Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 791/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Inne
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 2; art. 135 ust. 4; art. 130 ust. 2; art. 157 ust. 1;
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 18 ust. 1; art. 17;
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
article: art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c; art. 135;
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Asesor sądowy Maciej Gapski Sędzia WSA Iwona Tchórzewska (sprawozdawca) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2023 r. sprawy ze skargi T. B. oraz A. B. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] lipca 2023 r., znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Lubelskiego z dnia [...] czerwca 2023 r., znak: [...] II. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz skarżących T. B. oraz A. B. solidarnie kwotę 456 (czterysta pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] 2023 r., znak [...] Wojewoda Lubelski, po rozpatrzeniu odwołania T. B. i A. B., utrzymał w mocy decyzję Starosty Lubelskiego z dnia [...] 2023 r., znak [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym D. gm. G. oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętą na własność Gminy G. pod budowę drogi gminnej nr [...] w miejscowości D., na odcinku od drogi wojewódzkiej nr [...] do drogi powiatowej nr [...]

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją Starosty Lubelskiego nr [...] z dnia [...] 2017 r., znak: [...] udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej nr [...] w miejscowości D., na odcinku od drogi wojewódzkiej nr [...] do drogi powiatowej nr [...] gmina G.. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Powołaną decyzją zatwierdzono podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji, w tym m. in. działki położonej w obrębie [...], oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność K. i T. małżonków B., na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Na realizację inwestycji przeznaczona została działka nr [...] o pow. [...] ha. Ostatnio wymieniona działka na mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg (aktualnie Dz. U. z 2023 r., poz. 162 z późn. zm., dalej powoływanej także jako "specustawa drogowa") przeszła na własność Gminy G. z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, to jest z dniem [...] 2017 r.

Zawiadomieniem z dnia 6 czerwca 2018 r. organ pierwszej instancji poinformował byłych właścicieli o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przejętą pod drogę nieruchomość.

Decyzją z dnia [...] 2018 r. Starosta Lubelski ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody Lubelskiego z dnia 29 listopada 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 13 maja 2020 r., sygn. akt II SA/Lu 65/20 stwierdził nieważność decyzji organów obu instancji, z powodu skierowania decyzji do zmarłej K. B..

Po rozpoznaniu sprawy z udziałem następców prawnych K. B. Starosta Lubelski kolejną decyzją z dnia 14 stycznia 2021r. ustalił odszkodowanie w kwocie [...], w tym [...] zł na rzecz T. B. i [...] zł na rzecz A. B., stosownie do wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości. Jednocześnie odmówiono zwiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e pkt. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Po rozpoznaniu odwołania T. B. Wojewoda Lubelski decyzją z dnia 28 maja 2021 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Na skutek skargi T. B. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 4 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Lu 553/21, uchylił decyzje organów obu instancji.

Sąd podzielił stanowisko organu, że przedstawiony w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, sposób wyceny, w tym wybór podejścia porównawczego oraz metody określenia wartości nieruchomości, które nie zostały skutecznie zakwestionowane, został oparty na niepodważonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i obszernie uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych, rozumianych jako nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na cenę, a także przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu współczynników korygujących.

Sąd nie zgodził się natomiast z organem co do ustalenia samego odszkodowania. Sąd stwierdził, że bezpodstawnie organ nie uwzględnił w ramach odszkodowania części składowej gruntu w postaci drogi asfaltowej o powierzchni 49 m˛, której wartość rzeczoznawca ustalił na kwotę 7.425 zł. Według organu nakłady na drogę zostały wykonane przez gminę, co oznaczało, że odszkodowanie ma obejmować wyłącznie wartość gruntu oraz składników roślinnych. Tymczasem przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg nie pozwala odstąpić od przyznania odszkodowania za którąkolwiek część składową wywłaszczonej nieruchomości. Zatem fakt, że droga została zrealizowana przez gminę, nie zwalnia organu od ustalenia odszkodowania obejmującego również tę część składową nieruchomości. Sąd nie zgodził się też ze stanowiskiem, że brak jest podstaw do zwiększenia ustalonego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta Lubelski decyzją z dnia [...] 2023 r. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym D., gm. G. oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha w kwocie [...] zł, w tym [...] zł na rzecz T. B. oraz [...] zł na rzecz A. B., stosownie do wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości; odmówił zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości oraz orzekł, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest W. G..

Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji Wojewoda Lubelski w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia [...] 2023 r. wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowaniu stanowił operat sporządzony w dniu 28 lipca 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. M.. W operacie oszacowano wartość nieruchomości na łączną kwotę [...] zł, w tym: wartość prawa własności gruntu - [...] zł, wartość składników roślinnych – [...] zł, wartość składników budowlanych – [...] zł. Przedłożona opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy.

Przeprowadzona przez biegłą analiza wykazała brak transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem zagospodarowania. W związku z tym biegła oszacowała wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Ze względu na przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tożsame z celem wywłaszczenia - pod drogę publiczną, analizowano rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne położone w terenach rolnych. Obszar badania rynku obejmował rynek lokalny – obejmujący gminy powiatu lubelskiego oraz regionalny – obejmujący województwo lubelskie. Monitoringiem objęto rynek z okresu ok. 3,5 letniego tj. od stycznia 2019 do daty wyceny. Obrót gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, w obszarze rynku lokalnego jak i regionalnego staje się coraz bardziej ograniczony, gdyż obecnie zdecydowana większość nieruchomości niezbędnych na realizację inwestycji drogowych nabywana jest w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Po dokonaniu analizy rynku nieruchomości w obszarach podmiejskich woj. lubelskiego rzeczoznawca stwierdził wyraźną zależność cen nieruchomości od szeroko pojętego położenia, w tym usytuowania względem ośrodków miejskich, ich wielkości, a także usytuowania względem istniejących głównych dróg i dostępności komunikacyjnej. Z analizy wyłączono tereny centralne miast ze względu na lokalizację wycenianej nieruchomości w terenie wiejskim. W segmencie dróg publicznych w gminach województwa lubelskiego w badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji. Z analizy rynku powiatów: świdnickiego, kraśnickiego, puławskiego, ryckiego, biłgorajskiego, zamojskiego, chełmskiego i janowskiego wynika, że ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne położone wśród terenów nieinwestycyjnych o niskim i średnim stopniu zagospodarowania (w tym rolnym z rozproszoną i luźną zabudową wsi) w analizowanych powiatach kształtują się na zróżnicowanym poziomie i zawierają w przedziale od 2,00 zł/m2 do 30,81 zł/m2. Wysokość cen uzależniona jest głównie od stopnia urbanizacji terenów otaczających, w tym również nieruchomości, z której wydzielono działkę pod drogę, położenia względem istniejącej zabudowy, czy dróg dojazdowych - generalnie ceny powyżej 15,00 zł/m2 dotyczą działek rolnych położonych przy zabudowie wsi czy głównych traktach komunikacyjnych oraz na peryferiach miast powiatowych. Poziom cen poniżej 10,00 zł/m2 dotyczy najczęściej nieruchomości nabywanych pod drogi dojazdowe do pól, położone w kompleksach rolnych, w terenach niezurbanizowanych, słabo skomunikowanych, na uboczu w oddaleniu od jakiejkolwiek zabudowy i ponadto często nabywanych na warunkach nierynkowych, czasami jako rozliczenie opłaty planistycznej czy adiacenckiej. Dla nieruchomości wycenianej, która położona jest w centrum miejscowości, w sąsiedztwie miasta wojewódzkiego, wśród terenów nieinwestycyjnych, użytkowanych rolniczo, za miarodajny poziom cen według rzeczoznawcy należy przyjąć od 17,00 zł/m2 do 30,00 zł/m2.

Wyceniana nieruchomość na dzień wydania decyzji, to jest na [...] 2017 r. zgodnie z miejscowym planem przeznaczona była pod drogę publiczną (alternatywny sposób użytkowania jest zgody z aktualnym sposobem użytkowania), zatem cel nabycia jest tożsamy z przeznaczeniem i wycena następuje zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, na podstawie transakcji nieruchomości drogowymi.

Analiza rynku wykazała brak danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem części składowych, zatem nie zaistniały warunki do określenia wartości rynkowej nieruchomości. W związku z tym określono wartość odtworzeniową nieruchomości, stosownie do art. 135 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do oszacowania wartości odtworzeniowej określono sumę wartości poszczególnych jej części składowych (art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W związku z występującym na badanym rynku w badanym okresie czasu wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, wartość gruntu oszacowano z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, z uwzględnieniem zasad zawartych w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość składników budowlanych określono według art. 135 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w podejściu kosztowym. Natomiast wartość składników roślinnych określono według art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w podejściu kosztowym.

