Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 65/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2024 r. sprawy ze skargi B. P., J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 22 listopada 2023 r. nr SKO.II/426/83/2023 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (SKO) decyzją z dnia 22 listopada 2023 r. nr SKO.II/426/83/2023, po rozpatrzeniu sprawy z odwołania J. P. i B. F. - reprezentowanych przez adwokata oraz A. Z., M. L. , G. K., M. K., E. P., A. U., E. D., K. K., K. S., S. K., G. C. od decyzji Prezydenta Miasta B. (organ I instancji) z dnia 10 sierpnia 2023r. Nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla budowy 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako dz. 1, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023r., poz. 977- dalej "u.p.z.p.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa -utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia 10 sierpnia 2023r. organ I instancji, po rozpatrzeniu wniosku T. C. (inwestor) ustalił warunki zabudowy dla budowy 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako działka 1.

W dniu 8 marca 2023 r. do organu wpłynął wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla budowy 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Następnie w dniu 15 marca 2023 r. pełnomocnik wnioskodawcy zmienił wniosek na budowę 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w dniu 24 kwietnia 2023 r. organ wyznaczył wokół wnioskowanej nieruchomości obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy. Przeprowadzono również analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się lokalizację inwestycji.

Z wykonanej analizy wynikało, iż wnioskowane parametry zabudowy odbiegają od parametrów wynikających z analizy, o czym organ zawiadomił pełnomocnika inwestora. W dniu 11 maja 2023 r. inwestor zmienił parametry wnioskowanej zabudowy na zgodne z wynikami analizy oraz zmniejszył ilość wnioskowanych budynków na 18, co dało podstawę do stwierdzenia, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające wydanie niniejszej decyzji wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W dniu 24 maja 2023 r. wpłynęła opinia Miejskiego Zarządu Dróg w B. (MZD) dotycząca obsługi komunikacyjnej wnioskowanej inwestycji. Tego samego dnia organ I instancji przygotował projekt pozytywnej decyzji, który następnie został wysłany do organów odrębnych celem uzgodnienia.

W dniu 12 lipca 2023 r. organ przygotował projekt decyzji, a w dniu 13 lipca 2023 r. zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym.

Po zapoznaniu się z projektem decyzji strony postępowania oraz ich pełnomocnicy wnieśli pisemnie uwagi do przygotowanego projektu decyzji. Uwagi te dotyczyły niewystarczającego dojazdu do planowanej inwestycji oraz braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Stanowisko zarządcy drogi zostało przedstawione w piśmie z dnia 22 maja 2023 r. gdzie MZD jako jednostka posiadająca odpowiednich specjalistów z branży drogownictwa, dysponująca najszerszą fachową wiedzą dotyczącą rozwiązań komunikacyjnych oraz systemu drogowego pozytywnie zaopiniował przedstawiony przez organ I instancji projekt decyzji.

Organ I instancji stwierdził, że w zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, aby istniejąca lub planowana droga była wystarczająca dla zamierzenia budowlanego, uznaje się za spełniony, jeżeli jej wykonanie zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Właśnie taki zapis znajduje się w niniejszej decyzji. Ponadto ustalił w decyzji wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru. Dolny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w oparciu o średni wskaźnik z obszaru analizowanego 10,7%, natomiast górny wskaźnik zabudowy ustalono na 15,06%. Jest on większy od średniej, jednak dopuszczenie takiego wskaźnika wynika z położenia w sąsiedztwie wnioskowanej działki nieruchomości o wskaźnikach większych np. przy ul. [...] (18,0%), [...] (18,5%). Jednocześnie wartość tego wskaźnika znajduje się pomiędzy wartościami wskaźników charakterystycznych dla sąsiedniej nowopowstającej zabudowy jednorodzinnej w rejonie planowanej inwestycji tj. od około 12% do 18%. Ustalone w ten sposób parametry przyszłej zabudowy spowodują, iż swoimi gabarytami nie będzie ona sprzeczna z zabudową sąsiednią, a stanowiła będzie jej uzupełnienie i kontynuację.

Wysokość zabudowy ustalono od 8 m do 9 m, czyli jako zbliżona do średniej wynoszącej 8 m, co stanowić będzie nawiązanie do wysokości zabudowy sąsiedniej, której wysokości wahają się od 5,8 m do 9,8 m.

Wielkość powierzchni biologicznie czynnej określono wskaźnikiem minimalnie wymaganym,.

Szerokość elewacji frontowej ustalono od 8 m do 12,3 m, czyli od wartości zgodnej z wnioskiem do średniej szerokości elewacji z obszaru analizowanego.

Linię zabudowy ustalono na 9 m od południowej granicy działki z drogą dojazdową ponieważ po przeciwnej stronie tej drogi położony jest budynek [...] o takiej linii zabudowy, a zabudowa o tym rejonie jest rozproszona, położona na działkach o znacznie zróżnicowanej powierzchni bez wyraźnej, ciągłej linii zabudowy. Podobne linie zabudowy ustalono również od strony północnej i zachodniej, ponieważ tam również wydzielono lub urządzono dojazdy, z tym że od strony zachodniej linię zabudowy ustalono na 6 m ponieważ droga prowadzi tylko do pierwszego istniejącego budynku.

Na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. decyzja organu I instancji została uzgodniona lub zaopiniowana z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie w zakresie melioracji terenów rolnych postanowieniem nr [...] z dnia 12 czerwca 2023 r., MZD - pismem nr [...] z dnia 22 maja 2023 r. w zakresie możliwości obsługi komunikacyjnej.

Oran I instancji wyjaśnił, że dla terenu objętego wnioskiem nie jest opracowywany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. , projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury. Biorąc pod uwagę przeprowadzoną analizę urbanistyczną, stan faktyczny terenu objętego wnioskiem oraz obowiązujące przepisy prawa organ I instancji orzekł jak w sentencji decyzji.

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik skarżących - wnosząc o jej uchylenie - wskazał na naruszenie :

- art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez brak poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich w zakresie dojazdu do terenu inwestycji,

- § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie nieodpowiednich parametrów drogi dojazdowej,

- § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych w zakresie braku wymaganej szerokości drogi pożarowej,

- art. 59 ust. 1u.p.z.p. i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja nawiązuje do zabudowy już istniejącej i odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań (...) poprzez błędne przyjęcie, iż planowana inwestycja nie stoi w sprzeczności z interesem publicznym oraz słusznym interesem osób trzecich i odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa,

- § 3 i 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań (...) poprzez ustalenie, że wielkość górnego wskaźnika powierzchni zabudowy najpełniej zagwarantuje zachowanie ładu przestrzennego oraz przeprowadzenie analizy urbanistycznej w sposób nieprawidłowy i naruszający zasady dobrego sąsiedztwa,

- art. 7 Kpa, art. 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz w szczególności niewyjaśnieniu, na jakiej podstawie ustalono, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, a także nie uwzględnieniu przesłanek istotnych dla bezpieczeństwa potencjalnych użytkowników ciągu komunikacyjnego pomiędzy drogą publiczną, a planowaną inwestycją. Pełnomocnik skarżących wniósł o dopuszczenie dowodu z kopii mapy geodezyjnej obejmującej odcinek od zjazdu z ul. [...] na drogę wewnętrzną a planowaną inwestycją celem wykazania, że droga dojazdowa nie spełnia wymagań technicznych przewidzianych przez właściwe przepisy.

Odwołujący A. Z., M. L. oraz G. K. podnieśli zastrzeżenia odnośnie części zapisów ustalających nowe parametry zabudowy, braku rozwiązań komunikacyjnych oraz rozwiązań dla wód opadowych. Podali, iż załączona analiza przestrzenna uwzględnia trzy budynki przy ul. [...], [...] i [...], które znajdują się poza strefą, a wykonany bezpośredni pomiar geodezyjny wysokości istniejących budynków wskazuje, iż średnia wysokość zabudowy wynosi 7,7 m. Odwołujący podnieśli, iż obecny stan wód gruntowych w części północnej od przedmiotowej nieruchomości jest na poziomie 1-1,5 m poniżej gruntu, a prawdopodobne rozwiązanie odprowadzenia wód deszczowych do studni osadnikowych powiększy podmokłość działek usytuowanych poniżej od strony północnej. Zwrócili także uwagę na brak rozwiązań dla zwiększonego natężenia ruchu dla ul. [...], która jest głównym szlakiem w kierunku centrum miasta B..

Z kolei pozostali skarżący podnieśli zarzuty analogiczne jak w odwołaniu pełnomocnika skarżących.

SKO decyzją z dnia 22 listopada 2023 r., po rozpatrzeniu wniesionych odwołań, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W pierwszej kolejności przytoczyło brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p wskazując, iż wnioskowane zamierzenie planowane jest na terenie, gdzie utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dalej wyjaśniło, że w ramach przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego organ I instancji ustalił, iż spełnione zostały wszystkie warunki konieczne do wydania przedmiotowej decyzji. Organ I instancji podał, że istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji, gdyż stanowi ona kontynuację funkcji z obszaru analizy przestrzennej (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza), a zabudowa na działkach sąsiednich pozwala na określenie wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu; działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną; istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji; teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia rolnego lub leśnego, gdyż stanowi grunt oznaczony jako RIVa i PsIV w ewidencji gruntów; występuje zgodność z przepisami odrębnymi, a zamierzenie nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Wyjaśniło, że w aktach sprawy znajduje się stosowna analiza uwarunkowań przestrzennych w formie graficznej i opisowej przedstawiająca sposób zagospodarowania przedmiotowego obszaru. Granice obszaru analizy przestrzennej zakreślone zostały na stosownej kopii mapy, a w części tekstowej tejże analizy uzasadniono przyjęty zakres analizy cech i parametrów istniejącej zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołań, w których podniesiono, iż trzy budynki przy ul. [...] znajdują się poza wyznaczonym obszarem analizy przestrzennej SKO stwierdziło, iż zakreślona linia graniczna obszaru analizy przebiega w taki sposób, iż budynki znajdują się poza tą linią, ale linia ta przecina nieruchomości, na których usytuowane są przedmiotowe obiekty. W takiej sytuacji zdaniem SKO cała nieruchomość wraz z zabudowanym budynkiem podlega ocenie w ramach analizy przestrzennej.

SKO stwierdziło, iż elementem ustawowej (art. 140 kc) definicji prawa własności jest możność korzystania i rozporządzania rzeczą przez właściciela w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Ustawowe granice prawa własności wyznacza całokształt obowiązującego ustawodawstwa, w tym przepisy prawa administracyjnego, w tym, u.p.z.p. iż celem art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą, przy czym nie powinno to prowadzić do nadmiernego jej ograniczenia.

Podkreśliło jednocześnie, że decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest decyzją szczególnego rodzaju, która ma charakter promesy, uprawniającej do uzyskania pozwolenia budowlanego na określonych w niej warunkach. Decyzja ta stwierdza dopuszczalność - z punktu widzenia przepisów prawa - określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, nie przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji. Z kolei kwestia spełnienia określonych warunków techniczno- budowlanych stanowi przedmiot szczegółowych rozważań na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a mianowicie postępowania budowlanego.

W kontekście pozostałych zarzutów odwołujących się SKO zwróciło uwagę, iż rolą organu uzgadniającego w trybie art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.a. w związku z art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych, tj. zarządcy drogi, jest dokonanie oceny wyłącznie w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą, a kluczowym kryterium dokonania tej oceny jest kwestia bezpieczeństwa ruchu drogowego. W przedmiotowej sprawie organ I instancji wystąpił do zarządcy drogi - MZD o określenie warunków obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, a organ ten opinię w tym zakresie zawarł w piśmie z dnia 22 maja 2023r. (uzupełnionym pismem z dnia 9 czerwca 2023r.). Dodało, że wskazane przez zarządcę drogi uwarunkowania dotyczące dostępu do drogi publicznej zawarte zostały w pkt 2.6.g zaskarżonej decyzji, w tym wymóg rozbudowy ul. [...].

Podkreśliło, iż stosownie do treści art. 2 pkt 14 u.p.z.p przez dostęp do drogi publicznej, dla celów postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W niniejszej sprawie teren planowanej inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną.

W kontekście zarzutów odwołujących się dotyczących parametrów drogi dojazdowej stwierdziło, iż tylko przy ocenie bezpośredniego dostępu danego terenu do drogi publicznej należy mieć na uwadze przepisy ustawy o drogach publicznych. Natomiast w przypadku innego dostępu, ustawodawca nie stawia wymagań co do rodzaju szlaku komunikacyjnego, który ten dostęp realizuje. Kwestia szerokości szlaku drożnego podlegać będzie badaniu na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego - w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Zadaniem organu budowalnego będzie ustalenie, czy dostęp do drogi publicznej spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W związku z powyższym podkreśliło, iż zarówno przepisy w/w rozporządzenia, jak i innych przepisów szczególnych wskazanych przez skarżących nie stanowią przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.

W związku z powyższym stwierdziło, iż zarzuty skarżących w powyższym zakresie nie zasługują na uwzględnienie, a wniosek o dopuszczenie dowodu z kopii mapy geodezyjnej mającej obrazować szerokość drogi dojazdowej uznać należy za bezzasadny.

SKO stwierdziło dalej, że w części tekstowej analizy przestrzennej sporządzonej w przedmiotowej sprawie jej autor (uprawniony architekt) podał w sposób wyczerpujący motywy, którymi kierował się przy wyznaczeniu granic obszaru analizy, a które znalazły odzwierciedlenie w części graficznej analizy. W ocenie SKO przedstawione argumenty są przekonywujące, a ustalony zakres analizy przestrzennej pozwolił na dokonanie wiarygodnej i reprezentatywnej oceny cech istniejącej zabudowy, przy uwzględnieniu wymagań ładu przestrzennego.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji - bazując na ustaleniach analizy przestrzennej - w sposób wyczerpujący ustosunkował się do przyjętych parametrów urbanistyczno- architektonicznych planowanej inwestycji. SKO podkreśliło, iż zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm. – dalej "rozporządzenie") wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Natomiast przepis § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia zawiera klauzulę pozwalającą określić przedmiotowy parametr w odmienny niż powyższy sposób wtedy, gdy wynikać to będzie z analizy przestrzennej. SKO szczegółowo odniosło się do wskaźnika powierzchni zabudowy ustalonej w analizie przestrzennej opracowanej w przedmiotowej sprawie podkreślając, iż parametry przyszłej zabudowy spowodują, że swoimi gabarytami nie będzie ona sprzeczna z zabudową sąsiednią, a stanowiła będzie jej uzupełnienie i kontynuację. Nadto wskazało, że przepisy rozporządzenia, przewidują także szczególną klauzulę pozwalającą na odstępstwo od średniego wskaźnika wielkości zabudowy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżących SKO podkreśliło, iż organ I instancji określił w zaskarżonej decyzji wymaganą ilość miejsc postojowych (pkt 2.6.h) stwierdzając, iż w granicach wnioskowanej działki należy zapewnić nie mniej niż 2 miejsca na 1 projektowane mieszkanie. Dalej wskazało, że określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie tworzenia projektu budowlanego, przy uwzględnieniu zapisów decyzji o warunkach zabudowy.

Dalej zauważyło, że ustawowe granice prawa własności wyznacza całokształt obowiązującego ustawodawstwa, w tym przepisy prawa administracyjnego, np. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

SKO podkreśliło, iż parametry projektowanego obiektu powinny być ustalone w sposób konkretny, przy czym za dopuszczalne uznać należy także oznaczenie wymogów poprzez wskazanie wartości granicznych ("od...do"), co organ I instancji podał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Z kolei w kwestii zarzutów dotyczących braku rozwiązań chroniących interesy osób trzecich w zakresie wód opadowych SKO podkreśliło, iż w zaskarżonej decyzji w pkt 2.5.c oraz 2.6.e konkretnie określono wymagania w powyższym zakresie. Wskazało, iż niedopuszczalne jest przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę.

W związku ze złożonymi środkami zaskarżenia przez osoby, które nie posiadały przymiotu strony na etapie postępowania organu I instancji SKO stwierdziło, że jeśli osoby wezwane o wykazanie interesu prawnego tego nie uczyniły, to tym samym nie zostały uznane za strony postępowania odwoławczego.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżące, jak dotychczas reprezentowane przez adwokata, zarzuciły zaskarżonej decyzji SKO naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, iż planowana inwestycja nawiązuje do zabudowy już istniejącej i odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa wyrażonej w ww. przepisie chociażby z uwagi funkcje, intensywność i parametry nowej zabudowy; art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie, iż planowana inwestycja nie stoi w sprzeczności z interesem publicznym oraz słusznym interesem osób trzecich i odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa wyrażonej w ww. przepisie chociażby z uwagi funkcje, intensywność i parametry nowej zabudowy; § 3 i 5 rozporządzenia poprzez ustalenie, że wielkość górnego wskaźnika tj. 15,06% powierzchni zabudowy najpełniej zagwarantuje zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji oraz przeprowadzenie analizy urbanistycznej w sposób nieprawidłowy i naruszający zasady dobrego sąsiedztwa oraz naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 7 Kpa, art. 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa, polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy. Wniosły o uchylenie decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżących według norm przepisanych. W uzasadnieniu poniosły, że wybudowanie osiedla składającego się z 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wygeneruje niedopuszczalne w tym obszarze natężenie ruchu oraz jego uczestników na drodze wewnętrznej nie spełniającej podstawowych parametrów technicznych oraz bezpieczeństwa, godzi w uzasadnione interesy właścicieli budynków (mieszkańców nieruchomości) w tym skarżących istniejących na sąsiednich działkach. Zauważyły, że prawo do zagospodarowania terenu może być realizowane pod warunkiem poszanowania chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 u.p.z.p.).

Zdaniem skarżących proponowana architektura projektu inwestycyjnego nie wpisuje się w krajobraz okolicy w jakiej ma powstać. Planowane budynki zaburzają obecny ład przestrzenny oraz estetykę w tej okolicy i nie są spójne z dotychczasowymi wzorcami architektonicznymi. W ocenie skarżących w rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy nie przeprowadził w sposób wyczerpujący wymaganej analizy w zakresie spełnienia warunków z art. 61 u.p.z.p. a w konsekwencji nie określił parametrów wnioskowanej zabudowy, a jedynie powielił argumentację organu I instancji. Nieruchomości o wskaźnikach większych np. ul. [...] i [...], nie znajdują się w sąsiedztwie wnioskowanej zabudowy, a są położone w znacznej odległości. Ponadto wnioskowana zabudowa nie odpowiada formie architektonicznej przede wszystkim z uwagi na jej wielkość. W ocenie skarżącej zrealizowana zabudowa szeregowa, głównie jej intensywność, odbiega od charakteru pozostałej zabudowy jednorodzinnej bowiem inny jest jej sposób korzystania z terenu, stąd, nie może stanowić wyłącznego punktu odniesienia do powtarzania jej parametrów dla ewentualnych kolejnych inwestycji na pozostałych niezabudowanych działkach przy tej samej drodze dojazdowej. Z tych względów odstępstwo od parametrów średnich i przyjęcie wnioskowanego wskaźnika 15,06%. byłoby nieuzasadnione. Zdaniem skarżących należało rozważyć alternatywne rozwiązania, które uwzględniałyby bezpieczeństwo i porządek lokalnej społeczności oraz zgodność z istniejącymi wzorcami architektonicznymi.

SKO w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Podtrzymało dotychczas prezentowane stanowisko i argumentację prawną.

W piśmie z dnia 3 kwietnia 2024 r. zatytułowanym "Pismo procesowe uczestnika stanowiące odpowiedź na skargę" uczestnik postępowania- inwestor -reprezentowany przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniósł o oddalenie skargi w całości. Wskazał w uzasadnieniu , że planowana inwestycja nawiązuje do rozwiązań już istniejących. Wskaźnik zabudowy od 10.7% do 15,06 % jest niższy niż wskaźniki na działkach sąsiadujących z działką nr 1. Postępowanie w sprawie toczyło się w sposób wyczerpujący, uwzględniało zasadę kompromisu pomiędzy prawem do zagospodarowania terenu, a interesem publicznym i interesem osób trzecich. Inwestor w toku postępowania ograniczył ilość planowanej inwestycji z 22 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej do 18 domów jednorodzinnych. Zdaniem uczestnika stanowisko organów zostało należycie uzasadnione. Nadto skarżące pomijają prawo właściciela do korzystania i rozporządzania swoja rzeczą.

W piśmie z dnia 29 kwietnia 2024 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał w całości wnioski i stanowisko zawarte w skardze do WSA oraz wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu tj. opinii dotyczącej oceny bezpieczeństwa ruchu na drodze dojazdowej z dnia 8 listopada 2023 r. sporządzenie przez mgr inż. S. P. wpisanego na listę biegłych Sądu Okręgowego w B.. Opinia sporządzona na zlecenie skarżących potwierdza ich argumentację, że planowanie wybudowanie osiedla składającego się z 18 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wygeneruje niedopuszczalne w tym obszarze natężenie ruchu.

W piśmie z dnia 7 maja 2024 r ośmiu uczestników postępowania wskazało na szereg aspektów, które w ich opinii nie zostały uwzględnione. Podkreślili, że ul. [...] nie jest dostosowana do wzmożonego ruchu samochodów i pieszych. Wskazali na brak skutecznej ochrony przeciwpożarowej i ratunkowej, trudności z wywozem śmieci. Ponownie wyrazili opinię, że inwestycja nie wpisuje się w charakter okolicy, a służebność wiązała się z dojazdem do pola gruntowego. Zaapelowali o "wycofanie decyzji dotyczącej budowy osiedla" i rozważenie alternatywnych rozwiązań związanych z dojazdem do planowanej inwestycji

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 - dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zgodnie z wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej (SKO) utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. (organ I instancji) z dnia 10 sierpnia 2023r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako dz. 1.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 977- dalej "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej "rozporządzenie").

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że ustalenia - w drodze decyzji - warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dla terenu, którego dotyczy zamierzona zmiana zagospodarowania brak jest planu miejscowego.

Decyzja o warunkach zabudowy, stosownie do treści art. 6 ust. 2 u.p.z.p., uprawnia w granicach określonych omawianą ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wskazać należy przy tym, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w braku planu), jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które – co do zasady - należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora. Jednocześnie, podkreślić należy, że konstrukcja art. 61 ust. 1 u.p.z.p., stanowiącego materialnoprawną podstawę analizowanej decyzji jest tego rodzaju, że w sytuacji, gdy inwestor spełnia warunki określone w przepisach prawa, brak jest podstaw do odmowy wydania wnioskowanej decyzji (tzw. decyzja związana).

Powołany art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. stanowią wszelkie normy prawa powszechnie obowiązującego, które dotyczą planowanego zamierzenia ze względu na jego cechy lub lokalizację. Pojęcie to obejmuje w szczególności przepisy dotyczące zabytków, przyrody, środowiska, wód, dróg etc.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. – rozporządzeniem - określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością jej eliminacji z obrotu prawnego.

Wskazać należy, iż organ wykazał, że w obszarze analizy występują działki dostępne do tej samej drogi publicznej co przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne, które zapewnią tej inwestycji kontynuację funkcji i cech nowej zabudowy. Teren planowanej inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ przeprowadził też prawidłową kontrolę parametrów nowej zabudowy. Odstępstwa od ustalania wartości współczynników tych parametrów jako wartości średniej z obszaru analizy, uzasadnione były wynikami analizy, które to wyniki były poddane szczegółowej kontroli organu II instancji.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących bezpieczeństwa ruchu ulicznego ul. [...], do której teren planowanej inwestycji posiada pośredni dostęp poprzez drogę wewnętrzną, stwierdzić należy, że ocena tej kwestii nie wynika z brzmienia tego art. 61 ust 1 pkt 2 u.p.z.p. Jednakże zauważyć należy, że MZD zaopiniował pozytywnie projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy i wskazał uwarunkowania dotyczące dostępu do drogi publicznej, co też zostało zawarte w pkt 2.6.g decyzji organu I instancji (w tym wymóg rozbudowy ul. [...]).

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego już wyżej rozporządzenia . Z § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...), w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową i zasadniczą czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie - dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu.

W toku postępowania administracyjnego organ I instancji wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości około 126 m, gdyż szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi około 42 m. Tak wyznaczony obszar analizowany jest zgodny z przepisami i umożliwia określenie charakterystycznych dla danego terenu funkcji i sposobu zagospodarowania. Także zdaniem składu orzekającego, obszar o takiej wielkości jest wystarczający w sprawie i odpowiada przepisom prawa.

W prawidłowo zatem wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie m.in. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (w tym szeregowej i bliźniaczej) oraz zabudowę gospodarczą i garażową, a także dróg gminnych dojazdowych i wewnętrznych, gruntów i lasów. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne.

Z zestawienia rodzaju zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej przez inwestora – zdaniem Sądu – w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności planowanej zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej z funkcją zastaną na obszarze analizowanym. Oznacza to, wbrew zarzutowi skargi, że w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa co do funkcji zabudowy planowanej, która znajduje swój wzorzec w zabudowie zastanej. Powołana zasada ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Jednocześnie, stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – w ocenie sądu – pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy.

Utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej bezspornie wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana przez inwestora zabudowa budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, wpisuje się w dominującą funkcję na analizowanym terenie, jaką jest zabudowa jednorodzinna. Przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy może zatem stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym, kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Skarżący kwestionują w szczególności parametry inwestycji określone w decyzji o warunkach zabudowy, które w jego ocenie są wadliwie ustalone i zawyżone. Zdaniem Sądu natomiast, stanowisko skarżącego w tym zakresie nie jest uzasadnione.

Z analizy urbanistycznej w odniesieniu do określenia obligatoryjnych parametrów zabudowy wynika, że wszystkie parametry kształtujące zabudowę (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jak i geometria dachu) zostały zanalizowane zarówno dla wszelkiej zabudowy w obszarze analizowanym, w tym także dla zabudowy o tożsamej co planowana funkcji (czyli budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej). Wskazano wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru. Dolny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w oparciu o średni wskaźnik z obszaru analizowanego 10,7%, natomiast górny wskaźnik zabudowy ustalono na 15,06%. Jest on większy od średniej, jednak dopuszczenie takiego wskaźnika wynika z położenia w sąsiedztwie wnioskowanej działki nieruchomości o wskaźnikach większych np. przy ul. [...] (18,0%), [...] (18,5%). Jednocześnie wartość tego wskaźnika znajduje się pomiędzy wartościami wskaźników charakterystycznych dla sąsiedniej nowopowstającej zabudowy jednorodzinnej w rejonie planowanej inwestycji tj. od około 12% do 18%. Wysokość zabudowy ustalono od 8 m do 9 m, czyli jako zbliżona do średniej wynoszącej 8 m, co stanowić będzie nawiązanie do wysokości zabudowy sąsiedniej, której wysokości wahają się od 5,8 m do 9,8 m. Szerokość elewacji frontowej ustalono od 8 m do 12,3 m, czyli od wartości zgodnej z wnioskiem do średniej szerokości elewacji z obszaru analizowanego. Linię zabudowy ustalono na 9 m od południowej granicy działki z droga dojazdową ponieważ po przeciwnej stronie tej drogi położony jest budynek [...] o takiej linii zabudowy, a zabudowa o tym rejonie jest rozproszona, położona na działkach o znacznie zróżnicowanej powierzchni bez wyraźnej, ciągłej linii zabudowy. Podobne linie zabudowy ustalono również od strony północnej i zachodniej, ponieważ tam również wydzielono lub urządzono dojazdy, z tym że od strony zachodniej linię zabudowy ustalono na 6 m ponieważ droga prowadzi tylko do jednego istniejącego budynku.

Oceniając powyższe ustalenia, także w świetle zarzutów skargi, wskazać należy, że w ocenie Sądu są one ustalone prawidłowo oraz w sposób, który uwzględnia przepisy cytowanego rozporządzenia, a przede wszystkim wymagania ładu przestrzennego i specyfikę działki inwestycyjnej. Ustalenie jednego z parametrów zabudowy na poziomie przekraczającym średnie wartości w obszarze analizowanym znajduje odzwierciedlenie w wynikach analizy. Sąd nie dopatruje się w tych ustaleniach błędu, tym bardziej, że są one wynikiem analizy popartej specjalistyczną wiedzą osoby sporządzającej analizę. Organ ustalając parametry planowanej zabudowy ma obowiązek je dostosować do parametrów w całym obszarze analizowanym, a nie tylko zbliżonych do terenu inwestowanego (obiektów bezpośrednio sąsiadujących). Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech terenu sąsiedniego. Przy czym, terenem sąsiednim jest teren w obszarze analizowanym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze, który jest obszarem analizowanym pod kątem wymogów wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa, unormowanej w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co więcej, przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do przeważającej, czy dominującej zabudowy w obszarze analizowanym. Za zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa należy uznać także określenie warunków zabudowy dla kontynuacji funkcji zabudowy innej niż dominująca w obszarze analizowanym. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, a nie wyłącznie zabudowy dominującej w obszarze analizowanym, czy bezpośrednio graniczącej.

Niezależnie od powyższego, nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, że zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej budowy. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie Sądu, wymagania, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Przypomnieć też należy, odwołując się do regulacji art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., że nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W ocenie Sądu również, rację ma organ odwoławczy wskazując, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi pierwszy etap realizacji inwestycji, który nie uprawnia jeszcze inwestora do realizacji zamierzenia budowlanego. Wbrew oczekiwaniu skarżących, określenie w decyzji o warunkach zabudowy innych kwestii niż wynikające z rozporządzenia, byłoby niezgodne z prawem, jako pozbawione podstawy prawnej. Określenie szczegółowych warunków technicznych realizacji inwestycji może być wyłącznie przedmiotem postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w ramach którego w szczególności organ architektoniczno – budowlany jest uprawniony do ich oceny.

Ponadto na marginesie niniejszej sprawy odnosząc się do kwestii oddalenia na rozprawie w dniu 13 maja 2024 r. wniosku dowodowego zawartego piśmie skarżących z dnia 29 kwietnia 2024 r., należało wyjaśnić, że stosownie do art. 133 p.p.s.a. Sąd orzeka na podstawie akt sprawy, a postępowanie dowodowe w postępowaniu sądowo-administracyjnym ma jedynie uzupełniający, wyjątkowy, charakter, podyktowany łącznym spełnieniem przesłanek z art. 106 § 3 p.p.s.a., czyli jeśli przeprowadzenie dowodu jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie i nie spowoduje to nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W ocenie Sądu, przesłanki te nie zostały w sprawie łącznie spełnione, a to w konsekwencji skutkowało nieuwzględnieniem wniosku dowodowego.

Podsumowując, Sąd uznał działanie organów administracji w kontrolowanej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł o oddaleniu skargi.