Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 798/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-08-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 145ar 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.), sędzia WSA Przemysław Żmich, asesor WSA Anna Milicka-Stojek, Protokolant starszy referent Agnieszka Stefańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi D. [...] S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta m. st. W. z dnia [...] grudnia 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz D. [...] S.A. z siedzibą w W. kwotę 1801 (tysiąc osiemset jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "Kolegium") decyzją z 15 lutego 2023 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy (dalej: "Prezydent") z 14 grudnia 2022 r. nr [...] ustalającą opłatę adiacencką od D. S.A. w W. (dalej: "Spółka") w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w Dzielnicy [...] m.st. Warszawy przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] o pow. 6,5478 ha z obrębu [...] (dalej: "przedmiotowa nieruchomość"), na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta z 5 lutego 2018 r. nr [...] oraz zobowiązującą do zapłaty ustalonej opłaty adiacenckiej.

Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Prezydent decyzją z 5 lutego 2018 r. zatwierdził podział nieruchomości przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] na działki nr [...] o pow. 0,0766 ha, nr [...] o pow. 0,4680 ha, nr [...] o pow. 2.1225 ha, nr [...] o pow. 0,0300 ha, nr [...] o pow. 1,4767 ha, nr [...] o pow. 0,6500 ha, nr [...] o pow. 1,5067 ha, nr [...] o pow. 0,0975 ha, nr [...] o pow. 0,1198 ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 20 lutego 2018 r.

Pismem z 29 września 2020 r. Prezydent zawiadomił Spółkę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną ww. decyzją. Jednocześnie poinformował o możliwości rozłożenia opłaty na raty.

Następnie pismami z 16 grudnia 2020 r., 30 marca 2021 r., 27 lipca 2021 r., 30 listopada 2021 r. i 31 maja 2022 r. wyznaczał przewidywany termin załatwienia sprawy i poinformował o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Natomiast pismem z 31 stycznia 2022 r. zawiadomił Spółkę o oględzinach nieruchomości.

Pismem z dnia 31 sierpnia 2022 r. Prezydent zawiadomił Spółkę o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dokumentami, wypowiedzenia się o zebranych w sprawie dowodach i złożenia wniosków, wyjaśnień i dokumentów.

Decyzją z 14 grudnia 2022 r. Prezydent, działając na podstawie art. 98a ust. 1, 1a, 1b oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344) dalej: "u.g.n.", ustalił Spółce opłatę adiacencką w wysokości 90 031,80 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją z 5 lutego 2018 r. oraz zobowiązał Spółkę do zapłaty ustalonej opłaty.

W uzasadnieniu podał, że na potrzeby niniejszego postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy A. S. (nr uprawnienia [...]) sporządziła operat szacunkowy z [...] lipca 2022 r. określający wartość rynkową nieruchomości jako podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej w oparciu o powołany art. 98a u.g.n. Wskazał, że podział nieruchomości, dokonany na wniosek Spółki, zatwierdzony ostateczną decyzją z 5 lipca 2018 r. spowodował wzrost jej wartości, zaś procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości (tj. 30 %) została ustalona zgodnie z uchwałą Rady m. st. Warszawy nr [...] z [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr [...], poz. [...]). Odnosząc się natomiast do pisma z 22 września 2022 r., stwierdził, że wbrew wyrażonemu w nim stanowisku Spółki, ustalenie i pobór opłaty adiacenckiej ma charakter obligatoryjny i jest obowiązkiem organu (sankcjonowanym odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansów publicznych) i odstąpić od niej organ może wyłącznie wtedy, gdy koszty prowadzenia w tym zakresie postępowania przewyższałyby wysokość samej opłaty.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Spółka wskazując na naruszenie art. 7, art. 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 775) dalej: "k.p.a.".

Kolegium decyzją z 15 lutego 2023 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z 14 grudnia 2022 r. W uzasadnieniu podało, że w niniejszej sprawie bezspornym jest, iż Prezydent decyzją z 5 lutego 2018 r. zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Wskazał, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło na mocy zawiadomienia z 29 września 2020 r., a zatem przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Podał również, że w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed jak i po podziale powołany został biegły - rzeczoznawca majątkowy A. S., która w dniu [...] lipca 2022 r. sporządziła operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej. Wskazało, że w dacie, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta Stołecznego Warszawy z [...] stycznia 2008 r., z której wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału wynosi 30%.

W ocenie Kolegium operat przedmiotowej nieruchomości, przedłożony przez organ I instancji wraz z aktami niniejszej sprawy stanowi dowód, wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją z 5 lutego 2018 r., w zakresie dającym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, w wysokości określonej zaskarżoną decyzją. Podało, że w operacie wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 53 922 563 zł, a po podziale na kwotę 54 222 669 zł i wykonany został w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oraz metodą porównywania parami. Zdaniem organu z obowiązujących przepisów nie wynika zakaz łączenia w ramach jednej wyceny metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej. Przechodząc do szczegółowej oceny operatu Kolegium wskazało, że wyceniana nieruchomość położona jest w Warszawie w Dzielnicy [...]. Przed podziałem miała kształt nieregularny, najdłuższy z boków działki stanowił jej zachodnią granicę i przebiegał równolegle do [...], od strony południowej z ul. [...], od strony zachodniej działka graniczyła z terenem niezabudowanym (pasem zieleni), natomiast od strony północnej nieruchomość graniczyła z terenem CH [...]. Teren działki w niewielkim stopniu zróżnicowany (nierówny). Podało, że analizą rynku rzeczoznawca majątkowy objął transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu na Ursynów, Wilanów, Włochy, Bemowo, Białołęka i Rembertów. Autor operatu wskazał, że cechami wpływającymi na ceny nieruchomości podobnych do działki sprzed podziału są: lokalizacja (procentowy udział w cenie - 30%), otoczenie (25%), powierzchnia (15%), kształt działki (10%) i możliwości inwestycyjne (20%). Wobec tego rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu, dla stanu przed podziałem stanowiącej działkę nr [...] określoną dla potrzeb opłaty adiacenckiej z tytułu podziału na kwotę 5 922563 zł, a po podziale, określona jako suma wartości działek, które powstały w wyniku podziału, na kwotę 54 222669 zł. Skoro różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła 300 106 zł, a zatem opłata adiacencka została ustalona w wysokości 30% tej kwoty tj. w wysokości 90 031,80 zł.

W ocenie Kolegium rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości, jego opinia spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) dalej: "rozporządzenie", i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Zatem operat nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Organ nie zgodził się z zarzutem, ze wycena została wykonana na transakcjach nieporównywalnych, wskazując, że przez nieruchomość podobną należy bowiem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wskazało, że rzeczoznawca dokonał zróżnicowania transakcji ze względu na cechy różniące nieruchomości, w tym powierzchnię czy możliwości inwestycyjne. Podkreśliło, że właściwie dla metody korygowania ceny średniej rzeczoznawca scharakteryzował w aspekcie cech rynkowych nieruchomości o Cmin i Cmax, natomiast ilość przyjętych cech należy wyłącznie do niego, a Spółka wskazując, że ich ilość jest błędna nie wskazała podstawy prawnej takiej oceny.

Odnosząc się do zarzutu nierynkowego charakteru transakcji Kolegium wyjaśniło, że ocena charakteru transakcji należy do rzeczoznawcy majątkowego, zatem skoro uznał on, że ceny te nie odbiegały od pozostałych to mógł te ceny transakcji uwzględnić.

Odnosząc się natomiast do stanowiska Spółki o braku obowiązku naliczania opłaty adiacenckiej czy też zaniechania jej naliczania, podzielił stanowisko Prezydenta, że organ w istocie zobowiązany jest do jej wymierzenia, chyba że istnieją uzasadnione powody odstąpienia od jej nałożenia (np. gdy wzrost wartości nieruchomości jest tak niewielki, że koszty postępowania mogą być wyższe niż należna opłata.

Na decyzję Kolegium skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółka zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, mających wpływ na wynik sprawy, w szczególności:

1. art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta w sytuacji gdy nie miał miejsca wzrost wartości nieruchomości;

2. przepisów rozporządzenia poprzez uznanie przez organ za kluczowy dowód w sprawie operatu niespełniającego wymogów określonych w nim;

3. art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie przez organ materiału dowodowego, polegające na pominięciu przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej faktycznego sposobu korzystania z działki nr [...] jako pompowni wód deszczowych wraz z ich zapleczem pochodzącym z ulicy [...], wykluczającego możliwość innego jej zagospodarowania przez prywatnego inwestora oraz ustaleń dokonanych przez Spółkę z m.st. Warszawa w zakresie zobowiązania do przekazania na rzecz miasta nieruchomości powstałych po podziale, stanowiących działki [...], [...] oraz [...] za symboliczną kwotę, skutkującym błędnym uwzględnieniem wymienionych działek w sporządzanej wycenie, a tym samym powiększeniem ustalonej opłaty adiacenckiej o wartość tych działek, co nastąpiło przy rozpoznaniu sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu Spółki i zmierza do powstania szkody w majątku Spółki;

4. art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie przez organ błędnej oceny operatu szacunkowego z [...] lipca 2022 r. określającego wartość przedmiotowej nieruchomości polegającej na wskazaniu, że wycena dokonania w tym operacie zawiera wszystkie wymagane elementy, jest spójna, logiczna i rzetelna podczas gdy treść operatu wskazuje na liczne uchybienia podczas dokonywania wyceny przez rzeczoznawcę.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty rozwinięte w obszernym uzasadnieniu skargi wniosła o uchylenie zaskarżonej oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Przy piśmie z 7 czerwca 2023 r. (karta nr 69 akt sądowych) Spółka przedłożyła "Ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z [...] maja 2023 r. sporządzoną przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców majątkowych.

Postanowieniem z 29 sierpnia 2023 r. Sąd dopuścił jako dowód w sprawie ww. Ocenę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga jest zasadna.

Istotną wadą kwestionowanej decyzji, jak też poprzedzającej ją decyzji Prezydenta, jest brak właściwej oceny przez organy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co mogło mieć istotny wpływ na jej wynik.

Na wstępie wskazać należy że materialnoprawną podstawą ww. decyzji był art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przez "stan nieruchomości" do którego odwołuje się ww. przepis, rozumieć należy z kolei stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (por. art. 4 pkt 17 u.g.n.).

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości, o czym stanowi przywoływany w cytowanym wyżej przepisie art. 146 ust. 1a u.g.n. Stąd kluczowym dowodem w tego rodzaju postępowaniach jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, ustawowo określanej jako operat szacunkowy.

W rozpoznawanej sprawie był to sporządzony przez rzeczoznawcę – A. S., na zlecenie organu, operat szacunkowy z [...] lipca 2022 r., w którym oszacowała ona wartości rynkowe nieruchomości według stanu przed i po podziale odpowiednio na kwoty 53 922 563 zł i 54 222 669 zł. Dokonując oceny tego dowodu organy obydwu instancji uznały go za wiarygodny i spełniający wymogi określone m.in. w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu.

Z oceną tą jednak nie sposób się zgodzić.

Przy piśmie z 7 czerwca 2023 r. (karta nr 69 akt sądowych) Spółka przedłożyła "Ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego" z [...] maja 2023 r. sporządzoną przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców majątkowych. Z sentencji oceny wynika, że organizacja zawodowa po przeanalizowaniu treści przedmiotowego operatu stwierdziła nieprawidłowości stanowiące odstępstwo od przepisów prawa tj. u.g.n. oraz rozporządzenia, jak również błędy mogące rzutować na wynik wyceny tj. brak analizy rynku nieruchomości (naruszenie § 3 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia) i brak analizy rynku nieruchomości dla celu zweryfikowania braku zmian poziomu cen nieruchomości wynikających z upływu czasu (naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n.). W związku z tym Towarzystwo oceniło operat negatywnie.

W tym miejscu wypada zaznaczyć, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie stanowi kolejnego operatu szacunkowego, a więc formy opinii danego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.), albowiem jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. W związku z tym skoro przedłożona przez Spółkę ocena nie stanowiła opinii biegłego, Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dni 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) przeprowadził dowód z tego dokumentu. Był on bowiem niezbędny do wyjaśnienia istotnych wątpliwości związanych z prawidłowością oceny operatu, który stał się podstawą do określenia wysokości opłaty adiacenckiej i nie powodował nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Opinia dotycząca oceny prawidłowości operatu została sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców (art. 4 pkt 15 u.g.n.) w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny, przez zespół w składzie dwóch rzeczoznawców majątkowych wobec których nie podnoszono zarzutu uzasadnionych wątpliwości co do ich bezstronności (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W opinii tej dokonano szczegółowej analizy prawidłowości operatu. Z uwagi na fakt, że sporządzana była przez specjalistów, w rzeczy samej zawierała pogłębioną analizę danych, które przez organy nie są poddawane analizie przy ocenie wiarygodności operatu. W opinii tej pośród ustalonych i wykazanych istotnych wadliwości wymieniono w szczególności brak wskazania przeznaczenia nieruchomości wg stanu przed podziałem, który mógł mieć wpływ na określoną wartość przedmiotu wyceny wg stanu nieruchomości przed podziałem (str. 13), co stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia. Zauważono brak analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową z zakresu usług oświaty. Wskazano, że w analizie rynku nie uwzględniono cen transakcyjnych nieruchomości, w których wstąpiła sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, bonifikatą od ceny, sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym lub sprzedaż w drodze przetargu, gdy cena odbiega o więcej niż 20% od przeciętnych cen transakcyjnych nieruchomości (str. 14). Zespół oceniający miał zasadne wątpliwości w odniesieniu do sposobu wskazania cech rynkowych i ich wag. Stwierdził, że w operacie nie wyjaśniono o jakiej analogii i jakich rynkach rodzajowo podobnych mowa, a trudno sobie wyobrazić rynek rodzajowo podobny do segmentu rynku nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, wielorodzinną z usługami. Podał również, że w operacie nie wskazano kim byli potencjalni nabywcy nieruchomości. W ich ocenie gdy wagi cech rynkowych przyjmowane są na podstawie obserwacji potencjalnych nabywców, to winna być zamieszczona w operacie informacja, kim byli potencjalni nabywcy, w jaki sposób zostały przyjęte cechy rynkowe oraz stany tych cech rynkowych. (str. 17). Podano także, że w operacie zostały błędnie przeprowadzone analizy rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, co jest naruszeniem wymogów art. 153 ust. 1 u.g.n., oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. (str. 26). Podkreślono, że etap analizy rynku polegający na badaniu wpływu czasu na poziom jednostkowych cen transakcyjnych zrealizowano wadliwie, ponieważ w żaden sposób go nie udokumentowano, co powoduje niemożność weryfikacji podjętych wniosków. (str. 27). Zespół wskazał także, że uwzględnienie w jednym zbiorze transakcji stanowiących różne prawa (prawo własności i prawo użytkowania wieczystego) bez przeprowadzenia stosownej analizy rynku; jak również transakcji nieruchomości, dla których wydana została decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, bez udokumentowania stosownych korekt; oraz transakcji nieruchomości zbytych z zapisanym warunkiem, bez dokonania stosownych korekt – uznano za błąd metodologiczny, mogący mieć wpływ na oszacowaną wartość rynkową gruntu. (str. 28).

W związku z taką treścią przedłożonej opinii podniesione w skardze zarzuty związane z oceną prawidłowości operatu szacunkowego znalazły potwierdzenie w złożonym dokumencie. W świetle ujawnionych wadliwości nie ulega wątpliwości, że organy opierając się wyłącznie na operacie szacunkowym, w stosunku do którego zastrzeżenia wyraziła organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych – oceniając przedmiotową wycenę negatywnie, naruszyły art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie obu wydanych w sprawie decyzji z obrotu prawnego.

W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję wraz z decyzją ją poprzedzającą z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy zasądzając od organu na rzecz Spółki zwrot uiszczonego wpisu sądowego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, zbada możliwość wykorzystania przedmiotowego operatu z [...] lipca 2022 r. mając na uwadze Ocenę z [...] maja 2023 r. sporządzoną przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Choć bowiem na gruncie obecnie obowiązującej treści art. 157 ust. 1 u.g.n. istnieje możliwość dalszego uznawania przez organ za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną, to jednak organ nie może pomijać takiej negatywnej oceny dokonanej przez odpowiednią organizację zawodową i jest zobowiązany do ustosunkowania się zarzutów w niej zawartych, a w razie ich potwierdzenia do zlecenia sporządzenia nowego operatu przez innych rzeczoznawców. Operat szacunkowy jest bowiem dowodem podlegającym ocenie, a więc weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok NSA z 21.07.2020 r., I OSK 3284/19, LEX nr 3047651).