Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 16/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 12 października 2023 r. znak SKO.ZP/415/255/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 21 marca 2023 r. nr 139/6730.2/2023, działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 z późn. zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

(Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), §2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia

26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji

o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 k.p.a., po rozpoznaniu wniosku D. sp. z o. o. z siedzibą w K., Prezydent Miasta Krakowa ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi w parterze, garażem podziemnym, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu (w tym naziemnymi miejscami postojowymi) na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w Krakowie".

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu 3 listopada 2022 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa wpłynął wniosek D. sp. z o.o. z siedzibą w K. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego.

Organ ustalił, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W toku postępowania uzyskano :

1. Postanowienie Marszałka Województwa Małopolskiego z dnia 7 lutego 2023 r. znak: RR-III.781.1.12.2023.OR - w odniesieniu do terenów przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

2. Opinię Zarządu Dróg Miasta Krakowa z dnia 16 grudnia 2022 r. znak: RW.460.1.501.2022 w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego,

3. Z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Wojewodę Małopolskiego w terminie

2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia, za dokonane uznano uzgodnienie projektu decyzji z tym organem,

4. Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 15 grudnia 2022 r. znak: AU-02-4.6730.2.552.2022.EUL w zakresie ochrony środowiska;

5. Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 2 lutego 2023 r. znak:

AU-02-4.6730.2.552.2022.EUL w zakresie konieczności uzyskania decyzji

o środowiskowych uwarunkowaniach,

6. Opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK z dnia 9 grudnia 2022 r. znak:

AU-02-4.6730.2.552.2022.EUL JK w zakresie ochrony powietrza;

7. Opinię Wydziału Planowania Przestrzennego UMK z dnia 5 stycznia 2023 r. znak: AU-02-4.6730.2.552.2022.EUL w odniesieniu do terenów zlokalizowanych na obszarze objętym sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

8. Opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej UMK z dnia 14 grudnia 2022 r.

9. Załącznik nr 3 do protokołu Nr 1 Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego z dnia 5 stycznia 2023 r.

10. Uchwała Nr L/435/2022 Rady Dzielnicy XI Podgórze Duchackie Miasta Krakowa z dnia 19 grudnia 2022 r. znak Dz-11.0021.13.2022.

W toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt decyzji przygotowała mgr inż. arch. B. N. uprawniona do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do uwag inwestora, zgłoszonych do projektu decyzji organ wyjaśnił, że zostały one przeanalizowane i przygotowano ostateczny projekt decyzji. Ponadto poinformował, że zgodnie z Zarządzeniem Nr 2731/2020 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 23 października 2020 "w sprawie występowania do Rad Dzielnic Krakowa o wydanie opinii wewnętrznych dotyczących zamierzeń inwestycyjnych na etapie ustalania warunków zabudowy /WZ/ i ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego /ULICP/", w toku postępowania uzyskano negatywną Uchwałę Nr L/435/2022 Rady Dzielnicy XI Podgórze Duchackie Miasta Krakowa z dnia 19 grudnia 2022 r. znak Dz-11.0021.13.2022. Pomimo, że Rada Dzielnicy nie jest w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy stroną postępowania czy też organem uzgadniającym, kierując się zasadą pogłębiania zaufania i zasadą udzielania informacji wyrażonymi w art. 8 i 9 k.p.a. uznano za celowe uwzględnienie ww. kwestii.

Organ wyjaśnił nadto, że wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia zbliżonego do wnioskowanego, w taki sposób by spełniało warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymogi Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określając parametry dla wnioskowanej inwestycji organ kierował się wymaganiami ładu przestrzennego, kontynuację jego zasad występujących w terenie, gdyż jest on podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określone parametry dla planowanej inwestycji stanowią kontynuację występujących w obszarze analizowanym parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji rodzaju zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować ją do cech oraz parametrów architektonicznych

i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy o tej samej funkcji. Warunki przedmiotowej decyzji zapewniają zgodność z zasadą kontynuacji

i określają gabaryty zabudowy w nawiązaniu do cech sąsiedztwa (w tym wysokość

i cały gabaryt obiektów).

W ramach sporządzania analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowisko

w sprawie wyraził również Zespół Urbanistyczno-Architektoniczny powołany Zarządzeniem Prezydenta Miasta Krakowa Nr 336/2019 z dnia 15 lutego 2019 r.

Odnosząc się do kwestii ilości miejsc postojowych organ wyjaśnił, że

w załączniku nr 1 do przedmiotowej decyzji został określony wskaźnik ilości miejsc postojowych na podstawie uchwały Nr LID7723/12 Rada Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa", określającej politykę przestrzenną Gminy w tym zakresie. Również Inwestor będzie musiał zapewnić miejsca postojowe zarówno dla mieszkańców jak i dodatkowe miejsca ogólnodostępne. Dokłada ilość miejsc postojowych zostanie zatwierdzona w decyzji

o pozwoleniu na budowę.

Z kolei odnosząc się do kwestii komunikacyjnych organ podał, że zostały one szczegółowo rozpoznane przez Zarząd Dróg Miasta Krakowa, który wydał pozytywną opinię i zawarł w niej informację o konieczności podpisania z ZDMK stosownego aneksu do umowy na realizację układu drogowego (co zostało ujęte w niniejszej decyzji).

Prezydent podał nadto, że Rada Dzielnicy nie jest organem uzgadniającym treść decyzji o warunkach zabudowy, czy też stroną postępowania. Uznając jednak jej ważną rolę organ dokonał rozstrzygnięcia po uwzględnieniu tych uwag. Stanowisko Rady Dzielnicy nie może jednak wstrzymać biegu sprawy i powodować wydłużenia czasu trwania postępowania. Nie może być też podstawą do określania tych czy innych ograniczeń lub warunków zawartych w decyzji.

Integralną część decyzji stanowią:

Zał. Nr 1- warunki zabudowy terenu,

Zał. Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

w oparciu o oryginalną kopie, mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego (oryginalna kopia w aktach sprawy),

Zał. Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej,

Zał. Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (oryginalna kopia w aktach sprawy).

Od powyższej decyzji zostały złożone odwołania przez: Stowarzyszenie P. Z. P., Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...], [...].

Decyzją z dnia 12 października 2023 r. znak: SKO.ZP/415/255/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję organu

I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że w rozpoznawanej sprawie wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Na terenie planowanej inwestycji brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje wykonać prace, które wymagają decyzji zatwierdzającej projekt budowany i udzielającej pozwolenia na budowę. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Z kolei w myśl przepisu art. 53 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Organ właściwy do wydania decyzji jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym

z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których mowa w ww. przepisie jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Z obowiązującego od dnia 3 stycznia 2022 r. art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Zdaniem organu, w niniejszej sprawie obszar analizowany wyznaczono zgodnie z w/w wymogami. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez mgr. inż. arch. B. N., w której przedstawiony został sposób zagospodarowania obszaru analizowanego oraz cechy zabudowy w obszarze analizowanym.

Organ zauważył, że w części tekstowej dokumentu analizy, charakteryzując teren inwestycji podano, że teren objęty wnioskiem położony jest w południowo-wschodniej części K., w rejonie ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...]. Na obszarze, na którym planowana jest inwestycja nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, teren ten nie jest też objęty obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zauważono, że dla terenu objętego wnioskiem sporządzany jest projekt mpzp. W dniu 21 grudnia 2022 r. Rada Miasta Krakowa podjęła uchwałę Nr CII/2116122 w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "WOLA DUCHACKA - WSCHÓD". Na terenie położonym w bliskim sąsiedztwie działek objętych wnioskiem (po zachodniej stronie), wyznaczono rezerwę terenową dla ulicy "[...]" - skan uwidoczniający przebieg rezerwy terenowej zamieszczono w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Z ww. danych wynika, że niewielki fragment terenu objętego wnioskiem (dz. [...]) znajduje się na terenie, na którym planowana jest budowa ul. [...].

Na zabudowę obszaru analizowanego składają się: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne (np. ul. [...] - inf. ZDMK), drogi publiczne (np. ul. [...], ul. [...] - inf. ZDMK), obiekty infrastruktury technicznej. Z analizy wynika, iż obszar analizowany obejmuje tereny drobnej zabudowy mieszkaniowej o charakterze zabudowy jednorodzinnej oraz usługowej, na które sukcesywnie wkracza zabudowa wielorodzinna o większych gabarytach.

Budynki mieszkaniowe wielorodzinne obserwować można przede wszystkim

w pasie terenu przecinającym środkową część obszaru analizowanego - w kierunku północny zachód -południowy wschód. Teren lokalizacji budynków mieszkaniowych wielorodzinnych rozciąga się wzdłuż planowanej ul. "[...]", kształtując przyszłą oprawę urbanistyczną tej arterii komunikacyjnej. Kolejno realizowane w tym miejscu budynki mają duże kubatury, ich bryły tworzą formy dominujące w lokalnej przestrzeni. Działka Inwestora położona jest przy ul. [...], wzdłuż której zlokalizowano niewielką gabarytowo zabudowę. Równocześnie - działka Inwestora znajduje się w pasie terenu towarzyszącym planowanej ul. "[...]"

i krzyżującym się z ul. [...]. W analizie urbanistyczno-architektonicznej zamieszczono fragmenty ortofotomapy z 2021 r., ukazujące kontekst urbanistyczny planowanej inwestycji. W ocenie organu odwoławczego planowane zamierzenie inwestycyjne będzie kontynuowało funkcję mieszkalną zabudowy występującą w obszarze analizowanym.

Następnie organ odniósł się do poszczególnych parametrów planowanej inwestycji:

Przyjęta przez organ linia zabudowy od strony drogi publicznej ul. [...] wyznaczona została w odległość 9 m od granicy z dz. nr [...], na której zrealizowano ul. [...] zgodnie z § 4. ust. 4 w/w rozporządzenia. W niniejszej sprawie, ze względu na analizę lokalnego kontekstu przestrzennego parametr ten został ustalony na zasadzie odstępstwa, co zostało należycie uzasadnione i odnosi się w sposób wystarczający do stanu zastanego ładu przestrzennego. W szczególności z analizy wynika, iż ukształtowanie linii zabudowy w odległości 9 m od granicy terenu objętego wnioskiem — nawiązywałoby do linii zabudowy budynku nr [...], zlokalizowanego na dz. nr [...], przy ul. [...] - w pierwszej linii zabudowy. Budynek nr [...] o wys. attyki ok. 12 m oraz szerokości elewacji frontowej ok. 40 m, stanowi obiekt dominujący swoim gabarytem w przestrzeni sąsiadującej z terenem objętym wnioskiem.

Ze względu na kompozycję istniejącej w tym obszarze zabudowy (układ

o nierygorystycznie prowadzonej linii zabudowy) oraz lokalizację zieleni wysokiej, linia zabudowy winna mieć charakter nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej. W taki też sposób ww. parametr został ustalony w decyzji wz.

Również wskaźnik powierzchni zabudowy nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. Ustalono go w wielkości 11 %- 21%, na podstawie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zdaniem organu wskaźnik 11% - stanowi nawiązanie do istniejącego wskaźnika liczonego dla dz. nr [...], tj. dla najbliżej położonej działki zabudowanej budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Natomiast wskaźnik 21% - to nawiązanie do średniego wskaźnika liczonego dla działek zabudowanych wielkogabarytowymi budynkami mieszkalnym wielorodzinnymi z całego obszaru analizowanego. Analizator wskazał, iż wyznaczony wskaźnik pozwala zrealizować na działkach nr [...] i nr [...] budynek o pow. zab. od ok. 355 m2 do ok. 677 m2. Budynek o takiej powierzchni zabudowy pozwoli utworzyć bryłę, która kontynuować będzie cechy brył budynków wielorodzinnych zlokalizowanych w sąsiedztwie, w pasie terenu przecinającym środkową część obszaru analizowanego - w kierunku północny zachód - południowy wschód powierzchnie zabudowy zlokalizowanych tam budynków wynoszą: 468 m2, 827 m2, 251 m2, 488 m2, 228 m2, 253 m2, 220 m2 (od 220 m2 do 827 m2 - średnio ok. 391 m2), przy czym budynek nr [...] (stojący najbliżej planowanej inwestycji) - ma powierzchnię zabudowy ok. 251 m2.

Ustalenie tego warunku na poziomie średniego wskaźnika z całego obszaru, który nie pozostaje reprezentatywny, z uwagi na znaczną różnorodność zastanej zabudowy, nie stanowiłoby odzwierciedlenia zastanego ładu przestrzennego, przeciwnie mogłoby doprowadzić do jego wypaczenia. Zasadnie uwzględniono, że przy znacznej powierzchni terenu inwestycji, zastosowanie wskaźnika średniego

z całego obszaru analizy wynoszącego ok. 24,34 %, doprowadziłoby do zrealizowania inwestycji o gabarytach powierzchniowych zbyt dominujących w analizowanym obszarze. Z analizy wynika, iż większość budynków wielorodzinnych posiada wskaźniki oscylujące w przedziale od 11 % do 23 %.

Takie rozstrzygnięcie organu pozostaje jednocześnie spójne z warunkiem obligującym Inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, tj. nie mnie, niż 50 %, który jest wynikiem zaobserwowanego ukształtowania znacznego udziału zieleni w obszarze analizowanym, a jednocześnie stanowi wykonanie zaleceń organu opiniującego w zakresie ochrony przyrody - Wydziału Kształtowania Środowiska UMK.

Kolegium nie znalazło również podstaw do kwestionowania ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej (tj. elewacji od strony ul. [...]) nowej zabudowy w wielkości: do 28 m - dla niższej części budynku (tj. o wys. 12 m ± 1 m), od 16 m do 21 m - dla wyższej części budynku (tj. o wys. 34-35 m).

Szerokość tę wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej planowanej niższej części budynku "do 28 m" - stanowi nawiązanie do średniej szerokości elewacji frontowych budynków wielorodzinnych, która kształtuje się na poziomie ok. 26,5 m (budynki te mają elewacje o szerokości od ok. 20 m do ok. 39 m). Szerokość elewacji dla wyższej partii budynku wyznaczona w zakresie od 16 m do 21 m, pozwala nawiązać formą budynku do istniejącego kontekstu przestrzennego: budynki najbliżej sąsiadujące z terenem inwestycji, stojące w pierwszej linii zabudowy przy ul. [...] - mają elewacje frontowe szerokości ok. 14 m i ok. 17 m, budynek wielorodzinny nr [...], stojący na dz. nr [...] posiada elewację od strony ul. [...], której szerokość wynosi ok. 21 m.

Podobnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w ocenie Kolegium ustalona została prawidłowo. Wysokość ta mierzona od poziomu terenu istniejącego - do attyki - wyznaczona została na poziomie: 12m ± 1 m dla niższej części budynku (lokalizowanej w pasie terenu odsuniętym od działki drogowej ul. [...] - na odległość od 9 m do 24 m), 34-35 m - dla wyższej części budynku (lokalizowanej w odległości od działki drogowej ul. [...] - większej niż 24 m).

Jak podał organ przeprowadzona analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, że ustalane jak wyżej zróżnicowane wysokości poszczególnych fragmentów planowanego budynku - wynikają z istniejącego lokalnego kontekstu przestrzennego, który kształtuje się przy ul. [...]. W analizie urbanistyczno-architektomcznej uwidoczniono planszę ukazującą cechy urbanistyczne istniejącej zabudowy przy ul. [...], wzdłuż której w pierwszej linii zabudowy zlokalizowane są niskie budynki o wysokości do ok. 12 m (budynek nr [...]), natomiast w głębi terenu - zabudowa wyższa. W treści analizy zwrócono też uwagę, że planowany budynek, nawiązywać będzie do wyraźnie już ukształtowanego układu zabudowy wielorodzinnej istniejącej nie tylko na działce nr [...], lecz także na działce [...], [...], [...], których wysokości mieszą się w przedziale od 31,00 m do 35,00 m (ta najwyższa występuje na działce najbliższej terenowi inwestycji - nr [...]). Odnotowano też, że wprawdzie nie jest to wysokość występująca w przewadze, to jednak ze względu na ww. powiązanie przestrzenno - funkcjonalne możliwa jest do kontynuacji. Powyższe wyniki analizy uzasadniają, zastosowanie przewidzianego w § 7 ust. 4 odstępstwa od ogólnych reguł wyznaczania tego parametru i dopuszczenie dla nowej inwestycji dla tylnej części budynku, - wysokości elewacji frontowej w przedziale od 34 m do 35 m.

Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie, że będzie to dach z attyką, kształtowaną na wysokości jak w omawianym powyżej punkcie. Przeprowadzona analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, że w kontekście sąsiedniej zabudowy ustalenie dla nowej zabudowy wnioskowanych dachów płaskich nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Ustalenie dla wnioskowanej inwestycji formy pokrycia budynku, jak wskazano powyżej, zasługuje na aprobatę wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Według organu sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę,

o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalenie przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony.

Kolegium zwróciło uwagę, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji.

