Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 524/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 3, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 144 ust. 2, art. 147, art. 148 ust. 1-3, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 września 2013 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. S. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia [...], na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 98a ust. 1 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 2 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997 r., Nr 137, poz. 926 ze zm.), uchwały Rady Gminy w Będzinie z dnia 22 listopada 2007 r. Nr XII/101/2007 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. Zach. z 2007 r., nr 123, poz. 2341), ustalił M. S. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] , wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o powierzchni 0,3098 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji podniósł, że na wniosek M. S., Wójt Gminy ostateczną decyzją z dnia [...], zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], na działki nr [...]. W oparciu o dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego S. M. w dniu [...]r. korektę operatu szacunkowego z dnia [...] r., organ ustalił, że wartość wskazanej nieruchomości po dokonaniu podziału wzrosła o [...] zł w stosunku do jej wartości przed podziałem.

W związku z tym, należna opłata adiacencka, ustalona według stawki 30 %,wynikającej z obowiązującej - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna - uchwały Rady Gminy w Będzinie z dnia 22 listopada 2007 r. Nr XII/101/2007 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, wynosi [...] zł.

Odnosząc się do wniosku strony o umorzenie postępowania z uwagi na planowany przebieg przez przedmiotowe nieruchomości drogi ekspresowej, organ wyjaśnił, że podstawą do umorzenia nie mogą być argumenty odwołujące się do niemożności zbycia nieruchomości przez właściciela. Okoliczność planowanego przebiegu drogi ekspresowej została ujęta przy wycenie przez rzeczoznawcę w treści operatu szacunkowego z dnia [...] r., zaś zgodnie z wyjaśnieniami Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA), prace projektowe dla przedmiotowego odcinka drogi ekspresowej nie zostały jeszcze podjęte i nie jest znany termin ich rozpoczęcia.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył M. S., wskazując na błędne założenie rzeczoznawcy o wzroście wartości wycenianej nieruchomości, bowiem nie każdy podział nieruchomości wywołuje jej wzrost wartości. Zarzucił również, że organ wybiórczo posługuje się informacjami zawartymi w piśmie GDDKiA, nie przyjmując faktów wyraźnie tam potwierdzonych. Stwierdził, że jest rzeczą oczywistą, że gdyby nie inwestycja GDDKiA, to miałby miejsce wzrost wartości nieruchomości w rezultacie jej podziału, a w zaistniałych okolicznościach, bez względu na to, czy jest to jedna duża działka, czy kilka mniejszych po podziale, ich wartość jest taka sama, ponieważ jest to grunt pod inwestycję drogową. Rzeczoznawca w operatach nie uwzględnił powyższej okoliczności.

Zdaniem odwołującego się, wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił,

a postępowanie służy wyłącznie osiągnięciu przez gminę przychodu i pokryciu kosztów operatu szacunkowego, a nie wnikliwemu i zgodnemu z prawem rozpatrzeniu sprawy. Stwierdził, że ma pełną świadomość, iż należące do niego grunty zostaną przejęte pod budowę drogi, w związku z tym nie zgadza się na ponoszenie opłaty. Zarzucił, że organ nie rozpatrzył jego argumentów i nie odniósł się do wniosków o umorzenie postępowania w sposób przewidziany w K.p.a. Ponadto zaznaczył, że organ określając swoje stanowisko ogranicza się do stwierdzeń "nie widzę podstaw", "brak możliwości" lub "podtrzymuję stanowisko", z którym trudno dyskutować.

Po rozpoznaniu sprawy na skutek wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (D. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm.), art. 98a ust.1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ II instancji wyjaśnił, że art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zezwala właściwemu organowi na ustalenie opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Powołany wyżej przepis stanowi, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W myśl art. 4 pkt 17 ustawy przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów, organ odwoławczy wywiódł, że zarzuty strony skarżącej nie mogły być uwzględnione, natomiast na możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma wpływu przewidywane, choć niepewne przejęcie, w nieokreślonej przyszłości przedmiotowej nieruchomości pod budowę drogi.

Ponadto organ ten wyjaśnił, że od dnia, w którym decyzja Wójta Gminy z dnia [...] r. o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna, organ I instancji uprawniony był do ustalenia opłaty adiacenckiej, skoro sam fakt podziału nieruchomości spowodował wzrost jej wartości.

Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie, dochowane zostały wszystkie ustawowe wymogi umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej.

Po pierwsze - w drodze uchwały Rady Gminy w Będzinie z dnia 22 listopada 2007 r. Nr XII/101/2007 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału została określona 30% stawka opłaty.

Po drugie - zatwierdzony został decyzją ostateczną projekt podziału nieruchomości (decyzja Wójta Gminy z dnia [...] r., która stała się ostateczna w dniu [...]r.).

Po trzecie - rzeczoznawca majątkowy wykazał, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości (operat szacunkowy z dnia [...] r., skorygowany operatem z dnia [...] r. z klauzulą aktualności z dnia [...]r.).

Dodatkowo organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] r., w sposób jasny i rzeczowy zajął stanowisko wobec podnoszonych przez stronę skarżącą zarzutów. Do wyceny wykorzystane zostały dane dotyczące prawa własności nieruchomości gruntowych, o różnym przeznaczeniu (rolne, budowlane, pod drogi) z terenu gminy [...] oraz z terenu sąsiedniej gminy [...]. W operacie wskazano także, że skoro działkę, podzielono na kilka mniejszych, to nastąpił wzrost wartości oraz, że ze względu na przebieg w przyszłości drogi ekspresowej należy podział nieruchomości unieważnić i pozbawić właściciela nieruchomości możliwości zbycia działek powstałych w wyniku podziału jako terenu budowlanego.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość opłaty został prawidłowo sporządzony, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Jest logiczny, spójny i wyczerpujący. Opinia biegłego jest wiarygodna, uwzględnia bowiem konieczne parametry szacunkowe

i oparta jest na wiedzy o wycenach tego rodzaju gruntów w gminie [...]. Strona skarżąca natomiast nie przeciwstawiła omawianemu operatowi konkretnego dowodu,

z którego wynikałoby, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale jest inna. Podnoszone w pismach strony skarżącej zarzuty, mają charakter intuicyjny i nie noszą cech profesjonalnych z zakresu wyceny nieruchomości. Stanowią polemikę z ustaleniami operatu szacunkowego opartego na obowiązujących przepisach oraz standardach zawodowych rzeczoznawców.

M. S., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika

w osobie racy prawnego Ł. F., zaskarżył decyzję Kolegium z dnia

[...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając naruszenie: art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie oraz art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości oraz uznanie, że oświadczenie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad o planowanym zajęciu przedmiotowych nieruchomości pod pas drogowy projektowanej drogi krajowej o symbolu [...], nie wpływa na określenie stanu nieruchomości, który należy uwzględnić w wycenie i decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej.

Mając na względzie wskazane zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Według strony skarżącej, organy obydwu instancji dokonały błędnej oceny wartości dowodowej sporządzonej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, do czego były zobowiązane na podstawie art. 7 K.p.a. Bezspornie w sprawie występuje okoliczność związana z planowaną realizacją drogi ekspresowej, o czym wiedzę posiadał zarówno rzeczoznawca, jak i organ administracji. Wydane na wniosek zainteresowanego zaświadczenie Wójta Gminy z dnia [...] r. przesądza o wykluczeniu nieruchomości z obrotu cywilnoprawnego i "skazuje" jej właściciela na oczekiwanie na uprawomocnienie się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a następnie na wypłatę odszkodowania od zarządcy drogi. Fakt "wykluczenia" nieruchomości z obrotu cywilnoprawnego ma decydujące znacznie dla przyjętego sposobu wyceny nieruchomości i nie pozwala, wbrew temu co uczynił rzeczoznawca, na określenie cech rynkowych w oparciu o przesłanki wskazane w operacie na stronach 9 i 10, a także na określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami.

W opinii skarżącego, powyższe ma tym większe znacznie, iż sam rzeczoznawca wskazuje w punkcie 8.0 operatu szacunkowego, że pod znakiem zapytania powstało docelowe przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę, gdyż w chwili obecnej nie ma pewności, czy zabudowa wydzielonych działek będzie możliwa ze względu na położenie nieruchomości w korytarzu przebiegu drogi ekspresowej i w jakim terminie nastąpi budowa. Takie stwierdzenie rzeczoznawcy, prowadzi do wniosku, że nie mogło dojść do wzrostu wartości nieruchomości, albowiem nie została spełniona podstawowa przesłanka warunkująca ten wzrost, a mianowicie nowa konfiguracja oraz wielkość nowopowstałych działek, umożliwiająca korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

Zdaniem skarżącego, podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości, skoro nieruchomość zarówno przed podziałem, jak i po podziale nie przedstawia wartości rynkowej, z uwagi na faktyczne wyłączenie jej z obrotu rynkowego, co z kolei stanowi konsekwencję położenia działek w korytarzu planowanej drogi ekspresowej. Okoliczność planowanej inwestycji drogowej, nie pozwala porównać tej nieruchomości z nieruchomością, na której jakiekolwiek inwestycje drogowe nie są planowane, co czyni bezzasadnym zastosowanie w wycenie metody porównawczej.

Według skarżącego, potwierdzeniem prawidłowości prezentowanego stanowiska stanowi fakt odstąpienia od zakupu nieruchomości gruntowych, stanowiących własność strony działek o numerach [...] z uwagi na treść zaświadczenia Wójta Gminy z dnia [...] r., tj. zapis: "Przedmiotowe działki położone są w korytarzu przebiegu planowanej drogi ekspresowej" (dowód: pismo Notariusza z dnia [...] r.).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), w związku z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy, Sąd doszedł do przekonania, że decyzja narusza prawo w stopniu uzasadniającym jej uchylenie, wobec czego skargę należało uwzględnić.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] o ustaleniu skarżącemu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 i ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 98 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z przytoczonych powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W sprawie bezsporne jest, że Wójt Gminy decyzją z dnia [...] r. zatwierdził projekt podziału działki należącej do skarżącego nr [...] na działki o numerach [...]. Ponadto decyzje obu instancji zostały wydane przed upływem trzech lat od dnia wydania ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości, zaś w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, umożliwiającej określenie jej wysokości.

Spór natomiast budzi okoliczność, czy w wyniku podziału nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości.

W aktach sprawy znajduje się wycena z dnia [...] r. (stanowiąca korektę operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego) wraz klauzulą jej aktualności z dnia [...] r. Wprawdzie do akt administracyjnych nadesłanych do Sądu nie załączono operatu szacunkowego z dnia [...] r., jednakże z uwagi na to, że korekta stanowi nową wycenę oraz wskazane w dalszych rozważaniach naruszenia prawa, uznano za nieuzasadnione wzywanie o uzupełnienie akt administracyjnych poprzez nadesłanie wcześniejszej wyceny.

Niewątpliwie operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi obligatoryjny dowód w sprawie o ustalenia opłaty adiacenckiej, który w istotny sposób wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę. W myśl bowiem art. 146 ust. 1a ww. ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Powyższe rozwiązanie podyktowane jest tym, że rzeczoznawca posiada wiadomości specjalne, którymi nie dysponuje organ orzekający w sprawie. Wycena ma zatem charakter opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.) i nie może być bezkrytycznie przyjmowana przez organ, bowiem jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie, o której mowa w art. 80 K.p.a. W związku z tym, że organ administracji publicznej nie może wkraczać w treść merytoryczną opinii, ocena ta dokonywana jest wyłącznie pod względem formalnym, co obejmuje skontrolowanie opinii w aspekcie prawidłowości jej sporządzenia, rzetelności uzasadnienia oraz logiczności rozumowania. Organ obowiązany jest zatem zwrócić uwagę na to, czy opinia zawiera elementy wymagane prawem, czy konkluzja jest zgodna z uzasadnieniem, mając na uwadze, że wszelkie braki, pomyłki czy też nieścisłości powinny być sprostowane lub uzupełnione przez rzeczoznawcę.

W przedmiotowej sprawie Kolegium stanęło na stanowisku, że wycena z dnia [...] r., stanowiąca korektę wcześniejszego operatu szacunkowego, jest wiarygodna i prawidłowa pod względem prawnym, a zatem może stanowić podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

W ocenie Sądu, powyższe stanowisko nie zasługuje na uwzględnienie, z uwagi na brak wnikliwego zbadania przez organ sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego korekty wyceny.

Podkreślenia wymaga, że organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji ograniczył się de facto do powołania konkluzji operatu szacunkowego o wzroście wartości nieruchomości na skutek jej podziału i zdawkowego stwierdzenia, że opinia jest wiarygodna, gdyż uwzględnia konieczne parametry szacunkowe i oparta jest na wiedzy o wycenach "tego rodzaju gruntów w gminie [...]". Abstrahując od tego, że "zwrot tego rodzaju gruntów" jest nieprecyzyjny, zaś przedmiotem analizy, wbrew twierdzeniu organu, były w głównej mierze transakcje nieruchomości położonych w gminie [...] (tylko jedna była z gminy [...]), stwierdzić należy, że w uzasadnieniu brak jest szerszej argumentacji, która wskazywałaby na dokonanie rzetelnej i zgodnej z wymogami art. 80 K.p.a. oceny opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W rezultacie argumentacja organu nie wskazuje, czy ustalenia rzeczoznawcy zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. Zwrócić należy uwagę, że do akt sprawy nie przedłożono chociażby wypisu z ewidencji gruntów wycenianej nieruchomości. Z uzasadnienia decyzji Kolegium nie wynika, aby organ sprawdził na jakich przesłankach oparł się rzeczoznawca i aby skontrolował prawidłowość rozumowania biegłego. Niewątpliwie ocena mocy dowodowej przedmiotowej wyceny wymagała w szczególności stwierdzenia, czy rzeczoznawca wykazał: rzetelność dokonanej analizy cech nieruchomości wycenianej, prawidłowość założeń co do przyjęcia do wyceny nieruchomości podobnych w aspekcie art. 4 pkt 16 u.g.n., jak i słuszności zastosowanego podejścia i metody szacowania.

W ocenie Sądu, w świetle uzasadnienia sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, wątpliwości budzi przyjęcie przez organ II instancji, że operat szacunkowy, który stanowił podstawę rozstrzygnięcia w sprawie, jest logiczny, spójny i wyczerpujący.

Jak wynika z wniosków zawartych w punkcie 8.0 wyceny, rzeczoznawca przy szacowaniu nieruchomości wskazał, że uwzględnił informacje, potwierdzone przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad, o planowanym przebiegu trasy projektowanej drogi krajowej przez działki należące do skarżącego (pisma GDDiA z dnia [...] r., z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r.). Dodatkowo w piśmie z dnia [...] r. podano, że w dniu [...] r. wydano decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji przedsięwzięcia polegającego na dostosowaniu drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...] (woj. [...]) – [...] (woj. [...]).

Także w wyjaśnieniach z dnia [...] r. biegły ustosunkowując się do zarzutów wniesionych do wyceny wyjaśnił, że w korekcie operatu szacunkowego -sporządzonego z uwagi na nieudokumentowane przypuszczenie, że przez dzielone nieruchomości może przebiegać korytarz drogi krajowej - uwzględnił obawy właściciela wynikające z ewentualnego przebiegu korytarza drogi krajowej. Z powyższego należy wnioskować, że skoro powodem korekty wcześniejszej wyceny była informacja o planowanej inwestycji drogowej, zatem okoliczność ta miała wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Z omawianej analizy jednakże nie wynika wprost w jaki sposób informacja ta została wzięta pod uwagę i w jakim zakresie wpłynęła na wartość nieruchomości. Niejasności tej nie dostrzegł organ II instancji i nie wyjaśnił co miał rzeczoznawca na myśli, wskazując na uwzględnienie w wycenie planowanego korytarza drogi ekspresowej, tym bardziej, że w doborze działek do szacowania, jak i w przedstawionych obliczeniach, okoliczność ta nie znajduje odzwierciedlenia. Pomimo niejednoznacznego stanowiska rzeczoznawcy w tej mierze, organ przyjął, że operat stanowi dowód w sprawie wskazując, że przewidywane przyjęcie przedmiotowej nieruchomości pod budowę drogi nie ma wpływu na możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Uwaga ta jest o tyle istotna, że w toku postępowania administracyjnego, jak i w skardze strona argumentując nieprzydatność sporządzonej opinii powoływała się właśnie na fakt planowanego przebiegu drogi krajowej, co wymagało od organu ustosunkowania się do powyższej kwestii w kontekście uzasadnienia operatu szacunkowego, a czego w niniejszej sprawie nie uczyniono.

Z opisu transakcji nieruchomości uwzględnionych do wyceny wynika,

że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania stanowiły nieruchomości przeznaczone na cele rolne z możliwością zabudowy. Według rzeczoznawcy, z uwagi na przeznaczenie stanowiły one nieruchomości podobne do będącej przedmiotem wyceny, co umożliwiało zastosowanie podejścia porównawczego i określenia wartości rynkowej dla optymalnego sposobu użytkowania, tj. najbardziej prawdopodobnego wykorzystania nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Powyższe jest o tyle istotne, że rzeczoznawca zarówno w pkt 5.2, jak i w pkt 8.0 korekty operatu poddaje w wątpliwość możliwość zabudowy działek powstałych w wyniku podziału. Z opisu stanu techniczno-użytkowego (pkt 5.2 wyceny) biegły wprost wskazuje, że "wydana decyzja o warunkach zabudowy ze względu na późniejsze włączenie nieruchomości w przebieg korytarza planowanej drogi ekspresowej ogranicza możliwość wykorzystania nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową". Natomiast w wyniku końcowym i wnioskach (pkt 8.0) rzeczoznawca stwierdza, że "pod znakiem zapytania powstało docelowe przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę".

Takie stwierdzenia wskazują na brak spójności opinii, skoro z jednej strony rzeczoznawca raz podważa kategorycznie możliwość zabudowy działki, innym razem wskazuje jedynie na niepewną taką możliwość ze względu na niezatwierdzenie projektu korytarza planowanej drogi krajowej, a z drugiej strony przyjmuje do porównania transakcje obejmujące nieruchomości z możliwością zabudowy.

Dodatkowo podkreślić należy, że zgodność z prawem dokonania przez Kolegium oceny wartości dowodowej wyceny podważa fakt, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, iż rzeczoznawca wykorzystał do sporządzonej przez siebie wyceny, nieruchomości o różnym przeznaczeniu: w tym rolnym, budowlanym oraz pod drogi. Tymczasem, jak wynika z opisu transakcji zawartych w pkt 7.4 wyceny, rzeczoznawca określając wartość rynkową nieruchomości skarżącego przyjął do porównania tylko i wyłącznie nieruchomości niezabudowane, przeznaczone na cele rolne z możliwością zabudowy. Przeświadczenie organu, że rzeczoznawca uznał za nieruchomości podobne nieruchomości o różnym przeznaczeniu powoduje rozbieżność pomiędzy uzasadnieniem rozstrzygnięcia, a wyceną. Zauważyć wypada, że niezwykle istotne jest to, aby organ dokonując oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, opierał się o dane zawarte w tej wycenie. Posłużenie się przez organ innego rodzaju nieruchomościami, aniżeli rzeczoznawca przyjął do porównania, uniemożliwia stwierdzenie, w jakim zakresie została dokonana kontrola operatu szacunkowego.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że w ramach ponownego rozpoznawania sprawy obowiązkiem organu II instancji jest ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu. Wymogu tego nie spełnia przytoczenie w odpowiedzi na zarzuty przepisów prawa, czy odesłanie do wyjaśnień rzeczoznawcy, jak i pominięcie milczeniem tez odwołania o wybiórczym posłużeniu się informacjami zawartymi w piśmie GDDKiA oraz o nieodniesieniu się przez organ

I instancji do wniosku o umorzenie postępowania w sposób przewidziany prawem.

Reasumując wskazać należy, że oparcie rozstrzygnięcia Kolegium o sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, jak i wadliwość samego uzasadnienia decyzji, świadczą o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 K.p.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ winien uwzględnić powyższe rozważania Sądu, a w szczególności dokonać oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego, mając na uwadze argumenty podniesione przez stronę.

W tym stanie rzeczy, należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c

ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylić zaskarżoną decyzję. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku wydano na podstawie art. 152, natomiast w pkt III na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 powołanej ustawy.