Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 179/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 28
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Piotr Godlewski Sędziowie NSA Małgorzata Wolska WSA Ewa Partyka /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 r. sprawy ze skargi A. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego A. L. kwotę 997 zł /słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi AL jest decyzja Wojewody [.] z dnia [.] grudnia 2015 r. nr [.], w przedmiocie umorzenia postępowania administracyjnego, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Podaniem z dnia 11 lipca 2011 r. A sp. z o.o. sp. komandytowa z/s w [.] (dalej zwana jako: "Spółka" lub "inwestor") zwróciła się do Prezydenta Miasta [.] o udzielenie pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: pawilon usługowo handlowy z wewnętrznymi instalacjami: wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., energii elektrycznej na działce nr 1026, przebudowa przyłącza gazu i przyłącza kanalizacji deszczowej na działkach nr 1025 i 1026, przyłącze gazu i kanalizacji sanitarnej na działce nr 1025, przyłącze wody na działkach nr 1026, 1049/4, wjazdy z ulicy [.] dz. nr 321 na działkę nr 1025 z parkingami na działkach nr 1025 i 1026 przy ulicy [.] w [.].

Decyzją z dnia [.] sierpnia 2011 r. nr [.], Prezydent Miasta [.] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę. Na skutek odwołania AL Wojewoda [.] decyzją z dnia [.] listopada 2011 r. nr [.], uchylił decyzję pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po zmodyfikowaniu wniosku przez inwestora poprzez wyłączenie z projektu budowy przyłącza wodociągowego, Prezydent Miasta [.] decyzją z dnia [.] marca 2012 r. nr [.], zatwierdził przedłożony projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę obejmującego realizację ww. inwestycji w zmienionym kształcie. Uznał, że projekt budowlany odpowiadał przepisom prawa, a inwestor spełnił wszystkie wymagania określone w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego. Projekt budowlany określa minimalne odległości między obiektem przesłaniającym a oknem w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi. Zachowano warunki dotyczące nasłonecznienia pomieszczeń w istniejących już budynkach mieszkalnych. Projekt zagospodarowania działki został też pozytywnie zaopiniowany przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ponadto, mając na uwadze wskazania Wojewody [.] zawarte w decyzji z dnia [...] listopada 2011 r., podjęto czynności w celu ustalenia prawidłowego kręgu stron postępowania, w tym czynności wyjaśniające wobec Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [.] w [.].

Odwołania od decyzji z dnia 31 sierpnia 2011 r. wnieśli AL i WD, domagając się dopuszczenia ich do udziału w postępowaniu w charakterze stron, ponieważ są współwłaścicielami lokali mieszkalnych oraz udziałów w gruncie pod budynkiem 12a przy ul. [.], stanowiącym działkę nr 1028/3, 1029/1, 1049/3, jak też drogi dojazdowej do budynków na działkach nr ewid. 1028/5, 1029/4, 1049/4, 1027/6 i 1027/8. Odwołujący się zarzucili, że projekt budowlany jest niezgodny z warunkami zabudowy terenu, ponieważ projektowany budynek stanowi dużą bryłę, która zasłania istniejące budynki mieszkalne. Planowany sklep nie będzie posiadał wystarczającego zaplecza i odpowiedniej liczby miejsc postojowych. Dla projektowanych gabinetów lekarskich brak jest szczegółowych opisów ich ostatecznego przeznaczenia. Projekt narusza też warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności z § 13 tego rozporządzenia, ponieważ planowany budynek będzie zaciemniał pomieszczenia mieszkalne sąsiednich budynków. Narusza także przepisy § 51, 216 i 217. Sam zaś inwestor nie dysponuje nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do działki, przez którą zaprojektowano przyłącz.

Decyzją z dnia [.] maja 2012 r. nr [.], Wojewoda [.] umorzył postępowanie odwoławcze. Uznał, że odwołującym się nie przysługuje status stron postępowania. Wprawdzie działki nr 1027/5, 1027/6 i 1049/4 znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji, to jednak mieszkańcy tych nieruchomości tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, która jest stroną postępowania w rozumieniu art. 28 Prawa budowlanego. Poszczególni zaś właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie są stronami tego postępowania, ponieważ żaden z tych lokali nie znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji, a zatem nie mają indywidualnego interesu prawnego.

