Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1369/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217 § 2 pkt 1, 2, art. 218 § 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 2 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Montowski Sędziowie sędzia WSA Artur Kuś (spr.) asesor WSA Anna Pośpiech-Kłak po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 6 września 2023 r. sprawy ze skargi K. sp. z o.o. z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 kwietnia 2023 r. znak KOC/85/Zs/23 w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę


UZASADNIENIE

1. Zaskarżonym postanowieniem z 20 kwietnia 2023 r., znak: KOC/85/Zs/23, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "SKO", "organ odwoławczy"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.; dalej: "k.p.a.") po rozpatrzeniu zażalenia [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: "strona skarżąca", "spółka") na postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy (dalej: "Prezydent", "organ I instancji") z 13 grudnia 2022 r., nr 295/2022, znak: UD-III-WAB.7120.234.2022.ASL (RO/28875/22) – utrzymało w mocy ww. postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał przebieg postępowania. Podniósł, że strona skarżąca, wnioskiem z 12 grudnia 2022 r., (powołując się na art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: "u.w.l.") wystąpiła do Prezydenta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr [...], położonych w budynku przy ul. B. w W. oraz lokali niemieszkalnych nr [...], położonych w budynku przy ul. B. w W., celem dokonania aktualizacji ewidencji gruntów i budynków.

Prezydent postanowieniem z 13 grudnia 2022 r., nr 295/2022, znak: UD-III-WAB.7120.234.2022.ASL (RO/28875/22) odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...], położonego w budynku jednorodzinnym przy ul. B. w W.. W uzasadnieniu postanowienia wskazał: "(...) fakt, że w przypadku przedmiotowego budynku a także wnioskowanego lokalu nr [...] (omyłka, powinno być [...]) doszło nie tylko do jego przebudowy, ale przede wszystkim do istotnej zmiany sposobu jego użytkowania, sprawiają, że spornego lokalu nie można uznać za samodzielny w sensie prawnym dopóki kwestia sposobu jego użytkowania nie zostanie zalegalizowana w sposób przewidziany przepisami prawa budowlanego". Wniosek o wydanie zaświadczenia w odniesieniu do pozostałych lokali został rozpoznany w odrębnych postępowaniach.

Skarżąca spółka złożyła zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie organu I instancji.

SKO wyjaśniło, że z ustaleń organu I instancji wynika, iż na nieruchomości przy ul. J. B. w W. znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, wybudowany na podstawie decyzji z [...] czerwca 1998 r., nr [...] o pozwoleniu na budowę i oddany do użytkowania w 2008 r. Właściciel nie zgłosił zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na wielorodzinny. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (dalej: "PINB") od lutego 2020 r., prowadzi postępowanie w sprawie dokonanej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Burmistrz Gminy Warszawa [...] (dalej: "Burmistrz"), decyzją z [...] czerwca 1998 r., nr [...], zatwierdził projekt segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr 4 w zabudowie szeregowej oraz udzielił D. G. i H. G. pozwolenia na budowę segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr [...] w zabudowie szeregowej o pow. zabudowy 97,6 m², pow. użytkowej 201,25 m², na terenie nieruchomości w W., działka ew. nr [...].

Prezydent decyzją z 27 lipca 2006 r., nr 183/2006 przeniósł decyzję w sprawie pozwolenia na budowę na rzecz A. R. i T. R.. Inwestorzy 10 sierpnia 2007 r., złożyli zawiadomienie o zakończeniu budowy segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr 4 w zabudowie szeregowej na nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...] w W. i PINB nie zgłosił sprzeciwu (zaświadczenie PINB z 25 lutego 2008 r., znak: PINB/IIIOT/DO/7357/5471/07).

Kolejno, PINB 7 sierpnia 2020 r., przeprowadził kontrolę robót budowlanych wykonanych w spornym budynku przy ul. B. w W.. W trakcie kontroli ustalono, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny, podpiwniczony o III kondygnacjach nadziemnych. W protokole zostało zamieszczone również stanowiska K. A. (Prezesa [...] Sp. z o.o. Sp. k.), który poinformował, że budynek B. nie jest budynkiem wielorodzinnym, ani budynkiem zamieszkania zbiorowego, hostelem, pensjonatem, a spółka prowadzi firmę wynajmującą pokoje na cele mieszkalne długoterminowo.

Postanowieniem z 7 września 2020 r., nr IIIOT/248/2020, PINB wstrzymał użytkowanie omawianego budynku oraz nałożył na jego właściciela obowiązek przedstawienia m.in. zaświadczenia Prezydenta o zgodności zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek zamieszkania zbiorowego przy ul. B. w W. z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "MPZP", "plan") albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku planu.

Następnie, PINB decyzją z 14 kwietnia 2021 r., nr III OT/200/2021 nakazał właścicielowi budynku przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania hostelu znajdującego się na nieruchomości przy ul. B. w W. na budynek mieszkalny jednorodzinny.

Zarówno postanowienie PINB z 7 września 2020 r., jak i decyzja PINB z 14 kwietnia 2021 r., zostały uchylone decyzją Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB") z 21 września 2021 r., nr 1177/2021. Postępowanie przed PINB w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynku przy ul. B. w W. nie zostało zakończone ostatecznym rozstrzygnięciem (zaświadczenie PINB z 15 listopada 2022 r.).

SKO podniosło, iż z informacji z rejestru gruntów i kartoteki budynków wynika, że na dz. nr [...] położonej przy ul. B. w W. (KW Nr [...]) znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. W budynku brak jest lokali wyodrębnionych, co prowadzi do wniosku, że jest to budynek jednolokalowy. Z § 1 ust. 4 pkt 19 dołączonej do wniosku kopii aktu notarialnego - umowa sprzedaży z [...] lipca 2022 r., rep. A nr [...] wynika, że dz. nr [...] położona jest na terenie dla którego brak jest MPZP, co notariusz ustalił na podstawie załączonego do aktu notarialnego zaświadczenia wydanego z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy z 21 lutego 2022 r., znak: UD-III-WAB.6727.40.2022.BSZ (§ 1 ust. 5 lit. c aktu notarialnego).

W ocenie SKO, twierdzenie skarżącej spółki (zawarte w zażaleniu), jakoby ograniczenie dotyczące możliwości wyodrębnienia w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie więcej niż 2 lokali nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia wydanego przed 11 lipca 2003 r. - znajduje odzwierciedlenie w art. 2 ust. 1c u.w.l. Przepis ten nie wyłącza zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r., co oznacza, że organ rozpoznając wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali zobowiązany jest do ustalenia, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami MPZP albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Organ odwoławczy stwierdził, że budynek przy ul. B. w W. jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym, to nie jest możliwe wyodrębnienie w nim większej ilości lokali. Skoro zarówno z pozwolenia na budowę, jak i złożonego zgłoszenia wynika, że sporny budynek mieszkalny jest budynkiem jednolokalowym, to nie jest możliwe wydanie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność kilku lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, gdyż nastąpiłoby "przekształcenie" budynku jednolokalowego w wielolokalowy. W dniu wydania pozwolenia na budowę obowiązywały przepisy rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 14 grudnia 1994 r. (Dz.U. z 1995 r., Nr 10, poz. 46, ze zm.; dalej: "rozporządzenie MGPiB"), które w § 3 pkt 4 definiowały zabudowę jednorodzinną jako budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków. Natomiast budynek zamieszkania zbiorowego zdefiniowano jako budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, taki jak hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko turystyczne, internat, dom studencki, koszary, zakład kamy i zakład dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, taki jak dom rencistów i dom dziecka (§ 3 pkt 5 ww. rozporządzenia).

SKO dodało, że wniosek o wydanie zaświadczenia dotyczy 12 lokali mieszkalnych, zatem budynek o takiej liczbie lokali mieszkalnych nie może zostać uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny w świetle definicji zabudowy jednorodzinnej obowiązującej w dniu wydania pozwolenia na budowę. Załączony do wniosku o wydanie zaświadczenia projekt zniesienia współwłasności, poprzez ustanowienie samodzielnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, tj. lokalu mieszkalnego nr [...] wskazuje, że lokal ten będzie miał powierzchnię 13,11 m². Zgodnie z § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225; dalej: "r.w.t""), mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Powyższe brzmienie § 94 otrzymał na podstawie § 1 pkt 27 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 14 listopada 2017 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2017 r., poz. 2285), które weszło w życie 1 stycznia 2018 r. Stosownie do § 2 ust. 4 b ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa przepisu § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, nie stosuje się do przebudowy mieszkań o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 m²:

1) powstałych w ramach zamierzenia budowlanego, o którym mowa w ust. 1;

2) które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia spełniają warunki, o których mowa w art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze u.w.l. (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

W ocenie SKO, § 2 ust. 4b rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 14 listopada 2017 r., nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż odnosi się on do kwestii "przebudowy", czyli wykonywania robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.; dalej: "p.b."). Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] o pow. 13,11 m² byłoby sprzeczne z § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., który za mieszkanie pozwala uznać lokal o pow. nie mniejszej niż 25 m². Właściciel obiektu dokonał nie tylko przebudowy, ale również zmiany sposobu użytkowania z budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek z lokalami na wynajem, co potwierdził właściciel w trakcie oględzin przeprowadzonych przez PINB.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko skarżącej spółki, że "(...) urząd nie ma ani kompetencji, ani podstaw prawnych do kwestionowania legalności sądowego ustanowienia odrębnej własności lokali", jednakże rozpoznając wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali organ administracji związany jest wyłącznie przepisami ustawy o własności lokali. Rolą organu administracji jest samodzielne ustalenie, czy zostały spełnione przesłanki do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, a nie recypowanie ugody sądowej. Powołane w zażaleniu orzeczenia WSA w Poznaniu (sygn. akt II SA/Po 557/14, II SA/Po 733/14 i II SA/Po 928/14) zostały wydane na tle innego stanu faktycznego i prawnego, tj. na tle sprawy o wprowadzenie do operatu ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej na podstawie przepisów ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, zmian (Dz.U. z 2023 r., poz. 1752; dalej: "p.g.k."). Ustawodawca w ww. ustawie z 17 maja 1989 r., przewidział, że dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków może nastąpić nie tylko na podstawie dokumentów geodezyjnych, ale także innych dokumentów, z których zmiana wynika. Takim dokumentem niewątpliwie może być sądowe orzeczenie o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ale także ugoda, którą przewidziano zniesienie współwłasności nieruchomości i jej podział.

W art. 7 i art. 11 ustawy, ustawodawca dopuścił ustanowienie odrębnej własności lokali w trybie sądowego postępowania o zniesienie współwłasności. Tym samym usankcjonował dorobek orzecznictwa SN, zapoczątkowanego w uchwale całej Izby Cywilnej z 21 grudnia 1974r., III CZP 31/74, OSNCP 1975/9, poz. 128), w myśl której: "Ustanowienie odrębnej własności lokali jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności".

SKO uznało, że nie ma przeszkód, aby strona skarżąca wystąpiła do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu, powołując się na załączoną do akt sprawy ugodę (przytoczyło treść art. 217 § 1 i § 2 pkt 2 k.p.a. oraz art. 218 § 1 i § 2 k.p.a.). Podkreśliło, że zaświadczenie wydawane przez organ stanowi oświadczenie wiedzy tego organu oparte na danych będących w jego posiadaniu, co wynika wprost z art. 218 § 1 k.p.a. Za niedopuszczalne uznało dokonywanie w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń jakichkolwiek ustaleń faktycznych i ocen prawnych, jeśli nie wynikają one z prowadzonych przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Dodało, że istotą zaświadczenia jest potwierdzenie niebudzących wątpliwości danych znajdujących się w ewidencji, rejestrze lub innych zbiorach organu administracji.

W konsekwencji, SKO w Warszawie, postanowieniem z 20 kwietnia 2023 r., znak: KOC/85/Zs/23, utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

2. [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła skargę do WSA w Warszawie na powyższe postanowienie SKO w Warszawie z 20 kwietnia 2023 r., wnosząc o jego uchylenie w całości.

W uzasadnieniu skargi skarżąca spółka wyjaśniła m.in., że odmowa wydania zaświadczeń o samodzielności lokali "narusza obowiązujące przepisy", jak również art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483; dalej: "Konstytucja"). Za bezpodstawne uznała argumentację organu odwoławczego, dot. rzekomego braku podstaw prawnych do wyodrębnienia lokali w przedmiotowym budynku mieszkalnym, ponieważ złożony przez nią wniosek dotyczył wydania zaświadczenia o samodzielności lokali już wyodrębnionych na drodze sądowej.

Spółka nadmieniła, że SKO stwierdziło, że nie ma ani kompetencji, ani podstaw prawnych do kwestionowania legalności sądowego ustanowienia odrębnej własności lokali (co jest prawdą), a jednocześnie odmawia wydania zaświadczenia o samodzielności ww. lokali, których samodzielność potwierdził Sąd w dokumencie. Z drugiej strony SKO stwierdziło, że jest związane wyłącznie przepisami u.w.l., co w żaden sposób nie przeszkadza organowi powoływać się na inne przepisy, m.in. na r.w.t.

Przedmiotowy budynek został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę z 19 czerwca 1998 r., co jest w ocenie skarżącej okolicznością bezsporną. Zatem przy ustanawianiu odrębnej własności lokali znajduje zastosowanie art. 2 ust. 1c u.w.l., "Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r."

Skarżąca spółka uznała za całkowicie chybione argumenty SKO, dot. braku możliwości zastosowania w niniejszej sprawie ww. art. 2 ust. 1c u.w.l. Jej zdaniem organ odwoławczy nie ma również racji twierdząc, że przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym.

Powołując się na orzecznictwo podniosła, że przepisy nie przewidują istnienia "budynku mieszkalnego jednorodzinnego jednolokalowego". Wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali w budynku jednorodzinnym nie powoduje samo zmiany funkcji tego budynku na budynek wielorodzinny. Przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z ustawy Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Stosowanie aktualnie obowiązujących przepisów do budynków wybudowanych przed ich wejściem w życie naruszałoby także podstawową zasadę obowiązującą w państwie prawa, czyli lex retro non agit (prawo nie działa wstecz).

3. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, jednocześnie podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

1. Istota sprawy sprowadza się do oceny zgodności z prawem rozstrzygnięć organów, w których odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w budynku przy ul. B. w W. celem dokonania aktualizacji ewidencji gruntów i budynków.

Zdaniem organów, skoro budynek przy ul. B. w W. jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym to nie jest możliwe wyodrębnienie w nim większej ilości lokali. Dodatkowo wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu o powierzchni 13,11 m2 byłoby również sprzeczne z r.w.t. (mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2).

Zdaniem skarżącej, złożony wniosek dotyczył wydania zaświadczeń o samodzielności już wyodrębnionych na drodze sądowej (tj. ugody) lokali. Wszelkie ograniczenia przy ustanawianiu odrębnej własności lokali nie mają również zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Zdaniem Sądu, rację w tym sporze należało przyznać organom a nie skarżącej spółce. Zatem wszelkie zarzuty związane z naruszeniem prawa procesowego i materialnego należało uznać za bezzasadne.

2. Zgodnie z art. 217 § 2 pkt 1 i 2 k.p.a., zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Natomiast stosownie do art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a., organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie tylko wówczas, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Z powyższego wynika a contrario, że jeżeli potwierdzenie faktów albo stanu prawnego nie wynika z wiedzy organu, w szczególności z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, wówczas organ - korzystając z dyspozycji art. 218 § 2 k.p.a. - może przeprowadzić, ale wyłącznie w koniecznym zakresie, postępowanie wyjaśniające. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (zob. wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1223/19). Z uwagi na "naturę" zaświadczenia, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się też uwagę, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony nie jest możliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem czegokolwiek, żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające w sposób bezsporny z tych dokumentów (por. wyroki WSA w Warszawie z 21 listopada 2011 r. sygn. akt II SA/Wa 1385/11; z 22 czerwca 2006 r. sygn. akt VI SA/Wa 292/06). Z art. 219 k.p.a. wynika natomiast, że odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Stosownie do art. 2 ust. 3 u.w.l., spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2 u.w.l., stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Zgodnie z przepisami, do których odsyła przytoczona regulacja:

"1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne."

W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę na to, że ustawodawca w art. 2 ust. 3 u.w.l. przyznał staroście kompetencje do oceny, czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym lub samodzielnym lokalem wykorzystywanym na cele inne niż mieszkalne i wydawania przez starostę stosownego zaświadczenia. Oceny tej starosta dokonuje na podstawie posiadanej dokumentacji przez ten organ jak i dokumentacji zgromadzonej w toku postępowania wyjaśniającego, w tym przedłożonej przez strony i posiadanej przez inne organy administracji publicznej (por. wyrok NSA z 26 marca 2021 r., sygn. akt II OSK 2288/20). Innymi słowy, przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. jest stwierdzenie czy dany lokal może być uznany za samodzielny, w rozumieniu tego przepisu (zob. wyrok NSA z 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 810/10).

3. W pierwszej kolejności wskazać należy na istotne okoliczności mające zasadnicze znaczenie dla sprawy:

- na nieruchomości przy ul. J. B. w W. znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, wybudowany na podstawie decyzji nr [...] z [...] czerwca 1998 r. o pozwoleniu na budowę; Burmistrz Gminy Warszawa [...] wskazaną decyzją zatwierdził projekt segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr [...] w zabudowie szeregowej oraz udzielił D. G. i H. G. pozwolenia na budowę segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr [...] w zabudowie szeregowej o pow. zabudowy 97,6 m2 i powierzchni użytkowej 201,25 m2;

- Prezydent decyzją z 27 lipca 2006 r. nr 183/2006 przeniósł decyzję w sprawie pozwolenia na budowę na rzecz A. R. i T. R.;

- inwestorzy 10 sierpnia 2007 r. złożyli zawiadomienie o zakończeniu budowy segmentu mieszkalnego jednorodzinnego nr [...] w zabudowie szeregowej na nieruchomości stanowiącej dz. nr ew. [...] w W. i PINB nie zgłosił sprzeciwu (por. zaświadczenie PINB z 25 lutego 2008 r.);

- budynek został oddany do użytkowania w 2008 r.;

- właściciel budynku nie zgłosił zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na wielorodzinny;

- PINB od lutego 2020 r. prowadzi postępowanie w sprawie dokonanej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego (postępowanie to nadal nie zostało zakończone – por. zaświadczenie PINB z 15 listopada 2022 r., w aktach sprawy);

- PINB 7 sierpnia 2020 r. przeprowadził kontrolę robót budowlanych wykonanych w budynku przy ul. B. w W.; ustalono, że: a) na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny, podpiwniczony o III kondygnacjach nadziemnych; b) w protokole zostało zamieszczone również stanowisko Prezesa [...] Sp. z o.o. Sp. k., który poinformował, że budynek B. nie jest budynkiem wielorodzinnym, ani budynkiem zamieszkania zbiorowego, hostelem, pensjonatem, a Spółka prowadzi firmę wynajmującą pokoje na cele mieszkalne długoterminowo;

- z rejestru gruntów i kartoteki budynków wynika, że na dz. nr [...] położonej przy ul. B. w W. (KW Nr [...]) znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny; w budynku brak jest lokali wyodrębnionych;

- z § 1 ust. 4 pkt 19 kopii aktu notarialnego - umowy sprzedaży z [...] lipca 2022 r. (rep. A nr [...]) wynika, że dz. nr [...] położona jest na terenie dla którego brak jest MPZP (notariusz ustalił to na podstawie załączonego do aktu notarialnego zaświadczenia wydanego z upoważnienia Prezydenta z 21 lutego 2022 r.; por. § 1 ust. 5 lit. c aktu notarialnego);

- złożony w niniejszej sprawie wniosek dotyczył wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu nr [...] wyodrębnionego na drodze sądowej (ugoda sądowa w aktach sprawy, k. 31); w sumie wyodrębniono 12 nowych lokali mieszkalnych;

- lokal nr [...] ma powierzchnię 13,11 m2.

3. Zdaniem Sądu, rozstrzygnięcia organów odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku przy ul. B. w W. są prawidłowe (tj. zgodne z prawem) z kilku zasadniczych względów.

Po pierwsze – zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Art. 2 ust. 2 u.w.l. stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu u.w.l., jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami MPZP albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1 a u.w.l.). Art. 2 ust. 1a u.w.l. nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (art. 2 ust. 1b u.w.l.). Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej 2 samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. (art. 2 ust. 1c u.w.l.). Zdaniem Sądu, zgodzić się można z organami, że w postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia organ bada spełnienie wymagań odnoszących się do technicznej samodzielności lokalu (art. 2 ust. 2 u.w.l.), jak również wymagań dotyczących zgodności z wymogami prawno-budowlanymi (art. 2 ust. 1a u.w.l.). W szczególności obowiązkiem organu jest dokonanie weryfikacji zgodności wyodrębnienia lokalu z przepisami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, a także z aktami wydawanymi w ramach procesu budowlanego. Zatem strona ubiegająca się o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku, musi mieć na względzie, że art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. należy odczytywać łącznie. Jedynie więc lokale, które spełniają łącznie określone w obu tych przepisach przesłanki, mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Tym samym lokal musi być samodzielny w sensie technicznym, ale równocześnie musi spełniać przesłanki z art. 2 ust. 1 a u.w.l. W orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie samodzielności lokalu mieszkalnego wiąże się wprost z kwestią ustanowienia odrębnej własności lokalu. Odrębną własność stanowić może jedynie samodzielny lokal mieszkalny. Zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. może zostać wydane tylko wtedy, gdy lokal spełnia wymogi samodzielności, w tym także te odnoszące się do prawnych przesłanek samodzielności. Odrębna własność lokalu stanowi kategorię prawną, a nie konstrukcję materialno-techniczną (np. posiadanie kuchni czy odrębnej łazienki). W konsekwencji też dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczne jest ustalenie nie tylko, czy lokal spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym. Gdy w budynku mieszkalnym, po 1 stycznia 1995 r., dokonano rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania części pomieszczeń, przy wydawaniu zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu muszą zostać uwzględnione dokumenty wymagane art. 2 ust. 1a u.w.l. (por. wyrok WSA w Lublinie z 14 września 2021 r., sygn. akt II SA/Lu 419/21). Jedynie te lokale, które spełniają łącznie przesłanki określone w art. 2 ust. 1a u.w.l. i ust. 2 u.w.l., mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Zatem wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu wymaga weryfikacji spełnienia przez lokal/pomieszczenie warunków samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym. Jeżeli więc z decyzji o pozwoleniu na budowę (jak również z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) nie wynika możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu - brak jest tym samym podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu (por. wyrok NSA z 24 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 1890/20). Podsumowując, w aktualnym stanie prawnym zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza nie tylko spełnienie przesłanek z art. 2 ust. 2 u.w.l., ale równocześnie przesłanek określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l. Zatem wskazanie przez organ, że dane pomieszczenia wypełniają przesłanki z art. 2 ust. 2 u.w.l. nie pozostaje w sprzeczności z odmową wydania zaświadczenie, gdy wskazane przez skarżącą lokale nie spełniają przesłanek przewidzianych w art. 2 ust. 1a u.w.l. A taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie.

Po drugie - z aktualnej informacji z rejestru gruntów i kartoteki budynków wynika, że na dz. nr [...] położonej przy ul. B. w W. (KW Nr [...]) znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. W budynku brak jest lokali wyodrębnionych. Zatem zasadnie organy uznały, że jest to budynek jednolokalowy. Ustawowo określone pojęcie domu jednorodzinnego wyraźnie zakazuje wydzielania w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów u.w.l. dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym ustawową definicję takiego domu (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 października 2015 r., sygn. akt VII SA/Wa 854/15). Skoro wyraźny przepis prawa uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż 2 lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkom wzniesionym przez skarżącą spółkę przysługuje status takiego domu, uznać należy za niedopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali (por. wyrok WSA w Gdańsku z 31 lipca 2014 r., sygn. akt III SA/Gd 237/14). Skoro zatem aktualnie budynek przy ul. B. w W. jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym to nie jest możliwe wyodrębnienie w nim większej ilości lokali. W orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie samodzielności lokalu i odrębności własności zakłada pozostawanie lokalu w relacji do całości budynku, od której dany lokal pozostaje odrębny, ze względu na swą samodzielność. Jeżeli na przykład, przedmiotem własności jest budynek jednorodzinny, zawierający w istocie jeden lokal mieszkalny, to nie ma mowy o samodzielności tego lokalu, skoro nie może on podlegać wyodrębnieniu (por. wyrok NSA z 13 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2032/18). W niniejszej sprawie z akt sprawy (a dokładniej z pozwolenia na budowę, jak i złożonego zgłoszenia) wynika, że budynek mieszkalny przy ul. B. w W. jest budynkiem jednolokalowym. Zatem zasadnie organy uznały, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność kilku lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, gdyż nastąpiłoby niezgodne z prawem "przekształcenie" budynku jednolokalowego w budynek wielolokalowy. Sam wniosek o wydanie zaświadczenia dotyczy aż 12 lokali mieszkalnych (w tym lokalu nr [...] będącego przedmiotem niniejszego postępowania), co prowadzi do wniosku, że budynek o takiej liczbie lokali mieszkalnych nie może zostać uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny w świetle definicji zabudowy jednorodzinnej obowiązującej w dniu wydania pozwolenia na budowę. Przypomnieć trzeba, że w dniu wydania pozwolenia na budowę obowiązywały przepisy rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 14 grudnia 1994 r. (Dz.U. 1995r., Nr 10, poz. 46 ze zm.), które w § 3 pkt 4 definiowały zabudowę jednorodzinną jako budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków. Natomiast budynek zamieszkania zbiorowego zdefiniowano jako budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, taki jak hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko turystyczne, internat, dom studencki, koszary, zakład kamy i zakład dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, taki jak dom rencistów i dom dziecka (§ 3 pkt 5 rozporządzenia).

Po trzecie - twierdzenie spółki, sprowadzające się do tezy, że ograniczenie dotyczące możliwości wyodrębnienia w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie więcej niż 2 lokali nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. nie jest prawidłowe (por. art. 2 ust. 1 c u.w.l.). Analizując wymogi dotyczące daty istnienia budynku lub wydania pozwolenia na budowę, o których mowa w art. 2 ust. 1b i 1c u.w.l. Sąd uznał, że możliwość odstąpienia od wymogów ogólnych zawartych w art. 2 ust. 1b i art. 2 ust. 1c in fine u.w.l. stanowi wyjątek, odstępstwo od zasady. Zatem jak każdy wyjątek, winien być interpretowany ściśle (por. wyrok WSA w Warszawie z 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2560/22). Niedopuszczalna jest bowiem taka interpretacja wyjątku, która będzie pozwalać na nadanie mu szerokiego zastosowania, wykraczającego poza zasady ogólne wprowadzenia danego nakazu. Wprawdzie w art. 2 ust. 1b u.w.l. mowa jest o "budynkach istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą", a w ust. 1c mowa jest o budynkach, "które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.", jednakże wykładnia celowościowa ww. przepisów prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę wybudowania budynku, lecz o datę powstania lokalu będącego przedmiotem oceny w trybie wydawania zaświadczeń. Celem tego przepisu - dodanego do ustawy w 2018 r. - było bowiem umożliwienie prawnego wyodrębnienia lokali istniejących od kilkudziesięciu lat, jednak niespełniających aktualnie obowiązujących norm. Z całą pewnością ustawodawca nie zamierzał w ten sposób umożliwić inwestorom robót budowlanych wykonywanych obecnie obejścia tych aktualnych wymogów - tylko dlatego, że budynek, w którym te roboty są wykonywane powstał przed 1993/1995 r. lub przed tą datą wydane zostało pozwolenie na jego budowę (por. wyroki WSA w Krakowie z 1 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 601/19; z 12 sierpnia 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 376/20). Taka sytuacja mogłaby powodować rzeczywiście w skrajnych przypadkach obejście prawa administracyjnego. W świetle omawianych przepisów kluczowa powinna być zatem nie data powstania budynku, lecz data powstania lokalu będącego przedmiotem postępowania. Dyspozycja art. 2 ust. 1a u.w.l. obejmuje zatem swym zasięgiem również sytuacje, w których po 1995 r. nastąpiła np. przebudowa budynku istniejącego przed 1995 r. (lub powstałego na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 1 stycznia 1995 r.), zaś dyspozycja art. 2 ust. 1c zdanie pierwsze obejmuje również sytuacje, w których po 11 lipca 2003 r. nastąpiła przebudowa/rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w rezultacie której powstał lokal objęty wnioskiem o zaświadczenie.

Po czwarte - załączony do wniosku o wydanie zaświadczenia projekt zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie 12 samodzielnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, tj. w tym lokalu mieszkalnego nr [...] wskazuje, że lokal ten będzie miał powierzchnię 13,11 m2. Zgodnie z § 94 r.w.t. "mieszkanie" powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Powołane wyżej brzmienie § 94 r.w.t. otrzymał na podstawie § 1 pkt 27 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2017 r., poz. 2285), które weszło w życie z dniem 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z § 2 ust. 4 b rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. przepisu § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, nie stosuje się do przebudowy mieszkań o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 m2: 1) powstałych w ramach zamierzenia budowlanego, o którym mowa w ust. 1; 2) które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia spełniają warunki, o których mowa w art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze u.w.l. Zasadnie twierdzą organy, że w przedmiotowej sprawie § 2 ust. 4 b rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. nie ma zastosowania, gdyż odnosi się on do kwestii "przebudowy", czyli wykonywania robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (zob. art. 3 pkt 7a p.b.). Zatem ewentualne wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] o pow. 13,11 m2 byłoby dodatkowo sprzeczne z § 94 r.w.t. który za mieszkanie pozwala uznać lokal o powierzchni nie mniejszej niż 25 m2. Właściciel obiektu dokonał bowiem nie tylko przebudowy, ale również zmiany sposobu użytkowania z budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek z lokalami na wynajem (co potwierdził w trakcie oględzin przeprowadzonych przez PINB).

Po piąte – zasadnie twierdzi organ, że sporne rozstrzygniecie nie prowadzi do kwestionowania legalności sądowego (ugodowego) ustanowienia odrębnej własności lokali. Organ w ramach swoich kompetencji związany jest wyłącznie przepisami prawa powszechnie obowiązującego, w tym u.w.l. Rolą organu administracji jest samodzielne ustalenie, czy zostały spełnione przesłanki do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, a nie recypowanie wprost ugody sądowej. Pamiętać jednak należy, że ratio legis art. 365 § 1 k.p.c. polega na tym, iż gwarantuje on zachowanie spójności i logiki działania organów państwowych, zapobiegając funkcjonowaniu w obrocie prawnym rozstrzygnięć nie do pogodzenia w całym systemie sprawowania władzy (por. wyrok NSA z 21 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 1731/12). Zauważyć należy, że w myśl art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Istota uregulowanej w art. 365 § 1 k.p.c. mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia polega na tym, że wymienione w nim podmioty powinny mieć na względzie fakt wydania prawomocnego orzeczenia i jego treść. Wynikający z niej stan związania ogranicza się jednak do sentencji orzeczenia i nie obejmuje motywów rozstrzygnięcia. Dlatego przyjmuje się, że sąd (organy administracji publicznej) nie jest związany ustaleniami i oceną dowodów, dokonanymi w innej sprawie. Podkreśla się tylko, że dokonując samodzielnych ustaleń, nie może ignorować stanowiska zajętego w innej sprawie, w której stan faktyczny był konstruowany na podstawie tego samego zdarzenia, lecz biorąc je pod uwagę, obowiązany jest dokonać własnych, wszechstronnych ustaleń i samodzielnych ocen, które w rezultacie mogą doprowadzić do odmiennych konkluzji (zob. wyrok SN z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt V CSK 197/17). Takie własne i wszechstronne ustalenia zostały w niniejszej sprawie dokonane przez organy administracyjne. Organy obu instancji wydające rozstrzygniecie w sprawie odmowy wydania zaświadczenia w sprawie samodzielności lokalu nr [...] oparły się na wskazanych wyżej przepisów prawa powszechnie obowiązującego (m.in.: u.w.l. i r.w.t.) i skonfrontowały te regulacje z postanowieniami zawartymi w ugodzie sądowej. W demokratycznym państwie prawa nie można przejść obojętnie obok ugody sądowej (na którą powołują się skarżący), której ewentualne wykonanie mogłoby być wprost sprzeczne z postanowieniami zawartymi w u.w.l. i r.w.t. Dodatkowo przypomnieć trzeba, że prawomocne orzeczenie sądu ustanawiające odrębną własność lokalu w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 11 ust. 1 u.w.l.) wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej jako warunku powstania tej własności. Aktem kreującym odrębną własność lokali może być także ugoda sądowa, w której współwłaściciele wychodzą ze współwłasności przez wyodrębnienie lokali. Do powstania odrębnej własności potrzebny jest również wpis do księgi wieczystej. Postanowienie sądu powszechnego znoszące współwłasność i ustanawiające odrębną własność lokali zastępuje umowę w formie notarialnej, ale wywołuje skutek prawny (w postaci powstania odrębnej własności lokali) dopiero wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonany zostanie wpis prawa odrębnej własności lokali (zob. uchwała SN z 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CZP 152/07). W niniejszej sprawie brak jest zatem żadnych przeszkód formalnych, aby skarżąca wystąpiła do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu, powołując się na załączoną do akt sprawy ugodę.

4. W ocenie Sądu, również pozostałe zarzuty skargi nie mogły skutkować jej uwzględnieniem. Przede wszystkim organy nie naruszyły przepisów postępowania administracyjnego. W jego toku podjęto wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz rozpatrzono w całości zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. To, że ustalenia faktyczne organów obu instancji nie pokrywają się ze stanowiskiem procesowym skarżącej spółki nie stanowi natomiast przesłanki stwierdzenia naruszenia prawa.

5. Z tych też względów, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.