Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1578/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1 pkt 1  lit. a
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie sędzia WSA Monika Sawa asesor WSA Nina Beczek (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 października 2023 r. sprawy ze skargi [...] z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 kwietnia 2022 r. nr KOC/5512/Go/21 w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz [...] z siedzibą w [...] kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 20 kwietnia 2022 r. nr KOC/5512/Go/21, po rozpatrzeniu odwołania [...] od decyzji Prezydenta [...] z 27 lipca 2021 r. nr 1/2021 ustalającej dodatkową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Prezydent [...] decyzją z 27 lipca 2021 r.:

1. ustalił [...] z siedzibą w [...] dodatkową opłatę roczną za rok 2019 z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej położonej w W. w [...] przy Al. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ew. nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni 2587 m2, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącej własność [...] oraz będącej w użytkowaniu wieczystym [...];

2. określił wysokość dodatkowej opłaty rocznej za rok 2019, o której mowa w pkt 1, na kwotę 472.585,40 zł, co stanowi 10% wartości nieruchomości gruntowej;

3. opłatę, o której mowa w pkt 2, strona określona w pkt 1 winna wnieść jednorazowo w terminie do dnia 31 marca roku następującego po tym, w którym niniejsza decyzja o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej stanie się ostateczna, na rachunek bankowy Urzędu [...].

W uzasadnieniu decyzji Prezydent podał, że przedmiotowa nieruchomość stanowi własność [...] i została oddana Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w W. w użytkowanie wieczyste ustanowione na podstawie umowy z 31 grudnia 1998 r., Rep. A Nr [...], w trybie bezprzetargowym i bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na 99 lat, tj. do dnia 31 grudnia 2097 r, co zostało potwierdzone wpisem do księgi wieczystej Nr [...]. Opisana nieruchomość była nieruchomością niezabudowaną. Jak wynika z § 6 ust. 2 umowy, użytkownik wieczysty zobowiązał się do zabudowy działek o nr ew. [...] w obrębie [...], a termin rozpoczęcia zabudowy ustalony został jako termin 3-letni i zakończenia zabudowy, jako termin 6-letni od dnia podpisania umowy (rozpoczęcie do dnia 31 grudnia 2001 r., a zakończenie do dnia 31 grudnia 2004 r.).

Następnie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w [...] sprzedała prawo użytkowania wieczystego powyższej niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] spółce [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 29 listopada 2006 r. Rep. A Nr [...]. Warunkiem dojścia umowy do skutku było niewykonanie przez Miasto [...] prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Miasto [...] przysługującego mu prawa nie wykonało.

W dniu 15 grudnia 2006 r. w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości zarejestrowany został wniosek o wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym z powództwa Miasta [...] przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej [...] o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Jednocześnie, co wynika z aktu notarialnego Rep. A. Nr [...] z 30 grudnia 2006 r. Miasto [...] skierowało do spółki [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] pismo z 19 grudnia 2006 r. informujące o powyższym. W dniu 30 grudnia 2006 r. zawarta została umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu Rep. A. Nr [...], mocą której Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] przeniosła na rzecz spółki [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości. Z treści umowy (§ 1) wynika, że strony umowy miały wiedzę na temat działań Miasta [...] zmierzających do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego i stanowiska prezentowanego w tym zakresie przez Miasto [...]. Strony zgodnie uznały, że powyższe stanowi wadę prawną, która stanowić może po stronie kupującej Spółki podstawę do odstąpienia od umowy i żądanie zwrotu wpłaconej ceny, jednak działający w imieniu nabywcy, przedstawiciel oświadczył, że reprezentowana Spółka jest zainteresowana zawarciem umowy i stosownie do art. 91 ustawy Prawo o notariacie, żąda zawarcia umowy.

Następnie 25 czerwca 2010 r. przedmiotowa nieruchomość została wniesiona celem pokrycia obejmowanych przez spółkę [...] sp. z o.o. (poprzednia nazwa [...] sp. z o.o.) udziałów w kapitale zakładowym nowoutworzonej spółki [...] sp. z o.o. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło aktem notarialnym Rep. A Nr [...] i stanowiło podstawę wpisu zmiany użytkownika wieczystego w dziale II księgi wieczystej [...].

W dniu 22 października 2010 r. Sąd Okręgowy w [...] w sprawie o sygn. akt [...] wydał wyrok oddalający w całości powództwo Miasta [...] o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Wyrok uprawomocnił się w dniu 23 grudnia 2010 r.

W dniu 10 marca 2011 r. na mocy umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu rep. A Nr [...] nabywcą prawa użytkowania wieczystego stał się [...]. Kupujący oświadczył, że znany jest mu stan prawny przedmiotowych działek (§ 1 ust. 4 tiret 1). Nabywca oświadczył również, że nabycia przedmiotowego użytkowania wieczystego gruntu [...] dokonuje w celu wybudowania obiektu biurowego z przeznaczeniem na siedzibę [...], zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (§ 1 ust. 4 tiret 4).

