Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1478/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2011-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 20 stycznia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie: sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 20 stycznia 2011 roku sprawy ze skargi [...] Sp. z o. o. w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz [...] Sp. z o. o. w T. kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak [...], po ponownym rozpatrzeniu sprawy, działający z upoważnienia Prezydenta Miasta T. – Zastępca Prezydenta Miasta T., na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływanej jako upzp), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej powoływanej jako kpa) oraz § 4 uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 1159/06 z dnia 12 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia dla terenów położonych w rejonie ulic: Lubicka, Szosa Lubicka, Antczaka i Winnica (Dz.Urzęd. Woj. Kuj.- Pom. z dnia 30 listopada 2006 r. Nr 149 poz. 2172), orzekł o pobraniu od Spółki B. z siedzibą w T. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w T. przy ul. S. [...], oznaczonych geodezyjnie jako działki nr [...], z obrębu [...], o łącznej powierzchni 1,0307 ha, będących w użytkowaniu wieczystym w/w spółki, w kwocie łącznej 244.275,90 zł, stanowiącej 30% wzrostu wartości wskazanych nieruchomości w związku z uchwaleniem w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta T. W punkcie drugim i trzecim decyzji organ określił, że ustalona należność z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości ma być zapłacona przez spółkę B. w terminie 14 dni od dnia gdy decyzja organu stanie się ostateczna na konto lub w kasie Urzędu Miasta T. oraz, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie tejże opłaty stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Uzasadniając decyzję organ wskazał, że z treści przepisu art. 36 ust. 4 upzp wynika, że organ administracyjny pobiera ustaloną w planie miejscowym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jeżeli stwierdzi wzrost wartości nieruchomości będący konsekwencją uchwalenia albo zmiany planu miejscowego oraz fakt zbycia nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, jak zaznaczył organ, Rady Miasta Torunia uchwałą Nr 1159/06 z dnia 12 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Torunia dla terenów położonych w rejonie ulic: Lubicka, Szosa Lubicka, Antczaka i Winnica, uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął swoimi ustaleniami m.in. nieruchomości położone w T. przy ul. S. [...], oznaczone geodezyjnie jako działki nr [..], z obrębu [..], o łącznej powierzchni 1,0307 ha, będące w użytkowaniu wieczystym spółki B. Według ustaleń tego planu działki nr [...] znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem J4-U/MW13, dla którego ustalenia brzmią: "przeznaczenie podstawowe - zabudowa usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna", oraz w granicach obszaru oznaczonego symbolem J4-KD(Z)39, dla którego ustalenia brzmią: "przeznaczenie podstawowe - komunikacja - droga publiczna zbiorcza, wraz z linią tramwajową". Natomiast działki nr [...] znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem J4-U/MW13, ustalenia jw. Przedmiotowa uchwała ustaliła również stawkę procentową do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Organ ustalił, że spółka B. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie w/w uchwały zbyła aktem notarialnym z dnia [...] (Rep. A nr: [...]) prawo użytkowania wieczystego w/w nieruchomości. Organ wskazał również, że zgodnie z poprzednio obowiązującym planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego miasta T., zatwierdzonym uchwałą nr X/58/86 Miejskiej Rady Narodowej w Toruniu z dnia 27 stycznia 1986 r. (Dz.Urz. Woj. Tor. z 5 maja 1986 r. Nr 2, poz. 70) działki nr [...] z obrębu [..] znajdowały się w granicach obszaru oznaczonego symbolem J 88 EG, dla którego ustalenia brzmiały: "P. Zakłady Gazownicze - adaptacja. Teren częściowo położony w strefie ochrony XIX-wiecznej architektury uznanej za zabytkową", oraz w granicach obszaru oznaczonego symbolem J 94 KGo 2/2, dla którego ustalenia brzmiały: "ulica główna obszarowa czteropasowa, na końcowym odcinku sześciopasowa. Modernizacja odcinka czteropasowego w celu zbudowania wysepek tramwajowych przy przystankach. W pasie środkowym istniejąca linia tramwajowa. Adaptacja. Szerokość w liniach rozgraniczających 50 m i 80 m". Natomiast działki nr [...] w obrębie [...] znajdowały się w granicach obszaru oznaczonego symbolem J 88 EG, ustalenia jw. Mając na uwadze wskazane powyższej okoliczności, organ I instancji w dniu 17 sierpnia 2009 r. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz zlecił rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie w/w nieruchomości. W wykonanych na zlecenie organu przez M. M. operatach szacunkowych z dnia [...] wskazana rzeczoznawca majątkowy, stwierdzając zmianę w wyniku uchwalenia nowego planu przeznaczenia przedmiotowych gruntów (przed wejściem w życie nowego planu były to tereny przemysłowe, a po jego wejściu przeznaczenie podstawowe to zabudowa usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) i biorąc pod uwagę obecne i poprzednie przeznaczenie tychże gruntów, określiła następujący wzrost wartości tych nieruchomości:

