Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 444/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-6
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80 i art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Szymon Widłak Asesor WSA Arkadiusz Skomra Protokolant: starszy sekretarz sądowy Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2024 r. sprawy ze skargi J. J. i G. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 9 kwietnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją z dnia 15 marca 2023 r. nr [...] (znak: [...]) działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 59 ust. 1, ust. 2, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 503, 1846, 2185 i [...], zwanej dalej u.p.z.p., ustalił na rzecz K. L. warunki zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalno-usługowego na terenie działki o nr ewid. [...], obręb Ś..

Uzasadniając decyzję wskazano, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalno-usługowego wraz z utwardzeniem terenu, parkingami i infrastrukturą techniczną na terenie ww. działki. Zgodnie z wnioskiem K. L. planowana inwestycja ma mieć następujące parametry:

- powierzchnia zabudowy budynku mieszkalno-usługowego: ok. 320 m2,

- liczba kondygnacji nadziemnych: 3,

- wysokość elewacji frontowej: od 10 m do 12 m,

- wysokość całkowita budynku: od 10 m do 12 m,

- szerokość elewacji: od 30 m do 40 m,

- kąt nachylenia dachu: do 12°,

- liczba miejsc parkingowych: od 14 do 18.

Działka, której dotyczy wniosek ma powierzchnię 1613 m2 i zgodnie z prowadzoną przez Starostę [...] ewidencją gruntów i budynków stanowi grunty orne klasy IVb. Front działki ma szerokość ok. 88,2 m - to część przylegająca działki o nr ewid. [...] - pasa drogi wojewódzkiej (ul. [...]). Działka objęta wnioskiem od strony zachodniej graniczy z działką drogową, a od strony północnej graniczy z zabudową usługową, od strony południowo-wschodniej graniczy z Komendą Powiatową Państwowej Straży [...].

Dla planowanej inwestycji została wydana decyzja Burmistrza [...] nr [...] z 25 maja 2022 r. od której G. J. i J. J. wnieśli odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO, Kolegium) decyzją z 12 października 2022 r. ([...]) uchyliło decyzję Burmistrza [...] w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Uwzględniając wytyczne organu odwoławczego Burmistrz [...] 12 grudnia 2022 r. wezwał wnioskodawcę do dostarczenia dokumentów od gestorów sieci dotyczących dostaw wody i energii elektrycznej oraz odbioru ścieków dotyczących planowanej inwestycji oraz załącznika graficznego. W dniu 11 stycznia 2023 r. wnioskodawca przedłożył brakujące dokumenty oraz załączniki graficzne, na których wskazał granice terenu objętego wnioskiem, obszar oddziaływania inwestycji, planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy, w tym gabaryty projektowanego obiektu budowlanego oraz teren podlegający przekształceniu i teren biologicznie czynny.

Organ dalej wyjaśnił, że dla terenu planowanej inwestycji nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jak i nie została podjęta uchwała w sprawie przystąpienia do sporządzenia takiego planu. Stosownie zatem do art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. przeprowadzone zostały analizy: warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Wyniki tych analiz znajdują się w aktach sprawy.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierzono osobie spełniającej warunki określone w art. 5 pkt 4. Projekt decyzji znajduje się w aktach sprawy.

Organ wyjaśnił, że w decyzji nie ustalono warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych - w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, ponieważ nie wynikały z nich żadne nakazy, zakazy i ograniczenia w zagospodarowaniu przedmiotowego terenu.

Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Burmistrz wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Front działki przylega do pasa drogi wojewódzkiej - ul. [...] (działki o nr ewid. [...], obręb Ś. i wynosi ca 88,2 m. Trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 264,6 m, czyli nie mniej niż 50 m. Z uwzględnieniem tych danych wyznaczono wokół działki budowlanej obszar analizowany, co przedstawia w formie graficznej załącznik nr [...] do analizy i załącznik nr [...] do decyzji. Organ nie znalazł podstaw do zwiększenia obszaru analizowanego uznając, że wielkość tego obszaru jest wystarczająca dla zadośćuczynienia ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego.

W tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki zabudowane, które pozwoliły na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy, zgodnie z zasadą określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zdaniem Burmistrza analiza warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. potwierdziła, że zostały one spełnione, bowiem:

1) zabudowa działek sąsiednich, które wraz z terenem planowanej inwestycji tworzą urbanistyczną całość (działki o nr ewid.: [...]; [...] i [...]; [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]- [...]; [...] i [...]; [...]; [...]; [...], [...] i [...]; [...] i [...]; [...], [...] i [...]; [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]; [...]; [...]; [...]-[...], [...]- [...]; [...]; [...] i [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]; [...], [...], [...]; [...], [...], [...], [...]; [...], [...], [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]; [...]), pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy pod względem kontynuacji funkcji oraz parametrów i cech zabudowy;

2) teren ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej - wojewódzkiej, poprzez projektowany zjazd. Działka objęta wnioskiem graniczy wyłącznie z pasem drogi publicznej (wojewódzkiej) - ul. [...]. Teren nie posiada dostępu do żadnej innej drogi publicznej ani wewnętrznej;

3) istniejące (sieć wodociągowa, sieć elektroenergetyczna) i projektowane (sieć kanalizacji sanitarnej albo rozwiązanie indywidualne) uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem inwestycja planowana jest na gruncie, który zgodnie z ewidencją gruntów i budynków prowadzoną przez Starostę [...] stanowi grunty orne klasy IVb, które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) objętym zakazem wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi związanym z lokalizacją sieci przesyłowej,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W związku z tym, że sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej, położone w granicach obszaru analizowanego, zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, ale także parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu oraz intensywności wykorzystania terenu, poczynione zostały ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego dotyczące: określenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabaryty i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Powyższe ustalenia znalazły odzwierciedlenie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki nr [...] i [...] do decyzji.

Organ wskazał, że w obszarze analizowanym linia zabudowy jest bardzo zróżnicowana. Przy ulicy [...] linia zabudowy charakteryzuje się znacznymi uskokami. W związku z powyższym w analizowanej sprawie linię zabudowy powinno ustalić się zgodnie z przepisami odrębnymi tj. ustawą o drogach publicznych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1693, 1768, 1783, 2185), czyli w odległości 20 m od granicy zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Wyznaczona w taki sposób linia zabudowy znajduje się jednak poza działką objętą wnioskiem ponieważ działka o nr ewid. [...] znajduje się w odległości większej niż 20 m (ca 21,8 m) od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej. Biorąc pod uwagę powyższe ustalono linię zabudowy w granicy działki objętej wnioskiem z działką drogową, stanowiącej pas drogi wojewódzkiej - ul. [...]. Ponadto dla planowanej inwestycji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczoną ZDW granicy działki objętej wnioskiem tj. ul. [...].

Dalej organ wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy nie został wyznaczony na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 25,1 %, przy czym w obszarze analizowanym waha się pomiędzy 0,2 %, a 78,3 %. Planowana inwestycja charakteryzuje się wskaźnikiem 19,8 %, który jest wskaźnikiem pośrednim wśród wskaźników istniejących w obszarze analizowanym, bowiem wskaźniki na działkach o nr ewid.: [...]; [...] i [...]; [...]; [...] i [...]; [...] i [...] [...] [...]; [...]; [...] [...] [...] [...] i [...]; [...]; [...]; [...],[...] i [...]; [...] i [...]; [...], [...] i [...]; [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]; [...]; [...] [...]- [...], [...]-[...]; [...]; [...] i [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]; [...], [...], [...]; [...], [...], [...], [...]; [...], [...], [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], wynoszą odpowiednio: 18,9%, 37,4%, 20,2%, 21,3%, 51,7%, 0,2%, 16,2%, 13,7%, 16,2%, 18,0%, 21,7%, 18,8%, 7,4%, 44,1%, 16,8%, 19,3%, 20,4%, 55,8%, 40,9%, 38,6%, 78,3%, 33,6%, 31,9%, 3,0%, 22,6%, 26,4%, 19,8%, 22,3%, 4,9%, 13,1%. Planowany wskaźnik powierzchni zabudowy jest mniejszy od wskaźnika średniego. Zwrócono uwagę, że powierzchnie działek w obszarze analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 60m2 do 21954 m2. Planowany wskaźnik powierzchni zabudowy nie spowoduje wzrostu wskaźnika średniego w obszarze analizowanym, a ponadto wskaźniki te występują w obszarze analizowanym. Z tego względu, przy uwzględnieniu uwarunkowań zaistniałych w obszarze poddanym analizie, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie od 16,2% do 19,8 %.

Następnie wskazano, że szerokość elewacji frontowej planowanego budynku wyznaczono w sposób niestandardowy. Na podstawie średniej szerokości elewacji w obszarze analizowanym z tolerancją ±20%, przy średniej szerokości elewacji wynoszącej 21 m, planowane budynki powinny charakteryzować się szerokością elewacji frontowej na poziomie od 16,8 m do 25,2 m. Wnioskowana szerokość elewacji (ca 30-40 m) nie mieści się w ramach standardowo wyznaczonej wielkości, ale mieści się w przedziale szerokości występujących w obszarze analizowanym: od 1,9 m do 103,9 m. Dodatkowo w obszarze analizowanym występują szerokości elewacji budynków zbliżone do wnioskowanej, np. na działkach o nr ewid.: [...]; [...] i [...]; [...] [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...] wynoszą odpowiednio: 54,8 m; 40,2 m i 40 m; 29,9 m; 50,7 m i 34,4 m; 40,3 m, 34,4 m, 43,4 m; 32 m, 31,9 m, 44,7 m. Na działce o nr ewid.[...], bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, budynek ma szerokość elewacji frontowej 65,3 m. Ze względu na zróżnicowanie istniejącej zabudowy oraz na fakt, iż powinien charakteryzować się szerokością pośrednią wśród budynków występujących w sąsiedztwie, ustalono na podstawie szerokości budynków występujących w obszarze analizowanym, przyjęto parametr od 29,9 m do 40,0 m.

Dalej organ wywiódł, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 2m do 10m. Ponadto w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne wielorodzinne (5-kondygnacyjne) o wysokości elewacji od 15 m do 16 m (na działkach o nr ewid.: [...] i [...]; [...]; [...], [...], [...]). Na działkach o nr ewid.: [...], [...] i [...]; [...], [...], [...] występują budynki o wysokościach elewacji frontowej, które wynoszą odpowiednio 10 m i 10,3 m. Projektowany budynek (ca 10-12 m) charakteryzuje się wysokością zbliżoną do istniejących w obszarze analizowanym, a więc ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na wnioskowanym poziomie w harmonijny sposób wpisze się w otaczającą zabudowę. Na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (nr ewid. [...] znajduje się budynek o wysokości elewacji ca 10,3 m. Dodatkowo, działka objęta wnioskiem położona jest w obniżeniu terenu.

Geometrię dachu projektowanego budynku ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, w którym występują dachy jedno- i dwuspadowe o nachyleniu od 15° do 40° oraz płaskie - o kącie nachylenia do 12°, o wysokości głównej kalenicy budynków w obszarze analizowanym o wysokości głównej kalenicy budynków w obszarze analizowanym od 4 m do 11,8 m, a wysokości całkowitej budynków z dachami płaskimi od 2 m do 16 m.

Stwierdzono, że wnioskowana wysokość głównej kalenicy od 10 m do 12 m nie odpowiada w pełni parametrom budynków w obszarze analizowanym, bowiem możliwe jest ustalenie wysokości całkowitej budynku nie większej niż 11,8 m. W związku z powyższym wysokość ze stropodachem ustalono na poziomie od 10 m do 11,8 m, bowiem parametry takie występują w obszarze analizowanym i harmonijnie wpiszą się w istniejący ład przestrzenny.

W decyzji Burmistrz [...] określił również zasady związane z lokalizacją miejsc parkingowych na terenie inwestycji, przewidując nie mniej niż dwa na lokal mieszkalny oraz nie mniej niż jedno na każde 50 m2 powierzchni użytkowej części usługowej budynku oraz przeznaczone dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, jeśli wymagane, zgodnie z przepisami odrębnymi, zlokalizowane na terenie inwestycji.

Planowane przedsięwzięcie nie zostało zakwalifikowane do przedsięwzięć mogących potencjalnie albo zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. poz. 1839, z 2022 r. poz. 1071). Tym samym nie zachodził obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia. Ze względu na zakres przewidywanego oddziaływania, skalę oraz odległość od obszarów Natura 2000, a także brak oddziaływania na elementy środowiska przyrodniczego, planowana inwestycja nie będzie potencjalnie znacząco oddziaływać na te obszary.

