Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 533/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4; art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 4; § 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2008r. sprawy ze skargi D. R.-S. i R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [..] Nr [..] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ B. Drzazga /-/ E. Podrazik


UZASADNIENIE

Wójt Gminy K. decyzją z dnia [..], na podstawie art. 104 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (j. t. Dz. U. 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 35 uchwały Nr XLIII/290/2002 Rady Gminy Komorniki z dnia 27 czerwca 2002r. (Dz. Urz. woj. Wlkp z 2002r. Nr 108, poz. 3027) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Komorniki (II etap), ustalił wobec D. R.-S. i R. S. opłatę w wysokości łącznie 59.184,89 zł (za działkę nr [..] – 18.2226,49 zł, za udział wynoszący 2/6 w działce nr [..] – 4.607,82 zł, za działkę nr [..] – 18.226,49 zł, za działkę nr [..] – 18.184,89 zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie Komorniki nr ewid. [..] ( o pow.712 m2), nr ewid. [..] (o pow. 540 m2), nr ewid. [..] (o pow. 712 m2) i nr ewid. [..] (o pow. 708 m2) w związku z uchwaleniem wskazanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, iż w wyniku uchwalenia planu miejscowego części wsi Komorniki (II etap) uchwałą Rady Gminy Komorniki Nr XLIII/290/2002 z dnia 27 czerwca 2002r., nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, której sprzedaż przez D. R.-S. i R. S. została potwierdzona w aktach notarialnych z dnia 21 lipca 2006r. (działka nr [..], nr rep. [..]), z dnia 27 września 2006r. (działka nr [..] i udział w działce nr [..], nr rep. [..] oraz działka [..] i udział w działce [..], nr rep. [..]). W § 35 powołanej uchwały wysokość opłaty na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na 20% w przypadku przekazania nieodpłatnie przez właścicieli nieruchomości na rzecz gminy dróg wyznaczonych w planie i 30% w pozostałych przypadkach. W tym przypadku drogi nie zostały przekazane na rzecz gminy, dlatego wysokość opłaty wynosi 30%.

Wójt wskazał, że przed wejściem w życie w/w planu, obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy Komorniki uchwalony uchwałami Gminnej Rady Narodowej w Komornikach Nr XIII/46/85 z dnia 23 grudnia 1985r. i Nr XIX/67/86 z dnia 15 grudnia 1986r. (Dz. Urz. Woj.. Pozn. z 1987r. Nr 1, poz. 1 i 19), zaktualizowany uchwałą Rady Gminy Komorniki z dnia 29 września 1992r. Nr XXV/31/92 (Dz. Urz. Woj. Pozn. z 1992r. Nr 15, poz. 133), zgodnie z którym przedmiotowe nieruchomości przeznaczone były pod tereny upraw rolnych. Na podstawie planu miejscowego z 27 czerwca 2006r. działki te zostały przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 12M). W dniu wejścia w życie nowego planu działki o nr [..], [..], [..] i [..] stanowiły część działki o nr [..] o pow. 4.619 m2. Tym samym działka nr [..] według poprzednio obowiązującego planu miejscowego była przeznaczona pod tereny upraw rolnych, zaś w nowym planie przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Organ I instancji wyjaśnił, iż opłatę ustalono w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego E. B., według której przed i po uchwaleniu nowego planu miejscowego wartość rynkowa gruntu szacowanej nieruchomości wynosiła:

-przed uchwaleniem planu:

18.163,12 zł – dla działki nr [..],

13.775,40 zł – dla działki nr [..],

18.163,12 zł – dla działki nr [..],

18.061,08 zł – dla działki nr [..], tj. w sumie 68.162,72 zł,

-zaś po uchwaleniu planu:

78.918,08 zł – dla działki nr [..],

59.853,60 zł – dla działki nr [..],

78.918,08 zł – dla działki nr [..],

78.474,72 zł – dla działki nr [..], tj. w sumie 296.264,48 zł.

Tym samym wzrost wartości, który jest różnicą pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu i wartością przed jego uchwaleniem wynosi:

60.745,96 zł - dla działki nr [..],

46.078,20 zł – dla działki nr [..],

60.754,96 zł - dla działki nr [..],

60.413,64 zł - dla działki nr [..], tj. w sumie 228.001,76 zł.

Dlatego 30% opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniosła łącznie 59.184,89 zł (za działkę nr [..] – 18.2226,49 zł, za udział wynoszący 2/6 w działce nr [..] – 4.607,82 zł, za działkę nr [..] – 18.226,49 zł, za działkę nr [..] – 18.184,89 zł).

Wójt wskazał również, że w trakcie postępowania strony wniosły uwagę, iż opłata od wzrostu wartości nieruchomości powinna być pobrana w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący (art.. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej: upzp). Wyjaśnił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Komorniki (II etap) wszedł w życie 6 września 2002r., Gmina mogła zatem roszczenia zgłaszać do dnia 6 września 2007r. co uczyniła, zgłaszając swe roszczenie zawiadomieniem o wszczęciu postępowania z dnia 27 lipca 2007r. dostarczonym stronom w dniu 31 lipca 2007r. Odnosząc się do zarzutu stron, iż w wycenie uwzględniono nieruchomości o zbyt dużej powierzchni Wójt stwierdził, że rzeczoznawca wyjaśnił, iż priorytetem było znalezienie nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu i podobnych parametrach, a różnice wynikające z położenia i wielkości porównywanych nieruchomości skorygowano odpowiednimi współczynnikami. Dlatego uznał, iż wymóg prawidłowej wyceny został spełniony. Podkreślił przy tym, że wycenę opracowano zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2004r. Nr 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 50 rozporządzenia do ustalenia wartości przyjęto stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli D. R.-S. i R. S. Podnieśli, iż sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości operat szacunkowy nie może stanowić w świetle przepisu art. 80 kpa dowodu przesądzającego w zakresie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości m.in. z tej przyczyny, że nieruchomości przyjęte do porównania są nieadekwatne do wycenianej nieruchomości ze względu na ich wielkość i położenie. Odwołujący się nie podzielili poglądu organu I instancji, który jedynie powołał się na stanowisko rzeczoznawcy majątkowego odwołujące się do skorygowania odpowiednimi współczynnikami różnic wynikających z położenia i wielkości porównywanych nieruchomości. Wskazali, iż organ winien był dokonać wszechstronnej oceny operatu szacunkowego. W szczególności podali, że wyceniana nieruchomość po uchwaleniu planu miejscowego miała pow. 4.618 m2, zaś w operacie przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości o znacznie większej powierzchni – od 75.863m2 do 10.005m2. Fakt ten – zdaniem odwołujących – spowodował, ze znacznie zaniżono wartość nieruchomości przed zmianą planu w stosunku do wartości po zmianie planu. W związku z powyższym różnica ceny minimalnej do ceny maksymalnej jest zbyt wysoka i niedopuszczalna, wynosi bowiem od 0,10 do 33,98 zł/m2. Ponadto wskazali, iż nie uwzględniono klas botanicznych, błędnie zastosowano do wyceny gruntów rolnych jednostkę porównawczą 1m2, zamiast 1 ha fizycznego, nie określono trendu czasowego dla nieruchomości rolnych, słabo zanalizowano rynek nieruchomości rolnych oraz niewłaściwie dobrano nieruchomości ze względu na ich położenie uwzględniając nieruchomości spoza Komornik. Nadto podnieśli, iż porównywane nieruchomości różnią się od nieruchomości wycenianej pod względem zagospodarowania. Wskazali też, że działka o nr [..] stanowi drogę konieczną i mimo, iż w miejscowym planie została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej to w dniu jej zbycia nie powinna być wyceniana jako działka o tej funkcji, gdyż jej faktyczne przeznaczenie de facto nie uległo zmianie, nadal stanowi rolę – drogę konieczną.

Celem wykazania zasadności podniesionych zarzutów odwołujący się wnieśli o dopuszczenie dowodu z dokumentów aktów notarialnych sprzedaży działek nr [..] o pow. 0,1501 ha, nr [..] o pow. 0,0917 ha, nr [..] o pow. 0,0931 ha i udziału w działce nr [..], nr [..] i udziału w działce nr [..], nr [..] i udziału w działce nr [..] oraz nr [..].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [..] Nr [..], na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale. Zdaniem organu odwoławczego uzasadnienie rzeczoznawcy dla przyjętej metody i sposobu szacowania uznać należało za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ocenie organu II instancji rzeczoznawca dokonał właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Kolegium analizując sposób wnioskowania dokonany przez rzeczoznawcę uznało, że został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Nie dopatrzono się również uchybień procesowych. Stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu, zawiadomiono o wszczęciu postępowania z dochowaniem 5-letniego okresu od obowiązywania zmiany planu, strony miały też możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym oraz zgłaszania ewentualnych uwag.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że były one już podnoszone przez stronę w toku postępowania. Na wszystkie je odpowiedział rzeczoznawca majątkowy, autor operatu szacunkowego. Organ zaznaczył, że doboru nieruchomości rzeczoznawca dokonuje kierując się własnym uznaniem, wiedzą i przyjętymi standardami, uzasadniając równocześnie swój wybór. Przyjęte do porównania ceny transakcyjne nieruchomości nie musza dotyczyć tej samej miejscowości. Przepisy dopuszczają dobór cen nieruchomości z całego kraju, a nawet z zagranicy. Różnice dotyczące cech charakteryzujących poszczególne nieruchomości, w tym powierzchni, koryguje się zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów, odpowiednimi współczynnikami. Zdaniem Kolegium nieuwzględnienie w operacie klas bonitacyjnych i brak określenia trendu czasowego dla nieruchomości rolnych, przyjęcie jako jednostki porównawczej 1m2 oraz szacowanie części nieruchomości przeznaczonej pod drogę konieczną zostały wcześniej wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Stąd w ocenie organu nie powinny budzić wątpliwości odwołujących.

D. R.-S. i R. S. wnieśli skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Nadto podnieśli, iż organy orzekające dopuściły się naruszenia art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przedkładając operatu szacunkowego do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżący wskazali również, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej, naruszono wszelkie wymogi dotyczące podobieństwa nieruchomości, z zwłaszcza przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie sposób uznać za podobne nieruchomości o cenie jednostkowej 0,10 zł/m2 i nieruchomość o cenie 33,98 zł/m2, bowiem różnią się one ceną 340-krotnie. Mając na względzie wskazane ustalenia organów, ustawodawca chcąc nie dopuścić do takich sytuacji, przewidział ocenę poprawności operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców.

Skarżący zarzucili też, iż w operacie określając wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego nie podano wymaganego prawem (art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanu technicznego, użytkowego i stanu otoczenia nieruchomości jako elementów rozstrzygających o wartości. Zdaniem skarżących rzeczoznawca błędnie uprościł też, że przed uchwaleniem nowego planu nieruchomość przeznaczona była na cele rolne. Skoro cele rolne to również cele ogrodnicze, warzywnicze, sadownicze i szkółkarskie, a nieruchomość ma pow. 0,46 ha, to wykluczona jest wielkotowarowa produkcja polowa z obsługą wielkogabarytowych maszyn rolniczych i kombajnów. W takiej sytuacji uznać należało, że przed uchwaleniem nowego planu istniała możliwość realizacji zabudowy gospodarczej związanej z produkcją, a nawet zabudowa zagrodowa. Potwierdzeniem tego jest zabudowa istniejąca w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości. Dlatego, zdaniem skarżących uznać należy, iż rzeczoznawca błędnie rozpoznał, zdiagnozował i opisał rynek nieruchomości tożsamych z wycenianą, co musiało skutkować uzyskaniem błędnego wyniku określenia wartości.

Odnosząc się do ustalenia w operacie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu skarżący zarzucili organom orzekającym błędne przyjęcie, że nieruchomości o cenach jednostkowych 21,40 zł/m2 i 203,30 zł/m2 są do siebie podobne. Ponadto rzeczoznawca, a w konsekwencji organy obu instancji pominęły fakt, że drogi dojazdowe związane z obsługą komunikacyjną zajmują grunt o pow. 12% obszaru całej działki oraz, że wedle planu miejscowego na zieleń ogrodową należy przeznaczyć przynajmniej 60% pow. działki. Rzeczoznawca przyjmując w opisie rynku nieruchomości, iż zabudowa kubaturowa wynosi 30-50% działki inwestowanej, a zieleń w granicach 30-50% działki inwestowanej dopuścił się naruszenia art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niewłaściwie określił bowiem rynek nieruchomości podobnych, przez co nietrafnie dobrał nieruchomości porównawcze, co doprowadziło do uzyskania wadliwych wyników wyceny. Przyjęcie przez rzeczoznawcę błędnych założeń doprowadziło do tego, że w określonej wartości po zmianie planu zostały zawarte oprócz kryterium wynikającego z nowej funkcji terenu inne elementy, jak podział na działki budowlane, wyposażenie w media, urządzenie dróg itp., które w żadnym wypadku nie mogą być uwzględnione w wycenie nieruchomości dla celu jakim jest ustalenie opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, wyjaśniając, iż w ramach swobodnej oceny dowodów organ administracji jest władny poddać weryfikacji prawidłowość operatu pod względem zgodności z przepisami ustawy i standardami zawodowymi. Nie ma natomiast możliwości podważenia samego określenia wartości nieruchomości (takiego prawa nie ma też organizacja zawodowa rzeczoznawców), jeśli organ uzna, że wycena została dokonana zgodnie z zasadami sztuki.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna, bowiem zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu, a przy załatwieniu sprawy organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w sposób, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy.

Podstawą rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji stanowi przepis art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., który wyznacza przesłanki dla ustalenia i pobrania tzw. opłaty planistycznej. Stosownie do treści tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Z zebranego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego wynika, że w dniu 27 czerwca 2002r. Rada Gminy w Komornikach uchwałą Nr XLIII/290/2002 uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Komorniki (II etap). W wyniku uchwalenia planu nieruchomość skarżących - działka nr [..] o powierzchni 0.4618 ha - została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W § 35 planu określono stawkę procentową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu na 30 % w przypadku innym, niż przekazanie nieodpłatnie na rzecz gminy dróg wyznaczonych w planie. Uchwała z dnia 27 czerwca 2002r. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 108, poz. 3027 i weszła w życie z dniem 6.09.2002r. Przed uchwaleniem powyższego planu, działka skarżących nr 642/2 przeznaczona była pod tereny upraw rolniczych, zgodnie z ustaleniami zaktualizowanego planu miejscowego z dnia 29.091992r.

Decyzją z dnia [..] Wójt Gminy K. zatwierdził podział działki nr [..] na działki o numerach od [..] do [..].

W dniach 21 i 27 września 2006r. skarżący sprzedali działki nr [..], [..], [..] oraz udział wynoszący 2/6 w działce nr [..] za łączną kwotę 220200 ,-zł. W dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [..] była niezagospodarowana i użytkowana rolniczo. Do działki była doprowadzona woda, dojazd był zapewniony drogą gruntową, uzbrojoną w prąd, wodę. W najbliższej okolicy znajdowały się tereny niezagospodarowane, istniejące i budowane domy jednorodzinne.

Zgodnie z art. 37 ust.1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust.4, ustala się na dzień sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 11 tegoż przepisu do określenia tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- dział IV rozdział 1), zwanej dalej u.g.n.

Podstawą wydania decyzji przez organy orzekające w sprawie był operat szacunkowy sporządzony w dniu 3.10.2007r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. B. Z powyższego operatu wynika, że wartość przedmiotowej działki nr [..] wzrosła w związku z uchwaleniem zmiany planu o kwotę 394053,94,-zł. Skarżący sprzedali działkę przed upływem pięcioletniego okresu od daty uchwalenia zmiany planu miejscowego, po stronie gminy powstało zatem uprawnienie do domagania się od skarżących uiszczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3, 4 i 5 u.p.z.p).

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. został opracowany na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Z treści operatu wynika, że zgodnie z § 50 rozporządzenia,rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości istniejący w dniu wejścia w życie uchwały o zmianie planu, zaś wartość rynkową nieruchomości na dzień zbycia nieruchomości.

Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Rzeczoznawca dokonała analizy rynku nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na cele rolne i nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe i działalność gospodarczą położone na terenie gminy Komorniki. Badaniem objęła okres dwóch lat przed datą zbycia działek o nr [..]. W procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań, z wyeksponowaniem ich cech rynkowych, w szczególności tych o których mowa w art.134 ust.2 u.g.n. W operacie wskazano współczynniki korygujące i wagi przyjętych cech rynkowych porównywanych nieruchomości.

Procedurę wyceny przedmiotowych nieruchomości przeprowadzono zgodnie z przyjętymi założeniami. Zdaniem Sądu, pozytywna ocena operatu szacunkowego, przeprowadzona przez ograny orzekające w sprawie na podstawie art. 80 kpa, pod względem merytorycznym i formalnym nie budzi zastrzeżeń.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał zarzuty skarżących co do poprawności wyceny za nietrafne. W szczególności Sąd nie podzielił zastrzeżeń skarżących odnośnie doboru nieruchomości podobnych, skoro wskazane w operacie nieruchomości są do siebie podobne pod względem cech określonych w art. 4 pkt 16 u.g.n. , a do uwzględnienia różnic między nimi, m.in. co do wielkości powierzchni, zastosowano właściwe współczynniki korygujące.

W rezultacie opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami, nie budzi również wątpliwości wyliczenie przez organy na jego podstawie wysokości opłaty planistycznej należnej gminie K.

Reasumując, zdaniem Sądu, skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja odpowiadają prawu i stąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

/-/ Danuta Rzyminiak-Owczarczak /-/ Barbara Drzazga /-/ Edyta Podrazik