W odniesieniu do podejścia porównawczego, metodą porównywania parami organ zauważył, że spośród odnotowanych transakcji obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, po odrzuceniu danych nieprzydatnych utworzono zbiór nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, stanowiących podstawę wyceny, położonych na zdefiniowanym obszarowo rynku województwa lubelskiego. Ze względu na położenie wycenianej nieruchomości do zbioru stanowiącego podstawę wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi w obszarach gruntów nieinwestycyjnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego w latach 2019 – 2022. Z uwagi na odnotowane tendencje stagnacyjne w obrocie rynkowym, nie zaktualizowano cen ze względu na upływ czasu. Ceny transakcyjne przyjęte do wyliczeń są cenami netto. Określona w operacie szacunkowym z dnia 28 lipca 2022 r. r. wartość jednostkowa gruntu – 29,60 zł/m 2 – mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości przyjęte do zbioru porównawczego.

W odniesieniu do szacowania wartości składników roślinnych organ wskazał, że T. B. powoływał się na okoliczność zaniżenia obwodów podlegających szacowaniu trzech lip drobnolistnych. W związku z tym organ pierwszej instancji uzyskał oświadczenie projektanta z dnia [...] 2022 r. prostujące błędnie przyjęte przez niego wymiary pni drzew przewidzianych pierwotnie do usunięcia w dokumentacji dendrologicznej. Ustosunkowując się do treści tego oświadczenia biegła podkreśliła, że korekta dotyczyła tylko obwodów drzew, nie dotyczyła natomiast ilości pozyskanego drewna w m3 oraz klasyfikacji tego drewna. Wycena przedmiotowych drzew nastąpiła na podstawie objętości pozyskanego drewna oraz klasyfikacji drewna. W związku z wątpliwościami w tym zakresie Wójt Gminy [...] w odpowiedzi na wezwanie organu pierwszej instancji w piśmie z dnia [...] 2023 r. wyjaśnił, że drzewa nr 17, 18 i 19 z wykazu drzew przewidzianych w dokumentacji projektowej do wycinki posiadały kolejno obwody: 365 cm, 29 cm i 295 cm, co po przeliczeniu na ich średnicę dało odpowiednio: 116,24 cm, 92,3 cm, 93,4 cm. Z uwagi średnicę drzew ponad 50 cm, obliczone średnice ulegają pomniejszeniu o 4 cm. To pozwoliło na zakwalifikowanie do poszczególnych przedziałów średnicowych. Ilość pozyskanego drewna wyrażona w metrach przestrzennych ulega przeliczeniu przez współczynnik 0,65 przyjęty przez Lasy Państwowe (w każdym metrze przestrzennym jest 65% drewna, natomiast 35% stanowią puste przestrzenie). Obliczona w oparciu powyższe dane ilość drewna – 11,26 m3 jest bliska ilości drewna z wykazu z dokumentacji projektowej – 11,90 m3, jednak te dane nie uwzględniają ubytków w ilości objętości pozyskanego drewna po wycince, z uwagi na jego liczne uszkodzenia, defekty i wady, co winno mieć bezpośredni wpływ na wartość drzew. Powyższe pozwala stwierdzić, że oszacowana przez projektanta w roku 2017 ilość drewna pochodząca z wycinki drzew zlokalizowanych pierwotnie na działce nr [...] jest podobna. Dodatkowo Gmina wskazała, że T. B. przed dokonaniem usunięcia przedmiotowych drzew informował, że drewno pochodzące z wycinki lip ma zostać przekazane jemu na własność, w celu dalszej sprzedaży na meble i materiał do wykonywania rzeźb. Natomiast w momencie ścinania drzew T. B. zmienił zdanie z uwagi na to, że wszystkie trzy drzewa nie były wartościowe, były spróchniale w środku, zgniłe, pokrzywione i zawierały liczne sęki i pęknięcia.

W ocenie organu odwoławczego wycena nieruchomości została przeprowadzona w zgodzie z przepisami prawa, którym odpowiada przedłożony operat. Natomiast zarzuty strony odnoszące się do sporządzonego przez biegłą operatu są bezpodstawne. Organ podkreślił, że sporządzonej przez biegłą opinii nie można postawić istotnego naruszenia prawa, skoro przyjęte w operacie wyliczenia oparte zostały na metodach i technikach dopuszczonych obowiązującymi przepisami prawa, a każda czynność została przez biegłą w sposób szczegółowy uzasadniona. Ponadto organy administracji nie mają kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym jego moc dowodową, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy. W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Organ wskazał, że w toku postępowania T. B. zgłaszał uwagi do operatu, do których biegła ustosunkowywała się. Pismem z dnia [...] 2023 r. T. B. zgłosił ponowne uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi w piśmie z dnia [...] 2023 r. biegła wskazała, że pismo skarżącego nie stawia żadnych nowych zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego, a wszelkie stawiane zarzuty były wyjaśnione w poprzednich pismach w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego.

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego niezgodnej z prawem odmowy powiększenia ustalonego odszkodowania organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg podwyższenie odszkodowania ma miejsce w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – odpowiednio – wyda tą nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo, 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zdaniem organu odwoławczego treść przywołanej regulacji odczytywana w powiązaniu z art. 16 specustawy drogowej, przewidującym co do zasady termin wydania nieruchomości nie krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wskazuje, że podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości przysługuje za skrócenie terminu wydania nieruchomości co najmniej do dni 30, liczonych od dat zdarzeń objętych poszczególnymi punktami. W okolicznościach sprawy, z uwagi na nadanie decyzji z dnia [...] 2017 r. rygoru natychmiastowej wykonalności, zastosowanie znajduje art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej.

Organ zauważył, że obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości, w szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenia jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Dla zaistnienia przesłanki zwiększenia odszkodowania, o której mowa w art. 18 ust. 1e ustawy, wystarczające są dowody pośrednie, z których można wywnioskować, że dotychczasowy właściciel dobrowolnie umożliwił realizację inwestycji drogowej w terminie wyznaczonym w tym przepisie. Bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, co w konsekwencji rodzi obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania. Taki wniosek jest uzasadniony w świetle wyników wykładni celowościowej i funkcjonalnej przepisów art. 18 ust. 1e ustawy.

Organ zauważył, że we wskazanym w powołanym przepisie terminie skarżący nie złożyli dokumentów świadczących o wydaniu nieruchomości. Przy tym o wydaniu nieruchomości można mówić również w przypadku, gdy w trakcie biegu 30-dniowego terminu na wydanie nieruchomości inwestor przejął plac budowy lub rozpoczął na nim prace budowlane. Z informacji udzielonych przez Gminę [...], będącą inwestorem, wynika, że przekazanie placu budowy w związku z realizacją inwestycji nastąpiło dopiero w dniu [...] 2023 r., a zatem w dacie znacznie przekraczającej termin, który uprawniał byłych właścicieli do uzyskania dodatkowego bonusu w wysokości 5% wartości nieruchomości. Odnosząc się do powoływanej przez skarżących okoliczności, że Gmina [...] władała przedmiotową działką przed wydaniem decyzji z dnia [...] 2017 r. i w związku z tym nie było konieczności wydawania nieruchomości inwestorowi w celu uzyskania odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości, organ wskazał, że wydanie nieruchomości musi mieć miejsce po wydaniu decyzji i być związane z konkretną inwestycją drogową. W przypadku bezumownego korzystania z części nieruchomości poprzez zajęcie pod drogę, należałoby dochodzić swoich roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości na drodze postępowania cywilnego, nie zaś przed organami administracji publicznej.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący T. B. i A. B. zarzucili naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 130, art. 336, art. 339 i art. 341 kodeksu cywilnego oraz art. 18 ust. 1 i art. 17 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W uzasadnieniu skargi oraz w piśmie z dnia 25 listopada 2023 r. skarżący zarzucili, że organy obu instancji nie dokonały oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i bezkrytycznie przyjęły zawarte w nim ustalenia, podczas gdy operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie, który podlega ocenie przez organ rozstrzygający w danej sprawie. Skarżący podnieśli, że ocena operatu szacunkowego przez organizację zawodową ogranicza się wyłącznie do oceny "technicznej" prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, tj. bez oceny prawidłowości ustalenia kwoty wyceny nieruchomości, a wydatek z tym związany przekracza 10.000 zł. Zdaniem skarżących nie uwzględniono istnienia cen transakcyjnych niezbędnych do wyceny wartości nieruchomości, podczas gdy istnienie cen transakcyjnych oraz położenie nieruchomości to główne kryteria dokonywania wyceny nieruchomości w celu jej wywłaszczenia. Do obliczenia ceny gruntu, oszacowanej na 29,60 zł/m2, wybrano ceny transakcyjne nawet z powiatu chełmskiego, podczas gdy wskazane w piśmie z dnia 25 listopada 2023 r. ceny m2 na terenie powiatu kraśnickiego gruntu ornego są wyższe. Skarżący zarzucili, że Starosta nie uwzględnił faktu rzeczywistego przejęcia w posiadanie nieruchomości przez Gminę [...] przed dniem [...] 2017 r. Natomiast data [...] 2018 r. jest datą przekazania wykonawcy przez inwestora – Gminę [...] posiadanego od 2006 r. terenu budowy między innymi na działce nr [...]. W ocenie skarżących w okolicznościach sprawy należne jest zwiększenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Skarżący podnieśli, że decyzje organów obu instancji nie zawierają rozstrzygnięcia dotyczącego kwoty [...] zł, stanowiącej wartość części składowych budowlanych - utwardzenie terenu działki [...]. Skarżący zakwestionowali też sposób wyceny roślinnych części składowych nieruchomości wskutek przyjęcia odbiegających od cen rynkowych cenników obowiązujących w lasach państwowych, gdzie też stosuje się narzucone z urzędu miary objętości drewna, a także nieprawidłowo zastosowano koszty pozyskania drewna w wysokości 45,48 zł za m3.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu.

Dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej istotna jest okoliczność, że decyzja ta została podjęta w postępowaniu prowadzonym po wydaniu wcześniej w tej sprawie wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie.

Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm., dalej powoływanej jako p.p.s.a.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W pojęciu "ocena prawna" mieści się przede wszystkim wykładnia przepisów prawa materialnego i procesowego. Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2013 r., sygn. akt II GSK 2101/11).

Związanie oceną prawną oznacza zaś, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny nie mogą w przyszłości formułować innych, nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1328/10). Ilekroć dana sprawa będzie przedmiotem rozpoznania przez sąd administracyjny, będzie on zawsze związany oceną prawną wyrażoną w tym (wcześniejszym) orzeczeniu, jeżeli nie zostanie ono uchylone lub nie ulegną zmianie przepisy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1998 r., sygn. akt III RN 130/97, OSP 1999/5/101 oraz uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 1999 r., sygn. akt OPS 4/99, ONSA 1999/4/118). Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciążący na organie i sądzie, może być wyłączony tylko w wypadku zmiany stanu prawnego lub istotnej zmiany okoliczności faktycznych, a także po wzruszeniu wyroku zawierającego ocenę prawną, w przewidzianym do tego trybie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1296/10).

Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, rozpoznając sprawę ponownie, po uchyleniu poprzednich decyzji wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 4 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Lu 553/21, organy obu instancji dopuściły się naruszenia art. 153 p.p.s.a. Organy nie zrealizowały w pełni wskazań co do dalszego postępowania wynikających z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wydanego w poprzedniej sprawie, którymi to wskazaniami i oceną były związane zarówno organy administracji, jak również jest związany Sąd rozpoznający niniejszą sprawę.

Jak wynika z uzasadnienia wyroku z dnia 4 stycznia 2022 r., orzekając w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 553/21 Sąd nie zgodził się z organami, że brak jest podstaw do zwiększenia ustalonego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy, według którego w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17; 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Sąd przyznał, że w przepisie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wyraźnie jest mowa o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Jednocześnie zwrócił jednak uwagę, że przepisy specustawy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości. W szczególności, nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego. Sąd zauważył, że oczywistym jest jednak, iż aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5 % bonusu, konieczne jest aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora.

Sąd podkreślił, że również według organu bierna postawa (milczenie) dotychczasowego właściciela mogła nabrać cech oświadczenia woli wydania nieruchomości z momentem wejścia na nią inwestora, co jednak nastąpiło po upływie 30 dni od daty zawiadomienia o wydaniu decyzji. Sąd zwrócił jednak uwagę, że z akt nie wynika, aby skarżący w jakikolwiek sposób uniemożliwiał lub utrudniał wejście inwestora na działkę. Co więcej, wielokrotnie twierdził, że jeszcze przed wydaniem decyzji była już faktycznie zajęta przez inwestora w związku z wcześniejszym utwardzeniem jej asfaltem, co potwierdził Wójt Gminy [...] w piśmie z dnia [...] 2018 r. Podobnie, jak i na sąsiedniej działce [...], były na niej również składowane materiały budowlane.

Sąd wskazał, że wprawdzie według dziennika budowy przekazanie nieruchomości pod rozbudowę drogi gminnej nr [...] L miało miejsce w dniu [...] 2018 r., nie jest jednak jasne, na jakiej podstawie wspomniane przekazanie miało miejsce. Tym bardziej, że w piśmie z dnia 18 maja 2021 r. Wójt Gminy [...] sam stwierdził, że "nie prowadził żadnych czynności związanych z przejęciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę niezabudowaną o numerze [...] obr. [...], gmina [...] z uwagi na brak konieczności". Nie sprecyzowano jednak, o jaki brak konieczności chodzi. Potwierdza to jednak, że inwestor faktycznie działką dysponował i posiadał ją jeszcze przed wydaniem decyzji z [...] 2017 r. Wbrew natomiast forsowanej tezie, skarżący nie musiał składać oświadczenia o jej wydaniu. Sąd zauważył, że organ w żadnym miejscu nie wyjaśnił, dlaczego mimo braku konieczności przejęcia nieruchomości rozpoczęcie robót miało miejsce dopiero w marcu 2018 r., a więc już po upływie terminów wskazanych w art. 18 ust. 1e specustawy.

W związku z przywołanym stanowiskiem Sądu wyrażonym w prawomocnym wyroku, ponownie rozpatrując sprawę Starosta Lubelski pismem z dnia 28 lipca 2022 r. zwrócił się do Wójta Gminy [...] o precyzyjne wyjaśnienie, dlaczego nie było konieczności przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej ("o jaki brak konieczności chodzi") oraz o udzielenie informacji, dlaczego mimo braku konieczności przejęcia nieruchomości rozpoczęcie robót miało miejsce dopiero w marcu 2018 r., a także o potwierdzenie oraz wskazanie, w jakim okresie na działce nr [...] składowane były materiały budowlane. W odpowiedzi Wójt Gminy [...] w piśmie z dnia [...] 2022 r. stwierdził, że inwestor – Gmina [...] – nie prowadził żadnych fizycznych czynności przed dniem [...] 2018 r. związanych z przejęciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...], z uwagi na fakt jej "przejęcia" w dacie uprawomocnienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. z dniem [...] 2017 r. Dodatkowo wyjaśniono, że wszelkie materiały budowlane, które były niezbędne do realizacji inwestycji, były składowane m.in. na działce nr [...] dopiero po protokolarnym przekazaniu terenu budowy wykonawcy prac, tj. po [...] 2018 r. Do pisma dołączono kopię protokołu przekazania terenu, spisanego dnia [...] 2018 r. w [...], gmina G., w sprawie przekazania terenu budowy dla wykonania robót budowlanych objętych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji – "Rozbudowy drogi gminnej nr [...] w m. D., na odcinku od drogi wojewódzkiej nr [...] do drogi powiatowej nr [...] w m. D., gmina G.".

W piśmie W. G. z dnia [...] 2022 r. nie wyjaśniono jednak dlaczego, mimo braku konieczności przejęcia nieruchomości, rozpoczęcie robót miało miejsce dopiero w marcu 2018 r.

Natomiast odmawiając zwiększenia odszkodowania o 5 % na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, organy obu instancji powołały się na treść protokołu z dnia [...] 2018 r. w sprawie przekazania terenu budowy dla wykonania robót budowlanych objętych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji. Organy obu instancji z treści powyższego protokołu wywiodły, że został przekroczony termin, który w świetle art. 18 ust. 1e specustawy drogowej uprawniał właścicieli do uzyskania dodatkowego bonusu w wysokości 5 % wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji stwierdził, że Gmina [...] objęła nieruchomość w posiadanie w dniu [...] 2018 r., czyli po upływie 30-dniowego terminu od daty zawiadomienia o wydaniu decyzji oraz po terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Natomiast w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda wskazał, że decyzji z dnia [...] 2017 r. został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, w związku z czym zastosowanie w sprawie znajduje przepis art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Jednocześnie Wojewoda podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że skoro przekazanie placu budowy przez Gminę [...], jako inwestora, nastąpiło dopiero w dniu [...] 2018 r., to termin 30 dni od daty zawiadomienia o wydaniu decyzji, doręczonego w dniu [...] 2017 r., został przekroczony. Organ odwoławczy wyjaśnił, że o wydaniu nieruchomości można mówić również w przypadku, gdy w trakcie biegu 30-dniowego terminu na wydanie nieruchomości inwestor przejął plac budowy lub rozpoczął na nim prace budowlane.

Wymaga jednak podkreślenia, że zgodnie z treścią powołanego wyżej protokołu, w dniu [...] 2018 r. Gmina [...], jako inwestor, dokonała przekazania terenu budowy wykonawcy – P. I. S..A.. z siedzibą w K. w celu wykonania przedmiotu umowy z dnia [...] 2018 r. Przekazanie terenu w dniu [...] 2018 r. nie nastąpiło natomiast pomiędzy poprzednimi właścicielami nieruchomości, a Gminą jako inwestorem. Z treści protokołu wynika, że udział w czynności przekazania brali przedstawiciele Gminy [...], jako przekazującego teren inwestora oraz przedstawiciele przedsiębiorstwa budowlanego będącego wykonawcą robót, a nie poprzedni właściciele nieruchomości. Na okoliczności te zwracał uwagę skarżący w piśmie z dnia [...] 2022 r. Bez wątpienia, aby móc przekazać teren wykonawcy robót w dniu [...] 2018 r., Gmina musiała go wcześniej posiadać. Zatem wskazany protokół nie pozwala na stwierdzenie, że Gmina [...] dopiero w dniu [...] 2018 r. objęła nieruchomość w posiadanie. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 stycznia 2022 r., treść pisma Wójta Gminy [...] z dnia 18 maja 2021 r. potwierdza, że inwestor faktycznie działką dysponował i posiadał ją jeszcze przed wydaniem decyzji z dnia [...] 2017 r. Sąd zauważył jednocześnie, że organ w żadnym miejscu nie wyjaśnił, dlaczego mimo braku konieczności przejęcia nieruchomości, na co wskazano w piśmie Wójta Gminy [...] z dnia 18 maja 2021 r., rozpoczęcie robót miało miejsce dopiero w marcu 2018 r., a więc już po upływie terminów wskazanych w art. 18 ust. 1e specustawy. Z materiału dowodowego stanowiącego podstawę zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] 2023 r. oraz z uzasadnień decyzji organów obu instancji nie wynika natomiast, by organy tę kwestię wyjaśniły w toku ponownego postępowania prowadzonego po wyroku Sądu z dnia 4 stycznia 2022 r.

Dostrzec też należy, że pismo Wójta Gminy [...] z dnia [...] 2022 r. nie wyjaśnia precyzyjnie, dlaczego nie było wskazywanej we wcześniejszym piśmie z dnia 18 maja 2021 r. konieczności przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej ("o jaki brak konieczności chodzi"). Nie jest bowiem jasne, czy odpowiedź, że inwestor nie prowadził żadnych fizycznych czynności przed dniem [...] 2018 r. związanych z przejęciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...], z uwagi na fakt jej "przejęcia" w dacie uprawomocnienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. z dniem [...] 2017 r., powołuje się na fakt "przejęcia" w rozumieniu posiadania, to jest faktycznego władztwa nad rzeczą, czy też nabycia prawa własności nieruchomości.

Trzeba również zauważyć, że w uzasadnieniu wyroku w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 553/21 Sąd nie formułował wyrażonego w obecnie zaskarżonej decyzji stanowiska, że wydanie nieruchomości musi mieć miejsce po wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej i być związane z konkretną inwestycją drogową. Sąd akcentował, że również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego, przy czym aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5 % bonusu, konieczne jest aby w terminie określonym w przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. Zatem stanowisko organu odwoławczego pozostaje w sprzeczności z wyrażoną w poprzednim wyroku oceną Sądu.

W związku z zarzutami skarżących dotyczącymi sposobu ustalenia wartości nieruchomości, a w konsekwencji wysokości odszkodowania wskazać należy, że stosownie do art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z uwagi na treść art. 153 p.p.s.a. należy także odwołać się do oceny prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 stycznia 2022 r.

Mianowicie Sąd podkreślił, że w świetle ostatnio przywołanych przepisów podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, wpływającym bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, jest opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca wartość rynkową tejże nieruchomości. Sąd przyznał, że do organu prowadzącego postępowanie należy kontrola operatu szacunkowego obejmująca m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Merytoryczna kontrola operatu obejmuje z kolei m.in. zgodność operatu z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555, aktualnie uchylonego z dniem 9 września 2023 r.). Sąd zaznaczył, że równie oczywiste jest jednak, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, której podstawą jest wiedza specjalistyczna, którą dysponuje biegły. Rzeczoznawca zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości i tylko on decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ administracji dokonujący oceny ma wprawdzie prawo do zbadania, czy w operacie należycie uzasadniono dobór nieruchomości podobnych, nie odnosi się to jednak do kwestii związanych z ustaleniem współczynników korygujących, skorygowania cen nieruchomości podobnych ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, a zatem do okoliczności, o których nowa w art. 153 ust. 1 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocena sporządzonego operatu szacunkowego w tym zakresie, podobnie zresztą, jak i w zakresie wskazanym w art. 154 ust. 1 ustawy wymaga wiadomości specjalnych, a zatem nie powinna być dokonywana przez organ administracji na gruncie art. 80 k.p.a. W związku z powyższym Sąd, orzekając uprzednio w sprawie, wskazał na bezzasadność powoływania się przez skarżącego na własne dane, które miałyby dyskwalifikować przyjętą przez biegłego charakterystykę nieruchomości podobnych. Sąd podkreślił, że osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza identyczności. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości

W konsekwencji Sąd stwierdził, że weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, wspomniany przepis art. 157 ust. 1 nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym, jak podkreślił Sąd, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Sąd zauważył, że skarżący nie przedłożył dowodu w postaci kontroperatu, z którego wynikałaby inna wartość odjętego prawa własności, ani też opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. Natomiast subiektywne przekonanie o niewłaściwym doborze nieruchomości i zastosowaniu czynników korygujących przy ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego.

Powyższa wykładnia przepisów specustawy drogowej oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących charakteru operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oraz zakresu i sposobu oceny tego rodzaju dowodu przez organy orzekające w takiej sprawie, zgodnie z art. 153 p.p.s.a. jest wiążąca dla organów oraz Sądu rozpoznającego ponownie sprawę.

Bezsprzecznie natomiast, kwestionując wartość operatu szacunkowego z dnia 28 lipca 2022 r., przyjętego za podstawę obecnie zaskarżonej decyzji, skarżący również nie przedstawił innego operatu, wskazującego na odmienną wartość przejętej pod drogę nieruchomości. Skarżący nie przedstawił także dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przewidzianej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie z operatu z dnia 28 lipca 2022 r. wynika, że utworzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb wyceny zbiór nieruchomości podobnych, z terenu powiatów ryckiego, chełmskiego, a także lubelskiego, obejmował nieruchomości przeznaczone pod drogi, a w ramach cech rynkowych i wielkości ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych zostały uwzględnione zarówno położenie nieruchomości, jak i lokalizacja szczegółowa oraz otoczenie nieruchomości (k. 16- 17 operatu). W treści operatu rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił również w sposób szczegółowy zastosowane metody oszacowania części składowych nieruchomości. W świetle szczegółowej i jasnej treści operatu oraz dodatkowych pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] 2022 r., [...] 2022 r. oraz [...] 2023 r., składanych w odpowiedzi na uwagi zgłaszane przez stronę oraz na wezwanie organu pierwszej instancji w związku z uzupełnieniem materiału dowodowego, nie można odmówić słuszności ocenie organu, że operat był dowodem mogącym stanowić, w powiązaniu z innymi przeprowadzonymi dowodami, podstawę ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

Wskazać także należy, że orzekając w sprawie dotyczącej odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę organ na mocy art. 153 p.p.s.a. był także związany oceną prawną Sądu odnośnie braku podstaw do wyłączenia części składowej gruntu w postaci drogi asfaltowej o powierzchni 49 m2. Jak wskazał Sąd, sam fakt, że droga została zrealizowana przez gminę, nie zwalniała organu od ustalenia odszkodowania obejmującego również tę część składową nieruchomości. W świetle przywołanej wyżej treści art. 153 p.p.s.a. ocena ta wiąże również Sąd orzekający w niniejszej sprawie.

Z tych wszystkich względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną tą decyzją w mocy decyzję Starosty Lubelskiego z dnia [...] 2023 r.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. Zasądzona kwota obejmuje zwrot wpisu od skargi w kwocie 456 zł.