Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 240/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji oraz postanowienie
Powołane przepisy: article: art.61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi J. O. i B. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 grudnia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji jak również postanowienie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. znak:[...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz skarżących J. O. i B. O. kwotę 1014 (tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Uzasadnienie.

W dniu [...] lutego 2015 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa wpłynął wniosek [...] Sp. z o.o. [...] Sp. K., działającej przez pełnomocników o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa, przebudowa, rozbudowa i nadbudowa zespołu budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. Z. i al. P. , na zabudowę o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz z drogą dojazdową, zewnętrznymi miejscami postojowymi oraz małą architekturą na dz. nr [...], [...] obr. [...]". W toku postępowania inwestor skorygował powyższy wniosek, co do zakresu inwestycji.

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W wyniku odwołania od ww. decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 11 marca 2016 r. znak: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję.

Ponownie rozpoznając sprawę, Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r. ustalił warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 października 2016r. znak: [...], ponownie uchyliło zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że w postępowaniu wyjaśniającym istnieją uchybienia nie pozwalające na utrzymanie przedmiotowej decyzji w mocy albowiem: wadliwie określono teren inwestycji w załączniku graficznym nr 5a, niezrozumiale została wyznaczona nieprzekraczalna linia zabudowy od strony ul. Z. w oparciu o przepis § 4 pkt 3 Rozporządzenia skoro wyznacza się ją w istniejącej linii zabudowy oraz brak wystarczającego uzasadnienia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku B2 na poziomie 17-19 m.

W trakcie ponownego rozpoznania sprawy inwestor wyjaśnił zakres inwestycji objęty przedmiotowym wnioskiem i załączył aktualne rysunki koncepcyjne oraz przeprowadzona została ponowna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dn. 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz sporządzony został w oparciu o jej wyniki nowy, skorygowany i spójny projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

W związku z powyższym Prezydent Miasta Krakowa decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016 poz. 778, dalej: "u.p.z.p."), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 Nr 164 poz. 1588, dalej "Rozporządzenie"), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 Nr 164 póz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016 poz. 23 ze zm., dalej: "k.p.a."), ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa, przebudowa, rozbudowa i nadbudowa zespołu budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. Z. i al. P. , na zabudowę o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz z drogą dojazdową, zewnętrznymi miejscami postojowymi oraz małą architekturą na dz. nr [...], [...] obr. [...]".

Do decyzji dołączono stanowiące jej integralną część: załącznik nr 1 - warunki zabudowy terenu, załącznik nr 2 - część graficzną warunków zabudowy, załącznik nr 3 - część tekstową wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, załącznik Nr 4 - część graficzną wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że teren objęty wnioskiem nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następnych ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieniono uzyskane w toku postępowania opinie i uzgodnienia. Wskazano, że przeprowadzone postępowanie wyjaśniające pozwoliło na stwierdzenie, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę uprawnioną do sporządzania projektu, stosownie do treści art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto organ podkreślił, że w toku ponownie przeprowadzonego postępowania strony nie wniosły uwag ani zastrzeżeń.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyli Dyrektor Żłobka Samorządowego nr [...] w Krakowie B. K., J. O. oraz B. O.

Dyrektor Żłobka Samorządowego nr [...] w Krakowie zakwestionował planowane usytuowanie wjazdu do planowanego w ramach inwestycji garażu podziemnego. Wskazał, że inwestor planuje usytuowanie owego wjazdu w granicy działki, wzdłuż szczytowej ściany budynku żłobka znajdującego się na działce sąsiedniej. W ocenie Odwołującego grozi to trwałymi uszkodzeniami budynku żłobka, a nawet katastrofą budowlaną. Podkreślił, że budynek obecnego Żłobka Samorządowego nr [...] został wybudowany jako budynek szkolny w roku 1900 i jest wpisany do rejestru zabytków. Od strony północnej (graniczącej z terenem inwestycji) nie jest podpiwniczony. Nadto wskazano, że ul. Z. mająca stanowić obsługę komunikacyjną inwestycji jest bardzo wąska i nie będzie w stanie obsłużyć dodatkowych potoków ruchu generowanych przez inwestycję. Przejazd tą ulicą już obecnie jest znacznie utrudniony. W jego ocenie inwestycja powinna ograniczać się do istniejącej na tym terenie kubatury, a wjazd na jej teren winien odbywać się od strony Al. P. .

Z kolei w odwołaniach J. O. oraz B. O. , które są identyczne w swej treści podniesiono, że w dalszym ciągu aktualny pozostaje zarzut sporządzenia dwóch analiz architektoniczno - urbanistycznych o sprzecznej treści. Pominięto ustalenia analizy z maja 2015 r., przyjmując ustalenia z analizy z grudnia 2015 r. Ustalone parametry zabudowy znacznie odbiegają od charakteru zabudowy ul. Z.. Zabudowa tej ulicy stanowi jednolity zespól kwartału i szerzej - całego fragmentu miasta. Ponadto nazwa zamierzenia błędnie sugeruje, jakoby chodziło wyłącznie o rozbudowę i przebudowę istniejącego budynku, podczas gdy inwestor planuje przede wszystkim realizację budynków nowych oraz garażu podziemnego znacznych rozmiarów. W ocenie Odwołujących realizacja wysokich budynków oraz garażu podziemnego zagrozi stabilności budynków przy ul. Z., które wykonywane były w starszych technologiach. Wskazali również na potrzebę ustalenia spadkobierców zmarłych stron postępowania - L. N. i L. N..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia [...] lipca 2017 r. zwróciło się do Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Krakowie o wyjaśnienie i sprecyzowanie stanowiska co do ustalonej wysokości elewacji frontowych poszczególnych planowanych budynków, wyrażonego w postanowieniu uzgadniającym przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne z dnia [...] marca 2017 r. znak [...] oraz do inwestora o uzupełnienie akt sprawy o aktualną informację techniczną dotyczącą możliwości zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w energię elektryczną oraz gaz. Do akt sprawy dołączono aktualną informację techniczną potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę i możliwość odprowadzania ścieków, a także oświadczenie pełnomocnika J. O., zgodnie z którym postępowanie spadkowe po L. i L. N. prowadzone pod sygn. [...], zakończyło się wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z ustawy w całości na rzecz B. O.

Po uzyskaniu żądanych dokumentów Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 grudnia 2017 r. znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26. 08.2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (DZ.U. nr 164 poz. 1588), art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt l i art. 138 § l pkt 2 k.p.a., uchyliło zaskarżoną decyzję w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II. 2.a pkt 1 zatytułowany "Pod względem ochrony zieleni - dla terenu nieobjętego wpisem do rejestru zabytków" i w tym zakresie orzekł, że: Pkt II.2.a pkt 1 część zatytułowana "Pod względem ochrony zieleni - dla terenu nieobjętego wpisem do rejestru zabytków" załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie:

• "Następujące drzewa wymagają ochrony w procesie inwestycyjnym: dojrzałe egzemplarze jesionów i klonów rosnących na terenie działki nr [...] obr. [...] przy Al. P. w Krakowie

• Należy zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość drzew i krzewów ozdobnych (świerki, wierzby i in.)

• Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy.

• Prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn zm.):

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:

a) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,

b) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

c) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. 1 pkt 3 lit. a i b)

W tym przypadku właściciel nieruchomości jest jednak obowiązany dokonać zgłoszenia do właściwego miejscowo wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - wojewódzkiego konserwatora zabytków zamiaru usunięcia drzewa. Zgłoszenie, o którym mowa w ust. 4, zawiera imię i nazwisko wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, z której drzewo ma być usunięte, oraz rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości.

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody.

W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta Krakowa działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszalka Województwa Małopolskiego, działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa Małopolskiego.

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę."

W pozostałym zakresie utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Na wstępie organ streścił przebieg dotychczasowego postępowania. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. M. W. z dnia [...] marca 2017 r.

Odnosząc się do jednego z zarzutów odwołań organ odwoławczy wyjaśnił, że wcześniej przeprowadzone analizy zostały zakwestionowane przez tut. organ w poprzednio zapadłych w sprawie decyzjach uchylających poprzednie rozstrzygnięcia organu I instancji. W związku z powyższym sporządzono analizę nową, uwzględniającą zgłaszane zastrzeżenia, która stanowi obecnie właściwy materiał dowodowy w przedmiotowej sprawie, zastępując dotknięte uchybieniami analizy przeprowadzone poprzednio.

W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. Z. w Krakowie wyznaczono obszar analizowany. Jako front terenu inwestycji przyjęto krawędź terenu inwestycji od strony ul. Z., o szerokości ok. 131 m. Z tego względu, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 393 m od granic terenu inwestycji. Zdaniem organu odwoławczego sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń.

Z kolei dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano przede wszystkim, że ze względu na znaczne rozmiary terenu inwestycji obszar analizowany jest bardzo rozległy i obejmuje obszary o bardzo zróżnicowanym urbanistycznie charakterze. Znaczna część obszaru nie posiada żadnego odniesienia w stosunku do terenu inwestycji ze względu na znaczną od niego odległość i położenie w innych zespołach zabudowy, często o odmiennej funkcji, oddzielonych szerokimi arteriami komunikacyjnymi (dotyczy to w szczególności terenów po przeciwnej stronie Al. P. oraz ul. G. , wskazano jednak na postępującą intensyfikację zabudowy w tych rejonach, co jest tendencją ogólną dla tej części miasta).

Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi zabudowa zlokalizowana przy ul. Z. i to ona przede wszystkim stanowi punkt odniesienia dla kształtowania zabudowy terenu przedmiotowej inwestycji. Zabudowa tej ulicy w części południowej i środkowej ma jednolitą wysokość (dwie kondygnacje) i charakter, wedle analizy wart utrzymania i rewitalizacji. W części północnej występują budynki nowsze, o współczesnej architekturze. Zabudowa traci tu pierzejowy charakter, utrzymana jest jednak jej wysokość. Od strony północnej znajduje się teren Ogrodu [...], o odmiennej funkcji i charakterze. Z analizy wynika również potrzeba uwzględnienia faktu, że teren inwestycji jest eksponowany od strony Al. P. . Obudowa tej ulicy ma zupełnie inny charakter niż zabudowa ul. Z.. Dominują współczesne, wysokie budynki usługowe.

Nadto organ odwoławczy podkreślił, że teren inwestycji zlokalizowany jest na terenie układu urbanistycznego Wesoła wpisanego do rejestru zabytków oraz na obszarze uznanym za pomnik historii "Kraków - historyczny zespól miasta" zarządzeniem Prezydenta RP z dnia 8 września 1994 r.

W analizie podkreślono, że uwarunkowania przestrzenne obszaru analizowanego są specyficzne i wymagają szczególnie wnikliwego zbadania, aby mogły zostać w sposób właściwy uwzględnione. Wskazano również, że ze względu na zasięg obszaru analizowanego opieranie się przy wyznaczaniu poszczególnych parametrów zabudowy na wartościach średnich z całego obszaru nie znajduje co do zasady żadnego uzasadnienia w świetle potrzeby kształtowania ładu przestrzennego.

Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym oraz możliwość nawiązania do istniejącej zabudowy przy ustalaniu warunków dla przedmiotowej inwestycji wskazano, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Wskazano, że funkcja usługowa dominuje od strony Al. P. , z kolei od strony ul. Z. przeważa funkcja mieszkaniowa, niemniej jednak również tutaj występują obiekty usługowe (m. in. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Z powyższego jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, obejmujące zabudowę biurowo - usługową stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie.

Odnosząc się do poszczególnych warunków zabudowy, organ odwoławczy podkreślił, że ustalono prawidłowo nieprzekraczalną linię zabudowy od frontu terenu inwestycji (od strony ul. Z.) w granicy z działką drogową nr [...] obr. [...] i [...] obr. [...]. Uzasadniając takie ustalenie wskazano, że zabytkowy budynek [...] od strony ul. Z. (oznaczony na złączonej do decyzji koncepcji jako B1) usytuowany jest właśnie w granicy z ww. działkami drogowymi. Budynek ten podlega ochronie konserwatorskiej i w ramach przedsięwzięcia będzie podlegał rozbudowie, przebudowie i nadbudowie. Niemniej jednak jego linia zabudowy od frontu terenu inwestycji nie ulegnie zmianie. W analizie wykazano również potrzebę wyznaczenia dodatkowej linii zabudowy od strony Al. P. . Potrzeba ta uzasadniona jest koniecznością zapewnienia właściwej ekspozycji zabytkowych budynków od strony tej ulicy, a także zachowania ich historycznego układu. Stąd też ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony Al. P. w istniejącej linii zabudowy, tj. w granicy z działką nr [...] obr. [...]. W tej linii usytuowane są zabytkowe budynki hal fabrycznych oznaczone na załączniku nr 5a do decyzji jako C i D. Natomiast jako podstawę prawną przyjętych ustaleń organ I instancji wskazał § 4 ust. 1 Rozporządzenia, zamiast § 4 ust. 4 Rozporządzenia. Linia zabudowy nie została bowiem wyznaczona jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Uchybienie to nie miało jednak żadnego wpływu na podjęte w sprawie rozstrzygnięcie.

W ocenie organu odwoławczego ustalona w decyzji wartość wskaźnika wielkości nowej zabudowy, jest w pełni, do zaakceptowania. W obszarze analizowanym wskaźnik ten ustalono w przedziale od 55% do 65%. Wskazano, że średnia wartość wskaźnika dla działek zagospodarowanych wynosi ok. 42%. Uzasadniając jego podwyższenie w przypadku przedmiotowej inwestycji wskazano, że obszar analizowany w przedmiotowej sprawie jest bardzo rozległy, a występujące w nim wskaźniki bardzo zróżnicowane (od kilku do 100%). Wskazano także, że teren inwestycji jest już częściowo zagospodarowany. Obecnie generowany przez zabudowę tego terenu wskaźnik wynosi 51,2%. Część istniejących obiektów przeznaczonych jest do wyburzenia. Jak wyjaśniono w analizie uwzględnienia wymaga także charakter planowanej inwestycji oraz usytuowanie działek objętych wnioskiem. Wskazano, że jest to teren eksponowany, położony w reprezentacyjnym miejscu Krakowa, z czego wynika potrzeba nadania odpowiedniej rangi zabudowie tego terenu, a także zapewnienia możliwie pełnego jego wykorzystania. Taki charakter zabudowy oraz potrzeba stworzenia spójnego koncepcyjnie założenia uzasadnia zwiększenie powierzchni zabudowy, co jest zgodne z potrzebami urbanistycznymi tego obszaru.

Z kolei średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi ok. 25 m. Szerokość elewacji budynków usytuowanych przy ul. Z., wynosi 17 m. Wskazano przy tym, że budynki o funkcji przemysłowej (istniejące hale fabryczne) mają zupełnie inne szerokości elewacji niż budynki o innej funkcji. Niemniej jednak wskazano, że całościowym gabarytem istniejące hale wpisują się w ład przestrzenny ukształtowany na sąsiadującym obszarze. Jak wynika z analizy szerokości elewacji frontowych istniejących budynków hal fabrycznych nie ulegną na skutek realizacji przedsięwzięcia zmianie. Stąd też odstąpiono od ustalania ich szerokości. W związku z tym jedynym budynkiem, dla którego ustalenie omawianego parametru jest konieczne jest nowoprojektowany budynek oznaczony na rysunku stanowiącym złącznik nr 5a do decyzji literą E. Budynek ten planowany jest od strony Al. P. , w trzeciej linii zabudowy od strony ul. Z.. Jego realizacja nie wpłynie zatem na szerokość elewacji frontowej, która, jak wskazano, na skutek realizacji przedmiotowego zamierzenia nie ulegnie zmianie. Niemniej jednak z analizy wynika potrzeba ustalenia szerokości elewacji tylnej tegoż budynku - od strony Al. P. - wartość tę ustalono w przedziale od 10 m do 14 m, co, jak to potwierdza analiza, pozwoli go wpisać w układ planowanego zespołu zabudowy, nie zaburzając odbioru zabytkowych budynków hal fabrycznych i nawiązując do wartości występujących w obszarze analizowanym.

Analizując wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organ odwoławczy podkreślił, że niektóre z planowanych obiektów nie będą stanowić odrębnych budynków tylko elementy zabytkowych budynków rozbudowywanych, ze względu na ich odrębny charakter i wyodrębnienie wizualne, zasadne jest odrębne ich traktowanie i ustalenie parametrów wysokościowych dla każdego obiektu z osobna. Jak wskazano wysokości zabytkowych hal fabrycznych (B1, C i D) nie ulegną co do zasady zmianie. Wniosek obejmuje nadbudowę hali B1. niemniej jednak nie ma ona obejmować frontu tego budynku od strony ul. Z., a tylną część budynku oraz część stanowiącą jego rozbudowę (B2), na zasadzie przenikania się brył. Zatem wysokość bryły B1 ma pozostać bez zmian, natomiast wysokość bryły B2 ustalono w przedziale od 17 m do 19 m. Wskazano, że większa części bryły będzie z punktu widzenia ul. Z. ukryta za kalenicą istniejącego budynku B1. Przekraczać ją będą jedynie dwa narożniki planowanej na tyłach bryły B2. Jednocześnie ustalono, że wysokość bryły B2 nie może przekroczyć rzędnej terenu 222 m n.p.m. Dla pomostu P2 ustalono wysokość w przedziale od 12,5 m do 14 m (maksymalnie rzędna 217 m n.p.m.) Dla projektowanego budynku E oraz pergoli F ustalono wysokość elewacji frontowej zgodnie z wnioskiem na poziomie 4 m do 5,5 m (maksymalna rzędna 208,5 m n.p.m.). Dla rozbudowywanych części istniejącego budynku D (dla oranżerii - OR) ustalono wysokość elewacji również w przedziale 4 m — 5,5 m.

Uzasadniając przyjęte wartości wskazano, że najwyższym elementem planowanego założenia architektonicznego będzie bryła B2, stanowiąca rozbudowę i częściową nadbudowę istniejącej zabytkowej hali fabrycznej oznaczonej jako B1. Maksymalną wysokość tej części ustalono na poziomie 19 m, co stanowi wartość pośrednią pomiędzy zabudową przy ul. Z. (o maksymalnej całkowitej wysokości na poziomie 11,6 m, dwie kondygnacje) i zabudową przy Al. P. (do 10 kondygnacji naziemnych). Jednocześnie podkreślono, że z perspektywy ul. Z. nadbudowana część będzie jedynie nieznacznie przewyższać kalenicę istniejącego budynku hali fabrycznej, przy czym będzie się znajdowała na jego tyłach, w oddaleniu od drogi, a zatem w dalszej perspektywie. Podkreślono, że rozwiązanie to zostało zaakceptowane przez Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, co ten dodatkowo potwierdził w przesłanym na wezwanie Kolegium stanowisku z dnia [...] sierpnia 2017 r.

Mając na uwadze powyższe Kolegium uznało, że przyjęte ustalenia co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych planowanych w ramach inwestycji obiektów zostały poczynione prawidłowo. W analizie wyczerpująco uzasadniono potrzebę odstąpienia od reguł ogólnych kształtowania tego parametru, a konkretne przyjęte ustalenia wynikają z analizy i zostały w niej uzasadnione poprzez odniesienia się do lokalnych uwarunkowań ładu przestrzennego i relacji urbanistycznych. Podkreślić również należy, ze cały teren inwestycji, jako obszar dawnej fabryki Peterseima jest wpisany do rejestru zabytków. Kwestie zagospodarowania tego terenu muszą być zatem uzgadniane z właściwym organem ochrony zabytków. Przyjęte ustalenia zostały skonsultowane z Małopolskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, które uzgodnił je pozytywnie. Kolegium nie widzi zatem podstaw do kwestionowania przyjętych ustaleń.

Geometrię dachu: 1) dla budynku istniejącego (wg koncepcji B1) ustalono nakaz zachowania dotychczasowej geometrii dachu (dach połaciowy o dotychczasowym kącie nachylenia połaci, wysokości kalenicy i kierunku przebiegu głównej kalenicy). Dopuszczono doświetlenie poddasza wyłącznie oknami połaciowymi. Wykluczono realizację tarasu w obrębie połaci dachu wprowadzając zakaz jakichkolwiek jej przekształceń. Realizację tarasu dopuszczono na tyłach budynku, na maksymalnej wysokości równej wysokości okapu istniejącego budynku (ok. 9 m). Dopuszczono przeszklenie tylnej połaci dachu, a także realizację płaskiego świetlika maksymalnie do poziomu kalenicy istniejącego budynku B1 (ok. 13,7 m z tolerancją wynikającą z konieczności przeprowadzenia pomiaru geodezyjnego); 2) dla planowanej bryły B2, mającej stanowić rozbudowę zabytkowego budynku B1, a także pomostów P1 i P2 ustalono krycie dachem płaskim (o kącie nachylenia do 10°). Zastrzeżono, że wszelkie urządzenia techniczne winny być zlokalizowane w bryłach budynków i nie mogą przekraczać ustalonych w warunkach zabudowy maksymalnych wysokości budynków (attyk lub kalenic); 3) dla istniejących budynków oznaczonych wg załączonej do decyzji koncepcji jako C i D ustalono nakaz zachowania dotychczasowej geometrii dachu (dach połaciowy o dotychczasowym kącie nachylenia połaci, wysokości kalenicy i kierunku przebiegu głównej kalenicy). Dopuszczono zastosowanie doświetlenia poddaszy budynków wyłącznie za pomocą świetlików o formie i parametrach analogicznych do istniejącego świetlika w budynku na działce nr [...] , tj. o szerokości w rzucie 4 m, wysokością okapu - 1, 2 m nad połać dachu oraz wysokością kalenicy świetlika - 1,2 m nad kalenicą budynku z tolerancją wynikającą z pomiaru geodezyjnego. Projektowane świetliki mają zostać odsunięte od ścian szczytowych budynków o minimum 2 m. Zastrzeżono, że urządzenia techniczne mają być zlokalizowane w bryłach budynków; 4) dla planowanych oranżerii i jednokondygnacyjnego budynku E ustalono dach płaski, o wysokości równej wysokości szczytu attyki. Zastrzeżono, że urządzenia techniczne mają być zlokalizowane w bryłach budynków.

Uzasadniając przyjęte ustalenia wskazano po pierwsze, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy połaciowe (dwuspadowe i wielospadowe), jak i płaskie. W kamienicach przy ul. Z. pojawiają się poddasza użytkowe doświetlone lukarnami, facjatami lub oknami połaciowymi. Brak jest budynków o mieszanym przekryciu dachów. Brak jest również rozwiązań w postaci tarasów w obrębie połaci dachów. Zaznaczono, że w obrębie kompleksu fabrycznego występują wyłącznie dachy połaciowe, przy czym jedyną formą doświetlenia poddasza historycznie były świetliki dachowe doświetlające całą halę.

Mając na uwadze powyższe Kolegium uznało, że w analizie wykazano, iż przyjęte wartości mieszczą się wśród wartości występujących w obszarze analizowanym. W sposób przekonujący uzasadniono również zastosowane rozwiązania, wykluczając zarówno takie, które nie występują w obszarze analizy (tarasy w połaci dachów, mieszana geometria dachu), jak i wprawdzie w tym obszarze występujące, jednak w ramach zabudowy o innym charakterze (lukarny, facjaty). Zdaniem organu odwoławczego przyjęte ustalenia nawiązują do geometrii dachów w obszarze analizowanym, uwzględniając jednocześnie uwarunkowania przestrzenne tego terenu, co powoduje, iż uznać je należy za prawidłowe.

Organ odwoławczy stoi na stanowisku, że sporządzona w sprawie analiza, jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo.

Ponadto organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę w zależności od liczby osób zatrudnionych w usługach lub powierzchni użytkowej biur. Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznać należy za prawidłowe i wystarczające na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Jednocześnie, zastrzeżono, że planowane miejsca postojowe w pasie drogowym ul. Z. oraz na działce nr [...] powinny być ogólnodostępne. Odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuszczono realizację w ramach przedsięwzięcia garażu podziemnego. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji.

Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, to w zakresie, w jakim nie leżały one w gestii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji i orzekło merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię, obejmującym bezwzględnie wiążące reguły dotyczące ewentualnej wycinki znajdujących się na terenie inwestycji drzew.

Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej -ul. Z., co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia [...] marca 2015 r. (karta 62,1.1).

Za udowodnione także uznać należy, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Znajdujące się w aktach sprawy informacje techniczne poszczególnych dysponentów sieci utraciły już wprawdzie swoją aktualność, jednak w toku postępowania odwoławczego Kolegium wezwało inwestora do uzupełnienia wniosku w powyższym zakresie. W odpowiedzi inwestor przedłożył aktualną informację techniczną MPWiK S.A. z dnia [...] października 2017 r. dotyczącą zaopatrzenia inwestycji w wodę i zapewnienia możliwości odprowadzania ścieków (bytowych oraz opadowych), aktualną informację techniczną potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię elektryczną (informacja [...] S.A. z dnia [...] września 2017 r.) oraz aktualną informację techniczną potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w gaz (informacja [...] Spółki Gazownictwa z dnia [...] października 2017 r.). Z ww. dokumentów wynika w sposób jednoznaczny, że projektowane uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenie inwestycyjnego.

Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie [...] marca 2015 r. (karta 62, t. I). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. Z. poprzez projektowane zjazdy na teren inwestycji oraz dodatkowo poprzez wykonanie projektowanego jednokierunkowego odcinka drogi dojazdowej od ul. Z. do istniejącego zjazdu w formie prawoskrętu w Al. P. , jak również drogi dojazdowej zlokalizowanej na terenie działki nr [...] obr. [...], a następnie projektowany zjazd na teren inwestycji. Powyższe jest zgodne z pozytywnie zaopiniowaną przedłożoną przez inwestora koncepcją rozwiązania obsługi komunikacyjnej przedsięwzięcia z dnia [...] stycznia 2015 r. Realizacja ww. układu drogowego została objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie, co jest wystarczające z punktu widzenia realizacji przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione.

Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutu, że ul. Z. ma niewystarczające parametry dla obsługi inwestycji, wskazał, że inwestor w ramach swojego zamierzenia planuje rozbudowę istniejącego układu drogowego. Przy tym wyjazd z terenu inwestycji ma się odbywać nie tylko od strony ul. Z., a także na Al. P. . Jednocześnie ze względu na organizację ruchu zarządca drogi wykluczył dopuszczenie wjazdu na teren inwestycji od strony Al. P. .

Jeśli chodzi o zarzuty zagrożenia stabilności budynków na działkach sąsiednich przez realizację wjazdu na teren inwestycji oraz garażu podziemnego, organ odwoławczy wyjaśnił, że istotą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania terenu, funkcji i parametrów przyszłej zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego i sama w sobie nie uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych i stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Dopiero na kolejnym etapie związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę weryfikowane jest szczegółowe spełnienie norm technicznych oraz innych wymogów prawa budowlanego (w tym odziaływania na nieruchomości sąsiednie np. w zakresie ich stabilności).

Z kolei kwestia ustalenia kręgu stron, w szczególności następców prawnych L. i L. N., został już rozstrzygnięta. Jak wynika z przedłożonej przez pełnomocnika jednego z Odwołujących informacji, jedynym spadkobiercą ww. zmarłych jest B. O. , która bierze w niniejszym postępowaniu udział w charakterze strony.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyli B. O. oraz J. O. - dalej skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika. Wskazali, że nie do zaakceptowania są ustalone w obu kwestionowanych decyzjach parametry wysokościowe planowanej zabudowy. W szczególności niedopuszczalne jest zrealizowanie na terenie zabytkowej fabryki nowej bryły o 19 m wysokości. Budynek taki będzie znacznie przewyższał budynki okoliczne, a nawiązywanie w tym zakresie do wysokich budynków po przeciwnej stronie Al. P. nie może być uznane za prawidłowe. Podkreślono, że niezrozumiała jest zmiana stanowiska Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w tym względzie w porównaniu do wcześniejszych uzgodnień wydawanych w przedmiotowej sprawie. W ocenie skarżących nazwa zamierzenia inwestycyjnego jest myląca, sugeruje bowiem, że przedmiotowa inwestycja stanowi tylko przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejących budynków Fabryki, podczas gdy w istocie planowane są także budynki całkiem nowe, niezależne od zabytkowej zabudowy pofabrycznej.

W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzję organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I Instancji względnie o zmianę decyzji oraz zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna.

Na wstępie podkreślenia wymaga, że zarzuty skargi są bardzo ogólne. Wobec tego Sąd dokonał kontroli poza jej granicami, względnie uszczegóławiając je, dochodząc do następujących wniosków.

W pierwszej kolejności należy wskazać, na co zwraca także uwagę skarga, że zamierzenie budowlane o pełnym rozmachu charakterze określono jako "Budowa przebudowa, rozbudowa i nadbudowa zespołu budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. Z. i al. P. , na zabudowę o funkcji biurowo - usługowej wraz z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz z drogą dojazdową, zewnętrznymi miejscami postojowymi oraz małą architekturą na dz. nr [...], [...] obr. [...]". Jednakże nie określono, przynajmniej ogólnie, rodzaju czy tez charakteru usług przewidywanych na terenie dawnej historycznej fabryki Peterseima. Mając na względzie wskazywane w analizie duże rozmiary terenu inwestycji oraz fakt, że w sąsiedztwie występuje zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna, ma to istotne znaczenie. Wprawdzie analizator wskazał, że na tym terenie ( w sąsiedztwie) występuje także na równi z pozostałą zabudowa usługowa, jednak z uwagi na fakt, że mieści się ona w budynkach jednolitych pod względem wysokości, gabarytów i charakteru zabudowy – stosunkowo niewielkich, charakter tych usług nie ma takiego znaczenia jak w przypadku omawianej inwestycji. "Przy badaniu wymogu kontynuacji funkcji zabudowy nie można poprzestać na przyjęciu za punkt odniesienia ogólnikowo pojmowanej "funkcji usługowej" - gdyż pojęcie to obejmuje rozmaite, niekiedy diametralnie różne, sposoby użytkowania obiektów budowlanych - lecz dążyć do uszczegółowienia tej funkcji, w szczególności poprzez wskazanie rodzaju prowadzonej oraz planowanej działalności usługowej, tak aby funkcja ta adekwatnie opisywała charakterystyczny, z punktu widzenia warunków, o jakich mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b., sposób użytkowania obiektu" (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 października 2017 r., IV SA/Po 751/17, LEX nr 2463197). Stanowi to naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wobec tego należy sprecyzować, jak już wskazano, bliżej charakter usług tak występujących w omawianej części analizowanego obszaru (analizator) jak i mających dominować w projektowanej inwestycji (inwestor).

Kolejne dwie kwestie dotyczą sprzeczności treści decyzji organu I instancji w zestawieniu z załącznikami graficznymi nr 2 i nr 4 oraz treścią analizy.

Pierwsza z nich to niespójność w zakresie oznaczenia linii zabudowy od strony ul. Z.. Mianowicie, wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. Z. w oparciu o art. 4 ust. 4 Rozporządzenia, w istniejącej linii zabudowy, to jest w granicy działki nr [...], [...], [...] obr. [...] z działką drogową nr [...], zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 2 i nr 4 do decyzji. Z załącznika graficznego wynika, że nieprzekraczalna linia została wyznaczona na wymienionych działkach, w tym na działce nr [...], wzdłuż granicy z działką drogową nr [...]. Tymczasem o ile istniejąca zabudowa na działkach nr [...] i [...] rzeczywiście przebiega wzdłuż tej granicy, to na działce nr [...] istniejąca zabudowa jest cofnięta o 3 m ( budynek nr [...] oraz budynek oznaczony na załączniku nr 2 – jako "nr [...]".). Jeśli zatem organ chciał wyznaczyć nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż granicy jezdni na działce nr [...], to nie mógł pisać o wyznaczeniu jej jednocześnie w "istniejącej linii zabudowy". Ponadto takie wyznaczenie tej linii nie jest spójne z załącznikiem nr 1 do decyzji, a to wynikami analizy urbanistyczno – architektonicznej. Tamże bowiem zacytowano analizatora, który wskazał, że dla budynku nr [...] ( czyli na działce nr [...]) zasadne jest wyznaczenie istniejącej linii zabudowy od strony ul. Z. w odległości 3 m od granicy działki drogowej nr [...] ( stanowiącej na tym odcinku kontynuację linii zabudowy budynków ul. Z. nr [...] i [...]). Jest to niespójność, która wprowadza w błąd i uniemożliwia prawidłowe odczytanie wskaźnika linii zabudowy w zakresie działki nr [...], a zatem narusza § 7 ust. 4 Rozporządzenia oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Kolejna niezgodność, tym razem z analizą, dotyczy decyzji organu I instancji w zakresie, w jakim została sprostowana. Mianowicie, w sprostowaniu /k.645, T.4/ podano, że ustala się szerokość elewacji frontowej dla budynku E (wg koncepcji) od strony Al. P. na 4 m zgodnie ze stanem istniejącym. Po pierwsze, jak wynika z załącznika nr 5a do decyzji organu I instancji – tzw. koncepcji /k.635, T.4 akt adm./, budynek E jest budynkiem projektowanym, a nie istniejącym. Wynika to też z analizy, gdzie wskazano, że "wniosek przewiduje budowę budynku E(...)". Po drugie, sporządzając po raz kolejny analizę, analizator nie zauważył zmiany koncepcji inwestora w tym zakresie. Bowiem w analizie napisano, że "wniosek przewiduje budowę budynku E jako przybudowanego do elewacji frontowej budynku nr [...]". Zgodnie z tą koncepcją w załączniku nr 1 napisano, że ustala się szerokość dla nowoprojektowanego budynku E w przedziale od 11 do 14 m. Dokonane sprostowanie jest zgodne z ostateczną koncepcją inwestora /k.541 i 635 T.4/, ale niezgodne z analizą. Co więcej, sprostowania tego nie zauważył organ odwoławczy, który w swej decyzji odnosił się do ustalonej szerokości elewacji tylnej w przedziale 11-14 m. Wskazane sprzeczności naruszają § 6 ust. 2 Rozporządzenia i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Kolejna kwestia jawi się jako najistotniejsza oraz taka, która przesądziła o konieczności uchylenia decyzji organów obu instancji, a nie tylko decyzji zaskarżonej. Poprzedzić ją musi kilka uwag podsumowujących wypowiedzi judykatury wskazujące na kluczową rolę analizy w procesie ustalania parametrów nowej zabudowy. Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej prawidłowo w danej sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Dlatego też sporządzenie tej analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2017 r., II OSK 79/17, LEX nr 2445962 , czy też wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 grudnia 2017 r., II SA/Gd 558/17, LEX nr 2416505). Jak wynika z powyższego, organ nie ma obowiązku bezkrytycznie przyjmować analizy, ale z drugiej strony jest obowiązany oprzeć się na jej wynikach i jego wnioski muszą być oparte i wywiedzione z jej ustaleń.

W niniejszej sprawie krytycznej ocenie Sądu podlega ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – attyki dla projektowanego budynku B2. Zgodnie z wnioskiem inwestora określono go w przedziale od 17 m do 19 m, przy ustalonej maksymalnej rzędnej 222 m npm. Jednocześnie, przy ustaleniu dla tego budynku dachu płaskiego, jest to ustalenie minimalnej i maksymalnej wysokości budynku B2. Generalnie rzecz ujmując, istniejące budynki wpisane do rejestru zabytków mają pozostać w dotychczasowej wysokości, zaś budynki nowoprojektowane, poza B2, nie budzą wątpliwości w zakresie ustalenia parametrów wysokości. Niezbędne jest wobec tego przytoczenie w sposób syntetyczny ustaleń analizy /k.561, t.4/ i wniosków analizatora, celem zestawienia ich z konkluzjami organów orzekających, a to wobec wyrażonej na wstępie tego wątku konkluzji o wiodącej i determinującej roli analizy w ustalaniu parametrów nowej zabudowy.

Analizator stwierdził, że teren poddany analizie z uwagi na duże rozmiary frontu działki obejmuje znaczną część obszaru miasta, jednakże znaczna część zabudowy objętej granicami terenu analizowanego nie posiada odniesienia dla projektowanej zabudowy. Natomiast bezpośredni kontekst i odniesienie dla nowej zabudowy stanowi zabudowa zlokalizowana przy ul. Z., tworzy jednorodny zespół zabudowy tego kwartału. Obudowę ul. Z. tworzą budynki jednolite pod względem wysokości, choć w kierunku północnym różne architektonicznie od części południowej i środkowej. Natomiast tereny dalsze od strony północno – zachodniej i północnej ul Z. posiadają inny charakter i funkcje zabudowy i są oddzielone pasem zieleni. Z kolei tereny na wschód od Al. P. i ul. K. maja zabudowę o zupełnie innym charakterze i skali od kameralnej uliczki jaka jest ul. Z.. Jednocześnie oddzielona ona jest bardzo istotną barierą urbanistyczną, jaką jest droga tej klasy i szerokości ( 6 pasów jezdni) jak Al. P. . W części wschodniej występują budynki o zupełnie innym przeznaczeniu i funkcji, skali, gabarycie i charakterze ( [...]). Również zabudowa po stronie południowej ul. G. oddzielona jest znaczącą barierą urbanistyczną, tj. wspomnianą ul. G. i nie stanowi bezpośredniego odniesienia dla planowanej inwestycji. Posiada ona zupełnie inny charakter zabudowy ( typowo kwartałowy) i położona jest w znacznej odległości od terenu inwestycji. Podobnie analiza oceniła zabudowę przy ul S. ( północny zachód) – jako nie stanowiącą odniesienia z uwagi na zupełnie inny charakter zabudowy, funkcję i gabaryty. Zabudowa tamtejsza bowiem obejmuje budynki Szpitala [...] oraz inne podmioty świadczące usługi medyczne, a także inne placówki szkolne ([...]). Analizator stwierdził, że po przeanalizowaniu powyższych uwarunkowań przestrzennych ustalenie poszczególnych parametrów dla budynków objętych wnioskiem winno być nierozerwalnie związane ze specyficznym charakterem zabudowy bezpośrednio otaczającej teren inwestycji oraz zabudowy stanowiącej obudowę ul. Z. oraz Al. P. . Podkreślono, że obiekty znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie winny stanowić odniesienie dla kształtowania projektowanych parametrów budynków, w rozumieniu nie liczbowego powielania, ale dążenia do zachowania charakteru i specyfiki zabudowy kwartału, przy respektowaniu celu nadrzędnego czyli zachowania historycznej zabudowy ul. Z. i powiązania jej z budynkami nowymi. Podkreślono wobec tego, że brak podstaw do wyznaczenia poszczególnych parametrów na podstawie parametrów wyliczonych dla wszystkich działek z obszaru, gdyż byłoby to sprzeczne z podstawowymi zasadami urbanistyki i wymogami kształtowania ładu przestrzennego. W związku z tym wskazano, że nadrzędną zasada dla ustalania poszczególnych parametrów, w tym zwłaszcza wysokości obiektu, winno być właściwe i harmonijne jego wpisanie w istniejący układ bezpośrednio go otaczającej zabudowy /k.561-562, T.4 akt adm./. Wskazano dalej, że w trakcie przeprowadzonej analizy czytelna staje się przesłanka o zasadności zachowania istniejącego charakteru, architektury i urbanistyki wnętrza ul. Z.. Teren inwestycji przylega również do Al. P. . Widok tego zespołu zabudowy stanowi eksponowany element obudowy tej arterii miejskiej, której wschodnia strona zabudowana jest budynkami o zupełnie odmiennym charakterze i gabarycie /k.564/. Odnośnie stricte parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, analizator wskazał, że dla budynków w pierzei ul. Z. jest ona zbliżona tak dla funkcji usługowej, jak i mieszkaniowej i wynosi od 2 do 3 kondygnacji. Wskazano jednocześnie wysokość do kalenicy ( przy dachach dwuspadowych) wszystkich budynków w obudowie ul. Z., która wynosi przeciętnie ( jak wynika z tabeli) od ok. 9 m do ok. 12 m, w jednym wypadku (działka nr [...]) – maksymalnie 14,2 m. Podano także, że we wschodniej pierzei Al. P. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest zróżnicowana i odpowiada wysokości od 1 do 10 kondygnacji naziemnych /k.569 i 569 verte/. Końcowo podkreślono, że kompleks poprzemysłowy fabryki Peterseima stanowi integralną i zakomponowaną cześć pierzei ul. Z.; pomimo znacznej długości elewacji nie stanowi dominanty. Projektowana przebudowa, rozbudowa i nadbudowa powinny nawiązywać do istniejącej zabudowy historycznej tego miejsca /k.570/.

Z powyższego należy wyprowadzić jednoznaczne wytyczne dla organu: 1/ konieczność utrzymania i nawiązywania do istniejącej zabudowy historycznej kompleksu pofabrycznego; 2/ w zakresie parametrów budynków – odniesienie się (niekoniecznie liczbowe ale pod względem charakteru) do zwartej i jednorodnej zabudowy wokół ul. Z. i Al. P. (po stronie zachodniej), 3/ zabudowa po stronie północnej i północno zachodniej kompleksu, oraz po stronie południowej ul. G. nie powinna być bezpośrednim odniesieniem do planowanej inwestycji z uwagi na odmienny charakter i funkcje zabudowy; 4/ to samo dotyczy terenów po stronie wschodniej Al. P. , gdzie zabudowa posiada zupełnie odmienny charakter i skalę (gabaryty) od kameralnej uliczki jaka jest ul. Z..

Potwierdzenie powyższe znajduje także w postanowieniu Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z marca 2017r. znak [...] Tamże Konserwator, postanawiając uzgodnić przedłożony projekt decyzji ze stanowiska konserwatorskiego, sfomułował warunki, jakie poszczególne budynki mają spełniać. W odniesieniu do budynku B2 wskazano, że projektowany budynek powinien swoimi gabarytami nawiązywać do występującej formy zabudowy ul. Z. oraz nie wpływać na nasłonecznienie działek sąsiednich. Należy dostosować jego wysokość do występującej formy zabudowy ul. Z., zaleca się ewentualnie zastosowanie formy ze stopniowaniem wysokości /k.601/. Dalej stwierdza się, że wpisanie do rejestru zabytków układu urbanistycznego ma na celu zachowanie najcenniejszych elementów historycznego rozplanowania oraz kompozycji przestrzennej zespołu. Oznacza to między innymi zachowanie w niezmienionym kształcie rozplanowania placów i ulic, a także zachowanie gabarytów zabudowy i zasadniczych proporcji wysokościowych kształtujących sylwetę całego zespołu, a także układu i wystroju elewacji poszczególnych budynków tworzących ten układ /k.603/. Jednocześnie stwierdzono, że proponowana inwestycja spełnia najistotniejszy warunek z punktu widzenia konserwatorskiego: zachowuje historyczne walory budynków, jak najmniej ingeruje w substancje zabytkową, nie narusza właściwych relacji kubaturowych, przestrzennych i utrzymuje historyczny układ urbanistyczno – architektoniczny.

Jak wynika z powyższego, także Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków podzielił w odniesieniu do gabarytów budynku B2 wnioski analizy. Pozytywna opinia Konserwatora odnosi się natomiast generalnie do zachowania walorów historycznych projektowanego kompleksu.

W świetle powyższego ocenić trzeba stanowisko organu I instancji, który przyjął za wnioskiem inwestora parametry wysokości górnej krawędzi elewacji – attyki budynku B2 ( a co za tym idzie – wysokości całego budynku przy dachu płaskim) w przedziale od 17 do 19 m. Organ wskazał w uzasadnieniu (załącznik nr 1, parametr wysokości zabudowy) – że ustalone parametry (budynek B2) powinny nawiązywać do ewoluującej i intensyfikującej się zabudowy w otoczeniu ronda [...] gdzie będzie się pojawiać nowoczesna architektura ( np. projektowany budynek [...]). W związku z tym uznano, że zasadnym jest dopuszczenie ingerencji wewnątrz kompleksu fabryki, unowocześnienie bryły, co wiąże się z jej podwyższeniem, przy jednoczesnym dążeniu do zachowania niezwykle cennego charakteru wnętrza ulZ. Projektowana kubatura nie stanowi typowej nadbudowy, została odsunięta w głąb założenia, a ustalone parametry stanowią wyważoną wartość, która niejako nawiązuje do wyższej zabudowy Al. P. , nie zakłócając i nie dominując zbytnio nad istniejącym zespołem fabryki Peterseima. Ustalona wysokość bryły powinna utrzymać istniejące proporcje kompleksu i jego postindustrialny charakter ze zdecydowanie górującym kominem nad bryłami budynków. Dodatkowa bryła nie wpłynie na odbiór kompleksu od strony ul. Z, natomiast na pewno będzie widoczna i zauważalna od strony Al. P. , jednak nie zdominuje jego założenia, a będzie stanowić jego harmonijne uzupełnienie /k.631/.

Nawiązując zatem do wniosków analizy, która zakładała odniesienie się do zabudowy wokół ulZ. stwierdzić trzeba, że przyjęcie parametru wysokości 17-19 m nie znajduje żadnego oparcia w analizie. Analiza bowiem wskazuje wyraźnie, co cytowano wyżej, że w omawianym obszarze wysokość budynków (do kalenicy) średnio wynosi 11 m, wysokość do okapu/attyki – średnio 8 m. Najwyższa wysokość do kalenicy to 14,2 m przy dachu wielospadowym /k.569 verte/. Przy tak wskazanych parametrach wysokościowych istniejącej wokół zabudowy oraz przy jednoznacznym wykluczeniu bezpośredniego odnoszenia się do innych obszarów poza enklawą ul. Z., ustalenie wspomnianych parametrów dla budynku B2 (17-19 m) nie znajduje uzasadnienia w analizie. Co więcej, nie znajdują takiego uzasadnienia także uwagi organu w zakresie zachowania ładu przestrzennego przy założeniu budowy budynku B2 o wspomnianych gabarytach. Powstaje zatem pytanie, czy w takiej sytuacji ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dozwala na tak pojmowaną samodzielność organu, czyli na ustalenie parametrów czy parametru nowej zabudowy nie wynikających z analizy. Negatywną odpowiedź na to pytanie wskazuje dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie. WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 18 czerwca 2009 r. II SA/Sz 338/09, LEX nr 563817 podniósł wprawdzie, iż nie budzi wątpliwości, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy ma możliwość wyznaczenia wysokości nowego budynku w innej wysokości, niż wysokości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, z której może skorzystać, po przeprowadzeniu szerokiej i specjalistycznej analizy uregulowanej w § 3 ust. 1 rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) i nie jest w tym zakresie związany koniecznością ustalania tej wysokości, w sposób określony § 7 ust. 1 tego rozporządzenia. Niemniej jednak "przewidziane rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2009 r., II SA/Kr 1525/09, LEX nr 583008). O sposobie wykładni przepisów Rozporządzenia traktuje też wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 października 2017 r., II SA/Kr 888/17, LEX nr 2394016: " Kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle u.p.z.p. kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych - jest wyjątkiem od zasady. Co za tym idzie, dalsze wyjątki wprowadzane przez przepisy wykonawcze do u.p.z.p. (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) powinny być interpretowane zawężająco". W podobnym duchu wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17, LEX nr 2464380: "1. Z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. 2. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (np. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia). Taki stan prawny nie oznacza jednak, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. 3. Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym zaś celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). 4. W tym kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego". Podobnie wypowiedział się WSA w Łodzi: "Nie do zaakceptowania jest stanowisko, że dla zachowania ładu przestrzennego wystarczy, by określony parametr jedynie występował (choćby jednostkowo) w obszarze analizowanym. Przeczy temu treść regulacji, określonej rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), która formułuje zasady ustalania wskaźników zabudowy, nie dopuszczając tak dalekiej swobody" (wyrok z dnia 16 lutego 2018 r., II SA/Łd 872/17, LEX nr 2447502).

Jak wynika z powyższego, nawet fakt występowania parametru maksymalnego w obszarze analizowanym nie uprawnia do takiego jego ustalenia w odniesieniu do nowej zabudowy, jeśli nie wynika to i nie zostało w sposób prawidłowy uzasadnione w analizie. Tymczasem z analizy wykonanej w niniejszej sprawie przy jednoznacznym wskazaniu, że należy odnosić się do zabudowy przy ul. Z. - nie można w żaden sposób wyczytać, że przekroczenie wskaźnika maksymalnego występującego w tym rejonie byłoby uzasadnione z punktu widzenia ładu przestrzennego. Analizator nie zamieścił w dokumencie analizy żadnych tej treści wypowiedzi czy nawet sugestii. Zatem idący w tym kierunku wniosek organów jest wobec tego dowolny, a więc sprzeczny z prawem – a to przepisami Rozporządzenia ( § 7 ust. 4) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Powtórzyć bowiem należy, że odstępstwa zgodnie z tym przepisem muszą wynikać z analizy, a w niniejszym przypadku tak nie jest. Podkreślenia wymaga także, że powyższa wypowiedź nie oznacza w żadnym razie przekreślenia możliwości ustalenia tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora, czyli na zasadzie odstępstwa. Oznacza jedynie stwierdzenie, że wymogi Rozporządzenia narzucają konieczność umocowania decyzji organów, zwłaszcza w zakresie wyjątków od reguły, w sporządzonej analizie. Zatem odstępstwo może zaistnieć tylko wtedy, gdy będzie miało oparcie w sporządzonej analizie, co w kontrolowanej sprawie dotychczas nie ma miejsca. "Autor analizy ma obowiązek wyjaśnić - w sposób zrozumiały i nadający się do weryfikacji przez organy administracji rozstrzygające sprawę oraz sąd administracyjny - dlaczego przyjął określony wskaźnik na zasadzie wyjątku od zasady oraz dlaczego w takiej, a nie innej wielkości. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 stycznia 2018 r., II SA/Kr 1392/17, LEX nr 2442161).

Organ odwoławczy podtrzymując stanowisko organu I instancji i wskazując, że w analizie wyczerpująco uzasadniono potrzebę odstępstwa od reguł ogólnych kształtowania parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, nie dostrzegł, że taka konkluzja może odnosić się tylko do wyboru otoczenia ul Z. ( a nie całego obszaru analizy) jako punktu odniesienia. Nie dotyczy ona natomiast odstępstwa od parametru wysokości w zawężonym obszarze przyjętym do porównań, albowiem taka opcja w ogóle nie została w analizie wskazana. Nadto organ odwoławczy posiłkował się przy akceptacji tego parametru stanowiskiem Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, stwierdzając, że skoro wskazany organ go zaakceptował, to Kolegium nie widzi podstaw do kwestionowania przyjętych ustaleń. Wymaga zatem podkreślenia, że w piśmie odpowiadającym na wątpliwości SKO w tym zakresie, MWKZ wyjaśnił /k.672/, że zaakceptował pozytywnie przyjęte założenia jako ramowe, ze stanowiska konserwatorskiego, zaś ostateczną decyzję co do wysokości podejmie na etapie pozwolenia na budowę. Jest to istotne, gdyż ocena z pozycji konserwatora zabytków nie jest tożsama z oceną spełnienia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z przepisami Rozporządzenia. Innymi słowy, inny jest punkt widzenia organu konserwatora zabytków, a inny – organów orzekających o ustaleniu warunków zabudowy, gdyż ostatecznie to właśnie one podejmują decyzję kierując się brzmieniem wskazanych przepisów. Wobec tego pozytywne stanowisko Konserwatora, konieczne z punktu widzenia wymogów u.p.z.p., nie przesądza o zgodności parametrów wnioskowanych przez inwestora z przepisami Rozporządzenia.

Z wymienionych przyczyn należało uwzględnić skargę w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. Należy natomiast wskazać, że zarzuty skarżących dotyczące zagrożenia stabilności budynków na działkach sąsiednich rzeczywiście mogą być badane dopiero na etapie wydania pozwolenia na budowę.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (DZ.U. 2015.1800). Na kwotę zasądzonych kosztów składają się wpis w kwocie 500 zł, opłata kancelaryjna 34 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – adwokata w kwocie 480 zł.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji nakaże inwestorowi uzupełnienie wniosku poprzez wskazanie rodzaju i charakteru planowanych usług. Dalej: koniecznym będzie uzupełnienie analizy w kontekście parametru wysokości budynku B2. Analiza bowiem zawiera wskazanie, że ustalenie poszczególnych parametrów dla budynków objętych wnioskiem winno być nierozerwalnie związane ze specyficznym charakterem zabudowy bezpośrednio otaczającej teren inwestycji oraz stanowiącej obudowę ul. Z., oraz że powinno to być odniesienie niekoniecznie pod względem liczby, lecz dążenia do zachowania specyfiki obszaru /k.562/. Analizator wskazał wszystkie wysokości budynków sąsiednich, w ramach owej zabudowy otaczającej, gdzie generalnie nie przekraczają one 2-ch kondygnacji. Jednocześnie analizator nie odniósł się w ogóle do problemu, jak z tego punktu widzenia (zachowania specyfiki obszaru dla zachowania ładu przestrzennego) wygląda kwestia wysokości budynku B2 i ewentualnie jak analizator określiłby limit jego wysokości. Mówiąc inaczej, analizator nie wyjaśnił, czy dążenie do zachowania specyfiki obszaru wyklucza proponowaną przez inwestora wysokość budynku B2. Tymczasem w ocenie Sądu kwestia ta powinna być wyjaśniona właśnie w analizie, przez osobę kompetentną do takiej oceny. Skoro bowiem, co wielokrotnie podkreślano, sprawa ma swoją specyfikę dotyczącą rewitalizacji zabytkowego obiektu i skoro decyzja odnosi się ( na zasadzie wyjątku) do konkretnej koncepcji architektonicznej, która jest objęta załącznikiem do tejże decyzji, to nie sposób przy sporządzaniu analizy nie odnieść się do tej koncepcji, przynajmniej w zakresie, który jest z punktu widzenia wymogów decyzji WZ bardzo kontrowersyjny.

Nadto analiza winna być uzupełniona czy poprawiona zgodnie z pozostałymi zaleceniami sądu ( co do linii zabudowy oraz budynku E).