Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1273/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-09-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 3 par. 1 i 2 pkt 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 22 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 35 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 września 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] nr [...].


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) w związku z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...], Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., nr [...], znak [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą J. M. pozwolenia na przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal usługowy - księgarnię przy [...] (działka nr [...]) wraz z budową zewnętrznych schodów do lokalu (działka nr [...]).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż dnia [..] r. do Prezydenta Miasta wpłynął wniosek J. M. w sprawie przebudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal usługowy- księgarnię. Po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania w ww. sprawie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy [...] złożył sprzeciw na zamontowanie w projektowanym lokalu wentylacji mechanicznej oraz wskazał na brak dostępu do rury spustowej od strony ulicy w związku z projektowanymi schodami wejściowymi do lokalu. Pismem z dnia [...] r. projektant inwestycji wyjaśnił, że uwzględniając zastrzeżenia Wspólnoty zrezygnowano z pełnej wentylacji mechanicznej - nawiewno-wywiewnej. Wentylacja została zaprojektowana w oparciu o Opinię kominiarską Nr [...] z dnia [...] r. sporządzoną przez osobę uprawnioną - mistrza kominiarskiego. Projekt wentylacji zakłada nawiew poprzez nawiewniki okienne, wywiew zaś wspomagany został dwoma wentylatorami zamontowanymi na poziomych odcinkach przewodów. W celu maksymalnego zniwelowania hałasu od pracujących wentylatorów zostały zaprojektowane tłumiki hałasu oraz izolacja przewodów. Co do dostępu do rury spustowej zaprojektowano rewizję rury spustowej nad poziomem spocznika schodów oraz otwór rewizyjny wielkości 120 x 60 cm w spoczniku schodów, umożliwiający dostęp do rury spustowej pod poziomem terenu.

W odpowiedzi (pismo z dnia 30 lipca 2014 r.) Zarząd Wspólnoty podtrzymał swój wcześniejszy sprzeciw co do zaprojektowanej wentylacji mechanicznej podnosząc, że projekt jest niekompletny, ponieważ do sal oznaczonych w projekcie jako sale klubowe przylegają bezpośrednio przewody kominowe, które nie zostały zinwentaryzowane przez kominiarza, ponieważ nie zastał najemców mieszkań. Projektant zaprojektował więc wspomaganie mechaniczne zamiast dokładnie rozpatrzyć możliwość włączenia pomieszczeń księgarni do istniejących kominów. Wspólnota podtrzymała również swój sprzeciw co do sposobu zaprojektowania schodów wejściowych do lokalu usługowego, gdyż tak zaprojektowane schody uniemożliwiają swobodny dostęp do rury spustowej. W ww. piśmie Wspólnota podkreśla też, że nie sprzeciwia się samej inwestycji, tylko jej rozwiązaniom, które naruszają przepisy Prawa budowlanego, Kodeksu cywilnego oraz interesy osób trzecich.

W dniu [...] r. Prezydent Miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal usługowy- księgarnię przy [...].

Od powyższej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa [...] wniosła odwołanie podnosząc, że:

- właścicielem nieruchomości, w której znajduje się projektowany lokal, jest Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnota nie wyraziła zgody na zaproponowane przez inwestora rozwiązania projektowe i zaproponowała inne rozwiązania techniczne,

- organ I instancji nie poinformował Wspólnoty o zebranych dokumentach w sprawie, a konkretnie o oświadczeniu inwestora w przedmiocie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uniemożliwiając stronie ustosunkowanie się do niego,

- uchwała Wspólnoty Nr 7/2012 wyrażająca zgodę na przekształcenie lokalu mieszkalnego [...] i [...] na lokal użytkowy, na którą powołuje się inwestor nie dotyczyła jego osoby,

- zgoda na przekształcenie nie oznaczała zgody na przebudowę i ingerencję w części wspólne, zatem inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- projektowane schody wejściowe uniemożliwiają swobodny dostęp do rury spustowej zaś wentylacja mechaniczna w lokalu narusza prawo własności oraz prawa osób trzecich.

Wobec powyższego Wspólnota wniosła o uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W odniesieniu do powyższego odwołania w dniu 3 października 2014 r. wpłynęło do organu II instancji pismo inwestora, w którym wyjaśnił, że:

- Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na ww. inwestycję nie podając żadnych ograniczeń co do rozwiązań technicznych,

- teren, na którym zostały zaprojektowane schody należy do Gminy Miasto. Projekt schodów został zaakceptowany przez stosowne instytucje Gminy oraz została podpisana umowa na dzierżawę terenu pod schodami,

- projekt budowlany został przekazany Wspólnocie Mieszkaniowej do uzgodnienia

7 maja 2014 r. Ponieważ Wspólnota nie wypowiedziała się nt. przedstawionego projektu w dniu [...] r. został złożony do Prezydenta Miasta wniosek o pozwolenie na budowę dla przedmiotowej inwestycji,

- w celu umożliwienia dostępu do rury spustowej zaprojektowano w spoczniku schodów właz o wymiarach 1,2 m X 0,8 m, natomiast rewizję rury spustowej przeniesiono ponad projektowany spocznik schodów,

- projekt wentylacji odnośnie włączenia do istniejących kanałów kominowych został zaprojektowany w oparciu o opinię kominiarską sporządzoną przez osobę uprawnioną,

- kanały wywiewne wentylacji zaprojektowano jako zaizolowane akustycznie wełną mineralną grubości 3 cm na folii aluminiowej, przed i za wentylatorami przewidziano tłumiki akustyczne. W celu dalszego obniżenia poziomu hałasu zrezygnowano z nawiewu mechanicznego i zaprojektowano bezgłośne nawiewniki okienne.

Odnosząc się do powyższych zarzutów i argumentów organ II instancji, stwierdził, iż zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, przed wydaniem pozwolenia na budowę (...) właściwy organ sprawdza, m. in.,

1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...),

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,

3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (...),

4. wykonanie, a w przypadku projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2 także sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia -zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego.

Załączony do wniosku o pozwolenie na przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal usługowy- księgarnię w kamienicy przy

[...] projekt budowlany przewiduje wykonanie, m. in., następujących robót budowlanych:

- wykonanie ściany działowej,

- wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego,

- zamontowanie drzwi o odporności ogniowej El 60 od strony klatki schodowej,

- wybudowanie schodów wejściowych od strony ulicy wraz z otworem rewizyjnym umożliwiającym dostęp do rury spustowej,

- zamontowanie drzwi wejściowych do lokalu od strony ulicy w miejsce okna,

- wykonanie wentylacji mechanicznej.

Jak wynika z opisu do projektu budowlanego i dodatkowego wyjaśnienia złożonego przez inwestora wentylacja mechaniczna została zaprojektowana w taki sposób, ażeby maksymalnie zmniejszyć hałas podczas jej pracy, tzn. przewidziano wyciszenie kanałów wentylacyjnych poprzez ich obłożenie 3,0 cm warstwą wełny mineralnej na folii aluminiowej oraz zamontowanie przed i za wentylatorami, zaprojektowanymi na poziomych odcinkach kanałów wentylacyjnych, tłumików akustycznych. Dodatkowo zamiast nawiewu mechanicznego zaprojektowano bezgłośne nawiewniki okienne. W przejściach przez przegrody budowlane zastosowano gumowe fartuchy ochronne. Średnice kanałów wentylacyjnych zaprojektowano w taki sposób, ażeby prędkość przepływu powietrza w głównych przewodach rozprowadzających nie przekraczała 4,5 m/s, a w przewodach doprowadzających powietrze do odbiorników (anemostaty wywiewne, kratki) 2,5 m/s. Tak zaprojektowana wentylacja (nawiew grawitacyjny, wywiew mechaniczny) nie powinna przekraczać dopuszczalnych norm hałasu w czasie dziennym - 45 dB (A).

Dla lokalu zaprojektowano wentylację grawitacyjną wspomaganą mechanicznie w celu zapewnienia 1-krotnej wymiany powietrza, na podstawie warunków jakim powinny odpowiadać pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi. Projekt wentylacji został opracowany na podstawie opinii kominiarskiej z dnia [...]r. wskazującej możliwości podłączenia lokalu do istniejących przewodów kominowych przynależnych przebudowywanemu lokalowi. Opinia została sporządzona przez osobę uprawnioną - mistrza kominiarskiego.

Schody wejściowe do lokalu zostały zaprojektowane w miejscu gdzie istnieje rura spustowa budynku przy [...]. W celu umożliwienia dostępu do rury spustowej projektant zaprojektował w spoczniku schodów (pod wycieraczką) włazo wymiarach 1,2 m x 0,8 m umożliwiający dojście do niej pod poziomem terenu oraz przeniesiono rewizję rury spustowej nad poziom spocznika projektowanych schodów. Zaproponowane rozwiązania umożliwiają stały dostęp do ww. rury spustowej.

Inwestycja jest zgodna z Uchwałą Nr III/W/343/99 Rady Miasta z dnia 26 kwietnia 1999 r. w sprawie zmiany S.01 Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S. na obszarze dzielnicy Śródmieście. Zgodnie z tym planem przedmiotowa kamienica znajduje się w strefie A ochrony historycznej struktury przestrzennej. Projekt został uzgodniony ze stanowiska konserwatorskiego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków.

Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor załączył oświadczenie

o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym wskazuje następujące dokumenty, z których wynika to prawo: akt notarialny, uchwała Nr 7/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej [...], pismo ZBiLK. W trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego inwestor przedłożył organowi II instancji ww. uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] Nr 7/2012 z dnia 3 kwietnia 2012 r. Z treści uchwały wynika, że "ogół właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] wyraża zgodę na przekształcenie lokalu mieszkalnego [...] i [...] na lokal użytkowy" - obecnie dawna ulica [...] otrzymała nazwę [...]. Do chwili obecnej uchwała ta nie została unieważniona przez Wspólnotę, zatem jest obowiązująca.

W uchwale Wspólnoty nie wskazano właściciela lokali [...] i [...], przywołano jedynie adres lokalu, zatem twierdzenie Wspólnoty, że uchwała nie została wydana dla inwestora nie ma znaczenia, albowiem została wydana nie na osobę, ale na przekształcenie lokalu [...] i [...]. Wyrażenie zgody na przekształcenie lokalu w ocenie organu jest pojęciem bardzo szerokim i mieszczą się w nim zaproponowane przez inwestora rozwiązania projektowe związane z jego przebudową i zmianą sposobu użytkowania. Projekt budowlany został opracowany przez uprawnionych projektantów zgodnie z obowiązującymi przepisami, a inwestor do wniosku złożył wszystkie wymagane przepisami dokumenty.

Inwestor spełnił zatem wymagania art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane dlatego też organ zgodnie z art. 35 ust. 4 nie mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę.

Zarzut Wspólnoty dotyczący braku możliwości zapoznania się z dokumentami sprawy organ II instancji uważa za nietrafiony, gdyż o toczącym się postępowaniu

o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Wspólnota została poinformowana zawiadomieniem organu I instancji z dnia [...] r. Zawiadomienie to zostało odebrane przez Wspólnotę w dniu 30 czerwca 2014 r. (zwrotne potwierdzenie w aktach). W dniu 28 lipca 2014 r., zgodnie z adnotacją w dokumentacji organu I instancji przedstawiciel Wspólnoty zapoznał się, w Urzędzie Miejskim WUiAB, z pismem pełnomocnika inwestora z dnia 14 lipca 2014 r. Z adnotacji nie wynika, że przedstawiciel Wspólnoty zapoznał się z pozostałymi aktami sprawy, ale miał taką możliwość. Strona wiedziała o prowadzonym postępowaniu i w ciągu jej trwania mogła w każdej chwili zapoznać się z aktami sprawy oraz wypowiedzieć co do ich zakresu.

Przyjęte rozwiązania projektowe przedstawione w projekcie budowlanym są zgodne z przepisami - co poświadczają projektanci w złożonym w projekcie oświadczeniu zgodnie z art. 20 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane. Oświadczenie

o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało wypełnione zgodnie z wymogami art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Wobec powyższego organ odwoławczy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa uznał decyzję organu I instancji za prawidłową.

Powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając, iż wydana ona została z naruszeniem art. 10 § 1 K.p.a., naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności art. 22 ust. 3, pkt 5, oraz naruszeniem przepisów prawa budowlanego - w szczególności art. 32 ust. 4 pkt 3

i ust. 4a, art. 35, ust. 1 pkt 3, art. 5, ust. 10 i innych.

Zgodnie z art. 22. pkt 3 ppkt 5) ustawy o własności lokali przebudowa nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu. W związku z tym, aby inwestor posiadał prawo do dokonywania takiej przebudowy tj. posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne musi uzyskać uchwałę Wspólnoty wyrażającą zgodę na przebudowę części wspólnej.

W przypadku przedmiotowego pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę części wspólnych Inwestor takiej uchwały nie uzyskał.

Wspólnota kwestionowała i kwestionuje nadal rozwiązania projektowe przyjęte przez Inwestora jako naruszające jej interes prawny, ekonomiczny i bezpieczeństwo techniczne budynku. M.in. Wspólnota podnosiła, że nie zgadza się na wentylację mechaniczną, na rozwiązania projektowo-architektoniczne budowy schodów zewnętrznych do lokalu, uniemożliwiające dostęp do rury spustowej oraz wykonanie izolacji pionowej budynku (co wskazano Inwestorowi podczas oględzin lokalu w lutym 2014 r.). Budowa tych schodów, mimo braku prawomocnej decyzji już wykonana, uniemożliwi wykonanie izolacji pionowej fundamentów budynku w części za schodami, bo aktualnie, aby dostać się do fundamentów, trzeba będzie schody rozebrać.

O powyższym organ administracji budowlanej I i II instancji był informowany

w trakcie postępowania administracyjnego. Był również informowany o braku zgody (uchwały Wspólnoty) i sprzeciwie Wspólnoty co do przebudowy części wspólnych w taki sposób jaki zaproponował projektant Inwestora,

Z uzasadnienia decyzji Il instancji wynika, że Wojewoda nie uznał twierdzeń Wspólnoty za prawdziwe, a uznał za wystarczające wyjaśnienia Inwestora i wyłącznie na podstawie tych wyjaśnień wydal zaskarżoną decyzję.

Organ lI instancji kuriozalnie uzasadnił swe rozstrzygnięcie, stwierdzając,

że skoro J. M. oświadczyła, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne, tzn., że je posiada. Organ nie zażądał od Inwestora wylegitymowania się uchwałą Wspólnoty, jak to zawsze czyni w przypadku innych inwestorów.

Organ w uzasadnieniu decyzji miast merytorycznie odnieść się do zarzutu braku uchwały o zgodzie na przebudowę części wspólnych, szeroko wywodzi, że Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie przekształcenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy. Zgodnie z orzecznictwem sądów powszechnych przekształcenie lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy nie wymaga zgody wspólnoty, ta uchwała podejmowana była tylko i wyłącznie na skutek żądania poprzedniego właściciela, w związku ze sprzedażą przez niego lokalu. Obowiązujące przepisy potwierdzone orzeczeniami sądów powszechnych jednoznacznie stanowią, że w przypadku przebudowy nieruchomości wspólnej, co ma miejsce w przypadku tego projektu, na taką przebudowę wymagana jest zgoda wspólnoty w formie uchwały.

Nadto po wykupie lokalu i podjęciu czynności projektowych J. M. była kilkakrotnie informowana, że musi uzyskać zgodę Wspólnoty na przebudowę części wspólnych, bowiem zgoda na przekształcenie lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy nie oznacza zgody na ingerencję w konstrukcję budynku i jego przebudowę.

Ponadto organ nie poinformował Wspólnoty Mieszkaniowej o oświadczeniu inwestora J. M. z dnia [...] r. i tym samym uniemożliwił stronie ustosunkowanie się do tego oświadczenia, czym naruszył art. 10 § 1 k.p.a.

Ponadto organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutu Wspólnoty, iż inwestor w rzeczywistości wykonał już większość robót objętych przedmiotowym pozwoleniem na budowę i tym samym naruszony został art. 28 ust. 1 ustawy prawo budowlane.

Organ II instancji miast skierować sprawę do ponownego rozpoznania bądź przekazać do PINB w celu zweryfikowania stanu faktycznego w zakresie wykonanych robót, utrzymał w mocy wydane pozwolenie na budowę tuszując samowolę budowlaną.

Przedstawiając powyższe zarzuty Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej "P.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Dokonana przez sąd według powyższych kryteriów kontrola zaskarżonej decyzji wskazuje na zasadność skargi, podnoszącej w szczególności zarzut, iż zaskarżona decyzja o pozwoleniu na budowę – wykonanie robót budowlanych w częściach wspólnych nieruchomości, stanowiącej współwłasność innych osób wydana została inwestorowi, który nie wykazał przed organem prawa do dysonowania tą nieruchomością na cele budowlane. Roboty takie w nieruchomości obejmującej wspólnotę mieszkaniową, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd, a zatem w myśl art. 22 ust.1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 Nr 80, poz.903 ze zm.) wymagają udzielenia na nie zgody wspólnoty mieszkaniowej (zarządu wspólnoty mieszkaniowej).

Zgoda taka powinna być wyrażona w formie uchwały i być w tym zakresie jednoznaczna, tzn. dotyczyć wykonania określonych, wskazanych przez inwestora robót budowlanych. Nie może być to zgoda dorozumiana, wynikająca z faktu, że zarząd wspólnoty podjął - jak w niniejszej sprawie – uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę sposobu użytkowania określonego lokalu w tej nieruchomości. Z treści uchwały, na którą w postępowaniu powoływał się inwestor, a za nim organy obu instancji, nie wynika zakres jakichkolwiek robót budowlanych w częściach wspólnych nieruchomości. Nadto jeszcze przed wydaniem decyzji organ I instancji został poinformowany przez zarząd wspólnoty, iż nie wyraża ona zgody na wykonanie opisanych w złożonym projekcie robót budowlanych. Prawo inwestora do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane kwestionowane było również w odwołaniu.

Organy obu instancji bez jakiejkolwiek podstawy przyjęły, iż inwestor wykazał swe prawo w oparciu o uchwałę zarządu wspólnoty na zmianę sposobu użytkowania lokalu, argumentując za inwestorem, że uchwała ta nie zawiera żadnych ograniczeń

w zakresie wykonania związanych ze zmianą sposobu użytkowania robót budowlanych. Nie zawierała ich, bowiem w ogóle nie odnosiła się do robót budowlanych w częściach wspólnych projektu.

Z okoliczności sprawy, treści odwołania i skargi wynika, iż inwestor z kwestią zakresu robót budowlanych w częściach wspólnych, wymagających zgody Wspólnoty, w ogóle do Wspólnoty się nie zwracał.

Należy też zwrócić uwagę, iż ww. uchwała zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej została podjęta w dniu 3 kwietnia 2012 r. zaś wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został przez inwestora złożony 17 czerwca 2014 r., tj. po ponad dwu latach.

W sytuacji, gdy po otrzymaniu oświadczenia, organ poweźmie wiadomość,

że złożone oświadczenie może nie odpowiadać stanowi rzeczywistemu, obowiązkiem organu jest to wyjaśnić. Także powzięcie uzasadnionych wątpliwości co do złożonego oświadczenia uprawnia podjęcie w tym zakresie stosownych czynności wyjaśniających (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2012 r. II SA/Kr 191/12, z dnia 11 maja 2011 r. II SA/Kr 950/09, wyrok NSA, II OSK 1288/10, wyrok NSA z dnia 16 marca 2012 r. II OSK 2554/10). Oświadczenie jest bowiem środkiem dowodowym, o którym mowa w art, 75 § 2 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2012 r. II OSK 2116/10, wyrok NSA z dnia 24 listopada 2011 r. II OSK 1667/10), korzystającym z domniemania prawdziwości, które jednak może zostać obalone przeciwdowodem (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2012 r. VII SA/Wa 1606/12).

Powyższa okoliczność oraz wniesione przez zarząd Wspólnoty uwagi

i zaprzeczenia co do wyrażenia zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, obligowały organ wydający pozwolenie na budowę do zobowiązania inwestora do jednoznacznego wykazania swego prawa.

W takiej sytuacji organ nie mógł poprzestać na przyjęciu pisemnego oświadczenia inwestora w tym zakresie.

W celu wykonania określonych robót budowlanych na nieruchomości stanowiącej współwłasność inwestor musi posiadać niekwestionowane przez współwłaścicieli lub wynikające z określonego rozstrzygnięcia prawo do dysponowania taką nieruchomością na cele budowlane.

Zakwestionowanie przez współwłaściciela nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w sytuacji, gdy taka zgoda na wykonanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza możliwość wydania decyzji pozwalającej na budowę – wykonania robót budowlanych.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja została wydana

z naruszeniem prawa materialnego – art. 35 ust.1. w związku z art. 32 ust.4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a P.p.s.a. orzekł jak

w sentencji.