Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 347/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-07-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Wojciech Wycichowski (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 lipca 2024 r. sprawy ze skargi G z siedzibą w G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 23 stycznia 2024 r., nr NSP-VIII.7581.1.234.2023.AR w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Decyzją z 13 października 2022 r. Prezydent Miasta Gdyni (dalej: "Prezydent", "organ pierwszej instancji"), wykonujący zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f ust. 1-3, art. 11g ust. 1 pkt 1, art. 11i, art. 12 ust. 1, 2

i 4 pkt 2 oraz art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r.,

poz. 176 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa [...] (dalej: "decyzja ZRID").

Powyższą decyzją zostały objęte m.in.: działka nr [...] (powstała z podziału działki nr [...]), działka nr [...] (powstała z podziału działki nr [...]) oraz działka nr [...]. Nieruchomości te przeszły z mocy prawa (na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej) na własność Gminy Miasta Gdyni z dniem 29 listopada 2022 r., tj. z dniem, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr [...] właścicielem ww. nieruchomości w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, była "G." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka", "Strona", "Skarżąca"). Dział III ww. księgi wieczystej pozostawał wolny od wpisów, natomiast w dziale IV ujawniona była hipoteka umowna na rzecz "C." S.A. (dalej: "Bank").

Decyzją z 25 lipca 2023 r. Prezydent, na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18

ust. 1, 1a, 1b, 1c, 1d, 1e pkt 1, art. 22 ust. 1 i art. 23 specustawy drogowej oraz art. 130

ust. 2 i art. 132 ust. 1a, 2 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", 1) ustalił odszkodowanie w kwocie 517.854 zł z tytułu przejęcia na rzecz Gminy Miasta Gdyni prawa własności nieruchomości położonej w G. przy ul. P., oznaczonej ewidencyjnie jako [...], działki nr [...] o powierzchni 665 m2 (wydzielonej z działki nr [...]), działki nr [...] o powierzchni 702 m2 (wydzielonej z działki nr [...]) oraz działki nr [...] o powierzchni 741 m2, objętej decyzją ZRID; 2) przyznał odszkodowanie ustalone w pkt 1 decyzji na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. Banku, z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości; 3) powiększył kwotę odszkodowania o 5% wartości nieruchomości gruntowej, tj. o kwotę: 24.630,60 zł; 4) przyznał kwotę ustaloną w pkt 3 decyzji na rzecz byłego właściciela nieruchomości, tj. Spółki, z tytułu jej wcześniejszego wydania; 5) zobowiązał Prezydenta Miasta Gdyni jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego Gminy Miasta Gdyni do zapłaty kwot określonych w pkt 1 i 2 decyzji w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez Spółkę Wojewoda Pomorski (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") decyzją z 23 stycznia 2024 r.: 1) uchylił ją w części pkt 3 i 4 i w tym zakresie orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 25.892,70 zł oraz o przyznaniu tej kwoty na rzecz byłego właściciela nieruchomości, tj. Spółki; 2) uchylił ją w części pkt 5 i w tym zakresie orzekł

o zobowiązaniu Prezydenta, jako zarządcy drogi, do zapłaty ustalonego odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku oraz do zapłaty kwoty stanowiącej 5% wartości nieruchomości na rzecz Spółki, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna; 3) w pozostałym zakresie (pkt 1 i 2) utrzymał ją w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania wskazując następnie, że w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej określono osoby uprawnione do uzyskania odszkodowania, tj. właścicieli, użytkowników wieczystych oraz podmioty, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości bądź ich części. Odwołując się do treści art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) - dalej: "k.c.", Wojewoda podał,

że ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Organ odwoławczy wskazał, że w dziale IV księgi wieczystej nr [..] ujawniona była hipoteka umowna w kwocie 42.300.000 zł zabezpieczająca wierzytelność na rzecz Banku wpisana 18 lipca 2017 r., wynikająca z umów kredytu oraz umowy o linię gwarancyjną. Wojewoda podał, że w myśl art. 12 ust. 4c specustawy drogowej jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Natomiast art. 18 ust. 1c tej ustawy stanowi, że jeżeli na nieruchomości, której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d specustawy drogowej).

Mając na uwadze przywołane wyżej regulacje organ odwoławczy jako prawidłowe ocenił stanowisko organu pierwszej instancji, który przyznał odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ww. ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz wierzyciela hipotecznego.

Wojewoda wskazał następnie, że rzeczoznawca majątkowy powołany przez organ pierwszej instancji sporządził w dniu 23 stycznia 2023 r. operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności gruntu przedmiotowych działek wraz z częściami składowymi na łączną kwotę 569.125 zł. W wycenie wskazano, że w dniu wydania decyzji ZRID dla przedmiotowych działek obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Obwodowej Północnej i zachodniego odcinka Drogi Czerwonej, uchwalony uchwałą nr XX/380/12 Rady Miasta Gdyni z dnia 23 maja 2012 r., zgodnie

z którym działka nr [...] oraz część działek nr [...] i nr [...] były położone w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 30 KD-GP 2/2 - (KD-S 2/3) droga główna ruchu przyspieszonego. Pozostałe części działek znajdowały się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni, uchwalonym uchwałą nr XI/342/19 Rady Miasta Gdyni z dnia 28 sierpnia 2019 r. działki nr [...]-[...] znajdują się w strefie portowo-przemysłowo-usługowej na terenie produkcyjno-usługowym PU oraz na terenie drogi ekspresowej - klasy S2/2.

Organ odwoławczy podał dalej, że na podstawie pomiaru z map dla potrzeb wyceny biegła ustaliła, iż działka nr [...] o powierzchni 665 m2 jest przeznaczona pod komunikację, działka nr [...] przeznaczona jest pod komunikację w części terenu o powierzchni około 654 m2 oraz przeznaczona jest pod produkcję i usługi w części terenu o powierzchni około 48 m2, natomiast działka nr [...] przeznaczona jest pod komunikację w części terenu

o powierzchni około 329 m2 oraz przeznaczona jest pod produkcję i usługi w części terenu o powierzchni około 412 m2. Zatem teren przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu pod komunikację wyniósł łącznie 1.648 m2, natomiast o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym wyniósł łącznie 460 m2.

Wojewoda podał, że rzeczoznawca majątkowy zastosował w wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła zbadała wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym, z obszaru miasta G., dzielnic C. i C., które miały miejsce od 2021 r. do dnia wyceny oraz dla alternatywnego, jak i aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację z obszaru miasta G. oraz miasta G. (z wyłączeniem stref śródmiejskich miast),

w okresie od września 2019 r. do dnia wyceny. Po przeprowadzonej analizie autorka wyceny wskazała cenę średnią za 1 m2 nieruchomości, według aktualnego sposobu użytkowania (tereny produkcyjno-usługowe), tj. kwotę 277,04 zł/m2 oraz cenę średnią za

1 m2, według aktualnego jak i alternatywnego sposobu użytkowania (tereny pod drogę),

tj. kwotę 260,07 zł/m2. Mając na uwadze, że transakcje nieruchomości gruntowych

o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym wykazywały wyższe ceny niż transakcje nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi biegła (zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n.) przy wycenie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny produkcyjno-usługowe przyjęła do porównania nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym, gdzie określiła jednostkową wartość gruntu jako iloczyn ceny średniej i sumy współczynników korygujących, na kwotę 299,20 zł/m2. Natomiast podczas szacowania wartości części przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej pod drogi, zastosowanie znalazł przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) - dalej: "Rozporządzenie", bowiem w tym przypadku dotychczasowy

i alternatywny sposób użytkowania nieruchomości są tożsame. Z tego względu przy wycenie tej części nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania nieruchomości pod komunikację. Dokonując stosownych obliczeń autorka wyceny wskazała jednostkową wartość gruntu według aktualnego, jak i alternatywnego sposobu użytkowania (tereny pod drogę), tj. kwotę 254,87 zł/m2. Wartość rynkową prawa własności gruntu części przedmiotowej działki określono jako iloczyn ich wartości jednostkowej i ich powierzchni: części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym o łącznej powierzchni 460 m2 na kwotę 137.632 zł oraz części nieruchomości przeznaczonej pod drogi o łącznej powierzchni 1.648 m2 na kwotę 420.026 zł. Po zsumowaniu oszacowanych wartości części nieruchomości wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła początkowo 557.658 zł.

Organ odwoławczy wskazał następnie, że na nieruchomości była składowana hałda ziemi z gruzem o objętości 175,1 m3, której koszt wywozu oszacowano na kwotę 65.046 zł. Ponadto na nieruchomości występowały nakłady budowlane w postaci ogrodzenia terenu płotem z siatki w kątownikach stalowych, płotem metalowym. Oszacowania części składowych gruntu w postaci ogrodzenia z siatki w kątownikach stalowych na podmurówce o wysokości około 1,7 m i długości około 58 m oraz ogrodzenia metalowego o wysokości około 2,2 m i długości około 111 m dokonano na podstawie cenników do wycen budynków i budowli oraz analizy cen rynku uwzględniając koszty dokumentacji i nadzoru w wysokości 2% oraz stopień zużycia w wysokości 20%. Wartość ogrodzenia z siatki w kątownikach stalowych na podmurówce została oszacowana na kwotę 24.222 zł, natomiast wartość ogrodzenia metalowego oszacowano na kwotę 51.271 zł. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, z wykorzystaniem techniki wskaźnikowej. Ponadto biegła ustaliła, że na nieruchomości występowały również nakłady roślinne w postaci drzew. Rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość jednej topoli, czterech lip, siedmiu jarzębów i jednej robinii, na podstawie art. 135 u.g.n., na łączną kwotę 1.020 zł. Zatem łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 569.125 zł.

Zdaniem Wojewody biegła prawidłowo dokonała oszacowania wszystkich nakładów znajdujących się na nieruchomości, jednakże ogrodzenie metalowe o wysokości około

2,2 m i długości około 111 m zostało zdemontowane i przekazane byłemu właścicielowi nieruchomości. Z tego względu odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zostało pomniejszone o wartość ww. nakładów budowlanych w wysokości 51.271 zł, co prawidłowo uwzględnił Prezydent.

Oceniając operat szacunkowy z 23 stycznia 2023 r. organ odwoławczy uznał,

że szczegółowo wyjaśnia on sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowych działek, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia Wojewoda uznał za prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia jako nie budzące zastrzeżeń.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że Strona nie skorzystała z prawa złożenia kontroperatu szacunkowego ani z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wojewoda zaznaczył, że nie miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości z 23 stycznia

2023 r., w związku z czym nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych przeznaczonych pod drogi i na cele inwestycyjne organ odwoławczy odwołał się do orzecznictwa sądów administracyjnych podkreślając, że dobór do porównań nieruchomości podobnych pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej, którą posiada rzeczoznawca majątkowy, a nie organ administracji publicznej.

W odniesieniu do zarzutów dotyczących przyjętych nieruchomości podobnych przeznaczonych pod drogi i pod tereny inwestycyjne o najniższych cenach na wskazanych przez biegłą obszarach Wojewoda wyjaśnił, że w zakresie nieruchomości drogowych biegła w pierwszej kolejności przeanalizowała rynek w dzielnicy C., stwierdzając,

że na terenie tej dzielnicy w badanym okresie nie odnotowano transakcji nieruchomościami drogowymi. Z powodu braku transakcji rozszerzono obszar badania rynku. Jako rynek lokalny określono obszar miasta G. oraz dla uzyskania lepszego obrazu rynku miasta G. (z wyłączeniem stref śródmiejskich miast). Natomiast dla nieruchomości

o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym obszar rynku ograniczono do miasta G., dzielnic C. i C. W ocenie organu odwoławczego opis rynku jest wyczerpujący, zaś dobór nieruchomości porównawczych nie budzi wątpliwości. Podkreślono, że wyboru sposobu szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.).

Za niezasadne Wojewoda uznał także zastrzeżenia Spółki dotyczące przyjętych przez biegłą wag cech rynkowych nieruchomości porównawczych oraz współczynników korygujących. Odwołując się do judykatury organ odwoławczy podniósł, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym

i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do zarzutu pominięcia transakcji z 11 stycznia 2023 r. dotyczącej sprzedaży działki nr [...], położonej przy ul. P. w G., Wojewoda wskazał,

że działka ta stanowi grunt zabudowany dwoma budynkami, wykazanymi na mapie ewidencyjnej, zatem sprzedaż dotyczyła działki zabudowanej, a biegła wykorzystała transakcje sprzedaży działek niezabudowanych (wycenie podlegał grunt w podejściu porównawczym, części składowe wyceniono osobno w podejściu kosztowym).

Końcowo organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji ustalił wartość bonusu wynikającego z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej (za wydanie nieruchomości

w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ZRID) na kwotę 24.630,60 zł, stanowiącą 5% wartości jedynie gruntu. Zdaniem Wojewody w przypadku wydania nieruchomości w ustawowym terminie wysokość odszkodowania powiększa się

o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, na którą składa się zarówno wartość gruntu, jak i jej części składowych. Z uwagi na to, że wartość nieruchomości będąca podstawą ustalenia odszkodowania nie uwzględnia wartości ogrodzenia metalowego, tj. kwoty 51.271 zł, organ odwoławczy ustalił bonus w wysokości 5% wartości nieruchomości na podstawie łącznej wartości gruntu i pozostałych części składowych gruntu, tj. kwoty 517.854 zł. Z tego powodu Wojewoda uchylił pkt 3 i 4 decyzji Prezydenta z 25 lipca 2023 r. i orzekł w tym zakresie o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości,

tj. o kwotę 25.892,70 zł. Organ odwoławczy wyjaśnił przy tym, że kwota stanowiącą 5% wartości nieruchomości nie stanowi podwyższenia wartości prawa własności w rozumieniu specustawy drogowej, w związku z czym nie zwiększa ona również wysokości odszkodowania z tytułu praw rzeczowych, w tym hipotek obciążających nieruchomość. Podkreślono, że uprawnienie do podwyższenia ustalonego na podstawie opinii biegłego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości przysługuje zatem wyłącznie właścicielowi nieruchomości.

W skardze na decyzję organu odwoławczego Spółka zarzuciła jej naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.) - dalej: "k.p.a.", poprzez brak przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie wezwania rzeczoznawcy do uzupełnienia operatu szacunkowego, ewentualnie brak pominięcia dotychczas sporządzonego operatu szacunkowego i przeprowadzenia dowodu

z operatu innego rzeczoznawcy, o co wnosiła Skarżąca;

2. art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w wyczerpujący sposób całego zebranego

w sprawie materiału dowodowego, co przejawiało się w ustaleniu, że operat szacunkowy spełnia wymagania u.g.n. oraz Rozporządzenia.

Zaskarżonej decyzji zarzucono również naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

1. art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędną wykładnię pojęcia nieruchomości podobnej;

2. art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 Rozporządzenia poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że rzeczoznawca może, nie dysponując danymi z rynku lokalnego, dokonywać wyceny wyłącznie

w oparciu o dane z rynku regionalnego;

3. art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez przyjęcie, że wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania następuje jedynie na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy oraz że organ administracyjny jest związany dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego opinią zawartą w operacie szacunkowym, podczas gdy organ zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość jego rozumowania.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie w całości zarówno zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie na rzecz Skarżącej od Wojewody zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi zarzucono, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania został sporządzony nieprawidłowo, przez co wartość odszkodowania ustalona w zaskarżonej decyzji została znacząco zaniżona.

Strona skarżąca podała, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych. Podejście porównawcze polega zaś na ustaleniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W ocenie Skarżącej przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieprawidłowo dobrano działki porównawcze oraz nieprawidłowo ustalono lokalny rynek nieruchomości.

W przypadku doboru działek porównawczych przeznaczonych na cele drogowe wskazano, że: 1) działka o najniższej cenie jednostkowej powinna zostać odrzucona ze zbioru transakcji porównawczych, gdyż zbyt znacząco odbiega ceną od reszty, charakteryzuje się położeniem w dzielnicy o zupełnie innej charakterystyce oraz znacząco niższych cenach jednostkowych gruntów pod zabudowę; poza tym C. jest dzielnicą typowo mieszkaniową, położoną za obwodnicą T. i pozbawioną terenów przemysłowych; późniejsza cecha położenie nie odzwierciedla różnic cenowych pomiędzy tą dzielnicą

a resztą miasta; 2) zaniżenie dolnego przedziału cen znacząco wpłynęło na zmniejszenie wartości wyceny; 3) rozrzut cen jednostkowych pomiędzy ceną minimalną a maksymalną jest bardzo duży (290 zł/m2) i wykracza poza standardy dobrych praktyk dobierania nieruchomości podobnych - pozostawienie w zbiorze transakcji o niskich cenach świadczy o złym doborze nieruchomości podobnych; 4) w tabeli na s. 21 nie zawarto opisu różnicującego poszczególne cechy, dlatego też za wątpliwe uznano ocenę cechy "otoczenie" jako średnia - przedmiotowe działki położone są w sąsiedztwie istniejącej zabudowy i terenów zainwestowanych, czyli spełniają kryteria otoczenia "bardzo dobrego". Tym samym, w ocenie Spółki przyjęcie w zbiorze nieruchomości podobnych działek położonych na terenie C. oraz zaniżenie oceny cechy "otoczenie" o jeden stopień znacznie zaniżyło wartość działek komunikacyjnych.

Odnosząc się doboru działek porównawczych przeznaczonych na cele inwestycyjne strona skarżąca wskazała, że: 1) działka o najniższej cenie jednostkowej powinna zostać odrzucona ze zbioru transakcji porównawczych - zbyt znacząco odbiega ceną od reszty

i nie odzwierciedla poziomu cen gruntów przemysłowo-usługowych; na zdefiniowanym rynku lokalnym brak jest ofert działek niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu

o cenach jednostkowych poniżej 200 zł/m2 - zaprezentowane w tabeli na s. 23 transakcje najprawdopodobniej nie spełniały warunków transakcji rynkowych i charakteryzowały się zawarciem transakcji na warunkach szczególnych; 2) rozrzut cen jednostkowych pomiędzy ceną minimalną a maksymalną jest bardzo duży, jeszcze większy niż w działkach drogowych (prawie 400 zł/m2) i wykracza poza standardy dobrych praktyk dobierania nieruchomości podobnych - pozostawienie w zbiorze transakcji o niskich cenach świadczy o złym doborze nieruchomości podobnych; 3) zakres współczynników (minimalny 0,36, maksymalny 1,80) wykracza ponad dobre praktyki stosowania metody korygowania ceny średniej - najprawdopodobniej powinna być zastosowana metoda porównywania parami

i bardziej wiarygodny i rzetelny dobór nieruchomości podobnych; 4) w tabeli na s. 25 nie zawarto opisu różnicującego poszczególne cechy; trudno jest zgodzić się na ocenie cech "sąsiedztwo" (poza tym czym rożni się ta cecha od lokalizacji) oraz "potencjał inwestycyjny" jako średni; 5) czy wielkość działki oraz jej kształt to jest ta sama cecha - ponadto przedmiotem wyceny były działki o małej powierzchni - wartość tej cechy nie powinna być zatem minimalna, a wręcz odwrotnie - maksymalna; 6) pominięto przy doborze działek transakcje z 11 stycznia 2023 r. sprzedaży działki nr [...] o powierzchni 1.114 m2, położonej w G. przy ul P., za cenę 800.000 zł (718 zł/m2).

Strona skarżąca podniosła, że kryterium administracyjnego podziału terytorialnego dla realizacji zadań z zakresu administracji publicznej i zadań publicznych o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym nie ma kluczowego znaczenia dla określenia obszaru rynku obrotu nieruchomościami, który nie jest kategorią prawa administracyjnego,

a charakteryzuje zjawiska ekonomiczne dotyczące warunków i okoliczności zawieranych transakcji nieruchomościami, przez co jest kategorią ekonomiczną. Z tego właśnie względu rzeczoznawca majątkowy, określając lokalny rynek nieruchomości, zobowiązany jest w tym określeniu kierować się kryteriami zawartymi w § 26 ust. 3 Rozporządzenia, a nie kryteriami wykonywania zadań z zakresu administracji publicznej przez jednostki samorządu terytorialnego. Określenie lokalnego rynku nieruchomości następuje zatem

w sposób zindywidualizowany, co wymaga stosownego wykazania i uzasadnienia

w operacie szacunkowym, aby obszar lokalnego rynku nieruchomości nie obejmował

w istocie różnych rynków zróżnicowanych pod względem cech kształtujących podaż i popyt nieruchomości w obrocie. Jako lokalny rynek nieruchomości należy zatem traktować rynek o jednorodnych lub zbliżonych cechach wpływających w szczególności na podaż i popyt nieruchomości w obrocie.

Zdaniem strony skarżącej przyjęcie w zbiorze nieruchomości podobnych działek

o nierealnie niskich cenach oraz zaniżenie oceny cech "sąsiedztwo", a przede wszystkim "potencjał inwestycyjny" i "powierzchnia" znacząco zaniżyło wartość działek produkcyjnych.

Spółka podkreśliła, że podstawą ustalenia odszkodowania może być jedynie operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami określającymi metodologię szacowania nieruchomości. Wskazano, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.) i podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

W ocenie Spółki biegły w toku postępowania nie odniósł się do podniesionych przez nią zarzutów, a organ bezkrytycznie uznał wątpliwości zgłaszane przez Stronę za wyjaśnione. Odwołując się do judykatury podniesiono, że ocena wartości dowodowej operatów szacunkowych jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści.

Podsumowując Skarżąca powtórzyła, że operat szacunkowy nie był sporządzony

w sposób rzetelny, przez co organy administracji niewłaściwie przyjęły, iż może on stanowić podstawę czynienia ustaleń w sprawie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda, wnosząc o jej oddalenie i skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,

że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został

w skardze podniesiony.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Pomorskiego z 23 stycznia 2024 r. uchylająca w części decyzję Prezydenta Miasta Gdyni

z 25 lipca 2023 r. ustalającą odszkodowanie z tytułu przejęcia na rzecz Gminy Miasta Gdyni prawa własności nieruchomości położonej w G. przy ul. P., oznaczonej ewidencyjnie jako [...], działki nr: [...] o powierzchni

665 m2 (wydzielona z działki nr [...]), nr [...] o powierzchni 702 m2 (wydzielona z działki

nr [...]) oraz działka nr [...] o powierzchni 741 m2, objętej decyzją Prezydenta Miasta Gdyni

z 13 października 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa [...].

Główny zarzut złożonej w niniejszej sprawie skargi polega na kwestionowaniu przez Skarżącą dowodu, w oparciu o który wydano w sprawie decyzje, tj. operatu szacunkowego z 23 stycznia 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B.J. Należy zauważyć, że zarzuty i twierdzenia skargi w tym zakresie w istocie zostały powtórzone, gdyż wcześniej podniesiono je w odwołaniu od decyzji Starosty z 25 lipca 2023 r.

W ocenie Sądu Wojewoda prawidłowo ocenił przebieg postępowania, jak również trafnie ustosunkował się do zarzutów i argumentów odwołania Skarżącej. Tym samym, sformułowane w skardze zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie, gdyż nie znajdują poparcia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana za wywłaszczoną nieruchomość regulują: ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r.,

poz. 162 ze zm.), ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) oraz (obowiązujące w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555), które szczegółowo określają tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia,

w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

(ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5).

Natomiast z regulacji zawartych w art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się

w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne

z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W myśl § 36 Rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4). Przepis ten stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (ust. 6 pkt 2).

Z powyższych regulacji wynika, że przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje bowiem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną (art. 98 ust. 3 u.g.n., § 36 ust. 6 pkt 2 w zw. z ust. 1 Rozporządzenia). Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział (zob. wyrok WSA w Kielcach z 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Ke 238/13, przywołane

w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).

W operacie szacunkowym z 23 stycznia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy B. J. podała, że w dniu wydania przez Prezydenta decyzji z 13 października 2022 r. dla obszaru, na którym są zlokalizowane wyceniane działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Obwodowej Północnej i zachodniego odcinka Drogi Czerwonej, uchwalony uchwałą nr XX/380/12 Rady Miasta Gdyni z dnia 23 maja 2012 r. Zgodnie z tym planem działka nr [...] oraz część działek nr [....] i [...] były położone w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 30 KD-GP 2/2 - (KD-S 2/3) droga główna ruchu przyspieszonego. Pozostałe części działek znajdowały się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni, uchwalonym uchwałą nr XI/342/19 Rady Miasta Gdyni z dnia 28 sierpnia 2019 r. działki nr [..]-[...] znajdują się w strefie portowo-przemysłowo-usługowej na terenie produkcyjno-usługowym PU oraz na terenie drogi ekspresowej - klasy S2/2.

Na podstawie pomiaru z map dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że działka nr [...] o powierzchni 665 m2 jest przeznaczona w całości pod komunikację, działka nr [...] jest przeznaczona pod komunikację w części terenu o powierzchni około 654 m2 oraz pod produkcję i usługi w części terenu o powierzchni około 48 m2, natomiast działka nr [...] jest przeznaczona pod komunikację w części terenu o powierzchni około

329 m2 oraz pod produkcję i usługi w części terenu o powierzchni około 412 m2. Zatem teren przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu pod komunikację wyniósł łącznie 1.648 m2, natomiast o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym wyniósł łącznie 460 m2.

W operacie szacunkowym wskazano również, że wyceniana nieruchomość jest położona w rejonie ul. P. w G., w części przemysłowej dzielnicy.

W sąsiedztwie znajduje się istniejąca zabudowa produkcyjno-usługowa, tereny komunikacji. Działki stanowią grunt niezabudowany, wydzielony z nieruchomości zabudowanej zakładem produkcyjnym, istnieją elementy zagospodarowania w postaci ogrodzenia terenu płotem z siatki w kątownikach stalowych, płotem metalowym, drzewami

i składowaną na nieruchomości hałdą ziemi z gruzem. Działki znajdują się w liniach rozgraniczających drogi głównej.

Rzeczoznawca majątkowy zastosowała w wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła zbadała wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym, z obszaru miasta G., dzielnic C. i C., które miały miejsce od 2021 r. do dnia wyceny oraz dla alternatywnego, jak i aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację z obszaru miasta G. oraz miasta G. (z wyłączeniem stref śródmiejskich), w okresie od września 2019 r. do dnia wyceny. Po przeprowadzonej analizie autorka wyceny wskazała cenę średnią za

1 m2 nieruchomości, według aktualnego sposobu użytkowania (tereny produkcyjno-usługowe), tj. kwotę 277,04 zł/m2 oraz cenę średnią za 1 m2, według aktualnego jak

i alternatywnego sposobu użytkowania (tereny pod drogę), tj. kwotę 260,07 zł/m2.

Mając na uwadze, że transakcje nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym wykazywały wyższe ceny niż transakcje nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi biegła (zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n.) przy wycenie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny produkcyjno-usługowe przyjęła do porównania nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym, gdzie określiła jednostkową wartość gruntu jako iloczyn ceny średniej i sumy współczynników korygujących na kwotę 299,20 zł/m2. Natomiast podczas szacowania wartości części przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej pod drogi, biegła zastosowała § 36 ust. 4 Rozporządzenia, bowiem w tym przypadku dotychczasowy i alternatywny sposób użytkowania nieruchomości są tożsame. Z tego względu przy wycenie tej części nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania nieruchomości pod komunikację. Dokonując stosownych obliczeń autorka wyceny wskazała jednostkową wartość gruntu według aktualnego, jak i alternatywnego sposobu użytkowania (tereny pod drogę), tj. kwotę 254,87 zł/m2. Wartość rynkową prawa własności gruntu części przedmiotowej działki określono jako iloczyn ich wartości jednostkowej i ich powierzchni: części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym o łącznej powierzchni

460 m2 na kwotę 137.632 zł oraz części nieruchomości przeznaczonej pod drogi o łącznej powierzchni 1.648 m2 na kwotę 420.026 zł. Po zsumowaniu oszacowanych wartości części nieruchomości wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła początkowo 557.658 zł.

Podczas oględzin w dniu 6 listopada 2022 r. biegła stwierdziła, że na nieruchomości była składowana hałda ziemi z gruzem o objętości 175,1 m3, której koszt wywozu oszacowano na kwotę 65.046 zł. Ponadto na nieruchomości występowały nakłady budowlane w postaci ogrodzenia terenu płotem z siatki w kątownikach stalowych na podmurówce (o wysokości około 1,7 m i długości około 58 m) i płotem metalowym

(o wysokości około 2,2 m i długości około 111 m). Oszacowania części składowych gruntu w postaci ogrodzeń dokonano na podstawie cenników do wycen budynków i budowli oraz analizy cen rynku uwzględniając koszty dokumentacji i nadzoru w wysokości 2% oraz stopień zużycia w wysokości 20%. Wartość ogrodzenia z siatki w kątownikach stalowych na podmurówce została oszacowana na kwotę 24.222 zł, natomiast wartość ogrodzenia metalowego oszacowano na kwotę 51.271 zł. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia,

z wykorzystaniem techniki wskaźnikowej. Ponadto biegła ustaliła, że na nieruchomości występowały również nakłady roślinne w postaci drzew. Rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość jednej topoli, czterech lip, siedmiu jarzębów i jednej robinii, na podstawie art. 135 u.g.n., na łączną kwotę 1.020 zł. Zatem łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 569.125 zł.

W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w Rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy

(zob. wyroki NSA: z 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14, z 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06).

Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w zaskarżonej decyzji), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu

z 20 kwietnia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 853/21). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym

(zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 3/18). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny

i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie.

Skarżąca konsekwentnie kwestionuje operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy, wkraczając w jego merytoryczną treść. Natomiast, co raz jeszcze należy podkreślić, sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji publicznej, ani sądu administracyjnego. Zgodnie bowiem z art. 154

ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy również wskazać, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu

o przepisy u.g.n. zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Wobec tego, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny

w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z 3 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 511/19).

Weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego została powierzona stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Weryfikacja taka może zostać poprzedzona zgłoszeniem wątpliwości autorowi opinii, który może naprawić drobne uchybienia w drodze uzupełnienia opinii, bądź też przedstawić pisemne stanowisko uzasadniające stanowisko przyjęte pierwotnie.

Z akt sprawy wynika, że pismem z 6 lutego 2023 r. organ pierwszej instancji zawiadomił m.in. Skarżącą, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy, z którym można się zapoznać oraz zgłosić ewentualne uwagi bądź zarzuty odnośnie do sporządzonej wyceny. W dniu 9 lutego 2023 r. pełnomocnik Spółki radca prawny M.K. zapoznał się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym z 23 stycznia 2023 r., jednakże do dnia wydania decyzji przez Prezydenta (25 lipca 2023 r.) strona skarżąca nie zgłosiła żadnych uwag do operatu. Po raz pierwszy zastrzeżenia co do sporządzonej wyceny Spółka zgłosiła w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji wnioskując jednocześnie o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości (zarzuty te powtórzono następnie w skardze na decyzję organu odwoławczego).

Jeszcze raz należy powtórzyć, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie

w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa

w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo zaś żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia.

Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym

w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie Spółki o błędnym doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, nie poparte przez stronę skarżącą stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2023 r. został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz Rozporządzenia.

W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom formalnym określonym w przepisach u.g.n. i Rozporządzenia, jest kompletny

i logiczny. W konsekwencji mógł on stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie.

Podsumowując należy stwierdzić, że organy przeprowadziły postępowanie dowodowe w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gromadząc kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Zdaniem Sądu Wojewoda dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, tj. u.g.n. i Rozporządzenia, a obszerne uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom stawianym przez art. 107 § 3 k.p.a.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 P.p.s.a. oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, korzystając z przepisu art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożył organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę (k. 13 akt sądowych), a strona skarżąca

w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy.[pic]