Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 167/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-05-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 maja 2024 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 grudnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. N. kwotę 1.082 zł (słownie: jeden tysiąc osiemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 28 grudnia 2023 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia 3 października 2023 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...], obręb P., której wartość zmieniła się w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbytej dnia 29 czerwca 2021r. umową sprzedaży.

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wójt Gminy K. zawiadomieniem z dnia 21 marca 2022r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wójt Gminy K. pierwotną decyzją nr [...] z dnia 18 lipca 2022 r. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, którą zobowiązany do uiszczenia został J. N.. W związku z odwołaniem od tej decyzji wniesionym przez zobowiązanego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 14 października 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Wójt Gminy K. ponownie decyzją z dnia 3 października 2023 r. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.), dalej "u.p.z.p." orzekł o ustaleniu dla J. N. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przytoczył dotychczasowy stan sprawy i wskazał na treść art. 37 u.p.z.p. Wysokość opłaty planistycznej w stawce 30% Rada Gminy K. ustaliła uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia 30 marca 2020 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. (Dz. Urz. Woj. W. z dnia 20 kwietnia 2020 r. poz. [...]).

Organ I instancji podał, że dokonując oceny operatu szacunkowego, miał na uwadze, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Organ ustalił, że rzeczoznawca majątkowy H. L. uzyskała wymagane uprawnienia zawodowe i jest wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Tym samym jest osobą uprawnioną do szacowania nieruchomości. Organ stwierdził również, że operat szacunkowy z dnia 17 lipca 2023 r., został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy.

W oparciu o uzyskaną opinię rzeczoznawcy majątkowego Wójt Gminy K. ustalił, iż wartość nieruchomości określona przez wyceniającego przed wejściem w życie planu wyniosła [...] zł, a po wejściu w życie planu wzrosła i wyniosła [...] zł. Różnica w wartości nieruchomości wyniosła [...] zł. Opłata planistyczna określona w stosunku procentowym 30% do różnicy wartości przed i po wejściu w życie planu miejscowego wyniosła [...] zł.

Reasumując, zdaniem Wójta w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - nastąpił obiektywny wzrost wartości działki nr [...] o pow. 0,1050 ha w obrębie P., który związany jest z uchwaleniem zmiany planu miejscowego z dnia 30 marca 2020 r.

Odwołanie od powyższej decyzji Wójta Gminy złożył J. N. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości. Zarzucił jej naruszenie dogłębnego rozpoznania sprawy polegające na ustaleniu tzw. opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki w sposób błędny, nie oparty na wycenie wzrostu wartości działki sprzed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, każdorazowo w jej kształcie istniejącym na chwilę wejścia w życie zmiany tego planu, lecz na skutek dokonania wyceny hipotetycznego tworu nieistniejącego w chwili wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie będącego przedmiotem sprzedaży, o całkowicie odmiennej powierzchni, kilkukrotnie korygowanej różnymi wskaźnikami, co w efekcie doprowadziło do utraty waloru podobieństwa pomiędzy porównywanymi na potrzeby wyceny działkami, a także nieuwzględnieniu ogólnie słabych walorów wycenianej działki takich, jak np. dojazd, położenie, które mają szczególny wpływ na wartość działki po zmianie jej przeznaczenia na budowlane.

W uzasadnieniu wskazano, że kwestie opłaty planistycznej już ze swej istoty w poszczególnych stanach faktycznych jawią się jako dość skomplikowane. Sporządzony w sprawie operat pojęć tych nie upraszcza, wręcz przeciwnie, jego treść, przynajmniej w subiektywnym odbiorze strony jest bardzo zawiła, co nie ułatwia jego analizy czy też kontroli.

W ocenie strony przedmiotem analizy winien być wzrost wartości nieruchomości sprzed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, ale każdorazowo w jej kształcie istniejącym na chwilę wejścia w życie zmiany tego planu. W opinii Odwołującego się sporządzony operat nie czyni zadość tym wymogom. Przedmiotem wyceny stały się bowiem nie działki, lecz hipotetyczne twory nieistniejące w chwili wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie będące przedmiotem sprzedaży, o całkowicie odmiennych od winnych podlegać wycenie powierzchniach, kilkukrotnie korygowane różnymi wskaźnikami. Zabieg ten jednak jedynie pozornie prowadzi do prawidłowych konkluzji. W efekcie bowiem przyjęte nieruchomości jako podobne dla szacowania wartości przestają takimi być. Wątpliwości budzi także sposób wyceny wartości działek po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, bowiem operat w tym zakresie, w sytuacji kiedy budowlaną stała się tylko część działki wcześniej rolnej w pierwszym etapie zawiera wycenę całej części, która atrybut budowlany uzyskała, a dopiero następnie wartość ta jest stosunkowo pomniejszana zgodnie z powierzchnią działki podlegającej wycenie.

Odwołujący się stanął na stanowisku, że organ nie ma obowiązku posiadania wiadomości specjalnych, dlatego też na potrzeby wyceny wzrostu wartości działki winien posłużyć się operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę. Nie zwalnia to jednak organu od jego oceny pod kątem jego wartości dowodowej. Nie czyni temu zadość samo przesyłanie pism strony rzeczoznawcy, albowiem to organ winien omówić dlaczego określone twierdzenia strony zostały wzięte pod uwagę bądź nie. Ponadto w sprawie zlecono sporządzenie operatów szacunkowych dwojga rzeczoznawców majątkowych, z których pierwszy sporządził je w kilku wersjach.

Końcowo J. N. wskazał na zasadniczą niespójność orzeczniczą organu I Instancji, ponieważ w sprawach tego samego typu, w ramach adresowanej także do Odwołującego się decyzji, dotyczącej wzrostu wartości innej nieruchomości położonej w tym samym rejonie odnośnie działki o pow. ok. 30 arów określił opłatę planistyczną w wysokości [...] zł i 40 gr., a zatem w kwocie kilkukrotnie niższej niż w przedmiotowej sprawie.

Przywołaną we wstępie decyzją z 28 grudnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia 3 października 2023 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji podkreślił, że pismem z dnia 10 sierpnia 2023 r. rzeczoznawca odniosła się szczegółowo do zarzutów pełnomocnika Odwołującego się sformułowanych w piśmie z dnia 3 sierpnia 2023 r. jeszcze na etapie postępowania przed organem I instancji, które następnie pełnomocnik powtórzył w odwołaniu. Dodatkowo podczas rozprawy przed Kolegium rzeczoznawca ponownie wyjaśniła, iż nie jest zasadny zarzut, że przedmiotem wyceny są "hipotetyczne twory", gdyż działki nr [...], [...] i [...] nie istniały w momencie wejścia w życie planu tylko istniała działka nr [...], której to działki tylko część o powierzchni 0,7131 ha zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolnych RM na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN. Rzeczoznawca wyjaśniła, iż zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości wzrost wartości nieruchomości odnosi się całej powierzchni działki natomiast opłatę ustala się w stosunku do konkretnych wydzielonych części tj. w tym wypadku do działki nr [...].

W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Ponadto w ocenie Kolegium działki przyjęte do porównania przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem powierzchni, lokalizacji jak i możliwości zagospodarowania.

Końcowo organ podał, że nie sposób odnosić się w ramach postępowania odwoławczego do merytorycznej poprawności analizy rynku, przyjętych cech i ich wag. Są to bowiem wiadomości specjalne w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Zarówno organ I, jak i II instancji nie mogły dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich, a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i Sąd nie są uprawnione. Natomiast uzasadnienie zaskarżonej decyzji zdaniem SKO klarownie wyjaśnia podstawy oparcia decyzji o powołaną opinię biegłego.

Skargę na powyższą decyzję SKO w K. z 28 grudnia 2023 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł J. N. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzucił naruszenie:

1. art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: "k.p.a.") w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie dogłębnego rozpoznania sprawy polegające na:

a. nierozpoznaniu i nieodniesieniu się wszystkich zarzutów strony zawartych w treści odwołania związanych z faktem, iż w sprawie pierwotnie sporządzony został przez rzeczoznawcę R. B. operat szacunkowy, który w swej treści do czasu skierowania przez organ I instancji pisma do rzeczoznawcy, był korzystny dla skarżącego, a którego treść została całkowicie pominięta w ramach oceny dowodów przez Organ II i I instancji, nie została skonfrontowana z treścią operatu H.. L., a także z faktem wydania wcześniejszych decyzji w stosunku do skarżącego w tym samym przedmiocie, odnośnie podobnych nieruchomości, opiewających jednak na kwoty znacznie niższe;

b. ustaleniu tzw. opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki w sposób błędny, nie oparty na wycenie wzrostu wartości działki sprzed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każdorazowo w jej kształcie istniejącym na chwilę wejścia w życie zmiany tego planu, lecz na skutek dokonania wyceny hipotetycznego tworu nieistniejącego w chwili wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie będącego przedmiotem sprzedaży, o całkowicie odmiennej powierzchni, kilkukrotnie korygowanej różnymi wskaźnikami, co w efekcie doprowadziło do utraty waloru podobieństwa pomiędzy porównywanymi na potrzeby wyceny działkami

W związku z powyższymi zarzutami Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu skargi argumentowano, że organ II Instancji nie odniósł się do wszystkich zarzutów zawartych w treści odwołania. Organ II instancji, podobnie jak organ I instancji, zdaniem Skarżącego całkowicie przemilczał kwestię operatu sporządzonego przez R.. B.. Operat ten natomiast do czasu wystosowania przez organ I instancji pisma z dnia 17 lutego 2023r. był dla Skarżącego korzystny. Skarżący podał, że jest głęboko zbulwersowany treścią i formą tego pisma, prosząc aby Sąd ocenił jego dopuszczalność. Kwestia ta jest jego zdaniem o tyle istotna, że w następstwie tego rzeczoznawca ten całkowicie zmienił swoje wyliczenia i zaszła konieczność powołania innego rzeczoznawcy. Operat sporządzony przez R.. B. nie może jednak przecież pójść całkowicie w zapomnienie, winien być poddany normalnej ocenie dowodów, w tym także należało skonfrontować obu rzeczoznawców opiniujących w sprawie, czego całkowicie zaniechano. Wyjaśnienia wymaga, zdaniem Skarżącego, dlaczego korzystne dla strony oszacowania zostały nagle anulowane.

Dalej argumentowano, że podobnie z uzasadnienia decyzji organu II instancji nie wynika, aby organ ten pochylił się na podnoszonymi w odwołaniu rozbieżnościami pomiędzy wydanymi przez ten sam organ wobec Skarżącego w niedalekiej przeszłości decyzjami w tożsamym przedmiocie i dotyczącymi nieruchomości podobnych. Tak należy bowiem je postrzegać w związku z faktem położenia ich obok siebie.

W ocenie Skarżącego przedmiotem analizy w niniejszej sprawie winien być wzrost wartości nieruchomości sprzed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, ale każdorazowo w jej kształcie istniejącym na chwilę wejścia w życie zmiany tego planu. W opinii Skarżącego sporządzony operat nie czyni zadość tym wymogom. Przedmiotem wyceny stały się bowiem nie działki, lecz hipotetyczne twory nieistniejące w chwili wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie będące przedmiotem sprzedaży, o całkowicie odmiennych od winnych podlegać wycenie powierzchniach, kilkukrotnie korygowane różnymi wskaźnikami. Zabieg ten jednak w ocenie strony jedynie pozornie prowadzi do prawidłowych konkluzji. W efekcie bowiem przyjęte nieruchomości jako podobne dla szacowania wartości przestają takimi być. Wątpliwości budzi także sposób wyceny wartości działek po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, bowiem operat w tym zakresie, w sytuacji kiedy budowlaną stała się tylko część działki wcześniej rolnej w pierwszym etapie zawiera wycenę całej części która atrybut budowlany uzyskała, a dopiero następnie wartość ta jest stosunkowo pomniejszana zgodnie z powierzchnią działki podlegającej wycenie. Zabieg ten zdaniem Skarżącego całkowicie niweczy konieczność wzięcia pod uwagę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych sprowadzając kwestię wyceny do pewnej proporcji, a nie odniesienia do wartości działki o określonej powierzchni.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w treści wydanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023r. poz. 259 dalej jako "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, i obejmuje orzekanie m.in. w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a.).

W ramach sprawowanej kontroli Sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Z mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Przeprowadzona w tak zakreślonych ramach sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji doprowadziła Sąd do uznania, że akt ten nie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977, dalej: "u.p.z.p.") "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości."

W świetle cytowanych przepisów możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej w okolicznościach przedmiotowej sprawy została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek:

i) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: "m.p.z.p.") obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości;

ii) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą m.p.z.p.,

iii) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym m.p.z.p. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej.

Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne

aby:

iv) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA").

W kontrolowanej sprawie istotne są następujące okoliczności, o których mowa w punktach (i) i (iii)–(iv):

– ad pkt (i) - w dniu 30 marca 2020 r. Rada Gminy K. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy K. (Dziennik Urzędowy Województwa W. z dnia 20 kwietnia 2020 r., poz. [...], dalej "Plan miejscowy z 2020 r."), obejmującego m.in. przedmiotową działkę o nr ewid. [...]. Zgodnie z ustaleniami Planu miejscowego z 2020 r. działka o numerze ewid. [...] przeznaczona została pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przeznaczenie uzupełniające – zabudowa usługowa), oznaczone symbolem G2MN;

– w dniu 29 czerwca 2021r. J. N. sprzedał działkę nr [...] (przed podziałem część działki nr [...] - Akt Notarialny Repetytorium A numer [...]);

– ad pkt (iii) – w myśl § 12 Planu miejscowego z 2020 r. ustalono wysokość stawki procentowej opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jego uchwaleniem na poziomie 30%,

– ad pkt (iv) – Plan miejscowy z 2020 r. wszedł w życie z dniem 5 maja 2020 r., zaś kontrolowane postępowanie zostało wszczęte 21 marca 2022 r., zatem w okresie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. stał się obowiązujący.

W efekcie sporną pomiędzy stronami pozostawała jedynie kwestia ziszczenia się w kontrolowanej sprawie przesłanki określonej w pkt (ii) powyżej, dotyczącej wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem Planu miejscowego z 2020 r., a dokładniej – prawidłowości oszacowania wielkości tego wzrostu w sporządzonym na zlecenie organu I instancji operacie szacunkowym z 17 lipca 2023 r. (k. 188 akt adm. I inst.).

Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p.: "W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej".

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wobec powyższego istotnym dowodem w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021., poz. 555, dalej: "rozporządzenie") operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 pkt 1 rozporządzenia).

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Przepis art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, pozwalając na rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, w tym związanych z zarzutami zgłoszonymi przez strony postępowania. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem normatywnym, o czym jeszcze poniżej oraz formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 oraz z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2458/18).

Jeśli zatem strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji, chyba że istotne wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu wpływające na ustaloną wartość szacowanej nieruchomości dostrzeże organ. Tymczasem w niniejszej sprawie Skarżący tego nie dokonał.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat sporządzony w niniejszej sprawie datowany jest na 17 lipca 2023 r., a więc nawet w momencie orzekania przez Sąd termin 12-miesięczny nie upłynął. Przy czym, co może mieć znaczenie przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela stanowisko, że przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, co oznacza że kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17; z 17 marca 2022r., II OSK 390/22).

Przechodząc dalej, wskazać należy, że dla nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2020 r., obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą z dnia 13 kwietnia 2004 r. Rady Gminy K. , nr [...], zgodnie z którą teren działki [...] oznaczony był symbolem RM – tereny rolne. Przywołana uchwała obowiązywała do czasu uchwalenia miejscowego planu w 2020 r. Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpiła tzw. luka planistyczna, czyli nie zachodziła potrzeba ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej użytkowania.

W dniach: 30 marca 2020 r. (dzień uchwalenia miejscowego planu) i 5 maja 2020 r. (dzień wejścia m.p.z.p. w życie) teren działki nr [...] stanowiła część działki o nr [...]. Z kolei w dniu 29 czerwca 2021r. (dzień przeniesienia własności nieruchomości) analizowana nieruchomość stanowiła już odrębną działkę, wydzieloną z działki nr [...], o nr [...] i powierzchni 0,1050 ha (decyzja w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości z dnia 14 maja 2021 r. – k. 233).

Zgodnie z art. 2 pkt 18 u.p.z.p. pod pojęciem wartości nieruchomości należy rozumieć wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości dla celu obliczenia wzrostu wartości rynkowej na skutek zmiany spowodowanej zmianą miejscowego planu może dotyczyć całej lub części działki istniejącej w momencie wejścia w życie nowego planu, zaś opłacie planistycznej podlega tylko działka wydzielona z terenu, który zmienił przeznaczenie na skutek wejścia w życie nowego planu i została zbyta.

W sytuacji, kiedy tylko część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części. W niniejszej sprawie tylko część pierwotnej działki nr [...] o powierzchni 0,7131 ha zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Odnosząc się do zarzutów Skarżącego w tym zakresie wskazać należy, że organy słusznie ustaliły, że wycenę należało przygotować przed zmianą planu dla nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną nr [...] (o łącznej powierzchni 2,0196 ha), oraz po zmianie planu dla części tej nieruchomości, która zmieniła swoje przeznaczenie (0,7131 ha). Podkreślić należy, że to działka nr [...] istniała przed zmianą i na dzień wejścia w życie Planu miejscowego z 2020 r. Wyłączono z ostatecznej wyceny tereny działki nr [...], które nie zmieniły przeznaczenia (str. 24 operatu, pkt 8.8).

Uwzględnienie w jakikolwiek sposób wartości części nieruchomości, której przeznaczenie nie zmieniło się po uchwaleniu zmiany planu, oznaczałoby bezpodstawne obciążenie właściciela obowiązkiem uiszczenia opłaty nienależnej, nie wynikającej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (zob. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2515/19). W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. kluczową przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu. Zatem w sytuacji, kiedy tylko część nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, czy też część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części. W niniejszej sprawie była to część nieruchomości [...] o powierzchni 0,7131 ha. Następnie, zatem organ prawidłowo ograniczył nałożenie opłaty planistycznej wyłącznie do tej części nieruchomości, która została zbyta, tj. terenu działki nr [...] (0,1050 ha, str. 25 operatu, pkt 8.9). Kwestia ta została dostatecznie wyjaśniona również przez biegłego rzeczoznawcę w operacie (str. 10-11, 16-17) oraz w piśmie z dnia 10 sierpnia 2023 r. (k. 289 i nast. akt adm.).

W tym miejscu wskazać należy skarżącemu, że w orzecznictwie jednolity jest pogląd, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia (por. wyr. NSA z 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1384/19). Dlatego biegła do szacowania wartości nieruchomości po zmianie planu nie mogła uwzględniać działek podobnych do działki powstałej po podziale decyzją Wójta Gminy K. 14 maja 2021 r., nr ewid. [...] (k. 233 akt adm. I inst.).

Nie zasługują więc na uwzględnienie zarzuty Skarżącego, jakoby biegła dokonała wyceny "hipotetycznego tworu nieistniejącego w chwili wejścia w życie nowego planu".

Przechodząc dalej, Sąd wskazuje, że zasadne okazały się niektóre z zarzutów Skarżącego, a ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd dokonał z urzędu oceny niniejszej sprawy we wszystkich jej aspektach, będąc zobowiązanym do rozstrzygania w granicach sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Jak już wcześniej wskazywano, podstawowym i zarazem jedynym dowodem, który umożliwia ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy, który sporządzany jest przez powołanego przez organ biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Po pierwsze, odnosząc się do twierdzeń Skarżącego odnośnie niezasadności pominięcia w sprawie operatów sporządzonych uprzednio w sprawie, tj. trzech operatów autorstwa biegłego rzeczoznawcy R. B. (z dnia 20 kwietnia 2022 r., 13 listopada 2022 r., 25 lutego 2023 r.) wskazać należy, że tylko najnowszy operat z dnia 17 lipca 2023 r. autorstwa biegłej H. L. jest dowodem podlegającym ocenie organów orzekających w tej sprawie. Operat ten jest aktualny, a został sporządzony przez kolejnego biegłego w wyniku niemożności wyjaśnienia licznych zastrzeżeń organów co do poprzednich operatów. Dodatkowo w operatach sporządzonych przez R. B. już w wyniku wstępnego zapoznania się z jego treścią można dostrzec istotne błędy. Przykładowo, biegły przyjmuje do określenia wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (k. 167 i 171 akt adm. I inst.). Następnie przyjmuje do porównania jedynie 8 (przed uchwaleniem zmiany planu, k. 167 akt adm. I inst.) i 6 nieruchomości podobnych (po uchwaleniu zmiany planu, k. 171 akt adm. I inst.), wbrew literalnemu brzmieniu przepisu § 8 ust. 2 rozporządzenia (przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych). Zatem już z tego względu operaty biegłego R. B. zasadnie organ administracji pominął i w związku z nieskutecznością ich poprawienia zdecydował o powołaniu nowego biegłego, o czym poinformował stronę (k. 185 i 186 akt adm. I inst.). Także sam Skarżący na etapie postępowania administracyjnego w piśmie z 14 marca 2023 r. kwestionował wiarygodność operatów sporządzonych przez tego biegłego wskazując na ich wadliwość (k. 184 akt adm. I inst.). Brak zatem w tym względzie podstaw do uznania zarzutu naruszenia przepisów postępowania w zakresie powołania kolejnego biegłego, który ma określić wartość rynkową nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Jakkolwiek, rolą organu administracji jest wskazanie stronie motywów podjętych czynności w sprawie i uzasadnienie rozstrzygnięcia, w szczególności zawarcie przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.), czego w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji zabrakło. Uchybienie to nie miało jednak wpływu na rozstrzygnięcie sprawy i nie mogło być podstawą do uchylenia decyzji organów.

Odnosząc się do dalszych zarzutów Skarżącego w tym zakresie, Sąd wskazuje, że przyjęty w takim - obarczonym błędem - operacie wzrost wartości nieruchomości nie może stanowić prawidłowego odniesienia do ostatecznie ustalonego wzrostu wartości nieruchomości przyjętego przez organ w oparciu o dane z operatu biegłej H. L.. Pozytywnego dla Skarżącego skutku nie mógł odnieść także zarzut dotyczący różnych wartości wzrostu nieruchomości ustalonych przez organ dla innych jeszcze nieruchomości Skarżącego, jego zdaniem, podobnych do nieruchomości przedmiotowej. Organy administracji, jak i Sąd dokonują rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej konkretnej sprawy na gruncie okoliczności faktycznych i prawnych tej sprawy. Załączona do odwołania decyzja Wójta Gminy K. z 24 września 2021 r. dotyczyła sprzedaży z okresu wcześniejszego bo z 15 maja 2020 r. oraz nie wiadomo jakiej działki, o jakich parametrach i położonej na terenie innej jednostki bilansowej planu G1MN (k. 306-309 akt adm. I inst.). Nie sposób było zatem zweryfikować podobieństwa działek, jak to podnosił Skarżący.

Dokonując, więc oceny przedłożonego operatu z 17 lipca 2023 r. pod względem formalnym, czyli takim jakiego mogą dokonać organy administracji publicznej oraz sąd administracyjny w toku rozpatrywania sprawy administracyjnej w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, wskazać należy, że został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści.

Zdaniem Sądu, jednak operat ten zawiera niejasności, z uwagi na które nie sposób wykluczyć istnienia innych pomyłek, czy błędów rachunkowych. W ocenie Sądu operat wymaga dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy w świetle zarzutów zgłoszonych w piśmie złożonym już na etapie postępowania przed organem I instancji, następnie pośrednio w odwołaniu, a ponadto w skardze, co do których nie odniósł się organ II instancji, a które to zastrzeżenia mogą mieć wpływ na wynik sprawy, o czym poniżej.

Już w piśmie z dnia 3 sierpnia 2023 r. Skarżący wskazywał m.in. na fakt, że "porównanie nieruchomości podobnych przyjętych na potrzeby operatu jest utrudnione, albowiem tabela dotycząca tej kwestii (str. 21 operatu) nie zawiera żadnej legendy". Rzeczone pismo zostało przez organ przesłane do rzeczoznawcy H. L., która to odniosła się do niego wspomnianym już pismem, datowanym na dzień 10 sierpnia 2023 r. Wskazała ona, że "nie rozumie jakiej legendy nie zawiera ta tabela, legendę to umieszcza się z reguły w mapach". Organy nie odniosły się już na żadnym etapie postępowania do tej kwestii mimo, że w odwołaniu J. N. sygnalizował, że wyjaśnienia rzeczoznawcy nie rozwiały jego wątpliwości co do prawidłowości wyceny.

Zdaniem Sądu rację ma w tej kwestii Skarżący. Tabela nr 2, na str. 21 operatu szacunkowego z dnia 17 lipca 2023 r. zatytułowana "Zestawienie transakcji nieruchomości niezabudowanych rolnych", nie zawiera pierwszego wiersza, zwyczajowo nazywanego nagłówkiem, który opisywałby czego dotyczą poszczególne rubryki tej Tabeli nr 2. Z uwagi na to, nie jest możliwe zidentyfikowanie jakie dane ta tabela przedstawia. Wskazano w niej 8 wierszy, a także 8 kolumn z nazwami własnymi miejscowości oraz innymi danymi, w tym liczbowymi, których nie sposób zidentyfikować, zwłaszcza co do rubryki piątej, szóstej i siódmej. Co istotne, biegła w oparciu o sumę danych z kolumny siódmej ustaliła średnią cenę transakcyjną i przyjęła ją do dalszych wyliczeń, str. 23 operatu. W ocenie Sądu, jest to uchybienie, które uniemożliwia pozytywną formalną ocenę sporządzonego operatu i nie pozwala na stwierdzenie, że został on przygotowany w sposób jasny i czytelny, co odbiera mu walor przydatnego do rozpoznania sprawy. Uchybienia tego nie dostrzegły organy, zatem nie kwestionując prawidłowości ustalonego wzrostu wartości działki [...], powyższa wątpliwość wymaga wyjaśnienia i uzupełnienia przez biegłą. Z tego powodu Sąd uznał za zasadne uchylić zaskarżoną decyzję.

Z przepisu art. 154 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jak wskazywała biegła rzeczoznawca, do wyceny nieruchomości w operacie z dnia 17 lipca 2023 r., zarówno do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem Planu miejscowego z 2020 r. jak i po jego uchwaleniu wybrała ona podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2 tego przepisu).

Zgodnie z § 8 ust. 2 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Jako że Tabela nr 2 zatytułowana jest "Zestawienie transakcji nieruchomości niezabudowanych rolnych", a także z uwagi na jej umiejscowienie w rozdziale "Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości według stanu przed uchwaleniem zmiany planu" można przypuszczać, że zawiera ona zbiór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, następnie odpowiednio skorygowanych, m.in. w zakresie aktualizacji wartości transakcji na datę wyceny. Są to jednak tylko domysły Sądu, do których nie jest uprawniony. Wszystkie dane winny być precyzyjnie opisane, celem jednoznacznej oceny sporządzonego operatu i przyjętych wniosków.

Zdaniem Sądu, nie sposób dokonać oceny prawidłowości tej wyceny, z uwagi na brak możliwości zidentyfikowania danych zawartych w Tabeli nr 2, w której w jej ostatnim wierszu określono średnią cenę transakcyjną na [...] zł/ha. Kwota ta posłużyła następnie do wyliczenia ostatecznej wartości nieruchomości szacowanej, przed uchwaleniem Planu miejscowego z 2020 r., a ostatecznie również do określenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Słusznie wskazywał na tą niejasność Skarżący już na etapie postępowania przed organem I instancji, a co nie zostało przez organy ostatecznie wyjaśnione.

Podkreślić przy tym należy raz jeszcze, że operat szacunkowy może być oceniany w dwóch płaszczyznach: wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (warsztatu zawodowego rzeczoznawcy) i w jego warstwie normatywnej (wynikającej z ustawy i rozporządzenia wykonawczego z 2004 r.). Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu na podstawie art. 80 k.p.a. W razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości, organy powinny podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, np. poprzez dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego lub w ostateczności w trybie art. 157 § 1 u.g.n. W żaden sposób organy i Sąd administracyjny nie mogą się natomiast uchylić od oceny zgodności operatu szacunkowego z obowiązującymi przepisami. Dla przykładu, dobór nieruchomości porównawczych (wynikający poniekąd z analizy rynku nieruchomości), ustalenie współczynników korygujących przy metodzie korygowania ceny średniej, poprawność analizy rynkowej, wybór podejścia i metody wyceny – należą do warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i ostatecznie w razie wątpliwości mogą być oceniane w trybie art. 157 § 1 u.g.n. Jednakże już kwestie formalne, jak opisana powyżej dotycząca Tabeli 2, a także konsekwencji niemożność oceny poprawności wyliczeń biegłej, podlegają ocenie Sądu.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu operat wymaga uzupełnienia w tym zakresie przez biegłego rzeczoznawcę. W związku z tym, że tylko biegły dysponuje wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie, do biegłego należy wyczerpujące wyjaśnienie zgłoszonych zastrzeżeń celem uznania operatu za przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Brak tego wyjaśnienia, stanowi uchybienie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Nadto, wskazać należy, że przedmiotem skarg do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu stały się również decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymujące w mocy decyzje nr [...] (zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Po 168/24) oraz nr [...] (zarejestrowana pod sygn. IV SA/Po 166/24), które dotyczyły odpowiednio działek nr [...] oraz nr [...]. Te działki również stanowiły własność J. N., który sprzedał je po ich wydzieleniu z działki nr [...], a następnie został obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości tych nieruchomości. We wszystkich trzech sprawach sporządzono tożsame treściowo operaty, co jest zrozumiałe z uwagi na ich położenie (bezpośrednie sąsiadowanie), a także niemal identyczne powierzchnie sprzedawanych działek. Tożsama jest również we wszystkich trzech sprawach Tabela nr 2. Zawiera ona takie same dane co do położenia i numerów ewidencyjnych działek przyjętych do porównania we wszystkich trzech sprawach. Jednakże, stwierdzić należy, że w sprawach IV SA/Po 166/24 i IV SA/Po 168/24 w kolumnie siódmej są te same dane, co w ostatnim wierszu Tabeli nr 2 daje średnią cenę transakcyjną o wartości [...] zł/ha. Tymczasem w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 167/24 kolumna siódma dla tych samych działek i transakcji zawiera inne dane, skutkiem czego średnia cena transakcyjna wyniosła w tej sprawie kwotę [...]zł/ha. W żadnym miejscu operatu nie wyjaśniono jaki czynnik wpłynął na wyliczenie tej kwoty w odmienny sposób. Również ta niezgodność wymaga wyjaśnienia przez biegłego rzeczoznawcę.

Z uwagi na powyższe organ odwoławczy naruszył art. 7, art. 77 § i art. 80 k.p.a., a także art. 15, art. 11 i art. 8 § 1 k.p.a., bowiem nie rozpoznał zarzutów odwołania, nie ustosunkował się do wątpliwości wyrażonych przez stronę w toku postępowania oraz w odwołaniu, czym dodatkowo naruszył zasadę przekonywania oraz zasadę zaufania do organów administracji.

Mając to wszystko na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję, jak orzekł w punkcie 1 wyroku.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ II instancji winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu szacunkowego w powyższym zakresie i wyjaśnienie dostrzeżonych niezgodności. Następnie – w zależności od wyniku poczynionych ustaleń – organ odwoławczy podejmie właściwe rozstrzygnięcie, które należycie uzasadni, jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a.

Przy czym, Sąd zastrzega, że nie przesądza w tym miejscu, że kwestie te wpłyną na odmienny wynik końcowy niniejszej sprawy, jednakże bez wątpienia muszą one zostać wyjaśnione i ponownie rozważone przez organ.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając: należny wpis od skargi na podstawie § 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) w wysokości 165 zł, wynagrodzenie pełnomocnika Skarżącej ustalone dla jednego pełnomocnika według stawek minimalnych zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit a) w związku z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800) w wysokości 900 zł, oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł) – łącznie 1.082 zł.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm. w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zarządzenia) zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału IV z 08 kwietnia 2024 r. (k. 35 akt sąd.). Stronom umożliwiono złożenie dodatkowych wniosków dowodowych lub twierdzeń, które miałyby być podnoszone na rozprawie (k. 36-44 akt sąd.).