Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 446/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: Art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i lit. c
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: Art. 52 ust. 1, art. 61 ust. 1, ust. 4 i ust. 5a, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: Art. 55(3)
journal: Dz.U. 2022 poz 1360
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j.
article: Art. 6 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1405
law: Usatwa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - tekst jedn.
article: Art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 27 września 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Michał Zbrojewski Sędziowie: Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Asesor WSA Beata Czyżewska Protokolant: asystent sędziego Tomasz Stańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2023 roku sprawy ze skargi A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 6 lutego 2023 roku znak SKO.4120.9,10.23 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Galewice z dnia 13 grudnia 2022 r., znak: RI PP 6730.73.2022. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 6 lutego 2023 r. znak: SKO.4120.9,10.23 na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm., dalej w skrócie jako: "k.p.a") oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej również jako: "u.p.z.p.") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu uchyliło pkt 1 oraz załącznik graficzny nr 1 w części ustalającej linię zabudowy decyzji Wójta Gminy Galewice z dnia 13 grudnia 2022 r., znak: RI PP 6730.73.2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na działkach nr 1213/2 i nr 1217/2, obręb [...], gm. G. i w tym zakresie orzekło:

1) "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu. Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) linia zabudowy - nie ustala się,

b) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu - do 14,11%,

c) powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do terenu inwestycji - minimum 60%,

d) szerokość elewacji frontowej - 10 m z tolerancją do 20%,

e) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 3 m do 5 m,

f) kąt nachylenia połaci dachowych - od 5° do 20°,

g) wysokość głównej kalenicy - od 6 m do 9 m,

h) układ połaci dachowych - dach dwuspadowy lub wielospadowy,

i) kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu - równoległy lub prostopadły".

W pozostałej części Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną:

Wnioskiem z dnia 12 października 2022 r. (data wpływu wniosku do organu) T. W. zwrócił się do Wójta Gminy Galewice o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na dz. nr. ewid. 1213/2, 1217/2, obręb [...], gm. G. W swoim wniosku inwestor wskazał, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego, z którym związana jest inwestycja, wynosi 1,7357 ha.

Decyzją z dnia 13 grudnia 2022 r. znak: RI PP 6730.73.2022, po przeprowadzeniu analizy zabudowy, organ pierwszej instancji ustalił warunki dla powyższej inwestycji w następujący sposób:

1. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu. Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (warunki urbanistyczne):

a) przyjęto nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 15,0 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej (dz. nr ew. 968),

b) wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wysokości do 0,12 (12%),

c) wyznaczono wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu w wysokości minimum 0,60 (60%),

d) wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowanej i utwardzonej w stosunku do powierzchni terenu w wysokości do 0,40 (40%),

e) przyjęto szerokość elewacji frontowej w wysokości od 9,0 m do 12,0 m,

f) przyjęto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu) od 2,2 m do 3,5 m,

g) przyjęto wysokość kalenicy od 6,0 m do 9,0 m,

h) przyjęto dach: dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 40°,

i) przyjęto prostopadłe lub równoległe ułożenie głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki lub granic bocznych,

j) wyznaczono: do 2 kondygnacji nadziemnych,

k) projektowane obiekty i ich usytuowanie względem granic działki i ich zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych a także od sieci i urządzeń infrastruktury technicznej musi spełniać warunki określone w przepisach odrębnych (w tym szczególnie przepisy § 12, § 13 i § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2351).

2. Zasady i warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:

a) ustalenia wynikające z potrzeb ochrony środowiska zgodnie z ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz.1219 ze zm.);

b) ustalenia wynikające z przepisów ustawy o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 916):

- przedmiotowy teren nie jest położony w obszarze prawnie chronionym, ustanowionym w trybie przepisów: ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2022, poz. 916);

c) ustalenia wynikające z ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 247):

- planowana inwestycja nie jest ujęta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839);

d) zachowanie wartościowego drzewostanu — usuwanie drzew i krzewów, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie przyrody;

e) przy wykonywaniu planowanej inwestycji należy przestrzegać zapisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. 2021, poz. 624);

f) przedmiotowy teren nie jest położony w obszarze prawnie chronionym, ustanowionym w trybie przepisów: ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 840 ze zm.);

g) inwestycję należy projektować w sposób zapewniający harmonijne wkomponowanie w otoczenie i dostosowanie do charakteru istniejącej w otoczeniu zabudowy.

3. Warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji:

a) warunki zaopatrzenia w energię elektryczną - istniejąca sieć;

b) ogrzewanie - projektowane indywidualne źródło ciepła;

c) zaopatrzenie w wodę - istniejąca sieć;

d) odprowadzanie ścieków - projektowany bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe lub indywidualna oczyszczalnia ścieków;

e) wody opadowe z połaci dachowych oraz powierzchni utwardzonych - należy zagospodarować zgodnie z przepisami szczególnymi, a w szczególności ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. 2021, poz. 624);

f) odpady należy gromadzić w miejscu lub pomieszczeniu do tego celu przeznaczonym i wydzielonym zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2351), w pojemnikach, kontenerach lub workach foliowych; odpady muszą być regularnie wywożone przez zakłady usług porządkowych, posiadające zezwolenie na prowadzenie tych usług, zgodnie z ustawą z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz.U. 2020, poz. 797 ze zm.);

g) obsługa komunikacyjna - przedmiotowy teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej (dz. nr ew. 968) - zjazd istniejący wymagający remontu na warunkach określonych przez Urząd Gminy Galewice;

h) miejsca parkingowe - istniejące na terenie inwestycji.

4. Wymagania dotyczące ochrony interesu osób trzecich:

a) projektowana inwestycja nie może pozbawiać osób trzecich dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, musi stwarzać warunki ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;

b) projekt zagospodarowania działki musi być wykonany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich;

c) warunki ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby - dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania go na teren sąsiednich nieruchomości jest zabronione;

d) w przypadku kolizji projektowanej inwestycji z istniejącymi sieciami infrastruktury technicznej, kolidujące sieci przełożyć zgodnie z warunkami uzyskanymi od dysponenta sieci;

e) w obiekcie i na terenie z nim związanym nie można prowadzić działalności, która byłaby sprzeczna z funkcją dopuszczoną w niniejszej decyzji;

f) inne wymagania dotyczące interesów osób trzecich - zgodnie z przepisami ogólnymi.

5. Warunki wynikające z przepisów szczególnych:

1) warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, inne:

a) projekt zagospodarowania i projekt budowlany należy wykonać zgodnie z niżej wymienionymi przepisami:

– ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2021, poz. 2351) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 2351),

– ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. 2021, poz. 1326),

– ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1376 ze zm.);

2) przedmiotowy teren nie jest położony w obszarze prawnie chronionym, ustanowionym w trybie przepisów: ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. 2021, poz. 624);

3) warunki i wymagania w zakresie ochrony środowiska, o których mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1219 ze zm.):

a) zobowiązuje się inwestora do przestrzegania wymagań wynikających z ustawy Prawo ochrony środowiska oraz przepisów wykonawczych,

b) odpady powstające w fazie budowy budynku należy przekazywać podmiotom prowadzącym gospodarkę odpadami, które uzyskały lub uzyskają stosowne zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie transportu, zbiórki, odzysku lub unieszkodliwiania odpadów zgodnie z ustawą z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz. U. 2020 r, poz.797 ze zm.);

4) przedmiotowy teren nie jest zlokalizowany w zasięgu Strefy Q1 bezpośredniego zagrożenia powodziowego.

5) zobowiązuje się inwestora do przestrzegania wymagań z zakresu melioracji i urządzeń wodnych. Teren inwestycji graniczy z rowem melioracyjnym (działka nr ewid. 1475). Na inwestora nakłada się następujące obowiązki:

a) rozwiązanie kolizji z istniejącymi urządzeniami melioracji wodnych należy dokonać zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne,

b) inwestycję należy wykonać w sposób zapewniający zachowanie sprawności użytkowej wspomnianych urządzeń melioracji wodnych (rów melioracyjny), a w przypadku ich uszkodzenia do przebudowania celem swobodnego przepływu wód, pod nadzorem administratora tego urządzenia.

6) teren inwestycji nie leży na obszarze zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych;

7) warunki w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych:

a) przedmiotowy teren nie leży na terenach górniczych w rozumieniu ustawy z Prawo geologiczne i górnicze (t.j.Dz.U.2020r.poz. 1064);

8) warunki w zakresie materiałów budowlanych:

a) zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 11 sierpnia 2004 r. w sprawie sposobów deklarowania zgodności wyrobów budowlanych oraz sposobu znakowania ich znakiem budowlanym (Dz. U. z 2016r. poz. 1966 ze zm.);

9) ograniczenia w zakresie sposobu przeznaczenia lub korzystania z terenu:

a) przedmiotowy teren nie jest zlokalizowany na obszarze ograniczonego użytkowania.

6. uzgodnienia:

zgodnie z treścią art. 53 ust. 4 u.p.z.p. decyzja została wydana po uzgodnieniu z następującymi instytucjami:

1) Starosta Powiatu Wieruszowskiego, postanowienie nr GN.673.5.83.2022 z dnia 24.11.2022 r.

2) Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu, ul. Skarszewska 42A, 62-800 Kalisz, milcząca zgoda w oparciu o art. 53 ust 5 u.p.z.p.

7. granice obszaru objętego niniejszą decyzją:

określone literami ABCDEF....A oraz inne ustalenia graficzne określa mapa w skali 1:1000, stanowiąca załącznik graficzny do niniejszej decyzji.

8. Okres ważności decyzji:

niniejsza decyzja wygasa zgodnie z art. 65 ust. 1 u.p.z.p. jeżeli:

– inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

– dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ pierwszej instancji wskazał, iż złożony przez inwestora wniosek zawierał niezbędne elementy, wyszczególnione w art. 52 ust. 2 u.p.z.p., zaś teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również obowiązkiem sporządzenia takiego planu. Inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Po dokonaniu analizy warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, po spełnieniu wymogu wyznaczenia linii rozgraniczających teren inwestycji oraz po stwierdzeniu, iż inwestor przedłożył wymagane przepisami dokumenty, organ pierwszej instancji stwierdził, iż spełnione są łącznie wymagania zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 u.p.z.p., wobec czego orzekł jak w sentencji decyzji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A. i S. R., wskazując iż organ pierwszej instancji dokonał błędnych ustaleń faktycznych, polegających na przyjęciu, iż został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Odwołujący podkreślili, że przedmiotowe działki posiadają wielkość 0,2657 ha, zgodnie z informacją podaną w treści decyzji opartą na podstawie aktualnych wypisów z ewidencji gruntów. Zgodnie z częścią graficzną decyzji wnioskowany teren obejmuje całość ww. działek, natomiast istniejące zabudowania na działce posiadają wielkość zgodnie z analizą ok. 320 m2, co daje wskaźnik istniejącej zabudowy w wysokości 12,04%, a nie jak zapisano 0,40%. Na podstawie wyliczeń w przedstawionej analizie wskaźnik nowej zabudowy ma wynosić 11,9%, co stanowi średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym i taki też po zaokrągleniu do 12% jest ustalony dla przedmiotowej inwestycji. Należy zwrócić jednak uwagę, iż zgodnie z podaną informacją wielkość powierzchni zabudowy projektowanego budynku wynosić będzie od 80 m2 do 120 m2, zatem łącznie z istniejącą zabudową maksymalna powierzchnia zabudowy będzie wynosić 440 m2, co daje wskaźnik 15,8%, zatem nie zmieści się w ustalonym przedziale. W treści decyzji podano ponadto informację, iż wskaźnik powierzchni zabudowanej i utwardzonej w stosunku do powierzchni terenu wynosić będzie 40%, co w żaden sposób nie nawiązuje do istniejącej zabudowy, gdyż prawie dwukrotnie przekracza maksymalny wskaźnik (22,6%) w obszarze analizowanym.

Ponadto parametry istniejących zabudowań zgodnie z tabelą analizy różnią się od istniejących w obszarze analizowanym. Zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym to budynki o dachach spadzistych, tj. wielospadowy o kącie nachylenia ok. 30° oraz dwuspadowe o kącie nachylenia wynoszącym od 35° do 45° (poza jednym wyjątkiem - budynek na działce nr o 1205 kryty jest dachem płaskim). W zestawieniu tabelarycznym do przeprowadzonej analizy są to budynki kryte dachami dwu i wielospadowymi o kącie nachylenia od 10° do 20°, co daje średnio 12,1°, co jest niezgodne z prawdą. Ponadto, w ocenie odwołujących, bezpodstawnie ustalono dach, o jaki wnioskuje inwestor, tj. dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia od 25° do 45°.Dodatkowo ustalono wysokość do okapu od 2,2 m do 3,5 m, co również odbiega od parametrów zapisanych w tabelarycznym zestawieniu, tj. 3,5 m do 6,0 m, jak i w stosunku do faktycznie istniejących.

Parametry budynku winny zostać określne zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej również jako: "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.", lub "rozporządzenie"), a ustalenia które są odmienne od wynikających z analizy jasno wytłumaczone. W ocenie odwołujących w decyzji organu pierwszej instancji nie zostało to w żaden sposób przedstawione, a parametry istniejących zabudowań znacznie różnią się od analizy.

Odwołujący wskazali również, że w odrębnym postępowaniu administracyjnym dotyczącym budowy dużego budynku gospodarczego, trwającym od roku 2016, inwestor oświadczył, iż ma zamiar przebudować, rozbudować oraz zmienić sposób użytkowania z istniejącego budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. Po tylu latach i ciągłych zmianach wniosków odwołujący nie są w stanie uwierzyć inwestorowi, że to co planuje, będzie w ostateczności zgodne z tym o co wnosi, a poprzez kolejne postępowania chce zrealizować cele, jakie od początku założył.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu zaskarżonym rozstrzygnięciem uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w zakresie wskazanym powyżej i wydało rozstrzygnięcie, zaś w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Galewice. Na wstępie swoich rozważań organ drugiej instancji podkreślił, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że jeżeli nie ma niezgodności projektowanego przedsięwzięcia z przepisami odrębnymi od u.p.z.p., to organ rozpatrujący sprawę nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy - o ile spełnione są przesłanki wydania decyzji wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Obszar analizowany, w ocenie organu drugiej instancji, został wyznaczony w prawidłowy sposób. Mając na względzie, że front terenu inwestycji (część działki przylegająca do drogi publicznej) wynosi ok. 8 m, to granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w wymaganej odległości 50 m od granic nieruchomości. W granicach analizy znalazły się także nieruchomości, przez które granica analizy przechodziła jedynie częściowo. Obszar analizowany tworzy urbanistyczną całość. W analizie zostały uwzględnione wszystkie zabudowane nieruchomości. Organ stwierdził występowanie w obszarze wyłącznie zabudowy zagrodowej (oznaczonej symbolem "RM"), tożsamej z wnioskowaną. Warunek kontynuacji funkcji jest zatem spełniony. W rezultacie przeprowadzonej analizy organ ustalił parametry zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

Organ drugiej instancji podkreślił, że przy ustalaniu parametrów dla planowanego przedsięwzięcia, obowiązkiem organu jest uwzględnienie zabudowy występującej na wszystkich nieruchomościach znajdujących się w obszarze analizowanym. Powołanie się wyłącznie na stwierdzone w jednostce urbanistycznej parametry wybranej istniejącej zabudowy może natomiast zostać uznane za słuszne w przypadku formułowania uzasadnienia zastosowania odstępstwa przy wyznaczaniu parametrów dla planowanej zabudowy. Dlatego też organ pierwszej instancji prawidłowo scharakteryzował całą zabudowę występującą w granicach obszaru analizowanego. Z uwagi jednak na fakt, że sposób wyznaczenia niektórych parametrów był nieprawidłowy (m.in. błędne wyliczenia, brak ewentualnego odniesienia do parametrów budynków mieszkalnych, brak uzasadnienia wyznaczenia parametru), organ odwoławczy postanowił zreformować decyzję w ww. zakresie, mając na względzie stwierdzone cechy zabudowy. Inwestor w piśmie z dnia 2 lutego 2022 r. wyraził zgodę na ustalenie parametrów planowanej zabudowy wynikających z analizy urbanistycznej.

Linię nowej zabudowy zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Organ wyznaczył linię zabudowy zgodnie z przepisem odrębnym, tj. art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w odległości 15 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej gminnej poza terenem zabudowy. Kolegium uznało za niezasadne wyznaczenie ww. parametru w ten sposób, ponieważ dojazd do "właściwego" terenu inwestycji następuje poprzez odcinek działki nr 1217/2 o szerokości od 4 m do 6 m, długości ok. 17 m i nie ma możliwości posadowienia na ww. drodze dojazdowej planowanej zabudowy. Ponadto lokalizowanie zabudowy na nieruchomościach objętych wnioskiem odbywa się w drugim rzędzie (por. zabudowa już istniejąca na działce nr 1213/2), tj. za zabudowaniami znajdującymi się bezpośrednio przy drodze publicznej. Z uwagi na powyższe organ odwoławczy postanowił uchylić załącznik graficzny nr 1 w części wyznaczającej linię zabudowy.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na obszarze analizowanym wartość wskaźnika kształtuje się od 3,5% do 25%, średnio 14,11%. Organ nieprawidłowo wyliczył wskaźnik zabudowy dla działki nr 1213/2, wynosi on ok. 25%, a nie "0,40%". Wobec powyższego wartość ta dla planowanej inwestycji została ustalona zgodnie ze średnią.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków przybiera wartość od 5 m do 27 m, średnio ok. 10 m (mieszkalnych od 7 m do 13 m, średnio 10 m). Wobec powyższego Kolegium uznało za zasadne wyznaczenie ww. parametru o wartości 10 m z tolerancją do 20%. Wartość ta wpisze się również w istniejący układ urbanistyczny i będzie zgodna z wnioskiem inwestora, który oczekuje wyznaczenia parametru w przedziale od 9 m do 12 m.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W przypadku, gdy wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, przyjmuje się średnią wielkości tego parametru występującego na obszarze analizowanym. Ustawodawca dopuścił wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na analizowanym terenie budynki mają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu od 3 m do 6 m, średnio 4,5 m (mieszkalne od 3,5 m do 6 m, średnio 5,1 m). Na działkach sąsiednich wskaźnik przebiega nie tworząc uskoku (na sąsiednich działkach nr 1221 i nr 1209 wskaźnik na budynkach mieszkalnych wynosi 5 m). Inwestor oczekuje parametru o wartości od 2,2 m do 3,5 m. Wobec powyższego zasadnym jest wyznaczenie parametru na zasadzie odstępstwa o wartości od 3 m do 5 m, tj. od wartości minimalnej występującej w badanym terenie do wartości występującej na sąsiednich budynkach mieszkalnych (przedłużenie). Powyższe wpisuje się w ład przestrzenny mając na względzie, że planowana zabudowa będzie lokalizowana w drugiej linii (za istniejącą linią budynków mieszkalnych). Taką zabudowę (zwykle gospodarczą) cechują natomiast niższe wartości parametru, jednocześnie wskaźnik nie osiągnie maksymalnej wartości.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizy dachy budynków są dwuspadowe, jednospadowe i wielospadowe o nachyleniu połaci dachowych od 5° do 20°, kierunek kalenic w stosunku do frontu terenu jest równoległy lub prostopadły, wysokość głównej kalenicy od 5 m do 9 m. Wobec powyższego wartość parametru należało ustalić odpowiednio do stwierdzonych wartości i przy uwzględnieniu wniosku inwestora co do rodzaju dachu (dwuspadowy lub wielospadowy) i wysokości głównej kalenicy (od 6 m do 9 m).

W ocenie Kolegium spełnione są również pozostałe przesłanki wydania decyzji wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej gminnej oraz uzbrojenie terenu wystarczające do realizacji zamierzenia budowlanego (istniejące przyłącze wodociągowe i elektroenergetyczne). Ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (grunt rolny BR-RVI). Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ustaw wskazanych w pkt 5 analizy. Nie znajduje się na terenach, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.

Decyzja została uzgodniona ze Starostą Wieruszowskim (postanowienie z dnia 24 listopada 2022 r., znak: GN.673.5.83.2022), zarządcą drogi, Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu (uzgodnienie w trybie art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Kolegium stwierdziło również, że rozstrzygnięcie zawiera elementy wymagane przez u.p.z.p., a wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wyznaczone ma mapie w skali 1:1000. Decyzja posiada załączniki, o których mowa w § 9 ust. 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do obaw odwołujących o wykorzystanie planowanej inwestycji w innym celu niż wskazany w zaskarżonej decyzji (nie zagrodowym), Kolegium zwróciło uwagę, że kwestia oceny zmiany sposobu użytkowania określonego budynku należy do właściwego organu nadzoru budowlanego. W przypadku stwierdzenia wystąpienia samowoli w ww. kwestii inwestor zostanie zobowiązany do doprowadzania zabudowy do stanu zgodnego z porządkiem prawnym.

Skargę na powyższą decyzję złożyli A. R. i S. R., zaskarżając ją w całości i zarzucając jej naruszenie art. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, iż został spełniony warunek wynikający z ww. przepisu w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie wydanej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ drugiej instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż zgodnie z podaną we wniosku inwestora informacją, wielkość powierzchni zabudowy projektowanego budynku wynosić będzie od 80 m2 do 120 m2, zatem łącznie z istniejącą zabudową maksymalna powierzchnia zabudowy będzie wynosić 440 m2, co daje wskaźnik 15,8%. Pozostałoby to bez uwag, jednakże w decyzji SKO zostało zawarte stwierdzenie, iż wskaźnik ten dotyczy nowej zabudowy, zatem przy powierzchni terenu objętego wnioskiem wynoszącym 0,2657 ha, 14,11% stanowić będzie budynek mieszkalny o powierzchni max. ok. 375 m2, co łącznie z istniejącą zabudową daje 27%, a to przekracza nie dość, że średni to i maksymalny wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym.

Ponadto określono geometrię dachu projektowanego budynku na podstawie błędnej analizy, ustalając odmienną geometrię w zestawieniu z istniejącą zabudową, jak i wnioskiem inwestora. Zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym to budynki mieszkalne w zabudowie zagrodowej o dachach spadzistych, tj. wielospadowy o kącie nachylenia ok. 30° oraz dwuspadowe o kącie nachylenia wynoszącym od 35° do 45° (poza jednym wyjątkiem - budynek na działce nr o 1205 kryty jest dachem płaskim). W zestawieniu tabelarycznym do przeprowadzonej analizy są to budynki kryte dachami dwu i wielospadowymi o kącie nachylenia od 10° do 20°, co jest niezgodne z prawdą, a na tej podstawie ustalono wytyczne dla dachu tego budynku.

Skarżący podkreślili ponadto, iż zgodnie zarówno z decyzją Wójta Gminy Galewice, jak i Samorządowego Kolegium Odwoławczego inwestycja dotyczy budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej. Nie została jednakże na żadnym z etapów postępowania przedstawiona informacja, czy inwestor jest rolnikiem, bo tylko takowy może budować budynek mieszkalny w zagrodzie. Zgodnie ze stanowiskiem organu drugiej instancji, jak i obowiązującymi przepisami, zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym, inwentarskim) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Budynek mieszkalny jedynie towarzyszy budynkom gospodarczym. Siedlisko, czyli zabudowa zagrodowa musi służyć trwale prowadzącemu gospodarstwu rolnemu. Natomiast celem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jest zaspokajanie jedynie potrzeb mieszkaniowych, ewentualnie istniejące budynki o charakterze gospodarczym (np. garaż, "letnia kuchnia") pełnią rolę służebną w stosunku do budynku mieszkalnego, nie wiążą się z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zabudowa mieszkaniowa koliduje z zabudową zagrodową z uwagi na jej specyfikę.

Skarżący opisali również przebieg postępowań w przedmiocie starań inwestora o przebudowę istniejącego budynku gospodarczego na stolarnię i tapicernię oraz budowę kolejnego budynku gospodarczego. W toku powyższych postępowań skarżący nabrali wątpliwości związanych z charakterem prowadzonej przez inwestora działalności. Sytuować budynki w zabudowie zagrodowej może bowiem wyłącznie rolnik, natomiast organy nie ustaliły, czy T. W. rzeczywiście jest rolnikiem. Natomiast w usytuowanym na jego działce budynku gospodarczym przechowywane są maszyny, na podwórku panuje wzmożony ruch samochodów dostawczych, co w ocenie skarżących wskazuje, iż inwestor faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, nie zaś gospodarstwo rolne. Ponadto przeprowadzane w toku powyższych postępowań analizy zawierały liczne błędy, szczególnie w zakresie geometrii dachów budynków, znajdujących się w obszarze analizowanym, na które zwracali uwagę zarówno skarżący, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Skutkowało to kilkukrotnym uchylaniem decyzji organu pierwszej instancji. W ocenie skarżących nie można przyjmować bez żadnych wątpliwości wytycznych zawartych w analizie urbanistycznej i ustalać warunki zabudowy na jej podstawie. Ustalając warunki zabudowy należy kierować się głównie ładem przestrzennym, co zgodnie z ustawą oznacza "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". Ponadto ład przestrzenny i zrównoważony rozwój to podstawa działań związanych z zasadami kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczy zasady dobrego sąsiedztwa, uzależniającej zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Stanowi ona podstawową regulację ograniczającą gospodarowanie przestrzenią bezplanową, uzależniającą ją od szeregu wymogów. Skoro ustalenia Kolegium opierają się na wadliwej analizie trudno stwierdzić, iż zostanie zachowany ład przestrzenny.

W konsekwencji skarżący wnieśli jak w petitum skargi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu podtrzymało argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w konsekwencji wniosło o oddalenie skargi.

Postanowieniem z dnia 16 czerwca 2023 roku w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 446/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę S. R. wobec nieuzupełnienia przez niego braku formalnego w postaci niewskazania numeru PESEL.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm. – dalej: "p.p.s.a.") - sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja lub postanowienie zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje sąd do uchylenia zaskarżonego aktu administracji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a ponadto może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach danej sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Przedmiotem tak rozumianej kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 6 lutego 2023 r., znak: SKO.4120.9,10.23,

uchylająca pkt 1 oraz załącznik graficzny nr 1 w części ustalającej linię zabudowy decyzji Wójta Gminy Galewice z dnia 13 grudnia 2022 r., znak: RI PP 6730.73.2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na działkach nr 1213/2 i nr 1217/2, obręb [...], gm. G. i rozstrzygająca merytorycznie w tym zakresie, zaś w pozostałej części utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Skarga okazała się zasadna, choć większość przedstawionych w niej argumentów nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrolując zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Galewice, Sąd stwierdził bowiem, że zostały one wydane z naruszeniem przepisów obowiązującego prawa, w stopniu istotnie rzutującym na wynik sprawy, co uzasadniało ich usunięcie z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawą decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Art. 61 ust. 4 stanowi natomiast, iż przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Uszczegółowieniem tego przepisu jest powołane wyżej rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r., określające sposób ustalania parametrów planowanej inwestycji, takich jak linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Powyższe parametry ustala się zaś w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, który, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem inwestora na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Analiza urbanistyczna ma na celu ustalenie spełnienia przez planowaną inwestycję warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i stanowi podstawę ustaleń faktycznych w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji.

W ocenie Sądu organy administracji prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany, uwzględniając aktualne stanowisko judykatury, zgodnie z którym do obszaru analizowanego należy włączyć w całości działki, przez które objęte są granicą obszaru choćby w części. Ponadto trafnie scharakteryzowały całą zabudowę, znajdującą się na obszarze analizowanym, wskazując iż występuje na nim wyłącznie zabudowa zagrodowa. W zestawieniu tabelarycznym danych inwentaryzacyjnych wyszczególniono wszystkie budynki, znajdujące się w obszarze analizowanym – zarówno mieszkalne jak i gospodarcze, ze wskazaniem ich parametrów technicznych. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, w powyższym zestawieniu, zatem również w analizie funkcji i cech zabudowy, uwzględniono także budynek gospodarczy, znajdujący się na działce nr 1213/2, a więc działce objętej wnioskiem inwestora.

Odnosząc się do kwestii wyznaczenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji, Sąd stwierdza, iż ostatecznie zostały one ustalone w sposób prawidłowy. Wprawdzie Wójt Gminy Galewice w swojej decyzji dokonał omyłki przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy oraz wyznaczaniu kąta nachylenia połaci dachowych, jednak powyższe uchybienia zostały skorygowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu w zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy przy tym wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko, odwołując się do poszczególnych przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku oraz wyników analizy urbanistycznej, motywując również odejście od wartości średnich. Podnoszone przez skarżącą i S. R. argumenty odnośnie błędnych ustaleń faktycznych w zakresie geometrii dachów budynków w obszarze analizowanym nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w wynikach analizy urbanistycznej. Żaden z budynków objętych analizą, wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, nie posiada połaci dachowych o nachyleniu przekraczającym 20°. Autorom skargi nie udało się skutecznie zakwestionować ustaleń faktycznych, poczynionych w tym zakresie przez organy administracji, a ich twierdzenia są w istocie gołosłowne. Wprawdzie organ pierwszej instancji wyznaczył nachylenie połaci dachowych pomiędzy 25° a 40°, co było sprzeczne z wynikami analizy urbanistycznej, jednak powyższe uchybienie zostało dostrzeżone i naprawione przez organ drugiej instancji. Inwestor wyraził przy tym zgodę na modyfikację warunków zabudowy zgodną z wynikami analizy i ustalenie kąta nachylenia połaci dachowych planowanego budynku w przedziale od 5° do 20°.

Przechodząc do zarzutu błędnego, w ocenie skarżącej i S. R., ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, podkreślić należy, że stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy wiąże zatem organy orzekające w sprawie, chociaż w zakresie parametrów inwestycji nie jest to związanie bezwzględne, bowiem jego zakres uzupełnia zasada ładu przestrzennego, której formalnym odzwierciedleniem jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. W judykaturze podkreśla się natomiast, iż we wniosku o ustalenie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne winno być określone precyzyjnie, gdyż w tym postępowaniu właśnie to konkretne zamierzenie jest oceniane przy uwzględnieniu wyników analizy urbanistycznej oraz w aspekcie zgodności z powszechnie obowiązującym porządkiem planistycznym ustalonym dla terenu objętego wnioskiem, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego (por. wyrok WSA w Kielcach z 11 lipca 2013 r., sygn. II SA/Ke 460/13; wyrok WSA w Rzeszowie z 4 grudnia 2013 r., sygn. II SA/Rz 955/13 dostępne, podobnie jak inne powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia, w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA").

W toku postępowania administracyjnego prawidłowo ustalono, iż teren, na którym inwestor planuje realizację swojego zamierzenia budowlanego, ma powierzchnię 2657 m2 (0,2657 ha) i jest już na nim posadowiony budynek gospodarczy o powierzchni 320 m2. T. W. w swoim wniosku wskazał, iż planowana powierzchnia zabudowy w związku z inwestycją wynosić będzie od 80 do 120 m2. Pomimo użytego przez organ odwoławczy w osnowie decyzji sformułowania "wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy", w ocenie Sądu nie sposób przyjąć, aby inwestor na podstawie tak sformułowanej decyzji mógł wybudować budynek o powierzchni 375 m2. Treść wniosku inwestora wyraźnie wskazuje parametry, w tym wielkość planowanego do realizacji budynku, wobec czego brak jest podstaw do przypuszczenia, że jego zamiarem jest budowa domu o znacznie większej powierzchni niż deklarowana. Z treści uzasadnień decyzji organów obu instancji wynika natomiast, że wzięły one pod uwagę istniejący już na terenie objętym wnioskiem budynek gospodarczy i ustalony wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy uwzględnia wszystkie znajdujące się na tym terenie zabudowania.

Powyższe okoliczności potwierdzają, iż organy dokonały prawidłowej analizy urbanistycznej i właściwie wyznaczyły parametry planowanej inwestycji. Trafnie również wskazały, iż zamierzenie budowlane spełnia pozostałe warunki, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p.

Decyzje organów obu instancji musiały jednak zostać wyeliminowane z obrotu prawnego, bowiem organy przy podejmowaniu rozstrzygnięć nie uwzględniły treści art. 61 ust. 4 u.p.z.p. i nie poczyniły żadnych ustaleń faktycznych pod kątem ewentualnego wypełnienia przez planowaną inwestycję dyspozycji tego przepisu. Stanowi on bowiem, iż przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych za zabudowę zagrodową należy uznać wszelkie obiekty pozostające w funkcjonalnym związku z gospodarstwem rolnym w znaczeniu określonym w art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), w którym mowa jest w szczególności o gruntach rolnych wraz z budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem stanowiącymi lub mogącymi stanowić zorganizowaną całość gospodarczą. Nie sposób bowiem postrzegać współczesnego gospodarstwa rolnego, jako archaicznej zagrody, w której budynek mieszkalny otoczony jest budynkami gospodarczymi zlokalizowanymi na jednej działce czy podwórzu. Innymi słowy, zabudowa zagrodowa polega na tym, że na terenie gospodarstwa rolnego buduje się w miejscu do tego najbardziej dogodnym budynki składające się na zagrodę, rozumianą jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej (por. wyrok NSA z 27 lipca 2022 r., sygn. II OSK 2413/19, wyrok NSA z 6 czerwca 2023 r., sygn. II OSK 1926/20, wyrok NSA z 29 czerwca 2022 roku, sygn. II OSK 1104/21, publ. CBOSA).

Powyższe stanowisko orzecznictwa wskazuje, iż zabudowa zagrodowa jest nierozerwalnie związana z gospodarstwem rolnym. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2569 ze zm.) za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez siebie inwestycji w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego T. W. podkreślił, iż dotyczy ona zabudowy zagrodowej. Wskazał również, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego, z którym związana jest inwestycja, wynosi 1,7357 ha. W toku postępowania administracyjnego brak jest jednak jakichkolwiek innych ustaleń w tym przedmiocie. W przypadku inwestycji dotyczącej zabudowy zagrodowej, uzasadnienie decyzji winno wskazywać, w jaki sposób organ rozumie pojęcie zabudowy zagrodowej, co należy w wyczerpujący i logiczny sposób uzasadnić, a także zawierać analizę, czy zabudowa zagrodowa związana jest z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym (por. wyrok WSA w Krakowie z 14 września 2021 r., sygn. II SA/Kr 573/21, publ. CBOSA). Organ pierwszej instancji powinien był wykorzystać pozostające w jego dyspozycji dane, takie jak ewidencja geodezyjna czy dokumentacja dotycząca opłacanego przez inwestora podatku rolnego, które winny stanowić przedmiot badania w wydanej decyzji oraz poddać analizie kwestię rodzaju produkcji rolnej prowadzonej przez wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego, a także wyjaśnić czy planowana budowa ma tworzyć zorganizowaną całość gospodarczą z istniejącym gospodarstwem rolnym wnioskodawcy. Szczególnie biorąc pod uwagę, iż skarżąca oraz S. R. kwestionują prowadzenie działalności rolniczej przez inwestora, podnosząc, iż prowadzi on działalność gospodarczą o innym profilu. Ogólnikowe wskazanie, że wszystkie działki w obszarze analizowanym stanowią zabudowę zagrodową, gdyż wynika to z ewidencji gruntów, jest w ocenie Sądu niewystarczające.

Ponadto zarówno z treści wydanych w sprawie decyzji, jak i z wyników analizy urbanistycznej nie wynika, czy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową na działce inwestora przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie G., co zwalniałoby organ od szczegółowej analizy zgodności parametrów planowanej zabudowy z istniejącą na obszarze analizowanym. Już sam brak tych ustaleń stanowi o istotnym naruszeniu art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., co w konsekwencji mogło doprowadzić do naruszenia przywołanego wyżej art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a co czyni wydane w sprawie decyzje istotnie wadliwymi. Mogłoby się bowiem okazać, że planowana inwestycja nie będzie musiała spełniać zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co wyłączałoby stosowanie przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku, a w konsekwencji wpłynęłoby na zakres, bądź nawet zasadność przeprowadzania analizy urbanistycznej.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organy administracji uwzględnią wskazania, płynące z niniejszego uzasadnienia oraz ustalą, czy inwestor jest rolnikiem, czy prowadzi gospodarstwo rolne oraz czy planowana inwestycja pozostaje w funkcjonalnym związku z tymże gospodarstwem rolnym, a także czy wypełnia ona warunki, o których mówi przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zaś efekty swoich ustaleń oraz podjęte rozstrzygnięcia szczegółowo umotywują w uzasadnieniu decyzji, stosownie do wymagań art. 107 § 3 k.p.a.

Z uwagi na powyższe okoliczności, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

lp