Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 102/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2023-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 maja 2023 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. K. kwotę [...]([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 23 czerwca 2022 r. nr 28/2022 Burmistrz Miasta Rypin, po rozpoznaniu wniosku P. B. (inwestora), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego na terenie działki nr ewid.[...] położonej przy ul. [...] w miejscowości Rypin. Decyzja określiła warunki w postaci m.in.: szerokości elewacji frontowej - od 30 m do 32,5 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 7,5 m do 9,5 m, wysokości kalenicy głównej – od 7,5 m do 9,5 m, kąta nachylenia dachu – od 13° do 30°, wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki – od 22% do 30%. W warunkach wskazano także powierzchnię sprzedaży od 700 m2 do 1100 m2.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła E. K., wskazując, że wyznaczony obszar analizowany nie obejmuje całych zabudowanych nieruchomości oraz że parametry szerokości elewacji frontowej, wysokości i wskaźnika powierzchni zostały ustalone dowolnie – w sposób znacznie rozbieżny od średnich parametrów na obszarze analizowanym. Nadto organ w sposób nieuzasadniony odstąpił od ustalenia linii zabudowy.

Decyzją z 25 listopada 2022 r. nr KO.411.1308.2022, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Włocławku utrzymało w mocy rozstrzygnięcie I instancji. W uzasadnieniu, po przywołaniu stanu faktycznego, organ odwoławczy przytoczył treść art. 59 ust. 1, art. 4 ust. 1 i 2, art. 52 oraz art. 64b ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 – dalej "u.p.z.p."). Potwierdził prawidłowość złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dalej, po zacytowaniu art. 61 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 53 ust. 3 i art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz poczynieniu rozważań prawnych na temat zasady dobrego sąsiedztwa oraz roli i warunków analizy urbanistycznej w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy, SKO stwierdziło, że w sprawie przeprowadzono prawidłową analizę, tj. wyznaczono obszar analizowany w odpowiedniej wielkości i objęto analizą wszystkie działki ujęte w tym obszarze, również te, które znajdują się na nim jedynie częściowo. Organ wskazał, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach, przy czym na terenie inwestycji obecnie występuje zabudowa usługowa przeznaczona do rozbiórki, a więc realizacja inwestycji kontynuować będzie funkcję istniejąca obecnie. Stwierdził, że planowana zabudowa (organ zamiennie określa ją jako usługowa i handlowa) będzie uzupełniać zabudowy mieszkaniowej i służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkańców. Wskazał, że poszczególne parametry inwestycji zostały ustalone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 – dalej "rozporządzenie"). Wskazał, że ustalenie wskaźnika wielkości pow. zabudowy od 22% do 30% (dla działki o pow. 4766 m2 i podanej we wniosku pow. zabudowy od 1050 m2 do 1430 m2) wobec średniej 9,4% jest uzasadnione dużym zróżnicowaniem tego parametru na obszarze analizowanym – od 0,9% do 30%, dla zabudowy usługowej: od 2,5% do 23,3%. Szerokość elewacji frontowej została w ocenie SKO wyznaczona zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, przy uwzględnieniu wskazanej w tym akcie tolerancji 20% od średniej. Organ stwierdził, że zastany ład urbanistyczny uzasadnia dopuszczenie do realizacji budynku o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyższej od budynków sąsiednich, albowiem budynek nie będzie przez to stanowił dominanty zaburzającej harmonijną całość przestrzeni. Podobnie umotywował ustalenie wysokości głównej kalenicy budynku na poziomie od 7,5 m do 9,5 m. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że dopuszczalne są odstępstwa od zasady ustalania poszczególnych parametrów na poziomie średniej z obszaru analizowanego i w niniejszej sprawie uwarunkowania uzasadniające takie odstępstwa zaistniały. Wskazał, że został ustalony parametr nieprzekraczalnej linii zabudowy, zgodnie z § 4 rozporządzenia. Organ stwierdził, że spełnione zostały wszystkie wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., sama decyzja o warunkach uzyskała potrzebne uzgodnienia i zawiera prawidłowo skonstruowaną część tekstową oraz graficzną.

E. K. zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła wydanie decyzji z naruszeniem § 5, 6 i 8 rozporządzenia oraz art. 107 § 3 k.p.a. Wskazała, że parametry szerokości elewacji frontowej, wysokości oraz wskaźnika powierzchni zabudowy ustalone zostały w sposób dowolny, nadmiernie odbiegający od wartości średnich. Podniosła, że uzasadnienie co do odstępstw od wielkości średnich jest ogólnikowe, że to plan miejscowy powinien kreować możliwości zagospodarowania terenu, a nie decyzji o warunkach, że zaproponowany wskaźnik zabudowy przekroczy o ok. 10% istniejący maksymalny wskaźnik zabudowy, oraz że w decyzji ustala się pow. zabudowy a nie jej intensywność, a stanowisko przyjęte przez organ zakłada w zasadzie, że w decyzji o warunkach można ustalić dowolne parametry, jeżeli taka będzie ocena urbanisty. Końcowo skarżąca wskazała, że wskazane niejasności dotyczą też innych parametrów, m.in. szerokości elewacji frontowej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Włocławku wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329, dalej "p.p.s.a.") wykazała, że, że zarówno zaskarżona decyzja, jaki decyzja ją poprzedzająca powzięte zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego.

Sprawę niniejszą rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r., poz. 2095). W wykonaniu zarządzenia Przewodniczącego Wydziału z dnia 2 lutego 2023 r. strony i uczestnicy postępowania zostali poinformowani o możliwości rozpoznania sprawy na rozprawie zdalnej pod warunkiem, że każda ze stron i każdy z uczestników wyrażą na to zgodę, składając jednocześnie oświadczenie o dysponowaniu warunkami technicznymi umożliwiającymi uczestnictwo w rozprawie zdalnej i wskazując adresy ePUAP. Wezwanie pozostało bez odpowiedzi którejkolwiek ze stron. Wobec tego sprawę należało rozpoznać na posiedzeniu niejawnym.

Zaskarżona decyzja oraz decyzja utrzymana nią w mocy wydana została w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (publ. jak wcześniej wskazano). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ust. 2 – 4, nieistotnych jednak w niniejszej sprawie.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora (art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.), przy czym wymogi co do treści tego wniosku określone zostały w art. 52 ust. 2 pkt 1-3 u.p.z.p. W myśl art. 52 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. wniosek powinien zawierać charakterystykę inwestycji obejmującą elementy wymienione w lit. a-c tego przepisu. Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b u.p.z.p. dołączona do wniosku charakterystyka inwestycji powinna zawierać określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej.

Będący podstawą kontrolowanego postępowania wniosek, nie spełnia ww. wymogów. Wniosek stanowiący przedmiot rozpoznania organów dotyczył budowy budynku handlowego na terenie działki nr ewid.[...] położonej przy ul. [...] w miejscowości Rypin. Wnioskowane parametry inwestycji to m.in. powierzchnia zabudowy: od 1050 m2 do 1430 m2, szerokość elewacji frontowej: od 30 do 32,5 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokość głównej kalenicy lub wysokość budynku: 7,5 m do 9,5 m. Zaprojektowano liczbę miejsc do parkowania od 28 do 44. We wniosku wskazano nadto, że inwestycja zakłada wzniesienie obiektu niebędącego budynkiem – pylonu reklamowego o wysokości od 5 do 8 m, szerokości od 2 do 3 m oraz powierzchni 0,2 do 1,0 m2.

Wniosek w takim kształcie jak określono powyżej nie może stanowić podstawy prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor określił bowiem maksymalną i minimalną powierzchnię zabudowy w zakresie różniącym się aż 380 m2. Z tego powodu nie da się stwierdzić, by wskazana we wniosku inwestycja była inwestycją konkretną. Skoro bowiem powierzchnia zabudowy planowanej inwestycji mieści się w zakresie od 1050 m2 do 1430 m2 to inwestycja zrealizowana wedle parametru minimalnego w sposób oczywisty nie będzie inwestycją tożsamą do tej zrealizowanej wedle parametru maksymalnego. Tym samym wniosek w tym zakresie nie jest dostatecznie skonkretyzowany, zatem nie może stanowić podstawy ustalania poszczególnych warunków zabudowy dla danej inwestycji. Powyższa rozbieżność jest tym bardziej znacząca, że wraz z wnioskiem inwestor przedłożył zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. załącznik mapowy, na którym przedstawiono zagospodarowanie terenu o ustalonej powierzchni zabudowy, co w żadnym razie nie koresponduje z założeniami części tekstowej wniosku w zakresie powierzchni zabudowy. Określenie parametru powierzchni zabudowy w zakresie od 1050 m2 do 1430 m2 nie jest kompatybilne z inwestycją odwzorowaną na załączonej do wniosku mapie.

Wniosek nie spełnił zatem wymogu określonego w art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. c u.p.z.p., zgodnie z którym charakterystyka inwestycji powinna obejmować określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji. Dopuszczalne jest określenie parametrów w sposób zakresowy (w formie tzw. "widełek"), jednak muszą być to zakresy na tyle bliskie sobie, by możliwym było stwierdzenie, że dotyczą tej samej inwestycji (z niewielkim marginesem zmiany), a nie inwestycji mogących zostać zrealizowanymi w kompletnie innym kształcie. W niniejszej sprawie wniosek określił istotny parametr powierzchni zabudowy z założeniem tolerancji 36% (tj. zamierzono, że pow. zabudowy zgodna z minimalnym parametrem może zostać o 36% zwiększona wedle woli inwestora). Jak wskazano, nie da się powyższego zakwalifikować jako wniosku dotyczącego konkretnie wskazanej inwestycji.

We wniosku nie opisano też, jakiego rodzaju działalność usługowa ma być prowadzona w związku z inwestycją, tj. jakiego rodzaju handel ma być prowadzony w obiekcie. Takie uszczegółowienie "przeznaczenia" obiektów budowlanych, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b u.p.z.p. determinuje ocenę oddziaływania obiektu na nieruchomości sąsiednie, co z kolei ma wpływ na ustalenie katalogu stron postępowania. W zależności od rodzaju przedmiotu prowadzonego handlu inny będzie zasięg obszaru oddziaływania inwestycji. Inaczej oddziałuje bowiem inwestycja związana z handlem np. materiałami budowlanymi (głównie podczas ich rozładunku i załadunku) a inaczej handel typowy dla dyskontów spożywczych. Wskazać nadto należy, że orzecznictwie przyjmuje się (vide: wyrok WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 1812/09, dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl), że pod pojęciem działalności nieuciążliwej należy rozumieć każdą inną działalność niż wymienione w odrębnych przepisach przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko (obecnie: w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko). Działalność nieuciążliwa nie oznacza jednak działalności, której oddziaływanie zawsze zamyka się w granicach terenu inwestycji. Ocena zasięgu oddziaływania możliwa jest dopiero po ustaleniu, jakie usługi mają być świadczone w związku z realizacja inwestycji, co będzie przedmiotem handlu. Z przedłożonego przez inwestora wniosku nie da się powyższego odczytać. Nie należy również zapominać, że prawidłowe określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych w decyzji o warunkach zabudowy rzutuje również na ustalenie szczególnych warunków jakie muszą być spełnione w odniesieniu dla danej inwestycji takich jak warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, warunki pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska. W ocenie Sądu wniosek winien zatem zawierać uszczegółowienie w komentowanym zakresie.

Już samo wydanie pozytywnego rozstrzygnięcia w przedmiocie warunków zabudowy na podstawie wniosku posiadającego wyżej wymienione wady, przy braku ich uzupełnienia lub poprawienia na wezwanie organu, jest dyskwalifikujące dla tej decyzji. Za dowolne należy bowiem uznać ustalenia organu dokonane w oparciu o nieprecyzyjny wniosek inwestora. Wadliwość samej decyzji jest konsekwencją tych nieprecyzyjności. W decyzji przemilczano kwestię rodzaju handlu prowadzonego w planowanym obiekcie, przedwcześnie ustalono dla inwestycji wskaźnik wielkości powierzchni planowanej zabudowy. Organ odwoławczy nie odniósł się do wyszczególnionej w decyzji I instancji kwestii powierzchni sprzedaży i determinowanej nią ilości miejsc parkingowych.

Tak jak inwestor nie sprecyzował charakteru planowanej działalności handlowej, tak i organ nie wypowiedział się w tej kwestii. Aktualne w tym zakresie pozostają uwagi Sądu co do konieczności ustalenia przedmiotu handlu na terenie inwestycji, skoro umożliwia to ocenę zasięgu oddziaływania inwestycji na tereny działek sąsiednich, a przez to determinuje katalog stron postępowania. W art. 54 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustawodawca wprost wskazuje, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa rodzaj inwestycji. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz.1589) stwierdzić należy, że na określenie rodzaju inwestycji składa się określenie nie tylko rodzaju zabudowy (§ 2 pkt 1 tego rozporządzenia), ale także określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 2 tego rozporządzenia). W niniejszej sprawie określenie sposobu użytkowania budynku jedynie jako budynku handlowego (zamiennie zresztą określanego przez organ jako budynek usługowy), bez określenia przedmiotu handlu, nie może być uznane za pełne określenie rodzaju inwestycji w rozumieniu art. 54 pkt 1 u.p.z.p.

Oczywiście wadliwe było określenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w zakresie od 22% do 30%. Wobec nieprecyzyjnego wskazania powierzchni zamierzonej zabudowy we wniosku nie jest możliwym ustalenie komentowanego parametru w sposób dający się odnieść do konkretnej inwestycji wskazanej we wniosku. Jak wcześniej wskazano – wola inwestora w zakresie powierzchni zabudowy inwestycji została wyartykułowana zbyt szeroko, co wymaga od organu jej doprecyzowania (zawężenia) poprzez wezwanie inwestora do udzielenia stosownych wyjaśnień, pod rygorem wydania decyzji odmownej. Po drugie, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi na obszarze analizowanym 9,4%, co tym bardziej uzasadnia szczególną ostrożność organu w określaniu wskaźnika dla planowanej inwestycji, zwłaszcza wobec nieprecyzyjnych oświadczeń inwestora dotyczących powierzchni zabudowy. Sąd nie neguje, że w danych okolicznościach faktycznych (w zastanym układzie urbanistycznym obszaru, na którym ma być realizowana inwestycja) mogą zajść przesłanki do odstąpienia od wyznaczenia komentowanego wskaźnika wedle wartości średniej (wynika to z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego- publ jak wcześniej wskazano). Nie neguje również, że poszczególne parametry mogą być wskazywane w formie "widełek". Ustalenie takie musi odbywać się w warunkach kompletnych danych co do kształtu zamierzonej inwestycji, a których źródłem jest precyzyjny wniosek. Najpierw zatem należy wespół z inwestorem ustalić, inwestycję o jakiej powierzchni chce on zrealizować, a dopiero potem poddawać ocenie, czy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy da się dla tej inwestycji ustalić w wartości procentowej odbiegającej, i jak bardzo, od wartości średniej. Podobnie jak w przypadku "widełkowego" wskazania powierzchni zabudowy we wniosku, i tutaj ustalenia wskaźnika w zakresie od 22% do 30% nie można ocenić jako wskaźnika odnoszącego się do konkretnej inwestycji (wartości skrajne są zbyt rozbieżne).

Zastrzeżenia Sądu wzbudził sposób, w jaki organy obu instancji załatwiły kwestię dotyczącą liczby miejsc postojowych, a to wobec nieprecyzyjnego wskazania w decyzji I instancji, że powierzchnia sprzedaży wynosić ma od 700 m2 do 1100 m2. Wskazanie takie, poprzez znaczną rozbieżność wartości skrajnych, powiela wszelkie wady wyłożone wcześniej przy okazji rozważań dotyczących powierzchni planowanej zabudowy i wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W tym przypadku jednak tak nieprecyzyjne wskazanie wielkości powierzchni sprzedaży powoduje również skutek w postaci braku danych co do zamierzonej ilości miejsc postojowych, a w konsekwencji – planowanego zagospodarowania terenu inwestycji. Ilość tych miejsc w kwestionowanej decyzji o warunkach uzależniono od wielkości powierzchni sprzedaży (jak wskazano – 4 miejsca na każde 100 m2), dlatego nieprecyzyjne określenie samej powierzchni sprzedaży dezaktualizuje całe ustalenie co do liczby miejsc parkingowych, a w konsekwencji – sposobu zagospodarowania terenu inwestycji. Podkreślenia wymaga, że według założenia powyższej czterokrotności, w dopuszczonym przez organ zakresie powierzchni sprzedaży od 700 m2 do 1100 m2 oznacza to znaczącą różnicę pomiędzy 28 a 44 miejsc do postoju pojazdów.

Powyższe doprowadziło do przedwczesnego ustalenia spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zgodnie z powołanym przepisem ustalenie warunków zabudowy jest możliwie m.in. w sytuacji, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania tereny, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Skarga w zakresie, w jakim dotyczyła prawidłowości wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, jest zatem zasadna. W pozostałym zakresie jej argumentacja była jednak chybiona. W odniesieniu do prawidłowości wyznaczenia pozostałych parametrów Sąd nie dostrzegł, by organ dopuścił się naruszenia stwierdzonego wobec ww. wskaźnika. Jak stwierdzono wcześniej, określenie parametrów w formie "widełek" jest zabiegiem co do zasady dopuszczalnym, przy czym musi być on odpowiednio umotywowany okolicznościami sprawy. Z samych przepisów prawa (rozporządzenia) wynika brak bezwzględnego związania średnią wartością danego parametru. W przypadku parametru w postaci szerokości elewacji frontowej przepis wprost wskazuje, że jej wyznaczenia można dokonać na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). W pozostałych przypadkach przepisy rozporządzenia również przewidują możliwość ustalenia dla nowej zabudowy parametrów w postaci linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu, attyki) w wartościach innych niż przewidują to przepisy rozporządzenia wyznaczające zasady w tym zakresie (patrz § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia). W kwestionowanej decyzji o warunkach prawidłowo wyjaśniono, że ustalona szerokość elewacji 30 do 32,5 m (w skardze błędnie "do 35,2 m") mieści się w dopuszczonej § 6 ust. 1 rozporządzenia tolerancji i jest uzasadnione silnym zróżnicowaniem tego parametru na obszarze analizowanym. Podobnie Sąd uznał w odniesieniu do wskazanego w skardze parametru wysokości planowanego budynku (górnej krawędzi elewacji oraz wysokości kalenicy głównej), która dopuszczona na poziomie od 7,5 m do 9,5 m nie spowoduje zaburzenia zastanego ładu urbanistycznego, charakteryzującego się, przy średniej 7,2 m, niejednorodnością wysokości poszczególnych budynków na obszarze analizowanym, co prawidłowo wyłożono w analizie architektoniczno-urbanistycznej. Niezrozumiałe jest stanowisko skarżącej że to plan miejscowy powinien kreować możliwości zagospodarowania terenu, a nie decyzji o warunkach, skoro funkcją decyzji o warunkach zabudowy jest właśnie usankcjonowanie dopuszczalnego zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie, na którym przewidziano inwestycję.

Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy weźmie pod uwagę ocenę prawną i wskazania Sądu wyrażone w niniejszym uzasadnieniu. W ramach własnych kompetencji (art. 136 § 1 k.p.a.) wezwie inwestora do sprecyzowania wniosku w zakresie planowanej powierzchni zabudowy, rodzaju handlu przewidzianego w zamierzonym budynku, powierzchni sprzedaży. W razie potrzeby wezwie go do przedłożenia zaktualizowanego załącznika graficznego (mapowego) do wniosku. Na podstawie precyzyjnych tym razem danych oceni ponownie, czy zamierzona inwestycja spełnia warunki jej realizacji na terenie działki [...] położonej przy ul. [...] w miejscowości Rypin w kontekście przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej obszaru wytyczonego wokół tej działki. Sąd zważył, że w obecnym stanie sprawy nie zachodzi konieczność uchylenia także decyzji organu I instancji, bowiem stwierdzone uchybienia może konwalidować organ odwoławczy w ramach własnych kompetencji do merytorycznego ponownego rozpoznania sprawy administracyjnej.

Mając to wszystko na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji i przekazaniu sprawy Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu we Włocławku do ponownego rozpoznania. Organ odwoławczy, rozpoznając sprawę z odwołania skarżącej, dopuścił się naruszenia obowiązków opisanych w art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., tj. rozpoznał sprawę na podstawie niekompletnego i nieprawidłowo ocenionego materiału dowodowego (wniosku), a w konsekwencji naruszył art. 54 pkt 1 i 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez przedwczesne ich zastosowanie. O zwrocie kosztów postępowania w postaci wpisu od skargi (500 zł), orzeczono, jak w punkcie drugim sentencji na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.