Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 246/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 2, art. 134, art. 135, art. 154, art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 4 ust. 1 i 4, § 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Krystyna Józefczyk Sędziowie WSA Paweł Zaborniak WSA Piotr Godlewski /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2016 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość -skargę oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 246/16

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi D. P. jest decyzja Wojewody z dnia [...] stycznia 2016 r. Nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, którą wydano w następującym stanie sprawy;

decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. Nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta [...] działając na podstawie art. 11a ust. 1 i art. 11 f ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687), zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy M. poprzez budowę chodnika". Decyzją objęto m. in. działkę nr 1074/1 o pow. 0,0096 ha, która z mocy prawa przejęta została na rzecz Gminy Miasto [...].

Kolejną decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. Nr [...] Prezydent M. [...] ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomość w wysokości 27 411 zł na rzecz D. P. i D. P. Wskutek odwołania D. P., decyzja ta została uchylona decyzją Wojewody z dnia

[...] czerwca 2015 r. Nr [...]. Wojewoda wskazał, że D. P. przed wydaniem decyzji o ustaleniu odszkodowania zmarła, a z treści działu III księgi wieczystej wynika, że zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, spadek po niej nabyli synowie A. P. i T. P. W stosunku do osoby zmarłej nie można prowadzić postępowania i wydać decyzji administracyjnej bez względu na to, czy organ posiadał wiedzę o jej śmierci.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu Prezydent M. [...] decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. Nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej: K.p.a.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.; dalej: u.g.n.) w związku z art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 3 oraz art. 22 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie na rzecz Gminy Miasto [...] prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1074/1 o pow. 0,0096 ha, obr. [...], w łącznej wysokości 27 411 zł, w tym na rzecz D. P. w 2/4 części, tj. 13 705,50 zł oraz na rzecz A. P. i T. P. po 1/4 części, tj. po 6 852,75 zł. Do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna zobowiązano Gminę Miasto [...]. Wartość odszkodowania określono na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego.

W odwołaniu D. P., A. P. i T. P. nie zgodzili się z przedstawioną w operacie szacunkowym wyceną nieruchomości. Podnieśli, że wycena gruntu, ogrodzenia oraz roślin jest zaniżona.

Opisaną na wstępie decyzją z [...] stycznia 2016 r. Wojewoda – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia wskazał, że za nieruchomości przejęte pod drogi na mocy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych ustalenie odszkodowania następuje - w zakresie w niej nieuregulowanym - na zasadach określonych w u.g.n., tj. w oparciu o operat szacunkowy określający wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości. Wybór odpowiedniej metody i techniki szacowania należy do sporządzającego go rzeczoznawcy majątkowego. Według organu, sporządzony w sprawie operat z dnia [...] lipca 2014 r., zaktualizowany w dniu [...] września 2015 r., odpowiadał wymaganiom § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca wskazał, że wyceniana działka płożona jest w południowej części R., w odległości 4 km w linii prostej na południe od centrum Miasta. W najbliższym otoczeniu znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a w dalszym sąsiedztwie budynki mieszkalne wielorodzinne. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na działce znajdowało się ogrodzenie oraz nasadzenia roślinne. Organ uznał, że do porównania prawidłowo wybrano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cenę średnią tych nieruchomości ustalono na poziomie 107,90 zł za m2, a wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na 142,70 zł. Prawidłowo także, w ocenie Wojewody, rzeczoznawca przy wycenie składników budowlanych i roślinnych określił ich wartość odtworzeniową (oddzielnie dla gruntu, oddzielnie dla części składowych). Operat uznano za wiarygodny i spójny. Odnosząc się do podnoszonej przez odwołujących kwestii utraty atrakcyjności pozostałej części działki Wojewoda wyjaśnił, że ustawa o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie daje organowi podstaw prawnych do ustalenia odszkodowania za ewentualnie utracone korzyści. Natomiast u.g.n. odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do powstałych w związku

z przejęciem szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele. Odszkodowanie za przejęcie nieruchomości zawiera jedynie element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Końcowo organ zauważył, że odwołujący kwestionując ustaloną wartość odszkodowania, nie przedłożyli innego operatu czy wiarygodnej opinii, które podważałyby wiarygodność operatu sporządzonego

w przedmiotowej sprawie.

W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skardze na decyzję Wojewody z dnia [...] stycznia 2016 r. D. P. - nie precyzując kierunku jej weryfikacji - podniósł, że nie zgadza się z nią, bowiem wycena przejętych gruntów oraz nieruchomości będących jego własnością jest zaniżona.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione

w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.

W rozpoznawanej sprawie Sąd opisanych naruszeń prawa nie stwierdził,

a zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione.

W okolicznościach sprawy nie jest przez strony postępowania kwestionowane, że na mocy decyzji Prezydenta M. [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. Nr [...]

o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej w postaci w postaci rozbudowy ul. [...], Gmina Miasto [...] nabyła z mocy prawa własność działki nr 1074/1 o pow. 0,0096 ha, położonej w obr. [...] (działka ta została wydzielona z pierwotnej działki nr 1074 o pow. 0,1444 ha). Nie budzi też wątpliwości, że w dacie wydawania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu

I instancji uprawnionymi do odszkodowania za przejęcie prawa jej własności byli D. P., A. P. i T. P.

Istota sporu wynika z odmiennej niż przyjęły to organy administracji oceny skarżącego, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie oddaje rzeczywistej wartości działki przejętej na rzecz Gminy, przez co naliczone odszkodowanie jest zaniżone. Zdaniem Sądu zarzut ten nie jest uzasadniony.

Na wstępie należy wyjaśnić, że do przejścia prawa własności działki nr 1074/1 na Gminę Miasto [...] doszło na podstawie wskazanej w podstawie prawnej decyzji Prezydenta M. [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Ustawa ta normuje również materialnoprawne kwestie związane z ustaleniem odszkodowania za nieruchomość.

Zgodnie z jej art. 18 ust. 1, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12

ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości

z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania; z art. 12 ust. 4a tej ustawy wynika, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości,

o których mowa w ust. 4 (tj. które stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych

i gminnych), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wg art. 12 ust. 5 tej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (zgodnie z jego ust. 1, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania).

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

W myśl art. 134 tej ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi,

z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Z kolei art. 154 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2),

a w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Szczegółowe regulacje dotyczące szacowania nieruchomości zawiera wydane na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.

z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm.), które w § 36 ust. 1 wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (...) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Ust. 2 stwierdza, że w przypadku gdy dane

z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast ust. 4 tego paragrafu stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z unormowań tych wynika, że zasadą wynikającą z § 36 rozporządzenia jest uzależnienie wyceny nieruchomości przeznaczonych na inwestycje drogowe od ich przeznaczenia przed przejęciem pod drogi publiczne.

Podstawą zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji jest operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2014 r., uzupełniony o aneks z dnia [...] października 2014 r. oraz klauzulę z dnia [...] września 2015 r. - potwierdzającą jego aktualność dla celu, dla jakiego został sporządzony przez okres kolejnych dwunastu miesięcy.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowym poglądem (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13

i z dnia 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości i jest on dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Organ prowadzący postępowanie a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W ocenie Sądu, sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy, odpowiada wymogom wynikającym z u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny (...),

a przedstawione w nim kryteria wyceny oraz wyciągnięte na ich podstawie wnioski jawią się jako logiczne i wzajemnie spójne z wyjaśnieniami biegłego odnoszącymi się do kwestii podnoszonych przez skarżącego. Jak wynika z treści tego operatu (s. 4), w pierwszej kolejności określono wartość jednostkową działki nr 1074 wg stanu

w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] sierpnia 2013 r. oraz według jej wartości z dnia w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania, tj. [...] lipca 2014 r. (data sporządzenia operatu) - co jest zgodne z powołanym wyżej art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (...), a następnie określono wartość rynkową działki nr 1074/1, jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej działki nr 1074. Aktualność sporządzonego operatu była potwierdzona w dacie wydawania przez Prezydenta M. [...] decyzji o ustaleniu odszkodowania, tj. [...] listopada 2015 r. oraz objętej skargą decyzji Wojewody o jej utrzymaniu w mocy z dnia [...] stycznia 2016 r., co spełniało wymóg art. 156 ust. 4 u.g.n.

W oparciu o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] (uchwałę Rady M. [...] z dnia [...] lipca 2000 r. Nr [...] ze zm.), będący autorem operatu rzeczoznawca ustalił, że na dzień [...] sierpnia 2013 r. działka nr 1074 (oznaczenie przed podziałem) znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i również transakcje

15 nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, tj. przeznaczonymi

w całości lub w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową, przyjęto jako punkt odniesienia dla ustalenia wartości działki nr 1074/1. Było to zgodne z regulacją § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) w zw. z art. 154 ust. 2 u.g.n. Nie polega więc na prawdzie, jak twierdził skarżący m.in. w odwołaniu, że wartość działki nr 1074/1 zaniżono poprzez dokonanie jej wyceny w oparciu

o wartość nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Z treści operatu wynika, że dla określenia wartości wycenianej działki (gruntu) rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, uzasadniając to dobrze rozwiniętym na analizowanym obszarze – obejmującym ten sam obręb nr [...] i sąsiedni nr [...] – rynkiem nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia

w sprawie wyceny nieruchomości (...), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna

z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W ocenie Sądu, w operacie szacunkowym prawidłowo zastosowano § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia; nieruchomości przyjęte do porównania nie budzą zastrzeżeń co do spełniania tych kryteriów tak w zakresie ich liczby, zakresu powierzchni (od 0,0826 do 0,03837 ha), jak i innych cech wpływających na poziom ich cen wraz

z przypisanymi im udziałami wagowymi (lokalizacji, otoczenia, dojazdu

i skumunikowania, uzbrojenia terenu oraz jego przeznaczenia - możliwości inwestycyjnych). Przyjęte do porównania transakcje miały miejsce w okresie od

[...] stycznia 2012 r. do [...] października 2013 r., a więc w stosunkowo niewielkiej odległości czasowej od sporządzania wyceny, co zdaniem rzeczoznawcy z uwagi na stabilizację cen na analizowanym terenie, nie wymagało korekty cen nieruchomości przyjętych do wyceny. Dokonana w toku wyceny charakterystyka wycenianej nieruchomości pozwoliła na przypisanie jej w odniesieniu do 4 cech, tj. lokalizacji, otoczenia, dojazdu i skomunikowania oraz uzbrojenia stopnia oceny "bardzo dobry"

(w 3-stopniowej skali: bardzo dobry, dobry, przeciętny), zaś w odniesieniu do

2 pozostałych, tj. przeznaczenia oraz wielkości (kształtu, topografii działki) stopnia "dobry". Analiza skali ocen poszczególnych cech rynkowych pozwoliła na uznanie, że wyznaczona została w oparciu o obiektywne kryteria dla każdej z nich. Przy obliczonych współczynnikach korygujących 1m² działek przyjętych do porównania: minimalnym - 79,77 zł, maksymalnym – 151,58 zł i średnim 107,90 zł, wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości wyniosła 142,70 zł/m² gruntu, co kształtuje się w górnym przedziale wartości (w odniesieniu do działki nr 1074/1 dało to kwotę 13 699 zł).

Odrębnej wycenie w ramach tego samego operatu podlegały części składowe nieruchomości znajdujące się na działce nr 1074/1 w postaci obiektów budowlanych oraz nasadzeń roślinnych, opisane w protokole oględzin z dnia [...] czerwca 2014 r. - stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego; obejmowały one ogrodzenie

o łącznej długości 32 m – w tym bramę wjazdową o długości 5 m i furtkę o szerokości 1 m (przęsła ogrodzenia o łącznej długości 26 m wykonane zostały z drewnianych paneli o wysokości 1,2 m, osadzonych na 12 stalowych słupkach), podmurówkę

z prefabrykowanych elementów, dwa murowane słupy przy furtce, utwardzony kostką brukową podjazd o pow. ok. 14 m² oraz 3 świerki (ok. 15 lat) i jeden bez (ok. 10 lat).

Z uwagi na brak szczegółowych informacji nt. technologii i materiałów z których powstały obiekty budowlane, rzeczoznawca za właściwe uznał określenie ich wartości odtworzeniowej metodą kosztów zastąpienia, przy której określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji

i podobnych parametrach użytkowych jakie mają części składowe których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii

i materiałów. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom odtworzenia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (§ 22 ust. 2 w/z z § 21 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Koresponduje to z art. 135 ust. 1 i 4 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli nie można określić wartości rynkowej, przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia,

z uwzględnieniem stopnia zużycia.

W tym zakresie w treści operatu (s. 20) rzeczoznawca wyjaśnił, że koszt odtworzenia części składowych określono za pomocą wskaźników cenowych na podstawie danych rynkowych oraz powszechnie stosowanych katalogów i cenników. Oszacowana w ten sposób wartość składników ogrodzenia w postaci drewnianych paneli o wysokości 120 cm, słupków stalowych, podmurówki, przesuwnej bramy wjazdowej, furtki wraz z montażem bramy i ogrodzenia dała kwotę 9 911 zł, względem której zastosowano "współczynnik kosztów dodatkowych i ukrytych, w tym koszt słupków murowanych" w wysokości 1,15. Całościowo wartość ogrodzenia ukształtowała się na poziomie 11 398 zł, do której to kwoty doliczono jeszcze wartość kostki brukowej (1 184 zł) oraz wartość nasadzeń roślinnych (640 zł.). Sumaryczna łączna wartość odszkodowania za działkę nr 1074/1 wyniosła wg sporządzonego operatu 26 921 zł. Uległa ona zmianie na kwotę 27 411 zł w związku

z uwzględnionymi przez rzeczoznawcę uwagami skarżącego dotyczącymi wieku nasadzeń roślinnych (20 lat), których wartość ustalono następnie na 1 130 zł (aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] października 2014 r.).

Odnośnie wyceny znajdujących się na działce nr 1074/1 nasadzeń w postaci

3 świerków i bzu, rzeczoznawca uwzględnił uwagi skarżącego co do ich wieku, korygując (podwyższając) aneksem z dnia [...] października 2014 r. naliczone z tego tytułu odszkodowanie. Oświadczenie rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia

[...] października 2014 r., że wartość ta uwzględnia koszt założenia plantacji, jej pielęgnacji oraz wartość utraconych pożytków (nawiązujące od odmiennych twierdzeń skarżącego z dnia [...] września 2014 r.) koresponduje z treścią art. 135

ust. 5 u.g.n., zgodnie z którym przy określaniu wartości zadrzewień, jeżeli nie występuje w nim materiał użytkowy lub wartość drewna które może być pozyskane jest niższa od kosztów pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wycena działki 1074/1 nastąpiła zgodnie z przepisami prawa i brak jest podstaw do jej zakwestionowania. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy odpowiada ustawowym standardom, a orzekające w sprawie organy administracji dokonały jego właściwej oceny. W treści zaskarżonej decyzji Wojewoda trafnie ocenił poprawność sporządzenia operatu, szczegółowo wyjaśniając i analizując okoliczności dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia oraz metody i techniki wyceny, jej celu, a także rodzaju nieruchomości, jej położenia, stanu i przeznaczenia

wg studium, z uwzględnieniem dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wszystkie wątpliwości jakie pojawiły się na tym tle zostały ocenione i wyczerpująco wyjaśnione, jako pozostające bez wpływu na prawidłowość wyceny.

Ustosunkowując się do zarzutu skargi odnośnie zaniżenia wyceny należy stwierdzić, że jest on niezasadny. Pomijając, że nie zawiera on w swej treści żadnej argumentacji na poparcie tego twierdzenia (analogicznie jak odwołania od decyzji organu I instancji), należy zauważyć, że w toku prowadzonego postępowania organy ustosunkowały się do wszystkich zgłaszanych zarzutów, wykazując, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Odnośnie twierdzeń skarżącego wskazujących, że cena 1 ara gruntu w rejonie ul. [...] wynosi ok. 30 tys. zł, co za wycenianą działkę powinno dać kwotę ok. 29 tys. zł, należy podkreślić, że nie znajdują one żadnego potwierdzenia. Biegły dysponował dostateczną liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi, wskazując dane umożliwiające ich identyfikację oraz cechy wpływające na poziom cen. Ustalenia wartości rynkowej dokonał więc na podstawie rzeczywistych cen transakcyjnych, które jak powszechnie wiadomo, są z reguły niższe od cen wywoławczych (ofertowych).

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut odnoszący się prawidłowości wyceny ogrodzenia, podnoszący nierzetelne wykonanie dokumentacji zdjęciowej – bez uwzględnienia widoku wewnętrznej strony ogrodzenia, a w efekcie pominięcie elementów elektrycznego sterowania bramą wjazdową (skrzynka zabezpieczająca, sterowanie z domu, kable doprowadzające, siłownik z mocowaniem, listwy prowadzące, czujniki podczerwieni) oraz bramką wejściową (zabezpieczenie, przewody elektryczne, sterowanie z domu, domofon), ławy fundamentowej w bramie

i bramce, murowanych słupków przy bramce oraz ogrodzenia z furtką na śmietnik.

Jak wyjaśniła bowiem biegła (pismo z dnia [...] września 2015 r.) i które to wyjaśnienia Sąd w całości podziela, do elementów ogrodzenia nie ujętych enumeratywnie w operacie lub takich które pozostają ukryte (niewidoczne podczas naocznych oględzin) odnosi się wskazany w nim 15 % współczynnik kosztów dodatkowych i ukrytych, czyniąc zadość ewentualnym rozbieżnościom pomiędzy przyjętym ogrodzeniem ofertowym a wykonanym przez stronę, w tym m.in. w różnicach systemów automatyki bram. Jak wskazano tym piśmie, zastosowanie współczynnika kosztów dodatkowych, ukrytych jest zgodne z metodologią odtworzeniową mieszczącą się w podejściu kosztowym, zrealizowaną techniką elementów scalonych. W konsekwencji zarzut pominięcia m.in. elementów sterowania bramy mógłby zostać uwzględniony wyłącznie wtedy, gdyby operat w ogóle nie przewidywał tego współczynnika; o tym, że odnosi się on do wszystkich kosztów dodatkowych i ukrytych świadczy wprost użyte w nim sformułowanie "w tym do słupków murowanych". Bez wątpienia pozostaje to również w związku z sygnalizowanym przez rzeczoznawcę brakiem możliwości wejścia na ogrodzoną nieruchomość skarżącego, co skutkowało także sporządzeniem dokumentacji fotograficznej (stanowiącej część operatu) wyłącznie po zewnętrznej stronie ogrodzenia, mimo że większość jego cech fizycznych dało się ustalić ze względu na jego prześwitującą konstrukcję.

Ponieważ dla potrzeb postępowania istotne było ustalenie odszkodowania za działkę nr 1074/1, brak jest uzasadnionych przesłanek do jego rozszerzania na składniki majątkowe znajdujące się poza jej obszarem, nawet jeżeli w jakimś stopniu są one związane z obiektami budowlanymi na działce nr 1074/1; w okolicznościach sprawy dotyczy to zwłaszcza znajdującego się w domu skarżącego na działce

nr 1074/2 części osprzętu do sterowania bramą przesuwną i bramką wejściową, co do którego zresztą, podobnie jak przewodów elektrycznych doprowadzających zasilanie do ogrodzenia (po ich odpowiednim skróceniu), nie jest wykluczone ponowne wykorzystanie w przypadku budowy nowego ogrodzenia. Okoliczność ta została zresztą wyraźnie podkreślona w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...] września 2015 r. i w zaskarżonej decyzji Wojewody, w których wprost stwierdzono, że wraz

z działką nr 1074/1 w wycenie zostały uwzględnione wyłącznie obiekty budowlane

i przynależny do niego osprzęt znajdujące się w jej granicach.

Z tych samych powodów pod uwagę nie mógł być również wzięty zgłaszany przez skarżącego w toku postępowania argument, że w wyniku zamierzonego wykorzystania przejętej od niego działki nr 1074/1 na urządzenie zatoczki autobusowej i przystanku, zmniejszeniu ulegnie wartość pozostałej, należącej do niego działki (nr 1074/2). Sam w sobie nie mógłby być on i tak uwzględniony, gdyż

w wyniku przejścia własności działki nr 1074/1 na Gminę M. [...] w związku

z planowaną rozbudową ul. [...], działka nr 1074/2 nie traciła bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej jest przy tym okolicznością w zdecydowany sposób wpływającą na zwiększoną atrakcyjność terenu (s. 17 operatu szacunkowego), co w przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości bezpośrednio przekłada się na zwiększone zainteresowanie

i możliwość uzyskania wyższej ceny.

Końcowo wyraźnego podkreślenia wymaga, że skarżący pouczony przez organ I instancji (pismo z dnia [...] grudnia 2014 r.) o możliwości skierowania operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny jego prawidłowości w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., z przedstawionej mu sugestii nie skorzystał. Nie przedłożył też innego operatu, który poświadczałby zasadność jego twierdzeń. Wymogu tego nie spełnia kosztorys przedłożony do wglądu w toku rozprawy sądowej poprzedzającej wydanie wyroku; abstrahując, że miało to miejsce już po wydaniu decyzji przez organy administracji, został on sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi a nie przez rzeczoznawcę majątkowego jako osobę, która na gruncie u.g.n. posiada wyłączne uprawnienia do szacowania nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych, a tylko takie mogą być wykorzystane dla potrzeb toczących się postępowań administracyjnych o ustalenie

i wypłatę odszkodowania.

W kontekście powyższego nie jest więc zasadny zarzut nieprawidłowego oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego działki nr 1074/1, w szczególności zaniżenia jej wartości. Jej ustalenie wraz z wartością części składowych nastąpiło zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, jako wartości rynkowej. Postępowanie w sprawie odpowiadało przy tym wymogom określonym w K.p.a.,

w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. i doprowadziło do ustalenia

i wyjaśnia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Strony na każdym jego etapie miały możliwość wypowiadania się co do podejmowanych przez rzeczoznawcę

i organ czynności oraz zgłaszania uwag (z czego skarżący korzystał), a przed wydaniem decyzji zapoznania się i wypowiedzenia co do całości zebranego

w sprawie materiału dowodowego.

Kwestia wysokości odszkodowania nie może być oceniania subiektywnie jak oczekiwał tego skarżący, gdyż wiązałoby się to z naruszeniem wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej zasady, że wywłaszczenie może być dokonane jedynie za słusznym odszkodowaniem, a właśnie takie – odpowiadające rzeczywistej wartości działki nr 1074/1 - ustalono w niniejszej sprawie. Jak już wskazano, samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił wartość nieruchomości niższą od oczekiwanej przez skarżącego, nie poparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii korporacji rzeczoznawców czy kontroperatu), nie jest wystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Skoro zatem brak jest podstaw do podważenia wiarygodności dokonanej wyceny, a zaskarżona decyzja – wraz z poprzedzającą decyzją organu I instancji – odpowiadają prawu, Sąd stosownie do art. 151 P.p.s.a skargę oddalił.