Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 32/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-03-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz (spr.) Sędzia WSA Tomasz Grossmann Asesor sądowy WSA Jacek Rejman po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 marca 2024 r. sprawy ze sprzeciwu S. Sp. z o.o. z siedzibą w P. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej S. Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 10.900 zł (dziesięć tysięcy dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

IV SA/Po 32/24

Uzasadnienie

Burmistrz Ś. decyzją z 18.03.2022 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503, dalej jako u.p.z.p.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm., dalej jako k.p.a.), w związku z § 16 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. W.. poz. [...]), po rozpatrzeniu sprawy wszczętej z urzędu w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha, w związku z uchwaleniem uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. oraz zawartą 09.05.2019 r. umową przenoszącą własność nieruchomości i umową ustanowienia służebności (akt notarialny Repertorium A Nr [...]),

1. ustalił opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha. _

2. Zobowiązał spółkę działającą pod firmą S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. , adres: P. , ul. [...], [...], jako zbywcę opisanej w ust. 1 nieruchomości, do uiszczenia opłaty, o której mowa w ust. 1 na konto Urzędu Miejskiego w Ś..

W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że 17.05.2019 r. do Burmistrza Ś. wpłynął akt notarialny Repertorium A Nr [...] z 09.05.2019 r. dokumentujący dokonanie przez spółkę (numer KRS [...]) działającą pod firmą P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. , adres: P. , ul. [...], [...], przeniesienia własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha.

Zgodnie z wpisem nr [...] z 31.10.2019 r. w Krajowym Rejestrze Sądowym Przedsiębiorców spółka zarejestrowana pod nr [...] działająca pod firmą P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. zmieniła nazwę firmy na S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. . Była to zatem zmiana danych, o której mowa w art. 168 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1526, z późn. zm.).

Zgodnie z informacjami zawartymi w przywołanej umowie przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości :

1) była ona niezabudowana,

2) posiadała dostęp do drogi publicznej - ul. [...],

3) nie była obciążona prawami na rzecz osób trzecich o charakterze publicznoprawnym lub prywatnoprawnym, z wyjątkiem opisanych w § 1 umowy;

4) stanowiła grunty rolne klasy IVa i IVb oraz w części wynoszącej 0,0161 ha stanowiła lasy klasy V; przy czym dla gruntu leśnego, 18.10.2018 r., została wydana przez Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w P. decyzja znak [...] zezwalająca na trwałe wyłączenie z produkcji gruntu leśnego.

Zgodnie ze stanem w dniu sprzedaży nieruchomość przeznaczona była pod teren stacji paliw, oznaczony symbolem KS, w ramach którego istniała możliwość lokalizowania:

1) budynków i urządzeń związanych ze sprzedażą paliw oraz z obsługą samochodów,

2) budynków handlowych o powierzchni sprzedaży nie większej niż 500 m2,

3) reklam, obiektów małej architektury oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

Opisane przeznaczenie ustalił obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. , uchwalony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 29 września 2016 r.

Nieruchomość została zbyta za kwotę [...]zł netto złotych.

Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p. : "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.".

W świetle w/w przepisu właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego.

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie przywołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego: w analizowanej sprawie dla ww. nieruchomości został uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (29.09.2016 r.), który wszedł w życie 20.10.2016 r.;

2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu: właściciel nieruchomości sprzedał ją 09.05.2019 r., czyli przed upływem 5 lat (20.10.2021 r.) od dnia wejścia w życie miejscowego planu (20.10.2016 r.);

3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą: uchwalenie nowego miejscowego planu w 2016 r. spowodowało zmianę przeznaczenia nieruchomości (z użytków zielonych na teren stacji paliw), a wzrost wartości nieruchomości dokumentuje operat szacunkowy z 12.04.2021 r.;

4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości: w § 16 uchwały [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 29 września 2016 r. została ustalona stawka w wysokości 30 %.

Biorąc powyższe pod uwagę wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma charakter obligatoryjny.

W dniu 30.09.2020 r. do Burmistrza Ś. wpłynął operat szacunkowy sporządzony 17.09.2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K..

Po analizie przedmiotowego operatu Burmistrz Ś. wniósł zastrzeżenia i zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie wątpliwości (pismo z 18.12.2020 r., odebrane 22.12.2020 r.).

W dniu 13.04.2021 r. rzeczoznawca przedłożył zmieniony operat szacunkowy z 12.04.2021 r. i złożył stosowne wyjaśnienia.

W dniu 05.07.2021 r. do Burmistrza Ś. wpłynęło pismo strony z 02.07.2021 r. zawierające zarzuty co do treści operatu szacunkowego.

Zgodnie ze stanami w dniach: 29.09.2016 r. (dzień uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. ), 20.10.2016 r. (dzień wejścia miejscowego planu w życie) oraz 09.05.2019 r. (dzień przeniesienia własności nieruchomości) analizowana nieruchomość stanowiła działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha.

Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 22 lutego 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie Ś. dla obszaru położonego na gruntach wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. W.. Nr [...], poz. [...]) nieruchomość, przeznaczona była pod teren użytków zielonych, oznaczony kolorem jasnozielonym i symbolem 35.RZ, na którym obowiązywał zakaz lokalizowania budynków.

Przywołana uchwała obowiązywała do czasu uchwalenia miejscowego planu w 2016 r. Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpiła tzw. luka planistyczna, czyli nie zachodziła potrzeba ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej użytkowania.

Co do zasady w myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p. : "W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości (...), a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości (...) stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.".

Stosownie do art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 i 815, dalej jako u.g.n.), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Z kolei zasady wyceny, określania wartości nieruchomości reguluje dział IV zatytułowany "Wycena nieruchomości" przywołanej ustawy oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555).

Ponadto, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Czynności te wykonał rzeczoznawca majątkowy - A. K..

W analizowanym przypadku rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed uchwaleniem nowego miejscowego planu w 2016 r. (grunty przeznaczone do produkcji rolnej bez prawa zabudowy) oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego miejscowego w 2016 r. (grunty przeznaczone pod usługi z obiektami handlowymi oraz możliwością lokalizowania stacji paliw).

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. (...) wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego miejscowego planu.

Stan nieruchomości ustalono w dniu wejścia miejscowego planu w życie, tj. 20.10.2016 r., a wartość nieruchomości na poziomie cen z dnia jej zbycia, tj. z 09.05.2019 r.

Do analizy i porównań przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto grunty przeznaczone do produkcji rolnej bez prawa zabudowy, z terenu gmin: Ś., D., B. , Z. , K. i D. .

Rynek obejmował transakcje dotyczące nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1,4726 ha - 16,89 ha, przy czym okres badania objął lata 2018 i 2019.

Do analizy i porównań przy określaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto grunty przeznaczone pod usługi z obiektami handlowymi oraz możliwością lokalizowania stacji paliw. Rynek obejmował transakcje dotyczące nieruchomości z terenu gmin: D. , T. , S. , K., Ś., o powierzchniach z przedziału 0,3 ha - 0,9776 ha, przy czym okres badania objął lata: 2017, 2018, 2019 i 2020.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości ustalono w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia. Operat szacunkowy, po korekcie i złożeniu przez rzeczoznawcę wyjaśnień, został uznany jako sporządzony zgodnie z zasadami określania wartości nieruchomości zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat zawiera elementy, o których mowa w § 55, § 56 i § 57 przywołanego rozporządzenia.

Nadto wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie Burmistrza Ś. analiza treści operatu z 12.04.2021 r. nie budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności czy zupełności.

Istotna zmiana przeznaczenia nieruchomości, jaka nastąpiła w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu w 2016 r. umożliwiła zabudowę nieruchomości, powszechnie uznanymi za atrakcyjne (o czym świadczą ceny transakcyjne), budynkami stacji paliw czy obiektami handlowymi.

Reasumując, w analizowanej sprawie spełniła się przesłanka nałożenia opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem stwierdzono obiektywny wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od powyższej decyzji (do którego wniesienia przywrócono termin postanowieniem z dnia 20.11.2023 r. wniosła S. Sp. z o.o. P. , ul. [...] [...] (dalej jako skarżąca).

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie procesowego i materialnego prawa administracyjnego polegającego na:

1.naruszeniu art. 107 § 1 i 3 k.p.a. w związku z art. 8 k.p.a. i art. 11 k.p.a. poprzez wadliwe sformułowanie uzasadnienia decyzji, które doprowadziło do naruszenia zasady pogłębienia zasady zaufania obywateli do organów państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli,

2. naruszeniu art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokonania wszechstronnej oceny dowodu z opinii biegłego (operatu szacunkowego) i w konsekwencji ustalenia opłaty w wysokości wynikającej z tego operatu, pomimo jego rażącej wadliwości i sporządzenia go niezgodnie z przepisami prawa,

3. naruszeniu art. 7, 75, 77 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie ustalenia dokładnego przeznaczenia działek o nr ewidencyjnych [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha przed uchwaleniem planu miejscowego, co doprowadziło do bezpodstawnego zawyżenia nałożonej w drodze decyzji opłaty, przy czym organ nie przeprowadził jakiegokolwiek postępowania dowodowego celem ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, pomimo, iż pełnomocnik w trakcie postępowania wnosił o skierowanie nierzetelnego operatu szacunkowego do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury celem sprawdzenia prawidłowości znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego,

4. naruszeniu art. 80 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, w tym całkowite zaakceptowanie sporządzonego w niniejszej sprawie nierzetelnego operatu szacunkowego, bowiem dowody przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia administracyjnego zostały ocenione dowolnie, a w treści uzasadnienia decyzji brakuje rozważań, dlaczego takie, a nie inne dowody, dotyczące m.in. przyjęcia do próby badawczej nieporównywalnych nieruchomości oraz przeznaczenia działek, zostały uznane za miarodajne i wiarygodne, co w żaden sposób nie zostało zweryfikowane przez organ I Instancji,

5. naruszeniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego wadliwe zastosowanie, podczas gdy i przy prawidłowej ocenie stanu faktycznego i prawnego organ winien prawidłowo ustalić wartość nieruchomości, będącą podstawą do ustalenia opłaty planistycznej,

6. naruszeniu art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niedopuszczalne uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości innych czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia planu,

7. naruszeniu art. 37 ust. 1 i 11 u.p.z.p. w związku z art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez nieprawidłowe odniesienie zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, w stosunku do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas którego to szacowania nieprawidłowo określono cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,

8. naruszeniu art. 153 ust. 1 i 11 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne ustalenie, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do ustalenia opłaty planistycznej od sprzedaży nieruchomości strony skarżącej, to nieruchomości spełniające wymóg porównywalności i pominiecie błędów popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego przy wydawaniu opinii

9. naruszeniu § 55 pkt 1, § 55 pkt 2, § 56 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieujawnienie sposobu (źródła wiedzy) kluczowych dla wyceny danych w zakresie wskazanego w operacie szacunkowym bilansu powierzchni według poszczególnych funkcji.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, alternatywnie o wydanie decyzji reformatoryjnej na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Skarżąca zarzuciła przede wszystkim wadliwe sporządzenie operatu szacunkowego, poprzez wadliwą analizę rynku i przyjęcia do porównania nieruchomości, które nie wykazują jakichkolwiek podobieństw, ani też nie są położone na tym samym terenie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21.11.2023 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu swej decyzji organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania.

Kolegium wskazało, że istota obowiązku określonego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. sprowadza się do konieczności zapłaty renty planistycznej przez właściciela, w razie wystąpienia następujących przesłanek:

1. uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swym zakresem nieruchomość strony,

2. zmiany przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu, względnie z faktycznym wykorzystaniem nieruchomości,

3. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

4. zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany.

Opłatą obciąża się każdą osobę, która zbyła nieruchomość. W przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki nastąpiły. W planie miejscowym nieruchomość przedmiotowa zmieniła swoje przeznaczenie.

Zgodnie z art. 37 pkt 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust.4 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat, od dnia w którym plan miejscowy, albo jego zmiana stały się obowiązujące. W terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego musi zostać wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 27 09.2016 r., II OSK 3161/14, Legalis). Okres 5-letni został przez organ dochowany.

W przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nastąpiły. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy, który w niniejszej sprawie sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu 12.04.2021 r.

Podkreślono, że odwołanie z dnia 25.04.2022 r. przekazane zostało do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wraz z aktami sprawy w dniu 05.05.2022 r. Wraz z całością akt sprawy przekazany został operat sporządzony w dniu 12.04.2021 r.

Zatem już w momencie przekazania akt sprawy przez organ, załączony operat był nieaktualny (nieważny).

