Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 703/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2025-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

[...] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 6 lutego 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Marek Sachajko Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Tyll- Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2025 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 sierpnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 03 lipca 2024 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] decyzją z dnia 22 sierpnia 2024 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. z dnia 03 lipca 2024 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia na rzecz E. sp. z o.o. z siedzibą w B. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejących budynków gospodarczych o magazyn sprzętu elektronicznego oraz zjazdu publicznego z drogi gminnej, na terenie położonym w obrębie geodezyjnym B., gm. G. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] (obręb [...] B. ).

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że decyzją z dnia 03 lipca 2024 r. Wójt Gminy G. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejących budynków gospodarczych o magazyn sprzętu elektronicznego oraz zjazdu publicznego z drogi gminnej, na terenie położonym w obrębie geodezyjnym B., gm. G. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] (obręb [...] B.. Zdaniem organu I instancji zostały spełnione wszystkie przesłanki wskazane w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, zwanej dalej "u.p.z.p.", "ustawa").

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł J. C., właściciel nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, podnosząc zarzut naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Zdaniem odwołującego w obszarze analizowanym nie ma obiektów o gabarytach tak dużych jak obiekty już istniejące na działkach objętych terenem inwestycji, a zrealizowanie inwestycji na podstawie przedmiotowej decyzji zaburzy całkowicie istniejący ład przestrzenny, tym bardziej, że w zakresie parametru elewacji frontowej organ winien połączyć dwie sprawy, a więc sprawę prowadzoną pod sygn. nr [...], ponieważ ich rozdzielenie prowadzi do sytuacji, w której następuje rozmycie faktycznej długości planowanej elewacji frontowej. Zdaniem odwołującego na skutek rozbudowy budynków powstanie budynek o elewacji przekraczającej 90 m, a jest to parametr, który zdominuje otoczenie, a jednocześnie nie pokrywa się z wykonaną analizą urbanistyczną. Odwołujący dodał, że największy, a zarazem monumentalny budynek szpitala na W., znajduje się poza obszarem analizowanym i oddzielony jest znacząco od innych budynków w okolicy. W ocenie odwołującego należało wyznaczyć maksymalną elewację w obu przypadkach o długości po 21 m na każdy planowany budynek. Zdaniem odwołującego w analizie w żaden sposób nie uzasadniono odstępstwa od wskaźnika średniego uznając, że dopuszczalny jest parametr maksymalny, który i tak występuje w obszarze analizowanym tylko w budynku podlegającym rozbudowie.

W ocenie odwołującego wszystkie wskaźniki zostały ustalone niezgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), ponieważ organ I instancji zastosował odstępstwa, w żaden sposób tego nie uzasadniając. Podczas gdy niemal w całym obszarze analizowanym występuje, co do zasady, wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa o zdecydowanie mniejszych parametrach niż podane w analizie załączonej do decyzji. Incydentem w obszarze analizowanym jest budynek biurowo-składowy podlegający rozbudowie na działkach nr [...] i [...], budynek o tej samej funkcji na sąsiedniej działce nr [...] oraz budynek produkcyjny na działce nr [...]. Nadto odwołujący zarzucił niewłaściwe określenie granic obszaru analizowanego. Zdaniem odwołującego obszar ten winien obejmować trzykrotność frontu działki w każdą stronę terenu inwestycyjnego, a nie jednokrotność tego frontu. Zdaniem odwołującego organ I instancji przyjął obszar analizowany jak w postępowaniach o warunki zabudowy wszczętych po wejściu w życie w danej gminie planu ogólnego gdzie obszar analizowany wyznaczony będzie w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Odwołujący podał, że załączone do decyzji o ustalenie warunków zabudowy wyniki analizy są niezgodne z wynikami analizy załączonymi do akt sprawy - w treści analizy urbanistycznej podano minimalne, maksymalne i średnie wartości, w treści analizy załączonej do decyzji zastosowano wartości co do zasady maksymalne.

Rozpoznając wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że w przedmiotowej sprawie prawidłowo określono teren analizowany, a przeprowadzona analiza urbanistyczna wskazuje, że na terenie analizowanym przeważają budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącymi budynkami garażowymi i gospodarczymi, występuje też zabudowa zagrodowa oraz budynki magazynowo - biurowe i produkcyjne. Konieczne było to samym rozważenie, czy planowana inwestycja kontynuuje zasadę dobrego sąsiedztwa pod względem parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Kolegium wskazało następnie, że w obszarze analizowanym występuje nieregularnie ukształtowana linia zabudowy odsunięta od granic dróg publicznych w odległości od 6,0 m do 115,0 m. Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że planowany budynek ma być zlokalizowany w odległości ok. 15,0 m od granicy z drogą gminną w obrębie istniejącego budynku magazynowo - biurowego. Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w oparciu o istniejący budynek biurowy na działce nr [...], co jest zgodne z powyższym przepisem.

Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że parametr powierzchni zabudowy waha się od 0,5% do 32%, zaś średnia jego wielkość wynosi 12%. Natomiast planowana inwestycja ma mieć ten wskaźnik na poziomie do 20 %. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o wskaźniku intensywności zabudowy zbliżonym lub większym do planowanej inwestycji, np. działka nr [...] - 20 %, działka nr [...] - 20 %, działka nr [...] - 21%, działka nr [...] - 32%, itd. Organ I instancji przyjął dla planowanej inwestycji parametr ten na poziomie max. 20 %, zgodnie z wnioskiem inwestora, a Kolegium podzieliło stanowisko, iż w niniejszej sprawie istnieje możliwość dopuszczenia wyznaczenia tego wskaźnika we wskazanym przedziale.

W zakresie szerokości elewacji frontowej analiza urbanistyczna wykazała, że powyższy parametr przyjmuje w obszarze analizowanym wartości od 3,0 do 56,0 m. Średnia szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi ogółem 17 m, uwzględniając 20% tolerancji wynosi od 13,6 m do 20,4 m (w zaokrągleniu 21,0 m). Planowana inwestycja ma mieć szerokość elewacji frontowej na poziomie od 40,0 do 45,0 m. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej większej od wartości średniej tego parametru, jak działka nr [...] - 30,0 m, działka nr [...] - 50,0 m, działka nr [...], [...] - 56,0 m, działki nr [...], [...], [...] - 38,0 m. Zdaniem Kolegium organ I instancji mógł zastosować odstępstwo od wartości średniej i przyjąć szerokość elewacji frontowej na poziomie od 40,0 m do 45,0 m.

Jak wynika z analizy urbanistycznej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 3,0 m do 6,5 m. Budynki magazynowo - biurowe mają wysokość do ok, 8,0 m. Organ I instancji dla planowanej inwestycji zasadnie przyjął wysokość do okapu: max. wysokość gzymsu istniejącego budynku biurowego na działce nr [...]. Dodatkowo analiza urbanistyczna wskazuje, iż w obszarze analizowanym występują dachy jedno, dwuspadowe, o pochyleniu połaci dachowych do 45 stopni oraz dachy płaskie. Budynki magazynowo - biurowe mają dachy płaskie, jednospadowe i dwuspadowe o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych. Planowany przez inwestora dach dwuspadowy z kątem nachylenia od 5 do 8 stopni stanowi kontynuację zastanego ładu przestrzennego. Wysokość do głównej kalenicy wynosi od 8,0 m do 9,0 m, zatem przyjęta wartość do 9,0 m nie zaburzy istniejącej zabudowy.

Planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej (działka nr [...]) istniejącymi zjazdami.

Teren ma możliwość zaopatrzenia go wodę, odprowadzenia ścieków bytowych oraz zaopatrzenia w energię, zgodnie z warunkami przyłączenia do sieci.

Inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi, jak również nie znajduje się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r., poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt. 2, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu co oznacza, że spełniony jest warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 6 u.p.z.p..

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że w niniejszej sprawie organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw ustalenia warunków zabudowy. Organ I instancji wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako: "K.p.a."). W sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem. Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wszedł w życie w dniu 24 września 2023 r., a zatem - zdaniem Kolegium - organ I instancji słusznie do ustalenia granic obszaru analizowanego wziął pod uwagę treść tego przepisu. W zaskarżonej decyzji zostały zawarte zapisy dotyczące ochrony terenów sąsiednich przed ewentualnymi uciążliwościami. Nadto w obszarze analizowanym występuje zabudowa magazynowa i produkcyjna, a zatem planowana inwestycja kontynuuje parametr funkcji zabudowy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mająca podobne gabaryty co planowany budynek. Odnosząc się do kwestii połączenia dwóch spraw prowadzonych przez organ I instancji dotyczących przedmiotowych działek należy wskazać, że każda sprawa dotyczy innego budynku gospodarczego, usytuowanego w innej części nieruchomości, a zatem organ I instancji prawidłowo rozpoznaje te sprawy oddzielnie. Analiza urbanistyczna obejmuje dane dotyczące całej zabudowy, zaś wyniki analizy zawierają informację dotyczące planowanej inwestycji i odzwierciedlają dane zawarte w analizie.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. C. podnosząc zarzuty naruszenia: art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61. ust. 5a ustawy w związku z art. 59 ustawy z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; § 3 ust. 2, § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; art. 7 oraz art. 8 K.p.a. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Zdaniem skarżącego, powyższego stanu faktycznego i prawnego nie można analizować w oderwaniu od skarżonej równolegle decyzji (znak sprawy: [...] zarazem [...]) mimo, iż jest to osobno prowadzone postępowanie, gdyż ich rozdzielenie prowadził do niezgodnego ze stanem faktycznym określenia długości planowanej elewacji frontowej. W przypadku realizacji zaskarżonej decyzji oraz decyzji [...] powstanie budynek o elewacji przekraczającej 90 m, co stanowi parametr, który zdominuje otoczenie. Takie działanie wnioskodawcy nosi, w opinii skarżącego, znamiona celowego działania mającego na celu ominięcie prawa poprzez realizację jednego dużego zamierzenia inwestycyjnego w ramach dwóch osobnych postępowań o ustalenie warunków zabudowy zmierzających do jednoczesnej rozbudowy i przebudowy tego samego obiektu, podczas gdy wskazanie łączne planowanej rozbudowy w ramach jednego postępowania prawdopodobnie zakończyłoby się odmową wydania warunków zabudowy.

Następnie skarżący powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu dotyczące wadliwości przyjętych parametrów zabudowy oraz wadliwości ustalenia obszaru analizowanego. Z ostrożności procesowej skarżący podniósł, iż doręczenie skarżonej decyzji SKO [...] nastąpiło w postaci skanu dokumentu podpisanego tradycyjnie tym samym w opinii skarżącego doręczenie uwierzytelnionej kopii decyzji ma jedynie walor informacyjny i nie wywiera skutku prawnego w postaci jej doręczenia.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie pozostaje decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze [...], które utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. z dnia 03 lipca 2024 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejących budynków gospodarczych o magazyn sprzętu elektronicznego oraz zjazdu publicznego z drogi gminnej, na terenie położonym w obrębie geodezyjnym B., gm. G. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] (obręb [...] B..

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi dotyczących konieczności łącznego rozpoznania przez organy administracji publicznej dwóch postępowań dotyczących odrębnych inwestycji planowanych na działkach nr [...] i [...], wyjaśnić należy, że brak było podstaw do ich łączenia. W postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy to inwestor decyduje o przedmiocie postępowania i nie jest możliwe łączne rozpoznawanie wniosków dotyczących różnych zamierzeń inwestycyjnych.

Przechodząc do merytorycznej oceny skargi należy w pierwszej kolejności zauważyć należy, że w dniu 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonana ustawą z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Jednakże zgodnie z art. 59 ust. 2 powołanej ustawy, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Oznacza to, że w sprawie miał zastosowanie przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r., z którego wynika że:

- "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu" (ust. 1),

- "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę" (ust. 5a).

Podobnie w przedmiotowej sprawie – na mocy § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1166) w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdywało dotychczas obowiązujące rozporządzenie z 2003 r.

W tak ustalonym stanie prawnym rozstrzygnąć należało, czy zgromadzony materiał dowody dawał podstawę, aby ustalić warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491).

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA).

Przechodząc do oceny przedstawionych akt sprawy Sąd wskazuje, że wbrew zarzutom skargi obszar analizowany został określony prawidłowo. Stosownie do treści art. 61 ust. 5a w brzemieniu dotychczasowym obszar analizowany ustalono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, spełniając warunki przyjęte przez ustawodawcę.

W tym miejscu należy zauważyć, że przedmiotowa sprawa jest szczególna – dotyczy rozbudowy i przebudowy istniejących budynków gospodarczych o magazyn sprzętu elektronicznego, w sytuacji, gdy tego typu funkcja na obszarze analizowanym obejmuje jedynie działki objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie obejmuje zatem wprowadzenia nowej funkcji, czy też odniesienia się do funkcji istniejącej na terenie analizowany (nie obejmującej działki inwestora), lecz dotyczy jedynie zmian (przebudowy i rozbudowy) zabudowy o istniejącej już funkcji. W takich uwarunkowaniach faktycznych niewątpliwie należy dopuścić możliwość ustalenia warunków zabudowy – inwestor korzysta już z przywileju praw słusznie nabytych, w postaci prowadzenia działalności biurowej oraz magazynowej – a celem prowadzonego postępowania pozostaje ustalenie, czy ewentualne zmiany w istniejącej zabudowie są dopuszczalne z punktu widzenia powołanej powyżej zasady ładu przestrzennego. Innymi słowy, konieczne jest rozważenie, czy planowana inwestycja nie doprowadzi do realizacji inwestycji, która będzie miała charakter dominujący na terenie analizowanym, a więc czy nie doprowadzi do zmiany charakteru zagospodarowania terenu analizowanego. Mając na względzie tak zakreślony przedmiot postępowania Sąd uznał, że zgromadzony materiał dowodowy nie dawał podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a wydane w sprawie decyzje były przedwczesne.

Powyższa ocena Sądu odwołuje się do ustalonego wskaźnika zabudowy, który ustalono na poziomie: "wskaźnik powierzchni zabudowy wnioskowanego tereny: max 20%" – (pkt 2 ppkt 3 decyzji o warunkach zabudowy) oraz powierzchni zabudowy, który ustalono na poziomie od 740 do 800 m2 (pkt 2 ppkt 5 lit. a decyzji o warunkach zabudowy). Tak określone wskaźniki, budzą, w ocenie Sądu, poważne wątpliwości w świetle zebranego materiału dowodowego.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do ustalonego wskaźnika zabudowy wskazać należy w pierwszej kolejności, że w przedłożonej analizie urbanistycznej uwzględniono jedną z działek stanowiących teren inwestycji – działkę nar [...], gdzie wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 18%. W analizie powyższej nie zawarto jednak informacji na temat powierzchni zabudowy na działce nr [...], chociaż w samej analizie oraz decyzji wskazano, że działka nr [...] jest zabudowana. W ocenie Sądu logicznym pozostaje, że ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy całego wnioskowanego terenu (działek nr [...] oraz [...]) konieczne jest odniesienie się do już istniejącego wskaźnika zabudowy obejmującego obie działki. Nie znając tego parametru niemożliwym staje się odpowiedź na pytanie, czy ustalony wskaźnik jest prawidłowy, a idąc dalej, czy jest możliwy do zrealizowania. Może się bowiem okazać, że planowany wskaźnik odpowiada już wskaźnikowi istniejącemu, co powodowałoby, że w ramach planowanej inwestycji nie można by dokonać rozbudowy istniejącego obiektu. Sąd podkreśla, że zapis decyzji o warunkach zabudowy – odwołujący się do wskaźnika powierzchni zabudowy wnioskowanego terenu (a nie pojedynczej działki) – wskazuje na konieczność uwzględnienia zarówno istniejącej zabudowy, jak i zabudowy planowanej. Parametry powyższy odnosi się bowiem do budynku magazynowego sprzętu elektrycznego, który powstanie w wyniku rozbudowy i przebudowy istniejących budynków gospodarczych. Nie można więc tego parametru traktować jako parametru odnoszącego się jedynie do planowanej rozbudowy, a brak precyzyjności decyzji o warunkach zabudowy mógłby prowadzić do takiego wniosku.

Podobnie wątpliwości budzi ustalenia powierzchni zabudowy na poziomie na poziomie od 740 do 800 m2 (pkt 2 ppkt 5 lit. a decyzji o warunkach zabudowy). Otóż w sytuacji, w której działki nr [...] oraz [...] obejmujące teren inwestycji są już zabudowane konieczne jest ustalenia istniejącej powierzchni zabudowy. Analiza akt sprawy wskazuje jednak na brak powyższej informacji. Idąc dalej, nie znając kubatury istniejących budynków nie sposób odpowiedzieć na pytanie, czy przyjęty wskaźnik – tak jak w przypadku powierzchni zabudowy – jest możliwy do zrealizowania. Jeżeli bowiem istniejące budynki odpowiadają ustalonemu wskaźnikowi również nie będzie możliwym zrealizowanie inwestycji polegającej na rozbudowie planowanego budynku.

Odnosząc się do pozostałych przyjętych parametrów wyjaśnić należy, że stanowią one kontynuację parametrów istniejącej już na terenie inwestycji zabudowy, a co za tym idzie nie mogły zostać zakwestionowane. Decyzja o warunkach zabudowy, dotycząca przebudowy oraz rozbudowy istniejącej już zabudowy, nie może bowiem określać wskaźników zabudowy w wartościach niższych, niż już istniejące, gdyż stanowiłoby naruszenie sfery praw podmiotowych już nabytych przez właściciela.

Sąd podkreśla raz jeszcze, że w sytuacji, jaka ma miejsce w niniejszej sprawie, możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji o parametrach odpowiadających parametrom istniejących już na terenie analizowanym (w tym na działkach objętych wnioskiem) jednak niemożliwym staje się wydanie decyzji dla inwestycji, której parametry przewyższają, w sposób nie przewidziany rozporządzeniem oraz ustalonym stanem faktycznym, istniejącą zabudowę. Nie przesadzając w tym miejscu o tym, czy planowana inwestycja może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, Sąd wyjaśnia, że przeprowadzone postępowanie oraz wydana decyzja, muszą w sposób precyzyjny określać, czy jest ona dopuszczalna oraz jakie są jej wskaźniki, zwłaszcza w odniesieniu do istniejącej już zabudowy. Sposób procesowania w niniejszej sprawie, a w szczególności brak precyzyjności ustalonych warunków zabudowy, gdzie wątpliwości budzi, czy są one ustalone dla całej inwestycji (istniejących budynków oraz planowanej rozbudowy), czy też tylko dla planowanej rozbudowy, powoduje, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie może ostać się w obrocie prawnym.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane sąd do uzupełnienia analizy urbanistycznej oraz jednoznacznego ustalenia parametrów dla całej inwestycji, w szczególności w sposób nie budzący wątpliwości, co do ich zakresu (czy obejmują istniejąca i planowaną zabudowę, czy też jedynie rozbudowę planowanej inwestycji).

O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądzając na rzecz skarżącego zwrot uiszczonego wpisu w wysokości 500;- (pięćset) zł.