Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2505/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art. 174 pkt 1 i 2 i art. 184
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 146 ust. 1a, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1, 2, 3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędziowie: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) Sędzia del. WSA Teresa Zyglewska Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 2889/14 w sprawie ze skargi B. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 20 marca 2015 roku sygn. akt I SA/Wa 2889/14 oddalił skargę B. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 roku nr [...] Wójt Gminy S. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości dwóch nieruchomości położonych w C. gm. S., oznaczonych jako działka nr [...] (ujawniona w księdze wieczystej KW [...]) i działka nr [...] (ujawniona w księdze wieczystej KW [...]), będących własnością B. W. W decyzji orzeczono, że dla działki nr [...] o pow. 1078 m2 opłata ta wynosi 960 zł, natomiast dla działki nr [...] o pow. 1367 m2 1120,00 zł. Stwierdzono, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości był spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia ich do sieci kanalizacji sanitarnej. Uzasadniając zapadłe rozstrzygnięcie, Wójt wskazał, że wniosek o wystąpieniu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości w związku z umożliwieniem podłączenia ich do kanalizacji wynika z porównania wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej. Ustalenia w tym zakresie zostały poczynione w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z 12 grudnia 2013 r. Z racji wystąpienia wskazanego wyżej wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości Wójt, kierując się postanowieniami uchwały Rady Gminy S. nr [...] z [...] marca 2006 r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej, określił wysokość należnej z tego tytułu opłaty. Odwołanie od tej decyzji wniosła B. W., zarzucając organowi I instancji oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Odwołująca się podniosła, że organ nie uwzględnił wszystkich wniosków dowodowych zgłoszonych na okoliczność wadliwego sporządzenia operatu. Ponadto wskazała, że w kwestionowanym operacie przyjęto do porównań nieruchomości, które nie mają waloru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zwróciła też uwagę na to, że w postępowaniu nie uwzględniono aktualnej ceny transakcyjnej działki nr [...], pomimo wykazania jej umową sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] lipca 2014 roku utrzymało tę decyzję w mocy, podzielając stanowisko organu pierwszej instancji. W ocenie organu odwoławczego zarzuty odwołującej się B. W. skierowane przeciwko rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji nie znajdują dostatecznego uzasadnienia. Organ podkreślił, że w toku postępowania biegły zapoznał się z zarzutami odwołującej się dotyczącymi w szczególności spadku terenu, zlokalizowania na przedmiotowych nieruchomościach cieku wodnego oraz linii energetycznej oraz złej jakości dróg dojazdowych i skorygował w stosowanym zakresie operat szacunkowy. Zdaniem organu II instancji nie zasługiwał na uwzględnienie także zarzut dotyczący nierozpoznania przez organ I instancji zgłoszonych przez odwołującą się wniosków dowodowych, mających wykazać jej długotrwałe, bezskuteczne starania mające na celu zbycie przedmiotowej nieruchomości. Nie kwestionując wskazanych okoliczności, podobnie jak i faktu ostatecznego dojścia do sprzedaży działki nr [...] za cenę 54 000 zł po 6 latach starań, organ odwoławczy uznał, że Wójt Gminy S. słusznie stwierdził, iż kwestie te nie mają rozstrzygającego znaczenia w sprawie. W ocenie Kolegium nierozpoznanie wskazanych wyżej wniosków dowodowych w formie postanowienia, podyktowane względami zarówno celowościowymi jak i ekonomiką postępowania, nie stanowiło naruszenia przepisów postępowania administracyjnego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła B. W., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 75 § 1, art. 78 § 1 i 2, art. 79 § 2, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., a także naruszenie prawa materialnego, tj. art. 155 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014, poz. 518 ze zm., dalej: u.g.n.). W uzasadnieniu skargi zwrócono uwagę na to, że biegły, powołując się w operatach na analizę rynku nieruchomości, nie podał w jaki sposób i w oparciu o jakie dane rynek ten analizował. Ponadto wskazano, że weryfikacja operatów szacunkowych stanowiła w gruncie rzeczy ponowne oszacowanie nieruchomości w odpowiadającej temu dacie po uwzględnieniu pominiętych pierwotnie istotnych danych o szacowanych nieruchomościach. W ocenie skarżącej uchybieniem formalnym było w tej sytuacji wskazanie dnia 12 grudnia 2013 r. jako daty sporządzenia nowej opinii, podczas gdy w rzeczywistości nastąpiło to pół roku później. Zdaniem skarżącej nieprawidłowe było także przyjęcie przez biegłego do porównań transakcji sprzed 3 lat, tj. z 2011 r. a pominięcie transakcji z 2014 r., w tym transakcji dotyczącej jednej z szacowanych nieruchomości. Skarżąca podniosła również, że organ II instancji nie odniósł się do zarzutu zawartego w odwołaniu dotyczącego wybiórczego przeprowadzenia postępowania dowodowego przez Wójta Gminy S.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Powołanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.), uznając, że nie ma usprawiedliwionych podstaw. W ocenie Sądu I instancji organy orzekające w niniejszej sprawie zasadnie oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 12 grudnia 2013 roku, uznając sporządzony przez niego operat za wiarygodny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Sąd I instancji zaznaczył, że przepisy u.g.n. oraz wykonujące je przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie dają podstawy do przyjęcia, że w sytuacji, w której w toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości, w odniesieniu do której opłata ta miałaby być naliczana, zbył tę nieruchomość, podstawę do ustalenia wartości tej nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty ma stanowić faktycznie uzyskana cena sprzedaży, nie zaś wartość ustalona przez rzeczoznawcę w trybie przewidzianym w tych przepisach. W ocenie Sądu I instancji nie sposób tym samym zgodzić się ze skarżącą, że sam fakt zbycia przez nią działki nr [...] w toku kontrolowanego postępowania, po cenie odbiegającej od cen transakcyjnych z okresu 2012 - 2013, przyjętych do analizy, podważa przyjętą w operacie wycenę. Zdaniem Sądu, w konsekwencji powyższego, zasadnym było nieuwzględnienie wniosków skarżącej o przeprowadzenie, na okoliczność ustalenia wartości wycenianej nieruchomości, dowodów z dokumentów oraz ze świadków. Zasadnicze znaczenie w tym zakresie mają bowiem ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd podkreślił, że podziela stanowisko sformułowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 135/13. Wskazał, że jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n., przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W konsekwencji w ocenie Sądu I instancji przedmiotowy operat nie zawiera niejasności, sprzeczności i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wiarygodności dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego nie podważają w ocenie Sądu, wnioski składane przez skarżącą.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wywiodła skarżąca B. W., zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. na skutek ograniczenia rozpoznania skargi przez WSA do zarzutu naruszenia przepisów postępowania w przedmiocie prawidłowości wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy przedmiotem skargi uczynione zostało przede wszystkim prawidłowe postępowanie organów w odniesieniu do dowodów podważających wiarygodność opinii rzeczoznawcy oraz naruszenie prawa materialnego, tj. naruszenie art. 152 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię, nadającą treści tego przepisu znaczenie modyfikujące treść normy prawnej dekodowanej z art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. przez jego błędną wykładnię, niesłusznie nadającą zawartej w nim treści normatywnej: "najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych" znaczenia odmiennego od wynikającego z wniosków wykładni językowo-logicznej. W oparciu o podniesione zarzuty skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. W uzasadnieniu skarżąca kasacyjnie podniosła w szczególności to, że w swojej skardze podważyła nie samą prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, ale jego wiarygodność dowodową. W jej ocenie Sąd I instancji niesłusznie postawił między tymi dwiema różnymi kategoriami znak równości i ograniczył w rezultacie rozpoznanie skargi do tego pierwszego zakresu. Zdaniem wnoszącej skargę kasacyjną nie można zaakceptować stanowiska Sądu I instancji, że wycena wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o kryteria obiektywne wyklucza wzięcie pod uwagę ceny uzyskanej za wycenianą nieruchomość w warunkach rynkowych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie godzi się przypomnieć, że rozpoznając skargę kasacyjną – po myśli art. 183 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 ze zm.) – Naczelny Sąd Administracyjny czyni to w granicach zakreślonych przez ramy tego środka odwoławczego, gdyż jest nimi związany, biorąc pod rozwagę z urzędu tylko nieważność postępowania. Przy braku przesłanek nieważnościowych w sprawie rozpatrzeniu podlegały wyłącznie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej na uzasadnienie przytoczonych podstaw kasacyjnych.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie można się zgodzić z zarzutem naruszenia przepisu postępowania w postaci art. 134 § 1 p.p.s.a. Wbrew twierdzeniom skarżącej kasacyjnie, Sąd pierwszej instancji w sposób wyraźny podał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że oceny operatu należy dokonać nie tylko pod kątem poprawności jego wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego ale także należy ocenić jego wiarygodność. Sąd także przyjął, "że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie w myśl art. 77 § 1 k.p.a. i nie podlega wyłączeniu z oceny materiału dowodowego stosownie do art. 80 k.p.a., to jednak organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły". Sąd odniósł się także do zawnioskowanych przez skarżącą dowodów i nie podważając ich wiarygodności uznał, że nie mogą one podważać operatu szacunkowego, szczególnie ze względu na wskazany brak możliwości wkraczania w merytoryczną zasadność opinii i niemożliwość uwzględnienia transakcji sprzedaży jednej z działek, której dotyczy ustalenie opłaty adiacenckiej. Dlatego w podsumowaniu Sąd pierwszej instancji uznał, że organy prawidłowo przyjęły, iż operat ma wartość dowodową a wnioski składane przez skarżącą nie podważają wiarygodności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny i całego operatu. Należy także podkreślić, że co do zasady, przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. wymaga ustosunkowania się do zarzutów przedstawionych w skardze, jednakże brak tego, jak również skoncentrowanie się tylko na kwestiach, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a pominięcie wątków, które mają charakter uboczny i na rozstrzygniecie nie wpływają, nie stanowi uchybień, które miałyby istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji Sąd nie musi odnosić się do wszystkich zagadnień podniesionych w skardze, jeśli nie mają one istotnego znaczenia dla końcowego wyniku kontroli zaskarżonego aktu lub czynności (postanowienie NSA z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt I OSK 1810/10). Granice sprawy sądowej określa rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonym akcie (por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 3 lutego 1997 r., sygn. akt OPS 12/96, ONSA 1997/3/104; wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2006 r., sygn. akt I OSK 1019/05, opublikowane [w:] Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Zatem pominięcie przez Sąd pierwszej instancji niektórych nieistotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy wątków zawartych w skardze dotyczących wiarygodności operatu nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, co stosownie do treści art. 174 pkt 2 p.p.s.a. jest wymogiem koniecznym do uwzględnienia skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela też sposobu wykładni przepisów prawa materialnego tj. art. 151 ust. 1 i 152 ust. 1 u.g.n. zaprezentowanego przez autora skargi kasacyjnej. Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przeprowadził szeroki wywód dotyczący podstaw prawnych sporządzania operatu szacunkowego i co należy podkreślić (a o czym zdaje się zapominać autor skargi kasacyjnej) - dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Sąd kasacyjny w całości podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji zarówno w zakresie wymogów dotyczących prawidłowości operatu jak i oceny jego wiarygodności i przyjmuje je za własne. W tym zakresie Sąd pierwszej instancji prawidłowo zinterpretował mające zastosowanie przepisy, co zwalnia od ponownej szczegółowej prezentacji tego stanowiska.

W uzupełnieniu należy podkreślić, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Tylko ten dowód stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. może stanowić postawę ustalenia tej opłaty. Sporządzając taką opinię nie można zapominać o jej celu. Stosownie do treści art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Natomiast w myśl art. 152 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Natomiast przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Z przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Jak prawidłowo przyjął Sąd pierwszej instancji, choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, w myśl art. 77 § 1 k.p.a. i nie podlega wyłączeniu z oceny materiału dowodowego, stosownie do art. 80 k.p.a., to organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zatem jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią wskazanego powyżej art. 157 ust. 1 ustawy, przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (vide chociażby: wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1450/11, Lex nr 1137283; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 marca 2012r., w sprawie sygn. akt II SA/Sz 96/12, Lex nr 1138855; wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1953/11, Lex nr 1223908; wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2012r., w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1162/11, Lex nr 1137269). Powyższe nie zdejmuje z organu obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie nie umniejsza obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. (vide: wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012r.,w sprawie sygn. akt I OSK 2085/11, Lex nr 1120654; wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2012r., w sprawie sygn. akt I OSK 173/11, Lex nr 1113251). W przypadku wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, może także zlecić ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ponieważ w realiach niniejszej sprawy organ – na skutek zarzutów strony skarżącej – powziął wątpliwości co do poprawności przedłożonego operatu, więc zażądał od biegłego wyjaśnień w zakresie stawianych zarzutów. W wyniku uzyskania wyjaśnień organ rozwiał swe wątpliwości.

Skarżąca nie zgadzając się ze stanowiskiem organów i sądu, przedstawiła w skardze kasacyjnej własną, oderwaną od celu sporządzanego w niniejszej sprawie operatu, wykładnię art. 151 ust. 1 i 152 ust. 1 u.g.n., która dopuszcza możliwość podważenia wiarygodności operatu poprzez przyjęcie możliwości uwzględnienia transakcji sprzedaży wycenianej nieruchomości. Zatem odnosząc się do argumentacji przedstawionej w skardze kasacyjnej na poparcie zarzutów naruszenia prawa materialnego, należy podkreślić, że zasady ustalania opłaty adiacenckiej wynikające z wykładni językowo-logicznej wskazanych wyżej oraz przez Sąd pierwszej instancji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego nie dopuszczają takiej możliwości. Za sądem pierwszej instancji należy powtórzyć, że ustawodawca stanął na gruncie kryterium obiektywnego, tj. nakazał ustalenie hipotetycznej, możliwej do uzyskania ceny wycenianej nieruchomości, w oparciu o dane o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, całkowicie abstrahując od ceny, która została faktycznie uzyskana w transakcji dotyczącej nieruchomości wycenianej. Wynika to stąd, że w każdym przypadku to ceny uzyskane w transakcjach, dotyczących nieruchomości innych niż wyceniana, podobnych do niej, mają dać obraz wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

Ubocznie należy też dodać, że okoliczność, iż strona skarżąca dostrzegała zarówno niepoprawność jak i niewiarygodność sporządzonego operatu w zakresie wysokości oszacowania nieruchomości, uprawniała ją do wnioskowania o zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych bądź do samodzielnego przedłożenia operatu określającego wartość nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, którego wnioski uzasadniałaby zlecenie przez organ oceny prawidłowości sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro skarżąca zaniechała korzystania ze swych ustawowych uprawnień, poprzestając na polemice z ustaleniami poczynionymi przez organy administracji w oparciu o sporządzoną i skorygowaną opinię rzeczoznawcy, to należy uznać, iż brak było dostatecznego uzasadnienia dla podważania okoliczności stanowiących podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Z powyżej przedstawionych względów Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw, dlatego na podstawie art. 184 p.p.s.a. ją oddalił.