Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1212/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145, 183, 188, 200, 203, 205
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 36, 37
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 77, 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 64
journal: Dz.U. 2019 poz 869
law: Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący - Sędzia NSA Wojciech Mazur, Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz, Sędzia NSA (del.) Jerzy Stankowski (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Bernadetta Pręgowska, po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 1754/20 w sprawie ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia 3 lipca 2020 r. nr SKO/I/IV/812/2020 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Płońsk z 27 maja 2020 r. znak GP.6725.5.2019.IS, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie na rzecz E. K. kwotę 8.517 (osiem tysięcy pięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 1754/20 Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia 3 lipca 2020 r. nr SKO/l/IV/812/2020 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżony wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych.

Decyzją z 27 maja 2020 r. znak GP.6725.5.2019.IS Burmistrz Miasta P. ustalił E. K. opłatą planistyczną w kwocie 128 218,95 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,4254 ha.

Decyzją z dnia 3 lipca 2020 roku nr SKO/l/IV/812/2020 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 256, zwanej dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania E. K., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w dniu 26 listopada 2018 r. weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. dla wybranych obszarów miasta P. położonych w strefach północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej, uchwalona w uchwale Rady Miejskiej w P. nr LXXIV/548/2028 z 11 października 2018 r. (Dz.Urz. Woj. Maz. z 2018 r. poz. 9980), która ustaliła przeznaczenie działki ewid. nr [...], jako: 1MWU - przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa z zakresu usług handlu detalicznego, działalności biurowej i administracyjnej, oświaty, nauki, edukacji, odnowy biologicznej i ochrony zdrowia, opieki społecznej, sportu i rekreacji, kultury, projektowania i pracy twórczej, gastronomii, turystyki (w tym zbiorowego zamieszkania) oraz usług rzemieślniczych; przeznaczenie uzupełniające: lokale usługowe z zakresu usług określonych w przeznaczeniu podstawowym. Przed dniem wejścia w życie planu stanowiąca przedmiot postępowania objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr XXII/27/96 z 29 maja 1996 r. (Dz. Urz. Woj. Ciech. Nr 19, poz. 62 z 19 lipca 1996 r.) i znajdowała się w obszarach oznaczonych symbolami: KS - teren komunikacji kołowej: - lokalizacja placu postojowego i parkingów dla samochodów osobowych możliwość realizacji garażu dla samochodów osobowych w podziemiu placu postojowego, Z - teren zieleni urządzonej; Część działki przeznaczona pod projektowaną ulicę oraz zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów budownictwa mieszkaniowo-usługowego [...] w P., zatwierdzonym uchwalą Rady Miejskiej w P. nr XXXVII/86/97 z 22 grudnia 1997 r. (Dz. Urz. Woj. Ciech. Nr 8, poz. 32 z 20 marca 1998 r.), część działki nr [...] znajdowała się w obszarach oznaczonych symbolami: U - teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową: - zabudowa piętrowa z

poddaszami pod stromym dachem; - lokalizacja usług w parterze; - dopuszczenie na piętrze i poddaszu funkcji usługowych i mieszkaniowych; KS - teren komunikacji kołowej: - lokalizacja placu postojowego i parkingów dla samochodów osobowych - możliwość realizacji garażu dla samochodów osobowych w podziemiu placu postojowego, Z - teren zieleni urządzonej.

Kolegium wskazało też, że aktem notarialnym Rep. A Nr 5718/2019 z 6 maja 2019 r., E. K. zbyła działkę oznaczoną nr ewid. [...].

W toku postępowania pozyskano operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - B. H.. Rzeczoznawca dokonując wyceny wartości działki przed zmianą planu określiła ją jako sumę wartości rynkowych powierzchni obszarów wycenianej działki o rożnym przeznaczeniu terenu (KS, Z i U). Zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie planu i poziomu cen z 6 maja 2019 r. Natomiast wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego określono przyjmując oznaczenie terenu jako 1 MW (przyjęto stan z tej samej daty i ten sam poziom cen, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami). Określając wartość działki przed zmianą planu rzeczoznawca przyjęła do porównania dla funkcji U - działki położone w P. przy ul. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) (transakcje z przedziału 2016- 2018 r.); jako cechy rynkowe zostały przyjęte: lokalizacja (30%), uzbrojenie terenu (30%), droga dojazdowa (10%), powierzchnia działki (10%), lokalizacja względem infrastruktury miejskiej (handel usługi) -10%) i utrudnienia w wykorzystaniu działki (10%). W ten sposób ustaliła wartość tej części działki na kwotę 162 889,00 zł. Określając wartość części działki oznaczonej symbolem Z wskazała, że w analizowanym okresie została odnotowana jedynie jedna transakcja gruntami przeznaczonymi pod teren zieleni urządzonej (transakcja z terenu P.; nie odnotowano transakcji z miast sąsiednich, tj. [...] i [...]). Działka nr [...] jest niezalesiona, niezadrzewiona i niezakrzewiona (wartość jej stanowi wyłącznie grunt). "W przypadku braku transakcji dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m² gruntu jest równa 50% wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Grunty przyległe to teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową." Dlatego też biegła określiła wartość tej części gruntu (po 114,63 zł/m²) na kwotę 45 297,00 zł. Określając wartość gruntu dla funkcji KS rzeczoznawca zauważyła, że odnotowana została w P. tylko jedna transakcja w badanym okresie, dlatego rozszerzyła analizę na transakcje wolnorynkowe z obszaru [...] i [...] (kilka transakcji). Jako cechy rynkowe zostały przyjęte : lokalizacja ogólna (30%), lokalizacja w obrębie miasta (30 %), infrastruktura techniczna (20%), droga (20%). W ten sposób ustaliła wartość tej części działki na kwotę 220 726,00 zł. Całość działki nr [...] przed zmianą planu została określona na kwotę ogólną 428 894,00 zł (162 889,00 zł + 45 279,00 zł + 220 726, 00 zł).

Określając wartość działki po zmianie planu (tylko jedna funkcja oznaczona symbolem 1 MW), rzeczoznawca dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości i stwierdziła, że transakcje dotyczyły głownie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami, a przede wszystkim pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (ceny w granicach od 61,19 zł/m² do 186,98 zł/ m²). Opłata planistyczna od wzrostu wartości działki nr [...] wskutek zmiany planu została określona w wysokości 15 % i wyniosła 128 218,95 zł.

Wskazanym na wstępie wyrokiem z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 1754/20 Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. K. na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia 3 lipca 2020 r. Sąd uznał, że w sprawie wystąpiły przesłanki do ustalenia opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.;zwanej dalej: u.p.z.p.). Rzeczoznawca ustaliła, że wartość omawianej nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 428 894,00 zł, zaś wskutek zmiany planu wzrosła do kwoty 1 283 687,00 zł, co dało wzrost w kwocie 854 793,00 zł. Opłata z tego tytułu (15 % od wzrostu wartości) wyniosła 128 218,95 zł. Nieruchomość położona w P. przed zmianą planu miejscowego położona była na terenie oznaczonym w uprzednio obowiązującym planie na obszarze oznaczonym symbolami: KS (komunikacja kołowa), Z (zieleń miejska) oraz U (teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową). Po zmianie planu jest to teren oznaczony symbolem 1MWU - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa. Jako daty istotne dla operatu szacunkowego rzeczoznawca wskazała: data na którą określono wartość przedmiotu wyceny (06.05.2019 r.); data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny (26.11.2018 r.); data dokonania oględzin nieruchomości (10.12.2019 r.). Stan techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny określono na dzień 26 listopada 2018 r. po przeanalizowaniu informacji z dostępnych źródeł, przeprowadzeniu wywiadu terenowego i dokonaniu wizji lokalnej. Określając metodą wyceny rzeczoznawca uwzględniła charakter nieruchomości, cel wyceny, założenia planistyczne, dostępność danych o transakcjach kupna sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości o cenach podobnych do nieruchomości wycenianej oraz przepisy prawne.

Jak wynika z treści operatu szacunkowego, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości działki ewid. [...] przed wejściem w życie planu określono jako sumę wartości rynkowych powierzchni obszarów dz. ew. [...] o rożnym przeznaczeniu terenu (obszar KS; 510 m² + 828 m² + 705 m² = 2043m², Z: 595 m² + 195 m² = 790 m²; U = 1421 m²), łączna powierzchnia 4254 m². Wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie ww. planu tj. 26 listopada 2018 r. i poziomu cen z dnia 6 maja 2019 r. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości działki ewid. [...] po wejściu w życie planu określono przyjmując przeznaczenie terenu 1MW – 4254 m². Wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie ww. planu tj. 26 listopada 2018 r. i poziomu cen z dnia 6 maja 2019 r.

W ocenie Sądu I instancji, Kolegium dokonało szczegółowej analizy operatu szacunkowego i prawidłowo nie stwierdziło, aby przedmiotowa wycena naruszała czy to obowiązujące prawo, czy to standardy w zakresie szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy nie miał podstaw do przeprowadzenia merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został oceniony przez orzekające organy zgodnie z obowiązującymi przepisami. Organy oceniły, że przedmiotowa wycena działki ewid. nr [...] jest logiczna i wiarygodna, a przedstawione wyliczenia są poprawne. Z tych powodów orzekające w sprawie organy miały podstawą do przyjęcia przedmiotowej wyceny jako dokumentu, na podstawie którego prawidłowo określono wysokość opłaty planistycznej.

W skardze kasacyjnej E. K. zaskarżyła ww. wyrok w całości zarzucając mu naruszenie:

1) art. 64 ust. 1 pkt. 2 a i b ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 869 z późn. zm.; zwanej dalej: u.f.p) poprzez jego niezastosowanie i pominięcie pomimo istnienia okoliczności związanych z sytuacją zdrowotną oraz materialną zobowiązanej, jak również interesem publicznym związanym z inwestycją mieszkaniową, która jest w trakcie realizacji i pozwoli zapewnić potrzeby mieszkaniowe dla mieszkańców miasta P. zgodnie ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego;

2) art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 u.p.z.p. poprzez wydanie zaskarżonego wyroku i oparcie całego postępowania na operacie szacunkowym dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego mimo, iż operat jest sprzeczny z § 50 ust 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

3) art. 80 k.p,a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez uznanie, iż operat szacunkowy jest dowodem zasługującym na uwzględnienie i podlega ocenie, pomimo faktu, iż operat szacunkowy przyjmuje błędne daty dotyczące oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, bowiem § 67 uchwały Rady Miejskiej w P. nr LXXlV/548/2018 z dnia 11 października 2018 r. opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego dnia 22 października 2018 r., wskazuje, iż "Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego", zatem jest to data 6 listopada 2018 r., natomiast rzeczoznawca majątkowy cały operat oparła na dacie 26 listopada 2018 r., co jest sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i czyni operat szacunkowy dotknięty nieważnością z uwagi na błędne wprowadzenie dat – na co, ani organ I instancji, ani organ II instancji, ani też Wojewódzki Sąd Administracyjny nie zwrócił uwagi. Ponadto zgodnie z obowiązującą procedurą biegła winna dokonać operatu szacunkowego według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, tj. na dzień 6 listopada 2018 r. na co wskazuje § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. zaś cały operat opiera się na dacie 26 listopada 2018 r i takie też zlecenie w przedmiocie wyceny otrzymał rzeczoznawca majątkowy.

Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, zobowiązanie organu do wydania w określonym terminie decyzji wskazując sposób załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcie, co uzasadniają przytoczone okoliczności sprawy wskazujące na wydanie decyzji przez organ I Instancji w sposób wadliwy, tj. w oparciu wyłącznie o operat szacunkowy dotknięty wadliwością skutkującą jego nieważnością poprzez nieprawidłowe sporządzenie, a ponadto o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazała, że wystąpiła z wnioskiem o umorzenie należności . Jej sytuacja życiowa wypełnia przesłanki z art. 64 ust. 1 pkt. 2 a i b u.f.p.

Wskazała także, że w operacie przyjęto błędną datę, na podstawie, której nastąpiło oszacowanie wartości rynkowej działki, bowiem datą którą przyjął rzeczoznawca to stan z dnia 26 listopada 2018 r. Data ta nie ma dla tej sprawy żadnego uzasadnienia - z datą tą nie jest związany jakikolwiek argument prawny, ani faktyczny. Przepisy jasno i klarownie wskazują, jaka data powinna być brana pod uwagę jako data od której są zależne stosowne wyliczenia operatu - jest to data wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, a datą to nie jest w niniejszej sprawie data 26 listopada 2018 r. ,a jest to 6 listopada 2018 r. Strona druga operatu wskazuje nam zakres wyceny, gdzie biegła wskazuje, że mowa jest o stanie nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, tj. 26 listopada 2018 r. Oszacowano również wartość rynkową działki wg stanu z dnia 26 listopada 2018 r. oraz jej wartość po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego również według stanu z dnia 26 listopada 2018 r. Wszelkie użyte daty w operacie skutecznie pominęły datę, o której mowa w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. § 67 uchwały Rady Miejskiej w P. nr LXXIV/548/2018 wskazuje, iż "Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego", zatem rzeczoznawca majątkowy cały operat winien opierać na stanie nieruchomości z dnia 6 listopada 2018 r., natomiast rzeczoznawca majątkowy wszędzie oparł się na dacie 26 listopada 2018 r. Operat zawiera zatem ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walor dowodowy w sprawie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył ,co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. Z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Skład orzekający w niniejszej sprawie nie znalazł podstaw do stwierdzenia nieważności postępowania toczącego się przed sądem pierwszej instancji.

Zasadnie skarżąca kasacyjnie zarzuciła Sądowi I instancji, iż ten nie dostrzegł, iż decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten przewiduje, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie wskazywano, że przy określaniu wysokości opłaty planistycznej wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości, jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem ustalenie opłaty planistycznej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości związane jest z datą wejścia w życie tego planu (por. wyroki NSA z 19 listopada 2008 r., II OSK 1316/07; z 3 listopada 2016 r., II OSK 3390/14; z 26 października 2017 r., II OSK 370/16 oraz z 20 października 2020 r. II OSK 1540/20; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając to na uwadze, podzielić należało stanowisko skarżącej kasacyjnie, iż Sad I instancji dokonując kontroli decyzji Kolegium nie dostrzegł, że w operacie szacunkowym przyjęto błędną datę szacowania wartości nieruchomości. Podstawę wzrostu wartości nieruchomości, a dalej ustalenia opłaty planistycznej, stanowiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęta uchwałą Rady Miejskiej w P. nr LXXIV/548/2028 z 11 października 2018 r. (Dz.Urz. Woj. Maz. z 2018 r. poz. 9980). Z § 67 tej uchwały wynika, iż wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia jej publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego. Uchwała została opublikowana w dzienniku urzędowym w dniu 22 października 2018 r., zatem weszła w życie w dniu 6 listopada 2018 r. Data ta powinna stanowić punkt wyjścia dla oszacowania wartości nieruchomości. Tymczasem autor operatu dokonując szacowania wartości nieruchomości przyjął dzień 26 listopada 2018 r. Uchybienia tego nie dostrzegł Sąd I instancji wobec czego jako zasadny należało ocenić zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 u.p.z.p.

W konsekwencji trafny okazać się musiał również zarzut naruszenia art. 80 k.p,a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Niemniej obowiązany jest do oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym - czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. II OSK 428/19; z 12 stycznia 2021 r. II OSK 1408/19; z 25 maja 2021 r. II OSK 2458/18; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Taka też sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie z uwagi na przyjęcie błędnej daty stanowiącej podstawę szacowania wartości nieruchomości. Skoro natomiast sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po zmianie tego planu, to przyjęcie błędnej daty szacowania wartości nieruchomości dyskwalifikuje ten operat jako dowód w sprawie.

Niezasadny okazał się natomiast trzeci z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów. Wskazany przez skarżącą kasacyjnie art. 64 ust. 1 pkt. 2 a i b u.f.p. przewiduje możliwość umorzenia na wniosek zobowiązanego, należności publicznoprawnych. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada odrębną od zaskarżonej w niniejszej sprawie, decyzją administracyjna. W niniejszej sprawie kontroli Sądu I instancji podlegała decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W tej sprawie organy administracji publicznej nie rozstrzygały o zasadności umorzenia należności z tytułu renty planistycznej, zatem Sąd nie mógł dopuścić się naruszenia art. 64 ust. 1 pkt. 2 a i b u.f.p. w sposób wskazanych w skardze kasacyjnej.

Zgodnie z art. 188 p.p.s.a. w brzmieniu obowiązującym od 15 sierpnia 2015 r., Naczelny Sąd Administracyjny w razie uwzględnienia skargi kasacyjnej, uchylając zaskarżone orzeczenie, rozpoznaje skargę, jeżeli uzna, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona. Skorzystanie z instytucji procesowej, o której mowa w tym przepisie, możliwe jest również w sytuacji, gdy nie wnosił o to wnoszący skargę kasacyjną (zob. wyrok NSA z dnia 10 maja 2005 r., sygn. akt FSK 2536/04, OSP 2006, nr 7-8, poz. 80; wyrok NSA z dnia 24 września 2008 r., I OSK 1494/07).

W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 p.p.s.a. w związku z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżony wyrok Sądu I instancji oraz uchylił zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ja decyzję organu pierwszej instancji.

O kosztach postępowania sądowego, na które składają się koszty postępowania kasacyjnego oraz koszty postępowania przed Sądem I instancji, orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. i art. 200 p.p.s.a., art. 205 § 2 p.p.s.a.

Z tych powodów orzeczono jak w sentencji.