Decyzja Wojewody z dnia [.] maja 2012 r., na skutek skargi AL, została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 23 listopada 2012 r. II SA/Rz 661/12 z powodu niedostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego dotyczącego oceny statusu strony odwołujących się. Sąd podał, że w przypadku gdy nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami znajduje się w obszarze oddziaływana planowanej inwestycji, to stroną jest niewątpliwie wspólnota mieszkaniowa istniejąca na takiej nieruchomości. Jej uprawnienia dotyczą jednak tylko wyodrębnionych w danym budynku lokali oraz nieruchomości wspólnej, przez którą należy rozumieć grunt, części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie można jednak rozciągnąć uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do reprezentacji współwłaścicieli tych nieruchomości, które nie wchodzą w skład wspólnoty. Właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma legitymacji do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony, chyba że posiada własny interes prawny podlegający ochronie na podstawie przepisów prawa cywilnego lub prawa administracyjnego. Dlatego konieczne jest, czego nie dokonano, ustalenie, które nieruchomości obejmuje Wspólnota, w szczególności czy obejmuje ona także działki nr 1049/4 i 1027/6, których współwłaścicielem jest skarżący, a które stanowią drogę dojazdową. W przypadku bowiem ustalenia, że nieruchomości te, znajdujące się w obszarze oddziaływania inwestycji, nie są objęte wspólnotą mieszkaniową, należy przyznać właścicielom tych nieruchomości status strony w przedmiotowym postępowaniu.

Powyższy wyrok został zaskarżony w drodze skargi kasacyjnej przez inwestora. Została ona oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 września 2014 r. II OSK 576/13. NSA podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji podkreślając, że nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest tylko ta wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we własności takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu. Natomiast nie może być za taką uznana nieruchomość sąsiednia, nawet jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z nieruchomością wspólną. Tak więc organ odwoławczy odmawiając skarżącemu przymiotu strony nie ustalił, czy wskazywane przez niego działki nr 1049/4 i 1027/6 wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, czy też nie, a w konsekwencji czy na podstawie ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa może reprezentować interesy współwłaścicieli tych nieruchomości. W pewnych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, występować jako strona postępowania o pozwolenie na budowę, gdy wykaże swój indywidualny interes prawny. Zdolność występowania wspólnoty mieszkaniowej jako strony ograniczona jest zaś do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty, czyli spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy opisaną na wstępie decyzją z dnia [.] grudnia 2015 r., Wojewoda [.] ponownie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, umorzył postępowanie odwoławcze.

Organ odwoławczy podał, że podjął działania mające na celu ustalenie, które działki wchodzą w skład nieruchomości zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową, napotykając jednak trudności wobec braku odpowiedzi od zapytywanych osób. W tych okolicznościach przyjęto, że Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej "[.] w [.]" przy ul. [.] w [.] objęte są zarówno działki nr 1027/6 i 1027/5 - zabudowane budynkami mieszkalnymi, jak i działki nr 1049/6 i 1027/7. Oparto się przy tym na analizie wypisu z rejestru gruntów, uchwał Zarządu Wspólnoty oraz aktu notarialnego rep. A [.] /2010, na mocy którego AL nabył nieruchomość lokalową i udział w działkach dojazdowych, a w którym podano, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany zgodnie z ustawą o własności lokali. Planowana inwestycja nie będzie oddziaływać na lokale mieszkalne odwołujących się. Podnoszone przez nich okoliczności nie świadczą o posiadaniu interesu prawnego, lecz co najwyżej interesu faktycznego.

W skardze AL, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i orzeczenia o kosztach postępowania, zarzucił naruszenie:

1. art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nieuchylenie błędnej decyzji organu pierwszej instancji,

2. art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i umorzenie postępowania odwoławczego,

3. art. 6, art. 7, art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego,

4. art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez ustalenie, że lokal skarżącego nie znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji, przez co nie posiada on indywidualnego interesu w występowaniu jako strona postępowania, a także poprzez ustalenie, że działki nr 1049/4 i 1027/6, których skarżący jest współwłaścicielem, uznane przez organ pierwszej instancji za objęte obszarem oddziaływania planowanego obiektu, są objęte zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, przez co zarząd Wspólnoty uprawniony jest do reprezentowania wszystkich współwłaścicieli pomimo, że działki te nie stanowią nieruchomości wspólnej, lecz "zwykłą" współwłasność nie związaną z własnością lokalu, przez co wszyscy współwłaściciele ww. działek winni być stronami postępowania,

5. art. 153 P.p.s.a. poprzez niewykonanie wiążących wskazań co do dalszego postępowania, zawartych w wyroku WSA w Rzeszowie, dotyczących ustalenia które konkretnie nieruchomości objęte są Wspólnotą Mieszkaniową, a w szczególności czy objęte są nią również stanowiące drogę dojazdową działki nr 1049/4 i 1027/6, których skarżący jest współwłaścicielem,

6. art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez jego wadliwą wykładnię i przyjęcie, że jedynie Wspólnota Mieszkaniowa posiada indywidualny interes prawny powodujący nadanie jej statusu strony postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [.] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko.

Na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 r. reprezentująca AL, w imieniu pełnomocnika EC, aplikant adwokacki NK na pytanie Sądu oświadczyła, że nie ma informacji, czy znajdująca się w aktach administracyjnych decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [.] o pozwoleniu na użytkowanie pawilonu usługowo-handlowego, tj. decyzja z dnia [.] maja 2013 r. nr [.] dotycząca obiektu objętego pozwoleniem na budowę, pozostaje w obrocie prawnym i czy toczyły się jakiekolwiek postępowania nadzwyczajne mające za przedmiot tę decyzję. Dopuszczono również z urzędu, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a., dowody z wydruków ksiąg wieczystych: [.], pobranych przez Sąd ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (zakładka "Rejestry i Ewidencje/Księgi Wieczyste"), dla ustalenia treści wpisów w nich zawartych, jak też wydruku mapy z portalu internetowego "Geoportal 2" obejmującej teren inwestycji i tereny sąsiednie dla ustalenia położenia działek, których współwłaścicielem jest skarżący.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm. – określanej dalej jako" "P.p.s.a."). Zgodnie z nim, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a. sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Kontroli Sądu poddano decyzję umarzającą postępowanie odwoławcze, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. z powodu braku przymiotu strony osób wnoszących odwołanie, tj. AL i WD. Zgodnie z pierwszym z nich, organ odwoławczy wydaje decyzję, w której umarza postępowanie odwoławcze. Drugi zobowiązuje zaś organ do wydania decyzji o umorzeniu postępowania, gdy stało się ono z jakiejkolwiek przyczyny bezprzedmiotowe.

Postępowanie dotyczące inwestycji Spółki było już przedmiotem kontroli tutejszego Sądu, który wyrokiem z dnia 23 listopada 2012 r. II SA/Rz 661/12 uchylił poprzednią decyzję Wojewody z dnia [.] maja 2012 r., także umarzającą postępowanie odwoławcze z tej samej przyczyny, a skarga kasacyjna Spółki została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2014 r. II OSK 576/13. Wobec tego, w myśl art. 153 P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W kontrolowanej sprawie stan prawny, w zakresie wskazań Sądu, nie uległ zmianie.

