Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 688/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 59 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Paweł Darmoń Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 7 marca 2024 r. nr SKO.ZP/415/73/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzja z dnia 4 stycznia 2024 r., znak: WPP-III.6730.63.2023 Prezydent Miasta Tarnowa ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalno-usługowego o część usługową w części nad garażem na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...] w T. przy ul. L.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Inwestorka - M. W., zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść rozstrzygnięcia

a. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niepodjęcie z urzędu wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego wbrew ciążącemu na organie obowiązkowi w tym zakresie, niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz dowolną, a nie swobodna ocenę tych dowodów;

b. art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez nierzetelne sporządzenie uzasadnienia, które nie wypełnia wymogu podania i omówienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia;

c. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez skrótowe i nieprecyzyjne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia i ograniczenie się organu wyłącznie do zacytowania obszernych fragmentów przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez odniesienia się do konkretnego stanu faktycznego i opisanej we wniosku o ustalenie lokalizacji celu publicznego albo warunków zabudowy projektowanej inwestycji;

d. art. 107 § 1 pkt 6 oraz § 3 k.p.a. polegające na nieprawidłowym uzasadnieniu decyzji, z którego to uzasadnienia nie wynikają faktyczne i konkretne przyczyny wskazania przez organ warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego bez zmian w stosunku do projektowanej inwestycji, w szczególności organ w zaskarżonej decyzji nie odniósł się w żaden sposób do podanych przez odwołującą we wniosku o ustalenie lokalizacji celu publicznego albo warunków zabudowy parametrów projektowanej nadbudowy budynku mieszkalno-usługowego o część usługową w części nad garażem, która w wyniku nadbudowy prowadzi do zwiększenia wysokości obiektu i powierzchni użytkowej;

e. art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez działanie organu l instancji z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej i praworządności, także poprzez działanie w sposób podważający zaufanie obywateli do władzy publicznej;

Wniesiono o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez uwzględnienie w całości wniosku M. W. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z parametrami tam wskazanymi

Decyzją z dnia 7 marca 2024 r. Sygn. akt: SKO.ZP/415/73/202 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. póz. 977) w związku z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023r. póz. 1688), utrzymało w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu organ podał, iż w sprawie sporządzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizie określono, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach j.w. wyznaczono obszar analizowany (...). Wyznaczono granicę obszaru analizowanego w odległości 75,0m wokół przedmiotowego terenu. Jest to trzykrotna szerokość frontu działki. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Za front przyjęto szerokość części terenu objętego wnioskiem przylegającą do pasa drogowego ulicy L. Dojazd do przedmiotowego terenu odbywać się będzie z ulicy L. istniejącym zjazdem. Funkcja: Teren objęty wnioskiem to działka nr [...] obręb [...] położony jest w południowej części miasta T. przy skrzyżowaniu Alei T. i ulicy L. .. Działka zabudowana jest przez istniejący budynek mieszkalno - usługowy objęty niniejszym wnioskiem. Pozostałe budynki mają funkcję mieszkalną. Istniejąca usługa w zakresie gastronomii w budynku objętym wnioskiem, stanowi uzupełnienie wiodącej funkcji obszaru - mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe ustalenia prawidłowo w analizie wywiedziono, iż: "Planowana inwestycja stanowi kontynuacje istniejących funkcji usługowej oraz mieszkaniowej, jednorodzinnej." W analizie przedstawiono w formie tabeli szczegółowe gabaryty budynków tj. rodzaj zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frotowej do okapu oraz do kalenicy, geometrie i kąty nachylenia dachów, powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działki, oraz powierzchnię biologicznie czynną. W zakresie parametrów zabudowy z decyzji wskazano, że co do linii zabudowy, z analizy wnika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Nadbudowa budynku mieszkalno - usługowego o część usługową w części nad garażem na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy L. , nie ma wpływu na zmianę istniejącej obowiązującej linii zabudowy, nie przewiduje się rozbudowy istniejącego budynku. WNIOSKI: Linia zabudowy - bez zmian. W ocenie Kolegium pogląd taki jest prawidłowy, bowiem przedmiotem inwestycji jest nadbudowa, zatem nie dojdzie do zwiększenia długości i szerokości budynku. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy ze sporządzonej w sprawie analizy wynika, iż: "Nadbudowa budynku mieszkalno -usługowego o część usługową w części nad garażem na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy L. nie ma wpływu na zmianę istniejącego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, nie przewiduje się rozbudowy istniejącego budynku. WNIOSKI: Wskaźnik wielkości powierzchni całej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - bez zmian," Również i w powyższym zakresie organ l instancji w sposób przekonywujący uzasadnił podjęte rozstrzygnięcie. Oczywistym jest, że nadbudowa nie będzie prowadzić do zwiększenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. W zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej w sporządzonej w sprawie analizie urbanistycznej stwierdzono, iż: "Szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Nadbudowa budynku mieszkalno - usługowego o część usługową w części nad garażem w miejscu określonym przez inwestora nie będzie miała wpływu na istniejącą szerokość elewacji frontowe na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...] w T. przy ulicy L. ." Również ten warunek jest prawidłowy. Wskazanie w odwołaniu, że Inwestor domagał się zwiększenia szerokości elewacji frontowej stoi w sprzeczności z zakresem inwestycji. Przedmiotem wniosku jest nadbudowa, nie zaś rozbudowa. Pierwotnym zamiarem strony faktycznie była rozbudowa budynku, jednak wobec faktu, że dla rozbudowy przygotowano projekt decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy - Inwestor zmienił wniosek. Aktualnie procedowana jest nadbudowa budynku.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - z analizy można wywieść, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków sąsiednich nie jest jednolita. Ustalono, że "W terenie analizowanym można zaobserwować podobieństwo geometrii dachów, związaną z funkcją budynków, co za tym idzie ujednolicone są elementy charakterystyczne elewacji frontowych budynków. W analizowanym obszarze występują dachy dwu i czterospadowe charakteryzujące się okapami, dachy płaskie otoczone attyką nie występują. Budynki sąsiednie, zwłaszcza w obrębie kwartału zabudowy którego częścią jest teren objęty wnioskiem mają niskie okapy o wysokościach ok. 3,0m do max 4,0m. Okap głównej połaci budynku objętego wnioskiem, zgodnie z pomiarami wykonanymi przez urząd według dostępnych środków ma wysokość ok. 5,5m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Kontynuując charakter zabudowy sąsiedniej, ustala się tą wysokość do okapu. Mając na uwadze zabudowę sąsiednią otaczającą budynek objęty wnioskiem oraz budynki w kwartale zabudowy w którym się znajduje, ustalając wysokość o której mowa zwrócono uwagę by ustalenia decyzji wpisywały się w wysokości sąsiednie i ich nie dominowały. Wnioskowany budynek jest najwyższy w tym kwartale zabudowy i jest jednym z najwyższych w obszarze analizowanym co również ma wpływ na jego wysokość okapu głównej połaci dachu, który w tym momencie jest niemal o 1,5m wyższy od sąsiednich. Inwestor we wniosku określił wysokość okapu w przedziale od 8,5m do 9,0m. W Rozporządzeniu mowa jest, że jeżeli wysokość, o której mowa na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Średnia wysokość dla całego obszaru analizowanego wynosi 5,05m. Biorąc powyższe pod uwagę dla planowanej inwestycji ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu, max istniejąca wysokość okapu głównej połaci dachu budynku równoległej do Alei T. ." Organ l instancji wyjaśnił zasady, przywołując dane konkretnych budynków, jakimi kierował się przy ustalaniu tego parametru. Inwestor zakwestionował ustaloną wysokość. Nie mniej jednak wskazać trzeba, iż argumenty organu l instancji są prawidłowe. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa jednorodzinna. Trafnym jest spostrzeżenie, że "wnioskowany budynek jest najwyższy w tym kwartale zabudowy i jest jednym z najwyższych w obszarze analizowanym co również ma wpływ na jego wysokość okapu głównej połaci dachu, który w tym momencie jest niemal o 1,5m wyższy od sąsiednich." Nie można dodatkowo zwiększać wysokości. W obszarze analizowanym nie występują budynki o takich gabarytach, jak oczekiwałby tego Inwestor. Ustalenie warunków zabudowy nie jest akceptacją dla zamiarów Inwestora, ale zmierzać powinno do zachowania ładu przestrzennego. Nie zawsze zatem planowane zamiary pozostają w zgodnie z zasadami ustalania warunków zabudowy. Co do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) w analizie przyjęto: "W analizowanym obszarze występują dachy dwu i czterospadowe charakteryzujące się okapami, dachy płaskie otoczone attyką nie występują. Można zaobserwować ujednolicenie i podobieństwo geometrii dachów. Budynki mieszkalne w kwartale zabudowy którego częścią jest teren inwestycji charakteryzują się niską kalenicą główną. Budynek objęty inwestycją jest najwyższy spośród nich, ma wysokość kalenicy głównej ok. 10,5m. Kąt nachylenia głównej połaci dachu to ok. 30-40°.

Inwestycja dotyczy nadbudowy budynku mieszkalno - usługowego o część usługową w części nad garażem w miejscu określonym przez inwestora tj. w części nad garażem, wysokość kalenicy głównej oraz bryła, kąt nachylenia głównych połaci dachu nie ulegnie zmianie.

Dla inwestycji objętej wnioskiem ustala się geometrię dachu. Dach dwuspadowy, kąt nachylenia połaci dachowych w przedziale 30°-40°. Wysokość kalenicy głównej bez zmian. Tak ustalona geometria dachu nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny wzdłuż ulicy oraz w analizowanym obszarze. WNIOSKI: Geometria dachu - dach dwuspadowy, kąt nachylenia połaci dachowych 30-40° wysokość kalenicy głównej istniejąca bez zmian," Mając na uwadze powyższe parametry należy wskazać, że powyższe parametry ustalone zostały w sposób prawidłowy - odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, a także w nawiązaniu do już istniejącej geometrii dachu. Warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są w niniejszej sprawie spełnione. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zgodnie z warunkami ustalonymi między właściwym dysponentem sieci, a inwestorem, przedmiotowa inwestycja na działce nr [...] obręb [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. L. istniejącym zjazdem. Teren inwestycji znajduje się w granicach administracyjnych miasta T., w związku z czym nie mają w tym przypadku zastosowania przepisy o zmianie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Decyzja jest również zgodna z przepisami odrębnymi. W sprawie nie występuje przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła skargę inwestorka zarzucając naruszenie:

-art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niepodjęcie z urzędu wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego wbrew ciążącemu na organie obowiązkowi w tym zakresie, niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz dowolną, a nie swobodną ocenę tych dowodów;

b. art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji nie konwalidując nierzetelnego uzasadnienia a tylko jego powielenie, które to uzasadnienie w dalszym ciągu nie wypełnia wymogu podania i omówienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia;

c. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do konkretnego stanu faktycznego i opisanej we wniosku o ustalenie lokalizacji celu publicznego albo warunków zabudowy projektowanej inwestycji i powielenie skrótowych i nieprecyzyjnych sformułowań uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia oraz ograniczenie się organu wyłącznie do zacytowania obszernych fragmentów przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; w szczególności pominięcie okoliczności, iż obecnie odległość dachu od stropu nie jest wystarczająca na zorganizowanie w budynku pomieszczenia użytkowego co implikuje konieczność wydania warunków rozbudowy jak również brak osobnego wejścia do lokalu:

d. art. 107 § 1 pkt 6 oraz § 3 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy nieprawidłowo uzasadnionej decyzji - powielenia go, z którego to uzasadnienia nie wynikają faktyczne i konkretne przyczyny wskazania przez organ warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego bez zmian w stosunku do projektowanej inwestycji, w szczególności organ w zaskarżonej decyzji nie odniósł się w żaden sposób do podanych przez odwołującą we wniosku o ustalenie lokalizacji celu publicznego albo warunków zabudowy parametrów projektowanej nadbudowy budynku mieszkalno-usługowego o część usługową w części nad garażem, która w wyniku nadbudowy prowadzi do zwiększenia wysokości obiektu i powierzchni użytkowej;

e. art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez działanie organu z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej i praworządności, także poprzez działanie w sposób podważający zaufanie obywateli do władzy publicznej.

W uzasadnieniu podkreślono, iż we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy Odwołująca się wskazała projektowaną minimalną i maksymalną szerokość elewacji frontowej, która jest większa od istniejącej tj 18 m i mieści się w przedziale 19-19,5 m. Odwołująca wskazała również na planowane zwiększenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki w przedziale 8,5m-9m oraz zwiększenie istniejącego kąta nachylenia dachu o 15-20% w stosunku do istniejących 60%.

Niezrozumiałe zatem dla odwołującej się jest przyjęcie przez organ I instancji warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego na poziomie bez zmian, pomimo, że z istoty samej definicji nadbudowy wynika, że jest to rodzaj budowy, w wyniku którego powstaje nowa część istniejącego już obiektu budowlanego. W wyniku przeprowadzenia nadbudowy pewnego obiektu budowlanego, zwiększa się jego wysokość (i powierzchnia użytkowa). Dodatkowo inwestor wyjaśniła szczegółowo organowi na czym polega planowana przez nią inwestycja a warunki zabudowy wskazane w treści zaskarżonej decyzji nie pozwalają na jej realizację w sposób planowany przez odwołującą się, nadbudowana część obiektu nie będzie miała zapewnionego osobnego wejścia - przy zaskarżonych warunkach zabudowy wejście do obiektu usługowego musiałoby zostać zorganizowane przez część mieszkalną a ponadto geometria dachu wymagana wg zaskarżonych warunków zabudowy obniża w sposób zdecydowany walory estetyczno-wizualne całego obiektu. Prezydent Miasta Tamowa ustala warunki zabudowy na nadbudowę części usługowej nad garażem, podczas gdy powierzchnia usługowa przy dachu dwuspadowym jest tak niska, iż w gruncie rzeczy nie nadaje się pod usługi. Okap jest bowiem na wysokości 1m a szczyt dachu ok.3 m a przy tym brak jest klatki schodowej czy windy. W konsekwencji organ dostrzega wyłącznie korzyści z podatku od nieruchomości z części usługowej, nie biorąc pod uwagę czy lokal powstały na tarasie ma wysokość 3 m czyli odpowiednią pod usługi. Jednocześnie umyka z pola uwagi, iż w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa jednokondygnacyjna pojawiła się w terminie późniejszym aniżeli wcześniejsze budynki, które posiadały kilka kondygnacji. Tym samym nie sposób podzielić argumentacji o rzekomym ładzie urbanistycznym adekwatnym do niskiej zabudowy, skoro w rejonie nie tylko powstaje dużych rozmiarów kościół ale przede wszystkim znajduje się duża liczba budynków kilkupiętrowych. To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji.(wyrok WSA w Krakowie z dnia 2.08.2023 r., II SA/Kr 707/23). Co więcej konieczność wydania warunków rozbudowy implikują takie okoliczności faktyczne jak dostosowanie wysokości pomieszczenia dla możliwości zorganizowania w nim lokalu usługowego, we wnioskowanej nieruchomości konstrukcja dwuspadowego dachu powoduje, iż wysokość potencjalnego pomieszczenia jest niższa, niż 3 m. Koniecznym zatem jest wydanie warunków zabudowy. Kolejnym technicznym aspektem jest również fakt, iż do lokalu brak byłoby osobnego wejścia trudno sobie bowiem wyobrazić wejście do lokalu usługowego zorganizowane przez lokal mieszkalny. Obie te okoliczności czynią zadość konieczności wydania warunków zabudowy określonych przez ustawę w przedmiotowym stanie faktycznym. Stanowiący integralną część zaskarżonej decyzji dokument oznaczony jako Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1

5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie wyjaśnia jakie okoliczności przemawiają za pozostawieniem parametrów projektowanej nadbudowy budynku mieszkalno-usługowego o część usługową nad garażem na poziomie bez zmian w stosunku do wartości wskazanych przez odwołującą się we wniosku o ustalenie lokalizacji celu publicznego albo warunków zabudowy, z którego wynika bezsprzecznie, że projektowana nadbudowa spowoduje zwiększenia się wysokości obiektu i powierzchni użytkowej budynku.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na istotnie wadliwe analizy urbanistyczne sporządzone w niniejszej sprawie.

Przypomnieć należy, że początkowo skarżąca domagała się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku mieszkalno-usługowego. Po zapoznaniu się z projektem decyzji odmownej, w dniu 3 listopada 2023 roku skarżąca zmieniła wniosek, ograniczając zamiar inwestycji jedynie do nadbudowy w/w budynku o część usługową w części nad garażem (k. 93 akt organu I instancji). Jednocześnie z akt sprawy, z pierwotnie sformułowanego wniosku wynika, że wysokość budynku, którego dotyczy wniosek wynosi 10,2 m., a zamierzana nadbudowa nad garażem określona została w wysokości do górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki wynoszącej od 8,5 m. do 9,0 m. Natomiast kąt nachylenia projektowanego dachu określono w przedziale od 15o do 20o (k. 43 akt organu I instancji).

Uwzględniając zatem zakres planowanej inwestycji, istotnymi parametrami zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym jest wysokość znajdujących się tam budynków oraz rodzaj i kąt nachylenia połaci dachowych tych budynków. Tymczasem zarówno pierwsza analiza urbanistyczna (k. 75-76 akt organu I instancji), jak i analiza urbanistyczna sporządzona po zmianie wniosku (k. 115 akt organu I instancji) w ogóle nie zawierają informacji o wysokościach budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, ani o kątach nachylenia ich połaci dachowych. Tym samym kwestia ustalenia parametrów dla zamierzanej przez skarżącą inwestycji jest nieweryfikowalna. Wskazanie w analizie bez żadnych uzasadniających to podstaw jedynie średniej wysokości tych budynków, która nie wiadomo jak została obliczona oraz stwierdzenia, że istniejący budynek jest jednym z najwyższych w obszarze analizowanym, jest bowiem oczywiście niewystarczające. Dlatego w ponownym postępowaniu organ sporządzi nową analizę urbanistyczną, z której będzie wynikać jednoznacznie i szczegółowo, jakiej wysokości są budynki znajdujące się w obszarze analizowanym i jak jest ona liczona (do kalenicy, czy do górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki) oraz jaki jest kąt nachylenia połaci dachowych na tych budynkach. Dopiero wtedy będą istniały podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Wydając decyzję organ uwzględni też, że sam fakt, iż istniejący budynek jest jednym z najwyższych w obszarze analizowanym, nie stanowi wystarczającej przesłanki do tego aby parametry dla zamierzanej inwestycji ustalić inaczej niż wnioskuje skarżąca. Na tej płaszczyźnie organ bowiem uwzględni, że skarżąca nie planuje takiej nadbudowy, która skutkowałaby tym, że przedmiotowy budynek stanie się wyższy niż aktualnie, a planowana nadbudowa dotyczy jedynie fragmentu tego budynku nad garażem.

Mając zatem powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.