Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 307/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2024-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 35 ust. 1 pkt 1-4a i ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Kuza Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.) Protokolant Starszy inspektor sądowy Sebastian Styczeń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi K. P. i J. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2024 r. [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 2 kwietnia 2024 r. [...] Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania K. P. i J. P., utrzymał w mocy decyzję nr [...] Prezydenta Miasta K. z 31 stycznia 2024 r. znak: [...] zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą C. R. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży 248,08 m2), z garażem podziemnym oraz pozwolenia na rozbiórkę budynku usługowego (nr ewid. 3217h), na terenie działek nr [...], [...], [...] przy ul. [...] w K..

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, co następuje.

W dniu 31 lipca 2023 r. do organu pierwszej instancji wpłynął wniosek inwestora z 20 lipca 2023 r., uzupełniony 25 sierpnia 2023 r. o pozwolenie na budowę ww. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami. Do wniosku dołączono: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania ww. działkami na cele budowlane; zgodę z 24 sierpnia 2023 r. właścicieli budynku usługowo-handlowego na jego rozbiórkę oraz projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany.

Na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.), zwanej dalej "P.b.", postanowieniem z 12 września 2023 r. organ pierwszej instancji nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno budowlanego wyszczególnionych w 16 punktach postanowienia w terminie do 27 grudnia 2023 r.

Prezydent ocenił, że inwestor wywiązał się z nałożonego obowiązku i decyzją z 31 stycznia 2024 r. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił inwestorowi pozwolenia na ww. budowę.

Rozpoznając sprawę w trybie odwoławczym, Wojewoda powołał się na treść art. 30b ust. 1, art. 35 ust. 1 P.b. i podkreślił, że dla terenu, na którym znajdują się wnioskowane pod zabudowę działki przy ul. [...] w K. brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd inwestor uzyskał decyzję nr [...] Prezydenta Miasta K. z 21 stycznia 2022 r. znak: [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży do 550 m2) i garażem podziemnym na ww. działkach w granicach oznaczonych na załączniku graf. literami ABCD-A, wydaną na wniosek inwestora. Decyzja jest ostateczna.

W decyzji tej w zakresie dotyczącym warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego ustalono:

- nieprzekraczalne linie zabudowy - w odległości 10 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...];

- wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji od 0,13 do 0,28;

- udział powierzchni biologicznie czynnej co najmniej 25%;

- szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] od 20,5 m do 38,0 m;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od strony ul. [...] - od 9,0 m do 18,5 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;

- geometrię dachu - dach płaski;

- całkowitą wysokość budynków - do 18,5 m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Nieprzekraczalne linie zabudowy zostały oznaczone na załączniku graficznym nr [...] do ww. decyzji.

Wojewoda podkreślił, że organ pierwszej instancji dokonał sprawdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ww. decyzją o warunkach zabudowy dla omawianej inwestycji w zakresie przedmiotu inwestycji, warunków i wymagań dotyczących kształtowania ładu przestrzennego, warunków i wymagań wynikających z innych aktów prawa miejscowego, warunków ochrony środowiska, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, zgodności obszaru objętego projektem zagospodarowania terenu z terenem w liniach rozgraniczających teren inwestycji określonym na załączniku nr [...], i swoje ustalenia zawarł w uzasadnieniu decyzji z 31 stycznia 2024 r. Po przeanalizowaniu projektów organ odwoławczy stwierdził, że ustalenia te są prawidłowe.

W związku z wymogiem dotyczącym sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z wymogami ochrony środowiska organ odwoławczy stwierdził, że inwestycja ta nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019r., poz. 1839 ze zm.) i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko oraz uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1094 ze zm.). Teren inwestycji nie znajduje się w obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, co wynika również z decyzji Prezydenta Miasta K. z 31 stycznia 2024 r.

Wypełniając dyspozycje kolejnych punktów art. 35 ust. 1 P.b., organ odwoławczy sprawdził zgodność projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi, tj. przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wojewoda wskazał w szczególności, że zgodnie z projektem budowlanym budynki zostały zaprojektowane w ten sposób, że garaże znajdują się na poziomie

- 3,35 m na działkach nr [...], [...], [...]. Powierzchnia zabudowy w poziomie piwnic wynosi ok. 1474 m2, powierzchnia działek nr [...], [...] i [...] wynosi 1922 m2. Kondygnacja garażu została zagłębiona poniżej poziomu przylegającego terenu. Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowano:

- ścianą z otworami okiennymi w odległości 6,10 m i więcej od granicy z działkami nr [...] i [...] w odległości 17,94 m od budynku mieszkalnego jednorodzinnego istniejącego na działce nr [...] obok miejsca postojowego dla samochodu osoby niepełnosprawnej;

- ścianą z otworami okiennymi w odległości 7,65 m i więcej od granicy z działką nr [...] oraz w odległości 14,27 m od budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...];

- ścianą z otworami okiennymi w odległości 21,55 m i większej od granicy z działką nr [...], w odległości 31,18 m i większej od budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...], w odległości 9,0 m od zgrupowania 10 miejsc postojowych obok 3 miejsc dla samochodów osób niepełnosprawnych;

- ścianą z otworami okiennymi w odległości 3,50 m i większej od granicy z działką nr [...] - ul. [...].

W budynku zaprojektowano: dach płaski bez okapów, balkony o szerokości 1,50 m, schody zewnętrzne przy wejściu do lokali mieszkalnych w odległości 7,81 m od granicy z działką nr [...]. Nadto w aktach sprawy znajdują się analizy zacieniania i oświetlenia dziennego pomieszczeń na pobyt ludzi w budynkach na działkach nr: [...], 243, [...], [...], [...] i 1590. Zgodnie z załączonymi analizami projektowany budynek w dniach równonocy wiosennej i jesiennej, tj. 21 marca i 23 września nie oddziałuje na obiekty mieszkalne znajdujące się na sąsiednich działkach, spełniając wymagania § 13 i § 60 rozporządzenia w zakresie czasu nasłonecznienia i oświetlenia dziennego pomieszczeń na pobyt ludzi.

Miejsce do składowania odpadów stałych to wyodrębnione pomieszczenie w budynku z bezpośrednim wyjściem na zewnątrz, zaopatrzone w daszek ochronny, mające ściany i podłogi zmywalne, punkt czerpalny wody, kratkę ściekową, wentylację oraz oświetlenie sztuczne, zlokalizowane: w odległości 17 m i więcej od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz w odległości 10,03 m od granicy z działką nr [...]. Pomieszczenie do gromadzenia odpadów stałych jest dostępne dla osób niepełnosprawnych. Dojście od najdalszego wejścia wynosi ok. 10 m. Do pomieszczenia zaplanowano dojazd samochodów śmieciarek. Na terenie objętym opracowaniem zaplanowano ciąg pieszo-jezdny.

Do lokali mieszkalnych w budynku zaprojektowano utwardzone dojście o szerokości 2,49 m oraz pochylnie dla osób niepełnosprawnych, do lokali usługowych zaprojektowano utwardzone dojścia o szerokości 2,40 m i większej, spełniające wymagania § 16 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto 25,29% powierzchni działek nr: [...], [...], [...] urządzono jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego

> 25% wymaganych ww. decyzją Prezydenta Miasta K. o warunkach zabudowy oraz 25% wymaganych § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na terenie działek nr: [...], [...], [...] zaprojektowano 15 miejsc postojowych dla samochodów osobowych, w tym 5 stanowisk dla samochodów osób niepełnosprawnych. Zgrupowanie 10 miejsc postojowych znajduje się:

- w odległości 10,0 m od okien pomieszczeń w projektowanym budynku mieszkalnym, w odległości ok. 7,50 m od granicy z działką nr [...], w odległości ok. 7,50 m od granicy z działką nr [...];

- miejsca postojowe dla samochodów osób niepełnosprawnych znajdują się obok ścian projektowanego budynku;

- odległość wjazdu do garażu podziemnego od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi wynosi ok. 17,0 m.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wyjaśnił, że o sposobie obsługi w zakresie komunikacji działek nr [...], [...] i [...] przy ul. [...] w K. rozstrzygnęła ww. decyzja Prezydenta Miasta K. z 21 stycznia 2022 r. o warunkach zabudowy. Zgodnie z tą decyzją obsługa komunikacyjna terenu ma odbywać się z ul. [...] (droga publiczna kategorii powiatowej) poprzez ustanowioną służebność gruntową na działkach nr: [...] i [...] (KW Nr [...]) oraz działkę nr [...] na warunkach, które określi Miejski Zarząd Dróg w K.. W projektach znajdują się pisma Miejskiego Zarządu Dróg w K.:

- z 25 listopada 2022 r. dotyczące obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz garażem podziemnym na ww. działkach;

- z 9 listopada 2023 r. o uzgodnieniu zmiany zagospodarowania terenu na nieruchomości przylegającej do granicy pasa drogowego ul. [...] w K. w zakresie planowanej inwestycji;

- z 17 stycznia 2024 r. o uzgodnieniu zmiany zagospodarowania terenu na nieruchomości przylegającej do granicy pasa drogowego ul. [...] w K. w zakresie planowanej inwestycji.

Wojewoda dodał, że postanowieniem z 14 marca 2024 r. sygn. akt I C [...] Sąd Okręgowy w K. umorzył postępowanie o ustanowienie wygaśnięcia służebności gruntowej.

Podsumowując, Wojewoda podkreślił, że stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2023 r., poz. 997 ze zm.) decyzja o warunkach zabudowy określa sposób zagospodarowania terenu oraz warunki jego ewentualnej zabudowy, a zatem kwestie dotyczące ładu przestrzennego nie są przedmiotem postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Organ dodał, że w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 P.b. nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wnieśli K. P. i J. P., zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie:

1) przepisów postępowania, tj. art. 107 § 1 pkt 6 oraz art. 7, art. 8 § 1, art. 9 zd. 1, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do argumentów skarżących dotyczących naruszenia przez projekt § 15 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz brak wyjaśnienia tego, czy postanowienie Sądu Okręgowego w K. o umorzeniu postępowania w sprawie wygaśnięcia służebności przysługującej inwestorowi jest prawomocne;

2) § 15 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez zaprojektowanie inwestycji w sposób sprzeczny z dyspozycją tego przepisu;

3) § 14 ust. 1 rozporządzenia w związku z § 5 ust. 18 pkt 4 uchwały nr [...] Rady Miasta K. z 28 listopada 2019 r. w sprawie regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta K., zmienionej uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z 3 listopada 2022 r. przez niezapewnienie właściwego, bezkolizyjnego dojazdu samochodów śmieciarek do wyodrębnionego w budynku pomieszczenia na odpady;

4) art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że kognicja organu drugiej instancji w zakresie badania naruszenia interesu skarżących ogranicza się jedynie do kwestii dopełnienia przez inwestora warunków technicznych inwestycji.

W uzasadnieniu skargi jej autorzy przedstawili argumentację na poparcie postawionych zarzutów, w oparciu o które wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie z 5 sierpnia 2024 r. uczestnik postępowania sądowego reprezentowany przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]

i 65b (dalej “Wspólnota") przestawił swoje stanowisko w sprawie, wskazując zwłaszcza, że:

1) przez planowaną inwestycję Wspólnota została odcięta od dojazdu do swoich posesji. Od ul. [...] nie ma takiego dojazdu - użytek drogowy [...] nie umożliwia dojazdu samochodami osobowymi do domów, posesji i garaży mieszkańców - jest to jedynie wydeptana, odgrodzona słupkami ścieżka. Inwestor nie przedstawił planu, w jaki sposób ciężki sprzęt budowlany będzie mijał się na ok. 4 m na drodze tak, aby nie blokować dojazdu do posesji. Wspólnota ze względów finansowych wycofała pozew o wygaśnięcie służebności;

2) ustanowiona w 1997 r. (Kw Nr [...]) miała zapewnić jedynie dojazd do jednorodzinnego domu, a nie do bloku z ok. 44 mieszkaniami, lokalami usługowymi i parkingiem na 40-50 aut zarówno wewnątrz, jak i na zewnętrz budynku, co utrudni a wręcz uniemożliwi komunikację i wyjazd, a tym samym uniemożliwi korzystanie z prawa własności do działek nr [...] i nr [...] mieszkańcom. Wspólnota nie zgodziła się na zmianę charakteru i przeznaczenia służebności - zerwanie kostki, przebudowę ww. działek oraz tworzenia na nich nowej ul. [...] (artykuł z 2 sierpnia 2024 r.);

3) omawiana droga [...] jest podzielona na całej jej długości - lewa część stanowi drogę publiczną o szerokości 4 m, a reszta drogi (prawa część przylegająca do działki inwestora) stanowi należące do Wspólnoty prywatne działki [...] i [...] - o szerokości 2 m, na których została ustanowiona omawiana służebność przejazdu i przechodu do budynku jednorodzinnego;

4) w piśmie 2 listopada 2023 r. Wspólnota podniosła, że pozytywne zaopiniowanie zjazdu z inwestycji nie uwzględnia interesu mieszkańców, którzy będą mieli utrudniony dojazd do posesji, organ nie ustosunkował się do tej kwestii;

5) w piśmie z 20 września 2023 r. Wspólnota podniosła inne zastrzeżenia do budowy m.in. fakt, że ww. kwestie nie były przedmiotem żadnych uzgodnień, czy konsultacji inwestora z mieszkańcami Wspólnoty Mieszkaniowej, zacienienie naszych posesji czy zniszczenia ogrodu;

6) obecny wąski i zabudowany dojazd nie obsłuży budowy z zachowaniem bezpieczeństwa mieszkańców ul. [...] i 65b, co stanowi zagrożenie bezpieczeństwa ruchu pieszego, bezpośrednie zagrożenie zdrowia i życia ludzkiego;

7) lokalizacja inwestycji z garażami podziemnymi może spowodować np. pękanie ścian i naruszenie konstrukcji sąsiadujących bloków przy ul. [...]

i 65b, o czym sam inwestor wspominał w piśmie z 29 lipca 2024 r.;

8) inwestor "podobno" 24 listopada 2022 r. zawarł umowę z Miejskim Zarządem Dróg w sprawie warunków przebudowy ul. [...], jednak Wspólnota nigdy nie została zapoznana z jej treścią. MZD samowolnie zadecydował, że zjazd z planowanej inwestycji ma odbywać się przez działki Wspólnoty [...] i [...] obręb 0017 (służebność gruntowa), na co Wspólnota nigdy nie wyrażała zgody - pismo z 25 listopada 2022 r.;

9) w dniu 5 sierpnia 2024 r. Zarząd ponowił starania o uzyskanie informacji, jak mają być przebudowywane działki nr [...] i [...] na ul. [...]. Uzyskałam informację, że inwestor nie przedstawił szczegółowych warunków zabudowy drogi publicznej. Z załączonej do umowy z 24 listopada 2022 r. mapy wynika jedynie, że po przebudowie ww. działek, np. zerwaniu kostki nie przywróci stanu poprzedniego, a tego służebność nie obejmuje i jest to naruszenie prawa własności, jak i zmiana warunków, na jakich inwestor może korzystać ze służebności;

10) inwestor 5 sierpnia 2024 r. samowolnie zdemontował płot należący do Wspólnoty narażając ją na koszty naprawy;

11) w dniu 2 sierpnia 2024 r. ukazał się w lokalnej prasie artykuł odnośnie planowanej inwestycji. Zgodnie z informacjami tam zawartymi, dojazd i dojście do nieruchomości jest zaprojektowany od strony ul. [...], która jest przedłużeniem ul. [...] i dochodzi do ul. [...] - autorka artykułu w rozmowie telefonicznej wskazała, że taką informację podał jej inwestor, podczas gdy taka ulica w wykazie ulic w MZD nie istnieje.

Na rozprawie 8 sierpnia 2024 r. Przewodniczący doręczył pełnomocnikowi uczestnika C. R. odpis ww. pisma Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikami.

Pełnomocnik skarżących radca prawny M. P. poparł skargę, wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentów w postaci wydruku z systemu Sądu Rejonowego w K., odpisu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia z załącznikami na okoliczność niedysponowania przez inwestora dostępem do drogi publicznej oraz naruszenia interesu prawnego skarżących. Wyjaśnił, że sprawa o stwierdzenie zasiedzenia dotycząca działki o numerze [...] zawisła w sierpniu 2023 r. w Sądzie Rejonowym w K.. Przyznał, że skarżący nie wnosili o wznowienie postępowania o uzyskanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Oświadczył, że nie domaga się doręczenia mu odpisu pisma Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z załącznikami.

Skarżący J. P. wyjaśnił, że dojazd do jego posesji realizowany jest przez drogę wewnętrzną.

Pełnomocnik skarżącej K. P., syn M. P., poparł skargę.

Członek W. M. Pustówka przyłączyła się do skargi. Złożyła do akt zdjęcie twierdząc, że zostało wykonane wczoraj i obrazuje drogę wewnętrzną, przez którą ma być realizowany dojazd do przedmiotowej inwestycji. Członek Wspólnoty M. A. Zielińska przyłączyła się do skargi.

Pełnomocnik uczestnika C. R. radca prawny T. R. wniósł o oddalenie skargi, złożył odpis zupełny z księgi wieczystej na okoliczność braku w księdze wieczystej wzmianki w dziale III, gdzie ujawniona jest służebność przejazdu i przechodu inwestora.

Sąd postanowił oddalić wniosek dowodowy skarżących. Pełnomocnik skarżących w trybie zastrzeżenia podniósł naruszenie art. 106 § 3 p.p.s.a., gdyż uważa, że złożony przez niego wniosek dowodowy dotyczy istotnych wątpliwości prawnych.

Przewodniczący zamknął rozprawę. Sąd postanowił odroczyć ogłoszenie orzeczenia na dzień 14 sierpnia 2024 r., godz. 13:00, sala B, o czym obecni zostali poinformowani.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935) zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie aprobuje ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji w niniejszej sprawie oraz ocenę prawną dokonaną przez organ odwoławczy.

Materialnoprawną podstawę decyzji organów stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm., dalej jako "P.b.").

Zgodnie z art. 4 P.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzja o warunkach zabudowy, ogranicza swobodę zabudowy.

W art. 28 P.b. ustanowiona została zasada, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31, które to przepisy określają wyjątki od tej reguły. Przedmiotowa inwestycja nie zalicza się do ww. odstępstw, stąd wymaga ona uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przepisy art. 35 ust. 1 pkt 1-4a P.b. określają zakres działań organu administracji architektoniczno-budowlanej. Stanowią one, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

3a) dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:

a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;

4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:

a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie opisanym wyżej organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, zgodnie z art. 35 ust. 3 p.b., określając termin ich usunięcia. W przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, ww. postanowienia organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 5 pkt 1 p.b.). Stąd warunkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jest złożenie kompletnej dokumentacji projektowej wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stosownymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Zakres uprawnień kontrolnych organu został określony w art. 35 ust. 1 p.b. i tylko w tym zakresie, w przypadku stwierdzenia naruszeń, organ może podjąć działania korygujące. W razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 p.b., właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, o czym wprost stanowi art. 35 ust. 4 P.b. W orzecznictwie wskazuje się, iż użyty zwrot "organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę" oznacza, że organ administracji architektoniczno - budowlanej, w razie spełnienia tych przesłanek, jest związany powyższymi przepisami i ma obowiązek podjąć rozstrzygnięcie zgodne z żądaniem wnioskodawcy.

Bezspornym jest, że na terenie, na którym projektowana jest sporna inwestycja, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestor wystąpił i uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą omawianej inwestycji. W tym stanie rzeczy organ administracji architektoniczno - budowlanej zobligowany był ocenić zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno - budowlanego z ustaleniami tej decyzji, co zresztą uczynił. W ocenie Sądu, organy obu instancji trafnie przyjęły, że planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja ta jest ostateczna, a jej podważenie nie może być skuteczne w kontrolowanym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Dlatego wszelkie zarzuty dotyczące ustaleń tej decyzji i legalności jej wydania, m. in. kwestionujące krąg stron postępowania, nie mogły mieć w tej sprawie znaczenia. Skarżący Pędzik – jak zarzucają - nie byli stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy, nie podjęli jednak kroków zmierzających do wzruszenia decyzji o warunkach zabudowy. Uczestnik postępowania Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] i 65b w K. (dalej Wspólnota) nie zgadza się z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Nie sposób stwierdzić, czy w postępowaniu w sprawie wydania warunków zabudowy Wspólnota była stroną, bo akta administracyjne sprawy nie pozwalają na takie ustalenie. [...] na datę wydania zaskarżonej decyzji, jak również wyrokowania przez Sąd, decyzja ta nie została pozbawiona przymiotu ostateczności.

W niniejszej sprawie projekt budowlany przewiduje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, z garażem podziemnym oraz pozwolenia na rozbiórkę budynku usługowego, na terenie działek nr ewid. [...], [...], [...] przy ul. [...] w K..

Kwestią sporną w sprawie był określony w projekcie budowlanym sposób obsługi komunikacyjnej inwestycji. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy autor projektu przyjął, że obsługa ta odbywać się będzie z ul. [...] (drogi publicznej) poprzez działkę nr ewid. [...] (własność gminna użytkowana jako droga) a następnie działki nr ewid. [...] i [...] na zasadach służebności gruntowej (własność Wspólnoty) przy uzgodnieniu z Miejskim Zarządem Dróg w K..

W analizowanym przypadku MZD w K. kilkukrotnie wypowiadał się co do możliwości obsługi komunikacyjnej projektowanej inwestycji w powyższy sposób i pozytywnie zaopiniował to rozwiązanie. Zarządca wyjaśnił, mając na uwadze natężenie ruchu na drodze użytkowanej działki nr ewid. [...], że ruch pojazdów w związku z przedmiotową inwestycją będzie możliwy po tej drodze i nie stwierdził, aby natężenie tego ruchu wymagało wykonania dodatkowej analizy. Droga ta jest bez wątpienia drogą ogólnodostępną, zresztą korzystają z niej także strony sprzeciwiające się inwestycji. Bezpieczeństwo prowadzenia robót budowlanych (w tym poruszania się pojazdów ciężarowych do placu budowy) nie może stanowić argumentu tamującego możliwość wydania pozwolenia na budowę, skoro przepisy prawa regulujące bezpieczeństwo ruchu i prowadzenia robót budowlanych, treść projektu budowlanego (informacja bioz) jak również ustalenia z MZD w K. zabezpieczają osoby korzystające z drogi na działce nr ewid. [...] przed skutkami niewłaściwych działań wykonawcy robót budowlanych. Z całą pewnością takim robotom towarzyszą określone niedogodności, ale nie mogą one same w sobie uniemożliwiać zabudowy gruntów sąsiednich, a co najistotniejsze - mają charakter przejściowy.

Dodatkowo w tej sprawie inwestor zawarł umowę z organem reprezentującym Gminę K., mocą której inwestor zobowiązał się wykonać prace drogowe związane z przebudową skrzyżowania ul. [...] i ul. [...], obejmując zakresem tych robót także działkę nr ewid. [...]. Skutkiem tej umowy inwestor poniesie dodatkowe koszty związane z obsługą komunikacyjną tego obszaru, przyczyniając się do poprawy infrastruktury drogowej na tym terenie. Co istotne, a budziło sprzeciw Wspólnoty, umowa nie dotyczy działek stanowiących własność uczestnika postępowania tj. nr ewid. [...] i [...]. Wnikliwa analiza treści tej umowy pozwala na wniosek, że umowa ta nie zezwala na wykonywanie prac na tych dwóch działkach gruntu, a wręcz zobowiązuje inwestora do tego, aby inwestor uzyskał we własnym zakresie wszelkie wymagane zezwolenia związane z realizowaniem robót określonych ta umową, w tym zgodę na zajęcie przylegających do terenu budowy ulic i chodników w niezbędnym zakresie i poniósł wszelkie koszty z tym związane (§ 2 ust. 2 pkt 7 umowy). Przebudowa, zgodnie z umową, ma odbywać się na działkach ewid. nr [...], [...] i [...] (§2 ust. 2 pkt 1 umowy).

Zatem treść omawianej umowy nie mogła wpłynąć na wynik tej sprawy. Podkreślenia jeszcze raz wymaga, choć wynika to z opisu kontrolowanego przedsięwzięcia budowlanego popartego zatwierdzonym przez organy projektem zagospodarowania terenu, że działki nr [...] i [...] nie należą do terenu inwestycji. Oznacza to, że zgodnie z zatwierdzonymi zaskarżoną decyzją projektami inwestor nie może wykonywać żadnych prac budowlanych na tych nieruchomościach.

Zdaniem oponujących inwestycji stron postępowania inwestor nie może również korzystać ze służebności gruntowej obciążającej działki Wspólnoty w takim zakresie, jaki wynika z projektu budowlanego. Wspólnota nie wyraża bowiem zgody na to, aby służebność ta służyła obsłudze znacznej ilości pojazdów, jakie pojawią się w związku z wybudowaniem spornego budynku wielorodzinnego. Ponadto, jak podnosi Wspólnota, właściciele działek inwestora nie korzystali z tej służebności przez wiele lat i dlatego prawo to wygasło. Odnosząc się do tej grupy zarzutów, należy wskazać, że z treści księgi wieczystej urządzonej dla ww. nieruchomości Wspólnoty obciążonych służebnością nie wynika jakiekolwiek ograniczenie w prawie przejazdu bądź przechodu, a w szczególności ograniczenie dla nieruchomości władnącej co do ilości osób czy pojazdów, które mogą z tego prawa korzystać. Również postępowanie sądowe o ustalenie wygaśnięcia ww. służebności gruntowej zostało umorzone, jak ustalił Sąd – postanowienie sądowe w tym przedmiocie uprawomocniło się 4 kwietnia 2024 r.

Zatem nie ma żadnych podstaw faktycznych ani prawnych, aby uznać, że teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej, bądź że dostęp ten nie może być realizowany. Zupełnie uboczną kwestią jest wybudowanie zjazdu z terenu inwestycji na drogę publiczną, poprzedzone uzyskaniem decyzji administracyjnej o zezwoleniu zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, przygotowaniem odrębnej dokumentacji opisanej w art. 29 ustawy o drogach publicznych, uzyskaniem przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, na których ma być urządzony zjazd. Zjazd taki może być jednak projektowany i procedowany już po wykonaniu spornej inwestycji.

Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.). Przewidziana w art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. ocena poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich w ramach projektowania i budowy obiektu budowlanego ma charakter zobiektywizowany, a więc dokonywana jest z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy, w tym przepisy Prawa budowlanego, wprowadzają określone wymagania. Wymagania te inwestor powinien spełnić, a organ administracji architektoniczno-budowlanej zaistnienie tego stanu w toku postępowania zweryfikować (zob. wyrok WSA w Szczecinie z 9 listopada 2023 r., II SA/Sz 264/23, lex nr 3643515). Ochronę tych interesów wprowadzają zatem między innymi przepisy techniczno-budowlane. W tej sprawie organy stwierdziły zgodność inwestycji z warunkami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a ocenę tę Sąd aprobuje. Organy orzekające w sprawie przenalizowały między innymi możliwość bezkolizyjnego odbioru odpadów z terenu inwestycji po jej zrealizowaniu i w tym zakresie Sąd nie dostrzega naruszenia prawa. Ta kwestia została wyjaśniona przez inwestora (projekt zawiera dodatkową analizę - k. 20b projektu zagospodarowania terenu).

Sąd nie stwierdził również, aby toczona przed sądem powszechnym sprawa o zasiedzenie własności gruntu stanowiącego część działki nr ewid. [...] miała znaczenie dla rozstrzygnięcia tej sprawy, skoro zgodnie z projektem teren inwestycji nie obejmuje tej działki ewidencyjnej. Z tych przyczyn również zgłoszony w związku ze sprawą o zasiedzenie wniosek dowodowy na zasadzie art. 106 § 3 p.p.s.a. podlegał oddaleniu, albowiem przeprowadzenie tego dowodu nie jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych w niniejszej sprawie.

Podsumowując, Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa skutkującym koniecznością wyeliminowania tej decyzji (czy też także decyzji organu I instancji) z obrotu prawnego. Niewątpliwie budowa przedmiotowego budynku wielorodzinnego rodzi sprzeciw sąsiadów, ale nie jest to wystarczający powód do uchylenia decyzji. Dodatkowe utrudnienia związane z korzystaniem z drogi na działce nr [...], czy też obawy o parkowanie pojazdów na tej drodze będą mogły być niwelowane przez wykonanie nowej infrastruktury drogowej i odpowiednie oznakowanie ulicy. Z kolei wątpliwości co do zgodności z prawem działań inwestora w trakcie procesu budowlanego mogą być rozstrzygane przez odpowiednie służby nadzorcze, a wyrządzone szkody rekompensowane w trybie prawa cywilnego. Te kwestie jednak pozostają bez wpływu na wynik tej sprawy.

Podsumowując, w niniejszej sprawie zgodnie z art. 35 ust. 4 P.b., organy nie mogły odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.