Z akt sprawy wynika, że decyzją nr 176/WIL/12 Prezydenta [...] z 12 lipca 2012 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku wielofunkcyjnego z garażem wielostanowiskowym wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą (powierzchnia zabudowy - 1907,18 m2, powierzchnia użytkowa - 11814,04 m2, kubatura - 53326,27 m3) na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] róg ulicy [...] i ulicy [...] w Dzielnicy [...], według przedłożonego przez [...] projektu budowlanego. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że planowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] - uchwała Rady Gminy [...] - [...] z 8 października 2002 r. nr 901 (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2002 r., Nr 296, poz. 7763) oraz wymogami ochrony środowiska. W dniu 1 października 2012 r. Wojewoda [...] decyzją nr 655/12 utrzymał w mocy powyższą decyzję Prezydenta [...], uzasadniając m.in., że funkcja projektowanego budynku jest zgodna z przeznaczeniem terenu wynikającym z planu miejscowego. Działki ewidencyjne [...] obr. [...], zlokalizowane są na terenie oznaczonym symbolem [...], którego zabudowa określona została w § 41 pkt 7 planu miejscowego jako zespół handlowo-usługowy ze szczególnym uwzględnieniem usług sportu i rekreacji. Natomiast § 6 pkt 8 planu miejscowego definiuje usługi jako działalność, której celem jest zaspokajanie potrzeb ludności, a nie wytwarzanie bezpośrednio metodami przemysłowymi dóbr materialnych. W dniu 9 października 2012 r. pełnomocnik [...] wystąpił o ostemplowanie dziennika budowy do uprawomocnionej decyzji. Zdaniem Prezydenta, [...] posiadał zatem niezbędną dokumentację umożliwiającą wypełnienie zobowiązań wobec Miasta [...], określonych w umowie z 31 grudnia 1998 r., dotyczących obowiązku zabudowy gruntu. Wprawdzie określony w umowie termin zabudowy bezskutecznie upłynął, jednak brak działań niweczących ze strony Miasta, należy uznać za akceptującą zgodę na przedłużenie terminu zabudowy. Mimo to, zamierzenie inwestycyjne nie było realizowane, co oznaczało pod względem prawnym - w myśl art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wygaśnięcie przedmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz faktycznym - dalszym brakiem zabudowy działki. Z uwagi na uzyskane pozwolenie na budowę oraz udokumentowany protokołem z 28 sierpnia 2019 r. fakt braku rozpoczęcia robót budowlanych, Prezydent pismem z 10 maja 2019 r. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia, w oparciu o art. 63 ust. 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dodatkowych opłat rocznych obciążających [...] jako użytkownika wieczystego nieruchomości w związku z niewykonaniem przez niego obowiązku wynikającego z § 6 ust. 2 umowy z 31 grudnia 1998 r. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone [...] 17 maja 2019 r. W dniu 22 maja 2019 r. pełnomocnik [...] zapoznał się z aktami sprawy, a w odpowiedzi na zawiadomienie 24 maja 2019 r. pełnomocnik [...] wniósł o odstąpienie od zamiaru nałożenia dodatkowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oraz o umorzenie postępowania. W uzasadnieniu pisma, wskazał, że ujawniony w dziale l-Sp księgi wieczystej Nr [...] sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste określony był jako: "działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przeznaczona pod zabudowę", wpis ten nie zawierał (i nadal nie zawiera) informacji o terminie zabudowy nieruchomości. Biorąc zaś pod uwagę działanie dobrej wiary publicznej ksiąg wieczystych, [...] przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego polegał na treści księgi wieczystej zarówno w zakresie sposobu korzystania, jak i w zakresie ewentualnych ograniczeń czasowych co do zabudowy, zatem [...] nie jest związany terminem zabudowy określonym w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, gdyż informacja ta nie została ujawniona w księdze wieczystej. W ocenie [...] zasadność takiej interpretacji potwierdził Sąd Okręgowy w [...] w prawomocnym wyroku z dnia 22 października 2010 r. w sprawie o sygn. akt [...] oddalającym powództwo Miasta [...] o rozwiązanie umowy. W konsekwencji, zdaniem [...], brak jest podstaw do nałożenia na [...] dodatkowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. [...] podniósł również, że zamierza przygotować przedmiotową nieruchomość do realizacji na niej zamierzenia inwestycyjnego zgodnego z obecnie obowiązującym dla nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym celu [...] wniósł do Prezydenta [...] o zmianę celu użytkowania wieczystego z bliżej nieokreślonego na zgodny z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. [...] wskazał również, że motywowanie [...] dodatkowymi opłatami rocznymi może przynieść odwrotny skutek, od zamierzonego, gdyż w praktyce mogą uniemożliwić realizację inwestycji na nieruchomości. Prezydent podał, że istotnie [...] wystąpił 23 stycznia 2019 r. do Prezydenta [...] z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości lub alternatywnie - o potwierdzenie posiadania przez [...] prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prezydent podkreślił, że [...] nigdy nie występował o zmianę terminów zagospodarowania działek [...]. [...], ani żaden z poprzedników prawnych, nigdy nie wyjaśniał przyczyn, z powodu których, terminy zabudowy działek nie zostały dotrzymane, jak również przyczyn, z powodu których, działki nie zostały zabudowane. [...] nie wyjaśnił Miastu, dlaczego zrezygnował z realizacji inwestycji na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę Nr 176/WIL/12. W dniu 28 sierpnia 2019 r. przy udziale osoby upoważnionej przez inwestora, przeprowadzono oględziny przedmiotowej nieruchomości, które nie potwierdziły rozpoczęcia prac budowlanych na terenie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. Nie okazano do wglądu dziennika budowy, z którego wynikałoby, że trwa proces inwestycyjny. Wykonana została dokumentacja fotograficzna oraz sporządzony został protokół z oględzin nieruchomości, które załączone zostały do akt niniejszego postępowania. Nie stwierdzono śladów jakichkolwiek prac budowlanych wykonywanych na nieruchomości przez użytkownika wieczystego. W toku postępowania, w celu ustalenia wysokości dodatkowej opłaty rocznej obciążającej [...] - użytkownika wieczystego nieruchomości, sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej, którą ustalono na kwotę 4.725 854 zł. Zawiadomieniem z 5 listopada 2019 r. użytkownik wieczysty został poinformowany o zebranym materiale dowodowym, w tym o operacie szacunkowym. Prezydent podał, że w dniu 19 listopada 2019 r. pełnomocnik [...] zapoznał się ze zgromadzoną dokumentacją w sprawie. Nie wniósł żadnych zastrzeżeń, nie przedstawił również stanowiska co do zebranego materiału dowodowego, nie wskazał nowych okoliczności, które mogłyby mieć wpływ na niniejsze orzeczenie.

Mając powyższe na uwadze, zarówno treść czynności prawnych dokonywanych przez stronę i jej poprzedników prawnych, jak i wszystkie wymienione przez użytkownika wieczystego w piśmie z 24 maja 2019 r. przyczyny bezskutecznego wypełnienia obowiązku zabudowy nieruchomości, zostały przeanalizowane pod kątem ustalenia stopnia zawinienia strony postępowania. W ocenie Prezydenta nie sposób przyznać racji wyjaśnieniom użytkownika wieczystego co do jego (oraz jego poprzedników prawnych) niezawinienia w uchybieniu ustalonych terminów zagospodarowania. Jak wynika z dokumentów przenoszenia prawa użytkownika, kolejni użytkownicy wieczyści nie byli zainteresowani zabudową przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z warunkami z 1998 r., o czym świadczą kolejne umowy sprzedaży tego prawa, czy też wnoszenie jej aportem. Wskazuje to, zdaniem organu, na brak zdecydowanej woli realizowania inwestycji budowlanej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Co więcej, z dokumentów tych wynika, że stan prawny gruntu byt znany kolejnym użytkownikom wieczystym - świadczy o tym zapis (§ 1) wskazujący na ryzyko istnienia wady prawnej w umowie przeniesienia użytkowania wieczystego ze Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na spółkę [...] sp. z o.o., a także oświadczenie [...] w momencie nabycia, że znany jest mu stan prawny nieruchomości (§ 1 ust. 4 tiret 1). Podejmowane przez [...] oraz poprzedników prawnych działania i zaniechania wskazują ich bezpośredni wpływ na brak osiągnięcia celu umowy, jakim było zagospodarowanie nieruchomości. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego nie pozostawia wątpliwości w ocenie organu, że brak zagospodarowania nieruchomości nastąpił w warunkach istnienia realnej możliwości zabudowy, czego użytkownik wieczysty w sposób świadomy nie wykorzystał. Jak już wyjaśniono wyżej, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydana została 12 lipca 2012 r. decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, co oznacza, że użytkownik wieczysty posiadał niezbędną dokumentację umożliwiającą rozpoczęcie prac budowlanych. Zamierzenie inwestycyjne zatwierdzone ostateczną decyzją nie było jednak realizowane, nie rozpoczęto także starań o pozwolenie zamienne. Organowi nie są znane przyczyny, z powodu których, zabudowa działki na podstawie powyższego pozwolenia nie została dokonana. [...] nie wyjaśnił bowiem w toku niniejszego postępowania, dlaczego zrezygnował z realizacji inwestycji na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę Nr 176/WIL/12. [...] nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości powinien mieć świadomość ciążących na użytkowniku wieczystym zobowiązań w zakresie terminów zabudowy działek (w tym możliwości naliczenia przez właściciela dodatkowych opłat rocznych w przypadku ich przekroczenia). Należy bowiem pamiętać, że nabycie prawa w drodze czynności prawnej ma charakter pochodny, polega bowiem na przejściu prawa przysługującego jednej osobie na inną osobę. W takim wypadku nabywca nabywa wszystkie prawa i obowiązki, jakie przysługiwały zbywcy. Tak więc skoro na pierwotnym użytkowniku wieczystym nieruchomości spoczywał obowiązek zabudowy działek gruntu nr ew. [...], to jest oczywiste, że obowiązek ten rozciąga się także na następcę prawnego pierwszego nabywcy i kolejnych następców prawnych. Zatem każdy kolejny nabywca, który nabywał prawo użytkowania wieczystego działek ew. [...] w obrębie [...] brał na siebie także konsekwencje nierozpoczęcia i niezakończenia w terminie zabudowy powyższych nieruchomości.

