Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 166/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2017-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 8, par. 7 ust. 4, par. 6 ust. 1,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 61 ust. 7,
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 9 ust. 3, part. 3 ust. 2,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2017r. sprawy ze skargi A. G. i W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A. G. i W. G. solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach, po rozpatrzeniu odwołania A. i W. G. od decyzji Burmistrza Gminy W. z 7 grudnia 2016 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną niezbędną do prawidłowego funkcjonowania budynku na działce nr [...] obręb [...], W., na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że sprawa rozpatrzenia wniosku J. i H. C. o ustalenie warunków zabudowy była już przedmiotem oceny w postępowaniu odwoławczym. Po dokonaniu analizy obecnie przedłożonych akt Kolegium stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek i przeprowadził wymaganą analizę cech zabudowy i zagospodarowania tego terenu. Analiza ta obejmuje część tekstową, w której zawiera się m.in. zestawienie tabelaryczne danych inwentaryzacyjnych oraz część graficzną. Mając na uwadze charakter planowanej zabudowy i jej wnioskowane parametry oraz parametry istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej organ wyłączył z uwzględnienia w ww. tabeli parametrów zabudowy innych obiektów o bardzo dużej powierzchni np. kościoła, ponieważ ich ujęcie w obliczeniach doprowadziłoby do istotnego powiększenia wielkości średnich parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy.

W ramach wymagań w zakresie warunków kształtowania ładu przestrzennego w analizowanej decyzji określono: rodzaj inwestycji, zgodnie ze złożonym w sprawie wnioskiem inwestorskim, linię zabudowy budynku, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku do okapu, układ połaci dachowych na budynku. Jak wynika z ustaleń analizy, kontynuacja wnioskowanej funkcji w obszarze analizowanym jest zachowana. W granicach obszaru analizowanego znajduje się bowiem głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącą zabudową gospodarczą, zabudową przeznaczoną do sprawowania kultu religijnego i czynności religijnych - kościół oraz apteka.

W ramach wymagań w zakresie warunków kształtowania ładu przestrzennego w analizowanej decyzji określono linię zabudowy w odległości 6m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ustalono w wysokości do 0,21. Z załącznika tekstowego analizy wynika wartość średnia tego parametru faktycznie wynosząca ok. 0,20 (w analizie podano 0,21 - 21%). W analizie wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi od 0,135 (13,5%) do 0,285 (28,5%) oraz to, że otaczające budynki tworzą harmonijną całość a relacje, uwarunkowania i wymagania są uporządkowane. Przyjęcie średniego parametru nie zakłóci ładu urbanistycznego w obszarze. Z powyższych ustaleń wynika, że mają rację strony skarżące podnosząc, że średnia wartość tego parametru podana w decyzji różni się od tej, faktycznie wyliczonej z przedstawionego w analizie tabelarycznego zestawienia wskaźników i cech zabudowy. Niemniej jednak rozbieżność ta, w ocenie Kolegium, nie jest rażąco wielka i nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy, ponieważ, co do zasady nie odbiega znacząco od średniej wielkości (+-0,1) a nadto wartość taka występuje w granicach obszaru analizowanego i jest do pogodzenia w istniejącym porządku urbanistycznym.

Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Mając na uwadze wszystkie okoliczności sprawy, w ocenie Kolegium, ustalenie tego parametru nie narusza prawa, w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy;

Odnośnie szerokość elewacji frontowej – 15 m (z tolerancją +-20%), organ odwoławczy podkreślił, że jak wynika z analizy, szerokość elewacji frontowych istniejącej porównywalnej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 8,0 do 15,0 m. Otaczające budynki tworzą harmonijną całość, a relacje uwarunkowania i wymagania są uporządkowane. Zatem przyjęty parametr nie naruszy istniejącego na tym terenie ładu przestrzennego.

Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu) w wysokości od 3,5m do 7,5m, to organ wskazał, że w obszarze analizowanym, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu) kształtuje się w wysokości od 3,5m do 6,5m. Zdaniem autora analizy, otaczające budynki tworzą harmonijną całość, a relacje, uwarunkowania i wymagania są uporządkowane. W związku z tym, zgodnie z analizą, możliwe jest przyjęcie wnioskowanego parametru, jako prawidłowego dla potrzeb analizy, które nie zakłóci ładu urbanistycznego w obszarze.

Odnośnie przyjęcia dachu dwuspadowego o kącie nachylenia połaci dachowych od 25 do 40 stopni, Kolegium zwróciło uwagę, że z analizy wynika, że w granicach obszaru analizowanego występują dachy o kącie nachylenia połaci dachowych od 15 do 45 stopni, układ połaci dachowych - dachy dwu i wielospadowe o kierunku głównej kalenicy w stosunku do drogi lub granic działek prostopadłym lub równoległym. W analizie wyjaśniono dodatkowo, że nie dokonano ustaleń wysokości kalenicy głównej. Parametr ten stanowi wartość wynikową znanych wartości górnej krawędzi elewacji i kąta nachylenia połaci dachowych, zatem jest technicznie wystarczająco określony przez łączne zastosowanie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji i kąta nachylenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji, układ połaci dachowych, kierunek górnej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki dadzą łącznie parametr wynikowy wyliczony w projekcie budowlanym

Organ odwoławczy dodał, że analizowana decyzja obejmuje warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczono kolorem czarnym i literami: ABCDE-A i przedstawiono na mapie, stanowiącej załącznik nr 1 decyzji.

Odnośnie zarzutów odwołania SKO podkreśliło, że mają rację jego autorzy, że przedłożona w sprawie analiza urbanistyczna jest bardzo ogólna i nie obejmuje szczegółowego uzasadnienia przyjętych w kwestionowanej decyzji poszczególnych parametrów inwestycji. Jednak na potrzeby niniejszej sprawy jest ona wystarczająca. Przepisy prawa nie nakazują by część graficzna analizy przedstawiała wskazanie poszczególnych parametrów istniejącej zabudowy na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym. W części tekstowej analizy znajduje się tabelaryczne zestawienie istotnych dla sprawy parametrów budynków mieszkalnych, znajdujących się w obszarze analizowanym, w wystarczającym zakresie.

Co do zawartego w odwołaniu sprzeciwu co do budowy inwestycji Kolegium wyjaśniło, że istotą decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, czy planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisami szczególnymi. W aktualnym stanie prawnym decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w sytuacji braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Aktualnie w obrębie działki inwestora nie ma obowiązującego planu miejscowego, a ponieważ inwestor spełnił wszystkie, ustawowo wymagane warunki, to organ zasadnie wydał decyzję o warunkach zabudowy. Ponadto kwestionowana decyzja nie rozstrzyga – przesądzająco - w zakresie usytuowania projektowanego do realizacji obiektu i nie przesądza władczo o możliwości jego realizacji.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, A. G. i W. G., zarzucili naruszenie art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5, § 6, § 7 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną interpretację przywołanych przepisów.

W uzasadnieniu skargi jej autorzy zarzucili organowi II instancji błędne uznanie, że przyjęty wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, w wysokości do 0,21, jest zgodny z regulacją § 5 rozporządzenia. Zdaniem skarżących dopuszczenie wskaźnika innego niż uśrednionego jest możliwe, jeżeli wynika to z analizy. Tymczasem w analizie nie wskazano, iż dopuszcza się wskaźnik wielkości nowej zabudowy inny niż uśredniony w stosunku do powierzchni działek sąsiadujących. Przeciwnie z analizy wynika, że jest to wartość uśredniona.

Dalej wnoszący skargę zarzucili, że wyznaczając szerokość elewacji frontowej, organ winien był wyznaczyć ten parametr na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Stosownie do wyliczeń wskazanych w tabeli zamieszczonej na 4 stronie analizy urbanistycznej, średnia arytmetyczna szerokości elewacji frontowych budynków jednorodzinnych poddanych analizie stanowi wartość 12,4 m, co przy uwzględnieniu 20 % tolerancji daje wartość 14,88 m. Tymczasem organ przyjął szerokość elewacji frontowej jako 15 m z tolerancją +/- 20 %, co w skrajnym przypadku daje wartość 18 m. Skarżący zauważyli, że analiza urbanistyczna w żadnym stopniu nie uzasadnia przyjęcia takiej wielkości, która odbiega znacząco od analogicznych parametrów analizowanych budynków. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (wyrok WSA w Warszawie z 3 lipca 2013 r., IV SA/Wa 852/13).

Uzasadniając zarzut naruszenia § 7 rozporządzenia skarżący powołali się na ugruntowane orzecznictwo sądów administracyjnych wskazując, że powołany przepis zawiera treść normatywną, która powinna być wypełniona w decyzji o warunkach zabudowy. Jego wykładnia gramatyczna nakazuje przyjąć, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ściśle określona w decyzji o warunkach zabudowy. Pamiętać przy tym trzeba, że ustalając warunki zabudowy dla projektowanej zabudowy - wymagania dotyczące tej zabudowy powinny być określone w sposób jednoznaczny, gdyż decyzja ta stanowi w istocie promesę uzyskania pozwolenia na budowę. Nieostre i niejednoznaczne określenie tych danych w istocie czyni niemożliwe ustalenie, na etapie ubiegania się pozwolenia na budowę, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok WSA w Gliwicach z 18 sierpnia 2010 r. II SĄ/GI 90/10). Ponadto wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki winien być w pierwszej kolejności wyznaczany poprzez nawiązanie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym może być on wyznaczony w innej wysokości, z tym że może to nastąpić jako wyjątek od zasady, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie wskazują wyniki analizy urbanistycznej. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 kpa a w decyzji uzasadnić powód odstąpienia od podstawowego sposobu ustalania tegoż parametru poprzez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia (wyrok WSA w Poznaniu z 30 października 2012 r. II SA/Po 786/12).

Zdaniem skarżących powyższe świadczy o tym, że błędnym jest twierdzenie SKO, że organ pierwszej instancji przyjmując wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu) od 3,5 m do 7,5 m, nie naruszył § 7 ust. 1 rozporządzenia, gdyż z analizy urbanistycznej jednoznacznie wynika, iż w przypadku budynków poddanych analizie ten parametr osiągnął maksymalnie wartość 6,5 m. Jednocześnie dodali, że wyniki analizy urbanistycznej nie wykazują istnienia powodów przyjęcia dla omawianej inwestycji innych parametrów w zakresie wysokości górnej elewacji krawędzi frontowej, od tych jakie posiadają analizowane budynki. Nadto, organ I instancji, nie uzasadnił powodów odstąpienia od podstawowego sposobu ustalania tego parametru poprzez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia.

W tym miejscu skarżący podnieśli, że określenie w decyzji ustalającej warunki zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na poziomie "do 7,5 m" stanowi naruszenie § 7 rozporządzenia, jako że określenie wysokości górnej krawędzi elewacji planowanej inwestycji musi być konkretne (wyrok WSA w Białymstoku z 5 marca 2013 r. II SA/Bk 859/12).

Autorzy skargi także zauważyli, że organ I instancji całkowicie pominął wskazanie wysokości kalenicy budynku co jest istotne dla zachowania ładu urbanistycznego okolicy. Okoliczność tę całkowicie pominęło również SKO.

Przechodząc do uzasadnienia zarzutu naruszenia § 9 rozporządzenia, skarżący zarzucili, że część graficzna zaskarżonej decyzji zawiera rażące uchybienia, gdyż na mapie, stanowiącej integralną część decyzji o warunkach zabudowy zaznaczyć należy na każdej z działek znajdującej się na terenie analizowanym procent wielkości zabudowy w stosunku do wielkości tej działki, co następnie posłuży do wyznaczenia średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem. Z kolei na mapie zaznaczyć należy, przy każdej z działek objętej analizą, szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, co pozwoli wyznaczyć średnią szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy z tolerancją do 20 %, co w konsekwencji wyznaczy szerokość elewacji dla nowej zabudowy. W ten sam sposób zaznaczyć należy na mapie istniejące wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, gzymsów lub attyk oraz geometrie dachów znajdujących się w obszarze analizowanym. Tak opisana część graficzna analizy cech i funkcji istniejącej zabudowy może dopiero stanowić podstawę do wskazanych danych w części tabelarycznej, stanowi bowiem potwierdzenie parametrów rzeczywiście istniejącej zabudowy, pozwoli na uśrednienie tych danych i wyznaczenie parametrów nowej zabudowy. Następnie, dopiero gdy to wynika z analizy, zwłaszcza z jej części graficznej, można przejść do wyznaczania parametrów dla nowej zabudowy w sposób odbiegający od średnich wskaźników ustalonych dla istniejącej zabudowy (wyrok WSA w Poznaniu z 6 sierpnia 2013 r. II SA/Po 549/13).

Tymczasem mapa dołączona do zaskarżonych decyzji nie zawiera oznaczeń procentowych wielkości zabudowy analizowanych nieruchomości, szerokości ich elewacji frontowych, jak i wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych.

Skarżący zwrócili również uwagę na rozstrzygnięcie SKO w zakresie zarzutu braku zgodności części graficznej decyzji i analizy z wymaganiami art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Stwierdzili, że stanowisko SKO w tym zakresie jest zdumiewające biorąc pod uwagę okoliczność, że ten sam skład orzekający SKO, wydając wcześniejszą decyzję w sprawie wykazał naruszenie w omawianym zakresie, zaś decyzja organu I instancji z 7 grudnia 2016 r., w części graficznej nie odbiega od wcześniejszej decyzji tego organu.

Ponadto skarżący wskazali na brak oznaczenia w decyzji organu I instancji ilości kondygnacji planowanej inwestycji, co jest elementem istotnym dla dalszego procesu budowlanego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zmianami), dalej P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (ten ostatni przepis nie ma jednak w sprawie zastosowania). W związku z tym przede wszystkim stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, a mianowicie § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej przywoływanego jako rozporządzenie, zgodnie z którym geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Tymczasem żaden z organów nie ustalił w niniejszej sprawie wysokości głównej kalenicy dachu. Stanowiąca załącznik do decyzji organu I instancji analiza funkcji i cech charakteru także nie zawiera analizy tej cechy zabudowy. Jak wynika z tej analizy, jej autor uznał, że ten parametr jest wystarczająco określony poprzez łączne zastosowanie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji i kąta nachylenia, wskazując, że "Wysokość górnej krawędzi elewacji, układ połaci dachowych, kierunek górnej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, są to parametry wystarczające przy rozstrzyganiu tego zagadnienia na poziomie urbanistycznym". Kolegium w zaskarżonej decyzji uzasadniając stanowisko, że nie ma potrzeby określania wysokości głównej kalenicy powołało się na powyższa analizę, dodatkowo wskazując, że wysokość górnej krawędzi elewacji, układ połaci dachowych, kierunek "górnej" kalenicy w stosunku do frontu działki dadzą parametr wynikowy wyliczony w projekcie budowlanym. W związku z tym po pierwsze zauważyć należy, że wymóg wskazania wysokości głównej kalenicy nie jest podyktowany tym, aby architekt sporządzający projekt budynku nie musiał sam ustalać tej wysokości, ale po to, aby ustalić, czy planowana inwestycja w zakresie wysokości głównej kalenicy nie narusza istniejącego ładu przestrzennego. Po drugie, gdyby ustawodawca za wystarczające dla ustalenia spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p., (a mianowicie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu), uznał za wystarczające samo określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, kąta nachylenia i układu połaci dachowych, nie wskazywałby w ust. 7 tego samego artykułu na konieczność określenia w rozporządzeniu wykonawczym wymagań w zakresie geometrii dachu także co do wskazania wysokości kalenicy. Tymczasem zarówno art. 61 ust. 7 jak i § 8 rozporządzenia wykonawczego wskazują na konieczność ustalenia również wysokości kalenicy głównej. Oczywiście określenie tej wysokości wymaga wcześniejszego przeprowadzenia analizy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, w tym ustalenia wysokości kalenic w obiektach znajdujących się na tym terenie, których to ustaleń stanowiąca załącznik do decyzji organu I instancji analiza nie zawiera.

Po trzecie, tylko wówczas za zbędne można by uznać określenie wysokości kalenicy głównej, gdyby planowany budynek miał mieć dach płaski. Wówczas faktycznie wystarczające byłoby wskazanie w decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Tymczasem decyzja organu I instancji określa, że dach projektowanego budynku ma być wielospadowy (Kolegium błędnie w uzasadnieniu swojej decyzji wskazało, że dach ma być dwuspadowy), tak więc tym bardziej istotne jest ustalenie wysokości tej kalenicy.

Już z tego tylko powodu zarówno zaskarżoną decyzję jak i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji należało uchylić.

Uzasadniony wydaje się także zarzut naruszenia § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z § 7 ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z kolei w myśl ust. 3 tego samego paragrafu, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Ust. 4 § 7 dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zauważyć należy, że jak to wynika z analizy urbanistycznej, w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości do okapu od 3,5 m do maksymalnie 6,5 metra. Tymczasem utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją decyzja Burmistrza Gminy Włoszczowa ustala tę wysokość w widełkach od 3,5 m do 7,5 m. Organ I instancji w żaden sposób nie uzasadnił zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia dla ustalenia maksymalnej dopuszczalnej wysokości wyższej o 1 metr od istniejącej w obszarze analizowanym wysokości. Natomiast organ odwoławczy ograniczył się do przytoczenia stanowiska autora analizy, który wskazał, że "otaczające budynki tworzą harmonijną całość a relacje, uwarunkowania i wymagania są uporządkowane" i że w związku z tym "możliwe jest przyjęcie wnioskowanego parametru, jako prawidłowego dla potrzeb analizy, który nie zakłóci ładu urbanistycznego". W ocenie Sądu takie uzasadnienie odstępstwa nie jest wystarczające. Nadto zdaje się ono wzajemnie sprzeczne. Skoro bowiem aktualnie otaczające budynki tworzą harmonijną całość, to dopuszczenie możliwości budowy obiektu o wysokości górnej krawędzi wyższej o metr w stosunku do najwyższego pod względem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej obiektu na tym terenie może zakłócić tę istniejącą "harmonijną całość".

Takie samie uwagi należy odnieść do ustalenia szerokości elewacji frontowej na 15 m +/- 20%. W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na postawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %.

Z tabeli zawartej w analizie urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 12,4 m, a największa szerokość ma 15 metrów. Dopuszczenie elewacji o szerokości 15 merów plus dodatkowo 20%, zostało przez autora analizy uzasadnione identycznie jak przy ustalaniu wysokości do okapu. Wskazano, że "otaczające budynki tworzą harmonijną całość, a relacje, uwarunkowania i wymagania są uporządkowane" co zdaniem autora analizy ma przemawiać za przyjęciem takiej szerokości. W zaskarżonej decyzji organ również ograniczył się do przytoczenia tego stwierdzenia i wskazania, że przyjęty parametr nie naruszy istniejącego na tym terenie ładu przestrzennego; organ I instancji w ogóle nie uzasadnił zastosowania § 6 ust. 2 rozporządzenia.

W tym miejscu zauważyć należy, że słusznie skarżący podnoszą, iż organ wydając decyzję na podstawie art. 61 u.p.z.p ma obowiązek ustalić warunki zabudowy stosownie do wymagań prawa, nie zaś w celu ich dostosowania do zamiaru inwestora.

Natomiast Sąd nie podziela zarzutu, że wskazanie parametrów jakimi charakteryzują się obiekty istniejące w obszarze analizowanym musi nastąpić na załączniku graficznym. Ani przepisy u.p.z.p., ani też rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) takiego wymogu nie przewidują. Natomiast wątpliwości budzi mapa z adnotacją, że stanowi ona załącznik nr 1 do decyzji, przedstawiająca teren inwestycji, pod kątem spełniania przez nią wymogów § 3 ust. 2 tego rozporządzenia, jak również § 9 ust. 3 rozporządzenia. Zauważyć bowiem należy, że mapa ta jest, (najprawdopodobniej na skutek jej przeskalowanie) mało czytelna. Również część graficzna analizy, będącej załącznikiem do decyzji jest tak nieczytelna, że nie jest możliwe zlokalizowanie niektórych działek, wymienionych w tabeli zawartej w analizie urbanistycznej.

Natomiast niezasadny jest w ocenie Sądu zarzut naruszenia art. 5 rozporządzenia. Aczkolwiek bowiem w analizie urbanistycznej, jak sam przyznaje to organ odwoławczy, błędnie został określony średni wskaźnik istniejącej zabudowy, jednakże z uwagi na niewielką, bo wynoszącą ok. 1% (21% zamiast 20%) różnicę, należy podzielić stanowisko SKO, że dopuszczalne było ustalenie tego wskaźnika na 21 % w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym wskaźnik ten wynosi od 13,5 % do 28,4%.

Mając jednak na uwadze wcześniej wskazane nieprawidłowości, zarówno zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji podlegały uchyleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w zw. z art. 135 P.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 1 tej samej ustawy, zasądzając na rzecz skarżących od organu kwotę 500 zł, odpowiadającą uiszczonemu przez nich wpisowi od skargi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien wyeliminować stwierdzone wyżej nieprawidłowości, a więc przede wszystkim przeprowadzić analizę, odpowiadającą wymogom art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia, przy wykorzystaniu należycie sporządzonej kopii mapy zasadniczej lub katastralnej. W przypadku uznania, że zachodzą podstawy do zastosowania § 5 ust. 2, art. 6 ust.2, art. 7 ust. 4 rozporządzenia organ winien takie rozstrzygnięcie należycie uzasadnić. Konieczne jest również uzupełnienie analizy o ustalenie wysokości kalenic w budynkach, znajdujących się w obszarze analizowanym i określenie geometrii dachu dla planowanej inwestycji, stosownie do wymogu zawartego w § 8 ust. 1 rozporządzenia, a więc także odpowiednio do wysokości kalenic występujących w obszarze analizowanym.