Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2365/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędziowie: sędzia WSA Artur Kuś (spr.), asesor WSA Anna Pośpiech - Kłak, , Protokolant: ref. Tomasz Bilewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2024 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia 28 lipca 2023 r. znak: SKO/I/IV/1330/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie na rzecz A. G. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. (dalej: "organ odwoławczy", "SKO") decyzją z [...] lipca 2023 r. znak [...], na podstawie art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 570) oraz 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775, dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania A. G. (dalej: "skarżący") - utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy O. (dalej: "organ I instancji", "Wójt") z [...] czerwca 2023 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu, zlokalizowanego na działce nr [...], obręb K., gmina O.

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Wnioskiem z 21 grudnia 2022 r. T. O. (dalej także: "wnioskodawca"), zwróciła się do Wójta o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zawiadomieniem z 30 grudnia 2022 r., Wójt poinformował strony o wszczęciu postępowania. Po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej i sporządzeniu projektu decyzji, Wójt wystąpił pismami z 14 lutego 2023 r. do organów uzgadniających w celu uzyskania stosownych uzgodnień. Postanowieniem z 21 lutego 2023 r. nr O/WA.Z-3.4351.89.2023.DK Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad uzgodnił pozytywnie przedłożony projekt decyzji. Z uwagi na niezajęcie w ustawowym terminie stanowisk przez pozostałe organy uzgadniające, na podstawie art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503, dalej: "u.p.z.p."), uzgodnienia uznano za dokonane. Pismem z 2 marca 2023 r. Wójt zawiadomił strony o zakończeniu postępowania i możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego.

Wójt decyzją z [...] marca 2023 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po rozpatrzeniu odwołania skarżącego od powyższej decyzji SKO decyzją z [...] maja 2023 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę Wójt, po przeprowadzeniu nowej analizy urbanistycznej i sporządzeniu projektu decyzji ustalającej warunki zabudowa dla planowanej inwestycji (o parametrach tożsamych z ustalonymi w decyzji z [...] marca 2023 r. nr [...]), pismem z 15 maja 2023 r. w trybie art. 79a k.p.a. powiadomił T. O., że przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanej przez nią inwestycji o parametrach częściowo odbiegających od tych, jakie zgłosiła we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt przedstawił wnioskodawczyni w tym piśmie parametry jakie dla planowanej inwestycji ustalono w wyniku przeprowadzonej analizy i zapytał ją czy wyraża zgodę na tak ustalone parametry. Poinformował ją jednocześnie o ewentualnych skutkach, braku zgody na realizację inwestycji o parametrach ustalonych przez niego. T. O. w piśmie z 22 maja 2023 r., wyraziła zgodę na realizację inwestycji, o parametrach wynikających ze sporządzonej analizy urbanistycznej. Pismem z 24 maja 2023 r. Wójt zawiadomił strony o zakończeniu postępowania i możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Swoje uwagi w przedmiotowej sprawie, pismami z 16 maja 2023 r. oraz z 4 czerwca 2023 zgłosił skarżący będący stroną postępowania. W decyzji tej organ odniósł się także do zastrzeżeń skarżącego.

Wójt decyzją z [...] czerwca 2023 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od ww. decyzji organu I instancji z [...] czerwca 2023 r. wniósł skarżący.

W uzasadnieniu ww. decyzji z [...] lipca 2023 r. SKO wyjaśniło, że materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie stanowią przepisy u.p.z.p., przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie"). Jednocześnie przytoczyło art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wyjaśniło, że ograniczenie i uporządkowanie zmian w zagospodarowaniu terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego polega na uzależnieniu wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia kilku przesłanek wymienionych w powyższych przepisach prawa materialnego. Wskazało, że muszą one być spełnione łączenie, co oznacza, iż uchybienie któregokolwiek z nich czyni wydanie pozytywnej decyzji niemożliwym. Ponadto wskazało, że wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Przytoczyło również art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i wskazało, że przepis nakłada na organ I instancji obowiązek wyznaczenia granic obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących obszar wokół terenu, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wyjaśniło ponadto, że ww. przepis prawa materialnego nakazuje nam objęcie analizą wszystkich nieruchomości znajdujących się w obszarze wyznaczonym wokół terenu inwestycji zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Powyższy przepis określa oczywiście jedynie minimalne granice terenu jaki winien zostać objęty analizą. Daje to możliwość organowi wyznaczenia tego obszaru w granicach minimalnych bądź większych, jednakże w każdym z tych przypadku organ, zarówno w decyzji jak i analizie urbanistycznej powinien wyjaśnić w jaki sposób został wyznaczony obszar analizowany i wyjaśnić jakimi kierował się przesłankami w sposobie jego wyznaczenia.

SKO zaznaczyło, że w przypadku kiedy postępowanie administracyjne wykaże, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi obowiązek przeprowadzenia stosownej analizy urbanistycznej to zgodnie z ukształtowanym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym poglądzie jej wyniki winny być sporządzone i przedstawione w sposób jasny, przejrzysty i co najważniejsze dający się zweryfikować. Odwołało się jednocześnie do treści uzasadnienia WSA we Wrocławiu z 16 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 458/08.

Wskazało ponadto, że celem przeprowadzenia analizy z zakresu kontynuacji funkcji zabudowy tj. zasady "dobrego sąsiedztwa" jak sama nazwa wskazuje jest zbadanie zaistniałego na danym terenie (obszarze analizowanym) sposobu zagospodarowania terenu. Oznacza to, że organ orzekający w sprawie warunków zabudowy nie może ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, czy planowana inwestycja spełnia te warunki, czy też nie. Wskazało również, że sama istota analizy polega na tym, iż organ jest obowiązany szczegółowo wskazać, jakie nieruchomości znajdują się w obszarze poddanym analizie, które zostały wzięte pod uwagę w celu jej dokonania oraz wyliczyć średnie wskaźniki z całego terenu analizowanego zgodnie z zapisami rozporządzenia.

SKO stwierdziło, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak też ze sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (część tekstowa), wynika iż granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości ok. 165 m od granicy działki nr [...], natomiast szerokość frontu tej działki określono na 55 m.

Ocena załącznika graficznego do analizy (mapa w skali 1:1000) stanowiącego jednocześnie załącznik do zaskarżonej decyzji, dokonana przez SKO wskazuje, że front przedmiotowej działki, z uwagi iż wjazd na tę działkę ma odbywać się od strony działki nr [...], stanowi odcinek oznaczony na tej mapie jako A,D o długości ok. 55 m. Zatem granica obszaru analizowanego została wyznaczona w odległości trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem, co w załączniku graficznym analizy zostało zaznaczone linią przerywaną koloru czarnego. Ocena załącznika graficznego do analizy (mapa w skali 1:1000), dokonana przez SKO wskazuje, że w przedmiotowym przypadku obszar analizowany został wyznaczony przez organ I instancji zgodnie z wymogami art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Zdaniem SKO, organ I instancji, w analizie uwzględnił całą zabudowę posadowioną na działkach ewidencyjnych, które choćby częściowo znalazły się w obszarze analizowanym.

Ponadto wskazało, że organ I instancji, w sporządzonej analizie urbanistycznej ustalił, że obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej i gospodarczej, powstała zarówno w ramach zabudowy zagrodowej, jak też zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dane te przedstawił w analizie urbanistyczno-architektonicznej, w tabeli zatytułowanej: "Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem" stanowiącej składową sporządzonej analizy urbanistycznej.

Jednocześnie SKO wskazało, że organ I instancji wskazał numery wszystkich zabudowanych działek ewidencyjnych, położonych w obszarze analizowanym, tj. nr ew. [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...]. Wójt w ww. tabeli, wskazał również parametry całej zabudowy posadowionej na działkach znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizy, co do wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości budynków oraz geometrii dachu. W tabeli tej, odnośnie geometrii dachów ustalił dla wszystkich budynków z obszaru analizowanego m.in. układ połaci dachu, kąt jego nachylenia oraz kierunek głównej kalenicy do frontu działki.

Wyjaśniło również, że organ I instancji wyliczył średnią wartości wskaźnika powierzchni zabudowy 0,15 w strefie analizowanej, a także średnią szerokość elewacji frontowej budynków 9,54 m. Z uwagi na wnioskowane przez inwestora parametry planowanej inwestycji, zostały one w części wyznaczone nie w wymiarze średnim, lecz od niego odbiegającym. SKO podniosło, że przyczyny takiego sposobu wyznaczenia parametrów zostały jednak wnikliwie uzasadnione w sporządzonej analizie urbanistycznej.

SKO uznało podobnie jak organ I instancji, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji, o jakiej mowa w art, 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Dalej wyjaśniło, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym gabarytów oraz sposobie użytkowania obiektów. Podniosło, że nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Zaznaczyło, że w obszarze analizowanym występuje natomiast zabudowa o funkcji mieszkaniowej (budynek na dz. nr ew. [...]). Według SKO budowa przedmiotowej inwestycji tj. budynku gospodarczo-garażowego, będzie stanowić kontynuację występującej w obszarze analizowanym zabudowy o funkcji mieszkaniowej, jako jej dopuszczalne uzupełnienie. SKO podobnie jak organ I instancji stoi na stanowisku, że budowa budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu, w zabudowie mieszkaniowo-usługowej nie jest sprzeczna, z dotychczasowym zagospodarowaniem terenu analizowanego z uwagi na istnienie budynków o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej. Odwołało się jednocześnie do treści uzasadnienia wyroku WSA w Warszawie z 16 stycznia 2020 r., sygn. VIII SA/Wa 577/19.

SKO podniosło również, że funkcja planowanego budynku gospodarczo- garażowego stanowić będzie uzupełnienie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, występującej w obszarze analizowanym. Zatem w ocenie SKO została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa.

SKO ustaliło oceniając część tekstową i graficzną analizy funkcji stanowiących załączniki do zaskarżonej decyzji, że obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono względem drogi krajowej nr [...], tj. działki nr ew. [...], uwzględniając zapisy § 4 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto organ I instancji wskazał, że linię zabudowy ustalono w nawiązaniu do linii zabudowy budynków posadowionych na działkach sąsiednich, leżących po tej samej stronie ww. drogi publicznej. Przytoczyło ponadto § 4 rozporządzenia. Ponadto zaznaczyło, że w myśl art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 645) obiekty budowlane przy drogach w terenie zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości co najmniej 10 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej.

SKO podobnie jako organ I instancji uznało, że biorąc pod uwagę, poczynione ustalenia, a także obowiązujące przepisy odrębne w tym ustawy o drogach publicznych, nie naruszy zasad ładu przestrzennego ustalenie linii zabudowy w odległości ok. 33 m od krawędzi jezdni ww. drogi krajowej.

W ocenie SKO w analizowanym przypadku linię zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w zw. art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Linia zabudowy została bowiem wyznaczona w odległości nie mniejszej niż wymagane w takim przypadku w terenie zabudowy 10 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na działce nr ew. [...] w stosunku do powierzchni działki objętej decyzją ustalono na maksimum 0,15. W ocenie SKO wskaźnik ten został wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, gdyż jak wynika ze sporządzonej analizy urbanistycznej, średnia wartość tego parametru w wyznaczonym obszarze, dla wszystkich budynków w nim położonych, wynosi właśnie 0,15. Zdaniem SKO jego ustalenie na poziomie 0,15 nie będzie naruszało zasad zachowania ładu przestrzennego, a ponadto mieści się w wartościach tego parametru występujących w wyznaczonym obszarze analizowanym.

SKO stwierdziło, też prawidłowość w wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy. Została bowiem ustalona wartość tego parametru dla wszystkich budynków występujących w obszarze analizowanym. Ponadto Wójt ustalił średnią szerokość elewacji frontowych budynków występujących na terenie obszaru, analizowanego w wymiarze 9,54 m. W analizie wskazano też, że maksymalna szerokość elewacji frontowej dla budynku, wynosi 21,8 m, a minimalna szerokość tego parametru wynosi 2,7 m. Organ I instancji ustalił wartość tego parametru w oparciu o jego wartość średnią ustaloną dla budynków położonych w obszarze analizowanym, tj. w wymiarze 9,54 m z tolerancją 20%. Wyjaśnił, że zastosowanie takiego wskaźnika nie będzie odbiegało znacząco od średniej oraz sprawi, że zabudowa będzie komponowała się z sąsiednimi budynkami.

SKO biorąc pod uwagę średnią wartość szerokości elewacji frontowych istniejących budynków położonych w analizowanej strefie uznało, że określona przez Wójta szerokość mieści się w przedziale szerokości istniejącej zabudowy. Według SKO ustalenie tego parametru nastąpiło zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, a wartość ta koreluje z wynikami sporządzonej analizy i stanowi wartość średnią z tolerancją 20%. W ocenie SKO jej ustalenie o powyższej wartości nie będzie naruszało zasad zachowania ładu przestrzennego.

Za dopuszczalne i odpowiednio uzasadnione w sporządzonej analizie SKO uznało również ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji w wymiarze od 2,35 m do 4,36 m, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Organ wyjaśnił m.in., że wysokość elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 2,3 m do 7,5 m, a wartość średnia 3,35 m. Z uwagi na powyższe Wójt za zasadne uznał dopuszczenie średniej wysokość elewacji frontowej z terenu analizowanego (3,35 m) z tolerancją do 30%. Według organu I instancji, ustalona w ten sposób minimalna i maksymalna wartość nie osiągnie wartości skrajnych oraz nie zaburzy zastanego na danym terenie ładu przestrzennego.

