Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 850/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6119 Inne o symbolu podstawowym 611
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 , art. 110n § 1-5, art. 110o, art. 110s § 1,
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 119 pkt 3 i art. 120,art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 156, art. 157 ust. 1 i 1a i 2,  art. 174,
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 77, art. 80 w zw. z art. 75 § 1,
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) Asesor sądowy WSA Michał Ilski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 30 maja 2023 r. sprawy ze skargi P. N. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 6 września 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia ceny nabycia nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] postanowieniem z 25 lipca 2022 r., zgodnie z otrzymanym oświadczeniem o skorzystaniu z przysługującego prawa pierwokupu nieruchomości dla której Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] złożonym przez D. o. (dalej: Spółka), z dnia 20.12.2021 r., ustalił cenę nabycia w wysokości [...] zł

Podstawę prawną postanowienia stanowił art. 110n § 2, 3 i 4 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479, zwanej dalej: u.p.e.a.).

W uzasadnieniu wskazano, że Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości należącej do majątku P. N. (dalej: zobowiązany, strona, skarżący), dla której Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] tj. nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej o numerze [...], położonej we wsi [...], gmina [...], powiat [...], województwo [...] o powierzchni 1,3975 ha.

Zajęcia ww. nieruchomości dokonano na podstawie wskazanych w decyzji tytułów wykonawczych. Odpisy ww. tytułów wykonawczych doręczono zobowiązanemu 9 listopada 2020 r. wraz z zawiadomieniem o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w banku z 4 listopada 2020 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] ujawnił zapisany w dziale III księgi wieczystej wpis o ograniczeniu w rozporządzeniu nieruchomością polegający na umownym prawie pierwokupu niniejszej nieruchomości na rzecz Spółki.

Pismem z 27 września 2021 r., na podstawie art. 110n u.p.e.a., organ egzekucyjny wezwał Spółkę do złożenia, w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, oświadczenia, czy skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości. Jednocześnie organ egzekucyjny wskazał, że jeżeli spółka nie skorzysta z prawa pierwokupu albo organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo pierwokupu wygasa.

W dniu 20 grudnia 2021 r., Spółka zawiadomiła Naczelnika Urzędu Skarbowego [...], że skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości.

Na podstawie operatu szacunkowego z 19.03.2022 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. R., Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2022 r. ustalił cenę nabycia nieruchomości na kwotę [...]zł.

Pismem z 13 kwietnia P. N. złożył zażalenie na ww. postanowienie, zaskarżając je w całości.

Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2022 r., Dyrektor Izby Skarbowej uchylił w całości postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z 8 kwietnia 2022 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Pismem z dnia 07 lipca 2022 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] wezwał rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień w zakresie określonej wartości nieruchomości, ewentualnie do uzupełnienia dotychczasowej opinii, co może być istotne dla prawidłowego określenia wysokości ceny jej nabycia.

Rzeczoznawca majątkowy poinformował Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] iż ocena zobowiązanego na temat przyjętych nieruchomości porównawczych oraz hasłowe wskazania określonej wartości jako nierynkowej, zawyżonej, jak również o operacie szacunkowym wykonanym nierzetelnie i niefachowo jest wysoce błędna, bezpodstawna i nie stanowi jakiejkolwiek wartości merytorycznej. Rzeczoznawca podkreślił, iż operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb własnych zobowiązanego nie jest przedmiotem w niniejszej sprawie, nie może być w niej wykorzystywany. W związku z tym porównywanie obu operatów nie może mieć zastosowania.

Ponadto rzeczoznawca powołując się na art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego.

Biorąc pod uwagę powyższe, Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] po przeprowadzeniu szczegółowej analizy złożonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego stwierdził, że jest on rzetelny, logiczny i zupełny. Zawarte analizy porównawcze wartości nieruchomości wykazują się podobnymi cechami zarówno pod kątem wielkości powierzchniowych, lokalizacji, uzbrojenia terenu czy sąsiedztwa, a także na podstawie złożonych wyjaśnień potwierdza ich logiczność.

Postanowienie w sprawie wysokości ceny nabycia zgodnie z art. 110n § 3 u.p.e.a. wywiera skutki przybicia.

Pismem z 3 sierpnia 2022 r., zobowiązany złożył zażalenie na ww. postanowienie organu pierwszej instancji, wnosząc o:

1) uchylenie w całości postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z 25 lipca 2022 r.,

2) zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego,

3) przeprowadzenie dowodu z załączonego do zażalenia operatu szacunkowego,

4) zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu zarzutów, zobowiązany podniósł, że w toku ponownie prowadzonego postępowania nie dokonano porównania obu sporządzonych operatów oraz nie wyjaśniono znacznej rozbieżności w wysokości ustalonej w tych operatach wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie ani zobowiązany, ani wierzyciel nie zostali poinformowani o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzeniu operatu przez rzeczoznawcę, jak również o treści operatu.

Ponadto, zobowiązany zakwestionował określoną w postanowieniu wartość nieruchomości w kwocie [...]zł, wskazując na będący w jego posiadaniu operat szacunkowy wskazujący na znacznie niższą wartość tej nieruchomości - [...] zł. W ocenie strony, pomimo świadomości wzrostu cen nieruchomości przez okres ok. 5 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie można przyjąć, by cena wzrosła tak znacznie. Znamiennym jest przy tym fakt, że położenie przedmiotowej nieruchomości jest niekorzystne, z trudnym dojazdem, brakiem dróg dojazdowych do podzielonych nieruchomości i niezagospodarowaniem. Rzeczoznawca musiał wziąć do porównania nieruchomości, które w znaczący sposób odbiegają od nieruchomości porównywanej. Oszacowana wartość jest nierynkowa i zawyżona, a oszacowanie zostało przeprowadzone nierzetelnie i niefachowo. Zobowiązany podniósł, że operat szacunkowy podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia, stosownie do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 u.p.e.a.

Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z 6 września 2022 r., utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W ocenie organu odwoławczego, w przypadku skorzystania przez jednostkę samorządu terytorialnego lub osobę wpisaną do księgi wieczystej z prawa pierwokupu nieruchomości, opis i oszacowanie nieruchomości nie jest dokonywane. Organ egzekucyjny bowiem automatycznie oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Wynika to wprost z przepisu art. 110n § 2 u.p.e.a. Stronie przysługuje środek zaskarżenia na ww. postanowienie w postaci zażalenia.

W opinii organu odwoławczego, Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] zasadnie uznał przedłożony przez rzeczoznawcę operat za rzetelny oraz respektujący reguły wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktów wykonawczych do ustawy (rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742).

W niniejszej sprawie, organ egzekucyjny dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. pod względem formalnym stwierdzając, że został on sporządzony prawidłowo. Stąd też stanowił on podstawę ustalenia ceny nabycia nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 110n § 2 u.p.e.a. Rzeczoznawca wskazał, według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównania parami). W sposób jednoznaczny opisał on nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, wskazując na jej cechy szczególne i wagi cech rynkowych (służące do określenia współczynników korygujących dla korygowania ceny średniej). Biegły uwzględnił zarówno położenie (lokalizację) nieruchomości, wielkości działki, sąsiedztwa, jak również uzbrojenie terenu. W próbce reprezantatywnej gruntów dla terenów zabudowy mieszkaniowej wykazujących zbliżone cechy, a także mające znamiona rozkładu normalnego zestawiono 6 transakcji. Analizie poddano zestawienie transakcji sprzedaży 3 nieruchomości podobnych i ich cech, uwzględniając takie elementy jak: datę transakcji, lokalizację i cenę za m2. Do porównania rzeczoznawca przedstawił nieruchomości podobne, które w okresie od lutego 2021 do maja 2021 r. były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości - na terenie gminy [...] oraz sąsiednich miejscowości. W opisie cech wyszczególnione zostały: lokalizacja, powierzchnia gruntu oraz uzbrojenie w instalacje komunalne. Dla każdej cechy określono jej wagę oraz zakres i wartości współczynników. Na podstawie powyższych danych obliczono średnią cenę i w efekcie wartość szacunkową nieruchomości.

Biegły zatem nie tylko dopełnił warunków formalnych związanych z przedłożeniem operatu, ale też precyzyjnie opisał i umotywował przyjęte założenia oraz zastosowaną metodologię pracy. W tych realiach organ nie był uprawniony, aby kwestionować wyliczoną przez niego wartość. Organ podkreślił, że strona postępowania, gdy kwestionuje ustalenia zawarte w operacie, może zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o ocenę kwestionowanego operatu.

Przedstawiając do porównania operat sporządzony na zlecenie strony (oparty na tych samych kryteriach szacunkowych), zobowiązany nie dowiódł, by operat M. R. był oparty na wadliwych założeniach, błędach wyliczeniowych, czy innych nieprawidłowościach. Wydaje się, że celem przedstawienia kontroperatu jest tylko i wyłącznie chęć zapłacenia kwoty niższej w sytuacji zrealizowania przez Spółkę, w której zobowiązany jest prezesem, prawa pierwokupu.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. operat szacunkowy z 19 marca 2022 r. jest prawidłowy pod względem formalnym, rozumowanie w nim przedstawione jest spójne, logiczne, operat jest zupełny i nie zawiera nieścisłości. Zatem, stosownie do zasad postępowania dowodowego, organ egzekucyjny prawidłowo uznał go za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie i na podstawie tych ustaleń określił cenę nabycia nieruchomości.

Pismem 10 października 2022 r., pełnomocnik strony wniósł skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając mu naruszenie:

- art. 121, art. 122, art. 123 w zw. z art. 180, art. 210 i następne Ordynacji podatkowej, poprzez niepełne przeprowadzenia postępowania dowodowego,

- art. 110m, art. 110n, art. 110o, art. 110r, art. 110s, art. 110t, art. 110u u.p.e.a., poprzez nieprawidłowe przeprowadzenia postępowania w przedmiocie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzenie nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości, nie uwzględnienie zarzutów skarżącego do operatu szacunkowego, nie uwzględnienie wniosków dowodowych skarżącego - operatów szacunkowych prywatnych, nie poinformowanie skarżącego o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym i stanowiskiem rzeczoznawcy.

W związku z powyższym, skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia, zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, przeprowadzenie dowodu z dokumentów - uzyskanych przez skarżącego operatów szacunkowych, na okoliczność ustalonej w operatach wartości nieruchomości oraz metody szacowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że cenę nabycia określono na podstawie opinii rzeczoznawcy z dnia 19 marca 2022 r., która nie została doręczona zobowiązanemu ani wierzycielowi.

Nadto, skarżący kwestionuje określoną w skarżonym postanowieniu wartość nieruchomości w kwocie [...]zł, albowiem jest w posiadaniu operatu szacunkowego wskazującego na znacznie niższą wartość tej nieruchomości - [...] złotych. Mimo świadomości wzrostu cen nieruchomości przez okres ok. 5 lat od daty sporządzenia rzeczonego operatu szacunkowego, to nie można przyjąć, by cena wzrosła tak znacznie. Znamiennym przy tym jest fakt, iż położenie przedmiotowej nieruchomości jest niekorzystne, z trudnym dojazdem, brakiem dróg dojazdowych do podzielonych nieruchomości i niezagospodarowaniem. W ocenie skarżącego, rzeczoznawca musiał wziąć do porównania nieruchomości, które w znaczący sposób odbiegają od nieruchomości porównywanej. Zdaniem skarżącego oszacowana wartość jest nierynkowa i zawyżona, a oszacowanie zostało przeprowadzone nierzetelnie i niefachowo. Skarżący podniósł, że operat szacunkowy nie wiąże organu, a zatem organ może samodzielnie zmienić obliczenia rzeczoznawcy.

Skarżący wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a zatem jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Podlega on zatem ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia, stosownie do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena ta jest możliwa, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: "p.p.s.a.").

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej, utrzymujące w mocy postanowienie N. U. S. [...] z 25 lipca 2022 r. w sprawie wysokości ceny nabycia nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] Cena ta została ustalona przez organ egzekucyjny, zgodnie z art. 110n § 2 u.p.e.a., na kwotę [...]zł. Kwota ta odpowiada wartości zajętej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. w operacie szacunkowym sporządzonym 19 marca 2022 r.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów ustawy Ordynacja podatkowa, poprzez niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego.

Sąd zauważa, że administracyjne postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w oparciu o Kodeks postępowania administracyjnego, a nie Ordynacji podatkowej, jak wskazuje skarżący. Stosownie do art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. W związku z tym, w przedmiotowej sprawie nie mogło dojść do naruszenia wskazanych w skardze przepisów Ordynacji podatkowej.

Sąd nie podziela także zarzutów skargi, dotyczących naruszenia przepisów u.p.e.a., poprzez nieprawidłowe przeprowadzenia postępowania w przedmiocie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzenie nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości, nie uwzględnienie zarzutów skarżącego do operatu.

W kontekście tych zarzutów, w pierwszej kolejności należy odnieść się do złożonego przez skarżącego zarzutu dotyczącego nieotrzymania informacji o przeprowadzeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 110n § 1 u.p.e.a. jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wzywa właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do oświadczenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego nie skorzystała z prawa pierwokupu albo organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo pierwokupu wygasa. Jeżeli oświadczenie, o którym mowa w § 1, zostało doręczone organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie, organ ten oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (§ 2). W myśl § 3 omawianego artykułu postanowienie w sprawie wysokości ceny nabycia wywiera skutki przybicia. Do ceny nabycia stosuje się odpowiednio art. 112 § 1. Postanowienie w sprawie wysokości ceny nabycia doręcza się jednostce, o której mowa w § 1, zobowiązanemu i wierzycielowi. Na postanowienie to przysługuje zażalenie (§ 4). Jeżeli jednostce samorządu terytorialnego nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości lub prawo to wygasło, przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do prawa pierwokupu wpisanego do księgi wieczystej na rzecz innych osób (§ 5).

W ocenie Sądu, ze wskazanych wyżej przepisów wynika, że w przypadku skorzystania przez jednostkę samorządu terytorialnego lub osobę wpisaną do księgi wieczystej z prawa pierwokupu nieruchomości, opis i oszacowanie nieruchomości nie jest dokonywane. Organ egzekucyjny bowiem automatycznie oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Wynika to wprost z ww. przepisu art. 110n § 2 u.p.e.a. Ponadto wskazuje na to systematyka przepisów u.p.e.a., albowiem ustawodawca w pierwszej kolejności zawarł przepis art. 110n i jego rozwiązania, aby następnie przejść do art. 110o i następnych, dotyczących czynności związanych z opisem i oszacowaniem nieruchomości.

W ocenie Sądu, brak też podstaw do uznania, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony nierzetelnie i niefachowo.

Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Z kolei art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej: u.g.n.), stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (§ 1). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (§ 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (§ 4).

W myśl art. 157 § 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Zgodnie z § 2 omawianego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (§ 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (§ 4).

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być on sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega kontroli organów rozstrzygających sprawę.

Wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza w różnym czasie, mogą się znacznie różnić w zależności od ich celu, stanu rynku nieruchomości, warunków ekonomicznych, w jakich są dokonywane, oraz dostępu rzeczoznawcy do cen obowiązujących na rynku. Może mieć miejsce jednak sytuacja, w której mimo różnic nie stwierdza się żadnych nieprawidłowości w sporządzeniu poszczególnych operatów szacunkowych, czego wyrazem jest choćby uregulowanie prawne zawarte w art. 157 ust. 2 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Łodzi z 12 lutego 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 770/07). Zatem ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie.

Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organy administracji prowadzące postępowanie, a więc organ egzekucyjny prowadzący postępowanie, jak i jego organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy.

Podkreślenia wymaga jednak to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne u.g.n, oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 77 i 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., syg. akt III FSK 2284/21).

Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.

Nie oznacza to oczywiście, że opinia biegłego nie podlega jakiejkolwiek ocenie i musi być każdorazowo wykorzystana w danej sprawie przez bezkrytyczne przyjęcie wynikających z niej wniosków. W wyroku z 16 września 2016 r., sygn. akt I OSK 2938/14, N. S. A. zwrócił uwagę, że okoliczność, iż organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy.

W niniejszej sprawie, organ egzekucyjny dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego 19 marca 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. pod względem formalnym stwierdzając, że został on sporządzony prawidłowo. Stąd też stanowił on podstawę ustalenia ceny nabycia nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 110n § 2 u.p.e.a. W ocenie Sądu, Naczelnik Urzędu Skarbowego [...] zasadnie uznał przedłożony przez rzeczoznawcę operat za rzetelny oraz respektujący reguły wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktów wykonawczych do ustawy (rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742).

Stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego - M. R. posiadającego odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia (nr [...]). Rzeczoznawca wskazał, według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównania parami). W sposób jednoznaczny opisał on nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, wskazując na jej cechy szczególne i wagi cech rynkowych (służące do określenia współczynników korygujących dla korygowania ceny średniej). Biegły uwzględnił zarówno położenie (lokalizację) nieruchomości, wielkości działki, sąsiedztwa, jak również uzbrojenie terenu. W próbce reprezantatywnej gruntów dla terenów zabudowy mieszkaniowej wykazujących zbliżone cechy, a także mające znamiona rozkładu normalnego zestawiono 6 transakcji. Analizie poddano zestawienie transakcji sprzedaży 3 nieruchomości podobnych i ich cech, uwzględniając takie elementy jak: datę transakcji, lokalizację i cenę za m2. Do porównania rzeczoznawca przedstawił nieruchomości podobne, które w okresie od lutego 2021 do maja 2021 r. były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości - na terenie gminy [...] oraz sąsiednich miejscowości. W opisie cech wyszczególnione zostały: lokalizacja, powierzchnia gruntu oraz uzbrojenie w instalacje komunalne. Dla każdej cechy określono jej wagę oraz zakres i wartości współczynników. Na podstawie powyższych danych obliczono średnią cenę i w efekcie wartość szacunkową nieruchomości.

Zatem biegły w przedmiotowej sprawie dopełnił nie tylko warunków formalnych związanych z przedłożeniem operatu, ale też precyzyjnie opisał i umotywował przyjęte założenia oraz zastosowaną metodologię pracy. W tych realiach organ nie był uprawniony, aby kwestionować wyliczoną przez niego wartość. Jest to tym istotniejsze, że zarzuty skarżącego sprowadzają się nie tyle do treści opinii lub metody działania biegłego, ale do ostatecznego wyniku opinii - wartości oszacowanej nieruchomości, który został skonfrontowany z wnioskami opinii rzeczoznawcy majątkowego A. M., sporządzonej 22 kwietnia 2022 r. "dla potrzeb własnych Zleceniodawcy". Ponadto, strona nie przedstawiła żadnych konkretnych argumentów na potwierdzenie opinii sporządzenia przez M. R. operatu szacunkowego w sposób niefachowy, nierzetelny oraz na zawyżenie wartości nieruchomości.

Przedstawiając do porównania operat sporządzony na zlecenie skarżącego (oparty na tych samych kryteriach szacunkowych), skarżący nie dowiódł, by operat M. R. był oparty na wadliwych założeniach, błędach wyliczeniowych, czy innych nieprawidłowościach. Nie wykazał dlaczego to przedstawiony przez niego operat winien być dowodem w sprawie, a nie operat sporządzony przez M. R.. Sąd podziela konstatację organu odwoławczego, że wydaje się, że celem przedstawienia kontroperatu jest tylko i wyłącznie chęć zapłacenia kwoty niższej w sytuacji zrealizowania przez Spółkę w której skarżący jest prezesem, prawa pierwokupu.

Podnieść należy, że w toku prowadzonego postępowania organ egzekucyjny, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. R., który sporządził operat szacunkowy nieruchomości dla potrzeb Urzędu Skarbowego [...] z prośbą o wyjaśnienie rozbieżności w ustalonej szacunkowej cenie nieruchomości w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M..

M. R. w piśmie z 12 lipca 2022 r. wskazał, że wobec braku konkretnie sprecyzowanych przez stronę zarzutów, pytań i niejasności, nie jest w stanie uzupełnić sporządzonej opinii oraz złożyć wyjaśnień. Za błędne, bezpodstawne i nie stanowiące jakiejkolwiek wartości merytorycznej uznał argumenty strony dotyczące nierzetelnego i niefachowego sporządzenia operatu szacunkowego, a także określenia wartości jako nierynkowej i zawyżonej.

W ocenie rzeczoznawcy, operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb własnych zobowiązanego nie jest przedmiotem w niniejszej sprawie i nie może być w niej wykorzystany. Dlatego też porównanie obu operatów nie może mieć w sprawie zastosowania. Wskazał on także na brzmienie art. 157 ust. 2 u.g.n., w myśl którego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego.

Jak zasadnie podkreśla się w orzecznictwie, należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok N. S. A. z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17). Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Dlatego też nie było podstaw do zakwestionowania sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego, skoro żaden z zarzutów zgłaszanych do operatu i profesjonalizmu działania biegłego nie został przez skarżącego uzasadniony i podzielony przez organ.

Sąd podnosi, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21).

Podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17).

W świetle powyższego, Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, że organ egzekucyjny może samodzielnie zmienić obliczenia rzeczoznawcy. Należy mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zatem w razie zastrzeżeń odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżący może skorzystać z uprawnienia zwracając się do tej organizacji celem dokonania oceny od strony merytorycznej.

Wychodząc z powyższych założeń Sąd stwierdza, że organ egzekucyjny, a następnie organ odwoławczy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego słusznie uznając, że spełnia on wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Sądu, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 19 marca 2022 r. jest prawidłowy pod względem formalnym, rozumowanie w nim przedstawione jest spójne i logiczne. Operat jest zupełny i nie zawiera nieścisłości. Zatem stosownie do zasad postępowania dowodowego, organ egzekucyjny prawidłowo uznał go za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie i na podstawie tych ustaleń określił cenę nabycia nieruchomości.

W świetle powyższego, Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania.

W związku z tym, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.