Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2993/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.) Sędziowie sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik asesor WSA Mateusz Rogala Protokolant referent Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi M. O. [1] i M. O. [2] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 października 2022 r. nr KOC/5676/Ac/22 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] sierpnia 2022 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz M. O. [1] i M. O. [2] solidarnie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako "Kolegium/organ") decyzją z [...] października 2022 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M.O., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] (dalej jako "Prezydent/organ I instancji) z [...] sierpnia 2022 r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Ostateczną decyzją nr [...] z [...] marca 2018 r. Prezydent zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...], dzielnicy [...], przy ulicy [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...], na działki: nr [...] i nr [...].

Pismem z 5 listopada 2020 r. Prezydent zawiadomił M. P. i M.O. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości opisanej powyżej nieruchomości na skutek jej podziału.

Następnie, decyzją z [...] sierpnia 2018 r., nr [...], organ I instancji orzekł, na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej jako "u.g.n."), o ustaleniu dla M. P. i M.O. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], dzielnicy [...], przy ulicy [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...], na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta z [...] marca 2018 r., nr [...].

W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wyjaśnił, że zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości został wykonany [...] maja 2022 r. przez uprawionego rzeczoznawcę K. M., w którym biegła określiła wartość przedmiotowej nieruchomości: 1) według stanu przed podziałem działki ewidencyjnej nr [...] na kwotę [...] zł (stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział); oraz 2) według stanu po podziale dla działek ewidencyjnych nr [...] oraz [...] na kwotę [...] zł (stan na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna). W związku z powyższym biegła ustalił, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] zł, którą to wartość następnie organ I instancji uznał za podstawę do wyliczenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji wyjaśnił przy tym, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego Nr [...] poz. [...]), Prezydent jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przechodząc do oceny prawidłowości samego operatu szacunkowego z [...] maja 2022 r. organ I instancji podniósł, że wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym, w którym została zastosowana metoda korygowania ceny średniej. Prezydent uznał, iż oceniany operat szacunkowy jest zgodny z prawem, prawidłowy i stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszym postępowaniu.

Odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji skutecznie wniósł M. O. (odwołanie M. P. zostało wniesione z uchybieniem terminu, co Kolegium stwierdziło w postanowieniu z [...] października 2022 r., nr [...]).

Decyzją z [...] października 2022 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M.O., Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z [...] sierpnia 2022 r., nr [...].

W uzasadnieniu organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 98a u.g.n., warunkujące możliwość wymierzenia przez właściwy organ opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił ze względu na dokonany podział nieruchomości zatwierdzony decyzją ostateczną na wniosek właściciela nieruchomości. Organ podniósł, że z treści operatu szacunkowego wynika, że analizą rynku rzeczoznawca majątkowy objął transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych w latach 2016-2018 na terenie dzielnicy Wawer, Wesoła, Białołęka, Bielany, Rembertów i Targówek. Autor operatu wskazał, że cechami wpływającymi na ceny nieruchomości podobnych do działki sprzed podziału są: lokalizacja ogólna (procentowy udział w cenie - 30%), otoczenie nieruchomości (20%), kształt działki (15%), dojazd i dostępność komunikacyjna (10%), uzbrojenie (15%) oraz możliwości inwestycyjne (10%). Natomiast w przypadku działek mniejszych są to: lokalizacja ogólna (procentowy udział w cenie - 40%), otoczenie nieruchomości (40%) oraz możliwości inwestycyjne (20%). Wobec tego rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu, dla stanu przed podziałem stanowiącej działkę nr [...] określoną dla potrzeb opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, na kwotę [...] zł, a po podziale, określona jako suma wartości działek, które powstały w wyniku podziału, na kwotę [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła [...] zł, a zatem opłata adiacencka została ustalona w wysokości 30% tej kwoty tj. w wysokości [...] zł. Kolegium po przeanalizowaniu ww. operatu doszło do wniosku, iż nie można mu zarzucić takich błędów przy jego sporządzeniu, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Zdaniem Kolegium, opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem, w ocenie organu, wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz wspomnianego rozporządzenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że przesłankami, które umożliwiają podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są m.in. dokonanie podziału nieruchomości i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Tym samym użycie w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Natomiast okoliczność, że właściciele podzielonego gruntu nie mogą przeznaczyć tej działki na inny cel niż wskazany w decyzji podziałowej nie oznacza, że powyższa działka "nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania".

Skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli M. P. i M. O. (dalej jako "Skarżący"), zarzucając Kolegium naruszenie następujących przepisów prawa:

1) art. 98a ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że za wartość nieruchomości przed podziałem i po jej podziale przyjmuje się sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, podczas gdy ze stanu faktycznego sprawy oraz zebranego materiału dowodowego wynika, że działka nr ew. [...] nie ma możliwości samodzielnego zagospodarowania, a co za tym idzie nie powinna stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości po jej podziale, celem wyliczenia opłaty adiacenckiej;

2) art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość oraz że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej oraz uznanie, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości, mimo braku jego pełnej i wszechstronnej oceny oraz faktu, że rzeczoznawca nie dokonał w ogóle wizji lokalnej nieruchomości;

3) art. 77 § 1, art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez złamanie zasady prawdy materialnej, poprzez nierzetelne przeprowadzenie postępowania dowodowego polegającego na niepodjęciu przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, nie zebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz nierozpatrzenie wszystkich zarzutów podnoszonych w odwołaniu;

4) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez błędną i lakoniczną ocenę sporządzonego operatu szacunkowego oraz błędne uznanie, że operat ten jest jasny i przejrzysty oraz może stanowić podstawę prawidłowo ustalonej wartości nieruchomości po podziale;

5) art. 107 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz nie ustosunkowanie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, w tym wskazanych przez Skarżących w odwołaniu od decyzji organu I instancji;

6) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy Kolegium powinno było uchylić decyzję i umorzyć postępowanie w całości albo uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Kolegium oraz o decyzji organu I instancji, wstrzymanie wykonania decyzji przez organ, a w przypadku niewstrzymania wykonania decyzji przez organ, o wstrzymanie wykonania decyzji przez Sąd. Skarżący wnieśli również o zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

W jej uzasadnieniu Skarżący podnieśli argumenty mające świadczyć, ich zdaniem, o zasadności skargi.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z [...] grudnia 2022 r., nr [...], Kolegium wstrzymało wykonanie własnej decyzji z [...] października 2022 r., nr [...], utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta z [...] sierpnia 2022 r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Kolegium z [...] października 2022 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta z [...] sierpnia 2022 r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Zauważyć wypada, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (vide: art. 98a ust. 1 u.g.n.). Przepis art. 98a ust. 1a u.g.n. stanowi natomiast, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Następnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że decyzja Prezydenta z [...] marca 2018 r., nr [...] zatwierdzająca podział nieruchomości położonej w [...], dzielnicy [...], przy ulicy [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...], na działki: nr [...] i nr [...] – stała się z dniem [...] marca 2018 r. ostateczna, oraz że w tej dacie obowiązywała stawka procentowa ustalona uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego Nr [...] poz. [...]). Nie jest również kwestionowane, że postepowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w terminie, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. (vide: zawiadomienie z 5 listopada 2020 r.).

Istota sporu, jaki powstał w niniejszej sprawie dotyczy kwestii wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Skarżący kwestionują bowiem ustalenia dokonane w tym zakresie przez organy na podstawie operatu z [...] maja 2022 r. autorstwa rzeczoznawcy K. M., wskazując na wadliwość tego dowodu, którą Skarżący wywodzą z faktu pominięcia, iż powstała w wyniku podziału działka ewidencyjna nr [...] nie stanowi samodzielnego przedmiotu zagospodarowania, dlatego nie powinna być brana pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, stosownie do treści art. 98a ust. 1b u.g.n.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: 1) dokonanie podziału nieruchomości, 2) podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i obowiązywanie jej w dniu stworzenia warunków, 3) stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i 4) wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Zgodnie natomiast z jednoznacznym brzmieniem art. 98a ust. 1b zd. trzecie u.g.n. na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Skoro zatem sam ustawodawca uznał, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, to w procesie wyceny takiej nieruchomości rzeczoznawca majątkowych nie może pominąć kryterium "samodzielności w zagospodarowaniu" jako ustawowej zasady doprecyzowującej wycenę nieruchomości podlegającej podziałowi. Rzeczoznawca winien w takiej sytuacji wykazać w sporządzonym operacie, że wyceniane działki posiadają przymiot samodzielności w zagospodarowaniu oraz wskazać podstawę faktyczną takiego ustalenia, aby uchronić się przez zarzutem dowolności w tym zakresie. Z kolei, okoliczność samodzielności zagospodarowania wydzielonych działek gruntu najczęściej będzie wynikała z samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Każda bowiem z wydzielanych działek gruntu w ramach podziału nieruchomości, co do zasady, powinna spełniać ustawowe kryterium samodzielności zagospodarowania (vide: art. 93 ust. 2 u.g.n.). Ma to o tyle istotne znaczenie, gdyż wspomniana wytyczna wyceny ma bezpośredni wpływ na wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem (działki nie nadające się do samodzielnego zagospodarowania nie są brane przy uwagę przy wyliczeniu sumarycznej wartości nieruchomości po podziale), a w konsekwencji na spełnienie jednej z przesłanek nałożenia opłaty adiacenkiej. Jak podnosi się przy tym w doktrynie, określone przepisem art. 98a ust. 1b u.g.n. kryterium wyceny ma znaczenie normatywne, bo nakazuje sumować wartość jedynie działek nadających się do samodzielnego zagospodarowania (por. Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2023). Mając to uwadze oraz po przeanalizowaniu stanowisk organów obu instancji zaprezentowanych w uzasadnieniach decyzji, zdaniem Sądu, organy dokonały wadliwej wykładni, a w konsekwencji niewłaściwego zastosowania art. 98a ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 1b u.g.n.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy poczynić uwagę, że ostateczną decyzją nr [...] z [...] marca 2018 r. Prezydent zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...], dzielnicy [...], przy ulicy [...], stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...], na działki: nr [...] i nr [...]. W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że wobec braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego Prezydent wystąpił do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] Urzędu [...] o opinię na temat braku sprzeczności wstępnego projektu podziału z przepisami odrębnymi. Ww. Wydział udzielił odpowiedzi o braku sprzeczności planowanego podziału z przepisami odrębnymi w piśmie z 20 grudnia 2017 r. Następnie, ten sam Wydział Architektury i Budownictwa Dzielnicy [...], w ramach postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, w piśmie z 25 maja 2021 r. wskazał, że wydzielona działka ew. nr [...] nie może być samodzielnie zagospodarowana.

Jak słusznie wskazali Skarżący w skardze, na powyższą rozbieżność w stanowiskach Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] Urzędu [...] nie zwrócili uwagi – ani Prezydent, ani Kolegium. Wyjaśnienie powyższych wątpliwości nie znalazło się także w treści opinii rzeczoznawcy majątkowego K. M. z [...] maja 2022 r. Świadczy to, zdaniem Sądu, że operat szacunkowy z [...] maja 2022 r. zawiera niepełne i nieprecyzyjne informacje w zakresie ustalenia działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Zdaniem Sądu, organ I instancji całkowicie arbitralnie i dowolnie ustalił stan faktyczny sprawy – nie wyjaśnił bowiem istotnych w świetle art. 98a ust. zd. trzecie 1b u.g.n. okoliczności wskazanych w piśmie Wydziału Architektury i Budownictwa Dzielnicy [...] Urzędu [...] z 25 maja 2021 r. Dodatkowo, nie zwrócił się do biegłej o przedstawienie dodatkowych wyjaśnień w powyższym zakresie, co w konsekwencji, uniemożliwiało Prezydentowi uznanie takiej opinii za wiarygodną.

Podkreślić należy przy tym, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenkiej, należy ocena czy zostały spełnione wszystkie przesłanki do jej nałożenia. Choć operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, to jednak organ administracji ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy wykazaniu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału i organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a., jak każdego innego dowodu zgormadzonego w aktach sprawy. Mówiąc innymi słowami, operat biegłego nie zwalnia organu z obowiązków nałożonych na organ mocą przepisów art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie Prezydent naruszył wskazane przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W konsekwencji, powyższe uniemożliwiało także Kolegium w takiej sytuacji utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy. Organ bezrefleksyjnie zaakceptował bowiem niepełne ustalenia w tym zakresie, naruszając tym samym dyspozycję art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. oraz w konsekwencji art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. w art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku). O kosztach postępowania sądowego Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 1 p.p.s.a. (pkt 2 sentencji wyroku).

Rozstrzygając sprawę ponownie, organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej, wyrażonej w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Obowiązkiem organu I instancji będzie przede wszystkim zlecenie przeprowadzenia nowej wyceny nieruchomości, ponieważ upłynął już, określony w art. 156 ust. 3 u.g.n., 12-miesięczny okres ważności operatu szacunkowego z [...] maja 2022 r.