Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 679/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 54 pkt 2 lit. d, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4, par. 5, par. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Asesor WSA Jan Szuma (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2018 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2018 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2018 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium"), po rozpoznaniu odwołania J. B., A. K., A. P. oraz A. Ł., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. (zwanego dalej "Prezydentem") z dnia [...] sierpnia 2017 r., [...] ([...]). Tą ostatnią decyzją ustalono na rzecz R. I. P. sp.j. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku hotelowego oraz zmianie sposobu użytkowania budynku wielorodzinnego na hotel wraz z jego nadbudową i rozbudową, planowaną do realizacji na działkach [...] obr. Ł., położonej przy ul. [...]/ul. R. w P. (dalej zwanej także "inwestycją").

Wskazane rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach, prawidłowo przedstawionych przez Kolegium w zaskarżonej decyzji.

Wnioskiem z dnia 27 lutego 2017 r. (złożonym 28 lutego 2017 r., zob.: k. 1-26 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) R. I. P. sp.j. wystąpiła do Prezydenta (Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P.) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji opisanej na wstępie.

Dnia 2 marca 2017 r. organ wezwał spółkę do uzupełnienia wniosku przez przedłożenie egzemplarza mapy zasadniczej obejmującej obszar w promieniu 50 m od granicy terenu objętego wnioskiem i kopii mapy zasadniczej z precyzyjnym określeniem granic terenu objętego wnioskiem oraz granic obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać (k. 27-28 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

R. I. P. sp.j. uzupełniła braki 14 marca 2017 r. (k. 29-31 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Po ustaleniu danych adresowych właścicieli sąsiednich nieruchomości (co nastąpiło na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków – zob. k. 32-38 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) pismem z dnia 20 marca 2017 r., [...] Prezydent zawiadomił strony o wszczęciu postępowania (k. 39 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia 20 marca 2017 r. Prezydent, działając na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie tekst jednolity tego aktu opublikowano w Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), zwrócił się do Zarządu Dróg Miejskich w P. oraz Miejskiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie warunków zabudowy (k. 49-51 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W międzyczasie, pismem z dnia 23 marca 2017 r. (w reakcji na wezwanie organu) R. I. P. sp.j. przedłożyła załączniki graficzne przedstawiające elewację budynku objętego postępowaniem wraz z podstawowymi wymiarami projektowanej nadbudowy budynku na działce [...] (k. 56 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Dnia 10 kwietnia sporządzona została przez mgr inż. arch. K. P. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagana zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "r.s.u.w.") (k. 63-66 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia 14 kwietnia 2017 r., [...] Zarząd Dróg Miejskich w P. wskazał, że obsługa komunikacyjna działek [...], na których planowana jest inwestycja może odbywać się zgodnie z wnioskiem inwestora i na dotychczasowych zasadach, tzn. istniejącymi zjazdami z przyległych dróg publicznych: ul. [...], ul. [...] i ul. [...]. Liczba i sposób urządzenia miejsc parkingowych zostaną określone w decyzji o warunkach zabudowy. Równocześnie nie wyrażono zgody na sytuowanie miejsc postojowych, koniecznych dla planowanej inwestycji i istniejącej zabudowy, w pasach przyległych dróg administrowanych przez Zarząd Dróg Miejskich. Uznano za niedopuszczalne zatrzymywanie pojazdów (nawet chwilowe) na pasach ruchu (jezdniach) oraz na chodnikach przyległych ulic, poza miejscami wyznaczonymi do parkowania (k. 67 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Dalej do akt przedłożono dokumenty pochodzące od gestorów sieci mające potwierdzić, że istnieje uzbrojenie ternu wystarczające dla zamierzenia budowlanego (k. 82-101 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Dnia 29 maja 2017 r. mgr inż. arch. K. P. sporządziła projekt decyzji o warunkach zabudowy (k. 102-109 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Na końcowym etapie postepowania, wezwaniem z dnia 12 czerwca 2017 r. Prezydent wezwał R. I. P. sp.j. do uzupełnienia dokumentacji sprawy i przedłożenia odpowiedniej opinii gestora sieci dotyczącej zaopatrzenia inwestycji w wodę i odprowadzania ścieków oraz wód opadowych (k. 112 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Wezwanie to zostało wykonane 13 czerwca 2018 r. (k. 130-131 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W międzyczasie do akt wpłynęło także pismo z dnia 26 maja 2017 r., [...] przygotowane z inicjatywy inwestora przez Zarząd Dróg Miejskich (k. 114-115 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), w którym zarządca drogi poinformował, że akceptuje wykonanie ogólnodostępnych miejsc postojowych w pasie drogowym ul. [...]. Do pisma dołączono szczegółowe warunki zezwolenia (k. 116-126 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z dnia 12 czerwca 2017 r. Prezydent wystąpił do Miejskiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy (k. 128 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Pismo to doręczono organowi uzgadniającemu 14 czerwca 2017 r. (k. 129 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), lecz pozostało ono bez odpowiedzi.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., [...], [...] Prezydent, działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., ustalił na rzecz R. I. P. sp. j. warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołanie z dnia 18 sierpnia 2017 r. złożyli J. B., A. K., A. P. i A. Ł. (k. 1-15 akt administracyjnych organu drugiej instancji). Wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia zarzucili naruszenie: art. 10 § 1 oraz art. 61 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., dalej "K.p.a.") poprzez zaniechanie doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania oraz zawiadomienia o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów J. B., przez co pozbawiono go możliwości udziału w postepowaniu; art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p. poprzez brak określenia w decyzji wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz naruszenie § 4, § 5 i § 6 r.s.u.w. poprzez nieuzasadnione niezastosowanie tych przepisów.

