Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 315/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 17 par. 1, art. 18, art. 110u par 1
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 156 ust. 3, art. 157 par 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: par 21 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska, Sędziowie Sędzia WSA Marek Kraus /spr./, Sędzia NSA Alicja Stępień, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 26 listopada 2024 r. sprawy ze skargi J. H. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 29 stycznia 2024 r., nr 2201-IEE.7192.2.134.2023.AR w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 29 stycznia 2024 r. nr 2201-IEE.7192.2.134.2023.AR, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej "Dyrektor IAS"), działając na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1, art. 144 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej "k.p.a."), art. 17 § 1, art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm., dalej "u.p.e.a."), po rozpatrzeniu zażalenia J.H. (dalej: "Strona" lub "Skarżący") na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej "Naczelnik US") z dnia 19 października 2023 r. nr 2210-SEE.7113.6.2023.1, oddalające zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w [...] (obręb geodezyjny [...]), dla której Sąd Rejonowy w [...], V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej "przedmiotowa nieruchomość"), utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji.

2. Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego i prawnego sprawy:

2.1. Naczelnik US prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku Skarżącego m.in. na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...]: z 19 sierpnia 2019 r. obejmujący nieuregulowany zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych za 2018 r. w wysokości należności głównej 8.245 zł, z 20 lipca 2020 r. obejmujący nieuregulowany zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z innych źródeł za 2013 r.

w wysokości należności głównej 24.890 zł, z 20 lipca 2020 r. obejmujący nieuregulowany zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych za 2019 r. w wysokości należności głównej 8.279 zł.

W celu wyegzekwowania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi Naczelnik US sporządził 13 października 2020 r. wezwanie, którym zajął należącą do Skarżącego nieruchomość gruntową położoną w [...], obejmującą działki nr [...] i [...]. Zajęcie zostało doręczone 19 października 2020 r. Tytuł wykonawczy

z dnia 19 sierpnia 2019 r. organ doręczył Stronie dnia 9 września 2019 r. wraz z wydrukiem zawiadomienia o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego w [...]. Jednocześnie, w dniu 13 października 2020 r., organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w [...] o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] wystawił pięć tytułów wykonawczych

z 18 stycznia 2021 r., których podstawę prawną stanowiła decyzja z dnia 9 czerwca 2020 r., obejmujących nieuregulowany podatek od towarów i usług: za styczeń 2008 r.

w wysokości należności głównej 14.458 zł, za marzec, kwiecień, maj i czerwiec 2009 r. w łącznej wysokości należności głównej 56.125 zł, za lipiec, wrzesień, październik

i listopad 2009 r. w łącznej wysokości należności głównej 110.870 zł, za grudzień 2009 r., za luty, marzec i wrzesień 2010 r. w łącznej wysokości należności głównej 233.221 zł oraz za październik, listopad i grudzień 2010 r. w łącznej wysokości należności głównej 131.598 zł.

Na podstawie ww. tytułów wykonawczych oraz tytułu wykonawczego nr [...] (na podstawie którego prowadzone postępowanie egzekucyjne na dzień dzisiejszy zostało zakończone), Naczelnik US dokonał zajęcia wskazanej wyżej nieruchomości wezwaniem z dnia 22 lipca 2021 r. Zajęcie wraz z odpisami ww. tytułów wykonawczych z 18 stycznia 2021 r., doręczono Skarżącemu 11 sierpnia 2021 r.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2021 r. Skarżący wniósł zarzuty w sprawie prowadzenia postępowania egzekucyjnego, podnosząc, że należności wynikające

z decyzji z 9 czerwca 2020 r. uległy przedawnieniu.

Postanowieniem z 17 września 2021 r. organ egzekucyjny zawiesił postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tytułów wykonawczych z 18 stycznia 2021 r.

W dniu 8 października 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] wydał postanowienie, którym oddalił wniesione przez Skarżącego zarzuty.

Postanowieniem z 9 lutego 2022 r. Dyrektor IAS utrzymał w mocy postanowienie z 8 października 2021 r. w części dotyczącej postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie tytułów nr [...],[...] nr [...] oraz nr [...]. Natomiast w zakresie postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego nr [...], Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...], w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, postanowieniem z 17 lutego 2022 r. uznał w całości zarzut nieistnienia obowiązku, w wyniku czego umorzył postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tego tytułu wykonawczego.

Pismem z 13 lipca 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – M.W. (uprawnienia nr [...]) do oszacowania wartości nieruchomości o nr [...]. Jednocześnie poinformowano Skarżącego o terminie przeprowadzenia jej oględzin, wyznaczonym na dzień 23 sierpnia 2022 r.

Na podstawie przeprowadzonych oględzin, rzeczoznawca majątkowy sporządził 19 września 2022 r. operat szacunkowy wartości wskazanej powyżej nieruchomości, określając wartość działki nr [...] na kwotę 1.452 zł, a działki nr [...] na kwotę 93.334 zł.

W dniu [...] stycznia 2023 r., Naczelnik US sporządził obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, które zaplanowano na dzień [...] lutego 2023 r. Zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania doręczono Skarżącemu 3 lutego 2023 r., a Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w [...] 16 stycznia 2023 r.

W dniu 28 lutego 2023 r. Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, której łączna wartość - zgodnie z operatem szacunkowym nr [...] z dnia 19 września 2022 r. - została określona na kwotę 94.786 zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Skarżącemu 20 marca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] protokół otrzymał dnia 6 marca 2023r.

Pismem z dnia 13 marca 2023 r., doprecyzowanym kolejnym pismem, które wpłynęło 27 kwietnia 2023 r., Skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości opisanej powyżej nieruchomości.

Organ egzekucyjny pismem z dnia 11 maja 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów. M.W. ustosunkowała się do podniesionych zarzutów w piśmie z 23 maja 2023 r.

2.2. Naczelnik US postanowieniem z dnia 20 czerwca 2023 r. oddalił zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

2.3. W wyniku rozpoznania zażalenia, Dyrektor Izby w dniu 21 września 2023 r. wydał postanowienie, w którym uchylił w całości postanowienie Naczelnika US z dnia 20 czerwca 2023 r. i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

2.4. Ponownie rozpoznając zarzuty Skarżącego, Naczelnik US w dniu 19 października 2023 r. wydał postanowienie nr 2210-SEE.7113.6.2023.1, którym oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o której mowa wyżej wniesione przez Skarżącego pismem z dnia 13 marca 2023 r., doprecyzowane pismem, które wpłynęło do organu dnia 27 kwietnia 2023 r.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że operat szacunkowy nr [...] z dnia 19 września 2022 r., stanowiący podstawę ustaleń protokołu opisu

i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W operacie tym, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową działki nr [...] - działki drogowej - na kwotę 1.452 zł (zaokrągloną zgodnie z art 56 ust. 2 ww. rozporządzenia), oraz wartość odtworzeniową działki nr [...] na kwotę 93.334 zł, w tym: a) wartość rynkową działki bez uwzględnienia ogrodzenia na 75.771 zł; b) wartość nakładów w postaci ogrodzenia znajdującego się na działce [...] na 17.563 zł.

Ustalając wartość rynkową działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Procedurę tę wybrał z uwagi na ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Ustalając wartość odtworzeniową działki nr [...] rzeczoznawca nie zidentyfikowała nieruchomości porównawczych na lokalnym oraz regionalnym rynku, na których znajdują się nakłady w postaci ogrodzenia zbliżonego do tego, które znajduje się na działce nr [...] - zastosowała więc podejście kosztowe. Koszt nabycia gruntu określono jako wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej (biorąc pod uwagę ilość dostępnych danych, charakter i podobieństwo do przedmiotowej nieruchomości). Koszt odtworzenia części składowych gruntu w postaci ogrodzenia określono metodą kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, w operacie dokonano odrębnie analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jak i dla rynku nieruchomości drogowych.

1. Dla rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych - działki nr [...]:

- przyjęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-usługową o powierzchni z przedziału 600 m2 -1200 m2;

- zawężono przedział jednostkowych cen transakcyjnych od 50 zł/m2 do 200 zł/m2;

- odrzucono transakcje o powierzchni powyżej 1.200 m2 oraz transakcje zawierane

w celu poprawy zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, co spowodowało że zidentyfikowano 17 transakcji, gdzie jednostkowa cena minimalna wyniosła 64,74 zł/m2, zaś cena średnia 112,11 zł/m2 (odrzucono transakcje, które odbiegały od ceny średniej więcej niż 50%),

- przyjęto nieruchomości położone w obrębie geodezyjnym [...] z okresu 1 roku przed wyceną;

- jako cechy rynkowe działek budowlanych wytypowano: lokalizację i sąsiedztwo, warunki zabudowy i potencjał inwestycyjny, powierzchnię działki, drogę dojazdową;

- dostępne transakcje, które uznano za rynkowe i reprezentatywne zestawiono w tabeli nr 2 str. 18 operatu,

- porównania wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej dokonano z dwoma nieruchomościami podobnymi, których transakcje nastąpiły we wrześniu 2021 r.

- wartość nakładów w postaci ogrodzenia znajdujących się na działce nr [...] określono na podstawie kosztorysu opracowanego w oparciu o KNR-y z wykorzystaniem cen materiałów z rynku lokalnego dla miejsca inwestycji, korygując otrzymaną wartość

o stopień zużycia. Kryteria oceny zużycia przedstawiono w tabeli nr 8 str. 23 operatu;

W wyniku analizy rzeczoznawca ustaliła, że ceny osiągane za prawa własności nieruchomości podobnych przeznaczonych po zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-usługową, bez uwzględnienia nakładów, mieszczą się w przedziale od 78,13 zł/m2 do 134,58 zł/m2. Określona jednostkowa wartość rynkowa działki [...] (bez uwzględnienia ogrodzenia) na poziomie [...] zł/m2 jest zbliżona do ceny średniej wynoszącej 104,26 zł/m2, co wynika z uzyskania przez przedmiotową działkę dobrych cen za lokalizację

i sąsiedztwo oraz za drogę dojazdową.

Wartość rynkową działki nr [...], bez uwzględnienia ogrodzenia, określono na kwotę 75.771 zł. Wartość ogrodzenia znajdującego się na działce nr [...], na podstawie przyjętego kryterium zużycia wyniosła 17.563 zł. Łączna wartość odtworzeniowa określona została na kwotę 93.334,00 zł (po zaokrągleniu).

