Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2888/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-03-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.12, art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 marca 2017 r. sprawy ze skargi K.N. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...]sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] sierpnia 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania K. N. od decyzji Wojewody [...] z [...] września 2015 r. znak [...] orzekającej o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2009 r. nr [...], zmienioną decyzją Wojewody [...] z [...] stycznia 2012 r., znak: [...], nieruchomość położona w E., obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0562 ha oraz nr [...] o pow. 0,1003 ha, przeznaczył pod budowę drogi wojewódzkiej nr [...] w obszarze miasta E.

Następnie, Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2014 r. ustalił na rzecz dotychczasowej właścicielki nieruchomości odszkodowanie w wysokości 92.538,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości.

Na skutek odwołania K. N. od decyzji z [...] lipca 2014 r. Minister Budownictwa i Rozwoju decyzją z [...] czerwca 2015 r., uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2015 r. orzekł o:

- ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości w wysokości 103 186,00 zł,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz K. N.,

- zobowiązaniu Prezydenta Miasta E. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji z [...] września 2015 r. odwołanie wniosła K. N., kwestionując prawidłowość wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wskazała, że nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają kryterium podobieństwa ze względu na położenie w znacznej odległości od przedmiotu wyceny. Nieruchomości porównawcze zlokalizowane są na krańcach województwa, w rejonach nisko zurbanizowanych, ich opisy nie zawierają danych dotyczących uzbrojenia terenu. Skarżąca wskazała, że wycena nieruchomości powinna opierać się przede wszystkim na danych z rynku lokalnego, właściwego dla położenia nieruchomości wycenianej.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] sierpnia 2016 r., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2015 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości położonej w E., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0562 ha oraz nr [...] o pow. 0,1003 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w 24 sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. G. (nr uprawnienia [...]).

Z treści operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w E., przy ul. [...], wzdłuż pasa drogowego i jest użytkowana rolniczo jako łąka. W sąsiedztwie znajdują się tereny zabudowy przemysłowo-składowej. Przez teren działki przebiega podziemna sieć telekomunikacyjna, natomiast słupy i sieć telekomunikacji nadziemnej posadowione są na sąsiedniej działce. Od wschodniej strony działki przebiegają sieci uzbrojenia terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] nad rzeką E. przyjęty Uchwałą [...] Rady Miejskiej w E. z [...] czerwca 2007 r. Zgonie z ww. uchwałą działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolami PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej, 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, natomiast działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolami 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, ZO - tereny zieleni ochronnej, PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej oraz 02.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej.

Wobec braku możliwości określenia powierzchni przedmiotowych działek o poszczególnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla potrzeb wyceny przyjęto funkcje przeważające, tj. tereny zabudowy przemysłowo-składowej dla działki nr [...] i tereny dróg publicznych klasy głównej dla działki nr [...].

Rzeczoznawca majątkowy, dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Badaniem objęto okres od września 2013 r. do sierpnia 2015 r. Analizą objęto rynek lokalny obejmujący teren miasta E., następnie z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji badanie rozszerzono o inne miasta zlokalizowane w województwie [...]. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, których ceny kształtowały się od 15,00 zł/m2 do 60,00 zł/m2, przy cenie średniej 41,64 zł/m2. Jednakże szczegółowa analiza poszczególnych transakcji nieruchomościami drogowymi wykazała brak podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Następnie biegła przeprowadziła analizę, której przedmiotem były transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowo-składowym odnotowane na rynku lokalnym obejmującym teren miasta E. w okresie lipca 2014 r. do sierpnia 2015 r. Po wyeliminowaniu transakcji nie spełniających warunków transakcji rynkowych oraz tych, których ceny znacznie odbiegały od średnich cen transakcyjnych na badanym rynku, wskazano trzy transakcje, których ceny zawierały się w przedziale od 30,36 zł/m2 do 64,25 zł/m2, przy cenie średniej 43,13 zł/m2.

W wyniku przeprowadzonego badania kształtowania się wzajemnych relacji cenowych w analizowanej grupie nieruchomości ustalono, że cenność gruntów drogowych nie jest wyższa od cenności gruntów przeznaczonych pod tereny przemysłowo-składowe. W związku z powyższym wartość działki nr [...] o przeznaczeniu pod tereny zabudowy przemysłowo-składowej oszacowano według rynku nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, natomiast wartość działki [...] o przeznaczeniu drogowym, wobec braku transakcji nieruchomościami spełniającymi kryteria podobieństwa, oszacowano według nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. również przemysłowo-składowym.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy po analizie zachowań rynku wyróżniła cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki, przyjmując następujące cechy: lokalizacja nieruchomości - 50%, powierzchnia gruntu - 20% oraz inne cechy wpływające na wartość - 30%. Następnie dokonała opisu nieruchomości porównawczych oraz obliczyła sumę poprawek kwotowych. Biegła określiła wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen nieruchomości porównawczych na kwotę 65,72 zł, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu na kwotę 102.852,00 zł.

W oparciu o opracowanie [...] Ośrodka Doradztwa Rolniczego w O. oraz analizy rynku lokalnego wartość składników roślinnych - łąki, oszacowała na kwotę 334,00 zł.

Łącznie wartość nieruchomości położonej w E., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0562 ha oraz nr [...] o pow. 0,1003 ha, oszacowano na kwotę 103.186,00 zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Spełnia on bowiem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109). Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła, że przeznaczenie działki nr [...] to tereny zabudowy przemysłowo- składowej, a analiza cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wykazała, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Do porównań prawidłowo zatem przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny przemysłowo-składowe, co odpowiada dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Natomiast w przypadku działki nr [...] o przeznaczeniu drogowym oraz wobec braku transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa, oszacowania dokonano według rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przemysłowo-składowym, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, organ odwoławczy uznał, że nie zasługują one na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości położone na rynku lokalnym, tj. na terenie miasta E. Nieruchomości porównawcze położone przy ul. [...] (nieruchomość nr 1 i 2) i ul. [...] (nieruchomość nr 3) w E. znajdują się w odległości kilku kilometrów od przedmiotu wyceny. Zatem zarzut braku podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie w znacznej odległości jest nieuzasadniony. Również zarzut dotyczący niepełnego opisu nieruchomości porównawczych nie może odnieść zamierzonego skutku, gdyż biegła nie wskazała cechy "uzbrojenie" jako cechy, która wpływa na wartość tego typu nieruchomości.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] sierpnia 2016 r. wywiodła K. N.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

- błędne uznanie biegłej, że przejmowany grunt posiada charakter przemysłowo-składowy. Grunt ma wyłącznie charakter rolny. Zatem inne przesłanki winny być podstawą dokonania oceny w zakresie wartości gruntu. W takim przypadku oprócz samej wartości należy rozważyć również kwestie utraty w przyszłości przez właściciela pożytków możliwych do osiągnięcia w przyszłości, rodzaju prowadzonej gospodarki, obsadzeni, klasy ziemi i wielu innych parametrów mających wpływ na wycenę nieruchomości,

- błędne uznanie biegłej, że brak transakcji na rynku lokalnym wymusił korzystanie z informacji dotyczących transakcji spoza rynku lokalnego,

- nieuwzględnienie w operacie transakcji okolicznych nieruchomości, z niedalekiej przeszłości, w których średnia cena za 1 m² oscylowała około 100 zł/m².

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod budowę drogi wojewódzkiej nr [...] w obszarze miasta E., na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w E., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0562 ha oraz nr [...] o pow. 0,1003 ha.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w E., obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0562 ha oraz nr [...] o pow. 0,1003 ha., przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...], stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. G. w dniu 24 sierpnia 2015 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia 24 sierpnia 2015 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.). W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] nr [...] z 10 lipca 2009 r., zmienionej decyzją Wojewody [...] z [...] stycznia 2012 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie ulic oraz drogowych obiektów inżynierskich stanowiących ciąg drogi wojewódzkiej nr [...] w obszarze miasta E.

Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana nieruchomość na dzień 10 lipca 2009 r., to grunt położony przy ulicy [...] wzdłuż pasa drogowego, użytkowany rolniczo jako łąka. Wyceniane działki położone są na obrzeżach miasta E. w niedalekiej odległości (około 500 m) od oczyszczalni ścieków, zakładu produkcyjnego oraz zabudowy siedliskowej. Przez teren działki przebiega podziemna sieć telekomunikacyjna, natomiast słupy i sieć telekomunikacji nadziemnej posadowione są na sąsiedniej działce. Od wschodniej strony działki przebiegają sieci uzbrojenia terenu.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości określa się na podstawie zapisów planu miejscowego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa wyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] nad rzeką E. przyjęty Uchwałą [...] Rady Miejskiej w E. z [...] czerwca 2007 r. Zgonie z tą uchwałą działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolami PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej, 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, natomiast działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolami 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, ZO - tereny zieleni ochronnej, PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej oraz 02.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej.

Wobec braku możliwości określenia powierzchni przedmiotowych działek o poszczególnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla potrzeb wyceny przyjęto funkcje przeważające, tj. tereny zabudowy przemysłowo-składowej dla działki nr [...] i tereny dróg publicznych klasy głównej dla działki nr [...].

Skoro działki objęte przedmiotem wyceny objęte są zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to brak było podstaw do uwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, tj. jako łąki, o co wnioskowała w skardze skarżąca.

Oszacowania nieruchomości w zakresie gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Biegła w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegła oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych, biegła ustaliła przedział cenowy niezabudowanych gruntów stanowiących tereny dróg na poziomie 15,00 zł/m² - 60,00 zł/m². Zatem średnia cena transakcji wyniosła 41,64 zł/m². Jednocześnie biegła stwierdziła brak podobieństwa poszczególnych transakcji nieruchomościami drogowymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Natomiast analiza średnich cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych stanowiących tereny zabudowy przemysłowo-składowej wykazała, ze ceny te kształtowały się na poziomie 30,36 zł/m² - 64,25 zł/m², przy średniej cenie wynoszącej 43,13 zł/m².

W ocenie Sądu, organy prawidłowy wywiodły, że skoro przeznaczenie działki nr [...] to tereny zabudowy przemysłowo- składowej, a analiza cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wykazała, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, to zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny przemysłowo-składowe. Natomiast dla działki nr [...] o przeznaczeniu drogowym, wobec braku transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia oszacowania dokonano według rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przemysłowo-składowym.

Natomiast wartość składników roślinnych - łąki, biegła oszacowała w oparciu o opracowanie [...] Ośrodka Doradztwa Rolniczego w O. oraz analizy rynku lokalnego.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych za nieruchomości przejęte pod inwestycje drogowe ustala się odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 – art. 12 ust. 5 ww. ustawy. Przepisy te wskazują, że odszkodowanie należne jest za nieruchomość, tj. grunt i nakłady na nim znajdujące się w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Odszkodowanie to nie obejmuje natomiast ewentualnych utraconych korzyści, o których mówi skarżąca w skardze.

W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłą operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.