Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 540/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 07 września 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Asesor sądowy WSA Michał Ilski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 07 września 2023 roku sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] . nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęty grunt oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 06 grudnia 2022 r., nr [...]:

1) ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł za udział wynoszący [...] części w prawie własności gruntu wydzielonego pod drogę publiczną – gminną (oznaczonego ewidencyjnie nr działki [...] o pow. 0,1053 ha, położonego w [...], objętego KW nr [...]) stanowiącego w dacie wydania decyzji przez Burmistrza [...] z 25 czerwca 2020 r., nr [...] zatwierdzającej podział działki nr [...] o pow. 0,7265 ha przedmiot własności B. M., a który to udział z mocy prawa stał się własnością G. W. 14 lipca 2020 r., tj. w dniu kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna;

2) zobowiązał Burmistrza [...] do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1., na rzecz uprawnionego B. M. jednorazowo w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji wyjaśnił m. in., że w celu określenia wysokości odszkodowania Starosta powołał w sprawie biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. S.. Biegły określił wartość udziału wynoszącego [...] części wycenianej nieruchomości na kwotę [...]zł.

Pismem z 22 lipca 2022r. B. M. poinformował, że zgadza się na kwotę odszkodowania ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę. Pismem z 01 sierpnia 2022 r. Gmina [...] (dalej zwana również skarżącą) wniosła uwagi do operatu. Odnosząc się do nich rzeczoznawca w piśmie z 24 sierpnia 2022 r. wyjaśnił, że przedmiotem wyceny było ustalenie odszkodowania za udział wynoszący [...] nieruchomości. Rzeczoznawca nie mógł wziąć pod uwagę transakcji mającej za przedmiot udział wynoszący [...] we wskazanej nieruchomości bowiem transakcja w tym zakresie nie miała formy umowy. Ustalając wysokość odszkodowania rzeczoznawca określił wartość udziału wynoszącego [...] stosując metodę podejścia porównawczego. Wartość rynkową nieruchomości określono analizując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W tym kontekście wskazano również, że rzeczoznawca nie mógł wziąć pod uwagę odszkodowania jakie zostało wypłacone współwłaścicielowi na podstawie porozumienia, ponieważ wybrana metoda obliguje biegłego do wyboru nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca stwierdził również, że opisany przez niego stan nieruchomości na dzień 25 czerwca 2020 r. jest prawidłowy dla oszacowania wartości nieruchomości. Opis ten uwzględnia m. in. fakt, że prace drogowe w dacie określania stanu nie były wykonane. W operacie jednoznacznie stwierdzono, że dojazd do nieruchomości odbywał się drogą nieutwardzoną i w tym zakresie opis infrastruktury drogowej jest poprawny. Przyznano jednak, że opis infrastruktury technicznej winien zostać zmieniony na infrastrukturę niepełną. Podkreślono jednak, że przedmiotem oszacowania jest grunt wydzielony pod drogę. Sam fakt występowania infrastruktury nie jest elementem bezpośrednio kreującym wartość. Występowanie czy też nie poszczególnych rodzajów sieci infrastruktury, które są elementami ograniczającymi możliwość zabudowy nie wpływa na ocenę poziomu zurbanizowania, brak jednej z sieci medialnej nie wpływa bezpośrednio na ograniczenie możliwości zabudowy na danym obszarze.

W toku postępowania przeprowadzona została rozprawa administracyjna. W jej trakcie przedstawiciele skarżącej proponowali kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł za 1 m2. Przedstawiciele skarżącej wskazali również na potrzebę skorygowania zapisu treści operatu szacunkowego jaki został sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania w zakresie opisu infrastruktury technicznej na nieruchomości. Pod wątpliwość zostały też poddane transakcje przyjęte do oszacowania wartości nieruchomości, oraz fakt braku wiedzy rzeczoznawcy o zawartym porozumieniu co do wypłaty odszkodowania za nabyty przez Gminę udział wynoszący [...] części.

Rzeczoznawca pismem z 10 listopada 2022 r. przesłał korektę do operatu dotyczącą infrastruktury technicznej ze zmianą zapisu: "pełne w dostępie" na zapis "niepełne w dostępie" z uwagą, że korekta ta nie ma wpływu na oszacowaną wartość. W piśmie tym podkreślono m. in., że wartość oszacowania nie stanowi nawet 50% wartości gruntów przyległych, które posiadają przeznaczenie mieszkaniowe.

W ocenie Starosty operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi standardami, normami zawodowymi oraz prawnymi. Operat ten wykonano również zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.") oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM").

Skarżąca wniosła odwołanie od wymienionej na wstępie decyzji organu pierwszej instancji. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Wojewoda decyzją z 12 maja 2023 r., nr [...] utrzymał w mocy wymienioną na wstępie decyzję organu pierwszej instancji.

W ocenie organu odwoławczego przeprowadzona przez niego kompleksowa analiza operatu szacunkowego nie wykazała błędów, uchybień czy nieścisłości. Operat wykonany został zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 175 ust. 1 u.g.n. Tym samym operat szacunkowy stanowi pełnowartościowy materiał dowodowy i może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Oceniany operat w ocenie Wojewody nie budzi również zastrzeżeń pod kątem spójności oraz zasad logicznego rozumowania, a ponadto jest on aktualny na dzień orzekania w sprawie. Wyjaśniono, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (wiedzą fachową) które posiada biegły. W konsekwencji Wojewoda nie ma wpływu na sposób wyceny. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Uznano również, że nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania z wycenianym gruntem spełniają cechy nieruchomości podobnych. Stanowisko to potwierdzają wyjaśnienia rzeczoznawcy, w których wskazano, że zbiór działek zakwalifikowanych do analizy spełniaja kryteria podobieństwa do działki szacowanej. Nieruchomości podobne położone są na rynku lokalnym miasta [...] przy ul. [...], zostały nabyte przez jednostkę samorządu terytorialnego, służą lub służyły obsłudze komunikacyjnej terenów przyległych przy ul. [...] w tym targowiska miejskiego, przeznaczone są na cele publiczno-drogowe i dla takiego celu zostały nabyte, stanowią grunty niezabudowane. Przyjęte do porównania nieruchomości są również od lat użytkowane w sposób komunikacyjny. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika również, że fakt występowania infrastruktury nie jest elementem bezpośrednio kreującym wartość nieruchomości przy szacowaniu gruntów nabywanych na cele drogowe. Istniejąca infrastruktura jest elementem wpływającym na poziom urbanizacji terenu przyległego i w takim zakresie została ona oceniona w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca uznał również, że fakt występowania czy braku występowania określonych rodzajów sieci infrastrukturalnych, które nie są bezpośrednio elementami ograniczającymi możliwość zabudowy (prąd, woda, gaz), nie wpływa na ocenę poziomu zurbanizowania. Wojewoda wyjaśnił, że ocenił wyjaśnienia rzeczoznawcy do operatu złożone w toku postępowania w pierwszej jak i drugiej instancji. Wyjaśnienia te uznano za spójne, logiczne, wiarygodne i zgodne z doświadczeniem życiowym, poparte wiedzą fachową.

Skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnych pełnomocników wniosła skargę na omówioną powyżej decyzję Wojewody zaskarżając ją w całości. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Staroście do ponownego rozpoznania. Ponadto wniesiono o zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości przewidzianej przepisami prawa oraz o rozpoznanie skargi na posiedzeniu niejawnym.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7, art. 77 § 1, art. 81, art. 10 w zw. z art 107 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2023 r. poz. 775 – dalej w skrócie: "k.p.a.") poprzez nierozpoznanie zarzutów odwołania i tym samym nierozpoznanie istoty sprawy oraz wydanie decyzji bez należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego oraz w konsekwencji nieprawidłowe uznanie, że:

a) brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – M. S. z uwagi na fakt ich zgodności z obowiązującymi przepisami prawa;

b) możliwe jest przyjęcie operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela przejętej nieruchomości wobec G. W.;

c) ustalona kwota odszkodowania odzwierciedlająca realną wartość utraconego udziału w działce na podstawie wyceny biegłego jest w pełni zasadna i została ustalona w oparciu o obiektywne kryteria podczas gdy ustalone w sprawie odszkodowanie za grunt jest zdecydowanie zawyżone, albowiem:

- rzeczoznawca majątkowy nie posiadał pełnej wiedzy co do okoliczności sprawy i nie znał dokumentów zebranych w aktach sprawy, w tym nie posiadał wiedzy o ustaleniu odszkodowania za pozostały udział w przedmiotowej nieruchomości;

- rzeczoznawca przyjął do analizy nieruchomości, które nie były nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n.;

- rzeczoznawca majątkowy błędnie uznał, że infrastruktura na nieruchomości nie jest czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości;

- wysokość odszkodowania nie została ustalona według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale nieruchomości;

- wbrew zapewnieniom organu nie nastąpiła korekta operatu szacunkowego wobec wskazywanych już w toku postępowania uchybień;

2) przepisów prawa materialnego, tj.: art. 175 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 rozporządzenia RM poprzez błędne uznanie, że rzeczoznawca majątkowy wykonywał czynności w przedmiotowej sprawie zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością, co doprowadziło organ drugiej instancji do błędnego uznania, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony w sposób niebudzący wątpliwości i stanowi podstawę do wydania zaskarżonej decyzji, kiedy prawidłowym powinno być uznanie przez Wojewodę, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego sporządzona została w sposób sprzeczny z przepisami prawa (przy czym na poszczególne uchybienia operatu szacunkowego wskazano w uzasadnieniu skargi) i tym samym nie może stanowić podstawy do wydania zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania kontroli legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów operat szacunkowy z 08 lipca 2022 r. należało uznać za opracowanie mogące stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Skarżąca kwestionuje powyższe zapatrywanie.

Rację w sporze należało przyznać organom administracji publicznej.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Zgodnie zaś z art. 98 ust. 3 powołanego aktu, za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Jak stanowi art. 130 ust. 1 analizowanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

W świetle postanowień art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W świetle art. 157 ust. 1 powołanego ostatnio aktu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Na tle przytoczonych przepisów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego [por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21].

W ocenie Sądu organy administracji publicznej trafnie uznały operat szacunkowy z 08 lipca 2022 r. za wiarygodny. W toku postępowania administracyjnego zarówno przed organem pierwszej jak i drugiej instancji skarżąca formułowała szereg zastrzeżeń względem operatu. Uwagi te zostały sformułowane w piśmie z 01 sierpnia 2022 r., podtrzymane w piśmie z 02 września 2022 r., w toku rozprawy administracyjnej mającej miejsce 07 listopada 2022 r. oraz w odwołaniu. Biegły odniósł się do zastrzeżeń skarżącej w swoich pismach z 24 sierpnia 2022 r., 10 listopada 2022 r. oraz 06 lutego 2023 r.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że jak wynika z powyższych rozważań to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 4 pkt 16 u.g.n. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej na temat tego jakie błędy metodologiczne zostały popełnione nie mają doniosłości prawnej [tak: wyrok NSA z 28 października 2021 r., II OSK 3265/18]. Rozwijając powyższy wątek należy wskazać, że uznanie danej nieruchomości za podobną do nieruchomości wycenianej uzależnione jest m. in. od tego czy różnice istniejące pomiędzy tymi nieruchomościami mogą zostać skorygowane przez biegłego w toku procesu wyceny. Istnienie owej możliwości wynika zaś ze specjalistycznej wiedzy biegłego. W konsekwencji powyższego również sam dobór nieruchomości podobnych należy uznać za objęty sferą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego.

Niezależnie od powyższego dostrzec należy, że biegły w swoich wyjaśnieniach wyjaśnił, że kwestionowane przez skarżącą działki nr [...] i [...] położone są tak jak wyceniana działka w [...] przy ulicy [...]. Kwestionowane działki analogicznie jak wyceniana nieruchomość zostały nabyte przez jednostkę samorządu terytorialnego na cele drogowe. Działki te służyły i służą obsłudze komunikacyjnej terenów przyległych do ul. [...] w tym targowiska miejskiego. Kwestionowane działki jak i nieruchomość wyceniana posiadały analogiczny stan prawny. Objęty były one prawem własności. Kwestionowane działki jak i nieruchomość poddana wycenia miały analogiczne przeznaczenie. Nieruchomości te przeznaczone były na cele publiczne drogowe. Kwestionowane nieruchomości jak i nieruchomość poddana wycenie były niezabudowane, użytkowane w komunikacyjny sposób. Rzeczoznawca wyjaśnił również, ze różnice pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione za pomocą stosownych poprawek. W ocenie Sądu rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach trafnie uznał, że trudno polemizować z uwagami skarżącej przedstawionymi w sposób ogólnikowy. Trafnie zauważono, że skarżąca nie wskazała jakie to przeznaczenie kwestionowanych działek wyklucza uznanie ich za nieruchomości podobne skoro działki te mają charakter działek drogowych i od lat służą obsłudze potrzeb komunikacyjnych terenów przyległych. Analogicznie nie wskazano jakie to położenie kwestionowanych działek wyklucza uznanie ich za podobne do nieruchomości wycenianej. Kwestionowane przez skarżącą działki położone są w tej sam miejscowości. Rzeczoznawca trafnie zaakcentował, że w operacie szacunkowym szeroko opisano rynek gruntów drogowych w [...] zarówno ten aktualny jak i z lat wcześniejszych. Z ustaleń rzeczoznawcy w tym zakresie wynika, że operat określa wartość wycenianej nieruchomości poniżej wartości jaka występował już 10 lat wcześniej, czyli w poziomie [...] zł/m2. Tymczasem w 2012 r. ceny dochodziły do kwot [...]zł/m2, a w 2015 r. już do kwot [...]zł/m2. Trafnie dostrzeżono również, że wartość nieruchomość przyległych oscyluje wokół [...] zł/m2 przy czym wartość ta ma trend wzrostowy.

Biegły trafnie wyjaśnił, że celem zleconej wyceny było ustalenie wartości rynkowej udziału w spornej działce. Odwołując się do postanowień art. 130 ust. 1 u.g.n. prawidłowo stwierdzono, że dokonując wyceny kierowano się jej stanem oraz przeznaczeniem w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartością w dniu wydawania decyzji o odszkodowaniu. W tym kontekście z całą stanowczością za chybione należy uznać formułowane w zastrzeżeniach skarżącej twierdzenia jakoby na podstawie wskazanego ostatnio przepisu istotna z punktu widzenia ustalania wysokości odszkodowania była wartość nieruchomości z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Trafnie zauważono, że nabycie wynoszącego [...] udziału w spornej nieruchomości miało miejsce w 2020 r. Skarżąca nie wskazała precyzyjnie żadnych przepisów nakładających na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek uwzględnienia przy szacunku warunków i wysokości odszkodowania za nabycie innego udziału tej samej nieruchomości. Przekonywująco wyjaśniono również, że nabycie wskazanego ostatnio udziału nie nastąpiło w trybie wolnorynkowym lecz z mocy prawa. W tym kontekście należy dostrzec, że zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustalając wartość rynkową trafnie zaś odwołano się do transakcji mających charakter rynkowy, a więc wynikających ze zgodnej woli stron umowy sprzedaży. Niezależnie od powyższego dostrzec należy, że skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu, w szczególności operatu szacunkowego który dokonywałby uprzednio wyceny spornej nieruchomości na potrzeby wypłacenia odszkodowania za przejęcie w niej udziału w wielkości [...].

Przekonywująco wyjaśniono również, że dla ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie ma znaczenia fakt występowania infrastruktury. Sama działka drogowa jest bowiem działką infrastrukturalną przewidzianą do prowadzenia infrastruktury. Istniejąca infrastruktura jest elementem wpływającym na poziom urbanizacji terenu przyległego. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że w takim zakresie doszło do uwzględnienia faktu istnienia infrastruktury. Przy gruntach drogowych - infrastrukturalnych inwestycja i jej opłacalność nie jest uzależniona od faktu wystąpienia sieci tak jak w przypadku gruntów mieszkaniowych czy inwestycyjnych. Opis przedstawiony w operacie szacunkowym, mając na uwadze wszystkie elementy, w szczególności ilość i rodzaj występującej zabudowy posłużył do przyjęcia oceny cechy "stopień zurbanizowania obszaru" na poziomie średnim.

W ocenie Sądu brak jest jakichkolwiek podstaw do uznania, że sporządzając operat naruszono postanowienia § 36 rozporządzenia RM. W szczególności ustalając wartość rynkową wycenianej nieruchomości kierowano się dyspozycją § 36 ust. 1 wskazanego aktu przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Trafnie w oparciu o postanowienia § 36 ust. 4 rozporządzenia RM odwołano się również do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Analiza operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy bez ingerowania w sferę jego wiadomości specjalnych nie pozwala na powzięcie wątpliwości co wiarygodności wskazanego opracowania. Operat jak i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego cechują się obszernością, logicznością, kompletnością oraz spójnością wywodu. Jak wynika zaś z poczynionych wcześniej rozważań w tego rodzaju sytuacji brak jest jakichkolwiek podstaw do kwestionowania przez organ i Sąd ustaleń operatu. W tego rodzaju okolicznościach ocena prawidłowości operatu szacunkowego, w tym w zakresie zastosowanego przez rzeczoznawcę podejścia, technik i metod wyceny oraz doboru nieruchomości podobnych mogłaby nastąpić jedynie w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. W tym kontekście należy stwierdzić, że skarżąca jako podmiot prawa publicznego powinna znać reguły rządzące procesem oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych. Mimo to skarżąca na żadnym etapie dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu. W konsekwencji nie przedsięwzięto działań mogących podważyć prawidłowość operatu szacunkowego z 08 lipca 2022 r.

W konsekwencji za nietrafne należało uznać zarzuty naruszenia przepisów k.p.a. Wbrew twierdzeniom skargi organy obu instancji dokonały trafnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z uwzględnieniem zastrzeżeń skarżącej oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Nie naruszono również zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. Skarżącej zapewniono możliwość kwestionowania wartości dowodowej operatu. Korzystając z tego uprawnienia skarżąca złożyła szereg pism w których podniosła swoje zastrzeżenia. Co przy tym szczególnie istotne rzeczoznawca w sposób przekonywujący odniósł się do jej zastrzeżeń. Wbrew twierdzeniom skargi zapadłe w sprawie decyzje odpowiadają również wymogą art. 107 § 3 k.p.a. Decyzje te zawierają przekonywujące uzasadnienie świadczące o starannym rozważeniu wartości dowodowej operatu szacunkowego. Uzasadnienia decyzji zawierają również wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięć oraz przytaczają stosowne przepisy prawa. W konsekwencji dokonania prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego odpowiadającej regułą art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. dokonano trafnego zastosowania przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia RM. W sprawie brak jest jakichkolwiek uzasadnionych argumentów pozwalających na przyjęcie, że rzeczoznawca nie dochował szczególnej staranności wynikającej z zawodowego charakteru podejmowanych przez niego czynności. W ocenie Sądu treść operatu jak również obszerne, logiczne oraz przekonywujące wyjaśnienia rzeczoznawcy świadczą o rzetelnym wykonaniu przez niego obowiązków wynikających z faktu podjęcia się sporządzenia operatu.

Podsumowując należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji wbrew twierdzeniom skargi odpowiadają prawu. W toku dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego dokonano wnikliwej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. W konsekwencji tej oceny trafnie uznano, że opracowaniu temu należy przyznać moc dowodową. Na skutek powyższego opracowanie to mogło stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy wbrew zarzutom skargi odniósł się również do zarzutów odwołania oraz rozpoznał sprawę w jej całokształcie. W konsekwencji Wojewoda wywiązał się z obowiązków nałożonych na niego przez zasadę dwuinstancyjności postępowania.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634) należało orzec, jak w sentencji.