Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 181/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-09-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust.4, art. 157 ust.1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: par. 49 i par. 85 ust.2
journal: Dz.U. 2023 poz 1832
law: Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk (spr.), sędzia WSA Barbara Romanczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 września 2024 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. S. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 23 lutego 2024 r. nr WG-VI.7534.240.2023.PŁK w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 23 lutego 2024r. nr WG-VI.7534.240.2023.PŁK, Wojewoda Podlaski utrzymał w mocy decyzję Starosty Wysokomazowieckiego z dnia 20 listopada 2023r. nr GN. 683.9.12.2023 w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1664 ha, położoną w obrębie Wysokie Mazowieckie, przejętą z mocy prawa na własność miasta Wysokie Mazowieckie, na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Wysokomazowieckiego Nr 1/2023 z dnia 30 stycznia 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie drogi od strony zachodniej miasta Wysokie Mazowieckie od km 2+078,10 do km 3+545,15 wraz z budową towarzyszącej infrastruktury technicznej" wraz z zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości.

Przedmiotowe decyzje wydano w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Starosta Wysokomazowiecki, ww. decyzją z dnia 30 stycznia 2023 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie drogi od strony zachodniej miasta Wysokie Mazowieckie od km 2+078,10 do km 3+545,15 wraz z budową towarzyszącej infrastruktury technicznej" (dalej jako "decyzja zrid'). Przedmiotową decyzją zatwierdzono projekt podziału m.in. nieruchomości stanowiącej własność A. S. (dalej powoływanego jako: "Skarżący"), położonej w obrębie Wysokie Mazowieckie, oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 7,2724 ha na działki nr [...] o pow. 0,1664 ha (przeznaczoną pod drogę) i nr o pow. 3,6526 ha oraz nr [...] o pow. 3,4552 ha (w dotychczasowym użytkowaniu).

Decyzja zrid stała się ostateczna w dniu 2 marca 2023 r. i z tym dniem działka nr [...] o pow. 0,1664 ha stała się z mocy prawa własnością miasta Wysokie Mazowieckie.

Zawiadomieniem z dnia 8 marca 2023 r. Starosta Wysokomazowiecki wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość.

W postępowaniu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. operat szacunkowy z 26 października 2023r., określający wartość nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], w którym zastosowano zasady wyceny gruntów pod drogi publiczne na podstawie m.in. § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2023r. poz. 1832, dalej: "rozporządzenie z 2023 r."). Biegły ustalił, że na obszarze na którym położona jest wyceniana nieruchomość w dacie wydania decyzji zrid, obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr XVIl/90/2020 Rady Miasta Wysokie Mazowieckie z dnia 28 maja 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta Wysokie Mazowieckie (dalej jako "m.p.z.p"). Zgodnie z ww. planem działka nr [...] położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 11KDD, co wg opisu oznacza: § 44 ust. 1 dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 1KDD - 43KDD, ustala się przeznaczenie podstawowe: tereny dróg publicznych klasy dojazdowe.

Decyzją z dnia 20 listopada 2023r. znak: GN.683.9.12.2023, Starosta Wysokomazowiecki ustalił na rzecz A. S. odszkodowanie w wysokości 89.440 zł za nieruchomość wydzieloną pod drogę gminną, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1664 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym m. Wysokie Mazowieckie, zgodnie z decyzją zrid (pkt 1); do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 1 w kwocie 89.440 zł zobowiązał zarządcę drogi – Burmistrz Wysokiego Mazowieckiego, wskazując, ze zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2).

W uzasadnieniu wydanej decyzji Starosta wyjaśnił zasady nabywania nieruchomości pod drogi publiczne oraz zasady wyceny tych nieruchomości dla ustalenia wysokości odszkodowania za ich przejęcie wynikające z ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162 z późn. zm., dalej: "specustawa drogowa"), z rozporządzenia z 2023 r. oraz z art. 134 ust. 1 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Przedstawił ustalenia wyceny wynikające ze sporządzonego operatu szacunkowego, który ocenił jako wiarygodny i odpowiadający zasadom wynikającym z ww. przepisów prawa, a przez to mogący stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Wskazał też na prawidłowe określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikające z obowiązującej uchwały nr XVII/90/2020 Rady Miasta Wysokie Mazowieckie z dnia 28 maja 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta Wysokie Mazowieckie, kwalifikujące wycenianą działkę do obszaru oznaczonego symbolem 11 KDD tj. tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Skarżący podkreślając błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem cech rynkowych w miejscowościach Choroszcz, Grajewo, Bielsk Podlaski i Siemiatycze, zamiast z rynku lokalnego, tj. miasta Wysokie Mazowieckie. Skarżący podkreślił dodatkowo, że jego nieruchomość znajduje się w bardzo bliskim sąsiedztwie największego zakładu produkcyjnego (M.) i ceny gruntów w tym miejscu są bardzo wysokie.

Zaskarżoną decyzją z 23 lutego 2024 r. Wojewoda Podlaski utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie wskazał na przepisy mające w sprawie zastosowanie, tj. art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, art. 134 i art. 154 u.g.n. oraz § 49 rozporządzenia z 2023 r., podkreślając że zgodnie z ust. 4 § 49 tego rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Wywiódł, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym), według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, z uwzględnieniem jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami; przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji oraz nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Wojewoda wyjaśnił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając okoliczności wprost wskazane w art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym przeznaczenie w planie miejscowym. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na przepisy nowelizujące (ustawa z dnia 7 lipca 2023 r., Dz. U. poz. 1688) oraz przejściowe (art. 64 ust. 2 ww. nowelizacji) wywodząc, że do 31 grudnia 2025 r. mamy do czynienia z okresem przejściowym, w którym ilekroć mowa jest w przepisach o planie miejscowym ogólnym gminy (jak w art. 154 ust. 3 u.g.n.) należy przez to rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy sporządził w sprawie operat szacunkowy z 26 października 2023 r. określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 89.440 zł. Wojewoda podzielił też ustalenia biegłego, że na obszarze na którym położona jest wyceniana nieruchomość w dacie wydania decyzji zrid, obowiązywał m.p.z.p., zatwierdzony uchwałą nr XVIl/90/2020 Rady Miasta Wysokie Mazowieckie z dnia 28 maja 2020 r. i zgodnie z § 44 ust. 1 tego planu działka nr [...] położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 11KDD, tj. na terenie z przeznaczeniem podstawowym: tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Wyjaśniono też, że wyceniana działka zlokalizowana jest w południowo-zachodniej części miasta Wysokie Mazowieckie, i wchodzi obecnie w skład pasa drogowego nowoprojektowanej ulicy. Wyceniana działka posiada kształt zbliżony do równoległoboku, położona jest w granicach terenów wolnych, niezabudowanych, w dużej części o rolniczym sposobie użytkowania, a na obszarze przejętym pod drogę, w dacie wydania decyzji nie było elementów zagospodarowania, które oprócz gruntów podlegałyby uwzględnieniu w wycenie.

Dalej Wojewoda stwierdził, że skoro w okresie 2 lat od daty sporządzenia operatu zawarta została zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami podobnymi (drogowymi), na podstawie której można by określić wartość nieruchomości szacowanej, to rzeczoznawca prawidłowo dokonał analizy transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym (w okresie od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia 11 lipca 2023 r., na terenie rynku regionalnego zdefiniowanego jako teren Województwa Podlaskiego i trafnie wyselekcjonował 10 transakcji nieruchomościami drogowymi z cenami jednostkowymi, kształtującymi się od 30,00 zł/m2 - cena minimalna, do 106,11 zł/m2 – cena maksymalna, przyjmując ostatecznie do dalszych analiz i bezpośredniego porównania - 4 transakcje (tj. nieruchomość Nr 5 - położona w obrębie Choroszczy, nieruchomość Nr 6 - położona w obrębie Grajewa, nieruchomość Nr 8 – położona w obrębie Bielska Podlaskiego oraz nieruchomość Nr 9 - położona w obrębie Siemiatycz). Zdaniem Wojewody biegły, po skorygowaniu cech mających wpływ na cenę wycenianej nieruchomości prawidłowo określił jej wartość rynkową 1 m2 gruntu, przeznaczonego pod drogę na kwotę 53,75 zł.

Konkludując Wojewoda doszedł do wniosku, że biegły zastosował właściwe przepisy regulujące kwestie sporządzania operatów szacunkowych, a jego wyjaśnienia przedstawiające tok obliczeń oraz wyjaśniające metodologię wyceny oraz analizę rynku lokalnego oraz regionalnego są klarowne, spójne, logiczne i przekonujące, zaś wnioski końcowe znajdują pokrycie w ustaleniach, oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. W konsekwencji sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną pod drogę nieruchomość.

Odnosząc się zaś do zarzutu Skarżącego o zaniżeniu wartości odszkodowania Wojewoda wyjaśnił, że jeżeli strona uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Subiektywne zaś przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. W zakresie natomiast zarzutu, iż nieruchomości oznaczone jako działki: nr [...]o pow. 3,6526 ha i nr [...] o pow. 3,4552 ha, straciły na wartości w skutek nieprzemyślanego podziału nieruchomości pierwotnej, organ II instancji wskazał, że stosownie do treści art. 13 ust. 3 specustawy drogowej, w przypadku, gdy przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku złożył Skarżący wskazując, iż decyzja oraz rozstrzygnięcie sprawy są dla niego krzywdzące. W uzasadnieniu skargi wskazał, że już w odwołaniu od decyzji Starosty zwracał uwagę na zbyt zaniżoną cenę gruntów przejmowanych pod budowę drogi i porównywanie ich z transakcjami w miejscowościach takich jak np. Choroszcz czy Siemiatycze. Jak podkreślił jego grunty znajdują się w bardzo bliskim sąsiedztwie z największą mleczarnią w Polsce, co biorąc pod uwagę możliwość pracy w tej firmie, często całymi rodzinami, napędza popyt na grunty pod budowę w tym obszarze. W ocenie Skarżącego realna cena gruntów na terenie miasta Wysokie Mazowieckie jest znacznie wyższa od tej przyjętej w wycenie rzeczoznawcy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podlaski podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wnosząc o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Skarżący, w terminie 14 dni od daty doręczenia mu zawiadomienia o wniosku organu o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, nie zażądał przeprowadzenia rozprawy. W związku z powyższym Sąd, na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), skierował sprawę do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.

W piśmie z dnia 8 lipca 2024r. pełnomocnik Skarżącego wniósł o zawieszenie postępowania do czasu sporządzenia opinii Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości na okoliczność poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami – operatu szacunkowego ewentualnie o odroczenie posiedzenia w sprawie niniejszej do czasu sporządzenia i doręczenia opinii Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Pełnomocnik wniósł dodatkowo o dopuszczenie dowodu z dokumentu – umowy przedwstępnej z dnia 18 czerwca 2024r. zawartej pomiędzy Skarżącym, a osobą trzecią w zakresie odkupu nieruchomości o pow. 70 m2 wydzielonej z działki o nr [...]za cenę 21.000 zł, tj. za cenę 300 zł za m2.

Zarządzeniem z dnia 10 lipca 2024r. Sąd wezwał pełnomocnika Skarżącego do udzielania informacji, w jakiej dacie Skarżący zwrócił się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców z wnioskiem o sporządzenie oceny operatu oraz przedłożenie odpisu złożonego wniosku.

W piśmie z dnia 31 lipca 2024r. pełnomocnik Skarżącego wyjaśnił, że wniosek o sporządzenie oceny operatu rzeczoznawcy został złożony w dniu 10 lipca 2024r., a w dniu 30 lipca 2024r. Stowarzyszenie po zapoznaniu się z operatem przyjęło zlecenie wykonania takiej opinii, na dowód czego dołączona została korespondencja elektroniczna.

Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2024r. Sąd oddalił wniosek o zawieszenie postępowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Nie jest również dotknięta kwalifikowanymi wadami prawnymi powodującymi konieczność wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b" oraz pkt 2 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanej w trybie tzw. specustawy drogowej, tj. decyzji Starosty Wysokomazowieckiego z dnia 30 stycznia 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie drogi od strony zachodniej miasta Wysokie Mazowieckie od km 2+078,10 do km 3+545,15 wraz z budową towarzyszącej infrastruktury technicznej".

W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że oceny legalności zaskarżonej decyzji dokonuje według stanu faktycznego i prawnego z daty wydania tejże decyzji, w niniejszej sprawie - na dzień 23 lutego 2024 r. Zmiany stanu faktycznego mające miejsce po tej dacie nie mają wpływu na ocenę legalności badanej decyzji. Oznacza to, że fakt wystąpienia przez Skarżącego w dniu 10 lipca 2024r. (a zatem już w toku postępowania sądowego) do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości z wnioskiem o sporządzenie oceny na okoliczność poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami – operatu szacunkowego określenia wartości działki o nr [...] opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego P. G., pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Tym bardziej, że z przedłożonej przez pełnomocnika Skarżącego korespondencji elektronicznej (k. 61 akt sądowych), nie wynika jednoznacznie, że Stowarzyszenie Rzeczoznawców takie zlecenie rzeczywiście przyjęło. Na podstawie informacji Przewodniczącego Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości z dnia 30 lipca 2024r. wywnioskować jedynie można, że "(...) Stowarzyszenie może wydać opinię w trybie art. 157 u.g.n., ale dla realizacji takiej oceny niezbędne jest dostarczenie Komisji Arbitrażowej kompletnego operatu szacunkowego, podpisanie umowy na dokonanie oceny przedmiotowego operatu oraz dokonanie wpłaty 50 % kwoty wynagrodzenia za wykonanie opinii (tj. 11.070 zł brutto). Dopiero zaś w przypadku akceptacji warunków wykonania opinii, zostanie przygotowana umowa na wykonanie opinii (...)".

Z podanych względów fakt wystąpienia przez Skarżącego w dniu 10 lipca 2024r. do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości o wydanie opinii w trybie art. 157 u.g.n., jako, że miało to już miejsce po zakończeniu postępowania administracyjnego i wydaniu zaskarżonej obecnie decyzji z dnia 23 lutego 2024 r., nie mógł być wzięty przez Sąd pod uwagę przy ocenie legalności tejże decyzji. Z tego też powodu Sąd odmówił zawieszenia postępowania, nie zachodziła bowiem okoliczność, o jakiej mowa w art. 125 § 1 pkt 1 p.p.s.a., tj. rozstrzygnięcie sprawy nie zależało od wyniku innego toczącego się postępowania administracyjnego.

Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji należy przypomnieć, konieczność ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie wynikła z przejęcia z mocy prawa na rzecz Miasta Wysokie Mazowieckie nieruchomości – działki o nr [...] o pow. 1664 m2 (powstałej z podziału większej działki o nr [...]) pod drogę publiczną na podstawie tzw. decyzji zrid, czyli decyzji Starosty Wysokomazowieckiego z dnia 30 stycznia 2023 r. Skutek ten nastąpił z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, tj. 2 marca 2023 r.

W sprawie miały więc zastosowanie przepisy specustawy drogowej, a w szczególności art. 12 ust. 1 i ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej - w zakresie skutku podziałowego i przejścia własności z mocy prawa oraz art. 18 ust. 1 tej ustawy w zakresie obowiązku ustalenia odszkodowania i przedmiotu wyceny oraz wysokości odszkodowania, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak stanowi zaś art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z przepisów u.g.n. mających zastosowanie w sprawach o odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową należy wymienić: art. 7 u.g.n. wskazujący rzeczoznawców majątkowych jako uprawnionych do określenia wartości nieruchomości; art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., zgodnie z którymi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (który dotyczy sytuacji niemożności ustalenia wartości rynkowej), wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami; art. 154, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1); w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2), a w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3).

Dla zupełności regulacji wskazać także należy na rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie z 2023 r."), w którym określono szczegółowo rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Odrębny przepis § 49 tego rozporządzenia dotyczy sytuacji zaistniałej w sprawie niniejszej, tj. określania wartości nieruchomości przejętych z mocy prawa na drogi publiczne. I tak jak wynika z ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Dla pełnego zobrazowania regulacji prawnych mających zastosowanie w sprawie niniejszej zwrócić jeszcze należy uwagę na ust. 3 § 49 ww. rozporządzenia, w którym uregulowano sposób ustalenia wysokości odszkodowania w sytuacjach, w których przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, która na dzień przejęcia nie była przeznaczona pod inwestycję drogową (ust. 3) – jest to tzw. zasada korzyści oraz gdy na realizację inwestycji drogowej przeznaczono nieruchomość będącą pod taką inwestycję już przeznaczoną na dzień wydawania decyzji (ust. 4). W sprawie niniejszej zastosowanie znajduje właśnie rozporządzenie z 2023r. a nie poprzedzające je rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 z późn. zm.), albowiem jak wynika z § 85 ust. 2 rozporządzenia z 2023 r., do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się jego przepisy. W sprawie niniejszej wycenę rozpoczęto przed wejściem w życie rozporządzenia z 2023 r., czyli przed 9 września 2023 r. (zawiadomienie o wszczęciu postępowania datowane jest na 8 marca 2023r., a zawiadomienie o konieczności dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego jest datowane na 28 czerwca 2023 r.).

Zdaniem sądu uwzględnienie wszystkich powyższych regulacji odniesionych do materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie pozwala na ocenę wydanych decyzji jako niezgodnych z prawem, w szczególności nieprawidłowo oceniających operat szacunkowy co miałoby doprowadzić, zdaniem Skarżącego, do rażąco zaniżonej wyceny jego działki.

W tym miejscu należy przypomnieć, że operat szacunkowy jest w zasadzie najważniejszym dowodem w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, który w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. To rzeczoznawca dokonuje zatem wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21, dostępne w CBOSA).

Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w u.g.n. i rozporządzeniu. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty (tak m.in. NSA w wyroku z 17 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 917/15, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Z lektury sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy - operatu z 26 października 2023 r. wynika, że biegły uwzględnił cel wyceny, obowiązujący stan prawny oraz wskazał opracowania metodologiczne pomocne w wycenie, a także prawidłowo wskazał daty kluczowe z punktu widzenia stanu prawnego (s. 4 i 5 operatu), co nie budzi zastrzeżeń Sądu. Opisał stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej oraz z decyzji zrid z 30 stycznia 2023r., sięgnął do dokumentacji geodezyjnej, a w październiku 2023 r. przeprowadził oględziny nieruchomości dokumentując tę czynność zdjęciami. Wykazał się również certyfikatem potwierdzającym uprawnienia. Operat zawiera również opis samej nieruchomości, opis jej lokalizacji i stanu otoczenia ze wskazaniem, ze wskazaniem na charakter sąsiedniej zabudowy i nieutwardzony w dniu decyzji zrid – dojazd do działki (s. 8 operatu). Udokumentował powyższe mapą poglądową oraz wspomnianą dokumentacją fotograficzną z dnia oględzin. Ustalenia powyższe nie zostały skutecznie zakwestionowane przez strony postępowania, natomiast świadczą o uwzględnieniu przez biegłego w szczególności regulacji art. 134 ust. 2 u.g.n.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu również ustalenie przeznaczenia nieruchomości zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., tj. zgodnie z planem miejscowym (s. 9 operatu). Biegły w operacie szacunkowym stwierdził bowiem jednoznacznie, że na obszarze, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr XVIl/90/2020 Rady Miasta Wysokie Mazowieckie z dnia 28 maja 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta Wysokie Mazowieckie (Dz. Urz. Woj. Podl. z dnia 4 czerwca 2020 r. poz. 2698). Zgodnie z ww. planem, wyceniana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem 11KDD, co wg opisu oznacza: § 44 ust. 1 dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 1KDD - 43KDD, ustala się przeznaczenie podstawowe: tereny dróg publicznych klasy dojazdowe (str. 9 operatu). Jak wynika z opisu zawartego w treści operatu szacunkowego, wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze gruntów miasta Wysokie Mazowieckie, na obrzeżach południowozachodniej części miasta, w obszarze terenów wolnych, niezabudowanych, w większej części rolniczym sposobie użytkowania. Działka wchodzi obecnie w skład pasa drogowego – nowoprojektowanej ulicy. Wyceniana nieruchomość posiada kształt zbliżony do równoległoboku. Teren działki nie jest uzbrojony w media, a w dacie wydanie decyzji zrid nie było na niej elementów zagospodarowania, które podległaby wycenie.

Jak wyjaśnił biegły na s. 11 operatu do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wybrał podejście porównawcze metodę porównywania parami przyjmując do analizy nieruchomości niezabudowane o podobnym przeznaczeniu (§49 ust. 1 rozporządzenia). Rolę rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczane bądź przejmowane pod drogi z mocy prawa określa m.in. cytowany wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca jest swoistego rodzaju biegłym co powoduje, że granice dopuszczalności oceny sporządzanego przez niego operatu szacunkowego są wąskie, bowiem operat jest oparty na wiedzy specjalistycznej. Stanowisko to jest od wielu lat jednolicie prezentowane w orzecznictwie i nie ulega zmianie. Przyjmuje się, że przepisy u.g.n. określające status rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby zaufania publicznego, zawodowo trudniącej się rzeczoznawstwem majątkowym, odpowiedzialnej za prawidłowość swoich czynności, przewidują określoną w powyższym przepisie samodzielność rzeczoznawcy, który jest zobowiązany uwzględniać przepisy prawa i standardy zawodowe. Podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości (vide: wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07 oraz wyrok NSA z 9 stycznia 2024 r., I OSK 1958/22, CBOSA). Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości powinna być jednak poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a.

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego został z kolei wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo, jako to zostało już wyżej zasygnalizowane, poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 13 marca 2024 r. sygn. akt I OSK 2855/20, CBOSA).

W sprawie nie ulega wątpliwości, że Skarżący w toku postępowania administracyjnego nie przedstawił kontroperatu i nie wniósł o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Złożenie zaś takiego wniosku o dopiero na etapie postępowania sądowego pozostaje bezskuteczne dla prawidłowości wydanego rozstrzygnięcia, o czym Sąd wypowiedział się szczegółowo już wyżej. Istotne jest również, że w toku postępowania odwoławczego Wojewoda przekazywał uwagi Skarżącego biegłemu, który w piśmie z dnia 23 stycznia 2024r. szczegółowo się do nich odniósł.

W sprawie niniejszej uzasadnienie dokonanego wyboru przez rzeczoznawcę znajduje się na s. 11 i następnych operatu. Wynika z niego, że rzeczoznawca dokonał analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem "drogowym". Stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania w okresie 24 miesięcy od daty sporządzenia operatu transakcji nieruchomościami "drogowymi" na terenie Miasta Wysokie Mazowieckie, gminy Wysokie Mazowieckie i powiatu wysokomazowieckiego, uzasadnione było dokonanie analizy transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu "drogowym" na terenie rynku regionalnego zdefiniowanego jako teren Województwa Podlaskiego. Zebrane do porównania transakcje dotyczą okresu od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia 11 lipca 2023 r., a ceny wahają się w przedziale 30 zł – 106,11 zł, średnio 76,11 zł. Ostatecznie do dalszych analiz i bezpośredniego porównania, rzeczoznawca wybrał 4 transakcje i na ich podstawie dokonał wyceny. Dodatkowo, w piśmie z dnia 23 stycznia 2024r., rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż do bezpośrednich porównań wybrał cztery transakcje, w tym trzy nieruchomościami położonymi, tak jak nieruchomość wyceniana w miastach powiatowych oraz jedną w obszarze miasta gminnego Choroszcz. Miasto Choroszcz, zdaniem biegłego, jest porównywalne pod względem powierzchni i liczby mieszkańców z miastem Wysokie Mazowieckie. Następnie porównał oceny cech rynkowych nieruchomości szacowanej i porównywanych oraz przedstawił wyniki szacowania metodą porównywania parami, co dało wynik 53,75 zł/m2 (przy średniej przyjętej na podstawie analizy rynku regionalnego na poziomie 76,11 zł), a wartość nieruchomości wycenianej o łącznej powierzchni 1664 m2 na kwotę 89.440 zł.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca słusznie przyjął metodykę opisaną w § 49 ust. 4 rozporządzenia, tj. wycenił nieruchomość w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Przepis te należy odczytywać w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok NSA z: 5 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 1395/13, 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 1816/13, CBOSA).

Nie budzi przy tym wątpliwości, iż zwrot "chyba, że" oznacza, że tylko w wypadku zajścia zdarzenia, o którym mowa w zdaniu podrzędnym (określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych), nie nastąpi to, o czym mowa w zdaniu nadrzędnym (wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych). Dopiero zatem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym (por. wyroki NSA z: 23 stycznia 2020r., I OSK 1541/19, z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15 oraz 5 grudnia 2018 r. sygn. akt I OSK 4132/18, CBOSA).

Jak wynika z powyższego, szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. wyroki NSA z: 14 czerwca 2018 r. sygn. akt I OSK 1751/16, 10 lipca 2018 r. sygn. akt I OSK 1583/17, 13 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 830/17 oraz 19 czerwca 2019 r. sygn. akt I OSK 2252/17 i I OSK 2253/17, CBOSA). Z tego też względu, z uwagi właśnie na cel w postaci oszacowania rynkowej wartości nieruchomości "drogowej" nie można podzielić formułowanego w skardze poglądu, że niecelowe było rozszerzanie poszukiwań nieruchomości podobnych na rynku regionalnym skoro "(...) cena gruntów w obrębie miasta Wysokie Mazowieckie jest znacznie większa".

Prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nie zdołały również obalić przedłożone przez Skarżącego kserokopie: operatu szacunkowego z 25 listopada 2019r. działki oznaczonej nr [...], informacji o wyniku przetargu ustnego dot. sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych – działki [...] przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową (przeprowadzonego w dniu 29 czerwca 2023r.), informacji o wyniku przetargu ustnego dot. sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej – działki o nr [...] – przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług, budynków gospodarczych, parkingów i garaży (przeprowadzonego w dniu 30 października 2023r.), jak też umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności nieruchomości oznaczonej we wstępnym planie podziału lit. A o pow. 70m2, wydzielonej z części działki o nr [...]. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że ww. nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu "drogowym" i nie mogą stanowić przedmiotu porównania. Trudno też o takie bezpośrednie porównanie do części działki o nr [...], która jak wynika z dołączonej do operatu mapy z projektem podziału stanowi grunty orne.

W tym miejscu wskazać trzeba, że to rzeczoznawca podejmuje ostateczną decyzję o tym, czy określona liczba transakcji jest wystarczająca do dokonania wyceny, co czyni z punktu widzenia celu wyceny, przedmiotu wyceny oraz cech nieruchomości porównywanych. W ocenie Sądu stwierdzenie biegłego, że do bezpośrednich porównań wybrano cztery transakcje, w tym trzy nieruchomościami położonymi w miastach powiatowych (tak jak wyceniana nieruchomość) oraz jedną na obszarze miasta gminnego Choroszcz, i jest to liczba wystarczająca do przeprowadzenia wyceny, jest nie do podważenia. Jak wynika bowiem z § 8 ust. 1 rozporządzenia z 2023 r. przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.

W ocenie Sądu podobieństwo wybranych do porównania nieruchomości jest niezaprzeczalne. Wprawdzie podobieństwo jest kategorią prawną, a definicja nieruchomości podobnej wynika z art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast na stronie 14 i 15 operatu znajdują się opisy wszystkich porównywanych nieruchomości wraz z ich lokalizacją (wskazanie obrębu), wskazaniem wielkości powierzchni i datą transakcji. Wszystkie nieruchomości są to działki "drogowe" położone są na rynku regionalnym (obszar województwa podlaskiego), wszystkie stanowiły przedmiot prawa własności i wszystkie były niezabudowane.

W tych okolicznościach Sąd doszedł do wniosku, że ustalona, w oparciu o drogowe przeznaczenie, wartość wycenianej nieruchomości jest prawidłowa, tak jak ustalone na tej podstawie odszkodowanie. Subiektywne zaś przekonanie Skarżącego o zaniżonej wartości nieruchomości nie może, jak trafnie zaakcentował organ II instancji, świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego na podstawie którego ustalone zostało należne - odszkodowanie. Tym bardziej, co zostało już też powiedziane wyżej, że Skarżący w trakcie postępowania administracyjnego nie przedstawił kontroperatu i nie wniósł o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tym czasem ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela zatem stanowisko organów obu instancji co do tego, iż sporządzony operat szacunkowy stanowiący podstawę do określenia wysokości należnego Skarżącemu - odszkodowania, odpowiada wymaganiom przewidzianym w przepisach u.g.n. i rozporządzeniu, a jego wiarygodność dowodowa, kompletność, logiczność i spójność nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 p.p.s.a.