Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2562/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-03-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 1 a
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, asesor WSA Iwona Ścieszka (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 marca 2023 r. sprawy ze skargi K. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 września 2022 r. nr KOC/5142/Zs/22 w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: Kolegium) postanowieniem z 26 września 2022 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, dalej: k.p.a.), utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 8 lipca 2022 r. odmawiające K.K. wydania zaświadczenia w przedmiocie samodzielności lokalu niemieszkalnego nr [...] w budynku położonym w W. przy ul. [...].

Postanowienie to zostało wydane przy uwzględnieniu, że postanowieniem z 14 marca 2022 r. Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności wskazanego wyżej lokalu. W uzasadnieniu organ powołał się na przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2021 r. poz. 1048), w szczególności na art. 2 ust. 1 pkt 1a, 1b oraz art. 2 ust. 3 tej ustawy. Wskazał przy tym, że w przedmiotowym budynku prowadzone były roboty budowlane, wobec których od marca 2021 r. prowadzone jest postępowanie administracyjne w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego dotyczące przebudowy tego budynku, wydane w tej sprawie orzeczenia były i są przedmiotem zaskarżeń. Jednocześnie organ stwierdził, że w niniejszym postępowaniu możliwe jest stwierdzenie, zgodnie z którym dokonano przebudowy lokalu, którego dotyczy wniosek albowiem taki wniosek wynika z rzutów lokali w tym budynku załączonych do zaświadczenia z dnia 14 sierpnia 2019 r. nr [...] oraz tych przedłożonych do wniosku w niniejszej sprawie. Skoro do przebudowy doszło, to nie można wydać zaświadczenia, albowiem przebudowa jest zabroniona w świetle postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaistniały zatem negatywne przesłanki z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

W wyniku rozpatrzenia złożonego przez K.K. zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z 26 kwietnia 2022 r. uchyliło powyższe postanowienie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m.in. na potrzebę umożliwienia wnioskodawcy złożenia stosownych wyjaśnień, które będą dotyczyć w szczególności przypuszczenia, że wykonane w budynku prace wypełniają bądź nie definicję "przebudowy", co ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Kolegium wskazało również, iż organ administracji lub też sama strona powinna jednoznacznie wyjaśnić wątpliwości w zakresie porównania powierzchni lokalu będącego przedmiotem wniosku z lokalami wskazanymi w zaświadczeniu z 14 sierpnia 2019 r.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent m.st. Warszawy postanowieniem z 8 lipca 2022 r. odmówił K.K. wydania zaświadczenia w przedmiocie samodzielności lokalu niemieszkalnego nr [...] w budynku położonym w W. przy ul. [...]. W uzasadnieniu organ podkreślił, że w toku prowadzonego postępowania wnioskodawca przedstawił kopię oświadczenia kierownika robót, w którym zawarta była lista wykonanych robót budowlanych, jak również wskazał, iż roboty te wykonano w oparciu o przyjęte bez sprzeciwu zgłoszenie. Przedmiotowe zgłoszenie wnioskodawca przedstawił przy kolejnym piśmie z 6 lipca 2022 r., z którego wynikało, że zgłoszenie to zostało złożone przez Biuro Planowania Rozwoju W. S.A. Dodatkowo organ ustalił, iż obecnie toczy się postępowanie zmierzające do przeniesienia praw i obowiązków z tego zgłoszenia na innego inwestora. Organ wskazał również precyzyjnie, że lokal o numerze [...] powstał w wyniku przebudowy lokalu nr [...], którego dotyczyło zaświadczenie nr [...] wymienione wyżej oraz podniósł, iż w wyniku przebudowy powierzchnia tego lokalu zmieniła się i obecnie wynosi 11,35 m2 (wcześniej 8,28 m2). W ocenie organu, przestawienie ścian działowych stanowi przebudowę przedmiotowego lokalu. To z kolei jest w ocenie organu niezgodne z przepisami § 20 ust. 14 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (Uchwała nr LVII/1706/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 18 czerwca 2009 r.), według których "zakazuje się adaptacji, rozbudowy i przebudowy istniejących budynków przy ul. [...] oraz ustala się ich docelową likwidację i zagospodarowanie terenu jako teren zieleni urządzonej, zgodnie z ustaleniami planu" oraz "dopuszcza się remonty istniejących budynków przy ul. [...]".

Zażalenie na przedmiotowe postanowienie złożył K.K. podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie przywołało treść art. 2 ust. 1-2 ustawy o własności lokali. Kolegium wskazało, iż istotą sporu w niniejszej sprawie jest po pierwsze to, czy pomimo wzniesienia budynku przy ul. [...] przed 1 stycznia 1995 r. do wniosku złożonego w niniejszej sprawie należy stosować przepis art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, co oznacza w szczególności konieczność badania zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie Kolegium podzielając pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 30 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 1030/21, stwierdziło, że nie można wydać zaświadczenia potwierdzającego, iż lokale są lokalami samodzielnymi, w sytuacji, gdy istnieje uzasadnione przypuszczenie, że dokonano podziałów, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku po 1 stycznia 1995 r. W takiej sytuacji do wniosku należy dołączyć wymaganą prawem dokumentację zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy. Kolegium podniosło również, że w aktach sprawy znajduje się zaświadczenie z 14 sierpnia 2019 r., w którym poświadczono spełnienie warunków samodzielności wobec szeregu lokali w budynku przy ul. [...] w W. na tej samej (drugiej) kondygnacji, na której znajdować się ma lokal [...], którego dotyczy wniosek w niniejszej sprawie. Na obecnym etapie sprawy ustalono bez wątpliwości, iż wyodrębnienie lokalu [...] nastąpiło na podstawie zgłoszenia z 30 października 2019 r. Organ zaznaczył, że sprawa niniejsza dotyczy lokalu nr [...], którego dotyczyło zaświadczenie nr [...] wymienione wyżej oraz ustalił (m.in. w oparciu o dostarczone przez wnioskodawcę dokumenty - listę wykonanych robót budowlanych), iż doszło niewątpliwie do przebudowy lokalu, w wyniku której m.in. powierzchnia tego lokalu zmieniła się i obecnie wynosi 11,35 m2 (wcześniej 8,28 m2). Sama zaś przebudowa jest w okolicznościach sprawy zakazana wskazanymi postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...].

Na marginesie Kolegium wskazało, że budzi wątpliwości sam interes prawny wnioskodawcy w uzyskaniu zaświadczenia. Organ ustalił bowiem, że inwestorem odnośnie dokonania wyodrębnienia lokalu [...] (w wyniku przebudowy lokalu [...]) był inny podmiot aniżeli wnioskodawca w niniejszej sprawie. Również z tych przyczyn wydanie zaświadczenia zgodnie z wnioskiem jest pozbawione podstaw.

Skargę na powyższe postanowienie złożył K.K., reprezentowany przez radcę prawnego, formułując następujące zarzuty:

I. naruszenie przepisów postępowania, a to:

1. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegające na:

a) niepodjęciu czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz nierozpatrzeniu w całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i ustaleniu stanu faktycznego w sprzeczności z zasadą prawdy materialnej i z pominięciem twierdzeń strony, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych polegających na:

- ustaleniu, że prace remontowe, w wyniku których nastąpiła zmiana powierzchni i podziałów poszczególnych lokali, stanowiły przebudowę budynku przy ul. [...] w W. (obiektu budowlanego),

- ustaleniu, że prowadzenie w budynku przy ul. [...] w W. prac innych niż te, w wyniku których powstał wnioskowany lokal, wpływa na ocenę sprawy i możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokali,

- ustaleniu, że lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia powstał w wyniku przebudowy budynku przy ul. [...] w W., pomimo niepodjęcia przez organ prowadzący postępowanie jakichkolwiek czynności zmierzających do całościowego i rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a to w związku z zaniechaniem przez organ dokładnego przeanalizowania sytuacji lokalu objętego wnioskiem z "4 lutego 2022 r.",

- stwierdzeniu, że wątpliwości budzi w sprawie interes prawny skarżącego w uzyskaniu wnioskowanego zaświadczenia, przy jednoczesnym braku podjęcia jakichkolwiek czynności, by wątpliwości te wyjaśnić;

b) dokonaniu błędnych ustaleń faktycznych rażąco sprzecznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym, i które stanowiły podstawę zaskarżanego postanowienia;

2. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wydanie postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie I instancji, podczas gdy prawidłowe rozpoznanie sprawy doprowadziłoby do wydania przez organ postanowienia uchylającego postanowienie organu I instancji w całości oraz orzeczenie co do istoty sprawy poprzez wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Ponadto, zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

1. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, poprzez jego niezastosowanie - skutkujące wydaniem postanowienia odmownego, mimo iż zostały spełnione przesłanki umożliwiające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu,

2. art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali, poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że lokal powstał po 1 stycznia 1995 r. wskutek przebudowy;

3. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że odrębny lokal niemieszkalny w budynku przy ul. [...] w W. powstał wskutek przebudowy tego budynku (co w ocenie organu jest niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym budynek ten jest posadowiony), podczas gdy jego wyodrębnienie nastąpiło poprzez podział lokalu istniejącego w tym budynku przy pomocy ścian działowych z gips-kartonu, których stawianie w ramach konstrukcji nośnej budynku nie stanowi jego przebudowy, a jedynie remont,

4. art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię wyrażającą się w przyjęciu, że:

a. wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz Budynku ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie takiej ścianki stanowi przebudowę obiektu budowlanego, w sytuacji kiedy w orzecznictwie sądów administracyjnych istnieje jednolity pogląd, zgodnie z którym postawienie wewnątrz budynku (czy istniejącego już wyodrębnionego lokalu) ścianki działowej z płyty gips-karton nie stanowi przebudowy budynku, a jedynie jego remont,

b. jakakolwiek zmiana powierzchni i podziałów poszczególnych lokali wchodzących w skład budynku stanowi jego przebudowę, w sytuacji kiedy kwalifikacja określonych robót budowlanych jako przebudowy obiektu budowlanego winna następować z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku, czego organ w żadnej mierze nie ustalił;

art. 2 ust. 1b i 3 ustawy o własności lokali, poprzez:

a. ich niezastosowanie skutkujące wydaniem postanowienia odmownego przez organ, mimo iż zostały spełnione przesłanki umożliwiające wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali niemieszkalnych z wyłączeniem konieczności spełnienia przesłanek z art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali z uwagi na fakt, iż budynek położony przy ul. [...] został wybudowany przed 1 stycznia 1995 r.,

b. ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż w niniejszym stanie faktycznym nie znajdzie zastosowania wyjątek przewidziany w art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali, a to wobec uznania, że wykładnia celowościowa tegoż przepisu prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę powstania budynku, lecz o datę powstania lokalu będącego przedmiotem oceny w trybie wydawania zaświadczeń oraz gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, którego organ nie rozpoznał w sposób wyczerpujący, wynika, że roboty budowlane prowadzone w lokalu miały charakter remontu, nie przebudowy, a zatem lokal powstał po 1 stycznia 1995 roku,

6. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali w zw. z § 20 ust. 14 uchwały nr LVII/1706/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 18 czerwca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...], poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że:

a. doszło do przebudowy lokalu, a skoro lokal stanowi integralne części budynku to jego przebudowa stanowi przebudowę całego budynku, podczas gdy wyodrębnienie lokalu nastąpiło poprzez podział lokali istniejących w budynku przy pomocy ścian działowych z gips-kartonu, których stawianie w ramach konstrukcji nośnej budynku nie stanowiło jego przebudowy, a jedynie remont, którego przeprowadzenie jest dopuszczalne według planu miejscowego,

b. rzekoma przebudowa lokalu, jako stanowiąca zdaniem organu jednocześnie przebudowę całego budynku, jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym Budynek jest posadowiony, w sytuacji, w której plan miejscowy [...] zakazuje adaptacji, rozbudowy i przebudowy budynków, a w żadnym zakresie nie odnosi się do ewentualnej przebudowy lokali, która nie powoduje zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego,

c. organ wydający zaświadczenie o spełnieniu wymagań do ustanowienia odrębnej własności lokalu bada zgodność z planem miejscowym całej inwestycji w sytuacji kiedy kompetencją organu wydającego zaświadczenie o samodzielności lokalu jest wyłącznie badanie, tego czy plan miejscowy dopuszcza wyodrębnienie określonej liczby lokali na terenie o danym przeznaczeniu, a nie rozstrzyganie, czy sposób w jaki doszło do powstania lokalu, stanowi przebudowę obiektu budowlanego,

d. ustanowienie odrębnej własności samodzielnych lokali zgodnie z wnioskiem narusza plan miejscowy [...], w sytuacji kiedy plan ten nie zawiera jakiegokolwiek ograniczenia liczby lokali możliwych do wyodrębnienia w budynku.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie wydanych w tej sprawie postanowień organów obu instancji oraz zobowiązanie organu I instancji do wydania w zakreślonym przez Sąd terminie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jednocześnie skarżący wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia jego praw.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 329, dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, stosownie do art. 119 pkt 3 oraz art. 120 p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na tej właśnie podstawie w trybie uproszczonym została rozpoznana skarga wniesiona w niniejszej sprawie.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonego postanowienia wykazała, że rozstrzygnięcie to nie narusza przepisów prawa w stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi.

Kwestie wydawania zaświadczeń uregulowane zostały w Dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. W myśl art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - na podstawie posiadanych rejestrów i ewidencji bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, ograniczony jest do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Zaświadczenie potwierdza istnienie uprawnień i obowiązków określonych uprzednio indywidualnym aktem prawnym lub aktem generalnym, ale tylko wówczas, gdy sytuacja jest jasna i bezspornie wynika z prowadzonych przez organ rejestrów, ewidencji, czy innych będących w jego posiadaniu danych i nie wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego (por. Z.R. Kmiecik, Charakter prawny zaświadczenia a możliwość ustalania i weryfikacji jego treści, PiP 2004/10, str. 60 – 61).

Dodać przy tym przyjdzie, że przepis art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. odwołuje się do interesu prawnego w uzyskaniu zaświadczenia o żądanej treści. Interes ten, jako mocujący do wystąpienia z żądaniem wydania zaświadczenia musi wynikać z konkretnego przepisu prawa materialnego, a więc musi to być interes oparty na przepisach prawa, który jest aktualny i skonkretyzowany w momencie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia i w momencie decydowania przez organ w przedmiocie wydania zaświadczenia. Interes prawny powinien zatem ściśle wiązać się z aktualnymi prawami bądź obowiązkami strony, związanymi z przedmiotem postępowania lub czynności organu.

W rozpoznawanej sprawie K.K. zwrócił się o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu niemieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w Warszawie, celem przedłożenia w ewidencji lokali oraz zawarcia umowy notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu. Przedłożył m.in. akt notarialny z [...] października 2020 r., na mocy którego nabył samodzielny lokal niemieszkalny oznaczony nr [...] położony w W., przy ul. [...]. W ocenie Sądu, będąc stroną tej umowy, wobec obowiązków właścicieli i władających w zakresie informowania o zmianach ewidencyjnych (art. 24 ust. 2a pkt 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne; Dz. U. z 2021 r. poz. 1990), posiadał zatem interes prawny do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zaświadczenia. Powyższe sprawia, że organ nieprawidłowo przyjął, iż wątpliwym jest interes prawny wnioskodawcy w uzyskaniu przedmiotowego zaświadczenia.

Przystępując do oceny legalności zaskarżonego postanowienia Sąd zauważa, że materialnoprawną podstawę żądanego zaświadczenia stanowi art. 2 ustawy o własności lokali. W myśl ust. 1 art. 2 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zgodnie z ust. 1a ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (art. 2 ust. 1b ustawy). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy).

Za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 września 2021 r., sygn. akt II SA/Lu 419/21 (CBOSA), powtórzyć należy, że zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali może zostać wydane tylko wtedy, gdy lokal spełnia wymogi samodzielności, w tym także te odnoszące się do prawnych przesłanek samodzielności. Odrębna własność lokalu stanowi kategorię prawną, a nie konstrukcję materialno-techniczną. W konsekwencji też, dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczne jest ustalenie nie tylko, czy lokal spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym. Gdy w budynku mieszkalnym, po 1 stycznia 1995 r., dokonano rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania części pomieszczeń, przy wydawaniu zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu muszą zostać uwzględnione dokumenty wymagane art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

W rozpoznawanej sprawie konieczność uwzględnienia wymogów ustalonych w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wynikała z ustalenia, że o ile budynek powstał przed 1995 r., o tyle prace związane z wyodrębnieniem m.in. lokalu nr [...], w tym polegające na wznoszeniu ścian działowych, czy wykonaniu otworów drzwiowych, prowadzone były w 2021 r. Z wydanego dla celów notarialnych w 2019 r. zaświadczenia o samodzielności lokali użytkowych (biurowych) wynika, że pierwotnie lokal oznaczony [...] miał powierzchnię 8,28 m2. Taka też powierzchnia została wskazana w księdze wieczystej - stan na dzień 29 października 2020 r., w której to dacie skarżący tę nieruchomość lokalową nabył. W wyniku przeprowadzonych prac w budynku przy ul. [...], które - zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy – polegały m.in. na przestawieniu ścianek działowych według nowej aranżacji, wydzielone zostały lokale nr: [...] i [...]. Wniosek o wydanie zaświadczenia dotyczy zaś jednego z tych lokali: [...]. W świetle powyższego, dokonane zmiany i ich charakter pozwalały na przyjęcie, że w okolicznościach tej sprawy przedmiotowe wyłączenie z art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali nie będzie mieć zastosowania, co trafnie stwierdziły organy. W tego rodzaju sytuacji zatem, gdy w budynku, po 1 stycznia 1995 r., dokonano zmian w rozkładzie pomieszczeń, czy sposobu ich użytkowania, przy wydawaniu zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu muszą zostać uwzględnione dokumenty wymagane art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Prawidłowo zatem organy za istotne w omawianym zakresie uznały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do których odwołuje się przywołany wyżej przepis. Plan zagospodarowania przestrzennego [...] wykluczał możliwość adaptacji, rozbudowy i przebudowy istniejących budynków przy ul. [...], jednocześnie zaś dopuszczał remonty istniejących w tej lokalizacji budynków. W ocenie Sądu, przeprowadzona przez organy analiza warunków faktycznych i prawnych doprowadziła do słusznej konstatacji, że lokal niemieszkalny objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia w trybie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali powstał na skutek przebudowy, a zatem niezgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Podkreślić trzeba, że przy ocenie spełniania przez pomieszczenie wymogów samodzielnego lokalu mieszkalnego (lub lokalu o innym przeznaczeniu), o których mowa w art. 2 ust. 1, ust. 1a oraz ust. 2 ustawy o własności lokali, nie sposób pomijać norm prawa budowlanego. Pogląd ten wyrażany w orzecznictwie przed wejściem w życie art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 czerwca 2020 r., sygn. akt II OSK 3778/19 (CBOSA). Należało zatem uwzględnić, że w myśl art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351) przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W wyroku z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II OSK 286/21 (CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny podkreślał, że przy kwalifikowaniu danych robót do kategorii montażu, rozbudowy, bądź przebudowy nie ma miejsca na automatyzm. W każdym przypadku właściwe zakwalifikowanie takich robót musi poprzedzać szczegółowa analiza technicznych założeń projektu przewidzianego do realizacji lub zrealizowanego. W wyroku zaś z 16 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 459/18, Naczelny Sąd Administracyjny wywodził, że z legalnej definicji przebudowy wynika, iż przebudową są też takie roboty budowlane, które nie tylko zmieniają parametry techniczne obiektu budowlanego, ale które powodują także zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Wskazuje na to użyty w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane zwrot dotyczący zmiany parametrów użytkowych. Takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym.

Sąd stwierdza, że w powyższym zakresie organy oceniły należycie zakres wykonanych robót budowlanych w kontekście przebudowy w obrębie budynku przy ul. [...] w W., której zakaz wynikał wprost z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (§ 20 ust. 14 części tekstowej planu). Organy dokonały analizy, czy w wyniku wykonanych robót budowlanych zmieniły się parametry lokalu i doszły do słusznej konstatacji, że w opisanych okolicznościach doszło niewątpliwie do przebudowy, a więc robót budowlanych prowadzących do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, ale nie wpływających na kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczbę kondygnacji budynku, w którym lokal nr [...] jest usytuowany.

W świetle powyższego nie sposób zgodzić się ze skargą, że doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak również stwierdzić należy, że organy w toku prowadzonego postępowania nie naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w sposób umożliwiający Sądowi uchylenie zaskarżonych postanowień. Słusznie zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie przyjmując za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. zaskarżonym postanowieniem utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 8 lipca 2022 r. odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu niemieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w W.

Z tych też względów, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.

-----------------------

..z-