Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 987/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Elżbieta Rischka Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Jakub Chojnacki (spr.) po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2024 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 18 sierpnia 2023 r., nr NSP-7581.1.44.2023.AG w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Gmina Stężyca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 18 sierpnia 2023 r., częściowo uchylającą decyzję Starosty Kartuskiego z 12 stycznia 2023 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejście na własność skarżącej działki nr [...], położonej w obrębie S., gmina S.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Starosta wskazaną powyżej decyzją orzekł o:

1. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Syndyka masy upadłościowej A. Sp. z o.o. za udział wynoszący 1500/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 3.322,11 zł (słownie złotych: trzy tysiące trzysta dwadzieścia dwa i 11/100).

2. Ustaleniu odszkodowania na rzecz B. Sp. z o.o. za udział wynoszący 3000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 6.327,81 zł (słownie złotych: sześć

tysięcy trzysta dwadzieścia siedem i 81/100).

3.Ustaleniu odszkodowania na rzecz S. Sp. z o.o. za udział wynoszący 3000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 6.327,81 zł (słownie złotych: sześć

tysięcy trzysta dwadzieścia siedem i 81/100).

4.Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pana D. B. za udział wynoszący 1000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2.109,27 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto dziewięć i 27/100).

5. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pana K. B. i Pani J. B. za udział wynoszący 1500/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., Gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 3.163,91 zł (słownie złotych: trzy tysiące sto sześćdziesiąt trzy i 91/100).

6. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani K. K. za udział wynoszący 1000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2.109,27 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto dziewięć i 27/100).

7. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani E. K. za udział wynoszący 2000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 4.218,55 zł (słownie złotych: cztery tysiące dwieście osiemnaście i 55/100).

8.Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani E. K. i Pana P. K. za udział wynoszący 1000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2.109,28 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto dziewięć i 28/100).

9.Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani P. M. za udział wynoszący 3000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 6.327,81 zł (słownie złotych: sześć tysięcy trzysta dwadzieścia siedem i 81/100).

10. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani L. M. za udział wynoszący 1000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2.109,28 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto dziewięć i 28/100).

11. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani J. M. za udział wynoszący 1/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2,11 zł (słownie złotych: dwa i 11/100).

12. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pana M. W. za udział wynoszący 999/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 2.107,16 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto siedem i 16/100).

13. Ustaleniu odszkodowania na rzecz Pana Z. W. za udział wynoszący 2000/22000 prawa własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 4.429,48 zł (słownie złotych: cztery tysiące czterysta dwadzieścia dziewięć i 48/100).

14. Ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w wysokości 2.109,28 zł (słownie złotych: dwa tysiące sto dziewięć i 28/100) z tytułu wygaśnięcia hipoteki przymusowej

ustanowionej na udziale 1000/22000 prawa własności, należącym do Pana R.S., zabezpieczającej wierzytelność z decyzji o przeniesieniu odpowiedzialności za zobowiązania z tytułu składek nr [...] z 26 lutego 2019 r. wpisanej w dziale IV księgi wieczystej nr [..] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kartuzach dla działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o pow. 0,02256 ha poł. w obrębie S., gmina S.

15. Do wypłaty odszkodowań określonych w punktach 1-14 zobowiązany jest Wójt Gminy Stężyca. Wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy Kodeks cywilny.

W uzasadnieniu decyzji Starosta wskazał m.in., że w wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości gruntowych, biegły określił wartość rynkową prawa własności 1 m2 działki nr [...] na kwotę 17,62 zł, co daje wartość 39.751,00 zł. Wartość nakładów w postaci drzew oraz ogrodzenia określono odpowiednio w wysokości 4.506,00 zł oraz 2.147,00 zł (łącznie - 6.653,00 zł). Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w operacie szacunkowym elementy określone w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mające wpływ na wartość nieruchomości, a także opisał stan prawny nieruchomości, oznaczenie zgodne z ewidencją gruntów i budynków, uwarunkowania planistyczne oraz lokalizację. Starosta wskazał także, że co do części udziałów ma zastosowanie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, obligujący do powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Ustalone odszkodowania obejmujące wartość gruntu i wartość nakładów, odpowiadające udziałom, które przysługują Panu Z. W. oraz Syndykowi masy upadłości A. Sp. z o.o., tj. kwoty odpowiednio 4.218,55 zł oraz 3.163,91 zł zostaną powiększone o 5% wartości nieruchomości i wyniosą odpowiednio 4.429,48 zł oraz 3.322,11 zł.

W wyniku wniesionego przez Gminę Stegna odwołania, Wojewoda zaskarżoną decyzją:

1. Utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w zakresie pkt: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15.

2. Uchylił pkt 1 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Syndyka masy upadłościowej A. Sp. z o. o. za udział wynoszący 1500/22000 części prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2 256 m2, położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...] w wysokości 3.163,91 zł (słownie: trzy tysiące sto sześćdziesiąt trzy złote 91/100).

3. Uchylił pkt 13 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Pana Z. W. za udział wynoszący 2000/22000 części prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2256 m2, położonej w obrębie S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [..] w wysokości 4.218,55 zł (słownie: cztery tysiące dwieście osiemnaście złotych 55/100).

4. Uchylił pkt 15 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Wójta Gminy Stężyca do wypłaty ww. odszkodowania określonego w pkt 1-14, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda stwierdził, że nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości z dnia 18 sierpnia 2022 r., przez biegłą Panią M. W., w związku z powyższym nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie organu odwoławczego powyższy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, Panią M. W., posiadającą wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych braków, czy niejasności, dlatego dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...]. Ponadto, odnosząc się do zarzutu strony odwołującej się, iż organ I instancji zaniechał "dokonania odrębnej wyceny (ustalenia wartości) każdego z udziałów przysługujących współwłaścicielom wywłaszczonej nieruchomości" należy wskazać, że jest niecelowy, a Starosta prawidłowo zobowiązał rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], a następnie ustalił odszkodowanie na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli (i wierzyciela hipotecznego) odpowiednio do posiadanych przez nich udziałów w prawie własności ww. nieruchomości.

Wojewoda wskazał także, że powiększenie o 5% wartości odszkodowania Panu Z.W. oraz Syndykowi masy upadłości A. Sp. z o.o., tj. kwoty odpowiednio 4.218,55 zł oraz 3.163,91 zł odpowiednio 4.429,48 zł i 3.322,11 zł, było niezgodne z przepisami prawa. Zgodnie z art. 195 K.c., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). We współwłasności prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Powiększenie kwoty odszkodowania przysługuje w sytuacji wydania nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli.

We wniesionej do Sądu skardze Gmina domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty, a także zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. Naruszenie przepisów prawa procesowego:

a) art. 138 § 1 pkt 1 i 2, art. 7, art. 75 §1, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 84 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organy obu instancji dokonania odrębnej wyceny (ustalenia wartości) każdego z udziałów przysługujących współwłaścicielom wywłaszczonej nieruchomość i ograniczenie się wyłącznie do wyceny (ustalenia wartości) całej nieruchomości wraz z nakładami i częściami składowymi, w sytuacji, w której wartość udziału nie jest z zasady liniową funkcją iloczynu wartości rynkowej

nieruchomości i wielkości udziału, nadto w sytuacji, w której poszczególni współwłaściciele nie zostali pozbawieni prawa własności całej nieruchomości, zaś każdy z nich został pozbawiony prawa współwłasności w nieruchomości w określonym udziale;

b) art. 8, w art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez faktyczne nierozpoznanie zawartego w odwołaniu zarzutu braku dokonania odrębnej wyceny każdego z udziałów w prawie własności nieruchomości i ograniczenie się w uzasadnieniu decyzji a zacytowaniu przez organ II instancji przepisu art. 12 ust. 4a specustawy drogowej z pogrubieniem słów: "odszkodowanie za nieruchomość" oraz konstatacją, że działanie Starosty było prawidłowe, a w konsekwencji bez poznania toku rozumowania organu II instancji i bez możliwości dokonania kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia;

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ust. 4a oraz art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w przypadku współwłasności nieruchomości odszkodowanie nie jest ustalane w odniesieniu do wartości wywłaszczonego udziału, zaś z uwagi na posługiwanie się w art. 12 ust. 4a ustawy sformułowania "odszkodowanie za nieruchomość", odszkodowania jest wypadkową wartości całej nieruchomości i przysługujących współwłaścicielom udziałów, w sytuacji, w której wysokość odszkodowania ma odpowiadać wartości pozbawianych praw, przy czym podstawą ustalenia wysokości odszkodowania co do zasady-jest rynkowa wartość wywłaszczonego prawa

- a w konsekwencji powyżej wskazanych naruszeń, wydanie decyzji mimo braku dokonania przez organy obu instancji wyczerpujących ustaleń w zakresie stanu faktycznego, tj. ustalenia jaka była wartość każdego z udziału w prawie własności nieruchomości, z których współwłaściciele zostali wywłaszczeni, a następnie weryfikacji czy wysokość przysługującego danemu współwłaścicielowi odszkodowania wyliczonego jako wypadkowa wartości całej nieruchomości i wysokości danego udziału odpowiada nieustalonej w postępowaniu wartości danego udziału.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Sąd zważył, co następuje:

Skarga nie mogła zostać uwzględniona, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 – 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 ze zm.) – dalej jako "u.o.z.p.r.d.p", decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1). Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości (ust. 2). Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (ust. 3). Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (ust. 4c). Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4d). Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (ust. 4e). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (ust. 4g). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5).

Stosowanie do art. 18 ust. 1 – 1e u.o.z.p.r.d.p., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1). Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (ust. 1a). Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1b). Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami (ust. 1c). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (ust. 1d). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1e).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) – dalej jako "u.g.n.", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

W myśl § 36 ust. 1 – 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) – dalej jako "rozporządzenie", wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej (ust. 5).

Istotą sporu w niniejszym postępowaniu był sposób określenia wartości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia działki nr [...] o pow. 0,2256 ha położonej w obrębie S., Gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wywłaszczenia dokonano decyzją Starosty Kartuskiego z 22 grudnia 2021 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi gminnej w miejscowości S. Skarżąca kwestionowała sposób określenia wysokości odszkodowania dla poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości poprzez dokonanie iloczynu wartości spornej działki przez wysokość udziałów poszczególnych właścicieli, podnosząc że wartość każdego z udziałów należało wyceniać z osobna.

W ocenie Sądu, w realiach niniejszej sprawy stanowisko takie nie jest uzasadnione. Wskazane przepisy u.o.z.p.r.d.p., u.g.n., a także rozporządzenia jednolicie odnoszą się do wyceny nieruchomości na potrzeby określenia wysokości odszkodowania, w tym przypadku – za wywłaszczenie nieruchomości w trybie u.o.z.p.r.d.p. Jednocześnie prawodawca nie odnosi się do sposobu wyceny udziałów w takiej nieruchomoci. Stan taki odpowiada prawnej konstrukcji współwłasności. Otóż zgodnie z art. 195 K.c., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W doktrynie wskazuje się, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jeśli podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowują oni prawo do całej rzeczy. Wspólność ta trwa tak długo, jak długo trwa stosunek współwłasności. Udział we współwłasności jest wycinkiem wspólnego prawa własności, a nie odrębnym prawem podmiotowym. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych jest on określony ułamkiem. W stosunku wewnętrznym wyznacza zakres uprawnień i obowiązków współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Jak trafnie wskazuje się w literaturze, udział jest wyrazem partycypacji współwłaściciela we wspólnym prawie własności (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023.).

Z powyższych przepisów, należy wywieźć przeciwny niż skarżąca wniosek. Otóż wartość udziału w nieruchomości stanowi, co do zasady, wartość liniową iloczynu wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności gdy nabycie udziałów we własności nieruchomości następuje jednocześnie od wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. Nie ma bowiem żadnych uzasadnionych przesłanek uzasadniających naruszenie prawa do słusznego odszkodowania, polegające na takim określaniu wartości udziałów w nieruchomości, aby łączna suma należnych poszczególnym współwłaścicielom odszkodowań, była niższa niż cena rynkowa nieruchomości w sytuacji, gdyby wszyscy współwłaścicielu zdecydowali się jednocześnie nieruchomość sprzedać. Przyjmując stanowisko skarżącej za prawidłowe, że wartość poszczególnych udziałów byłby niższa od ich wartości ustalanej w stosunku do wartości całej nieruchomości, prowadziłoby to do sytuacji w której Gmina nabywa własność nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Sytuacja taka jest nie do zaakceptowania. Skoro gmina nabyła własność nieruchomości, a nie udział we własności, to odszkodowanie z tego tytułu ustala się na podstawie wartości prawa własności tej nieruchomości, a nie prawa współwłasności. W realiach przedmiotowej sprawy nie ma znaczenia to, że sporna nieruchomość została wydzielona z innej nieruchomości. Wydzielenie to, zgodnie z art. 12 u.o.z.p.r.d.p., prowadzi do powstania odrębnej nieruchomości (gminnej) i w efekcie nie powoduje skutku w postaci nabycia przez skarżącą udziałów w nieruchomości, z której wydzielono działkę nr [..]. Skarżąca Gmina mocą decyzji Starosty Kartuskiego z 22 grudnia 2021 r. stała się wyłącznym właścicielem spornej nieruchomości. Koniecznym warunkiem bowiem realizacji inwestycji w zakresie gminnych dróg publicznych jest to, że inwestycje te mogą odbywać się wyłączenie na gruncie stanowiącym własność Gminy. W związku z tym Gmina w celu realizacji takiej inwestycji nabywa własność, a nie współwłasność nieruchomości.

Na marginesie jedynie należało odnotować, że inaczej powyższą kwestię należałoby ocenić, w sytuacji nabycia jedynie udziału w nieruchomości. Zgodzić się należy ze stanowiskiem skarżącej, że sama konstrukcja współwłasności powoduje, że rozporządzanie nieruchomością przez jednego ze współwłaścicieli jest ograniczone przez tożsame uprawnienie pozostałych, co może mieć potencjalnie wpływ na wycenę wartości udziału. Okoliczność ta jednak powinna być rozważana jedynie w przypadkach, gdy przedmiotem jednoczesnego nabycia jest taka liczba udziałów w nieruchomości, która nie prowadzi do nabycia jej własności. W realiach niniejszej sprawy okoliczność ta była wykluczona z powodu opisanej powyżej regulacji, zgodnie z którą wyłączenie nieruchomości na cel inwestycji drogowej zawsze prowadzi do nabycia własności nieruchomości, a nie udziału w tym prawie. Zgodnie z art. 2a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 645 ze zm.), drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.

Zatem uznać należało, że sposób ustalenia wysokości odszkodowania dla poszczególnych właścicieli był prawidłowy. Kwestia sformułowania rozstrzygnięcia decyzji, w świetle powyższych rozważań także nie budzi wątpliwości. Każde ze współwłaścicieli (i wierzycielowi hipotecznemu) przyznano odszkodowanie w wysokości proporcjonalnej do części udziału we współwłasności, jaki do działki mu przysługiwał.

Sąd uznał przy tym stanowisko Wojewody stwierdzające błędne zastosowanie przez Starostę art.18 ust. 1e u.o.z.p.r.d.p. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie pogląd, że współwłasność prowadzi do sytuacji, w której żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc w odniesieniu do współwłasności nie jest możliwe wyodrębnienie udziału przysługującego jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości, a można jedynie określić wielkość tego udziału, a także nie jest możliwe wskazanie, w jakim zakresie udział ten odpowiada jej fizycznie oznaczonej części - to w konsekwencji wyłączone musi być fizyczne wydanie przedmiotu prawa rozumianego jako "udział w nieruchomości" (por. T. Filipiak, komentarz do art. 195 Kodeksu cywilnego, (w:) A. Kidyba (red.), K. Dadańska, T. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, Lex 2009). Powyższe argumenty prowadzą do wniosku, iż nie jest możliwe zastosowanie instytucji wydania nieruchomości w stosunku do udziału we własności nieruchomości (por. Wyrok WSA w Rzeszowie z 20 października 2015 r., II SA/Rz 1049/15).

Kontynuując wskazać należy, że Sąd nie stwierdził także innych naruszeń prawa prowadzących do konieczności wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Wojewoda prawidłowo dokonał oceny zebranego materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego. Operat szacunkowy, co prawda stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, to jednakże organ administracji, mający obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, jest zobowiązany do jego oceny pod kontem formalnym oraz z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego. Operat stanowi jako dowód, pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne ale również być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym przedstawieniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomość wycenianą oraz właściwe ustalenie współczynników korygujących, które mogą stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 19 października 2016 r. I OSK 3148/14.).

W przedmiotowej sprawie zasadnie wskazano na tle powołanych powyżej przepisów u.g.n. i rozporządzenia, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy nie budził wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., biegła przy wycenie nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Według § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegła przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę z obszaru powiatu kartuskiego w okresie od stycznia 2021 r. do dnia wyceny. W zakresie przyjęcia nieruchomości podobnych, Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie pogląd, że wielkość i kształt działek przeznaczonych pod inwestycje drogowe nie ma znaczenia dla określenia ich wartości rynkowej. W orzecznictwie NSA wskazuje się, że skoro według art. 18 ust. 1 u.o.z.p.r.d.p. chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości (wyrok NSA z 4 października 2017 r., I OSK 759/17). Jeżeli według art. 18 ust. 1 u.o.z.p.r.d.p. wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie (wyrok NSA z 17 listopada 2017 r. I OSK 965/17).

Jako wyczerpujące należało także ocenić wyjaśnienia Wojewody odnoszące się do zarzutów odwołania w zakresie wyceny nakładów w postaci trzech klonów i ogrodzenia. Słusznie uznał Wojewoda, że w świetle prawnej natury współwłasności, dla wyceny wartości nakładów nie ma znaczenia kto poniósł koszt ich poczynienia. Kwestia rozliczania nakładów jest kwestią cywilno-prawną określoną normami K.c. i nie wchodzi w zakres rozstrzygania w trybie admnistracyjno prawnym.

Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) skargę oddalił.