Wobec tego wskazać należy, że orzekające w sprawie Sądy obydwu instancji wyjaśniły, jakie uprawnienia przysługują wspólnocie mieszkaniowej i co w świetle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) się na nią składa, jak też to, że jeżeli określone nieruchomości nie wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowej, a położone są w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, to ich właścicielom przysługiwać będzie status strony postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Obowiązkiem Wojewody w ponownie prowadzonym postępowaniu było podjęcie dodatkowych czynności dowodowych w celu ustalenia, czy odwołujący się posiadają własny, indywidualny interes prawny, który legitymowałby ich do osobistego brania udziału w postępowaniu administracyjnym jako jego strona w rozumieniu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, czy też w postępowaniu tym interesy mieszkańców budynków przy ul. [.] w [.] reprezentować może tylko Wspólnota Mieszkaniowa istniejąca na tej nieruchomości. Z obowiązku tego organ odwoławczy wywiązał się tylko częściowo, kierując – w części pozostawione bez odpowiedzi, zapytania do członków zarządu Wspólnoty oraz odwołujących się i uzyskując wypis z rejestru gruntów. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego wyciągnął jednak nieprawidłowe wnioski. Wadliwość ustaleń mogła po części być wynikiem zaniechania pozyskania, a przez to także nie poddania ich ocenie, odpisów z ksiąg wieczystych, choćby w postaci wydruków ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości z zakładki "Rejestry i Ewidencje/Księgi Wieczyste" pomimo, że numery tych ksiąg były Wojewodzie znane. Zawarte były w otrzymanym wypisie z rejestru gruntów. Dokumenty te zostały uwzględnione natomiast przez Sąd.

Z dostępnego materiału dowodowego wynika, że inwestycję zaplanowano na działkach nr 1026 i 2015. W odwołaniu AL podał, że wraz z żoną są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr 12 wyodrębnionego w budynku 12A, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej składającej się z działek 1028/3, 1029/1 i 1049/3 (treść aktu notarialnego rep. A [.] /2010 oraz odpisu KW [.] /4 wskazuje, że odrębna własność lokalu nr 12 związana jest z udziałem w nieruchomości składającej się z działek 1027/5, 1028/4 i 1029/2, a nie jak błędnie podał odwołujący się). Są też współwłaścicielami drogi dojazdowej składającej się z działek 1028/5, 1029/4, 1049/4, 1027/6 i 1027/8. Tożsamą argumentację sformułował WD, współwłaściciel lokalu mieszkalnego 12A/10, wskazującego zabudowane budynkiem mieszkalnym działki nr 1027/5, 1028/4 i 1029/2 oraz ww. drogę dojazdową.

Wobec braku odpowiedzi od osób, do których kierował zapytania, Wojewoda uznał, że wszystkie te nieruchomości zarządzane są przez Wspólnotę Mieszkaniową, a zatem odwołującym się nie przysługuje indywidualny interes prawny, a przez to status strony postępowania administracyjnego. Stanowisko to zasadnie kwestionuje skarżący. Wojewoda nie uwzględnił bowiem oceny prawnej dokonanej w tej sprawie przez Sądy Administracyjne. W wyrokach obu instancji wyjaśniono, co w rozumieniu ustawy o własności lokali składa się na nieruchomość wspólną zarządzaną przez Wspólnotę Mieszkaniową i że w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie jest przez nią objęta, to ich właścicielom przysługiwać będzie status strony postępowania, jeżeli nieruchomość taka, stosownie do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji.

W aktach administracyjnych znajduje się wypis z rejestru gruntów m.in. z dnia 22 kwietnia 2015 r. dla działki 1027/5, zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny należący do skarżącego AL oznaczonego nr 12 oraz WD oznaczonego nr 10, jak też dla działki nr 1027/6, w której udziały posiadają m.in. AL i WD. Udziały posiadają także w działce nr 1049/6, która powstała z podziału działki nr 1049/4 podczas realizacji inwestycji drogowej – rozbudowy ul. [.] realizowanej na mocy decyzji Prezydenta Miasta [.] z dnia [.] listopada 2011 r. nr [.] oraz reformującej ją w części decyzji Wojewody [.] z dnia [.] marca 2012 r. nr I [.] (decyzje te znajdują się w aktach administracyjnych organu odwoławczego, a były kontrolowane przez Sąd w sprawie o sygn. II SA/Rz 526/12; na ich podstawie podziałowi uległa działka nr 1049/4 na działki 1049/5 o 1049/6). Działki nr 1027/6 i 1049/6 (wraz z innymi) stanowią drogę dojazdową do budynków 12A, 12B i 12C; graniczą z działką nr 1026. Ponadto do odwołania AL dołączył kopię aktu notarialnego rep. A [.] /2010, którego treść nie została właściwie oceniona. Wynika bowiem z niego, że inwestor złożył oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 12 w budynku oznaczonym nr 12A i następnie zawarto umowę jego sprzedaży na rzecz A i B L wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej składającej się z działek nr 1027/5, 1028/4 i 1029/2 (strona 7 aktu). W akcie tym, choć nie zostało to wyraźnie zaznaczone, zawarto także drugą umowę sprzedaży - udziału w nieruchomości, na której urządzono drogi dojazdowe i parkingi, a składającej się z działek nr 1028/5, 1029/4, 1049/4, 1027/6, 1027/8 (część oznaczona pauzą na stronie 8). Ponadto Sąd pobrał samodzielnie i dopuścił jako dowód na rozprawie wydruki z ksiąg wieczystych nr: [.], jak też wydruk ortofotomapy i katastru z portalu internetowego "Geoportal 2" obejmujących teren inwestycji i tereny sąsiednie dla ustalenia położenia działek, których współwłaścicielem jest skarżący. Z analizy wszystkich tych dokumentów wynika, że budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym znajdują się lokale odwołujących się, posadowiony jest na działce nr ewid. 1027/5. W tym zakresie mieszkańców tej nieruchomości rzeczywiście reprezentować w postępowaniu administracyjnym powinna Wspólnota Mieszkaniowa, ponieważ w obszarze oddziaływania inwestycji nie znajduje się żaden wyodrębniony lokal mieszkalny w tym budynku, a jedynie części wspólne nieruchomości. W tym zakresie stanowisko Wojewody jest prawidłowe i znajduje oparcie w aktach sprawy, w tym projekcie budowlanym i przepisach. Zarzuty skargi w tej kwestii są zatem niezasadne. Niemniej Wojewoda błędnie przyjął, że działki, na których znajdują się drogi wewnętrze (dojazdowe) oraz parkingi, także zarządzane są przez tę Wspólnotę. Zajęte stanowisko nie znajduje oparcia w zgromadzonym materialne dowodowym, a jest ono wynikiem błędnego założenia opartego na braku odpowiedzi na pytania kierowane do członków zarządu Wspólnoty i odwołujących się oraz błędnej oceny treści aktu notarialnego. Możliwe było jednak ustalenie, że dla działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w których znajdują się lokale odwołujących się, prowadzona jest księga wieczysta nr [.] /7, a dla lokalu mieszkalnego skarżącego nr 12, stanowiącego odrębną od gruntu własność, księga nr [.] /4. Działki 1027/6 i 1049/6 (stanowiąca część dawnej działki 1049/4) mają założoną odrębną księgę wieczystą nr [.] /2, przy czym nie są one zabudowane budynkiem mieszkalnym, lecz urządzone są na nich drogi dojazdowe i parkingi. Są to zatem odrębne, w znaczeniu wieczystoksięgowym (zob. art. 1 ust. 2, art. 21 i art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), nieruchomości, które nie znajdują się w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej. Tę bowiem tworzą tylko właściciele wyodrębnionych lokali i funkcjonuje ona tylko w granicach nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi, w których wyodrębniono samodzielne lokale, ewentualnie wraz z pomieszczeniami przynależnymi (zob. art. 1 ust. 1, art. 2 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Jak bowiem stanowi art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z art. 3 ust. 2 tej ustawy wynika natomiast, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli zatem na określonej nieruchomości nie ma budynku mieszkalnego, w którym wyodrębniono na własność choćby jeden lokal, to nieruchomość taka nie może być zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową. Nieruchomość wspólna powstaje tylko w związku z wyodrębnieniem w wybudowanym na niej budynku co najmniej jednego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa została zaś powołana do zarządzania tylko nieruchomością wspólną. (szerzej: I. Szymczak, Wspólnota mieszkaniowa. Wolters Kluwer 2014; R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, LexisNexis 2011). Za takie, w okolicznościach sprawy, nie można uznać działek, na których urządzono tylko drogi dojazdowe do budynków mieszkalnych i parkingi. W tym zakresie nieruchomość ta, dla której prowadzona jest KW [.] /2, stanowi przedmiot współwłasności określonej grupy osób, które zarządzają nią nie na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, lecz ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (zob. art. 195 i n. K.c.). Podzielić zatem należało w tym zakresie stanowisko skarżącego. To, że w ewidencji gruntów i budynków użytki gruntowe m.in. z działek nr 1049/6 i 1027/6 objęto grupą "B - tereny mieszkaniowe", nie oznacza, że na działkach z drogą dojazdową powstała wspólnota mieszkaniowa, bądź że takie działki znajdują się w zarządzie wspólnoty z tego tylko powodu, że są funkcjonalnie powiązane z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Zawarte zaś w § 12 aktu notarialnego oświadczenie, że zarząd nad nieruchomością wspólną będzie sprawowany zgodnie z ustawą o własności lokali nie odnosiło się do wszystkich wymienionych w tym dokumencie działek, lecz tylko tych, które zabudowane były budynkiem mieszkalnym. Tak więc ocena Wojewody, że skarżącemu nie przysługuje indywidualny interes prawny w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, nie jest prawidłowa. Tak skarżący, jak i drugi z odwołujących się, oraz pozostali współwłaściciele nieruchomości z urządzoną drogą dojazdową, która graniczy z terenem inwestycji, mają status stron postępowania, ponieważ nieruchomość ta znajduje się w obszarze oddziaływania tej inwestycji.

Powyższe oznacza, że kontrolowaną decyzję wydano z naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a błędna ocena statusu procesowego odwołujących się narusza także art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Zaniechanie pozyskania odpisów ksiąg wieczystych, bądź chociażby samodzielnego pobrania ich wydruków spowodowało, że ocena interesu prawnego odwołujących się przebiegała wadliwie. Brak było zatem podstaw do umorzenia postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a., gdyż obaj odwołujący się byli uprawnieni jako strony do wniesienia odwołania od decyzji Prezydenta Miasta [.]. Wymagało to od organu odwoławczego ponownego rozpatrzenia sprawy, aby zadośćuczynić zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 K.p.a.).

Z uwagi na zakres kontrolowanego rozstrzygnięcia Wojewody przedwczesne było poddanie kontroli decyzji organu pierwszej instancji, jako że obowiązkiem organu odwoławczego, zgodnie z wynikającą z art. 15 K.p.a. zasadą dwuinstancyjności, jest ponowne rozparzenie sprawy, jeżeli postępowanie odwoławcze zostało zainicjowane przez uprawniony podmiot. Sytuacja taka ma miejsce w niniejszej sprawie i Sąd Administracyjny nie jest władny do wykonania tej czynności w zastępstwie organu odwoławczego. Stąd też zarzut skargi naruszenia art. 138 § 2 K.p.a. postawiono przedwcześnie. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy konieczne jednak będzie poczynienie dodatkowych jeszcze ustaleń. W nadesłanych aktach administracyjnych znajduje się bowiem kopia decyzji Powiatowego Inspektora dla Miasta [.] z dnia [.] maja 2013 r. nr [.] o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, którego dotyczy pozwolenie na budowę. Pełnomocnik skarżącego nie posiadała wiedzy na temat tego, czy decyzja ta pozostaje w obrocie prawnym. Gdyby okazało się, że tak jest (a z uwagi na upływ czasu od jej ostateczności Sąd nie miał pewności, czy tak jest w istocie) wówczas okoliczność ta może mieć istotny wpływ na wynik sprawy o udzielenie pozwolenia na budowę, skoro inwestycja objęta wnioskiem została już zrealizowana (por. wyroki NSA z dnia 28 lutego 2012 r. II OSK 2401/10 oraz z dnia 8 kwietnia 2014 r. II OSK 2693/12). Oceny tej winien jednak dokonać Wojewoda.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 153 P.p.s.a., uchylono zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 205 § 2 P.p.s.a. Złożyły się na nie: wpis od skargi (500 zł), wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego (480 zł) – stosownie do § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) oraz opłata skarbowa od złożonego do akt sądowych pełnomocnictwa (17 zł).