Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 901/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 152, art. 154
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Dnia 10 maja 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Asesor WSA Tomasz Porczyński (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 maja 2024 roku sprawy ze skargi M.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 11 sierpnia 2023 r. znak KO.4116.27.2023 w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 11 sierpnia 2023 r., nr KO.4116.27.2023 wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. 2023 r. poz. 775) – dalej: k.p.a.; art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 977) – dalej: u.p.z.p.; Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach po rozpatrzeniu odwołania M. G. od decyzji Prezydenta Miasta Skierniewice z dnia 29 czerwca 2023 r., znak GNR.6725.1.2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 151.728,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej nr ew. [...] o powierzchni [...] ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zakreślającej termin płatności ustalonej opłaty,

1. uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu płatności oraz wskazanego w niej numeru rachunku bankowego i w tym zakresie umorzyło postępowanie organu I instancji;

2. w pozostałej części utrzymało kwestionowaną odwołaniem decyzję w mocy.

Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że przedmiotowa nieruchomość położna jest na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętymi uchwałą Rady Miasta Skierniewice z dnia 17 września 2020 r., nr XXII/69/2020 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta S. położony przy ulicach: [...] i [...], oznaczonym na rysunku planu symbolami [...] – zabudowa produkcyjno-usługowa.

Natomiast zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego planu przyjętego uchwalą Rady Miasta Skierniewice z dnia 5 marca 2010 r., nr LXV/21/10 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta S. położony w rejonie ulic: [...], [...], [...], [...], [...] i [...], do dnia 22 października 2020 r., teren na którym położona jest nieruchomość oznaczony był na rysunku planu symbolem [...] – rolnictwo- uprawy polowe.

Z akt sprawy wynika nadto, iż po wejściu w życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2020 r., w dniu 25 listopada 2022 r., na podstawie aktu notarialnego [...] skarżąca zbyła przedmiotową nieruchomość na rzecz G. Sp. z o.o. z siedzibą S. za kwotę 833.430 zł.

Wobec powyższego, zawiadomieniem z dnia 30 maja 2023 r. Prezydent Miasta Skierniewice wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, a następnie decyzją z dnia 29 czerwca 2023 r. ustalił tę opłatę w wysokości 151.728, 90 zł (pkt 1 decyzji) oraz zobowiązał skarżącą do uiszczenia powyższej opłaty, w terminie 14 dni od daty kiedy decyzja stanie się ostateczna, na wskazany rachunek bankowy (pkt 2 decyzji). W uzasadnieniu organ wskazał, iż wysokość ustalonej opłaty odpowiada 30% kwoty 505.763 zł stanowiącej różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed dokonaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (225.860 zł), a jej wartością po dokonanych zmianach (731.623 zł), ustaloną na dzień sprzedaży nieruchomości, na podstawie sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania, operatu szacunkowego z dnia 23 maja 2023 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego B. B..

Kwestionując powyższe rozstrzygnięcie M. G. wniosła odwołanie, w którym zarzucała, iż sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy nie został w sposób właściwy oceniony przez organ I instancji, a ustalona decyzją opłata jest rażąco zawyżona. Strona wniosła o uchylenie tej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 11 sierpnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach uchyliło kwestionowaną decyzję w części określającej termin oraz wskazującej rachunek bankowy do dokonania wpłaty i w tym zakresie umorzyło postępowanie organu I instancji, w pozostałym zakresie utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie w części w jakiej organ uchylił decyzję Prezydenta Miasta Skierniewice i umorzył postępowanie administracyjne przed tym organem, Kolegium wskazało, iż żaden z obowiązujących przepisów nie stanowi podstawy prawnej, z której wymykałoby upoważnienie do zawarcia w rozstrzygnięciu ustalającym wysokość renty planistycznej zarówno terminu płatności tej opłaty, jak i nr rachunku bankowego, na który winna być uiszczona.

Natomiast w zakresie, w jakim Kolegium utrzymało kwestionowaną odwołaniem decyzję w mocy, organ wskazał, iż wobec dokonanych w sprawie, w sposób bezsporny ustaleń faktycznych zarówno, co do zmiany przeznaczenia terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również co do zbycia przez skarżącą przedmiotowej nieruchomości przed upływem lat 5 od daty wejścia w życie tych zmian, w sprawie zaistniały przesłanki określone w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Powyższy przepis stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; jak i faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może zostać wszczęte w terminie 5 lat od daty wejścia w życie postanowień nowego planu lub jego zmiany (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.).

Sporną natomiast pozostaje wysokość nałożonej na stronę opłaty, która w ocenie odwołującej się jest rażąco zawyżona i ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który nie został w sposób właściwy oceniony przez organ I instancji.

W tym zakresie Kolegium wskazało, iż wbrew stanowisku strony skarżącej sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy z dnia 23 maja 2023 r. odpowiada wymogom określonym prawem, to jest ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), do których stosowania odsyła treść art. 37 ust. 12 u.p.z.p. oraz znajdującym zastosowanie w sprawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 555).

Z treści przedłożonego operatu wynika, że określenie zmiany wartości nieruchomości nastąpiło w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, z uwzględnieniem korekt wynikających z istotnych różnic porównywanych nieruchomości, które mogą wpływać na ich wartość. Przy czym, co podkreśliło Kolegium przy zastosowaniu powyższej metody nie jest wymagana identyczność nieruchomością przyjętych do porównania, a jedynie ich podobieństwo.

Dalej Kolegium wskazało, iż autor operatu opisując nieruchomość przed dokonaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając jej rolnicze przeznaczenie, dokonał jej oceny w aspekcie jej lokalizacji ogólnej w stosunku do centrum handlu i usług, ryku zbytu, dostępności róg krajowych, węzłów komunikacyjnych (waga 15%); położenie szczegółowe obejmujące kształt i wielkość pola, jego lokalizacji, dostępu komunikacyjnego (waga 20%); bonitacji gleby (waga 30%); poziomu kultury rolnej (waga 10%); inne funkcje ochronne, przyrodnicze (waga 10%), korygując jednocześnie cenę jednostki porównawczej z uwzględnieniem trendu czasowego. W wyniku tak przeprowadzonej analizy przedmiotową nieruchomość scharakteryzowano: położenie ogólne – atrakcyjne; położenie szczegółowe – dobre; bonitacja gleby – średnia, poziom kultury rolnej – niski, inne funkcje – nie możliwe.

Natomiast po zmianie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zdaniem autora operatu szacunkowego, na wartość nieruchomości mają takie cechy rynkowe jak: lokalizacja ogólna (waga 25%); położenie szczegółowe, w tym dojazd dostępność lokalizacyjna (waga 15%); uzbrojenie terenu (waga 20%); powierzchnia działki (waga 20%); warunki inwestycyjne, w tym istniejący stan fizyczny nieruchomości, warunki zabudowy, uksztaltowanie terenu (waga 20%). Uwzględniając korektę jednostki cenowej związanej z trendem czasowym autor operatu scharakteryzował nieruchomość po zmianie postanowień planu jako: lokalizacja ogólna – atrakcyjna; położenie szczegółowe – dobre; uzbrojenie terenu – brak; powierzchnia działki – większa; warunki inwestycyjne – korzystne.

