Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1453/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 95 pkt 4
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151, 172
journal: Dz.U. 2023 poz 1610
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, sędzia WSA Łukasz Trochym, asesor WSA Anna Milicka-Stojek (spr.), Protokolant referent Anna Kaczyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 maja 2023 r. nr KOC/1557/Pd/23 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "Kolegium" lub "organ") decyzją z 25 maja 2023 r. nr KOC/1557/Pd/23 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy (dalej jako "Prezydent") z 9 lutego 2023 r. nr 93/2023 odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] w Dzielnicy [...] przy ul. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o pow. [...] ha i dz. nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...].

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w W. (dalej jako "skarżąca" lub "Spółdzielnia") (właściciel przedmiotowej nieruchomości) wnioskiem z 7 maja 2021 r. wystąpiła o dokonanie, w trybie art. 95 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wówczas Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", podziału przedmiotowych działek na 14 działek, przedstawionych na mapie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego w dniu 22 kwietnia 2021 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego o identyfikatorze [...], załączonej do wniosku.

W piśmie z 30 marca 2022 r., stanowiącym doprecyzowanie ww. wniosku, skarżąca wskazała, że dz. nr [...] utworzona z podziału dz. nr [...] stanowi własność Spółdzielni od 1984 r. Z kolei dz. nr [...] stała się jej własnością w wyniku umowy zamiany zawartej z m.st. Warszawa w dniu [...] lipca 2017 r. Realizując wcześniej wnioski spółdzielców o wyodrębnienie własności lokali (budynków mieszkalnych jednorodzinnych – segmentów) na działkach bezpośrednio sąsiadujących z ww. działkami, dokonano podziału dz. nr [...] będącej wówczas w użytkowaniu Spółdzielni, jednak bez uwzględnienia dz. nr [...], gdyż stanowiła ona własność miasta. Dopiero obecnie, po nabyciu przez Spółdzielnię własności dz. nr [...], możliwe jest wykonanie zobowiązań wobec spółdzielców i wydzielenie terenów użytkowanych od 30 lat przez poszczególnych właścicieli segmentów, jako urządzone powierzchnie utwardzone i zieleń, które stanowią nierozerwalną część ich posesji. Z uwagi jednak na to, że powierzchnie normatywne działek podlegających podziałowi, nawet po połączeniu z działkami zabudowanymi segmentami nie będą spełniały postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do minimalnej powierzchni nowopowstałych działek (tj. wymaganych 300m2), konieczne stało się dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Co więcej obecny stan prawny działek, na których posadowione są ww. segmenty powoduje, że działki te nie spełniają definicji działki budowlanej, o której mowa w art. 4 pkt 3a u.g.n., ponieważ ich cechy geometryczne i brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na nich położonych. W konsekwencji skarżąca powołała się na art. 151 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (wówczas Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), powoływanej "K.c.", jako przepis uzasadniający zastosowanie art. 95 pkt 4 u.g.n.

Prezydent decyzją z 14 lipca 2022 r. nr 322/2022 odmówił skarżącej zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowych działek i wskazał, że w jego ocenie w sprawie nie znajduje zastosowanie hipoteza zawarta w art. 151 K.c.

Kolegium decyzją z 24 sierpnia 2022 r. nr KOC/4622/Pd/22, po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni, uchyliło decyzję Prezydenta i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ, choć podzielił stanowisko Prezydenta odnośnie do braku możliwości zastosowania do przedmiotowego stanu faktycznego art. 151 K.c., jednocześnie zwrócił uwagę, że wskazanie w treści wniosku i odwołania na możliwość "zasiedzenia" części przedmiotowych działek (po dokonaniu ich podziału) przez właścicieli działek zabudowanych segmentami, może stanowić podstawę do roszczenia określonego w art. 172 K.c., a tym samym podstawę do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n.

Prezydent decyzją z 9 lutego 2023 r. ponownie odmówił skarżącej zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Wskazał, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. w zw. z art. 151 K.c. Zgodnie bowiem z art. 151 K.c. jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W okolicznościach niniejszej sprawy, choć urządzenia infrastruktury technicznej, takie jak przyłącza kanalizacyjne i ogrodzenie zostały wybudowane na nieruchomości sąsiedniej, to jednak zachodzi tożsamość podmiotu, który chce skorzystać z roszczenia przewidzianego w art. 151 K.c. z podmiotem, który wzniósł ww. urządzenia na sąsiednim gruncie. Chcąc natomiast skorzystać z roszczenia, o którym mowa powyżej, musi dojść do naruszenia prawa własności poprzez wkroczenie we władztwo nad nieruchomością przez inny podmiot, który nieruchomość tę zajmuje wybudowanymi przez siebie budynkami lub urządzeniami. W niniejszym stanie faktycznym w chwili wybudowania ogrodzenia i przyłączy nieruchomość znajdowała się we władaniu spółdzielni, która to urządzenia te wybudowała. Odnosząc się natomiast do kwestii zastosowania art. 172 K.c. Prezydent zauważył, że kwestia roszczenia o zasiedzenie nieruchomości rozstrzygana jest w postępowaniu sądowym przez sąd powszechnym. W konsekwencji dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. prowadziłoby do faktycznego zastępowania sądu cywilnego w zakresie uprawnień orzeczniczych. To bowiem sąd powszechny w oparciu o materiał dowodowy i przygotowaną przez biegłego mapę z projektem podziału określa zakres, w jakim może nastąpić wydzielenie nieruchomości i ocenia, czy są spełnione przesłanki roszczenia z art. 172 K.c.

Kolegium decyzją z 25 maja 2023 r., po rozpoznaniu odwołania skarżącej, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta i wskazało, że skarżąca w toku postępowania podała, że projektowane działki mające powstać w wyniku podziału dz. nr [...] i nr [...] znajdują się od ponad 30 lat w posiadaniu właścicieli poszczególnych segmentów, są ogrodzone, urządzone poprzez powierzchnie utwardzone oraz zieleń i stanowią nierozerwalną cześć ich posesji. Ze względu na brak jednoznacznego określenia granic własności w chwili budowania osiedla oraz brak uregulowania granic ulicy [...], ogrodzenie poszczególnych posesji wybudowano poza terenem wieczystego użytkowania bez winy umyślnej oraz że Spółdzielnia w myśl art. 151 K.c. nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Skarżąca wskazała również na fakt, że projektowane działki znajdują się od ponad 30 lat w posiadaniu właścicieli poszczególnych segmentów, co wskazywało, że chodzi również o realizację roszczeń o zasiedzenie nieruchomości na podstawie art. 172 K.c. W ocenie Kolegium, Prezydent zasadnie uznał, że art. 151 K.c. w powiązaniu z art. 95 pkt 4 u.g.n. nie może stanowić w niniejszej sprawie podstawy dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, gdy mamy do czynienia z tożsamością podmiotów, tj. podmiotu który wzniósł urządzenia na sąsiednim gruncie i podmiotu, który jest właścicielem gruntu, na którym wzniesiono dane urządzenia, a także gdy wzniesionym urządzeniem jest ogrodzenie, które w orzecznictwie sądowym nie jest uznawane za urządzenie określone w art. 151 K.c. (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 maja 2021 r. sygn. akt V ACa 47/21). Kolegium zgodziło się również ze stanowiskiem, że dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. nie może prowadzić do faktycznego zastąpienia sądu cywilnego w zakresie uprawnień orzeczniczych tego sądu, w szczególności oceny zasadności roszczenia o zasiedzenie i jego zakresu. To sąd powszechny jest wyłącznie uprawniony do dokonania - w oparciu o materiał dowodowy i przygotowaną przez biegłego sądowego mapę z projektem podziału - oceny spełnienia przesłanek roszczenia z art. 172 k.c., w szczególności do oceny, w jakim zakresie może nastąpić wydzielenie nieruchomości w związku z realizacją zgłoszonego roszczenia. Zdaniem organu, nie bez znaczenia dla oceny sprawy jest również wskazana przez Prezydenta okoliczność, że według uchwały Nr LXXXIX/2239/2014 Rady m.st. Warszawy z 28 sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2014 r. poz. 8643) część dz. nr [...] przeznaczona jest pod drogę [...] ustaloną w układzie dróg publicznych, co może mieć istotny wpływ na prawa do przedmiotowej nieruchomości. Nie ulega też wątpliwości, że dokonywanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego dokonywane jest na zasadzie wyjątków określonych w art. 95 u.g.n., które nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający możliwości dokonania takiego podziału. W szczególności ww. podziału nie można dokonywać w oparciu o sytuację hipotetyczną, tj. tylko możliwości zgłoszenia roszczenia z art. 172 K.c., gdy takie roszczenie nie zostało nawet formalnie zgłoszone i nie toczy się postępowanie sądowe w tej sprawie. W przeciwnym wypadku doszłoby do sytuacji, gdyby organ dokonał podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń obowiązującego planu miejscowego, a roszczenie z art. 172 K.c. nigdy nie zostałoby zgłoszone i co więcej - uznane za zasadne przez właściwy sąd powszechny.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając im naruszenie:

1) prawa materialnego, tj. art 95 pkt 4 u.g.n. i art. 172 § 1 i § 2 K.c.;

2) przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 7a § 1, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a."

W uzasadnieniu skargi wskazano, że w sprawie konieczne jest wyjaśnienie przez Sąd, dlaczego postępowanie administracyjne oparte o te same dowody i podnoszone dwukrotnie już analogiczne zarzuty zgłaszane przez Spółdzielnię - raz prowadzi do uchylenia decyzji Prezydenta przez Kolegium, a następnym razem do utrzymania decyzji pierwszej instancji w mocy. Powyższe budzi poważne wątpliwości co do przebiegu postępowania i procesu stosowania przepisów, skoro rozstrzygnięcia wydane przez Kolegium są diametralnie różne. Co więcej, w obu przypadkach treść zaskarżonych decyzji Prezydenta jest niemal identyczna i zawiera jednakowe argumenty. Niezależnie od tego Spółdzielnia wskazała, że celem jej wniosku było wyłącznie doprowadzenie do uregulowania stanu prawnego nieruchomości znajdujących się w zasobach Spółdzielni objętych użytkowaniem wieczystym. Wskazane do podziału dz. nr [...] i nr [...] przylegają bezpośrednio do odrębnych nieruchomości stanowiących działki gruntu zabudowane budynkami mieszkalnymi - domami jednorodzinnymi, których właściciele od szeregu lat pozostają w posiadaniu poszczególnych części ww. działek. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że każdemu z właścicieli służy obecnie roszczenie o stwierdzenie na jego rzecz zasiedzenia części nieruchomości (tj. części dz. nr [...] i nr [...]). Spółdzielnia natomiast podejmuje działania, które mają na celu uchronienie jej przed licznymi roszczeniami, które będą wiązały się z ponoszeniem znacznych kosztów postępowań sądowych. Organy pominęły też fakt, że obie zgłaszane do podziału działki nie stanowią ani działek budowlanych, ani użytecznych na jakikolwiek inny cel - nie stanowią zatem nieruchomości przedstawiających jakąkolwiek wartość gospodarczą. Tym bardziej uzasadniony jest ich podział i przyłączenie do kilku nieruchomości sąsiednich, bowiem tylko i wyłącznie z tymi nieruchomościami działki te mają jakąkolwiek wartość - i to nie w całości, ale jako poszczególne jej części. Skarżąca nie zgodziła się również z organami, że w tej sprawie zachodziła tożsamość podmiotowa związana ze zgłaszanymi roszczeniami. Nie można bowiem uznawać za jeden podmiot Spółdzielni oraz poszczególnych osób fizycznych zamieszkujących w obrębie osiedla, którym ta spółdzielnia administruje. Osoby, którym przysługują roszczenia przeciwko Spółdzielni, nie mają nawet obowiązku pozostawać jej członkami, w większości bowiem są to niezależni właściciele nieruchomości lokalowych (segmentów w zabudowie szeregowej) przekształconych w odrębną własność wraz z działką gruntu przynależną do ich domów jednorodzinnych. Ponadto organy administracji publicznej nie są władne, aby stwierdzić, jakiego rodzaju roszczenia stanowią dostateczną podstawę, a jakie nie, aby na tej podstawie - w oparciu o art. 95 pkt 4 u.g.n. - dokonać lub odmówić dokonania podziału nieruchomości gruntowej. Sam bowiem fakt istnienia takiego roszczenia, które nie musi być zrealizowane, jest wystarczający dla powołania podstawy, o której mowa wyżej. Zdaniem skarżącej, konieczne jest, aby Sąd uwzględnił nie tylko ujawnione ww. uchybienia, ale również cele podejmowanych przez Spółdzielnię działań oraz interes społeczny. Prowadzone postępowania administracyjne powinny umożliwiać, a nie utrudniać dokonywanie czynności zmierzających do regulowania stanu prawnego nieruchomości. Skoro oczywisty cel przeprowadzenia podziału dz. nr [...] i nr [...] jest organowi znany i brak jest przepisów ustawowych lub wynikających z postanowień obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wykluczałyby taki podział, to wydaje się uzasadnione, aby doprowadzić do niego właśnie w postępowaniu administracyjnym, nie zaś w drodze licznych i skomplikowanych postępowań sądowych o charakterze cywilnym, a obecnie również administracyjnym przed tutejszym Sądem.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 6 grudnia 2023 r. przedstawiciel Spółdzielni oświadczył, że dotychczas żaden z właścicieli segmentów nie wystąpił z roszczeniem o zasiedzenie części gruntu od strony ulicy. Ponadto wskazał, że to Spółdzielnia wybudowała na przedmiotowych działkach ogrodzenie i wjazdy do garaży w poszczególnych segmentach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 95 pkt 4 u.g.n., który zarówno we wniosku wszczynającym postępowanie, jak i w toku postępowania niezmiennie przywoływała skarżąca, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw.

Wskazana przesłanka podziału nieruchomości, to jest realizacja roszczeń do części nieruchomości, stanowi samodzielną i jednocześnie konieczną przesłankę do przeprowadzenia postępowania podziałowego na podstawie przywołanego przepisu. Dla prawidłowego zastosowania art. 95 pkt 4 u.g.n. istotne jest zatem, czy przyczyna leżąca u podstaw wszczęcia postępowania podziałowego w tym trybie istnieje.

W konsekwencji wnioskodawca zobowiązany jest w przypadku żądania podziału działki w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. do wykazania, że przysługuje mu roszczenie do wydzielanej nieruchomości, a więc że w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie uprawniony do nabycia praw (np. prawa własności) do tej nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 19 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Ke 438/21; LEX nr 3190158). Inaczej mówiąc, ww. przepis dotyczy sytuacji, kiedy już istnieje roszczenie, wobec czego podmiot, do którego to roszczenie jest kierowane, musi podjąć kroki prawne, m.in. w postaci podziału nieruchomości, aby to roszczenie zaspokoić (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 20 czerwca 2017 r. sygn. akt II SA/Bd 1461/16; LEX nr 2333627). Dla prawidłowego zastosowania ww. przepisu istotne jest zatem wskazanie, jaka przyczyna leży u podstaw wszczęcia postępowania podziałowego. Wskazanie tej okoliczności skutkować będzie przyjęciem konkretnej podstawy podziału i determinować będzie ten podział. W przypadku, gdy podstawą podziału jest roszczenie do części nieruchomości, to wówczas dokonany podział nieruchomości będzie służył w przyszłości dokładnemu określeniu danych geodezyjnych gruntu, co do którego zapadną orzeczenia rozstrzygające o zasadności zgłoszonego roszczenia (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 10 lutego 2010 r. sygn. II SA/Rz 1026/09 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 stycznia 2011 r. sygn. I OSK 446/10; https://cbois.nsa.gov.pl). Z powyższego wynika, że podstawa podziału nieruchomości musi być skonkretyzowana.

W niniejszej sprawie, jako podstawę prawną do dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. skarżąca wskazała art. 151 i art. 172 K.c. Jak jednocześnie wyjaśniła, z uwagi na to, że powierzchnie normatywne działek podlegających podziałowi, nawet po połączeniu z działkami zabudowanymi segmentami nie będą spełniały postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do minimalnej powierzchni nowopowstałych działek (tj. wymaganych 300m2), konieczne stało się dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Zauważyć jednak trzeba, że zgodnie z art. 151 K.c., jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Zgodzić się należy z organami orzekającymi w niniejszej sprawie, że stan faktyczny przedmiotowej nieruchomości jest o tyle nietypowy i nieadekwatny do hipotezy normy prawnej zawartej w powyższym artykule, że to sam właściciel dz. nr [...] i nr [...], tj. Spółdzielnia (jak sam przyznał jej przedstawiciel w toku postępowania administracyjnego, a następnie potwierdził na rozprawie przed Sądem w dniu 6 grudnia 2023 r.), wybudował na tym (własnym) gruncie ogrodzenie otaczające m.in. ww. działki oraz powierzchnie utwardzone stanowiące dojazd do segmentów, a które to później do użytkowania przekazał obecnym właścicielom ww. budynków posadowionych na działkach sąsiednich. W konsekwencji rację należy przyznać organom, że w istocie w sprawie mamy do czynienia z tożsamością podmiotów, tj. podmiotu, który wzniósł urządzenie na przedmiotowym gruncie (a sąsiednim w stosunku do podmiotów, które z tego urządzenia korzystają – właścicieli segmentów) i podmiotu, który jest właścicielem gruntu, na którym to urządzenie wzniesiono. W konsekwencji art. 151 K.c. nie mógł stanowić podstawy do przeprowadzenia podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n.

Podobnie Sąd w całości podziela stanowisko organów orzekających w sprawie, że brak jest możliwości do przeprowadzenia w trybie decyzji administracyjnej podziału nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 4 u.g.n. w zw. z art. 172 K.c. Po pierwsze, jak potwierdziła skarżąca na rozprawie, żaden z właścicieli działek sąsiednich zabudowanych segmentami, nie wystąpił z roszczeniem o zasiedzenie użytkowanych przez niego części działek mających powstać w wyniku wnioskowanego podziału, a zatem nie toczą się żadne postępowania w tym przedmiocie (na roszczenie to powołuje się zaś jedynie właściciel gruntu, który potencjalnie został zasiedziany). Po drugie zaś, jak wskazuje się w doktrynie, przepisy zawarte w art. 92 i następne u.g.n. mają zastosowanie zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w toku postępowania prowadzonego przez sąd powszechny. Przepisy te określają generalne reguły obowiązujące przy postępowaniu w przedmiocie geodezyjnego (ewidencyjnego) podziału nieruchomości, czyli w postępowaniu określającym dopuszczalność, a także parametry i uwarunkowania rozdrobnienia danej działki ewidencyjnej na większą liczbę działek. Zasady te są jednolite i mają odpowiednie zastosowanie zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i w postępowaniu sądowym. Różnica w tych postępowaniach sprowadza się do tego, że choć zasady dokonania podziału ewidencyjnego (geodezyjnego) działki gruntu są tożsame, to w postępowaniu administracyjnym i w postępowaniu cywilnym są stosowane inne normy prawa materialnego. A to oznacza, że są odpowiednie przepisy prawa administracyjnego oraz zupełnie inne przepisy prawa cywilnego. Które na podstawie art. 95 pkt 4 u.g.n. warunkują, w stosownych trybach i przy zastosowaniu innych podstaw prawnych, dokonanie geodezyjnego podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie jest jednak tak, że każde roszczenie w stosunku do części nieruchomości można zamiennie realizować według wyboru bądź to w postępowaniu administracyjnym, bądź to w postępowaniu cywilnym. Są roszczenia w stosunku do nieruchomości, które można skutecznie zgłosić jedynie w procesie administracyjnym, np. o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, i są sprawy, które dotyczą nieruchomości, a mogą być skutecznie zgłaszane wyłącznie w postępowaniu cywilnym, np. o zasiedzenie części nieruchomości. Zgłoszone w postępowaniu administracyjnym roszczenia powinny być oceniane i rozpatrywane w tym właśnie postępowaniu, natomiast niektóre roszczenia oparte ewidentnie na przepisach np. prawa cywilnego mogą być dochodzone i, po ich uwzględnieniu, realizowane wyłącznie w trybie postępowania cywilnego. Strony mogą poszczególne roszczenia wzajemnie zaspokajać także w drodze umowy (por. M. Durzyńska "Podział nieruchomości", Lexis Nexis Warszawa 2011, str. 127-128). Powyższe rozróżnienie jest o tyle istotne, że zgodnie z art. 96 ust. 2 u.g.n., w przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1, i pozwolenia, o którym mowa w ust. 1a (...). Skoro zatem o zasiedzeniu nieruchomości, jak też o jej podziale na potrzeby tego postępowania, niewątpliwie orzeka sąd powszechny, to tym samym organy administracji publicznej nie były uprawnione do wydania decyzji o podziale przedmiotowych działek we wskazanym trybie. W konsekwencji nie sposób uznać za zasadne zarzutów skargi dotyczących naruszenia prawa materialnego, tj. art. 95 pkt 4 u.g.n. i art. 172 § 1 i § 2 K.c.

Sąd nie podzielił również zarzutu skargi dotyczącego naruszenia przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 7a § 1, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., które to naruszenie skarżąca wiąże z okolicznością wydania na podstawie tego samego materiału dowodowego i w oparciu o analogiczne zarzuty Spółdzielni, dwóch diametralnie różnych decyzji Kolegium, tj. raz uchylającej decyzję Prezydenta z 14 lipca 2022 r., a następnym razem utrzymującej decyzję z 9 lutego 2023 r. w mocy. W ocenie skarżącej, w obu przypadkach treść zaskarżonych odwołaniem decyzji Prezydenta jest niemal identyczna i zawiera jednakowe argumenty. Skarżąca zdaje się jednak nie dostrzegać, że przyczyną uchylenia przez Kolegium pierwszej decyzji Prezydenta z 14 lipca 2022 r. było nieuwzględnienie i nie odniesienie się przez organ pierwszej instancji do okoliczności, że skarżąca w treści wniosku i odwołania wskazywała na możliwość "zasiedzenia" części przedmiotowych działek (po dokonaniu ich podziału) przez właścicieli działek zabudowanych segmentami, co mogłoby stanowić podstawę do roszczenia określonego w art. 172 K.c., a tym samym podstawę do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. Kolegium podzieliło jednocześnie stanowisko Prezydenta odnośnie do braku możliwości zastosowania do przedmiotowego stanu faktycznego art. 151 K.c. Z kolei zaskarżona w niniejszej sprawie decyzja, jak i decyzja Prezydenta z 9 lutego 2023 r. utrzymana nią w mocy odnosi się już do wszystkich zarzutów i przywoływanych przez nią ewentualnych roszczeń mogących stanowić, w jej ocenie, podstawę do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 4 u.g.n. W konsekwencji, choć faktycznie wydane w sprawie decyzje oparte zostały na tym samym materiale dowodowym, to jednak odnoszą się one do różnych przywoływanych przez skarżącą roszczeń, pierwsza – z art. 151 K.c., druga zaś - z art. 151 i art. 172 K.c.

W związku z tym uznać należy, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i § 3 K.p.a.).

Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), orzekł jak w sentencji.