Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1005/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 19 lipca 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. C. i M. C. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 16 września 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.64.2022.AR w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

E. C. i M. C. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 16 września 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.64.2022.AR, którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Kościerskiego z 28 lutego 2022 r., nr GGN.6852.9.2018, w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 20 września 2018 r. Starosta Kościerski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydał decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie O., gmina K., oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [..] (o powierzchni 6,57 ha) i nr [..] (o powierzchni 3,44 ha), stanowiącej własność E. C. i M. C., poprzez udzielenie Spółce E. S.A. zezwolenia na wykonanie czynności związanych z założeniem i przeprowadzeniem na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji pod nazwą "Budowa stacji [..] wraz z linią napowietrzną 2x110 kV oraz powiązań z siecią SN-15kV".

Wnioskiem z 16 października 2020 r. E. wystąpiła o ustalenie odszkodowania w związku z wydaną decyzją Starosty Kościerskiego z 20 września 2018 r.

Pismem z 29 października 2020 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie a postanowieniem z 26 lipca 2021 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia wysokości odszkodowania za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 27 września 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym określił zmniejszenie wartości nieruchomości na kwotę 8 620,00 zł oraz wartość poniesionych szkód w pożytkach naturalnych na kwotę 3 759,00 zł.

Decyzją z 28 lutego 2022 r. Starosta orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu poniesionych szkód w pożytkach naturalnych oraz zmniejszenia wartości części nieruchomości gruntowej w łącznej wysokości 12 379,00 zł, oraz o zobowiązaniu E. S.A. do wypłaty ww. odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie, nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Wojewoda podzielił ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez Starostę Kościerskiego i uznał, że w operacie szacunkowym z 27 września 2021 r. prawidłowo określono wartość zmniejszenia wartości części nieruchomości skarżących na kwotę 12 379 zł.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że badając stan nieruchomości biegły ustalił, że przez działki skarżących przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV, której przebieg i usytuowanie są bezsporne i zostały potwierdzone podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 15 września 2021 r. Ponadto, na działce nr [...] są zlokalizowane dwa słupy kratowe (nr [...] i nr [...]).

Biegły ustalił przy tym, że na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 27 września 2021 r., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie realizacji inwestycji celu publicznego - budowy stacji [...] oraz budowy napowietrznej dwutorowej linii 110 kV na terenie Gminy Karsin zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Karsin nr XXVII/240/17 z dnia 30 sierpnia 2017 r., część działki nr [..] przeznaczona była pod teren rolniczy oraz teren lasu, natomiast część działki nr [...] przeznaczona była pod teren rolniczy. Pozostałe części, nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Karsin, zatwierdzonym uchwałą nr XVI/124/20 Rady Gminy Karsin z dnia 10 lipca 2020 r. znajdowały się zaś na terenach oznaczonych jako tereny do zalesienia oraz lasy w przypadku działki nr [...] oraz tereny do zalesienia, rolnicza przestrzeń produkcyjna w przypadku działki nr [...].

W toku postępowania odwoławczego organ II instancji pozyskał dodatkowo zaświadczenie Wójta Gminy Karsin, z którego wynikają zbieżne ustalenia w zakresie przeznaczenia nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (20 września 2018 r.) z ustaleniami w powyższym zakresie, na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (27 września 2021 r.). Natomiast w obowiązującym na dzień 20 września 2018 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Karsin zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Karsin nr XXVIII/197/01 z dnia 27 kwietnia 2001 r. działka nr [...] oznaczona była jako lasy i tereny do zalesienia, a działka nr [...] jako tereny do zalesienia, wyłączenie z zabudowy - rolnicza przestrzeń produkcyjna oraz tereny rozwojowe z m.p.z.p.

Mając powyższe na uwadze, Wojewoda uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.

Organ odwoławczy dalej wyjaśnił, że biegły przy określaniu wartości prawa własności 1 m2 działek gruntu nr [...] i nr [...] przyjął do wyceny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne, a okres badania wyznaczył od września 2019 r. do dnia wyceny, obejmując obszarem badania gminę Karsin. Jednakże, z racji tego, że na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy Karsin nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami, które mogłyby stanowić nieruchomości porównawcze, analizę rozszerzono o gminę sąsiednią, tj. gminę Stara Kiszewa. Rzeczoznawca majątkowy podczas analizy rynku stwierdził wpływ współczynnika czasu na zmianę wartości nieruchomości gruntowych, w związku z powyższym przyjęto trend czasowy w wysokości 0,5%/miesiąc.

Stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, rzeczoznawca majątkowy oszacował jednostkową wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 4,56 zł/m2, a działki nr [...] na kwotę 4,85 zł/m2. Ponadto, określił wartość szkody na skutek posadowienia dwóch słupów kratowych na działce nr [...] w wysokości 6 000 zł.

Dokonując stosownych obliczeń, biegły ustalił zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z lokalizacją linii wysokiego napięcia 110 kV i określił je na łączną kwotę 8 620,00 zł. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy określił łączną wartość poniesionych szkód w pożytkach naturalnych z części nieruchomości powstałych w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości na kwotę 3 759 zł. Określając wartość szkód, biegły wziął pod uwagę zniszczenie żyta ozimego, rekultywację biologiczno-chemiczną gruntu oraz obniżone plonowanie w okresie porekultywacyjnym.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, obliczając zmniejszenie wartości nieruchomości, zastosował sposób parametryczny, w oparciu o wartość rynkową 1 m2 nieruchomości nieobciążonej urządzeniem wskazując, że na przedmiotowych nieruchomościach nie nastąpiły zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, nastąpiło natomiast trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości - związane z zabiegami agrotechnicznymi wykonywanymi sprzętem mechanicznym oraz ograniczonym przebywaniem ludzi w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznej. Jak wskazano, również obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń obciąża nieruchomość, lecz jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Czynnik ten został jednakże uwzględniony poprzez zwiększenie współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia (SZP) – w przypadku przedmiotowej linii wielkość ww. współczynnika zwiększono bowiem o 30% i jego wartość wyniosła 0,26.

Oceniając powyższe ustalenia, Wojewoda stwierdził, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia zmniejszenia wartości przedmiotowych działek, na skutek ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń.

Organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutu, iż nie uwzględniono podstawowych kryteriów do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiedzę specjalistyczną ,samodzielnie dobiera kryteria i ich wagi oraz nieruchomości podobne, a organ administracyjny nie ma kompetencji do ich oceny. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, Wojewoda podkreślił, że nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne.

Odnosząc się zaś do kwestii kwoty ustalonego odszkodowania, organ II instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie strony nie skorzystały z prawa złożenia kontroperatu szacunkowego, a także możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś subiektywne przekonanie strony o ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności, zatem dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...] oraz nr [...], a także poniesionych szkód w pożytkach naturalnych.

W skardze na opisaną decyzję skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucili naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 ust. 1 w zw. z art. 75 ust. 1 k.p.a. i art. 12 k.p.a., oraz art. 7b i art. 81a k.p.a. Zdaniem skarżących, organy naruszyły wszystkie przywołane przepisy poprzez niewyjaśnienie całokształtu sprawy, przede wszystkim dokonując niedostatecznej oceny sporządzonego operatu szacunkowego. W ocenie skarżących wartość nieruchomości ustalona w operacie nie odpowiada wartości nieruchomości w tej samej gminie, a ponadto wysokość ustalonego odszkodowania różni się od wysokości odszkodowana przyznanego właścicielom nieruchomości sąsiednich.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 22 lutego 2023 r. E. S.A. wniosła o oddalenie skargi.

Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że zaskarżona decyzja Wojewody Pomorskiego z 16 września 2022 r. jest zgodna z prawem.

Decyzją tą utrzymano w mocy decyzję Starosty Kościerskiego z 28 lutego 2022 r. ustalającą na rzecz skarżących odszkodowanie z tytułu poniesionych szkód w pożytkach naturalnych oraz zmniejszenia wartości części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr [..] i [...], w obrębie O., w gminie K., na skutek ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości na podstawie decyzji Starosty Kościerskiego z 20 września 2018 r. udzielającej Spółce E. S.A. zezwolenia na wykonanie czynności związanych z założeniem i przeprowadzeniem na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji pod nazwą "Budowa stacji 110/15kV [...] wraz z linią napowietrzną 2x110 kV oraz powiązań z siecią SN-15kV".

Prawnomaterialną podstawę rozstrzygnięcia wydanego w sprawie stanowiły przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.

Stosownie zaś do treści art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 124 u.g.n. jest rodzajem wywłaszczenia, z tą różnicą, że nie polega ono na całkowitym odjęciu prawa własności, lecz jedynie na jego ograniczeniu. Skutkiem zaś ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest konieczność ustalenia odszkodowania.

Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, w tym wypadku – jej zmniejszenie (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Według art. 152 ust. 1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Z podanych przepisów wynika, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości, wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, jest operat szacunkowy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do treści art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością. Należy jednak podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki: NSA z 18 stycznia 2012 r., I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., IV SA/Po 46/13; WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., I SA/Wa 1682/10 oraz WSA w Warszawie z 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Stwierdzenie bowiem, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji natomiast nie tylko może, ale jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, w razie gdy operat czy to zdaniem organu administracji czy też strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyroki NSA: z 3 grudnia 2013 r., II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., I OSK 364/15, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie wskazuje się, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264).

W niniejszej sprawie, podstawę ustalonego odszkodowania stanowił operat szacunkowy z 27 września 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. M., określający łączną wartość poniesionych szkód w pożytkach naturalnych oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 12 379 zł, na którą składa się zmniejszenie wartości nieruchomości w wysokości 8 620 zł oraz wartość poniesionych szkód w pożytkach naturalnych w wysokości 3 759 zł.

W ocenie Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy i pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Dokument jest zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny nieruchomości. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało jasno oraz przekonywująco uzasadnione.

Sąd uznał za niezasadne zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów art. 7 k.p.a., art. 75 k.p.a. i art. 77 k.p.a. Organy ustaliły bowiem dokładnie stan faktyczny i wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, mając na względzie treść mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa. Organy zebrały wyczerpująco cały materiał dowodowy, rozważyły go i poddały ocenie, zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, w tym wspomnianego operatu szacunkowego. Stosowną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Należy przy tym podkreślić, że skarżący nie wskazali w skardze takich środków dowodowych, pominiętych przez organ, które miałyby znacznie dla ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Wartość odszkodowania została ustalona prawidłowo przez rzeczoznawcę na dzień sporządzenia wyceny tj. 27 września 2021 r.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie realizacji inwestycji celu publicznego - budowy stacji 110/15 kV [...] oraz budowy napowietrznej dwutorowej linii 110 kV na terenie Gminy Karsin zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Karsin nr XXVII/240/17 z dnia 30 sierpnia 2017 r., zgodnie z którym część działki nr [...] przeznaczona była pod teren rolniczy oraz teren lasu, natomiast część działki nr [...] przeznaczona była pod teren rolniczy. Pozostałe części nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Karsin, zatwierdzonym uchwałą nr XVI/124/20 Rady Gminy Karsin z dnia 10 lipca 2020 r. znajdowały się zaś na terenach oznaczonych jako tereny do zalesienia oraz lasy w przypadku działki nr [...] oraz tereny do zalesienia, rolnicza przestrzeń produkcyjna w przypadku działki nr [...].

Wojewoda Pomorski w toku postępowania odwoławczego wystąpił do Wójta Gminy Karsin i na podstawie wydanego przez ten organ zaświadczenia ustalił, że dokładnie takie samo było przeznaczenie we wskazanym planie miejscowym części działek nr [...] i nr [...] również w dniu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości tj. 20 września 2018 r. Z kolei w obowiązującym na dzień 20 września 2018 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Karsin zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Karsin nr XXVIII/197/01 z dnia 27 kwietnia 2001 r. działka nr [...] oznaczona była jako lasy i tereny do zalesienia, a działka nr [...] jako tereny do zalesienia, wyłączenie z zabudowy - rolnicza przestrzeń produkcyjna oraz tereny rozwojowe z m.p.z.p.

W związku z tym prawidłowe jest stwierdzenie Wojewody w zaskarżonej decyzji, że ustalone przez rzeczoznawcę przeznaczenie nieruchomości odpowiada stanowi istniejącemu w dniu wydania decyzji o ograniczeniu tj. 20 września 2018 r.- miarodajnym dla ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie, stosownie do treści cytowanego wyżej art. 130 ust. 1 u.g.n. I dlatego też operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do podjęcia rozstrzygnięcia.

Przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości rzeczoznawca przyjął do wyceny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne, a okres badania wyznaczył od września 2019 r. do dnia wyceny, obejmując obszarem badania gminę Karsin. Jednakże z racji tego, że na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy Karsin nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami, które mogłyby stanowić nieruchomości porównawcze, analizę rozszerzono o gminę sąsiednią, tj. gminę Stara Kiszewa.

Odnosząc się do zarzutu skarżących dotyczącego niezasadnego rozszerzenia badanego rynku na obszar wykraczający poza gminę Karsin, należy mieć na względzie § 26 pkt 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Przedmiotowe rozporządzenie nie definiuje wprawdzie pojęcia rynku lokalnego, jednakże w orzecznictwie zwraca się uwagę, że w zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego, z których unormowań można wprowadzić wniosek, że słowo lokalny odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa. W konsekwencji, pod pojęciem "rynku lokalnego" użytego w § 26 ust. 1 rozporządzenia należy rozumieć obszar gminy lub powiatu (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2017 r., I OSK 2329/15; wyrok WSA w Poznaniu z 15 listopada 2018 r., II SA/Po 441/18, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W świetle powyższego należy stwierdzić, że biegły był uprawniony do posłużenia się przy sporządzaniu operatu transakcjami nie tylko zawartymi na terenie gminy Karsin, ale także na terenie powiatu, w tym sąsiedniej gminy Stara Kiszewa.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyliczył zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżących szkodami, posadowieniem dwóch słupów, jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegły uwzględniono zniszczenie żyta ozimego, rekultywację biologiczno-chemiczną gruntu oraz obniżone plonowanie w okresie porekultywacyjnym. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegły miał na uwadze wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia czynniki.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu, prawidłowo ocenił organ w zaskarżonej decyzji, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, odnosi się do dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera dyskwalifikujących go błędów logicznych czy niejasności. Biegły zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości, a wykazany stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianych oraz skorygowanie różnic w cechach gwarantował trafność wyniku końcowego.

Zdaniem Sądu sformułowane przez skarżących wobec operatu szacunkowego z 27 września 2021 r. zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie. Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy sporządzony przez osobę dysponującą wiadomościami specjalnymi jest szczególnym dowodem, podważenie którego wymaga czegoś więcej niż gołosłownej polemiki. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów – a tak jest w niniejszej sprawie – to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W związku z tym przyjmuje się, że w przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA w Warszawie z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wskazać przy tym należy, że przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli o nią wystąpić także skarżący, jeżeli uważali, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak skarżący nie skorzystali, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z uzyskanej kwoty odszkodowania i – jak wykazała analiza przeprowadzona przez Sąd – nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Nie przedłożyli żadnych innych dowodów w tym zakresie. Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym ustaleniu wysokości odszkodowania, które nie zostały poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z 27 września 2021 r. sporządzono niezgodnie z przepisami prawa. Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok WSA w Łodzi z 4 sierpnia 2016 r., II SA/Łd 456/16, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro, w ich ocenie, zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości (zob. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2021 r., sygn. akt I OSK 90/19, wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W konsekwencji, w ocenie Sądu, prawidłowe było przyznanie skarżącym – w oparciu o ustalenia sporządzonego w spawie operatu szacunkowego - odszkodowania w łącznej kwocie 12.379 zł, w tym 3.759 zł za utratę pożytków oraz 8.620 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości.

Nie sposób także uznać, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia art. 8 § 2 k.p.a. poprzez nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji prawnej skarżących i właścicieli nieruchomości sąsiednich w analogicznych postępowaniach. Wskazać należy, że w art. 8 k.p.a. wprowadzona została zasada zaufania do władzy publicznej. Zgodnie z § 1 tego przepisu, organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. W myśl art. 8 § 2 k.p.a. organy administracji publicznej bez uzasadnionej przyczyny nie odstępują od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. W rozpoznawanej sprawie skarżący nie wykazali zaś, że w sprawach odszkodowań dotyczących sąsiednich nieruchomości wydane zostały decyzje w tożsamych stanach faktycznych i prawnych.

Za nieuzasadnione w okolicznościach niniejszej sprawy należy uznać także zarzuty naruszenia przez organ art. 7b k.p.a., art. 12 k.p.a. oraz art. 81a k.p.a. Skarżący nie wyjaśnili bowiem, w jaki sposób doszło ich zdaniem do naruszenia w sprawie wyrażonego w art. 7b k.p.a. obowiązku współdziałania organów, a także wynikającej z art. 12 k.p.a. zasady szybkości i prostoty postępowania. Art. 81a k.p.a. ma zaś zastosowanie w sprawach, których przedmiotem jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie uprawnienia, a zatem nie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.