Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1147/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 1,  art. 37 ust. 1,  art. 37 ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk, Sędzia WSA Edyta Kędzierska (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Magdalena Strzałkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi A w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, w przedmiocie: ustalenia dla skarżącej jednorazowej opłaty ; - w wysokości 337 384,20 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obr.[...] , składającej się z działek nr 1 , 2 (omyłkowo określonych w decyzji jako działki nr1,2) obj. [...] - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - w wysokości 24 784,80 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obr.[...], składającej się z działki nr 3 obj. [...]- w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że dla przedmiotowej sprawy pierwszej wyceny działek nr1 , 2 , 3 , jako jednej nieruchomości dokonała rzeczoznawca majątkowy D. B. w operacie szacunkowym z dnia [...] Operat ten, na wniosek skarżącej został skierowany do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie jego oceny. Według tej oceny, operat szacunkowy zawierał błędy będące naruszeniem przepisów prawa, mające wpływ na poziom określonej w operacie wartości nieruchomości i nie powinien być wykorzystany dla celu, w jakim został sporządzony. Jako istotny błąd wskazano identyfikację dwóch nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem określenia wzrostu wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, objętych odrębnymi księgami wieczystymi, jako całości funkcjonalnej i gospodarczej, a w konsekwencji wyceniono jako jedną nieruchomość składającą się z trzech działek. Stanowisko to uzasadniono art. 24 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Wskazano, że istnieje zasada "jedna księga - jedna nieruchomość", a zatem uznano, iż przyjęto przedmiot wyceny niezgodnie ze stanem prawnym, co miało wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości. Ponadto wskazano, iż autorka operatu nieprawidłowo ustaliła przedmiot wyceny ze względu na stan faktyczny, brak szczegółowego opisu stanu wycenianej nieruchomości, brak źródeł danych o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, brak wypisów i wyrysów planu miejscowego, przyjęcie nieruchomości do wyceny nie wykazujących cech podobieństwa, brak uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Uwzględniając powyższą ocenę [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. organ zlecił wykonanie wyceny nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu – J. K., który sporządził w dniu [...] odrębne operaty dla dwóch nieruchomości tj. nieruchomości składającej się z działek nr1 , 2 obj. Kw [...] oraz składającej się z działki nr 3 obj.[...] . Do operatów skarżąca złożyła uwagi, na które odpowiedział rzeczoznawca majątkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy zostały przekazane skarżącej. W odpowiedzi na wyjaśnienia rzeczoznawcy skarżąca wystąpiła do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. o ocenę prawidłowości sporządzenia tych operatów. Stowarzyszenie to stwierdziło, że operaty zostały sporządzone nieprawidłowo, gdyż działki1, 2, 3stanowią jedną nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego i zostały sprzedane łącznie. Ponadto błędnie przyjęto założenia polegające na oszacowaniu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu planu uchwalonego przed 1.01.1995 r. jako sumy wartości powierzchni poszczególnych konturów planistycznych, a nie nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży. Działki powinny być wyceniane jako jedna nieruchomość.

Do uwag [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, wyjaśnienia złożył rzeczoznawca majątkowy J. K.. W kwestii zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia do wyceny poszczególnych konturów planistycznych wyjaśnił, że wobec braku transakcji nieruchomościami o dużych powierzchniach, o przeznaczeniu mieszanym tj. przeznaczonym częściowo pod tereny składowo-handlowe a częściowo pod tereny zieleni, przy wycenie skorzystał z zapisu § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, według którego, przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie. Dlatego osobno został wyceniony obszar o przeznaczeniu składowo-handlowym zajmujący ok. 65% powierzchni wycenianej i osobno teren zieleni stanowiący ok. 35% powierzchni wycenianej nieruchomości (dz.1,2).

Organ I instancji uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. jest zgodny z przepisami prawa, a także z opinią [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych i na jego podstawie ustalił dla skarżącej, opłatę wymienioną w decyzji.

Utrzymując w mocy opisaną wyżej decyzję organu I instancji, organ odwoławczy przytoczył przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.). Następnie podkreślił, że w toku postępowania przed organem I instancji sporządzona została wycena przez rzeczoznawcę majątkowego D. B., w operacie tym działki wchodzące w skład dwóch nieruchomości tj. dz. Nr 1, 2 i 3 wyceniono jako jedną nieruchomość. Na wniosek odwołującej Spółki, operat ten został poddany ocenie [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, który jako istotny błąd wskazał identyfikację dwóch nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, objętych odrębnymi księgami wieczystymi, jako całości funkcjonalnej i gospodarczej, a w konsekwencji wycenienie ich jako jednej nieruchomości składającej się z trzech działek.

Organ odwoławczy podniósł, że rozbieżne oceny organizacji zawodowych, nie mogą prowadzić do uznania, iż operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego J. K. zostały sporządzone nieprawidłowo. Tym bardziej, że zostały opracowane po wydaniu opinii [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K., z uwzględnieniem uwag wniesionych do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego D. B. Organ wskazał, że skoro główny zarzut wobec tych operatów dotyczy tego, że dwie nieruchomości powinny być potraktowane jako jedna - to organ I instancji, uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy J. K. z dnia [...] r. słusznie uznał, iż operaty te mogą być podstawą do ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Tym bardziej, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się jedną odrębną księgę wieczystą i powinno to być rozumiane zgodnie z zasadą: jedna księga - jedna nieruchomość". Taki pogląd dominuje w orzecznictwie Sądu Najwyższego w odniesieniu do nieruchomości mających urządzone księgi wieczyste, co potwierdza wyrok NSA z dnia 2.06.2016 r. sygn. akt I OSK 22275/14 " w przypadku założenia księgi wieczystej obowiązuje zasada " jedna księga - jedna nieruchomość". Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą działki, stanowiące własność jednej osoby, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Przyjęcie innego stanu prawnego, zdaniem organu odwoławczego, miałoby wpływ na oszacowanie wartości i stanowiłoby naruszenie przepisów art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ dodał, że rzeczoznawca majątkowy J. K. wyjaśnił ponadto również, że z uwagi na brak transakcji nieruchomościami o dużych powierzchniach, o przeznaczeniu mieszanym tj. przeznaczeniu częściowo pod tereny składowo- handlowe a częściowo pod tereny zieleni, przyjął do wyceny osobno nieruchomości o przeznaczeniu składowo-handlowym ( 65% pow. ) i nieruchomości przeznaczone pod tereny zielone ( 35% pow.) dla dz. 1 i2 . Na takie zastosowanie pozwala § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, według którego - w przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planu miejscowego określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie. Organ podkreślił, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że w sprawie zachodzą następujące przesłanki : - uchwalenie lub zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości nieruchomości; - właściciel nieruchomości dokonał zbycia przed upływem 5-ciu lat od dnia wejścia w życie planu; - opłata planistyczna nie przekracza ustawowych 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle powyższych ustaleń organ odwoławczy uznał, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej w wysokości określonej w decyzji.

Dodał, że w sprawie jest niesporne, iż w 2017 r. został uchwalony plan miejscowy, który spowodował zmianę przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości, co niewątpliwie skutkowało wzrostem ich wartości, określonym przez rzeczoznawcę. Zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5-ciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Plan wszedł w życie z dniem 25.10.2017 r., a zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...] umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego. Wysokość stawki opłaty planistycznej uchwalona przez Radę Miasta B. wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości i nie przekracza dopuszczalnej 30% stawki .

W skardze wniesionej od powyższej decyzji skarżąca – reprezentowana przez pełnomocnika – podniosła zarzut naruszenia przez organ przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735) - dalej "k.p.a.", w wyniku braku wszechstronnego rozważenia przez organ odwoławczy całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego, wyciągnięcia na jego podstawie niewłaściwych wniosków i poprzez to brak uwzględnienia odwołania w sytuacji, gdy zachodziły przesłanki określone w art. 138 § 2 k.p.a.

Ponadto zarzuciła naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. przy wydaniu zaskarżonej decyzji w wyniku błędnego ustalenia, że zebrany materiał dowodowy w sprawie, daje podstawy do stwierdzenia, że sporządzone przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego J. K. - operaty szacunkowe stanowiące podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych nieruchomości, są sporządzone w sposób wiarygodny, zupełny i poprawny, a w związku z tym mogą stanowić podstawę do dokonywania na ich podstawie ustaleń w sprawie, podczas gdy prawidłowa ocena zebranego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że operaty te zawierają wadliwości merytoryczne związane z przyjęciem porównań nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi, a przez to naruszających przepisy (art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), wartości wag cech rynkowych nieruchomości mające wpływ na wartość nieruchomości, przyjęte w operatach oparte są na danych niewiadomego pochodzenia i treści, a być może wręcz nieistniejących i wymyślonych przez biegłego, a przez to nieodpowiadających rzeczywistości powodujących, że operaty z tych przyczyn nie są wiarygodne.

Zarzuciła błędną wykładnię i w wyniku tego niewłaściwe zastosowanie przepisu § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w ten sposób, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze (i Prezydent Miasta B. w pierwszej instancji) przyjął, że przepis ten umożliwia rzeczoznawcy wycenę poszczególnych części nieruchomości objętych osobnymi konturami planistycznymi w sytuacji, gdy na przyjętym przez rzeczoznawcę majątkowego w toku dokonywania wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca nie odnalazł nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnych do wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podczas, gdy prawidłową wykładnią jest taka, że przepis ten powinien mieć zastosowanie wyłącznie w toku procedury związanej z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie w toku postępowań o ustalenie tzw. renty planistycznej, a zatem nie powinien mieć zastosowania, w wyniku czego opinia rzeczoznawcy sporządzona w oparciu o przedmiotowy przepis jest w tym zakresie wadliwa, a także sprzeczna z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wskazują, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość (a nie jej poszczególne części).

Skarżąca podniosła również zarzut naruszenia przez organ art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak wystąpienia przez organ do innego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości celem uzyskania opinii w przedmiotowej sprawie, która sporządzona zostałaby w sposób prawidłowy i rzetelnie wykazywała okoliczności w niej poruszone w sytuacji, w której w okolicznościach sprawy wynika, że dotychczasowo uzyskane przez organ opinie biegłych D. B. i J. K. sporządzone zostały w sposób dyskwalifikujący te opinie, co wynika z ich ocen wykonanych odpowiednio przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w K. oraz [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w K., co powoduje, że organ winien zasięgnąć opinii innego biegłego.

Skarżąca zarzuciła również naruszenie przez organ art. 81 k.p.a. oraz art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie jej zapoznania się z materiałem zgromadzonym w sprawie i uniemożliwienie wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału przed wydaniem decyzji, albowiem nie miała możliwości zapoznania się i ustosunkowania się do pisma biegłego J. K. z dnia 16 marca 2021 roku kierowanego do organu, przez co organ nie zapewnił jej czynnego udziału w sprawie w tym zakresie.

Wskazała, że naruszenia te miały istotny wpływ na wynik postępowania, a przez to i na naruszenie jej interesu prawnego, bowiem doprowadziły do sytuacji, w której decyzja ustalająca obowiązki skarżącej została oparta na wadliwych podstawach faktycznych. W wyniku powyższego zarzuciła również naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy powinien on mieć zastosowanie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i jej uzasadnienie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w zakresie swojej właściwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 cytowanego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Natomiast zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), zwanej dalej P.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi; naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W wyniku przeprowadzenia kontroli wydanych w sprawie decyzji w powyższym zakresie stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, w przedmiocie ustalenia dla skarżącej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określonych w decyzji - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślenia zatem wymagało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Według zaś art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Natomiast na podstawie art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 wymienionej ustawy, postępowanie w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące.

W niniejszej sprawie niekwestionowane było to, że skarżąca sprzedała przedmiotowe działki w okresie 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że w niniejszej sprawie sporządzone zostały operaty szacunkowe przez dwóch rzeczoznawców majątkowych. W pierwszym operacie rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła wycenę przedmiotowych trzech działek jako jednej nieruchomości i operat ten - na wniosek skarżącej - został skierowany do oceny [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Według opinii tego Stowarzyszenia, operat szacunkowy zawierał błędy będące naruszeniem przepisów prawa, w tym jako szczególnie istotny błąd wskazano identyfikację dwóch nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem określenia wzrostu wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, objętych odrębnymi księgami wieczystymi, jako całości funkcjonalnej i gospodarczej, a w konsekwencji wyceniono je jako jedną nieruchomość składającą się z trzech działek.

W związku z powyższą negatywną i szczegółowo umotywowaną oceną pierwszego operatu – zasadnie organ zlecił wykonanie wyceny nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu (J. K.) – który sporządził odrębne operaty dla dwóch nieruchomości objętych odrębnymi księgami wieczystymi.

Ze względu na to, że skarżąca złożyła uwagi do tych operatów, organ uzyskał w tym zakresie wyjaśnienia rzeczoznawcy i zostały one przekazane skarżącej. W odpowiedzi na wyjaśnienia rzeczoznawcy skarżąca wystąpiła do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. o ocenę prawidłowości sporządzenia wymienionych operatów. Stowarzyszenie to stwierdziło, że operaty zostały sporządzone nieprawidłowo, gdyż działki stanowią jedną nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego i zostały sprzedane łącznie.

Do tych uwag [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, wyjaśnienia złożył rzeczoznawca majątkowy J. K., który sporządził wymienione operaty.

Mając na uwadze przedstawiony stan sprawy, zasadnie organ uznał, że odrębne operaty dla dwóch nieruchomości objętych odrębnymi księgami wieczystymi, zostały sporządzone prawidłowo i przyjął je jako podstawę ustaleń w sprawie.

Za prawidłowością oceny organu przemawia to, że operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego J. K. zostały opracowane z uwzględnieniem uwag zawartych w opinii [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K., dotyczących poprzedniego operatu szacunkowego – sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. B.

Ponadto – skoro główny zarzut [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych wobec operatów J. K. dotyczył tego, że dwie nieruchomości powinny być potraktowane jako jedna - to prawidłowo organ nie uznał tego zarzutu za zasadny. Możliwość uwzględnienia dwóch nieruchomości jako jednej, w ramach oceny wzrostu wartości nieruchomości, została bowiem już wcześniej odrzucona – na etapie kontroli pierwszej wyceny dokonanej w tej sprawie, gdzie dwie nieruchomości gruntowe, objęte odrębnymi księgami wieczystymi, zostały wycenione jako jedna nieruchomość. Organ wskazał przy tym powody przyjętej oceny prawnej, podkreślając, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się jedną odrębną księgę wieczystą i powinno to być rozumiane zgodnie z zasadą: jedna księga - jedna nieruchomość.

Podkreślenia wymagało, że organ powołał się w powyższym zakresie na utrwaloną linię orzecznictwa, w tym wyrok NSA z dnia 2.06.2016 r. sygn. akt I OSK 22275/14, według którego - w przypadku założenia księgi wieczystej obowiązuje zasada " jedna księga - jedna nieruchomość". Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą działki, stanowiące własność jednej osoby, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Zasadnie zatem organ uznał, że wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. jest zgodna z przepisami prawa, a także z opinią [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych i na jej podstawie ustalił dla skarżącej, opłatę wymienioną w decyzji.

W ocenie Sądu sporządzone przez wymienionego rzeczoznawcę operaty szacunkowe nie budzą wątpliwości co do ich prawidłowości. Zostały sporządzone przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowych operatów szacunkowych odpowiada warunkom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operaty szacunkowe zostały podpisane przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Wycena nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto - w kontekście zarzutów skargi - należy podkreślić, że biegły wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operatach szacunkowych są zrozumiałe, spójne i logiczne. Dodać należało, że poza zakresem kontroli sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Taką zaś ocenę zawiera decyzja Kolegium wydana w niniejszej sprawie, którą Sąd rozpatrujący niniejszą skargę w całości podzielił. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operatach J. K. wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych dokonał dopuszczalnego prawem wyboru metody i techniki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej) oraz sposobu określenia wartości nieruchomości, prawidłowo przyjął ceny transakcyjne za nieruchomości podobne pod względem lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, uzbrojenia, powierzchni i kształtu działki, otoczenia, ograniczenia w dysponowaniu działką. Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych z lokalnego rynku powiatu [...], będących przedmiotem prawa własności w latach 2015 -2018. Wyliczony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości gruntu jest wynikiem zmiany przeznaczenia terenu.

Prawidłowa była zatem ocena Kolegium, według której operaty szacunkowe pod względem formalnym nie budzą zastrzeżeń, bo zostały sporządzone przez osobę do tego uprawnioną, dla celu ustalenia opłaty planistycznej, rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym i według faktycznego wykorzystania i w uchwalonym nowym planie miejscowym, a także stan ich zagospodarowania, określił cechy nieruchomości podobnych, wzrost wartości nieruchomości określił na dzień sprzedaży.

Natomiast w kwestii zawartego w skardze zarzutu naruszenia przez organ I instancji art. 10 § 1 K.p.a. wskutek niepoinformowania skarżącej o możliwości zapoznania się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego J. K. z dnia [...] wskazać należało, że w postępowaniu odwoławczym skarżąca miała możliwość zapoznania się i ustosunkowania do wymienionego stanowiska rzeczoznawcy. Warunkiem zaś zasadności zarzutu naruszenia przepisu postępowania jest wykazanie, że naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. może odnieść skutek jedynie, gdy strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, co w niniejszej sprawie nie zostało wykazane.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należało, że zaskarżona decyzja, podobnie jak i decyzja organu I instancji, zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, w wyniku prawidłowo przeprowadzonego postępowania, przez co nie doszło do naruszenia wymienionych w skardze przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

W powyższych okolicznościach, brak było podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem decyzji organów obydwu instancji - zostały bowiem wydane na skutek wyczerpującego wyjaśnienia sprawy, na podstawie zgromadzonych w sposób kompletny dowodów, właściwej ich oceny oraz prawidłowych rozważań faktycznych i prawnych, zawartych w ich uzasadnieniu, jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy, w uzasadnieniu rozstrzygnięcia odniósł się do zarzutów odwołania.

W związku z tym, zgodnie z art. 151 P.p.s.a., skargę należało oddalić.