Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 731/23
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 37 ust. 12
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędziowie sędzia NSA Tomasz Bąkowski sędzia del. WSA Anna Szymańska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Lu 537/22 w sprawie ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 7 czerwca 2022 r., nr SKO.41/1662/LI/2022 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie; 2. zasądza od E. J. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie 2900 (dwa tysiące dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Lu 537/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie (dalej: "WSA w Lublinie", "Sąd wojewódzki", Sąd I instancji") po rozpoznaniu skargi E. J. (dalej: "skarżąca", "strona") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie (dalej: "Kolegium", "SKO", "skarżący kasacyjnie") z 7 czerwca 2022 r., nr SKO.41/1662/LI/2022 – uchylił decyzje organów obu instancji oraz orzekł w przedmiocie kosztów postępowania.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wójt Gminy Jastków (dalej: "Wójt", "organ i instancji") decyzją z 3 marca 2022 r., nr GK.6725.38.2021.AM.4 na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 7 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503), dalej: "u.p.z.p." - ustalił stronie jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 11 729 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. T., obręb [...], gm. J., oznaczonej jako działka nr ew. [...], na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz orzeczono, że opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu wskazano, że Rada Gminy Jastków uchwałą z 30 października 2020 r., nr XXIV/172/2020 (dalej: "uchwała", "plan") wprowadziła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jastków. Działka nr ew. [...] znalazła się w terenie zabudowy zagrodowej (TOK 7-RM), zaś przed uchwaleniem zmiany planu znajdowała się w części w terenie mieszkalnictwa rolniczego (MR) oraz w części w terenie upraw polowych (RP). Jednocześnie w uchwale określono wysokość opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości przeznaczonych dla terenów zabudowy zagrodowej na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie zmiany planu, nieruchomość została zbyta (akt notarialny Rep A nr 3895/2021). Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed zmianą planu na kwotę 206 534 zł, zaś po jego zmianie na kwotę 323 824 zł. Wzrost wartości wyniósł zatem 117 290 zł, od której to kwoty została ustalona opłata planistyczna w wysokości 11 729 zł.

W odwołaniu od decyzji skarżąca zarzuciła wadliwość operatu szacunkowego.

Kolegium, zaskarżoną decyzją - uchyliło decyzję Wójta w zakresie terminu uiszczenia opłaty. Zdaniem SKO, metoda szacowania, dobór nieruchomości porównawczych, a także sposób ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości, zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu, nie budzą zastrzeżeń i zostały należycie uzasadnione. Zaznaczono, że oszacowanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w treści operatu szacunkowego.

WSA w Lublinie uwzględnił skargę. W uzasadnieniu wskazano, że w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej: "u.g.n." oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej: "rozporządzenie". Sąd wojewódzki podniósł, że dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego konieczne było wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego jako podobne do nieruchomości wycenianej, rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości porównywanej. Podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny, zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n., powinno wynikać z zawartego w operacie wyczerpującego opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych. Ocena wystąpienia bądź niewystąpienia podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić także we własnym zakresie (oceniając ustalenia biegłego) nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego. Zdaniem Sądu I instancji zabrakło w sprawie czynności kontrolnych organów, które nie dokonały prawidłowej oceny przedłożonego operatu. Organy ograniczyły się do oceny względów formalnych i zignorowały zarzuty strony do operatu zawarte w piśmie z 19 maja 2022 r. oraz w odwołaniu, a dotyczyły one cech podobieństwa – w przekonaniu strony. W szczególności podniesiono, że Kolegium powinno przekazać uwagi strony rzeczoznawcy, który odniósłby się do podnoszonych zarzutów dotyczących operatu. Następnie podkreślono, że z operatu szacunkowego powinno wynikać dlaczego rzeczoznawca uznał te, a nie inne nieruchomości, jako porównywalne. Dalej Sąd wojewódzki wskazał, że zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie WSA w Lublinie biegła nie wyjaśniła w operacie czytelnie i zrozumiale kryteriów decydujących o doborze nieruchomości podobnych. Na zakończenie wskazano, że zadaniem organu będzie usunięcie błędów w zakresie oceny operatu szacunkowego, a wymagać to będzie zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia i weryfikację operatu w zakresie wskazanych uchybień.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyło Kolegium, zaskarżając go w całości, zarzucając:

I. naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, mianowicie:

1. art. 7 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), dalej: "k.p.a." poprzez uznanie, iż doszło do jego naruszenia z uwagi na brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy - ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i brak wyczerpującej oceny operatu szacunkowego, w sytuacji gdy stan faktyczny sprawy nie budził jakichkolwiek wątpliwości w ww. zakresie, zaś operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy i oceniony zarówno przez organ I, jak i II instancji, co znalazło odzwierciedlenie w obszernych i szczegółowych uzasadnieniach decyzji organów obu instancji;

2. art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez uznanie, iż doszło do jego naruszenia podczas sporządzania operatu szacunkowego, z uwagi na brak w nim wyczerpującego opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, jak też kryteriów decydujących o doborze nieruchomości podobnych, w sytuacji gdy zarówno wyceniana nieruchomość, jak i przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze zostały w sposób wyczerpujący opisane, a z ich opisu wprost wynika podobieństwo nieruchomości w zakresie cech istotnych, czego dowodzi tekst operatu szacunkowego, jak też treść uzasadnień decyzji organów obu instancji, w których znalazła się ocena ww. operatu, w tym ocena podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą;

3. art. 151 ust. 1 i art. 156 ust. 1 u.g.n. przez nieuzasadnione zakwestionowanie poprawności operatu szacunkowego i określonej w nim wartości nieruchomości oraz nieuprawnioną ingerencję w kwestie merytoryczne wyceny, wykraczającą poza ocenę ww. dokumentu jako dowodu w sprawie;

4. art. 157 u.g.n. poprzez przyjęcie, iż dopuszczalnym sposobem kwestionowania ustaleń operatu szacunkowego w zakresie poprawności przyjętych nieruchomości porównawczych (taki zarzut został postawiony przez stronę postępowania) jest sposób inny niż wskazany ww. artykułem, tj. poprzez uzyskanie oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych, z której to możliwości strona nie skorzystała w toku postępowania administracyjnego;

II. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej: "p.p.s.a." poprzez jego zastosowanie w oparciu o błędne przekonanie (zbudowane na wadliwej ocenie materiału dowodowego, z pominięciem dokonanej przez organy obu instancji, a znajdującej swe odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji, wnikliwej ocenie operatu szacunkowego, jak też kluczowego dla sprawy dokumentu - operatu szacunkowego i jego kompletności), iż w sprawie niniejszej organy administracji publicznej nie przeprowadziły prawidłowych czynności kontrolnych operatu szacunkowego, w sytuacji gdy czynności takie zostały przeprowadzone, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji obu instancji, zaś sugerowane przez Sąd przekazanie rzeczoznawcy uwag strony w zakresie podobieństwa nieruchomości porównawczych celem odniesienia się do zarzutów, pozbawione byłoby zasadności w świetle poprawności operatu szacunkowego, również pod względem doboru nieruchomości porównawczych i zmierzałoby jedynie do przewlekłości postępowania oraz zdublowania informacji zawartych już w operacie szacunkowym;

2. art. 133 § 1 p.p.s.a. poprzez pominięcie istotnych dla sprawy dowodów znajdujących się w aktach sprawy, tj. operatu szacunkowego, który nie został przez Sąd wojewódzki wnikliwie przeanalizowany, o czym świadczy uzasadnienie wyroku, w którym nie odniesiono się (mimo stawianego organom zarzutu braku kontroli operatu) do konkretnych jego zapisów, a który to dokument został pozytywnie oceniony przez organy obu instancji i uznany za dowód kompletny (wyczerpująca i szczegółowa ocena ww. dowodu zawarta w uzasadnieniach decyzji), w oparciu o który mogła zostać ustalona opłata planistyczna;

3. art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez zawarcie w treści uzasadnienia wyroku jedynie przepisów prawa oraz orzeczeń sądów administracyjnych w zakresie wyceny nieruchomości, bez odniesienia się do stanu faktycznego sprawy, w tym do operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalona została opłata planistyczna (bez wskazania popełnionych przez rzeczoznawcę błędów w doborze nieruchomości porównawczych), jak też poprzez sformułowanie wobec organów administracji publicznej lakonicznego zarzutu braku kontroli operatu szacunkowego, która to kontrola miałaby polegać według Sądu na "przekazaniu uwag strony rzeczoznawcy, który odniósłby się do podnoszonych zarzutów dotyczących operatu", w sytuacji braku wątpliwości co do podobieństwa dobranych nieruchomości porównawczych, mogących skutkować zwróceniem się przez organ odwoławczy do rzeczoznawcy majątkowego celem uzupełnienia opinii zawierającej wiadomości specjalne;

4. art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez brak wyjaśnienia w sposób przekonujący, z odniesieniem się do stanu faktycznego niniejszej sprawy, podstawy prawnej rozstrzygnięcia, i ograniczenie się do lakonicznego stwierdzenia naruszenia przez organy obu instancji bliżej nieokreślonych przepisów prawa;

5. art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez zawarcie w uzasadnieniu wyroku wskazań co do dalszego postępowania - uzupełnienie opinii biegłego, bez wskazania zakresu uzupełnienia, jak też uprzedniego wskazania błędów operatu szacunkowego, które czyniłyby wycenę wadliwą, a która, wbrew stanowisku Sądu, jest kompletna (pozbawiona błędów, braków) i nie wymaga uzupełnienia.

Na podstawie przywołanych zarzutów, skarżący kasacyjnie organ wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi oraz jej oddalenie; ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy WSA w Lublinie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania i zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Jednocześnie Kolegium wniosło o rozpatrzenie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym.

Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została złożona.

Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: "NSA") zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez NSA.

Skarga kasacyjna okazała się usprawiedliwiona.

Zgodnie z art. 141 § 4 p.p.s.a. uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Obowiązek przedstawienia zarzutów zawartych w skardze oraz podstawy prawnej rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienia obejmuje odniesienie się do kwestii prawnych wynikających z zarzutów skarżącego (por. wyrok NSA z 28 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1457/11). Wymóg natomiast podania i wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia oznacza obowiązek takiego sformułowania przez sąd stanowiska prawnego, aby wyrok poddawał się kontroli instancyjnej (por. m.in. wyrok NSA z 11 lipca 2017 r. sygn. akt II OSK 528/17; wyrok NSA z 27 września 2017 r. sygn. akt I OSK 7/17; wyrok NSA z 6 października 2017 r. sygn. akt II GSK 36/16).

Przywołany z kolei przepis art. 133 § 1 p.p.s.a. stanowi istotną regułę prowadzenia postępowania sądowoadministracyjnego. Mianowicie sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, chyba że organ nie wykonał obowiązku, o którym mowa w art. 54 § 2 p.p.s.a. Kluczowym elementem tych akt jest operat szacunkowy, mający charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Skarżący kasacyjnie dopatruje się naruszenia tych przepisów przez WSA w Lublinie poprzez skonstruowanie wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia przez przytoczenie bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz szerokiego omówienia przepisów materialnych (w tym rozporządzenia), bez postawienia konkretnych zarzutów relewantnych w zakresie stosowania art. 4 pkt 16 u.g.n. temu dokumentowi, w odniesieniu do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Zarzuty te należy uznać za uzasadnione.

W sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego zasadniczym dowodem na wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 156 ust. 1 u.g.n. Pomimo, że operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę będącego ekspertem z zakresu wyceny nieruchomości posiadającego wiedzę specjalistyczną, nie zwalnia to organów administracji od obowiązku jego oceny jako dowodu. Ocena operatu obejmuje jego stronę formalną i merytoryczną poprzez sprawdzenie zgodności z wymogami u.g.n. oraz rozporządzenia. Organy zatem zobligowane są do zbadania merytorycznej zawartości operatu pod kątem m. in. dysponowania przez rzeczoznawcę prawidłowymi danymi dotyczącymi szacowanej nieruchomości, właściwego doboru nieruchomości podobnych, właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od wycenianej i właściwego ustalenia współczynników korygujących. Organy obydwu instancji dokonały oceny zarówno metodyki szacowania, jak i przyjętych w operacie nieruchomości porównawczych, uznając je za nieruchomości podobne. W szczególności wyjaśniono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że podobieństwo nie oznacza tożsamości nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą. Stanowisko powyższe znajduje akceptację w orzecznictwie NSA, gdzie przyjmuje się, że porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości (vide np. wyrok NSA z 25 stycznia 2024 r. sygn. akt I OSK 1787/20, z 22 listopada 2022 r. sygn. akt I OSK 2392/21). Dalej SKO oceniło, że dobrane do porównania nieruchomości zostały wyczerpująco opisane. Obowiązek oceny operatu powiązany jest z obowiązkiem organów należytego uzasadnienia rozstrzygnięcia, a więc przedstawienia procesu myślowego, w którym zbadano prawidłowość i rzetelność opracowania operatu szacunkowego (art. 107 § 3 k.p.a.). Przy czym zagadnienie doboru nieruchomości podobnych podlega kontroli zgodności z prawem, ale z wyłączeniem kwestii wymagających wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy (tak wyrok NSA z 19 maja 2022 r. sygn. akt II OSK 1112/19). Oznacza to, że Sąd wojewódzki jest uprawniony do zweryfikowania przeprowadzonej przez organ kontroli nieruchomości przyjętych do porównania w ramach kryterium podobieństwa. Jednak kontrola organu przebiega w ograniczonym formalnym zakresie. Bowiem wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a nie organ (vide wyrok NSA z 5 lipca 2023 r. sygn. akt I OSK 120/20). Tym samym działając w tak określonych granicach organ mógł wyartykułować konkretne oczywiste nieprawidłowości w doborze tych nieruchomości, które nie wymagają specjalistycznej wiedzy. Organ bowiem jak najbardziej jest zobowiązany do oceny wiarygodności dowodowej operatu, którą należy odróżnić od oceny jego prawidłowości, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tym samym katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna, jak również powierzchnia nieruchomości (tak wyrok NSA z 5 lipca 2023 r. sygn. akt I OSK 120/20). Jednakże ustalenie, które jeszcze cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (vide cyt. wyrok NSA z 25 stycznia 2024 r. sygn. akt I OSK 1787/20).

WSA w Lublinie stwierdził, że rzeczoznawca winna uzasadnić właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do porównania, z czym należy się zgodzić. Takie uzasadnienie tymczasem znajduje się w kontrolowanym operacie na str. 14 nad tabelą, gdzie wymieniono cechy wspólne przyjętych do porównania nieruchomości przy określeniu wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. Cechy te zostały wymienione: ten sam stan prawny, położenie na terenie Gminy Jastków, zbieżne przeznaczenie w planie miejscowym (zachowanie podobnych proporcji przeznaczenia pod mieszkalnictwo rolnicze i pod uprawy polowe) i powierzchnia działki. Cechy te zostały zakwalifikowane za mające zasadnicze znaczenie dla wyceny. To samo dotyczy określenia wartości działki po zmianie planu (str. 15 operatu oraz charakterystyka nieruchomości o skrajnych cenach na str. 16 operatu). Jeśli WSA w Lublinie uznał taki zakres opisu nieruchomości za niewyczerpujący wymogu z art. 4 pkt 16 u.g.n. miał obowiązek wykazać jakie jeszcze inne cechy powinny mieć znaczenie przy doborze nieruchomości do porównania, mając na uwadze, że istotność tych cech co do zasady stanowi kompetencję rzeczoznawcy. Takich wskazań natomiast zabrakło.

Z powyższych względów zasadne okazały się zarzuty naruszenia przepisów procesowych, które stosuje sąd wojewódzki. Kontrola bowiem zaskarżonej decyzji w świetle motywów sformułowanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przebiegła wadliwie. Sąd wojewódzki bowiem uznał, że operat zawiera wady polegające na niemożności zweryfikowania, czy występuje podobieństwo między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi, nie wskazując przy tym jakie inne jeszcze cechy mogły wpłynąć na owo podobieństwo (art. 4 pkt 16 in fine u.g.n.) i winny one zostać uwzględnione w opisie tych nieruchomości, a które zostały pominięte w operacie.

Stwierdzenie powyższych uchybień prowadzi do wniosku, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wystarczającej treści pozwalającej na prześledzenie procesu myślowego przeprowadzonego przez Sąd I instancji. Natomiast bezspornie motywy w nim przedstawione nie były wystarczające do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Usunięcie tych uchybień przez NSA nie jest możliwe, stanowiłoby bowiem ograniczenie prawa strony do dwuinstancyjnego postępowania sądowoadministracyjnego. Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a., art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a należy uznać zatem za usprawiedliwiony, a stopień tego naruszenia za uzasadniający uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Natomiast jako przedwczesne w tej sytuacji należało uznać odniesienie się do zarzutu naruszenia art. 7 k.p.a. Ocena bowiem prawidłowości lub wadliwości operatu nastąpi przy ponownym rozpoznaniu skargi przez WSA w Lublinie.

Nie doszło do naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n. bowiem u podstaw zaskarżonego wyroku legło naruszenie przepisów procesowych, nie zaś błędna wykładnia lub niewłaściwe zastosowanie tego przepisu prawa materialnego.

Sąd wojewódzki nie zakwestionował poprawności operatu w zakresie doboru nieruchomości podobnych, tj. nie wykluczył np. części działek z materiału porównawczego jako niespełniających warunków z art. 4 pkt 16 u.g.n. Osią tego rozstrzygnięcia było niewystarczające wykazanie, aby przyjęte nieruchomości spełniały wymóg podobieństwa. Wyrok dotyczy zatem sfery oceny wiarygodności dowodowej operatu, nie zaś jego poprawności. Oznacza to bezzasadność zarzutu naruszenia art. 151 ust. 1 i 156 ust. 1 u.g.n. oraz art. 157 u.g.n.

Mając powyższe na uwadze i uznając za zasadne zarzuty naruszenia prawa procesowego, NSA na podstawie art. 185 p.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, który będzie zobowiązany do ponownej oceny zaskarżonej decyzji. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 182 § 2 p.p.s.a.

O kosztach postępowania kasacyjnego NSA orzekł na podstawie art. 203 pkt 2 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.