Ponadto ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczną -urbanistyczną oraz projekt decyzji.

Ustalenia w niniejszej sprawie niektórych parametrów nowej zabudowy na zasadzie dopuszczonych rozporządzeniem odstępstw od zasad stosowanych w pierwszej kolejności, organ uznał za prawidłowe W tym obszarze w którym ład przestrzenny i architektoniczny dopiero się kształtuje, istnieje usprawiedliwienie dla ustalenia parametrów i nowej zabudowy w sposób odmienny od podstawowych reguł przewidzianych w rozporządzeniu.

Zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] realizując przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

Na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], [...], [...] w K. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w K., zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 6, 7, 8, 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na zaakceptowaniu wadliwej, to jest pozbawionej uzasadnienia, analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (zwanej dalej "analizą"), w zakresie co najmniej parametrów (wskaźników) kształtowania zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, a wymienionych w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 ww. ustawy;

- art. 6, 7, 8, art. 77 § 1 k.p.a., w zw. z § 4 rozporządzenia, polegające na zaakceptowaniu dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia linii nowej zabudowy;

- art. 6, 7, 8, 77 § 1 k.p.a. w związku z § 6 rozporządzenia, polegające na zaakceptowaniu dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia szerokości elewacji frontowej planowanego budynku;

- art. 6, 7, 8, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 7 rozporządzenia, polegające na zaakceptowaniu dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku;

- art. 138 § 1 pkt. 1 i art. 6 k.p.a. polegające na nieprawidłowym i tym samym nieuzasadnionym utrzymaniu w mocy decyzji nr [...].[...] Prezydenta Miasta Krakowa z 21 marca 2023 r. – zamiast uchylenia tej decyzji ze względu na naruszenie ww. przepisów.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł oddalenie skargi.

W piśmie procesowym z dnia 26 marca 2024 r. (data wpływu) D. sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła o oddalenie skargi.

Na rozprawie 5 kwietnia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie połączył przedmiotową sprawę do wspólnego rozpoznania ze sprawą ze skargi Z. P.-N., zarejestrowaną do sygnatury II SA/Kr 15/24.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023 r. poz. 1634, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Po przeprowadzeniu postępowania w tak zakreślonych ramach Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi w parterze, garażem podziemnym, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu (w tym naziemnymi miejscami postojowymi) na działkach nr [...], [...] [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w Krakowie.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.). Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Sprecyzowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W orzecznictwie podkreśla się, że celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 357/15). Jak stanowi przy tym art. 1 ust. 3 u.p.z.p. ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Niewątpliwie analiza ta stanowi kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyciągnięte z przeprowadzonej analizy wnioski przekładają się bowiem bezpośrednio na stwierdzenie możliwości ustalenia warunków zabudowy. Sposób ustalania parametrów zamierzenia inwestycyjnego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji (Dz.U. Nr 164, poz. 1588; dalej: r.n.z.z.t.).

W przedmiotowej sprawie arch. B. N. sporządziła analizę urbanistyczno-architektoniczną oraz na tej podstawie projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. W ocenie Sądu dokument ten stanowi wystarczający dowód wskazujący na spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także dowód, który należycie uzasadnia wyznaczone parametry zabudowy. W analizie wskazano w szczególności, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne, drogi publiczne. Wobec tego, że planowana zabudowa stanowi zabudowę mieszkalną wielorodzinną autorka analizy stwierdziła, że istnieje możliwość kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Jeśli chodzi o wyznaczone na podstawie analizy parametry zabudowy trzeba w pierwszej kolejności wskazać na linię zabudowy, której sposób wyznaczenia określa § 4 r.n.z.z.t. Po pierwsze, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Po drugie, w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Po trzecie, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Po czwarte, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 4).

W przedmiotowej sprawie wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 9 m od granicy z działką nr [...] (ul. [...]) zgodnie z § 4. ust. 4 r.n.z.z.t. Nie nawiązuje ona do zabudowy po tej samej stronie drogi publicznej, znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. W szczególności nie nawiązuje do lokalizacji budynku na działce nr [...] (12 m od ul. [...], cofnięty względem wyznaczonej linii zabudowy), ani też do budynku na działce nr [...] (4 m od ul. [...], przed wyznaczoną linią zabudowy). W uzasadnieniu wyznaczonego parametru autorka analizy wskazała, że wynika on z analizy lokalnego kontekstu przestrzennego i nawiązuje do lokalizacji budynku nr [...], na działce nr [...]. Wyjaśniono, że budynek ten o wysokości attyki ok. 12 m i szerokości elewacji frontowej ok. 40 stanowi obiekt dokumenujący gabarytem w przestrzeni sąsiadującej z terenem objętym wnioskiem. Wyjaśniono też, że ze względu na kompozycję istniejącej w tym obszarze zabudowy (układ o nierygorystycznie prowadzonej linii zabudowy) oraz lokalizację zieleni wysokiej, linia zabudowy winna mieć charakter nieprzekraczalnej a nie obowiązującej.

W tym kontekście dostrzec należy specyfikę parametru linii zabudowy. Zasadniczo linia zabudowy ustalana jest od frontu działki, a więc od tej części działki, która przylega do drogi, z której jest główny wjazd lub wejście na działkę. W orzecznictwie sądów administracyjnych zauważa się, że ustalenie linii zabudowy służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz zapewnienia ładu przestrzennego. Dostrzega się, że potrzeba wyznaczenia linii zabudowy może zachodzić również w przypadku drogi, która nie posiada statusu drogi publicznej, lecz faktycznie ogólnodostępnej i służącej obsłudze komunikacyjnej szeregu nieruchomości, w tym co najmniej kilku zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i funkcjonalnie pełniącej rolę drogi publicznej (zob. wyrok NSA z 25 lipca 2019 r., II OSK 2327/17). Wbrew dosłownemu znaczeniu pojęcia "obowiązująca linia zabudowy" przyjmuje się, że wyznaczenie linii nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza zwykle konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, ale maksymalne zbliżenie zabudowy do pasa drogowego (zob. wyroki NSA z 27 stycznia 2022 r., II OSK 1613/19, z 5 sierpnia 2008 r., II OSK 967/07, z 8 lipca 2008 r., II OSK 789/07; orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie podkreśla się również, że ustalenie linii zabudowy nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy. Rolą organu, wspartego wiedzą z zakresu urbanistyki i architektury osoby sporządzającej projekt decyzji, jest ustalenie tego parametru w sposób najbardziej adekwatny do konkretnych uwarunkowań faktycznych, które często odbiegają od rozwiązań "modelowych". Możliwe jest zatem np. ustalenie więcej niż jednej linii zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 19 marca 2015 r., II OSK 1987/13); możliwe jest wyznaczenie linii "łamanej" (zob. wyrok WSA w Krakowie z 12 września 2016 r., II SA/Kr 1281/14); dopuszcza się też niewyznaczanie linii zabudowy, zwłaszcza jeśli teren planowanej inwestycji nie znajduje się przy drodze publicznej lub drodze ogólnodostępnej, ale w głębi zabudowy (zob. wyroki NSA z 25 lipca 2019 r., II OSK 2327/17, z 7 października 2020 r., II OSK 2145/20).

W ocenie Sądu zaprezentowane w analizie uzasadnienie dla wyznaczonej linii zabudowy wykazuje przekonująco specyfikę lokalizacji planowanej inwestycji i wynikający z niej sposób wyznaczenia linii zabudowy.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustala się, stosownie do § 5 ust. 1 r.n.z.z.t., na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). W przedmiotowej sprawie wskaźnik ten ustalono w przedziale od 11% do 21 % na podstawie wyników analizy.

W analizie ustalono, że średni wskaźnik tego parametru wynosi w całym obszarze analizowanym 24,34%, natomiast dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 21%. Wyjaśniono przy tym, że minimalny ustalony wskaźnik nawiązuje do wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni najbliższej działki sąsiedniej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym ([...]), zaś wskaźnik maksymalny – do średniej z obszaru dla budynków wielorodzinnych. Dostrzec należy w omawianym kontekście, że ustalony został również wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - na poziomie nie mniej niż 50% terenu inwestycji. Rozporządzenie ani ustawa nie określa sposobu ustalania tego wskaźnika. Bez wątpienia jednak powinien on nawiązywać do wskaźnika powierzchni zabudowy. W sporządzonej w sprawie analizie uzasadnieniem tego parametru jest pozyskana w sprawie opinia Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z 15 grudnia 2022 r. Sąd nie znajduje podstaw, by powyższe ustalenia zakwestionować.

Co się zaś tyczy szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy określa się ją na podstawie § 6 ust. 1 r.n.z.z.t., w pierwszej kolejności na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Również i w tym przypadku dopuszczalne jest jednak wyznaczenie w inny sposób szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). W przedmiotowej sprawie ustalono szerokość elewacji frontowej, na podstawie § 6 ust. 2 r.n.z.z.t. w sposób zróżnicowany: dla niższej części budynku - do 28 m, dla wyższej – od 16 m do 21 m. Jak wynika z uzasadnienia wyników analizy, w ten sposób nawiązano do średniej szerokości elewacji frontowych budynków wielorodzinnych, która wynosi ok. 26,5 m (budynek niższy), a także do kontekstu przestrzennego inwestycji tworzonego przez budynki sąsiadujące z terenem inwestycji (budynek wyższy).

Zauważyć należy, że ustalone parametry szerokości elewacji frontowej powiązane zostały z wyznaczonym w sprawie parametrem wysokościowym (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej).

Zgodnie z § 7 ust. 1 r.n.z.z.t. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się inny sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość do attyki) dla niższej części budynku (od ul. [...]) wyznaczono na poziomie 12 ± 1m, zaś 34-35 m – dla wyższej części budynku, lokalizowanej w odległości większej niż 24 m od ul. [...]. Wyjaśniono przy tym w analizie, że w rejonie planowanej inwestycji budynki wyższe zlokalizowano w głębi terenu, w odsunięciu od ul. [...], a pas terenu obejmujący budynki w pierwszej linii zabudowy ma głębokość ok. 24 m. Również i w tym zakresie Sąd stwierdził, że wyjaśnienie zawarte w analizie uzasadnia wystarczająco wyznaczone parametry, uznając, że nie doszło tu do naruszenia § 7 ust. 4 r.n.z.z.t.

Nie budzą wątpliwości ustalenia co do parametru geometrii dachu, których dokonano w nawiązaniu do § 8 r.n.z.z.t. Wykazano, że w obszarze analizowanym występują budynki kryte dachami płaskimi oraz dachami połaciowymi. Inwestor planuje budynek kryty dachem płaskim i taka cecha zabudowy została ustalona w decyzji.

W ocenie Sądu zalegająca w aktach sprawy analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi wystarczającą podstawę do ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie. Sąd dostrzega, że parametry zabudowy zostały wyznaczone w większości z odstępstwem od ogólnych reguł wyznaczania parametrów i nie stanowią one prostego odwzorowania zabudowy sąsiedniej, czy też średniej zabudowy z obszaru analizowanego. Sąd dostrzega jednak równocześnie, że organy wykazały, iż te odstępstwa były uzasadnione m.in. położeniem w obszarze zróżnicowanej zabudowy, w której występuje również wielkogabarytowa zabudowa wielorodzinna. Wywody zawarte w analizie oraz dokonane na ich podstawie ustalenia organów administracji są logiczne i spójne.

Tym samym, zdaniem Sądu, bezzasadne okazały się zarzuty skarżącej Wspólnoty, jak też tożsame zarzuty zgłoszone przez B. P.-N.. Wszystkie zarzuty ogniskowały się wobec sposobu wyznaczenia parametrów zabudowy, który określono jako dowolny i zmierzający do zrealizowania parametrów zamierzonych przez inwestora. W ocenie Sądu ustalenie w decyzji parametrów zabudowy zgodnych z wnioskiem inwestora nie stanowi wady decyzji, o ile parametry te znajdują uzasadnienie w rzetelnie sporządzonej analizie. W analizie sporządzonej w przedmiotowej sprawie dane o istniejącej zabudowie przedstawione zostały czytelnie w formie tabelarycznej, a nadto ustalenia zostały zobrazowane odpowiednimi fragmentami map, ortofotomapy, a także rysunkami 3D. Strona skarżąca nie zaoferowała materiału dowodowego, który mógłby zdezawuować wnioski wyprowadzone z analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz sformułowane na ich podstawie warunki zabudowy.

Finalnie Sąd stwierdza, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w sposób wyczerpujący wyjaśniło i przedstawiło stan sprawy, uwzględniając należycie wymogi art. 7, 77, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie spełnia również wymogi wynikające z zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.). Prawidłowo również zinterpretowano i zastosowano relewantne przepisy prawa materialnego.

Wobec stwierdzenia, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a w szczególności nie narusza przepisów powołanych w skardze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.