Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 906/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2010-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 32 ust 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 199-209
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 8, art. 18, art. 22
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 27 stycznia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędziowie Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Protokolant inspektor Małgorzata Zacharia-Gardzielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi M.W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego M.W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

1. Wnioskiem z dnia [...] czerwca 2009 r. M.W. zwrócił się do Starosty o udzielenie pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania części poddasza na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w [...], na działce nr ewid. [...]. Inwestor załączył do wniosku projekt budowlany, decyzję o warunkach zabudowy dla tej inwestycji oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z umowy użyczenia zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. [...] i uchwały nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. właścicieli lokali przedmiotowej nieruchomości (S.M. – właściciela lokalu nr 3 oraz Gminy) w sprawie adaptacji przez inwestora części wspólnych (poddasza) na cele mieszkaniowe.

W wyniku rozpoznania wniosku decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] Starosta działając na podstawie art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej Prawo budowlane) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej k.p.a.) odmówił M.W. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

2. W uzasadnieniu organ wskazał, iż w toku postępowania strony – A. i S.M., będący właścicielami lokalu w przedmiotowym budynku i jednocześnie członkami wspólnoty mieszkaniowej, zgłosili zastrzeżenia do planowanej inwestycji. Wskazali, iż uchwała z dnia [...] sierpnia 2008 r. wyrażająca zgodę na adaptację poddasza została podjęta w momencie, gdy nie byli oni członkami Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], a w chwili wykupu przez nich lokalu, kiedy stali się członkami wspólnoty, nie zostali o niej poinformowani i nie mieli możliwości wyrażenia zgody na przedmiotową inwestycję. Podali także, iż w lipcu 2009 r. złożyli do Sądu Rejonowego ,,wniosek o anulowanie uchwały z dnia [...] sierpnia 2008 r."

3. Postanowieniem z dnia [...] lipca 2009 r. Starosta zawiesił postępowanie uznając, iż rozstrzygnięcie w sprawie złożonego przez strony pozwu o stwierdzenie nieważności uchwały z dnia [...] sierpnia 2008 r. stanowi zagadnienie wstępne dla sprawy z wniosku M.W.. Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2009 r. Wojewoda uchylił postanowienie organu pierwszej instancji wskazując, że nie zachodzi zależność rozstrzygnięcia w sprawie od wyniku postępowania cywilnego.

4. Uzasadniając wydaną decyzję Starosta wskazał na treść art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie organu powyższy warunek nie został przez inwestora spełniony wobec jednoznacznego sprzeciwu w zakresie planowanej inwestycji zgłoszonego przez członków wspólnoty – małżonków M.. Oznacza to, w ocenie organu, że inwestor w momencie składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie posiadał zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości objętej inwestycją. Organ podkreślił, iż w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 Kodeksu cywilnego). Brak wymaganej zgody oznacza, iż inwestor nie ma prawa złożyć oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku gdyby tak uczynił podlega odpowiedzialności karnej. Z drugiej strony, jak wskazał organ, organ administracji budowlanej jest obowiązany do weryfikacji oświadczenia zgodnie z posiadaną wiedzą o braku zgody wszystkich współwłaścicieli i uwzględnienia tej wiedzy jako przesłanki uniemożliwiającej wydanie pozwolenia na budowę, w przeciwnym razie skutkować mogłoby to wydaniem decyzji z rażącym naruszeniem prawa dającym podstawę do stwierdzenia nieważności takiej decyzji.

5. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem M.W. złożył odwołanie podnosząc, że posiada on prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikające z umowy użyczenia oraz uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W jego ocenie podjęte w uchwale ustalenia przechodzą na każdego kolejnego właściciela, gdyż zgodnie z Kodeksem cywilnym na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z nabywaną rzeczą. Skarżący podkreślił, iż w chwili podejmowania przedmiotowej uchwały małżonkowie M. nie byli członkami wspólnoty i nie mogli być stroną jakiegokolwiek postępowania, gdyż właścicielem ich lokalu była Gmina.

6. Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia [...] września 2009 r.,

nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty. Wojewoda za uzasadnione uznał stanowisko organu pierwszej instancji wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Inwestycja należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zatem zdaniem organu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Obecni współwłaściciele nieruchomości - małżonkowie A. i S.M. nie wyrazili zgody na realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie organu zgoda taka może zostać wycofana przez współwłaściciela aż do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę objętą wnioskiem. Organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do oceny stanu faktycznego sprawy w dacie wydania orzeczenia. Zatem na dzień wydania decyzji inwestor nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

7. M.W. złożył od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. wnosząc o jej uchylenie wraz z decyzją organu pierwszej instancji. Skarżący zarzucił organom obu instancji naruszenie

art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez uznanie, iż inwestor nie przedstawił wymaganego oświadczenia wyrażającego zgodę współwłaścicieli na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, gdy skarżący przedstawił prawomocną uchwałę członków wspólnoty wyrażającą zgodę na adaptację przez niego poddasza na cele mieszkalne oraz umowę użyczenia przedmiotowego obiektu. Kwestionując stanowisko Wojewody wyrażone w zaskarżonej decyzji skarżący zwrócił uwagę, iż zgoda współwłaścicieli na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie jest oświadczeniem o charakterze procesowym, które można swobodnie cofać w toku postępowania. Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie współwłaściciele nie mogą ingerować w stosunki prawne, które ustaliła wspólnota w chwili kiedy nie byli oni jeszcze współwłaścicielami.

8. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i uzasadniającą je argumentację. Takie też stanowisko, na rozprawie w dniu 13 stycznia 2010 r., zajęli uczestnicy postępowania

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

9. Zgodnie z art. 1 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tym organami a organami administracji rządowej. Kontrola administracji publicznej wykonywana przez sądy administracyjne, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej p.p.s.a.). Uwzględnienie skargi prowadzi do uchylenia zaskarżonego aktu lub czynności ewentualnie stwierdzenia jej nieważności, gdyż wymiar i konstrukcja sądowej kontroli stosowania prawa przez organy administracji wyklucza możliwość merytorycznego rozstrzygnięcia o przedmiocie sprawy administracyjnej, zatem dokonania zmiany zaskarżonego aktu lub czynności.

10. Skarga w granicach oraz przedmiocie dotyczącym decyzji organu drugiej instancji utrzymującej w mocy decyzję odmawiającą skarżącemu zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę jest zasadna, gdyż narusza ona prawa materialne oraz procesowego w zakresie skutkującym obowiązkiem ich uchylenia. W szczególności uchybienia te dotyczą tych elementów stanu faktycznego (jego wyjaśnienia i rozważenia w uzasadnieniu obu decyzji), które są konieczne do dokonania prawidłowego zastosowania norm prawa materialnego, określonych przepisami art. 32 ust. 4 pkt 2 i 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, zawierającymi pojęcie "prawo do dysponowania nieruchomością".

Przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego został zmieniony ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718). Od wejścia w życie znowelizowanych przepisów obowiązkiem inwestora nie jest wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym powstałym na tle tego przepisu powszechnie przyjęte jest stanowisko, że oświadczenie jest środkiem dowodowym, który może podlegać badaniu przez organ, co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym w szczególności w razie wątpliwości, co do prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2007 r., II OSK 577/06, LEX 339429; wyrok NSA z dnia 26 lipca 2007 r., II OSK 1099/06, Legalis oraz wyrok NSA z dnia 9 listopada 2005 r., II OSK 179/05, ONSAiWSA 2006 nr 3, poz. 88). Tym bardziej oświadczenie może podlegać weryfikacji w postępowaniu nadzorczym lub w postępowaniu przed sądem administracyjnym. W szczególności w wyroku z dnia 17 kwietnia 2007 r., (II OSK 193/07, LEX 339433), Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że przy rozstrzyganiu o legalności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę sąd uprawniony jest do dokonania oceny, czy w świetle przepisów Prawa budowlanego, inwestor posiadał tytuł prawny uprawniający go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy prawo takie wynika z dokumentu wskazanego przez inwestora.

Oświadczenie jest zatem środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości co do danego prawa inwestora podlega ono badaniu przez organ zmierzającemu w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego.

Prawo do dysponowania nieruchomością, o którym mowa w powołanych przepisach Prawa budowlanego należy oceniać według prawa cywilnego. Może ono wynikać zarówno z prawa własności i innych praw rzeczowych, jak i ze stosunków zobowiązaniowych, jeżeli wynika z nich prawo użycia nieruchomości na cele budowlane (por. wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2009 r., II OSK 1005/08, niepubl.). Jego kształtowanie i przenoszenie podlega swobodnym stosunkom obligacyjnym reglamentowanym regułami właściwymi dla obrotu prawami rzeczowymi.

11. W sprawie sporny problem, związany z ustaleniem "prawa skarżącego do dysponowania nieruchomością" dotyczy w istocie zarządu rzeczą wspólną i stosunku prawnego ukształtowanego uchwałą wspólnoty podjętą w dniu [...] sierpnia 2008 r. przez ówczesny skład wspólnoty mieszkaniowej, w której wyrażono zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zarząd rzeczą wspólną. Planowana "adaptacja" przez inwestora części wspólnych (poddasza) na cele mieszkaniowe jako ingerencja w części wspólne nieruchomości, związana ze zmianą korzystania z rzeczy wspólnej i tym samym modyfikacją przedmiotu współwłasności niewątpliwie zalicza się do tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o którym mowa w art. 199 zd. 1 Kodeksu cywilnego.

W takiej sytuacji prawna dopuszczalność zmiany przeznaczenia (przebudowy) części nieruchomości wspólnej zależy od spełnienia dwóch warunków. Pierwszy ma charakter wstępny i konstrukcyjny: zmiana przeznaczenia może dotyczyć tylko takich części nieruchomości wspólnej, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma ścisłego charakteru (części objętych tzw. współwłasnością przymusową). Nie można więc zmienić przeznaczenia takich części nieruchomości wspólnej, bez których istnienia w ogóle nie byłoby możliwe funkcjonowanie odrębnej własności lokali (przykładowo będą to mury zewnętrzne, fundamenty, dach, klatka schodowa itp.; por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1/98, poz. 4).

Warunek pierwszy nie został w rozpoznawanej sprawie administracyjnej ustalony i rozważony. Z uzasadnienia decyzji i danych pozyskanych w trakcie postępowania administracyjnego nie wynika, czy "adaptacja" w jakikolwiek sposób ingeruje w zakres części nieruchomości wspólnej tak, by ograniczała ona lub uniemożliwiała funkcjonowanie odrębnej własności lokali w takim rozumieniu, jakie zostało przedstawione wyżej.

12. Jeśli natomiast warunek ten został spełniony drugi dotyczy uzyskania zgody wspólnoty (art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej ustawa o własności lokali). Organowi pozostawało zatem rozważyć przedmiot i zakres uchwały podjętej w dniu [...] sierpnia 2008 r. przez wspólnotę mieszkaniową przedmiotowej nieruchomości na tle ustalonych w tej sprawie reguł zarządu rzeczą wspólną .

Z akt administracyjnych wynika, że wspólnota mieszkaniowa zarówno w dacie podejmowania uchwały, jak też złożenia oświadczenia przez małżonków M. i wydawania decyzji, pozostawała tzw. wspólnotą małą (liczba lokali mieszkalnych w nieruchomości nie przekraczała siedmiu, art. 19 ustawy o własności lokali). Kwestie zarządu taką rzeczą wspólną regulują w szczególności art. 8 ust. 2 oraz 18 i 19 ustawy o własności lokali. Mianowicie art. 18 ustawy o własności lokali wyróżnia zarząd umowny i ustawowy. Umowne uregulowanie sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną obejmuje zatem duże i małe wspólnoty (por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009, s. 510 i n.).

Jeśli chodzi o pierwszy rodzaj zarządu właściciele lokali mogą określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 2 i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Określając umownie sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali mogą wzorować się na rozwiązaniach ustawowych zawartych zarówno w Kodeksie cywilnym (art. 199-209), jak i w ustawie o własności lokali (art. 19-33). Mogą też modyfikować te reguły, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powierzenie zarządu oznacza powołanie zarządcy (administratora).

Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić albo w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawartej między dotychczasowym właścicielem a nabywcą, bądź w umowie zawartej przez współwłaścicieli (częściowe lub całkowite zniesienie współwłasności), albo w umowie zawartej później przez wszystkich właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych). Następuje to w formie aktu notarialnego.

Umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną wyprzedza zarząd ustawowy (art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Natomiast przepisy regulujące ustawowy zarząd nieruchomością wspólną są zróżnicowane w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Przy tzw. małych wspólnotach (do siedmiu lokali) obowiązują reguły Kodeksu cywilnego (art. 19 ustawy o własności lokali, art. 199-209 Kodeksu cywilnego).

13. Z przedłożonego przez uczestników postępowania aktu notarialnego (§ 6) wynika, że umowny zarząd rzeczą wspólną był już uprzednio ustanowiony.

W postępowaniu administracyjnym kwestia ta nie została jednak zbadana. Nie zostało zatem wyjaśnione, czy w przedmiotowej wspólnocie w dacie podjęcia uchwały z dnia [...] sierpnia 2008 r., i dalej złożenia oświadczenia przez małżonków A. i S.M. oraz wydawania przedmiotowych decyzji obowiązywał nadal zarząd umowny, czy też ustawowy i w jakim reżimie.

Przekłada się to na zasadnicze dla oceny prawa skarżącego kwestie, mianowicie obowiązywanie (pro futuro) uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd i powierzenie jej wykonania zarządowi wspólnoty. Zarząd wspólnoty może bowiem podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tylko po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty. Na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali zgoda członków wspólnoty wyrażana jest właśnie w postaci uchwały.

W sprawie organ powołując się wyłącznie na art. 199 Kodeksu cywilnego, nie rozważył nie tylko charakteru prawnego "zgody", o której mowa w tym przepisie na tle przedmiotowej uchwały i jej skutków na przyszłość, w szczególności zaś ochrony praw nabytych przez skarżącego oraz upoważnienia zarządu (sprawującego go zarządcy). Nie ustalił także, czy na skutek woli (umowy) członków wspólnoty nie doszło do modyfikacji reguł zarządu rzeczą wspólną, zarówno przed datą podjęcia przedmiotowej uchwały, jak i później.

14. Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali określony we wskazanych umowach sposób zarządu nieruchomością wspólną wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu. Zmiana ustalonego umownie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga także podjęcia uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Jeśli chodzi zaś o charakter prawny "zgody" dotyczącej podjęcia czynności przekraczającej tzw. zwykły zarząd to może być ona wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności, a nawet po jej dokonaniu (w postaci potwierdzenia czynności). Przyjmuje się, że cofnięcie zgody nie ma skutków prawnych jeśli nie jest ona obarczona, typizowanymi w Kodeksie cywilnym, wadami oświadczenia woli (por. S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne praw rzeczowe, Warszawa 2009, s. 309).

W reżimie umownego zarządu rzeczą wspólną charakter i skutki uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu należy ocenić przyjmując jej korporacyjny wymiar. Podmioty prawne typu korporacyjnego składają bowiem oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. W związku z treścią tych uregulowań w ustawach szczególnych, powstaje problem ich stosunku do unormowań dotyczących wadliwości czynności prawnych zawartych w Kodeksie cywilnym. W kontekście niniejszej sprawy, ze względu na braki ustaleń stanu faktycznego nie ma potrzeby rozstrzygnięcia wszystkich złożonych problemów z tym się wiążących. Można jednak wskazać, że wadliwość takiego oświadczenia woli może wynikać albo z jej nieistnienia albo też gdy jej treść jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r.,III CZP 60/09, Biul. SN 2009/10/6; także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, LEX nr 424423 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 118/08, OSA z 2009 r., nr 8, poz. 35).

Wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą, która została podjęta zgodnie z ustawowymi lub umownym regułami sprawowania zarządu rzeczą wspólną, której nieważności lub nieistnienia nie stwierdzono. Oświadczenie woli członka wspólnoty nie niweczy skutków ważnej uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową. Tym bardziej oświadczenie woli tego członka, który wstąpił do wspólnoty po dniu podjęcia uchwały. Przemawiają za tym korporacyjny charakter wyrażenia woli przez członków wspólnoty oraz zasada praw nabytych i ochrony osób trzecich, których dotyczy przedmiot uchwały oraz zasada sukcesji praw i obowiązków wynikających z nabycia rzeczy.

15. Nadto organowi umknęło, iż skarżący powołuje się na prawo obligacyjne, związane z przedłożoną umową użyczenia z dnia [...] września 2008 r., zawartą z zarządcą reprezentującym Wspólnotę. Organ nie ustalił faktu obowiązywania (ważności) tej umowy i jej skutków dla wykonania obowiązku z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

16. Opisane w pkt. od 10 do 15 uchybienia wymagają zatem pogłębienia postępowania dowodowego i dokonania odpowiadających pełnemu stanowi faktycznemu rozważań (art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a.). Po ustaleniu pełnego stanu faktycznego organ dokona subsumpcji podstaw materialnoprawnych, mając na względzie przedstawioną wyżej wykładnię przepisów regulujących zasady zarządu rzeczą wspólną (art. 107 § 3 k.p.a. w zw z art. 153 p.p.s.a.).

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c p.p.s.a. orzeczono jak w pkt. I wyroku. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach zaś należnych skarżącemu na podstawie art. 200 p.p.s.a.