- nieruchomości położone przy ulicy S. [...], oznaczona geodezyjnie

jako działki nr [...]: wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu - 720.587,00 zł, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu - 903.630,00 zł, wzrost wartości - 183.043,00 zł;

- nieruchomość położona przy ulicy S. [...], oznaczona geodezyjnie jako działka nr [...]: wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu - 623.555,00 zł, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu - 781.950,00 zł, wzrost wartości - 158.395,00 zł;

- nieruchomość położona przy ulicy S. [...], oznaczona geodezyjnie jako działki nr [...]: wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu - 446.596,00 zł, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu - 560.040,00 zł, wzrost wartości - 113.444,00 zł;

- nieruchomość położona przy ulicy S. [..], oznaczona geodezyjnie jako działka nr [...]: wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu - 1.414.739,00 zł, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu - 1.774.110,00 zł, wzrost wartości - 359.371,00 zł.

W ocenie organu I instancji z powyższych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, że na skutek uchwalenia planu miejscowego dla przedmiotowego terenu nastąpił wzrost wartości wskazanych nieruchomości łącznie o kwotę 814.253,00 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% wzrostu wartości daje należną rentę planistyczną w wysokości 244.275,90 zł, i uzasadnia podjęte rozstrzygniecie w sprawie. Jednocześnie organ zaznaczył, że takie też ustalenie poczynił wcześniej w obejmującej przedmiot sprawy decyzji z dnia [...], która jednak dotknięta była wadą nieważności z przyczyn formalnych, i która w związku z tym zastała uchylna przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. (SKO) i przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji SKO zasugerowało organowi I instancji, aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy rozważył zastrzeżenia podniesione w odwołaniu złożonym przez spółkę B. oraz konsekwencje wynikające z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r sygn. akt P 58/08. Mając na uwadze powyższe, organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego M. M. o ustosunkowanie się do zarzutów spółki oraz o wyjaśnienie czy na wzrost wartości ma wpływ wymienione orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego. Wskazana rzeczoznawca, jak wskazał organ, wyjaśniła w dodatkowych pismach z dnia12 kwietnia 2010 r. i z dnia 16 czerwca 2010 r., że przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu były wykorzystywana zgodnie z poprzednim planem, tak więc w/w wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie ma konsekwencji w zakresie określenia wartości tychże nieruchomości. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania, rzeczoznawca wyjaśniła, iż w transakcji sprzedaży, którą kwestionuje spółka co do gruntów przy ul. F. nie zaistniały szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Transakcje gruntami w latach 2007-2009 uzyskiwały bowiem wysokie ceny z uwagi na duży popyt na grunty przy ograniczonej ich podaży. W związku z czym transakcje gruntami na rynku w tym okresie dały cenę średnią 735,00 zł za m2, co pozwalało na zastosowanie ceny przetargowej uzyskanej przy sprzedaży gruntów przy ul. F. Rzeczoznawca M. M. stwierdziła również, że ilość kondygnacji nie stanowi atrybutu przy ocenie wartości nieruchomości, gdyż toruński rynek nieruchomości jest ograniczony i występuje na nim niewiele transakcji sprzedaży, a także że wydana dla terenu przy ul. B./F. decyzja o warunkach zabudowy spowodowała, że teren ten jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Ustosunkowując się zaś do zarzutu spółki niewłaściwej wyceny przedmiotowych nieruchomość z uwagi na nie uwzględnienie skażenia terenu, rzeczoznawca wyjaśniła, iż skażenie gruntu nie ma wpływu przy określeniu wartości dla naliczenia opłaty planistycznej, bierze się je pod uwagę przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Uwzględniając poczynione w sprawie ustalenia i wskazane wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego M. M., oraz uznając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy za kompletny i spójny, a w szczególności sporządzony w sprawie operat szacunkowy za zupełny, logiczny i wiarygodny oraz zgodny z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej powoływanej jako ugn) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego jako rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r.), organ I instancji stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia przedmiotowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji, pismem z dnia 19 lipca 2010 r., spółka B. wniosła odwołanie, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, ewentualnie uchylenia i przekazania sprawy organ I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Kwestionowanej decyzji organu I instancji spółka zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 upzp poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. W ocenie odwołującej, przy ustalaniu renty planistycznej organ powinien był zbadać (czego nie uczynił) w jakiej części wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowany był uchwaleniem nowego planu, a w jakiej części utrzymującą się w latach 2006-2008 ogólną tendencją wzrostu cen na rynkach nieruchomości, w tym również na rynku toruńskim, gdyż tylko wówczas możliwe było ustalenie prawidłowej wysokości renty planistycznej. Nie wyjaśnienie przez organ wskazanych okoliczności oraz nie wykazanie związku pomiędzy uchwaleniem nowego planu a wzrostem wartości nieruchomości doprowadziło, zdaniem odwołującej, do naruszenia przepisów procedury administracyjne, a w szczególności art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, art. 107 § 3 kpa, i w konsekwencji spowodowało naruszenie przepisu materialnoprawnego określonego w art. 36 ust. 4 upzp.

