Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 785/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. sprawy ze skargi E. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 marca 2024 r. nr SKO-ZP-415-33/24 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz skarżącej E. B. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Nowego Sącza decyzją z dnia 10 stycznia 2024 r. nr 11/2024 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią handlowo-usługową oraz garażem podziemnym na działce nr [...] obr[...] przy ul. B. w N. S.".

Od tej decyzji odwołanie wniosła E. B. zarzucając naruszenie:

1/ § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez dowolne ustalenie, iż teren inwestycji (tj. działka nr [...] w obrębie [...]) znajduje się w strefie zabudowy usługowej, która odznacza się wyższymi parametrami wysokościowymi', w sytuacji gdy teren inwestycji był zabudowany od dziesięcioleci budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nieobjętym MPZP, a tym samym bezpodstawne określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 9,0 m do 10,5 m, zamiast do 6 m - wynikającego z ustaleń opartych na podstawie 7 ust. 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa;

2/ § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa, poprzez bezpodstawne uwzględnienie przy obliczaniu średniej szerokości elewacji frontowej obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym również budynków magazynowych, znajdujących się w głębi (tj. drugiej i trzeciej linii zabudowy) działek ewidencyjnych o numerach [...], [...] oraz [...] w obrębie [...] przy ul. B. w N. S.;

3/ § 5 ust 2 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa, poprzez bezpodstawne zawyżenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu do 35%, w sytuacji gdy średnia wartość tego wskaźnika w analizowanym obszarze wyniosła 22,7%, a w uprzednio prowadzonych przez organ l instancji postępowaniach w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla tej samej dziatki, wskaźnik ten został ustalony na poziomie 23%;

4/ art. 53 ust. 4 pkt 5 lit b u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji bez uzgodnienia jej z Marszałkiem Województwa Małopolskiego w zakresie umiejscowienia terenu inwestycji w obszarze wód podziemnych tj. "Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr [...] Donno Rzeki D. (N. S.)";

5/ art. 138 § 2 k.p.a. poprzez pominięcie przez organ l instancji okoliczności wskazanych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 25 września 2023 r., jakie należało wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy tj.: a/ konieczności uwzględnienia w obszarze analizowanym wszystkich elementów zabudowy zastanej w obszarze analizowanym - w tym działki ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...], przy ul. B. ; b/ uzupełnienia przez wnioskodawcę wniosku w zakresie wskazania, jakie usługi będą prowadzone w części usługowej, a następnie dokonanie przez organ l instancji uzupełnienia analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu; c/ jednoznacznego określenia liczby miejsc parkingowych - w liczbach bezwzględnych;

6/ § 2 pkt 7 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w związku z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez przepisanie fragmentu rozporządzenia bez dokonania jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie przez organ l instancji (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 września 2021 r. (sygn. akt II SA/Kr 566/21), bez dokonania stosownych ustaleń przez organ l instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 27 marca 2024 r. nr SKO-ZP-415-33/24 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że niniejsza sprawa była już przedmiotem postępowania przed SKO, które decyzją z dnia 25.09.2023 roku uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 24.07.2023 roku i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało wówczas na uchybienia polegające na pominięciu pełnej nazwy inwestycji określonej przez wnioskodawcę, pominięcie części działek w obszarze analizowanym przyjętych do ustalania parametrów i wskaźników nowej zabudowy, nie ustalenie rodzaju usług planowanych w obiekcie usługowo-handlowym, a ponadto konieczność określenia w sposób jednoznaczny liczby miejsc postojowych i nieprawidłowe ustalenia w zakresie średniej wysokości elewacji frontowej. Ponownie przeprowadzając postępowanie organ l instancji załączył do akt sprawy analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną przez architekta. Ustalono front działki o szerokości 28 m, jako część granicy od strony pd.-wsch. terenu inwestycji gdzie planowany jest dostęp z drogi publicznej. Zasięg obszaru analizowanego określono na 84 m od granic terenu. Ustalenia te są zgodne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., obszar analizy wyznaczono prawidłowo na kopii mapy w skali 1:500. W zakresie kontynuacji funkcji ustalono, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, z zabudową gospodarczo-garażową, w obszarze znajduje się też zabudowa usługowa m.in. urząd skarbowy, oraz T. D. S.A. Wyjaśniono także pomocniczo, że w obowiązującym studium wskazany teren inwestycji znajduje się w terenach zabudowy mieszanej usługowej i mieszkaniowej. Podobne przeznaczenie było w nieobowiązującym już miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta nowy S. z 29.11.1994 r. Oceniając powyższe, warto zauważyć, że nie mają znaczenia zapisy studium, ani nieobowiązującego już planu miejscowego. Istotna w analizowanym stanie prawnym jest istniejąca zabudowa i pełniona przez nią funkcja, a ta, jak ustalono jest mieszkaniowa oraz usługowa. W zakresie kontynuacji funkcji wypowiedziało się wielokrotnie orzecznictwo wskazując że "dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Należy podzielić stanowisko, zgodnie z którym zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego (Wyrok NSA z 17.09.2020 r., II OSK 1777/20). W zakresie linii zabudowy uzasadniono, że istniejąca zabudowa nie jest jednolita. Nie zachodzą więc przesłanki do ustalenia linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Dokonano analizy odległości istniejących budynków, ustalając, że najdalej bo 8 m od krawędzi jezdni ul. B. oddalona jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działce nr [...]. W odniesieniu do planowanej inwestycji ustalono linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy przebiegającej 8 m od krawędzi jezdni co zobrazowano na załączniku graficznym. Powyższe w ocenie Kolegium jest prawidłowe i nie wpłynie na zakłócenie ładu przestrzennego. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Zgodnie z ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie uzasadniono: "Planowana inwestycja dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią handlowo-usługową oraz garażem podziemnym na działce nr [...] w obrębie [...] przy ul. B. w N. S., o projektowanej powierzchni zabudowy w przedziale od 545 m2 do 600 m2, co przekłada się na wskaźnik powierzchni zabudowy od 44% do 49% w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji tj. dziatki nr [...] w obrębie [...] (0,1234ha). Średni wskaźnik powierzchni zabudowy występujący w obszarze analizowanym wynosi 22,7%, co przekłada się na ok. 280 m2 i nie pozwala realizację inwestycji we wnioskowanym zakresie w myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia. Zestawienie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Planowanie przestrzeni urbanistycznej za pomocą decyzji ustalających warunki zabudowy powinno uwzględniać szerszą perspektywę, zarówno istniejącą zabudowę jak i planowane zmiany, między innymi, wydane już decyzje na działkach sąsiednich. Należy wskazać, że na sąsiednim terenie przylegającym do terenu wnioskowanej inwestycji została wydana decyzja z dnia 16 marca 2022 roku, ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową i wielostanowiskowymi garażami podziemnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ul. B. i ul. W. w N. S.", gdzie omawiany dopuszczalny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w wymiarze do 35% (kopia decyzji dołączona do akt sprawy). Z uwagi na planowaną funkcję mieszkalno-usługowa, dla przedmiotowej inwestycji można nawiązać do wyższych wartości występujących w obszarze analizowanym (między innymi na działkach nr [...] w obrębie [...] oraz na działkach nr [...], [...] w obrębie [...] - tj., odpowiednio 41%, 39%, 67%) i wyznaczyć omawiany parametr w odniesieniu do ustaleń decyzji sąsiedniej, tj. w wymiarze do 35%. Tak wyznaczony dopuszczalny wskaźnik powierzchni zabudowy mieści się w występującym na obszarze analizowanym przedziale od 13% do 67% co sprawia, że planowana inwestycja wpisze się w zastany kontekst urbanistyczny i nie będzie stanowić elementu "obcego", jednocześnie pozwoli na racjonalne wykorzystanie powierzchni terenu inwestycji. Udział powierzchni biologicznie czynnej w terenie analizowanym jest zróżnicowany. Dla analizowanej zabudowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej waha się w przedziale od 30% do 60%. Biorąc pod uwagę powierzchnię terenu inwestycji tj. dziatki nr [...] w obrębie [...] okoliczną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz planowany sposób odprowadzania wód opadowych na teren inwestycji, należy zachować co najmniej 40% powierzchni określonego terenu inwestycji jako biologicznie czynnej. Jednocześnie, z uwagi na okoliczną sąsiednią zabudowę mieszkaniową jednorodzinna od strony północnej, zaleca się realizację pasa zieleni izolacyjnej Z roślinnością niską i średniowysoką o szerokości min. 3,0m wzdłuż północnej granicy terenu inwestycji (tj. działki [...] w obrębie [...] z działkami nr [...] i [...] w obrębie [...]." Powyższe w ocenie autora analizy dopuszcza wyznaczenie wskaźnika nowej zabudowy do 35%. Powyższe w ocenie Kolegium stanowi wyczerpujące, przekonujące uzasadnienie w zakresie wyznaczenia wskaźnika nowej zabudowy na poziomie 35%, co istotne mieści się on w zakresie istniejących wartości w obszarze analizowanym (maksymalna wartość to 67%) i nawiązuje do wskaźników zabudowy na terenach sąsiednich. Podsumowując, ustalenie wskaźnika wielkości nowej zabudowy spełnia wymagania § 5 ust 2 rozporządzenia, albowiem znajduje szczegółowe uzasadnienie w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyznaczenie szerokości elewacji frontowej następuje stosownie do zasad określonych w § 6 rozporządzenia. Stosownie do ust. 1 szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Stosownie do ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie wskazano: "Parametr szerokości elewacji frontowej może być wyznaczony zgodnie z § 6 ust 1 rozporządzenia jako średnia wielkość w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. W rozpatrywanym przypadku średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 18,5 m. Zgodnie z wnioskiem inwestora dla planowanej inwestycji zakłada się elewację frontową o szerokości w przedziale od 20,O m do 25,0 m. Wnioskowany zakres szerokości elewacji frontowej nie mieści się całkowicie w przedziale wynikającym z § 6 ust. 1 rozporządzenia (tj. od 14,8m do 22,2m). Zestawienie szerokości elewacji frontowych poszczególnych budynków zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Należy wskazać, że wnioskowany parametr określony na załącznikach graficznych (zgodnie z PZT ok. 20,2 m) mieści się w przedziale wynikającym ze średniego wskaźnika. Co więcej, szerokość użytkowa działki nr [...] w obrębie [...] odpowiadająca ustalonej szerokości frontu terenu inwestycji (tj. 28 m) nie pozwoli na realizację szerszej elewacji niż ta wynikająca z §6 ust. 1 rozporządzenia. W związku z powyższym, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji należy ustalić w przedziale od 14,8 m do 22,2 m (od strony południowo-wschodniej granicy terenu inwestycji i w widoku od drogi publicznej ul. B. ). W ocenie Kolegium ustalenia powyższe są zgodne z zasadą określoną w § 6 ust. 1 rozporządzenia i mają potwierdzenie w zestawieniu tabelarycznym tego parametru i w wynikającej z tego wartości średniej. Przepis § 7 rozporządzenia określa zasady wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy. Stosownie do ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Stosownie do ust. 2 wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Stosownie do ust. 4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W analizie uzasadniono: "Zgodnie z wnioskiem inwestora dla planowanej inwestycji zakłada się wysokość elewacji frontowej w przedziale od 12,8 m do 14,0 m. Na przedstawionych załącznikach graficznych do wniosku wysokość planowanej inwestycji sięga 13,0 m. W obszarze analizowanym omawiany parametr jest zróżnicowany i mieści się w przedziale pd 3,5 m;dp 13,0m, gdzie średni wskaźnik plasuje się na poziomie ok. 6,0 m. Zestawienie wysokości elewacji frontowych poszczególnych budynków zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Podczas przeprowadzonej wizji terenowej dokonano pomiarów najbliższej sąsiedniej zabudowy względem terenu planowanej inwestycji gdzie stwierdzono, że budynek usługowy usytuowany na działkach nr: [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] (siedziba Urzędu Skarbowego) charakteryzuje się wysokością elewacji frontowej w wymiarze ok. 10,0 m, a budynek mieszkalny jednorodzinny znajdujący się na działkach nr [...], [...] w obrębie [...] w wymiarze ok. 6,0 m. (...) Pomimo możliwości realizacji wyższej zabudowy (do 14,5 m) na podstawie decyzji sąsiedniej, należy zwrócić uwagę, że teren przedmiotowej inwestycji zlokalizowany jest w tzw. pierwszej linii zabudowy względem ul. B. W związku z powyższym przy ustalaniu parametrów wysokościowych dla nowej zabudowy należy wziąć pod uwagę głównie najbliższą zabudowę znajdującą, się wzdłuż ww. drogi publicznej. Organ odwoławczy wskazuje, że właściwe w badanym przypadku byłoby przyjęcie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia, a więc poprzez przyjęcie średniej wysokości występującej na obszarze analizowanym (ok, 6,0 m). Należy zauważyć, że teren inwestycji (tj. działka nr [...] w obrębie [...] znajduje się w strefie zabudowy usługowej, która odznacza się wyższymi parametrami wysokościowymi. Na najbliższych sąsiednich działkach również istnieje możliwość realizacji zabudowy o wysokości odpowiadającej najwyższym budynkom usytuowanym w obszarze analizowanym (decyzja sąsiednia). Z uwagi na powyższe, dla terenu inwestycji zawierającego się w tej przestrzeni, zasadnym jest nawiązanie wysokością nowej zabudowy do zabudowy istniejącej odznaczającej się wyższą wysokością. l tak jak podniesiono wcześniej, nieuzasadnionym w tym przypadku jest wyznaczenie wysokości dla nowej inwestycji w oparciu o najwyższy budynek znajdujący się w obszarze analizowanym (13,0 m). Jednak nie ma w takim razie przeszkód, by nawiązać do parametrów sąsiedniego budynku Urzędu Skarbowego (ok. 10,0 m) usytuowanego przy ul. B. Pomimo tego, że obok znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny o wysokości elewacji w wymiarze ok. 6,0m, to jego wysokość do głównej kalenicy wynosi ok. 9,0 m, a fakt ten podkreśla pionowe przesunięcie połaci dachowych wzdłuż kalenicy (załącznik Nr 2 do analizy). Wyznaczenie dopuszczalnej wysokości elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji do 10,5m, (uwzględniając ozdobną attykę budynku Urzędu Skarbowego) nie naruszy więc zastanego ładu przestrzennego wzdłuż ul. B. . Realizacja nowej zabudowy o zbliżonych gabarytach do znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie budynku Urzędu Skarbowego pozwoli zatracić istniejący dysonans względem usytuowanej od strony północnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz wzmocni obszar sąsiedniej wyższej zabudowy usługowej. W związku z powyższym, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji ustala się w przedziale od 9 m do 10,5 m mierząc od średniego poziomu terenu istniejącego, w nawiązaniu do wysokości sąsiedniego budynku usługowego (j. siedziba Urzędu Skarbowego) usytuowanego na działkach nr: [...], [...], [...] [...], [...] w obrębie [...]." Ustalenia powyższe są spójne i wynikają z istniejącej w terenie analizowanym zabudowy i wysokości elewacji frontowych na sąsiednich działkach. W ocenie Kolegium autor dokonał szczegółowej analizy ww. parametru pod względem wpływu na ład przestrzenny, co pozwala na przyjęcie, że prawidłowe było ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z zastosowaniem odstępstwa z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Stosownie do § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W analizie uzasadniono, że w obszarze analizowanym dla istniejących budynków można wskazać występowanie dachów o formie płaskiej (międdzy innymi, budynek Urzędu Skarbowego), dwuspadowej lub wielospadowej, których kąt nachylenia mieści się w przedziale od 0° do 45°. Zestawienie wysokości głównych kalenic oraz kątów nachylenia głównych połaci dachowych poszczególnych budynków zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Kierunek głównych kalenic dachów budynków w stosunku do frontu działek jest w przeważającej mierze równoległy lub prostopadły. We wniosku wskazano planowany rodzaj dachu jako płaski, o wysokości w przedziale od 12,8m do 14,0m. Dlatego też, analizując istniejąc sąsiednią zabudowę, w nawiązaniu do wcześniejszych wniosków i dokonanych ustaleń, dla planowanej inwestycji należy przyjąć: dach: płaski ze ścianą attykową, wraz z estetycznym maskowaniem infrastruktury technicznej zlokalizowanej na dachu budynku (poprzez stosowanie m.in. ażurowych/perforowanych osłon, dostosowanych do architektury budynku); infrastruktura techniczna zlokalizowana na dachu budynku powinna być sytuowana w zorganizowanych grupach; należy tak projektować elementy infrastruktury technicznej zlokalizowanej na dachu budynku, by były jak najmniej widoczne z poziomu ruchu pieszo-jezdnego na drodze publicznej ul. B. kąt nachylenia głównych połaci/spadku powierzchni zadaszenia: w przedziale od 0° do 5°; kierunek głównej kalenicy/spadku powierzchni zadaszenia: równoległy i/lub prostopadły w odniesieniu do drogi publicznej ul. B. ; wysokość głównej kalenicy/najwyższego punktu zadaszenia: w przedziale od 9m do 10,5m mierząc od średniego poziomu terenu. Ustalenia w zakresie geometrii dachu spełniają wymagania cyt. § 8 rozporządzenia, albowiem zostały ustalone odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym, co wynika z zestawienia tabelarycznego. W ocenie Kolegium zostały one prawidłowo uzasadnione i nie spowodują zaburzenia ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej ul. B. w N. S.. MZD pozytywnie zaopiniował możliwość realizacji inwestycji, na warunkach które zostały wpisane do decyzji w pkt l.4.b.

Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła E. B. zarzucając naruszenie:

1/ art. 107 § 3 w zw. z art. 140 oraz art. 11 K.p.a. w zw. z art. 54 ust. 1 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak odniesienia się przez organ do podniesionego w odwołaniu zarzutu naruszenia przez organ I instancji § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zakresie przepisania fragmentu rozporządzenia, bez dokonania jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie;

2/ art. 138 § 2 zd. 2 w zw. z art. 110 § 1 K.p.a. poprzez pominięcie przy rozpoznawaniu

odwołania - wiążących organ I instancji - wskazań co do dalszego postępowania oraz

przyczyn wcześniejszego stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu, wyrażonych w decyzji kasatoryjnej tego organu z dnia 25 września 2023 r., tj.: konieczności uwzględnienia wszystkich elementów zabudowy zastanej w obszarze analizowanym (vide: str. 3 uzasadnienia decyzji SKO w Nowym Sączu z dnia 25 września 2023 r.), braku wskazania, jakie usługi będą prowadzone w części usługowej, poprzez uzupełnienie wniosku w tym zakresie oraz odniesienia się w tym zakresie w analizie funkcji i cech zabudowy przez organ I instancji (vide: str. 4 uzasadnienia decyzji SKO w Nowym Sączu z dnia 25 września 2023 r.), jednoznacznego określenia liczby miejsc parkingowych (vide: str. 4 uzasadnienia decyzji SKO w Nowym Sączu z dnia 25 września 2023 r.);

3/ art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. oraz w zw. z § 5 ust. 2, § 6 ust. 1 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez brak odniesienia się przez organ w zakresach wskazanych w zarzutach skarżącej tj.: dowolnego ustalenia przez organ I instancji, iż (cyt.) "teren inwestycji (tj. działka nr [...] w obrębie [...]) znajduje się w strefie zabudowy usługowej, która odznacza się wyższymi parametrami wysokościowymi", w sytuacji gdy teren inwestycji był zabudowany od dziesięcioleci budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nieobjętym MPZP, a tym samym bezpodstawne określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 9,0 m do 10,5 m, zamiast do 6 m - wynikającego z ustaleń opartych na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa; bezpodstawnego uwzględnienia przez organ I instancji przy obliczaniu średniej szerokości elewacji frontowej obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym również budynków magazynowych, znajdujących się w głębi (tj. drugiej i trzeciej linii zabudowy) działek ewidencyjnych o numerach [...],[...] oraz [...] w obrębie [...] przy ul. B. w N. S.; bezpodstawnego zawyżenia przez organ I instancji wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu do 35%, w sytuacji gdy średnia wartość tego wskaźnika w analizowanym obszarze wyniosła 22,7%, a w uprzednio prowadzonych przez Organ I instancji postępowaniach w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla tej samej działki, wskaźnik ten został ustalony na poziomie 23%.

W konkluzji wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U.2023.1634, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zdaniem strony skarżącej, decyzja powinna być wyeliminowana z obrotu prawnego, ponieważ nieprawidłowo ustalono parametry nowej zabudowy. W ocenie sądu skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej przedstawione są trafne.

Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w stanie prawnym obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji t.j. (Dz.U.2023.977, dalej; ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też, czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Jak zasadnie podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 16 stycznia 2020 r. II SA/Kr 1177/19 przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. stanowią wszelkie normy prawa powszechnie obowiązującego, które dotyczą planowanego zamierzenia ze względu na jego cechy lub lokalizację. Pojęcie to obejmuje w szczególności przepisy dotyczące zabytków, przyrody, środowiska, wód, dróg etc.

Zgodnie z art 61 ust 5a ustawy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164. dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną.

Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Uprawniony urbanista lub architekt sporządza też projekt decyzji (art 60 ust 4 ustawy). Organ ma jednak obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy nie tylko pod względem jej literalnej niesprzeczności z obowiązującymi przepisami, ale także jej poprawności przy uwzględnieniu prawidłowej wykładni przepisów, uwzględniającej dorobek doktryny i orzecznictwa. Analiza stanowi bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. O ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy decyduje organ administracji a nie urbanista, który na zlecenie organu przeprowadza tylko postępowanie wyjaśniające podlegające merytorycznej ocenie organu. Wadliwa analiza nie powinna być podstawą do wydania decyzji przez organ administracji, a jeżeli do wydania takiej decyzji dojdzie nie będzie ona nosiła cech legalności.

Przenosząc te rozważania na kanwę niniejszej sprawy, podnieść należy, że w ocenie sądu, analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowiąca podstawę wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, utrzymana w mocy decyzją organu odwoławczego jest wadliwa, i nie stanowiła podstawy do wykazania kontynuacji funkcji oraz ustalenia parametrów nowej zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Co do zgodności funkcji tego zamierzenia z funkcją występującą w obszarze analizy, to wyrażony przez organ pogląd, że funkcja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jest kontynuacją funkcji zabudowy jednorodzinnej, ma charakter polemiczny. Co prawda w orzecznictwie taki pogląd niejednokrotnie wyrażano (między innymi w wyrokach powołanych w decyzji), tym niemniej zauważyć należy, że art 61 ust 1 ustawy, nakazuje przyjąć, by wymogi dotyczące określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, były spełnione łącznie. Trudno zaś przyjąć, że w jednolitym obszarze zabudowy jednorodzinnej, w nawiązaniu do kontynuacji funkcji można ustalić wyżej wskazane parametry nowej (planowanej) zabudowy wielorodzinnej, jeżeli występuje tam zabudowa jednorodzinna, która z natury rzeczy ma inne parametry, cechy, wskaźniki kształtowania zabudowy, zagospodarowania terenu, gabaryty czy formę architektoniczną. Poza tym, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi niejako namiastkę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wydaje się nią jeżeli na tym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy. Decyzja ta stanowi podstawę ustalenia, czy w danym obszarze można realizować inwestycję o określonej funkcji, oraz ustala dla tej inwestycji parametry urbanistyczno-architektoniczne, W tym znaczeniu, w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy pojęciom określonym w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzje te nie powinny nadawać odmiennego (sprzecznego) znaczenia. Obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy wielorodzinnej w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są traktowane, jako obszary o różnym przeznaczeniu. W ocenie sądu organ, pomimo że wykazuje, że w obszarze analizy występują obiekty usługowe, o gabarytach odbiegających od gabarytów zabudowy jednorodzinnej, jaka przeważą w obszarze analizy, nie wykazał przekonywająco, że przedmiotowa inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa o którym mowa w art 61 ust 1 ustawy, a więc, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Co zaś do parametrów nowej zabudowy, jakie w zaskarżonej decyzji na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej zostały ustalone, to w ocenie sądu ustalenia te noszą cechy dowolności, a wynikają nie z faktycznych uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych, jakie w obszarze analizy występują, ale z chęci dostosowania tych parametrów do danych zamieszczonych we wniosku o wydanie decyzji. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni popiera stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2019 r. II OSK 336/18, w którym orzeczono, iż z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (por. np. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, 7 ust. 4 rozporządzenia).

Jak stanowi przepis § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust 1). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust 4).

Jak wynika z załącznika graficznego decyzji, działka inwestycyjna od strony drogi publicznej sąsiaduje z działkami, których zabudowa tworzy uskok. Organ nie wyjaśnił przekonująco (nie wynika to też z analizy) dlaczego, linia zabudowy dla tego zamierzenia wyznaczona została, jako przedłużenie linii zabudowy na działce, której zabudowa jest w bliższej odległości od drogi publicznej (od strony północno-wschodniej), niż zabudowa zrealizowana na działce, po drugiej stronie działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym, tj. po stronie południowo-wschodniej. Argumentacja przedstawiona w analizie, jakoby zachodziły podstawy do rezygnacji z zasad ogólnych, o których mowa w § 4 ust 1-3 rozporządzenia jest chaotyczna i nieprzekonywująca. Organ nie wyjaśnił, jakie to uwarunkowania urbanistyczno-architektoniczne przesądziły, że zaniechał stasowania reguł ogólnych, na rzecz wyjątku od tych reguł. Podkreślić jeszcze raz należy, że z analizy nie wynika w sposób logiczny, jakie to przyczyny urbanistyczne nakazują linię zabudowy wyznaczyć w nawiązaniu do zabudowy znajdującej się bliżej drogi publicznej, a nie zabudowy położonej w większym oddaleniu od tej drogi.

Zgodnie § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust 2). Jak wynika z analizy, średnia wartość wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, to 22,7%. W obszarze analizy występuje też zabudowa dla której wielkość tego wskaźnika wynosi odpowiednio 41%, 39% i 67%. Pomimo to autor analizy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (35%), ustalił w nawiązaniu do zabudowy planowanej (trzech budynków w zabudowie wielorodzinnej z usługami), dla której wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, a dla których wskaźnik ten ustalono w wielkości 35%. W ocenie sądu, nawiązywanie czy choćby uwzględnianie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy do zabudowy projektowanej, choćby objętej decyzją o ustaleniu warunków zabudowy czy nawet pozwolenia na budowę, jest rażącym naruszeniem obowiązującego prawa. Przepis art. 61 ust 1 ustawy wprost mówi o zabudowie istniejącej (jest zabudowana) i a nie o zabudowie projektowanej. Także do istniejącej zabudowy przepis ten odnosi wymóg zachowania zasady dobrego sąsiedztwa a więc nawiązania przez zabudowę projektowaną do funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu, jaka już występuje w obszarze analizy, wśród działek dostępnych do tej samej drogi publicznej. Zabieg zastosowany w analizie urbanistyczno-architektonicznej wprost te reguły łamie.

W ocenie sądu zarzuty skargi są częściowo bezzasadne. Z przepisów nie wynika aby organ miał kompetencje do ustalania rodzaju usług, jakie w danym obiekcie mogą być wykonywane. Taka ingerencja na etapie ustalania warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku wielorodzinnego i usługami, nie miała by ustawowego umocowania, a naturalne ograniczenia w tym przedmiocie narzuca sama charakter danej zabudowy. W zabudowie wielomieszkaniowej powszechnie występują usługi kulinarne, sklepy, apteki, przedszkola, żłobki, biura rachunkowe i.t.p. Nie sposób jednak sobie wyobrazić, że w zabudowie takiej realizowane są usługi takie jak naprawa pojazdów mechanicznych, czy inne uznane za uciążliwe. Określanie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy rodzaju usług, jakie mogą być wykonywane w projektowanym obiekcie nadmiernie ograniczało by inwestora i nie ma oparcia w przepisach. Przypadkiem, kiedy organ ustając warunki zabudowy wskazuje jednocześnie jakie konkretne usługi które maja być w projektowanym obiekcie wykonywane, wynikać może jedynie z wniosku o ustalenie warunków zabudowy np. gdy wniosek dotyczy budowy szkoły, obiektu biurowego i.t.p.

Co do kwestii liczby miejsc postojowych, sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd prawny wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2014 r. II OSK 128/13. W wyroku tym wskazano, że nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać liczbę miejsc postojowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, wymaga tylko by decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby określenie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisami tymi nie jest z pewnością § 4 pkt 9 lit. c rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem obowiązek ten dotyczy planu miejscowego, nie jest nim także § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który będzie miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Zatem określenie konkretnej liczby i sposób urządzania miejsc postojowych może nastąpić na etapie późniejszym, tworzenia projektu budowlanego z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 przywołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych. Takie podejście należy uznać za racjonalne, z uwagi na zachodzącą często niemożliwość ustalenia ostatecznego sposobu użytkowania obiektu i jego powierzchni w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy, zatem za dopuszczalne należy uznać także, ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy, obowiązku zapewnienia miejsc postojowych, poprzez określenie ich ilość stosunkowo do powierzchni przeznaczonej na usługi. W taki sposób ustalono obowiązek zapewnienia miejsc postojowych dla części usługowej planowanego budynku będącego przedmiotem niniejszej sprawy.

W zaskarżonej decyzji (utrzymującej decyzję organu pierwszej instancji) liczbę miejsc postojowych ustalono jako nie mniej 3 miejsca postojowe na 100 m. usług i nie mniej niż 1 miejsce na jeden lokal mieszkalny. W ocenie sądu, kwestia ta znalazła w kontrolowanej decyzji dostateczne unormowanie.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" i "c" oraz art. 135 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 200 P.p.s.a. oraz art. 205 § 2 P.p.s.a.