Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 525/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Magda Froncisz Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2024 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 lutego 2024 r. znak: SKO.ZP/415/578/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej - Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [...] w K. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy [...] w K. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 lutego 2024 roku, znak: SKO.ZP/415/578/2023 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 29 września 2023r., nr 467/6730.2/2023 (znak sprawy: AU-02-4.6730.2.619.2022.ŁBR), w przedmiocie ustalania z wniosku M. Spółka z o.o., ul. [...] [...], działającej przez pełnomocnika B. F. i S. K., z dnia 24 lutego 2022r., warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z dojściem, dojazdem, infrastrukturą techniczną oraz zbiornikiem retencyjnym na działkach nr [...], [...] obr. [...] wraz budową zjazdu drogowego na działce nr [...] obr[...] w rejonie ulicy [...] w K." – dalej jako "inwestycja".

Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach.

W dniu 14 lutego 2022r. do Prezydenta Miasta Krakowa wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W toku postępowania pozyskano uzgodnienia i opinie, a to:

1) postanowienie Marszałka Województwa Małopolskiego z dnia 25 września 2023 r. w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

2) opinię Zarządu Dróg Miasta Krakowa z dnia 12 stycznia 2023r., nr RW.460.1.11.2023 w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego.

Nadto pismem z dnia 11 września 2023r. wystąpiono do Wojewody Małopolskiego o uzgodnienie projektu decyzji w trybie art. 53 ust. 4 pkt 10a ustawy. Z uwagi, iż organ ten nie zajął stanowiska w sprawie, uzgodnienie uznano za dokonane w formie tzw. "milczącego uzgodnienia".

Dalej wskazano, iż w toku postępowania pozyskano także następujące opinie:

1) opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 20 stycznia 2021r. w zakresie ochrony środowiska,

2) opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza z dnia 16 stycznia 2023r. w zakresie ochrony powietrza,

3) opinię Wydziału Planowania Przestrzennego UMK z dnia 28 lutego 2023r.m

4) opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Klimatu UMK z dnia 24 stycznia 2023r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną pod planowane inwestycje komunikacyjne,

5) opinię Zarządu Inwestycji Miejskich w K. z dnia 8 lutego 2023r.,

6) opinię Trasy [...] S.A. w K. z dnia 6 lutego 2023r.,

7) uchwałę Rady Dzielnicy VIII Dębniki w Krakowie z dnia 26 stycznia 2023r.

Wskazano również na pozyskane w sprawie Protokoły nr 10 i 47 Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego.

Dalej podkreślono, iż teren określony we wniosku nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec czego, na potrzeby rozważenia ustalenia wz sporządzono analizę architektoniczno-urbanistyczną, w której opisano stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, a sporządzona ona została przez Panią M. M.-A. posiadającą stosowne uprawnienia do sporządzania tego typu opracowań.

Dokonano określenia poszczególnych wskaźników zabudowy, odwołując się przy tym do ustaleń dokonanych w sporządzonej analizie. Wskazano, iż Rada Dzielnicy VIII [...] w K. negatywnie zaopiniowała projekt decyzji powołując się na brak infrastruktury drogowej i przeciążenie systemu komunikacyjnego, lecz opinia ta nie ma charakteru wiążącego dla organów orzekających o ustaleniu wz. Wskazano przy tym na dokonane uzgodnienia w zakresie komunikacji przez ZDMK i pozyskane opinie w związku z budową Trasy [...].

W tym stanie faktycznym i prawnym orzeczono o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od przedmiotowego rozstrzygnięcia złożyła w ustawowym terminie Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...], ul. [...], [...] działająca przez Zarządcę Nieruchomości P. K. S. reprezentowanego przez adwokata P. O..

Rozpoznając sprawę w wyniku wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 2 lutego 2024 roku utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 29 września 2023 roku.

W uzasadnieniu do wydanej decyzji Kolegium wskazało, że w sprawie została sporządzona analiza architektoniczno-urbanistyczna przez osobę do tego uprawnioną - Panią mgr inż. arch. M. M.-A.. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną w skali 1:1000, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji i nie mniejszej niż 50 m. Szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi ok. 62 m i jest to odcinek na którym działka nr [...] (tj. jedna z działek objętych zainwestowaniem) przylega do działki drogowej nr [...], po której biegnie droga z której planowany jest główny wjazd na działki [...] i [...]. Zatem w przedmiotowej sprawie obszar ten należało wyznaczyć w odległości 186 metrów od granic terenu objętego inwestycją - co szczegółowo opisano w sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej. Kolegium nie dopatrzyło się jakichkolwiek uchybień po stronie organu I instancji w tym zakresie.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z analizy, w badanym obszarze, który położony jest w południowo-zachodniej części Krakowa występuję liczna zabudowa, a sam teren inwestycji położony pomiędzy ulicą [...], a [...]. Dodatkowo od strony zachodniej przebiega w bezpośrednim sąsiedztwie ulica [...] (odcinek realizowany w ramach budowany Trasy [...]). Okolica charakteryzuje się intensywnym budownictwem i postępującą urbanizacją. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa, o zróżnicowanym charakterze, bowiem istnieją tam budynki zarówno wielorodzinne, jak i jednorodzinne, którym często towarzyszą usługi.

Zdaniem Kolegium, przeprowadzona analiza urbanistyczno - architektoniczna potwierdza, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zgodnej z planowanym zamierzeniem, która pozwala na określenie parametrów nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Przechodząc do omówienia każdego z poszczególnych wskaźników, z osobna, Kolegium pragnie zacząć rozważania od linii zabudowy. Organ powołując się na § 4 ust. 4 tj. na podstawie przepisu przewidującego inne, od standardowego sposobu wyznaczenia linii zabudowy i określił ją jako nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 metrów od granicy z działkami drogowymi nr [...], [...], [...] obr. [...]. W decyzji wskazano wyraźnie, iż linia ta dotyczy również części podziemnych budynku. Powyższy sposób umożliwi realizację budynku o zróżnicowanych kształtach - np. w formie litery "L", lecz - co również wyraźnie podkreślono w treści decyzji - dodatkowym ograniczaniem będą odrębne przepisy regulujące odległości od budynków oraz przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od infrastruktury drogowej. Nadto zauważyć należy, iż najbliższe budynki w okolicy terenu inwestycji nie tworzą wykształconej pierzei i są rozproszone. Dopiero zabudowa ulicy [...] od północy, bądź zabudowa ulicy [...] od wschodu tworzą wyraźnie wykształcone pierzeje. Zaprezentowany sposób wyznaczenia linii zabudowy pozwoli zatem na pewne uporządkowanie urbanistyczne tej okolicy, tworząc budynek o jednolitej bryle wzdłuż ulicy [...], a także od strony Trasy [...]j. Dalej Kolegium zauważa, iż szczegółowe rozwiązania zostały omówione w załączniku nr 3 Wyniki Analiz Architektoniczno-urbanistycznej oraz wynikają wprost z samego opracowania, w którym dokładnie opisano kształtowanie się zabudowy na okolicznych nieruchomościach. Mając na uwadze ustalenia autorki analizy oraz szczegółowe uzasadnienie sposobu wyznaczenia obu linii zabudowy, Kolegium nie dopatrzyło się jakichkolwiek uchybień po stronie organu I instancji w tym zakresie i nie widzi podstaw do kwestionowania tych ustaleń.

