Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt I SA/Ol 421/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2024-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u par. 2, art. 111c par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Jolanta Strumiłło Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Górska sędzia WSA Anna Janowska (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 listopada 2024 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. O. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 18 września 2024 r., nr 2801-IEE.7192.167.2024 w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie postanowieniem z 18 września 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej jako: "organ odwoławczy") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie (dalej jako: "organ egzekucyjny", "organ pierwszej instancji") z 24 lipca 2024 r. odmawiające K. O. (dalej jako: "strona", "skarżący") przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej jako: "nieruchomość").

Z akt sprawy i uzasadnienia postanowienia wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi z majątku strony egzekucję administracyjną na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących należności z tytułu podatku od towarów i usług za: grudzień 2008 r., luty - grudzień 2009 r. oraz I kwartał 2015r., z tytułu podatku dochodowego od osób za okres: styczeń - grudzień 2008 r., styczeń - grudzień 2009 r., styczeń - grudzień 2014 r., styczeń - grudzień 2015 r. oraz z tytułu kosztów egzekucyjnych na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w O. z 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt [...], w łącznej kwocie należności głównej 270.576,49 zł (według stanu na 4 września 2024 r.).

Wskazano, że podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...], stanowi prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w O. z 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt [...], uznający za bezskuteczną wobec Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie, umowę darowizny z 4 listopada 2013r., na mocy której strona darowała na rzecz J. O. udział wynoszący 19/24 części we współwłasności działki gruntu nr [...] położonej w miejscowości W. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wolnostojącym jednokondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 124,66 m2, budynkami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 271,30 m2 oraz 175,97 m2 (przeznaczonych do rozbiórki) częściowo posadowionymi na działce nr [...], która pozostaje w zasobach Nadleśnictwa O. Wezwaniem z 30 września 2020 r. organ egzekucyjny na podstawie art. 110c ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 ze zm., dalej jako: "u.p.e.a.") dokonał zajęcia udziału w nieruchomości. Wezwanie zostało doręczone stronie 19 października 2020 r., w trybie art. 44 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako: "k.p.a."). Następnie zawiadomieniem z 25 kwietnia 2023 r. (doręczonym stronie 28 kwietnia 2023 r.) organ poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokołem z 27 czerwca 2023 r. organ zakończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. operat szacunkowy z 30 maja 2021 r. wraz z aneksem z 17 kwietnia 2023 r. oraz klauzulą potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z 25 czerwca 2023 r. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 810.000 zł.

Pismem z 27 lipca 2023 r. strona zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 16 sierpnia 2023 r. organ egzekucyjny, działając na podstawie art. 17 § 1c u.p.e.a., stwierdził uchybienie terminu do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 29 września 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie utrzymał w mocy ww. postanowienie, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z 7 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Ol 424/23, oddalił skargę strony w tym zakresie.

Postanowieniem z 13 września 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego, działając na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., odmówił przeprowadzenia na wniosek strony z 22 sierpnia 2023 r. dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie postanowieniem z 25 października 2023 r. utrzymał w mocy ww. postanowienie. Pismem z 27 października 2023 r. strona ponowiła wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości, powołując się m.in. na wyrok Sądu Rejonowego z 19 października 2023 r., sygn. akt [...], w którym sąd nakazuje właścicielom nieruchomości, aby usunęli naniesienia w postaci fragmentów dwóch budynków (...) i aby wydali powodowi Skarbowi Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo O. grunt stanowiący część tej działki o powierzchni 193 m2 (...). Postanowieniem z 13 grudnia 2023 r. organ egzekucyjny odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wskazując, że wyrok Sądu Rejonowego z 19 października 2023 r., sygn. akt [...], nie jest prawomocny, a powołane przez stronę okoliczności są hipotetyczne, które jeszcze nie zaistniały. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy toku kontroli instancyjnej postanowieniem DIAS z 29 stycznia 2024 r., a następnie WSA w Olsztynie wyrokiem z 22 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Ol 124/24, oddalił skargę strony na postanowienie DIAS.

Obwieszczeniem z 27 czerwca 2024 r. organ podał do publicznej wiadomości, że pierwsza licytacja udziału w nieruchomości odbędzie się 25 września 2024 r. Zawiadomienie z 27 czerwca 2024 r., wraz z ww. obwieszczeniem o licytacji doręczono stronie 3 lipca 2024 r.

Pismem z 25 czerwca 2024 r. strona złożyła kolejny (trzeci) wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości 2,5 roku temu, zatem stan ówczesny odbiega od stanu faktycznego i prawnego w chwili obecnej. W związku z wnioskiem strony, pracownicy organu egzekucyjnego dokonali oględzin zajętej nieruchomości w dniu 26 lipca 2024 r. Ustalono, że nie nastąpiła żadna wizualna zmiana w stanie nieruchomości związana z rozbiórką budynków posadowionych na działce nr [...]. Ponadto pismem z 31 lipca 2024 r. organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego – M. K. z zapytaniem, czy wskazane przez stronę nowe okoliczności mają wpływ na wartość zajętej nieruchomości. Pismem z 31 lipca 2024 r. rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że w aneksie z 17 kwietnia 2024 r. do operatu szacunkowego określającym wartość nieruchomości uwzględnił koszt rozbiórki części budynków wykraczających poza granicę działki. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wartość nieruchomości w kontekście prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w O. z 27 maja 2024 r., sygn. akt [...], oddalający apelację od wyroku Sądu Rejonowego w O. z 19 października 2023 r., sygn. akt [...], nie uległa zmianie.

Postanowieniem z 1 sierpnia 2024 r. organ egzekucyjny odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, uznając, że podniesione przez stronę argumenty nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości.

Utrzymując w mocy ww. postanowienie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej przywołał treść przepisów art. 110m § 1, art. 110s § 1, art. 110u § 1 i 2 u.p.e.a. Wskazał, że ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji dopuszcza możliwość przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, zarówno natury faktycznej, jak i prawnej, które wpływają na jej wartość. W ocenie organu, strona nie wykazała żadnych istotnych zmian faktycznych w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 27 czerwca 2023 r. We wniosku z 25 czerwca 2024 r. oraz w zażaleniu wskazała na okoliczności, które jeszcze nie zaistniały, a które mają być skutkiem prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w O. z 27 maja 2024 r., sygn. akt [...], oddalający apelację od wyroku Sądu Rejonowego w O. z 19 października 2023 r., sygn. akt [...]. Strona nie wykazała jednak, aby konsekwencji powyższego wyroku nastąpiła już rozbiórka części budynków, która miałaby wpływ na infrastrukturę i funkcjonowanie całej nieruchomości. Przy czym organ egzekucyjny 26 lipca 2024 r. dokonał oględzin zajętej nieruchomości, w wyniku których ustalił, że nie nastąpiła żadna wizualna zmiana w stanie nieruchomości związana z rozbiórką budynków gospodarczych, w porównaniu do stanu ujawnionego w operacie szacunkowym. Ponadto rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że powoływane przez stronę prawomocne wyroki nie mają wpływu na wartość nieruchomości, ponieważ w treści aneksu z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. rzeczoznawca majątkowy uwzględnił koszt rozbiórki części dwóch budynków wykraczających poza granice działki nr [...], co miało wpływ na obniżenie wartości nieruchomości z kwoty 958.000 zł do kwoty 810.000 zł.

Ponadto, w ocenie organu odwoławczego, niezrozumiałe było dążenie strony do obniżenia wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy co do zasady właściciele nieruchomości dążą do określenia jak najwyższej wartości szacowanej nieruchomości. Organ podkreślił też, że wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania. Faktycznie zaś cenę nieruchomości ustala rynek, czyli sami kupujący. W związku z powyższym ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie ustalona w trakcie jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Samo niezadowolenie zobowiązanego z opinii biegłego, czy też jego subiektywne przekonanie o nieprawidłowości wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. W przypadku kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego strona mogła przedłożyć przeciwdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, czego jednak nie uczyniła. Przedłożony przez skarżącego kosztorys z 27 sierpnia 2024 r. nie stanowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która mogłaby podważyć wartość dowodową operatu szacunkowego. Nie zawiera ani podpisu autora kosztorysu, ani jego danych osobowych. Organ odwoławczy podniósł przy tym, że aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. uwzględnia koszty rozbiórki dwóch budynków gospodarczych. Ostateczna wartość oszacowania nieruchomości została obniżona po uwzględnieniu tych kosztów z kwoty 958.000 zł do kwoty 810.000 zł.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podniósł ponadto, że proces wyceny nieruchomości był już oceniany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, który wyrokiem z 22 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Ol 124/24, oddalił skargę strony w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Odnosząc się zaś do zarzutu, że organ egzekucyjny, chcąc uzyskać jak najwyższą kwotę ze sprzedaży nieruchomości, celowo wprowadza w błąd potencjalnych kupujących, organ odwoławczy wskazał, że w chwili obwieszczenia o licytacji (27.06.2024 r.) organ egzekucyjny nie posiadał informacji o prawomocności wyroku Sądu Rejonowego w O. z 19 października 2023 r., sygn. akt [...]. Podniósł, że w treści obwieszczenia o licytacji zawarto informację, że w okresie od 10 do 24 września 2024 r. potencjalni zainteresowani zakupem nieruchomości mają możliwość zapoznania się z dokumentacją związaną z nieruchomością, tj. operatem szacunkowym, aneksami, klauzulą potwierdzającą aktualność operatu oraz protokołem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a ponadto mają możliwość umówienia się na osobiste oględziny nieruchomości. Ponadto, zgodnie z art. 111c § 2 pkt 6 u.p.e.a., po wywołaniu licytacji organ egzekucyjny zobowiązany jest do poinformowania obecnych o zmianach w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, które zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości, tj. po 27 czerwca 2023 r.

Powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie zaskarżył skarżący, wnosząc o jego uchylenie w całości i nakazanie organowi rozpoznanie sprawy na nowo oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie:

1) przepisów prawa materialnego, tj.: art. 110u § 2 u.p.e.a. przez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pomiędzy ukończeniem opisu i oszacowania nieruchomości nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości;

2) przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci:

a) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., w ten sposób, że organ drugiej instancji dokonał dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego, w szczególności uznając, że zdarzenia faktyczne i prawne związane z nieruchomością nie miały wpływu na jej końcową wartość;

b) art. 8 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się do prowadzenia przez organy obu instancji zgodnego z przepisami prawa postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa, gdyż niewyjaśnione sytuacje faktyczne zostały zastosowane na niekorzyść podatnika.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ egzekucyjny miał wiedzę, że sprawa o wydanie nieruchomości, wymuszająca częściowe wyburzenia, jest w toku i w najbliższym czasie będzie zakończona prawomocnym wyrokiem. Wyrok Sądu Okręgowego w O. z 27 maja 2024 r. generuje konieczność rozbiórki budynku w całości, a nie tylko w minimalnej części, jaką przyjął rzeczoznawca, który dokonał wyliczenia bez uprzedniej inwentaryzacji budowlanej i konstrukcyjnej budynku. W operacie rzeczoznawcy oraz opisie nieruchomości przez organ nigdzie nie pojawia się informacja o konieczności rozbiórki budynku nr 2 i braku możliwości jego legalizacji. W aktach znajduje się jedynie informacja o konieczności rozbiórki budynku nr 3.

W ocenie skarżącego, nie wytrzymuje krytyki argument organu, że okoliczności przytoczone we wniosku o ponowny opis z 25 czerwca 2024 r. są hipotetyczne, bo nie nastąpiło jeszcze wydanie gruntu zgodnie z prawomocnym wyrokiem Sądu. Organ jest zobowiązany udzielić ewentualnym licytującym prawdziwych informacji zgodnych ze stanem faktycznym i prawnym. Ukrywanie stanu nieruchomości przez organ bądź wskazanie, że informacja zostanie udzielona podczas licytacji jest, w uznaniu skarżącego, sytuacją wręcz nieprawdopodobną. Rozbiórka części obiektu wobec prawomocności wyroku nie jest hipotetyczna czy ewentualna, a jest zdarzeniem przyszłym i pewnym.

Reasumując, skarżący zarzucił, że działanie organu egzekucyjnego powoduje, że ewentualny kupujący nabędzie nieruchomość, której wartość po wyburzeniu obiektów nijak się ma do operatu rzeczoznawcy i organ, chcąc uzyskać jak najwyższą wartość ze sprzedaży, celowo nie ujawnia tych faktów.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."). Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 p.p.s.a., sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej i stosuje środki określone w ustawie. Natomiast stosownie do zapisu art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Tylko zatem stwierdzenie, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, może skutkować jego uchyleniem przez Sąd (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, w sprawie nie zaistniała żadna z wyżej wymienionych przesłanek do uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Przy czym podkreślić należy, że stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Badając niniejszą sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. Tym samym wniesiona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Kontroli Sądu poddano postanowienie DIAS z 18 września 2024 r. utrzymujące w mocy postanowienie NUS z 24 lipca 2024 r. odmawiające przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości zabudowanej nieruchomości gruntowej o nr [...] położonej w miejscowości W., dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowił przepis art. 110u § 2 u.p.e.a.

Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.

Ponadto, w myśl art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

W literaturze podkreśla się, że przepis § 2 ww. artykułu przewiduje dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości, jeśli w okresie pomiędzy zakończonym opisem i oszacowaniem a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, które spowodowały zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (zob. W. Grześkiewicz (w:) Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Lex 2015, art. 110u). Zmiany w stanie nieruchomości muszą być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. powódź, huragan), zmian spowodowanych stanem prawnym, zmianą cen rynkowych. Obok czynników fizycznych na poziom wartości wpływają czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Na wartość nieruchomości mogą mieć bowiem wpływ czynniki, takie jak zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania (zob. wyrok NSA z 13 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1108/08; CBOSA - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych; http://orzeczenia.nsa.gov.pl; podobnie jak pozostałe powołane poniżej orzeczenia sądowe, chyba że powołano inny publikator).

Należy ponadto przyjąć, że przez zwrot "w stanie nieruchomości (...) zajdą istotne zmiany" zawarty w art. 110u § 2, powinno się także rozumieć istotne zmiany wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego, z jakich przyczyn wynikają ( (zob. postanowienie SN z 23 kwietnia 1998 r., I CKN 639/97, Lex nr 50629, zob. R. Hauser i A. Skoczylas (red.), Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2011 r., s. 500-502) oraz zob. K. Kucharski (w:) R. Hauser, M. Wierzbowski (red.), Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2024; s. 788).

W przepisie § 2 ww. artykułu nie chodzi o sam upływ czasu, lecz o istotne zmiany w stanie nieruchomości, które wpływają na zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu, a tym samym i oszacowania (zob. postanowienie SN z 4 lutego 1977 r., sygn. akt III CRN 239/76, OSNC 1977, Nr 11, poz. 217). Wskazuje na to użycie w treści przepisu słów "istotne zmiany w stanie nieruchomości" oraz wzmianka o konieczności dokonania dodatkowego opisu i dodatkowego oszacowania, a nie zmiany samego tylko oszacowania.

Sąd rozpoznający niniejszą skargę w pełni podziela i uznaje za własne stanowisko zawarte w wyroku NSA z 1 sierpnia 2023 r., sygn. akt III FSK 1072/22, zgodnie, z którym ponowne dokonanie opisu i oszacowania należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Unormowania wynikające z art. 110u § 2 u.p.e.a. oraz z art. 111k § 2 u.p.e.a. tworzą całościową i odrębną od art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami regulację zagadnienia czasowego wykorzystania operatu szacunkowego. Na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości. Organ egzekucyjny, na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., działa na wniosek lub z urzędu, jeżeli zajdą wskazane powyżej zmiany w stanie nieruchomości. O zmianach tych organ dowiaduje się z realnych, ukonkretnionych danych wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania lub na podstawie własnych informacji, z tym że polemizując z ewentualną bezczynnością organu w tym przedmiocie zainteresowany powinien rzeczywiście, nie tylko hasłowo, przedstawić - chociażby uprawdopodobnić, że organ taką wiedzę posiada. Ponowne dokonanie opisu i oszacowania należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Z tego powodu ustawodawca wprowadza kwantyfikator supremacji zmian, bowiem wyłącznie zmiany istotne mogą prowadzić do ponownego opisu i oszacowania. Jeżeli na podstawie uzyskanych - posiadanych informacji organ egzekucyjny oceni, że nastąpiły zmiany w stanie nieruchomości, oraz że są to zmiany istotne, uzasadnione staje się wydanie postanowienia o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania.

W świetle powyższych rozważań przepis art. 110u § 2 u.p.e.a., zawierający możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości, powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu.

W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie organy zasadnie uznały, że nie wystąpiły okoliczności wskazujące na istotną zmianę wartości nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. powodującą zdezaktualizowanie się opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego 27 czerwca 2023 r. Wskazana przez skarżącego okoliczność uprawomocnienia się wyroku Sądu Rejonowego w O. z 19 października 2023 r., sygn. akt [...], którym to Sąd nakazał współwłaścicielom nieruchomości, aby usunęli naniesienia w postaci fragmentów dwóch budynków (...) i aby wydali powodowi Skarbowi Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo O. grunt stanowiący część tej działki o powierzchni 193 m2 (...), nie stanowiła istotnej zmiany wartości nieruchomości w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a. zobowiązującej organ do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Trafnie organy podniosły, że w wyniku przeprowadzonych w związku z wnioskiem strony w dniu 26 lipca 2024 r. oględzin nieruchomości nie stwierdzono istotnych zmian faktycznych w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W wyniku powołanego w podstawie wniosku strony wyroku sądu nie dokonano bowiem rozbiórki budynków gospodarczych ani innych obiektów, przy czym koszty rozbiórki obiektów w części wykraczającej poza granicę działki nr [...] zostały już uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. w wycenie nieruchomości stanowiącej podstawę opisu i oszacowania nieruchomości, gdyż sporządzając aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. rzeczoznawca przyjął koszt rozbiórki części dwóch budynków wykraczających poza granice działki w wysokości 104.775,35 zł oraz 42.955,04 zł, co skutkowało obniżeniem pierwotniej oszacowanej wartości nieruchomości z kwoty 958.000 zł do kwoty 810.000 zł.

Przypomnieć w związku z tym należało, że w przedmiotowej sprawie zakończenie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości nastąpiło 27 czerwca 2023 r. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony 17 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. aneks do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. Wartość nieruchomości została oszacowana ostatecznie na kwotę 810.000 zł. Ten proces wyceny nieruchomości został już poddany kontroli sądowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z 22 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Ol 124/24, oddalił skargę strony w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd wskazał, że sporządzony 17 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego aneks do operatu szacunkowego, który w myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, został w należyty i wszechstronny sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny i organ nadzoru. Zdaniem Sądu, powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w sposób metodologicznie poprawny przedstawił sposób oszacowania wartości nieruchomości według stanu na dzień oszacowania, uwzględniając również konieczność rozbiórki budynku. Określając przedmiot operatu szacunkowego oraz poszczególne obiekty wchodzące w skład zabudowy, rzeczoznawca wyodrębnił budynki do rozbiórki. Jak wskazał Sąd, na s. 25 przywołanego operatu w punkcie 9.1 "Oszacowanie wartości wg stanu na dzień szacowania" rzeczoznawca majątkowy dokonał przejrzystego oszacowania kosztów robót rozbiórkowych obiektu budowlanego na podstawie tabel typowych nakładów rzeczowych i cen jednostkowych oraz wskaźników dla robót rozbiórkowych. Nakłady rzeczowe ustalono na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 "Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli". W katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.

Jak zatem wynika z powyższego, aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. uwzględnił już koszty rozbiórki części dwóch budynków gospodarczych. To z tego powodu ostateczna wartość oszacowania nieruchomości została obniżona z kwoty 958.000 zł do kwoty 810.000 zł, a proces tej wyceny został już poddany ocenie tut. Sądu w wyroku z 22 maja 2024 r., sygn. akt I SA/Ol 124/24. W świetle tych okoliczności powołana w podstawie złożonego aktualnie wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości okoliczność, że uprawomocnił się wyrok nakazujący właścicielom nieruchomości, aby usunęli naniesienia w postaci fragmentów dwóch budynków, nie stanowiła zatem o zaistnieniu przesłanki istotnej zmiany w stanie nieruchomości, która skutkowałaby zdezaktualizowaniem się poprzedniego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W stanie sprawy nie znajdowały przy tym potwierdzenia zarzuty strony, że wykonanie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w O. z 19 października 2023 r., sygn. akt [...], nie ograniczy się jedynie do części budynków gospodarczych, jak przyjął rzeczoznawca majątkowy, lecz wymusi konieczność rozbiórki budynków w całości. Trafnie w tym zakresie przekonywał organ odwoławczy, że samo niezadowolenie zobowiązanego z wyceny rzeczoznawcy majątkowego, czy też jego subiektywne przekonanie o nieprawidłowości tej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (np. wyroki NSA: z 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12; z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1815/12; z 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15; i z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15; z 24 marca 2022 r., II OSK 947/21). W przypadku kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego to strona powinna przedłożyć przeciwdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, czego jednak w niniejszej sprawie nie uczyniono. Jako przeciwdowód nie mógł zostać uwzględniony przedłożony przez skarżącego kosztorys z 27 sierpnia 2024 r., który nie zawiera ani danych jego autora ani też przyjętej przez niego metodologii. Nie przedstawia też uzasadnienia dla przyjętego zakresu robót rozbiórkowych budynków gospodarczych w szerszym zakresie aniżeli przyjął rzeczoznawca majątkowy. Tym samym skarżący nie przedstawił dowodów na poparcie podnoszonych przez niego twierdzeń, że ze względów technicznych i konstrukcyjnych rozbiórka budynków gospodarczych oraz fragmentu instalacji oczyszczalni ścieków i zbiornika na opał będzie miała dużo szerszy zakres aniżeli zakres ujęty przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Wbrew przy tym twierdzeniom strony, aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. uwzględnia koszty rozbiórki dwóch budynków gospodarczych, a nie jednego budynku, co przedstawiono indywidualnie w odniesieniu do każdego z budynków na s. 32 i 34 aneksu.

Sąd, podobnie jak organ odwoławczy, z pewną konsternacją odnotował fakt, że uwzględnienie zarzutów skarżącego co do tego, że koszt prac rozbiórkowych został przez rzeczoznawcę majątkowego zaniżony, doprowadziłoby w istocie do obniżenia wartości nieruchomości, co powinno być sprzeczne z oczekiwaniami zobowiązanego. Czynienie w tym aspekcie zarzutów wobec organu egzekucyjnego, że chce uzyskać jak najwyższą kwotę z licytacji nieruchomości, i podpieranie tej argumentacji troską o prawa potencjalnych kupujących, nie zaś własnym interesem zobowiązanego, w zakresie którego powinno leżeć osiągnięcie jak najwyższej kwoty ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, nie mogło być uznane za skuteczną strategię procesową. W interesie strony powinno być bowiem określenie jak najwyższej wartości nieruchomości w opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę ustalenia ceny wywoławczej.

W odniesieniu zaś do dostrzeganej przez stronę skarżącą potrzeby ochrony praw potencjalnych licytantów, organ odwoławczy trafnie zaakcentował, że właściwe gwarancje w tym zakresie tworzy unormowanie art. 111c § 2 pkt 6 u.p.e.a., który zobowiązuje poborcę skarbowego po wywołaniu licytacji do podania do wiadomości obecnych zmian w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości. Kwestię tę normuje również przepis art. 111c § 3 u.p.e.a., który stanowi, że przedmiotem licytacji jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem wartości z uwzględnieniem zmian, o których mowa w § 2 pkt 6. Zatem przedmiotem licytacji jest nieruchomość podana w opisie i oszacowaniu (art. 110r § 1 u.p.e.a.), uwzględnia się jednak zmiany w stanie faktycznym i prawnym, które zaszły po sporządzeniu ostatniego opisu i oszacowania bądź nie zostały w nim uwzględnione i podane przez organ egzekucyjny do wiadomości obecnych (W. Grześkiewicz [w:] Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Warszawa 2015, art. 111(c). Powyższe potwierdza, że ustawodawca dopuszcza przeprowadzenie licytacji także w sytuacji, gdy nastąpiły zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości nieuwzględnione w opisie i oszacowania wartości nieruchomości, niemniej wymaga ich podania do wiadomości licytantów. W niniejszej sprawie wymogi te zostały dochowane, gdyż jak wynika z protokołu z pierwszej licytacji z 25 września 2024 r. po wywołaniu licytacji poinformowano o zmianie stanu prawnego nieruchomości, tj. o wydaniu prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w O. z 27 maja 2024 r, sygn. akt [...].

W świetle powyższych ustaleń, DIAS prawidłowo utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wbrew wywodom skargi, organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do wszystkich podniesionych w zażaleniu zarzutów, wskazując, dlaczego nie mogły one wywołać zamierzonego przez skarżącego skutku w postaci uchylenia postanowienia organu egzekucyjnego.

W ocenie Sądu, organ egzekucyjny właściwie zidentyfikował, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a zatem niezasadny był zarzut naruszenia art. art. 110u § 2 u.p.e.a. Ponadto organy obu instancji nie naruszyły przepisów określających sposób prowadzenia postępowania. Postępowanie było prowadzone zgodnie regułami wynikającymi z przepisów art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Sądu, bezpodstawne okazały się podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i procesowego.

Po dokonaniu kontroli zaskarżonego postanowienia, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem odpowiada ono prawu, a ocena przeprowadzonego postępowania nie ujawniła wad, o których mowa w art. 145 p.p.s.a., dających podstawę do jego wyeliminowania z obrotu prawnego.

Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.