Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2856/23
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 143 poz 963
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
article: art. 138 § 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 145 § 1 ust. 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 września 2023 r., sygn. akt IV SA/Wa 1790/23 w sprawie ze sprzeciwu M. L. od decyzji Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 lipca 2023 r., znak sprawy DLI-VI.7615.223.2022.MT w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz M. L. kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 24 sierpnia 2022 r., znak: NSP-III.7570.25.2022.MK, Wojewoda Pomorski orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. L. w wysokości 331.908,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,2079 ha, położoną w gminie Ż., obręb B., powiat k., której własność przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy Ż. na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody Pomorskiego z dnia 18 września 2019 r., znak: WI- III.7840.3.2.2019.EL o pozwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowej pn. "Budowa suchego zbiornika przeciwpowodziowego na granicy miejscowości B. i R." oraz zobowiązał Gminę Ż., reprezentowaną przez Burmistrza Gminy Ż. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Gminy Ż., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia 5 lipca 2023 r., Nr DLI-VI.7615.223.2022.MT, na podstawie art. 138 § 2 K.p.a., Minister Rozwoju i Technologii uchylił w całości decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 24 sierpnia 2022 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 – dalej "u.g.n."), z zastrzeżeniem art. 21 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1812 – dalej "specustawa przeciwpowodziowa").

Minister podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy Ż. prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia 2 maja 2022 r., sporządzony na zlecenie Wojewody Pomorskiego przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. Jednak – w ocenie organu II instancji – operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego dalsze wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ zwrócił uwagę na nieprawidłowości w zakresie ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Jak zaznaczył, z brzmienia art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wskazano, że w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym z dnia 2 maja 2022 r., stan przedmiotu wyceny został przyjęty na dzień 18 września 2019 r., natomiast wartość nieruchomości została określona na dzień 4 kwietnia 2022 r. Minister wskazał, że jeżeli rzeczoznawca majątkowy przyjmuje wcześniejszą datę określenia wartości (w operacie - 4 kwietnia 2022 r.), to winien to szczegółowo wyjaśnić i uzasadnić. Brak szczegółowego uzasadnienia w tym zakresie nasuwa wątpliwości organu odwoławczego.

Zatem z uwagi na fakt, że w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 2 maja 2022 r. rzeczoznawca majątkowy wskazuje, że datą, na którą określono wartość przedmiotu wyceny jest 4 kwietnia 2022 r., organ stwierdził, że w analizowanej sprawie doszło do naruszenia art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej.

Wątpliwości organu II instancji wzbudził również dobór nieruchomości porównawczych, tj. przyjęcie do porównań zbioru nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Organ wyjaśnił, iż przeznaczenie mieszkaniowe było tylko jedną z wielu dopuszczalnych funkcji określonych dla przedmiotowej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ż. z dnia 9 października 2002 r. Pozostałe to rolnictwo, ogrodnictwo, produkcja rolna, zabudowa zagrodowa oraz agroturystyka w tym zabudowa usługowa z zakresu turystyki i rekreacji. Natomiast wybór funkcji mieszkaniowej jako właściwej dla wyceny przedmiotowej nieruchomości nie został przez biegłą dostatecznie wyjaśniony w ocenianym operacie szacunkowym, zaś wyjaśnienia złożone w piśmie z dnia 1 lipca 2022 r. są dla organu nieprzekonujące. Mając na uwadze te wyjaśnienia biegłej, Minister wskazał, iż ocena możliwości uzyskania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy nie należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego.

W związku z powyższym organ uznał, że opisane w/w wady operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, dyskwalifikują go jako dowód z opinii biegłego. Wskazano, że ta wadliwość operatu nie została jednak dostrzeżona przez organ I instancji, zatem organ odwoławczy stwierdził konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Od powyższej decyzji Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 lipca 2023 r., skarżąca wniosła sprzeciw, zarzucając organowi naruszenie art. 138 § 2 K.p.a., poprzez niezasadne przyjęcie, że decyzja Wojewody Pomorskiego została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Powołanym na wstępie wyrokiem z dnia 13 września 2023 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw.

Sąd I instancji stwierdził, że – z uwagi na fakt, iż w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 2 maja 2022 r. rzeczoznawca majątkowy podał, że datą, na którą określono wartość przedmiotu wyceny jest 4 kwietnia 2022 r. – w niniejszej sprawie doszło do naruszenia art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej. Wobec tego Sąd uznał, że organ odwoławczy prawidłowo, działając na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. wydał decyzję kasacyjną, gdyż organ I instancji nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący wszystkich okoliczności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Sąd podkreślił przy tym, że sporządzenie nowego operatu szacunkowego oznacza w istocie ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, co uzasadnia zastosowanie art. 138 § 2 k.p.a. W ocenie Sądu, wydając decyzję, organ odwoławczy zrozumiale i jasno uzasadnił istnienie przesłanek wymienionych w powołanym przepisie oraz wskazał, z jakich przyczyn nie zastosował art. 136 K.p.a.

Od powyższego wyroku skarżąca, reprezentowana przez radcę prawnego, złożyła skargę kasacyjną, wnosząc o jego uchylenie w całości i rozpoznanie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Wniesiono też o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 – dalej "p.p.s.a."), zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 138 § 2 K.p.a. w związku z art. 139 K.p.a. w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., poprzez zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji organu II instancji w sytuacji, gdy decyzja kasacyjna organu II instancji działa na niekorzyść strony odwołującej się, bowiem wskazówki zawarte w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej w sposób niewątpliwy spowodują pogorszenie sytuacji prawnej skarżącego na etapie ponownego postępowania przed organem I instancji, co narusza zakaz reformationis in peius, a także zasadę zaufania jednostki do państwa,

b) art. 138 § 2 K.p.a., poprzez uchylenie na jego podstawie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, w sytuacji gdy decyzja ta nie została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego nie przekraczało kompetencji organu odwoławczego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że Sąd I instancji odniósł się jedynie do daty sporządzonego operatu szacunkowego, nie ustosunkował się do pozostałych argumentów wskazywanych przez stronę – a podnoszonych przez organ odwoławczy – na podstawie których organ II instancji uchylił sporną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wskazano na naruszenie art.141 § 4 p.p.s.a. i zarzut ten obszernie uzasadniono.

Skarżąca kasacyjnie podniosła, że Sąd I instancji nie wskazał, dlaczego nie uznał wyjaśnień biegłej w zakresie rozbieżności dat. W ocenie skarżącej, trudno w uzasadnieniu orzeczenia Sądu, jak i w decyzji organu odwoławczego znaleźć informację, jakie argumenty biegłej w piśmie z dnia 1 lipca 2022 r. nie przekonały Sądu, czy Ministra i dlaczego.

Wskazano, że konieczność sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego wiąże się z kolejnymi nakładami finansowymi, ale i dalszym prowadzeniem postępowania wywłaszczeniowego, które trwa już 4 lata. Zdaniem skarżącej kasacyjnie wszelkie te okoliczności organ odwoławczy winien wziąć pod uwagę, jednak nie pochylił się nad tą kwestią w sposób prawidłowy.

W ocenie skarżącej kasacyjnie w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy wzięła pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości. Uwzględniła wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na jej wartość oraz dostatecznie wyjaśniła założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazała wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącej, operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Podkreślono, że wydany operat nie jest wadliwy w takim stopniu aby była konieczność sporządzenia nowego.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną, Minister Rozwoju i Technologii, reprezentowany przez radcę prawnego, podzielając argumentację Sądu I instancji, wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu organ podniósł, że wartość nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień 4 kwietnia 2022 r., podczas gdy powinien to uczynić na dzień wyceny, a więc na dzień 2 maja 2022 r. Zdaniem Ministra doszło zatem do naruszenia przepisu § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z którego wynika obowiązek ustalenia i podania dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. Podkreślono, że operat sporządzony na potrzeby postępowania odszkodowawczego nie może ustalać tej wartości nieruchomości w sposób historyczny.

Organ – w odniesieniu do twierdzeń skarżącej, że Sąd nie wskazał w uzasadnieniu wydanego orzeczenia dlaczego nie uznał wyjaśnień biegłej w zakresie rozbieżności dat – wyjaśnił, że wynika to z przepisów prawa.

W odniesieniu do pisma biegłej z dnia 1 lipca 2022 r. – do którego odwoływano się w skardze kasacyjnej – organ wskazał, że wyjaśnienia biegłej zawarte w tym piśmie odnoszą się jedynie do kwestii podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań, a nie dat istotnych zawartych w operacie szacunkowym.

Minister zaznaczył ponadto, że zakazu reformationis in peius (do którego odwoływała się skarżąca) nie stosuje się do postępowań toczących się przed organem I instancji w wyniku wydania przez organ odwoławczy decyzji o uchyleniu dotychczasowej decyzji organu I instancji i przekazaniu sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Minister podkreślił, że organ odwoławczy nie może ograniczyć się jedynie do kontroli decyzji organu I instancji, lecz obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę uwzględniając miedzy innymi istniejące w dacie orzekania przez niego okoliczności faktycznie. Podkreślono, że charakter i ranga tej przesłanki bezspornie wykluczają zatem możliwość dokonywania wyceny nieruchomości – lub korygowania już sporządzonej – wyłącznie na etapie postępowania odwoławczego, skoro organ odwoławczy uprawniony jest jedynie do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art. 136 § 1 K.p.a. Wskazano, że istota postępowania uzupełniającego, a więc: dodatkowego, dopełniającego, wspomagającego, warunkuje to, że nie można w nim decydować o zmianach kryteriów merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest uzasadniona.

Wskazać należy, że skargę kasacyjną od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego, oddalającego sprzeciw od decyzji, Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje na posiedzeniu niejawnym (art. 182 § 2a p.p.s.a.) i orzeka w składzie jednego sędziego (§ 3 in principio).

Przedmiotem oceny dokonanej w zaskarżonym wyroku była decyzja organu odwoławczego wydana na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. – decyzja kasatoryjna. Powoduje ona przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji z uwagi na dostrzeżone uchybienia w prowadzonym przez ten organ postępowaniu. Zastosowanie przepisu art. 138 § 2 k.p.a. uwarunkowane jest dwiema przesłankami procesowymi. Pierwsza z nich polega na tym, że doszło do naruszenia przepisów postępowania w trakcie postępowania zakończonego decyzją organu I instancji, druga natomiast sprowadza się do tego, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Zgodnie bowiem z treścią art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Zadaniem Sądu I instancji była ocena, czy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy organ odwoławczy słusznie uznał, że zostały spełnione wymogi do zastosowania art. 138 § 2 K.p.a. Potwierdza to brzmienie art. 64e p.p.s.a., który wskazuje, że rozpoznając sprzeciw od decyzji Sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o których stanowi art. 138 § 2 K.p.a. Sąd nie bada wówczas kwestii związanych z innymi zagadnieniami, łączącymi się z oceną legalności wydanego w postępowaniu administracyjnym aktu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zauważa się jednak, że rozpoznając sprzeciw, sąd administracyjny zasadniczo nie powinien dokonywać bezpośrednio wykładni prawa materialnego, tym niemniej, jeśli zakres postępowania wyjaśniającego determinują przepisy stanowiące podstawę rozstrzygnięcia merytorycznego w sprawie, kwestie materialnoprawne nie mogą być przez sąd administracyjny zignorowane. W przeciwnym bowiem wypadku instytucja sprzeciwu, która ma na celu przyspieszenie całego postępowania, traci swoje znaczenie.

Podkreślić należy, że zakres i przedmiot postępowania wyjaśniającego, które powinny przeprowadzić organy administracji wyznaczają przepisy prawa materialnego mogące znaleźć zastosowanie w danej sprawie. Zatem oceniając, czy zostały należycie wyjaśnione okoliczności sprawy konieczne do jej rozstrzygnięcia, nie można abstrahować od przepisów prawa materialnego. Przepis art. 64e p.p.s.a. należy zatem rozumieć w ten sposób, że sąd administracyjny rozpoznając sprzeciw od decyzji ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a., ale czyni to w świetle przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie ( por. wyrok NSA z 13 lutego 2019 r., sygn. II OSK 132/19).

W niniejszej sprawie jej istota dotyczy prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego M. L. decyzją z dnia 24 sierpnia 2022 r. Wojewoda Pomorski przyznał odszkodowanie. Minister Rozwoju i Technologii uchylił w całości decyzję organu I instancji wskazując na nieprawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie.

Powodem uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej przez organ odwoławczy była okoliczność, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawierał rozbieżność w ustalonych datach, istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzono 2 maja 2022 r., natomiast wartość nieruchomości została określona na dzień 4 kwietnia 2022 r. Organ wskazał, że zgodnie z art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie – zdaniem organu – taką datą powinna być więc data 2 maja 2022 r. a nie data 4 kwietnia 2022 r. Organ zaznaczył przy tym, że jeśli rzeczoznawca przyjął wcześniejszą datę określenia wartości nieruchomości (w niniejszej sprawie 4 kwietnia 2022 r.), to powinien to szczegółowo uzasadnić, czego nie uczynił. Sąd I instancji stanowisko to podzielił.

Na wskazanej powyżej przesłance rozbieżności operatu szacunkowego w datach określenia wartości nieruchomości Sąd I instancji oparł swoje przekonanie, że organ odwoławczy zasadnie zastosował art. 138 § 2 K.p.a. i uchylił decyzję organu I instancji, przekazując mu sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że braki w postępowaniu dowodowym nie mogą stanowić podstawy do zastosowania art. 138 § 2 K.p.a. jedynie w sytuacji, gdy organ odwoławczy ma możliwość skorzystania z art. 136 § 1 K.p.a. Tym samym zastosowanie art. 138 § 2 K.p.a. poprzedzone być powinno wykazaniem, że ewentualne postępowanie dowodowe przeprowadzone w oparciu o przepis art. 136 § 1 K.p.a. będzie niewystarczające. Zgodnie z treścią art. 136 K.p.a. organ drugiej instancji uprawniony jest do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecenia przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał decyzję.

W kwestii dotyczącej dat dotyczących wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego organ odwoławczy mógł w trybie art. 136 K.p.a. zwrócić się do biegłej o wyjaśnienie, czy w dniu sporządzenia operatu 2 maja 2022 r. wartość nieruchomości była, według biegłej, taka sama jak w dniu 4 kwietnia 2022 r., czy jeden miesiąc miał wpływ na wycenę wartości nieruchomości. Należało podjąć próbę wyjaśnienia tej rozbieżności właśnie w oparciu o art.136 K.p.a.

Zauważyć ponadto należy, że wątpliwości organu II instancji, które legły u podstaw uchylenia decyzji organu I instancji, wzbudził również dobór nieruchomości porównawczych w operacie szacunkowym, tj. przyjęcie do porównań zbioru nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Organ wyjaśnił, iż przeznaczenie mieszkaniowe było tylko jedną z wielu dopuszczalnych funkcji określonych dla przedmiotowej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ż. z dnia 9 października 2002 r. Pozostałe to rolnictwo, ogrodnictwo, produkcja rolna, zabudowa zagrodowa oraz agroturystyka w tym zabudowa usługowa z zakresu turystyki i rekreacji. Zdaniem organu odwoławczego, wybór funkcji mieszkaniowej jako właściwej dla wyceny przedmiotowej nieruchomości nie został przez biegłą dostatecznie wyjaśniony w ocenianym operacie szacunkowym, zaś wyjaśnienia złożone przez biegłą w piśmie z dnia 1 lipca 2022 r. są dla organu nieprzekonujące.

W tym miejscu należy odwołać się do pisma biegłej z dnia 1 lipca 2022 r. będącego odpowiedzią na pismo z dnia 21 czerwca 2022 r. W piśmie z dnia 1 lipca 2023 r. biegła wyjaśniła, że "biorąc pod uwagę sąsiedztwo przedmiotu wyceny, gdzie większość nieruchomości jest już obecnie zabudowana budynkami mieszkalnymi, bądź otrzymały decyzje o warunkach zabudowy, zezwalające na ww. inwestycję, stwierdza się, iż funkcja dopuszczalna czyli mieszkalnictwo jednorodzinne jest jak najbardziej możliwa do realizacji. W sąsiedztwie terenu przedmiotu wyceny brak jest terenów typowo rolniczych, w związku z czym przyjęcie możliwości zabudowy mieszkalnej jest słuszne oraz zgodne z uwarunkowaniami studium. W związku z czym stwierdza się, iż transakcje w oparciu o które określona została wartość rynkowa przedmiotu wyceny są nieruchomościami podobnymi w myśl art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Biegła ustaliła przeznaczenie działki nr [...] na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i analizując zapisy studium w opinii z dnia 2 maja 2022 r. wywiodła, że: " możliwa jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, co współpracuje z sąsiedztwem nieruchomości, które stanowią tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi."

Natomiast Burmistrz Gminy Ż., powołując się na zapisy studium, wskazywał na alternatywne przeznaczenie nieruchomości wycenianej. Okoliczność tę podnosił także w odwołaniu.

Wskazany powyżej argument właściwego/niewłaściwego doboru nieruchomości w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym był też podnoszony jako podstawowy zarzut w sprzeciwie złożonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Sąd ten jednak oddalając sprzeciw, po przytoczeniu wielu przepisów u.g.n. dotyczących wyceny nieruchomości i ustalania odszkodowania, nie odniósł się do tego zarzutu poddając pod rozwagę jedynie zarzut dotyczący rozbieżności operatu szacunkowego w datach istotnych dla określenia wartości nieruchomości.

Wobec tego uznać należy, że wobec nieodniesienia się przez Sąd I instancji do wszystkich zarzutów sprzeciwu dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego i wiążącej się z tym oceny zasadności uchylenia z tych powodów przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji, przedwcześnie Sąd ten sprzeciw oddalił, czym naruszył art. 151 a § 2 p.p.s.a. w zw. z art. 138 § 2 K.p.a.

Sąd I instancji ponownie rozpoznając sprawę – mając powyższe na uwadze – odniesie się do wszystkich zarzutów podniesionych w przedmiotowym sprzeciwie a mających wpływ na wynik sprawy i dopiero wówczas wyda stosowne rozstrzygnięcie w kontekście prawidłowości zastosowania przez organ odwoławczy art. 138 § 2 K.p.a.

Tym samym należy uznać, że zarzuty skargi kasacyjnej mają usprawiedliwione podstawy.

Z tych względów, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 185 § 1 w zw. z 182 § 2a p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.

O kosztach kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. Na koszty postępowania składają się: opłata za wniosek o sporządzenie uzasadnienia (100 zł), wpis od skargi kasacyjnej (100 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł.) oraz koszty zastępstwa radcy prawnego (360 zł.) - stosownie do § 14 ust.1 pkt 2 b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U.tj. 2023, poz. 1935).