Dalej Kolegium stwierdza, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji został określony w przedziale od 26 % do 29 % , na podstawie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia, przewidującego odstępstwo od standardowej metody ustalenia tego parametru, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jak wynika ze sporządzonej analizy, średni wskaźnik powierzchni zabudowy kształtuje się w wartości około 26% i waha się od 10% do 47%, zaś omawiany parametr w obszarze analizowanym jest niejednorodny z uwagi na różny typ zabudowy, jak i zróżnicowane powierzchnie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym. Jednocześnie wskazano przy tym, iż średni wskaźnik pow. zabudowy dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi wynosi około 29 %. Z uwagi na niejednorodną zabudowę okolicznych nieruchomości, na która składa się zarówno zabudowa mieszkalna jednorodzinna, jak i zabudowa mieszkalna wielorodzinna, wskazano, iż w szczególności należy się oprzeć na parametrach zabudowy wielorodzinnej, zgodnie z wnioskiem Inwestora oraz ze względu na okoliczność, iż to taka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wz. Omawiając szczegóły wyznaczenia tego parametru podniesiono, iż średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest minimalnie wyższy, od średniej z całego obszaru ( o 3%), co powoduje, iż możliwym jest wyznaczenie omawianego parametru w granicach od 26% (średnia z całego obszaru) do 29 % (średnia dla budynków wielorodzinnych z obszaru analizowanego). Kolegium zapoznawszy się ze szczegółowymi wyjaśnieniami zawartymi w decyzji oraz ustaleniami dokonanymi w samej analizie, również w tym wypadku nie dopatrzyło się nieścisłości lub innych nieprawidłowości w określeniu omawianego parametru. Wszystkie przyjęte wartości wynikają bowiem ze stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, zaś ustalania w tym zakresie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione. Nadto Kolegium zauważa, iż wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej został określony jako minimum 50%, co wynika bezpośrednio z treści opinii UMK Wydz. Kształtowania Środowiska 20 stycznia 2023r. oraz mając na uwadze nasycenie okolicy powierzchnią zieloną, która waha się od 20% do 80%. Kolegium również w tym wypadku, nie dopatrzyło się jakichkolwiek uchybień po stronie organu I instancji.

Przechodząc do omówienia szerokości elewacji frontowej wskazać należy, iż w decyzji szerokości elewacji frontowej planowanego budynku wyznaczono w wartości 26,5 metrów, z tolerancją +/- 20 %. Powyższego dokonano na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia przewidującego odstępstwo od standardowej metody wyznaczenia omawianego parametru, o ile wynika to ze sporządzonej analizy. Wskazano, iż średnia z obszaru analizowanego omawianego parametru wynosi około 18 metrów i waha się od 5 m do 78 metrów, przy czym dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych średnia z obszaru analizowanego wynosi ok 26,5 metra. Wskazano, iż taki sposób wyznaczenia omawianego parametru nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego, zaś z uwagi na wyjątkowo zróżnicowane wartości szerokości elewacji frontowych buydnków z obszaru analizowanego, możliwym jest nawiązanie do średniej dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dodatkowym marginesem -/+ 20%. Nadto wyraźnie wskazano, iż dodatkowym ograniczaniem będą odrębne przepisy regulujące odległości od budynków. Kolegium zapoznawszy się z przyjętymi wartościami i zestawiając je z wynikami analizy oraz sposobem zagospodarowania działek sąsiednich, stwierdza, iż wyznaczenie szerokości elewacji frontowej zostało w sposób należyty uzasadnione i szczegółowo opisane. Kolegium wskazuje, iż wartość ta została dostosowana do kształtu nieruchomości, tym samym, parametr ten został wkomponowany w zastany stan zagospodarowania przestrzennego, tym samym, Kolegium nie kwestionuje rozwiązań przyjętych przy określeniu omawianego parametru.

Dalej Kolegium zauważa, iż wysokości do głównej attyki budynku wyznaczona została w wartości od 11 m do 13 m, przy jednoczesnym określeniu geometrii dachu jako dachu płaskiego. Wskazano tutaj, iż zastosowano również odstępstwo od standardowej metody wyznaczenia omawianego parametru tj. § 7 ust. 4 rozporządzenia. Omawiając ten parametr wskazano, że wysokość budynków w obszarze analizowanym górnych krawędzi elewacji frontowych wahają się od 2,5 m do 36,5 m, tym samym są wyjątkowo zróżnicowane, na co wpływają takie okoliczności jak odmienny charakter zabudowy oraz duży teren poddany analizie, w którym zawierają się niejednorodne bryły budynków. Średnia wysokość wszystkich budynków z obszaru poddanego analizie wynosi 12,8 metra. W ocenie autorki decyzji, mając na uwadze stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, możliwym jest nawiązanie parametrem wysokości do budynku zlokalizowanego na działce nr [...] - tj. w najbliższym sąsiedztwie obszaru objętego zainwestowaniem (budynek ten ma 13 metrów wysokości i jest kryty dachem płaskim) oraz do średniej wysokości budynków mieszalnych wielorodzinnych z całego obszaru analizowanego. Wskazano także na wartości tego parametru określone we wniosku o ustalenie wz, których maksymalna wysokość wynosiła 13,7 metrów i wywiedziono, iż nie mogą one być ustalone w tej wartości, bowiem należy je dostosować do wysokości budynków w obszaru analizowanego, w szczególności budynków najbliżej położonych względem terenu objętego wz. Kolegium również w tym wypadku nie kwestionuje przyjętych wartości i stwierdza, iż wynikają one wprost z wartości poszczególnych budynków najbliżej zlokalizowanych względem terenu inwestycji, zaś określenie wysokości wraz z geometrią dachu zostało prawidłowo wkomponowane w zastany ład przestrzenny i należycie uzasadnione.

