Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1344/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Joanna Drożdżał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 877 (osiemset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta P., działając z urzędu, ustalił wobec S. D. opłatę adiacencką w kwocie 41.172,45 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wzrost ten został w operacie określony jako 274,483,00 zł), który nastąpił na skutek dokonanego podziału. Nieruchomości zostały podzielone na podstawie decyzji z dnia [...] r. nr [...] tegoż organu wydanej na wniosek K. G. i S. D. Decyzją, o której mowa, dokonano podziału nieruchomości oznaczonych przed podziałem nr: [...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...],[...] KW nr [...]. W wyniku podziału powstało 20 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zagrodową oraz 10 działek pod wewnętrzne drogi dojazdowe.

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...]. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m.in., że w przypadku wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej należy oszacować wartość poszczególnych wchodzących w skład nieruchomości działek przed podziałem, a następnie wartość każdej z działek powstałych w wyniku podziału. Zaleciło nadto, z uwagi na treść prasowej wypowiedzi rzeczoznawcy, rozważyć jego wyłączenie.

W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym ze stycznia 2013 r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 296.019,00 zł. W wyniku zaś postawionych mu przez organ pytań sporządził w listopadzie 2013 r. kolejny operat, w którym wartość tę określił jako 194.734,00 zł.

W konsekwencji decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił w stosunku do S. D. opłatę adiacencką w wysokości 29.210,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. Decyzja wydana została, jak wynika z jej części nagłówkowej, na podstawie art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r. (zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r.) dot. ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P.

W obszernym uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość ulegającą podziałowi określono jako tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej nowej, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Z kolei wskazaną wyżej Uchwałą Nr [...] ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości.

Organ I instancji wyjaśnił, że nie znalazł podstaw do wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy. Operat ten, jak każdy inny dowód w sprawie, podlegał ocenie organu rozstrzygającego sprawę pod względem formalnym i merytorycznym tj. został szczegółowo przeanalizowany i zweryfikowany pod kątem zgodności z przepisami prawa i w ocenie organu jego ustalenia nie budzą wątpliwości. Organ podkreślił w tej mierze, że opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego dostarczyła organowi wiadomości specjalnych, które posiada biegły (art. 84 §1 k.p.a.), a których nie posiada organ, wiadomości te posłużyły ustaleniu kwoty opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, a nadto wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Z treści operatu szacunkowego wynika, że dokonał powyższego uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku miasta P. danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Organ I instancji wskazał następnie, że do zastosowanej w operacie szacunkowym metody korygowania ceny średniej przyjęto zbiór 22 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy rynkowe tych nieruchomości, stanowiących podstawę oszacowania, zaś wartość nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W związku z wątpliwościami organu, iż nieruchomości przyjęte do porównań są kilkakrotnie mniejsze niż nieruchomość będąca przedmiotem wyceny rzeczoznawca wyjaśnił, iż wpływ powierzchni na wartość rynkową został uwzględniony w pkt. 8.3.1 (tabela poz. 1) przedmiotowego operatu. Biorąc powyższe pod uwagę w ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, przez osobę uprawnioną, nie zawiera nieścisłości, jest logiczny, czytelny, zrozumiały i wykazał, że nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Prawidłowa była też przyjęta przez rzeczoznawcę metoda szacowania nieruchomości przed podziałem i po podziale w oparciu o ten sam zbiór nieruchomości podobnych. Nadto dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału (co sugeruje Kolegium w swoim orzeczeniu oraz strona w odwołaniu od poprzedniej decyzji wydanej w niniejszym postępowaniu), byłoby sprzeczne z wolą ustawodawcy, który celowo rozróżnił pojęcia "nieruchomość" i "działka".

Odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. S. D., domagając się. uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. Otrzymanej decyzji zarzucił m.in., iż w operacie przy obliczaniu wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale błędnie określono sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Ustalono bowiem, że teren działek stanowi budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN). Natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazany teren określony jest jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa nowa - RM. Wątpliwości odwołującego się budzi także drastyczna różnica pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z pierwszego operatu z 2012 r., a wzrostem wynikającym z operatu sporządzonego w 2013 r. Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Zatem oczywistym jest, że podział terenu o powierzchni ponad 1 ha na 10 działek budowlanych sam w sobie powoduje wzrost wartości nieruchomości. Natomiast podział terenu o powierzchni ok. 1200 m2 na działkę o pow. 700 m2, działkę o pow. 500 m2 i drogę dojazdową, w realiach rynkowych nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie S. D. wartość nieruchomości po podziale nie wzrosła. Wartość utworzonej parceli z jednej działki, przylegającej do istniejącej drogi dojazdowej, mogła ulec wzrostowi, jednakże powstała parcela w tylnej części posiada wartość niższą co skutecznie obniża wartość działki. Wynika to z braku bezpośredniego dostępu do drogi - dostęp nastąpi po urządzeniu drogi z pasa wydzielonego na ten cel oraz z uwagi na brak podłączeń utworzonej parceli do sieci infrastruktury technicznej. Brak nadto dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia z kolei dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu zrelacjonowało przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego, kolejno przytoczyło z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie wskazało, że w ocenie Kolegium zaskarżona decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, a prowadzone w tej sprawie postępowanie nie naruszyło przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazało, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; z późn. zm.). W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego W. N. Organ I instancji, zgodnie z art. 80 k.p.a. dokonał oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Kolegium zaakcentowało, że w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu nie jest też możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych, jeżeli chodzi o ich powierzchnię.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia w operacie szacunkowym, że podział działki nie miał wpływu na takie czynniki jak powierzchnia nieruchomości, kształt, uzbrojenie, lokalizacja nieruchomości, dostęp do drogi, otoczenie, przeznaczenie - Kolegium wyjaśniło, że na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych.

Zarzut odwołania dotyczący braku dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny, co uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego jest zdaniem Kolegium całkowicie chybiony. Biegły nie może sporządzać operatu szacunkowego w taki sposób, aby każdy – bez specjalistycznej wiedzy - mógł merytorycznie oceniać przydatność operatu jako dowodu w sprawie. Dlatego ustawodawca w art. określił 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sposób weryfikacji operatu szacunkowego.

Pismem z dnia 1 lipca 2014 r. S. D. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję Kolegium wnosząc o jej uchylenie w całości, a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej. Zarzucił, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej posiada szereg wad dyskwalifikujących go jako wiarygodny dowód w sprawie. Dzień na jaki wartość nieruchomości została oszacowana, nie odpowiada dyspozycji zawartej w art. 98a u.g.n. Nadto wycena sporządzona została w stosunku dla kompleksu nieruchomości - 10 działek gruntu łącznie. Nie wzięto jednak przy tym pod uwagę, iż de facto każda z przedmiotowych działek gruntu stanowiła przed podziałem odrębną nieruchomość gruntową: miała indywidualne oznaczenie geodezyjne, osobno mogła być przedmiotem obrotu rynkowego i odrębnego podziału. Równie dobrze skarżący mógł wystąpić z 10 niezależnymi wnioskami o podział poszczególnych działek gruntu co nie zmieniłby efektu podziału, a czego wynikiem byłoby wydanie 10 niezależnych decyzji podziałowych. Jest to zdaniem skarżącego bardzo istotne, gdyż nie można przyjąć, że za działkę o pow. od ok. 500 m2 do ok. 700 m2 (stan po podziale) można uzyskać cenę wyższą w przeliczeniu na m2, niż za działkę o pow. od ok. 900 m2 do ok. 1500 m2 (stan przed podziałem). Co najwyżej korzyścią z podziału po stronie właściciela może być jedynie potencjalna możliwość ich szybszej sprzedaży. Niekorzystne natomiast pozostaje to, iż powierzchnia możliwa do sprzedaży pomniejszyła się w skutek konieczności wydzielania dróg dojazdowych. Decyzja zatwierdzająca podział zawiera warunek, iż każda działka zbyta może zostać przez właściciela wyłącznie pod warunkiem jej sprzedaży wraz z udziałem w drodze. Wartość (cena) za przedmiotowy udział, co oczywiste, nie przedstawia takiej wartości jak wartość działki pod zabudowę.