W oparciu o tak ustalone cechy wycenę nieruchomości zarówno przed zmianą planu, jak i po jego zmianie, oparto o odrębne, wytypowane do wyceny nieruchomości podobne, położone na terenie miasta S.. Dla celów ustalenia wartości przed zmianą przepisów przyjęto 3 nieruchomości, oznaczone w ewidencji klasoużytkami R (IIIb, IVa, V,,VI,Via) oraz PsIV, o powierzchni 8750 m2, 8825 m2, 15714 m2, objętych odpowiednio transakcjami z dnia 29 listopada 2021 r., z dnia 28 kwietnia 2022 r., z dnia 28 listopada 2022 r., których ceny kształtowały się na poziomie 35,11 zł/m2; 34,47 zł/m2; 37 zł/m2. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu ustalono na 225.860 zł (35,23 zł/m2). Natomiast dla celów ustalenia wartości tej nieruchomości po dacie wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego autor wyceny przyjął 3 nieruchomości podobne, o powierzchni 5288 m2, 35125 m2, 3276 m2, objętych odpowiednio transakcjami z dnia 4 lipca 2022 r., z dnia 23 sierpnia 2022 r., z dnia 8 listopada 2022 r., których ceny kształtowały się na poziomie 135,29 zł/m2, 100,90 zł/m2, i 100 zł/m2. Wartość przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu ustalono na kwotę 731.623 zł (114,12 zł/m2). Tym samym wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 505.763 zł, a ustalona wysokość jednorazowej opłaty z tego tytułu wynosi 151.728, 90 zł.

Reasumując Kolegium stwierdziło, iż treść sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, jak i wynikające zeń wnioski, spełniają przewidziane prawem wymogi formalne, w tym pod kątem spójności, logiczności, zupełności i ścisłości i jako taki nie wymaga uzupełnienia, czy też wyjaśnień ze strony jego autora, a finalnie dokonane wyliczenie kwoty należnej renty planistycznej jest zgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz z § 13 pkt 1 powołanej wcześniej uchwały Rady Miasta Skierniewice z dnia 17 września 2020 r. Zdaniem Kolegium, zawarte w operacie dane wskazują, iż zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z terenów rolnych, na tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, umożliwiające jej zabudowę, niewątpliwie skutkuje wzrostem wartości całej nieruchomości, co potwierdza również fakt jej sprzedaży przez skarżącą, za kwotę 833.430 zł. Tym samym stawiany przez odwołującą się zarzut rażącego zawyżenia wysokości należnej opłaty uznać należy za nieuzasadniony, jako niepoparty jakimkolwiek przeciwdowodem, choćby przedłożonym przez stronę kontroperatem lub tez opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast, co do zarzuty braku dokonania właściwiej oceny operatu przez organ I instancji, Kolegium wskazało, iż stosownie do art. 15 k.p.a., celem prowadzonego przez organ II instancji postępowania odwoławczego, zainicjowanego odwołaniem skarżącej, jest nie kontrola decyzji I instancyjnej, a ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy, co obejmuje między innymi ocenę zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, co jak wyżej wskazano Kolegium uczyniło.

W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M. G., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, kwestionując zasadność rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach w zakresie w jakim utrzymuje ono w mocy decyzję Prezydenta Miasta Skierniewice z dnia 29 czerwca 2023 r. , zarzucała naruszenie:

- § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 1 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak wyliczenia przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego toku wyliczenia trendu czasowego;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niedokładną analizę operatu i ocenę jego jako rzetelnego pomimo tego, że zawiera on błędy, nieścisłości, nie opisuje w sposób wyczerpujący nieruchomości dobranych do porównania do nieruchomości wycenianej, a także nie opisuje atrybutów cenotwórczych i przyjętych dla nich skali ocen.

Z uwagi na powyższe strona skarżąca wnosiła o uchylenie decyzji organu odwoławczego w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją w tym zakresie decyzji organu I instancji. Strona wniosła nadto o zasądzenie kosztów postępowania, przyznanie prawa pomocy w zakresie częściowym poprzez zwolnienie od obowiązku uiszczenia wpisu sądowego od skargi oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w zakresie objętym skargą.

W obszernym uzasadnieniu pełnomocnik skarżącej odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów wskazywał na uchybienia sporządzonego operatu szacunkowego w zakresie: braku rzeczywistego przedstawienia cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania i poprzestaniu na wskazaniu ogólnych, nieweryfikowalnych sformułowań, co uniemożliwia przeprowadzenie kontroli dokonanej przez rzeczoznawcę oceny; wskazanie nieruchomości przyjętych do porównania w sposób uniemożliwiający ich zlokalizowanie, jak również brak ich opisu co do odległości ich położenia od miasta, innych zabudowań, sieci komunikacyjnej, wyglądu i ukształtowania terenu, rodzaju u stanu upraw, czy też funkcji nieruchomości; brak wskazania przesłanek kwalifikujących dana nieruchomość do przyjętych przez rzeczoznawcę atrybutów cenotwórczych; czy też przyjęcia do porównania nieruchomości o powierzchni znacznie większych od działki objętej prowadzonym postępowaniem. Zdaniem pełnomocnika strony skarżącej powyższe uchybienia uniemożliwiają możliwość oceny prawidłowości i przydatności operatu szacunkowego z dnia 23 maja 2023 r., a pominięcie powyższej okoliczności świadczy o pobieżnej, mało wnikliwej jego ocenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, co stanowi naruszenie powołanych na wstępie przepisów prawa procesowego.

Odnosząc się do wskazywanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji argumentu Kolegium, co do nieprzedstawienia przez skarżącą kontroperatu bądź też stosownej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych pełnomocnik podnosił, że zarzucane przez stronę błędy dotyczą uchybień, które mogą zostać objęte weryfikacją organu odwoławczego lub też sądu administracyjnego. Odnoszą się bowiem nie do materii specjalistycznej, a jedynie do braku wyczerpującego opisu nieruchomości przyjętych do porównania i atrybutów cenotwórczych przyjętych dla nich ocen, a więc do kwestii, które nie wymagają sporządzania kolejnej wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto zdaniem pełnomocnika skarżącej, uwzględniając, iż to błędy w operacie szacunkowym stanowią najczęstszą przyczynę wnoszenia odwołań i skarg w tego typu sprawach, wskazywanie na możliwość skorzystania przez skarżącą z trybu określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do uznania, iż uprawnienie strony do wniesienia odwołania staję się de facto iluzoryczne. Jednocześnie w ocenie pełnomocnika skarżącej tak dokonana przez organ wykładnia art. 157 ustawy pozostaje w sprzeczności z art. 7a k.p.a., który w przypadku, gdy przedmiotem postępowania jest nałożenie na stronę obowiązku, w przypadku wątpliwości nakazuje je rozstrzygać na korzyść strony.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach wnosiło o jej oddalenie. W obszernym uzasadnieniu organ odniósł się do stawianych mu w skardze zarzutów. Jednocześnie organ wnosił o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.

Pismem procesowym z dnia 21 marca 2024 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymywał dotychczas podniesione zarzuty i przedstawioną argumentacje. Wnosił o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonego do pisma dokumentu – operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości z dnia 18 marca 2024 r. , autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M. G. na okoliczność wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazywał, iż wycena nieruchomości sporządzoną na zlecenie organu pomija, co wykazuje złożony przy piśmie operat sporządzony na zlecenie skarżącej, istotne dla sprawy specyficzne właściwości wycenianej nieruchomości, to jest fakt, iż już przed zmianą postanowień miejscowego planu zagospodarowania terenu, nieruchomość ta nie była wykorzystywana zgodnie z jej rolniczym przeznaczeniem, co wynikało z jej położenia w granicach administracyjnych miasta, w otoczeniu gruntów o funkcji produkcyjnej, usługowej i mieszkaniowej. Pełnomocnik skarżącej oświadczył, że wyraża zgodę na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż skarga M. G. została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym stosownie do uprawnienia wynikającego z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1634) – dalej: p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).

W niniejszej sprawie o rozpoznanie skargi w trybie uproszczonym wnioskowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach w treści udzielonej odpowiedzi na skargę. Zawiadomiony o powyższym wniosku pełnomocnik skarżącej w zakreślonym prawem terminie nie żądał przeprowadzenia rozprawy.

Zgodnie art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ustawy p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.).

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem skargi M. G., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, uczyniła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 11 sierpnia 2023 r. w części w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Prezydenta Miasta Skierniewice z dnia 29 czerwca 2023 r. ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 151.728,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej nr ew. [...] o powierzchni [...] ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz faktem zbycia tej nieruchomości przez skarżącą, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie postanowień planu miejscowego.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 977) – dalej: u.p.z.p.; § 13 pkt 1 uchwały Rady Miasta Skierniewice z dnia 17 września 2020 r., nr XXII/69/2020 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta S. położony przy ulicach: [...] i [...] (Dz.Urz. Woj. Łódzk. z 2020 r. poz. 5329).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.).

W rozpoznawanej sprawie z przedłożonych wraz ze skargą akt administracyjnych wynika, iż teren, na którym położona jest działka oznaczona nr ew. [...], do dnia 21 października 2020 r. przeznaczony był, zgodnie z postanowieniami obowiązującego ówcześnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta S. położony w rejonie ulic: [...], [...], [...], [...], [...] i [...], przyjętego uchwalą Rady Miasta Skierniewice z dnia 5 marca 2010 r., nr LXV/21/10 pod rolnictwo- uprawy polowe i oznaczony na rysunku planu symbolem [...].

W dniu 22 października 2020 r. weszła w życie uchwała Rady Miasta Skierniewice z dnia 17 września 2020 r., nr XXII/69/2020 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - fragment miasta S. położony przy ulicach: [...] i [...], która uchyliła ustalenia planu przyjęte w/w uchwałą z 2010 r. ( § 25 pkt 1) oraz zmieniła przeznaczenie terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka o nr ew. [...], oznaczonego na rysunku planu symbolem [...], na tereny zabudowy przemysłowo-usługowej, uzupełniająco sieci i urządzenia infrastruktury technicznej oraz urządzenia melioracji wodnych (§ 17 ust. 2).

Z akt sprawy wynika nadto, iż po dacie wejścia w życie w/w uchwały z 2020 r., a przed upływem 5 letniego terminu, wynikającego z przywołanego wyżej art. 37 ust. 4 u.p.z.p., skarżąca, na podstawie aktu notarialnego z dnia 25 listopada 2022 r., na podstawie aktu notarialnego [...] zbyła przedmiotową nieruchomość na rzecz G. Sp. z o.o. z siedzibą S. za kwotę 833.430 zł.

Dokonane w powyższym zakresie ustalenia faktyczne pozostają bezsporne pomiędzy stronami niniejszego postępowania, jak również nie budzą jakichkolwiek wątpliwości Sądu.

Sporną pozostaje natomiast kwestia poprawności sporządzonego w sprawie, na zlecenie organu administracji, operatu szacunkowego z dnia 23 maja 2023 r., a w konsekwencji prawidłowość wysokości ustalonej opłaty planistycznej, której obowiązkiem uiszczenia obciążono skarżącą.

W powyższym zakresie wskazać na wstępie wymaga, iż pojęcie "wzrost wartości nieruchomości" zdefiniowane zostało w art. 37 u.p.z.p., zgodnie z którym stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy podkreślić, że wysokość opłaty ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast jak wynika z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n. – uwaga Sądu), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 152 ust. 1 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy czym w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku określenia wzrostu wartości nieruchomości miejscowego na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też zmiany postanowień obowiązującego planu, opinia rzeczoznawcy sporządzana w myśl art. 156 ust. 1 ustawy, w formie operatu szacunkowego, winna określać, jaką cenę rynkową można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości pozwala na stwierdzenie, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana jej wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Wskazać również należy, iż w orzecznictwie sądowadministracyjnym jednoznacznie przyjmuje się, że operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, która jako dowód w sprawie podlega ocenie organów administracji na podstawie art. 80 k.p.a. Ocena ta nie obejmuje jednak zawartych w nim wiadomości specjalnych, w szczególności w zakresie dotyczącym merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast kontrola sprawowana przez organy administracji, a następczo przez sądy administracyjne ogranicza się jedynie do oceny pod kątem zgodności operatu z obowiązującymi przepisami prawa, to jest przepisami u.g.n. i wydanego na ich podstawie, obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej niniejszą skargą decyzji, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 555), co do jego kompletności, spójności, poprawności zawartych w nim wyliczeń czy też aktualności (por. wyroki NSA : z 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/2005; z 2 lutego 2023 r., II OSK 2833/21; WSA w Gliwicach z 13 maja 2022 r., II SA/Gl 223/22; WSA w Olsztynie z 24 lutego 2022 r., II SA/Ol 963/21; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Inaczej mówiąc zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast pod względem merytorycznej prawidłowości operat szacunkowy może być weryfikowany jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może zarówno wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Przy czym, co należy podkreślić strona nie może oczekiwać takiego wystąpienia od organu w sytuacji, gdy operat nie wzbudza wątpliwości organu co do jego prawidłowości (por. wyrok WSA w Łodzi z 3 października 2023 r., II SA/Łd 666/23; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając na uwadze tak zakreślone ramy dopuszczalnej oceny tego rodzaju dowodu Sąd stwierdza, iż procedujące w sprawie ograny obu instancji zasadnie uznały, iż przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy wzrostu wartości nieruchomości działki ew. nr [...], z dnia 23 maja 2023 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego B. B., a więc podmiotu uprawnionego, odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa i może stanowić podstawę do wyliczenia przedmiotowej opłaty planistycznej.

Dla określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości autor operatu przyjął podejście porównawcze, stosując metodę porównywania parami.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia z 2004 r. przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Powyższe oznacza, iż przyjęte do porównania nieruchomości nie muszą być identyczne, jednakże ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Wartość nieruchomości została określona na dzień jej sprzedaży, to jest 25 listopada 2022 r., natomiast uwzględniony w wycenie stan przedmiotu wyceny określono na dzień 22 października 2020 r. (k. 5 operatu).

Wyceniając wartość nieruchomości rzeczoznawca określił rynek lokalny, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, ustalił liczbę i rodzaj cech wpływających na poziom cen na rynku lokalnym, dokonał wyboru nieruchomości do porównania, wyliczenia poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi do porównania, a określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi średnią arytmetyczną cen transakcyjnych z każdej pary porównawczej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych (k. 11-13 operatu).

Dla określenia wartość nieruchomości przed zmianą planu, to jest przed dniem 22 października 2020 r., rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod uprawy rolne, łąki, położonych w mieście S., opisane na stronie 15 operatu. W oparciu o powyższe, uwzględniając cechy wpływające na ceny rynkowe nieruchomości rolnych, w tym między innymi ich lokalizację ogólną, położenie szczegółowe, bonitację gleby, czy też poziom kultury rolnej (k. 13-18 operatu) ustalił, że średnia arytmetyczną cen transakcyjnych wynosi 35,23 zł/m2. Tym samym wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2020 r. wynosiła po zaokrągleniu 225.860 zł.

Natomiast dla określenia wartość przedmiotowej nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia pod zabudowę przemysłowo-produkcyjną rzeczoznawca przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod uprawy rolne, łąki, położonych w mieście S., opisane na stronie 20 operatu. W oparciu o powyższe, uwzględniając cechy wpływające na ceny nieruchomości rolnych, w tym między innymi ich lokalizację ogólną, położenie szczegółowe, uzbrojenie terenu, powierzchnię działki, warunki inwestycyjne (k. 19-23 operatu) ustalił, że średnia arytmetyczną cen transakcyjnych wynosi 114,12 zł/m2. Tym samym wartość rynkowa nieruchomości po uchwaleniu planu z 2020 r. po zaokrągleniu wynosiła 731,623 zł.

