Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt SA/Sz 2131/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2004-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
6411 Rozstrzygnięcia nadzorcze dotyczące gminy; skargi organów gminy na czynności nadzorcze
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1,2
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18 ust. 2 pkt 9lit.a,
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 85, art.97 par. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1271
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 3 par. 2 pkt 5-7
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący del. Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędziowie Sędzia WSA Marzena Kowalewska Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder /spr/ Protokolant: Joanna Biała&- Gołąb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 lutego 2004 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody z dnia [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie sprzedaży nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Rada Miejska w [...] w dniu [...] r. podjęła na podstawie art 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r, o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zmianami) oraz art. 231 § 2 k.c. uchwałę Nr [...] w której wyraziła zgodę na sprzedaż w trybie bezprzetargowym nieruchomości zabudowanej budynkami ośrodka wypoczynkowego, położonej przy ul. [...], oznaczonej jako dz. Nr [...] m2.

Wojewoda rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia [...] stwierdził nieważność tej uchwały zarzucając, iż zbycie nieruchomości zgodnie z art. 231 § 2 k.c. może nastąpić tylko na rzecz tego, który wzniósł budynek. Prawo to nie przysługuje natomiast Spółdzielni Usług Socjalnych [...], która nie jest następcą prawnym podmiotu, który wzniósł budynki. Ponadto organ nadzoru zakwestionował bezprzetargowy tryb sprzedaży nieruchomości wobec nie spełnienia wymogów określonych w art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zmianami), dotyczących pierwszeństwa nabycia, które to roszczenie przysługuje nabywcy nieruchomości w trybie art. 231 § 1 k.c.

Organ nadzoru ustalił w toku postępowania nadzorczego na podstawie akt administracyjnych przekazanych przez gminę, w tym uzasadnienia do uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...], wypisu z rejestru gruntów, odpisu z księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w [...], odpisu umowy odpłatnego przelewu praw do nakładów zawartej w dniu [...] r., decyzji Wojewody z dnia [...] o nieodpłatnym nabyciu z mocy prawa przez gminę [...] nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie ewidencyjnym [...], postanowienia Sądu Rejonowego w Warszawie z dnia [...] r. - sygn. akt XVI.Ns.Rej.EP-644/91, [...] w sprawie przekształcenia przedsiębiorstwa Miejskie Zakłady Komunikacyjne w[...] w zakład [...], uchwały Nr [...] Rady Miasta [...] r. w spawie podziału zakładu [...] pod nazwą Miejskie Zakłady Komunikacyjne, umowy użyczenia z dnia [...] r. zawartej pomiędzy Miastem [...] i Spółdzielnią Usług Socjalnych w [...] dotyczącą w § 1 pkt 8 ośrodka wczasowego w [...] że:

* właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] m2 jest gmina [...],

prawo do nakładów poniesionych przez Miasto [...] na nieruchomości położonej w[...] oznaczonej jako działka Nr [...] m2 przysługuje na podstawie umowy z dnia [...] r. o odpłatnym przelewie praw do nakładów Spółdzielni Usług Socjalnych w[...], W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody gmina [...] wnosi o uchylenie rozstrzygnięcia w całości.

Zdaniem skarżącej, wbrew twierdzeniom zawartym w rozstrzygnięciu nadzorczym, roszczenie o nabycie gruntu od właściciela zgodnie z art. 231 § 2 k.c, przysługuje również podmiotowi na którego ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie przeniósł prawo do nakładów. Stąd też uzasadnione jest prawo gminy do zbycia na rzecz Spółdzielni Usług Socjalnych w [...] nieruchomości określonej w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w [...], albowiem podmiot ten jest następcą prawnym Miasta [...] co do nakładów na tej nieruchomości na skutek zawartej umowy zbycia nakładów.

Skarżąca nie zgadza się nadto ze stwierdzeniem organu nadzoru, iż uchwałą nr [...] jest niezgodna z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem nieruchomość będąca przedmiotem uchwały nie podlega sprzedaży w drodze przetargu. Gmina dokonując rozliczeń w sposób określony w art. 231 § 2 k.c. nie zawiera ani to umowy sprzedaży, ani też nie oddaje nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a zatem nie narusza art. 37 ust. 1 ww. ustawy.

Skarżąca podaje, że jakkolwiek tytuł uchwały jest nieprawidłowy, to jednak organ nadzoru znał intencje Rady Miejskiej i wiedział, że przedmiotem uchwały jest ostateczne rozliczenie z podmiotem, który wniósł zabudowania na gruncie gminy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosi o jej oddalenie. W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymuje argumenty przytoczone w rozstrzygnięciu nadzorczym i dodaje, ze realizacja roszczenia z art. 231 § 2 k.c. nie wyłącza przetargowego przeniesienia własności działki zabudowanej.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej).