Ustalenie tego parametru w wymiarze od 2,35 m do 4,36 m, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, było zdaniem SKO jak najbardziej dopuszczalne. Według SKO ustalony dla inwestycji parametr wysokości elewacji frontowej budynku, będzie nawiązywał do parametrów budynków występujących w obszarze analizowanym. Ponadto wartość ustalonego parametru dla planowanej inwestycji mieści się w granicach wartości tego parametru z tej analizy wynikających.

Organ odwoławczy stwierdził również, że geometrię dachu (kąt nachylenia wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustalono zgodnie z § 8 rozporządzenia, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, uwzględniając istniejącą geometrię dachów zabudowy występującej w obszarze analizowanym, co należy uznać za prawidłowe. Dla planowanej inwestycji przyjęto dach jednospadowy, dwuspadowy lub dach płaski o nachyleniu połaci głównych od 3° do 15°, oraz określono wysokość do kalenicy o wartości do 10,1 m.

Jak ustaliło SKO badając sporządzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wysokość kalenicy głównej/wysokość budynku (uwzględniając wszystkie budynki) w całym obszarze analizowanym wynosi od 2,4 m do 10,1 m.

Ustalenie kąta nachylenia dachu wartościach od 3° do 15°, i ustalenie dachu jednospadowego, dwuspadowego lub płaskiego, w ocenie SKO jest zgodne i dopuszczalne z parametrami występującymi w całym obszarze analizowanym. Nachylenie połaci dachowych w obszarze analizowanym oscyluje pomiędzy 3° a 43°, a w obszarze tym występują dachy o różnych połaciach o ułożeniu kalenicy głównej zarówno równoległym jak i prostopadłym do frontu działki. Ponadto ustalona dla planowanej inwestycji wysokość kalenicy głównej, mieści się w wartościach tego parametru występujących w obszarze analizowanym.

SKO podobnie jak organ I instancji uznało, że wyznaczone w decyzji gabaryty projektowanej zabudowy korespondują z gabarytami zabudowy położonej w obszarze analizowanym. Ustalone w ten sposób parametry nie naruszą istniejącego ładu przestrzennego. Organ I instancji w sposób właściwy wyjaśnił przesłanki, którymi kierował się ustalając wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy dla działki budowlanej objętej projektowaną inwestycją.

SKO ustaliło również, że teren objęty wnioskiem posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - tj. drogi krajowej nr [...], (działka nr [...] obręb K.), poprzez działkę nr [...] oraz drogi wewnętrzne, stanowiące własność Gminy O. (działki o nr ew. [...] i [...] obręb K.). Jednocześnie przytoczyło treść uzasadnień wyroków WSA w Poznaniu z 27 lipca 2022 r. sygn. II SA/Po 352/22 oraz WSA w Rzeszowie z 16 marca 2023 r. sygn. II SA/Rz 1132/22.

Dalej SKO wskazało, że wnioskodawczyni nie zgłaszała zapotrzebowania dla przedmiotowej inwestycji na energię elektryczną, wodę, gaz oraz ogrzewanie, a także nie zgłaszała konieczności odprowadzania ścieków .Odprowadzanie wód opadowych – powierzchniowo po terenie własnej działki. Sposób usuwania i unieszkodliwiania odpadów – z godnie z przepisami odrębnymi.

Z uwagi na powyższe SKO uznało, że analizowany teren ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów u.p.z.p.

SKO na podstawie znajdującej się w aktach sprawy informacji o działce nr [...] z [...] grudnia 2022 r. ustaliło również, że teren działki nr [...] objęty wnioskiem, stanowi grunty rolne RV i RVI. Grunty te nie podlegają ochronie i nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Zdaniem SKO decyzja organu I instancji jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym z ustawą o drogach publicznych.

Organ odwoławczy po analizie zgromadzonego materiału dowodowego uznał również, że planowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.

W związku z powyższymi ustaleniami SKO uznało, że spełnione zostały również przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2. 3, 4 ,5 i 6 u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu SKO uznało je za niezasadne. Według organu odwoławczego Wójt w sposób wyczerpujący zgromadził i ocenił materiał dowodowy. Sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. została sporządzona prawidłowo i w sposób wyczerpujący zbadała występującą w obszarze analizowanym zabudowę co do pełnionych przez nią funkcji oraz jej cech. Analiza powyższa została przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze, a zgromadzone dowody nie nasuwają wątpliwości co do ustaleń faktycznych.

W ocenie SKO, ustalenia parametrów dla planowanej rozbudowy budynku dokonano częściowo w odstępstwie od wartości średnich ustalonych dla całego obszaru analizowanego, ale w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, ponieważ ustalenie tych parametrów odbiegających od wartości średnich zostało w sporządzonej analizie funkcji właściwie uzasadnione.

Organ odwoławczy wskazał również, że jak wykazano w niniejszej decyzji, planowana inwestycja spełnia przesłankę kontynuacji funkcji. Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszą decyzją wydawaną w procesie inwestycyjnym i ma ona charakter wstępny. Decyzja ta w sposób ogólny ustala warunki inwestowania i nie przesądza o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji, a jedynie określa, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna do realizacji w danym miejscu z punktu widzenia wymogów zagospodarowania przestrzennego. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwie najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, a ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja taka nie przesądza o lokalizacji przedmiotowej inwestycji. Rozstrzygnięcie o konkretnym usytuowaniu projektowanej inwestycji podejmuje zawsze dopiero organ architektoniczno – budowlany, zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę. Decyzja ta ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku zgodności inwestycji z przepisami u.p.z.p. oraz przepisami odrębnymi nie można odmówić ustalenia jej lokalizacji.

Jednocześnie w ocenie SKO zaskarżona decyzja uwzględnia wymagania w zakresie ochrony osób trzecich w stopniu, jakim wymagany jest na etapie planowania inwestycji. Decyzja organu I instancji - w punkcie 9 sentencji decyzji - ustala wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. SKO podniosło, że w punkcie tym wskazano m.in., że inwestycja nie może pogarszać warunków użytkowania nieruchomości sąsiednich. Powinna spełnić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich w tym: ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, oraz ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, ochronę przed zanieczyszczeniami powietrza, wody lub gleby.

Zdaniem SKO, wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, o czym z resztą organ I instancji pouczył w zaskarżonej decyzji. Ponadto zaskarżona decyzja nie uprawnia do rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych.

Niezasadny w ocenie SKO jest też zarzut nieprawidłowych ustaleń co do budynków i terenu. Parametry dla planowanej inwestycji zostały ustalone na podstawie parametrów wynikających ze sporządzonej analizy urbanistycznej, a poprawność ich wyznaczenia została w uzasadnieniu niniejszej decyzji wyjaśniona.

SKO po wnikliwym przeanalizowaniu zebranego materiału dowodowego oraz treści zaskarżonej decyzji stwierdziło, że nie znalazło istotnych uchybień w postępowaniu administracyjnym oraz nie stwierdziło naruszeń w przedmiocie zastosowania przepisów prawa materialnego. Jak przytoczono powyżej, przesłanki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy unormowane zostały w art. 61 ust 1 u.p.z.p. W przypadku stwierdzenia przez organ administracji publicznej, że dana inwestycja spełnia łącznie wszystkie przesłanki wymienione ww. przepisie jest on zobligowany do wydania decyzji pozytywnej w przedmiocie warunków zabudowy.

W ocenie SKO organ I instancji przeprowadził prawidło postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie, spełniając wszystkie wymogi przepisów procedury administracyjnej, działając zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., gwarantując również stronom czynny udział w prowadzonym postępowaniu. Zgodnie z wymogami prawa materialnego organ ten uzyskał niezbędne uzgodnienia dla planowanej inwestycji (w trybie art. 53 ust. 5 u.p.z.p. - milczące uzgodnienia). Natomiast wydana decyzja oraz analiza będąca jej integralną częścią zostały sporządzone rzetelnie i zgodnie z wszystkimi wymogami obowiązującego prawa w tym art. 107 § 3 k.p.a. Projekt decyzji, w tym analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. przygotowała mgr inż. M. G., spełniająca warunek z art. 5 pkt 4 w zw. z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., co potwierdza znajdująca się w aktach sprawy, kopia dyplomu ukończenia studiów na kierunku gospodarka przestrzenna. Ponadto SKO wskazało, że zaskarżona decyzja spełnia także wymogi określone w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Ponadto załączniki graficzne do zaskarżonej decyzji i sporządzonej analizy urbanistycznej sporządzono na kopiach właściwej mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., z zachowaniem odpowiedniej skali. Jednocześnie SKO pełnowartościową i miarodajną moc dowodową przyznało dowodom zgromadzonym przez organ I instancji.

Jednocześnie SKO wyjaśnia, że w sporządzonej analizie urbanistycznej (część tekstowa), w sposób jednoznaczny, tabeli zatytułowanej: "Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem", w rubryce - uwagi, wskazano, które budynki objęte analizą powstały w ramach zabudowy zagrodowej bądź innej. Ponadto w analizie tej (część tekstowa), wskazano jakiej konkretnie zabudowy i o jakiej funkcji, planowany budynek będzie stanowił kontynuację, co też SKO w niniejszej decyzji również wyjaśniło.

Po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie oraz mając na względzie powyżej przytoczone argumenty SKO nie znalazło podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji Wójta i orzekło jak w sentencji decyzji.

2. Skargę na decyzję SKO z [...] lipca 2023 r. złożył skarżący i domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych zarzucił:

a) naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 138 § 2 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz nienależytą kontrolę instancyjną decyzji organu I instancji. które to naruszenia objawiły się m.in. w:

- nieuzasadnionym uznaniu, że spełnione zostały łącznie wszystkie przesłanki przewidziane u.p.z.p., umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

- nieprawidłowej analizie z zakresu kontynuacji funkcji zabudowy, tj. zasady "dobrego sąsiedztwa";

- niewyjaśnieniu, czy budynki objęte analizą powstały w ramach zabudowy zagrodowej czy też w ramach innego rodzaju zabudowy;

- niewskazaniu, czy projektowany budynek będzie stanowił kontynuację określonej - i jakiej - funkcji zagospodarowania terenu, posługując się wymiennie sformułowaniami "zabudowa zagrodowa, mieszkaniowo-usługowa", przy braku rozróżnienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej od zabudowy zagrodowej;

- niezasadnym przyjęciu, że funkcja planowanego budynku gospodarczo-garażowego będzie stanowić uzupełnienie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej;

- błędnym przyjęciu, że teren objęty wnioskiem posiada pośredni dostęp do drogi publicznej (tj. drogi krajowej nr [...]). podczas gdy wjazd z tej drogi wykonany został niezgodnie z projektem;

- nienależytym uzasadnieniu faktycznym i prawnym zaskarżonej decyzji, braku odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu i arbitralnym przyjęciu, iż budynek gospodarczo-garażowy wraz z infrastrukturą będzie stanowić kontynuację (uzupełnienie) występującej na analizowanym obszarze zabudowy, co uniemożliwia prawidłową kontrolę odwoławczą i sądowoadministracyjną decyzji;

b) nie odniesienie się przez organ odwoławczy do wszystkich zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu;

c) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że w sprawie spełnione zostały łącznie wszystkie przesłanki uprawniające organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący w uzasadnieniu skargi przedstawił stanowisko na poparcie podniesionych wyżej zarzutów.

3. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

4. Pismem z 10 grudnia 2023 r. skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna, chociaż nie wszystkie zarzuty skargi Sąd podzielił.

1. Istota sprawy sprowadza się do oceny zgodności z prawem decyzji organów, w których ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu, zlokalizowanego na dz. nr [...], obręb K., gmina O.

Zdaniem organów, w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie warunki do tego, aby wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. I ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Dlatego ustalając w decyzji o warunkach zabudowy parametry dla planowanej inwestycji, należy dać inwestorowi możliwość pewnego manewru do ostatecznego określenia planowanego obiektu dopiero w projekcie budowlanym (por. wyrok WSA w Poznaniu z 7 lipca 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 267/21).

2. W ocenie Sądu, rację mają organy, że w niniejszej sprawie:

- obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami art. 61 ust. 5a u.p.z.p.;

- planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (funkcja planowanego budynku gospodarczo-garażowego stanowić będzie uzupełnienie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej);

- linię zabudowy ustalono w nawiązaniu do linii zabudowy budynków posadowionych na działkach sąsiednich, leżących po tej samej stronie ww. drogi publicznej (ustalono linii zabudowy w odległości ok. 33 m od krawędzi jezdni drogi krajowej);

- prawidłowo ustalono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (wskaźnik na dz. nr ewid. [...] w stosunku do powierzchni działki objętej decyzją ustalono na maksimum 0,15);

- prawidłowo ustalono szerokość elewacji frontowej (w oparciu o jego wartość średnią ustaloną dla budynków położonych w obszarze analizowanym, tj. w wymiarze 9,54 m z tolerancją 20%);

- prawidłowo ustalono wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (w wymiarze od 2,35 m do 4,36 m);

- prawidłowo ustalono geometrię dachu i gabaryty zabudowy;

- teren objęty wnioskiem posiada pośredni dostęp do drogi publicznej tj. drogi krajowej nr [...] (działka nr [...] obręb K.), poprzez dz. nr [...] oraz drogi wewnętrzne, stanowiące własność Gminy O. (dz. nr ewid. [...] i [...] obręb K.); Sąd podziela stanowisko organów wskazujące na to, że w sytuacji, gdy planowany dojazd do drogi publicznej stanowi drogę wewnętrzną (prywatną), tytuł prawny do korzystania z drogi wewnętrznej, ani zgoda właścicieli nie jest na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy konieczny (por. wyrok WSA w Poznaniu z 27 lipca 2022 r. sygn. akt II SA/Po 352/22); inaczej mówiąc wnioskodawca na etapie ustalania warunków zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości przez którą jest możliwy dostęp do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 16 marca 2023 r., sygn. II SA/Rz 1132/22); zatem wszelkie zarzuty skarżącego wskazujące na to, że teren inwestycji nie posiada i nie będzie posiadał w przyszłości dostępu do drogi publicznej jest niezasadny, gdyż na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej (są to zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę- por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 19 października 2023 r., sygn. akt I SA/Go 419/23);

- prawidłowo ustalono, że teren dz. nr [...] objęty wnioskiem, stanowi grunty rolne RV i RVL; grunty te nie podlegają ochronie i nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym z ustawą o drogach publicznych; planowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.

Tym samym, Sąd nie podziela zarzutów zawartych w skardze odnoszących się do wyżej wskazanych okoliczności prawidłowo ustalonych przez organy.

3. Zasadniczym powodem uchylenia decyzji organów obu instancji jest naruszenie zasad postępowania administracyjnego (art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a.) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Wskazać bowiem należy, że jednym z warunków koniecznych dla wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wykazanie, że: "(...) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego". Z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. wynika, że: "warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem".

Tymczasem w niniejszej sprawie w decyzji o warunkach zabudowy wskazano na następujące okoliczności: "8. Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej: - zaopatrzenie w energię elektryczną brak zapotrzebowania; - zaopatrzenie w wodę: brak zapotrzebowania; - zaopatrzenie w gaz; brak zapotrzebowania; - ogrzewanie: własne - brak zapotrzebowania; - sposób odprowadzenia ścieków: brak zapotrzebowania; - odprowadzenie wód opadowych: powierzchniowo - zagospodarowanie w obrębie terenu objętego decyzją w sposób nie naruszający przepisów odrębnych, w szczególności ustawy z dnia 20 lipca 2017r, Prawo wodne (tekst jedn. - Dz.U. z 2022 r., poz. 2625 ze zm.); - sposób gospodarowania odpadami stałymi: na terenie nieruchomości objętej decyzją, zgodnie z wymogami przepisów odrębnych". SKO w decyzji wskazało, że: "(...) Wnioskodawczym nie zgłaszała zapotrzebowania dla przedmiotowej inwestycji na energię elektryczną, wodę, gaz oraz ogrzewanie a także nie zgłaszała konieczności odprowadzania ścieków. Odprowadzanie wód opadowych -powierzchniowo po terenie własnej działki. Sposób usuwania i unieszkodliwiania odpadów-zgodnie z przepisami odrębnymi".

W ocenie Sądu, kluczową kwestią w niniejszej sprawie jest to, czy w sytuacji "braku zapotrzebowania" we wniosku na szeroko pojęte media, organy mogą w sposób automatyczny pominąć warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zdaniem Sądu, taka sytuacja jest niezgodna z prawem z kilku względów.

Po pierwsze – z brzmienia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że ustalenie warunków zabudowy wymaga "łącznego" spełnienia rygorów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 26 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 708/19). Łączne spełnienie warunków oznacza zatem, że potencjalny inwestor nie może wybiórczo wskazywać na warunki, które spełnia. Inaczej mówiąc, niespełnienie choćby jednego z warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uniemożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Po drugie – z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wynika, że organ badając przesłankę związaną z "dostępem do mediów" musi wykazać, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest "wystarczające" dla zamierzenia budowlanego. Zatem zadaniem organu jest "zestawienie" istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu z konkretnym, wnioskowanym zamierzeniem budowlanym. W niniejszej sprawie tego zabrakło. Skoro bowiem wnioskodawca wskazał, że inwestycja dotyczyć będzie "budowy budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu" to organ musi skonfrontować potencjalną wnioskowaną inwestycję z tym, czy uzbrojenie terenu na danym terenie jest dla tej inwestycji "wystarczające". Zatem organ ponownie rozpatrując sprawę musi ustalić, czy dla wnioskowanej inwestycji tj. "budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu" konieczne jest zapewnienie uzbrojenia terenu. Przykładowo wskazać można, że zgodnie z § 102 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; dalej: "r.w.t.) "(....) garaż do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym - z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym - bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, powinien mieć: (...) elektryczną instalację oświetleniową". Podobnie z § 53 r.w.t. wynika, że: "Budynek, odpowiednio do potrzeb wynikających z jego przeznaczenia, powinien być wyposażony w wewnętrzną instalację elektryczną. 2. Budynek należy wyposażyć w instalację chroniącą od wyładowań atmosferycznych. Obowiązek ten odnosi się do budynków wyszczególnionych w Polskiej Normie dotyczącej ochrony odgromowej obiektów budowlanych".

Po trzecie – ocena, czy istnieje możliwość wyposażenia inwestycji w "media", potrzebne do jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, odbywa się indywidualnie dla konkretnego rodzaju projektowanej inwestycji wskazanej we wniosku i wymaga fachowego przeanalizowania niezbędnych potrzeb inwestycji. Wydanie decyzji pozytywnej na podstawie wniosku wskazującego jedynie na "brak zapotrzebowania" i to bez żadnego uzasadnienia w tym zakresie jest istotnym naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. a także zasad postępowania administracyjnego. W orzecznictwie wskazuje się, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy obowiązkowo należy zawrzeć wyłącznie opis zapotrzebowania na dane media, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej, zaś kwestia zapewnienia realizacji tych potrzeb jest przedmiotem rozważań merytorycznych organu (por. wyrok WSA w Gdańsku z 11 września 2019 r., sygn. akt II SAB/Gd 82/19). Inaczej mówiąc, w sytuacji "braku zapotrzebowania na media" (tak jak w niniejszej sprawie) organ powinien wezwać wnoszącego do uzupełnienia wniosku poprzez wykazanie, czy istniejące (projektowane) uzbrojenie terenu jest "wystarczające dla zamierzenia budowlanego" a nie dalej nad nim bezzasadnie procedować.

Po czwarte - jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało (tak jak w niniejszej sprawie), to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (por. wyrok WSA w Poznaniu z 12 października 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 510/23). Inaczej mówiąc, celem art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych (por. wyrok WSA w Warszawie z 3 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 28/22). Tymczasem w niniejszej sprawie nie jest w ogóle wiadomo, czy jest możliwe jakiekolwiek uzbrojenie terenu, gdyż wnioskodawca wskazał na "brak zapotrzebowania" na: a) energię elektryczną, b) wodę, c) gaz, d) ogrzewanie, e) odprowadzania ścieków. Z doświadczenia życiowego wynika, że budynek gospodarczo-garażowy (a jak wskazuje skarżący – "baza TIRów", czy parking ciągników siodłowych lub baza napraw samochodów ciężarowych) wymagać musi spełnienia chociażby minimalnego dostępu do mediów (wody, prądu). Dodatkowo w orzecznictwie wskazuje się, że w sytuacji, gdy na terenie objętym planowaną inwestycją nie ma kanalizacji sanitarnej, warunek zapewnienia właściwego uzbrojenia terenu w tym zakresie uważa się za spełniony poprzez wskazanie sposobu usuwania ścieków z terenu nieruchomości poprzez gromadzenie ich we własnej oczyszczalni ścieków lub szambie (por. wyrok WSA w Łodzi z 17 marca 2020 r., sygn. akt II SA/Łd 656/19). Dodatkowo należy wskazać, że wniosek zawiera także wskazanie na "infrastrukturę i zagospodarowanie terenu", jednakże ani z decyzji o warunkach zabudowy ani z samego wniosku nie wynika, co się pod tym pojęciem kryje. Organy również w tym zakresie były bierne i nie ustaliły owej "infrastruktury i zagospodarowania terenu", przez co sama decyzja o warunkach zabudowy jest mało czytelna i niejednoznaczna.

4. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie naruszono w istotny sposób art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. oraz art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a.

Organ rozpatrując przedmiotową sprawę powinien przed wydaniem rozstrzygnięcia przeprowadzić pełne postępowanie, w którym zostałoby wykazane, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego w postaci "budynku gospodarczo-garażowego wraz z infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu". Brak zapotrzebowania na media we wniosku o wydanie warunków zabudowy nie może automatycznie powodować tego, że organ nie bada przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Organ powinien zatem dokonać analizy tego, czy dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego istniejące (lub projektowane) uzbrojenie terenu jest "wystarczające" i odpowiednio to uzasadnić. Całkowity brak analizy w tym zakresie powoduje, że pomimo niespełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organy w niniejszej sprawie wydały pozytywną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Taka sytuacja, zdaniem Sądu, jest nieakceptowalna i stanowi naruszenie zarówno prawa materialnego jak i prawa procesowego.

5. Z przedstawionych wyżej powodów Sąd uznał skargę za uzasadnioną i działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżone decyzje. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.