Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2177/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a;
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 154; art. 156 ust. 4; art. 157 ust. 1;
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Monika Barszcz, sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2023 r. sprawy ze skargi W. G. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 sierpnia 2022 r. nr DLI-IV.7615.394.2021.MO w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, Rozwoju i Technologii z dnia 2 sierpnia 2022 r. nr DLI-IV.7615.394.2021.MO, po rozpatrzeniu odwołania K. G. od decyzji W. M. Nr [...] z dnia [...] października 2021 r., znak: [...] orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. G. i K. G.k - utrzymał ww decyzję Wojewody w mocy.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w powiecie o., w gminie C.., w obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0414 ha oraz nr [...] o pow. 0,0589 ha (wydzielone z działki nr [...]), decyzją W. M. Nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] W. na odcinku węzeł "L." (bez węzła) – K. (początek obwodnicy) Część II - km 5+650 - 19+200. Ww. decyzja, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 11 stycznia 2019 r., znak: DLI-III.4621.9.2018.KM.10. Współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli W. G.i K. G. w udziałach 1/2 części (KW WA10/00034792/1 - Sąd Rejonowy w O. IV Wydział Ksiąg Wieczystych).

Decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r., znak: [...], W. M. orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz Ww współwłaścicieli odszkodowania w wysokości 37 235,00 zł. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww nieruchomości, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zaś w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła K. G., po rozpatrzeniu którego Minister Rozwoju i Technologii decyzją z dnia 3 marca 2020 r., znak: DLI-IV.7615.46.2019.MP uchylił w całości ww decyzję Wojewody M. i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia.

Wskutek powyższego ponownie rozstrzygając w niniejszej sprawie, Wojewoda M. decyzją z dnia [...] października 2021 r., znak: [...], w pkt 1 ustalił odszkodowanie z powyższego tytułu w wysokości 44 633,00 zł., powiększone w pkt 2 o 5 % wartości nieruchomości zaś w pkt 3 orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad jak powyżej.

Od decyzji tej K. G. też wniosła odwołanie, kwestionując prawidłowość sporządzonego przez biegłego P. L. operatu szacunkowego, z uwagi na oparcie wyceny o transakcje zawarte w 2018 r. i 2019 r. Zdaniem odwołującej wysokość odszkodowania powinna zostać ustalona według wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji odszkodowawczej. Skarżąca wskazała, że obecnie ceny nieruchomości są znacznie wyższe niż ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości, o czym świadczy załączony do odwołania artykuł Dziennika "G. P." i wykaz ofert sprzedaży nieruchomości podobnych. Skarżąca wskazała także, iż podstawę wydania decyzji stanowił operat szacunkowy zamienny z dnia 22 września 2021 r., którego treść nie została przedstawiona stronom.

Przechodząc do zarzutów odwołania i w konsekwencji rozpatrzenia sprawy, Minister w pierwszej kolejności wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm.), dalej: specustawa drogowa oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.), dalej: u.g.n., wraz z przepisami wykonawczymi aktualnymi na datę wydania decyzji (w tym, rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - tekst jednolity Dz.U. dnia 26 marca 2021 r. poz. 555) wydanym w oparciu o ww. ustawę. Minister powołując się na właściwe przepisy prawa mające zastosowanie w rozpoznawanej sprawie wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia 2 sierpnia 2021 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. (uprawnienia nr [...]). Celem dokonania oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Organ odwoławczy wyjaśnił, iż w myśl art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 135 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielenie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

W ocenie Ministra, ocena ww operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem powołanej regulacji prawnej pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ przypomniał, iż biegły, opisując stan przedmiotowej nieruchomości ustalił, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] i [...] z obrębu [...], powstałe w wyniku podziału działki nr [...] i do dnia wydania decyzji Wojewody M. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowiła grunt przeznaczony pod teren lasów. Nieruchomość ma kształt foremny, zbliżony do prostokąta i jest zlokalizowana na terenie płaskim. Na dzień 29 marca 2018 r. nieruchomość posiadała dostęp do sieci energetycznej i wodociągowej. Otoczenie nieruchomości stanowiły w znacznej części grunty niezagospodarowane przeznaczone na tereny rolne oraz leśne i rozproszona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na wycenianej nieruchomości nie występowały naniesienia budowlane podlegające oszacowaniu. Jednocześnie stwierdzono występowanie nasadzeń roślinnych w postaci drzewostanu o różnych gatunkach, tj.:

- na działce [...] znajdowało się zadrzewienie na powierzchni 110 m2, której 10% stanowił dąb w wieku 15 lat, 30% sosna w wieku 40 lat, 20% brzoza w wieku 40 lat, 20 % olcha w wieku 25 lat, 10 % sosna w wieku 20 lat i 10 % brzoza w wieku 20 lat;

- na działce [...] znajdowało się zadrzewienie na powierzchni 530 mz, której 30% stanowiła sosna w wieku 40 lat, 10% brzoza w wieku 40 lat, 10% dąb w wieku 15 lat, 20% olcha w wieku 25 lat i 10 % dąb w wieku 10 lat.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla nieruchomości brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania-przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy C./zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy C. nr [...] z dnia [...] października 2016 r., przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana była na terenie oznaczonym jako ZL - obszar obejmujący lasy i zadrzewienia oraz na terenie oznaczonym jako skrzyżowanie wielopoziomowe na drodze krajowej nr [...] węzeł drogowy lub przejazd kolejowy.

Wartość rynkową gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Analiza rynku wykazała, iż ceny nieruchomości leśnych kształtują się w przedziale od 1,92 zł/m2 do 20,00 zł/m2 przy cenie średniej 8,87 zł/m2, podczas gdy ceny nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi kształtują się w przedziale od 36,70 zł/m2 do 62,50 zł/m2 przy cenie średniej 52,11 zł/m2. Na podstawie dostępnych danych autor operatu stwierdził stabilizację cen w badanym okresie, w związku z tym nie aktualizowano cen jednostkowych nieruchomości podobnych na datę wyceny. Wobec powyższego biegły uwzględnił przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, tj. dla realizacji ww inwestycji drogowej celem zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości w części, w której nie miała ona drogowego przeznaczenia (wycena dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi).

Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi na rynku nieruchomości drogowych są: lokalizacja (waga 30%), wyposażanie w Infrastrukturę techniczną (waga 30%), przeznaczenie wśród gruntów przyległych (waga 20%) i powierzchnia (waga 20%). Dokonano również opisu przyjętych cech rynkowych oraz oceny nieruchomości porównawczych i działki wycenianej w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Opis 3 nieruchomości przyjętych do porównania zamieszczono na stronie 21 operatu szacunkowego.

Po dokonaniu stosownych obliczeń biegły określił wartość jednostkową gruntu w wysokości 43,51 zł/m2, co pozwoliło na określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości na kwotę 43 641,00 zł. Wartość składników roślinnych znajdujących się na działkach nr [...] i [...] oszacowano na łączną kwotę 992,00 zł, zgodnie z metodologią przedstawioną na str. 23-24 operatu szacunkowego. Łączna wartość nieruchomości wyniosła 44 633,00 zł i w takiej wysokości Wojewoda M. ustalił należne odszkodowanie na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości. Tak ustaloną kwotę Wojewoda powiększył o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 2 231,65 zł., z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym.

W ocenie Ministra operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości drogowych, biegły odnotował transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, podobne do nieruchomości wycenianej i przeprowadził wycenę części nieruchomości przeznaczonej pod tereny leśne zgodnie z wytycznymi wskazanymi w art. 134 ust. 4 u.g.n., przyjmując do porównania nieruchomości drogowe, które przedstawiały wyższą wartość niż nieruchomości przeznaczone pod tereny leśne i rolne. Natomiast pozostałą część nieruchomości o przeznaczeniu drogowym oszacowano zgodnie z jej przeznaczeniem, przyjmując do porównania także transakcje drogowe. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 ww rozporządzenia, w związku z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek kwotowych cen nieruchomości wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia.

Minister podkreślił, że wybór cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i ustalenie ich wag, należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, ściśle wiążący się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównania zostały wytypowane zgodnie z przedstawioną przez biegłego analizą rynku i odzwierciedlały charakterystykę cech rynkowych, wpływających na wartość nieruchomości.

Minister odniósł się również do złożonego w odwołaniu zarzutu (zaniżenia odszkodowania), iż w ww operacie odszkodowanie te zostało ustalone nieprawidłowo. Organ podniósł, iż zarzut ten nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Strona skarżąca nie poparła natomiast podniesionych zarzutów dowodami świadczącymi o istnieniu wyższych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na analizowanym rynku. Za taką dokumentację nie mogą być uznane przedłożone przez skarżącą artykuł z gazety i wydruk ze strony internetowej. Reasumując Minister stwierdził, iż odwołująca nie przedstawiła argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, zaś analizując okoliczności sprawy Minister Rozwoju i Technologii nie dopatrzył się uchybień w postępowaniu przeprowadzonym przez Wojewodę M.. W konsekwencji Minister uznał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo i tym samym kwestionowana zaskarżonym do Sądu rozstrzygnięciem utrzymał decyzję Wojewody M. w mocy.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii złożyła K. G. opisując po krótce przebieg postępowania administracyjnego i wskazując, iż w dacie sporządzania skargi, "(...) na stronie internetowej "Dziennika G. P." można znaleźć sporo artykułów nawiązujących do podobnych sytuacji przy budowie CPK np. ten z 28 czerwca 2022 roku. Podobny artykuł dotyczący już bezpośrednio zaniżania wartości odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę drogi można przeczytać na stronie internetowej "W." z dnia 13 lipca 2022 roku.".

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), dalej "ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ppsa). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176), dalej: "specustawa". Bezspornym w sprawie jest, że ostateczną decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., Wojewoda M. zezwolił na realizację opisanej na wstępie inwestycji drogowej. Decyzją objęta została m.in. nr [...] o pow. 0,0414 ha oraz nr [...] o pow. 0,0589 ha (wydzielone z działki nr [...] ) położone w powiecie o., w gminie C., w obrębie [...]).

Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności wskazanej działki, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a specustawy skarżącej przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), dalej "u.g.n.", w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej "rozporządzeniem". Aktualnie miała miejsce zmiana - Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z dnia 8 września 2023 r., poz. 1832).

Jak wynika z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ugn oraz ww. rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi zatem operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w ugn i rozporządzeniu.

Dopiero w ramach tych unormowań biegły, posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi, dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej - był zrozumiały, logiczny i przejrzysty.

W wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK [...] (dostępny na stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 ugn. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ, rozpatrując taki dowód, powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK [...] ). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK [...] , dostępny na wskazanej wyżej stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych). Wynika z tego, że ani ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK [...] , dostępny na wskazanej wyżej stronie). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W niniejszej sprawie organy, ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operacie szacunkowym z 2 sierpnia 2021 r. Mając na uwadze szczegółowo uzasadnione stanowiska organów obu instancji, które przeanalizowały powyższy operat szacunkowy, nie sposób podzielić zarzutów skargi. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, posiadającą wiedzę specjalistyczną, uwzględnia przedmiot i zakres wyceny, jej cel oraz podstawę, w sposób wystarczający i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami rozporządzenia. W operacie szacunkowym w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Zgodnie z § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej, która została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Sąd przypomina, iż w sporządzonym operacie szacunkowym ustalono, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość, która stanowiła grunt przeznaczony pod teren lasów o foremnym kształcie zbliżony do prostokąta, zlokalizowana na terenie płaskim z dostępem do sieci energetycznej i wodociągowej, w znacznej części w otoczeniu gruntów niezagospodarowanych, przeznaczonych na tereny rolne oraz leśne i rozproszonej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Na wycenianej nieruchomości nie występowały naniesienia budowlane podlegające oszacowaniu a jedynie uwzględniony przez biegłego drzewostan. Wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Szacując przedmiotową nieruchomość biegły wskazał cechy mające wpływ na jej wartość: lokalizacja (waga 30%), wyposażanie w Infrastrukturę techniczną (waga 30%), przeznaczenie wśród gruntów przyległych (waga 20%) i powierzchnia (waga 20%). Dokonano również opisu przyjętych cech rynkowych oraz oceny nieruchomości porównawczych i działki wycenianej w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wartość gruntu oszacowano na kwotę 43 641,00 zł. (wartość 1 m2 wyniosła 43,51 zł.). Wartość drzewostanu biegły oszacował na kwotę 992,00 zł. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę na kwotę 44 633,00 zł. Tak ustaloną kwotę Wojewoda M. powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w ustawowym terminie.

Uwzględniając powyższe organ odwoławczy uznał wskazany operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W uzasadnieniu decyzji przedstawiono szczegółową i przekonującą analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania oraz odniesiono się do kwestii budzących zastrzeżenia skarżącej. W rezultacie dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie odpowiada prawu. Wskazać przy tym trzeba, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zaprezentowaną w powyższym zakresie przez skarżącą argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Operat szacunkowy spełnia przewidziane prawem wymogi formalne, opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, nie posiada żadnych braków, niejasności czy pomyłek. Końcowo podkreślenia wymaga, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd, jak i organ administracji nie są zobligowani do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa [...] oraz wyrok WSA w K. z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Ke [...] , dostępne na wskazanej powyżej stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych).

W konsekwencji podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i prawidłowy, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane normy prawne, mające zastosowanie w sprawie. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Odnosząc się do stanowiska skarżącej w zakresie ofert sprzedaży podobnych do przedmiotowej nieruchomości, zamieszonych na stronie internetowej czy też artykułów zamieszczonych na stronie internetowej Dziennika "G.P." Sąd za organem wskazuje, iż powyższe nie może stanowić dowodu w sprawie. Zasadnie Minister stwierdził, iż brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia przedstawionych w załączeniu do odwołania ofert sprzedaży nieruchomości. Wyrażone w nich wartości stanowią bowiem jedynie ceny ofertowe. Tymczasem przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nakazują przyjęcie do porównania cen transakcyjnych, czyli takich które rzeczywiście zostały zawarte w aktach notarialnych. Powyższe oznacza, że sama oferta nie może podważyć wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego, tym samym i operatu sporządzonego w niniejszej sprawie. Podobnie jak artykuły zamieszczone w tygodnikach dotyczące kwestii odszkodowawczych, jak ujęła to skarżąca - "rynkowego odszkodowania". Aby rzeczywiście móc podważyć powyższy dowód w sprawie należało do akt sprawy dołączyć kontroperat (dokument prywatny), sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) na zlecenie strony zainteresowanej (skarżącej), bądź stosowną opinię (na co wyżej już wskazano) rzeczoznawców majątkowych, wydaną na podstawie art. 157 u.g.n., celem weryfikacji zapisów ww operatu, stanowiącego podstawę do ustalenia przedmiotowego odszkodowania. Powyższego jednak na etapie postępowania administracyjnego skarżąca nie uczyniła.

Reasumując Sąd stwierdza, iż przeprowadzona analiza oraz wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń w kwestii wartości wycenianej nieruchomości. Przedłożona opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, zaś sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat sporządzony został w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązującą w omawianej materii regulację prawną, przejrzysty, zawiera jednoznacznie wnioski nie budzące żadnych wątpliwości, umożliwiające jego zrozumienie.

Na marginesie Sąd też wskazuje, iż okoliczność nie rozpatrzenia przez ministra odwołania w ustawowym terminie (art. 35 i kolejne k.p.a.), na co wskazuje w skardze skarżąca, podlega rozpoznaniu w odrębnym postępowaniu (art. 3 § 2 pkt 8 i 9 p.p.s.a).

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.