Pismem z dnia 14 listopada 2017 r. R. I. P. sp. j. odniosła się do zarzutów odwołania. Wskazała między innymi, że odwołujący się J. B. przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy podejmował próby osiągnięcia określonych ustępstw od inwestora dotyczących zagospodarowania działki inwestycyjnej oraz zobowiązania się do działań na rzecz właścicieli budynku sąsiedniego (np. umycie elewacji budynku). W odniesieniu do argumentacji odwołania R. I. P. sp.j. wyjaśniła też, że w świetle orzecznictwa nie ma podstaw prawnych, aby w decyzji o warunkach zabudowy istniał obowiązek precyzyjnego określenia minimalnej czy maksymalnej liczby miejsc parkingowych (k. 34-125 akt administracyjnych organu drugiej instancji). W piśmie wskazano także, że w odniesieniu do budynku na działce [...] wydano już wcześniej decyzję o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku z funkcji mieszkalnej na usługowo-biurową (decyzja z dnia [...] stycznia 2017 r., [...]). Decyzja ta została utrzymana w mocy przez Kolegium, a ta ostatnia nie została zaskarżona. Spółka będąca inwestorem wyraziła przekonanie, że gdy chodzi o zmianę sposobu użytkowania budynku, to fakt ten należy uznać za dokonany.

Kolejno, pismem z dnia 20 grudnia 2017r. A. P. - B., A. Ł., A. K. i J. B. wskazali, iż są prowadzone prace budowlane, bez pozwolenia przy zabytkowej wilii położonej w P. przy ul. [...] (k. 223-244 akt administracyjnych organu drugiej instancji).

Odnosząc się do powyższego, przy piśmie z dnia 15 marca 2018 r. R. I. P. sp.j. (k. 248-249 akt administracyjnych organu drugiej instancji) przesłała stanowisko Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia [...] marca 2018 r., [...], z którego wynika, iż na terenie budowy przeprowadzono kontrolę, a roboty odbywają się zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją budowlaną w oparciu o decyzje Prezydenta z dnia [...] listopada 2016 r., [...] oraz decyzję przenoszącą z dnia [...] 2017 r., [...]. Spółka dodała, że inwestycja dotyczy przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz ze zmianą układu ścieżek w obrębie dojścia do budynku na terenie nieruchomości przy ul. [...] w P.. Konstrukcja dachu ze względu na zły stan została całkowicie wymieniona, o tym fakcie kierownik budowy poinformował nadzór budowlany.

Wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] maja 2018 r. [...] Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało rozstrzygnięcie Prezydenta w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia, przytoczywszy istotne regulacje prawne, Kolegium wyjaśniło, że w sprawie 6 grudnia 2016 r. przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej. Z dokumentu tego wynika, że wnioskiem zostały objęte dwie działki gruntu. Pierwsza z nich, działka [...] znajduje się przy ul. [...] i zabudowana jest budynkiem hotelowym. Obiekt ten ma trzy kondygnacje nadziemne oraz wysokie podpiwniczenie. Kryty jest dachem skośnym wielospadowym. Wysokość do gzymsu to około 9,3 m, a do kalenicy to około 15 m. Część budynku od strony ogrodu ma jedną kondygnację o wysokości około 5,3 m krytą dachem płaskim. Powierzchnia zabudowy hotelu wynosi około 318 m2. Druga z działek, działka [...] znajduje się przy ul. [...] i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Obiekt ten ma cztery kondygnacje nadziemne. Kryty jest dachem skośnym, wielospadowym. Wysokość elewacji frontowej do gzymsu wynosi około 9,2 m, a wysokość do kalenicy 15,2 m. Powierzchnia zabudowy budynku to 359 m2.

Dalej Kolegium wyjaśniło, że łączna powierzchnia działek wynosi 1672 m2. Inwestor planuje rozbudowę i przebudowę budynków znajdujących się na działkach [...] oraz ich połączenie łącznikiem o powierzchni zabudowy około 87 m2. Łącznik będzie miał do 5,3 m wysokości i zostanie przykryty dachem płaskim. W ramach zamierzenia planowana jest także zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek o funkcji hotelowej. Zaplanowano w nim 25 pokoi hotelowych. Dodatkowo przewidziano jego przebudowę oraz nieznaczną nadbudowę. Lukarna na poddaszu od strony północnej zostanie nieznacznie nadbudowana o około 0,35 m. Zmianie nie ulegnie zarówno poziom gzymsu dachowego, jak i poziom kalenicy. Budynki zostaną rozbudowane łącznie o około 87 m2, a wskaźnik zabudowy terenu wzrośnie z 41% do 46%.

Dalej Kolegium podkreśliło, że obszar analizowany wyznaczono w promieniu 183 m od granic terenu objętego wnioskiem, zgodnie z r.s.u.w. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu (3 x 61 m) ustalona od strony ul. [...], skąd przewidziano główny wjazd na posesję. Zdaniem organu odwoławczego pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość obejmujący: działki położone przy ul. [...], [...] oraz działki położone przy ul. [...], [...] działki położone przy ul. [...], [...] [...], 15, 17, 17a, 21, 27, 29, 31, 33; działki położone przy ul. Wojskowej 1a-d, 3a-I, 5, 9f-h; działki położone przy ul. [...] i działki położone przy ul. [...]. W analizie ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości 183 m od linii rozgraniczających teren inwestycji. W przypadku posesji, które w całości nie znalazły się w granicach, uwzględniono powierzchnie zabudowy i wskaźniki zabudowy dla całej działki.

W ocenie Kolegium z analizy wynika, że planowana inwestycja kontynuuje i uzupełnia funkcję usługową występującą w obszarze analizowanym. Teren znajduje się w obszarze ścisłego śródmieścia miasta P.. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem przeważa funkcja mieszkaniowa (m.in. przy ul. [...], ul. [...], [...], ul. [...], ul. [...]). Zabudowa usługowa położona jest przy ul. [...] (główny Inspektorat Jakości Handlowej Artykułów Rolno - Spożywczych), ul. [...] i 15 (biura), ul. [...], ul. [...] (biura). Zabudowa przy ul. [...], ul. [...] i przy ul. [...] utrzymana jest w charakterze wilii miejskich. Uzupełnienie zabudowy stanowi niska zabudowa gospodarczo - garażowa sytuowana w głębi posesji. Na zachód od ul. [...] dominują tereny zielone Parku im. G. M. oraz tereny należące do policji z hotelem [...] oraz budynkiem krytego basenu.

Kolegium ustaliło też na podstawie materiału dowodowego, że budynki znajdujące się po południowej stronie ul. [...] położone są około 6 m od frontowych granic posesji. Zabudowa po drugiej stronie ulicy położona jest w odległości około 3-4 m od frontowych granic działek. Wzdłuż ul. [...] budynki położone są 4-5 m od granic działek z drogą publiczną. Przy ul. [...] zabudowa położona jest 4-5 od frontowych granic działek. Przypadku planowanej inwestycji linia zabudowy pozostaje bez zmian. Także szerokość elewacji frontowej budynków wynosi 22 m. W przypadku planowanej inwestycji pozostaje ona bez zmian. W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 34% powierzchni działek. Projektowany wskaźnik zabudowy terenu przekracza wartość średnią terenu. Jednakże analiza wykazała możliwość ustalenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, zgodnie z § 5 ust. 2 r.s.u.w.

Gdy chodzi o wysokość zabudowy Kolegium wyjaśniło, że budynki znajdujące się przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] mają od II do IV kondygnacji nadziemnych. Zabudowa przy ul. [...] ma V kondygnacji nadziemnych. Zabudowa gospodarczo - garażowa ma wysokość 3-4m. Najwyższym budynkiem znajdującym się w obszarze analizowanym jest budynek hotelu [...] z 11 kondygnacjami nadziemnymi. Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki pozostaje bez zmian dla głównych budynków. Dla rozbudowy o łącznik - istnieje możliwość ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, zgodnie z § 7 ust. 4 r.s.u.w.

Zdaniem organu odwoławczego istnieje też możliwość ustalenia geometrii dachu zgodnie z § 8 r.s.u.w. W obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa kryta dachami płaskimi, jak i skośnymi wielospadowymi.

Wreszcie Kolegium podkreśliło, że inwestycja kontynuuje sposób zagospodarowania terenu z obszaru analizowanego.

Oceniając przebieg postępowania organ odwoławczy pozytywnie ocenił przygotowaną analizę urbanistyczną. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie ustalonych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki objętej wnioskiem wobec tego w tym zakresie uwzględniają i wskazują konkretny rodzaj zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym wraz ze średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, oznaczenie linii zabudowy i szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym. Analiza wskazuje wymienione parametry, ich określenie wynika z opisanego w części tekstowej rozumowania opartego na wyliczeniach matematycznych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest pierwszym etapem w ramach procesu inwestycyjnego. Na tym etapie nie bada się szczegółowo takich kwestii jak dokładnie umiejscowienie budynku na działce, rozmieszczenie planowanych miejsc postojowych, instalacji takich urządzeń jak klimatyzatory, urządzenia wentylacyjne, potencjalny hałas przez te urządzenia emitowany. Takie zagadnienia powinny być rozważane w kolejnym etapie, jakim jest tworzenie projektu budowlanego, który następnie będzie zatwierdzony przez organ administracji architektoniczno - budowlanej, w toku wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ustosunkowując się do kwestii nie doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz zawiadomienia z art. 10 § 1 K.p.a. J. B. Kolegium podkreśliło, że zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego skierowane do wymienionego odebrała w dniu 30 marca 2017 r. E. B.. Jest to "dorosły domownik", który w ten sposób zobowiązał się przekazać korespondencję adresatowi. Natomiast korespondencja zawierająca zawiadomienie z art. 10 § 1 K.p.a. skierowana do J. B. była dwukrotnie awizowana, ale wróciła do nadawcy nie odebrana. Kolegium podkresliło, iż w toku postępowania strony oraz ich przedstawiciele i pełnomocnicy mają obowiązek zawiadomić organ administracji o każdej zmianie swego adresu (patrz art. 41 § 1 K.p.a.). W razie zaniedbania obowiązku określonego w § 1 doręczenie pisma pod dotychczasowym adresem ma skutek prawny ( art. 41 § 2 K.p.a.).

Wreszcie organ zaznaczył, że J. B. czynnie uczestniczył w postępowaniu administracyjnym, nadto jak wynika z pism wnioskodawcy brał udział w negocjacjach z inwestorem i znał przebieg sprawy. Nadto nadal utrzymuje kontakt z byłą żoną - E. B., z którą nadal prowadzi działalność gospodarczą.

Skargę na decyzję Kolegium wnieśli J. B., A. K., A. P. oraz A. Ł.. Postepowanie ze skarg trzech ostatnich osób umorzono postanowieniem z dnia 27 sierpnia 2018 r., co było skutkiem cofnięcia środka zaskarżenia przez te osoby (zob. k. 32 akt sądowych). J. B., który aktywnie poparł skargę, zarzucił naruszenie: art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji pomimo tego, że narusza ona prawo procesowe i materialne, art. 10 § 1, art. 61 § 4, art. 42 § 1 oraz art. 43 K.p.a. poprzez uznanie za prawidłowe dokonanych doręczeń, art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji pomimo braku określenia w niej wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz naruszenie § 4, § 5 i § 6 r.s.u.w. Wskazując na powyższe J. B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko (k. 17-19 akt sądowych).

W piśmie z dnia 2 listopada 2018 r. R. I. P. sp.j. także wniosła o oddalenie skargi. W przedstawionej argumentacji uwypukliła między innymi, że podnoszony zarzut dotyczący liczby miejsc parkingowych nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż po pierwszej kwestie te zostały uzgodnione z Zarządem Dróg Miejskich, a po drugie zagadnienie to badane powinno być na etapie późniejszym – pozwolenia na budowę.

W toku rozprawy, która odbyła się w dniu 28 listopada 2018 r. pełnomocnicy skarżącego oraz R. I. P. sp.j. podtrzymali dotychczasowe wnioski i stanowiska. Pełnomocnik uczestniczki przedstawił do akt zaświadczenie o braku sprzeciwu ze strony Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu przebudowy budynku, podkreślając, że inwestycja została już zakończona.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Przystępując do kontroli legalności zaskarżonej decyzji Kolegium przypomnieć trzeba, że utrzymano nią w mocy decyzję Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2017 r., [...] ([...]), którą ustalono na rzecz R. I. P. sp.j. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku hotelowego oraz zmianie sposobu użytkowania budynku wielorodzinnego na hotel wraz z jego nadbudową i rozbudową, planowaną do realizacji na działkach [...], obr. Ł., położonej przy ul. [...]/ul. R. w P..

Na podstawie akt postepowania można stosunkowo precyzyjnie odtworzyć parametry inwestycji, dla której miały zostać ustalone warunki zabudowy. Gdy chodzi o rozbudowę dotychczasowego budynku hotelowego znajdującego się wzdłuż ulicy [...], R. I. P. sp.j. planuje uzupełnić tą zabudowę o łącznik z budynkiem położonym na narożniku ul. [...] i I. , który z kolei będzie podlegał zmianie w zakresie sposobu użytkowania (na hotel). Planowana jest też nadbudowa i rozbudowa drugiego z wymienionych budynków (zakres inwestycji został czytelnie przedstawiony na planie zagospodarowania terenu przygotowanym na potrzeby przyszłej dokumentacji projektowej – k. 15 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Z k. 16 i 18 akt administracyjnych organu pierwszej instancji, również stanowiących rysunki z przyszłego projektu budowlanego wynika, że inwestorka – poza realizacją łącznika pomiędzy wskazanymi wyżej budynkami, zamierza zrealizować przede wszystkim przebudowę wewnętrzną budynku na działce [...], przy zachowaniu jego zewnętrznej bryły. Gdy chodzi o nadbudowę budynku na działce [...], to z rysunków wnioskującej spółki wynika, że przebudowie ma ulegać nieznaczna część dachu (k. 57 i 58 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Sąd wskazał na powyższe celowo, aby uwypuklić, że istotne znaczenie z punktu urbanistycznego odgrywają tylko dwa elementy inwestycji: budowa łącznika pomiędzy budynkami na działkach [...] (jest to nowy obiekt kubaturowy) oraz zmiana sposobu użytkowania budynku na działce [...], co wiąże się z koniecznością oceny kontynuacji funkcji.

Badając treść decyzji Prezydenta z dnia [...] 2017 r. i jej cześć graficzną (zob. § 9 ust. 1 r.s.u.w.) oraz wyniki analizy urbanistycznej (w formie tekstowej i graficznej – zob. § 9 ust. 2 r.s.u.w.) Sąd nie miał wątpliwości, że spełnione zostały przesłanki ustalenia dla projektowanej inwestycji warunków zabudowy.

Sąd nie podziela zarzutów skargi odnośnie naruszenia § 4, 5 i 6 r.s.u.w.

Gdy chodzi o linię zabudowy – w ocenie składu orzekającego – w decyzji Prezydenta, w punkcie [...]) prawidłowo wskazano, że linie zabudowy dla obu budynków na działkach [...] pozostają bez zmian, gdyż obrys tych budynków nie ulegnie zmianie. Wyznaczenie tych linii było mimo to uzasadnione i potrzebne, gdyż (jak zaznaczono wyżej) inwestorka zaplanowała realizację rozbudowy obu budynków o łącznik, który jest obiektem kubaturowym. W tym zakresie decyzję w punkcie [...]).b) należy odczytywać w ten sposób, że wyznacza ona linię zabudowy od strony ulicy [...] idącą wzdłuż istniejących budynków, której nie można przekroczyć (poprzez zbliżenie do drogi).

J. B. w skardze zarzuca naruszenie § 4 r.s.u.w. wskazując, że w punkcie [...]).b) decyzji znalazło się niedopuszczalne zastrzeżenie, iż linia zabudowy nie dotyczy rozbudowy w formie łącznika pomiędzy budynkami. Zdaniem Sądu skarżący błędnie odczytuje decyzje Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2017 r. w analizowanym tu zakresie. Biorąc pod uwagę treść załącznika graficznego do decyzji, będącego jej integralną częścią (k. 155 akt administracyjnych organu pierwszej instancji), wskazać należy, że linia biegnąca wzdłuż ścian frontowych istniejących budynków na działkach [...] docelowo została pomyślana jako obowiązująca linia zabudowy właściwa dla tej zastanej zabudowy. W tym sensie w [...]).b) decyzji uczynione zostało zastrzeżenie, że linia ta "nie dotyczy" rozbudowy w formie łącznika, gdyż ten wedle znanych organowi założeń projektowych miał zostać usytuowany nieco w głębi działki w stosunku do ul. [...]. Takie jego położenie w decyzji dopuszczono, a w ocenie Sądu żadne dane zebrane przez urbanistę z obszaru analizowanego nie sprzeciwiają się temu rozwiązaniu.

W tym miejscu dodać należy, że zgodnie z § 4 ust. 1 r.s.u.w. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przepis ten w warunkach niniejszej sprawy należy stosować odpowiednio do budynków inwestorki, zważając, że oba stanowiące wzorzec dla linii zabudowy znajdują się na jej działkach. Stosownie się do tych budynków wyznaczono linię zabudowy, co jest spójne z regulacją zawartą w § 4 ust. 1 r.s.u.w. Jak zaznaczono, dla projektowanego łącznika dopuszczono możliwość jego cofnięcia w głąb działek (względem ul. [...]), do czego nie było przeciwwskazań. Sąd podkreśla w tym miejscu, że dopuszczenie cofnięcia zabudowy w głąb działki inwestora jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie sądów administracyjnych i nie należy takiego rozwiązania utożsamiać z naruszeniem linii zabudowy (to jest sytuacją odwrotną – gdy obiekt zostaje zbliżony do drogi bardziej aniżeli otaczająca go zabudowa).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 5 r.s.u.w. Sąd zaznacza, że dostrzega oczywiście, iż średni wskaźnik powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym wyniósł 34 % (zob. tabela na k. 64 i 64 verte akt administracyjnych organu pierwszej instancji), a wskaźnik przyjęty w decyzji to 46 % powierzchni terenu. Sąd nie miał jednak wątpliwości, że dane z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalają na dopuszczenie takiej intensywności zabudowy. Przegląd danych dostarczonych przez urbanistę już prima facie nasuwa spostrzeżenie, że aż siedem nieruchomości (działek) w obszarze analizowanym zabudowanych jest w zakresie powierzchni zbliżonej bądź nawet większej do założonej w decyzji z dnia [...] sierpnia 2017 r. Trudno zatem dopatrywać się w ustaleniu wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 46 % jakiejkolwiek sprzeczności w kontekście charakterystyki zabudowy zastanej w otoczeniu.

Nie jest zasadny także zarzut naruszenia § 6 r.s.u.w. Skarżący uparuje naruszenia tego przepisu w takiej oto okoliczności, że w jego ocenie na skutek połącznia dwóch budynków łącznikiem powstanie od strony ul. [...] elewacja frontowa o szerokości 60 m, co z kolei nie znajduje umocowania w analizie urbanistycznej.

Sąd weryfikując powyższe zaznacza, że nie może ujść z pola widzenia, iż przedmiotem warunków zabudowy jest specyficzna inwestycja składająca się z dwóch budynków, których obrys nie ulegnie zmianie i które zostaną tylko połączone zlokalizowanym nieco w głębi działek łącznikiem komunikacyjnym o wysokości nie przekraczającej 6,10 m (zob. pkt [...]).c) decyzji). Zdaniem Sądu z punktu widzenia urbanistycznego zabudowę na działce [...] można więc nadal postrzegać jako dwa budynki o niezmienionych szerokościach elewacji frontowej (pomocniczo zob. rysunek i ilustrację na k. 24 i 25 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Sąd nie dopatrzył się także innych uchybień w zakresie ustalonych na rzecz R. I. P. sp.j. warunków zabudowy.

Gdy chodzi o funkcję zabudowy, to z całą pewnością funkcja hotelowa kontynuuje funkcję usługową zlokalizowaną i funkcjonująca na obszarze analizowanym (zob. tabelę na k. 64 i 64 verte akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W kwestii ochrony interesów osób trzecich (zarzut naruszenia art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ust. 2 lit. d u.p.z.p.) Sąd nie znalazł podstaw, zważając na charakterystykę inwestycji, aby obligatoryjnie sformułować w tym zakresie określone warunki. Przedsięwzięcie w zakresie w jakim zostało opisane i dopuszczone w żadnym jego elemencie nie powoduje oddziaływań na działki sąsiednie, takich że jako obowiązkowe jawiłoby się zagwarantowanie rozwiązań ograniczających to oddziaływanie.

Sąd w tym miejscu podkreśla, że powyższe nie oznacza oczywiście, iż właściciele nieruchomości sąsiednich pozbawieni są ochrony przed ponadnormatywnym oddziaływaniem na przedmiot ich własności. To badane jest jednak dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę.

Decyzja z dnia z dnia [...] sierpnia 2017 r. nie naruszyła prawa także co do liczby miejsc parkingowych. Odnosząc się do tej kwestii zaznaczyć należy, że żadne normatywy w tym zakresie nie zostały zawarte w u.p.z.p. ani w r.s.u.w. Potrzeba określania warunku liczby miejsc postojowych wywodzona jest natomiast z treści § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.). Przepis ten stanowi, że "liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu [...]", z czego płynie sugestia, że decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać wskazanie dotyczące miejsc postojowych.

Nie przesądzając w tym miejscu, czy element ten jest elementem obligatoryjnym decyzji o warunkach zabudowy, zaznaczyć należy, że w warunkach niniejszej sprawy ilość miejsc postojowych została sprecyzowana i została określona jako 20 na każde 100 łóżek w hotelu. Wbrew stanowisku J. B. Sąd nie dostrzega w tym ustaleniu żadnych wątpliwości. W ocenie Sadu jest jednoznaczne, że ilość miejsc postojowych wymaganych na etapie zatwierdzania projektu budowlanego powinna pozostawać we wskazanej proporcji do ilości zaprojektowanych łóżek (miejsc dla gości hotelowych).

Nietrafny jest także zarzut naruszenia grupy przepisów: art. 10 § 1, art. 61 § 4, art. 42 § 1 oraz art. 43 K.p.a., które to naruszenie skarżący łączy z faktem nieprawidłowego doręczenia mu pism na etapie postepowania administracyjnego pierwszej instancji.

Po pierwsze wskazać należy, że adres J. B. Prezydent ustalił na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (k. 36 verte akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Adres ten powinien być aktualny, a zadbać o to powinien sam skarżący. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 2101 ze zm.) "podmioty, o których mowa w art. 20 ust. 2 pkt 1 [m.in. właściciele nieruchomości – uw. Sądu], zgłaszają właściwemu staroście zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Z kolei wedle § 73 ust. 1 lit. b rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego I Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 1034 ze zm.) "danymi ewidencyjnymi dotyczącymi podmiotów ewidencyjnych [...] są: 1) dla osób fizycznych: [...] adres miejsca pobytu stałego".

Po drugie wreszcie, nawet jeśli przyjąć, że korespondencja w toku postepowania nie powinna być wysyłana na adres wynikający z ewidencji gruntów i budynków, to i tak nie miało to istotnego wpływu na wynik sprawy. Podkreślenia wymaga, że J. B. osobiście odebrał decyzję Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2017 r., [...] ([...]) (k. 165 verte akt administracyjnych organu pierwszej instancji) i nie doznał ograniczeń w zakresie możliwości jej zaskarżenia odwołaniem. Pomimo to ani w odwołaniu, ani następnie w skardze nie podniósł okoliczności, które wskazywałyby, że brak doręczenia mu części korespondencji w toku postępowania pierwszej instancji wpłynął na wynik sprawy.

Końcowo Sąd zaznacza, że dokonał z urzędu badania całego przebiegu postępowania, czemu dał wyraz w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia. Nie znalazł przy tym innych aniżeli podnoszone w skardze naruszeń prawa. W szczególności podkreślić trzeba, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy był kompletny, dokonano wymaganych uzgodnień, a także zadbano o formalną stronę postępowania, co wyrażało się w sporządzeniu analizy urbanistycznej i projektu decyzji przez osoby do tego uprawnione.

W tym stanie rzeczy, skoro zaskarżona decyzja Kolegium i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta nie naruszały prawa, to skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302).