Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1369/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 14 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/217/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy Wieliczka decyzją z dnia 7 kwietnia 2023 r. nr WGU.6725.1.15.2021, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 i 107 § 1 K.p.a. w związku z uchwałą nr XXVI/314/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 27 października 2016 roku w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka - obszar "C", zmienioną wyrokiem sądu sygn. akt II SA/Kr 251/17 z dnia 19 maja 2017 r., uchwałą Nr XLIII/501/2017 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 14 listopada 2017 r.:

1/ ustalił A. J. opłatę w wysokości 9 980 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w miejscowości C. gm. W. o powierzchni 0,3079 ha, objętą księgą wieczystą nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "C";

2/ opłatę o której mowa wyżej A. J. winna wnieść na wskazany numer rachunku bankowego lub w kasie Urzędu Miasta i Gminy Wieliczka w terminie 14 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 27 października 2016 roku Rada Miejska w Wieliczce podjęła uchwałę XXVI/314/2016 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka -obszar "C". Zgodnie z § 45 przedmiotowej uchwały, wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. "renty planistycznej" w związku z uchwaleniem planu), ustalona została na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Plan miejscowy wszedł w życie z dniem 9 grudnia 2016 r. A. J. w drodze umowy sprzedaży z dnia 2 lutego 2021 r. dokonała zbycia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w miejscowości C., gm. W.. Dowodem dokonania sprzedaży jest wypis z aktu notarialnego Repertorium A numer [...].

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy (...). Ponadto, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Na podstawie nieobowiązującego planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą nr XLV/335/05 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. stwierdzono, że działka nr [...] położona w miejscowości C. znajdowała się w terenach oznaczonych symbolami: G3.28.MRj - tereny zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, C3.13.R - tereny rolnicze. Zgodnie natomiast z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą nr XXVI/314/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce 27 października 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka -obszar "C" działka nr [...] położona w miejscowości C. znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 26MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ wskazał, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zostało wykazane, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 17 listopada 2022 r. różnica wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w miejscowości C., gm. W. wyniosła 49 940 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 20% zgodnie z § 45 uchwały Rady Miejskiej w Wieliczce, daje kwotę opłaty w wysokości 9 988 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A. J. wskazując, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie z dniem 9 grudnia 2016 r., zatem opłata planistyczna wygasła w dniu 9 grudnia 2021 r. W konkluzji wniosła o uchylenie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 14 sierpnia 2023 r. nr SKO.ZP/415/217/2023 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie budzi żadnych wątpliwości, że nieruchomość gruntowa, składająca się z działki ewidencyjnej nr [...] położonej w miejscowości C., gm. W., o powierzchni 0,3079 ha, objętej księgą wieczystą [...] została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr XXVI/314/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 27 października 2016 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka - obszar "C" zmienioną wyrokiem sądu II SA/Kr 251/17 z dnia 19 maja 217r., uchwałą nr XLIII/501 /2017 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 14 listopada 2017r., czego potwierdzeniem jest znajdujący się w aktach sprawy akt notarialny - umowa sprzedaży z dnia 2 lutego 2021r, Repertorium A numer [...]. Ponadto w § 45 uchwały Rady Miejskiej w sprawie m.p.z.p. określono wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie w listopadzie 2022 r. został sporządzony operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej.

Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu planistycznym pod zabudowę jednorodzinną, gdyż dysponował odpowiednio dużą ilością transakcji nieruchomościami i metodą porównywania parami dla rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny mieszkaniowo - rolnicze jako mniej liczebnie reprezentatywny rynek. Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał że w operacie znajdują się dwie wyceny działki stanowiącej nieruchomość gruntową, wskazujące jej wartość z uwzględnieniem przeznaczenia po zmianie planu miejscowego oraz z uwzględnieniem przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położonej w miejscowości C., gm. W. podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XXVI/314/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce 27 października 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka - obszar "C" działka nr [...] położona w miejscowości C.. Uchwała powyższa weszła w życie w dniu 9 grudnia 2016 r. Zgodnie z tym obowiązującym planem działka ewid. nr [...] znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 26MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowego opisu przedmiotu wyceny, wskazał, że przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana jest we wsi C., gm. W., w odległości ok. 4 km w linii prostej w kierunku południowo -wschodnim od centrum miasta W.. Sąsiedztwo bezpośrednie niezabudowane, otoczenie stanowi rozproszona zabudowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny niezabudowane, rolnicze. Działka posiada dostęp bezpośredni do drogi publicznej powiatowej. Kształt działki jest regularny, zbliżony do trapezu, szerokości ok. 24-25 m. Teren z nieznacznym spadkiem (3-4 %). Działka oddalona od infrastruktury technicznego uzbrojenia.

Dokonując wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Wieliczki obszar "C" z dnia 27.10.2016 r. dokonał analizy rynku o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym w okresie od 2019 r. do 02.2021 r. , z którego do wyceny przyjęto 17 nieruchomości porównawczych. W oparciu o zgromadzony zbiór dokonał ustalenia cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, taki jak: lokalizacja i otoczenie, dostępność komunikacyjna, wielkość i ukształtowanie, ograniczenia, infrastruktura uzbrojenia. Cechom tym przypisano odpowiednie wagi - odpowiednio: lokalizacja i otoczenie 30%, dostępność komunikacyjna 15%, wielkość i ukształtowanie 30 %, ograniczenia 10 %, infrastruktura uzbrojenia 15 %. Dokonano opisu cech rynkowych (strona 18-19 operatu). Na podstawie tak zbadanego rynku nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, sporządzono bazę transakcji podobnych. Poddano ocenie nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej. Szczegółowo opisano nieruchomość o cenie maksymalnej i cenie minimalnej i oceniono je w świetle przyjętych atrybutów cenotwórczych. Z zestawienia cen wynika, że ceny wahały się od 60,12 zł/1m2 do 107,53 zł/1m2. Średnia cena transakcyjna wyniosła 83,44 zł/1m2 zł. Następnie rzeczoznawca, w oparciu o dokonane porównanie, wyliczył poprawki, stanowiące wynik uwzględnienia stwierdzonych różnic w cechach i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi. W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości. Po ustaleniu zakresu współczynników korygujących kwota ta wyniosła finalnie 90,53 zł za 1 m2. Wartość całej nieruchomości przy uwzględnieniu obecnie obowiązującego planu wyniosła kwotę 278.742,00 zł. (90,53 zł/1m2 x3079 m2).

Określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Wieliczka obszar "C" z 2005 r dokonał podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W tym celu poddano badaniu rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym - terenów mieszkaniowych jednorodzinnych oraz rolniczych, w okresie od 2019 do 2021 r. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca ustalił cechy nieruchomości, mające wpływ na ich cenę, odpowiednio takie jak: lokalizacja i otoczenie, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania przestrzennego, wielkość i ukształtowanie, infrastruktura uzbrojenia. Cechom tym przypisano odpowiednie wagi - odpowiednio: lokalizacja i otoczenie 20%, dostępność komunikacyjna 10%, możliwość zagospodarowania przestrzennego 25 %, wielkość i ukształtowanie 30 %, infrastruktura uzbrojenia 15 %. W oparciu o powyższe dane utworzono zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny; dokonano charakterystyki nieruchomości znajdujących się w bazie, wskazując na sposób korzystania, kształt, ograniczenia, dostęp do drogi. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę trzech transakcji. Ceny nieruchomości porównawczych, zawierały się w przedziale od 63,79 zł/m2 do 85,37 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 74,31 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości o przeznaczeniu według planu z 2004 r. wynosiła kwotę 228 800 zł. Zgodnie z § 45 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego W. obszar C z 2016 r. stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 20 %.

Zdaniem Kolegium sporządzony operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny niechudości przez rzeczoznawcę majątkowego. Przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej.

W zakresie wniosku i zarzutu wskazanego w odwołaniu, Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje art. 15zzr ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, który obowiązywał w okresie od 31 marca 2020 r. do 16 maja 2020 r. Zgodnie z art. 15zzr ust. 1 pkt 2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu

COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów, których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadniecie w opóźnienie - nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.

Stan zagrożenia epidemicznego został wprowadzony od dnia 14 marca 2020 r., natomiast stan epidemii od dnia 20 marca 2020 r. Art. 15zzr ustawy został uchylony przez art. 46 pkt 20 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-COV-2 z dniem 16 maja 2020 r., z tym że jak wynika z treści art. 68 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, terminy, o których mowa w art. 15zzr ust. 1 ustawy zmienianej w art. 46, których bieg nie rozpoczął się lub uległ zawieszeniu na podstawie art. 15zzr ust. 1 tej ustawy, odpowiednio rozpoczynają się lub biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 maja 2020 r. (ustawa weszła w życie 16 maja 2020 r.), a więc rozpoczynają swój bieg od dnia 24 maja 2020 r. Tym samym ponieważ w okresie pomiędzy 14 marca 2020 r. a 23 maja 2020 r. bieg terminu na zgłoszenie roszczenia o rentę planistyczną został zawieszony, termin ten biegł dalej od 24 maja 2020 r, organ I instancji nie uchybił terminowi określonemu w art. 37 ust.3 u.p.z.p.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła A. J. podnosząc, że skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie 9 grudnia 2016 r., opłata planistyczna wygasła w dniu 9 grudnia 2021 r. W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu i instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Dz.U.2023.1634 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023.259 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Badając legalność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd stwierdził, że wydane one zostały zgodnie z prawem.

Stosownie do art.37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2022.503 t.j.) Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z art.37 ust.3 ustawy roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jak stanowi przepis art.37 ust.4 ustawy, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust.4. Ten ostatni przepis stanowi zaś, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 omawianej ustawy do opłat, o których mowa w jej art. 36 ust. 4, należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka wykładnia przepisu art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.), jest w tym przypadku odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia cywilnoprawnego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2018 r., sygn. II OSK 2577/17; z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 250/2010; z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15; z 27 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3161/14 - dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Poza sporem pozostaje, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka obszar "C" wszedł w życie z dniem 9 grudnia 2016 r. A. J. przedmiotową nieruchomość sprzedała w dniu 2 lutego 2021 r.

Porównanie daty sprzedaży nieruchomości (2.02.2021 r.) z datą wejścia w życie omawianego planu miejscowego (9 grudnia 2016 r.) ma, zdaniem skarżącej, świadczyć o tym, że na skutek upływu terminu 5 - letniego, wygasła możliwość ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Rzecz ma się jednak inaczej. Jak wcześniej przedstawiono, istotne jest bowiem, czy postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wszczęte zostało w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Jak wynika z przedłożonych akt sprawy Burmistrz Miasta i Gminy Wieliczka zawiadomieniem z dnia 7 grudnia 2021 r. poinformował A. J. o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w C. w związku z uchwaleniem w/w planu i zbyciem nieruchomości aktem notarialnym z dnia 2.02.2021 r. Przesyłka została nadana w dniu 20.01.2022 r. i odebrana przez skarżącą w dniu 25.01.2022 r. (k.32 a.a.). Wyjaśnić zatem należy, że stosownie do art. 61 § 1 k.p.a. postępowanie administracyjne wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. W art. 61 § 3 i 3a k.p.a. doprecyzowano datę wszczęcia postępiania na żądanie strony wskazując, że jest nią dzień doręczenia organowi żądania strony lub wprowadzenia tego żądania do systemu teleinformatycznego. W odniesieniu natomiast do wszczęcia postępowania z urzędu takiej regulacji nie ma. W art. 61 § 4 k.p.a. przewidziano jedynie, że o wszczęciu postępowania z urzędu lub na żądanie jednej ze stron należy zawiadomić wszystkie osoby będące stronami w sprawie.art.61 § 4 K.p.a. W orzecznictwie podkreśla się, że datą wszczęcia postępowania z urzędu, jest dzień podjęcia pierwszej czynności w stosunku do strony, najczęściej zawiadomienie jej o wszczęciu postępowania (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 2 grudnia 2021 r., sygn. II OSK 543/21). Z kolei w piśmiennictwie wskazuje się, że na gruncie postępowania jurysdykcyjnego czynność wszczęcia musi mieć charakter zewnętrzny, o której strona musi być powiadomiona, wobec tego wszczęcie następuje z chwilą doręczenia tego zawiadomienia stronie (por. np. Z. Kmiecik, Data wszczęcia postępowania z urzędu, (w:) red. nauk. G. Łaszczyca, A. Matan, System Prawa Administracyjnego Procesowego - Tom II część 4 Dynamika postępowania administracyjnego ogólnego, Warszawa 2021, str. 151).

Uznać należy, że jeśli zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania ma być pierwszą czynnością w sprawie, to - stosując w tym zakresie przepisy o doręczeniach - należałoby przyjąć, że czynność ta jest dokonana nie w dniu stworzenia pisma o zawiadomieniu, ale w dniu kiedy pismo to zostało doręczone stronie w trybie k.p.a.

Wobec powyższego uznać należy, że postepowanie administracyjne zostało wszczęte w dniu 25.01.2022 r., w którym skarżąca odebrała zawiadomienie o wszczęciu postepowania.

Ma to fundamentalne znaczenie dla dalszej części rozważań.

Przypomnieć zatem należy, że w dniu 8 marca 2020 r. weszła w życie ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.374 z dnia 2020.03.07).

W związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 został wprowadzony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez Ministra Zdrowia rozporządzeniem z dnia 13 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 433) stan zagrożenia epidemicznego, który obowiązywał od 14 marca 2020 r. Odwołano go rozporządzeniem z 20 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 490). Następnie, rozporządzeniem Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 491) ogłoszono od 31 marca 2020 r. stan epidemii.

Przepisem art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U.2020.568) zmieniającej ustawę z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 z dniem 31 marca 2020 r., dodany został art.15 zzr ust.1, stanowiący m.in., że

" W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów:

1) od zachowania których jest uzależnione udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem,

2) do dokonania przez stronę czynności kształtujących jej prawa i obowiązki,

3) przedawnienia,

4) których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych oraz roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie,

5) zawitych, z niezachowaniem których ustawa wiąże ujemne skutki dla strony,

- nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres".

W powołanym przepisie ustawodawca określił więc, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 następuje wstrzymanie rozpoczęcia biegu terminów przewidzianych w przepisach prawa administracyjnego i dokonuje się zawieszenia tych terminów, które rozpoczęły już bieg.

Nie ulega wątpliwości, że przepis art. 15zzr ust. 1 wskazanej ustawy ma zastosowanie do stanu epidemii, który wprowadzono od dnia 31 marca 2020 r., a więc jednocześnie z wejściem w życie tego przepisu. Spór w sprawie dotyczy natomiast możliwości zastosowania tego przepisu do stanu zagrożenia epidemicznego obowiązującego od 14 marca 2020 r. Wskazać przy tym należy, że w kwestii tej występowały w orzecznictwie rozbieżności. W aktualnym orzecznictwie prezentowany jest jednakże pogląd, który podziela całkowicie Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, że zarówno wstrzymanie rozpoczęcia biegu terminów, jak i zawieszenie biegnących już terminów, przewidzianych w przepisach prawa administracyjnego, odnosi się także do stanu zagrożenia epidemicznego obowiązującego od 14 marca 2020 r. I tak, w tym zakresie orzecznictwo odwołuje się z jednej strony do wykładni językowej art. 15zzr ust. 1, która prowadzi do wniosku, że intencją ustawodawcy było uregulowanie kwestii biegu terminu przedawnienia zarówno w odniesieniu do uchylonego już i wyraźnie wymienionego w treści przepisu stanu zagrożenia epidemicznego, jak i trwającego stanu epidemii. Niewątpliwie bowiem przyjęcie wykładni ograniczającej obowiązywanie przepisu art. 15zzr do okresu od jego wejścia w życie (31 marca 2020 r.), stanowiłoby zaprzeczenie racjonalności ustawodawcy. Nadto, zasada niedziałania prawa wstecz (lex reto non agit) nie ma charakteru absolutnego i można od niej wyjątkowo odstępować, z usprawiedliwionych względów.

Sąd podziela pogląd przedstawiony w wyroku z dnia 22 czerwca 2022 r., sygn. II SA/Gd 45/22 przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (LEX nr 3361706), że przepisy działające wstecz można wyjątkowo uznać za zgodne z zasadą demokratycznego państwa prawnego, jeżeli:

1) nie są to przepisy prawa karnego ani regulacje zakładające podporządkowanie jednostki państwu (np. prawo daninowe);

2) mają one rangę ustawową;

3) ich wprowadzenie jest konieczne (niezbędne) dla realizacji lub ochrony innych, ważniejszych i konkretnie wskazanych wartości konstytucyjnych;

4) spełniona jest zasada proporcjonalności, tzn. racje konstytucyjne przemawiające za retroaktywnością równoważą jej negatywne skutki;

5) nie powodują one ograniczenia praw lub zwiększenia zobowiązań adresatów norm prawnych, a przeciwnie - poprawiają sytuację prawną niektórych adresatów danej normy prawnej;

6) problem rozwiązywany przez te regulacje nie był znany ustawodawcy wcześniej i nie mógł być rozwiązany z wyprzedzeniem bez użycia przepisów działających wstecz.

Działanie prawa wstecz nie oznacza bowiem naruszenia art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, o ile tak wprowadzone przepisy polepszają sytuację prawną niektórych adresatów danej normy prawnej i zarazem nie pogarszają sytuacji prawnej pozostałych jej adresatów (zob. wyroki NSA: z 5 października 2021 r., sygn. akt I OSK 456/21 i z 25 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 1223/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przepis art.15 zzr ustawy covidowej utracił moc z dniem 16.05.2020 r., na podstawie art. 46 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U.2020.875 z dnia 2020.05.15). Stanowił on w pkt 20), że w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, 567, 568 i 695) uchyla się art. 15zzr i art. 15zzs.

Według zaś art.68 ust. 1 i 2 wskazanej ustawy nowelizującej terminy, o których mowa w art. 15zzr ust. 1 ustawy zmienianej w art. 46, których bieg nie rozpoczął się na podstawie art. 15zzr ust. 1 tej ustawy, rozpoczynają bieg po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Terminy, o których mowa w art. 15zzr ust. 1 ustawy zmienianej w art. 46, których bieg uległ zawieszeniu na podstawie art. 15zzr ust. 1 tej ustawy, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (2020.05.15 - czyli 24.05.2020 r.).

W związku z powyższym, w ocenie Sądu, zawieszenie 5- letniego terminu, o którym mowa w art.37 ust.3 w zw. z art.37 ust.4 w zw. z art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 15zzr ust. 1 uCOVID-19 do wszczęcia postępowania o "ustalenie opłaty planistycznej", rozpoczętego w dniu 9 grudnia 2016 r., objęło okres od 14 marca 2020 r. do 24 maja 2020 r. ( czyli trwało do 23.05.2020 r. - por. Kondek Jędrzej M. Wpływ sytuacji kryzysowych na stosunki cywilnoprawne. Opublikowano: WKP 2021).

Okres zawieszenia wynoszący 70 dni podlegał doliczeniu od 24 maja 2020 r.

Przypomnienia nadto wymaga, że stosownie do art.112 Kodeksu cywilnego termin oznaczony w latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu. Zatem, upływ terminu 5 lat biegnącego od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (9 grudnia 2016 r.0 do dnia, w którym możliwe było wszczęcie postępowania w przedmiotowej sprawie złożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nastąpił w dniu 17 lutego 2022 r.

Tak więc wszczęcie postepowania w dniu 25 stycznia 2022 r. nastąpiło przed upływem tergo terminu.

Tym samym zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Jak już wcześniej sygnalizowano, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Dlatego też z urzędu przeanalizował akta sprawy, co pozwoliło na dokonanie oceny, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Na wstępie poczynić należy kilka uwag o charakterze ogólniejszym.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 503 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z powyższych regulacji, wynika że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu. Musi zatem istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 roku, sygn. II OSK 919/06 i WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 roku, sygn. II SA/Kr 778/21).

Zgodnie z art.37 ust.12 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (Dz.U.2021.1899 t.j. z dnia 2021.10.21). W myśl art.4 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (pkt 1), działce gruntu - niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (pkt 3), szacowaniu nieruchomości - czynności związane z określaniem wartości nieruchomości (pkt 8), nieruchomości podobnej - nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (pkt 16), stanie nieruchomości - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17).

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art.151 ust.1 u.g.n.).

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art.152 ust.2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust.1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

Tak więc oczywistym jest, że ustalenie, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne, ma zasadniczy wpływ na wycenę nieruchomości.

Rzeczoznawca powinien więc zawrzeć w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego, gdyż umożliwia to organowi orzekającemu ocenę rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu (por. wyrok NSA z 8.02.2008 r., II OSK 2013/06, LEX nr 401667).

Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na określonym obszarze. Informacja ta jest niezbędna i dla strony i dla organu, który powinien mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie. Jak stwierdził NSA w wyroku z 17.10.2019 r., II OSK 2455/18, LEX nr 2750502, podobne wymagania można sformułować także w odniesieniu do pozostałych elementów operatu, jak analiza zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu, zastosowanie współczynnika korygującego cenę oraz do informacji niezbędnych dla określenia cen rynkowych i ich wag.

Co istotne, w myśl art.154 ust.1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasygnalizowania jeszcze wymaga, że stosownie do art.156 ust.1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, w szczególności cen. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany w/w czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na ceny.

Zauważyć jednak należy, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. Zatem mimo, że przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wymaga uaktualnienia operatu szacunkowego, który ma być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, to celem wprowadzenia tego wymogu przez ustawodawcę było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Natomiast w stanie faktycznym sprawy, w którym wycena nieruchomości odnosiła się do zdarzeń przeszłych i bazowała na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, przepis ten nie znajdował zastosowania (zob. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2019 r., II FSK 315/17, oraz powołane tam orzecznictwo).

Operat szacunkowy winien nadto spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosownie do § 27 ust.1 rozporządzenia jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

Zwrócić także należy uwagę, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55).

Organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie co do jej wiarygodności i mocy dowodowej. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest dokonać oceny tego dowodu i - w razie powstania uzasadnionych wątpliwości - podjąć stosowne działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2018 r., II SA/Kr 1250/18, CBOSA oraz powołane tam orzecznictwo)

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem w wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19).

Mając na uwadze powyższe reguły, w ocenie Sądu, analizowany operat szacunkowy należy uznać za spójny, logiczny, zupełny, nie zawierający niejasności i braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowego opisu przedmiotu wyceny, ustalił wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Wieliczki obszar "C" z dnia 27.10.2016 oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Wieliczka obszar "C" z 2005 r. Dokonał analizy rynku o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym w okresie od 2019 r. do 02.2021 r. , z którego do wyceny przyjął 17 nieruchomości porównawczych. Określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Wieliczka obszar "C" z 2005 r. rzeczoznawca dokonał po badaniu rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym - terenów mieszkaniowych jednorodzinnych oraz rolniczych, w okresie od 2019 do 2021 r., otrzymując bazę trzech transakcji Po ustaleniu istotnych, wpływających na wartość, cech nieruchomości takich jak: lokalizacja i otoczenie, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania przestrzennego, wielkość i ukształtowanie, infrastruktura uzbrojenia, cechom tym przypisał odpowiednie wagi.

Cechy nieruchomości przyjętych do porównań zostały szczegółowo opisane.

Sporządzony operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dlatego też Sąd podzielił ocenę Kolegium, że przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej.

Wytknąć jedynie należy organowi odwoławczemu, że okoliczność, że nieruchomość gruntowa, składająca się z działki ewidencyjnej nr [...] położonej w miejscowości C., gm. W., została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest prawnie relewantna. Istotne jest bowiem, o czym była mowa wyżej, czy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte w tym terminie.

Prawidłowa jest natomiast konstatacja organu, że ponieważ w okresie pomiędzy 14 marca 2020 r. a 23 maja 2020 r. bieg terminu na zgłoszenie roszczenia o rentę planistyczną został zawieszony, termin ten biegł dalej od 24 maja 2020 r., co pozwoliło na dokonanie oceny, że organ I instancji nie uchybił terminowi określonemu w art. 37 ust.3 u.p.z.p.

Dlatego też, na podstawie art.151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.