Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 110/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 7a, art. 11, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 126,
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i 5, art. 94 ust. 1, art. 95 pkt 1, art. 96 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 119 pkt 3, art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Dnia 9 maja 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agata Sobieszek - Krzywicka Sędziowie: Sędzia WSA Robert Adamczewski Asesor WSA Beata Czyżewska (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 maja 2024 roku sprawy ze skargi Gminnej Spółdzielni "[...]" w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 17 listopada 2023 r. znak: SKO.4130.70.23 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 17 listopada 2023 r. znak: SKO.4130.70.23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, po rozpatrzeniu zażalenia Gminnej Spółdzielni "[...]" w W., utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Warty z 6 października 2023 r. znak: WIR.6831.20.1.2023 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z 21 września 2023 r. Gminna Spółdzielnia " [...]" w W. zwróciła się do Burmistrza Warty o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w miejscowości W. (obręb [...]), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Sieradzu VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], na działki: [...] - pow. 0,0438 ha, nr [...] - pow. 0,3034 ha i nr [...] - pow. 0,0244 ha. Do wniosku załączono dokument stanowiący tytuł prawny do nieruchomości, wstępny projekt podziału nieruchomości, wypis z rejestru gruntów, wyciąg z księgi wieczystej oraz umowę przedwstępną sprzedaży użytkowania wieczystego i własności posadowionego na nieruchomości budynku z 21 września 2023 r. W treści wniosku wskazano, że podział ma na celu regulację stanu prawnego nieruchomości i jej sprzedaż na rzecz wieloletniego użytkownika (umowa przedwstępna sprzedaży w załączeniu) i następuje zgodnie ze wstępnym projektem podziału (w tym przypadku, w pierwszym etapie o wydanie opinii w formie postanowienia co do zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego/decyzją o warunkach zabudowy/brak sprzeczności z przepisami odrębnymi). Przewidywany dostęp do drogi publicznej dla wydzielanych działek: od ul. [...].

Postanowieniem z 6 października 2023 r. Burmistrz Warty, na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 344 z późn.zm. - dalej w skrócie "u.g.n."), negatywnie zaopiniował wstępny podział nieruchomości. Zdaniem organu pierwszej instancji, na obszarze dzielonej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty na podstawie uchwały Nr XLIII/300/2022 Rady Miejskiej w Warcie z dnia 15 lipca 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta W. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 29 sierpnia 2022 r., poz. 4756), a dzielona nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy produkcyjnej i usługowej, składów i magazynów (symbol B6PU). Organ wskazał też, że zgodnie z § 62 ust. 5 planu dla terenu oznaczonego na rysunku planu między innymi symbolem [...] przewidziane są szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości w zakresie minimalnej szerokości frontu, minimalnej powierzchni oraz kąta nachylenia linii podziału w stosunku do drogi publicznej i dla zabudowy wyłącznie usługowej: 20 m, 1000 m2 i 90°, których to wymagań podział nie spełnia, a odstępstwa przewidziane w § 24 ust. 2 planu nie mają zastosowania w sprawie. Organ zauważył także, że proponowanego podziału nie można zakwalifikować jako mającego na celu regulację stanu prawnego, wobec tego nie ma potrzeby analizowania dopuszczalności podziału przez pryzmat § 8 ust. 5 pkt 16 uchwały. W sprawie nie mają także zastosowania regulacje przewidziane w art. 95 u.g.n.

W zażaleniu na powyższe postanowienie, zatytułowanym "odwołanie" Gminna Spółdzielnia "[...]" w W. reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji podnosząc zarzuty:

1. naruszenia art. 11 k.p.a., poprzez niewskazanie stronie przesłanek, którymi kierował się organ w wydaniu zaskarżonego orzeczenia w szczególności poprzez brak dostatecznego uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonego postanowienia i ograniczenie się jedynie do sformułowania, iż proponowany podział nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania, a regulacje przewidziane w u.g.n. nie mają zastosowania,

2. naruszenie art. 80 k.p.a., poprzez dowolną a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji uznanie, że nie można zakwalifikować proponowanego podziału jako mającego na celu regulację stanu prawnego, podczas gdy z załączonych dokumentów - przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i posadowionego na nieruchomości budynku wynika, że dokonanie podziału jest niezbędne do zrealizowania umowy przedwstępnej,

3. art. 95 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, że w niniejszej sprawie proponowanego podziału nie można zakwalifikować jako mającego na celu regulację stanu prawnego nieruchomości i w konsekwencji niezastosowanie w/w przepisu tj. nieodstąpienie od umożliwienia podziału nieruchomości z pominięciem postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr XLIII/300/2022 Rady Miejskiej w Warcie z dnia 15 lipca 2022 r.

W motywach zażalenia wskazano, że w niniejszej sprawie spełniona została przesłanka dopuszczalności podziału niezależnie od ustaleń przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z uwagi na zniesienie współwłasności (art. 95 pkt 1 u.g.n.). Na tę okoliczność przedłożono umowę przedwstępną sprzedaży.

Powołanym na wstępie postanowieniem z 17 listopada 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 775 z późn.zm. - dalej w skrócie "k.p.a."), art. 93 ust. 1 i 2 i art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 z późn.zm. - dalej w skrócie "u.g.n.") oraz uchwały Nr XLIII/300/2022 Rady Miejskiej w Warcie z dnia 15 lipca 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta W. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 29 sierpnia 2022 r., poz. 4756), utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. i stwierdził, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Przepisy u.g.n. wskazują jednoznacznie, że podział nieruchomości uznawany jest przez ustawodawcę jako jeden z instrumentów realizacji norm planistycznych zawartych w planie miejscowym, a w każdym razie, że - poza przypadkami wymienionymi w art. 94 - podział nieruchomości nie może uniemożliwiać realizacji tych norm. Rozstrzygając o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego organ powinien brać pod uwagę zarówno część tekstową, jak i graficzną tego planu. Szczególne znaczenie ma ocena zgodności proponowanego podziału nieruchomości z punktu widzenia zasad określanych w planach miejscowych, zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczania terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, gabarytów obiektów, zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, a także minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i w myśl art. 87 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa, które obowiązuje na obszarze działania organu, który go ustanowił.

W rozpatrywanej sprawie nieruchomość objęta podziałem położona jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr XLIII/300/2022 Rady Miejskiej w Warcie z dnia 15 lipca 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta W. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 29 sierpnia 2022 r., poz. 4756 - dalej w skrócie m.p.z.p.). Dzielony obszar oznaczony jest symbolem [...], z przeznaczeniem na zabudowę produkcyjną i usługową, składy i magazyny (§ 7 pkt 10, § 62 m.p.z.p.). Stosownie do treści § 8 ust. 5 pkt 15 m.p.z.p., w zakresie podziału nieruchomości ustala się minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej: a) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 300 m2, b) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 600 m2, c) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 500 m2, d) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 400 m2, e) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 200 m2, f) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 1500 m2, w tym z zabudową wyłącznie usługową - 1000 m2, g) dla pozostałych terenów, o ile nie zawierają to ustalenia szczegółowe, minimalnej powierzchni działek nie ustala się. Szczegółowe ustalenia dla terenów oznaczonych m.in. symbolem [...] przewiduje § 62 uchwały.

Zgodnie z § 62 ust. 5 m.p.z.p., dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami [...] ustala się szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości: 1) minimalna szerokość frontu, minimalna powierzchnia oraz kąt nachylenia linii podziału w stosunku do drogi publicznej: a) dla zabudowy produkcyjno-usługowej i wyłącznie produkcyjnej 25 m, 2000 m2 i 90°, b) dla zabudowy wyłącznie usługowej - 20 m, 1000 m2 i 90°; 2) dopuszcza się łączenie działek i ich zabudowę oraz zagospodarowanie przez jednego inwestora jako jednej działki inwestycyjnej.

Zdaniem organu pierwszej instancji, proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ powierzchnie projektowanych działek są mniejsze niż 1000 m2. Wnioskodawczyni zaproponowała, aby wskutek podziału działki nr [...] powstały trzy działki: nr [...] - pow. 0,0438 ha, nr [...] - pow. 0,3034 ha i nr [...] - pow. 0,0244 ha. Tylko jedna z mających powstać działek posiada powierzchnię większą niż minimalna 1000 m2, przewidzianą dla zabudowy wyłącznie usługowej czy też 2000 m2 dla zabudowy produkcyjno- usługowej i wyłącznie produkcyjnej.

W zakresie minimalnej powierzchni działki, jaka miałaby powstać wskutek podziału, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera wyjątki, przewidziane w § 8 ust. 5 pkt 16. Zgodnie z jego brzmieniem, z zastrzeżeniem ustaleń szczegółowych dla poszczególnych terenów, wymogów określonych w pkt 15 nie stosuje się: a) dla działek wydzielanych pod urządzenia infrastruktury technicznej, b) dla działek wydzielanych na powiększenie sąsiedniej nieruchomości i w celu regulacji stanów prawnych nieruchomości. Według Kolegium, z powyższego wynika, że możliwość w zakresie odstępstwa z uwagi na przedstawione okoliczności zachodzi wyłącznie w sytuacji, w której nie ma ustaleń szczegółowych dla poszczególnych terenów. W niniejszej sprawie takie ustalenia są, ponieważ plan przewiduje dla obszaru oznaczonego symbolem [...] inne wymiary powierzchni działki. Jednakże, nawet gdyby przyjąć, że dla tego terenu zastosowanie znajduje § 8 ust. 5 pkt 16 uchwały, to należy wskazać, że wnioskodawca winien był wykazać kumulatywne spełnienie wystąpienia przesłanki podziału dla powiększenia sąsiedniej nieruchomości i w celu regulacji stanów prawnych nieruchomości, a nie tylko drugiego członu normy prawnej (prawodawca użył spójnika "i", tj. alternatywy łącznej, co przesądza o obowiązku spełnienia łącznie obu wymienionych w przepisie okoliczności), czego nie uczynił.

Co jednak - w ocenie Kolegium - kluczowe, w niniejszej sprawie wnioskodawca nie wykazał, że proponowany podział ma na celu regulację stanu prawnego nieruchomości, ponieważ stan ten jest uregulowany i co do tej okoliczności nie zachodzą żadne wątpliwości. Właścicielem dzielonej działki nr [...] jest Gmina i Miasto W., a użytkownikiem wieczystym jest wnioskodawca. Osoba właściciela jest znana, nie mamy do czynienia ze współwłasnością, co zostało potwierdzone w dokumentach złożonych przez stronę wraz z wnioskiem, w wyciągu z księgi wieczystej oraz w wypisie z rejestru gruntów. Faktycznym celem podziału jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego projektowanej działki nr [...] oraz prawa własności posadowionego na niej budynku na rzecz dotychczasowego użytkownika tej części dzielonej nieruchomości. Okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej w tej sprawie nie determinuje jednak obowiązku uregulowania stanu prawnego nieruchomości, nie świadczy również o spełnieniu przesłanek warunkujących zastosowanie art. 95 u.g.n.

Kolegium odnosząc się do treści art. 95 u.g.n. wskazało, że wymienia on przesłanki, zgodnie z którymi podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Strona powołała się na art. 95 pkt 1 u.g.n., który stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Z cytowanej normy prawnej wynika, że podstawowym kryterium jej zastosowania stanowi okoliczność zniesienia współwłasności, co w niniejszej sprawie nie zachodzi. Ponadto, zważywszy na treść pozostałych, wymienionych w art. 95 pkt 2 - 8 u.g.n. przesłanek umożliwiających podział z pominięciem ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego należy jednoznacznie stwierdzić, że żadna z nich nie występuje w zaprezentowanym stanie faktycznym.

Wobec powyższego rację ma organ pierwszej instancji twierdząc, że wstępny projekt podziału jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego z uwagi na przewidywaną powierzchnię działek, mających powstać po podziale. Nie ma przy tym znaczenia, że nieruchomość jest przedmiotem umowy przedwstępnej, ani to, że znajdują się na niej dwa budynki, bowiem proponowany podział nie ma na celu regulacji stanu prawnego i nie może odbyć się z pominięciem ustaleń planu.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w zażaleniu Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia art. 11 i art. 80 k.p.a., bowiem w pełni wyjaśnił kluczową dla sprawy kwestię, mianowicie wskazał na niezgodność podziału z planem miejscowym, wymienił postanowienia uchwały, z którymi ów podział jest niezgodny, a także podał powody, dla których nie zachodzą okoliczności wyjątkowe, jak chociażby możliwość 15 % odstępstwa od ustalonych minimalnych parametrów. Organ prawidłowo zebrał cały materiał dowodowy i wydał postanowienie na jego podstawie, dokonując swobodnej oceny dowodów. Brak jest podstaw dla uznania za słuszne wskazanych zarzutów prawa procesowego. Podobnie, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia przepisu prawa materialnego w postaci art. 95 pkt 1 u.g.n. wobec szczegółowo wskazanych w uzasadnieniu okoliczności, co oznacza, że niniejszy podział nie może odbyć się z pominięciem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W skardze na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Gminna Spółdzielnia "[...]" w W. reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem wniosła o uchylenie postanowień organów obu instancji oraz zasadzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Wobec zaskarżonego postanowienia autor skargi podniósł zarzuty:

1. naruszenia przepisów prawa materialnego - art. 95 ust. 1 u.g.n., poprzez uznanie, że w niniejszej sprawie proponowanego podziału nieruchomości nie można zakwalifikować jako mającego na celu regulację stanu prawnego nieruchomości i w konsekwencji utrzymanie w mocy postanowienia Burmistrza Warty.

2. naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 148 § 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia Burmistrza Warty w sytuacji, gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz z obowiązujących przepisów wynikało jednoznacznie, że zaskarżone orzeczenie powinny być uchylone;

b) art. 7a oraz art. 11 k.p.a. poprzez naruszenie zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony i w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonego orzeczenia pomimo spełniania przesłanek pozwalających na pozytywne zaopiniowanie proponowanego przez skarżącą podziału nieruchomości;

c) art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że przedłożona przez skarżącą przedwstępna umowa sprzedaży nie wykazuje, że proponowany podział ma na celu regulację stanu prawnego nieruchomości;

Zdaniem strony skarżącej, w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 95 pkt 1 u.g.n. Skarżąca przedłożyła przedwstępną umowę sprzedaży, z której bezwzględnie wynikało, że dokonanie podziału ma na celu zniesienie własności, na działce usytuowane są budynki. Wbrew twierdzeniom SKO, według którego okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej w tej sprawie nie determinuje jednak obowiązku uregulowania stanu prawnego nieruchomości, nie świadczy również o spełnieniu przesłanek warunkujących zastosowywanie art. 95 u.g.n., przedwstępna umowa sprzedaży w sposób dostateczny uzasadnia konieczność dokonania podziału.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonego postanowienia. Kwestią kluczową w niniejszej sprawie jest to, czy proponowanego podziału można dokonać zgodnie z art. 95 u.g.n. w świetle treści złożonego wniosku, zastanego stanu faktycznego, zebranych dowodów oraz stanu prawnego. Zdaniem Kolegium, w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z w/w przepisu. Skarżący posługuje się w uzasadnieniu skargi pojęciem "zniesienia własności", które nie występuje w treści zacytowanego przepisu. Skarżący nie wykazał, że proponowany podział ma na celu regulację stanu prawnego nieruchomości, bowiem stan ten jest uregulowany i co do tej okoliczności nie zachodzą żadne wątpliwości. Właścicielem dzielonej działki jest jednostka samorządu terytorialnego - Gmina i Miasto W., a użytkownikiem wieczystym jest strona skarżąca. Czynność prawna, której dokonać usiłuje skarżąca to sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynków, które się na niej znajdują na rzecz osoby trzeciej - w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Akcentowane przez skarżącą okoliczności dotyczące podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży projektowanej działki nr [...] nie świadczą jednak o spełnieniu przesłanek warunkujących zastosowanie art. 95 u.g.n. Okoliczność niewystąpienia współwłasności nieruchomości dzielonej przesądza o braku możliwości dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 1 u.g.n. Organ poddał analizie także ewentualne wystąpienie przesłanek z art. 95 pkt 2 - 8 u.g.n. i doszedł do analogicznych konkluzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sprawa niniejsza została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 z późn.zm. - dalej w skrócie p.p.s.a.), który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Do takiej kategorii rozstrzygnięć należy zaliczyć zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

W rozpatrywanej sprawie sądowej kontroli poddane zostało postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu utrzymujące w mocy postanowienie Burmistrza Warty w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości.

Problematyka podziałów nieruchomości została unormowana przez ustawodawcę w przepisach Działu III "Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości" Rozdziału 1 zatytułowanego "Podziały nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 344 - dalej w skrócie "u.g.n.").

Zgodnie z art. 93 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 (ust. 1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (ust. 4). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).

W rozumieniu art. 94 ust. 1 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: pkt 1 - nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo pkt 2 - jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei, po myśli art. 95 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

4a) realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

6d) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz. U. poz. 1551);

6e) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o inwestycjach w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie.

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 1 u.g.n.).

W świetle powyższych unormowań zasadą jest, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Ustawodawca wprowadził w tym wypadku dwuetapowy charakter postępowania. Co do zasady decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości poprzedza wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału. Postanowienie podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n., jest częścią (etapem) postępowania administracyjnego o zatwierdzenie podziału nieruchomości (vide: wyroki NSA z: 26 listopada 2021 r. sygn. akt I OSK 703/21, 6 kwietnia 2006 r. sygn. akt I OSK 683/05, 17 września 2015 r. sygn. akt I OSK 16/14, 10 sierpnia 2020 r. sygn. akt I OSK 143/20 - dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl oraz uchwała składu pięciu sędziów NSA z dnia 1 marca 1999 r. sygn. akt OPK 1/99, ONSA 1999/3/84, Lex nr 36356). Postępowanie mające na celu wydanie opinii co do zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy tylko i wyłącznie stwierdzenia, czy proponowany podział jest zgodny z planem, czy też jest z nim niezgodny. W szczególności opinia ta nie dotyczy celowości przedsięwzięcia oraz jego skutków prawnych i finansowych, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. A zatem, rozstrzygając sprawę dotyczącą podziału nieruchomości organ bierze wyłącznie pod uwagę przeznaczenie terenu w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Podział geodezyjny musi wobec tego uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, po to, by przyszli nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać zgodnie z przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedź na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Powyższy pogląd prezentowany jest jednolicie w orzecznictwie sądów administracyjnych (vide: wyroki NSA z: 19 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 410/07, 28 sierpnia 2009 r. sygn. akt I OSK 10/09, 3 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 274/11 i I OSK 272/11, 29 maja 2018 r. sygn. akt I OSK 1554/16, 12 sierpnia 2014 r. sygn. akt I OSK 107/13, 26 maja 2020 r. sygn. akt I OSK 1727/19, 8 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2721/19, 19 czerwca 2020 r. sygn. akt I OSK 2197/19). Dopiero więc po uzyskaniu postanowienia aprobującego projekt podziału, dopuszczalny jest drugi etap postępowania, w którym może dojść, przy spełnieniu warunków procedury podziałowej do zatwierdzenia projektu podziału w drodze decyzji. W judykaturze sądów administracyjnych podkreśla się, że pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości (opinia wydawana jest wobec projektu, który nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych). Postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n. ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Jednakże fakt wydania postanowienia negatywnie opiniującego wstępny podział nieruchomości, nie przesądza sam przez się o kształcie decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału. Po uzyskaniu postanowienia negatywnie opiniującego projekt podziału wnioskodawca może zawsze skorygować wstępny projekt podziału nieruchomości, a wówczas organ orzekający powinien ponownie ocenić zgodność proponowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym (i wydać postanowienie zawierające opinię dotyczącą skorygowanego projektu).

Wyjątek od zasad podziału nieruchomości, określonych w przepisach art. 92-94 u.g.n. unormowany został w art. 95 u.g.n. Przepis ten zawiera zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwia odstąpienie od reguły, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Dlatego też określone w powyższym przepisie wyjątki należy interpretować ściśle. Przepis art. 95 u.g.n. zawiera unormowania stanowiące lex specialis w stosunku do zasad podziału przewidzianych w art. 92-94 u.g.n. przewidując możliwość dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi art. 93 ust. 1 u.g.n., albo jeżeli planu miejscowego nie ma, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W obu wypadkach podział może mieć miejsce tylko w celach ściśle wskazanych w tym przepisie. Określenie celów podziału nieruchomości w art. 95 u.g.n. oznacza, że podział ten może służyć tylko wskazanym celom, co wyklucza dokonywanie w jego ramach wydzielenia działek gruntu także na inne cele (vide: wyrok NSA z 13 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 208/19). Podział dokonywany w trybie art. 95 u.g.n. nie wymaga opiniowania wstępnego projektu podziału, co wynika z art. 93 ust. 4 u.g.n., postępowanie podziałowe ma w tym wypadku charakter jednofazowy. Podział niezależny od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest sytuacją wyjątkową. Nie może być zatem w jakikolwiek sposób domniemywany przez organ prowadzący postępowanie. Cel takiego podziału powinien zatem jednoznacznie wynikać z treści wniosku, o czym stanowi § 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r., nr 268, poz. 2663). Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 stycznia 2009 r. sygn. akt I OSK 1872/07 (www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wykładania systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie art. 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: "Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady." Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą. Zdaniem Sądu, interpretacja art. 95 u.g.n. nie może prowadzić do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie niespornym jest, że działka nr ew. [...] położona w miejscowości W. (obręb [...]), znajdująca się w użytkowaniu wieczystym Gminnej Spółdzielni "[...]" w W., której podziału zamierza dokonać strona skarżąca, usytuowana jest na terenie objętym regulacjami uchwały nr XLIII/300/2022 Rady Miejskiej w Warcie z dnia 15 lipca 2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta W. (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2022 r., poz. 4756 - dalej w skrócie "m.p.z.p."). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r., nr 78, poz. 483) źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego.

Nieruchomość nr ew. [...] położona jest w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem [...] z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową, składy i magazyny (§ 7 pkt 10 m.p.z.p.).

W Rozdziale 3, zatytułowanym "Ustalenia ogólne - zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego", lokalny prawodawca w § 8 ust. 5 pkt 15 m.p.z.p. określił ogólne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazując że w zakresie podziału nieruchomości ustala się minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej: a) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 300m2, b) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 600m2, c) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 500 m2, d) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 400m2, e) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 200 m2, f) na terenach oznaczonych symbolami [...] - 1500m2, w tym z zabudową wyłącznie usługową - 1000m2, g) dla terenów pozostałych, o ile nie zawierają to ustalenia szczegółowe, minimalnej powierzchni działek nie ustala się. Według § 8 ust. 5 pkt 16 z zastrzeżeniem ustaleń szczegółowych dla poszczególnych terenów, wymogów określonych w pkt 15 nie stosuje się: a) dla działek wydzielanych pod urządzenia infrastruktury technicznej, b) dla działek wydzielanych na powiększenie sąsiedniej nieruchomości i w celu regulacji stanów prawnych nieruchomości. Stosownie zaś do § 24 ust. 2 m.p.z.p., zamieszczonego w Rozdziale 8 zatytułowanym "Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym", ustala się możliwość dokonywania odstępstw od ustalonych w rozdziale 10 minimalnych parametrów nowych działek budowlanych o nie więcej niż 15 % ich wartości w przypadkach, kiedy wydzielenie działek o takich parametrach nie jest możliwe.

Według § 62 ust. 1 m.p.z.p. (Rozdział 10 - Ustalenia szczegółowe dotyczące wyodrębnionych terenów), normującego ustalenia szczegółowe dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami [...] ustala się przeznaczenie terenów: zabudowa produkcyjna i usługowa, składy i magazyny - jako przeznaczenie podstawowe; przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa administracyjno-socjalna z pomieszczeniami ochrony mienia wraz z realizacją parkingów, urządzeń i sieci infrastruktury technicznej oraz komunikacji wewnętrznej na potrzeby przeznaczenia podstawowego. Zgodnie ze szczegółowymi zasadami i warunkami scalania i podziału nieruchomości dla terenów [...] ustala się: 1) minimalna szerokość frontu, minimalna powierzchnia oraz kąt nachylenia linii podziału w stosunku do drogi publicznej: a) dla zabudowy produkcyjno-usługowej i wyłącznie produkcyjnej 25 m,2000 m2 i 90°, b) dla zabudowy wyłącznie usługowej - 20 m,1000 m2 i 90°; 2) dopuszcza się łączenie działek i ich zabudowę oraz zagospodarowanie przez jednego inwestora jako jednej działki inwestycyjnej (§ 62 ust. 5 m.p.z.p.).

Według wstępnego projektu podziału nieruchomości załączonego do wniosku z 21 września 2023 r. działka nr ew. [...] o powierzchni 0,3725 ha miała zostać podzielona na działki nr [...] - o pow. 0,0438ha, nr [...] - o pow. 0,3043 ha, nr [...] - o pow. 0,0244 ha. Proste zestawienie powierzchni poszczególnych działek, które miałyby powstać na skutek podziału nieruchomości nr ew. [...] z przywołanymi wyżej unormowaniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowodzi, że proponowany podział wprost nie spełnia wymagań określonych aktem prawa miejscowego, jeśli chodzi o powierzchnię działek, które powstaną po podziale. Rację ma wobec tego Kolegium twierdząc, że tylko jedna z działek mających powstać po podziale, a mianowicie działka nr [...] (o pow. 0,3043ha) posiada powierzchnię wyższą niż minimalna - 1000 m2, przewidzianą dla zabudowy wyłącznie usługowej czy też 2000 m2 dla zabudowy produkcyjno-usługowej i wyłącznie produkcyjnej. O zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego można mówić tylko wówczas, gdy wszystkie działki, które mają powstać po podziale będą spełniały wymagania określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno co do powierzchni wydzielonych działek jak i przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Warunek ten na gruncie rozpatrywanej sprawy z oczywistych, omówionych wyżej względów nie został spełniony.

W realiach sprawy niniejszej, jak poprawnie wywiódł organ odwoławczy, nie zostały również spełnione przesłanki określone w § 8 ust. 5 pkt 16 uchwały, albowiem wydzielenie działek nie następuje pod urządzenia infrastruktury technicznej ani też na powiększenie sąsiedniej nieruchomości i w celu regulacji stanów prawnych nieruchomości. Brak jest także podstaw do zastosowania § 24 ust. 2 m.p.z.p. Nadto, możliwość zastosowania odstępstwa od wymogów określonych w pkt 15, o której mowa w § 8 ust. 5 pkt 16 m.p.z.p. zachodzi wyłącznie wówczas, gdy brak jest ustaleń szczegółowych dla danych terenów, co w tej sprawie nie ma miejsca. Wreszcie co nader istotne, stan prawny nieruchomości podlegającej podziałowi (działki nr [...]) jest uregulowany, jej właścicielem jest Gmina i Miasto W., a użytkownikiem wieczystym - strona skarżąca, zatem nie zachodzi potrzeba jego regulacji.

W tych okolicznościach Sąd stwierdził, że organy orzekające obu instancji mając na uwadze treść wniosku z 21 września 2023 r. inicjującego sporne postępowanie, poprawnie negatywnie zaopiniowały wstępny podział nieruchomości, wydając poddane sądowej kontroli postanowienia. Przypomnieć w związku z tym trzeba, że postanowienie negatywnie opiniujące wstępny podział nieruchomości wydawane jest w toku pierwszego etapu postępowania podziałowego, zatem nie rozstrzyga ono sprawy podziału nieruchomości co do istoty. Organ opiniujący ma w tym postępowaniu kompetencje do badania zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jego opinia wyrażona w formie postanowienia winna dotyczyć tylko i wyłącznie tych kwestii. Poza zakresem jego rozważań na tym etapie postępowania powinny pozostawać kwestie ewentualnej dopuszczalności podziału w trybie art. 95 u.g.n. Postanowienia opiniującego podział nieruchomości nie wydaje się bowiem w przypadku, gdy podział ma być dokonany w okolicznościach określonych w art. 95 u.g.n., ponieważ dokonanie podziału nie jest wówczas zależne od możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu w sposób określony w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając jednak na uwadze treść skargi wniesionej do tutejszego Sądu jak i wywiedzionego w toku postępowania administracyjnego zażalenia, w którym strona skarżąca domagała się zakwalifikowania proponowanego podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 1 u.g.n., zgodzić się trzeba ze stanowiskiem Kolegium zaprezentowanym w motywach zaskarżonego postanowienia, że w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy nie zostały również spełnione przesłanki do dokonania podziału na podstawie art. 95 pkt 1 u.g.n. Przepis ten stanowi mianowicie, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Art. 95 u.g.n., o czym była już mowa na wstępie rozważań, zawiera zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady wyrażonej w art. 93 ust. 1 u.g.n. i w związku z tym musi być interpretowany ściśle. Podział dokonany zgodnie z art. 95 pkt 1 u.g.n., na który to przepis powołuje się strona skarżąca, ma na celu zniesienie współwłasności nieruchomości. Podział w tym celu, możliwy jest tylko wtedy, gdy dotyczy nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę i tylko wtedy, gdy ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W każdym innym przypadku podział następujący w celu zniesienia współwłasności będzie wobec tego możliwy tylko przy zachowaniu zgodności z ustaleniami planu miejscowego lub z decyzjami o warunkach zabudowy. W doktrynie podkreśla się, że chociaż dosłowne brzmienie art. 95 pkt 1 u.g.n. może sugerować, że chodzi w nim wyłącznie o sprawy zniesienia współwłasności w rozumieniu art. 211 k.c. i n., to należy opowiedzieć się za szerszym rozumieniem pojęcia "zniesienie współwłasności", a mianowicie, że obejmuje ono także sprawy o dział spadku oraz podziału majątku wspólnego małżonków (vide: Eugeniusz Mzyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz do art. 95, Gerard Bieniek (red.), Stanisława Klaus, Zenon Marmaj, wyd. IV, LexisNexis 2010; Ewa Bończak- Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany do art. 95, Lex 2024). Analiza dokumentów załączonych przez stronę skarżącą do wniosku z 21 września 2023 r. dowodzi, że na gruncie rozpatrywanej sprawy nie zostały spełnione warunki, o których stanowi art. 95 pkt 1 u.g.n. Przede wszystkim, nieruchomość nr [...], która miałaby zostać podzielona nie stanowi przedmiotu współwłasności, a wniosek o podział nie został złożony przez jej współwłaścicieli. Jedynym właścicielem działki nr [...] jest jednostka samorządu terytorialnego -Gmina i Miasto W. . Faktycznym zaś celem podziału, co trafnie wyartykułował organ orzekający, jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr [...], która miałaby powstać po podziale oraz prawa współwłasności posadowionego na niej budynku na rzecz dotychczasowego użytkownika tej części nieruchomości. Rację ma wobec tego organ drugiej instancji twierdząc, że okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej w tej sprawie nie determinuje obowiązku uregulowania stanu prawnego nieruchomości, nie świadczy również o spełnieniu przesłanek warunkujących zastosowanie art. 95 pkt 1 u.g.n., ani też art. 95 pkt 2-8 u.g.n.

Podsumowując, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji odpowiadają prawu i brak jest podstaw do usunięcia ich z obrotu prawnego, jak oczekuje tego strona skarżąca. W toku postępowania wyjaśniającego prowadzonego zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zebrany został kompletny materiał dowodowy, który organy poddały wszechstronnej i wnikliwej ocenie, ustalając na jego podstawie niewadliwy stan faktyczny sprawy. Wyniki tych ustaleń organy orzekające przedstawiły w motywach wydanych rozstrzygnięć sporządzonych zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. przy zachowaniu zasady przekonywania, o której stanowi art. 11 k.p.a. W uzasadnieniu postanowienia organ pierwszej instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy jasno i rzeczowo wyjaśniły przesłanki tak natury faktycznej jak i prawnej, które zadecydowały o wydaniu negatywnej opinii wstępnego podziału nieruchomości. Sam fakt, że podjęte rozstrzygnięcie nie odpowiada oczekiwaniom strony skarżącej nie oznacza automatycznie jego wadliwości.

W kontrolowanej sprawie nie doszło również, jak twierdzi strona skarżąca, do naruszenia art. 148 § 1 i 2 k.p.a. (przepis ten normuje tryb i termin wniesienia podania o wznowienie postępowania administracyjnego) w zw. z art. 144 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 80 k.p.a. Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 7a k.p.a., w myśl którego jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ (§ 1). Przepisu § 1 nie stosuje się: pkt 1 - jeżeli wymaga tego ważny interes publiczny, w tym istotne interesy państwa, a w szczególności jego bezpieczeństwa, obronności lub porządku publicznego; pkt 2 - w sprawach osobowych funkcjonariuszy oraz żołnierzy zawodowych. Przedmiotem kontrolowanego postępowania, co wyraźnie umknęło autorowi skargi, nie jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

dj