Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 427/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2023-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, 4 i 5, art. 94 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Dudar, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk (spr.), po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 sierpnia 2023 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi G. Spółdzielni "S." w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Suwałkach z dnia 24 kwietnia 2023 r. nr KO.701/4/23 w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania projektu podziału działki oddala skargę


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. znak KO.701/4/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Suwałkach (dalej organ II instancji lub SKO) utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Giby (dalej Wójt Gminy lub organ I instancji) z dnia 6 marca 2023 r. nr GP.6831.22.2022 w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki oznaczonej nr geodezyjnym [...], położonej w obrębie ewidencyjnym Giby, gmina Giby.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wójt Gminy Giby postanowieniem z dnia 18 października 2022 r. nr GP.6831.22.2022 zaopiniował pozytywnie proponowany podział działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...], położonej w obrębie ewidencyjnym Giby, gmina Giby, przedstawiony we wstępnym projekcie podziału działki wskazując jednocześnie, że celem podziału jest regulacja stanu prawnego nieruchomości.

Powyższe postanowienie zostało zaskarżone w toku instancji przez stronę, a następnie wyeliminowane z obrotu prawnego na mocy ostatecznego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Suwałkach z dnia 5 grudnia 2022 r., nr KO.701/12/22.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy postanowieniem z dnia 29 grudnia 2022 r. nr GP.6831.22.2022 zaopiniował pozytywnie proponowany podział działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...], położonej w obrębie ewidencyjnym Giby, gmina Giby, przedstawionym we wstępnym projekcie podziału działki, wskazując jednocześnie, że celem podziału jest regulacja stanu prawnego nieruchomości. Postanowienie to również nie ostało się w obrocie prawnym, gdyż w skutek rozpatrzenia zażalenia złożonego przez G. Spółdzielnię "S." w S. (dalej też jako Spółdzielnia, użytkownik wieczysty lub strona), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Suwałkach, mocą postanowienia z dnia 9 lutego 2023 r. nr KO.701/1/23 uchyliło w całości postanowienie Wójta Gminy z dnia 29 grudnia 2022 r. i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W dniu 6 marca 2023 r. Wójt Gminy Giby wydał zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie oznaczone nr GP.6831.22.2022, mocą którego zaopiniował pozytywne proponowany podział działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] położonej w obrębie ewid. Giby, gmina Giby. W motywach rozstrzygnięcia Wójt Gminy wskazał, że 17 października 2022 r. Gmina Giby, reprezentowana przez Wójta Gminy Giby, wystąpiła z wnioskiem o zaopiniowanie projektu podziału działki nr ewid. [...]. Podkreślono, że przedmiotowa działka stanowi własność Gminy Giby i jest od dnia 14 września 1995 r. w użytkowaniu wieczystym G. Spółdzielni "S." w S. Organ nadmienił, że Sąd Rejonowy w Augustowie, VIII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Sejnach prowadzi dla tej nieruchomości księgę wieczystą nr [...]. W dalszej treści uzasadnienia Wójt Gminy wskazał, że dla obszaru, na którym jest położona przedmiotowa działka nie ma sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i nie ma obowiązku jego sporządzenia. Zgodnie zaś z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków działka [...] stanowi użytek Bi - inne tereny zabudowane i jest zabudowana dwoma budynkami: budynkiem handlowo-usługowym, stanowiącym własność G. Spółdzielni "S." w S. oraz budynkiem gospodarczym wykorzystywanym przez Gminę Giby do obsługi gminnego ujęcia wody. Wójt wyjaśnił przy tym, że obecnie większość terenu jest zajęta pod parking, z którego głównie korzystają osoby udające się do lekarza czy apteki, rodzice dowożący dzieci do szkoły i interesanci urzędu gminy oraz klienci sklepu, zaś fragment działki zajęty przez urządzenia obsługujące gminne ujęcie wody w Gibach jest ogrodzony i faktycznie użytkowany przez Gminę Giby, a w najbliższym czasie planowana jest rozbudowa znajdujących się w pobliżu budynków użyteczności publicznej, wodociągu i kanalizacji oraz przebudowa parkingu. Następnie Wójt Gminy wskazał, iż celem podziału jest wydzielenie działki na potrzeby przyszłego zamierzenia inwestycyjnego właściciela nieruchomości, tj. Gminy Giby. Przechodząc dalej, organ I instancji wskazał, że do wniosku Gminy Giby o podział działki została dołączona mapa z projektem podziału nieruchomości, przygotowana przez uprawnionego geodetę, a następnie zacytował treść adekwatnych do przedmiotu sprawy przepisów zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnił też, że przy ocenie wstępnego projektu podziału nieruchomości wziął pod uwagę przepisy odrębne, tj. ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.) - dalej też jako rozporządzenie, jako normy prawne determinujące dopuszczalność podziału geodezyjnego nieruchomości. Organ stwierdził, że proponowany podział zabudowanej nieruchomości nie narusza przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie warunków technicznych określających prawidłowe zagospodarowanie działki oraz w zakresie usytuowania istniejących na działce budynków. Projekt podziału uwzględnia wynikające z rozporządzenia odległości budynków od granic działki sąsiedniej. Wójt Gminy wskazał, że zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż; 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Proponowany podział przewiduje również ustanowienie na części działki ew. nr [...], stanowiącej własność Gminy Gib oraz części przedmiotowej działki służebności drogowej poprzez wyznaczenie pasa o szerokości 5 m przy wjeździe na działkę z drogi publicznej do szerokości 6,5 m na łuku oraz służebności gruntowej. Organ I instancji skonstatował, że są to zasadnicze przesłanki warunkujące możliwość podziału a proponowany podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyła G. Spółdzielnia "S." w S. zarzucając naruszenie przepisów:

1) prawa materialnego, tj.:

a) art. 97 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz w związku z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez ich błędną wykładnię i brak wskazania, iż spełniona została przesłanka braku sprzeczności z przepisami odrębnymi;

b) art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię i przedłożenie propozycji nieodpowiedniej służebności gruntowej, tj. nieuwzględniającej możliwości korzystania z parkingu dla klientów sklepu należącego do Spółdzielni;

c) art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i przedłożenie propozycji podziału nieruchomości z podziałem budynku, niezgodnie z przedmiotowym przepisem.

Spółdzielnia, jako właściciel budynku znajdującego się na nieruchomości, użytkowanej obecnie jako sklep spożywczy, wymaga uregulowania kwestii zapewnienia dostępu do parkingu, bowiem bez takiego zapewnienia, okazać się może, że po dokonaniu podziału nieruchomości, Spółdzielni przysługiwać będzie jedynie dojazd do zaplecza budynku (sklepu), a klienci nie będą mieli możliwości zaparkowania auta. Zatem według strony, zapewnienie jedynie służebności koniecznej do dojazdu jest nieodpowiednie i wymaga również uwzględnienia potrzeb parkingowych.

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. znak KO.701/4/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Suwałkach utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Giby z dnia 6 marca 2023 r. nr GP.6831.22.2022 w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki.

W uzasadnieniu postanowienia przytoczono podstawy prawne wydanego rozstrzygnięcia zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz podkreślono, że celem wydania postanowienia wymienionego w art. 93 ust. 3 u.g.n. jest tylko dokonanie wstępnej weryfikacji możliwości wydzielenia nowych działek. Wójt nie może zatem wypowiadać się na tym etapie o innych aspektach procedury podziału nieruchomości. Szczegółowe wymogi, co do przedmiotowego wstępnego projektu podziału uregulowane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663) - dalej też jako rozporządzenie, które zostały w sprawie spełnione. Na podstawie wstępnego projektu podziału działki nr [...], wykonanego w skali 1:500 ustalono, że w wyniku projektowanego podziału dojdzie do wydzielenia dwóch działek: pierwsza nr [...] o pow. 0,0602 ha, druga nr [...] o pow. 0,0744 ha. Działki te przylegają bezpośrednio do nieruchomości ozn. nr [...] (oznaczone w księdze wieczystej jako BI - inne tereny zabudowane). Organ podkreślił, że dla pozytywnego zaopiniowania projektu podziału, działki wydzielone muszą mieć dostęp do drogi publicznej, niekoniecznie bezpośredni, ale także pośredni (art. 93 ust.3 u.g.n.), gdyż w innych okolicznościach podział jest niedopuszczalny.

W niniejszej sprawie wnioskodawca zaproponował dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności drogowej, która potencjalnie ma przebiegać przez projektowaną działkę nr [...] oraz w pewnym zakresie obejmować działkę nr [...]. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię wystarczający jest opis propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez np. ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej. Taka też propozycja - w formie graficznej - została przedstawiona we wstępnym projekcie podziału. Zbędne jest natomiast wskazanie ewentualnego ustanowienia służebności gruntowej na projektowanej działce nr [...], bowiem powyższe wykracza poza zakres postępowania podziałowego, jednakże naniesienie na mapę przedmiotowej służebności gruntowej nie ma wpływu na dokonania oceny, czy proponowany podział nieruchomości spełnia warunki, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n. Zdaniem SKO poza zakres postępowania podziałowego wykraczają również zagadnienia przedstawione przez Spółdzielnię w zażaleniu, a dotyczące uregulowania kwestii zapewnienia dostępu do parkingu, czy też możliwości realizacji prawa użytkowania wieczystego przez Spółdzielnię. Nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, jednakże nie można zgodzić się zarzutem naruszenia art. 93 ust. 3b u.g.n., ponieważ proponowany podział nie spowoduje podziału budynków znajdujących się na nieruchomości, ponieważ granice projektowanych do wydzielenia działek stanowią zewnętrzne granice nieruchomości podlegającej podziałowi, a wewnętrzne granice nowopowstałych działek w żadnym stopniu nie przebiegają przez budynki. W ocenie SKO organ I instancji dokonał prawidłowej analizy wstępnego projektu podziału nieruchomości pod względem niesprzeczności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi. Postanowienie opiniujące, jak wynika z art. 93 ust. 4 i art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n., dotyczyć powinno wyłącznie zgodności planowanego podziału z przepisami odrębnymi, nie może natomiast dotyczyć zgodności tego podział z przepisami u.g.n., albowiem w tej materii powinien wypowiedzieć się wiążąco organ wydający decyzję w sprawie.

Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji postąpił prawidłowo przyjmując, iż proponowany podział nie jest sprzeczny z odrębnymi przepisami, a biorąc pod uwagę, że na dzielonej działce znajduje się budynek oraz uwzględniając wskazany cel proponowanego podziału, tj. rozbudowę i przebudowę parkingu oraz modernizacja wodociągu i kanalizacji (fragment działki zajęty przez urządzenia obsługujące gminne ujęcie wody), zasadne było wzięcie pod uwagę przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 r., poz. 1225 ze zm.). W stanie faktycznym sprawy Kolegium podziela stanowisko Wójta Gminy, że proponowany podział zabudowanej nieruchomość nie narusza przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie warunków technicznych określających prawidłowe zagospodarowanie działki oraz w zakresie usytuowania istniejących na działce budynków, względem proponowanych granic nowopowstałych działek, bowiem projekt uwzględnia wynikające z rozporządzenia odległości budynków od granic działki sąsiedniej. Żaden przepis prawa nie zawiera uregulowań, z którymi podział nieruchomości stanowiącej inne tereny zabudowane na poszczególne działki ewidencyjne, wydzielone w granicach działki będącej przedmiotem podziału byłby sprzeczny.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wniosła g. Spółdzielnia "S." w S. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1. przepisów postępowania tj.:

a) art. 7, 77 §1 oraz 80 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że zaopiniowany projekt podziału działki odpowiada przepisom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, dalej rozporządzenie)

2. przepisów prawa materialnego tj.

a) art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i przedłożenie propozycji nieodpowiedniej służebności gruntowej tj. nieuwzględniającej możliwości korzystania z parkingu dla klientów sklepu należącego do Spółdzielni, a także wykraczającej poza granice ewidencyjne działki nr [...];

b) art. 97 ust. 2 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że zgoda użytkownika wieczystego nie jest konieczna do przeprowadzenia podziału nieruchomości;

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ II instancji nie rozpoznał należycie zarzutu, podniesionego w zażaleniu skarżącej, a dotyczącego spełnienia warunków, o których mowa w §12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków. Z dołączonego do postanowienia Wójta, wstępnego projektu podziału działki [...] w ogóle nie wynika, jakie odległości dzielić będą istniejący budynek od nowoprojektowanych granic ewidencyjnych, albowiem nie ma na nim skali mapy. Wskazane są jedynie długości granic zewnętrznych działek oraz szerokość projektowanej służebności, przy czym zdaniem skarżącej, odległości wskazane w §12 ww. rozporządzenia nie zostały zachowane.

Ponadto skarżąca odniosła się do art. 93 ust. 3 u.g.n. w zakresie dostępu do drogi publicznej podnosząc, że taki podział jest dopuszczalny, jeżeli zapewnia dostęp do drogi publicznej, również w drodze odpowiednich służebności. Z przedstawionego wstępnego podziału działki wynika, że dostęp do drogi publicznej miałby zostać zapewniony po części przez działkę [...], która w ogóle nie jest objęta projektem podziału. Nie wiadomo zatem na jakiej podstawie i kto miałby służebność na tej działce ustanowić. Nie ma bowiem prawnych możliwości, aby "przymusić" właściciela działki, której nie obejmuje podział, do ustanowienia służebności. Organ II instancji w ogóle nie rozpoznał tego zagadnienia, ani nie zbadał, jaka jest możliwość ustalenia służebności na tej działce.

Skarżąca podkreśliła także, że SKO w Suwałkach w ogóle nie odniosło się do aspektu "odpowiedniej" służebności. Spółdzielnia wielokrotnie podnosiła, że co do zasady zgadza się z podziałem przedmiotowej nieruchomości, ale pod warunkiem zapewnienia odpowiedniej służebności, uwzględniającej nie tylko dojazd na zaplecze sklepu, ale uwzględniającej również możliwość parkingu dla jego klientów. Jeżeli zatem we wstępnym projekcie podziału, Gmina uwzględniłaby potrzeby użytkownika wieczystego, wówczas wydawane w toku postępowania postanowienia nie byłyby kwestionowane.

Według skarżącej, w sprawie podziału przedmiotowej nieruchomości istotne znaczenie ma również przepis art. 97 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd. Choć przedmiotowy przepis wskazuje na alternatywę rozłączną tzn. podział jest dokonywany na wniosek wszystkich właścicieli albo wszystkich współużytkowników wieczystych, to zdaniem skarżącej ratio legis tego przepisu powinno odnosić się również do zgody użytkownika wieczystego, w momencie kiedy z wnioskiem podziałowym występuje właściciel. Nieracjonalnym byłoby bowiem pozbawienie użytkownika wieczystego możliwości wpływania na uszczuplenie jego prawa, a taki wynik będzie miała realizacja projektowanego podziału. Powyższe per analogiam potwierdza przepis art. 97 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym podziału z urzędu nie można dokonać jeżeli nieruchomość stanowi własność gminy i została oddana w użytkowanie wieczyste. Z powyższego wynika, że kształtowanie praw użytkownika wieczystego jest diametralnie różne, jeżeli chodzi o podział na wniosek i podział z urzędu. Skarżąca podkreśliła, że niniejszy podział jest quasi podziałem z urzędu, gdyż realizuje go Gmina z własnej inicjatywy, a w jej imieniu działa Wójt, który sam opiniuje wstępny projekt podziału. Nie można zatem pomijać ww. kwestii i uznawać, że niniejszy dzielą znaczące różnice wobec podziału z urzędu.

Reasumując powyższe, zdaniem Spółdzielni, wstępny projekt podziału przedmiotowej działki nie spełnia wszystkich wymagań określonych w przepisach odrębnych, przez co postanowienia są wadliwe.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia SKO oraz postanowienia Wójta oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoją argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy przypomnieć, że na podstawie art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), dalej: p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, zasadniczo sprawowana w oparciu o kryterium zgodności z prawem (art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492), obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym na które służy zażalenie (art. 3 § 2 pkt 2 p.p.s.a.). W myśl zaś art. 145 § 1 p.p.s.a. w razie stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd uwzględniając skargę, uchyla decyzję bądź postanowienie, stwierdza nieważność decyzji bądź postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach, względnie stwierdza wydanie rozstrzygnięcia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w k.p.a. lub w innych przepisach. Jeżeli natomiast Sąd nie stwierdzi wskazanych wyżej naruszeń prawa, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddala skargę w całości lub części. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględniając powołane kryteria Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Suwałkach z dnia 24 kwietnia 2023 r. znak KO.701/4/23 utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy Giby z dnia 6 marca 2023 r. nr GP.6831.22.2022 w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki oznaczonej nr geodezyjnym [...], położonej w gminie Giby, jest prawidłowe. W ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo ustalił w przedmiotowej sprawie zarówno stan faktyczny sprawy, jak i przepisy stanowiące podstawę wydania zaskarżonej decyzji. Podkreślić przy tym należy, że jest to już trzecie postanowienie organu odwoławczego, albowiem dwukrotnie z uwagi na liczne uchybienia, postanowienia organu I instancji były uchylane min. w zakresie nie wskazania na mapie skali, w jakiej sporządzono wstępny projekt podziału działki.

Dokonując tak określonej kontroli w niniejszej sprawie Sąd uznał, iż zaskarżone postanowienie nie zawiera wad i uchybień skutkujących jego uchyleniem. Jego przedmiotem jest opinia w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości – działki nr [...] położonej w obrębie Giby, gmina Giby, stanowiącej własność gminy Giby (będącej jednocześnie wnioskodawcą), a znajdującej się w użytkowaniu wieczystym G. Spółdzielni "S." w S. Nieruchomość ta jest zabudowana dwoma budynkami: handlowo – usługowym stanowiącym własność Spółdzielni oraz gospodarczym, wykorzystywanym przez Gminę Giby do obsługi gminnego ujęcia wody. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako Bi – inne tereny zabudowane.

Kwestie podziału nieruchomości uregulowane zostały w dziale III rozdziale 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 – dalej jako u.g.n.). Zasadą jest, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (art. 97 ust. 1), ustawodawca przewidział również możliwość podziału nieruchomości z urzędu (art. 97 ust. 3). W szczególności podziału z urzędu można dokonać, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych (pkt 1) lub nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Mając na uwadze zarzuty strony skarżącej, dotyczące quasi podziału z urzędu, jako zrealizowanego z własnej inicjatywy, odnieść się należy do cytowanego art. 97 ust. 3 u.g.n. wskazującego, że podział nieruchomości z urzędu może nastąpić jedynie w dwóch wskazanych przypadkach, które w sprawie nie wystąpiły. Nie mamy do czynienia z niezbędności realizacji inwestycji publicznej albowiem nie wykazano, że jest to w ogóle inwestycja celu publicznego np. wydzielenie pod budowę drogi, która jest przewidziana w miejscowym planie. Nie zachodzi również druga z przesłanek wskazanych w tym przepisie, a mianowicie nieruchomość wprawdzie stanowi własność gminy, ale została oddana w użytkowanie wieczyste, co wyklucza zastosowanie art. 97 ust. 3 pkt 2 u.g.n. do uznania, że podział dokonywany jest z urzędu.

Przechodząc do omawiania kolejnych zarzutów skargi należy podkreślić, że przedmiotem postępowania podziałowego jest zatwierdzenie podziału nieruchomości, czyli zatwierdzenie geodezyjnego wydzielenia w ramach jednej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych, które wprowadzone do obrotu staną się odrębnymi nieruchomościami. Koniecznym warunkiem podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego – brak sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 93 ust. 4 w zw. z art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Zgodność tę w toku postępowania podziałowego bada wójt, burmistrz lub prezydent miasta i wyraża w tej sprawie opinię w formie postanowienia (art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n.). Wydanie ww. postanowienia jest jednym z etapów postępowania podziałowego i to etapem koniecznym, bez którego wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości byłoby sprzeczne z prawem.

Organ opiniujący (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) na tym etapie postępowania ma jedynie kompetencje do badania zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo badania spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n., a jego opinia wyrażona w formie postanowienia dotyczy tylko i wyłącznie tych kwestii. W orzecznictwie podkreśla się, że w opinii tej organ nie może ustosunkować się w innym przedmiocie niż wskazany w dyspozycji art. 93 ust. 4 u.g.n. W szczególności organ opiniujący nie jest władny do wypowiadania się np. co do celowości podziału czy też jego przyszłych skutków, na tym etapie postępowania podziałowego nie podlega też badaniu zgodność z prawem samego wszczęcia postępowania podziałowego czy przebieg tego postępowania (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 3.08.2010 r., I SA/Łd 553/10, LEX Nr 667874, wyrok WSA w Warszawie z dnia 29.06.2011 r., I SA/Wa 207/11, LEX Nr 920831). Poza trybem postępowania podziałowego pozostaje zatem kwestia zapewnienia parkingu, czy też realizacji prawa wieczystego użytkowania, które jak słusznie podnosi organ jest stosunkiem cywilnoprawnym łączącym użytkownika wieczystego z właścicielem nieruchomości, w tym przypadku organem administracji. Marginalnie jedynie należy podnieść, bowiem to właśnie kwestia ewentualnego parkingu jest sporna, że jak wskazuje organ właśnie przebudowy parkingu ma dokonać, nie wykluczone zatem, że w toku postępowania podziałowego taki parking będzie udostępniony skarżącej spółdzielni.

Jak wynika z materiału dowodowego sprawy dla obszaru działki objętej zaskarżonym postanowieniem nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia i postanowienia organu I instancji wskazano, że podział nieruchomości w rozpoznawanej sprawie następuje w związku z tym, że obecnie większość terenu jest zajęta pod parking, z którego głównie korzystają osoby udające się do lekarza czy apteki, rodzice dowożący dzieci do szkoły i interesanci urzędu gminy oraz klienci sklepu, zaś fragment działki zajęty przez urządzenia obsługujące gminne ujęcie wody w Gibach jest ogrodzony i faktycznie użytkowany przez Gminę Giby. Intencją wnioskodawcy jest zatem uregulowanie stanu prawnego, aby w najbliższym czasie dokonać rozbudowy znajdujących się w pobliżu budynków użyteczności publicznej, wodociągu i kanalizacji oraz przebudować parking. Wójt Gminy wskazał, iż celem podziału jest wydzielenie działki na potrzeby przyszłego zamierzenia inwestycyjnego właściciela nieruchomości, tj. Gminy Giby. Proponowany podział w ocenie organów nie narusza też przepisów odrębnych, co zostało w sposób szczegółowy wykazane w postanowieniu organu II instancji, co należy podkreślić trzecim już w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 97 ust. 1 a pkt 4 u.g.n. do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć wstępny projekt podziału. Szczegółowe wymogi, co do przedmiotowego wstępnego projektu podziału uregulowane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663) - dalej też jako rozporządzenie. I tak, wstępny projekt opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności: 1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi; 2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości; 3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi; 4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym łub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej

W przedmiotowej sprawie wszystkie te wymogi zostały spełnione i w zasadzie strona skarżąca kwestionuje propozycję zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz kwestię zgodności z przepisami odrębnymi (w przepisie art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. jest mowa o niesprzeczności z przepisami odrębnym).

Nie mniej jednak należy zaakcentować, że przepisy odrębne w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę, jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że zakres tego pojęcia należy wyznaczyć mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin "przepisy odrębne" obejmuje akty prawa powszechnie obowiązującego, normujące gospodarowanie terenami czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, CBOSA). Przepisami odrębnymi są w szczególności przepisy ustawy Prawo budowlane oraz przepisy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 124/14, CBOSA).

Mając na uwadze te regulacje podkreślić trzeba, że nie można zgodzić się z zarzutami skargi, że projekt podziału działki nie posiada skali. Rzeczywiście taki błąd był na wcześniejszym etapie postępowania, ale został aktualnie wyeliminowany. W legendzie mapy znajduje się informacja o skali 1:500, co pozwala na ustalenie odległości istniejącego na działce budynku, będącego własnością Spółdzielni, od proponowanych granic działki. Powyższe pozwoliło zarówno organowi I, jak i II instancji prawidłowo ustalić zachowanie wymaganych odległości od granicy działki. Jak podkreślił organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę – posiłkując się w tym zakresie skalą – odległość budynku od nowoprojektowanych granic nie będzie mniejsza niż 3 m (najmniejsza odległość jest od granicy działki do bocznej części budynku – na mapie 6 mm, co w rzeczywistości wynosi dokładnie 3 m), zatem nie zachodzi sprzeczność z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinno odpowiadać usytuowanie budynków. Co należy również podkreślić, strona skarżąca w zakresie niezachowania odległości nie wykazała żadnych konkretnych naruszeń, odnosząc się w tym zakresie jedynie w sposób ogólny. Z tego też powodu zarzuty te nie mogły wpłynąć na proponowany podział działki, a Sąd nie dopatrzył się naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a.

Nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, jednakże nie można zgodzić się zarzutem naruszenia art. 93 ust. 3 b u.g.n., ponieważ proponowany podział nie spowoduje podziału budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, zaś granice projektowanych do wydzielenia działek stanowią zewnętrzne granice nieruchomości podlegającej podziałowi, a wewnętrzne granice nowopowstałych działek w żadnym stopniu nie przebiegają przez budynki.

Podobnie jak podnoszona przez skarżącą w toku postępowania kwestia zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielanych działek (art. 93 ust. 3 u.g.n.), co jest wymogiem niezbędnym przy dopuszczalności podziału.

Ze wstępnego projektu podziału działki nr [...], wykonanego w skali 1:500 wynika, że w wyniku projektowanego podziału dojdzie do wydzielenia dwóch działek: pierwsza nr [...] o pow. 0,0602 ha, druga nr [...] o pow. 0,0744 ha. Bezsporne jest to, że dla pozytywnego zaopiniowania projektu podziału, działki wydzielone muszą mieć dostęp do drogi publicznej, niekoniecznie bezpośredni, ale także pośredni. Zgodnie bowiem z art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

W niniejszej sprawie wnioskodawca zaproponował dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności drogowej, która potencjalnie ma przebiegać przez projektowaną działkę nr [...] oraz w pewnym zakresie obejmować działkę nr [...]. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię wystarczający jest opis propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez np. ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej. Taka też propozycja - w formie graficznej - została przedstawiona we wstępnym projekcie podziału. Co przy tym należy podkreślić, że główny argument strony skarżącej w zakresie tego, że dostęp do drogi publicznej miałyby zostać zapewniony przez część działki nr [...], która w ogóle nie jest objęta projektem podziału działki i nie wiadomo kto miałby tą służebność ustanowić, czy też przymusić tego właściciela do ustanowienia takiej służebności, nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Umknęło bowiem stronie skarżącej, że na stronie 3 postanowienia organu I instancji (wers 2-5 od góry) wskazano, że część działki nr [...], na której miałaby zostać ustanowiona służebność drogi stanowi własność Gminy Giby. Organ zatem może nią swobodnie dysponować. Nie doszło w tych okolicznościach do naruszenia art. 93 ust. 3 u.g.n.

Legalności zaskarżonego postanowienia nie podważają również pozostałe zarzuty skargi wskazujące na naruszenie art. 97 ust. 2 u.g.n. który wskazuje, że jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego (taka sytuacja nie ma miejsca w niniejszej sprawie) podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. W przedmiotowej sprawie nieruchomość [...] stanowi własność gminy Giby i jest w użytkowaniu wieczystym skarżącej. Są do odrębne kategorie podmiotów, dysponujące odmiennymi tytułami prawnymi, a zatem przepisu wskazującego na wnioskodawcę takie postępowania podziałowego (współwłaściciele czy współużytkownicy wieczyści) nie można wykładać w ten sposób, że przy podziale na wniosek właściciela użytkownik wieczysty musi wyrazić zgodę. Jest to dokonywanie nieuprawnionej wykładni rozszerzającej w stosunku do przepisu, który nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Mając powyższe na uwadze Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania przedmiotowych postanowień pozytywnie opiniujących proponowany podział działki. W ocenie Sądu znaczna część zarzutów podniesionych w skardze jest przedwczesna albowiem może być oceniania dopiero w toku podziału działki, zaś kwestia spornego parkingu w praktyce może zostać uregulowana zgodnie z intencją skarżącego. Trudno bowiem uznać, że właściciel terenu pozbawi użytkownika wieczystego możliwości korzystania z budynku w sposób sprzeczny z gospodarczo – społecznym jego przeznaczeniem, co niewątpliwie wywołałoby również sprzeciw mieszkańców tej miejscowości korzystających ze sklepu. Podział działki umożliwi również w przyszłości uregulowanie nieruchomości, na której posadowiony jest budynek Spółdzielni z wieczystego użytkowania na prawo własności.

Końcowo wskazać także należy, że będąca przedmiotem skargi sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym. Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Do takiej kategorii rozstrzygnięć należy zaliczyć zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie SKO.

W konsekwencji Sąd uznał, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym okoliczności sprawy zostały wyjaśnione w sposób pełny i ocenione w świetle mających w sprawie zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez naruszenia norm tego prawa a zarzuty skargi są niezasadne. Nie doszło w tym zakresie również do naruszenia wskazanych w skardze przepisów k.p.a., a zatem sąd oddalił skargę (art. 151 p.p.s.a.).