Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1397/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi R. Sp. j. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 29 sierpnia 2023 r. znak SKO.ZP/415/99/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz R. Sp. j. z siedzibą w K. kwotę 1.033,00 zł (jeden tysiąc trzydzieści trzy złote)tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

R.Sp. j. z siedzibą w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 16 stycznia 2023 r., którą na podstawie art 36 ust. 4 oraz art 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r, poz. 503 ze zm. Dz. U. z 2022 r. poz. 1846, poz. 2185 i poz. 2747), uchwały Nr LXVI/849/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 marca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 16 kwietnia 2009 r. Nr 189, poz. 1336) oraz art 104 k.p.a. ustalono, w stosunku do R.Sp. j. z siedzibą w K. - zbywcy:

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,6835 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0708 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,6791 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...]

jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 2 881,20 zł (słownie: dwa tysiące osiemset osiemdziesiąt jeden złotych 20/100).

Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją Nr 25/2022 z 18 marca 2022 r. znak GD-04-4.6725.5.53.2014 Prezydent Miasta Krakowa ustalił w stosunku do R.Sp. j. – zbywcy ww. nieruchomości – jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 2 881,20 zł (słownie: dwa tysiące osiemset osiemdziesiąt jeden złotych 20/100).

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że 25 marca 2014 r. R.Sp. j. z siedzibą w K. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała przeniesienia własności wymienionych w decyzji nieruchomości.

Na podstawie powyższego organ, stwierdził że:

- przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", zatwierdzonego uchwałą Nr LXVI/849/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 marca 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 16 kwietnia 2009 r. Nr 189, poz. 1336), obowiązującego od 17 maja 2009 r., zgodnie z którym znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2MN.1: bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", tj. przed 17 maja 2009 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.;

- z treści § 41 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%;

- przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości nastąpiło 25 marca 2014 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.

Na skutek wniesionego przez skarżącą spółkę odwołania, decyzją z dnia 6 września 2022 r. znak SKO.ZP/415/247/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia.

Wskazaną na wstępie decyzją nr 8/2023 z dnia 16 stycznia 2023 r. Prezydent Miasta Krakowa ponownie ustalił w stosunku do R.Sp. j. z siedzibą w K. opłatę w wysokości 2 881,20 zł z tytułu zbycia ww. nieruchomości.

Organ pierwszej instancji stwierdził, że brak jest przesłanek do zawieszenia postępowania z uwagi na fakt, że równolegle z przedmiotowym postępowaniem toczy się przed Sądem Okręgowym w Krakowie Wydział l Cywilny postępowania z powództwa spółki R.Sp. j. przeciwko Gminie Kraków o odszkodowanie w związku z obniżeniem wartości przedmiotowych nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe".

Organ podkreślił, że jako pierwszy wszczął postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej, zaś pozew strony został złożony w terminie późniejszym. Zawieszenie przedmiotowego postepowania doprowadziłoby do naruszenia interesu gminy, poprzez zaniechanie wymaganych w przepisach prawa działań pod kątem ustalenia renty planistycznej. Podkreślił, że oba postępowania, chociaż wynikają z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prowadzone są w odrębnych trybach prawnych - postępowanie odszkodowawcze prowadzone jest w oparciu o przepisy prawa cywilnego, a postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej - przepisy prawa administracyjnego.

Zdaniem organu dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Wskazano również, że Prezydent dokonał analizy i oceny całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu, w tym operatów szacunkowych i opinii przedstawionych przez pełnomocnika strony postępowania, które stanowiły materiał dowodowy w postępowaniu sądowym. Weryfikacja materiału dowodowego wykazała, że przedstawione przez pełnomocnika strony operaty szacunkowe i opinia nie stanowią dowodu na określenie wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości w następstwie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", jako sporządzone niezgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Nadmienił, że wykazane błędy leżące u podstaw wyceny sprawiają, że nie dowodzą one także spadku wartości wycenianych nieruchomości. Odniósł się też do przedstawionych w obu postępowaniach dowodów.

Organ uznał, że dowodem na okoliczność wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego jest operat szacunkowy z 7 listopada 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych M. W.-O. i K. B., który to operat zdaniem organu w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.

Pismem z dnia 9 stycznia 2023 r. pełnomocnik strony podtrzymał uprzednio złożone zastrzeżenia do operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych M. W.-O. i K. B.. Zarzuty te były przedmiotem wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych w piśmie z 19 grudnia 2022 r., które to wyjaśnienia organ uznał za wyczerpujące. Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania przedłożonego przez rzeczoznawców majątkowych nowego operatu szacunkowego. Podkreślił, że samo subiektywne przekonanie strony

o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Dokonana dodatkowo, w kontekście podtrzymanych w piśmie z 9 stycznia 2023 r. zarzutów pełnomocnika strony oraz zaleceń ujętych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z 6 września 2022 r., weryfikacja operatu szacunkowego potwierdziła, że został on wykonany prawidłowo

i stanowi dowód w przedmiotowym postępowaniu. Rzeczoznawcy majątkowi odnieśli się szczegółowo do wszystkich zaleceń zawartych w ww. decyzji oraz do zastrzeżeń do nowego operatu szacunkowego zgłoszonych przez pełnomocnika strony w piśmie z 8 grudnia 2022 r., szeroko umotywowali zastosowany sposób wyceny i podtrzymali poprzednie ustalenia dotyczące określonych w operacie szacunkowym wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości (działek nr [...],[...] i [...]).

W konsekwencji określone na tej podstawie wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości organ uznał za wiarygodne.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła R.Sp. j.

z siedzibą w K..

Decyzją z dnia 29 sierpnia 2023 r. znak: SKO.ZP/415/99/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz powołał treść przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie w sprawie.

Zdaniem organu przesłanki formalne naliczenia tzw. renty planistycznej zostały w przedmiotowej sprawie zrealizowane i wykazane przez organ I instancji.

W szczególności przedmiotowe nieruchomości, obejmujące działki ewidencyjne nr [...], [...] i [...] obr. 70 jedn. ew. Podgórze znajdują się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr LXVI/849/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 marca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe"

(Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 16 kwietnia 2009 r., nr 189 poz. 1336), zatwierdzonego uchwałą Nr LXVI/849/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 marca 2009 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z aktu notarialnego Rep. A Nr 1531/2014 z dnia 25 marca 2014 r. Zgodnie z tym aktem przedmiotowe nieruchomości zostały wniesione tytułem wkładu niepieniężnego do spółki. Zgodnie z ugruntowanym w tej mierze orzecznictwem działanie takie wypełnia przesłankę zbycia nieruchomości ustanowioną z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (por. w szczególności wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt II OSK 2502/15 i powołane tam orzecznictwo). Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu. Uchwała w sprawie miejscowego planu przewiduje stawkę procentową opłaty ustalając ją na 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości będącego skutkiem uchwalenia planu, niezależnie od przeznaczenia nieruchomości w planie.

W celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku

z uchwaleniem planu miejscowego w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej powinien zostać sporządzony przez uprawnioną osobę operat szacunkowy. Dlatego też na zlecenie Prezydenta Miasta Krakowa uprawnieni rzeczoznawcy w zakresie szacowania nieruchomości sporządzili w listopadzie 2022 r., operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowych oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,6835 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą

Nr [...]; nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej

w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0708 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]; nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,6791 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]

Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego przez M. W.-O. oraz K. B. z listopada 2022 r. organ wskazał, że w operacie tym rzeczoznawcy majątkowi dokonali określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości 1 (działki nr [...]), nieruchomości 2 (działki nr [...]) i nieruchomości 3 (działki nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 17 maja 2009 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowych nieruchomości, tj. 25 marca 2014 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Z uwagi na fakt, że nieruchomość 1 (działka nr [...]), nieruchomość 2 (działka nr [...]) i nieruchomość 3 (działka nr [...]) powstały w wyniku podziału części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 17,8032 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] (zatwierdzonego ostateczną 14 marca 2014 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 13.6/2013 z 26 lutego 2013 r. znak GD-04-1.6831.3.17.2013) na działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], która to działka nr [...] powstała z kolei w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 18,6662 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] (zatwierdzonego ostateczną 2 grudnia 2011 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 918/2011 z 16 listopada 2011 r. znak GD-04-1.6831.3.50.2011) na działki nr: [...], [...], [...], [...] i [...], tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe, przyjęto stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", tj. nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 18,6662 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] (nazwanej dalej nieruchomością pierwotną),

a co za tym idzie rzeczoznawcy majątkowi najpierw określili wszystkie trzy wartości jednostkowe nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]), a następnie określili wszystkie trzy wartości rynkowe nieruchomości 1 (działki nr [...]), nieruchomości

2 (działki nr [...]) i nieruchomości 3 (działki nr [...]) jako iloczyn ich powierzchni i wartości jednostkowych nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]).

Rzeczoznawcy majątkowi ustalili, że według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" istniała nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 18,6662 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objęta księgą wieczystą Nr [...] w przeważającej części znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem 2MN.1, a w nieznacznej części w terenach dróg publicznych - drogach klasy lokalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolami KDL.2, KDL.4 i KDL.5, terenach dróg publicznych - drogach klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolami KDD.18, KDD.19, KDD.21 i KDD.22, terenie infrastruktury sanitarnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem K.2 oraz terenie zieleni urządzonej, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP.3.

Na podstawie zapisów planu rzeczoznawcy określili parametry techniczne zabudowy na nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) o powierzchni 18,6662 ha - zgodnie z przyjętym do wyceny wariantem zabudowy mieszanej. Najpierw ustalili powierzchnię - możliwej do realizacji i generującej cenność nieruchomości - zabudowy z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego. Na podstawie ustaleń planu ustalili, że: ogólna powierzchnia zabudowy nieruchomości pierwotnej, tzn. jej dopuszczalna powierzchnia zabudowy (§ 24 ust. 9 - wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zabudowy nie może przekroczyć 45%): 45% z 18,6662 ha = 8,3998 ha, w tym: łączna powierzchnia zabudowy z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego, w tym zarówno zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jak i usługowej wolnostojącej (§ 24 ust. 5 pkt. 1) b), zgodnie z którym warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach przeznaczenia dopuszczalnego, o którym mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, jest spełnienie zasady, aby nie przekroczyła 50% wskaźnika dopuszczalnej powierzchni zabudowy, o którym mowa w pkt 9): 50% z 45% = 22,5% tj. 22,5 % z 18,6662 ha = 4,1999 ha.

W oparciu o powyższe ustalono, iż maksymalne możliwości wykorzystania terenu daje wariant zagospodarowania - 50 % pod podstawową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną + 50 % pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. W tabeli (strony 28-29) dokonano zestawienia możliwości inwestycyjnych nieruchomości pierwotnej porównując intensywność zabudowy przy uwzględnieniu zapisów mpzp obszaru "Kliny" (dla wariantu zagospodarowania 50 % przeznaczenia dopuszczalnego i 50 % przeznaczenia podstawowego) oraz intensywność zabudowy według faktycznego sposobu użytkowania (decyzje WZiZT — dla zabudowy wielorodzinnej).

Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, których przedmiotem były nieruchomości o dominującym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową wielorodzinną z funkcją usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną i usługową na przestrzenni lat 2011 -2014 w jednostce ewidencyjnej Podgórze. Stwierdzono, że największy wpływ na wartość rynkową nieruchomości pierwotnej ma fakt możliwości zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi z usługami (forma zabudowy dopuszczalnej w ramach przeznaczenia dopuszczalnego). Wobec powyższego wartość nieruchomości oszacowano dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Wyjaśniono przy tym, iż ze względu na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej położonych na terenie obrębu 70 konieczne okazało się rozszerzenie obszaru monitorowania na obręby sąsiednie i pobliskie które położone były w promieniu powyżej 4 km od centrum miasta na terenie jednostki ewidencyjnej Podgórze. Do wyceny przyjęto transakcje zawarte na terenie jedn. ewid. Podgórze, obr. 35, 43 i 61 w okresie od października 2011 roku do maja 2013 r. Wyjaśniono przy tym, że z uwagi na ograniczone transakcje nieruchomości spełniających przyjęte kryteria, koniecznym było poszerzenie okresu badania cen na okres przekraczający 24 miesiące poprzedzające oszacowanie wartości nieruchomości. W celu wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o pięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizacja i dostępność komunikacyjna; możliwości zagospodarowania; powierzchnia; przeznaczenie; możliwości inwestycyjne; dodatkowa dokumentacja. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę trzech transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do działki wycenianej. Ceny nieruchomości porównawczych, zawierały się w przedziale od 576,11 zł do 1023,17 zł. Ze względu na ustalony trend zmiany cen dla nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym, kształtujący się na poziomie - 3,00 % w skali roku, skorygowano jednostkowe ceny transakcyjne na datę wyceny. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 648,30 zł/m2. Mając na uwadze, iż nieruchomość pierwotna posiada dodatkowe możliwości inwestycyjne, w porównaniu do nieruchomości porównawczych, związane z możliwością wzniesienia - oprócz budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami — budynków mieszkaniowych jednorodzinnych, za zasadne uznano zastosowanie współczynnika korekcyjnego. Współczynnik korekcyjny ustalono na 1,07 w oparciu o wnikliwą analizę rynku, przy pomocy metod statystycznych (badając korelację pomiędzy ceną jednostkową, a dodatkowymi możliwościami zagospodarowania wynikającymi z przeznaczenia). Uwzględniając powyższe szacowana jednostkowa wartość nieruchomości pierwotnej wyniosła 693,68 zł/m2 (648,30 zł/m2 x 1,07). Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" nieruchomości nr 1 stanowiącej działkę ewidencyjną [...] o powierzchni 0,6835 ha wynosi 4.741.303,00 zł (cztery miliony siedemset czterdzieści jeden tysięcy trzysta trzy złote 00/100), nieruchomości nr 2 stanowiącej działkę ewidencyjną [...] o powierzchni 0,0708 ha wynosi 491.125,00 zł (czterysta dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sto dwadzieścia pięć złotych) oraz nieruchomości nr 3 stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 0,6791 ha wynosi 4.710.781,00 zł (cztery miliony siedemset dziesięć tysięcy siedemset osiemdziesiąt jeden złotych).

W ramach wyceny w przedmiotowym stanie wskazano, iż cecha rynkowa "możliwości inwestycyjne" została określona tylko dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Cecha nie uwzględnia możliwości lokalizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Możliwości inwestycyjne związane z lokalizacją zabudowy jednorodzinnej zostały uwzględnione w ramach współczynnika korekcyjnego "K".

W analogiczny sposób rzeczoznawca postępował przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości gruntowych dokonanej podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W tym celu poddano badaniu rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym (inwestycyjnym) - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z funkcją usługową, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna - grunty objęte ostatecznymi decyzjami WZiZT, a także grunty, dla których wydane są PNB, w okresie styczeń 2011 - marzec 2014 r. W ramach wyceny w tym stanie wyjaśniono, iż nieruchomość pierwotna była w całości objęta ustaleniami trzydziestu jeden decyzji o warunkach zabudowy, które na dzień wejścia w życie mpzp obszaru "Kliny Południe" były ostateczne. Po przeanalizowaniu zapisów ostatecznych decyzji wz wyciągnięto następujące wnioski: wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zabudowy wynosi 30 %, minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi 30 %, maksymalna wysokość zabudowy w zależności od decyzji 11 m - 20 m. Przyjęto założenie, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej stanowi średnia wysokości wymienionych w decyzjach WZIZT tj. 16 m, w związku z faktem, iż maksymalne wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych nie są jednolite, przenikają się. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca ustalił cechy nieruchomości, mające wpływ na ich cenę, odpowiednio takie jak: lokalizacja i dostępność komunikacyjna; możliwości zagospodarowania; powierzchnia; przeznaczenie; możliwości inwestycyjne; dodatkowa dokumentacja. Cechom tym przypisano odpowiednie wagi - odpowiednio: lokalizacja i dostępność komunikacyjna - 30 %, możliwości zagospodarowania - 15 %; powierzchnia — 15%; przeznaczenie 5%; możliwości inwestycyjne 20 %; dodatkowa dokumentacja -15%. W oparciu o powyższe dane utworzono zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny; dokonano charakterystyki nieruchomości znajdujących się w bazie, wskazując na sposób korzystania, kształt, ograniczenia, dostęp do drogi. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę trzech transakcji. Ceny nieruchomości porównawczych z bazy, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowych nieruchomości (25 marca 2014 r.), zawierały się w przedziale od 576,11 zł/m2 do 1023,17 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 693,01 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa nieruchomości 1 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" wynosi 4.736.723,00 zł (słownie: cztery miliony siedemset trzydzieści sześć tysięcy siedemset dwadzieścia trzy złote 00/100), wartość rynkowa nieruchomości 2 (działki nr [...]) wynosi 490.651,00 zł (słownie: czterysta dziewięćdziesiąt tysięcy sześćset pięćdziesiąt jeden złotych 00/100) a wartość rynkowa nieruchomości 3 (działki nr [...]) wynosi 4.706.231,00 zł (słownie: cztery miliony siedemset sześć tysięcy dwieście trzydzieści jeden złotych 00/100).

Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa rzeczoznawcy majątkowi określili na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od stycznia 2011 r. do marca 2014 r. W celu wyceny nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa rzeczoznawcy majątkowi przeprowadzili selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o cztery cechy rynkowe, mające wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizację; atrakcyjność terenu; powierzchnię; dostępność komunikacyjną. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określili wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawcy otrzymali bazę trzech transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości pierwotnej. Ceny nieruchomości porównawczych z bazy, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowych nieruchomości (25 marca 2014 r.), zawierały się w przedziale od 14,89 zł/m2 do 66,88 zł/m2.

Zdaniem organu odwoławczego zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna (działka nr [...]), jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane

i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech. Rzeczoznawcy majątkowi porównali kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczyli poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygowali ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczyli wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej, jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 32,19 zł/m2.

Wartość rynkowa nieruchomości 1 (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi 220.019,00 zł (dwieście dwadzieścia tysięcy dziewiętnaście złotych 00/100), wartość rynkowa nieruchomości 2 (działki nr [...]) wynosi 22.791,00 zł (dwadzieścia dwa tysiące siedemset dziewięćdziesiąt jeden złotych [...]) a wartość rynkowa nieruchomości 3 (działki nr [...]) wynosi 218 602,00 zł (dwieście osiemnaście tysięcy sześćset dwa złote 00/100).

Organ wskazał, że zgodnie z § 41 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 % dla wszystkich terenów objętych granicami planu.

Organ podał, że z przedłożonego operatu szacunkowego wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest mniejsza niż wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości gruntowych po utracie mocy tego planu. Zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i, co za tym idzie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartościami przedmiotowych nieruchomości określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi: 4 580,00 zł (cztery tysiące pięćset osiemdziesiąt złotych 00/100) - dla nieruchomości 1 (działki nr [...]), 474,00 zł (czterysta siedemdziesiąt cztery złote 00/100) - dla nieruchomości 2 (działki nr [...]), 4 550,00 zł (cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych 00/100) - dla nieruchomości 3 (działki nr [...]).

Do ustalonego wzrostu wartości odniesiono stawkę procentową wynikającą

z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej: 1374,00 zł (jeden tysiąc trzysta siedemdziesiąt cztery złote 00/100) - dla nieruchomości 1 (działki nr [...]); 142,20 zł (sto czterdzieści dwa złote 20/100) - dla nieruchomości 2 (działki nr [...]) oraz 1365,00 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt pięć złotych 00/100) - dla nieruchomości 3 (działki nr [...]).

Jednocześnie organ wskazał, że w decyzji organu I instancji szczegółowo odniesiono się do uwag i zastrzeżeń zwartych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z 6 września 2022 r. znak SKO.ZP/415/247/2022, a odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie.

W ocenie Kolegium sporządzony operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Analizując operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego organ stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny). Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawcy wzięli pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Szczegółowy opis cech nieruchomości pozwala na weryfikację ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości i wyjaśnił w tym zakresie, iż metoda ta polega na przeprowadzeniu badań wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalane są wagi cech. Jednocześnie organ zauważył, że weryfikacja operatu szacunkowego

w zakresie dokonanej analizy rynku nie jest możliwa, bowiem wiąże się ściśle ze sferą wiadomości specjalnych, tymczasem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Według Kolegium również przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. Ustawa jednoznacznie przesądza bowiem o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty planistycznej. Ma on nie tylko zapisany obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń

w odpowiednim terminie - 5 lat. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza m.in. dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W postępowaniu ustalono wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela albo użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego potwierdzony uzyskanym - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Odnosząc się do wniosku o umorzenie postępowania, Kolegium wskazało, że ustalenie opłaty planistycznej w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości jest obligatoryjne. Organ administracyjny prowadzący postępowanie nie ma w tym przypadku podstaw do odstąpienia od ustalenia należnej opłaty. Wobec powyższego nie można uznać, że w sprawie zaistniały okoliczności stanowiące podstawę umorzenia postępowania administracyjnego. Organ nie znalazł też podstaw do zawieszenia przedmiotowego postępowania.

Organ zauważył, że w toku prowadzonego postępowania w sposób szczegółowy omówiono kwestie trzech operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych oraz opinii biegłego R. A. sporządzonej w toczącej się przed Sądem Okręgowym w Krakowie I Wydział Cywilny, sygn. akt: I C 1814/14 sprawie o odszkodowanie z tytułu spadku wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe". Rację ma organ I instancji, iż przedstawione przez pełnomocnika strony operaty szacunkowe i opinia, stanowiące materiał dowodowy w postępowaniu sądowym, nie stanowią dowodu na określenie wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości w następstwie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe", jako sporządzone niezgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości dla celu ustalenia renty planistycznej oraz utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym w tym zakresie. Wycena w postępowaniu dotyczącym naliczenia renty planistycznej opiera się bowiem na innych przepisach i regułach niż wycena nieruchomości w postępowaniu sądowym.

Na powyższą decyzje R.Sp. j. z siedzibą

w K. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

1) art. 6, 7, 77 i 8 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy

w dniu 19 czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny, sygn. akt:

I C 1814/14 w sprawie toczącej się pomiędzy Stronami o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. wydał wyrok zasądzający od organu na rzecz strony skarżącej kwotę 1.270.902,00 zł tytułem odszkodowania, przez co w obrocie prawnym istnieją dwa sprzeczne ze sobą orzeczenia, a mianowicie orzeczenie z dnia 19 czerwca 2023 r. zasądzające odszkodowanie w kwocie 1.270.902,00 zł z uwagi na spadek wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe" oraz orzeczenie z dnia 29 sierpnia 2023 r. zasądzające rentę planistyczną w kwocie 2.881,20 zł z uwagi na rzekomy wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe",

a co skutkowało naruszeniem podstawowych zasad postępowania administracyjnego tj. zasady praworządności, zaufania publicznego oraz prawdy obiektywnej,

2) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdzie równolegle do przedmiotowego postępowania toczyła się sprawa przed Sądem Okręgowym w Krakowie I Wydział Cywilny, sygn. akt: I C 1814/14, która w dniu 19 czerwca 2023 r. (przed wydaniem zaskarżonej decyzji) zakończyła się wydaniem wyroku zasądzającego kwotę 1.270.902,00 zł tytułem odszkodowania z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co skutkowało bezprzedmiotowością niniejszego postępowania, a co winno doprowadzić do uchylenia decyzji organu I i II instancji i umorzenia postępowania w całości;

3) art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozważenia przez organ zarzutu dotyczącego umorzenia postępowania ze względu na bezprzedmiotowość niniejszego postępowania z uwagi na wnioski rzeczoznawców majątkowych sporządzających w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, które wskazały, że "wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości nie zmieniła się po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i kształtuje się na tym samym poziomie co przed wejściem w życie", a wskazana w opinii kwota wynika wyłącznie z "błędu statystycznego" (pismo autorek operatu z dnia 16 lutego 2022 r. oraz z dnia 20 lutego 2023 r.)

4) art. 7 i 77 k.p.a. poprzez uznanie przez organ, że brak jest podstawy prawnej do zawieszenia niniejszego postępowania do czasu prawomocnego zakończenia równolegle toczącego się pomiędzy stronami postępowania cywilnego, w którym Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 19 czerwca 2023 r., sygn. akt: I C 1814/14 orzekł o spadku wartości przedmiotowej nieruchomości i zasądził od Gminy Miejskiej Kraków na rzecz skarżącego kwotę 1.270.902,00 zł (słownie: jeden milion dwieście siedemdziesiąt tysięcy dziewięćset dwa złote 00/100), podczas gdy z punktu widzenia nadrzędnego celu w postaci uniknięcia wydania dwóch sprzecznych rozstrzygnięć zawieszenie niniejszego postępowania byłoby zasadne,

5) art. 7, 77 § 1 k.p.a., art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że przedłożony przez stronę w toku postępowania materiał dowodowy w postaci trzech operatów szacunkowych sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych oraz opinii biegłego R. A. sporządzonej w toczącej się pomiędzy stronami przed Sądem Okręgowym w Krakowie I Wydział Cywilny, sygn. akt: I C 1814/14 sprawie o zasądzenie odszkodowania z uwagi na spadek wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe", nie stanowi dowodu w niniejszej sprawie, jako sporządzony niezgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości dla celu ustalenia renty planistycznej, podczas gdy organ administracji publicznej wydaje decyzję na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, zatem również na podstawie dowodów w postaci operatów szacunkowych sporządzonych co prawda na podstawie innych przepisów, lecz dotyczących tego samego przedmiotu szacowania i tych samych okoliczności tj. uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe"

6) art. 7., 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny operatu szacunkowego i na jego podstawie utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Organu I instancji orzekającej rentę planistyczną, w sytuacji gdy:

- biegłe w pismach z dnia 16 lutego 2022 r. oraz 20 lutego 2023 r. stwierdziły, że na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe" nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a podana przez nie

w operacie kwota wynika z błędu statystycznego,

- operat szacunkowy obarczony jest w dalszym ciągu wadami w postaci:

a) bezzasadnego i sztucznego uśrednienia wysokości wszystkich budynków do 16 m,

b) przyjęcie przez biegłe do porównania nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi, zgodnie z art. 4 ust 16 u.g.n., w tym:

- przyjęcia do porównania nieruchomości wyłącznie pod zabudowę wielorodzinną, podczas gdy po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe", nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną,

- nieuwzględnienia przy sporządzaniu operatu żadnej transakcji dotyczącej powierzchni nieruchomości przekraczającej 3 ha,

c) nieprzedłożenia do operatu analizy dotyczącej współczynnika K, co uniemożliwia jego weryfikację przez skarżącego,

d) stwierdzenia, że pozostaje bez wpływu na wartość rynkową nieruchomości fakt, iż część nieruchomości w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe" obowiązywała do części nieruchomości ostateczna decyzja Prezydenta Miasta Krakowa Nr 2703/08 z dnia 21.11.2008 r., znak: AU-01-2 AKĄ.73531-1918/08, zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę na zamierzenie budowlane: 1 budynek wielorodzinny nr 5A bis,

e) nieuwzględnienia w operacie, że nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej bezzasadnie przyjmując, że nie ma to znaczenia dla niniejszej sprawy,

f) przyjęcia, że pomimo iż w granicach nieruchomości pierwotnej znajdowały się stanowiska archeologiczne, nie ma to znaczenia dla wartości nieruchomości,

g) bezpodstawnego uznania, że po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe" wzrosły możliwości inwestycyjne nieruchomości, a co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem kwota renty planistycznej wynikająca z orzeczenia organu I instancji jest kwotą w granicach błędu statystycznego, a wartość nieruchomości nie zmieniła się po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe";

7) art. 7 i 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez wkroczenie przez organ w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawców majątkowych i orzeczenie renty plastycznej, w sytuacji gdy biegłe w piśmie z dnia 16 lutego 2022 r., a następnie w piśmie z dnia 20 lutego 2023 r., będącymi związkową częścią opinii stwierdziły brak wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe";

8) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozważenia przez organ zarzutu strony skarżącej dotyczącego nierozpoznania wniosku dowodowego strony zgłoszonego w piśmie z dnia 30 maja 2014 r. o przesłuchanie świadka i M. B. - rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził załączony do akt sprawy operat szacunkowy z 2014 r., na okoliczność spadku wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem Planu Zagospodarowania, a ich wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe", bezzasadności niniejszego postępowania, a to wyłącznie z uwagi na fakt, iż zdaniem organu operat szacunkowy z dnia 12 maja 2014 r. "nie może stanowić dowodu w niniejszym postępowaniu", co naruszyło prawa strony do obrony swojego interesu, a także doprowadziło do zasądzenia renty planistycznej;

9) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez orzeczenie w stosunku do strony skarżącej renty planistycznej w kwocie 2.881,20 zł, w sytuacji gdy w przedmiotowej sprawie nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe", a co wynika m.in.:

- z wniosków rzeczoznawców majątkowych (zawartych w piśmie z dnia 16 lutego 2022 r. oraz 20 lutego 2023 r.), w których autorki operatu stwierdziły, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe" nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, - z zapadłego w dniu 19 czerwca 2023 r. wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie I Wydział Cywilny, sygn. akt: I C 1814/14 oraz jego uzasadnienia w sprawie toczącej się pomiędzy stronami o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., w którym Sąd zasądził od organu na rzecz strony skarżącej kwotę 1.270.902 zł tytułem odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kliny Południe",

10) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.2023.344

z późn. zm., dalej jako u.g.n.) w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia

21 września 2004 r. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy (bez klauzuli potwierdzającego jego aktualność);

11) art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 1, 2 i 3 r.w.n.s.o. poprzez zastosowanie przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym podejścia porównawczego, w sytuacji gdy zastosowanie tej specyfiki metody szacowania jest w niniejszej sprawie niemożliwe, bowiem nieruchomości porównawcze uwzględnione w operacie po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Kliny Południe" nie były nieruchomościami podobnymi, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 ust. 16 u.g.n., gdyż nie były przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną oraz posiadały o wiele mniejszą powierzchnię niż nieruchomość porównywana, co skutkowało brakiem spełnienia wszystkich wymogów formalnych operatu, niemożnością zastosowania przedmiotowej metody z uwagi na brak nieruchomości podobnych, przez co nie można uznać, aby przedmiotowy operat posiadał wartość dowodową;

12) art. 159 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 4 r.w.n.s.o. poprzez brak (pomimo wniosku strony skarżącej) dołączenia przez rzeczoznawców majątkowych do operatu szacunkowego dokumentów, które zostały wykonane przy sporządzaniu operatu, a mianowicie analizy odnośnie poziomu uwzględnionego w wycenie współczynnika korekcyjnego K oraz analizy na podstawie, której autorki operatu wyciągają wnioski, iż zaledwie 1% nieruchomości był objęty decyzją o pozwoleniu na budowę, co skutkowało brakiem spełnienia wszystkich wymogów formalnych operatu, przez co nie można uznać, aby przedmiotowy operat posiadał wartość dowodową;

13) art. 175 ust. 1 u.g.n. w zw. z ust. 3 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Noty Interpretacyjnej pt. "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości" poprzez oparcie rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem przepisów Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), tj. braku porównania do przedmiotowych nieruchomości, które byłyby w stosunku do nich "podobne".

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023 r. poz. 1634, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Po przeprowadzeniu postępowania w tak zakreślonych ramach Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zbyciem tej nieruchomości, w czasie nie przekraczającym 5 lat od uchwalenia planu.

Do ustalenia i wymierzenia opłaty (tzw. renty) planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej u.p.z.p.) konieczne jest spełnienie czterech przesłanek, to jest: 1) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swoim zakresem nieruchomość strony, 2) zmiany przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu, 3) sprzedaży nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, oraz 4) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu. W przedmiotowej sprawie spełnione zostały pierwsze trzy przesłanki.

Uchwałą nr LXVI/849/09 z dnia 18 marca 2009 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z 16 kwietnia 2009 r. Nr 189, poz. 1336, uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kliny Południe". Uchwała weszła w życie 17 maja 2009 r. W § 41 uchwały określono stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego na poziomie 30%. W dniu 25 marca 2014 r. spółka pod firmą R.Sp. j. z siedzibą w Krakowie, umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała przeniesienia własności nieruchomości gruntowych położonych w Krakowie, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o powierzchni 0,6835 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] (nazywanej dalej nieruchomością 1), nr [...] o powierzchni 0,0708 ha obr, 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr [...] (nazywanej dalej nieruchomością 2), nr [...] o powierzchni 0,6791 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, objętej księgą wieczystą Nr

[...] (nazywanej dalej nieruchomością 3). Wymienione nieruchomości znajdują się na obszarze objętym ustaleniami planu miejscowego "Kliny Południe". Bezsporne jest przy tym, że przed uchwaleniem planu miejscowego przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący pozyskał decyzje ustalające warunki zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej obejmujące przedmiotowe nieruchomości.

Istotą sporu jest rozstrzygnięcie, czy wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, które zbyła strona skarżąca, stanowiące działki: 1) nr [...] o powierzchni 0,6835 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, 2) nr [...] o powierzchni 0,0708 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze, 3) nr [...] o powierzchni 0,6791 ha obr. 70 jedn. ewid. Podgórze.

Ustalenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, która ma postać operatu szacunkowego. Dokonuje się w niej oszacowania wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej: u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z powyższym wiąże się wynikający z § 4 ust. 1 rozporządzenia wymóg, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia (wyrok NSA z 20 maja 2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421).

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie organy orzekające w sprawie nie zweryfikowały dostatecznie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, który stał się podstawą do wydania decyzji, obecnie zaskarżonej. W ten sposób doszło do naruszenia norm wynikających z art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Szczególnej wnikliwości w tej sprawie nie wykazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, orzekając w decyzji z 29 sierpnia 2023 r., podczas gdy w poprzednio wydanej decyzji z 6 września 2022 r., znak SKO.ZP/415/247/2022, ten sam organ wskazywał istotne wątpliwości co do sporządzonego operatu z 5 października 2021 r., którego zasadnicza treść została powielona w operacie z 7 listopada 2022 r. Szczególna wnikliwość organu odwoławczego w tej sprawie była wymagana również ze względu na zasady budzenia zaufania, bezstronności i równego traktowania wyrażone w art. 8 § 1 k.p.a., których uwzględnienie w należytym zakresie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji było zagrożone, po pierwsze, ze względu na specyfikę przedmiotu sprawy dotyczącej naliczenia opłaty mającej zasilić budżet gminy reprezentowanej przez organ, który o tej opłacie orzeka, a po drugie, ze względu na specyfikę tej konkretnej sprawy, której towarzyszy równoległy spór sądowy między gminą (reprezentowaną przez organ orzekający w tej sprawie) a stroną tego postępowania, także w przedmiocie wartości nieruchomości.

Przedmiotowy operat, opatrzony datą 7 listopada 2022 r., został sporządzony rzeczoznawców majątkowych K. B. i M. W.-O., określa wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonych w Krakowie, oznaczonych jako działki nr [...], nr [...], nr [...] obr. 70 Podgórze, powstałych z działki nr [...], określanej jako nieruchomość pierwotna.

Zauważyć należy na wstępie, że biegłe oszacowały wartości nieruchomości na dzień 25 marca 2014 r., według stanu na dzień 17 maja 2009 r. odpowiednio: 1) przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu planu miejscowego "Kliny Południe", 2) według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości pierwotnej (działka nr [...], z której wydzielono działki przedmiotowe, przy uwzględnieniu ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, 3) według przeznaczenia zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1994 r. Nr 24, poz. 108).

Wartości te ustalono następująco:

- działka nr [...], pow. 0,6835 ha

Ad. 1) 4.741.303 zł

Ad. 2) 4.736.723 zł

Ad. 3) 220.019 zł

- działka nr [...], pow. 0,0708 ha

Ad. 1) 491.125 zł

Ad. 2) 490.651 zł

Ad. 3) 22.791 zł

- działka nr [...], pow. 0,6791 ha

Ad. 1) 4.710.781 zł

Ad. 2) 4.706.231 zł

Ad. 3) 218.602 zł.

Już z tego wynika, że różnice pomiędzy ustalonymi w sprawie wartościami nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu planu miejscowego "Kliny Południe" oraz faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości pierwotnej są niewielkie i w istocie poddają w wątpliwość wniosek, stanowiący podstawę ustalonej opłaty planistycznej, o wzroście wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Co istotne, wątpliwości w tym zakresie wyraziły same autorki operatu w pismach z 16 lutego 2022 r. oraz 20 lutego 2023 r.

Jak ustalono w operacie, po uchwaleniu planu miejscowego "Kliny Południe" działka nr [...] znalazła się w terenach oznaczonych jako:

2MN.1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (ok. 84%),

KDL2, KDL.4, KDL5 - tereny dróg publicznych - drogi klasy lokalnej, KDD.18, KDD.19, KDD/21, KDD.22 - tereny dróg publicznych - drogi klasy dojazdowej (łącznie ok. 5%),

K.2- tereny infrastruktury sanitarnej (ok. 1%),

ZP.3 - tereny zieleni urządzonej (ok. 10%).

Działki nr [...], [...], [...] znajdują się w całości w terenach oznaczonych jako 2MN.1. Dla tego terenu w § 24 planu miejscowego stanowi następująco:

"1. Wyznacza się TERENY ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ oznaczone na rysunku planu symbolami od 2MN.1. do 2MN.3. z podstawowym przeznaczeniem terenów na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, szeregową i bliźniaczą.

2. Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji obiektów

i urządzeń:

1/ zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;

2/ zabudowy usługowej wolnostojącej;

3/ usług wbudowanych w budynki mieszkalne;

4/ wolnostojących lub dobudowanych budynków gospodarczych i garażowych z zachowaniem pozostałych ustaleń dla terenu;

5/ obiektów małej architektury, urządzeń i budowli oraz zieleni bezpośrednio związanej z urządzeniem ogrodów przydomowych;

6/ obiektów i urządzeń rekreacyjnych (np. baseny przydomowe, korty tenisowe, boiska do siatkówki, boiska do badmintona);

7/ sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

8/ niezbędnych dla obsługi budynków miejsc parkingowych, zgodnie z §14 pkt 5;

9/ nie wyznaczonych na rysunku planu dróg dojazdowych, wewnętrznych oraz dojść i dojazdów do budynków.

3. Dopuszcza się lokalizację zabudowy usługowej wolnostojącej oraz usług wbudowanych w budynki mieszkalne w następującym zakresie: handel detaliczny, mała gastronomia usługi biurowe (prawnicze, konsultingowe, projektowe, ubezpieczeniowe, administracja, reklamowe, poligraficzne, turystyczne, biblioteczne, wypożyczalnie filmów i inne tego typu), usługi związane z ochroną zdrowia (np. gabinety lekarskie i stomatologiczne, małe przychodnie zdrowia, żłobki, apteki), nieuciążliwe usługi rzemieślnicze (fryzjerstwo, salon kosmetyczny, usługi pralnicze, usługi naprawy sprzętu RTV i gospodarstwa domowego i inne rzemieślnicze o nieuciążliwym charakterze) oraz sportu (np. fitness).

4. Zakazuje się lokalizacji usług powodujących uciążliwości dla funkcji mieszkaniowej, w tym: stacji paliw, handlu hurtowego, składowania i magazynowania (np. surowców, wyrobów gotowych, złomu, makulatury, odpadów), usług rzemieślniczych typu warsztat lakierniczy, naprawa samochodów, blacharstwo, stolarnia, ubojnia, przetwórnia żywności oraz innych usług, których wielkość i rodzaj prowadzonej działalności koliduje z podstawowym przeznaczeniem terenu.

5. Ustala się następujące warunki zagospodarowania terenu:

1) warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach przeznaczenia dopuszczalnego, którym mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, jest spełnienie zasady, aby:

a/ powierzchnia użytkowa lokalu usługowego wbudowanego w budynek mieszkalny jednorodzinny była zachowana zgodnie z przepisami odrębnymi,

b/ łączna powierzchnia zabudowy z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego nie

przekroczyła 50% wskaźnika dopuszczalnej powierzchni zabudowy, o którym

mowa w pkt 9;

2/ powierzchnia zabudowy wielorodzinnej nie może przekraczać 40%, przyjętego wskaźnika dopuszczalnej powierzchni zabudowy;

3/ powierzchnia zabudowy usługowej wolnostojącej nie może przekraczać 50% przyjętego wskaźnika dopuszczalnej powierzchni zabudowy;

(...)

9/ wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zabudowy nie może przekroczyć 45%;

10/ udział powierzchni biologicznie czynnej nie może być niższy niż 50%;

11/ wysokość nowo realizowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługowych nie może przekraczać 11m , a budynków mieszkalnych wielorodzinnych 13 m w terenach 2MN.1. i 2MN.3. oraz 16 m w terenie 2MN.2.; (...)"

Co do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu "Kliny Południe" w operacie przywołano oznaczenia 31 decyzji o warunkach zabudowy, które pozyskano dla terenu nieruchomości pierwotnej. W operacie nie przywołano przedmiotu tych decyzji, tj. konkretnych przedsięwzięć inwestycyjnych, których dotyczą. Wskazano ponadto, że na podstawie jednej z nich, dla terenu ok. 1% nieruchomości wycenianej, uzyskano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego. Sąd nie kwestionuje, ze względu na niewielką stosunkowo powierzchnię tego obszaru, wyjaśnienia biegłych co do braku wpływu tej okoliczności na wartość wycenianej nieruchomości.

Nie budzą wątpliwości Sądu ustalenia operatu co do stanu nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie miejscowym uchwalonym 16 listopada 1994 r. (plan ogólny). W planie tym nieruchomość pierwotna w przeważającym zakresie znajdowała się w terenach RP 93 (Obszar Rolny), IT 93 (Obszar Infrastruktury Technicznej), UP 87 (Obszar Usług Publicznych). Ustalenia w tym zakresie nie są również kwestionowane przez stronę skarżącą.

Oceniając możliwości inwestycyjne nieruchomości pierwotnej po wejściu w życie planu miejscowego "Kliny Południe" oraz według faktycznego sposobu użytkowania przed wejściem w życie tego planu, z uwzględnieniem ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (s. 28 operatu), zestawiono rodzaj zamierzenia inwestycyjnego, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, a także wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.

Autorki operatu przyjęły, że maksymalne możliwości wykorzystania terenu na podstawie planu miejscowego daje wariant zagospodarowania: min. 50% terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, min. 50 % pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Treść operatu wskazuje, że nie ustalono maksymalnych możliwości wykorzystania terenu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Ta kwestia ma znaczenie dla parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ze względu na to, że został on ustalony różnie w wydanych dla przedmiotowego terenu decyzjach. Jak wynika z tabeli na s. 28 – maksymalna wysokość wynosi 11 m (3 decyzje), 14 m (4 decyzje), 16 m (14 decyzji), 18 m (6 decyzji), 20 m (4 decyzje). Tymczasem w operacie uśredniono ten wskaźnik na poziomie 16 m, tłumacząc, że przyjęcie takiego wskaźnika nie powoduje zaburzenia wyniku, który w istotny sposób mógłby przekładać się na wartość rynkową nieruchomości (s. 29 operatu). Pogląd ten należy uznać za wątpliwy, jako że biegłe, uwzględniając ten uśredniony parametr, określały maksymalną ilość możliwych do uzyskania kondygnacji, maksymalną powierzchnię zabudowy, tak by ustalić ogólny wskaźnik intensywności zabudowy, które złożyły się na "ogólny" wskaźnik intensywności zabudowy, brany pod uwagę w wycenie.

W operacie przedstawiono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w przedziale styczeń 2011 – marzec 2014. Wskazano, że na analizowanym obszarze rynku odnotowano kilkaset transakcji nieruchomościami przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jednostkowe ceny zawierają się w przedziale 41,21 zł/m2 do 1209,98 zł/m2, przy średniej na poziomie 249,18 zł/m2. Dokonano też analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, wielorodzinną z funkcją usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Stwierdzono, że na analizowanym rynku odnotowano niespełna 200 transakcji nieruchomościami o takim przeznaczeniu, przy czym jednostkowe ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 242,21 zł/m2 do 4846,34 zł/m2, przy średniej na poziomie 951,82 zł/m2. Stwierdzono też, że "szczegółowa analiza pozwoliła na wyciągnięcie wniosku, iż nieruchomości przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną z możliwością realizacji zabudowy usługowej (zarówno w formie obiektów wolnostojących bądź jako usługi wbudowane w budynki mieszkalne) osiągają wyższą cenę w porównaniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną bez możliwości realizacji zabudowy usługowej. (...) Badanie rynku nieruchomości pozwoliło również wyciągnąć wniosek, iż tereny o przeznaczeniu usługowym osiągają niższe wartości od terenów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, wielorodzinną z usługami wbudowanymi oraz wielorodzinną i usługową" (s. 34).

W związku z przyjętą metodą wyceny (podejście porównawcze, metoda porównywania parami) kluczowy dla wyceny był dobór nieruchomości podobnych. Nieruchomości te, według art. 4 pkt 16 u.g.n., stanowią nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W odniesieniu do stanu według faktycznego sposobu użytkowania oraz według planu miejscowego "Kliny Południe" wskazano następujące nieruchomości podobne:

- działka o powierzchni 3077 m2 przy ul. [...], dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

- działka o powierzchni 3925 m2 przy ul. [...], dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami wbudowanymi.

- działka o powierzchni 1672 m2 przy ul. [...], dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz pozwolenie na budowę.

Biegłe wskazały następujące atrybuty mające wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja i dostępność komunikacyjna, możliwości zagospodarowania, powierzchnia, przeznaczenie, możliwości inwestycyjne, dodatkowa dokumentacja (pozwolenie na budowę). Określono również wagi poszczególnych cech rynkowych.

W ocenie Sądu operat szacunkowy oraz złożone do niego wyjaśnienia nie przedstawiają przekonującego uzasadnienia doboru nieruchomości podobnych. Po pierwsze, jak wynika z przywołanych przepisów planu miejscowego "Kliny Południe", wyceniana nieruchomość znajduje się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zaś w przeznaczeniu dopuszczalnym ma możliwość lokalizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (także z usługami wbudowanymi). Co istotne, przeznaczenie dopuszczalne nie jest przeznaczeniem "równoważnym" z przeznaczeniem podstawowym. O ile bowiem przeznaczenie podstawowe obejmuje całość nieruchomości wycenianej, to przeznaczenie podstawowe może objąć jedynie część tej nieruchomości. Jak wskazano w operacie, powierzchnia nieruchomości pierwotnej (189/2) wynosiła 18,6662 ha. Skoro wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zabudowy wynosi 45%, to ogólna powierzchnia zabudowy wynosi 8,3998 ha. Zgodnie zaś z § 24 ust. 5 pkt 1 planu miejscowego powierzchnia zabudowy przeznaczenia dopuszczalnego może stanowić maksymalnie 50% ogólnej powierzchni zabudowy, co daje 4,1999 ha (22,5 % całości). Tymczasem nieruchomości porównywane przeznaczone były wyłącznie i w całości pod zabudowę wielorodzinną. Nie jest przekonujące, zdaniem Sądu, stanowisko biegłych, że dla wartości nieruchomości wycenianej znaczenie ma głównie możliwość lokalizowania na tej nieruchomości zabudowy wielorodzinnej, a tym samym nie ma znaczenia możliwość lokalizowania tej zabudowy jedynie na połowie terenu przeznaczonego pod zabudowę.

Po drugie, istotne wątpliwości budzi wyznaczenie współczynnika korekcyjnego "K". Współczynnik ten, ustalony na poziomie 1,07, spowodował zwiększenie jednostkowej wartości nieruchomości wycenianej według stanu po wejściu w życie planu miejscowego z 648,30 zł/m2 na 693,68 zł/m2.

Dla uzasadnienia przyjętego współczynnika korekcyjnego biegłe wskazały, że nieruchomość pierwotna "posiada dodatkowe możliwości inwestycyjne, w porównaniu do nieruchomości porównawczych, związane z możliwością wzniesienia – oprócz budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami – budynków mieszkaniowych jednorodzinnych" (s. 55 operatu). Następnie wskazano, że: "W oparciu o wnikliwą analizę rynku, przy pomocy metod statystycznych (badają korelację pomiędzy ceną jednostkową, a dodatkowymi możliwościami zagospodarowania wynikającymi z przeznaczenia) ustalono, iż współczynnik korekcyjny nie może być przyjęty w maksymalnej wysokości czyli 1,1. Zgodnie z zapisami mpzp – dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych maksymalna wysokość wynosi 11 m (na lokalnym rynku nieruchomości maksymalna wysokość zabudowy dopuszczana przez mpzp kształtuje się na poziomie 12 m), a min. powierzchnia biologicznie czynna wynosi 50% (na lokalnym rynku nieruchomości minimalna powierzchnia biologicznie czynna kształtuje się na poziomie około 30%)" (s. 55-56 operatu).

