Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt I SA/Go 92/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2023-07-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154 ust. 1, art. 157 par. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 110
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Skupień Sędziowie Sędzia WSA Zbigniew Kruszewski Sędzia WSA Damian Bronowicki (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 lipca 2023 r. sprawy ze skargi S.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

S.K. (Skarżący, Strona, Zobowiązany) wniósł skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej (DIAS, organ odwoławczy) z [...] stycznia 2023 r. nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego (NUS, organ I instancji) z [...] listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Z akt administracyjnych wynika następujący stan sprawy.

W toku postępowania egzekucyjnego NUS zawiadomieniem z [...] lutego 2022 r. dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny o powierzchni 34,99 m2, wraz z udziałem 3499/619345 w nieruchomości wspólnej i wieczystym użytkowaniu gruntu, położonej w [...]. Kolejnym zawiadomieniem z tego samego dnia dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny o powierzchni 27,37 m2, wraz z udziałem 2737/619345 w nieruchomości wspólnej i wieczystym użytkowaniu gruntu, położonej w [...].

Organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego M.P. do oszacowania wartości zajętych nieruchomości, która w dniu [...] czerwca 2022 r. dokonała oględzin nieruchomości, a następnie [...] czerwca 2022 r. sporządziła operaty szacunkowe. Czynności opisu i oszacowania wykonano w dniach [...] września 2022 r., po których sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z operatami szacunkowymi określającymi wartość nieruchomości.

Pismem z [...] września 2022 r. Zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zobowiązany zarzucił przeprowadzenie ww. czynności w oparciu o wadliwie sporządzone operaty szacunkowe, wskazując, że zawierają one niewłaściwe wyliczenia wartości nieruchomości z uwagi na błędnie określony stan prawny i faktyczny nieruchomości oraz wniósł o:

1) uchylenie wykonanego opisu i oszacowania nieruchomości;

2) zobowiązanie biegłego do udzielenia wyjaśnień w przedmiocie niniejszych zarzutów; 3) polecenie wykonania przez biegłego kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o ponownie sporządzony operat szacunkowy nieruchomości uwzględniający prawidłowo przedstawiony stan faktyczny oraz prawidłowo wyliczoną wartość nieruchomości, ewentualnie wyznaczenie innego biegłego do wykonania ww. czynności lub dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych;

4) zawieszenie postępowania egzekucyjnego z obu nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie wniesionych zarzutów;

5) zasądzenie kosztów postępowania wywołanych wniesieniem niniejszych zarzutów.

W związku z wniesionymi zarzutami NUS zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M.P. o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Odpowiadając na ww. wystąpienie, biegła w piśmie z [...] października 2022 r. wskazała, że za całkowicie bezpodstawne uważa zarzuty dotyczące błędnie określonego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Jednocześnie biegła zauważyła, że w piśmie Strony brak jest wyjaśnień odnoszących się do domniemanego naruszenia, tj. błędnie opisanego stanu nieruchomości. Skarżący wysnuł tezę niepopartą żadnym przykładem z operatu. W ocenie rzeczoznawcy opisy nieruchomości zarówno te dotyczące stanu prawnego jak również opisy jej stanu faktycznego zostały w obu operatach sporządzone prawidłowo.

Odpowiadając na wątpliwości Skarżącego w kwestii wyboru kryteriów, które przyjął rzeczoznawca w procedurze szacowania nieruchomości M.P. wskazała, że przedmiotem oszacowania były nieruchomości lokalowe. Z uwagi na cel jakiemu służy wycena oraz na obowiązujące przepisy odrębnemu oszacowaniu uległa wartość składnika gruntowego - udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W ocenie biegłego należy rozgraniczyć dwie wartości wskazane w każdym z operatów tj. wartość prawa własności nieruchomości lokalowej (główny cel oszacowania) i wartość udziałów w prawie do gruntu, która to wartość mieści się w wartości nieruchomości lokalowej.

Dalej biegła stwierdziła, że większość zarzutów przytoczonych w uzasadnieniu pisma Strony dotyczy oszacowania składnika gruntowego - udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i nie odnosi się bezpośrednio do szacowania wartości nieruchomości lokalowej.

W odniesieniu do błędnie określonej funkcjonalności i kształtu wycenianej działki rzeczoznawca wyjaśniła, że zakwalifikowanie działki do danej grupy (przedziału) następuje na podstawie analizy rynku lokalnego. Na podstawie analizy i cech nieruchomości podobnych rzeczoznawca wyodrębnia cechy rynkowe i ich wagi. Wyceniana działka została przyporządkowana do nieruchomości średnio-korzystnych pod względem tej cechy zgodnie z zawartym w operacie opisem. Nie budzi wątpliwości biegłego, że budynek na działce sąsiedniej (działka nr ewid. [...]) położony jest w granicy wycenianej nieruchomości, przez co takie budynki ograniczają możliwości projektowe jak również użytkowe gruntu, stąd wartości gruntów tak położonych są większości przypadków niższe od działek posiadających niczym nieutrudniony potencjał/możliwości projektowe. W ocenie rzeczoznawcy dokonano prawidłowego opisu i przyporządkowania danej cechy nieruchomości wycenianej, a zarzuty w tym zakresie są bezpodstawne.

Mając na uwadze wskazane w piśmie Strony niewłaściwe stopniowanie cech, a co więcej rażące (błędne) wartościowanie lokalizacji nieruchomości, rzeczoznawca zauważył, że w tym przypadku Skarżący również odniósł się do cech opisanych w stosunku do szacowania składnika gruntowego na co wskazują przytoczone oceny "dobra i średnia" jak również dzielnice. W przypadku wyceny nieruchomości gruntowej na podstawie analizy rynku i zakresu nieruchomości porównawczych wydzielono dwa stopnie cechy lokalizacji. Podział rynku wg poszczególnych cech wynika każdorazowo z analizy rynku i cech nieruchomości porównawczych. W mieście [...] odnotowuje się niewielką ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi. Jako nieruchomości podobne po analizie rynku wybrano pięć nieruchomości najbardziej zbliżonych cechami do nieruchomości wycenianej, które miały miejsce w badanym okresie. Są to jednocześnie nieruchomości, które osiągnęły w tym okresie najwyższe ceny jednostkowe (wśród gruntów o przeznaczeniu usługowym). Biegły podkreślił, że atrakcyjność lokalizacji, a dosłowniej brak atrakcyjności centrum miasta bardzo silnie widoczna jest po analizie stawek czynszów za lokale podobne. Nie zgodził się też z twierdzeniem Skarżącego o unikalności lokalizacji. Lokalizacja Starego Rynku czy węzeł komunikacyjny PKP nie pociąga za sobą wzmożonego ruchu zarówno pieszego jak również samochodowego.

Odnosząc się do zarzutów braku przedstawienia cech nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą rzeczoznawca wyjaśnił, że metoda porównywania parami, została w przedmiotowych operatach szacunkowych zastosowana do wyceny składnika gruntowego. Przyjęte do porównań nieruchomości zostały pod względem cech porównawczych dokładnie opisane w podpunkcie 9.1 każdego z operatów. Przedstawione zostały również ich mapy ewidencyjne. Skarżący zarzucił, że w żadnym miejscu operatu nie podano przybliżonego wieku, rodzaju konstrukcji itp. nieruchomości przyjętych do porównań. Nieruchomości gruntowe niezabudowane nie posiadają cech takich jak wiek budynku, stan i rodzaj konstrukcji, stąd zarzuty w tym zakresie biegły uznał za całkowicie bezprzedmiotowe.

Analiza pisma Skarżącego nasuwała wniosek, że nie zapoznał się on dokładnie z treścią operatów szacunkowych. Rzeczoznawca dokonał powtórnie szczegółowej analizy rynku lokali niemieszkalnych na terenie [...]. Potwierdziła ona, że wartość określona w operacie z [...] czerwca 2022 r. jest adekwatna do sytuacji rynkowej z tego dnia jak również do obecnej. W ostatnich miesiącach nie odnotowano transakcji lokalami podobnymi o wartościach wyższych niż te zawarte w próbce porównawczej zawartej w sporządzonych operatach.

Postanowieniem z [...] listopada 2022 r. NUS oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dotyczące dokonania opisu i oszacowania nieruchomości w oparciu o wadliwie sporządzone operaty szacunkowe. Organ egzekucyjny w uzasadnieniu powołał wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę, wskazując iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ uznał za niezasadny wniosek Skarżącego w zakresie ponownego sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości oraz wyznaczenia innego biegłego do wykonania ww. czynności, a także uznał iż nie znajduje podstaw do zlecenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Po rozpoznaniu zażalenia Strony Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] stycznia 2023 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie NUS z [...] listopada 2022 r. Organ egzekucyjny uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny ocenił, że operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona - rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości.

Organ odwoławczy podkreślił, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

Wobec powyższego organ egzekucyjny, ani organ II instancji nie są uprawnione do dokonania oceny w zakresie wybranej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania, ani dokonanego doboru nieruchomości podobnych. W tym zakresie Zobowiązany posiada możliwość zweryfikowania prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W świetle powyższego DIAS stwierdził, iż organ egzekucyjny nie jest uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego w zakresie wskazanym w zarzutach. Okoliczności powołane przez Zobowiązanego odnosiły się do merytorycznej oceny opinii biegłego w zakresie podstaw dokonanej wyceny, która wymaga wiedzy specjalistycznej. W tym zakresie kompetencji nie posiada natomiast ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru. W ocenie DIAS operaty szacunkowe w przedmiotowej sprawie spełniają wymogi formalne - zostały sporządzone przez uprawnioną osobę, treść operatów zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawierają oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane – w ocenie organu odwoławczego mogły stanowić dowód w sprawie i mogły być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Organ II instancji stwierdził, że brak jest podstaw do ponownego sporządzenia operatów szacunkowych przez innego biegłego. W związku z tym wniosek Strony o zobowiązanie organu do zlecenia dokonania oceny operatu nie znajduje uzasadnienia. W ocenie DIAS operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego z [...] czerwca 2022 r. zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] października 2022 r. odniósł się do wszystkich wątpliwości podnoszonych przez Stronę w zarzutach, a także wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko.

Skargę na powyższe postanowienie złożył S.K., który zarzucił naruszenie poniżej wskazanych przepisów prawa, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia:

1. art. 157 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), dalej jako: "u.g.n." przez jego niezastosowanie i nie przychylenie się do wniosku Skarżącego o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych;

2. art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 256, dalej: "k.p.a."), przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji z dnia [...] listopada 2022 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiących lokale niemieszkalne o nr 315 i 316;

3. art. 7, art. 77, art. 107 § 3 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r., poz. 479), dalej jako: "u.p.e.a." poprzez dokonanie ustaleń faktycznych z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów bez należytego rozważenia całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego oraz brak zlecenia dokonania kolejnego operatu szacunkowego pomimo istnienia wad skarżonej wyceny nieruchomości;

4. art. 8 w zw. z art. 10 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do obywateli i brak zapewnienia mi czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji brak dania mi możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Wobec powyższych zarzutów Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o rozważenie przez Sąd uchylenia w całości postanowienia organu I instancji. Ponadto wniósł o zasądzenie na rzecz Skarżącego od organu zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Na wstępie przypomnieć należy, że na podstawie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a.") Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który dotyczy interpretacji podatkowych i który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Należy wskazać, iż niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 P.p.s.a.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył przede wszystkim możliwości zastosowania przez organ art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżący stoi na stanowisku, że organ niesłusznie zaniechał zastosowania ww. przepisu poprzez nieprzychylenie się do wniosku o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Natomiast zdaniem organu nie był on zobligowany do uwzględnienia wniosku strony o weryfikację operatu szacunkowego, gdyż na mocy ww. artykułu strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego może samodzielnie wystąpić o taką ocenę. W tak zaistniałym sporze rację należało przyznać organowi.

W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Ww. przepis w żaden sposób nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19 i z 8 marca 2023 r., I OSK 47/22, powoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki z 11 grudnia 2020 r.: I OSK 2689/18 oraz I OSK 3140/18).

