Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 487/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust.2 pkt 1, art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust.1 i 2, par. 5 ust.2, par.6 ust.2, par. 7 ust.4, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 9 listopada 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Specjalista Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 roku sprawy ze skargi Z. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji po wznowieniu postępowania oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...] odmawiającą uchylenia ostatecznej decyzji, decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy oraz ustaliło warunki zabudowy dla inwestycji.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] Wójt Gminy R. orzekł o ustaleniu na wniosek J. B. warunków zabudowy i zagospodarowania terenu działek nr: 999/1, 999/8, 999/9, 999/10, 999/11, 999/12, 999/13 położonych w miejscowości S. (obręb [...]), gmina R., dla inwestycji polegającej na dobudowie sali bankietowej z zapleczem do istniejącego budynku mieszkalno – usługowego, budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego z garażem.

Z. W. – właściciel działki sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji złożył wniosek o wznowienie postępowania w tej sprawie z uwagi na brak udziału w postępowaniu bez własnej winy, wskazując że nie został powiadomiony o toczącym się postępowaniu. Wnioskodawca wskazał, że o decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji dowiedział się dnia 6 grudnia 2013r., kiedy Starostwo Powiatowe w R. udostępniło mu kserokopię wydanego pozwolenia na budowę dla owej inwestycji.

Postanowieniem z dnia [...] wznowiono postępowanie w sprawie kwestionowanej decyzji ostatecznej.

Decyzją z dnia [...], uchyloną następnie przez Kolegium Odwoławcze, odmówiono uchylenia ww. ostatecznej decyzji z dnia [...]

W toku ponownego postępowania Z. W. wniósł o odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Zaznaczył jednocześnie, że w sąsiedztwie inwestycji znajdują się wyłącznie domy mieszkalne, ewentualnie zabudowa gospodarstw rolnych, a w planach zagospodarowania przestrzennego występują miejsca pod zabudowę usługową nieuciążliwą, takie jak np. mniejsze sklepy, zakłady fryzjerskie. Z. W. wskazał, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz.U. z 2014r. poz. 112) dopuszczalny poziom hałasu w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowo – usługowej wynosi od 50 – 55 dB w ciągu dnia i 40 – 45 w ciągu nocy, a hałas generowany podczas wesela lub podobnych wydarzeń wynosi ok. 80 – 120 dB. W jego ocenie w przedmiotowej sprawie wnioskodawcy nie wskazali wszystkich danych, jakie są niezbędne do wydania prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzją z dnia [...] ponownie odmówiono uchylenia ostatecznej decyzji z dnia [...] znak: [...] W wyniku rozpatrzenia odwołania Z. W., Kolegium decyzją z dnia [...] znak: [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, nakazując jednocześnie opracowanie opinii, w której zostaną określone źródła hałasu, jego natężenie oraz zakres emisji dźwięku w związku z przedmiotową inwestycją.

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy R. wydał decyzję odmawiającą uchylenia decyzji ostatecznej Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...] Wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu wykonano symulację komputerową propagacji hałasu w sposób teoretyczny za pomocą programu komputerowego w celu określenia stopnia oddziaływania niniejszego przedsięwzięcia na stan środowiska akustycznego w rejonie źródeł emisji hałasu zlokalizowanych w jego obrębie. Na podstawie przeprowadzonych obliczeń stwierdzono, że nie zachodzi konieczność zminimalizowania oddziaływania akustycznego obiektu na sąsiednią zabudowę mieszkaniowo – usługową, a analizowane przedsięwzięcie nie wykracza poza granice terenu użytkowanego przez inwestora. Organ I instancji stwierdził, że przedmiotowa inwestycja nie powoduje przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu w środowisku w odniesieniu do terenów sąsiadujących, określonego w rozporządzeniu w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Wobec tego przedsięwzięcie nie będzie powodować przekroczenia standardów jakości środowiska poza terenem, do którego inwestor ma tytuł prawny. Jednocześnie organ zaznaczył, że o interesie prawnym przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, a jak wynika z przeprowadzonej analizy, sporny obiekt nie jest inwestycją, która powoduje uciążliwość ponad przeciętną miarę względem innych nieruchomości i środowiska, wobec czego nie uzasadnia przyznania Z. W. statusu strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Wójt Gminy stwierdził na podstawie przeprowadzonej analizy akustycznej, że przedmiotowa inwestycja nie narusza prawa własności sąsiedniej nieruchomości, nie utrudnia korzystania z niej zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Nie wywiera także wpływu na możliwość jej zagospodarowania, gdyż obie nieruchomości stanowią zabudowę mieszkaniowo – usługową.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta Gminy R. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] znak: [...], Wójt Gminy R. odmówił uchylenia własnej ostatecznej decyzji z dnia [...] znak: [...]. Podczas ponownego rozpatrywania sprawy, wzięto pod uwagę fakt, że dnia 20 lipca 2015r. Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w Ł., w załączeniu przesłał raport z badań hałasu emitowanego do środowiska w wyniku przeprowadzonej kontroli pomiaru hałasu użytkowania Sali Bankietowej "A". Analizując wykonane pomiary organ stwierdził, że zmierzony poziom równoważny [dB] wykonany w warunkach eliminacji wpływu zakłóceń ze strony hałasu drogowego, mieści się w granicach dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, czyli 55 dB w porze dziennej i 45 dB w porze nocnej i żaden pomiar nie przekracza dopuszczalnej wartości. Skarżący nie ma zatem podstaw powoływania się na przekroczoną emisję hałasu jako źródła istnienia interesu prawnego. Zdaniem Wójta Gminy z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji. Wskazanie hipotetycznych utrudnień związanych z możliwością wystąpienia uciążliwości, np. zwiększeniem hałasu, niewywiedzione z jakiejkolwiek normy prawa materialnego, co ściśle związane jest z wystąpieniem interesu prawnego zmierzającego do uznania podmiotu za stronę postępowania, nie jest wykazaniem interesu prawnego. Ponadto organ zaznaczył, że wskazanie przepisów art. 140 czy też 144 K.c., związanych z ochroną prawa własności, czy też ochroną przed wystąpieniem immisji bezpośrednich czy też pośrednich, w sytuacji, gdy w jakikolwiek sposób nie wykazano związku przyczynowego pomiędzy wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, a naruszeniem uprawnień właścicielskich wynikających z przepisów prawa cywilnego, nie daje wnioskodawcom przymiotu strony w tym postępowaniu.

