Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 476/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2024 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2023 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 19 kwietnia 2022 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego P. B. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

P. B. (dalej jako: skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej jako: Kolegium, SKO) z dnia 28 lutego 2023 r., nr SKO Gd/3211/23, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni (dalej jako: Prezydent Miasta) z dnia 19 kwietnia 2022 r., nr RAA.6730.2.8.2022.ES-308/9, w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Skarga została wniesiona w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Wnioskiem z 14 lutego 2022 r., uzupełnionym w dniu 8 marca 2022 r., K. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej jako: inwestor) zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [...], położonej w G. przy ul. K. [...], dla inwestycji określonej jako "budowa budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym".

Decyzją z 19 kwietnia 2022 r. Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla działki nr [...] obręb [...], położonej w Gdyni przy ul. K. [...], oznaczonej literami ABCD na załączniku graficznym do decyzji, dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego 3-lokalowego z garażem oraz działki nr [...] obręb [...] dla realizacji dojazdu i infrastruktury.

W decyzji wskazano, że inwestycja spełnia wszystkie warunki określone

w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503), dalej jako "u.p.z.p.". Mianowicie, wnioskowana inwestycja – budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego 3-lokalowego z garażem i infrastrukturą techniczną, tj. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (MW), kontynuuje funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej – ul. K., a istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia. Teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zaś zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wskazano w uzasadnieniu decyzji, wokół działki wyznaczono obszar analizowany równy trzem szerokościom działki objętej wnioskiem. W zakresie warunków i wymagań ochrony kształtowania ładu przestrzennego wynikających z tak przyjętego obszaru analizowanego wyznaczono linię zabudowy, jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy. Określa ona linię wyznaczającą położenia lica ściany frontowej budynków. Oznacza to, że elementy takie jak: balkony, loggie, tarasy, daszki, schody zewnętrzne i rampy mogą wykraczać poza obowiązującą linię zabudowy. Ponadto w decyzji dopuszczono odstąpienie od obowiązującej linii zabudowy na maksymalnie 50% powierzchni elewacji frontowej poprzez cofnięcie ściany budynku. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono jako wskaźnik średni zabudowy wolnostojącej w obszarze analizowanym – do 0,22. Szerokość elewacji frontowej również ustalono w oparciu o średnią szerokość elewacji budynków w obszarze analizowanym – 12 m, z tolerancją 20 %. Wysokość górnej elewacji frontowej przyjęto jako przedłużenie wysokości budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji i ustalono jako rzędną bezwzględną z uwagi na konfigurację terenu – do 72 m n.p.m.

W decyzji wskazano też, że obsługa komunikacyjna, od ul. K., lokalizacja w pasie drogowym sieci i przyłączy oraz budowa zjazdu lub przebudowa zjazdu, wymaga uzgodnienia z zarządcą drogi. Przy czym zaznaczono, że obiekty budowlane należy lokalizować w odległości nie mniejszej niż 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni dróg gminnych – ul. K., a ewentualne zmniejszenie ww. odległości może nastąpić w uzasadnionych wypadkach za zgodą zarządcy drogi.

Konieczne jest też zapewnienie miejsc postojowych dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego - min. 0,8-1,2 miejsca postojowego na mieszkanie, min. 1 miejsce do przechowywania rowerów w budynku na mieszkanie, min. 0,3 miejsce ogólnodostępne postojowe czasowe na mieszkanie. Ponadto należy zapewnić miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych na zewnątrz budynku, jak i w garażu.

Odnośnie zagospodarowania wód opadowych i roztopowych ustalono m.in., że w jak największym stopniu mają one zostać zagospodarowane na terenie własnym inwestora. Zaznaczono też, że sposób zagospodarowania tych wód nie może powodować ich spływu na teren sąsiednich nieruchomości, w tym teren pasa drogowego.

Wskazano też w punkcie 8. decyzji, że inwestycja wymaga uzgodnienia z zarządcą dogi, w imieniu którego działa Naczelnik Wydziału Inwestycji, z ZUDP- w zakresie infrastruktury w liniach rozgraniczających ulicy oraz rzeczoznawcą ds. p.poż.

