Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 197/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2023-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2 i 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 64 ust. 1,
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 1986
law: Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka (spr.) Sędzia WSA Beata Ziomek Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 maja 2023 r. sprawy ze skarg Ś. K. i K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2023 r. [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z 25 stycznia 2023 r., [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołań K. M. oraz Ś. K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 11 lipca 2022 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży do 500 m2) i z garażem podziemnym, drogi pożarowej o długości ok. 122 m oraz dwóch murów oporowych, na działkach nr ewid. [...] i [...], obręb 0006, w granicach oznaczonych na zał. graficznym literami ABCDE-A, przy ul. [...] w K..

W uzasadnieniu SKO wyjaśniło, że w swoim odwołaniu K. G. K. Góra zarzuciła naruszenie:

- art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną ich wykładnię skutkującą uznaniem, że wymogiem ustalenia warunków zabudowy jest zgodność parametrów planowanej inwestycji ze średnimi parametrami zabudowy w obszarze analizowanym, pomimo, że dopuszczalnym jest ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy parametry planowanej inwestycji odbiegają od średnich parametrów, jednak powielają wartości występujące już na danym terenie i nie przekraczają wartości minimalnej ani maksymalnej występujących w obszarze analizowanym;

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 4 ww. rozporządzenia poprzez błędną ich wykładnię skutkującą zaliczeniem do obiektów podlegających analizie zarówno budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych, pomimo, że analiza funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji powinna obejmować jedynie budynki mieszkalne wielorodzinne;

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez błędne stwierdzenie przez organ

I instancji, że nowa zabudowa winna nawiązywać swoją wysokością do parametru 16,5 metra celem zapewnienia utrzymania ładu przestrzennego postrzeganego

z perspektywy głównego ciągu komunikacyjnego ul. [...], pomimo, że na obszarze analizowanym znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 33 metry, zaś ustalenie nowej zabudowy w wysokości 22,6 metra zapewni utrzymanie ładu przestrzennego w w/w części miasta.

Wskazując na powyższe odwołująca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ

I instancji.

Ś. K. zarzuciła zaskarżonej decyzji, że nie uwzględnia tego, że obszar inwestycji, oznaczony na załączonej do decyzji mapie, obejmuje swoim zakresem również część nieruchomości, której inwestor nie jest właścicielem. Dotyczy to w szczególności części działki nr [...], na której znajduje się część budynku położonego przy ul. [...] (jadłodajnia) oraz przylegający do tego budynku chodnik, oraz działki nr [...], na której posadowiona jest droga dojazdowa i dojście do jadłodajni, w zakresie odpowiadającym służebności przejazdu i przechodu. Na skutek upływu 30 lat samoistnego posiadania ww. działek i wykonywania służebności nastąpiło zasiedzenie prawa własności ww. nieruchomości i ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przejazdu i przechodu. Pominięcie tych okoliczności na etapie sporządzania i wydawania decyzji o warunkach zabudowy, zdaniem odwołującej Spółdzielni, stanowi istotne naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i wprowadza w błąd wnioskodawcę co do możliwości uzyskania prawa do realizacji zamierzonej budowy.

Odwołująca Spółdzielnia wskazała, że organ wydając decyzję o warunkach zabudowy, w tym określając położenie muru oporowego wzdłuż granicy działki inwestora oznaczonej literami D – E, całkowicie pominął interesy mieszkańców bloku zlokalizowanego przy ul. [...] (5- kondygnacyjny budynek), który usytuowany jest równolegle do projektowanej inwestycji. Projektowany mur oporowy ma mieć wysokość do 4,3 m oraz długość do 56 m, a sam budynek wysokość do 16,5 m, co oznacza, że mieszkańcy bloku przy ul. [...] zostaną pozbawieni dostępu do naturalnego światła dziennego. Budowa muru oporowego zaburzy również dotychczasową komunikację w obszarze planowanej inwestycji i trudno uznać, że wydana przez organ decyzja o warunkach zabudowy uwzględnia interes społeczny i słuszny interes obywateli. Na marginesie odwołująca Spółdzielnia wskazała, że budowa muru oporowego spowoduje konieczność wycięcia szpaleru kilkunastu drzew oraz, że wyznaczona w decyzji ilość stanowisk postojowych została znacznie zaniżona w stosunku do potrzeb tego typu inwestycji. Zarzuciła również, że prowadzenie jakichkolwiek prac, zwłaszcza związanych z koniecznością budowy garażu podziemnego i budową muru oporowego, spowoduje destabilizację gruntu oraz biegnących poniżej cieków wodnych, co może mieć negatywny wpływ na już istniejące budynki i infrastrukturę techniczną.

Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym Kolegium wskazało, że jak wynika z akt sprawy, K. G. K. Góra Sp. z o.o. z siedzibą w M. złożyła do Prezydenta Miasta K. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji.

Organ I instancji po otrzymaniu wniosku przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w tym sporządził analizę urbanistyczno- architektoniczną i przygotował projekt decyzji o warunkach zabudowy, a następnie przedłożył go do uzgodnień organom właściwym.

W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu działki wynosi ok. 65 m,

a granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości od 195 m do 250 m, obejmując całe działki ewidencyjne i znajdujące się na nich zabudowania, co

w ocenie Kolegium jest w pełni uzasadnione i spełnia wymogi § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Za prawidłowe uznał także organ II instancji ustalenie, że w obszarze analizowanym istnieje kontynuacja funkcji, gdyż występują w nim budynki mieszkalne wielorodzinne, w tym wielorodzinne z usługami.

Odnosząc się do zarzutu inwestora, że przesądzające znaczenie dla ustalenia parametrów nowej zabudowy ma istniejący ład przestrzenny, SKO wskazało, że jeśli organ dojdzie do wniosku, iż ustalenie danego parametru, tu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w maksymalnym wskaźniku występującym w obszarze analizowanym naruszyłoby ład przestrzenny, zobowiązany jest go ustalić na takim poziomie, który pozwoli ten ład przestrzenny zachować.

Przytaczając przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz szczegółowe ustalenia wynikające z analizy, SKO uznało, że parametry inwestycji, takie jak linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu, wyznaczone zostały w decyzji organu I instancji prawidłowo

i zgodnie z prawem.

Kolegium wskazało, że mając na uwadze wyniki analizy, w oparciu o przepis

§ 7 ust. 4 rozporządzenia, organ I instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku - od 10,5 m (średnia wysokość górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym) do 16,5 m (dominująca wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych

i mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w obszarze analizowanym po zachodniej stronie ul. [...]). Budynek o tak ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wpisze się w zastany ład przestrzenny w tym rejonie miasta i pozwoli na wkomponowanie wnioskowanej inwestycji w istniejące otoczenie. Wysokość ta współgra z wysokościami budynków mieszkalnych istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie. Zgodzić się zatem należy z organem I instancji, że ustalona wysokość nie naruszy zastanego na tym terenie ładu przestrzennego, tym bardziej, że budynek o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 33 m przy ul. [...] jest jedyną dominantą, a w analizie wskazano, że przy samej ulicy [...] w obszarze analizowanym nie ma tak wysokich budynków oprócz ww. W ocenie Kolegium, zarzuty odwołania w tym zakresie są niezasadne. Trudno uznać, że budynek o wysokości 33 m wpisałby się w wymagania ładu przestrzennego, gdyż byłby to parametr ustalony w całkowitym oderwaniu od parametru średniego w obszarze analizowanym (bo trzy razy większym).

Organ II instancji wskazał, że wnioskodawca zawnioskował również o ustalenie warunków zabudowy dla dwóch murów oporowych, które stanowią obiekty niekubaturowe, będące budowlami (konstrukcjami oporowymi), które stanowić będą element zagospodarowania terenu konieczny z uwagi na ukształtowanie terenu, a ich parametry wynikać będą z tego właśnie ukształtowania. Obiekty te służyć mają konstrukcyjnie i funkcjonalnie jako zabezpieczenie terenu przed osuwaniem się mas ziemnych. Mając na względzie wniosek ustalono:

1) mur oporowy usytuowany wzdłuż granicy terenu inwestycji oznaczonej literami D-E- wysokość do 4,3 m, długość do 56 m,

2) mur oporowy usytuowany wzdłuż granicy terenu inwestycji oznaczonej literami A-E

- wysokość do 4,3 m, długość do 41 m.

SKO stwierdziło, że z tak ustalonymi parametrami planowana zabudowa będzie nawiązywać do zabudowy znajdującej się w jej sąsiedztwie. Ustalone przez organ parametry planowanej zabudowy nie przekraczają maksymalnych wskaźników występujących na terenie analizowanym, a sposób ich ustalenia został szczegółowo wyjaśniony. Natomiast sam fakt występowania w obszarze analizowanym budynków o większych parametrach nie uprawnia do ich ustalenia zgodnie z żądaniem wnioskodawcy, jeżeli miałoby to naruszyć ład przestrzenny.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Ś. S. M. organ odwoławczy wyjaśnił, że są one przedwczesne i nie mogą zostać uwzględnione na etapie ustalania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, bo dotyczą kwestii badanych na etapie wydawania pozwolenia na budowę i nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Nadto na etapie ustalania warunków zabudowy nie orzeka się o wycince drzew i nie zobowiązuje się do dokonania nasadzeń zastępczych. Kwestie dotyczące liczby miejsc postojowych oraz ochrony interesów osób trzecich będą szczegółowo ustalane na etapie pozwolenia na budowę.

Od opisanej wyżej decyzji złożone zostały dwie skargi.

W skardze Ś. K. (zwanej dalej "Spółdzielnią") zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, niewyczerpujące zebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego, co doprowadziło do wydania niewłaściwej decyzji;

- art. 7a § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie pozostających

wątpliwości w sprawie na korzyść strony;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji;

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nieuchylenie decyzji organu I instancji i nieumorzenie postępowania, bądź nieuchylenie decyzji i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K., a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powtórzono zarzuty zawarte w odwołaniu, dotyczące tego, że:

- organ skrótowo i pobieżnie odniósł się do tego, że obszar inwestycji, oznaczony na załączonej do decyzji mapie, obejmuje swoim zakresem również część nieruchomości, której inwestor nie jest właścicielem, czyli działki nr [...] i [...];

- wydając decyzję o warunkach zabudowy, w tym określając położenie muru oporowego wzdłuż granicy działki inwestora oznaczonej literami D - E, organ całkowicie pominął interesy mieszkańców bloku zlokalizowanego przy ul. [...]. Wskazano dodatkowo, że na działce nr [...] znajduje się m.in. chodnik, a na działce nr [...] znajduje się droga dojazdowa. Z chodnika i drogi dojazdowej korzystają mieszkańcy budynków przy ul. [...], 3, 4, 5. Jest to dla nich najkrótsza droga do przystanku autobusowego przy ul. [...], jak również do pawilonów usługowo-handlowych znajdujących się po drugiej stronie ulicy [...]. Poprzez drogę dojazdową odbywa się zaopatrzenie jadłodajni zlokalizowanej w budynku przy ul. [...]. Jej funkcjonowanie nie będzie możliwe, jeśli dojazd od strony ul. [...] zostanie zlikwidowany;

- budowa muru oporowego spowoduje konieczność wycięcia szpaleru kilkunastu drzew, zaś sam inwestor nie został zobowiązany do dokonania ponownych nasadzeń w związku z projektowaną inwestycją;

- wyznaczona w decyzji ilość stanowisk postojowych została znacznie zaniżona

w stosunku do potrzeb tego typu inwestycji. Poza mieszkańcami tego budynku będą

z niego korzystały również inne osoby, które będą musiały gdzieś postawić swoje samochody. Tymczasem Ś. S. M. informuje, że nie wyraża zgody, aby mieszkańcy bądź osoby korzystające z planowanej inwestycji korzystały z miejsc postojowych zlokalizowanych wewnątrz osiedla Uroczysko, gdyż te miejsca postojowe przeznaczone są wyłącznie dla mieszkańców i gości budynków zarządzanych przez Ś. K.. Nadto tych miejsc również brakuje na osiedlu Uroczysko;

- pod nawierzchniami, na których ma być przeprowadzana inwestycja, znajdują się już ustabilizowane grunty z podziemnymi ciekami wodnymi napływającymi ze skarpy za ulicą [...]. Prowadzenie jakichkolwiek prac, zwłaszcza związanych

z koniecznością budowy garażu podziemnego i budową muru oporowego spowoduje destabilizację gruntu oraz biegnących poniżej cieków wodnych, co może mieć negatywny wpływ na już istniejące budynki i infrastrukturę techniczną.

Ponadto Spółdzielnia podniosła, że wnioskodawca nie dysponuje zgodami, które uprawniałyby go do wejścia na jej teren i prowadzenia jakichkolwiek prac, np. przy wykonaniu muru oporowego.

Zarzuty podniesione w odwołaniu, opisane szczegółowo na wstępie, powtórzyła także w swojej skardze K. M., zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, a także uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu podniesiono, że wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, organ I instancji niewłaściwie przeprowadził analizę urbanistyczną. Analizie zostały bowiem poddane zarówno parametry budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak

i wielorodzinnych. W konsekwencji, organ I instancji powziął ustalenia, że parametr wysokościowy planowanej inwestycji odbiega od średniej dla obszaru objętego analizą. Nie ulega jednak wątpliwości, że gdyby organ I instancji przyjął do analizy parametry budynków mieszkalnych wielorodzinnych (na obszarze, który winien podlegać analizie), to parametry planowanej inwestycji (w tym parametr dot. wysokości budynku) nie odbiegałyby od średniej dla obszaru analizowanego.

Dostrzeżenia wymaga, że uznanie za prawidłową analizę parametrów wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym prowadziłoby do sytuacji, że niezależnie od tego, o budowę jakiego obiektu toczyłoby się postępowanie, to zawsze jego parametry (określone w wyniku tej analizy) byłyby takie same. W konsekwencji tego niezależnie czy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, czy budynku garażowego, to parametry budynku określone "w tożsamej samym obszarze analizowanym na podstawie tak dokonanej analizy byłyby identyczne". Taki stan rzeczy nie sposób określić mianem właściwego.

Co więcej, wynik analizy uwzględniającej ogół zabudowy na obszarze analizowanym nie uzasadnia uznania, że wysokość budynku winna wynieść 16,5 m. Parametry planowanej inwestycji powielają bowiem wartości występujące już na danym terenie. W obszarze analizowanym usytuowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 33 m przy ul. [...]. Tak więc zabudowa

w wysokości 22,6 m nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Spółka podkreśliła, że organ II instancji nie dokonał analizy, czy ustalenie nowej zabudowy w wysokości 22,6 m wpisałoby się w wymagania ładu przestrzennego.

W piśmie z 3 marca 2022 r. skarżący wskazał na fakt, że teren inwestycji położony jest wśród jednolitej struktury zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, stanowiącej spójną urbanistycznie całość osiedla "Uroczysko". Zabudowa położona

po przeciwnej stronie ulicy [...] powstała w innym okresie rozwoju miasta K. i stanowi wypełnienie tkanki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dominującej na tym terenie. Dodatkowo warto zauważyć, że jest to obszar

innego osiedla mieszkaniowego podlegającego pod [...]".

Spółka podkreśliła, że osiedle "Uroczysko" (obszar, w którym znajduje się teren planowanej inwestycji) charakteryzuje się wysoką zabudową (budynki 10, 11 oraz 4- kondygnacyjne). Analiza układu osiedla pozwala zauważyć, że od strony głównych arterii komunikacyjnych (tj. ulicy [...]) dominuje zabudowa wyższa niż zabudowa w centralnej części osiedla.

Ponadto skarżąca zwróciła uwagę, że zgodnie z treścią uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia 17 lutego 2022 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie miasta K., na terenie planowanej inwestycji dopuszczalna jest zabudowa o 21 kondygnacjach, co podkreśla tendencję do wyznaczania zabudowy wysokiej na tym terenie.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie są zasadne.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Na wstępie podkreślenia wymaga, że wzorcem przeprowadzonej przez Sąd kontroli zaskarżonej decyzji, były przepisy:

- ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą", oraz

- rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), przywoływanego w dalszym ciągu jako "rozporządzenie",

w brzmieniu obowiązującym przed 3 stycznia 2022 r.

Z tą datą nastąpiła zmiana zarówno ustawy, jak i rozporządzenia, w zakresie mającym zastosowanie w sprawie. Jednak z mocy art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1986), nowelizującej przepisy ustawy z dniem 3 stycznia 2022 r., oraz § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2399), zmieniającego rozporządzenie z tą samą datą, do spraw ustalenia warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie przepisów nowelizujących (czyli przed 3 stycznia 2022 r.), stosuje się przepisy ustawy i rozporządzenia w brzmieniu dotychczasowym.

Takie też przepisy prawidłowo zastosowało Kolegium rozpatrując sprawę

w II instancji, gdyż postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte wnioskiem

z 14 września 2021 r. (data wpływu do organu I instancji). W dalszej części uzasadnienia przepisy te będą więc powoływane w brzmieniu obowiązującym przed

3 stycznia 2022 r.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest jedynie wtedy, gdy dla danego terenu, tak jak w niniejszej sprawie, gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ma ona rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zatem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna w świetle wymogów art. 61 ust. 1 ustawy, a jeśli tak, ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określonej nieruchomości, bez jakiejkolwiek kontroli organów administracji publicznej (zob. wyrok NSA z 13 grudnia 2017 r., II OSK 717/17, LEX nr 2456034).

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich i można ją wydać, w odniesieniu do tego samego terenu, więcej niż jednemu wnioskodawcy (art. 63 ust. 2 i ust. 1 ustawy). Przedłożenie tego rodzaju decyzji jest jednym z warunków uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).

Dokumentem kluczowym dla przeprowadzenia oceny, czy spełnione są przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Zgodnie z tymi przepisami,

w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa

w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu to sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia), zaś cechy zabudowy

i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy,

o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Na podstawie analizy, o jakiej mowa w zacytowanych wyżej przepisach, organ określa możliwość wnioskowanego przez inwestora zagospodarowania terenu

w zakresie kontynuacji funkcji oraz wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy), takich jak: obowiązująca linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki). Sposoby wyznaczania tych parametrów określają szczegółowo regulacje zawarte w § 4 – 8 rozporządzenia.

Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9

ust. 2).

Jak wynika z akt administracyjnych, dla ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym, drogi pożarowej oraz dwóch murów oporowych, na działkach nr [...] i [...], obręb 0006, przy ul. [...] w K., organ I instancji sporządził analizę architektoniczno-urbanistyczną, której część tekstowa (wyniki analizy) i graficzna stanowią załączniki nr [...] do decyzji nr [...] z 11 lipca 2022 r. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały wokół terenu inwestycji w odległości 195 – 250 m. Autor analizy wyjaśnił, że obszar analizowany wyznaczony jako trzykrotna szerokość frontu, wynosząca w tym przypadku 200 m w kierunku północnym, południowym, wschodnim i zachodnim, obejmowałby jedynie część położonych na nim nieruchomości, bez istniejących budynków lub części tych budynków. Dlatego analizą objęto działki po granicach ich własności, a więc obszar większy niż wymagany minimalny. Za front terenu przyjęto tę jego część, która przylega do ul. [...], z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście na działkę. Szerokość frontu terenu wynosi 65 m.

Sąd stwierdza, że takie wyznaczenie obszaru analizowanego jest zgodne

z prawem, gdyż § 3 ust. 2 rozporządzenia określa jedynie wymiar minimalny jako trzykrotną szerokość frontu działki. Obszar ten poszerzono dostosowując go do granic działek budowlanych, co zostało logicznie uzasadnione w analizie. Prawidłowo także ustalono front działki, w sposób odpowiadający definicji zawartej w § 2 pkt 5 rozporządzenia. Stosownie do treści § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, granice obszaru analizowanego przedstawiono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000. Projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządził uprawniony architekt, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy.

Z analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że na obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczo-garażowymi, budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami oraz budynki usługowe. Nie ma zatem wątpliwości co do tego, że planowana nowa zabudowa stanowi kontynuację funkcji zastanej w obszarze analizowanym. Spełniony został więc warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy wskazuje również na to, że spełnione zostały pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1. Działki sąsiednie, dostępne

z tej samej drogi publicznej pozwalają na określenie parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 1-3). Zachodzą także warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 4 – 6 ustawy.

Stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, decyzja

o ustaleniu warunków zabudowy poprzedzona została uzgodnieniem z właściwym zarządcą drogi, tj. z Miejskim Zarządem Dróg w K., gdyż inwestycja przylegać ma do ul. [...].

Sąd stwierdził także, że parametry nowej zabudowy wyznaczone zostały

w decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z obowiązującym prawem:

1. Linię zabudowy ustalono w sposób odpowiadający treści § 4 ust. 4 rozporządzenia, w odległości 21 m od zewnętrznej krawędzi jezdni, zgodnie

z ustaleniami analizy architektoniczno-urbanistycznej, w której wskazano, że linia istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok i szczegółowo wyjaśniono, jakie względy zadecydowały o wyznaczeniu linii nowej zabudowy jako kontynuację linii zabudowy budynku przy ul. [...], usytuowanego po północnej stronie terenu inwestycji oraz budynku przy ul. [...] po stronie południowej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

2. Wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono zgodnie z § 5 rozporządzenia. Jest to parametr liczony jako stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji, który wyznaczony został na 0,19 do 0,26, przy średnim wskaźniku zabudowy dla terenu analizowanego, wynoszącego 0,26. Sposób wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy opisany został w analizie.

Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2).

3. Szerokość elewacji frontowej budynku wyznaczono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia (od 41- 48 m). Jest to wielkość większa niż średnia szerokość elewacji frontowych na obszarze analizowanym, która wynosi 27,9 m (budynki istniejące mają szerokości od 6 m do 147 m). Przyjęcie tego parametru zostało szczegółowo przedstawione w analizie i wynika z jej treści.

§ 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2).

4. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (od 10,5 m do 16,5 m) wyznaczona została w sposób odpowiadający treści § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Jak wynika z analizy, od strony północnej terenu inwestycji usytuowany jest budynek usługowy (ul [...]) posiadający wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 7,5 m, zaś po stronie południowej – budynek usługowy

o wysokości 5 m. Tym samym, wysokość istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok. W obszarze analizowanym występują budynki o wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej ok. 3,5 m do 16,5 m i tylko jeden budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 33 m. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 10,5 m. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny (ul. Nałkowska 4), będący częścią zespołu osiedla mieszkaniowego, na którym przeważają budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 16,5 m. Po stronie zachodniej usytuowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny (ul. Nałkowskiej 2), posiadający znacznie wyższą wysokość - 33 m. Jest to jedyna lokalna dominanta w obszarze analizowanym, która nie może być wyznacznikiem ładu przestrzennego. W analizie wskazano, że kluczowym elementem tkanki miejskiej są budynki i ich wzajemne relacje przestrzenne i funkcjonalne, a znaczne modyfikacje układu i formy wprowadzają dysharmonię krajobrazową. Ponadto po stronie południowej terenu inwestycji znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 16, 5 m.

Wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku wynika zatem z analizy, stosownie do § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

5. Geometrię dachu budynku ustalono jako dach plaski, stosownie do treści

§ 8 rozporządzenia, zgodnie z którym geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu

w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Sposób ustalenia tego parametru nowej zabudowy wynika z analizy.

Sporządzona w sprawie analiza architektoniczno-urbanistyczna odnosi się również do budowy zaplanowanych przez inwestora murów (konstrukcji) oporowych oraz drogi pożarowej, określając ich wysokość (w przypadku murów oporowych)

i długość.

Ustalone w decyzji o warunkach zabudowy parametry, poza wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej, uwzględniają w całości zamierzenia inwestora. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest wielkością sporną między stronami

i kwestionowaną w obu skargach, w szczególności w skardze wniesionej przez K. M..

We wniosku wielkość tego parametru określona została na 25 m, natomiast

w trakcie postępowania administracyjnego skarżąca wnosiła o ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej na 22,6 m podnosząc, że taka jest wysokość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na tym terenie (pismo procesowe z 3 marca 2022 r.).

Zarówno w skardze, jak i wcześniej w odwołaniu, skarżąca spółka zarzuciła, że zaliczenie do obiektów podlegających analizie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych, podczas gdy analiza urbanistyczna powinna obejmować jedynie budynki mieszkalne wielorodzinne, narusza art. 61 ust. 1 ustawy w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia.

Zarzut ten nie jest zasadny. Przepisy ustawy oraz regulacje rozporządzenia nie dają podstawy do przyjęcia, że parametry nowej zabudowy, w tym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego obiektu budowlanego, mają zostać ustalone na podstawie parametrów istniejących w obszarze analizowanym budynków o tym samym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Wręcz przeciwnie, z treści § 2 pkt 3, § 3 ust. 1 oraz § 4-8 rozporządzenia wynika, że wymagania dla nowej zabudowy organ ustala na podstawie cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc w oparciu o analizę parametrów wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na obszarze analizowanym. Twierdzenia skargi, aby w stanie faktycznym sprawy ustalenia w zakresie parametrów nowej zabudowy ograniczyć wyłącznie do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a więc takich, jak budynek planowany, jest nieuprawnione, bo nie wynika z treści przepisów, jakie miały w tym przypadku zastosowanie.

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy należy odróżnić analizę funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu od analizy cech tej zabudowy. Pojęcia te zostały zdefiniowane w § 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia.

Przeprowadzenie analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, o jakiej mowa w § 2 pkt 2 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia, jest konieczne dla oceny, czy spełniony został dla nowej zabudowy warunek kontynuacji funkcji przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a więc – w tym konkretnym przypadku – czy na obszarze analizowanym istnieją już budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami i co za tym idzie, czy planowana inwestycja wpisuje się w zastane przeznaczenie terenu w postaci sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych. Jeśli zaś chodzi

o wyznaczenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, kluczową jest analiza cech istniejącej zabudowy, zdefiniowanych w § 2 pkt 3 rozporządzenia, bez względu na to, czy są to obiekty budowlane o takiej samej funkcji, jak obiekt planowany, czy też innej. Wyznaczenie cech zabudowy jest zatem drugim etapem analizy, do którego można przejść dopiero wtedy, gdy na podstawie analizy funkcji danego terenu można stwierdzić, że spełniony został pierwszy warunek nowego zagospodarowania terenu w postaci uwzględnienia zasady dobrego sąsiedztwa.

Jak powiedziano już wyżej, obszar analizowany wyznaczony został w sposób odpowiadający wymogom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Jego granice wyznaczone zostały w odległości większej niż wielkość minimalna czyli trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Na tym obszarze jest tylko jeden budynek o wysokości 33 m, znajdujący się w sąsiedztwie planowanej nowej zabudowy, który uzasadniałby uwzględnienie wniosku w zakresie wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej na 22,6 m. Ze sporządzonej przez organ I instancji analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika jednak wyraźnie, że jest to jedyna lokalna dominanta, która nie może być wyznacznikiem ładu przestrzennego na tym terenie. Autor analizy wyjaśnił także, dlaczego w tej części wniosek nie może zostać uwzględniony. Stanowisko zawarte w skardze, a wcześniej w odwołaniu, stanowi więc polemikę z wnioskami dokumentu kluczowego dla rozstrzygnięcia sprawy, które mieszczą się w granicach prawa, w szczególności odpowiadają treści § 7 rozporządzenia.

Podkreślić należy, że ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynki wielorodzinnego maksymalnie na 16,5 m przekracza średnią wielkość tego parametru na obszarze analizowanym i wynika z analizy, co jest zgodne z § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Wniosków przeprowadzonej przez organ I instancji analizy architektoniczno-urbanistycznej w zakresie wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy nie może skutecznie podważyć "Analiza urbanistyczna przedstawiająca relacje wysokościowe zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

w kwartale ulic[...] pod kątem możliwej wysokości dla zabudowy działki [...] oraz [...]", złożona przez spółkę w trakcie postępowania administracyjnego wraz z pismem z 3 marca 2022 r. Dokument ten nie nawiązuje w żaden sposób do treści rozporządzenia, określającego prawne ramy analizy architektoniczno-urbanistycznej. Bez prawnego uzasadnienia wyznacza obszar analizowany wielokrotnie większy niż trzykrotna szerokość frontu działki, obejmujący "kwartał" obszarowy i przyjmuje do analizy wyłącznie cechy istniejącej zabudowy w postaci budynków wielorodzinnych, pomijając obiekty budowlane o innych funkcjach. Granice obszaru analizowanego nie zostały wyznaczone wokół działki budowlanej objętej wnioskiem, jak nakazuje § 3 ust. 1 rozporządzenia, co spowodowało, że pominięty został całkowicie teren znajdujący się po drugiej stronie ulicy [...] z dominacją funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Taki sposób przeprowadzenia analizy pozostaje w sprzeczności z przepisami rozporządzenia. Wyznaczenie obszaru analizowanego - zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia - "wokół" działki budowlanej, zapobiega przeprowadzeniu analizy

w sposób, który poszukuje funkcji i cech istniejącej zabudowy odpowiadających zamierzeniom inwestora. Tymczasem celem analizy, o jakiej mowa w powyższym przepisie, jest zachowanie ładu architektoniczno-urbanistycznego na danym terenie, a nie uwzględnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy bez względu na lokalne warunki przestrzenne.

Z tych samych powodów nie są zasadne argumenty skarżącej spółki odnoszące wyznaczenie parametrów planowanego budynku do "wysokiej zabudowy" osiedla "[...]". Analizy cech nowej zabudowy dokonuje się na obszarze analizowanym, którego granice wyznaczane są w sposób określony w § 3 rozporządzenia. Przepis ten nie przewiduje, aby przy wyznaczeniu tego obszaru można było uwzględniać kryteria takie, jak kwartał obszarowy pomiędzy ulicami, czy też teren osiedla.

Dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma również znaczenia prawnego uchwała

Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 17 lutego 2022 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie miasta K. (Święt. z 2022 r. poz. 832). § 1 pkt 4 tej uchwały stanowi, że budynki położone w strefie W (na terenie której znajduje się planowana zabudowa) objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 21 kondygnacji nadziemnych. Nie stoi więc w sprzeczności z tym przepisem wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku

w wymiarze niższym niż przewidziany w tej uchwale.

Tym samym, nie doszło do naruszenia przepisów: ustawy, rozporządzenia oraz k.p.a. wskazanych w skardze K. G. K. Góra Sp. z o.o.

w Micigoździe.

Nie jest także zasadna skarga Ś.

w K.. Jak słusznie podkreśliło Kolegium w zaskarżonej decyzji, zarzuty podnoszone przez Spółdzielnię dotyczą kwestii, które nie są przedmiotem badania

w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Jak powiedziano już na wstępie, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich i można ją wydać, w odniesieniu do tego samego terenu, więcej niż jednemu wnioskodawcy (art. 63 ust. 2 i ust. 1 ustawy). W postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji

o warunkach zabudowy nie ma zatem znaczenia, czy wnioskodawcy przysługuje prawo do terenu, którego zagospodarowanie ma ulec zmianie zgodnie z tą decyzją. Ustalenie tej okoliczności jest natomiast istotne na dalszym etapie procesu budowlanego, którego celem jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy bowiem dołączyć m.in. oświadczenie

o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Nie można także zarzucić organowi, że pominął interesy mieszkańców bloku zlokalizowanego przy ul. [...], którzy – jak twierdzi skarżąca Spółdzielnia- zostaną pozbawieni dostępu do naturalnego światła dziennego poprzez usytuowanie budynku i muru oporowego zbyt blisko ich mieszkań, a ponadto budowa muru zaburzy dotychczasową komunikację w obszarze planowanej inwestycji. Kwestie te są badane w postępowaniu o pozwolenie na budowę, w którym organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest ustalić, czy zamierzona inwestycja, ujęta w formę projektu budowlanego przewidującego konkretne rozwiązania architektoniczne i konstrukcyjne, zapewnia poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane), a także czy uwzględnia wymogi w zakresie naturalnego oświetlenia pomieszczeń, przewidziane w § 13 oraz w § 57-60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225).

Dla ustalenia warunków zabudowy nie ma również znaczenia okoliczność, że budowa muru oporowego spowoduje konieczność wycięcia kilkunastu drzew, jak twierdzi skarżąca. Tego rodzaju kwestia nie podlega badaniu w tym postępowaniu.

Ilość stanowisk postojowych wyznaczana jest wiążąco w decyzji o pozwoleniu na budowę, przy uwzględnieniu regulacji zawartych w § 18 i nast. rozporządzenia

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Co do zarzutu, że ilość tych stanowisk została w zaskarżonej decyzji znacznie zaniżona, wyjaśnić należy, że w utrzymanej w mocy decyzji organu I instancji wymagane stanowiska postojowe określone zostały w ilości minimalnej, co oznacza, że w decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ może ustalić większą ich ilość.

Tak samo należy ocenić pozostałe zarzuty skargi wniesionej przez Spółdzielnię. Kwestie związane z podnoszoną przez skarżącą możliwą destabilizacją gruntu oraz biegnących poniżej cieków wodnych oraz brak zgody Spółdzielni na wejście na jej teren, co będzie niezbędne dla wykonania robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji, nie są przedmiotem badania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz w dalszym procesie budowlanym, w tym podczas uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 47 ustawy Prawo budowlane.

Nie zostały zatem naruszone przepisy k.p.a., o jakich mowa w skardze Spółdzielni, gdyż wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia zostały wyjaśnione, a organ II instancji prawidłowo zastosował art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Nie można mówić o naruszeniu art. 7a § 1 k.p.a., gdyż w sprawie nie pozostają wątpliwości co do normy prawnej, o jakich mowa w tym przepisie. Skarżąca Spółdzielnia, poza sformułowaniem w petitum skargi zarzutu opartego na naruszeniu art. 7a § 1 k.p.a., nie rozwinęła go w uzasadnieniu i nie wskazała, co do którego konkretnie przepisu, mającego w stanie faktycznym sprawy zastosowanie, zachodzą – jej zdaniem -wątpliwości, co uniemożliwia Sądowi na bardziej szczegółowe odniesienie się do tego zarzutu.

Z tych powodów Sąd skargi oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.