Kolegium zauważa przy tym, iż wszystkie parametry budynków z obszaru analizowanego omówione powyżej zostały opisane w czytelnej tabeli znajdującej się w treści analizy (karta 268 akt sprawy). Pozwala to na weryfikację poszczególnych wartości i ich porównanie z określonymi w decyzji parametrami planowanej zabudowy. Zauważyć należy, iż parametry te zostały wyznaczone na zasadzie odstępstwa od standardowych metod wyznaczenia poszczególnych parametrów określonych w/w przepisami rozporządzenia wykonawczego. Jednakże, ich analiza pozwala zdaniem Kolegium na stwierdzenie, że gabaryty planowanej zabudowy zostały dostosowane do otoczenia i zastanego ładu przestrzennego, zaś każda z tych wartości została uzasadniona w sposób wyczerpujący.

Zastrzeżeń Kolegium nie budzi także uzbrojenie terenu inwestycji, które jest wystarczające jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowalnego (art. 61. ust. 1 pkt 3 ustawy). W aktach sprawy znajdują się aktualne warunki techniczne, potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w we wszystkie niezbędne media (dowody w aktach sprawy).

W decyzji w sposób prawidłowy wskazano także ilość miejsc postojowych (tj. 1,2 miejsca na jeden mieszkanie oraz 0,5 miejsca dla roweru na jedno mieszkanie, jakie należy wykonać, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012r. "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa".

Inwestycja posiada także zapewniony dostęp do drogi publicznej jaką jest ulica [...] poprzez działki nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...], zaś docelowa poprzez ulicę [...] przy realizacji zjazdu (objętego wnioskiem). Na etapie prowadzonego postępowania organ pozyskał wszystkie niezbędne uzgodnienia i opinie, co szczegółowo omówił w treści decyzji. Wskazać należy na przywołane powyżej opinię ZDMK z dnia 12 stycznia 2023r. i z dnia 16 marca 2023r., w których pozytywnie zaopiniowano inwestycję pod kątem dostępu do drogi oraz rozwiązań komunikacyjnych, które następnie zostały powielone w decyzji (w części "warunki zabudowy").

W związku z powyższym stwierdzić należy, że organ I instancji słusznie wskazał, iż istnieją podstawy, żeby w niniejszej sprawie wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Planowane zamierzenie istotnie bowiem nie narusza istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowi kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących ochrony drzewostanu, Kolegium wskazuje, iż w decyzji uwzględniono wszystkie wymogi zawarte w opinii UMK Wydział Środowiska z dnia 20 stycznia 2023r. Nadto, z treści decyzji wynika, iż jakiekolwiek usunięcie drzew z terenu objętego wz, będzie musiało być poprzedzone odpowiednim postępowaniem w tym zakresie, zaś na etapie postępowania o ustalenie wz, czynności u ustalenia w zakresie ochrony przyrody podjęte przez organ I instancji, są w zupełności wystarczające. W decyzji wskazano również wyraźnie, iż nie realizacja budynku nie może odbyć się z naruszeniem stanu wody na działkach sąsiednich, natomiast kwestia ewentualnego zalewania będzie szczegółowa badana na kolejnym etapie inwestycyjnym jakim jest udzielenie pozwolenia na budowę.

Kolegium na zakończenie - w odpowiedzi na zarzuty odwołania - wskazuje, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Przyjmuje się, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza oczywiście, że inwestycja taka powstanie. W toku postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, w ocenie organu podlegać będzie wówczas zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Organ administracji architektoniczno - budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich. Jeżeli przedłożony projekt budowlany (projekt architektoniczno - budowlany i projekt zagospodarowania działki) będzie naruszał właściwe w sprawie przepisy Prawa budowlanego (np. zbliżenia do nieruchomości sąsiedniej, zalewanie nieruchomości, zaciemnienie, zwiększony hałas itp., nie będzie możliwości pozytywnego załatwienia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Spełnienie ściśle określonych przesłanek Prawa budowanego skutkować będzie dopiero wydaniem pozytywnej decyzji w sprawie. Tym samym, Kolegium nie może przychylić się do zarzutów odwołania w powyższym zakresie.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy [...] w K. reprezentowana przez adwokata P. O., podnosząc zarzuty:

1) naruszenia przepisów art. 7, 8, art. 77 § 1 oraz art. 84 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa, polegające na wydaniu decyzji bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych, a w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że istnieją przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla wskazanego zamierzenia budowlanego, co miało decydujący wpływ na treść zaskarżonej decyzji, bowiem doprowadziło do poczynienia przez Organy obu instancji, w tym w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych;

2) naruszenia art. 61 ust. 1 oraz art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak respektowania zasady dobrego sąsiedztwa i ustalenie warunków zabudowy, a w szczególności:

- doprowadzenie do nadmiernego zacienienia nieruchomości sąsiedniej, co nastąpiło bez uzyskania koniecznej analizy zacienienia obiektu, a zatem w sposób dowolny;

- brak uwzględnienia okoliczności, że dla terenu inwestycji opracowywany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym planowana inwestycja jest niezgodna;

- brak uwzględnienia okoliczności, że w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa wnioskowany teren znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co jest sprzeczne z charakterem inwestycji;

- brak uwzględnienia okoliczności, że planowana inwestycja, przy istniejącym spadku terenu w kierunku PN - Zach spowoduje zagrożenie zalania nieruchomości sąsiedniej wodami gruntowymi, która to okoliczność wymagała dopuszczenia dowodu z opinii biegłego hydrologa, czego w sposób wadliwy zaniechano;

- brak uwzględnienia okoliczności, że na terenie analizowanym nie istnieje odpowiednia infrastruktura drogowa do obsługi planowanego budynku, zaś realizacja prac spowoduje nadmierne obciążenie obecnie istniejących dróg lokalnych, co wiąże się ze zbyt wysoką intensywnością zabudowy, niezgodną z projektowanym mpzp;

- brak uwzględnienia okoliczności, że obszar inwestycji obejmuje liczne drzewa, w tym wierzby oraz dęby o grubości co najmniej 1 m, których planowana inwestycja wymaga wycięcia, co spowoduje znaczne straty w świecie przyrody;

- brak uwzględnienia okoliczności, że na obszarze inwestycji bytują licznie ptaki śpiewające oraz dzięcioły, których ostoje zostaną zlikwidowane, co wymagało zwrócenia się do Urzędu Miasta Krakowa, względnie do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska o wydanie stosownej opinii.

