Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 184/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-07-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98  ust. 1 i  ust. 3,  art. 130,  art. 4  pkt 16
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 84  par. 1, 77  par. 1, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Gierak-Podsiadły WSA Włodzimierz Kowalczyk Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2014 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...], decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] w związku z wydzieleniem jej pod poszerzenie drogi gminnej – ulicy [...].

Zaskarżona decyzja Wojewody [...] została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za wyżej opisaną nieruchomość zobowiązując do jego wypłaty na rzecz J. S. - Gminę [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, iż zostały spełnione przesłanki z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej "u.g.n.", a decyzję oparto na podstawie prawidłowo sporządzonego, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. O., operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2012 r.

Od decyzji Starosty Powiatu [...] odwołanie złożyła Gmina [...] wnosząc o uchylenie ww. decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Decyzji zarzucono naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w związku z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie - w wyniku błędnie przyjętej metody wyceny - odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość nieruchomości.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2013 r, nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że Wójt Gminy [...] - na wniosek J. S. - decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r., która stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2007 r., zatwierdził projekt podziału nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej [...] położonej w miejscowości [...], wykazanej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna [...]. W wyniku podziału powstała działka nr [...] wydzielona pod poszerzenie drogi gminnej - ul. [...]. Rokowania prowadzone pomiędzy Gminą [...] i poprzednim właścicielem nieruchomości dotyczące ustalenia i wypłaty odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną zakończyły się wynikiem negatywnym, strony bowiem nie doszły do porozumienia odnośnie wysokości odszkodowania. W związku z powyższym ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość nastąpiło w postępowaniu administracyjnym na wniosek J. S. z dnia 1 marca 2012 r. Wojewoda wskazał na przepis art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 tej ustawy ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Z kolei, określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ze zm.). Stosownie do § 36 ust. 4 tego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Wojewoda wskazał, że w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2012 r. określono wartość działki gruntu przeznaczonej pod poszerzenie drogi gminnej, stanowiącej działkę nr [...] w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, wykorzystując do porównania transakcje sprzedaży jakie miały miejsce w ostatnim okresie czasu dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, położonych na terenie rynku lokalnego. Autor operatu do wyceny wybrał próbkę [...] transakcji o cenach jednostkowych [...]. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...], ustalono w wysokości [...] zł, co razem dało sumę [...]zł. Na rozprawie administracyjnej w dniu [...] marca 2013 r. J. S. oświadczył, że nie ma zastrzeżeń do wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, zaś pełnomocnik Wójta Gminy [...] oświadczyła, że wartość nieruchomości ustalona w przedmiotowym operacie szacunkowym jest nie do zaakceptowania przez Gminę [...] i zwróciła uwagę na powierzchnie działek przyjętych do porównań. Obecny na rozprawie administracyjnej rzeczoznawca majątkowy T. O. oświadczył, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie, na podstawie zawartych transakcji na lokalnym rynku nieruchomości Gminy [...] uwzględniając w wycenie wszystkie cechy wycenianej nieruchomości, a w szczególności jej wielkość i kształt. Wojewoda podkreślił, że zgodnie z § 4 ust. 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w podejściu porównawczym stosuje się metodą porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Zastosowanie zatem przez biegłego do wyceny metody korygowania ceny średniej jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Ponadto należy zaznaczyć, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Zdaniem organu, rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny sporządzonej w dniu [...] listopada 2012 r. przeanalizował zarówno transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jak i transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Biegły wskazał, iż nie jest możliwe przeprowadzenie wyceny nieruchomości według cen nieruchomości "drogowych" z powodu ich zbyt malej liczby ([...]). Następnie, Wojewoda stwierdził, że przy zastosowanym przez biegłego podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego, różnice w powierzchni działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, że nie są to nieruchomości podobne, gdyż różnice te zostały skorygowane odpowiednim wskaźnikiem korygującym. Zatem, w ocenie organu, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. O. w dniu [...] listopada 2012 r. jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym – tym samym może stanowić materiał dowodowy w przedmiotowym postępowaniu.

Na powyższą decyzję Wojewody [...] Gmina [...] złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżąca wniosła o jej zmianę, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty Powiatu [...].

Kwestionowanej decyzji strona skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 7 i 77 k.p.a. polegające na nie wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, wskutek nie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego;

2) art. 80 k.p.a. poprzez brak dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i oraz brak oceny jego wartości dowodowej;

3) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że decyzja jest prawidłowa i nie zachodzą przesłanki do jej uchylenia;

4) § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową musi nadto prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy także rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację aby nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany był inny podmiot niż przyszły zarządca drogi. Tymczasem, ani operat szacunkowy ani decyzja nie odnoszą się do powyższej kwestii w sposób szczegółowy ograniczając się do stwierdzenia, że nie było możliwe przeprowadzenie wyceny według cen nieruchomości "drogowych" z powodu ich zbyt małej liczby ([...]). Nie wiadomo jaki rodzaj transakcji został wzięty pod uwagę, czy zostały wzięte pod uwagę kwoty przy zapłacie odszkodowania. Nie wiadomo też, na jakim obszarze dokonano analizy - lokalnym czy regionalnym. W ocenie Gminy [...] na terenie powiatu [...] czy powiatów sąsiednich transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nabywanych przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego jest bardzo dużo, co wskazuje na możliwość ustalania wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Zatem, jest to wadliwość operatu. Jeśliby przyjąć, że zastosowany sposób wyceny jest prawidłowy to, w ocenie skarżącej, dobór nieruchomości do określenia wartości działki jest nieprawidłowy. Rzeczoznawca przyjął bowiem do wyceny nieruchomości, które znacznie odbiegały wielkością od nieruchomości wycenianej i nie mogły być uznane za nieruchomości podobne, gdyż wielkość nieruchomości jest cechą wpływającą na jej wartość. Nieruchomość będą przedmiotem podziału, z której wydzielono działkę drogową była nieruchomością o dużej powierzchni ponad [...] ha, natomiast do porównania przyjęto działki pomiędzy [...] ha co niewątpliwie wpływa na ustaloną cenę, która w przypadku działek mniejszych jest oczywiście wyższa. Brak jest w wycenie ustaleń dlaczego w taki sposób dokonano wyboru i czy było możliwe wzięcie pod uwagę transakcji dotyczących działek podobnych. Operat szacunkowy stanowi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania i na organie spoczywa obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności (art. 157 u.g.n.). Przede wszystkim organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Istota w niniejszej sprawie sprowadza się do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości przejętej pod poszerzenie drogi gminnej – ulicy [...], oraz prawidłowości jego oceny przez organy administracji - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Jest to o tyle ważne, gdyż przedmiotem sporu jest ustalona, w oparciu o powyższy operat, wysokość odszkodowania.

Stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Zgodnie z art. 98 ust. 3 zdanie pierwsze za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Natomiast, w myśl § 36 ust. 4 w związku z ust. 6 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (...).

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego T. O., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Kontrola operatu szacunkowego wskazuje, że biegły dokonał prawidłowego doboru transakcji przy prawnie dopuszczalnej metodzie szacowania oraz właściwie określił cechy mające najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości. Nie można stwierdzić, że biegły dokonał niewłaściwej analizy rynku nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Z treści operatu wynika bowiem, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym, obejmującym Gminę [...], wystąpiła [...] nieruchomością z przeznaczeniem pod drogę publiczną spełniającą warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec tego wartość rynkowa nieruchomości określona została przez przyjęcie do wyceny nieruchomości położonych na terenie rynku lokalnego, które zgodnie z ustaleniami biegłego znajdują się na obszarze przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie na stronie 9 operatu biegły słusznie zauważył, że orzecznictwo NSA traktuje jako obszar rynku lokalnego również teren powiatu. Na podstawie analizy zachowań rynku rzeczoznawca wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości, tj.: lokalizację na rynku lokalnym, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, wielkość i kształt nieruchomości, dostęp do infrastruktury technicznej i dostępność komunikacyjną, oraz wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Z utworzonego zbioru transakcji wybrał [...] nieruchomości oraz dokonał ich charakterystyki względem nieruchomości wycenianej. Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej oraz wyjaśnił ich zastosowanie. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został, zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 tego rozporządzenia, przyjęty na dzień [...] kwietnia 2007 r. Sąd podziela także stanowisko organu, że różnice w powierzchni działek ewidencyjnych przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie świadczą o tym, że nie są to nieruchomości podobne. Słusznie bowiem podkreślił Wojewoda, że różnice w tych wielkościach zostały skorygowane odpowiednim wskaźnikiem korygującym.

Zauważyć należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Podobnie, zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i doborem nieruchomości - nie zasługuje na uwzględnienie. W sprawie zważyć również należy, że skarżąca nie przedłożyła własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie skarżącej o nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W tym kontekście uznać należy, że zarówno Starosta [...], jak i Wojewoda [...] prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie nie uchybili wskazanym wyżej obowiązkom i kryteriom oceny operatu z dnia [...] listopada 2012 r. Organy dokonały właściwej oceny prawidłowości jego sporządzenia, w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy dlaczego uznały wartość dowodową opinii. Sąd wskazuje również, że prawna pozycja rzeczoznawcy w tego typu sprawach, zbliża jego funkcję do funkcji osoby zaufania publicznego co oznacza, że Sąd nie mógł wkraczać w uprawniania specjalistyczne biegłego i przy ocenie legalności zaskarżonych decyzji dokonywać weryfikacji samych wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego rzeczoznawcę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 538/12, z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 374/12, dostępnie w Centralnej Bazie Orzeczeń www.cbois.nsa.gov.plwww.cbois.nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo zebrały i wszechstronnie rozpatrzyły cały materiał dowodowy nie uchybiając przy tym regułom wynikającym z treści przepisu art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uzasadnienie decyzji również spełnia ustawowe wymogi.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł, jak w sentencji wyroku.

-----------------------

8