Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 646/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Monika Sawa sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant specjalista Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi M. C. i B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 listopada 2021 r. nr KOX/1268/Pu/21 w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej również jako Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania B. K. i M. C., decyzją z 24 listopada 2021r., nr KOX/1268/Pu/21, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy (dalej również jako Prezydent) z 23 czerwca 2021 r, nr 4/2021, ustalającą wysokość jednorazowej opłaty przekształceniowej dla ułamkowej części nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] i [...] z obrębu [...] o łącznej pow. 431 m², opisanej w księdze wieczystej KW nr [...], w udziale wynoszącym [...] części, jako prawa związanego z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr [...], w kwocie 106,84 zł brutto oraz obciążającą opłatą jednorazową przekształceniową solidarnie M. C. i B. K. współwłaścicielki w udziałach po 1/2 części lokalu mieszkalnego nr [...] wraz z prawem własności ułamkowej części nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...].

Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie sprawy.

Pismem z 6 sierpnia 2019 r. B. K. i M. C. zgłosiły Prezydentowi zamiar wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej dla ułamkowej części opisanej na wstępie nieruchomości gruntowej położonej w W. wraz z wnioskiem o udzielenie bonifikaty w wysokości 98%.

Zaświadczeniem z 26 stycznia 2021 r. Prezydent ustalił roczną opłatę przekształceniową za przedmiotowy udział w nieruchomości w kwocie 267,11 zł płatną przez okres 20 lat, a następnie poinformował strony, że całkowita opłata przekształceniową za okres 20 lat z uwzględnieniem bonifikaty w wysokości 98% wynosić będzie 106,84 zł.

Pismem z 26 lutego 2021 r. M. C. i B. K. wniosły o ustalenie wysokości tej opłaty w drodze decyzji, na podstawie art. 7 ust. 8a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2020 r., poz. 2040), dalej powoływanej jako ustawa przekształceniowa. Zaznaczyły, że zgodnie z treścią umowy sprzedaży lokalu i oddania w użytkowanie wieczyste części terenu sporządzonej w formie aktu notarialnego z 6 stycznia 1981 r., Rep [...], oraz decyzjami Naczelnika Dzielnicy W. [...] z 18 lutego 1980 r., nr [...], a także z 7 czerwca 1980 r., nr [...], poprzednicy prawni wnioskodawczyń, tj. C. i J. małżonkowie C. nabyli od Skarbu Państwa opisany lokal mieszkalny nr [...] wraz z udziałem wynoszącym 0,06860 w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego działki pod budynkiem, oznaczonej obecnie nr [...], a ponadto nabyli od Skarbu Państwa garaż oraz zostało na ich rzecz ustanowione prawo użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 0,5000 części działki pod garażem i wokół niego, oznaczonej obecnie nr [...]. Pozostały udział wynoszący 0,5000 części w prawie użytkowania wieczystego działki oznaczonej nr [...] pod garażem i wokół niego należy do właściciela lokalu nr [...]. W ocenie wnioskodawczyń z informacji o jednorazowej opłacie przekształceniowej z 26 stycznia 2021 r. nie wynika natomiast by organ przy ustalaniu tej opłaty uwzględnił ustanowienie na rzecz poprzedników prawnych wnioskodawczyń prawa użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 0,5000 części działki pod garażem i wokół niego, oznaczonej nr [...], zgodnie z decyzją nr [...] z 7 czerwca 1980 r. oraz § 2 pkt 2 umowy sprzedaży lokalu i oddania w użytkowanie wieczyste części terenu sporządzonej w formie aktu notarialnego nr Rep. [...]. Z tego względu wnioskodawczynie nie zgodziły się z wysokością opłaty jednorazowej.

Prezydent, po rozpatrzeniu wniosku, decyzją z 23 czerwca 2021 r., nr 4/2021, orzekł o ustaleniu wysokości jednorazowej opłaty przekształceniowej dla ułamkowej części wspomnianej nieruchomości w udziale wynoszącym 686/10000 części jako prawa związanego z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego oznaczonego nr [...] w kwocie 106,84 zł brutto oraz obciążył opłatą jednorazową przekształceniową solidarnie M. C. i B. K. współwłaścicielki w udziałach po 1/2 części lokalu mieszkalnego nr [...] wraz z prawem własności ułamkowej części przedmiotowej nieruchomości gruntowej położonej w W., wyznaczając termin wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej na 2 miesiące od dnia doręczenia informacji o wysokości jednorazowej opłaty przekształceniowej.

Odwołanie od decyzji Prezydenta wniosły M. C. i B. K., podnosząc, że opłata została ustalona w sposób błędny, ponieważ na potrzeby sporządzenia aktu notarialnego oddającego grunt w użytkowanie wieczyste zostały wydane dwie decyzje administracyjne - jedna dotycząca lokalu mieszkalnego a druga dotycząca garażu, przy czym na różnym poziomie były określone udziały tych lokali.

Kolegium, po rozpoznaniu odwołania, decyzją z 24 listopada 2021 r., nr KOX/1268/Pu/21, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, uznając ją za prawidłową. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazało, że zgodnie z art. 1 ust. 1 i 4 ustawy przekształceniowej z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów a w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

Organ odwoławczy podkreślił, że z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej wynika, iż dotyczy ona lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia przynależnego w postaci garażu o pow. 15 m². Jednocześnie w Dziale I - Spis praw związanych z własnością wpisano wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - 686/10000. Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że domniemywa się, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i wskazał, że w oparciu o informacje pozyskane z księgi wieczystej prowadzonej dla opisanej nieruchomości lokalowej wydane zostało przez Prezydenta zaświadczenie z 26 stycznia 2021 r., a następnie pismem z 26 stycznia 2021 r. przesłana została do stron informacja o jednorazowej opłacie przekształceniowej. Przy czym zdaniem Kolegium rozbieżności w udziałach, które pojawiły się pomiędzy aktem notarialnym oraz decyzjami wyrażającymi zgodę na sprzedaż lokalu mieszkalnego i garażu, nie mogą stanowić podstawy do orzekania w niniejszej sprawie, ponieważ zaświadczenie wydawane jest w oparciu o treść księgi wieczystej. Jeżeli odwołujące są zainteresowane uzyskaniem prawidłowych wpisów w treści księgi wieczystej, to powinny zwrócić się do sądu powszechnego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Wobec przedstawionych okoliczności sprawy Kolegium uznało, że procedura w sprawie została przeprowadzona w sposób prawidłowy. Nadto właściwy w sprawie organ wydał zaświadczenie i wystosował do stron stosowną informację (art. 4 ust. 1 pkt 3 i art. 7 ust. 8 ustawy przekształceniowej). Następnie wobec złożenia w terminie wniosku o rozpatrzenie sprawy w drodze decyzji, Prezydent taką decyzję wydał (art. 8 ust. 8a ustawy przekształceniowej). Dodatkowo organ I instancji uwzględnił bonifikatę zgodnie z Uchwałą Nr [...] Rady W. z 18 października 2018r. w wysokości 98%. W konsekwencji powyższego Kolegium stwierdziło, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem.

Skargę na decyzję Kolegium wniosły M. C. i B. K., zarzucając naruszenie przepisów prawa tj.:

1. art. 1 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 1 i 4, art. 7 ust. 1 i 2, art. 9 ust. 3b, art. 21 ust. 1, 2, 3 i 8 ustawy przekształceniowej, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe niezastosowanie;

2. art. 73 ust. 2, 2d i 2e, art. 77 ust. 2a oraz art. od 78 do 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm.), zwanej dalej ugn, poprzez ich niewłaściwe niezastosowanie;

3. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz brak zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a także brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz nieustosunkowanie się przez organ odwoławczy do okoliczności i argumentów podniesionych przez skarżące w odwołaniu.

W konsekwencji przedstawionych zarzutów skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta z 23 czerwca 2021 r. oraz o zasądzenie od Kolegium na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie sądu organy orzekające w niniejszej sprawie zebrały materiał dowodowy w stopniu umożliwiającym podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia, właściwie go oceniły i wydały decyzje zgodne z obowiązującym porządkiem prawnym.

Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu wysokości opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uwzględnieniem bonifikaty.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2020 r., poz. 2040), dalej powoływanej jako ustawa przekształceniowa.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ww. ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Jak wynika z art. 7 ust. 7 ustawy właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu, o którym mowa w ust. 6 albo 6a. 8a. Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 8a jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej lub wysokością kwoty należnej do zapłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej lub kwoty należnej do zapłaty w drodze decyzji.

W odniesieniu do wskazanej powyżej opłaty jednorazowej może zostać zastosowana bonifikata. W przypadku nieruchomości stanowiących własność gminy taką możliwość ustawodawca powiązał z podjęciem przez daną gminę uchwały w tej sprawie, co wynika z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy. W realiach rozpoznawanej sprawy Rada W. podjęła w dniu 18 października 2018 r. uchwałę nr [...] o zastosowaniu 98 % bonifikaty. W związku z uruchomieniem przez skarżące trybu decyzyjnego ustalenia wysokości opłaty Prezydent wydał decyzję ustalającą wysokość opłaty jednorazowej. Wydając tę decyzję organ związany był treścią wskazanej powyżej uchwały nr [...]. Z treści zaskarżonej decyzji wynika, że opłata za przekształcenie zgodnie z zaświadczeniem z dnia 26 stycznia 2021 r. wyniosłaby 5342, 20 zł (267,11 zł x 20 lat). Natomiast z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 98 % opłata jednorazowa wynosi 106,84 zł. Decyzja ustalająca wysokość opłaty rocznej (podobnie jak i zaświadczenie) nie ma charakteru konstytutywnego i niczego nowego nie "ustala", co wynika z treści pozostałych przepisów ustawy. Zasady "ustalenia" opłaty w drodze decyzji są bowiem identyczne jak w przypadku obliczenia tej opłaty dla potrzeb podania informacji, o której mowa w art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej. Wynikają one, jak wyżej już przytoczono, z art. 7 tej ustawy. W konsekwencji należy uznać, że organ prawidłowo ustalił wysokość tej opłaty.

Wymaga w tym miejscu podkreślenia, że zakres kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny w niniejszej sprawie sprowadza się jedynie do oceny zgodności z prawem konkretnej, zaskarżonej decyzji tj. decyzji Kolegium i pośrednio również decyzji organu I instancji, którą Kolegium utrzymało w mocy.

Zakresem tej kontroli nie jest natomiast objęte zaświadczenie z dnia 26 stycznia 2021 r. Zaświadczeniem tym potwierdzono przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] z obrębu [...] o łącznej pow. 431 m2, uregulowanej w KW nr [...]. W zaświadczeniu tym wskazano także, że w wyżej wymienionej nieruchomości wyodrębnione zostały lokale, a wielkość (związanych z prawem własności poszczególnych lokali) udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym oraz ustalono wysokość rocznej opłaty przekształceniowej dla lokalu nr [...] usytuowanego przy ul. [...].

Tymczasem zarzuty skarżących koncentrują się na wykazaniu wadliwości ustalonej w zaskarżonej decyzji opłacie przekształceniowej, która to wadliwość ma wynikać z nieuwzględnienia przez organ zapisów aktu notarialnego z dnia 6 stycznia 1981 r. nr Rep. [...]. A według skarżących akt ten dotyczył nie tylko nabycia przez poprzedników prawnych skarżących lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] znajdującego się na działce nr [...] , ale także nabycia prawa użytkowania wieczystego garażu z udziałem wynoszącym 0,5000 części. Jednak jeszcze raz należy podkreślić, że to właśnie z treści zaświadczenia o przekształceniu wynika przedmiot, za który opłata przekształceniowa jest ustalana. Wynika to w sposób bezsporny z art. 4 ust. 3 i ust. 4 ustawy przekształceniowej Zgodnie z ich treścią zaświadczenie zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w art. 2 ust. 2, zaświadczenie zawiera także oznaczenie i datę wydania zezwolenia, o którym mowa w tym przepisie (art. 4 ust. 3 ). W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenia oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej "opłatą", wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1 (art. 4 ust. 4).

Zatem w ramach postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji (dotyczącego jedynie ustalenia w trybie decyzyjnym jednorazowej opłaty z tytułu przekształcenia) organ nie miał prawa oceniać prawidłowości wpisu w księdze wieczystej dotyczącej tej nieruchomości, ustalać innego udziału w prawie użytkowania wieczystego dotyczącego garażu, ani też badać zapisów zawartych w umowie sprzedaży z dnia 6 stycznia 1981 r. Nie jest możliwe bowiem dokonanie ustalenia dotyczącego prawa przysługującego skarżącym za pomocą instrumentów, wynikających z art. 7 ustawy przekształceniowej, a w szczególności w trybie art. 7 ust. 8a tej ustawy. Kwestia wysokości opłaty ma bowiem charakter wtórny w stosunku do wydanego w sprawie zaświadczenia. Zatem kwestie podnoszone w skardze pozostają poza oceną organu w niniejszym postępowaniu.

Dla oceny legalności zaskarżonej decyzji Kolegium bez znaczenia pozostaje także to, w jaki sposób przed przekształceniem była ustalana wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ani też jakiej treści decyzja została wydana na wniosek M. L., właściciela lokalu nr [...] przy ul, [...]. Jak wyżej podkreślono, zakres postępowania w przedmiotowej sprawie jest ograniczony do zbadania prawidłowości ustalenia jednorazowej opłaty przekształceniowej w drodze decyzji. Na uwzględnienie nie zasługuje także argumentacja skarżących odnosząca się do treści decyzji wydanej w stosunku do M. L. (k. 42-43 akt sądowych). Każda sprawa winna być rozstrzygana indywidualnie w zależności od konkretnie ustalonego przez organ stanu faktycznego. Rozstrzygnięcie zapadłe w innej sprawie nie ma żadnego wpływu na decyzję w tej sprawie. W tej kwestii nie obowiązuje żaden automatyzm.

Zatem zarzuty zawarte w skardze, a odnoszące się do naruszenia prawa materialnego tj. art. 1 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 1 i 4, art. 7 ust. 1 i 2, art. 9 ust. 3b, art. 21 ust. 1, 2, 3 i 8 ustawy przekształceniowej oraz art. 73 ust. 2, 2d i 2e, art. 77 ust. 2a oraz art. od 78 do 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie mogły zostać uwzględnione.

Zdaniem sądu, Kolegium rozpatrując niniejszą sprawę nie dopuściło się również naruszenia wskazanych w sprawie przepisów postępowania administracyjnego. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje, wbrew zarzutom skargi, że organy administracji publicznej prowadziły postępowanie administracyjne w sposób prawidłowy, ustaliły stan faktyczny i prawny w sprawie, a także właściwie zastosowały przepisy prawa. Co więcej, wystarczająco przedstawiły i wyjaśniły w uzasadnieniu wydanych rozstrzygnięć powody podjętych rozstrzygnięć, co odpowiada treści art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.) orzekł jak w sentencji.