Organ zauważył w dalszej kolejności, iż na terenie będącym własnością skarżącego również prowadzona jest od 2000r. działalność gospodarcza związana z konserwacją, naprawą pojazdów samochodowych, sprzedażą detaliczną i hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz usługi wulkanizacyjne. Działalność ta także generuje hałas pochodzący od urządzeń służących do demontażu i montażu opon pojazdów mechanicznych i od przyjeżdżających i odjeżdżających pojazdów samochodowych.

Podsumowując Wójt Gminy R. stwierdził, iż wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla niniejszej inwestycji nie stwarza żadnego zagrożenia dla współwłaścicieli nieruchomości, na której ma być realizowana, ani dla właścicieli nieruchomości usytuowanych w sąsiedztwie. Nie wpływa bowiem ponadnormatywnie w żaden sposób na ich prawa do nieruchomości, a z przepisów odrębnych nie wynikają żadne ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie sąsiednich nieruchomości. W związku z powyższym brak jest podstaw do uchylenia decyzji ostatecznej, co skutkuje odmową jej uchylenia.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Z. W.. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów:

1) prawa procesowego, tj. art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016r. poz. 23 ze zm.), dalej powoływanej jako "K.p.a.", w zw. z art. 7 K.p.a., art. 80 K.p.a., art. 84 § 1 K.p.a. oraz art. 85 § 1 K.p.a. oraz art. 86 K.p.a. poprzez dowolne, niekompletne i wybiórcze zebranie oraz rozpatrzenie materiału dowodowego w zakresie możliwego oddziaływania inwestycji na środowisko i działki sąsiednie, w szczególności poprzez:

- przyjęcie za podstawę wydania decyzji raportu badań Wojewódzkiego Inspektoratu Ochrony Środowiska w Ł. dotyczącego pomiaru hałasu użytkowania obiektu, który nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania, podczas gdy przedmiotowe postępowanie dotyczy przedsięwzięcia polegającego na dobudowie do istniejącego budynku sali bankietowej z zapleczem, co nie pozwala określić rzeczywistego stopnia oddziaływania planowanej inwestycji na działki sąsiednie;

* przeprowadzenia pomiarów hałasu w sposób nieprawidłowy, tj. wykonaniu ich przy zamkniętych oknach i drzwiach sali bankietowej, co uniemożliwiało ustalenie rzeczywistego poziomu hałasu emitowanego z wnętrza zbadanego obiektu w stronę działki skarżącego, w szczególności w porze letniej;

* braku przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w zakresie ustalenia poziomu emisji hałasu w trakcie użytkowania sali bankietowej i dobudowanej do niej części oraz poziomu emisji hałasu, jaki powstaje w skutek przemieszczania się pojazdów przywożących i odwożących gości uroczystości, które się tam odbywają, w szczególności autobusów i busów, mimo iż strona skarżąca złożyła wniosek w tym przedmiocie;

* braku przeprowadzenia oględzin nieruchomości i przesłuchania skarżącego na okoliczność oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie i ich używanie, w szczególności poprzez zbadanie usytuowania budynków i sposobu ich eksploatacji,

2) przepisów prawa materialnego, tj.:

* art. 28 K.p.a. w związku z art. 1 ust. 2 pkt 2 i 7 oraz art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r. poz. 199 ze zm.), dalej powoływanej jako "u.p.z.p.", w zw. z § 2 i załącznikiem do rozporządzenia w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, poprzez błędne przyjęcie, iż skarżący nie może być stroną niniejszego postępowania z uwagi na brak interesu prawnego w związku z dopuszczalnym poziomem emisji hałasu z Sali Bankietowej "A", podczas gdy przeprowadzone pomiary hałasu, z uwagi na ww. okoliczności, nie odzwierciedlają rzeczywistego stopnia oddziaływania planowanej inwestycji na jego nieruchomość, który stanowi o interesie prawnym skarżącego;

- art. 1 ust. 2 pkt 2 i 7, art. 6 ust. 2 oraz art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p., art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, art. 140 K.c., poprzez brak uwzględnienia w toku załatwiania sprawy praw osób trzecich – właścicieli działek sąsiadujących z nieruchomością, na której wznoszona jest inwestycja, poprzez znaczne ograniczenie możliwości pełnego korzystania z ich nieruchomości, w szczególności w porze nocnej.

Powołaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...], odmawiającą uchylenia ostatecznej decyzji, decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy oraz ustaliło z wniosku J. B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na dobudowie sali bankietowej z zapleczem do istniejącego budynku mieszkalno – usługowego, budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego z garażem na terenie oznaczonym jako działki nr 999/1, 999/8, 999/9, 999/10, 999/11, 999/12 i 999/13 obręb [...], gmina R.. W motywach rozstrzygnięcia organ przypomniał, że na gruncie u.p.z.p. właściciele lub wieczyści użytkownicy działek sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, jak również działek niepozostających w bezpośredniej styczności z terenem planowanej inwestycji, mogą być stronami postępowania o wydanie warunków zabudowy po wykazaniu przesłanek z art. 28 K.p.a. Na gruncie u.p.z.p., w szczególności wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy wykładni jej przepisów należy mieć na uwadze maksymalną ochronę uprawnień właścicieli. Zdaniem organu odwoławczego na problem ustalenia stron postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy należy patrzeć z perspektywy art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., w myśl którego każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób. Kolegium podkreśliło, że źródłem interesu prawnego w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu są zasadniczo normy prawa materialnego, z których wynikają prawa do nieruchomości. Stąd też jako strony postępowania kwalifikuje się osoby mające tytuły prawne do nieruchomości znajdujących się w zakresie oddziaływania inwestycji. Oddziaływanie to jednak nie wyczerpuje się na kwestiach związanych z wpływem na środowisko planowanej inwestycji, lecz może dotyczyć wszelkiego rodzaju wpływu na wykonywanie praw do nieruchomości. Osoba trzecia ma interes prawny wynikający nie tylko z przepisów art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., które to przepisy nakazują w decyzji o warunkach zabudowy określić wymagania dotyczące ochrony osób trzecich, jak i z określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, ale też z przepisów prawa cywilnego dotyczących ochrony prawa własności – art. 140 K.c. i 144 K.c.

W dalszej kolejności Kolegium wskazało, że Z. W. jest współwłaścicielem nieruchomości składającej się działek nr 999/6, 999/15, 999/17 i 999/18, na której znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa, bezpośrednio graniczącej z terenem planowanej inwestycji. W ocenie organu sposób korzystania przez inwestora z nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalno – usługowy, w którym prowadzi działalność gospodarczą tj. usługi gastronomiczne – imprezy okolicznościowe, i na której zamierza rozszerzyć działalność gospodarczą poprzez dobudowanie do istniejącego budynku mieszkalno – usługowego sali bankietowej z zapleczem socjalnym o wskazanych parametrach, na gruncie przywołanych przez organ przepisów odgrywa znaczenie z punktu widzenia oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, w tym na nieruchomość wnioskodawcy. W ocenie Kolegium wnioskodawcy przysługiwał zatem przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, a zatem zaistniała przesłanka wznowienia postępowania określona w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., tj. strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Następnie organ wyjaśnił, że uwzględniając datę wydania przez Wójta Gminy R. weryfikowanej decyzji, tj. [...] w sprawie nie zachodzi przesłanka upływu czasu, o której mowa w art. 146 § 1 K.p.a.

Oceniając drugą przesłankę uniemożliwiającą uchylenie decyzji dotychczasowej po stwierdzeniu, że w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej organ przypomniał, że Wójt Gminy R. decyzją z dnia [...] znak: [...], ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji w następujący sposób:

* nieprzekraczalne linie zabudowy dla nieruchomości wyznaczono zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji,

* nie ustalono wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, z uwagi na określenie maksymalnej powierzchni zabudowy budynku sali bankietowej z zapleczem, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego z garażem,

* szerokość elewacji frontowej planowanej dobudowy sali bankietowej z zapleczem na 19,00m, budynku mieszkalnego na 23,00m, budynku gospodarczego z garażem na 8,00m,

* maksymalna wysokość budynku sali bankietowej z zapleczem na 9,50m n.p.t., budynku mieszkalnego na 9,00m n.p.t., budynku gospodarczego z garażem na 6,50m n.p.t.,

* maksymalna powierzchnia zabudowy planowanej dobudowy budynku sali bankietowej z zapleczem nie przekroczy 650,00m2,

* maksymalna powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego nie przekroczy 350,00m2,

* maksymalna powierzchnia zabudowy budynku gospodarczego z garażem nie przekroczy 80,00m2,

* geometrię dachu należy ustalić projektem budowlanym odpowiednio do geometrii dachów występujących na terenie gminy R. (zaleca się dla budynku sali bankietowej z zapleczem, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego z garażem, dach dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci dachowych w przedziale 25 – 45°),

* forma architektoniczna w zakresie wyrazu i detalu architektonicznego winna być dostosowana do współczesnych standardów architektonicznych i współczesnej zabudowy sąsiedzkiej.

W ocenie Kolegium, organ I instancji ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji nie ustalił wszystkich parametrów tej zabudowy, a mianowicie wskaźnika zabudowy, wysokości elewacji frontowych oraz wysokości i kierunku głównych kalenic poszczególnych budynków, co oznacza, iż nie można stwierdzić, że w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej. Organ odwoławczy stwierdził, że wada procesowa – brak udziału strony w postępowaniu – miała wpływ na poprawność i zgodność z prawem materialnym ocenianej w postępowaniu wznowieniowym decyzji Wójta Gminy R. z dnia [...] znak: [...]. Powyższe obligowało do uchylenia ww. decyzji i orzeczenia o istocie sprawy.

Kolegium wskazało następnie, iż w toku postępowania odwoławczego zleciło organowi I instancji uzupełnienie analizy. Obszar analizy został wyznaczony stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588 ze zm.), dalej powoływanego jako "rozporządzenie" i przedstawiony na mapie, wokół terenu inwestycji w odległości 3 – krotnej szerokości frontu terenu. Łączna szerokość frontu działek objętych wnioskiem (do ul. A przylegają działki nr 999/1 i 999/11) wynosi 60m, obszar analizy wyznaczono w odległości 180m od granic terenu objętego wnioskiem. Zdaniem organu zabudowa na tym terenie daje podstawy do ustalenia cech projektowanej zabudowy. W obszarze analizy zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa oraz zabudowa mieszkalno – usługowa: na terenie objętym wnioskiem inwestor prowadzi usługi gastronomiczne, a na sąsiednim należącym do skarżącego prowadzona jest działalność gospodarcza związana z konserwacją, naprawą pojazdów samochodowych, sprzedażą detaliczną i hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz usługi wulkanizacyjne. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację funkcji na tym terenie.

Następnie Kolegium ustalając parametry planowanej inwestycji wskazało, że teren inwestycji położony jest przy drodze powiatowej (ul. A) i drodze gminnej (ul. B). Linia zabudowy po stronie terenu inwestycji nie jest jednolita. Na działce nr 999/17 istniejący budynek mieszkalny usytuowany jest w odległości około 50m, na działce nr 999/18 budynek gospodarczy, w którym prowadzona jest działalność usługowa w odległości około 13m, na działce nr 998/3 budynek mieszkalny w odległości około 33m, a na terenie inwestycji budynek mieszkalno – usługowy w odległości około 90m. Natomiast od strony ul. B działki sąsiednie nie są zabudowane, najbliżej usytuowana działka zabudowana posiadająca zjazd od strony tej ulicy, to działka nr 1001, na której istniejący budynek mieszkalny usytuowany jest w odległości około 10m. W ocenie organu ustalenie zatem nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony ul. A w odległości 20m od zewnętrznej krawędzi jezdni oraz od strony ul. B w odległości 10m od granicy z pasem drogowym, nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego w zakresie linii zabudowy na obszarze analizowanym oraz znajduje uzasadnienie w § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ wyjaśnił, że z uzupełnienia analizy wynika, iż wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy na terenie analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 1,9% (działka nr 997) przez 10,3% (działka nr 19), 18,2% (działka nr 999/18) do 20% (działka nr 999/15). Średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizy wynosi 6,4%. Inwestor planuje budowę trzech obiektów o powierzchniach: 650m2 dla dobudowy sali bankietowej z zapleczem, 350m2 dla budynku mieszkalnego oraz 80m2 dla budynku gospodarczego z garażem. Teren inwestycji jest już zabudowany budynkiem mieszkalno – usługowym, który stanowi 5,3% wskaźnik zagospodarowania, a łącznie z projektowanym zamierzeniem wskaźnik zabudowy terenu objętego wnioskiem będzie wynosił 13,8%. Ustalenie więc dla projektowanej zabudowy wskaźnika zabudowy w przedziale od 5,3% do 13,8% znajduje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie i § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Przechodząc do określenia szerokości elewacji frontowej, organ stwierdził, że szerokości elewacji frontowych budynków usytuowanych od frontu działek wynoszą od 5m przez 15m do 27m. Średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 11,41m. Inwestor planuje następujące szerokości elewacji frontowych dla projektowanych obiektów: dla dobudowy budynku sali bankietowej z zapleczem na 19m, budynku mieszkalnego na 23m oraz budynku gospodarczego z garażem na 8m. Zdaniem Kolegium z analizy wynika, iż szerokości elewacji frontowych są zróżnicowane, a zatem ustalenie dla planowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej w sposób zgodny z wnioskiem inwestora znajduje uzasadnienie w ustaleniach analizy i § 6 ust. 2 rozporządzenia.

W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ podał, że z uzupełnienia analizy wynika, że wysokości elewacji frontowych budynków usytuowanych od frontu działek wynoszą od 3m do 8m, przy średniej wysokości 4,33m. Na terenie inwestycji istnieje budynek mieszkalno – usługowy, którego wysokość elewacji frontowej wynosi 4,5m. Taką samą wysokość elewacji frontowej posiadają budynki mieszkalne na działkach nr 999/17, 999/6 i 999/15. Ustalenie zatem wysokości elewacji frontowej dla planowanych budynków od 3m do 4,5m znajduje uzasadnienie w analizie i § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Odnosząc się zaś do geometrii dachu Kolegium stwierdziło że na obszarze analizowanym występują przeważnie dachy dwu lub wielospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale od 20° do 45°, wysokości kalenic od 5m do 10m, o kierunku kalenic prostopadłym lub równoległym do granic działek sąsiednich. Ustalenie dla dobudowy sali bankietowej z zapleczem dachu dwuspadowego lub wielospadowego, o kącie nachylenia połaci od 25° do 45°, kierunku głównej kalenicy dachu równoległym lub prostopadłym do frontu działek, wysokości głównej kalenicy do 9,5m; dla budynku mieszkalnego dachu dwuspadowego lub wielospadowego, o kącie nachylenia połaci od 25° do 45°, kierunku głównej kalenicy równoległym bądź prostopadłym do frontu działek, wysokości głównej kalenicy do 9m; dla budynku gospodarczego z garażem dachu dwuspadowego lub wielospadowego, o kącie nachylenia połaci od 25° do 45°, kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działek, wysokości głównej kalenicy do 6,5m, znajduje uzasadnienie w ustaleniach analizy.

Z. W. nie zgadzając się z powyższą decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego , które miało wpływ na wynik sprawy, tj. :

* art. 60 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, podczas gdy brak jest w obszarze analizowanym obiektów o podobnym przeznaczeniu, a w konsekwencji nie można stwierdzić kontynuacji funkcji;

* § 5 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (do 13,8%) niż wynikający z średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego (6,4%), bez uzasadnienia zastosowania takiego wyjątku od zasady;

* § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, innej niż przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, bez uzasadnienia zastosowania takiego wyjątku od zasady;

* § 6 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie szerokości elewacji frontowej innej niż średnia szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, bez uzasadnienia zastosowania takiego wyjątku od zasady;

* § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez wyznaczenie dla nowej zabudowy górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki innej niż wynikająca z przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, bez uzasadnienia zastosowania takiego wyjątku od zasady;

2. naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez:

• bezkrytyczne przyjęcie, że parametry nowej zabudowy określone w analizie urbanistycznej odpowiadają wymogom prawa i tym samym zaniechanie rzetelnego ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego;

• zaniechanie rzetelnego ustalenia parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy, linii nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a przez to zaniechanie ustalenia prawidłowego stanu faktycznego sprawy oraz wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, co doprowadziło do naruszenia § 5 ust. 2, § 7 ust. 4, § 6 ust. 2, § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez ich zastosowanie w sytuacji, gdy z analizy urbanistycznej nie wynikają przesłanki uzasadniające odstępstwo od wyznaczenia parametrów średnich na obszarze analizowanym.

W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że skutkiem realizacji tej inwestycji jest powstanie kompleksu sal weselno – bankietowych mogących równocześnie przyjąć ponad 320 osób z miejscami noclegowymi i zapleczem gospodarczym oraz dużym parkingiem. Skarżący wskazał, że regularne imprezy tam odbywające się, także w niedziele i dni świąteczne, trwają przez całą noc, a uczestnicy imprez opuszczają działkę inwestora najczęściej w porze nocnej i wczesnych godzinach porannych, przy czym budynek sali bankietowej znajduje się w odległości 5m od granicy z działką sąsiednią skarżącego, na której znajduje się budynek mieszkalny. W stronę granicy z działką Z. W. zwrócone są trzy okna z głównego budynku, w którym znajdują się sale bankietowe. Hałas generowany w trakcie samych imprez a także przyjazdu i odjazdu tak dużych grup uczestników imprez utrudnia normalne funkcjonowanie na działkach sąsiednich. Zdaniem skarżącego wydanie zatem warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Jednocześnie skarżący zaznaczył, że wokół przedmiotowych działek, w obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie zabudowa jednorodzinna i zagrodowa. Wskazywany przez organ zakład wulkanizacyjny jest nieduży i ogranicza się do jednego obiektu. Porównanie wielkości niedużego obiektu usługowego ok. 180m2 na działce skarżącego z rozmiarami planowanych dobudowań i nowych budynków na działce sąsiedniej ok. 1080m2, a łącznie z już istniejącą 1760m2 nie pozwala stwierdzić, że występuje tu kontynuacja funkcji. Godziny pracy, charakter usług i oraz ilość obsługiwanych równocześnie osób również wskazuje, że pomiędzy ww. przedsięwzięciami brak jest kontynuacji funkcji. Zdaniem Z. W. w dokumencie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, brak jest odwołania się do obiektu na należącej do niego działce w ramach wykazywania kontynuacji funkcji. Poza tym funkcja prezentowana przez obiekt wyszukany przez organ administracyjny w obszarze analizowanym nie może zostać zrównana z funkcją, jaką posiadać będzie planowana inwestycja, bowiem pomiędzy niedużym zakładem wulkanizacyjnym a dużym kompleksem sal weselno-bankietowych nie występuje kontynuacja funkcji.

Następnie skarżący podniósł, że w przedmiotowej sprawie zarówno w treści decyzji organu II instancji, jak i w analizie urbanistycznej, nie ma wyjaśnienia przyjęcia wartości odmiennych od wynikających z średnich dla obszaru analizowanego. Autor skargi podkreślił, iż odstępstwo od zasad określonych w § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 rozporządzenia jest możliwe, jednak jako rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku i wymaga szczegółowego i wyczerpującego uzasadnienia w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Skarżący podkreślił, że wszystkie ww. parametry przekraczające średnie wielkości dla obszaru analizowanego są przyjęte zgodnie z wnioskiem inwestora.

W ocenie Z. W. stanowisko organu świadczy także o naruszeniu przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. , bowiem Kolegium przyjęło bezrefleksyjne w ślad za wynikami analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – w zakresie wielkości powierzchni nowej zabudowy, linii nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – wartości, które stanowią wyjątek od ustalonych wartości średnich, bez uzasadnienia takiego działania. Zadaniem organu orzekającego w tym postępowaniu było zweryfikowanie poprawności sporządzonej analizy, co oznacza, że w przypadku powzięcia jakichkolwiek wątpliwości organ powinien zwrócić się do osoby, która sporządziła ów dokument o wyjaśnienie tych kwestii.

Z powyższych względów skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...], poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy R. z dnia [...] oraz decyzji Wójta Gminy R. z dnia [...] Nadto, na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016r. poz. 718), dalej powoływanej jako "P.p.s.a.", skarżący wniósł o dopuszczenie dowodów z dokumentów w postaci wydruku ze strony internetowej "Sala Bankietowa A" na okoliczność wielkości inwestycji na działkach nr 999/1, 999/8, 999/9, 999/10, 999/11, 999/12, 999/13 obręb [...], gmina R..

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu odpowiedzi na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę uwzględniając skargę może uchylić akt, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a Sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach – stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części bądź stwierdza wydanie rozstrzygnięcia z naruszeniem prawa. Jeśli nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. wydana po wznowieniu postępowania uchylająca decyzje organu I instancji w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na dobudowie sali bankietowej z zapleczem socjalnym do istniejącego budynku mieszkalno – usługowego, budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego z garażem i jednocześnie ustalająca warunki zabudowy dla tej inwestycji. Zaznaczyć należy, że skarżący jest współwłaścicielem nieruchomości składającej się z działek nr 999/6, 999/15, 999/17 i 999/18. Sposób korzystania przez inwestora z nieruchomości, na której znajduje się obiekt mieszkalno – usługowy i na której zamierza rozszerzyć działalność gospodarczą poprzez dobudowanie m.in. znacznych rozmiarów sali bankietowej sprawia, iż nieruchomości sąsiednie, w tym nieruchomość Z. W. znajduje się w zasięgu oddziaływania inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Zatem zasadnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że skarżącemu przysługuje przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, a zatem istnieje przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. stanowiąca podstawę do wznowienia postępowania i rozstrzygnięcia co istoty sprawy.

Należy przypomnieć, że stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, dla którego brak jest planu miejscowego, jest możliwe jedynie, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu przestrzennego określa rozporządzenie. W niniejszej sprawie zgodnie z art. § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. W tym celu prawidłowo, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, organ wyznaczył wokół działek objętych wnioskiem granice obszaru analizowanego w odległości 180m, uwzględniając iż szerokość frontu działek objętych wnioskiem wynosi 60m.

Podkreślić trzeba, że jedną z zasad planowania przestrzennego jest zasada wolności zagospodarowania terenu, mówiąca, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Tym samym planowanie przestrzeni nie może zmierzać do ograniczenia realizacji nowych zamierzeń budowlanych, a działania organów w tym zakresie winny prowadzić jedynie do zachowania ładu przestrzennego przy uwzględnieniu chronionej konstytucyjnie wartości w postaci prawa własności.

Zasadniczą kwestią wymagająca wyjaśnienia w świetle zarzutów skargi jest okoliczność, czy planowana inwestycja kontynuuje funkcję zastaną w obszarze analizowanym. W tym miejscu podkreślić należy, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie i bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, wymagane jest jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Odmowa ustalenia warunków zabudowy może więc nastąpić jedynie w przypadku, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Pojęcie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy zatem pojmować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora (vide wyroki WSA: w Gliwicach z dnia 10 lipca 2014r. sygn. akt II SA/Gl 249/14; w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2014r. sygn. akt II SA/Po 1348/13; w Krakowie z dnia 18 grudnia 2013r. sygn. akt II SA/Kr 1029/13, w Kielcach z dnia 19 września 2013r. sygn. akt II SA/Ke 349/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu znajdującej się w aktach sprawy wynika, że na obszarze analizowanym występuje funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz zabudowy mieszkalno – usługowej. Niewątpliwe wnioskowana inwestycja w postaci dobudowy sali bankietowej do istniejącego budynku mieszkalno – usługowego, budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego z garażem powtarza funkcje zastane w obszarze analizowanym. Podkreślić należy, że na analizowanym obszarze występują również obiekty pełniące funkcje usługowe, a nie jak twierdzi skarżący wyłącznie zabudowa jednorodzinna i zagrodowa, choć niewątpliwe te dwie ostatnie funkcje dominują. Zatem stwierdzić należy, że nowa zabudowa mieści się granicach zastanego sposobu zagospodarowania terenu, powtarza bowiem jeden z istniejących sposobów zagospodarowania tegoż terenu. Wystarczy wspomnieć, że chociażby na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestor prowadzi już działalność gospodarczą w zakresie usług gastronomicznych, zaś na terenie bezpośrednio sąsiadującym z terenem inwestycji należącym do skarżącego prowadzona jest działalność gospodarcza w zakresie konserwacji, naprawy pojazdów samochodowych, sprzedaży detalicznej i hurtowej części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz usługi wulkanizacyjne. Niewątpliwe funkcja usługowa na przedmiotowym terenie stanowi uzupełnienie funkcji mieszkaniowej, pozwalając użytkownikom zabudowy mieszkaniowej na korzystanie z obiektów usług w bliskim sąsiedztwie. Jej występowanie stanowi udogodnienie dla mieszkańców znajdujących się w okolicy działek, a w rezultacie istotny element prawidłowego funkcjonowania przedmiotowego obszaru.

Wyjaśnić również należy, że nie znajduje uzasadnienia argument, że obiekt w postaci kompleksu sal weselno – bankietowych nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa z uwagi na gabaryty znacznie przekraczające gabaryty budynku służącego prowadzeniu działalności gospodarczej na działce skarżącego. Błędne jest bowiem poszukiwanie podobieństwa kontynuacji funkcji w poszukiwaniu obiektów o gabarytach podobnych do projektowanej inwestycji, a nie obiektów o podobnej funkcji. W ocenie Sądu objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, zaś analiza urbanistyczna określa w sposób precyzyjny jakie parametry winna posiadać nowa zabudowa, by wkomponować ją w istniejący ład przestrzenny.

Następnie wskazać należy, że stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa pozwala na określenie parametrów planowanej inwestycji. W tym miejscu wyjaśnić trzeba, że określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać konkretnej wielkości bądź też wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych) tzw. "widełek" (od – do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Niedopuszczalne jest również określenie parametrów nowej zabudowy wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. Uznać trzeba, że organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji prawidłowo ustalił wszystkie parametry nowej zabudowy poprzez podanie konkretniej wartości lub wartości minimalnej i maksymalnej. W ocenie Sądu Kolegium prawidłowo ustaliło parametry nowej zabudowy w oparciu o ustalenia analizy urbanistycznej sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania dokonane na podstawie charakterystycznych parametrów zabudowy występującej na 17 działkach znajdujących się w granicach terenu analizowanego.

Wyjaśnić należy, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został wyznaczony w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Niewątpliwe z analizy urbanistycznej wynika, że wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy na terenie analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 1,9% do 20%. Średni wskaźnik zabudowy wynosi 6,4%. Wyznaczając wielkość przedmiotowego parametru organ zasadnie uwzględnił fakt, że teren inwestycji jest już zabudowany budynkiem mieszkalno – usługowym o wskaźniku zagospodarowania wynoszącym 5,3%. W sytuacji, gdy zamierzeniem inwestycyjnym objęta jest budowa obiektów o łącznej powierzchni 1080m2 ustalenie wskaźnika zabudowy w przedziale od 5,3% do 13,8 % jest uzasadnione rozmiarami inwestycji z uwzględnieniem wartości tego wskaźnika występującym w obszarze analizowanym.

Dalej wspomnieć trzeba, że szerokość elewacji frontowej ustalona została w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Przyjęta w decyzji wartość przedmiotowego wskaźnika dla poszczególnych obiektów objętych zamierzeniem inwestycyjnym odpowiada nie tylko wnioskowi inwestora, ale znajduje również odzwierciedlenie w analizie, w której wykazano że szerokości elewacji frontowych budynków znajdujących się na działkach sąsiednich są zróżnicowane i wynoszą od 5 do 27m.

Należy również wyjaśnić, że ustalenie wysokości elewacji frontowej dla planowanych budynków nastąpiło w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Jak słusznie zauważył organ, wysokości elewacji frontowych budynków występujących w obszarze analizowanym wynoszą od 3m do 8m, przy średniej wysokości 4,33m. Co istotne na terenie objętym inwestycją, jak i na terenie działek znajdujących się w sąsiedztwie istnieją budynki, których wysokości elewacji frontowych wynoszą 4,5m. W tej sytuacji ustalenie wysokości elewacji frontowej w przedziale od 3m do 4,5m jest zasadne.

Stwierdzić trzeba, że geometria dachu ustalona została w nawiązaniu do geometrii dachów budynków na działkach sąsiednich, stosownie do § 8 rozporządzenia. Ustalone w decyzji paramenty dachów dla objętych wnioskiem obiektów zostały słusznie umotywowane okolicznością, że w obszarze analizowanym występują dachy dwu lub wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od 20° do 45°, wysokości kalenic od 5m do 10m, kierunku kalenic prostopadłym lub równoległym do granic działek sąsiednich. Dodać trzeba, że również ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy zostało należycie uzasadnione i nastąpiło w zgodzie z przepisami rozporządzenia w oparciu o znajdującą się w aktach sprawy analizę urbanistyczną.

Zaznaczyć trzeba, że na uwzględnienie nie zasługują zarzuty naruszenia przepisów proceduralnych, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Wbrew twierdzeniom autora skargi organ podjął wszelkie niezbędne czynności do dokładnego wyjaśnienia sprawy i wydał rozstrzygnięcie zawierające uzasadnienie odpowiadające wymogom art. 107 § 3 K.p.a. Podkreślić trzeba że przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry zabudowy, zasadniczo zgodne z wnioskiem inwestora, wynikają z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i ich przyjęcie zostało należycie uzasadnione w treści zaskarżonej decyzji. Parametry te zostały określone w sposób odpowiadający charakterystyce urbanistycznej obiektów znajdujących się na działach sąsiednich w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.

Ponadto należy zauważyć, że organ prawidłowo stwierdził spełnienie pozostałych warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. Bezspornym jest bowiem, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd publiczny z drogi powiatowej – ul. A. Ponadto trafny jest wniosek organów, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowalnego, a teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne, jak również konkluzja, iż decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podsumowując stwierdzić należy, że kumulatywne spełnienie przez wnioskowaną inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., w tym warunku kontynuacji funkcji zabudowy istniejącej obecnie na analizowanym obszarze, wbrew stanowisku skarżącego, obligowało organ do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

W tym stanie rzeczy Sąd nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

a.tp.