W uzasadnieniu decyzji organ odniósł się do uwag złożonych w dniu 29 marca 2022 r. przez stronę, J. T., która domagała się określenia ilości lokali mieszkalnych zgodnie z treścią wniosku inwestora, wskazywała na wysokość nowo projektowanego budynku jako średnią wysokość budynków sąsiednich, oraz wniosła o doprecyzowanie w decyzji, iż wszystkie elewacje budynku nowoprojektowanego nie mogą przekraczać wysokości elewacji frontowej. W tym zakresie organ stwierdził, że wydana decyzja spełnia wszystkie te uwagi, w szczególności wysokość nowo projektowanego budynku stanowi średnią wysokości ok. 11,5 m pomiędzy wysokością budynków na działkach sąsiednich, lecz z uwagi na konfigurację terenu określono ją w wartościach bezwzględnych. Dodał organ, że zgodnie z obowiązującymi przepisami przy postępowaniu dot. pozwolenia na budowę jako wysokość elewacji frontowej odczytuje się najwyżej położony element elewacji, w związku z tym żadna z elewacji nie może przekroczyć rzędnej 72 m n.p.m..

W odwołaniu od tej decyzji P. B., strona postępowania, wskazał, że otoczenie poddane analizie to w niniejszej sprawie 49 budynków - zrealizowanych przez ich ówczesnych właścicieli jako domy jednorodzinne, tj. obiekty o funkcji wyłącznie mieszkalnej. Konsekwencją uznania przez organ, że uzupełnienie osiedla nowym obiektem na dz. [...] ma wpływ na harmonię przestrzeni urbanistycznej na tym obszarze, winno być uznanie przez organ za strony tego postępowania także właścicieli tych 49 obiektów, tak aby wypowiadając się w sprawie ładu przestrzennego i estetyki swego sąsiedztwa mogli oni chronić swe interesy. Organ tego nie czyni. W związku z tym, odwołujący się wniósł o ustalenie analizowanego obszaru jako ograniczonego do sąsiedztwa nieruchomości przy ul. K. [..]-[..] i [..]-[..] i ul. W. [..]-[..] oraz o uznanie za strony postępowania właścicieli nieruchomości przy ul. K. [..]-[..] i przy ul. W. [..]-[..], bowiem bezpośrednie sąsiedztwo nie jest jedynym czynnikiem tworzącym prawa stron. Odwołujący się wniósł także o określenie funkcji nowego obiektu jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego bez lokalu usługowego, wskazanie odnośnie linii zabudowy, że pionowe części konstrukcyjne obiektu integralnie związane z konstrukcją budynku mieszkalnego nie będą wykraczały poza te linie oraz ustalenia szerokości elewacji frontowej w wielkości od 7,04 m do 10,56 m, co wynika z wyliczeń tej wielkości zaprezentowanej w treści odwołania. Odwołujący się wniósł też o przedstawienie dowodów, na których ustalono wysokość gzymsu jako 72,00 m n.p.m.

Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 28 lutego 2023 r. - utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, że wbrew twierdzeniom odwołującego się, planowana inwestycja dotyczy wyłącznie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem, a nie dodatkowo usług. W zaskarżonej decyzji jako rodzaj zabudowy wskazano - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna ( oznaczenie literowe MW).

Organ wskazał ma treść art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i wyjaśnił, że w tej sprawie obszar analizowany wyznaczono w odległości min. 63 m, czyli nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, wyznaczonego od strony ul. K. - ok. 21 m. W obszarze tym znajduje się zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna, są to budynki od 2 do 4 kondygnacji. Budynki bezpośrednio sąsiadujące z działką objętą wnioskiem zabudowane są budynkami wielorodzinnymi. Ponadto, wzdłuż ul. K. większość zabudowy to budynki wielorodzinne. Powyższe świadczy o spełnieniu w rozpoznawanej sprawie warunku dobrego sąsiedztwa i umożliwia określenie parametrów nowej zabudowy, a wyznaczony obszar analizowany pozwolił na wyznaczenie parametrów nowej zabudowy w sposób wpisujący się w zastany ład urbanistyczny.

