Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 446/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 59 ust.1, art. 60, art. 61 ust.1, art. 61 ust.5a, art. 61 ust.6
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: par.1, par.9 ust.1, par. 9 ust.3,  par.4, par.5, par.6, par.7, par.8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Asesor WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Joanna Białas - Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 października 2024 r. sprawy ze skarg: - L. B., M. B., M. H., P. H., Z. K., W. K., J. Z., M. Ł., M. S., B. B., M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy - M. B., L. B., M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi.


UZASADNIENIE

1. Wójt Gminy D., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust.1, art. 61 ust.1, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2023 poz. 977 ze zm.; dalej "u.p.z.p."), art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej "K.p.a") wydał w dniu 12 grudnia 2023 r. decyzję nr 490/2023, w której ustalił na rzecz R. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

z siedzibą w S. (dalej "inwestor R. ") warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury na działce nr [...] obręb W., gmina D., w tym wydzielenie ciągu pieszego wzdłuż działek dojazdowych nr [...] i nr [...], jako poszerzenie ciągu komunikacyjnego do terenu inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu 31 sierpnia 2023 r. inwestor R. wystąpił do organu z wnioskiem (zmodyfikowany pismami z 12 października 2023 r. i 24 października 2023 r.) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych

z niezbędną infrastrukturą na terenie obejmującym całą działkę nr [...], położoną w gminie D., obręb W.. Organ I instancji wskazał, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wymagania dotyczące nowej zabudowy określono zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588; dalej "rozporządzenie MI z 2003 r."). Granice obszaru analizowanego wyznaczono na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przeprowadzono analizę funkcji oraz cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu. Według organu I instancji, planowana inwestycja spełnia warunki art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stosownie do art. 53 ust. 4 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. projekt decyzji uzgodniony został z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie, Starostą Powiatu P. - Wydziałem Ochrony Środowiska i Rolnictwa oraz Zachodniopomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Szczecinie.

Od powyższej decyzji odwołanie wniesione zostało przez W. K., Z. K., M. S., J. Z., M. B., L. B., M. L., M. S., P. H. i M. H.. Zarzuty odwołujących dotyczyły: nieodpowiednich warunków technicznych dróg dojazdowych do drogi powiatowej zlokalizowanej na działce nr [...], w tym zwiększenia natężenia ruchu dróg dojazdowych, zwiększony hałas oraz stan uwarunkowań geologicznych dróg dojazdowych; braku możliwości zapewnienia obsługi komunikacyjnej przez drogę powiatową na działce nr [...]; naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, w świetle którego inwestycja nie powinna naruszać interesów osób trzecich, ani powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości; narażenia obecnych mieszkańców na hałas

i wibracje oraz fetor związany obsługą terenów inwestycyjnych przez pojazdy wywożące nieczystości; uciążliwości związanych z realizacją budowy, jak

i występujących po realizacji budowy. Podnieśli, że o warunki zabudowy dla przedmiotowej działki wystąpiła również spółka H. Spółka z o. o., która posiada tego samego prezesa zarządu, tj. B. M., co spółka będą wnioskodawcą. Jednocześnie B. M. wystąpił także o ustalenie warunków zabudowy dla tego samego terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wydało w dniu 24 kwietnia 2024 r. decyzję nr SKO/PG/420/330/2024, w której utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i przytoczył treść art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1 , art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Podał, że przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. regulują kwestie dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa

w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierającej część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują zastosowania między innymi zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), tj. art. 59 ww. ustawy, oraz zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o ułatwieniach

w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Dz. U. z 2023 r., poz. 1597), tj. art. 26 ww. ustawy.

Organ odwoławczy podał, że decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy wymienione w § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., tj. część tekstową oraz graficzną - mapę sporządzoną w skali 1:1000 - przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji i nieprzekraczalną linię zabudowy oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierającą część tekstową i graficzną, przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji oraz granice obszaru objętego analizą. Jednocześnie analizę urbanistyczną, jak i projekt decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne - zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Organ odwoławczy wskazał, że wjazd na teren inwestycji odbywać będzie się

z drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działki nr [...] i [...]. Teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej, jak również do drogi wewnętrznej. W związku z powyższym jako front terenu przyjęto wschodnią granicę działki inwestycyjnej, przylegającą do działek nr [...] i nr [...]. Szerokość tak przyjętego frontu terenu wynosi 225 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do niniejszej analizy w odległości 675 m od granic terenu inwestycji, co stanowi trzykrotność szerokości frontu terenu (225 m x 3 = 675 m).

Organ odwoławczy podał, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, zabudowa zagrodowa (budynki mieszkalne i gospodarcze) oraz zabudowa usługowa. Dla planowanej zabudowy na terenie działki nr [...] ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia MI z 2003 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Organ odwoławczy podał, że wzdłuż zachodniej granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...] brak jest budynków mieszkalnych z wjazdami (elewacjami frontowymi) od strony tych działek, zatem nie można wyznaczyć obowiązującej linii nowej zabudowy, jako przedłużenie linii zabudowy na tych działkach. Dla nowej zabudowy wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy - 7 m od granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...], uwzględniając sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestora oraz możliwość wydzielenia ciągu pieszego

o szerokości 2 m wzdłuż tej działki. W ocenie organu odwoławczego, skoro wzdłuż zachodniej granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...] brak jest budynków mieszkalnych, a tym samym niemożliwe było wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, dopuszczalnym było wyznaczenie linii zabudowy z pominięciem zasad określonych

w § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia MI z 2003 r. Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 7 m od granicy działek dojazdowych uwzględnia zatem sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestora R. , zapewniając jednocześnie ze względu na małą szerokość działek dojazdowych (od 4,5 m do 5 m), konieczność wydzielenia wzdłuż działek dojazdowych granic ciągu pieszego

o szerokość 2 m.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia MI z 2003 r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., ustalono maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 21%, który stanowi średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia MI z 2003 r., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W niniejszej sprawie ustalono szerokość elewacji frontowej o wartości od 12,8 m do 19,2 m, co stanowi średnią szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (średnia szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi ok. 16 m). Organ odwoławczy podał, że szerokość elewacji frontowej wyznaczona została zatem stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia MI z 2003 r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ odwoławczy podał, że obszar analizowany obejmuje prawie całą miejscowość W.. W związku z tym wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych w tak rozległym obszarze jest bardzo zróżnicowana. Inwestor R. wnioskował o zabudowę o parametrach: liczba kondygnacji od 1 do 2; wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych od 3 do 4 m. Wysokość elewacji frontowych od poziomu terenu do okapów głównych połaci dachowych istniejących budynków położonych wzdłuż działek dojazdowych nr [...] i nr [...], przy której położony jest teren inwestycji, wynoszą od 3,5 m do ok. 4 m. Tym samym dla planowanych budynków wyznaczono maksymalną wysokość elewacji frontowych do okapów 4 m od poziomu terenu. W ocenie organu odwoławczego, takie ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza przepisów rozporządzenia MI z 2003 r.

i wpisuje się w parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Ponadto tak ustalona wysokość odpowiada wysokości wnioskowanej przez inwestora R.

i według organu odwoławczego, nie wpłynie negatywnie na architekturę zabudowy

w rejonie.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Mi z 2003 r., geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ odwoławczy podał, że

w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji występuje zabudowa o dachach dwu

i wielospadowych, kącie nachylenia połaci dachowych od 35° do 45°, wysokości kalenicy od 7 m do 9 m i usytuowanych równolegle do frontu działki. Inwestor R. wnioskował o zabudowę o parametrach: wysokość głównych kalenic od 7 m do 9 m, dachu dwu lub wielospadowym, kącie nachylenia połaci dachowych od 35° do 45° oraz układzie kalenic równoległym do frontu działki. Decyzją organu I instancji ustalono geometrię dachu: główne połacie dachowe - dachy dwuspadowe lub wielospadowe,

z głównymi (najwyższymi) kalenicami usytuowanymi równolegle do frontu działki; kąt nachylenia głównych połaci dachowych od 35° do 45°; wysokość głównych (najwyższych) kalenic dachów od 7,0 m do 9,0 m od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku. W ocenie organu odwoławczego, określone w decyzji organu I instancji parametry wpisują się w cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym oraz odpowiadając wnioskowi inwestora.

Organ odwoławczy podał, że analiza urbanistyczna i zebrany w sprawie materiał dowodowy wykazał, że inwestor R. spełnił pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, jako że wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie z drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działkę nr [...] i działkę nr [...]. Przy czym jak wynikało z akt sprawy inwestor R. jest współwłaścicielem działki nr [...] (informacja z rejestru gruntów; zapisy ksiąg wieczystych nr [...]), zaś w stosunku do działki nr [...] przysługuje mu nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność przejazdu i przechodu, polegająca na zapewnieniu dojazdu do działki nr [...], wzdłuż granicy działki nr [...] (zapisy księgi wieczystej dla działki nr [...] nr [...]). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ odwoławczy wyjaśnił, że inwestor R. nie przewiduje podłączenia do gazu, zaś źródło ciepła zapewnione zostanie przez indywidualne źródło ciepła bądź instalację pozyskującą energię cieplną ze źródeł odnawialnych. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (działka inwestycyjna nr [...] składa się z gruntów ornych RIVa i RIVb). Teren inwestycji nie jest położony na obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również niezgodności z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do podnoszonych zarzutów organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Tym samym nie ma dla przedmiotowej sprawy znaczenia, według organu odwoławczego, że o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [...] ubiegają się również inne podmioty lub osoby. Podobnie nie znajdują uzasadnienia zarzuty naruszenia przepisów prawa budowlanego, w tym art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682; dalej "u.p.b."), zgodnie z którym obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno -budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Organ odwoławczy podał, że przepisy prawa budowlanego, w tym ustawy Prawo budowlane, dotyczą następnego etapu inwestycyjnego, tj. postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, a zatem nie mają zastosowania w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Z tych też powodów przepisów prawa budowlanego nie zalicza się do przepisów odrębnych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Również

w zakresie oceny spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. dostępu inwestycji do drogi publicznej, nie jest badana kwestia stanu technicznego drogi dojazdowej, w tym zgodności drogi dojazdowej z przepisami techniczno-budowlanymi. Brak też było podstaw do badania przepustowości i wydolności drogi publicznej. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na teren inwestycji można dostać się - zgodnie z prawem. W toku postępowania inwestor R. wykazał, że ma prawnie zagwarantowaną możliwość dostania się do drogi publicznej. Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi powiatowej - ul. [...]. Zgodnie bowiem z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy uzgadnia się z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Teren inwestycji - działka nr [...] - nie przylega do pasa drogowego drogi powiatowej - ul. [...], a do dróg dojazdowych, nie stanowiących drogi publicznej, tj. działki nr [...] i nr [...]. Organ odwoławczy podał, że mimo to organ I instancji pismem z dnia 11 października 2023 r., znak: [...] zwrócił się do Starostwa Powiatowego w P. - Wydziału Dróg Publicznych

o uzgodnienie projektu decyzji stosownie do przepisów art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. Organ odwoławczy wskazał, że w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy również nie bada się potencjalnego oddziaływania, czy potencjalnych immisji planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie.

Organ odwoławczy podał, że dopiero na kolejnym etapie inwestowania, tj. na etapie pozwolenia na budowę to organy administracji architektoniczno - budowlanej, dokonują oceny przyjętych rozwiązań projektowych. To na etapie postępowania

o udzielenie pozwolenia na budowę następuje uszczegółowienie parametrów inwestycji. Podobnie na rozstrzygnięcie nie mogą wpływać okoliczności ewentualnych uciążliwości występujących na etapie realizacji budowy oraz po jej zakończeniu. Dodatkowo nadmieniono, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie stanowi przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, o którym mowa

w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839). Teren inwestycji nie jest również położony na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2023 r., poz. 1336). Organ odwoławczy wskazał, że projekt decyzji uzgodniony został z organem właściwym do spraw melioracji wodnych, zaś brak jest przepisu wymagającego na obecnym etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym.

Ludmiła i M. B., M. i P. H., Z. i W. K., J. Z., M. L., M. S., B. B. złożyli skargę na ww. decyzję, w której wnieśli o uchylenie decyzji wydanych przez organy administracyjne obu instancji.

Zarzucili organowi odwoławczemu naruszenie:

1. art 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Stan techniczny dostępu (dojazdu) do terenu inwestycji będącego elementem istniejącego zagospodarowanie terenu nie spełnia wymagań określonych w § 15 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim nośność planowanego dojazdu do terenu inwestycji należy dostosować do wymiarów gabarytów ciężaru całkowitego i warunków ruchu pojazdów, których dojazd do działki budowla budynków jest konieczny ze wzglądu na ich przeznaczenie, zgodnie z warunkami określonymi w przepisach odrębnych. Gruntowy dostęp do terenu inwestycji o długości ok. 300 m nie spełnia takich warunków i inwestor w ramach przedmiotowej inwestycji nie przewiduje ich zmiany. Organ odwoławczy podtrzymuje w swojej decyzji przewidywaną w warunkach zabudowy budowę zbiorników szczelnych do odprowadzania ścieków bytowych

z planów budynków mieszkalnych. Tym samym dopuszcza do częstych przejazdów samochodów asenizacyjnych o masie przekraczającej 3,5 tony, co związane jest tylko z planowaną zabudową. Stała obsługa szamb spowoduje dewastację dojazdu gruntowego i może spowodować zniszczenie istniejących w nim sieci gazowej, wodnej i energetycznej;

2. § 9 pkt 1 rozporządzenia MI z 2003 r., gdyż w części graficznej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie przedstawiono żadnych nowych elementów zagospodarowania terenu związanych z inwestycją. W załączniku graficznym przedstawiono jedynie działkę inwestycji, na której zaznaczono linię zabudowy. W załączniku graficznym pominięto też część mapy od strony południowej inwestycji, na której byłby widoczny dostęp do drogi publicznej. Ten brakujący odcinek mapy, dalej na południe w kierunku drogi publicznej, na odcinku ok. 35 m istnieje zwężenie dojazdu. Szerokość dostępu publicznej na tym ostatnim odcinku wynosi 4,5 do 4,8 m. Podkreślona w decyzji odwoławczego, wskazana przez inwestora możliwość utworzenia 2 m ciągu pieszego wzdłuż terenu działek dojazdowych jest możliwa jedynie wzdłuż terenu inwestycji. W zwężeniu tym brak jest też możliwości urządzenia jakiegokolwiek ciągu pieszego. Nie możliwe jest również wyminięcie się na tym zwężeniu pojazdów samochodowych, co stwarza określone zagrożenie na wjeździe z drogi publicznej, a szczególnie przy wyjeździe na nią praktycznie bezpośrednio poprzez istniejącą tam drogę rowerową;

3. art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., w świetle którego inwestycja nie powinna naruszać interesów osób trzecich ani powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomo odpowiedniego dojazdu do działek budowlanych, tzn.

o odpowiedniej umożliwiającej minięcie się dwóch pojazdów oraz bezpiecznego poruszania się pieszych. Działki dojazdowe o nr [...] i [...] są nieutwardzone

i znajdują się w niej media doprowadzone do istniejących budynków położonych wzdłuż tych działek (sieć gazowa, sieć wodna, sieć energetyczna). Dopuszczenie na skutek realizacji i eksploatacji przedmiotowej inwestycji ruchu ciężkich pojazdów nie powinno być możliwe ze względu na znaczące pogorszenie stanu gruntowej powierzchni dojazdu, ale też ze względu na zagrożenia wynikające z możliwości doprowadzenia do uszkodzenia istniejących sieci infrastrukturalnych, a szczególnie sieci gazowej i wynikających z tego zagrożeń.

W uzasadnieniu skargi uszczegółowiono zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

M. S. również złożyła skargę na ww. decyzję.

Zarzuciła organowi odwoławczemu:

1. rażący brak analizy rzeczywistych warunków panujących na terenie działki objętej inwestycją, ale przede wszystkim na terenie działek stanowiących dojazd do drogi publicznej. W pierwszej kolejności należałoby poddać analizie pkt 2.1.2) wymagań dotyczących nowej budowy i zagospodarowania terenu ww. decyzji. Organ wskazał w nim na konieczność wydzielenia wzdłuż zachodnich granic działek dojazdowych nr [...], nr [...] ciągu pieszego o min. szerokości 2 m, ze względu na małą szerokość (od 4,5 m do 5 m) działek dojazdowych nr [...] i nr [...] do terenu inwestycji. Organ, wydając decyzję o warunkach zabudowy i wymagań dotyczących nowej budowy i zagospodarowania terenu przeanalizował jedynie teren działki inwestycyjnej, nie biorąc pod uwagę utrudnionego dostępu do drogi publicznej. Ciąg pieszy o szerokości min. 2 m obejmuje jedynie teren inwestycyjny, a jak wiadomo, dojazd do inwestycji możliwy będzie jedynie z drogi powiatowej do działki nr [...], poprzez działki dojazdowe nr [...] i nr [...]. Połączenie dojazdu na wskazanych obok działkach wyłącza możliwość zapewnienia ciągu pieszego, który według wskazania wymagań organu kończy się na długo przed połączeniem z drogą powiatową (brakuje 33 metrów);

2. niedostatecznie wyczerpujące ustalenie warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej dedykowanej przedmiotowej inwestycji.

W sentencji zaskarżanej decyzji organ wskazał, że inwestycja będzie obsługiwana komunikacyjnie z drogi powiatowej do działki nr [...], poprzez działki dojazdowe nr [...] i nr [...]. W tym miejscu należy wskazać, że obsługa taka nie jest możliwa biorąc pod uwagę zabudowania znajdujące się na połączeniu wymienionych działek. Niestety mapy załączone przez organ do ww. decyzji nie uwzględniają tego newralgicznego fragmentu, który stanowi największą przeszkodę dla rozpoczęcia rzeczonej inwestycji. Należy tu wskazać, iż na połączeniu wymienionych działek stanowiącym wjazd z drogi powiatowej na działki nr [...] oraz nr [...] znajdują się zabudowania mieszkalne, które ograniczają szerokość wjazdu do 4,9 m, a na samym wjeździe 4,2 m (załącznik nr 1). Proponowane przez inwestora ustanowienie 2 -metrowego ciągu pieszego jeszcze bardziej czynią całą koncepcję nierealną

i niewykonalną. Należy dodać że ten sam inwestor złożył dwie decyzje o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego - decyzja Wójta Gminy D. nr [...] i skarżoną - na budowę 13 domów. W jednej ciąg pieszy zakłada 1,5 m

w drugiej 2 metry. Obie decyzje należy rozpatrywać całościowo, gdyż budowa jednego domu może być metodą małych kroczków do postawienia kolejnych. Szerokość ciągu pieszego nie pozwala pojazdom na swobodne mijanie się, wymusza ustalenie pierwszeństwa przejazdu nie tylko w trakcie realizacji inwestycji, ale także po jej zakończeniu, czego organ nie uwzględnił. Wybudowanie tylu budynków jednorodzinnych spowoduje zwiększenie liczby pojazdów poruszających się po działkach z prawem przechodu i przejazdu o pojazdy potencjalnych mieszkańców a także kolejnych do obsługi tychże gospodarstw (kurierzy, pojazdy wywożące odpady, szambo, poczta itp.). Podczas realizacji inwestycji działki z prawem przechodu

i przejazdu będą dodatkowo obciążone ciężkimi pojazdami budowlanymi. Nie można także w tym miejscu pominąć uwarunkowań geologicznych gruntu na działkach nr [...] i nr [...]. Głównym składnikiem gleby na rzeczonych działkach jest glina, która nie przepuszcza wody, w związku z czym użytkowanie terenu przez pojazdy budowlane, jak i przyszłych mieszkańców oraz pojazdów ich obsługujących, znacznie pogorszy stan dojazdu do posesji obecnym mieszkańcom, a dodatkowo uniemożliwi pokonanie tego dystansu pieszo. Dodatkowo realizacja decyzji o warunkach zabudowy oraz użytkowanie działek dojazdowych przez przyszłych mieszkańców spowoduje powstanie błotnego grzęzawiska, które nie tylko stanowi niedogodność estetyczną

w postaci brudu, ale także niebezpieczną dla poruszających się pieszych. Utrudni to także, albo uniemożliwi korzystanie przez obecnych mieszkańców z działek dojazdowych i tym samym uniemożliwi dostęp do drogi publicznej.