W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1540/21).

Mając na uwadze wyżej przytoczone orzecznictwo sądowoadministracyjne, Sąd podzielił argumentację organu, iż Skarżący nie może oczekiwać od organów administracji wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jeśli w ich ocenie operat nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Zdaniem Sądu organy nie są również zobligowane do uwzględnienia wniosku strony o weryfikację operatu szacunkowego, skoro w myśl art. 157 § 1 ww. ustawy może ona samodzielnie wystąpić o taką ocenę do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu.

Wobec powyższego Sąd uznał argumentację Skarżącego za nielogiczną i zarazem niekonsekwentną. Z jednej strony Skarżący podkreśla, iż organ administracji publicznej nie jest pozbawiony inicjatywy w zakresie oceny wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego czynności i organ niesłusznie uznaje, że nie ma kompetencji odnośnie kontroli sporządzonego operatu, z drugiej zaś na potwierdzenie swoich argumentów cytuje w uzasadnieniu skargi orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego jasno mówiące o możliwości wystąpienia o ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przez każdego, gdyż przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w tym zakresie. Zdaniem Sądu Skarżący wysuwa błędne wnioski co do wykładni ww. przepisu i upatruje rolę organów administracji publicznej jako podmiotów pośredniczących w procesie wystąpienia do organizacji o ocenę, a zarazem władnych do oceny dopuszczalności takiego wniosku, co stoi w oczywistej sprzeczności z treścią omawianego przepisu. Skarżący błędnie przyjmuje, że organy nie zezwoliły mu na przedstawienie kontroperatu albo poddanie operatu kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podkreślić należy, że skarżący był uprawniony do złożenia ww. wniosku, jednak z własnej woli z tego uprawnienia nie skorzystał.

W ocenie Sądu organ odwoławczy utrzymując w mocy orzeczenie organu I instancji nie naruszył art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Przypomnieć należy, że ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., I OSK 755/19). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym, w szczególności w zakresie przyjętej metody i techniki wyceny.

W ocenie Sądu sporządzone operaty nie zawierają żadnych z ww. wad. Ich treść jest konsekwentna, spójna i wyczerpująca. Zostały sporządzone przez osobę uprawnioną, były jasne i logiczne, nie zwierały błędów matematycznych, zaś zastosowana w nich metoda szacowania odpowiadała prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez biegłą wnioski nie były ze sobą sprzeczne. Sąd stwierdza również, że stanowisko rzeczoznawcy co do zgłoszonych zarzutów nie budzi zastrzeżeń. Biegła w wyczerpujący sposób udzieliła merytorycznej odpowiedzi na wszystkie wątpliwości skarżącego.

W złożonej skardze skarżący nie precyzuje jakie konkretnie dyskwalifikujące wady posiadają operaty. Sąd domyśla się, że chodzi o wymienione w zgłoszonych zarzutach. Dotyczą one jednak wiadomości specjalnych, które jako takie nie podlegają ocenie Sądu. Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 8, art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. wyjaśnić należy, że zasada czynnego udziału strony w postępowaniu nie znajduje zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym. Zastosowanie art. 10 k.p.a. do każdej czynności w praktyce uniemożliwiłoby wyegzekwowanie od zobowiązanych świadczenia. Organ egzekucyjny nie mógłby wykonać żadnej czynności, jeżeli nie miałby dowodu na skuteczne doręczenie zobowiązanemu i wierzycielowi informacji o zamierzonej czynności. W ściśle określonych przypadkach w ustawie egzekucyjnej organ egzekucyjny został zobowiązany do zawiadomienia uczestników postępowania o określonej czynności (por. wyrok NSA z 9 marca 2023 r., III FSK 1786/21). W realiach niniejszej sprawy taki obowiązek został przewidziany w art. 110o § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Z obowiązku tego organ wywiązał się zawiadamiając Stronę skarżącą zawiadomieniem z dnia [...] lipca 2023 r., odebranym osobiście przez Skarżącego w dniu 8 sierpnia 2023 r. (zpo - k. 155 akt administracyjnych).

Z uwagi na powyższe na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił.