Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 253/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2024-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4-5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 154 ust. 1, art. 157, art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Banach, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędzia WSA Krzysztof Armański, Protokolant Starszy inspektor sądowy Karolina Chrapkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2024 r. sprawy ze skargi M. J. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 13 marca 2024 r. znak: SPN.IV.7570.2.2024 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 253/24

Uzasadnienie

Decyzją z 13 marca 2024 r., znak: SPN.IV.7570.2.2024, Wojewoda Świętokrzyski, po rozpatrzeniu odwołania M. J., utrzymał w mocy decyzję Starosty Kieleckiego z 7 grudnia 2023 r., znak: GN-I.683.4.89.2023.DO, orzekającej:

– w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1789 zł za nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0044 ha, położoną w obrębie [...], gm. C., wydzieloną decyzją Starosty Kieleckiego z 20 kwietnia 2022 r., znak: B-ll.672.39.2021, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Rozbudowie drogi powiatowej nr [...]na odcinku od km 0+645 do km 2+882,77 wraz ze skrzyżowaniem z drogą powiatową [...] od km 6+104,71 do km 6+046,60 w miejscowości O., gm. C., powiat kielecki, woj. Świętokrzyskie" w ramach zadania: "Rozbudowa drogi powiatowej nr [...] na odcinku od km 0+645 do km 2+881 w miejscowości O., gm. C., powiat kielecki, woj. Świętokrzyskie, będącą do dnia przejęcia własnością M. J. na podstawie [...];

– w pkt. 2, że odszkodowanie określone w pkt 1 decyzji płatne jest na rzecz M. J. w wysokości 1 789 zł;

– w pkt. 3 o zobowiązaniu Zarządu Powiatu w Kielcach do wypłaty odszkodowania, ustalonego w pkt 1 decyzji, na rzecz M. J. jednorazowo w terminie 14-tu dni od dnia w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna;

– w pkt 4, że odszkodowanie o którym mowa w pkt 1 decyzji podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją z 20 kwietnia 2022 r., znak: B-ll.672.39.2021 ("zrid"), Starosta Kielecki zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił zezwolenia na realizację ww. inwestycji drogowej. W postępowaniu odwoławczym Wojewoda Świętokrzyski decyzją z 26 lipca 2022 r., znak: SPN.III.7821.1.6.2022, uchylił w części decyzję Starosty Kieleckiego i orzekł w tym zakresie, a w pozostałej części decyzję utrzymał w mocy. Decyzją zrid zatwierdzono m. in. projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka Nr [...] na działki: Nr [...] o powierzchni 0,8956 ha i Nr [...] o powierzchni 0,0044 ha. Z dniem 26 lipca 2022 r., w którym decyzja zrid stała się ostateczna, działka Nr [...] o pow. 0,0044 ha, stała się z mocy prawa własnością Powiatu Kieleckiego. W dniu wydania decyzji zrid działka nr [...] (przed podziałem), stanowiła własność M. J., zgodnie z księgą wieczystą Nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kielcach.

Opisaną na wstępie decyzją z 7 grudnia 2023 r. Starosta Kielecki ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. W odwołaniu M. J. zarzucił naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 Kpa oraz prawa materialnego, tj. art. 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn") w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ("ustawy zrid"), tj. brak zebrania pełnego materiału dowodowego, nierozważenie, czy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, czy kwota odszkodowania jest zgodna z cenami rynkowymi za nieruchomości tego rodzaju.

Organ odwoławczy wskazał, że w świetle art. 12 ust. 1, 4, 4a i 4f, art. 18 ust. 1 i 1e ustawy zrid, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4 ugn oraz § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, kluczowym dowodem w sprawie o ustalenie odszkodowania jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z 14 grudnia 2022 r. Nie wystąpiły przesłanki do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, o których mowa w art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy zrid. Rzeczoznawca majątkowy potwierdziła aktualność ww. operatu szacunkowego poprzez dołączenie aktualizacji sporządzonej 29 stycznia 2022 r.

Wartość rynkowa nieruchomości określona została w podejściu porównawczym , metodą korygowania ceny średniej. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że na dzień wydania decyzji zrid przedmiotowa nieruchomość była położona w granicach obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta C. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia 28 grudnia 2000 r. Zgodnie ze studium, według stanu na datę wydania decyzji zrid, działka nr [...] była położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponieważ w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie wycenianej nieruchomości nie było tożsame z celem wywłaszczenia wynikającym z decyzji zrid, tj. pod inwestycję drogową, rzeczoznawca zobowiązana była ustalić, czy występuje tzw. zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn. W tym celu dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację drogową, położonych w powiecie kieleckim. W wyniku tej analizy, jako materiał porównawczy przyjęła 14 transakcji, zawartych w okresie od 11 marca 2021 r. do 9 września 2022 r., dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację drogową, których ceny zawierały się w przedziale 25,89 - 58,65 zł/m2. Rzeczoznawca dokonała wyboru trzech cech rynkowych istotnych dla nieruchomości drogowych oraz ustaliła wagi przyjętych cech rynkowych. W wyniku przeprowadzonego procesu wyceny, właściwego dla metody korygowania ceny średniej, wartość 1 m2 gruntu określona została w wysokości 40,66 zł.

Autorka operatu szacunkowego dokonała także analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, położonych na obszarze gminy C . W wyniku tej analizy, jako materiał porównawczy przyjęła 17 transakcji, zawartych w okresie od 10 marca 2021 r. do 3 marca 2022 r. dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, których ceny zawierały się w przedziale 24,55 - 62,39 zł/m2. Następnie dokonała wyboru pięciu cech rynkowych istotnych dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz ustaliła wagi przyjętych cech rynkowych. Przeprowadzony proces wyceny w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wykazał, że wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wynosiła 39,75 zł.

Wobec tego, że wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod inwestycję drogową (cel wywłaszczenia) była wyższa od wartości 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową (przeznaczenie planistyczne w dniu wydania decyzji zrid), rzeczoznawcza zastosowała tzw. zasadę korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn, co zdaniem organu należy uznać za działanie prawidłowe.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wyjaśnił, że w świetle art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 ugn operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w postępowaniu odszkodowawczym i stanowi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Opiera się na wiadomościach specjalnych, których organ ustalający odszkodowanie, jak i organ kontrolujący decyzję ustalającą odszkodowanie nie posiadają. Zakres kontroli operatu wynika z ogólnych zasad oceny dowodu (art. 80 Kpa). Organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął rzeczoznawca majątkowy, ale może, a nawet jest do tego zobowiązany w ramach oceny dowodów w postępowaniu administracyjnym, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu, czy strony postępowania, zawiera niejasności, błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. W ocenie Wojewody operat szacunkowy wraz z potwierdzeniem jego aktualności nie zawiera wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów ugn i rozporządzenia wykonawczego. Autor odwołania poza ogólnymi zarzutami skierowanymi do organu I instancji w zakresie braku zgromadzenia pełnego materiału dowodowego i braku wszechstronnego rozpatrzenia tego materiału, co doprowadziło do zaniżenia ustalonego odszkodowania, w istocie nie sformułował żadnego konkretnego zarzutu, na czym polegały te braki jakich dopuścił się, organ ustalający odszkodowanie. Ponadto nie sformułował konkretnych zarzutów dotyczących wadliwości operatu szacunkowego i powodów wadliwości.

W skardze do tut. Sądu M. J. zarzucił powyższemu rozstrzygnięciu naruszenie:

– art. 7 i art. 77 § 1 Kpa poprzez brak zebrania pełnego materiału dowodowego, wszechstronnego rozważenia całego materiału dowodowego, rozważenia, czy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami;

– prawa materialnego, tj. art. 130 ust. 1 i 2 ugn w zw. z art. 23 ustawy zrid poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że kwota 1789 zł jest wystarczająca tytułem odszkodowania.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu autor skargi nie zgodził się z twierdzeniem, ze na przestrzeni od 14 grudnia 2022 r. do 29 stycznia 2024 r. nie zaszły istotne zmiany w przedmiocie wartości nieruchomości gruntowych. Tymczasem wobec "szalejącej inflacji" ceny wzrosły o kilkaset procent w stosunku do obowiązujących w 2022 r. W ocenie skarżącego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości to co najmniej 150 zł/m². Usytuowanie i ukształtowanie terenu również mają istotne znaczenie, które zostało pominięte. Dalej autor skargi opisał, na czym polega prawidłowe zastosowanie art. 7 i art. 77 § 1 Kpa.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Świętokrzyski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa).

Jak wynika z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 311), dalej "ustawa zrid", nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Stosownie do art. 12 ust. 5 ww. ustawy, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak stanowi zaś art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), dalej "ugn", ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przy czym, stosownie do art. 134 ugn: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W tym miejscu należy wyjaśnić, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Ocena operatu szacunkowego może zaś przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn.

W niniejszej sprawie skarżący nie podjął próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z punktu widzenia wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12; z 22 marca 2024 r., sygn. I OSK 2729/23).

Natomiast w aspekcie możliwych w niniejszej sprawie innych kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Ustaliła, że wyceniana nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta C. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia 28 grudnia 2000 r., według stanu na dzień wydania decyzji zrid,, była położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tej sytuacji, rzeczoznawca zobowiązana była ustalić, czy występuje tzw. zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn. W tym celu, dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację drogową, położonych w powiecie kieleckim. W wyniku tej analizy, jako materiał porównawczy przyjęła 14 transakcji, dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację drogową, zawartych w okresie od 11 marca 2021 r. do 9 września 2022 r. Ze względu na zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu, ceny sprzedanych nieruchomości zostały zaktualizowane na dzień wyceny. Rzeczoznawca dokonała wyboru trzech cech rynkowych istotnych dla nieruchomości drogowych oraz ustaliła wagi przyjętych cech rynkowych tj. położenie nieruchomości i sąsiedztwo - 50%, przeznaczenie gruntów wydzielonych oraz gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny - 40 %, sposób użytkowania, zagospodarowania nieruchomości - 10 %.

Dodatkowo rzeczoznawca dokonała analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, położonych na obszarze gminy C . W wyniku tej analizy, jako materiał porównawczy przyjęła 17 transakcji, dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zawartych w okresie od 10 marca 2021 r. do 3 marca 2022 r. Również tutaj, ze względu na zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu, ceny sprzedanych nieruchomości zostały zaktualizowane na dzień wyceny. Następnie dokonała wyboru pięciu cech rynkowych istotnych dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, oraz ustaliła wagi przyjętych cech rynkowych, tj.: położenie szczegółowe - 30 %, stopień wyposażenia terenu w urządzenia infrastruktury technicznej - 20 %; dostępność komunikacyjna - 15 %; powierzchnia nieruchomości -15 %; kształt nieruchomości - 20 %. Wobec tego, że wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod inwestycję drogową (cel wywłaszczenia) była wyższa od wartości 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową (przeznaczenie planistyczne w dniu wydania decyzji zrid), rzeczoznawcza zastosowała tzw. zasadę korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn, co nie budzi wątpliwości Sądu.

W ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021, poz. 555). Z jej treści nie wynikają wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Jak podkreślono wyżej, ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. Jedynie kontroperat lub ocena organizacji zawodowej, umożliwiłyby podważenie merytorycznej zawartości operatu sporządzonego w niniejszej sprawie. Polemika skarżącego zarzucająca pominięcie usytuowania i ukształtowania terenu sprowadza się w istocie do podważenia działań rzeczoznawcy w zakresie wiedzy specjalistycznej. Tymczasem negatywna ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza jego treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i uznania, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.

Zasadniczym zarzutem skargi jest zaniżenie wartości wycenianej działki, o czym przede wszystkim ma świadczyć wzrost cen nieruchomości, jaki nastąpił w okresie od sporządzenia operatu szacunkowego do początku 2024 r. W piśmie z 29 stycznia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdziła, w trybie art. 156 ust. 4 ugn, aktualność operatu szacunkowego z 14 grudnia 2022 r., przedstawiając stosowną analizę, z której wynika, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn. W toku ponownej analizy przyjęła do porównania 16 transakcji dotyczących prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabywanych pod inwestycje drogowe w okresie od lutego 2022 r. do września 2023 r. Ponownie oszacowane wartości nieruchomości różnią się o mniej niż 3% od wartości oszacowanej w operacie szacunkowych z 14 grudnia 2022 r. Zdaniem rzeczoznawcy w badanym okresie nie nastąpił wzrost, ani spadek cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny komunikacyjne położonych na terenie powiatu kieleckiego. Konkluzja powyższa nie budzi wątpliwości Sądu.

Podkreślenia wymaga fakt, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Skarżący, poza ogólnymi zarzutami naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 Kpa oraz art. 130 ust. 1 i 2 ugn w zw. z art. 23 ustawy zrid, twierdzeniami o wzroście cen nieruchomości na skutek inflacji, żadnych takich obiektywnie weryfikowalnych dowodów nie przedstawił, tj. nie powołał własnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, ani nie skorzystał z procedury przewidzianej w art. 157 ugn. Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w jego merytoryczną treść właściwie kwestionowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.