Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 208/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. . na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 5 maja 2016 r. nr [...]


UZASADNIENIE

Decyzją z 31 stycznia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania P. B. od decyzji Wójta Gminy z 5 maja 2016 r. w przedmiocie ustalenia na wniosek R. i J. K. sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarskiego - kurnika (o łącznej obsadzie do 76,72 DJP) z pomieszczeniem socjalno - gospodarczym oraz 2 silosów wraz z urządzeniami budowlanymi na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr ew. [..], obręb [..], gmina S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej jako: u.p.z.p. lub ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest jedną z przewidzianych w art. 4 ust. 2 u.p.z.p. decyzji wydawanych w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków zabudowy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez obszar analizowany należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4). Natomiast front działki oznacza część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. (§ 2 pkt 5).

Analiza funkcji zabudowy i zagospodarowania musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w formie pisemnej i graficznej, zaś waga analizy jest istotna, gdyż jej wynik zawierający część tekstową i graficzną stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Wobec tego określenie cech nowej zabudowy jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Realizacja tego obowiązku wymaga, jak wyżej wskazano, wyznaczenia przez właściwy organ obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obszar analizowany, o którym mówi przywołany wyżej § 3 rozporządzenia, służy do wskazania działek sąsiednich, które spełniają warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa". Ustalenie granic obszaru analizowanego ma zasadniczy wpływ na treść decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, a ponadto wpływa na określenie stron postępowania administracyjnego. § 9 rozporządzenia stanowi, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazuje, że przy wydawaniu decyzji konieczne jest uwzględnienie zabudowy działek sąsiednich.

Powołane przez Kolegium przepisy wskazały na konieczność wzięcia pod uwagę w prowadzonym postępowaniu nieruchomości, znajdujących się w otoczeniu nieruchomości, dla której ustala się warunki zabudowy.

Kopia mapy z wyznaczonym obszarem analizowanym, sporządzona przez mgr. inż. arch. Ł. W., stanowi element materiału dowodowego sprawy wraz z wynikami analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 15 B - C - akt organu I instancji). Z analizy treści mapy zasadniczej wynika, że został spełniony wymóg wyznaczenia obszaru w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Przyjęcie takiego obszaru analizowanego spełnia wymóg ustawowy i jest wystarczającą podstawą do prawidłowego zbadania funkcji i cech zabudowy, w celu ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

W wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyszczególniono rodzaj i charakterystykę zabudowy działek sąsiednich. Warunki zabudowy dla inwestycji będącej przedmiotem postępowania ustalono z uwzględnieniem zabudowy sąsiedniej, bez naruszania ładu przestrzennego, wskazując niezbędne parametry.

Dokonując analizy poszczególnych wymogów wynikających z ustawy, których spełnienie stanowi konieczny, a zarazem jedyny warunek wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wymienionych wyżej, przychylając się do stanowiska organu I instancji, Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z treści sporządzonego przez mgr inż. arch. Ł. W. dokumentu wnika, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa zagrodowa i na jej podstawie ustalono wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. W ocenie Kolegium przyjęte wskaźniki znajdują uzasadnienie w odpowiednich ustaleniach poszczególnych wskaźników zabudowy istniejącej. Nie ma zatem podstaw by kwestionować w tej części decyzję organu I instancji.

Wskazało Kolegium, że z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że projekt decyzji został uzgodniony z odpowiednimi organami administracji publicznej: Starostą (postanowienie z 12 lutego 2016 r. k. 8 akt organu I instancji) i Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych Województwa Oddział Terenowy w K. (uzgodnienie doręczono w dniu 29 stycznia 2016 r. - zwrotne poświadczenie odbioru w aktach organu I instancji). W przypadku uzgodnienia z Zarządem Melioracji - wobec braku stanowiska tego podmiotu przyjęto "milczące" uzgodnienie w trybie art. 53 ust. 5 u.p.z.p.

W odniesieniu do treści odwołania Kolegium podkreśliło iż niezależnie od oceny argumentacji P. B. i przywoływanych przez niego wyroków sądów administracyjnych, został on uznany za stronę postępowania. Nie oznacza to jednak, że może on w taki sam sposób kształtować zabudowę działki R. i M.K. jak jej właściciele. Za całkowicie nieuprawnione uznano twierdzenia o konieczności "likwidacji ewentualnych kolizji planistycznych, wynikających z ewentualnego, równoległego obowiązywania wydanej na moją (podnosi P.B.) rzecz decyzji o warunkach zabudowy". Nie znajdują także potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy stwierdzenia o wydanej na rzecz skarżącego decyzji o pozwoleniu na budowę domu mieszkalnego. Z pisma Dyrektora Wydziału Budownictwa Starostwa Powiatowego z 17 marca 2016 r., wynika, że w aktach Wydziału brak jest jakiejkolwiek informacji o wydaniu takiego pozwolenia na rzecz P. B., a także brak jest przyjętego zgłoszenia robót budowlanych na działce nr [..] należącej do W. i P. B.

Ponadto należy podkreśliło Kolegium, że decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga jedynie o dopuszczalności inwestycji pod warunkiem spełnienia określonych w niej wymagań wynikających z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestie techniczne dotyczące projektu budowlanego rozstrzygane będą na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, zaś kwestie dotyczące potencjalnych immisji czy też innego rodzaju oddziaływania na nieruchomości sąsiednie stanowią przedmiot postępowania cywilnego. Zaskarżona decyzja stanowi pierwszy etap szeroko rozumianego procesu inwestycyjnego, wyznacza ogólne kierunki i poprzedza wydanie pozwolenia na budowę. Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał przedstawić projekt budowlany, który szczegółowo określi parametry techniczne inwestycji. Zgodnie z art. 63 ust.2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W decyzji o warunkach zabudowy przeważają elementy informacyjne i wytycza ona podstawowe warunki ukształtowania projektowanej inwestycji w sposób wiążący dla projektanta obiektu inwestycyjnego oraz organu wydającego pozwolenie na budowę. Tak więc uszczegółowienie wszystkich wymagań nastąpi w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w oparciu o przedstawioną przez inwestora pełną dokumentację projektową.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu nie przesądza kwestii udzielenia pozwolenia na budowę, którego uzyskanie przez inwestora uzależnione jest od spełnienia szeregu konkretnych warunków określonych zaskarżoną decyzją. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę odwołującym przysługuje prawo strony, a wszelkie zgłoszone zarzuty i zastrzeżenia organ wydający pozwolenie na budowę będzie musiał zbadać, ustosunkować się do nich na podstawie konkretnych dowodów oraz rozpatrzyć w oparciu o obowiązujące przepisy.

W skardze na powyższą decyzję P. B. zarzucił naruszenie art. 7 k.p.a. polegające na zaniechaniu wszechstronnego ustalenia stanu faktycznego prawnego, co w konsekwencji poskutkowało wydaniem błędnych decyzji. Powyższy zarzut w szczególności odnosi się do zaniechania ustaleń w przedmiocie charakteru planowanej zabudowy nieruchomości sąsiedniej, polegający na pominięciu faktu funkcjonowania w obrocie prawomocnej decyzji Starosty z 19 lipca 2016r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..] w G.

W ocenie skarżącego zaskarżona decyzja jest błędna, gdyż orzekające organy pominęły negatywny wpływ planowanej nieruchomości na nieruchomość skarżącego, objętą uprzednio wydaną decyzją o warunkach zabudowy oraz w stosunku do której dysponuje skarżący prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę domu mieszkalnego. Zawarto także w skardze także wywody o posiadaniu przez wnoszącego statusu strony postępowania.

W ocenie skarżącego planowana funkcja terenu objętego zaskarżoną decyzją w żaden sposób nie koresponduje ani nie współgra z funkcją mieszkalną terenu, na którym planowana jest inwestycja. Jako beneficjent decyzji o pozwoleniu na budowę domu mieszkalnego w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości objętej zaskarżonymi decyzjami, w sprawie niniejszej posiada interes prawny do występowania w charakterze strony. Planowana inwestycja w sposób istotny wpłynie na możliwość zagospodarowania nieruchomości skarżącego w przyszłości, a przede wszystkim, w znaczącym stopniu ograniczy możliwość jej dotychczasowego wykorzystywania, a nadto pozostanie w oczywistej sprzeczności z zabudową mieszkaniową.

Zarzucił skarżący, że pomimo zgłoszenia uwag pod kątem możliwości sytuowania na sąsiedniej działce uciążliwej dla zabudowy mieszkaniowej działalności organ zaniechał przeprowadzenia jakichkolwiek ustaleń w zakresie ich zasadności i nie podjął jakichkolwiek działań w kierunku likwidacji ewentualnych kolizji planistycznych, wynikających z ewentualnego, równoległego obowiązywania wydanej na rzecz skarżącego decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę w przedmiocie inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego. Dodatkowo organ całkowicie pominął fakt obowiązywania wydanej na rzecz skarżącego decyzji o pozwolenie na budowę domu mieszkalnego, którego budowę rozpocznie się w najbliższym czasie. Bliskość planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, w świetle jego znaczącego wpływu na środowisko spowoduje, że realizacja funkcji mieszkalnej stanie się niemożliwa. Podkreślić należy, że załączona do decyzji mapa z wyznaczoną strefą oddziaływania jest niewłaściwa bowiem nie ma możliwości ustalenia jej skali oraz przede wszystkim, nie obejmuje ona całości obszaru oddziaływania planowanej inwestycji. W praktyce, obszarowo ogranicza się ona do granic działki inwestora. Na jej podstawie brak możliwości ustalenia jej odległości od nieruchomości skarżącego. Organ nie skorzystał również z możliwości przeprowadzenia wizji lokalnej, której ustalenia dodatkowo potwierdziłyby podnoszone zastrzeżenia. Zdaniem skarżącego działanie organu l-szej instancji kłóci się również z zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.). Przejawia się to w zaniechaniu inicjatywy dowodowej w zakresie ustalenia negatywnego wpływu planowanej inwestycji na nieruchomość o funkcji mieszkalnej, ograniczeniu się w treści uzasadnienia decyzji do lakonicznego stwierdzenia, iż wnoszone uwagi są bezzasadne z uwagi na brak dowodów, nieuprawnionym uznaniu, iż istnieje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kurnika w sytuacji, gdy wymiary działki inwestora uniemożliwiają jego lokalizację (120x15,5m), pominięciu faktu, że tereny planowanej inwestycji przedzielone są ciekiem wodnym i nie uwzględnieniu faktu zmniejszenia się wartości nieruchomości sąsiedniej, wywołanego lokalizacją przedmiotowego kurnika.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje rozstrzygnięcie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2062 ze zm.) w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2017 r., poz. 1359) - przywoływanej dalej w tekście jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do merytorycznego rozpoznania.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach art. 145 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, tego rodzaju naruszenia prawa wystąpiły w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 31 stycznia 2017 r., oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy budynku inwentarskiego – kurnika o łącznej obsadzie do 76,72 DJP z pomieszczeniem socjalno - gospodarczym oraz 2 silosów wraz z urządzeniami budowlanymi na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr ew. [..], obręb[..], gmina S.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.; dalej: u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektów budowlanych lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem dla terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy brak jest miejscowego planu. Warto w tym miejscu przypomnieć, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, bowiem organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 ustawy):

