Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3016/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz sędzia WSA Bożena Marciniak Protokolant specjalista Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2023 r. sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 września 2022 r. nr KOC/3386/Pd/22 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia 20 kwietnia 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz M. J. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania M. J., decyzją z 26 września 2022 r. nr KOC/3386/Pd/22 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 20 kwietnia 2022 r. nr 180/2022 odmawiającą zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w W. przy ul. [...] [...], [...], uregulowanej w Kw nr [...], przedstawionego na mapie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego 29 września 2021 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograﬁcznego pod nr [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

M. J., J. S. i G. S. wnioskiem z 10 grudnia 2021 r. wystąpili o podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w W. przy ul. [...], w trybie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 20 kwietnia 2022 r. nr 180/2022 odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w W. przy ul. [...], [...], uregulowanej w Kw nr [...], przedstawionego na mapie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego 29 września 2021 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograﬁcznego pod nr [...].

M. J. od ww. decyzji wniósł odwołanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W.decyzją z 26 września 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 20 kwietnia 2022 r. W uzasadnieniu wskazało, że wykładnia systemowa przepisów Rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" normujących podziały nieruchomości wskazuje na ograniczenia podziału nieruchomości, wpływając tym samym na sposób wykonywania prawa własności, który nie może być sprzeczne z przepisami ustawy (art. 140 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 93 ugn - co do zasady - podział nieruchomości gruntowej musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) – dalej zwanej "upzp" ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Wówczas podziału nieruchomości dokonuje się w sposób określony w art. 93 ugn. Niezależnie jednak od ustaleń planu miejscowego, a tym samym niezależnie od unormowań art. 93, dokonanie podziału nieruchomości jest możliwe w sytuacjach skonkretyzowanych w art. 95 ugn. Przepis ten stanowi zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwiać może odstąpienie od generalnej zasady, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Art 95 ugn ma więc charakter lex specialis i określone w nim przypadki należy interpretować ściśle. Zgodnie z gramatyczną wykładnią art. 95 pkt 7 niezależnie od ustaleń planu miejscowego możliwy jest podział nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Z treści tego unormowania wnioskować należy, że może mieć on zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi, czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacja art. 95 ugn nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z planem miejscowym. Zastosowanie tego artykułu musi być usprawiedliwione ściśle określonym w nim celem.

Kolegium stwierdziło, że w rozpoznawanej sprawie natomiast wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego.

Nie ma więc podstaw do stosowania art 95 pkt 7 ugn.

Przedmiotowa działka niewątpliwie według art. 4 pkt 1 ugn stanowi nieruchomość gruntową, a także zgodnie z art. 4 pkt 3a ugn jest działka budowlaną, zabudowaną 2 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, przy czym korzystanie z tych budynków jest możliwe bez dokonywania jej podziału.

Okoliczności w postaci istoty prawa własności, jak również fakt, że nowo wydzielone działki spełniałyby wymagania działki budowlanej, w rozumieniu art 4 pkt 3a ugn, czyli byłyby to działki, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie świadczą o spełnieniu przesłanek, warunkujących zastosowanie art. 95 pkt 7 ugn, gdyż nie służą celowi, o którym mowa w tym przepisie.

SKO w W. uznało, że w omawianej sytuacji wnioskowany projekt podziału nie spełnia przesłanek określonych w art. 95 pkt 7.

Kolegium zauważyło, że w istocie wnioskowany podział ma tylko ułatwić obrót cywilnoprawny. Nie służy natomiast do realizacji celu, o którym mowa w art. 95 pkt 7 ugn.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z 26 września 2022 r. M. J. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) prawa materialnego, tj. art. 95 pkt 7 ugn poprzez błędne przyjęcie, że korzystanie z budynku mieszkalnego nie obejmuje prawa do sprzedaży nieruchomości; 2) prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 7 kpa przez naruszenie zasady prawdy obiektywnej wyrażające się niepodjęciem dostatecznych kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, b) art. 8 kpa przez naruszenie zasady pogłębiania zaufania poprzez zastosowanie interpretacji przepisów prawa, której w ostatnich latach regularnie przeciwstawiał się WSA w Warszawie. Wobec tego skarżący wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji oraz, celem uniknięcia dalszego przeciągania postępowania, nakazanie organowi, na podstawie art. 145a § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wydania decyzji o podziale nieruchomości zgodnie z wnioskiem. Skarżący uważa, że SKO w W. dysponuje kompletnym materiałem dowodowym, na podstawie którego może i powinno wydać merytoryczną decyzję, która będzie zgodna z żądaniem wszystkich stron postępowania administracyjnego; 2) zasądzenie kosztów postępowania od organu. W uzasadnieniu skarżący podał, że zgadza się organem, że działki po wydzieleniu będą spełniały wymagania działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ugn. Nie zgadza się jednak z przyjętą przez organ wąską deﬁnicją korzystania z budynku mieszkalnego, ograniczającą się do zapewnienia "koniecznej obsługi" budynku mieszkalnego. Gdyby zastosować taką deﬁnicję, jaką posługuje się organ, do wszystkich wniosków o podział działek na podstawie art. 95 pkt 7 ugn, okazałoby się, że żaden podział nie jest uzasadniony, bo jeśli działka jest za duża, to też zapewnia "konieczną obsługę" budynku mieszkalnego. W rezultacie przepis ten byłby martwy, co - zakładając racjonalność ustawodawcy - nie powinno mieć miejsca.

Skarżący wskazał, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zakwestionował takie rozumienie tego przepisu, choćby w wyrokach wydanych w sprawach o sygn. akt: I SA/Wa 185/22 z 13 września 2022 r. i I SA/Wa 249/22 z 9 września 2022 r. Sąd słusznie w ww. wyrokach wskazał, że prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności.

W zakresie uprawnienia do korzystania M. J. powołał się na zespół uprawnień przyznanych właścicielowi (tzw. triadę uprawnień). Podał, że właścicielowi przysługuje prawo do posiadania rzeczy (ius possidendi), lecz także do używania jej w takiej postaci, która nie jest związana z pobieraniem pożytków (ius utendi), jak i do pobierania pożytków (ius fruendi). Skoro władztwo właściciela nad rzeczą jest szerokie, ma on także uprawnienie do dyspozycji faktycznych związanych z rzeczą, w tym do jej przetworzenia, zużycia i zniszczenia.

Sytuacja, w której budynek mieszkalny wzniesiony i użytkowany bezspornie przez jedną osobę znajduje się na działce, na której - równie bezspornie - znajduje się budynek mieszkalny wzniesiony i użytkowany przez inne osoby, uniemożliwia pełne i nieskrępowane korzystanie z prawa własności, albowiem aby sprzedać wzniesiony przez siebie budynek, skarżący musiałby jako sprzedających wskazać także uczestników postępowania.

Brak podziału działki komplikuje też prowadzenie jakichkolwiek bardziej skomplikowanych prac budowlanych w stosunku do budynków mieszkalnych znajdujących się na przedmiotowej działce, albowiem - zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego - wszyscy właściciele nieruchomości gruntowej są jednocześnie właścicielami budynków na nich wzniesionych.

W istocie wprowadza to nadmierne ograniczenie tego prawa w rozumieniu art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i obywatela.

Dodatkowo prawu własności uczestników postępowania zagraża fakt, że w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka przymusowa na kwotę około 23.000 zł, a w stosunku do skarżącego toczy się egzekucja skierowana do udziału w prawie własności.

Dokonanie podziału zabezpieczy więc także w każdym względzie prawo do korzystania z budynku mieszkalnego przez uczestników postępowania.

Prowadząc postępowanie na wniosek złożony przez właściciela nieruchomości, organ winien zmierzać do zakończenia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu strony i interesu społecznego (art. 7 kpa). Zasadą w tym postępowaniu winno być zatwierdzenie podziału nieruchomości zgodnie z żądaniem wnioskodawcy, o ile podział ten realizuje przewidziany w art. 95 pkt 7 ugn cel, polegający na wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Kolejne wyroki, w których WSA w Warszawie krytykował rozumienie art. 95 pkt 7 ugn prezentowane przez SKO w W. to wyroki wydane w sprawach o sygn. akt: I SA/Wa 949/21 z 8 lutego 2022 r. i I SA/Wa 641/21 z 28 Września 2021 r., czy też I SA/Wa 2330/20 z 30 marca 2021 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie art. 95 pkt 7 ugn stanowił materialnoprawną podstawę sprawy o zatwierdzenie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Zgodnie z art. 95 pkt 7 ugn niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dokonano wykładni art. 95 pkt 7 ugn. Podkreślono, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 ugn, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ugn - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.

Innymi słowy, dokonywany w tym trybie podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Zatem orzekające w sprawie organy administracji winny swoją uwagę skupić na tym, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r. sygn. akt I OSK 5/09).

W orzecznictwie sądowym wskazano, że przypadek uregulowany w art. 95 pkt 7 ugn dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków. Omawiany przepis służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ugn, której parametry umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń na niej położonych. W postępowaniu o zatwierdzenie podziału, dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 ugn przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana zabudowana budynkiem mieszkalnym. Pogląd, że nieruchomość dzielona, jako całość, zapewnia możliwość korzystania z budynku posadowionego tym gruncie w sposób niedopuszczalny ogranicza prawa właściciela działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i stanowi interpretację art. 95 pkt 7 ugn niezgodną z jego gramatyczną treścią i celem jakiemu służy (por. wyrok NSA z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12).

W orzecznictwie sądowym zauważono, że użyty w art. 95 pkt 7 ugn zwrot "wydzielenie działki" jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie. Kryteria jakim winna odpowiadać działka budowlana zawarte są w art. 4 pkt 3a ugn. Te kryteria podlegają badaniu przez organ zatwierdzający podział. W zależności od konkretnej cechy tej działki może to nastąpić na etapie przed podziałem (np. powierzchnia i wyposażenie) lub po podziale (np. dostęp do drogi publicznej). Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może nastąpić po podziale, zatem jego brak na dzień orzekania nie powinien być przeszkodą dla zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości (por. wyroki NSA z 9 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 359/15 i I OSK 451/15).

Przy czym – co istotne – art. 95 pkt 7 ugn należy rozumieć w ten sposób, że wydzielenie działki budowlanej, na podstawie art. 95 pkt 7 ugn, jest możliwe, gdy dla korzystania z posadowionego na konkretnej działce budynku (budynków) nie jest konieczne korzystanie z całego areału (całej powierzchni działki). Przepis ten ma zastosowanie w sytuacji, gdy na nieruchomości istnieją już dwa budynki mieszkalne, jako odrębne obiekty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, dla których istnieje potrzeba wydzielenia działek gruntu do korzystania z tych budynków (por. wyrok NSA z 3 września 2021 r. sygn. akt I OSK 2632/20).

Z zaprezentowanych poglądów Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że stosowanie art. 95 pkt 7 ugn, w tym analiza przesłanki "niezbędności" wydzielanych działek budowlanych dla istniejących już na dzielonej nieruchomości budynków mieszkalnych winna być dokonywana z perspektywy parametrów wymienionych w art. 4 pkt 3a ugn decydujących o tym, że dane wydzielane działki gruntu (a nie cała dzielona nieruchomość) spełniają kryteria przynależne działce budowlanej. Chodzi bowiem o to, ażeby wydzielony grunt, jako teren dla danego budynku mieszkalnego (działka budowlana) umożliwiał prawidłowe, racjonalne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem wykonywanie prawa własności, a w szczególności właściwe korzystanie z tak wydzielonego mienia (gruntu i jego części składowych) jako pewnej całości techniczno-użytkowej. Podział nieruchomości gruntowej ma być potrzebny dla wydzielenia działek budowlanych dla korzystania z budynków, aby każdy z właścicieli wydzielanych działek budowlanych racjonalnie i bezkonfliktowo realizował swoje prawo własności z wyłączeniem właściciela drugiej wydzielanej działki budowlanej. Wiadomo bowiem, że istniejąca przed podziałem większa nieruchomość zabudowana dwoma budynkami zamieszkałymi przez różnych właścicieli umożliwia korzystanie z budynków, ale w praktyce taki stan jest nieracjonalny i może rodzić konflikty sąsiedzkie.

Trzeba wskazać, że definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn odwołuje się do pewnych cech fizycznych i techniczno-użytkowych jakie ma spełniać nowowydzielona działka ewidencyjna.

Na użytek niniejszej sprawy o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn przesłanki uznania działek gruntu za działki budowlane dotyczą takich cech jak: zabudowa i jej rodzaj, jej wielkość, cechy geometryczne, dostępność do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej w odniesieniu do możliwości oceny, czy cechy tych działek (wydzielanych) umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych. Przy czym przesłanką uznania w niniejszej sprawie podziałowej danej działki gruntu za działkę budowlaną nie jest charakter terenu na którym ta działka jest zlokalizowana.

Trzeba mieć na uwadze, że plan miejscowy obowiązuje na określonym terenie. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, co wynika z art. 4 ust. 1 upzp.

Akt ten dotyczy zatem określonego większego obszaru i determinuje reguły funkcjonowania poszczególnych nieruchomości przy uwzględnieniu różnych uwarunkowań przestrzennych, w tym. m.in. środowiskowych, przyrodniczych, krajobrazowych, kulturowych, budowlanych.

Aby złagodzić rygor związany z koniecznością podziału nieruchomości zgodnie z regułami ustalonymi w obowiązującym planie miejscowym ustawodawca wprowadził m.in. regulację z art. 95 pkt 7 ugn.

Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy - ze względu na określone uwarunkowania dotyczące konkretnych nieruchomości, a nie (większego) terenu, czy jego części - istnieje możliwość wydzielenia działki budowlanej niespełniającej niektórych wymogów planu miejscowego. W takim przypadku wydzielenie takiej działki budowlanej ma być niezbędne dla korzystania z budynku mieszkalnego. W niektórych przypadkach do korzystania z określonego budynku mieszkalnego niezbędna (potrzebna) jest działka budowlana o innych cechach i parametrach, niż proponowana w planie miejscowym.

Znamienne jest to, że definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn nie odwołuje się do zgodności parametrów tej działki z wymogami planu miejscowego (tak jak definicja działki budowlanej wymieniona w art. 2 pkt 12 upzp), ale wyłącznie do innych kryteriów, tj. parametrów fizycznych i techniczno-użytkowych umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń infrastruktury technicznej położonych na tej działce.

Także w procesie inwestycyjno-budowlanym nie ma bezwzględnie sztywnych reguł dotyczących, np. zabudowy działki budowlanej. Przykładem jest art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) – dalej zwanej "Prbud" regulujący dopuszczalność odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, ze względu na szczególnie uzasadnione okoliczności.

Zatem organ oceniający zasadność wniosku o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ugn nie może odmówić uwzględnienia wniosku z tego tylko powodu, że wydzielone działki nie spełniają przewidzianych w planie miejscowym wymogów.

Organ rozpoznający wniosek o podział nieruchomości w takim trybie miał zatem w niniejszej sprawie wyjaśnić, rozważyć i ocenić, czy wydzielenie dwóch działek budowlanych, każda zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym, oceniając z perspektywy działek wydzielanych, a nie działki dzielonej, spełnia wymogi przewidziane w art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a ugn, jako koniecznych do korzystania z budynków mieszkalnych.

Zgodzić należało się ze skarżącym, że w niniejszej sprawie organy obu instancji nie dokonały opisanej wyżej oceny w sposób wszechstronny i dokładny.

Organy obu instancji nie oceniły w tej konkretnej sprawie jakie poszczególne parametry wydzielanych działek nr [...] i [...] takie jak: ich wielkość, cechy geometryczne, dostępność do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej - są konieczne do tego aby umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków położonych na tychże działkach.

Twierdzenia Prezydenta m.st. Warszawy oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. przemawiające za nieuwzględnieniem wniosku o podział nieruchomości, że: 1) mapa z projektem podziału nie zawiera danych o przyłączu wodociągowym do budynku mieszkalnego na projektowanej działce nr [...] oraz czy budynek mieszkalny na projektowanej działce nr [...] ma wspólne przyłącze elektroenergetyczne z budynkiem mieszkalnym posadowionym na projektowanej działce nr [...]; 2) wnioskodawcy nie wykazali żadnymi dokumentami, że budynek mieszkalny na projektowanej działce nr [...] jest zaopatrywany w wodę z własnej studni oraz że budynek mieszkalny na projektowanej działce nr [...] posiada własne przyłącze elektroenergetyczne; 3) proponowany dostęp projektowanej działki budowlanej nr [...] do drogi publicznej (służebność przejścia i przejazdu szerokości zmiennej mniejszej niż 4 m) nie spełnia parametrów z § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225) – dalej zwanego "rozporządzeniem", a strony nie wykazały innej propozycji zapewnienia dostępu do drogi publicznej; 4) proponowany podział doprowadzi do mnożenia podziałów i do zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planu miejscowego; 5) dzielona działka nr [...] jest już działką budowlaną i zapewnia konieczną obsługę do posadowionych na niej budynków i korzystanie z tych budynków jest możliwe bez dokonywania podziału; 6) celem podziału nie jest realizacja celu z art. 95 pkt 7 ugn, ale ułatwienie obrotu cywilnoprawnego - zdaniem Sądu – nie były skuteczne.

Argumentacja organu I instancji dotycząca niewykazania na mapie z projektem podziału danych dotyczących infrastruktury wodociągowej i elektroenergetycznej nie świadczy o niespełnieniu przesłanek z art. 95 pkt 7 ugn. Prezydent m.st. Warszawy jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej jest również organem administracji geodezyjnej i kartograficznej, a zatem z urzędu ma dostęp do geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu (GESUT). Wobec tego organ winien wyjaśnić te kwestie w oparciu o dane z tej ewidencji. Gdyby takie dane nie wynikały z powyższej ewidencji organ miał możliwość dokonania oględzin na gruncie, aby ustalić istniejący faktycznie stan na gruncie w zakresie przyłączy wodociągowych i elektroenergetycznych. Tych czynności organ I instancji nie poczynił.

Jeżeli chodzi o stawiany przez organ I instancji zarzut niedostarczenia na wezwanie dokumentacji dotyczącej zaopatrywania budynku (proj. działka nr [...]) z własnej studni i posiadania własnego przyłącza elektroenergetycznego przez budynek (proj. działka nr [...]) Sąd zwraca uwagę, że organ I instancji nie wzywał stron do złożenia jakiejkolwiek dokumentacji dotyczącej tychże zagadnień (np. dokumentacji architektoniczno-budowlanej) dlatego też zarzut ten jest nieuzasadniony.

Kwestia zgodności dostępu do drogi publicznej z § 14 ust. 2 rozporządzenia nie miała w niniejszej sprawie znaczenia, ponieważ – po pierwsze tak kwestia może być uregulowana po podziale, a po drugie – rozporządzenie to dotyczy budynków "sytuowanych" na gruncie dopiero w przyszłości, a zatem projektowania i budowy nowych budynków i urządzeń. Nie ma zatem znaczenia dla podziału z art. 95 pkt 7 ugn nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi już istniejącymi.

Jeżeli chodzi o argumenty Kolegium w kwestii nadmiernego zagęszczenia zabudowy i mnożenia podziałów wbrew ustaleniom planu miejscowego trzeba wskazać, że podział dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 ugn jest niezależny od ustaleń planu miejscowego, a więc i od założeń i uwarunkowań przestrzennych odnoszących się do skali "makro", które są podstawą uchwalenia planu miejscowego. Niniejszy podział nie powoduje zagęszczenia zabudowy, skoro dotyczy budynków już istniejących i sam w sobie nie zmienia ich położenia na gruncie. Te okoliczności nie miały zatem znaczenia dla niniejszej sprawy.

Argumenty dotyczące tego, że: dotychczasowa nieruchomość gruntowa (działka nr [...]) nie uniemożliwia korzystania właścicielom nieruchomości z posadowionych na niej budynków mieszkalnych, jest działką budowlaną o cechach umożliwiających obsługę budynków mieszkalnych - również nie odnoszą się do istoty niniejszej sprawy. Te argumenty są powoływane, patrząc na niniejszą sprawę podziałową z perspektywy zmiany dotychczas istniejącego stanu nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 17 ugn). Wobec tego dokonana przez organ odwoławczy ocena zasadności proponowanego w niniejszej sprawie podziału została dokonana z perspektywy działki dzielonej (nr [...]), a nie z perspektywy działek wydzielanych (nr [...] i [...]), co było wadliwe.

Argumenty SKO w W. dotyczące tego, że rzeczywistym celem podziału nie jest wydzielenie działek budowlanych niezbędnych do korzystania z posadowionych na nich budynków, ale ułatwienie obrotu cywilnoprawnego nie znajdują oparcia w materialne dowodowym sprawy.

We wniosku o podział nieruchomości z 10 grudnia 2021 r. oraz piśmie z 19 stycznia 2022 r. właściciele działki nr [...] wskazali podstawę prawną podziału, tj. art. 95 pkt 7 ugn oraz zasadniczy cel podziału, tj. wydzielenie z nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...], zapisana w Kw nr [...], działki nr [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz działki nr [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Wskazali, że powierzchnia wydzielonych działek będzie umożliwiać swobodne korzystanie z nich, w tym dokonywanie niezbędnych robót budowlanych. Podali, że dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu w praktyce uniemożliwia korzystanie z praw właścicielskich.

W tej sytuacji Sąd uznał, że organy obu instancji naruszyły art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 95 pkt 7 i art. 4 pkt 3a ugn, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie miał możliwości wydania wyroku w oparciu o art. 145a § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) – dalej zwanej "ppsa". Przepis ten przewiduje, że w przypadku, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a lub pkt 2, jeżeli jest to uzasadnione okolicznościami sprawy, sąd zobowiązuje organ do wydania w określonym terminie decyzji lub postanowienia wskazując sposób załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcie, chyba że rozstrzygnięcie pozostawiono uznaniu organu. W niniejszej sprawie wadliwość działania organów obu instancji tkwi w niewyjaśnieniu istotnych okoliczności faktycznych sprawy, która jest wynikiem wadliwej wykładni przepisów prawa materialnego. Wobec tego przepis ten nie miał w sprawie zastosowania.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent m.st. Warszawy wyjaśni, czy wnioskowany podział na podstawie art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a ugn w sposób zaproponowany na mapie z projektem podziału przyjętej do pzgik pod nr P.1465.2021.12662 jest niezbędny (potrzebny) do korzystania z posadowionych na wydzielanych działkach budynków mieszkalnych, mając na uwadze zaprezentowaną w niniejszym wyroku ocenę prawną. Ocena zasadności wniosku o podział nieruchomości winna odnosić się do konkretnych uwarunkowań terenowych dotyczących wydzielanych działek, ich cech fizycznych i techniczno-użytkowych oraz rodzaju posadowionych na nich budynków. Jeżeli organ ma wątpliwości co do stanu wyposażenia spornego gruntu w urządzenia infrastruktury technicznej, to wyjaśni to zagadnienie w oparciu o geodezyjną ewidencję sieci uzbrojenia terenu. Gdyby dane z tej ewidencji były niewystarczające organ wezwie strony w zakreślonym terminie do złożenia posiadanej dokumentacji geodezyjnej oraz architektoniczno-budowlanej. Organ rozważy przeprowadzenie oględzin na gruncie, gdyby brak było dokumentów dotyczących tej kwestii. Organ będzie miał na uwadze to, że zapewnienie dla danego budynku mieszkalnego dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej może polegać na ustanowieniu odpowiednich służebności (por. wyrok WSA w Białymstoku z 28 września 2021 r. sygn. akt II SA/Bk 468/21; wyrok WSA w Warszawie z 6 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wa 252/23). W zależności od okoliczności sprawy organ I instancji podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i a ppsa w zw. z art. 15zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ppsa.