Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 715/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 4 par. 2, art. 57, art. 58 par. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2016 r. sprawy ze skargi "A. " Sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2016 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2015 r., Nr [...], Dyrektor [...] ustalił jednorazową opłatę w wysokości 23.383,75 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], zapisanej w dniu jej zbycia w księgach wieczystych: Kw nr [...], Kw nr [...], Kw nr [...], oznaczonych w ewidencji gruntów: obręb N., arkusz mapy [...], działki nr [...], nr [...], nr [...], [...], [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P. oraz zbyciem tych części nieruchomości. Do zapłaty ustalonej opłaty zobowiązana została "A. " Sp. z o.o. z siedzibą w P. - następca prawny Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Budowlanego "A. " Sp. z o.o. z siedzibą w P., które uprzednio było ich właścicielem.

W podstawie prawnej decyzji organ powołał przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej u.p.z.p.) oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 18 września 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P. ([...], poz. 2357).

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że uchwała ta weszła w życie w dniu 17 października 2001 r. oraz, że § 6 tego aktu ustalono 25% stawkę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem tego planu. Z kolei ustalenie jednorazowej opłaty należy do zadań Zarządu [...], a Dyrektor Zarządu załatwia indywidualne sprawy z tego zakresu.

Organ następnie wyjaśnił, iż decyzją z dnia [...].2003 r., nr [...], Dyrektor Zarządu na wniosek Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Budowlanego A. Spółka z o.o. z siedzibą w P., zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obręb N., arkusz mapy [...], działka nr [...] na działki od nr [...] do nr [...]. "A." Sp. z o.o. z siedzibą w P. zbyła części nieruchomości umowami zawartymi w latach 2003-2004. Organ przedstawił akty notarialne umów ich zbycia, numery repertoriów, daty ich zawarcia. Wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty nastąpiło na podstawie zawiadomienia z dnia 05.05.2004 r., nr [...], doręczonego stronie w dniu 07.05.2004 r., tj. przed upływem 5 lat, od dnia w którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P. stały się obowiązujące. Z ustaleń organu wynika, że działka nr [...] z arkusza mapy 26 obrębu N. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" znajdowała się na terenach oznaczonych symbolami;

- MW/E, MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

- MJ/E, MJ - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

- kL, kD, kx - ulice lokalne, ulice wewnętrzne dojazdowe, wydzielone ciągi piesze.

W obowiązującym do dnia 31.12.2003 r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta P. (uchwała Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia [...].1994 r. - [...]), nieruchomość położona była na terenie intensywnej produkcji rolniczej i ogrodniczej szklarniowej oraz usług na rzecz rolnictwa (symbol II. [...]).

Dalej organ wyjaśnił, iż ustalenie i wysokość jednorazowej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, stosuje się przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1, określenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy w opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego. Na potrzeby ustalenia opłaty operat sporządzony został w dniu 15.12.2003 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. i został przyjęty jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że w wyniku uchwalenia planu "[...]" w P., wartość zbytej części nieruchomości wzrosła i decyzją z dnia [...].2004 r., nr [...], ustalono jednorazową opłatę. Strona wniosła odwołanie od tej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...].2005 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Decyzja organu II instancji została zaskarżona do sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyrokiem z dnia 18.04.2006 r., sygn. akt II SA/Po 330/05, uchylił decyzje obu organów i nakazał uzupełnienie operatu szacunkowego o uzasadnienie dokonanej wyceny nieruchomości w zakresie niezbędnym do oceny jego prawidłowości.

W międzyczasie operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. utracił ważność. W tych okolicznościach organ powołał rzeczoznawcę majątkowego M. C. w celu określenia wartości rynkowych nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Dalej wyjaśniono, iż operat szacunkowy sporządzony przez tegoż rzeczoznawcę w dniu 15.04.2010 r. zweryfikowano, badając jego zgodność z przepisami rozdziału 1 działu IV u.g.n., przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Wyceny nieruchomości dokonano według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego i cen z dnia zbycia udziałów w nieruchomości. Zgodnie z opisem zawartym w operacie nieruchomość stanowiąca działkę [...] z arkusza mapy 26 obrębu [...] położona jest w północno - wschodniej części miasta P., pomiędzy ulicami Karpia i Sielawy. W dniu wejścia w życie planu miejscowego nieruchomość była częściowo zagospodarowana i zabudowana, wykorzystywana pod usługi i produkcję na rzecz rolnictwa, posiadała dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdowały się zabudowania dawnego Gospodarstwa Ogrodniczego [...]. Miała dobre możliwości zabudowy ze względu na kształt i powierzchnię. Przez teren nieruchomości, zarówno przed jak i po uchwaleniu planu, przebiegał kolektor kanalizacji sanitarnej (ks 1000), deszczowej (kd 1800) oraz ciepłowniczej (2c x 800), co zdaniem biegłego ogranicza zabudowę terenu i zostało uwzględnione w operacie.

W wyniku uchwalenia planu nastąpiła zmiana zagospodarowania terenu na zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną. Obecnie nieruchomości są zagospodarowane, zabudowane kompleksem budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz jednorodzinnych szeregowych, ogrodzone, położone w rejonie nowoczesnych osiedli mieszkaniowych. Część terenu wokół budynków wykorzystywana jest pod komunikację, parkingi oraz zieleń, co stanowi obsługę funkcji mieszkaniowej. W najbliższym otoczeniu znajdują się zabudowania o charakterze komercyjnym - nieuciążliwa działalność produkcyjno-handlowo- usługowa. W świetle przedstawionego w operacie opisu nieruchomości i jej otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego lokalizacji, uzbrojenia technicznego, możliwości zagospodarowania i przeznaczenia nieruchomości organ uznał za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym.

Organ wyjaśnił, iż rzeczoznawca oszacował wartości nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca dokonał dwóch analiz rynku nieruchomości - gruntów przeznaczonych na cele produkcji rolniczej i ogrodniczej szklarniowej, usług na rzecz rolnictwa wraz z komunikacją (przed uchwaleniem planu) oraz gruntów przeznaczonych po zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną wraz z komunikacją (po uchwaleniu planu). Z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami o takim przeznaczeniu i powierzchni, biegły rozszerzył analizę na całe miasto P.. Natomiast ze względu na niewielką liczbę transakcji w okresie dwóch lat poprzedzających sprzedaż udziałów w nieruchomości, zakres analizy został rozszerzony do czterech lat . Biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami najbardziej przystającymi swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych takich jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, wielkość i kształt, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna. Różnice w lokalizacji nieruchomości porównawczych oraz nieruchomości wycenianej zostały uwzględnione w procesie wyceny. Zdaniem organu analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej. Uzasadniając ten dobór biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określił ich położenie, powierzchnie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie, dojazd do nich, możliwość i formę zagospodarowania.

Za właściwy organ uznał wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody porównywania parami w celu dokonania wyceny. Wskazano, iż podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach, nieruchomości wycenianej (zarówno w stanie przed, jak i po uchwaleniu planu) z co najmniej trzema innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego rynku na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W gestii rzeczoznawcy organ pozostawił ustalenie procentowego wpływu poszczególnych atrybutów waloryzujących i celowości ich zastosowania. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką, dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zdaniem organu uzyskane wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał iż na skutek planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zrzutów podnoszonych przez stronę w toku postępowania organ wyjaśnił, że roszczenie wynikające z przepisu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące, a w niniejszej sprawie wszczęcie postępowania administracyjnego nastąpiło przed upływem 5 lat. Wskazano, iż biegły wyjaśnił, że obecnie na rynku nieruchomości ceny gruntu przeznaczonego pod budownictwo wielorodzinne są wielokrotnie wyższe od cen gruntów pod budownictwo jednorodzinne. Natomiast w okresie analizy rynku, tj. w okresie 2000-2005, różnice pomiędzy cenami gruntów przeznaczonych pod budownictwo jedno i wielorodzinne nie były tak widoczne jak obecnie, proporcja ta wynosiła 1:1,5. Biegły wyjaśnił, że ceny działek o mniejszych powierzchniach są wyższe niż ceny działek o powierzchniach większych, a do porównania przyjął nieruchomości najbardziej podobne ze względu na wszystkie cechy, a nie tylko cechę "wielkość nieruchomości". Wyjaśnił, że zgodnie z gradacją cechy "wielkość nieruchomości", powierzchnia od 15.000 m2 jest powierzchnią ponadnormatywną, tym samym tylko nieruchomość nr [...] odbiega powierzchniowo od nieruchomości wycenianej. Biegły podkreślił, że wyceniana nieruchomość ma mieszane przeznaczenie - budownictwo mieszkaniowe jedno i wielorodzinne, tak więc analiza rynku musiała objąć również nieruchomości o takim przeznaczeniu. W tym wypadku determinantą wartości może być udział zabudowy wielorodzinnej w całej nieruchomości, dlatego biegły uznał, że transakcje nr [...] są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej.

W piśmie z dnia 13.10.2010 r. biegły wyjaśnił, że w dniu 02.04.2010 r., przeprowadził oględziny nieruchomości bez powiadomienia strony, gdyż czynność ta nie wymaga jej uczestnictwa. Biegły wyjaśnił, że procedura wyceny i związany z nią algorytm wymagają zebrania takiej ilości transakcji, które umożliwią wyznaczenie cech właściwych dla danego rynku nieruchomości oraz określenie ich wag. Niemożliwe jest zastosowanie podejścia porównawczego wyłącznie przy zastosowaniu trzech transakcji nieruchomościami podobnymi, które nie odwzorowują całego rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Przedmiotem określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu jest bowiem nieruchomość, która w swojej funkcji przeznaczona jest pod budownictwo wielo i jednorodzinne. Oba przeznaczenia szczegółowe charakteryzują się odmiennym poziomem cen, tzn. nieruchomości o podstawowej funkcji wielorodzinnej posiadają wyższą wartość niż nieruchomości podobne o dominującej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednocześnie w obrębie nieruchomości inwestycyjnych znajdowały się także inne, poboczne przeznaczenia, które są związane pomocniczo z główną funkcją terenu oraz wpływają na cenę (grunty przeznaczone pod zieleń, parkingi i komunikację wewnętrzną). Intensywność zabudowy wpływa bowiem na możliwości zainwestowania danego terenu i ma dla inwestora istotne znaczenie z punktu wygenerowania najwyższego zysku. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku, która polegała na wybraniu takich nieruchomości, które formą zabudowy najbardziej odpowiadały przedmiotowi wyceny, tak więc spośród zanotowanych transakcji na całym rynku aglomeracji poznańskiej biegły wybrał trzy nieruchomości najbardziej podobne, które były przedmiotem szczegółowej analizy. Pozostałe transakcje zawarte w próbce uznał za mniej podobne ze względu na cechy takie jak: lokalizacja, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjną a w szczególności ze względu na parametr związany z możliwościami zainwestowania. Biegły szczegółowo opisał proces wyboru przyjętych do porównania nieruchomości.

Dalej organ wskazał, iż przy piśmie z dnia 28.10.2010 r. pełnomocnik strony przekazała operat szacunkowy z dnia 23.10.2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Pismem z 25.01.2011r. poinformowano pełnomocnika strony, że operat ten ze względu na liczne błędy w nim zawarte nie może stanowić wartości dowodowej. W piśmie wykazano błędy operatu w zakresie ustaleń przeznaczenia nieruchomości, dat wejścia w życie planu "[...]" w P. oraz dat zbycia części nieruchomości, określenia ich udziałów, analizy rynku nieruchomości z lat 2005 - 2007, brak konsekwencji w przyjmowaniu wag i cech w wartościach niektórych współczynników korygujących, co znajdowało odzwierciedlenie w obliczeniach wartości nieruchomości. Ponadto operat nie zawierał odniesienia do terminów zbycia udziałów i wielkości tych udziałów.

Dalej wyjaśniono, iż zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W dniach 14.09.2012 r. i 10.06.2014 r. biegły kolejno potwierdził aktualność operatu.

Rzeczoznawca wyjaśnił, że wartość nieruchomości została ustalona zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Nie uległy zmianie cechy rynkowe nieruchomości, które zostały ustalone na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. na dzień 17.10.2001 r. cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości oraz dane o cenach, cechach nieruchomości podobnych, wartość nieruchomości została ustalona na dzień zbycia nieruchomości i nie mogła ulec zmianie. Na podstawie operatu szacunkowego z 15.04.2010 r. ustalono, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" wartość części przedmiotowych nieruchomości wynosiła 75.548,00 zł, a po uchwaleniu tego planu wyniosła 169.083,00 zł. Wzrost wartości części nieruchomości związany z uchwaleniem planu wynosi 93.535,00 zł (169.083,00 zł - 75.548,00 zł). Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta Poznania z dnia 18 września 2001 r., jednorazowa opłata stanowi 25% kwoty 93.535,00 zł, a zatem wynosi 23.383,75 zł.

Kończąc organ podał, iż na podstawie art. 67 ustawy z dnia 27.08.2009 r. o finansach publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 885 ze zm.) w związku z art. 47 § 1, art. 51 § 1 i art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), termin płatności opłaty wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji, a nieuiszczenie opłaty w terminie skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę, z zastrzeżeniem art. 54 ustawy Ordynacja podatkowa.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik Spółki A. – adw. A. M. - P.. Odwołująca wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji i ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości na podstawie nowego operatu szacunkowego, ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Zdaniem odwołującej decyzja ta jest niezgodna z przepisami prawa. Podniesiono, że rzeczoznawca majątkowy uniemożliwił stronie i jej pełnomocnikowi udziału w oględzinach wycenionych nieruchomości, co naruszało podstawowe zasady postępowania. Ponadto, biegły dokonując wyceny nie przyjął do porównania nieruchomości o zbliżonej powierzchni. Nadto, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu (tj. nieruchomości gruntowej o funkcji mieszkaniowej) we wszystkich operatach została wyliczona tą samą metodą - tj. metodą porównania parami - i przy przyjęciu tych samych nieruchomości do porównania, podczas gdy rzeczoznawca wykazał istnienie innych nieruchomości podobnych, które w równym stopniu mogłyby stanowić nieruchomości porównawcze. W ocenie odwołującej również wyjaśnienia dodatkowe złożone przez biegłego nie usunęły wątpliwości w zakresie przyjętych nieruchomości do porównania. Odwołująca zakwestionowała argumentację biegłego jakoby cecha wielkości nieruchomości nie miała decydującego znaczenia w przypadku porównywania nieruchomości. Podniesiono, iż aktualność operatu szacunkowego potwierdzona w dn. 14.09.2012 r. wygasła 14.09.2013 r. i do kolejnego potwierdzenia jego aktualności, tj. do 10.06.2014 r., operat szacunkowy nie miał przymiotu aktualności. Organ prowadzący postępowanie opierał się pomimo upływu aktualności na przedmiotowym operacie przez okres blisko 10 miesięcy. Biegły nie wykazał również w sposób wyczerpujący różnic w cenach nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jedno i wielorodzinną, opierając się na arbitralnym założeniu, że w latach 2000-2005 proporcja wynosiła 1 do 1,5. Powyższe uchybienia powodują konieczność przeprowadzenia dowodu z innego operatu szacunkowego. Ponadto, organ nie wykazał jednoznacznie, jakie zmiany na skutek uchwalenia planu zaszły w stosunku do wszystkich badanych nieruchomości. Podkreślono, że aktualny stan zagospodarowania nieruchomości nie ma żadnego znaczenia dla badania stanu nieruchomości w okresie zbycia i ma na celu potwierdzenie tezy organu o znacznym wzroście atrakcyjności badanych działek.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako Kolegium) decyzją 7 lipca 2016 r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy i przepisy prawne mające w sprawie zastosowanie. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie 5 łat od momentu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem w tym terminie nieruchomości przez właściciela nieruchomości. Wyjaśniono, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Kolegium wskazało, iż stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Kolegium wskazało, że nieruchomość będąca we władaniu strony była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu wymienionym powyżej planem. Na skutek zbycia działek gruntu w dniach 15.04.2003r., 10.06.2003r., 24.07.2003r., 12.08.2003r., 09.10.2003r., 16.04.2016 r. (powinno być 16.04.2004 r. – uwaga Sądu) przedmiotowej nieruchomości rozpoczął się termin, od którego organ miał prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła jej wartość. W niniejszej sprawie biegły zastosował w operacie szacunkowym metodę porównywania parami. W ocenie Kolegium można było przyjąć taką metodę ponieważ umożliwiło to lepszą analizę wartości nieruchomości w zaistniałych dwóch stanach faktycznych, tj. przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Biegły znał przeznaczenie nieruchomości według tych stanów, co potwierdzają dowody w postaci badania księgi wieczystej, wyciągu z rejestru gruntów oraz załączonej mapy i uchwały z 18 września 2001 r.

Wartość nieruchomości została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. C., sporządzonym zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Na stronie 12 operatu biegły dokonał przedstawienia wybranej metody porównywania parami. Biegły znał obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, stary i nowy. Znając przeznaczenie nieruchomości przed podjęciem uchwały biegły zanalizował prawidłowo rynek nieruchomości przeznaczonych pod ww. przeznaczenie. Na stronie 15 dokonał analizy nieruchomości po uchwaleniem planu z przeważającą funkcją mieszkaniową, a następnie podobnie uczynił to w zakresie rynku nieruchomości o funkcji rolniczej (str. 16). Dokonując oceny Kolegium uznało, że przyjęta waga cech (str. 19 i 25) z uwzględnieniem: lokalizacji, sąsiedztwa i otoczenia, wielkości, kształtu, uzbrojenia, dostępności, nie odbiega od innych wycen przedstawianych przez innych biegłych w podobnych sprawach. Nadto wagi te są spójne dla dwóch stanów faktycznych.

Na stronach 22 i 28 rzeczoznawca określił zakres kwotowy dla każdej cechy, W tych granicach mógł korygować poszczególne wartości nieruchomości z uwzględnieniem indywidualnych cech wycenianej nieruchomości z wybranymi do porównania nieruchomościami. Obliczenia w materiale dowodowym mieszczą się w zakresie kwotowym. Operat zawiera opis wszystkich nieruchomości wziętych do porównania z nieruchomością wycenianą. W tabelach na stronach 23 i 29 za pomocą przyjętej skali cech dokonał ich sprecyzowania co do nieruchomości wycenianej i 3 nieruchomości porównawczych. Dzięki temu mógł przyjąć właściwą wartość poprawki kwotowej dla nieruchomości wycenianej w każdym z dwóch stanów faktycznych. Na tej podstawie sumy wszystkich współczynników uzyskał uśredniony wynik końcowy po uwzględnieniu wszystkich różnic w cechach. Znając wartość poprawki kwotowej, która zawierała różnice w zakresie cech, biegły ustalił wartość skorygowaną o te różnice dla każdej z trzech porównywanych nieruchomości, zarówno przed jak i po uchwaleniu planu. Po zsumowaniu trzech wartości i podzieleniu, otrzymał wartość średnią dla każdego stanu, który wyniósł 141,00 zł. za 1m2r kwadratowy po zmianie planu i 63,00 zł. przed zmianą.

Biegły znając powyższe wartości nieruchomości uzyskał cenę całości nieruchomości, a następnie w tabelach na stronie 24 i 30 uwzględnił wartość dla zbywanych wartości części i udziałów nieruchomości uzyskując ogólną wartość zbywanej nieruchomości przed uchwaleniem planu 75.548,00 złotych i 169.083,00 złotych po uchwaleniu planu. Stąd przyjęta przez biegłego metodologia wyceny: metoda porównywania parami umożliwiła uzyskanie szacunkowej wartości nieruchomości. Biegły mógł tą samą metodą wyceniać wartość nieruchomości według dwóch stanów faktycznych i nie jest to błędem.

Kolegium nie podzieliło zarzutu strony dotyczącego konieczności uczestnictwa w oględzinach przeprowadzonych przez biegłego. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 84 § 1 kpa, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Przy tym odróżnić należy, że w myśl art. 85 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej może w razie potrzeby przeprowadzić oględziny. Oględziny w tym trybie odbywają się zgodnie z procedurą administracyjną, bowiem w tym przypadku, to organ wyznacza termin, miejsce, przedmiot oględzin. Jednakże w sytuacji wydania opinii, biegły ma obowiązek sporządzić opinię samodzielnie. Zarówno organ administracji, jak i strony nie mają prawa ingerować w pracę biegłego. Organ wyznacza tylko biegłego i wskazuje cel opinii, tak jak w niniejszej sprawie. Z kolei biegły musi samodzielnie podjąć pracę za pomocą wszelkich zgodnie z prawem środków zmierzających do wydania opinii, która będzie obiektywna. Może także bez udziału strony i organów dokonać oględzin nieruchomości.

Zdaniem Kolegium nie sposób także przyjąć, że wielkość wybranych nieruchomości jest niewłaściwa. Organ podniósł, że nie da się przyjąć idealnie wszystkich cech nieruchomości, dlatego istotne cechy muszą być rozpatrywane indywidualnie przez biegłego, gdy dana nieruchomość jest większością cech zbliżona do wycenianej, to sama większa łub mniejsza powierzchnia takiej nieruchomości nie dyskwalifikuje jej od razu jako niepodobnej. Zdaniem organu biegły w wystarczający sposób wyjaśnił powody dla których wybrał nieruchomości i dokładnie je opisał. Na stronach 21 i 27 zostały przedstawione charakterystyki przyjętych do porównań nieruchomości, które nie są identyczne. Ponadto biegły przedstawił dwie tabele, w których umieścił nieruchomości podobne do wycenianej przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu (strona 16 i 17).

W zakresie zarzutu co do ważności operatu Kolegium wskazało, że żaden przepis nie nakazuje zachowania ciągłości ważności operatu lub wystawiania aktualizacji przed upływem ważności operatu. Również kwestia sformułowania, że obecnie nieruchomości są zabudowane nie jest podstawą do uznania, że nie nastąpił wzrost wartości. Biegły bowiem wyceniał nieruchomości według stanu z dnia kiedy plan wszedł w życie, bez uwzględnienia części składowych. Na stronach 22 i 27 w tabelach zawierających zestawienie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi wybrane do porównania nieruchomości mają cechy zbliżone do wycenianej, dlatego można przyjąć, że kryterium podobieństwa zostało spełnione. W ocenie organu operat, nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Wskazano, iż jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie, jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Pana M. C. pod opinię takiej organizacji. Kolegium nie znalazło podstaw do tego, ażeby uznać, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty miały istotny wpływ na wynik sprawy.

A. Sp. z o.o., reprezentowana przez tego samego pełnomocnika - adw. A. M.-P., wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła:

(1) naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne zastosowanie i w konsekwencji niewłaściwe naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości,

(2) naruszenie art. 7 w zw. z art. 8 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania jest prawidłowy, podczas gdy strona odwołująca wykazała szereg uchybień przy jego sporządzaniu,

(3) naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez oparcie się przez organy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie opłaty planistycznej na jego podstawie,

(4) naruszenie § 6 uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 18 września 2001 r. w związku z art, 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ustalenie przez organ 30 % stawki zamiast ustalonej uchwałą z dnia 18 września 2001 r. 25 % stawki służącej naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla działki nr [...]

(5) naruszenie art. 37 ust, 9 u.p.z.p. oraz art, 47 § 1 ustawy Ordynacja Podatkowa oraz art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych poprzez naliczenie odsetek od opłaty planistycznej w sytuacji, gdy nie istnieje podstawa prawna do ich naliczenia.

Skarżąca Spółka wniosła o uchylenie wydanych decyzji i rozwinęła dotychczasowe zarzuty. Zdaniem skarżącej w rozpoznawanej sprawie sporządzony operat szacunkowy wskazuje na istnienie innych nieruchomości podobnych, które w równym stopniu mogłyby stanowić nieruchomości porównawcze. Rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił przyjęcia 3 użytych do porównania nieruchomości. Spośród 11 nieruchomości podobnych, które nie zostały uwzględnione przez biegłego znajdowały się nieruchomości o parametrach powierzchni o wiele bardziej zbliżonej do parametrów wycenionych nieruchomości np. działka o pow. 25.201m2, czy działka o pow. 19.347m2 lub o pow. 17.499m2. Biegły nie wykazał w toku postępowania zasadności przyjęcia przedmiotowej analizy w oparciu o wybrane nieruchomości. Biegły nie wykazał również w sposób wyczerpujący różnic w cechach nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jedno i wielorodzinną, opierając się na arbitralnym założeniu, że w latach 2000-2005 proporcja wynosiła 1:1,5. Zdaniem skarżącej w przedmiotowym postępowaniu rozróżnienia wymaga także kwestia formalna mocy obowiązującej aktu prawa miejscowego na danym obszarze od skutków prawnych, jakie dany akt wywołał w sferze praw i obowiązków rozmaitych podmiotów prawa w zakresie związanym ze statusem konkretnych nieruchomości (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2013 r. II (OSK 1526/2012). Zdaniem strony aktualność operatu szacunkowego sporządzonego 15 kwietnia 2010 r. wygasła 15 kwietnia 2011 r., a zatem do potwierdzenia w dniu 14 września 2012 r. nie miała przymiotu aktualności, nadto aktualność operatu potwierdzona w dniu 14 września 2012 r. wygasła 14 września 2013 r. i do kolejnego potwierdzenia jego aktualności tj. do 10 czerwca 2014 r. operat szacunkowy nie miał przymiotu aktualności, co jest istotnym uchybieniem i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Zdaniem skarżącej brak było również podstaw do przyjęcia że nieuiszczenie opłaty w terminie skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę, z zastrzeżeniem art. 54 ustawy Ordynacja podatkowa. Przepisy u.p.z.p. nie dają bowiem podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty, ani też nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W przypadku opłaty planistycznej nie będzie więc miał zastosowanie art. 47 § 1. Nie istnieje zatem podstawa prawna dla określenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej. Organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy prawa. Decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia. Ponadto teza, zgodnie z którą u.p.z.p. nie daje podstaw do naliczenia odsetek od opłaty planistycznej, zachowuje aktualność tylko w odniesieniu do postępowań przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych. Zgodnie bowiem z przepisem art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych, do spraw dotyczących niepodatkowych należności budżetowych, o których mowa w art. 60 ustawy wymienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem w przypadku postępowań wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją do dnia 1 stycznia 2010 r., nie mają zastosowania przepisy ustawy o finansach publicznych, wobec czego niedopuszczalne jest naliczanie odsetek od opłaty planistycznej. W przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.zp. wobec czego niemożliwe jest naliczenie odsetek z tytułu opóźnienia w zapłacie opłaty planistycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje;

Skarga nie jest zasadna.

Na wstępie wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm. - dalej jako p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to wydane zostało z poszanowaniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, a stwierdzone uchybienia nie miały wpływu na wynik sprawy.

Należy ponadto zauważyć, iż Sąd orzeka w tej sprawie po raz drugi, a w obrocie prawnym znajduje się prawomocny wyrok tutejszego Sądu z dnia 18 kwietnia 2006 r., sygn. akt II SA/Po 330/05. Stosownie do art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Związanie sądu oceną prawną wyrażoną w wyroku wydanym w danej sprawie oznacza, że przy niezmienionym stanie faktycznym i prawnym nie może on formułować ocen odmiennych od wiążącej go oceny prawnej, ale musi się do niej zastosować oraz konsekwentnie reagować na naruszenie tych zasad przez organ przy rozpoznawaniu skargi na akt wydany po wyroku formułującym ocenę prawną. W razie wnoszenia kolejnych skarg z powodu niewłaściwego wykonania zapadłego wyroku uwzględniającego skargę, sąd administracyjny jedynie weryfikuje sposób wywiązania się organów ze skierowanych do nich wskazań, nie wnika natomiast w materię objętą zakresem wcześniejszych ocen.

Wskazanym wyrokiem Sąd uchylił wcześniejsze decyzje organów obu instancji w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek i ich zbycia przed terminu określonego przepisem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i nakazał uzupełnienie operatu szacunkowego o uzasadnienie dokonanej wyceny nieruchomości zgodnie z § 51 i 52 ust. 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości, w zakresie niezbędnym do oceny jego prawidłowości. W pierwszej kolejności wskazać należy, że po wyroku Sądu z dnia 18 kwietnia 2006 r., sygn. akt II SA/Po 330/05, nie wystąpiła ani zmiana stanu faktycznego, ani zmiana stanu prawnego uchylająca związanie wynikające z tego wyroku. W konsekwencji, za wiążące uznać należy stwierdzenie, iż zaistniały przesłanki opisane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiące podstawę prawną do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, który skarżąca Spółka zbyła w latach 2003 – 2004, położonego w P. w przy ul. [...]. Powyższe oznacza, że przesądzone wówczas zostało, iż zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. możliwe było zgłoszenie roszczenia - wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej oraz, że nastąpiło to w terminie określonym w ust. 3 art. 37 u.p.z.p. W tym zakresie Sąd w składzie orzekający obecnie wskazuje na stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07.12.2015 r., sygn. akt II OSK 806/14, iż termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Nie ulega wątpliwości, że za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność ustalonej opłaty planistycznej, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 778, dalej u.p.z.p.) wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera opłatę w przypadku zbycia nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrosła w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, organ ten zobowiązany jest do ustalenia opłaty i jej pobrania. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ust. 11 tego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej u.g.n.), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty z tego tytułu, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. z 15.04.2010 r., ustalający wartość części nieruchomości stanowiącej działki o numerach geodezyjnych [...] (podzielone następnie na działki od nr [...] do nr [...]) sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P., przyjętego uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] 2001 r., oraz wartość tej nieruchomości po uchwaleniu planu, a zbytych przez stronę skarżącą w latach 2003 – 2004, tj. działek nr [...], nr [...], nr [...], [...], [...], z obrębu N. , arkusz mapy [...].

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu wydania decyzji w obu instancjach w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy wskazać należy, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Zgodnie z ust. 4 art. 156 u.g.n. operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy ( § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Z analizy akt niniejszej sprawy wynika, że wykorzystany na potrzeby sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 15.04.2010 r., a jego aktualność rzeczoznawca majątkowy potwierdził stosownymi klauzulami w dniach 14.09.2012 r. i 10.06.2014 r. Ta ostatnia klauzula aktualności została nadana przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, co nastąpiło 13 stycznia 2015 r. Kolejne potwierdzenie aktualności operatu miało miejsce w dniu 29.02.2016 r., czyli przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy, co nastąpiło 7 lipca 2016 r. Zatem operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięć organów obu instancji, w dacie ich wydania mógł nadawać się do wykorzystania. Żadnego znaczenia dla takiej oceny nie ma okoliczność braku potwierdzenia aktualności operatu w okresie wcześniejszym, od 15.04.2011 r. (data utraty ważności operatu z 15.04.2010 r.), do 14.09.2012 r. Należy wskazać, iż operat szacunkowy może zdezaktualizować się ze względu na zmiany czynników, wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym chociażby o dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednakże potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego operat rzeczoznawcę, nawet po kilku latach od daty jego sporządzenia i ostatniej aktualizacji operatu oznacza, że rzeczoznawca ocenił operat w aspekcie aktualności wszystkich ww. czynników i cech. Ten obowiązek, jak wyżej wykazano, przed wydaniem zaskarżonej decyzji został wykonany.

W ocenie Sądu zarówno wskazany operat szacunkowy, jak i wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w toku postępowania administracyjnego w związku z zarzutami strony skarżącej co do treści operatu, są wystarczające dla oceny, czy operat ten mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Zważyć należy, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. pobranie opłaty planistycznej uzależnione jest od dwu przesłanek - zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie obowiązującego planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku planu lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, przed wejściem w życie planu miejscowego, uchwalonego w dniu 18 września 2001 r., nieruchomość była częściowo zagospodarowana i zabudowana, wykorzystywana pod usługi i produkcję na rzecz rolnictwa, posiadała dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdowały się zabudowania dawnego Gospodarstwa Ogrodniczego [...]. Miała dobre możliwości zabudowy ze względu na kształt i powierzchnię. Przez teren nieruchomości, zarówno przed jak i po uchwaleniu planu, przebiegał kolektor kanalizacji sanitarnej (ks 1000), deszczowej (kd 1800) oraz ciepłowniczej (2c x 800), co zdaniem biegłego ogranicza zabudowę terenu i zostało uwzględnione w operacie. Jednocześnie na stronie 10 operatu biegły wyjaśnił, że zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] 1994 r. nr [...], nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] Zgodnie z definicją tego symbolu, działka znajdowała się w strefie pośredniej w rejonie funkcji o przewadze funkcji osiedli mieszkaniowych wielorodzinnych z przeznaczeniem pod produkcję i usługi na rzecz rolnictwa. Powyższe mogło zatem determinować wybór do porównania na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, nieruchomości o podobnej atrakcyjnej lokalizacji, w sąsiedztwie terenów wykorzystywanych na mieszkalnictwo.

W wyniku uchwalenia planu nastąpiła zmiana zagospodarowania terenu na zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących przeprowadzenia wyceny wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 152 ust. 2 cytowanej ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z kolei stosownie do przepisu art. 153 ust. 1 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomościami podobnymi są natomiast nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W rozpoznawanej sprawie do wyceny przedmiotowej nieruchomości po i przed zmianą planu zastosowano podejście porównawcze metodę porównania parami. Podejście porównawcze można zastosować do wyceny nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, będącej przedmiotem wyceny, były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich lat, poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości wycenianej nieruchomości o określonych cechach, poprzez jej porównanie kolejno, z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W przedmiotowym operacie do porównania przyjęto po pięć transakcji na podobne nieruchomości, spośród kilku przeanalizowanych transakcji na nieruchomości, położone w podobnych lokalizacjach. Rzeczoznawca przedstawił schemat postępowania, jaki zastosował do wyceny: (1) określił rynek, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, (2) ustalił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku, wraz z określeniem wag cech rynkowych, (3) podał charakterystykę wycenianej nieruchomości z opisem jej cech rynkowych, (4) wybrał do porównań trzy nieruchomości najbardziej podobne pod wzglądem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, (5) utworzył pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównał kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, (6) wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomości porównywalnymi, (7) określił wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, (8) stateczne określił wartości nieruchomości jako średnią arytmetyczną z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Rzeczoznawca, z uwagi na cel wyceny, dokonał dwóch analiz: pierwsza dotyczyła gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną wraz z infrastrukturą pomocniczą i komunikacją o dużych areałach, zaś druga dotyczyła gruntów przeznaczonych na cele produkcji rolniczej i ogrodniczej szklarniowej oraz usług na rzecz rolnictwa wraz z infrastrukturą pomocniczą i komunikacją na dużych areałach. W ramach tak określonego rodzajowo segmentu rynku analizował transakcje nieruchomościami wielkoobszarowymi o zbliżonej strukturze geodezyjnej. Biegły wskazał, iż wyższe ceny osiągają nieruchomości gruntowe normatywne, położone w obszarze oddziaływania terenów o atrakcyjnej ekspozycji. W operacie zaznaczono, że z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami o dużych areałach i analogicznej funkcji do wycenianej nieruchomości, została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży takich nieruchomości na rynku miasta P., w perspektywie czterech lat (2000 – 2004). oraz wskazano ich cechy i porównano je do przedmiotowej nieruchomości - przed i po zmianie jej przeznaczenia. Rzeczoznawca wyjaśnił, że zauważony był brak tendencji zmian w zakresie cen nieruchomości w okresie 2003 roku, co uzasadniało odstąpienie od aktualizacji przyjętych transakcji trendem czasowym. Wyjaśnił również, że każdorazowo aktualizowano wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) i przy zastosowaniu technik podejścia porównawczego.

W rozpatrywanym przypadku wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania dla wyceny wartości nieruchomości po uchwaleniu planu mają jednakowe przeznaczenie – pod zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną wraz z towarzyszącą infrastrukturę techniczną i komunikacyjną. Sporządzając wycenę rzeczoznawca wyjaśnił, iż dla porównania przyjął nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, a porównując wybrane cechy charakteryzujące nieruchomość wycenianą z nieruchomościami wybranymi do porównań dokonano analizy oceny z uwzględnieniem wag przyjętych dla każdej z poszczególnych cech, zgodnie z tabelami na stronach 19, 23, 25 i 28-30 operatu. Zaznaczyć należy, iż rzeczoznawca prawidłowo przedmiotem wyceny objął nieruchomość o pow. łącznej 22.791m2, dla której uchwalono nowy plan miejscowy. Jednocześnie przyjmując do porównania nieruchomości o różniących się powierzchniach, rzeczoznawca okoliczność tą uwzględnił poprzez przyjęcie, że cecha rynkowa w postaci wielkości nieruchomości ma udział rzędu 20% w ?C (waga cechy w %), dokonując stosownej korekty, zgodnie z przyjętą metodą wyceny. Nie można więc podzielić zarzutu skargi, iż do wyceny nie przyjęto nieruchomości podobnych według kryterium powierzchni.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Kontrola nie może ograniczać się jedynie do spełniania przez operat warunkowo formalnych, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także, w razie potrzeby, żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień, co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Kielcach z dnia 16 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 1072/15, dostępny na stronach internetowych NSA: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości.

Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13, Lex nr 1598202). Taką zaś ocenę zawierają decyzje wydane w niniejszej sprawie, którą Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę w całości podziela. Sąd podziela ocenę organów administracji, że operat szacunkowy nie zawiera niejasności, jest spójny i kompletny. Ustalenia rzeczoznawcy zostały oparte na wyborze dostatecznej liczby nieruchomości z rynku lokalnego spełniających kryteria nieruchomości podobnych do szacowanej działki, w stosunku do których zostały zastosowane współczynniki korygujące według kryteriów należycie objaśnionych przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił, czy i w jakim zakresie cecha powierzchni nieruchomości miała wpływ na wybór nieruchomości do porównań (kart nr 316 – 319 Tomu II akt admin.). Organy administracji wyczerpująco odniosły się do stanowiska zarzutów i argumentów podnoszonych przez skarżącą w toku postępowania, w tym do wartości dowodowej przedstawionego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. S.. Sąd podziela stanowisko organów, iż wskazane w decyzji wadliwości tego operatu nie uzasadniały powzięcia przez organ wątpliwości co do wartości dowodowej operatu rzeczoznawcy M. C., co z kolei uzasadniałoby poddanie tego operatu pod ocenę Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

Sąd podziela stanowisko organów, iż przygotowując operat rzeczoznawca nie miał obowiązku zawiadamiania skarżącej o przeprowadzanych czynnościach – oględzinach nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Sądu organy zasadnie oparły się na tym dowodzie w zakresie ustalenia, czy i w jakiej wysokości wzrosła wartość przedmiotowych nieruchomości. Z przedmiotowego operatu wynika, że wartość szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 75.548,00 zł, zaś po uchwaleniu planu wynosiła 169.083,00 zł. Wobec tego obliczenie i ustalenie tej opłaty w niniejszej sprawie na kwotę 23.383,75 zł, jest prawidłowe, skoro wynikało z niewątpliwych ustaleń faktycznych w zakresie wartości nieruchomości (jej wzrostu w wyniku uchwalenia planu) i zastosowania stawki określonej w uchwale Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] 2001 r.

Odnosząc się do zarzutu skargi, jakoby w zaskarżonej decyzji Kolegium zastosowało wadliwą stawkę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, Sąd pragnie wskazać, że zgodnie z art. 6 k.p.a. wyrażającym zasadę praworządności, obowiązkiem organu II instancji było działanie na podstawie przepisów prawa, obowiązujących w dacie rozstrzygania. Pomimo, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium podało, że stawka ta wynosi 30%, to nie budzi wątpliwości, że decyzję organu I instancji Kolegium weryfikowało z uwzględnieniem stawki określonej w § 6 uchwały z dnia 18 stycznia 2001 r. – stawki 25%. Sam fakt powołania nieobowiązującej stawki, aczkolwiek wadliwy, przy jednoczesnym zastosowaniu aktualnej i wydaniu w oparciu o nią prawidłowego (zgodnego z prawem) rozstrzygnięcia, nie oznacza, że doszło do naruszenia prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie podzielił również stanowiska strony skarżącej, że zawarcie w końcowej części uzasadnienia decyzji organu I instancji stwierdzenia, iż nieuiszczenie opłaty w terminie skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę, ma istotny wpływ na wynik sprawy, co skutkowałoby koniecznością chylenia zaskarżonych decyzji. Należy podzielić stanowisko skarżącej, iż przepisy u.p.z.p. nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty, jak również, że w odniesieniu do przedmiotu sprawy nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz.U. 2015 poz. 613 ze zm.). Ponadto, zgodnie z przepisem art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r., Nr 157, póz. 1241 z późn. zm.), do spraw dotyczących niepodatkowych należności budżetowych, o których mowa w art. 60 ustawy wymienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem w przypadku postępowań wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją do dnia 1 stycznia 2010 r., jak w rozpatrywanym przypadku, nie mają zastosowania przepisy ustawy o finansach publicznych. Powyższe stanowisko znajduje oparcie w wyrokach sądów administracyjnych – por. wyrok NSA z 07.12.2015 r. sygn. akt II OSK 806/12 – niepubl., WSA w Krakowie z 10.12.2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1127/13, WSA w Poznaniu z 14.03.2013 r. sygn. akt II SA/Po 60/13 (wyroki dostępne w CBOSA). W konsekwencji niedopuszczalne jest zawarcie w decyzji informacji o naliczaniu odsetek od opłaty planistycznej. Rację ma zatem strona skarżąca, iż powyższe stanowisko organu I instancji jest wadliwe. Dokonując jednakże oceny, czy wadliwość ta dyskwalifikuje wydane w sprawie decyzje, w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż stwierdzenie o konsekwencjach nie uiszczenia opłaty w terminie zawarte zostało w uzasadnieniu decyzji i nie stanowi części rozstrzygnięcia władczego organu I instancji w niniejszej sprawie. Przedmiotem decyzji tego organu jest ustalenie wysokości opłaty planistycznej i określenie podmiotu zobowiązanego do jej uiszczenia. Natomiast kwestia wykonania tego obowiązku, zatem i skutków niedotrzymania terminu wynikającego z wskazanych w decyzji przepisów ustawy Ordynacja podatkowa, nie mieści się w granicach przedmiotowej sprawy. Powyższe oznacza, że wykazywana wadliwość decyzji organu I instancji nie ma żadnego wpływu na ocenę wydanych w sprawie decyzji.

Reasumując, w ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo ustaliły, iż w wyniku uchwalenia planu wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. W szczególności organy dokonały wszechstronnego zbadania i oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego pod kątem jego metodologii, zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Z kolei zrzucone przez stronę skarżącą naruszenia przepisów postępowania nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy. W toku postępowania stronie umożliwiono przeglądanie akt sprawy i sporządzenie z nich notatek i odpisów oraz wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji.

W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.