Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 430/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4; art. 37 ust. 1; art. 14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 4; § 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2008r. sprawy ze skargi K. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [..] Nr [..] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ B. Drzazga /-/E. Podrazik


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [..] Burmistrz R. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 7 uchwały Nr XLV/389/2002 Rady Miejskiej w Rogoźnie z dnia 29 sierpnia 2002r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Rogoźno na obszarze wsi Owczegłowy (Dz. Urz. Woj. Wlkp Nr 132, poz. 3637) ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Rogoźno oraz sprzedażą nieruchomości nr [..] (KW [..], pow. 1354m2) przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonej zmiany planu, w wysokości 4.503 zł, na rzecz gminy R., solidarnie od małżonków K. i T. W.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że nieruchomość o nr [..] położona w m. O. została nabyta od Gminy R. przez K. i T. W. (rep. [..]). W dacie sprzedaży przedmiotowa działka była przeznaczona w ogólnym planie zagospodarowania gminy Rogoźno na cele rolnicze. Uchwałą z dnia 29 sierpnia 2002r. Rady Miejskiej Rogoźna w sprawie zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Rogoźno na obszarze wsi Owczegłowy, przedmiotowa działka weszła w obszar oznaczony symbolem ZR/O – teren rekreacyjno-ogrodniczy z dopuszczeniem zabudowy. W dniu 5 września 2007r. K. i T. W. sprzedali w/w działkę (rep. [..]). W celu ustalenia, czy zaistniała przesłanka ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat potwierdził wzrost wartości nieruchomości. Strona pismem z dnia 15 listopada 2007r. wniosła uwagi do operatu i wyraziła sprzeciw co do kontynuowania postępowania. Pismo to zostało przekazane rzeczoznawcy, który ustosunkowując się podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko. Nadto organ wyjaśnił, że pismem z dnia 8 lipca 2002r. K. i T. W. zostali zawiadomieniu o wyłożeniu do publicznego wglądu zmiany planu miejscowego na obszarze wsi Owczegłowy i zgodnie z art. 23 wówczas obowiązującej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mogli wnieść protest, jeżeli kwestionowali ustalenia przyjęte w planie. Ponadto w oparciu o przepis art. 24 tejże ustawy mogli wnieść zarzut, jeżeli ich interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone. K. i T. W. nie skorzystali wówczas z tej możliwości, jak również nie zaskarżyli podjętej uchwały Rady Miejskiej z 29 sierpnia 2002r. Dlatego biorąc pod uwagę treść § 7 powołanej wyżej uchwały o zmianie planu miejscowego stanowiącego o 30% stawce opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu, ustalono opłatę na kwotę 4.503 zł.

K. i T. W. wnieśli odwołania od powyższej decyzji, podnosząc, iż zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki nastąpiła bez ich zgody i wiedzy. Wskazali, że gdyby wiedzieli o zmianie przeznaczenia działki w 2002r. nie dokonaliby jej sprzedaży we wrześniu 2007r., lecz w październiku tego roku. Zdawaliby sobie bowiem sprawę, że w październiku upłynął 5-letni okres zezwalający gminie na dochodzenie opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [..], w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80. poz. 717 ze zm.) oraz § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie wskazano, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty ustala się, stosownie do przepisu art. 37 ust. 1 powołanej ustawy na dzień sprzedaży nieruchomości, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica miedzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady określania wartości nieruchomości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Kolegium wyceny wzrostu wartości nieruchomości dokonano z uwzględnieniem zasad określonych w przepisie § 50 cyt. wyżej rozporządzenia. Sporządzony operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego, nie został też zakwestionowany przez odwołujących się. Ustalona przez rzeczoznawcę wartość działek po zmianie planu, znacząco niższa niż ich cena sprzedaży, nie budzi wątpliwości organu. Z kolei wartość wyliczona na okres sprzed zmiany planu odpowiada wartości gruntów rolnych na lokalnym rynku nieruchomości. Operat szacunkowy uwzględnia też stan nieruchomości z dnia uchwalenia zmiany planu miejscowego. Przyjęta zaś do ustalenia opłaty stawka procentowa odpowiada stawce wynikającej z uchwały Rady Miejskiej Rogoźna o zmianie planu i nie mogła zostać zmieniona przez organy orzekające. Na marginesie Kolegium wskazało, iż zarzut braku informacji o aktualnym na dzień sprzedaży przeznaczeniu przedmiotowej działki jest o tyle niewiarygodny, że przeznaczenie to zostało wyraźnie wskazane w zaświadczeniu Burmistrza R. z dnia [..] przedłożonym do aktu notarialnego sprzedaży z dnia 5 września 2007r.

K. i T. W. wnieśli skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., zarzucając jej naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 kpa, art. 8 kpa i art. 80 kpa. Podnieśli, iż organy orzekające pomimo wielokrotnego wskazywania przez skarżących, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera istotne błędy, w żaden sposób nie przeprowadził dowodów, które potwierdziłyby prawidłowość wyceny. Poprzestanie bowiem jedynie na stwierdzeniu, że rzeczoznawca podtrzymał swoje stanowisko co do prawidłowości sporządzonego operatu nie może być uznane za wystarczające. Organy winny sprawdzić zarówno, czy przez przedmiotową nieruchomość przebiega linia wysokiego napięcia, jak również, czy działka ta jest uzbrojona w prąd. Ograniczenie się wyłącznie do zwrócenia się do tego samego rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie prawidłowości wyceny uznać należy za naruszające zasadę prawdy obiektywnej i słuszny interes strony (art. 7 i 77 kpa).

Zdaniem skarżących organy I i II instancji naruszyły również zasadę swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa), albowiem oparły się w swej ocenie stanu faktycznego na wybiórczym i dowolnym (a nie swobodnym) ocenianiu dowodów. Organy nie poddały rozwadze oświadczeń stron, które należało traktować jako pełnoprawne środki dowodowe. Zarówno w postępowaniu I-instancyjnym, jak i przed organem II instancji dowody przedkładane przez skarżących były pomijane. Takie działanie organów orzekających należy uznać, zdaniem skarżących, zważywszy na niekorzystne rozstrzygnięcie, za rażąco naruszające przepis art. 80 kpa.

Skarżący zarzucili też organowi odwoławczemu naruszenie art. 8 kpa wyrażającego zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa. Wskazali, że strona nie może działać w zaufaniu do organu administracyjnego wówczas, gdy otrzymuje od niego sprzeczne informacje. Zdaniem skarżących organy obu instancji do końca postępowania utrzymywały, iż skarżący nie mieli podstaw by mieć wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości i jej nierolnego charakteru. Tymczasem każdy obywatel otrzymując od organu informację jak skarżący w piśmie z dnia 8 lipca 2002r., że niedokonanie przez niego w określonym terminie wpłaty skutkować będzie tym, iż plan nie zostanie przedłożony do uchwalenia radzie gminy wywnioskowałby, że do zmian w planie nie doszło. Skarżący nie dokonali bowiem w zakreślonym terminie żądanej kwoty, a nadto nigdy nie składali żadnych wniosków o dokonanie jakichkolwiek zmian w tym zakresie. Tym samym skarżący mieli uzasadnione podstawy przypuszczać, że do zmiany przeznaczenia ich nieruchomości nigdy nie doszło. Ponadto wpływ na przekonanie skarżących o rolnym przeznaczeniu należącej do nich nieruchomości miał fakt corocznego doręczania im decyzji Burmistrza Rogoźna ustalających wymiar podatku rolnego. Skoro więc należące do nich grunty podlegały podatkowi rolnemu oznaczać to powinno, że nie stanowią one nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym również o przeznaczeniu rekreacyjno-ogrodniczym. Z powyższego wynika, że skarżący mieli bezsprzeczne podstawy do przyjęcia, że ich nieruchomość nie jest nieruchomością przeznaczoną na cele rekreacyjno-ogrodnicze, a gruntem rolnym. W związku z tym działając w zaufaniu do organów administracji publicznej mogli sprzedać tę nieruchomość bez obaw, że będą zobowiązani do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związaną ze zmianą planu miejscowego.

Zdaniem skarżących w operacie szacunkowym zawyżono wartość przedmiotowej nieruchomości, nie uwzględniono bowiem faktu, że przez działkę tę przebiega linia wysokiego napięcia. Rzeczoznawca błędnie uznał, iż zgodnie z § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego linia ta stanowi część składową nieruchomości, której nie uwzględnia się przy wycenie. Skarżący podnieśli, iż zgodnie z art. 49 kc urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Linie wysokiego napięcia jako urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa energetycznego nie mogą być zatem uważane za części składowe nieruchomości, nie stosuje się więc do nich § 50 rozporządzenia. Jednocześnie wskazali, że bezsprzecznie linia wysokiego napięcia przebiegająca przez nieruchomość w taki sposób, że uniemożliwia jej zabudowę, oczywiście wpływa na wartość nieruchomości. Tym samym nieuwzględnienie tej okoliczności przesądza o wadliwości sporządzonego operatu. Nadto w ocenie skarżących rzeczoznawca błędnie przyjął, że przedmiotowa działka jest uzbrojona w prąd, zaś w odpowiedzi na ten zarzut wskazał, że dane dotyczące uzbrojenia uzyskał z aktu notarialnego obejmującego umowę kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w którym skarżący wskazali, iż wg ich wiedzy wszelkie media znajdują się w drodze przylegającej do działki. W operacie błędnie przyjęto więc, że to sama działka posiada uzbrojenie, gdy tymczasem uzbrojona jest droga niewchodząca w skład nieruchomości skarżących.

Skarżący podnieśli również, iż organ odwoławczy ograniczył się do stwierdzenia, że "ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość działek po zmianie planu, znacząco niższa niż cena ich sprzedaży, nie budzi wątpliwości", nie uzasadniając jednak tej tezy. Ponadto wskazali, że niezależnie od zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji organu I instancji organ odwoławczy winien ponownie merytorycznie rozpatrzyć sprawę, w tym dokonać merytorycznej oceny operatu szacunkowego, czego nie uczyniono.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna, bowiem zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu, a przy załatwieniu sprawy organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w sposób, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy.

Podstawą rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji stanowi przepis art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., który wyznacza przesłanki dla ustalenia i pobrania tzw. opłaty planistycznej. Stosownie do treści tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Z zebranego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego wynika, że w dniu 29 sierpnia 2002r. Rada Miejska w Rogoźnie uchwałą Nr XLV/389/2002 uchwaliła zmianę miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Rogoźno, na obszarze wsi Owczegłowy. W wyniku uchwalenia planu nieruchomość skarżących - działka nr [..] o powierzchni 0.1354 ha - została przeznaczona na tereny rekreacyjno-ogrodnicze z dopuszczeniem zabudowy (symbol ZR/O). W § 7 planu określono stawkę procentową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu na 30 %. Uchwała z dnia 29 sierpnia 2002r. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 132, poz. 3637 z dnia 30.10.2002r. i weszła wżycie z dniem 13.11.2002r. Przed uchwaleniem powyższego planu, działka skarżących przeznaczona była na cele rolnicze, zgodnie z ustaleniami planu miejscowego z dnia 23.09.1993r.

W dniu 5 września 2007r. skarżący sprzedali przedmiotową działkę za kwotę 31.142,-zł. W dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka była niezabudowana i nieuzbrojona, posiadała dostęp do drogi publicznej, po tej dacie jej stan się nie zmienił.

Zgodnie z art. 37 ust.1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości, o której mowa w art.36 ust.4, ustala się na dzień sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 11 tegoż przepisu do określenia tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- dział IV rozdział 1), zwanej dalej u.g.n.

Podstawą wydania decyzji przez organy orzekające w sprawie był operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 listopada 2007r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. H. Z powyższego operatu wynika, że wartość przedmiotowej działki wzrosła w związku z uchwaleniem zmiany planu o kwotę 15.010,-zł. Skarżący sprzedali działkę przed upływem pięcioletniego okresu od daty uchwalenia zmiany planu miejscowego, po stronie gminy powstało zatem uprawnienie do domagania się od skarżących uiszczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3, 4 i 5 u.p.z.p).

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. H. został opracowany na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Z treści operatu wynika, że zgodnie z § 50 rozporządzenia rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości istniejący w dniu wejścia w życie uchwały o zmianie planu, zaś wartość rynkową nieruchomości na dzień zbycia nieruchomości.

Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia.

Rzeczoznawca dokonał analizy rynku gruntów rolnych i przeznaczonych pod rekreację w latach 2006 i 2007.na terenie gminy R. odnośnie gruntów rolnych i na terenie wsi O. odnośnie terenów rekreacyjnych. W procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań, z wyeksponowaniem ich cech rynkowych, w szczególności tych o których mowa w art.134 ust.2 u.g.n. Procedurę wyceny przedmiotowych nieruchomości przeprowadzono zgodnie z przyjętymi założeniami.

Rację mają skarżący, że w operacie rzeczoznawca przyjął, że do nieruchomości doprowadzona jest energia elektryczna (str. 5), jednakże tego rodzaju cecha nieruchomości nie była następnie w ogóle brana pod uwagę przez rzeczoznawcę przy doborze nieruchomości przyjętych do porównania i wyceny. Rzeczoznawca jako czynniki wpływające na wartość nieruchomości, zarówno nieruchomości rolnych jak i rekreacyjnych, przyjął jedynie ich rodzaj, położenie, powierzchnię i kształtujące się w okresie wyceny ceny. Stopień ich zagospodarowania, jako cecha wpływająca na poziom cen, nie był przez rzeczoznawcę w ogóle uwzględniany. W tej sytuacji należy przyjąć, że wzmianka o doprowadzeniu energii na działkę nie miała żadnego wpływu na wyliczenie wzrostu wartości działki skarżących w związku z uchwaleniem zmiany planu.

Również następne zarzuty skarżących okazały się niezasadne. Zgodnie z § 50 rozporządzenia, przy określaniu wartości opłaty planistycznej określa się wartość nieruchomości uwzględniając jedynie jej przeznaczenie przed i po uchwaleniu planu, nie uwzględnia się przy tym części składowych tej nieruchomości. Zgodnie z art. 49 kc urządzenia służące do doprowadzenia energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, lecz wchodzą w skład przedsiębiorstwa energetycznego.

W tej sytuacji brak było podstaw do uwzględniania przez rzeczoznawcę przebiegu linii wysokiego napięcia przez działkę skarżących. Należy podkreślić, że zgodnie z treścią art. 36 ust.4 u.p.z.p., przesłanką wymierzenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, a nie możliwość wykorzystania tej nieruchomości w sposób zgodny z jej nowym przeznaczeniem.

W rezultacie opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami.

Bez znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy była też znajomość czy też brak wiedzy skarżących co do treści uchwały z dnia 29.08.2002r. Zgodnie z art. 14 ust. 8 u.p.z.p. plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, a zatem ma moc wiążącą tak jak inny akt normatywny i musi być respektowany dopóki nie zostanie zmieniony. Na marginesie należy tylko wskazać, że skarżący, wbrew ich twierdzeniom, w chwili przystąpienia do umowy sprzedaży przedmiotowej działki posiadali zaświadczenie Burmistrza R. z dnia [..], z którego wynikało, że działka położona jest na terenie rekreacyjno-ogrodniczym z dopuszczeniem zabudowy jednego budynku rekreacyjnego.

Reasumując, zdaniem Sądu, skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja odpowiadają prawu i stąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

/-/ Danuta Rzyminiak-Owczarczak /-/ Barbara Drzazga /-/ Edyta Podrazik