W ocenie Sądu to wyjaśnienie jest niewłaściwe, bowiem prowadzi do sprzecznego z logiką wniosku, zgodnie z którym przeznaczenie nieruchomości wycenianej pod zabudowę jednorodzinną dające, według przywołanych w operacie badań rynku nieruchomości niższą wartość nieruchomości względem przeznaczenia pod zabudowę wielorodzinną, doprowadziło w istocie do wzrostu wartości nieruchomości wycenianej.

Po trzecie, dobór nieruchomości porównawczych budzi wątpliwość ze względu na wielkość nieruchomości uznanych za podobne. Kwestii tej biegłe nie wyjaśniły przekonująco, gdy tymczasem "podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania" (wyrok WSA w Krakowie z 4 sierpnia 2020 r., II SA/Kr 275/20). Wielkość nieruchomości porównywanych jest niewątpliwie jedną z cech decydujących o podobieństwie (lub jego braku). W przedmiotowej sprawie rozbieżność wielkości jest znacząca. Nieruchomości porównawcze mają powierzchnię – odpowiednio – 3077 m2, 3925 m2, 1672 m2, podczas gdy powierzchnia nieruchomości pierwotnej wynosi 18,6662 ha. Słusznie twierdzi skarżąca, przywołując art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1-3 rozporządzenia oraz uzupełniająco Notę Interpretacyjną pt. "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości" Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (akt nieobowiązujący powszechnie, określany jako Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), że jeśli biegłe nie posiadały w bazie danych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej, to należało poszerzyć zakres badań lub zmienić metodę szacowania nieruchomości.

Wszystkie te istotne mankamenty doprowadziły Sąd do przekonania, że decyzje obu instancji wymagają uchylenia, a postępowanie administracyjne musi być przeprowadzone ponownie i ponownie powinien być sporządzony operat szacunkowy. Oznacza to, że zasadne okazały się zarzuty powołane w skardze w zakresie zbieżnym z powyższymi rozważaniami. Sąd nie podzielił natomiast w zarzutów skoncentrowanych wokół faktu wytoczenia przez skarżącą powództwa przeciwko Gminie Miejskiej Kraków o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości, wytoczonego na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., i wydania przez Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny, I C 1814/14 wyroku zasądzającego kwotę 1270.902,00 zł na rzecz skarżącej, co miałoby stanowić podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego w przedmiocie opłaty planistycznej, względnie zawieszenia tego postępowania. Sąd nie znalazł również podstaw do zawieszenia postępowania sądowoadministracyjnego.

Niewątpliwie, obie instytucje, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p., odszkodowania oraz jednorazowej opłaty zwanej opłatą lub rentą plastyczną, dotyczą skutków finansowych jakie wywołuje uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana, a mianowicie – odpowiednio – obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie odszkodowania oraz opłaty odbywa się w odrębnych trybach, pierwsze - w postępowaniu przed sądem powszechnym, drugie – w postępowaniu administracyjnym. W obu przypadkach ustawa przewiduje termin zawity dla zgłoszenia roszczenia - 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (vide: art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.). To oznacza, że zarówno organ gminy ma 5 lat na wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie opłaty, jak i właściciel, który żąda rekompensaty za obniżoną wartość nieruchomości, ma 5 lat na wytoczenie powództwa przeciwko gminie. Z ustawy nie wynika pierwszeństwo któregoś z trybów. W ocenie Sądu nie jest wykluczone, że postępowania dotyczące wpływu uchwalonego planu miejscowego lub jego zmiany toczą się równolegle, zwłaszcza gdy, jak w niniejszej sprawie, kwestia wpływu uchwalonego w 2009 r. planu miejscowego "Kliny Południe" na wartość nieruchomości skarżącej nie jest kwestią oczywistą lub jednoznaczną.

Niewątpliwie też, operaty szacunkowe sporządzone na potrzeby postępowania administracyjnego i odszkodowawczego mogą (a raczej z pewnością będą) się różnić. Odmienne wyniki operatów co do ustalonej wartości nieruchomości nie dyskwalifikują a limine dowodowego znaczenia takich operatów. Wydaje się jednak, że wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości jest kwestią obiektywną, która niezależnie od postępowania, w ramach którego jest badana, powinna być ustalona zbieżnie. Na takie stanowisko naprowadza wykładnia celowościowa i systemowa norm wyrażonych w art. 36 i 37 u.p.z.p., u podstaw których zdaje się leżeć założenie, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości objętych tym planem może się nie zmienić albo zmienić, to jest wzrosnąć albo ulec obniżeniu.

Zgodzić się zatem należy ze stanowiskiem wyrażonym w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 6 września 2022 r., że okoliczność sporządzenia w postępowaniu sądowym operatu szacunkowego prowadzącego, z którego wynika odmienne stanowisko co do tego, czy i w jaki sposób zmieniła się wartość przedmiotowej nieruchomości (wzrosła czy uległa obniżeniu), powinna być wzięta pod uwagę przy ocenie operatu sporządzonego w postępowaniu administracyjnym w sprawie opłaty jednorazowej. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na wyjątkową możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, którą daje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten, po myśli art. 157 ust. 4 u.g.n., stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

W literaturze wskazuje się, że "celem wyceny jest ustalenie wartości – co do zasady wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast operat, który tę wartość określa, może być sporządzony na użytek różnych postępowań, np. o podział majątku, udzielenia kredytu, czy też wywłaszczenia. Wskazanie przeznaczenia operatu jest określeniem celu, w jakim można go wykorzystać. Cel wykorzystania operatu nie jest celem wyceny. Dokonanie wyceny jako proces zawierający szereg czynności, w tym analizy danych przy zastosowaniu określonej metodologii, prowadzi zawsze do ustalenia wartości. Tak więc to wartość jest celem wyceny, natomiast zastosowanie operatu jako dokumentu opisującego cały proces (wyliczeń, ustaleń i analiz zakończonych wskazaniem wartości) jest jedynie zabiegiem ograniczającym jego wykorzystanie" (J. Jaworski, w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Warszawa 2023, s. 1014). Podzielając to stanowisko, Sąd wskazuje, że w okolicznościach sprawy nie można wykluczyć, że zaistnieje konieczność sięgnięcia do tego środka, jeśli po sporządzeniu nowego i prawidłowego operatu stwierdzone zostaną rozbieżności pomiędzy tym operatem a innym operatem sporządzonym w tym samym celu.

Wobec powyższego należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a oraz § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Na zasądzoną kwotę składa się wpis od skargi w wysokości 116 zł, wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 900 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.