Nadto zarzucam, że za strony niniejszego postępowania powinni zostać uznani właściciele poszczególnych lokali, gdyż każdy z nich ma osobny interes prawny w zakresie, w jakim planowana inwestycja narusza jego prawa.

Powołując się na powyższe Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi z racji jej bezzasadności.

Podczas rozprawy w dniu 17 lipca 2024 roku o oddalenie skargi wniosła także spółka M. Spółka z o.o., wskazując że podniesione w skardze zarzuty są pozbawione uzasadnionych podstaw.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W przeciwnym wypadku Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. oddala skargę.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., II OSK 795/07).

Skarga podlega uwzględnieniu, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi są uzasadnione.

Na wstępie należy wskazać, że Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2023 roku, poz. 977) – dalej jako "uPlan" w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji niż celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 uPlan każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich oraz do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Podstawą materialnoprawną do wydania zaskarżonej decyzji był przepis art. 61 ust. 1 uPlan, zgodnie z którym:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Przepis ten wprowadził do prawa polskiego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (Z. Niewiadomski red., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 508-509). Realizacja zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że w obszarze analizowanym musi znajdować się zabudowa podobna do zabudowy planowanej przez inwestora. To podobieństwo nie oznacza jednak wiernego kopiowana istniejącej już zabudowy. Dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej ma polegać na kontynuacji szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 18 czerwca 2008 r. sygn. II OSK 58/07, WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2007 r. sygn. II SA/Gd 269/07, WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2007 r. sygn. IV Sa/Wa 1060/07, WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2008 r. sygn. VIII Sa/Wa 446/08). Należy zatem przyjąć, że dla możliwości ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest, aby co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co działka inwestycyjna była zagospodarowana w sposób dający podstawy do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 października 2021 r., sygn. II OSK 2802/18). Za kontynuację funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy uznać zarówno sytuację, gdy planowana inwestycja "powtarza" jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów wykorzystywania gruntów, jak i sytuację, gdy stanowi "uzupełnienie" którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 3636/18). Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania ładu przestrzennego (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 519/21). Innymi słowy po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy - jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nie objętych planem miejscowym - stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej.

Analizą urbanistyczną należy objąć wszelkie elementy wymienione w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Ponadto zgodnie z art. 61 ust. 5a uPlan w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z dojściem, dojazdem, infrastrukturą techniczną oraz zbiornikiem retencyjnym na działkach nr [...], [...] obr. [...] wraz budową zjazdu drogowego na działce nr [...] obr[...] w rejonie ulicy [...] w K.

Do wniosku została dołączona kopia mapy ewidencyjnej wykonana w dniu 19 października 2022 r. oraz kopia mapy zasadniczej wykonana w dniu 19 października 2022 r. Kopie tych map spełniają wymagania art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Granice terenu objętego wnioskiem zostały określone na kopii mapy zasadniczej i ewidencyjnej (k. 9, 10 akt administracyjnych).

Na stronie 283 akt administracyjnych znajduje się "Analiza urbanistyczno-architektoniczna" sporządzona przez mgr inż. arch. M. M. – A. , opatrzona datą "02.03.2023 r.".

W aktach sprawy bezpośrednio za analizą urbanistyczno-architektoniczną na stronie 305 – 309 akt administracyjnych znajduje się Protokół nr 10 z dnia 2 marca 2023 roku Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego w K., w skład którego wchodziła mgr inż. arch. M. M. – A. oraz m.in. Główny Architekt Miasta K. – T. B. oraz Zastępca Dyrektora Wydziału Architektury i Urbanistyki A. B. – M.. Jak wynika z treści załącznika do protokołu (k. 307 – 309) Zespół ustalił wymagane przepisami parametry dla warunków zabudowy, które następnie zostały ujęte w wynikach analizy, której projekt został sporządzony w dniu 1 września 2023 roku (k. 427 i nast. akt administracyjnych).

Analiza urbanistyczno-architektoniczna zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną w skali 1:1.000, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji i nie mniejszej niż 50 m. Szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi ok. 62 m i jest to odcinek na którym działka nr [...] (tj. jedna z działek objętych zainwestowaniem) przylega do działki drogowej nr [...], po której biegnie droga z której planowany jest główny wjazd na działki [...] i [...]. Zatem w przedmiotowej sprawie obszar ten należało wyznaczyć w odległości 186 metrów od granic terenu objętego inwestycją - co szczegółowo opisano w sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej. Sąd nie dopatrzył się jakichkolwiek uchybień po stronie organów w tym zakresie.

W analizie podano, że w badanym obszarze, który położony jest w południowo-zachodniej części Krakowa występuję liczna zabudowa, a sam teren inwestycji położony pomiędzy ulicą R. a Trasą Ł. . Dodatkowo od strony zachodniej przebiega w bezpośrednim sąsiedztwie ulica [...] (odcinek realizowany w ramach budowany Trasy [...]). Okolica charakteryzuje się intensywnym budownictwem i postępującą urbanizacją. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa, o zróżnicowanym charakterze, bowiem istnieją tam budynki zarówno wielorodzinne, jak i jednorodzinne, którym często towarzyszą usługi.

Trzeba też wskazać, że za kontynuację funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 uPlan należy uznać zarówno sytuację, gdy planowana inwestycja "powtarza" jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów wykorzystywania gruntów, jak i sytuację, gdy stanowi "uzupełnienie" którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 3636/18). Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.p.s.a. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 519/21).

Z powyższego wynika, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną.

Jak wynika z treści analizy zabudowa obszaru analizowanego jest bardzo zróżnicowana i podlega kolejnym dopełnieniom i uzupełnieniom. Zabudowę tworzą zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne, pojedyncze lub tworzące zespoły zabudowy, jak i zabudowa mieszkalna wielorodzinna o zróżnicowanych gabarytach i cechach, jak i zabudowa usługowa, w tym znacznej wielkości (por. s. 1 analizy). Przyjęcie w tych realiach, że planowana inwestycja będzie kontynuacją funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie jest zatem trafne.

Należy jeszcze podkreślić, że jakkolwiek wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy wiąże organy orzekające w sprawie, to jednak związanie to nie jest bezwzględne w zakresie parametrów inwestycji.

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy ma sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie.

Zasadą jest, że parametry dla nowej inwestycji w obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, oblicza się na podstawie średnich wielkości wskaźników istniejących na działkach znajdujących się na całym obszarze analizowanym stosownie do zapisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 164, poz. 1588).

