Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 935/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit c, art. 151, art. 182, art. 183, art. 184
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 11
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 1, art. 6 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 1 pkt 54
journal: Dz.U. 2015 poz 658
law: Ustawa z dnia 9 kwietnia 2015 r. o zmianie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Dałkowska - Szary (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Anna Łuczaj Sędzia del. WSA Jerzy Bortkiewicz po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2016 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej P. S.A. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 grudnia 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 908/15 w sprawie ze skargi P. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 15 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 908/15, oddalił skargę P. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Prezydent Miasta K., po ponownym rozpoznaniu wniosku A. B. i S. B. na skutek uchylenia wcześniejszej decyzji w toku kontroli instancyjnej, decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku administracyjno – biurowego na usługowy – hostel oraz budowie parkingu dla samochodów osobowych wraz z zagospodarowaniem terenu na działce położonej w K. przy ul. J. [...], nr ewid. [...], obręb [...] – G..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., po rozpoznaniu odwołania P. S.A. z siedzibą w K., utrzymało w mocy powyższą decyzję. Organ odwoławczy w ustalonym obszarze analizowanym stwierdził występowanie głównie zabudowy o funkcji produkcyjnej (4 obiekty) i usługowej (9 obiektów). Wskazał, że jednostkowo występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz mieszkaniowa wielorodzinna (narożnik ul. P./ul. J.). Wprawdzie ta ostatnia zabudowa znajduje się poza granicami wyznaczonego przez organ I instancji obszaru analizowanego, lecz zdaniem Kolegium powinna się ona znaleźć w granicach rozszerzonego obszaru analizowanego i w taki sposób była traktowana przez organ odwoławczy. Rozszerzenie obszaru analizowanego jest dopuszczalne w świetle § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164, poz. 1588), co zdaniem Kolegium było uzasadnione. Wspomniane dwa budynki mieszkalne wielorodzinne usytuowane są niemal w bezpośrednim sąsiedztwie m.in. zabudowań produkcyjnych Spółki. Na jednej z sąsiednich działek remontowany jest obecnie budynek o funkcji hotelowej.

Z opisanych powodów Kolegium uznało, że ustalenia analizy dają podstawę do stwierdzenia, że planowana funkcja budynku jako hostelu, będącego budynkiem zamieszkania zbiorowego, nawiązuje do funkcji kilku budynków usytuowanych w obszarze analizowanym i stanowi jej kontynuację w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). Ponadto, zdaniem Kolegium, także pozostałe wskaźniki, cechy i parametry zabudowy zostaną zachowane, zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia. Planowana inwestycja zachowa nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczoną przez istniejącą zabudowę w odległości 12,6 m od linii rozgraniczającej drogi publicznej ul. J.. Intensywność wykorzystania terenu wynosi 0,14. Szerokość elewacji frontowej wynosząca obecnie 45 m nie zmieni się, elewacje frontowe budynków usytuowanych w obszarze analizowanym posiadają szerokość od 165 m do 18 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – okap dachu budynku wynosi do 10 m i pozostanie bez zmian. Również warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy zostaną przez planowaną inwestycję spełnione, bowiem nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 1), uzbrojenie jest wystarczające dla przedsięwzięcia (teren inwestycji znajduje się w zasięgu miejskiej infrastruktury technicznej, istniejąca zabudowa na działce korzysta z przyłączy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę oraz istniejącego odprowadzenia ścieków bytowo – gospodarczych). Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne, bowiem znajduje się w granicach administracyjnych miasta, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ponadto Kolegium wyjaśniło, że stosownie do art. 54 pkt 2 lit. "d" w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu, decyzja o warunkach zabudowy winna określać wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W pkt 5 decyzji pierwszoinstancyjnej określono wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich poprzez zapewnienie dostępu do drogi publicznej, a także w zakresie ochrony przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby. W ocenie organu odwoławczego sposób określenia wskazanych warunków w decyzji spełnia wymagania ustawowe. Zawarte w decyzji warunki dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich powinny zostać uwzględnione w dokumentacji sporządzanej dla celów budowlanych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, iż decyzja o warunkach zabudowy nie określa konkretnego usytuowania obiektu na działce, dlatego też decyzje o warunkach zabudowy, które Spółka uzyskała w odniesieniu do swojej działki, nie gwarantują możliwości usytuowania planowanych w przyszłości obiektów w konkretnym miejscu działki. Przesądzi o tym dopiero decyzja o pozwoleniu na budowę. Natomiast podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może stanowić jedynie ewentualne naruszenie zasad ogólnych, w tym m.in. zasady zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju (art. 1 ust. 2 oraz art. 2 pkt 1 ustawy). Wymienione zasady konkretyzują się poprzez analizę planowanej inwestycji z wymaganiami określonymi w art. 61 ustawy. Jedynie jednoznaczne wykazanie naruszenia któregokolwiek z wymogów określonych w tym przepisie stanowi przesłankę do wydania decyzji odmownej.

Skargą P. S.A. z/s w K. zaskarżyła powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie: art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 2 i art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może stanowić ewentualne naruszenie zasad ogólnych wyrażonych w ustawie tj. zasady zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju w sytuacji, gdy odniesienie się do tych zasad jest warunkiem koniecznym przy badaniu przesłanek ustalenia warunków zabudowy; art. 7, art. 8 i art. 11 § 1 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i uznanie, iż planowana inwestycja nie stoi w sprzeczności z bezpośrednio sąsiadującą funkcją produkcyjną zakładów należących do Spółki.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, w przywołanym na wstępie wyroku stwierdził, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Sąd w pierwszej kolejności stwierdził, że hostel jako obiekt przeznaczony do zarobkowego, krótkoterminowego wynajmu pomieszczeń mieszkalnych, stanowi formę zabudowy usługowej. Planowana inwestycja stanowić będzie zatem uzupełnienie infrastruktury usługowej. Sąd uznał wyznaczony przez organ obszar analizowany (o szerokości 249 m) za wystarczający w sprawie, bowiem inwestowana działka jest zlokalizowana na terenie inwestycyjnym, gdzie funkcjonuje kilkanaście odrębnych podmiotów gospodarczych. Tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim faktem istnienia na tym terenie licznej zabudowy oraz racjonalnej całości urbanistycznej. W prawidłowo zatem wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy o funkcji produkcyjnej i usługowej z jednostkowo występującą zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz wielorodzinną. Na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym planowana jest zmiana sposobu użytkowania budynku administracyjno – biurowego na potrzeby usług hostelowych.

Zdaniem Sądu, z zestawienia rodzaju zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej przez inwestora, w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. Oznacza to, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa pozwala na wskazaną we wniosku inwestora zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania - warunek kontynuacji funkcji jest zatem, w ocenie Sądu, spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa produkcyjna, usługowa i mieszkaniowa w formie jedno i wielorodzinnej. Przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy mogła stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Na występowanie takiej kolizji nie powołała się w sprawie strona skarżąca, a lektura akt potwierdza, że takiego konfliktu nie ma.

Sąd podkreślił, że w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia. Z uwagi na to, iż planowana inwestycja obejmuje także wykonanie parkingu dla samochodów osobowych Prezydent określił maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalając go na poziomie do 0,2 i wskazał, iż budowa parkingu obejmuje ok 20 miejsc postojowych. Linia zabudowy została wyznaczona jako nieprzekraczalna linia zabudowy, która określona jest przez istniejącą dotychczas zabudowę. Jednocześnie organ wskazał, iż w związku z realizacją inwestycji nie ulegnie zmianie linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, maksymalna wysokość budynku oraz geometria dachu. Analizując powyższe w kontekście wcześniejszych uwag, Sąd podzielił pogląd organów obu instancji w odniesieniu do zakresu wyznaczenia planowanej zabudowy. Zmiana sposobu użytkowania budynku nie skutkuje zmianą gabarytów istniejącego obiektu. Niemniej jednak planowane przez inwestora wykonanie parkingu zmodyfikuje zagospodarowanie terenu, co oznaczało, iż niezbędnym w sprawie było ustalenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, jako parametru, który może ulec zmianie.

Zdaniem Sądu w sprawie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 2 i art. 2 pkt 1 ustawy. Sąd wskazał, że podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego nie mogą stanowić wyłącznie przepisy art. 1 ust. 2, czy art. 2 pkt 1 ustawy, co jednoznacznie wynika z jej art. 56. Ponadto w sprawie nie doszło do naruszenia zasady zachowania ładu przestrzennego, czy zrównoważonego rozwoju. Planowana inwestycja wkomponowuje się w istniejącą w obszarze analizowanym zabudowę, podobnie jak obiekt, którego dotyczy decyzja. Poprzez realizację zamierzenia inwestycyjnego nie dojdzie do zmiany, czy przekształcenia istniejącego obiektu. Zachowany zostanie w szczególności ład przestrzenny rozumiany jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno – gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne.

Na uwzględnienie nie zasługują także w ocenie Sądu zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, czy art. 11 k.p.a. - organ wyjaśnił wszystkie niezbędne okoliczności mające wpływ na rozstrzygnięcie, a jego ustalenia znalazły swoje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ zrealizował także obowiązek wynikający z art. 11 k.p.a., bowiem w sposób dokładny, jasny i rzeczowy wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji motywy swojego rozstrzygnięcia. Sąd podkreślił przy tym, że realizacja zasady przekonywania nie oznacza konieczności przekonania podmiotu o tym, że adresowana do niego decyzja jest słuszna i zgodna z prawem - sprowadza się ona do wyjaśnienia, że decyzja wynika z racjonalnych przesłanek i jest oparta o przepisy obowiązującego prawa, to znaczy, że w istniejącym stanie prawnym i faktycznym wydanie innej decyzji było niemożliwe.

W uzasadnieniu wyroku Sąd podniósł ponadto, że powoływane przez Spółkę plany inwestycyjne związane z wydaną w 2005 r. decyzją o warunkach zabudowy, w obecnej chwili są tylko przyszłymi zamierzeniami inwestycyjnymi, zatem są zdarzeniem przyszłym niepewnym, a jako takie nie mogą blokować inwestycji na terenach sąsiednich. Z przepisów art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy wynika natomiast, iż nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Skargą kasacyjną P. S.A. z siedzibą w K. zaskarżyła w całości powyższy wyrok, zarzucając mu naruszenie:

1) prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i w zw. z art. 7, 8 i 11 k.p.a. poprzez oddalenie skargi, pomimo iż zachodziły przesłanki uchylenia zaskarżonej decyzji w związku z naruszeniem przez organ przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności błędnym uznaniu, iż materiał dowodowy został zgromadzony i rozważony w sposób wszechstronny i wyczerpujący, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że planowana inwestycja nie stoi w sprzeczności z bezpośrednio sąsiadującą funkcją produkcyjną zakładów P. S.A.;

2) prawa materialnego wyrażonego w art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. i w związku z:

a) art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z jej art. 1 ust. 1 pkt 1 i art. 2 pkt 1 poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy polegające na błędnym przyjęciu, że planowana zmiana funkcji istniejącego budynku z administracyjno-biurowej na usługową - hotel stanowi kontynuację istniejącej funkcji na analizowanym terenie i nie narusza zasady zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju;

b) art. 1 ust. 3 w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy polegające na błędnym przyjęciu, że zaskarżona decyzja nie narusza chronionych prawem interesów osób trzecich w szczególności P. S.A.

co w konsekwencji miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziło do nieuzasadnionego oddalenia skargi, podczas gdy zachodziły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji z uwagi na naruszenie przez organ orzekający przepisów prawa materialnego i procesowego.

Z uwagi na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718, dalej: p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. W związku z tym sprawa podlegała rozpoznaniu w granicach wskazanych podstaw skargi kasacyjnej.

Wskazać ponadto należy, że strona skarżąca kasacyjnie zrzekła się rozprawy, a pozostałe strony w terminie czternastu dni od doręczenia im odpisu skargi kasacyjnej, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy. W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, zgodnie z treścią art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. (w brzmieniu nadanym art. 1 pkt 54 ustawy z dnia 9 kwietnia 2015 r. o zmianie ustawy Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi Dz.U. z 2015r. poz. 658) rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, w składzie trzech sędziów.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, podnoszone w skardze kasacyjnej zarzuty zmierzające do podważenia wyrażonego w zaskarżonym wyroku stanowiska, że planowana zmiana dotychczasowego sposobu użytkowania budynku z administracyjno-biurowego na usługowy (hostel) oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych wraz z zagospodarowaniem terenu nie narusza zasady zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, nie zostały oparte na usprawiedliwionych podstawach.

Podkreślenia wymaga, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy). Nie ma podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym oraz można ją pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1774/14). Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oraz analiza zastanej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu daje bowiem podstawy do stwierdzenia, że przedmiotowa inwestycja wpisuje się w istniejące sąsiedztwo. Z dokonanej na potrzeby niniejszego postępowania analizy urbanistycznej wynika, że w niekwestionowanych przez stronę skarżącą granicach analizowanego obszaru dominującą funkcją jest funkcja produkcyjna i usługowa z jednostkowo występującą zabudową mieszkaniową. Nieruchomości o funkcji usługowej jest dziewięć. Wśród nieruchomości wchodzących w zakres analizy znajduje się m.in. hotel przy stacji benzynowej oraz zlokalizowane niemal w bezpośrednim sąsiedztwie zakładów produkcyjnych skarżącej Spółki dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, które to budynki niewątpliwie nawiązują do planowanej przez inwestora funkcji hostelu jako budynku zamieszkania zbiorowego. W tych okolicznościach, mając na względzie przedstawioną powyżej wykładnię przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzić należy, że uznając dopuszczalność planowanej inwestycji na terenie objętym analizą, Sąd I instancji nie dopuścił się naruszenia art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 1 ust. 1 pkt 1 i art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Za nieusprawiedliwiony uznać także należy zarzut naruszenia art. 1 ust. 3 w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowym postępowaniu interes prawny skarżącej Spółki, wywodzony z uprawnień właścicielskich do działki sąsiedniej w stosunku do objętej wnioskiem A. B. i S. B., był w pełni respektowany i uwzględniony przy ustalaniu przedmiotowych warunków zabudowy. Podkreślenia wymaga, że objęta wnioskiem inwestycja dotyczy jedynie zmiany sposobu użytkowania istniejącego na działce obiektu budowlanego, bez jego rozbudowy czy nadbudowy. Organ ustalił wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich wskazując, że planowana inwestycja nie może utrudniać dostępu do drogi publicznej, nie może pozbawiać osób trzecich możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczony na stały pobyt ludzi oraz że planowana inwestycja nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby. Istotne jest przy tym, na co zwrócono uwagę w zaskarżonym wyroku, że powoływane przez Spółkę plany inwestycyjne związane w wydaną w 2005 r. decyzją o warunkach zabudowy, są tylko przyszłymi i niepewnymi zamierzeniami inwestycyjnymi. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może natomiast dotyczyć hipotetycznych stanów faktycznych, które mogą (ale nie muszą) zaistnieć na sąsiadujących działkach w przyszłości.

Odnośnie natomiast zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i w zw. z art. 7, 8 i 11 k.p.a. należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, że wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organy wyjaśniły wszystkie niezbędne okoliczności mające wpływ na rozstrzygnięcie oraz dokonały prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co znalazło swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach wydanych w sprawie decyzji.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, w oparciu o art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.