Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 666/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2005-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie: NSA Janusz Nowacki, Asesor Arkadiusz Blewązka, Protokolant asystent sędziego Dominika Janicka, po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2005 r. na rozprawie przy udziale- sprawy ze skargi A. S. i D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie renty planistycznej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...] Nr [...] (znak: [...]); 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. solidarnie na rzecz A. S. i D. S. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3) stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się orzeczenia.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 666/04

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 6 kwietnia 2000 r. została podjęta uchwała Rady Miejskiej w K. nr [...] w sprawie uchwalenia zmian planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K. polegających na zmianie przeznaczenia terenów upraw polowych i ogrodniczych oraz terenów mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy, na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową i jednorodzinną z dopuszczeniem usług, wskutek czego wzrosła wartość nieruchomości na terenach objętych zmianą. Stawka procentowa wzrostu wartości została określona w uchwale na 15 %.

W dniu 12 września 2001 r. na mocy aktu notarialnego Repertorium Nr [...] A. S. działający w imieniu własnym i swojego małoletniego syna D. S. w imieniu, którego działała również jego matka B. S., zbył nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 12/7, położoną w K. przy ul. A 70 a., o powierzchni 2504 m kw. objętą księgą wieczystą kw. Nr [...] prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P..

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Burmistrz Miasta K. – po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania – ustalił wysokość jednorazowej opłaty w wysokości 3.210 zł w związku ze wzrostem, wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartości przedmiotowej nieruchomości zbytej przez A. S.. Jednocześnie organ I instancji wskazał, że wartość nieruchomości przed i po zmianie planu ustalona została na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, z którego wynika, iż różnica stanowi kwotę 21.400 zł, z której 15 % wynosi 3210 zł.

Od powyższej decyzji odwołał się A. S., wnosząc o jej uchylenie i ustalenie, że rynkowa wartość nieruchomości nie wzrosła w związku z przeprowadzoną w 2000 roku zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżonej decyzji odwołujący się zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na dowolnym ustaleniu wartości nieruchomości zarówno przed jak i po zmianie planu oraz obrazę przepisów postępowania poprzez wykonanie operatu szacunkowego z pominięciem podniesionych okoliczności. W ocenie odwołującego się organ I instancji winien przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnić ceny podane w aktach notarialnych oraz wycenę sporządzoną dla potrzeb podatkowych przez Urząd Skarbowy Ł. w 1995 roku, którą strona załączyła do odwołania.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Kolegium wskazując powody dla, których zaskarżona decyzja nie mogła się ostać podniosło, iż jak wynika z dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, dotyczy ona ,,oszacowania wartości gruntu o powierzchni 1840 m kw położonego między ul. A i ulicą nowoprojektowaną, jako przedmiotu zmiany wartości rynkowej spowodowanej zmianą planu", pozostała powierzchnia natomiast ,, będzie przedmiotem odrębnego opracowania". Kolegium podkreśliło, iż powyższy operat szacunkowy jest niedopuszczalny gdyż dotyczy tylko części, a nie całości przedmiotowej nieruchomości. A. S. zbył całą działkę o powierzchni 2.505 m kw, stąd też ustalenie jednorazowej opłaty mogło wchodzić w rachubę tylko wtedy gdyby organ I instancji przedstawił operat dowodzący wzrostu wartości wskutek zmiany planu całej zbytej działki. Wówczas to renta planistyczna ustalona byłaby w prawidłowej wysokości. Kolegium wskazało, iż działanie organu I instancji nie znajduje uzasadnienia , nie można bowiem wydać aktualnie decyzji ustalającej rentę planistyczną w związku ze wzrostem wartości wskutek zmiany planu całej działki, przy zastrzeżeniu, że rzeczoznawca dokona kolejnego opracowania, mającego za przedmiot drugą część zbytej działki.

W ponownie prowadzonym postępowaniu ustalenie renty planistycznej wchodzi zatem w rachubę wyłącznie w oparciu o wycenę mającą za przedmiot całą zbytą działką, wycena ta musi jednoznacznie dowodzić wzrostu wartości całej tej nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nawet jeżeli wycenę utrudnia fakt, iż przed zmianą działka była położona w dwóch jednostkach urbanistycznych o różnym przeznaczeniu.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz Miasta K. ponownie rozpatrując sprawę ustalił B. S. zam. w Ł. przy ul. B 30 m. 10 oraz A. S. zam. w K. przy ul. A 70, współwłaścicielom zbytej nieruchomości położonej w K. przy ul. A 70 a , działki o powierzchni 2.504 m kw. , jednorazową opłatę w wysokości 4.980 zł w związku ze wzrostem wartości zbytej nieruchomości, a której stan prawny uregulowany jest w księdze wieczystej KW [...] oraz zobowiązał do wpłacenia opłaty w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji.

Od powyższej decyzji odwołał się A. S. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji celem ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił rażące naruszenie przepisów postępowania poprzez oczywiste pozbawienie strony prawa do czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym , poprzez uniemożliwienie przed wydaniem decyzji zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, a w szczególności operatem szacunkowym. Odwołujący się zarzucił ponadto błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezkrytycznym oparciu się na dowodzie w postaci operatu szacunkowego, bowiem w ocenie odwołującego się ma miejsce rażące zaniżenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zawyżenie aktualnej wartości rynkowej, gdyż pominięto fakt, że od kilku lat istnieje uciążliwe sąsiedztwo w postaci stacji auto-gaz.

Decyzją z dnia [...] Nr KO [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Kolegium wskazało, iż w niniejszej sprawie ma zastosowanie min. art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym ( tj. Dz.U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) , zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, zaś w ust. 9 tejże normy, stanowi się, że organy te ustalają opłatę w drodze decyzji, o której mowa w ust. 3 , bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 8. Decyzja o ustaleniu tzw. renty planistycznej nie jest pozostawiona uznaniu organu administracji, zaś w sytuacji wystąpienia opisanych powyżej przesłanek organ ten ma obowiązek ustalenia renty. Kolegium w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia powołało wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2001 roku, zgodnie z którym ,, do opłaty , o jakiej mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku-Ordynacja podatkowa". Kolegium uznało, iż wobec powyższego poglądu NSA zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art.. 6 kpa w zw. z art. 2 § 1 pkt 2 ordynacji podatkowej, co w konsekwencji spowodowało jej uchylenie. Kolegium podkreśliło, iż organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę powinien wziąć pod uwagę zasady wynikające z ordynacji podatkowej i wydać stosowną decyzję ustalającą opłatę jednorazową w związku ze zbyciem nieruchomości położonej w K. przy ul. A 70 a. Kolegium dodało ponadto, iż dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, zaś ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności do rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Kolegium podniosło, iż nie jest spornym w przedmiotowej sprawie, iż stronie nie dano możliwości zapoznania się ze złożonym do akt sprawy operatem szacunkowym i złożenia ewentualnych wniosków w tym zakresie. Powyższe stanowiło zatem istotne uchybienie zasad procedury administracyjnej.

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Burmistrz Miasta K. ponownie rozpatrując sprawę ustalił A. S. i B. S. ,, do wspólnego uregulowania" kwotę 4.980 zł tytułem jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości opisanej powyżej działki w związku ze zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli B. S. i A. S..

Odwołanie B. S. opiera się na zarzutach dotyczących błędnego przyjęcia, iż odwołująca się jest stroną postępowania o ustalenie renty planistycznej, bowiem właścicielami zbytej działki byli w ½ mąż odwołującej się A. i jej syn D.. Nadto odwołująca się wskazała, iż została pozbawiona prawa czynnego udziału w postępowaniu poprzez uniemożliwienie jej zapoznania się z operatem szacunkowym Zarzuciła organom wydającym decyzję zaniechanie pomniejszenia opłaty planistycznej o wartość nakładów poczynionych w 2000 i 2001 roku na nieruchomość z majątku wspólnego B. i A. S. oraz dowolność w ustaleniu wartości nieruchomości poprzez zaniżenie jej wartości przed zmianą planu i zawyżenie – po zmianie planu.

Z kolei A. S. w swoim odwołaniu zarzucił zaskarżonej decyzji rażącą obrazę przepisów postępowania poprzez odmowę udostępnienia do wglądu całości operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości zbytej przez odwołującego się oraz uniemożliwienie stronie sporządzenia i wydania kserokopii operatu szacunkowego, a tym samym pozbawienie odwołującego się prawa do czynnego udziału w postępowaniu oraz błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia poprzez bezkrytyczne oparcie się na dowodzie w postaci operatu szacunkowego i dowolne ustalenie wartości szacunkowej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium wskazało, iż analogicznie jak to miało miejsce w stosunku cywilnoprawnym sprzedaży , tak też winna być określona strona podmiotowa postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego. Odnosząc powyższe do ustaleń stanu faktycznego w niniejszej sprawie Kolegium uznało, iż de facto B. S. nie jest stroną postępowania o ustalenie opłaty planistycznej. Stronami tego postępowania są bowiem A. S. i małoletni D. S., reprezentowany przez swych przedstawicieli ustawowych B. i A. S.. Wadliwym zatem było określenie stron w zaskarżonej decyzji poprzez stwierdzenie, że obowiązek zapłaty ciąży solidarnie na A. S. i B. S.. Decyzja winna być doręczona także przedstawicielce ustawowej małoletniego, która jednak nie ma statusu strony w przedmiotowym postępowaniu , lecz jest uprawniona do reprezentowania swojego syna. Innymi słowy ma ona prawo podejmowania czynności w postępowaniu administracyjnym, lecz nie ma obowiązku zapłaty opłaty planistycznej, nie miała bowiem tytułu prawego do zbytej nieruchomości. Ponadto w postępowaniu odwoławczym stwierdzono uchybienia w zakresie określenia podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w dniu 24 czerwca 2002 roku, zatem w sprawie nie będzie mieć zastosowania ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Burmistrz Miasta K. ustalił opłatę w wysokości 4980 zł do wspólnego uiszczenia przez A. S.- działającego w imieniu swoim i syna D. S., w imieniu którego działa również jego matka B. S., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji przestawił szczegółowo stan faktyczny i prawny sprawy stwierdzając min. że sprawa była trzykrotnie przedmiotem rozważań SKO w Ł. i aktualnie wszystkie uchybienia, którymi były dotknięte poprzednio prowadzone postępowania zostały usunięte. Organ I instancji dokonując oceny operatu szacunkowego wraz z aneksem uznał, że wycena w nich dokonana uwzględnia wszystkie przesłanki mające wpływ na wartość nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym jest prawidłowa.

Od powyższej decyzji odwołał się A. S.. Odwołujący się zarzucił organowi I instancji naruszenie prawa materialnego poprzez odwoływanie się w treści zaskarżonej decyzji do przepisów prawa miejscowego w postaci uchwał Rady Miejskiej w K. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 lutego 1992 r. i 6 kwietnia 2000 r. chociaż na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utraciły one moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i nie powinny mieć zastosowania do decyzji wydanych po 1 stycznia 2004 roku. Ponadto odwołujący się wskazał na błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia mający istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji przez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich przesłanek mających wpływ na określenie wartości spornej działki i bezkrytyczne oparcie się na dowodzie w postaci operatu szacunkowego i dowolne ustalenie wartości szacowanej nieruchomości zarówno przed zmianą planu jak i po jego zmianie. Odwołujący się zarzucił ponadto naruszenie treści art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaniechanie operacji pomniejszenia spornej opłaty o co najmniej 10 000 zł nakładów poniesionych w 2000 i 2001 roku przez stronę ze środków pochodzących z małżeńskiej wspólnoty ustawowej na działkę nr 12/7 położoną w K. przy ul. A 70 a , które w znaczący sposób podniosły wartość przedmiotowej działki a do czego nie odniesiono się w zaskarżonej decyzji

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium oparło swoje rozstrzygniecie na następujących rozważaniach:

Zgodnie z zapisem art. 36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym , jeżeli wartość nieruchomości wzrosła , w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości , w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości . Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 9 cytowanej powyżej ustawy ustalenie wysokości tej opłaty ( renty planistycznej) następuje w drodze decyzji wójta, burmistrza, prezydenta bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Ponadto zasady określania wartości nieruchomości określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie problem ustalania opłaty planistycznej w związku ze wzrostem, wskutek zmiany planu miejscowego, wartości nieruchomości położonej w K. przy ul. A 70 a był już trzykrotnie przedmiotem postępowania przed Kolegium. Aktualnie zgodnie ze wskazówkami zawartymi w decyzjach organu odwoławczego, uzupełniono braki w zakresie sposobu dowodzenia wzrostu wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, wydano decyzje na podstawie ordynacji podatkowej oraz zapewniono stronom czynny udział w postępowaniu poprzez zawiadomienie ich o możliwości zapoznania się z aktami sprawy w terminie 7 dniowym od doręczenia zawiadomienia jak również zostały usunięte uchybienia dotyczące zagadnienia strony podmiotowej prowadzonego postępowania oraz określenia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji. W niniejszej sprawie w ocenie Kolegium organ prawidłowo przyjął, iż B. S. nie jest stroną postępowania są bowiem nimi A. S. i D. S., reprezentowany przez swoich przedstawicieli ustawowych- B. i A. S.. Tym samym Burmistrz Miasta K. zasadnie ustalił, iż obowiązek zapłaty ciąży solidarnie na A. S. i D. S.. A zatem w sposób nie budzący wątpliwości zostało ustalone, iż nastąpiło zbycie przez stronę działającą w swoim imieniu oraz imieniu swojego małoletniego syna D. S., w imieniu którego działała matka B. S. działki położonej w K. przy ul. A 70 a, a ponadto na podstawie uchwały Rady Miejskiej w K. z dnia 6 kwietnia 2000 roku dokonano zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przedmiotowa działka znajduje się obecnie na terenie zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej i jednorodzinnej z dopuszczeniem usług. Równocześnie w przepisie § 27 pkt 1 cytowanej uchwały Rady Miejskiej określono 15 % stawkę służącą naliczeniu opłaty wzrostu wartości nieruchomości .

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, iż nie może ich uwzględnić , gdyż organ I instancji prawidłowo określił podstawę prawną rozstrzygnięcia , gdyż jak wynika z akt sprawy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości miało miejsce 24 czerwca 2002 roku i mimo trzykrotnego uchylenia decyzji organu I instancji, data wszczęcia postępowania w sprawie nie uległa zmianie. Wobec tego, że postępowanie zostało wszczęte przed 11 lipca 2003 r. w sprawie nie będzie mieć zastosowania ustawa z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717), lecz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999 r., nr 15, poz. 139 ze zm.) Zgodnie bowiem z art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 11 lipca 2003 roku, do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponadto Kolegium nie podzieliło zarzutu, że plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego K., którego ustalenia były podstawą do naliczenia przedmiotowej renty planistycznej nie obowiązuje, gdyż dokonana w 2000 r. zmiana jest nadal aktualna tzn. plan miejscowy zachował moc po dniu 31 grudnia 2003 r.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A. S. działający w imieniu własnym i małoletniego syna D. S.. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący ponownie podniósł wszystkie zarzuty zgłoszone w odwołaniu do Kolegium.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty tożsame z zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej w dalszej części rozważań u.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 u.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 u.p.s.a.).

Skarga jest zasadna.

Sąd nie będzie się odnosił do prawidłowych ustaleń organu w zakresie ustalenia strony podmiotowej adresata decyzji, która była oczywista od samego początku, a co nastąpiło dopiero przy wydaniu po raz czwarty decyzji przez organ pierwszej instancji oraz powtarzanych w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji wywodach, iż sprawa jest rozpoznawana po raz trzeci bądź czwarty co w ocenie organów uwiarygodnia prawidłowość wydanych decyzji.

Istotą problemu w rozpoznawanej sprawie jest wykładnia i rozumienie art. 36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art.36 ust. 9 cytowanej powyżej ustawy ustalenie wysokości tej opłaty (renty planistycznej) następuje w drodze decyzji wójta, burmistrza, prezydenta bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Ponadto zasady określania wartości nieruchomości określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie ulega wątpliwości, że nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła swym zasięgiem 1840 m kw. z nieruchomości oznaczonej jako działka nr 12/7, położonej w K. przy ul. A 70 a., o powierzchni ogólnej 2504 m kw. objętej księgą wieczystą kw. Nr [...] prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P.. Z planu tego, jak słusznie zauważa rzeczoznawca majątkowy wydający operat szacunkowy podstawowy i uzupełniający wynika, że został on ograniczony obszarowo do nowoprojektowanej ulicy przebiegającej przez działkę skarżących, a w planie brak informacji na jakie cele przeznaczona zostanie część działki pozostająca poza nowoprojektowaną ulicą. Wynika z tego, że część nieruchomości skarżących pozostała pod zapisami nowego planu.

Podstawą naliczenia tzw. renty planistycznej jest objęcie określonej nieruchomości zmianą planu zagospodarowania przestrzennego powodującą wzrost jej wartości, zaś możliwość naliczenia tej opłaty jest związana ze zbyciem nieruchomości.

Tak więc warunek podstawowy (pierwotny) to objęcie danej nieruchomości bądź jej części zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jakaś cześć nieruchomości, a nie trudno sobie wyobrazić nieruchomość o znacznej powierzchni np. kilku hektarów w przypadku nieruchomości rolnej, zostanie jedynie we fragmencie przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne i działalność usługową i zostanie następnie zbyta aby naliczać rentę planistyczną od hektarów gruntu pozostałego w ogóle poza planem.

W istocie nie chodzi nawet o wielkość obszaru gruntu ( nieruchomości ), lecz o ustalenie klarownej zasady wedle, której renta planistyczna będzie naliczana.

Nie zmienia się przecież przeznaczenie nieruchomości w obszarze nie objętym zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trudno w takiej sytuacji przyrównać wartość gruntu pozostałego poza planem z wartością gruntu, do którego odnosi się zmieniony plan. Nie uprawnione w tym zakresie wydają się więc wnioski rzeczoznawcy majątkowego wydającego uzupełniający operat szacunkowy, który przyjął wzrost wartości gruntu całej działki skarżących oznaczonej nr 12 / 7

Nawet jeżeli taki operat szacunkowy został wydany w sprawie to i tak nie było podstaw, z uwagi na powyższe wywody do naliczania opłaty za obszar gruntu postały poza granicami zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Żaden przepis prawa nie nakazuje naliczania opłaty od całej nieruchomości (działki) a dotychczasowa praktyka administracyjna i orzecznictwo NSA dopuszcza możliwość naliczania renty planistycznej właśnie jedynie od części działki objętej zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ma to przecież miejsce w przypadku zbycia części nieruchomości.

Wypada w tym miejscu przywołać chociażby uchwałę 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 roku w sprawie OPK 17/98 opublikowana ONSA 1999/ 4 / 21 w tezie której czytamy: ,,Jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.), pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,, .

W uzasadnieniu uchwały skład orzekający wyjaśnia: ,,Tak właśnie jak w niniejszej sprawie: dotychczasowa nieruchomość o powierzchni 5,30 ha przed zmianą planu to w całości tereny upraw rolnych, a tylko jej część o powierzchni 0,24 ha została w zmienionym planie objęta przeznaczeniem na cele zabudowy jednorodzinnej. Jest przecież oczywiste, że w tej sytuacji przede wszystkim to obszar 0,24 ha gruntu uzyskał wyższą wartość, a nie pozostałe grunty. Uznanie, że dopiero sprzedaż wszystkich gruntów o powierzchni 5,30 ha da podstawę do jednorazowej opłaty za zwyżkę wartości, byłoby w istocie zaprzeczeniem uregulowania przyjętego w art. 36 ust. 3 ustawy i racjonalności tego przepisu. Przecież przeznaczenie gruntu o powierzchni 0,24 ha pod budownictwo jednorodzinne nie ma adekwatnego wpływu na zwyżkę wartości rynkowej pozostałych gruntów, przeznaczonych nadal pod uprawy rolne i stanowiących gospodarstwo rolne.

Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego części gruntów należących do jednego właściciela na określony cel wcale nie musi oznaczać ani powodować, że pozostałe grunty tego właściciela straciły bądź zyskały na wartości rynkowej. Jeśli zatem przedmiotem obrotu jest tylko ta część gruntu, której dotyczy zmiana w planie, powodująca wzrost jego wartości, to ma w tym zakresie zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy o jednorazowej opłacie, gdyż ta część gruntu jest nieruchomością w rozumieniu tego przepisu,, .

Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że naliczenie renty planistycznej od całego metrażu działki skarżących stanowi naruszenie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, a więc takie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, o którym mowa w art. 145 § 1 ust. 1 ppkt. a. u.p.s.a. .

Nadto organy administracji nie zajęły się w ogóle podnoszoną przez skarżących od samego początku kwestią dokonanych nakładów na nieruchomość. Wprawdzie z operatu szacunkowego wynika, że przedmiotem oceny jest sam grunt przed zmianą i po zmianie planu, to nie zostało wyjaśnione czy są jakieś nakłady i czy podnoszą one wartość nieruchomości.

Organy administracji stojąc na straży praworządności mają obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy i w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy. Obowiązki te wynikają wprost z art. art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Powyższe wywody uprawniają do postawienia tezy, że zostały naruszone również zasady postępowania wyrażone art. art. 7 i 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego przez nie wyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy i nieuzasadnione zawężenie postępowania dowodowego przez faktyczne błędne proceduralnie działania organu, a tym samym nie rozważenie całokształtu materiału dowodowego.

Naruszenie powyższych zapisów kodeksu postępowania administracyjnego stanowi w ocenie Sądu takie naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na rozstrzygniecie w sprawie w rozumieniu ( art. 145 § 1 pkt. 1 ppkt. c u.p.s.a.) .

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji winny wyjaśnić ponad wszelką wątpliwość istnienie nakładów i ich wpływ na wartość nieruchomości skarżących w kontekście uchwalonej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i naliczonej renty planistycznej, przy uwzględnieniu wszelkich rygorów z zakresu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze jak i fakt, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przytoczonych wcześniej przepisów prawa materialnego i postępowania, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ppkt. a i c w zw. z art. 135 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, oraz wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku na podstawie przepisu art. 152 ustawy o u.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 z póź. zm.)

O kosztach postępowania między stronami orzeczono na podstawie art. 200 u.p.s.a.

Mając powyższe na uwadze i na podstawie powołanych przepisów orzeczono jak w sentencji wyroku.