Projekt decyzji został uzgodniony (w sposób milczący) z Dyrektorem [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w P. (dalej [...]ZDW), co mając na uwadze organ uznał, że działka ma zapewniony dostęp do drogi wojewódzkiej.

Projekt decyzji nie wymagał zaopiniowania przez operatorów, a decyzja nie wymagała wcześniejszego uzyskania decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Organ wskazał, że zakresem oddziaływania planowanej inwestycji objęty został teren działki objętej wnioskiem (działka o nr ewid. [...], obręb Ś.) oraz działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji o nr ewid.: [...], [...], [...], [...], obręb Ś., z uwagi na charakter planowanego przedsięwzięcia. Wobec tego za strony postępowania uznano wnioskodawcę, będącego użytkownikiem wieczystym działki objętej wnioskiem oraz właścicieli/współwłaścicieli działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji (o nr ewid.: [...], [...], [...], [...]).

Kończąc Burmistrz wyjaśnił, że ustalając warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy dostosowano je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy, uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Spełnione zostały wszystkie warunki do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli G. i J. J.. Decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust.1 pkt 1 i pkt 2 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji bez dostępu do drogi publicznej i braku linii zabudowy.

W odwołaniu zwrócono uwagę, że Burmistrz [...] w treści decyzji sam przyznał iż działka objęta wnioskiem graniczy wyłącznie z pasem drogi publicznej /wojewódzkiej/- ul. [...]. Teren nie posiada dostępu do żadnej innej drogi publicznej ani wewnętrznej.

Wskazano, że ponad 10 lat temu Burmistrz [...] wywierał wpływ na pracowników Powiatowego Zarządu Dróg [...] i ówczesnego Komendanta Straży Pożarnej zaznaczając na mapce projekt wjazdu dla Pana L. w miejscu technicznego wjazdu dla Straży Pożarnej. Dwadzieścia lat temu ZDW uznał, że nie ma możliwości uzyskania wjazdu z drogi powiatowej. Tymczasem w zaskarżonej decyzji Burmistrza brakuje zgody Komendanta Straży Pożarnej na wjazd dla wnioskodawcy. Również postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2022r. dyrektor [...]ZDW w P. odmówił uzgodnienia projektu decyzji, na co wpływ miało także funkcjonowanie w bliskim sąsiedztwie zatoki postojowej, dojścia do przejścia dla pieszych i ścieżki rowerowej. Według ZDW elementy te ograniczają widoczność ruchu drogowego. Ponadto w najbliższym sąsiedztwie działki znajduje się tylko jednostka Straży Pożarnej i kościół, zatem nie zostały spełnione przesłanki do ustalenia warunków zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 9 kwietnia 2024 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 572, dalej k.p.a.) w zw. z przepisami ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza.

Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja spełnia warunki przepisów prawa materialnego, w szczególności wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W sprawie organ pierwszej instancji orzekł o ustaleniu warunków zabudowy po raz drugi, przeprowadzając postępowanie zgodnie ze wskazaniami organu odwoławczego.

Zgodnie z uregulowaniami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków określonych w art. 61 u.p.z.p. Obszar analizowany powinien być wyznaczony na kopii mapy zasadniczej lub na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, w odniesieniu do inwestycji liniowych w skali 1:2000. Wyniki tej analizy - zarówno część tekstowa jak i graficzna - stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

W przedłożonych aktach sprawy znajduje się kopia mapy, która stanowiła podstawę dla przeprowadzenia na niej analizy urbanistycznej, mapa odzwierciedla aktualny stan zagospodarowania obszaru analizowanego.

W tej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w odległości 264,6 m od granic terenu objętego wnioskiem przyjmując szerokość frontu działki, z której odbywać się będzie wjazd na planowaną inwestycję. Szerokość ta wynosi 88,2 m co oznacza, że organ pierwszej instancji przyjął w tej sprawie obszar analizowany i nie rozszerzał go. Z treści analizy urbanistycznej w postaci tekstowej wynika, jakie nieruchomości przyjęto do analizy, organ wskazał średnie parametry zabudowy z obszaru analizowanego, organ określił obszar ulic, jakie przyjął oceniając planowaną inwestycję. Organ wskazał jednocześnie, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy z obszaru analizowanego. Linia zabudowy kształtuje się w sposób zróżnicowany, tworzy wiele uskoków, z tego względu organ określił linię zabudowy na podstawie przepisów ustawy o drogach publicznych, średni procent zabudowy wynosi ok. 25,1 % mieszcząc się w przedziale od 0,2% do 78,3%, szerokość elewacji frontowej w badanym obszarze jest także bardzo zróżnicowana i wynosi od około 29,9m do 54,8m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mieści się przedziale od 2 m do 10 m, dachy jedno i dwuspadowe.

Kolegium wyjaśniło, że po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego w pełnym zakresie podzieliło ocenę Burmistrza, że planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy z obszaru analizowanego. W obszarze tym występuje zabudowa pozwalająca na określenie parametrów zabudowy. Dla tak opisanego obszaru analizowanego organ pierwszej instancji określił parametry zabudowy dla planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami. Parametry inwestycji zostały określone w wartościach średnich z obszaru analizowanego, występują także parametry określone w sposób odmienny, ale dopuszczalny przez przepisy rozporządzenia wykonawczego do ustawy - przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej rozporządzenie MI), w istocie planowana inwestycja nie wpływa w żaden sposób negatywnie na istniejący ład przestrzenny. Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. każdy ma prawo do zagospodarowania swojej nieruchomości w granicach prawa, tylko planowanie inwestycji sprzecznej z przepisami prawa lub z interesem społecznym może spowodować odmowę ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 56 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeśli zamierzenie nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi, z taką sytuacją mamy do czynienia w omawianym przypadku. Organ administracji publicznej otrzymując wniosek o ustalenie warunków zabudowy zobowiązany jest do przeprowadzenia analizy urbanistycznej w postaci tekstowej oraz graficznej. Analiza ma wskazywać wymienione parametry, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na wyliczeniach matematycznych. Analiza sporządzona w tej sprawie wymogi te spełnia.

Co zaś się tyczy argumentów podnoszonych przez odwołujących SKO stwierdziło, że nie znajdują one odzwierciedlenia w przedstawionym materiale dowodowym, dodatkowo podniesiono argumenty nie należące do zakresu decyzji o warunkach zabudowy - rozważania nie należące do zakresu odwołania, ani treści decyzji. Wbrew twierdzeniu skarżących planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, zasada ta bowiem nie polega na powielaniu zabudowy już istniejącej. Także wbrew twierdzeniu skarżących w sprawie została określona linia zabudowy, inwestycja posiada ponadto dostęp do drogi publicznej. Kolegium zwróciło uwagę, że dopiero na etapie projektowania inwestycji oraz ubiegania się przez inwestora o decyzję o pozwoleniu na budowę organ nadzoru budowlanego, właściwy w tych sprawach, będzie badał inwestycję pod kątem ewentualnego naruszenia przepisów ustawy Prawo budowlane w tym art. 5.

Wskazano, iż interes skarżących będzie zabezpieczony na etapie udzielania inwestorowi decyzji o pozwoleniu na budowę, na tym etapie bowiem następuje konkretyzacja parametrów, określane są warunki techniczne budowy, opracowywany jest projekt budowlany inwestycji. Kolegium podkreśliło, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi wyłącznie swoistego rodzaju informację o terenie i o możliwości sytuowania na nim określonych obiektów budowlanych, nie jest pozwoleniem na budowę, na jej podstawie nie można rozpocząć robót budowlanych.

W ocenie SKO w toku postępowania organ pierwszej instancji nie naruszył przepisów prawa procesowego, w tym zachował zasadę obiektywizmu zawartą w art. 7 k.p.a. nakazującą organom administracji publicznej podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością, a także zasadę wyrażoną w art. 77 § 1 k.p.a. zgodnie z którą organ zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materii dowodowy. Decyzja Burmistrza i jej uzasadnienie spełnia również wymogi w art. 107 k.p.a.

J. i G. J. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 kwietnia 2024 r. nr [...], zaskarżając ją w całości, wnosząc o jej uchylenie, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący podnieśli następujące zarzuty:

art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w rezultacie wadliwość postępowania wyjaśniającego,

art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie II instancji na mocy art. 77 § 1 k.p.a. obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a.

3. art.61 ust.1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji mimo braku dostępu do drogi publicznej z działki objętej przedmiotowym wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Kolegium nie rozpoznało istoty sprawy i zaniechało dokonania własnych ustaleń, bowiem w przeciwnym razie SKO uznałoby, że decyzja Burmistrzu [...] została wydana z naruszeniem prawa, gdyż nie zostały spełnione warunki podane w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W przypadku własnej analizy sprawy SKO skonstatowałoby brak (na przedmiotowym terenie) bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co zdaniem skarżących uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. SKO całkowicie zignorowało fakt, iż przedmiotowa działka, objęta wnioskiem, graniczy wyłącznie z pasem drogi publicznej (wojewódzkiej)- ul. [...] oraz, że teren ten nie posiada dostępu do żadnej innej drogi publicznej ani wewnętrznej.

Ponadto zdaniem skarżących naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa polega na tym, że w najbliższym sąsiedztwie działki, przy ww. fragmencie drogi wojewódzkiej nr [...] znajduje się tylko jednostka Straży Pożarnej i Kościół.

Skarżący zarzucili, że postępowanie organu odwoławczego zostało przeprowadzone z naruszeniem norm procesowych, w tym w szczególności art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

W piśmie procesowym z dnia 14 września 2024 r. skarżący dodatkowo podnieśli, że planowana inwestycja jest sprzeczna z przepisami § 77 i § 78 ust. 1 w zw. z § 113 ust. 7 pkt 1 i pkt 5 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Wyjazd z drogi do obiektu i urządzenia obsługi uczestników ruchu i wjazd na drogę nie mogą być usytuowane w miejscach zagrażających bezpieczeństwu ruchu drogowego, w szczególności w obszarze oddziaływania skrzyżowania lub węzła oraz na odcinku występowania dodatkowego pasa ruchu. Zdaniem skarżących wykonanie zjazdu we wnioskowanym miejscu stworzyłoby bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa użytkowników ruchu drogowego i pieszego, a tym samym nie spełnia ono warunków ww. rozporządzenia. Skarżący wskazali, że ZDW stoi na stanowisku, iż dostęp z działki nr [...] należy zapewnić od strony już istniejącego układu dróg, tj.- od strony ul. [...]. Z działką wnioskodawcy sąsiaduje niezabudowana działka jego znajomego, gdzie można ustanowić służebność drogi. Wcześniej Komendant PSP i w PZDP negatywnie zaopiniowali wjazd na nieruchomość wnioskodawcy.

Pełnomocnik uczestnika postępowania K. L. w piśmie procesowym z dnia 26 września 2024 r. wniósł o oddalenie skargi. Pełnomocnik podniósł, że zawarte w skardze oraz w piśmie z dnia 14 września 2024 r. zarzuty skarżących są chybione, a w części w ogóle nie odnoszą się do istoty sprawy.

Działka objęta wnioskiem graniczy wyłącznie z pasem drogi publicznej (wojewódzkiej) - ul. [...]. Teren nie posiada dostępu do żadnej innej drogi publicznej ani wewnętrznej, w konsekwencji Burmistrz [...] uznał, że analizowana działka ma zapewniony dostęp do drogi wojewódzkiej.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 77 i § 78 ust. 1 w zw. z § 113 ust. 7 pkt 1 i S rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (tekst jedn. z 2016 roku, Dz.U. poz. 124.) pełnomocnik podniósł, że utraciło ono moc prawną na podstawie art. 66 ustawy z dnia 19 lipca 2019 roku o zapewnieniu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 1062) i nie obowiązuje od dnia 20 września 2022 r. Ponadto badanie warunków technicznych drogi publicznej nie było i nie jest objęte zakresem postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Skarżący wykraczają przy tym poza istotę sprawy wprowadzając wątki drogowej polityki lokalnej.

Stanowisko to pełnomocnik podtrzymał na rozprawie przeprowadzonej w dniu 26 września 2024 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje;

Skarga nie jest zasadna.

Sąd administracyjny w zakresie swej właściwości przeprowadza kontrolę zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, biorąc pod uwagę stan prawny i faktyczny istniejący w dacie jej podjęcia. Dokonując w tak zakreślonych ramach oceny wydanych w sprawie decyzji Sąd uznał, iż podjęte przez organy obu instancji rozstrzygnięcia są zgodne z przepisami prawa materialnego i procesowego.

W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 kwietnia 2024 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza [...] ustalającą na rzecz K. L. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego na terenie działki o nr ewid. [...], obręb Ś..

Ustalone decyzją organu I instancji warunki zabudowy uwzględniają wnioskowany przez inwestora sposób zagospodarowania terenu działki inwestycyjnej. Inwestycji tej sprzeciwiają się skarżący – G. i J. J., właściciele działki nr [...], sąsiadującej bezpośrednio z działką inwestycyjną.

W skardze sformułowano podstawowy zarzut, sprowadzający się do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wadliwą ocenę, że zostały spełnione przesłanki dobrego sąsiedztwa, ustalenia linii zabudowy zgodnie z przepisami oraz dostępu do drogi publicznej dla terenu planowanej inwestycji. Zarzutów tych Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę nie podziela.

Odnosząc się do kwestii dostępu działki inwestycyjnej do drogi publicznej przede wszystkim należy odwołać się do definicji legalnej tego pojęcia. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W niniejszym przypadku działka inwestycyjna od strony zachodniej graniczy z działką drogową o nr ewid. [...] - pasa drogi wojewódzkiej (ul. [...]. Dodać również należy, że dla ustalenia warunków zabudowy przesłanka dostępu do drogi publicznej wypełniona jest nie tylko wówczas, gdy zjazd już istnieje, ale również wtedy, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania zjazdu (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 września 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 464/17, Lex nr 2364349; wyrok NSA z dnia 19 marca 2013 r. sygn. akt II OSK 2208/11, Lex nr 1340217). W niniejszym przypadku faktyczne i prawne uwarunkowania nie stoją na przeszkodzie urządzenia zjazdu z działki inwestora na drogę publiczną – ul. [...], na co zgody udzielił zarządca drogi ZDW poprzez milczące uzgodnienie. W tym zakresie Sąd nie stwierdził żadnych uchybień, natomiast skarżący w swojej argumentacji odwołują się do etapu sprzed wydania decyzji Burmistrza [...] z dnia 15 marca 2024 r., gdy faktycznie ZDW postanowieniem z 22 kwietnia 2022 r. (k. nr [...] akt organu I instancji) odmówił uzgodnienia projektu pierwszej decyzji Burmistrza [...] dotyczącej przedmiotowej inwestycji. Tymczasem na skutek zażalenia pełnomocnika wnioskodawcy ZDW postanowieniem z dnia 11 maja 2022 r. zmienił postanowienie z 22 kwietnia 2022 r. uzgadniając przedstawiony projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Natomiast żadnego znaczenia dla rozpatrzenia niniejszej sprawy nie mają argumenty skarżących, które dotyczą innej sprawy (rozpoznawanej w tut. Sądzie), gdy K. L. złożył wniosek o zezwolenie na wykonanie zjazdu dla tej samej działki, w którym wskazał zjazd do drogi publicznej inne rozwiązanie – od strony drogi powiatowej.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w pozostałym zakresie w pierwszej kolejności należy wskazać, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, którą stosownie art. 4 ust. 2 u.p.z.p. inwestor zobowiązany jest uzyskać. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r.).

Dalej podkreślić należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określa się podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Wydanie takiej decyzji jest możliwe wyłącznie po ustaleniu, iż planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w przywołanym już wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm.), w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną.

Analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z 14 listopada 2012 r., sygn. II OSK 1252/11).

Zauważyć również należy, że wynikająca z art. 61 u.p.z.p. zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne - wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 1095/10, z dnia 7 kwietnia 2009r. sygn. akt II OSK 503/08, z dnia 26 lipca 2013r. sygn. akt II OSK 728/12, z dnia 22 października 2013r. sygn. akt II OSK 1173/12 - powołane w wyroku NSA z dnia 14 października 2014 r. sygn. akt II OSK 817/13 dostępnym w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest zatem istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile zapewni – w sensie urbanistycznym – ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość z uporządkowanymi relacjami funkcjonalnymi, stosownie do narzuconych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymogów kształtowania ładu przestrzennego. Warunek kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest jednym z podstawowych warunków kształtujących lokalizację nowej zabudowy, przez co zapewnia się ład przestrzenny na danym obszarze. Zarazem trzeba podkreślić, że kontynuacja zastanej funkcji i zagospodarowania terenu (parametrów, cech i wskaźników) nie może być interpretowana wąsko, jako dopuszczenie tylko takiej zabudowy, która stanowi powielenie wskaźników i parametrów zabudowy już istniejącej. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu lub o parametrach i cechach, których w żaden sposób nie można pogodzić z aktualnym sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich. Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga od niej identycznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lipca 2016 r. o sygn. akt II OSK 1931/14 – dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W niniejszej sprawie poprawność analizy architektoniczno-urbanistycznej nie budziła wątpliwości organów obu instancji, a stanowisko to Sąd podziela. Analiza stanowiąca podstawę do ustalenia przez Burmistrza [...] wnioskowanych warunków zabudowy sporządzona została przez osobę uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Opracowanie to, w opinii Sądu, wyjaśnia spełnienie warunków, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąd uznał, że organ I instancji, a za nim Kolegium, prawidłowo oceniło sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, zapewnienie dostępu do drogi publicznej, spełnienie wymogu uzyskania wymaganych opinii i uzgodnień. W tym zakresie uzasadnienia decyzji organów obu instancji są wyczerpujące i mają oparcie w aktach sprawy, w tym w sporządzonej na potrzeby sprawy analizie urbanistycznej oraz w wynikach analizy. Wszystkie istotne dane/parametry zostały naniesione na mapę oraz ujęto w sposób czytelny w tabeli. Sąd w całości podziela ocenę oraz argumentację przytoczoną w tym zakresie w kwestionowanych obecnie decyzjach.

Obszar analizowany wyznaczono o promieniu stanowiącym trzy-krotność szerokości działki inwestycyjnej, której szerokość od strony frontu wynosi 88,2 m, co wynika z analizy oraz map załączonych do akt sprawy.

Z części tekstowej analizy urbanistycznej wynika, jakie nieruchomości przyjęto do analizy, organ wskazał średnie parametry zabudowy z obszaru analizowanego, organ określił obszar jaki przyjął oceniając planowaną inwestycję. Organ wskazał jednocześnie, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy z obszaru analizowanego. Linia zabudowy kształtuje się w sposób zróżnicowany, tworzy wiele uskoków, z tego względu organ określił linię zabudowy z uwzględnieniem przepisów ustawy o drogach publicznych oraz mając na uwadze pozytywne uzgodnienie projektu decyzji przez zarządcę drogi ([...]ZDW).

Planowany wskaźnik powierzchni zabudowy jest mniejszy od wskaźnika średniego, ustalono na poziomie od 16,2% do 19,8 %. W ten sam sposób zostały również określone pozostałe parametry dla planowanego budynku, zgodnie z przepisami § 6 – § 9 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Reasumując, w opinii Sądu wszystkie parametry dla planowanej zabudowy zostały określone zgodnie z regułami wskazanymi w ww. rozporządzeniu wykonawczym.

Organ odwoławczy w wystarczającym stopniu odniósł się również do zarzutów skarżących dotyczących lokalizacji planowanej zabudowy. W szczególności wyjaśniono, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie można przesądzać o lokalizacji zjazdu, którego wykonanie będzie wymagało przeprowadzenia odrębnych postępowań. Prawidłowo wskazano, że dopiero na etapie postępowania przed organami architektoniczno-budowlanymi inwestor przedstawia precyzyjne dane co do zamierzenia budowlanego. To wówczas może być również oceniana kwestia ewentualnych negatywnych oddziaływań planowanej inwestycji, także w aspekcie przepisów wykonawczych do ustawy o drogach publicznych. Jak trafnie wskazano w piśmie procesowym uczestnika postępowania z dnia 26 września 2024 r. badanie warunków technicznych drogi publicznej nie było i nie jest objęte zakresem postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że Komenda Powiatowa Straży Pożarnej [...] była strona postępowania administracyjnego oraz jest uczestnikiem niniejszego postępowania sądowadministracyjnego.

Reasumując, w opinii Sądu organy dochowały procedury związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Rozpoznając niniejszą sprawę nie stwierdzono również naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, a uzasadnienia zaskarżonych decyzji spełniają wymogi określone art. 107 §3 k.p.a.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga została oddalona