Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt I SA/Ol 94/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2023-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 100u par. 1 i 2, art. 110s par. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 151, art. 152, art. 154 par. 1, art. 156
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Andrzej Brzuzy Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Górska asesor WSA Anna Janowska (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 maja 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 19 grudnia 2022r., nr 2801-IEE.711.135.2022 w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. L. (dalej: "skarżący", "strona" "zobowiązany"), reprezentowany przez doradcę podatkowego, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej

w Olsztynie z 19 grudnia 2022 r. w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Z przedłożonych wraz ze skargą akt administracyjnych wynikał następujący stan sprawy:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie prowadzi wobec majątku zobowiązanego egzekucję administracyjną na podstawie tytułów wykonawczych numer: [...], obejmujących należności z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych oraz liniowego podatku dochodowego od osób fizycznych w łącznej kwocie należności głównej 228.844,05 zł. Zawiadomieniem z 18 maja 2015 r., działając na podstawie art. 110c ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 479; dalej: "u.p.e.a.") organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości gruntowej o powierzchni 973 m², położonej w [...], dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]. Zawiadomieniem z 11 lipca 2022 r. organ poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomienie to zostało doręczone stronie 18 lipca 2022 r. Protokołem z 24 sierpnia 2022 r. organ zakończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 456.000 zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z operatem szacunkowym został doręczony pełnomocnikowi strony 12 września 2022 r.

Pismem z 7 września 2022 r. zobowiązany złożył zarzut do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a.

Postanowieniem z 25 października 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego

w Olsztynie, działając na podstawie art. 110u § 1 i 2 u.p.e.a., oddalił zarzut do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu, operat szacunkowy jest prawidłowy, zaś zobowiązany nie podniósł okoliczności ani przesłanek, z których wynikałoby, że opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonano w sposób wadliwy. Nie wskazał też na powstanie jakichkolwiek zmian w stanie nieruchomości, które mogłyby mieć wpływ na zmianę wartości nieruchomości, a które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 24 sierpnia 2022 r.

W zażaleniu na powyższe postanowienie zobowiązany zarzucił naruszenie

art. 110u § 1 u.p.e.a. poprzez nieprawidłowe uznanie, że zgłoszony zarzut jest niezasadny i podlega oddaleniu. W związku z tym wniósł o uchylenie postanowienia organu egzekucyjnego.

Utrzymując w mocy powyższe postanowienie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie wskazał, że zarówno w treści podania zawierającego zarzut do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, jak i w zażaleniu, zobowiązany nie przedstawił żadnych okoliczności uzasadniających zarzut.

W ocenie organu, opis i oszacowanie wartości nieruchomości został dokonany zgodnie z przepisami u.p.e.a. na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. operatu szacunkowego, który stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 24 sierpnia 2022 r. Podniesiono, że oceniając operat, jako dowód w sprawie, organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi go skontrolować pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia. Przepisy u.p.e.a. dopuszczają możliwość przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, zarówno natury faktycznej, jak i prawnej, które wpływają na wartość nieruchomości. Jednak w niniejszej sprawie zobowiązany nie wskazał istotnych zmian w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 24 sierpnia 2022 r. Organ wskazał, że oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba posiadająca odpowiednią licencję rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcza podał, według jakich metod i technik dokonał wyceny (podejście porównawcze metoda porównywania parami) oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. Uwzględnił plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Miasta z [...], z którego wynika, że działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym jako "obszar usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej". Przy określeniu stanu techniczno-użytkowego rzeczoznawca przedstawił charakterystykę działki (niezabudowana o regularnym kształcie, o niewielkiej różnicy terenu, teren nieutwardzony, całkowicie zakrzaczony

i zadrzewiony, z możliwością uzbrojenia w pełną infrastrukturę techniczną oraz

z dostępem do drogi publicznej). Przyjął, że nieruchomość należy do grupy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych i wykorzystywanych na cele komercyjne. W ten sposób ustalił wartość nieruchomości na kwotę

456.000 zł, przy czym ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie ustalona

w trakcie sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Organ wskazał, że ewentualnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na wniosek zobowiązanego. W ocenie organu, operat szacunkowy, jako prawidłowy pod względem formalnym, ma wartość dowodową

i mógł stanowić podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym nie było podstawy do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W skardze na powyższe postanowienie strona, wnosząc o jego uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych, zarzuciła naruszenie art. 110u § 1 u.p.e.a.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: "p.p.s.a.").

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Kontroli sądowej poddane zostało postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie o oddaleniu zarzutu do opisu i oszacowania nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 110u § 1 zd. 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu

i oszacowania wartości nieruchomości.

Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r., poz. 742).

W myśl zaś art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), dalej: "u.g.n.", wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3).

Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ nadzoru, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, zawierał dokładne uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz cech mających wpływ na tę wartość. Operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości oznaczono nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji oraz wskazano jej wartość. Rzeczoznawca przedstawił

do porównania nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Analizie porównawczej poddał transakcje dokonane w okresie od 18 marca 2019 r. do 1 czerwca 2020 r. Uwzględniając okres, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań, należy stwierdzić, że żaden przepis prawa nie określa parametrów czasowych w tej materii. Wobec tego, zasadne było przyjęcie powyższego przedziału czasowego doboru transakcji, tym bardziej, że biegły oparł się na dokonanych na rynku transakcjach, mógł więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym.

Na uwadze należy mieć, że rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 pkt 1-8 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych

i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n.

Zdaniem Sądu, przedział czasowy i sposób dokonania wyboru nieruchomości do oceny nie nasuwał wątpliwości. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu zasługiwało na akceptację, gdyż sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budził wątpliwości, a opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy zawiera określenie podejścia, metody

i techniki wyceny, rodzaju nieruchomości, jej wartości rynkowej i daty, na którą wartość tę określono. W treści operatu rzeczoznawca przedstawił źródła danych

o nieruchomości i rynku lokalnym, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości (s. 11). Dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości gruntowych uzbrojonych położonych w podobnej lokalizacji na terenach produkcji i usług oraz innej aktywności gospodarczej. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Operat zawiera dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora.

Według Sądu, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości. Z przywołanych regulacji u.g.n. wynika, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jakimi kryteriami należy kierować się przy doborze nieruchomości podobnych wskazano w art. 4 pkt 16 u.g.n. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałujących na wartość nieruchomości. Zatem także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12; z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; CBOSA na stronie internetowej: https://orzeczenia.nsa.gov.pl, podobnie jak inne orzeczenia powołane poniżej).

Wskazania bowiem wymaga, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyroki: WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17; NSA

z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21). W przypadku stwierdzenia braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia

i zajęcia jednoznacznego stanowiska. Organ egzekucyjny nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie

z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Sądu, wobec niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organy nie miały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Jeśli zaś skarżący uważał, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sam powinien był przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny (wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15,

z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16). Działania takie nie zostały jednak przez skarżącego podjęte. Wobec nieprzedstawienia dowodów mogących podważyć operat szacunkowy, samo subiektywne przekonanie strony co do nieprawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości.

Ponadto zauważenia w sprawie wymaga, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony 24 sierpnia 2022 r., przy czym w świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników,

o których mowa w art. 154. Dodatkowo ustawa o postępowaniu egzekucyjnym

w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego. Jak bowiem wynika

z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis

i oszacowanie wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 111k § 2 u.p.e.a., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Regulacja z art. 111k § 2 u.p.e.a. wskazuje zatem na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego znacznie wcześniej, dla potrzeb innego postępowania egzekucyjnego. Sam upływ czasu między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadnia potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości (wyrok WSA w Krakowie z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 617/18). Przesłanką przeprowadzenia dodatkowego opisu

i oszacowania wartości nieruchomości jest natomiast, zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., istotna zmiana w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, przy czym strona w niniejszej sprawie nie wskazywała na zaistnienie tej przesłanki.

Reasumując, zdaniem Sądu, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości weryfikacji oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową, uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia zawarte w operacie.

W ocenie Sądu, na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisu art. 110u § 1 u.p.e.a. W treści zaskarżonego postanowienia przedstawiono uzasadnienie faktyczne i prawne adekwatne do zastosowanych przepisów prawa i wynikających z nich przesłanek. Strona zaś, formułując powyższy zarzut skargi, nie wskazała w czym konkretnie go upatrywała.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.