Tym samym określony kwotowo wzrost wartości nieruchomości o nr ew. [...], stanowiący różnicę pomiędzy określoną wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego i po jego wejściu wyniósł 505.763 zł. Natomiast należna opłata planistyczna została określona, stosownie do § 13 pkt 1 uchwały z 2020 jako 30 % ustalonego kwotowo wzrostu wartości nieruchomości i wynosi 151.728,90 zł.

Wobec powyższego Sąd stwierdza, iż wbrew stanowisku pełnomocnika skarżącej w sprawie nie doszło do stawianych w skardze naruszeń zarówno o charakterze materialnym, jak i procesowym, które jak podnosi strona skarżąca uniemożliwiają przeprowadzenie prawidłowej oceny sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania operatu szacunkowego z dnia 23 maja 2023 r. Przedłożony operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n., a nadto zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane dla operatu szacunkowego wynikające z § 56 rozporządzenia z 2004 r. Przedstawiona opinia rzeczoznawcy majątkowego jest spójna i logiczna, zaś sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Autor operatu, dokonując wyceny, uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia w sposób przejrzysty i jednoznaczny przyjęte przez biegłą kryteria wyceny, jak również przypisaną im wagę, zarówno co do nieruchomości wycenianej, jak i wybranych do porównania nieruchomości rolnych oraz przemysłowo-usługowych. Fakt nie przedstawienia w treści operatu toku wyliczenia trendu czasowego ceny jednostki porównawczej nie dyskwalifikuje w ocenie Sądu przydatności przedłożonego operatu, w sytuacji, gdy strona skarżąca nie kwestionuje ustalonej w tym zakresie wartości, a jedynie zarzuca brak określenia sposobu jej wyliczenia. Przedłożony operat niewątpliwie wskazuje na to, iż wprowadzona ustaleniami planu z 2020 r. zmiana przeznaczenia terenu, na której położona jest nieruchomość o nr ew. [...] z terenów rolnych na tereny zabudowy przemysłowo-usługowej, spowodował wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Określonej wartości nieruchomości nie można uznać ani za zaniżoną przed dokonaną zmianą ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani za zawyżoną po wprowadzeniu tych zmian. Powyższy dokument, jako zasadniczy dowód podlegający ocenie procedujących w sprawie organów, stanowił podstawę wydania podjętych decyzji. Sąd zauważa co prawda, iż uzasadnienie wydanego w sprawie rozstrzygnięcia organu I instancji nie w pełni odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a., niemniej jednak jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach, uruchomienie przez skarżącą trybu odwoławczego skutkowało, stosownie do art. 15 k.p.a., ponownym merytorycznym rozpatrzeniem i rozstrzygnięciem jej sprawy oraz odniesieniem się do stawianych w odwołaniu zarzutów.

Dostrzec również należy, iż strona skarżąca mimo szeregu zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego dla potrzeb prowadzonego postępowania operatu, co istotne podnoszonych dopiero na etapie wywiedzionej skargi do sądu administracyjnego, w toku prowadzonego postępowania przed organami administracji nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego była uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Przepis ten umożliwia stronie, w przypadku powzięcia przez nią jakichkolwiek zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego na potrzeby danego postępowania operatu szacunkowego, skorzystanie z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie z powyższego uprawnienia zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Strona, nie może natomiast oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Stąd też bez wpływu na wynik sprawy pozostają podnoszone przez pełnomocnika skarżącej argumenty, co do zasadności występowania z wnioskiem o przeprowadzenie oceny kwestionowanego operatu w trybie art. 157 u.g.n. z uwagi na charakter zarzucanych przez stronę uchybień. Jednocześnie wskazać należy, mając na przedstawioną w powyższym zakresie argumentację skargi, iż określona w art. 7a § 1 k.p.a. zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony dotyczy wątpliwości odnoszących się do treści normy prawnej, nie zaś kwestii dotyczących ustalenia stanu faktycznego.

W toku prowadzonego postępowania administracyjnego strona nie zgłaszała również jakichkolwiek uwag, pytań, czy też zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego, pomimo, iż została skutecznie pouczona o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z treścią operatu.

Skarżąca nie skorzystała także z możliwości przedłożenia w toku prowadzonego postępowania administracyjnego stosownego kontroperatu, w którym zawarta byłaby odmienna od kwestionowanej wycena wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ dysponując takim kontroperatem obowiązany byłby wykazać, którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód, a której odmawia wiarygodności i dlaczego. Nie dysponując takim dowodem organ zasadnie skupił się wyłącznie na analizie operatu, jasno i logicznie opisując wnioski w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Tym samym bez wpływu na wynik sprawy pozostaje przedłożony przy piśmie procesowym strony skarżącej z dnia 21 marca 2024 r. operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M. G. z dnia 18 marca 2024 r., jako sporządzony po dacie wydania objętej skargą decyzji. Podkreślić w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Orzekanie na podstawie akt sprawy oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagę okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyroki NSA: z 12 marca 2024 r., III OSK 4835/21; z 18 stycznia 2024 r. , II OSK 968/21; z 10 kwietnia 2024 r., I OSK 712/23; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wobec powyższego Sąd za nieuzasadnione uznał wywiedzione w skardze zarzuty, co do naruszenia § 55 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., jak i w niej przepisów postępowania administracyjnego. Wbrew stanowisku skargi organy administracji publicznej podjęły wszelkie czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz w sposób wyczerpujący zgromadziły niezbędny do rozpatrzenia sprawy materiał dowodowy, czym zadość uczyniły nałożonych na organy obowiązkom wynikającym z art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że wyrażona w powyżej wskazanych przepisach zasada prawdy obiektywnej i obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, nie oznaczają nieograniczonego obowiązku poszukiwania przez organ materiałów dowodowych mających potwierdzić okoliczności korzystne dla strony skarżącej, czy też wydania rozstrzygnięcia zgodnego z jej żądaniem, jeżeli zgromadzony i wystarczający do wydania rozstrzygnięcia materiał dowodowy, przemawia za przyjęciem okoliczności przeciwnych, a co więcej - strona kwestionująca owe ustalenia, nie dysponuje materiałem dowodowym potwierdzającym jej twierdzenia. W postępowaniu administracyjnym ciężar przeprowadzenia dowodu spoczywa na tym, kto z określonego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne. Organ jest wprawdzie zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, ale strona nie jest zwolniona od obowiązku współdziałania w wyjaśnianiu okoliczności faktycznych, skoro nieudowodnienie określonego faktu może prowadzić do wydania decyzji dla niej niekorzystnej. Przy czym owe współdziałanie nie może polegać wyłącznie na kwestionowaniu ustaleń organu, lecz wymaga od strony przedstawienia stosownego kontrdowodu, gdy z określonych faktów strona zamierza wyprowadzić korzystne dla siebie skutki prawne. W sprawie nie doszło także do naruszenia art. 80 k.p.a., gdyż ocena sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego przeprowadzona została z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów, a przeprowadzona analiza treści tego dokumentu pozwalała na stwierdzenie, że zmiana ustaleń miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym położona jest nieruchomość nr ew. [...] spowodowała oczywisty wzrost nieruchomości skarżącej. Powyższe, jak i niekwestionowany fakt sprzedaży przez skarżąca przedmiotowej nieruchomości, po dacie wejścia w życie uchwały z 2020 r., a przed upływem 5 letniego terminu określonego w art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p., uzasadniały i uprawniały Prezydenta Miasta Skierniewice do ustalenia, w drodze decyzji administracyjnej, jednorazowej opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Jednocześnie Sąd stwierdza, iż procedujące w sprawie organy działały na podstawie i w granicach obowiązującego prawa (art. 6 k.p.a.), w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się wyrażonymi w art. 8 k.p.a. zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Strona skarżąca miała czynny udział na każdym etapie prowadzonego postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.), a uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

P.K.