Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 584/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-10-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i ust. 2, art. 6 ust. 2, art. 56, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Asesor sądowy Brygida Myszyńska-Guziur (sprawozdawca) Protokolant Referent Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2024 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 13 maja 2024 r. znak: SKO.41/4884/LI/2023 w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 4 lipca 2023 r. nr 310/23; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie na rzecz D. K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

D. K. (dalej jako "strona", "skarżąca") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 13 maja 2024 r. w przedmiocie warunków zabudowy.

Z akt sprawy i uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia wynika, że wnioskiem z dnia 22 lutego 2019 r. G. K. zwrócił się do Prezydenta Miasta Lublin o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwukondygnacyjnego z garażem poniżej poziomu terenu o powierzchni zabudowy ok. 40%. We wniosku określił powierzchnię zabudowy na 200 m2, szerokość elewacji frontowej na 16 m, wysokość na 9,5 m oraz zawnioskował o dach czterospadowy o nachyleniu połaci 40°. W dniu 10 kwietnia 2019 r. wnioskodawca skorygował wniosek i wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na wydzielonych działkach. Pozostałe parametry tak jak we wniosku z dnia 22 lutego 2019 r.

Wniosek został także uzupełniony w dniu 1 czerwca 2023 r., że planowana inwestycja dotyczy budowy 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, wnioskodawca dołączył jednocześnie warunki przyłączenia do: sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i sieci elektrycznej.

W wyniku przeprowadzonego postępowania decyzją nr 390/19 z dnia 10 lipca 2019 r. Prezydent Miasta Lublin ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W wyniku rozpatrzenia odwołania M. K. i D. K. decyzją z dnia 18 listopada 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Następnie w wyniku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji decyzją nr 7/20 z dnia 3 stycznia 2020 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W wyniku rozpatrzenia odwołań M. R., M. K. i D. K. decyzją z dnia 27 lutego 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją nr 307/20 z dnia 5 czerwca 2020 r. organ I instancji ponownie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Od ww. decyzji odwołali się: M. R., M. K. i D. K.. Decyzją z dnia 18 sierpnia 2020 r. znak: SKO.41/2173/LI/2020 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Po rozpoznaniu skargi D. K. na ww. decyzję, wyrokiem z dnia 21 stycznia 2021 r. sygn. akt II SA/Lu 693/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 5 czerwca 2020 r. znak: AB-LA-1.6730.1.78.2019, nr 307/20.

Wyrokiem z dnia 19 października 2022 r. sygn. akt II OSK 1609/21 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie od ww. wyroku WSA w Lublinie. NSA stwierdził, że: "(...) wyznaczenie linii zabudowy w części działki, która graniczy z pasem drogowym drogi publicznej jest obligatoryjne.". Podzielił również stanowisko WSA co do oceny wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki o wartości 38% przy niższym średnim wskaźniku dla działek objętych obszarem analizowanym. Według NSA niewskazanie w zaskarżonej decyzji minimalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przy równoczesnym braku określenia liczby kondygnacji jest naruszeniem § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku ponownie prowadzonego postępowania została sporządzona kolejna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzją z dnia 4 lipca 2023 r. nr 310/23 Prezydent Miasta Lublin ustalił warunki zabudowy dla budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działce nr ewid. [...] (obręb: 31 - S., arkusz mapy: 12) położonej w L. przy ul. [...], pas drogowy - działka nr [...] (ul. S. C. - droga gminna) wskazując w niej warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (dalej również jako "decyzja WZ").

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania. Odnośnie linii zabudowy wyjaśnił, że w związku z tym, iż wnioskowana działka w części przylega do pasa drogowego ulicy [...] (działka nr [...]), wymóg wyznaczenia linii zabudowy wynikający z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie") obejmuje tę część działki nr [...], która przylega do pasa drogowego (stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 19 października 2022 r. sygn. akt II OSK 1609/21). Wskazano, że zgodnie z § 4 pkt 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ulica [...] jest ulicą "ślepą" i jej bieg kończy się w miejscu, w którym graniczy ona na długości 5,0 m z wnioskowaną działką. Działki sąsiednie (dz. o nr: [...], [...] i [...], [...]) zabudowane są budynkami mieszkalnymi, których obsługa komunikacyjna odbywa się z ulicy [...]. Wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nie jest możliwe w niniejszej sprawie. W związku z powyższym organ I instancji zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia wyznaczył inną linię zabudowy, tj. w odległości 6,0 m od pasa drogowego drogi gminnej ul. [...], zgodnie z ustawą o drogach publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 645) oraz 4,0 m od punktu, przecięcia północno - zachodniej granicy pasa drogowego z granicą działki, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).

Po przeanalizowaniu wskaźników zabudowy z obszaru analizowanego, dla wnioskowanej inwestycji organ I instancji ustalił wskaźnik zabudowy dla wnioskowanej inwestycji na poziomie średniego wskaźnika zabudowy (z całego obszaru analizowanego) dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, bliźniaczych i szeregowych łącznie, tj. max. 28,8%.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej wnioskowanych budynków wyjaśniono, że zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z uwagi na to, że wnioskowana inwestycja dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, a wnioskowana działka usytuowana jest zarówno w sąsiedztwie budynków wolnostojących jak i bliźniaczych, dla wnioskowanej inwestycji przyjęto szerokość elewacji frontowej równą średniej wartości dla zabudowy bliźniaczej, tj. max. 9,1 m dla każdego z budynków.

Wskazano także, że zgodnie z zaleceniem NSA wyrażonym w wyroku z dnia 19 października 2022 r., sygn. akt II OSK 1609/21, organ przy ustalaniu górnej krawędzi elewacji frontowej powinien oprócz wartości maksymalnej wskazać również wartość minimalną. Mając na uwadze powyższe oraz stosując się do § 7 rozporządzenia, który mówi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, okapu lub attyki ustalono na poziomie: min. 5,8 m w analogi do minimalnych wartości elewacji w obszarze analizowanym, a max. 8,7 m w analogi do średniej wartości elewacji dla budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki (budynki na działkach o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...]).

Następnie organ I instancji podał, że w dniu 19 czerwca 2023 r. wpłynęło pismo od strony postępowania - J. C.-G., w którym wniosła o przedłużenie wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy wzdłuż całej granicy z działką nr [...], której jest współwłaścicielką. Swoją prośbę umotywowała obawą przed możliwością realizacji na działce nr [...] zabudowy w granicy z działką nr [...], która sklasyfikowana jest jako droga (dr). Mając na uwadze powyższe organ I instancji zbadał podnoszoną kwestię i przygotował projekt decyzji, w którym wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6,0 m od pasa drogowego ul. [...] i działki nr [...] (działki drogowej będącej we współwłasności).

Organ I instancji podał, że projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy uzyskał wszystkie niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa i nie narusza interesu osób trzecich. Na podstawie przeprowadzonego postępowania administracyjnego stwierdził, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne na omawianej działce nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi i spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023, poz. 977 ze zm. – dalej również w skrócie "u.p.z.p.").

W wyniku rozpatrzenia odwołania skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie decyzją z dnia 13 maja 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie i odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że okoliczność, iż w pkt 3 lit.b sentencji decyzji WZ organ I instancji nieprecyzyjnie stwierdził, że "wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni każdej działki - max. 28,8%, a udział powierzchni biologicznie czynnej min. 40,0%" nie oznacza, że inwestycja ma być realizowana na wielu działkach, jak sugeruje strona. Wskazano, że jak wynika z sentencji decyzji inwestycja ma być realizowana na dz. nr [...] (obręb: 31 - S., arkusz mapy: [...]). Kolegium uznało, że to, iż inwestor wskazał w uzupełnieniu wniosku z dnia 10 kwietnia 2019 r., że inwestycja ma być realizowana na wydzielonych działkach, nic w tej kwestii nie zmienia. Odnośnie zapisu w wyroku WSA w Lublinie z dnia 21 stycznia 2021 r. sygn. akt II SA/Lu 693/20 (str. 13 uzasadnienia), że "Zasadny jest również zarzut dotyczący uznania w kwestionowanych rozstrzygnięciach za dopuszczalne wyodrębnienie w przyszłości z działki nr [...] parcel o minimalnej powierzchni 250 m2. Wielkość tę organy ustaliły bowiem w odniesieniu do zabudowy szeregowej, gdzie średnia wielkość działki to 303,6 m2, nie zaś, jak należało, do zabudowy bliźniaczej, gdzie średnio powierzchnia ta wynosi 385 m2, a zatem jest znacznie większa." Kolegium stwierdziło, że wskazane twierdzenie Sądu nie dotyczy zaskarżonej decyzji. Zwrócono uwagę, że aktualnie działka nr [...] przedmiotem współwłasności nie jest, a zamiary inwestora co do jej przyszłego podziału, nie mają żadnego prawnego wpływu na zapadłe w sprawie rozstrzygnięcie.

Zdaniem organu odwoławczego niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., polegające na braku wyjaśnienia w sposób dokładny i rzetelny stanu faktycznego sprawy w zakresie dotyczącym średniej szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, która to średnia stanowiła podstawę do ustalenia w zaskarżonej decyzji szerokości elewacji frontowej planowanych 2 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej i oparcie się w tym zakresie na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie urbanistycznej, w ramach której w sposób błędny uwzględnione zostały w obszarze analizowanym działki nr [...], nr [...] i nr [...], zabudowane zbliźniaczonymi budynkami mieszkalnymi. W ocenie Kolegium organ I instancji zebrał i rozpatrzył wystarczający materiał dowodowy i na tyle wyjaśnił stan faktyczny sprawy, że możliwe było wydanie merytorycznego rozstrzygnięcia. Prawidłowo uwzględnił w obszarze analizowanym działki nr [...], nr [...] i nr [...], zabudowane zbliźniaczonymi budynkami mieszkalnymi.

Kolegium uznało ponadto, że powołany przez skarżącą art. 61 pkt 5a u.p.z.p., nie miał w niniejszej sprawie zastosowania na mocy art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023r. poz. 1688), który stanowi, że "Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.". Postępowanie w sprawie zostało wszczęte w dniu 22 lutego 2019 r. (wpływ wniosku do organu I instancji). Tym samym prawidłowe i zgodne z prawem jest, że w/w działki są położone w odległości przekraczającej trzykrotność frontu działki, gdyż ma zastosowanie cytowany wyżej § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia. Wskazano, że granica obszaru analizowanego - Załącznik nr 3 do decyzji, to granatowa linia ciągła, a nie linia przerywana. Wobec powyższego, zdaniem Kolegium ustalenie przy pomocy m.in. działek o nr: [...] średniej szerokości elewacji frontowej jaki i innych parametrów jest prawidłowe.

Za niezasadny Kolegium uznało zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 6 rozporządzenia przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na ustaleniu w sposób nieprawidłowy szerokości elewacji frontowej każdego z 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej objętych wnioskiem inwestora, tj. na za wysokim poziomie wynoszącym "do 9,1 m", w oparciu o średnią wartość tego parametru dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, pomimo tego, że inwestor wnioskował o ustalenie przedmiotowego parametru na poziomie "8,0 m" (16 m dla obydwu budynków). Wyjaśniono, że okoliczność, że inwestor wnioskował, iż szerokość elewacji frontowej obu budynków ma wynosić 16 m, tj. po 8 m dla każdego z budynków, nie jest wiążąca dla organu. Odnośnie tego parametru w analizie stwierdzono, że "Szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących usytuowanych w analizowanym obszarze mieści się w granicach 8 m - 16 m i średnio wynosi 12,4 m, dla budynków w zabudowie bliźniaczej mieści się w granicach 5,0 m - 12,5 m i średnio wynosi 9,1 m; dla budynków w zabudowie szeregowej mieści się w granicach 7,0 m - 12,0 m i średnio wynosi 7,8 m; średnia wartość dla zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej łącznie wynosi 9,6 m. Inwestor wnioskuje o realizację dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej o szerokości elewacji frontowej 8,0 m każdy. Z uwagi na to, że wnioskowana inwestycja dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, a wnioskowana działka usytuowana jest zarówno w sąsiedztwie budynków wolnostojących jak i bliźniaczych, dla wnioskowanej inwestycji przyjmuje się szerokość elewacji frontowej równą średniej wartości dla zabudowy bliźniaczej, tj. max. 9,1 m dla każdego z budynków.". Mając na uwadze przytoczone wyniki analizy w ocenie Kolegium organ prawidłowo wyznaczył szerokość elewacji frontowej każdego z budynków do 9,1 m (tym samym może być ona też mniejsza), nie musi być ona zbliżona do szerokości budynków w najbliższym sąsiedztwie. Ponadto wbrew twierdzeniu strony budynki zbliźniaczone na dz. o nr: [...] i [...] nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie z działką inwestorską nr [...], z nią nie graniczą i leżą przy ul. [...]. Ponadto parametr ten nie powinien nawiązywać do szerokości elewacji budynków wolnostojących, co sugeruje strona odwołująca. Kolegium stwierdziło, że okoliczność, iż ten parametr był ustalony na poziomie niższym w trzech poprzednich decyzjach nie ma prawnego znaczenia w sprawie.

Kolegium stwierdziło, że okoliczność, iż w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał omyłkowo wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, okapu lub attyki na max 8,7 m zamiast 9,4 m jak wskazano w pkt 3 lit. d) sentencji decyzji, nie stanowi wady decyzji, która powodowałaby jej uchylenie. Wiążąca jest sentencja decyzji, a w sprawie nie zachodzi potrzeba prostowania sentencji decyzji, gdyż jest ona prawidłowa. Ponadto ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, okapu lub attyki w sentencji "do 9,4 m" jest prawidłowe, zgodne z § 7 ust. 4 rozporządzenia i Analizą, gdzie w tabeli dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyniosła 9,4 m.

Organ odwoławczy za niezasadny uznał zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia, przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na ustaleniu w sposób nieprawidłowy wysokości kalenicy dachu 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej objętych wnioskiem inwestora, tj. na za wysokim poziomie wynoszącym "max. 10,8 m", czyli na poziomie równym wartości średniej tego parametru dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, a zatem wbrew ustaleniom zawartym w wynikach analizy urbanistycznej, zgodnie z którymi kalenica planowanych budynków powinna zostać wyznaczona na wysokości "max 9,8 m".

Wysokość kalenicy dachu 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej objętych wnioskiem inwestora, tj. na poziomie wynoszącym "max. 10,8 m", została zdaniem Kolegium ustalona zgodnie z wynikami analizy. Średnia wielkość tego parametru dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wyniosła właśnie 10,8 m. W analizie odnośnie tego parametru stwierdzono, że "Geometria dachu (kat nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych-) (z wykorzystaniem materiałów fotograficznych dostępnych na portalu Google maps i wykonanych w trakcie wizji terenowej oraz odczytu z tzw. "chmury punktów" w programie LiMON Viewer). W obszarze przeprowadzonej analizy występują budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej z przewagą dachów wielopołaciowych o spadkach od 25° do 45° z kalenicą na poziomie od 7,2 m do 12,7 m, co daje średnio ok. 10,8 m. Przekrycie projektowanych budynków przewidzieć należy jako wielopołaciowe o nachyleniu od 25° do 45°, z kalenicą na wysokości równej wartości średniej dla budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki (budynki na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...]), tj. max, 9.8 m." . Kolegium stwierdziło, że organ I instancji wybrał średnią wysokość kalenicy dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, tj. "max. 10,8 m", do czego miał prawo i nie jest to wbrew analizie.

Ponadto Kolegium uznało, że okoliczność, iż parametry wysokości kalenicy w metrach różnią się w zakresie trzech działek: tj. dz. nr [...] - zlokalizowany budynek mieszkalny wolnostojący (różnica 0,1 m); dz.o nr: [...] i [...] - zlokalizowany budynek mieszkalny wolnostojący (różnica 1,5 m); dz. o nr: [...] oraz [...] i [...] - zlokalizowane budynki mieszkalne wolnostojące (różnica 1,5 m), nie podważa poprawności analizy. Wskazano, że budynki te to budynki mieszkalne wolnostojące a nie budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, a w analizie dane te pozyskano "z wykorzystaniem materiałów fotograficznych dostępnych na portalu Google maps i wykonanych w trakcie wizji terenowej oraz odczytu z tzw. "chmury punktów" w programie LiMON Viewer". Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania tych danych dane, gdyż nie muszą być one zgodne z danymi z wcześniejszych analiz. Stwierdziło, że na przestrzeni 4 lat dane te mogły ulec zmianie, np. w wyniku remontu dachów itp. Co do kwestii geometrii dachu wskazano, że przyjęcie, iż ma być to przekrycie wielospadowe wynika z analizy, która stanowi załącznik do decyzji i nie musiała być zawarta w uzasadnieniu decyzji. Zwrócono uwagę, że budynek na dz. o nr: [...] i [...], będący współwłasnością skarżącej, ma wysokość kalenicy 10,2 m, podobnie jak budynek na dz. nr [...]. Działki te bezpośrednio sąsiadują z dz. nr [...], tj. z terenem inwestycji.

Organ odwoławczy przyjął także, że art. 61 ust. 5a u.p.z.p., nie ma zastosowania w sprawie. Odnośnie geometrii dachu ma zastosowanie § 8 rozporządzenia, który stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Brak w decyzji dokładnego ustalenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu, przy ustaleniu, że dach ma być wielospadowy, zdaniem Kolegium nie jest błędne. W tego rodzaju dachach może bowiem występować kilka kalenic, które pełnią równorzędne funkcje. W takiej sytuacji nie jest możliwe, czy też konieczne wyznaczenie tzw. kalenicy głównej stosownie do literalnego brzmienia § 8 rozporządzenia, ten przepis wykonawczy należy bowiem interpretować z uwzględnieniem wiedzy i warunków technicznych. Nie ma tu w żadnym z przypadku naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Tym samym, zdaniem Kolegium, analizowanie w analizie kierunków głównych kalenic budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, czy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jest nieracjonalne i zbędne.

W powołanej na wstępie skardze strona wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych zarzuciła naruszenie:

I. przepisów postępowania, tj.:

- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na wadliwym przeprowadzeniu przez Kolegium kontroli decyzji Prezydenta Miasta Lublin nr 310/23 z dnia 4 lipca 2023 r. i uznaniu, że nie stanowi wady tej decyzji, uzasadniające jej uchylenie w części i orzeczenie w tej części co do istoty sprawy, fakt wskazania przez Prezydenta w rozstrzygnięciu w przedmiocie ustalenia wielkości powierzchni zabudowy dz. nr [...] stanowiącej teren inwestycji (pkt 3 lit. b decyzji), iż planowana inwestycja (budowa 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej) ma zostać zrealizowana na więcej niż jednej działce ewidencyjnej ("w stosunku do powierzchni każdej działki"), co skutkowało utrzymaniem w mocy decyzji WZ, pomimo tego, iż przedmiotowe rozstrzygnięcie we wskazanym zakresie jest niezgodne z przyjętą przez organ I instancji charakterystyką (opisem) tej inwestycji ("budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr ewid. [...] (obręb: 31 - S., arkusz: 12)"), w świetle której inwestycja ma zostać zrealizowana na jednej działce, tj. dz. nr [...], co powinno skutkować uchyleniem decyzji WZ we wskazanej części i orzeczeniem, że wielkość powierzchni zabudowy ustala się "w stosunku do powierzchni działki";

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w pierwotnym brzmieniu, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na braku wyjaśnienia w sposób dokładny i rzetelny przez Kolegium stanu faktycznego sprawy w zakresie dotyczącym średniej szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, która to średnia stanowiła podstawę do ustalenia w decyzji WZ szerokości elewacji frontowej planowanych 2 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej (objętych wnioskiem inwestora) i oparciu się w. tym zakresie na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie urbanistycznej, w ramach której w sposób błędny uwzględnione zostały w obszarze analizowanym działki nr [...]. nr [...] i nr [...] zabudowane zbliźniaczonymi budynkami mieszkalnymi, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia wymienionego parametru dla planowanej inwestycji w sposób nieprawidłowy, tj. na za wysokim poziomie;

- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 i § 3 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na wadliwym przeprowadzeniu przez Kolegium kontroli decyzji WZ i uznaniu, że zawarcie przez Prezydenta w sentencji decyzji WZ rozstrzygnięcia sprzecznego (niezgodnego, rozbieżnego z jej uzasadnieniem, polegającego na ustaleniu w sentencji tej decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu, okapu lub attyki) planowanej inwestycji w zakresie dotyczącym maksymalnej wartości tego parametru na poziomie "9,4 m." (pkt 3 lit. d decyzji WZ), przy jednoczesnym wskazaniu, w uzasadnieniu decyzji, że przedmiotowy parametr "ustala się na poziomie: [...] max. 8,7 m." (uzasadnienie decyzji WZ, s. 4, ak. 2 od dołu), nie stanowi wady decyzji WZ uzasadniającej jej uchylenie, co skutkowało utrzymaniem przez Kolegium w mocy decyzji WZ, podczas gdy w rzeczywistości opisana sprzeczność pomiędzy sentencją decyzji WZ i jej uzasadnieniem stanowi wadę, która obligowała Kolegium do uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji;

- art. 11 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na:

a) braku wyjaśnienia przez Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów odstąpienia w górę przy wydawaniu zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia szerokości elewacji frontowej planowanych budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej (pkt 3 lit. c decyzji WZ) od wartości tego parametru wskazanej przez inwestora we wniosku wszczynającym postępowanie oraz od wartości ustalonej w trzech wcześniejszych decyzjach WZ. tj. z dnia 10.07.2019 r., z dnia 03.01.2020 r. i z dnia 05.06.2020 r., które w tym zakresie zawierały rozstrzygnięcia zgodne z wnioskiem inwestora,

braku wyjaśnienia przez Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji:

- powodów przyjęcia, że występująca w decyzji WZ sprzeczność pomiędzy zawartym w sentencji rozstrzygnięciem w przedmiocie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu, okapu lub attyki) planowanych budynków w zakresie dotyczącym maksymalnej wartości tego parametru na poziomie "do 9,4 m." (pkt 3 lit. d decyzji WZ), a jej uzasadnieniem, gdzie organ I instancji wskazał,, że ustala się go na poziomie "max 8,7 m." stanowi skutek "omyłkowego wskazania" w uzasadnieniu decyzji wartości 8.7 m. zamiast wartości 9.4 m., co doprowadziło organ II instancji do wniosku, że przedmiotowa sprzeczność nie stanowi podstawy do uchylenia decyzji WZ,

- powodów odstąpienia w górę przy wydawaniu zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu, okapu lub attyki) planowanych budynków (pkt 3 lit. d decyzji WZ) od wartości tego parametru przyjętej w wynikach analizy urbanistycznej;

c) braku wyjaśnienia przez Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów odstąpienia w górę przy wydawaniu zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia wysokości kalenicy dachu planowanych budynków (pkt 3 lit. e decyzji WZ) od wartości tego parametru przyjętej w wynikach analizy urbanistycznej oraz od wartości ustalonej w trzech wcześniejszych decyzjach WZ. tj. z dnia 10.07.2019 r., z dnia 03.01.2020 r. i z dnia 05.06.2020 r., co prowadzi do wniosku, że zakwestionowane w niniejszej skardze rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia poszczególnych parametrów planowanej zabudowy oraz rozstrzygnięcie Kolegium utrzymujące w mocy decyzję WZ mają charakter dowolny i nie są oparte na obiektywnej ocenie wszystkich okoliczności istotnych w sprawie, dokonanej w świetle wymogu poszanowania przy ustalaniu warunków zabudowy zasady dobrego sąsiedztwa;

II. przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 rozporządzenia, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu przez Kolegium, że zgodne z prawem jest działanie organu I instancji, które polegało na ustaleniu szerokości elewacji frontowej każdego - z 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej objętych wnioskiem inwestora na poziomie "do 9.1 m.". w oparciu o średnią wartość tego parametru obliczoną dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, pomimo tego, że inwestor wnioskował o ustalenie przedmiotowego parametru na poziomie ".8,0 m." (16 m. dla obydwu budynków) oraz pomimo tego, że szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji jest zdecydowanie mniejsza niż szerokość elewacji frontowej ustalona dla planowanych budynków (odpowiednio 6 m. - budynek na dz. nr [...]; 6,5 m. - budynek na dz. nr [...]; 6,5 m. - każdy ze zbliźniaczonych budynków na dz. nr [...]), przy jednoczesnym braku należytego uzasadnienia przez organy obydwu instancji odstąpienia w górę od wartości omawianego parametru wskazanej przez inwestora we wniosku wszczynającym postępowanie, co w konsekwencji oznacza, że szerokość elewacji frontowej planowanych budynków została ustalona w decyzji WZ, utrzymanej w mocy przez Kolegium, na za wysokim poziomie, a zatem organy obydwu instancji naruszyły w ten sposób zasadę dobrego sąsiedztwa;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu przez Kolegium, że zgodne z prawem jest ustalenie w sentencji decyzji WZ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu, okapu lub attyki) planowanej inwestycji w zakresie dotyczącym maksymalnej wartości tego parametru na poziomie wynoszącym "9,4 m" (pkt 3 lit. d decyzji WZ), tj. na poziomie odpowiadającym średniej wielkości tego parametru obliczonej dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, pomimo tego, że powyższe ustalenie zawarte w sentencji decyzji nie znajduje oparcia w wynikach analizy urbanistycznej (nie wynika z analizy urbanistycznej), oraz pomimo tego, że pozostaje ono w sprzeczności z uzasadnieniem decyzji WZ, które to uzasadnienie jest zgodne z wynikami tej analizy;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu przez Kolegium, że zgodne z prawem jest ustalenie w sentencji decyzji WZ wysokości kalenicy dachu 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej objętych wnioskiem inwestora na poziomie wynoszącym "max. 10,8m.", tj. na poziomie odpowiadającym średniej wysokości tego parametru obliczonej dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej położonych na obszarze analizowanym, pomimo tego, że powyższe ustalenie zawarte w sentencji decyzji WZ nie znajduje oparcia w wynikach analizy urbanistycznej (nie wynika z analizy urbanistycznej, zostało dokonane wbrew tej analizie), zgodnie z którą kalenica planowanych budynków powinna zostać wyznaczona na wysokości "max 9,8 m.", tj. wysokości równej wartości średniej dla budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, przy jednoczesnym braku należytego uzasadnienia przez organy obydwu instancji odstąpienia w górę od wartości wskazane] w wynikach analizy, co w konsekwencji oznacza, że ustalenie w zaskarżonej decyzji WZ, utrzymanej w mocy przez Kolegium, wysokości kalenicy dachu planowanej zabudowy na poziomie "max. 10,8 m." nie jest ustaleniem "odpowiednim" do wysokości kalenic dachów budynków położonych na obszarze analizowanym (ustalona wartość jest za wysoka), a w szczególności kalenic dachów budynków położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, lecz ustaleniem dowolnym, i tym samym stanowi naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa;

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga w niniejszej sprawie zasługiwała na uwzględnienie, ale nie wszystkie z jej zarzutów należało uznać za trafne.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 13 maja 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 4 lipca 2023 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działce nr ewid. [...] (obręb: [...] - S., arkusz mapy: 12) położonej w L. przy ul. [...], pas drogowy - działka nr [...] (ul. S. C. - droga gminna).

Teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono zasadnie postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie [...]). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Przechodząc do oceny zasadności zarzutów skargi należy podkreślić, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa - wynikający z art. 80 w związku z art. 7 k.p.a. - obowiązek dokonania oceny przedmiotowej analizy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w przywołanym już wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną. Analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządza uprawniony architekt-urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji.

W niniejszej sprawie sporna jest m.in. poprawność analizy architektoniczno-urbanistycznej będącej podstawowym dowodem w sprawie, a w konsekwencji poprawność przyjęcia parametrów planowanej zabudowy. Kwestionowana jest również poprawność wyznaczenia obszaru analizy.

Odnosząc się do tych zarzutów należy wskazać, że przedmiotowa analiza sporządzona została przez osobę uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Opracowanie to, w opinii Sądu, w większości w sposób wyczerpujący i prawidłowy wyjaśnia spełnienie warunków, od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąd uznał, że organ I instancji, a za nim Kolegium, prawidłowo oceniło sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, zapewnienie dostępu do drogi publicznej, spełnienie wymogu uzyskania wymaganych opinii i uzgodnień. W tym zakresie uzasadnienia decyzji organów obu instancji są wyczerpujące i mają oparcie w sporządzonej na potrzeby sprawy analizie urbanistycznej oraz w wynikach analizy. Sąd podziela wskazaną ocenę. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 75 m, jako trzykrotność szerokości frontu terenu objętego wnioskiem. Przyjęcie w analizie sformułowania, że "obszar analizowany wyznaczony został dokoła terenu inwestycji w równych odległościach 75,0 m od jego granic w zakresie niezbędnym i wystarczającym do ustalenia parametrów i wymagań dla nowej zabudowy", a następnie na załączonej mapie zasadniczej objęcie obszarem analizowanym kwestionowanych działek nr ewid.[...], [...] i [...] nie wskazuje na określenie obszaru analizowanego w sposób niewłaściwy. Podkreślić należy, że otoczenie terenu, na którym zaplanowano inwestycję, granicami obszaru analizowanego, w wyniku czego znajduje się on wewnątrz tego obszaru nie oznacza, że odległość granic tego obszaru od działki inwestora musi być w każdym punkcie jednakowa. Obszar taki nie musi więc zostać wyznaczony w formie koła, lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 14 czerwca 2023 r. II OSK 2117/20). Prawodawca dopuszcza więc sytuacje, gdy obszar analizowany nie ma kształtu "koncentrycznego". Istotne jest, aby wyznaczony obszar analizowany obejmował pewną urbanistyczną całość. Należy zwrócić uwagę, że na kwestionowanych przez skarżącą, objętych obszarem analizowanym, działkach o nr [...] posadowione są budynki zbliźniaczone wraz z budynkami posadowionymi na działkach o nr ewid.[...] , [...] i [...] i nie było zasadne dzielenie wskazanych budynków i obejmowanie tylko ich części obszarem analizowanym. Objęcie spornych działek powoduje, że wyznaczony obszar analizowany stanowi teren tworzący urbanistyczną całość. Stwierdzenie to znajduje potwierdzenie w załączonej do analizy mapie zasadniczej. Należy podkreślić, że działka objęta wnioskiem inwestora położona jest w sąsiedztwie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej. Co oznacza, że jest to teren pozwalający na budowę dalszych obiektów o takim przeznaczeniu kontynuujących cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W związku z powyższym prawidłowo organy uznały spełnienie przez planowaną zabudowę warunku kontynuacji funkcji oraz wyznaczono linię zabudowy. W myśl §4 pkt 4 rozporządzenia dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, co w rozpatrywanym przypadku ma miejsce. Organ wyznaczył linię zabudowy w odległości 6,0 m od pasa drogowego drogi gminnej ul. [...] oraz 4,0 m od punktu przecięcia północno – zachodniej granicy pasa drogowego z granicą działki. Do wyznaczenia linii zabudowy organ był zobowiązany wyrokiem WSA w Lublinie z dnia 21 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Lu 693/20.

Bezzasadny jest zdaniem Sądu zarzut skarżącej co do nieprecyzyjnego sposobu sformułowania określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (pkt 3 lit.b decyzji WZ) używając formułowania dla "każdej działki". W rozpatrywanym przypadku organ I instancji określił ten wskaźnik stwierdzając, że "wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni każdej działki - max. 28,8%, a udział powierzchni biologicznie czynnej min. 40,0%". Należy zgodzić się z argumentacja Kolegium, że z sentencji decyzji WZ wynika niezbicie, że inwestycja ma być realizowana na dz. nr [...] (obręb: 31 - S., arkusz mapy: 12), co potwierdza załączniki do decyzji: graficzny oraz analiza. Wskazana nieścisłość nie dyskwalifikuje w tym zakresie kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Prawidłowo ustalono również kolejny parametr urbanistyczny - szerokość elewacji frontowej. W tym zakresie działanie organu jest zgodne z § 6 rozporządzenia, co potwierdza przyjęte w analizie parametry. Wskazać należy, że szerokość elewacji frontowej budynków projektowanych ustalono w decyzji WZ na maksymalnie – do 9,1m, co również mieści się w średnich ustalonych dla wszystkich budynków mieszkalnych na poziomie średnim 9,6m, a w zabudowie bliźniaczej 9,1 m. Odnosząc się do zarzutów skarżącej, która podnosi, że inwestor wnioskował o ustalenie wskazanego parametru na poziomie 8m (16m dla obydwu budynków), a ponadto działka inwestycyjna ma rozmiar, który uniemożliwia realizację budynków o tej szerokości Sąd wyjaśnia, że wyznaczenie szerokości elewacji w na poziomie wyższym niż wnioskowania nie ma wpływu na tym etapie na proces inwestycyjny. Parametr ten został określony w wysokości maksymalnej, a wnioskowana szerokość budynku mieści się w tym parametrze. Podkreślić należy, że ostateczna lokalizacja inwestycji na działce i odległość od działek sąsiednich ustalana jest na kolejnym etapie procesu budowlanego, a nie planistycznego. Na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, kontroli organów architektoniczno-budowlanych podlega zgodność projektu zarówno z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy, jak i warunkami technicznymi dla budynków (art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane).

Natomiast, w ocenie Sądu, rację należy przyznać skarżącej co do zarzutu sprzeczności ustaleń sentencji decyzji WZ określającej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (pkt 3 lit.d decyzji WZ), z argumentacją zawartą w uzasadnieniu tej decyzji i wynikami analizy urbanistycznej. Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy rozstrzygnięciem w przedmiocie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewach frontowej jej gzymsu, okapu lub attyki planowanej inwestycji w zakresie odnoszącym się do maksymalnej wartości tego parametru wynoszącej "9,4m", a treścią uzasadnienia decyzji WZ, w którym organ I instancji stwierdził, że ustala się tę wartość na poziomie "8,7m". istnieje sprzeczność. Podkreślić należy, że pomiędzy rozstrzygnięciem decyzji a jej uzasadnieniem nie może być nie dających się usunąć sprzeczności, gdyż mimo pierwszeństwa, jakie ma treść rozstrzygnięcia decyzji, taka sytuacja uniemożliwia ocenę racjonalności przesłanek, jakimi kierował się organ przy wydawaniu decyzji. Zwrócić należy uwagę, że funkcją uzasadnienia decyzji administracyjnej jest wyjaśnienie faktycznych i prawnych przesłanek wskazanego w niej rozstrzygnięcia, co oznacza, że uzasadnienie wprowadzonej do obrotu prawnego decyzji korespondować musi z jej rozstrzygnięciem. Brak takiej wewnętrznej spójności decyzji oznacza, że jako wadliwa w stopniu niedającym możliwości poznania jej rzeczywistej treści, decyzja ta winna zostać z tego obrotu usunięta. Powyższe świadczy o naruszeniu przez organ I instancji przepisów art. 107 § 1 pkt 5 i 6 oraz § 3 k.p.a.

Sąd przychylił się także do argumentacji skargi w odniesieniu do naruszenia §8 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości kalenicy dachu planowanych budynków (pkt lit. e decyzji WZ) w sposób odmienny od wartości tego parametru przyjętych w wynikach analizy urbanistycznej. Należy także zwrócić uwagę, że organy nie przeanalizowały w sposób właściwy przyjętych przez autora analizy – mgr inż.arch A. P. – G. - wysokości kalenic budynków zlokalizowanych na wybranych działkach i występującej w tym zakresie różnicy wysokości tych budynków pomiędzy aktualną analizą, a wcześniejszymi trzema.

W myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W niniejszej sprawie w analizie urbanistycznej wskazano, że "Przekrycie projektowanych budynków przewidzieć należy jako wielopołaciowe o nachyleniu od 25° do 45°, z kalenicą na wysokości równej wartości średniej dla budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki (budynki na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), tj. max, 9.8 m.". Organ I instancji przyjął natomiast średnią wysokość kalenicy dachów budynków w zabudowie bliźniaczej położonych w obszarze analizowanym, która wynosi 10,8m. Należy wskazać, że § 8 rozporządzenia nie precyzuje jak określić należy powyższy parametr jedynie wskazuje, że ma on nawiązywać do zabudowy w obszarze analizowanym. Jednak biorąc pod uwagę reguły określania wysokości elewacji frontowej wymaga przedstawienia w analizie urbanistycznej prawidłowych danych pozwalających na weryfikację przyjętego parametru. Przy czym w niniejszej sprawie, jak zwróciła uwagę skarżące dane te różnią się od danych przyjętych we wcześniejszych analizach przeprowadzonych w niniejszym postępowaniu. Należy mieć na uwadze, że według wcześniejszych analiz w bezpośrednim sąsiedztwie tj. na działkach sąsiednich występuje zabudowa o wysokości od 8,3 do 9,5m. Tym czasem w aktualnej analizie budynki na tych samych działkach mają wysokość od 9,8 do 10,2m. Tym samym dopuszczenie zabudowy o wysokości kalenicy do 10,8 jak przyjął organ I instancji, wbrew stanowisku analizy może prowadzić do wprowadzenia budynku optycznie wyższego od zabudowy sąsiedniej, co możne prowadzić do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Z powyższych względów organ celem dokonania oceny prawidłowości ustalenia powyższego parametru powinien zweryfikować prawidłowość przyjętych pomiarów, nie ograniczając się przy tym, do lakonicznego stwierdzenia, że sporządzający analizę nie ma żadnego prawnego obowiązku odnoszenia się do poprzednich analiz.

Odnosząc się natomiast do braku w decyzji dokładnego ustalenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu, przy ustaleniu, że dach ma być wielospadowy, stwierdzić należy że nie stanowi to nieprawidłowości. Zgodzić się należy w tym zakresie ze stanowiskiem Kolegium, że w tego rodzaju dachach może występować kilka kalenic, które pełnią równorzędne funkcje. W takiej sytuacji nie jest możliwe, czy też konieczne wyznaczenie tzw. kalenicy głównej stosownie do literalnego brzmienia § 8 rozporządzenia. Jak zwrócono uwagę, rozporządzenie należy interpretować z uwzględnieniem wiedzy i warunków technicznych.

Mając powyższe rozważania na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzje organu I instancji, albowiem zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 7 i § 8 rozporządzenia, które miało wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

O kosztach postępowania (pkt II sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez skarżącą koszt wpisu od skargi (500 zł) oraz wynagrodzenie należne jej profesjonalnemu pełnomocnikowi ustalone według stawek (480 zł) oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ II instancji uwzględni powyższe uwagi, wskazania i oceny prawne Sądu.