Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 357/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2492
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 112 ust. 3, art. 6 pkt 6, art. 119 ust. 1, art. 134 ust. 2 i 3, art. 157
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka (spr.) Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: referent stażysta Adrian Piechota po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2023 r. sprawy ze skarg M. T., Z. T., Z. T. i D. K. na decyzję Wojewody z dnia 13 marca 2023 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 13 marca 2023 r. Wojewoda, działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postepowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm., dalej jako: "k.p.a."), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 28 października 2022 r., nr [...]

Ww. decyzją Starosta [...] na podstawie m.in. art. 6 pkt 6, art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i 5 pkt 2, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") w pkt 1 orzekł o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie prawa własności należącego do współwłaścicieli w następującym udziale: a) udziału w wysokości [...] należącego do D. K.; b) udziału w wysokości [...] należącego do Z. H. T.; c) udziału w wysokości [...] należącego do M. T.; d). udziału w wysokości [...] należącego do Z. S. T.; w nieruchomości gruntowej, opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka położona w obrębie ewidencyjnym MIASTO [...] przy ulicy [...], oznaczona numerem [...] o pow. 0,4340 ha, zapisanej w księdze wieczystej oznaczonej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych, wywłaszczenie następuje na rzecz Gminy [...] z przeznaczeniem na realizację celu publicznego – polegającego na budowie obiektu sportowo – rekreacyjnego zgodnie z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą nr X/57/2019 Rady Miejskiej w [...] z dnia 15 lipca 2019 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] na terenach części obrębów: [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], (Dz. Urz. Woj. W. z 2019-07-29 r., poz. 6920). W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego część obrębu ewidencyjnego MIASTO [...] przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych symbolem jednostki bilansowej: [...] o przeznaczeniu: Tereny usług sportu i rekreacji. W pkt II orzekł o przejściu prawa własności opisanej w pkt I nieruchomości na rzecz Gminy [...], które nastąpi z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. W pkt III orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za wywłaszczenie udziałów w łącznej wysokości [...] w prawie własności ww. nieruchomości gruntowej. W pkt IV orzekł o zapłacie odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna w częściach ułamkowych – w łącznej wysokości: [...] zł, przez B. K., w tym na rzecz: a) D. K., za udział w wysokości [...], kwota odszkodowania: [...],- zł; b) Z. H.-T., za udział w wysokości [...], kwota odszkodowania: [...] zł, c) M. T., za udział w wysokości [...], kwota odszkodowania: [...] zł, d) Z. S. T., za udział w wysokości [...], kwota odszkodowania: [...] zł.

Powyższe rozstrzygnięcie wydano w następujących okolicznościach sprawy.

Wnioskiem z 09 listopada 2020 r., uzupełnionym 23 grudnia 2020 r. i 9 grudnia 2021 r., B. K. wystąpił do Starosty [...] o wywłaszczenie poprzez pozbawienie udziału o wielkości łącznej [...] w prawie własności ww. nieruchomości gruntowej, obecnie niezabudowanej. Gmina [...] poinformowała Starostę [...], że na mocy zawartych w 2018 r. protokołów uzgodnień z ówczesnymi wówczas współwłaścicielami działki będącej przedmiotem wywłaszczenia pozostałych [...] udziałów - Aktem Notarialnym Rep. A nr [...] z dnia 14.03.2018 r., nabyła udziały wynoszące łącznie [...] w prawie za kwotę [...]zł, co stanowi cenę jednostkową nabycia jednego metra kwadratowego w wysokości [...] zł. Wnioskodawca wskazał, że ww. nieruchomość jest niezbędna na realizację celu publicznego polegającego na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...]. Podano również, że negocjacje prowadzone ze współwłaścicielami nie doprowadziły do nabycia własności nieruchomości w drodze umowy.

Starosta [...] decyzją z 11 stycznia 2021 r., nr [...] odmówił wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego w przedmiotowej sprawie.

Wojewoda decyzją z 13 maja 2021 r. uchylił ww. decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

D. K. wniosła sprzeciw od tej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 29 września 2021 r., sygn. akt I SA/Po 525/21 oddalił sprzeciw.

Starosta [...] w dniu 13 grudnia 2021 r. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie.

Postanowieniem z 28 lutego 2022 r. Starosta [...] powołał jako biegłego w sprawie rzeczoznawcę majątkowego G. N..

Rzeczoznawca majątkowy w dniu 6 kwietnia 2022 r. sporządziła operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości niezabudowanej dla potrzeb ustalenia odszkodowania w trybie wywłaszczenia.

W sprawie odbyły się rozprawy w dniu: 4 maja 2022 r., 30 maja 2022 r., 11 lipca 2022 r., podczas których m.in. zakwestionowano istnienie podstaw do wywłaszczenia udziałów w nieruchomości, zgłoszono zastrzeżenia do operatu szacunkowego w zakresie sporządzenia go na bazie cen sprzed trzech lat i nieuwzględnienie przez niego wzrostu cen nieruchomości będącego reakcją na rosnącą inflację. W trakcie prowadzonego postępowania kwestionowano również sporządzoną wycenę.

Rzeczoznawca majątkowy podczas rozprawy w dniu 11 lipca 2022 r. oraz pismami z 8 lipca 2022 r., 18 lipca 2022 r., 1 sierpnia 2022 r., 14 września 2022 r., ustosunkowała się do zarzutów podnoszonych odnośnie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. W piśmie z dnia 18 lipca 2022 r. ustosunkowała się do wniosku pełnomocnika D. K. złożonego na rozprawie administracyjnej podając ustalenia dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele usług sportu i rekreacji, położonych w miastach powiatowych województwa [...], t.j. [...] i [...]

Pismem z 18 października 2022 r. Gmina [...] podtrzymała stanowisko dotyczące konieczności dokonania wywłaszczenia ww. nieruchomości i dodatkowo przesłała operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej (działki nr [...] i[...], [...], [...], [...], niezabudowanej, położonej w rejonie ul. [...] w [...], dla potrzeb wniesienia przez gminę [...] do spółki "PROJEKT [...]" Sp. z o.o. tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) w podwyższonym kapitale zakładowym spółki celem jej dalszego wykorzystania.

Pismem z 12 października 2020 r. pełnomocnik D. K. wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.

Postanowieniem z 19 października 2022 r. organ I instancji odmówił przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

W dniu 28 października 2022 r. Starosta [...] wydał ww. decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał przesłanki prawne oraz faktyczne, którymi kierował się podejmując przedmiotowe rozstrzygnięcie. W sposób szczegółowy, organ I instancji opisał przebieg postępowania poprzedzającego wydanie decyzji. Wskazał, że została spełniona przesłanka braku zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na zbycie ich udziałów w prawie własności działki nr [...], gdyż stronom nie udało się dojść do porozumienia z uwagi na rozbieżność stanowisk. Starosta podał, że działka oznaczona numerem [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod realizację celu publicznego – polegającego na budowie obiektu sportowego. Mając powyższe na uwadze, jak również brak możliwości nabycia prawa własności w drodze umowy, organ I instancji wskazał zaistnienie przesłanek wydania decyzji wywłaszczeniowej i ustalenia z tego tytułu odszkodowania. Ponadto, w uzasadnieniu decyzji organ I instancji dokonał oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego dowód z wartości wywłaszczonej nieruchomości stwierdzając, że operat spełnia wszystkie wymogi prawne dla tego dokumentu i może stanowić wiarygodny dowód na okoliczność ustalenia odszkodowania za przejmowaną nieruchomość.

W odwołaniu od ww. decyzji pełnomocnik D. K. zarzucił naruszenie art. 134 ust. 2 u.g.n. oraz art. 7 i art. 78 § 1 k.p.a. i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji co do punktów III i IV, orzeczenie co do istoty sprawy przez ustalenie wyższej wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia własności nieruchomości objętej postępowaniem, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji oraz o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego pod postacią opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości w celu określenia wartości udziałów w nieruchomości gruntowej oraz ustalenia wartości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia dla uczestników postępowania. Zaskarżył również postanowienie Starosty [...] z 19 października 2022 r.

W odwołaniu od ww. decyzji pełnomocnik Z. T., M. T. i Z. T. zarzucił naruszenie art. 6 ust. 6 w związku z art. 122 i 116, art. 128, art. 130 ust. 1, art. 134 u.g.n., § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie jako dowód w sprawie operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości) nieodpowiadającego wymogom prawa, art. 153 ust. 1 u.g.n., art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, względnie o zlecenie rzetelnej wyceny nieruchomości, a następnie zmianę przedmiotowej decyzji i ustalenie wysokości odszkodowania wg prawidłowej i rzetelnie sporządzonej wyceny nieruchomości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Wojewoda wskazaną na wstępie decyzją z 13 marca 2023 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że realizacja celu publicznego została spełniona w przedmiotowej sprawie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr X/57/2019 z 15 lipca 2019 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] na terenach części obrębów: (...) [...] (...) (Dz. Urz. Woj. W. z 29 lipca 2019 r., poz. 6920) - nieruchomość położona w jednostce ewidencyjnej [...], oznaczona geodezyjnie jako działka: [...] obręb Miasto [...] znajduje się na terenach oznaczonych symbolem jednostki bilansowej: [...] o przeznaczeniu: tereny usług sportu i rekreacji. Organ, na podstawie pisma z dnia 24 stycznia 2023 r., w którym Gmina [...] wniosła do Starosty [...] o niezwłoczne zajęcie nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] doprecyzował cel wywłaszczenia, jaki ma być zrealizowany na ww. nieruchomości - budowa obiektu pełnowymiarowego boiska do piłki nożnej o sztucznej nawierzchni syntetycznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą w zakresie eksploatacji obiektów sportowych. Organ wyjaśnił, że realizacja budowy obiektu sportowo-rekreacyjnego przez Gminę [...] stanowi cel publiczny, który uzasadnia, w przypadku braku zgody stron na polubowne rozwiązanie, wszczęcie i przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego. Organ stwierdził, że została spełniona przesłanka braku zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na zbycie ich udziałów w prawie własności działki nr [...], gdyż w prowadzonych rokowaniach stronom nie udało się dojść do porozumienia z uwagi na rozbieżność stanowisk.

Wojewoda stwierdził również, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 06 kwietnia 2022 r. stanowi istotny dowód w sprawie. Organ wskazał, że biegła ustaliła, że działka nr [...] jest położona w strefie przyległej do śródmiejskiej [...], w otoczeniu zabudowy handlowo-usługowej, obiektów sportowo - rekreacyjnych oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Nieruchomość stanowi grunt użytkowany jako łąka, porośnięty roślinnością trawiastą oraz pojedynczymi drzewami i krzewami z samosiewu. Posiada dostęp od strony północnej do utwardzonego asfaltem ciągu pieszo - rowerowego, oddzielającego ją od rzeki Niesób. W północno- zachodnim narożniku działki przebiega podziemny gazociąg średniego ciśnienia, który stwarza nieznaczne ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem z uwagi na częściowy przebieg w linii rozgraniczającej teren zabudowy, która zgodnie z zapisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi 4 m od drogi. Nieruchomość posiada dostęp do sieci elektrycznej i gazowej Biegła wskazała, że działka nr [...], położona jest na obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr X/57/2019 z 15 lipca 2019 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], na terenach części obrębów: (...) Miasto [...] (...). W planie tym obszar przedmiotowej działki znajduje się na terenie oznaczonym symbolem jednostki bilansowej: [...] o przeznaczeniu: tereny usług sportu i rekreacji. W operacie podała, że w celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej działki, "zagospodarowanej zgodnie z oznaczeniem w rejestrze gruntów jako łąka, której zarówno aktualny jak i alternatywny sposób użytkowania wynika z przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest cel sportowo - rekreacyjny, dokonano analizy cen transakcyjnych prawa własności działek gruntu o ww. funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na rynku lokalnym obejmującym miasto [...]. W toku dokonanej analizy stwierdzono, że na terenie miasta [...] obrót podobnymi gruntami jest ograniczony. Obszar analizy rynku rozszerzono na teren miast powiatowych środkowej i południowej [...], a okres analizy rynku poszerzono na 3,5 lat wstecz od daty sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto, z uwagi na położenie szacowanej nieruchomości na terenie [...], będącego jednym z lepiej uprzemysłowionych miast powiatowych południowej [...], analizą objęto również transakcje gruntami położonymi na terenie miejscowości wiejskich o korzystnym zurbanizowaniu, położonych na terenie powiatu [...]. W operacie wskazano, że nie ustalono wskaźnika zmiany cen transakcyjnych z powodu względnej równowagi tych cen na rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wybrała sześć atrybutów waloryzujących, takich jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, dojazd do nieruchomości, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, ograniczenia w zagospodarowaniu, powierzchnia terenów wiejskich o korzystnym zurbanizowaniu, położonych na terenie powiatu [...]. Rzeczoznawca majątkowy przypisała poszczególnym cechom wagi: - lokalizacja ogólna 25%, - lokalizacja szczegółowa 20%, - dojazd do nieruchomości 20%, - dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej 20%, - ograniczenia w zagospodarowaniu 5%, - powierzchnia 10%. Biegła stwierdziła, że wyceniana nieruchomość w aspekcie cech rynkowych charakteryzuje się: dobrą lokalizacją ogólną, bardzo dobrą lokalizacją szczegółową, dostatecznym dojazdem do nieruchomości, podstawowym dostępem do urządzeń infrastruktury technicznej, występowaniem ograniczeń w zagospodarowaniu, średnią powierzchnią. Koszt nabycia gruntu rzeczoznawca majątkowy określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W wyniku analizy rynku regionalnego obejmującego teren miast powiatowych środkowej i południowej [...] oraz terenów wiejskich powiatu [...] rzeczoznawca majątkowy przedstawiła próbkę czterech transakcji dla nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań do nieruchomości objętej wyceną. Ceny przedmiotowych transakcji zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Wartość 1 m2 gruntu wyniosła [...] zł/m2 (wartość jednostkowa skorygowana). Tym samym wartość prawa własności działki nr [...] o powierzchni 0,4340 ha wyniosła [...] zł (4340 m2 x [...] zł/m2).

Organ odwoławczy przeanalizował powyższe założenia rzeczoznawcy majątkowego i uznał je za prawidłowe. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Organ stwierdził, że założenia przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego zostały należycie uzasadnione, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Powyższy operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy jest w swojej treści spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag. Pozwoliło to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej wynik końcowy. Organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania udzieliła szczegółowych i rzeczowych wyjaśnień, w których odniosła się do zarzutów podnoszonych przez odwołujących się, a kierowanych w stronę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i wyjaśniła prawidłowość przyjętych założeń.

Organ stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera takich nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Dokument ten prawidłowo odzwierciedla rzeczywistość, a zatem nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego. Organ stwierdził, że biegła w sposób całkowicie prawidłowy dokonała wszystkich ustaleń i związanych z nimi obliczeń, jej stanowisko jest w pełni przekonujące, spójne i zasługuje na pełną aprobatę. Organ wskazał, że biegła w piśmie z 12 stycznia 2023 r. wyjaśniła, że w sytuacji, gdy na rynku lokalnym, którym jest obszar powiatu, brak jest nieruchomości podobnych, należy rozszerzyć analizowany obszar na rynek regionalny. Nieruchomość ta zalicza się do nieruchomości nietypowych (nabywcami gruntów przeznaczonych pod usługi sportu i rekreacji są głównie organy samorządu terytorialnego, gdyż inwestorzy prywatni nie są zainteresowani realizacją takich celów społecznych), których obrót rynkowy jest słaby, stąd w sprawie wyceny należało przyjąć do analizy szerszy rynek. Biegła wyjaśniła, że chybiony jest również zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości z okresu dłuższego niż dwa lata wstecz od daty sporządzenia operatu szacunkowego, co uzasadniono w operacie szacunkowym. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprzyjęcia do porównania cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod inne usługi aniżeli usługi sportu i rekreacji (w domyśle usługi komercyjne), rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż kwestię tę regulują art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., które nakazują przyjmować do porównania nieruchomości podobne do nieruchomości szacowanej, uwzględniając w szczególności (...) przeznaczenie w planie miejscowym. Stąd przyjęcie do wyceny przedmiotowej działki jako porównawczych nieruchomości przeznaczonych na cele usług innych niż sport i rekreacja, byłoby niezgodne z obowiązującymi przepisami w zakresie szacowania nieruchomości. W zakresie zarzutu nieuwzględnienia w operacie szacunkowym wzrostu cen nieruchomości oraz aktualnych tendencji wzrostowych inflacji, biegła wyjaśniła, że do oszacowania przedmiotowej działki przyjęto cztery nieruchomości. Z analizy ich cen rynkowych, a w szczególności lokalizacji, w powiązaniu z datą zawarcia transakcji nie sposób określić trendu czasowego, gdyż ceny te mimo upływu czasu kształtują się na podobnym poziomie. Ponadto biegła zauważyła, że w tym segmencie rynku występuje analogiczna sytuacja do gruntów drogowych, których nabywcą są z reguły organy samorządu terytorialnego i których ceny rynkowe nie mają tej dynamiki wzrostu co inne nieruchomości. Z tą jedną różnicą, że transakcji drogowych jest więcej z uwagi na rozwój inwestycji drogowych.

Odnosząc się do wniosku strony dotyczącego powołania przez organ odwoławczy "innego" rzeczoznawcy majątkowego Wojewoda stwierdził, że zgromadzony materiał dowodowy był wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy, a postępowanie przed organem I instancji nie zostało przeprowadzone z naruszeniem prawa. Odnosząc się do kolejnego zarzutu organ II instancji zauważył, że różnica w powierzchni powstała przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego obejmującego udziały w nieruchomości o powierzchni 0,4340 ha, która to powierzchnia jest zgodna z aktualnymi zapisami ujawnionymi w księdze wieczystej nr [...] Wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości jest spójny z ewidencją gruntów i budynków. Organ stwierdził zatem, że zgłoszone w sprawie zastrzeżenie w zakresie powierzchni nieruchomości mogłoby dotyczyć zmiany zasięgu prawa własności i powstania nowego stanu prawnego nieruchomości innego niż ten, który wynika z istniejącej księgi wieczystej. Dlatego też wskazana materia wykracza poza ramy badania, do jakiego uprawniony jest organ administracji publicznej. Organ zaprezentował pogląd, że najprawdopodobniej różnica ta wynika z modernizacji oraz aktualizacji ewidencji gruntów i budynków na przestrzeni lat i została ustalona w wyniku obecnych, dokładniejszych pomiarów geodezyjnych. Gdyby jednakże strona odwołująca miała inne zdanie w powyższej kwestii, wówczas to od strony można oczekiwać aktywnej postawy w postępowaniu wyjaśniającym i zgłaszania przez nią wniosków dowodowych i składania dokumentów potwierdzających jej stanowisko.

W skardze z 14 kwietnia 2023 r. M. T., Z. T. i Z. T., reprezentowani przez radcę prawnego, zarzucili naruszenie przepisów prawa, t.j.:

- art. 6 ust. 6 w zw. Z art. 112 i art. 116 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie, a w rezultacie błędne ustalenie, że wskazany przez Gminę [...] cel publiczny może stanowić przesłankę wywłaszczenia,

- art. 119 par. 1 pkt 1 u.g.n. poprzez niewskazanie właściwego celu wywłaszczenia w decyzji wywłaszczeniowej,

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 1 protokołu nr [...] z 20 marca 1952 r. do Konwencji z 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, poprzez postępowania naruszające prawa majątkowe skarżącego mogące prowadzić do odjęcia mu prawa własności wg niejasnych kryteriów i bez godziwego odszkodowania,

- art. 128, art. 130 ust. 1, art. 134 u.g.n., § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie jako dowód w sprawie operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości) nie odpowiadającego wymogom prawa,

- art. 153 ust. 1 u.g.n., polegające na przyjęciu za prawidłową metody wyceny – podejścia porównawczego, w sytuacji gdy biegła przyznała że brak jest na rynku nieruchomości aktualnych transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej (transakcje wzięte do porównania są oddalone czasowo i terytorialnie), a warunkiem zastosowania metody porównawczej jest właśnie istnienie takich transakcji,

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa przez zaniechanie przez organ odwoławczy szczegółowej analizy i oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji gdy jak skarżący wykazał w wyjaśnieniach i wątpliwościach złożonych do tegoż operatu, jest on sporządzony w sposób wadliwy i nierzetelny a także poprzez dokonanie dowolnej oceny operatu szacunkowego, wyrażającej się zwłaszcza tym, że organ w sposób ogólnikowy stwierdza, że stanowisko skarżącego w zakresie argumentów podważających ustalenia zawarte w treści wyceny jest błędne, zaś opinia przedłożona do akt sprawy jest prawidłowa, gdyż logiczna oraz formalnie poprawna,

- art. 8 k.p.a. z uwagi na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów władzy publicznej, przejawiające się w powierzchownej ocenie operatu rzeczoznawcy powołanego przez organ, w tym jego odpowiedzi na zastrzeżenia strony z argumentacją.

Skarżący wnieśli o: uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Gminy [...] z przeznaczeniem na realizację celu publicznego polegającego na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego, i umorzenie postępowania w sprawie lub o uchylenie zaskarżonej decyzji do ponownego rozpoznania oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W skardze z dnia 14 września D. K., reprezentowana przez radcę prawnego, zarzuciła naruszenie:

a) art. 7 w zw. Z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, a w szczególności zaniechanie ustalenia aktualnej ceny rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czyli wysokość ustalonego odszkodowania;

b) art. 78 k.p.a. poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na wniosek skarżącej, pomimo iż przedmiotem dowodu była okoliczność mająca znaczenie dla sprawy, t.j. określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, a wydana w niniejszej sprawie opinia biegłego była niekompletna i zawierała sprzeczne wnioski oraz nie została uzupełniona przez biegłego,

c) art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną wartość rynkową wywłaszczanej nieruchomości, kiedy wydany w sprawie operat szacunkowy był niekompletny i zawierał sprzeczne wnioski, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy, czyli wysokość ustalonego odszkodowania;

d) art. 136 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, podczas gdy organ na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. powinien był uchylić zaskarżoną decyzję i orzec co do istoty sprawy, po przeprowadzeniu dodatkowego postępowania dowodowego co do ustalenia wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości lub na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji;

e) art. 134 ust. 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie co do aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami podczas określania wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ja poprzedzającej, o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie.

W dniu 4 sierpnia 2023 r. Sąd postanowił połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawę o sygn. akt I SA/Po 358/23 ze sprawą ze skargi M. T., Z. T., Z. T. na tę samą decyzję prowadzoną pod sygn. I SA/Po 357/23 i połączone sprawy prowadzić dalej pod sygn. I SA/Po 357/23.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skargi okazały się niezasadne.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody z 13 marca 2023 r., utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z 28 października 2022 r. - Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tej decyzji, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa.

Sąd podzielił natomiast stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania.

Instytucja wywłaszczenia nieruchomości szczegółowo uregulowana została w Rozdziale 4 "Wywłaszczenie nieruchomości", Dział III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Jest ona instrumentem umożliwiającym organom administracji publicznej ingerencję w sferę cudzej własności poprzez jej ograniczenie bądź pozbawienie prawa własności nieruchomości w celu prawidłowej realizacji i wykonywania zadań publicznych. Szczególny charakter przedmiotu orzekania w sprawach o wywłaszczenie nieruchomości skutkuje tym, że organy administracji publicznej w toczącym się postępowaniu zobowiązane są dowieść wystąpienia wszystkich określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami przesłanek podjęcia rozstrzygnięcia o pozbawieniu albo ograniczeniu praw do nieruchomości.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że podjęta w sprawie decyzja Wojewody z dnia 13 marca 2023 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 28 października 2022 r., orzekająca o wywłaszczeniu na rzecz Gminy [...] udziałów w nieruchomości, oznaczonej jako działka o nr [...] o pow. 0,4340 ha oraz o ustaleniu z tego tytułu na rzecz właścicieli odszkodowania została wydana zgodnie z zachowaniem przepisów prawa.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że wyznacznikiem dopuszczalności wywłaszczenia jest cel publiczny, co wynika z treści art. 112 ust. 3 u.g.n., który stanowi, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zgodnie natomiast z art. 6 pkt 6 u.g.n. celem publicznym jest m.in. budowa publicznych obiektów sportowych.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, w tym m.in. z wniosku o wywłaszczenie nieruchomości i zawiadomienia o wszczęciu postępowania wynika, że celem wywłaszczenia jest budowa obiektu sportowo rekreacyjnego.

Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę obiektu sportowo rekreacyjnego jest wywłaszczeniem dokonywanym w celu wydzielenia gruntów pod budowę publicznych obiektów sportowych, co oznacza, że wywłaszczenie takie realizuje cel publiczny z art. 6 pkt 6 u.g.n.

Ponadto wskazać należy, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego część obrębu ewidencyjnego MIASTO [...] przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych symbolem jednostki bilansowej: [...] o przeznaczeniu: Tereny usług sportu i rekreacji.

Przeznaczenie zatem w planie miejscowym działki nr [...] o pow. 0,4340 ha pod tereny usług sportu i rekreacji i zamiar jednostki samorządu terytorialnego realizowania na tym terenie budowy obiektu sportowo rekreacyjnego przesądza o tym, że projektowane zamierzenie realizuje cel publiczny, o którym mowa w art. 112 ust. 3 u.g.n.

W ocenie Sądu za nietrafny uznać należy zarzut, że wskazany przez Gminę cel publiczny – budowa obiektu sportowo rekreacyjnego nie może stanowić przesłanki wywłaszczenia z uwagi na zbyt ogólnie wskazany cel publiczny.

Sąd zauważa, że w orzecznictwie podnosi się, że cel wywłaszczenia należy wykładać ściśle, ale nie oznacza to, że trzeba to czynić wąsko, to jest bez uwzględnienia specyfiki okoliczności towarzyszących danej inwestycji i bez oceny jej całokształtu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że w przypadku, gdy na wywłaszczonych nieruchomościach miało powstać założenie złożone to nie można przyjmować, iż celem wywłaszczenia było zabudowanie w konkretny sposób poszczególnych elementów budowlanych czy też infrastrukturalnych tego założenia (por. wyrok NSA z 4 czerwca 2020 r., sygn. akt I OSK 1421/19).

Ponadto wskazać należy, że w kontrolowanej sprawie, organ odwoławczy jako organ II instancji, zgodnie z zasadą postępowania administracyjnego jako postępowania dwuinstancyjnego, doprecyzował cel wywłaszczenia, jaki ma być zrealizowany na ww. nieruchomości. Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji wyjaśnił bowiem, że w piśmie z dnia 24 stycznia 2023 r., w którym Gmina [...] wniosła do Starosty [...] o niezwłoczne zajęcie nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] doprecyzowano cel wywłaszczenia, jaki ma być zrealizowany na ww. nieruchomości. W piśmie tym wskazano, że w celu możliwości realizacji inwestycji celu publicznego, a w szczególności zachowania założonego terminu jej realizacji, Gmina [...] na mocy umowy nr [...] z 9 grudnia 2022 r., postanowiła oddać w użyczenie na okres trzech miesięcy, z zasobów mienia komunalnego Gminy [...], grunt niezabudowany w udziale prawa własności wynoszący [...], oznaczony jako działka nr [...], w drodze bezprzetargowej, na rzecz P. Sp. z o.o. (spółka komunalna P. Sp. z o.o. w 100% należąca do Gminy [...]), z przeznaczeniem na realizację inwestycji celu publicznego – budowy obiektu pełnowymiarowego boiska do piłki nożnej o sztucznej nawierzchni syntetycznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą w zakresie eksploatacji obiektów sportowych w celu: przygotowania dokumentacji projektowej i uzyskania pozwolenia na budowę, pozyskania środków zewnętrznych na realizację inwestycji. Zaznaczono przy tym, że przedmiotowa działka nr [...] uwzględniona została w dwóch procesach inwestycyjnych, dla których trwa już faza projektowa, t.j.

1) dla budowy obiektu pełnowymiarowego boiska dla piłki nożnej o sztucznej nawierzchni syntetycznej przy ul. [...] w [...] (projektowany obiekt wraz z infrastrukturą towarzyszącą zlokalizowany będzie poza działką o nr [...] także na działkach o nr [...] i właśnie [...],

2) dla budowy instalacji fotowoltaicznej na potrzeby krytej pływalni w [...] na sąsiadujących działkach o nr [...] i [...] obręb [...]

Podsumowując, w ocenie Sądu inwestycja polegająca na budowie obiektu pełnowymiarowego boiska do piłki nożnej o sztucznej nawierzchni syntetycznej wraz infrastrukturą towarzyszącą ma status inwestycji celu publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż jest przedsięwzięciem o znaczeniu lokalnym (ma na celu urzeczywistnienie interesu publicznego, istotnego dla zbiorowości) oraz stanowi realizację celu, o którym mowa w art. 6 pkt 6 u.g.n. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że powierzchnia pełnowymiarowego boiska do piłki nożnej o sztucznej nawierzchni wynosi 105 m2 x 68 m2, t.j. łącznie 7.140 m2, natomiast powierzchnia działki o nr [...] 0,4340 ha, t.j. 4.340 m2.

Jak wynika z pozostałych akt sprawy Gmina [...] przeprowadziła wymagane ustawą rokowania ze skarżącymi. Nie doprowadziły one jednak do porozumienia. Burmistrz Gminy [...] wystąpił więc do Starosty [...] o przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego. Starosta przeprowadził, po wszczęciu postepowania, trzy rozprawy administracyjne, w których głównym dowodem był operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie, określający wartość wywłaszczanego gruntu.

Decyzja Starosty [...] z 28 października 2022 r. zawiera wszystkie elementy określone w art. 119 ust. 1 u.g.n. Organy zarówno I, jak i II instancji w sposób prawidłowy oceniły przesłanki wywłaszczenia, zaś w odniesieniu do organu I instancji należy stwierdzić, że w sposób należyty przeprowadził procedurę poprzedzającą wydanie decyzji wywłaszczeniowej.

W ocenie Sądu za bezpodstawne uznać należy także zarzuty skargi dotyczące ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, w tym te odnoszące się do wyceny wartości gruntu.

Przepisy regulujące odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zawarte są w Rozdziale 5, Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat stanowiący podstawowy dowód w sprawie podlegał ocenie przez organy administracyjne, stosownie do art. 77, art. 80 k.p.a., w szczególności organ rozpoznając sprawę ma obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Uzasadnienie wydanej w sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej oraz decyzji odwoławczej wskazuje, że w przedmiotowej sprawie nie zostały naruszone reguły ustalania odszkodowania i wyceny nieruchomości. Orzekając o wysokości odszkodowania, organy obu instancji oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego zawartej w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 6 kwietnia 2022 r. prawidłowo uznając, że operat ten spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przedmiotem wyceny była nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Biegła ustaliła m.in., że ww. działka stanowi grunt użytkowany jako łąka, porośnięty roślinnością trawiastą oraz pojedynczymi drzewami i krzewami z samosiewu. Biegła wskazała, że obszar przedmiotowej działki znajduje się na terenie oznaczonym symbolem jednostki bilansowej; [...] o przeznaczeniu: tereny usług sportu i rekreacji.

W toku analizy biegła stwierdziła, że na terenie miasta [...] obrót podobnymi gruntami jest ograniczony. Obszar analizy rynku rozszerzono na teren miast powiatowych środkowej i południowej [...], a okres analizy rynku poszerzono na 3,5 lat wstecz od daty sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto, z uwagi na położenie szacowanej nieruchomości na terenie [...], będącego jednym z lepiej uprzemysłowionych miast południowej [...], biegła analizą objęła również transakcje gruntami położonymi na ternie miejscowości wiejskich o korzystnym zurbanizowaniu, położonych na terenie powiatu [...]. W operacie biegła wskazała, że nie ustalono wskaźnika zmiany cen transakcyjnych z powodu względnej równowagi tych cen na rynku nieruchomości. Z operatu wynika, że biegła wybrała sześć atrybutów waloryzujących nieruchomość, przypisała poszczególnym cechom wagi. Koszt nabycia gruntu biegła określiła w podejściu porównawczym, metoda porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy przedstawiła próbkę czterech transakcji dla nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań do nieruchomości objętej wyceną. Biegła wskazała, że ceny przedmiotowych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Wartość 1 m2 gruntu wyniosła 87,38 m2 (wartość jednostkowa skorygowana). Tym samym wartość prawa własności działki nr [...] o pow. 0,4340 ha wyniosła [...],- zł (4340 m2 x [...] zł/m2).

Biegła złożyła również wyjaśnienia z dnia 8 lipca, 18 lipca, 1 sierpnia, 14 września 2022 r. i po wniesieniu odwołania 12 stycznia 2023 r. Biegła w piśmie z dnia 18 lipca 2022 r. ustosunkowała się do wniosku pełnomocnika D. K. złożonego na rozprawie administracyjnej w dniu 11 lipca 2022 r. i podała ustalenia dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele usług sportu i rekreacji, położonych w miastach powiatowych województwa [...], t.j. [...] i [...]. Z uwagi na słaby obrót rynkowy nieruchomościami o ww. przeznaczeniu, analizą objęła okres 4,5 lat, czyli od 1 stycznia 2018 r. do dnia 11 lipca 2022 r. Biegła wskazała, że w [...] nie odnotowano w tym przedziale czasowym żadnej transakcji podobnymi nieruchomościami, natomiast w [...] miała miejsce jedna transakcja 03 lipca 2018 r., ulica: Rejon ulicy [...] i [...], powierzchnia 0,9453 ha, rodzaj użytku: łąki trwałe, cena całkowita [...],- zł, cena za 1 m2 2,64 zł. Biegła w piśmie tym wyjaśniła również, że na trenie powiatu [...] w okresie ostatnich 3,5 lat zawarto jedną podobną transakcję. Co do rynku nieruchomości w [...] wyjaśniła, że rynek ten charakteryzuje się zdecydowanie wyższymi cenami w porównaniu z podobnymi w [...] czy innych miastach powiatowych [...]

Sąd zauważa, że dowód z opinii rzeczoznawcy biegłego jest dowodem specyficznym z tego względu, że opinia kontrolowana przez organ (sąd administracyjny), który nie posiada wiadomości specjalnych.

Z tych też przyczyn organ administracji powinien dokonać procesowej oceny operatu szacunkowego, przy czym z uwagi na specyfikę operatu szacunkowego opartego na wiadomościach specjalnych ocena ta powinna obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa, zaś warstwa merytoryczna operatu powinna być weryfikowana w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego.

Specyfika oceny dowodu w postaci operatu majątkowego, mającego cechy dowodu z opinii biegłego, wyraża się zatem w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez organ (sąd administracyjny), który nie posiada wiadomości specjalnych. Opinia biegłego podlega więc ocenie organu i ewentualnie sądu administracyjnego z uwzględnieniem kryteriów oceny tego rodzaju dowodu, takich jak poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne i faktyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen oraz ich zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej.

Takiej też oceny operatu szacunkowego dokonały w sprawie organy, trafnie przyjmując, że brak jest podstaw do zakwestionowania sporządzonego operatu.

Operat szacunkowy został opracowany przez powołaną do tego osobę, będącą rzeczoznawcą majątkowym. Operat jest jasny i jednoznaczny, jak też wyczerpująco odnosi się do przedstawionych biegłemu zagadnień. Stopień motywowania sformułowanego w nim stanowiska oraz stanowczości wyrażonych w nim ocen jest wysoki, przy czym – jak wynika z analizy treści operatu – zawarte w operacie ustalenia i opinie oparte zostały na wszechstronnej, obszernej i wnikliwej analizie okoliczności dotyczących wywłaszczanej nieruchomości.

Podstawę ustalenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania stanowiły, prawidłowo zastosowane w okolicznościach sprawy, przepisy Rozdziału 5 Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W szczególności zaś trafnie organy przyjęły, że za pozbawieniem prawa własności przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości odszkodowanie i że wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość została ustalona według jej stanu na dzień sporządzenia wyceny oraz według cen aktualnych.

Zauważyć również należy, że dla nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stan nieruchomości, o którym mowa w art. 134 ust. 2 i 3 u.g.n., to sposób użytkowania i przeznaczenie nieruchomości określone w planie miejscowym.

Skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] zlokalizowana jest na terenach oznaczonych symbolem jednostki bilansowej: [...] o przeznaczeniu: Tereny usług sportu i rekreacji, to tym samym takie właśnie przeznaczenie i sposób użytkowania terenu trafnie uwzględniła rzeczoznawca majątkowy przy opracowywaniu operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku rzeczoznawca majątkowy prawidłowo stwierdziła, że w przypadku nieruchomości, z uwagi na jej przeznaczenie w miejscowym planie, możliwe jest zgodnie z przepisami prawa, poszerzenie analizowanego rynku. Nie jest to nieruchomość komercyjna, a to ogranicza krąg jej nabywców, tym samym powodując rzadkość jej występowania na rynku nieruchomości. W ocenie Sądu biegła prawidłowo przeprowadziła zatem analizę rynku oraz określiła zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej. W tym celu słusznie utworzyła zbiór nieruchomości podobnych, dokonując oszacowania metodą porównywania parami i korygując ceny transakcyjne z uwzględnieniem cech specyficznych nieruchomości przyjętych do porównania. Biegła wyjaśniła również dlaczego przyjęła do wyceny transakcje z okresu 3,5 roku.

Ustalając wysokość należnego skarżącym odszkodowania biegła ustaliła wartość gruntu. Biegła wyceny nieruchomości dokonała z odwołaniem się do istniejących na rynku cen transakcyjnych nieruchomości.

Podsumowując, w ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego, zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera błędów logicznych czy niejasności. Biegła zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości, a wykazany stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic w cechach gwarantował trafność wyniku końcowego.

Wskazać również należy, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.(z czego skarżący nie skorzystali). Ponadto wskazać należy, że skarżący mogli też przedstawić kontroperat czego nie uczynili, który miałby dowodzić innej wartości nieruchomości i który podlegałby ocenie dowodowej przez organ administracyjny na zasadach przewidzianych w k.p.a.

Za bezzasadne uznać należy zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, gdyż w toku postepowań w pierwszej, jak i w drugiej instancji, organy występowały do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do stanowiska skarżących, t.j. wnosiły o złożenie wyjaśnień do operatu szacunkowego, jak i do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów podnoszonych przez skarżących w odwołaniach. Organy prawidłowo wyjaśniły skarżącym, że nie mogą kwestionować operatu w kwestii dotyczącej wybranej przez biegłego metodologii, gdyż są to wiadomości specjalne, którymi one nie dysponują (podobnie zresztą sąd nie dysponuje takimi wiadomościami – uwaga składu orzekającego).

Prawidłowo organy na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ustaliły również skarżącym odszkodowanie za wywłaszczenie udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej i wskazały w jakiej kwocie odszkodowanie to za udział otrzyma D. K., Z. T., M. T., Z. T..

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zarzuty skarżących podniesione w skargach uznać należy za bezzasadne. Sąd rozpoznając przedmiotową sprawę nie dopatrzył się również innych naruszeń, które spowodowałyby, że należałoby uchylić zaskarżoną decyzję.

Podsumowując, w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, nie doszło również do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, nie miało miejsca również inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tych okolicznościach Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.