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Następnie należy zauważyć, iż decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z treścią § 2 pkt 3 rozporządzenia, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). W trakcie analizy organ określa obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem (§ 4 rozporządzenia), wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (§ 5 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia) oraz geometrię dachu (§ 8 rozporządzenia).

Sąd nie podziela stanowiska organów orzekających w sprawie, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. W szczególności w ocenie sądu ze zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie nie wynika poszanowanie zasady dobrego sąsiedztwa, wedle której w obszarze analizowanym występuje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W tym miejscu warto przypomnieć, że warunek kontynuacji funkcji i cech zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nieuprawniona jest przy tym zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej (por. wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2012r. sygn. akt II OSK 586/11; WSA w Poznaniu z dnia 14 września 2012r. Sygn. akt II SA/Po 308/12 i z dnia 3 października 2012r. sygn. akt II SA/Po 347/12; wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 stycznia 2013r. sygn. akt II SA/Łd 752/12; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 sierpnia 2012r. sygn. akt IISA/Gd 279/12 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli więc w ramach wyznaczonego obszaru analizowanego znajduje się zabudowa, w oparciu o którą możemy stwierdzić, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji, cech zabudowy, to przy spełnieniu pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 ustawy organ obowiązany jest wydać decyzję ustalającą warunki budowy.

W przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w odniesieniu do obszaru analizowanego wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej. Promień owego obszaru analizy wyznaczono większy niż minimalny wymagany rozporządzeniem. Z załącznika graficznego do analizy wynika, że obiekty inwentarskie lub gospodarcze znajdują się na działkach nr [..] i [..].

Jak wynika z wyników z analizy funkcji oraz cech zabudowy, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji (dalej jako "analiza") w obszarze analizy znajduje się zabudowa zagrodowa (pkt 3).

W ocenie sądu planowana inwestycja godzi w zastaną w analizowanym obszarze funkcję. Należy bowiem zauważyć, że zabudowa zagrodowa stanowi szczególny rodzaj zabudowy – w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.) – zabudowę tę stanowią w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 ww. rozporządzenia). Zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej. Natomiast zamierzenie budowlane inwestora obejmuje budowę budynku inwentarskiego - kurnika (o łącznej obsadzie do 76,72 DJP) z pomieszczeniem socjalno - gospodarczym oraz 2 silosów wraz z urządzeniami budowlanymi. Zatem planowana inwestycja ma służyć realizacji na terenie przeznaczonym pod siedlisko rolnicze funkcji produkcyjnej co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa określoną w art. 61ust. 1 pkt. 1 ustawy.

Organ wadliwie też ustalił warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, czemu dają wyraz odpowiednie zestawienia danych. Zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz 1588) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (pkt 1.). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (pkt 2). W przedmiotowej sprawie z analizy wynika że w sąsiedztwie stosunek powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni działki albo terenu, na którym ta zabudowa występuje , wynosi od 1% do 19 %. Natomiast dla planowanej inwestycji ustalono wskaźnik na poziomie 18 %. Wbrew treści cytowanego wyżej przepisu nie ustalono średniego wskaźnika tej wielkości jak również nie uzasadniono przyjętego wskaźnika, który z pewnością jest wyższy niż średni.

Zgodnie z § 6 powyższego rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (pkt 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (pkt 2). Również co do tego parametru nie ustalono średniego wskaźnika i nie uzasadniono odstępstwa od podstawy jego wyznaczenia.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (pkt 1). Sporządzona w sprawie analiza określa, że budynki w sąsiedztwie posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki na poziomie do 8 m. Tak też ustalono przedmiotowy wskaźnik dla inwestycji planowanej. Jednakże w ocenie sądu nie odpowiada to treści przywołanego wyżej przepisu.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego w sposób mający wpływ na wynik sprawy.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.