Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 508/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-07-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 7 , art 77 , art 107
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
article: art 36  , art 37 , art 65
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 153  , art 156   , art 157
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: Starszy Referent Kinga Ładyga po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2023 r. sprawy ze skargi J.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 lutego 2023 r. znak: SKO.ZP/415/594/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 114/2022 z 19 października 2022 r. znak GD-07.6725.5.169.2021 ustalił w stosunku do J. P. - zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,0714 ha, nr [...] o powierzchni 0,0895 ha, nr [...] o powierzchni 0,1069 ha, nr [...] o powierzchni 0,0539 ha i nr [...] o powierzchni 0,0262 ha obr. [...] jedn. ewid. N. H., objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 84 320,70 zł.

Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 11, i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503, ze zm.), dalej: "u.p.z.p.", uchwałę nr CXIII/2958/18 Rady Miasta Krakowa z dnia 10 października 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogiła II" (Dz.Urz. Woj. Mał. z dnia 25 października 2018 r. poz. 7157), dalej: "m.p.z.p." oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.), dalej: "K.p.a.".

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że 7 września 2021 r. J. P., w wyniku umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] przeniósł własność ww. nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 37 ust. 5 u.p.z.p. wypis ww. aktu notarialnego został przesłany przez notariusza Prezydentowi.

Po przeprowadzonej analizie wypisu z powyższego aktu notarialnego – w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego pismem z 6 października 2021 r. znak GD-07.6725.4.974.2021 oraz informacje własne – organ I instancji stwierdził, że:

1. przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom m.p.z.p., obowiązującego od 9 listopada 2018 r., zgodnie z którym znajduje się w Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.4, Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną lub pod zabudowę budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN/U.2 oraz Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy zbiorczej, częściowo znajdującą się w obrębie wałów przeciwpowodziowych, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ.1; bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p., tj. przed 9 listopada 2018 r., przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 u.p.z.p. plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.;

2. zgodnie z § 15 m.p.z.p. stawka procentowa służąca naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. wynosi 30%;

3. przeniesienie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło po dacie wejścia w życie m.p.z.p.

Organ I instancji przywołał treść art. 36 ust. 4 oraz art. 37 u.p.z.p. i wskazał, że pismem z 31 grudnia 2021 r. zawiadomiono stronę o wszczęciu z urzędu postępowania.

Pismem z 31 stycznia 2022 r. strona wniosła uwagi w sprawie wszczętego postępowania, podnosząc, że:

1. przedmiotowa nieruchomość miała charakter inwestycyjny i studium zagospodarowania przestrzennego przewidywało na niej zabudowę, a m.p.z.p. jedynie ograniczył charakter tej zabudowy do jednorodzinnej lub usługowej,

2. w 2010 r. uchwalono miejscowy plan, który przewidywał podobny charakter zabudowy nieruchomości,

3. w 2016 r. strona złożyła wniosek o zmianę charakteru dopuszczalnej zabudowy na wielorodzinną.

W związku z powyższym, zdaniem strony, poniosła ona stratę w wyniku uchwalenia niekorzystnego dla niej m.p.z.p.

Kolejno, w celu ustalenia, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie m.p.z.p., organ I instancji zlecił sporządzenie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy z 10 maja 2022 r. został poddany ocenie organu I instancji. W opinii organu I instancji został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Wyjaśniono, że przed wejściem w życie m.p.z.p. dla obszaru obejmującego m.in. przedmiotową nieruchomość została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie planu ostateczna decyzja Prezydenta z 8 września 2010 r. nr AU-2/73331/2655/10 o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzenia inwestycyjnego: Budowa odcinków kolektorów kanalizacji sanitarnej (...). W oparciu o tę decyzję nie wydano decyzji o pozwoleniu na budowę, nie zostało też przyjęte zgłoszenie.

Rzeczoznawca uznał, że ww. decyzja z 8 września 2010 r. nie wpływa na wartość przedmiotowej nieruchomości.

Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 10 maja 2022 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.

Rzeczoznawca ustalił, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K., w terenie przeznaczonym na drogi oraz mieszkalnictwa jednorodzinnego o niskiej intensywności.

Wobec powyższych wskazano, że w celu ustalenia, czy uchwalenie m.p.z.p. spowodowało wzrost wartości spornej części nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 9 listopada 2018 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej nieruchomości, tj. 7 września 2021 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p., drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K..

Dla określenia wszystkich trzech wartości jednostkowych nieruchomości pierwotnej rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna, jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech.

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustalono:

- przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. na kwotę 1 163 030,00 zł,

- przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem m.p.z.p. na kwotę 881 961,00 zł,

- przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K. na kwotę 265 343,00 zł.

Na stronach 11-13 decyzji organ I instancji przedstawił szczegółową analizę ustaleń badanego operatu szacunkowego.

Kolejno wskazał, że na podstawie przedłożonego operatu ustalono, że wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K. jest mniejsza niż wartość określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. uznano, że zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości określono jako różnicę między wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, która wynosi 281 069,00 zł.

W związku z powyższym organ I instancji uznał, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości możliwe jest ustalenie renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi 281 069,00 zł odniesiono stawkę procentową wynikającą z m.p.z.p., tj. 30%, uzyskując w ten sposób wysokość renty planistycznej – 84 320,70 zł.

Wskazano także, że pismem z 28 czerwca 2022 r. strona wniosła uwagi do ww. operatu szacunkowego, zarzucając, że:

1. operat szacunkowy opracowany został na nierzetelnych danych, co wykonawca operatu sam podkreśla, pisząc o braku transakcji podobnych nieruchomości w celu wykonania obliczeń statystycznych,

2. biorąc pod uwagę powyższe rzeczoznawca oparł się na założeniach, które w sposób subiektywny determinują wskaźniki cenotwórcze; w sposób dowolny zostały ujęte współczynniki zamiast faktycznych cen transakcyjnych, które byłyby odwzorowaniem stanu faktycznego oraz cen rynkowych nieruchomości,

3. przedział czasowy transakcji wziętych do kalkulacji jest na tyle duży, że nie można mieć pewności na ile wysokość cen nieruchomości podyktowana jest przyjęciem planu zagospodarowania, a na ile innymi czynnikami rynkowymi, czy chociażby zwiększeniem popytu, ze względu na inflację,

4. wycena uwzględnia kalkulację wartości nieruchomości dla planu z przed 1 stycznia 2003 r., natomiast zupełnie pominięto fakt wydania dla przedmiotowej nieruchomości WZiZT z 17 listopada 2005 r., które zezwalały na podobny charakter zabudowy nieruchomości przed wejściem kolejnych planów miejscowych z roku 2010 oraz 2018,

5. kupując nieruchomość od Gminy Kraków w roku 2007 strona miała zapewnienie o możliwościach inwestycyjnych, które idą za zakupem; przy akcie notarialnym przeniesienia własności na stronę, Gmina legitymowała się wydaną decyzją WZiZT AU-2/7331/3042/2005, z 17 listopada 2005 r.,

6. przy rozpatrywaniu wartości przed uchwaleniem m.p.z.p. nie uwzględniono również obowiązującego wcześniej planu zagospodarowania przestrzennego z roku 2010, który obowiązywał kilka lat,

7. zupełnie pominięto rzecz najważniejszą, a mianowicie wykazanie, że przyjęcie planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2018, nie zmieniło cokolwiek w charakterze zagospodarowania działki i polepszeniu możliwości inwestycyjnych; należy wspomnieć tu o wydanych dla przedmiotowej nieruchomości WZiZT oraz planu zagospodarowania przestrzennego z roku 2010, co jest dowodem na to, że Studium Urbanistyczne przewidywało już wcześniej taki, a nie inny charakter zagospodarowania nieruchomości.

Strona podniosła, że przedstawiciele tego samego urzędu, w tym samym budynku, zapewniali ją o możliwościach inwestycyjnych przy zakupie nieruchomości w 2007 r.

W piśmie z 5 lipca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy złożył szczegółowe wyjaśnienia w przedmiocie wykonanego przez niego operatu szacunkowego, które organ obszernie przytoczył na s. 15-21 decyzji.

Wskazał m.in., że odnosząc się do uwag zawartych w piśmie strony z 28 czerwca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż zgodnie z zapisami w operacie szacunkowym, z uwagi na fakt, iż baza nieruchomości o najwyższym walorze podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości jest nieliczna, co uniemożliwia zastosowanie metod statystycznych, wyznaczenie wskaźnika zmienności cen oparto na szerszej bazie nieruchomości, obejmującej nieruchomości gruntowe niezabudowane podobne do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będące przedmiotem transakcji w analizowanym okresie, odrzucając transakcje nierynkowe. Podane informacje dotyczą liczności transakcji niezbędnych do zastosowania metod statystycznych w celu wyznaczenia trendu zmiany cen. Zastosowanie analiz statystycznych dla celów szacowania nieruchomości w przedmiotowym przypadku, jest praktycznie niemożliwie ze względu na specyfikę samej nieruchomości, jak i specyfikę celu wyceny.

Wszystkie nieruchomości porównawcze zostały zweryfikowane pod względem podobieństwa oraz rynkowości zawarcia transakcji a także, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o obowiązujące przepisy prawa i zawiera wszystkie elementy niezbędne do weryfikacji przeprowadzonego procesu wyceny.

Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości delta C. Wartości wag określono na podstawie informacji, danych uzyskanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami, czyli na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych oraz własnej analizy realnych danych rynkowych.

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości; b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych; c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości: d) inny wiarygodny sposób.

Początkowo analizą objęto okres od września 2019 r. do września 2021 r. Ze względu na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami dokonanymi w standardowym okresie 2 lat poprzedzającym datę określenia wartości przedmiotu wyceny, rozszerzano analizę rynku. Do obliczeń wykorzystano wiarygodne informacje zawarte w aktach notarialnych dotyczących nieruchomości gruntowych, skorygowane o upływ czasu.

Aktualizacja cen na datę określenia wartości ma za zadanie zniwelowanie zmian cen związanych z upływem czasu (zmianą poziomu rynku w czasie). Czynniki popytowe, inflacyjne są determinantami zmiany trendu cen w czasie i ich wpływ jest w procesie wyceny korygowany.

Decyzja Prezydenta Miasta Krakowa nr AU-2/7331/3042/2005 z 17 listopada 2005 r., znak AU-02-3.BDA.7331-1965/04 o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących z wydzielonymi lokalami usługowymi wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [...] Obr. [...] przy ul. [...] w K.", zgodnie z danymi wynikającymi z prowadzonych rejestrów nie pozostawała w obrocie prawnym na dzień wejścia w życie m.p.z.p., tj. 9 listopada 2018 r. Decyzją Prezydenta Miasta Krakowa nr AU-2/6732/3980/11 z 29 grudnia 2011 r. z urzędu stwierdzono wygaśnięcie ww. decyzji na podstawie art. 65 ust. 1 u.p.z.p. Zaznaczono, że zgodnie z przepisami prawa, na potrzeby postępowania dotyczącego opłaty planistycznej, wartość rynkową nieruchomości szacuje się według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu, a ceny przyjmuje się na datę zbycia nieruchomości. Według stanu na dzień wejścia w życie m.p.z.p., tj. 9 listopada 2018 r., przywołana decyzja WZiZT nie pozostawała w obiegu prawnym.

Odnośnie natomiast miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogiła" zatwierdzonego uchwałą nr CXV/1555/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 listopada 2010 r., ogłoszoną w Dz.Urz.Woj.Mał. nr 604, poz. 4787 z dnia 23 listopada 2010 r., Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 7 maja 2015 r. sygn. II OSK 2304/13 oddalił skargę kasacyjną Gminy Miejskiej Kraków od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 czerwca 2013 r. sygn. II SA/Kr 351/11 stwierdzającego nieważność ww. uchwały nr CXV/1555/10.

W związku z powyższym, orzeczenie WSA w Krakowie z 28 czerwca 2013 r. stało się prawomocne i nie było podstaw do uwzględnienia w szacowaniu ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p., tj. 9 listopada 2018 r., nie obowiązywał żaden plan miejscowy.

Zatem rzeczoznawca podtrzymał oszacowane wartości nieruchomości zawarte w operacie szacunkowym.

W piśmie z 9 sierpnia 2022 r. strona ponownie wniosła uwagi do operatu, podnosząc m.in., że skoro poprzedni plan został uznany przez WSA za nieważny, to za nieważne powinno być uznane stwierdzenie wygaśnięcia decyzji WZiZT na podstawie tego planu.

W piśmie z 24 sierpnia 2022 r. rzeczoznawca złożył wyjaśnienia w związku z uwagami zawartymi w ww. piśmie z 9 sierpnia 2022 r., które organ I instancji obszernie przywołał i omówił na s. 23-27 decyzji.

W piśmie z 26 września 2022 r. strona wniosła po raz kolejny uwagi, co do których organ I instancji uznał, że rzeczoznawca w istocie odniósł się wyczerpująco wcześniej.

W podsumowaniu organ I instancji szczegółowo odniósł do uwag zawartych w piśmie strony i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny przedmiotowej części nieruchomości. Wobec powyższego nie znaleziono podstaw do zakwestionowania przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

J. P. wniósł odwołanie od opisanej na wstępie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nr 114/2022 z 19 października 2022 r. zarzucając, że decyzja wydana została w oparciu o niewłaściwe ustalenia stanu faktycznego poprzez uznanie, że renta planistyczna się należy lub należy się we wskazanej (zawyżonej) wysokości.

W uzasadnieniu odwołania wskazano, że nie uwzględniono faktu przeznaczenia terenu przy jego sprzedaży, co urząd jedynie potwierdził w kolejnych planach miejscowych z roku 2010 i 2018, które w zasadzie nic nie zmieniły w możliwościach zagospodarowania nieruchomości. Wskazano, że nieruchomość otoczona zabudową o podobnym charakterze, z dostępem do drogi i mediów nie mogła nagle zmienić swego przeznaczenia na inne, mniej korzystne. Nieruchomość także nie zmieniła swego przeznaczenia na bardziej korzystne pod względem inwestycyjnym, chociażby pod zabudowę wielorodzinną.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że samo uznanie, że nieruchomość zyskała cokolwiek na wartości, po wprowadzeniu planu w roku 2018 jest błędne i prowadzenie dla niej postępowania na podstawie innych przypadkowych nieruchomości, nie odpowiadających jej stanowi faktycznemu, jest nadużyciem i nie powinno mieć miejsca.

Odnosząc się do samego postępowania i prowadzonej wyceny podniesiono zupełną przypadkowość rzeczoznawcy majątkowego przy doborze nieruchomości do porównania, parametrów i współczynników do wyceny oraz stanu faktycznego nieruchomości z przed przyjęcia planu w roku 2018. Dowodem na błędne prowadzenie wyceny jest chociażby duża rozbieżność w przeprowadzonej wycenie wartości nieruchomości przy planie miejscowym C. w K., obowiązującym do stycznia 2003 roku, gdzie nieruchomość wyceniona została na kwotę w przedziale 54,89 do 84,56 złotych za każdy metr kwadratowy.

Odwołujący zakwestionował również szereg poszczególnych przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, zarzucając ich dużą rozbieżność.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 10 lutego 2023 r. znak SKO.ZP/415/594/2022, działając na mocy art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p., art. 149-157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej "u.g.n.", rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm), dalej "rozporządzenie", m.p.z.p. oraz art. 7, art. 77, a także art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz przywołał treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

Kolejno wskazał, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Termin 5 lat wynika z przepisu art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.

W przedmiotowej sprawie nie budzi żadnych wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie m.p.z.p., czego potwierdzeniem jest znajdujący się w aktach sprawy akt notarialny umowy sprzedaży z dnia 19 kwietnia 2018 r., Repertorium A Nr [...].

Ponadto w § 14 m.p.z.p. określono wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej.

Dalej organ II instancji wskazał, że operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny dowód. Organ winien ocenić operat pod względem spełnienia wymogów u.g.n. oraz rozporządzenia. Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości.

Na zlecenie Prezydenta Miasta Krakowa uprawniony rzeczoznawca w zakresie szacowania nieruchomości sporządził w maju 2022 r. operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa własności części spornej nieruchomości gruntowej. Co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy u.g.n. oraz standardy zawodowe rzeczoznawców.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Metoda ta jest jedną spośród trzech metod, obok metody analizy statystycznej rynku i korygowania ceny średniej stosowanych przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym.

Jak stanowi przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen.

W myśl § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości

Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę z maja 2022 r., organ II instancji wskazał, że w operacie tym znajdują się trzy wyceny działki stanowiącej nieruchomość gruntową, wskazujące jej wartość w czasie obowiązywania planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., według jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego oraz wartość ustaloną według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym. Rzeczoznawca majątkowy w każdym z trzech stanów dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa nieruchomość od 9 listopada 2018 r. znajduje się w Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.4, Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną lub pod zabudowę budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN/U.2 oraz Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy zbiorczej, częściowo znajdującą się w obrębie wałów przeciwpowodziowych, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ.1.

Wartość jednostkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia m.p.z.p. rzeczoznawca określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Z uwagi na brak dostatecznej ilości nieruchomości niezabudowanych gruntowych położonych w tym samym obrębie co wyceniana działka (obręb [...] jedn. ewid. N. H.) biegły rozszerzył analizę na obręb sąsiedni nr [...]. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od kwiecień 2019 roku do wrzesień 2021 roku. Wyjaśniono przy tym, iż ze względu na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami dokonanymi w standardowym okresie 2 lat poprzedzającym datę określenia wartości przedmiotu wyceny, rozszerzono analizę rynku o 3 lata. W celu wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o dziewięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie i lokalizację; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; uwarunkowania planistyczne; możliwości inwestycyjne; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę czterech transakcje które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do działki wycenianej. Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej nieruchomości - 7 września 2021 r., zawierały się w przedziale od 268,56 zł/m2 do 398,97 zł/m2.

Rzeczoznawca porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 334,30 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. wynosi 1 163 030,00 zł.

W analogiczny sposób rzeczoznawca postępował przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczególnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. Doprowadziło to do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem m.p.z.p., która wyniosła 881 961,00 zł. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczególnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wyniosła 265 343,00 zł.

Zgodnie z § 14 m.p.z.p. stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30% dla wszystkich terenów objętych granicami planu.

Z przedłożonego operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczególnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest mniejsza niż wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi 281 069,00 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie. W zakresie oceny operatu szacunkowego wskazać należy, iż organy administracyjne oceniają operaty pod względem formalnym, tj. winny zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Zdaniem Kolegium sporządzony operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Analizując operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, organ odwoławczy stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny).

Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Szczegółowy opis cech nieruchomości pozwala na weryfikacje ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości i wyjaśnił w tym zakresie, iż metoda ta polega na przeprowadzeniu badań wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalane są wagi cech. W ocenie Kolegium weryfikacja operatu szacunkowego w zakresie dokonanej analizy rynku nie jest możliwa, bowiem wiąże się ściśle ze sferą wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu nieuwzględnienia decyzji o warunkach zabudowy przy wycenie nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania Kolegium wskazało, że nie została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie m.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, decyzja Prezydenta nr AU-2/7331/3042/2005 z 17 listopada 2005 r., znak AU-02-3.BDA.7331-1965/04 o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących z wydzielonymi lokalami usługowymi wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K." zgodnie z danymi wynikającymi z prowadzonych rejestrów nie pozostawała w obrocie prawnym na dzień wejścia w życie m.p.z.p.

Decyzją Prezydenta nr AU-2/6732/3980/11 z 29 grudnia 2011 r. z urzędu stwierdzono wygaśnięcie ww. decyzji na podstawie art. 65 ust. 1 u.p.z.p., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Mogiła". Rację ma rzeczoznawca twierdząc, iż nie może oceniać hipotetycznego potencjału nieruchomości, które nie wynika z wydanych, obowiązujących decyzji, pozwoleń, dokumentów planistycznych odnoszących się bezpośrednio do przedmiotowej nieruchomości. Potencjalne możliwości inwestycyjne uwzględnione zostały w wycenie w sposób pośredni - poprzez dobór nieruchomości podobnych o zbliżonych parametrach w zakresie atrybutów rzutujących na ich potencjalne możliwości zagospodarowania.

Również nie można uwzględnić przeznaczenia nieruchomości w unieważnionym planie miejscowym z 2010 r. Wobec powyższego zasadnie biegły rzeczoznawca przyjął, iż nie było podstaw do uwzględnienia w szacowaniu ww. planu.

Nie powinno budzić wątpliwości, że stwierdzenie nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje skutki ex tunc, co oznacza przyjęcie fikcji prawnej, że od samego początku uchwała planistyczna nie mogła wywołać skutków prawnych. W konsekwencji niedopuszczalnym byłoby przyjęcie, że owa zdelegalizowana uchwała planistyczna i wynikające z niej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (zbliżone bądź tożsame z przeznaczeniem nieruchomości pod rządami obecnego planu miejscowego) tworzy przeszkodę dla ustalenia opłaty planistycznej. Stwierdzenie nieważności uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje taki skutek jakby miejscowy plan nigdy nie funkcjonował w obrocie prawnym. Stwierdzenie nieważności uchwały jest aktem deklaratoryjnym, a zatem działającym z mocą wsteczną od daty jej wydania tzn. uchwała jest nieważna od początku, tj. od chwili jej podjęcia.

Zatem na potrzeby naliczenia opłaty planistycznej zasadne jest pominięcie przeznaczenia nieruchomości w unieważnionym planie zagospodarowania przestrzennego z 2010 r.

