Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2710/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-06-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 188, 151, 193, 203 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędziowie: Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia del. WSA Wanda Zielińska - Baran (spr.) Protokolant: asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej A.P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 308/13 w sprawie ze skargi B.K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 31 grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; II. zasądza od B. K. i J. K. solidarnie na rzecz A. P. kwotę 450 (czterysta pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 30 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 308/13, po rozpoznaniu skargi B.K. i J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 31 grudnia 2012 r., nr [...],

w przedmiocie warunków zabudowy w pkt I. uchylił zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, w pkt II. określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Burmistrz Gminy i Miasta M. decyzją, nr [...], z dnia 31 sierpnia 2012 r. na podstawie art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), po rozpatrzeniu wniosku D. P. i A. P., ustalił warunki zabudowy obejmujące przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek wielorodzinny oraz zagospodarowanie strychu na funkcję mieszkalną położonego na działkach o numerach ewidencyjnych nr [...], obręb [...] M., [...].

W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził, że spełnione zostały przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyniki analizy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dokonanej w obszarze wyznaczonym wokół nieruchomości objętej wnioskiem wykazały, iż znajdująca się w jego granicach zabudowa pozwalała na określenie dla projektowanej przebudowy

i zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na wielorodzinny wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej, wskaźników zabudowy oraz linii zabudowy. Realizacja planowanego zamierzenia utrwali istniejącą w obszarze analizowanym funkcję mieszkaniową i będzie stanowiła jej kontynuację. W odwołaniu od powyższej decyzji B. K. i J. K. podnieśli, że zmiana przeznaczenia sąsiadującej z nimi działki z budownictwa jednorodzinnego na wielorodzinne pogorszy w istotny sposób warunki użytkowania ich nieruchomości. Przekształcenie domu jednorodzinnego na wielorodzinny zaburzy ład architektoniczny istniejącego już osiedla. Odwołanie złożyła także D. R., podnosząc, że nie wyraża zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na wielorodzinny. Zmiana użytkowania budynku na wielorodzinny spowoduje dla niej i rodziny znaczne pogorszenie komfortu życia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 31 grudnia 2012 r., znak [...], utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ stwierdził, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z obszernej analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji w obszarze analizowanym. Ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji mieszczą się w parametrach i wielkościach istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Obowiązującą linię zabudowy wyznaczono jako nieprzekraczalną na przedłużeniu linii zabudowy istniejącego budynku na działce inwestora. Wyznaczony wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (od 0,40 do 0,50 %) znajduje uzasadnienie w wynikach analizy. Powierzchnię biologicznie czynną ze względu na charakter inwestycji przyjęto na poziomie min. 40 % powierzchni działki. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej na poziomie 15 m z tolerancją do 20 % ustalono w oparciu średnią szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, która wynosi 14,3 m +/- tolerancji do 20 % dla tego parametru. Średnia wysokość budynków obszaru analizy wynosi 5,3 m, przy czym tworzą one uskok, tym samym parametr ten ustalono na podstawie średniej wielkości budynków występujących w obszarze analizowanym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku ustalono od 7,0 m do 10,0 m, co jest dopuszczalne w myśl § 7 ust. 4 rozporządzenia. Średnia wysokość kalenicy budynków w obszarze analizowanym wynosiła 9,4 m. Z analizy wynika, że wysokości budynków usytuowanych na działce nr [...] wynosiła około 15 m, a na działce nr [...] około 11 m, co uzasadniało ustalenie wysokości kalenicy dla przedmiotowej działki na poziomie od 10 do 12 m. W skardze B. K., J. K. i D. R. zarzucili, że decyzje organów obu instancji nie spełniają wymogów z art. 107 k.p.a. z powodu braku jasnego uzasadnienia faktycznego i prawnego. Zdaniem skarżących w istotnych szczegółach analiza urbanistyczno - architektoniczna pozostaje w rozbieżności ze stanem faktycznym

i prawnym. Planowana inwestycja naruszać będzie ład przestrzenny, gdyż gabaryty

i forma architektoniczna planowanych obiektów budowlanych oraz intensywność wykorzystania terenu nie nawiązują do istniejącej zabudowy. Zrealizowanie inwestycji zakłóci korzystanie z nieruchomości sąsiednich poprzez istotne zwiększenie liczby mieszkańców, zwiększenie liczby pojazdów samochodowych oraz wprowadzenie zupełnie nowej funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał, że skarga wniesiona