Odnosząc się do poszczególnych parametrów przyjętych w decyzji dla planowanej zabudowy Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym usytuowanie budynków wzdłuż ul. K. kształtuje czytelną linię zabudowy, przebiegającą w odległości od krawędzi jezdni zgodnie z wymogami ustawy o drogach publicznych. W związku z tym przyjęto obowiązującą linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu co do zasady wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, który w sprawie wynosi 0,28. Jednakże, ponieważ większość zabudowy w obszarze analizowanym stanowią budynki w zabudowie bliźniaczej, a wniosek dotyczy budynku w zabudowie wolnostojącej, wskaźnik ten ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r. nr 164, poz. 1588), dalej jako "rozporządzenie", który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeśli wynika to z analizy. Średni wskaźnik istniejącej zabudowy wolnostojącej w obszarze analizowanym wnosi 0,22 i tak też ustalono dla wnioskowanej zabudowy. Średnia szerokość elewacji frontowej budynków wolno stojących w obszarze analizowanym wynosi 12 m i tak też przyjęto dla inwestycji, z tolerancją 20 %. Z analizy wynika też, że budynki w obszarze analizowanym posiadają różne wysokości elewacji frontowej od 2 do 4 kondygnacji. Przyjmując zasadę kontynuacji cech zabudowy położonej u styku z terenem objętym wnioskiem, ustalono wysokość zabudowy jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej budynków istniejących na działkach sąsiednich - ok. 11,5 m. Z uwagi na położenie działki objętej decyzją na wyższej rzędnej w stosunku do działek sąsiednich i ulicy, wielkość tę dla zachowania ładu przestrzennego określono w m n.p.m. - do 72 m n.p.m., jest to wysokość bezwzględna. Z kolei odnośnie geometrii dachu ustalono, że większość budynków w obszarze analizowanym ma dachy płaskie - przyjęto dla projektowanego budynku dach płaski.

W związku z tym, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną, a w obszarze analizowanym w niniejszej sprawie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna opisana szczegółowo w analizie architektoniczno – urbanistycznej, która pozwala - w nawiązaniu do skali i charakteru zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym określić poszczególne wskaźniki dla planowanej inwestycji, tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego - 3 lokalowego z garażem, wydana przez organ I instancji decyzja jest prawidłowa.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących kręgu stron postępowania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie jej realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę. Ponadto, w tego rodzaju postępowaniach krąg stron ustalany jest w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa uregulowaną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 28 k.p.a.. W związku z tym, stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy - oprócz wnioskodawcy, który niekoniecznie musi być właścicielem terenu przeznaczonego pod inwestycję, mogą być właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomością, na której planowana jest realizacja inwestycji. Przymiot strony tych podmiotów za każdym razem musi być jednak oceniany przez pryzmat wymogów wymienionych w art. 28 k.p.a., gdyż sam fakt bycia właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą sąsiedniej nieruchomości nie przesądza o tym, że podmiot taki automatycznie staje się stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy. O interesie prawnym tych osób przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości, przy czym ciężar wykazania takiego interesu obarcza podmiot, który się na niego powołuje. Natomiast żaden z właścicieli nieruchomości wymienionych przez odwołującego się, nieuznany za stronę w niniejszym postępowaniu, nie złożył stosownego wniosku w tej sprawie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku P. B. stwierdził, że wydane decyzje spowodują powstanie kolejnego elementu urbanistycznego miasta, który będzie destrukcyjnie wpływał na ład przestrzenny osiedla.

W uzasadnieniu strona skarżąca zwróciła uwagę, że inwestor będzie mógł zrealizować budynek mieszkalny wielorodzinny o nieustalonej liczbie mieszkań i kondygnacji nadziemnych i podziemnych. Ustalona szerokość elewacji frontowej budynku wyznaczona na 12 m, różna jest od szerokości elewacji budynków na najbliższych działkach sąsiednich, gdzie wynosi ona 9,5 m i 10,5 m. Możliwość cofnięcia ustalonej linii zabudowy w głąb działki do 50 % szerokości własnej elewacji spowoduje stworzenie na działce o głębokości 32 m znaczącego przyulicznego placu, niespotykanego na sąsiednich działkach z numeracją nieparzystą. W zakresie wskaźnika zabudowy wyznaczonego wg skarżącego jako 0,28 wskazano, że średni wskaźnik dla sąsiedztwa to 0,24. Skarżący wskazał też, że – wbrew ustaleniom organu, budynki najbliższe działce nr [...] są budynkami jednorodzinnymi, takie budynki znajdują się na działkach przy ul. K. nr [...]-[...]. Jedyny w sąsiedztwie tej działki budynek wielorodzinny – uznany za takowy ze względu na istniejące tam więcej niż 3 nieruchomości lokalowe – jest to obiekt przy ul. K. [..], który ma 3 kondygnacje naziemne, powstały na bazie budynku jednorodzinnego. Inne obiekty na terenie osiedla, przekształcane z budynków jednorodzinnych, choć mogą mieć więcej niż 3 mieszkania i w wyglądzie zewnętrznym są jednorodzinne, ale uznawane są za wielorodzinne, to nie spełniają wymogów właściwych dla budownictwa wielorodzinnego. Materialnie nie są wiec ani budynkami jednorodzinnymi, ani wielorodzinnymi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w sprawie.

Na rozprawie sądowej w dniu 21 lutego 2024 roku skarżący dodatkowo zarzucił, że zaskarżona decyzja dopuszcza realizację czterech kondygnacji, bez podania wysokości kondygnacji, a ustalona w niej wysokość budynku w metrach nad poziomem morza nie może być w żaden sposób oceniona przez skarżącego. Podkreślił też, że w sąsiedztwie inwestowanej działki są jedynie budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i wolnostojące.

Na rozprawę stawiła się też uczestniczka postępowania J. T., która poparła skargę i wyjaśniła, że na skutek wydania decyzji dojdzie do zaburzenia ładu przestrzennego na tym terenie. Oświadczyła, że w sporządzonej w sprawie analizie jej budynek został niesłusznie uznany za budynek wielorodzinny, podczas gdy jest ona właścicielką budynku jednorodzinnego, w zabudowie bliźniaczej, położnego przy ul. K. [..]. Uczestniczka zarzuciła też, że przy ustalaniu współczynnika zabudowy niesłusznie uwzględniono garaże. To samo dotyczy ustalonej wysokości zabudowy, która w jej ocenie będzie wyższa o jedną kondygnację od jej budynku, który ma wysokość 11,2 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. z 2022 r., poz. 2492).

Przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a.", stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 p.p.s.a. wynika zaś, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z przepisami art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503) - dalej jako "u.p.z.p.", ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p., planowana inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W przedmiotowej sprawie planowana inwestycja, polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego trzylokalowego z garażem i infrastrukturą techniczną, wymagała zatem ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej.

Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu sądowym jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 28 lutego 2023 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 19 kwietnia 2022 r., którą ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki mają charakter obligatoryjny i łączny. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest zatem jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, LEX nr 322451).

Z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wynika zaś, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie taką analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzono.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Tak określona kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powyższa regulacja ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 946/04, LEX nr 214349, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503). Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Trzeba też zauważyć, że zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Z art. 41 ust.1 i 2 pkt 2 tej ustawy wynika zaś, że rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, a do prac tych należy między innymi wykonanie niwelacji terenu. Ustawa Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach (art. 1). Oznacza to, że przepisy tej ustawy znajdują zastosowanie już na etapie projektowania obiektów budowlanych. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o określonej treści, podobnie jak i wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej inwestycji, nie może więc pozostawać w oderwaniu od projektowania obiektów budowlanych i treści norm prawnych zawartych w ustawie Prawo budowlane (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1562/13, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W tej sprawie inwestor wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Ani u.p.z.p. ani rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588 ze zm.) – dalej jako "rozporządzenie", nie zawierają definicji zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej. Dlatego też tworząc analizę urbanistyczną danego terenu trzeba sięgnąć do innych przepisów regulujących proces inwestycyjny i mieć na uwadze, że zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest: budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Opisując zatem budynki znajdujące się w obszarze analizowanym oraz ustalając rodzaj dopuszczalnej zabudowy na danym terenie w decyzji o warunkach zabudowy, należy uwzględnić tę definicję, aby na następnym etapie inwestycyjnym, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę, organ dokonujący weryfikacji zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy mógł w sposób niebudzący wątpliwości sprawdzić ich zgodność.

Tymczasem z analizy sporządzonej w tej sprawie wynika, iż wykonujący ją urbanista do tej zasady się nie zastosował, ponieważ uznał, iż znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora budynki w zabudowie bliźniaczej stanowią zabudowę o charakterze wielorodzinnym i na tym oparł swój wniosek, iż planowana inwestycja w postaci budynku wielorodzinnego trzylokalowego na działce inwestora jest dopuszczalna, ponieważ spełnia wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa. Ten sposób określenia rodzaju zabudowy zaakceptowały organy, tym samym w sposób istotny naruszając art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Dale wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (a zatem terenu objętego wnioskiem – przyp. Sądu), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Z art. 61 ust. 6 tej ustawy wynika zaś, że minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

Obowiązujące w chwili wydawania spornych decyzji rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak wynika z jego § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania m.in. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

W przepisach zawartych w §§ 4 - 8 rozporządzenia określono wymagania dotyczące obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 4).

Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2).

W myśl § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2).

Z przepisów § 7 rozporządzenia wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 4).

Oceniając zgodność z prawem kwestionowanych przez skarżącego i uczestniczkę postępowania decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak również utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 19 kwietnia 2022 r., zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Z przytoczonych wyżej unormowań ustawowych oraz zawartych w rozporządzeniu wykonawczym wynika, iż cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej prawidłowo w danej sprawie analizy urbanistycznej. W konsekwencji obowiązkiem organu orzekającego w przedmiocie warunków zabudowy jest oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikających z przeprowadzonej analizy parametrach. W przeciwnym wypadku wymóg sporządzania analizy urbanistycznej byłby pozbawiony znaczenia prawnego dla postępowań administracyjnych w tym zakresie. Tymczasem organ pierwszej instancji w swej decyzji, zaakceptowanej zaskarżoną decyzją, wprowadził odmienne niż określone w analizie urbanistycznej wartości niektórych wskaźników zabudowy, naruszając tym samym wskazane powyżej przepisy prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy.

Ponadto parametry nowej zabudowy powinny być przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie dokładnych wartości. Określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma bowiem służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 r., sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733). Dlatego w orzecznictwie sądów administracyjnych w zasadzie zgodnie wskazuje się, że przepisy §§ 4-8 rozporządzenia nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy, a co za tym idzie także w decyzji o warunkach zabudowy, poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, niekonkretny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 679/10, Baza Orzeczeń LEX nr 1081838 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, Baza Orzeczeń LEX nr 424613; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 800/07, Baza Orzeczeń LEX nr 512279). Tymczasem takie uchybienia także miały miejsce w tej sprawie.

Z przytoczonych wyżej unormowań ustawowych oraz zawartych w rozporządzeniu wykonawczym wynika, że cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej prawidłowo w danej sprawie analizy urbanistycznej. Nie budzi również wątpliwości Sądu, że zgodnie z ww. przepisami organ nie może w decyzji o warunkach zabudowy ustalić innych wskaźników, czy też parametrów niż takie jak określono w wynikach analizy. Decyzja organu pierwszej instancji, jak również analiza urbanistyczna, na której decyzja ta została oparta, nie spełniają powyższych wymogów.

W sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono m.in.:

- obowiązująca linia zabudowy – jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy;

- średni wskaźnik powierzchni zabudowy - 0,22;

- średnia szerokość elewacji frontowej – 12 m;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do kalenicy – do rzędnej 72 m n.p.m.

Prezydent Miasta Gdyni w decyzji z dnia 19 kwietnia 2022 r. ustalił zaś:

- obowiązującą linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy istniejących budynków sąsiednich (czyli tak jak w analizie), dopuszczając jednak – bez jakiegokolwiek wyjaśnienia tego odstępstwa – odstąpienie od obowiązującej linii zabudowy na maksymalnie 50 % elewacji frontowej poprzez cofnięcie ściany budynku;

- wielkość powierzchni zabudowy – do 0,22;

- szerokość elewacji frontowej – 12 m z tolerancją 20%;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – do 72 m n.p.m.

Organ pierwszej instancji ustalił zatem w swojej decyzji w sposób niewynikający z analizy urbanistycznej (odstępstwo od obowiązującej linii zabudowy; wielkość powierzchni zabudowy – w analizie ustalona konkretni na 0,22, a w decyzji przyjęta jako wartość "do 0,22"), a nadto w sposób niedokładny i niekonkretny (wielkość powierzchni zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej), wskaźniki i parametry nowej zabudowy dotyczące najważniejszych cech planowanej inwestycji, w tym linii zabudowy i wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Nie wyjaśnił także przekonująco, na co zwrócił również uwagę skarżący, sposobu ustalenia wysokości nowego budynku. W analizie wskazano, że średnia wysokość sąsiednich budynków to około 11,5 m ale z uwagi na położenie działki objętej wnioskiem na wyższej rzędnej w stosunku do działek sąsiednich i ulicy wielkość tę, dla zachowania ładu przestrzennego, ustala się na 72 m n.p.m. Nie wyjaśniono przy tym jak przełoży się to na wysokość budynku. Natomiast w decyzji znów parametr te został określony inaczej, do tego niedokładnie – na "do rzędnej 72 m n.p.m.".