W zakresie doboru nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do szacowania rzeczoznawca majątkowy uwzględniał cechy rynkowe dla przedmiotowego rynku nieruchomościami, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Każda z nieruchomości, która została przyjęta do szacowania została scharakteryzowana w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a następnie przeprowadzono porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

Wartości rynkowe dla wszystkich trzech stanów planistycznych oszacowano według stanu nieruchomości z daty wejścia w życie m.p.z.p., tj. 9 listopada 2018 r. W związku z powyższym, nie ma podstaw do porównania wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K., zatwierdzonym uchwałą nr IX/82/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 23 poz. 100 z dnia 15 grudnia 1994 r.).

Obliczona przez stronę podstępowania dynamika wzrostu wartości nieruchomości jest bezpodstawna, opiera się na błędnych założeniach i w żadnym wypadku nie ma przełożenia na realny wzrost wartości nieruchomości.

Dodatkowo biegły wyjaśnił, że błędnym jest porównywanie wartości rynkowej prawa własności działek nr [...], [...], [...], [...] i [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem m.p.z.p. do zakresu cenowego ustalonego dla bazy dotyczącej wyliczenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu m.p.z.p. Każdy ze stanów planistycznych rozpatrywany oraz szacowany jest osobno, niezależnie.

Biegły, wbrew twierdzeniom skarżącego, nie stwierdził, aby rozbieżność cenowa między ceną jednostkową maksymalną, a ceną jednostkową minimalną z próbki reprezentatywnej nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy, które były przedmiotem obrotu rynkowego, o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, była duża. Wartości nieruchomości są do siebie zbliżone, a przedział cenowy wynika z przyjętych do bazy nieruchomości podobnych.

Wyjaśniono dodatkowo, że zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1), której zapisy umieszczono również w operacie szacunkowym na str. 35, podstawowym założeniem metody porównywania parami jest określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o znanych cechach, ale nieznanej wartości poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami reprezentatywnymi najbardziej podobnymi pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc o znanych cechach i cenach transakcyjnych. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. W konsekwencji, z porównania w każdej parze, otrzymuje się kilka wartości jednostkowych przedmiotowej nieruchomości. Ostateczna wartość jednostkową oblicza się jako średnią arytmetyczna z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Wartość całkowita przedmiotu wyceny otrzymuje się mnożąc określona wartość jednostkową przez powierzchnie całkowita stanowiącą przedmiot wyceny. Nie jest możliwym przyjęcie wyłącznie jednej, wybranej wartości jednostkowej z bazy nieruchomości podobnych.

W ocenie Kolegium przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej.

J. P. wniósł na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 lutego 2023 r. znak SKO.ZP/415/594/2022, skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając jej naruszenie jego interesu prawnego i materialnego poprzez:

1. jednostronną i błędną analizę podstaw merytorycznych prowadzonego postępowania oraz wydanej decyzji przez organ I instancji,

2. pobieżne lub wręcz zupełne pominięcie ustosunkowania się do istotnych zarzutów, które zostały przez niego sformułowane w stosunku zarówno do samej decyzji organu I instancji, jak i do sposobu prowadzenia postępowania przez tenże organ; zarzut ten dotyczy również niejasności w dokonanej przez rzeczoznawcę wycenie, którą podparł się organ I oraz II instancji, nie zważając na wniesione przez skarżącego uwagi,

3. uznanie, że decyzja I instancji była w pełni zasadna poprzez utrzymanie jej w mocy,

4. uznanie dowodu w sprawie w postaci wyceny rzeczoznawcy majątkowego, jako wyczerpującej i nie podlegającej ocenie przez kogokolwiek, niezależnie od sposobu, w jaki ona została dokonana oraz całego ciągu niejasności i wątpliwości, które budzi, poprzez dowolne przyjmowanie zarówno nieruchomości do porównania, jak i wielu współczynników, a także swobodne określanie ich wielkości,

5. odmowę uznania dowodu w sprawie w postaci warunków zabudowy, na podstawie których Prezydent sprzedał skarżącemu nieruchomość w roku 2007 ze wskazaniem na zabudowę równoznaczną z tą, która została przyjęta uchwałą zatwierdzającą miejscowy plan zagospodarowania, a na podstawie której postanowiono naliczyć rentę planistyczną.

W uzasadnieniu skarżący zarzucił, że rzeczoznawcy majątkowemu zlecono takie przygotowanie operatu, aby udowodnić wzrost wartości nieruchomości, niezależnie od stanu faktycznego, który powinien być podstawą do wyznaczenia renty planistycznej.

Teoretyczne i dalece hipotetyczne wyliczenia rzeczoznawcy, oparte na wielu subiektywnie dobranych założeniach i współczynnikach, wykazały wzrost wartości nieruchomości poprzez przyjęcie planu.

W żaden sposób nie został uznany fakt, że przyjęcie planu, tak naprawdę, ograniczyło jedynie możliwości inwestycyjne dla przedmiotowej nieruchomości. Walory, jakimi ona dysponowała: dogodny dostęp do ulicy na całej długości wraz z wykupionym wjazdem, pełne uzbrojenie terenu w media, położenie w strefie miejskiej, mogło przyczynić się do lepszego wykorzystania, niż to, na które zezwala przyjęty plan.

W przypadku prowadzenia inwestycji wystarczyło jedynie wnieść o warunki zabudowy, które przy powyższym, mogły okazać się znacznie korzystniejsze, od wyznaczonych przez plan.

Organ II instancji zupełnie pominął szereg zarzutów w stosunku do decyzji oraz prowadzonego postępowania przez organ I instancji. Zamiast tego, organ II instancji uznał, że decyzja i wyjaśnienia I instancji są właściwe, a opinia rzeczoznawcy majątkowego jest bezdyskusyjnym dowodem w sprawie, pomimo wielu niejasności i błędnych założeniach, przyjętych do wyceny.

Nawet jeżeli zlecający wycenę nie jest w stanie ocenić jej poprawności, to z całą pewnością może ocenić, czy wycena jest klarowna i nie budzi wątpliwości oraz że przyjęte do wyceny założenia są właściwe. W tym przypadku wycena jest dalece niejasna, budząca szereg wątpliwości poprzez dowolne przyjęcie założeń oraz współczynników, których zakres może się znacznie różnić.

Skarżący podniósł, że wcale nie ma na myśli wiedzy specjalistycznej i nie chodzi mu o przyjęty schemat metodologiczny wyceny. Skoro jednak rzeczoznawca, ze względu na brak nieruchomości podobnych, przyjmuje do wyceny dowolne nieruchomości, w dowolnej lokalizacji, to nie wynika to z jego wiedzy specjalistycznej (nie podlegającej ocenie), a jedynie z braku transakcji na podobnych nieruchomościach. Mało tego, w związku z brakiem transakcji w okresach, dla których robiona jest wycena, rzeczoznawca przyjmuje transakcje, które miały miejsce w innym czasie, jakby bez znaczenia było, kiedy następuje transakcja. Powyższe prowadzi do wielu oderwanych od życia założeń i kombinacji, które mają na celu wykazanie wzrostu wartości nieruchomości.

Dla oceny wartości dowodowej nie jest potrzebna wiedza specjalistyczna, również w zakresie przyjmowanych do wyceny współczynników. Jeżeli rzeczoznawca może przyjąć współczynnik z pewnego zakresu wartości i przyjmuje go w sposób zupełnie dowolny i niejasny, to wartość nieruchomości może zmienić się nawet kilkukrotnie, biorąc pod uwagę wartość najmniejszą i najwyższą dla danych przedziałów, dotyczących tych współczynników. Błąd w obliczeniach może być znaczny, biorąc pod uwagę ilość przyjętych współczynników.

Zdaniem skarżącego w zasadzie cała wycena jest jednym wielkim, dowolnie przyjętym współczynnikiem, nie znajdującym odniesienia w realnie przeprowadzonych transakcjach i nie mającym nic wspólnego z rzeczywistością. Można podeprzeć się wiedzą tajemną dla przyjęcia, a priori, że wycena jest rzetelna, ale jeżeli skarżący ma zapłacić podatek, to od stanu faktycznego, a nie przyjętych aksjomatów.

Na koniec skarżący zwrócił uwagę, że zupełnie pominiętym przez organ II instancji jest fakt, że przedmiotowa nieruchomość została przez skarżącego nabyta w drodze przetargu od Prezydenta w roku 2007. Przy sprzedaży posłużono się warunkami zabudowy i wskazano możliwości inwestycyjne dla tejże nieruchomości, a uchwalony plan jedynie podtrzymał to, o czym zapewniano przystępujących do przetargu oraz przy akcie przeniesienia własności. Sprawą dalece oczywistą jest, że zapewnienia o możliwości zabudowy przyczyniły się do zwiększenia atrakcyjności, a co za tym idzie ceny, za którą nieruchomość została zbyta przez urząd w drodze przetargu.

Z powyższego wynika, że postanowiono podwójnie pobrać zapłatę za wskazanie możliwości inwestycyjnych na zbywanych działkach, raz przy sprzedaży, a później po wyznaczeniu renty planistycznej. Opisany mechanizm stoi w sprzeczności z poczuciem sprawiedliwości i poważnym traktowaniem obywateli.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 259), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga nie jest zasadna.

Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło wystarczająco dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 K.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu i wyjaśniono podstawy prawne rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa.

W tym stanie rzeczy Sąd podzielił argumentację rozstrzygnięcie organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu II instancji obejmują okoliczności istotne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie oceny zaistnienia przesłanek do ustalenia skarżącej jednorazowej opłaty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. w związku z jej sprzedażą.

Powyższa prawidłowa ocena dokonana przez organ odwoławczy zasadnie skutkowała zaakceptowaniem rozstrzygnięcia organu I instancji aprobującego wnioski z podstawowego dowodu w sprawie – operatu szacunkowego z 10 maja 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości.

W szczególności bezsporne było w sprawie, że co do istotnej części przedmiotowej nieruchomości (ok. 92%) m.p.z.p. określa jej dopuszczalne zagospodarowanie jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną lub pod zabudowę budynkami usługowymi, oznaczony na rysunku planu symbolem MN/U.2.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Jak słusznie wskazały organy w sprawie, zgodnie z ww. przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. żądanie (roszczenie) opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Trafnie zatem organ II instancji stwierdził, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (i wystąpienia w tym okresie przez uprawniony podmiot z roszczeniem).

Bezsporne w niniejszej sprawie było spełnienie przesłanek nr 2 i nr 3 (§ 14 m.p.z.p. oraz umowa sprzedaży z 7 września 2021 r. - akt notarialny Rep. A [...]).

Przed odniesieniem się do kwestii spełnienia przesłanki nr 1, a zatem i prawidłowości oceny przez organy operatu szacunkowego, należy wskazać, że w niniejszej sprawie zaistniała specyficzna sekwencja wydarzeń, których skutek ma istotne znaczenie dla poddanych kontroli sądowej decyzji oraz związanego z nimi niezadowolenia skarżącego, które jest w pewnym sensie zrozumiałe.

1. 17 listopada 2005 r. wydano na wniosek Gminy Miejskiej Kraków decyzję WZ dla przedmiotowej nieruchomości ustalającą warunki zabudowy dla budowy czterech budynków mieszkalnych,

2. 17 kwietnia 2007 r. skarżący kupił od Gminy Miejskiej Kraków sporną nieruchomość za łączną kwotę 663 000 zł,

3. 3 listopada 2010 r. Rada Miasta Krakowa uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogiła" (uchwała nr CXV/1555/10) obejmujący przedmiotową nieruchomość,

4. 29 grudnia 2011 r. Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr AU-2/6732/3980/11 z urzędu stwierdził wygaśnięcie ww. decyzji WZ na podstawie art. 65 ust. 1 u.p.z.p.,

5. 7 maja 2015 r. prawomocny stał się wyrok WSA w Krakowie z 28 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 351/11 stwierdzający nieważność ww. uchwały nr CXV/1555/10, w związku z oddaleniem skargi kasacyjnej przez NSA (sygn. II OSK 2304/13),

6. 10 października 2018 r. Rada Miasta Krakowa uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogiła II" (uchwała nr CXIII/2958/18) obejmujący przedmiotową nieruchomość,

7. 17 września 2021 r. skarżący sprzedał sporną nieruchomość osobom fizycznym za kwotę 2 165 000 zł.

Niewątpliwie wskutek takiego przebiegu zdarzeń, oceniając faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości i jej stan w chwili wejścia w życie m.p.z.p., nie można było, wbrew oczekiwaniom skarżącego, uwzględniać faktu, że do 29 grudnia 2011 r. dopuszczalne było na przedmiotowej nieruchomości jej zagospodarowanie zbieżne z obecnym planem w oparciu o ww. decyzję WZ, a od 29 grudnia 2011 r. do 7 maja 2015 r. na podstawie obowiązującego wówczas planu "Mogiła".

Powyższe nie zmienia bowiem faktu, że od 7 maja 2015 r. do 10 października 2018 r. takie zagospodarowanie spornej nieruchomości nie było dopuszczalne, a zatem uchwalenie m.p.z.p. wpłynęło na zwiększenie jej wartości.

Również okoliczność, że studium zagospodarowania przestrzennego przewidywało na niej zabudowę, nie może mieć istotnego znaczenia w niniejszej sprawie, ze względu na jednoznaczny charakter aktu studium, które nie jest aktem prawa powszechnie obowiązującego.

Przechodząc do kwestii samego operatu należy że zwrócić uwagę, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 u.g.n.), który to operat winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Ze względu na specjalistyczną fachową wiedzę, którą winien posługiwać się rzeczoznawca, powstaje pytanie, w jakim zakresie organ, a następnie Sąd, może ingerować w treść operatu i go oceniać. Stanowisko judykatury w tym względzie jest dość jednolite. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2019 r., sygn. II OSK 616/17, LEX nr 2633564 znajduje się wskazanie, że instytucja ulepszenia planistycznego opiera się właśnie na ustaleniu wartości nieruchomości przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, dysponującego wiadomościami specjalnymi - w formie operatu szacunkowego. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Sąd ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 13 lipca 2018 r. sygn. I OSK 2269/16, LEX nr 2585470. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Nie ulega zatem wątpliwości, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji ani sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wskazać jednak należy, że można zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Dopuszczalne jest zakwestionowanie wiarygodności wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Można wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, czy niespójności (sprzeczność z zasadami logiki).

Należy natomiast zachować ostrożność w zakresie oceny doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem co do zasady czynności specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne.

Mając powyższe zastrzeżenia na uwadze Sąd stwierdza, że - wbrew stanowisku skarżącego - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę zawiera prawidłowo trzy wyceny spornej nieruchomości wskazujące jej wartość rynkową w czasie obowiązywania planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K. z 2003 r., wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed wejściem w życie m.p.z.p., oraz wartość ustaloną według jego przeznaczenia w aktualnym m.p.z.p.

Pozwala to stwierdzić, że po pierwsze wzrost wartości nieruchomości jest przede wszystkim wynikiem uchwalenia planu miejscowego, po drugie, że wzrost wartości wynosi wartość wskazaną w operacie.

Zastosowana przez rzeczoznawcę w każdym ze stanów planistycznych wycena przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen skutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W §4 rozporządzenia określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu §4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Odnosząc powyższe do operatu szacunkowego stanowiącego podstawowy dowód w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że prawidłowo w operacie uwzględniono również stan przedmiotu wyceny w odniesieniu do jego rzeczywistego zagospodarowania w dniu wejścia w życie m.p.z.p. – 9 listopada 2018 r. oraz wartość rynkową na dzień zbycia nieruchomości – 7 września 2021 r., a także zmiany w regulacji planowanego zagospodarowania przed wejściem w życie m.p.z.p.

Z operatu wynika także jaka jest struktura i proporcja poszczególnych przeznaczeń działek i ich powierzchnia inwestycyjna. Ceny transakcyjne skorygowano o prawidłowo wykazaną i uzasadnioną zmianę ceny w funkcji czasu. Dobór przyjętych do porównania nieruchomości uznanych za podobne zdaniem Sądu nie budzi, wbrew zarzutom skargi, zastrzeżeń i wątpliwości.

Do porównań zostały przyjęte, dla wyceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (lub częściowo pod zabudowę mieszkaniowo-usługową) cztery nieruchomości sprzedane w okresie kwiecień 2019 r. – wrzesień 2021 r. Trzy z jednostki ewidencyjnej N. H., obr. [...] w którym znajduje się sporna nieruchomość, oraz jedna z sąsiedniego obr. [...]. 21 operatu).

Dla wyceny działek niezabudowanych do porównań zostało przyjęte 8 nieruchomości z jednostki ewidencyjnej N. H. (s. 25 operatu).

Dla wyceny działek przeznaczonych pod tereny zieleni do porównań zostało przyjęte 6 nieruchomości z jednostki ewidencyjnej N. H. (s. 31 operatu).

W operacie precyzyjnie opisano wszystkie istotne cechy nieruchomości porównawczych.

Treść operatu potwierdza w sposób spójny i logiczny podobieństwa porównywanych parami działek do przedmiotu wyceny co do przeznaczenia (m.in. położenie, lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd, kształt i powierzchnia działki, uwarunkowania planistyczne oraz możliwości inwestycyjne).

Wątpliwości nie budzi również podobieństwo co do wielkości opisywanych działek oraz ich pozostałych cech charakterystycznych, które to różnice nie miały decydującego wpływu na wynik wyceny, z uwagi na prawidłowo przyjęte i uzasadnione wartości korygujące cech rynkowych. Przyjmując odpowiednie, zróżnicowane i uzasadnione różne wartości poszczególnych atrybutów porównywanych działek autor operatu uwzględnił różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami.

Zdaniem Sądu skala przyjętych w operacie cech, wbrew zarzutom skarżącego, wykazuje wystarczający stopień określoności i jednoznaczności, przez co umożliwia rzetelną weryfikację prawidłowości przypisania poszczególnym nieruchomościom atrybutów przy cechach cenotwórczych. W konsekwencji umożliwia to sprawdzenie prawidłowości zastosowanych wag przy poszczególnych cechach i pozwala na zrozumienie toku wyceny, obliczeń i wyniku końcowego. Zatem przedmiotowy operat zawiera wystarczające uzasadnienie przyjętego opisu cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości i uzasadnia uznanie za podobne przyjętych do porównania nieruchomości. Treść operatu uzasadnia wykazanie spełnienia przez wybrane nieruchomości cech opisanych w art. 4 pkt 16 u.g.n., a to porównywalności z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Przedstawione wyżej powody oznaczają, że prawidłowość wyceny zawartej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego determinuje przydatność operatu o tej treści jako dowodu w przedmiotowej sprawie.

Wątpliwości formułowane przez skarżącego autor operatu wyjaśnił wyczerpująco i przekonywująco w odpowiedzi na uwagi skarżącego w swoich pismach z 5 lipca 2022 r. i 24 sierpnia 2022 r.

W pismach tych jednoznacznie wykazano m.in., że:

- brak wystarczającej liczby transakcji podobnych nieruchomości w celu wykonania obliczeń statystycznych dotyczy jedynie pierwotnie przyjętego okresu wrzesień 2019r. – wrzesień 2021 r. i obrębu 58;

- założenia operatu, w tym współczynniki i wskaźniki cenotwórcze odwzorowują stan faktyczny oraz ceny rynkowe nieruchomości, są opisane i uzasadnione rzetelnie i logicznie, a nie w sposób subiektywny, dowolny, czy przypadkowy,

- przedział czasowy transakcji wziętych do kalkulacji jest przyjęty prawidłowo i wyczerpująco uzasadniony, uwzględnienie zmian cen w funkcji czasu (korekta aktualizacyjna) daje pewność, na ile wysokość cen nieruchomości podyktowana jest przyjęciem planu zagospodarowania, a na ile innymi czynnikami rynkowymi, w tym zwiększeniem popytu i inflacją.

Zarówno obszerne i merytorycznie zadowalające wyjaśnienia rzeczoznawcy, jak i ich analiza zawarta w uzasadnieniach decyzji obu instancji, przytoczona w pierwszej części niniejszego uzasadnienia, dowodzi, że bezpodstawne okazały się zarzuty jednostronnej i błędnej analizy. Operat i uzasadnienia wydanych w sprawie decyzji nie są pobieżne, a wyczerpujące. Wbrew zarzutom nie pominięto ustosunkowania się do zarzutów formułowanych przez skarżącego na wszystkich etapach postępowania.

Brak jest też podstaw do twierdzenia, że wyniki operatu były założone z góry. Przeciwnie, wycenione wartości mają pełne podstawy w rzetelnie sporządzonej analizie.

Wobec powyższego Sąd pozytywnie ocenił formalną poprawność operatu, nie znajdując w nim niejasności. Natomiast co do kwestii merytorycznych, w zakresie wiedzy specjalistycznej, kontrola operatu pozostała poza oceną Sądu.

Podsumowując, ustalony w operacie i decyzjach wzrost wartości nieruchomości obejmującej sporne działki na poziomie podanym w operacie został w sprawie wykazany. Organy dokonały również prawidłowej oceny wartości dowodu, jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy, a ich postępowanie nie naruszyło znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów K.p.a., u.p.z.p. ani u.g.n.

W konsekwencji słusznie ustalono niezbędny warunek nałożenia opłaty planistycznej wynikającym z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a to wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu. W sprawie niniejszej wykazano bowiem bezpośredni związek przyczynowy między obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami nowouchwalonego planu.

Wbrew zarzutom skarżącego, organ II instancji odniósł się również do wszystkich zarzutów odwołania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nie naruszając art. 107 § 3 K.p.a. Decyzja WZ, której wygaśnięcie stwierdzono w związku z planem, którego nieważność została później orzeczona przez WSA, słowne ustalenia z urzędnikami dokonywane przy zakupie, czy wreszcie subiektywne poczucie niesprawiedliwości skarżącego, nie stanowią podstawy do zakwestionowania przez Sąd i wyeliminowania z obrotu prawnego zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa decyzji.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Takich naruszeń Sąd w sprawie nie stwierdził, dlatego oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.