Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1245/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2024-02-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Joanna Janiszewska - Ziołek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 lutego 2024 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2023 r. nr [...] Wójt Gminy I. działając na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977, dalej - "upzp") w związku z uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. Rady Gminy I. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości O. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2018 r., poz. 1598), orzekł o ustaleniu dla M. C. i J. C. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki gruntu położonej w obrębie O. , gmina I., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] (akt notarialny z dnia [...] maja 2020 r., Rep. A nr [...]) z tytułu wzrostu jej wartości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż w związku ze zbyciem przez strony działki, na terenie której, w dacie jej zbycia obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości O. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2018 r. poz. 1598) podjęty uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. Rady Gminy I., a od daty wejścia w życie powyższego planu nie upłynęło 5 lat i wartość nieruchomości wzrosła, z urzędu zostało wszczęte postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości. Opłatę w wysokości [...] zł ustalono na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2023 r., wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę R. Ł..

Organ I instancji wskazał, iż w księdze wieczystej nr [...], obręb ewidencyjny O. , znajdowały się na dzień przed wejściem w życie planu miejscowego, działki gruntu o nr: 204/50, 204/51, 204/52, 204/53, 204/54, 204/55, 204/56, 204/57, 204/58, 204/59, 204/60, 204/61, o łącznej powierzchni 1,8397ha. W dniu [...] lipca 2018 r., w/w działki zostały scalone w działkę o nr [...], a następnie decyzją znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r., Wójt Gminy I. zatwierdził podział działki nr [...], na m.in. działkę o nr: 214/7. Działka nr [...] usytuowana jest na terenie oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., symbolem 4MN

o przeznaczeniu zabudowa mieszkalna jednorodzinna.

Organ wskazał także, że poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego w zatwierdzony uchwałą nr [...] Gminnej Rady N. w I. z dnia [...] listopada 1987 r. (Dz. Urz. Woj. B. Nr [...], poz. 6 ze zm.) w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy I. utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., a nieruchomość znajdowała się na terenie o przeznaczeniu pod grunty rolne.

Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2021 r. stwierdzono, iż wartość rynkowa szacowanej działki nr [...] przed opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł, A zatem nastąpił wzrost wynikający z uchwalenia planu miejscowego. Wysokość opłaty planistycznej, przy zastosowaniu stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na 30% od wzrostu wartości, dla działki nr [...] wynosi zatem

[...] zł

Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu powyższego operatu celem określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr [...] w obrębie O. zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami przed uchwaleniem planu. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu przyjęto podejście porównawcze, metodę porównania parami.

Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy sporządzony przez R. Ł. spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów

z [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dowód przedstawiony przez rzeczoznawcę jest logiczny, spójny, wiarygodny, nie ma braków w zakresie wymaganych prawem elementów, ponadto nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Rzeczoznawca wyjaśnił w operacie zastosowanie metody porównywania parami. Ponadto szczegółowo wyjaśnił tok postępowania przy doborze nieruchomości podobnych. W związku z brakiem takich nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w miejscowości O., rozszerzono analizę rynku na cały powiat I.. W związku z niewystarczającą ilością nieruchomości podobnych zaistniała potrzeba rozszerzenia rynku na ponadlokalny regionalny województwa kujawsko-pomorskiego. Gminą najbardziej zbliżoną w kujawsko-pomorskim pod względem liczby mieszkańców, powierzchnią, potencjałem ekonomicznym i bliskością miasta powiatowego jest G.. Ceny nieruchomości w gminie I. i G. różnią się w bardzo niewielkim stopniu.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. C. wniósł o jej uchylenie lub o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ instancji, zaskarżonej decyzji zarzucając:

. naruszenie art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i poprzez ustalenie opłaty pianistycznej w sytuacji, gdy brak było podstaw do nałożenia tej opłaty w takiej wysokości w jakiej została nałożona,

. art. 77 § 1 kpa poprzez nieuwzględnienie wszystkich okoliczności i dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności wartości nieruchomości przyjętych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z dnia [...] czerwca 2015 r., znak: [...], a także wskazanych w niniejszym odwołaniu wartości transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych w transakcjach dokonywanych przez skarżącego na przedmiotowym terenie oraz przyjęcie w sposób tendencyjny zaniżonej wartości nieruchomości za okres sprzed uchwalenia mpzp,

. art. 8 § 1 kpa, z którego wynika zasada zaufania do władzy publicznej poprzez wydanie decyzji nastawionej przeciwko właścicielom nieruchomości, nieuwzględniającej ich słusznego interesu, ukierunkowanej wyłącznie na przysporzenie gminie środków finansowych.

W uzasadnieniu podniesionych zarzutów odwołujący wskazał, że działka o nr [...] nie istniała przed uchwaleniem planu, a w zaskarżonej decyzji nie wyjaśniono w jaki sposób wyliczono jej wartość.

Ponadto zdaniem strony, w operacie szacunkowym została zaniżona wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego, poprzez wskazanie niewłaściwych nieruchomości porównawczych.

W opinii odwołującego, operat szacunkowy został sporządzony tendencyjnie, gdyż wartość działek według stanu przed wejściem w życie planu została zaniżona poprzez wskazanie niewłaściwych nieruchomości przyjętych do porównania. Biegły w operacie szacunkowym przyjął do porównania działki nawet z terenu powiatu Grudziądzkiego, pomijając działki z najbliższego sąsiedztwa.

Odwołujący uznał, że przed uchwaleniem m.p.z.p. istniała możliwość uzyskania warunków zabudowy dla przedmiotowej działki, gdyż na przedmiotowym terenie jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można było budować domy mieszkalne po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz stosownych pozwoleń. Po nowelizacjach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 8 marca 2013 r., a także z dnia 10 lipca 2015r., żaden przepis nie uchylił mocy obowiązującej wydanych przed tymi nowelizacjami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenów.

W związku z powyższym, decyzje te obowiązywały, co więcej na ich podstawie było możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę. Nawet przy założeniu, że decyzje o warunkach zabudowy utraciły moc w wyniku zmiany ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zdaniem odwołującego nie można przyjąć, że wartość nieruchomości spadła z tego powodu, ponieważ zarówno studium zagospodarowania przestrzennego Gminy I., jak i projekt mpzp zakładały na przedmiotowym terenie rozwój budownictwa mieszkaniowego, a w praktyce jeszcze przed uchwaleniem planu pobudowano na tym terenie szereg budynków mieszkalnych, co można potwierdzić chociażby analizując decyzje o pozwoleniu na budowę wydane przez organ budowlany.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2023 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji orzekający organ odwoławczy wskazał, odnosząc się do najistotniejszej kwestii przedmiotu sporu, że nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne do nieruchomości wycenianej, a sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu administracji (por. wyrok WSA w Warszawie sygn. akt I SA/Wa 1165/08).

Organ odwoławczy uznał przedłożony w sprawie operat za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, który umożliwił zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, szczególnie tych, które pochodzą z obszaru jego wiedzy specjalnej.

Organ odwoławczy podkreślił, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym. Jak wynika z art. 157 ust. 1 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a). Oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wzrost wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt

I OSK 2367/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przedmiotowym postępowaniu Kolegium stwierdziło, iż operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Odnosząc się do uwag strony postępowania zawartych w odwołaniu, Kolegium wskazało, że działka o nr [...] nie istniała przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak przed scaleniem i nowym podziałem wpisywała się swą powierzchnią i położeniem w działkę o nr [...]. W związku z powyższym, fizyczne istnienie, bądź nie, działek o określonych numerach przed wejściem w życie planu, pozostaje bez znaczenia, bowiem istniała działka będąca tożsamą z działką o nr [...].

Ponadto zdaniem odwołującego, biegły wyceniając wartość działek przed dniem wejścia w życie m.p.z.p. powinien uznać, że ich wartość wzrosła jeszcze przed uchwaleniem tego planu, bowiem działki istniejące przed wejściem w życie planu były faktycznie przeznaczone pod zabudowę i mogły uzyskać decyzje o warunkach zabudowy.

W świetle tego zarzutu, Kolegium stwierdziło, że brak jest dowodów na okoliczność, iż działki przed wejściem w życie m.p.z.p., mogły być bez przeszkód zabudowane. Nie uzyskano dla nich decyzji o warunkach zabudowy, które są decydujące o przeznaczeniu gruntów, szczególnie w przypadku gruntów rolnych klasy chronionej - RIII. Opinia odwołującego o możliwości zabudowy jest tylko jego subiektywną oceną, bez poparcia jej żadnymi dowodami. Nie można za takie uznać okoliczności, że inne działki (w okolicy) uzyskały warunki zabudowy i zostały zabudowane, nie ma też znaczenia, że odwołujący sprzedawał pobliskie działki za ceny odpowiadające gruntom przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Kwestia ceny w umowach sprzedaży jest wypadkową wielu czynników zewnętrznych jak też umiejętności negocjacyjnych stron i w żaden sposób nie udowadnia przeznaczenia gruntu. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej działki nie determinuje również w żaden sposób oceny przeznaczenia działek sąsiednich, bowiem dla ustalenia warunków zabudowy należy przeprowadzić analizę urbanistyczną, która dla każdego terenu przeznaczonego pod inwestycje może przynieść różne wnioski.

W ocenie Kolegium nie można również oczekiwać, by w toku postępowania o ustalenie opłaty planistycznej organ rozpatrywał jednocześnie możliwość ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej nieruchomości. Jedynym faktem istotnym dla niniejszego postępowania jest okoliczność, iż działka nr [...] usytuowana jest na terenie oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., symbolem 4MN o przeznaczeniu zabudowa mieszkalna jednorodzinna, a poprzednio obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr [...] Gminnej Rady N. w I. z dnia [...] listopada 1987 r. (Dz. Urz. Woj. B. Nr [...], poz. 6 ze zm.) w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy I. utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. a nieruchomość znajdowała się na terenie o przeznaczeniu pod grunty rolne. Powyższe okoliczności determinują ocenę przeznaczenia gruntów w poszczególnych okresach.

Do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Takiego operatu strona w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyła.

Ponadto wskazano, że odwołujący nie przedstawił żadnych argumentów, które pozwalałyby na uznanie ustalonej opłaty za nienależną.

W skardze do Sądu J. C. wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego, zarzucając:

. naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne ustalenie jednorazowej opłaty, podczas gdy wartość nieruchomości objętych decyzją nie wzrosła w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego a na przedmiotowej działce jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można było budować domy mieszkalne, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz stosownych pozwoleń, ponieważ dla wspomnianego obszaru wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. decyzja z dnia [...] lipca 2012 r., [...] o warunkach zabudowy dla na terenie działki nr [...] obręb O. , która decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. została podzielona na działki nr [...], z której w wyniku scalenia i podziału powstała przedmiotowa działka i nr [...],

. naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaniżenie w operacie szacunkowym oraz w decyzji wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jednoczesne zawyżenie tych wartości za okres po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

. art. 7, art. 8 § 1 oraz art. 77 kpa poprzez nieuwzględnienie faktu, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwa była zabudowa mieszkaniowa na przedmiotowej nieruchomości wskutek czego w operacie szacunkowym nastąpiło zaniżenie wartości nieruchomości wg stanu sprzed uchwalenia planu, a organ pomimo zarzutów przedstawionych przez skarżących nie dopuścił dowodu z operatu szacunkowego uwzględniającego tę okoliczność.

. naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości do porównania wg stanu sprzed uchwalenia planu polegające na pominięciu działek z terenów sąsiadujących z przedmiotową działką.

Przedmiotowa działka nie istniała przed uchwaleniem planu, została bowiem wydzielona z działki nr [...], która powstała ze scalenia działek nr [...] i 204/61 w działkę nr [...], co nastąpiło na podstawie decyzji z dnia [...].7.2018r., tj. po uchwaleniu planu. Natomiast decyzją z dnia [...].8.2018r. wójt zatwierdził podział działki nr [...], w wyniku którego powstała m.in działka nr [...].

Ponadto, po wejściu w życie planu skarżący przekazał nieodpłatnie gminie jedną z działek w celu urządzenia na tej działce drogi.

Skarżący zwrócił uwagę, że na opisywanym terenie, jeszcze przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego były wydawane decyzje o warunkach zabudowy - decyzja opisana we wstępie niniejszego odwołania, a nawet były budowane budynki mieszkalne. Wydane warunki zabudowy nie utraciły mocy, żaden przepis nie przewidywał takiego skutku prawnego. Rzeczoznawca biorąc pod uwagę istniejącą zabudowę na nieruchomościach sąsiednich, powinien był przeanalizować jaka zabudowa była możliwa na działce nr [...]. Taki wniosek wynika z faktu, że kształt oraz powierzchnia istniejących przed wejściem w życie planu działek nr [...] i 204/61 wskazywały na zamiar ich przeznaczenia na cele budowlane, co również wynikało ze studium zagospodarowania przestrzennego gminy jak i projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem skarżącego, uchybienia operatu takie jak nieuwzględnienie rzeczywistego przeznaczenia działek na cele budowlane w okresie sprzed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodują, że operat stanowiący podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty nie przedstawia wartości dowodowej w niniejszej sprawie.

Ponadto skarżący zarzucił, że SKO z naruszeniem art. 77 § 1 kpa wymaga od strony dowodów na opisane wyżej okoliczności. Zgodnie z kpa prowadzanie postępowania dowodowego należy do organu administracji, który nie może wymagać od stron postępowania przedstawiania kontrdowodów w postaci opinii prywatnych. Art. 77

§ 1 kpa stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Dlatego to organ administracji biorąc pod uwagę zarzuty przedstawione przez skarżących powinien dopuścić odpowiednie dowody, np. zażądać wyjaśnień od rzeczoznawcy lub zlecić wykonanie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę.

Zdaniem skarżącego, biegły wyceniając wartość działek przed dniem wejścia w życie planu powinien wziąć pod uwagę, że wartość tych nieruchomości wzrosła jeszcze przed opracowaniem planu, co wynikało z dokonanych podziałów oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy a uchwalenie planu nie miało wpływu na wartość nieruchomości. Wskutek tego uchwalenie planu nie spowodowało żadnego wzrostu wartości nieruchomości, co powinno skutkować nienaliczeniem opłaty z tego tytułu.

Zarówno biegły w operacie szacunkowym jak i Wójt w zaskarżonej decyzji, w przekonaniu skarżącego całkowicie pominął fakt podziału i scalenia nieruchomości przed uchwaleniem planu. Szczególnie w okresie do [...] kwietnia 2018 roku na przedmiotowym terenie istniały działki [...], 204/51, 204/52, 204/53, 204/54, 204/55, 204/56, 204/57, 204/58, 204/59, 204/60 i 204/61. Należy podkreślić, że na tym samym terenie istniały nie tylko te działki, ale również inne działki, które były przedmiotem obrotu, były to działki [...], 204/64, 204/49, 204/48, 204/28, 204/21 i 204/19, które przy sprzedaży uzyskały znaczną wartość dlatego, że były przewidywane pod budownictwo mieszkaniowe. Przeznaczenie tych działek pod budownictwo było ich faktycznym przeznaczeniem co można było potwierdzić poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy pamiętać bowiem o tym, że w latach 2004 do 2018 na tym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ został on uchwalony w 2018 roku, jednak faktycznie biorąc pod uwagę strukturę działek a także biorąc pod uwagę faktyczne ich przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe, ich wartość przedstawiała się nie jak wartość działek rolnych lecz jak wartości działek budowlanych. Ułatwiały to pozytywne decyzje dotyczące warunków zabudowy, które mogły być wydawane na terenie, na którym nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący zwrócił uwagę, że warunki zabudowy były wydane m.in. dla położonych w pobliżu działek:

. nr [...] - ZP.6730.222.2011 z dnia [...].05.2012 r.

. nr [...] - ZP.6730.161.2011 z dnia [...].06.2012 r.

. nr [...] - ROŚ.I.6730.42.2012 z dnia [...].06.2012 r.

. nr [...] - ROŚ.I.6730.92.2012 z dnia [...].07.2012 r.

. nr [...] - ROŚ.I.6730.93.2012 z dnia [...].07.2012 r.

. nr [...] - ROŚ.I.6730.91.2012 z dnia [...].07.2012 r.

W. tych działek według stanu przed wejściem w życie planu została w ocenie skarżącego zaniżona poprzez wskazanie niewłaściwych nieruchomości przyjętych do porównania. Biegły w operatach przyjął do porównania działki z terenu całego powiatu, pomijając działki z najbliższego sąsiedztwa. P. przykładowe transakcje dokonane przed uchwaleniem planu dotyczące nieruchomości położonych w najbliższym sąsiedztwie wycenianych działek:

dz. nr [...], pow. 1207 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].06.2012 r.,

dz. nr [...], pow. 1117 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].06.2013 r.,

dz. nr [...], pow. 1270 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].03.2012 r.,

dz. nr [...], pow. 1205 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].03.2012 r.,

dz. nr [...], pow. 1221 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].04.2011 r.,

dz. nr [...], pow. 1176 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].02.2010 r.,

dz. nr [...], pow. 1772 m2, cena [...] zł, [...] zł/m2, - [...].11.2010 r.

Zdaniem skarżącego, organ I instancji nie mógł naliczyć opłaty planistycznej, jeżeli przeznaczenie działki nie uległo zmianie; dotyczy to zarówno braku zmiany przeznaczenia w stosunku do poprzednio obowiązującego planu, nawet jeżeli poprzedni plan przestał obowiązywać, jak i braku zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ten pogląd znalazł potwierdzenie w wyroku TK z 9.10.2010 r. (P58/08). Trybunał stwierdził, że Gminy nie powinny pobierać opłaty planistycznej na podstawie nowego MPZP od właścicieli, których nieruchomości były objęte starym planem. Dowodem potwierdzającym faktyczny sposób przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości są wydane warunki zabudowy, decyzje podziałowe działek, dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 75 KPA powyższe dowody, a nie tylko sam operat szacunkowy, powinny być analizowane przez organ przed ustaleniem opłaty planistycznej. Ponadto, zgodnie z orzecznictwem sądowo–administracyjnym, zmiana przeznaczenia terenu następuje również w następstwie ustalenia warunków zabudowy dla tego terenu.

Zdaniem skarżącego, rzeczoznawca majątkowy porównuje ze sobą nieruchomości, których nie powinien porównywać, przede wszystkim ze względu na fakt, że chodzi o duże różnice powierzchni, lokalizacji i innych kryteriów. Nieruchomości skarżącego są obszarem posiadającym łatwo dostępną komunikację oraz infrastrukturę, dostęp do podstawowych mediów: prądu, gminnego wodociągu utwardzonych dróg wewnętrznych, a ponadto w 2016 roku Gmina opracowała projekt kanalizacji. W rzeczywistości więc nieruchomości te były od dawna przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, położone w pobliżu I. - miasta powiatowego. Przeznaczenie tych nieruchomości w ogóle nie uległo zmianie, a żądanie opłaty planistycznej w ocenie skarżącego jest niezgodne z art. 36 ust.4 ustawy i nie ma przy tym znaczenia, czy pomiędzy starym, a nowym planem była krótka, czy nawet wieloletnia przerwa tj. nieobowiązywanie jakiegokolwiek planu.

Zaniżenie wartości gruntów po podziale i przed podziałem decyzją Wójta w przekonaniu skarżącego jest niedopuszczalne, sprzeczne z wynikającą z Konstytucji zasadą praworządności, a jeżeli chodzi o kryteria ekonomiczne - jest ono sprzeczne z wydaną w 2020 roku przez GUS informacją, która wskazuje, że pomiędzy IV kwartałem 2014 roku oraz IV kwartałem 2019 roku przeciętna cena hektara działki rolnej wzrosłą o 37%.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm. – dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających konieczność jej uchylenia. Zarzuty podniesione przez stronę skarżącą w skardze również nie zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2023 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] czerwca 2023 r., nr [...] o ustaleniu dla M. C. i J. C. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki gruntu położonej w obrębie O. , gmina I., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], której wartość wzrosła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości O., zgodnie z którym tereny oznaczone symbolem 4MN przeznaczono na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na terenach tych znajdowały się działki nr [...] i 204/61, które stanowiły ustawową wspólność majątkową. Powyższe działki zostały w późniejszym okresie scalone w działkę nr [...], a wkrótce potem podzielone na obecne działki m.in. o numerze 214/7. Następnie działka ta została przez skarżącego sprzedana aktem notarialnym z dnia [...] maja 2020 r.

Jak wynika z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy administracyjnej, w poprzednio obowiązującym w latach 1988-2003 miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ww. grunty stanowiły grunty rolne, natomiast w okresie późniejszym, gdy nie obowiązywał miejscowy plan, działki te z uwagi na klasę gruntów użytkowane były jako teren rolniczy. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła wraz z uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. na mieszkaniową jednorodzinną. Co istotne, w okresie między 2003 r. a 2018 r. nie została dla ww. gruntów wydana decyzja o warunkach zabudowy. Odwoływanie się w skardze do decyzji z

2012 r. nie dotyczy spornych gruntów, które jednocześnie podlegały ochronie.

W tym miejscu wskazania wymaga, iż podstawę materialnoprawną wydanych w tej sprawie decyzji stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 11 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. W. opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W przepisie § 6 ust. 13 uchwały Rady Gminy I. z dnia [...] marca 2018 r. ustalono, że wysokość stawek procentowych służących naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na terenach przeznaczonych do realizacji celów niepublicznych wynosi 30 %.

Stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ ustala w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z kolei notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5). Na tej podstawie organ ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6).

Przepisy powyższe należy zatem rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p., wartość nieruchomości określa się na podstawie:

1) w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem - wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;

2) w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.

Pamiętać również należy, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Zgodnie z treścią art. 7 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Zgodnie z § 85 ust. 1 ww. rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z uwagi na sporządzenie operatu szacunkowego, na podstawie którego wydano zaskarżone w niniejszej sprawie decyzje, przed wejściem w życie ww. rozporządzenia, a więc w czasie obowiązywania rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przepisy tegoż będą miały zastosowanie w niniejszej sprawie.

Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Operat szacunkowy jest zatem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. II SA/Bk 40/17, dostępny w CBOSA).

W tak zakreślonych ramach prawnych, przedmiotem sporu objęte zostały przede wszystkim kwestie przydatności jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, w oparciu o który organy orzekały o ustaleniu opłaty planistycznej. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa materialnego sprowadzają się w istocie do błędnego zaakceptowania, w ocenie skarżącego, zaniżenia wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu oraz jednoczesne zawyżenie tych wartości za okres po uchwaleniu miejscowego planu. Zdaniem skarżącego, wartość nieruchomości objętych decyzją nie wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ przed wejściem w życie planu możliwa była zabudowa mieszkaniowa na przedmiotowych działkach. Ponadto skarżący zakwestionował dobór nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania z uwagi na pominięcie działek z terenów sąsiadujących z przedmiotową działką.

W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, zarówno dla wyceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i dla wyceny wartości nieruchomości po uchwaleniu tego planu. Autor operatu szacunkowego zaznaczył, że zbyta działka o nr [...], będąca przedmiotem niniejszego postępowania, przed scaleniem i nowym podziałem wpisywała się swą powierzchnią i położeniem w działkę o nr [...], zatem co do rodzaju cech działki są tożsame. Analizą rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym (dla wyceny nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) rzeczoznawca przyjął transakcje z terenu gminy I., z okresu od października 2017 r. - czerwca 2021 r. Podobnie analizą rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (dla wyceny nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) rzeczoznawca objął teren gmin I. i G., z okresu od stycznia 2017 r. - maja 2021 r. Uwzględniając powyższe, wartość rynkowa działki nr [...] dla stanu przed wejściem w życie planu miejscowego określono na kwotę [...]złotych, a po wejściu w życie planu miejscowego określono na kwotę [...]złotych.

Powyższy dobór metod szacowania wartości nieruchomości oraz dokonane na ich podstawie wyliczenia nie budzą wątpliwości Sądu. Argumentacja zaprezentowania przez rzeczoznawcę majątkowego jest spójna i logiczna. Ponadto w ocenie Sądu dobór nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym był prawidłowy, ponieważ rzeczoznawca wybrał nieruchomości o zbliżonej powierzchni, będące przedmiotem transakcji w gminie, w której położone są nieruchomość o nr [...],

w okresie od stycznia 2017 do maja 2021 r.

Operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Zdaniem Sądu prawidłowo przyjęły organy obu instancji, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego dotyczący zaniżenia w operacie szacunkowym oraz w decyzji wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu. Należy zauważyć, że działki nr [...] i 204/61, które później zostały scalone w działkę nr [...], a następnie podzielone na obecne działki, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w latach 1988-2003 położone były na terenie rolnym bez prawa zabudowy. W okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lata 2004-2018) działki te użytkowane były jako teren rolniczy i nie została wydana wobec nich decyzja o warunkach zabudowy. Dopiero wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. m.in. działka nr [...], powstała w miejscu działek nr [...] i 204/61 znalazły się na terenie przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Żadne dane nie wskazują zatem, aby teren, na którym położone są ww. działki, przed uchwaleniem miejscowego planu w 2018 r. służył lub był przeznaczony na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wobec powyższych okoliczności nie ulega wątpliwości, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu w 2018 r. przedmiotowe działki zmieniły swoje przeznaczenie z rolnego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 157 u.g.n. o potrzebie weryfikacji operatu decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 21 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1008/20, dostępny w CBOSA).

Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, który miał związek z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz zastosowania procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości, skarżący mógł także przedłożyć inny operat określający w odmienny sposób, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, co z kolei uzasadniałoby zlecenie przez organ oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynił, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2359/20, dostępny w CBOSA).

Zdaniem Sądu w sprawie tej organy zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Organy obu instancji słusznie uznały, że operat szacunkowy mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, przed oraz po zmianie planu miejscowego. Jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Został on poddany należytej ocenie organów obu instancji, o czym świadczą przekonujące uzasadnienia zapadłych w sprawie rozstrzygnięć. Wobec powyższego, jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw uznać należy zarzuty naruszenia art. 7, art. 8 § 1 i art. 77 k.p.a.

Podsumowując, w sprawie ziściły się wszystkie przesłanki determinujące ustalenie opłaty planistycznej. W sposób niebudzący wątpliwości, przy pomocy dowodu z operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzono wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia [...] marca 2018 r. Zbycie nieruchomości nr [...], w dniu [...] maja 2020 r. nastąpiło w okresie 5 lat od wejścia w życie tego planu, a organ wszczął postępowanie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W uchwale nr [...] Rady Gminy I. ustaliła przy tym stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 30 %.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

Na marginesie zaznaczenia wymaga, że niniejsza sprawa, na podstawie art. 15 zzs(4) ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.