Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1648/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Przemysław Żmich, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 listopada 2023 r. sprawy ze skarg [...]Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w [...] oraz Prezydenta [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 31 maja 2023 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu podania oddala skargi.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 31 maja 2023 r., nr KOX/424/Po/23, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej również jako "Kolegium/organ"), utrzymało w mocy własne postanowienie z 20 kwietnia 2023 r., nr KOX/301/Pc/23, w przedmiocie zwrotu podania [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (dalej również jako "Użytkownik wieczysty") z 31 stycznia 2023 r. o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej 1% stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], będącego własnością Miasta [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...], z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, i zaproponowanie nowej stawki wynoszącej 3%, jest nieuzasadnione.

Postanowienie Kolegium zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Oświadczeniem z 18 maja 2022 r., Prezydent [...], wskazując na przepisy art. 72 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 73 ust. 2, 2d i 2f ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), zaproponował Użytkownikowi wieczystemu zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości (zmiana celu z mieszkaniowego na usługowy), z jednoczesną ofertą wnoszenie, począwszy od dnia 1 stycznia 2023 r., opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, w nowej wysokości wyliczonej według stawki wynoszącej 3% wartości ww. gruntu. W ww. oświadczeniu nie wskazano, że uległa zmianie dotychczasowa wartość prawa własności ww. gruntu.

Pismem z 28 czerwca 2022 r. Użytkownik wieczysty wyraził zgodę na zaproponowaną oświadczeniem z 18 maja 2022 r. zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu.

Następnie, pismem z 30 grudnia 2022 r., nr [...], Prezydent [...], wskazując na przepisy art. 221 ust. 1 oraz art. 78 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), wypowiedział Użytkownikowi wieczystemu, ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2022 r., dotychczasową 1% stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, oraz zaproponował Użytkownikowi wieczystemu wnoszenie od dnia 1 stycznia 2023 r. opłaty według stawki wynoszącej 3%. Tytułem uzasadnienia wskazano, że dotychczasowa 1% stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste została ustalona dla nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zmiana stawki procentowej na 3% jest, zdaniem Prezydenta [...], wynikiem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Natomiast obecnie nieruchomość wykorzystywana jest na cel usługowy. W ww. wypowiedzeniu nie wskazano, że uległa zmianie dotychczasowa wartość prawa własności ww. gruntu.

Pismem z 31 stycznia 2023 r. Użytkownik wieczysty, działając na podstawie na art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, złożył wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej 1% stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], będącego własnością Miasta [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...], z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, i zaproponowanie nowej stawki wynoszącej 3%, jest nieuzasadnione.

Pismem z 20 lutego 2023 r. Prezydent [...], przekazał ww. wniosek Użytkownika wieczystego do Kolegium, wskazując jednocześnie, że jest on bezzasadny.

Postanowieniem z 20 kwietnia 2023 r. Kolegium, działając na podstawie art. 66 § 3 k.p.a. orzekło o zwrocie podania Użytkownikowi wieczystemu. W motywach tego rozstrzygnięcia podniesiono, że wskutek zmiany stanu prawnego dokonanej ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1309) i braku przepisów przejściowych, samorządowe kolegia odwoławcze nie są już właściwe do rozpatrywania wniosków użytkowników wieczystych złożonych na podstawie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym do dnia 14 sierpnia 2019 r. Od dnia 15 sierpnia 2019 r. brak zgody użytkownika wieczystego na propozycję właściwego organu dotyczącą zmiany celu użytkowania wieczystego ma zaś ten skutek, że właściwym wyłącznie do rozpoznania sporu w tym zakresie staje się sąd powszechny właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

W następstwie ponownego rozpatrzenie sprawy, na skutek wniosku Użytkowania wieczystego, Kolegium postanowieniem z 31 maja 2023 r., utrzymało swoje postanowienie w mocy, podtrzymując stanowisko, że po zmianie stanu prawnego nie jest organem właściwym do rozpoznania zasadności wypowiedzenie stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Kolegium omówiło uregulowania dotyczące ustalania i zmiany stawek procentowych obowiązujących po wejście ww. nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonanej ustawą z 13 czerwca 2019 r. Zwracało przy tym uwagę, że ustawa ta nie zawiera przepisów przejściowych, które regulowałyby, jaki tryb postępowania należy stosować w sprawach wszczętych przed datą wejścia w życie nowych przepisów, których przedmiotem jest zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Ich niezamieszczenie winno zatem prowadzić do wniosku, że wolą ustawodawcy było, aby w tych sprawach zastosowanie znalazła zasada bezpośredniego działania nowej ustawy. Zgodnie z nią procedura uregulowana w art. 73 ust. 2 i nast. u.g.n. w nowym brzmieniu ma zastosowanie do wszystkich przypadków zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Dlatego też z dniem jej wejścia w życie, tj. 15 sierpnia 2019 r., wszystkie sprawy rozpatrywane są z uwzględnieniem nowo uchwalonych regulacji. Brak zgody użytkownika wieczystego na propozycję właściwego organu dotyczącą zmiany celu użytkowania wieczystego ma zatem obecnie ten skutek, że wyłącznie właściwym do rozpoznania sporu w tym zakresie staje się sąd powszechny właściwy ze względu na położenie nieruchomości. To zaś powoduje konieczność zwrotu wniosku na podstawie art. 66 § 3 k.p.a.

Na postanowienie Kolegium skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli: Użytkownik wieczysty (skarga zarejestrowana pod sygn. akt I SA/Wa 1648/23) oraz Prezydent [...] (skarga zarejestrowana pod sygn. akt I SA/Wa 1665/23).

Użytkownik wieczysty, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił w swojej skardze naruszenie następujących przepisów:

1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 20 kwietnia 2023 r., nr KOX/301/Pc/23;

2) art. 66 § 3 k.p.a. w zw. z art. 221 ust. 1 oraz art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 20 kwietnia 2023 r., nr KOX/301/Pc/23 orzekającego, że wniosek z 31 stycznia 2023 r. powinien zostać zwrócony z uwagi na skierowanie wniosku do organu niewłaściwego, podczas gdy wniosek został złożony do organu właściwego, co wynika z treści wypowiedzenia Prezydenta [...] nr [...] wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z jednoczesną ofertą jej nowej wysokości z 30 grudnia 2022 r., nr [...], w którym jednoznacznie wskazano, że postępowanie jest prowadzone na podstawie art. 221 ust. 1 oraz art. 78 ust. 1, 2 i 4 u.g.n., a Użytkownik wieczysty jest uprawniony w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie (ul. Obozowa 57, 01-161 Warszawa) wniosek o ustalenia, że zmiana wysokości stawki procentowej jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości;

3) art. 221 ust. 1 oraz art. 78 ust. 1, 2 i 4 u.g.n. poprzez uznanie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie było uprawnione do rozpatrzenia wniosku [...] Spółdzielni Mieszkaniowej z 31 stycznia 2023 r. merytorycznie na podstawie przepisów wskazanych przez Prezydenta [...] w wypowiedzeniu nr [...] r. z 30 grudnia 2022 r., pomimo iż sprawa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego została wszczęta przez Prezydenta [...] zgodnie z treścią wypowiedzenia w trybie art. 221 ust. 1 oraz art. 78 ust. 1, 2 i 4 u.g.n., a do rozpatrywania wniosków złożonych przez użytkowników wieczystych w trybie art. 78 ust. 2 u.g.n. właściwe jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze;

4) art. 46 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. oraz w zw. z art. 78 ust. 1 u.g.n. poprzez nierozpatrzenie w sposób całościowy i wyczerpujący materiału dowodowego i nieustalenie czy doszło do skutecznego i terminowego doręczenia Użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenia Prezydenta [...] nr [...] wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z jednoczesną ofertą jej nowej wysokości z 30 grudnia 2022 r.

Wobec powyższych zarzutów Użytkownik wieczysty wniósł o uchylenie w całości postanowienia Kolegium z 31 maja 2023 r., nr KOX/424/Po/23 i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi, ewentualnie o uchylenie w całości również postanowienia Kolegium z 20 kwietnia 2023 r., nr KOX/301/Pc/23. Ponadto wniósł o zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego radcy prawnego według norm przepisanych.

Prezydent [...], reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił w swojej skardze naruszenie następujących przepisów:

1) art. 66 § 3 w zw. z art.127 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 i § 2 oraz w zw. z art. 144 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy postanowienia z 20 kwietnia 2023 r. podczas gdy to postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co winno skutkować uchyleniem zaskarżonego postanowienia oraz przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi;

2) art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 oraz z art. 6 pkt 2 i 4 oraz w zw. z art. 81 oraz w zw. z art. 221 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2023 r., poz. 344 ze zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w zasadzie brak zastosowania, poprzez przyjęcie braku kompetencji organu do rozstrzygnięcia wniosku.

Prezydent [...] wniósł zatem o uchylenie zaskarżonego Postanowienia w całości z uwagi na wydanie z naruszeniem prawa, oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie.

Postanowieniem z 13 września 2023 r., sygn. akt I SA/Wa 1648/23, na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a., Sąd postanowił sprawy o sygn. akt I SA/Wa 1648/23 oraz I SA/Wa 1665/23 połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić pod sygn. akt I SA/Wa 1648/23.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Taka sytuacja zaistniała w rozpatrywanej sprawie.

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.

Dokonując pod takim kątem oceny zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że skargi są niezasadne, gdyż zaskarżone postanowienia Kolegium są zgodne z prawem.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie było, wydane na podstawie art. 127 § 3 k.p.a., postanowienie Kolegium z 31 maja 2023 r. utrzymujące w moce własne postanowienie z 20 kwietnia 2023 r. wydane, na podstawie art. 66 § 3 k.p.a., w przedmiocie zwrotu podania Użytkownika wieczystego.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że pismem z 30 grudnia 2022 r., nr [...], Prezydent [...] wypowiedział Użytkownikowi wieczystemu, ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2022 r., dotychczasową 1% stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, oraz zaproponował Użytkownikowi wieczystemu wnoszenie od dnia 1 stycznia 2023 r. opłaty według stawki wynoszącej 3%. Jak wyjaśnił Prezydent, zmiana stawki procentowej na 3% jest wynikiem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Następnie, pismem z 31 stycznia 2023 r. Użytkownik wieczysty złożył wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej 1% stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu i zaproponowanie nowej stawki wynoszącej 3%, jest nieuzasadnione.

Stosownie natomiast do brzmienia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które obowiązywało do dnia 14 sierpnia 2019 r., jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosowało się tryb postępowania określony w art. 78-81 (art. 73 ust. 2 u.g.n.). W takiej sytuacji, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego z powyższego powodu powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 u.g.n.). Użytkownik wieczysty mógł wtedy, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.).

Natomiast w brzmieniu nadanym przez art. 10 pkt 5 lit. a-b ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1309), przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. przewiduje, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Nowododany ust. 2d powyższego przepisu stanowi z kolei, że właściwy organ przedstawia w formie pisemnego oświadczenia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznacza termin na zajęcie pisemnego stanowiska przez użytkownika wieczystego, nie krótszy niż 2 miesiące od dnia otrzymania propozycji. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jak wskazuje przy tym doktryna prawa: "Począwszy od 15.08.2019 r. zarówno właściwy organ, jak i użytkownik wieczysty mogą w oparciu o art. 73 ust. 2 u.g.n. wystąpić do siebie z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego. Tak sformułowany przepis sugeruje, jak się wydaje, konieczność dokonania rokowań, czy też uzgodnień pomiędzy organem i użytkownikiem wieczystym. Jednak procedur dotyczących takich rokowań lub uzgodnień w tym przypadku w ustawie nie określono. Obowiązują bowiem zawarte w dalszych przepisach – art. 73 ust. 2d i 2e u.g.n. – dwumiesięczne terminy na zajęcie pisemnego stanowiska przez właściwy organ oraz przez użytkownika wieczystego (stanowiska te stanowić mają reakcję na wniosek lub wnioski o zmianę celu użytkowania wieczystego). W razie braku zgody stron, wynikającej z takiego stanowiska, wnioskodawca może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości." (E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany., opublikowano: LEX/el. 2021).

Uwzględniając zatem powyższe, zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, zgodnie z komentowanym przepisem w jego ówczesnym brzmieniu (do 14 sierpnia 2019 r.), zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości następowała w trybie przewidzianym dla aktualizacji opłaty rocznej (art. 78-81 u.g.n.), tj. z udziałem samorządowego kolegium odwoławczego, którego kompetencją w tego rodzaju sprawach było rozstrzyganie sporów w przedmiocie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, także w formie ugody. Stronie niezadowolonej z orzeczenia kolegium przysługiwał wówczas sprzeciw, a jego złożenie było równoznaczne z przekazaniem sprawy na drogę postepowania sądowego. Orzeczenie kolegium traciło wówczas moc i właściwy sąd rozpatrywał sprawę na nowo.

W aktualnym stanie prawnym (od 15 sierpnia 2019 r.), zmiana stawki procentowej opłaty rocznej dokonywana w trybie art. 73 u.g.n., jest dokonywana bez wykorzystania tzw. trybu pośredniego (przedsądowego), czyli bez udziału samorządowego kolegium odwoławczego. Ustawodawca przewidział bowiem, że jeżeli strony umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nie zgadzają się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawią w tym zakresie stanowiska, są uprawione do wniesienia powództwa do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 73 ust. 2d i ust. 2e ustawy). Powództwo takie dotyczyć może zarówno zmiany umowy w zakresie celu, na jaki nieruchomość oddana jest w wieczyste użytkowanie, jak i ewentualnie dotyczyć może rozwiązania umowy wieczystego użytkowania gruntu (E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany., opublikowano: LEX/el. 2021).

Należy zauważyć również, że w ustawie z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ustawodawca nie zawarł przepisów intertemporalnych odnośnie zastosowania trybu z art. 73 ustawy, skutkiem czego do sprawy wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życia ustawy zmieniającej, zdaniem Sądu, należy wprost stosować przepisy ustawy w zmienionym brzmieniu, obowiązującym od 15 sierpnia 2019 r. Co do zasady bowiem, milczenie ustawodawcy co do reguły intertemporalnej należy uznać za przejaw jego woli bezpośredniego działania nowego prawa (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 8 listopada 2006 r., w sprawie K 30/06 OTK-A 2006 nr 10, poz. 149). Natomiast zasada bezpośredniego działania nowego prawa polega na tym, że nowe przepisy należy stosować do wszelkich stosunków prawnych i zdarzeń, które powstaną po ich wejściu w życie, jak również tych, które powstały wcześniej, ale nadal – pod ich rządami – trwają (vide: wyrok WSA w Gliwicach z 29 maja 2018 r., sygn. akt III SA/Gl 228/18, LEX nr 2511216).

Faktem jest, że [...], powołując się na przepis art. 78 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), dokonał wypowiedzenia z 30 grudnia 2022 r. – jak to określił w jego tytule – "wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego", na co Użytkownik wieczysty odpowiedział składając wniosek z 31 stycznia 2023 r. o ustalenie, że wspomniane wypowiedzenie jest nieuzasadnione. Przedmiotowy wniosek został jednak złożony pod rządzami przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym od 15 sierpnia 2019 r., co jak wyjaśniono powyżej, nie uzasadniało podjęcie orzeczenia przez Kolegium rozstrzygającego zaistniały spór.

Ponadto zauważyć wypada, że chociaż Prezydent powołał się w wypowiedzeniu na przepisy art. 78 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), czyli przepisy określające tryb aktualizacji opłaty rocznej w przypadku zmiany wartości nieruchomości (vide: art. 77 ust. 1 u.g.n. - Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie), to jednak jak sam wyjaśnił w jego treści – zmiana stawki procentowej na 3% jest wynikiem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. A zatem nie chodzi w tym przypadku o zmianę wysokości opłaty rocznej, tylko zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, co nie pojęciem tożsamym z pojęciem opłaty rocznej (vide: art. 72 ust. 1 u.g.n. - Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67). Dodatkowo, jak stanowi przepis art. 78 ust. 1 ww. ustawy in fine, do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Wypowiedzenie Prezydenta [...] nie zawiera jednak takiej informacji.

Powyższe prowadzi do jednoznacznego wniosku, że Prezydent [...] w istocie podjął próbę wypowiedzenia stawki procentowej opłaty rocznej (czego z uwagi na zmieniony stan prawny zrobić skutecznie nie mógł), a nie samej wysokości tejże opłaty z powodu zmiany wartości nieruchomości, i w związku z tym błędnie pouczył Użytkownika wieczystego o możliwości złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (§5 wypowiedzenia), do którego zresztą Użytkownik wieczysty się zastosował.

Powyższe działanie Prezydenta [...] jest o tyle niezrozumiałe, że jak wynika z akt sprawy, oświadczeniem z 18 maja 2022 r., Prezydent [...], działając na podstawie przepisów art. 72 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 73 ust. 2, 2d i 2f ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym od 15 sierpnia 2019 r.), zaproponował Użytkownikowi wieczystemu zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości (zmiana celu z mieszkaniowego na usługowy), z jednoczesną ofertą wnoszenie, począwszy od dnia 1 stycznia 2023 r., opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy [...], stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], o powierzchni 549 m2, w nowej wysokości wyliczonej według stawki wynoszącej 3% wartości ww. gruntu. Z kolei, pismem z 28 czerwca 2022 r. Użytkownik wieczysty wyraził zgodę na zaproponowaną przez Prezydenta zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu (Użytkownik wieczysty potwierdził to również we wniosku z 31 stycznia 2023 r.). W ocenie Sądu, doszło zatem do skutecznej zmiany stawki procentowej opłaty rocznej (vide: art. 73 ust. 2f u.g.n. - Stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu. Nowa stawka opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona).

Podsumowując, w nowym stanie prawnym odpadła zupełnie kompetencja ustawowa dla samorządowego kolegium odwoławczego do rozstrzygania sporów wynikłych na tle zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu w związku z trwałą zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. A skoro tak, to zasadnie Kolegium zwróciło Użytkownikowi wieczystemu podanie z 31 stycznia 2023 r. dotyczące żądania rozstrzygnięcia takiego właśnie sporu, ponieważ stosownie do treści art. 66 § 3 k.p.a. w sytuacji gdy podanie wniesiono do organu niewłaściwego, a właściwym w sprawie jest sąd powszechny, organ, do którego podanie wniesiono, zwraca je wnoszącemu. Oczekiwanie natomiast przez skarżących, że Kolegium załatwi merytorycznie sprawę, jest o tyle niezasadne, gdyż wydanie przez Kolegium orzeczenia w niniejszej sprawie skutkowałby koniecznością stwierdzenia jego nieważności, na podstawie art. 156 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a., jako wydanego z naruszeniem przepisów o właściwości oraz bez podstawy prawnej. Zatem w przedstawionych stanie sprawy Sąd orzekający w pełni podziela stanowisko Kolegium przedstawione w zaskarżonych postanowieniach.

Uwzględniając powyższe za chybiony uznać należy zarzut skarg dotyczący naruszenia art. 66 § 3 k.p.a.

Sąd nie dopatrzył się także naruszenia innych powołanych w skargach przepisów. Postanowienie o zwrocie podania Użytkownikowi wieczystemu jest aktem formalnym (nie merytorycznym), co oznacza, że organ administracji publicznej nie rozstrzyga w nim sprawy co do jej istoty, dlatego w postanowieniu wydanym w trybie art. 66 § 3 k.p.a. nie może formułować wniosków i ocen dotyczących meritum żądania.

Zgodzić się należy także ze stanowiskiem Kolegium, że w realiach niniejszej sprawy nie zachodził żaden z przypadków określonych w przepisie art. 221 u.g.n. umożliwiających odpowiednie zastosowanie do przedmiotowej nieruchomości gruntowej trybu postępowania określonego w art. 78-81 u.g.n.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w wyroku. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 p.p.s.a.