Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 446/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust.1-4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 12 ust. 5  i art. 18 ust.1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi M. W. i R. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Wojewoda, decyzją z dnia 7 lutego 2018 r., znak [...], działając na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 935), po rozpatrzeniu odwołania M. W. oraz R. M. od decyzji Starosty [...] z dnia 19 września 2017 r. nr [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 19 września 2017 r., nr [...]

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Starosta [...], decyzją z dnia 17 listopada 2015 r., znak: [...], działając na podstawie art. 11a, art. 11f, art. 12, art. 16 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), po rozpoznaniu wniosku Prezydenta Miasta K., orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Rozbudowa ul. [...] jako drogi gminnej dojazdowej (KD) od hm 4+04,22 (K) do hm 7+73,58 (K) w zakresie: poszerzenia jezdni, budowy chodnika i bezpiecznika, budowy i przebudowy zjazdów, budowy kanalizacji opadowej wraz z wylotem, budowy oświetlenia ulicznego, przebudowy gazociągu, przebudowy wodociągu, rozebrania części nawierzchni; Budowie ul. [...] jako drogi gminnej dojazdowej (KD) w nowej lokalizacji od hm 0+15,75 (K) do hm 4+04,22 (K) w zakresie: budowy jezdni, budowy chodników, budowy zatoki autobusowej, budowy kanalizacji opadowej, budowy oświetlenia ulicznego, przebudowy gazociągu; Rozbudowa ul. [...] (starej) jako drogi gminnej dojazdowej od hm 0+00,00 (TZ) do hm 2+72,64 (TZ) w zakresie: poszerzenia i częściowej zmiany lokalizacji jezdni, budowy chodników, przebudowy zjazdów, budowy kanalizacji opadowej, budowy oświetlenia ulicznego, przebudowy sieci teletechnicznej, przebudowy kanalizacji sanitarnej - rurociągu tłocznego; Przebudowa ul. [...] (powiatowa zbiorcza) od hm 0+00,00 (TPZ) do 2+59,80 (TPZ) w zakresie: przebudowy zjazdu na ul. [...], przebudowy zjazdu indywidualnego, przebudowy oświetlenia ulicznego, rozebrania części nawierzchni, rozebrania przepustu, rozebrania słupów oświetlenia". W dniu 2 września 2016 r. Wojewoda ostateczną decyzją (znak [...]) utrzymał częściowo w mocy ww. decyzję Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja ta została sprostowana postanowieniem z dnia 29 listopada 2016 r. Decyzją Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości przyjęty do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, identyfikator ewidencyjny: [...], z dniem 20 maja 2016 r. Tymże projektem podziału między innymi działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,2843 ha podzieliła się na działki nr [...] o pow. 0,1540 ha, nr [...] o pow. 0,1193 ha (przeznaczona pod inwestycję drogową) oraz nr [...] o pow. 0,0110 ha.

W księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w K., obejmującej działkę nr [...] (z której w wyniku podziału powstała działka nr [...] - wydzielona pod inwestycję drogową), według stanu na dzień 2 września 2016 r., tj. na datę ostateczności decyzji Wojewody w dziale II "Własność" ujawniony był S. M. s. J. i K.. Dział III i IV ww. księgi wieczystej pozostawał wolny od wpisów. W toku postępowania wyjaśniającego na podstawie dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy ustalono, że dotychczasowy właściciel ww. nieruchomości zmarł w dniu 1 marca 2017 r. (akt zgonu Nr [...]). Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia Rep A Nr [...] z dnia 17 maja 2017 r., spadek po S. M. nabyli na podstawie ustawy córka M. W. c. S. i E. oraz syn R. M. s. S. i E. po ˝ części.

W dniu 15 grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy M. G.-L. sporządziła operat szacunkowy określający wartość prawa własności wyżej wymienionej nieruchomości. W wyniku wyceny otrzymano wartość rynkową 1 m2 powierzchni w wysokości [...] zł/m2. Wartość rynkowa gruntu dla działki ewidencyjnej nr [...] o pow. 0,1193 ha obręb [...] jedn. ewid. [...] została oszacowana na kwotę [...]zł, w tym: grunt - [...] zł; wartość składników budowlanych - [...] zł; wartość składników roślinnych - [...] zł. Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym jako koszt ich odtworzenia, pomniejszony o wartość zużycia, przy zastosowaniu techniki elementów scalonych. Natomiast wartość składników roślinnych obliczono w podejściu kosztowo-dochodowym, metodą wskaźnikową.

Starosta [...], decyzją z dnia 19 września 2017 r., nr [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, la, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) – orzekł: 1) o ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość, która z dniem 2 września 2016 r. stała się własnością Gminy K. w kwocie [...]zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt dwa tysiące siedemset dziewięćdziesiąt pięć [...]) - wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,1193 ha obręb [...] jedn. ewid. [...]; 2) o niepowiększeniu ustalonego w przedmiotowej decyzji odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; 3) o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1: a) w kwocie [...]zł (słownie: dziewięćdziesiąt sześć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt siedem [...]) na rzecz M. W. c. S. i E. – dotychczasowej współwłaścicielki ww. nieruchomości ˝ części; b) w kwocie [...]zł (słownie: dziewięćdziesiąt sześć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt siedem [...]) na rzecz R. M. s. S. i E. – dotychczasowego współwłaściciela ww. nieruchomości w ˝ części; 4) o zobowiązaniu Gminy K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W dniu 4 października 2017 r. M. W. oraz R. M. złożyli odwołanie od powyższej decyzji Starosty [...] z dnia 19 września 2017 r. do Wojewody. W odwołaniu podniesiono w szczególności, że: "zaskarżona decyzja jest niesłuszna i została wydana z rażącym naruszeniem przepisów prawa w szczególności wbrew przesłankom z art. 7, art. 8, art. 77, art. 78, art. 80 oraz art. 103 par. 3 kodeksu postępowania administracyjnego (...). W związku ze wskazanymi przez Strony toku postępowania merytorycznymi błędami zawartymi w operacie sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego Panią [...] z dnia 15 grudnia 2016 roku zasadnym było zlecenie przez Organ I Instancji oceny tego operatu szacunkowego przez Komisję Opiniującą [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w K. ([...] K., ul. [...]) lub zlecenie wykonania dodatkowego operatu przez innego biegłego, o co w toku postępowania wnosiły Strony. (...) I tak Biegła odrzuciła wskazane przez Odwołujących w toku postępowania transakcje nieruchomościami o wyższych cenach niż przyjęte do porównań z uwagi na fakt, że do wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami tzw. drogowymi z terenów peryferyjnych dzielnicy [...] o funkcji zieleni, a sama przyjęła do porównań transakcję nr [...] dotyczącą działki nr [...] o powierzchni 60 m2, położonej przy ul. [...] na os. [...], która nie spełnia tej funkcji, a znacznie zaniża cenę. Ponadto Odwołujący wskazują, iż zarówno Biegła w swoim operacie oraz wyjaśnieniach jak i Organ I instancji pominęli okoliczność, że między 26 czerwca a 24 lipca 2017 roku został wyłożony projekt Miejscowego Planu Zagospodarowani Przestrzennego dla ulicy [...], w którym szacowana nieruchomość wywłaszczona (poprzednio należąca do Stron) jest przeznaczona pod tereny sportu i rekreacji a nie pod zieleń. (...) Przyjęta przez biegłą wartość jednostkowa gruntu na kwotę [...]zł/m2 jest niedorzeczna szczególnie, iż Strony przedłożyły w postępowaniu cztery inne operaty: pierwszy operat z dnia 6 sierpnia 2007 roku wykonany na zlecenie [...] Zarządu Komunalnego w K., gdzie biegła dr M. S. ustaliła wartość ceny jednostkowej dla gruntów o funkcji zieleni nieurządzonej położonych przy ulicy [...] na kwotę [...]zł/m2, drugi operat z dnia 23 listopada 2016 roku wykonany na zlecenie Sądu Okręgowego w K., gdzie biegły sądowy P. P. ustalił wartość ceny jednostkowej dla gruntów funkcji zieleni nieurządzonej położonych przy ulicy [...] na kwotę [...]zł/m2. (...) Trzeci i czwarty operat, oba z dnia 7 listopada 2011 roku wykonane przez biegłą rzeczoznawcę majątkową dr inż. M. S. na zlecenie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., w których biegła ustaliła wartość ceny jednostkowej dla gruntów o funkcji zieleni położonych przy ulicy [...] w K. na kwotę [...]zł/m2 (strona 15 w obu operatach)".

Działając na skutek odwołania, Wojewoda opisaną na wstępie decyzją z dnia 7 lutego 2018 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 19 września 2017 r. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy, przytoczywszy relewantne przepisy, wyjaśnił zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne i wskazał w szczególności, że w przedmiotowej sprawie autorka wyceny nieruchomości sporządzonej w dniu 15 grudnia 2016 r. (w dniu 31 stycznia 2018 r. została potwierdzona jego aktualność), położonej w dniu określania stanu (17 listopada 2015 r.), zgodnie ze studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmienioną uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 3 marca 2010 r. oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 9 lipca 2014 r. w terenach zieleni nieurządzonej oznaczonych symbolem "ZR", wykorzystując podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określiła wartość działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych 11 nieruchomościami drogowymi z terenu miasta K. – dzielnica [...]. Było to poprzedzone analizą transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń, w wyniku której biegła stwierdziła, iż średnie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych (ok. [...] zł/m2) są wyższe niż średnie ceny trakcyjne nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni (ok. [...] zł/m2), a zatem w niniejszym przypadku zasada korzyści występuje. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe, natomiast jedynie w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych. Wartość składników budowlanych rzeczoznawca określiła w podejściu kosztowym jako koszt ich odtworzenia, pomniejszony o wartość zużycia, przy zastosowaniu techniki elementów scalonych. Natomiast wartość składników roślinnych w podejściu kosztowo - dochodowym, metodą wskaźnikową. Jakkolwiek ustawodawca ani w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani wrozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zawarł definicji pojęć rynku lokalnego i regionalnego, to ich znaczenie zostało dookreślone w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych, co potwierdzenie znajduje w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2012 r. (I OSK [...], CBOSA), w którym wskazano, iż pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę korygowania ceny średniej, dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Dalej Wojewoda odniósł się do zarzutów strony odwołującej się, uznając je za niezasadne. W tym kontekście organ odwoławczy wskazał w szczególności, co następuje.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut wskazujący na niewzięcie pod uwagę przez organ I instancji operatów szacunkowych dołączonych do akt sprawy przez odwołujących się. Po pierwsze bowiem żaden z nich nie dotyczy ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania, lecz innych działek o odmiennych parametrach. Po drugie, wszystkie te operaty zostały sporządzone w odmiennych celach niż określenie wartości prawa własności nieruchomości. Są zatem nieprzydatne dla potrzeb niniejszego postępowania.

W przypadku ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie specustawy drogowej istotny jest stan tych nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID przez organ I instancji (§ 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny), czyli w niniejszym przypadku na dzień 17 listopada 2015 r. W dacie tej zaś przedmiotowa działka podlegała ustaleniom Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmienioną uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 3 marca 2010 r. oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 9 lipca 2014 r., według których to znajdowała się ona w terenach oznaczonych jako tereny zieleni nieurządzonej, a zatem takie przeznaczenie zostało przyjęte przez biegłą do wstępnej analizy, nie zaś wskazane przez odwołujących (będące w dodatku - jak sami zauważyli - dopiero w fazie projektu) przeznaczenie pod tereny sportu i rekreacji.

Wbrew twierdzeniom odwołujących się biegła ustosunkowała się wystarczająco do nieruchomości wskazanych przez nich jako takich, które w ich subiektywnej opinii winny być wzięte pod porównania. W piśmie z dnia 18 lipca 2017 r. wyjaśniła ona bowiem, iż wszystkie podane w ich piśmie nieruchomości znajdują się w terenach skoncentrowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowych, natomiast wyceniana działka znajduje się w otoczeniu terenów niezabudowanych starorzecza W. o przeznaczeniu pod zieleń, w odległości ok. 300 m od zabudowy jednorodzinnej przy Ośrodku Sportu i Rekreacji "K." i ok. 315 m od składu budowlanego przy ul. [...].

Nie jest zasadny zarzut wskazujący na to, iż dane zawarte w operacie nie pozwalają na zidentyfikowanie nieruchomości porównawczych, skoro wszystkie one mają podane numery działek i obręby ewidencyjne, a także numery i daty aktów notarialnych, którymi były objęte. Odwołujący się mieli zatem możliwość zapoznania się z podstawowymi parametrami tychże nieruchomości, lecz mimo to ostatecznie zakwestionowali przyjęcie do porównania jedynie działki nr [...] obr. [...] o pow. 60 m2. W piśmie z dnia 5 września 2017 r. rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów w tym zakresie; wyjaśnienia te są spójne i logiczne, zaś zarzuty formułowane przez odwołujących - nietrafne. Faktem jest, iż przeznaczenie planistyczne tej działki to: częściowo tereny dróg publicznych (oznaczone symbolem 12KDD), a częściowo tereny zabudowy usługowo-przemysłowej (oznaczone symbolem 31PU), zaś gruntów sąsiadujących z działką - analogiczne, tyle tylko, że już fakt, iż działka ta nabywana była pod ulicę, oznacza, że mogła być ona uznana za nieruchomość drogową i wzięta do porównania. Ponadto podobieństwo nieruchomości należy rozpatrywać w aspekcie przyjętych przez biegłego cech rynkowych wpływających w największym stopniu na wartość nieruchomości (w przypadku nieruchomości drogowych utrwalony jest pogląd, że na ich wartość nie wpływa ich wielkość). Biegła tymczasem nie przyjęła cechy "przeznaczenie planistyczne nieruchomości przyległych", lecz "sąsiedztwo - stan zagospodarowania otoczenia", przez co należy rozumieć szeroko rozumiany sposób zagospodarowania i faktycznego użytkowania nieruchomości znajdujących się na tym obszarze (a więc nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczących z wycenianą działką). Tymczasem fakt, iż w otoczeniu działki nr [...] znajdują się również niezabudowane użytki zielone, wynika choćby z ogólnodostępnych portali geodezyjnych (takich jak np. Miejski System Informacji Przestrzennej). Tym samym wyjaśnienia biegłej w tym zakresie są w pełni logiczne, zaś zarzuty odwołujących - nietrafne. Analogicznie prezentuje się sytuacja w odniesieniu do lokalizacji tej nieruchomości porównawczej. Biegła trafnie zauważyła, że Rybitwy-Wschód bez wątpienia stanowią podobne do wycenianych tereny peryferyjne przy granicy miasta, w pobliżu węzła autostradowego drogi ekspresowej S-7 z autostradą A4.

Za bezzasadne uznać należy twierdzenia odwołujących się, iż zasadnym było zlecenie przez organ I instancji oceny przedmiotowego operatu szacunkowego przez Komisję Opiniującą [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w K. lub zlecenie wykonania dodatkowego operatu przez innego biegłego, o co w toku postępowania wnosiły strony. Skoro zatem odwołujący mieli subiektywne przeświadczenie, że sporządzony operat budzi wątpliwości co do swej treści, to mogli sami wystąpić o sporządzenie ww. opinii względnie przedłożyć własny dowód w postaci kontroperatu. Nie sposób bowiem przyjąć, że organ prowadzący postępowanie powinien każdorazowo pozyskiwać nową opinię rzeczoznawcy majątkowego w każdym przypadku, gdy jedna ze stron postępowania kwestionuje operat już sporządzony i przez organ zaaprobowany.

Wojewoda skonkludował, że rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, a tym samym sposób sporządzenia przedmiotowej wyceny uznać należy za prawidłowy i przyjąć ją jako dowód. W ocenie organu odwoławczego, jako trafne ocenić należy także rozstrzygnięcie zawarte w pkt. 2 zaskarżonej decyzji dotyczącym braku powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Skoro właściciele nie wykazali, by w terminie wskazanym w ww. przepisie uzewnętrznili zamiar wydania nieruchomości, to tym samym nie było podstaw do zastosowania omawianej regulacji.

Pismem z dnia 9 marca 2018 r. M. W. i R. M. wnieśli skargę na powyższą decyzję Wojewody, zarzucając tej decyzji: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.-L., na którym organy obu instancji oparły swoje decyzje, nie ustala, najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku za wywłaszczoną nieruchomość, tym samym w obu decyzjach nie ustalono słusznego odszkodowania, co niewątpliwie miało wpływ na wynik niniejszej sprawy; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnią i niewłaściwe zastosowanie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4.1. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., ponieważ przyjęte przez biegłą M. G.-L. w operacie z dnia 15 grudnia 2016 roku transakcje do porównań (zwłaszcza nr [...]) są "mniej zbliżone" do nieruchomości wycenianej niż transakcje nieruchomości wskazane w toku postępowania przez skarżących (choćby w piśmie z dnia 10 marca 2017 roku czy w odwołaniu od decyzji Starosty [...]), a więc nie można ich uznać za wystarczająco podobne, co niewątpliwie miało wpływ na wynik niniejszej sprawy; 3) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4.1. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., bowiem organy obu instancji w pełni zaakceptowały operat z dnia 15 grudnia 2016 roku w którym biegła dobrała jako nieruchomości podobne tylko transakcje z najniższymi cenami, równocześnie pomijając wiele transakcji działek kupionych przez Gminę K. oraz GDDKiA pod drogi publiczne położonych w tych samych lokalizacjach i posiadających podobne cechy, ale za znacznie wyższe ceny, co niewątpliwie miało wpływ na wynik niniejszej sprawy; 4) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegającą na przyjęciu w zaskarżonej decyzji, że w zakresie doboru nieruchomości przyjętych do porównań, rzeczoznawca ma całkowitą dowolność niepopartą stosownym uzasadnieniem i analizą, co niewątpliwie miało wpływ na wynik niniejszej sprawy; 5) naruszenie przepisów prawa materialnego poprze błędną wykładnią i niewłaściwe zastosowanie art. 18 ustęp 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 roku, polegającą na błędnym przyjęciu przez organy obu instancji, że w terminie wskazanym w wyżej wymienionym przepisie "specustawy drogowej" strony nie uzewnętrzniły zamiaru wydania nieruchomości, mimo że poprzednik prawny skarżących S. M. (który zmarł w czasie trwania postępowania administracyjnego) był umówiony z przedstawicielami Gminy K. na protokolarne przekazanie nieruchomości, do którego nie doszło wyłącznie z powodu jego nagłej śmierci w wypadku, zaś po śmierci skarżący ustalili, że wywłaszczona nieruchomość została w pełni przejęta przez Gminę K., więc protokolarne przekazanie nieruchomości było już zbędne, co niewątpliwie miało wpływ na wynik niniejszej sprawy; 6) naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez błędne odrzucenie ustalonej na kwotę [...]złotych przez biegłego sądowego P. P. w operacie z dnia 23 listopada 2016 wartości metra kwadratowego dla działki nr [...] obręb [...] w K., pomimo że wyceniana działka numer [...] obręb [...] w K. powstała z wyodrębnienia jej z działki numer [...] obręb [...] w K. w związku z wywłaszczeniem, co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 7) naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez błędne odrzucenie ustalonej przez biegłego sądowego P. P. w operacie z dnia 23 listopada 2016 na kwotę [...]złotych średniej ceny metra kwadratowego dla gruntów o funkcji zieleni nieurządzonej położonych przy ulicy [...] w K. (strona 38 i 39 operatu), co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 8) naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 i art. 107 § 3 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zaakceptowanie operatu wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.-L. w sprawie, bez obalenia zgłaszanych pod jego adresem zarzutów, oraz pomimo wykazanych przez Strony ewidentnych sprzeczności między operatem a dalszymi pisemnymi wyjaśnieniami biegłej (zwłaszcza w zakresie jakże istotnej transakcji nr [...]), co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 9) naruszenie art. 78 w zw. art. 77 § 1 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez pominięcie wniosku dowodowego skarżących o zlecenie wykonania dodatkowego operatu ustalającego wartość wywłaszczonej nieruchomości przez innego biegłego, mimo wykazanych przez strony błędów merytorycznych, metodologicznych i formalnych w operacie wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.-L., na którym organy obu instancji oparły swoje decyzje, co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 10) naruszenie art. 78 w zw. art. 77 § 1 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zupełne odrzucenie dowodów z dokumentów urzędowych w postaci trzech operatów wykonanych przez biegłą rzeczoznawcę majątkową dr. inż. M. S. na zlecenie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., mimo iż strony powołały te operaty jako dowody w zakresie odnoszącym się do określenia wartości ceny jednostkowej metra kwadratowego dla gruntów o funkcji zieleni nieurządzonej położonych przy ulicy [...] w K. i na tą okoliczność wskazane dowody winny zostać dopuszczone, bowiem w tym zakresie bez znaczenia jest dla jakich celów operaty zostały sporządzone, zwłaszcza iż strony nie powoływały się na wyniki końcowe związane z celem tych operatów, co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 11) naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie II instancji obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a., co z pewnością miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji; 12) naruszenie art. 138 ustawy kodeks postępowania administracyjnego, poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji Starosty [...] z dnia 19 września 2017 roku (znak: [...]), w sytuacji gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie o odszkodowaniu na rzecz M. W. i R. M. za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] złotych.

Skarżący wnieśli: 1) na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c i § 2 p.p.s.a. o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji administracyjnej; 2) na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia 19 września 2017 roku (znak: [...]) i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi; 3) na podstawie art. 145a § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. o zobowiązanie Starosty [...] do wydania decyzji w terminie 30 dni oraz powiększenia wcześniej ustalonego odszkodowania przysługującego łącznie stronom o kwotę [...]złotych za wywłaszczoną nieruchomość, czyli łącznie ustalenie odszkodowania na poziomie [...] złotych, a następnie powiększenia tak ustalonego odszkodowania jeszcze o 5% na podstawie art. 18 ustęp 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 roku, tym samym nakazania Staroście [...] zobowiązania Gminy K. do wypłaty na rzecz skarżących dodatkowo kwoty [...]złotych (słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy sześćset sześćdziesiąt siedem złotych i szesnaście groszy) ponad kwotę już wypłaconą, tytułem pozostałego należnego odszkodowania, alternatywnie o zobowiązanie Starosty [...] do wystąpienia do rzeczoznawcy majątkowego M. G.-L. o sporządzenie opinii uzupełniającej do operatu z dnia 15 grudnia 2016 roku, która uwzględni dwanaście dodatkowych transakcji nieruchomościami przedstawionych przez strony w toku postępowania z zawartym z cenami w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2; 4) na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 p.p.s.a. o zasądzenie od Wojewody na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów wynagrodzenia ich pełnomocnika ustalonych zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.

W uzasadnieniu skargi oraz późniejszym piśmie z dnia 1 czerwca 2018 r. skarżący przestawili argumentację na poparcie zarzutów skargi, przy czym we wspomnianym piśmie wyeksponowany został dodatkowo zarzut pominięcia zasady przyjmowania stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i w całej rozciągłości podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie z wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1496 ze zm., dalej "specustawa drogowa") nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Art. 12 ust. 4a powołanej ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła powołany art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121, dalej "u.g.n."), a w szczególności art. 134, zgodnie z którym: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Istotne znaczenie mają też reguły w istocie procesowe, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) oraz że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie znaczenie ma także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości"). Zgodnie z tym przepisem: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr [...], poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr [...], poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji; 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym; 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%; 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio; 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej; 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr [...], poz. 857), 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy, 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

W niniejszej sprawie organy administracji publicznej trafnie zidentyfikowały przepisy składające się na materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia i dokonały prawidłowej ich wykładni.

Okolicznościami objętymi hipotezą stosowanej normy materialnej, które zostały ustalone prawidłowo, nie budzą wątpliwości i jawią się jako bezsporne są: 1) nabycie przez Gminę Miejską K. przedmiotowej nieruchomości w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej implikujące wymagającą decyzyjnej konkretyzacji powinność zapłaty odszkodowania na rzecz osób uprawnionych, o których mowa 12 ust. 4f specustawy drogowej; 2) krąg osób uprawnionych do odszkodowania wraz z udziałami, w jakich partycypują w odszkodowaniu.

W ocenie Sądu prawidłowo określona została również wysokość odszkodowania. Zgodnie z powołanym wyżej art. 130 ust. 2 u.g.n. organ w toku postępowania uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego – w dniu 15 grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy M. G.-L. sporządziła operat szacunkowy określający wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości. W wyniku wyceny otrzymano wartość rynkową 1 m2 powierzchni w wysokości [...] zł/m2. Oszacowana wartość nieruchomości wynosi [...] zł, w tym: grunt – [...] zł; wartość składników budowlanych – [...] zł; wartość składników roślinnych – [...] zł. Wartość nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody odtworzeniowej. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej; wartość budowli określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia; wartość składników roślinnych określono w podejściu kosztowo-dochodowym, metodą wskaźnikową.

Sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy określa przedmiot, zakres i cel wyceny; wskazuje podstawy formalne i podstawy prawne oraz merytoryczne, w oparciu o które został wykonany, a także źródła danych. Biegła szczegółowo opisała stan nieruchomości na dzień 17 listopada 2015 r., uwzględniając jej stan prawny, stan techniczno-użytkowy, w tym lokalizację, oraz przeznaczenie. Gdy idzie o przeznaczenie nieruchomości biegła zaznaczyła, że nie podlegała ona ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 r. z późniejszymi zmianami leżała w terenach zieleni nieurządzonej oznaczonych symbolem "ZR". Biegła wskazała i wyjaśniła wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Dalej przedstawiona została analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości (m. K. – dzielnica [...]), przy uwzględnieniu nieruchomości o przeznaczeniu drogowym i nieruchomości o przeznaczeniu pod zieleń. W obliczu konkluzji, że ceny tych pierwszych są wyższe, biegła wskazała na potrzebę zastosowania tzw. "zasady korzyści" z art. 134 ust. 4 u.g.n. Do wyceny wartości nieruchomości gruntowej zostały przyjęte nieruchomości porównawcze – nieruchomości objęte transakcjami gruntami nabywanymi pod drogi publiczne w badanym obszarze w latach 2014 – 2016. Operat zawiera dalej opis nieruchomości porównawczych o skrajnych cenach, charakterystykę nieruchomości wycenianej i porównawczych w aspekcie cech rynkowych oraz tabelę obliczeniową 1m2 powierzchni gruntu przy zastosowaniu wskazanej formuły. Następnie biegła w ujęciu tabelarycznym przedstawiła przesłanki i sposób wyliczenia wartości składników budowlanych oraz składników roślinnych. Aktualność przedmiotowego operatu szacunkowego została potwierdzona na dzień 31 stycznia 2018 r.

Zarówno w decyzji organu pierwszej instancji, jak i w decyzji organu odwoławczego odnośny operat został szeroko omówiony i w konkluzji oceniony jako prawidłowy i mogący stanowić podstawę ustaleń faktycznych. Organ wywiązały się zatem w tym zakresie z obowiązków procesowych wynikających z art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.; organ odwoławczy odniósł się także – w sposób wyczerpujący i przekonujący – do zarzutów odwołania.

W tym miejscu trzeba zauważyć, że sąd administracyjny tak naprawdę nie dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego (dotyczy to także operatu szacunkowego), lecz jedynie kontroluje ocenę tegoż materiału dokonaną wcześniej przez organ administracji. Ma to rozliczne implikacje, a w szczególności tę, że beneficjentem zagwarantowanej w art. 80 k.p.a. swobody pozostaje wspomniany organ, zaś podstawą uwzględnienia skargi przez sąd może być dopiero przekroczenie jej granic. Jeżeli do takiego przekroczenia nie dochodzi, sąd – bacząc na kryterium legalności – nie jest władny kwestionować stanowiska organu; nie jest też władny zastępować oceny dokonanej przez organ swoją własną, nawet gdyby – hipotetycznie rzecz ujmując – była ona inna. W niniejszej sprawie te niuanse mają jednak drugorzędne znaczenie, bowiem ocenę materiału dowodowego (głównie operatu szacunkowego), dokonaną wpierw przez Starostę [...], a potem przez Wojewodę, Sąd uznał nie tylko za mieszczącą się w granicach wyznaczonych przez art. 80 k.p.a., ale także za w pełni prawidłową i zasługującą na pełną aprobatę.

Zarzuty skargi Sąd uznał za niezasadne. Zarzuty te zostały wprawdzie zrelatywizowane do określonych przepisów prawa materialnego i procesowego, ale suponowane naruszenie tych przepisów jawi się zasadniczo jako konsekwencja nieprawidłowej – zdaniem strony skarżącej – oceny operatu szacunkowego tudzież materiału dowodowego przedłożonego z zamiarem wykazania podstaw do ustalenia innej (wyższej) wartości przedmiotowej nieruchomości (odmienny charakter zdaje się mieć jedynie zarzut oznaczony wyżej nr [...], a dotyczący art. 18 ustęp 1e "specustawy drogowej"). W istocie zarzuty te oscylują więc wokół kwestii, które były już roztrząsane w toku postępowania administracyjnego i do których biegła oraz organy obu instancji, a zwłaszcza Wojewoda, się odnosiły. Dotyczy to przede wszystkim ustalonego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, doboru nieruchomości porównawczych, znaczenia przedkładanych przez stronę operatów szacunkowych sporządzonych na użytek innych postępowań, potrzeby zlecenia wyceny nieruchomości innemu biegłemu czy też pozaprocesowej oceny operatu. Sąd co do tych kwestii w pełni podziela stanowisko Wojewody.