W ocenie Sądu przeprowadzona analiza urbanistyczno - architektoniczna potwierdza, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zgodnej z planowanym zamierzeniem, która pozwala na określenie parametrów nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Sąd nie dostrzega także istotnych wadliwości czy uchybień odnoszących się do ustalonych poszczególnych parametrów zabudowy, czy to wyznaczonych linii zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy, szerokości elewacji czy też wysokości elewacji. Dlatego też zasadne jest stanowisko organów, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że planowane przedsięwzięcie nie koliduje z zabudową istniejącą na obszarze analizowanym. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. Ustalone przez organy wskaźniki i parametry nowej zabudowy i zagospodarowania terenu znajdują oparcie w sporządzonej w sprawie analizie. Ocena analizy przez organy nie budzi istotnych zastrzeżeń Sądu.

Powyższe czyni bezzasadnym zarzut naruszenie art. 61 ust. 1 oraz art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak respektowania zasady dobrego sąsiedztwa i ustalenie warunków zabudowy.

Podobnie nie jest uzasadniony zarzut naruszenia przepisów art. 7, 8, art. 77 § 1 oraz art. 84 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa, polegający na wydaniu decyzji bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych, a w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że istnieją przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla wskazanego zamierzenia budowlanego, co miało decydujący wpływ na treść zaskarżonej decyzji, bowiem doprowadziło do poczynienia przez Organy obu instancji, w tym w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych.

W kontekście zarzutów naruszenia 7, 8, art. 77 § 1 oraz art. 84 § 1 kpa i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 775 ze zm.) – dalej jako "K.p.a.". W kontekście tego zarzuty należy wskazać, że parametry i warunki zabudowy zostały ustalone w oparciu o analizę urbanistyczną sporządzonej przez osobę posiadającą wiedzę specjalistyczną w dziedzinie urbanistyki i architektury (zob. art. 60 ust. 4 uPlan). Analiza urbanistyczna ma zatem charakter dokumentu przedstawiającego ocenę specjalistyczną, a więc charakter zbliżony do dowodu z opinii biegłego (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z 23 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 2785/19). Organ ma obowiązek poddania tego dowodu, jak każdego innego zgromadzonego w sprawie, ocenie i weryfikacji (art. 80 k.p.a.). Z uwagi jednak na specjalistyczny charakter analizy, jej zakwestionowanie jako dowodu mogącego stanowić podstawę ustaleń w danej sprawie, wymaga, co do zasady, wykazania, że zawarte w niej ustalenia są oczywiście błędne lub nielogiczne (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2631/21).

Takich argumentów, podważających przydatność sporządzonej analizy urbanistycznej, czy też wskazujących na wadliwość tej analizy Skarżąca nie przedstawia. Nie przedstawia również konkretnych uchybień, których miałby dopuścić się organ ustalając stan faktyczny sprawy. Podniesione natomiast zarzuty dotyczące nieuwzględnienia, cech, funkcji oraz specyfiki terenu oraz istniejącej w sąsiedztwie do planowanej Inwestycji zabudowy oraz oddziaływania zabudowy istniejącej na nową zabudowę są bezzasadne. Wbrew twierdzeniom Skarżącej analiza w sposób dokładny i rzetelny charakteryzuje istniejącą zabudową (por. też szczegółowe dane zebrane na etapie przygotowywania analizy k. 289 a.a.). Z tego względu podniesione zarzuty naruszenia art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. nie zasługują na uwzględnienie.

Nie jest w końcu trafny zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn odmówienia innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej. W uzasadnieniu faktycznym organ administracji publicznej powinien zatem dokładnie wskazać podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału procesowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, a w szczególności uzasadnić, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za prawdziwe.

Uzasadnienie prawne decyzji polega na wyjaśnieniu podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.

Analiza treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że zawiera ono wszystkie konieczne elementy. Nie budzą wątpliwości ustalenia organu, dotyczące okoliczności faktycznych (uzasadnienie faktyczne). Są one jasne i przejrzyste. Podobnie uzasadnienie prawne, zawiera wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji wraz z przytoczeniem przepisów prawa.

Bezzasadne są również zarzuty dotyczące nadmiernego zacienienia nieruchomości sąsiedniej, co nastąpiło bez uzyskania koniecznej analizy zacienienia obiektu, a to z tego powodu, że kwestie zacienienia są przedmiotem weryfikacji nie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Podobnie bez znaczenia jest okoliczność, że przedmiotowa inwestycja jest niezgodna z zapisami obowiązującego studium. W tym zakresie trzeba podkreślić, że system planowania przestrzennego jest oparty na relacji zgodności między studium a planem miejscowym (por. art. 15 ust. 1 i art. 20 ust. 1 uPlan – w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; Dz. U. poz. 1688), natomiast takiego związania i takiej relacji do studium nie ma już względem ustalanych warunków zabudowy. Dlatego też ustalone warunki zabudowy nie muszą być zgodne ze studium.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia okoliczności, że dla terenu inwestycji opracowywany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym planowana inwestycja jest niezgodna, to można jedynie wskazać, że stosownie do art. 62 ust. 1 uPlan, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Należy przy tym wskazać, że organ I instancji zawiesił przedmiotowe postępowanie, jednakże postanowienie to zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie postanowieniem z dnia 19 czerwca 2023 roku (k. 397 a.a.).

Bezzasadne są również zarzuty wskazujące, że planowana inwestycja, przy istniejącym spadku terenu w kierunku północno – zachodnim spowoduje zagrożenie zalania nieruchomości sąsiedniej wodami gruntowymi, która to okoliczność wymagała dopuszczenia dowodu z opinii biegłego hydrologa, czego w sposób wadliwy zaniechano. Powoływane przez Skarżącą okoliczności mają charakter jedynie hipotetyczny i są wyrazem wyłącznie jej przypuszczeń czy podejrzeń, co jednak nie jest wystarczające dla uznania zasadności podniesionego zarzutu. Co więcej ustalone warunki zabudowy nie przesądzają przecież żadnych rozwiązań architektonicznych, które zostaną przyjęte dopiero na etapie projektu budowlanego. W związku z tym podnoszenie zarzutów dotyczących ryzyka naruszenia stosunków wodnych należy uznać, co najmniej za przedwczesne, a na gruncie niniejszej sprawy za nieuzasadnione.

Trafne są natomiast zarzuty, które dotyczą istnienia odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz zarzuty dotyczące nieuwzględnienia wymagań ochrony przyrody.

W zakresie istnienia odpowiedniej infrastruktury drogowej, to trzeba wskazać, że w aktach sprawy znajdują się dwa stanowisko Zarządu Dróg Miasta Krakowa, które dotyczą obsługi komunikacyjnej dla przedmiotowej inwestycji.

I tak w piśmie z dnia 28 lipca 2022 roku wskazano, że cyt.: "w chwili obecnej przedstawiony sposób obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji przez projektowany zjazd z drogi serwisowej zrealizowanej w ramach budowy Trasy [...]j, która docelowo ma łączyć się z ulicą [...] nie jest możliwy. Trasa Ł. nadal pozostaje w trakcie realizacji a wstępnie jej odbiór planowany jest pod koniec sierpnia 2022. Opiniujemy pozytywnie docelowy sposób obsługi komunikacyjnej przez projektowany zjazd z drogi serwisowej wykonanej w ramach budowy Trasy Ł. iej łączącej się z ulicą [...] po zrealizowaniu i oddaniu do użytkowania obu dróg. Zjazd na teren planowanej inwestycji należy projektować zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U.2016 poz.124 z późn. zm.)" (por. k. 47 a.a.).

Natomiast w piśmie z dnia 12 stycznia 2023 roku wskazano, cyt.: "

"1. Teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ulica [...] przez działki [...], [...], [...], [...], [...] obr[...] (zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 2 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym).

2. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z art. 61 ust.l pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

3. Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji docelowa inwestycji od ulicy 8 [...], obecnie tymczasowo od ulicy R. przez działki [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] (przez część węzła oraz drogi serwisowej wykonanej w ramach budowy Trasy Ł. ) a następnie poprzez planowany zjazd na teren inwestycji;

4. Dokładna lokalizacja zjazdu zostanie ustalona na etapie wystąpienia z wnioskiem o wydanie uzgodnienia projektu zjazdu;" (k. 189 a.a.).

Powyższe stanowiska nie są jednak tożsame.

W pierwszym przypadku zarządca wskazał, że "docelowy sposób obsługi komunikacyjnej przez projektowany zjazd z drogi serwisowej wykonanej w ramach budowy Trasy Ł. łączącej się z ulicą [...] po zrealizowaniu i oddaniu do użytkowania obu dróg".

W drugim stanowisku zarządca uznał, że "Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego" a "Teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ulica R. przez działki [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]".

Zarządca wskazał zatem dwa alternatywne rozwiązania komunikacyjne, które się nie powielają. Przy czym pierwsze dotyczy sytuacji, w której dojdzie do zrealizowania ulicy [...], co do tej pory nie nastąpiło (inwestycja jest na etapie projektowania), a drugie ma charakter tymczasowy. Przyjmując nawet, że na gruncie tej sprawy wiążące jest stanowisko, co do rozwiązania tymczasowego – co jednak nie jest oczywiste i powinno być jednoznacznie wyjaśnione przez organy – to trzeba zwrócić uwagę, że ustalone warunki zabudowy, a ściślej załącznik graficzny przyjmuje wyłącznie rozwiązanie, które zakłada rozwiązanie obsługi komunikacyjnej przez projektowany zjazd z drogi serwisowej wykonanej w ramach budowy Trasy Ł. łączącej się z ulicą [...] co jednak jest sprzeczne z treścią stanowiska zarządcy drogi.

Powyższe stanowi uchybienie, które musi zostać naprawione przez organy, które w sposób jednoznaczny ustalą właściwe rozwiązanie komunikacyjne, adekwatne do istniejących faktycznych warunków, a nie tylko do przyszłych planów czy zamierzeń inwestycyjnych Gminy Miejskiej Kraków.

Niezależnie od powyższego istotne uchybienie, którego dopuściły się organy na gruncie kontrolowanego sprawy, a które determinuje treść rozstrzygnięcia Sądu sprowadza się do nieuwzględnienia warunków w zakresie ochrony środowiska.

Należy zauważyć, że za pismem z dnia 20 stycznia 2023 roku Zastępca Dyrektora Wydziału Kształtowania Środowiska E. O. – D. wskazała, że przedmiotowa inwestycja w zakresie ochrony przyrody cyt.: "Z uwagi na obecność na terenie inwestycji drzew i/lub krzewów występowanie chronionych gatunków zwierząt oraz ich siedlisk jest wysoce prawdopodobne. W przypadku stwierdzenia w obrębie drzew i/lub krzewów, gniazd lub siedlisk gatunków chronionych należy zwrócić się ze stosownym wnioskiem do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, jako odpowiedniego w zakresie wydania ewentualnej zgody na odstępstwa od zakazów wymienionych w rozporządzeniach dot. ochrony gatunkowej zwierząt art. 56 ust. 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 916 ze zm.), w tym zgody na zniszczenie siedliska chronionych gatunków w przypadkach wymienionych w ustawie o ochronie przyrody (art. 56 ust. 4) oraz ustalenia rekompensaty przyrodniczej. Szczegółowych informacji na temat występowania chronionych gatunków roślin, grzybów i zwierząt dostarczyć może jedynie ekspertyza przyrodnicza terenu." (por. k. 197 – 198 a.a.).

Pomimo takich wskazań w zakresie ochrony środowiska dla przedmiotowej inwestycji organy nie wezwały inwestora do przedstawienia stosownej ekspertyzy przyrodniczej terenu, które opisywałaby stan istniejących siedlisk chronionych na tym obszarze.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 5 uPlan wydana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Do takich przepisów należy m.in. ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1336 ze zm.) – dalej jako "uOchrPrzyr".

Zgodnie z art. 51 ust. 1 uOchrPrzyr:

1. W stosunku do dziko występujących roślin lub grzybów gatunków objętych ochroną gatunkową mogą być wprowadzone następujące zakazy:

1) umyślnego niszczenia;

2) umyślnego zrywania lub uszkadzania;

3) niszczenia ich siedlisk lub ostoi;

4) dokonywania zmian stosunków wodnych, stosowania środków chemicznych, niszczenia ściółki leśnej lub niszczenia gleby w ostojach;

5) hodowli;

6) pozyskiwania lub zbioru;

7) przetrzymywania lub posiadania okazów gatunków;

8) zbywania, oferowania do sprzedaży, wymiany, darowizny lub transportu okazów gatunków;

9) wwożenia z zagranicy lub wywożenia poza granicę państwa okazów gatunków;

10) umyślnego przemieszczania w środowisku przyrodniczym;

11) umyślnego wprowadzania do środowiska przyrodniczego.

Stosownie zaś do przepisów art. 52 ust. 1 uOchrPrzyr:

1. W stosunku do dziko występujących zwierząt gatunków objętych ochroną gatunkową mogą być wprowadzone następujące zakazy:

1) umyślnego zabijania;

2) umyślnego okaleczania lub chwytania;

3) umyślnego niszczenia ich jaj, postaci młodocianych lub form rozwojowych;

4) transportu;

5) chowu lub hodowli;

6) zbierania, pozyskiwania, przetrzymywania, posiadania lub preparowania okazów gatunków;

7) niszczenia siedlisk lub ostoi, będących ich obszarem rozrodu, wychowu młodych, odpoczynku, migracji lub żerowania;

8) niszczenia, usuwania lub uszkadzania gniazd, mrowisk, nor, legowisk, żeremi, tam, tarlisk, zimowisk lub innych schronień;

9) umyślnego uniemożliwiania dostępu do schronień;

10) zbywania, oferowania do sprzedaży, wymiany, darowizny lub transportu w celu sprzedaży okazów gatunków;

11) wwożenia z zagranicy lub wywożenia poza granicę państwa okazów gatunków;

12) umyślnego płoszenia lub niepokojenia;

13) umyślnego płoszenia lub niepokojenia w miejscach noclegu, w okresie lęgowym w miejscach rozrodu lub wychowu młodych lub w miejscach żerowania zgrupowań ptaków migrujących lub zimujących;

14) fotografowania, filmowania lub obserwacji, mogących powodować ich płoszenie lub niepokojenie;

15) umyślnego przemieszczania z miejsc regularnego przebywania na inne miejsca;

16) umyślnego wprowadzania do środowiska przyrodniczego.

Organ powinien był zatem ustalić za pomocą odpowiedniej ekspertyzy, czy na tym obszarze istnieją chronione gatunki roślin lub zwierząt i podjąć stosownie działania.

Trzeba podkreślić, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wprawdzie pierwszym, ale jakże istotnym etapem inwestycyjnym. Inwestor, uzyskując taką decyzję, otrzymuje promesę możliwości zabudowy określonego terenu, pod warunkami sformułowanymi w tej decyzji. Nie może być tak, aby po wydaniu decyzji nadal nie było wiadomo, czy inwestor ze względu na ochronę przyrody może budować na terenie objętym decyzją WZ, czy też nie. Nie może być tak, aby inwestor po sporządzeniu projektu budowlanego dowiadywał się o konieczności zmiany projektu, lub o niemożliwości zabudowy w ogóle. Nie może być również tak, aby kwestię ochrony przyrody powierzać inwestorowi, którego interesy dotyczą zabudowy określonego terenu. Przyroda jest dobrem wspólnym, co oznacza, że tak określonej społeczności lokalnej, gdzie występuje chroniony gatunek, jak i określonego narodu i państwa. Państwo, wykonując określone obowiązki w ramach spoczywających na nim zadań, zajmuje się także ochrona przyrody. Z jednej strony państwo określa, co ma być objęte ochroną, a decydują o tym przedstawiciele narodu (parlament), a z drugiej strony egzekwuje od obywateli stosowanie się do nakazów i zakazów wynikających z tej ochrony, gdyż jest to jedno z jego zadań. Wobec tego to na organach administracji publicznej, a nie na inwestorze, spoczywa wskazanie, czy i w jaki sposób chronić określony gatunek na terenie danej inwestycji. Należy to także uczynić na wstępnym etapie inwestycji, bowiem niezależnie od powyższych racji, wymaga tego także kwestia lojalności państwa w stosunku do obywatela i zasada budowania zaufania do działalności organów państwa.

Podobne stanowisko co do konieczności badania tej kwestii na etapie niniejszym pośrednio wynika z wyroku WSA w Olsztynie, który badał kwestie ochrony gatunkowej w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i oddalił skargę przy konstatacji, że rośliny objęte ochroną nie rosną na działce inwestycyjnej, wobec tego nie naruszono przepisów odrębnych (uzasadnienie do wyroku WSA w Olsztynie z dnia 27 listopada 2014 r., sygn.. II SA/Ol 1083/14 oraz WSA w Krakowie z dnia 12 listopada 2019 roku, sygn. II SA/Kr 873/19 i np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 8 listopada 2022 roku, sygn. II OSK 881/20).

Nie ulega przy tym wątpliwości, że przepisy dotyczące ochrony przyrody są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 uPlan. (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r.. II OSK 2667/13). Pamiętać nadto trzeba, że "W zakresie zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 uPlan) organ nie działa w warunkach uznania administracyjnego. Jest związany treścią przepisu w ten sposób, że w razie braku zgodności planowanej lokalizacji z przepisami odrębnymi, nie może wydać pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy" ( tak wyrok NSA z dnia 1 marca 2018 r., II OSK 2028/17).

W kontekście potencjalnego istnienia na tym obszarze gatunków chronionych trzeba wskazać, że – jak wynika z przedłożonej przez Skarżącą Wspólnotę inwentaryzacji przyrodniczej wykonanej w okresie marzec – maj 2024 na obszarze inwestycji znajdując się zwierzęta będące pod ścisła ochroną, jak np. Rudzik, Kos, Pustułka, Gajówka czy Kawka (por. też rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt (Dz. U. 2022, poz. 2380)).

Przedłożona przez Wspólnotę inwentaryzacja potwierdza uwagi zawarte w piśmie z dnia 20 stycznia 2023 roku Zastępcy Dyrektora Wydziału Kształtowania Środowiska, że jest wysoce prawdopodobne występowanie na przedmiotowej inwestycji chronionych gatunków zwierząt oraz ich siedlisk.

Niewykonanie zatem stosownej ekspertyzy stanowi o naruszeniu art. 61 ust. 1 pkt 5 uPlan, a ściślej przepisy dotyczących ochrony przyrody.

W sytuacji zatem, gdyby okazało się, że na terenie inwestycji występuje gatunek ściśle chroniony i że wchodzą w grę określone zakazy, dopiero na tym etapie dalszy tok postępowania byłby uzależniony od działania inwestora w postaci zwrócenia się do regionalnego dyrektora ochrony środowiska o zwolnienie z zakazów. Należałoby wówczas zawiesić postępowanie celem umożliwienia uzyskania przez inwestora takiego odstępstwa (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.).

