Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 489/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 2 - 4
journal: Dz.U. 2024 poz 1145
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 27 września 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 września 2024 roku sprawy ze skargi B. sp. z o.o. z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 czerwca 2024 r., nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowieniem z dnia 04 czerwca 2024 r. nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia B. sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej jako: "skarżąca") od postanowienia Wójta Gminy K.1 z dnia 19 kwietnia 2024 r., nr [...], w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

Powyższe rozstrzygniecie zapadło w następującym stanie faktycznym.

Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2023 r. Wójt Gminy K.1 negatywnie zaopiniował zaproponowany przez skarżącą wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym S. , gmina K.1, oznaczonej nr [...] o pow. 0,8272 ha.

Zażalenie na postanowienie Wójta Gminy K.1 z dnia 22 grudnia 2023 r. wniosła skarżąca, wskazując między innymi, że z zapisów planu jednoznacznie wynika, iż dla nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wstępny podział ustalono prawo realizacji obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz obiektów mieszkalnych.

Rozpoznając wniesione zażalenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 08 lutego 2024 r. uchyliło zaskarżone postanowienie z dnia 22 grudnia 2023 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podkreślił, iż organ I instancji powinien wyjaśnić rozbieżności między miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ewidencją gruntów.

Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2024 r., nr [...], po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy K.1 kolejny raz negatywnie zaopiniował proponowany wstępny projekt podziału nieruchomości przedstawiony przez skarżącą.

Zażalenie na postanowienie Wójta Gminy K.1 z dnia 19 kwietnia 2024 wniosła skarżąca, ponownie wskazując, iż z zapisów planu jednoznacznie wynika, iż dla nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wstępny podział ustalono prawo realizacji obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz obiektów mieszkalnych, a także podnosząc, iż organ I instancji nie wyjaśnił rozbieżności między miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a ewidencją gruntów.

Rozpoznając wniesione odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołanym na stępie postanowieniem z dnia 04 czerwca 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu postanowienia Kolegium zrelacjonowało stan faktyczny i przedstawiło przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U z 2023 r., poz. 1580, dalej również jako: "ustawa" albo "u.g.n."), wskazując, że istota sporu w sprawie dotyczyła kwestii, czy proponowany przez skarżącą podział nieruchomości jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego na terenie powyższej nieruchomości.

Organ II instancji wskazał, że wniosek skarżącej dotyczący podziału przedmiotowej nieruchomości zawiera informację, iż celem podziału jest wydzielenie działek pod zabudowę mieszkalną. Wniosek ten został uzupełniony o uproszczony wypis z rejestru gruntów, z którego wynika, że cała działka stanowi teren leśny. Następnie organ podniósł, iż nieruchomość, stanowiąca przedmiot projektu podziału, jest położona na terenie, objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy K.1 Nr [...] z dnia 27 czerwca 2002 r., przy czym teren działki nr [...] oznaczony jest miejscowym planie symbolem: [...]. Zgodnie z planem miejscowym, na terenie tym ustala się "prawo realizacji obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz obiektów mieszkalnych. Budynki przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i garażowe jednokondygnacyjne. Budynki mieszkalne o wysokości do dwóch kondygnacji, dachy skośne o nachyleniu połaci minimum 30°. Budynki mieszkalne należy lokalizować poza strefą ewentualnego oddziaływania prowadzonej działalności gospodarczej. Nieprzekraczalna linia zabudowy od strony drogi zgodnie z ustaleniami ogólnymi. Strefa "OW" obserwacji archeologicznej. Działalność inwestycyjna wymaga uzgodnień ze Służbą Ochrony Zabytków na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tereny zalesione należy pozostawić w dotychczasowym użytkowaniu".

W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, iż z mapy stanowiącej załącznik nr [...] do uchwały Nr [...] Rady Gminy w K.1 z dnia 27 czerwca 2002 r., wynika, że przedmiotowa działka jest oznaczona w części jako Rz (od drogi gminnej), a w pozostałej części jako LsV. Natomiast z wypisu z rejestru gruntów załączonego do wniosku o podział nieruchomości oraz z dokumentów przedłożonych lub okazanych przy sporządzaniu aktu notarialnego nr [...] z dnia 10 czerwca 2022 r., tj. warunkowej umowy przedwstępnej, a następnie ostatecznego aktu notarialnego nr [...] z dnia 26 sierpnia 2022 r. na podstawie którego firma B. stała się właścicielem min. przedmiotowej działki, wynika, że cała przedmiotowa działka to las. O powyższym nabywca działki miał wiedzę, co potwierdza zapis § 2.2. zawarty w akcie notarialnym nr [...] z dnia 26 sierpnia 2022 r. Organ wskazał również, iż także informacja zawarta w piśmie Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej znak [...] z dnia 22 listopada 2023 r., potwierdza, że przedmiotowa nieruchomość od roku 1971 sklasyfikowana jest jako LsV i LsVI. Na podstawie powyższych ustaleń organ uznał, iż proponowany przez skarżącą podział nieruchomości nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia Kolegium podniosło, że nie jest rzeczą organów, aby w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia podziału nieruchomości, dokonywać oceny dopuszczalności - pod względem prawnym - zawarcia w planie zagospodarowania przestrzennego konkretnych zapisów. Organ odwoławczy wskazał, iż przedstawiony we wniosku podział nieruchomości narusza zapisy obowiązującego planu miejscowego, zatem projekt podziału nie mógł zostać zaopiniowany pozytywnie.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu B. sp. z o.o. z siedzibą w K.. Skarżąca podniosła zarzut naruszenia:

a) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako: "K.p.a.") poprzez brak podjęcia wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a przede wszystkim brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego, tj. pominięcie dostępnej organowi mapy geodezyjnej i kartograficznej z systemu informacji przestrzennej Powiatu;

b) art. 7, 10 § 1, 75, 77 § 1, 79, 80, 81 i 107 § 3 K.p.a., gdyż organ I instancji tak naprawdę w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w sposób przewidziany w K.p.a.;

c) art. 107 § 3 kpa w zw. z 15 K.p.a. poprzez brak odniesienia się przez organ odwoławczy do wszystkich argumentów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu;

d) art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 144 K.p.a. poprzez błędne utrzymanie w mocy postanowienia Wójta Gminy K.1 z dnia 19 kwietnia 2024 roku nr [...] przez organ II instancji podczas gdy organ odwoławczy powinien zastosować art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 K.p.a., czyli uchylić zaskarżone postanowienie w całości i wskazać na pozytywne przesłanki do pozytywnego zaopiniowania wniosku tym bardziej, iż nieruchomości o przeznaczeniu leśnym w Gminie K.1 otrzymują zgodę na podział gruntów i co najważniejsze zaproponowany podział zgodny jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

e) art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego w sprawie i przyjęcie że przedstawiony przez odwołującą podział nieruchomości narusza zapisy obowiązującego planu miejscowego;

f) art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, iż wniosek o podział nieruchomości narusza ustalenia planu miejscowego, gdzie podstawowym kryterium uzgodnienia projektu podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu miejscowego;

g) art. 77 § 1 K.p.a. poprzez fakt, iż organy mimo zobowiązania nie zebrały i nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego oraz nie ustaliły przyczyn, dlaczego w ewidencji gruntów nie zostały naniesione zmiany wynikające z przyjętego planu miejscowego oraz przez brak ustalenia, dlaczego wydano pozwolenia na budowę dla nieruchomości położonych na terenie gminy z oznaczeniem w ewidencji jako lasy.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji w całości, zasądzenie na rzecz skarżącej od organu zwrotu kosztów postępowania oraz przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci mapki celem ustalenia, iż nieruchomości w obrębie Gminy K.1 otrzymały pozwolenie na budowę mimo, iż w ewidencji gruntów oznaczone są jako lasy.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że grunt wydzielony z przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczony realizacji obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz obiektów mieszkalnych, a zatem projektowany podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Organ II instancji podtrzymał swoje stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazując, iż organ I instancji przeprowadził postepowanie zgodnie z zasadami procedury administracyjnej, uwzględnił całokształt okoliczności faktycznych mających znaczenie w sprawie, a rozstrzygnięcie wynika z dokonanych ustaleń.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotowa sprawa została rozpoznania w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 93 ust. 4 ustawy, który wskazuje, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z kolei zgodnie zgodnie z art. 93 ust. 2 ustawy zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zwracano uwagę, że wydanie opinii w trybie art. 93 ust. 4 ustawy nie przesądza, że dojdzie do faktycznego podziału nieruchomości, a organy orzekające w tym trybie mogą wypowiadać się jedynie co do tego, czy proponowane do wydzielenia działki gruntu spełniają planistyczne wymogi dopuszczalności ich zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2011 r. sygn. akt I OSK 1181/10, Baza NSA). Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza lub nie, hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2014 r. sygn. akt I OSK 107/13, Baza NSA).

Konsekwentnie organ opiniujący powinien ograniczyć swoje badanie zgodności przestawionego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność podziału z planem miejscowym polega bowiem na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. Tym samym, to od planu miejscowego zależy jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe.

W niniejszej sprawie skarżący wniósł o podział nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym S., gmina K.1 oznaczonej nr [...] o pow. 0,8272 ha. We wniosku o podział geodezyjny nieruchomości wskazano, iż podział dokonany jest w celu wydzielenia działek pod zabudowę mieszkaniową. Okolicznością bezsporną – nie kwestionowaną przez strony – pozostaje, że teren działki nr [...] oznaczony jest miejscowym planie symbolem: [...], na którym ustala się prawo realizacji obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz obiektów mieszkalnych, jednakże "tereny zalesione należy pozostawić w dotychczasowym użytkowaniu". Z ustaleń organów wynika, iż przedmiotowa działka stanowi teren leśny.

Zauważyć w tym miejscu należy, że w świetle przepisów o gospodarce nieruchomościami tereny leśne podlegają szczególnej ochronie. Po pierwsze, zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n., przepisów rozdziału dotyczącego podziału nieruchomości (Dział III rozdz. 1), w tym również art. 93 ust. 4 u.g.n., nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Po drugie, stosownie do treści art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie część tekstowa obowiązującego planu miejscowego nie wskazuje wprost, czy przedmiotowa działka leży na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne – nakazując jedynie aby "tereny zalesione należy pozostawić w dotychczasowym użytkowaniu". Zwrócić jednak należy uwagę, że z mapy stanowiącej załącznik nr [...] do uchwały Nr [...] Rady Gminy w K.1 z dnia 27 czerwca 2002 r., wynika, że powyższa działka jest oznaczona w części jako Rz (od drogi gminnej), a w pozostałej części jako LsV. Co więcej, z informacji pozyskanych z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej z dnia 22 listopada 2023 r wynika, że działka nr [...] o pow. 0,8272 ha położona w miejscowości S., gm. K.1 sklasyfikowana jest jako LsV o pow. 0,3700 ha i LsVI o pow. 0,4900 ha zmianą [...] na podstawie wykazu zmian gruntowych z dnia 23 sierpnia 1971 r. Również uproszczony wypis z rejestru gruntów z dnia 21 września 2023 r. wskazuje, iż działka o nr [...] obejmuje użytek oznaczony jak LsV (opisany jako las) o pow. 0,4121 ha oraz użytek oznaczony jako LsVI (opisany jako las) o pow. 0,4151 ha. Co warte podkreślenia – choć skarżąca kwestionuje obecnie powyższe przeznaczenie nieruchomości, to jednak w znajdującym się w aktach sprawy akcie notarialnym przedmiotowe działki zostały określone jako leśne - § 2.2. aktu notarialnego nr [...] z dnia [...] sierpnia 2022 r.

Mając powyższe na względzie przyjąć należało, że dotychczas przedmiotowa działka była użytkowana jako działka leśna. Biorąc pod uwagę fakt, iż zgodnie z ustaleniami planu miejscowego "tereny zalesione należy pozostawić w dotychczasowym użytkowaniu", należało uznać, iż przedmiotowa działka leży na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a co za tym idzie brak byłoby możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Dokonanie podziału w tych warunkach oznaczałoby bowiem wydzielenie działek, które nie mogłyby zostać zabudowane, co wynika bezpośrednio z zapisów planu miejscowego, który to plan, jako akt prawa miejscowego, jest dla organów wiążący.

Niezależnie od powyższego należy w tym miejscu zauważyć, że zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n., przepisów u.g.n. dotyczących podziału nieruchomości co do zasady nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. Od powyższej normy wprowadzono jednak wyjątek odnoszący się do sytuacji, w których dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Należy jednak mieć na uwadze, iż warunku dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Ustalenie, czy art. 93 ust. 4 U.g.n., miał zastosowanie w niniejszej sprawie wymaga zatem odpowiedzi na dwa pytania: czy 1) dokonanie podziału a) spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych, bądź b) spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha; 2) jeśli dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha to czy działki te są projektowane do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

Sąd zauważa, że z dołączonego do akt sprawy wstępnego projektu podziału nieruchomości (k. [...]) wynika, iż działka nr [...] miałaby zostać podzielona na 14 mniejszych części o powierzchni od 0,0285 ha do 0,3542 ha. Zatem proponowany podział spowodowałby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jednocześnie brak jest podstaw by twierdzić, iż działki te są projektowane do wydzielenia pod drogi wewnętrzne – zgodnie z deklaracją skarżącej przedstawioną we wniosku o dokonanie podziału, działki te mają być przeznaczone pod budownictwo mieszkalne. To z kolei oznacza, iż przepisy ustawy o podziale nieruchomości mają zastosowanie w niniejszej sprawie. Zatem w niniejszej sprawie organy miały podstawę prawną do zaopiniowania wstępnego projektu podziału.

Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie odpowiada prawu, a wniesione do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.