Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 5/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 19
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Asesor WSA Aneta Majowska, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2024 r. sprawy ze skarg K. N., J. S., T. S. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia 13 grudnia 2019 r. nr WINB-WOA.7721.461.2019.KS w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego w budynku mieszkalnym oddala skargi.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. , po przeprowadzeniu postępowania kontrolnego dotyczącego utrzymania i użytkowania budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. , decyzją z dnia 27 listopada 2014 r. nakazał współwłaścicielom budynku, tj. J. S. , T. S. , B. M. , S. M. , M. K. , I. W. , przedłożenie protokołów corocznej kontroli stanu technicznej sprawności przewodów kominowych, instalacji gazowej, oraz okresowej 5 letniej kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej oraz stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej przedmiotowego budynku.

Decyzją z dnia 19 października 2017 r. organ nadzoru I instancji nakazał współwłaścicielom usunięcie nieprawidłowości przedmiotowego budynku określonych w protokole okresowej 5 letniej kontroli stanu technicznego obiektu z lutego 2015 r.

Decyzją z dnia 16 lipca 2018 r. Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił powyższą decyzję wskazując, iż zakres nałożonych robót jest zbyt wąski w stosunku do tego, który wynika z dokumentacji - protokołu z okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego przedmiotowego budynku.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania organ I instancji decyzją z dnia 10 stycznia 2019 r. nakazał współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości usunięcie nieprawidłowości określonych w protokole okresowej 5 letniej kontroli stanu technicznego obiektu z lutego 2015 r.

Organ odwoławczy decyzją z dnia 11 kwietnia 2019 r. uchylił powyższą decyzję uznając, że nie została wykazana przesłanka z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (wówczas: Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.). Ponadto wskazał, iż organ I instancji oparł się na nieaktualnie ustalonym stanie faktycznym - wynikającym z protokołu sporządzonego w 2016 r.

W toku ponownego postępowania organ I instancji ustalił, że nowym współwłaścicielem nieruchomości jest K. N. . Podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 22 maja 2019 r. organ stwierdził m.in. występowanie korozji na częściach metalowych obu balkonów i daszka nad wejściem oraz ubytków, pęknięć i zacieków na elewacji i balkonach. Sporządził dokumentację fotograficzną z opisem stwierdzonych uszkodzeń. Stan techniczny budynku ustalił także na podstawie zdjęć przedstawionych przez nowego współwłaściciela budynku, w tym obrazujące doraźne, częściowe naprawy pokrycia dachowego.

Następnie decyzją z dnia 9 września 2019 r. organ I instancji nakazał wszystkim współwłaścicielom usunięcie nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego w przedmiotowym budynku mieszkalnym polegających na: 1. remoncie płyty balkonowej parteru (przyziemia) i I piętra przez: skucie istniejącej posadzki do poziomu górnej warstwy płyty balkonowej, odkucie luźnych części płyty balkonowej z powierzchni bocznych, oczyszczenie stalowych kształtowników nośnych i zabezpieczenie ich przed korozją, uzupełnienie brakujących miejscowo części płyty betonowej, obłożenie belek stalowych siatką metalową, wykonanie tynku kat. III cementowego na spodzie płyty betonowej, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej np. z 2 warstw papy na górnej powierzchni płyty balkonowej lub na naprawionej i zagruntowanej płycie balkonowej zastosować rozwiązania systemowe zespolonej izolacji podpłytkowej np. firmy B. , założenie obróbek blacharskich, wykonanie posadzki cementowej grubości śr. 3 cm ze spadkiem na zewnątrz (1,5-2%) wyłożenie płyt balkonowych płytkami gresowymi mrozoodpomymi, pomalowanie płyt balkonowych od spodu farbą silikatową; 2. oczyszczenie, odtłuszczenie, zabezpieczenie przed korozją i malowanie balustrad, remoncie daszka nad wejściem do budynku (elewacja zachodnia) poprzez: usunięcie elementów luźnych i uszkodzonych, a następnie uzupełnienie ubytków w płycie betonowej, oczyszczenie i zabezpieczenie przeciw korozji stalowych belek nośnych, wykonanie na płycie zadaszenia wylewki cementowej ze spadkiem 5%, wyłożenie papy termozgrzewalnej dwuwarstwowej, wykonanie obróbek blacharskich; 3. naprawie pionowego pęknięcia zewnętrznej ściany budynku na poziomie parteru i I piętra (elewacja północna budynku) poprzez przemurowanie uszkodzonej ściany po jej uprzednim odciążeniu lub jej wzmocnienie za pomocą iniekcji mieszanek na bazie żywicy epoksydowej; 4. naprawie uszkodzonego pokrycia dachu poprzez jednowarstwowe pokrycie papą termozgrzewalną; 5.wymianie uszkodzonego i skorodowanego orynnowania i obróbek blacharskich; 6. naprawie kominów, obejmującej usunięcie spękanych i odspojonych tynków, uzupełnienie ubytków, ewentualne przemurowanie; 7. wymianie skorodowanych odcinków stalowej instalacji wodociągowej wewnętrznej - w terminie do 31 marca 2020 r.

Organ odwoławczy, decyzją z dnia 13 grudnia 2019 r., utrzymał w całości decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu przychylił się do argumentacji organu I instancji, że dokonane naprawy mogą być niewystarczające do stałego zabezpieczenia budynku przed zawilgoceniem ścian. Stwierdził, że zdjęcia z wnętrz lokali mieszkalnych wskazują na pęknięcia ścian, odspojenie tynku od ścian oraz wykwity. Ponadto instalacja wodociągowa widniejąca na zdjęciach w piwnicy i na pierwszym piętrze nie jest szczelna, a na rurach widoczna jest korozja. Zdaniem organu odwoławczego wydane kontrolowane orzeczenie jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, a organ I instancji wypełnił wszystkie zalecenia nałożone poprzednią decyzją z dnia 11 kwietnia 2019 r. Ustalił, że stan techniczny wskazanych części przedmiotowego budynku jest na tyle zły, że uzasadnia nałożenie na jego współwłaścicieli obowiązku z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Organ odwoławczy wyjaśnił ponadto, że przedmiotowe obowiązki zostały nałożone na współwłaścicieli solidarnie, ponieważ tak nakazuje art. 61 Prawa budowlanego. Z uwagi na okoliczność, że Wspólnota Mieszkaniowa w przedmiotowym budynku nie posiada zarządcy, obowiązki należało nałożyć na poszczególnych właścicieli budynku. Nie ma prawnego znaczenia, który z właścicieli przyczynił się w większym stopniu do zaistniałego stanu degradacji substancji budynku, ani też kiedy nabył prawo własności. Nie ma również znaczenia prawnego okoliczność, czy któryś z konkretnych współwłaścicieli odpowiada za stan techniczny danej płyty balkonowej, dachu budynku, czy kominów.

Skargi na powyższą decyzję wnieśli odrębnie współwłaściciele budynku: K. N. (zwana dalej skarżącą) oraz J. i T. S. (zwani dalej skarżącymi).

Skarżąca w swojej skardze zarzuciła:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego przez jego całkowicie niezasadne zastosowanie i uznanie, że w sprawie zachodzą przesłanki do nałożenia na nią obowiązków przewidzianych w tym przepisie; b) art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego przez nałożenie na wszystkich współwłaścicieli obowiązków określonych w tym przepisie solidarnie, podczas gdy z żadnego przepisu nie wynika tego typu konstrukcja prawna;

2. naruszenie przepisów postepowania, tj. a) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, przez naruszenie zasady legalizmu i wykreowanie sposobu usunięcia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego budynku mieszkalnego w sposób solidarny, co nie ma jakiegokolwiek oparcia w obowiązujących przepisach prawa; b) art. 6 k.p.a. przez zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w sytuacji, gdy brak jest przesłanek do zastosowania w niniejszej sprawie tego przepisu, a tym bardziej nakładania obowiązku wskazanego w tej normie w sposób solidarny w stosunku do wszystkich współwłaścicieli; c) art. 6 w zw. z art. 61 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w niesprecyzowanym jasno od początku przedmiocie; d) art. 6 k.p.a. w zw. z § 291 i § 292 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wówczas: Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), przez zastosowanie tych przepisów do daszka, podczas gdy dotyczą one w ogólności fazy projektowania i wykonania budynku, a nie jego eksploatacji, a ponadto nie zawierają szczegółów, które organ niezasadnie wykreował z tych przepisów; e) art. 7 w zw. z art; 85 § 1 k.p.a. przez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i oparcie się przy wydaniu rozstrzygnięcia na niewłaściwie opisanej dokumentacji fotograficznej (i nieprzeprowadzenie oględzin przedmiotowego budynku; f) art. 8 § 1 k.p.a. przez jego niezastosowanie i bezpodstawne uznanie, że nakazy określone w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego mogą dotyczyć także skarżącej, która nie odpowiada za stan techniczny budynku; g) art. 15 k.p.a. przez jego niezastosowanie.

Z kolei skarżący swoją skargę ograniczyli do zakresu, w jakim nakazano im usunięcie nieprawidłowości polegających na naprawie płyty balkonowej parteru oraz partycypowania w kosztach naprawy płyty balkonowej I piętra, naprawie przez skarżących lub partycypowania w kosztach naprawy komina wybudowanego w drodze samowoli budowlanej przez współwłaściciela S. M. , a także na wymianie skorodowanych odcinków instalacji wodociągowej wewnętrznej. Ponadto zaskarżyli nieobjęcie decyzją remontu uszkodzeń powstałych w pomieszczeniu na parterze, znajdującym się bezpośrednio pod płytą balkonu I piętra. Zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., poprzez nieujawnienie wszystkich istotnych dla wydania decyzji okoliczności, brak zgromadzenia kompletnego materiału dowodowego oraz błędną ocenę zgromadzonych dowodów. Domagali się uchylenia decyzji organu I instancji oraz organu odwoławczego we wskazanym zakresie.

W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie, podtrzymując w całości swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wyrokiem z dnia 5 sierpnia 2020 r., sygn. akt II SA/Gl 153/20, oddalił skargi.

Na skutek wniesionych od powyższego wyroku skarg kasacyjnych, Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 15 listopada 2023 r., sygn. akt II OSK 334/21, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania tut. Sądowi.

Jako powód swojego rozstrzygnięcia, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał naruszenie przez Sąd I instancji art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie: Dz. U. z 2023 r., poz. 1634), zwanej dalej p.p.s.a. Naruszenie to polegało na braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii zasadności nałożenia na wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego budynku usunięcia nieprawidłowości w zakresie płyt balkonowych. W szczególności Sąd I instancji nie wyjaśnił dlaczego uznał, że usunięcie nieprawidłowości przez remont płyty balkonowej w zakresie m.in. wyłożenia płyt balkonowych płytkami gresowymi mrozoodpornymi winno zostać skierowane do wszystkich właścicieli. Brak wyjaśnienia, dlaczego w zakresie płyt balkonowych nie ma możliwości części prac scedować na właściciela przypisanego w całości albo w części do lokalu, do którego należy balkon spowodował, że Naczelny Sąd Administracyjny nie miał możliwości dokonania oceny stanowiska Sądu I instancji zawartego w zaskarżonym wyroku.

Ponadto Sąd kasacyjny wskazał, że Sąd I instancji w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia powołał się na dokumenty, tj. m.in. protokoły oględzin, które nie znajdowały się w aktach administracyjnych załączonych do akt sądowych. Do akt sądowych została bowiem załączona 1 teczka akt administracyjnych, które odnoszą się jedynie do postępowania prowadzonego przed organem odwoławczym.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach będzie zobowiązany do załączenia do akt sądowych akt administracyjnych organu I instancji. Akta te umożliwią prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jak i odniesienie się do zarzutów podniesionych w skargach. Sąd I instancji winien jedocześnie szczegółowo odnieść się do charakteru nakazanych prac remontowych w zakresie zasadności ich skierowania do wszystkich właścicieli przedmiotowego budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd ponownie rozpoznając skargi związany jest wspomnianym wyżej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2023 r., sygn. akt II OSK 334/21. Zgodnie bowiem z art. 190 p.p.s.a., sąd któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Związanie Sądu w rozumieniu powyższego przepisu oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 20 stycznia 2006 r., sygn. akt I FSK 506/05). Wprawdzie istnieje możliwość odstąpienia od zawartej w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego wykładni prawa ale może to wystąpić jedynie w sytuacjach wyjątkowych, w szczególności, jeżeli stan faktyczny sprawy ustalony w wyniku ponownego jej rozpoznania uległ tak zasadniczej zmianie, że do nowo ustalonego stanu faktycznego należy stosować przepisy prawa odmienne od wcześniej wyjaśnionych przez Naczelny Sąd Administracyjny, jak również w przypadku, gdy przy niezmienionym stanie faktycznym sprawy, po wydaniu orzeczenia przez Naczelny Sąd Administracyjny zostanie wydana przez ten Sąd uchwała w innej sprawie w trybie art. 269 p.p.s.a., zawierająca odmienną wykładnię prawa, albo zmienił się stan prawny i to jedynie w odniesieniu do przepisów proceduralnych. Żadna z tych sytuacji nie wystąpiła w rozpatrywanej sprawie. Dlatego też, rozpatrując ponownie sprawę, Sąd związany jest nie tylko wykładnią prawa dokonaną przez sąd kasacyjny, ale również wyrażonymi w orzeczeniu tego sądu ocenami prawnymi i wskazaniami co do dalszego postępowania.

Ponowna kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana z uwzględnieniem ocen i spostrzeżeń zawartych w uzasadnieniu wskazanego wyżej wyroku NSA, prowadzi po raz kolejny do wniosku, że kwestionowana decyzja odpowiada prawu, a tym samym skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Zaznaczyć przyjdzie, że obecnie rozpoznając skargi, Sąd dysponuje kompletnymi aktami administracyjnymi i wyrok wydany został na ich podstawie zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a.

Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji zauważyć przyjdzie, że nałożenie szeregu obowiązków na współwłaścicieli budynku położonego w S. przy ul. [...] było konsekwencją stwierdzenia w toku postępowania administracyjnego istnienia mankamentów technicznych wspomnianego budynku. Zasadniczym punktem sporu w niniejszej sprawie jest kwestia kręgu osób zobligowanych do wykonania obowiązków dotyczących poprawy stanu technicznego budynku. W ocenie skarżących zakres prac jakie powinny być wykonane we wspomnianym obiekcie budowlanym wskazuje na konieczność obciążenia nimi właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie zaś wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, jak uczynił to organ.

Istotą decyzji wydawanej w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego jest wymuszenie na osobach zobligowanych do utrzymywania budynku w odpowiednim stanie, podjęcia działań zmierzających do usunięcia stanu kolidującego z oczekiwaniami ustawodawcy. Osobami tymi, w zależności od stanu faktycznego i prawnego, mogą być zarówno właściciele lub współwłaściciele budynku jak i zarządcy obiektu budowlanego (art. 61 Prawa budowlanego), przy czym w niniejszej sprawie zarządca nie został ustanowiony.

W sytuacji, gdy stan obiektu budowlanego wymaga interwencji organu nadzoru budowlanego, a jest on przedmiotem współwłasności, niezbędna jest analiza zakresu wymaganych działań względem tytułów prawnych, jakie przysługują poszczególnym współwłaścicielom nieruchomości.

Jednym z zasadniczych punktów sporu w niniejszej sprawie, akcentowanym zresztą tak na etapie postępowania administracyjnego jak i sądowego, jest kwestia odpowiedzialności za utrzymanie balkonów w należytym stanie. Kwestia ta zresztą, jako jedyna spośród obowiązków nałożonych na współwłaścicieli budynku, uznana została przez Naczelny Sąd Administracyjny za niedostatecznie wyjaśnioną. W skardze, powołując się na orzecznictwo sądów powszechnych zaakcentowano, że status balkonu jest uzależniony od tego, czy służy wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu mieszkalnego, czy też przeznaczony jest o użytku wszystkich współwłaścicieli.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie ma świadomość istnienia różnych poglądów prezentowanych w orzecznictwie sądów powszechnych. Najdalej idące wskazują na to, że balkony służące do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, stanowią część składową tego lokalu (vide: wyrok SN z dnia 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01 – Lex nr 80436), co oznaczałoby, że każdorazowo to właściciel lokalu ponosi pełne koszty utrzymania balkonu w należytym stanie, w tym również w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi zły stan techniczny tej części budynku. Z kolei obecnie dostrzec można stanowisko sądów, zgodnie z którym obowiązek utrzymania balkonu w prawidłowym stanie technicznym jest uzależniony od rodzaju i rozmiaru planowanych prac, co oznacza, że konieczność zapewnienia należytego stanu technicznego balkonu może obciążać nie tylko osobę, która w ekskluzywny sposób z niego korzysta lecz również pozostałych współwłaścicieli budynku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13 – Lex nr 1430884). Co więcej, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08 – Lex nr 348085) "pod pojęciem ‘balkonu’ jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną."

Uwzględniając powyższe Sąd zauważa, że zakres działań nałożonych na współwłaścicieli decyzją z dnia 9 września 2019 r. obejmuje szereg prac ingerujących w substancję tej części budynku, a więc wykraczających poza standardowe czynności zmierzające do zachowania estetyki i funkcjonalności balkonu. W istocie bowiem chodzi w tym przypadku o usunięcie stanu zagrożenia, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Z samego faktu, iż balkon jest fragmentem obiektu budowlanego, służącego wyłącznemu użytkowaniu właściciela konkretnego lokalu, nie można wywieść wniosku, iż w przypadku, gdy stan tego balkonu zagraża nie tylko tej osobie lecz również innym, a zarazem stopień koniecznej ingerencji wykracza poza zakres czynności, które mogły by być uznane za zachowawcze lub bieżącą konserwację, tylko właściciel lokalu, który dysponuje balkonem na wyłączność, byłby zobligowany do określonych działań. Balkon, ze swej istoty, jest elementem architektonicznym trwale związanym z bryłą budynku, a co za tym idzie, oddziałującym na jego konstrukcję. To zaś oznacza, że jest on częścią wspólną nieruchomości i w określonych przypadkach jego stan techniczny oddziałuje na części wspólne budynku, a w konsekwencji, w zależności od okoliczności, nie tylko jego wyłączny użytkownik, lecz również pozostali współwłaściciele zobowiązani są do podjęcia działań zapobiegających jego degradacji.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego ujawniła istnienie szeregu usterek oraz niedoskonałości technicznych we wspomnianym budynku. Zwłaszcza stan balkonów budził obawy co do bezpieczeństwa ich użytkowania jak również bezpieczeństwa osób postronnych i mienia. Stąd też, w ocenie organu nadzoru budowlanego, nieodzowne stało się podjęcie działań prewencyjnych, zapobiegających dalszej degradacji balkonów, a zarazem poprawiających estetykę budynku. Ustalony w toku postępowania stopień degradacji balkonów wykluczał zaś możliwość nałożenia obowiązków jego naprawy wyłącznie na właściciela lokalu zeń korzystającego. Przeciwnie, konieczność wykonania prac naprawczych dotyczyła również tych elementów budynku, które stanowią część wspólną nieruchomości, co uzasadniało nałożenie obowiązków na wszystkich współwłaścicieli.

W tym miejscu wypada zauważyć, że wbrew argumentacji skarżącej nie tylko wymogi ochrony życia lub zdrowia ludzkiego, bądź też ochrony mienia i środowiska uprawniają organ do nałożenia na właścicieli budynku określonych obowiązków. Zauważyć bowiem trzeba, że art. 66 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego przewiduje możliwość nałożenia obowiązku usunięcia nieprawidłowości w przypadku, gdy obiekt budowlany "powoduje swym wyglądem" oszpecenie otoczenia. Mając na uwadze fakt, iż jest to kategoria ocenna, z pola widzenia nie może jednak umknąć to, iż strony w swojej skardze same przyznały, iż rynny są zardzewiałe, a również stan spornego zadaszenia wymaga podjęcia działań naprawczych. Wbrew stanowisku strony skarżącej, art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego wyposaża organy nadzoru budowlanego w szerokie kompetencje, pozwalające reagować na stwierdzone naruszenia adekwatnie do okoliczności. Kontrola przeprowadzonego postępowania administracyjnego pozwoliła zaś ustalić, że wobec ustalonego stanu faktycznego organ w sposób uzasadniony zastosował przywołany wyżej przepis.

Nie sposób przy tym nie zauważyć, że współwłaściciele przedmiotowego budynku tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (w budynku wyodrębnione są trzy lokale). Z akt sprawy nie wynika aby określili oni sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Skoro wszyscy współwłaściciele mają obowiązek zarządu nieruchomością wspólną, to w wypadku nienależytego wykonywania tegoż obowiązku w sposób podlegający reglamentacji prawa administracyjnego (w tym wypadku budowlanego), wykonujący swoje uprawnienia nadzorcze organ nadzoru budowlanego może nakazać wszystkim współwłaścicielom określone działanie lub zaniechanie. W toku postępowania nie było też mowy o jakiejkolwiek umowie, czy też ustaleniach współwłaścicieli, które określałyby zasady korzystania przez nich z części wspólnych nieruchomości (np. umowa quoad usum). W tej sytuacji, na gruncie niniejszej sprawy, organ nadzoru budowlanego uprawniony był do nałożenia w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, również w odniesieniu do balkonów, solidarnie na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Odnosząc się do sygnalizowanych przez skarżących obaw co do faktycznej możliwości wykonania nałożonych obowiązków, dla których niezbędna może być ingerencja w lokal stanowiący odrębną własność, to wyjaśnić przyjdzie, że w braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami wystarczy, że jeden z nich wykona obowiązek, zaś pozostali będą uczestniczyć w kosztach proporcjonalnie do posiadanych udziałów we współwłasności (odpowiedzialność solidarna).

Jeżeli chodzi o pozostałe zarzuty skargi, to w ocenie składu obecnie orzekającego nie znajdują one uzasadnienia. Potwierdzeniem tego jest również ocena zawarta w wyroku NSA z dnia 15 listopada 2023 r., która w odniesieniu do meritum sprawy kwestionuje brak dostatecznego wyjaśnienia podstawy wspólnej odpowiedzialności wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego budynku.

Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.