Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 271/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2023-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) Protokolant specjalista Marta Przewłucka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2023 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z akt administracyjnych przekazanych wraz ze skargą wynika, że K. P. (dalej skarżący, inwestor) 1 grudnia 2021 r. złożył w Urzędzie Miasta i Gminy w M. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej na części działki nr x, obręb T., gmina M.

Organ pierwszej instancji - Burmistrz Miasta M. - pismem z 7 grudnia 2021 r. wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku poprzez przedłożenie oświadczenia o prowadzeniu gospodarstwa rolnego oraz o jego powierzchni, doprecyzowanie, z jakim rodzajem działalności rolniczej związana będzie planowana zabudowa, jak również podanie parametrów planowanej przydomowej oczyszczalni ścieków. Skarżący przedłożył oświadczenie z 6 grudnia 2021 r., z którego wynikało, że prowadzi gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 23,9344 ha, przy czym jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni 4,9844 ha oraz dzierżawcą gruntów o powierzchni 18,95 ha. W piśmie z 14 grudnia 2021 r. inwestor podał, że planowana działalność rolnicza polegać będzie na prowadzeniu ekstensywnej, ekologicznej produkcji roślinnej związanej z uprawą ziół oraz roślin miododajnych, jak również uprawie ziół leczniczych. Skarżący wskazał również, że uprawa ekstensywna będzie połączona z pasieką pszczelą. Ponadto inwestor przedstawił parametry przydomowej oczyszczalni ścieków. Organ pierwszej instancji pismem z 4 lutego 2022 r. wezwał inwestora do przedłożenia do wglądu umowy dzierżawy dotyczącej 18,95 ha gruntów rolnych. Skarżący przedłożył umowę dzierżawy gruntów rolnych z 11 stycznia 2015 r. zawartą na 10 lat z A. S. jako wydzierżawiającym. Organ pierwszej instancji pismem z 16 marca 2022 r. wezwał wnioskodawcę do wyjaśnienia wątpliwości dotyczących przedłożonej umowy dzierżawy. Umowa obejmowała bowiem działki, które od 29 kwietnia 2016 r. nie były własnością A. S. (dz. nr x1 i x2), natomiast działka nr x3 nie istniała. Organ wskazał, że prawdopodobnie została podzielona. Skarżący w piśmie z 23 marca 2022 r. wyjaśnił, że działki nr x1 i x2 zostały przez A. S. sprzedane w 2016 r., jednak od dnia sprzedaży jest on dzierżawcą tych działek od obecnego właściciela. Natomiast co do działki nr x3, to już w chwili podpisywania umowy dzierżawy jej właściciel miał zamiar ją podzielić, dlatego też umową dzierżawy objęta została tylko jej część. Po podziale powstały działki nr x3/1 i x3/2, a obszar działki nr x3/1 odpowiadał dokładnie obszarowi objętemu umową dzierżawy. Organ pierwszej instancji pismem z 30 marca 2022 r. wezwał inwestora do przedłożenia dokumentów potwierdzających powyższe twierdzenia dotyczące umowy dzierżawy pomiędzy właścicielem działek a wydzierżawiającym, w tym wyrażenia zgody na poddzierżawienie oraz podział działek, o których mowa w w/w piśmie. A. S. w oświadczeniu z 7 kwietnia 2022 r. podał, że miał i ma pełne prawo do poddzierżawiania gruntów (działki o numerze x1, x2 oraz część działki nr x3), które są objęte dzierżawą oraz że wszelkie zmiany geodezyjne związane z pierwotną działką nr x3 poprzez podział na działki nr x3/1 i x3/2 a następnie na działki x3/3 i x3/4 nie mają żadnego wpływu na zmiany warunków dzierżawy z dnia 11 stycznia 2015 r., zwłaszcza co do jej powierzchni. W dniu 9 maja 2022 r. do organu wpłynęła umowa dzierżawy z 4 lutego 2013 r. zawarta pomiędzy A. S. jako dzierżawcą oraz Z. P. jako wydzierżawiającym dotycząca dzierżawy nieruchomości rolnej, oznaczonej jako działki nr x1 i x2 o powierzchni 10,65 ha, zawarta na 15 lat.

Organ pierwszej instancji decyzją z 17 maja 2022 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej na części działki o numerze ewidencyjnym x w obrębie T., gmina M. W uzasadnieniu organ podał, że przedłożone przez wnioskodawcę dokumenty nie potwierdzają wskazywanych przez niego okoliczności dotyczących praw do gruntów.

