Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 188/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 w zw.z art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz - Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 marca 2023 r., nr [...] wydaną na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz. U. 2022 r. poz. 2000 ze zm.) - dalej k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) - dalej u.p.z.p. oraz § 31 Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku (Dziennik Urzędowy Województwa W. z 2012 r., poz. [...]) Wójt Gminy K. ustalił opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] i [...], obręb K. , gmina K. o łącznej powierzchni 2.268m˛, P. P. (dalej jako skarżący), w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. i zbyciem udziału [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...], potwierdzonym aktem notarialnym z dnia 30 listopada 2016 r. Nr Rep. [...].

W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że w wyniku podjęcia Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. nastąpił wzrost wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr ewid. [...] i [...] - obręb K. , gmina K. .

Organ wskazał, że postanowieniem o znaku [...] z dnia 01.03.2021 r. powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego K. M. (nr uprawnień [...]). Biegła sporządziła operat szacunkowy, w którym została ustalona wartość przedmiotowej części nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu. Wartość nieruchomości w dniu wejścia w życie planu biegła określiła na kwotę [...]zł. Określając przy tym wartość 1 metra kwadratowego -[...] zł. Natomiast wartość nieruchomości według przeznaczenia po uchwaleniu planu biegła określiła na kwotę- [...] zł. Zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego i wartością nieruchomości po uchwaleniu planu wyniosła: [...] zł.

Na podstawie wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał obliczenia jednostkowego wzrostu wartości w przeliczeniu na 1/m˛ powierzchni działki, który wyniósł [...] zł/ m˛ ([...] zł: [...] m˛ =[...] zł/ m˛). Na podstawie wzrostu jednostkowego organ dokonał obliczenia wysokości opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości równą iloczynowi stawki jednostkowej wzrostu, powierzchni działki oraz stawki procentowej (30%) określonej zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto wysokość opłaty planistycznej została obliczona na podstawie zbytych udziałów, wskazanych w akcie notarialnym z dnia 30 listopada 2016 r.

Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] K. wyniosła: [...] i [...] obręb K. wyniosła: [...] zł., co daje łączną kwotę opłaty [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wniósł P. P. wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 12 grudnia 2023 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że rozpatrując sprawę po ponownym uchyleniu wcześniejszych dwóch decyzji Wójta Gminy K. , za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości, na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. M..

Kolegium podniosło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".

Opłatą obciąża się każdą osobę, która zbyła nieruchomość, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany.

Organ wskazał, że w planie miejscowym przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie. Działka o nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap) Uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 27 czerwca 2002 r. w części objętej ww. planem przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (18MU). W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. -Uchwała Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 r. Nr [...] dnia 06 października 2012 r. działka o nr ewid. [...] w części objętej ww. planem przeznaczona była częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (20MN), częściowo pod tereny dróg publicznych-dojazdowych (19KDD).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. z dnia 28 czerwca 2012 r. wszedł w życie w dniu 6 października 2012 r. Przedmiotową nieruchomość, która objęta została ww. planem, skarżący nabył aktem notarialnym z dnia 29 czerwca 2012 r. nr rep. [...], czyli w dacie kiedy jeszcze nowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał. Zatem w dacie wprowadzenia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właścicielem nieruchomości - działka nr [...] był skarżący. W związku z tym organ prawidłowo ustalił podmiot, który ma obowiązek uiścić opłatę planistyczną. Skoro nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dacie 6 października 2012 r., to okres 5 - letni mija w dniu 6 października 2017 r. (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). Tymczasem skarżący zbył udział wynoszący [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udział wynoszący [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...] aktem notarialnym Nr Rep. [...] w dniu 30 listopada 2016 r.

W dniu 08.09.2017 r. Wójt Gminy K. , wskutek powzięcia informacji o zbyciu przedmiotowej nieruchomości wszczął postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej, na podstawie przepisów u.p.z.p. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczone zostało stronie postępowania w dniu 11.09.2017 r.

SKO podkreśliło, że dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. w dniu 19 marca 2021 r. (aktualność potwierdzona w dniu 16.03.2022 r.) oraz do wydania przedmiotowej decyzji nowy operat z dnia 12 stycznia 2023 r.

Zgodnie ze wskazaniami zawartymi w decyzji SKO w P. z dnia 25 lipca 2022 r. nr [...], w szczególności, co do sposobu obliczania wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ I instancji szczegółowo dokonał analizy sporządzonego operatu dotyczącego wyceny nieruchomości. Prawidłowo dokonał wnikliwej analizy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego pod każdym względem, nie wnikając w merytoryczną stronę operatu.

Organ wskazał, że wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepis ten nakazuje, zatem przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnić wartość w oparciu o wygasły plan miejscowy, z pominięciem faktycznego wykorzystania nieruchomości wówczas, gdy wartość ta okaże się wyższa niż wynikająca z kryterium sposobu jej wykorzystania. W praktyce oznacza to, że po dniu wejścia w życie ww. przepisu w przypadkach podobnych do rozpatrywanej sprawy należy wykonać wycenę nieruchomości dla trzech stanów planistycznych: 1) z uwzględnieniem przeznaczenia określonego w nowo uchwalonym planie, 2) w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym, 3) z uwzględnieniem przeznaczenia w "starym planie", który stracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., a następnie wybrać wariant korzystniejszy dla strony, tzn. wyższą z wartości dla stanów 2 i 3 porównać z wartością dla stanu 1.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w zaskarżonej decyzji uzasadniono pominięcie wyceny trzech stanów. Rzeczoznawca odstąpił od wyceny nieruchomości zgodnie ze stanem faktycznym, gdyż faktyczny sposób zagospodarowania przedmiotowego gruntu w okresie tzw. luki planistycznej był zgodny z ogólnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej nieruchomości - działka nr [...] - nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a działka miała cechy gruntu rolnego. W ocenie organu ten fakt jest istotny w sprawie, a nie ustalenia, czy przedmiotowy obszar mógł uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co podnosi skarżący. Decyzji takiej nie wydano i to jest istotne dla sprawy. Dlatego też w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 12.01.2023 r. oszacowano wartość dla dwóch stanów planistycznych, zważywszy, że poziom cen ustalany jest na dzień zbycia, a wartość określona w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki oraz wartość określona z uwzględnieniem przeznaczenia w "starym planie" , który stracił moc z dniem 31.12.2003 r. jest tożsama.

Najbardziej istotne w przedmiotowej sprawie było, że ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia. Podkreślono, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia.

Organ wskazał, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie.

Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu tego planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu. W konsekwencji działką podobną jest działka o powierzchni i cechach porównywalnych z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeśli więc po tej ostatniej dacie nieruchomość została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 Rozporządzenia jest ustalenie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych "małych" działek budowlanych (tak też wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt: II SA/Po 1014/17).

Do wyceny nieruchomości należało bowiem przyjąć stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu, czyli wartość 1 m nieruchomości, która faktycznie istniała w dniu wejścia w życie planu miejscowego, a dopiero następnie, proporcjonalnie do powierzchni określić wartość rynkową działek powstałych w wyniku podziału, które zostały zbyte przed upływem 5 lat po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego.

W ocenie Kolegium sporządzony operat szacunkowy z dnia 12.01.2023 r., stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji określa prawidłowo wartość nieruchomości, tj. działki o nr [...], która istniała w ewidencji w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W operacie szacunkowym z dnia 12.01.2023 r. biegła ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosowała podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę porównania parami, która polega na określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z podaniem cech rynkowych. W metodzie tej rzeczoznawca dokonała wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzyła pary porównawcze nieruchomości, których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczyła następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określiła również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określiła wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. Wartość nieruchomości w dniu wejścia w życie planu biegła określiła na kwotę [...]zł. Określając przy tym wartość 1 metra kwadratowego -[...] zł. Natomiast wartość nieruchomości według przeznaczenia po uchwaleniu planu biegła określiła na kwotę- [...] zł. Zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego i wartością nieruchomości po uchwaleniu planu wyniosła: [...] zł.

Z uwagi na różne stawki procentowe oraz niejednorodne przeznaczenie działki o nr ewid. [...], wartość opłaty z tytułu wzrostu wartości działek o nr ewid. [...] i [...] została obliczona przy uwzględnieniu stawki procentowej, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. Na podstawie wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał obliczenia jednostkowego wzrostu wartości w przeliczeniu na l/m2 powierzchni działki, który wyniósł [...] zł/ m2. ([...] zł: [...] m2 =[...] zł/ m2). Na podstawie wzrostu jednostkowego organ dokonał obliczenia wysokości opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości równą iloczynowi stawki jednostkowej wzrostu, powierzchni działki oraz stawki procentowej (30%) określonej zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto wysokość opłaty planistycznej została obliczona na podstawie zbytych udziałów, wskazanych w akcie notarialnym z dnia 30 listopada 2016 r.

Zatem opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] K. wyniosła: [...] i [...] obręb K. wyniosła: [...] zł., co daje łączną kwotę opłaty [...] zł.

Zdaniem Kolegium, wbrew twierdzeniom skarżącego, nie ma podstaw aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera - zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM - informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia RM oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia RM. Opinia biegłej nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Kolegium podniosło, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z treści odwołania można wnioskować, że skarżący nie zapoznał się, w sposób dokładny z operatem który, zdaniem organu odwoławczego wykonany został w sposób prawidłowy i stanowi dowód w przedmiotowej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję w ustawowym terminie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu P. P. zarzucając: (w przypadku decyzji SKO).

1) naruszenie art. 157 ust.1 i 4 u.g.n. poprzez niewystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie operatu szacunkowego w przypadku załączonego do sprawy opinii I. W. - rzeczoznawcy majątkowego a więc istnienia znacznych rozbieżności określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, bądź nie wystąpienie o opinię o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez K. M. rzeczoznawcę majątkowego w sytuacji 20-krotnie zaniżonej ceny nieruchomości przed uchwaleniem MPZP w stosunku do ceny zapłaconej przez P. P.,

2) pominięcie przy ocenie wartości nieruchomości błędnego i nieuzasadnionego powoływania się w operacie szacunkowym na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z 14.02.2019 r. Sygn. II OSK 719/17 (str. 17 operatu szacunkowego), ponieważ wyrok dotyczy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie daje podstawy prawnej do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W sprawie niniejszej skarżący wystąpił przed uchwaleniem MPZP o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja zostałaby wydana zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku traku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ działka przylegająca posiadała zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną 2-lokalową (zasada dobrosąsiedztwa). Trwające postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostało umorzone ze względu na przystąpienie do uchwalenia MPZP,

3) naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez nie ocenienie sprawy, także na podstawie opinii I. W.-rzeczoznawcy majątkowego, z której wynika znaczna rozbieżność określająca wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny i to w przypadku, gdy organ I instancji stwierdził, że ekspertyzę I. W. uważa za bezzasadną, (str. 4 pisma Wójta gm. K. z dnia 21 kwietnia 2022 roku), co ma istotny wpływ na wynik sprawy.

4) naruszenie w kontekście zarzutów 1 i 3 skargi art. 7 k.p.a. poprzez odstępstwo przez SKO od podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy,

5) zarzucając: (w przypadku decyzji Wójta gm. K. ) naruszenie art. 136 §1 k.p.a. poprzez pominięcie dowodu :

a) z aktu notarialnego z dnia 29 czerwca 2012 roku Repertorium [...] sporządzonego przez S. P. - notariusza, Kancelaria Notarialna T. Spółka cywilna w P. (w aktach sprawy), na okoliczność ustalenia, że:

- P. P. nabył nieruchomość po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. i nieruchomość została nabyta za kwotę [...]zł. to jest; [...] zł za 1 m˛, a więc po cenie wolnorynkowej gruntu budowlanego, a nie gruntu rolnego, to jest [...] zł za 1m˛, co oznacza, że P. P. w żaden sposób nie odniósł korzyści,

b) ekspertyzy I. W. - rzeczoznawcy majątkowego (w aktach sprawy) na okoliczność ustalenia:

- że wartość jednostkowa odnośnego gruntu nie może wynosić [...] zł. za 1 m. kw. a wynosi [...] zł. za 1 m. kw.

- że proponowana wycena gruntu sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego dla pobrania przez Wójta gm. K. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie uwzględnia ceny, za którą wnoszący skargę nabył odnośną nieruchomość oraz toczącego się postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

- że określenie wartości nieruchomości nastąpiło w dniu 28 czerwca 2012 roku (Uchwała Nr [...] Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 roku) a więc w dacie przed nabyciem nieruchomości przez P. P.,

- że sporządzona wycena nieruchomości określa wartość nieruchomości w czasie przed obowiązywaniem MPZP (szacowanie porównawcze nieruchomości) i pomija kwotę zakupu nieruchomości, nie jako gruntu rolnego ale jako gruntu budowlanego,

c) decyzji [...] o umorzeniu postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy (w aktach sprawy) na okoliczność ustalenia:

- że wyżej wymieniona nieruchomość była przed uchwaleniem MPZP objęta procedurą wydawania warunków zabudowy dla 16 budynków jednorodzinnych 2 - lokalowych na wniosek P. P., prowadzącego działalność pod nazwą F. (wniosek złożony 9 lutego 2012 roku),

- że P. P. ostatecznie nie uzyskał uprawnień, choć uzyskałby, co do warunków zabudowy nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 28 czerwca 2003 roku,

d) pominięcie wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego, co do sposobu zmiany wartości nieruchomości, poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości dla trzech stanów planistycznych,

e) przyjęcie opłaty na podstawie błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, ponieważ winna być ona szacowana w oparciu o uchwalony MPZP z 2012 r., a nie za okres 2015-2017.

6) naruszenie art. 28 k.p.a. poprzez przypisanie skarżącemu przymiotu strony.

7) brak podstawy naliczenia opłaty planistycznej, gdyż nie została spełniona przesłanka art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dotycząca wzrostu wartości działki wskutek uchwalenia planu, gdyż wyżej wymieniona działka przed uchwaleniem planu miała cechy działki budowlanej, a nie gruntu rolnego, ponieważ można było dostać warunki zabudowy na 16 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych. P. P. nabył działki już po uchwaleniu planu i dlatego zapłacił za nie, jak za działki budowlane to jest [...] zł. ([...] zł. za 1 m. kw.) a nie jak za grunt rolny ([...] zł. za 1 m. kw.)

8) naruszenie art. 77 i 80 k.p.a. poprzez brak podobieństwa działek rolnych w operacie szacunkowym przed uchwaleniem MPZP z działką zakupioną przez P. P. w dniu 29.06.2012 roku.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Stosownie do treści art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j. Dz.U z 2022, poz. 2492) Sąd administracyjny kontroluje działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2023, poz. 1634, zwanej dalej "p.p.s.a.").

W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Sąd nie stwierdził w decyzji, ani w postępowaniu ją poprzedzającym naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, uregulowanego w art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. było ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wysokości [...] zł, stanowiącej działki o nr [...] i [...], obręb K. , gmina K. o łącznej powierzchni 2.268 m˛, w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...].

W ocenie Sądu organy obu instancji, w sposób przekonujący wykazały, iż przedmiotową opłatę należało ustalić w wysokości określonej w operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu I instancji. Zasady ustalania przedmiotowej opłaty w niniejszej sprawie ustalają niżej przywołane przepisy prawa, które zostały przez organy orzekające w sprawie zastosowane prawidłowo.

Z akt sprawy wynika, że w wyniku podjęcia Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. (Dziennik Urzędowy Województwa W. z 2012 r., poz. [...]) nastąpił wzrost wartości nieruchomości, stanowiącej działki o nr ewid. o nr [...] i [...], której zbycie przez skarżącego udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...]., zostało potwierdzone w akcie notarialnym z 30 listopada 2016 r. Nr Rep. [...].

W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".

W § 31 ww. uchwały Rada Gminy K. przyjęła stawkę procentową służąca ustaleniu jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w wysokości w wysokości:

1) 30% dla terenów MN, MN/U, U/MW, U/MN, U, P;

2) 10% dla terenów ZL, ZO, WS, ZP, E, IT, KDW;

3) 1 % dla terenów ZC, KDP, KDGP, KDZ, KDL, KDD, KDX, KDX.

W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. tj. dnia 6 października 2012 r. w ewidencji istniała nieruchomość oznaczona jako działka o nr ewid.[...] obręb K. , gmina K. .

Decyzją z dnia 11.01.2013 r. nr [...] Wójt Gminy K. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. [...] na działki o nr ewid. : [...], [...] i [...]. Następnie decyzją z dnia 20.08.2015 r. nr [...] zatwierdził projekt działki o nr ewid. [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].

W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia opłaty w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. był stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu tj. 06 października 2012 r. a w tej dacie działki o nr.[...] i [...] jeszcze nie istniały, istniała natomiast działka nr [...] o pow. 0.8185 ha.

Działka o nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap) Uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 27 czerwca 2002 r. w części objętej ww. planem przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (18MU).

W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. -Uchwała Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 r. Nr [...] dnia 06 października 2012 r. działka o nr ewid. [...] w części objętej ww. planem przeznaczona była częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (20MN), częściowo pod tereny dróg publicznych- dojazdowych (19KDD)..

Zgodnie z art. 37 pkt 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust.4 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat, od dnia w którym plan miejscowy, albo jego zmiana, stały się obowiązujące. W terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego musi zostać wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 27 09.2016 r., II OSK 3161/14, Legalis). Okres 5-letni kończył się w dniu 6 października 2017 r. Skarżący zbył udziały działek nr ewid. [...] [...] dnia 30 listopada 2016 r.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w zaskarżonej decyzji uzasadniono pominięcie wyceny trzech stanów. Rzeczoznawca odstąpiła od wyceny nieruchomości zgodnie ze stanem faktycznym, gdyż faktyczny sposób zagospodarowania przedmiotowego gruntu w okresie tzw. luki planistycznej był zgodny z ogólnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej nieruchomości -działka nr [...]- nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a działka miała cechy gruntu rolnego. Dlatego też w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 12.01.2023 r. oszacowano wartość dla dwóch stanów planistycznych, zważywszy, że poziom cen ustalany jest na dzień zbycia, a wartość określona w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki oraz wartość określona z uwzględnieniem przeznaczenia w "starym planie" , który stracił moc z dniem 31.12.2003 r. jest tożsama.

W operacie szacunkowym z dnia 12.01.2023 r. biegła ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. W metodzie tej rzeczoznawca dokonała wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzyła pary porównawcze nieruchomości, których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczyła następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. Określiła również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określiła wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach.

Następnie ostatecznie określiła wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. Wartość nieruchomości w dniu wejścia w życie planu biegła określiła na kwotę [...]zł. Określając przy tym wartość 1 metra kwadratowego -[...] zł. Natomiast wartość nieruchomości według przeznaczenia po uchwaleniu planu biegła określiła na kwotę- [...] zł. Zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego i wartością nieruchomości po uchwaleniu planu wyniosła: [...] zł

Z uwagi na różne stawki procentowe oraz niejednorodne przeznaczenie działki o nr wid. [...], wartość opłaty z tytułu wzrostu wartości działek o nr ewid. [...] i [...] została obliczona przy uwzględnieniu stawki procentowej, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. Na podstawie wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał obliczenia jednostkowego wzrostu wartości w przeliczeniu na 1/m˛ powierzchni działki, który wyniósł [...] zł/ m˛ ([...] zł: [...] m˛ =[...] zł/ m˛). Na podstawie wzrostu jednostkowego organ dokonał obliczenia wysokości opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości równą iloczynowi stawki jednostkowej wzrostu, powierzchni działki oraz stawki procentowej (30%) określonej zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto wysokość opłaty planistycznej została obliczona na podstawie zbytych udziałów, wskazanych w akcie notarialnym z dnia 30 listopada 2016 r.

Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] K. wyniosła: [...] i [...] obręb K. wyniosła: [...] zł., co daje łączną kwotę opłaty [...] zł.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w zasadzie do zarzutów w zakresie podważania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, na podstawie którego wyliczono wysokość opłaty.

Skarżący zarzuca m.in. nieuwzględnienie w operacie trzech stanów planistycznych (przy uwzględnieniu przeznaczenia w nowo uchwalonym planie, w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym i z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w starym planie).

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r" II OSK 947/21 - dostępne w CBOSA).

W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017r. sygn. akt I OSK 721/15, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Konkludując, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych).

Strona skarżąca w trakcie postępowania administracyjnego nie przedstawiła kontrooperatu i nie wniosła o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Należy podkreślić, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący już w odwołaniu wskazywał, że decyzja została skierowana do niewłaściwego podmiotu, ponieważ przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 29.06.2012 r., czyli po uchwaleniu m.p.z.p. z 28.06.2012 r. W tym miejscu należy jednak podkreślić, że przedmiotowy plan miejscowy wszedł w życie dopiero 6 października 2012 r. (po ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym). Oznacza to, że w momencie nabycia nieruchomości przez skarżącego nie obowiązywał ww. plan miejscowy z 29 czerwca 2012 r., czyli wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu nastąpił, kiedy właścicielem nieruchomości był właśnie skarżący. W związku z tym organ prawidłowo ustalił adresata decyzji.

Ponadto skarżący bezzasadnie zarzuca uchybienie rzeczoznawcy w zakresie powoływania się w operacie na wyrok o sygnaturze II OSK 719/17, w którym Sąd wskazał, że przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Według skarżącego wyrok ten nie ma zastosowania w sprawie, ponieważ dotyczy studium, a nie planu.

W tym miejscu należy wskazać, że ww. wyrok w ogóle nie ma w sensie prawnym zastosowania w sprawie, ponieważ formalnie nie jest w żaden sposób związany z przedmiotową sprawą. Ponadto wyroki sądów administracyjnych (z wyjątkiem uchwał NSA) nie mają charakteru zasad prawnych. Rzeczoznawca w swoim operacie umieścił pogląd NSA wyrażony na temat faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości i było to działanie jak najbardziej dopuszczalne. Zarzut ten pośrednio skarżący wiąże z faktem wniesienia o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Twierdzi, że uzyskałby te warunki, gdyby nie umorzono postępowania z uwagi na uchwalenie planu miejscowego. W ocenie Sądu hipotetyczna możliwość uzyskania warunków zabudowy nie może być brana pod uwagę przy ustalaniu sposobu faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Prowadzenie w ramach niniejszego postępowania quasi hipotetycznych rozważań co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wykracza poza przedmiot postępowania oraz kompetencje organów.

Na marginesie Sąd zaznacza, że zarzuty skarżącego w odniesieniu do nowego operatu są tożsame z zarzutami kierowanymi do operatu z 19.03.2021 r. Biegła w toku postępowania administracyjnego odniosła się do zarzutów dotyczących poprzedniego operatu w piśmie z 13.07.2021 r. Ponadto w piśmie z 10.01.2022 r. odniosła się do głównej kwestii podnoszonej przez skarżącego, czyli braków operatu w zakresie przyjętych stanów nieruchomości, wskazanych przez Kolegium w decyzji z 28.10.2021 r. Biegła wyjaśniła w piśmie z dnia 10 stycznia 2022 r. dlaczego uwzględniła dwa, a nie trzy stany nieruchomości (dlatego, że wartość oszacowana podstawie dwóch stanów była tożsama) i podtrzymała wartość określoną w operacie.

Podkreślenia wymaga, że po wyjaśnieniu tych kwestii przez biegłą doszło do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu biegła uprzednio odniosła się do wskazanych powyżej zarzutów m.in. w zakresie metodologii, którą przyjęła. Skarżący jednak podnosił te same zarzuty w odniesieniu do nowego operatu, nie podejmując w dalszym ciągu działań (zlecenie opracowania drugiego operatu lub wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny podważanego operatu) w celu właściwego podważenia tego opracowania.

Biegła odniosła się również do przekazanej opinii rzeczoznawcy majątkowego I. W. w zakresie ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości jako gruntu rolnego na podstawie aktu notarialnego, wskazując, że cena ustalona w akcie notarialnym nie stanowi podstawy do ustalenia opłaty planistycznej, ponieważ wartość gruntu ustala się na podstawie cen nieruchomości podobnych. Sąd ten pogląd podziela. W ocenie Sądu załączona do akt sprawy opinia I. W. jest dokumentem, który nie posiada waloru operatu szacunkowego. Przedmiotowe pismo z 5.07.2021 r. zatytułowano jako odwołanie od decyzji Wójta Gminy K. z 22.06.2021 r. Jest to dokument prywatny, którego szczątkowy charakter (w porównaniu do rozbudowanego operatu szacunkowego) nie pozwala na skuteczne podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Sąd podkreśla, że przeanalizował wszystkie zarzuty skarżącego. Należy wskazać, że większość sformułowanych zarzutów podważa prawidłowość sporządzenia operatu i wniosków z niego płynących. Specyfika postępowania administracyjnego w tej sprawie charakteryzuje się oparciem rozstrzygnięcia na dowodzie z dokumentu operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Organ ma tu ograniczone możliwości oceny tego dowodu i niezadowolona strona skarżąca w celu podważenia takiego rozstrzygnięcia musi we własnym zakresie podjąć kroki w celu wykazania nieprawidłowości w operacie.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela stanowisko organów obu instancji co do tego, iż sporządzony operat szacunkowy stanowiący podstawę do określenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, odpowiada wymaganiom przewidzianym w przepisach u.g.n. i rozporządzeniu, a jego wiarygodność dowodowa, kompletność, logiczność i spójność nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń. Należy ponownie podkreślić, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W niniejszej sprawie Sąd takich okoliczności nie stwierdził.

Z tych też przyczyn zarzuty dotyczącej naruszenia przepisów postępowania nie mogły zostać uwzględnione. Skarżący celem udowodnienia swoich racji, mógł przedłożyć odrębny operat lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu, jednak z tego prawa nie skorzystał.

W nawiązaniu do przywołanego orzecznictwa sądowego ponownie podkreślić należy, iż merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony, jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W tej sytuacji zastrzeżenia skarżącego do wiarygodności dowodowej operatu należy uznać za bezpodstawne.

W świetle powyższych okoliczności wniesiona skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw i jako taka podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.