Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 477/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2024 r. sprawy ze skargi H. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 9 lutego 2024 r. nr SKO.UL/41.7/13/2024/1016/ŁK w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 20 grudnia 2023 r. nr [...] Prezydent Miasta J. (organ I instancji) ustalił H. G. (skarżąca) jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 15.517,50 zł w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w J. oraz wobec zbycia w dniu 1 września 2023 r. 4/6 udziałów działki nr 1 w obr. ([...]) [...] objętej księgą wieczystą nr [...].

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji wskazał, że postępowanie w sprawie pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte 2 października 2023 r. Powodem wszczęcia było zbycie przez skarżącą udziałów 4/6 części, w formie umowy sprzedaży z dnia 1 września 2023 r., niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1 w obr. [...] ([...]), dla której ustalono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" (mpzp) stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z § 23 ust. 1 uchwały w sprawie mpzp "[...]" wysokość stawki ustalono na poziomie 30%. Zbycie nastąpiło w terminie przysługującym na pobranie przedmiotowej opłaty, to znaczy przed upływem 5 lat od dnia obowiązywania mpzp "[...]" tj. przed 12 lipca 2024 r.

W odwołaniu od przedmiotowej decyzji skarżąca reprezentowana przez O. G. zarzuciła jej naruszenie art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 75 k.p.a., art. 77 § 1 i § 4 k.p.a., art. 80 k.p.a.; art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.- dalej "u.p.z.p."), art. 37 ust. 1 w związku z art. 61 ust. 1 oraz art. 62 ust. 1 u.p.z.p art. 2 pkt. 12 u.p.z.p.; art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w związku z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 - dalej "u.g.n."). Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu zarzuciła, że organ I instancji przekroczył zasadę swobodnej oceny dowodów. Stwierdziła, że opłata planistyczna obliczana jest wyłącznie dla takiej nieruchomości, której wartość rynkowa wzrosła bezpośrednio na skutek zmiany jej przeznaczenia, spowodowanej uchwaleniem planu czy jego zmianą natomiast akt uchwalenia oraz wejścia w życie mpzp był irrelewantny dla wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Ponadto stwierdziła, że działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania nie spełnia wymogów zawartych w definicji legalnej działki budowlanej. Odnosząc się do operatu szacunkowego zarzuciła, iż dobór transakcji stanowiących nieruchomości podobne przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego jest nieprawidłowy, a zatem nie można uznać ich za nieruchomości podobne. Dodatkowo wskazała, że skutkiem dokonanej czynności skarżącej - mama na rzecz syna – dokonano zniesienia współwłasności działki, a zatem nie doszło do przysporzenia po stronie rodziny skarżącej. Ponadto stwierdziła, że organ I instancji uzyskał wiedzę na temat sytuacji osobistej skarżącej, co w okolicznościach sprawy winno skutkować uznaniem, że wydanie decyzji jest bezprzedmiotowe.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (SKO), po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, decyzją z dnia 9 lutego 2024 r., nr SKO.UL/41.7/13/2024/1016/ŁK, utrzymało decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przedstawiło przebieg postępowania według chronologii zdarzeń wskazując, że w dniu 1 września 2023 r. dokonano zbycia 4/6 udziałów działki nr 1 w obr. ([...]) [...] objętej księgą wieczystą nr [...], dla których ustalono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zbycie nastąpiło w terminie przysługującym na pobranie przedmiotowej opłaty, to znaczy przed upływem 5 lat od dnia obowiązywania mpzp.

Dla obszaru, w którym położona jest działka nr 1 (5067 m2), w obrębie [...] ([...]), od dnia 12 lipca 2019 r. obowiązuje mpzp "[...]", zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śląskiego poz. [...] z [...] r.). Zgodnie z ustaleniami mpzp, działka nr 1 w obr. [...] "[...]" ma ustalone przeznaczenie oznaczone symbolem: 1MNZ - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia terenu w granicach działki nr 1 w obrębie [...] ([...]), dla którego mpzp "[...]" ustalił stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 4980 m2. Część nieruchomości, objęta naliczeniem opłaty znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem 1MNZ. Pozostała części działki - 87 m2 nie została objęta stawką procentową.