Odwołująca zarzuciła również oparcie skarżonego rozstrzygnięcia na wadliwym, nierzetelnie sporządzonym i nie uwzględniającym szeregu okoliczności faktycznych i prawnych mających istotny wpływ na oszacowanie nieruchomości operacie szacunkowym. Zdanie odwołującej przy ustalaniu wartości przedmiotowych nieruchomości błędnie przyjęto do porównania nieruchomości położone przy ul. B./F. w T., jako że nieruchomości te, w odróżnieniu od przedmiotowych nieruchomości - na których działał przez wiele lat zakład gazowniczy, nie były zanieczyszczone i nie wymagały w związku z tym żadnych nakładów celem utylizacji gruntu, a także z uwagi na barak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego te nieruchomości oraz ilość kondygnacji dopuszczonych na tych gruntach. Przyjęcie do porównania całkowicie różniących się od wycenianych gruntów nieruchomości przy ul. B./F. w T. miało w ocenie odwołującej poważny wpływ na zawyżenie cen przedmiotowych nieruchomości w sporządzonym operacie, oraz stanowi naruszenie § 4 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. Zdaniem spółki wzięcie pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości, tychże gruntów przy ul. B./F. w T. narusza również przepisy § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r., z których wynika, iż ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Przyjęta przez rzeczoznawcę cena transakcyjna 1 m2 z miesiąca listopada 2007 r. dla terenu o pow. 39004 m2 przy ul. F. w T., dotycząca sprzedaży gruntu w drodze przetargu przez Agencję [...], wyniosła 783 zł, zaś dwie pozostałe ceny przyjęte do porównań to 524 zł i 555 zł za 1 m2 (średnia cena z tych dwóch transakcji wynosi ok. 540 zł za 1 m2). Z powyższego wynika, jak wskazał odwołująca, iż cena 783 zł za 1 m2 jest wyższa o 45% od średniej ceny z dwóch pozostałych transakcji, co świadczy że rzeczoznawca sporządziła operat niezgodnie z w/w przepisami rozporządzenia. Poza tym odwołująca zarzuciła, że rzeczoznawca przy opracowaniu operatu, nie zwrócił się do niej o przedstawienie danych czy dokumentów dotyczących uzbrojenia terenu oraz jego skażenia.

Zdaniem odwołującej w sprawie naruszono również art. 37 ust. 1 upzp. Powołując się na treść przepisu art. 87 ust. 3 upzp, zgodnie z którym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. utraciły moc najpóźniej z dniem 31 grudnia 2003 r., spółka podkreśliła, że od 1 stycznia 2004 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta żadnym planem, aż do dnia 30 grudnia 2006 r., kiedy to wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów. Odwołująca zaś zawarła w dniu 30 stycznia 2006 r. z poprzednim użytkownikiem wieczystym tych terenów umowę ich sprzedaży, zgodnie z którą wydanie prawa użytkowania tych nieruchomości i własności budynków w posiadanie (względnie współposiadanie) nabywczyni nastąpi do 30 lipca 2006 r. W ocenie skarżącej, z powyższego wynika, że przed dniem wejścia w życie nowego planu miejscowego dla tych terenów, a nawet przed dniem uchwalenia tego planu, przedmiotowe nieruchomości były już wykorzystywane (biorąc pod uwagę prowadzoną na tych gruntach przez odwołującą działalność gospodarczą polegającą na realizacji zadań inwestycyjnych z zakresu budownictwa mieszkaniowego) w inny sposób aniżeli wynikało to z poprzedniego planu miejscowego. Wskazane okoliczność zdanie strony, podważają stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, iż przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przed dniem wejścia w życie nowego planu zgodnie z poprzednim planem zagospodarowania przestrzennego miasta T., zatwierdzonym uchwałą nr X/58/86 Miejskiej Rady Narodowej w Toruniu z dnia 27 stycznia 1986 r., oraz potwierdzają zasadność uwzględnienia przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu szacunkowego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, czego jednak nie uczyniono w niniejszej sprawie.

Ponadto odwołująca zarzuciła naruszenie art. 138 § 2 zd. 2 kpa poprzez nieuwzględnienie przez organ I instancji przy ponownym rozpoznawaniu sprawy zastrzeżeń podniesionych przez stronę w odwołaniu z dnia 7 grudnia 2009 r. od poprzedniej wydanej w tej samej sprawie decyzji z dnia [..] oraz konsekwencji wynikających z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, mimo że taki obowiązek wynikał z decyzji SKO z dnia [..], a także zastrzeżeń podniesionych przez skarżącą w piśmie z dnia 26 kwietnia 2010 r.

W ocenie odwołującej zaskarżona decyzja zasługuje na uchylenie także i z tego względu, że bezpodstawnie określa termin zapłaty renty planistycznej oraz odsetki za zwłokę lub opóźnienie w jej zapłacie.

Po rozpatrzeniu odwołania spółki B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] znak [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 upzp, § 4 ust. 1 i 3, § 5 ust. 1 i 2, § 50 ust. 1-3 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r., § 9 uchwałą Rady Miasta Torunia z dnia 12 października 2006 r. Nr 1159/06 oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchyliło zaskarżone decyzji w całości i ustaliło wobec spółki B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, wynikającą z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta T. dla terenów położonych w rejonie ulic: [...], w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, w wysokości 30 % wzrostu ich wartości, tj. łącznie w kwocie 244.275,90 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazując, że z treści art. 36 ust. 4 upzp wynika, iż warunkiem koniecznym dla ustalenia renty planistycznej jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości, będącego konsekwencją uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, i że o wzroście wartości nieruchomości można mówić wówczas, gdy nowo uchwalony czy też zmieniony plan przewiduje inny - z punktu widzenia właściciela korzystniejszy - sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp), stwierdził że w przedmiotowej sprawie taka sytuacja miała miejsce, co też organ I instancji prawidłowo ustalił, w oparciu o sporządzone w sprawie operaty szacunkowe i pisma wyjaśniające rzeczoznawcy majątkowego, określając rentę planistyczną w wysokości 244.275,90 zł.

Nieuzasadniony jest więc zarzut odwołującej naruszenia art. 36 ust. 4 upzp i art. 37 ust. 1 upzp, gdyż wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości nastąpił na skutek zmiany przeznaczenia tych gruntów w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, a nie na skutek jak twierdzi odwołująca ogólnego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Powołana w sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjęła bowiem, jak wskazał organ, zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r., do określania wartości rynkowej wycenianych nieruchomości stan nieruchomości na dzień 30 grudnia 2006 r., tj. dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, a ich ceny na dzień 24 czerwca 2008 r., tj. na dzień zbycia wycenianych nieruchomości. W oparciu o takie założenia rzeczoznawca majątkowy wykazała, iż na dzień zbycia przedmiotowych gruntów (przy zastosowaniu odpowiedniego współczynnika korygującego) wartość rynkowa 1 m2 prawa użytkowania wieczystego gruntu o przeznaczeniu przemysłowym wynosi w zaokrągleniu 311,00 zł, natomiast wartość rynkowa 1 m2 prawa użytkowania wieczystego gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i mieszkaniową wielorodzinną wynosi w zaokrągleniu 390,00 zł. Tym samym, w ocenie organu, pozbawione podstaw prawnych są zarzuty skarżącej dotyczące nie wykazania wzrostu wartości rzeczonych nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. W sprawie bowiem nastąpiła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego zmiana przeznaczenia (funkcji) przedmiotowych gruntów - z terenów przemysłowych na tereny o przeznaczeniu pod zabudowę usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną, i to ona spowodowała wzrost ich wartości, co zostało wykazane w sporządzonych operatach szacunkowych. Jednocześnie organ zaznaczył, że panująca tendencja wzrostu cen na rynku nieruchomości nie miała żadnego wpływu dla oceny relacji wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany ich przeznaczenia.

W ocenie organ odwoławczego także zarzuty dotyczące nierzetelności i nieprawidłowości występujące w sporządzonych w sprawie operatach szacunkowych nie zasługują na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. poprzez nieuwzględnienie stopnia zanieczyszczenia przedmiotowych nieruchomości w stosunku do przyjętych do poróżniania nieruchomości przy ul. B./F. w T., organ stwierdził, że z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 upzp wynika, iż przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości w związku uchwaleniem planu miejscowego bierze się pod uwagę przede wszystkim przeznaczenie terenu po uchwaleniu planu miejscowego, i to ono wpływa na ustalenie wysokości opłaty planistycznej, natomiast ewentualne skażenie gruntu i ponoszone w związku z tym koszty mogą być brane pod uwagę jedynie przy aktualizacji opłat za wieczyste użytkowanie gruntów z uwagi na poniesione na nie nakłady. Bezzasadny jest zdaniem organ również zarzut naruszenia przepisów § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. poprzez przyjęcie do porównania przez rzeczoznawcę cena transakcyjna 1 m2 gruntu przy ul. F. w T. wynoszącej 783 zł, a uzyskanej w wyniku jego sprzedaży w drodze przetargu, jako wyższej o 45% od średniej ceny z dwóch pozostałych przyjętych do porównania transakcji, albowiem cena uzyskana, że sprzedaży gruntu przy ul. F., choć wyższa niż 20% od średniej ceny z dwóch pozostałych transakcji, nie odbiega o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, a ponadto w transakcji sprzedaży gruntu przy ul. F. nie zaistniały szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Był to okres wysokiego popytu przy ograniczonej podaży i grunty w tym okresie uzyskiwały wysokie ceny. Zdaniem organu odwoławczego także fakt, że nieruchomość przy ul. F. nie objęta była planem miejscowym, oraz że w stosunku do niej dopuszczona była inna ilość kondygnacji, nie uzasadnia twierdzenia odwołującej, że nieruchomość ta z uwagi na cechy różnicujące nie mogła być porównywana z przedmiotowymi nieruchomościami. W stosunku do terenu przy ul. F. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, co oznacza, że teren ten został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, i nie ma tu znaczenia, że przeznaczenie to zostało określone w decyzji o warunkach zabudowy, a nie w planie miejscowym. Z uwagi zaś na ograniczony charakter toruńskiego rynku nieruchomości ilość kondygnacji nie stanowi atrybutu przy ocenie wartości, gdyż niewielka ilość występujących transakcji nie pozwala na określenie wartości atrybutu ilości pięter. Organ stwierdził, że w świetle przepisów § 4 ust. 1 i 3 oraz definicji nieruchomości podobnej określonej w art. 5 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powoływanej jako ugn), należy uznać wyceniane nieruchomości oraz nieruchomość przy ul. F. w T. za nieruchomości podobne, mogące być porównywanymi, zaś zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście porównawcze, metodę porównywania parami, za prawidłowe i odpowiadające wymaganiom w/w przepisów. Organ podkreślił, że rzeczoznawca skorygowała ceny w oparciu o przyjęte cechy rynkowe (lokalizacja, wyposażenie w media, drogi) i ich wagę.

Organ podważył również argument odwołującej, że przed dniem wejścia w życie nowego planu miejscowego, a nawet przed dniem jego uchwalenia, przedmiotowe nieruchomości były już wykorzystywane w inny sposób aniżeli wynikało to z poprzednio obowiązującego planu miejscowego, z uwagi na prowadzone na nich działania związane z realizacją zadań inwestycyjnych z zakresu budownictwa mieszkaniowego. W ocenie organu zarówno w okresie obowiązywania dotychczasowego planie miejscowym, jak i w okresie faktycznego wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości, do dnia uchwalenia nowego planu (ustalającego przeznaczenie terenu pod zabudowę usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną), nieruchomości te były przeznaczone i wykorzystywane pod budownictwo przemysłowe. Sam bowiem fakt nabycia przez skarżącą prawa użytkowania tych nieruchomości przed dniem uchwalenia i wejścia w życie nowego planu nie spowodował zmiany ich przeznaczenia, o tej ostatniej okoliczności (ustaleniu przeznaczenia terenu) decyduje w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo plan miejscowy (art. 4 ust. 1 ustawy), albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy). W rozpatrywanym sprawie zatem dopiero po wejściu w życie nowego planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia rzeczonych nieruchomości. Z uwagi zaś na okoliczność, jak wskazał organ, że nowy plan miejscowy ustalił inne przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości niż przewidywał to plan miejscowy z 1986 r., a także z uwagi na fakt, że przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu były wykorzystywana zgodnie z poprzednim planem, wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, wbrew twierdzeniom skarżącej, nie może znaleźć w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż odnosi się on w zakresie sposobu ustalania wzrostu wartości nieruchomości do kryterium faktycznego wykorzystania nieruchomości, w sytuacji określonej w art. 87 ust. 3 upzp, w przypadku takiego samego przeznaczenia nieruchomości w nowym planie oraz planie, który utracił moc.

Niezasadny jest także zdaniem organu zarzut naruszenia art. 138 § 2 zd. 2 kpa, organ I instancji bowiem, ponownie rozpoznając sprawę wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego M. M. o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz o wyjaśnienie czy w sprawie ma zastosowanie w/w orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, która to rzeczoznawca pismami z dnia 12 kwietnia 2010 r. i 16 czerwca 2010 r. ustosunkowała się do wskazanych kwestii i której to stanowisko organ w całości podzielił.

Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności, organ odwoławczy uznał sporządzone w sprawie operaty szacunkowe oraz oparte na nich rozstrzygnięcie organ I instancji ustalające rentę planistyczną w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego i zbyciem przedmiotowych nieruchomości w wysokości 244.275,90 zł, za zgodne z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, natomiast zarzuty naruszenia przepisów art. 7, art. 77 i art. 80 art. 107 § 3 kpa, jako związane głównie z wskazanymi wyżej wyjaśnionymi przez organ kwestiami, za nieuzasadnione.

Z uwagi jednak na okoliczność, że organ I instancji nieprawidłowo, bo bez podstawy prawnej, orzekł o terminie płatności przedmiotowej renty planistycznej oraz o skutkach zwłoki lub opóźniania w jej zapałacie, co stanowi naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której ustawodawca dopuścił możliwość naliczenia odsetek ustawowych jedynie w art. 37 ust. 9, dotyczącym roszczeń odszkodowawczych właściciela i użytkownika wieczystego nieruchomości, a więc nie mający zastosowania w niniejszej sprawie, należało jak wskazał organ odwoławczy, skorzystać z kompetencji merytoryczno - reformacyjnych z art. 138 § 1 pkt 2 kpa i uchylić zaskarżonej decyzji w całości oraz orzeczenie co do istoty sprawy, biorą pod uwagę okoliczność poprawności ustalenia wysokości przedmiotowej renty planistycznej.

Na powyższą decyzję organu odwoławczego spółka B. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, którą powtarzając w całości zarzuty i ich uzasadnienie zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji, domagała się o uchylenia decyzji organów obu instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Stosownie do treści przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż w ramach dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać legalność rozstrzygnięcia zapadłego w danym postępowaniu administracyjnym, z punktu widzenia jego zgodności z obowiązującymi w dacie jego wydania przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami prawa procesowego, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie albo też przepisu dającego podstawę do wznowienia postępowania, a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte są wadą nieważności. Ponadto, w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej powoływanej jako ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co oznacza, iż Sąd z urzędu tj. nawet w przypadku braku wskazania przez stronę skarżącą, bierze pod uwagę zaistniałe na etapie postępowania administracyjnego naruszenia prawa i ocenia czy ich skutki powinny być wyeliminowane z obrotu prawnego.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w ramach tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy dostrzegł z urzędu naruszenie przepisu prawa określonego w art. 156 ust. 3 ugn, skutkujące koniecznością uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia organu II instancji.

Przedmiotem mniejszego postępowania jest rozstrzygnięcie organów administracyjnych w zakresie opłaty planistycznej, opartej na operatach szacunkowych rzeczoznawcy majątkowego M. M. z dnia [...], stanowiących podstawę jej wyliczeń. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia o przedmiocie postępowania stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 1159/06 z dnia 12 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia dla terenów położonych w rejonie ulic: Lubicka, Szosa Lubicka, Antczaka i Winnica i w zw. z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem (zdanie ostatnie art. 36 ust. 4) wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Definicję wzrostu wartości nieruchomości określa art. 37 ust. 1 upzp, wskazując, iż stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Z treści ust. 11 tego artykułu wynika natomiast, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym zastosowanie w tym zakresie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz, w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zasady określania wartości nieruchomości zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały określone w przepisach art. 149 - 159 tej ustawy. Przepisy te po myśli art. 149 ugn stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Według powyższych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (ich obowiązki oraz status określają powyższe przepisy, a także przepisy art. 174 – 178 oraz 191 - 191 ugn), sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1, art. 154 ust 1 ugn). Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn (art. 156 ust. 3 ugn). Po upływie natomiast wskazanego okresu 12 miesięcy, stosownie do ust. 4 art. 156, operat może być wykorzystany dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W klauzuli tej rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu oraz podpisuje ją, zamieszczając daty i swoją pieczęć (§ 58 ust. 1 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r.). Wskazana regulacja z art. 156 ust. 3 i 4 ugn jest podyktowana potrzebą wyeliminowania czynników wpływających na dezaktualizację operatu, wymienionych w art. 154 ust. 1 ugn, w tym chociażby dostępnych rzeczoznawcy danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z analizy akt sprawy wynika, że w rozpatrywanej sprawie operaty szacunkowe dotyczące przedmiotowej nieruchomości zostały sporządzony prze rzeczoznawcę majątkowego M. M. w dniu [...]. Organ I instancji zatem rozstrzygając sprawę w dniu [...] wydał swoje rozstrzygnięcie jeszcze w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatów, jednakże rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło w dniu [...] - a więc po upływie sześciu dni od daty upływu terminu jego ważności - czego organ II instancji nie dostrzegł. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawa Kodeks postępowania administracyjnego, określa w art. 57 § 3 sposób obliczania terminu oznaczonego w miesiącach, jednoznacznie wskazując, że termin określony w miesiącach kończy się z upływem tego dnia w ostatnim miesiącu, który odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. W przedmiotowej sprawie tym ostatnim dniem jest dzień [...], a zatem nie ulega wątpliwości, że operaty szacunkowe M. M. zostały wykorzystane w sprawie po upływie 12-miesięcznego terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 ugn. W ocenie Sądu, w/w termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, jako organu merytorycznego w sprawie, zobligowanego z woli ustawodawcy powtórnego rozpatrzenie całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji. Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania w prowadzonym postępowaniu, czyli w tym przypadku musi on być aktualny także na etapie postępowania odwoławczego (patrz wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 lutego 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1751/08, LEX nr527209; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Po 556/10, CBOiS). Jak już Sąd wskazał powyżej, jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego go rzeczoznawcę, poprzez umieszenie w nim stosownej klauzuli, zawierającej oświadczenie rzeczoznawcy o aktualności operatu oraz jego podpis, z podaniem daty i zamieszczeniem pieczęci rzeczoznawcy. Tego zaś ustanowiona w sprawie rzeczoznawca majątkowy M. M. bezwątpienia nie uczyniła. Warunku tego bowiem w żaden sposób nie spełniają pisma rzeczoznawcy z dnia 12 kwietnia 2010 r. i 16 czerwca 2010 r., jako że pisma te stanowią jedynie ustosunkowanie się rzeczoznawcy do podniesionych w sprawie konkretnych zarzutów spółki B. i nie zawierają żadnej informacji, oświadczenia co do aktualności sporządzonych operatów w zakresie chociażby przyjętych w nich danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Z powyższego wynika zatem, że organ II instancji nieprawidłowo, bo sprzecznie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa (art. 156 ust 3 i 4 ugn), uczynił podstawą swoich ustaleń nieaktualne już operaty szacunkowy. Wskazane uchybienie stanowi zdaniem sądu istotne naruszenie w/w art. 156 ust 3 ugn i w konsekwencji art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 kpa oraz art. 138 kpa, albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Z tego też, w gruncie rzeczy formalnego powodu, Sąd zaskarżoną decyzję organu II instancji uchylił.

Odnosząc się zaś do podnoszonych w sprawie zarzutów spółki dotyczących naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, należy wskazać, że są one bezpodstawne.

Z treścią przytoczonego wyżej art. 36 ust. 4 upzp wynika, iż ustawowymi przesłankami ustalenia renty planistycznej są: wzrost wartości nieruchomości, zbycie przez właściciela lub użytkownika wieczystego tej nieruchomości (w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące – art. 37 ust. 3 i 4 ugn), stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, przewidującego inny, korzystniejszy dla zbywcy sposób wykorzystania (przeznaczenia) tej nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp). W niniejszej sprawie organu obu instancji stwierdziły, że odnośnie przedmiotowej nieruchomości wszystkie wskazane przesłanki wystąpiły, i w oparciu o sporządzone w sprawie operaty szacunkowe i pisma wyjaśniające rzeczoznawcy majątkowego, określiły rentę planistyczną w wysokości 244.275,90 zł. Abstrahując od faktu wykorzystania w sprawie nieaktualnych operatów szacunkowych prze organ II instancji, należy wskazać że rozstrzygnięcie organów w tym zakresie co do zasady było prawidłowe. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości nastąpił nie na skutek zmiany przeznaczenia tych gruntów w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, lecz na skutek ogólnego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Sposób i metodę określania wartości nieruchomości oraz jej wzrostu szczegółowo regulują bowiem przepisy art. 37 ust. 1, art. 150 – art. 155 ugn oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w zw. z art. 159 ugn i art. 37 ust. 11 upzp. Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. do określania wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości przed i po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie lub zmiany planu, a ich ceny z dnia zbycia wycenianych nieruchomości. Z przytoczonych przepisów rozporządzenia rozpatrywanych w zw. z treścią przywołanego wyżej przepisu art. 37 ust. 1 ugn wynika, że wzrost wartości nieruchomości należy odnosić do przeznaczenia nieruchomości (zarówno przed jak i po wejściu w życie lub zmianie planu miejscowego) rozpatrywanego jednak według cen z dnia zbycia nieruchomości. Zatem po pierwsze nie rozpatruje się wartości gruntu o określonym przeznaczeniu według cen sprzed uchwalenia lub zmiany planu i według cen po uchwaleniu lub zmianie planu, co ewentualnie mogłoby uzasadniać konieczność weryfikowania ustalonych w ramach opłaty planistycznej cen gruntów o określonym przeznaczeniu z uwagi na ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości, lecz określa się wartość tych gruntów przyjmując ich pierwotne i zmienione przeznaczenie według cen z dnia ich zbycia, a po drugie nie odnosi się wzrostu wartości nieruchomości do wzrostu cen na rynku nieruchomości, tylko do zmiany przeznaczenia terenu w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Biorą pod uwagę powyższe, należy uznać, że orzekające w sprawie organy, bazując na opinii rzeczoznawcy majątkowego, prawidłowo określiły wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości w oparciu o stan nieruchomości na dzień 30 grudnia 2006 r., tj. dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, a ich ceny na dzień 24 czerwca 2008 r., tj. na dzień zbycia wycenianych nieruchomości, i na tej postawie zasadnie wykazały, że na dzień zbycia przedmiotowych gruntów (przy zastosowaniu odpowiedniego współczynnika korygującego) wartość rynkowa 1 m2 prawa użytkowania wieczystego gruntu o przeznaczeniu przemysłowym wynosi w zaokrągleniu 311,00 zł, natomiast wartość rynkowa 1 m2 prawa użytkowania wieczystego gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i mieszkaniową wielorodzinną wynosi w zaokrągleniu 390,00 zł, a więc że nastąpił wzrost wartości tych gruntów w wyniku uchwalenia planu miejscowego i dokonanej w nim zmiany ich przeznaczenia - z terenów przemysłowych na tereny o przeznaczeniu pod zabudowę usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną. Zatem stwierdzenie organu II instancji, że panująca tendencja wzrostu cen na rynku nieruchomości, nie miała żadnego wpływu dla oceny relacji wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany ich przeznaczenia, jest w ocenie Sądu w świetle w/w przepisów prawidłowe i tym samym czyni zarzuty skargi w tym zakresie nieuzasadnionymi.

W zakresie zarzutów dotyczących nierzetelności i nieprawidłowości występujących w sporządzonych w sprawie i wykorzystanych przez organy obu instancji operatach szacunkowych, Sąd w pełni podziela oparte na dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego stanowisko organu II instancij, przyjmując je jako swoje w tym zakresie.

W ocenie Sądu prawidłowe jest również stanowisko organu odnośnie baraku podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, z uwagi na okoliczność, że nowy plan miejscowy z 2006 r. ustalił dla przedmiotowych nieruchomości inne przeznaczenie niż przewidywał to plan miejscowy z 1986 r., a także z uwagi na fakt, że przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu były wykorzystywana zgodnie z poprzednim planem, jako że wskazany wyrok, w sytuacji określonej w art. 87 ust. 3 upzp, odnosi się - w zakresie sposobu ustalania wzrostu wartości nieruchomości - do kryterium faktycznego wykorzystania nieruchomości, w przypadku takiego samego przeznaczenia nieruchomości w nowym planie oraz planie, który utracił moc.

Nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy także zarzut naruszenia art. 138 § 2 zd. 2 kpa, albowiem z akt sprawy jednoznacznie wynika, że ponownie rozpoznający sprawę organ I instancji, wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego M. M. o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz o wyjaśnienie czy w sprawie ma zastosowanie w/w wyrok Trybunału Konstytucyjnego, która pismami z dnia 12 kwietnia 2010 r. i 16 czerwca 2010 r. wyraziła swoje stanowisko w tym zakresie (dowód: akta organu I instancji k. 227 i k. 242) i które to stanowisko organ w całości podzielił.

W tym stanie rzeczy, z uwagi na oparciu rozstrzygnięcia przez organ II instancji na nieaktualnych operatach szacunkowych Sąd, na postawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ppsa orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzj.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt. 2 wyroku podjęto zgodnie z art. 152 ppsa.

O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł w oparciu o art. 200 ppsa,

§ 14 ust. 2 pkt. 1 lit. a w zw. z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę pranego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. z 2006 r. Nr 225 poz. 1635 ze zm.) w zw. z częścią IV załącznika do w/w ustawy.