Niebezpieczeństwo dla poruszających się po terenie działek pieszych będzie stanowił także wzmożony ruch pojazdów w przypadku zamieszkania nowych mieszkańców

w kolejnych budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Ponadto, pojazdy budowlane ze względu na wąski przejazd będą go blokowały dla obecnych mieszkańców, a także dla służb ratunkowych, które nie będą mogły udzielić pomocy na czas.

Pojazdy budowlane będą generowały hałas oraz wibracje stanowiąc niedogodności dla obecnych mieszkańców. W tym miejscu należy nadmienić, iż organ przeprowadzając analizę warunków zabudowy wziął pod uwagę jedynie czas przeprowadzenia inwestycji, nie analizując stanu po oddaniu jej do eksploatacji (po jej zakończeniu). Wartym uwagi oprócz wymienionych wyżej argumentów jest także fakt, że organ wskazał w warunkach obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej odprowadzenie ścieków sanitarnych, w prawie wszystkich budynkach, do zbiorników bezodpływowych, które będą musiały być obsługiwane przez pojazdy wywożące nieczystości. Oprócz niszczenia przejazdu i dojazdu przez kolejne tak duże pojazdy, będą one blokowały przejazd ze względu na jego małą szerokość;

3. nieuwzględnienie art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., zgodnie z którym obiekt budowlany, jako całość oraz jego poszczególne części wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania projektować i budować zgodnie z przepisami, zapewniając m.in. poszanowanie, występujących

w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (tj. nieuwzględnienie interesów osób trzecich). Analizując powyższy przepis należy wskazać, iż ustawodawca odnosząc się do uzasadnionego interesu osób trzecich nie wskazał katalogu wymieniającego te interesy. Dlatego też należy w tymi miejscu odnieść się do orzecznictwa oraz doktryny, które wskazują m.in. na fakt, iż inwestycja nie powinna naruszać interesów osób trzecich ani powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości. W rzeczonym przypadku inwestycja polegająca na wybudowaniu 13 domów jednorodzinnych w określonej przez organ zabudowie, znacznie pogorszy warunki korzystania z sąsiednich nieruchomości. Będzie to miało miejsce nie tylko

w trakcie inwestycji, ale także po jej zakończeniu. Organ zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., wydając decyzję o warunkach zabudowy powinien wziąć pod uwagę przewidywany okres użytkowania obiektu budowalnego, czego nie uczynił. W związku z powyższym, wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej na działce nr [...] w obrębie W. w gminie D., nie uwzględniając okresu jej użytkowania oraz bez poszanowania interesów mieszkańców działek sąsiadujących z działką inwestycyjną. W art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. ustawodawca wskazał dodatkowo na obowiązek zapewnienia osobom trzecim dostępu do drogi publicznej. Nie może zatem dochodzić do sytuacji, w których na skutek zabudowy działki inwestycyjnej mieszkańcy działek sąsiadujących tracą dostęp do drogi publicznej lub dostęp ten zostaje nadmiernie ograniczony a tak było przy poprzedniej inwestycji tegoż inwestora. W tym miejscu po zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji dostęp ten zostanie nadmiernie ograniczony przez blokujące dojazd (tj. całą jego szerokość) pojazdy firm wywożących nieczystości, odpady, bowiem szerokość dojazdu do drogi publicznej nie pozwala na wyminięcie się dwóch

samochodów osobowych, a co za tym idzie tym bardziej niemożliwym jest wyminięcie się z samochodem ciężarowym. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt,

iż dostęp do drogi publicznej zostanie nadmiernie ograniczony także przez pojazdy przyszłych mieszkańców terenu inwestycyjnego oraz pojazdy obsługujące te gospodarstwa domowe. Co istotne należy zwrócić uwagę, że dla obecnych mieszkańców znaczenie ma nie tyle swobodny dojazd do i z drogi powiatowej, ale przede wszystkim, aby taki dojazd mogły mieć służby ratunkowe. Niestety szerokość dojazdu do drogi powiatowej, a co za tym idzie brak możliwości wyminięcia się dwóch pojazdów nie pozwala stwierdzić, że taki przejazd byłby możliwy. W związku

z powyższym naraża to mieszkańców na stres oraz obawy, że w razie konieczności, potrzebna pomoc nie dotrze na czas. Podobnie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazuje na obowiązek dostępu terenu inwestycyjnego do drogi publicznej. Biorąc pod uwagę powyższe, dostęp ten już w tej chwili jest utrudniony, dlatego można wyobrazić sobie, jak będzie wyglądał w trakcie realizacji inwestycji oraz po jej zakończeniu. Kolejną przesłanką, która wskazuje na naruszenie ochrony interesów osób trzecich jest narażenie obecnych mieszkańców na hałas i wibracje związane z realizacją inwestycji, a także po jej potencjalnym zakończeniu hałas, wibracje i fetor związany z obsługą terenów inwestycyjnych przez pojazdy wywożące nieczystości;

Ponadto skarżąca zwraca uwagę na fakt, że furtki obecnych mieszkańców będą otwierać się prosto pod koła nadjeżdżających pojazdów bo niemożliwy do zrealizowania ciąg pieszy ma być po stronie zachodniej inwestycji. Takie rozwiązanie wiąże się z zagrożeniem życia lub zdrowia osób tu mieszkających.

Według skarżącej, organ I instancji nie wykonał obowiązku zbadania, czy realizacja inwestycji nie spowoduje naruszenia interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Ponadto, organ nie przeanalizował stanu faktycznego stanowiącego najistotniejszy problem w realizacji inwestycji, tj. zbyt wąskiego dojazdu do drogi powiatowej, który ograniczają budynki mieszkalne, a dodatkowo stanu tego dojazdu, który z całą pewnością zostanie pogorszony. Ponadto tuż na wyjeździe przebiega droga rowerowa co powoduje dodatkową kolizyjność.

Skarżąca zwróciła uwagę, że organ I instancji nieskutecznie powiadomił strony

o decyzji o warunkach zabudowy, gdyż większość osób, wymienionych jako uczestnicy ma wpisane podwójne miejscowości zamieszkania. Skarżąca podała, że ona i reszta sąsiadów nie mieszka w miejscowości D., gdzie kierowane były pisma przez gminę tylko w miejscowości W.. Błąd w adresach odebrał wielu osobom możliwość odniesienia się do sprawy i nie dał możliwości zapoznania się ze sprawą, (załącznik nr 2).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

2. Wójt Gminy D., działając na podstawie art. 59 ust.1, art. 60 ust.1, art. 61 ust.1, art. 64 ust. 1 u.p.z.p., art. 104 K.p.a. wydał w dniu 15 grudnia 2023 r. decyzję nr [...], w której ustalił na rzecz B. M. (dalej "inwestor BM") warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz niezbędnej infrastruktury technicznej na działce nr [...]

w obrębie W. w gminie D..

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu 9 lutego 2022 r. inwestor BM wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z niezbędną infrastrukturą na terenie obejmującym całą działkę nr [...], położoną w gminie D., obręb W.. Organ I instancji wydał w dniu 27 maja 2022 r. decyzję nr [...],

w której ustalił inwestorowi BM warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wydało w dniu 9 listopada 2022 r. decyzję nr SKO/Ma/420/2686/2022, w której uchyliło decyzję organu I instancji z dnia 27 maja 2022 r., wskazując że organ I instancji winien ponownie ustalić granice obszaru analizowanego.

Organ I instancji, rozpoznając sprawę ponownie podał, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja spełnia warunki art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stosownie do art. 53 ust. 4 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. projekt decyzji uzgodniony został z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie, Starostą Powiatu P. - Wydziałem Ochrony Środowiska i Rolnictwa oraz Zachodniopomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w S.. Organ I instancji ustalił, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, tj. drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działki o nr: [...] i [...]. Natomiast w opisie analizy wskazano, że teren działki nr [...] nie przylega do drogi publicznej, jak i drogi wewnętrznej, gdyż działka inwestycyjna przylega do działek nr [...] i nr [...], stanowiących drogi dojazdowe, jednak nie stanowią one drogi publicznej lub drogi wewnętrznej (nie są sklasyfikowane jako drogi – "dr"). W związku z powyższym w ponownie opracowanej analizie urbanistycznej przyjęto, że frontem terenu jest granica działki nr [...], która przylega do działek dojazdowych o nr: [...] i [...].

Odwołanie od ww. decyzji wniesione zostało przez M. S., M. B., L. B., P. H., M. H., W. K., Z. K., J. Z., M. L., M. S.. Odwołujący wskazali na: nieodpowiednie warunki techniczne dróg dojazdowych do drogi powiatowej zlokalizowanej na działce nr [...], w tym zwiększenie natężenia ruchu dróg dojazdowych, zwiększony hałas oraz stan uwarunkowań geologicznych dróg dojazdowych; brak możliwości zapewnienia obsługi komunikacyjnej przez drogę powiatową na działce nr [...]; naruszenie przepisów art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., w świetle którego inwestycja nie powinna naruszać interesów osób trzecich, ani powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości; narażenie obecnych mieszkańców na hałas i wibracje i fetor związany obsługą terenów inwestycyjnych przez pojazdy wywożące nieczystości. Według odwołujących, organy powinny uwzględnić również fakt, że wszczęte zostały także postępowania o ustalenie warunków zabudowy na tej samej działce z wniosków: inwestora R. oraz H. spółki z o. o., których prezesem jest B. M..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wydało w dniu 24 kwietnia 2024 r. decyzję nr SKO/PG/420/331/2024, w której utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia 15 grudnia 2023 r.

Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i przywołał treść art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Podał, że przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. regulują kwestie dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierającej część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują zastosowania między innymi zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), tj. art. 59 ww. ustawy, oraz zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o ułatwieniach

w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Dz. U. z 2023 r., poz. 1597), tj. art. 26 ww. ustawy.

Organ odwoławczy podał, że decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy wymienione w § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., tj. część tekstową oraz graficzną - mapę sporządzoną w skali 1:1000 - przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji i nieprzekraczalną linię zabudowy oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierającą część tekstową i graficzną, przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji oraz granice obszaru objętego analizą. Jednocześnie analizę urbanistyczną, jak i projekt decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne - zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Organ odwoławczy wskazał, że jako front terenu przyjęto jego wschodnią granicę przylegającą do działek nr [...] i nr [...], z których odbywać się będzie bezpośredni dojazd do planowanego budynku. Szerokość tak przyjętego frontu terenu wynosi 225 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do niniejszej analizy w odległości 675 m od granic terenu inwestycji.

Organ odwoławczy podał, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne oraz zabudowa zagrodowa. Dla planowanej zabudowy na terenie działki nr [...] ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia Mi z 2003 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Organ odwoławczy podał, że wzdłuż zachodniej granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...] brak jest budynków mieszkalnych, zatem nie można wyznaczyć obowiązującej linii nowej zabudowy, jako przedłużenie linii zabudowy na tych działkach. Dla nowej zabudowy wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy - 7 m od granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...], uwzględniając sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestora oraz możliwość wydzielenia ciągu pieszego wzdłuż tej działki. W ocenie organu odwoławczego, skoro wzdłuż zachodniej granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...] brak jest budynków mieszkalnych, a tym samym niemożliwe było wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, dopuszczalnym było wyznaczenie linii zabudowy z pominięciem zasad określonych

w § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia MI z 2003 r. Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 7 m od granicy działek dojazdowych uwzględnia zatem sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestora MB, zapewniając jednocześnie ze względu na małą szerokość działek dojazdowych (od 4,5 m do 5 m), konieczność wydzielenia wzdłuż działek dojazdowych granic ciągu pieszego

o szerokość min. 1,5 m. Organ odwoławczy podkreślił, że ciąg pieszy o szerokości

1,5 m uwzględniony jest w ramach wyznaczonej na terenie inwestycji nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia MI z 2003 r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., ustalono maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 21%, który stanowi średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia MI z 2003 r., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W niniejszej sprawie ustalono szerokość elewacji frontowej o wartości od 13,0 m do 19,0 m, co stanowi średnią szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ odwoławczy podał, że szerokość elewacji frontowej wyznaczona została zatem stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia MI

z 2003 r.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia MI z 2003 r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ odwoławczy podał, że wysokość elewacji frontowych od poziomu terenu do okapów głównych połaci dachowych istniejących budynków położonych wzdłuż działek dojazdowych nr [...] i nr [...], przy której położony jest teren inwestycji, wynoszą od ok. 3,5 m do ok. 4 m (różnica wynikająca ze spadku terenu wzdłuż działki dojazdowej). Wnioskowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi od 3 do 4 m. Organ I instancji ustalił maksymalną wysokość elewacji frontowej do okapów głównych połaci dachowych do 4 m. W ocenie organu odwoławczego, ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza przepisów rozporządzenia i wpisuje się w parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Ponadto tak ustalona wysokość odpowiada wysokości wnioskowanej przez inwestora BM i nie wpłynie negatywnie na architekturę zabudowy w rejonie.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Mi z 2003 r., geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ odwoławczy podał, że

w obszarze analizowanym istnieją budynki mieszkalne posiadające dachy wielospadowe i dwuspadowe z głównymi (najwyższymi) kalenicami usytuowanymi równolegle i prostopadle do frontów działek, o kątach nachylenia połaci dachowych od ok 35° do 45° oraz wysokościami kalenic od ok. 7 m do ok. 9 m od poziomu terenu. Dla nowej zabudowy mieszkaniowej na terenie inwestycji ustalono dach dwuspadowy lub wielospadowy, o kątach nachylenia głównych połaci dachowych od 35° do 45°,

z wysokością głównej kalenicy od 7 m do 9 m. W ocenie organu odwoławczego, określone w decyzji organu I instancji parametry wpisują się w cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy podał, że analiza urbanistyczna i zebrany w sprawie materiał dowodowy wykazał, że inwestor BM spełnił pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, jako że wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie z drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działki nr [...] i nr [...]. Przy czym jak wynikało z akt sprawy inwestor BM jest współwłaścicielem działki nr [...] i działki nr [...] (informacja

z rejestru gruntów; zapisy ksiąg wieczystych nr [...]

i [...]). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu,

z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Teren inwestycji nie jest położony na obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również niezgodności z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do podnoszonych zarzutów organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Tym samym nie ma dla przedmiotowej sprawy znaczenia, według organu odwoławczego, że o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [...] ubiegają się również inne spółki prawa handlowego. Podobnie nie znajdują uzasadnienia zarzuty naruszenia przepisów prawa budowlanego, w tym art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682; dalej "u.p.b."), zgodnie z którym obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Organ odwoławczy podał, że przepisy prawa budowlanego, w tym ustawy Prawo budowlane, dotyczą następnego etapu inwestycyjnego, tj. postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, a zatem nie mają zastosowania w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Z tych też powodów przepisów prawa budowlanego nie zalicza się do przepisów odrębnych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Również

w zakresie oceny spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. dostępu inwestycji do drogi publicznej, nie jest badana kwestia stanu technicznego drogi dojazdowej, w tym zgodności drogi dojazdowej z przepisami techniczno-budowlanymi. Brak też podstaw do badania przepustowości i wydolności drogi publiczne. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na teren inwestycji można dostać się - zgodnie z prawem. W toku postępowania inwestor BM wykazał, że jest współwłaścicielem działek stanowiących drogę dojazdową, co umożliwia wnioskodawcy korzystanie z drogi dojazdowej zgodnie

z przeznaczeniem. Organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi powiatowej - ul. [...]. Zgodnie bowiem z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy uzgadnia się z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Teren inwestycji - działka nr [...] - nie przylega do pasa drogowego drogi powiatowej - ul. [...], a do dróg dojazdowych, nie stanowiących drogi publicznej, tj. działki nr [...] i nr [...]. Organ odwoławczy wskazał, że w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy również nie bada się potencjalnego oddziaływania, czy potencjalnych immisji inwestycji na nieruchomości sąsiednie.

Organ odwoławczy podał, że dopiero na kolejnym etapie inwestowania, tj. na etapie pozwolenia na budowę to organy administracji architektoniczno-budowlanej, dokonują oceny przyjętych rozwiązań projektowych. To na etapie postępowania

o udzielenie pozwolenia na budowę następuje uszczegółowienie parametrów inwestycji. Podobnie na rozstrzygnięcie nie mogą wpływać okoliczności ewentualnych uciążliwości występujących na etapie realizacji budowy oraz po jej zakończeniu. Dodatkowo nadmienić należy, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie stanowi przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, o którym mowa

w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839). Teren inwestycji nie jest również położony na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2023 r., poz. 1336). Organ odwoławczy wskazał, że projekt decyzji uzgodniony został z organem właściwym do spraw melioracji wodnych, zaś brak jest przepisu wymagającego na obecnym etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym.

M. B. i L. B. złożyli skargę na ww. decyzję. Skargę na ww. decyzję złożyła również M. S.. Brzmienie obu złożonych skarg jest prawie identyczne (zmiany w treści skarg są marginalne). Zarzuty wymienionych skarg są również identyczne z zarzutami skargi M. S. złożonej na opisana powyżej decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2024 r. nr SKO/PG/420/330/2024 w przedmiocie warunków zabudowy wydanej dla inwestora R. .

W odpowiedzi na każdą ze skarg, organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie.

Sąd, działając na podstawie art. 111 § 1 i 2 ustawy z dnia ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2024 r. poz. 935; dalej "p.p.s.a.") połączył wyżej opisane sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

W piśmie procesowym z dnia 16 października 2024 r. uczestnik postępowania R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniósł o oddalenie skargi. Na rozprawie uczestnik postępowania poparł stanowisko zaprezentowane

w ww. piśmie i cofnął wniosek o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca M. S. poparła skargi i wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

Uczestnicy postępowania B. M. i T. K. wnieśli o oddalenie skarg.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje:

Spór dotyczy wydania inwestorom R. i BM warunków zabudowy na działce nr [...] w W. .

Zarzuty skarżący koncentrują się na szeregu niedogodnościach jakie powstaną w wyniku realizacji planowanych inwestycji dla nich jako mieszkańców związanych: ze wzrostem natężenia ruchu na drodze; zniszczeniem nawierzchni drogi i instalacji sieci infrastruktury komunalnej, znajdującej się w drodze; utrudnionym dostępem do ich nieruchomości.

Z akt wynikało, że działka nr [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako grunt orny RIVa i RIVb stanowi własność T. K. (KW [...]).

Działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dojazd na teren inwestycji z drogi publicznej (ul. [...] - działka nr [...]) zaplanowano przez działki o nr: [...] i [...].

Działka nr [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako grunt orny RIVa jest własnością: H. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. (KRS [...]; udział [...]), B. M. (udział Ľ) i D. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą

w S. (poprzednio H.1. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. – KRS [...] udział Ľ).

Działka nr [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – Bp jest własnością: B. M. (udział Ľ), D. spółki z o.o. w S. (udział Ľ), R. spółka z o.o.

w S. (KRS [...]; udział Ľ), H. spółka z o.o. w S..

R. spółka z o.o. w S. (inwestor R. ), jako współwłaściciel działki nr [...] posiada służebność gruntową ustanowioną na działce nr [...].

B. M. pełni funkcję prezesa zarządu w wyżej wymiennych spółkach

z o.o.

Wyjaśnić należy, że wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe w sytuacji gdy na danym terenie nie obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestor, planując inwestycję może wystąpić

o wydanie decyzji o warunkach zabudowy również dla terenu, co do którego nie posiada prawa do jego użytkowania. Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie przepisów u.p.z.p. i nie przesadza o tym, że dana inwestycja zostanie zrealizowana. Jest to akt, który określa jedynie jaka inwestycja może być zrealizowana na danym terenie. Nie ma znaczenia okoliczność, iż na dany teren wydano już inne decyzje o warunkach zabudowy dla innych inwestorów, ani że takie postępowania są w toku. Nie ma też znaczenia okoliczność, że wnioski o wydanie warunków zabudowy dotyczą odmiennych inwestycji.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana jest na podstawie przepisów budowlanych i jest odrębnym aktem od decyzji o warunkach zabudowy. Pozwolenie na budowę jest aktem, na podstawie którego zainteresowany wnioskodawca uzyskuje prawo faktycznej realizacji zamierzenia budowlanego objętego wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Dopiero pozwolenie na budowę obejmuje konkretną inwestycję budowlaną. Sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy jest podstawowym zadaniem organu administracji budowlanej (starosty) w zakresie procedury wydawania decyzji pozwolenia na budowę.

Na rozprawie inwestor BM okazał do wglądu decyzję Starosty P. z dnia 29 sierpnia 2024 r. nr 598/2024 o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego, która została wydana w związku z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 15 grudnia

2023 r. nr 494/2022, która jest przedmiotem niniejszego postępowania.

Skarżącym wyjaśnić należy, że mimo zaskarżenia przez nich ww. decyzji

o warunkach zabudowy, inwestor BM mógł ubiegać o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta była ostateczna i fakt jej zaskarżenia do sądu administracyjnego nie wstrzymywał jej wykonania.

Na marginesie wskazać należy, że zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wydana dla innego inwestora na przedmiotową działkę będzie podlegała wygaszeniu, bowiem inwestor BM uzyskał pozwolenie na budowę na tej nieruchomości.

Z uwagi na zaskarżenie przez skarżących decyzji o warunkach zabudowy podlegały one zbadaniu przez Sąd pod kątem ich zgodności z prawem.

W przedmiotowej sprawie nie znajdują zastosowania między innymi zmiany

w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), tj. art. 59 ww. ustawy, oraz zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji

w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Dz. U. z 2023 r., poz. 1597), tj. art. 26 ww. ustawy.

Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu

w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji

w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca

2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.).

Na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Minister Infrastruktury wydał w dniu 26 sierpnia 2003 r. rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które zostało zmienione przez rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399; dalej "rozporządzenie nowelizujące"). Rozporządzenie nowelizujące weszło w życie z dniem 3 stycznia 2022 r.

Rozporządzenie nowelizujące uchyliło w § 2 pkt 2 - 5 rozporządzenia MI

z 2003 r. dotyczących definicji: funkcji zabudowy i zagospodarowani terenu, cechach zabudowy i zagospodarowania terenu, obszarze analizowanym, froncie działki. Rozporządzenie nowelizujące uchyliło również § 3 rozporządzenia MI z 2003 r. Prawodawca uznał za wystarczające odniesienie powyższych pojęć do uregulowań

w u.p.z.p. Rozporządzenie nowelizujące wprowadziło także zmiany do § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 1 i ust. 2, § 7 ust. 4, § 8, § 9 ust .2, ust. 3 i ust. 4.

Stosownie do § 1 rozporządzenia MI z 2003 r., rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną.

Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy,

o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy,

w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3).

Skarżący nie kwestionują prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego, lecz podnoszą kwestie niedogodności w użytkowaniu ich nieruchomości, które zaistnieją gdy powstaną planowane inwestycje.

W ocenie Sądu, obie decyzje o warunkach zabudowy zawierały wszystkie elementy wymienione w § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., tj. część tekstową oraz graficzną - mapę sporządzoną w skali 1:1000 - przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji i nieprzekraczalną linię zabudowy oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierającą część tekstową i graficzną, przedstawiającą linię rozgraniczającą teren inwestycji oraz granice obszaru objętego analizą. Analizę urbanistyczną oraz projekty decyzji o warunkach zabudowy wraz

z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne - zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Stosownie do art. 53 ust. 4 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., projekty decyzji o warunkach zabudowy zostały uzgodnione z właściwymi organami.

Jak wynikało z akt, wjazd na teren obu inwestycji odbywać się miał z drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działki nr [...] i [...] (droga dojazdowa gruntowa, która nie posiada oznaczenia "dr" w ewidencji gruntów

i budynków), których właścicielem jest m.in. inwestor BM, zaś inwestor R. – właściciel działki nr [...] posiada służebność gruntową ustanowiona na działce nr [...].

Według zapisów ksiąg wieczystych działek o nr: [...] i [...] skarżący, jako właściciele działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] posiadają bezpłatną

i na czas nieokreślony służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu

i przechodu przez działki o nr: [...] i [...], przy czym w księdze wieczystej [...] dotyczącej działki nr [...] wyraźnie zaznaczono, że służebność przejazdu i przechodu przez ww. nieruchomość w celu zapewnienia dojazdu m.in. do działek o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] obejmuje pas o szerokości 4 m biegnący od ulicy [...] do granicy działek o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] wzdłuż działki nr [...].

Teren obu inwestycji nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, jak również do drogi wewnętrznej, która miałaby oznaczenia "dr" w ewidencji gruntów i budynków, lecz przylega do działek o nr: [...] i [...], stanowiących drogę dojazdową. W związku z powyższym jako front terenu przyjęto granicę działki inwestycyjnej nr [...], przylegającą do działek o nr: [...] i [...]. Szerokość tak przyjętego frontu terenu wynosi 225 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do analizy w odległości 675 m od granic terenu inwestycji, co stanowi trzykrotność szerokości frontu terenu (225 m x 3 = 675 m).

Z akt wynikało, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, zabudowa zagrodowa (budynki mieszkalne i gospodarcze) oraz zabudowa usługowa. Dla planowanej zabudowy na terenie działki nr [...] ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym.

Na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia MI z 2023 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 4 ust. 4).

Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że skoro wzdłuż zachodniej granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...] brak jest budynków mieszkalnych

z wjazdami (elewacjami frontowymi) od strony tych działek, to nie można wyznaczyć obowiązującej linii nowej zabudowy, jako przedłużenia linii zabudowy na tych działkach. Dla nowej zabudowy wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy - 7 m od granicy działek dojazdowych nr [...] i nr [...], uwzględniając sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestora oraz możliwość wydzielenia ciągu pieszego o szerokości 1,5 m - dla inwestora BM i 2 m - dla inwestora R. - wzdłuż działki inwestycyjnej. Różnicę w szerokości ciągu pieszego dla poszczególnych inwestorów należy wytłumaczyć cechami (wielkością) planowanej przez nich inwestycji. W ocenie Sądu, dopuszczalnym było zatem wyznaczenie linii zabudowy

z pominięciem zasad określonych w § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia MI z 2003 r. Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 7 m od granicy działek dojazdowych uwzględnia zatem sposób zagospodarowania terenu przedstawiony przez obu inwestorów, zapewniając jednocześnie ze względu na małą szerokość działek dojazdowych (od 4,5 m do 5 m), konieczność wydzielenia wzdłuż działek dojazdowych granic ciągu pieszego.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia MI z 2003 r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., ustalono maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 21%, który stanowi średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia MI z 2003 r., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W niniejszej sprawie ustalono szerokość elewacji frontowej o wartości od 12,8 m do 19,2 m - dla inwestora R. i od 13,0 m do 19,0 m – dla inwestora BM, co stanowi średnią szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (średnia szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi ok. 16 m). Szerokość elewacji frontowej wyznaczona została zatem stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia MI z 2003 r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

Obszar analizowany obejmuje prawie całą miejscowość W. i wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych w tym obszarze jest zróżnicowana. Obaj inwestorzy wnioskowali o zabudowę o parametrach: liczba kondygnacji od 1 do 2; wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych od 3 do 4 m. Wysokość elewacji frontowych od poziomu terenu do okapów głównych połaci dachowych istniejących budynków położonych wzdłuż działek dojazdowych nr [...] i nr [...], przy której położony jest teren inwestycji, wynoszą od 3,5 m do ok. 4 m. Tym samym dla planowanych budynków wyznaczono maksymalną wysokość elewacji frontowych do okapów 4 m od poziomu terenu. W ocenie Sądu, takie ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza przepisów rozporządzenia MI z 2003 r.

i wpisuje się w parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Ponadto tak ustalona wysokość odpowiada wysokości wnioskowanej przez inwestorów i nie wpłynie negatywnie na architekturę zabudowy w rejonie.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Mi z 2003 r., geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Wskazać należy, że w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji występuje zabudowa o dachach dwu i wielospadowych, kącie nachylenia połaci dachowych od 35° do 45°, wysokości kalenicy od 7 m do 9 m i usytuowanych równolegle do frontu działki. Dla obu inwestorów ustalono geometrię dachu: główne połacie dachowe - dachy dwuspadowe lub wielospadowe, kąt nachylenia głównych połaci dachowych od 35° do 45°; wysokość głównych (najwyższych) kalenic dachów od 7,0 m do 9,0 m od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku. W ocenie Sądu, określone

w decyzjach o warunkach zabudowy ww. parametry wpisują się w cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym oraz odpowiadając wnioskom obu inwestorów.

Według Sądu, analiza urbanistyczna i zebrany w sprawie materiał dowodowy wykazały, że obaj inwestorzy spełnili pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, jako że wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie z drogi powiatowej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działkę nr [...] i działkę nr [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu,

z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla obu zamierzeń budowlanych. Jak wynikało z akt, inwestorzy nie przewidują podłączenia planowanej inwestycji do gazu, zaś źródło ciepła zapewnione zostanie przez indywidualne źródło ciepła bądź instalację pozyskującą energię cieplną ze źródeł odnawialnych. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (działka inwestycyjna nr [...] składa się z gruntów ornych RIVa i RIVb). Teren inwestycji nie jest położony na obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Nie wystąpiła niezgodność planowanych inwestycji z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów ustawy Prawo budowlane i rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy wskazać należy, że nie znajdują one zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem dotyczą następnego etapu inwestycyjnego, tj. postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Z tych też powodów przepisów Prawa budowlanego nie zalicza się do przepisów odrębnych,

o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Również w zakresie oceny spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. dostępu inwestycji do drogi publicznej, nie jest badana kwestia stanu technicznego drogi dojazdowej gruntowej, na działkach o nr [...] i [...]. Jak wynikało z akt, działki o nr: [...] i [...] są własnością prywatną, w tym należą do inwestora BM, zatem domaganie się od Gminy D. remontu drogi dojazdowej, wyposażenia jej w oświetlenie czy inne urządzenia drogowe nie jest zasadne. Za ewentualne zniszczenia sieci technicznych znajdujących się w drodze dojazdowej spowodowane realizacją danej inwestycji odpowiadać będzie inwestor. W sprawie brak było też podstaw do badania przepustowości i wydolności drogi publicznej – ul. [...]. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na teren inwestycji można dostać się - zgodnie z prawem, co wyjaśniono powyżej w uzasadnieniu.

Wyjaśnić należy, że w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy również nie bada się również potencjalnego oddziaływania, czy potencjalnych immisji planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Dopiero na etapie wydania pozwolenia na budowę organy administracji architektoniczno - budowlanej, dokonują oceny przyjętych rozwiązań projektowych, gdzie następuje uszczegółowienie parametrów inwestycji. Podobnie na rozpoznanie niniejszej sprawy nie mogą wpływać okoliczności ewentualnych uciążliwości występujących na etapie realizacji budowy oraz po jej zakończeniu.

Wskazać należy też, że planowane inwestycje nie stanowią przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, o którym mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839). Teren inwestycji nie jest również położony na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2023 r., poz. 1336).

Zarzut w postaci błędnego wysyłania korespondencji do stron postępowania był niezasadny, bowiem korespondencja kierowana była przez organy na adresy zamieszkania stron w W. z oznaczeniem właściwego urzędu pocztowego

w miejscowości D..

Zdaniem Sądu, organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym uchylenie wydanych decyzji administracyjnych. Zaskarżone decyzje zawierały uzasadnienie faktyczne i prawne. Organy zebrały materiał dowodowy i dokonały jego oceny

w sposób prawidłowy. Okoliczność, że skarżący nie podzielają stanowiska organów nie świadczy o naruszeniu przez organy przepisów postępowania.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2022 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), skargi oddalił.