Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 206/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 152, art. 134, art. 130 ust.2, art. 157 ust.1, art. 154, art. 4 pkt16
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 84
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Referent Elwira Szymaniuk-Szkodzińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2023 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 13 stycznia 2023 r., znak: GN-Z.7534.1.10.2022.MF w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz Gminy T. L. na potrzeby realizacji inwestycji drogowej.

Decyzją z 13 stycznia 2023 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm., dalej: k.p.a.) w związku z art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 ze zm., dalej: "specustawa drogowa") oraz art. 112 ust. 1 i 4, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 5 i art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania H. B., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 16 listopada 2022 r., znak: [...] ustalającą na rzecz H. B. odszkodowanie w kwocie [...]zł z tytułu przejścia na rzecz Gminy T. L. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0061 ha przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa i przebudowa dróg gminnych w miejscowości R.".

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Decyzją Starosty [...] z 1 marca 2022 r., znak: [...] wydano zezwolenie na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa i przebudowa dróg gminnych w miejscowości R. Nr 127501L ul. [...], ul. [...]. Skorupki". Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia 20 maja 2022 r., znak: [...]

Wartość wywłaszczonej nieruchomości została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 30 sierpnia 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., która dokonała wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wysokość odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość ustalono według stanu przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wywłaszczenia. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ podniósł, że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie organu operat jest jasny, logiczny i spójny, nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków.

Organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt ze składnikami roślinnymi i budowlanymi. W dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była ona przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy uchwalonego uchwałą Rady Gminy T. L. N. [...] z dnia 22 stycznia 2001 r. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (przeznaczenie nie jest tożsame z celem wywłaszczenia). Zatem jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, tj. mieszkaniowe, to dla dokonania wyceny konieczne było porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. W tej sytuacji organ drugiej instancji nie stwierdził, aby rzeczoznawca dokonała błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej.

Organ podkreślił, że w celu dokonania wyceny nieruchomości biegła dokonała analizy rynku, w której wykazała wystarczającą ilość danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem przeznaczenia budowlanego. W związku z powyższym do celów ustalenia odszkodowania określono wartość rynkową gruntu. Wartość gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są cechy, jak również ceny rynkowe uzyskane w obrocie. Tak uzyskaną wartość biegła skorygowała, uwzględniając cechy różniące te nieruchomości oraz zmiany poziomu cen wynikające z upływu czasu i okresu dzielącego wyceny.

Do oszacowania wartości rynkowej gruntu dla działki nr [...] przyjęto kwotę [...]zł/ m˛ (wyceniana powierzchnia 61 m˛). Łączna kwota odszkodowania wyniosła [...] zł. Wartość składników roślinnych rzeczoznawca majątkowy ustalił, uwzględniając ich przeznaczenie. Łączną kwotę odszkodowania za składniki roślinne określono na [...] zł. Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych. Jako składniki budowlane znajdujące się na działce wyszczególniono: ogrodzenie panelowe z przęseł z drutu na podmurówce (15,60 m), bramę stalową wypełnioną drutem (5,25 m) oraz furtkę o tej samej konstrukcji (1,425 m). Stopień zużycia każdego z elementów określono na 10%. Łączną wartość składników budowlanych określono na kwotę [...]zł. Łączna wartość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustalona została zatem przez biegłą, a w konsekwencji również przez organy, na kwotę [...]zł.

H. B. został powiadomiony o wysokości ustalonego odszkodowania pismem z dnia 12 października 2022 r. Nie skorzystał jednak z prawa zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym.

Wojewoda wskazał, że kwestia dołączonej do odwołania mapy 1:500 była analizowana przy odwołaniu H. B. od decyzji Starosty [...] z dnia 1 marca 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a w przedmiotowej sprawie nie ma wpływu na jej rozstrzygnięcie.

W skardze na decyzję Wojewody H. B. zarzucił, że opisy zawarte w operacie szacunkowym są nieprawidłowe, zaś kwota odszkodowania została zaniżona. Zarzucił, że operat szacunkowy oparty został na cenach z poprzednich lat znacząco różniących się od cen obowiązujących na dzień dzisiejszy. Jednocześnie wskazał, że metoda wyceny porównywania parami działek mija się z prawdą i przyjęte do porównania nieruchomości nie pasują do siebie. Skarżący przedstawił własne pomiary składnika budowlanego - ogrodzenia znajdującego się na nieruchomości. Jako dowód w sprawie przedstawił mapę Starosty [...] z 2004 r.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości zasadność ustalenia na rzecz skarżącego odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Mocą ostatecznej decyzji Starosty [...] z 1 marca 2022 r. udzielającej Gminie T. L. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] o pow. 61 m˛ będąca własnością skarżącego stała się z mocy prawa własnością Gminy T. L..

Sporem w rozpoznawanej sprawie objęta jest natomiast wysokość odszkodowania za tę działkę, w tym wysokość odszkodowania za jej ogrodzenie. W skardze skarżący zakwestionował samo wyliczenie ceny za grunt przejęty pod drogę, jak również przyjętą przez biegłego i zaaprobowaną przez organy długość ogrodzenia, za które przyznano odszkodowanie.

Na wstępie należy podnieść, że zasady ustalania wysokości odszkodowania ściśle regulują przepisy prawa, zwłaszcza przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), do których odsyła ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. , poz. 555 ze zm., dalej: rozporządzenie).

Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Z § 36 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1).

Dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. podlega ocenie jak każdy element materiału dowodowego. Z uwagi jednak na to, że sporządzenie operatu wymaga wiadomości specjalnych, których organ, a także sąd nie posiadają, ocena operatu jako środka dowodowego nie dotyczy jego treści merytorycznej, a wyłącznie strony formalnej, tj. kompletności, spójności, przejrzystości, logiki i zgodności z doświadczeniem życiowym. Kwestie merytoryczne objęte operatem i jego prawidłowość metodologiczna mogą być oceniane wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Organy obu instancji zasadnie uznały, że sporny operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy, pozwalające na uznanie go za wiarygodny dowód w sprawie. Zarzuty skarżącego dotyczące zaniżenia wartości przejętej działki mają charakter polemiki z tym operatem i dotyczą kwestii merytorycznych, które, jak wyżej wskazano, nie podlegają ocenie ani przez organ, ani przez sąd, gdyż wymagają wiadomości specjalnych.

Operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 sierpnia 2022 r. i w dacie wydawania decyzji był aktualny (decyzja organu pierwszej instancji została wydana 16 listopada 2022 r., zaś decyzja organu odwoławczego - 13 stycznia 2023 r.), nie zawierał żadnych niejasności ani braków. Rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, biorąc pod uwagę w szczególności przeznaczenie wycenianej nieruchomości w studium (wyceny gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami), jak i wartość nasadzeń (brzoza i 2 orzechy włoskie) oraz składników budowlanych, tj. ogrodzenia panelowego z przęseł z drutu na podmurówce (15,60 m), bramy stalowej wypełnionej drutem (5,25 m) oraz furtki o tej samej konstrukcji (1,425 m). Drzewostan wyceniono jako materiał o wartości tartacznej według cennika detalicznego na surowiec drzewny Nadleśnictwa T. L.. Natomiast wartość składników budowlanych biegły określił w podejściu kosztowym metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych, przyjmując stopień zużycia każdego z tych elementów na 10%. Ustalona wartość przejętej nieruchomości stanowi sumę wartości rynkowej gruntu, wartości jego części składowych według kosztów ich odtworzenia oraz wartości drzewostanu.

Wybór podejścia, czyli sposobu określania wartości nieruchomości, a także metody i techniki szacowania nieruchomości (§ 56 pkt 8 rozporządzenia) należy do rzeczoznawcy, zgodnie z art. 154 u.g.n. Dokonując w tym zakresie wyboru, rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, kierując się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, jej przeznaczeniem, stanem, wykorzystując przy tym dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei rodzaj rynku, jego obszar i okres jego badania rzeczoznawca określa, uwzględniając przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków - zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia. Z przytoczonych przepisów wynika, że rzeczoznawca, by mógł wybrać właściwą metodę i technikę szacowania nieruchomości, musi w pierwszej kolejności jednoznacznie ustalić przeznaczenie i cechy charakterystyczne nieruchomości wycenianej (jej położenie, otoczenie, stopień zurbanizowania, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie), a następnie musi dokonać analizy różnych segmentów rynku nieruchomości w odpowiednim przedziale czasowym. Cechy nieruchomości wycenianej i cechy rynków pozwolą bowiem określić, jaka metoda i technika szacowania będzie najwłaściwsza. Wybór techniki i metody są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 u.g.n.), a te wynikają z analizy rynku. Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] wszystkie te elementy zawiera.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości i jej otoczenia nie budzi wątpliwości. Jest to nieruchomość położona przy drodze gminnej, w odległości około 150 m od granic miasta T. L.. Położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i gruntów rolnych oraz leśnych. Wyceniana działka była przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN) i była wykorzystywana jako zaplecze zabudowanej posesji. Mocą decyzji Starosty [...] z 1 marca 2022 r., udzielającej Gminie T. L. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, określono alternatywne przeznaczenie spornej działki, tj. pod drogę publiczną.

Organy zasadnie uznały, że analiza rynku została przeprowadzona przez rzeczoznawcę poprawnie. Biegła przeanalizowała różne segmenty rynku nieruchomości, tj. nabywanych zarówno pod drogi publiczne, jak i pod zabudowę mieszkaniową. Ze względu na niewystarczającą ilość transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne wydzielonych z terenów budowlanych na rynku lokalnym, biegła uczyniła przedmiotem analizy również rynek regionalny obejmujący południową część Wojewoda z wyłączeniem miast, zaś w segmencie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę analizowała rynek lokalny ze szczególnym uwzględnieniem [...]. Objęła analizą okres trzech lat, z wyłączeniem okresu badania gruntów niezabudowanych, który wyniósł 2,5 roku. Wieloaspektowa (co do obszaru, segmentów, okresu) analiza rynku pozwoliła biegłej na wiarygodne ustalenie czynników rynkowych mających wpływ na wycenę nieruchomości, zgodnie z art. 152 u.g.n i § 26 ust. 3 rozporządzenia, spośród których za najważniejszy uznała położenie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne względem ośrodka miejskiego oraz stopień urbanizacji terenów otaczających (odnotowała spadek cen nieruchomości na obszarach wiejskich w miarę oddalania się od miast powiatowych). Biegła wymieniła i scharakteryzowała transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi wydzielonymi pod drogi publiczne z obszaru powiatu tomaszowskiego, zamojskiego, opolskiego i biłgorajskiego. Przeanalizowała również transakcje obejmujące działki niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę w gminie wiejskiej T. L..

Przekonująca jest dokonana przez biegłą diagnoza, według której po wybuchu pandemii Covid-19 odnotowano tendencje stagnacyjne w obrocie rynkowym nieruchomościami, w związku z czym nie zaktualizowała cen ze względu na upływ czasu. Biegła wykazała następnie, że ceny działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w gminie wiejskiej T. L. są zdecydowanie wyższe niż ceny gruntów nabywanych pod drogi, wydzielonych i położonych na terenach o przeznaczeniu budowlanym (przy czym ceny działek, dla których wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy, są o 5-10% wyższe od cen działek, dla których tej decyzji nie wydano). Stąd prawidłowo określiła wartość rynkową gruntu według aktualnego sposobu użytkowania, ponieważ przeznaczenie działki zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości – art. 134 ust. 3 u.g.n.

Przekonujące jest również uzasadnienie biegłej co do utworzenia zbioru nieruchomości podobnych, na który składają się transakcje nieruchomościami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod zabudowę z obszaru lokalnego – Gminy T., dla których wydano warunki zabudowy z okresu: styczeń 2020 r. - sierpień 2022 r. Na podstawie dokonanej analizy i charakterystyki rynku (§ 56 pkt 7 rozporządzenia) rzeczoznawca wybrała do szacowania wartości gruntu podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wybór nieruchomości podobnych nie budził wątpliwości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość podobną" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność oznacza, że nieruchomości mają maksymalnie dużo cech wspólnych w zakresie wskazanym w tym przepisie, a więc w zakresie tych wymienionych kryteriów. Rzeczoznawca jako cechy podobieństwa prawidłowo wskazała usytuowanie, otoczenie, brak zabudowy i przeznaczenie pod zabudowę.

Sąd nie znajduje również podstaw do zakwestionowania prawidłowości określenia wartości ogrodzenia działki. Zresztą skarżący dopiero w skardze zarzucił biegłej błąd w obliczeniu długości ogrodzenia (w piśmie stanowiącym odpowiedź na pismo organu z 12 października 2022 r. skarżący wprawdzie podał długość ogrodzenia różniącą się od tej, którą podała biegła, ale zażądał jedynie przesłania faktury za to ogrodzenie i podniósł, że po przesłaniu faktury na adres zamieszkania wskaże urzędnikowi konto bankowe, na które należy dokonać przelewu kwoty [...]zł). Wbrew twierdzeniom skarżącego, ustalenia organu dotyczące wysokości odszkodowania za ogrodzenie są prawidłowe. W tej sprawie, z uwagi na brak na rynku lokalnym nieruchomości rodzajowo podobnych, zastosowano dla określenia wartości odtworzeniowej podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki elementów scalonych z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Sąd nie ma podstaw, by uznać za nieprawidłową wyliczoną przez biegłą i przyjętą przez organy wartość ogrodzenia. Operat, jak sama nazwa wskazuje, ma charakter jedynie szacunkowy. Podana przez biegłego wartość jest więc zawsze wartością jedynie przybliżoną, hipotetyczną. Sporządzenie operatu w postępowaniu powierza się jednak tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Zgodnie z art. 157 u.g.n., jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego. Zatem to strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Potwierdził to zresztą Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 31 stycznia 2023 r., wydanym w sprawie I OSK 3197/19, uznał, że "zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.).