Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 76/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2024-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 151, art. 154, art. 156
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Asesor WSA Marta Pawłowska Protokolant: starszy sekretarz sądowy Anna Biłous po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 25 października 2023 r. nr SKO 4111.14.2023 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Burmistrz Siechnic decyzją z 09.10.2019 r. (nr 77/2019), po rozpatrzeniu wniosku W. W. (dalej także jako: skarżący), zatwierdził projekt podziału dz. nr [...] o pow[...] ha położonej w Ś. (powstałej w wyniku scalenia działek gruntu nr [...] i nr [...]), stanowiącej własność wnioskodawcy, na 7 działek, tj. działkę nr [...] (przeznaczoną pod poszerzenie drogi publicznej – gminnej), działkę nr [...] (przeznaczoną na drogę wewnętrzną), działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] (przeznaczone zgodnie z mpzp pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne).

Burmistrz Siechnic decyzją z 06.12.2022 r (nr WPN.3134.7.2022.MK), działając na podstawie art. 98a ust. 1 i ust. 3 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.g.n.", ustalił skarżącemu opłatę adiacencką w wysokości 5 215 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem. Decyzja ta została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z 16.01.2023 r. (nr SKO 4115/1/23). Powodem uchylenia decyzji były wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego, jako wiarygodnego dowodu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanego jej podziałem.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Siechnic decyzją z 06.07.2023 r. (nr WPN.3134.7.2022.MK) ustalił skarżącemu opłatę adiacencką, w wysokości 5 412 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia powołano się na spełnienie wszystkich przesłanek pozwalających na nałożenie obowiązku pieniężnego w postaci opłaty adiacenckiej. Organ uznał za wiarygodny dowód w sprawie operat szacunkowy z 22.02.2023 r. Wskazał, że zawiera on szczegółową charakterystykę nieruchomości zarówno przed jak i po podziale, opisującą sąsiedztwo, dojazd, dostęp do sieci infrastruktury oraz kształt działek. Rzeczoznawca majątkowy jednoznacznie wykazał, że w wyniku podziału działki nr [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Autor operatu dokonał właściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i właściwie ustalił istotne cechy różnicujące nieruchomości, jak też wagi tych cech. Zgodnie z przeznaczeniem w mpzp dla terenu położonego w południowej części miejscowości, rzeczoznawca majątkowy przyjął do wyceny nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Oszacowane przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, odzwierciedlają najbardziej prawdopodobne ceny możliwe do uzyskania na rynku, przy zachowaniu wymogów narzuconych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu, po rozpoznaniu odwołania skarżącego, decyzją z 25.10.2023 r. (nr SKO 4111.14.2023) utrzymało powyższą decyzję w mocy. Organ odwoławczy podzielił pogląd organu I instancji, że w sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem pozytywnie rozpatrzono wniosek o podział nieruchomości, w następstwie podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a w czasie gdy decyzja o podziale stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką nastąpiło ponadto w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział. W ocenie organu rzeczoznawca mógł oszacować wartość nieruchomości jedną metodą porównawczą, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Prawidłowo określił również rynek lokalny, jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Właściwie określił wartość nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Prawidłowo porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, a operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że rzeczoznawca wziął pod uwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. W ocenie organu, w tej sytuacji chybiony jest zarzut, że operat szacunkowy jest nierzetelny oraz organ I instancji nie dokonał oceny materiału dowodowego. Kolegium wskazało dalej, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Rzeczoznawca przedstawił ponadto procentowe wagi cech, co stanowi dowód, że operat jest spójny i przedstawia obliczenia oparte na obiektywnych przesłankach. Ustosunkowując się do pozostałych zastrzeżeń skarżącego organ II instancji wskazał, że w pkt 3.3 operatu wymieniono źródła danych merytorycznych: odpis z księgi wieczystej, decyzja nr 77/2019 z 09.10.2019 r., oględziny nieruchomości oraz analiza lokalnego rynku nieruchomości. Informacje o cenach transakcyjnych za nieruchomości podobne nie były więc wyłącznym źródłem. Organ podniósł, że w sprawie jednym z kluczowych aspektów jest data stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale. Nie jest to data tożsama z datą sporządzenia operatu, jak również z datą oględzin. Dlatego w tym przypadku ważniejsza pozostaje analiza dokumentów i map. Tym samym sporządzanie dokumentacji fotograficznej w dniu oględzin nie odzwierciedla stanu nieruchomości na dzień, na który określa się jej stan przed i po podziale. Wagi atrybutów określono na podstawie analizy nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego. Brak jest numerów działek porównywanych, jednak dla każdej z nieruchomości przyjętej do porównania określono lokalizację, przeznaczenie tych nieruchomości oraz wskazano, że działki stanowią przedmiot prawa własności. Wszystkie transakcje były przedmiotem obrotu na wolnym rynku. Wskazano zatem zarówno stan prawny, jak i przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównania. Odnosząc się do zarzutu braku analizy w zakresie dostępu do sieci uzbrojenia Kolegium zauważyło, że zarówno w opisie nieruchomości, jak i w poszczególnych zestawieniach nieruchomości wskazano do jakich sieci infrastruktury poszczególne nieruchomość posiadają dostęp. Podkreślono, że dostęp do sieci infrastruktury technicznej nie warunkuje uzyskania warunków technicznych przyłączenia. Kryterium wagi cechy "dostęp do sieci infrastruktury technicznej" nie było uzyskanie warunków technicznych przyłączenia, a jedynie dostęp do poszczególnych sieci. Transakcje z 2018 r. zostały uwzględnione, gdyż były przedmiotem sprzedaży w okresie nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W dalszej kolejności organ podniósł, że podanie w operacie informacji umożliwiających identyfikację danych osobowych, stanowiłoby naruszenie rozporządzenia w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych. Organ wyjaśnił, że na rynku nieruchomości najbardziej poszukiwane są działki do 1000 m2. Decyduje o tym fakt, że działki takie posiadają wystarczającą powierzchnię do lokowania na nich budynków jednorodzinnych oraz relatywnie niską cenę zakupu, pomimo wyższej ceny jednostkowej. W niniejszej sprawie działka gruntu nr [...] o powierzchni [...] m2, została scalona z działką gruntu nr [...], a następnie podzielona i w wyniku tego podziału utworzono - między innymi - działkę gruntu nr [...] o powierzchni [...] m2. Gdyby z rynkowego punktu widzenia działka gruntu nr [...] była identyczna z działką gruntu nr [...], dokonano by tylko podziału działki gruntu nr [...]. Sam przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy nie wpływa w żaden sposób na możliwość zagospodarowania działki. Wynika to z faktu, że w obu przypadkach powierzchnia możliwa do zabudowy jest wystarczająca do posadowienia na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami towarzyszącymi. SKO wyjaśniło, że wartości atrybutów przypisane dla poszczególnych wycenianych działek, zostały wykonane w oparciu o analizę rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o różnych powierzchniach (1110-1990 m2, 2495-5300 m2, 500-1300 m2). Są to oddzielne rynki, w obrębie każdego z nich dokonywana jest oddzielna ocena atrybutów różnicujących poszczególne działki. Organ wskazał, że działka gruntu nr [...] może zostać zbyta samodzielnie, nie istnieje prawny obowiązek zbywania działek budowlanych wraz z udziałami w działkach wydzielonych pod drogi wewnętrzne. Fakt objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską nie wpływa na zróżnicowanie cenowe, o czym świadczy uzyskiwanie porównywalnych cen jednostkowych w stosunku do nieruchomości objętych planami miejscowymi, o analogicznych zapisach w zakresie ochrony konserwatorskiej. Kolegium podniosło, że jako najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, przyjęto nieruchomości: położone w gminie S. i gminach sąsiednich w przypadku rynku nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni z zakresu od 2495 m2 do 5300 m2, stanowiące przedmiot prawa własności, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz charakteryzujące się odmiennymi cechami w zakresie szczegółowej lokalizacji, otoczenia, dostępu do sieci infrastruktury technicznej, czy drogi dojazdowej, co znalazło swoje odzwierciedlenie w wartości poszczególnych atrybutów różnicujących poszczególne nieruchomości. Powyższe dane zostały zestawione w ramach analizy poszczególnych rynków nieruchomości podobnych, a dane te prezentowane są w treści operatu. Organ II instancji podkreślił, że wagi atrybutów określono na podstawie analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości. Metodyka szacowania wartości nieruchomości została opisana w operacie. SKO wskazało, że średnia cena jednostkowa określona dla poszczególnych zbiorów nieruchomości podobnych wykazała, że nieruchomości o mniejszych powierzchniach uzyskiwały wyższe ceny jednostkowe.

W skardze na powyższą decyzję skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając im naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak dokonania weryfikacji dowodu i przyjęcie za dowód w sprawie operatu szacunkowego z wyceny nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który został sporządzony z naruszeniem przepisów § 3 ust. 2, § 5 ust. 1 i § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: "rozporządzenie" oraz został sporządzony z naruszeniem art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1b, art. 151 ust. 1 i art. 155 ust. 1 u.g.n.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skargi jej autor wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej jej decyzji organu I instancji, zwrot kosztów sądowych, a także przeprowadzenie dowodu z dołączonego do skargi pisma skarżącego z 18.10.2023 r., stanowiącego jego odpowiedź na wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące zarzutów przedstawionych w odwołaniu.

W uzasadnieniu skargi pierwszym zarzutem skarżącego było twierdzenie, że pomimo tego, iż operat szacunkowy z 22.02.2023 r. w zasadniczej części pokrywa się ze skorygowanym operatem z 05.09.2021 r., w tym co do wyboru metody szacowania, katalogu działek porównawczych, doboru wag i atrybutów, to SKO w składzie identycznym do tego, który wydał decyzję z 16.10.2023 r., tym razem zajął całkowicie odmienne stanowisko, uznając, że operat szacunkowy jest sporządzony zgodnie z przepisami prawa i mógł stanowić podstawę o wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Skarżący podkreślił, że Kolegium nie odniosło się do jego zarzutów dotyczących operatu oraz przytoczonego orzecznictwa. Wskazał, że znaczna część decyzji to w zasadzie opis operatu i przyjętej metody, brak jest natomiast wskazówek, że Kolegium przeprowadziło weryfikację treści operatu. Podkreślony został brak informacji o działkach porównywanych, poza wskazaniem miejscowości i powierzchni działek. Brak danych powoduje, zdaniem strony, niemożność weryfikacji operatu w tym zakresie. Skarżący podkreślił, że podstawą decyzji o opłacie adiacenckiej powinna być treść operatu, po weryfikacji i potwierdzeniu, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz utrwalonym orzecznictwem sądów. Wobec tego, zdaniem skarżącego, dodatkowe wyjaśnienia i oświadczenia, w tym oświadczenie rzeczoznawcy z 07.09.2023 r., nie podlega tym przepisom. Z tych powodów zaskarżone decyzje naruszają prawo, ponieważ oparte zostały na operacie szacunkowym sporządzonym z rażącym naruszeniem prawa.

Odnosząc się do szczegółowych zarzutów skargi jej autor podtrzymał w tym zakresie stanowisko zawarte w odwołaniu. Wskazał, że rzeczoznawca nie uwzględnił stanowiska SKO, które wskazywało na wadę operatu polegającą na tym, że w zasadzie jedynym i głównym kryterium wyceny są powierzchnie działek i ceny transakcyjne. W pkt 3.3 operatu, w którym rzeczoznawca wymienia źródła danych merytorycznych, które brał pod uwagę przy sporządzaniu operatu, z wymienionych źródeł podstawowym jest informacja o cenach transakcyjnych za nieruchomości podobne, udostępnione przez Starostwo Powiatowe. Z tej informacji wynika, że przy wycenie rzeczoznawca brał pod uwagę wyłącznie ceny transakcyjne skorelowane z powierzchniami działek, całkowicie pomijając inne aspekty transakcji mogące mieć wpływ na cenę. Natomiast z informacji, że dokonał w dniu 10.08.2021 r. oględzin nieruchomości wynika, że oględziny dotyczyły tylko nieruchomości wycenianej, gdyż wątpliwa jest możliwość oględzin w jednym dniu pozostałych nieruchomości przyjętych do porównań. Tym bardziej nieprawdopodobne jest zdaniem skarżącego, że rzeczoznawca dokonywał oględzin nieruchomości, które dopiero pojawiły się w tabelach nr [...], nr [...] i nr [...], a które nie były brane pod uwagę w poprzednim operacie. Rzeczoznawca nie podał numerów działek porównawczych ani numerów ksiąg wieczystych, co świadczy o tym, że nie oglądał map terenu i nie analizował aktów notarialnych. Nie sporządził też żadnej dokumentacji fotograficznej nieruchomości przyjętych do wyceny. W związku z tym zasadne jest pytanie, na jakiej podstawie rzeczoznawca, bez oglądania map i bez oględzin działek, określił wagi atrybutów przyjętych do wyceny. Bez tak istotnych danych, jak numery działek i numery ksiąg wieczystych niemożliwa jest jakakolwiek analiza transakcji pod względem lokalizacji nieruchomości, ich stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania czy warunków zawierania transakcji, na co SKO zwróciło uwagę w uzasadnieniu decyzji z 16.01.2023 r. W szczególności nie można odnieść się do transakcji, w których ceny jednostkowe rażąco odbiegały od pozostałych.

Zdaniem skarżącego stanowisko rzeczoznawcy, który na jego zastrzeżenia dotyczące braku numerów działek oraz numerów ksiąg wieczystych, co ma uniemożliwiać weryfikację operatu, wskazał, że umieszczenie takich danych naruszałoby przepisy o ochronie danych osobowych, pozostaje w sprzeczności z przywołanym w skardze orzecznictwem sądów administracyjnych.

Uzasadniając zarzut skargi dotyczący sprzeczności dokonanego doboru i oceny źródeł danych z przepisem art. 151 ust. 1 i art. 155 ust. 1 u.g.n., skarżący zauważył, że w zamieszczonych w operacie tabelarycznych wykazach nieruchomości, które zdaniem rzeczoznawcy należy uznać za podobne, podane są daty transakcyjne i numery aktów notarialnych, jednak z treści operatu w żaden sposób nie wynika, że określone w aktach warunki transakcji były brane pod uwagę, poza cenami działek i ich powierzchniami. Rzeczoznawca nie opisuje, w jaki sposób badał, czy w konkretnych transakcjach strony umów były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości i wynegocjowania warunków umowy, jakie stosunki cywilne zachodziły między stronami umów, nie zbadał też tak podstawowych informacji ujętych w księgach wieczystych, jak istnienie lub brak obciążeń w postaci hipotek, służebności, umów dożywocia itp., mających niejednokrotnie większy wpływ na ceny transakcyjne niż lokalizacja, co było jego obowiązkiem wynikającym z przywołanego wyżej przepisu. Rzeczoznawca nie przeprowadził również żadnej analizy w zakresie dostępu do sieci uzbrojenia, tymczasem z faktu, że w pobliżu nieruchomości przebiega jakaś sieć (wodna, kanalizacyjna, energetyczna, gazowa, ciepłownicza) i jest oznaczona na mapie, wcale nie wynika możliwość uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do tej sieci.

Wskazując na naruszenie przy sporządzeniu operatu art. 98 ust. 1 u.g.n. skarżący stwierdził, że wynikającego z tego przepisu warunku nie spełnia uwzględnienie w wycenie transakcji z roku 2018 (tabela nr [...], nr [...] i nr [...]).

Przy sporządzaniu operatu został naruszony przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., ponieważ rzeczoznawca w żadnym punkcie operatu nie przedstawia stanu prawnego, przeznaczenia określonego w mpzp, czy nieruchomości w ogóle były objęte planem zagospodarowania, ani sposobu korzystania z nieruchomości wybranych do porównań. Rzeczoznawca oświadczył, że wszystkie nieruchomości porównawcze były objęte własnością, a więc ich stan prawny był identyczny. Poza tym, że brak oznaczenia nieruchomości (numeru działki i numeru księgi wieczystej), nie pozwala tego zweryfikować, to ponadto stanu prawnego nieruchomości nie determinuje wyłącznie forma władania, ale także zapisane w księdze wieczystej obciążenia i ograniczenia (hipoteki, służebności, umowy dożywocia itp.), jak również np. istniejące uchwały o strefach rewitalizacji czy planach urządzenia lasu. SKO wykazało naruszenie tego przepisu w decyzji z 16.01.2023 r., jednak rzeczoznawca nie uwzględnił tego zarzutu w nowym operacie.

Zdaniem skarżącego o tym, że przy sporządzeniu operatu został naruszony § 56 ust. 4 rozporządzenia świadczy to, że skoro rzeczoznawca powołuje się na informacje uzyskane ze Starostwa Powiatowego, które zawierają daty i numery aktów notarialnych, to zarówno informacja Starostwa, jak również co najmniej wyciągi z aktów notarialnych zawierające opis nieruchomości powinny stanowić załączniki do operatu. Dotyczy to również informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Bez takich dokumentów nie ma możliwości weryfikacji, czy działki przyjęte przez rzeczoznawcę do porównań są podobne, a więc czy spełniają warunki określone w rozporządzeniu. Jeżeli przepis wymaga dołączenia do operatu istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu, to ich brak powinien zdyskwalifikować operat jako dowód w sprawie. Z drugiej strony nie dołączenie takich dokumentów do operatu pomimo narzuconego rozporządzeniem obowiązku skłania do domniemania, że rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu nie korzystał z żadnych istotnych dokumentów.

Ponadto przy sporządzeniu operatu został naruszony przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia w zakresie nie przeprowadzenia analizy warunków zawarcia transakcji, a także przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia, ponieważ z treści operatu nie wynika, że rzeczoznawca przeprowadził analizę transakcji pod względem występowania szczególnych warunków ich zawarcia, zwłaszcza w odniesieniu do transakcji, w których ceny jednostkowe znacząco odbiegały od pozostałych transakcji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi jej autor przypomniał, że działka nr [...] o powierzchni 0,[...] ha ([...] m²), została wydzielona z działki nr [...] o powierzchni 0,[...] ha ([...] m²), jest więc o 425 m² mniejsza (około 27%) niż istniejąca wcześniej działka nr [...]. Pozostała część działki nr [...] o powierzchni [...] m² weszła w obszar działki nr [...]. Rzeczoznawca uznał jednak, że fakt zmniejszenia powierzchni działki o 27% przesądza o tym, że działka nr [...] (przed podziałem) nie jest podobna do działki nr [...] (po podziale). Tymczasem katalog działek uznanych przez rzeczoznawcę za podobne, obejmuje działki o powierzchniach od 1110 m² do 1990 m² (tabela 7), a więc różniących się powierzchnią o ponad 79 %. Zdaniem skarżącego, taka różnica świadczy o tym, że rzeczoznawca dość swobodnie i subiektywnie ocenia podobieństwo działek, nawet, jeżeli analizuje tylko ich powierzchnie. Dalej dowodził, że z rynkowego punktu widzenia, jeżeli chodzi o cenę jednostkową działki, to działka nr [...] (przed podziałem) jest identyczna z działką nr [...] (po podziale) i nie ma powodu różnicowania ich cen jednostkowych, to znaczy ceny za 1 m² powierzchni. Ponadto wskazał, że rzeczoznawca pominął fakt, że na działce nr [...], a po podziale na działce nr [...] jest wyznaczona nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 12m od granicy działki, co powoduje, że dla działki nr [...] (po podziale) są znacznie pogorszone warunki jej zagospodarowania (zabudowy) w stosunku do działki nr [...] (przed podziałem). Takie pogorszenie wynika z tego, że procentowo mniejsza część działki może podlegać zabudowie, uwzględniając również uwarunkowania prawa budowlanego i odległości budynków od granic sąsiednich działek. Według skarżącego nieprzekraczalna linia zabudowy ma większy wpływ na wartość działki, niż 27 % różnica powierzchni i w znacznym stopniu obniża wartość mniejszej działki. Na tym przykładzie widać, że przy opracowaniu operatu rzeczoznawca z góry przyjął tezę, że samo zmniejszenie powierzchni działki wpływa na wzrost jej wartości. Być może teza taka byłaby słuszna, gdyby w wyniku podziału działki o powierzchni 2 ha powstały działki o powierzchni 0,1 ha (przy założeniu, że byłaby zachowana ich funkcjonalność), ale w żadnym razie nie można jej uznać, jeżeli powierzchnia działki w wyniku podziału ulega zmniejszeniu o 27%, a więc mniej niż 1/3, a znaczna część tej działki jest objęta nieprzekraczalną linią zabudowy.

Ponadto zdaniem skarżącego, na przykładzie działek nr [...] i nr [...] wyraźnie widać, że rzeczoznawca bardzo dowolnie przypisuje atrybuty wpływające na wartość wyceny. I tak, działce nr [...] (przed podziałem) z tytułu lokalizacji i otoczenia przypisuje cechę 1 (nieatrakcyjne), a graniczącej z nią działce nr [...] (przed podziałem) przypisuje cechę 2 (przeciętne) (odpowiednio: tabele nr [...] i nr [...]). Natomiast powstałym z podziału działkom nr [...]-[...] przypisuje cechę 1 (nieatrakcyjne). Wynika z tego, że atrakcyjność lokalizacyjna działek nr [...] - [...] uległa pogorszeniu w stosunku do atrakcyjności działki nr [...] wyłącznie w wyniku samego podziału. Rzeczoznawca również bardzo dowolnie przyjmuje cechy i nadaje im atrybuty. Raz lokalizację i otoczenie grupuje jako jedną cechę i pomija cechę "droga dojazdowa", innym razem rozdziela cechy "lokalizacja" i "otoczenie" i pomija cechę "droga dojazdowa" (tabele nr [...] i nr [...]).

Jeżeli chodzi o cechy działek przed i po podziale, takie jak lokalizacja, otoczenie, dostęp do sieci infrastruktury czy droga dojazdowa, zdaniem skarżącego, powinno się je kwalifikować według maksymalnych wskaźników. Wynika to z położenia przy asfaltowej drodze powiatowej, bezpośredniego dostępu do sieci uzbrojenia (prąd, woda, kanalizacja, gaz), bliskości do podstawowych usług dostępnych na terenie miejscowości i korzystnego układu komunikacyjnego. Niebagatelne znaczenie powinien też mieć fakt, że w dacie podziału działki znajdowały się w obszarze objętym mpzp, co było wyjątkiem na obszarze miejscowości Ś.

Odnosząc się do sposobu wyceny działki nr [...], wydzielonej na drogę wewnętrzną, zdaniem skarżącego, taka działka nie posiada samodzielnie żadnej wartości i wykluczona jest samodzielna sprzedaż takiej działki w wolnym obrocie. Można jedynie sprzedać udziały w działce nabywcom działek nr [...] - [...]. Skarżący zauważył przy tym, że w poprzednim operacie rzeczoznawca nie potrafił wskazać porównywalnych transakcji sprzedaży działek przeznaczonych na prywatne drogi wewnętrzne, dlatego bezpodstawnie uznał, że właściwą metodą będzie oszacowanie wartości działki przez porównanie transakcji sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi publiczne, a więc transakcji, których charakter jest diametralnie odmienny, choćby przez katalog podmiotów biorących udział w takich transakcjach. SKO zakwestionowało taką metodologię wyceny, która określała wartość działki na kwotę 29 998 zł. Rzeczoznawca wobec tego zmienił metodę wyceny, przyjmując, że działkami podobnymi do drogi wewnętrznej są działki przyjęte do wyceny działek nr [...] i [...] (punkt 9.2.2 operatu). Po tej zmianie metody wyceny rzeczoznawca oszacował wartość drogi wewnętrznej na kwotę 93 778 zł , a więc przeszło trzykrotnie wyższą niż pierwotnie. Przyrost wartości działki nr [...] w wyniku zmiany metody wyceny wynosi 63 780 zł i jest ponad trzykrotnie wyższy niż wyliczony przez rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości z tytułu podziału, który wynosi 18 041 zł i jest on podstawą wyliczenia kwoty opłaty adiacenckiej. Prowadzi to do wniosku, że według rzeczoznawcy główną przyczyną (a właściwie jedyną) wzrostu wartości nieruchomości jest wydzielenie drogi wewnętrznej nie mogącej być przedmiotem odrębnego i samodzielnego obrotu.

W pozostałej części skargi jej autor przedstawił zastrzeżenia dotyczące pominięcia przez rzeczoznawcę faktu, że nowopowstałe działki objęte są strefą ochrony konserwatorskiej, co ma znaczny wpływ na wartość działek i możliwość ich sprzedaży. Wskazał, że rzeczoznawca może porównywać wyłącznie działki podobne. Wobec braku w operacie jakichkolwiek danych o działkach porównawczych nie ma możliwości oceny, czy przyjęte działki są podobne. Ponadto zarzucił arbitralne, bez oparcia w jakichkolwiek przepisach prawa, przyjęcie przez rzeczoznawcę dobranie atrybutów działek i przypisanie im wagi, które potem uwzględnia się w wycenie. Dalej zauważył, że rzeczoznawca w trzech sporządzonych operatach wylicza diametralnie różne kwoty wartości nieruchomości przed i po podziale. Nadto wskazał, podpierając się orzecznictwem sądowym, na pozostałe wady i luki merytoryczne w operacie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji stwierdził, że wszystkie podniesione w skardze zarzuty dotyczące sporządzonego w sprawie operatu stanowią w istocie powtórzenie uwag zgłoszonych w odwołaniu. Organ podkreślił, że wbrew twierdzeniom skarżącego, SKO dokonało analizy kwestii poruszonych w odwołaniu i skardze oraz odniosło się w treści jej uzasadnienia.

Przy piśmie procesowym z 19.06.2024 r. skarżący wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 16.01.2024 r. w przedmiocie wyceny działki nr [...] na okoliczność poprawności i rzetelności wyceny działki nr [...] objętej sprawą. Wskazał, że objęta sprawą działka nr [...], której w procesie podziału gruntu została przypisana funkcja drogi wewnętrznej, została wyceniona przez rzeczoznawcę na kwotę 93 778 zł, to jest w cenie jednostkowej 143 zł/m². Z kolei powstała w tym samym procesie działka [...], z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi publicznej, została wyceniona na kwotę 5 510 zł, to jest w cenie jednostkowej 61,91 zł/ m². Skarżący zauważył przy tym, że w okresie od zatwierdzenia podziału nieruchomości, przypadające na ten czas wyceny działki nr [...] (wrzesień 2019) do wyceny działki nr [...] (styczeń 2024 r.), znacząco wzrosły ceny transakcyjne gruntów w Ś..

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Sąd w pełni podziela ustalenia i oceny organu wyrażone w zaskarżonej decyzji, poprzedzone prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem, jak też wyrażone w niej stanowisko prawne.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowi art. 98a ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku, gdy: 1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania; 2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne) obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem trzech lat liczonych od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne); 4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej. Powyższe przesłanki stanowią zasadnicze okoliczności wymagające ustalenia w toku postępowania administracyjnego. Określają one jednocześnie pewien minimalny zakres materiału dowodowego niezbędnego do stwierdzenia, że wszystkie wymienione wyżej przesłanki zostały w konkretnej sprawie spełnione. Ponadto na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy, który wybiera właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, w stanie prawnym właściwym dla sprawy regulowało rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 tego rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z 12.12.2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Ocena operatu szacunkowego przebiega z kolei w dwóch podstawowych aspektach, a mianowicie wartości merytorycznej operatu szacunkowego, z punktu widzenia wiadomości specjalnych, oraz według jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, jak jego poprawność formalna według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

W tak zakreślonych ramach prawnych, kwestia sporna w rozpoznawanej sprawie koncentruje się zasadniczo wokół oceny przez organ operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości określonej zaskarżoną decyzją. Zdaniem skarżącego organy dokonały jedynie formalnej oceny operatu szacunkowego, nie dostrzegając oczywistych niejasności i niespójności. Nie podjęły niezbędnych działań celem prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, czego następstwem było przyjęcie poprawności kluczowego w sprawie dowodu, który zdaniem skarżącego został błędnie sporządzony. Efektem powyższych zarzutów jest twierdzenie, że operat jest na tyle wadliwy, że nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z dokonanym podziałem.

Operat szacunkowy z 22.02.2023 r., jako opinia biegłego, w ocenie Sądu, przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona. Operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawia toku obliczeń oraz wynik końcowy. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 cyt. rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z jego § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia. Operat nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Wbrew zarzutom skargi, z treści operatu szacunkowego nie wynikają żadne wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. Skarżący nie wskazał żadnego konkretnego elementu operatu, nie objętego zakresem wiadomości specjalnych, który mógłby wzbudzić zastrzeżenia. Nie mogło również przynieść oczekiwanego przez skarżącego skutku, powołanie się na operat szacunkowy z 16.01.2024 r., sporządzony dla potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa pod drogę publiczną, tj. działkę nr [...]. Przepisy u.g.n. przewidują szczególny tryb służący weryfikacji sporządzonego operatu pod względem poprawności i rzetelności. Z pewnością nie jest nim posłużenie się operatem sporządzonym w innej sprawie. Nie jest ponadto rolą Sądu dokonywanie oceny prawidłowości tego dokumentu w zakresie ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny. Samo powoływanie się przez skarżącego na różnicę w wycenie sąsiednich działek, nie stanowi uzasadnionego zarzutu wobec operatu lub wyrażonej przez organ jego procesowej oceny, pozostającej pod ochroną zasady swobodnej oceny dowodów. Organ uznał zarówno sam operat szacunkowy z 22.02.2023 r., jak i pisemne dodatkowe objaśnienia rzeczoznawcy, dokonane w nawiązaniu do zastrzeżeń skarżącego, za prawidłowe. Operat nie budzi tym samym najmniejszych wątpliwości według oceny sądowej.

W przypadku kwestionowanego przez skarżącego operatu jego autor wyraźnie wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz uzasadnił wybór zastosowanej metody szacowania wartości wycenianej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącego opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd raz jeszcze podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (por. wyrok NSA z 26.07.2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Nie okazał się zasadny zarzut naruszenia art. 155 ust. 1 u.g.n. i § 56 ust. 4 rozporządzenia. Przepisy art. 155 ust. 1 u.g.n. w powiązaniu z ust. 3 tej ustawy, stanowią podstawę do zbierania informacji przez rzeczoznawcę majątkowego, niezbędnych do prawidłowego wykonywania przez niego obowiązków zawodowych oraz obowiązku udostępniania rzeczoznawcy majątkowemu danych niezbędnych do szacowania nieruchomości. Nie wynika z niego, że dane te mają być podawane w operacie szacunkowym. To samo dotyczy § 56 ust. 4 rozporządzenia, gdyż mówi on o załączeniu do operatu tylko istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a nie wszystkich (w tym jedynie pomocniczych) dokumentów, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy. Skarżący co prawda dopatruje się wadliwości operatu szacunkowego ze względu na brak podania przez rzeczoznawcę numerów ksiąg wieczystych i numerów działek ewidencyjnych nieruchomości podobnych, lecz w ocenie Sądu, nie istniała prawna konieczność zamieszczania tego rodzaju danych w opinii. Na wezwanie właściwego organu, poszczególne nieruchomości stanowiące nieruchomości podobne, można było zweryfikować po numerze aktu notarialnego, przypisanego do każdej z transakcji ujętej w zestawieniu nieruchomości podobnych. Ponadto zgodzić się należało ze stanowiskiem organu odwoławczego, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.).

W rozpoznawanej sprawie, w celu oszacowania wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Dla określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości gruntowej przyjęto segment rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele realizacji inwestycji mieszkaniowych. Obszarem analizy objęto gminę S. i gminy sąsiednie. Przyjęte do porównania działki charakteryzują się regularnym kształtem, stanowią prawo własności. Do porównania przyjęto tylko nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość wyceny. Ostatecznie biegły przyjął do wyceny nieruchomości w granicach działki nr [...], o powierzchni [...] m², jedenaście transakcji na nieruchomości gruntowe o funkcji mieszkaniowej, o powierzchniach wynoszącej od 1110 m² do 1990 m², których ceny zawierały się w przedziale od 103,82 zł do 268,20 zł za 1m², w opinii biegłego najbardziej podobnych swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych. Do wyceny nieruchomości w granicach działki gruntu nr [...], o powierzchni [...] m², wykorzystano jedenaście nieruchomości porównawczych, o powierzchni od 2652 m² do 5300 m² oraz cenach transakcyjnych od 80,29 zł do 258,62 zł za 1m². Z kolei do wyceny nieruchomości po podziale biegły przyjął segment rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, mieszkaniowych jednorodzinnych na terenie gminy S., w zakresie czasowym transakcji od marca 2018 r. do października 2019 r. Na tak zdefiniowanym rynku odnotował i przyjął do wyceny 20 transakcji nieruchomościami o powierzchniach 569 m² do 1292 m², których ceny zawierały się w przedziale od 136,85 zł do 260,62 zł za 1m², również najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianych pod względem cech rynkowych. Do wyceny działki nr [...] (przeznaczonej po podziale pod drogę wewnętrzną), biegły zastosował dodatkowo współczynnik korygujący K, ponieważ działka ta posiada cechy różniące ją od wszystkich nieruchomości porównawczych, stanowiące jej wady wykraczające poza cechy rynkowe. Dodatkowo biegły wskazał, że powierzchnia tej działki uniemożliwia jej samodzielne zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem i jest mniejsza od nieruchomości przyjętych do porównania. Ostatecznie biegły ustalił wartość rynkową działki przed podziałem na 741 997 zł. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale wyniosła 760 038 zł i stanowi sumę wartości tych działek. Tym samym operat dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Sąd nie widzi przy tym podstaw do uznania za prawdziwe twierdzenia skarżącego, że główną przyczyną (a właściwie jedyną) wzrostu wartości nieruchomości jest wydzielenie drogi wewnętrznie nie mogącej być przedmiotem odrębnego i samodzielnego obrotu.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy wskazać, że dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą muszą być znane jedynie cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Cechy nieruchomości porównawczych (przyjętych do porównania zarówno przed podziałem, jak i po podziale) podane zostały w operacie szacunkowym w tabelach porównawczych (tabele nr [...], nr [...] i nr [...]) oraz w opisie (pkt 8.1.1 i 8.2.1). Zawierają one takie dane, jak: data transakcji, numer aktu notarialnego, położenie, powierzchnia działek, cena działki i cena jednostkowa za m², a ponadto ocenę cech rynkowych w postaci: lokalizacji, otoczenia i dostępu do sieci infrastruktury technicznej. Dodatkowe wyjaśnienia w kwestii doboru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy zawarł w piśmie z 07.09.2023 r., wskazując, że wszystkie transakcje nieruchomościami podobnymi były przedmiotem obrotu na wolnym rynku, a zatem strony poszczególnych transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął niezbędny czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku. W tym miejscu należy zauważyć, że Kolegium oparło zaskarżone rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym, który został poddany weryfikacji nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Elementem służącym takiej weryfikacji było właśnie pismo rzeczoznawcy z 07.09.2023 r., które stanowi dowód w postępowaniu administracyjnym. Przedłożenie takiego pisma nie zmieniło jednak tego, że organ administracji oparł rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z 22.02.2023 r. Zgodnie z § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wszystkie kluczowe elementy wyceny – w tym wszystkie wyliczenia i wynik końcowy –znalazły się w treści operatu.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania, które nie spełniają kryterium nieruchomości podobnej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji.

Nie jest zrozumiały dla Sądu sformułowany w skardze zarzut kierowany do operatu szacunkowego, w którym wskazuje się, że przy opracowaniu operatu rzeczoznawca z góry przyjął tezę, że samo zmniejszenie powierzchni działki wpływa na wzrost jej wartości. Świadczy bowiem o tym średnia cena jednostkowa określona dla poszczególnych zbiorów nieruchomości podobnych, gdzie w przypadku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną o powierzchni od 500 m² do 1300 m², średnia cena jednostkowa wynosi 213,79 zł/m², w przypadku takich samych nieruchomości o powierzchni od 1100 m² do 1990 m², średnia cena jednostkowa wynosi 178,61 zł/m², z kolei dla nieruchomości o powierzchni od 2495 do 5300 m², średnia jednostkowa cena wynosi 161,13 zł/m².

Zdaniem Sądu nie mają także wpływu na prawidłowość sporządzonego operatu zarzuty skarżącego oscylujące wokół twierdzenia, że z rynkowego punktu widzenia, jeżeli chodzi o cenę jednostkową działki, to działka nr [...] (przed podziałem) jest identyczna z działką nr [...] (po podziale) i nie ma powodu różnicowania ich cen jednostkowych. Jak wyjaśnił to biegły w piśmie z 07.09.2023 r., analiza rynku (pkt 8.1 operatu) wykazała, że na rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, najbardziej poszukiwane są działki do 1000 m². Dlatego właściciele gruntów o większej powierzchni, dokonują ich podziału, aby zmaksymalizować zyski z ich sprzedaży. Biegły wskazał, że z taką dokładnie sytuacją mamy do czynienia w przypadku działki nr [...] o powierzchni [...] m², która została scalona z działką nr [...], a następnie podzielona i w wyniku tego podziału utworzono między innymi działkę nr [...] o powierzchni [...] m². Taka powierzchnia działki jest najbardziej poszukiwana na runku. Dlatego podzielając stanowisko biegłego wskazać należy, że gdyby z rynkowego punktu widzenia, działka nr [...] była identyczna z działką nr [...], to dokonano by tylko i wyłącznie podziału działki nr [...]. W kontekście rozpatrywanego w tym miejscu zarzutu skargi wskazać jeszcze należy, że sam przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy nie wpływa na możliwość zagospodarowania działek nr [...] i nr [...] w sposób większy niż ich powierzchnia. W przypadku obu tych działek powierzchnia zabudowy jest bowiem wystarczająca do posadowienia budynku mieszkalnego, jednorodzinnego wraz z urządzeniami towarzyszącymi, zgodnie z postanowieniami planu miejscowego. Parametr dotyczący nieprzekraczalnej linii zabudowy nie wpływa tym przypadku na zróżnicowanie cenowe. W ten sam sposób należało podejść do zawartych w planie miejscowym ustaleń dotyczących ochrony konserwatorskiej.

Dalej przyjdzie wyjaśnić skarżącemu, że organ II instancji, który rozpoznaje ponownie daną sprawę ma prawo do odmiennej oceny prawnej niż ta, która została wyrażona poprzedniej decyzji tego organu. W k.p.a. brak jest bowiem odpowiednika art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność była przedmiotem zaskarżenia. Brak związania poglądem prawnym, wyrażonym w poprzedniej decyzji kasacyjnej, w ocenie Sądu, nie oznacza, że kolejna decyzja tego organu nie musi przedstawić wyjaśnień, odnoszących się do motywów odstąpienia od poprzedniego stanowiska. W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, o takim odstąpieniu nie może być mowy. Kolegium szczegółowo w motywach decyzji odniosło się zresztą do tego problemu, co Sąd w pełni podziela.

Wobec powiedzianego Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, bowiem nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów procedury administracyjnej. W zaskarżonej decyzji organ wykazał, że zmiana wartości wycenianej nieruchomości była spowodowana tylko jedynym czynnikiem, tzw. geodezyjnym podziałem nieruchomości.

W konsekwencji powyższych wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.