Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 266/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-07-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 lipca 2024 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 lutego 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy M. z dnia 28 czerwca 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. W. kwotę 797 zł (słownie: siedemset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 lutego 2024 r. nr [...], (dalej "decyzja z 14 lutego 2024r.") Samorządowe Kolegium Odwoławczego (dalej "SKO", "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania K. W. (dalej "skarżący") , od decyzji Wójta Gminy M. ( dalej “Wójt") z dnia 28.06.2022 r. nr [...] (dalej “decyzja z 28 czerwca 2022r." ) w przedmiocie: ustalenia Panu J. W. oraz K. W. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości K., działka nr [...] o powierzchni 2,0124 ha, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na skutek podziału w/w działki na działki o nr: [...]. [...], [...], [...], [...] oraz [...], 1) uchyliło zaskarżoną decyzję w części ustalającej J. W. oraz K. W. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł, 2) ustaliło opłatę adiacencką w kwocie [...]zł i zobowiązało J. W. do jej zapłaty (udział w części [...] nieruchomości), 3) ustaliło opłatę adiacencką w kwocie [...]zł i zobowiązało K. W. do jej zapłaty (udział w części [...] nieruchomości), 4) w pozostałym zakresie utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 28 czerwca 2022 r. Wójt Gminy M. działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst j. Dz. U. z 2021 r., poz. 735, dalej "k.p.a."), oraz art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, dalej "u.g.n.") oraz § 1 uchwały Rady Gminy M. nr [...] z dnia 08 listopada 2012 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. W. . z 2012 r., poz. [...]) orzekł o ustaleniu J. W. oraz K. W. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości K., działka nr [...] o powierzchni 2,0124 ha, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na skutek podziału w/w działki na działki o nr: [...]. [...], [...], [...], [...] oraz [...]. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że na wniosek współwłaścicieli gruntu J. W. i skarżącego decyzją nr [...] z dnia 11.06.2019 r., która stała się ostateczna w dniu 12.06.2019 r.. Wójt Gminy M. zatwierdził projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w obrębie K., działka nr [...] o powierzchni 2,0124 ha, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Nieruchomość stanowiła współwłasność J. W. i K. W.. Podział nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła W tych warunkach, w ocenie organu, ziściły się przesłanki, od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony 31 marca 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią A. K., która wartość nieruchomości przed podziałem ustaliła na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł (15% wzrostu wartości nieruchomości).

Od decyzji Wójta odwołanie złożył skarżący podnosząc, iż decyzja dotyczy dwóch różnych podmiotów, a opłata adiacencka ustalona została jako pojedyncza kwota. Ponadto nie zgadza się z przedstawioną wyceną, uważa, że obowiązują inne ceny rynkowe.

Decyzją z 31 stycznia 2023 r. nr [...] SKO uchyliło decyzję Wójta Gminy M. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, celem ustalenia opłaty na każdego ze współwłaścicieli osobno, biorąc pod uwagę udział każdego współwłaściciela w części przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpoznaniu sprzeciwu skarżącego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 13 czerwca 2023 r. sygn. akt I S.A./Po 220/23 uchylił decyzję Kolegium z 31 stycznia 2023r.

Po rozpatrzeniu odwołania SKO wydało zaskarżoną decyzję z 14 lutego 2024r. W uzasadnieniu wskazało, że merytoryczna strona decyzji Wójta Gminy M. jest prawidłowa, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Jednakże ze względów formalnych organ odwoławczy postanowił uchylić zaskarżoną decyzję w części ustalającej K. W. i J. W. opłatę w kwocie [...]i zobowiązującej ich do uiszczenia tej opłaty, ze względu na brak podziału opłaty na każdego ze współwłaścicieli osobno. Biorąc pod uwagę udział w częściach nieruchomości Kolegium ustaliło dla każdego współwłaściciela osobną kwotę opłaty, zgodnie z udziałem w części nieruchomości w sposób określony w sentencji decyzji, a w pozostałym zakresie Kolegium utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M., uważając, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości, co potwierdzone zostało przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym i co dało podstawę do ustalenia opłaty współwłaścicielom nieruchomości dzielonej części. Kolegium podniosło, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. z 31 marca 2022 r. stanowił podstawowy dowód w sprawie. Ze względu na upływ czasu Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do organu z prośbą o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy potwierdziła w dniu 04.11.2023 r. aktualność operatu szacunkowego z dnia 31.03.2022 r. Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej i metodą porównywania parami, gdyż rynek dysponował wystarczającą ilością przeprowadzonych transakcji. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy czym do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Analizując operat szacunkowy Kolegium uznało, że jest on opracowany rzetelnie, sporządzony zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale biegła przyjęła nieruchomości położone na terenie powiatu gnieźnieńskiego. Na potrzeby wyceny nieruchomości przed jak i po podziale biegła przyjęła do analizy nieruchomości niezabudowane. Na potrzeby analizy transakcji biegła wzięła pod uwagę następujące cechy: lokalizacja i sąsiedztwo, powierzchnia działki, parametry fizyczne działki, dojazd do nieruchomości. Dobór takich cech nie budził zastrzeżeń organu odwoławczego. Do porównania biegła wzięła pod uwagę grunty o przeciętnych parametrach, podobnych do wycenianej nieruchomości. Zgodnie z przyjęta metodologią użyła przed podziałem kilku, a po podziale kilkunastu transakcji wyceniając grunt przed jak i po podziale. Wyliczyła również poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Kolegium podkresliło, że dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i zgodnie z zasadami wyceny. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że operat szacunkowy podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie jak każdy inny, jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania czy zawiera on wyjaśnienia dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu w sposób przejrzysty wynika, ze ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości co do wartości nieruchomości. Kolegium wyjaśniło, że organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje wszakże organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżący zaskarżył decyzję w całości, wnosząc o jej uchylenie. Wskazał, że wycena została dokonana w sposób subiektywny, a kwota uzyskana przez niego i syna J. W. ze sprzedaży działek wynosiła [...] zł, a nie [...] zł.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga była zasadna.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 - dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018.121 ze zm, powoływanej dalej jako u.g.n)., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Zgodnie z art. 98a ust. 1 b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Przechodząc do oceny zasadności skargi stwierdzić należy, że z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości. Bez wątpienia, działka nr [...] po rozpoznaniu wniosku skarżącego i J. W. została podzielona na działki na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Gminy M. nr [...] z dnia 8 listopada 2012 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. W. . z 2012 r., poz. [...]). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 15% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem (§ 1 uchwały). Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 - letni termin do ustalenia opłaty. Decyzja podziałowa została wydana w dniu 11 czerwca 2019 r. i stała się ostateczna w dniu 12 czerwca 2019 r.

Skarżący zarzucał natomiast, że operat szacunkowy nie został wykonany w sposób prawidłowy. Obowiązkiem organów administracyjnych było ustalenie w toku postępowania, czy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Rozstrzygając powyższe należy na wstępie wskazać, że konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt: I OSK 1894/12 - zob. http://orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA).

W przedmiotowej sprawie wbrew ocenie organów administracji zawiera błędy, które w oczywisty sposób rzutują na jego poprawność. Na stronie 29 operatu w tabeli obrazującej nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej jako nieruchomość wyceniana wskazana jest miejscowość K.. Natomiast przedmiotem wyceny była działka nr [...] w miejscowości K.. Organy nie skorzystały z możliwości zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie powyższej kwestii. Nie sposób na obecnym etapie ustalić, czy doszło do pomyłki w nazwie miejscowości czy tez chodzi o inną nieruchomość o innych cechach istotnych dla rynkowej wyceny (przykładowo lokalizacja i sąsiedztwo "średnio korzystna" dla nieruchomości w K. , ale działki K. być może jest już bardzo korzystna). Są to kwestie, które mają znaczenie dla wysokości wartości nieruchomości przed podziałem. Już tylko na marginesie należy wskazać , że podane w rubryce "powiat" nazwy dotyczą miejscowości, a nie powiatu. Nadto operat zawiera również niespójności związane z tym, czego w istocie dotyczy. O ile generalnie należy odnotować, że przedmiotem wyceny w operacie jest wartość nieruchomości przed i po podziale, to na s. 24 (pkt 10.1) rzeczoznawca wskazuje na potrzeby określenia wartości rynkowej nieruchomości rynkowej w stanie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a na stronie 26 w stanie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolejną rzeczą jest niespójność dotycząca trendu zmiany cen. Na wykresie na s. 24 podaje transakcje od sierpnia 2017 do października 2018 , natomiast na wykresie na s. 26 od marca 2020 do maja 2022r. Rzeczoznawca w żaden sposób nie wyjaśnia, skąd ta rozbieżność, tym bardziej, że na s. 26 sam wskazuje, że jako okres badania transakcji przyjęła czerwiec 2018 do czerwca 2019 r. Powyższe błędy dyskwalifikują wartość dowodową operatu. Obowiązkiem organów było dokonanie oceny operatu i albo doprowadzenie do jego uzupełnienia i usunięcia powyższych błędów i niespójności, albo skorzystanie z innego rzeczoznawcy i sporządzenie nowego operatu. Organ administracji może i powinien jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie gdy operat - czy to zdaniem organu, czy strony postępowania - zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, PRESSCOM 2012 s. 179-180, wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, Lex 597629, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., II SA/Gd 135/12). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne i zawierać prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości (J. Jaworski, (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck 2013, s. 1224-1227, nb 3, 4; P. Daniel - op. cit., s. 178-183; wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., I OSK 534/13).W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz 135 p.p.s.a. orzekł, jak w punkcie 1 sentencji. Należy zaznaczyć, że będący podstawą wyceny operat z uwagi na upływ czasu stracił ważność. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy obowiązkiem organów będzie zwrócenie się do rzeczoznawcy o sporządzenie operatu szacunkowego, a następnie jego ocena.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 1 p.p.s.a. Na koszty składa się wpis od skargi w kwocie 797 zł.