Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 315/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 156 ust.4, 3, art. 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Referent Kinga Kościejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lipca 2024 r. sprawy ze skargi K. T. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 11 marca 2024 r., znak: GN-Z.7534.1.1.2024.IMP w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Zamojskiego z dnia 22 listopada 2023 r., znak: GKN.683.2.209.2021; II. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz skarżącego K. T. kwotę 4097 (cztery tysiące dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta Zamojski decyzją nr 2/2021 z 6 września 2021 r., znak: B.6740.5.1.2021 udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej nr [...] w miejscowości W. P.. Decyzją tą zatwierdzono podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji. Dokonano m.in. podziału działki nr [...] o pow. 4,06 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0488 ha oraz [...] o pow. 4,01 ha. Na realizację inwestycji została przeznaczona działka nr [...] o pow. 0,0488 ha. Na mocy tej decyzji nieruchomość oznaczona nr [...] stała się własnością Gminy Z..

Decyzją z dnia 1 lutego 2023 r., znak: GKN.683.2.209.2021 Starosta Zamojski ustalił na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości E. oraz K. małżonków T. odszkodowanie w wysokości 16 551,00 zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Z. własności nieruchomości.

Od decyzji tej odwołanie złożył K. T..

Wojewoda Lubelski decyzją z 31 maja 2023 r., znak: GN-Z.7534.1.3.2023.DL uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ odwoławczy wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji powinien uwzględnić, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie obejmującym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. i W. P. przyjętym uchwałą Nr XI/106/11 Rady Gminy Zamość z dnia 5 października 2011 r. dwa przeznaczenia: KD-L (tereny dróg publicznych) oraz U13 (tereny usługowe z dopuszczalną funkcją mieszkaniową), zatem analiza powinna obejmować zarówno rynek nieruchomości drogowych, jak i rynek nieruchomości usługowo-mieszkaniowych.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta Zamojski decyzją z 22 listopada 2023 r., znak: GKN.683.2.209.2021 ustalił odszkodowanie w wysokości 16 551,00 zł z tytułu nabycia przez Gminę Z. własności działki nr [...].

Od decyzji Starosty Zamojskiego odwołanie złożył K. T..

Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji decyzją z 11 marca 2024 r., znak: GN-Z.7534.1.1.2024.IMP, Wojewoda Lubelski wskazał, że materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162 ze zm. - dalej: specustawa drogowa) w związku z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm. - dalej: u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia 12 kwietnia 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. (uprawnienia nr [...]) wraz z klauzulą z dnia 7 lipca 2023 r. potwierdzającą jego aktualność, zawierającą analizę, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n.

Organ II instancji dokonał kontroli operatu szacunkowego, zbadał jego prawidłowość pod względem spełnienia warunków formalnych i prawnych, a także prawidłowość przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania. Organ wyjaśnił, że działka nr [...] położona jest w północnej części miejscowości W. P., we wschodniej części gminy Z., w otoczeniu gruntów ornych oraz terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W najbliższym otoczeniu brak jest infrastruktury handlowo-usługowej. Działka ma kształt nieregularny, wydłużony, jest nieogrodzona, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej trylinką. Działka w części użytkowana jest zgodnie z przeznaczeniem jako droga publiczna - pobocze, w części natomiast stanowi nieużytek z przeznaczeniem pod usługi. Nieruchomość stanowi działkę gruntową bez składników budowlanych oraz bez składników roślinnych. Aktualne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pokrywa się w przeważającej części z przeznaczeniem nieruchomości zgodnym z celem wywłaszczenia (pod drogę). Rzeczoznawca wskazał jednocześnie, że pozostała część działki położona jest na terenie przeznaczonym pod usługi, ale ze względu na jej położenie przyjął aktualne przeznaczenie jako tereny dróg publicznych.

Organ wyjaśnił, że w celu określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości biegły przeanalizował rynek lokalny nieruchomości podobnych do wycenianej, znajdujących się na terenie gminy Z. oraz gmin sąsiednich z powiatu zamojskiego. Analizie poddał transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Po analizie rynku wyodrębnił zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej, stanowiących podstawę wyceny, który obejmował dwanaście nieruchomości położonych na terenie "miasta" powiatu lubelskiego, zamojskiego, biłgorajskiego i tomaszowskiego, będących przedmiotem prawa własności i obrotu wolnorynkowego w latach 2020-2021, stanowiących niezabudowane tereny z dostępem do drogi publicznej, nabywanych pod drogi, o powierzchni gruntu od 63 m2 do 1770 m2 oraz o cenach jednostkowych w przedziale od 20,07 zł/m2 do 37,64 zł/m2, średnia cena jednostkowa w podanym zbiorze wynosiła 25,90 zł/m2. W wyniku analizy stwierdził stabilne tendencje rynkowe w zakresie cen nieruchomości drogowych, dlatego, jak wskazał w operacie, nie korygował cen ze względu na upływ czasu.

Ze wskazanego zbioru do dalszych porównań wybrał trzy nieruchomości, jego zdaniem, najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają cztery cechy rynkowe, tj. lokalizacja i położenie (waga cechy 40 %), otoczenie (waga cechy 20 %), powierzchnia gruntu (waga cechy 20 %) oraz dostępność do drogi dojazdowej (waga cechy 20 %). Na tej podstawie określił wartość wywłaszczonej działki nr [...] na łączną kwotę 16 551,00 zł. Do wyceny jako jednostkę porównawczą biegły przyjął 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość rynkową 1 m2 gruntu określił na kwotę 33,916 zł. Powierzchnia wycenianej działki wynosiła 488 m2. Wartość rynkową gruntu rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami (zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., stosując zasady metodyczne zawarte w § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555).

Wojewoda podkreślił, że powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu 12 kwietnia 2022 r. Ustawowy termin wykorzystania operatu do celu, dla którego został sporządzony, upłynął w dniu 12 kwietnia 2023 r. Klauzulą z dnia 7 lipca 2023 r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu, dokonując analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n. i uznając, że stan nieruchomości, zarówno fizyczny, jak i prawny, na datę sporządzenia klauzuli nie uległ zmianie w stosunku do stanu z dnia sporządzenia operatu. Nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość rynkową dla przedmiotowej nieruchomości. Klauzula została umieszczona w operacie i jednocześnie została dołączona analiza, o której mowa w powołanym przepisie.

Wojewoda wyjaśnił następnie, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów postawionych w decyzji organu II instancji z dnia 31 maja 2023 r. Wyjaśnił, że nieruchomość o pow. 488 m2 w ok. 41 % zajęta jest przez teren o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym, zaś w ok. 59 % zajęta jest przez teren o przeznaczeniu drogowym. W takiej sytuacji, jego zdaniem, bezprzedmiotowe jest dokonanie odrębnej analizy rynku nieruchomości usługowych. Dopuszczalna byłaby ewentualnie analiza rynku nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu drogowo-usługowym, o powierzchni i konfiguracji proporcjonalnej do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na nietypowe połączenia przeznaczeń, małą powierzchnię oraz niekorzystną konfigurację brak jest na rynku lokalnym nieruchomości łączących podobne jak w nieruchomości wycenianej cechy rynkowe. Ponadto nieruchomość wyceniana posiada kształt wąski, wydłużony, co wyklucza możliwość wykorzystania jej do celów zabudowy. Według stanu na dzień wyceny działka w części jest użytkowania zgodnie z przeznaczeniem jako droga publiczna - pobocze, w części zaś stanowi nieużytek. Nieruchomość, z uwagi na odległość od drogi publicznej znajduje się w obszarze ograniczenia zabudowy. Wyceniana nieruchomość w najszerszym punkcie, w obszarze obejmującym teren budowlany, ma szerokość 4 m, a więc w całości znajduje się w obszarze, gdzie wykluczona jest możliwość posadowienia jakiejkolwiek zabudowy.

W ocenie organu odwoławczego operat z dnia 12 kwietnia 2022 r. uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania. Wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę uzasadniony. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, stąd może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za zajęty grunt.

W skardze na decyzję Wojewody Lubelskiego z 11 marca 2024 r., znak: GN-Z.7534.1.1.2024.IMP K. T. zarzucił:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez brak wszechstronnego rozważenia całokształtu materiału dowodowego skutkujący ustaleniem odszkodowania w wysokości zaniżonej względem wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej;

2) naruszenie art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w oparciu o operat szacunkowy, który nie może być wykorzystywany do dokonania ustaleń stanowiących podstawę wyceny wartości nieruchomości z uwagi na upływ dwunastomiesięcznego terminu od daty jego sporządzenia i brak prawidłowego potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty Sąd podzielił.

Przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz E. oraz K. małżonków T. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Z. własności działki nr [...] położonej w W. P. na potrzeby realizacji inwestycji drogowej.

Organy ustaliły wysokość odszkodowania w oparciu o wyliczenia przyjęte w operacie szacunkowym z 12 kwietnia 2022 r. opatrzonym klauzulą aktualności z 7 lipca 2023 r.

W dniu 9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832), które zastąpiło rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). W myśl § 85 ust. 1 rozporządzenia z 2023 r., do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. W niniejszej sprawie zastosowanie ma zatem rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że niezasadny jest podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w oparciu o operat szacunkowy, który nie może być wykorzystywany do dokonania ustaleń stanowiących podstawę wyceny wartości nieruchomości z uwagi na upływ dwunastomiesięcznego terminu od daty jego sporządzenia i brak prawidłowego potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

W myśl art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W rozpoznawanej sprawie aktualność operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 12 kwietnia 2022 r. została potwierdzona klauzulą z dnia 7 lipca 2023 r. Rzeczoznawca, potwierdzając aktualność operatu, dokonał analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n., z której wynika, że stan nieruchomości, zarówno fizyczny, jak i prawny, na datę sporządzenia klauzuli nie uległ zmianie w stosunku do stanu z dnia sporządzenia operatu. Nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość rynkową dla przedmiotowej nieruchomości. Sąd nie ma żadnych zastrzeżeń ani co do samego faktu aktualizacji operatu, ani co do sposobu, w jaki autor operatu tego dokonał.

Omawiany operat zawiera jednak istotne mankamenty, które zasadniczo wpływają na jego wartość jako kluczowego dowodu w sprawie. Należy przy tym podkreślić, że pomimo że operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę będącego ekspertem z zakresu wyceny nieruchomości posiadającego wiedzę specjalistyczną, nie zwalnia to organów administracji od obowiązku jego oceny jako dowodu. Organy są zobligowane do zbadania merytorycznej zawartości operatu pod kątem właściwego doboru nieruchomości podobnych, właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od wycenianej i właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są zatem obowiązane do oceny wiarygodności dowodowej operatu, którą należy odróżnić od oceny jego prawidłowości, co należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

W konsekwencji powyższego zagadnienie doboru nieruchomości podobnych podlega kontroli zgodności z prawem, oczywiście z wyłączeniem kwestii wymagających wiadomości specjalnych, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to, że Sąd jest uprawniony do zweryfikowania przeprowadzonej przez organ kontroli nieruchomości przyjętych do porównania w ramach kryterium podobieństwa.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi, dodatkowymi cechami może być: otoczenie, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna, jak również powierzchnia nieruchomości. Rzeczoznawca ma obowiązek przekonująco uzasadnić dobór nieruchomości przeznaczonych do porównania, które powinny zostać wyczerpująco opisane.

W kontrolowanym operacie jako drugą z cech rynkowych nieruchomości podobnych rzeczoznawca przyjął otoczenie nieruchomości, nadając jej wagę 20%. Oprócz tego wskazał: lokalizację i położenie (waga cechy 40 %), powierzchnię gruntu (waga cechy 20 %) oraz dostępność do drogi dojazdowej (waga cechy 20 %). Jednak operat nie zawiera żadnej charakterystyki otoczenia nieruchomości przyjętych do porównania, dlatego nie sposób ustalić, czy rzeczywiście pod kątem otoczenia wybrane do porównania nieruchomości spełniają cechę podobieństwa. Tej wątpliwości nie wyjaśnił również autor operatu w piśmie stanowiącym odpowiedź na zarzuty do treści operatu, wskazując, że "ogólny opis nieruchomości porównawczych, poza danymi wskazanymi w tabeli, został także zamieszczony w analizie rynku" (k. 123). Tymczasem w zawartej w operacie analizie rynku wskazano jedynie, że wzięto do porównania 12 nieruchomości położonych na terenie miasta powiatu lubelskiego, zamojskiego, biłgorajskiego i tomaszowskiego, będących przedmiotem prawa własności i obrotu wolnorynkowego w latach 2020-2021, stanowiących niezabudowane tereny z dostępem do drogi publicznej, nabywanych pod drogi, o powierzchni gruntu od 63 m2 do 1770 m2 oraz o cenach jednostkowych w przedziale od 20,07 zł/m2 do 37,64 zł/m2, pomijając dane na temat otoczenia nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o 3 działki wyodrębnione finalnie z tego zbioru do porównań, to w tabeli wskazano jedynie ich położenie oraz powietrznię, ponownie pomijając otoczenie, co jest istotnym mankamentem operatu.

Zasadny jest także zarzut dotyczący braku przekonującego wyjaśnienia pominięcia w wycenie nieruchomości przeznaczonych pod usługi.

Przy wycenie spornej nieruchomości zastosowanie ma § 36 rozporządzenia z 21 września 2004 r., który kompleksowo reguluje kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ma on zatem charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości, w tym do art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. (por. wyroki NSA z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15 oraz z dnia 20 września 2019 r. I OSK 538/19).

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie zaś do ust. 2 tego przepisu, w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Ustalony w powołanym przepisie porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r, I OSK 2311/15).

W rozpoznawanej sprawie Wojewoda Lubelski w decyzji z 31 maja 2023 r., nakazał organowi pierwszej instancji uwzględnienie, że działka nr [...] jest położona na terenie obejmującym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. i W. P., dwa przeznaczenia: KD-L (tereny dróg publicznych) oraz U13 (tereny usługowe z dopuszczalną funkcją mieszkaniową), zatem analiza powinna obejmować zarówno rynek nieruchomości drogowych, jak również rynek nieruchomości usługowo-mieszkaniowych.

W ponownie prowadzonym postępowaniu zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji zaaprobowały stanowisko biegłego, który analizie poddał transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych wyłącznie pod drogi. Organy przyjęły za wystarczające wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z 31 maja 2023 r., w którym wyjaśnił, że działka nr [...] w ok. 41 % to teren o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym, zaś w ok. 59 % - teren o przeznaczeniu drogowym. W ocenie biegłego bezprzedmiotowe jest dokonanie odrębnej analizy rynku nieruchomości usługowych z uwagi na nietypowe połączenia przeznaczeń, małą powierzchnię oraz niekorzystną konfigurację. Biegły wskazał, że brak jest na rynku lokalnym nieruchomości łączących podobne jak w nieruchomości wycenianej cechy rynkowe. Ponadto nieruchomość wyceniana posiada kształt wąski, wydłużony, co wyklucza możliwość wykorzystania jej do celów zabudowy.

Biegły nie wyjaśnił, dlaczego w sytuacji braku na rynku lokalnym nieruchomości łączących podobne jak w nieruchomości wycenianej cechy rynkowe nie zbadał, czy takie nieruchomości były przedmiotem transakcji na rynku regionalnym, do czego upoważnia § 36 ust. 2 rozporządzenia.

Wymaga podkreślenia, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną nie zawsze jest porównanie transakcji dotyczących wyłącznie nieruchomości drogowych. Brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualne (dotychczasowe) przeznaczenie bądź dotychczasowy sposób użytkowania. W ramach wyliczenia odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego i nie można automatycznie przyjmować, w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne, że prawidłowe jest uwzględnienie w pierwszej kolejności transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (por. wyrok NSA z 8 marca 2023 r., I OSK 2370/19).

Podsumowując, brak wystarczającej charakterystyki cech nieruchomości przyjętych do porównania, w tym ich otoczenia, a także niedostateczne, nieprzekonujące uargumentowanie pominięcia przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod usługi skutecznie podważają wartość dowodową operatu, którego konkluzje stanowiły dla organów podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę.

W związku z powyższym Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ w związku z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej p.p.s.a.) jako naruszające w sposób istotny art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., a organ odwoławczy – dodatkowo art. 136 k.p.a.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie zwrotu kosztów postępowania obejmujących – z uwagi na wartość przedmiotu zaskarżenia wynoszącą 16.551 zł – wpis stosunkowy od skargi w kwocie 497 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika skarżącego w kwocie 3600, zostało wydane na podstawie art. 205 § 1 p.p.s.a. oraz § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.).

Rozpoznając sprawę ponownie, organ pierwszej instancji uwzględni ocenę prawną dokonaną przez Sąd (art. 153 p.p.s.a.). Wskutek upływu czasu ekspirował operat szacunkowy będący podstawą wydania decyzji odszkodowawczych i nie może być on wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Nie istnieje również możliwość potwierdzenia jego aktualności (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Organ uzupełnieni zatem materiał dowodowy o kolejny operat szacunkowy, który podda rzetelnej ocenie, w szczególności pod kątem prawidłowości doboru nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.