Wyrok NSA, sygn. akt II GSK 1601/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2023-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Działalność gospodarcza
Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 175 ust. 1, art. 178 ust. 1 i ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 56 ust. 1 pkt 5 i 7
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 11 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 2097
law: Ustawa z dnia 5 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami  Rzeczypospolitej Polskiej (t. j.)

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosław Trzecki Sędzia NSA Gabriela Jyż Sędzia del. WSA Marek Krawczak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 19 września 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej J.Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2022 r. sygn. akt VI SA/Wa 416/22 w sprawie ze skargi J.Z. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 16 grudnia 2021 r. nr DGN-VII.4651.25.2018.AC.12.KOZ-R/1313 w przedmiocie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowemu oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (zwany dalej: "WSA" lub "Sąd I instancji") wyrokiem z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt VI SA/Wa 416/22, po rozpoznaniu sprawy ze skargi J.Z. (dalej zwanego: "Skarżącym") na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii (zwanego dalej "Ministrem" lub "Organem") z dnia 16 grudnia 2021 r. w przedmiocie kary dyscyplinarnej: oddalił skargę.

Sąd I instancji orzekał w następującym stanie sprawy.

Pismem z dnia 13 grudnia 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju zawiadomił Skarżącego o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Wojewodę Mazowieckiego w piśmie z dnia 21 listopada 2018 r.

W ww. piśmie Wojewoda Mazowiecki przedstawił następujące zarzuty odnoszące się do czynności zawodowych dokonanych przez ww. rzeczoznawcę majątkowego:

1. Brak zgodności zakresu, charakteru i stanu prawnego majątku [...] z postanowieniem Wojewody Mazowieckiego z dnia 21 lutego 2017 r., Nr [...], w którym określono przedmiot i wielkość majątku pozostawionego. W operacie szacunkowym podano tylko powierzchnię [...] (76 ha) bez uszczegółowienia rodzaju, charakteru i przeznaczenia gruntu oraz opis i wielkość pałacu.

2. Ustalenie przeznaczenia wycenianych gruntów włączonych w granice miasta [...] w 1933 roku na podstawie dokumentu będącego na etapie konsultacji, niemającego mocy obowiązującego prawa lokalnego. Według Wojewody Mazowieckiego sytuację rynkową [...] jako gruntu rolnego włączonego w granice miasta można porównać do gruntów [...] włączonego w latach 50-tych XX wieku w granice [...]. Obszar [...] przez ponad 40 lat pozostawał bez infrastruktury miejskiej i bez zabudowy, mimo że w planie ogólnym zagospodarowania [...] przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Dopiero na początku lat 90-tych XX wieku sporządzono plany szczegółowe, na mocy których rozpoczęła się zabudowa tych terenów. Do tego czasu grunty te stanowiły rezerwę budowlaną miasta i na początku lat 90- tych zostały sprzedane przez [...] inwestorowi po cenach odpowiadających ówczesnym cenom gruntów rolnych.

3. Wartość rynkowa gruntów [...], jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, powinna być określona z uwzględnieniem podstawowych cech rynkowych tego gruntu, a mianowicie:

- niezwykle dużego obszaru jak dla gruntów położonych w granicach miasta (76 ha),

- braku infrastruktury miejskiej na tym obszarze,

- braku obowiązującego planu miejscowego.

Zdaniem Wojewody Mazowieckiego wartość rynkowa przedmiotowych gruntów powinna być określona na podstawie włączonych w granice miasta gruntów rolnych, położonych na obszarach bez zatwierdzonych planów miejscowych i z uwzględnieniem wpływu wielkości powierzchni wycenianej nieruchomości na jej prawdopodobną cenę na rynku. Warunków tych nie spełniają wartości określone w operacie szacunkowym.

4. Przyjęcie do porównań nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa do gruntów wycenianych ze względu na ogromne różnice w powierzchni:

- w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę o powierzchni 23,5600 ha do porównań uwzględniono grunty o powierzchniach zdecydowanie mniejszych, tj. 0,2000 - 0,3000 ha i nie uzasadniono przyjęcia w tej sytuacji bardzo niskiej poprawki przy wycenie tak dużej powierzchni gruntu w oparciu o ceny gruntów o powierzchni wielokrotnie mniejszej,

- dla przeznaczenia mieszkaniowego nieruchomość o cenie maksymalnej na powierzchnię 0,1800 ha, a nieruchomość o cenie minimalnej ma powierzchnię 0,2199 ha,

- dla przeznaczenia usługowego powierzchnia nieruchomości o cenie maksymalnej - 0,4051 ha, a nieruchomość o cenie minimalnej - 0,1429 ha,

- niewskazanie powierzchni nieruchomości porównawczych poza gruntami o cenie minimalnej i maksymalnej,

- brak analizy wpływu wielkości powierzchni gruntu na jego cenę w sytuacji, gdy przedmiotem wyceny był grunt o powierzchni zbliżonej do 1/5 pozostałej wielkości miasta [...]; niezastosowanie korekty cen ze względu na rozbieżności powierzchni pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a wycenianym gruntem, chociażby współczynnikiem eksperta w wysokości 10%.

5. Ocena gruntu w zakresie lokalizacji w mieście, otoczenia i stopnia urbanizacji jako "przeciętna" - jest nieadekwatna w sytuacji, kiedy grunty te zostały niedawno przyłączone do miasta i nie posiadały jakiejkolwiek infrastruktury miejskiej.

6. Przyjęcie zbiorów cen transakcyjnych nieruchomości stanowiących podstawę wyceny przy szacowaniu wartości poszczególnych części nieruchomości wycenianej, niespełniających ustawowych warunków podobieństwa. Według skarżącego rozpiętość cenowa (różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną) dla nieruchomości opisanych w operacie szacunkowym jako grunty o funkcji mieszkaniowej przekracza znacząco cenę minimalną i jest zbliżona do ceny średniej. W przypadku gruntów rolnych i terenów zielonych różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną w przyjętym zbiorze wielokrotnie przekracza cenę minimalną.

7. Na wniosek Wojewody Mazowieckiego w dniu 27 marca 2018 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przekazał wydruk transakcji sprzedaży gruntów stanowiących użytki rolne, zawartych w okresie od stycznia 2007 roku do marca 2018 roku, obejmujących nieruchomości na terenie miasta [...] (uznanego przez rzeczoznawcę majątkowego jako porównywalnego do miasta [...]). W wymienionym dokumencie najwyższa cena transakcyjna wynosi 233.160,60 zł/ha, najniższa 17.830,80 zł/ha. Natomiast, w badanym operacie szacunkowym 1 ha gruntu [...] o powierzchni 76 ha został wyceniony średnio na kwotę 1 719.289,47 zł. Tak duża różnica wartości gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w stosunku do cen transakcyjnych gruntów uzyskanych w mieście [...], a przesłanym przez KOWR wzbudziła poważne wątpliwości wnioskującego.

Minister przekazał Komisji Odpowiedzialności Zawodowej akta przedmiotowej sprawy w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec Skarżącego objęte zostały czynności zawodowe wykonane w związku z opracowaniem z dnia 12 czerwca 2017 r. pt. "[...]". Z treści operatu szacunkowego wynika, że został sporządzony na zlecenie T.G., pełnomocnika T.U. dla potrzeb określenia wartości nieruchomości pozostawionej przez obywateli polskich poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 roku w celu realizacji prawa do rekompensaty. Oszacowana wartość nieruchomości wyniosła 130 666 000 zł.

Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy Skarżący wykonując czynności zawodowe w związku z ww. opracowaniem z dnia 12 czerwca 2017 r. wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.; dalej zwanej: "u.g.n.") a w szczególności czy zarzuty postawione we wniosku złożonym przez Wojewodę Mazowieckiego są zasadne.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że Skarżący naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych postępowaniem kontrolnym w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 u.g.n. W opinii Komisji Odpowiedzialności Zawodowej ww. rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy art. 175 ust. 1 u.g.n., a także § 4 ust. 1 i 4, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 5 i 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej: "rozporządzenie" oraz art. 10 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2017 r. poz. 2097), dalej: "ustawa o realizacji prawa do rekompensaty".

Mając na uwadze powyższe, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego J.Z. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy. Szczegółowe ustalenia dotyczące naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z oceną zasadności zarzutów i okoliczności sprawy zawiera protokół końcowy, sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Po zakończeniu postępowania administracyjnego Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia 14 listopada 2019 r. orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 9 miesięcy.

Po rozpatrzeniu tego wniosku i ponownym rozpatrzeniu sprawy Minister Rozwoju i Technologii decyzją z dnia 16 grudnia 2021 r. uchylił decyzję z dnia 14 listopada 2019 r. i orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w wyniku ponownego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy dokonano ustaleń, które wskazują na uchybienia rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia 12 czerwca 2017 r., prowadzące do odpowiedzialności zawodowej.

Minister stwierdził, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy potwierdzono jeden zarzut oraz częściowe udokumentowanie trzech z siedmiu zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu. W ponownym postępowaniu inaczej natomiast oceniono wagę uchybień popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego niż to miało miejsce w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji z dnia 14 listopada 2019 r. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy uwzględniono część wyjaśnień, w których rzeczoznawca majątkowy odniósł się do stawianych zarzutów i poczynionych w tym zakresie ustaleń. Przede wszystkim, w sposób odmienny dokonano ustaleń w zakresie zarzutu dotyczącego przyjęcia zbiorów cen transakcyjnych nieruchomości stanowiących podstawę wyceny przy szacowaniu wartości podobieństwa trzech części nieruchomości wycenianej, niespełniających ustawowych warunków (odnośnie rozpiętości cenowej), ograniczając naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego prawa do jednej z trzech części szacowanej nieruchomości. Odmiennie oceniono również zarzuty dotyczące odpowiednio braku zgodności zakresu, charakteru i stanu prawnego szacowanej nieruchomości z zapisami zawartymi w postanowieniu Wojewody Mazowieckiego z dnia 21 lutego 2017 r., Nr [...] oraz wątpliwości odnośnie dużej różnicy wartości gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w stosunku do cen transakcyjnych gruntów uzyskanych w mieście [...], a przesłanych do Wojewody przez KOWR, które w przedmiotowym postępowaniu, w wyniku wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego, zostały odrzucone. Jako okoliczność łagodzącą wzięto pod uwagę fakt, że dotychczas nie były orzekane kary dyscyplinarne wobec Skarżącego, jak również nie toczyło się żadne postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Mimo odrzucenia części zarzutów w postępowaniu prowadzonym w wyniku złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, to w dalszym ciągu stwierdzono nieprawidłowości w wykonaniu czynności zawodowych, które zostały szczegółowo opisane powyżej. Zdaniem organu odwoławczego, na zasadność zastosowania w przedmiotowej sprawie kary zawieszenia uprawnień na okres 3 miesięcy wskazują następujące przesłanki:

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy kilkukrotnie naruszył przepisy prawa, jak również nie zachował szczególnej staranności podczas wykonywania zakwestionowanych czynności zawodowych. Bez uzasadnienia podzielił przedmiot wyceny, następnie podejmował nielogiczne, niespójne i niekonsekwentne działania prowadzące do niewiarygodnych wyników. Rzeczoznawca majątkowy popełnił również błędy przy sporządzaniu analizy i charakterystyki rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, w szczególności przy ustalaniu cech rynkowych i ich stanów. Przyjął nie tylko identyczne cechy przy szacowaniu zróżnicowanych pod względem planistycznym części nieruchomości pozostawionej, ale również takie same ich stany. Również w zakresie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne rzeczoznawca majątkowy nie wykazał podobieństwa gruntów przeznaczonych pod usługi publiczne do materiału porównawczego w postaci nieruchomości przeznaczonych pod usługi komercyjne.

Wskazane powyżej zastrzeżenia co do działań rzeczoznawcy majątkowego wykonanych podczas analizy rynków nieruchomości podważają wiarygodność dalszych czynności i w efekcie całego procesu szacowania przedstawionego w badanym operacie szacunkowym.

Organ stwierdził, że z tego względu nie było możliwe orzeczenie kary upomnienia lub nagany. Kara dyscyplinarna musi odzwierciedlać rodzaj, zakres i wagę popełnionych uchybień, dlatego w tym przypadku konieczne było orzeczenie kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych.

Dodatkowo, organ wskazał, że w niewłaściwy sposób rzeczoznawca ocenił szacowaną nieruchomość w zakresie "lokalizacji w strukturze miasta". Przyjęta ocena jest nieadekwatna do rzeczywistego położenia nieruchomości, jak również do założeń przyjętych do wyceny.

Organ jednoznacznie stwierdził, że opisane postępowanie rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywanych czynnościach zawodowych nie powinno mieć miejsca, bowiem prowadzi do obniżenia wiarygodności dokonanych czynności szacowania nieruchomości i w konsekwencji uzyskanego wyniku końcowego. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dbanie o to, aby nie było żadnych wątpliwości co do wyniku końcowego i konkluzji, które do niego doprowadziły. Do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego należy pozyskiwanie wszelkich danych i informacji niezbędnych do rzetelnej i prawidłowej wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wykonując swój zawód powinien wykazać się najwyższą starannością, rzetelnością i odpowiedzialnością za powierzone zadanie, bowiem jako osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność ich dokonania. Natomiast, bezsprzecznie Skarżący, nie dopełnił powyższego w przedmiotowej sprawie.

Organ podkreślił, że operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego posiada rangę dokumentu urzędowego, mającego bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe nie tylko ich zleceniodawców, ale również innych podmiotów. Ma to przełożenie w analizowanej sprawie, bowiem operat szacunkowy sporządzony przez Skarżącego w dniu 12 czerwca 2017 r. miał posłużyć zleceniodawcy wyceny do uzyskania rekompensaty za pozostawione przez niego mienie pozostawione za granicą RP w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. Zatem, prawidłowość wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowych odgrywała szczególną rolę, przede wszystkim ze względu na prawne i finansowe konsekwencje działań dokonywanych na rynku nieruchomości w oparciu o dokument, jaki sporządził. Tym samym prawidłowa wycena nieruchomości miała zasadnicze znaczenie, bowiem wynikała z konieczności ochrony prawa własności byłego właściciela nieruchomości, a także bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych przez podmiot wypłacający przyznaną rekompensatę. Natomiast, jak wykazano w toku postępowania, Skarżący podczas sporządzania ww. operatu szacunkowego popełnił uchybienia, które mogą wprowadzać jego odbiorców w błąd, co do prawidłowości ich sporządzenia i zawartych w nich wyników wyceny. Bezsprzecznie taka sytuacja nie powinna mieć miejsca.

Zdaniem organu, wobec dokonanych ustaleń w przedmiotowej sprawie nie było możliwe orzeczenie łagodniejszej kary dyscyplinarnej w postaci nagany, czy też upomnienia, bowiem stwierdzony zakres nieprawidłowości był znaczny. Ponadto, ze względu na stwierdzone uchybienia nie było też możliwe odstąpienie od zastosowania kary dyscyplinarnej i umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W tych okolicznościach organ odwoławczy uznał, że należało uchylić decyzję z dnia 14 listopada 2019 r. i orzec o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej wymienionej w art. 178 ust. 2 pkt u.g.n., tj. w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Skarżący złożył skargę do WSA, wnosząc o uchylenie decyzji.

WSA oddalił skargę. Zdaniem Sądu I instancji, w przedmiotowej sprawie organ ustalił ponad wszelką wątpliwość, że Skarżący kilkukrotnie naruszył przepisy prawa, jak również nie zachował szczególnej staranności podczas wykonywania zakwestionowanych czynności zawodowych. Rzeczoznawca majątkowy popełnił również błędy przy sporządzaniu analizy i charakterystyki rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, w szczególności przy ustalaniu cech rynkowych i ich stanów.

W ocenie WSA, wymierzona kara w rozmiarze 3 miesięcy zawieszenia uprawnień jest zasadna. Kara dyscyplinarna musi bowiem odzwierciedlać rodzaj, zakres i wagę popełnionych uchybień, dlatego w tym przypadku konieczne było orzeczenie kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych.

Sąd I instancji zauważył również, że w niewłaściwy sposób rzeczoznawca ocenił szacowaną nieruchomość w zakresie "lokalizacji w strukturze miasta". Przyjęta ocena jest nieadekwatna do rzeczywistego położenia nieruchomości, jak również do założeń przyjętych do wyceny. Niekonsekwentne i niespójne z przyjętymi założeniami były również działania rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przyjęcia wysokości współczynników korygujących.

Zdaniem WSA, organ słusznie uznał, że takie działanie miało bezpośredni wpływ na wynik wyceny. Charakter tych nieprawidłowości był na tyle znaczny, że musiał przełożyć się na wymiar orzekanej kary poprzez orzeczenie kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych. Poza tym, rzeczoznawca majątkowy nie opisał w operacie szacunkowym stanu wycenianej nieruchomości, jak również nie uwzględnił stopnia wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Te okoliczności również zostały uwzględnione przez organ przy wymiarze kary dyscyplinarnej.

W opinii WSA, obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dbanie o to, aby nie było żadnych wątpliwości co do wyniku końcowego i konkluzji, które do niego doprowadziły. Do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego należy pozyskiwanie wszelkich danych i informacji niezbędnych do rzetelnej i prawidłowej wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wykonując swój zawód powinien wykazać się najwyższą starannością, rzetelnością i odpowiedzialnością za powierzone zadanie, bowiem jako osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność ich dokonania. Natomiast, bezsprzecznie skarżący nie dopełnił powyższego przy sporządzaniu badanego opracowania.

Sąd I instancji podkreślił, że operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego posiada rangę dokumentu urzędowego, mającego bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe nie tylko ich zleceniodawców, ale również innych podmiotów. Tym samym prawidłowa wycena nieruchomości miała zasadnicze znaczenie, bowiem wynikała z konieczności ochrony prawa własności byłego właściciela nieruchomości, a także bezpieczeństwa wydatkowania środków publicznych przez podmiot wypłacający przyznaną rekompensatę.

Sąd I instancji stwierdził, że w toku postępowania administracyjnego wykazano, że Skarżący rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania ww. operatu szacunkowego popełnił uchybienia, które mogły wprowadzać jego odbiorców w błąd, co do prawidłowości ich sporządzenia i zawartych w nich wyników wyceny. Taka sytuacja nie powinna mieć miejsca.

Skarżący złożył skargę kasacyjną, w której zaskarżył powyższy wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy WSA do ponownego rozpoznania, a w przypadku uznania sprawy za dostatecznie wyjaśnioną - zmianę zaskarżonego wyroku w trybie art. 188 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej zwanej: "p.p.s.a.") i uchylenie skarżonej decyzji Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 16 grudnia 2021 r. i decyzji Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 14 listopada 2019 r. oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z uwzględnieniem opłaty skarbowej od składanego pełnomocnictw.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie:

I. Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. przepisów prawa materialnego poprzez:

1) błędną wykładnię art. 195a ust. 1 w zw. z art. 178 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 oraz w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) p.p.s.a., prowadzącą do ich niewłaściwego zastosowania przy kontroli zaskarżonej decyzji, polegającą na wywiedzeniu, że samo wystąpienie niestaranności stwierdzone przy wykonywaniu czynności zawodowych (sporządzaniu operatu szacunkowego), bez dokładnego ustalenia elementów winy i jej stopnia, jest wystarczające dla ustalenia rodzaju i wymiaru kary dyscyplinarnej orzekanej przez organ wobec rzeczoznawcy majątkowego;

2) błędną wykładnię art. 178 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) p.p.s.a. poprzez pominięcie przy ocenie zakresu i stopnia nieprawidłowości przy wykonywaniu czynności zawodowych rzeczoznawcy oraz ocenie stopnia jego winy, wpływu jaki na dokonywaną przez organ ocenę w zakresie co najmniej rodzaju i zakresu kary dyscyplinarnej ma pozytywna opinia dotycząca prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. i odnosząca się do wszystkich zarzutów objętych badaniem przez organ, albowiem zastrzeżenia ze strony zgłaszającego wniosek o pociągnięcie rzeczoznawcy majątkowego do odpowiedzialności dyscyplinarnej (Wojewody Mazowieckiego) były jedną z okoliczności badanych przy opiniowaniu prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w Sprawie [...] przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych;

3) błędną wykładnię § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) p.p.s.a. prowadzącą do błędnego uznania, że rzeczoznawca majątkowy nie opisał w operacie szacunkowym i nie uwzględnił stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej mając na uwadze rozległość wycenianego obszaru i jego zróżnicowanie funkcjonalne, w sytuacji gdy w treści operatu rzeczoznawca odwołał się do opisu nieruchomości wskazanego przez Wojewodę Mazowieckiego w postanowieniu nr [...] z dnia 21 lutego 2017 r. (znak [...]) i ustaleń wynikających ze zgromadzonych w sprawie dokumentów (którymi był związany w świetle art. 10 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej - tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 2097), a z drugiej strony nie mógł dokonać wizji wycenianej nieruchomości, albowiem w kształcie w jakim była szacowana nieruchomość, nieruchomość ta już nie istniała, na które to okoliczności bezpośrednio wskazała Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w swojej opinii w sprawie [...] przy ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, przy czym jednocześnie w opracowanym operacie szacunkowym w różnych jego częściach i przy dokonywanych ocenach i wyliczeniach rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wskazywał przyjmowane założenia dotyczące stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej przedstawiając przy tym w dodatkowych wyjaśnieniach do operatu szacunkowego wszystkie pojawiające się wątpliwości;

4) błędną wykładnię § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) p.p.s.a. prowadzącą do błędnego uznania, że zastosowanie przez rzeczoznawcę Noty Interpretacyjnej - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (które nie były źródłem powszechnie obowiązującego prawa, ale do przestrzegania których - jako standardu zawodowego określonego przez organizację zawodową - rzeczoznawcy zobowiązują się przestrzegać zgodnie z Kodeksem Etyki Rzeczoznawców Majątkowych) może być uznanie za nie wypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez wykonanie czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla ich zawodowego charakteru.

II. Na podstawie art 174 pkt 2 p.p.s.a., naruszenie przepisów postępowania tj. art 145 § 1 pkt 1 lit a) p.p.s.a., poprzez:

1) dokonanie niewłaściwej oceny stanu faktycznego i prawnego sprawy polegającej na nie stwierdzeniu naruszenia w toku postępowania administracyjnego, będącego przedmiotem skargi podlegającej rozpoznaniu, przepisów prawa materialnego w zakresie wskazanym w pkt. I niniejszej skargi kasacyjnej;

2) pominięcie naruszenia przez organ przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mającym istotny wpływ na wynik spraw, albowiem dysponując dwoma odmiennymi ocenami działania rzeczoznawcy (przez Komisję Arbitrażową organizacji zawodowej rzeczoznawców i protokołami końcowymi KOZ) organ nie dokonał samodzielnej oceny istotnych rozbieżności w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a bez takiej samodzielnej oceny (zwłaszcza wobec nie stwierdzenia żadnych naruszeń przez Komisję Arbitrażową organizacji zawodowej rzeczoznawców) nie można było rzeczoznawcy majątkowemu postawić zarzutu naruszenia jakichkolwiek zasad i norm.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Skarżący przedstawił argumenty na poparcie podniesionych zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu zaś bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Analiza akt sprawy wskazuje, że nie zachodzi żadna z przesłanek wskazanych w art. 183 § 2 p.p.s.a. Rozważania Naczelnego Sądu Administracyjnego mogą zatem dotyczyć jedynie naruszeń przepisów wskazanych w skardze kasacyjnej.

W związku z treścią skargi kasacyjnej podkreślenia wymaga, że w świetle art. 176 p.p.s.a skarga kasacyjna jest sformalizowanym środkiem prawnym i powinna czynić zadość nie tylko wymaganiom przewidzianym dla pisma w postępowaniu sądowym, lecz także właściwym dla niej wymaganiom konstrukcyjnym. W szczególności formalizm ów wiąże się z powinnością prawidłowego skonstruowania podstaw kasacyjnych, co obejmuje zarówno obowiązek ich przytoczenia, jak i uzasadnienia. Aby skarga kasacyjna mogła być przedmiotem merytorycznego rozpoznania, ma wskazywać konkretny przepis prawa materialnego naruszonego przez sąd ze wskazaniem, na czym, zdaniem strony skarżącej, polegała niewłaściwa wykładnia lub niewłaściwe zastosowanie tego przepisu przez sąd, jaka powinna być wykładnia właściwa lub jaki inny przepis powinien być zastosowany, a także na czym polegało naruszenie przepisów postępowania sądowego i jaki istotny wpływ na wynik sprawy (treść orzeczenia) mogło ono mieć (art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a.).

Skarga kasacyjna została oparta zarówno na zarzutach naruszenia prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegają zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, albowiem dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy albo nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany w sprawie przepis prawa materialnego.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zarzut procesowy podniesiony w skardze kasacyjnej jest wadliwie sformułowany. Należy podkreślić, że wskazany w pkt. II petitum skargi kasacyjnej art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. nie stanowi podstawy do oceny wyroku w ramach art. 174 § 2 p.p.s.a. albowiem nie odnosi się do stosowania prawa procesowego.

Przepis ten wskazuje na uchylenie decyzji ze względu na wadliwe stosowanie prawa materialnego, zatem może był łączony tylko z podstawą z art. 174 pkt 1 p.p.s.a. Sformułowanie "naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy" w powiązaniu z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. daje podstawę do stwierdzenia, że zarzut ten jest stawiany w niewłaściwej podstawie kasacyjnej.

Niemniej jednak, uchybienie to nie dyskwalifikuje skargi kasacyjnej, bowiem z uchwały pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt I OPS 10/09 wynika, że Naczelny Sąd Administracyjny powinien poddać merytorycznej kontroli każdy zarzut zawarty w skardze kasacyjnej, zarówno w jej sentencji, jak i w uzasadnieniu, bez względu na to, czy jest powiązany z przepisami Prawa o ustroju sądów administracyjnych lub p.p.s.a., czy też ogranicza się tylko do wskazania przepisów materialnych lub procesowych zawartych w prawie administracyjnym.

Zdaniem skarżącego kasacyjnie, brak oceny ustaleń poczynionych w protokołach końcowych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w kontekście przedłożonego stanowiska zawartego w opinii Komisji Arbitrażowej świadczy nadto o naruszeniu przez organ przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wbrew jednak zarzutom skargi kasacyjnej w postępowaniu wyjaśniającym uwzględniono opinię Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 20 listopada 2017 r. Zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, powołany do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, po zapoznaniu się z oceną organizacji zawodowej nie podzielił konkluzji zawartych w tej opinii, co wynikało z dokonanej oceny czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Stosowne odniesienie się do tej okoliczności zostało zamieszczone, zarówno w protokole końcowym, jak i w zaskarżonej decyzji.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, badanie czy rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu postępował zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n. nie obejmuje oceny, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla - lub nie - rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 u.g.n. (zob. wyroki NSA: z 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04; z 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt II GSK 414/18 - treść tych, jak i dalej przywołanych wyroków NSA jest dostępna w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Celem tego postępowania nie jest podważenie sporządzonej wyceny nieruchomości a sprawdzenie prawidłowości podejmowanych przez rzeczoznawcę czynności przy wykonywaniu operatu szacunkowego z dokonaniem oceny - czy czynności te podejmowane są przy zachowaniu przesłanek wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok NSA z 29 sierpnia 2017 r., sygn. akt II GSK 3093/15). Zadanie powierzone Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przez ustawodawcę w art. 194 ust. 2 u.g.n. wskazuje, że aby możliwe było jego wykonanie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej musi mieć kompetencje do analizy treści operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, którego dotyczy postępowanie, gdyż bez tego nie byłoby możliwe wyjaśnienie, czy przy sporządzaniu tychże operatów rzeczoznawca kierował się regułami, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2018 r., sygn. akt II GSK 1550/18).

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ dokonał wnikliwej i niebudzącej zastrzeżeń analizy okoliczności faktycznych sprawy, zebranych dowodów, jak i licznych twierdzeń oraz wniosków dowodowych Skarżącego. Ponadto, z uzasadnienia zaskarżonego wyroku oraz zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika, że Sąd I instancji dokonał prawidłowej oceny zaskarżonej decyzji w zakresie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych i prawnych.

Zatem zarzut ten okazał się nieskuteczny. Nie zostały więc podważone ustalenia faktyczne przyjęte przez Sąd I instancji, a w pełni akceptujące ustalenia poczynione przez Ministra w zaskarżonej decyzji.

Zamierzonego skutku nie mogły także odnieść zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego. Przede wszystkim w samych zarzutach, jak i w uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej Autor nie przedstawił w zasadzie żadnej argumentacji na poparcie podniesionych zarzutów prawa materialnego, ponieważ argumenty zawarte w rozbudowanych zarzutach prawa materialnego, jak i uzasadnieniu skargi kasacyjnej odnoszą się zasadniczo do niewłaściwego odniesienia się przez Sąd I instancji do stanu faktycznego sprawy i jego oceny, a więc naruszenia prawa procesowego.

Odnosząc się mimo to do wskazanych zarzutów należy podkreślić, iż nie są to zarzuty usprawiedliwione. Podkreślić należy, że art. 178 u.g.n. w ust. 1 stanowi, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1-3, podlega odpowiedzialności zawodowej. Według zaś art. 175 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Z treści przytoczonego przepisu odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego należy wywieść, że opisane tam obowiązki rzeczoznawcy to zasady określające normy, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Sąd I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie w stosunku do Skarżącego została orzeczona kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy, wynikająca z art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. WSA zasadnie zwrócił uwagę, że Skarżący w niewłaściwy sposób ocenił szacowaną nieruchomość w zakresie "lokalizacji w strukturze miasta".

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko przedstawione w zaskarżonym wyroku.

Według Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd I instancji i organ w pełni zasadnie przyjęły, że czynności skarżącego nie zostały wykonane zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności.

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji i zaakceptowane w wyroku WSA, że rzeczoznawca majątkowy kilkukrotnie naruszył przepisy prawa, jak również nie zachował szczególnej staranności podczas wykonywania zakwestionowanych czynności zawodowych. Skarżący przyjął nie tylko identyczne cechy rynkowe przy szacowaniu zróżnicowanych pod względem planistycznym części nieruchomości pozostawionej, ale również takie same ich stany. Dla każdej cechy rynkowej ustalił trzystopniową skalę ocen: "najlepsza", "przeciętna", "najgorsza". Rzeczoznawca majątkowy napisał jednak w podrozdziale "Cechy rynkowe - dobór, wpływ na wartość", że nazwy cech rynkowych na rynku lokalnym ustalił analizując przede wszystkim transakcje sprzedaży nieruchomości.

Zgodzić się należy, że przyjęcie identycznych cech rynkowych i ich stanów dla odmiennych rynków jest nielogiczne. Grunty rolne charakteryzują się innymi właściwościami niż tereny inwestycyjne i uwzględnianie stopnia urbanizacji i lokalizacji w strukturze miasta jako atrybutów wpływających na zróżnicowanie ich cen transakcyjnych musi budzić wątpliwości. Przyjęcie tych cech rynkowych dla gruntów rolnych oznaczałoby, że są to tereny z potencjałem inwestycyjnym, co jest sprzeczne z przywołaną w operacie "Oceną przeznaczenia wycenianych terenów wg stanu przed 1939". Skarżący określił również jako "przeciętną" lokalizację części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową. Także dla tego atrybutu przyjął wskazaną wyżej trzystopniową skalę ocen.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, WSA prawidłowo uznał, że właściwe jest stanowisko organu, który stwierdził, że ocena "przeciętna" wycenianych nieruchomości w zakresie "lokalizacji w strukturze miasta" jest nieadekwatna do założeń przyjętych do wyceny.

Prawidłowo wskazał Minister, iż niekonsekwentne i niespójne z przyjętymi założeniami były również działania rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przyjęcia wysokości współczynników korygujących. Takie działanie miało bezpośredni wpływ na wynik wyceny. Charakter tych nieprawidłowości jest na tyle znaczny, że musi przełożyć się na wymiar orzekanej kary poprzez orzeczenie kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych. Poza tym rzeczoznawca majątkowy nie opisał w operacie szacunkowym stanu wycenianej nieruchomości, jak również nie uwzględnił stopnia wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Te okoliczności również zostały uwzględnione w wymiarze kary dyscyplinarnej.

WSA zasadnie zaakceptował stanowisko Ministra, że rzeczoznawca majątkowy przyjął nie tylko identyczne cechy przy szacowaniu zróżnicowanych pod względem planistycznym części nieruchomości pozostawionej, ale również takie same ich stany. Również w zakresie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne rzeczoznawca majątkowy nie wykazał podobieństwa gruntów przeznaczonych pod usługi publiczne do materiału porównawczego w postaci nieruchomości przeznaczonych pod usługi komercyjne. Powyższe zastrzeżenia co do działań rzeczoznawcy majątkowego wykonanych podczas analizy rynków nieruchomości podważają wiarygodność dalszych czynności i w efekcie całego procesu szacowania przedstawionego w badanym operacie szacunkowym.

Zarzuty skargi kasacyjnej nie podważyły zatem stanowiska Sądu I instancji, że działania Skarżącego mogą prowadzić do nieprawidłowych wyników wycen.

W tej sytuacji, nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego kasacyjnie, że w niniejszej sprawie miało dojść do naruszenia art. 195a ust. 1 w zw. z art. 178 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 oraz w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że Sąd I instancji, chociaż nie odwołał się do § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, to odniósł się do kwestii naruszenia przez skarżącego kasacyjnie powołanych przepisów.

W tym miejscu należy przypomnieć, że przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie szacunkowym opisu stanu wycenianej nieruchomości. WSA stwierdził natomiast, że Skarżący nie opisał w operacie szacunkowym stanu wycenianej nieruchomości, jak również nie uwzględnił stopnia wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej

Nie mają usprawiedliwionych podstaw także zarzuty naruszenia § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, ponieważ w zaakceptowanym przez WSA stanowisku organu wyjaśniono, że rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie, że część wycenianej nieruchomości przeznaczona pod zabudowę usługową o powierzchni 7,6 ha stanowi: [...]. Do analizy porównawczej przyjął transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych w większości pod usługi komercyjne, tj. pod zabudowy o funkcji usługowo-handlowej. Zamieścił informację, że najwyższe ceny osiągają właśnie grunty przeznaczone pod handel i usługi. Natomiast, w analizie rynku nie wspomniał o transakcjach dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne, usługi oświaty czy administracji. W toku postępowania wyjaśniającego Skarżący nie udzielił wyczerpującej odpowiedzi, czy grunty przeznaczone pod budowy [...] utożsamia z nieruchomościami komercyjnymi. Prawidłowo wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy nie analizował, czy w obrocie rynkowym występują nieruchomości przeznaczone pod różne rodzaje usług, gdyż poprzestał na ogólnym stwierdzeniu, że w ramach usług komercyjnych można również realizować funkcje publiczne. Nie wykazał podobieństwa części nieruchomości pozostawionej przeznaczonej tylko pod usługi publiczne do nieruchomości przyjętych do porównań o znacznie szerszym spektrum planistycznym, tj. pod usługi handlu i usługi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy nie określił w operacie szacunkowym zależności cen transakcyjnych od różnych funkcji. Najpierw twierdził, iż najwyższe ceny osiągają grunty przeznaczone pod handel i usługi, po czym przyjął, że wymienione nieruchomości komercyjne są podobne do gruntów o funkcji usług publicznych ([...]). Nie analizował relacji cen gruntów przeznaczonych pod usługi publiczne do cen gruntów o funkcjach komercyjnych i nie zachował konsekwencji w postępowaniu.

Mając na uwadze powyższe zasadnie uznano, że rzeczoznawca majątkowy nie dopełnił obowiązku wynikającego z przepisu § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w zakresie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne oraz wymagań art. 11 ust. 1 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty poprzez niewykazanie podobieństwa gruntów przeznaczonych pod usługi publiczne ([...]) do materiału porównawczego w postaci nieruchomości przeznaczonych pod usługi komercyjne (handel i innego rodzaju usługi). Wskazywana w skardze kasacyjnej Nota Interpretacyjna - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, nie zalicza się do źródeł powszechnie obowiązującego prawa, zatem nie mogła stanowić podstawy odpowiedzialności zawodowej lub jej braku.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w sposób właściwy przeprowadzono postępowanie w sprawie, dochodząc do stwierdzenia, iż skarżący kasacyjnie, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., a wymierzona mu kara została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ.

Wskazać należy, że Naczelny Sąd Administracyjny podziela pogląd, że przy wyborze kary dyscyplinarnej organ bierze przede wszystkim pod uwagę ciężar gatunkowy naruszenia obowiązków zawodowych, standardów zawodowych i etycznych, ich rozmiar i zakres, a nie subiektywną winę (por. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt II GSK 1018/08).

W okolicznościach stanu faktycznego sprawy WSA akceptując orzeczoną wobec rzeczoznawcy majątkowego karę dyscyplinarną stwierdził, że wymierzona kara, choć dolegliwa, jest współmierna do zaistniałych przewinień, w szczególności ich zakresu oraz ciężaru gatunkowego, jakich rzeczoznawca dopuścił się wykonując swój zawód, jako zawód zaufania publicznego. W przekonaniu Naczelnego Sądu Administracyjnego orzeczona kara była usprawiedliwiona z uwagi na wyżej opisane uchybienia, które mogą wprowadzać odbiorców operatu szacunkowego w błąd, co do prawidłowości ich sporządzenia i zawartych w nich wyników wyceny.

Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem wyjaśniającym. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym organ kierował się przy jej wymiarze. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącego i szczegółowo wyjaśnił na czym polegały naruszenia przepisów prawa. Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien w nim zamieścić prawidłowo wszystkie dane, jakie są niezbędne do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a wszelkie czynności zmierzające do dokonania wyceny nieruchomości powinny być przeprowadzone z najwyższą starannością. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wagę naruszonych przepisów prawa.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ stwierdzone w sprawie liczne nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że sporządzone opracowanie mogło wprowadzać odbiorców w błąd co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki.

Z powyższych względów prawidłowa jest konstatacja, iż orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego kara dyscyplinarna ma charakter przestrogi (spełnienia funkcji prewencyjnej kary dyscyplinarnej) w ewentualnym dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, a orzeczonemu przez organ rodzajowi kary nie można też zarzucić dowolności, ponieważ organ prawidłowo wyjaśnił, że ciężar gatunkowy stwierdzonych naruszeń był na tyle istotny, że postępowanie nie mogło zakończyć się orzeczeniem kary łagodniejszej.

Mając powyższe na uwadze, skargę kasacyjną jako niezawierającą usprawiedliwionych podstaw należało oddalić na mocy art. 184 p.p.s.a.