Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 264/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2023-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1, ust. 4, art. 32 ust. 4, art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 205 par. 2.
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 listopada 2023 r. sprawy ze skargi J. D. i D. D. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 22 grudnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę i rozbiórkę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Zachodniopomorskiego solidarnie na rzecz skarżących J. D. i D. D. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

1. Decyzją z dnia 16 września 2022 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 28, art. 30b, art. 31, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 i art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a.") Prezydent Miasta Ś. (dalej: "Organ I instancji") zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił B. G. oraz A. T. pozwolenia na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalno-usługowego z lokalami usługowymi w parterze przy Placu [...] w Ś. na dz. nr ewid.[...] położonej przy Placu [...] w Ś., dz. nr ewid. [...] położonej przy Placu [...] i nadwieszeniami (balkony, wykusze) nad dz. nr ewid. dr [...], dr [...] i dr [...] (obr. ewid[...]) wraz z niezbędną infrastruktura techniczną oraz udzielił pozwolenia na rozbiórkę obiektów usługowo-handlowych zlokalizowanych na dz. nr [...] obr. ewid. [...] przy Placu [...] kolidujących z projektowaną budową.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Organ I instancji stwierdził, że budynek oraz poszczególne elementy zagospodarowania terenu zostały zaprojektowane w odległościach zgodnych z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz. U z 2022 r. poz. 1225). Wszystkie przyjęte w projekcie budowlanym parametry dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są zgodne z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ś. , (dalej: mpzp), przyjętego Uchwałą Nr VII/54/2015 Rady Miasta Ś. z dnia 23 kwietnia 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ś. w rejonie ulic: [...] (publ. Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 21 maja 2015 r. poz. 2062).

Zgodnie z powołanym planem teren inwestycji położony jest na terenie elementarnym oznaczonym w planie symbolem 3 MW,U - terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w poziomie parteru koniecznej lokalizacji usług handlu, gastronomii i innych nieuciążliwych, dopuszczalną lokalizacją usług nieuciążliwych na poziomie I piętra.

Projektant przyjął, iż w obszarze oddziaływania obiektu znajdują działki nr [...] przy Placu [...] i działka nr [...] przy ul. [...] w Ś..

Organ uznał, że ze względu na lokalizację okna w lokalu usługowym (Punkt [...]) w parterze w południowej ścianie szczytowej budynku przy ul. [...] (działka nr [...]) oraz otworu wentylacyjnego, również właścicielom tego lokalu tj. D. i J. D. przysługuje status strony w tym postępowaniu. Zdaniem Organu, lokalizacja projektowanego obiektu przy ścianie budynku istniejącego na sąsiedniej działce nie wprowadzi ograniczeń w zabudowie tego terenu, niemniej lokalizacja projektowanego budynku spowoduje ograniczenia w dotychczasowym funkcjonowaniu istniejącego lokalu usługowego, wymusi konieczność dostosowania lokalu do zmienionych warunków użytkowych, a w związku z tym zachodzi konieczność uwzględnienia w tym postępowaniu rozpoznania sprawy pod kątem poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.

Mając na uwadze, że ściana projektowanego budynku została zaprojektowana ze skutkiem zakrycia okna doświetlającego lokal i otwór wentylacji grawitacyjnej w lokalu usługowym organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające kwestię legalności lokalizacji otworu okiennego i wentylacyjnego w zewnętrznej ścianie budynku przy granicy sąsiedniej działki budowlanej nr [...], o symbolu użytku Bi (inne tereny zabudowane).

W wyniku analizy zgromadzonego materiału dowodowego Prezydent stwierdził brak dokumentów świadczących o zalegalizowaniu otworu okiennego i wentylacyjnego w ścianie lokalu. Przy czym zwrócił uwagę na treść aktu notarialnego Rep A Nr [...] z dnia 26 kwietnia 2001r., na podstawie którego D. i J. D. (dalej przywoływani jako: "Skarżący") nabyli lokal usługowy. Zgodnie z § 11 aktu z chwilą rozpoczęcia realizacji dobudowy pierzejowej na styku z elewacją w południowej ścianie szczytowej budynku planowanej zgodnie z aktualnie obowiązującym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego śródmieścia Ś. nabywcy zobowiązują się do zamurowania otworu okiennego oraz przeniesienia otworu wentylacji grawitacyjnej na wschodnią ścianę budynku i wobec powyższego poddają się egzekucji z art. 777 §1 pkt 4 k.p.c. oraz, że z tytułu powyższego zobowiązania nie będą wnosić żadnych roszczeń finansowych i innych względem Miasta Ś..

W odpowiedzi na wezwanie Organu Skarżący wyjaśnili w piśmie z dnia 20 marca 2022 r., że przedmiotowy lokal najpierw dzierżawili od Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, a po wygranym przetargu, aktem notarialnym Rep. A Nr [...] nabyli lokal na własność, otwór wentylacyjny i okno nie zostały wykonane przez nich i znajdowały się w tym lokalu jeszcze przed wydzierżawieniem tego lokalu.

Podkreślili, że w dniu 8 marca 2006 r. otrzymali zawiadomienie z Sądu Rejonowego w Ś. Wydziału Ksiąg Wieczystych o wpisie do księgi wieczystej Kw Nr [...] w dziale I zapisu o treści: "na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli działki nr [...], ustanowiona jest na działkach [...] i [...], wpisanych w kw nr [...] służebność gruntowa przejazdu i przechodu, niezbędna w celu dojazdu i dojścia do tej działki w postaci pasa ziemi o szerokości 4,5 m- a w przypadku zabudowy - przez bramę budynku w wysokości 4,50m, biegnącego od PI. [...] przez działkę [...] i [...], w odległości ustalonej przez Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta Ś. od granicy z działką [...] Udostępnienie wyżej opisanego pasa gruntu lub bramy dotyczy również czasu realizacji inwestycji, w którym to właściciele działek [...] i [...] zapewniają w sposób ciągły przejazd i przechód oraz możliwość układania niezbędnych sieci uzbrojenia na działce objętej tą księgą wieczystą".

Powołując się na powyższe zapisy Skarżący zwrócili się o uwzględnienie wniosku umożliwiającego pozostawienie okna i otworu wentylacyjnego oraz wskazali możliwość wybudowania przez Inwestora budynku z bramą lub pasem ziemi wyznaczonym w związku z należną służebnością gruntową zapisaną w księdze wieczystej.

Odnosząc się do kwestii poruszonych przez właścicieli lokalu Inwestorzy podnieśli, że dokumentacja na którą powołują się Skarżący pochodzi sprzed 20 lat, a zagospodarowanie terenu jak i uwarunkowania prawne zmieniły się od tamtego czasu.

W piśmie z dnia 12 maja 2022 r. Organ I instancji wyjaśnił Skarżącym powody dla których niemożliwe jest uwzględnienie ich wniosku w zakresie pozostawienia okna i otworu wentylacyjnego w należącym do nich lokalu usługowym. Wskazał, że Inwestorzy przedłożyli projekt budowlany, który jest zgodny z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą Nr VII/54/2015 Rady Miasta Ś. z dnia 23 kwietnia 2015 r. w szczególności w zakresie obsługi komunikacyjnej. Przy czym budynek przy ul. [...] w Ś., w którym położony jest lokal usługowy - punkt [...] również ma ustaloną w tym planie obsługę komunikacyjną, czyli wjazd od strony nieruchomości przy Placu [...] (teren 5U) przez zagwarantowany ustaleniami mpzp przejazd bramny o szerokości 5 m, który powstanie, zgodnie z mpzp z chwilą zabudowy tej nieruchomości.

Zdaniem Organu, służebność gruntowa, na którą powołują się właściciele lokalu została ustanowiona w innej sytuacji prawnej oraz w innym konkretnym celu. Została ona ustanowiona wyłącznie w celu dojazdu i dojścia do działki nr [...] oraz możliwości położenia sieci uzbrojenia terenu, a nie dla zapewnienia możliwości pozostawienia istniejącego okna doświetlającego lokal usługowy oraz otworu wentylacyjnego w ścianie budynku przy ul. [...]. Służebność ta, jak podniósł Organ była niezbędna dla obsługi komunikacyjnej kwartału, kiedy na tym terenie obowiązywał Plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia Ś. zatwierdzony Uchwałą Nr XL/294/93 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 18 maja 1993 r. (publ.: Dz. U. Woj. Szcz. Nr 9 z dnia 17.08.93r., poz.102), który stracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. Aktualnie na terenie objętym wnioskiem obowiązuje nowy plan, którego ustalenia co do obsługi komunikacyjnej i wjazdu do wnętrza kwartału są inne.

Mając na uwadze przedstawione rozwiązania projektowane ze skutkiem zakrycia okna i otworu wentylacji w lokalu Państwa D. Organ wystąpił pismem z dnia 12 maja 2022 r. do projektanta, aby zaproponował rozwiązania techniczne, które zagwarantują eliminację zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników i obniżenia przydatności lokalu usługowego Punktu [...]

W odpowiedzi na powyższe, projektant w piśmie z dnia 2 czerwca 2022 r. podał, że rozwiązania zawarte w projekcie nie mają wpływu na funkcjonowanie lokalu usługowego (punktu [...]), gdyż zakłada się funkcjonowanie lokalu bez okna i kratki wentylacyjnej, oraz że konieczność likwidacji okna i kratki nie wynika z przyjętych rozwiązań projektowych tylko ze zobowiązania cywilno-prawnego, jakiemu poddali się właściciele lokalu usługowego w akcie notarialnym i danego zobowiązania do likwidacji tych otworów "z chwilą realizacji dobudowy pierzejowej".

W piśmie z dnia 11 lipca 2022 r. Skarżący podnieśli, że kwestia okna winna być ostatecznie rozwiązana przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, i że nie podzielają opinii architekta. Zwrócili uwagę, że budynek należy projektować i budować zapewniając poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, a projektant winien znaleźć rozwiązania pozwalające na zachowanie praw nabytych przez osoby trzecie i rozwiązywać problemy jakie mogą pojawiać się w związku z oddziaływaniem obiektu, a przesłonięcie okna naruszy ich uzasadniony interes i prawo do korzystania ze światła słonecznego. Ponieśli, że wobec nadal widniejącej w KW [...] służebności gruntowej w postaci pasa gruntu o szerokości 4,5 m wzdłuż budynku przy ul. [...], projektant nieprawidłowo uznał, że projektowany budynek może przylegać bezpośrednio do południowej ściany budynku przy ul. [...] w Ś.. Ponadto wskazali, że po zamurowaniu okna Ich lokal nie będzie spełniał warunków doświetlenia zgodnych z przepisami o warunkach technicznych.

Podsumowując Organ I instancji stwierdził, że wobec przedłożenia kompletnego projektu budowlanego, zgodnego z przepisami, obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, możliwe jest wydanie wnioskowanej przez Inwestorów decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast z chwilą rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę J. i D. D. winni wykonać zobowiązanie, któremu dobrowolnie poddali się nabywając lokal usługowy i do tego czasu dostosować swój lokal do nowych warunków użytkowych.

2. Nie zgadzając się z powołaną decyzją Skarżący wnieśli od niej odwołanie. W ocenie Skarżących planowane zamierzenie budowlane stanowi naruszenie ich uzasadnionego interesu, w wyniku czego lokal usługowy, którego są właścicielami zostanie pozbawiony dostępu do światła dziennego, oraz wentylacji.

Skarżący podnieśli, że istniejące w ścianie ich lokalu okno leży w strefie oddziaływania powstającego obiektu i kwestia ta powinna być załatwiona przed wydaniem zaskarżonego pozwolenia na budowę. Budynek położony na działce nr [...], w którym znajduje się lokal użytkowy stanowiący własność Skarżących, od strony ściany północnej od wielu lat ma zabezpieczony dostęp do wewnętrznego kwartału poprzez służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta została wpisana do księgi wieczystej nr [...] i mimo wniosków właścicieli działek o numerach [...] i [...] nie została wykreślona przez Sąd Rejonowy w Ś.. Na zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest nadal obowiązująca ze skutkiem wobec osób trzecich.

Z kolei projektowany budynek wielorodzinny ma sąsiadować bezpośrednio z budynkiem posadowionym na działce nr [...] i należącym do Skarżących lokalem, w którym prowadzą punkt [...], co oznacza, że w projekcie zignorowano fakt istnienia służebności przechodu i przejazdu. Powyższa okoliczność stanowi o naruszeniu uzasadnionych interesów Skarżących wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

W dalszej części odwołania zarzucono, że przedmiotowa inwestycja narusza postanowienia § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225), zwanego dalej rozporządzeniem, z uwagi na brak szczególnych warunków, które uzasadniałyby sytuowanie budynku projektowanego bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią nr [...].

3. Decyzją z dnia 22 grudnia 2022 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000) Wojewoda Zachodniopomorski utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji.

W uzasadnieniu podjętej decyzji Organ odwoławczy przytoczył treść art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351) oraz podniósł, że w razie spełnienia wymagań przewidzianych w powołanym przepisie oraz warunków wynikających z art. 32 ust. 4 właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane).

Zdaniem Wojewody, przedmiotowa inwestycja nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikającego z uchwały nr VII/54/2015 Rady Miasta Ś. z dnia 23 kwietnia 2015 r., (Dz. U. Woj. Zachodniopomorskiego z 2015 r., poz. 2062) oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225). Nadto w ocenie Organu II instancji przedłożony projekt budowlany zawiera wszystkie wymagane ustawą dokumenty.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda podkreślił, że z przedstawionego przez Skarżących, aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z 26 kwietnia 2001 r. wynika, że nabywając lokal usługowy w parterze budynku zlokalizowanego na działce nr [...], mieli oni wiedzę, że kontynuacja zabudowy kwartału zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, skutkować będzie koniecznością zamurowania otworu okiennego i przeniesienia otworu wentylacyjnego na ścianę wschodnią budynku, do czego nabywcy zobowiązali się w § 11 ww. aktu, do egzekucji tego obowiązku z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., i wobec powyższego nie będą wnosić żadnych roszczeń finansowych i innych względem Miasta Ś.. Organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające ww. kwestię ustalając, że egzekucja z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., zostanie przeprowadzona po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, które stanie się ostateczne.

Wobec powyższych ustaleń Organ stwierdził, że Skarżący nie są uprawnieni do wnoszenia roszczeń względem zarówno Miasta Ś. jak i Inwestorów, gdyż to na nich spoczywa obowiązek wykonania robót budowlanych w obrębie lokalu usługowego, celem umożliwienia realizacji przedmiotowej inwestycji.

Nadto Organ odwoławczy za niezasadny uznał zarzut naruszenia § 12 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wojewoda przyjmując, że Inwestor spełnił wymagania oraz warunki wynikające z art. 32 ust. 4 ustawy stwierdził brak podstaw do odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnie z treścią art. 35 ust. 4 ustawy, a w rezultacie uznał decyzję Organu I instancji za prawidłową i następnie utrzymał ją w mocy.

4. Kwestionując powołaną decyzję Skarżący złożyli na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 35 ust. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351) poprzez ich błędną wykładnię przejawiającą się w przyjęciu, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o posiadaniu tego prawa i przy spełnieniu przesłanek wymienionych w art. 35 ust. 4 skutkuje koniecznością wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, podczas gdy prawidłowa wykładnia wyżej wskazanych przepisów oraz stanowiska judykatury prowadzi do wniosku, że złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego nie zwalnia organu administracji architektoniczno-budowlanej całkowicie z wyjaśnienia tej kwestii, o ile powstaną uzasadnione wątpliwości;

- art. 35 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351) w zw. z art. 294 Kodeksu cywilnego poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie, że projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, podczas gdy projekt ten pozostaje w sprzeczności z ustanowioną na działkach nr [...] i [...] służebnością.

Ponadto zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 7 k.p.a. polegające na naruszeniu zasady prawdy obiektywnej poprzez nie podjęcie niezbędnych czynności koniecznych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w dalszej kolejności nie rozstrzygnięcia na podstawie przepisów powszechnie obowiązujących;

- art. 8 k.p.a. polegające na naruszeniu zasady pogłębiania zaufania do władzy publicznej, a przejawiające się w wydaniu decyzji opartej na wadliwej wykładni przepisu art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego.

Mając powyższe na względzie Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że na gruncie niniejszej sprawy nie można pominąć faktu, że na działkach będących przedmiotem inwestycji o numerach [...] i [...] została ustanowiona służebność, potwierdzona w księdze wieczystej nr [...] w dziale I-Sp w następującym brzmieniu: "na rzecz każdoczesnych właścicieli, współwłaścicieli działki [...] ustanowiona jest na działkach [...] i [...] wpisanych w kw [...] służebność gruntowa przejazdu i przechodu, niezbędna w celu dojazdu i dojścia do tej działki w postaci pasa ziemi o szerokości 4,50 m - a w przypadku zabudowy - przez bramę budynku w wysokości 4,50 m, biegnącego od pl. [...] przez działkę [...] i [...], w odległości ustalonej przez wydział architektury i budownictwa urzędu miasta Ś. od granicy z działką [...]. Udostępnienie wyżej opisanego pasa gruntu lub bramy dotyczy również czasu realizacji inwestycji, w którym to właściciele działek [...] i [...] zapewniają w sposób ciągły przejazd i przechód oraz możliwość układania niezbędnych sieci uzbrojenia na działce objętej tą księgą wieczystą".

W związku z tym, iż wpis ten znajduje się w aktualnej treści księgi wieczystej zastosowanie ma rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wyrażona w art. 5 ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 146).

Powyższa okoliczność jest istotna dla niniejszego postępowania, gdyż powoduje ograniczenie prawa własności i w związku z tym poddaje w wątpliwość posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak sprawdzenia aktualnej treści księgi wieczystej i treści ustanowionej służebności doprowadził do wydania decyzji sprzecznej z przepisami.

Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego oprócz posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane konieczna jest zgodność projektu z przepisami prawa. Tę dyspozycję powiela również art. 35 ust. 1 pkt 2, który wymaga od organu sprawdzenia przed wydaniem decyzji zgodności projektu z przepisami. W aktualnej treści księgi wieczystej widnieje służebność w stosunku do działek będących przedmiotem niniejszego projektu. Podkreślenia wymaga, iż służebność ta dodatkowo została dokładnie opisana nie tylko z uwagi na stan faktyczny w chwili jej ustanowienia, lecz także z uwzględnieniem prac budowlanych w przyszłości, tj. takich, których dotyczy niniejszy projekt.

Na działkach nr [...] i [...] ustanowiona jest bowiem służebność gruntowa przejazdu i przechodu, niezbędna w celu dojazdu i dojścia do tej działki w postaci pasa ziemi o szerokości 4,50 m - a w przypadku zabudowy - przez bramę budynku w wysokości 4,50 m, biegnącego od pl. [...] przez działkę [...] i [...], w odległości ustalonej przez wydział architektury i budownictwa urzędu miasta Ś. od granicy z działką [...]. Istotne w tym przypadku jest, że służebność przewiduje możliwość zabudowy, jednak dokładnie wskazuje jej ramy w takim przypadku. W konsekwencji, w związku ze wskazaną dokładną charakterystyką projekt zagospodarowania terenu winien odpowiadać w pełni treści służebności.

Powołując się na treść art. 293 oraz art. 295 Kodeksu cywilnego Skarżący podnieśli, że zarówno w celu ustalenia wygaśnięcia służebności, jak i jej zniesienia, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego i wydanie odpowiedniego orzeczenia w tym zakresie. W konsekwencji - do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w tym przedmiocie - służebność obciąża nieruchomość. Taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie i w związku z tym projekt zagospodarowania terenu musi odpowiadać treści służebności, a więc we wskazanym w niej miejscu ustanawiać bramę wjazdową.

W dalszej części uzasadnienia Skarżący podnieśli, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest nadrzędny w stosunku do służebności, a właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje ochrona wynikająca z przysługiwania mu tego prawa niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niezależnie więc od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego projekt zagospodarowania terenu winien odpowiadać jej treści. Przy czym podkreślono, że chociaż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje drogę wewnętrzną, to w żadnej części nie jest sprzeczny z treścią służebności, gdyż na działkach [...] i [...] przewiduje "proponowaną zabudowę". Sprzeczny zaś z treścią służebności jest projekt zagospodarowania terenu przedstawiony przez Inwestorów, bowiem niweluje możliwość wybudowania bramy wjazdowej o szerokości i wysokości 4,5 m. Projekt ten jest więc sprzeczny z przepisami powszechnie obowiązującego prawa i jako taki nie może zostać uwzględniony.

5. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Zachodniopomorski wniósł o jej oddalenie oraz utrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

6. Na rozprawie dnia 9 listopada 2023 r. pełnomocnik Skarżących podniósł, że na dzień dzisiejszy służebność istnieje, jest wpisana w dziale I Księgi, powstała 20 kwietnia 2005r. i nie została wykreślona. Inwestycja zaś nie może być prowadzona inaczej, niż z uwzględnieniem tego ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczone prawo rzeczowe odnosi skutki bezpośrednio do prawa do dysponowania nieruchomością, a czego Organ nie sprawdzał.

Inwestor – A. T. oświadczył, że w Sądzie Cywilnym toczy się sprawa o wykreślenie służebności z księgi wieczystej – o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem prawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:

Skarga jest zasadna.

7. W myśl art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne są powołane do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez sąd następuje tylko w przypadku stwierdzenia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; zwanej dalej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając zasadność skargi w świetle wskazanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że zasługuje ona na uwzględnienie.

8. Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ś. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno – budowalny oraz udzielającą Inwestorom pozwolenia na rozbiórkę i budowę wielorodzinnego budynku mieszkalno – usługowego położonego w Ś. na działkach o numerach ew. [...] oraz [...].

9. Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.

Podstawę materialnoprawną podjętych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., powoływanej dalej jako: "ustawa"). Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego, w tym dołączenie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt lb, kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta, oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Przytoczony wyżej przepis art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego określa wymagania jakie powinien spełnić podmiot ubiegający się o udzielenie pozwolenia na budowę.

Podkreślić należy, że dopiero dopełnienie przez inwestora warunków przewidzianych w art. 35 ustawy obliguje organy do udzielenia pozwolenia na budowę, o czym wprost stanowi art. 35 ust. 4 tej ustawy stosownie do którego - w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 (odnoszących się do złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), organ administracji architektoniczno – budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

10. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w wyniku takiej weryfikacji stwierdzono, że inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a projekt spełnia określone przepisami prawa budowlanego wymagania.

11. W tym miejscu pokreślenia wymaga, że w wywodach odwołania, powtórzonych następnie w skardze, najbardziej akcentowano kwestię naruszenia uzasadnionych interesów Skarżących poprzez nieuwzględnienie przysługującego im prawa służebności gruntowej przejazdu i przechodu, którym obciążono działki Inwestorów o numerach [...] i [...] w odniesieniu do określonego w kwestionowanej decyzji zamierzenia inwestycyjnego, akceptującego projektowane usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z działką nr [...], na której zlokalizowany jest budynek, w którym znajduje się lokal użytkowy należący do Skarżących oraz okno doświetlające ten lokal i kratka wentylacyjna. W sytuacji gdy z przysługującego im ograniczonego prawa rzeczowego wynika obowiązek Inwestorów (właścicieli sąsiednich działek) do zapewnienia im pasa ziemi o szerokości 4, 50 m – a w przypadku zabudowy – bramy budynku, w celu dojazdu i dojścia do Ich nieruchomości.

Zdaniem Skarżących zaproponowany w projekcie sposób zagospodarowania nieruchomości uniemożliwi wykonywanie ustanowionej na Ich rzecz służebności, przejazdu i przechodu, a przy tym należący do nich lokal użytkowy zostanie pozbawiony dostępu do naturalnego światła zapewnionego przez okno na ścianie, bezpośrednio przy której ma powstać nowoprojektowany budynek.

12. Fakt ustanowienia na rzecz Skarżących służebności potwierdza znajdujący się w aktach sprawy wypis z księgi wieczystej nr [...] Zgodnie z jego treścią: "na rzecz każdoczesnych właścicieli, współwłaścicieli działki [...] ustanowiona jest na działkach [...] i [...] wpisanych w kw [...] służebność gruntowa przejazdu i przechodu, niezbędna w celu dojazdu i dojścia do tej działki w postaci pasa ziemi o szerokości 4,50 m - a w przypadku zabudowy - przez bramę budynku w wysokości 4,50 m, biegnącego od pl. [...] przez działkę [...] i [...], w odległości ustalonej przez wydział architektury i budownictwa urzędu miasta Ś. od granicy z działką [...]. Udostępnienie wyżej opisanego pasa gruntu lub bramy dotyczy również czasu realizacji inwestycji, w którym to właściciele działek [...] i [...] zapewniają w sposób ciągły przejazd i przechód oraz możliwość układania niezbędnych sieci uzbrojenia na działce objętej tą księgą wieczystą".

Jak wynika ze złożonego na rozprawie w dniu 9 listopada 2023 r. oświadczenia pełnomocnika Skarżących wpis ten jest aktualny i nie został wykreślony, a okoliczność ta nie została zakwestionowana przez Inwestorów.

Wyjaśnić należy, iż służebności to tzw. ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość. Ograniczają one własność w ten sposób, że obciążają cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości. W badanej sprawie obowiązek zapewnienia przejazdu i przechodu do działki nr [...] ciąży na Inwestorach, będących właścicielami działek nr [...] i [...].

13. Jak zostało to wskazane wyżej Skarżący na etapie odwołania szczególnie akcentowali okoliczność przysługiwania im prawa służebności względem działek Inwestorów, jednak pomimo to oraz stanowiska zajętego przez Organ I instancji w tym zakresie Organ odwoławczy nie odniósł się do tych merytorycznych zarzutów odwołania i nie dokonał analizy istniejącej służebności gruntowej przejazdu i przechodu w kontekście zamierzenia inwestycyjnego oraz poszanowania uzasadnionych interesów Skarżących.

14. W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że przewidziana w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane ocena poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich w ramach projektowania i budowy obiektu budowlanego ma charakter zobiektywizowany, a więc dokonywana jest z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy, w tym przepisy Prawa budowlanego, wprowadzają określone wymagania. Wymagania te inwestor powinien spełnić, a organ administracji architektoniczno-budowlanej zaistnienie tego stanu w toku postępowania zweryfikować. Takim wymaganiem niewątpliwie pozostaje obowiązek legitymowania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim zamierzenie inwestycyjne ma związek z prowadzeniem robót budowlanych na określonej nieruchomości (art. 35 ust. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 p.b.), którego podstawą jest nakaz uwzględniania praw, w tym praw właścicielskich, rzeczowych, przysługujących innym podmiotom.

Zdaniem Sądu ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje także ochronę przed pozbawieniem prawnie istniejących ograniczonych praw rzeczowych – służebności. Powyższe okoliczności winny być brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i wynikać z jej uzasadnienia.

15. Z tych względów, należy zgodzić się ze stanowiskiem Skarżących, że Organ II instancji, nie dokonał pełnej analizy dowodów zgromadzonych w sprawie i nie odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu z dnia 12 października 2022 r. w odniesieniu do kwestii przysługującej Skarżącym służebności. Oznacza to, że podjął rozstrzygnięcie bez wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z zasadami, które z nich wynikają, organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organy te, są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Wskazanie, czy dana okoliczność została udowodniona, organ administracji publicznej winien ocenić na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Tak ustalony stan faktyczny sprawy winien znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu faktycznym decyzji przez wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, w uzasadnieniu zaś prawnym - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa (art. 107 § 3 k.p.a.).

16. Ponownie rozpoznając sprawę, Organ II instancji winien uwzględnić powyższe ustalenia, mając w szczególności na uwadze wymóg poszanowania interesów osób trzecich przy uwzględnieniu przysługującego im ograniczonego prawa rzeczowego.

17. Mając na uwadze wskazane naruszenie przepisów postępowania, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a.