Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 349/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 61 ust. 5a u.p.z.p.
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: par. 7 i 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 października 2023 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 marca 2023 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia 25 października 2022 r. nr [...], znak [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego R. K. kwotę 500,00 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy O. (dalej Burmistrz) decyzją z dnia 25 października 2022 r., nr [...], działając na podstawie art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022r., poz. 503 z późn. zm., dalej u.p.z.p.) oraz na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022r., poz. 2000, dalej k.p.a.) odmówił R. K. (dalej jako skarżący lub strona) ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem w zabudowie bliźniaczej, na terenie położonym w T. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] - obręb T. .

Uzasadniając decyzję Burmistrz wskazał, że w dniu 02 sierpnia 2022r. R. K. wystąpił z wnioskiem do Urzędu Miejskiego Gminy w O. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ustalono, że dla ww. działki nie obowiązuje plan miejscowy, wobec czego uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W celu dokonania oceny stanu zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowana jest inwestycja, wyznaczono wokół terenu inwestycji obszar analizowany, przedstawiony na załączniku graficznym do niniejszej analizy. Organ wskazał, że obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Ustalono, że szerokość frontu terenu wynosi ok. 13 m. Trzykrotna szerokość frontu objętego wnioskiem o ustaleniu warunków zabudowy wynosi zatem 39 m. Minimalna odległość wokół terenu inwestycji, w obrębie której przeprowadzono analizę wynosi min 50 m. Z uwagi na powyższe wokół terenu inwestycji wyznaczono obszar analizowany w odległości powyżej 50 m, który zgodnie z przepisami prawa, jest minimalnym obszarem, na który przeprowadza się analizę. Na tym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Granice obszaru, będącego przedmiotem sporządzanej analizy, obejmującego teren przedmiotowej inwestycji oraz jego otoczenie, oznaczone są na załączniku graficznym stanowiącym integralną część analizy.

Analiza odnosi się do spełnienia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, tj. warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W celu oceny spełnienia przesłanek, o których mowa w ww. przepisie, przeanalizowano stan zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowana jest wyżej opisana inwestycja, przedstawiony na mapie zasadniczej w skali 1:1000. W wyniku przeprowadzenia tej analizy stwierdzono, że na tym obszarze występują obiekty, które pozwalają ustalić parametry zabudowy dla inwestycji projektowanej, a co za tym idzie spełniony jest warunek, iż co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

W analizowanym obszarze zlokalizowane są następujące rodzaje zabudowy:

- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w ramach której funkcjonują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynek gospodarczy,

- zabudowa zagrodowa w ramach której funkcjonują budynki mieszkalne, gospodarcze, kotłownia, szklarnia,

- zabudowa usługowa.

Wymienione budynki zostały oznaczone odpowiednimi kolorami na załączniku graficznym do analizy, zgodnie z dołączoną legendą. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa.

Inwestor wnioskuje o budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Budynki mieszkalne jednorodzinne zlokalizowane w zabudowie bliźniaczej to takie budynki, które mają samodzielność konstrukcyjną i możliwość samodzielnego funkcjonowania tych budynków. Organ uznał, że skoro w obszarze analizowanym nie występują budynki mieszkalne zrealizowane w zabudowie bliźniaczej, to wnioskowana inwestycja nie spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji.

W odniesieniu do parametru: linia zabudowy organ wskazał, że zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "rozporządzenie"), obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przy czym, jeśli linia ta tworzy uskok wówczas obowiązującą linię zabudowy ustala się na podstawie tego budynku, który zlokalizowany jest w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 ww. Rozporządzenia).

W związku z powyższym ustalono przebieg obowiązującej linii zabudowy dla projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w oparciu o lokalizację budynków o tożsamej funkcji, tj. w oparciu o budynki mieszkalne jednorodzinne zrealizowane w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zlokalizowanej na działkach sąsiednich i dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Istniejące budynki mieszkalne usytuowane w obszarze analizowanym, po tej stronie ulicy co planowana inwestycja, zlokalizowane są w zróżnicowanych odległościach od tej ulicy, tj. od ok. 20 m do ok. 30 m. Zatem linia zabudowy tworzy uskok dlatego linię zabudowy należy wyznaczyć jako kontynuację linii zabudowy budynku zlokalizowanego na terenie dz. nr [...] (obręb T. . Wnioskowany budynek zlokalizowany jest w tej linii zabudowy. Tym samym spełniony jest wymóg w zakresie wymogu kontynuacji linii zabudowy.

Wskazano, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż projektowana zabudowa kontynuuje intensywność zabudowy w obszarze analizowanym. Średnia intensywność zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,13. Intensywność zabudowy na terenie inwestycji, po zrealizowaniu projektowanej zabudowy wyniesie do 0,06. Zatem będzie niższa niż średnia wartość intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Nie będzie jednak niższa od najniższego wskaźnika intensywności zabudowy wynoszącego w obszarze analizowanym 0,05.

Przeanalizowano również szerokość elewacji frontowej budynków usytuowanych w obszarze analizowanym. Średnia szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi 16,63 m. Po uwzględnieniu 20% tolerancji, szerokość elewacji frontowej wnioskowanego budynku powinna mieścić się w przedziale (po zaokrągleniu) od 13,3 m do 20,0 m (po zaokrągleniu). Szerokość elewacji frontowej wnioskowanego budynku wynosi do 7,0m. Zatem nie mieści się w ustalonym wyżej przedziale wielkości. Zwrócono uwagę, że w obszarze analizowanym występuje budynek mieszkalny o porównywalnej szerokości elewacji frontowej wynoszącej 7,0 m. Zatem projektowana inwestycja kontynuuje szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym.

Dalej wskazano, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizowanym obszarze występujące budynki mieszkalne jednorodzinne to budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (od poziomu terenu do poziomu gzymsu lub okapu) od ok. 3 do ok. 4,5 m.

Na działkach sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji tj. na dz. nr [...] i dz. nr [...] zlokalizowane budynki mieszkalne posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącą ok. 4,0 m. Natomiast Inwestor wnioskuje o wysokość górnej elewacji frontowej projektowanego budynku na poziomie od 5,0 m do 7,0 m. Nawet po uwzględnieniu pewnej tolerancji, wynoszącej 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku znacznie przekraczałaby ten przedział wartości (wynoszący od 3,2m do 4,8m), w której powinna mieścić się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku. Z uwagi na powyższe nie dopuszcza się ustalenia innej wartości ww. parametru ponieważ naruszyłoby to wymóg zachowania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Zatem projektowany budynek, mieszkalny w zabudowie bliźniaczej nie spełnia warunku kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym

Zgodnie z przepisem zawartym w § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Przywołany powyżej przepis nie odnosi przedmiotowych parametrów jedynie do zabudowy występującej bezpośrednio na działkach sąsiednich. Konieczne jest ustalenie tendencji jakie istnieją na obszarze analizowanym w zakresie kształtowania geometrii dachów budynków. Zasadne jest zatem ustalenie dominujących w tym zakresie cech występujących na obszarze poddanym analizie. W obszarze analizowanym występują głównie budynki z dachami dwu- lub wielospadowymi o kącie nachylenia połaci dachowych nieprzekraczającym 45° oraz kierunku głównej kalenicy dachu równoległym lub prostopadłym do frontu działki o wysokości najwyżej położonego punktu dachu do 9,0 m. Występują również budynki z dachami płaskimi i jednospadowymi o wysokości najwyżej położonego punktu dachu dla budynków mieszkalnych max 7,5 m, dla budynków garażowych i gospodarczych max. 5,5 m.

Zatem projektowany budynek spełnia warunek kontynuacji geometrii dachów i wysokości budynków w obszarze analizowanym.

Spełnione natomiast zostały pozostałe wymogi, o których mowa wart 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p.

Reasumując uznano, że wnioskowana inwestycja nie spełnia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie wymogu kontynuacji funkcji i kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł R. K., zarzucając decyzji Burmistrza O. naruszenie przepisów postępowania: art. 7, 77 § 1, 8 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia słusznego interesu strony i prowadzenie postępowania w sposób stronniczy oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia, art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez błędne wyznaczenie obszaru analizowanego i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP.

W odwołaniu skarżący podał, że zarówno budynki jednorodzinne wolnostojące, jak i budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, realizują funkcję mieszkaniową i są budynkami jednorodzinnymi. Brak jest normy prawnej, która wyklucza możliwość lokowania budynków w zabudowie bliźniaczej obok budynków w zabudowie odrębnej, zaś tego rodzaju zabudowa powstaje powszechnie na terenach, w których poprzednio nie były zlokalizowane budynki bliźniacze. Również sam organ nie był w stanie, w zaskarżonej decyzji, wskazać na takie uregulowanie prawne, które by takiej zabudowy zakazywało.

Zdaniem skarżącego wadliwie wyznaczono obszar analizowany gdyż nie w każda stronę wokół terenu inwestycji zachowano odległość 50 m, co z kolei miało wpływ na analizę wysokości budynków branych pod uwagę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO lub Kolegium) decyzją z dnia 28 marca 2023 r., nr [...], działając na podstawie art. 17 pkt. 1, 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy O..

Kolegium wskazało, że dla ustalenia zgodności funkcji planowanej inwestycji jak i określenia poszczególnych parametrów i wskaźników zabudowy organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadach określonych w u.p.z.p. oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2016, poz. 778 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Oznacza to, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy inwestycja, ale zabudowy w całym obszarze. Szerokość terenu wynosi 13,0 m, a zatem trzykrotność wynosi 39,0 m. Organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia. Prawdą jest, że organ właściwy w sprawie warunków zabudowy może rozszerzyć granice obszaru analizowanego, jednakże niedopuszczalne jest poszerzanie w celu znalezienia zabudowy podobnej do planowanej.

W przedmiotowej sprawie Burmistrz Gminy O. uznał, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji zabudowy oraz wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

W ocenie Kolegium nie ma racji organ I instancji w zakresie braku kontynuacji funkcji zabudowy. Organ odwoławczy powołał się na pogląd sądów administracyjnych, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej, które nie mogą być skutecznie kontestowane, bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy mogła stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, a nie wyłącznie zabudowy dominującej w obszarze analizowanym. W § 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie oznaczeń przewidziano, że ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu. Natomiast w § 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie oznaczeń wskazano, że ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się m.in. stosując nazewnictwo: a) zabudowa mieszkaniowa, w tym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; b) zabudowa usługowa. W kontekście przywołanych regulacji, przypisanie tego samego znaczenia pojęciom funkcji zabudowy i rodzaju zabudowy naruszałoby zakaz tzw. wykładni synonimicznej, polegający na tym, że różnym zwrotom nie należy nadawać tego samego znaczenia. Skoro prawodawca posługuje się w powołanych przepisach odmiennymi pojęciami "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy", jego intencją nie mogło być nadanie im jednakowego znaczenia. Rozróżnienie pojęć "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy" nie oznacza bynajmniej, że rodzaj zabudowy nie determinuje rozstrzygnięcia organu rozpatrującego wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nakazuje bowiem wziąć pod uwagę - poza funkcją zabudowy - także parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Zasady ustalania wymienionych wymagań określono w rozporządzeniu. Wyróżnia się dwa główne typy zabudowy - jednorodzinną i wielorodzinną, które charakteryzują się różnym zagospodarowaniem przestrzennym lokali mieszkaniowych. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna charakteryzuje się tym, że budynek jest przystosowany do zamieszkania przez jedną rodzinę. Nie ma w nim odrębnych lokali mieszkaniowych tworzących swoistą społeczność lokatorską, jednak typ budownictwa jednorodzinnego dzieli się na zabudowę wolnostojącą i bliźniaczą. Dom jednorodzinny wolnostojący to typ zabudowy, w którym wyróżnia się jeden, niezależny budynek, usytuowany w dalszej odległości od granic działki i innych domów. Dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej to budynek, który ściśle do siebie przylega, jednak znajduje się na granicy dwóch działek, tworząc dwa odrębne domy. Przez środek przebiega trwały element taki jak ściana, granice działek również mogą być oddzielone płotem. Mimo, że ten typ budownictwa jednorodzinnego tworzy spójną całość, to są to dwa odrębne domy, które mogą różnić się między sobą architekturą oraz rozmieszczeniem pomieszczeń.

Kolegium wskazało, że podziela stanowisko organu I instancji w zakresie braku kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jak wynika z treści przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla budynków znajdujących się na sąsiednich działkach nr [...] i [...] wynosi ok. 4,0 m. Jak wynika z wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy planowany budynek ma mieć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 5,0 m do 7,0 m. Organ I instancji uelastycznił ten parametr przyjmując 20% tolerancji i ustalił przedział od 3,2 m do 4,8 m. W tym wypadku planowany budynek mieszkalny jednorodzinny również przekracza ten przedział. W związku z tym organ I instancji, uwzględniając zachowanie ładu przestrzennego i istniejące zagospodarowanie terenu uznał, że planowana inwestycja nie kontynuuje wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Organ I instancji uzasadnił swoje ustalenia wynikami analizy.

Odnosząc się do odwołania należy wskazać, że organ I instancji właściwie zastosował przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczył obszar analizowany w odległości minimalnej i ustalił parametry dla każdej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. W przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej , uwzględnił zabudowę na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, ponieważ przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia w odmienny sposób reguluje tę kwestie niż w przypadku szerokości elewacji frontowej czy intensywności zabudowy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na sąsiednich działkach nie tworzy uskoku, a zatem organ I instancji nie maił obowiązku ustalania tego parametru dla każdej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. W tym miejscu należy pokreślić, że organ I instancji zawiadomił odwołującego o możliwości zapoznania się z aktami, w tym wskazał art. 79a k.p.a.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. K., zaskarżając decyzję SKO w całości, domagając się jej uchylenia, i poprzedzającej jej decyzji organu I instancji, w całości, oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego, na rzecz skarżącego kosztów postępowania. Skarżący zarzucił naruszenie:

1. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia słusznego interesu obywatela - odwołującego, oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, w szczególności poprzez pominięcie faktu występowania na obszarze analizowanym zabudowy o znacznej wysokości.

2. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób stronniczy, uwzględniający interesy wyłącznie osób trzecich, zaś całkowicie pomijający interes odwołującego.

3. art. 61 ust 1 u.p.z.p.

4. § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. naruszenie art. 61 ust 5a u.p.z.p. przestrzennym, poprzez błędne określenie granic analizowanego obszaru.

6. naruszenie art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP poprzez ograniczenie prawa własności odwołującego, tj. uniemożliwienie mu zmiany sposobu użytkowania.

W skardze podano, że twierdzenie by planowana zabudowa nie spełniała warunku kontynuacji górnej krawędzi elewacji frontowej jest nieprawidłowe. W ocenie organu średnia wysokość górnej granicy elewacji wynosi 4,6 metra a planowana zabudowa obejmuje wysokość od 3,5 do 5,05 metra, co w ocenie organu oznacza, że planowana zabudowa nie mieści się w średniej nawet przy uwzględnieniu 10% tolerancji. Twierdzenie to jest nieprawdziwe, albowiem uwzględniając 10% tolerancję graniczna wartość wynosi 5,06 metra, co oznacza że planowana zabudowa o wysokości max 5,05 metra zawiera się w tych wartościach granicznych.

Skarżący zauważył, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, górnej granicy elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Organ nie przeprowadził w tym zakresie niezbędnej oceny, co do dopuszczalności wyznaczenia górnej granicy w sposób odmienny. Powyższe uniemożliwiło organowi ocenę tego, czy zastosowanie tego przepisu jest zasadne.

Nadto na błędną ocenę organu miał wpływ nieprawidłowe określenie granic analizowanego obszaru. Winien on nastąpić w odległości min. 50 metrów od granic działki na której jest realizowana inwestycja, tymczasem warunek ten nie został spełniony. Nie w każdym miejscu odległość ta została zachowana wobec granic działki, na której jest realizowana inwestycja. Wskazana wada miała znaczenie dla wydania decyzji albowiem analizą nie objęto wszystkich zabudowań w obszarze, który powinien był zostać objęty analizą, co przełożyło się na przyjęcie przez organ błędnych parametrów.

Zdaniem skarżącego organ nie powinien był brać pod uwagę tylko samych budynków mieszkalnych. Skoro na ww. terenie istnieją również inne zabudowania, to winny one również zostać uwzględnione przy analizie tego parametru. Projektowany budynek nie naruszył by bowiem ładu przestrzennego istniejącego na ww. terenie, jeśli miałby projektowaną wysokość, uwzględniając to, że inne obiekty na tym terenie również posiadają takie parametry. Jest to teren o zróżnicowanej zabudowie i ten fakt winien być brany pod uwagę przy ustaleniu czy projektowana wysokość zabudowy, nie będzie naruszała zasady dobrego sąsiedztwa.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Na wstępie należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym wyznaczonym zarządzeniem przewodniczącego wydziału na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.) – k. nr [...] akt sąd.

Przystępując do rozpoznania Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, dalej: p.p.s.a) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 tej ustawy sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja SKO [...] z dnia 28 marca 2023 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy O. z dnia 25 października 2022 r., nr [...], którą odmówiono ustalenia na rzecz skarżącego warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie mieszkalnego jednorodzinnego z garażem w zabudowie bliźniaczej, na terenie położonym w T. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] - obręb T.

W ocenie Sądu organy obu instancji odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.).

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W opinii Sądu organy orzekające w przedmiotowej sprawie nie wykazały, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia wszystkich wymogów niezbędnych do ustalenia warunków zabudowy.

Zauważyć w pierwszej kolejności należy, że wynikająca z art. 61 u.p.z.p. zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne - wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 1095/10, z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 503/08, z dnia 26 lipca 2013 r. sygn. akt II OSK 728/12, z dnia 22 października 2013 r. sygn. akt II OSK 1173/12 - powołane w wyroku NSA z dnia 14 października 2014 r. sygn. akt II OSK 817/13 dostępnym w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest zatem istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile zapewni - w sensie urbanistycznym - ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość z uporządkowanymi relacjami funkcjonalnymi, stosownie do narzuconych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymogów kształtowania ładu przestrzennego. Warunek kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest jednym z podstawowych warunków kształtujących lokalizację nowej zabudowy, przez co zapewnia się ład przestrzenny na danym obszarze. Zarazem trzeba podkreślić, że kontynuacja zastanej funkcji i zagospodarowania terenu (parametrów, cech i wskaźników) nie może być interpretowana wąsko, jako dopuszczenie tylko takiej zabudowy, która stanowi powielenie wskaźników i parametrów zabudowy już istniejącej. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu lub o parametrach i cechach, których w żaden sposób nie można pogodzić z aktualnym sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich.

Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga od niej identycznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lipca 2016 r. o sygn. akt II OSK 1931/14 - dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi słowy, podstawą decyzji odmownej może być sam brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem (obiektami) istniejącym (istniejącymi). Należy pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego. Zaznaczyć także należy, iż wolność zagospodarowania terenu wynikająca z art. 6 ust. 2 u.p.z.p., podobnie jak prawo zabudowy (zasada wolności budowlanej zawarta w art. 4 Prawa budowlanego), stanowią element prawa własności. Przepisy prawa administracyjnego materialnego, zazwyczaj ograniczające prawo własności, mając na uwadze też art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Skoro bowiem zadeklarowana w art. 6 ust. 2 u.p.z.p. wolność zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, jest elementem prawa własności nieruchomości, w które to prawo ingerencje stanowią wyjątek, to zawarte w ustawie niejasne, niejednoznaczne sformułowania, należy interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11 - dostępny jw.). Reasumując ten fragment rozważań: celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., II OSK 10/11 oraz wyrok NSA z 28 września 2012 r. sygn. II OSK 1134/11 - dostępne w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ocena, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, musi zostać poprzedzona sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do rozporządzenia wykonawczego. Na dzień złożenia wniosku przez inwestora (2 sierpnia 2022 r.) oraz w dacie wydania decyzji organów obu instancji obowiązywało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588) w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 2021 poz. 2399). Jak wynika z akt sprawy powyższą zmianę orzekające w sprawie organy uwzględniły w zakresie ustalania wymagań dotyczących planowanej zabudowy, co Sąd stwierdził na podstawie analizy akt sprawy.

Instrumentem, który ma pozwolić osiągnąć ten cel jest analiza architektoniczno-urbanistyczna, której prawidłowe przeprowadzenie ma fundamentalne znaczenie dla określenia jakiego rodzaju, o jakich cechach i funkcjach zabudowa może powstać na terenie określonym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3).

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że załączniki do decyzji, określone w § 9 rozporządzenia, stanowią integralną część tej decyzji. W przypadku wadliwego sporządzenia tych załączników, decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna i może budzić uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyroki NSA: z 21 czerwca 1999 r., IV SA 1757/98; z 12 października 2006 r., II OSK 491/06; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, a także wyrok WSA w Olsztynie z 25 września 2008 r., II SA/Ol 537/08; wyrok WSA w Łodzi z 2 kwietnia 2009 r., II SA/Łd 54/09).

Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy Sąd wskazuje, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Gminy O. wydane zostały z naruszeniem prawa.

