Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 222/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-07-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Aleksandra Głowacka po rozpoznaniu w dniu 24 lipca 2024 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi G. M. G. na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku z dnia 12 stycznia 2024 r. nr WOP.7721.197.2023.KK w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku na rzecz skarżącej G. M. G. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Gmina Miasta G., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 22 czerwca 2023 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w Gdyni (PINB) poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie stanu technicznego tarasu, będącego integralną częścią budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. O. [...] w G.

W odpowiedzi na powyższe, organ uzyskał wyjaśnienia Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (dalej Wspólnota Mieszkaniowa), że pozostaje ona w sporze z Gminą Miasta G., czy taras jest integralną częścią ww. budynku. W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej taras jest ogólnodostępnym ciągiem pieszym, położonym na działce będącej własnością Gminy Miasta [...] (dalej Gmina). Do akt przedłożono także książkę obiektu budowlanego oraz kolejne protokoły okresowej kontroli stanu technicznego budynku. Następnie w dniu 7 września 2023 r. dokonano kontroli stanu technicznego tarasu, utrwalonej w protokole, stwierdzając zły stan użytkowy galerii będącej integralną częścią budynku.

Decyzją z 11 września 2023 r. PINB nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek wykonania zaleceń dotyczących tarasu, wskazanych w protokole z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. O. [...] w G. wskazując, że należy pilnie skuć i uzupełnić luźne fragmenty tynku i betonu tarasu oraz w balustradzie, nadto wymienić luźne i popękane płytki gresowe na tarasie a balustradę tarasu doprowadzić do wysokości i wymogów użytkowych zgodnych z obowiązującymi przepisami, wejścia do budynku pod płytą tarasu zabezpieczyć daszkami drewnianymi. PINB nałożył także obowiązek zawiadomienia go o wykonaniu przedmiotowych robót. PINB wskazał przy tym termin wykonania obowiązku do 30 listopada 2023 r. Jednocześnie decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową, decyzją z 12 stycznia 2024 r. Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie wskazania strony zobowiązanej do wykonania nałożonego obowiązku i w tym zakresie nałożył przedmiotowy obowiązek na Wspólnotę Mieszkaniową i Gminę. Jednocześnie WINB uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie terminu wykonania obowiązku, wyznaczając termin do 15 kwietnia 2024 r. W pozostałym zakresie WINB utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji WINB uwzględnił, że taras zarówno jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie związany z budynkiem Wspólnoty Mieszkaniowej jak i oparty jest na słupach zakotwiczonych w gruncie – działce należącej do Gminy. Zatem w ocenie WINB adresatami obowiązku na gruncie niniejszej sprawy powinni być łącznie Wspólnota Mieszkaniowa i Gmina. Taras stanowi bowiem w części zlokalizowanej na działce należącej do Gminy element ogólnodostępnego ciągu pieszego. Nadto zarówno Gmina jak i Wspólnota podejmowały w różnych okresach czasu czynności właścicielskie i zarządcze w zakresie stanu technicznego przedmiotowego budynku wraz z tarasem.

W skardze na tak wydaną decyzję Gmina wniosła o jej uchylenie i przeprowadzenie dowodu ze zdjęć tarasu i ciągu pieszego – na fakt, że jest on trwale związany z budynkiem i służy wyłącznie członkom Wspólnoty Mieszkaniowej.