2. Dla rynku nieruchomości drogowych - działka nr [...]:

- przyjęto wycenę metodą porównywania parami w oparciu o dane rynkowe

z dokonanych transakcji z utworzonego zbioru nieruchomości, gdzie do porównań przyjęto 3 (trzy) nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych;

- z uwagi na brak podobnych transakcji w obrębie [...], które uznano za rynkowe i reprezentatywne, obszar monitorowania rozszerzono na cały powiat [...], za wyjątkiem miasta [...] ;

- jako cechy rynkowe i wagi wytypowano lokalizację, sąsiedztwo, cenność gruntów otaczających;

- dostępne transakcje, które uznano za rynkowe i reprezentatywne zestawiono w tabeli nr 11 str. 25 operatu,

- porównania wycenianej nieruchomości gruntowej dokonano z 3 nieruchomościami podobnymi, których transakcje nastąpiły w kwietniu 2022 r., marcu 2021 r., lutym 2021 r.;

- jednostkową wartość rynkową działki ewidencyjnej nr [...] określono w wysokości [...] zł/m2 jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości porównawczych co daje kwotę w wysokości 1.452 zł (po zaokrągleniu).

W wyniku analizy rzeczoznawca ustalił, że ceny osiągane za prawa własności podobnych nieruchomości drogowych znajdują się w przedziale od 15 zł/m2 do 23,29 zł/m2. Określona jednostkowa wartość rynkowa działki nr [...] wynosi [...] zł /m2

i jest na poziomie ceny maksymalnej, co wynika z uzyskania przez przedmiotową działkę dobrych ocen za poszczególne ceny rynkowe. Zarówno przy określaniu wartości działki nr [...], jak i [...], do porównań przyjęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

Naczelnik US wskazał, iż operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei, wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań.

Ponadto, organ pierwszej instancji stwierdził, że nie doszło do istotnych zmian

w stanie nieruchomości, a przepisy nie nakładają na organ egzekucyjny takiego obowiązku, w związku z czym odstąpił od dokonania dodatkowego opisu i oszacowania

i pozyskania klauzuli aktualizacyjnej.

Z kolei, w związku z zarzutem Skarżącego, iż organ prowadzi egzekucję za podstawie "uchylonego tytułu wykonawczego" organ poinformował, że w toku prowadzenia postępowania egzekucyjnego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...], w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, postanowieniem nr [...] z dnia 17 stycznia 2022 r. uznał w całości wniesiony przez Stronę zarzut nieistnienia obowiązku wskazanego w tytule wykonawczym nr [...], w wyniku czego Naczelnik US umorzył postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tegoż tytułu wykonawczego.

2.5. Od wydanego przez Naczelnika US ww. postanowienia Skarżący wniósł zażalenie, po rozpatrzeniu którego Dyrektor IAS postanowieniem z dnia 29 stycznia 2024 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji.

W pierwszej kolejności organ zauważył, iż sporządzony 28 lutego 2023 r. protokół nr [...] z opisu i oszacowania nieruchomości - działek nr [...] i [...], zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., tj.: że przedmiotem opisu i oszacowania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, obejmująca działkę nr [...] - [...] m2 oraz działkę nr [...] - [...] m2, położona w obrębie geodezyjnym [...]. Na nieruchomości brak jest obiektów budowlanych. Opisano w nim stwierdzone prawa i obciążenia dotyczące szacowanej nieruchomości. W protokole znajduje się również informacja o braku będących w posiadaniu organu egzekucyjnego dowodów na ubezpieczenia nieruchomości. Wskazano, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu Skarżącego, oraz że nie stwierdzono przynależności i pożytków. W protokole zapisano także, że nieruchomość nie jest użytkowana gospodarczo.

Wycena przedmiotowej nieruchomości zgodnie ze sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego – M.W. operatem szacunkowym wynosi: dla działki nr [...] kwotę 1.452 zł, dla działki nr [...] kwotę 93.334 zł, w tym: wartość działki bez uwzględnienia ogrodzenia - 75.771 zł, wartość nakładów w postaci ogrodzenia znajdującego się na działce nr [...] - 17.563 zł.

Ponadto, w protokole zamieszczono informację o braku zgłoszonych praw do nieruchomości, zaś na przedostatniej i ostatniej stronie protokołu wskazano, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie geodezyjnym [...], we wsi [...], pomiędzy drogą powiatową łączącą drogę wojewódzką nr [...] z drogą krajową nr [...], a ulicą [...], w sąsiedztwie zwartej zabudowy wsi. W jej sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa handlowo-usługowa, mieszkaniowa wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą oraz grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę. Odnotowano również fakt, że nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od strony zachodniej, północnej oraz wschodniej.

W protokole zamieszczono również opis przedmiotowych działek, wskazując jednocześnie, że opisu zagospodarowania nieruchomości dokonano na podstawie oględzin przeprowadzonych 23 sierpnia 2022 r.

Organ odwoławczy biorąc pod uwagę powyższe stwierdził, że protokół opisu

i oszacowania wartości ww. nieruchomości jest prawidłowy pod względem formalnym. Organ ten nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego samej wartości nieruchomości. W operacie nr [...]

z 19 września 2022 r. - będącego podstawą do określenia wartości nieruchomości

w protokole z 28 lutego 2023 r. - rzeczoznawca majątkowy – M.W., określiła wartość nieruchomości na łączną kwotę 94 786 zł, w tym: wartość rynkową działki nr [...] na kwotę 1.452 zł, wartość odtworzeniową działki [...] na kwotę 93.334 zł, w tym: wartość ogrodzenia znajdującego się na działce [...] na kwotę 17.563 zł, wartość działki bez uwzględnienia ww. ogrodzenia na kwotę 75.771 zł.

Określając wartość rynkową działki nr [...] stanowiącą drogę gminną, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W wyniku powyższego wyliczył jednostkową wartość tej działki na kwotę [...] zł za 1 m2, co przy powierzchni działki [...] m2, dało jej ostateczną wartość rynkową na poziomie 1.452,00 zł.

Z kolei oszacowanie wartości działki nr [...], będącej niezabudowaną nieruchomością gruntową, zostało dokonane metodą kosztową, poprzez określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wartość odtworzeniową działki rzeczoznawca określił jako sumę wartości rynkowej gruntu (75.771 zł) i wartości posadowionego na nim ogrodzenia (17.563 zł). Jednostkową wartość działki nr [...] z kolei, bez uwzględnienia ogrodzenia, określono w wysokości [...] zł za 1 m2, jako iloczyn ceny średniej (104,26 zł/m2) i współczynnika korygującego ([...]).

W operacie szacunkowym określono również trend zmian cen analizowanego rynku. Na podstawie rynku nieruchomości niezabudowanych (analizowanych w obrębie geodezyjnym [...] od września 2021 r.), rzeczoznawca określił korektę z tytułu upływu czasu na poziomie 0%.

Analiza operatu szacunkowego z 19 września 2022 r., (uzupełnionego wyjaśnieniami rzeczoznawcy z 23 maja 2023 r.), pozwoliła organowi stwierdzić, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa, w szczególności z § 55 i 56 obowiązującego na dzień jego sporządzenia rozporządzenia Rady Ministrów

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz.U.

z 2021 r., poz. 555).

W ocenie Dyrektora IAS, organ pierwszej instancji prawidłowo ocenił jako niezasadne wniesione przez Stronę zarzuty dotyczące doboru nieruchomości przyjętych do porównania, wskazania ich cech oraz podstaw przyjęcia do porównania konkretnych nieruchomości.

W pierwszej kolejności za niezasadny organ uznał zarzut sporządzenia operatu w oparciu o nieaktualne informacje dotyczące powierzchni wycenianej nieruchomości. Jak wskazał, powierzchnia działek nr [...] oraz nr [...], która została przyjęta do wyliczeń została oparta o dane ewidencyjne Starostwa Powiatowego w [...] - uproszczony wypis z rejestru gruntów, który stanowił załączniki nr 1 operatu szacunkowego i dane te były aktualne na dzień uwzględnienia stanu przedmiotowej nieruchomości.

Organ wskazał również, iż na str. 16 operatu szacunkowego, w odniesieniu do określenia wartości działki nr [...], przedmiotem badania objęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych, zgodnie z art. 154 u.g.n., pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo - usługową o powierzchni do 1.200 m2. Na str. 16 operatu szacunkowego, w odniesieniu do określenia wartości działki nr [...], obszarem monitorowania objęto obręb geodezyjny [...] (ta sama część gminy, ten sam obręb geodezyjny co lokalizacja przedmiotowej nieruchomości). Z kolei dla działki nr [...] przyjęto do analizy ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych zajętych/ nabywanych pod drogę gminną. Opis doboru nieruchomości do porównań został szczegółowo opisany na str. 16-17 operatu szacunkowego oraz na str. 19-20.

Ponadto, organ stwierdził, że wbrew twierdzeniu Strony w żadnym z punktów operatu szacunkowego nie wskazano, że do porównań przyjęte zostały nieruchomości zabudowane. Zarówno przy określaniu wartości działki nr [...], jak i [...], do porównań przyjęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Przy określaniu wartości przedmiotowych działek nie był brany pod uwagę ich standard, gdyż próżno szukać takiej cechy przy nieruchomościach niezabudowanych. Ponadto, ceny jednostkowe nieruchomości podobnych wskazanych w tabeli 2 operatu zawierają się w przedziale 78,13 zł/m2 -134,58 zł/m2, nie zaś do 180 zł/m2. Zastosowane w operacie szacunkowym podejście, metoda i technika wyceny opisane zostały w pkt 3 opracowania.

Ustosunkowując się do zarzutu nieprzedstawienia przez rzeczoznawcę szczegółowych danych dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania organ wskazał, iż w kwestiach porównawczych nieruchomości, nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnica zawodowa rzeczoznawcy. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec której istnieją instrumenty nadzoru.

Odnośnie natomiast twierdzenia, że przedmiotowy operat szacunkowy powinien zostać skierowany do weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n. celem sprawdzenia zasadności zarzutów Skarżącego organ wskazał, że o taką ocenę może wystąpić każdy. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych.

Odnośnie natomiast twierdzenia, że egzekucja prowadzona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] prowadzona jest na podstawie "uchylonego tytułu wykonawczego", organ wyjaśnił, że zarzut taki nie może być podnoszony w ramach środka zaskarżenia jakim są zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Niemniej, jak podał, Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] postanowieniem z 7 stycznia 2022 r. uznał w całości wniesiony w tej kwestii zarzut nieistnienia obowiązku wskazanego w tytule wykonawczym nr [...] obejmującym zaległość wynikającą z decyzji nr [...] z 9 czerwca 2020 r., co w konsekwencji spowodowało umorzeniem przez Naczelnika US postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie ww. tytułu wykonawczego.

Z kolei, wniesienie skargi na ostateczne rozstrzygnięcie - zgodnie z art. 61 § 1 p.p.s.a. - nie wstrzymuje wykonania aktu lub czynności. Tym samym, wniesienie skargi na postanowienie organu z 21 września 2023 r. uchylające w całości postanowienie Naczelnika US nr z 20 czerwca 2023 r., nie mogło stanowić przeszkody do przeprowadzenia postępowania administracyjnego przez organ pierwszej instancji

i wydania nowego rozstrzygnięcia w zakresie rozpoznania Skarżącego zarzutów wniesionych do opisu i oszacowania wartości nieruchomości o której mowa wyżej.

Podsumowując, Dyrektor IAS stwierdził, że Naczelnik US podjął prawidłowe rozstrzygnięcie oddalając zarzuty Strony wniesione do opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...]. Analizując akta sprawy, nie dopatrzył się on również nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z 28 lutego 2023 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym nr [...] z 19 września 2022 r.

3. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Skarżący zarzucił:

1) wydanie postanowienia co do istoty sprawy, podczas gdy postanowienie Dyrektora IAS z dnia 21 września 2023 r. zostało zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, przez co wydanie postanowienia przez Naczelnika US należy uznać za przedwczesne z uwagi na konieczność uzyskania rozstrzygnięcia sądu administracyjnego w zakresie skargi wywiedzionej przez obowiązanego;

2) naruszenie prawa materialnego tj. 156 ust. 3 u.g.n. - poprzez jego rażącą obrazę polegającą na posłużeniu się na potrzeby wydania postanowienia z dnia 19 października 2023 r. utrzymanym w mocy postanowieniem z dnia 29 stycznia 2024 r. operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 19 września 2022 r. - a zatem po upływie 12 miesięcy wynikających z cytowanego przepisu - co tym samym prowadzi do wniosku, że organ był zobowiązany do uzyskania klauzuli aktualizacyjnej w rozumieniu art. 156 ust. 4 u.g.n., co nie zostało uczynione; powyższy zarzut potęguje fakt, iż ceny nieruchomości w operacie szacunkowym z września 2022 r. zostały przyjęte na stan września 2021 r., a zatem ponad dwóch lat przed wydaniem zaskarżonego postanowienia, co jednoznacznie rzutuje na prawidłowość w zakresie ustalenia wartości nieruchomości na szkodę;

3) naruszenie prawa materialnego tj. art. 157 § 1 u.g.n. poprzez jego rażącą obrazę polegającą na przyznaniu sobie prerogatyw co do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, podczas gdy cytowany przepis jednoznacznie stanowi, iż oceny sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, co oznacza że z uwagi na specyfikę sporządzania operatu szacunkowego - w tym w szczególności wybór metody takiego sporządzania - uprawnionym do oceny prawidłowości w tym zakresie jest organizacja zawodowa, a dopiero na podstawie takiej oceny Naczelnik Urzędu Skarbowego uprawniony jest do dalej idącej oceny.

Ponadto, zaskarżonemu operatowi szacunkowemu oraz opisowi i oszacowaniu Skarżący zarzucił nieprawidłowe przyjęcie jako kwotę oszacowania przedmiotowej nieruchomości wartość 93.334 zł i nieprawidłowe oparcie się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.R., bowiem:

a) operat szacunkowy został oparty na nieaktualnych informacjach dotyczących powierzchni nieruchomości, a tym samym wyliczenia wartości nieruchomości na potrzeby postępowania są błędne, bowiem w przypadku gdy jedna z wartości mnożenia ulega zmianie, to oczywistym jest, że wynik również ulega zmianie - tj. jeżeli powierzchnia ulega zmianie, to wartość końcowa nieruchomości również ulega zmianie;

b) operat szacunkowy został wadliwie sporządzony w zakresie nieruchomości porównawczych, bowiem z treści operatu szacunkowego nie sposób ustalić jakie transakcje zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego - tj. czy te transakcje dotyczyły nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym czy też usługowym, czy te nieruchomości miały bądź nie miały uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz czy były bądź nie były to nieruchomości zabudowane (co z pewnością mogło mieć wpływ na ich wartość) — a zatem w istocie nie sposób ustalić dlaczego nieruchomości ujęte w operacie szacunkowym mają stanowić nieruchomości będące podobnymi do wycenianej nieruchomości, co

w konsekwencji uniemożliwia weryfikację poprawności wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego i prowadzi do uchylenia w całości czynności polegającej na sporządzeniu opisu i oszacowania;

c) operat szacunkowy został wadliwie sporządzony w zakresie doboru nieruchomości porównawczych, bowiem rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości położone w zupełnie innej części gminy - tj. w położeniu o zupełnie innych warunkach dojazdu/zamieszkania - co miało z pewnością wpływ na wartość transakcji, a nadto rzeczoznawca majątkowy nie wskazał jakie transakcje handlowe zostały przez niego odrzucone, ile ich było i dlaczego uznał, że transakcje te powinny zostać odrzucone a nie powinny zostać uwzględnione w procesie wyliczania średniej wartości metra kwadratowego, co w konsekwencji uniemożliwia weryfikację poprawności wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego i prowadzi do uchylenia

w całości czynności polegającej na sporządzeniu opisu i oszacowania.

Na podstawie sformułowanych powyżej zarzutów, Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonych postanowień organów pierwszej i drugiej instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, skierowanie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby opisu i oszacowania do weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n.

w celu sprawdzenia zasadności zarzutów podnoszonych przez Skarżącego, jak również o zawieszenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Naczelnika US

z przedmiotowej nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania sądowego.

4. W odpowiedzi na skargę oraz złożonym w jej uzupełnieniu piśmie procesowym z dnia 13 marca 2024r. Dyrektor IAS wniósł o odrzucenie skargi, ewentualnie

w przypadku uzupełnienia przez Stronę braków formalnych skargi o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

5.1. Skarga jest niezasadna.

5.2. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935), dalej jako: "p.p.s.a.", sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania).

W świetle art. 3 § 2 pkt 2 i 3 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m. in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie.

Zaskarżone postanowienie podlega uchyleniu jeżeli sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania lub gdy doszło do takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Rozpoznanie niniejszej sprawy nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot zaś skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakiej mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a.

5.3. Spór w niniejszej sprawie dotyczy oceny prawidłowości uznania przez organy za nieuzasadnione wniesionych przez Skarżącego zarzutów do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości.

Skarżący składając zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości negował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania sporządzonym dnia 28 lutego 2023 r. W skardze Skarżący przede wszystkim zarzucił wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 19 września 2022 r.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Natomiast z treści art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego,

o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W oszacowaniu poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która zgodnie z art. 110p może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.

Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Ustawa nie określa okoliczności bądź przesłanek stanowiących podstaw tych zarzutów, a jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć opisu i oszacowania. W doktrynie, wskazuje się, że należy w związku z tym przyjąć, że dopuszczalne jest podniesienie

w zarzucie każdego uchybienia organu egzekucyjnego, dotyczącego tej fazy egzekucji, oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego (por. P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, LEX/el. 2023, art. 110(u)).

Wyjaśnić również należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem

i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, wszystkie przywołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako "CBOSA").

Podkreślenia wymaga również to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21, CBOSA). Natomiast prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem,

a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy.

Zdaniem Sądu, analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że organy administracji dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym jak i jego wiarygodności dowodowej,

o czym Sąd szczegółowo wypowie się w dalszej treści uzasadnienia.

W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie organy prawidłowo przyjęły, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego w oparciu, o który organ egzekucyjny sporządził opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

5.4. Kwestionując stanowisko organów, co do uznania za nieuzasadnione wniesionych zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości, Strona skarżąca podniosła, że operat szacunkowy był nieaktualny, ze względu na to, że został wykorzystywany przez okres dłuższy, niż to wynika z treści art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) – dalej "u.g.n." tj. po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a organ odwoławczy przed wydaniem zaskarżonego postanowienia z dnia 29 stycznia 2024 r. nie uzyskał klauzuli aktualizacyjnej w rozumieniu art. 156 ust. 4 u.g.n., skutkiem czego nie potwierdził aktualności operatu szacunkowego.

Wskazać należy, że zgodnie z treścią przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n., na który powołuje się Skarżący, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zgodnie z art. 156 ust. 4 zd. 1 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje fakt, iż operat szacunkowy został sporządzony w dniu 19 września 2022 r., natomiast protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest datowany na dzień 28 lutego 2023 r. Podkreślenia wymaga, że ww. operat szacunkowy został sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego, w szczególności określenia wartości rynkowej nieruchomości, co także wynika z treści przedmiotowego operatu.

Tak więc mając na uwadze, że przedmiotem wniesionych zarzutów jest czynność organu egzekucyjnego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości, stwierdzić należy, że z chwilą zakończenia tej czynności, a więc sporządzenia w dniu 28 lutego 2023 r. protokołu opisu i oszacowania, nie upłynął termin 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

W tym miejscu należy wskazać na pogląd, który został wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2024 r., sygn. akt III FSK 1265/23, CBOSA, w którym Sąd ten stwierdził, iż operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności takiego operatu może być on wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania

w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zastosowanie w takim przypadku mogą mieć jedynie przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a (dodatkowy opis i oszacowanie), jako przepisy odrębne od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając zatem powyższe na uwadze stwierdzenia wymaga, że na obecnym etapie postępowania egzekucyjnego, podlegającego kontroli w niniejszej sprawie operat szacunkowy został wykorzystany w celu, dla którego został sporządzony, przed upływem okresu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n., tj. w ramach czynności organu egzekucyjnego - opisu i oszacowania nieruchomości - przed upływem 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

W związku z tym nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko wyrażone przez Skarżącego w skardze i w uzupełniającym ją piśmie procesowym Strony z dnia 13 marca 2024 r. odnoszące się do braku aktualności operatu szacunkowego z 19 września 2022 r., gdzie podkreśla, że zaskarżone postanowienie Dyrektora IAS z dnia 29 stycznia 2024 r. (utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika US z 19 października 2023 r.), zostało wydane w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy – tj. po upływie okresu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, bez dokonania jego aktualizacji w ramach przepisu art. 156 ust. 4 u.g.n.

Sąd powtórnie podkreśla, że operat szacunkowy został wykorzystany w celu

w jakim został sporządzony tj. określenia wartości rynkowej nieruchomości, w związku

z czynnością egzekucyjną dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Natomiast celem sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę nie było wykorzystanie tego operatu jako podstawy do wydania rozstrzygnięć przez organy obu instancji w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wydane w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia organów służą kontroli przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania, w tym sporządzonego operatu i jego wykorzystania do czynności opisu i oszacowania

z zachowaniem terminu wynikającego z art. 156 ust. 3 u.g.n.

Tym samym nieuprawnione jest stanowisko Skarżącego, że organ nadzoru, przed wydaniem zaskarżonego postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu

i oszacowania, był zobowiązany potwierdzić aktualność operatu szacunkowego.

5.5. Odnosząc się z kolei do twierdzenia Strony, w którym podała, iż podstawę oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości stanowiły transakcje z (września 2021 r.) - okresu przekraczającego dwa lata przed wydaniem zaskarżonego postanowienia, co niekorzystnie rzutuje na prawidłowość ustalenia wartości tej nieruchomości wskazać należy, iż z informacji zawartych w operacie szacunkowym wynika, że transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do wycenianej odnoszą się do okresu z około 12 miesięcy poprzedzających datę wyceny tj. od lutego 2021 r. do kwietnia 2022 r. – w odniesieniu do działki nr [...] - od września 2021 r. do sierpnia 2022 r. w odniesieniu do działki [...] (str. 18 i 21 operatu szacunkowego nr [...]).

Wykorzystanie przez rzeczoznawcę transakcji przeprowadzonych w podanych okresach pozostaje w zgodzie z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), które z kolei stanowią element norm zawodowych. Powyższe nie stanowi przepisu prawa, jednakże należy wskazać, że organizacja zawodowa tworząc zapisy w ww. Nocie interpretacyjnej zajmowała się okresem uwzględniania cen transakcyjnych. W Nocie obowiązuje obecnie zapis pkt. 3.3. zgodnie z którym "Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia". Zatem, w przedstawionym rozumieniu wykorzystanie do oszacowania wartości nieruchomości transakcji z podanych okresów, nie narusza przepisów prawa w zakresie sporządzania wyceny. Co również ważne, oszacowana wartość nieruchomości stanowi jedynie podstawę do obliczenia ceny wywołania nieruchomości, nie stanowi zaś ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Ostateczna cena nieruchomości zostanie ustalona w wyniku przeprowadzenia licytacji publicznej i będzie to tzw. cena rynkowa, najwyższa cena, która została zaoferowana za daną nieruchomość w aktualnych warunkach rynku. W związku z tym, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie cenę te ustala rynek, czyli sami kupujący (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 2030/21, CBOSA).

5.6. Podobnie należało ocenić, jako niezasadny zarzut Strony o wadliwości sporządzenia operatu ze względu na nieaktualne informacje dotyczące powierzchni nieruchomości. Mianowicie, jak wynika z materiału zgromadzonego w aktach sprawy powierzchnia nieruchomości, na którą składa się działka nr [...] oraz działka nr [...] została przyjęta do wyliczeń na podstawie danych ewidencyjnych Starostwa Powiatowego w [...], co znalazło odzwierciedlenie w treści załącznika nr 1 operatu - uproszczonego wypisu z rejestru gruntów. Zatem, przyjęte przez rzeczoznawcę dane do wyliczeń pozostawały aktualne na dzień uwzględnienia stanu przedmiotowej nieruchomości.

5.7. Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi w kwestii wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego pod względem przyjętych do porównania nieruchomości z wybranych transakcji (co do m. in. ich przeznaczenia, położenia, standardu) należy wskazać, iż zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 u.g.n. podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Podejście porównawcze zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. I dopiero względem nieruchomości podobnych, jeśli chodzi o ich cechy, koryguje się ceny uwzględniając różnice ich cech oraz zmiany poziomu cen wynikające z upływu czasu.

Z kolei z § 21 ust. 1 i 2 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Nieruchomość podobna zdefiniowana została w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. wyrok NSA z dnia 27 października 2020 r., sygn. akt I OSK 2484/18, CBOSA). Nieruchomości podobne charakteryzują się tym samym zestawem cech wpływającym na ich ceny transakcyjne, a przez to na wartość. Niepodobieństwo ma natomiast miejsce wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się odmiennymi, nieporównywalnymi cechami wpływającymi na wartość (por. wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2024 r., sygn. akt III FSK 4920/21, CBOSA).

Należy przy tym zaznaczyć, że wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie (por. wyrok NSA z dnia 17 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2455/18; CBOSA). Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego (por. E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 153).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdza, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał na cechy nieruchomości przyjętych do porównania w odniesieniu do określenia wartości działki nr [...], co do której przedmiotem badania objęto ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

i mieszkaniowo-usługową o powierzchni do 1 200 m2. Z kolei, dla działki nr [...]przyjęto do analizy ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych zajętych/nabywanych pod drogę gminną.

Rzeczoznawca majątkowy, przedstawił analizę i charakterystykę rynku, w tym opis rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową oraz przeznaczonych zajętych/ nabywanych pod drogę gminną. Wskazał też i opisał analizę, w wyniku której finalnie zidentyfikowano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Sam opis doboru nieruchomości został szczegółowo przedstawiony na str. 16-18 oraz str.19-21 operatu. Rzeczoznawca wskazywał, że nie ujął w zestawieniu transakcji znacząco odbiegających od pozostałych cen lub których ceny nie odpowiadają cechom rynkowym. Przedstawił także cechy, które w zasadniczym stopniu wpływają na wysokość cen, tj. (dla działki nr [...]): lokalizację i sąsiedztwo, warunki zabudowy i potencjał inwestycyjny, droga dojazdowa, (dla działki nr [...]): lokalizację a także sąsiedztwo i cenność gruntów otaczających. Każdej z tych cech rzeczoznawca majątkowy przypisał wagę oraz ocenę

z odpowiadającą jej charakterystyką. Ponadto w każdym z zaprezentowanych zestawień transakcji reprezentatywnych, rzeczoznawca wskazał na dane tych nieruchomości które wziął pod uwagę m. in. wskazując na datę transakcji, ich położenie (obręb) powierzchnię, cenę transakcji. W charakterystyce natomiast przedstawił szczegółowo cechy nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.

Nie jest zatem zasadny zarzut, że z treści operatu szacunkowego z 19 września 2022 r. nie wynika, jakich nieruchomości dotyczyły transakcje wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości. Ponadto, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 369/11 (LEX nr 1170225), w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r., sygn. akt OSK 2471/14, CBOSA). Podane przez rzeczoznawcę dane o transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela, ani danych umożliwiających zidentyfikowanie określonej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (wyrok WSA w Gdańsku z 29 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 78/18, CBOSA).

Potwierdzenia nie znajduje także podniesiony przez Skarżącego zarzut w kwestii doboru do porównania nieruchomości o zupełnie innych cechach niż nieruchomość wyceniana z uwagi na ich położenie w innej części gminy. Z operatu wynika bowiem, że obszarem porównań dla działki nr [...]przyjętym przez rzeczoznawcę majątkowego był obszar nieruchomości położonych w obrębie geodezyjnym [...], która stanowi tę samą część gminy i ten sam obręb geodezyjny, co lokalizacja szacowanej nieruchomości. Z kolei, dla działki nr [...], obszarem tym był powiat [...], za wyjątkiem miasta [...], z uwagi na brak transakcji nieruchomościami podobnymi w samej gminie [...].

Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością. Żaden też przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję nieruchomości podobnej - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2014 r. o sygn. akt IOSK 1815/12, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2023 r.

o sygn. akt III FSK 1849/21, CBOSA).

Zgodnie z przywołanym orzecznictwem, różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np.

z ograniczonej ilości transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Taka właśnie sytuacja miała miejsce przy wycenie działki nr [...], gdzie przy wycenie rzeczoznawca majątkowy oparł się na nieruchomościach położonych poza obrębem geodezyjnym [...] (str. 20 operatu szacunkowego). Stąd poniesiony zarzut pozostaje nieuzasadniony.

Dodatkowo, ustosunkowując się do podniesionego przez Stronę skarżącą zarzutu przyjęcia do wyceny nieruchomości o różnorakim standardzie, tut. Sąd wyjaśnia, że określając wartość przedmiotowych działek za cechę podobieństwa nie mógł zostać przyjęty tzw. "standard", gdyż pojęcie to oznacza pewien przyjęty poziom towarów, usług, który spełnia podstawowe wymagania, "typowy model czegoś". Cecha taka jako nieprecyzyjnie określona i zarazem odnosząca się do różnych typów modeli ich cech, nie mogła być brana pod uwagę przy doborze nieruchomości podobnych.

Opisany operat szacunkowy w związku z powyższym spełnia wymogi dotyczące posłużenia się przez rzeczoznawcę przy wycenie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz metodą kosztową poprzez określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo określił

i uzasadnił cechy rynkowe determinujące cenę nieruchomości oraz ich wagi. Dokonał korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania, co pozwoliło określić wartość rynkową nieruchomości.

Sąd w tym miejscu ponownie wyjaśnia, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Do rzeczoznawcy majątkowego należy również określenie rynku miarodajnego dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest bowiem wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie.

5.8. Wbrew twierdzeniu Skarżącego w ocenie Sądu organ nie naruszył również art. 157 ust. 1 u.g.n. Obowiązkiem organu jest dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem spełnienia wymogów formalnych tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zawiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też, czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Natomiast ocena taka odbywa się bez wkraczania w sferę wiedzy specjalnej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 kwietnia 2022 r. sygn. akt III FSK 486/21, CBOSA). Nie podlegają ocenie szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym

i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły.

Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może natomiast nastąpić

w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, a zatem również strona postępowania, kwestionująca prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego w przekonujący i skuteczny sposób np. przez sporządzenie kontroperatu. Art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, w sytuacji gdy nie zaistniały podstawy do wzbudzenia u organu wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu.

O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo zaś żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia. Co więcej, Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym w wyroku z dnia 20 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2329/13, nie podzielił poglądu, że zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych, gdyż oznaczałoby to, iż organ orzekający w sprawie byłby związany oceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, co jest nie do pogodzenia z zasadą swobodnej oceny dowodów.

5.9. Wreszcie nieuprawniony pozostaje zarzut, w którym Strona kwestionuje działanie organu na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego w oparciu

o decyzję, która następnie została uchylona. Skarżący kwestionuje w ten sposób wymagalność egzekwowanych należności, a zarzut taki nie może być podnoszony w ramach środka zaskarżenia, jakim są zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Jedynie dodatkowo należy wskazać, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, z dnia 7 stycznia 2021 r. sygn. akt I SA/Gd 918/20 uchylający decyzję Dyrektora IAS z dnia 6 lipca 2020 r. w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w 2013 r., na który wskazuje Skarżący, został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2024 r., sygn. akt. II FSK 645/21.

5.10. Zgodnie natomiast z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

W oparciu o ten przepis zachodzi podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio m.in. wynikającą z art. 6 k.p.a. zasadę praworządności, zawartą w art. 7 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zawartą w art. 9 k.p.a. zasadę informowania stron. Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania - w sprawie poddanej kontroli Sądu, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi

w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w k.p.a. tylko w sytuacjach nieuregulowanych przepisami u.p.e.a.

W ocenie Sądu z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie dokonał opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W konsekwencji, w świetle powyższych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, Sąd nie stwierdził naruszenia powołanych przepisów u.p.e.a., w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

5.11. Mając zatem na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny

w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.