Po pierwsze sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy analiza urbanistyczna jest zdaniem Sądu wadliwa, a wadliwość ta dotyczy zarówno jej części tekstowej jak i graficznej.

I tak, obszar analizowany sporządzający analizę wykreślił na mapie nie spełniającej wymogów określonych ww. przepisami prawa i już z tej przyczyny wydane w sprawie decyzje należy uchylić.

Obszar analizowany nie uwzględnia również terenu zlokalizowanego po drugiej stronie drogi publicznej przy której działka inwestora jest położona.

Zdaniem Sądu taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego uznać należy za nieprawidłowy. Wadliwość wyznaczenia granic obszaru analizowanego podważa prawidłowość dalszych ustaleń oraz ocen organu orzekającego, co oznacza konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (w tym analizy urbanistycznej) przez organ pierwszej instancji.

Sąd dostrzegł jeszcze inne nieprawidłowości związane z analizą urbanistyczną i wynikami analizy.

Organ I instancji zakwestionował możliwość budowy stwierdzając, że w obszarze analizowanym nie występuje podobny sposób zagospodarowania terenu bowiem brak jest budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Stanowiska tego nie podzielił organ odwoławczy przyjmując, że nie ma racji organ I instancji w zakresie braku kontynuacji funkcji zabudowy. Organ odwoławczy powołał się na pogląd sądów administracyjnych, że planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Stanowisko to Sąd podziela, zatem w tym zakresie w zaskarżonej decyzji prawidłowo przyjęto, że spełniony został warunek kontynuacji funkcji.

Organu obu instancji uznały, że wnioskowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Zdaniem Sądu wyniki analizy, załączone do decyzji o warunkach zabudowy (załącznik nr [...]), zostały sporządzone w sposób lakoniczny i skrótowy, jak i nie odzwierciedlają treści analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W wynikach jedynie hasłowo wskazano, czy spełnione są warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-6, bez żadnego dalszego wyjaśnienia. Konkluzją wyników analizy jest zaś lakoniczne stwierdzenie, że łącznie nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-6, co uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślenia wymaga, że wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z 14 listopada 2012 r., sygn. II OSK 1252/11, dostępny w CBOSA).

Również w sposób niepełny i nieczytelny zobrazowano w analizie urbanistycznej parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. O ile bowiem co do szerokości elewacji frontowej oraz intensywności zabudowy dane zawarto w tabelach, to w odniesieniu do parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej już tak nie zrobiono. Tymczasem w sytuacji, gdy rozważano dopuszczenie wysokości tego parametru na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, szczególne znaczenie ma możliwość weryfikacji danych dotyczących tego parametru w całym obszarze analizowanym. W tym przypadku weryfikacja taka jest utrudniona.

Należy ponadto wskazać, że w świetle uzasadnienia zaskarżonej decyzji odmowa ustalenia warunków zabudowy została utrzymana w mocy wyłącznie z powodu braku kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jak wynika z wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy planowany budynek ma mieć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 5,0 m do 7,0 m. Organ I instancji uelastycznił ten parametr przyjmując 20% tolerancji i ustalił przedział od 3,2 m do 4,8 m. Organ uznał, że planowany budynek mieszkalny jednorodzinny również przekracza ten przedział. Wobec takich stwierdzeń obowiązkiem Kolegium było zwrócenie się do inwestora z zapytaniem, czy dokona odpowiedniej korekty swojego wniosku, tym bardziej, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący podniósł, że organ mógł wydać decyzję pozytywną uwzględniając dopuszczoną wysokość tego parametru.

W konsekwencji należy stwierdzić, że skarga okazała się zasadna, a odmowa ustalenia warunków zabudowy co najmniej przedwczesna. Jak wskazano wyżej, wydane przez organy obu instancji decyzje administracyjne opierają się na wadliwie sporządzonej analizie urbanistycznej, co doprowadziło do istotnego naruszenia przepisów postępowania wyznaczających reguły dowodzenia - art. 7, 77 i art. 80 k.p.a. i co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Reasumując, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a także poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy O. z dnia 25 października 2022 r., nr [...], (pkt I wyroku) albowiem wydano je z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz § 7 i 9 rozporządzenia, które miało wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 80, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na zasądzone koszty (pkt II wyroku) złożył się uiszczony przez skarżącego wpis sądowy w wysokości 500 zł .