Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 908/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-01-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 pkt 1, ust. 3, ust. 5 pkt 1
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi L. V. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...](3) w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 8 maja 2023 r., nr [...] znak [...], Starosta K. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił L. V. (dalej: "Inwestorka" lub "Wnioskodawczyni") pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie pierzejowej śródmiejskiej na działkach nr [...], [...],[...] obręb [...] w K. przy ul. [...].

Powyższa decyzja została zaskarżona odwołaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w K. zarzucającą w szczególności, że organ I instancji nie przeprowadził właściwie postępowania w zakresie oceny zgodności inwestycji z ustaleniami miejscowego planu przestrzennego części obszaru miasta K. - U. w zakresie wymagań dotyczących gabarytów, formy architektonicznej i dostosowania zabudowy do historycznej kompozycji oraz nie odniósł się do podnoszonych zarzutów dotyczących immisji cienia i miejsca usytuowania śmietnika.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z 16 sierpnia 2023 r. nr [...] Wojewoda Zachodniopomorski uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę objętego wnioskiem Inwestorki.

Jak wyjaśnił organ odwoławczy w toku postępowania odwoławczego dokonano ponownego rozpoznania sprawy w pełnym zakresie i poczyniono własne ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Wojewoda wyjaśnił, iż przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do dokonania sprawdzeń, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j. t. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm. - dalej: Prawo budowlane), w tym zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (pkt 1 lit. a).

Z treści powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że jeżeli na terenie objętym wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to na organie rozpatrującym taki wniosek spoczywa obowiązek sprawdzenia rozwiązań i założeń przedstawionego projektu z jego postanowieniami.

Jak ustalił organ odwoławczy przedmiotem wniosku złożonego przez Inwestorkę w dniu 19 sierpnia 2022 r. jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr [...], [...] i [...] obręb [...] w K..

Załącznikiem do tego wniosku jest projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany. Zgodnie z tym opracowaniem projektowany budynek to budynek 5-kondygnacyjny z podpiwniczeniem. Stanowi wypełnienie zamykające zabudowę pierzejową śródmiejską w miejscu wyburzonych kamienic i wypełnia tę przestrzeń. Przylega bezpośrednio do budynków istniejących na działkach nr [...] (ul. [...]) i nr [...] (ul. [...]). Wejście do budynku oraz wjazd do garażu podziemnego zaprojektowano od strony południowo-zachodniej (frontowa elewacja budynku) - drogi publicznej ul. [...] (działka nr [...]). W budynku zaprojektowano 27 mieszkań i garaż podziemny z 7 miejscami postojowymi.

Na analizowanym terenie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. - U. , uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z 18 lutego 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Z. z 2008 r., Nr [...], poz. [...]; dalej powoływany jako: plan miejscowy).

Działki nr [...], [...] i [...] znajdują się na terenie oznaczonym w planie miejscowym symbolem 2MW o funkcji podstawowej - śródmiejska zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz funkcji uzupełniającej - usługi handlu, gastronomii, kultury, administracji (§ 21 ust. 2 pkt 1).

Jak wskazał Wojewoda stosownie do zapisów dotyczących obsługi technicznej terenu 2MW, określonych w § 21 ust. 2 pkt 4 lit. d planu miejscowego, ilość miejsc parkingowych na działce powinna być zgodna z zasadami podanymi w § 13 ust. 3 planu. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, wymagana minimalna ilość miejsc parkingowych na działkach przeznaczonych pod zabudowę, zlokalizowanych w strefie "B" uzdrowiska K. to 1 stanowisko postojowe dla samochodów osobowych na 1 lokal mieszkalny (pkt 2 lit. a). Jednocześnie z § 13 ust. 3 pkt 3 wynika, że miejsca te należy lokalizować na działce zajmowanej przez obiekt lub w promieniu wygodnego dojścia pieszego; nie mogą one tworzyć naziemnego parkingu o wielkości przekraczającej 50 stanowisk.

Ponadto zgodnie z § 13 ust. 3 pkt 5 i 6 dopuszczono parkingi wielopoziomowe oraz lokalizację parkingów podziemnych do 100% miejsc postojowych pod warunkiem zachowania wymaganego na działce wskaźnika powierzchni zieleni (§ 13 ust. 3 pkt 5 i 6).