w niniejszej sprawie skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem". Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" opisana w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy wyznaczyły granice analizy wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa. W kontrolowanym postępowaniu, w ocenie Sądu, wadliwa była ocena wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z tabeli stanowiącej podsumowanie dokonanej analizy rodzajów zabudowy istniejącej na zakreślonym obszarze wynika, że spośród szesnastu przeanalizowanych działek na piętnastu z nich występuje funkcja mieszkalna jednorodzinna. Jedyną działką, na której stwierdzono funkcję wielorodzinną mieszkaniową, była działka nr [...]. Właśnie funkcja istniejąca na tej działce sprawiła, że organy uznały, iż został spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a było to, zdaniem Sądu, niezasadne. Na działce nr [...] istotnie usytuowany jest budynek wielorodzinny, jednakże znajduje się on poza granicami obszaru analizowanego. Z mapy, na której zaznaczono obszar analizowany, wyraźnie wynika, że w granicach tego obszaru znajduje się jedynie niewielki fragment działki nr [...], przy czym granice obszaru analizowanego nie obejmują samego budynku wielorodzinnego. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, błędem było uwzględnianie tego budynku przy ocenie wymogu kontynuacji funkcji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Budynek wielorodzinny usytuowany na działce nr [...] nie powinien być uwzględniany przy analizie, a to oznacza, że w wyznaczonym przez organy obszarze analizowanym nie ma ani jednej działki, na której występowałaby funkcja mieszkaniowa wielorodzinna. W ocenie Sądu to sprawia, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w kontrolowanym postępowaniu nie został spełniony. Organy zatem wadliwie oceniły materiał dowodowy, co stanowi naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prowadziło do niezasadnego ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, które nie stanowiło kontynuacji funkcji występującej w obszarze analizowanym. Sąd stwierdził, że ze względu na wadliwą ocenę wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie zachodzi potrzeba badania dalszych przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5. Ponadto dodatkowo Sąd wskazał, iż ze sporządzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej wynika, iż wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki nr [...], na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne już obecnie wynosi 0,53. Natomiast organy wskaźnik ten ustaliły w przedziale 0,40 - 0,50, czyli poniżej istniejącego stanu, a to budzi wątpliwości. Szerokość elewacji frontowej na działce nr [...] obecnie wynosi 15 m, a organy nie uzasadniły powiększenia tego parametru o 20 %. Nie wyjaśniono także dlaczego dopuszczono wysokość górnej krawędzi elewacji na tej działce na poziomie 7-10 m, skoro na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji parametr ten nie przekracza 5 m (działka nr [...]) i 7 m (działka nr [....] ). Zaakceptowanie powyższych rozwiązań przez organy świadczy w ocenie Sądu o nierzetelnej i pobieżnej jedynie ocenie przedłożonej analizy. W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł A. P. reprezentowany przez radcę prawnego, zaskarżając go w całości, zarzucając mu naruszenie poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie: I. prawa materialnego tj. § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. nr 164, poz. 1588) w zw. z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, poprzez błędną interpretację tych przepisów i przyjęcie, że teren objęty analizą w przedmiotowej sprawie nie obejmuje domów wielorodzinnych, pomimo tego, iż na działce o nr [...] jak sam Sąd I instancji stwierdza, znajduje się budynek wielorodzinny; a ponadto naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędne uznanie, iż nie bierze się pod uwagę całej działki objętej obszarem analizowanym, a jedynie jej część zakreśloną linią obejmującą obszar analizowany; II. przepisów postępowania tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu, iż rzekome naruszenie prawa materialnego przez organy administracji spowodowały naruszenia art. 77 i 80 k.p.a. w stopniu uzasadniającym uchylenie obu decyzji. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W motywach skargi kasacyjnej pełnomocnik skarżącego podniósł, iż Sąd błędnie uznał, że działka nr [...], na której znajduje się budynek wielorodzinny może być brana pod uwagę w tej części, która objęta jest linią określającą teren objęty analizą. Powinna być analizowana cała działka, a nie jedynie jej część. Funkcja i charakter analizowanego obszaru w żaden sposób nie zostanie zakłócona przez to, że z domu jednorodzinnego stanie się on po przebudowie i wydzieleniu lokali – 3 lub 4 lokalowym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek,

o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa

z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej. Skarga kasacyjna wniesiona w niniejszej sprawie została oparta na usprawiedliwionych podstawach, albowiem słuszny jest zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na wstępie przypomnieć należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2012 r., poz. 647, dalej jako u.p.z.p.). Sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Stosownie do § 3 ust. 1 cyt. rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się analizę istniejącego zagospodarowania w zakresie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. Jednocześnie zgodnie z § 3 ust. 2 tego rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie generalnie przyjmuje się, że wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego". Ochrona ładu przestrzennego - na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego - ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości ( art. 64 ust 3 Konstytucji RP ) i zasadę wolności zagospodarowania terenu - art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić ( nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Odnosząc zaś powyższe rozważania do rozpoznawanej sprawy należy zwrócić uwagę, że przedmiotem postępowania administracyjnego było wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie dla nowej planowanej inwestycji, która dopiero miałaby powstać, ale dla inwestycji polegającej na przebudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmianie sposobu użytkowania jego użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny. Oznacza to, że istniejąca na działce inwestora podstawowa funkcja mieszkalna zostanie zachowana, zaś zmianie ulegnie jedynie jej charakter z jednorodzinnej na wielorodzinną. W ramach funkcji mieszkaniowej mieszczą się zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne, jak i wielorodzinne, wobec tego w świetle szeroko rozumianej zasady dobrego sąsiedztwa nie podstaw do wyłączenia możliwości powstawania zabudowy wielorodzinnej obok zabudowy jednorodzinnej, chyba że w oparciu o wyniki analizy nie będzie możliwe określenie wnioskowanych parametrów technicznych planowanej do realizacji inwestycji w sposób zgodny zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Z akt administracyjnych niniejszej sprawy wynika, że organy obu instancji w oparciu o wyniki analizy obszaru obejmującego [...] działek, z których [...] zabudowane były budynkami jednorodzinnymi a jedna o nr ew. [...] budynkiem wielorodzinnym, uznały, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji

w obszarze analizowanym, a ustalony sposób ich zagospodarowania umożliwia określenie wymagać dotyczących planowanej inwestycji. Natomiast Sąd pierwszej instancji z tym się nie zgodził, stwierdzając, że błędem organów obu instancji było objęcie analizą budynku wielorodzinnego posadowionego działce nr ew. [...],

w sytuacji gdy pozostał on poza granicami obszaru analizowanego. Sąd uznał, że wymóg z art. 61 ust.1 pkt 1 nie został spełniony. W realiach niniejszej sprawy pogląd Sądu pierwszej instancji, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie można uznać za słuszny. Przede wszystkim zauważyć należy, że podstawową funkcją na obszarze analizowanym jest funkcja mieszkaniowa, która w wyniku realizacji planowanej inwestycji nie ulegnie zmianie. Zatem w świetle szeroko rozumianej zasady dobrego sąsiedztwa możliwa realizacja planowanej inwestycji, bowiem funkcję mieszkaniową spełniają budynki mieszkalne jednorodzinne, jak

i wielorodzinne. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Zauważyć przy tym należy, że w przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, należy te wątpliwości rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. W warunkach rozpoznawanej sprawy nie można podzielić stanowiska Sądu pierwszej instancji, że analizą można objąć wyłącznie tę część działki, która znalazła się w granicach obszaru analizowanego. Z przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika, że w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza się na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. W obszarze analizowanym powinny znaleźć się całe działki wyodrębnione geodezyjne, gdyż na podstawie stanu faktycznego ich zagospodarowania ustala się parametry wnioskowanej inwestycji. Zatem w sytuacji, gdy z powodu wyznaczenia obszaru analizowanego według zasad określonej w ust. 2 § 3 rozporządzenia tylko część danej działki znajdzie się w obszarze analizowanym, to nie ma podstaw do przyjęcia, że analizą cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie można objąć całej działki, w szczególności, że z unormowania zawartego w § 3 rozporządzenia nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. W orzecznictwie podkreśla się, że uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami istniejącymi w sąsiedztwie ( por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., II OSK 1533/07, CBOSA). W rozpoznawanej sprawie prawidłowa realizacja zasady dobrego sąsiedztwa wymagała uwzględnienia w sporządzonej analizie cech zabudowy i zagospodarowania wyznaczonego obszaru, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, nie tylko sposobu zagospodarowania działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ale również sposobu zagospodarowania całej działki nr ew. [...], w tym sposobu użytkowania posadowionego na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna jest zasadna i działając na podstawie art. 188 oraz art. 151 p.p.s.a w zw. z art. 193 p.p.s.a. orzekł w jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego orzeczono zgodnie z art. 203 pkt 2 p.p.s.a