Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 670/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzające ją decyzje
Powołane przepisy: article: art. 64 ust. 1, 61 ust.  1 pkt 3 w zw z pkt 5, art. 62 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 138 par. 1 pkt 1, art. 7,77,107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 135, 200, 205 par. 2, 145 par. 1 pkt 1 lit.c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi T. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...]., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego T. N. kwotę 1297 zł (jeden tysiąc dwieście dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

F. Sp. z o.o. z siedzibą w P., wnioskiem z dnia 22 marca 2018 r., zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, z udziałem powierzchni usługowej w powierzchni użytkowej budynku nie mniejszej niż 49%, na terenie działki nr [...] w U. , obręb M..

We wniosku wskazano, iż planowany budynek posiadać będzie wysokość elewacji frontowej do 9 m od poziomu terenu do dolnej krawędzi dachu głównego; wysokość budynku od poziomu terenu do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy) do 12 m, szerokość elewacji frontowej - do 30 m; linia zabudowy - w odległości 5 m od granicy z działką nr [...]; wskaźnik zabudowy - max 0,28 powierzchnia biologicznie czynna - min. 25% powierzchni działki; geometria dachu dwu - lub wielospadowy o równym nachyleniu połaci do 45°.

Burmistrz M. decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, polegającej na zabudowie mieszkalnej wielorodzinnej

z usługami, przy udziale powierzchni usługowej w powierzchni użytkowej budynku nie mniej niż 49 %, na terenie działki nr [...] obręb M..

W wyniku rozpoznania odwołania złożonego przez T. N. od wskazanej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję.

W toku postępowania inwestor pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. zwrócił się do organu I instancji o uwzględnienie zabudowy działek nr [...] oraz [...], na których powstały bliźniacze budynki, posiadające następujące parametry: wskaźnik

pow. zabudowy - 24,3 %; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej-60 %; wysokość budynku do attyki – 12 m (4 kondygnacje); szerokość elewacji frontowej- 10,98 m; kąt nachylenia połaci dachowych - 5 stopni.

Decyzją z dnia [...] Burmistrz [...] ustalił na rzecz F. Spółki z o.o. w P., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie mieszkalnej wielorodzinnej z usługami, przy czym udział powierzchni usługowej nie może być mniejszy niż 49%, wielkość zabudowy do powierzchni działki - 28%, szerokość elewacji frontowej (dla najbardziej zbliżonej do linii zabudowy) do 30 m, wysokość krawędzi elewacji frontowej (do gzymsu, attyki, okapu) - do 9m; wysokość zabudowy do kalenicy lub attyki - do 12 m, układ połaci dachowych o kącie nachylenia od 20° do 25°; dach płaski dopuszcza się nad lukarnami, minimalna powierzchnia biologicznie czynna – 25 % powierzchni działki.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla projektowanej zabudowy, Burmistrz podkreślił, że wnioskująca Spółka wysokość tę określiła do 9 metrów. W pierzei ul. D. nie istnieje zabudowa, która wyznaczałaby wysokość okapu dla nowej zabudowy na przedmiotowej działce nr [...]. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na obszarze analizy wynosi 5,31 m, przy czym na działkach sąsiednich (nr [...], [...], [...], [...]), w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy dopuszczono okap/attykę na wysokości 9 i 12 metrów, z kolei na działce nr [...] realizowany jest budynek, o wysokości elewacji frontowej 12 m i 4 kondygnacjach nadziemnych.

Zdaniem organu skoro w bezpośrednim sąsiedztwie istnieją budynki o wysokości okapu lub attyki 9 metrów, istnieją przesłanki do zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" i ustalenia takiej wysokości elewacji frontowej dla projektowanego budynku.

Rozważając kolejny parametr, dotyczący wysokości zabudowy (do najwyżej położonej części kalenicy lub attyki), Burmistrz podkreślił, że we wniosku wysokość tę określono na 12 metrów. Tymczasem średnia wysokość zabudowy na obszarze analizy wynosi 7 metrów, zaś na działkach sąsiednich 12 metrów (4/493). W tej sytuacji, zdaniem organu wysokość o jaką wnioskuje inwestor ma poparcie w istniejącej sąsiedniej zabudowie.

Kwestionując wskazaną decyzję T. N. (właściciel sąsiednich działek o nr [...] i [...]), złożył od niej odwołanie, w którym wniósł o jej uchylenie

i odmowę ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji lub o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji.

Jednocześnie zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania (art. 7, art. 77 oraz art. 107 § 3 k.p.a.), poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie określenia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów odstąpienia od podstawowego sposobu ustalenia takich parametrów jak: wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokość elewacji frontowej.

Ponadto odwołujący się zarzucił naruszenie przepisów rozporządzenia, w tym

§ 5 ust.2 poprzez jego zastosowanie i wyznaczenie wskaźnika 28% w sytuacji gdy

z analizy wynika, że organ nie ustalił średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizy; § 6 ust.1 poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wysokości krawędzi elewacji frontowej na 30 m; § 7 ust. 1 poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie bez uzasadnienia wysokości krawędzi elewacji frontowej na 9 m; § 8 ust.1 poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i określenie wysokości zabudowy w sposób dowolny tj. 12 m, a nie odpowiednio do wysokości znajdujących się budynków w obszarze oddziaływania.

Odwołujący zarzucił również naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia, podczas gdy posadowienie zbiornika bezodpływowego na terenie zalewowym jest niezgodne z § 34 rozporządzenia. Końcowo zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 poprzez wydanie decyzji dopuszczającej budowę budynku niedostosowanego do sąsiedniej zabudowy.

Decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz.2096), dalej jako "k.p.a.", oraz art. 59

- art. 64 ust 1 ustawy z dnia 27marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz.1945), dalej jako "u.p.z.p.", Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium przytoczyło dotychczasowy przebieg postępowania w tym wskazało, że organ I instancji decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy określając m.in. wysokość zabudowy do kalenicy lub attyki do 12 m, przy przyjęciu, że średnia wysokość wynosi 5,31 m, jednakże wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy dla sąsiednich działek:[...] [...], [...], [...] określiły tą wysokość na poziomie od 9m do 12m.

Odnosząc się do zebranego w sprawie materiału dowodowego,

a w szczególności do przyjętej za podstawę ustalenia konkretnych wskaźników zabudowy – analizy urbanistyczno-architektonicznej organ odwoławczy podkreślił,

że do analizy działek zabudowanych, znajdujących się w granicach wyznaczonego obszaru przyjęto działki o numerach: [...] zabudowa domkami wczasowymi o wysokości 2,5 m, szerokości 5 m; [...] domki wczasowe o wysokości 2,5 m szerokości 5 m; [...] domki wczasowe o wysokości 2,5m i szerokości 10,5 m; 4/72- domki wczasowe o wysokości 2,5 m i szerokości 10,5 m; 4/101- budynek mieszkalny jednorodzinny o wysokości 2,5 m, szerokości 7 m; [...] budynki usługowe o wysokości 3 m, szerokości 5 m); [...] budynek mieszkalno-usługowy o wysokości 9 m, szerokości 6,5 m; [...] budynek usługowy o wysokości 9 m, szerokości 7,5 m; [...] budynek usługowy o wysokości 9m i szerokości 7,5 m; [...] budynek mieszkalno- usługowy o wysokości 12 m i szerokości 11 m; [...] budynki usługowe ośrodka wczasowego o wysokości do 10 m, szerokość elewacji 48 m.

W dalszej części uzasadnienia organ II instancji wyjaśnił, że inwestor wnioskował o ustalenie wielkości zabudowy na poziomie 28 % w stosunku do powierzchni działki, która średnio w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie 24, 5 %, zaś organ I instancji przyjął 15 % tolerancję w stosunku do średniej powierzchni zabudowy. Z kolei średnia wartość szerokości elewacji frontowej w analizowanym obszarze wynosi 11,23 m przy 20% tolerancji stanowiącej 13,47 m, tymczasem organ dopuścił wnioskowaną przez inwestora szerokość do 30 m przy uwzględnieniu, że budynek będzie zlokalizowany w głębi działki, zaś od jej frontu znajdować się będzie ściana budynku o szerokości 8 m.

Zdaniem organu, w niniejszej sprawie nie występuje sytuacja wynikająca z § 7 ust. 1 rozporządzenia normującego kwestię wysokości zabudowy, bowiem analizowane działki położone są w znacznych odległościach od siebie. W tej sytuacji znajduje zastosowanie przepis § 7 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Spółka wnioskowała o wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 9 m. Organ zwrócił uwagę, że przy ul. D. nie istnieje zabudowa, która wyznaczałaby wysokość okapu nowej zabudowy, zaś średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizy stanowi 5,31 m. Przy czym dla działek sąsiednich o numerach kolejno: [...], [...], [...], [...] w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy dopuszczono wysokość do 9 m, z kolei na działce nr [...] realizowany jest budynek o wysokości elewacji frontowej wynoszącej 12 m (4 kondygnacje nadziemne). W powołanych okolicznościach w ocenie organu istnieje możliwość określenia wysokości okapu/attyki na 9 m i 12 m.

Ponadto organ dopuścił układ połaci zarówno dwu - i wielospadowych o równych kątach pochylenia, dopuszczając dach płaski nad lukarnami, wykuszami, tarasami, wejściami, werandami oraz nad ogrodami zimowymi, zaś główną kalenicę określił na równoległą lub prostopadłą do frontu działki.

Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania podnosząc, że organ I instancji ustalając poszczególne parametry nowej zabudowy w pełni wyjaśnił wielkość ustalonych parametrów planowanego budynku.

T. N. wywiódł na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania,

tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez wadliwe ustalenie szerokości frontu budynku oraz tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ponadto zarzucił naruszenie prawa materialnego tj.:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako Ustawa) w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez wyciągnięcie błędnych wniosków z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustaw;

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z § 7 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 9 metrów (do gzymsu, attyki lub okapu) i na 12 metrów (do najwyżej położonej: części kalenicy lub attyki), podczas gdy powinno przyjąć się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym wynoszącą 5,31 m, w sytuacji gdy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok;

3) naruszenie art. 5 ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 2014 r. poprzez ustalenie, że inwestycja nie narusza interesu prawnego osób trzecich;

4) naruszenie przepisów prawa materialnego - § 8 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i określenie wysokości zabudowy w sposób dowolny (na 12 m), a nie odpowiednio do wysokości budynków sąsiadujących na obszarze oddziaływania (średnia 7 m, najwyższy budynek 9m).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie dnia 30 stycznia 2020 r. skarżący wniósł o zwrot kosztów podróży na trasie P. – S. – P. w wysokości [...] zł (koszt paliwa), które poniósł przyjeżdżając na rozprawę samochodem osobowym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 – j.t. ze zm.), kontrola zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 – j.t. ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Natomiast zgodnie z art. 135 p.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji według kryterium zgodności z prawem wykazała, że akt ten narusza prawo w stopniu nakazującym wyeliminowanie go

z obiegu prawnego.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Burmistrza [...], ustalającą na rzecz F. Spółki z o. o., warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, na terenie działki nr [...] w U. , obręb M..

Organ odwoławczy, rozpoznając odwołanie T. N., nie podzielił podnoszonych przez niego zarzutów naruszenia przepisów postępowania

i przepisów prawa materialnego, uznając że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny w badanej sprawie.

Wyjaśnić zatem należy, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego (mpzp) jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa zasady zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego prowadzenie inwestycji jest możliwe i dopuszczalne pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta ma charakter związany co oznacza, że w przypadku spełnienia określonych przepisami warunków organ nie może odmówić jej wydania. Prawne ramy dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zakreśla art. 61 u.p.z.p., który uzależnia ich ustalenie od łącznego spełnienia warunków, o których mowa w ust. 1, a to:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dopełnieniem tej regulacji jest wydane na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

(Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem", które określa zasady ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy

i układu połaci dachowych).

Przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy obowiązkiem organu jest wyznaczenie na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, a następnie przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Analiza ta ma fundamentalne znaczenie dla ustalenia, czy planowana inwestycja spełnia warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Planowane zamierzenie powinno się bowiem wpisywać w istniejącą na obszarze analizowanym zabudowę zarówno pod względem charakterystycznych parametrów, o których mowa w rozporządzeniu, jak i funkcji, w taki sposób, aby tworzyć z istniejącą zabudową harmonijną całość.

Wyjaśnić również należy, że stosownie do art. 62 ust. 1 u.p.z.p. postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

W przypadku zatem, gdy przystąpiono do sporządzenia planu miejscowego,

jak w niniejszej sprawie, organ ma dwie możliwości, bądź zawieszenia postępowania

w oczekiwaniu na uchwalenie planu, bądź procedowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy. W tym drugim przypadku obowiązkiem organu jest przeprowadzenie postępowania i ustalenie charakterystycznych parametrów zabudowy oraz jej funkcji według reguł określonych przepisami rozporządzenia. Za niedopuszczalne należy zatem uznać odwoływanie się do ustaleń planu miejscowego, który nie został jeszcze uchwalony. Akt taki nie wszedł bowiem do obrotu prawnego i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

W badanej sprawie inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy,

a decyzja Burmistrza [...] została uchylona między innymi z tego powodu, że organ pierwszej instancji odwołał się do ustaleń projektu planu miejscowego. Co prawda organ powołał się przy tym na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, wydany w innej sprawie z wniosku tego samego inwestora, jednak stanowisko organu odwoławczego w tej kwestii należy uznać za trafne.

Uwagi odnoszące się do wadliwego procedowania w zakresie ustalenia poszczególnych parametrów zabudowy zachowują aktualność również w badanej sprawie. W punkcie IV zaskarżonej decyzji – wytyczne w zakresie funkcji, cech

i zagospodarowania terenu dla działki nr [...], szczegółowo opisano parametry zabudowy przewidziane w projekcie planu miejscowego, co z opisanych wyżej względów należy uznać za niedopuszczalne.

Ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy organ odwołał się bowiem ustaleń projektu planu miejscowego. Organ powołał się przy tym na średni wskaźnik zabudowy innych działek na poziomie 24,5 m, uznając, wnioskowany wskaźnik na poziomie 28% za dopuszczalny, zwłaszcza że sąsiednia działka zabudowana jest na poziomie 25%. Argumentacja ta mogłaby zostać uznana za dopuszczalną, jednak samo przywołanie planu miejscowego należy uznać za wadliwe.

Niezależnie od powyższych uwag zaskarżoną decyzję należało wyeliminować

z obiegu prawnego z innych przyczyn. Ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 3 przewidział, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co oznacza, że wnioskodawca wraz z wnioskiem powinien przedłożyć dokumenty to potwierdzające. Wniosek inwestora w punkcie D.1 – zapotrzebowanie na wodę, energię, zawiera wskazanie, iż dane oraz zapewnienia dostawy mediów zostały dostarczone na etapie wydawania decyzji [...], z dnia [...] Tego rodzaju wykazanie spełniania warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. należy uznać za niedopuszczalne. Rolą inwestora jest bowiem wylegitymowanie się odpowiednimi dokumentami od dostawców mediów, z których wynikać będzie, że uzbrojenie, które na terenie, gdzie planowana jest inwestycja istnieje i jest wystarczające do jej obsługi, bądź dostawcy mediów dopuszczają wykonanie instalacji, które taką obsługę zapewnią. Dokumenty te powinny zostać złożone wraz z wnioskiem, nie jest rzeczą organu poszukiwanie ich w aktach innych postępowań.

W aktach sprawy znajdują się kserokopie oświadczeń o warunkach przyłączenia do sieci gazowej obiektu i zapewnienia dostawy energii elektrycznej, jednak są to dokumenty wystawione blisko dwa lata przed złożeniem wniosku, a zatem ich aktualność jest wątpliwa, czego organ nie dostrzegł. Nie zażądał również przedłożenia ich oryginałów. Podobnie organ nie zwrócił uwagi na znajdujący się w aktach dokument zatytułowany "zaświadczenie" (kserokopię), wystawiony przez Zakład Wodociągowo – Kanalizacyjny Spółkę z o.o. w U. , z którego wynika, że nie ma możliwości wykonania przyłącza wodno-kanalizacyjnego dla działki nr [...]. W decyzji o warunkach zabudowy zawarto zapis, z którego wynika, że działka zostanie zaopatrzona w wodę z indywidualnego ujęcia (studnia do 100 metrów głębokości), docelowo z sieci wodociągowej. Odprowadzanie ścieków przewidziano do zbiornika bezodpływowego, docelowo do sieci kanalizacji sanitarnej. Z akt sprawy nie wynika jednak na jakiej podstawie warunki te zostały ustalone. W szczególności nie wynika to z wniosku, w którym takich rozwiązań nie wskazano, ani z analizy, w której ograniczono się jedynie do stwierdzenia, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające. Umowa, której przedmiotem jest wybudowanie i przekazanie do eksploatacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, zawarta w dniu 12 października 2016 r. pomiędzy inwestorem i Zakładem Wodociągowo – Kanalizacyjnym Sp. z o. o. w U. została załączona dopiero na etapie skargi, zatem organy obu instancji nie miały możliwości dokonać oceny tego dokumentu. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że to inwestor winien wykazać w jaki sposób planowane przedsięwzięcie będzie zasilane w wodę

i w jaki sposób odprowadzane będą ścieki, a rzeczą organu jest ten element wniosku ocenić w kontekście uwarunkowań wynikających z przedłożonych przez inwestora dokumentów. Nie jest zaś rolą organu poszukiwanie rozwiązań w tym zakresie

w zastępstwie inwestora.

Zastrzeżenia budzi również ustalenie linii zabudowy planowanej inwestycji. Organ, ustalając linię zabudowy, powołał się na § 4 rozporządzenia, wskazując,

że na działkach sąsiednich, wzdłuż ulicy D. znajdują się budynki usytuowane w odległości 5 m od przyległej drogi. Analiza załącznika graficznego do decyzji nie potwierdza jednak, aby jakakolwiek działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w taki właśnie sposób. Z analizy nie wynika jakie działki zabudowane w ten sposób organ miał na myśli. Przede wszystkim organ nie wyjaśnił w sposób niebudzący wątpliwości jaki jest status działki oznaczonej numerem [...], poprzez którą – jak wskazał, działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej. Nie wskazał również, do której drogi publicznej działka inwestycyjna ma dostęp i które działki miał na uwadze formułując powyższą tezę.

W ocenie sądu doszło również do wadliwego wyznaczenia wysokości elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki. Ustalając wartość tego parametru na poziomie 12 m, przy wnioskowanej przez inwestora wysokości do 9 m, organ odwołał się do ustaleń zawartych w decyzjach o warunkach zabudowy dla sąsiednich działek, oznaczonych numerami [...], [...] i [...], w których wysokość ta została określona na 9 i 12 m. Ponadto organ wskazał, że na działce sąsiedniej, oznaczonej nr [...] realizowana jest inwestycja o wysokości 12 m i 4 kondygnacjach naziemnych. Wskazać bowiem należy, że odniesieniem dla ustalenia poszczególnych parametrów planowanej zabudowy winna być zabudowa już istniejąca, a nie zabudowa, która może powstać w przyszłości.

Na marginesie zauważyć również należy na nieścisłości i rozbieżność

w numeracji działek na załączonych do akt kopiach map, co może mieć w niniejszej sprawie istotne znaczenie, bowiem organ powołuje się na zabudowę na działce

nr [...], której nie można zidentyfikować. Na mapie k. 76 działki o takim numerze nie można odnaleźć. Natomiast działka oznaczona numerem [...] na tej mapie znajduje się w innym miejscu aniżeli działka o takim samym numerze na mapie k. 108.

W toku postępowania organ winien wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o oryginały dokumentów potwierdzających okoliczność, iż istniejące

i planowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Rzeczą organu będzie następnie przeprowadzenie rzetelnej analizy według reguł przewidzianych w u.p.z.p. i rozporządzeniu, bez powoływania się na ustalenia projektu planu miejscowego oraz przy uwzględnieniu powyższych uwag.

W tym stanie rzeczy, uznając, że zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zostały wydane z naruszeniem prawa sąd, na podstawie art. 145 § 1

pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 orzekł p.p.s.a. orzekł o ich uchyleniu. O kosztach postępowania sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 200 w związku z art. 205 § 2 przywołanej ustawy.