W szczególności, w ocenie Sądu, Wojewoda zasadnie przyjął, że biegła w operacie i w dodatkowych wyjaśnieniach złożonych w toku postępowania wskazała wystarczające dane nieruchomości porównawczych, pozwalające na ich zidentyfikowanie, oraz uzasadniła ich dobór, podając jednocześnie przyczyny, dla których nie mogły być brane pod uwagę nieruchomości podawane przez stroną skarżącą. Dotyczy to także działki oznaczonej w operacie szacunkowym nr [...], tj. działki [...] obr. [...] o pow. 60m2. Szczegółowe rozważania organu odwoławczego w tej mierze (s. 6-7 uzasadnienia decyzji) są przekonujące i zasługują na aprobatę. Implikuje to niezasadność zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4.1. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., a także zarzutu naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. (zarzuty wyżej oznaczone nr [...] i po części 8).

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda w sposób precyzyjny odniósł się do operatów szacunkowych dołączonych do akt sprawy przez stroną skarżącą i wskazał powody, dla których uznał, że są one nieprzydatne dla potrzeb niniejszego postępowania (s. 5 uzasadnienia decyzji); są to powody przekonujące. Ocena Wojewody traktuje o każdym operacie z osobna i, zdaniem Sądu, nie budzi żadnych wątpliwości. W konsekwencji jako niezasadne jawią się zrelatywizowane do tej kwestii zarzuty skargi wskazujące na naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 k.p.a., art. 78 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. (zarzuty wyżej oznaczone nr [...] i po części 8).

Uznawszy sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy za prawidłowy (a są ku temu podstawy), nie było przesłanek do zlecania jego pozaprocesowej oceny ani do zlecania wykonania dodatkowego operatu przez innego biegłego. Organy nie naruszyły tedy art. 78 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. (zarzut wyżej oznaczony nr [...]).

W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, a uzasadnienie decyzji zawiera wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, z przytoczeniem przepisów prawa, jak również wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 107 § 1 k.p.a. (zarzut wyżej oznaczony nr [...]) jest zatem pozbawiony podstaw.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie znajduje też uzasadnienia zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zarzut wyżej oznaczony nr [...]). Zarzut ten opiera się na błędnych – w ocenie Sądu – założeniach, jakoby operat wykonany na użytek niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego nie ustalał najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku za wywłaszczoną nieruchomość.

Sąd podziela stanowisko organów obu instancji co do braku przesłanek do powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Twierdzenia strony skarżącej co do przyczyn niewydania nieruchomości w odnośnym terminie nie mogą tej oceny zmienić. Zdaniem Sądu, nie doszło zatem do naruszenia powołanego przepisu (zarzut wyżej oznaczony nr [...]).

Skoro organ odwoławczy uznał rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji za prawidłowe, a ściśle biorąc, rozpoznawszy sprawę merytorycznie po raz drugi, rozstrzygnął ją tak samo jak wcześniej organ pierwszej instancji, to zasadnie orzekł o "utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy", stosowanie do art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. W tym stanie rzeczy nie ma podstaw do formułowania zarzutu naruszenia art. 138 k.p.a. (zarzut wyżej oznaczony nr [...]).

W ocenie Sądu nietrafny jest również wyeksponowany w piśmie strony skarżącej z dnia 1 czerwca 2018 r. zarzut pominięcia zasady przyjmowania stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej. Wszak zarówno biegła (stron 9 operatu szacunkowego), jak i Wojewoda (s. 3-4 uzasadnienia decyzji) mieli na uwadze tzw. zasadę korzyści i jej implikacje. Warto też w tym kontekście dodać, że Wojewoda przekonująco wyjaśnił również powody, dla których przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości nie mógł być uwzględniany późniejszy projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.