Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt I SA/Lu 489/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18, art. 110s, art. 110u, art. 111m, art.111n
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 156
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Wałejko Asesor sądowy Jakub Polanowski (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 listopada 2023 r. sprawy ze skargi A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 21 czerwca 2023 r., znak: 0601-IEE.7192.95.2023.7, w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 21 czerwca 2023 r., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie (dalej: organ, organ odwoławczy, Dyrektor IAS) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie (dalej: organ egzekucyjny, Naczelnik III US) z 4 kwietnia 2023 r., znak: 0612-SEE-1.7112.5.2023.16, w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta.

W uzasadnieniu postanowienia organ wyjaśnił, że 4 kwietnia 2023 r. o godz. 11.00 w siedzibie organu pierwszej instancji przeprowadzono pierwszą publiczną licytację nieruchomości A. Sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w Lublinie (dalej: strona, spółka A. , skarżąca) – prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami stanowiącymi odrębną własność; składającej się z działki nr [...] w L., ul. [...], dla której Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr [...] Z czynności tej został sporządzony protokół, z którego wynika, że najwyższą cenę (766.000 zł) zaoferowała S. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w S. (dalej: spółka S. I) reprezentowana przez G. B., prezesa zarządu S. sp. z o.o. z siedzibą w S. (dalej: spółka S. II), która reprezentuje spółkę S. I. O terminie licytacji strona została prawidłowo i skutecznie zawiadomiona, gdyż przesyłka zawierająca obwieszczenie o licytacji z 30 listopada 2022 r., znak: [...] została przesłana na adres siedziby spółki A. i odebrana 12 grudnia 2022 r., co potwierdziła własnoręcznym podpisem likwidator tej spółki – M. S..

Naczelnik III US postanowieniem z 4 kwietnia 2023 r., znak: 0612-SEE-1.7112.5.2023.16, udzielił przybicia po zamknięciu pierwszej licytacji nieruchomości KW [...] na rzecz licytanta spółki S. I, który zaoferował najwyższą cenę 766.000 zł.

Na postanowienie to strona złożyła zażalenie, w którym zarzuciła:

1. przeprowadzenie licytacji 4 kwietnia 2023 r. mimo braku wymaganej przepisami aktualizacji operatu szacunkowego licytowanej nieruchomości w sytuacji, gdy operat ten utracił ważność;

2. brak wskazania przez organ egzekucyjny jakie przepisy stosował przy przeprowadzeniu licytacji, w tym co do określenia sposobu wpłaty wadium oraz terminu jego wpłaty.

W uzasadnieniu zażalenia spółka A. powołała art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: u.g.n.), zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Podkreśliła, że w tej sprawie wycena nieruchomości jest oparta na operacie szacunkowym z 30 września 2021 r., po oględzinach z lipca 2021 r., zaś licytacja miała miejsce po upływie prawie 2 lat od oględzin nieruchomości. Brak aktualizacji operatu powoduje zaniżenie wartości wyceny nieruchomości, co prowadzi do zbycia nieruchomości za cenę nierynkową, czyli w sposób niekorzystny dla zobowiązanego. Zgodnie z art. 110u ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.; dalej: u.p.e.a.) możliwe było przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, czego pomimo wniosku zobowiązanego zaniechano. Ponadto spółka wskazała, iż do czasu otwarcia likwidacji orzeczeniem sądowym wydanym we wrześniu 2017 r. Spółka nie posiadała zarządu, a zatem organu uprawnionego do działania w jej imieniu, a zatem kierowane do niej pisma nie mogą zostać uznane za skutecznie doręczone Spółce jako zobowiązanemu. Wobec braku organów Spółki zastosowanie miał art. 201 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.; dalej: O.p.), na mocy którego organ zawiesza postępowanie w razie utraty przez stronę lub jej ustawowego przedstawiciela zdolności do czynności prawnych. W piśmie o obwieszczeniu o licytacji i w protokole opisu i oszacowania wskazano aktualne wersje u.p.e.a., tj. wersję z Dz. U. 2022 r. poz. 479 i Dz. U. z 2020 r. poz. 1427 ze zm. Tymczasem należało rozważyć, jakie przepisy powinny mieć zastosowanie przez organ egzekucyjny do przeprowadzenia licytacji, a zwłaszcza do oceny sposobu i chwili złożenia wadium. W obwieszczeniu o licytacji ani w protokole z licytacji nie wskazano jako podstawy przepisów dawnych, w tym organ egzekucyjny nie wskazał zobowiązanemu wedle przepisów obowiązujących w jakiej dacie ustalał warunki przystąpienia do licytacji. Brak tej informacji uniemożliwia weryfikację wypełnienia przez przystępujących do licytacji jej warunków, a tym samym utrudnia ocenę ważności licytacji, jak i przybicia.

Rozpatrując złożone zażalenie, Dyrektor IAS uznał, że jest ono niezasadne. Organ stwierdził, że prowadzenie postępowania egzekucyjnego to proces składający się z różnych, odrębnych etapów. Środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości składa się z pięciu odrębnych, kolejno po sobie następujących etapów: zajęcia nieruchomości, opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sprzedaży licytacyjnej zakończonej postanowieniem organu egzekucyjnego co do przybicia, a następnie przyznaniem własności i podziałem sumy uzyskanej z egzekucji. Na każdym z poszczególnych etapów egzekucji, jej uczestnikom, ustawodawca zagwarantował odpowiednie prawa czy środki ochrony prawnej. Każdy środek zaskarżenia ma więc swoje ramy czasowe, w których jego złożenie skutkuje rozpatrzeniem. Zatem, aby środek (wniosek) wywarł skutek w postaci rozpatrzenia, musi zostać złożony w odpowiednim dla niego, przewidzianym przez przepisy prawa czasie.

Organ wskazał, że przedmiotem niniejszego postępowania jest udzielenie licytantowi przybicia. Czynność ta służy zabezpieczeniu praw samego zobowiązanego, jak i uczestników licytacji oraz wierzyciela, w zakresie potwierdzenia legalności samej licytacji, a pośrednio także czynności zmierzających do jej przeprowadzenia. Natomiast zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu, jak wskazuje się w orzecznictwie, nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości, czy też opisu i oszacowania. Tym samym podnoszone przez stronę inne okoliczności niż dotyczące przybicia nieruchomości, a obejmujące kwestionowanie wartości nieruchomości, wykraczają poza przedmiot niniejszego postępowania, którego zakres określają przepisy art. 111m i art. 111n u.p.e.a.

Dyrektor IAS podkreślił, że z wykładni językowej z art. 110u § 2 u.p.e.a. wyraźnie wynika, że dodatkowy opis i oszacowanie może być dokonany, gdy w stanie tej nieruchomości zajdą istotne zmiany i tylko na etapie poprzedzającym licytację nieruchomości. Organ egzekucyjny "może" wówczas przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie. Dlatego w sytuacji, gdy organ egzekucyjny dojdzie do wniosku, że zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, może zdecydować o podjęciu faktycznych czynności polegających na przeprowadzeniu dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie, Naczelnik III US w odpowiedzi na wniosek strony z 22 lutego 2022 r. o powtórzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pismem z 11 kwietnia 2022 r., znak: 0612-SEE-1.711.012.62.2022.P, wyjaśnił, że brak jest podstaw faktycznych i prawnych do powtórzenia czynności opisu i oszacowania. Okoliczności, którymi uzasadniała spółka A. konieczność powtórzenia opisu i oszacowania, tj. przebywanie likwidatorów na zwolnieniu i kwarantannie, nie stanowią przesłanki do powtórzenia tych czynności. Strona nie ma obowiązku uczestniczyć w czynnościach opisu i oszacowania, a ponadto przysługiwały Spółce zarzuty do opisu i oszacowania, o których była pouczona. Ponadto w stanie nieruchomości nie zaszły zmiany dotyczące sytuacji tej nieruchomości, które mogły mieć wpływ na wycenę. Wobec tego stwierdzono, że art. 110u § 2 u.p.e.a. nie ma zastosowania w tej sprawie.

Za niezasadne Dyrektor IAS uznał zarzuty spółki A., że na etapie licytacji i przybicia ma zastosowanie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Jak wynika z akt sprawy, organ egzekucyjny – działając na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy A. S. z 30 września 2021 r. – dokonał 26 stycznia 2022 r. czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzając protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy został zatem wykorzystany do celu w jakim został sporządzony, tj. do dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania. Żaden przepis prawa nie wymaga, żeby operat szacunkowy był ważny w momencie licytacyjnej sprzedaży nieruchomości. Organ stwierdził, iż art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie ma zastosowania do etapu licytacji i udzielenia przybicia na rzecz licytanta.

Organ podniósł, że na etapie przybicia można kwestionować tylko okoliczności związane z tym etapem egzekucji z nieruchomości. Nie podlegają więc w tym trybie ocenie argumenty spółki A., iż do czasu otwarcia likwidacji orzeczeniem sądowym wydanym we wrześniu 2017 r. spółka ta nie posiadała zarządu – organu uprawnionego do działania w jej imieniu, a zatem w tej sytuacji kierowane do niej pisma w toku egzekucji czy tytuły wykonawcze nie mogą zostać uznane za skutecznie doręczone spółce A. jako zobowiązanemu.

Wyjaśnił też organ, że obwieszczenie z 30 listopada 2022 r., znak: 0612- SEE 1.711.103.447.2022, o pierwszej licytacji omawianej nieruchomości, która została wyznaczona na 4 kwietnia 2023 r., na godz. 11.00, doręczono spółce A. 12 grudnia 2022 r., przy tym odbiór przesyłki potwierdziła własnoręcznym podpisem likwidator tejże spółki, uwidoczniona w KRS – M. S.. Dlatego o terminie licytacji spółka A. została prawidłowo i skutecznie zawiadomiona. Jak wynika z protokołu z 4 kwietnia 2023 r., znak: 0612.SEE-1.7112.5.2023.15, pierwszej licytacji nieruchomości w licytacji brała udział likwidator spółki A.. Z protokołu nie wynika, że likwidator miała zastrzeżenia co do sposobu przeprowadzenia licytacji, nie złożyła także skargi na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji. Wobec zamknięcia licytacji i braku ostatecznie nierozstrzygniętych skarg i zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego, Naczelnik III US ww. postanowieniem z 4 kwietnia 2023 r. prawidłowo udzielił przybicia omawianej nieruchomości na rzecz licytanta spółki S. I, który zaoferował najwyższą cenę – 766.000 zł.

Dyrektor IAS wskazał również, że organ egzekucyjny nie ma obowiązku przytaczania podstawy prawnej dokonywanych czynności wykonawczych w ramach postępowania egzekucyjnego, w tym w obwieszczeniu o licytacji i protokole licytacji nieruchomości. Elementy jakie powinno zawierać obwieszczenie o licytacji są uregulowane w art. 110w § 3 u.p.e.a. Brak wśród tych elementów konieczności wskazywania podstawy prawnej. Przy tym, jak podkreślił organ, prawidłowość formalna obwieszczenia o licytacji, zgodnie z art. 110z u.p.e.a., podlega ocenie w ramach skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji, o której spółka została pouczona w obwieszczeniu o licytacji. Jak wynika z akt sprawy, spółka A. nie składała skargi na obwieszczenie o licytacji.

Zdaniem organu, również art. 68 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej: k.p.a.), który w postępowaniu egzekucyjnym ma odpowiednie zastosowanie na podstawie art. 18 u.p.e.a., nie wymaga podawania w protokole z czynności postępowania podstawy prawnej. Zarzuty dotyczące nieprawidłowości na etapie opisu i oszacowania (m. in. brak wskazania podstawy prawnej w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości) są spóźnione i nie podlegają rozpatrzeniu na etapie przybicia na rzecz licytanta.

W skardze do Sądu skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 156 ust. 3 i 4, art. 154 ust. 1, art. 151 ust. 1 u.g.n., poprzez uznanie, że żadne przepisy prawa nie wymagają, aby operat szacunkowy był ważny w momencie licytacyjnej sprzedaży nieruchomości czy w czasie postępowania w drugiej instancji, co doprowadziło do utrzymania w mocy postanowienia organu pierwszej instancji co do przybicia oraz oparcia czynności egzekucyjnych w administracji na operacie szacunkowym, który stał się nieaktualny na etapie przeprowadzanych czynności egzekucyjnych i nie był aktualny w momencie przeprowadzania licytacji, w sytuacji gdy z tych przepisów wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia,

2) art. 110s i 110u u.p.e.a. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, iż w toku egzekucji wartość nieruchomości przyjmuje się wyłącznie według stanu po jej oględzinach, podczas gdy należy brać uwagę także zmiany stanu nieruchomości i cen, jakie następują pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem a terminem licytacji;

3) art. 110u u.p.e.a., art. 7 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez niewyjaśnienie przez organ, czy pomimo upływu dwóch lat cena rynkowa nieruchomości, co do której ma być przeprowadzona egzekucja, nie uległa zmianie i dokonywanie dalszych czynności egzekucyjnych w oparciu o nieaktualny operat, podczas gdy organ jest zobowiązany do wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych, a w oparciu o art. 110u u.p.e.a. możliwe było przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania, czego pomimo wniosku zobowiązanego zaniechano;

4) art. 75 § 1, art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. przez brak dokonania przez organy obu instancji oceny dowodu z operatu szacunkowego, w zakresie wymagań formalnych operatu będącego podstawą czynności egzekucyjnych, określenia ceny wywoławczej w licytacji i czy nie uległy zmianie parametry stanowiące podstawę wyceny, co skutkowało przeprowadzeniem licytacji 4 kwietnia 2023 r. pomimo braku wymaganej przepisami aktualizacji operatu szacunkowego licytowanej nieruchomości i w sytuacji gdy operat ten utracił ważność oraz wydaniem postanowienia co do przybicia;

5) art. 6 i 7 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez uznanie przez organ drugiej instancji, że organ pierwszej instancji nie miał obowiązku wskazania na przepisach obowiązujących w jakiej dacie w zakresie sposobu przeprowadzenia licytacji, a w szczególności określenia sposobu wpłaty wadium oraz terminu jego wpłaty, oparł się przy przeprowadzaniu licytacji, co uniemożliwiło zweryfikowanie w czasie licytacji prawidłowości dopuszczenia uczestników licytacji, a tym samym, prawidłowości udzielonego przybicia.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o oddalenie skargi, popierając stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 111m § 1 i 2 u.p.e.a., po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z zastrzeżeniem § 3.

Stosownie do art. 111m § 3 u.p.e.a., jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia. W myśl art. 111m § 5 tej ustawy, postanowienie o przybiciu zawiera firmę lub imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę licytacji i cenę nabycia.

Przyczyny odmowy przybicia zawarte zostały w art. 111n § 1 i 2 u.p.e.a., zgodnie z którym organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji albo, jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Organ egzekucyjny odmawia przybicia również wtedy, gdy postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu lub zawieszeniu.

Zgodnie z art. 111r § 1 u.p.e.a., postanowienie o przybiciu doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, a postanowienie o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. W myśl art. 111r § 2 u.p.e.a., na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia przysługuje zażalenie.

W świetle zatem powołanych przepisów organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji albo, jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Organ egzekucyjny odmawia przybicia również wtedy, gdy postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu lub zawieszeniu.

Wbrew zarzutom skargi, w rozpoznawanej sprawie nie zachodziły podstawy uzasadniające odmowę przybicia.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, ze skarżąca zarzuciła w skardze naruszenie przepisów art. 110s i art. 110u u.p.e.a., które odnosiły się do poprzednich etapów postępowania egzekucyjnego.

W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów, 2) obiektów budowlanych, 3) przynależności i pożytków (§ 2). W przypadku, o którym mowa w art. 110p, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość składników określonych w § 2 w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości (§ 3). Wartości, o których mowa w § 2 i 3, podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw (§ 4).

W świetle art. 110u u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie (§ 1). Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości (§ 2).

Odnosząc się do tych zarzutów, wymaga podkreślenia, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania, w tym dotyczących zajęcia nieruchomości czy też opisu i oszacowania (zob. wyroki NSA z 24 maja 2018 r., II FSK 3150/17 i z 22 czerwca 2022 r., II FSK 5089/12). Podstawa zażalenia co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Inaczej mówiąc, przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania, podstawa zażalenia na przybicie nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego. Dlatego nie można na każdym etapie tego postępowania kwestionować czynności dokonanych w poprzednich jego fazach. Przyczyny odmowy przybicia zostały określone w art. 111n u.p.e.a. i tylko te okoliczności mogą być podstawą zażalenia na postanowienie o przybiciu (zob. wyrok NSA z 1 sierpnia 2023 r., III FSK 1072/22 wraz z powołanym orzecznictwem SN).

Niezasadne są w związku z tym zarzuty skargi odnoszące się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących nieruchomości, w tym opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Tym samym podnoszone przez skarżącą inne okoliczności niż dotyczące przybicia nieruchomości, a obejmujące kwestionowanie wartości nieruchomości wykraczały poza przedmiot prowadzonego postępowania, którego zakres określają przepisy art. 111m i art. 111n u.p.e.a.

Zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, w świetle wyników wykładni językowej tego przepisu wyraźnie wynika, że dodatkowy opis i oszacowanie może być dokonany jedynie wówczas, gdy w stanie tej nieruchomości zajdą istotne zmiany i tylko na etapie poprzedzającym licytację nieruchomości. Co więcej, ustawodawca podkreślił, że organ egzekucyjny "może" w takim przypadku przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie. Jeżeli więc organ egzekucyjny dojdzie do wniosku, że zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, może (lecz nie musi, ta decyzja zależy od jego uznania) zdecydować o podjęciu faktycznych czynności polegających na przeprowadzeniu dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie Naczelnik III US w odpowiedzi na wniosek likwidatorów z 22 lutego 2022 r. o powtórzenie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pismem z 11 kwietnia 2022 r., znak: 0612-SEE-l.711.012.62.2022.P, prawidłowo wyjaśnił, że brak jest podstaw faktycznych i prawnych do powtórzenia czynności opisu i oszacowania. W ocenie Sądu, zasadnie organ ten stwierdził, że okoliczności, którymi argumentowała skarżąca konieczność powtórzenia opisu i oszacowania, to jest przebywanie likwidatorów na zwolnieniu i kwarantannie, nie stanowią przesłanki do powtórzenia tych czynności. Strona nie ma bowiem prawnego obowiązku uczestniczyć w czynnościach opisu i oszacowania, a ponadto przysługiwały jej – jako zobowiązanemu – zarzuty do opisu i oszacowania, o których była pouczona. Organ stwierdził, że w stanie nieruchomości nie zaszły zmiany dotyczące sytuacji tej nieruchomości, które mogły mieć wpływ na wycenę. Jak wyjaśnił zaś Sąd Najwyższy w postanowieniu z 4 lutego 1977 r., III CRN 239/76, sam upływ czasu nie pociąga za sobą potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości. Dlatego też trafnie Naczelnik III US ocenił, że w rozpoznawanej sprawie art. 110u § 2 u.p.e.a. nie miał zastosowania.

Bezzasadne były również zarzuty skargi w części, w jakiej zarzucono naruszenie powołanych w skardze przepisów u.g.n., k.p.a. i u.p.e.a., wskutek przeprowadzenia licytacji 4 kwietnia 2023 r. mimo braku wymaganej przepisami aktualizacji operatu szacunkowego wydanego 30 września 2021 r., po oględzinach z lipca 2021 r., a więc w sytuacji, gdy licytacja miała miejsce po upływie prawie dwóch lat od oględzin nieruchomości.

Prawdą jest, jak zauważyła skarżąca, że w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. W myśl zaś art. 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Jednakże należy pamiętać, co uszło uwadze skarżącej, że stosownie do art. 156 ust. 5 u.g.n., przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Inaczej mówiąc, jeśli w innych przepisach kwestie dotyczące okresu wykorzystywania operatu szacunkowego i potwierdzania jego dalszej aktualności zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy stanowią przepisy szczególne, które mają pierwszeństwo stosowanie zgodnie z powszechnie przyjętą regułą kolizyjną lex specialis derogat legi generali.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wyjaśniono, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości odnośnie do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego opisu i oszacowania nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., zastosowanie mają natomiast regulacje prawne wynikające z powołanego art. 110u § 2 oraz art. 111k § 2 u.p.e.a., który stanowi, że jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego; zobowiązany może złożyć taki wniosek przed upływem 14 dni od dnia ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania. Unormowania wynikające z art. 110u § 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a. tworzą bowiem całościową i odrębną od art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. regulację zagadnienia czasowego wykorzystania operatu szacunkowego (zob. wyrok NSA z 1 sierpnia 2023 r., III FSK 1072/22).

Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy, wyznaczony przez organ egzekucyjny stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a., 30 września 2021 r. sporządził operat szacunkowy. Organ egzekucyjny na podstawie tego operatu dokonał 26 stycznia 2022 r. czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzając protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Bezsprzecznie więc wskazany operat szacunkowy został wykorzystany do celu, w jakim został sporządzony – do dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania. Przepisy u.p.e.a. nie wymagają, aby operat szacunkowy został sporządzony w okresie krótszym niż 12 miesięcy przed datą licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, zaś – jak wspomniano wyżej – przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania do etapu licytacji i udzielenia przybicia na rzecz licytanta. Bezzasadne są zatem zarzuty skarżącej w tym zakresie.

Ponownie należy też wskazać, że na etapie przybicia można kwestionować wyłącznie okoliczności związane z tym etapem egzekucji z nieruchomości. Na wynik sprawy nie mogły mieć więc wpływu argumenty strony, że do czasu otwarcia likwidacji orzeczeniem sądowym wydanym we wrześniu 2017 r. nie posiadała ona zarządu, to jest organu uprawnionego do działania w jej imieniu, w tej sytuacji jakiekolwiek pisma w toku egzekucji czy tytuły wykonawcze nie mogą zostać uznane za skutecznie doręczone skarżącej jako zobowiązanemu. Jak wynika z akt sprawy, obwieszczenie z 30 listopada 2022 r. o pierwszej licytacji nieruchomości, która została wyznaczona na 4 kwietnia 2023 r. na godz. 11.00, doręczono skarżącej 12 grudnia 2022 r. (odbiór przesyłki potwierdziła własnoręcznym podpisem jej likwidator ujawniona w KRS – M. S.). O terminie licytacji spółka A. została prawidłowo i skutecznie zawiadomiona. Protokół z pierwszej licytacji nieruchomości wskazuje, że w licytacji brała udział likwidator skarżącej. Z protokołu nie wynika, aby likwidator zgłaszała jakiekolwiek zastrzeżenia co do sposobu przeprowadzenia licytacji, nie złożyła również skargi na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji aż do jej zamknięcia. Skargę taką, w myśl art. 111l u.p.e.a., zgłasza się ustnie komornikowi skarbowemu, który przyjmuje skargę do protokołu i natychmiast ją rozstrzyga, chyba że nie jest to możliwe. Rozstrzygnięcie komornika skarbowego ma moc postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Wobec zamknięcia licytacji i braku ostatecznie nierozstrzygniętych skarg i zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego, Naczelnik III US postanowieniem z 4 kwietnia 2023 r. prawidłowo udzielił przybicia opisanej na wstępie nieruchomości na rzecz licytanta spółki S. I, który zaoferował najwyższą cenę 766.000 zł.

Bezzasadne są też pozostałe zarzuty skargi. Jak słusznie wskazał Dyrektor IAS, organ egzekucyjny nie ma obowiązku przytaczania podstawy prawnej dokonywanych czynności wykonawczych w ramach postępowania egzekucyjnego, w tym w obwieszczeniu o licytacji i protokole licytacji nieruchomości. Przepis art. 110w § 3 u.p.e.a. wskazuje jakie elementy powinno zawierać obwieszczenie o licytacji. Zgodnie z tym przepisem, o licytacji organ egzekucyjny zawiadamia przez publiczne obwieszczenie, w którym podaje:

1) termin i miejsce licytacji;

2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca Jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone;

3) oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą;

4) firmę lub imię i nazwisko zobowiązanego;

5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny;

6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego;

7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji;

8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne.

Trafnie wskazał organ, że wśród tych elementów brak jest konieczności wskazywania podstawy prawnej. Podkreślić zarazem trzeba, że w myśl art. 110z u.p.e.a. prawidłowość formalna obwieszczenia o licytacji podlega ocenie w ramach skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji, o której skarżąca spółka została pouczona w obwieszczeniu z 30 listopada 2022 r. o pierwszej licytacji nieruchomości. Spółka nie składała skargi na obwieszczenie o licytacji. Niewątpliwie także art. 68 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., nie wymaga podawania w protokole z czynności postępowania podstawy prawnej.

W rozpoznawanej sprawie nie sposób zatem uznać, że brak wskazania podstawy prawnej w obwieszczeniu o licytacji i w protokole z licytacji – wbrew twierdzeniom skargi – uniemożliwił weryfikację wypełnienia przez przystępujących do licytacji jej warunków, w tym ocenę ważności licytacji, jak i przybicia. Skarżąca nie wskazała żadnych okoliczności, które uzasadniałyby stanowisko odmienne, zaś Sąd nie dopatrzył się ich z urzędu.

Odnosząc się natomiast do twierdzenia strony, że należało rozważyć, jakie przepisy powinny mieć zastosowanie przez organ egzekucyjny do przeprowadzenia licytacji, a zwłaszcza do oceny sposobu i chwili złożenia wadium, podkreślić należy, że zgodnie z art. 111 § 4 u.p.e.a. (w brzmieniu obowiązującym od 30 lipca 2020 r., ustalonym na mocy art. 1 pkt 80 ustawy z 11 września 2019 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. poz. 2070) do złożenia wadium stosuje się odpowiednio przepis art. 105b § 1 zdanie drugie i trzecie, który stanowi, że: "Wadium składa się na rachunek organu egzekucyjnego. Wadium uznaje się za złożone, jeżeli wpłata wadium zostanie uznana na rachunku organu egzekucyjnego najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień, w którym ma odbyć się licytacja publiczna". Przed 30 lipca 2020 r. przepis art. 111 § 4 u.p.e.a. stanowił, że "Wadium składa się w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny". W sprawie jest poza sporem, że postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed dniem 30 lipca 2020 r., zaś zajęcie przedmiotowej nieruchomości przez organ egzekucyjny nastąpiło 31 maja 2021 r. Do jej licytacji w dniu 4 kwietnia 2023 r. przystąpiły podmioty, które dokonały wpłaty wadium w formie bezgotówkowej na rachunek organu egzekucyjnego, w sposób określony w art. 105b ust. 1 zd. 2 i 3 u.p.e.a. W myśl art. 13 ust. 1 ustawy nowelizującej z 11 września 2019 r., do postępowań egzekucyjnych wszczętych na podstawie ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy dotychczasowe. Zarazem przepis ten zawiera wyjątki od powyższej reguły, które nie miały zastosowania w sprawie niniejszej. Tym samym organ obowiązany był stosować art. 111 § 4 u.p.e.a. o treści obowiązującej przed dniem 30 lipca 2020 r. Jednakże zauważyć należy, że w niniejszej sprawie nie może być mowy o naruszeniu przepisów prawa, które miało wpływ na wynik sprawy bądź które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w sytuacji, gdy wpłat wadium dokonano na rzecz organu egzekucyjnego w formie bezgotówkowej zamiast w gotówce (zob. k. 94 t. I akt adm.). Jak wskazuje się trafnie w doktrynie, przewidziana obecnie forma bezgotówkowa uiszczania wadium niewątpliwie służy usprawnianiu organizacji postępowania egzekucyjnego, a także korzystnie wpływa na kwestię transparentności pochodzenia środków wnoszonych jako wadium (zob. K. Kucharski, Komentarz do art. 111, [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, pod red. R. Hausera i M. Wierzbowskiego, C.H. Beck, Warszawa 2024, SIP Legalis, nb. 2). Zdaniem Sądu, kluczowe znaczenie dla oceny prawidłowości przeprowadzonej licytacji w tym zakresie ma fakt, że podmioty biorące udział w licytacji, w tym licytant spółka S. I, na rzecz którego udzielono przybicia, uiściły organowi egzekucyjnemu w wymaganej kwocie i w wymaganym terminie wadium, co jest okolicznością bezsporną. Drugorzędną kwestią jest to, że licytanci uczynili to dokonując wpłat bezgotówkowych. Podniesione w skardze w tym zakresie zarzuty nie dawały w żadnym razie podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia z tego powodu. Sąd nie dopatrzył się przy tym naruszenia w sprawie zasad postępowania wynikających z art. 6 i 7 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.