Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 979/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2021-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 134 par 1 , art. 3 par 1 , art. 145 par 1 , art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 listopada 2021 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] czerwca 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej powoływane jako "organ odwoławczy" lub "Kolegium") po rozpatrzeniu odwołania M. D. (dalej powoływanego także jako "inwestor", reprezentowanego przez radcę prawnego, orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy B. znak [...], nr [...] z dnia [...] kwietnia 2021 r., dotyczącej odmowy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pn: Budowa budynku rekreacji indywidualnej — legalizacja samowoli budowlanej - na działce nr [...], obręb P., gmina B..

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy podał, iż sprawa jest rozpatrywana w trybie odwoławczym po raz drugi. Uprzednio, decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] o odmowie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji oraz decyzja Kolegium utrzymująca powyższą decyzję w mocy nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., zostały uchylone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na mocy wyroku z dnia 19 grudnia 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 940/19. Jak przyjęło Kolegium, w powyższym wyroku stwierdzono, iż analiza urbanistyczno-architektoniczna została opracowana z zastosowaniem niezgodnej z przepisami mapy a wyznaczenie obszaru analizowanego nastąpiło dla zbyt małego obszaru, co skutkowało wykonaniem błędnej analizy.

Organ wyjaśnił, iż wniosek z dnia [...] stycznia 2019 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy planowanej inwestycji pod nazwą: budynek rekreacji indywidualnej — legalizacja samowoli budowanej. Przedmiotowy wniosek jest następstwem postanowienia Powiatowego Inspektora Budowlanego w K., znak sprawy [...] z dnia [...] października 2015 r., w którym na inwestora nałożony został obowiązek, uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w celu ewentualnego umożliwienia legalizacji samowoli budowlanej - budowy budynku rekreacji indywidualnej o wymiarach 7,0 m x 5,0 m (35 m2).

Natomiast kwestią sporną w niniejszej sprawie jest nie spełnienie przez planowaną inwestycję warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm. – dalej powoływanej jako u.p.z.p.), który to przepis wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Według ustaleń organu pierwszej instancji, żadna działka sąsiednia znajdująca się na w obszarze objętym analizą urbanistyczno-architektoniczną, dostępna z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana legalnie wybudowanym budynkiem. Do analizy porównawczej nie może być natomiast przyjęta zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym.

W ocenie Kolegium brak jakiejkolwiek legalnej zabudowy uniemożliwia określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Kolegium weryfikując wyniki analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu w wyznaczonym obszarze analizowanym ustaliło, iż organ I instancji w postępowaniu uzupełniającym uzyskał od wnioskodawcy mapy o wymaganym zakresie i prawidłowo ustalił obszar analizowany. W szczególności załącznik nr [...] do decyzji, stanowiący graficzną część analizy opracowany na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przedstawia granice obszaru analizowanego zagospodarowania terenu wokół działki, na której jest zlokalizowana inwestycja, tj. działki nr [...] oraz granice obszaru objętego wnioskiem. Działka inwestycyjna nr [...] o powierzchni [...] ha, jest częścią kompleksu działek o powierzchni od 0,02 ha do 0,09 ha, który od strony północnej jest ograniczony pasem drogi gminnej (działka nr [...]), natomiast z pozostałych stron użytkami rolnymi, działkami nr [...], [...] i [...]. Działka objęta wnioskiem posiada pośredni dostęp do drogi publicznej gminnej (działka nr [...]), poprzez drogę gminną wewnętrzną (działka nr [...] i [...]) oraz działkę nr [...]. W powyższym przypadku wyznaczając granice terenu analizowanego przyjęto za szerokość frontu działki długość krawędzi działki nr [...] styczną do działki służącej wyłącznie w celach komunikacyjnych, tj. działki nr [...]. Organ odwoławczy zauważył, że działka posiada dwie granice styczne do działki wykorzystywanej jako droga wewnętrzna - dłuższa krawędź ma 22 m. Granice obszaru objętego analizą zakreślono w odległości 66 metrów wokół działki budowlanej a zatem jako trzykrotność frontu są one zgodnie z wymaganiami § 3 pkt 1 i pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej powoływanego jako "rozporządzenie") jako granice minimalne, nie wymagające uzasadnienia. Kolegium stwierdziło, iż przeprowadzająca analizę osoba uprawniona rozpatrzyła zasadność rozszerzenia granic obszaru analizowanego dla potrzeb rozpatrzenia wniosku inwestora. W ramach powyższego ustalono, że faktyczna najbliższa legalna zabudowa znajduje się w odległości od około 130 m do 180 m od działki inwestycyjnej (działki nr [...], [...], [...] znajdujące się w obszarze kopii mapy). Przy czym działka nr [...], zlokalizowana w odległości około 180 m od działki inwestycyjnej, jest zagospodarowana legalnie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast działki nr [...] i [...] zlokalizowane w odległości około 130 m są zabudowane legalnie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i gospodarczym (zabudowa zagrodowa w gospodarstwie rolnym). Odległość ta stanowi około 6 — 8 krotną długość frontu działki. Ponadto, powyższa zabudowa nie może stanowić odniesienia dla planowanej legalizacji na terenie działki nr [...], tj. zabudowy budynkiem rekreacji indywidualnej.

Organ odwoławczy stwierdził także, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż legalna zabudowa o charakterze letniskowym, rekreacji indywidualnej znajduje się w znacznej odległości od obszaru objętego analizą, na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...], wskazanych przez przeprowadzającego analizę uprawnionego architekta oraz skarżącego. Działki te znajdują się poza obszarem kopii analizowanej mapy. W ocenie organu odwoławczego poszerzenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem powyższych nieruchomości byłoby nieuzasadnione. Zdaniem Kolegium, co zostało również podkreślone w przeprowadzonej analizie, nie można odnosić się do zabudowy letniskowej na działkach wymienionych powyżej, jako uzasadnienie konieczności poszerzenia granic obszaru analizowanego, ponieważ znajdują się one nie tylko w znacznej odległości ale i nie mają związku urbanistycznego z lokalizacją działki skarżącego. Ponadto, orzecznictwo sądowoadministarcyjne jednoznacznie wskazuje, iż poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne.

Oceniając część tekstową analizy opracowanej przez uprawnionego architekta, potwierdzonej danymi kopii mapy obejmującej obszar analizowany, organ odwoławczy stwierdził, iż żadna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizy i dostępna jednocześnie z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana legalnie wybudowanym budynkiem. Istniejące w tym samym obszarze obiekty o funkcji letniskowej, rekreacji indywidualnej co na działce nr [...], stanowią samowolę budowlaną i zostały zrealizowane bez wymaganego prawem zgłoszenia w trybie art 49b Prawa budowlanego.

Wobec powyższego uznano, że nie można ustalić warunków zabudowy dla legalizacji już istniejącego budynku rekreacji indywidualnej w związku z brakiem łącznego spełnienia wszystkich pięciu warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p.

Pismem z dnia 27 lipca 2021 r. pełnomocnik M. D. wniósł skargę na powyższą decyzję zaskarżając ją w całości i zarzucając organom naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia, poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przesłanki określone w tych przepisach nie zostały przez skarżącego spełnione, co spowodowało utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy B. o odmowie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji,

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez sprzeczne z tymi przepisami określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...] co spowodowało, że w obszarze tym nie znalazły się działki o nr [...], [...] i [...] zabudowane legalnie budynkami spełniającymi faktycznie funkcję pensjonatów, czyli funkcję rekreacyjną a wiec zabudowę o kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występującego na działce nr [...],

3. art. 6, art. 7, art. 77 §1 i art. 80 k.p.a. poprzez nie dokonanie wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego w sprawie oraz nie zbadanie i nie analizowanie stanu faktycznego sprawy a w szczególności nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...] oraz nie zbadanie, że na działkach o nr [...] [...] i [...] występuje legalna zabudowa budynkami wykorzystywanymi jako pensjonaty czyli spełniającymi funkcję rekreacyjną, a nie stanowiącymi formalnie zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym, co nie pozwoliło na ustalenie wszelkich okoliczności dla podjęcia prawidłowej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] i co w rezultacie spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji,

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie, w sytuacji, gdy decyzja Wójta Gminy B. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną była błędna i powinna zostać uchylona.

Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji Wójta Gminy B. a także o zasądzenie od organu II instancji na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącego oświadczył, że odległość między działkami nr [...] i [...], a działką [...] wynosi około 95 m, co zostało pokazane na załączniku graficznym. Nie jest to zatem odległość 130 m. Natomiast odległość między działką nr [...] a działką [...] wynosi około 135 m, a nie 185 m co również zostało pokazane to na załączniku graficznym. Nie jest to zatem odległość 180 m.

Podkreślono też, że na działkach o nr: [...], [...] i [...] znajdują się stanowiące legalną zabudowę budynki mieszkalne, które faktycznie pełnią funkcję pensjonatów, czyli spełniają funkcję rekreacyjną.

Zdaniem skarżącego analiza urbanistyczna wskazująca na "formalną" zabudowę, a nie określająca faktyczną funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania, które istnieją na danym terenie, stanowi analizowanie przedmiotu sprawy w oderwaniu od stanu faktycznego w terenie. Ponadto organ II instancji powielił stanowisko organu I instancji co do zabudowy zagrodowej, która wynika tylko z decyzji o pozwoleniu na budowę, ale faktycznie jest tożsama z funkcją zabudowy wnioskowanej przez skarżącego jako letniskowa.

Wobec powyższego twierdzenia organu II instancji, jakoby analiza urbanistyczna została wykonana prawidłowo, zwłaszcza w zakresie odległości faktycznej najbliższej legalnej zabudowy na działkach o nr: [...], [...] i [...] i wskazywanie, że działki te są zabudowane budynkami jednorodzinnymi w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym, nie znajdują pokrycia w stanie faktycznym sprawy.

Ponadto w ocenie skarżącego wyznaczenie tylko 66 - metrowego obszaru analizowanego również budzi wątpliwości. W ocenie inwestora front działki powinien być przyjmowany na wprost głównej drogi dojazdowej tj. działki drogowej nr [...] Elewacja frontowa budynku rekreacji indywidualnej wychodzi na działkę drogową nr [...]. Wymiar frontu działki nr [...] wynosi około 24 m co pomnożone przez 3 daje wynik 72 m.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Należy również podkreślić, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest wyłącznie w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Dopełnieniem tej regulacji są między innymi przepisy rozporządzenia. Stosownie do jego §3, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W literaturze wskazuje się, że celem powyższych regulacji jest zapewnienie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013).

W badanej sprawie zapadł na wcześniejszym etapie sprawy prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 19 grudnia 2019 r., w którym uchylając rozstrzygnięcia organów administracji obu instancji wskazano na wadliwość sporządzonej analizy z uwagi na jej opracowanie na niewłaściwym załączniku graficznym (mapowym) oraz wadliwym określeniu frontu działki na 16 m, podczas gdy front działki wynosi 22 m, a zatem jego trzykrotność to 66 m.

W uzupełnionym postępowaniu, obszar analizowany został określony na mapie w skali 1:1000 a autor analizy przyjął front działki o długości 22m i na podstawie takiej wartości określił granice obszaru analizowanego (66m).

Bezspornie na tak wyznaczonym obszarze brak jest legalnej zabudowy, która mogłaby być podstawą określenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W powyższym zakresie organy prawidłowo przyjęły, że rozważania dotyczące parametrów zabudowy w obszarze analizowanym winny się odnosić do zabudowy legalnie istniejącej, a więc takiej, która została wybudowana w oparciu o pozwolenie na budowę i oddana do użytkowania. Nie mogą stanowić wzorca dla planowanej nowej zabudowy budynki, które zostały wzniesione nielegalnie, bądź takie, co do których proces inwestycyjny jeszcze się nie zakończył (por. wyrok WSA w Szczecinie z 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 905/20)

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny, czy orzekające w jej toku organy prawidłowo ustaliły, czy w badanej sprawie zaistniały okoliczności uzasadniające rozszerzenie obszaru analizowanego, tak aby objął on swoim zakresem wskazywane przez skarżącego działki nr [...] i [...] odległe według skarżącego od działki inwestycyjnej o 95m oraz działkę nr [...], której odległość według skarżącego wynosi 135 m.

Jak wynika z § 3 ust. 2 w związku z § 2 pkt 5 rozporządzenia, wprost granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, co oznacza, że w sposób sztywny określone są jedynie granice minimalne. Jednak wyznaczenie ponad rozmiary minimalne powinno być wyjątkiem od zasady (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07).

Zatem określenie w rozporządzeniu minimalnej wielkości obszaru analizowanego, nie uniemożliwia jego rozszerzania. Takie działanie jest jednak możliwe jedynie wówczas gdy jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, konieczność wnikliwego uzasadnienia poszerzenia granic obszaru analizowanego ponad minimalną wielkość wskazaną w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia nie jest pozbawiona znaczenia. Wszystkie działki wchodzące w skład obszaru analizowanego stanowią bowiem punkt odniesienia dla ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem dowolność w wyznaczeniu granic obszaru analizowanego powodowałaby też swobodę doboru działek "sąsiednich" o zabudowie odpowiadającej wymaganiom wniosku (zob. wyrok NSA z dnia 17 maja 2016 r., sygn. akt. II OSK 2931/14).

Sąd orzekając w badanej sprawie przyjął w ślad za ugruntowanym stanowiskiem sądów administracyjnych, iż tego rodzaju odstępstwo od zasady jak powiększenie obszaru analizowanego nie może mieć charakteru dowolności i powinno znajdować odpowiednie poparcie takimi okolicznościami jak: mocne zróżnicowanie zabudowy w obszarze analizowanym, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowania dróg publicznych czy duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach (por. np. wyrok WSA w Szczecinie z 19 września 2019 roku sygn. akt. II SA/Sz 329/19 ).

W realiach badanej sprawy, stanowisko organu zostało oparte na stosownej analizie, opracowanej w przewidzianej przez prawodawcę formie, przez osobę posiadająca uprawnienia tj. osoby uprawnionej do sporządzania projektów aktów planistycznych (art. 5 u.p.z.p.). Analiza została poparta obszernym i przekonującym uzasadnieniem. Brak jest podstaw do podważania zasadności wniosków z analizy w oparciu o dołączoną przez pełnomocnika skarżącego do skargi "analizę aktualnego stanu zagospodarowania" opracowaną w dniu 27 lipca 2021 r. przez skarżącego. Z uwagi na usytuowanie wskazywanych przez skarżącego działek których objęcie analizą miałoby wynikać z "kontekstu urbanistycznego" nie sposób uznać tego stanowiska za przekonujące. Jawi się ono jako działanie zmierzające, do poszukiwania jakiejkolwiek zabudowy, w taki sposób, aby uzasadnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki objętej wnioskiem.

Sąd stwierdza, iż nawet przyjęcie wskazywanych przez skarżącego, odmiennych niż przyjęte w zaakceptowanej przez organy administracji w analizie, odległości działki inwestycyjnej od działek mogących potencjalnie stanowić przedmiot analizy nie zmieniałoby faktu, iż są one w odległości znacznie przekraczającej trzykrotność frontu działki inwestycyjnej.

Co do zarzutu wadliwego określenia frontu działki, nie jest jasne w jaki sposób skarżący obliczył szerokość frontu działki na "około 24 m". Trudno jednak nie dostrzegać, iż wartości przyjętej do analizy nie kwestionował na wcześniejszym etapie postępowania przed organami administracji zatem organy administracji nie miały możliwości odniesienia się do wyliczonej przezeń wartości. Co więcej warto dostrzegać, że organy przyjęły w tym zakresie wartość wskazaną przez sąd w prawomocnym wyroku. Niemniej jednak, nawet przyjęcie, że długość frontu działki ma 24 m, która to wartość jest zapewne następstwem "rozszerzenia" granicy działki o fragment ścięty poprzez trójkąt widoczności, nie zmieniłoby podstawowego dla sprawy ustalenia, iż w obszarze analizowanym wyznaczonym w odległości 72m, brak jest legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić wyznacznik dla ustalenia warunków zabudowy.

Sąd także nie dopatrzył się zatem podstaw do podważania zaakceptowanego przez organy administracji obszaru analizowanego i jego poszerzania w kierunku oczekiwanym przez skarżącego. Tego rodzaju działania nie sposób byłoby uznać za realizujące cel ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w postaci zapewnienia ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Wobec powyższego skarga została oddalona jako bezzasadna na zasadzie art. 151 p.p.s.a.

Przywoływane wyżej orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl).