Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1680/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Piotr Przybysz Sędziowie: sędzia NSA Karol Kiczka sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) Protokolant asystent sędziego Paulina Słonecka po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 28 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Łd 93/21 w sprawie ze skargi O. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 18 listopada 2020 r. nr SKO-4160.147.2020 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę kasacyjną; 2. oddala wniosek O. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w [...] o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 28 maja 2021 r. II SA/Łd 93/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi po rozpoznaniu sprawy ze skargi O. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w Ł.(Skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (Kolegium) z [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł.(Prezydent) z [...] sierpnia 2020 r. nr [...], znak: [...] (pkt 1 wyroku) i zasądził od Kolegium na rzecz Skarżącej kwotę 9217 (dziewięć tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Kolegium zaskarżyło wyrok Sądu Wojewódzkiego skargą kasacyjną w całości zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. :

art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 i art. 141 § 4 ppsa w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 24 § 1 pkt 1 i art. 123, art. 107 § 1 i § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r, - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku poz. 256 zpóźn. zm. , obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 roku poz. 735 z późn. zm., cyt. dalej jako: "kpa") w związku z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z powodu uchylenia się przez organy od oceny operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. K. przedłożonego przez stronę, w sytuacji gdy organy orzekające w tej sprawie nie uchyliły się od oceny operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. K. przedłożonego przez stronę, w szczególności uznały ten dowód za niewiarygodny (str. 5 zaskarżonej decyzji i str, 5 decyzji organu pierwszej instancji) niemogący stanowić podstawy ustaleń faktycznych w sprawie, a gdyby ewentualnie nastąpiło naruszenie tych przepisów kpa to nie miało to jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy;

art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 i art. 141 § 4 ppsa w związku z art. 80, ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku poz. 256 zpóźn. zm. , obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 roku poz. 735 z późn. zm., cyt. dalej jako: "kpa") w związku z art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z powodu braku rzetelnej oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu i skonfrontowania go z operatem sporządzonym na zlecenie strony, przede wszystkim, z uwagi na znaczną różnicę w określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale w sytuacji, gdy autorzy operatów zastosowali taką samą metodę szacowania wartości nieruchomości - podejście porównawcze metodę porównywania parami i uzyskane przezeń wyniki, które są diametralnie różne i nieskorzystanie przez organ z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy organy orzekające w tej sprawie nie tylko oceniły dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. K. przedłożonego przez stronę uznając go za niewiarygodny (str. 5 zaskarżonej decyzji i str. 5 decyzji organu pierwszej instancji) a ocena wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z pisemnej opinii’ biegłego M. S. w zakresie ustalenia wartości nieruchomości strony skarżącej została poprzedzona pismem organu pierwszej instancji z 16 stycznia 2020 r. zobowiązującym biegłego m.in. do ustosunkowania się do operatu szacunkowego strony i pismem tego biegłego z dnia 1 kwietnia 2020 r., w którym ustosunkował się on do niego (str. 3 zaskarżonej decyzji i str. 4-5 decyzji organu pierwszej instancji), przez co ocena tych dowodów przez organy obu instancji była rzetelna a z całą pewnością mieściła się w swobodnej ocenie dowodów z przepisu art. 80 kpa i nie było uzasadnione skorzystanie przez organ z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

art. 145 § 1 pkt 1 lit c w związku z art 135i art. 141 §4 ppsa w związku z art. 107 § 1 pkt 3 i § 3 w zw. z art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 roku poz. 256 z późn. zm. , obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 roku poz. 735 z późn. zm. , cyt. dalej jako: "kpa") poprzez ocenę, że w zaskarżonej decyzji Kolegium nieprawidłowo określiło podmiot, którego odwołanie rozpoznało wskazując, iż chodzi o O. Sp. z o.o. podczas gdy jest to O. Sp. z o.o. Spółka komandytowa w Ł. w sytuacji gdy Kolegium tylko w jednym miejscu nagłówka zaskarżonej decyzji pominęło człon nazwy odwołującego się podmiotu "Sp. k." tj. Spółka komandytowa, ale w pozostałej części nagłówka i swojej decyzji (str. 1 zaskarżonej decyzji) posługiwało się prawidłową nazwą tego podmiotu O. Sp. z o.o. Sp. k. w Ł. przez co była to oczywista omyłka pisarska, nie mająca żadnego wpływu na wynik sprawy.

