Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2303/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Ostrowska, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.), asesor WSA Iwona Ścieszka, , Protokolant spec. Agnieszka Wrzodak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2023 r. sprawy ze skargi A. H. i K. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2022 r. nr KOC/7869/Ar/21 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (SKO) decyzją z 24 sierpnia 2022r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., 127 § 2 i art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 1 i 2 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2018 r., poz. 570 ze zm.) w zw. z art. 39 ust. 5 ustawy o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r., poz. 994 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. i K. H. – utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy (Zarząd) z [...] września 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla rozbudowy i nadbudowy budynku jednorodzinnego bliźniaczego przy ul. [...] w W. (dz. nr [...] obr. [...]).

SKO powołało art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i podkreśliło, że spełnienie określonych w nim warunków dokonuje się przez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej rozporządzenie). Przepis § 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia definiuje funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, a § 3 wskazuje na konieczność analizy funkcji i cech oraz sposób ich dokonania. Przepisy wymagają ustalenia: obwiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu.

W tej sprawie obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia i przeprowadzono na nim analizę, z której wynika, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dla planowanej inwestycji, tak co do kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W granicach obszaru analizowanego występuje bowiem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, usługowa, wielorodzinna.

Zaplanowano rozbudowę i nadbudowę budynku jednorodzinnego, zasadnie zatem ustalono, że inwestycja stanowi kontynuację zabudowy mieszkaniowej.

Parametry inwestycji również ustalono prawidłowo, co wynika z analizy urbanistycznej, w tym linię zabudowy.

Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym wynoszą 0,15 - 0,5, w części opisowej analizy szczegółowo opisano wskaźniki zabudowy dla konkretnych nieruchomości i znajdującej się na nich zabudowy. Średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,32. W najbliższym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, dla której wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi 0,40 - 0,48. Ustalono wskaźnik na max. 0,39 nawiązujący do wskaźników na działkach sąsiednich, co odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w myśl którego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru.

Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

SKO wskazało, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,3 m, a szerokość elewacji frontowej od 6 m do 22,5 m. Ustalony wskaźnik zabudowy na max 13,5 mieści się w ww. wartościach.

Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Zdaniem organu, ustalenie wysokości górnej elewacji frontowej jako wysokości nawiązującej do wysokości budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie jest prawidłowe.

Z kolei w myśl § 8 rozporządzenia (...) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Budynki na tym obszarze posiadają zróżnicowane dachy. Dopuszczalne było wyznaczenie tych parametrach, jak wskazał Zarząd.

Organ dodał, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, znajduje się w zasięgu sieci infrastruktury technicznej, co spełnia przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dlatego należało ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wyjaśniło, że:

- Zarząd zasadnie odmówił uzupełnienia decyzji zgodnie z wnioskiem z 12 października 2021 r. Z art. 111 § 1 k.p.a. bowiem wynika, że organ nie może uwzględnić żądania strony co do uzupełnienia orzeczenia, jeżeli żądanie wykracza poza zamknięty katalog ustawowych elementów podlegających uzupełnieniu (rozstrzygnięcie, pouczenie o trybie odwoławczym, pouczenie o możliwości wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Tylko te elementy mogą być uzupełnione.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli A.H. i K.H. zarzucając naruszenie przepisów:

- prawa materialnego - § 7 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust, 1 pkt. 5 i ust. 7 pkt. 4 u.p.z.p. poprzez:

- błędne ustalenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 10,4 m, podczas gdy wysokość tą wyznacza się jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich,

- wadliwe określenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przez ustalenie tej wartości na III kondygnacje, podczas gdy sąsiedni budynek bliźniaczy na działce skarżących ma II kondygnacje.

- art. 2 ust. 1 u.p.z.p. poprzez dopuszczeniu nowej zabudowy z naruszeniem ładu przestrzennego.

- art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 144 k.c. poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż podniesienie ścian i konstrukcji budynku przy ul. [...] zacieni części nieruchomości skarżących.

- art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. poprzez nieokreślenie i brak informacji w jakiej lokalizacji inwestor zapewni miejsca postojowe poza pasami drogowymi.

- § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez błędne uznanie, że usunięcie uskoku nie doprowadzi do zaburzenia ładu architektonicznego w najbliższym sąsiedztwie.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji naruszającej zasady kontynuacji cech i form architektonicznych istniejącej zabudowy.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji w sytuacji, gdy budynek skarżących i objęty wnioskiem połączone są jedną ścianą, a przebudowa może potencjalnie zagrozić budynkowi skarżących.

Przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez nieustosunkowanie się i nierozważenie przez SKO zarzutów w zakresie sporządzenia lakonicznego uzasadnienia prawnego i faktycznego,

- art. 7 w zw. z art. 8 w zw. z art. 77 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zaniechania rozpatrzenia całego materiału dowodowego poprzez:

- błędne uznanie, że dopuszczalna jest realizacja zamierzenia do III kondygnacji, podczas gdy na analizowanym obszarze dominuje zabudowa dwukondygnacyjna,

- błędne uznanie, że istnieje możliwości nadbudowy budynku do wysokości III kondygnacji, podczas gdy przyległy budynek skarżących ma do II kondygnacji.

- błędne uznanie, że możliwa jest przebudowa budynku połączonego jedną ścianą z budynkiem skarżących, co może spowodować zagrożenie budowlane dla ich budynku.

- art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.pa. poprzez wydanie zaskarżonej Decyzji o warunkach zabudowy z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji.

- art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., poprzez jego błędne zastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonej Decyzji Prezydenta m.st. Warszawy.

Skarżący wnieśli m.in. o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

Po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy wskazali, że SKO naruszyło przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, bo nie ustosunkowało się i nie rozważyło zarzutów skarżących.

Następnie obszernie przywołali orzecznictwo i doktrynę wskazujące, jakie wymogi winno spełnić uzasadnienie decyzji. Podkreślili, że SKO nie zrealizowało zasady dwuinstancyjności postępowania oraz zasad wynikających z art. 7 - 9, 11, 77, 80 oraz 107 § 3 k.p.a.

Skarżący zaznaczyli, że celem ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Następnie przytoczyli art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określający przesłanki, od spełnienia których uzależnione jest wydanie warunków zabudowy. Wskazali na art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p formułujący tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zachowanie kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu.

Jak wynika z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Sporna nadbudowa dotyczy obiektu przyległego do istniejącego budynku mieszkalnego, w wyniku której powstanie nowa zabudowa o określonych gabarytach obejmujących istniejący budynek mieszkalny, jak i budynek dobudowany. Należało zatem brać pod uwagę art. 1 u.p.z.p. tj. cel ustawy, jakim jest ład przestrzenny i zrównoważony rozwój.

W świetle art. 2 pkt. 1 u.p.z.p. "ład przestrzenny" to takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Nowy, rozbudowany obiekt o charakterze bliźniaczym, będzie rzutował na zachowanie ładu przestrzennego i winien być determinantą analizy urbanistycznej z punktu widzenia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zabudowy terenu, o których mowa jest w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.

Organy błędne oceniły ustalenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej o wskaźniku 10,4 m. Zwrot "przedłużenie" użyty w § 7 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich, a więc działkach możliwie najbliższych nieruchomości, dla której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" ma odmienną treść od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od "obszar analizowany" i oznacza bliskie sąsiedztwo. Natomiast "obszar analizowany" oznacza także dalsze sąsiedztwo Pojęcie działka sąsiednia oznacza zatem działkę, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem.

Z tej przyczyny wyznaczeniem linii górnej krawędzie elewacji frontowej dla planowanej inwestycji powinien być budynek skarżących przy ul. [...]. Organ natomiast podał, że "w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa dwu, trzy i czterokondygnacyjna" oraz "ze względu na fakt, iż po obu stronach ul. [...] w sąsiedztwie planowanej inwestycji znajduje się zarówno zabudowa trzy jak i czterokondygnacyjna ustala się nadbudowę budynku przy ul. [...] do wysokości trzeciej kondygnacji oraz dopuszcza się maksymalną wysokość planowanej inwestycji wynoszącą 10,4 m, którą wniosku Inwestor". Takie wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej narusza § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, skoro organy winny uwzględnić wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku skarżących, jako tzw. bliskiego sąsiedztwa.

Zdaniem skarżących, niezrozumiałe jest dopuszczenie zabudowy trzykondygnacyjnej, skoro organ stwierdza, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa dwukondygnacyjna. Z analizy urbanistycznej wynika, że badano zabudowę w całym obszarze analizowanym, nie "bliskie sąsiedztwo". Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków w metrach wynosi: 7,0; 7,0; 6,5; 6,10; 7,30; 7,40; 7,6; 7,70; 7,80; 7,80; 7,90; 8,5; 8,5; 8,6; 8,9; 9,0; 9,2; 9,4; 10,8; 11,0; 11,0; 12,70. Tylko cztery z dwudziestu dwóch budynków ma zatem wyżej niż 10,4 m. Taki parametr zaburzy ład przestrzenny na tym terenie. Budynki skarżących objęty wnioskiem są bliźniacze, o jednakowej wysokości oddzielone uskokami. Organ winien wyznaczyć parametr odzwierciedlający typowy dla najbliższej zabudowy bliźniaczej symetryczny układ. W obszarze analizowanym nie ma budynków w zabudowie bliźniaczej różniących się wysokością, czy liczbą kondygnacji tak drastycznie. Są symetryczne, o równych wysokościach. Nieuprawnione było zatem określenie parametrów nawiązujących do wartości w obszarze analizowanym, bez wykazania, że taki zabieg jest usprawiedliwiony zachowaniem ładu przestrzennego.

SKO nie zebrało w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzyło całego materiału dowodowego naruszając art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. W związku z powyższym naruszenia też art. 6 w zw. z art. 7 i art. 8 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji.

SKO nie uzasadniło należycie decyzji. Nie poddało analizie dokumentów i argumentów skarżących.

W ocenie skarżących, decyzja SKO narusza też zasadę dobrego sąsiedztwa. Powołali się na art. 140 k.c. i art. 144 k.c. podnosząc, że będąc właścicielami nieruchomości sąsiedniej są zainteresowani, aby ich prawa właścicielskie nie były naruszane i żeby mogli korzystać z nieruchomości w sposób niezakłócony. Inwestycja negatywnie wpłynie na korzystanie z ich nieruchomości. Ponadto, budynek o takiej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zacieni część nieruchomości. Na potwierdzenie tego stanowiska skarżący przywołali orzeczenia odnoszące się do naruszenia art. 144 Kc. Nadmierne zacienienie nieruchomości w wyniku wzniesienia obiektu na nieruchomości wyjściowej stanowi immisję nawet, jeśli nastąpiło w zgodzie z planem miejscowym (wyr. SN z 17.12.2008 r. I CSK 191/08, Legalis; wyr. SA w Warszawie z 6.12.2007 r., I ACa 1080/07, OSA 2011, Nr 9, s. 88).

Powołując się na art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawo budowlane stwierdzili, że w toku postępowania w sprawie warunków zabudowy interesy osób trzecich powinny być chronione. Decyzja wpłynie negatywnie na ściany, fundamenty i elewację ich nieruchomości, gdyż są one oddzielone uskokami gwarantującymi ład estetyczny.

W dalszej części uzasadnienia skargi skarżący przedstawili argumentację odnośnie błędnego zastosowania art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. zaznaczając, że organ odwoławczy nie może ograniczyć się do kontroli decyzji organu I instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd ocenia zaskarżoną decyzję (postanowienie) z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego oraz rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.- dalej "p.p.s.a).

W świetle powyższych kryteriów skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu była w tej sprawie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 24 sierpnia 2022r. utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy z [...] września 2021 r. ustalającą warunki zabudowy dla rozbudowy i nadbudowy budynku jednorodzinnego bliźniaczego przy ul. [...] w W. (dz. nr [...] obr. [...]).

Podkreślić zatem trzeba, że przesłanki konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy szczegółowo określa m.in. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Stosownie do § 3 rozporządzenia (mającego zastosowanie z uwagi na § 2 ust 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 17 grudnia 2021r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2021 poz. 2399) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Podkreślić należy, że wykładnia językowa sformułowania "przedłużenie" wskazuje na utrzymywanie, nawiązywanie do istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Za działki sąsiednie uznaje się zabudowane działki położone najbliżej nieruchomości, dla której ustalane są warunki zabudowy. Pojęcie to nie odnosi się zatem do wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Niemniej nie oznacza to – jak podnosili skarżący - że organy powinny uwzględnić wyłącznie wysokość ich budynku, ze względu na brak obiektów bliźniaczych w sąsiedztwie o zróżnicowanej wysokości. Z analizy urbanistycznej (str. 7) wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie - a więc najbliższym – znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne dwukondygnacyjne i trzykondygnacyjne. Nie było zatem podstaw do skutecznego zakwestionowania ustalonej maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 10, 4 m. Wbrew zarzutom skargi, organ nie określił parametrów nawiązujących do ww. wartości w obszarze analizowanym. Ponadto, z analizy urbanistycznej wynika jednoznacznie, że zabudowa na tym terenie jest zróżnicowana, a w najbliższym sąsiedztwie występuje – oprócz zabudowy bliźniaczej - zarówno zabudowa szeregowa, wolnostojąca, jak i wielorodzinna o bardzo zróżnicowanych parametrach, również w zakresie wysokości.

Sąd wyjaśnia ponadto, że w świetle art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawo budowlane to, czy wykonanie robót budowlanych narusza występujący w obszarze oddziaływania obiektu interes osób trzecich, w tym także z uwagi na warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest przedmiotem oceny w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Tym samym przepis ten nie znajduje zastosowania na etapie ustalania warunków zabudowy. W konsekwencji również kwestia nadmiernego zacienienia nieruchomości będzie rozpatrywana dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

Podobnie nie mogły odnieść zamierzonego skutku zarzuty sformułowane w oparciu o art. 140 k.c. i art. 144 k.c. Ochrona własności przed immisjami, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, może być bowiem dochodzona wyłącznie na drodze cywilnej przed sądami powszechnymi, a nie w postępowaniu administracyjnym.

W konsekwencji nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., jak i art. 6 w zw. z art. 7 i art. 8 k.p.a, a także art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Z analizy urbanistycznej wynika, że w granicach obszaru analizowanego istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, usługowa, wielorodzinna. Skoro inwestycja dotyczy budynku jednorodzinnego, to prawidłowo wskazano, że obiekt będzie stanowił kontynuację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym ustalono na 0,15 - 0,5, zgodnie z częścią opisową analizy, w której wymieniono wskaźniki zabudowy dla wyszczególnionych nieruchomości z uwzględnieniem rodzaju ich zabudowy. Średni wskaźnik zabudowy to 0,32. Dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej położonej w najbliższym sąsiedztwie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi 0,40 - 0,48. Ustalono wskaźnik na max. 0,39 (zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia)

Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,3 m, a szerokość elewacji frontowej od 6 m do 22,5 m. Wyznaczono wskaźnik zabudowy do 13,5 m (zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Geometrię dachu - kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy, układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki – ustalono odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym, na którym występują dachy płaskie, dwu i wielospadowe, mansardowe. Planowany jest dach płaski (zgodnie z § 8 rozporządzenia).

Inwestycja ma dostęp do drogi publicznej i położona jest w zasięgu sieci infrastruktury technicznej (zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.).

Z podanych przyczyn Sąd nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak tego domagali się skarżący.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.