Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 389/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 ii 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2492
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 par. 1 i 2 pkt 1, art. 151, art. 106 par. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 134 ust. 2, ust. 3, ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 154 ust. 1, ust. 2, ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 84 par. 4, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 12 ust. 1,2,4, i 4a,4f,5
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi Z. T. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 3 lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 listopada 2022 r., nr GN.683.00058.2021, Starosta K. (dalej: "organ I instancji"), orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz Z. T. (dalej: "skarżący") jako dotychczasowego właściciela nieruchomości oznaczonych jako działka nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie K., odszkodowania w łącznej wysokości 50 389 zł z tytułu nabycia tych nieruchomości przez Gminę U. z mocy prawa, na podstawie ostatecznej decyzji Starosty K. nr 680/2021 z dnia 30 września 2021 r. nr B.6740.00550.2021 zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi ul. [...] w miejscowości U. i drogi w miejscowości K..

Wskutek odwołania Z. T., decyzją z dnia 3 lutego 2023 r., nr K-GN-4.7581.1.2023.JD, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000, dalej: "k.p.a.") oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n."), w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 162, dalej: "specustawa drogowa") Wojewoda Zachodniopomorski (dalej: "organ II instancji") utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 25 listopada 2022 r.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przedstawił przebieg postępowania oraz przytoczył znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n., specustawy drogowej oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie").

Z uzasadnienia decyzji organu II instancji jak i akt administracyjnych wynika w szczególności, że w dniu 30 września 2021 r. Starosta K. wydał decyzję nr 680/2021, znak: B.6740.00550.2021 zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja zrid"), w trybie specustawy drogowej, mocą której zezwolono na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ul. [...] w m. i drogi w miejscowości K., m.in. na działkach położonych w obrębie ewidencyjnym K. , gmina U. , oznaczonych jako działka:

- nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha;

- nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha;

- nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha;

- nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha.

Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że przedmiotowe działki na dzień wydania decyzji zrid stanowiły własność Z. T..

Przedmiotowe działki na dzień wydania decyzji zrid położone były na terenie, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Gminy U. z dnia 30 sierpnia 2010 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego K. (Dz. Urz. Woj. Zach. z [...]

1. działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym:

- symbolem KDL-02 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej ( pow. 118 m˛),

- symbolem MN/U/UT-10 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych i usług turystyki (pow. 3 m˛);

2. działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym:

- symbolem KDL-02 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (pow. 152 m˛),

- symbolem MN/U/UT-10 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych i usług turystyki (pow. 40 m˛);

3. działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem KDL-02 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (pow. 45 m˛);

4. działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym:

- symbolem KDL-02 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (pow. 265 m˛),

- symbolem MN/U/UT-1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych i usług turystyki (pow. 122 m˛).

Ponadto na gruncie występowały naniesienia roślinne - na działce nr [...]: 1 szt. bukszpan w wieku 5 lat; 2 szt. drzew gat. kasztanowiec o pierśnicach 15 cm i 9 cm; 2 szt. drzew grusza o pierśnicach 32 cm i 32 cm, natomiast na działce nr [...]: 3 szt. drzew gat. świerk o pierśnicach 36 cm, 45 cm i 48 cm.

Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 20 maja 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości – działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], obręb K..

Organ II instancji odwołując się do treści przytoczonych przepisów specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia oraz charakteru samego procesu szacowania nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny na podstawie § 36 rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 u.g.n. W świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że art. 134 ust. 4 u.g.n. wyraźnie obliguje rzeczoznawcę do określenia czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje jej zwiększenie, czy też nie.

W operacie szacunkowym z dnia 20 maja 2022 r. biegły wskazał, że przy badaniu przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego obowiązują przepisy u.g.n. (w szczególności art. 154), które stanowią, że podstawowym źródłem informacji dla celu ustalenia przeznaczenia jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku powyżej wskazanych dokumentów uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania terenu.

Biegły, w związku z brakiem transakcji rynkowych nieruchomości podobnych do wycenianej (z naniesieniami), w odniesieniu do działek nr [...] i nr [...] określił ich wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej oddzielnie określono wartość prawa własności gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjęto jego wartość rynkową, określoną w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do określenia wartości odtworzeniowej naniesień roślinnych biegły wykorzystał metodykę zawartą w publikacji "Określanie wartości roślin ozdobnych" - Bydgoszcz 2018 r. Wycenę roślin ozdobnych przeprowadzono z uwzględnieniem wartości o ceny rynkowe poszczególnych roślin, poniesione koszty i ocenę stanu danej rośliny. Ponadto, wartość naniesień roślinnych została zwaloryzowana w oparciu o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Natomiast w odniesieniu do działek nr [...] i nr [...] określono ich wartość rynkową.

Jak wskazał organ II instancji biegły określił wartość rynkową gruntu poszczególnych działek według aktualnego sposobu ich użytkowania, na podstawie nieruchomości przeznaczonych w części pod tereny dróg publicznych i w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi nieuciążliwe i usługi turystyki. Przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia ich wartości, gdyż nieruchomości według stanu na dzień 30 września 2022 r. były przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo na tereny dróg publicznych i w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi nieuciążliwe i usługi turystyki. Zatem w sprawie ma zastosowanie art. 134 ust. 3 u.g.n.

W celu określenia wartości gruntu według aktualnego przeznaczenia rzeczoznawca przeanalizował najpierw rynek nieruchomości drogowych. Analizą objęto Gminę U. oraz w sytuacji braku transakcji na nieruchomości podobne obszar rynku poszerzony został o teren Gminy K. w okresie 2017 - 2022. Na rynku tym wystąpiło kilka transakcji na grunty o przeznaczeniu pod drogi. W wyniku analizy odrzucono te transakcje, których ceny w sposób istotny odbiegały od poziomu cen występujących na rynku i zostały uznane za transakcje nietypowe. Do porównań wybrano te transakcje, których przedmiotem były działki gruntu podobne do wycenianej ze względu na lokalizację, wielkość powierzchni i rodzaj drogi. Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości "drogowych" kształtowały się w przedziale od 24,85 zł/m˛ do 60,00 zł/m˛, przy średniej cenie wynoszącej 39,52 zł/m˛. Nie zastosowano poprawki na trend czasowy z powodu zbyt małej ilości transakcji zawartych na rynku. Autor operatu ustalił, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod "drogę" wpływa w 40% lokalizacja, w 30% powierzchnia działki, w 30% sąsiedztwo. Po skorygowaniu wartości wybranych najbardziej podobnych nieruchomości wartość 1 m˛ gruntu została oszacowana na kwotę 58,65 zł.

W przypadku natomiast przeznaczenia w dokumentach planistycznych części działek nr [...], nr [...], nr [...], na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych i usług turystyki biegły ustalił, że cel wywłaszczenia - pod drogę nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. W związku z tym, wartość nieruchomości określono zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. czyli według aktualnego sposobu użytkowania.

Biegły analizie poddał lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową i usług turystyki. Obszar rynku obejmował teren Gminy U. z wyłączeniem bezpośredniego pasa nadmorskiego w okresie 2019 - 2022. W wyniku analizy odrzucono transakcje, których ceny w sposób istotny odbiegały od poziomu cen występujących na rynku. Ceny transakcyjne, po odrzuceniu transakcji skrajnych kształtowały się w przedziale od 32,26 zł/m˛ do 66,61 zł/m˛, przy średniej cenie 51,84 zł/m˛. Nie zastosowano poprawki o trend czasowy, ponieważ analiza wykazała, że w badanym okresie, w którym wystąpiły transakcje nieruchomości podobnych ceny jednostkowe nie wykazały zmian z powodu upływu czasu. Autor operatu ustalił, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi nieuciążliwe, usługi turystyki wpływa w 40% położenie - lokalizacja, w 20% możliwość uzbrojenia, w 20% ukształtowanie terenu, w 20% warunki dojazdu. Po skorygowaniu wartości wybranych najbardziej podobnych nieruchomości wartość 1 m˛ gruntu została oszacowana na kwotę 58,78 zł.

Ostatecznie wartość prawa własności gruntu określono dla działki nr [...] w wysokości 2 600 zł, działki nr [...] w wysokości 22 700 zł, działki nr [...] w wysokości 11 300 zł, działki nr [...] w wysokości 7 100 zł. Ponadto, określono wartość naniesień roślinnych na działce nr [...] w kwocie 3 625 zł oraz na działce nr [...] w kwocie 3 064 zł.

Wniesione odwołanie organ II instancji uznał za nieuzasadnione. Odnosząc się do twierdzeń odwołującego o wyższych cenach "nieruchomości inwestycyjnych" oraz załączonego do odwołania ogłoszenia Prezydenta Miasta K. dotyczącego przetargu ustnego nieograniczonego na zbycie nieruchomości położonej w K. i przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną organ II instancji w pierwszej kolejności wskazał, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ II instancji wyjaśnił, że wyceniane działki położone są w obrębie K., gminie U. , natomiast działka przywołana przez odwołującego położona jest, jak wskazano w ogłoszeniu, w mieście K.. Ponadto organ II instancji wskazał, że tylko część wycenianych działek nr [...], nr [...] i nr [...], obręb K. - łącznie ok. 165 m˛ była przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usług nieuciążliwych i usług turystyki, pozostała część ww. działek oraz działka nr [...] znajdowała się na obszarze o innym przeznaczeniu w planie miejscowym. Organ II instancji stwierdził, że nieruchomość podana przez odwołującego nie może być więc traktowana w przedmiotowej sprawie jako nieruchomość podobna, stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n., w myśl którego nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na powyższą decyzję organu II instancji złożył Z. T. wnosząc o jej uchylenie. Skarżący podniósł, że wywłaszczone nieruchomości znajdują się na terenie Gminy U. a więc terenach nadmorskich. Miejscowość K. graniczy z ul. [...] U. , przy zjeździe z drogi S[...] Według skarżącego przy wycenie należy wziąć pod uwagę na jaki cel nieruchomość jest przeznaczona, tj. pas drogowy. Skarżący podniósł, że ceny nieruchomości inwestycyjnych na tym terenie są bardzo wysokie. Według skarżącego godne odszkodowanie powinno wynosić około 100 zł za m˛. Skarżący podniósł również, że zmniejszając powierzchnię działki nr [...] przejęto dwa drzewa z gatunku kasztanowiec, które nie zostały wycenione.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Natomiast według art. 3 § 1 i 2 pkt. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola działalności administracji publicznej obejmuje między innymi orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, skutkuje uchyleniem przez Sąd zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Przedmiotem kontroli w sprawie jest decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 3 lutego 2023 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty K. z dnia 25 listopada 2022 r. w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz skarżącego za utracone prawo własności nieruchomości. Postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio specustawa drogowa, a ponadto na podstawie art. 23 tej ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych, przepisy u.g.n..

Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2, 4 i 4a specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Na podstawie art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z kolei z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wynika, że wysokość przedmiotowego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. ma formę operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.).

Szczegółowo procedurę wyceny nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe reguluje rozporządzenie.

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia).

Jak wynika z § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że bezsporne jest że działki: nr [...] o pow. [...] ha (powstałej z podziału działki nr [...]), nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]), nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]), nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]), na podstawie decyzji Starosty K. z dnia 25 listopada 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zostały przejęte na rzecz Gminy U. z przeznaczeniem na budowę drogi publicznej. Nieruchomości te na dzień wydania decyzji zrid stanowiły własność skarżącego oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr [...] Rady Gminy U. z dnia 30 sierpnia 2010 r.) położone były: na terenie oznaczonym symbolem KDL-02 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (tj. część działki nr [...] o pow. 118 m˛, część działki nr [...] o pow. 152 m˛, działka nr [...] w całości, część działki nr [...] o pow. 265 m˛) oraz na terenie oznaczonym symbolami MN/U/UT-1 i MN/U/UT-10 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług nieuciążliwych i usług turystyki (tj. część działki nr [...] o pow. 3 m˛, część działki nr [...] o pow. 40 m˛, część działki nr [...] o pow. 122 m˛).

W sprawie sporna jest wysokość ustalonego odszkodowania bowiem według skarżącego powinno być ono wyższe (około 100 zł/m˛) a nadto wycena nie obejmuje rosnących na nieruchomości dwóch drzew z gatunku kasztanowiec.

W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, iż w sposób prawidłowy rzeczoznawca majątkowy oraz organy obu instancji, na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia, przyjęły przeznaczenie wywłaszczonych (przejętych z mocy decyzji zrid) nieruchomości na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wprost wskazuje, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. Z kolei z przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n. jasno wynika, że w pierwszej kolejności przeznaczenie nieruchomości ustala się w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy, stosownie do postanowień art. 134 ust. 3 i ust. 4, u.g.n. rozważył czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (a więc przeznaczenie drogowe wynikające decyzji zdrid) powoduje zwiększenie wartości tych nieruchomości (przeznaczonych przed wywłaszczeniem pod drogi oraz pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usług nieuciążliwych i usług turystyki) i wskazał, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości (analiza dla działki nr [...] - str. 9 operatu szacunkowego; dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] - str. 13-14 i str. 20-21 operatu szacunkowego). Zasadnie zatem uznano, że wartość nieruchomości należy określić według aktualnego sposobu ich użytkowania, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił wartość gruntu nieruchomości wywłaszczonych w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową i usług turystyki adekwatnie do powierzchni i przeznaczenia poszczególnych działek.

Ponadto wbrew twierdzeniu skarżącego rzeczoznawca określił wartość rosnących na działce nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) dwóch z gatunku kasztanowiec i uwzględnił przy wycenie wartości działki nr [...].

Podkreślić należy, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość nieruchomości stanowi podstawowy dowód w sprawie ustalenia odszkodowania za odjęcie prawa własności. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 k.p.a. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać przez organ zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Opracowanie operatu szacunkowego wymaga wiedzy specjalistycznej z zakresu rynku nieruchomości. Dokument ten może być sporządzony tylko przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). To rzeczoznawca majątkowy dokonuje – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przyjmuje się zatem, że ocena operatu szacunkowego, jako specjalistycznej opinii, powinna być dokonana pod względem formalnym. Oznacza to, że należy zbadać, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Kluczowe znaczenie ma to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 2833/21, http://orzeczenia.nsa.gov.pl.). Obowiązkiem organu było zatem przede wszystkim skonfrontowanie operatu szacunkowego z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, a ponadto dokonanie oceny operatu pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Takiej oceny organy obu instancji dokonały, przyjmując, że sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy z dnia 20 maja 2022 r. spełnia wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości należnego skarżącemu odszkodowania.

Podkreślić również należy, iż samo subiektywne przekonanie skarżącego, że wartość nieruchomości powinna być ustalona na wyższym poziomie (około 100 zł/m˛), nie poparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej oceny prawidłowości jego sporządzenia dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu sporządzonego na zlecenie skarżącego), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę.

W tym kontekście Sąd wskazuje, że co prawda skarżący nie wyartykułował wprost wniosku o dopuszczenie w postępowaniu sądowym dowodu z dokumentu, jednak do skargi załączył kopie trzech ogłoszeń prasowych dotyczących przetargów ustnych nieograniczonych na sprzedaż nieruchomości, jako przykład wyższych cen nieruchomości. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd administracyjny może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Podkreślić należy, że przepis ten reguluje wyjątkową sytuację, w której sąd administracyjny prowadzi dodatkowe postępowanie dowodowe z dokumentu, bowiem - co do zasady i co jest zgodne z istotą sądowej kontroli administracji - sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy. W ocenie Sądu załączone do skargi ogłoszenia nie mogą skutecznie podważać miarodajności sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia odszkodowania.

Konkludując, w rozpatrywanej sprawie Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

W tym stanie sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art 151 p.p.s.a., oddalił skargę.