Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 510/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-08-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 4 pkt 16, art. 157, art. 154, art. 37
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 36
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Asesor sądowy Bartłomiej Pastucha po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 1 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2022 r. znak: [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie decyzją z 7 czerwca 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej także jako: Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania E. J. (dalej także jako: skarżąca), uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta Gminy Jastków (dalej także jako: Wójt) z 3 marca 2022 r. w zakresie punktu drugiego. Decyzja dotyczy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wójt decyzją z 3 marca 2022 r. – m. in. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 7 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 35 pkt 3 uchwały Rady Gminy Jastków nr XXIV/172/2020 z 30 października 2020 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jastków (dalej także jako: uchwała, miejscowy plan) – w punkcie pierwszym ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 11 729 zł, do zapłacenia której zobowiązał skarżącą, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, położonej w m. T. K., obręb K. T., oznaczonej jako działka nr [...]. Natomiast w punkcie drugim wskazał termin uiszczenia opłaty.

Kolegium, uzasadniając wskazaną na wstępie decyzję, przytoczyło treść przepisów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Wskazało, że nieruchomość (działka nr [...]) zmieniła swoje przeznaczenie na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W nowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona została pod teren zabudowy zagrodowej (92,3%) oraz pod teren dróg wojewódzkich (7,7%). Przed wejściem w życie uchwały, nieruchomość położona była w obszarze mieszkalnictwa rolniczego (36,1%) oraz w terenie upraw polowych (63,9%). W nowym planie ustalona została jednorazowa procentowa stawka opłaty planistycznej w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów pod zabudowę zagrodową. Wskazana powyżej nieruchomość została zbyta 10 listopada 2021 r. (akt notarialny Rep [...] nr [...]), a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego tę działkę.

W treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed zmianą plany na kwotę 206 534 zł, zaś po jego zmianie na 323 824 zł. Wzrost wartości wyniósł 117 290 zł – w stosunku do tej kwoty została obliczona opłata planistyczna w wysokości 11 729 zł (117 290 zł x 10%).

Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Operat sporządzony został przez osobę uprawnioną - rzeczoznawcę majątkowego A. M. (uprawnienia nr [...]). Zdaniem Kolegium przyjęte w operacie podejście i metoda szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami przed zmianą planu, oraz korygowania ceny średnie po zmianie planu) mają oparcie w przepisach prawa, a ich wybór został przez rzeczoznawcę uzasadniony. Przyjęte w procesie wyceny nieruchomości porównawcze (z katalogu nieruchomości transakcyjnych) są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ zaznaczył, że podobieństwo nieruchomości nie oznacza tożsamości nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą, lecz – z uwagi na charakteryzujące te nieruchomości cechy – ich porównywalność z szacowaną nieruchomości. Kolegium doszło do przekonania, że dobrane do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości pod względem przeznaczenia (w tym proporcji), jak i pozostałych cech istotnych. Różnice w zakresie poszczególnych cech zostały skorygowane za pomocą odpowiednich współczynników, które w badanym przypadku zostały zastosowane w sposób prawidłowy. Zdaniem Kolegium, zarówno metoda szacowania, dobór nieruchomości porównawczych, a także sposób ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości, tak przed, jak i po uchwaleniu planu, nie budzą zastrzeżeń i zostały należycie uzasadnione.

Organ II instancji stwierdził, że oszacowanie nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku nieruchomości. Bez znaczenia przy tym dla oceny omawianego operatu szacunkowego i wartości w nim pozostaje sprzedaż nieruchomości za cenę wynikającą z aktu notarialnego.

W związku z powyższym Kolegium podzieliło stanowisko Wójta w zakresie zasadności nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i jej kwoty, a także jej wysokości. Organ II instancji zweryfikował jednakże decyzję w zakresie, w jakim określono termin zapłaty opłaty planistycznej. Uznał, że stanowiło to przekroczenie upoważnienia wynikającego z ustawy.

W skardze na powyższą decyzję, skarżąca – reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika – podniosła następujące zarzuty:

1. Naruszenie przepisu prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez oparcie ustaleń na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, a także błędne uznanie, iż został on sporządzony w sposób poprawny i właściwymi metodami, co spowodowało dokonanie błędnego ustalenia w zakresie wartości nieruchomości, która podlegała wycenie.

2. Naruszenie przepisu prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art 154 ust 1 i 2 oraz art. 155 ust 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie na potrzeby ustalenia wysokości opłaty planistycznej bez wezwania jego autora do ustosunkowania się do zarzutów zawartych w pismach skarżącej.

3. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a. art. 15 k.p.a. polegające na zaniechaniu rozpoznania sprawy i ograniczenia się do kontroli decyzji wydanej przez organ I instancji, a także poprzez zaniechanie zbadania w sposób pełny stanu faktycznego sprawy przez organ II instancji;

b. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie złożonego przez rzeczoznawcę majątkową A. M. za sporządzoną fachowo i rzetelnie, i na tej podstawie dokonanie ustalenia wysokości opłaty planistycznej;

c. art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. poprzez brak dopuszczenia i przeprowadzenia dowodów zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania tj. W piśmie z dnia 19 maja 2022 roku o dokonanie poddania ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego z dnia 14 stycznia 2022 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M., w sytuacji gdy skarżąca konsekwentnie w toku postępowania podnosiła uwagi do przedłożonego operatu;

d. art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. poprzez brak dopuszczenia i przeprowadzenia dowodów zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania tj. w piśmie z 19 maja 2022 r. wypisu z aktu notarialnego o nr [...] z 10 listopada 2021 r. umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz zamieszczonych ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podobnych, do tej której właścicielką była skarżąca, umieszonych na portalach internetowych celem wykazania rzeczywistej wartości nieruchomości analogicznych jak do tej będącej przedmiotem postępowania, podczas gdy powyższe dowody potwierdzały zasadność twierdzeń skarżącej;

e. art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. poprzez brak dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii innego rzeczoznawcy,

f. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art 140 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się wprost do wszystkich podniesionych przez skarżącą w odwołaniu zarzutów.

W związku z powyższym wniosła o uchylenie w całości decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z 29 listopada 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 537/22 uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.

Wyrokiem z 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 731/23, Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpoznaniu skargi Kolegium na powyższy wyrok, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie.

W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zakwestionował stanowisko sądu I instancji w zakresie braku uzasadnienia w operacie szacunkowym właściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do porównania. Uznał, że jeśli przedstawiony w operacie zakres opisu nieruchomości sąd ocenił jako niewyczerpujący wymogu z art. 4 pkt 16 u.g.n., to miał obowiązek wykazać, jakie jeszcze inne cechy powinny mieć znaczenie przy doborze nieruchomości do porównania, mając na uwadze, że istotność tych cech co do zasady stanowi kompetencję rzeczoznawcy. NSA stwierdził, że takich wskazań zabrakło. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął bowiem, że operat zawiera wady polegające na niemożności zweryfikowania, czy występuje podobieństwo między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi, nie wskazując przy tym jakie inne jeszcze cechy mogły wpłynąć na owo podobieństwo (art. 4 pkt 16 in fine u.g.n.) i winny one zostać uwzględnione w opisie tych nieruchomości, a które zostały pominięte w operacie. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w związku z tym, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wystarczającej treści pozwalającej na prześledzenie procesu myślowego przeprowadzonego przez sąd I instancji i uznał za usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a., art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznani sprawy (sygnaturą II SA/Lu 510/24) sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako: p.p.s.a.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Na wstępie wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 190 p.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Rozpoznając niniejszą sprawę sąd jest zatem związany stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym powyżej wyroku z 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 731/23.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 zd. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.; dalej jako: u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest łącznym zaistnieniem następujących przesłanek. Musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Ponadto ustalenie opłaty jest ograniczone terminem - dochodzenie opłaty może nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. W niniejszej sprawie nie jest kwestionowane obowiązywanie miejscowego planu, z którego wynika obowiązek uiszczenia opłaty, fakt zbycia nieruchomości, a także zachowanie ustawowego terminu. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do zakwestionowania przez skarżącą operatu szacunkowego, czyli kwestii wzrostu wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Dowód ten, jak każdy inny, podlega ocenie. Jednakże należy uwzględnić jego specyfikę. Zgodnie z art. 84 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej jako: k.p.a.) organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Taka treść przepisu wskazuje zatem zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności i zgodności z doświadczeniem życiowym – jednak ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., nr 10, poz. 21 ze zm.; dalej jako: u.g.n.) w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest oczywiście możliwe. Jednakże dotyczy to oczywistych przypadków, gdy zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania.

Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Zasadniczo skorzystanie z tej możliwości zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2023 r., I OSK 3197/19 i cyt. tam orzecznictwo).

Skarżąca została w tym zakresie dwukrotnie pouczona przez Kolegium o przysługującym jej prawie zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem weryfikacji operatu, czego nie uczyniła. Samo niezadowolenie strony z operatu i subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie może prowadzić do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Organ, uznając operat za prawidłowy, nie miał obowiązku jego weryfikowania jedynie z uwagi na stanowisko strony.

Nie podważa wiarygodności operatu przedstawienie subiektywnego zestawienia nieruchomości wybranych przez skarżącą, mającego wykazać niższą wartość rynkową nieruchomości podobnych. Istotą operatu jest sporządzenie obiektywnego, rzetelnego zestawienia nieruchomości podobnych, których wartość może być wiarygodnym punktem odniesienia dla ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości.

Wiarygodności operatu nie podważa również umowa sprzedaży spornej nieruchomości przez skarżącą, z której wynika niższa cena niż wartość nieruchomości wskazana w operacie. Sąd zauważa, że strony umowy mogą kształtować treść umowy dowolnie, zgodnie z zasadą swobody umów, co m.in. oznacza, że cena wskazana w umowie - akcie notarialnym - nie może mieć istotnego wpływu na ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości.

Należy zauważyć, że skarżąca nie sformułowała w toku postępowania administracyjnego skonkretyzowanych zarzutów i pytań, które należałoby skierować do rzeczoznawcy. Analiza operatu szacunkowego prowadzi do konkluzji, że prawidłowo uwzględniono w nim przeznaczenie nieruchomości - przed i po zmianie miejscowego planu. Przed zmianą miejscowego planu nieruchomość była położona w obszarze [...] – tereny upraw polowych oraz [...] – tereny mieszkalnictwa rolniczego. Po zmianie natomiast znajduje się w obszarze [...] – tereny zabudowy zagrodowej oraz [...] (droga wojewódzka).

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu, zastosowano podejście porównawcze parami, przyjmując do analizy i obliczeń nieruchomości podobne. Natomiast w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do analizy i obliczeń nieruchomości podobne.

Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu wybrano trzy nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości strony. Uwzględniono ten sam stan prawny, położenie w obszarze gminy J., podobne przeznaczenie. Rzeczoznawca przedstawiła szczegółowy opis wpływu cech różniących na wartość nieruchomości. Natomiast ustalając wartość rynkową nieruchomości po zmianie miejscowego planu wybrała piętnaście nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości skarżącej. Wzięła pod uwagę położenie, stan prawny i przeznaczenie w miejscowym planie. Również w tym przypadku przedstawiła szczegółowy opis wpływu cech różniących na wartość nieruchomości.

Niewątpliwie rzeczoznawca powinna uzasadnić właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do porównania. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 731/23, takie uzasadnienie znajduje się w kontrolowanym operacie na str. 14 nad tabelą, gdzie wymieniono cechy wspólne przyjętych do porównania nieruchomości przy określeniu wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. Cechy te zostały wymienione: ten sam stan prawny, położenie na terenie Gminy J., zbieżne przeznaczenie w planie miejscowym (zachowanie podobnych proporcji przeznaczenia pod mieszkalnictwo rolnicze i pod uprawy polowe) i powierzchnia działki. Cechy te zostały zakwalifikowane za mające zasadnicze znaczenie dla wyceny. To samo dotyczy określenia wartości działki po zmianie planu (str. 15 operatu oraz charakterystyka nieruchomości o skrajnych cenach na str. 16 operatu). Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę uznaje taki zakres opisu nieruchomości za wyczerpujący i spełniający warunki określone w art. 4 pkt 16 u.g.n. Katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłą w ramach dokonywanej wyceny nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu.

Dokonana w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocena operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej nie budzi zastrzeżeń sądu. Rzeczoznawcy nie można postawić zarzutu naruszenia procedury i metodologii sporządzania operatu, sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani też niespójności czy niepełności.

W konsekwencji powyższych rozważań należało dojść do przekonania, że nie ma podstaw do zakwestionowania prawidłowości opartych na tym operacie szacunkowym ustaleń – zarówno co do wartości działek przed zmianą planu miejscowego, jak i co do ich wartości po wejściu w życie tej uchwały. Rzeczoznawca ustaliła wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu na 206 534 zł, a po zmianie na 323 824 zł, co prowadzi do konkluzji, że na skutek zmiany miejscowego planu wartość nieruchomości wzrosła. Wyliczona w stosunku do tej wartości opłata jest prawidłowa.

Pozostałe zarzuty podniesione w skardze również nie są zasadne. W tym miejscu należy wskazać, że organ odwoławczy – tak jak i sąd – nie ma obowiązku odniesienia się do wszystkich zarzutów strony, a tylko do tych, które mają istotne znaczenie dla sprawy. W uzasadnieni zaskarżonej decyzji wyjaśniono najistotniejsze kwestie.

Organ I instancji nie uchybił obowiązkowi wynikającemu z art. 10 § 1 k.p.a. (zawiadomienie – k. 29 akt admin. I inst.). Natomiast Kolegium dwukrotnie kierowało korespondencję do skarżącej, informując o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i wyznaczając termin na dokonanie tej czynności (pismo z 9 maja 2022 r. – k. 19 akt admin. II inst.; pismo z 23 maja 2022 r. – k. 27 akt admin. II inst.). Strona została poinformowana, że w przypadku nieprzedłożenia umowy z organizacją rzeczoznawców majątkowych w wyznaczonym terminie, Kolegium wyda decyzję w oparciu o materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. W niniejszej sprawie zarzut ten jest chybiony już z tego względu, że chociaż strona nie została poinformowana o końcowym zebraniu materiału dowodowego, to niewątpliwie został jej zagwarantowany czynny udział w postępowaniu.

Jak zostało już zasygnalizowane, o ile organy nie powzięły wątpliwości co do prawidłowości operatu, to nie mają obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z własnej inicjatywy – jedynie z tego względu, że strona kwestionuje operat. Niezadowolenie skarżącej z operatu nie jest również wystarczającą podstawą do sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę. Skarżąca miała możliwość przedłożenia do akt sprawy opinii prywatnej, a także mogła zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Nie sposób przyjąć, że organy obu instancji pominęły umowę sprzedaży, skoro akt ten stanowi podstawę ustalenia, że doszło do zbycia nieruchomości. Natomiast okoliczność, że cena określona w umowie sprzedaży nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy – co wprost wyraził organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – nie świadczy o pominięciu tego dowodu. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko organów, co zostało wyjaśnione powyżej.

W ocenie Sądu analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez stronę zarzutów prowadzą do przekonania, że nie ma podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie ustaliły i rozpatrzyły niewzbudzający wątpliwości stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 75, art. 78 k.p.a.). Sąd nie stwierdził również naruszenia przez organ odwoławczy art. 15 k.p.a.

Mając powyższe rozważania na uwadze, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.