Zdaniem skarżącego operat szacunkowy przyjmuje też daleko idące uproszczenie, sprowadzające się do stwierdzenia, iż każda z nowo powstałych działek przedstawia taką samą wartość rynkową. Takie rozumowanie nie może zostać uznane za prawidłowe. Niezrozumiałym jest nadto przyjmowanie przez rzeczoznawcę składowych działek nowo powstałej drogi jako niezależnych działek budowlanych pomimo utraty ich charakteru jak i przeznaczenia. Niezrozumiale jest też wreszcie, że wycenianym nieruchomościom, przy określaniu cech rynkowych nieruchomości przypisano SOW jako "MN - Budownictwo jednorodzinne", podczas gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości są przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej zagrodowej nowej — symbol ustalenia planu "RM". Skarżący podkreślił nadto, że jedynym argumentem przytoczonym w operacie szacunkowym i mającym świadczyć o wzroście wartości nieruchomości jest powstanie w wyniku podziału większej ilości działek. Żadne inne cech nieruchomości w wyniku podziału nie zmieniły się. Nieuprawnionym jest jednak ustalanie opłaty adiacenckiej w sytuacji gdy jedynym zdarzeniem spowodowanym podziałem jest powstanie większej ilości działek w wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości. W wyniku podziału wartość nieruchomości musi wzrosnąć, ażeby powstała możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej - tj. nieruchomość nabrać musi innych cech, niż tylko większa ilość działek, które wpływają na podwyższenie jej wartości. W przedmiotowym przypadku zdarzenie takie nie nastąpiło.

Skarga została wniesiona w terminie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez m.in. kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 z późn. zm., zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji a także poprzedzającego ją rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, musiała zostać uwzględniona.

Wskazać w tym miejscu należy, że w myśl art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu, a w konsekwencji stanowi on wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału.

Zaakcentować jednak w tym miejscu należy, że choć operat, jak wskazano powyżej, stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości, to jednak nie oznacza to, że jest on, w zakresie w jakim nie wymaga to wiadomości specjalnych, wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny.

Zważyć w tym miejscu należy, iż z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji jednoznacznie wynika, że orzekające organy dokonały analizy i oceny sporządzonego w dniu 7 listopada 2013 r. operatu, nie doszukując się w nim nieprawidłowości ani w zakresie przyjętej metody wyliczeń, ani przyjętych jako podstawa wyliczeń danych, ani też płynących z dokonanych ustaleń wniosków co do wartości nieruchomości przed podziałem i po jego dokonaniu.

Ocen tych, zdaniem Sądu, nie można podzielić. Operat szacunkowy z dnia 7 listopada 2013 r. stanowiący podstawę ustalenia ww. opłaty zawiera bowiem istotne, dyskwalifikujące go jako środek dowodowy wady powodujące, iż wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę są dalekie od wiarygodności. Wady te dotyczą zarówno oceny stanu i wartości nieruchomości przed podziałem, jak i sposobu ustalenia wartości po podziale, a także przyjętych do porównań 22 nieruchomości, zdaniem rzeczoznawcy wykazujących cechy podobne do nieruchomości szacowanej.

Na wstępie wskazać w tym miejscu należy, że w sprawie ten sam rzeczoznawca sporządził kolejno 3 operaty, w każdym odmiennie oceniając wzrost wartości nieruchomości. W operacie sporządzonym w lipcu 2012 r. rzeczoznawca wyliczył bowiem, iż wzrost wartości nieruchomości wynosił 274.483,00, a w operacie sporządzonym w styczniu 2013 r. wzrost ten określił jako 296.019,00 zł. W wyniku zaś postawionych mu przez organ w piśmie z dnia 6 sierpnia 2013 r. pytań sporządził w listopadzie 2013 r. kolejny, trzeci już operat, w którym wartość tę określił jako 194.734,00 zł. W operacie tym nie odniósł się do wyliczeń uprzednio dokonanych, nie wskazał też z jakiej przyczyny operat sporządzony w listopadzie 2013 r. tak drastycznie różni się w wyliczeniach od operatu sporządzonego zaledwie kilka miesięcy wcześniej.

Jak wynika z operatu sporządzonego w listopadzie 2013 r., a więc tego, który został przez organy przyjęty jako podstawa naliczenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy potraktował nieruchomość sprzed podziału jako jeden przedmiot własności o łącznej powierzchni 13.052 m2. Założenie to w sposób oczywisty nie odpowiada rzeczywistemu stanowi faktycznemu sprawy, co w konsekwencji powoduje wadliwość całego toku dokonywanych w operacie wyliczeń. Podkreślenia wymaga bowiem, iż decyzja orzekająca o podziale nieruchomości, leżąca u podstaw kontrolowanego postępowania, dotyczyła podziału dziesięciu, należących wówczas do K. G. i S. D. nieruchomości, dla których prowadzone były odrębne księgi wieczyste. W decyzji tej wyraźnie wyodrębniono nieruchomości podlegające podziałowi, orzekając o podziale każdej z nich z osobna. W związku z powyższym niedopuszczalnym było potraktowanie w jednym operacie szacunkowym kilku odrębnych nieruchomości gruntowych jako jednego obszaru (w operacie wskazano, że przedmiotem wyceny jest "zespół nieruchomości"), porównanie ich z innymi nieruchomościami i na tej podstawie wysnuwanie wniosków co do ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku ich podziału. Uzyskane w ten sposób wyniki nie odzwierciedlają bowiem rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że podział nieruchomości o pow. 13.052 m2 na nieruchomości o pow. 600 - 700 m2 spowoduje wzrost wartości nieruchomości wydzielonych w innej skali, aniżeli podział nieruchomości o pow. 1000 - 1500 m2 tak, jak miało to miejsce w decyzji o podziale. Uchybienie to nie zostało dostrzeżone przez organy prowadzące postępowanie administracyjne, a zwłaszcza przez organ odwoławczy pomimo, że skarżący już w odwołaniu powoływał te okoliczności. Konsekwencją tego było przyjęcie obarczonego błędem operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej – por. w tej mierze wskazujący analogiczne wady operatu wyrok tut. Sądu z dnia 18 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 717/14 odnoszący się do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości tych samych nieruchomości wobec byłej współwłaścicielki K. G.

Wadliwie, zdaniem Sądu, rzeczoznawca dokonał także doboru służących do porównań nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Po pierwsze, pomimo że nieruchomości należące do K. G. i S. D. stosownie do ustaleń planu miejscowego (co podkreśla organ w uzasadnieniu decyzji ustalającej opłatę adiacencką) położone były na terenie oznaczonym symbolem RM - zabudowa mieszkaniowa –zagrodowa wszystkie nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę do porównania oznaczone były w miejscowym planie, jak to podkreślono w operacie, symbolem MN -budownictwo jednorodzinne. Odmiennie określony w planie dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości przesądza zaś o tym, że porównywanie wartości nieruchomości położonych w strefie RM z tymi, które położone są w strefie MN pozbawione jest racjonalnego uzasadnienia i musi prowadzić do mylnych wniosków. W pełni podzielić należy zatem także w tym zakresie sformułowany w skardze zarzut skarżącego. Nadto ustawa wymaga dokonywania porównania nieruchomości podobnych, a więc o zbliżonych cechach i parametrach, w tym powierzchni. Trudno jednak za nieruchomości podobne do tych sprzed podziału uznać wskazane przez rzeczoznawcę nieruchomości o pow. pomiędzy 1000 a 7840 m2. Niezrozumiałe jest też przyjęcie przez rzeczoznawcę, że te same 22 nieruchomości mogą służyć ocenie zarówno wartości nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale pomimo zmiany wskutek podziału powierzchni wydzielanych działek co w sposób oczywisty musi wpływać na różnicę wartości. Nadto rzeczoznawca wybierając transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości uwzględnił takie, do których doszło w 2010, 2009 a nawet w 2008 r. W ocenie Sądu, wskazanie w zestawieniu tych nieruchomości, że ich wartość została zaktualizowana, bez podania jakichkolwiek informacji na temat metody tej aktualizacji, stawia pod znakiem zapytania prawidłowość uzyskanych tą drogą danych.

Prowadząc ponownie postępowanie organ pierwszej instancji przede wszystkim zbada, czy w realiach niniejszej sprawy nie doszło do przedawnienia możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak to bowiem wskazano powyżej stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić jedynie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Oceny takiej Sąd dokonać nie może, akta administracyjne nie zawierają bowiem ani potwierdzeń w jakiej dacie decyzja podziałowa została stronom doręczona ani informacji czy nie została ona zaskarżona. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji podaje wprawdzie jako datę ostateczności decyzji podziałowej dzień [...] r. brak jednak w aktach dowodów umożliwiających weryfikację tejże daty. Gdyby okazało się, co jest w świetle akt administracyjnych wysoce prawdopodobne, że istotnie okres 3-letni już upłynął to organ umorzy prowadzone postępowanie. Gdyby zaś organ ustalił, że data wskazana przez Kolegium jako data, w której decyzja podziałowa uzyskała przymiot ostateczności jest mylna i w rzeczywistości wspomniany wyżej 3-letni termin jeszcze nie upłynął, wówczas przeprowadzi postępowanie wyjaśniające, mając na względzie poczynione wyżej uwagi Sądu i odnosząc je do sporządzonego na potrzeby tego postępowania nowego operatu szacunkowego.

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. O kosztach postępowania obejmujących wpis od skargi w kwocie 877,00 zł orzeczono na podstawie art. 200, 205 i 209 p.p.s.a.