Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 675/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2024-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 4, par. 23, par. 36 ust. 4, par. 56
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 4 pkt 16 i 17, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Protokolant: asystent sędziego Sławomir Mirowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 marca 2024 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 21 września 2023 r. nr NRŚ-OR.7570.16.2023.KK w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją, Wojewoda Dolnośląski działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162), zwanej dalej "specustawą", po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta O., utrzymał w mocy decyzję Starosty O. z dnia 9 lutego 2023r. (znak: SN.683.16.20.2020.KT) ustalającą wysokość odszkodowania na rzecz K. K. w kwocie 36 439,00 zł z tytułu utraty prawa własności nieruchomości położonej w O., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-[...], obręb L., o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadził księgę wieczystą nr [...], oraz zobowiązującą Gminę Miasto O. do wypłaty ww. odszkodowania.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia 14 sierpnia 2020 r. (nr 2/2020) zwaną dalej "decyzją zrid" Starosta O. udzielił Gminie Miastu O. (dalej jako Gmina) zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa dróg o nawierzchni utwardzonej wraz z kanalizacją deszczową, oświetleniem ulicznym, siecią wodociągową i kanalizacją sanitarną w ul. [...], ul. [...] i w ul. [...] w O." nadając tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

W konsekwencji wydania tej decyzji opisana wyżej działka nr [...] będąca dotychczas własnością K. K. stała się z mocy prawa własnością Gminy Miejskiej O. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Kierując się art. 12 ust. 4a specustawy Starosta O. decyzją z dnia 9 lutego 202 r. ustalił dla K. K. odszkodowanie z tytułu utraty opisanej wyżej nieruchomości w łącznej wysokości 36 439 zł na którą składa się kwota 19 060zł stanowiąca wartość gruntu oraz kwota 17379 zł stanowiąca wartość części składowych gruntu obejmujących wartość obiektów budowalnych i nasadzeń. Organ wyjaśnił, że odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego udostępnionego stronom postępowania. Uwzględnione także zostały uwagi zgłoszone przez Gminę w toku postępowania do których odniósł się rzeczoznawca. Organ po przeprowadzeniu oceny operatu szacunkowego także nie znalazł podstaw do uznania ich zasadności.

Powyższa decyzja oprotestowana została przez Gminę w drodze odwołania w którym wskazywano na nieprawidłowości wyceny. Przede wszystkim zarzucono, że przy doborze transakcji przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną biegły przyjął do zestawienia pozycje z terenów nieporównywalnych ze względu na ich położenie – tj. z obrębu R., który cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem inwestorów w przeciwieństwie do nieruchomości zlokalizowanych w innych częściach miasta O. To doprowadziło do zawyżenia wyniku ekspertyzy. Odwołująca się zaproponowała zatem wzięcie pod rozwagę zmiany cechy rynkowej "lokalizacja" lub co najmniej jej wagi. Z tego też względu wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy.

Uzasadniając zaskarżoną decyzję Wojewoda Dolnośląski przypomniał, że – stanowiące przedmiot rozstrzygnięcia – odszkodowanie za utratę prawa własności nieruchomości, która z mocy prawa przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 12 ust. 4 specustawy), przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, jej użytkownikom wieczystym oraz podmiotom ograniczonych praw rzeczowych (art. 12 ust. 4f specustawy) i może być powiększone o kwotę równą 5 % wartości przedmiotu wywłaszczenia, jeżeli zostanie on wydany nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności albo postanowienia o nadaniu jej rygoru natychmiastowej wykonalności lub od dnia kiedy stała się ostateczna (art. 18 ust. le pkt 1-3 specustawy).

W dalszych wywodach organ wyjaśnił, że działka nr [...] w dniu wydania decyzji zrid, stanowiła własność K. K. - co potwierdza treść księgi wieczystej. Wynika z niej także, że ww. nieruchomość obciążona była służebnością przejazdu i przechodu ustanowioną na rzecz właściciela działki nr [...], AM-[...], obręb L. (w dacie wydania decyzji zrid współwłaścicielami działki nr [...], na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, byli K. K. i J. K.). W związku z ujawnionym w księdze wieczystej obciążeniem Wojewoda zwrócił uwagę, że według operatu szacunkowego wpis służebności w księdze wieczystej nie wpływa na wartość wycenianej nieruchomości (str. 5 operatu), gdyż działki nr [...] i nr [...] tworzyły jednolitą całość funkcjonalno-użytkową, a służebność drogowa obciążająca działkę nr [...] miała na celu zapewnienie dostępu do działki nr [...] (pkt 1 wyjaśnień biegłego udzielonych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2023 r.) której własność także przysługiwała K. K. (wspólnie z mężem). Podsumowując powyższe, organ odwoławczy uznał, że osobą wyłącznie uprawnioną do uzyskania odszkodowania za utratę prawa własności przedmiotowej nieruchomości jest K. K.

Wojewoda dokonał także we własnym zakresie oceny operatu szacunkowego z dnia 28 września 2022 r. stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Zaznaczył, że operat ten uzupełniony został o wyjaśnienia biegłego zawarte w pismach z dnia 5 grudnia 2022 r. i 11 sierpnia 2023 r.

Zdaniem organu odwoławczego, wycena spełnia najważniejsze wymogi formalne co do obligatoryjnych elementów struktury przewidzianych w § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i nie posiada błędów rachunkowych, które mogłyby rzutować na rezultat oszacowania.

Prawidłowo rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic [...], [...], [...] i [...] w O., przyjętym uchwalą nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] października 2009 r., zwanej dalej "mpzp", jako obszary z oznaczeniem: [...]KD-D - tereny ulic dojazdowych i [...]MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (str. 9 operatu). Stosownie do powyższego, przedmiotowa nieruchomość obejmuje dwie jednostki planistyczne.

W związku jednak z brakiem na rynku lokalnym i regionalnym gruntów o tożsamym mieszanym przeznaczeniu, biegły dokonał odrębnego oszacowania poszczególnych części, co – zdaniem organu - stanowi przyjętą i aprobowaną w orzecznictwie praktykę (pkt 3 wyjaśnień biegłego udzielonych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2023 r). Na podstawie pomiarów własnych oraz zapisów zawartych w wypisie z planu miejscowego biegły ustalił, że powierzchnia poszczególnych przeznaczeń terenu wynosi: [...]MN – [...] m2 i [...]KD-D – [...] m2 (str. 9 operatu).

Zdaniem organu odwoławczego, biegły opisał stan nieruchomości na dzień 14 sierpnia 2020 r. zgodnie z jego ustawową definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n. Uwzględnił przy tym stan prawny przedmiotu wyceny objęty treścią księgi wieczystej nr [...], dane ewidencyjne wynikające z informacji z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz stan zagospodarowania, obejmujący części składowe nieruchomości w postaci obiektów budowlanych (ogrodzenia i nawierzchni z płyt) oraz nasadzeń (drzew i krzewów ozdobnych, drzew owocowych, trawnika oraz innych nasadzeń) ustalony w oparciu o protokół z oględzin nieruchomości sporządzony w dniu 26 maja 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz na podstawie oględzin dokonanych przez siebie w dniu 19 sierpnia 2022 r. W związku z brakiem na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami posiadającymi takie same części składowe biegły odrębnie wycenił grunt i części składowe (pkt 2 wyjaśnień udzielonych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2023r.).

Wojewoda stwierdził również, że przy wycenie gruntu rzeczoznawca wykorzystał podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Mając na uwadze przyjętą technikę szacowania gruntów o mieszanym przeznaczeniu utworzył dwa katalogi nieruchomości podobnych, których cechy cenotwórcze są najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny (obejmujące 14 pozycji gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne oraz 14 pozycji gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), zawierające takie informacje, jak: lokalizacja, data transakcji, numer aktu notarialnego, powierzchnia terenu, cena transakcyjna i cena jednostkowa (str. 17 operatu).

Wyceniając część działki o przeznaczeniu drogowym, ze względu na specyfikę tego rynku i sporadyczność transakcji, w celu poszukiwania materiału porównawczego, biegły poszerzył obszar badania poza powiat O., obejmując teren powiatów: [...], [...], [...], [...], [...] oraz peryferyjne obręby miasta W. (rynek regionalny - str. 18 operatu), jak również przyjął kwoty z umów sprzedaży zawartych wcześniej niż dwa lata liczone wstecz od daty sporządzenia operatu (zob. § 36 ust. 1 r.wyc. i pkt 3.3. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Noty Interpretacyjnej - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). Wyjaśnił przy tym, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości drogowych (str. 20-21 operatu). Ponadto wskazał, że na cenę transakcyjną nie mają wpływu takie cechy jak: powierzchnia, struktura geodezyjna i kategoria drogi (str. 19 operatu). Finalny rezultat szacunków rzeczoznawca wyłonił przy pomocy ustalonych współczynników korygujących, które uwzględniły ewentualne różnice w cechach cenotwórczych. Na podstawie badania rynku przyjął bowiem, że wpływ na wartość przedmiotu wyceny miały: lokalizacja (40%), sąsiedztwo i otoczenie (30%), cenność gruntów otaczających (20%) i stopień zurbanizowania gruntów przyległych (10%). Zgodnie z przyjętą w operacie skalą ocen, zastosowaną w powiązaniu z opisem nieruchomości, przedmiotowi wyceny zostały przypisane kolejno cechy: dobra, dobre, średnia i średni. Na tej podstawie ustalono sumę wartości współczynników korygujących na 1,050, co przy średniej jednostkowej cenie transakcji wynoszącej 76,54 zł/m2 pozwoliło oszacować jednostkową wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 80,37 zł oraz ustalić wartość prawa własności nieruchomości

stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2 ) - w zaokrągleniu na kwotę 5 630,00 zł.

Oceniając fragment operatu dotyczący wyceny części działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, Wojewoda stwierdził, że analiza rynku w tym przypadku objęła transakcje nieruchomościami położonymi w O., zawarte w okresie od stycznia 2021 r. do dnia wyceny (str. 21 operatu). Biegły wyjaśnił przy tym, że brak jest związku pomiędzy datą zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (str. 22 operatu). Wyjaśnił także, że na cenę transakcyjną nie ma wpływu cecha taka jak struktura geodezyjna (str. 22 operatu). W niniejszym przypadku znaczenie miały natomiast następujące atrybuty: lokalizacja (30%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), dostępność infrastruktury technicznej (20%), dojazd do nieruchomości (10%) i powierzchnia (20%). W powiązaniu z opisem nieruchomości i przyjętą skalą ocen, przedmiotowi wyceny zostały przypisane kolejno stopnie: dobra, dobre, pełna, korzystny i korzystna (str. 27 operatu). Na tej podstawie ustalono sumę wartości współczynników korygujących na 1,191, co przy średniej jednostkowej cenie transakcji wynoszącej 281,83 zł/m2 pozwoliło oszacować jednostkową wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 335,66 zł oraz ustalić wartość prawa własności nieruchomości - stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2 ) - w zaokrągleniu na kwotę 13 430,00 zł. W związku z powyższym wartość gruntu wchodzącego w skład wywłaszczonej nieruchomości wyniosła 19 060,00 zł.

Zdaniem Wojewody istotne także są wnioski umieszczone na str. 18 operatu z których wynika, że cel wywłaszczenia (przeznaczenie drogowe) nie powoduje zwiększenia wartości części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę jednorodzinną. To oznacza, że kierując się zasadą korzyści (art. 134 ust. 4 u.g.n.), wyceny tego fragmentu gruntu należało dokonać uwzględniając zapisy dokumentu planistycznego.

Kontroli organu poddany także został fakt, że biegły oszacował odrębnie części składowe nieruchomości w postaci ogrodzenia (565,00 zł), nawierzchni z płyt (206,00 zł), drzew i krzewów ozdobnych (15 804,00 zł), drzew owocowych (122,00 zł), trawnika (636,00 zł) oraz innych nasadzeń (43,00 zł), na łączną kwotę 17 379,00 zł. W sumie bowiem wartość przejętej przez Gminę nieruchomości określona została na kwotę 36 439,00 zł.

Podsumowując, Wojewoda uznał, że operat szacunkowy z dnia 28 września 2022 r., uzupełniony o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z dni: 5 grudnia 2022r. i 11 sierpnia 2023 r., odpowiada wymogom formalnym i materialnoprawnym i nie zawiera błędów rachunkowych. Został on sporządzony w sposób spójny i logiczny, gdzie opis poszczególnych nieruchomości i przypisane im wagi atrybutów rynkowych odpowiadają przyjętym założeniom. Z tego względu, zdaniem organu II instancji, należy przyznać mu moc dowodową co do wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Wojewoda dostrzegł również, że w wyjaśnieniach udzielonych w piśmie z dnia 5 grudnia 2022r. biegły błędnie przyjął, że w przypadku cechy rynkowej "powierzchnia" atrybut ten ocenić należało względem nieruchomości sprzed podziału. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem "skoro według art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Jeżeli według tego przepisu wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ 1 instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie." (tak wyrok NSA z dnia 22 maja 2022 r., sygn. akt I OSK 1692/21; zob. też wyroki NSA z dni: 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 1926/16; 4 października 2017 r., sygn. akt I OSK 759/17 i 17 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 965/17). Z powyższego wynika, że przy cesze - powierzchnia, punktem odniesienia w niniejszej sprawie jest wartość [...] m2 , tj. powierzchnia wydzielonej działki nr [...]. Zdaniem Wojewody nie ma żadnych argumentów przemawiających za tym, aby przy wyliczaniu współczynnika korygującego, przyjmować fikcyjne założenie, że faktyczny fragment działki, który zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego służy zabudowie mieszkaniowej, odpowiada powierzchni działki pierwotnej. Jednocześnie organ zauważył, że powierzchnia wycenianej działki nr [...] mieści się w przedziale "do 999 m2 ", dla której przewidziano "korzystną" ocenę cechy rynkowej "powierzchnia" (zob. Lp. 5 w tabeli nr 7 na str. 24 operatu).

Wskazując na powyższe organ stwierdził, że pomimo błędnego uzasadnienia zawartego w wyjaśnieniach biegłego udzielonych w piśmie z dnia 5 grudnia 2022 r., w samym opracowaniu prawidłowo oceniono powierzchnię wycenianej nieruchomości jako korzystną (zob. str. 27 operatu). Przedmiotowa nieprawidłowość w wyjaśnieniach biegłego nie miała więc wpływu na wynik wyceny, co pozwalało uznać, że operat szacunkowy z dnia 28 września 2022 r. może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Analizując dalej, autor uzasadnienia decyzji uznał, że prawidłowo organ pierwszej instancji nie powiększył kwoty odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 11 specustawy o 5% wartości nieruchomości. Decyzji zrid nadany bowiem został rygor natychmiastowej wykonalności, a co za tym idzie, termin na wydanie nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. le pkt 1 specustawy, rozpoczął swój bieg w dniu zawiadomienia byłej właścicielki nieruchomości o wydaniu decyzji zrid. W przedmiotowej sprawie zawiadomienie Starosty O. z dnia 9 października 2020 r. o wydaniu decyzji zrid doręczone zostało K. K. w dniu 14 października 2020 r. W związku z tym, 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości bezskutecznie upłynął w dniu 14 listopada 2020 r. Była właścicielka nieruchomości złożyła co prawda oświadczenie o jej wydaniu, lecz dokonała tego z przekroczeniem ustawowego terminu, tj. w dniu 20 maja 2021 r.

W podsumowaniu Wojewoda stwierdził, że organ pierwszej instancji prawidłowo określił wysokość odszkodowania przysługującego K. K. z tytułu utraty prawa własności wywłaszczonej nieruchomości (tj. 36 439,00 zł).

Za nieuzasadnione organ uznał podniesione w odwołaniu zarzuty. Określenie cech rynkowych stanowi element wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości. Organy administracyjne mogą jedynie kwestionować wewnętrzną spójność i logikę prezentacji, a następnie wykorzystanie tych atrybutów. Ustalenie "które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Wojewoda zauważył także, że w toku wyceny biegły uwzględnił fakt, że szacowana działka nie ma najlepszej lokalizacji, ale też trudno uznać ją za najgorszą, z punktu widzenia materiału porównawczego (zob. pismo z dnia 5 grudnia 2022 r.). Wskazał także, że jeżeli strona uważa, że operat szacunkowy przedłożony w sprawie jest nieprawidłowy, to powinna w toku postępowania złożyć tzw. kontroperat wykonany na własne zlecenie. Jeżeli okazałoby się, że wycena sporządzona na zlecenie organu i wycena sporządzona na zlecenie strony w istotny sposób różnią się, to wówczas organ administracji musiałby ocenić, która wycena jest bardziej wiarygodna.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wywiodła Gmina Miasto O. zarzucając organowi naruszenie prawa procesowego i materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W zakresie przepisów prawa procesowego skarżąca wskazała na naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo braku przesłanek do zastosowania powołanego przepisu. Decyzja organu pierwszej instancji ustalająca wysokość odszkodowania oparta bowiem została na operacie szacunkowym zawierającym naruszenia prawa (dalej wskazane) co uchybia art. 134 i art. 154 u.g.n.

W zakresie przepisów prawa materialnego wskazano na naruszenie:

1) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. polegające na określeniu wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego w którym błędnie ustalono wartość działki nr [...] przyjmując do porównania nieruchomości nie spełniające warunków podobieństwa do przedmiotu oszacowania, tj. brak porównywalności położenia, stanu prawnego, przeznaczenia oraz wielkości powierzchni;

2) § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na określeniu wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie zawiera właściwej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

3) art. 153 ust. 1 u.g.n. polegające na określeniu wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, w którym brak jest aktualizacji cen rynkowych z tytułu upływu czasu;

4) § 23 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego, polegające na określeniu wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, w którym nie uwzględniono w kosztach dokumentacji i nadzoru w metodyce techniki elementów scalonych zastosowanej do wyceny części składowej nieruchomości obejmującej ogrodzenie;

5) § 56 ust. 1 pkt. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na określeniu wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, w którym brak jest należytego opisu nieruchomości.

Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie decyzji I i II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu autor skargi podkreślił, że Wojewoda Dolnośląski nie rozważył wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, zwłaszcza tych zgłoszonych przez skarżącą w odwołaniu i uznał, że nie ma podstaw do uchylenia decyzji Starosty O. Zarzuty odwołania dotyczyły przede wszystkim ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, którego prawidłowość sporządzenia podważał odwołujący.

Argumentując zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. Gmina wskazała, że w sporządzonym operacie brak jest podobieństwa ze względu na:

1/ położenie nieruchomości:

a/ ujęte w tabeli nr 4 transakcje nr [...],[...] i [...] dotyczą transakcji zupełnie niepodobnych, pochodzących z terenu miasta wojewódzkiego W. którego liczba ludności i powierzchnia, przekracza znacząco liczbę ludności i powierzchnię O. (odpowiednio 1738% i 1294%). Podobnie ocenić należy przyjęcie transakcji z terenu D. (nr [...]) który liczy tylko 2884 mieszkańców i posiada status administracyjny wsi;

b/ ujęta w tabeli nr 6 transakcja nr [...] dotyczy działki nr [...], AM-[...], obręb R. o przeznaczeniu mieszanym obejmującym w znacznej części teren przeznaczony pod zabudowę usługowo-produkcyjną, co nie jest podobne do przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne;

2/ stan prawny nieruchomości:

- ujęta w tabeli nr 6 transakcja nr [...] dotyczy obrotu prawem użytkowania wieczystego, co jest nieporównywalne pod względem prawnym z szacowaną nieruchomością;

3/ wielkość powierzchni działki:

- ujęta w tabeli nr 6 transakcja nr [...] posiada powierzchnię [...] m2 natomiast szacowana działka, jedynie powierzchnię [...] m2, w tym przeznaczenie mieszkaniowe dotyczy części o powierzchni [...] m2 – transakcja ta odbiega zatem znacząco od szacowanej działki nie jest pod analizowanym względem porównywalna.

4/ strukturę geodezyjną:

- rzeczoznawca stwierdził, że struktura geodezyjna nie wpływa na uzyskaną cenę transakcji, gdyż wszystkie odnotowane transakcje miały za przedmiot pojedynczą działkę gruntu (str. 23) jednak w opisie nieruchomości o cenie minimalnej (str. 28) podał, że przyjęta do porównań nieruchomość "przy ul. [...], składa się z dwóch działek, nie graniczących bezpośrednio ze sobą." Oznacza to, że w wycenie przyjęto nieruchomości o różnej strukturze geodezyjnej nieporównywalnej z przedmiotem oszacowania składającym się z jednej działki.

Argumentując zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez brak właściwej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, skarżąca podniosła, że z wyjaśnień rzeczoznawcy złożonych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2022 r. wynika, iż szacując nieruchomość o przeznaczeniu mieszanym (mieszkaniowo-drogowym) biegły znalazł nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu jednak treść operatu, jak i złożonych wyjaśnień, nie zawiera informacji o ich liczbie i lokalizacji, a więc jest całkowicie nieweryfikowalna.

Również dokonana analiza rynku w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest niepełna. Zdaniem Gminy, tabela nr 3 zawierająca zestawienie nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową nie uwzględnia szeregu transakcji nieruchomościami podobnymi które miały miejsce na terenie obrębu L. w przyjętym okresie analizy, rzeczoznawca twierdził natomiast, że w obrębie L. brak było wystarczających transakcji które pozwoliłyby ustalić wartość nieruchomości, dlatego sięgnął do transakcji z obrębu R.

Argumentując zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. polegający na braku aktualizacji cen rynkowych z tytułu upływu czasu, skarżąca podniosła, że regulacja zawarta w ww. przepisie nakazuje uwzględnić zmiany poziomu cen bez względu na ich wysokość i nie zostawia możliwości interpretacyjnej co do ich istotności. Skoro najstarsza transakcja przyjęta do porównania zawarta została trzy lata temu (25 maja 2019 r.) to rzeczoznawca powinien dokonać aktualizacji cen, bez względu na ocenę, że rynki nieruchomościami drogowymi nie charakteryzowały się na tyle dużymi zmianami cen, żeby konieczne było ich uwzględnienie w toku niniejszej wyceny. Nadto zdaniem skarżącej, już tylko pobieżna analiza zawartych w tabeli nr 4 transakcji pozwala stwierdzić, że wykazywały one trend rosnący.

Argumentując zarzut naruszenia § 23 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego, przez nie uwzględnienie w metodyce techniki elementów scalonych zastosowanej do wyceny części składowej nieruchomości obejmującej ogrodzenie, kosztów dokumentacji i nadzoru, Gmina wskazała, że w tabeli nr 10, w kalkulacji wartości ogrodzenia zlokalizowanego na terenie szacowanej działki, rzeczoznawca majątkowy przyjął współczynnik kosztów dokumentacji i nadzoru na poziomie 1. Oznacza to że koszty dokumentacji i nadzoru nie zostały uwzględnione w wycenie - mnożenie przez 1 nie zmienia wyniku. Tymczasem z wykonaniem ogrodzenia związana jest np. obsługa geodezyjna związana z wytyczeniem przebiegu ogrodzenia i ujawnieniem go na mapie zasadniczej, fakt ten przez pominięcie kosztów dokumentacji i nadzoru został pominięty.

Argumentując zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegającego na braku w operacie należytego opisu nieruchomości, strona skarżąca podała, że rzeczoznawca opisując stan nieruchomości w operacie (str. 8) oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 11 sierpnia 2023 r. uczynił to bardzo ogólnie, w szczególności nie sprecyzował w jakie sieci uzbrojenia była działka wyposażona podając jedynie, że przedmiotowe sieci doprowadzone były "do działki nr [...], z którą tworzy jednolitą całość". Tymczasem skarżąca wskazuje, że do działki nr [...] doprowadzone były jedynie dwie sieci (wodna, energetyczna). Biegły szacowanej działce przypisał natomiast pełną dostępność do infrastruktury technicznej – co zgodnie z tabelą nr 7 oznacza dostępność trzech i więcej sieci.

Wskazując na powyższą argumentację skarżąca podniosła, że skoro Wojewoda nie przeprowadził analizy operatu szacunkowe w taki sposób jak przedstawiono to w skardze, to nie wyjaśniając istotnych dla rozstrzygnięcia wątpliwości i utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję dopuścił się także naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023r., poz. 1634 ze zm. – dalej: p.p.s.a) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Mając na uwadze zakreśloną wyżej kognicję sądów administracyjnych oraz określone w art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a. przyczyny wzruszenia orzeczenia administracyjnego, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Organy jako materialnoprawną podstawę orzekania przyjęły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w oparciu o które wydana została decyzja zrid (decyzja Starosty O. z dnia 14 sierpnia 2020 r. (nr 2/2020) na skutek której doszło do utraty własności nieruchomości na rzecz skarżącej Gminy.

Jak wynika z art. 12 ust. 4a specustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego w związku wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli na nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1 a) a kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia tych praw wypłaca się osobom którym prawa te przysługiwały (art. 18 ust. 1 d).

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n) z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). W literaturze podkreśla się, że odpowiednie stosowanie przepisów prawa może polegać zarówno na stosowaniu odpowiednich przepisów bez żadnych modyfikacji, odpowiednie przepisy mają być stosowane z pewnymi modyfikacjami, ale i ze względu na ich bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami ustanowionymi dla danych stosunków, odpowiednie przepisy nie mogą być w ogóle stosowane (vide: J.Nowacki, Odpowiednie stosowanie przepisów prawa, PiP 1964/3/372-373; M.Hauser, Odpowiednie stosowanie przepisów prawa – uwagi porządkujące, PPiA, 2005, t. LXV, s. 161-162). Powyższe oznacza, że przepisy u.g.n. w całości i bez żadnych modyfikacji znajdą zastosowanie do kwestii ustalenia i wypłaty odszkodowania wyłącznie w sytuacji, kiedy kwestie te nie zostały uregulowane odmienienie przez przepisy odnoszące do przejęcia nieruchomości z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego w trybie specustawy drogowej. Powyższe oznacza, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy).

W rozpoznawanej sprawie nie ma sporu co do tego, że organy trafnie ustaliły istnienie przesłanek usprawiedliwiających przyznanie odszkodowania. Przede wszystkim bezsporne jest, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], AM-[...], obręb L., o powierzchni [...] ha objęta została skutkami wywłaszczeniowymi wynikającymi z decyzji Starosty O. z dnia 14 sierpnia 2020 r. (nr 2/2020) zezwalającej Gminie Miastu O. na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa dróg o nawierzchni utwardzonej wraz z kanalizacją deszczową, oświetleniem ulicznym, siecią wodociągową i kanalizacją sanitarną w ul. [...], ul. [...] i w ul. [...] w O.". Mocą tej decyzji opisana wyżej nieruchomość przeznaczona została na cele pasa drogowego. W konsekwencji, w dniu ostateczności decyzji, właścicielem tego terenu stała się Gmina Miejska O. Tym samym zaktualizował się obowiązek ustalenia na rzecz uczestniczki postępowania odszkodowania. Między stronami nie ma także sporu co do tego, że osobą wyłącznie uprawnioną do odszkodowania jest uczestniczka postępowania. Organy ustaliły co prawda, że w dacie przejścia własności nieruchomości na rzecz Gminy obciążona ona była ograniczonym prawem rzeczowym – służebnością przejazdu i przechodu ustanowioną na rzecz właściciela działki n [...] czyli – zgodnie z wpisem w księdze wieczystej, na rzecz K. K. (uczestniczki) i J. K. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej – ale z ustaleń rzeczoznawcy wynika, że ograniczone prawo rzeczowe nie wpływa na wartość działki nr [...], gdyż działki nr [...] i nr [...] tworzyły jednolitą całość funkcjonalno-przestrzenną a służebność drogowa miała na celu zapewnienie dostępu do działki nr [...].

Z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych wynika także, że wysokość odszkodowania ustalona została w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. K. określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Operat ten uzupełniony został o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z dnia 5 grudnia 2022 r. i z dnia 11 sierpnia 2023 r. w związku z zastrzeżeniami strony skarżącej i organu odwoławczego.

W tym miejscu przypomnieć należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami (u.g.n.) ocena wartości rynkowej nieruchomości należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.). Dla określenia tej wartości rzeczoznawcy mają prawo wstępu na nieruchomość ( art. 155 ust.4 u.g.n.). Także rzeczoznawca dokonuje analizy danych dotyczących nieruchomości (art. 155 ust.1 u.g.n.). Wobec powyższego, to biegły szacuje nieruchomość, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n). Następnie rzeczoznawca przeprowadza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z obowiązującego prawa lecz również uwzględniając standardy zawodowe ustalane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Z przedstawionych regulacji jasno wynika, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu operatu rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości, to operat ten stanowi istotny i praktycznie jedyny dopuszczony przez prawo, dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania. Zatem wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna być oceniona przez orzekające w sprawie organy. Ocena taka powinna być przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n. normujących zasady określania wartości nieruchomości jak też przepisów wykonawczych rozporządzenia. Przy ocenie tej organy muszą mieć też na uwadze, że czynności jakich dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości – zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny – wymagają wiedzy specjalistycznej której organ administracji nie ma możliwości ani też podstaw podważania. W orzecznictwie podkreśla się, że kontrola opinii rzeczoznawcy na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy które można podzielić na te które nie wkraczają w sferę wiadomości specjalnych i te które w tę sferę wkraczają. Zwraca się w związku z tym uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji jak i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałby to dotyczyć widomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych ( por. np. NSA w wyroku z dnia 19 maja 2021 r. I OSK 3145/18, z dnia 21 lipca 2020 r. I OSK 3284/19, CBOSA).

Dokonując kontroli operatu szacunkowego organ administracji a następnie sąd administracyjny ma więc obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami prawa tj. mającymi zastosowanie w sprawie ustawy – tu, specustawy oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami i jak też przepisami wykonawczymi. Na gruncie niniejszej sprawy jest to rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które określa także warunki formalne jakim winien odpowiadać operat szacunkowy.

Uwzględniając powyższe wymogi Sąd stwierdził, że organy w prawidłowy sposób dokonały oceny materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego i trafnie stwierdziły, że nie narusza on obowiązujących przepisów prawa, nie zawiera również stwierdzeń sprzecznych ze stanem faktycznym i prawnym, jak również wolny jest od wewnętrznych sprzeczności czy błędów rachunkowych.

Zakres dokonanej oceny wynika zwłaszcza z uzasadnienia decyzji odwoławczej. Wskazuje on, że organ zweryfikował operat w zakresie obligatoryjnych składników które zgodnie z § 56 rozporządzenia powinien zawierać. Nie dopatrzył się także błędów rachunkowych które mogłyby rzutować na wynik. Organ zweryfikował ustalony przez biegłego stan nieruchomości przyjęty, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, na dzień wydania decyzji zrid, tj. 14 sierpnia 2020 r. Stwierdził, że stan nieruchomości biegły opisał zgodnie z jego ustawową definicją wynikającą z art. 4 pkt 17 u.g.n. Uwzględnił bowiem stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, dane z ewidencji gruntów), stan zagospodarowania obejmujący części składowe (ogrodzenia, nasadzenia) przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego. W tym zakresie niewadliwie ustalone zostało, że zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji zrid planem miejscowym nieruchomość miała przeznaczenie mieszane obejmujące tereny ulic dojazdowych ([...]KD-D) i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ uwzględnił wyjaśnienia biegłego, że ze względu na brak na rynku lokalnym i regionalnym gruntów o tożsamym przeznaczeniu mieszanym rzeczoznawca dokonał odrębnego oszacowania poszczególnych części nieruchomości stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Należy bowiem mieć na uwadze, że obowiązujące przepisy nie rozstrzygają jak należy postępować w takim przypadku. Z tego względu rzeczoznawca przyjął nierzadko stosowaną w takich przypadkach praktykę, tj. uwzględnił transakcje dotyczące nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym, tj. pod drogi publiczne - w odniesieniu do jednej części wycenianej działki oraz o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - w odniesieniu do pozostałej jej części. Taki sposób szacowania aprobowany jest w orzecznictwie. Natomiast zastosowane przez biegłego podejście i metoda szacowania dopuszczona jest przepisami u.g.n. i rozporządzenia (art. 153 ust.1 u.g.n. , § 4 ust. 4 rozporządzenia). Wojewoda prześledził także wynikający z operatu proces wyceny stwierdzając, że biegły oszacował odrębnie grunty przeznaczone pod drogi publiczne i odrębnie grunty przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zastrzeżeń organu nie wzbudził rynek na którym biegły poszukiwał transakcji nieruchomościami podobnymi. W zakresie nieruchomości drogowych ze względu na specyfikę tych nieruchomości oraz sporadyczność transakcji w powiecie O.m, zakresem poszukiwań biegły objął rynek regionalny (powiat [...], [...], [...], [...], [...] oraz pereferyjne obręby miasta W.). Działanie takie nie narusza prawa. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Nadto analizą objęto okres dłuższy niż dwa lata przed sporządzeniem wyceny, przy czym biegły wyjaśnił, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną. Natomiast w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną analizą objęto rynek lokalny w granicach miasta O. w okresie od stycznia 2021 r. do dnia wyceny. Także w tym przypadku biegły nie stwierdził związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a ceną jednostkową.

Sąd podzielił stanowisko Wojewody który nie dopatrzył się podstaw do kwestionowania operatu w części dotyczącej doboru nieruchomości porównawczych oraz identyfikacji i wartościowania atrybutów cenotwórczych. W zakresie wyceny nieruchomości w części objętej funkcją drogową biegły wyłonił 14 transakcji gruntami niezbudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne. Na podstawie badania rynku jako atrybuty cenotwórcze biegły przyjął: lokalizację (40%), sąsiedztwo i otoczenie (30%), cenność gruntów otaczających (20%), stopień zurbanizowania gruntów przyległych (10%). Po przypisaniu przedmiotowi wyceny odpowiednich cech (ustalonych zgodnie z przyjętą skalą ocen w powiązaniu z opisem nieruchomości) biegły ustalił sumę współczynników korygujących na 1,050 co przy średniej jednostkowej cenie transakcyjnej wynoszącej 76,54 zł/m2 pozwoliło oszacować wartość 1 m2 wycenianej części nieruchomości na kwotę 80,37 zł. Podobne czynności miały miejsce w zakresie wyceny nieruchomości w części objętej funkcją mieszkaniową. Tu także biegły wyłonił 14 nieruchomości i ustalił następujące atrybuty cenotwórcze: lokalizację (30%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), dostępność infrastruktury technicznej (20%), dojazd do nieruchomości (10%), powierzchnia (20%). Po przypisaniu przedmiotowi wyceny odpowiednich cech biegły ustalił sumę współczynników korygujących na 1,191 co przy średniej jednostkowej cenie transakcyjnej wynoszącej 281,83 zł/m2 pozwoliło oszacować wartość 1 m2 wycenianej części nieruchomości na kwotę 335,66 zł.

Organ nie miał również podstaw do podważania wiarygodności stanowiska biegłego w zakresie wartości odtworzeniowej części składowej nieruchomości, tj. budowli w postaci ogrodzenia, nawierzchni z płyt, drzew i krzewów ozdobnych, drzew owocowych, trawnika i innych nasadzeń na łączną kwotę 17.379 zł.

Zasadnie także Wojewoda zaakceptował wnioski zawarte w operacie, wskazujące, że z uwagi na przeznaczenie części działki na cele drogowe jeszcze przed wdaniem decyzji zrid, nie miała w tym przypadku zastosowania zasada korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 ugn. W przypadku zaś części o funkcji mieszkaniowej biegły uznał, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości części nieruchomości przeznaczonej w planie pod zabudowę jednorodzinną , co oznacza, że zgodnie z przywołaną zasadą korzyści przy wycenie tej części należało uwzględnić przeznaczenie wynikające z planu.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd podzielił stanowisko organu, że operat szacunkowy wraz z pismami uzupełniającymi nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Organy zasadnie stwierdziły, że brak jest podstaw aby taki dokument zakwestionować.

Istota skargi sprowadza się jednak do kwestionowania poprawności operatu szacunkowego.

Gmina przede wszystkim zarzuca, że wartość działki ustalono przyjmując do porównania nieruchomości nie spełanijące warunków podobieństwa do przedmiotu oszacowania w zakresie porównywalności położenia, stanu prawnego, przeznaczenia oraz wielkości powierzchni, dopatrując się w tym naruszenia art. 4 pkt 16 w związku z art. 153 ust.1 u.g.n.

Odnosząc się do powyższego przypomnieć należy, że w niniejszej sprawie biegły zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej ( art. 153 ust. 1 u.g.n., § 4 rozporządzenia). Stosowanie do tych przepisów podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej a wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę poszczególnych cech nieruchomości.

Z powyższego wynika, że podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Istotą podejścia porównawczego jest istnienie odpowiedniej ilości uprzednio sprzedanych nieruchomości, porównywalnych do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny, przy czym nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością wycenianą. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (np. co do powierzchni) a wówczas ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Zakres podobieństwa nieruchomości, których ceny brane są pod uwagę w podejściu porównawczym zdefiniowany jest w art. 4 pkt 16 u.g.n. Przepis ten wskazuje, że nieruchomość podobna to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Powyższe uwagi wyraźnie wskazują, iż właściwy dobór nieruchomości podobnych odbywa się w oparciu o opisane kryteria prawne, które mogą być poddane weryfikacji. Operat winien zatem zawierać informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto określone nieruchomości.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie wymogi te zostały spełnione. Rzeczoznawca opisał bowiem analizowane rynki nieruchomości, przedstawił atrybuty cenowe i ich wpływ na wartość nieruchomości. Biegły przedstawił charakterystykę nieruchomości przyjętych do porównania w tabelach zestawiając je z nieruchomością szacowaną.

Skarżąca kwestionuje nieruchomości przyjęte do porównania zarzucając, że nie spełniają one kryteriów podobieństwa określonych w art. 4 pkt 16 u.g.n.

W zakresie wyceny nieruchomości w części objętej funkcją drogową zarzuca, że nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają kryteriów podobieństwa, gdyż cztery z nich pochodzą z niepodobnych do O. lokalizacji. Ujęte w tabeli nr 4 transakcje nr [...], [...] i [...] dotyczą terenu miasta W., natomiast transakcja nr [...] dotyczy miejscowości D.(1) (wsi gminnej).

W związku z powyższym wskazać należy, że świetle obowiązujących przepisów biegł miał prawo – a nawet był zobowiązany - poszukiwać nieruchomości podobnych w zakresie transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku szerszym niż rynek miasta O. (lub powiat O.). Przypomnieć należy, że część nieruchomości przejęta przez gminę na dzień wydania decyzji zrid była już w planie miejscowym przeznaczona pod inwestycję drogową. Przy określaniu wartości nieruchomości zastosowanie miał zatem § 36 ust. 4 rozporządzenia, który odczytywać należy w ten sposób, że ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej (tak jak w analizowanym przypadku), wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Zatem punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Prawidłowo zatem rzeczoznawca mając na uwadze stan rynku lokalnego (ograniczona liczba transakcji na terenie gminy O. oraz konieczność zachowania podobieństwa w zakresie wszystkich cech rynkowych) obszarem badania objął także rynek regionalny (por. § 26 rozporządzenia). Z punktu widzenia § 36 ust. 4 nie ma przy tym znaczenia, że biegły sięgnął do transakcji drogowych mających miejsce w peryferyjnych częściach W. czy też na terenie gminy wiejskiej D.(1) Przesłanką uwzględnienia cen transakcyjnych z § 36 ust. 4 rozporządzenia jest bowiem wyłącznie posiadanie przymiotu "nieruchomości drogowej", a nie jej położenie. Specyfika położenia (peryferie dużego miasta wojewódzkiego, czy też mała gmina wiejska) może mieć oczywiście wpływ na wysokość odszkodowania, ale wyłącznie poprzez przypisanie nieruchomości odpowiedniej cechy rynkowej (takiej jak lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stopień zurbanizowania gruntów przyległych, cenność gruntów otaczających) a następnie nadanie tej cesze stosownej wagi w ujęciu procentowym i skorygowanie stosowanym współczynnikiem - co w niniejszej sprawie zostało uczynione. Na tym polega wycena nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, zastosowana przez biegłego w niniejszej sprawie.

Natomiast kwestia wyboru konkretnej nieruchomości jako nieruchomości podobnej pozostaje poza sferą oceny organów administracji i sądu. Raz jeszcze podkreślić należy, że czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, podobnie jak w zakresie wyboru właściwego podejścia, metody, techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być zatem przedmiotem oceny organu administracji ani sądu (por. NSA w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. I OSK 1894/12, z dnia 19 października 2016 I OSK 130/16, CBOSA). Skoro biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej, i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. W świetle powyższego, w kontrolowanej sprawie organy administracji, a więc zarówno Starosta jak i Wojewoda, nie miały podstaw do uwzględniania twierdzeń skarżącej kwestionujących dobór przez biegłego nieruchomości podobnych przy wycenie nieruchomości drogowych jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W orzecznictwie wskazuje się, że ani organy, ani sąd administracyjny nie mogą dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównania takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, przyjęcia korzystnego bądź niekorzystnego położenia działek. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny, do czego organy nie mają uprawnienia (por. np. NSA w wyroku z dnia 24 marca 2022 r. II OSK 947/21, CBOSA).

Powyższe uwagi pozostają aktualne w zakresie zarzutów kwestionujących przyjęte do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zdaniem Gminy nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają bowiem kryterium podobieństwa ze względu na wielkość powierzchni działki, strukturę geodezyjną, stan prawny oraz przeznaczenie nieruchomości.

W ocenie Sądu powyższy zarzut nie może podważyć legalności zaskarżonej decyzji. Jak już zaznaczono podobieństwo, o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności nieruchomości przyjętych do porównania i wycenianej a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cechy różniące, a takie zawsze występują, nie mogą być więc przedmiotem nadmiernego eksponowania prowadzącego do zanegowania istnienia podobieństwa, w szczególności jeżeli chodzi o strukturę geodezyjną, którą rzeczoznawca uznał za cechę nie mającą wpływu na wartość nieruchomości, czy też powierzchnię, którą biegły uznał za atrybut mniej istotny przy wpływie na wartość nieruchomości o czym świadczy przypisana mu waga (20%). Ponadto tego rodzaju cechy różnicujące, tak długo nie stanowią przeszkody do uznania istnienia podobieństwa, jak długo istnieje możliwość ich zniwelowania współczynnikami korygującymi, których stosowanie należy do wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że proces korygowania ceny nieruchomości z tytułu różnic został dokonany w przedmiotowym operacie. Jest on transparentnie przeprowadzony, a jego wynik, w takim zakresie jaki możliwy jest do oceny nie budzi uwag krytycznych.

Zauważyć także należy, że kwestia różnicy w powierzchni działek przyjętych do porównania była analizowana na etapie postępowania odwoławczego. Wojewoda uznał wówczas, że biegły błędnie ustosunkował się do kwestii atrybutu cechy "powierzchnia" podając w wyjaśnieniach, że atrybut ten oceniono według stanu sprzed podziału. Organ zaznaczył w tym względzie, że w przypadku decyzji zrid wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zrid. Zgodnie z orzecznictwem stan ten oznacza stan nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z decyzji zrid – czyli przy uwzględnieniu podziału. Organ odwoławczy stwierdził jednak, że pomimo błędnych wyjaśnień udzielonych w piśmie procesowym, w istocie biegły w operacie prawidłowo ocenił powierzchnię nieruchomości jako mieszczącą się w przedziale do 999 m2. dla której przewidziano korzystną ocenę cechy rynkowej "powierzchnia". Tym samym błędne wyjaśnienia nie miały wpływu na wynik wyceny.

W kontekście przedstawionych wcześniej uwag, całkowicie niezasadne są zarzuty kwestionujące dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych położonych na terenie O. ale znajdujących się poza obrębem L. Biegły skorzystał w tym względzie z transakcji pochodzących z rynku lokalnego, dotyczących nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy jednorodzinnej. Samo twierdzenie skarżącej, że ceny nieruchomości w obrębie R. są wyższe niż ceny nieruchomości w obrębie L. jest daleko niewystarczające, skoro wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań, pochodzą z rynku lokalnego, tj. z miasta O. Skarżąca pomija również, że "lokalizacja" nieruchomości, a więc m.in. usytuowanie nieruchomości stanowiła jeden z atrybutów cenotwórczych, które biegły uwzględnił podczas wyceny, przyjmując stosowne korekty. W świetle obowiązujących przepisów oczekiwania skarżącej aby wycenę oprzeć wyłącznie na transakcjach obejmujących nieruchomości położone w najbliższym sąsiedztwie, tj. w tym samym obrębie geodezyjnym, nie znajdują uzasadnienia. Dywagacje skarżącej w tym zakresie wkraczają zresztą w zakres wiedzy specjalistycznej biegłego.

Natomiast w kwestii braku podobieństwa ze względu na stan prawny ( przyjęcie do porównania transakcji nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym) oraz przeznaczenie nieruchomości (przyjęcie do porównania nieruchomości o funkcji mieszkaniowo – usługowej) Sąd uznaje wyjaśniania organu wyrażone w odpowiedzi na skargę, że zaakceptował on powyższe transakcje przyjmując, że wykorzystanie w wyliczeniach przez biegłego tych nieruchomości w przypadku zastosowanej metody korygowania ceny średniej nie miało wpływu na ustaloną wartość nieruchomości, gdyż oprócz nich, wykorzystano jeszcze 12 transakcji a żadna z tych dwóch transakcji nie stanowiła transakcji skrajnych tj o cenie minimalnej czy też ceny maksymalnej. Tym samym nawet pominięcie tych transakcji nie podważyłoby możliwości zastosowania metody korygowania ceny średniej – biegły nadal dysponował kilkunastoma transakcjami, jak też nie wpłynęłoby znacząco na zmianę wartości.

Niezależnie od powyższego Sąd zauważa, że powyższe zarzuty – podobnie jak większość pozostałych – podniesione zostały dopiero na etapie wnoszenia skargi, tym samym organ administracji nie miał możliwości ustosunkowania się do nich. Taka sama sytuacja dotyczy kolejnego zarzutu wskazującego na naruszenie § 56 ust.1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny, z tego względu, że w operacie nie zawarto właściwej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Skarżąca zarzuca, że brak jest analizy nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym obejmującym przeznaczenie mieszkaniowo – drogowe. Skarżąca uważa, że skoro rzeczoznawca stwierdził występowanie na rynku nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu to powinien podać ich liczbę i lokalizację. Także analiza rynku w zakresie nieruchomości mieszkaniowych jest zdaniem strony niepełna. W tym względzie skarżąca w istocie kwestionuje stwierdzenie biegłego, że w obrębie L. brak było wystarczających transakcji które pozwoliłby ustalić wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącej w tym obrębie wystąpiło szereg transakcji nieruchomościami podobnymi w okresie objętym analizą a zatem możliwe było wykonanie wyceny przy ich uwzględnieniu.

Sąd stanowiska tego nie podziela. Analiza treści operatu oraz pism uzupełniających biegłego wskazuje, że operat spełnia wymóg zawarcia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Jak powiedziano rzeczoznawca wyjaśnił przyczyny dla których dokonał wyceny osobno dla każdego przeznaczenia gruntów – drogowego i mieszkaniowego wskazując, że nie znalazł najpierw na rynku lokalnym a następnie regionalnym wystarczającej ilości transakcji mieszanych stanowiących reprezentatywną próbkę dla przedmiotowej nieruchomości, przede wszystkim ze względu na kwestię proporcji udziałów poszczególnych przeznaczeń. Biegły w wystarczającym zakresie opisał rynki nieruchomości drogowych i mieszkaniowych uwzględniając cel i sposób wyceny. Żaden przepis prawa lub standardy zawodowe nie nakładają natomiast na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku przedstawiania w operacie szacunkowym przy metodzie korygowania ceny średniej charakterystyki wszystkich nieruchomości podobnych. W przypadku metody korygowania ceny średniej obowiązek taki dotyczy wyłączenie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej i wymóg ten został spełniony w zaakceptowanym przez organy obu instancji operacie. Trudno także znaleźć normatywną podstawę zobowiązującą biegłego do uwzględniania w procesie wyceny wszystkich nieruchomości ustalonych jako nieruchomości podobne. Zarzut, że przy ustaleniu wartości działki zabudowanej na cele mieszkaniowe biegły nie uwzględnił transakcji wskazanych przez skarżącą dotyczy natomiast kwestii wkraczających w specjalistyczną wiedzę biegłego.

Nie jest zasady zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. ze względu na brak aktualizacji cen rynkowych z tytułu upływu czasu. Kwestia zmiany wartości nieruchomości przyjętych do porównania była na przestrzeni czasu była przedmiotem analizy biegłego, który stwierdził, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a ceną jednostkową z tytułu zbycia nieruchomości, dlatego też ceny transakcyjne nie były analizowane ze względu na upływ czasu.

Organy obu instancji nie miały również podstaw do podważania wiarygodności stanowiska biegłego w zakresie wartości odtworzeniowej części składowej nieruchomości. Zgodnie z § 23 ust. 5 rozporządzenia stosując w ramach szacowania wartości części składowych gruntu techniki określone w § 23 ust. 2 do 4 rzeczoznawca musi uwzględniać także koszty dokumentacji i nadzoru. W niniejszej sprawie biegły uwzględnił koszty dokumentacji i nadzoru przyjmując w kalkulacji wartości ogrodzenia współczynnik na poziomie 1,0. Gmina kwestionując powyższe ustalenie nie przedstawiła jednak żadnych dowodów potwierdzających, że wskazywane przez nią koszty (koszty obsługi geodezyjnej związanej z wytyczeniem ogrodzenia) zostały poniesione a w konsekwencji pominięte przez rzeczoznawcę. W warunkach braku dowodów, które sugerowałyby coś przeciwnego, organy miały więc podstawy, by uznać operat w tej części za prawidłowy. Jeżeli natomiast w ocenie skarżącej istniały podstawy do uwzględnienia omawianych kosztów na innym poziomie, to należało przedłożyć w tej kwestii odpowiednie dowody. W orzecznictwie trafnie podnosi się, że w przypadku posiadania przez stronę wiedzy co do innych okoliczności niż ustalone przez organ, nie może ona pozostawać bierna i powinna podjąć działania w celu wykazania prawdziwości swoich twierdzeń. Dla prowadzenia dalszych czynności dowodowych konieczna jest więc inicjatywa strony. Nawet bowiem jeśli obowiązek udowodnienia określonej okoliczności z mocy art. 7 k.p.a. ciąży na organie administracji, to nie zwalnia to strony postępowania z obowiązku dostarczenia dowodu niezbędnego dla rozstrzygnięcia sprawy, względnie wskazania jego źródła (zob. np. wyrok NSA z dnia 20 stycznia 2022 r., III OSK 1185/21 – CBOSA).

Sąd nie stwierdził również naruszenia § 56 ust.1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wycen w takim zakresie mającym wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z przywołanym przepisem w obligatoryjnym elementem operatu jest opis stanu nieruchomości. Zdaniem skarżącej przepis ten został naruszony gdyż opis jest zawarty w pkt 5.4 operatu i uzupełniony w piśmie z dnia 11 sierpnia 2023 r. jest lakoniczny i nie precyzuje w jakie sieci uzbrojenia wyposażona była działka.

Analiza treści operatu i pisma uzupełniającego z dnia 11 sierpnia 2023 r. wskazuje jednak, że operat zawiera wymagany element składowy w postaci opisu stanu nieruchomości. Przepis rozporządzenia nie określa szczegółowo co powinien w tej części operat obejmować. Niewątpliwie jednak powinien on być odczytany z art. 4 pkt 17 u.g.n. zgodnie z którym przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Biegły przedstawił w operacie stan prawny nieruchomości, opis lokalizacji nieruchomości, jej otoczenie, dojazd, kształt, części składowe oraz stwierdził, że posiada ona dostęp do infrastruktury technicznej – leży na terenie uzbrojonym w sieci infrastruktury technicznej. W operacie znajduje się także opis dotyczący miejscowości w której nieruchomość jest położona w zakresie jej wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania. W tej sytuacji nie można zgodzić się z zarzutem naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia. Rzeczoznawca zawarł opis stanu nieruchomości w zakresie niezbędnych i istotnych dla wyceny elementów a ewentualna lakoniczność tego opisu nie świadczy o naruszeniu ww. normy.

Skarżąca w istocie podnosi natomiast zarzut wskazujący, że w procedurze wyceny, szacowanej działce przypisano pełną dostępność do infrastruktury technicznej (czyli dostępność trzech lub więcej sieci) co jest niezgodne z faktycznym stanem uzbrojenia, gdyż według Gminy nieruchomość posiada nie pełną lecz częściową infrastrukturę techniczną (wyposażona jest w dwie sieci).

Co istotne skarżąca na etapie postępowanie przed organami nie kwestionowała dotychczas ustaleń rzeczoznawcy co do wyposażenia nieruchomości w sieci infrastruktury technicznej oraz dostępu do tej infrastruktury. Zarzut wskazujący na niezgodność ze stanem faktycznym podniesiony został dopiero na etapie skargi, co zdaniem Sądu czyni go spóźnionym. Nadto Gmina nie udokumentowała we właściwy sposób stawianego zarzutu załączając do skargi nieczytelny fragment mapy. Już choćby z tego względu zarzut ten nie mógł być uwzględniony. Dodatkowo Sąd zwraca uwagę, że biegły przypisał działce jako cechę cenotwórczą "dostęp" do infrastruktury technicznej a nie wyposażenie w infrastrukturę techniczną. Chodzi zatem o samą możliwość połączenia nieruchomości z sieciami w pełnym zakresie, co nie oznacza konieczności przechodzenia tych sieci przez szacowaną nieruchomość.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego jak też procesowego w stopniu uzasadniającym jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Motywy decyzji Wojewody umożliwiają zapoznanie się ze stanowiskiem tego organu w zakresie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności faktycznych i prawnych, przez co spełniają one wymagania stawiane uzasadnieniu decyzji administracyjnej w świetle wymagań określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Organy wypełniły obowiązek podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia sprawy, w tym rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W tym celu dokonano szczegółowej analizy operatu szacunkowego a w toku postępowania (także odwoławczego) dla wyjaśnienia powstałych wątpliwości pozyskano wyjaśnienia biegłego, które należy uznać za wyczerpujące i logiczne. W konsekwencji tego, zasadnie stwierdzono, że opracowanie zlecone przez Starostę nie zawierało uchybień, które powodowałyby, że nie mogło ono stanowić podstawy ustaleń co do wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt. Zdaniem Sądu, ocena organu w tym zakresie jest prawidłowa i nie narusza granic oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. Sąd nie dopatrzył się również uchybień w prowadzeniu postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją, które mogłyby skutkować koniecznością uchylenia tej decyzji.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny działając zgodnie z art. 151 p.p.s.a orzekł o oddaleniu skargi.