Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2932/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Asesor WSA Justyna Żurawska (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Dzięcioł po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 12 czerwca 2024 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi M. L. (dalej: "Strona", "Skarżąca", "Rzeczoznawca majątkowy") jest decyzja Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] czerwca 2024 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę.

Decyzja ta została wydana w następującym stanie sprawy:

Pismem z dnia 5 lutego 2019 r. Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej także: "Organ", "Minister") zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego M. L. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu Miasta [...] w piśmie z dnia 25 stycznia 2019 r. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Rozwoju i Technologii decyzją z dnia [...] maja 2022 r. znak [...], na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 199, ze zm.), dalej "u.g.n." oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju i Technologii (Dz.U. poz. 739), orzekł o zastosowaniu wobec Rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Na skutek wniesionego przez Stronę wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Rozwoju i Technologii pismem z dnia 12 lipca 2022 r. znak: [...], zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie.

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, decyzją z dnia [...] czerwca 2024 r., zaskarżoną w sprawie, Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] maja 2022 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 572), dalej "k.p.a.".

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec Rzeczoznawcy majątkowego objęte zostały czynności szacowania związane ze sporządzeniem operatów szacunkowych z dnia

6 grudnia 2018 r., które dotyczyły:

1) nieruchomości gruntowych położonych w W., dzielnica W., stanowiących działki ewidencyjne:

a) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 748 m2, położoną w rejonie ul. [...];

b) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 1 471 m2, położoną w rejonie ul. [...];

c) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 583 m2, położoną w rejonie ul. [...];

d) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 1 455 m2, położoną w rejonie al. [...];

e) nr [...] z obrębu [...] i nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni 2 780 m2, położone w rejonie ul. [...] i ul. [...];

2) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 5 605 m2, stanowiącej nieruchomość gruntową położoną w W., dzielnica M., w rejonie ul. [...],

3) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., w dzielnicy W., stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] z obrębu [...] i nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni 240 m2,

oraz czynności szacowania wykonane przez Stronę, a udokumentowane w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 12 grudnia 2018 r. dotyczących ograniczonych praw rzeczowych związanych z realizacją II linii metra, tj. służebności gruntowych ustanowionych na nieruchomościach położonych w W., dzielnica P przy ul. [...], stanowiących działki ewidencyjne:

a) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 1 208 m2,

b) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 918 m2,

c) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 522 m2,

d) nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 1 497 m2.

W odniesieniu do czynności szacowania dotyczących nieruchomości położonych w dzielnicy W., Minister wskazał, że uwzględnianie przypadku szacowania nieruchomości pod drogi publiczne przez rzeczoznawcę majątkowego oczekiwań właścicieli świadczy o braku bezstronności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości. Podniósł, że rynek nieruchomości drogowych w dzielnicy W. i w dzielnicach sąsiednich nie został przeanalizowany z należytą starannością. Operaty szacunkowe nie zawierają merytorycznego uzasadnienia, wskazującego na powody nieuwzględnienia transakcji drogowych.

Rzeczoznawca majątkowy powołując się na przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. poz. 2109, ze zm.), dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny", określiła wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych - rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych w dzielnicy W. Zdaniem organu powyższy wniosek nie znajduje jednak uzasadnienia w treści trzech operatów szacunkowych. Określenie jako podstawy wycen rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w operatach szacunkowych dotyczących działek o numerach [...], [...] i [...] nie ma potwierdzenia w dokumentach planistycznych. Zdaniem organu, Rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepis § 56 ust 1 pkt 7 rozporządzenia rozporządzenie w sprawie wyceny oraz art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ wskazał także na błędy dotyczące omyłek w oznaczeniu numerów działek w operatach dotyczących działek nr [...], [...], [...], numerów księgi wieczystej (dot. działek nr [...] i nr [...]) czy błędów w zakresie lokalizacji szczegółowej (dotyczy działki nr [...], M.) oraz błędów w datach sprzedaży nieruchomości. Zdaniem organu, błędy te dowodzą braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości i oznaczają naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ stwierdził także, że Skarżąca zastosowała do wycen metodę korygowania ceny średniej. Natomiast w spisach treści oraz w pkt 11.8 pięciu operatów szacunkowych wymieniła metodę porównywania parami. Zdaniem organu, błędnie wskazana metoda wyceny dowodzi naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n.

W odniesieniu do czynności szacowania działki nr [...] (M.), zdaniem organu, rynek nieruchomości drogowych w dzielnicy M. i w dzielnicach sąsiednich nie został przeanalizowany z należytą starannością. Operat szacunkowy nie zawiera odpowiedniego uzasadnienia, dlaczego konkretne transakcje dotyczące nieruchomości nabywanych z przeznaczeniem pod drogi nie zostały uwzględnione. Ogólne argumenty, że to "zbyt mała ilość" oraz "tak mała próba reprezentatywna" nie są wystarczające.

Dalej organ wskazał, że powołując się na przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, Strona określiła wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Uznała, że podstawą wyceny powinien być w tym przypadku rynek nieruchomości niezabudowanych "przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową z możliwości zabudowy do 12 m nad poziom terenu". Zdaniem organu, taki wniosek nie ma jednak uzasadnienia w treści operatu szacunkowego.

Dalej wskazano, że operat szacunkowy nie zawiera wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy nie zawiera również uzasadnienia dla przyjęcia wybranych przez Stronę nieruchomości do porównań. Skarżąca nie wykazała podobieństwa pod względem lokalizacji dwóch pierwszych nieruchomości, położonych w odległych dzielnicach W. Nie wyjaśniła, w jaki sposób "grunty przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną z usługami" (nieruchomość położona w dzielnicy B.) mogą odpowiadać pod względem planistycznym nieruchomościom przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno-usługową. Nie uzasadniła także przyjęcia do porównań nieruchomości z wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę "stacji dealerskiej". Strona w wyjaśnianych wskazała, że przy wycenie wzięła pod uwagę oczekiwania właściciela nieruchomości.

Zdaniem organu, przedstawiona argumentacja świadczy o niezachowaniu bezstronności przy wykonywaniu czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 7 i § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny.

W odniesieniu do czynności szacowania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., dzielnica W., stanowiącej działki nr [...] i [...], organ wskazał na błędy dotyczące nieprawidłowo wskazanej dzielnicy. Nadto wyjaśnił, że określając sposób korzystania z szacowanej nieruchomości Strona wskazała "niezagospodarowane tereny zielone". Tymczasem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość stanowiąca działki o numerach [...] i [...] znajduje się w liniach rozgraniczających ulicy K. Dodatkowo znajdują się na niej naniesienia budowlane w postaci jezdni o nawierzchni bitumicznej i chodnika, co wynika również z fotografii zamieszczonych na tej samej stronie operatu szacunkowego. Powyższy błąd świadczy o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, co oznacza naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n.

Ponadto, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunty znajdujące się w granicach działek o numerach [...] i [...] miały drogowe przeznaczenie. Strona stwierdziła brak wystarczających próbek reprezentacyjnych, w efekcie do wyceny przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Zdaniem organu, brak wystarczającej analizy rynku dotyczącej nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe świadczy o niewypełnieniu wymagań przepisu § 56 ust 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny, a także § 55 ust. 2 tego rozporządzenia. Wskazano także, uzasadnienie przyjęcia cech rynkowych powinno być częścią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, o którym mowa w przepisie § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Odnosząc się zaś do czynności szacowania dotyczących praw rzeczowych związanych z realizacją II linii metra, organ uznał, że przeznaczonych w podrozdziale 2.2 wszystkich czterech operatów szacunkowych Strona wskazała m.in., że "zakres wyceny nie obejmuje określenia wpływu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości". W rozdziale 3 operatów szacunkowych stwierdziła natomiast, że "celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia (...) na rzecz Miasta służebności gruntowej (...) w związku z wybudowaniem podziemnych obiektów kubaturowych w ramach realizacji wschodnio-północnego odcinka II linii metra". Zdaniem organu, zakres wycen został określony nieprawidłowo, bowiem wartość służebności określa się poprzez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość. W związku z powyższym nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego. Naruszony został tym samym art. 175 ust. 1 u.g.n.

Dalej organ stwierdził, że przyjęcie współczynnika współkorzystania na poziomie 0,5 nie zostało w operatach szacunkowych odpowiednio uzasadnione. Rzeczoznawca majątkowy wymieniła w podstawach prawnych wycen rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 czerwca 2011 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane metra i ich usytuowanie, jednak nie wskazała, w jakim zakresie wykorzystała zawarte w nim regulacje. Nie wspomniała o decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla budowy II linii metra odcinka wschodnio-północnego od stacji C15 do stacji C18. O warunkach wynikających z tej decyzji wspomniała dopiero w wyjaśnieniach z dnia 31 maja 2019 r. oraz we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Ponadto w ww. wniosku oraz w piśmie z dnia 11 marca 2024 r. wskazała, że przyjęta metodyka została dokładnie wyjaśniona w operatach szacunkowych "poprawionych" przekazanych zamawiającemu w dniu 17 stycznia 2019 r. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz w piśmie z dnia 11 marca 2024 r. zamieściła opisy tej metodyki.

Zdaniem organu, zastrzeżenie, że zleceniodawca nie udostępnił autorowi operatu szacunkowego umowy o ustanowienie służebności, czy warunków tej umowy nie może stanowić usprawiedliwienia dla braku uzasadnienia w operatach szacunkowych dla przyjętego współczynnika. Zarówno z operatów szacunkowych, jak i ze złożonych wyjaśnień nie wynika, by Strona wystąpiła do zleceniodawcy o wskazanie zakresu korzystania z obciążonych nieruchomości. Tym samym nie dołożyła wszelkich starań do wyjaśnienia wszelkich okoliczności oraz dokonania ustaleń faktycznych, niezbędnych do właściwego przeprowadzenia procesu wyceny. Zdaniem organu Strona nie zachowała szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, naruszając tym samym art. 175 ust. 1 u.g.n

Dalej organ wskazał, że nieruchomość położona w dzielnicy P. przy ul. [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 1 208 m2, stanowi przedmiot prawa własności. W tabeli na stronie 16 operatu szacunkowego Rzeczoznawca majątkowy określiła błędnie jej stan prawny jako "użytkowanie wieczyste". Na stronie 13 operatu szacunkowego wskazała, że "ze względu na cel i zakres wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem organu przyjęcie do wyceny cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego gruntu przy wycenie prawa własności nie zostało uzasadnione. Skarżąca nie wspomniała w operacie szacunkowym o relacjach pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych w dzielnicy P. lub w dzielnicach sąsiednich. Takie postępowanie stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz § 55 ust. 2 tego rozporządzenia i art. 175 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem organu mając na uwadze zakres, wagę i ciężar gatunkowy stwierdzonych nieprawidłowości należy uznać, że orzeczona wobec Strony kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy jest prawidłowa. Przedmiotowa kara jest adekwatna do stwierdzonych uchybień.

Dalej organ wskazał, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, potwierdzono zarzuty przedstawione przez Zleceniodawcę oraz podtrzymano ustalenia w zakresie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Powyższe nieprawidłowości przy sporządzaniu operatów szacunkowych z dnia 6 grudnia 2018r. oraz 12 grudnia 2018r. prowadzą do odpowiedzialności zawodowej.

Wyjaśnił także, że przy orzekaniu wobec Strony kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy kierowano się przede wszystkim rażącym naruszeniem zasad wyceny nieruchomości, które zaistniało przy analizie i charakterystyce rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie dokonała przede wszystkim w sposób należyty analizy rynku w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wskazała, że poszukiwała takich nieruchomości na terenie W., a wyniki tych poszukiwań zamieściła w załącznikach do operatów szacunkowych, jednakże nie wykazała, z jakiego powodu odrzuciła te nieruchomości. Jednocześnie Strona przechodząc do dalszego etapu szacowania nieruchomości nie przeprowadziła rzetelnie analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W efekcie porównała ze sobą m.in. nieruchomość o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną z usługami z nieruchomością przeznaczoną pod funkcje usługowo-techniczne i nieruchomością, dla której została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę stacji dealerskiej J., L., R., A., L. wraz z instalacjami i urządzeniami. Nieruchomości przyjęte do porównań w wyniku nierzetelnie przeprowadzonej analizy rynku nie spełniają, zdaniem organu, wymogu podobieństwa do nieruchomości podlegających wycenie. Oparcie swoich działań na błędnie przeprowadzonej analizie rynku, przełożyło się na jakość i prawidłowość wykonanych czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości. Zdaniem organu, błędy popełnione na etapie analizy rynku nieruchomości mają bezpośredni wpływ na dalsze czynności szacowania i wynik końcowy.

Organ zauważył, że Strona w przedmiotowych wycenach zastosowała podejście porównawcze, w którym definiuje się najpierw rynek nieruchomości, stanowiący podstawę wyceny i tworzy zbiór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na tym rynku. Natomiast nieruchomość podobna to taka, która może być porównana z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dlatego też zasadnicze znaczenie ma jednoznacznie określony rynek i zbiór nieruchomości, gdyż stanowią one podstawę wszystkich dalszych czynności, a więc uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech rynkowych, a w efekcie określenia korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Jak wykazano Rzeczoznawca majątkowy nie postępowała zgodnie z przedstawionym schematem, co potwierdzają liczne błędy i uchybienia stwierdzone w sporządzonych przez nią operatach szacunkowych.

Zdaniem organu, waga, zakres i rodzaj opisanych uchybień w zakresie analiz rynków nieruchomości, które mają wpływ na wynik wyceny, są na tyle znaczne, że stanowią samodzielną podstawę orzeczenia kary zawieszenia uprawnień zawodowych, co ma miejsce w sprawie. Organ podkreślił, że popełnione błędy miały znaczny wpływ na proces wyceny. Dokonane ustalenia w zakresie nieprawidłowo przyjętych cech rynkowych są na tyle istotne, że konsekwentnie muszą przełożyć się na karę dyscyplinarną o znacznym stopniu dolegliwości.

Kolejnym istotnym błędem mającym wpływ na efekt końcowy wyceny jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego współczynnika współkorzystania z nieruchomości na poziomie 0,5 przy wycenie ograniczonych praw rzeczowych związanych z realizacją II linii metra. Rzeczoznawca majątkowy nie wskazała zakresu ograniczenia. Nie zawarła żadnego logicznego uzasadnienia przemawiającego za przyjęciem wskazanej powyżej wielkości. Istotne w tym zakresie było, że służebność miałaby polegać na prawie korzystania przez [...] z podziemnej części nieruchomości w zakresie niezbędnym do m.in. eksploatacji i utrzymania odcinka II linii metra. W związku z tym wysokość tego współczynnika (0,5) budzi znaczne zastrzeżenia.

Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy nie ustrzegła się błędów w ustalaniu stanu prawnego nieruchomości, bowiem nieruchomość podlegająca wycenie położona w dzielnicy P. stanowi przedmiot prawa własności, a nie jak wskazała rzeczoznawca majątkowy prawa użytkowania wieczystego. W efekcie do wyceny przyjęto transakcje prawem użytkowania wieczystego. Tego rodzaju błędy mają poważne konsekwencje dla odbiorców sporządzonej wyceny.

Organ podkreślił nadto, że Strona w toku postępowania powoływała się na uwzględnienie oczekiwań właściciela, który "oczekuje wartości zgodnej z cenami rynkowymi działek sąsiednich (...)". Zdaniem organu taka postawa Rzeczoznawcy majątkowego świadczy o niezachowaniu zasady bezstronności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości.

Organ wskazał także, że Rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo wskazywała numery działek, obręby, nazwy dzielnic, numer księgi wieczystej jednej z nieruchomości, lokalizację szczegółową, powierzchnię jednej z nieruchomości porównawczych. Pomyliła także metody wyceny. Zdaniem organu rodzaj i waga powyższych uchybień nie spowodowałyby same w sobie orzeczenia kary zawieszenia uprawnień zawodowych, jednakże ilość tych błędów potęguje wykazaną niestaranność rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Organ wskazał nadto, że zbadał także skutki wykazanych naruszeń dla podmiotu, na którego rzecz wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz dla właścicieli nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego powinien być pozbawiony błędów i rozbieżności, które mogłyby podważać jego wiarygodność oraz moc dowodową, tym bardziej jako posiadający rangę dokumentu urzędowego, mającego bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe klientów oraz osób trzecich. Nie bez znaczenia w niniejszej sprawie jest również okoliczność niewykorzystania sporządzonych operatów szacunkowych do celu, dla którego zostały sporządzone. Zleceniodawca zwrócił operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowemu z uwagi na stwierdzone liczne uchybienia oraz błędy i w konsekwencji odstąpił od umowy na ich wykonanie.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Strona, zarzucając jej naruszenie:

1) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, mianowicie:

a) art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n., z uwagi na brak:

- wszechstronnego rozważenia i obiektywnego wyjaśnienia przez organ okoliczności sprawy,

- podjęcia przez organ kroków niezbędnych do wyjaśnienia sprawy,

- wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz brak jego wszechstronnej oceny, w szczególności oparcie decyzji na niepełnym materiale dowodowym, co doprowadziło do nieuwzględnienia przesłanek wskazanych przez Skarżącą w toku postępowania wraz z doręczeniem materiałów dowodowych przed Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w 2019 r. oraz spowodowało orzekanie przez organ w oparciu o niepełny materiał dowodowy

b) art. 8 k.p.a. poprzez wszczęcie przez organ postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej i jednoczesne przekazanie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sprawy, która zgodnie z treścią orzeczenia organu, nie mogła zostać rozpoznana, gdyż sprawy związane z oceną stanu rynku i zachowaniami uczestników rynku nieruchomości należą do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy majątkowego;

c) art. 8 k.p.a. poprzez przyjęcie, że ustawowe kryterium podobieństwa nieruchomości wynika wyłącznie z samego faktu tożsamości co do rodzaju nieruchomości, z pominięciem innych cech wymienionych w art. 4 pkt 16 u.g.n., co stoi w sprzeczności z innymi (publikowanymi) orzeczeniami ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych;

d) art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. przez niewyjaśnienie przyczyn zastosowania przez organ kary zawieszenia uprawnień zawodowych,

e) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez:

- wybiórcze, fragmentaryczne, niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego, niedokładne wyjaśnienie wszelkich okoliczności mających znaczenie w sprawie, a w konsekwencji wydanie błędnej decyzji w sprawie,

- niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i arbitralne przyjęcie, że Skarżąca dopuściła się uchybienia zasad wykonywania czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, w sytuacji gdy zebrany w sprawie materiał, wraz z wyjaśnieniami Skarżącej złożonymi na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, jak również na piśmie, prowadzi wprost do wniosku, iż czynności te były wykonywane zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru;

2) przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, tj.:

a) art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. w zw. z art. 175 ust. 1 tej ustawy poprzez niewspółmierność orzeczonej kary w stosunku do ewentualnego uchybienia w obowiązkach rzeczoznawcy majątkowego

b) art. 178 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 35 § 3 k.p.a. - poprzez przekroczenie terminów do załatwienia sprawy przez organ (skarżona decyzja została wydana dopiero po upływie ponad 5 lat od wszczęcia postępowania),

c) art. 178 ust. 9 u.g.n. w zw. z art. 106 Kodeksu karnego poprzez przywołanie w decyzji faktu, iż Skarżąca w latach 2013-2015 została ukarana dyscyplinarnie 4 razy, pomimo, iż kary te uległy zatarciu i Skarżąca poniosła ich konsekwencje,

d) art. 153 ust. 1 oraz ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 16 i art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 28 ust. 2 i 5, § 56 ust. 1 pkt 7 i 9, § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez niewłaściwe zastosowanie powyższych przepisów do operatu szacunkowego, którego treść stanowią wykonane przez Skarżącą operaty szacunkowe,

e) § 15 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdyż dostarczone przez Skarżącą pełne wyjaśnienia przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie są zawarte w żadnym z protokołów z posiedzeń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w sposób arbitralny i wybiórczy cytowała w protokole niektóre wyjaśnienia Skarżącej, tym samym nie odniosła się w nich,

f) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie powyższego przepisu i pomylenie oceny operatów szacunkowych z postępowaniem dyscyplinarnym.

Mając na uwadze powyższe Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji z dnia [...] maja 2022 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Jednocześnie wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z wymienionych w skardze szeregu dokumentów (str. 3-4 pkt II petitum skargi). Dokumenty te zostały załączone do pisma złożonego w dniu 9 grudnia 2024 r.

W uzasadnieniu Strona przedstawiła obszerne motywy na poparcie podniesionych zarzutów. Wskazała m.in., że w roku 2018 sporządziła 11 operatów szacunkowych nieruchomości gruntowych. Podniosła, że przedstawiciel zlecającego wskazał jej przykładowe operaty szacunkowe, uznane za prawidłowe, na których to operatach Strona winna się wzorować (operaty J. S. i P. C.). Skarżąca podniosła także, że zaproponowane w przedłożonych jej operatach rozwiązania wzbudziły jej wątpliwości w związku z czym skierowała swojej zapytania w tym zakresie do stosownych biur m. [...]. Odpowiednie biura nie udzieliły odpowiedzi.

Dalej Skarżąca wskazała jakie czynniki wzięła pod uwagę przy sporządzeniu wyceny nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. nr [...], w związku z wybudowaniem podziemnych obiektów kubaturowych w ramach realizacji wschodnio-północnego odcinka II linii metra, tj. charakter nieruchomości, zakres ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością, zakres uciążliwości, trwałość i nieodwracalność obciążenia oraz wpływ ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego na wartość rynkową nieruchomości. Wyjaśniła, że w tym przypadku zlecający jej to uniemożliwił poprzez próbę wymuszenia stosowania niesprawdzonych nigdzie, niepoddanych weryfikacji prawnej, nieuregulowanych w przepisach prawnych i nieopisanych w literaturze rozwiązań.

W odpowiedzi na skargę, Organ wniósł o oddalenie skargi.

W toku postępowania przez sądem, Strona złożyła pisma procesowe.

Na rozprawie Strona poparła skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przedmiotem kontroli w sprawie, pod względem zgodności z prawem, stosownie do art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267), jest decyzja Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] czerwca 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję tego organu z dnia [...] maja 2022 r. o zastosowaniu wobec Strony kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Podstawę prawną decyzji stanowił art. 195a u.g.n. (tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). Stosownie do treści tego przepisu, właściwy minister na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. W świetle art. 178 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej, ale odpowiedzialność ta dotyczy tylko niewypełniania obowiązków wymienionych w art. 175 ust. 1-3 u.g.n. Kary dyscyplinarne, które mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej, ustawodawca wymienił w art. 178 ust. 2 pkt 1-5 u.g.n. Są to: upomnienie, nagana, zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do roku bądź do ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie lub z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

W postępowaniu w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej organ może ocenić tylko prawidłowość podejmowanych przez rzeczoznawcę czynności przy wykonywaniu operatu szacunkowego z dokonaniem oceny, czy czynności te podejmowane były przy zachowaniu przesłanek wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n. Obowiązki wymienione w art. 175 ust. 1 u.g.n. sprowadzają się do przestrzegania przy wykonywaniu czynności zawodowych zasad wynikających z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Przepisy prawa o których mowa we ww. artykule obejmują także rozporządzenie w sprawie wyceny (tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. z 2004 r. poz. 2109, ze zm.). Określa ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Z przepisów art. 194 ust. 1a i ust. 2 u.g.n. wynika, że ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy majątkowego pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa jest w art. 175 ust. 1-3 u.g.n., przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (dalej także: "Komisja"). Zadanie powierzone Komisji przez ustawodawcę w art. 194 ust. 2 u.g.n. wskazuje, że aby możliwe było jego wykonanie Komisja musi mieć kompetencje do analizy treści operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, którego dotyczy postępowanie, gdyż bez tego nie byłoby możliwe wyjaśnienie, czy przy sporządzaniu tychże operatów rzeczoznawca kierował się regułami, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 18.12.2018 r. II GSK 1550/18). Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jak słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, jest oczywiste, że z woli ustawodawcy Komisja ta nie tylko prowadzi samo postępowanie wyjaśniające, lecz także ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra (zob. wyrok NSA z 24.01.2013 r. II GSK 2036/11). Trafnie także wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. II GSK 199/11, że dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej Skarżącej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a Skarżącej została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na 3 miesiące, a po ponownym przeprowadzeniu postępowania - o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez Stronę naruszeń.

W ocenie Sądu, przeprowadzone przez Komisję postępowanie wyjaśniające dowiodło, że Skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszyła obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz uwydatniło ciężar gatunkowy stwierdzonych naruszeń prawa.

Postępowanie wyjaśniające, zdaniem Sądu, prawidłowo ustalone i ocenione przez Ministra, potwierdziły stawiane Stronie zarzuty, za wyjątkiem zarzutu opisanego w pkt 4 lit. l oraz częściowo – w pkt 1 lit. c decyzji zaskarżonej (zob. str. 7 zaskarżonej decyzji). Potwierdzone zarzuty dotyczyły oprócz licznych uchybień mniejszej wagi jak: omyłki dotyczące numerów działek, numerów ksiąg wieczystych (dotyczy działek nr [...] i [...]), lokalizacji szczegółowej nieruchomości (dotyczy działki nr [...]), zastosowania innej metody wyceny, aniżeli wynikało to ze spisu treści każdego z pięciu operatów szacunkowych dot. nieruchomości położonych w dzielnicy W. (wedle spisu treści zastosowanie znalazła metoda porównywania parami, podczas gdy zastosowano metodę korygowania ceny średniej) czy daty transakcji sprzedaży, także i kwestii którym organ przypisał wagę znaczną. Wadliwości te dotyczyły następujących kwestii:

1) w pięciu operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości gruntowych położonych w W., dzielnica W. (działki nr [...], [...], [...], [...] i [...]) ustalono, że rynek nieruchomości drogowych w dzielnicy W. i w dzielnicach sąsiednich nie został przeanalizowany z należytą starannością. Wyników analizy brak w operatach szacunkowych. Przypomnieć trzeba, że działki te [...] zamierzało nabyć w związku z planowanymi przyszłymi inwestycjami drogowymi. Sporządzenie wycen było niezbędne dla przeprowadzenia rokowań w celu ich nabycia w drodze umów. Ustalono, że operaty szacunkowe nie zawierają merytorycznego uzasadnienia, wskazującego na powody nieuwzględnienia transakcji wymienionych w załącznikach nr 2, dotyczących transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Rzeczoznawca wskazała na dwie nieruchomości przeznaczone na realizację inwestycji celu publicznego, które osiągnęły najniższą i najwyższą cenę, jednakże we wskazanych załącznikach została wymieniona większa liczba transakcji, które mogły zostać przyjęte do bezpośrednich porównań (np. nieruchomości o pow. 0,0734 ha, 0,0561 ha czy 0,1398 ha). Odrzucenia tych nieruchomości Strona nie omówiła, wskazując ogólnikowo na "zbyt małą ilość" czy "tak mała próba reprezentatywna".

Rzeczoznawca określiła wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych - rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych w dzielnicy W. Powyższy wniosek, zdaniem organu, nie znajduje jednak uzasadnienia w treści trzech operatów szacunkowych dotyczących działek nr [...], [...] i [...], albowiem nie ma on potwierdzenia w dokumentach planistycznych. W odniesieniu do ww. działek Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (działki nr [...] i [...]) bądź stosownie do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (działka nr [...]), działki przyległe znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem UU(MN) – usługi bez przesądzania ich profilu z towarzyszącą funkcją mieszkaniową, przy czym funkcja mieszkaniowa nie może przekraczać 40% łącznej powierzchni użytkowej budynków usługowych i mieszkalnych. Również i działka nr [...] przylega do gruntów oznaczonych symbolem U.(12), usługi z priorytetem konkretnie wymienionych usług, z możliwością lokalizowania funkcji mieszkaniowej z zaleceniem, by udział tej ostatniej funkcji nie przekroczył 40% powierzchni zabudowy.

Tymczasem Skarżąca jako podstawę wyceny rynku nieruchomości określiła rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem organu, nie jest to przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych do nieruchomości podlegających wycenie, co wynika także z treści samych operatów szacunkowych. Brak jest także przekonujących argumentów za doborem rynku nieruchomości będącego podstawą do wyceny przedmiotowych nieruchomości.

2) w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości nr [...], położonej w W., dzielnica M. wskazano, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości tej przewidziano przeznaczenie drogowe – projektowana Trasa na Z.. Organ wskazał, że przy wycenie tej nieruchomości należało najpierw przenalizować transakcje nieruchomości drogowych. W operacie wprawdzie Strona wskazała, że rynek nieruchomości podobnych określono jako "rynek nieruchomości zajętych pod drogi lub przeznaczonych pod realizację dróg publicznych". Zestawienie tych transakcji zostało przedstawione w załączniki nr 2. Jednakże materiał ten został odrzucony ze wskazaniem, że w analizowanym okresie stwierdzono zbyt małą ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Strona wskazała, że tak mała próba reprezentatywna nie gwarantuje prawidłowego procesu szacowania.

Zdaniem organu operat szacunkowy nie zawiera odpowiedniego uzasadnienia, dlaczego konkretne transakcje nabywane pod drogi nie zostały uwzględnione. W treści operatu oraz piśmie z dnia 11 marca 2024 r. Skarżąca wskazała na trzy tego typu transakcje, podczas gdy w załączniku (załączonym do operatu przedstawionego przez Stronę; w operacie pierwotnym brak załącznika) zostało wskazanych 20 transakcji, nie wskazując z jakich przyczyn pozostałe transakcje zostały wykluczone. Brak jest także wyjaśnienia, z jakiego powodu nieruchomości położone w dzielnicach: B. o powierzchni 0,2252 ha oraz 0,1334 ha, W. o powierzchni 0,0734 ha, B. o powierzchni 0,1900 ha, nie mogły zostać uznane za nieruchomości podobne do nieruchomości podlegającej wycenie.

W operacie tym Strona wskazała, że podstawą wyceny powinien być w tym przypadku rynek nieruchomości niezabudowanych "przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową z możliwości zabudowy do 12 m nad poziom terenu". Ustalono, że taki wniosek nie ma uzasadnienia w treści operatu szacunkowego.

Z mapy zamieszczonej na stronie 10 operatu szacunkowego wynika, że wśród gruntów przyległych większość stanowią tereny zieleni (ZP). Z treści operatu szacunkowego wynika, że Strona nie przeprowadziła szczegółowej analizy w tym zakresie. Trudno bowiem uznać, że nieruchomość o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową jest podobna do nieruchomości stanowiącej tereny zielone.

Ponadto, do analizy porównawczej Strona przyjęła nieruchomości położone: a) w dzielnicy B. o pow. 5 878m2, przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod funkcje usługowo-techniczne oraz komunikację, w strefie uciążliwości linii energetycznej wysokiego napięcia, b) w dzielnicy B. o pow. 4 414m2, przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną z usługami oraz c) w dzielnicy U. o pow. 7 012m2, zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę przeznaczoną pod budowę stacji dealerskiej. Ustalono, że brak jest wyjaśnienia przyjęcia powyższych nieruchomości do porównań, w tym wykazania podobieństwa dobranych nieruchomości.

Analizując cechy rynkowe, w odniesieniu do cechy "potencjał powierzchniowy", Strona przyjęła dwa stany: "bardzo dobry" – wielkość, kształt umożlwiający realizację inwestycji oraz "dobry" – wielkość, kształt niesprzyjający realizacji inwestycji np. poprzez nieproporcjonalny kształt. Stwierdzono, że ww. atrybuty nie zawierają żadnych merytorycznych treści. Zostały określone w sposób ogólny i nie wiadomo co się pod nimi konkretnie kryje. Ponadto Strona cechę "potencjału powierzchniowego" w odniesieniu do wszystkich trzech nieruchomości przyjętych jako materiał porównawczy oceniła jako bardzo dobry, co powoduje że cecha ta nie wpływa na zróżnicowanie cen w analizowanym zbiorze transakcji, i co podważa zasadność przyjęcia tej cechy jako cechy rynkowej. Natomiast w odniesieniu do cechy "potencjał inwestycyjny" wskazano, że "stan średni" nie ma uzasadnienia w przyjętym materiale porównawczym, gdyż żadna z porównywanych nieruchomości nie wypełnia tej cechy.

3) W odniesieniu do czynności szacowania nieruchomości obejmującej działki nr [...] i [...], położonej w dzielnicy W., wskazano, że określając sposób korzystania z szacowanej nieruchomości Strona wskazała "niezagospodarowane tereny zielone" (str. 10 operatu). Tymczasem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość znajduje się w liniach rozgraniczających ulicy K. Dodatkowo znajdują się na niej naniesienia budowlane w postaci jezdni o nawierzchni bitumicznej i chodnika, co wynika również z fotografii zamieszczonych na tej samej stronie operatu szacunkowego.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunty znajdujące się w granicach działek nr [...] i [...] miały drogowe przeznaczenie. Oznacza to, że w pierwszej kolejności należało przeanalizować możliwość określenia ich wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jedynie w przypadku braku na analizowanym rynku takich transakcji, wartość rynkową można było określić, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W operacie szacunkowym Strona wskazała, że rynek nieruchomości podobnych określono jako rynek nieruchomości zajętych pod drogi lub przeznaczonych pod realizację dróg publicznych na obszarze [...]. Transakcje te zostały przedstawione w załączniku nr 1 do operatu szacunkowego, gdzie wymieniono łącznie 9 transakcji. Strona stwierdziła nadto, że jest to zbyt mała próbka reprezentacyjna, zatem ostatecznie do wyceny przyjęła nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Nie wyjaśniła jednakże dlaczego nieruchomości ujęte w sporządzonym zestawieniu nie mogły stanowić nieruchomości podobnych w stosunku do wycenianej. Nadto w tabeli na str. 17 wymieniła 12 transakcji, których ceny jednostkowe zawierają się w przedziale od 1 601 zł za m2 do 9 966 zł za m2. Jako podstawę wyceny Strona uczyniła jednakże trzy nieruchomości o pow. 11 791m2,

2 855 m2 oraz 7 016m2, nie wyjaśniając powodów takiego wyboru, w sytuacji gdy dwie znajdują się w odległych dzielnicach W., a powierzchnia wszystkich trzech jest znacznie większa aniżeli nieruchomości podlegającej wycenie - ta wynosi bowiem 240m2.

Nadto, Strona dla potrzeb szacowania ustaliła dwie cechy rynkowe: "rodzaj inwestycji" (waga 40%), "lokalizacja" (waga 60%). "Rodzaj inwestycji" przyjęto jako "bardzo dobry" (powyżej 9 000m2) i "dobry" ("do 10 000m2). Cecha ta nie ma związku z gradacją ocen, która odnosi się do powierzchni. Zaś cecha "lokalizacja" została określona poprzez dwa stany: "bardzo dobra" – lokalne centrum, bliskość środków komunikacji miejskiej i "dobra" – obszary nieco oddalone od lokalnych centrów. Jednakże odpisy te nie odnoszą się do analizowanego rynku nieruchomości i wybranego materiału porównawczego.

Wskazano także na błąd w obliczeniach korekty ceny jednostkowej nieruchomości. Przy przyjęciu, że biorąc pod uwagę cechę "rodzaj inwestycji" nieruchomość wyceniana jest jako "dobra" a nieruchomość porównawcza A jest "bardzo dobra", to korekta ceny jednostkowej nieruchomości A w zakresie tej cechy winna wynosić 232,80 zł/m2 in minus, a nie o -116,40 zł/m2 jak przyjęła Strona.

4) We wszystkich operatach szacunkowych dotyczących szacowania praw rzeczowych nieruchomości położonych w W., dzielnica P., działki nr [...] o pow. 1 208m2, nr [...] – o pow. 918m2, nr [...] o pow. 522m2 oraz nr [...] o pow. 1 497m2, Strona w podrozdziale 2.2 wszystkich czterech operatów szacunkowych wskazała m.in., że "zakres wyceny nie obejmuje określenia wpływu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości".

W rozdziale 3 operatów szacunkowych stwierdziła natomiast, że "celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia (...) na rzecz Miasta służebności gruntowej (...) w związku z wybudowaniem podziemnych obiektów kubaturowych w ramach realizacji wschodnio-północnego odcinka II linii metra".

Ustalono, że zakres wycen został określony nieprawidłowo, bowiem wartość służebności określa się poprzez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość. W związku z powyższym nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego.

Nadto wartość służebności gruntowych została obliczona w podstawie wzoru, opartego m.in. o współczynnik korzystania z części gruntu objętego wykonywaniem służebności. Współczynnik ten został określony na poziomie 0,5. Jednakże wykorzystanie tego współczynnika nie zostało w operatach uzasadnione.

Organ ustalił także, że Strona wymieniła w podstawach prawnych wycen rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 czerwca 2011 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane metra i ich usytuowanie, jednak nie wskazała, w jakim zakresie wykorzystała zawarte w nim regulacje. Nie wspomniała o decyzji P. z dnia [...] kwietnia 2015 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla budowy II linii metra odcinka wschodnio-północnego od stacji [...] do stacji [...]. O warunkach wynikających z tej decyzji wspomniała dopiero w wyjaśnieniach z dnia 31 maja 2019r. oraz we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Kolejno, nieruchomość stanowiąca działkę nr [...], dzielnica P. przy ul. [...], stanowi przedmiot prawa własności. W tabeli na stronie 16 operatu szacunkowego Rzeczoznawca majątkowy określiła błędnie jej stan prawny jako "użytkowanie wieczyste". Na stronie 13 operatu szacunkowego wskazała, że "ze względu na cel i zakres wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego". Podała, że analizą objęła obszar [...]. W tabeli na stronach 14 i 15 operatów szacunkowych wymieniła 12 transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w dzielnicach: P., P., W., M., S. i B., a na stronie 16 podała, że "z powyższego zbioru nieruchomości wybrano trzy nieruchomości podobne pod względem istotnych cech rynkowych, różniących się pod względem lokalizacji szczegółowej, możliwości inwestycyjnych i rodzaju inwestycji względem nieruchomości wycenianej". W tabeli wymieniła te trzy nieruchomości położone w dzielnicach: P., P. i W.

Zdaniem organu przyjęcie do wyceny cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego gruntu przy wycenie prawa własności nie zostało uzasadnione. Skarżąca nie wspomniała w operacie szacunkowym o relacjach pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych w dzielnicy P. lub w dzielnicach sąsiednich.

W ocenie Sądu, potwierdzenie znalazła analiza prawna przeprowadzona w zaskarżonej decyzji co do naruszeń prawa jakie zostały dokonane przez rzeczoznawcę przy wykonywaniu czynności szacowania, udokumentowanych w przywołanych operatach szacunkowych.

Jak już wyżej wskazano, stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Obowiązek działania zgodnie z prawem oznacza takie działanie (lub zaniechanie), które nie narusza norm bezwzględnie obowiązujących ani nie próbuje ich obejść. "Szczególna staranność" w rozumieniu ww. przepisu jest najbardziej zbliżona treściowo do pojęcia "należytej staranności" w rozumieniu art. 355 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061). Można zatem przyjąć, że "szczególna staranność" to pewien ogólny wzorzec zachowania rzeczoznawcy majątkowego w zakresie jego zaangażowania i dbałości o wykonanie danej czynności zawodowej (tak: NSA w wyroku z 8.12.2016 r. II GSK 1881/15).

W postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n., badane są czynności zmierzające do określenia wartości nieruchomości tzn. sposób dochodzenia do określonej wartości, w szczególności zgodność tych czynności z przepisami prawa, a nie rezultat wyceny. W związku z powyższym, aby stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy dochował szczególnej staranności sporządzając operat szacunkowy, operat ten musi odzwierciedlać, czytelnie i jednoznacznie rozumowanie, które doprowadziło do przyjęcia określonej wartości, a nie samą wartość, przy czym nie należy pomijać okoliczności, że szczególna staranność polega na zachowaniu minimum precyzji i dokładności w drodze dochodzenia do ostatecznego rezultatu.

W sprawie niniejszej w ocenie Sądu, Minister w sposób jednoznaczny wykazał, że czynności szacowania dokonane przez Stronę w 11 spornych operatach szacunkowych, zostały dokonane z naruszeniem szczególnej staranności. Niewątpliwie czynności szacowania w odniesieniu do 5 operatów szacunkowych dotyczących szacowanych nieruchomości położonych w dzielnicy W. zostały dokonane z naruszeniem art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 4, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny. § 36 ust. 4 tego rozporządzenia stanowi, że:

"W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.". Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi (§ 36 ust. 6). Zwrot "chyba że" użyty w zacytowanym przepisie oznacza, że porządek ustalania sposobu wyceny nieruchomości nie jest przypadkowy. Najpierw bowiem należy wziąć pod uwagę rynek cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a dopiero gdy tak przeanalizowany rynek nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, rzeczoznawca majątkowy winien oszacować nieruchomość kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych (por. wyrok NSA z 13.02.2023 r. I OSK 1341/22). Natomiast przepis § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny zawiera katalog elementów jakie winny zostać przedstawione w operacie szacunkowy. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 7 § 56). Z powyższego wynika, że przeprowadzenie analizy i charakterystyki rynku jest obligatoryjne. Jej zakres winien być dostosowany do celu i sposobu wyceny.

Zdaniem Sądu, brak wyjaśnienia co do odrzucenia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych w dzielnicy W. i dzielnicach sąsiednich i przyjęcie materiału porównawczego w postaci nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przeczy przeprowadzeniu przez Stronę czynności szacowania ze szczególną starannością. Operat winien bowiem zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Z powyższego wynika zatem, że staranne przeprowadzenie czynności szacowania zawiera także obowiązek wyjaśnienia sposobu w jaki rzeczoznawca doszedł do zawartych w operacie wniosków.

W niniejszej sprawie powyższego zabrakło. Nie wyjaśniono w sposób dostatecznie szczegółowy powodów odrzucenia cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a wskazanych w załącznikach do operatów dotyczących wszystkich działek położonych w dzielnicy W. Nie można bowiem odmówić racji organowi, że ogólnikowe powoływanie się na "tak małą próbę reprezentatywną" czy "zbyt małą ilość transakcji" jest niewystarczające i świadczy o nienależytym przeanalizowaniu rynku nieruchomości, odpowiedniego do celu wyceny. Zasadnie także organ wskazał, że określenie jako podstawy wycen rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w operatach szacunkowych dotyczących działek nr [...], [...] i [...], nie znajduje potwierdzenia w dokumentach planistycznych, skoro zgodnie ze wskazaniami Strony grunty przyległe znajdują się obszarze przeznaczonym pod usługi, z dopuszczalną funkcją mieszkaniową nieprzekraczającej wartości 40% powierzchni zabudowy na terenie lub powierzchni użytkowej. Uzasadnienia dla takiego doboru rynku Strona nie przedstawiła także w wyjaśnieniach.

Również i dokonując czynności szacowania w odniesieniu do działki nr [...] (dzielnica M.) należało przeanalizować rynek nieruchomości drogowych, a dopiero negatywny wynik tej analizy dawał podstawę do przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. Nie sposób odmówić racji organowi, że wykluczenie 20 transakcji dot. nieruchomości, które to transakcje Strona przywołała w załączniku do operatu szacunkowego, winno być merytorycznie uzasadnione. Użycie sformułowań ogólnikowych, typu "zbyta mała ilość", obowiązku tego nie wyczerpuje. Kolejno, zabrakło także merytorycznego uzasadnienia wyboru jako podstawy wyceny rynku nieruchomości niezabudowanych "przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową z możliwością zabudowy do 12m nad poziomem terenu", skoro – jak ustalono – wśród gruntów przyległych większość stanowią tereny zieleni. Brak jest także odpowiedniej analizy i charakterystyki rynku w zakresie dotyczącym sposobu i celu wyceny, w tym uzasadnienia dla przyjęcia nieruchomości do porównań. Szacowana nieruchomość, wedle zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mieści się w liniach rozgraniczających projektowanej Trasy na Z. Natomiast nieruchomości przyjęte do porównań to nieruchomości, zgodnie ze wskazaniem samej Strony, przeznaczone pod funkcje usługowo-techniczne i komunikację, pod zabudowę jednorodzinną z usługami oraz pod zabudowę stacji dealerskiej, przy czym dwie pierwsze nieruchomości są położone w odległych dzielnicach W. – B. i B. Brak jest także podstaw do zaprzeczenia ustaleniom organu, że w odniesieniu do cechy "potencjał inwestycyjny", stan "średni" nie ma uzasadnienia w materiale porównawczym. Natomiast przyjęcie w odniesieniu do wszystkich trzech nieruchomości przyjętych do porównań "potencjału powierzchniowego" jako bardzo dobrego powoduje, że atrybut ten nie może wpływać na zróżnicowanie cen w analizowanym zbiorze transakcji.

Powyższe stanowi o naruszeniu § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny z uwagi na brak informacji odnośnie przyjętych rozwiązań merytorycznych.

Również i czynności szacowania w odniesieniu do nieruchomości położonej w dzielnicy W. (działki nr [...] i [...]) zostały przeprowadzone z naruszeniem przepisu § 55 ust. 12 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz art. 175 ust. 1 u.g.n., co zostało przez organ wykazane. Przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miała przeznaczenie drogowe, co zobowiązywało Stronę do przenalizowania w pierwszej kolejności rynku nieruchomości drogowych, a dopiero w dalszej kolejności - wartość rynkową można było określić przyjmując przeznaczenie nieruchomości przewężających wśród gruntów przyległych. W operacie szacunkowym zabrakło należytego uzasadnienia dla pominięcia wskazanych w załączniku do niego, transakcji nieruchomości drogowych. Obowiązku tego nie wypełnia ogólnikowe odwołanie się do zbyt małej ilości transakcji. W konsekwencji przyjęcie jako odpowiedniego rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami również nie zostało merytorycznie wyjaśnione. Dodatkowo nie uzasadniono rozwiązania w postaci przyjętych do porównań nieruchomości o powierzchni zamykającej się w przedziale od 2 866m2 do 11 791m2, w sytuacji gdy nieruchomość szacowana ma powierzchnię znacznie odbiegającą od wskazanych wyżej, bo 240 m2. Wykazano nadto brak szczególnej staranności przy ustalaniu cech rynkowych w postaci "rodzaju inwestycji" i "lokalizacji" oraz wadliwość obliczeń odnoszących się do korekty ceny jednostkowej nieruchomości w zakresie cechy "rodzaj inwestycji", która zamiast 116,40 zł/m2, winna wynosić 232,80 zł/m2 in minus.

Strona nie uzasadniła także przyjętego we wszystkich czterech operatach szacunkowych dotyczących szacowania służebności gruntowych w związku z zamiarem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego w związku z wybudowaniem i eksploatacją wschodnio-północnego odcinka II linii metra, współczynnika korzystania z części gruntu objętego wykonywaniem służebności, co stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Skoro wartość służebności została obliczona na podstawie wzoru, z wykorzystaniem współczynnika korzystania z części gruntu objętego wykonywaniem służebności, to nie można odmówić racji organowi, że przyjęcie tego współczynnika na poziomie 0,5 wymagało merytorycznego uzasadnienia. W operatach czynność dochodzenia do rezultatu w postaci określenia wysokości ww. współczynnika na poziomie 0,5 nie została udokumentowana. Rację ma także organ, że nieudostępnienie Stronie umowy o ustanowienie służebności nie stanowi usprawiedliwienia dla braku wyjaśnienia przyjętych rozwiązań merytorycznych w zakresie spornego współczynnika.

Dodatkowo wykazano błędne ustalenie stanu prawnego działki nr [...], dzielnica P., jako "użytkowanie wieczyste" zamiast "własność". W konsekwencji do analizy przyjęto nieruchomości jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Przyjęcie do wyceny nieruchomości jako prawa własności, nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie zostało uzasadnione. Zabrakło także wyjaśnień w zakresie relacji między cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i przedmiotu użytkowania wieczystego. Zauważyć przy tym należy, że sposób określania wartości własności nieruchomości gruntowej oraz jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego różni się (por. § 27 i 29 rozporządzenia w sprawie wyceny). Powyższe dowodzi naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n. w zakresie niedochowania szczególnej staranności i naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Słusznie także uznano nieprawidłowości w zakresie przyjętej cechy "rodzaj inwestycji", zawartych w operatach dotyczących działek nr [...] oraz nr [...] i nr [...] oraz błąd co do ceny nieruchomości A, opisanej w operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...], a także okoliczność przyjęcia w operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...]cechy rynkowej trzech nieruchomości przyjętych do porównań w postaci "lokalizacji szczegółowej" jako "dobre", w sytuacji gdy w opisie tej cechy wskazano na stany: "bardzo dobry" i "średni". Natomiast stany dotyczące "rodzaju inwestycji" zostały zróżnicowane w zależności od powierzchni – powyżej i poniżej 1 000m2, podczas gdy wszystkie nieruchomości porównawcze mają powierzchnię poniżej 1 000m2. A zatem przywołane zostały cechy rynkowe, które nie różnicują cen nieruchomości, co trafnie zauważył organ.

Niezależnie od uzasadnionych zarzutów skutecznie postawionych przez [...], organ stwierdził również inne naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa regulujących zasady wyceny nieruchomości. Nieprawidłowości te zostały opisane na str. 26-27 decyzji zaskarżonej, w odniesieniu do operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości położonych w dzielnicy W..

Podsumowując, zdaniem Sądu w sprawie prawidłowo ustalono i oceniono, że podniesione przez [...] zarzuty znalazły swoje potwierdzenie w zgormadzonym materiale dowodowym, za wyjątkiem zarzutu opisanego w pkt 1 lit. c (zarzut częściowo odrzucony) i pkt 4 lit. l (zarzut odrzucony). Wniesiona przez Stronę skarga nie zdołała ustaleń tych podważyć. Bezsprzecznie w sprawie stwierdzono wielokrotne naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat szacunkowy będący finalnym efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z zasadą szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, powinien być pozbawiony błędów i rozbieżności, które mogłyby osłabiać jego wiarygodność i moc dowodową. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien przede wszystkim opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech, które różnią nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Zaś zaproponowane rozwiązania merytoryczne uzasadnione.

Wprawdzie jak podnosiła Skarżąca poprawiła omawiane operaty szacunkowe, jednakże – co jest w sprawie bezsporne – zostały one przez [...] jako zlecającego zwrócone, a umowa łącząca strony wypowiedziana. Tym samym, zdaniem Sądu, nie narusza prawa stwierdzenie o braku podstaw do oceny czynności znajdujących swój wyraz w poprawionych operatach, skoro nie zastąpiły one operatów pierwotnie złożonych. Natomiast przewidziana w § 6 umowy o dzieło możliwość usunięcia uchybień, w ocenie Sądu, nie ma znaczenia z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy niniejszej dotyczącej odpowiedzialności zawodowej. Ocenie podlegały zatem czynności szacunkowe znajdujące swoje odzwierciedlenie w operatach pierwotnie złożonych, a załączonych wraz ze skargą do właściwego organu przez [...].

Opisane nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu analizowanych operatów szacunkowych miały zatem, co niewadliwie ocenił organ, charakter rażącego naruszenia zasad wyceny nieruchomości uwidocznione przy analizie i charakterystyce rynku nieruchomości. W tej sytuacji brak było podstaw do uznania za zasadny zarzutu naruszenia art. 153 ust. 1 dotyczącego podejścia porównawczego, w zw. z art. 4 pkt 16, zawierającego definicję nieruchomości podobnej, i art. 151 ust. 1 u.g.n. stosownie do którego: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.", w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 i 9 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Natomiast § 28 ust. 2 i 5 rozporządzenia w sprawie wyceny, dotyczący ustalania ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste, zdaniem Sądu nie miał w sprawie zastosowania. Żaden z operatów nie dotyczył bowiem ustalania ceny na potrzeby oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Odnosząc się zaś do kwestii kary wskazać należy, że sankcje wymienione w ust. 2 art. 178 u.g.n. mogą zostać nałożone po przeprowadzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o którym mowa w przepisach art. 194-195a u.g.n. Wynikiem takiego postępowania jest również ustalenie, którą z sankcji wymienionych w art. 178 ust. 2 pkt 1-5 u.g.n. w danym przypadku należy zastosować.

W orzecznictwie trafnie wskazuje się, że orzeczenie o karze musi być następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu. Należałoby wyjaśnić, na czym polegało to naruszenie, niezachowanie należytej staranności, niewywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami (por. wyrok WSA w Warszawie z 29.04.2005 r. I SA/Wa 334/04).

Zdaniem Sądu, w uzasadnieniu decyzji wyartykułowano wyraźnie naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. art. 175 ust. 1 u.g.n oraz § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny. Ustalenie zaś powyższego - zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n. - skutkuje poniesieniem przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialności zawodowej, polegającej na orzeczeniu przez organ jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n.

Zdaniem Sądu, w sprawie Minister wskazał na wagę, zakres i rodzaj stwierdzonych uchybień, zwracając uwagę przede wszystkim na uchybienia poważne, a dotyczące analizy rynków nieruchomości, szczegółowo opisanych wyżej, nieprawidłowości dotyczących ustalenia i oceny cech rynkowych nieruchomości, braku merytorycznego wyjaśnienia przyjęcia współczynnika 0,5 przy wycenie ograniczonych praw rzeczowych związanych z realizacją II linii metra oraz błędów w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości i naruszenie zasady bezstronności.

Jak wynika z treści uzasadnienia decyzji, dokonując wyboru kary Minister wskazał powody, dla których orzekł konkretną karę dyscyplinarną, tj. karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Na str. 29 i następnych decyzji zostały wskazane powody, które - w ocenie Ministra - dawały podstawę do nałożenia kary w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Organ ocenił zarówno rodzaj i wagę poszczególnych uchybień, w tym znaczny ciężar gatunkowy ww. naruszeń dotyczących zasad wyceny. Wziął również pod uwagę okoliczności dotyczące samej Strony, w tym przebieg pracy zawodowej, współpracę z organem w toku postępowania, jak i skutki naruszeń dla podmiotu Zlecającego oraz dla interesu społecznego. Zwrócił uwagę na nieprawidłowości w postaci brania pod uwagę przy sporządzeniu przez Stronę operatów szacunkowych oczekiwań właścicieli nieruchomości, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy winien kierować się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Minister rozważył i wskazał jakie przyczyny legły u podstaw stwierdzenia, że kara zawieszenia uprawnień na okres

6 miesięcy będzie karą adekwatną do popełnionych naruszeń.

W ocenie Sądu, argumentacja organu co do wyboru i wymiaru kary nie ma charakteru dowolnego, a została w sposób prawidłowy uzasadniona. Organ rozważył także kwestię proporcjonalności nałożonej kary w stosunku do ciężaru gatunkowego stwierdzonych uchybień. Tym samym organ nie naruszył zarzuconych w skardze przepisów art. 178 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.

Brak jest także podstaw do skutecznego zarzucenia Ministrowi naruszenia art. 178 ust. 9 u.g.n. (w u.g.n. brak takiej jednostki redakcyjnej) w zw. z art. 106 Kodeksu karnego poprzez przywołanie faktu czterokrotnego ukarania Strony w latach 2013-2015. W ocenie Sądu przywołanie przez organ faktu uprzedniego ukarania Strony karami dyscyplinarnymi w kontekście postawy osobistej rzeczoznawcy majątkowego nie narusza prawa, nawet jeżeli kary te uległy już zatarciu. Nadto w treści decyzji zaskarżonej organ wskazał, że okoliczności te nie miały wpływu na wymiar kary.

Sąd nie uznał także za zasadny zarzutu naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n., z którego wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, albowiem zdaniem Sadu w sprawie niniejszej ocenie podlegały czynności szacowania, pod kątem ich zgodności z art. 175 ust. 1 u.g.n.

W ocenie Sądu, w sprawie organ nie naruszył przepisów postępowania, a to art. 7, 8, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.

Stosownie do art. 8 § 1 k.p.a. "Organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania.". Przepis art. 7 k.pa. statuuje zaś zasadę prawdy obiektywnej zgodnie z którą w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z zasady tej wynika obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą, aby w ten sposób stworzyć jej rzeczywisty obraz i uzyskać podstawę do trafnego zastosowania przepisów prawa. Dopełniający tę regulację art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ prowadzący postępowanie administracyjne obowiązek wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy i przeprowadzenia w tym celu wszelkich niezbędnych dowodów. Z kolei zgodnie z art. 80 k.p.a. ocena, czy dana okoliczność została udowodniona, dokonywana ma być na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Istotną przesłanką prawidłowości swobodnej oceny dowodów jest to, aby organ administracji publicznej ocenił nie tylko każdy dowód z osobna, ale wszystkie dowody w łączności. Natomiast przepis art. 107 § 3 k.p.a. wskazuje jakie elementy winny się znaleźć w uzasadnieniu decyzji.

W ocenie Sądu, oceniając postępowanie przeprowadzone w sprawie nie można postawić skutecznie zarzutu naruszenia ww. reguł postępowania wyjaśniającego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie przeprowadzono szereg czynności mających na celu ustalenie istotnych okoliczności faktycznych, z punktu widzenia mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa materialnego, a Strona uczestniczyła w sposób czynny w postępowaniu wyjaśniającym. Postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone z uwzględnieniem odrębności wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 194 i następne) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności majątkowej rzeczoznawców majątkowych (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 981). Wbrew twierdzeniom Strony, organ w decyzji zaskarżonej odnosi się do wyjaśnień składanych przez Stronę w toku postępowania, co wynika z treści decyzji zaskarżonej.

W sprawie nie została także naruszona zasada przekonywania wynikająca z treści art. 11 k.p.a. Zasadniczo przekonywanie polega na informowaniu stron postępowania o stanie prawnym oraz o wszystkich okolicznościach faktycznych mających znaczenie dla sprawy, a także na wskazywaniu stronie okoliczności przemawiających za uznaniem sposobu załatwienia sprawy za racjonalny, słuszny i właściwy. Zdaniem Sądu, ww. okoliczności zostały przedstawione w treści decyzji zaskarżonej.

W sprawie nie zostały także naruszone przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności majątkowej rzeczoznawców majątkowych, w tym zarzucone przez Stronę. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone przez Komisję dwukrotnie. Z każdego postępowania został sporządzony protokół końcowy (k. 536 i k. 680). Protokoły te zawierają elementy wymienione w § 15 ust. 1 tego rozporządzenia, w tym opis przebiegu postępowania oraz informację o wyjaśnieniach oraz dokumentach złożonych przez rzeczoznawcę. Z akt wynika, że Strona składała wyjaśnienia na piśmie, co znalazło swój wyraz w protokole [...].

Sąd odmówił przeprowadzenia dowodów uzupełniających z dokumentów przedłożonych przez Stronę w toku postępowania, a wymienionych w treści skargi (str. 3-4) i załączonych do pisma z dnia 9 grudnia 2024 r. (k. 187), uznając że w sprawie nie zaistniała przesłanka "niezbędności do wyjaśniania istotnych wątpliwości", o której mowa w art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2.24 r. poz. 395), dalej: "p.p.s.a.". W sprawie istotnych wątpliwości brak. Zauważyć przy tym należy, że dokumenty wskazane w pkt II ppkt 6-9 dotyczą kwestii ujawnionych w postępowaniach cywilnych, natomiast ppkt 10 obejmuje wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez inną osobę niż Strona.

Nadto, dokumenty wskazane w pkt II ppkt 1-5 zawarte są w aktach sprawy administracyjnej. Z treści art. 133 § 1 p.p.s.a. wynika zaś, że sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, co oznacza, że sąd bierze pod uwagę okoliczności, które z tych akt wynikają. Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu, w sprawie brak jest naruszenia przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a także naruszeń prawa dających podstawę do wznowienia postępowania, oraz wad mogących skutkować stwierdzenie nieważności decyzji. W tej sytuacji Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd skargę oddalił.