W kontekście zakazów ujętych w art. 51 ust. 1 i art. 52 ust. 1 uOchrPrzyr, należy wskazać na marginesie, że zgodne z art. 56 ust. 2 uOchrPrzyr Regionalny dyrektor ochrony środowiska na obszarze swojego działania i na obszarach morskich może zezwolić w stosunku do gatunków:

1) objętych ochroną częściową - na czynności podlegające zakazom określonym w art. 51 ust. 1 i 1a oraz art. 52 ust. 1 i 1a;

2) objętych ochroną ścisłą - na czynności podlegające zakazom określonym w art. 51 ust. 1 pkt 1-8, 10 i 11 i ust. 1a pkt 1-3 i 5 oraz art. 52 ust. 1 pkt 2, 4-10 i 12-15 i ust. 1a pkt 2-6.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy wyjaśnią kwestię występowania we wskazanej przez inwestora lokalizacji gatunku chronionego i w zależności od rezultatów albo wydadzą stosowną decyzję o warunkach zabudowy w sytuacji niewystępowania tej rośliny, względnie w przypadku przeciwnym – zawieszą postępowanie, zobowiązując inwestora do uzyskania stosownego zwolnienia z zakazów we właściwym trybie.

Niezależnie od powyższego Skarżąca Wspólnota podnosi, że w niniejszej sprawie stronami są zarówno Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...], reprezentowana przez Zarządcę, jak i każdy z właścicieli wyodrębnionych lokali. Zarówno Wspólnocie, jak i każdemu ze współwłaścicieli lokali z osobna przysługuje uprawnienie do dochodzenia swych praw, w zakresie Zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. W sprawie niniejszej za stronę uznano jedynie Wspólnotę, reprezentowaną przez zarządcę nieruchomości, z pominięciem każdego z właścicieli lokali, do których nie były kierowane żadne zawiadomienia ani decyzja, co nie jest prawidłowe. Okoliczność ta była już podnoszona w troku sprawy. SKO w sposób wadliwy uznało, że właścicielom poszczególnych lokali nie przysługuje przymiot strony.

Odnosząc się do tego zarzut należy wskazać, że krąg stron postępowania wyznaczony jest przez art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Co do kwestii ustalenia kręgu stron postępowania – to trzeba wskazać, że nieprawidłowe jest opieranie się przez organ wyłącznie na oświadczeniu inwestora, że obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza teren inwestycji (por. s. 2 wniosku – k. 2 a.a.).

Organ powinien zweryfikować te okoliczności celem ustalenia w sposób prawidłowy kręgu stron postępowania. Na gruncie niniejszej sprawy organ rozważyć powinien możliwe oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości, czego jednak nie uczyniono. Podkreślić należy, że krąg stron postępowania jest scharakteryzowany w ustawie i organ jest zobligowany do samodzielnego ustalenia tego w sposób prawidłowy kręgu. Nie jest natomiast prawidłowym ograniczenie się przez organ wyłącznie do oświadczenia inwestora i aby w oparciu o to oświadczenie jedynie wyznaczać krąg stron postępowania.

Organ odwoławczy szerzej w uzasadnieniu do wydanej decyzji nie analizuje tej kwestii, lecz odsyła do treści pisma organu I instancji z dnia 28 sierpnia 2023 roku (k. 407 a.a.).

Pomijając już okoliczność, że w istocie organy nie przedstawiły analizy kręgu stron postępowania w uzasadnieniu do zaskarżonej decyzji, a odwołały się jedynie do treści pisma Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2023 roku, to odnosząc się do tego pisma należy wskazać, że pismo to operuje jedynie ogólnikami i przytacza orzecznictwo sądów administracyjnych jednakże nie wyciągając z tego żadnych wniosków, które dotyczyłyby niniejszej sprawy. Co więcej, odwołując się już tylko do powołanych w tym piśmie wyroków należy wskazać, że pomijanie wszystkich właścicieli mieszkań i odmawianie im statusu strony postępowania ze wskazaniem, że stroną może być jedynie Wspólnota jest wadliwe.

Prezydent odwołuje się przykładowo do wyroku NSA z dnia 25 listopada 2011 roku, sygn. II OSK 1693/10 i wywodzi z niego wniosek, że cyt.: "w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi właśnie są sprawy z dziedziny zagospodarowania przestrzennego czy też prawa budowlanego, co do zasady to zarząd spółdzielni mieszkaniowej lub odpowiednio zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji nie tylko spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej ale także w stosunku do wszystkich podmiotów posiadających wyodrębnione lokale."

Pomija jednak organ zasadniczy wniosek, który zawarty jest w tym uzasadnieniu, a mianowicie, że "regulacja ustawowa instytucji zarządu powierzonego (spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej) nie wyklucza udziału w postępowaniu administracyjnym obok zarządu spółdzielni lub wspólnoty także właścicieli poszczególnych lokali, którym służy prawo współwłasności w częściach wspólnych oraz mają oni udział w gruncie, jednakże pod warunkiem, że wykażą własny zindywidualizowany interes prawny, a więc ich udział jest zakreślony granicami tego właśnie interesu prawnego" (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 25 listopada 2011 roku, sygn. II OSK 1693/10 oraz np. 19 kwietnia 2011 roku, sygn. II OSK 694/10).

Podobne stanowisko wyrażane jest również w najnowszym orzecznictwie (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 9 marca 2023 roku, sygn. II OSK 208/23).

Stanowisko zatem które przyjmuje właściciele poszczególnych lokali nie mogą być stronami postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i że w każdej sytuacji ich interesy są reprezentowane wyłącznie przez Wspólnotę jest wadliwe.

Powyższe uwagi dotyczące niezweryfikowania kręgu stron postępowania przez organ samo w sobie nie stanowi jeszcze podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżąca Wspólnota była bowiem stroną postępowania i uczestniczyła w tym postępowaniu i złożyła skargę. W związku z tym, że decyzja podlega uchyleniu, i mając na uwadze, że organy będą ponownie rozpatrywały sprawę, to zasadne jest zwrócenie również uwagi na konieczność ustalenia w sposób prawidłowy i rzetelny kręgu stron postępowania.

Jednocześnie trzeba wskazać, że powyższe nie przesądza jednak okoliczności, czy i którzy właściciele lokali budynku przy ulicy [...] inne jeszcze osoby czy podmioty są stronami postępowania. Te okoliczności powinien zbadać i wyjaśnić organ a następnie w sposób prawidłowy wyznaczyć krąg stron postępowania.

Ze względu na powyższe Sąd, na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji).

O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

Na zasądzone koszty w wysokości 997 zł składa się: kwota 500 zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu od skargi; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżącej opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1827).