Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 228/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 ust.1, 2, art. 146 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. a, c
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Referent Kinga Kościejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2024 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2024 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. L. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 stycznia 2024r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania J. L. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia 13 października 2023 r. znak: [...] ustalającą wobec niego opłatę adiacencką w wysokości 1.980 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ś. [...], gm. W., oznaczonej jako działka nr [...], na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej tj. sieci kanalizacji sanitarnej.

Decyzja została wydana na podstawie przepisów art. 145 ust. 1 i ust. 2 i art. 146 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344, dalej jako "u.g.n."), których treść przytoczył w uzasadnieniu decyzji.

Organ ustalił, że Gmina W. zrealizowała inwestycję polegającą na budowie odcinka sieci kanalizacji sanitarnej, stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości położonych w Ś. D. D., w tym nieruchomości skarżącego oznaczonej jako działka nr [...].

Decyzją z dnia 10 stycznia 2020 r., znak PINB 7353/Wól-170/2019 Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. udzielił Gminie W. pozwolenia na "użytkowanie odcinka sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami: - etap III tj. od studni SI 10 do studni SI 22, - etap IV tj. od studni SI 22 do studni SI 35 w miejscowości Ś. D. D., gm. W.".

W związku z tym organ z urzędu wszczął w dniu 7 grudnia 2022r. postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa we wskazanych wyżej przepisach.

W toku postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził - na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 28 grudnia 2022 r. Rzeczoznawca wskazał, że przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej sporna nieruchomość wyposażona była w kanalizację lokalną (szambo), zaś od dnia 14 stycznia 2020 r. zostały stworzone warunki do korzystania z gminnej sieci sanitarnej. Ustalił, że wartość tej nieruchomości przed wybudowaniem sieci wynosiła 97.400 zł, natomiast po jej wybudowaniu wynosi 104.000 zł, a więc nastąpił wzrost jej wartości o 6.600 zł. Organy obu instancji oceniły, że operat został sporządzony prawidłowo i może on stanowić podstawę ustalenia opłaty. Biorąc pod uwagę, że zgodnie z postanowieniami uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia 8 listopada 2013 r. wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tego tytułu ustala się w wysokości 30% różnicy wartości, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, organ ustalił wobec skarżącego opłatę w kwocie 1980 zł (6.600 zł x 30%).

Organy stwierdziły, że zachowany został trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., w którym opłata adiacencka może być ustalona.

W odwołaniu skarżący podnosił, że wartość jego nieruchomości w rzeczywistości nie wzrosła, lecz spadła ze względu na budowę na przyległym terenie lotniska pasażerskiego w miejscowości Ś. D. D..

Odnosząc się do tego zarzutu Kolegium wyjaśniło, że kwestia sąsiedztwa lotniska była brana pod uwagę przez rzeczoznawcę, który z tego względu przypisał nieruchomości ocenę najniższą tj. ocenę średnią i zastosował odpowiednią korektę.

Kolegium zauważyło, że organ I instancji poinformował skarżącego o możliwości złożenia wniosku o rozłożeniu opłaty adiacenckiej na raty oraz o możliwości poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie J. L. domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji.

Zarzucił, że wszczęcie postępowania nastąpiło po upływanie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania ze spornej sieci. Załączył do skargi protokół z odbioru wykonanego przyłącza kanalizacyjnego z 13 lutego 2019r. oraz umowę na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków z 31 stycznia 2019r. oraz wskazał, że od momentu podłączenia posesji do sieci kanalizacji pobierane były opłaty za wodę oraz ścieki. Podniósł, że nie wszystkim mieszkańcom organ ustalił taką opłatę, co jest dla skarżącego niezrozumiałe i niesprawiedliwe. "Wójt Gminy W. nie wszczął postępowania w sprawie opłaty w stosunku do właścicieli posesji innych miejscowości, w których kanalizacja była wybudowana wcześniej".

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, ponieważ istotne w sprawie okoliczności nie zostały wyjaśnione.

Opłata adiacencka, jak wynika z art. 4 pkt 10 u.g.n., ustalana jest w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

W myśl art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

Stosownie zaś do treści art. 146 u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2).

Trafnie wskazuje się w orzecznictwie, że u.g.n. nie definiuje pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia". Zasadniczo przyjmuje się, że "stworzenie warunków" jest nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną i obie winny być spełnione (por. wyroki NSA z 18 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 692/13 i I OSK 691/13).

Przepis art. 148b ust. 1 u.g.n. stanowi, że ustalenie to następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych tymi odrębnymi przepisami są przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2024r., poz. 757, dalej jako "u.z.z.w.") Zgodnie z art. 15 ust. 4 u.z.z.w. przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W przypadku urządzeń wodociągowych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 u.z.z.w., jest więc nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia wodociągowego (kanalizacyjnego). Dopiero od tej daty istnieje bowiem możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie może funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 pr. bud. (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 716/15 oraz powołane w nim wyroki: WSA w Poznaniu z 23 października 2013 r., sygn. IV SA/Po 700/13; WSA w Gdańsku z 24 kwietnia 2014 r., sygn. II SA/Gd 128/14; WSA w Gorzowie Wlkp. z 4 września 2014r., sygn. II SA/Go 564/14; WSA w Lublinie z 13 maja 2014 r., sygn. II SA/Lu 747/13). W razie dokonania zgłoszenia do użytkowania, zgodnie z art. 54 pr. bud., termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje wraz z upływem terminu do zgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ.

Należy jednocześnie podnieść, że w niektórych przypadkach użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej jest możliwe dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis art. 55 ust. 1 pr. bud. wymienia sytuacje, w których konieczne jest uzyskanie takiej decyzji. Stanowi on, że przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie m.in., jeżeli: (...). 3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W przypadku konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, "stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości" do urządzeń infrastruktury technicznej następuje z datą ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z tą ostatnią sytuacją mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Powołany przepis art. 55 ust. 1 pkt 3 pr. bud. dotyczy bowiem m.in. sytuacji, gdy inwestycja jest realizowana etapami i inwestor zamierza użytkować zrealizowane etapami obiekty w różnym czasie. Z akt wynika, że sporna inwestycja była realizowana etapami.

Prawidłowe jest więc stanowisko organów rozpatrujących niniejszą sprawę, że termin do ustalenia opłaty adiacenckiej biegł od uostatecznienia się decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie.

Organ nie ustalił jednak dostatecznie, kiedy nastąpił ten moment. Organ wskazał bowiem na decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z 10 stycznia 2020r., w której nie została wymieniona działka skarżącego nr [...]. Wynika z niej natomiast, że sieć była realizowana etapami i w dniu 9 lutego 2018r. została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie dla etapu I i II. W aktach nie ma jednak żadnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, która obejmowałaby działkę skarżącego.

W związku z tym istnieją wątpliwości co do daty wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obejmującego działkę skarżącego, a w konsekwencji także co do tego, czy opłata wobec skarżącego została ustalona z zachowaniem 3-letniego okresu, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n.

Okoliczność ta musi zostać bezspornie wyjaśniona.

Jest ona również istotna dla prawidłowej wyceny spornej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie z 28 grudnia 2022r. (k. 5 operatu) wskazał bowiem jako datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, a także na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny dzień 14 stycznia 2020r., który (prawdopodobnie) jest dniem uostatecznienia się decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie z 10 stycznia 2020r. Skoro jednak – jak wskazano - decyzja ta nie obejmuje działki skarżącego, to konieczne jest również wyjaśnienie przez biegłego, dlaczego w wycenie, do "dat istotnych dla wyceny" przyjął datę 14 stycznia 2020r.; konieczna może też okazać się aktualizacja operatu.

W związku z powyższym Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023r., poz.1634); o kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 cyt. ustawy.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ uwzględni przedstawione uwagi, a więc ustali, czy i kiedy stała się ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączem do działki skarżącego, a w konsekwencji od kiedy rozpoczął bieg 3-letni termin na ustalenie opłaty adiacenckiej; konieczne mogą okazać się też wyjaśnienia rzeczoznawcy co do dat istotnych w procesie wyceny nieruchomości skarżącego.