Według stanu na dzień 11 lipca 2019 r. dla terenu, w którym położona jest działka nr 1 (5067 m2), w obrębie [...] ([...]), obowiązywał mpzp terenu górniczego – Z. - J. sp. z o.o. w J. w granicach administracyjnych miasta J., zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śląskiego Nr [...] poz. [...]). Zgodnie z ustaleniami mpzp terenu górniczego, obszar w granicach działki nr 1 w obrębie [...] ([...]) miał ustalone przeznaczenia oznaczone symbolami: ZII-2 - tereny zieleni wysokiej urządzonej i nieurządzonej (4980 m2), PU - wielofunkcyjny obszar produkcyjno-usługowy (87 m2).

SKO stwierdziło, że zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p. opłata planistyczna może być wymierzona, gdy w związku ze zmianą planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel zbył tę nieruchomość. Natomiast uchwalenie mpzp "[...]" wpłynęło na znaczącą zmianę przeznaczenia dla przedmiotowej działki bowiem występuje zasadnicza różnica pomiędzy możliwościami wynikającymi z przeznaczenia terenu w planie nieobowiązującym, a przeznaczeniem w planie obowiązującym. Teren zieleni wysokiej urządzonej i nieurządzonej (ZII-2), (4980 m2) obejmujący obszary zadrzewionych i zakrzewionych nieużytków poprzemysłowych i rolnych z podstawowym przeznaczeniem pod parki leśne, zieleń izolacyjną tzw. strefę środowiska przyrodniczego z dopuszczeniem różnych sposobów użytkowania, nie zagrażających równowadze ekologicznej bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych zmienił przeznaczenie na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej 1MNZ).

SKO wskazało dalej, że w wyniku uchwalenia mpzp "[...]" na terenie, w którym był zakaz zabudowy kubaturowej można sytuować budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej wraz z garażami i budynkami gospodarczymi. Taka zmiana przeznaczenia przeważającej części działki może stanowić o potencjalnej możliwości wpływu na zmianę wartości nieruchomości.

W celu określenia wzrostu wartości działki o numerze 2 w obr. [...] został powołany rzeczoznawca majątkowy B. P., który w dniu 16 października 2023 r. sporządził stosowny operat szacunkowy. Operat ten określa wartości rynkowe udziału 4/6 części nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, dla której nastąpiła istotna zmiana przeznaczenia z terenów ZII-2 na 1MNZ. Do określenia wartości rynkowej działek rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywana parami, przeprowadził szczegółową charakterystykę przedmiotu wyceny na dzień obowiązywania mpzp biorąc pod uwagę stan przedmiotowej działki odpowiadający dacie wejścia w życie mpzp, czyli 12 lipca 2019 r. Rzeczoznawca przy wycenie uwzględnił między innymi: powierzchnię nieruchomości, atrakcyjność położenia, utrudnienia w możliwości inwestowania, dostęp do drogi publicznej, dostępność uzbrojenia.

Organ I instancji dokonał analizy sporządzonego operatu szacunkowego i stwierdził, że został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę jego prawidłowości - jest spójny, logiczny, nie zawiera braków i nieścisłości. W ramach swoich uprawnień sprawdził, ponadto, że wybrane do porównań nieruchomości pochodzą z rynku lokalnego gminy J. i należą do grupy terenów przeznaczonych w całości lub przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową, pod tereny rolne i zieleni - jako zapis wiodący, co odpowiada przeznaczeniom nieruchomości wycenianej. Ponadto organ sprawdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wymaganej przepisami prawa korekty występujących różnic pomiędzy cechami charakteryzującymi przedmiot wyceny, a nieruchomościami podobnymi.

SKO stwierdziło, że jedynym dowodem, na podstawie którego organ wykonawczy gminy ustala w drodze decyzji administracyjnej ww. opłatę jest wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem SKO, badany operat szacunkowy zawiera wszelkie wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U z 2023 r., poz. 1832), a nadto w sposób logiczny i jasny wykazuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego, a zatem może stanowić podstawę do określenia wzrostu wartości nieruchomości i w konsekwencji opłaty planistycznej. Wyjaśniło, że w sprawie nie jest rozpatrywanie uzyskanie pozwolenia na budowę ale rozpatrywana jest zmiana wartości nieruchomości nawet nie posiadającej dostępu do drogi publicznej, której zgodnie z zapisami mpzp zostało zmienione przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Wyjaśniło zasady obliczania opłaty planistycznej. Odniosło się również do treści aktu notarialnego z dnia 1 września 2023 r., którym skarżąca dokonała zbycia udziałów za kwotę 105.533,00 zł oświadczając przy tym, że odpowiada ona wartości rynkowej. Zauważyło dalej, że na mocy art. 157 u.g.n. skarżąca ma możliwość zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy do wydania decyzji i z tego tytułu musi ponieść określone koszty.

W skardze do WSA skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika zaskarżyła decyzję SKO w całości, wnosząc o umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego. Zarzuciła jej obrazę prawa materialnego, która miała wpływ na wynik sprawy, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię oraz naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu podniosła, że w postępowaniu nie podjęto wszelkich kroków koniecznych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Ponownie stwierdziła, że nie uzyskała żadnego przysporzenia z tytułu zbycia działki, a samo zbycie miało na celu zniesienie współwłasności nieruchomości. Podkreśliła, że znajduje się w trudnej sytuacji życiowej i finansowej. Ponadto stwierdziła, że SKO nie odniosło się do uwag i argumentów odwołania również co do treści operatu szacunkowego, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest ogólnikowe.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasową argumentację.

Skarżąca wnioskiem z dnia 8 maja 2024 r. zwróciła się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach o wstrzymanie wykonania decyzji SKO z dnia 9 lutego 2024 r. nr SKO.UL/41.7/13/2024/1016/ŁK.

Postanowieniem z dnia 3 czerwca 2024 r., sygn. akt II SA/Gl 477/24 tut. Sąd postanowił wstrzymać wykonanie zaskarżonej decyzji SKO.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 – dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art.151 p.p.s.a.).

Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest decyzja ustalająca wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 – dalej "u.p.z.p."), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przesądza natomiast, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z przytoczonych unormowań wynika, że możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej w okolicznościach przedmiotowej sprawy została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek: I) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości; II) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą mpzp., III) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym mpzp. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej. Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne aby: IV) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA").

W przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki nastąpiły.

W planie miejscowym przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie z terenów zieleni wysokiej urządzonej i nieurządzonej, obejmujący obszary zadrzewionych i zakrzewionych nieużytków poprzemysłowych i rolnych z podstawowym przeznaczeniem pod parki leśne, zieleń izolacyjną tzw. strefę środowiska przyrodniczego z dopuszczeniem różnych sposobów użytkowania, nie zagrażających równowadze ekologicznej bez możliwości realizacji obiektów kubaturowych, na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej. W dacie sprzedaży skarżąca była właścicielką 4/6 udziałów działki nr 1 w obr. ([...]) [...].

Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. P. z 16 października 2023 r. Zdaniem Sądu SKO zasadnie przyjęło, że operat powyższy sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z u.g.n. i rozporządzenia.

Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 - dalej "u.g.n."). Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV u.g.n. Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1832 - dalej "rozporządzenie"). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7 rozporządzenia). Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do porównania nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą porównywania parami.

Sąd zauważa, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. NSA w wyroku z 20 maja 2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421).

W niniejszej sprawie skarżąca zarzuca, że na skutek uchwalenia planu miejscowego nie uzyskała przysporzenia majątkowego, zatem nie było podstaw do nałożenia opłaty planistycznej, a przedmiotowa działka nie może być działką budowlaną.

Sąd zauważa, że biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodę porównywania parami, ze względu na ceny i cechy nieruchomości poddanych transakcjom na rynku, podobne do nieruchomości wycenianej, co dokładnie opisał w swoim operacie. Prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonał według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Głównym kryterium analizy była lokalizacja i sąsiedztwo, wielkość nieruchomości, możliwość i stan zagospodarowania, przeznaczenie w mpzp i dostępność komunikacyjna - wpływające w znacznym stopniu na wartość końcową wycenianej działki. Określając wartość nieruchomości biegły przyjął do analizy nieruchomości z obrębu J. (rynek lokalny). Transakcje wybrane do porównań obejmowały okres od początku 2022 r. do 1 września 2023 r., co jest zgodne z zasadami wyceny. Wszystkie transakcje wybrane przez rzeczoznawcę były na terenie miasta J. w rejonach położonych urbanistycznie z nieruchomością wycenianą. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości.

Skład orzekający w sprawie podkreśla, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Operat szacunkowy w rozpoznawanej sprawie podlegał ocenie organu prowadzącego postępowanie. SKO nie miało wątpliwości dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym i zawierał wystarczające wyjaśnienia dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, oraz wynikało z niego, że ustaloną wartość nieruchomości można było przyjąć do ustalenia opłaty. SKO nie mogło samo skorygować zakresu zawartych w nim ustaleń, i samodzielnie ustalać wartości nieruchomości stosownie do wątpliwości skarżącej. Zdaniem Sądu słusznie SKO zauważyło, że jeśli skarżąca kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie.

SKO nie miało wątpliwości względem przedmiotowego operatu szacunkowego a zatem nie miało podstaw żeby zwracać się o jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast skarżąca sama nie występowała o weryfikację operatu szacunkowego we wspomnianym trybie do organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Jak wynika z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych, w niniejszej sprawie skarżąca 1 września 2023 r. dokonała zbycia 4/6 udziałów działki nr 1 w obr. ([...]) [...] objętej księgą wieczystą nr [...], dla których ustalono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zbycie nastąpiło w terminie przysługującym na pobranie przedmiotowej opłaty, to znaczy przed upływem 5 lat od dnia obowiązywania mpzp Dla obszaru, w którym położona jest działka nr 1 (5067 m2), w obrębie [...] ([...]), od dnia 12 lipca 2019 r. obowiązuje mpzp "[...]", zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. (Dz. Urz, Woj. Śląskiego poz. [...] z [...] r.). Zgodnie z ustaleniami mpzp "[...]", działka nr 1 w obr. [...] "[...]" ma ustalone przeznaczenie oznaczone symbolem: 1MNZ - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia terenu w granicach działki nr 1 w obrębie [...] ([...]), dla którego mpzp "[...]" ustalił stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 4980 m2. Część nieruchomości, objęta naliczeniem opłaty znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem 1MNZ. Działka nr 1 w obrębie [...] ([...]) na skutek wejścia w życie planu miejscowego z [...] r. niewątpliwie i obiektywnie zmieniła przeznaczenie z mniej korzystnego z punktu widzenia inwestycyjnego (tereny zieleni wysokiej urządzonej i nieurządzonej z zakazem zabudowy) na bardziej korzystne (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej). Biegły w swoim operacie dokonał oszacowania wartości rynkowej udziału 4/6 część nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, istniejącej w dniu wejścia w życie mpzp "[...]", czyli dnia [...] r, a składającej się z działki nr 1 w obrębie [...] ([...]), dla której nastąpiła istotna zmiana przeznaczenia. Wszystkie przedstawione w operacie kwoty wartości nieruchomości wyrażone zostały w pełnych złotych. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomościami obszaru rynku lokalnego z terenu J. w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenach budowlanych. Ze względu na występujący szereg przeznaczeń dotyczących terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowo usługowej różniące się ustaleniami szczegółowymi, biegły zbadał czy występuje różnica w cenach nieruchomości z uwagi na różne rodzaje przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową. Przy określeniu wartości nieruchomości w obowiązującym i w nieobowiązującym planie biegły przeprowadził analizę linii trendu - wpływu czasu na uzyskiwane ceny. Wyniki analizy wskazały że w przyjętym do wyceny okresie wpływ czasu na uzyskiwane ceny jest pomijalnie mały.

Organ I instancji sprawdził, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymaganą przepisami prawa treść i nie zawiera braków. Sąd zauważa, że w kontrolowanej sprawie wszystkie konieczne warunki do wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały spełnione, co świadczy o braku przyczyn do stwierdzenia bezprzedmiotowości postępowania, o którym mowa w art. 105 § 1 k.p.a.

Nie są również uzasadnione zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.p., co miałoby polegać na tym, że organ nie zbadał, czy skarżąca uzyskała przysporzenie majątkowe na skutek dokonanej transakcji. Jak już wyżej wskazano, nie jest to okoliczność podlegające badaniu w tym postępowaniu.

Reasumując, zdaniem Sądu ustalony wzrost wartości nieruchomości jest adekwatny w stosunku do zmiany jej przeznaczenia, z terenów zieleni wysokiej urządzonej i nieurządzonej na nieruchomość mieszkaniową jednorodzinną z wysokim udziałem powierzchni biologicznie czynnej, a zatem wycena jest wiarygodna. Natomiast sporządzony operat jest prawidłowy i nie zawiera braków czy błędów formalnych. W postępowaniu odwoławczym SKO w oparciu o podniesione w odwołaniu zarzuty nie może umorzyć opłaty, czy też zmienić jej wielkości.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.