Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1897/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art 156 par 3 i 4
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 145 par  1 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant ref. Katarzyna Daniluk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2016 r. sprawy ze skargi G. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję S. P. z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], 2) zasądza od Wojewody [...] na rzecz G. P. kwotę 580 zł (słownie: pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] czerwca 2016 r. Nr [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 tekst jednolity - dalej jako k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz.1774- dalej jako ugn) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2015 r., poz. 2031) po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy P., utrzymał w mocy decyzję Starosty P. Nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r. - ustalającej odszkodowanie na rzecz J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości [...]zł i odmówił powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. P., stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. [...] ha.

W uzasadnieniu organ wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż Starosta P., po rozpatrzeniu wniosku Gminy P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] na odcinku ul. [...] oraz fragmentu ul. [...] w m. P. wraz z budową odwodnienia i kanalizacji deszczowej, przebudową i rozbudową sieci wodociągowej, rozbudową sieci kanalizacji sanitarnej, przebudową sieci gazowej średniego ciśnienia, przebudową sieci elektroenergetycznej, budową oświetlenia ulicznego, budową sygnalizacji świetlnej na skrzyżowaniu ul. [...] oraz przebudową urządzeń telekomunikacyjnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymał w mocy w/w decyzję.

Pod ww. inwestycję z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. P. Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz.2031) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa wart. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zawiadomieniem z dnia 29.04.2015 r. Starosta P. poinformował więc strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w m. P., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Zgodnie z księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. P. J. W. i P. I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej byli właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] wydzielonej pod inwestycję drogową.

W trakcie prowadzonego postępowania organ I instancji ustalił, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], urządzonej dla działki ewid. nr [...], z której została wydzielona przejęta przez Gminę P. działka [...], ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe - służebność gruntową - na rzecz [...] S.A. w W. obecnie [...] S.A. Oddział w W.

Przepis art. 4 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W związku z powyższym w dniu [...].12.2013 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. D. S. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością Gminy P. Autor operatu - P. D. S. potwierdził aktualność wartości określonych w operacie.

Pismami z dnia 08.07.2015 r. i 06.08.2015 r. zastrzeżenia do prawidłowości sporządzonego operatu zgłosiła Gmina P., kwestionując m. in. przyjęte do porównań transakcje nieruchomościami.

W odpowiedzi na zgłoszone uwagi do wyceny, pismem z dnia 09.09.2015 r., 14.09.2015 r. i 28.09.2015 r. P. D. S. udzielił wyjaśnień.

Burmistrz Miasta i Gminy P. nie zgodził się z operatem wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. S., ani z wyjaśnieniami udzielonymi przez autora operatu, w związku z tym zlecił wykonanie kontroperatów, które załączył do akt sprawy. Stwierdził, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, do wycenianej nieruchomości - działki nr [...].

Biegły – D. S. przedstawił procedurę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości i poinformował, że wycena przeprowadzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami, a uzyskana wartość nieruchomości nie jest zawyżona. Wyjaśnił, że zbadał możliwość zastosowania zasady ogólnej zawartej wart. 130 ugn, (że wysokość odszkodowania odpowiada temu co traci wywłaszczony) nie uchybia "zasadzie korzyści" na rzecz wywłaszczonych zapisanej wart. 134 ust. 3 i 4 ugn, z której wynika, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego wywłaszczeniem na drogę publiczną,

Decyzją Nr [...] z dnia [...].11.2015 r. Starosta P. ustalił odszkodowanie na rzecz P. J. W. i P. I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł i odmowie powiększenie wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. P., stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. [...] ha.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m2 gruntu.

Organ odwoławczy pismem z dnia [...].02.2016 r. wystąpił do organu I instancji stosownie do art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].12.2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego - P. D. S. (okres ważności minął w dniu [...] grudnia 2015 r.).

Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia [...] czerwca 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późno zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Organ przywołał brzmienie § 36 ust. 1 i § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Jak również art. 151 ust. 1 ugn i art. 134 ust. 2 ugn. Stwierdził, analizując prowadzone przez Starostę P. postępowanie odszkodowawcze nie dopatrzył się uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Odnosząc się do, sporządzonego w toku postępowania odszkodowawczego, operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. S., uznał, iż po dokonanym potwierdzeniu przez biegłego aktualności sporządzonej wyceny - nie ma do niego zastrzeżeń.

Zdaniem Wojewody opracowanie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w par. 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów. W trakcie analizy zapisów operatu nie stwierdzono istotnych wewnętrznych niespójności wyceny, ani błędów obliczeniowych. Przedmiotowe działki miały wprawdzie przeznaczenie drogowe (symbol ,,2KDL"), jednak rzeczoznawca wykazał w operacie brak na wytyczonym rynku wystarczającej liczby przydatnych transakcji tego typu, dotyczących nieruchomości podobnych.

Analizę rynku "drogowego" przeprowadzono w pkt. 5.2 operatu. Spośród zebranych i opisanych (w tabeli 1 na str. 9) nieruchomości drogowych odnotowanych na wyznaczonym rynku, większość została wyeliminowana, jako nie spełniająca warunku podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Dobór nieruchomości podobnych do wycenianej i ustalenie granic (obszaru) analizowanego rynku nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Powinnością biegłego jest natomiast wyjaśnienie w operacie przyjętych w tym zakresie założeń. W tutejszej ocenie, takie wyjaśnienie miało miejsce.

Rzeczoznawca szczegółowo odpowiedział na wcześniejsze, podobne uwagi do operatów zgłoszone w trakcie postępowania przez Urząd Miasta i Gminy P.

W tym stanie rzeczy, do wyznaczenia wartości obu działek przyjęto ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (" 11 MN/u"). Zestawienie wykorzystanych transakcji zamieszczono na str. 14 (tab. 4). Ostatecznie, oszacowano wartość przedmiotowej nieruchomości przy użyciu metody korygowania ceny średniej, uzyskując wynik jednostkowy rzędu [...] zł/m.

Na str. 3 operatu stwierdzono ponadto brak wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość wycenianych działek.

Wartość naniesień budowlanych wyceniono na kwotę [...] zł podejściem kosztowym metodą odtworzeniową. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa wart. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy metodzie kosztów zastąpienia określono koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się tj. ogrodzenie, chodnik i wiata, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Nieprecyzyjny w ocenie organu jest jedynie zapis na str. 24 (prawdopodobnie mylnie powielony z innego operatu), iż "wyznaczona wartość nie zawiera się między zanotowaną ceną jednostkową minimalną a maksymalną ze zbioru transakcji porównawczych ... ". Jest to omyłka pisarska, gdyż wynik na poziomie [...] zł/m" niewątpliwie zawiera się w przedziale cen obiektów porównawczych, tj. [...] zł/nr' (vide: pkt. 7.2 Procedura szacowania). Powyższe stanowi jednak niespójność wewnętrzną operatu, bez wpływu na jego przydatność, gdyż odnosi się już do komentarza do oszacowanej wartości przedmiotowej działki.

W tym stanie rzeczy uznano, że powyższą uwagę - wobec braku innych zastrzeżeń - należy pominąć, a przedmiotowy operat, jako aktualny, może obecnie służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu P. D. S. Nieprzydatny jest zwłaszcza operat dotyczący działki nr [...], gdyż znajduje się ona w całkiem innym obrębie ewidencyjnym [...].

Jedynie kontr-operat dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu.

W ocenie organu odwoławczego biegły - P. D. S. w operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], kierował się jej podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

O doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje zaś rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].06.2016 r., zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu wraz z naniesieniami oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu odwoławczego, zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wynik wyceny.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła Gmina P. zaskarżając w całości decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2016r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 77, oraz art. 80 w zw. z art. 75 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości wiary operatowi rzeczoznawcy D.S. z pominięciem uwag Skarżącej.

-art. 107 § 3 i 8 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich zarzutów skarżącej;

-art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji;

-art. 151 ust. 1, 153 ust. 1 ugn i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie" poprzez dokonanie wyceny nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu w tym przeznaczenia na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności.

W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła zarzut wadliwości operatu majątkowego.

Stwierdziła, że w związku z wieloma wątpliwościami nasuwającymi się zarówno po lekturze wyceny, jak też wyjaśnień udzielanych przez ich autora, Gmina P. postanowiła zlecić wykonanie dwóch kontroperatów szacunkowych przedłożonych do akt sprawy. Z uwagi na fakt, że sporządzone przez D. S. w ramach tej samej inwestycji operaty opiewają na identyczną treść, z wyjątkiem elementów definiujących kolejne nieruchomości przyjmowane do szacowania. Gmina P. rozważając zasadność sporządzania odrębnych operatów szacunkowych dla każdej przejętej działki uznała, że powyższe byłoby bezzasadne. Sporządzone na zlecenie Gminy P. operaty szacunkowe zawierały w swojej treści informację w przedmiotowej sprawie kluczową, albowiem przedstawiały transakcje działkami drogowymi, które miały miejsce na rynku w okresie podlegającym badaniu. Pan D. S. przyjął natomiast w swoich operatach wyłącznie transakcje gruntami o przeznaczeniu właściwym dla gruntów przyległych twierdząc, że na rynku brak jest transakcji drogowych, które byłyby właściwe do przyjęcia przy sporządzaniu wyceny. Wojewoda [...] w uzasadnieniu swojej decyzji wskazuje, że jedynie kontroperat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu". Operat szacunkowy wykonany na zlecenie skarżącej nie miał za zadanie wskazać wartości nieruchomości, a jedynie wykazać istnienie na rynku nieruchomości umożliwiających dokonanie wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod drogi, a tym samym wykazanie nierzetelności opinii i naruszenie przepisów prawa regulujących procedurę dokonywania wyceny. Cel wyceny wykonanej na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, jak również; wykonanej na zlecenie skarżącego - jest analogiczny, wobec czego niewłaściwym jest jego odrzucenie. Celem ich przedłożenia było doprowadzenie do rozważenia przez organ możliwości sporządzenia w toczących się postępowaniach nowych operatów szacunkowych, ponieważ te wykonane przez Pana D. S. zdaniem skarżącej nie powinny zostać zakwalifikowane jako dowód w sprawie.

Następnym elementem budzącym zastrzeżenia skarżącej było potwierdzenie przez autora operatu jego aktualności z uzasadnieniem, że stan rynku jest ustabilizowany. Po raz drugi potwierdzona została aktualność operatu szacunkowego w trakcie rozpatrywania sprawy przez organ odwoławczy. Operat szacunkowy był ważny do dnia [...] grudnia 2015r. Pismem z dnia [...] kwietnia 2016r. Starosta przesłał do organu odwoławczego akta sprawy, wraz z potwierdzeniem aktualności operatu. Oznacza to, że zdaniem autora wyceny na rynku nieruchomości nie zaszły zmiany i sporządzone wyceny są aktualne - z czego wynikałoby, że w tym czasie nie pojawiły się również transakcje nieruchomościami drogowymi, które mogłyby mieć zasadniczy wpływ na wycenę tj. że w latach 2011 - 2016 nie pojawiły się przynajmniej trzy transakcje nieruchomościami z przeznaczeniem pod drogi na całym lokalnym i regionalnym runku. Powyższe nasuwa uzasadnione wątpliwości skarżącego co do rzetelności i wiarygodności dokonanej aktualności wyceny. Zgodnie z posiadanymi informacjami, na rynku występują transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, które miały miejsce w ostatnim czasie, zarówno na terenie powiatu p. jak i np. powiatu p. (na który również powołuje się autor wyceny uznanej przez organ). Powyższe udowadnia konieczność przeprowadzenia nowego postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość, oraz podważa twierdzenie Wojewody że " ( .. .) operat szacunkowy z dnia [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].06.2016r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalenia wysokości odszkodowania szacowanego gruntu wraz z naniesieniami oraz, że zastosowano w nim właściwie podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.".

Skarżąca nie zgodziła się także z oceną Wojewody. Uważa, że organ w swoich rozważaniach posunął się za daleko w merytoryczną ocenę operatu. Powyższe twierdzenia może zbadać wyłącznie powołana do tego specjalna komisja na którą wskazują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego organ nie można stwierdzić prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, który jest wykonany z rażącym naruszeniem zasady wynikającej z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. (Dz. U. 2011, nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegaturę ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn.).

Wojewoda [...] jako podstawy prawnej wydanej decyzji nie wskazał przepisu prawa obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2011r. - wtedy bowiem rozporządzeniem Rady Ministrów zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2011r. - § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. otrzymał następujące brzmienie: "W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. l, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym". Ustawodawca łączy rynek lokalny z rynkiem regionalnym spójnikiem "i". W znaczeniu koniunkcyjnym oznacza to, że w przypadku badania rynku do wyceny należy uwzględnić rynek lokalny i regionalny łącznie, dopiero w przypadku braku transakcji stosuje się podejście kosztowe. Wobec powyższego, skoro kolejną jednostkę stanowi rynek krajowy to należy przyjąć, że rynek regionalny może rozciągać się nawet na obszar województwa. Powyższe wskazuje, że w pierwszej kolejności przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nabytej z mocy prawa, zastosowanie ma treść § 36 ust. 1 - 3. Natomiast, zgodne z treścią ust. 4 przywołanego rozporządzenia "W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jut możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. " Ustawodawca jasno wskazuje kolejność postępowania mającego na celu ustalenie wartości gruntu. Powyższe uwagi nie wkraczają w merytoryczną strefę operatu, a jedynie mają na celu wykazanie naruszenia przez rzeczoznawcę, majątkowego procedury wyceny, czyli naruszenie przepisów prawa. Zatem, wycena została wykonana z pomięciem § 36 ust. 1 - 3 rozporządzenia, przy bezpośrednim zastosowaniu § 36 ust. 4, do czego organ odwoławczy się nie odniósł przyjmując, że zastosowana metoda wyceny jest prawidłowa.

W ocenie zatem skarżącej w sprawie istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. Przedmiotem oceny Sądu w kontrolowanej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za przejęte nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej m.in. na działce [...] w P. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5 ustawy drogowej w zw. z 130 ust. 2, 134 ust. 1 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 207, poz. 2109 ze zm.), dalej zwanego "rozporządzeniem".

W ocenie Sądu zaskarżone decyzje zapadły z naruszeniem art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 w/w rozporządzenia.

Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. tj. podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Wykładnia literalna tych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, sporządzone w formie określonej w § 57 ust. 1 rozporządzenia.

W ocenie Sądu znajdujące się w aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze nie zawierają wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, istotne naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77 § 1 k.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (patrz. wyrok NSA z 2012 r., II OSK 1058/11, - opublikowany jak wyżej).

Po drugie umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie zawiera daty, co stanowi naruszenie § 58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony [...] grudnia 2013r. tj. był aktualny do [...] grudnia 2014r. Z akt sprawy nie wynika kiedy dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli). W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 20 akt zawarta jest tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do [...] grudnia 2015r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie datowane jest na [...] kwietnia 2015r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego (do [...] czerwca 2016r.) dokonano na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016r. (czyli nadesłanego ponad 3 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie zawiera ono daty jej sporządzenia.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, oznacza, że organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie decyzji merytorycznej.

Z tych względów brak jest przesłanek do merytorycznej oceny operatu a co za tym idzie odnoszenia się przez sąd do pozostałych zarzutów skargi.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego a następnie dokona oceny treści tego operatu, który jest najistotniejszym dowodem w sprawie. Zadba aby uzasadnienie decyzji było zgodne z art. 107 § 3 K.p.a.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i 135 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł, jak w sentencji.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.