Kolegium stwierdziło, że zarzuty zawarte w odwołaniu dotyczą głównie operatu szacunkowego, który stanowił główny dowód w sprawie.

Przekazany operat przedmiotowy stracił już swoją ważność. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu. dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Równocześnie przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, poprzez umieszczenie stosownej klauzuli potwierdzającej aktualność operatu.

Kolegium, aby rozpatrzyć przedmiotową sprawę musiałoby dysponować aktualnym operatem, który miałby stanowić główny dowód w sprawie. W tym celu pismem z dnia 09.02.2023 r. nr [...] zwróciło się do Burmistrza Ś. o przesłanie potwierdzonej aktualności operatu szacunkowego z dnia 12.04.2021 r.

Tymczasem pismem z dnia 17.02.2023 r. nr [...] Burmistrz Ś. odpowiedział, że "nie jest możliwe potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego 13.04.2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego - Pana A. K.". Przy czym zauważono, że poprawna data operatu, to 12.04.2021 r.

Wobec braku dowodu na potwierdzenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ze względu na nieważność przedstawionego do sprawy operatu szacunkowego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ma podstawy do orzekania merytorycznego, czy decyzja organu I instancji jest decyzją prawidłową.

W związku z powyższym Kolegium zaskarżoną decyzję uchyliło i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Niezależnie od powyższego Kolegium wyjaśniło, że nie odniosło się do zarzutów strony, które głównie dotyczyły zarzutów merytorycznych do operatu, gdyż są one nieistotne, w sytuacji kiedy operat ten jest nieważny.

W sytuacji, kiedy organ nie będzie w posiadaniu ważnego operatu, który stanowić powinien główny dowód w sprawie, sprawa kwalifikować się będzie do jej umorzenia.

Sprzeciw od powyższej decyzji w ustawowym terminie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu S. Sp. z o. o. P. , ul. [...] [...] zarzucając jej rażące naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. i wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji oraz przekazanie jej do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze celem umorzenia postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., albo alternatywnie uchylenia przedmiotowej decyzji SKO w P. i umorzenie postępowania administracyjnego przez WSA.

W uzasadnieniu sprzeciwu wskazano, że bezspornym w sprawie jest okoliczność, że odwołanie z dnia 25.04.2022 r. przekazane zostało do SKO w P. wraz z aktami sprawy w dniu 05.05.2022 r.

Wraz z całością akt przekazany został operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu 12.04.2021 r.

Zgodzono się z organem II instancji, że już w momencie przekazania akt sprawy przez organ I instancji, operat szacunkowy na podstawie, którego obliczono jednorazową opłatę planistyczną był nieaktualny i nieważny. Co więcej, Kolegium dostrzegając przedmiotową nieprawidłowość z urzędu w ramach postępowania dwuinstancyjnego pismem z dnia 09.02.2023 r. zwróciło się do Burmistrza Ś. o przesłanie potwierdzonej aktualności operatu szacunkowego z dnia 12.04.2021 r.

Organ I instancji dysponował więc odpowiednim czasem, aby konwalidować nieważny operat szacunkowy, będący podstawą do ustalenia opłaty planistycznej.

Tymczasem Burmistrz Ś. z tej możliwości nie skorzystał i pismem z dnia 17.02.2023 r. odpowiedział, że "Nie jest możliwe potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego 13.04.2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana A. K.. " W związku z powyższym organ nie mógł zastosować przepisu art. 138 § 2 k.p.a.

Brak aktualnego operatu szacunkowego uniemożliwia ex lege wydanie ponownej decyzji z tytułu opłaty planistycznej związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie Obwodnicy na terenie wsi Z. i M. . Tym samym wobec braku jakiegokolwiek naruszenia przepisów postępowania przez organ I instancji, lecz z powodu niedostarczenia z winy Burmistrza Ś. potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, Kolegium winno było uchylić decyzję organu I instancji i umorzyć postępowanie administracyjne jako bezprzedmiotowe, zamiast przekazywać sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, który z rażącego naruszenia prawa mógłby wywodzić pozytywne skutki prawne.

Nie zgodzono się z twierdzeniem SKO w P.: " W sytuacji, kiedy organ nie będzie w posiadaniu ważnego operatu, który stanowić powinien główny dowód w sprawie, sprawa kwalifikować się będzie do jej umorzenia. " Kolegium w momencie podejmowania decyzji posiadało już bowiem wiedzę, że nie ma możliwości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego 13.04.2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.).

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 4292) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

W kontrolowanej sprawie istotne jest to, że Sąd rozpoznawał sprzeciw, a nie skargę. Zakreślając kwestie, będące przedmiotem badania przez sąd administracyjny w razie wniesienia sprzeciwu, prawodawca dwukrotnie - zmieniając ustawą z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 935, dalej k.p.a.) także ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - wskazał, że przedmiotem kontroli jest jedynie wystąpienie przesłanki, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. (dodane art. 64e oraz 151a § 1 p.p.s.a). Przy rozumowaniu a contrario, wyłączono tym samym na tym etapie możliwość oceny przez sąd problematyki prawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego, co uregulowano w wyodrębnionym obecnie § 2a art. 138 k.p.a. Z przyjętym rozwiązaniem koresponduje zasada, że w przypadku uwzględnienia skargi przez sąd jego wyrok nie jest zaskarżalny (art.151a § 3 p.p.s.a.).

Względy wykładni językowo-logicznej, celowościowej i systemowej, przemawiają za uznaniem, że przedmiotem kontroli, w razie wniesienia sprzeciwu, jest wyłącznie zasadność wydania konkretnego rozstrzygnięcia procesowego (decyzji kasatoryjnej), na gruncie uwarunkowań prawnych, zakreślonych przez organ administracji. Przedmiotem kontroli nie może być natomiast w danym postępowaniu, któremu z woli prawodawcy nadano wyłącznie charakter wpadkowy, kwestia właściwego rozumienia przepisów prawa materialnego, w ramach których organ skonstatował, że sprawa wymaga przykazania do ponownego rozpoznania, w ramach kryteriów, zakreślonych w art. 138 § 2 k.p.a. W takiej sytuacji organ administracji, orzekający w przyszłości w sprawie (jak i sąd, badający w legalność jego decyzji) będzie związany wyrokiem w przedmiocie sprzeciwu tylko w tym zakresie, że - wobec określonych ocen organu, co do materialnoprawnych uwarunkowań sprawy - zachodziły przesłanki do jej przekazania do ponownego rozpoznania w I instancji. Orzeczenie w przedmiocie sprzeciwu ma wobec tego wyłącznie charakter niejako procesowy i nie kreuje żadnych skutków, gdy chodzi o zakres praw i obowiązków stron postępowania, zainteresowanych konkretnym rozstrzygnięciem. Wobec wyżej wskazanych uwarunkowań Sąd uznał, że nie jest dopuszczalna w rozpatrywanej sprawie - na etapie wniesienia sprzeciwu - ocena jej uwarunkowań materialnoprawnych.

Wobec wskazanych ram badania zasadności sprzeciwu należy stwierdzić, że ocena organu II instancji, co do wystąpienia przesłanek dla wydania decyzji o charakterze kasatoryjnym, nie jest trafna.

W świetle treści art. 138 § 2 k.p.a. zasadą jest merytoryczne rozpoznanie sprawy przez organ odwoławczy, a wyjątkiem od tej zasady jest decyzja kasatoryjna uchylająca decyzje organu I instancji i przekazująca sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania.

Sąd wskazuje, że w sytuacji, gdy organ odwoławczy ma możliwość skorzystania z art. 136 k.p.a., to również braki dowodowe nie mogą co do zasady stanowić podstawy do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Dopiero gdy wykazane zostanie, że prowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego w oparciu o art. 136 k.p.a., okaże się niewystarczające, należy uchylić zaskarżoną decyzję oraz przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Artykuł 136 k.p.a. uprawnia bowiem organ odwoławczy do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecenia przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Jak już wspomniano wydanie decyzji kasatoryjnej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji jest wyjątkiem od merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej, a zatem niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca art. 138 § 2 k.p.a. Podkreślić bowiem należy, że organ odwoławczy, w przeciwieństwie do sądu administracyjnego, jest organem merytorycznie rozstrzygającym sprawę.

Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności wyrażoną w art. 15 k.p.a., organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozstrzygniętą decyzją organu pierwszej instancji, z zastrzeżeniem rozwiązania przyjętego w art. 138 § 2 k.p.a. Organ odwoławczy nie może zatem ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę. Istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, nie zaś tylko na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu I instancji. Wynika to z art. 138 k.p.a., który przyznaje organowi kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, czego następstwem jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji bądź uchylenie i zmiana zaskarżonej decyzji. Tylko w ograniczonym zakresie organ odwoławczy ma kompetencje kasacyjne. Organ odwoławczy bowiem rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji. Organ odwoławczy rozpoznaje i rozstrzyga ponownie sprawę administracyjną rozstrzygniętą decyzją organu pierwszej instancji w oparciu o stan prawny i faktyczny obowiązujący w dniu wydania decyzji ostatecznej. Przy tym ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest usunąć naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego, których dopuścił się organ pierwszej instancji.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że organ odwoławczy jest kompetentny do przeprowadzenia wyłącznie uzupełniającego postępowania dowodowego. Przeprowadzenie przez ten organ odwoławczy postępowania dowodowego w całości lub w znacznej części narusza zasadę dwuinstancyjności. Każda sprawa powinna być nie tylko rozstrzygnięta, ale i rozpoznana, (co do istoty) przez dwa organy administracji różnych stopni. Tylko tak rozumiana zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego stwarza gwarancje realizacji praw i interesów stron (por. np. wyrok NSA z dnia 20 maja 1998 r., sygn. akt IV SA 2058/97).

Możliwość wydania przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej przewiduje art. 138 § 2 k.p.a. Z regulacji tej wynika, że decyzja uchylająca w całości rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia może być wydana wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną przesłanki wymienione w cytowanym przepisie, tj. wówczas, gdy organ I instancji naruszył przepisy postępowania i nie został dostatecznie wyjaśniony stan sprawy, istotny z punktu widzenia trafności rozstrzygnięcia. Trzeba mieć przy tym na uwadze, że kompetencja organu odwoławczego do wydawania decyzji kasacyjnych stanowi wyjątek od zasady merytorycznego rozstrzygania sprawy. Dlatego też została ukształtowana w taki sposób, aby nie sprzeciwiać się zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.), zobowiązującej do dwukrotnego, merytorycznego rozpatrzenia tej samej sprawy przez dwa różne organy. W świetle zasady dwuinstancyjności nie może jednak dojść do sytuacji, że większość faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy zostałaby wyjaśniona dopiero w postępowaniu odwoławczym.

Sąd podkreśla, że w związku ze wskazaną w uzasadnieniu wykładnią przepisów w zakresie rozpoznawania sprzeciwów od decyzji wydanych na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., nie dokonano oceny prawidłowości wydanej decyzji pod kątem materialnoprawnym. Przedmiotowe rozstrzygnięcie Sądu obejmuje wyłącznie kwestie procesowe związane z naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego przez organ II instancji.

W realiach niniejszej sprawy w ocenie Sądu orzekającego organ II instancji w nieuzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasatoryjnej.

Sąd podkreśla, że w niniejszej sprawie było możliwe ponowne rozpatrzenie sprawy administracyjnej i zakończenie jej merytoryczną decyzją drugoinstancyjną.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 3011/17 i II OSK 3012/17 (CBOSA), wskazał, że celem ustanowienia instytucji sprzeciwu od decyzji, uregulowanej w przepisach rozdziału 3a działu III p.p.s.a., jest zmniejszenie liczby pochopnie wydawanych przez organy odwoławcze decyzji kasacyjnych na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., pomimo istniejącej obiektywnie możliwości załatwienia sprawy merytorycznie i wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 1 pkt 1 lub 2 k.p.a. Sprzeciw od decyzji kasacyjnej powinien mobilizować organ odwoławczy do wykonania jego ustawowej funkcji wynikającej z obowiązku dwukrotnego merytorycznego, a nie wyłącznie kontrolnego rozpatrzenia sprawy.

W świetle powyższego przekazanie przez organ odwoławczy sprawy do ponownego rozpoznania w tym konkretnym przypadku było wadliwe. Organ odwoławczy wprawdzie trafnie wskazał, że w kontrolowanej sprawie zasadniczym dowodem na podstawie którego wydano zaskarżone decyzje jest operat szacunkowy. Jednakże wadliwie przyjął, że nie dysponuje aktualnym operatem, który stanowi główny dowód w sprawie, a tym samym brak jest dowodu na potwierdzenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ze względu na nieważność przedstawionego do sprawy operatu szacunkowego. Mając to na uwadze Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie stwierdziło, że nie ma podstawy do orzekania merytorycznego, czy decyzja organu I instancji jest decyzją prawidłową.

Sąd orzekający podziela bowiem pogląd zaprezentowany m.in. w wyroku WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 26.04.2023 r. o sygn. IV SA/Po 53/23 (publ. CBOSA). Sąd ten trafnie wskazał, że zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, które Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela, że przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, co oznacza że kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17; z 17 marca 2022r., II OSK 390/22).

Przytoczony powyżej przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. ustala zasadę, która doznaje jednak odstępstwa w myśl art. 156 ust. 5 u.g.n., który stanowi, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Do takich szczególnych przepisów należeć będą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie wysokości opłaty planistycznej dokonywane jest przy uwzględnieniu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży. Dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n.

Analogicznie przyjmuje się, że skoro ustawodawca jednoznacznie określił, że wyceny nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej dokonuje się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny, jak wynika to z art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazującego na wartości rynkową nieruchomości z daty jej wyceny, to należy uznać, że art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie pierwsze stanowi w tym zakresie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty (wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna) – tak w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 06.10.2023 r. o sygn. II SA/Gd 666/23, publ. LEX nr 3617763 r.

Trafnie wskazuje się, że celem reguł aktualizacji operatów określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wycena dokonywana jest zaś na podstawie zdarzeń przeszłych i bazuje na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, stąd przepis ten w tego rodzaju sprawach nie znajduje zastosowania. Na wycenę tę, a w konsekwencji i na wysokość opłaty adiacenckiej, nie ma wpływu późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, wtórne jej zagospodarowanie, kwestie związane z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, degradacja nieruchomości, a także późniejszy potencjalny wzrost albo spadek cen na rynku obrotu nieruchomościami. Przy opłacie adiacenckiej czynnikiem mającym wyłączny wpływ na zmianę wartości nieruchomości, ma być bowiem w świetle treści art. 98a ust. 1b u.g.n. (w kontrolowanej sprawie art.36 ust.4 u.p.z.p.), geodezyjny podział nieruchomości. Zmiana ta dokonuje się zaś w ciągu jednego dnia, tj. w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (w kontrolowanej sprawie w dacie uchwalenia planu miejscowego i sprzedaży nieruchomości). Jedyną różnicę stanowi ilość działek i ich powierzchnia, pozostałe parametry nie ulegają zmianie. Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej powinna uwzględniać ceny nieruchomości wynikające z transakcji dokonywanych w datach zbliżonych do daty podziału (tak w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 06.10.2023 r. o sygn. II SA/Gd 665/23, publ. LEX nr 3617746 - wyrok z dnia 6 października 2023 r.).

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2019 r. o sygn. II FSK 314/17 (publ. CBOSA) jednoznacznie wskazano, że przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego sporządzonego dla celów ustalenia opłaty planistycznej (wartość ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości), na co wskazuje przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n.

Sąd orzekający w pełni podziela ten pogląd, gdyż przewidziana w art. 156 ust. 4 u.g.n. aktualizacja operatu ma znaczenie w sytuacji, gdy wycena dokonywana jest "na datę wyceny", wówczas istotnie, zmiany dokonujące się na nieruchomości czy np. wzrost lub spadek cen rynkowych, może mieć przełożenie na jej cenę "aktualną", stąd mówi się o "aktualizacji operatu". Jednak w sytuacji, gdy przepis szczególny jednoznacznie wskazuje na wymaganą datę wyceny nieruchomości z okresu dotyczącego decyzji zatwierdzającej podział, a więc o dacie innej niż data sporządzenia operatu, to jego aktualizacja jest bezprzedmiotowa (patrz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I SA/Wa 1662/22, publ. CBOSA)

W świetle powyższego Sąd uznał, że organ odwoławczy nieprawidłowo zastosował w niniejszej sprawie art. 138 § 2 k.p.a., gdyż dysponował ważnym operatem szacunkowym, który powinien był ocenić merytorycznie.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 w zw. z art. 64b § 1 p.p.s.a.

Wobec powyższego, powtórnie rozpoznając sprawę, SKO powinno merytorycznie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę administracyjną, uwzględniając wskazania zawarte w niniejszym wyroku.