Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 375/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4f i ust. 5, art. 18, art. 12 ust. 4c
journal: Dz.U. 2024 poz 311
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.)
article: art. 9a
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Sędzia WSA Iwona Owsińska- Gwiazda, , Protokolant Specjalista Karolina Sikora, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2024 r. w Radomiu sprawy ze skargi R. S. i S. S. na decyzję Wojewody M. z dnia 20 marca 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 20 marca 2024 r. Nr [...] Wojewoda M. (dalej. Wojewoda, organ, organ odwoławczy, organ II instancji), po rozpatrzeniu odwołania R. S. i S. S.(dalej: skarżący), od decyzji Starosty G.(dalej: Starosta, organ I instancji) z 22 stycznia 2024 r., znak [...], ustalającej na ich rzecz odszkodowanie w wysokości 25 014, 00 zł za nieruchomość położoną w gminie G. - obszar wiejski, obręb [...] Z., oznaczoną jako działka numer [...] o powierzchni 0,0194 ha, która stała się z mocy prawa własnością Gminy G., na mocy decyzji Starosty G. Nr [...]

z dnia 31 lipca 2023 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr 1[...] w Z., gmina G., powiat G. oraz w jej punkcie 2 zobowiązującej do wypłaty określonego odszkodowania Burmistrza Gminy i Miasta G. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna – uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 25 014, 00 zł za prawo własności wyżej opisanej nieruchomości na rzecz Banku Spółdzielczego

w G., z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości, a także

o zobowiązaniu Starosty do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji.

Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego i prawnego sprawy:

Decyzją z 31 lipca 2023 r. Nr [...] Starosta zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno- budowlany inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr [...] w Z., gmina G., powiat G. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna w dniu 15 września 2023 r.

Powyższą decyzją została objęta, między innymi, nieruchomość położona

w gminie G., obręb [...] Z., oznaczona jako ewidencyjna działka nr [...]

o powierzchni 0,0250 ha, która została wydzielona z działki numer [...], będącej w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej własnością skarżących, zgodnie z księgą wieczystą KW [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w G., V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zawiadomieniem z 20 września 2023 r. Starosta wszczął postepowanie administracyjne w sprawę ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę.

Decyzją z 22 stycznia 2024 r., znak [...] starosta orzekł o ustaleniu rzecz skarżących odszkodowania w wysokości 25 014, 00 zł za nieruchomość położoną w gminie G. - obszar wiejski, obręb [...] Z., oznaczoną jako działka numer [...] o powierzchni 0,0194 ha objętej decyzją Starosty 31 lipca 2023 r. Nr [...]

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Skarżący złożyli odwołanie od decyzji podnosząc, iż wysokość ustalonego odszkodowania nie odpowiada wartości gruntu w okolicy oraz nie obejmuje kosztów związanych z przestawieniem rusztowania, drutów naciągowych, tyczek bambusowych

i naciągów narożnych. Nadto wskazano, iż odszkodowanie nie uwzględnia poniesionych szkód związanych z usunięciem drzew owocowych. W konsekwencji, skarżący wnieśli o zmianę decyzji i ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej faktycznym kosztom związanym z wywłaszczeniem, w ich ocenie jest to kwota 68 500,00 zł.

Wojewoda decyzją z 20 marca 2024 r. Nr [...], działając na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.

z 2023 r. poz. 344 z późn, zm., dalej: u.g.n.), art. 12 ust. 4f i ust. 5, art. 18 ustawy

z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311 z późn. zm., dalej: specustawa drogowa), a także art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3 i art. 134 u.g.n., art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 roku, poz. 775 z późn. zm., dalej: k.p.a.) orzekł

o ustaleniu odszkodowania w kwocie 25 014, 00 zł za prawo własności wyżej opisanej nieruchomości na rzecz Banku Spółdzielczego w G., z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości, a także o zobowiązaniu Starosty do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji.

W uzasadnieniu wydanej decyzji organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Według art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 18 ust 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem! art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z 23 listopada 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – J. C. (dalej też: biegła, rzeczoznawca majątkowy).

Z opisu zamieszczonego w operacie szacunkowym wynika, że nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem administracyjnym położona jest w miejscowości Z., w odległości 3,5 km od G.. W sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa zagrodowa oraz działki niezabudowane użytkowane rolniczo. Działka ma kształt czworokąta, znajdował się na niej fragment ogrodzenia z siatki wraz z bramą metalową. Działka leży na terenie z dostępem do sieci energetycznej, teletechnicznej, gazowej i wodociągowej, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni gruntowej.

Badając przeznaczenie planistyczne przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość położona była na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z ze Studium Uwarunkowań

i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy zatwierdzonego uchwałą Nr [...] z 10 września 2012 r. szacowana nieruchomość położona była na terenach sadowniczych. Nieruchomość została wydzielona z nieruchomości zabudowanej budynkami zagrodowymi.

Ponieważ przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalone w decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest odmienne od jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń dokumentów planistycznych obowiązujących na przedmiotowym obszarze, dla potrzeb przedmiotowej wyceny biegła dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Ustaliła, iż średnie ceny dla aktualnego sposobu użytkowania za grunty rolne niezabudowane na rynku lokalnym są niższe od średnich cen dla alternatywnego sposobu użytkowania (tj. dla gruntów przeznaczonych pod drogi) i w związku z tym, przeprowadziła wycenę na podstawie analizy wskazującej wyższy poziom cen, tj. dla alternatywnego sposobu użytkowania. Do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości uwzględniając zakres dostępnych danych, biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Z analizy całokształtu zbioru cen transakcyjnych uzyskanych dla nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, biegła ustaliła cechy nieruchomości mające wpływ na poziom cen i określiła ich wpływ na ceny rynkowe, czyli wagę cech. Autor operatu szacunkowego ustalił, że największy wpływ na cenę nieruchomości ma jej lokalizacja (30%) oraz stopień uzbrojenia terenu (30%), a następnie otoczenie

i sąsiedztwo (20%), a także dostępność komunikacyjna (20%).

Po dokonaniu charakterystyki badanych nieruchomości o cenie minimalnej

i cenie maksymalnej, a także szacowanej nieruchomości oraz zestawieniu ich cech, określono wartość 1 m2 gruntu wywłaszczonej nieruchomości na kwotę 39,18 zł, która kształtuje się w okolicy ceny średniej na badanym rynku. W konsekwencji, oszacowano wartość rynkową gruntu nieruchomości na kwotę 7 601,00 zł.

Z kolei wartość odtworzeniową znajdujących się na przedmiotowej działce składników budowlanych, a mianowicie wartość odtworzeniową fragmentu ogrodzenia

z siatki metalowej oraz wartość odtworzeniową bramy metalowej na kwotę łącznie

17 413,00 zł. Ostatecznie więc wartość odtworzeniową przedmiotowej działki biegła oszacowała na kwotę 25 014,00 zł (stanowiącą sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej części składowych).

Organ odwoławczy przypomniał, że oceniając dowód, jakim jest operat szacunkowy należało mieć na uwadze przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie).

Zdaniem organu ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy w zakresie wyceny przedmiotowej działki, nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

W dalszej części uzasadnienia Wojewoda przywołał treść art. 18 ust. 1 c specustawy i wskazał, że przepisy specustawy stanowią kompletną regulację

w zakresie przysługiwania odszkodowania (w tym odszkodowania za wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomościach objętych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) oraz w sposób jednoznaczny wskazują podmioty, którym prawo do niego przysługuje. Jeżeli więc na nieruchomości, co do której organ wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ustanowione zostało ograniczone prawo rzeczowe, to odszkodowanie w pierwszej kolejności przysługuje podmiotom, którym na dzień wydania tej decyzji prawo to przysługiwało. Ograniczone prawa rzeczowe wygasają bowiem w takiej sytuacji z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, zaś odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia tych praw wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Specustawa drogowa nadaje więc bezpośredni, samodzielny i odrębny tytuł prawny do uzyskania odszkodowania również przez wierzyciela hipotecznego, jeżeli hipoteka obciążała nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego w rozpatrywanej sprawie wynika, iż wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipotekami zapisanymi w dziale IV - "HIPOTEKA" księgi wieczystej KW Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G., V Wydział Ksiąg Wieczystych, na rzecz Banku Spółdzielczego

w G. ( aktach administracyjnych sprawy pismo Banku Spółdzielczego w G. z 30 października 2023 r. znak: [...]), przekracza wartość ustalonego odszkodowania za nieruchomość. Dlatego też ustalone odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość objętą niniejszym postępowaniem administracyjnym, odpowiadające wartości rynkowej rzeczonej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia 23 listopada 2023 r. w kwocie 25 014,00 zł, w całości przysługuje wierzycielowi hipotecznemu - Bankowi Spółdzielczemu w G..

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji podniósł, że odszkodowanie należne obejmuje tylko grunt oraz części składowe znajdujące się na nieruchomości oznaczonej jako działka numer [...] o powierzchni 0,0194 ha przejętej pod drogę na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego prawa, a nie szkody powstałej na skutek wywłaszczenia nieruchomości. "Słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie odpowiadające wartości odjętego prawa. Wysokość odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości, objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, musi obejmować jedynie wartość utraconego prawa.

W kwestii zarzutu skarżących, iż wysokość ustalonego odszkodowania nie odpowiada wartości gruntu w okolicy, organ stwierdził, że subiektywne odczucia byłych właścicieli nieruchomości nie świadczą o wadliwości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Nadto zauważyć należy, iż skarżący nie załączyli do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć

o wadliwości sporządzonej wyceny.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżając je w całości podnieśli zarzuty tożsame jak w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Skarżący przed rozprawą złożyli opinię rzeczoznawcy dotycząca wartości odtworzeniowej nasadzeń oraz koszcie przeniesienia rusztowań znajdujących się na działce nr [...] (d. opinia k.41 akt).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.

z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako p.p.s.a), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 p.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Zgodnie natomiast z art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji w ramach wskazanego zakresu kognicji sądów administracyjnych, wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu

I instancji odpowiadają prawu.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. decyzji starosty z 31 lipca 2023 r. Nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy

z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 i 4 specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii uchylenia przez Wojewodę, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., w całości decyzji Starosty i ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego Banku Spółdzielczego w G., w ocenie Sądu działanie to było prawidłowe.

W myśl art. 12 ust. 4c specustawy drogowej jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Natomiast stosownie do treści art. 18 ust. 1c tej ustawy stanowi, że jeżeli na nieruchomości, której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d specustawy drogowej). W przypadku stwierdzenia więc, że wywłaszczona nieruchomość obciążona była takim prawem, które na skutek wywłaszczenia wygasło, rolą organu administracji orzekającego w przedmiocie odszkodowania jest ustalenie wartości tego prawa, ustalenie wierzyciela, któremu prawo to przysługiwało i wreszcie przyznanie mu należnej z tego tytułu części odszkodowania. Mając na uwadze przywołane wyżej regulacje organ odwoławczy zasadnie ocenił jako nieprawidłowe stanowisko organu I instancji, który odszkodowanie przyznał na rzecz skarżących zamiast wierzyciela hipotecznego. Kwestia ta zresztą nie była sporna.

W dalszej kolejności Sąd wskazuje, że stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o których mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18.

Przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stan nieruchomości, który uwzględniany jest w procesie ustalania odszkodowania, według definicji wynikającej z art. 4 pkt 17 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) obejmuje: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. nie został naruszony.

Z zestawienia art. 18 ust. 1 ustawy i art. 156 ust. 3 u.g.n. wynika, że przesłanka ustalenia wysokości odszkodowania wg jej wartości z dnia, w którym następuje to ustalenie jest zachowana wtedy, gdy decyzja odszkodowawcza zostanie wydana

w terminie jak najbliższym operatowi, nie później niż upływa termin jego ważności, zatem w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia. Po tym okresie operat musi być sporządzony na nowo – albo poprzez sporządzenie nowej wyceny, albo poprzez umieszczenie na dotychczasowej wycenie klauzuli aktualności – art. 154 ust. 4 u.g.n. – po to właśnie, aby uaktualnić wartość nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie operat został sporządzony 23 listopada 2023 r. Decyzja organu pierwszej instancji wydana została 22 stycznia 2024 r., a w drugiej instancji 20 marca 2024 r., a zatem operat był wykorzystany w terminie wskazanym w art. 153 ust. 3 u.g.n.

Oceny operatu organy obu instancji dokonały mając za podstawę przepisy u.g.n oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Trafnie, zdaniem Sądu, przyjął Wojewoda w kontrolowanej decyzji, iż operat z 23 listopada 2023 r oraz wycena sporządzona na potrzeby postępowania odszkodowawczego jest prawidłowa i może stanowić podstawę do ustalenia należnego skarżącym odszkodowania.

W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy, zastosowała przewidziane przepisami prawa podejście, metodę oraz techniki szacowania wartości nieruchomości. I tak do wyceny gruntu rzeczoznawca posłużyła się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zaś wartość odtworzeniową części składowych zastosowała podejście kosztowe i metodę kosztów odtworzenia. Opisała sposoby dokonywania wyceny, wskazała jaki rynek nieruchomości i dlaczego został poddany analizie.

W tym miejscu wskazać należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że cechy formalne dowodu, jakim jest operat szacunkowy oraz przewidziany prawem szczególny, dodatkowy względem innych środków dowodowych wykorzystywanych w postępowaniu administracyjnym tryb jego weryfikacji sprawiają, że do zakwestionowania wartości dowodowej tego środka dowodowego przez organ administracji publicznej może dojść zasadniczo wyłącznie w wypadku wykazania, że operat zawiera ewidentne błędy, które w sposób nie budzący wątpliwości dyskwalifikują jego walory dowodowe. Czynności dokonywane przez biegłego

w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, a także wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być zatem przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12).

Analizując przedstawiony operat Sąd uznał, że został on sporządzony prawidłowo, zostały zawarte w nim niezbędne dane i brak jest podstaw do uznania, że dane te nie odpowiadają prawdzie. Biegła w sposób szczegółowy wyjaśniła założenia przyjęte w procesie wyceny, zaś zestawiając nieruchomości przyjęte do analizy, wskazała datę zawarcia każdej transakcji, uzyskaną cenę transakcyjną, numer działki i obręb oraz powierzchnię gruntu, co pozwalało na identyfikację położenia nieruchomości. Przedstawiła także szczegółowe opisy nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej.

Stwierdzić także należy, iż w toku postępowania administracyjnego skarżący nie skorzystali z możliwości przedłożenia organom kontroperatu, sporządzonego na ich zlecenie, jak też nie zainicjowali postępowania, o którym mowa w art.157 u.g.n., w toku, którego operat sporządzony na zlecenie Wojewody mógł zostać poddany weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Natomiast operat przedstawiony na etapie postępowania sądowoadinistracyjnego, dotyczy sadu znajdującego się na działce nr [...], która nie była przedmiotem wywłaszczenia.

Odnosząc się do zarzutu skarżących, iż wysokość ustalonego odszkodowania nie odpowiada wartości gruntu w okolicy oraz nie obejmuje kosztów związanych

z przestawieniem rusztowania, drutów naciągowych, tyczek bambusowych i naciągów narożnych, a zatem nie stanowi słusznego odszkodowania, Sąd wskazuje, że

z regulacji szczególnej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że powyższe powiązanie przepisów art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a omawianej ustawy drogowej wyraźnie wskazuje, że ustalając wysokość odszkodowania za nieruchomość organ (a nie jedynie rzeczoznawca dokonujący wyceny) musi brać pod uwagę takie parametry jak: stan i wartość rynkową nieruchomości (z określonych dat). Żaden zaś z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego o inne jeszcze składniki np.

o wartość szkody wyrządzonej przejęciem własności nieruchomości, polegającej na utracie przez dotychczasowego właściciela możliwości prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej. Pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny stwierdzając, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne (wyrok z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2). Natomiast w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane

z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Ponadto podkreślił też, iż znamiennym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika, że – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie

w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa i jednostek samorządowych. Wywłaszczenie bowiem – jak wywodził Trybunał – następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne. Z wyżej przedstawionych wywodów wynika "odszkodowanie słuszne" to odszkodowanie odpowiadające wartości odjętego prawa. Odszkodowanie to ma za zadanie ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego przez jej właściciela prawa. Nie obejmuje ono w szczególności utraconych przez właściciela zysków, utraty wartości pozostałej części nieruchomości, kosztów przeprowadzki/ przeniesienia czy przestawienia ruchomości znajdujących się na gruncie czy też doznanych uciążliwości. Nie stanowi ono wartości równej szkodzie powstałej na skutek wywłaszczenia, albowiem wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczonego prawa, gdyż obok wartości wycenianej nieruchomości obejmuje również utracone korzyści, koszty i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty.

Jednocześnie Sąd zauważa, że nie potwierdzono istnienia na wywłaszczanym gruncie składników roślinnych ani elementów budowlanych. Nie wskazuje na to opis nieruchomości zawarty w operacie ani żadna dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy.

Wobec poczynionych ustaleń Sąd stwierdza, że organ podjął czynności niezbędne do dokładnego i wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także do załatwienia sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w zakresie niezbędnym do ustalenia odszkodowania.

W tej sytuacji Sąd uznał, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługiwały na uwzględnienie, ponadto z urzędu nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu.