Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1244/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2024-03-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 1,3,4
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Saniewski asesor WSA Mariusz Pawełczak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 marca 2024 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Decyzją z dnia 14 czerwca 2023 r. Wójt Gminy I. ustalił dla M. C. i J. C. (dalej: strona, skarżący) jednorazową opłatę w kwocie 5.040,33 zł w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki nr [...] o pow. 0,1461 ha położonej w obrębie O. , gmina I., której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał do jej uiszczenia.

W części decyzji zatytułowanej "rozliczenie" organ I instancji wyjaśnił, że wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] przed zmianą planu miejscowego została wyceniona na 12.930,00 zł, natomiast jej wartość po zmianie planu miejscowego wyniosła 29.731,00 zł.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. – dalej "u.p.z.p.") zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego skutkuje pobraniem przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta jednorazowej opłaty ustalonej w tym planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednak nie wyższym niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Dalej organ wyjaśnił, że dla ustalenia ww. opłaty muszą wystąpić łącznie trzy przesłanki: wzrost wartości nieruchomości, określenie w miejscowym planie stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu.

W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że Rada Gminy I. w dniu [...] marca 2018 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości O., zgodnie z którym działka nr [...] usytuowana jest w terenie oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Następnie strona sprzedała ww. działkę aktem notarialnym z dnia 6 lipca 2021 r.

Powyższą uchwałą ustalono stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Jak ustalił organ, w poprzednio obowiązującym w latach 1988-2003 miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ww. grunty stanowiły grunty rolne, zaś w okresie późniejszym, gdy nie obowiązywał miejscowy plan, działki te z uwagi na klasę gruntów użytkowane były jako teren rolniczy. Organ podkreślił, że w okresie tym nie została dla ww. gruntów wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła wraz z uchwaleniem miejscowego planu z 2018 r. na mieszkaniową jednorodzinną. Jednocześnie organ wyjaśnił, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...], która z kolei powstała w wyniku scalenia działek nr [...] i [...] istniejących przed uchwaleniem miejscowego planu. Powyższe działki odpowiadały położeniem nowo wydzielonym działkom, w tym przedmiotowej działce nr [...].

Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 13 kwietnia 2023 r. obliczył wartość rynkową szacowanej działki nr [...] na 12.930 zł przed i 29.731 zł po opracowaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata planistyczna wyniosła zatem dla ww. działki 5.040,30 zł. Dalej organ wyjaśnił, że do wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze – metodę porównania parami, zarówno w okresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i w okresie po jego uchwaleniu. W ocenie organu operat szacunkowy spełnił wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej "rozporządzenie"), a co więcej jest spójny, logiczny, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił w operacie zastosowanie metody porównywania parami i wybór nieruchomości podobnych, w związku z czym zdaniem organu przyjęty operat szacunkowy należy ocenić jako wiarygodny i wystarczający dowód w sprawie.

2. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W ocenie skarżącego rozstrzygnięcie organu I instancji narusza:

- art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez ustalenie opłaty planistycznej w sytuacji gdy brak było podstaw do nałożenia tej opłaty w takiej wysokości w jakiej została nałożona;

- art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm. – dalej "k.p.a.") poprzez nieuwzględnienie wszystkich okoliczności dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności wartości nieruchomości przyjętych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z dnia 25 czerwca 2015 r., a także wartości transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych w transakcjach dokonywanych przez skarżącego na przedmiotowym terenie;

- art. 77 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie w sposób tendencyjny zaniżonej wartości nieruchomości za okres sprzed uchwalenie miejscowego planu;

- art. 8 § 1 k.p.a. z którego wynika zasada zaufania do władzy publicznej, poprzez wydanie decyzji nastawionej przeciwko właścicielom nieruchomości, nieuwzględniającej ich słusznego interesu, ukierunkowanej wyłącznie na przysporzenie gminie środków finansowych.

3. Odnosząc się do wniesionych przez skarżącego zastrzeżeń skierowanych w stosunku do operatu szacunkowego, w szczególności co do kwestii wcześniejszej wyceny działek sąsiednich i ustalenia opłaty adiacenckiej, rzeczoznawca majątkowy w piśmie wyjaśniającym z dnia 7 lipca 2023 r. wskazał, że przedmiotem jego wyceny była opłata planistyczna, a nie opłata adiacencka. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że opłata planistyczna i opłata adiacencka różnią się podstawą prawną, wysokością, sposobem obliczania i terminem płatności. Podkreślił, że jest to zatem zupełnie inna opłata. Ponadto wskazał, że ocena wartości nieruchomości należy do samodzielnych kompetencji rzeczoznawcy i nie wiąże go opinia innego wyceniającego.

4. Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bydgoszczy decyzją z dnia 25 sierpnia 2023 r. utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy poddał analizie i ocenie operat rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem organu przedmiotowy operat może stanowić dowód w sprawie ponieważ został przeprowadzony w sposób prawidłowy, zostały przyjęte właściwe metody i dane, a ponadto jest przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, co umożliwia zrozumienie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, a także opiera się na prawidłowych danych.

W ocenie Kolegium dla wyceny nieruchomości nie miało znaczenia, że działka nr [...] nie istniała przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż w jej miejscu przed scaleniem i podziałem znajdowała się działka nr [...], która odpowiadała położeniem nowo wydzielonej działce.

Ponadto organ odwoławczy nie zgodził się ze skarżącym, że działki te miały wyższą wartość jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu, gdyż nie ma dowodu na to, że działki te mogły być bez przeszkód zabudowane. Kolegium podkreśliło, że dla działek tych nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy, natomiast były to grunty rolne klasy chronionej – RIII. W ocenie organu nie miał znaczenia fakt, że uzyskano warunki zabudowy dla sąsiednich działek, gdyż każda sprawa w przedmiocie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy rozstrzygana jest indywidualnie.

Ponadto Kolegium wskazało, że do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędne byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego specjalistę, czego skarżący w przedmiotowym postępowaniu nie uczynił.

5. W skardze skierowanej do tut. Sądu skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenie:

- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędne ustalenie jednorazowej opłaty, podczas gdy wartość nieruchomości objętych decyzją nie wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a na przedmiotowej działce jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu można było budować domy mieszkalne, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz stosownych pozwoleń;

- art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez zaniżenie w operacie szacunkowym oraz w decyzji wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu oraz jednoczesne zawyżenie tych wartości za okres po uchwaleniu miejscowego planu;

- art. 7, art. 8 § 1 oraz art. 77 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie faktu, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwa była zabudowa mieszkaniowa na przedmiotowej nieruchomości wskutek czego nastąpiło zaniżenie wartości nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu, a organ pomimo zarzutów przedstawionych przez stronę nie dopuścił dowodu z operatu szacunkowego uwzględniającego tę okoliczność;

- art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm. – dalej "u.g.n.") oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości do porównania wg. stanu sprzed uchwalenia planu polegający na pominięciu działek z terenów sąsiadujących z przedmiotową działką.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację wspierającą podniesione zarzuty.

6. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

7. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z [...] lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z [...] sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. – dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających konieczność jej uchylenia. Zarzuty podniesione przez stronę skarżącą w skardze również nie zasługują na uwzględnienie.

8. Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bydgoszczy z dnia 25 sierpnia 2023 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia 14 czerwca 2023 r. w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki nr [...] położonej w obrębie O. , gmina I., której wartość wzrosła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż uchwałą nr [...] Rady Gminy I. z dnia [...] marca 2018 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości O.. Uchwałę ogłoszono w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego w dniu [...] marca 2018 r., poz. [...], i weszła w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia, tj. [...] kwietnia 2018 r. Zgodnie z uchwałą tereny oznaczone symbolem [...] przeznaczono na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na terenach tych znajdowały się działki nr [...] i [...], które stanowiły własność skarżącego. Powyższe działki zostały w późniejszym okresie scalone w działkę nr [...], a wkrótce potem podzielone m.in. na obecną działkę nr [...]. Następnie działka ta została przez skarżącego sprzedana aktem notarialnym datowanym na dzień 6 lipca 2021 r.

Jak wynika z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy, w poprzednio obowiązującym w latach 1988-2003 miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ww. grunty stanowiły grunty rolne, natomiast w okresie późniejszym, gdy nie obowiązywał miejscowy plan, działki te z uwagi na klasę gruntów użytkowane były jako teren rolniczy. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. na mieszkaniową jednorodzinną. Co istotne, w okresie między 2003 r. a 2018 r. nie została dla ww. gruntów wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu wskazania wymaga, iż podstawę materialnoprawną wydanych w tej sprawie decyzji stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 11 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W przepisie § 6 ust. 13 uchwały Rady Gminy I. z dnia [...] marca 2018 r. ustalono, że wysokość stawek procentowych służących naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na terenach przeznaczonych do realizacji celów niepublicznych wynosi 30 %.

Stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ ustala w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z kolei notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5). Na tej podstawie, ww. organ ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6).

Przepisy powyższe należy zatem rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p., wartość nieruchomości określa się na podstawie:

1) w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem - wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;

2) w sytuacji gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.

Pamiętać również należy, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Zgodnie z treścią art. 7 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego w czasie sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego regulowało rozporządzenie.

Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17). Operat szacunkowy jest zatem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. II SA/Bk 40/17).

9. W tak zakreślonych ramach prawnych, przedmiotem sporu objęte zostały przede wszystkim kwestie przydatności jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, w oparciu o który organy orzekały o ustaleniu opłaty planistycznej. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa materialnego sprowadzają się w istocie do błędnego zaakceptowania, w ocenie skarżącego zaniżenia wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu oraz jednoczesne zawyżenie tych wartości za okres po uchwaleniu miejscowego planu. Ponadto jego zdaniem wartość nieruchomości objętych decyzją nie wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwa była zabudowa mieszkaniowa na przedmiotowych działkach. Ponadto skarżący zakwestionował dobór nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania z uwagi na pominięcie działek z terenów sąsiadujących z przedmiotową działką.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie sporządził w dniu 13 kwietnia 2023 r. operat szacunkowy, w którym dla wyceny nieruchomości zarówno w stanie przed uchwaleniem miejscowego planu, jak i w stanie po jego uchwaleniu przyjął podejście porównawcze – metodę porównania parami. W wyniku tak przyjętych metod badania wycena działki nr [...] wyniosła 12.930 zł przed uchwaleniem miejscowego planu oraz 29.731 zł po uchwaleniu miejscowego planu.

Odnosząc się do zarzutów strony w pierwszej kolejności wskazać należy, że dla wyceny nieruchomości przedmiotowych działek za okres przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze – metodę porównania parami ponieważ w jego ocenie metoda ta najbardziej obiektywnie odzwierciedla faktyczny poziom cen nieruchomości na konkretnym rynku lokalnym. Rzeczoznawca wskazał, że w latach 2017-2021 r. na terenie gminy I. doszło do trzydziestu dwóch transakcji nieruchomości stanowiących grunty niezabudowane wieloużytkowe i jednoużytkowe o zbliżonych powierzchniach do nieruchomością wycenianej, z których do porównania wyselekcjonował osiem działek najbardziej zbliżonych z przedmiotowymi działkami ze względu na ich powierzchnię, położenie, kształt, bonitację i zdolność produkcyjną gleby, różnorodność rodzajów użytków glebowych, jakość drogi dojazdowej oraz wielkość. Ponadto rzeczoznawca odrzucił nieruchomości, które były przedmiotem transakcji w 2017 r., o skrajnych cenach za 1 m2 oraz położone najdalej w stosunku do położenia nieruchomości wycenianej. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania poszczególnych parametrów uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość 1 m2 nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...].

Dla wyceny nieruchomości dla przedmiotowych działek za okres po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze – metodę porównania parami z takich samych przyczyn jak wskazane powyżej. Rzeczoznawca wskazał, że w latach 2017-2021 r. na terenie gminy I. doszło jedynie do czterech transakcji rynkowych dotyczących podobnych do wycenianej nieruchomości dlatego zdecydował się na poszerzenie analizowanego rynku kolejno o powiat inowrocławski, a następnie o województwo kujawsko-pomorskie. W ocenie rzeczoznawcy gminą najbardziej zbliżoną pod względem liczby mieszkańców, powierzchni, potencjału ekonomicznego i bliskości miasta jest gmina G., w której odnotowano dziewięć transakcji rynkowych dotyczących podobnych do wycenianej nieruchomości. Spośród czterech nieruchomości z gminy I. oraz dziewięciu nieruchomości z gminy G. rzeczoznawca wybrał do wyceny pięć nieruchomości najbardziej zbliżonych z przedmiotową działką nr [...] ze względu na ich powierzchnię oraz cechy rynkowe takie jak: położenie (atrakcyjność lokalizacji), wielkość działki, sąsiedztwo i inne czynniki oraz dostępność. Biorąc pod uwagę wartość ww. działek wyliczono ich średnią cenę za 1 m2, na podstawie której określono wartość działki nr [...] po uchwaleniu miejscowego planu.

Powyższy dobór metod szacowania wartości nieruchomości oraz dokonane na ich podstawie wyliczenia nie budzą wątpliwości Sądu. Argumentacja zaprezentowania przez rzeczoznawcę majątkowego jest spójna i logiczna. Ponadto w ocenie Sądu dobór nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym był prawidłowy ponieważ rzeczoznawca wybrał nieruchomości o zbliżonej powierzchni, będące przedmiotem transakcji w gminie, w której położona jest nieruchomość nr [...] oraz w gminie o podobnym potencjale ekonomicznym w latach 2019-2020, tj. w roku sprzedaży powyższych działek oraz w roku ją poprzedzającym.

Zdaniem Sądu prawidłowo przyjęły organy obu instancji, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego dotyczący zaniżenia w operacie szacunkowym oraz w decyzji wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu. Należy zauważyć, że działki nr [...] i [...], które później zostały scalone w działkę nr [...], a następnie podzielone na obecne działki, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w latach 1988-2003 położone były na terenie rolnym bez prawa zabudowy. W okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lata 2004-2018) działki te użytkowane były jako teren rolniczy i nie została wydana wobec nich decyzja o warunkach zabudowy. Dopiero wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r. działka nr [...] powstała w miejscu działek nr [...] i [...] znalazła się na terenie przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Żadne dane nie wskazują zatem, aby teren, na którym położone są ww. działki, przed uchwaleniem miejscowego planu w 2018 r. służył lub był przeznaczony zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Wobec powyższych okoliczności nie ulega wątpliwości, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu w 2018 r. przedmiotowe działki zmieniły swoje przeznaczenie z rolnego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 157 u.g.n. o potrzebie weryfikacji operatu decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 21 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1008/20).

Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, który miał związek z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz zastosowania procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości, skarżący mógł także przedłożyć inny operat określający w odmienny sposób, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, co z kolei uzasadniałoby zlecenie przez organ oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynił, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2359/20).

Zdaniem Sądu w sprawie tej organy zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Organy obu instancji słusznie uznały, że operat szacunkowy mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, przed oraz po zmianie planu miejscowego. Jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Został on poddany należytej ocenie organów obu instancji, o czym świadczą przekonujące uzasadnienia zapadłych w sprawie rozstrzygnięć. Wobec powyższego, jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw uznać należy zarzuty naruszenia art. 7, art. 8 § 1 i art. 77 k.p.a.

10. Podsumowując, w sprawie ziściły się wszystkie przesłanki determinujące ustalenie opłaty planistycznej. W sposób nie budzący wątpliwości, przy pomocy dowodu z operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzono wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia [...] marca 2018 r. Zbycie nieruchomości nr [...] w dniu 6 lipca 2021 r. nastąpiło w okresie 5 lat od wejścia w życie tego planu, a organ wszczął postępowanie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W uchwale nr [...] Rady Gminy I. ustaliła przy tym stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 30 %.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

11. Końcowo Sad wskazuje, że niniejsza sprawa na podstawie art. 15 zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.