Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 56/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-06-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 61
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 czerwca 2008 r. sprawy ze skarg Z. Spółka Jawna z siedzibą w W., E. M., I. L., M. L., M. L., S. L. i Stowarzyszenia O. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) listopada 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargi -


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2007 r. Prezydent W., po rozpoznaniu wniosku T. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejących budynków oraz budowie nowej siedziby [...] z budynkami usługowo-mieszkalnymi i dwupoziomowym parkingiem podziemnym, wjazdem wraz z przyłączami, przewidzianej do realizacji na działce o nr ewid. [...] i cz. działki o nr ewid. [...] z obr. [...], położonych w W., przy ul. [...]. Jednocześnie w decyzji wskazano między innymi, iż dla projektowanego budynku ustala się:

- obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy budynków położonych przy ul. [...], a dla części wysokich obiektu według załącznika graficznego nr 1,

-wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu-max 80 %, -elewację frontową o szerokości działki [...],

- wysokość od ul. [...] do najwyższego punktu dachu nie może przekroczyć wysokości górnej kalenicy budynku położonego przy ul. [...] (ok. 27m), w głębi działki - część budynku zawierającą salę widokową- max 9 m, oficyna -max 6 kondygnacji.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli E. M., I. L., M. L., M. L. i S. L., Spółdzielnia B. oraz Stowarzyszenie O.

W wyniku rozpoznania niniejszych odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2007 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż analiza treści zaskarżonej decyzji, akt postępowania poprzedzającego jej wydanie, ze szczególnym uwzględnieniem analizy sposobu zabudowy terenu sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, przeprowadzonej w trybie przewidzianym przez przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", oraz przepisów przytoczonej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują, iż w niniejszej sprawie nie istnieje podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej. Planowane zamierzenie inwestycyjne w ocenie organu nie jest w szczególności sprzeczne z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów podniesionych w odwołaniach organ podkreśli, między innymi, iż zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informacja tej treści została zawarta w zaskarżonej decyzji; tym samym ewentualne obawy składających odwołanie w tym zakresie uznać należy za bezpodstawne.

Kwestia oceny, czy realizacja planowanej inwestycji budowlanej nie naruszy w przyszłości przepisów prawa budowlanego, dotyczących wpływu na działki sąsiednie, w ocenie organu wykracza poza granice postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Kwestia ta rozstrzygana jest w toku postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. W pkt 2 zaskarżonej decyzji ("Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich") wyraźnie zresztą wskazano, iż "w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu światłą dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi", jak również, że "w przypadku realizacji projektowanego budynku bezpośrednio przy granicach działek sąsiednich należy uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych".

Organ wskazał także, iż:

1) w myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego; jednakże ust. 2 powołanego paragrafu dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z załącznika nr 2 do zaskarżonej decyzji (".Analiza funkcji i zagospodarowania terenu"), średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wynosi na terenie objętym analizą 61,3% . Biorąc jednak pod uwagę obecny wskaźnik wnioskowanej działki, który wynosi ok. 77% oraz wskaźnik działek położonych przy ul. [...], bezpośrednio sąsiadujących od południa, który wynosi ok. 87%, dla planowanej inwestycji przyjęto wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku powierzchni terenu -działki ew. nr [...] max. 80%". Ustalenie takie, zdaniem Kolegium, znajduje oparcie zarówno w obowiązującym prawie ( § 5 ust. 2 rozporządzenia), jak i w wynikach analizy obszaru.

2) stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak wynika z powołanej "Analizy funkcji i zagospodarowania terenu", budynki położone przy ul. [...], tzn. po tej samej stronie ulicy co teren planowanej inwestycji, tworzą pierzeję którą w 100% wypełniają fronty działek. Dopuszczenie zatem dla planowanej inwestycji elewacji frontowej o szerokości działki o nr ew. [...], w ocenie organu znajduje oparcie w przytoczonym przepisie rozporządzenia.

3) zgodnie z § 7 ust 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z analizy obszaru, planowany budynek ma zostać zlokalizowany między budynkiem o wys. 15 m (ul. [...]) a budynkiem o wys. 27 m (ul. [...]). Ustalenie zatem wysokości górnej krawędzi planowanego budynku na poziomie maksymalnie 27 m znajduje zdaniem organu umocowanie w obowiązującym przepisie prawa.

4) ustalenie, czy realizacja planowanej inwestycji może negatywnie wpłynąć na konstrukcje sąsiednich budynków, w ocenie organu wykracza zaś poza granice postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Ponadto organ wskazał, iż w jego ocenie brak jest, podstaw do podzielenia obaw, że "obiekt powstały na podstawie zaskarżonej decyzji rażąco naruszyłby ład przestrzenny ul. [...]". Realizacja spornej inwestycji daje bowiem nadzieję na przywrócenie temu miejscu zachwianego w chwili obecnej ładu. Z tych samych względów brak jest podstaw do uznania, że planowana inwestycja nie będzie stanowić kontynuacji funkcji na zasadach dobrego sąsiedztwa. Jednocześnie organ podniósł, iż nieprzytoczenie przez organ I instancji w uzasadnieniu decyzji treści opinii [...] Konserwatora Zabytków, nie można uznać za przesłankę wystarczającą do uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem obowiązującego prawa.

Skargi na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie:

1) E. M., I. L., M. L., M. L. i S. L., Z. Spółka Jawna, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), w związku z okolicznością, iż w dacie wydania zaskarżonej decyzji winno być wydane zezwolenie na odstępstwa, o których mowa w w/w przepisie.

2) Stowarzyszenie O., żądając uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa. W uzasadnieniu skargi wskazano zaś, iż z załączonej do decyzji mapy wynika, że średnia wysokość obiektów w obszarze analizowanym jest znacznie niższa niż 8 kondygnacji. Planowany budynek byłby więc zbyt wysoki. Ponadto skarżący wskazują, iż wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono na zbyt wysokim poziomie. Powinien on wynosić 61,3%. Strona skarżąca zarzuciła także organowi, iż nie odniósł się do podnoszonych na etapie odwołań kwestii doświetlenia sąsiednich budynków oraz niebezpieczeństwa grożącego konstrukcji budynku przy ul. [...] w związku z realizacją planowanej budowy.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2007r. r. nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia.

Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - działając na podstawie art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] lipca 2007 r. Prezydenta W. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejących budynków oraz budowie nowej siedziby [...] z budynkami usługowo-mieszkalnymi i dwupoziomowym parkingiem podziemnym, wjazdem wraz z przyłączami, przewidzianej do realizacji na działce o nr ewid. [...] i cz. działki o nr ewid. [...] z obr. [...], położonych w W., przy ul. [...].

Rozpoznając niniejszą sprawę, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż Sąd oddalił skargę wniesioną przez Z. Spółka Jawna, bowiem w/w nie może być uznana za stronę niniejszego postępowania. Uprawnienie do wniesienia skargi do sądu administracyjnego, zgodnie z art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), powiązane zostało bowiem z posiadaniem interesu prawnego. Przepis ten stanowi, że uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny (...). Dotyczy to także uczestników postępowania. Akt, czynność lub bezczynność organu administracji musi dotyczyć interesu prawnego skarżącego, który musi być interesem własnym, indywidualnym i wynikającym z konkretnego przepisu prawa powszechnie obowiązującego (wyrok NSA z 3 czerwca 1996 r. II SA 74/96 - ONSA 1997 z. 2, poz. 89). Ze skargą, co do zasady, może więc wystąpić podmiot, który wykaże "związek między chronionym przez przepisy prawa materialnego interesem prawnym a aktem lub czynnością organu administracji publicznej" (B. Adamiak, J Borkowski, "Postępowanie administracyjne i sądowoadministracyjne", W-wa 2003, s. 424). Skarga wniesiona przez podmiot, który z zasady nie może mieć legitymacji skargowej - podlega odrzuceniu, natomiast stwierdzenie przez sąd w toku postępowania, że wnoszący skargę nie legitymuje się interesem prawnym - powoduje oddalenie skargi.

W orzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że stroną postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z zasady jest właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości, której dotyczy postępowanie, natomiast właściciele lub wieczyści użytkownicy działek bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, mogą być jego stroną po wykazaniu w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach przesłanek z art. 28 k.p.a., czyli wpływu wyniku tego postępowania na ich własny interes prawny lub obowiązek (uchwała składu 5 Sędziów NSA z 25 września 1995 r. VI SA 13/95 - ONSA 1995 z 4, poz. 154, oraz uchwała z dnia 4 grudnia 1995 r. VI SA 20/95 - ONSA 1996 z. 2, poz. 54). Możliwe jest także uznanie za stronę postępowania właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości położonej dalej, a więc niesąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością, dla której ustalane są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli wykaże ona istnienie interesu prawnego opartego na konkretnej normie prawa materialnego - art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 1998 r. IV SA 116/98 i z 28 września 2006 r. II OSK 76/06 - niepublikowane).

W sprawie będącej przedmiotem rozstrzygnięcia wnoszący skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie- Z. Spółka Jawna, nie jest jednak właścicielem, wieczystym użytkownikiem nieruchomości przy ul. [...] sąsiadującej z działką której dotyczyła decyzja ustalająca warunki zabudowy. Nieruchomość ta stanowi współwłasność innych skarżących, tj. E. M., I. L., M. L., M. L. i S. L. Osoby te zgodnie z postanowieniami art. 199 k.c i następne, zobligowane są więc do wspólnego zarządu rzeczą wspólną. W celu umownego zarządzania wspólną nieruchomością powołana została zaś Spółka Z. Spółka Jawna. Należy jednak mieć na uwadze, iż fakt wykonywania zarządu rzeczą wspólną przy pomocy w/w spółki, nie wpływa na zakres uprawnień posiadanych przez współwłaścicieli w stosunku do nieruchomości, a tym samym nie uprawnia w/w spółki, do występowania indywidualnie w niniejszej sprawie jako strony tego postępowania. Spółki tej nie należy bowiem utożsamiać z zarządem wspólnoty mieszkaniowej, powoływanym w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U tj. z 2000r. Nr 80 poz., 903 ze zm.). Tym samym uznać należy, iż przymiot strony w niniejszym postępowaniu posiadają współwłaściciele w/w nieruchomości.

Wobec powyższego w ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do uznania, że Z. Spółka Jawna w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ma status strony i legitymację materialnoprawną do wniesienia skargi. Podnieść przy tym należy, iż wprawdzie z sentencji zaskarżonej decyzji wynika, iż organ odwoławczy rozpoznał odwołanie wniesione przez w/w spółkę, niemniej jednak, analiza akt sprawy w tym treści przedmiotowego odwołania wskazuje, iż zostało ono wniesione przez współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...]. W tej sytuacji uznać należy, iż organ błędnie wskazał podmiot wnoszący odwołanie. Uchybienie to jednak w ocenie Sądu nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w skargach należy wskazać, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwanej dalej: ustawą o p.z.p. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego -określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 zwanego w dalszej części "rozporządzeniem"). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji ( § 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu -orzekające w sprawie organy wbrew zarzutom skargi nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ani przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem jedynie w takich przypadkach zgodnie z art. 145 § 1 lit. a i c P.p.s.a sąd administracyjny może uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie.

Jak wynika z akt sprawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy, został wniesiony w imieniu T., przez osobę umocowaną do jego reprezentowania. Dotyczył on realizacji inwestycji, która ma być zlokalizowana na działce nr ew. [...] oraz cz. działki nr [...], przy ul. [...] w W. Nowo powstały budynek stanowić ma siedzibę [...] z budynkami usługowo-mieszkalnymi i dwupoziomowym parkingiem podziemnym.

W skardze strony skarżące zarzuciły zaskarżonej decyzji, iż wydana ona została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającym na naruszeniu zasady dobrego sąsiedztwa poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości zabudowy i wskaźnika powierzchni zabudowy. Podniesiono także, iż w sposób niezgodny z przepisami prawa dopuszczono możliwość realizacji planowanej inwestycji na granicy działki, pomimo nieposiadania właściwego zezwolenia na powyższe odstępstwo. Zarzucono także organowi, iż nie odniósł się do kwestii wpływu planowanej inwestycji na doświetlenie sąsiednich budynków, oraz ewentualnego zagrożenia dla ich konstrukcji w trakcie prowadzenia prac budowlanych w tym szczególnie budowie podziemnego garażu.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy wskazać, iż zdaniem Sądu nie zasługuje on na uwzględnienie. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w niej warunków, w tym tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest zatem oczywiste, że uwzględniana działka sąsiednia musi spełniać warunek dostępności z tej samej drogi publicznej. Podkreślenia wymaga jednak fakt, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony został pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006r. Sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r Sygn. akt II OSK 657/06). Nie ma bowiem prawnych powodów, by dokonując analizy obszaru organ I instancji ograniczał się wyłącznie do analizy parametrów działek przylegających do terenu nieruchomości i ta okoliczność stanowiła podstawę do wydania decyzji orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy. Dodać również należy, iż przyjęta przez ustawodawcę zasada kontynuacji winna być również rozumiana szeroko i nie może być traktowana jako zasada opierająca się na bezwzględnym "podobieństwie" w zakresie funkcji i charakterystyki do istniejącej zabudowy. Przyjęcie takich założeń prowadziłoby do ograniczenia wykonywania prawa własności, co naruszałoby gwarantowane konstytucyjnie wykonywanie prawa własności.

W ocenie Sądu powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona ona została, przy uwzględnieniu, iż teren inwestycji ma dostęp od ul. [...]. Z niniejszej analizy wynika także, iż w obszarze nią objętym skoncentrowała się zabudowa o charakterze mieszkalno-usługowym. Stanowi to więc wystarczającą podstawę do przyjęcia, iż na terenie objętym inwestycją dopuszcza się zabudowę o jaką wystąpił wnioskodawca tj. mieszkalno-usługową.

Odnosząc się zaś do kwestii gabarytów planowanej inwestycji tj. wysokości i szerokości elewacji frontowej, uznać należy, iż przyjęte w decyzji wielkości w ocenie Sądu wyznaczono w sposób zgodny z prawem.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Analiza załączonych do akt sprawy dokumentów w tym analizy funkcji i cech zabudowy wskazuje, iż budynki położone przy ul. [...], czyli po tej samej stronie co planowana inwestycja, tworzą zwartą pierzeję i w 100 % wypełniają fronty działek, na których są posadowione. Szerokość wskazana w decyzji, tj. szerokość frontowa działki nr [...] na której planowana jest inwestycja, nawiązuje zatem do charakteru i cech zabudowy znajdującej się na terenie objętym analizą, co w ocenie Sądu oznacza, iż w sprawie spełnione zostały wymogi określone w w/w przepisie.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ewentualnie jako średnia wielkość albo inaczej - jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 1,3 i 4). Z analizy wynika zaś, iż przyjęta w decyzji wysokość stanowi przedłużenie krawędzi zabudowy istniejącej na sąsiedniej działce tj. działce nr [...]. Planowana inwestycja nie może więc zgodnie z decyzją przekroczyć wysokości górnej kalenicy tegoż budynku. W świetle postanowień przytoczonego powyżej § 7 rozporządzenia, określenie wysokości krawędzi frontowej elewacji budynku, jako ich przedłużenie odpowiednio do istniejącej już zabudowy jest dopuszczalne. Nie można zatem zgodzić się z zarzutem podniesionym przez Stowarzyszenie O., iż cyt. "z załączonej do decyzji mapy wyraźnie wynika, że średnia wysokość obiektów w obszarze analizowanym jest znacznie niższa niż VIII kondygnacji. Planowany budynek byłby więc zdecydowanie zbyt wysoki". Jak wskazano powyżej przy wyznaczeniu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wzięto pod uwagę wysokość budynku bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji. W sprawie nie wyznaczano zatem średniej wielkości powyższego wskaźnika. Nie wskazano także, iż planowany budynek wynosić ma osiem kondygnacji.

Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego określenia przez organy wskaźnika powierzchni zabudowy, należy wskazać, iż zarzut ten również nie może zostać uwzględniony. Zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy jeżeli wynika to z analizy (..). Z akt sprawy wynika, iż na analizowanym obszarze średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wynosi 61,3 %. Obecny wskaźnik zabudowy na działce objętej inwestycją wynosi 77 %. Z kolei na terenie działek położonych przy ul. [...], bezpośrednio sąsiadujących z w/w działką wskaźnik ten wynosi 87 %. W ocenie zatem Sądu, wbrew stanowisku skarżącego-Stowarzyszenia O., organy orzekające w sprawie, w świetle w/w § 5 rozporządzenia miały prawo przyjąć dla planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wielkości 80 %, bowiem możliwość taka wynika z analizy funkcji i cech zabudowy, która wskazuje, iż na terenie działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wskaźnik ten kształtuje się ma poziomie znacznie wyższym niż średnia jego wielkość określona dla terenu objętego analizą.

Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia przez orzekające w sprawie organy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), określającego odległości w jakich winne być sytuowane budynki na działce budowlanej od granicy z sąsiednią działką budowlaną, należy wskazać, iż przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jak już wskazano na wstępie jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p.. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa art. 61 ust. 1 pkt 1-5 tej ustawy. Zatem kwestia szczegółowego miejsca lokalizacji budynku na działce, wyglądu architektonicznego budynku, ewentualnego jego wpływu na nasłonecznienie, oświetlenie budynków znajdujących się na działkach sąsiednich, stanowi przedmiot rozstrzygania na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać natomiast w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie, w tym warunki techniczne określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie można zatem na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, podnosić kwestii niezgodności planowanej inwestycji z warunkami technicznymi, gdyż zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Wymieniony wyżej przepis określa procedurę uzyskania takiej zgody oraz przesłanki jej uzyskania. Z powołanego przepisu wynika, iż właściwy organ, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo. Wydanie takiego postanowienia możliwe jest wyłącznie w toku postępowania dotyczącego uzyskania pozwolenia na budowę. Niedopuszczalne jest zatem wydanie tego rodzaju postanowienia w toku postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wobec powyższego za nieuzasadniony należy uznać zarzut nieuwzględnienia przez orzekające w sprawie organy okoliczności wpływu planowanej inwestycji na ewentualne zaciemnianie pomieszczeń w sąsiednich budynkach, czy też braku zgody na etapie ustalania warunków zabudowy na odstępstwa od warunków określonych w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Reasumując należy wskazać, iż dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) orzekł jak w sentencji.