K. P. odwołał się od w/w decyzji. Podał, że w toku postępowania przedłożył dokumenty potwierdzające prowadzenie gospodarstwa rolnego o powierzchni 23,9344 ha. Podał, że wszelkie ustalenia organu dowodzące, że nie posiada on areału potrzebnego do skorzystania z zapisów dotyczących zabudowy zagrodowej są nie tylko błędne, ale jego zdaniem celowo prowadzone na jego niekorzyść. Podał, że od 2007 r. lub 2008 r. dzierżawcą działek nr x1 i x2 od P. był A. S. Umowa trwała do 2011 r. lub 2012 r. Następnie nie zawierano już kolejnych umów dzierżawy, ale korzystając z zapisów art. 660 k.c., korzystano z bezumownej formy do 1 roku. Wyjaśnił, że jako rolnik ma prawo zawierania ustnych umów dzierżawy do 1 roku, a zatem jego umowa dzierżawy nie musi mieć formy pisemnej. Mogła być co roku odnawiana ustnie. Stwierdził, że na dzień złożenia wniosku posiadał gospodarstwo rolne o powierzchni większej od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie M., a jego składniki są jego własnością lub są objęte dzierżawą od 2015 r., której nie podważył właściciel działek o nr x1 i x2.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie - po rozpatrzeniu odwołania K. P. - decyzją z dnia 19 września 2022 r., uchyliło decyzję organu I instancji 17 maja 2022 r. i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

K. P. złożył sprzeciw od w/w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, po rozpatrzeniu w/w sprzeciwu, wyrokiem z dnia 17 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 750/22, uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia 19 września 2022 r.

Kolegium, ponownie badając sprawę, decyzją z [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji z 17 maja 2022 r. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że Organ I instancji słusznie nie znalazł podstaw do zastosowania odstępstwa przewidzianego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Inwestor nie wykazał bowiem spełnienia przesłanek do zastosowania tego wyjątku, a w zasadzie przesłanki dotyczącej powierzchni gospodarstwa rolnego związanego z planowaną inwestycją przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie M. Z akt sprawy wynikało bowiem, że na dzień 13 kwietnia 2022 r. średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie wynosiła 21,36 ha. Inwestor jest zaś właścicielem gruntów rolnych o powierzchni 4,9844 ha oraz dzierżawcą użytków rolnych o powierzchni 18,95 ha. W toku postępowania organ wezwał inwestora do wykazania dzierżawy tych gruntów, w odpowiedzi na co inwestor przedłożył umowę dzierżawy z dnia 11 stycznia 2015 r. zawartą pomiędzy A. S. jako wydzierżawiającym (w której oświadczył, że jest właścicielem działek nr x1, x2, x3) oraz K. P. jako dzierżawcą. Umowa została zawarta na 10 lat. W związku z tym, że organ powziął wątpliwości co do prawidłowości powyższej umowy, wskazując, że A. S. nie jest aktualnie właścicielem działek nr x1 i x2, oraz że działka nr x3 nie istnieje. W odpowiedzi na powyższe inwestor wyjaśnił, że rzeczywiście działki nr x1 i x2 zostały przez A. S. sprzedane w 2016 r., jednak od dnia sprzedaży jest on dzierżawcą tych działek od obecnego ich właściciela z prawem do dalszego ich poddzierżawiania. Natomiast co do działki nr x3 wyjaśnił, że została ona podzielona, po podziale powstały działki o nr x3/1 i x3/2, gdzie obszar działki nr x3/1 odpowiadał obszarowi objętemu umową dzierżawy. Następnie dokonano kolejnego podziału działki nr x3/1 na działki nr x3/3 i x3/4, co również nie zmieniło obszaru objętego dzierżawą. Kolegium wskazało, że ze znajdujących się w aktach sprawy uproszczonych wypisów z rejestru gruntów wynika, że działki nr x3/3 i x3/4 w istocie stanowią własność A. S. Natomiast działki nr x1 i x2 stanowią własność Z. P. i B. P. Kolegium wywiodło następnie, że ze znajdujących się w aktach sprawy aktów notarialnych wynika, że B. i Z. P. nabyli prawo użytkowania wieczystego tych działek na podstawie umowy z dnia 27 listopada 2014 r. zawartej z P. (akt notarialny Rep. A nr [...]), natomiast na podstawie umowy z dnia 29 kwietnia 2016 r. nabyli od Skarbu Państwa prawo własności w/w działek (akt notarialny Rep. A nr [...]). Z powyższego wynika, że w dniu 11 stycznia 2015 r., tj. w dniu zawarcia umowy dzierżawy A. S. nie był zatem osobą uprawnioną do zawarcia umowy dzierżawy tych gruntów. W związku z tym, w ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji słusznie zanegował możliwość uwzględnienia działek nr x1 i x2 w składzie gospodarstwa rolnego inwestora. Kolegium zwróciło uwagę, ze w odwołaniu inwestor zmienił swoje stanowisko co do powyższej umowy, twierdząc, że A. S. był ich dzierżawcą od P. do 2011 r. bądź 2012 r., a w dalszym okresie - na podstawie regulaminu P. - z uwagi na przygotowywanie tych nieruchomości do sprzedaży, nie zawierano już umów dzierżawy, jednak korzystano z bezumownej formy korzystania z gruntu, aby areał był cały czas uprawiany. Powyższe – zdaniem Kolegium – pozostało jednak bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie. Kolegium wskazało również, ze inwestor wyjaśnił, że ma prawo zawierania ustnych umów dzierżawy, a forma pisemna stanowiła jedynie zabezpieczenie, że przez okres 10 lat jego pszczoły będą miały określony pokarm. Kolegium podkreśliło, że nie neguje uprawnienia inwestora do prowadzenia przez niego jego gospodarstwa rolnego na podstawie ustnych umów dzierżawy czy nawet bez takich umów (bezumowne korzystanie). Równocześnie Kolegium wskazało, że zarówno w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, jak i w teorii prawa nie ma wątpliwości co do tego, iż wyjątków nie można interpretować rozszerzająco. W celu skorzystania z dobrodziejstwa przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. należy zatem w sposób bezsporny wykazać spełnienie wszystkich przewidzianych tam przesłanek, w tym posiadania gospodarstwa rolnego o odpowiednio dużym areale, czego inwestor nie uczynił. Kolegium wskazało również, że siedlisko, czyli zabudowa zagrodowa ma służyć trwale prowadzonemu gospodarstwu rolnemu o stosunkowo dużej powierzchni, a trwałość tę trudno wywieść z krótkoterminowych umów dzierżawy, czy tym bardziej z ustnych umów dzierżawy, umów zawartych z osobą nieuprawnioną do ich zawarcia czy też z bezumownego korzystania z nieruchomości rolnej.

W dalszej części argumentacji Kolegium wywiodło, że wprawdzie ocena legalności przedłożonej umowy dzierżawy przekracza kompetencje organów administracji w przedmiotowym postępowaniu, to jednak organy te są uprawnione do dokonania jej analizy na potrzeby oceny, czy inwestor powołał się na szczególny przypadek określony wart. 61 ust. 4 cyt. ustawy, a stanowiący odstępstwo od zasady badania tzw. dobrego sąsiedztwa. Dokonana w tym zakresie ocena nie pozwoliła zaś stwierdzić, by inwestor wykazał fakt prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie M. Działki nr x1 i x2 posiadają łącznie powierzchnię 10,65 ha (8,96 ha + 1,69 ha), a zatem po pomniejszeniu podawanej przez inwestora wielkości gospodarstwa rolnego (23,9344 ha) o powyższe działki, powierzchnia tego gospodarstwa wynosi 13,2844 ha, a zatem jest mniejsza od średniej wielkości gospodarstwa rolnego w gminie M. Kolegium zwróciło również uwagę, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 17 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 750/22 nie zakwestionował tych ustaleń.

Kolegium wskazało wreszcie, że wobec tak ustalonych okoliczności faktycznych należało zbadać, czy planowana inwestycja spełnia wszystkie przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym z pkt 1, tj. czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ pierwszej instancji winien był przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z której wynikałoby, czy planowana inwestycja spełnia w/w przesłanki. W aktach sprawy brak jest jednak takiego dokumentu. Przy czym bez wątpienia uczynienie zadość formalnej procedurze nie skutkowałoby powstaniem nowego, w sensie materialnoprawnym, środka dowodowego weryfikującego relewantną z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy okoliczność faktyczną, tj. nową zabudowę pozwalającą na określenie wymagań dotyczącej nowej zabudowy w zakresie zdefiniowanym przywołanym przepisem. Kolegium podkreśliło, że tak właśnie przesądził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 17 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 750/22. Kolegium zwróciło w tym kontekście uwagę, że w zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji w dwóch zdaniach wyjaśnił, że w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w odległości 132 m od granic terenu objętego wnioskiem (szerokość frontu ustalono na 44 m) nie ma zlokalizowanej żadnej zabudowy, znajdują się jedynie łąki i pola uprawne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie przesądził, że analiza wspominanego uzasadnienia decyzji Burmistrza Miasta M. te spostrzeżenie potwierdza. Okoliczność ta jest bezsporna. Niekwestionowany brak zabudowy w obszarze analizowanym dla działki zamierzonej inwestycji prowadzi do konkluzji, że planowana przez inwestora inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skargę od powyższej decyzji pismem z 28 lutego 2023 r. wywiódł K. P., zaskarżając rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w części dotyczącej nie uznania powierzchni jego gospodarstwa, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej na działce o numerze ewidencyjnym x. w obrębie T. Gmina M.