Z mocy art. 85 i art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271) w miejsce Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie- Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie utworzony został z dniem 1 stycznia 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który właściwy jest do rozpoznawania skarg wniesionych przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie - Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie w sprawach, w których postępowanie nie zostało zakończone.

Zgodnie z art 3 § 2 pkt 5- 7 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej poprzez orzekanie w sprawach skarg dotyczących m.in. akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej, akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej, akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego.

Na podstawie art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Przedmiotem skargi jest wydane na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zmianami) rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody stwierdzające nieważność uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] r. w sprawie sprzedaży nieruchomości. Skarga nie jest zasadna i nie zasługuje na uwzględnienie.

Kwestie prawne podniesione w rozstrzygnięciu nadzorczym koncentrują się wokół dwóch, zasadniczych dla oceny prawnej jego poprawności, zagadnień:

1. możliwości zbycia nieruchomości w trybie art. 231 § 2 k.c. na rzecz podmiotu,

który nie wzniósł budynku na cudzym gruncie lecz odpłatnie nabył prawo do nakładów,

2. zbycia nieruchomości w trybie art. 231 § 2 k.c. w trybie bezprzetargowym.

Zgodnie z art. 231 § 2 k.c. roszczenie oparte na tym przepisie jest roszczeniem właściciela

przeciwko każdemu podmiotowi, który nie był uprawniony do dokonywania na gruncie nakładów w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

Z punktu widzenia właściciela jest rzeczą zupełnie obojętną, kto budowy dokonał. Podmiot ten nie musi legitymować się samoistnym posiadaniem i dobrą wiarą posiadacza. Spełnienia tych warunków wymaga natomiast realizacja roszczenia na podstawie art. 231 § 1 k.c. Nie jest też prawnie uzasadnione zawężanie realizacji roszczenia właściciela o wykup gruntu wyłącznie do tego podmiotu, który fizycznie wzniósł budynek lub urządzenie na cudzym gruncie z pominięciem następców prawnych.

Z treści uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...]. nie wynika, do kogo gmina kieruje roszczenie o wykup nieruchomości na podstawie art. 231 § 2 k.c, albowiem w § 1 uchwały organ stanowiący gminy wyraża jedynie zgodę na sprzedaż opisanej w tej uchwale nieruchomości.

Z punktu widzenia legalności tej uchwały istotne znaczenie ma tryb zbycia nieruchomości, na co słusznie zwrócił uwagę organ nadzoru. Rada Miejska w [...] wyraziła zgodę na sprzedaż w trybie bezprzetargowym, nie wskazując jednak w uchwale przepisu prawa uzasadniającego pominięcie przetargu. Podkreślenia wymaga, że przy dokonywaniu zbycia nieruchomości jednostki samorządu terytorialnego przetarg jest formą podstawową, natomiast tryb bezprzetargowy to wyjątki, które m.in. określa ustawa.

Podjęcie przez Radę Miejską w [...] uchwały w sprawie sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym, ogranicza zapis art. 37 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zmianami), który stanowi, że z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Sąd podziela stanowisko organu nadzoru, że tryb bezprzetargowy uzasadnia art. 34 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy odwołujący się do prawa pierwszeństwa wynikającego z mocy odrębnych przepisów, do których należy m.in. art. 231 § 1 k.c, stanowiący o roszczeniu samoistnego posiadacza nieruchomości w dobrej wierze względem właściciela nieruchomości, w sytuacji, gdy posiadacz ten wzniósł budynek lub inne urządzenie na cudzym gruncie o wartości przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki.

Roszczenie oparte na podstawie art. 231 § 2 k.c. jest natomiast roszczeniem właściciela, w tym przypadku gminy. Skorzystanie przez gminę z prawa pierwszeństwa nabycia byłoby w tym przypadku nieuzasadnione, gdyż godzi w istotę tej regulacji. W tej sytuacji zasadne jest przeprowadzenie przetargu.

Argumenty skargi jakoby realizacja przez właściciela nieruchomości roszczeń wynikających z art. 231 § 2 k.c. pozwalała na pominięcie trybu zbywania nieruchomości określonego w art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami są całkowicie nieuzasadnione. Rozpatrywanie tej kwestii wyłącznie na gruncie art. 37 z pominięciem art. 34 ww. ustawy jest prawnie nieuzasadnione.

Ubocznie należy stwierdzić, że zawarcie przez gminę [...] umowy na podstawie uchwały Nr [...]," podjętej przez organ stanowiący gminy w dniu [...] r. naraża gminę na konsekwencje wynikające z art. 58 § 1 k.c.

Zdaniem Sądu, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody są trafne, to jednak stwierdzenie nieważności uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] r. w sprawie sprzedaży nieruchomości jest uzasadnione.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.