Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 67/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1, art. 130, art. 134, art. 151 ust. 1, art. 154, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 106 § 1
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Wojewody z dnia 15 grudnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 23 lutego 2022 r., znak [...], W. P. zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność H. W. oraz P. spółka z o.o. w P., położonej w gm. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb [...] arkusz mapy [...], działki nr: [...], zapisanej w KW nr [...] Działki oznaczone w projekcie podziału nr: [...] oraz [...], obręb [...] gmina [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z 15 lutego 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej w [...], (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 23 poz. 251 z 14 kwietnia 2000 r.) zostały przeznaczone pod drogi lokalne.

Wnioskiem z 9 maja 2022 r. H. W. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania, podnosząc, ze domaga się [...] zł/mł, gdyż pomiędzy W. P. a H. W. nie doszło do zawarcia porozumienia w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ww. część nieruchomości.

Pismem z 31 maja 2022 r. Starosta [...] powiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. działki.

Postanowieniem z 13 lipca 2022 r. Starosta [...] powołał biegłą K. L. w celu sporządzenia wyceny ww. działek.

Dnia 13 lipca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy K. L. sporządziła operat szacunkowy, w którym wyceniła ˝ udziału w prawie własności ww. nieruchomość na kwotę [...]zł.

Pismem z 15 lipca 2022 r. H. W. nie wyraziła zgody na wycenę nieruchomości sporządzoną przez K. L. z 13 lipca 2022 roku.

Pismem z 25 lipca 2022 r. H. W. złożyła dwa operaty szacunkowe sporządzone przez J. J. 20 września 2021 r., z których jeden dotyczył wyceny działek położonych w miejscowości [...] w gm[...] o numerach: [...], [...], [...] i [...], a drugi wyceny działki nr [...] położonej w [...] w gm. [...] Przedmiotowe operaty szacunkowe zostały sporządzone w celu określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości dla potrzeb postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] - [...] w zakresie budowy ścieżki rowerowej i kanału technologicznego". H. W. załączyła również operat szacunkowy sporządzony 4 lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji w postaci drogi krajowej, w którym wycenił działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] położone w [...] w gm. [...] na kwotę [...]zł/m2 jako teren aktywizacji gospodarczej. H. W. dołączyła również decyzje Wojewody dotyczące ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte w celu realizacji rozbudowy drogi krajowej na odcinku [...] – [...] z 17 listopada 2021 r., znak [...] oraz [...], w których podstawę do ustalenia odszkodowania stanowiły ww. operaty szacunkowe sporządzone 20 września 2021 r., przez J. J..

Pismem z 12 sierpnia 2022 r. H. W. poprzez swojego pełnomocnika ponownie przesłała operaty szacunkowe sporządzone przez J. J. 20 września 2021 roku oraz operat szacunkowy sporządzony 4 lutego 2010 roku przez M. S.. Ponadto dołączyła zbiór transakcji nieruchomościami pozyskany z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej [...] i zatytułowany "najnowsze ceny działalności usługowej + drogi publiczne" oraz decyzje Wojewody dotyczące ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte w celu realizacji rozbudowy drogi krajowej na odcinku [...] - [...] z 17 listopada 2021 r. znak [...] oraz [...], w których podstawę do ustalenia odszkodowania stanowiły ww. operaty szacunkowe sporządzone 20 września 2021 r. przez J. J..

Decyzją z 5 października 2022 r. znak [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz H. W. w kwocie [...]zł za utracone na rzecz Gminy [...] prawo współwłasności części nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ uznał, że operat szacunkowy z 13 lipca 2022 roku został sporządzony prawidłowo i jako dowód w sprawie, stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za działki nr [...]/ i [...] przejęte przez W. P..

W odwołaniu z 11 października 2022 roku H. W. zakwestionowała wartość ustalonego odszkodowania, wniosła o powołanie fachowego rzeczoznawcy i zaznaczyła, że rzeczoznawca K. L. nie wzięła pod uwagę operatów szacunkowych autorstwa J. J. z 20 września 2021 r. dotyczących wyceny dz. [...] położonej w obrębie [...] w gm. [...] oraz "transakcji ze starostwa".

Pismem z 9 listopada 2022 r. organ odwoławczy wezwał biegłą K. L. do wyjaśnienia odrzucenia 24 z 39 transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu komunikacyjnym przyjętych do porównań.

Pismem z 24 listopada 2022 r. biegła K. L. złożyła wyjaśnienia.

Decyzją z 15 grudnia 2022 roku, nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję decyzji Starosty [...] z 5 października 2022 r. znak [...]

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że dokonał oceny operatu szacunkowego z 13 lipca 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. i stwierdził, że biegła prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organ Il instancji nie doszukał się w operacie szacunkowym żadnych niezgodności czy nieprawidłowości mogących świadczyć o jego wadliwości.

Organ odwoławczy zauważył, że przedstawione przez H. W. transakcje pozyskane z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej [...] dotyczące danych rejestru cen i wartości nieruchomości były grunty przeznaczone pod tereny o przeznaczeniu mieszanym np. pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów. Teren dróg publicznych zajmował tylko niewielką część całej powierzchni nieruchomości. Natomiast przedmiotem oszacowania była nieruchomość w całości przeznaczona pod tereny dróg publicznych. Zatem transakcje przedstawione nie mogły stanowić nieruchomości podobnych.

W ocenie organu odwoławczego załączona do odwołania prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w [...] pomiędzy ulicą [...] i jeziorem [...] oraz w [...] w rejonie ulic [...] i [...] cz[...], nie miała związku z prowadzoną sprawą, ponieważ dotyczyła zupełnie innej lokalizacji oraz została sporządzona dla potrzeb uchwalenia planu miejscowego w [...] i [...].

W konkluzji organ odwoławczy potwierdził prawidłowość operatu sporządzonego przez biegłą K. L. i uznał, że wniosek odwołującej o powołanie nowego biegłego jest bezzasadny. Organ odwoławczy wyjaśnił, że skoro organy administracji oceniły operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez biegłą K. L. jako prawidłowy, to strona odwołująca powinna albo przedstawić kontroperat tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Za takie kontroperaty organ odwoławczy nie uznał przedłożonych operatów szacunkowych sporządzonych przez J. J. oraz M. S., które dotyczyły innych działek, niż w przedmiotowej sprawie. Natomiast wydane na ich podstawie decyzje w przedmiocie odszkodowania były związane z wywłaszczeniem nieruchomości w innym trybie przy uwzględnieniu do porównania innego rodzaju nieruchomości o charakterze podobnym.

Pismem z 15 grudnia 2022 roku pełnomocnik H. W., wniósł skargę na powyższą decyzję Wojewody nie podając żadnej argumentacji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie wskazując, że skarga nie zawiera żadnych zarzutów.

Pismem z 22 marca 2023 roku profesjonalny pełnomocnik H. W. uzupełniła przedmiotową skargę na decyzję Wojewody z 15 grudnia 2022 roku w sprawie [...] zarzucając jej naruszenie następujących przepisów:

art. 138 § 1 pkt 1) KPA poprzez utrzymanie w mocy decyzji Starosty [...] z 13 września 2022 roku w sprawie [...] (dalej jako "Decyzja Starosty"), podczas gdy brak było do tego podstaw,

art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 84 KPA poprzez zaniechanie zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie i oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą K. L. z 13 lipca 2022 roku (dalej jako "Operat") jako podstawie do ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego skarżącej,

art. 78 § 1 w zw. z art. 84 KPA poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, wnioskowanego przez skarżącą w piśmie z 12 lipca 2022 r., podczas gdy zachodziły ku temu przesłanki

art. 80 KPA poprzez dowolną a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i uznanie, że:

- w Operacie w sposób prawidłowy została ustalona wysokość należnego skarżącej wynagrodzenia,

- biegła K. L. w piśmie z 24 listopada 2022 roku w sposób należyty uzasadniła usunięcie 24 transakcji ze zbioru 39 transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu komunikacyjnym przyjętych do porównań,

- dokumenty przedłożone przez skarżącą, w szczególności operat szacunkowy autorstwa J. J. z 20 września 2021 r. dotyczące wyceny działki [...] położonej w obrębie [...], oraz wyceny działek nr [...], [...], [...], [...] położonych w obrębie [...] oraz zbiór transakcji nieruchomościami, pozyskany Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej [...] nie mogą stanowić podstawy rozstrzygnięcia, ponieważ nie odnoszą się do kategorii nieruchomości podobnych do wycenianych działek.

Z uwagi na powyższe, strona skarżąca wniosła o:

uchylenie decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją Decyzji Starosty i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

zasądzenie na rzecz skarżącej od organu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego,

na podstawie art. 106 § 1 p.p.s.a. dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów:

. pisma z 27 lutego 2023 r.,

. pisma Burmistrza Gminy [...] z 28 lutego 2023 r.,

. pisma Burmistrza [...] z 28 lutego 2023 r.,

. pisma Burmistrza Miasta [...] z 15 lutego 2023 r. wraz z tabelą,

. pisma z Urzędu Gminy [...] z 24 stycznia 2023 r.,

. wydruku z rejestru cen nieruchomości uzyskanego od Starosty [...] z 26 stycznia 2023 r.,

na fakt: wysokości cen jednostkowych 1m2 gruntu z przeznaczeniem pod drogi publiczne, wadliwego ustalenia ceny jednostkowej w Operacie i w związku z tym ustalenia wynagrodzenia należnego skarżącej w zbyt niskiej wysokości, podstaw do przeprowadzenia przez organy dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Sporem w rozpoznawanej sprawie objęta została kwestia ustalenia należnej kwoty odszkodowania, a zatem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego celem przyznania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Zgodnie z art. 130 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 134 u.g.n. stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA).

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519).

Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych również nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17).

W sprawie niniejszej, zdaniem skarżącej biegła ustalając wartość wywłaszczonych nieruchomości postąpiła niewłaściwie przyjmując zawarte w operacie nieruchomości podobne, a w efekcie nieprawidłowo oszacowała wartość rynkową nieruchomości i zaniżyła wysokość przyznanego odszkodowania. Natomiast organy administracji po dokonaniu oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez K. L. z 13 lipca 2022 r. nie powzięły takich wątpliwości, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji I i II instancji.

W ocenie Sądu nie ma podstaw do zakwestionowania stanowiska biegłej rzeczoznawcy, która wyjaśniła jakim przesłankami się kierowała przy doborze nieruchomości podobnych. Wskazanie przez osobę biegłego rzeczoznawcy wysokości cen nieruchomości podobnych występujących na badanym obszarze nie budzi zastrzeżeń. W tym względzie wobec zastrzeżeń H. W. biegła rzeczoznawca wyjaśniła swoje stanowisko wskazując, że przyjęte w operacie nieruchomości wykazywały największe kryteria podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, tj. [...] i [...], które zostały wydzielone pod drogi lokalne zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] nr XXVI [...]/2000 z 15 lutego 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej w [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 23 poz. 251 z 14 kwietnia 2000 r.) i tym samym z mocy prawa przeszły na własność gminy. Biegła rzeczoznawca wyjaśniła przyczyny odrzucenia transakcji nieruchomości, które nie były najbardziej podobne do tych będących przedmiotem wywłaszczenia w przedmiotowej sprawie. W tym względzie organ odwoławczy w sposób prawidłowy pismem z 9 listopada 2022 r. wezwał biegłą K. L., aby wyjaśniła dlaczego ze zbioru 39 transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu komunikacyjnym przyjętymi do porównań zostały odrzucone 24 transakcje. Pismem z 24 listopada 2022 r. biegła K. L. wyjaśniła, że operat szacunkowy z 13 lipca 2022 r. sporządziła zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wartość przedmiotowych działek została oszacowana zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że nieruchomość podobna oznacza nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z oczywistych względów, nie ma dwóch dokładnie takich samych nieruchomości, co do ich położenia, sposobu korzystania i innych istotnych cech. Operat, jak sama nazwa wskazuje, ma charakter jedynie szacunkowy. Podana przez biegłego wartość jest więc zawsze wartością jedynie przybliżoną, hipotetyczną. Sporządzenie operatu w postępowaniu powierza się jednak tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie taka osoba dobiera do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich cenę cech odmiennych od nieruchomości badanej.

Zdaniem Sądu, w rozpoznawanej sprawie biegła przyjęła dla porównania nieruchomości z obszarów, gdzie cena jest inna (choć nie rażąco) od cen występujących w miejscu położenia nieruchomości badanej, a nie jest dokładnie taka sama. Dla uzyskania bowiem jak najbardziej wiarygodnego obrazu faktycznej wartości nieruchomości badanej, biegła przedstawiła sposób w jaki skorygowała ceny nieruchomości porównywanych. W tym względzie biegła poinformowała, że w procesie szacowania nieruchomości wykorzystała wszystkie akty notarialne udostępnione przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] dla określenia części przedmiotowej nieruchomości przyjęła do porównań nieruchomości najbardziej podobne (o przeznaczeniu pod tereny komunikacyjne) do nieruchomości wycenianych, będące przedmiotem obrotu na podstawie umów sprzedaży od początku 2021 r. Biegła wyjaśniła również, że odrzuciła transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi w głównych miejscowościach gminnych oraz położone na granicach miasta [...], z uwagi na położenie oraz sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości wycenianych, odrzuciła również nieruchomości drogowe przeznaczone pod główne ciągi komunikacyjne. Ponadto wskazała, że wyceniana nieruchomość w przedmiotowym operacie szacunkowym znajduje się w miejscowości wiejskiej, w otoczeniu terenów słabiej zurbanizowanych oraz w znacznej odległości od granic miasta [...] co znacząco wpływa na wartość działek. Biegła podała, że objęła analizą teren całego powiatu [...], z pominięciem miasta [...]. Jednocześnie wyjaśniła, że odrzuciła transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi w P., L., M. i K., ponieważ położone są w miejscowościach miejskich, gdyż wyceniana nieruchomość znajduje się na terenach wiejskich. Biegła odrzuciła także transakcje nieruchomościami położonymi w [...], [...], [...], [...] tj. miejscowościach położonych na granicach miasta [...] gdyż cenność gruntów otaczających jest znacznie wyższa aniżeli nieruchomości zlokalizowanych w dalszej odległości od granic miasta [...]. Biegła odrzuciła również transakcje nieruchomościami położonymi w miejscowości [...] z uwagi na położenie nieruchomości przy drodze powiatowej o silnym natężeniu ruchu, co było nieporównywalne z wycenianymi nieruchomościami. Transakcje nieruchomościami położonymi w [...], [...] i [...] były natomiast przeznaczone pod drogi wewnętrzne, a wyceniana nieruchomość przeznaczona jest pod drogi publiczne lokalne. W tym względzie organ odwoławczy dochował należytej staranności zwracając się dodatkowo o wyjaśnienia do biegłej rzeczoznawcy, która przygotowała operat szacunkowy na potrzeby niniejszego postępowania o odszkodowanie. Nie ma wątpliwości, że wyjaśnienia jakie zostały złożone przez biegłą, która sporządziła operat szacunkowy stanowiły dodatkowe informacje uzupełniające w zakresie przyjętej metody w zakresie dokonanej wyceny. Nie można dostrzec nieprawidłowości w złożonych wyjaśnieniach w sprawie operatu szacunkowego z 13 lipca 2022 roku, który stanowił podstawę przyznania w sprawie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Odrębnego odniesienia wymagały przedstawione przez H. W. operaty szacunkowe sporządzone przez J. J. 20 września 2021 r. z których jeden dotyczył wyceny działek położonych w miejscowości [...] w gm. [...] o numerach: [...], [...], [...] i [...], a drugi wyceny działki nr [...] położonej w [...] w gm. [...]. W istocie zostały one sporządzone w celu określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości dla potrzeb postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] - [...] w zakresie budowy ścieżki rowerowej i kanału technologicznego". Podobnie w przypadku operatu szacunkowego sporządzonego 4 lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji w postaci drogi krajowej, w którym wycenił działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] położone w [...] w gm. [...] (nieruchomość została wyceniona jako teren aktywizacji gospodarczej). Złożone przez skarżącą operaty szacunkowe w istocie dotyczyły innych działek, niż te które były przedmiotem prowadzonego postępowania i stanowiły podstawę do ustalenia odszkodowania w innych sprawach. Również operaty szacunkowe sporządzone przez J. J. 20 września 2021 r. z których jeden dotyczył wyceny działek położonych w miejscowości [...] w gm. [...] o numerach: [...], [...], [...] i [...], a drugi wyceny działki nr [...] położonej w [...] w gm. [...], sporządzone zostały w celu określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości dla potrzeb postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na rozbudowę drogi krajowej. W tym względzie przedłożone operaty szacunkowe nie mogły być uznane za kontroperaty dla wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. w operacie szacunkowym z 13 lipca 2022 roku.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy wyjaśnił dlaczego nie miał zastrzeżeń wobec kwestionowanego operatu szacunkowego. Organ nie musiał w tych okolicznościach powoływać kolejnego biegłego rzeczoznawcy celem oszacowania wartości wywłaszczonych nieruchomości. Jednocześnie o ocenę sporządzonego już w sprawie operatu szacunkowego mogła wstąpić skarżąca w trybie art.157 § 1 u.g.n. (np. wyroki NSA z 19.10.2021 r. o sygn. I OSK 578/21, z 08.11.2021 r. o sygn. I OSK 633/21, z 10.08.2021 r. o sygn. I OSK 494/21). Takie samo stanowisko wyrażono w doktrynie (E. Kucharczyk w Komentarzu/El do art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tym samym skarżąca niezależnie od ewentualnej możliwości zwrócenia się przez organ administracji o dokonanie weryfikacji kwestionowanego operatu w trybie art.157 u.g.n., mogła sama złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art.157 u.g.n., czego jednak nie uczyniła.

W ocenie Sądu w sposób prawidłowy organ odwoławczy zwrócił również uwagę, że przedłożony przez H. W. wykaz transakcji pozyskanych z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej [...] obejmujący dane rejestru cen i wartości nieruchomości nie dotyczył umów sprzedaży gruntów przeznaczonych tylko i wyłącznie pod tereny komunikacyjne, a zatem nie były to transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. W zbiorze znajdowały się bowiem zarówno transakcje nieruchomościami zabudowanymi jak i niezabudowanymi, a zatem nie można było uznać złożonych dokumentów jako podstawy do zakwestionowania sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. Takie zestawienie nie mogło zatem stanowić wiążącego zestawu nieruchomości będącego podstawą sporządzonego operatu szacunkowego.

W rozpoznawanej sprawie Sąd postanowił o oddaleniu wniosków dowodowych strony skarżącej. Sąd dokonuje bowiem wyłącznie kontroli zaskarżonej decyzji ostatecznej pod względem zgodności z prawem, a więc w kontekście realizacji i przestrzegania przez organ administracji orzekający w sprawie, wiążących go, w zakresie dotyczącym dokonywania ustaleń faktycznych, reguł proceduralnych i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Przewidziane w art. 106 § 3 p.p.s.a. postępowanie dowodowe ma charakter wyjątku i pozostawione jest do uznania sądu, zaś jego celem nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy. Zgłoszone wnioski dowodowe nie mogły zostać uwzględnione w szczególności wobec informacji specjalistycznych jakie są niezbędne do sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, w świetle powyższych czynności mających na celu wyjaśnienie wątpliwości podniesionych przez stronę skarżącą nie można przyjąć, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w rozpoznawanej sprawie nie zawiera należytego uzasadnienia, brak w nim uzasadnienia merytorycznego sposobu wyceny i jej ostatecznego kształtu, a niejasności i wątpliwości zgłoszone przez skarżącą powinny go dyskwalifikować. Biegła wyjaśniła przyjętą metodologię, opisała działki wybrane do porównania i ustaliła wynik końcowy badania. Sąd ocenia więc sporządzony operat jako spójny, logiczny, zupełny i niezawierający nieścisłości. Nie było w tym względzie konieczności powoływania kolejnego biegłego rzeczoznawcę celem sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, pomimo, że do tego sprowadzało się działania procesowej strony skarżącej.

Wobec stwierdzenia bezzasadności zarzutów skarżącej a także niedopatrzenia się przez Sąd z urzędu uchybień w zaskarżonej decyzji, wniesiona skarga podlega oddaleniu, zgodnie z art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.).