Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 629/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a, art. 61 ust. 5a
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.) sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant specjalista Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi J. K. i C. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 5 września 2024 r. nr 409.133/B-7/XV/24 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Knyszyna z dnia 8 sierpnia 2024 r. numer Go.6730.36.2024; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku na rzecz skarżącej C. Ł. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych oraz na rzecz skarżącego J. K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Decyzją z 8 sierpnia 2024 r. nr Go.6730.36.2024 Burmistrz Knyszyna ustalił na rzecz wnioskodawcy – P. Sp. z o.o. z siedzibą w W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej, na części działek ozn. nr geod. [...] i [...], obręb G., P., W., gm. K.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli J.K., C.Ł., J.S., A.W. i zarzucili naruszenie:

1. art. 7 K.p.a., poprzez nie podjęcie wszelkich niezbędnych czynności w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, jak też bez uwzględnienia interesu społecznego i słusznego interesu obywateli;

2. art. 77 § 1 K.p.a., poprzez nie dokonanie w sposób wyczerpujący zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

3. art. 80 K.p.a., poprzez rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o niepełny materiał dowodowy, co poskutkowało błędnym uznaniem, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem;

4. art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p., poprzez nie dokonanie ważnego uzgodnienia decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych - co jest niezwykle istotne w przypadku inwestycji o tak dużych rozmiarach i zasięgu oddziaływania;

5. art. 61 ust 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p., poprzez pominięcie obowiązkowych ustaleń decyzji w zakresie infrastruktury technicznej, dotyczących zapewnienia odpowiedniego gestora sieci (P. S.A.) o możliwości wykonania uzbrojenia terenu i zapewnieniu dostaw energii w formie wymaganej ww. przepisem, tj. umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;

6. art. 61 ust 5a u.p.z.p., poprzez uniemożliwienie (na mapie o wymaganym w ww. przepisie zakresie) przeprowadzenia analizy dotyczącej warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy (oprócz warunków ust. 1 pkt 1, które przedmiotowej inwestycji nie dotyczą);

7. art. 54 ust 2b u.p.z.p., poprzez nie odniesienie się w żaden sposób w decyzji o warunkach zabudowy do wymaganej decyzji środowiskowej, określającej bardzo istotne uwarunkowania środowiskowe realizacji planowanej inwestycji;

8. art. 72 ust. 6 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, poprzez niezamieszczenie obwieszczenia o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy poprzedzonej decyzją środowiskową.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku decyzją z 5 września 2024 r. nr 409.133/B-7/XV/24 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że art. 61 ust. 3 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje na wyłączenie zastosowania art. 61 ust 1 pkt 1 i 2 w przypadku instalacji odnawialnego źródła energii - bez względu na moc tego źródła. Oznacza to, że ustalając warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na lokalizacji farmy fotowoltaicznej - w tym przypadku instalacji fotowoltaicznej o mocy do 18MW i powierzchni zabudowy do 62620 m2, składającej się z modułów fotowoltaicznych na konstrukcji wsporczej w ilości do 3750 szt., stacji transformatorowych kontenerowych w ilości do 18 szt. o pow. zabudowy do 24 m2 każda, nadziemnej i podziemnej infrastruktury elektrycznej oraz infrastruktury towarzyszącej, wysokość urządzeń i budowli do 4,0 m – nie bierze się pod uwagę wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 zasady dobrego sąsiedztwa, stąd też nieuzasadnione są zarzuty odnoszące się do zaburzenia przez inwestycję ładu przestrzennego, czy zakłócenia krajobrazu.

W dalszej kolejności Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji ocenił planowaną inwestycję z puntu widzenia pozostałych przesłanek wynikających z art 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p. Określano warunki i wymagania ładu przestrzennego, wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków dóbr kultury współczesnej, ustalenia z zakresu obsługi komunikacji i infrastruktury technicznej, ustalenia wymagań dotyczących m.in. ochrony interesów osób trzecich, odniesiono się też do kwestii ustalenia granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, określono także warunki i wymagania związane z ochroną gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych.

Wskazano, że teren planowanej inwestycji nie jest objęty prawną formą ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz nie występują dobra kultury współczesnej, obiektów budowlanych na terenach górniczych, zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Inwestycja nie znajduje się na obszarze narażonym na niebezpieczeństwo powodzi wskazanym na mapach zagrożenia powodziowego - obszarach szczególnego zagrożenia powodzią w związku z art. 169 ust. 2 pkt 2 ustawy z 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne.