Tym samym należało stwierdzić, że organ w części przyjął inne parametry niż ustalone w analizie urbanistycznej, a w części ustalił niedokładne i niekonkretne wskaźniki i parametry nowej zabudowy, czym naruszył w sposób istotny art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4, § 5 i § 7 rozporządzenia.

W odniesieniu do parametru linii zabudowy organ pierwszej instancji określił go niezgodnie z wynikami analizy urbanistycznej, a zatem z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 rozporządzenia. W analizie wyznaczono linię zabudowy jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy sąsiednich budynków, bez jakichkolwiek odstępstw. W szczególności nie przewidziano możliwości odstąpienia od obowiązującej linii zabudowy na maksymalnie 50 % elewacji frontowej poprzez cofnięcie ściany budynku. Skoro autor analizy urbanistycznej nie dopuścił możliwości takiego wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy, zatem brak było podstaw, aby dopuścić rozwiązanie przyjęte przez organ pierwszej instancji i to bez jakiegokolwiek uzasadnienia tego odstępstwa. Tym samym organ I instancji wydał decyzję, której uzasadnienie nie spełniało wymogów wynikających z treści art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że sporządzona w tej sprawie analiza była wadliwa, a nadto - niektóre z zaakceptowanych przez Kolegium warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego określonych w decyzji organu pierwszej instancji dla planowanej inwestycji zostały ustalone w sposób nieprecyzyjny, a także niezgodny z wynikami analizy urbanistycznej i tym samym naruszający przepisy prawa materialnego regulujące sposób ustalania tych wskaźników i parametrów. Naruszenie to miało zaś niewątpliwie wpływ na wynik sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - utrzymując w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 19 kwietnia 2022 roku r. - również dopuściło się naruszenia tych przepisów prawa materialnego.

Podkreślić przy tym należy, że nieprawidłowo sporządzona analiza nie może być podstawą do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Rozstrzygnięcia opartego na takiej analizie organ drugiej instancji nie miał zatem prawa zaakceptować, a tak w niniejszej sprawie postąpił. Tymczasem dopiero prawidłowo opisany i przeanalizowany obszar poddany analizie może stanowić podstawę do ustalenia funkcji oraz cech zabudowy występującej na tym obszarze, które wyznaczałyby dopuszczalne funkcję oraz parametry nowej zabudowy. Brak jest również możliwości ustalenia dla planowanej zabudowy wskaźników i parametrów, które nie wynikają z analizy. Z zacytowanych powyżej przepisów u.p.z.p. i rozporządzenia jasno wynika bowiem, że ustalane w decyzji o warunkach zabudowy parametry i wskaźniki dla nowej zabudowy muszą znajdować potwierdzenie w sporządzonej w danej sprawie analizy urbanistycznej.

Braki i uchybienia wydanych decyzji organów obu instancji skutkowały stwierdzeniem przez Sąd, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z opisanymi powyżej naruszeniami przepisów prawa materialnego i prawa procesowego, mającymi wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżącego i uczestniczki postępowania Sąd wskazuje, że istotnie z analizy nie wynika w jaki sposób ustalono średnią szerokość elewacji frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym na 12 m. Brak jest jakichkolwiek danych pozwalających to stwierdzenie urbanisty zweryfikować. Także zatem z tego względu analiza ta jest wadliwa.

Natomiast odnosząc się do zarzutu uczestniczki postępowania, że przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy niesłusznie uwzględniono powierzchnię garaży, jaki znajdują się na działkach sąsiednich, Sąd stwierdza, iż zarzut ten jest co do zasady nietrafny. Powierzchnia zabudowy jest to bowiem metraż, jaki zajmuje każdy budynek w stanie wykończonym, a zatem również budynek garażu.

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

O kosztach postępowania w postaci wpisu od skargi w kwocie 500 zł Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 202 § 1 p.p.s.a., przyznając ich zwrot skarżącemu od organu odwoławczego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji obowiązany będzie uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z uzasadnienia wyroku.