Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1078/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: § 4 ust. 4, § 5, § 6, § 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2023 r. sprawy ze skargi M. Sp. z o.o. w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 7 kwietnia 2023 r. nr SKO.415/570/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi M. Sp. z o.o. (dalej: strona skarżąca, Spółka) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: Kolegium, SKO, organ odwoławczy, organ II instancji) z 7 kwietnia 2023 r. nr SKO.415/570/2022 wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Jak wynika z akt sprawy, P. I. wnioskiem z 25 marca 2022 r. wystąpił do Prezydenta Miasta [...] (dalej: Prezydent, organ I instancji) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "pięćdziesiąt budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i drogi na działkach nr [...] położonych przy [...] w [...]". Następnie inwestor pismem z 5 września 2022 r. zmienił wniosek w zakresie nazwy inwestycji i wniósł o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn.: "czterdzieści osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i drogi na działkach nr [...] obr. [...] oraz części działki nr [...] obr. [...] położonych przy [...] w [...]".

Decyzją z 22 listopada 2022 r. nr AR-P.6730.11.27.2022.KC Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że wniosek inwestora był kompletny i spełniał wymogi określone ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej: u.p.z.p.). Dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Znajduje się jednak w obszarze, dla którego opracowywany jest projekt Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] w [...]. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwoliła ustalić, że planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 u.p.z.p., niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosło M. sp. z o.o. reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego M. K., zarzucając wadliwe przyjęcie, że inwestycja spełnia określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa; wyznaczenie linii zabudowy od strony nieruchomości uczestnika w zbyt małej odległości; brak wskazania wymogu w zakresie konieczności wybudowania ekranów akustycznych oraz wyznaczenia pasa zieleni od strony jej nieruchomości w zbyt małej szerokości. Strona skarżąca podniosła, że na nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gospodarki komunalnej miasta [...] oraz gmin ościennych. Planowana inwestycja w zakresie budownictwa mieszkaniowego nie może znajdować w bliskiej odległości od nieruchomości przemysłowych tym bardziej w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi. Na nieruchomościach Spółki odbywa się ciągły ruch pojazdów osobowych dojeżdżających do [....], czy też pojazdów obierających te [...]. Znajduje się tam również baza magazynowa i zaplecze samochodowe.

Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta wnieśli również A. N. i M. M., zarzucając dopuszczenie realizacji inwestycji na terenie zagrożonym powodzią. Odwołujący podnieśli, że realizacja inwestycji istotnie i znacząco pogorszy retencję i spływ wód opadowych na i tak trudnym terenie, co negatywnie wpłynie na istniejącą zabudowę sąsiednią.

Po rozpatrzeniu złożonych odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie, opisaną na wstępie decyzją z 7 kwietnia 2023 r. nr SKO.415/570/2022, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2000; dalej: k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 u.p.z.p. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W ocenie Kolegium, Prezydent w sposób niebudzący wątpliwości wykazał, że zostały spełnione przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., warunkujące ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium podniosło, że wniosek inwestora obejmuje realizację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej – szeregowej i bliźniaczej. Ilość planowanych do realizacji budynków nie zmienia ich charakteru oraz kwalifikacji. Analiza funkcji i cech zabudowy sporządzono zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588; dalej: rozporządzenie). Na jej podstawie zasadnie przyjęto, że inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji i cech zabudowy, prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy oraz pozostałe wskaźniki określone w rozstrzygnięciu decyzji. W ocenie Kolegium, parametry i wskaźniki odpowiadają istniejącej zabudowie i gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w terenie. Ponadto decyzję organu I instancji uzgodniono z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie postanowieniem z 10 października 2022 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, M. Sp. z o.o. reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez brak dostatecznego odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do argumentów podnoszonych przez Stronę skarżącą;

2. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że zostały spełnione wszystkie warunki do wydania decyzji, podczas gdy naruszona została zasada dobrego sąsiedztwa.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023r., poz. 1634 ze zm. dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę naruszenia prawa i przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art.134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na mocy art.145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3).

Poddając kontroli legalności zaskarżoną decyzję w granicach wyżej opisanych Sąd doszedł do przekonania, że skarga okazała się niezasadna.

Sąd podziela systemowe argumenty SKO, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy uzależnione jest od pozytywnego zweryfikowania wymogów ustanowionych treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Powołany przepisy enumeratywnie wymienia warunki, jakie musi spełniać planowanie zamierzenie, aby organ mógł wydać dla niego decyzję zgodnie z wnioskiem. Systematyka art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. pozwala założyć, że punktem wyjścia weryfikacji dopuszczalności planowanej inwestycji jest spełnienie przez nią rygorów tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, wyartykułowanej w pkt 1 powołanego przepisu. Stosownie do jego treści wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W pewnym uogólnieniu można zatem przyjąć, że z zasady dobrego sąsiedztwa wynika obowiązek dostosowania nowej zabudowy do cech zabudowy już istniejącej na danym terenie, przy uwzględnieniu kontynuacji funkcji tej zabudowy. Dostosowanie nowej zabudowy dotyczyć ma stanu dotychczasowej zabudowy, wyznaczonego przez zastane w danym miejscu cechy i parametry o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Podsumowując, decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana na zasadzie związania administracyjnego. Postępowanie wszczynane jest na wniosek inwestora, którym organ jest związany i jeżeli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa, spełnia warunki określone w art.61 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji w terenie objętym wnioskiem, dla którego nie sporządzano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem celem postępowania w tym przedmiocie jest ocena czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna przy zachowaniu ładu przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Warunki, jakie muszą być spełnione dla wydania takiej decyzji określa właśnie art. 61 u.p.z.p., przy czym niespełnienie nawet jednej przesłanki określonej tym przepisem skutkuje wydaniem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W celu sprawdzenia, czy planowanie zamierzenie spełnia wymóg z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez front działki należy natomiast rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę – art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W realiach niniejszej sprawy za front działki przyjęto działkę nr [...] i [...], oznaczoną na załączniku graficznym literami A,B,C,D, o szerokości 62 m, a obszar analizowany utworzono o szerokości 186m od granic terenu objętego wnioskiem. Poprzez te działki w tym drogę wewnętrzną teren planowanej zabudowy komunikuje się z droga publiczną - [...].

Sąd ustalenie frontu działki ocenia jako prawidłowe. Prawidłowo Sąd ocenia również wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy w skali 1:1000 przyjętej do państwowego zasoby geodezyjnego.

Odnosząc się do funkcji urbanistycznej planowanego zamierzenia, a konkretnie jego zgodności z istniejącym sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu, Sąd podziela stanowisko organów, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (szeregowa oraz bliźniacza) stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji. Istniejąca zabudowa sąsiednia jest zabudową mieszkaniową jednorodzinną (m.in. dz. nr [...]). W obszarze analizowanym znajduje się też zabudowa jednorodzinna szeregowa (dz. nr [...]). Planowana funkcja nie jest funkcją, która nie istnieje w analizowanym obszarze. Jeżeli zatem idzie o planowaną funkcje terenu objętego wnioskiem, to nie można twierdzić, że koliduje z przeznaczeniem działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Planowana zabudowa na tak zagospodarowanym terenie jest bezsprzecznie kontynuacją funkcji zabudowy występującej w granicach obszaru analizowanego. Zatem realizacja inwestycji nie wiąże się z wprowadzeniem nowej funkcji na obszarze analizowanym, lecz świadczy o kontynuacji funkcji już występującej w tym obszarze. Już obecnie teren o charakterze przemysłowym, na którym Skarżąca prowadzi swą działalność sąsiaduje z terenami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. W związku z tym planowana inwestycja nie zmieni w tym zakresie stanu faktycznego.

Organ prawidłowo wyznaczył linię zabudowy w trybie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej: rozporządzenie) na zasadzie wyjątku. Prawidłowo odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej , gdyż teren inwestycji jest położony w drugim planie zabudowy i nie graniczy z drogą publiczną. Jedynie wjazd na teren inwestycji bezpośrednio przylega do [...].

Organ przy ustalaniu nieprzekraczalnej linii zabudowy uwzględnił natomiast szczególne uwarunkowania dla planowanej inwestycji. Wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy oddzielającą zabytkowy budynek rządcówki dworskiej od przedmiotowej inwestycji, uwzględniając tym samym warunki uzgodnienia projektu decyzji, wynikające z postanowienia Podkarpackiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...].08.2022 r., znak: [...]. Ponadto Organ I instancji wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy 10m wzdłuż granicy DEFG terenu inwestycji ze względu na uciążliwości związane z sąsiedztwem działek należących do skarżącego M. Dodatkowo Organ nałożył w decyzji obowiązek zaprojektowania zieleni izolacyjnej o szerokości minimum 3m w celu izolacji akustycznej i wizualnej. Zaznaczono przy tym, że www. zieleń izolacyjna nie może być zaliczana do powierzchni biologicznie czynnej. Organ wyznaczył również nieprzekraczalną linię zabudowy na przedłużeniu granicy LM ze względu na możliwość wystąpienia ryzyka powodziowego rzeki [...] w oparciu o wstępną ocenę ryzyka powodziowego Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie - [...]. Mając na względzie powyższe Sąd uznał ww. wyznaczenie linii zabudowy za prawidłowe, uwzględniające szczególne uwarunkowania dla planowanej inwestycji.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik tej wielkości w obszarze analizowanym wynosi 0,19. Analiza dowodzi, że parametr powierzchni zabudowy dla działek zabudowanych w obszarze analizowanym kształtuje się w przedziale od 0,03 do 0,48. Znaczne zróżnicowanie powierzchni zabudowy wynika z powierzchni działek oraz z małej powierzchni zabudowy. Należy zwrócić uwagę, że na obszarze analizowanym szereg działek przekracza wartość średnią powierzchni zabudowy, co nie jest urbanistyczną anomalią, jeżeli zważy się, iż dotyczy to zabudowy miejskiej. W takim układzie ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w widełkach od wartości odpowiadającej średniej – 0,19 do wartości 0,25, która już występuje w obszarze analizowanym, Sąd ocenił jako prawidłowe i odpowiadające powołanym wyżej przepisom rozporządzenia, a w każdym razie z pewnością nie łamiące zasady dobrego sąsiedztwa.

Z § 6 rozporządzenia wynika, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Z treści analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego to 11m, natomiast maksymalny i minimalny parametr tego wskaźnika kształtuje się w przedziale od 6 do 32 metrów. Uwzględniając treść § 6 rozporządzenia, który dopuszcza widełki "wokół" wartości średniej szerokości elewacji frontowej dla obszaru analizowanego w przedziale jej 20% , ustalenie tego parametru w decyzji w przedziale od 6 m do 11m dla pojedynczego budynku mieszkalnego jest poprawne zwłaszcza, że nałożono dodatkowy warunek, aby każdy zespół zabudowy szeregowej posiadał nie więcej niż zblokowane trzy budynki mieszkalne jednorodzinne.

Po myśli § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli przedmiotowa wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszczono inny sposób wyznaczenia wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Ponadto stosownie do § 8 ww. rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Inwestor planuje budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki w przedziale od 5,50m do 9,00 m oraz wysokości głównej kalenicy od 7,50m do 9,00m. W obszarze analizowanym wysokość elewacji frontowej wynosi od 3,00 m (budynki gospodarcze) do około 8,00m ( przypadku budynku mieszkalnego na dz. nr [...]), dachy są płaskie, dwuspadowe i wielospadowe, przy spadkach połaci dachowych od około 20o do 45o i kryte blachą, blachodachówką, dachówką. Planowana inwestycja ma posiadać do dwóch kondygnacji nadziemnych. W takim układzie wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 5,00 m do 8,00m oraz wysokości budynków w kalenicy w przedziale od 6,00m do 9,00m, Sąd ocenia jako zgodne z treścią § 7 i § 8 rozporządzenia.

Należy zaznaczyć, że prawidłowość bądź wadliwość analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5a ustawy, jest więc zagadnieniem kluczowym w trakcie kontroli sądowej decyzji o warunkach zabudowy terenu (por. wyrok NSA z 5.05.2016r., II OSK 1560/14). Dotyczy to w szczególności sytuacji uznaniowych przewidzianych w przepisach § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia. W każdym z tych przypadków, dopuszczenie innego wskaźnika, niż wynika z przepisów ustanawiających w tym zakresie zasady, jest przecież uzależnione od wyników analizy.

Autor analizy w pkt 5 podał też, że przedsięwzięcie inwestycyjne nie należy do mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, gdyż w ramach wnioskowanego przedsięwzięcia wskazana we wniosku suma powierzchni planowanych dróg dojazdowych do poszczególnych budynków oraz miejsc postojowych i garaży nie będzie przekraczała powierzchni 5000m2 , co stanowi wartość podprogową w stosunku do wartości wskazanej w § 3 ust. 2 pkt 58 lit. b) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019r., poz. 1839 ze zm.).

Prawidłowo również Organ poczynił ustalenia dotyczące spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pt 2 u.p.z.p. – dotyczące dostępu do drogi publicznej. Teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do wojewódzkiej drogi publicznej – [...]. Nie budzą również wątpliwości ustalenia dotyczące istniejącego lub projektowanego uzbrojenie terenu – stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Organ w toku postępowania dokonał również niezbędnych uzgodnień.

Po zmianie wniosku co do opisu inwestycji Organ ponownie zwrócił się o uzgodnienie projektu decyzji w trybie art. 53 ust. 4 pkt 2, pkt 6, pkt 9, pkt 11a, 11b u.p.z.p. Organ uzyskał pozytywną opinię z dnia [...] października 2022 r. znak [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych, pismo Miejskiego Zarządu Dróg w [...] z dnia [...] października 2022 r, znak [...] uzgadniające projekt z uwagą. Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie postanowieniem z dnia [...] października 2022r. nr [...] uzgodnił projekt decyzji w ramach art. 53 ust. 4 pkt 11a u.p.z.p. Ten sam Organ decyzją z [...] października 2022r. nr [...] w ramach art. 166 ust. 5 ustawy Prawo wodne w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 11b u.p.z.p. umorzył postępowanie w sprawie uzgodnienia projektu decyzji, gdyż obecnie teren inwestycji znajduje się poza obszarem szczególnego zagrożenia powodzią zgodnie z obecnie opublikowanymi mapami zagrożenia i ryzyka powodziowego.

Z akt sprawy wynika również, że Wojewódzki Konserwator Zabytków w ramach art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. oraz Dyrektor Zarządu Zlewni w [...] w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p.- dokonali uzgodnienia zmodyfikowanego wniosku w trybie milczącym, stosownie do art. 53 ust. 5 u.p.z.p.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, podobnie jak i samorządowych kolegiów odwoławczych utrwalony jest już pogląd, że organ jest bezwzględnie związany wnioskiem inwestora w zakresie rodzaju i funkcji planowanej inwestycji. Nie jest natomiast związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku (wyrok NSA z 12.04.2011r., II OSK 634/10). Wyeksponować jednak trzeba, że choć organ ustalający warunki zabudowy, nie jest związany w sposób bezwzględny wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany, to nie oznacza, że może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie. Pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, a wnioskiem inwestora nie może istnieć bowiem widoczna i oczywista sprzeczność. Organ traci możliwość ustalenia warunków zabudowy, gdy wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 6.12.2011r., II OSK 1827/10; z 10.06.2016r. II OSK 2433/14).

Analiza, jakkolwiek jej wyniki stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, to jednak z uwagi na wymaganie określone w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ma charakter dokumentu przedstawiającego ocenę specjalistyczną, a więc zbliżoną do dowodu z opinii biegłego. Projekt decyzji wraz z projektem załączników podlega ocenie organu. Podważenie rezultatów analizy urbanistycznej jest możliwe zarówno w zakresie okoliczności faktycznych przyjętych przez urbanistę jako podstawa oceny specjalistycznej, w zakresie wymaganym przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisami rozporządzenia, jak i w zakresie samej oceny specjalistycznej. Wobec organu można zaś podnosić zarzuty niewłaściwej oceny dokumentu w postaci analizy i jej wyników.

W skardze Skarżąca zarzuciła naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja nie koliduje z istniejącą funkcją otoczenia i stanowi kontynuację istniejącej zabudowy jednorodzinnej. W kontekście wyżej naprowadzonych okoliczności stanu faktycznego sprawy i wyników analizy sporządzonej dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji za błędny i sprzeczny ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym uznać należy zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i kwestionowanie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Błędnie też podano w skardze, że w analizowanym terenie znajduje się jeden budynek mieszkalny, zaś pozostałe budynki są o charakterze gospodarczym dla rolnictwa oraz przemysłowym. Już lektura analizy w części tekstowej jak i graficznej wskazuje na całkowitą bezzasadność postawionego zarzutu.

Sąd nie podziela zarzutów naruszenia art. 7, art. 15,art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art.107 § 3 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone rzetelnie i w pełnym zakresie z dochowaniem reguł wynikających z Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadnienie decyzji SKO dowodzi, że organ odniósł się do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów w stopniu, który w pełni realizuje wymogi k.p.a.

Z powyższych względów Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.