Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 305/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-08-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 135, art. 200, art. 205 par. 2, art. 106 par. 3
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 36 ust. 4,  art. 37 ust. 6,  ust. 12,
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 175, art. 154 ust. 1, art. 156 ust.. 3, ust. 4, art. 157 ust. 2, ust. 4,
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 16 lutego 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy S. z dnia 18 kwietnia 2023r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie na rzecz skarżącej H. B. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z 18 kwietnia 2023 r. nr RIG.6725.22.2022.AK, Wójt Gminy S., ustalił dla H. B. (dalej: "strona", "skarżąca") opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w m. K. , oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, udziału [...] do działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz udziału [...] do działki nr [...] o powierzchni [...] ha, obręb [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ wyjaśnił, że Rada Gminy [...] uchwałą nr [...] z dnia 27 maja 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] dla fragmentu wsi K. , obręb [...] (Dz. Urz. Woj. Z. z 2021 r. poz. [...]) ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) (tzw. renty planistycznej) na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Po wejściu w życie planu miejscowego strona zbyła, stanowiące jej własność ww. nieruchomości co wynika z przesłanego Wójtowi Gminy [...] odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 1 czerwca 2022 r.

Wobec powyższego organ wydał w dniu 27 września 2022 r. decyzję ustalającą opłatę planistyczną, która wskutek jej zaskarżenia odwołaniem została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2023 r. nr SKO.4151.2704.2022.

Jak wywiedziono, rozpatrując ponownie sprawę organ uwzględnił uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego i umożliwił ustalenie prawidłowej wartości nieruchomości. Uprawniony rzeczoznawca majątkowy - J. M. w celu sporządzenia wyceny uzyskała niezbędne dane z Urzędu Gminy w [...], ze Starostwa Powiatowego w K., Ksiąg Wieczystych oraz szczegółowych oględzin w terenie. Nadto wykorzystała dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz "Krajowe Zasady Wyceny" (jako podstawa metodologiczna).

Organ szczegółowo zacytował dane zawarte w operacie i ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkową a także powołał jej wyjaśnienia przedstawione w toku postępowania.

Wójt dostrzegł także, iż w toku postępowania strona przedstawiła operat szacunkowy z dnia 13 października 2022 r. opracowany dla potrzeb ustalenia renty planistycznej. Co do powyższego operatu organ stwierdził, iż rzeczoznawca w operacie z dnia 13 października 2022 r. przy ustalaniu wartości prawa własności gruntu przyjął jako nieruchomości podobne "rolne", z potencjałem do zabudowy, twierdząc, że nadal są nieruchomościami rolnymi, jednakże istnieje duże prawdopodobieństwo wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to sprzeczne z określeniem wartości rynkowej nieruchomości, gdyż sam potwierdził, iż dla określenia wartości nieruchomości wg faktycznego wykorzystywania wynikającego z opisu użytku przyjął całą działkę o przeznaczeniu gruntu rolnego a zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Możliwość zabudowy prowadzi do czysto hipotetycznych spekulacji i nie może stanowić wystarczającego dowodu dla ustalenia innego sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości niż rolne. Dodatkowo w świetle treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest podstaw do stosowania art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ustalaniu opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego co potwierdza orzecznictwo sądowe.

Wskazując na powyższe organ oświadczył, iż podtrzymuje swoje stanowisko co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. i nie ma podstaw do wzięcia pod uwagę nowego operatu ani zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Po rozpatrzeniu odwołania od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 16 lutego 2024 r. nr SKO.4151.1473.2023 orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, iż operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jak jednak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Jak oświadczył organ, po dokładnym zbadaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie organu, doszedł do wniosku, iż jest on prawidłowy. W szczególności Kolegium nie stwierdziło naruszenia prawa w zakresie wyceny wartości nieruchomości oraz w zakresie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium odnosząc się do przedłożonego przez stronę prywatnego operatu szacunkowego wskazało, że przedłożenie innego operatu nie powoduje nieważności operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji. Ponownie podkreślono, że ocena operatu w zakresie dotyczącym wiadomości specjalnych należy zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i tylko opinia tej organizacji wydawana na wniosek strony bądź organu, może być skutecznym dowodem przeciwnym dla operatów sporządzonych w sprawach ustalenia opłaty planistycznej. O ile zatem operat nie zostanie poddany takiej ocenie, gdyż strona mająca zastrzeżenia do operatu nie wystąpi ze stosownym wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a operat zostanie uznany przez organ za prawidłowy, wiarygodny i spójny wskutek oceny dokonanej na podstawie przepisów k.p.a., może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej na poparcie czego przywołano wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK. 1541/21 oraz wyrok WSA w Szczecinie z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Sz 818/22 w którym podniesiono, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem Kolegium, tym bardziej rozbieżność pomiędzy wartościami oszacowanymi przez rzeczoznawców majątkowych nie może dowodzić nieistnienia operatu.

Pismem z dnia 5 kwietnia 2024 r. pełnomocnik strony wniósł skargę na powyższą decyzję.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

1. art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7, art. 7a, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy [...] w sytuacji, gdy wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji nastąpiło na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego z 20 marca 2023 r.;

w konsekwencji: naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

2. art. 4 pkt 16, art. 151 ust. 1 art. 153 ust. 1, art. 154 u.g.n, art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 1 i 3 i § 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że dobrane w operacie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości można uznać za "nieruchomości podobne", albowiem nieruchomości te cechują się:

- występowaniem znacznych różnic w cenach jednostkowych za jeden metr kwadratowy w transakcjach dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania;

- skrajnymi rozbieżnościami w zakresie powierzchni - str. 15 i 16 operatu;

Pełnomocnik Skarżącej wniósł jednocześnie o przeprowadzenie dowodu z:

- operatu szacunkowego R. B. z dnia 13 października 2022 r. na okoliczność prawidłowo ustalonego wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia MPZP- załączony do akt sprawy,

- opinii Komisji Opiniującej przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w K. z dnia 2 października 2023 r. złożonej w sprawie II SA/Sz 694/23 toczącej się przed tutejszym Wojewódzkim Sądem Administracyjnym i załączenie jej do niniejszej sprawy na okoliczność błędnie wyliczonej opłaty planistycznej,

- decyzji z dnia 15 marca 2023 r. o wysokości emerytury skarżącej;

- karty informacyjnej z leczenia szpitalnego z dnia 21 kwietnia 2022 r., stanu zdrowia skarżącej.

Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej rozwinął swoje zarzuty dotyczące wadliwości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji a będącego podstawą wyliczenia opłaty planistycznej. Podkreślił też, iż przed tutejszym Sądem toczyły się dwa postępowania ze skargi na SKO w K. w sprawie ustalenia opłaty planistycznej o sygn. akt: II SA/Sz 694/23 oraz II SA/Sz 725/23 w których to sprawach autorką operatów była również Pani J. M.. Operat szacunkowy z dnia 22 kwietnia 2023 r. w sprawie II SA/Sz 694/23 i II SA/Sz 725/23 w części dotyczącej zestawienia transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej wg stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] jest identyczny z zestawieniem transakcji nieruchomości podobnych w niniejszej sprawie. W tamtych postępowaniach skarżący zlecił sporządzenie Opinii Komisji Opiniującej przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w K., gdzie we wnioskach wyraźnie stwierdzono m.in., że operaty zawierają błędy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2024 r. Sąd oddalił wnioski dowodowe strony skarżącej zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej: "p.p.s.a."). Nadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę skarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: "u.p.z.p.").

Stosownie do art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty następuje w drodze decyzji administracyjnej.

Jak stanowi natomiast art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Wobec powyższego organy trafnie przyjęły, że zasady wyceny nieruchomości uregulowane zostały w przepisach działu IV rozdziale 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: "u.g.n."), przy czym w art. 175 u.g.n. ustawodawca odesłał także do zasad wyceny określonych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W realiach badanej sprawy nie jest sporne, iż co do zasady ziściły się okoliczności uzasadniające wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej a także, że jedynym dopuszczalnym dowodem służącym jej wyliczeniu jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla takiego celu. Sporna pomiędzy stronami pozostaje natomiast prawidłowość operatu wykorzystanego w toku orzekania oraz przedłożonego przez stronę postępowania jak też wniosków włączenia do akt sprawy operatu sporządzonego na zlecenie organu oraz strony postępowania.

Jak wynika z akt sprawy w jego toku zostały opracowane 3 operaty szacunkowe. Rzeczoznawca majątkowy J. M. opracowała stosowne oszacowania z datami 24 sierpnia 2022 r. i 20 marca 2023 r. Natomiast strona na etapie pierwszego w sprawie postępowania odwoławczego zakończonego decyzją Kolegium z 28 lutego 2023 r. przedłożyła operat sporządzony w dniu 13 października 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. B..

Warto zatem dostrzec, że w dacie orzekania przez organ I instancji tj. 18 kwietnia 2023 r. w aktach znajdowały się 3 operaty szacunkowe zachowujące swoją ważność. Jak wynika bowiem z art. 156 § 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Powyższe nie zostało dostrzeżone ani przez organ I instancji, ani organ odwoławczy. Wprawdzie rzeczoznawca majątkowa J. M. przedkładając organowi kolejny operat szacunkowy wyjaśniła, iż "uwzględnia on uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zakresie wartości udziałów poszczególnych działek oraz wskazania w operacie wartości nieruchomości w okresie luki czasowej", jednak powyższe w żaden sposób nie zostało przez organ rozważone. W szczególności organ nie wyjaśnił z jakiej przyczyny przyjął w toku orzekania prawidłowość operatu opracowanego później. Stąd w istocie nie sposób uznać, aby organ w sprawie rozważał całość materiału dowodowego. Jakkolwiek w toku postępowania odwoławczego operat szacunkowy wskutek upływu czasu utracił walor dowodu mogącego być podstawą ustalenia opłaty planistycznej, to jednak pozostawał w dalszym ciągu dowodem, który powinien podlegać ocenie szczególnie w kontekście zarzutów strony co do wadliwości kolejnego opracowania przedkładanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

W tym miejscu należy dostrzec, iż wprawdzie organy w toku swojego postępowania trafnie dostrzegły, iż w myśl art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1., to całkowicie nie dostrzegły normy wynikającej z art. 157 ust. 4 u.g.n. Stanowi on, iż przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Jak wyjaśnił NSA, w wyroku z dnia 22 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1124/16, pod pojęciem "rozbieżności", o której mowa w powyższym przepisie, należy rozumieć istotne różnice między wycenami w operatach szacunkowych. Zatem o rozbieżności operatów decyduje przede wszystkim różnica wartości nieruchomości określonej w poszczególnych operatach.

W operacie będącym podstawą obliczenia określonej w decyzji opłaty rzeczoznawca stwierdziła wzrost wartości rynkowej nieruchomości gruntowej spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] o [...] zł (k. 31 operatu). Przy czym jak wynika z operatu tej samej biegłej z 24 sierpnia 2022 r. wzrost wartości rynkowej nieruchomości gruntowej spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] wyniósł [...] zł (k. 35 operatu). Natomiast w operacie przedłożonym przez stronę rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wskutek wejścia w życie planu miejscowego wartość rynkowa prawa własności wzrosła o [...] zł (k. 41 operatu) tj. była przeszło o połowę niższa niż przyjęta przy orzekaniu.

W rozpatrywanej sprawie organ I instancji wskazał, iż operat sporządzony na zlecenie strony "nie może zostać wzięty pod uwagę", a Kolegium wskazało, że "przedłożenie innego operatu nie powoduje nieważności operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji". Przy czym Kolegium całkowicie nieadekwatnie do okoliczności sprawy powołało się na wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 1541/21, w którym nie zaistniała sytuacja, w której strona przedkłada operat szacunkowy mający dowodzić jej zdaniem prawidłowego (odmiennego) wzrostu wartości nieruchomości, lecz podejmuje polemikę z opracowanym na zlecenie organu operatem nie przedkładając żadnych dowodów na potwierdzenie swoich racji.

Na marginesie warto zauważyć, iż organ odwoławczy – mimo, co do zasady prawidłowego stanowiska, że nie jest rolą organów administracji samodzielna merytoryczna ocena operatu szacunkowego, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości – przy orzekaniu właśnie takie działanie organu I instancji ostatecznie zaaprobował. Co więcej organ odwoławczy nie dostrzegł, iż o ile wobec zastrzeżeń strony rzeczoznawca majątkowa działająca na zlecenie organu miała możliwość odniesienia się do zgłaszanych uwag i zastrzeżeń, organ I instancji dokonując merytorycznej oceny operatu opracowanego na zlecenie strony w żaden sposób nie próbował wyjaśnić powziętych przez siebie wątpliwości, co do danych przyjętych do wyceny, w szczególności nie umożliwił przedstawienia w tym zakresie stanowiska autorowi oszacowania.

Powyższe jawi się jako naruszenie przepisów prawa materialnego oraz naruszenie zasad postępowania w zakresie mogącym mieć wpływ na wynik postępowania. W tym też stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. Stosując zaś dyspozycję art. 135 p.p.s.a. Sąd doszedł do przekonania o konieczności eliminacji z obrotu prawnego także decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 20015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.).

Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącej i dopuszczenia w postępowaniu sądowym dowodów z dokumentów zaoferowanych w skardze. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd administracyjny może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W ocenie Sądu dokumenty te nie są niezbędne do wyjaśnienia sprawy i nie mają wpływu na ocenę zgodności z prawem wydanych decyzji. W szczególności przymiotu takiego nie mają wskazywane przez skarżącą operat szacunkowy i opinia Komisji Opiniującej przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w K. sporządzone na poczet innych postępowań administracyjnych i dotyczące innych nieruchomości.

W toku dalszego postępowania organ po weryfikacji aktualności zgromadzonych w toku postępowania operatów szacunkowych winien prawidłowo zastosować art. 157 ust. 4 u.g.n. i wnikliwie rozważyć zaistnienie podstaw do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ze stosownym wnioskiem. Przy czym w rozpatrywanej sprawie należy w szczególności zwrócić uwagę organu na bardzo znaczne rozbieżności wartości ustalonych przez rzeczoznawców majątkowych. Nadto, w realiach badanej sprawy, z uwagi na przedłożenie przez stronę sporządzonego na dzień 13 października 2022 r. operatu, organ winien mieć na względzie wynikającą z art. 156 ust. 4 u.g.n. zasadę, zgodnie z którą, operat szacunkowy może być wykorzystywany także po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Stąd pierwszoplanowym działaniem organu administracji powinno być umożliwienie stronie potwierdzenia aktualności przedkładanego oszacowania bądź przedłożenia aktualnego operatu mogącego być wykorzystanym w sprawie. Odpowiedniego wyjaśnienia wymaga również aktualność operatów opracowanych na zlecenie organu. Poczynienie odpowiednich ustaleń w powyższym zakresie powinno być punktem dalszych decyzji procesowych w sprawie.

Cytowane powyżej orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dostępnej na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl