Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1567/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2023-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 36 udst. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Robert Sawuła Sędziowie Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędzia del. WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej P.O. i K. F. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 lutego 2022 r. sygn. akt II SA/Łd 291/21 w sprawie ze skargi P. O., A. Z., P. Z. i K. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

1. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z 15 lutego 2022 r. sygn. akt II SA/Łd 291/21 oddalił skargę P. O., A. Z., P. Z. i K. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z [...] marca 2021 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z [...] grudnia 2020 r. nr [...] ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 37 170,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], [...], [...], [...] i [...], [...] i [...], [...] i [...], [...] i [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,7000 ha, położonej w obrębie [...] m. B., spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zobowiązującą skarżących do jej wniesienia.

W ocenie Sądu Wojewódzkiego ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w zgodzie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, dalej upzp) i ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, dalej ugn). Sąd I instancji przyznał rację Kolegium, że biegła przy jego sporządzaniu zastosowała się do wskazań WSA zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 8 listopada 2019 r. sygn. akt II SA/Łd 324/19 dotyczących kwestii prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności biegła wzięła pod uwagę przy tym fakt, że potencjalny sposób zagospodarowania nieruchomości, jakim jest zabudowa mieszkaniowa, nie powinien być obojętny dla wyceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a potencjalna możliwość wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej na tereny przeznaczone w nieobowiązującym planie miejscowym pod uprawy rolne, stanowić powinna cechę nieruchomości, która musi zostać uwzględniona jako cecha mająca wpływ na cenę nieruchomości. Kwestie te zostały poddane szczegółowej analizie Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str. 6-9) i uzasadnienie to spełnia wymogi art. 107 § 3 Kpa.

2. P. O. i K. F. wnieśli od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

1) art. 36 ust. 4 upzp przez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu są nieruchomości powstałe w wyniku podziału nieruchomości, na skutek podjętych przez skarżących działań, które również wiązały się z ponoszeniem przez nich stosownych opłat. Podział nieruchomości nastąpił po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego i za tak podzielone nieruchomości otrzymali oni cenę 50 zł za m2, czyli niemal taką samą jak wskazana przez biegłą w operacie 49,30 zł, wobec czego biegła dokonując takiej wyceny przyjęła wartość nieruchomości po podziale, a nie przed podziałem;

2) § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie) poprzez przyjęcie w wybranej przez biegłą metodzie podejścia porównawczego, metodzie porównywania parami, że operat nie zawiera błędów formalnych i odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu oraz przez przyjęcie, iż nieruchomościami podobnymi w rozumieniu tego przepisu są nieruchomości, których powierzchnia jest 2 a nawet ponad 3-krotnie mniejsza, co przy powierzchni nieruchomości skarżących 7000 m2 ma znaczenie, bowiem nie można się zgodzić, aby nieruchomością podobną była nieruchomość o wskazywanej w operacie powierzchni 4.010 m2, czy 4.876 m2, tym bardziej, gdy nieruchomości te położone w innych miejscowościach, a cena za nie uzyskiwana była taka, jak cena uzyskana przy sprzedaży przez skarżących za nieruchomość po podziale;

3) art. 36 ust. 4 upzp w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia i faktyczne pominięcie, że dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a cena ustalona przez biegłą jednego metra kwadratowego nieruchomości jest jedynie o 70 groszy mniejsza, niż faktycznie uzyskana ze sprzedaży nieruchomości po jej podziale, a więc nie uwzględnia, iż wzrost wartości nieruchomości nastąpił w wyniku podziału, a nie samego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

3. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

3.1. Skarga kasacyjna jest niezasadna.

3.2. Wobec tego, że skarżący zrzekli się rozprawy, a organ w terminie czternastu dni od dnia doręczenia odpisu skargi kasacyjnej nie zażądał przeprowadzenia rozprawy, skarga kasacyjna na podstawie art. 182 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, dalej Ppsa), została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.

3.3. W postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym prowadzonym na skutek wniesienia skargi kasacyjnej obowiązuje generalna zasada ograniczonej kognicji tego Sądu (art. 183 § 1 Ppsa). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, wyznaczonych przez przyjęte w niej podstawy, określające zarówno rodzaj zarzucanego zaskarżonemu orzeczeniu naruszenia prawa, jak i jego zakres. Z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Ta jednak nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. Przy tym zgodnie z art. 193 zd. drugie Ppsa uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się wyłącznie do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w oparciu o stan faktyczny przyjęty w orzeczeniu przez Sąd I instancji.

3.4. W pierwszej kolejności wskazać należy że uregulowana w art. 36-37 upzp opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). W świetle art. 36 ust. 4 upzp kluczową przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu. W świetle art. 36 ust. 4 upzp wzrost wartości nieruchomości (tzw. ulepszenie planistyczne) musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. W świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 upzp niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia (por. wyroki NSA z: 9 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 403/16, 20 października 2020 r. sygn. akt II OSK 1540/20, 10 stycznia sygn. akt II OSK 2514/21).

3.5. Taka sytuacja, wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, nie miała miejsca w niniejszej sprawie i nie doszło do naruszenia art. 36 ust. 4 upzp. Skarżący bezzasadnie zarzucają, że operat szacunkowy nie odnosi się do pierwotnej nieruchomości, lecz do tej jej części, która po wejściu w życiu miejscowego planu (w 2015 r.) została wydzielona i zbyta (w 2018 r.). Po pierwsze, z operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że stan nieruchomości został przyjęty na dzień [...] stycznia 2015 r. tj. na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Po drugie, biegła uwzględniła, że na dzień uprawomocnienia się aktualnie obowiązującego planu miejscowego wyceniany grunt stanowił jeszcze niewydzieloną część działek nr [...] i [...]. Po trzecie, ustalono poprawki kwotowe ze względu właśnie na różnice pomiędzy cechami gruntu, z którego wyłączono wyceniane działki a atrybutami nieruchomości przyjętych do porównań. Tym samym z operatu szacunkowego, wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, jednoznacznie wynika wycena nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie planu, bez uwzględnienia skutków podziału działek nr [...] oraz nr [...].

3.6. W konsekwencji nieusprawiedliwiony jest również zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 upzp oraz w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, ponieważ biegła określiła wartość nieruchomości w takim jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia planu miejscowego, przyjmując cechę powierzchni nieruchomości jako dużą tj. ponad 14000 m2. Biegła prawidłowo zatem nie uwzględniła wpływu podziału geodezyjnego na wartość nieruchomości. Natomiast cena sprzedaży nieruchomości objętej opłatą, która to cena jest ustalona przez strony, pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości ustaloną zgodnie z art. 37 ust. 1 upzp. Strony sprzedając nieruchomość ustalają cenę w sposób dowolny, nie kierując się dyrektywami art. 37 ust. 1 upzp np. biorą pod uwagę ustalenia studium itp. Dlatego też bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje cena jaką skarżący uzyskali z tytułu sprzedaży nieruchomości (wyrok NSA z 3 marca 2023 r. sygn. akt II OSK 785/20, w odniesieniu do wysokości odszkodowania analogicznie Sąd Najwyższy w wyroku z 19 listopada 2020 r. sygn. akt II CSK 63/19).

3.7. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (wyrok NSA z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19). Dlatego też nie sposób odnosić się w ramach postępowania kasacyjnego do zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomość nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, jak i granic rynku, nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy § 4 ust. 1 i ust. 3 ww. rozporządzenia.

3.8. Reasumując, wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne. Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie w związku z czym należało ją oddalić na podstawie art. 151 Ppsa.

3.9. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 Ppsa orzekł, jak w sentencji.