Jak ustalono w postępowaniu administracyjnym, w projektowanym budynku mieszkalnym przewidziano 27 mieszkań. Oznacza to, że w ramach tej inwestycji należy zapewnić co najmniej 27 miejsc postojowych (zgodnie z § 13 ust. 3 pkt 2 lit. a planu miejscowego).

W obrębie budynku na poziomie kondygnacji podziemnej zaprojektowano garaż, w którym wydzielono 7 stanowisk postojowych z tego 6 w garażach indywidualnych. Na terenie działek inwestycyjnych nie przewidziano miejsc postojowych.

Zgodnie z informacją zawartą w części opisowej projektu zagospodarowania terenu w pkt 5.2 i w pkt 11 ppkt 3, dla zapewnienia miejsc postojowych w ilości wymaganej ustaleniami planu miejscowego, przewidziano 27 miejsc postojowych na terenie miejskim na działkach nr [...] i nr [...] obręb [...] – "w promieniu dogodnego dojścia pieszego zgodnie z dyspozycją § 13 ust. 3 pkt 3 planu miejscowego".

Ponieważ w ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia i dokumenty przedstawione przez Inwestorkę na etapie postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji nie były wystarczające, aby zaakceptować proponowane rozwiązanie, w trakcie postępowania odwoławczego Wojewoda postanowieniem z 5 lipca 2023 r., na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, zobowiązał Inwestorkę do doprowadzenia projektu do zgodności z uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z 18 lutego 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. - U. w zakresie zapewnienia wymaganej ilości miejsc postojowych zgodnie z § 21 ust. 2 pkt 4 lit. d w związku z § 13 ust. 3 pkt 2 lit. a i pkt 3 uchwały. Jak wskazano w szczególności w tym postanowieniu, z akt sprawy nie wynika, aby Inwestorka posiadała tytuł prawny do działek nr [...] i nr [...], na których przewidziano miejsca postojowe, a zgodnie z oświadczeniem Gminy Miasta K. wybudowany plac postojowy będzie eksploatowany jako ogólnodostępny.

W odpowiedzi na powyższe postanowienie do organu wpłynęło pismo Inwestorki z 24 lipca 2023 r. przedstawiające stanowisko dotyczące m.in. zapewnienia miejsc postojowych oraz jego uzupełnienie z 26 lipca 2023 r. wraz z analizą dotyczącą wykonania miejsc postojowych sporządzoną przez autora projektu budowalnego. Jednak w ocenie organu odwoławczego zgormadzone w sprawie dokumenty uzupełnione o dodatkowe wyjaśnienia Inwestorki w dalszym ciągu nie potwierdziły, że spełniono warunek zapewnienia wymaganej ilości miejsc postojowych na potrzeby budynku mieszkalnego realizowanego na działkach nr [...],[...] i [...].

Jak wyjaśnił w powyższym zakresie Wojewoda, w aktach sprawy znajdują się w szczególności:

1. porozumienie z 10 sierpnia 2022 r. zawarte pomiędzy Gminą Miasto K. a Inwestorką,

2. aneksy do ww. porozumienia - nr 1 z 26 sierpnia 2022 r. oraz nr 2 z 22 grudnia 2022 r. znak [...];

3. decyzja Prezydenta Miasta K. z 4 maja 2022 r. ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na wykonaniu placu postojowego na części działek nr [...] i [...] w obrębie [...] do obsługi P. w K. wydana na rzecz Z. Spółki z o. o. z siedzibą w K.;

4. decyzja Prezydenta Miasta K. z 8 czerwca 2022 r. przenosząca za zgodą stron ww. decyzję z 4 maja 2022 r. na rzecz Gminy Miasto K. ;

5. decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego z 7 marca 2023 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektonicznobudowlany i udzielająca Gminie Miasto K. pozwolenia na budowę placu postojowego na części działek nr [...] i nr [...] w obrębie [...] K. (teren portu morskiego w K.);

6. pismo Prezydenta Miasta K. z 17 stycznia 2023 r.

Jak wyjaśnił organ odwoławczy, w świetle treści § 13 ust. 3 pkt 3 planu miejscowego bezsporne jest, że miejsca postojowe mogą być realizowane na innej działce niż działki inwestycyjne. Przy czym miejsca te powinny być zaprojektowane na potrzeby budynku mieszkalnego realizowanego przez Inwestorkę.

Zgodnie natomiast z warunkami zabudowy, w oparciu, o które udzielono pozwolenia na budowę placu postojowego na części działek nr [...] i [...] w obrębie [...] plac ten przeznaczony jest do obsługi P. w K.. Inwestorem tego zamierzenia jest Gmina Miasto K. , a Inwestorka jest jedynie osobą upoważnianą do występowania w imieniu Gminy przed organem administracji architektoniczno-budowlanej i umocowaną do realizacji inwestycji.

Z treści przedłożonego w trakcie postępowania odwoławczego pisma Prezydenta Miasta K. z 17 stycznia 2023 r. wynika, że Inwestorka posiada prawo do dysponowania częściami nieruchomości stanowiącymi własność Gminy Miasto K. tj. działkami nr [...] i nr [...] obręb [...] tylko w zakresie niezbędnym do realizacji postanowień porozumienia znak [...] z 10 sierpnia 2022 r. Treść tego porozumienia nie wskazuje, aby miejsca postojowe wybudowane na jego podstawie przez Inwestorkę miały być przeznaczone na potrzeby budynku na działkach nr [...],[...] i [...]. Co prawda, zgodnie z brzmieniem § 1 i § 2 porozumienia, "zawarcie porozumienia związane jest z koniecznością spełnienia przez Inwestorkę obowiązku zapewnienia miejsc postojowych dla inwestycji realizowanej na działkach nr [...], [...] i [...]" niemniej jednak w jego § 3 Gmina Miasto K. oświadczyła, że wybudowany plac postojowy będzie eksploatowany jako ogólnodostępny. Zapisy § 4 wskazują natomiast, że ulepszenia wykonane na nieruchomości Gminy przechodzą na jej własność (ust. 2), Inwestorka zobowiązana jest do protokolarnego przekazania poniesionych nakładów na rzecz Gminy w terminie 30 dni od zakończenia budowy placu postojowego.

Zdaniem organu odwoławczego z przedłożonych dokumentów nie wynika zatem, aby miejsca postojowe po ich wybudowaniu w jakikolwiek sposób były powiązane z budynkiem mieszkalnym przewidzianym do realizacji na działkach nr [...], [...] i [...], a Inwestorka posiadała szczególne prawo do użytkowania tych miejsc postojowych w sposób odmienny od innych użytkowników przestrzeni publicznej.

Zgodnie natomiast z warunkami zabudowy (decyzja Prezydenta Miasta K. z 4 maja 2022 r.), na podstawie których udzielono pozwolenia na ich budowę, plac postojowy na działkach nr [...] i nr [...] przewidziany został do obsługi P. w K.. Jednocześnie, z ustaleń miejscowego planu nie wynika, aby można było bilansować miejsca postojowe dla samochodów osobowych w przestrzeni dróg czy placów publicznych.

Uznano zatem, że Inwestorka pomimo obowiązku nałożonego na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, w punkcie 1 postanowienia Wojewody Zachodniopomorskiego z 5 lipca 2023 r. nie przedłożyła, w oznaczonym w tym postanowieniu terminie ani do dnia wydania decyzji, dokumentów, które potwierdziłyby posiadany tytuł prawny do korzystania z nieruchomości gminnych oznaczonych jako działki nr [...] i nr [...] w celu zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów związanych z użytkowaniem budynku mieszkalnego. W konsekwencji nie wywiązała się z nałożonego obowiązku, a projektowana inwestycja narusza ustalenia planu miejscowego.

Dodatkowo organ zwrócił uwagę, że z treści przedłożonego przez Inwestorkę porozumienia z 10 sierpnia 2022 r. zmienionego aneksami z 26 sierpnia 2022 r. oraz z 22 grudnia 2022 r. wynika, że inwestycja, której ono dotyczy to budynek mieszkalny z usługami, podczas gdy przedmiotem wniosku o pozwolenie na budowę jest budynek mieszkalny wielorodzinny. Ponadto w porozumieniu jest mowa o 25 miejscach postojowych w obrębie działek nr [...] i nr [...], a w projekcie zagospodarowania terenu o 27 miejscach.

Zdaniem Wojewody w świetle powyższych ustaleń inwestycja w formie objętej wnioskiem z 19 sierpnia 2022 r. nie może być realizowana. Zatem bez wpływu na rozstrzygniecie pozostaje podnoszona w odwołaniu przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w K. kwestia zgodności przyjętych rozwiązań architektonicznych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, immisji cienia na sąsiednie nieruchomości przy ul. [...] oraz usytuowania miejsca składowania odpadów.

Pismem z 15 września 2023 r. pełnomocnik Inwestorki wniósł skargę na powyższą decyzje do sądu administracyjnego zarzucając skarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 18 ust 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 poz. 1225 tj. z 09 czerwca 2022 r. ze zm.) w zw. z § 13 ust. 3 pkt 3 planu miejscowego, poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że miejsca postojowe mogą być realizowane na innej działce niż działki inwestycyjne z tym, że miejsca te powinny być zaprojektowane na potrzeby budynku mieszkalnego realizowanego przez Inwestorkę, a wybudowany plan parkingowy nie może być eksploatowany jako ogólnodostępny, podczas gdy prawidłowa wykładnia powołanych przepisów winna prowadzić do wniosku, iż Inwestorka ma wyłącznie obowiązek zapewnienia możliwości korzystania mieszkańcom z parkingu na innej działce niż działki inwestycyjne, zaś parking może być ogólnodostępny. W niniejszej sprawie Inwestorka zawarła stosowne postanowienie z Gminą Miasto K. w celu zapewnienia miejsc postojowych dla planowanej inwestycji przy ul. [...] w K. - czym spełniła swój obowiązek.

Wskazując na powyższe pełnomocnik Inwestorki wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uzasadniając powyższe stanowisko pełnomocnik wskazał w szczególności, iż Inwestorka spełniła ciążące na niej wymogi - zagwarantowała mieszkańcom garaż podziemny z 7 miejscami postojowymi oraz 25 miejsc postojowych na ogólnodostępnym terenie należącym do Gminy Miasto K. . Organ pominął, iż z zawartego z Gminą Miasto K. porozumienia wynika ewidentnie, iż miejsca postojowe "zostaną wybudowane w celu zapewnienia miejsc postojowych dla planowanej inwestycji przy ul. [...] w K.". Powyższe winno być dla organu wystarczające.

W ocenie pełnomocnika Inwestorki, § 13 ust. 3 pkt 3 planu miejscowego został przez organ zinterpretowany rozszerzająco, co było niedopuszczalne. Powołany zapis obliguje wyłącznie inwestora do zagwarantowania możliwości postoju na cudzym gruncie samochodów przyszłych mieszkańców i użytkowników planowanego budynku mieszkalnego, a więc inwestor ma wyłącznie obowiązek zapewnienia możliwości korzystania mieszkańcom z miejsc postojowych na innej działce niż działki inwestycyjne. Nie ma mowy w omawianym zapisie, aby parking nie mógł być ogólnodostępny. W przywołanym zapisie uchwały chodzi wyłącznie o zapewnienie możliwości korzystania - i to inwestor z całą pewnością uczynił.

Niezrozumiałe jest w ocenie Skarżącej, dlaczego organ sugeruje, iż miejsca postojowe nie zostały zaprojektowane na potrzeby budynku mieszkalnego realizowanego przez Inwestorkę, skoro powyższe wynika wprost z zawartego porozumienia i taki był właśnie cel budowy miejsc postojowych na terenie Gminy Miasto K.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 4 stycznia 2024 r. pełnomocnik Inwestorki podtrzymał swoje stanowisko i wniósł jak w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm. – zwanej dalej: "p.p.s.a.").

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę skarżonej decyzji stanowił art. 35 ust. 5 pkt 1 ustawy Prawo budowalne stanowiący, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o którym mowa w ust. 3. Przy czym w sprawie istotne znacznie ma norma art. 35 ust. 1 Prawa budowalnego, zgodnie z którą przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do dokonania sprawdzeń, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane tym zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (pkt 1 lit. a).

Dla rozstrzygnięcia znacznie miały również zapisy prawa miejscowego, wynikające z uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z 18 lutego 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Z. z 2008 r., Nr [...], poz. [...]; dalej: plan miejscowy)

Zgodnie z powyższą uchwałą działki inwestycyjne znajdują się niespornie na terenie oznaczonym w miejscowym planie symbolem 2MW o funkcji podstawowej - śródmiejska zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz funkcji uzupełniającej - usługi handlu, gastronomii, kultury, administracji (§ 21 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego). Stosownie do zapisów dotyczących obsługi technicznej terenu 2MW, określonych w § 21 ust. 2 pkt 4 lit. d planu miejscowego, ilość miejsc parkingowych na działce powinna być zgodna z zasadami podanymi w § 13 ust. 3 planu. Z kolei zgodnie z § 13 ust. 3 ustalającego zasady parkowania, wymagana minimalna ilość miejsc parkingowych na działkach przeznaczonych pod zabudowę, zlokalizowanych w strefie "B" uzdrowiska K. wynosi 1 stanowisko postojowe dla samochodów osobowych na 1 lokal mieszkalny (pkt 2 lit. a).

Jednocześnie z § 13 ust. 3 pkt 3 wynika, że miejsca te należy lokalizować na działce zajmowanej przez obiekt lub w promieniu wygodnego dojścia pieszego; nie mogą one tworzyć naziemnego parkingu o wielkości przekraczającej 50 stanowisk. Ponadto zgodnie z § 13 ust. 3 pkt 5 i 6 dopuszczono parkingi wielopoziomowe oraz

lokalizację parkingów podziemnych do 100% miejsc postojowych pod warunkiem zachowania wymaganego na działce wskaźnika powierzchni zieleni (§ 13 ust. 3 pkt 5 i 6).

W badanej sprawie nie jest sporne, iż w projektowanym budynku mieszkalnym przewidziano 27 mieszkań. Oznacza to, że w ramach tej inwestycji Inwestorka zobowiązana była zapewnić co najmniej 27 miejsc postojowych. Przy czym nie jest sporne zapewnienie 7 stanowisk postojowych z tego 6 w garażach indywidualnych znajdujących się w budynku. Sporne natomiast pomiędzy organem administracji a stroną skarżącą jest zapewnienie (zagwarantowanie) pozostałych 20 wymaganych miejsc postojowych.

Zmierzając do zweryfikowania powyższych kwestii - które były zresztą przedmiotem pogłębionych ustaleń na etapie postępowania organu I instancji i dla Starosty K. okazały się przekonujące – Wojewoda stosownym postanowieniem wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane zobowiązał Inwestorkę do doprowadzenia projektu do zgodności z planem miejscowym w zakresie zapewnienia wymaganej ilości miejsc postojowych (zgodnie z § 21 ust. 2 pkt 4 lit. d w związku z § 13 ust. 3 pkt 2 lit. a i pkt 3 uchwały).Organ wskazywał wyraźnie, że z akt sprawy nie wynika, aby Inwestorka posiadała tytuł prawny do działek nr [...] i nr [...], na których przewidziano miejsca postojowe, a zgodnie z oświadczeniem Gminy Miasta K. wybudowany plac postojowy będzie eksploatowany jako ogólnodostępny.

Analizując stanowisko przedstawione przez Inwestorkę w odpowiedzi na postanowienie Sąd uznał za prawidłowy wniosek organu odwoławczego, że w przedstawionej koncepcji zapewnienia miejsc postojowych nie sposób dopatrzyć się trwałego i rzeczywistego zagwarantowania możliwości postoju na cudzym gruncie samochodów przyszłych mieszkańców i użytkowników planowanego budynku mieszkalnego. W konsekwencji powyższego ustalenia organ odwoławczy doszedł do wniosku, że Inwestorka nie wywiązała się z nałożonego obowiązku, a projektowana inwestycja narusza ustalenia miejscowego planu.

Natomiast strona skarżąca uważa, że Inwestorka miała wyłącznie obowiązek "zapewnienia" ("zagwarantowania") możliwości korzystania mieszkańcom z parkingu na innej działce niż działki inwestycyjne, a parking taki mógł być ogólnodostępny.

Analizując powyższą kwestię celowe jest w pierwszej kolejności wyjaśnienie, że w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, wedle którego, w niektórych przypadkach dopuszczalne jest zagwarantowanie stanowisk postojowych dla samochodów na innej działce niż działka inwestycyjna. Tak np. w wyroku z dnia 17 października 2018 r. sygn. akt II OSK 2561/16, z 10 marca 20156 r. sygn. akt. II OSK 1736/14). Taka możliwość w rozpytywanej sprawie wynika zresztą nie tylko z interpretacji § 18 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale i z odpowiednich zapisów planu miejscowego z którego wynika, że miejsca parkingowe należy lokalizować na działce zajmowanej przez obiekt lub w promieniu wygodnego dojścia pieszego. Możliwość uzupełniania wymaganej liczby miejsc postojowych poprzez miejsca parkingowe znajdujące się poza terenem inwestycyjnym nie była zresztą kwestionowana przez organ odwoławczy.

Istota sporu w badanej sprawie sprowadza się do tego, czy przedłożone przez Inwestorkę dokumenty dowodzą, iż co najmniej 20 miejsc postojowych - a ulokowanych na obszarze działek nr [...] i [...], tj. działek znajdujących nie na obszarze inwestycji, lecz na terenie P. w K. - daje się w wymagany prawem sposób powiązać z planowaną inwestycją i czy są one położone w promieniu wygodnego dojścia pieszego.

W powyższym zakresie w orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie przyjmuje się, że w ramach obowiązków przewidzianych w art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego rzeczą właściwego organu było sprawdzenie czy dokumentacja złożona przez inwestora dowodzi tego, że urządzenie miejsc postojowych na wskazanym parkingu oraz hali garażowej pobliskiej nieruchomości ma charakter trwały i rzeczywisty. (...) Jeżeli więc prawo inwestora do urządzenia miejsc postojowych na parkingu ogólnodostępnym miało wynikać z umowy najmu, to powinny być w niej zawarte podstawowe dane identyfikujące tę nieruchomość (numer księgi wieczystej) oraz właściciela i tytuł prawny podmiotu wynajmującego (...) w sprawie chodziło o sprawdzenie, czy zawarta przez inwestora umowa najmu gwarantuje zachowanie wymogów prawnych odnoszących się do miejsc postojowych związanych z realizacją zaprojektowanego budynku mieszkalno-usługowego." (zob. wyrok NSA z dnia 20 września 2018 r., sygn. akt II OSK 1078/18).

W orzecznictwie podkreśla się również, że miejsca postojowe powinny znajdować się na terenie zapewniającym trwałe urządzenie miejsc parkingowych – niedopuszczalne jest przy tym, aby podstawą dla uznania obowiązku zapewnienia miejsc postojowych była umowa najmu np. z miesięcznym terminem wypowiedzenia (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1004/12; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 721/19; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 października 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 491/20). Jednocześnie niezbędne jest, aby tytuł prawny, który stanowi podstawę dla korzystania z terenu, na którym ma być urządzony parking obsługujący inną inwestycję, wyraźnie wskazywał, które miejsca przeznaczone są do obsługi komunikacyjnej (por. powołane wyżej wyroki WSA w Poznaniu). Niedopuszczalne jest wyznaczenie miejsca parkingowego w sposób prowizoryczny (por. NSA w wyroku z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 91/17.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że organ odwoławczy trafnie przyjął, iż przedkładane przez Inwestorkę dokumenty powinny być oceniane całościowo, tak aby możliwa była weryfikacja czy zaproponowane rozwiązania realizują obowiązki wynikające z planu miejscowego - a w istocie - czy gwarantują one realną realizację potrzeb parkingowych w zakresie wymaganym planem. Przy czym dla uznania zagwarantowania przez Inwestorkę możliwości postoju zasadne było zbadanie czy Inwestorka posiada stosowny tytuł prawny tytuł prawny gwarantujący korzystanie z miejsc parkingowych w sposób odpowiednio trwały.

Wojewoda analizując stanowisko Inwestorki zasadnie więc nie poprzestał na eksponowanych przez stronę zapisach deklaratoryjnych i przeanalizował kompleksowo zawarte z gminą porozumienia w zakresie wybudowania placu postojowego na terenie gminnym. Trafnie dostrzegł organ odwoławczy, że z owych porozumień wynika, iż wprawdzie Inwestorka na terenie gminnym (portu) wybuduje miejsca parkingowe, lecz następnie wykonane w ten sposób ulepszenia przejdą na własność gminy deklarującej, że mają być wykorzystywane jako miejsca postojowe ogólnodostępne. Z tak utworzonych miejsc postojowych mieszkańcy wybudowanego budynku będą mogli korzystać na identycznych zasadach jak wszyscy inni użytkownicy drogi a Inwestorka jak i mieszkańcy projektowanego budynku nie będą mieli do powyższych miejsc parkingowych żadnego tytułu prawnego. Stąd - wbrew twierdzeniom - skargi brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, iż mają oni "zapewnione" czy "zagwarantowane" miejsce postoju.

Oceniając twierdzenia pełnomocnika Inwestorki w powyższym zakresie Sąd nie może nie dostrzegać, że w świetle wskazywanych porozumień nie jest wykluczone wprowadzenie przez gminę na wybudowanych na rzecz gminy przez Inwestorkę miejscach postojowych ograniczeń czy odpłatności. Nadto, jak oświadczył Prezydent Miasta K. w porozumieniu, miejsca powyższe znajdują się nie tylko w granicach portu, ale i na terenie szczególnie zagrożonym powodzią, co w oczywisty sposób nakłada dalsze ograniczenia w zakresie ich realnego wykorzystania przez osoby planujące parkowanie pojazdów. Co więcej, jak trafnie dostrzegł Wojewoda, zgodnie z warunkami zabudowy (decyzja Prezydenta Miasta K. z 4 maja 2022 r.), na podstawie których udzielono pozwolenia na ich budowę plac postojowy na działkach nr [...] i nr [...] przewidziano do obsługi innej inwestycji, tj. P. w K.. Zatem ich powiązanie z planowanym budynkiem przy ul. [...] nie zostało należycie potwierdzone. W konsekwencji przedkładane przez Inwestorkę dokumenty nie dowodzą one "sprzężenia" konkretnego miejsca parkingowego z inwestycją. Powyższe było wystarczające dla wydania decyzji odmownej, co też prawidłowo uczynił Wojewoda.

Niezależnie od powyższego należy dostrzec, iż postanowieniem z 5 lipca 2023 r. nałożono na Inwestorkę obowiązek "Doprowadzenia projektu do zgodności z uchwałą (...) w zakresie zapewnienia wymaganej ilości miejsc postojowych zgodnie z § 21 ust. 2 pkt 4 lit. d w związku z § 13 ust. 3 pkt 2 lit. a i pkt. 3 uchwały". Przedstawiając swoje stanowiska co do zapewnienia liczby miejsc parkingowych spełniających wymogi prawa miejscowego, na żadnym etapie postępowania Inwestorka nie podjęła się wykazania, że wskazywane miejsca postojowe znajdujące się poza działkami inwestycyjnymi znajdują się "w promieniu wygodnego dojścia pieszego". Tymczasem również powyższe jest wyraźnym wymogiem planu miejscowego.

Analizując akta sprawy Sąd stwierdził, że działki nr [...] i [...] niewątpliwie nie znajdują się na obszarze z objętym mapami obrazującymi inwestycję a w oparciu o przedłożone dokumenty nie sposób zweryfikować, w jakiej odległość od planowanego budynku się znajdują i jakie są możliwości dojścia do nich pieszego. W konsekwencji nie sposób też uznać, aby możliwa była w oparciu o przedłożone dokumenty weryfikacja czy znajdują się w promieniu wygodnego dojścia pieszego.

Warto też zauważać, że przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) w § 18 ust 1 i 2 nakazują, aby uwzględniać potrzeby osób niepełnosprawnych. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

W świetle braku w dokumentach przedkładanych przez stronę stosownych danych, nie jest również jasne, jak powyższe potrzeby osób niepełnosprawnych miałyby zostać zapewnione. Stąd również zarzuty oparte na naruszeniu opisanego wyżej przepisu rozporządzenia przez organ administracji uznać należy za nieuzasadnione.

W tym stanie rzeczy organ odwoławczy zasadnie uznał, iż Inwestorka nie przedłożyła, w oznaczonym w postanowieniu terminie dokumentów dających podstawy do uznania wymaganego planem miejscowym zapewnienia miejsc postojowych dla planowanej inwestycji. Niewywiązanie się z powyższego obowiązku dawało podstawy do uchylenia decyzji organu I instancji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę oraz dalszego wydania decyzji odmownej, co też prawidłowo organ odwoławczy uczynił.

W konsekwencji skarga okazała się nieuzasadniona i na podstawie art. 151 p.p.s.a. podlegała oddaleniu.

Powołane wyżej orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl.