Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1873/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7 ust.2
journal: Dz.U. 1945 nr 50 poz 279
law: Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.
article: art. 138 par. 1 pkt 2, art. 97 par. 1 pkt 4, art. 107 par 1, art. 110,  art. 130 par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Tomasz Szmydt Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2016 r. sprawy ze skarg M. K. oraz B. K., M. R. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oddala skargi.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] września 2015 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań od wydanej w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego decyzji Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r. nr [...], uchyliło tę decyzję w części objętej jej punktem 8 i w tym zakresie orzekło o nadaniu powyższemu punktowi odmiennego od dotychczasowego brzmienia. W pozostałej zaś części utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Położona w W. przy ul. [...] nieruchomość, zabudowana budynkami wzniesionymi przed [...] listopada 1945 r., oznaczona dawnym nr hip. [...], objęta była działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) przywoływanego dalej jako: "dekret" i w dacie jego wejścia w życie stanowiła własność A. L., K. z K. oraz J.K. W roku 1951 r. A. L. oraz następcy prawni K. H. i J. K. (D. M., J. P. i E. S.) zbyli przynależne im prawa do budynku oraz roszczenia dekretowe na rzecz: W. K., M. K. oraz S.K., których następcami prawnymi są: M. K., S.N., I. T., M. W., A. D., M.K., J. G., A.K., J. G., W. C., R. C., T. C. oraz J. C.

Objęcie gruntu przy ul. [...] w posiadanie przez Gminę W. nastąpiło [...] kwietnia 1948 r., tj. z dniem ukazania się ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Nr [...] Rady Narodowej i Zarządu Miejskiego W. Wnioskami składanymi w dniach [...],[...] i [...] października 1948 r. J. P. i W. S., D. M. oraz A. L. wystąpili o przyznanie, w trybie art. 7 ust. 2 dekretu, prawa własności do gruntu przedmiotowej nieruchomości.

Sprawa objęta powyższymi wnioskami "odżyła" po eliminacji ze skutkiem ex tunc przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] marca 2002 r. nr [...] wydanego w tym przedmiocie negatywnego orzeczenia Prezydium Rady Narodowej w W. z [...] kwietnia 1952 r.

Aktualnie grunt dawnej nieruchomości hipotecznej nr [...] wchodzi w skład dwóch zabudowanych działki ew. oznaczonych nr [...] (pow. [...] m2) i nr [...] (pow. [...] m2) z obrębu [...], które stanowią własność komunalną. Tren ten nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. uchwalonym [...] października 2006 r. nieruchomość znajduje się w strefie terenów wielofunkcyjnych, oznaczonych symbolem [...], o orientacyjnej wysokości zabudowy [...] m.

W budynku posadowionym na gruncie działki nr [...] zbyto cztery lokale mieszkalne oznaczone nr nr: [...],[...],[...] i [...] wraz z ustanowieniem w odpowiednim udziale prawa użytkowania wieczystego gruntu ww. działki związanego z własnością tych lokali.

W następstwie rozpoznania powyższych wniosków, decyzją z [...] grudnia 2014 r. Prezydent W. orzekł o ustanowieniu na 99 lat prawa użytkowania wieczystego części zabudowanego gruntu przy ul. [...], stanowiącego działkę ew. nr [...], na rzecz M. K., S. N., I. T., M. W., A. D., M. K., J. G., A. K., J. G., W. C., R. C., T. C. oraz J. C. w odpowiednich udziałach wnikających z dziedziczenia po dawnych właścicielach, wyrażonych w ułamku dziesiętnym, za czynszem symbolicznym (pkt 1); o ustanowieniu na rzecz wyżej wymienionych na 99 lat prawa użytkowania wieczystego do gruntu działki nr [...] w odpowiednich do dziedziczenia udziałach wyrażonych w ułamku zwykłym (pkt 2). W punkcie 3 ustalił czynsz symboliczny z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości [...] złotych. W punkcie 4 natomiast odmówił ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego [...] części gruntu działki nr [...], z uwagi na oddanie go w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich (w tym wypadku właścicieli lokali mieszkalnych nr nr: [...],[...],[...] i [...]).

Jednocześnie w kolejnych punktach decyzji (5 do 15) organ zawarł szereg postanowień odnoszących się do: przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; stanu prawnego istniejących na gruncie budynków; obowiązków użytkowników wieczystych w zakresie korzystania z nieruchomości a także sprawowania opieki nad nieruchomością wpisaną do rejestru zabytków zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami; okoliczności stanowiących podstawę rozwiązania umowy; konsekwencji nie stawienia się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy o ustanowieniu przyznanego prawa.

W umieszczonym w tej części decyzji punkcie 7 wskazał, że "w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób trzecich przez użytkowników wieczystych (...), czynsz symboliczny zastąpi opłata roczna, którą nabywcy uiszczają na zasadach ogólnych określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie dotyczy to nabywania użytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia oraz nabycia przez osoby bliską". W punkcie 8 z kolei wskazał, że "decyzja niniejsza, z chwilą gdy stanie się ostateczna będzie stanowiła podstawę do zawarcia aktu notarialnego umowy ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu opisanego w punkcie 1. Termin umowy notarialnej wyznaczony zostanie po dostarczeniu przez stronę protokołu przejęcia w zarząd i administrację budynków znajdujących się na przedmiotowym gruncie od Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] uwzględniającego ewentualne rozliczenia dokonane przez Zakład remontowy wykraczające poza zakres napraw bieżących".

W motywach decyzji Prezydent W. wskazywał na spełnienie przesłanek z art. 7 ust. 2 dekretu, warunkujących ustanowienie prawa użytkowania wieczystego co do części nieruchomości nieoddanej w użytkowanie wieczyste właścicielom wykupionych lokali. Powoływał się także na uzyskane zezwolenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na oddanie przedmiotowej nieruchomości użytkowanie wieczyste.

Od decyzji tej w części objętej punktem 1 i 8 odwołali się uprawnieni z decyzji następcy prawni byłych właścicieli, podważając poprawność określenia ułamkiem dziesiętnym udziałów w prawie użytkowania działki nr [...], podczas gdy zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym (Dz.U. z 2013 r. poz. 141) winien on być oznaczony ułamkiem zwykłym. Zarzucali ponadto organowi nieznajdujące oparcia w treści przepisów dekretu nałożenie w punkcie 8 decyzji warunku zawarcia umowy od przejęcia nieruchomości w zarząd i ewentualnego rozliczenia nakładów. Jeden z następców prawnych byłych właścicieli (M.K.) kwestionował nadto punkt 7 decyzji uznając, że brak jest podstaw do czynienia w decyzji zastrzeżenia, iż zbycie użytkowania wieczystego na rzecz osób trzecich będzie prowadziło do zastąpienia czynszu symbolicznego opłatą roczną.

Odwołania od decyzji wnieśli B. K. (właściciel loku nr [...]) oraz M. R. i M.R. (właściciele lokalu nr [...]), którzy kwestionowali ją w całości podnosząc, że w sprawie został niewłaściwie ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste. Ich zdaniem bowiem nieuprawnione było oddanie w użytkowanie wieczyste całości gruntu działki ew. nr [...], gdyż w odniesieniu do części jej gruntu przynależy im udział w prawie użytkowania wieczystego związany z własnością lokali, w których część pomieszczeń zlokalizowana jest w oficynie położonej w granicach ww. działki.

Po rozpatrzeniu odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] września 2015 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchyliło decyzję Prezydenta W. w części objętej jej punktem 8 i w tym zakresie orzekło o pozostawieniu tego punktu w brzmieniu "Decyzja niniejsza z chwilą gdy stanie się ostateczna będzie stanowiła podstawę do zawarcia aktu notarialnego umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu opisanego w punkcie 1 i 2". W pozostałej zaś części zakwestionowaną decyzję organu pierwszej instancji utrzymało w mocy.

Organ odwoławczy zgodził się z odwołującymi, iż przy rozstrzyganiu o ustanowieniu prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) w trybie przepisów dekretu brak jest podstaw prawnych do zawierania w decyzji dodatkowych warunków, od których spełnienia uzależnia się zawarcie umowy użytkowania wieczystego. W związku z tym część objętą zdaniem drugim punktu 8 decyzji (zawierającą warunek dotyczący przedłożenia protokołu objęcia w zarząd i administrację budynków oraz ewentualnego rozliczenia nakładów) Kolegium uchyliło. Jednocześnie wobec wadliwie sformułowanego zdania pierwszego tego punktu, w którym organ pierwszej instancji odnosił się jedynie do działki wskazanej w punkcie 1, dokonał stosownej modyfikacji tego zdania poprzez nadanie mu brzmienia wskazującego, że decyzja po uostatecznieniu będzie stanowiła podstawę zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu obydwu działek.

Odnosząc się z kolei do kwestii określenia udziałów w użytkowaniu wieczystym działki nr [...] ułamkiem dziesiętnym, Kolegium podnosiło, że uczyniono tak z uwagi na analogiczną formę określenia udziałów w prawie przynależnych właścicielom wykupionych lokali, wskazywanych w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych. Zwracało jednocześnie uwagę, że sam matematyczny sposób zapisania udziałów nie czyni ich oznaczenia wadliwym i nie ma przeszkód by w tym zakresie dokonać stosownej zamiany tego zapisu w trakcie sporządzania umowy notarialnej. W odniesieniu natomiast do zawartego w punkcie 7 zastrzeżenia dotyczącego zastąpienia czynszu symbolicznego opłatą roczną w przypadku zbycia prawa na rzecz osób trzecich Kolegium stanęło na stanowisku, iż w tym aspekcie organ I instancji zobligowany był do zastosowania się do postanowień prawa miejscowego zawartych w uchwale Rady W. nr [...].

Ustosunkowując się zaś do zarzutów podnoszonych przez właścicieli lokali dotyczących wadliwego rozstrzygnięcia o ustanowieniu na rzecz następców prawnych przeddekretowch właścicieli użytkowania wieczystego do całości gruntu działki nr [...] organ zauważał, że z dokumentów zgromadzonych w aktach, tj. informacji z rejestru gruntów i księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], a także ksiąg wieczystych dla nieruchomości lokalowych wynika w sposób jednoznaczny, że z prawe własności tych lokali związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr [...], a nie działki nr [...]. Z tego względu formułowane w tym aspekcie zastrzeżenia uznawał za niezasadne.

Na powyższą decyzję skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli M. K. oraz M. R., M. R. i B. K. Przy czym pierwszy z nich zakwestionował decyzję Kolegium w zakresie w jakim utrzymuje on punkt 7 decyzji Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r.. Natomiast M. R., M. R. i B. K. zakwestionowali ją w całości.

Zdaniem M. K. w zakwestionowanej części decyzja Kolegium wydana została bez podstawy prawnej, a także z naruszeniem art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a., poprzez utożsamianie w zakresie skutków sytuacji ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie dekretu z postanowieniami art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z powołaniem się na Uchwałę Nr [...] Rady W. z [...] listopada 2007 r. i nieuprawnione zastosowanie zasad z art. 214 tej ustawy do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w trybie dekretu. W motywach skargi podkreślał, że przepisy dekretu stanowią wyłączną podstawę prawną rozstrzygania sprawy i nie zezwalają na stosowanie do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w tym trybie innych przepisów, a zwłaszcza tych, które dotyczą zmian w zakresie czynszu dzierżawnego czy opłaty rocznej. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji w jej zakwestionowanej części.

M. R., M. R. i B. K. zarzucili decyzji naruszenie:

-art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zgromadzenie materiału dowodowego, dowolną jego interpretację i nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego, pomimo że podnosili, iż części składowe lokali nr [...] i [...] znajdujących się w budynku frontowym, będących ich własnością, rozciągają się nad działką nr [...], do którego to gruntu nie przysługuje im jakikolwiek tytuł prawny, co powoduje istnienie stanu niezgodności z prawem, co organ całkowicie pominął;

- art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a., poprzez brak wyjaśnienia zasadności przesłanek, jakimi organ kierował się przy wydawaniu decyzji w zakresie stwierdzenia bezpodstawności ich zarzutu odnośnie istnienia stanu niezgodności z prawem, wobec przyznania spadkobiercom byłych właścicieli prawa użytkowania wieczystego całej działki nr [...];

-art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ograniczenie się w postępowaniu odwoławczym do zbadania zarzutów odwołujących się stron, pomimo że winien rozpoznać sprawę w całości poprzez ponowne zbadanie zebranego materiału dowodowego, jak również uzupełnienie braków w tym materiale;

-art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. (w skardze prawdopodobnie omyłkowo podano art. 97 § 1 pkt c), a to poprzez brak obligatoryjnego zawieszenia postepowania w sytuacji, gdy przesłanki takiego zawieszenia nastąpiły;

-art. 235 kc w zw. z art. 31 u.g.n. w zw. z art. 58 § 1 kc poprzez ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na rzecz spadkobierców byłych właścicieli do części zabudowanego gruntu pow. [...] m2, opisanego ewidencji gruntów jako działka nr [...], podczas gdy nad tą nieruchomością rozciągają się części składowe lokali nr [...] i [...] będące fragmentem nieruchomości sąsiedniej, posadowionej na działce nr [...], dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta, stanowiące własność skarżących, przy czym nie jest możliwy podział tych budynków wzdłuż płaszczyzn pionowych, a zatem zabudowania na działce nr [...] nie spełniają kryterium samodzielności i nie stanowią "budynku" w rozumieniu przepisów dotyczących użytkowania wieczystego. W związku z tym nie mogą być przedmiotem własności budynkowej, co jest warunkiem oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, obszernie umotywowane w uzasadnieniu skargi, wnieśli oni o uchylenie zakwestionowanej decyzji Samorządowego Kolegium O. w całości jak też uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Prezydenta W. Do skargi dołączyli geodezyjną inwentaryzację lokali w budynku przy ul. [...] w W. potwierdzającą, że poszczególne pomieszczenia lokali usytuowane są w obszarze obydwu działek.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko prezentowane w uzasadnieniu decyzji.

Uczestnicy postępowania: J. C., R. C., T. C., W. C., A. D., J. G., A. K., M. K., M. W. poparli skargę M. K., a wnieśli o odrzucenie skargi właścicieli lokali, względnie jej oddalenie jako niezasadnej. Przyczyny z powodu której skargę ww. należy odrzucić upatrywali w jej brakach formalnych, tj. niepodpisaniu skargi przez jedną z osób wymienionych jako skarżących tj. M. R. oraz jednym podpisie nieczytelnym.

Postanowieniem z 18 lutego 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie sprawy objęte ww. skargami połączył celem ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skargi są niezasadne.

Zakwestionowana decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] stycznia 2012 r. nr [...] o ustanowieniu w trybie art. 7 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) dalej: "dekret", prawa użytkowania wieczystego do gruntu zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. [...] w W., oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], objętej księga wieczystą nr [...] oraz gruntu zabudowanej nieruchomości położonej przy tej samej ulicy oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...] w udziale [...] części na rzecz następców prawnych przeddekretowych właścicieli wymienionych w części historycznej niniejszego uzasadniania. Jednocześnie, na zasadzie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchyliło decyzję organu I instancji w części objętej jaj punktem 8 (którym uzależniono zawarcie umowy notarialnej od przedłożenia protokołu przejęcia budynków w zarząd i administrowanie oraz ewentualnego rozliczenia nakładów), nadając temu punktowi odmienną od dotychczasowej treść wskazującą, że decyzja ta stanowić będzie po jej uostatecznieniu podstawę zawarcie umów w formie aktu notarialnego o ustanowieniu użytkowania wieczystego ww. gruntów.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji i zasadności podniesionych zarzutów skarg w pierwszym rzędzie wyjaśnić należy, iż braki formalne skargi wniesionej przez M. R., M. R. i B. K., w toku postępowania sądowego zostały usunięte. W wykonaniu bowiem wezwania Sądu w dniu 28 stycznia 2016 r. skarga ta uzupełniona została o podpis M. R. (k. 61 akt sądowych), wyjaśniono również kwestię podpisów złożonych pod egzemplarzem pierwotnie wniesionej skargi (k. 63 akt sądowych). W tej sytuacji żądanie odrzucenia tej skargi, czego domagali się uczestnicy postępowania w piśmie procesowym z 3 marca 2016 r., pozbawione jest usprawiedliwionych podstaw.

Przechodząc zatem do merytorycznej oceny zasadności obydwu wniesionych w sprawie skarg, zauważyć należy, iż wbrew zarzutom M.R., M. R. i B.K. stan faktyczny sprawy, w kluczowych jego aspektach z punktu widzenia ww. materialnoprawnej podstawy rozstrzygania, został ustalony w sposób kompletny i znajduje potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Wynika z niego niespornie, że uprawnieni z decyzji są następcami prawnymi przeddekretowych właścicieli nieruchomości, a także, że w sprawie złożone zostały przez podmioty ku temu legitymowane , w terminie określonym w art. 7 ust. 1 dekretu wnioski o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego). Nie istniała przy tym przeszkoda planistyczna uniemożliwiająca ich uwzględnienie. Grunt przedmiotowych nieruchomości nie był bowiem objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Godzi się zaś przypomnieć, że ustanowione w dekrecie materialnoprawne przesłanki ustanowienia prawa użytkowania wieczystego ograniczone zostały do dwóch elementów: złożenia w tym względzie wniosku w terminie 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu w posiadanie przez gminę (art. 7 ust. 1) oraz zgodności użytkowania z planem zabudowania (art. 7 ust. 2). Dekret nie określał, żadnych innych negatywnych przesłanek przyznania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli zatem ww. przesłanki zostały spełnione, gmina obowiązana była uwzględnić wniosek o przyznanie prawa użytkowania wieczystego. Wynika to expressis verbis z treści art. 7 ust. 2 dekretu: " gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania [...]"

Jednocześnie w przypadku gruntów zabudowanych budynkami wzniesionymi przed 21 listopada 1945 r. (datą wejścia dekretu w życie) przewidziane w omawianym akcie rozwiązania zakładały czasowe zerwanie z zasadą superficies solo cedit, który to stan się utrwalał w przypadku uwzględnienia wniosku dekretowego. Zgodnie bowiem z art. 5 dekretu budynki takie pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli. Na własność gminy (a po likwidacji gmin na rzecz Skarbu Państwa) przechodziły dopiero w razie nieprzyznania byłemu właścicielowi żądanego prawa, względnie niezłożenia przezeń w terminie określonym w art. 7 ust. 1 wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy (por. art. 8 dekretu). W rozpoznawanej sprawie skutek taki wprawdzie nastąpił w efekcie wydania orzeczenia Prezydium Rady Narodowej W. z [...] kwietnia 1952 r. nr [...], jednakże wobec stwierdzenia nieważności tego orzeczenia – o czym orzekło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzja z [...] marca 2002 r. nr [...] - został on zniesiony (skutek ex tunc decyzji nieważnościowej). W tym stanie rzeczy nie budzi wątpliwości Sądu, że w efekcie powyższej decyzji nastąpiła restytucja prawa własności budynków znajdujących się na gruncie na rzecz jego przeddekretowych właścicieli (ich następców prawnych). Oczywiście wyjąwszy prawa do części budynku, które jako związane są z odrębną własnością lokali ustanowioną w przeszłości na rzecz osób trzecich przynależą właścicielom tych lokali i są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W konsekwencji powyższego, nie zachodzi problem przeniesienia własności tego rodzaju budynków na rzecz następców prawnych ich przeddekretowych właścicieli, przy ustanawianiu w trybie art. 7 dekretu prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione. Stąd przywoływany przez skarżących pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2005 r. III CZP 9/05, iż "umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 kc), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta" – którego trafności skład orzekający nie kwestionuje – dla oceny legalności podejmowanej w niniejszej sprawie decyzji nie ma znaczenia. Odrębną kwestią natomiast pozostaje to, czy dla części budynku (budynków) może zostać założona księga wieczysta jako dla odrębnego budynku w rozumieniu art. 5 dekretu. Zgodnie bowiem z art. 61 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (Dz.U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) - do założenia księgi wieczystej dla budynku odpowiadającego warunkom przewidzianym w art. 5 dekretu niezbędne jest stwierdzenie właściwego organu, że budynek takim warunkom odpowiada. Podstawą oznaczenia budynku, o którym mowa w ust. 1, jest opis i plan inwentaryzacji. Jednakże kwestia ta podlegać będzie rozstrzygnięciu przez sąd powszechny, a nie sąd administracyjny i z punktu widzenia podejmowanego rozstrzygnięcia dekretowego jest okolicznością irrelewantną.

To natomiast z którą z nieruchomości gruntowych związane są przynależne do wyodrębnionych lokali udziały w prawie użytkowania wieczystego grunt – co stanowi zasadniczą istotę zarzutów skargi M. R., M. R. i B. K. - wynika wprost z treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych. W przypadku lokali oznaczonych nr [...] i [...] są to więc odpowiednio księgi nr [...] i [...], które wskazują na udział w nieruchomości objętej księgą nr [...] – a więc w działce nr [...]. Godzi się zaś zauważyć, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Dopóty zatem to domniemanie prawne nie zostanie obalone we właściwej procedurze (co może nastąpić wyłącznie w postępowaniu przed sądem powszechnym) – a tak sytuacja w sprawie nie zaistniała – prawo ujawnione wpisem jawny wiąże organy administracji publicznej jak też sądy administracyjne, które nie są uprawnione do podważania podstaw tego wpisu. Kierując się zatem stanem prawnym potwierdzonym treścią ksiąg wieczystych - a ten po myśli art. 1 art. 3 ust. 1 ww. ustawy mógł być w tym zakresie wyłącznie miarodajny - organy obydwu instancji trafnie przyjęły, że udziały właścicieli lokali w prawie użytkowania wieczystego przysługują jedynie do gruntu ww. działki, a nie gruntu stanowiącego działkę nr 41. Stąd brak było prawnych przeszkód, do ustanowienie na rzecz następców prawnych przeddekretowych właścicieli prawa użytkowania wieczystego do całości gruntu tej działki, a w odniesieniu do działki nr [...] w udziale uwzględniającym prawa właścicieli lokali, o czym ostatecznie rozstrzygnięto zaskarżoną decyzją. Kwestia ewentualnych nieprawidłowości przypisania udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanych z własnością lokali nr [...] i [...] (jak też pozostałych znajdujących się w budynku lokali stanowiących odrębną własność), może być rozpoznawana jedynie w postępowaniu cywilnym. Nie jest do niej uprawniony ani organ administracji publicznej ani rozpoznający skargą sąd administracyjny.

Samo subiektywne przekonanie stron o wadliwości ustanowienie tych udziałów, nawet jeśli byłoby - jak w niniejszej sprawie - uprawdopodobniona przedkładanymi dowodami obrazującymi lokalizację lokali w obszarze dwóch, a nie jednej nieruchomości gruntowych, nie uprawnia organu do samodzielnej weryfikacji zgodności z prawem ukształtowanego i ujawnionego w księdze przynależnego ich właścicielom prawa do gruntu. Nie prowadzi także do zawieszenia postępowania na zasadzie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., do czasu przeprowadzenia w tym przedmiocie stosownego postępowania przed sądem powszechnym. Zagadnieniem wstępnym, z powodu którego na tej podstawie dochodzi do obligatoryjnego zawieszenia postępowania, jest bowiem tylko taka kwestia, występująca w dacie orzekania, która w tym dniu uniemożliwia wydanie rozstrzygnięcia. Natomiast okoliczność, że fakty mające znaczenie prawotwórcze mogą ulec w przyszłości zmianie, na przykład na skutek orzeczenia sądu powszechnego - jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych - nie przesądza o istnieniu zagadnienia wstępnego (por. wyrok WSA w Szczecinie z 17 lipca 2014 r. II SA/Sz 9/14 Lex nr 1502489).

Z tych względów sformułowane przez M. R. i M.R. oraz B. K. zarzuty naruszenia art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., jak też naruszenia -art. 235 k.c. w zw. z art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) w zw. z art. 58 § 1 k.c. uznać należy za chybione. Nie można także zgodzić się ze skarżącymi, że utrzymując w mocy w zasadniczej części decyzję organu pierwszej instancji Kolegium nie rozpoznało całości sprawy, a przez to dopuściło się obrazy art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. Fakt, że znaczna część uzasadnienia decyzji odnosi się do zarzutów sformułowanych w odwołaniach, bez szerszego odniesienia się do kwestii niespornych, nie oznacza, że te nie były przez organ odwoławczy analizowane. Tego rodzaju zabieg służył bowiem jedynie przejrzystości i czytelności motywów, jakie legły u podstaw rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Zważywszy przy tym, że organ odwoławczy w zasadniczej części (odnoszącej się do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu ww. nieruchomości) rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji utrzymał w mocy, uznać należy, że kluczowe z tego punktu widzenia elementy stanu faktycznego przez ten organ ustalone (opisane w części historycznej uzasadnienia decyzji i niekwestionowane przez żadną ze stron) organ odwoławczy w pełni zaakceptował i przyjmował za własne. Motywy z kolei, którymi Kolegium się kierowało przy podejmowaniu ostatecznej decyzji zostały przedstawione w jej motywach w sposób przejrzysty, umożliwiając tym samym zrekonstruowanie racji decyzyjnych. Stąd również zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. pozbawiony jest usprawiedliwionych podstaw.

Odnosząc się natomiast do zarzutu M. K., dotyczącego wydania bez podstawy prawnej rozstrzygnięcia w części w jakiej utrzymano decyzję Prezydenta W. w zakresie objętym jej punktem 7 – w którym zawarto zastrzeżenie, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób trzecich nabywcy ci będą ponosić opłatę roczną na zasadach ogólnych określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w pierwszym rzędzie należało odpowiedzieć na pytanie, czy ten fragment decyzji, umieszczony w części rozpoczynającej się sformułowaniem "oraz stwierdzam, że" (obejmującej punkty od 5 do 15), ma charakter normatywny, czy jedynie informacyjny. Jest to o tyle istotne, że choć oddzielona wspomnianym sformułowaniem, ta część decyzji umieszczona jest w jej osnowie, co może sugerować że stanowi ona element rozstrzygnięcia. Tymczasem na gruncie art. 7 ust. 2 dekretu organ administracji publicznej ma kompetencje jedynie do badania materialnoprawnych przesłanek ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a więc ustalania czy wniosek o przyznanie owego prawa został wniesiony w przewidzianym dekretem terminie oraz czy wykorzystywanie nieruchomości przez dawnego właściciela (jego następcę prawnego) da się pogodzić z przeznaczenie gruntu przewidzianym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i w przypadku ich spełnienia wydania decyzji administracyjnej o ustanowieniu tego prawa na rzecz oznaczonych w decyzji osób i określeniu należnej z tego tytułu stawki czynszu symbolicznego. Przepisy dekretu, nie zawierają – jak słusznie zauważał skarżący - jakichkolwiek regulacji pozwalających na kształtowanie na etapie postępowania administracyjnego obowiązków przyszłego użytkownika wieczystego, a zwłaszcza konsekwencji finansowych jakie w przypadku zbycia ustanowionego prawa będą ciążyły na jego nabywcy. O ile zatem stanowisko organu wyrażone w punkcie 7 decyzji miałoby mieć charakter normatywny, wówczas ta jej część jako wydana bez podstawy prawnej obarczona byłaby wadą rażącego naruszenie prawa, prowadzącą do jej nieważności (art. 156 § 1 pkt 2 in principio k.p.a.). Takiego charakteru jednak w ocenie Sądu ten fragment decyzji (w odróżnieniu od uchylonej przez Kolegium części objętej zdaniem drugim punktu 8) jest pozbawiony. Zważywszy bowiem na przedmiot rozstrzygnięcia, a więc określenie praw do gruntu następców prawnych przeddekretowego właściciela i związanej z tym prawem opłaty w formie czynszu symbolicznego, stanowisko organu pierwszej instancji wyrażone w omawianej części, jako nieodnoszące się do podmiotów, których stosunek administracyjnoprawny na gruncie norom prawa materialnego decyzja ta kształtowała, ma jedynie charakter informacyjny. Stwierdzenia nim objęte nie tworzą zatem rozstrzygnięcia decyzji, o którym mowa w przepisie art. 107 § 1 k.p.a. i nie wiążą organu na mocy przepisu art. 110 k.p.a. W konsekwencji decyzja Prezydenta W. w powyższym zakresie nie uzyskuje cechy ostateczności i wykonalności (art. 16 § 1 i art. 130 § 1 k.p.a.). Brak zatem eliminacji z obrotu prawnego tej jej części, nie czyni podjętego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozstrzygnięcia wadliwym, w stopniu uzasadniającym jego uchylenie.

Aczkolwiek błędem było odwoływanie się przez Kolegium w tym aspekcie do uchwały Rady W. Uchwałę Nr [...], która to uchwała – na co słusznie zwracał uwagę skarżący – w zakresie odpłatności za użytkowanie wieczyste w przypadku ustanowienia tego prawa w trybie art. 7 dekretu stanowi podstawę jedynie ustalenia wysokości czynszu symbolicznego. Zawarte natomiast w niej unormowania dotyczące opłaty rocznej odnoszą się do użytkowania wieczystego wykreowanego w trybie art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestia odpłat za użytkowanie wieczyste gruntów ciążących na nabywcach tego prawa, niebędących osobami bliskimi osób, które pierwotnie je uzyskali na zasadach określonych w dekrecie, regulowana zaś pozostaje w przepisach ogólnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, o czym skądinąd trafnie informował w kwestionowanym punkcie Prezydent W.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.