Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 764/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 110r § 1 i 2 , art. 110u § 1
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Przasnyski, Sędzia NSA Elżbieta Rischka (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 10 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi Z.R. i Ł.R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 4 lipca 2023 r. nr 2201-IEE.7113.2.96.2023.EW w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do sądu postanowieniem z dnia 4 lipca 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej jako Dyrektor IAS lub organ odwoławczy), po rozpatrzeniu zażalenia Z. R. i Ł. R. (dalej jako Strona Skarżąca) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Chojnicach (dalej: Naczelnik US lub organ pierwszej instancji) z dnia 31 marca 2023 r., którym organ pierwszej instancji odmówił uznania zarzutów wniesionych do opisu i oszacowania nieruchomości, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego sprawy:

Pismem z 9 stycznia 2020 r. Naczelnik US, poprzez wezwanie Z. R. (dalej jako: Skarżący) do zapłaty kwoty 119.287,47 zł (w tym 96.812,00 zł należności głównej) dokonał zajęcia (na podstawie wskazanych tytułów wykonawczych) należącej wówczas do Skarżącego zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P., przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W/w zajęcie zostało doręczone Skarżącemu 27 stycznia 2020r. w trybie art. 44 k.p.a.

Jednocześnie, 9 stycznia 2020r. Naczelnik US wniósł do Sądu Rejonowego V Wydziału Ksiąg Wieczystych o dokonanie w dziale III ww. księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

Kolejnym pismem z 28 lipca 2021 r. Naczelnik US, poprzez wezwanie Skarżącego do zapłaty kwoty 739.781,06 zł (w tym 524.648,00 zł należności głównej) dokonał zajęcia (na podstawie wymienionych tytułów wykonawczych) należącej wówczas do Skarżącego ww. nieruchomości. W/w zajęcie zostało doręczone Skarżącemu 13 sierpnia 2021r. w trybie art. 44 k.p.a.

Jednocześnie, 28 lipca 2021 r. Naczelnik US wniósł do Sądu Rejonowego V Wydziału Ksiąg Wieczystych o dokonanie w dziale III księgi ww. wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 10 czerwca 2022r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – J. Ś. do dokonania oszacowania wartości ww. nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził 12 września 2022r. operat szacunkowy określając wartość ww. nieruchomości na kwotę 757.800,00 zł.

W dniu 14 października 2022r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.

Pismem z 26 października 2022r. i 21 listopada 2022 r. pełnomocnik Skarżących wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. prawa.

Postanowieniami odpowiednio z 12 grudnia 2022r. i 23 grudnia 2022r. organ egzekucyjny uznał zarzut błędnej wyceny garaży bez uwzględnienia faktycznego ich właściciela, odmówił uznania pozostałych zarzutów i wyznaczył nowy termin dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości na dzień 17 lutego 2023r.

Skarżący na wezwanie organu nie przekazali żadnych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości twierdząc, że ich nie posiadają. Przedłożono jedynie pismo R. K., który oświadczył, że przeprowadził prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości polegające na budowie i posadowieniu dwóch hal garażowych w latach 2016-2017, oraz że podwalina obu konstrukcji została zamontowana za pomocą metalowych kotew, a następnie wylano w nich posadzkę.

Starostwo Powiatowe pismem z 3 stycznia 2023r. wskazało, że w elektronicznym rejestrze decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszeń budowy lub wykonywania innych robót budowlanych od 1 stycznia 2005 do 3 stycznia 2023 r. zarejestrowano jedynie decyzję o pozwoleniu na wykonanie instalacji zbiornikowej gazu na gaz płynny propan wraz ze zbiornikiem naziemnym o poj. 2700 I, dla zasilania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, inwestorem tej inwestycji był Skarżący.

Na zapytanie organu egzekucyjnego (pisma z 31 stycznia 2023r. i z 9 lutego 2023r.) Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego pismem z 6 lutego 2023r. wskazał, że obiekty budowlane opisane w pkt 1-4 wymagają pozwolenia na budowę wydane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zaś opłata legalizacyjna odpowiednio za:

1. budynek garażowy nr 1 o pow. zabudowy 149 m2 - wynosiłaby 375.000,00zł;

2. budynek garaży z częścią mieszkalną nr 2 o pow. zabudowy 188 m2 - wynosiłaby 50.000,00 zł;

3. zespół połączonych 5 garaży blaszanych nr 3 o pow. zabudowy 75m2 - wynosiłaby 125.000,00 zł;

4. zbiornik na olej napędowy nr 4 o poj. 10 m3 - wynosiłaby 250.000,00 zł.

Z dniem 13 lutego 2023r. rzeczoznawca majątkowy dokonał aktualizacji ww. operatu szacunkowego. W dniu 17 lutego 2023r. organ egzekucyjny sporządził ponowny protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.

Pismami z 28 lutego 2023r. i z 1 marca 2023r. pełnomocnik Strony Skarżącej wniósł zarzuty do ww. opisu i oszacowania, w których m.in.:

- podważył wartość garaży określonej na kwotę 123.100,00 zł (w ocenie Strony jest to znaczna kwota), twierdząc, że nie przeprowadzono postępowania dowodowego celem oceny, czy garaże są trwale związane z gruntem tj. czy są częścią składową gruntu,

- zarzucił brak wyjaśnienia, czy garaże o pow. 149 m2 i 75 m2 są częścią składową gruntu biorąc pod uwagę kwoty opłat legalizacyjnych, przy czym w ocenie strony opłata legalizacyjna powinna zostać odjęta od wartości całej nieruchomości,

- podważył wartość nieruchomości, z uwagi na brak wyceny rozbiórki fundamentu budynku gospodarczego,

- zarzucił brak wyceny wpływu służebności mieszkania na wartość nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe pełnomocnik wniósł o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem ww. zarzutów, dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania ruchomości usytuowanych na zajętej nieruchomości przez rzeczoznawcę posiadającego odpowiednie uprawnienia, zwrócenie się w trybie art. 157 § 3 u.g.n. do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez ww. rzeczoznawcę majątkowego.

Postanowieniem z 8 marca 2023r. Naczelnik US połączył sprawę w związku z powyższymi zarzutami wniesionymi 28 lutego 2023r. i 1 marca 2023r., zaś postanowieniem z 31 marca 2023r. odmówił uznania zarzutów do protokołu opisu i oszacowania ww. nieruchomości.

W zażaleniu na powyższe postanowienie pełnomocnik Strony Skarżącej powielając argumenty i zarzuty wniesione w pismach z 28 lutego 2023 r. i 1 marca 2023r. w zakresie braku wyceny rozbiórki fundamentu budynku gospodarczego i braku wyceny wpływu służebności mieszkania na wartość nieruchomości, dodatkowo wskazał, że w jego ocenie kluczowym jest ustalenie metody konstrukcyjnej garaży blaszanych, albowiem od tego uzależniona jest prawidłowość dokonanej wyceny. W przypadku bowiem ustalenia, że garaże mają charakter obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem to w ocenie pełnomocnika wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o wysokość nakładów, jakie będzie musiał ponieść nowy właściciel celem zalegalizowania obiektów. Pełnomocnik Strony zakwestionował również uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego do dokonywania wyceny ruchomości, w tym np. zbiornika Swimer Tank. Końcowo powołując się na treść art. 157 § 3 u.g.n. pełnomocnik wskazał, że skoro organ powołał rzeczoznawcę, to tylko organ ma prawo wystąpić z wnioskiem o ocenę opinii przez organizację zawodową.

Rzeczoznawca majątkowy pismem z 27 maja 2023r. ustosunkował się do zarzutów wniesionych w ww. zażaleniu.

Dyrektor IAS utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika US wskazał, że protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, sporządzony przez Naczelnika US 17 lutego 2023 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Dyrektor IAS nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy w pierwszej kolejności zauważa, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

W opinii organu odwoławczego, analiza merytorycznej zawartości ww. operatu i jego aktualizacji z 13 lutego 2023r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Dyrektora IAS, w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości przedmiotu wyceny - wartość rynkową ww. nieruchomości. Operat wraz z jego aktualizacją zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu [...]).

Organ odwoławczy stwierdza, że z ww. operatu wynika, iż wolnorynkową wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości tj. gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym oraz gruntu użytkowanego rolniczo, określono w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości rolnych, zabudowanych w lokalizacjach wiejskich Gminy C. i powiatu c., funkcji terenów w planie zagospodarowania przestrzennego, położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania. W przypadku wyceny siedliska z sadem zabudowanego domem mieszkalnym oparto na 16 transakcjach (Tabela na str. 25 operatu) natomiast wycenę gruntu na 26 transakcjach (Tabela na str. 26 operatu). Z uwagi na fakt, że porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny w celu wyeliminowania występujących między nimi różnic. Z kolei wartość prawa własności budynków garaży z częścią mieszkalną o powierzchni zabudowy 188 m2 określono metodą kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej, odliczając prognozowaną opłatę legalizacyjną, z uwagi na brak wolnorynkowych transakcji nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami zespołu garaży, oraz ze względu na fakt, że budynek powstał jako samowola budowlana. Co do pozostałych budynków i budowli zlokalizowanych na nieruchomościach biegły uznał, że nie mają wartości, a koszt ich rozbiórki zrównoważy wartość odzyskanych materiałów budowlanych użytych to ich wzniesienia. W konsekwencji organ odwoławczy stwierdził, że operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do zarzutów w kwestii ustalenia metody konstrukcyjnej garaży blaszanych organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji w tym zakresie. Z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przez organ egzekucyjny wynika, że garaże o pow. 149 m2 i 75 m2 stanowią samowolę budowlaną, a prognozowane opłaty legalizacyjne przewyższyłyby ich wartość. Podobnie jest ze zbiornikiem na olej napędowy. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy posiadając ww. informacje, dokonał aktualizacji operatu szacunkowego, wskazując jednocześnie, że garaże i zbiornik na olej napędowy nie mają wartości rynkowej, a ewentualny koszt ich rozbiórki zrównoważy wartość odzyskanych materiałów budowlanych użytych do ich wzniesienia. Organ odwoławczy wskazał, że kwestie merytoryczne nie podlegają badaniu przez organ egzekucyjny bowiem to rzeczoznawca majątkowy posiada wiadomości specjalne umożliwiające dokonywanie wyceny. Mając na uwadze powyższe trudno się zgodzić z argumentacją Skarżących, która sprowadza się do twierdzenia, że wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o wysokość nakładów jakie będzie musiał ponieść nowy właściciel, bowiem słusznie zauważył rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 27 maja 2023r., że operat nie obejmuje zagadnień ewentualnej legalizacji obiektów przez potencjalnego nowego nabywcę. Odnośnie metody konstrukcyjnej garaży blaszanych, organ odwoławczy zauważa, że Skarżący nie przedstawili żadnych dokumentów na potwierdzenie swoich twierdzeń. Rzeczoznawca majątkowy dokonując aktualizacji operatu wskazał z kolei, że wykonując wycenę nieruchomości nie ma uprawnień do dokonywania przesłuchań i prowadzenia postępowania dowodowego. Konsekwencje niekompletności materiału dowodowego obciążają zaś stronę postępowania, która z pomocą tych dowodów stara się wywieźć korzystne dla siebie skutki prawne. Skarżący wielokrotnie byli wzywani do przedstawienia stosownych dokumentów. Rolą biegłego nie jest dowodzenie czy budynek garaży jest trwale z gruntem związany. W przypadku odmiennych twierdzeń to Skarżący winni przedstawić odpowiednie dokumenty.

Odnośnie zarzutu braku określenia kosztów rozbiórki fundamentu, organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 27 maja 2023r., że "opracowanie nie obejmuje zagadnień ewentualnego wykorzystania budowli przez potencjalnego nowego nabywcę. Trudno również zgodzić się z twierdzeniem Skarżącego, że wymaga obligatoryjnej rozbiórki - nie zagraża nikomu katastrofą budowlaną". Ocena, czy dany element nieruchomości przedstawia jakąkolwiek wartość rynkową, czy też nie, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Za całkowicie niezrozumiały organ odwoławczy uznał zarzut braku wyceny wpływu służebności mieszkania na wartość nieruchomości. Organ egzekucyjny przeprowadził bowiem postępowanie sprawdzające, po którym stwierdził, że osoba uprawniona do ograniczonego prawa rzeczowego - służebności mieszkania, nie żyje. Stosownie zaś do treści art. 299 kc i w związku z brakiem odmiennych zapisów przy umowie ustanowienia służebności (co wynika z umowy przejęcia nieruchomości sporządzonej 3 marca 1994r. przez notariuszem, Rep. A nr [...]) służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu pierwszej instancji, w którym twierdzi, że strona może przedkładać opinie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia operatu. Przepisy art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wskazują, a tym samym nie ograniczają, kręgu podmiotów uprawnionych do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jedyne ograniczenie w tym zakresie wynika z ust. 3, który stanowi, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Wobec powyższego w opinii Dyrektora IAS należy przyjąć, że w postępowaniu egzekucyjnym, w którym zlecającym wycenę jest organ egzekucyjny, uczestnik postępowania jest również podmiotem uprawnionym do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyceny zajętej nieruchomości. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, dlatego o taką ocenę może wystąpić każdy.

Podsumowując Dyrektor IAS stwierdził, że Naczelnik US w postanowieniu z 31 marca 2023r. prawidłowo uznał wniesione pismami z 28 lutego 2023r. i 1 marca 2023r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości za niezasadne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie Skarżący wnosząc o jego uchylenie zarzucili naruszenie:

- art. 7 w zw. z art. 7a § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 81a k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego w szczególności polegającą na oparciu się na błędnej metodzie konstrukcyjnej garaży blaszanych, a także braku określenia kosztów rozbiórki fundamentów, braku wyceny wpływu służebności mieszkania na wartość nieruchomości,

- art. 6 oraz art. 8 k.p.a., poprzez działanie organu niezgodne z zasadą praworządności, w sposób stronniczy, niesprawiedliwy i niebudzący zaufania obywatela do organów postępowania, a także w sposób niezapewniający równowagi stronom postępowania,

- art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez przekroczenie przez organ dozwolonych granic swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz błędne ustalenie stanu faktycznego i uznanie, iż sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy został wykonany w sposób prawidłowy.

W uzasadnieniu skargi powtórzono dotychczasową argumentację zawartą w zażaleniu.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3).

W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez Sąd: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, w trybie uproszczonym, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia.

Przedmiotem kontroli sądowej jest postanowienie organu egzekucyjnego wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.) odnośnie do środka egzekucyjnego, jakim jest egzekucja z nieruchomości. Według przepisów ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Art. 110r § 1 u.p.e.a. określa dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania, wskazując m.in. w punkcie 7 "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw". W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dodać należy, że przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia, o którym mowa w art. 110r § 2 u.p.e.a.

Art. 110u § 1 u.p.e.a. przyznaje wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W odniesieniu do tych zarzutów organ egzekucyjny "wypowiada się" w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

Zdaniem Sądu, przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym, jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Ustawa egzekucyjna (art. 110s § 1) nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne.

Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), w skrócie "u.g.n.", zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie"), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Podejście porównawcze polega na znalezieniu i wykorzystaniu cen transakcyjnych, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 864/21). Ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, stwierdzone ceny transakcyjne koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne między sobą i nieruchomością wycenianą, a ponadto uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przywołanych przepisach. W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny.

Odnosząc się do zarzutów skargi w pierwszej kolejności należy zauważyć, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a. tj.:

1. oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej - w protokole na str. 1 wskazano, że przedmiotem opisu i oszacowania jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr [...], obszaru 2.7330 ha, obręb ewidencyjny P., gm. C., sposób korzystania jako gospodarstwo rolne, objęta księgą wieczystą [...] SR w C.,

2. obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem - na str. 1, 2 i 3 protokołu zapisano, że na działce posadowione są budynki i budowle, i tak:

- budynek mieszkalny wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkalne, o powierzchni zabudowy 165,7 m2, rok budowy około 2020,

- budynek garaży wykorzystywany do celów garażowo-magazynowych, o powierzchni zabudowy 149,0 m2, rok budowy około 2020,

- budynek garaży z częścią mieszkalną wykorzystywany do celów garażowo-magazynowych, będący w trakcie budowy i wykończenia, o powierzchni zabudowy 188,0 m2, rok budowy około 2020,

- pozostałe składniki majątkowe:

• 5 blaszanych, ocynkowanych garaży o pow. 15,0 m2 każdy, pełniące funkcje magazynowe,

• kojec dla psa ogrodzony modułowym ogrodzeniem ocynkowanym z posadzką betonową,

• zbiornik na olej napędowy - typowy zbiornik typu SWIMER TANK o pojemności 10 m3 z pompą i pistoletem tankującym,

• zbiornik propan-butan - zasilający piec gazowy w budynku mieszkalnym,

• fundament o pow. ok. 177 m2 zarośnięty roślinnością, bez wartości rynkowej,

• zieleń, mała architektura - na terenie znajduje się część sadu owocowego oraz ogrodu warzywnego i część gruntów obsadzonych drzewami i krzewami liściastymi, w części rolnej nieruchomości znajdują się zasiewy pszenicy tuż przed zbiorami, przy czym zasiewy nie podlegały wycenie,

3. stwierdzone prawa i obciążenia - organ egzekucyjny opisał stwierdzone prawa i obciążenia dotyczące opisywanej nieruchomości na dzień sporządzenia protokołu, wskazując Z. R. jako współwłaściciela nieruchomości w udziale 9/10 części i Ł.R. jako współwłaściciela w udziale 1/10 części. W sporządzonym protokole Naczelnik US opisał również wpisy znajdujące się na dzień sporządzenia protokołu w działach III i IV księgi wieczystej nr [...] tj. służebność mieszkania, wpisy dotyczące skierowania do ww. nieruchomości egzekucji oraz wpisy hipotek, przy czym zauważono, że osoba uprawniona do wykonywania służebności osobistej mieszkania (wpisana w dziale III kw) nie żyje.

4. umowy ubezpieczenia - w protokole na str. 7 wskazano, że nie stwierdzono, czy nieruchomość jest ubezpieczona,

5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki, Wskazano, że nieruchomość jest w posiadaniu Skarżących.

6. sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego - w punkcie VI sporządzonego protokołu, zapisano, że "działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który jest w trakcie remontu, część działki jest wykorzystywana jako sad i warzywnik; budynki garażowe wykorzystywane są jako garaże i magazyny; część mieszkalna drugiego budynku garażowego jest niewykończona, w trakcie budowy; grunt orny jest użytkowany rolniczo; wszystkie budynki poza budynkiem mieszkalnym i zbiornikiem na gaz skroplony stanowią samowolę budowlaną,

7. określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw - wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego - ostateczną wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości - działki nr [...] jako sumę wartości gruntu (181.000,00zł) i wartości budynku mieszkalnego (201.400,00 zł) oraz wartości budynku garaży z częścią mieszkalną (123.100,00 zł) w stanie na 17 lutego 2023r. określono na łączną kwotę 505.500,00 zł. W protokole zapisano, że od wartości prawa własności budynku garaży z częścią mieszkalną, o pow. zabudowy 188 m2 - wynoszącej 173.100,00 zł odliczono prognozowaną opłatę legalizacyjną w wysokości 50.000,00zł. Po ww. odliczeniu wartość budynku garaży z częścią mieszkalną wynosi 123.100,00 zł. Nadto wskazano, że w związku z tym, że prognozowane opłaty legalizacyjne budynku garaży z poddaszem o pow. zabudowy 149 m2, zespołu garaży blaszanych o pow. zabudowy łącznej 75 m2, zbiornika na olej napędowy przewyższają ich wartości, to ww. obiekty budowlane nie zostały uwzględnione w protokole opisu i oszacowania.

8. zgłoszone prawa do nieruchomości - wskazano, że służebność osobista mieszkania wpisana w dziale III księgi wieczystej wygasła wskutek śmierci osoby uprawnionej w dniu 10 marca 2008r. Egzekucję z nieruchomości wszczęto na podstawie zajęcia nieruchomości przez Naczelnika US. Wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie z wniosku Prokury Niestandaryzowanego Sekurytyzacyjnego Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego.

9. inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości - wskazano, że w dacie oględzin nie stawił się Skarżący, za to był obecny jego pełnomocnik, który nie udostępnił wnętrza domu z uwagi na nieposiadanie kluczy. Ani w trakcie oględzin ani po oględzinach pomimo wezwań, nie przedstawiono żadnej dokumentacji dotyczącej wycenianych obiektów. Po sporządzeniu operatu szacunkowego 15 września 2022r. Skarżący przekazał w darowiźnie udział 1/10 część we własności ww. nieruchomości swojemu synowi. Przy czym zauważono, że darowizna nie wywołuje skutków prawnych dla toczącej się egzekucji i nie ma żadnego wpływu na wartość nieruchomości.

W wypisie z rejestru gruntów z 30 grudnia 2022r. wykazane są dwa budynki znajdujące się na terenie nieruchomości, przy czym :

- budynek nr [...] o pow. 117 m2 nie istnieje,

- budynek nr [...] o pow. 168 m2 oznaczony jest jako budynek mieszkalny.

W Starostwie Powiatowym jak bezspornie ustalono w latach od 1 stycznia 2005r. do 3 stycznia 2023r. zarejestrowano jedynie decyzję o pozwoleniu na wykonanie instalacji zbiornikowej gazu na gaz płynny propan, do zasilania budynku mieszkalnego położonego na ww. nieruchomości wydanej na Skarżącego.

Po zgromadzeniu dokumentów m.in. od PINB biegły przesłał aktualizację operatu szacunkowego 13 lutego 2023r., w której stwierdził, że budynki zlokalizowane na nieruchomości (poza budynkiem mieszkalnym) stanowią samowole budowlane, a prognozowane opłaty legalizacyjne, przewyższyłyby wartość tych budynków i budowli. W związku z tym organy zasadnie uznały, że budynki i budowle, których opłata legalizacyjna przewyższa wartość nieruchomości, nie mają wartości rynkowej, a koszt ich rozbiórki zrównoważy wartość odzyskanych materiałów użytych do ich wzniesienia. Budynek garaży z częścią mieszkalną ujęto w protokole opisu i oszacowania, pomniejszając wartość budynku o wartość opłaty legalizacyjnej.

Z ustaleń wynika, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy C, zatwierdzonym uchwałą nr XXV/417 Rady Gminy Chojnice z 9 sierpnia 2017r., działka znajduje się poza granicami obszaru możliwego docelowego zainwestowania. Dla części tego terenu została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu skroplonego gazu ziemnego.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenie Dyrektor IAS zasadnie stwierdził, że protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, sporządzony przez Naczelnika US 17 lutego 2023r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Brak jest także nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy trafnie podkreśla, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzany jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Natomiast stosownie do art. 159 w/w ustawy, Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1. sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3. sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4. sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5. rodzaje nakładów na nieruchomości;

6. dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7. uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, w dniu 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555). Zgodnie z § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Z kolei zgodnie z § 56 ust. 1 w/w rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2. określenie celu wyceny;

3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5. opis stanu nieruchomości;

6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny;

8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 w/w rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1).

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 12 września 2022r. i jego aktualizacji z 13 lutego 2023r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów u.g.n. oraz ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości przedmiotu wyceny - wartość rynkową ww. nieruchomości.

W ocenie Sądu, operat wraz z jego aktualizacją zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72). Z ww. operatu wynika, że wolnorynkową wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości tj. gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym oraz gruntu użytkowanego rolniczo, określono w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości rolnych, zabudowanych w lokalizacjach wiejskich Gminy C. i powiatu c., funkcji terenów w planie zagospodarowania przestrzennego, położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania. W przypadku wyceny siedliska z sadem zabudowanego domem mieszkalnym oparto na 16 transakcjach (Tabela na str. 25 operatu) natomiast wycenę gruntu na 26 transakcjach (Tabela na str. 26 operatu). Z uwagi na fakt, że porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny w celu wyeliminowania występujących między nimi różnic. Z kolei wartość prawa własności budynków garaży z częścią mieszkalną o powierzchni zabudowy 188 m2 określono metodą kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej, odliczając prognozowaną opłatę legalizacyjną, z uwagi na brak wolnorynkowych transakcji nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami zespołu garaży, oraz ze względu na fakt, że budynek powstał jako samowola budowlana. Co do pozostałych budynków i budowli zlokalizowanych na nieruchomościach biegły uznał, że nie mają wartości, a koszt ich rozbiórki zrównoważy wartość odzyskanych materiałów budowlanych użytych to ich wzniesienia.

Ponadto, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze, uznając je za niezasadne, należy podkreślić, że z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przez organ egzekucyjny wynika, że garaże o pow. 149 m2 i 75 m2 stanowią samowolę budowlaną, a prognozowane opłaty legalizacyjne przewyższyłyby ich wartość. Podobnie jest ze zbiornikiem na olej napędowy. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy posiadając ww. informacje, dokonał aktualizacji operatu szacunkowego, wskazując jednocześnie, że garaże i zbiornik na olej napędowy nie mają wartości rynkowej, a ewentualny koszt ich rozbiórki zrównoważy wartość odzyskanych materiałów budowlanych użytych do ich wzniesienia.

Jak już powyżej wskazano, kwestie merytoryczne nie podlegają badaniu przez organ egzekucyjny, bowiem to rzeczoznawca majątkowy posiada wiadomości specjalne umożliwiające dokonywanie wyceny. Mając na uwadze powyższe trudno się zgodzić z argumentacją Strony Skarżącej, która sprowadza się do twierdzenia, że wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o wysokość nakładów jakie będzie musiał ponieść nowy właściciel. Bowiem jak słusznie zauważył rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 27 maja 2023r., operat szacunkowy nie obejmuje zagadnień ewentualnej legalizacji obiektów przez potencjalnego nowego nabywcę. Zauważyć również należy, że pomimo odmiennego zdania co do metody konstrukcyjnej garaży blaszanych, Strona Skarżąca nie przedstawiła żadnych dokumentów na potwierdzenie swoich twierdzeń. Rzeczoznawca majątkowy dokonując aktualizacji operatu szacunkowego wskazał z kolei, że wykonując wycenę nieruchomości nie ma uprawnień do dokonywania przesłuchań i prowadzenia postępowania dowodowego. Konsekwencje zaś niekompletności materiału dowodowego obciążają stronę postępowania, która z pomocą tych dowodów stara się wywieźć korzystne dla siebie skutki prawne. Strona wielokrotnie była wzywana do przedstawienia stosownych dokumentów. Rolą biegłego nie jest dowodzenie czy budynek garaży jest trwale z gruntem związany. W przypadku odmiennych twierdzeń to Skarżący winni przedstawić odpowiednie dokumenty.

Odnośnie zarzutu braku określenia kosztów rozbiórki fundamentu, zauważyć należy, że rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 27 maja 2023r., że opracowanie nie obejmuje zagadnień ewentualnego wykorzystania budowli przez potencjalnego nowego nabywcę. Trudno również zgodzić się z twierdzeniem Skarżącego, że wymaga obligatoryjnej rozbiórki - nie zagraża nikomu katastrofą budowlaną". Ocena, czy dany element nieruchomości przedstawia jakąkolwiek wartość rynkową, czy też nie, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Za całkowicie niezrozumiały należy uznać zarzut braku wyceny wpływu służebności mieszkania na wartość nieruchomości. Organ egzekucyjny przeprowadził bowiem postępowanie sprawdzające, po którym stwierdził, że osoba uprawniona do ograniczonego prawa rzeczowego - służebności mieszkania, nie żyje. Stosownie zaś do treści art. 299 kc i w związku z brakiem odmiennych zapisów przy umowie ustanowienia służebności (co wynika z umowy przejęcia nieruchomości sporządzonej 3 marca 1994r. przez notariuszem, Rep. A nr [...]) służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Podzielić należy również stanowisko organu odwoławczego, że strona może przedkładać opinie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia operatu. Przepisy art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wskazują, a tym samym nie ograniczają, kręgu podmiotów uprawnionych do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jedyne ograniczenie w tym zakresie wynika z ust. 3, który stanowi, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Wobec powyższego należy przyjąć, że w postępowaniu egzekucyjnym, w którym zlecającym wycenę jest organ egzekucyjny, uczestnik postępowania jest również podmiotem uprawnionym do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyceny zajętej nieruchomości. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, dlatego o taką ocenę może wystąpić każdy.

Również w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Powyższego Strona Skarżąca nie uczyniła.

Dyrektor IAS trafnie podkreśla, że rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 października 2022 r. o sygn. akt I SA/Gd 1477/21). W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony.

Mając na uwadze powyższe za bezzasadne uznać należy zarzuty skargi w kwestii naruszenia wskazanych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, będąc związany dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. nie stwierdził naruszeń prawa materialnego bądź procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego.

W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi jako pozbawionej uzasadnionych podstaw.