Strona skarżąca wskazała, że mimo, iż jak stwierdził WINB, organ ten nie posiada kompetencji i narzędzi do rozstrzygania sporów o charakterze właścicielskim i zarządczym, nałożył sporny obowiązek zarówno na Wspólnotę Mieszkaniową jak i Gminę. Skarżąca nie zgodziła się z uzasadnieniem skarżonej decyzji wskazując, że taras jest trwale połączony z bryłą budynku i usytuowany na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkańców Wspólnoty. Taras jest zarówno konstrukcyjnie jak i funkcjonalnie związany z budynkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Jest oparty w gruncie na słupach na działce należącej do Gminy, co oznacza jedynie, że mieszkańcy korzystają z tego terenu bezumownie. Strona skarżąca wyjaśniła, że przez ten teren przejeżdżają wyłącznie pojazdy należące do członków Wspólnoty Mieszkaniowej – jest to jedyny dojazd do garaży w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. Nadto Wspólnota ustawiła szlaban uniemożliwiający wjazd innym pojazdom na teren nie będący jej własnością, otaczający budynek Wspólnoty. Skarżąca podkreśliła, że fakt bezumownego korzystania z gruntu nie może skutkować nałożeniem na Gminę obowiązku, czy napraw budynku Wspólnoty. Do skargi załączono dokumentację fotograficzną.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku z 12 stycznia 2024 r. uchylająca w części dotyczącej wskazania strony zobowiązanej i terminu wykonania obowiązku decyzję organu I instancji i rozstrzygająca w tym zakresie poprzez wskazanie również Gminy Miasta jako podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązku, w terminie do 15 kwietnia 2024 r., a pozostałym zakresie utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w Gdyni z 11 września 2023 r., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) – dalej jako "Prawo budowlane".

Przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Powyższy przepis reguluje sytuacje, gdy podmiot zobowiązany nie wywiązuje się z ciążących na nim z mocy prawa obowiązków, których celem jest utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Zgodnie bowiem z art. 61 Prawa budowlanego: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego: obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Wyżej wymienione obowiązki w zakresie utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikają zatem wprost z przepisów prawa, a ich naruszenie uprawnia właściwy organ do odpowiedniej (przewidzianej ustawą) ingerencji, umożliwiającej ich wyegzekwowanie. Wyjaśnić przy tym należy, że przepis art. 66 Prawa budowlanego nie tworzy dla obiektu lub jego zarządcy nowych, niewynikających z ustawy obowiązków, lecz precyzuje ustawowe obowiązki, co umożliwia oraz zabezpiecza ich wykonalność. Zawiera on cztery przesłanki wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji odpowiadającej danemu stanowi faktycznemu, zawierającej nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Do ingerencji organ nadzoru budowlanego wystarczające jest zaistnienie chociażby jednej z tych przesłanek (por. wyrok NSA z 13 listopada 2003 r., sygn. akt II SA/Wr 2725/00, dostępny w CBOSA).

Fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego musi wynikać z ustaleń poczynionych przez ten organ w przeprowadzonym postępowaniu i następnie znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy ogólne stwierdzenie przez organ, że zachodzą przesłanki określone w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Natomiast, gdy z ustaleń organu wynika, że stan techniczny i estetyczny obiektu budowlanego jest właściwy, organ nadzoru budowlanego nie ma podstaw do wszczęcia postępowania na podstawie przywołanego przepisu Prawa budowlanego.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie była kwestionowana co do zasady konieczność usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego. Przedmiotem sporu pozostaje natomiast ustalenie zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. PINB nałożył bowiem obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na Wspólnotę Mieszkaniową, podczas gdy WINB wskazał jako stronę zobowiązaną zarówno Wspólnotę Mieszkaniową, jak i Gminę Miasta. Skarżąca również nie kwestionuje zasadności usunięcia nieprawidłowości, uznając jednak za prawidłowe rozstrzygnięcie PINB.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego jest przede wszystkim podmiot wskazany w art. 61 Prawa budowlanego, co oznacza konieczność ustalenia właściciela obiektu lub jego zarządcy oraz zakresu ich obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym. Nakaz w trybie art. 66 Prawa budowlanego powinien być skierowany w pierwszej kolejności do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym – zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ww. ustawy – ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym, a który posiadając uprawnienia do władania i zarządzenia obiektem, jest w stanie najpełniej, ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji obiektu, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie. Przy wyborze adresata obowiązków z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego należy kierować się wymogiem uzyskania sprawnego i kompleksowego rozwiązania problemu, aczkolwiek pierwszeństwo normatywnego wskazania w art. 66 Prawa budowlanego nie jest kryterium decydującym (por. wyrok WSA z Białymstoku z 25 lutego 2020 r. sygn. akt II SA/Bk 598/19, CBOSA).

Jedynie wyjątkowo, w sytuacji niemożności ustalenia właściciela lub zarządcy danego obiektu, orzecznictwo dopuszcza uczynienie adresatem takiej decyzji innego podmiotu, tj. faktycznie władającego nieruchomością podmiotu wpisanego do ewidencji gruntów i budynków (por. wyrok NSA z 12 stycznia 2017 r. sygn. akt II OSK 976/15, CBOSA). Kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego powinno być jednak związane przede wszystkim z posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością. Celem omawianej regulacji jest bowiem doprowadzenie do wykonania decyzji, nakazującej usunięcie nieprawidłowości, a tylko podmiot, który posiada określone prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego obowiązku, może być adresatem takiej decyzji (por. wyroki NSA z 29 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1791/17 i WSA w Olsztynie z 29 czerwca 2021 r., sygn. akt II SA/Ol 344/21, CBOSA).

Niewątpliwie zatem podstawowe znaczenie dla prawidłowego zastosowania przepisów art. 61 i 66 Prawa budowlanego ma prawidłowe ustalenie adresata decyzji nakazującej wykonanie określonych obowiązków.

W okolicznościach niniejszej sprawy, wskazania wymaga, że postępowanie PINB zostało wszczęte w sprawie tarasu, będącego integralną częścią budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. O. [...] w G. Po przeprowadzeniu postępowania w tak określonej sprawie, PINB wydał decyzję z 11 września 2023 r. nakładającą na Wspólnotę Mieszkaniową określone obowiązki.

WINB, orzekając w postępowaniu odwoławczym wykorzystał przepis art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. (in limine) stanowiący, że: "organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy...". Korzystając z kompetencji merytoryczno-reformacyjnej przyznanej tym przepisem organ odwoławczy zmienił adresata orzeczonego nakazu, kierując go do Wspólnoty Mieszkaniowej, będącej dotychczas adresatem decyzji, wydanej w I instancji oraz Gminy Miasta, obok Wspólnoty Mieszkaniowej, wskazując że przedmiotowy taras zarówno jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie związany z budynkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i oparty jest na słupach zakotwiczonych w gruncie – działce należącej do Gminy. Taras stanowi przy tym w części zlokalizowanej na działce należącej do Gminy element ogólnodostępnego ciągu pieszego. Nadto zarówno Gmina jak i Wspólnota podejmowały w różnych okresach czynności właścicielskie i zarządcze w zakresie stanu technicznego przedmiotowego budynku wraz z tarasem.

W ocenie Sądu przywołanym powyżej przepisem art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. ustawodawca upoważnił organ drugiej instancji do wydania reformacyjnego orzeczenia jedynie w zakresie stanowiącym istotę sprawy. Rozstrzygnięcie o istocie sprawy, a zatem o obowiązku lub uprawnieniu jest ograniczone treściowo tylko do tego składnika decyzji i nie zawiera w sobie oznaczenia strony (stron), co wynika też z treści k.p.a., określającego strukturalne elementy indywidualnego aktu administracyjnego.

W rozpoznawanej sprawie Gmina brała udział w postępowaniu przed organem I instancji w charakterze uczestnika postępowania, wszelkie nakazy kierowane były jednak do Wspólnoty Mieszkaniowej. Orzeczenie pierwszoinstancyjne także było skierowane do Wspólnoty. Sąd podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, że w toku postępowania odwoławczego dopuszczalne jest jedynie doprecyzowanie oznaczenia strony, będącej adresatem decyzji, jeżeli został on oznaczony nieprawidłowo, ale nie całkowita zmiana adresata decyzji (por. wyrok NSA z 3 listopada 2022 r., sygn. II OSK 3439/19, CBOSA). Zmiana adresata decyzji z wykorzystaniem przepisu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. jest działaniem naruszającym prawo w sposób kwalifikowany. Przejęcie statusu strony postępowania - adresata orzeczonego nakazu w toku instancyjnym oznacza zmianę jednego z obligatoryjnych elementów tego postępowania i w zasadniczy sposób wpływa na dalsze czynności procesowe. Możliwość ich kontynuowania w tym samym postępowaniu powinna być zawsze rozważona w odniesieniu do przepisów i art. 15 k.p.a. oraz ich gwarancji i obowiązującej koncepcji obu zasad w nich sformułowanych. Na gruncie zaś niniejszej sprawy, w następstwie działania organu odwoławczego, doszło do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania wyrażonej w k.p.a. w odniesieniu do pozycji procesowej Gminy Miasta.

Niezależnie od powyższego, organ odwoławczy nie wykazał w sposób nie budzący wątpliwości, że adresatem obowiązku powinna być zarówno Wspólnota Mieszkaniowa jak i Gmina.

Jest kwestią bezsporną, że ustawowy obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, ciąży na właścicielach lub zarządcach tych obiektów (art. 61 pkt 1 ustawy). Powyższy obowiązek ustawowy jest konkretyzowany i indywidualizowany za pośrednictwem decyzji administracyjnych, w tym przede wszystkim decyzji wydawanych na podstawie Prawa budowlanego. Adresatami powyższych decyzji są właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych. O ile pojęcie właściciela nie budzi wątpliwości, o tyle pojęcie zarządcy obiektu budowlanego nie zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym, co może budzić wątpliwości w zakresie kwalifikowania w taki sposób danego podmiotu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz piśmiennictwie (np. A. Despot-Mładanowicz, Komentarz do ustawy - Prawo budowlane, LEX 2016), zasadnie zauważa się, że przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży powyższy obowiązek, nie jest przypadkowa (np. wyrok NSA z 5 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1310/06, LEX nr 504993). Uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Prawa budowlanego, w przepisie art. 61 ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Określenie w omawianych przepisach w sposób alternatywny osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mogą bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 lipca 2013 r. (sygn. akt II OSK 726/12, LEX nr 1372131) stwierdził, że ponieważ adresatami przepisów art. 61-70 są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, dlatego organy administracji publicznej, wydając decyzje na podstawie tych przepisów, zobligowane są do wyjaśnienia sprawy pod względem podmiotowym i przedmiotowym. Ustalenie stron postępowania i adresatów decyzji, należy do organu prowadzącego postępowanie, w związku z tym organ ten ma prawo żądać przedstawienia dokumentów świadczących o tym, kto jest właścicielem, ewentualnie współwłaścicielem, nieruchomości, gdyż błędne ustalenia w tym zakresie mogą skutkować wznowieniem postępowania lub stwierdzeniem nieważności decyzji.

Organy orzekające na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego nie dysponują bowiem swobodą w zakresie wyboru adresata konkretyzowanego obowiązku. Adresatem decyzji wydanej na podstawie Prawa budowlanego może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Z kolei skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu (np. przepisu prawa, umowy o powierzeniu zarządu lub administrowania, decyzji administracyjnej). Tylko wtedy istnieje pewność, że wykonanie decyzji będzie w sensie prawnym dopuszczalne, gdyż realizacja obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w obiekcie lub w jego części wymaga wskazania podstawy prawnej dostępu do tego obiektu. Brak uprawnienia do obiektu może bowiem skutkować niewykonalnością prawną nałożonego obowiązku już w momencie wydania decyzji albo niewykonalnością na etapie egzekucji administracyjnej.

W stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia, jak wynika z akt, z budynkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, położonym na działkach [...], [...], zaś sporny taras (galeria) – znajduje się na/nad działką nr [...], stanowiącą własność Gminy Miasta. Kwestią sporną pomiędzy Gminą a Wspólnotą Mieszkaniową jest to, czy taras (galeria) wraz ze schodami na niego (nią) prowadzącymi stanowi część składową budynku, a wówczas, jego właścicielem jest Wspólnota Mieszkaniowa, czy też stanowi także element ciągu pieszego ogólnodostępnego, a wówczas właścicielem jego (jej) jest Gmina. Kwestia położenia budynku w taki sposób, jak w okolicznościach niniejszej sprawy, z przekroczeniem granicy cudzej nieruchomości może być zagadnieniem wymagającym uregulowania w sporze cywilnym. Faktem jest natomiast, że mamy do czynienia z budynkiem i jest on posadowiony w taki, a nie inny sposób. Jego położenie nie powoduje jednak, że nie podlega on reżimowi prawa administracyjnego - budowlanego. W szczególności przestrzenna relacja obiektu budowlanego w stosunku do granicy działki sąsiedniej nie powoduje, że organy nadzoru budowlanego pozbawione są kompetencji do podjęcia działań właściwych prawu budowlanemu dotyczących zwłaszcza bezpieczeństwa jego użytkowania.

W niniejszej sprawie taras (galeria) spornego budynku bez wątpienia jest w nieodpowiednim stanie technicznym, co musiało skutkować podjęciem określonych działań nadzoru budowlanego, adekwatnych do dokonanych ustaleń. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (obecnie tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) właściciel może korzystać z rzeczy "w granicach określonych przez ustawy" i zasady współżycia społecznego. W rozważanym przypadku to właśnie ustawa Prawo budowlane - która nakazuje utrzymywać i użytkować obiekty budowlane w sposób zapewniający między innymi ich bezpieczeństwo (art. 61 P.b.), a organom nakazuje reagować w razie zaniedbanie tego obowiązku (art. 66 P.b.) - dozwala, a nawet wymusza określone działania w odniesieniu do obiektów budowlanych, chociażby wykonywane czynności miały mieć miejsce na cudzej własności. W orzecznictwie sądowym wyrażony został pogląd, że w przypadku, gdy ze względu przykładowo na bezpieczeństwo użytkowania obiektu budowlanego zachodzi konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w jego stanie technicznym w obrębie działki sąsiedniej, to właściciel tej działki sąsiedniej nie może sprzeciwić się przeprowadzeniu takich (niezbędnych) prac, zwłaszcza gdy są one nakazane jako pilne przez nadzór budowlany. Jeżeli natomiast powstanie jakichś elementów obiektu budowlanego naruszać będzie jego prawo własności, wówczas w zależności od okoliczności mogą przysługiwać mu określone roszczenia ze sfery prawa cywilnego. W okolicznościach niniejszej sprawy zatem organy zobowiązane będą ustalić charakter spornego tarasu (galerii), tj. w szczególności, czy stanowi on część składową budynku, a więc niezbędną do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, ewentualnie – czy budynek może zgodnie ze swoim przeznaczeniem funkcjonować bez tej części, czy też jest to odrębny obiekt, który nie stanowi części składowej, gdyż pełni inne funkcje, np. ogólnodostępnego ciągu pieszego. W oparciu o te ustalenia organ oceni, czy obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinien zostać skierowany do Wspólnoty Mieszkaniowej jako właściciela budynku, a zatem i jego części składowej, czy też do właściciela nieruchomości gruntowej, nad/na której znajduje się sporny obiekt, nie będący częścią składową budynku.

Wobec wskazanych powyżej wątpliwości dokonany przez organy, w tym zwłaszcza przez organ odwoławczy, wybór podmiotu zobowiązanego (podmiotów zobowiązanych) nie tylko nie został prawidłowo wyjaśniony i uzasadniony, lecz ponadto budzi poważne wątpliwości w sensie prawnym, co stanowi podstawę do podważenia legalności strony podmiotowej obowiązku skonkretyzowanego w zaskarżonej decyzji.

Wobec przedstawionych powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny - stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935), orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku, uchylając zaskarżoną decyzję. W punkcie 2 wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania, na podstawie art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 ww. ustawy, zasądzając od WINB na rzecz skarżącej Gminy kwotę 500 zł, na którą składa się uiszczony wpis sądowy od skargi.