Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 874/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1,3,4,
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński, Sędziowie: Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.), Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II w dniu 18 maja 2023 r. sprawy ze skargi W. M. przy ul. [...] we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i logii w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 20 września 2021 r. nr 1011/2021 Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako DWINB), po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy [...] we W., od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu (dalej jako PINB) z dnia 30 lipca 2021 r. , utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i loggii w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] we W., mogących stanowić zagrożenie, poprzez realizację określonych decyzją robót.

Decyzję tę organ odwoławczy podjął w następującym stanie faktycznym.

W dniu 8 marca 2021 r. do organu nadzoru budowlanego wpłynęła skarga na odpadające płytki balkonowe w budynku przy ul. [...] we W.

Dnia 10 maja 2021 PINB przeprowadził kontrolę w zakresie stanu technicznego budynków mieszkalnych przy ul. [...] we W. i ustalono, że przy ul. [...] we W. istnieje zespół 5 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, dwuklatkowych (o numeracji: [...]; [...]; [...]; [...]; [...]), tworzących jedną wspólnotę. Są to budynki 4-kondygnacyjne z garażami podziemnymi, z wyjątkiem budynku "[...]" (to budynek 3-kondygnacyjny). Dachy obiektów wielospadowe, kryte dachówką, w połaci dachowej lukarny. Budynki posiadają balkony, tarasy i loggie oraz tarasy ziemne. Balustrady balkonów, tarasów i loggii metalowe, ażurowe. Elewacje budynków (tynki elewacyjne) bez oznak nadmiernego zużycia, z lokalnymi zawilgoceniami, przebarwieniami. Brak widocznych ubytków i odspojeń tynków. W obrębie balkonów, tarasów i loggii opisanych budynków, widoczne są duże ubytki okładzin z płytek ceramicznych od czoła płyt balkonów/tarasów/loggii. Istniejące płytki na pionowych płaszczyznach płyt konstrukcyjnych z ubytkami i wykruszeniami spoin pomiędzy płytkami, z lokalnymi odspojeniami i utratą przyczepności okładzin ceramicznych do płyt konstrukcyjnych (luźne płytki). Widoczne zacieki, wysolenia, przebarwienia, korozja biologiczna, porosty mchów i trawy na pionowych płaszczyznach tych płyt (postępująca degradacja elementów konstrukcyjnych).

Odpadające płytki z pionowych płaszczyzn płyt balkonów/tarasów/loggii mogą zagrażać przechodniom i użytkownikom tarasów ziemnych. Z czynności kontrolnych sporządzona została dokumentacja fotograficzna.

Z uwagi na wady systemowe związane z odpadaniem płytek ceramicznych we wszystkich kontrolowanych budynkach - PINB wszczął z urzędu 5 odrębnych postępowań administracyjnych w sprawie zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, związanego z odpadającymi płytkami od czoła płyt balkonów, tarasów i loggii, osobno odnośnie do każdego budynku.

Po przeprowadzeniu postępowania decyzją nr 1848/2021 z dnia 30 lipca 2021 roku PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] - usunięcie wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i loggii w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] we W., mogących stanowić zagrożenie, poprzez:

- usunięcie odspojonych, luźnych i uszkodzonych okładzin z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych płaszczyzn płyt balkonów, tarasów i loggii (do czoła płyt) i grożą niekontrolowanym odpadnięciem,

- zabezpieczenie pionowych płaszczyzn płyt żelbetowych balkonów, tarasów i loggii przy zastosowaniu systemowych rozwiązań zabezpieczających tę część konstrukcji płyty przed negatywnym działaniem czynników atmosferycznych. Powyższe obowiązki nakazano wykonać w terminie: 2 miesięcy od dnia doręczenia decyzji, w zakresie punktu: 1, w ciągu 6 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna w zakresie punktu 2. W zakresie punktu 1 nadano decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

DWINB utrzymując decyzję pierwszej instancji w mocy podniósł, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 Prawa Budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Podmiotem odpowiedzialnym za należyty stan techniczny obiektu budowlanego jest w pierwszej kolejności właściciel lub - w przypadku współwłasności - wszyscy współwłaściciele nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, biorąc pod uwagę treść przytoczonego przepisu, prawidłowo organ pierwszej instancji skierował obowiązki decyzji nakazowej do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], zrzeszającej właścicieli lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] we W.

Dalej DWINB wywodził, że wbrew stanowisku odwołującej się Wspólnoty Mieszkaniowej, balkony, tarasy i loggie należą do części wspólnej budynku. Wyjaśnił, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali - Dz.U. 2020 poz. 1910 z póżn. zm.). Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazał, że za części wspólne budynku należy uznać takie elementy jak: tarasy na dachu, ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, a także strychy nieużytkowe, balkony, loggie i podobne rozwiązania architektoniczno-budowlane oraz infrastrukturę techniczną (rury, przewody itp.). Stwierdzenie, że tego typu elementy służą wyłącznie właścicielom lokali, do których przylegają, należy uznać za niedorzeczne.

W dalszej części uzasadnienia decyzji drugoinstancyjnej wyjaśniono również, że przepis art. 66 p.b. ma charakter związany. Oznacza to, że ustalenie przez organ nadzoru budowanego, iż zachodzi któraś z przesłanek wymienionych w art. 66 ust. 1 pkt 1-4 p.b., wymusza na nim wydanie decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Podkreślono, że każde roboty budowlane powinny być wykonane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, a zwłaszcza w sposób niestwarzający zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, mienia lub środowiska. Przepisy techniczne ukierunkowane są przede wszystkim na prewencję wobec bezpieczeństwa, co jednoznacznie wynika z treści art. 5 ust. 1 i 2 p.b. Tym samym nadzór osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane należy uznać za kluczowy dla prawidłowego wykonania obowiązku.

DWINB wskazał, że analiza materiału dowodowego zebranego przez organ pierwszej instancji w postępowaniu nakazała przyjęcie, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a część wad może powodować zagrożenie bezpieczeństwa mienia i zdrowia lub życia ludzi. Odpadające od czoła płyt balkonów, tarasów i loggii płytki stanowią bez wątpienia realne niebezpieczeństwo dla osób lub mienia, znajdujących się w pobliżu budynku.

W ocenie DWINB wady związane z odpadaniem płytek ceramicznych od czoła płyt balkonów/tarasów/loggii wymagają zastosowania kompleksowych działań - w celu prawidłowej realizacji obowiązku nakazowego należy sprawdzić wszystkie uszkodzone balkony/tarasy/loggie i usunąć wszystkie płytki, które utraciły przyczepność. Za niedorzeczne należałoby uznać objęcie nakazem jedynie konkretnych płytek, bowiem doraźne usuwanie pojedynczych płytek nie zapewni bezpiecznego użytkowania obiektu. Przypomniano, że stwierdzone w toku postępowania nieprawidłowości są efektem zaniedbań w zakresie realizacji obowiązków, które ciążą na stronie z mocy prawa. Przy ustalaniu terminu wykonania obowiązków organ uwzględniono zarówno zakres obowiązków, które muszą być wykonane, jak i ocenia nieprawidłowości w kontekście potencjalnego zagrożenia dla wartości podstawowych (takich jak życie i zdrowie ludzkie, bezpieczeństwo mienia czy ochrona środowiska).

Jak podniesiono, obiekt w zakresie ogólnobudowlanym składa się z elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, które tworzą jedną, wzajemnie się uzupełniającą, całość - celem zapewnienia pełnej sprawności technicznej i użytkowej budynku. Ta okoliczność w ocenie DWINB została pominięta przez skarżącą. Odwołanie zostało oparte na zarzucie, że okładziny z płytek ceramicznych nie są elementem konstrukcyjnym. Wskazano w decyzji w tym kontekście, że nie tylko elementy konstrukcyjne przegród zewnętrznych są częścią wspólną nieruchomości. Analogicznie wygląda sytuacja odpadających tynków elewacyjnych, które również są elementem wykończeniowym (wierzchnie warstwy, okładziny ścian). Odpadające płytki z pionowych płaszczyzn płyt balkonów/tarasów/loggii stanowią takie same zagrożenie jak odpadające fragmenty tynków z elewacji. Za usunięcie tego zagrożenia i zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu odpowiada zawsze wspólnota mieszkaniowa. Tym samym, w ocenie organów nadzoru budowlanego, płytki na pionowych płaszczyznach płyt balkonów/tarasów/loggii są elementem elewacji, za utrzymanie której odpowiada Wspólnota.

Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że zgromadzony materiał dowodowy w sposób wyczerpujący uzasadnia zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, które wywołane jest nieodpowiednim stanem technicznym przedmiotowego budynku. Na tej podstawie stwierdzić należy, iż decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia nr 1848/2021 z dnia 30 lipca 2021 roku jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ pierwszej instancji wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują w pełni na uwzględnienie.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem Wspólnota Mieszkaniowa wywiodła skargę do tutejszego Sądu, domagając się stwierdzenia jego nieważności jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa (skierowanie decyzji do podmiotu niebędącego stroną).

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Wspólnota nie kwestionuje złego stanu technicznego balkonów i loggi, jednakże jak podniesiono, zarząd Wspólnoty wielokrotnie zwracał się do mieszkańców, właścicieli konkretnych lokali o dokonanie niezbędnych w tym zakresie napraw, co podnoszono w czasie kontroli organów nadzoru budowlanego.

W ocenie strony skarżącej, decyzja powinna zostać skierowana do właścicieli poszczególnych balkonów zgodnie z Art. 61 ust 1 Ustawy Prawo Budowlane i Art. 28. KPA. W decyzji winno być określone które z balkonów zagrażają życiu i zdrowiu i wymagają remontu. PINB nie wykazał dlaczego uważa wskazane części za przynależne do elewacji budynku, co wielokrotnie podnosiła Przedstawicielka Wspólnoty Pani B. K. W opinii Wspólnoty wykazanie, które elementy balkonów wybudowanych na osiedlu należą do części wspólnych, a które należą do mieszkańców jest kluczowe w sprawie. Określenie tego faktu ma decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i określenia adresata decyzji. W opinii Wspólnoty Mieszkaniowej PINB nie przeprowadził takiej analizy naruszając tym samym w/w przepisy. Decyzja zrodzi skutek w postaci poniesienia kosztów napraw balkonów przez właścicieli mieszkań, w których nie ma wad balkonów.

Ponadto podniesiono, że jeśli PINB chciał skierować decyzję do Wspólnoty Mieszkaniowej winien wydać jedną decyzję dotyczącą całego zespołu budynków. Wydanie decyzji na poszczególne budynki sugeruje, że urząd kierował się różnym stanem tych budynków.

W skardze powołano się także na uchwałę Sądu Najwyższego, podjętą w dniu 7.03.2008 r. III CZP 10/08. Przytoczono za uchwałą, że "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową." W ocenie strony skarżącej, wskazuje ona wyraźnie, że elementy balkonu muszą być trwale połączone z konstrukcją budynku by należały do części wspólnych. W skardze zawarto elementy fotograficzne spornych balkonów i podniesiono, że organ nie wskazał na jakiej podstawie twierdzi, że wskazany element należy do części wspólnych - konstrukcja balkonów wskazuje, że płytki pionowe stanowią element ozdobny balkonu. Balkon składa się z części poziomej płytek i pionowych pod którymi umieszczona jest obróbka blacharska. Część płytek poziomych - wyznacza granicę od której zaczyna się część balkonu trwale związana z konstrukcją budynku i tym samym przynależna do Wspólnoty mieszkaniowej. Płytki znajdujące się ponad obróbką blacharską balkonu przynależą do wyłącznego użytkowania właściciela mieszkania. Zatem w opinii skarżącej organy niewłaściwie wskazały elementy przynależne do konstrukcji budynku i do części użytkowanej przez właściciela mieszkania.

W skardze zakwestionowano również konieczność wykonania wskazanych w decyzji robót pod nadzorem osoby posiadającej właściwe uprawnienia budowlane. Podniesiono, że usunięcie płytek i ułożenie nowych nie ingeruje w elementy konstrukcyjne budynku i nie wymagane jest na to pozwolenie ani zgłoszenie, a tym bardziej nadzór osoby posiadającej uprawnienia budowlane. A zatrudnienie osoby posiadającej takie uprawnienie jest związane z poniesieniem dodatkowych bardzo dużych kosztów, które obciążały by członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Powołując się na opisane uchybienia decyzji, wniesiono o stwierdzenie jej nieważności, ewentualnie uchylenie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości, podtrzymując stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 259, ze zm. - dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Ocena ta, dokonywana jest według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności, zgodnie z którą sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przeprowadzając ocenę legalności zaskarżonej decyzji należało wziąć pod uwagę, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 ze zm., zwana dalej w skrócie jako "PB")

Jak wynika z art. 66 ust. 1 pkt. 1, 3 i 4 PB, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości konieczne i wystarczające jest ustalenie chociażby jednej z wymienionych wyżej przesłanek, tj. określonego zagrożenia, nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu lub szpecącego charakteru. Decyzja podejmowana na jego podstawie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpią przesłanki ustawowe, to organ nadzoru budowlanego zobligowany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Materiał dowodowy zgormadzony w toku postępowania administracyjnego daje wystarczające podstawy do uznania, że w sprawie wystąpiły przesłanki wymienione w art. 66 ust. 1 pkt. 1, 3 i 4 PB i konieczne jest przeprowadzenie nakazanych robót budowlanych. Znajdują one potwierdzenie zarówno w dokumentacji budynku przedłożonej przez skarżącą (w szczególności protokołu kontroli z 29 sierpnia 2020 r.) , oświadczeń przedstawicieli Wspólnoty składanych podczas kontroli jak i w ustaleniach kontroli przeprowadzonej przez PINB w dniu 10 maja 2020 r.

W toku kontroli stwierdzono m.in. ubytki okładzin z płytek ceramicznych od czoła płyt balkonów, tarasów i loggi. Istniejące płytki na pionowych płaszczyznach płyt konstrukcyjnych z ubytkami i wykruszeniami spoin pomiędzy płytkami, z lokalnymi odspojeniami i utratą przyczepności okładzin ceramicznych do płyt konstrukcyjnych (luźne płytki). Widoczne zacieki, wysolenia, przebarwienia, korozja biologiczna, porosty mchów i trawy na pionowych płaszczyznach tych płyt (postępująca degradacja elementów konstrukcyjnych). Odpadające płytki z pionowych płaszczyzn płyt balkonów/tarasów/loggii mogą zagrażać przechodniom i użytkownikom tarasów ziemnych.

Potwierdzone to zostało załączoną do akt sprawy dokumentacją fotograficzną.

Nie sposób w takich okolicznościach uznać, że budynek nie zagraża życiu ani zdrowiu ludzi oraz znajduje się w odpowiednim stanie technicznym. Sąd zwraca przy tym uwagę, że stosownie do art. 80 kpa oceny, czy dana okoliczność została udowodniona dokonuje organ administracji publicznej na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organy nadzoru trafnie oceniły stan techniczny i zagrożenie z nim związane, co zresztą pośrednio swoimi działaniami potwierdza sama strona skarżąca. Warto też zwrócić uwagę, że w przedłożonym przez skarżącą protokole okresowej kontroli budynku (wykonywanej co pięć lat) z dnia 29 sierpnia 2020 r., wskazano na konieczność uzupełnienia płytek na balkonach i konieczność przeprowadzenia napraw. Nadto, skarżąca przedłożyła pisma kierowane do mieszkańców, w których podnosząc zagrażający życiu i zdrowiu innych mieszkańców stan balkonów, wzywała do usunięcia odpadających płytek. Okoliczność tę podnosiła również przedstawicielka zarządu Wspólnoty podczas kontroli przeprowadzonej przez organ nadzoru wskazując, że kilkukrotnie bezskutecznie Wspólnota wzywała mieszkańców do przeprowadzenia napraw w zakresie płytek na balkonach.

Przesłanka nieodpowiedniego stanu technicznego jest zatem niewątpliwa, wynika z oceny przeprowadzonej przez uprawnioną osobę działającą na zlecenie skarżącej oraz ustaleń organu nadzoru budowlanego.

W zaskarżonej decyzji określono konkretny zakres robót, który jest adekwatny do poczynionych przez organy ustaleń, a zarazem konieczny do doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego. Jak trafnie zauważył DWINB, zawarty w decyzji PINB katalog nakazanych robót remontowych znajduje potwierdzenie w ustaleniach obowiązkowych kontroli okresowych.

Odnosząc się jednak do głównego zarzuty skargi, jakoby decyzje skierowane zostały do Wspólnoty, podczas gdy adresatami decyzji winni być właściciele mieszkań, co do których stwierdzono potrzebę prac remontowych w obrębie balkonów/loggi/tarasów, Sąd podziela w całości stanowisko zaprezentowane przez organy orzekające w sprawie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestia adresata decyzji nakazowej z art. 66 PB w stosunku do balonów/loggi/tarasów w budynkach wielolokalowych była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd tej wyjaśnił m.in. w wyrokach dnia 7 marca 2018 r. II OSK 1193/16 i 30 marca 2022 r. II OSK 807/19, oba dostępne w bazie orzeczeń sądów administracyjnych orzeczenia.nsa.gov.pl, , że art. 61 PB określa, że "Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska". Z kolei z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że "Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W judykaturze zasadnie wskazuje się, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku (wyrok NSA z 15 lutego 2022 r., II OSK 724/21, LEX nr 3320054). Sąd w tym składzie podziela także i ten pogląd prezentowany w orzecznictwie, gdzie wskazywano, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Przywołując ten judykat w motywach zaskarżonego wyroku, zasadnie zarazem wskazywano, że konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku i jego ochrona, należy do całej wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko do właścicieli poszczególnych lokali.". Sąd w niniejszej sprawie w całości pogląd ten podziela.

Należy przy tym zaznaczyć, że Sąd nie neguje przy tym treści uchwały Sądu Najwyższego, przytoczonej przez stronę skarżącą. Niemniej strona skarżąca zdaje się nie dostrzegać, że w uchwale tej jest mowa o części składowej lokalu, jaką jest część balkonu przeznaczona wyłącznie do korzystania przez właścicieli lokalu. Tymczasem decyzja w niniejszej sprawie nie dotyczy wewnętrznej części balkonu, a płytek umiejscowionych na ich zewnętrznych częściach. W ocenie strony skarżącej płytki nie stanowią części konstrukcyjnej budynku, zatem nie mogą być kwalifikowane jako jego część wspólna. Sąd podziela w tym względzie stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Jest oczywiste, że płytki przymocowane do części konstrukcyjnych nie mogą stanowić osobnego przedmiotu decyzji. Zresztą, nawet ze względów estetycznych, niedopuszczalna jest sytuacja aby o rodzaj zewnętrznej elewacji na balkonach decydował każdy mieszkaniec we własnym zakresie. Doprowadziłoby to z pewnością do zaburzeń w tej sferze, jeśli każdy mieszkaniec wybierałby rodzaj elewacji wedle własnego uznania i możliwości finansowych. O tym również zdaje się nie pamiętać strona skarżąca.

W odniesieniu do zarzutu, że koszty poniesione zostaną również przez mieszkańców, których balkony nie wymagają napraw wskazać należy, że decyzja wydana na podstawie art. 66 PB ma celu ochronę zdrowia i bezpieczeństwa. Aktualnie, na niebezpieczeństwo z powodu odpadających elementów narażeni są wszyscy mieszkańcy i bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców jest chronione zaskarżoną decyzją. Zresztą, okoliczność którą już opisano, czyli fakt, że elementy te stanowią część wspólną nieruchomości przesądza o tym, że adresatem decyzji musi być wspólnota mieszkaniowa, podobnie jak przy remontach szybów wind czy klatek schodowych, choć zazwyczaj mieszkańcy dolnych kondygnacji z nich nie korzystają.

Sąd nie dopatrzył się również przy badaniu zaskarżonej decyzji innych naruszeń prawa, które mogły decydować o konieczności jej uchylenia.

Użyte w art. 66 ust. 1 pkt 3 PB pojęcie "nieodpowiedniego stanu technicznego" interpretowane musi być z uwzględnieniem art. 61 pkt 1 i art. 5 ust. 2 PB, a więc z uwzględnieniem ciążącego na właścicielu (zarządcy) obiektu budowlanego obowiązku utrzymania obiektu w "należytym" stanie technicznym. Jest to pojęcie ustawowe i niedookreślone, zaś przy jego interpretacji nie można abstrahować od charakterystyki i cech konkretnego obiektu w chwili jego wykonania oraz związanych z tym standardów. Organ, podejmując decyzję o usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego na podstawie przepisu art. 66 ust. 1 PB, powinien uwzględniać indywidualne cechy konkretnego obiektu (wyrok NSA z 27 II 2007 r., II OSK 355/06, publ. CBOSA). Realizując uprawnienie nadzorcze z art. 66 ust. 1 pkt 3 PB, organ nadzoru powinien każdorazowo przyjąć standard wymagań adekwatny do wieku budynku i rozwiązań technicznych zastosowanych w nim pierwotnie, mając na uwadze wyłącznie naprawczy, a więc remontowy, charakter nakładanych na właściciela obowiązków.

Sąd nie doparzył się także naruszeń prawa w zakresie wyznaczonych terminów na przeprowadzenie poszczególnych robót budowlanych.

Jakkolwiek decyzja z art. 66 ust. 1 PB ma zasadniczo charakter związany, to jednak w części upoważniającej organ nadzoru do wyznaczenia terminu wykonania nakazanych robót ustawodawca nie wskazuje normatywnych przesłanek, jakimi należy kierować się przy wyznaczaniu jego długości. Określenie długości terminu wykonania nałożonych obowiązków leży więc w sferze uznania organu nadzoru. Nie bez przyczyny wskazuje się w judykaturze, że organ nadzoru budowlanego ma możliwość swobody w zakresie określenia terminu wykonania nakazanych robót budowlanych (zob. np. motywy wyroku NSA z 15 XI 2019 r., II OSK 3287/17, publ. CBOSA). W rezultacie ten element decyzji może być określany w oparciu o kryteria z art. 7 in fine kpa, tj. interesu społecznego i słusznego interesu strony. Może być również zmieniany w trybie art. 155 kpa, który także operuje przesłanką interesu społecznego i słusznego interesu strony. Są to kryteria właściwe dla uznania administracyjnego wymagającego od organu każdorazowego uwzględnienia okoliczności faktycznych konkretnej sprawy i wykazania zasadności rozstrzygnięcia.

Oceniając zaskarżoną decyzję pod tym kątem należy wziąć pod uwagę, że ratio legis art. 66 ust. 1 PB służy zapewnieniu właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. Zastosowanie środka przewidzianego tym przepisem stanowi reakcję na przypadki nierzadko wieloletnich zaniedbań przez właściciela obiektu obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym na zasadzie art. 61 PB. Z tych względów uzasadnione jest twierdzenie, że termin wykonania nałożonych przez organ nadzoru obowiązków powinien być jak najkrótszy, zwłaszcza gdy w grę wchodzą przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 2 PB związane z zagrożeniem życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Wykonanie tego rodzaju decyzji przez stronę powinno być traktowane jako czynności o charakterze niecierpiącym zwłoki, a nawet pilnym. Z drugiej strony, termin wyznaczony w decyzji z art. 66 ust. 1 PB musi być zawsze terminem realnym, adekwatnym do charakteru i zakresu nakazanych robót budowlanych. Naruszeniem art. 66 ust. 1 PB będzie wyznaczenie takiego terminu, który w oczywisty sposób jest nieadekwatny do zakresu nałożonych na stronę obowiązków i nie daje jakichkolwiek obiektywnych możliwości terminowego wywiązania się z nałożonych obowiązków. Organy muszą zatem obie te kwestie wziąć pod uwagę i wyważyć z jednej strony cel decyzji, którym jest niezwłoczne przywrócenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, z drugiej zaś konieczność ukształtowania obowiązku w sposób dający stronie realne możliwości jego wykonania. Innymi słowy termin wykonania obowiązków określonych w decyzji z art. 66 ust. 1 PB powinien być jak najkrótszy ale zarazem realny.

Analiza treści decyzji PINB, utrzymanej w mocy decyzją DWINB, wskazuje, że organy uwzględniły wyżej określone wymagania. Przede wszystkim ustalono różne terminy (2- i 6- miesięczny) wykonania nakazanych robót w zależności od charakteru, stopnia ich skomplikowania i czasu koniecznego do ich wykonania a także zagrożeń, jakim mają przeciwdziałać.

Sąd nie podzielił również zarzutu, że prace opisane w decyzji nie powinny być wykonywane pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia budowlane. Organy nadzoru budowlanego dysponując wymaganą wiedzą i wykwalifikowaną kadrą potrafią w sposób prawidłowy ocenić, czy konkretne prace wymagają takiego nadzoru czy nie. W niniejsze sprawie należy mieć na uwadze, że prace będą miały miejsce na wysokości, na zewnętrznej części elewacji, a więc nie są to wyłącznie proste prace w zakresie położenia płytek jak podnosi skarżąca. Zatem i w tym zakresie Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa.

Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł na zasadzie art. 151 ppsa.