Oceniając argument [...] o braku terminu zabudowy nieruchomości we wpisie ujawnionym w dziale l-Sp księgi wieczystej Nr [...], co uzasadniać miało brak wiedzy [...] na ten temat i było usprawiedliwione zaufaniem do dobrej wiary ksiąg publicznych, Prezydent wskazał na ugruntowany już pogląd w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który rozstrzygnął, że postanowienia umowy, określające sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej zgodnie z art. 30 ugn, lecz nie oznacza to, że w razie ich nieujawnienia kolejny użytkownik wieczysty nie jest związany treścią umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej przez zbywcę, wpis tych postanowień nie ma bowiem charakteru konstytutywnego. Oznacza to, że nawet wtedy, gdy sposób korzystania z nieruchomości nie został w księdze ujawniony, każdy kolejny nabywca prawa użytkowania wieczystego jest obowiązany wykonywać umowę zgodnie z jej treścią (wyrok SN z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt I CSK 129/14). Zatem każdego kolejnego użytkownika wieczystego obowiązywały zapisy umowy z 31 grudnia 1998 r. i obowiązują one również obecnego użytkownika wieczystego [...]. Wprawdzie prawo użytkowania wieczystego jest zbliżone do prawa własności, a art. 233 kc, określając treść prawa czyni to nawet w swym brzmieniu podobnie do art. 140 kc, ale zawiera również wskazanie granic tego prawa. Wśród tych granic jest wyraźnie wskazana umowa, a więc poza istotą samego prawa, wynikającą z Kodeksu cywilnego oraz posiłkowo z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z zasad współżycia społecznego (słuszności) treść prawa użytkowania wieczystego kształtuje umowa z właścicielem - Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego. Jest oczywiste, że zbywalność użytkowania wieczystego następuje w granicach treści umowy zawartej przez właściciela z użytkownikiem wieczystym. Tak więc umowa decyduje o zakresie użytkowania wieczystego nabywcy prawa, także co do sposobu korzystania z nieruchomości, wyznaczonego celem na jaki oddaje się grunt ustanawiając to prawo (art. 239 kc). Nabywca z pewnością nie może nabyć więcej uprawnień, niż miał użytkownik wieczysty, będący zbywcą prawa. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. akt V CSK 425/13 skoro ktoś nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego do zabudowy z określonym terminem obowiązku zabudowy, to niewykonanie tego obowiązku może stanowić podstawę żądania rozwiązania umowy, nawet jeśli termin jego spełnienia upłynął przed nabyciem tego prawa. Skoro skutek niewykonania umowy może być aż tak daleko idący i stanowić podstawę rozwiązania umowy, to tym bardziej może stanowić podstawę nałożenia opłaty dodatkowej, na podstawie art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oceniając sprawę z pozycji interesu społecznego oraz słusznego interesu strony, Prezydent wyjaśnił, że w rozpoznawanej sprawie nie sposób przyjąć, aby słuszny interes strony wyrażony jako dążenie do przygotowania nieruchomości do realizacji zamierzenia inwestycyjnego kilkanaście lat po ustalonym terminie i 7 lat po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę, mogło stanąć na przeszkodzie wypełnienia przez właściciela nieruchomości (w tym przypadku jednostkę samorządu terytorialnego) obowiązku reagowania na sytuację niedotrzymania postanowień umowy użytkowania wieczystego i akceptacji istniejącego stanu rzeczy. Nieruchomość położona przy Al. [...] stanowi mienie publiczne, co obliguje [...], w myśl art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do gospodarowania przedmiotową nieruchomością w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. W ocenie organu zapadłe rozstrzygnięcie jest więc wyrazem dbałości o majątek publiczny. Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji (art. 63 ust. 4 ustawy). Odnosząc się do tego przepisu organ wskazał, że wartość nieruchomości określa się według stanu na dzień ustalenia opłaty, tj. wydania decyzji. Ustalenie dodatkowej opłaty rocznej nie może nastąpić wstecz (G. Bieniek, M. Gdesz, E. Mzyk, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyd. LexisNexis 2012). Zagadnienie to również było rozpatrywane przez sądy administracyjne. W uzasadnieniu wyroku z dnia 25 czerwca 2014 r., sygn. akt I OSK 545/13 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził: "brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych, by decyzja o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej wywoływała skutki ex tunc, tj. z mocą wsteczną, co w konkluzji oznacza, że nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty za lata wsteczne, a przepis art. 63 ust. 3 u.g.n. interpretować należy w ten sposób, że wartość nieruchomości określa się na dzień ustalenia opłaty, czyli na dzień rozstrzygania przez organ sprawy administracyjnej w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej". Stosownie do art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość dodatkowej opłaty rocznej, obciążającej [...] - określona jako 10% aktualnej wartości nieruchomości gruntowej, ustalonej w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 17 października 2019 r. wynosi 472.585,40 zł. Powyższą opłatę użytkownik wieczysty winien wnieść jednorazowo w terminie do dnia 31 marca roku następującego po tym, w którym decyzja o ustalenie dodatkowej opłaty rocznej stanie się ostateczna (art. 64 ugn).

