Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 200/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-05-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, ust. 4 i 5
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2024 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 9 stycznia 2024 r., SKO Gd/2620/23 w przedmiocie opinii w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. B. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie opinii w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Burmistrz Gminy Żukowo (dalej jako: "Burmistrz", "organ I instancji") decyzją dnia 30 kwietnia 2019 r. ustalił na wniosek A. B. (dalej: "strona", "wnioskodawczyni", "skarżąca") warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z garażami i zbiornikami na ścieki sanitarne na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej: "SKO", "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 14 października 2019 r. uchyliło rozstrzygnięcie I instancji w części obejmującej ustalenia zawarte w pkt. 7 lit. d) i e) sentencji o treści: ,,d) wewnętrzny układ komunikacyjny - szerokość nie mniejsza niż 8 m w liniach rozgraniczających; e) wewnętrzny układ komunikacyjny - na zakończeniu drogi wewnętrznej bez przejazdu obowiązuje lokalizacja placu do zawracania o parametrów nie mniejszych niż 12,5 m x 12,5 m uwzględniającego wymagania w zakresie dojazdu służb komunalnych i ratowniczych" i w tym zakresie umorzyło postępowanie pierwszej instancji.

Wnioskiem z dnia 12 sierpnia 2022 r. A. B. zwróciła się do Burmistrza Gminy Żukowo o zaakceptowanie projektu działki nr [...] położonej w obrębie [...], wskazując jednocześnie, że przedmiotowy wniosek jest trzecim wnioskiem w sprawie. Do wniosku dołączyła pismo z dnia 10 listopada 2021 r., w którym wyjaśniała, że z uwagi na usytuowanie działki dostęp do poszczególnych projektowanych działek budowlanych na tej nieruchomości możliwy jest tylko z istniejącej drogi publicznej ul. [...], która obecnie ma nawierzchnię gruntową o szerokości około 5 m. Dojazd do poszczególnych działek został zaprojektowany w ten sposób, że będzie służyć poszczególnym właścicielom na zasadzie drogi koniecznej. Właścicielem drogi dojazdowej pozostawać będzie obecna właścicielka, A. B.. Poszczególnym przyszłym właścicielom służyć będzie prawo służebności gruntowej. Takie rozwiązanie, zdaniem strony, daje pełne prawo dostępu do drogi publicznej tj. ul. [...] jako bezpośredniej sąsiadującej z nieruchomością nr [...]. Ponadto, z dołączonego do wniosku pisma z dnia 7 lutego 2022 r. wynika, że strona zwróciła się do organu I instancji o zaakceptowanie projektu podziału działki nr [...] w obr. [...] i rozpoznania niniejszego pisma jako nowego wniosku oraz o załączenie wszystkich przesłanych uprzednio dokumentów także tych po 8 grudnia 2021 r., do niniejszego wniosku. Stan faktyczny jak i prawny w sprawie nie uległ zmianie.

Wezwaniem z dnia 6 października 2022 r. organ I instancji zwrócił się do strony o dostosowanie projektowanego podziału do treści decyzji o warunkach zabudowy z dnia 30 kwietnia 2019 r., zgodnie z zapisami pkt 7b dot. ustaleń w zakresie komunikacji.

W odpowiedzi na powyższe strona, w piśmie z dnia 9 listopada 2022 r., wyjaśniła, że w kwestii spornej, którą było pojęcie nieruchomości i tylko jednego wyjazdu do drogi publicznej przeprowadzono rozmowy z B. P. oraz Kierownikiem Referatu Komunalnego i Infrastruktury Drogowej. Strona ponownie wskazała, że droga publiczna (ul. [...]) ma szerokość 5 m i zobowiązała się do przedstawienia skorygowanego podziału nieruchomości z jednym tylko wyjazdem do drogi publicznej.

Następnie, w piśmie z dnia 21 listopada 2022 r. A. B. przedłożyła 3 egzemplarze podziału przedmiotowej nieruchomości na 7 działek budowlanych, wskazując, że przedstawiony podział uwzględnia stanowisko Gminy Żukowo uzgodnione w dniu 28 października 2022 r. z B. P. oraz P. K..

W piśmie z dnia 13 grudnia 2022 r. organ I instancji wezwał stronę do usunięcia braków wniosku poprzez dostosowanie wstępnego projektu podziału do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 30 kwietnia 2019 r. w zakresie liczby wydzielanych działek oraz skorygowanie załącznika graficznego wstępnego projektu podziału poprzez uwzględnienie placu do zawracania nowoprojektowanych sześciu działek, który należy wykonać w sytuacji nieprzelotowego dojazdu.

W odpowiedzi na powyższe wnioskodawczyni, przy piśmie z dnia 7 lutego 2023 r., ponownie przesłała wstępny projekt podziału nieruchomości uwzględniający tylko jedną drogę dojazdową (służebność gruntowa) do poszczególnych działek z placem do zawracania o parametrach nie mniejszych niż 12,5 m x 12,5 m uwzględniającego wymagania w zakresie dojazdu służb komunalnych i ratowniczych. Zdaniem strony, w związku z uchyleniem przez SKO postanowień zawartych w części obejmującej pkt. 7 lit. d i e, zaprojektowany w pierwotnym wniosku podział działki nr [...] stał się nieaktualny, bowiem zaistniała konieczność likwidacji drugiego projektowanego dojazdu i uwzględnienie placu do zawracania o parametrach nie mniejszych niż 12,5 m x 12,5 m. Przedstawiając nowy podział przedmiotowej działki wnioskodawczyni wskazała, że akceptuje pozostałe warunki zawarte w decyzji z dnia 30 kwietnia 2019 r. i zwraca się z prośbą o zatwierdzenie przedstawionego podziału.

Postanowieniem z 22 lutego 2023 r. organ pierwszej instancji, działając na podstawie art. 93 ust. 4 i 5, art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej: "u.g.n.") zaopiniował negatywnie projekt podziału geodezyjnego nieruchomości – działki nr [...] położnej w obrębie [...], gmina [...], jako niezgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, po rozpoznaniu zażalenia, postanowieniem z dnia 9 stycznia 2024 r., utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Uzasadniając postanowienie Kolegium wskazało, że organ administracji publicznej opiniujący proponowany podział nieruchomości w pierwszej kolejności musi wyjaśnić, czy w sytuacji określonej w art. 94 u.g.n., wnioskodawca ubiegający się o podział nieruchomości dysponuje wydaną przed dniem złożenia wniosku o podział decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązującą w dacie złożenia wniosku. Ustalenie tej okoliczności ma istotne znaczenie dla sprawy, ponieważ ocena zgodności podziału z przepisami wynikającymi z innych aktów prawnych niż ustawa o gospodarce nieruchomościami jest możliwa dopiero wtedy, gdy okaże się, że wnioskodawca takiej decyzji nie posiada. W sytuacji wydania w przedmiotowej sprawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązkiem organu I instancji było zbadanie zgodności proponowanego podziału geodezyjnego z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast badanie go pod kątem niesprzeczności z przepisami odrębnymi byłoby uzasadnione, gdyby nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W ocenie Kolegium wydane przez organ I instancji postanowienie jest prawidłowe i znajduje uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym. W szczególności, z przekazanej dokumentacji, jak i z uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia wynika, że dla przedmiotowej działki objętej postępowaniem podziałowym w dniu 30 kwietnia 2019 r., wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażem i 6 szczelnych zbiorników na ścieki sanitarne, która decyzją organu odwoławczego została uchylona w części dot. pkt. 7 lit d) i e) sentencji o treści: d) wewnętrzny układ komunikacyjny szerokość nie mniejsza niż 8m w liniach rozgraniczających oraz: e) wewnętrzny układ komunikacyjny- na zakończeniu drogi wewnętrznej bez przejazdu obowiązuje lokalizacja placu do zawracania o parametrach nie mniejszych niż 12,5m x 12,5m uwzględniającego wymagania w zakresie dojazdu służb komunalnych i ratowniczych i w tym zakresie postępowanie organu I instancji zostało umorzone.

Z treści decyzji o warunkach zabudowy z dnia 30 kwietnia 2019 r. wynika, że planowanym przez inwestora zamierzeniem inwestycyjnym była budowa 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z garażami i 6 szczelnych zbiorników na ścieki sanitarne na terenie dz. nr [...] obręb [...] gmina [...]. Tymczasem z przedłożonego projektu proponowanego podziału geodezyjnego wynika, że inwestor planuje wydzielić 7 odrębnych działek budowlanych.

Kolegium zwróciło uwagę, że w toku postępowania organ I instancji kilkukrotnie zwracał się do strony o dostosowanie projektowanego podziału do zgodności z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 30 kwietnia 2019 r. Wnioskodawczyni, udzielając odpowiedzi na wezwanie organu I instancji w dniu 13 lutego 2023 r., złożyła pismo wraz ze wstępnym projektem podziału dz. nr [...] obręb [...] wskazując na wydzielenie 7 odrębnych działek, co pozostaje w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy. Tym samym organ I instancji prawidłowo uznał, że proponowany podział geodezyjny jest niezgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie której miałby zostać przeprowadzony. W oparciu o ustalenia decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji uwzględnił możliwość zagospodarowania działki nr [...] sześcioma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi i w stosunku do tej inwestycji, jak i do gabarytów działki objętej wnioskiem określił warunki zabudowy w tym powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji frontowej czy powierzchnię biologicznie czynną. W przypadku wniosku o dokonanie podziału geodezyjnego działki nr [...] na 7 odrębnych działek budowlanych brak jest możliwości stwierdzenia, czy istnieje możliwość zagospodarowania nowo wydzielanych działek o parametrach i gabarytach innych niż w przypadku działki pierwotnej, o której mowa w decyzji o warunkach zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika, podniosła, że istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do kwestii uprawnień właściciela gruntu do przedstawienia nowego projektu podziału nieruchomości, ewentualnie zaakceptowania pierwotnego podziału (6 działek) z innym dojazdem do tych działek. Wskazała, że zmieniły się przepisy dotyczące wielkości działek, a w związku z tym również inne elementy, które wynikają ze zmniejszonego obszaru działek. Zdaniem skarżącej, w takiej sytuacji przedstawiając nowy projekt podziału ma prawo żądać jego uwzględnienia. W dalszej kolejności skarżąca podniosła, że o wydzielonej nieruchomości można mówić, jeżeli ma założoną księgę wieczystą zgodnie z obowiązującymi przepisami. W chwili obecnej księga wieczysta dotyczy całej nieruchomości z tego powodu nie może być przedmiotem obrotu cywilnego. Ewentualni nabywcy mogą żądać przedstawienia wypisu z ksiąg wieczystych obejmujących poszczególne działki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, zwanej dalej: "P.p.s.a.") uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy art. 93 ust. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.g.n."). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Przywołany przepis stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, opiniuje wójt (burmistrz albo prezydent miasta), przy czym w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n. tj. braku sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 93 ust. 4 u.g.n.). Opinię, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie stało się postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej: "SKO" lub "Kolegium") z dnia 9 stycznia 2024 r. utrzymujące w mocy postanowienie Burmistrza Gminy Żukowo negatywnie opiniujące projekt podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym [...] położonej w obrębie [...], gmina [...]. Podstawą tego rozstrzygnięcia było stwierdzenie przez organy administracji publicznej, że projektowany podział nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

Organy administracji publicznej stwierdziły, że nieruchomość skarżącej znajduje się na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy i nie ma obowiązku jego sporządzenia. Jednocześnie na wniosek A. B. wydana została w dniu 30 kwietnia 2019 r. przez Burmistrza Gminy Żukowo decyzja ustalająca warunki zabudowy dla działki nr [...] obręb [...], gmina [...] dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych wolnostojących z garażami i 6 szczelnymi zbiornikami na ścieki sanitarne. Po rozpoznaniu sprawy w następstwie wniesionego przez A. B. odwołania Kolegium decyzją z dnia 14 października 2019 r., nr KO Gd/3004/19 uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej pkt. 7 lit d) i e) sentencji o treści: d) wewnętrzny układ komunikacyjny szerokość nie mniejsza niż 8m w liniach rozgraniczających oraz: e) wewnętrzny układ komunikacyjny - na zakończeniu drogi wewnętrznej bez przejazdu obowiązuje lokalizacja placu do zawracania o parametrach nie mniejszych niż 12,5m x 12,5m uwzględniającego wymagania w zakresie dojazdu służb komunalnych i ratowniczych i w tym zakresie postępowanie organu I instancji zostało umorzone.

Z przedłożonego wstępnego projektu proponowanego podziału nieruchomości wynika, że inwestor – A. B. - planuje wydzielić z dz. oznaczonej nr [...] odrębnych działek budowlanych ([...] – [...]) oraz działkę stanowiącą drogę wewnętrzną dojazdową do wydzielanych nieruchomości ([...]).

Organy administracji publicznej uznały, że w sytuacji gdy decyzja o warunkach zabudowy wydana została dla inwestycji określonej jako budowa 6 budynków mieszkalnych wolnostojących z garażami i 6 szczelnymi zbiornikami na ścieki sanitarne, to projektowany podział nieruchomości na 7 odrębnych działek budowlanych jest niezgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

Sąd orzekający w sprawie ocenę tę podziela.

Należy podkreślić, że w przypadku podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie art. 94 ust. 1 u.g.n. dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2014 r., II OSK 651/13). Ocena ta powinna dotyczyć w zasadzie możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami określonymi w tych decyzjach (zob. E. Bończak - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Aktualizowany, Lex/el. 2024).

Skoro w decyzji o warunkach zabudowy przewidziano możliwość realizacji 6 budynków mieszkalnych wolnostojących z garażami i 6 szczelnymi zbiornikami na ścieki sanitarne, to proponowany projekt podziału na 7 działek budowlanych oraz drogę wewnętrzną wyklucza możliwość zagospodarowania nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenie niezgodności między proponowanym projektem podziału nieruchomości, a warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy obligowało organy administracji publicznej do wydania postanowienia negatywnie opiniującego proponowany projekt podziału.

W odniesieniu do treści skargi i wyrażonego w nim stanowiska strony, że ma ona prawo przedstawiając nowy projekt podziału żądać jego uwzględnienia należy wskazać, iż jest ono niezgodne z przedstawioną regulacją normatywną. Wynika z niego, że mimo tego, iż w decyzji o warunkach zabudowy przewidziano 6 budynków mieszkalnych wolnostojących z garażami i 6 szczelnymi zbiornikami na ścieki sanitarne dotyczącej, to strona może domagać się zaakceptowania podziału nieruchomości na 7 nieruchomości budowalnych. Takie stanowisko pozostaje w sprzeczności z opisaną w uzasadnieniu niniejszego wyroku regulacją normatywną i nie jest możliwe do uwzględnienia. Podniesiona kwestia księgi wieczystej pozostaje całkowicie poza kognicją sądu administracyjnego i nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

W tym stanie sprawy wobec oczywistej bezzasadności skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku działając na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł o jej oddaleniu.

Wyroki przywołane w uzasadnieniu dostępne są na stornie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl.