Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 624/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2024 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 czerwca 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 15 września 2023 r. nr [...] Wójt Gminy T. zatwierdził podział nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości R., gmina T. , obręb R., zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], nr działek [...] o pow.1.6461 ha, [...] o pow.4.1234 ha i [...] o pow. 3.4417 ha, wskutek podziału na działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], będącej własnością H. W..

Decyzją z dnia 12 grudnia 2023 r. nr [...] Wójt Gminy T. , na podstawie art. 98a ust.1 i art. 148 ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 poz. 344 ze zm., dalej: "u.g.n.") w związku z uchwałą Rady Gminy T. nr [...] z dnia 18 sierpnia 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz.Woj.[...]. z 2009r. Nr [...], poz.[...] z dnia 25 września 2009r.). ustalił jednorazową opłatę adiacencką dla H. W. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału działek. Organ wskazał, że powyższy wzrost wartości nieruchomości spowodowany został na skutek jej podziału. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została oszacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art.98 ust.1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Rada Gminy T. w uchwale nr [...] z dnia 18 sierpnia 2009r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zmieniła wysokość stawki opłaty z 30% na 15% wzrostu wartości. Wobec tego skoro w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wysokości [...] zł, należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł (tj.15% wzrostu wartości nieruchomości).

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła H. W. reprezentowana przez S. W., domagając się jej uchylenia i podnosząc, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest nieuzasadnione. Do odwołania załączyła operat dotyczący działki nr [...].

Decyzją z dnia 19 czerwca 2024 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ przytoczył treść przepisów art.98a u.g.n. oraz 146 ust.1a u.g.n. i 156 § 3 u.g.n., i wskazał że wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale określił rzeczoznawca majątkowy na zlecenie organu I instancji, Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. z 25 października 2023 r. stanowił podstawowy dowód w sprawie. Rozpatrując wniesione odwołanie organ dysponował ważnym operatem szacunkowym. Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, gdyż rynek dysponował wystarczającą ilością przeprowadzonych transakcji. Natomiast wartość działki po podziale określono jako sumę wartości powstałych po podziale samodzielnych działek

Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale biegły przyjął nieruchomości położone na terenie gminy T. (T. , W. , S. ). Na potrzeby wyceny nieruchomości przed jak i po podziale biegły przyjął do analizy nieruchomości niezabudowane, pod działalność gospodarczą. Na potrzeby analizy transakcji biegły wziął pod uwagę następujące cechy: lokalizacja, stan zagospodarowania, uzbrojenie, dojazd oraz kształt i najbliższe otoczenie. Dobór takich cech nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. Do porównania biegły wziął pod uwagę grunty o przeciętnych parametrach, podobnych do wycenianej nieruchomości. Zgodnie z przyjęta metodologią użył 14 transakcji wyceniając działki przed podziałem oraz 11 transakcji wyceniając działki powstałe po podziale, i po podziale. Wyliczył również poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań.

Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i trendu czasowego (okres dwóch lat), zgodnie z zasadami wyceny. Organ II instancji wskazał, że postępowanie przed organem I instancji prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. a ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest uzależnione od sytuacji materialnej właściciela gruntu.

Skargę na powyższą decyzję wniosła w dni 9.08.2024r. (data wpływu do Sądu) H. W. reprezentowana przez S. W..

W piśmie z dnia 24 września 2024 r. profesjonalny pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie kosztów i zarzucił naruszenie art.7, 77, 11, 80, 107 § 1 k.p.a. oraz naruszenie prawa materialnego tj. art. 156 ust.1 w zw. z art.98a ust.1b u.g.n. w zw. z § 4-8 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832) w postaci nieprawidłowego zastosowania poprzez uznanie operatu szacunkowego z dnia 25 października 2023r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwej identyfikacji powierzchni nieruchomości porównawczych, dobraniu wyłącznie działek łatwiejszych do zbycia, stworzeniu przez biegłego z działek wycenianych grupę o zbyt dużych różnicach w powierzchni, co miało istotny wpływ na końcowy wynik, gdyż nieruchomości o wyższej powierzchni mają wyższą cenę za 1 m2.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Tej samej treści skarga, co w piśmie z dnia 24 września 2024 r. od tej samej decyzji została wniesiona przez kolejnego profesjonalnego pełnomocnika skarżącej w dniu 2 sierpnia 2024 r., a sprawa zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Po 690/24. Postanowieniem z dnia 17 września 2024 r. Sąd skargę odrzucił z uwagi na tożsamość podmiotową i przedmiotową z niniejszą sprawą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Dokonując kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia w oparciu o wyżej wskazane kryterium Sąd uznał, że złożona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości R., gmina T. , wskutek podziału na działki.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.).

Natomiast zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy.

Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. z 25 października 2023 r.

Niewątpliwie to rzeczoznawca majątkowy decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jednak operat szacunkowy, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości, jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a.

Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, gdyż rynek dysponował wystarczającą ilością przeprowadzonych transakcji. Natomiast wartość działki po podziale określono jako sumę wartości powstałych po podziale samodzielnych działek

Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale biegły przyjął nieruchomości położone na terenie gminy T. (T. , W. , S. ). Na potrzeby wyceny nieruchomości przed jak i po podziale biegły przyjął do analizy nieruchomości niezabudowane, pod działalność gospodarczą. Na potrzeby analizy transakcji biegły wziął pod uwagę następujące cechy: lokalizacja, stan zagospodarowania, uzbrojenie, dojazd oraz kształt i najbliższe otoczenie. Dobór takich cech nie budzi zastrzeżeń Sądu. Do porównania biegły wziął pod uwagę grunty o przeciętnych parametrach, podobnych do wycenianej nieruchomości. Zgodnie z przyjęta metodologią użył 14 transakcji wyceniając działki przed podziałem oraz 11 transakcji wyceniając działki powstałe po podziale. Wyliczył również poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań.

Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i trendu czasowego (okres dwóch lat), zgodnie z zasadami wyceny.

Operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie, która musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

Należy podzielić stanowisko Kolegium, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób prawidłowy, rzetelny i logiczny oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał dokładnie rodzaj określanej wartości, wyjaśnił wybór podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących i współczynnika korekcyjnego. Zgromadzone dane wyjściowe zastosował do obliczeń wartości nieruchomości, które przedstawił wraz z wynikiem i jego uzasadnieniem. Operat szacunkowy zawiera zatem dane niezbędne do tego, ażeby ocenić jego rzetelność i adekwatność do okoliczności sprawy. Rzeczoznawca prawidłowo również przeanalizował rynek nieruchomości w celu wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed i po podziale niezbędnych do zastosowania podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Co do zarzutów skargi, nakazy wskazać że nie zasługują na uwzględnianie. Istotnie jedynie Samorządowe Kolegium Odwoławcze mogło pokusić się o bardziej obszerne uzasadnienie zaskarżonej decyzji, jednak istota sprawy została w nim zawarta, a wskazane uchybienie nie może mieć wpływu na wynik sprawy.

Co do kontroperatu złożonego przez skarżącą do odwołania, to Sąd rozpoznający sprawę w niniejszym składzie w pełni podziela stanowisko organu, iż dotyczył on innej całkowicie działki, w innej miejscowości, więc nie mógł być wzięty pod uwagę w przedmiotowej sprawie. W ocenie Sądu nie zostały naruszone przepisy art.7, 77, 11, 80, 107 § 1 k.p.a., jak również przepisy prawa materialnego tj. art. 156 ust.1 w zw. z art.98a ust.1b u.g.n. w zw. z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832).

Wobec powyższego, nie stwierdzając takich wadliwości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, które w ocenie Sądu nakazywałyby wyeliminować je z obrotu prawnego, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.