Powyższy, ustalony przez Prezydenta [...] stan faktyczny i prawny sprawy stał się podstawą wydania decyzji tego organu z 16 grudnia 2019 r., która na skutek odwołania [...] - w którym zarzucił Prezydentowi m.in. związanie organu prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] z dnia 22 października 2010 r., sygn. [...] i nieprawidłowe obliczenie opłaty – została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 11 marca 2020 r. uchylona i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolegium wskazało na konieczność odniesienia się przez organ I instancji do prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia 22.10.2020 r., sygn. akt [...], w którym Sąd umorzył postępowanie z powództwa Miasta [...] przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej [...] oraz oddalił powództwo w stosunku do [...] sp. z o.o. o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent w uzasadnieniu decyzji z 27 lipca 2021 r. stanął na stanowisku, że powołany wyrok Sądu Okręgowego ([...]) wiąże jedynie strony postępowania sądowego, którymi byli: Miasto [...], Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w Warszawie oraz [...] sp. z o.o. [...] w tym postępowaniu nie uczestniczył, w związku z czym w niniejszym postępowaniu administracyjnym, nie będzie miał zastosowania art. 365 ust. 1 w zw. z art. 366 kpc. Ponadto, w niniejszym postępowaniu administracyjnym Miasto [...] jako osoba prawna nie występuje w charakterze strony, a Prezydent [...] nie występuje jako jego ustawowy reprezentant, nie reprezentuje Miasta [...]. Prezydent wyraźnie podkreślił, że w sprawie administracyjnej Prezydent [...] występuje jako organ administracji publicznej, właściwy do rozstrzygnięcia w drodze decyzji administracyjnej sprawy indywidualnej [...]. Prezydent [...] wykonuje przyznane przez ustawę władcze uprawnienia do kształtowania praw i obowiązków jedynej strony obecnego postępowania administracyjnego jakim jest [...]. Fakt, że organem wydającym decyzję jest Prezydent [...] nie stanowi podstawy do rozszerzenia zakresu stosowania powagi rzeczy osądzonej, która literalnie rzecz ujmując, dotyczy tylko tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Zatem wyrok Sądu Okręgowego w [...] zasadniczo nie powinien wywierać wpływu na podejmowane przez organ I instancji działania względem użytkownika wieczystego przedmiotowej nieruchomości w ramach procedury administracyjnej. Potwierdzenia tej tezy należy upatrywać w wyroku NSA z dnia 13 maja 2015 r., II FSK 1116/14, zgodnie z którym "stwierdzenie, że art. 365 § 1 k.p.c. przypisuje prawomocnemu orzeczeniu sądu moc wiążącą nie tylko wobec stron i sądu, który je wydał, lecz również innych sądów, organów państwowych oraz organów administracji publicznej, a w przypadkach prawem przewidzianych także innych osób, oznacza jedynie tyle, że żaden z wymienionych podmiotów nie może negować faktu istnienia prawomocnego orzeczenia i jego treści, niezależnie od tego, czy był, czy nie był stroną tego postępowania. Jednakże mocy wiążącej prawomocnego wyroku w rozumieniu art. 365 § 1 k.p.c. nie można rozpatrywać w oderwaniu od art. 366 k.p.c., który przymiot powagi rzeczy osądzonej odnosi tylko "do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Granice przedmiotowe powagi rzeczy osądzonej określa przedmiot rozstrzygnięcia i jego podstawa faktyczna, natomiast jej granice podmiotowe i obejmują tożsamość obydwu stron procesu, a więc powodów i pozwanego. Związanie sądu (oraz organów administracji publicznej - przypis autora) prawomocnym orzeczeniem, zapadłym w innych sprawach, na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. występuje zatem w zasadzie przy tożsamości nie tylko przedmiotowej, ale i podmiotowej tych spraw". W ocenie organu I instancji w rozpatrywanej sprawie nie istnieje sytuacja, w ramach której jakikolwiek przepis prawa przewidywałby nakaz związania wyrokiem sądu powszechnego również stronę obecnie toczącego się postępowania. Co więcej, przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym obecny użytkownik wieczysty - [...] nie jest związany w całości umową użytkowania wieczystego, określającą sposób zagospodarowania nieruchomości, nie tylko naruszałoby uzasadniony interes prawny właściciela, ale co do zasady stałoby w sprzeczności z istotą tego prawa, którego ramy określone zostały m. in. przez art. 239 i 240 kc, co w efekcie prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego ograniczenia działań właściciela w zakresie dysponowania prawem własności jego nieruchomości gruntowej. Mając powyższe na uwadze bez znaczenia dla sprawy pozostaje fakt nieskorzystania przez ówczesną stronę powodową - Miasto [...] z przysługującego mu środka prawnego - prawa do zaskarżenia w drodze apelacji niekorzystnego wyroku sądu I instancji oddalającego powództwo o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z następcą prawnym kolejnego użytkownika nieruchomości, który nie dotyczył strony niniejszego postępowania - tj. [...]. Podejmowane działanie nie mieści się w zakresie ogólnych uprawnień właścicielskich, uregulowanych w Kodeksie cywilnym, tylko stanowi szczególną formę działania przyznaną przez regulacje administracyjno-prawne, mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do wykonania ciążącego na nim obowiązku, który w tym przypadku nabył wraz z całokształtem praw i obowiązków do ww. nieruchomości, zgodnie z ogólną zasadą translacji praw i obowiązków, w sytuacji gdy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie zwalnia nabywcę z nabytego przez niego obowiązku w postaci wykonania określonych czynności, zawartych w pierwszej umowie użytkowania wieczystego. Odnosząc się zaś do nieujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości treści umowy użytkowania wieczystego, z której wynikało zobowiązanie pierwszego nabywcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości do zabudowania jej w określonym terminie, Prezydent wskazał, że już organ odwoławczy w swoim uzasadnieniu decyzji z 11 marca 2020 r. przyznał, że w orzecznictwie dominuje pogląd, że postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niej wiążą kolejnego nabywcę prawa użytkowania wieczystego także wtedy, gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Skoro ujawnienie tego rodzaju umowy w księdze wieczystej nie stanowi koniecznej przesłanki przejścia zobowiązania na nabywcę a przedmiotowy wyrok Sądu Okręgowego w świetle wyżej przedstawionej argumentacji nie wiąże organu administracji publicznej - Prezydenta [...], zatem Prezydent uznał, że w rozpatrywanej sytuacji nie zachodzi przeszkoda w postaci związania organu administracji publicznej wyrokiem sądu powszechnego. W związku z czym Prezydent uznał za uzasadnione nałożenie na [...] dodatkowej opłaty rocznej za rok 2019 z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania spornej nieruchomości stanowiącej własność Miasta [...], będącej w użytkowaniu wieczystym [...].

Od powyższej decyzji Prezydenta z 27 lipca 2021 r. odwołanie wniósł [...] podnosząc, że zgodnie z art. 365 kpc wskazania zawarte w uzasadnianiu wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt [...] są wiążące nie tylko dla stron i sądu, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Stąd należało przyjąć, zgodnie z wykładnią sądu, że brak ujawnienia w księdze wieczystej określonego w umowie z dnia 31 grudnia 1998 r. sposobu korzystania z nieruchomości i zobowiązania do wniesienia na niej budynków w określonym terminie oznacza, że sposób ten nie wiąże obecnego posiadacza prawa, a tym samym nie można przyjąć, że obecny sposób korzystania z nieruchomości jest niezgodny i sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. W konsekwencji zarzucono naruszenie art. 63 ust. 2 w zw. z art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nałożenie dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w sytuacji braku podstaw do jej ustalenia. Zdaniem pełnomocnika strony organ I instancji przeprowadził postępowanie z naruszeniem art. 8 i 9 kpa poprzez prowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasada pogłębiana zaufania obywateli do organów państwa przez wydanie decyzji całkowicie niespójnej z zapadłym wcześniej prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w [...], w treści którego orzeczono, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości postanowienia umowy użytkowania wieczystego nie mogą odnosić skutków prawnych wobec kolejnych nabywców tego prawa. Ponadto z ostrożności procesowej pełnomocnik strony zarzucił naruszenie art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do obliczenia opłaty aktualnej wartości nieruchomości, a nie jak wskazuje przepis według stanu na dzień 1 stycznia 2005 r. Odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty, tj. odstąpienie od nałożenia dodatkowej opłaty rocznej oraz umorzenie postępowania z uwagi na brak podstaw do nałożenia dodatkowej opłaty rocznej, względnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podzieliło argumentację organu I instancji odnośnie zasadności ustalenia dodatkowej opłaty rocznej we wskazanej wysokości z uwagi na niezachowanie terminu zagospodarowania nieruchomości. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że na podstawie art. 365 § 1 kpc sąd nie jest związany dokonaną w innym postępowaniu oceną istnienia konkretnego stosunku prawnego. Wyrok wiąże bowiem co do przysługiwania konkretnego roszczenia, ale nie co do oceny prawnej relacji zachodzącej między stronami, z której to roszczenie miałoby wynikać. W procesie cywilnym sąd orzeka bowiem o wskazanych w pozwie żądaniach stron, a nie o łączącym je stosunku prawnym. Przedmiotem prawomocności materialnej jest ostateczny rezultat rozstrzygnięcia, a nie przesłanki, które do niego doprowadziły, wobec czego wyrok wiąże jedynie co do przysługiwania powodowi konkretnego roszczenia, a nie co do oceny relacji prawnej, z której to roszczenie miałoby wynikać. Stąd należało przyjąć, zdaniem Kolegium, że wskazania zawarte w uzasadnianiu wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt [...], w treści którego wskazano, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości postanowienia umowy użytkowania wieczystego nie mogą odnosić skutków prawnych wobec kolejnych nabywców tego prawa, nie są wiążące w niniejszej sprawie, a w konsekwencji organ I instancji był uprawniony do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Natomiast w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodę korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie w ocenie Kolegium, przy określeniu wartości gruntów niewadliwie zastosowano metodę porównywania parami. Rolą rzeczoznawcy jest porównanie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, by na tej podstawie ustalić wartość szacowanej nieruchomości. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca majątkowy nie naruszył obowiązujących w tym zakresie przepisów, bowiem oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, którą wybrał po przeprowadzeniu wizji lokalnej, analizie dokumentacji i analizie rynku lokalnego uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych. Spełnione zostały zasady wyceny nieruchomości przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu, określonym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Nieruchomość została wyceniona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 4.725.854 zł. Z analizy formalnej oraz analizy materialnej tych elementów operatu szacunkowego, których ocena nie wymaga posiadania wiadomości specjalnych, nie wynika jednak, aby operat szacunkowy został sporządzony w wadliwy sposób. Kolegium podkreśliło, że skoro odwołujący się kwestionuje operat szacunkowy w całości, to tym samym zarzuca wadliwość także w zakresie tych elementów operatu, których ocena wymaga wiadomości specjalnych. Tymczasem w orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie wskazuje się, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu oraz sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. np. wyroku NSA z dnia 9 grudnia 2010 r. sygn. akt I OSK 226/10, LEX nr 745181). Konkludując, Kolegium stwierdziło, że organ I instancji był uprawniony do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, a opłata ta została ustalona w prawidłowej wysokości. Postępowanie poprzedzające wydanie decyzji nie naruszyło przepisu art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa, sprawa została wyjaśniona w sposób pozwalający na jej rozstrzygnięcie. Kolegium podkreśliło, że [...] posiadał niezbędną dokumentację w postaci pozwolenia na budowę (decyzja Prezydenta [...] nr 176/WIL/12 z 12 lipca 2012 r., utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] nr 655/12 z 1 października 2012 r.), jednakże nie wywiązał się on z warunku zawartego w umowie użytkowania wieczystego z 31 grudnia 1998 r. zabudowy terenu. Dokonana zaś w dniu 28 sierpnia 2019 r. wizja lokalna na terenie nieruchomości potwierdziła brak jakichkolwiek prac budowlanych.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium wniósł [...] z siedzibą w Warszawie, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 365 kpc w zw. z art. 366 kpc w zw. z art. 63 ust. 2 ugn poprzez wydanie decyzji o nałożeniu dodatkowych opłat w związku z niedotrzymaniem terminu zagospodarowania nieruchomości w sytuacji, gdy prawomocnym wyrokiem z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt [...] Sąd Okręgowy w [...] oddalając powództwo Miasta [...] o przedterminowe rozwiązanie użytkowania wieczystego Nieruchomości wobec jej niezabudowania w terminie wynikającym z umowy, orzekł, że "brak ujawnienia zapisów umownych określających cel ustanowienia prawa wieczystego użytkowania skutkuje tym, że postanowienia umowy między właścicielem nieruchomości, a podmiotem na rzecz którego zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nie mogą odnosić skutków prawnych wobec kolejnych nabywców tego prawa", które to naruszenie doprowadziło do wydania drugiej decyzji, pomimo niezaistnienia w przedmiotowej sprawie wszystkich przesłanek wynikających z art. 63 ust. 2 ugn;

2. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1, i art. 107 § 3 kpa poprzez brak dokładnego i wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz dokonanie jego całkowicie dowolnej, a nie swobodnej oceny, co skutkowało błędnym uznaniem, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki umożliwiające organowi I instancji nałożenie na skarżącego dodatkowej opłaty, a tym samym - naruszenie nakazu prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej;

3. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 63 ust. 2 w zw. z art. 62 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 237 kc poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu przez SKO, że w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości termin zagospodarowania wynikający z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wiąże następców prawnych pierwotnego użytkownika wieczystego, wbrew prawomocnemu wyrokowi, który rozstrzygnął tę kwestię w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości

oraz jedynie z ostrożności procesowej, w przypadku uznania przez Sąd powyższych zarzutów za niezasadne:

4. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez brak dokładnego i wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz dokonanie jego całkowicie dowolnej, a nie swobodnej oceny, co skutkowało błędnym uznaniem, że wykonany dla potrzeb przedmiotowego postępowania operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w sposób prawidłowy określa wartość nieruchomości na dzień 1 stycznia 2005 r., podczas gdy operat ten bazuje na cenach transakcyjnych z lat 2017-2019 i odzwierciedla współczesną, a nie historyczną wartość nieruchomości.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, obszernie rozwinięte w uzasadnieniu skargi, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi, niezależnie od zarzutów dotyczących samej zasadności nałożenia na skarżącą dodatkowej opłaty rocznej za rok 2019, skarżący z tzw. ostrożności procesowej podniósł, że dla potrzeb wyliczenia dodatkowej opłaty organ I instancji przyjął operat szacunkowy sporządzony 17 października 2019 r. Przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, a także data, na którą określono wartość nieruchomości budzi poważne wątpliwości skarżącego. Zgodnie z treścią operatu datę, na którą określono wartość nieruchomości przyjęto dzień 9 października 2002 r. Zdaniem skarżącego, trudno zrozumieć, dlaczego operat szacunkowy ustala wartość nieruchomości na dzień 9 października 2002 r., podczas gdy termin zabudowy nieruchomości określony w umowie przypadał na koniec grudnia 2004 r., a zatem dla potrzeb dodatkowej opłaty rocznej zgodnie z dyspozycją art. 63 ust. 2 ugn należałoby ustalić wartość nieruchomości na dzień 1 stycznia 2005 r., a nie - jak w operacie szacunkowym - na dzień 9 października 2002 r. Ponadto, za okres analizy cen transakcyjnych w operacie przyjęto lata 2017-2019. Tym samym wartość nieruchomości, która dla potrzeb nałożenia dodatkowej opłaty rocznej powinna być ustalona według stanu na dzień 1 stycznia 2005 r. przyjęto poprzez uśrednienie cen transakcyjnych występujących w transakcjach przeprowadzonych w Warszawie aż 12-14 lat po dacie, na którą należało je ustalić. Powyższe oznacza, że pomimo wskazania w operacie, że wartość nieruchomości określono na datę 9 października 2002 r., dokonano tego przy wykorzystaniu współczesnych cen transakcyjnych, a zatem dla daty 9 października 2002 r. w operacie przyjęto współczesną wartość nieruchomości. W związku z powyższym, w przedmiotowym stanie faktycznym przy prawidłowym zastosowaniu metody porównawczej, do porównania powinny być brane pod uwagę nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w latach 2003-2005, natomiast w operacie za okres analizy cen transakcyjnych przyjęto lata 2017-2019. W konsekwencji w ocenie skarżącego, ustalenie wysokości dodatkowej opłaty rocznej w oparciu o tak sporządzony operat szacunkowy jest rażąco wadliwe. Zatem Kolegium w zaskarżanej decyzji błędnie uznało, że opłata została ustalona w prawidłowej wysokości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga częściowo jest zasadna.

W ocenie Sądu, w sprawie spełnione zostały przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 63 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "ugn", ustalającej dodatkową opłatę roczną obciążającą użytkownika wieczystego [...].

Zgodnie z art. 62 ust. 1-4 ugn, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (ust. 1). Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (ust. 2). Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (ust. 3). Termin zagospodarowania i zabudowy nieruchomości gruntowej może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika (ust. 4). W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, w tym terminu zabudowy, mogą być – zgodnie z art. 63 ust. 2 i 3 ugn – ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Zgodnie z art. 64 ust. 1 i 2 ugn, obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Bez wątpienia przewidziana w art. 63 ust. 2 ugn dodatkowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego i wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste terminy zagospodarowania nieruchomości mają dyscyplinować użytkownika wieczystego i skłaniać do wywiązania się z ustalonych w umowie obowiązków, nie służą jednak same przez się sankcjonowaniu, a tym bardziej "zmuszaniu" użytkownika wieczystego do pozbycia się gruntu tylko z tego powodu, że nastąpiło przekroczenie tych terminów. Nie jest oczywiście tak, że obowiązek wynikający z umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste na stronę i zakreślony dla niego termin mogą być lekceważone albo dowolnie przedłużane. Przewidziana w art. 63 ust. 2 ugn dodatkowa opłata roczna nie ma charakteru sankcji administracyjnej, a służyć ma dyscyplinowaniu użytkownika wieczystego do wykonywania obowiązków związanych z zabudową terenu. Skoro opłata dodatkowa zasadniczo ma służyć dyscyplinująco na wykonanie przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zagospodarowaniem nieruchomości, to istotne jest zbadanie przyczyn opóźnienia realizacji umowy. Konieczne jest zatem ustalenie, czy istniały okoliczności warunkujące zmianę umówionego terminu zagospodarowania terenu, w szczególności, że sam ustawodawca w art. 63 ust. 1 ugn dopuścił możliwość wyznaczenia terminu dodatkowego w stosunku do terminu pierwotnie określonego w umowie. Umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego w znacznej mierze jest ograniczona przepisami ustawy i nie korzysta z pełni swobody umów, jakimi dysponują podmioty prywatne w ramach prawa własności nieruchomości.

W kontrolowanej sprawie umową z 31 grudnia 1998 r. oddano nieruchomość objętą niniejszym postępowaniem w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Mieszkaniowej [...] i wówczas użytkownik wieczysty zobowiązał się w § 6 ust. 2 do zabudowy działek o nr [...], a termin rozpoczęcia zabudowy został ustalony jako 3-letni termin liczony od dnia podpisania umowy, zaś termin zakończenia zabudowy został określony jako 6-letni termin liczony od dnia podpisania umowy. Zatem rozpoczęcie zabudowy miało nastąpić do dnia 31 grudnia 2001 r., zaś termin zakończenia zabudowy miał nastąpić najpóźniej do dnia 31 grudnia 2004 r.

W dniu 10 marca 2011 r. na mocy umowy przeniesienia przez Spółkę [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] użytkowania wieczystego, nabywcą prawa użytkowania wieczystego stał się [...], który w § 1 ust. 4 tiret pierwsze umowy oświadczył, że znany jest mu stan prawny przedmiotowych działek. Nadto w § 1 ust. 4 tiret czwarte oświadczył, że nabycia przedmiotowego użytkowania wieczystego dokonuje w celu wybudowania obiektu biurowego z przeznaczeniem na siedzibę [...] zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 8 października 2002 r.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny, czy organ był uprawniony do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, obciążającej [...] oraz czy opłata ta została ustalona w prawidłowej wysokości.

Skarżący przez cały tok postępowania administracyjnego i w skardze podnosił, że organy orzekające w sprawie były związane wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] października 2010 r. wydanym w sprawie o sygn. akt [...] z powództwa Miasta [...] przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] i [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z 31 grudnia 1998 r. Wyrokiem tym Sąd oddalił powództwo Miasta. Wyrok uzyskał walor prawomocności w dniu 23 grudnia 2010 r. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że postanowienia umowy dotyczące sposobu korzystania z gruntu powinny być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Dopiero po spełnieniu tych warunków byłoby możliwe ustalenie, czy i w jakim zakresie użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób niezgodny z przeznaczeniem. Sąd stwierdził, że sposób korzystania ze spornej nieruchomości, mimo że został określony w § 6 umowy z 31 grudnia 1998 r., to nie został ujawniony w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Brak ujawnienia zapisów umownych określających cel ustanowienia prawa użytkowania wieczystego skutkuje tym – jak stwierdził Sąd Okręgowy – że postanowienia umowy między właścicielem nieruchomości a podmiotem, na rzecz którego zostało ustanowione prawo wieczystego użytkowania nie mogą odnosić skutków prawnych wobec kolejnych nabywców tego prawa. Brak ujawnienia w księdze wieczystej określonego w umowie z 31 grudnia 1998 r. sposobu korzystania z nieruchomości i zobowiązania do wzniesienia na niej budynków w określonym terminie oznacza – zdaniem Sądu Okręgowego – że sposób ten nie wiąże obecnego posiadacza prawa, a tym samym nie można przyjąć, że sposób korzystania z nieruchomości przez pozwaną Spółkę [...] jest niezgodny i sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie.

Skarżący stoi na stanowisku, że skoro w księdze wieczystej nie zostały ujawnione postanowienia umowy z 31 grudnia 1998 r. co do sposobu korzystania z nieruchomości i zobowiązania do wzniesienia na niej budynków w określonym terminie, to zdaniem skarżącego – zgodnie z powyższym wyrokiem Sądu Okręgowego – nie jest on związany postanowieniami tej umowy w zakresie terminu zabudowy i w konsekwencji brak jest podstaw do nałożenia na niego dodatkowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu stanowisko to, jakoby skarżący nabył prawo użytkowania wieczystego z umownymi ograniczeniami, bo nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej, jest chybione. Zgodnie z art. 30 ugn, postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Wpis do księgi wieczystej nie ma w tym wypadku charakteru konstytutywnego, co oznacza, że prawo użytkowania wieczystego wpisane do księdze wieczystej (art. 27 ugn) powstanie, choćby postanowienia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie zostały w tej księdze ujawnione. Regulacja zawarta w art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984) dotyczy innej instytucji i nie ma znaczenia dla oceny skutków prawnych pochodnego nabycia prawa majątkowego. W razie nabycia pierwotnego nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby, w związku z czym nabywa je niezależnie od uprawnień tej osoby. Jeżeli natomiast nabycie polega na przejściu prawa przysługującego jednej osobie na inną osobę, czyli ma charakter pochodny, nabywca nabywa tylko takie prawo, jakie przysługiwało zbywcy (nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet). W konsekwencji, treść umowy zawartej przez właściciela gruntu z użytkownikiem wieczystym decyduje o zakresie praw i obowiązków nabywcy prawa użytkowania wieczystego, dlatego obowiązek zabudowy nieruchomości rozciągał się również na skarżącego [...], jako kolejnego nabywcy, który wstąpił w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego. Zatem postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niej wiążą kolejnego nabywcę prawa użytkowania wieczystego także wtedy, gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14, LEX nr 1645241 i powołane tak orzecznictwo). Charakter użytkowania wieczystego polega na tym, że użytkownik wieczysty nie nabywa samej nieruchomości, jak jej właściciel, lecz tylko prawo jej użytkowania wieczystego w granicach określonych m.in. w umowie o jego ustanowienie, a więc następca użytkownika wieczystego wstępuje w jego prawa i obowiązki określone umową. Wobec tego następcę, jako nabywcę pochodnego, obciążają również konsekwencje działań i zaniechań poprzedniego użytkownika wieczystego w zakresie stanu realizacji jego praw i obowiązków. Obarczenie każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem mieści się w naturze zobowiązania realnego użytkownika w stosunku prawnym użytkowania wieczystego. Zatem wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] wydanym w sprawie [...] organy nie były związane przy rozpoznawaniu tej sprawy, albowiem, jak słusznie organy wywodziły, w procesie cywilnym sąd orzeka o wskazanych w pozwie żądaniach stron, a nie o łączącym je stosunku prawnym, nie dokonuje oceny prawnej relacji zachodzącej między stronami postępowania, z której to roszczenie miałoby wynikać. Ponadto w powyższej sprawie [...] [...] nie był stroną postępowania. Stąd słusznie organy przyjęły, że wskazania zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w [...] o sygn. akt [...], że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości postanowienia umowy użytkowania wieczystego nie mogą odnosić skutków prawnych wobec kolejnych nabywców tego prawa, nie są wiążące w niniejszej sprawie. Rację mają więc organy orzekające w sprawie, że każdy kolejny nabywca, który nabywał prawo użytkowania wieczystego działek nr [...] brał na siebie także konsekwencje nierozpoczęcia i niezakończenia w terminie zabudowy powyższych nieruchomości.

Jakkolwiek zatem skarżący stał się użytkownikiem wieczystym w marcu 2011 r. to wiążą go w całości postanowienia umowy z 1998 r. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Mieszkaniowej [...]. Umowa ta przewidywała w § 6 ust. 2 termin rozpoczęcia zabudowy działek o nr [...] jako 3-letni termin liczony od dnia podpisania umowy i 6-letni termin zakończenia budowy liczony od dnia podpisania umowy. W notarialnym oświadczeniu z 10 marca 2011 r. [...] w § 1 ust. 4 tiret pierwsze oświadczył, że znany jest mu stan prawny przedmiotowych działek. Nadto w § 1 ust. 4 tiret czwarte oświadczył, że nabycia przedmiotowego użytkowania wieczystego dokonuje w celu wybudowania obiektu biurowego z przeznaczeniem na siedzibę [...] zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 8 października 2002 r. Nie ma zatem w tej sprawie wątpliwości co do faktu wiedzy skarżącego o niedotrzymaniu przez zbywcę terminu zagospodarowania nieruchomości.

W świetle zasady jednego i jednolitego prawa użytkowana wieczystego dla wyniku sprawy bez znaczenia pozostają zatem późniejsze przekształcenia podmiotowe po stronie użytkownika wieczystego, jak również wiążące się z tym każdorazowo zmiany koncepcji zagospodarowania nieruchomości. Skarżący, co oczywiste, nie ponosi bezpośredniej winy za działania czy zaniechania poprzednich użytkowników wieczystych, ale przystępując w ich miejsce do umowy użytkowania wieczystego i wstępując w ich prawa i obowiązki – odpowiedzialność tę przejął, a w konsekwencji za ich działania bądź zaniechania odpowiada jak za własne choć nie ponosi za nie winy. Odpowiedzialność każdorazowego użytkownika wieczystego za zobowiązania wynikające z ustanawiającej to prawo umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości czy terminy jej zagospodarowania wynika z samej konstrukcji użytkowania wieczystego nieruchomości i nie budzi najmniejszych wątpliwości Sądu.

Skarżący nabył prawo użytkowania wieczystego w marcu 2011 r. i już wówczas winien był się liczyć ze skutkami wynikającymi wprost z ustawy, tj. z art. 63 ust. 2 ugn. Jeszcze raz należy podkreślić, że skarżącego wiążą w całości postanowienia umowy z 1998 r. o oddaniu nieruchomości w użytkownie wieczyste w zakresie dotyczącym zagospodarowania nieruchomości, a uchybienia w zakresie terminowego zagospodarowania nieruchomości obciążają każdego następnego użytkownika. Przesłanka "niedotrzymania terminów zagospodarowania" ma charakter obiektywny, bez znaczenia więc jest kwestia braku winy użytkownika wieczystego w uchybieniu terminu, a dodatkowa opłata roczna stanowi konsekwencję obiektywnie stwierdzonego faktu bezskutecznego upływu terminu do zagospodarowania nieruchomości, z którą to konsekwencją użytkownik wieczysty winien się liczyć. Jednocześnie nie może ujść uwadze, że opłatę dodatkową w wysokości 10% wartości nieruchomości decyzją organu I instancji nałożono na skarżącego w dniu 16 grudnia 2019 r., a więc po ośmiu latach po uzyskaniu przez niego tego prawa, a po piętnastu latach po upływie terminu umownego określonego na 31 grudnia 2004 r. Skarżący, jako aktualny użytkownik wieczysty nieruchomości, odpowiada wobec właściciela nie tylko za niedochowanie określonego w umowie terminu zabudowy nieruchomości, ale też za każdy następny rok zwłoki kolejnych użytkowników wieczystych, jak również za zwłokę jego samego. Trzeba też uwzględnić, że już w 2012 r. skarżący posiadał niezbędną dokumentację umożliwiającą wypełnienie zobowiązania określonego w umowie z 1998 r. dotyczącego zabudowy gruntu, bowiem decyzją Prezydenta [...] z 12 lipca 2012 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku wielofunkcyjnego z garażem wielostanowiskowym wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że planowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 8 października 2002 r. oraz wymogami ochrony środowiska. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z 1 października 2012 r. z uzasadnieniem m.in., że funkcja projektowanego budynku jest zgodna z przeznaczeniem terenu wynikającym z planu miejscowego. Natomiast w dniu 9 października 2012 r. skarżący wystąpił o ostemplowanie dziennika budowy do uprawomocnionej decyzji. Mimo to zamierzenie inwestycyjne nie zostało zrealizowane, co potwierdza znajdujący się w aktach sprawy protokół z oględzin nieruchomości z 28 sierpnia 2019 r. Skarżący również nie ubiegał się o prolongatę terminu zabudowy, stosownie do treści art. 62 ust. 4 ugn, jak również nie wyjaśnił przyczyn rezygnacji z realizacji inwestycji na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę z 12 lipca 2012 r., które na skutek upływu 3-letniego terminu wygasło, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.). Z okoliczności kontrolowanej sprawy nie wynika również, by skarżący doznał ze strony organów administracji publicznej jakichś obiektywnych przeszkód utrudniających terminowe rozpoczęcie inwestycji.

W świetle powyższych okoliczności sprawy obciążenie skarżącego dodatkową opłatą roczną jest uzasadnione. W konsekwencji zarzuty skargi w tym zakresie odnoszące się zarówno do naruszenia przepisów postępowania, jak i naruszenia przepisów prawa materialnego są całkowicie niezasadne.

Zasadny jest natomiast zarzut skargi, kwestionujący datę, na którą określono wartość nieruchomości. W operacie szacunkowym sporządzonym 17 października 2019 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na dzień 9 października 2002 r. Tymczasem w sprawie powinien być to rok 2019. Skoro skarżący jest użytkownikiem wieczystym spornej nieruchomości od 2011 r., zaś w 2012 r. posiadał niezbędną dokumentację umożliwiającą zabudowę nieruchomości, zatem 6-letni upływ terminu zakończenia zabudowy wynikający z § 6 ust. 2 umowy z 1998 r. należy liczyć od roku 2013 i upłynął on w roku 2018. Zatem rok 2019 jest pierwszym rokiem po bezskutecznym upływie terminu zabudowy gruntu. Brak jest bowiem jakichkolwiek podstaw prawnych, by decyzja o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej wywoływała skutki ex tunc, tj. z mocą wsteczną, co oznacza, że nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty za lata wsteczne. Z treści przepisu art. 63 ust. 3 ugn wynika jednoznaczny wniosek, że wartość nieruchomości po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania ustala się tylko raz, uwzględniając wartość (w istocie ceny) z pierwszego roku po bezskutecznym upływie terminu, do którego zagospodarowanie miało nastąpić. Jest to więc cecha w zasadzie stała, która nie podlega weryfikacji niezależnie od tego, w którym roku – po powstaniu obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych – wydawana jest decyzja. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące względy. Po pierwsze, jeżeli właściwy organ uznaje, że nie dotrzymano terminu zagospodarowania nieruchomości, może niezwłocznie wszcząć postępowanie zmierzające do ustalenia opłaty dodatkowej. Opóźnienie bądź zwłoka w tym zakresie nie może więc modyfikować gwarancyjnej roli art. 63 ust. 3 ugn, który chroni pewność obrotu stron stosunku użytkowania wieczystego. Chodzi w szczególności o użytkownika wieczystego, gdyż wskazany przepis pozwala mu w istocie na skalkulowanie ewentualnych konsekwencji niedotrzymania zaciągniętego zobowiązania zabudowy nieruchomości, bez względu na ewentualne zmiany wartości nieruchomości gruntowych w czasie. Po drugie, "stałość" czasowa wartości nieruchomości, służąca ustaleniu opłaty dodatkowej, ma również motywować organy do sprawnego działania, nie zaś zwlekania w wyjaśnieniu sprawy. Podkreślenia wymaga, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie jest tylko sposobem dysponowania mieniem nieruchomym należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa i czerpania z tego tytułu korzyści finansowych. Instytucja ta ma doprowadzić do odpowiedniego ich zagospodarowania, gdyż użytkowanie wieczyste, zwłaszcza w miastach, w zasadzie służy celom budownictwa. Opłatę dodatkową należy więc ustalać w odniesieniu do wartości prawa własności nieruchomości gruntowej, aktualnej w roku następującym po roku, w którym nieruchomość miała być zagospodarowana (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 marca 2014 r., I OSK 2150/12 i z dnia 20 stycznia 2023 r., I OSK 2125/22 – dostępne na stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpoznawanej sprawie powinien być to rok 2019, a nie 2002 r., jak przyjął rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. W tej sytuacji organ będzie zobowiązany uzupełnić materiał dowody w tym zakresie poprzez wezwanie rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził w sprawie operat szacunkowy, do złożenia pisemnego wyjaśnienia co do daty, na którą określona została wartość nieruchomości, a następnie ponownie rozpoznać sprawę. Przy czym nie ma potrzeby sporządzania nowego operatu szacunkowego, czy opatrywania go klauzulą aktualności, skoro wartość nieruchomości jest ustalana tylko raz, biorąc pod uwagę jej wartość z pierwszego roku po bezskutecznym upływie terminu zagospodarowania nieruchomości (2019 r.), a także mając na uwadze, że wszystkie transakcje porównawcze stanowiące bazę tej wyceny pochodzą z prawidłowo przyjętych przez rzeczoznawcę lat wcześniejszych 2017-2019.

W świetle powyższego nie jest trafny zarzut skargi wskazujący na to, że do prawidłowego zastosowania metody porównawczej, powinny być pod uwagę wzięte do porównania nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w latach 2003-2005 oraz że ustalenia opłaty należało dokonać jako 10% wartości nieruchomości określonej według stanu i cen na pierwszy rok następujący po roku, w którym zagospodarowanie nieruchomości miało nastąpić, tj. na dzień 1 stycznia 2005 r., gdyż takie ustalenie byłoby sprzeczne z normą art. 63 ust. 3 ugn. Przepis ten jednoznacznie stanowi, że opłatę tę ustala się wg wartości nieruchomości określonej "na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania", a więc na dzień ustalenia opłaty rocznej pierwszy raz po tym, jak upłynie termin określony w umowie. Obowiązek jej ponoszenia powstaje już w pierwszym roku po bezskutecznym upływie terminu (art. 64 ust. 1 ugn), o ile "właściwy organ" skorzysta ze swojego uprawnienia. W stanie faktycznym sprawy nie do przyjęcia byłaby koncepcja, że ustalenie opłaty następuje wg wartości nieruchomości z 2005 r., gdyż, jak jednoznacznie stanowi art. 63 ust. 3 zd. 2 ugn, za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% wartości. Opłaty te byłyby zatem nieadekwatne do wartości nieruchomości w okresie, za który zostały ustalone.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.).

O kosztach postępowania zasądzonych w punkcie 2. sentencji wyroku orzeczono na mocy art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ppsa, które obejmują wysokość uiszczonego wpisu sądowego od skargi w kwocie 200 zł i wysokość kosztów zastępstwa prawnego przed sądem administracyjnym w pierwszej instancji w kwocie 480 zł ustalonych na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2023 r. poz. 1964).

Sąd rozpoznał skargę w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 powyższej ustawy.

-----------------------

i’