Kolegium wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi w całości oraz o zasądzenie od Skarżącej na rzecz Kolegium niezbędnych kosztów postępowania kasacyjnego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Kolegium podkreśliło, że organy orzekające w sprawie nie uchyliły się od oceny operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. K. przedłożonego przez stronę, w szczególności uznały ten dowód za niewiarygodny (str. 5 zaskarżonej decyzji i str, 5 decyzji organu pierwszej instancji) niemogący stanowić podstawy ustaleń faktycznych w sprawie, a gdyby ewentualnie nastąpiło naruszenie tych przepisów kpa to nie miało to jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy. Wskazało, że Sąd pierwszej instancji jako następny postawił organom zarzut nierzetelnej oceny tego dowodu, co świadczy o sprzeczności uzasadnienia zaskarżonego wyroku (z jednej strony Sąd zarzuca organom uchylenie się od oceny tego dowodu, a z drugiej strony zarzuca im że dokonały tej oceny, ale nierzetelnie). Wyjaśniło, że nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczność, że organ pierwszej instancji wydał postanowienie na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i art. 123 kpa w związku z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami o wyłączeniu rzeczoznawcy majątkowego K. K. od udziału w szacowaniu, bowiem ten rzeczoznawca nie brał udziału w szacowaniu wartości nieruchomości jako biegły na zlecenie tego organu, na co zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji.

Kolegium nie zgodziło się również z zarzutem braku rzetelnej oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu i skonfrontowania go z operatem sporządzonym na zlecenie strony, przede wszystkim z uwagi na znaczną różnicę w określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale w sytuacji, gdy autorzy operatów zastosowali taką samą metodę szacowania wartości nieruchomości - podejście porównawcze metodę porównywania parami i uzyskane przezeń wyniki, które są diametralnie różne i nieskorzystanie przez organ z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wyjaśniło, że organy orzekające w tej sprawie nie tylko oceniły dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. K. przedłożonego przez stronę uznając go za niewiarygodny (str. 5 zaskarżonej decyzji i str. 5 decyzji organu pierwszej instancji) a ocena wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z pisemnej opinii biegłego M. S. w zakresie ustalenia wartości nieruchomości strony skarżącej została poprzedzona pismem organu pierwszej instancji z 16 stycznia 2020 r. zobowiązującym biegłego m.in. do ustosunkowania się do operatu szacunkowego strony i pismem tego biegłego z 1 kwietnia 2020 roku w którym ustosunkował się on do niego (str.3 zaskarżonej decyzji i str.4-5 decyzji organu pierwszej instancji), przez co ocena tych dowodów przez organy obu instancji była rzetelna a z całą pewnością mieściła się w swobodnej ocenie dowodów z przepisu art. 80 kpa, czego nie dostrzegł Sąd pierwszej instancji. Jednocześnie nie było uzasadnione skorzystanie przez organ z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ (jak w innym miejscu dostrzegł Sąd) operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. K. stanowi prywatną opinię wydaną na zlecenie strony, a nie dowód z opinii biegłego jakim był operat szacunkowy M. S. Nadto ten biegły w piśmie z dnia 1 kwietnia 2020 r. ustosunkował się do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wydanego na zlecenie strony. W tej sytuacji, jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z dnia 20.05.2021 r. sygn. akt I OSK 4117/18) to strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (a nie organ administracji). Kwestia, czy strony postępowania zechcą skorzystać z takiej możliwości należy tylko do nich, a dopuszczalność uznania operatu za prawidłowy w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym nie zależy od tego, czy strony zechciały skorzystać lub nie skorzystały z takiej drogi weryfikacji operatu. Przy czym należy podkreślić, że art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest normą mającą gwarantować uprawnienia procesowe strony, lecz normą ogólną, regulującą dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji zarzucił jedynie, jego zdaniem "znaczną" różnicę w określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale w sytuacji, gdy autorzy operatów zastosowali taką samą metodę szacowania wartości nieruchomości - podejście porównawcze metodę porównywania parami. Odnosząc się do tego należy podkreślić, że Sąd pierwszej instancji nie miał zastrzeżeń co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości i istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, ale tylko do wyniku (wniosku) końcowego tej opinii co do ustalonej wartości nieruchomości, przez co nie dysponując wiadomościami specjalnymi Sąd próbował dokonać oceny merytorycznej opinii biegłego (sporządzonego przez niego operatu) do czego nie był jednak uprawniony.

Odnosząc się do argumentu nieprawidłowego określenia podmiotu, którego odwołanie zostało rozpoznane (O. Sp. z o.o.) podczas gdy jest to O. Sp. z o.o. Spółka komandytowa w Ł. kolegium wyjaśniło, że tylko jednym miejscu nagłówka zaskarżonej decyzji pominęło człon nazwy odwołującego się podmiotu "Sp. k." tj. Spółka komandytowa, ale w pozostałej części nagłówka i swojej decyzji (str. 1 zaskarżonej decyzji) posługiwało się prawidłową nazwą tego podmiotu O. Sp. z o.o. Sp. k. w Ł. przez co była to oczywista omyłka pisarska (w rozumieniu przepisu art. 113 § 1 kpa), nie mająca żadnego wpływu na wynik tej sprawy, a decyzja organu odwoławczego była- zgodna z przepisem art. 107 § 1 pkt 3 i § 3 w związku z art, 140 kpa.

Wobec tego, w ocenie Kolegium uzasadniony jest zarzut naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w/w przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bo w przypadku właściwego zastosowania tych przepisów Sąd nie uchyliłby zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej i oddaliłby skargę. A zatem brak było uzasadnionych podstaw do przyjęcia przez Sąd naruszenia w/w przepisów prawa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy i w konsekwencji tego niewykazania naruszenia przepisów w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy - zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu 1 instancji nie powinna zostać uchylona.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarżąca wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku.

Przed przystąpieniem do ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w skargach kasacyjnych przypomnieć należy istotę sprawy poddanej pod rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Organy obu instancji ustaliły na kwotę 188.700 (sto osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset) złotych wysokość opłaty adiacenckiej, do której uiszczenia została zobowiązana Skarżąca. Podstawę wyliczenia tejże opłaty stanowił operat sporządzony przez biegłą powołaną przez organ. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił decyzje organów obu instancji wskazując, że w stanie faktycznym sprawy zachodziła potrzeba rzetelnej oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu i skonfrontowania go z operatem sporządzonym na zlecenie strony, przede wszystkim z uwagi na znaczną różnicę w określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale w sytuacji, gdy autorzy operatów zastosowali taką samą metodę szacowania wartości nieruchomości – podejście porównawcze metodę porównywania parami i uzyskane przezeń wyniki, które są diametralnie różne. Sąd Wojewódzki zwrócił również uwagę, że w takiej sytuacji nie jest wykluczone skorzystanie przez organ z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 z późn.zm. – dalej w skrócie "u.g.n.").

Przystępując do oceny zasadności podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów przypomnieć należy, że w sprawie sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe. Jeden z 15 lipca 2019 r. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz drugi z 21 grudnia 2019 r. sporządzony na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Wartości tych samych nieruchomości, wycenianych tą samą metodą (podejście porównawcze metodę porównywania parami) w obu operatach znacząco się różnią. Z operatu sporządzonego przez biegłą powołaną przez organ wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 1.064.000 złotych zaś po podziale –1.693.000 złotych. W operacie sporządzonym na zlecenie Skarżącej wskazano, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 1.152.198 złotych zaś po podziale – 1.376.168 złotych.

W zarzutach objętych punktem 1 i 2 petitum skargi kasacyjnej skarżące kasacyjnie Kolegium zmierza do wykazania, że wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji dokonało oceny operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony.

Odnosząc się do tak uzasadnionych zarzutów wyjaśnić należy, że Prezydent postanowieniem z 22 czerwca 2020 r. wyłączył rzeczoznawcę majątkowego K. K. od udziału w szacowaniu nieruchomości dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej oraz odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dokumentowi dostarczonemu przez stronę postępowania, w formie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 21 grudnia 2019 r. uzasadniając to faktem, że wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego, który wykonał na zlecenie strony postępowania operat szacunkowy jest uzależnione od końcowego rezultatu prowadzonego przez organ postępowania administracyjnego.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że przywołany przez organ pierwszej instancji art. 24 k.p.a. w związku z art. 176 u.g.n. może stanowić podstawę wyłączenia biegłego powołanego na zlecenie organu nie zaś biegłego sporządzającego wycenę nieruchomości na zlecenie strony.

Organ drugiej instancji faktycznie na stronie 5 uzasadnienia decyzji wskazał, że operat złożony przez stronę uznaje za niewiarygodny. Ocena ta była jednak podyktowana wyłącznie faktem, że jak wynika z dokumentów złożonych do akt sprawy przez Skarżącą, na wynagrodzenie biegłego sporządzającego tenże operat składała się m.in. prowizja od sukcesu w wysokości 20% różnicy kwoty pomiędzy opłatą adiacencką ustaloną przez organ a ostateczną kwotą, którą zapłaci Skarżąca. W dalszej części uzasadnienia decyzji (str. 6 decyzji Kolegium), organ przywołał brzmienie art. 84 i 24 § 1 k.p.a. i wyjaśnił, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i trybie okreąpnym w art. 24 k.p.a. Skoro zaś wynagrodzenie rzeczoznawcy jest pochodną określonej przez niego wartości nieruchomości, to w sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której biegły pozostaje ze stroną w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki.

Oznacza to, że organ drugiej instancji nie dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego powołanego przez stronę, ograniczył się jedynie do podzielenia stanowisko organu pierwszej instancji, że w sprawie zachodziły okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 24 k.p.a. Podnoszony w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argument, że wyłączenie przez organ pierwszej instancji biegłego, który sporządził operat na zlecenie strony nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ bowiem nie bral on udziału w szacowaniu nieruchomości jako biegły powołany przez organ, nie miało wpływu na wynik sprawy jest zatem w realiach niniejszej sprawy niezasadny. Organy obu instancji uchyliły się bowiem od dokonania oceny operatu w granicach wyznaczonych art. 80 k.p.a. poprzestając na wskazaniu okoliczności dotyczących ustalenia wysokości wynagrodzenia rzeczoznawcy, który operat ten sporządził.

Sąd kasacyjny zwraca również uwagę, że przywoływane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumenty dotyczące poprzedzenia dokonania oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu pismem skierowanym do biegłej, w następstwie którego ustosunkowała się ona do opinii sporządzonej na zlecenie strony są niezasadne.

Organ pierwszej instancji zwrócił się do biegłej pismem z 16 stycznia 2020 r. o przedstawienie wyjaśnień. Wezwanie to dotyczyło wyłącznie dokładniejszego uzasadnienia wyboru wziętych po porównań nieruchomości podobnych zlokalizowanych przy ul. C. i przy ul. D. Faktycznie w piśmie tym organ wskazał, że z operatu sporządzonego przez stronę postępowania wynika, że obie te transakcje powinny być odrzucone. Biegła powołana przez organ ustosunkowała się do powyższej kwestii w piśmie z 1 kwietnia 2020 r. Z akt sprawy nie wynika jednak, by biegła zapoznała się z wyceną sporządzoną na zlecenie strony ani też by ustosunkowała się do tejże wyceny.

Sąd kasacyjny przypomina, że Skarżąca w piśmie z 30 września 2019 r. wskazała, że kwestionuje opinię sporządzoną przez biegłą i oświadczyła, że zleci wykonanie operatu na własny koszt. Prezydent w piśmie z 21 października 2019 r. wyznaczył Skarżącej termin 7 dni na przedstawienie dokumentu potwierdzającego zawarcie umowy z rzeczoznawcą wskazując, że jego nieprzedstawienie we wskazanym terminie skutkować będzie wydaniem decyzji. Dokument ten dołączony został do akt przez Skarżącą 12 listopada 2019 r.

W piśmie z 14 listopada 2019 r. organ poinformował stronę, o treści art. 157 u.g.n. i wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie jest prawidłowy i nie zachodzą podstawy do badania jego prawidłowości przez organ w trybie art. 157 u.g.n. Organ wskazał dalej, że " jeżeli strona jest innego zdania, może chociażby dokonać takiej czynności na własne zlecenie i koszt lub może przedstawić własną opinię o wartości nieruchomości, która podlegać będzie ocenie jak każdy dowód w sprawie".

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, organ pierwszej instancji mając wiedzę o warunkach umowy zawartej pomiędzy Skarżącą a biegłym poinformował ją, że jednym ze sposobów dla zakwestionowania wyceny sporządzonej przez biegłą jest przedstawienie własnej opinii o wartości nieruchomości, która podlegać będzie ocenie organu. Oceny tej jednak nie przeprowadził, ograniczając się do wydania postanowienia o wyłączeniu biegłego, którą opinię na zlecenie strony sporządził, a stanowisko to podtrzymane zostało przez Kolegium.

Odnosząc się do przedstawionej w skardze kasacyjnej argumentacji dotyczącej zakresu oceny operatu sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę Sąd kasacyjny wyjaśnia, że sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę będącego ekspertem z zakresu wyceny nieruchomości posiadającego wiedzą specjalistyczną nie zwalnia to organów administracji od obowiązku jego krytycznej oceny jako podstawy rozstrzygnięcia administracyjnego. Ocena operatu obejmuje sprawdzenie jego zgodności z wymogami u.g.n. oraz (w badanej sprawie) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555). Obowiązek oceny operatu spójny jest z wymogiem odzwierciedlenia w jego treści sposobu dokonania wyceny nieruchomości, co umożliwiać ma jego weryfikację przez organ administracji (§ 55 i § 56 rozporządzenia), który nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Obowiązek oceny powiązany jest z kolei z obowiązkiem organów należytego uzasadnienia rozstrzygnięcia, a więc przedstawienia procesu myślowego, w którym zbadano prawidłowość i rzetelność opracowania operatu szacunkowego (art. 107 § 3 k.p.a.). Organy administracji nie są jedynie władne do oceny operatu w zakresie wymagającym wiedzy specjalistycznej, a więc nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy.

Jeśli strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji. Przy tym podkreślić należy, że o ocenę operatu w powyższym trybie wystąpić może również organ, jeśli poweźmie wątpliwości co prawidłowości sporządzonego operatu.

Istotne jest przy tym, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego, określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Z przepisu tego nie można jednak wyprowadzić zakazu przedkładania organowi w toku postępowania operatu sporządzonego na zlecenie strony, który w inny sposób będzie przedstawiał wartość nieruchomości ze względu na zastosowanie przy wycenie różnych podejść i metod, a także uwzględnienia czynników wchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej. Podkreślić należy, że taki kontroperat nie jest opinią o wartości, prawidłowości i błędach operatu organu, lecz jest drugą wyceną, która nie musi świadczyć o wadliwości wyceny dokonanej z urzędu na zlecenie organu.

W niniejszej sprawie Skarżąca przedstawiła kontroperat. Dała tym samym wyraz swojemu dążeniu do podważenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania skarżonej decyzji. W takiej sytuacji stanowisko strony wymagało zbadania w ramach postępowania wyjaśniającego, które jednak nie zostało przeprowadzone ani przez organ pierwszej, ani przez organ drugiej instancji.

Organy zobowiązane był do krytycznej oceny tego dowodu, podobnie jak operatu sporządzonego na ich zlecenie, co wiązało się z koniecznością przeanalizowania obu dokumentów, w szczególności w zakresie podejścia, metod, technik, doboru nieruchomości podobnych, właściwego rynku itp. (por. wyrok NSA z 12 marca 2024 r. II OSK 23/23).

Dopiero tak przeprowadzona analiza obu sporządzonych w postępowaniu operatów, przy uwzględnieniu zastrzeżeń Skarżącej i wyjaśnień rzeczoznawcy sporządzającego operat na zlecenie organu, mogła pozwolić na stwierdzenie, czy istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu, a w konsekwencji, czy zachodzą podstawy do zwrócenia się przez organ o ocenę jego prawidłowości do organizacji rzeczoznawców majątkowych.

Sąd kasacyjny podkreśla w tym miejscu, że wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze kasacyjnej, Sąd pierwszej instancji nie zarzucił organowi nieskorzystania z trybu określonego w art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. Wyjaśnił jedynie, że konieczność skorzystania z opisanego przez Sąd trybu może pojawić się po dokonaniu oceny przedłożonego do akt sprawy kontrooperatu, które to stanowisko Sąd kasacyjny rozpoznający sprawę w pełni podziela, nie przesądzając jednak wyniku owej oceny.

W konsekwencji, zarzuty objęte punktem 1 i 2 petitum skargi kasacyjnej uznać należało za niezasadne.

Odnosząc się natomiast do zarzutu objętego punktem 3 petitum skargi kasacyjnej, to jest zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit c w związku z art. 135 i art. 141 §4 ppsa w związku z art. 107 § 1 pkt 3 i § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. wskazać należy, że Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wyroku wskazał jedynie, że Kolegium nieprawidłowo określiło podmiot, którego odwołanie rozpoznało. W skardze kasacyjnej Kolegium nie kwestionowało faktu pominięcia w jednym miejscu w tenorze decyzji członku firmy Skarżącej to jest "Spółka komandytowa", podkreślało jedynie, że w innych miejscach decyzji prawidłowo firma Skarżącej została określona.

Sąd kasacyjny dostrzega, że pominięcie w tenorze decyzji fragmentu firmy Skarżącej określającej jej formę prawną w realiach sprawy winno być uznane za oczywistą omyłkę pisarską podlegającą sprostowaniu w trybie art. 113 § 1 k.p.a. Uchybienie to rzeczywiście nie mogło mieć wypływu na wynik sprawy. Z uzasadnienia Sądu Wojewódzkiego nie wynika jednak, by ta okoliczność stanowiła podstawę dla uchylenie decyzja.

Mając na uwadze powyższe wywody Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną organu. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.