Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 561/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 43 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi S. R. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu szkód powstałych wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. działającego jako starosta, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] maja 2018 r., znak [...], o ustaleniu odszkodowania z tytułu szkód powstałych wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w S. obręb nr [...], w skład której wchodzi działka o nr geod. [...] o pow. 3,9211 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., Nr [...], znak: [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce P. S.A. pozwolenia na budowę napowietrznej, dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji E. - Granica RP, zlokalizowanej na terenie gminy Miasta S. na odcinku: od słupa nr SUM-4 (bez słupa) do słupa nr SUM-6 (włącznie) o łącznej długości 0,964 km, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Decyzją z dnia [...] marca 2014 r., znak [...], Prezydent Miasta S. działający jako starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej w S., składającej się z działki oznaczonej nr geod. [...], stanowiącej własność S. R., poprzez zezwolenie spółce P. S.A. z siedzibą w K. na założenie i przeprowadzenie przez wymienioną działkę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r., znak [...], spółka P. S.A. z siedzibą w K. wystąpiła do Prezydenta Miasta S. o ustalenie odszkodowania należnego S. R. z tytułu szkód rzeczywistych powstałych na działce o nr geod. [...], położonej w S. obręb [...] oraz z tytułu zmniejszenia wartości ww. nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] maja 2018 r., znak: [...], ustalił na rzecz S. R. odszkodowanie w kwocie 12.467,00 zł. Określił przy tym, iż odszkodowanie z tytułu tymczasowych szkód w produkcji rolniczej wynosi 4.585 zł, zaś odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 7.882 zł. W pkt 2 decyzji zobowiązano spółkę P. S.A. z siedzibą w K. do wypłaty ww. odszkodowania na rzecz skarżącego w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. w operacie szacunkowych z dnia .. grudnia 2017 r., po uprzednim wyłączeniu operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. w dniu [...] maja 2016 r., które P. w B. uznało za nieprzydatne. Rzeczoznawca w operacie z dnia [...] grudnia 2017 r. określił wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości, bez obciążenia infrastrukturą przesyłową, i dokonał tego w podejściu porównawczym, metodą porównania parami, przyjmując do porównania nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej pod względem przyjętych cech rynkowych. Określenia zmniejszenia wartości nieruchomości dokonał metodą pośrednią w oparciu o wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową. Z uwagi na rolniczy charakter części nieruchomości ograniczonej w sposobie korzystania, który wynika z przeznaczenia oraz sposobu korzystania z nieruchomości w wyniku przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej uznano, że nie zmieniły się warunki korzystania z nieruchomości, przydatność użytkowa nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości. Organ nadmienił, że ograniczenia w wykorzystaniu nieruchomości wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie były przedmiotem wyceny. Dane zaś dotyczące upraw w pasie technologicznym linii pozyskane z ARiMR (pismo z dnia [...] listopada 2017 r.) zostały wykorzystane w nowej opinii i na ich podstawie przyjęto, że na działce [...] w pasie technologicznym i poza nim uprawiano w latach 2014 – 2016 wieloletnią mieszankę traw.

Dokonując analizy i oceny sporządzonego operatu organ uznał go za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami.

Dalej organ wyjaśnił, że skarżący w piśmie z dnia [...] stycznia 2018 r. wniósł

o sporządzenie opinii uzupełniającej obejmującej dokonanie wyceny obniżenia wartości nieruchomości metodą porównywania parami przy uwzględnieniu nieruchomości podobnych do szacowanej. Podniósł, że nie sposób uznać przyjęte do porównania nieruchomości za podobne, gdy ich powierzchnie różnią się znacząco, mając od 0,3004 ha do 4,2258 ha przy czym szacowana ma 3,9211 ha. Ponadto porównywalne transakcje przeprowadzano w 2015 r., a rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny. Jego zdaniem działki położone w niedalekim sąsiedztwie, na których przebiega linia elektroenergetyczna 400 kV, jak wynika z rozmów

z sąsiadami, zostały wycenione znacznie drożej.

Odpowiedzi na powyższe zarzuty udzielił rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] marca 2018 r. Stwierdził, że wartość nieruchomości została określona po przeprowadzonej analizie rynku nieruchomości. Do analizy przyjęto obszar całego miasta S.i, obejmujący transakcje od listopada 2015 r. do dnia sporządzenia wyceny. Okres analizowanego rynku wynika ze słabo rozwiniętego rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o głównym przeznaczeniu na cele rolnicze. Po 1 maja 2016 r. weszła w życie ustawa ograniczająca obrót nieruchomościami rolniczymi. W zakresie uzyskiwanych większych kwot przez sąsiadów rzeczoznawca wskazał, że służebność przesyłu ustanawiana jest w drodze umów cywilnych, a wynagrodzenia z tego tytułu ustalane są pomiędzy przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem gruntów. Natomiast operat szacunkowy został sporządzony dla potrzeb postępowania prowadzonego w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł S. R.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta S.. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał szczegółowo dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał na ustawowe uregulowania prawne stanowiące podstawę orzekania o wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w następstwie realizacji na niej urządzeń infrastruktury technicznej, określone w art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej powoływanej w skrócie: "u.g.n."), w tym na obowiązek oparcia ustalenia odszkodowania na przeprowadzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę szacunku nieruchomości. Wojewoda podkreślił jednocześnie, że operat rzeczoznawcy jest dowodem w sprawie podlegającym ocenie organu prowadzącego postępowanie oraz, nawiązując do wypracowanego orzecznictwa sądów administracyjnych, przypomniał o kryteriach oceny operatu.

Dalej organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość w północnej części

o pow. ok 0,72 ha, w tym również część nieruchomości, która została ograniczona

w sposobie korzystania, położona była na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej

w S. z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] (Dz. Urz. Województwa P. z dnia 19 marca 2013 r., poz. 1591.). Część nieruchomości, która została ograniczona w sposobie korzystania, położona była na terenie oznaczonym symbolem 5RE - ustala się tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych. W zakresie przeznaczenia podstawowego ustala się rolnicze wykorzystanie i zagospodarowanie terenów. Możliwe są działania inwestycyjne dotyczące urządzeń technicznych oraz związane z przeznaczeniem podstawowym terenu, z wyjątkiem realizacji budynków mieszkalnych i innych budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi oraz budynków inwentarskich i gospodarczych jak również innego typu obiektów i urządzeń związanych z gospodarką rolną. Ustala się obszar pasa technologicznego szerokości 70 m, w którego osi przewiduje się realizację dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji E. — Granica RP. W granicach pasa technologicznego: zakazuje się budowy i eksploatacji obiektów budowlanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi; zakazuje się nasadzeń zieleni wysokiej; pozostałe obiekty budowlane należy lokalizować w oparciu o przepisy odrębne, w szczególności dotyczące odległości od linii elektroenergetycznych; dopuszcza się prowadzenie krzyżujących się z linią 400kV, sieci teletechnicznych oraz elektroenergetycznych średniego i niskiego napięcia jako kablowych; budowę, przebudowę, rozbudowę i eksploatację dróg i urządzeń infrastruktury technicznej nie związanej z linią 400kV, należy realizować zgodnie

z przepisami odrębnymi.

Pozostała część nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r., Nr [...], z późniejszymi zmianami, ostatnia zmiana dokonana uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] maja 2012 r. w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S.", znajduje się na terenie oznaczonym symbolem B5. Ta część nieruchomości, położona jest na terenach rolnych stanowiących potencjalnie rezerwę pod zabudowę południowej części nieruchomości linią elektroenergetyczną 110kV. Zgodnie ze studium przez przedmiotową nieruchomość planowany jest również przebieg drogi klasy "S". Natomiast sposób użytkowania nieruchomości wynikający z ewidencji gruntów określono jako grunty rolne (grunty orne).

Następnie organ odwoławczy wskazał, że w operacie szacunkowym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego (obszar miasta S.) rynku nieruchomości użytkowanych rolniczo. Analizą objęto transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od listopada 2015 r. do sierpnia 2017 r. Badając powyższy rynek nieruchomości biegły wyłonił jako próbkę reprezentatywną 6 transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do przedmiotu wyceny, gdzie najtańsza wyniosła 3,04 zł za m2, a najdroższa 8,17 zł za m2. Po przeprowadzeniu analizy, rzeczoznawca majątkowy wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę 5,34 zł. Następnie używając specjalistycznego wzoru (s. 32 operatu) określił kwotę, o jaką zmniejszyła się wartość przedmiotowej nieruchomość, na 7.882 zł.

Biegły określił też wartość szkód jakie poniósł właściciel nieruchomości

w związku z wybudowaniem napowietrznej linii elektroenergetycznej. Wartość ta została określona w dwóch wariantach: w kwocie 1.979 zł oraz w kwocie 4.585 zł. Wariant pierwszy dotyczy szkody poniesionej w pasie technologicznym na pow. 0,3473 ha, zaś wariant drugi dotyczy szkody poniesionej w pasie technologicznym i poza nim na pow. 0,8973 ha. Zdaniem organu zasadnym było przychylenie się do drugiego wariantu. Zgodzić się bowiem należy ze skarżącym, iż przejazd pojazdów do budowanej linii 400 kV relacji E. — Granica RP niewątpliwie spowodował szkody na uprawach prowadzonych na przedmiotowej nieruchomości. Tym samym, w ocenie Wojewody P., w pełni zasadne było określenie poniesionych kosztów na rekultywację, przyjmując obszar o pow. 0,8973 ha.

Dalej organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 75 k.p.a. opinia biegłego jest jednym

z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Organ ma obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jednakże w omawianym przypadku trzeba stwierdzić, że operat odpowiada wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Nie budzi też zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Strona nie skorzystała także na podstawie art. 157 u.g.n.

Organ odwoławczy odniósł się także do zarzutów skarżącego i wyjaśnił,

że nie podziela stanowiska skarżącego, że organ I instancji nie dokonał pełnej oceny materiału dowodowego w tym sporządzonego operatu szacunkowego. W jego ocenie nie było także potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Białymstoku, złożył S. R., w której zaskarżonej decyzji zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

a) art. 21 ust. 2, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, art. 128 ust. 4

w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.: dalej jako "u.g.n.") oraz § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.: dalej jako "rozporządzenie") poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia

i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej przez nieruchomość skarżącego;

b) art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez oszacowanie wartości nieruchomości w oparciu o nieruchomości, które nie spełniają kryteriów bycia "nieruchomościami podobnymi";

2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organy administracji oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym

z art. 7, 77 § 1, 80 i 107 ust. 3 zw. z art. 140 k.p.a. w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa opinii biegłego sporządzonej

w formie operatu szacunkowego oraz niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nierozpatrzenie właściwie materiału dowodowego, w tym przede wszystkim operatu szacunkowego,

3) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta S.i i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi pomimo wskazania w odwołaniu przez skarżącego naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji oraz konieczności uzupełnienia materiału dowodowego.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że zaskarżone rozstrzygnięcia organów administracji są niezgodne z prawem, gdyż oparte są na operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego R. S. w sposób naruszający ustawę o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego. W § 43 ust. 3 rozporządzenia uregulowano, że przy określaniu zmniejszenia tej wartości nieruchomości, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Rzeczoznawca majątkowy przyjmuje, iż trzy z czterech określonych w rozporządzeniu wytycznych nie mają zastosowania do przedmiotowej nieruchomości, wystąpiły za to skutki spowodowane obowiązkiem czwartym. Powyższe założenia nie znalazły jednak żadnego odzwierciedlenia w przyjętym przez rzeczoznawcę wzorze służącym do ustalenia metodą pośrednią wartości obniżenia nieruchomości. Z założeń wynika bowiem, iż obniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości jest skutkiem przesłanki wskazanej w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, gdyż zdaniem biegłego tylko ta jedna z wymienionych w § 43 ust. 3 okoliczności wpływających na obniżenie wartości nieruchomości ma zastosowanie do szacowanej nieruchomości. Parametry, którymi posługuje się on we wzorze w żaden sposób nie odnoszą się jednak do tej przesłanki, a wyraźnie nawiązują do okoliczności wskazanej w § 43 ust. 3 pkt 3, jaką jest trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości. W zastosowanym wzorze jednymi z użytych elementów są chociażby obniżenia wartości nieruchomości w strefie oddziaływania na wskutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej (S) czy współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na wskutek budowy urządzenia (k). Okoliczności te jednak w ocenie biegłego przedstawionej na str. 20 w założeniach do operatu określenia zmniejszenia wartości nieruchomości przecież nie występują, co wydaje bardzo mocno podważać nie tylko wiarygodność dokonanych przez skarżącego wyliczeń, ale również budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowego zastosowania przez biegłego wytycznych z § 43 ust. 3, które są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i jako takimi ściśle wiążącymi biegłego rzeczoznawcę w procesie szacowania nieruchomości.

Dalej skarżący wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo w operacie ustalił wartość nieruchomości określaną przez niego literą. Przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości mają, z wyjątkiem jednej, kilkukrotnie większą powierzchnię niż powierzchnia szacowanej nieruchomości. Powierzchnie porównywanych nieruchomości mają po kilka hektarów, a więc liczone są w dziesiątkach tysięcy metrów kwadratowych, podczas gdy powierzchnia nieruchomości szacowanej to trzy tysiące czterysta dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych. Biegły w operacie nie wyjaśnił wiarygodnie przyczyn porównywania działek tak znacząco różniących się wielkością.

W ocenie skarżącego biegły bezpodstawnie również uznał, że nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu do szacowanej nieruchomości będą nieruchomości przeznaczone na cele rolne bez prawa zabudowy, czy przeznaczone na kształtowanie zieleni krajobrazowej i użytków ekologicznych. Należy bowiem dostrzegać, iż szacowana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5RE - tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych. Ograniczenia inwestycyjne dotyczą wyłącznie realizacji budynków mieszkalnych i innych budynków z przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Nie dotyczą zaś budynków inwentarskich i gospodarczych, jak również innego typu obiektów i urządzeń związanych z gospodarką rolną. W kontekście realizowanej na sąsiedniej działce obwodnicy miasta S. nie można także w przyszłości wykluczyć możności zagospodarowania nieruchomości pod infrastrukturę drogową (drogi dojazdowe lub techniczne) bądź urządzenia infrastruktury technicznej adresowane dla osób poruszających się drogą, takie jak chociażby tablice reklamowe. W oczywisty sposób wartość takiej nieruchomości jest znacznie wyższa niż nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie na użytki zielone, gdzie wykluczona jest z reguły możność wzniesienia na niej infrastruktury technicznej o charakterze komercyjnym.

Zdaniem skarżącego trzeba także zaznaczyć, iż jedynie część nieruchomości analizowanych w operacie szacunkowym była położona na terenie miasta S.. Grunty położone w granicach administracyjnych miast z reguły mają wyższe ceny niż grunty położone poza tymi terenami, co wynika chociażby z łatwiejszej procedury wyłączenia ich z produkcji rolnej, bliskości zwartej zabudowy i z reguły bardziej rozwiniętej infrastruktury. Skoro występowały na rynku transakcje odnoszące się do takich nieruchomości to za wadliwe należy uznać odniesienie się w procesie wyceny nieruchomości skarżącego do kilka rzędów wielkości większych, częściowo położonych na terenie gmin wiejskich oraz przeznaczonych na użytki zielone nieruchomości.

Ponadto zdaniem skarżącego, organy nie dokonały pełnej i samodzielnej oceny operatu szacunkowego pod kątem ustalenia w nim szkód wynikających z wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości ani też nie uzupełniły, w trybie art. 136 k.p.a., postępowania dowodowego poprzez wystąpienie na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Prezydent miasta S. ograniczył się jedynie do przytoczenia fragmentów ustawy oraz sformułowań biegłego zawartych w operacie. Oceny zgodności przeprowadzonych przez biegłego wyliczeń z przepisami powszechnie obowiązującego prawa nie dokonał także Wojewoda P. działający jako organ II instancji. Argumentacja organów jest więc niezgodna z zasadą praworządności i podstawowymi regułami postępowania administracyjnego. A tymczasem wskazane powyżej niekonsekwencje i niejasności operatu nie pozwalają na pełną i właściwą ocenę tego dowodu, który jest przecież podstawowym środkiem dowodowym przeprowadzanym w postępowaniu o odszkodowanie za ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Dokonując wykładni przepisów o odszkodowaniu za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości nie można, zdaniem skarżącego, abstrahować od norm prawa polskiego i europejskiego ustanawiających ochronę prawa własności jednostki. Ochrona ta jest zaś fundamentem polskiego i europejskiego porządku prawnego, o czym świadczy chociażby art. 21 ust. 1 Konstytucji ustanawiając ochronę prawa własności jako jedną z podstawowych zasad ustroju Rzeczypospolitej Polskiej. Art. 20 Konstytucji uznaje własność prywatną za jeden z wyznaczników społecznej gospodarki rynkowej, będącej podstawą ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej. Korelatem tych zasad ustrojowych jest ochrona prawa własności jako podstawowego konstytucyjnego prawa podmiotowego o charakterze majątkowym gwarantowanego w różnych aspektach przez art. 64 Konstytucji. Ustawa zasadnicza zapewnia każdemu poszanowanie jego podmiotowego prawa do własności (art. 64 ust. 1), a także proklamuje równą dla wszystkich ochronę prawa własności (art. 64 ust. 2). Konstytucja zastrzega także, iż własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3). Także zawężająca wykładnia ograniczeń w korzystaniu z mienia podkreślana jest także przez regulacje wspólnotowe i prawnomiędzynarodowe. Zgodnie z art. 17 ust. 1 Karty Praw Podstawowych Unii Europejskiej każdy ma prawo do władania, używania, rozporządzania i przekazania w drodze spadku mienia nabytego zgodnie z prawem, a korzystanie z mienia może podlegać regulacji ustawowej tylko w zakresie, w jakim jest to konieczne ze względu na interes ogólny. W orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka na tle art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175; zm.: z 1998 r. Nr 147, poz. 962 - dalej jako Konwencja) podkreśla się, iż każde pozbawienie własności, a także uregulowanie korzystania z niej, oprócz konieczności realizacji uprawnionego celu musi być proporcjonalne, tj. zachowywać "właściwą równowagę" (fair balance) pomiędzy koniecznością ważenia potrzeb wynikających z ogólnego interesu społeczeństwa, a ochroną podstawowych praw jednostki.

W ocenie skarżącego nie jest więc możliwe przyjmowanie takiej zawężającej wykładni § 43 ust. 3 rozporządzenia, która pozwala na dopuszczalność arbitralnego (niekontrolowanego przez organy administracji) określania obniżenia wartości nieruchomości objętej decyzją z art. 124 ust. 1 u.g.n. Oparcie decyzji administracyjnych na operacie szacunkowym zawierającym taką wykładnię przepisów wyznaczających ramy należnego odszkodowania świadczy zarazem o odstąpieniu przez organy administracyjne od właściwej i pełnej oceny operatu szacunkowego naruszając obowiązki wynikające z art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. Zarazem pozwala to na postawienie zarzutu naruszenia art. 21 ust. 2, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka

i Podstawowych Wolności, art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust 3 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując

w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania P. S.A. w K. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.) oraz w art. 3 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018, po. 1302 – dalej; w skrócie: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, wbrew zarzutom skargi nie naruszają prawa materialnego, a ich wydanie poprzedziło postępowanie, w którym nie uchybiono regułom prawa procesowego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontrolowanego w niniejszej sprawie postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania

z nieruchomości wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej. Odszkodowanie takie przysługuje uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121; dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się

o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości

i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,

o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

(4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, na co słusznie zwrócił uwagę też organ odwoławczy, że głównym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować

w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest wyłącznie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny

i zupełny.

W ocenie Sądu, sporządzony w ramach kontrolowanego postępowania - operat szacunkowy, pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, jest zgodny z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości nieruchomości skorzystał z podejścia porównawczego, metody porównania parami - co zostało klarownie opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Sąd nie podziela zarzutu skarżącego, że naruszono przepisy art. 7 k.p.a.,

art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. i art. 140 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie sprawy i nierozpatrzenie materiału dowodowego. Zauważenia bowiem wymaga, że rzeczoznawca majątkowy, a za nim organy, precyzyjnie ustaliły, że północna część działki należącej do skarżącego o nr geod. [...], która objęta została decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, położona jest na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w granicach administracyjnych miasta S. przeznaczonych pod linię 400 kV relacji E.-Granica Państwa (patrz k. 247 akt adm.). Zgodnie z zapisami planu, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] luty 2013 r., część działki położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5RE - tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych z zakresu energetyki (§ 6 ust. 1 pkt 2). Pozostała zaś część działki, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r., znajduje się na terenach rolnych stanowiących potencjalnie rezerwę pod zabudowę z przebiegającą linią 110kW. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości skarżącego oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu.

W kontekście powyższego za prawidłową należy uznać też praktykę szacowania przez rzeczoznawcę majątkowego tylko szkody i utraty wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny

z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie wiec podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości,

o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane

z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r. o sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku

z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16 (CBOSA). W tym miejscu należy też wyjaśnić skarżącemu, że wysokość ewentualnego odszkodowania uzyskanego z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego wpływu na wartość odszkodowania ustalonego

w ramach niniejszego postępowania.

Nietrafnie zatem skarżący podnosi w skardze, że rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, że na działce w części objętej planem, skarżący będzie mógł realizować inwestycje dotyczące urządzeń technicznych (infrastruktura techniczna

o charakterze komercyjnym) oraz związanych z przeznaczeniem podstawowym terenu (rolnym). Jak już bowiem wskazano powyżej, zgodnie z § 6 ust. 1 pkt 2 planu, na terenie oznaczonym symbolem 5RE, przeznaczenie terenu określono jako tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych z zakresu energetyki.

A zatem urządzenia z zakresu energetyki to nie jest infrastruktura komercyjna o jakiej myśli skarżący.

Sąd nie podziela zarzutu skarżącego odnośnie naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. i art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez wzięcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania działek, które są niepodobne do działki wycenianej. Ustalając cenę 1 m2 działki skarżącego o przeznaczeniu rolnym, rzeczoznawca majątkowy wziął do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu miasta S., gdzie najniższa wartość wynosiła kwotę 3,04 zł,

a najwyższa kwotę 8,17 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 m2 działki o nr [...] została określona na kwotę 5,34 zł. Wbrew zarzutowi skarżącego, wszystkie wzięte do porównania działki znajdują się na terenie miasta S.. Nie jest też tak, jak twierdzi skarżący, że powierzchnia nieruchomości szacowanej to 3.490 m2, zaś powierzchnie porównywanych nieruchomości mają po kilka hektarów, a więc liczone są w dziesiątkach tysięcy metrów kwadratowych. Wprawdzie działki porównywane mają odpowiednio powierzchnie: 3.004 m2, 6.118 m2, 20.000 m2, 20.008 m2, 35.520 m2 i 42.258 m2, ale działka skarżącego ma powierzchnię 39.211 m2 a nie 3.490 m2 (3.473 m2 to powierzchnia pasa technologicznego). Stąd wzięcie do porównania wskazanych, kilkuhektarowych działek było jak najbardziej uzasadnione. Wobec tego zauważenia też wymaga, że jak wynika z operatu, czym innym było określanie wartości 1 m2 nieruchomości bez obciążenia infrastrukturą przesyłową i w tym przypadku rzeczoznawca brał pod uwagę całą powierzchnię nieruchomości nr [...], a czym innym zmniejszenie wartości tej nieruchomości w obszarze ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, który w tym przypadku wynosił 3.473 m2 (powierzchnia pasa technologicznego).

Z dwunastu nieruchomości przedstawionych przez rzeczoznawcę, najpierw szczegółowo wskazał on, dlaczego sześć z nich nie może być uznana za nieruchomości podobne (k. 235 akt adm.). Następnie opisał on szczegółowo co wpływa na wartość nieruchomości, jaki jest trend zmian cen, oraz przedstawił cechy

i wagi do wyceny. Opisał też każdą z sześciu przyjętych do porównania nieruchomości przyznając im punkty za lokalizację, jakość dróg dojazdowych, zróżnicowanie użytków gruntowych i warunki techniczno–użytkowe. Na koniec przeprowadził porównanie ocen cech rynkowych nieruchomości szacowania

i nieruchomości do bezpośrednich porównań, a także sporządził wyniki szacowania metodą porównania parami.

Wszystkie te wyliczenia są czytelne i transparentne. Także skarżący nie czyni zarzutu odnośnie tych wyliczeń. Trudno jest więc zgodzić się ze skarżącym,

że przyjęte do porównania działki są niepodobne do działki ocenianej. Tym bardziej, że jak wynika z operatu, po skorygowaniu cen sześciu działek o sumę poprawek, różnica cen za 1 m2 działek od 3,04 zł do 8,17 zł, skurczyła się do kwot od 4,79 zł do 5,84 zł. Które zatem działki wziął do porównania rzeczoznawca majątkowy niezasadnie, tego skarżący nie wyjaśnia.

Nie można się też zgodzić ze skarżącym, że biegły mógł wziąć do badania nieruchomości, o których mowa w operacie biegłego A. O. Po pierwsze zasadą jest, że odszkodowanie ustala się na podstawie jednego operatu a nie kilku. Po drugie zaś operat A. O. został zakwestionowany przez Opinię Komisji Opiniodawczej P. w B. (patrz. k. 156 akt adm.).

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącego odnośnie naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego i przez organy § 43 ust. 3 pkt 1- 4 rozporządzenia.

W operacie rzeczoznawca przytoczył czynniki z omawianego przepisu i dokładnie

je omówił. Następnie wyjaśnił, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości nie nastąpiła, gdyż na nieruchomości nie zostały umieszczone żadne naziemne urządzenia infrastruktury technicznej mogące ograniczać rolniczy sposób korzystania

z nieruchomości. Nie wystąpiła także zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, gdyż ma ona przeznaczenie rolne a nie nastąpiła ingerencja w strukturę gleby. Brak jest także trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdyż powstałe ograniczenia w pasie technologicznym wynikają z wprowadzenia planu miejscowego a nie realizacji inwestycji.

Zdaniem Sądu, ma rację biegły, że nadwieszenie linii energetycznej nad nieruchomością niczego nie zmienia w zakresie jej rolniczego wykorzystania. Nieruchomość w tym obszarze wykorzystywana była rolniczo i uprawiano na niej użytki zielone, a zatem po nadwieszeniu nad nią linii energetycznej nadal będzie można kontynuować tę działalność. Nie zmieniła się także przydatność użytkowa nieruchomości, gdyż nie dokonano żadnych ingerencji w strukturę gleby przez co nie doszło do jakiegokolwiek zmniejszenia jej jakości. Prawidłowo także pominięto analizę czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości

z uwagi na brak trwałego ograniczenia. Wszelkie ograniczenia powstałe w pasie technologicznym wprowadzone bowiem zostały przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a nie przez realizację przedmiotowej inwestycji. Zarówno z wypisu z ewidencji gruntów dla działki nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego obejmującego w części przedmiotową działkę, wynika jednoznacznie, że ma ona przeznaczenie jako grunty rolne. Ani sam przebieg nad tą działką przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tej działki w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem, czyli jako działki rolnej. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt

II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie.

Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej.

Trafnie natomiast rzeczoznawca przyjął, iż wystąpiła czwarta przesłanka

z § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia w postaci skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych

z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Zauważenia jednak wymaga, że wprawdzie

z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych

z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości i biegły je w operacie uwzględnił. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie dopiero po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącego będącego właścicielem nieruchomości.

Jako niezasadny Sąd uznaje także zarzut skarżącego odnośnie sprzeczności (w jego ocenie) ustaleń biegłego w zakresie braku występowania w sprawie przesłanek z § 43 ust. 3 pkt 1 – 3 rozporządzenia i następnie uwzględnienie ich przez biegłego w zastosowanym wzorze z k. 21 operatu. W tej mierze zauważenia bowiem wymaga, że biegły jednoznacznie wskazał, że określenia zmniejszenia wartości nieruchomości można dokonać sposobem bezpośrednim, w przypadku istnienia danych rynkowych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, jako różnica wartości rynkowej nieruchomości przyjmując jej stan na dzień ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości (nieruchomość przeznaczona pod lokalizację urządzenia przesyłowego, jeszcze bez zrealizowanej inwestycji) i wartości nieruchomości przyjmując jest stan po wybudowaniu urządzenia przesyłowego). Jednak z powodu braku odpowiednich danych rynkowych, aktualnie najbardziej odpowiednim sposobem określania zmniejszenia wartości nieruchomości jest sposób pośredni, oparty o wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości nieobciążonej urządzeniem infrastruktury technicznej. Zmniejszenie wartości nieruchomości powinno wynikać tylko z ograniczeń na wskutek posadowienia urządzenia podczas jego budowy i dlatego też, w przypadku określenia zmniejszenia wartości nieruchomości sposobem pośrednim należy uwzględnić obniżenie wartości nieruchomości na wskutek prawnej lokalizacji urządzenia w dokumentach planistycznych (w tym przypadku nastąpiła prawna lokalizacja w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). W związku z powyższym biegły przedstawił stosowny wzór (Zw = Wx(1-S)xPxk), a następnie omówił i szczegółowo uzasadnił wszystkie jego elementy. Na podstawie tego wzoru, na k. 32 operatu biegły wyliczył zmniejszenie wartości ocenianej nieruchomości na kwotę 7.882 zł. Przy czym podkreślenia wymaga, że zastosowany we wzorze współczynnik S dotyczy obniżenia wartości nieruchomości w strefie oddziaływania na wskutek lokalizacji urządzenia

w dokumentacji planistycznej, zaś współczynnik k dotyczy obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na wskutek budowy urządzenia. Oba te współczynniki nie są tożsame z przesłankami wskazanymi w § 43 ust. 3 pkt 1- 4 rozporządzenia. A zatem twierdzenie, że biegły poprzez zastosowanie przedmiotowego wzoru popadł w sprzeczność z ustaleniami poczynionymi na tle przesłanek z powyżej wskazanego przepisu, jest dowolne i niczym nie uzasadnione.

Powyższy zarzut sprowadza się do tego, że skarżący chciałby, aby organy skontrolowały rzeczoznawcę majątkowego w zakresie posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej. Tymczasem jak trafnie wskazano w wyroku NSA z dnia 16 września 2016 r., sygn. akt I OSK 2938/14, ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie

z dnia z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Wprawdzie skarżący ma prawo samodzielnie zakwestionować sporządzony operat poprzez wskazanie merytorycznych jego wad, powstrzymując się od przedłożenia ww. przeciwdowodu, jednakże jeżeli podnoszone wady operatu dotyczą wyłącznie zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to takie działania strony nie będą mogły odnieść skutku

z uwagi na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie. W takiej więc sytuacji strona bez skorzystania z możliwości, jakie stwarza przepis art. 157 u.g.n. nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 509/16).

W sprawie niniejszej mamy do czynienia z taką właśnie sytuacją. Skarżący samodzielnie analizuje zastosowany przez rzeczoznawcę majątkowego wzór

i próbuje obalić jego poprawność poprzez proste zestawienie z brzmieniem § 43 ust 3 pkt 1-4 rozporządzenia. Działanie takie musi być ocenione jednak jako nieskuteczne. Zresztą skarżący miał możliwość postawienia takich zarzutów biegłemu odnośnie operatu, jednakże ani w piśmie z dnia 9 stycznia 2018 r.,

ani z dnia 23 kwietnia 2018 r., stanowiących zarzuty do opinii, zarzutu takiego nie uczynił. Natomiast do podniesionych w tych pismach zarzutów biegły dwukrotnie się ustosunkowywał, dokładnie i precyzyjnie odnosząc się do każdego z nich. Także

w odwołaniu skarżący oprócz różnych zarzutów do decyzji organu I instancji, nie podniósł takiego, iż nie zgadza się z przyjętym przez rzeczoznawcę majątkowego wzorem do obliczeń. Ponadto, co jest nie bez znaczenia, Sąd ocenia decyzję z daty jej wydania. A zatem, nie posiadając również stosownych kompetencji do podważenia wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego, Sąd nie jest w stanie ocenić zasadności zarzutu skarżącego odnośnie prawidłowości przyjętego przez biegłego wzoru. Niemniej stwierdzić trzeba, że brak jest podstaw do tego, aby z tej przyczyny uchylać decyzję organu tylko celem przedstawienia przedmiotowego zarzutu do wyjaśnienia biegłemu. Był bowiem na to czas w postępowaniu administracyjnym.

Powyższe w ocenie Sądu oznacza, że przedmiotowy zarzut podniesiony

w skardze jest zwykłą polemiką z operatem, czyli z opinią sporządzoną przez specjalistę, a zatem nie może w ten sposób podważyć tego operatu. Z opisanej wyżej reguły wynika też, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, a to powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę mógł wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów

i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że Skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

W tym miejscu natomiast zauważenia wymaga, że zarówno z pism z dnia [...] stycznia 2018 r. i z dnia [...] kwietnia 2018 r., ale też i z odwołania wynika,

że skarżący miał zastrzeżenia do operatu w związku z tym, że biegły wziął do porównania tylko nieruchomości z terenu miasta S., a powinien wziąć z okolic innych gmin. Ponadto stawiał zarzut, że wzięte do porównania nieruchomości miały powierzchnie od 3.004 m2 do 42.258 m2 przy powierzchni wycenianej nieruchomości 39.211 m2. Tymczasem w skardze postawiono zarzut, że biegły wziął do porównania nieruchomości z poza miasta S., a ponadto że przyjęte do porównania nieruchomości mają kilkukrotne większe powierzchnie niż powierzchnia nieruchomości wycenianej (k. 7 akt sądowych). Jak więc z powyższego widać niektóre zarzuty ze skargi nie odpowiadają zarzutom podniesionym na etapie postępowania administracyjnego. Ani więc biegły, ani organy nie mogły się odnieść do zarzutów, które sformułowano po raz pierwszy w skardze.

Sąd nie podziela też zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 21 ust. 2, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust 3 rozporządzenia poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia

i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej przez nieruchomość skarżącego. W tym zakresie skarżący zarzuca, że odszkodowanie jest za niskie, gdyż winno być proporcjonalne do ograniczenia prawa własności.

W ocenie Sądu, wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane

w rozdziale V dział III omawianej ustawy. Regulacja tam zawarta nie przewiduje

zaś żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania ani przepisów Kodeksu cywilnego, ani innych ustaw i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest – wbrew przeświadczeniu skarżącego - wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie

o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim

a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostatnie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym),

z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy, jak wyjaśniono już wyżej, wyliczył zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżącego szkodami wskutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej, jak

i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości.

Jako niezasadny należy także uznać zarzut naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. Przepis ten mógłby być naruszony wtedy, gdyby organ odwoławczy zastosował go

w przypadku utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji. W przypadku natomiast, gdy zamiarem organu odwoławczego było właśnie utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji i orzeczenie na mocy art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przepis art. 138 § 2 k.p.a. nie miał zastosowania w sprawie.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.