Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 883/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 36 ust 4 , art 37 ust 1 , 2, 4 , 6 , 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2024 r. sprawy ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/643/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. kwotę 1.047,00 zł (jeden tysiąc czterdzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr 154/2023 z dnia 21 listopada 2023 r. znak: GD-07.6725.5.21.2021 Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu dla spółki pod firmą B. sp. z o.o. sp. j. z siedzibą w K. jako zbywcy:

- nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. J. S. B. w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący 3336/291328 części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha

- oraz nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. J. S. B. w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący 6307/291328 części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha

jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. "renty planistycznej", w wysokości 3 657,61 zł.

Po rozpoznaniu odwołania B. sp. z o.o. sp.j. z siedzibą w K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 5 kwietnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/643/2023 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazując art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r" poz. 977 ze zm.), dalej też jako "u.p.z.p.", art. 149 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344), dalej jako "u.g.n.", § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), dalej jako "rozp. w spr. wyc." oraz art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 775 z późn. zm.), dalej jako "k.p.a.".

W uzasadnieniu tej decyzji przytoczono treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wymieniające przesłanki ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. "renty planistycznej") czyli wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie tej nieruchomości i wszczęcie postępowania w tej sprawie przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego.

Bezsporne jest, że B. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w K. w dniu 10 listopada 2020 r. dokonała ustanowienia odrębnej własności ww. lokali oraz przeniosła własność tych nieruchomości w wykonaniu umowy deweloperskiej nieruchomości, z własnością których to lokali związane są wyżej wskazane udziały we własności niewydzielonych części wspólnych budynku oraz we własności nieruchomości gruntowej objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] oznaczonej jako działka nr [...]. Spółka B. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w K. została przekształcona w spółkę jawną działającą pod firmą Spółka B. sp. z o.o. sp.j. z siedzibą w K. na podstawie uchwały wspólników o przekształceniu spółki z dnia 27 listopada 2020 r.

W niniejszej sprawie kwestią sporną zaś jest to, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek, w którym położony jest ten lokal stanowi zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie organu powyższa czynność prawna, obejmująca sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej, czyli przeniesienie prawa własności tych udziałów za cenę określoną aktem notarialnym ma charakter "zbycia", o którym jest mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Umowa sprzedaży jest czynnością prawną mającą charakter odpłatny i wzajemny. W judykaturze jednolicie przyjmuje się, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Niewątpliwie taki charakter miała umowa przeniesienia własności udziałów w nieruchomości gruntowej wspólnej zawarta pomiędzy odwołującą a innym podmiotem, zawarta do ww. aktu notarialnego.

Powyższego charakteru tej umowy nie zmienia fakt, że przeniesienie udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej wspólnej nastąpiło w związku z ustanowieniem tym samym aktem notarialnym odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z którym te udziały we współwłasności nieruchomości są związane i przeniesieniem jego własności na nabywcę. Okoliczność ta bowiem nie pozbawia przedmiotowego zbycia cech ekwiwalentności. Podkreślenia wymaga też, że opłata planistyczna w tej sprawie związana jest z przeniesieniem własności udziału w nieruchomości gruntowej wraz z własnością nieruchomości lokalowej - a nie z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, jak mylnie twierdzi odwołująca.

Mając na uwadze powyższe zdaniem organu przesłanka zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wystąpiła w tej sprawie. Twierdzenie odwołującej, iż sam fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego zbycia, w odniesieniu do działki zabudowanej budynkami wielorodzinnymi wykluczałby możliwość ustalenia opłaty planistycznej - prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania takich zbywców w stosunku do podmiotów, którzy zbyli nieruchomość gruntową lub udział w nieruchomości niezabudowanej - pomimo tego, że w obu przypadkach na skutek wejścia w życie planu miejscowego wartość gruntu wzrosła.

Wobec wykazania, że doszło do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Kolegium stwierdziło, że zbycie to nastąpiło po wejściu w życie uchwały nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26.10.2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 2 listopada 2016 r" poz. 6130) obowiązującego od 17 listopada 2016 r. i równocześnie przed upływem 5 łat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 19.03.2021 r. (data doręczenia Stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie.

Nadmieniono, że ww. uchwała planistyczna była przedmiotem oceny Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 06.05.2022 r., sygn. akt II SA/Kr 335/22 stwierdził nieważność § 4 ust. 1 pkt 24 oraz § 7 ust. 7 pkt 2 "c" zaskarżonej uchwały. Powyższy wyrok nie ma jednak znaczenia dla przedmiotowej nieruchomości.

Kwestią wymagającą zaś ustalenia pozostaje stwierdzenie zaistnienia warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego, na zlecenie organu I instancji został wykonany operat szacunkowy sporządzony z dnia 25.09.2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. Ł. G. (dalej jako "rzeczoznawca"). W operacie tym znajdują się dwie wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazujące jej wartość ustaloną według przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń planu miejscowego, przyjętego uchwałą nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26.10.2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" oraz według jej faktycznego sposobu wykorzystywania przed wejściem w życie tego planu miejscowego. Dodać należy, że w sprawie nie znajduje zastosowania art. 87 ust. 3a u.p.z.p. (po zmianie obowiązującej od 07.01.2023 r.), bowiem do 01.01.2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

W ocenie Kolegium, dowód w postaci operatu szacunkowego pozwala stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, iż wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem uchwalenia planu miejscowego z 2016 r. oraz wynosi wartość wskazaną w operacie. Ustaleń operatu nie zakwestionowała również Odwołująca, nie zawarła w odwołaniu żadnych zarzutów i uwag do tego dowodu.

Rzeczoznawca - zgodnie z informacją zawartą na str. 40 operatu zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami - przy wycenie nieruchomości według jej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - i metodę korygowania ceny średniej - przy wycenie gruntu według jej przeznaczenia w planie miejscowym obszaru "Bronowice - Wesele". Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust.1 u.g.n.).

Dalej Kolegium szeroko i szczegółowo omówił ustalenia operat szacunkowego stwierdzając, że niewątpliwie nastąpił wzrost wartości nieruchomości pierwotnej i nieruchomości zbytej w udziałach na skutek uchwalenia jej przeznaczenia w planie z 2016 r. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną niskiej intensywności i zabudowy usługowej, podczas gdy w okresie faktycznego sposobu wykorzystywania gruntu była terenem w nieznacznej części zabudowanym budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewionym i częściowo utwardzonym. Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 r., nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości w stosunku do faktycznego sposobu jej wykorzystywania.

Badany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. Wszystkie okoliczności zostały omówione i ustalone w sposób jednoznaczny. Operat zawiera też wszystkie elementy, o których mowa w § 79 rozp. w spr. wyc. W ocenie Kolegium mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co trafnie odnotował organ I instancji opierając na tym dowodzie wydane w sprawie rozstrzygnięcie.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie B. sp. z o.o. sp. j. z siedzibą w K., wnosząc:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji, a to z uwagi na naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz w razie uwzględnienia skargi na decyzję:

2) umorzenie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na bezprzedmiotowość wszczętego postępowania, tj. niepodlegania czynności ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży lokali dyspozycji art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz

3) zasądzenie od organu zwrotu koszt, w tym opłaty od skargi oraz kosztów zastępstwa adwokackiego skarżącej - według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że szerokie uzasadnienie decyzji, które jest niewątpliwie szablonowym w sprawach dot. tzw. renty planistycznej rozpoznawanych przez organ, nie zawiera w żadnym zakresie odniesienia się do zarzutów podnoszonych konsekwentnie przez skarżącą, od momentu wszczęcia postępowania przez organ i instancji. Organ w żadnym zakresie, nawet jednym słowem, nie odniósł się do argumentów podnoszonych przez skarżącą w postępowaniu przed organem i instancji, a następnie w odwołaniu od decyzji organu i instancji.

Odwołanie się przez organ II Instancji do orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygn. akt: II SA/Gd 316/18) i wybiórcze zacytowanie części uzasadnienia tego wyroku a także omawianego w uzasadnieniu wyroku WSA w Gdańsku orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999 roku, nie stanowi w żadnym zakresie odniesienia się do zarzutów skarżącej ani też próby wyjaśnienia stanu prawnego. Cytowane orzeczenie WSA w Gdańsku dotyczy sprzedaży udziału w nieruchomości – stanowiącej samodzielny przedmiot obrotu, i nie odnosi się w żadnym zakresie do sytuacji z jaką mamy do czynienia w analizowanej sprawie. To wszystko powoduje, że nie wiadomo czym kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję, czy świadomie pominął podnoszone zarzuty, czy też omyłkowo je pominął i tym samym nie da się w skardze przeprowadzić polemiki z ustaleniami organu i jego argumentacją.

Organy obu instancji naruszyły art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a to poprzez nieuzasadnioną i nieuprawnioną interpretację rozszerzającą tego przepisu, a także z pominięciem dorobku orzeczniczego Sądów Administracyjnych. Uznały one, że nie tylko transakcje zbycia nieruchomości powodują powstanie uprawnienia do ustalenia przez organ jednorazowej opłaty - renty planistycznej, ale także niewymienione w przepisie czynności prawne ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu.

Uprawnienia wójta, burmistrza i odpowiednio prezydenta określone w art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uruchamiają się wyłącznie w razie sprzedaży nieruchomości, udziału w nieruchomości lub jej części, które mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu. Jak wyżej wskazano prawo własności w gruncie, przenoszone przy okazji ustanowienia odrębnej własności gruntu i sprzedaży samodzielnego lokalu warunku takiego nie spełnia. Jak wynika z art. 3 ustawy o własności lokali taki udział w nieruchomości gruntowej przenoszony wraz z prawem samodzielnej własności lokalu, nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu. Stanowisko takie potwierdza również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 września 2011 roku (sygn. akt: IV SA/Wa 692/11), w którym Sąd uznał, że "Nieruchomości w rozumieniu u.p.z.p. jest część gruntu określonego właściciela przeznaczona w planie miejscowym no ściśle określony cel. Przy zbywaniu nieruchomości o określonym przeznaczeniu w zagospodarowaniu przestrzennym następuje geodezyjne wyodrębnienie gruntu dla potrzeb obrotu cywilnoprawnego. Zbyciu podlega więc określona, wydzielona obszarowo część gruntu, która staje się odrębną nieruchomość."

Brak jest podstaw prawnych do tego, aby sprzedaż samodzielnego lokalu była podstawą wszczęcia postępowania w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym nie stanowi takiej podstawy. Organ II instancji nie podjął nawet próby rozważenia podnoszonych zarzutów, nie przedstawił również argumentów w zakresie przyjętej metody interpretacji przepisu art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skutkującej objęciem regulacją tego przepisu czynności prawnych w nim niewymienionych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267). kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935) - dalej jako "p.p.s.a." - sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji według tak określonych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że jest ona wadliwa i wymaga uchylenia wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, jakkolwiek z innych przyczyn niż podniesione w skardze.

Przedmiotem skargi jest decyzja ustalająca wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a jej podstawę prawną stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977) – dalej jako "u.p.z.p." – zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu,

2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Niniejsza sprawa jest kolejną z kilkunastu zainicjowanych przez stronę skarżącą spraw w tym samym przedmiocie – co wynika z piętnastu transakcji sprzedaży odrębnej własności lokali w budynku położonym na działce nr [...] o powierzchni 0,3793 ha wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. - określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. .

Sąd w obecnym składzie - z uwagi na jednolitość stanu faktycznego i prawnego, a także tożsamość zarzutów skarg - podzielił stanowisko przyjęte przez WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 sierpnia 2024 r. sygn. II SA/Kr 844/24.

Skarżąca w obu sprawach kwestionuje ustalenia organów obu instancji jakoby w przypadku sprzedaży nieruchomości lokalowej, z którą związany jest udział w nieruchomości gruntowej istniały podstawy do ustalenia tzw. "renty planistycznej". Zarzut ten jest bezzasadny.

Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie sygn. II SA/Kr 844/24: "Sąd na gruncie niniejszej sprawy stoi na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności pod warunkiem, iż wartość nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobne stanowisko było już wcześniej prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego w odniesieniu do zbycia części nieruchomości (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r., sygn. OPK 17/98, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. II SA/Rz 495/08, WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 r., sygn. IV SA/Wa 692/11, por. również Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 300-301).

Podkreślić też trzeba, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej uPlan - stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Tutaj należy rozważyć istotę i funkcję opłaty planistycznej. Istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału we współwłasności.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy jej specyfikę ze względu na przedmiot sprzedaży, który, w ocenie organów, zaktualizował potrzebę ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiot sprzedaży obejmował bowiem obok udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą m.in. stanowiły grunty w postaci wskazanych działek, przede wszystkim odrębną własność nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1061 ze zm.) – dalej jako "K.c." nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wskazany przepis art. 46 § 1 K.c. pozwala wyróżnić nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i części budynków, czyli nieruchomości lokalowe, przy czym nieruchomości budynkowe i lokalowe mogą powstać wyłącznie z mocy przepisów szczególnych. Przykładem takiej regulacji szczególnej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.), określająca sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepis art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu jest nierozerwalnie związana ze współwłasnością w gruncie wspólnym. Grunt ten nie może stanowić odrębnego od nieruchomości lokalowej przedmiotu obrotu cywilnego, ale stanowi w sensie cywilistycznym grunt temu obrotowi podlegający wraz z lokalem.

Dla oceny wystąpienia warunków określenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie miał fakt dokonania zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, a marginalne, że zbycie to towarzyszyło sprzedaży odrębnej własności lokali. Nie ma również żadnego znaczenia fakt, że bez sprzedaży własności lokalu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej w ogóle by nie doszło. Z punktu widzenia przesłanek opłaty planistycznej relewantny prawnie jest bowiem wyłącznie fakt dokonania zbycia udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, które z mocy przepisów szczególnych towarzyszyło sprzedaży nieruchomości lokalowej.

Nie można przy tym skutecznie podważać faktu, że działki, w których udziały podlegały zbyciu, nie stanowiły nieruchomości gruntowych w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomości te spełniały bowiem dwa warunki bytu prawnego nieruchomości, to znaczy miały wyodrębniony od otaczających je gruntów obszar i ściśle określonego właściciela (por. uzasadnienie do wyroków: WSA w Gdańsku z dnia 6 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 601/13, WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 595/13).

Ponadto można wskazać, że podobne stanowisko zostało wyrażone również w powoływanym w skardze uzasadnieniu do wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 roku, sygn. IV SA/Wa 692/11, w którym wskazano, że cyt.: "analiza zapisów przedmiotowej umowy prowadzi do wniosku, że dokonana na mocy ww. umowy czynność prawna skutkowała przeniesieniem na rzecz I. R. udziału stanowiącego 1/3 części własności ww. nieruchomości gruntowej. Czynność ta miała charakter ekwiwalentny, materializujący przysporzenie majątkowe skarżącego powstałe w związku z uchwaleniem Planu. Powyższe wskazuje, iż w sprawie niniejszej nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału stanowiącego 1/3 części prawa własności nieruchomości) w rozumieniu art. 36 ust. 4 uPlan, bowiem zaszły pozytywne przesłanki wszczęcia postępowania i w konsekwencji ustalenia tzw. renty planistycznej. Przeciwne stanowisko skarżącego w tym względzie nie znajduje uzasadnienia w świetle poczynionych wywodów.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych) pod warunkiem, że - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest definicji pojęcia "nieruchomość", jednak określając to pojęcie dla potrzeb planowania przestrzennego trzeba mieć na uwadze materię, którą ta ustawa reguluje. W rezultacie nieruchomością w rozumieniu planowania przestrzennego jest część gruntu określonego właściciela przeznaczona w planie miejscowym na ściśle określony cel. Przy zbywaniu nieruchomości o określonym przeznaczeniu w zagospodarowaniu przestrzennym następuje geodezyjne wyodrębnienie gruntu dla potrzeb obrotu cywilnoprawnego. Zbyciu podlega określona, wydzielona obszarowo część gruntu, która staje się odrębną nieruchomością. Taką właśnie nieruchomość miał na myśli ustawodawca w art. 36 ust. 4 uPlan operując pojęciem "zbycie nieruchomości". W takim pojęciu nieruchomości ustawodawca zawarł również udział we współwłasności zbywanej nieruchomości. Umiejscowienie poza pojęciem "zbycia nieruchomości" w rozumieniu uPlan zbycia udziału w nieruchomości byłoby nieracjonalne i mogłoby prowadzić do uczynienia art. 36 ust. 4 uPlan przepisem martwym. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do podważenia sensu ustanowienia takiej opłaty choćby poprzez łatwą możliwość doprowadzenia do przedawnienia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia w sytuacji zbycia 99/100 części nieruchomości, a następnie zbycia udziału wynoszącego 1/100 części tejże nieruchomości po upływie terminu określonego w art. 37 ust. 4 uPlan"

W tych warunkach odmienna interpretacja przepisu art. 36 ust. 4 ustawy prowadziłaby do podważenia sensu wprowadzenia opłaty planistycznej."

Podzielając to stanowisko trzeba zaznaczyć, że wbrew zarzutom skarżącej kwestia ta została szczegółowo wyjaśniona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zbycie nieruchomości w okolicznościach niniejszej sprawy nastąpiło na skutek umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu dokonanej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali tj. w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, że tego rodzaju umowa nie stanowi "zbycia nieruchomości" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Fakt, że sprzedaż ta obejmowała nieruchomość lokalową wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej, a nie samą nieruchomość gruntową nie ma wpływu na samą podstawę materialnoprawną do ustalenia renty planistycznej.

Natomiast przyczyną uwzględnienia skargi były wadliwości sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego. Biegły określił wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego oraz poprzednią – na podstawie jej faktycznego sposobu użytkowania. Nie wzięto jednak pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego). W tym zakresie biegły, a za nim organy obu instancji stwierdziły, że w sprawie nie znajduje zastosowania art. 87 ust. 3a u.p.z.p. (po zmianie obowiązującej od 07.01.2023 r.), bowiem do 01.01.2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Stanowisko to jest błędne.

W tym miejscu ponownie trzeba odwołać się do rozważań zawartych w uzasadnieniu wyroku w sprawie sygn. II SA/Kr 844/24.

"Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r."

Z powyższych przepisów wynika – najogólniej ujmując, że z mocy ustawy uPlan tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żadne plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu.

Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła.

Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. (...)

Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami."

W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:

"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r.

Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610).

Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r.

W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)."

W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a."

W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania".

W kontekście powyższych regulacji w kontekście niniejszej sprawie trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 uPlan) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.).

Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40).

Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, to jest działka nr [...] obr. [...] w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego o symbolu PS 302 (strefy: 11,13,16,19).

Zgodnie z § 26 uchwały Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.:

1. Wyznacza się "Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego - (Obszar PS) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod:

1/ zakłady przemysłowe (w tym energetyczne),

2/ zakłady eksploatacji powierzchniowej,

3/ bazy i zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych,

4/ urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej),

5/ inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,

6/ inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe.

2. Dopuszcza się nadto:

1/ lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej,

2/ Lokalizację urządzeń ograniczający cli skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów,

3/ lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkól przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego,

4/ tereny zieleni,

5/ przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy' standardów lub do zwiększania dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż o 10%,

6/ adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

3. Obiekty lub urządzenia, o których mowa w ust,2 można lokalizować pod warunkiem:

1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego,

2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 40 % danego Obszaru,

3/ nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r. (por. k. 174 a.a.).

Między dniem 1 stycznia 2004 roku a 16 listopada 2016 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 17 listopada 2016 roku weszła w życie uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130).

Następnie w dniu 10 listopada 2020 r. dokonaną w formie aktu notarialnego czynnością ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umową przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny - nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] [...] obr[...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha

oraz lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha

strona skarżąca zbyła w/w lokale wraz z wyżej opisanymi udziałami w częściach wspólnych nieruchomości.

Natomiast w dniu 11 marca 2021 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie (k. 259 Tom II a.a.). (...)

Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r" gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu:

1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130), obowiązującego od 17 listopada 2016 r. ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 335/22

2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LY/l 125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130). obowiązującego od 17 listopada 2016 r."

Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", istniała nieruchomość pierwotna oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha. Przedmiotowa nieruchomość pierwotna miała kształt nieregularny, nieograniczający możliwości inwestycyjnych. Nieruchomość pierwotna była zabudowana w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiona, częściowo utwardzona. Pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna na działce, sieć gazowa w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Występują ograniczenia - zadrzewienie. Występują - wzmianka ujawniona w dziale III KW dotycząca służebności gruntowej na działce [...]. Pośredni dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę wewnętrzną - ulicę J. S. B..

Otoczenie nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone. W niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo-usługowe. W sąsiedztwie [...] Spółdzielnia Niewidomych [...]

Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości pierwotnej określono jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony." (por. k. 15 operatu).

W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 uPlan rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie panu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego.

Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne.

Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie uPlan ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego.

W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.

Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 uPlan, wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24).

Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanych norm, to jest art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 uPlan."

Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08.

Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie dokonując oceny naruszenia przepisów prawa materialnego w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że uregulowana w art. 36-37 upzp opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu względnie jego zmiany. Przy tym w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 upzp w przypadku zmiany planu wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Przyjęcie ulepszenia planistycznego nie polega zatem na badaniu całej historii planistycznej danej nieruchomości i tego jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązujących planach. Istotne znaczenie ma wyłącznie określenie jej wartości według przeznaczenia przed i po zmianie planu. Tylko i wyłącznie w sytuacji uchwalenia nowego planu w celu zlikwidowania tzw. luki planistycznej, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. jeżeli jest to korzystniejsze niż wycena według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (art. 87 ust. 3a uPlan). Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 uPlan, określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a uPlan). (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21).

Z tych względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 roku jest wadliwy."

Stanowisko to Sąd w niniejszej sprawie całkowicie podziela i uznaje za własne, dostrzegając te same wady operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu rzeczoznawca uzupełni operat w omawianym zakresie, co da podstawę do prawidłowego ustalenia, czy i ewentualnie o ile faktycznie wzrosła wartość nieruchomości – przy uwzględnieniu również jej przeznaczenia w planie ogólnym.

Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji.

O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 1147 zł składa się wpis od skargi – 147zł i kwota 900 zł tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 2 pkt. 2) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1964).