W motywach skargi, Inwestor wskazał, że w toku postępowania organ wydający decyzję podważył wiarygodność złożonych przez niego dowodów i oświadczeń w sprawie powierzchni posiadanego gospodarstwa. W opinii skarżącego Organ wysunął jednak błędne wnioski w zakresie ważności umowy dzierżawy jaką zawarł skarżący. W konsekwencji organ błędnie zanegował możliwość odstąpienia od konieczności wykonania analizy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, w związku z art. 61 ust. 4 ustawy. Skarżący zwrócił uwagę, że zgodnie z przedłożonymi przez niego dokumentami powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z wnioskowaną zabudową wynosi 23,9344 ha, co oznacza, że we wskazanej we wniosku lokalizacji nie jest koniczne wykazanie sąsiedztwa istniejącej zabudowy.

Skarżący wskazał, że z księgi wieczystej o numerze [...] wynika jednoznacznie, że na dzień złożenia wniosku tj. 1 grudnia 2021 roku Właścicielem działek o numerze ewidencyjnym x1 oraz x2 było małżeństwo P. Skarżący wskazał, że od 11 stycznia 2015 roku (7 lat) jest dzierżawcą między innymi działek x1 oraz x2 które wchodzą w skład jego gospodarstwa rolnego.

Skarżący wskazał, ponadto że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie wydało rozstrzygnięcie, które stoi w całkowitym sprzeczności z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 17 listopada 2022 r. Skarżący podkreślił, że SKO w Olsztynie w sprzeczności z treścią oświadczenia Z. P. z dnia 24 października 2022 r. wskazało, że ze znajdujących się w aktach sprawy aktów notarialnych wynika że B. i Z. P. nabyli prawo użytkowania wieczystego tych działek na podstawie umowy z dnia 27 listopada 2014r zawartej z P., natomiast na podstawie umowy z dnia 29 kwietnia 2016 r nabyli od Skarbu Państwa prawo własności w/w działek. Z powyższego Kolegium wysnuło błędna tezę że w dniu 11 stycznia 2015 r tj. w dniu zawarcia umowy dzierżawy A. S. nie był osobą uprawnioną do zawarcia umowy dzierżawy tych gruntów. Właścicielem tych nieruchomości był bowiem Skarb Państwa zaś P. ich użytkownikiem wieczystym.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoja dotychczasowa argumentację.

Skarżący w piśmie z 12 kwietnia 2023 r. zawnioskował o przeprowadzenie dowodu z zawartego aneksu do umowy dzierżawy z dnia 11 stycznia 2025 r. zawartego 31 marca 2023 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kontrolując zatem legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że nie narusza ona prawa, a zatem skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977) (dalej: u.p.z.p.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Stosownie zaś do treści art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Nie ulega wątpliwości, co trafnie uwypukliło Kolegium, że skoro skarżący wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej i żądał zastosowania przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p., czyli zwolnienia z obowiązku zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, to w pierwszej kolejności należy zbadać jaką powierzchnią gospodarstwa rolnego dysponuje skarżący, tzn. czy powierzchnia ta jest wyższa niż średnia gminna.

Organy obu instancji zakwestionowały powierzchnie gospodarstwa rolnego podaną przez inwestora. Organy wskazały, że inwestor jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni 4,9844 ha oraz wskazuje, że dzierżawi grunty o powierzchni 18,95 ha. Organy słusznie zwróciły uwagę, że A. S., od którego K. P. wydzierżawił działki nr x1 i x2 nie był w dacie zawarcia umowy dzierżawy ich właścicielem (właścicielami byli K. i B. P.). Ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów wynika, że A. S. nigdy nie był właścicielem tych nieruchomości, nie posiadał też w dacie zawrcia umowy dzierżawy z 11 stycznia 2015r. innych praw do nieruchmosci, które dawały by mu możliwość jej wydzierżawienia. Działki nr x1 i x2 posiadają łącznie powierzchnię 10,65 ha (8,96 ha + 1,69 ha), a zatem po pomniejszeniu podawanej przez inwestora wielkości gospodarstwa rolnego (23,9344 ha) o powyższe działki, powierzchnia tego gospodarstwa wynosi 13,2844 ha, a zatem jest mniejsza od średniej wielkości gospodarstwa rolnego w gminie M.

Poczynione w tym zakresie ustalenia organów uznać należy za słuszne i zasadne. Ze znajdujących się w aktach sprawy uproszczonych wypisów z rejestru gruntów wynika, że działki nr x3/3 i x3/4 w istocie stanowią własność A. S. Natomiast działki nr x1 i x2 stanowią natomiast własność Z. P. i B. P. B. i Z. P. nabyli prawo użytkowania wieczystego tych działek na podstawie umowy z 27 listopada 2014 r. zawartej z P., natomiast na podstawie umowy z dnia 29 kwietnia 2016 r. nabyli od Skarbu r Państwa prawo własności w/w działek. Kolegium słusznie wskazało, że 11 stycznia 2015 r., tj. w dniu zawarcia umowy dzierżawy, A. S. nie był osobą uprawnioną do zawarcia umowy dzierżawy spornych gruntów. Organy słusznie zanegowały zatem możliwość uwzględnienia działek nr x1 i x2 w składzie gospodarstwa rolnego inwestora. Skarżący przedstawił co prawda umowę dzierżawy gruntów rolnych z 4 lutego 2013 r. zawartą między A. S. (dzierżawcą) a Z. P. (wydzierżawiającym). Należy jednak zwrócić uwagę, że 4 lutego 2013 r. Z. P. nie posiadał jeszcze ani prawa użytkowania wieczystego, ani prawa własności do spornych działek. Skarżący nie wykazał zatem, ze A. S. stał się dzierżawcą działek nr x1 i x2. Nie wykazano bowiem by wydzierżawiający miał w momencie zawierania umowy jakiekolwiek prawo do objętych umową gruntów. Powyższa okoliczność musi oddziaływać na ocenę zawartej w 2015 r. między A. S. i skarżącym umowa dzierżawy jak źródła dowodowego mającego wykazać wielkość gospodarstwa którym dysponuje skarżący.

Składane przez inwestora wyjaśnienia, że w istocie podstawą jego prawa do korzystania ze spornych gruntów były ustne umowy dzierżawy odnawiane co roku, a także złożone przez inwestora oświadczenie A. S. z 7 kwietnia 2022 r. wskazujące, że ten miał pełne prawo poddzierżawiać grunty (działki x1, x2 oraz część działki x3) nie mogły w sposób zasadniczy wpłynąć na stanowisko organów. Argumentacja inwestora w zakresie formalnego umocowania jego praw do spornych gruntów (działek nr x1 i x2) była zmienna w czasie i niekonsekwentna.

Zdaniem sądu, Kolegium oraz organ pierwszej instancji bez naruszenia prawa odmówiły wiarygodności dowodowi z umowy dzierżawy z 11 stycznia 2015 r. zawartej miedzy inwestorem (dzierżawcą) i A. S. (wydzierżawiającym). Wbrew zarzutom skargi, czym innym jest ustalenie nieważności umowy cywilnoprawnej, której władny jest dokonać sąd powszechny i która eliminuje umowę z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc, a czym innym jest ocena treści takiej umowy w ramach swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Działanie organów administracji publicznej w ramach art. 80 k.p.a. wywołuje skutek wyłącznie w konkretnym postępowaniu i nie eliminuje umowy z obrotu prawnego, ale wyklucza jako dowód na konkretną okoliczność stanu faktycznego. Zdaniem Sądu, argumentacja organów, w szczególności Kolegium, jest w tej kwestii klarowna, przekonująca i nie narusza prawa. Całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że intencją strony skarżącej było skorzystanie z dobrodziejstwa przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p., jednakże treść umowy z 11 stycznia 2015r. nie pozwala przyjąć by grunty których dotyczyła stały się trwałym elementem gospodarstwa skarżącego. Na żadnym etapie postepowania nie wykazano by wydzierżawiający – A. S. – posiadał (w momencie zawierania umowy ze skarżącym) prawa do spornych działek x1 i x2. Zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (łac.) (nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada), jeśli nie wykazano uprawnień wydzierżawiającego do spornych gruntów, to przekłada się to na ocenę uprawnień dzierżawcy. Oceny tej nie może zmieniać przedstawiona już w toku postępowania sądowoadministarcyjnego umowa dzierżawy (aneks do umowy dzierżawy z 11 stycznia 2015 r.) zawarta między skarżącym jako dzierżawca i Z. P. jako wydzierżawiającym z 31 marca 2023 r. Wskazać należy, że umowa ta nie mogła wpłynąć na ocenę działań organów podjętych w ramach postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją SKO z [...] r. Umowa z 31 marca 2023 r. stanowi okoliczność nową, która jest jednak późniejsza niż data zamknięcia postepowania administracyjnego. Nie negując jej skuteczności, wskazuje ona na zdarzenie prawne, które z uwagi na aspekt temporalny wykracza poza granice sprawy administracyjnej. Sąd nie może zatem uwzględniać tej okoliczności oceniając działania organówm, które zakończyły się wydaniem decyzji z [...] r.

Należy wskazać, że przepis art. 7 k.p.a. formułujący zasadę prawdy obiektywnej od 11 kwietnia 2011 r. zawiera wskazanie, iż czynności niezbędne do wyjaśnienia sprawy podejmuje organ z urzędu ale też na wniosek strony. Zatem aktywność strony jeśli chodzi o gromadzenie materiału dowodowego jest obecnie ugruntowana normatywnie. Okoliczności te uprawniają do wniosku, iż stanowisko organów odnośnie braku podstaw do uznania umowy dzierżawy za czynność powiększającą areał gruntów rolnych skarżącego ponad średnią gminną jest prawidłowe. To zaś oznacza, że w sprawie nie mamy do czynienia z wyjątkiem przewidzianym w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyłączającym konieczność badania dobrego sąsiedztwa. Dodać należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego na siedlisko, tj. miejsce zamieszkania oraz bazę i zaplecze gospodarstwa, czyli inaczej - ma on umożliwić rolnikom zorganizowanie sobie miejsca pracy. Skarżąc jednak nie wykazała w sposób przekonujący, aby faktycznie posiadał na tyle duże gospodarstwo rolne, by z dobrodziejstwa tego przepisu skorzystać. Dlatego w sprawie miał zastosowanie przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co trafnie ustaliły organy.

W tym stanie rzeczy wobec niespornej okoliczności, że brak jest zabudowy w obszarze analizowanym, planowana przez inwestora inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tytułem uzupełninia dodać należy tylko że zdaniem Sądu nie bez znaczenia pozostaje w niniejszej sprawie fakt, że gospodarstwo rolne wskazane przez Skarżącego opiera się głównie na umowach dzierżawy. Umowa dzierżawy jako stosunek obligacyjny z natury swojej tworzy stosunek prawny który łatwo rozwiązać. Tak też wynika z przedłożonej przez skarżącego umowy dzierżawy z 11 stycznia 2015 r., która przewidują możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia. Skarżący w toku dalszych wyjaśnień wskazał zresztą, ze umowy dzierżawy miały w istocie charakter ustny i dotyczyły okresy jednego roku (były sukcesywnie odnawiane). Siedlisko (zabudowa zagrodowa) ma być inwestycją trwałą, która po jej wybudowaniu będzie już w terenie istniała w sposób w czasie nieograniczony. Ma zatem służyć trwale prowadzonemu gospodarstwu rolnemu o stosunkowo dużej powierzchni. Trwałość tę trudno zaś wywieść z krótkoterminowych umów dzierżawy. Inna ocena sytuacji miałaby miejsce gdyby proporcja gruntów rolnych dzierżawionych i będących własnością skarżącej była odwrotna tj. w gospodarstwie tym przeważałyby grunty stanowiące własność. Oczywiście możliwe jest prowadzenie gospodarstw rolnych również w oparciu o grunty dzierżawione, jednakże uzyskanie warunków zabudowy dla zabudowy siedliskowej - zagrodowej ma służyć zorganizowaniu prawidłowej gospodarki rolnej, a temuż zorganizowaniu nie służą - z natury niestabilne, a przeto czasowe – umowy dzierżawy.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że kontrolowana decyzja odpowiada zdaniem prawu, a skarga nie jest zasadna z przyczyn wyżej powołanych, dlatego na zasadzie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga została oddalona.