Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2393/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone orzeczenie
Powołane przepisy: article: art 4 ust 1 i 2
journal: Dz.U. 2019 poz 270
law: Ustawa z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania  wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Skiba, sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, asesor WSA Dorota Kozub-Marciniak (spr.), Protokolant referent stażysta Kamila Lewikowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 października 2020 r. nr KOX/154/Po/20 w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej 1. uchyla zaskarżone orzeczenie; 2. zasądza na rzecz Miasta [...] od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Miasto Stołeczne W. wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2020 r. w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania części nieruchomości gruntowej.

Stan sprawy przedstawia się następująco.

Zawiadomieniem z dnia 16 grudnia 2019 r. (doręczonym w dniu 23 grudnia 2019 r.) Prezydent m. st. W. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu D. [...] Sp. z o.o. dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. [...], stanowiącego własność m. st. W., oznaczonego jako działka ew. nr [...], z obrębu [...], o powierzchni 5 878 m2, udział 1/1, i równocześnie zaproponował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2020 r. zaktualizowanej wysokości tej opłaty w kwocie [...]zł, rozłożonej zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej, jako: ugn).

W dniu 28 stycznia 2020 r., do Urzędu Dzielnicy W. m. st. W. wpłynął wniosek (nadany w urzędzie pocztowym w dniu 22.01.2020 r.), D. [...] Sp. z o. o., reprezentowanej przez radcę prawnego K. W., o ustalenie, iż podwyższenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest nieuzasadnione.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydając zaskarżoną decyzję wskazało, że zgodnie z dyspozycją art. 77 ust. 1 i 3 ugn, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 78 ust. 1 ugn, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Prezydent m.st. W. doręczył użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty do dnia 31 grudnia 2018 r. W treści wypowiedzenia znajdowały się wszystkie informacje wskazane w przepisie art. 78 ugn, niezbędne aby uznać wypowiedzenie za skuteczne.

Zgodnie z przepisem art. 78 ust. 2 ugn, użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu.

Wobec złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku w terminie przewidzianym ww. przepisami (30 dnia od dnia otrzymania wypowiedzenia), na Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przeszedł obowiązek ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej od dnia 1 stycznia 2019 r.

Jak podał organ, dla rozstrzygnięcia zapadającego w przedmiotowej sprawie przesądzające znaczenie ma przepis art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wprawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 270), który wszedł w życie z dniem 13 lutego 2019 r.

Stosownie do ust. 1 ww. przepisu, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia wżycie niniejszej ustawy umarza się (ust. 2).

Przepis ten oznacza, że z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się postępowania w sprawie aktualizacji opłat, jeśli zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a zatem gdy wypowiedzenie zostało doręczone po dniu 5 października 2018 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze ma obowiązek uwzględnić zmiany stanu prawnego na dzień rozpatrywania wniosku.

Mając to na względzie należało, zdaniem organu, umorzyć postępowanie w sprawie wszczętej wypowiedzeniem z dnia 16 grudnia 2019 r.

Z tym rozstrzygnięciem nie zgodziło się Miasto Stołeczne W. i działając przez pełnomocnika wywiodło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1. naruszenie art. 112 K.p.a. i art. 9 K.p.a. poprzez wskazanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. błędnego pouczenia w orzeczeniu z dnia 26 października 2020 r., znak [...] w postaci wskazania środka odwoławczego, tj. sprzeciwu, czego konsekwencją było uniemożliwienie m. st. W. wyczerpania drogi administracyjnej w przedmiotowej sprawie i utraty bez swojej winy prawa do oceny zaskarżonego orzeczenia SKO w W., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomość", a w konsekwencji powyższego jego zastosowanie polegające na przyjęciu, że przedmiotowe postępowanie powinno być umorzone,

3. naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że przepis ten ma zastosowanie w niniejszej sprawie;

4. naruszenie art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w istotnej dla rozstrzygnięcia kwestii, tj. nieustalenie czy przedmiotowa nieruchomość podlega działaniu ustawy z dnia z dnia 20 lipca 2018 r. przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a w konsekwencji błędnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., że przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt zabudowany budynkami innymi niż mieszkalne, co Kolegium mogło bez trudności stwierdzić na podstawie przekazanych dokumentów (np. treści operatu szacunkowego) lub na podstawie treści księgi wieczystej gruntu, wobec czego w ogóle nie podlega działaniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2023 r. pełnomocnik uczestnika postępowania D. [...] Sp. z o.o. wniósł o oddalenie skargi, uznając stanowisko organu za prawidłowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wykładnia i stosowanie art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na celem mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 270).

Stosownie do art. 4 ust. 1 tej ustawy, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Z kolei ust. 2 stanowi, że postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.

Powołaną ustawą zmieniono, między innymi, ustawę z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 2040). W myśl art. 1 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Definicję gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zawiera art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W myśl art. 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Powyższe oznacza, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W konsekwencji, także i art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na celem mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zastosowanie może znaleźć jedynie do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przepis ten odnosi się do rocznej opłaty przeksztaceniowej równej dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Jak wynika z akt sprawy (z kopii fragmentu operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2019 r. określającego wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia lub aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego) przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...], z obrębu [...], o powierzchni 5 878 m2, położona przy ul. [...] w W. stanowi teren przemysłowy, na którym znajdują się: jeden budynek jednokondygnacyjny o przeznaczeniu – inny budynek niemieszkalny oraz trzy budynki jednokondygnacyjne o przeznaczeniu – silosy, zbiorniki, a także budynek jednokondygnacyjny o przeznaczeniu – silos, zbiornik, znajdujący się przy ul. [...] o numerze porządkowym [...]. Z tego wynika, że na przedmiotowej nieruchomości o charakterze przemysłowym znajdują się wyłącznie budynki niemieszkalne. Kwestia ta ma natomiast kluczowe znaczenie dla prawidłowości zaskarżonego orzeczenia.

Powyższe ustalenia w konfrontacji z treścią powołanego art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na celem mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, wskazują w ocenie Sądu, że zaskarżone orzeczenie zostało wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Organ nie wyjaśnił bowiem istotnych dla podjętego rozstrzygnięcia elementów stanu faktycznego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ocena sprawy dokonana w oparciu o nie w pełni wyjaśniony stan faktyczny obarczona jest bowiem ryzykiem błędu subsumpcji, a w konsekwencji ryzykiem wydania nieprawidłowego rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259), orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji) orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.

Rozpoznając sprawę ponownie organ, mając na uwadze wykładnię prawa przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu, dokona ustaleń faktycznych we wskazanym zakresie, posiłkując się właściwymi dokumentami źródłowymi, i w zależności od ich wyniku wyda orzeczenie odpowiadające prawu.