Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 562/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7a
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 31 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi K. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 9 maja 2023 r., nr SKO Gd/4399/22 w przedmiocie opinii w sprawie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy Kosakowo z dnia 26 lipca 2022 r. nr PP.6724.3.24.2022; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz strony skarżącej kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu koszów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 9 maja 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej "SKO"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej jako "K.p.a.") oraz art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 334, dalej "u.g.n."), po rozpatrzeniu zażalenia H. K. (dalej "Skarżący") na postanowienie Wójta Gminy Kosakowo (dalej "Wójt Gminy") z dnia 26 lipca 2022 r. w sprawie negatywnej opinii wstępnego podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona przy ul. L. [...] w M., gmina K., utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego sprawy:

W dniu 6 lipca 2022 r. Skarżący, K.K. oraz Z. K. (dalej "Wnioskodawcy") złożyli wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona przy ul. L. [...] w M., gmina K.

Postanowieniem z dnia 26 lipca 2022 r. Wójt Gminy negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawców, z uwagi na niezgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/74/2009 Rady Gminy Kosakowo z dnia 28 października 2009 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości położonych w Mostach na południe od kanału zrzutowego oczyszczalni ścieków (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2010 r. nr 18 poz. 325).

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, iż nieruchomość, której dotyczy wniosek, położona jest na terenie oznaczonym symbolem 10MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej; wielkość nowo wydzielanych działek dla zabudowy wolnostojącej – min. 800m2; dla zabudowy bliźniaczej – min. 400m2 dla jednego segmentu. Z przedstawionego projektu podziału przedmiotowej nieruchomości wynika, iż powstałe w wyniku podziału działki spełniają wymóg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod względem zachowania minimalnej powierzchni działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Organ podniósł, że zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 93 ust. 1 u.g.n. dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Możliwość zagospodarowania nowo wydzielonych działek polega m.in. na dostępie do drogi publicznej każdej nowo wydzielonej działki.

Wójt Gminy wskazał, że dostęp do drogi publicznej działce oznaczonej wstępnie nr [...] zagwarantowany jest z dogi publicznej ulicy K., do której działka bezpośrednio przylega. Według przedstawionej propozycji podziału działka oznaczona wstępnie [...] ma być obsługiwana wjazdem z ulicy L., stanowiącej zabytkową aleję, wpisaną do rejestru zabytków województwa pomorskiego.

Zgodnie z zasadami ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury i współczesnej określonych w § 10 uchwały nr XLIII/74/2009 z dnia 28 października 2009 r. oraz wytycznymi Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, "wyklucza się lokalizację wjazdów na posesje z zabytkowej alei; dopuszcza się lokalizację istniejących zjazdów pod warunkiem, że nie istnieje możliwość innego dojazdu". W tej sytuacji działka nr [...] pozbawiona będzie dostępu do drogi publicznej. Przywołując treść art. 93 ust. 3 u.g.n. organ uznał, że należało stwierdzić niezgodność wstępnego projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod względem możliwości zagospodarowania wydzielanej działki oznaczonej [...].

Skarżący złożył zażalenie na powyższe postanowienie, wskazując, iż po śmierci matki wraz z braćmi stał się współwłaścicielem przedmiotowej działki. W związku z koniecznością podziału przedmiotowej nieruchomości dojazd do planowanej działki nr [...] będzie możliwy jedynie od strony ulicy L., czemu jednak sprzeciwia się organ. Skarżący wskazał, iż właściciele pozostałych działek dojeżdżają do swoich nieruchomości ulicą L.; ponadto prowadzi on korespondencję z Pomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w sprawie uzyskania odstępstwa od jego wytycznych.

Postanowieniem z dnia 9 maja 2023 r. SKO utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu organ, przywołując treść art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., wskazał, że zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/74/2009 Rady Gminy Kosakowo z dnia 28 października 2009 r., przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem 10.MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W § 10 Uchwały zatytułowanym "zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury" wyszczególniono obiekty zabytkowe objęte ochroną na podstawie przepisów odrębnych; w punkcie 5 tego przepisu zapisano, iż "ochronie konserwatorskiej podlega oznaczona na rysunku planu aleja; wszelkie działania i inwestycje wymagają uzyskania pozwolenia właściwego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków; ochronie podlega starodrzew jak również nawierzchnia i wszelkie urządzenia wzdłuż drogi; wyklucza się lokalizację wjazdów na posesje z zabytkowej alei; dopuszcza się lokalizacje istniejących zjazdów, pod warunkiem, że nie istnieje możliwość innego dojazdu".

Z analizy powyższego przepisu, w ocenie SKO, wynika, iż dopuszczone jest korzystanie z istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego zjazdów z alei L. na nieruchomości przy niej usytuowane, jednak pod warunkiem, że nie jest możliwy inny dojazd do nieruchomości. Zabronione natomiast jest lokalizowanie jakichkolwiek nowych zjazdów z tejże alei na nieruchomości przy niej usytuowane.

Z proponowanego przez strony podziału nieruchomości wynika, iż tylko nowo powstała działka nr [...] miałaby dojazd z ulicy K., przy której aktualnie usytuowana jest działka nr [...]; nowo powstała działka nr [...] miałaby posiadać zjazd z alei L., co byłoby niezgodne z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego.

Organ podkreślił, że zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie ustaleń planu miejscowego. Z ustaleń planu jednoznacznie wynika, iż wykonanie zjazdu z alei L. na działkę nr [...] nie jest możliwe, wobec czego nie było możliwe pozytywne zaopiniowanie przedstawionego przez strony projektu podziału przedmiotowej nieruchomości.

SKO wskazało, że Skarżący podnosi wprawdzie, iż prowadzi korespondencję z Pomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w sprawie odstępstwa od powyższego zakazu, jednak do dnia rozstrzygnięcia sprawy nie przedłożył stosownego rozstrzygnięcia tego organu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Skarżący wskazał, że przedmiotowa działka powstała od zakupu pola. Wnioskodawcy byli pierwszymi, którzy zamieszkali w alei L. od 1974 r. Pierwsze plany domu, chlewu i wjazdu na posesję posiadały wszelkie zgody, w tym na wjazd z alei L. Skarżący posiada plany i mapki wskazujące na wjazd. Skarżący podnosi, że nigdy nie byli ogrodzeni, a ogrodzenie od strony alei L. powstało dopiero w związku z Festiwalem [...] i zastawianiem wjazdów przez parkujące samochody. Skarżący podnosi, że gmina nie udzieliła pomocy w przypadku ulew, czy zaistnienia wyrw. Mieszkańcy alei L. dbali o przyrodę, zaś konserwator zabytków pojawił się jednokrotnie przy okazji przycinki drzew na alei L. Skarżący wskazuje, że niezasadne jest zabronienie przez organ odtworzenia starego wjazdu do domu. Co więcej, istnieją nieruchomości na alei L., które posiadają dwa wjazdy na posesję.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w granicach swojej właściwości bada zgodność zaskarżonych orzeczeń z prawem.

Zaopiniowanie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z planem miejscowym jest częścią postępowania podziałowego. Wniosek strony o dokonanie podziału nieruchomości obliguje organ do zaopiniowania w formie postanowienia, wstępnego projektu podziału przed wydaniem decyzji w przedmiocie podziału. Wydawane w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. postanowienie opiniujące wstępny projekt podziału nie jest wydawane w odrębnym postępowaniu administracyjnym, ale stanowi etap postępowania podziałowego, w trakcie którego organ dokonuje oceny wstępnego projektu co do spełnienia przesłanki dopuszczalności podziału określonej w art. 93 ust. 1-2 u.g.n. (względnie art. 94 ust. 1 u.g.n.) - por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2537/12, uchwała NSA z dnia 1 marca 1999 r., OPK 1/99, orzeczenia dostępne w CBOiS.

W rozpoznawanej sprawie nie jest sporne, że projekt poddziału dotyczy nieruchomości położonej na terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, a proponowany podział spełnia warunek zachowania wielkości działki wynoszącej dla zabudowy wolnostojącej minimum 800 m2.

Istota sporu dotyczy spełnienia przez działkę nr [...] warunku dostępu do drogi publicznej. Strony zgodnie wskazują brak dostępu do ul. K., akcentując dostęp do ulicy L., aktualnie stanowiącej aleje wpisaną do rejestru zabytków województwa pomorskiego.

Konieczna zgodność planu podziału z ustaleniami planu miejscowego jest warunkiem ustanowionym w art. 93 ust. 1 u.g.n.. Zgodnie z § 10 uchwały Nr XLIII/74/2009 Rady Gminy Kosakowo z 28 października 2009 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu przestrzennego nieruchomości położonych w Mostach na południe od kanału zrzutowego oczyszczalni ścieków (Dz.Urz.Woj.Pomorskiego z 2010 r., nr 18, poz. 325) aleja L., z którą graniczy dzielona nieruchomość, podlega ochronie konserwatorskiej, a wszelkie działania i inwestycje wymagają uzyskania pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Z akt sprawy wynika, że do dnia wydania zaskarżonego postanowienia właściwy Wojewódzki Konserwator Zabytków nie wydał pozwolenia, o które wnioskowała strona.

W ocenie Sądu przepis § 10 ust. 5 powołanej uchwały stanowiący, że wyklucza się lokalizację wjazdów na posesje z zabytkowej alei, z tym że dopuszczona jest lokalizacja istniejących zjazdów pod warunkiem, że nie istnieje mozliwość innego dojazdu, nie został prawidłowo odczytany przez organ. Zgodnie z art. 7a k.p.a. jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ. Warunek zachowania istniejącego zjazdu jest dochowany, jeżeli zjazd umożliwiający dostęp do działki powstałej w wyniku podziału pod warunkiem braku innego dojazdu.

Kluczowe znaczenie ma w rozpoznawanej sprawie ustalenie, czy istniały dwa zjazdy umożliwiające dojazd do działki w stanie przed podziałem, które w konsekwencji dokonania podziału umożliwią dostęp odrębnie dla każdej wydzielonej części nieruchomości. W skardze pan K. K. jednoznacznie wskazuje, że działka nr [...] jest oznaczona adresem M., ul. L. [...]. W 1974 r. została wydana zgoda na wjazd od ul. L., wjazd był wykorzystywany przez wiele lat, do czasu organizacji muzycznej imprezy masowej, podczas której, z uwagi na brak interwencji służb porządkowych, pojazdy są parkowane w zabytkowej alei L., a uczestnicy koncertu w sposób nieuprawniony korzystają z nieruchomości.

W świetle argumentacji strony podnoszonej na etapie skargi zasadne jest stwierdzenie naruszenia art. 7 k.p.a., albowiem organ nie podjął z urzędu wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ ustali., czy działka nr [...] miała wjazd od ulicy L., czy wjazd był urządzony legalnie, czy przyczyna ogrodzenia działki był zamiar rezygnacji z istniejącego wjazdu, czy było to działanie mające na celu czasową ochronę nieruchomości przed dostępem osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.), dalej p.p.s.a, uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy Kosakowo z dnia 26 lipca 2022 r.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a..