Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1056/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: § 36 ust. 2 i 1 w zw. z art. 6 pkt 1, § 26
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Joanna Banasiewicz (spr.), Sędzia NSA Wiesław Morys, Sędzia del. WSA Jacek Fronczyk, Protokolant starszy asystent sędziego Małgorzata Penda, po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 37/12 w sprawie ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 37/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Starosta L. decyzją z dnia 3 sierpnia 2011 r., nr [...], ustalił odszkodowanie za udział 4/6 części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 104/19 o powierzchni 147 m2 w obrębie ewidencyjnym [...] na rzecz B. W. (1/6) oraz J. i J. C. (3/6). Zdaniem organu przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki określone w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 kwietnia 2010 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli H. K., B. W., K. S. oraz J. i J. C. zarzucając naruszenie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w związku z art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieustalenie odszkodowania na rzecz wszystkich współwłaścicieli nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną. Zarzucono, że organ wadliwie przyjął, iż H. K. i K. S. nie złożyły wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania w terminie ustawowym.

Prezydent Miasta L. we wniesionym w imieniu Gminy L. odwołaniu zarzucił, że uprawniony rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oparł się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie nieruchomości, nie zbadał bowiem istnienia transakcji drogowych na rynku regionalnym i krajowym, ograniczając się tylko do obszaru miasta L. i tym samym błędnie przyjął do porównania wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych o dużych powierzchniach, znacznie oddalonych od nieruchomości wycenianej, a ponadto niepotrzebnie zastosował niektóre współczynniki cech rynkowych nieruchomości, które rzutowały na zawyżenie wartości tej nieruchomości.

Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu L. z dnia [...] sierpnia 2011 r.

Organ wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zostało wszczęte wyłącznie na wniosek B. W. oraz J. i J. C., dlatego postępowanie administracyjne wszczęte tym wnioskiem toczyło się tylko co do odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną odpowiadającego wielkości przysługującego im udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Postępowanie to nie dotyczyło zatem interesu prawnego pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości H. K. i K. S., gdyż nie zgłosiły one w ustawowym terminie wniosku o odszkodowanie.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących ustalenia wysokości należnego odszkodowania Wojewoda wskazał, że – jak wyjaśnił biegły – na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w badanym okresie czasu nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Taki stan rzeczy obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczania odszkodowania, przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Równocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że występujące w rozpatrywanej sprawie różnice w położeniu czy w powierzchni działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż nie są to nieruchomości podobne, gdyż różnice te zostały skorygowane odpowiednim wskaźnikiem korygującym. Z tych samych powodów nie mógł odnieść jego zdaniem skutku zarzut uwzględnienia w operacie szacunkowym nieruchomości położonych z dala od nieruchomości wycenianej. Wojewoda podkreślił, że Gmina L., reprezentowana przez przedstawiciela, miała możliwość kwestionowania operatu szacunkowego na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przed organem I instancji w dniu 17 czerwca 2011 r. z udziałem rzeczoznawcy majątkowego W. K., a także wniesienia ewentualnych uwag zgodnie z pismem organu I instancji z dnia 19 lipca 2011 r. informującym o prawie zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie oraz o prawie składania ewentualnych wniosków lub pisemnych wyjaśnień, jednakże do dnia wydania zaskarżonej decyzji Starosty z takiej możliwości nie skorzystała. Odwołujący się mógł też skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czyli możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jednak tego nie uczynił.

Równocześnie organ II instancji wyjaśnił, że po dacie wydania zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu L. z dnia [...] sierpnia 2011 r. wskutek nowelizacji przepisów dokonanej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985), która to nowelizacja weszła w życie dnia 26 sierpnia 2011 r., zmianie uległ § 36 powołanego rozporządzenia wskazujący na sposób wyceny m.in. nieruchomości, o których mowa w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W tej sytuacji, stosownie do art. 136 i art. 84 § 1 k.p.a., Wojewoda pismem z dnia 16 września 2011 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego z zapytaniem, czy w związku ze wskazaną nowelizacją przepisów zmieniły się uwarunkowania prawne wyceny w sposób rzutujący na określenie wartości w operacie szacunkowym z dnia 15 kwietnia 2010 r. i czy w związku z tym ustalenia tego operatu pozostają aktualne. W odpowiedzi Starosta przekazał klauzulę rzeczoznawcy do operatu szacunkowego z dnia 15 kwietnia 2010 r. datowaną na dzień 8 października 2011 r., którą to klauzulą biegły potwierdził aktualność operatu. W konsekwencji wojewoda uznał, że przyjęty w operacie sposób wyceny spełnia także wymogi znowelizowanych przepisów.

Na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2011 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L. zarzucając naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 104/19, położoną pod drogą publiczną ul. [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy. Zarzucono także naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Mazowiecki wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 37/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – dalej: p.p.s.a.), oddalił skargę. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Sąd wskazał, że operat ten został sporządzony w dniu 15 kwietnia 2010 r., lecz posiada klauzulę umieszczoną przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 8 października 2011 r., którą to klauzulą biegły potwierdził okoliczność operatu i dodatkowo wyjaśnił, że zmiana rozporządzenia nie miała istotnego wpływu ani na przyjęte podejście i metodę wyceny, ani na jej wynik.

Zdaniem Sądu I instancji organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Sąd za polemikę z ustaleniami biegłego uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego niż nieruchomość wyceniana i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Wskazano, że w rozpoznawanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 38/12, skargę kasacyjną wniosła Gmina Miejska L., reprezentowana przez radcę prawnego, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd i instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1) naruszenie prawa materialnego, poprzez błędne zastosowanie § 36 ust. 1 i 2 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 15 kwietnia 2010 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania, zaś rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne z rynku regionalnego;

2) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 3 pkt 2 oraz ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 15 kwietnia 2010 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy L.

3) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2011 r. nie naruszyła przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, mimo, że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przedstawiono argumentację dotyczącą poszczególnych zarzutów. Podniesiono m.in., że Sąd I instancji nie wziął pod uwagę ustawowego obowiązku rzeczoznawcy porównania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wskazano, ze nieruchomość wyceniana ma powierzchnię odpowiednio 145 m2, podczas gdy większość nieruchomości wziętych do porównań przez rzeczoznawcę jest kilka razy od niej większa. Obowiązkiem rzeczoznawcy było także wzięcie pod uwagę cech szczególnych nieruchomości, które wpływają na poziom ceny, gdy tymczasem w niniejszej sprawie rzeczoznawca wziął pod uwagę cechy, które w żaden sposób nie różnicują nieruchomości wycenianej od nieruchomości podobnych. W ocenie skarżącej kasacyjnie Gminy, w niniejszej sprawie zbyt pochopnie przyjęta przez rzeczoznawcę metoda w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia, prowadzi do zawyżenia wartości wycenianych gruntów.

Zdaniem skarżącej Gminy sprawa nie została właściwie wyjaśniona, Wojewoda Mazowiecki winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie opinii i zająć stanowisko co do stawianych zarzutów. Wobec braku nieruchomości podobnych na rynku lokalnym rzeczoznawca winien sięgnąć do transakcji na ryku regionalnym. Rzeczoznawca przyjął w sprawie zbyt pochopnie metodę w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w brzmieniu na dzień sporządzenia operatu, co prowadziło do zawyżenia wartości wycenionych gruntów. Nieruchomości budowlane powinny zostać przyjęte do porównania dopiero po wyczerpaniu wszelkich dostępnych możliwości określenia wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu przy jej rozpoznaniu, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej zakreślonymi w podniesionych zarzutach.

Skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. Zarzuty naruszenia przepisów postępowania i przepisów prawa materialnego nie są zasadne. Za nieusprawiedliwiony należy uznać zarzut naruszenia art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem skarżącej Gminy, ocena zaskarżonej decyzji dokonana z uchybieniem wskazanym przepisom Kodeksu postępowania administracyjnego doprowadziła Wojewódzki Sąd Administracyjny do błędnego rozstrzygnięcia, bowiem brak było w istocie podstaw do wydania wyroku w oparciu o art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Oceniając powyższy zarzut podkreślić należy, że strona, która kwestionuje rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w oparciu o twierdzenia dotyczące naruszenia przepisów postępowania winna nie tylko precyzyjnie wskazać jakim przepisom proceduralnym i w jaki sposób uchybił ten Sąd, ale także wykazać, że zarzucane naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dopiero wówczas zarzut tego rodzaju mógłby być skuteczny.

Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także reguła zawarta w art. 80 k.p.a., zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Wbrew twierdzeniom skarżącej, powołane przepisy nie zostały w niniejszej sprawie naruszone w sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Skarżąca Gmina zarzut uchybienia powyższym przepisom uzasadniła niewłaściwą oceną sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalone zostało odszkodowanie za przedmiotowy grunt.

Należy zauważyć, że z akt sprawy wynika, iż strony brały czynny udział w postępowaniu administracyjnym. Miały możliwość wypowiedzenia się (także na rozprawie) co do dowodów zgromadzonych w sprawie, w tym do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Skarżąca Gmina, jeżeli uważała, że dokonano nieprawidłowej wyceny przedmiotowego gruntu, winna wykazać inicjatywę w jej podważeniu. Jak słusznie podniósł Sąd pierwszej instancji miała możliwość przedstawienia kontrdowodu. Należy zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w skardze kasacyjnej, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny.

Jednakże w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie budził wątpliwości pod względem formalnym i materialnym, a więc nie wymagał uzupełnień i wyjaśnień. Skarżąca Gmina w toku postępowania nie wykorzystała swoich możliwości jako strony postępowania w celu wyjaśnienia podnoszonych w skardze kasacyjnej wątpliwości.

Kwestionując zastosowanie przez rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Gmina nie wykazała, iż na rynku lokalnym były przeprowadzone transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, chociaż to właśnie Gmina ma pełne rozeznanie co do takich transakcji przeprowadzonych na jej terenie.

Sąd pierwszej instancji zasadnie uznał, że zgromadzony materiał dowodowy został prawidłowo oceniony i dawał podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał za nieuzasadnione również zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 36 ust. 1 i 2 w związku z ust. 6 pkt 1 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na rynku lokalnym nie było transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jak zaznaczono wyżej, Gmina w żaden sposób tego stwierdzenia nie podważyła. W związku z tym nieusprawiedliwiony jest zarzut naruszenia wskazanych przepisów. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku braku cen transakcyjnych odnoszących się do takich gruntów, wartość gruntów, stosownie do ust. 5 określa się zgodnie z ust. 2 pkt 2 § 36, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Należy przy tym stwierdzić, że nie jest zasadny pogląd, prezentowany w skardze kasacyjnej, że w przypadku braku transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne na rynku lokalnym, ma zastosowanie § 26 powyższego rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich cechy szczególne i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym, a w określonych sytuacjach również na zagranicznych rynkach nieruchomości. Zarówno przepis § 26, jak i § 36 zostały zamieszczone w rozdziale dotyczącym określenia wartości nieruchomości dla różnych celów, przy czym oba te przepisy miały odmienny zakres. Powołany przepis § 36 odnosił się do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, natomiast przepis § 26 rozporządzenia dotyczył nieruchomości, które z uwagi na swoje szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Zatem § 36 jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i nie odsyła do § 26 rozporządzenia. Gdyby bowiem przyjąć, że § 26 ma zastosowanie do określenia wartości nieruchomości drogowych, to całkowicie zbędna byłaby regulacja przyjęta w ust. 2 § 36. A to właśnie ten przepis określa sposób ustalania wartości gruntów w przypadku braku cen transakcyjnych sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia w zaskarżonym wyroku art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 3 pkt 2 oraz ust. 6 powołanego rozporządzenia.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W rozpoznawanej sprawie słusznie Sąd I instancji uznał, że rzeczoznawca nie naruszył powołanego przepisu. Skarżąca Gmina twierdząc, że w operacie niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące, uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, nie poparła tych twierdzeń żadnymi dowodami, dlatego słusznie Sąd I instancji uznał te twierdzenia jedynie za polemiczne uwagi. Zaznaczyć ponadto przy tym trzeba, że prawidłowość ustalenia współczynników korygujących wiąże się z oceną prawidłowości operatu szacunkowego, która w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i o którą to ocenę Gmina nie wystąpiła. Natomiast organy, a następnie Sąd oceniają wiarygodność dowodową operatu szacunkowego i ocena ta została w sprawie przeprowadzona prawidłowo.

Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowanie przed sądami administracyjnymi.