Kolegium podało, że w decyzji z 27 czerwca 2023 r. stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko przedmiotowego przedsięwzięcia. Nadto decyzję uzgodniono z Zarządem Powiatu w Mońkach (Starostwo Powiatowe w Mońkach Wydział Dróg); Starostą Monieckim (Starostwo Powiatowe w Mońkach, Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami); Dyrektorem Zarządu Zlewni w Białymstoku Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie; Dyrektorem Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych Białystok, który umorzył postępowanie w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w zakresie ochrony gruntów leśnych postanowieniem z 25 czerwca 2024 r.

Odnosząc się do zarzutów wyjaśniono, że w decyzji uwzględniono kwestię ochrony interesów osób trzecich. Nie uzasadnione są więc zarzuty dotyczące pominięcia ochrony interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Zgromadzono też materiał dowodowy dający podstawę do wydana przedmiotowej decyzji. Zdaniem Kolegium nieuzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p., poprzez nie dokonanie ważnego uzgodnienia decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej. W ocenie Kolegium nie istniał obowiązek przeprowadzenia postępowania uzgadniającego z tym organem. Inwestycja nie wpływa w żaden sposób na kwestie zdrowotne czy higieniczne, co potwierdzone zostało wydaną wcześniej decyzją środowiskową przedsięwzięcia. Inwestor do wniosku dołączył oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej - niezasadny jest więc zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Podniesiono, że inwestycja jest inwestycją o znacznym obszarze, tym nie mniej, w aktach sprawy znajduje się mapa w sakli 1:1000 (zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) pozwalająca na zweryfikowanie wszelkich, mających zastosowanie do inwestycji warunków. Została przeprowadzona analiza oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, nieuzasadnione są więc zarzuty braku odniesienia się do tej analizy na etapie ustalenia warunków zabudowy - są to dwa odrębne postępowania. Nieuzasadniony jest też zarzut braku obwieszczenia o decyzji. W sprawie niniejszej przepis szczególny nie wymaga obwieszczenia a liczba stron nie przekracza 20. Analiza wymagań nałożonych na przedmiotową inwestycję, pozwala stwierdzić, że są one zgodne z prawem i wynikają ze zgormadzonego materiału dowodowego.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wnieśli J. K. i C. Ł. i zarzucili naruszenie:

1. art. 7 K.p.a., poprzez brak podejmowania wszelkich niezbędnych czynności w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, jak też brak uwzględnienia interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, w sytuacji gdy inwestycja dotycząca wydanej decyzji o warunkach zabudowy ma planowo zająć obszar ponad 6 ha w sąsiedztwie intensywnej i ścisłej zabudowy miejscowości P. i W., jak również stanowi ingerencję przestrzenną w obszar przyrodniczy jakim jest Park Krajobrazowy Puszczy Knyszyńskiej, gdzie ma być położona, co skutkowało błędnym uznaniem, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem;

2. art. 77 § 1 K.p.a., poprzez brak dokonania w sposób wyczerpujący zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w szczególności brak ustalenia sposobu oraz metodologii przeprowadzonej analizy inwestycji skutkującej wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, co skutkowało błędnym uznaniem, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, zgodnie ze złożonym wnioskiem;

3. art. 80 K.p.a., poprzez wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o niepełny materiał dowodowy, co skutkowało błędnym uznaniem, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem;

4. art. 61 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 5 u.p.z.p., poprzez pominięcie obowiązkowych ustaleń decyzji w zakresie infrastruktury technicznej, dotyczących zapewnienia odpowiedniego generatora sieci (P. S.A), w szczególności możliwości wykonania uzbrojenia terenu i zapewnieniu dostaw energii, w formie wymaganej ww. przepisem tj. umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;

5. art. 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez brak sporządzenia mapy o wymaganych parametrach, tj. trzykrotnej szerokości frontu działki/terenu inwestycji od drogi publicznej, a tym samym brak możliwości przeprowadzenia analizy wyznaczonego obszaru, w szczególności analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu;

6. art. 53 ust. 4 pkt. 2a u.p.z.p., poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organ winien uprzednio uzgodnić przedmiotową inwestycję z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej, pod względem wymagań higienicznych, zdrowotnych, co jest istotne w przypadku inwestycji o tak dużych rozmiarach i zasięgu oddziaływania na społeczeństwo oraz przyrodę. Organ nie może samowolnie uznać istnienia wpływu bądź jego braku w oparciu o inne postępowanie, gdyż jest to kwestia, która winna odnosić się do tego danego przypadku oraz wymaga wiadomości specjalnych;

7. art. 54 ust. 2 u.p.z.p., poprzez brak odniesienia się w treści decyzji o warunkach zabudowy do wymaganej (jako załącznika do decyzji o warunkach zabudowy) decyzji środowiskowej, określającej uwarunkowania środowiskowe realizacji planowej inwestycji;

8. art. 66a u.p.z.p. w zw. z art. 72 ust. 6 i 6a ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, poprzez brak zamieszczenia obwieszczenia o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, poprzedzonej wydaną decyzją środowiskową, w sytuacji gdy organ pierwszej instancji miał obowiązek podać do publicznej wiadomości informację o wydanej decyzji, warunkach zapoznania się z nią oraz zgromadzoną dokumentacją, jak również udostępnienia na okres 14 dni na stronie obsługującego urzędu (BIP) treści tej decyzji, co skutkowało brakiem możliwości zapoznania się z treścią decyzji wśród lokalnej społeczności oraz podjęcia przez nich obrony swoich praw.

Wskazując na te naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającą oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga podlega uwzględnieniu, ale z powodów innych, niż zarzuty w niej podniesione - art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej powoływana jako P.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na części działek ozn. nr geod. [...] i [...], obręb G., P., W., gm. K. W związku z tym, zdaniem sądu, podstawowym zagadnieniem podlegającym rozstrzygnięciu w sprawie niniejszej było to czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki lub działek ewidencyjnych, a w przypadku odpowiedzi twierdzącej, to w jakich okolicznościach.

Udzielając odpowiedzi na to zagadnienie sąd w pierwszej kolejności wskazuje, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy wpłynął do organu w dniu 30 maja 2024 r., a więc po wejściu w życie nowelizacji u.p.z.p., która miała miejsce 3 stycznia 2022 r. Nowelizacja została dokonana ustawą z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986) w której, między innymi, wprowadzono zmianę w treści art. 52 ust. 2 pkt 1, dodano również do tego artykułu pkt 1a oraz dokonano zmiany w art. 61 dodając ust. 5a.

W związku z powyższym należy wskazać, że zgodnie z nowym brzmieniem art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci: a) elektronicznej - w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych albo b) papierowej. Z kolei na podstawie art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p. wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać: określenie granic terenu objętego wnioskiem. Przywołane przepisy na mocy odesłania z art. 64, znajdują zastosowanie także do decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Stwierdzić należy, że pomimo tych zmian, wypowiedzi judykatury dotyczące problematyki ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej zachowały aktualność (vide: wyrok NSA z 25 lipca 2024 r., II OSK 2360/23, pub. CBOSA).

Skład orzekający w sprawie niniejszej podziela dominujące stanowisko zgodnie z którym, co do zasady, niedopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla terenu obejmującego tylko część działki lub działek ewidencyjnych, chyba że w konkretnym przypadku jest to uzasadnione szczególnymi względami faktycznymi lub prawnymi (vide: wyroki NSA z 16 stycznia 2018 r. II OSK 743/17; 3 lipca 2019 r. II OSK 2153/17; 22 lutego 2023 r. II OSK 552/20; 9 marca 2023 r. II OSK 2157/21; pub. CBOSA). W ramach tej linii orzeczniczej wskazuje się, że przewidziany w art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 § 1 u.p.z.p. obowiązek określenia granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz linii rozgraniczających teren inwestycji powinien być realizowany z wykorzystaniem danych dotyczących działek ewidencyjnych uwidocznionych na stosownej mapie (ww. wyrok II OSK 743/17). Wielokrotnie Naczelny Sąd Administracyjny zwracał uwagę, że przez "teren", o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-4 u.p.z.p. trzeba rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie zaś decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań.

Jeżeli chodzi o szczególne uwarunkowania to w wyrokach NSA wskazano przykładowo na uwarunkowania normatywne, kiedy część działki jest objęta ustaleniami planu miejscowego, czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw (vide: wyroki NSA z 3 grudnia 2019 r. II OSK 177/18; 2 marca 2021 II OSK 270/21; 3 sierpnia 2021 r. II OSK 1351/21; pub. CBOSA).

W szczególności ukształtowany został pogląd dopuszczający wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji (vide: wyroki NSA z 23 kwietnia 2020 r., II OSK 1693/19; 4 listopada 2021 r., II OSK 1212/19; 15 lutego 2022 r., II OSK 712/21, 14 czerwca 2022 r., II OSK 1082/21, pub. CBOSA).

W orzecznictwie pojawia się również stanowisko, zezwalające na ustalenie warunków zabudowy dla części działki w przypadku działek o dużej powierzchni, kiedy możliwe jest precyzyjne wyodrębnienie terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym (vide: np. wyrok NSA z 17 lipca 2019 r., II OSK 1881/18, pub. CBOSA). Podkreślić jednak należy, że takie rozwiązanie nie może służyć obejściu prawa. Nie ma bowiem przeszkód, aby inwestor dokonał podziału działki i wydzielił z niej teren objęty zamierzeniem budowlanym, którego powierzchnia będzie wówczas odpowiadała całej powierzchni działki.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej, nie jest więc co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań danej sprawy (vide: np. wyrok NSA z 10 października 2023 r., II OSK 83/23, wyrok NSA z 14 czerwca 2023 r., II OSK 1751/22, pub. CBOSA).

W okolicznościach tej konkretnej sprawy, wniosek dotyczył inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na części dwóch działek. Granice terenu inwestycji zostały ujawnione w załączniku graficznym do wniosku (teren inwestycji został oznaczony literami A-J) i teren ten obejmuje część działki [...] i [...]. We wniosku nie wskazano żadnych szczególnych okoliczności uzasadniających wydanie warunków zabudowy dla części tych działek. Także organy nie przeprowadziły analizy i rozważań, czy w rozpoznawanej sprawie występuje szczególna sytuacja uzasadniająca ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Natomiast każdy przypadek, w którym wnioskuje się o ustalenie warunków zabudowy dla części działki, niewątpliwie wymaga szczegółowej analizy pod tym kątem, czego w niniejszej sprawie zabrakło. Organ powinien wyjaśnić jakie okoliczności (np. uwarunkowania występujące na terenie objętym wnioskiem) występują w sprawie niniejszej i określić czy uzasadniają one ustalenie warunków zabudowy na części działek.

Z akt sprawy, w szczególności z uproszczonego wypisu z rejestru gruntów wynika, że powierzchnia działki nr [...] wynosi 6,91 ha (w tym las 1,80 ha; łąki trwałe 0,68 ha; pastwiska trwałe PsV 0,91 ha; grunty orne klasy RV 1,95 ha; grunty orne klasy RVI 1,57 ha), z kolei działka nr [...] ma powierzchnię 4,90 ha i składa się z (pastwiska trwałe PsV 2,44 ha; pastwiska trwałe PsVI 0,17 ha; grunty orne RIVb 0,32 ha; grunty orne RV 1,55 i grunty orne RVI 0, 42). O ile w przypadku działki nr [...] można znaleźć takie szczególne uzasadnienie, gdyż z terenu inwestycji wyłączono część tej działki stanowiącej las. To w przypadku działki nr [...] trudno doszukać się takiego uzasadnienia. W ocenie sądu nie można uznać za taką szczególną okoliczność faktu, że działka ta stanowi rozległy niezabudowany teren o przeznaczeniu rolnym. W przypadku tej działki powstaje zatem pytanie, jakie były przeszkody faktyczne i prawne do wystąpienia przez inwestora o warunki zabudowy dla całej tej działki. Inwestor poza wolą ograniczenia inwestycji do części tej działki, nie przedstawił żadnych innych argumentów, które uzasadniałyby takie ograniczenie wniosku. Również w przypadku działki nr [...] takiej argumentacji nie przedstawiono, zarówno we wniosku o wydanie decyzji jak i w uzasadnieniu decyzji. Wnioskowanie sądu w tym przypadku wynika z analizy akt sprawy.

W dalszej kolejności podnieść należy, że określenie terenu inwestycji jako części działki ewidencyjnej (działek), mimo że jest wyjątkowo dopuszczalne, nie może mieć charakteru dowolnego, niepoddającego się weryfikacji i konkretyzacji. W sytuacji gdy w okolicznościach danej sprawy inwestor wnioskuje o ustalenie warunków zabudowy jedynie dla części działki ewidencyjnej, winna być to część dająca się jednoznacznie wyodrębnić poprzez określenie jej powierzchni i granic w sposób niebudzący żadnych wątpliwości, podobnie jak w sytuacji gdy teren obejmuje np. nie jedną lecz kilka działek ewidencyjnych. Niedopuszczalna jest tu jakakolwiek dowolność, niejednoznaczność, która powodowałaby wątpliwości co do rzeczywistego terenu (np. części działki ewidencyjnej), dla którego inwestor wnosi o ustalenie jego warunków zabudowy i zagospodarowania. Skoro wnioskodawca ogranicza teren jedynie do części działki ewidencyjnej (posiadającej prawnie ustalone granice), do niego należy konkretne określenie tak wydzielonej części działki ewidencyjnej. W przeciwnym wypadku nie będzie możliwe ustalenie warunków zabudowy, dla terenu obejmującego jedynie niesprecyzowaną konkretnie co do powierzchni i granic w przestrzeni część działki ewidencyjnej. Z kolei organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, zobowiązany jest do sformułowania rozstrzygnięcia w tak jednoznaczny sposób, który uniemożliwi dowolną jego interpretację na dalszych etapach np. przy udzielaniu pozwolenia na budowę. W rozstrzygnięciu (a nie uzasadnieniu) organ winien w takiej sytuacji zatem określić wprost wielkość powierzchni terenu inwestycji, jak również zapewnić jednoznaczne określenie jego położenia (jako konkretnej części działki ewidencyjnej). W orzecznictwie wskazuje się, że linie określające teren inwestycji jako części działki ewidencyjnej winny zostać tak określone, by możliwe było ich usytuowanie w terenie w sensie geograficznym (np. poprzez precyzyjne wskazanie parametrów geolokalizacyjnych punktów początkowych i końcowych tych linii) – vide: wyrok WSA w Bydgoszczy z 8 listopada 2022 r., II SA/Bd 253/22, pub. CBOSA. Sąd podkreśla przy tym, że jest to konieczne wyłącznie w sytuacji gdy inwestor wnioskuje świadomie o ustalenie warunków zabudowy dla terenu obejmującego jedynie część działki geodezyjnej, czyli pewnego prawnie wyodrębnionego terenu gruntu. Wówczas nie można odstąpić od jednoznacznego wytyczenia geograficznego takiego terenu, co pozostaje kwestią odrębną od wskazania konkretnego miejsca zabudowy w sytuacji gdy inwestycja obejmuje całą powierzchnię działki ewidencyjnej.

W sprawie niniejszej stwierdzić należy, że wyodrębnienie części działek na załączniku mapowym w skali 1:1000, choć wykonane formalnie zgodnie z przepisami (na mapie w odpowiedniej skali), zdaniem sądu, nie pozwalają na jednoznaczne określenie ani granic terenu objętego wnioskiem, ani powierzchni wydzielonych części działek. Z uproszczonego wypisu z rejestru gruntów wynika, że powierzchnia obydwu działek wynosi 11,81 ha. Działka nr [...] ma powierzchnię 6,91 ha, w tym las 1,80 ha, czyli można wnioskować, że pozostała do zagospodarowania część działki to powierzchnia 5,11 ha. Z kolei działka nr [...] ma powierzchnię 4,90 ha i odnośnie tej działki nie wiadomo jaką powierzchnię ma wydzielona do zagospodarowania jej część. Ani we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, ani w decyzji nie określono tych powierzchni, posługując się ogólnym sformułowaniem na części działek. We wniosku wskazano, że łączna powierzchnia terenu zajęta w celu realizacji przedsięwzięcia będzie wynosić 9 ha. Z kolei organ pierwszej instancji określił powierzchnię zabudowy do 62620 m2 i ustalił, że na inwestycję składają się moduły fotowoltaiczne na konstrukcji wsporczej w ilości do 3750 sztuk, stacje transformatorowe kontenerowe w ilości do 18 sztuk o powierzchni zabudowy do 24 m2 każda, nadziemna i podziemna infrastruktura elektryczna oraz infrastruktura towarzyszącej. Zdaniem sądu, z uwagi na to że w sprawie niniejszej wniosek dotyczy części dwóch działek, to powinien on także określać sposób zagospodarowania każdej z tej części, tj. powinien wskazywać jaka część inwestycji i jakie jej elementy będą zlokalizowane na poszczególnych częściach działek.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ weźmie pod uwagę konieczność uzupełnienia wniosku ww. zakresie, tj. o uzasadnienie w zakresie wskazania szczególnych okoliczności uzasadniających ustalenie warunków zabudowy na częściach działek; wyznaczenie terenu inwestycji w sposób jednoznaczny za pomocą wskazania geolokalizacji linii rozgraniczających, określenie powierzchni wydzielonych części działek oraz ustalenie sposobu ich zagospodarowania. W oparciu o te dane organ w pierwszej kolejności oceni, czy w sprawie zachodzi szczególny przypadek uzasadniający ustalenie warunków zabudowy na części działek. Następnie dokona oceny dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji pod kątem przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p. Wobec braku ustalenia podstawowej kwestii dotyczącej możliwości ustalania warunków zabudowy dla części działki, sąd uznał ze przedwczesne odnoszenie się do zarzutów skargi stawianych przedmiotowej inwestycji.

Mając powyższe na uwadze sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania w postaci uiszczonego wpisu (500 zł) oraz wynagrodzenia pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnika (480 zł i 17 zł) orzeczono na rzecz każdego ze skarżących na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1935).