Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 131/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2024-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 listopada 2024 r. sprawy ze skarg: K. Z., A. Z., W. O. i J. O. na decyzję Warmińsko-Mazurskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego dotyczącego wykonania robót budowlanych oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z 14 września 2023 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Iławie (dalej: "PINB", "organ pierwszej instancji") nakazał M.D.–inwestorowi i właścicielowi budynku (dalej: "deweloper") wykonanie robót budowlanych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym położonym na działce [...], wyszczególnionych w ekspertyzie technicznej z lutego 2023 r., w terminie do 30 listopada 2023 r., w celu doprowadzenia konstrukcji ww. budynku do odpowiedniego stanu technicznego.

W złożonych od powyższej decyzji odwołaniach K. i A.Z. oraz W. i J.O. (dalej: "skarżący") zarzucili PINB: udaremnienie im wypowiedzenia się co do pisma z 7 sierpnia 2023 r. i zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, w sytuacji gdy strony postępowania przedkładały sprzeczne ekspertyzy i opinie oraz zaniechanie podjęcia wszystkich czynności koniecznych do ustalenia stanu faktycznego. Wywiedli, że autor ekspertyzy technicznej z lutego 2023 r. przyjął nieprawdziwe dane do obliczeń, zatem wykonanie robót określonych tą ekspertyzą będzie zagrażać życiu i zdrowiu mieszkańców ww. budynku i katastrofą budowlaną.

Nadto, W. i J.O. wnieśli o uzupełnienie materiału o dokumenty załączone do ich odwołania.

Warmińsko-Mazurski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej "WINB", "organ odwoławczy") decyzją z 11 grudnia 2023 r. umorzył postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu WINB wskazał, że deweloper podał, iż zawarł ze skarżącymi umowy deweloperskie, które nie przenoszą własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują do jej przeniesienia. Dodał, że odmawiają oni podpisania aktu przeniesienia własności. K. i A.Z. wyjaśnili zaś, że w księdze wieczystej wpisane jest roszczenie, na ich rzecz o wybudowanie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego. Stwierdzili, że skoro nabywca ma prawo do wybudowania budynku w sposób zgodny z prawem i standardami technicznymi, to bez wątpienia nabywca jest stroną w postępowaniu prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego dotyczący stanu technicznego budynku. Natomiast W. i J.O. podnieśli, że PINB w toku całego postępowania traktował ich jak stronę, doręczał korespondencję i zobowiązał do ustosunkowania się do poszczególnych dokumentów. Podali, że 26 listopada 2021 r. zawarli z deweloperem umowę deweloperską na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na ww. działce. Dokonali odbioru budynku i uiścili całą kwotę wynikającą z umowy. Wywiedli, że skoro przedmiotem postępowania jest nałożenie obowiązku wykonania robót budowlanych, a od 12 lipca 2022 r. władają tą nieruchomością, to należy kwalifikować ich jako faktycznych użytkowników przedmiotowego obiektu w rozumieniu art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.; dalej: "Pb"). Stwierdzili, że w przedmiotowym postępowaniu istnieje możliwość wydania decyzji w stosunku do skarżących, zatem są stroną tego postępowania.

WINB wyjaśnił, że art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, z późn. zm., dalej: "k.p.a.") nie stanowi samoistnej normy prawnej dla wywodzenia przysługującego danej osobie przymiotu strony postępowania, gdyż ustalenie interesu lub obowiązku prawnego może nastąpić jedynie w związku z konkretną normą prawa materialnego. Podkreślił, że rozstrzygnięcie musi bezpośrednio wpływać na sytuacją prawną podmiotu, nie zaś za pośrednictwem sytuacji prawnej innego podmiotu.

WINB ocenił, że argumenty skarżących nie potwierdzają istnienia ich interesu prawnego. Wynika z nich jedynie interes faktyczny. Skarżący nie wskazali przepisu prawa materialnego, z którego wynikałby wprost ich interes prawny. Stwierdził, że żaden przepis prawa nie przyznaje przyszłemu nabywcy lokalu bądź domu jednorodzinnego statusu strony. Nabywcy lokali nie mogą żądać podjęcia określonych czynności przez organy nadzoru budowlanego. Przyszły nabywca, jako strona umowy deweloperskiej, posiada jedynie skuteczne względem inwestora prawo do przeniesienia własności nieruchomości, co do której toczy się postępowanie administracyjne. Zawarcie umowy deweloperskiej powoduje jedynie powstanie wzajemnych obowiązków na linii deweloper – nabywca, ale nie jest skutecznym wykazaniem interesu prawnego po stronie nabywcy. W razie wydania decyzji, która oddziałuje w jakiś sposób na nabywcę, może on dochodzić od dewelopera wyłącznie roszczeń cywilnych, np. z tytułu rękojmi lub nieprawidłowego wykonania zobowiązania. W świetle art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 r. poz. 1177; dalej: "ustawa deweloperska z 2021 r.) umowa deweloperska nie stanowi tytułu prawnego do lokalu, gdyż określa przyszłe zobowiązania dewelopera względem nabywcy i odwrotnie. WINB stwierdził, że odebranie budynku i posiadanie kluczy również nie stanowi o statusie strony postępowania, gdyż nadal jedynym właścicielem nieruchomości jest deweloper. Zauważył, że wpis z księgi wieczystej również nie potwierdza interesu prawnego skarżących. Wpis ten zawiera jedynie roszczenia względem dewelopera o wybudowanie budynku mieszkalnego, wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego i sprzedaż prawa własności do tego lokalu. Skoro skarżący nie są właścicielami przedmiotowej nieruchomości, to w świetle przepisów prawa budowlanego nie mają prawa do nieruchomości i nie są stroną toczącego się postępowania administracyjnego. Jako osoby nie posiadające tytułu własności do nieruchomości nie mogą być adresatami praw ani obowiązków wynikających w wydanej decyzji.

W złożonej skardze K. i A. Z. zarzucili naruszenie art. 23 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445; dalej: "ustawa deweloperska z 2011 r.") w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. przez umorzenie postępowania odwoławczego, mimo że posiadają przymiot strony, gdyż są nabywcami lokalu w ww. budynku i ich roszczenie o wybudowanie budynku zostało ujawnione w księdze wieczystej. Wywiedli, że w art. 23 ust. 1 i ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2011 r. chodzi o wybudowanie budynku w sposób zgodny z prawem, standardami technicznymi, bezpiecznego dla zdrowia i życia ludzi i nadającego się do zamieszkania, zatem bez wątpienia są stroną w postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego dotyczącym nieodpowiedniego stanu technicznego ww. budynku.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania.

W. i J. O. zarzucili natomiast WINB, że błędnie uznał, iż nie przysługuje im status strony, w sytuacji gdy są nabywcami w rozumieniu ustawy deweloperskiej z 2021 r. i od 12 lipca 2022 r. władają nieruchomością, zatem w rozumieniu art. 52 ust. 1 Pb mogą być kwalifikowani jako faktyczni użytkownicy i zarządcy tego obiektu. Tym samym mogą być adresatami obowiązków, o których mowa w rozdziale 5B Pb.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Jednocześnie wnieśli o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną.

W piśmie z 6 marca 2024 r. W. i J. O. wnieśli o przeprowadzenie dowodu z aktów notarialnych z 27 lutego 2023 r. i 19 lutego 2024 r. na okoliczność podejmowania działań w celu zawarcia umowy przenoszącej na nich własność nieruchomości.

Deweloper w piśmie z 30 kwietnia 2024 r. ustosunkował się do twierdzeń skarżących, zawartych we wniosku dowodowym, zaś w piśmie z 7 listopada 2024 r. wywiódł, że skarżący nie poosiadają interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym i wniósł o oddalenie skarg.

Postanowieniem z sąd połączył do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia obie skargi i prowadził je pod sygn. II SA/Ol 131/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona przepisów prawa. Tym samym, skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Kwestią sporną w rozpoznawanej sprawie jest istnienie interesu prawnego skarżących w postępowaniu zainicjowanym odwołaniem od decyzji wydanej przez PINB w trybie

art. 51 ust. 1 pkt 2 Pb, którą nakazano deweloperowi wykonanie robót budowlanych w opisanym wyżej budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym wyszczególnionych w ekspertyzie technicznej w celu doprowadzenia konstrukcji budynku do odpowiedniego stanu technicznego.

Przede wszystkim zaznaczyć trzeba, że z przepisów k.p.a. jednoznacznie wynika, że postępowanie odwoławcze nie jest prowadzone z urzędu. Może ono zostać wszczęte, w myśl art. 127 § 1 k.p.a., wyłącznie na skutek odwołania złożonego przez stronę postępowania. Aby zatem mogło zostać skutecznie wszczęte i następnie zakończone wydaniem merytorycznego orzeczenia, w postępowaniu tym musi zostać wykazane, że podmiot, który wniósł środek zaskarżenia, posiada przymiot strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. Stwierdzenie przez organ odwoławczy, że wnoszący odwołanie nie jest stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a., następuje w formie decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. Ustalenie interesu prawnego powinno nastąpić w toku rozpoznania odwołania na podstawie stanu faktycznego wynikającego z dowodów zebranych przez organ pierwszej instancji z ewentualnym ich uzupełnieniem w trybie art. 136 k.p.a.

Zgodnie z do art. 28 k.p.a. stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały z 10 kwietnia 2024 r. I OPS 1/23 (wszystkie powołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), cytowany przepis nie stanowi samodzielnej podstawy prawnej kreującej interes prawny lub obowiązek w sprawie administracyjnej i w postępowaniu administracyjnym. W przepisie tym odwołano się jedynie do pojęć "interes prawny" i "obowiązek", których zaistnienie warunkuje uznanie danego podmiotu za stronę postępowania administracyjnego, dlatego zakres znaczeniowy tych pojęć należy ustalać na podstawie aktów prawnych normujących przedmiot danej sprawy administracyjnej lub innych aktów prawnych, mających związek z aktem normującym daną sprawę administracyjną.

Źródłem interesu prawnego mogą być takie normy, które określają treść praw lub obowiązków w sferze prawa administracyjnego. Są to normy materialne określające interes prawny lub obowiązek danego podmiotu, który to interes prawny i obowiązek – w wyniku przeprowadzenia postępowania służącego zastosowaniu tych norm – przekształca się w prawo lub obowiązek w sensie podmiotowym i materialnym.

Z tego właśnie względu źródłem interesu prawnego w prawie administracyjnym są normy prawa materialnego. Interes prawny w prawie administracyjnym – wynikający z norm prawa materialnego – musi być przy tym konkretny, dający się obiektywnie stwierdzić oraz aktualny, tj. nadający się do urzeczywistnienia w danej sytuacji faktycznej i prawnej, jak i wiążący się z realnością, co oznacza, że powinien istnieć w dacie stosowania tych norm.

Wynikanie interesu prawnego z normy prawa materialnego obiektywizuje w konsekwencji indywidualny interes prawny oparty na tej normie. Interes prawny w sferze prawa administracyjnego istnieje zatem, gdy zgłaszane żądanie oparte jest na konkretnej normie materialnoprawnej i gdy o jego istnieniu nie decyduje samo przekonanie zgłaszającego żądanie, ale ocena istnienia tego żądania w kontekście skonkretyzowanych norm materialnoprawnych.

Brak ścisłego związku interesu indywidualnego z normą materialnoprawną, stanowiącą źródło tego interesu, oznacza, że jest to jedynie interes faktyczny. Interesem faktycznym będzie więc zarówno interes indywidualny nie pozostający w jakimkolwiek związku z jakąkolwiek normą prawną, jak również taki interes, który nawiązuje do norm prawnych, ale nie są to materialne normy prawne, a także interes, który nawiązując do materialnych norm prawnych, nie wynika jednak z tych norm bezpośrednio, lecz jest wyprowadzany z aktów lub czynności co najwyżej opartych na tych normach, a to oznacza jedynie pośredni związek tego interesu z normami prawnymi.

Materialna norma prawna powinna również aktualnie i bezpośrednio dotyczyć sytuacji danego podmiotu – interes prawny nie może być bowiem wyprowadzany z samego tylko faktu istnienia jakiegoś aktu prawnego czy istnienia jakiejś instytucji prawnej. Nie może też wynikać tylko z interesów lub uprawnień innych podmiotów, nie może również mieć charakteru hipotetycznego. Źródłem interesu prawnego w prawie administracyjnym nie mogą być zatem różnego rodzaju zdarzenia prawne mieszczące się w sferze stosowania prawa, w konsekwencji czego nie można go wywieść w szczególności ze skutków czynności prawnych prawa cywilnego, w tym z faktu istnienia powiązania określonych podmiotów stosunkiem cywilnoprawnym, szczególnie w postaci umowy zobowiązaniowej. W przeciwnym razie, bezwzględnie wiążąca norma materialna prawa administracyjnego i jej stosowanie byłoby kształtowane wolą stron umowy cywilnoprawnej, co jest nie do pogodzenia z charakterem stosunku administracyjnoprawnego, wykluczającego wolę stron w kształtowaniu treści tego stosunku.

Powyższe nie stoi na przeszkodzie wywodzeniu interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. z materialnoprawnego przepisu prawnego, należącego również do innej, niż prawo administracyjne, gałęzi prawa – w tym z prawa cywilnego, o ile taki przepis jest źródłem interesu prawnego lub obowiązku, którego dotyczy postępowanie administracyjne. Źródłem sytuacji prawnych w prawie administracyjnym mogą być zatem wyłącznie normy prawne i jedynie bezpośredni związek interesu indywidualnego z tymi normami pozwala kwalifikować go jako interes prawny. Skutki czynności prawnej dokonanej przez podmioty prawa cywilnego samoistnie nie stanowią więc źródła interesu prawnego w sferze prawa administracyjnego. Takie źródło mogą stanowić tylko wtedy, gdy istnieje norma prawna nawiązująca w swojej treści do takich aktów i czynności ze sfery prawa cywilnego. Interes prawny w prawie administracyjnym nie jest bowiem wyznaczany wolą stron będących adresatami tego prawa, lecz wolą prawodawcy kształtującego podmiotowy zakres stosowania tego prawa.

Dla uzyskania przymiotu strony postępowania administracyjnego, w rozumieniu art. 28 kpa, konieczne jest zatem istnienie normy prawa materialnego, która łączyłaby z faktem zawarcia umowy cywilnoprawnej skutek w postaci przypisania stronom takiej umowy interesu prawnego w sferze administracyjnoprawnej.

Z powyższych wywodów wynika, że obowiązkiem WINB było przede wszystkim ustalenie, czy odwołania pochodziły od podmiotów, które posiadały przymiot strony w rozumieniu art. 127 § 1 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a.

W sprawie bezsporne są okoliczności, że inwestorem i właścicielem ww. budynku jest deweloper, zaś skarżący związani są z nim umowami deweloperskimi, zawartymi na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej z 2011 r. Przedmiotem tych umów było m.in. wybudowanie ww. budynku i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, zaś skarżący zobowiązali się do zakupu przedmiotowych lokali.

Skarżący wywodzą istnienie własnego interesu prawnego z następujących okoliczności: zawarcia umowy deweloperskiej zobowiązującej dewelopera do wybudowania ww. budynku, wpisu tego roszczenia do księgi wieczystej, odbioru budynku, co ma być równoznaczne z jego "użytkowaniem lub "zarządem" w rozumieniu art. 52 ust. 2 Pb.

Stanowisko to jest błędne. Przede wszystkim należy podkreślić, że swoje uprawnienia skarżący wywodzą wyłącznie z umowy cywilnoprawnej. Jak już wyżej wyjaśniono, źródłem zdarzeń prawnych w prawie administracyjnym mogą być tylko normy prawne i jedynie bezpośredni związek interesu indywidualnego z tymi normami pozwala kwalifikować go jako interes prawny. Skutki czynności prawnej dokonanej przez podmioty prawa cywilnego samoistnie nie stanowią źródła interesu prawnego w sferze prawa administracyjnego. Takie źródło mogą stanowić tylko wtedy, gdy istnieje norma prawna nawiązująca w swojej treści do takich aktów i czynności ze sfery prawa cywilnego. Dla uzyskania przymiotu strony postępowania administracyjnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. konieczne jest zatem istnienie normy prawa materialnego, która łączyłaby z faktem zawarcia umowy cywilnoprawnej skutek w postaci przypisania stronom takiej umowy interesu prawnego w sferze prawnoadministracyjnej (tak np.: NSA w wyrokach z 29.08.2022 r. I OSK 707/20 i z 20.07.2023 r. I OSK 2119/20). Przy czym unormowanie takie nie polega na umieszczeniu przez ustawodawcę wyraźnego zakazu, którego brak byłby poczytywany za dorozumiane dopuszczenie oddziaływania skutków czynności cywilnoprawnych na podmiotową sferę praw i obowiązków w prawie administracyjnym, ale na sformułowaniu wyraźnego przyzwolenia na uznanie tych skutków w sferze prawa administracyjnego (zob. uzasadnienie ww. uchwały I OPS 1/23). Takich norm materialnoprawnych nie zawierają przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r.

Zgodnie z art. 1 ustawa ta reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 2. W ust. 2 przewidziano, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Sam fakt ujawnienia ww. roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, nie stanowi więc o istnieniu interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym. W rezultacie ujawnienia w księdze wieczystej roszczenie nabywcy uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Nie jest to równoznacznie z istnieniem normy prawnej, z której wynikałyby dla nabywcy prawa lub obowiązki w postępowaniu naprawczym prowadzonym w trybie przepisów Prawa budowlanego. Dla uzyskania przymiotu strony, w rozumieniu art. 28 k.p.a., konieczne byłoby bowiem istnienie normy prawa materialnego, która łączyłaby okoliczność ujawnienia ww. roszczenia w księdze wieczystej ze skutkiem w postaci przypisania nabywcy interesu prawnego w postępowaniu naprawczym.

Bez znaczenia w niniejszej sprawie jest także podpisanie protokołu odbioru budynku będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Stosownie do art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ust. 3). Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach (ust. 4). Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia (ust. 5). Zgodnie z ust. 6 w zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o rękojmi.

Z treści cytowanych przepisów wynika, że odbiór domu jednorodzinnego przez nabywcę jest jedną z czynności poprzedzających przeniesienie na nabywcę prawa własności nieruchomości i stanowi podstawę do ewentualnego zgłoszenia i usuwania wad fizycznych domu jednorodzinnego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. Ustawodawca zdecydował więc, że to w tym trybie nabywcy mogą dochodzić swoich praw, aby lokal lub dom jednorodzinny był wybudowany zgodnie z przepisami prawa i normami technicznymi. W tym przypadku chodzi bowiem o odbiór w sensie technicznym, czyli sprawdzenie przez nabywcę właściwości lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wybudowanego przez dewelopera, a nie wydanie nieruchomości (por. np. K. Ciućkowska-Leszczewicz, Wpływ wad na odbiór przez nabywcę przedmiotu umowy od dewelopera [w:] Działalność deweloperska w praktyce obrotu gospodarczego, red. M. Królikowska-Olczak, A. Bieranowski, J.J. Zięty, Warszawa 2014, s. 253 i n.; B. Gliniecki [w:] Prawo..., s. 1106; J. Lic, Ochrona..., s. 182; A. Pająk-Kozub, Odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [w:] Ochrona konsumenta na rynku usług, red. M. Jagielska, E. Sługocka-Krupa, K. Podgórski, Warszawa 2016, s. 242; L. Siwik, Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, "Rejent" 2017/6, s. 56–58).

Wbrew poglądom skarżących, z ww. przepisów nie wynika, że "władanie" przez skarżących częścią budynku na podstawie protokołu odbioru, jest równoznaczne z byciem "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu art. 52 ust. 1 Pb. Zgodnie z tym przepisem obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w niniejszym rozdziale, nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Pojęcie to nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy Prawo budowlane. Zauważyć jednak należy, że kwestie związane z zarządzaniem nieruchomościami zostały uregulowane m.in. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 185 ust. 2 u.g.n. zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Tym samym zarządcą obiektu budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzeniem tym obiektem na podstawie umowy (por. wyrok NSA z 12.04.2023 r. II OSK 1172/20). "Zarządcą obiektu budowlanego" będzie więc zawodowy zarządca nieruchomości działający na zasadach określonych w art. 184a–186a u.g.n., którym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Za zarządcę obiektu budowlanego należy uznać również podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43–50 u.g.n., w którego imieniu działają reprezentujące go osoby.

Zarządcą może być także osoba fizyczna lub osoba prawna sprawująca zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) (zob. R. Godlewski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. D. Sypniewski, Warszawa 2022, art. 52). Przepis ten przewiduje, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

O ile zasadnie wywiedziono w skardze, że w pojęciu "zarządca obiektu" mieści się też podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy (por. wyrok NSA z 3 listopada 2022 r., II OSK 3439/19), to podkreślić jednocześnie należy, że przez zarządcę nie można rozumieć osoby, której przysługują prawa obligacyjne do nieruchomości wiążące jedynie podmioty stosunku cywilnoprawnego i posiadacza nieruchomości nie mającego żadnego tytułu prawnego do nieruchomości (por. wyrok NSA z 17.09.2013 r. II OSK 930/12 i z 11.09.2024 r. II OSK 1611/24).

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że protokolarny odbiór techniczny budynku nie jest równoznaczny z zawarciem umowy, mocą której deweloper ustanowiłby skarżących "zarządcą" tego obiektu budowlanego. Tym samym nie ma do nich zastosowania art. 52 ust. 1 Pb.

Prawidłowo więc WINB stwierdził, że skarżący nie mają interesu prawnego w postępowaniu zakończonym decyzją PINB z 14 września 2023 r., nakazującą inwestorowi i właścicielowi budynku wykonanie określonych robót budowlanych w ww. budynku w celu doprowadzenia konstrukcji tego budynku do odpowiedniego stanu technicznego, i umorzył postępowanie odwoławcze.

Sąd nie przeprowadził wnioskowanych dowodów z dokumentów, gdyż nie było to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie. Zamiar skarżących przeniesienia prawa własności budynku nie ma znaczenia w świetle mających zastosowanie w sprawie przepisów Prawa budowlanego.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargi należało oddalić.

Przedmiotowe skargi zostały rozpoznane na posiedzeniu niejawnym na podstawie

art. 119 pkt 2 p.p.s.a.