Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 365/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 83
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Małgorzata Łoboz SWSA Piotr Fronc AWSA Anna Kopeć (spr.) po rozpoznaniu w dniu 22 maja 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J. K. i M. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 12 stycznia 2023 r., znak SKO.GN.4160/115/2022 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy K. postanowieniem z dnia 31 października 2022 r. nr WGP.6724.2.92.2022 negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [...], o powierzchni 0,68 ha, położonej w obrębie Ż., jako niezgodny z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: C., F., M., N. G., N. G., O., P., R., S., T., W. F., Z. i Ż..

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że projektowany podział jest niezgodny z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Organ I instancji wskazał, że działka nr [...] znajduje się w obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy oraz w terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej (symbol planu: MNR2); w terenach zieleni nieurządzonej, ochrony lokalnych powiązań przyrodniczych (symbol planu: ZE) oraz w terenach dróg publicznych, z oznaczeniem klasy drogi: drogi lokalne (symbol planu: KDL). Według wstępnego projektu podziału działka nr [...] o powierzchni 0,68 ha miała być podzielona na trzy działki: nr [...] o powierzchni 0,35 ha, nr [...] o powierzchni 0,12 ha i nr [...] o powierzchni 0,21 ha. Natomiast minimalne powierzchnie nowo wydzielanych działek dla terenu MNR zostały określone w planie miejscowym w § 24 ust. 6 pkt 1 lit. b - na 1200 m2. Burmistrz Gminy K. zaznaczył, działki nr [...], nr [...] znajdować się będą w terenie budowlanym (MNR2 i KDL), a działka nr [...] znajdować się będzie częściowo w terenie budowlanym (MNR2 i KDL i częściowo w terenie zieleni (ZE i KDL). W wyniku takiego podziału, działka nr [...] ma powierzchnię zieleni (ZE) wynoszącą 0,14 ha oraz powierzchnię budowlaną (MNR2) wynoszącą 0,07 ha i będzie mniejsza niż ta, jaka została ustalona w § 24 ust. 6 pkt 1 lit. b miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też organ I instancji negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki nr [...].

Na to postanowienie zażalenie złożyli M. i J. K. podnosząc, że złożyli wniosek do organu I instancji wraz projektem wydzielenia 12 arów, co jest zgodne z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie postanowieniem z dnia 12 stycznia 2023r., znak SKO.GN/4160/115/2022 - działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 – dalej jako "u.g.n.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 144 k.p.a. - utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium przywołało treść art. 93 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl ust. 4 i 5 art. 93 cyt. ustawy, zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, wyrażając opinię w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Wnioskodawcy przedstawili wstępny projekt podziału działki [...] o powierzchni 0,68 ha na trzy działki:

< nr [...] o powierzchni ok. 0,35 ha (3 500m2),

< nr [...] o powierzchni ok. 0,12 ha (1 200m2) i

< nr [...] o powierzchni 0,21 ha (2 100 m2).

Planowana do wydzielenia działka nr [...] znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MNR2) i terenach dróg publicznych (KDL) oraz częściowo w terenach zieleni (ZE), przy czym powierzchni terenu zieleni będzie wynosiła 0,14 ha, natomiast powierzchni terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej będzie wynosiła 0,07 ha. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MNR), minimalną powierzchnię 1.200 m2, w przypadku podziału działek (§ 24 ust. 6 pkt 1 lit. b ustaleń planu miejscowego). Projekt podziału działki nr [...] na trzy działki zakłada, że w odniesieniu do projektowanej działki [...] będzie miała powierzchnię MNR2 w rozmiarze 700 m2, a zatem mniejszą od wymaganej przez plan miejscowy powierzchni nowo wydzielonych działek dla terenach MNR2: 1 200 m2. Dlatego planowany podział nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Opisane wyżej postanowienie zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. K. i J. K.. Wskazali, że są rolnikami i prowadzą małe gospodarstwo rolne na 4 działkach o powierzchni ogólnej 1,53 ha. Działka, którą zamierzają podzielić ma nr [...] i pow 0,68 ha, jest na niej ich dom mieszkalny i gospodarczy. W istniejącym domu mieszkalnym zamieszkują dwie rodziny -łącznie 6 osób. Po sprawdzeniu i stwierdzeniu, że działka nr [...] znajduje się w planie zagospodarowania przestrzennego z oznaczeniem MNR2 -jako teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, skarżący złożyli wniosek do Urzędu Miejskiego w K., załączając projekt podziału. Zdaniem skarżących projekt ten jest najbardziej realny, zgodny z planem miejscowym w odniesieniu do terenu i istniejącej sytuacji takiej jak ogrodzenie trwałe i podłącza mediów. Skarżący ze zdziwieniem przyjęli negatywną opinię co do projektowanego przez nich podziału. Podnieśli, że przed jej wydaniem organ powinien przeprowadzić wizję w terenie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje.

Sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259) - dalej określanej, jako "p.p.s.a." - sprawa może być rozpoznana w tym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie, na które służy zażalenie. Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, bez wyznaczania rozprawy.

Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola sądowa działalności administracji publicznej sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji lub postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, jak i przepisami proceduralnymi. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Po dokonaniu kontroli w świetle tak określonych kryteriów zaskarżone postanowienie okazało się prawidłowe.

Podstawą prawną zaskarżonego postanowienia jest art. 93 u.g.n. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Na podstawie ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (ust. 4). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).

Przeznaczona do podziału działka nr [...] położona w Ż. objęta jest ustaleniami uchwały Nr XLIV/572/2018 Rady Miejskiej w K. z dnia 28 czerwca 2018 r. w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: C., F., M., N. G., N. G., O., P., R., S., T., W. F., Z., Ż. w Gminie K. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2018 r. poz. 5300).

Zgodnie z § 24 ust. 6 pkt 1 lit. b tej uchwały "Ustala się następujące warunki zagospodarowania terenu:

1) powierzchnie nowo wydzielanych działek:

b) w terenach MNR2 powierzchnia nowo wydzielanych działek nie może być mniejsza niż – 1200 m2".

Skarżący jako właściciele działki nr [...] przedstawili jej wstępny projekt podziału działki [...] o powierzchni 0,68 ha na trzy działki:

< nr [...] o powierzchni ok. 0,35 ha (3 500m2) - działka położona w większości na terenie oznaczonym w planie w terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej (symbol planu: MNR2), w niewielkiej części w terenach dróg publicznych, z oznaczeniem klasy drogi: drogi lokalne (symbol planu: KDL).

< nr [...] o powierzchni ok. 0,12 ha (1 200m2) - działka położona w większości na terenie oznaczonym w planie w terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej (symbol planu: MNR2), w niewielkiej części w terenach dróg publicznych, z oznaczeniem klasy drogi: drogi lokalne (symbol planu: KDL).

< nr [...] o powierzchni 0,21 ha (2 100 m2) - w tym na terenie zieleni (ZE) 1 400 m2 i na terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej (symbol planu: MNR2) 700 m2.

Tak zaprojektowany podział jest sprzeczny z powołanym wyżej przepisem § 24 ust. 6 pkt 1 lit. b miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem w granicach trzeciej z wymienionych wyżej, planowanych do wydzielenia działek, zabudowa mieszkaniowa pokrywa jedynie 700 m2 zamiast wymaganych przez plan 1 200 m2.

Dokonanie oceny planowanego podziału nieruchomości w zakresie jego zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wymaga przeprowadzenia oględzin, bowiem wystarczy porównanie przedłożonego przez strony projektu z aktem prawa miejscowego jakim jest plan miejscowy. Nie budzą przy tym wątpliwości ustalone przez organy obu instancji przeznaczenia w planie istniejącej obecnie działki nr [...] i przebieg granic pomiędzy nimi.

Z tych względów zaskarżone postanowienie należało ocenić jako prawidłowe.

Jeśli skarżący chcą dokonać podziału swojej działki w celu wydzielenia drugiej nieruchomości, na której możliwa będzie zabudowa, to mają taką możliwość np. poprzez wydzielenie jedynie dwóch działek (projektowanej jako [...] oraz drugiej – obejmującej łącznie obecnie projektowane działki [...] i [...]), względnie przeprowadzenie granicy pomiędzy działką [...] i [...] w miejscu, gdzie plan miejscowy przewiduje granicę pomiędzy terenami mieszkaniowymi a terenami zieleni. Natomiast dokonanie podziału zgodnie z przedłożonym przez nich projektem nie jest możliwe z uwagi na sprzeczność tego podziału z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oprócz powyższych kwestii Sąd dostrzegł w przesłanych aktach pewne niejasności i niedokładności, które nie mają wpływu na wynik sprawy, lecz stanowią dodatkowe argumenty za niedopuszczalnością planowanego przez skarżących podziału.

W wstępnym projekcie podziału na k. 3, 4 i 5 akt administracyjnych wskazano, że teren przyszłej działki nr [...] wynosi "ok. 0,11 ha", natomiast organy obu instancji przyjęły, że działka ta ma mieć powierzchnię "ok. 0,12 ha" (por. załącznik do postanowienia organu I instancji – k. 11 akt administracyjnych). Część tej działki znajduje się w planie miejscowym na terenie przeznaczonym pod drogę, zatem aby mówić o zgodności z przepisami planu konieczne byłoby zapewnienie takiej wielkości działki, by sam teren mieszkaniowy obejmował co najmniej 1 200 m2.

Dodatkowo zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Na tle tego przepisu przyjmuje się, że w przypadku dokonywania podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela organ jest nie tylko uprawniony, ale wręcz zobowiązany do wydzielenia części działki pod drogę publiczną, jeżeli takie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie mają przy tym znaczenia plany inwestycyjne zarządcy drogi, a jedynie przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. II SA/Kr 1059/19, LEX nr 2752798).

Jak wykazała powyższa analiza – planowany podział nieruchomości jest niemożliwy z uwagi na jego sprzeczność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tych względów zaskarżone postanowienie należało uznać za prawidłowe i oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.