Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 507/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2, art. 6 ust. 2 pkt 1 i pkt 2, art. 54, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1, ust. 4, ust. 5a, art. 63 ust. 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: § 9 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77, art. 80  art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: § 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: art. 151, art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 26 listopada 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek – Krzywicka (spr.) Asesor WSA Beata Czyżewska Protokolant Asystent sędziego Tomasz Stańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2024 roku sprawy ze skargi M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 17 maja 2024 r. znak KO.420.21.2024 KO.420.22.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. oddala skargę; 2. przyznaje i nakazuje wypłacić z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi adwokat E. L. prowadzącej Kancelarię Adwokacką w Ł. przy ul. [...] kwotę 480 (czterysta osiemdziesiąt) złotych powiększoną o należną stawkę podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącej z urzędu. ał


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17 maja 2024 r., znak: KO.420.21.2024 KO.420.22.2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 i art. 113 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej w skrócie jako: "k.p.a") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia 27 grudnia 2023 r. nr 79/2023, znak: ZPDiZK:6730.48.07.2023, ustalającą, z wniosku F. Sp. z o.o. z siedzibą w W., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wiatraka stacjonarnego do ochrony przeciwprzymrozkowej wraz z infrastrukturą techniczną w zabudowie zagrodowej na terenie działki nr ewid. [...], obręb H., położonej w miejscowości H., gm. D.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną:

Wnioskiem z dnia 29 marca 2022 r. F. Sp. z o.o. z siedzibą w W. wystąpiła o wydanie warunków zabudowy w związku z planowaną inwestycją, polegającą na budowie wiatraka stacjonarnego do ochrony przeciwprzymrozkowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na terenie działki o numerze ewidencyjnym [...] (obręb H.) położonej w miejscowości H., gm. D.. Inwestor w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego o nazwie "[...]" na terenie gminy D. zajmuje się produkcją owoców miękkich - uprawa m.in. malin, truskawek, borówek amerykańskich. Główną siedzibą gospodarstwa jest działka nr ewid. [...] obręb H., gm. D., na której znajdują się następujące obiekty: budynek biurowy, budynki gospodarcze do przechowywania płodów rolnych, budynek garażowy na maszyny rolnicze, wiata na maszyny rolnicze, waga najazdowa. Projektowany wiatrak przeciwprzymrozkowy na działce nr ewid. [...] obręb H. ma za zadanie chronić prowadzone uprawy (w tym przypadku mowa o uprawach podatnych na działalnie niskich temperatur) przez przemarzaniem.

Decyzją z dnia 15 czerwca 2022 r. nr 33/2022, znak: 6730.33.05.2022.IC Wójt Gminy D. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, jednakże została ona uchylona w całości decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 25 sierpnia 2022 r., znak: KO.420.193.2022 KO.420.194.2022, zaś sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W piśmie z dnia 4 listopada 2022 r. pełnomocnik inwestora wskazał m.in., iż powierzchnia gospodarstwa rolnego inwestora wynosi ok. 91 ha i przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Ponadto planowana inwestycja będzie służyła wyłącznie produkcji rolniczej i przetwórstwu rolno-spożywczemu w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego i zabudowy zagrodowej.

Decyzją z dnia 26 stycznia 2023 r. organ I instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jednakże to rozstrzygnięcie również zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 23 marca 2023 r., znak: KO.420.47.2023 KO.420.48.2023.

Pismami z dnia 27 czerwca 2023 r. oraz 18 lipca 2023 r. (data wpływu pism do organu I instancji) pełnomocnik inwestora uzupełnił wniosek. W dniu 31 października 2023 r. do Urzędu Gminy w D. wpłynęło pismo M.T. oraz E. T., właścicieli działki nr [...], obręb H., Gmina D., w którym wyrazili oni swój sprzeciw wobec planowanej inwestycji.

W tej sytuacji Wójt Gminy D. przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś wskazaną powyżej decyzją z dnia 27 grudnia 2023 r. nr 79/2023, znak: ZPDiZK:6730.48.07.2023 ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że złożony wniosek zawierał wszystkie elementy wymagane przez art. 52 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wówczas t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. [...]7 ze zm., dalej również jako: "u.p.z.p."), a zatem stanowił podstawę do dokonania uzgodnień i ustalenia warunków zabudowy w zakresie wymaganym art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja została podjęta po wcześniejszym uzgodnieniu przedsięwzięcia inwestycyjnego z właściwymi organami określonymi w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Teren objęty wnioskiem nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze - stosownie do wymagań ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.). Projektowana inwestycja spełnia łącznie warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wreszcie strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie i poinformowane o przysługujących im uprawnieniach, z których mogły korzystać bez ograniczeń.

Linie rozgraniczające teren inwestycji, przedmiotową działkę (fragment) oraz nieprzekraczalną linię zabudowy określono na załączniku graficznym nr 1 do decyzji. Załącznikiem nr 2, nr 3a i nr 3b są wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (część opisowa i graficzna).

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli M.T. oraz E.T., podkreślając, iż wydana decyzja jest niesłuszna, załączniki do niej nieprecyzyjne – w szczególności załączone mapki, które są nieprzejrzyste, niedokładne i nieczytelne z uwagi na brak numerów geodezyjnych podanych działek. Ponadto odwołujący się wskazali na zbyt bliską odległość planowanej inwestycji od należącej do nich działki nr [...], obr. H., Gmina D. oraz rozbieżności w ustalonych wymiarach wiatraka, a w konsekwencji nie wyrazili zgody na realizację inwestycji.

W dniu 10 kwietnia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim postanowiło wystąpić do Wójta Gminy D. o uzupełnienie analizy architektoniczno – urbanistycznej o przedstawienie stanu faktycznego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, stosownie do art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Ze sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wynika bowiem sposób zagospodarowania terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jakiego rodzaju grunty występują na ww. terenie, a także jakiego napięcia jest linia energetyczna przebiegająca przez teren inwestycji i na działce nr ewid. [...] oraz w jakiej odległości linia energetyczna znajduje się od terenu inwestycji. Z załączników graficznych wynika zaś, że na terenie objętym wnioskiem oraz w niedalekiej odległości od niego na działce nr ewid. [...] przebiega linia elektroenergetyczna, ale organ nie wyjaśnił, jakiego napięcia jest to linia, co może mieć znaczenie, mając na uwadze art. 53 ust. 5e w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Ponadto Kolegium zwróciło się do M. K., która była pełnomocnikiem inwestora, o wyjaśnienie, czy nadal jest pełnomocnikiem F. Sp. z o.o. z siedzibą w W..

W dniu 16 kwietnia 2024 r. M. K. poinformowała, że znajdujące się w aktach sprawy pełnomocnictwo wygasło z dniem 31 grudnia 2023 r., a nowe nie zostało udzielone, zatem wszelka korespondencja powinna być kierowana bezpośrednio do inwestora.

Przy piśmie z dnia 17 kwietnia 2024 r. Wójt Gminy D. nadesłał analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 16 kwietnia 2024 r. Wynika z niej m.in., iż działka nr ewid. [...] (obręb [...] H.), na której ma być zlokalizowana przedmiotowa inwestycja, jest własnością osoby prawnej. Działka ma powierzchnię 6,73 ha, z czego 6,69 ha stanowią pastwiska PsV, 0,04 ha stanowią rowy W. Teren inwestycji znajduje się na obszarze, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka jest niezabudowana. Przez teren inwestycji przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV oraz w odległości od 12 m do 75 m od terenu inwestycji - linii rozgraniczającej teren inwestycji DA w kierunku północnym przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV.

Obszar analizowany został ustalony na podstawie trzykrotności szerokości frontu terenu, która wynosi 180 m, zatem obszar analizy wyznaczono w odległości 540 m. Tereny objęte analizą stanowią obszar racjonalnie ustalony stanowiący pewną całość urbanistyczną.

Planowana inwestycja nie musi spełniać wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. z uwagi na treść art. 61 ust. 4 u.p.z.p., ponieważ powierzchnia gospodarstwa rolnego inwestora przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, a planowana inwestycja zalicza się do zabudowy zagrodowej, związanej z gospodarstwem rolnym, którego dotyczy. Odnośnie kolejnych wymogów, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w analizie wskazano, iż teren posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - z drogi gminnej (działka nr ewid. [...] obręb H.) poprzez istniejący zjazd indywidualny i przejazd przez działkę nr ewid. [...] (obręb H.). Ponadto istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (brak sieci), zaś teren objęty wnioskiem, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze - stosownie do wymagań ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wreszcie ustalenie warunków zabudowy dla przedstawionej inwestycji jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Autor analizy ocenił, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie przesłanki, wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zatem możliwe jest określenie dla niej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzją z dnia 17 maja 2024 r., znak: KO.420.21.2024 KO.420.22.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Na wstępie swoich rozważań organ odwoławczy podkreślił, iż w toku postępowania uległy zmianie przepisy u.p.z.p., stanowiące podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji. Jednakże zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), dokonującej tych zmian od dnia 24 września 2023 r., do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Powyższa zmiana nie ma zatem zastosowania w rozpoznawanej sprawie.

W dalszej kolejności organ ocenił, iż brak zgody stron skarżących na realizację projektowanej zabudowy nie może tamować podjęcia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego zadania. W postępowaniu w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można kwestionować celowości czy słuszności planowanej inwestycji. Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, o ile zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i nie sprzeciwiają się jej przepisy odrębne, do których nie zalicza się przepisów prawa budowlanego, bowiem nie należą one do materii z zakresu planowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy jest podejmowana na pierwszym etapie procesu inwestycyjnego i nie przesądza jeszcze o tym, że zamierzenie nią objęte będzie realizowane. Decyzja taka jest więc aktem wstępnym i nie uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych, a w efekcie do podejmowania czynności mogących doprowadzić do naruszenia interesów innych osób, w tym właścicieli terenów sąsiednich. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dotyczy wyłącznie zagadnienia przeznaczenia terenu. Nie rozstrzyga zaś zagadnień techniczno-budowlanych, w tym dotyczących usytuowania obiektu względem granic nieruchomości sąsiednich. Kwestie te należą w istocie do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725) i przepisy wykonawcze do tej ustawy. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla zatem wymagania, jakim powinna odpowiadać planowana zabudowa, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Dla podjęcia decyzji w przedmiocie warunków zabudowy na określonym terenie nie jest wymagana zgoda właścicieli sąsiednich nieruchomości, a to dlatego, że komentowana decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Jednakże musi zawierać wymagania odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona (określa to pkt 3 skarżonej decyzji). Zatem interesy osób trzecich, do których należą strony skarżące, zostały tym samym zabezpieczone już na obecnym etapie procesu inwestycyjnego i muszą być uwzględnione w odrębnym postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów prawa budowlanego, jako że organ wydający pozwolenie na budowę jest związany ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie Kolegium podnoszona w odwołaniu okoliczność, że usadowienie wiatraka stacjonarnego do ochrony przeciwprzymrozkowej wraz z infrastrukturą techniczną w zabudowie zagrodowej uniemożliwi skarżącym budowę domu, budowę budynku z funkcją mieszkalną i zabudowań gospodarskich na ich działce nie może odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanej decyzji, gdyż kwestie te nie są przedmiotem rozstrzygnięć decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, organ odwoławczy wskazał, iż do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestor załączył mapę, która spełnia wymagania określone w art. 52 ust. 2 pkt 1 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Na podstawie załączonej mapy sporządzono załączniki graficzne nr 3a i 3b do decyzji, z tym że załączniki te sporządzono w skali 1:4000.

Wobec zebranego materiału dowodowego, uwzględniając fakt, iż planowana zabudowa będzie wchodziła w skład istniejącego gospodarstwa rolnego, a wielkość gospodarstwa przekracza średnią gospodarstwa rolnego w gminie, organ I instancji uznał, iż uzasadnia to zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Wobec tego, że spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., wyłączone jest stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tej sytuacji cechy zabudowy ustalono w oparciu o wniosek inwestora. Niemniej jednak ustalenie warunków zabudowy wymagało spełnienia pozostałych wymogów określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest pkt 2-6. Organ I instancji wykazał w niniejszej sprawie, iż warunki te zostały spełnione, podobnie jak przesłanki ustalenia warunków zabudowy, określone w innych przepisach.

W ocenie Kolegium postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej, a ustalony stan sprawy i jego ocena pozwalają na ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję wniosła M.T., wskazując, iż zaskarżona decyzja jest niesłuszna i krzywdząca dla skarżącej. Załączniki do wyników analizy funkcji i cech zabudowy są nieprecyzyjne, a szczególnie sporządzone mapki są słabej jakości, nieprzejrzyste, niedokładne i nieczytelne z uwagi na brak numerów geodezyjnych podanych działek. Skarżąca wskazała również na zbyt bliską odległość planowanej inwestycji od należącej do niej działki nr [...], obr. H., Gmina D., co uniemożliwi jej budowę domu, a także negatywnie wpłynie na poziom jej zadowolenia z życia na skutek emisji uciążliwego, nieprzyjemnego, dokuczliwego hałasu emitowanego przez turbiny wiatrowe. Ponadto na rozbieżności w ustalonych wymiarach wiatraka. W konsekwencji skarżąca nie wyraziła zgody na budowę planowanej inwestycji, podkreślając, iż ona i jej mąż są osobami starszymi, schorowanymi, a ponadto opiekują się niepełnosprawnym synem.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę Sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Dokonując kontroli w ramach tak zakreślonej kognicji sądów administracyjnych, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób określony w powołanych przepisach, co uzasadnia oddalenie skargi.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest przywołana powyżej decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z 17 maja 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia 27 grudnia 2023 r., ustalającą, z wniosku F. Sp. z o.o. z siedzibą w W., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wiatraka stacjonarnego do ochrony przeciwprzymrozkowej wraz z infrastrukturą techniczną w zabudowie zagrodowej na terenie działki nr ewid. [...], obręb H., położonej w miejscowości H., gm. D.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.), dalej jako: "u.p.z.p.". W pierwszej kolejności należy podkreślić, na co słusznie zwróciło uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim w uzasadnieniu swojej decyzji, iż wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony przez pełnomocnika inwestora w dniu 29 marca 2022 r. (data pływu wniosku do organu I instancji), zatem właściwe do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy będą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją, która weszła w życie 24 września 2023 r. na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położona jest na terenie, dla którego brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W myśl zaś art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Z kolei stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W związku z powyższym należało w pierwszej kolejności stwierdzić, że w realiach kontrolowanej sprawy uzasadnione było zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a w konsekwencji zwolnienie z badania spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i ustalenie parametrów inwestycji w oparciu o dane zawnioskowane przez inwestora. Jak trafnie zauważa organ odwoławczy, przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. zawiera dwie przesłanki: po pierwsze planowana inwestycja należeć ma do zabudowy zagrodowej a po drugie powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową winna przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Odnośnie pierwszej z ww. przesłanek, jak słusznie podaje organ odwoławczy, ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.), w art. 4 pkt 31 formułuje definicję, w myśl której, ilekroć w ww. ustawie mowa o zabudowie zagrodowej – rozumie się przez to budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli są położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Definicja powyższa określa cechy zabudowy zagrodowej na potrzeby ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dla osiągnięcia celów tej ustawy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera własnej definicji zabudowy zagrodowej. W wyroku wydanym w sprawie II OSK 1118/06 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że zawarta w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada dobrego sąsiedztwa oraz wyjątki od tej zasady, nie mogą być tak rozumiane, aby ich interpretacja naruszała w sposób drastyczny wolność zagospodarowania terenu (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), czy też prawo zabudowy wyrażone w art. 4 Prawa budowlanego, a w konsekwencji i przepisy konstytucyjne chroniące własność (art. 21 i 64 Konstytucji RP). NSA podnosi, że "Co prawda, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.) nie mniej jednak w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja ta kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Własność nie jest prawem absolutnym i może być ograniczona w drodze ustawy, jednak zgodnie z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenie to nie może naruszać istoty prawa własności, o czym należy pamiętać przy dokonywaniu wykładni przepisów art. 61 u.p.z.p." W konsekwencji, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawnym gdzie wszyscy są wobec prawa równi (art. 2 i 32 Konstytucji), byłaby definicja "zabudowy zagrodowej", ograniczająca zakres tego pojęcia wyłącznie do budynków "w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych". Wobec brzmienia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. brak podstaw, aby stosując ten przepis posługiwać się definicją "gospodarstwa rodzinnego" wynikającą z przepisu art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 z późn. zm.) (por. wyrok NSA z dnia 29 października 2020 r., II OSK 1713/20). Zgodnie z art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.), za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczną definicję gospodarstwa rolnego. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się też, że przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. chociażby z uwagi na to, że odnosi się jedynie do gospodarstw rolnych przekraczających średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, musi budzić poważne wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. Nie można więc dodatkowo zawężać kręgu podmiotów, do których jest ten przepis adresowany, tylko do gospodarstw rodzinnych czy rolników indywidualnych (por. wyrok NSA z 23 sierpnia 2007 r., II OSK 1118/06, wyrok WSA w Rzeszowie z 26 października 2017 r., II SA/Rz 783/17, CBOSA). Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w prawie polskim poza definicją "rolnika indywidualnego" zawartą w art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którą "za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo", obowiązuje kilka niezależnych od siebie definicji terminów "rolnik" oraz "producent rolny". I tak ustawa z dnia 18 grudnia 2003 r. o krajowym systemie ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2001 z późn. zm.), w art. 3 pkt 3) lit.b) odwołuje się do definicji rolnika określonej przez przepisy prawa Unii Europejskiej. Według ww. przepisu ustawy z 18 grudnia 2003 r. producent rolny oznacza osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, będącą rolnikiem w rozumieniu art. 3 pkt 1 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013 (Dz. Urz. UE L 435 z 06.12.2021, str. 1, z późn. zm.). Natomiast według definicji zawartej w art. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115: "rolnik" oznacza osobę fizyczną lub prawną bądź grupę osób fizycznych lub prawnych, bez względu na status prawny takiej grupy i jej członków w świetle prawa krajowego, których gospodarstwo jest położone na obszarze objętym zakresem terytorialnym stosowania Traktatów, określonym w art. 52 Traktatu o Unii Europejskiej w związku z art. 349 i 355 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (TFUE), oraz które prowadzą działalność rolniczą określoną przez państwa członkowskie zgodnie z art. 4 ust. 2 niniejszego rozporządzenia. Z kolei ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. o ubezpieczeniach upraw rolnych i zwierząt gospodarskich (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 477) w art. pkt 2 stanowi, że użyte w ustawie określenie producent rolny oznacza osobę fizyczną, osobę prawną albo jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której posiadaniu lub współposiadaniu jest gospodarstwo rolne, prowadzącą działalność rolniczą, o której mowa w art. 4 ust. 1 lit. c rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1307/2013 z dnia 17 grudnia 2013 r. ustanawiającego przepisy dotyczące płatności bezpośrednich dla rolników na podstawie systemów wsparcia w ramach wspólnej polityki rolnej oraz uchylającego rozporządzenie Rady (WE) nr 637/2008 i rozporządzenie Rady (WE) nr 73/2009 (Dz. Urz. UE L 347 z 20.12.2013, str. 608), zwanego dalej "rozporządzeniem nr 1307/2013". Według art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 10 marca 2006 r. o zwrocie podatku akcyzowego zawartego w cenie oleju napędowego wykorzystywanego do produkcji rolnej (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 846) za producenta rolnego uważa się osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, będącą posiadaczem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Wobec powyższego termin rolnik bez wątpienia obejmuje swym zakresem zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne, przy czym w świetle przywołanych powyżej norm konstytucyjnych (art. 2, 21, 32, 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) krąg adresatów artykułu 61 ust. 4 u.p.z.p. nie może zostać zawężony do jednej tylko kategorii, tj. rolników indywidualnych. W konsekwencji nie znajduje uzasadnienia wiązanie użytego w tym przepisie pojęcia "zabudowy zagrodowej" wyłącznie z siedliskiem czy działką siedliskową. Pojęcie to musi być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, tj. obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając przy tym ich rozproszenie przestrzenne (por. np. wyrok WSA w Kielcach z 27 maja 2021 r. II SA/Ke 462/19, CBOSA).

Odnosząc powyższe do kontrolowanej sprawy należy wskazać, że inwestor prowadzi gospodarstwo rolne zajmujące się produkcją owoców miękkich, tj. m.in. malin, truskawek, borówek amerykańskich. Na działce nr [...] w obrębie H., w gminie D. znajdują się związane z tym gospodarstwem zabudowania w postaci budynku biurowego, budynków gospodarczych do przechowywania płodów rolnych, budynku garażowego na maszyny rolnicze, wiaty na maszyny rolnicze oraz wagi najazdowej. Planowana inwestycja ma natomiast polegać na budowie wiatraka stacjonarnego do ochrony przeciwprzymrozkowej wraz z infrastrukturą techniczną w zabudowie zagrodowej na terenie działki nr ewid [...], obręb H., położonej w miejscowości H., gm. D.. Jak wskazał inwestor, projektowany wiatrak ma za zadanie chronić przed przemarzaniem prowadzone przez inwestora uprawy podatne na działanie niskich temperatur. Inwestor wykazał więc, że planowana budowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa rolnego jako całości produkcyjnej, planowana inwestycja wiąże się funkcjonalnie z zabudową zagrodową zlokalizowaną na działce nr [...] oraz prowadzoną w tym gospodarstwie rolnym działalnością rolniczą. Uprawa owoców miękkich narażonych na przemarzanie uzasadnia budowę stacjonarnego wiatraka, którego działanie polega na wdmuchiwaniu ciepłego powietrza zalegającego nad warstwą zimnego i mieszaniu ich ze sobą, co skutkuje ochroną roślin przed działaniem niskiej temperatury.

Nie budzi wątpliwości, że powierzchnia gospodarstwa rolnego prowadzonego przez inwestora, która wynosi ok. 91 ha, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie D.. W aktach sprawy znajduje się pismo Wójta Gminy D. z 16 lipca 2023 r. informujące, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie na koniec roku 2021 wynosiła ok. 6,77 ha.

Wobec powyższego należało stwierdzić, że organy trafnie ustaliły, iż wobec spełnienia obu przesłanek z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepis ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza również, że organy prawidłowo ustaliły spełnianie przez inwestora wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p. Nie jest kwestionowane, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd indywidualny i przejazd przez działkę nr ewid. [...], na której zlokalizowana jest inwestycja a istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zapotrzebowanie na energię elektryczną ma być zaspokojone dzięki zasila3niu wiatraka z agregatu prądotwórczego, połączonego z nim linią kablową. Trafnie również wskazuje organ, że w wyniku realizacji planowanej inwestycji nie dojdzie do zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Nie jest zatem wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, czego wymaga art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. zaś zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze wymienionym w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. W konsekwencji organ nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, gdyż decyzja w tym zakresie jest decyzją związaną. Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., w myśl których nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, zaś art. 1 ust. 2 u.p.z.p., określający zakres ustawy i zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego, nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową a właściwy organ zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, zaś ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia którejś z ustawowych przesłanek, wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej (wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2018 r., IV SA/Po 214/18, CBOSA).

W związku z zarzutami podnoszonymi w skardze Sąd zważył, iż Skarżąca wskazuje na krzywdzący wobec niej charakter zaskarżonej decyzji, zbyt bliską odległość planowanej inwestycji od działki skarżącej, co uniemożliwić ma budowę domu a także negatywnie wpłynie na poziom jej zadowolenia z życia na skutek emisji uciążliwego hałasu emitowanego przez turbiny wiatrowe. Odnosząc się do tak formułowanych zarzutów należy w pierwszej kolejności przytoczyć treść art. 6 ust. 2 u.p.z.p., który stanowi, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1), lecz także do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2).

Wypada podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter - nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna (wyrok WSA w Poznaniu z 10 października 2024 r., IV SA/Po 607/24). Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter swoistej promesy; nie przesądza natomiast o szczegółowych rozwiązaniach technicznych, bowiem o tym decyduje ostatecznie organ administracji architektoniczno-budowlanej w toku postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, wskazuje się, że w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej zagospodarowania działki sąsiedniej może potencjalnie dojść do ograniczenia zakresu możliwości korzystania z normatywnie chronionych praw przysługujących właścicielowi, wynikających w szczególności z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego. Ochrona tych uprawnień jest odzwierciedlona właśnie m.in. w art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., jak również w art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p., zgodnie z którym w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza m.in. prawo własności. Przywołane regulacje - przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy - mogą być źródłem interesu prawnego decydującego o uczestniczeniu jako strona w postępowaniu administracyjnym dotyczącym warunków zabudowy sąsiedniego terenu należącego do innej osoby. O istnieniu tego interesu prawnego przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. W tego rodzaju sprawach przy ustaleniu kręgu stron ma znaczenie kwestia oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (por. wyrok NSA z 26 kwietnia 2023 r., sygn. II OSK 1453/20). Jednakże należy zauważyć, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organy zobowiązane są do badania ewentualnych immisji, czy też oddziaływań planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie jedynie w kontekście prawidłowego ustalenia kręgu stron tegoż postępowania oraz ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania oraz zabudowy terenu wynikających z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Wynika to z treści art. 54 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W tym zakresie organy prawidłowo wywiązały się ze swoich obowiązków, trafnie bowiem uznały skarżącą za stronę postępowania, zaś w decyzji organu I instancji wyszczególniono (pkt 3 decyzji) zasady ochrony interesów osób trzecich w związku z realizacją inwestycji.

Jednakże skoro decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, a organ nie może odmówić wydania decyzji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, to należy przyjąć, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określane w decyzji o warunkach zabudowy muszą wynikać z aktów powszechnie obowiązującego prawa. Co do zasady natomiast należy przyjąć, że sformułowanie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. o prawie do zagospodarowania terenu na warunkach ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionych prawem interesów osób trzecich, należy rozumieć jako odesłanie przede wszystkim do przepisów Prawa budowlanego, które nakazują uwzględnienie przedmiotowej problematyki na etapie pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 23 marca 2023 r., sygn. II OSK 905/20).

Skarżąca natomiast nie wskazała żadnego przepisu szczególnego, z którym planowana inwestycja byłaby sprzeczna. Odnośnie odległości projektowanego wiatraka od działki należącej do skarżącej Kolegium trafnie wskazało w odpowiedzi na skargę, iż odległość terenu inwestycji w liniach rozgraniczających od granicy działki skarżącej wynosi ok. 32 m w najbliższym punkcie, przy wysokości wiatraka stacjonarnego od 13,0 m n.p.t. do 16,50 m n.p.t., zaś planowanego miejsca posadowienia wiatraka od granicy działki skarżącej ok. 85 m. Natomiast ewentualne pozostałe negatywne oddziaływania planowanej inwestycji będą przedmiotem analizy na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Odnośnie podnoszonych przez skarżącą rozbieżności w ustalonych wymiarach wiatraka Sąd zważył, że organ I instancji w decyzji z dnia 27 grudnia 2023 r. ustalił wysokość wiatraka w przedziale od 13 m.n.p.t. do 16,5 m.n.p.t., wysokość masztu wiatraka w granicach od 9m do 11m, zaś średnicę śmigła od 4,5m do 5,5,m. Warto zatem przypomnieć, że do treści decyzji ustalającej warunki zabudowy, w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., odpowiednio stosuje się przepis art. 54 ustawy, zgodnie z którym decyzja taka określa m.in. rodzaj inwestycji (pkt 1) oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (pkt 2). Należy mieć również na uwadze przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589). W § 2 tego rozporządzenia ustalono sposób zapisywania poszczególnych ustaleń decyzji, w tym ustaleń dotyczących "rodzaju zabudowy" (pkt 1) a także "warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego" (pkt 3) - które należy zapisywać "poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu". Wymóg określenia parametrów zabudowy, znajdujący podstawę w powołanych powyżej przepisach, należy uznać za spełniony w sytuacji, gdy ustalone są ich dolne oraz górne granice, wielkości graniczne. Jak to zostało już powiedziane decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny i wstępny, i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Ustalając w decyzji o warunkach zabudowy parametry dla planowanej inwestycji, należy dać inwestorowi możliwość pewnego manewru do ostatecznego określenia planowanego obiektu dopiero w projekcie budowlanym. Określenie bowiem parametrów nowej zabudowy w sposób bezwzględny, doprowadzić może do zbędnych ograniczeń, często niemożliwych do uwzględnienia w przyszłym projekcie. Wobec tego parametry nowej zabudowy określone w decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze muszą być określone wyłącznie konkretną wielkością (liczbą). Mogą być również określone w inny sposób, w szczególności za pomocą "widełek", jednakże musi on w danych okolicznościach być na tyle precyzyjny, by dla organu wydającego pozwolenie na budowę mieć wiążący charakter (por. wyrok NSA z 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 72/13, dostępny w CBOSA). Wobec powyższego podnoszony w skardze zarzut należało uznać za niezasadny.

Odnośnie zarzutów, dotyczących załączników graficznych do przeprowadzonej analizy urbanistycznej, należy wskazać, iż zgodnie z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3). Część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (ust. 4). Z powołanych przepisów, a także z treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wynika, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód. W niniejszej sprawie inwestor dołączył do wniosku wymagane mapy w skali 1:1000. Jak zasadnie wskazało Kolegium, w aktach postepowania znajduje się mapa załączona przez inwestora, która spełnia wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 lit. b w zw. z art. 64 u.p.z.p. a na jej podstawie sporządzono załączniki graficzne nr 3a i 3b do decyzji, z tym że zostały sporządzone w skali 1:4000. Ocena załącznika graficznego nie pozostawia wątpliwości co do tego, że obszar analizowany został zaznaczony prawidłowo, co znalazło swoje odzwierciedlenie zarówno w załączniku graficznym do analizy urbanistycznej, jak i w graficznej części decyzji o warunkach zabudowy. W materiale dowodowym znajdują się także informacje o działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Wprawdzie należy przyznać rację skarżącej, że na załącznikach do analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie umieszczono numerów działek ewidencyjnych, jednakże nie wpływa to na ocenę prawidłowości przeprowadzonej analizy i wydanej na jej podstawie decyzji. Jak wskazał NSA, "kluczowe znaczenie ma zatem okoliczność dołączenia właściwej mapy do wniosku. W aktach niniejszej sprawy taka mapa się znajduje i została sporządzona w skali 1:1000. W trakcie postępowania dopuszczalna jest natomiast transformacja tej mapy, zwłaszcza jej zmniejszenie w celu uczynienia z niej załącznika do decyzji. Prawidłowość części graficznej decyzji nie opiera się jednak na tym, czy jest tam podana skala, czy określona pieczątka, ale czy właściwie określono obszar analizy i wzięto pod uwagę wszystkie budynki ujawnione na mapie zasadniczej" (por. wyrok NSA z 10 maja 2023 r., sygn. II OSK 309/22). Podsumowując należało ustalić, że nie doszło w powyższym zakresie do naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Jednocześnie należy podkreślić, że Kolegium, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, nie uchybiło przepisom postępowania, w tym zwłaszcza art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Organ rozważył bowiem cały zebrany w sprawie materiał dowodowy, który to materiał okazał się kompletny oraz dokonał prawidłowej oceny istnienia przesłanek warunkujących ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a.

Z powyższych względów, Sąd, nie podzielając zarzutów skargi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił. O kosztach postepowania sąd orzekł na podstawie art. 205 § 1 p.p.s.a.