Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 571/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2023-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 12 ust. 1-4, par. 3 pkt 2
journal: Dz.U. 2019 poz 1065
law: Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 3 pkt 2a, art. 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędzia WSA Krzysztof Armański, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 16 listopada 2023 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa "H." spółka jawna na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 8 sierpnia 2023 r., znak: IR.I.7840.14.10.2023 w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Świętokrzyskiego na rzecz Przedsiębiorstwa "H." Spółka jawna kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 571/23

Uzasadnienie

Decyzją z 8 sierpnia 2023 r., znak: IR.I.7840.14.10.2023 Wojewoda Świętokrzyski, po rozpatrzeniu odwołania PPU "H." . Spółka od decyzji Prezydenta Miasta Kielce Nr 176/2023 z 23.06.2023 r. znak: UA-IV.6740.1.338.2022.AZ odmawiającej zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno - budowlanego i udzielenia inwestorom pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, wraz z rozbiórką budynku mieszkalnego, na terenie obejmującym działkę Nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...], przy ulicy D. i ulicy P. w Kielcach, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Inwestor PPU "H." Spółka Jawna wnioskiem z 14 listopada 2022 r. wystąpił o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno - budowlanego oraz udzielenie pozwolenia na budowę ww. inwestycji.

Postanowieniem z 22.12.2022 r. organ I instancji nałożył na inwestora na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ("Pb") obowiązek usunięcia nieprawidłowości polegających na:

- doprowadzeniu projektu zagospodarowania terenu do zgodności z przepisem § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako rozporządzenie), ponieważ projektowane usytuowanie budynków w granicy z działką nr ewid. [...] nie jest przypadkiem, o jakim mowa w § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia lub uzyskać odstępstwo od warunków technicznych, zgodnie z art. 9 Pb,

- doprowadzić projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno - budowlany do zgodności z decyzją Prezydenta Miasta Kielce o warunkach zabudowy Nr 238/2022 w zakresie nieprzekraczalnej linii zabudowy, ponieważ przed nieprzekraczalne linie zabudowy, zarówno od ulicy P. jak i ulicy D., wykraczają balkony,

- sporządzić projekt zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych, zgodnej z art. 34b Pb - brak jest podpisu pod oświadczeniem wykonawcy prac geodezyjnych.

Postanowieniem z 1.03.2023 r. znak: UA- IV.6740.1.338.2022.AZ organ zmienił termin usunięcia wskazanych nieprawidłowości określając nowy termin, to jest do 2.06.2023 r.

Po złożeniu przez inwestora do organu I instancji wniosku z 18.01.2023 r. na podstawie art. 9 Pb Prezydent Miasta Kielce wystąpił do Ministra Rozwoju i Technologii o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno - budowlanych, to jest od przepisu § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, dla opisanej wyżej inwestycji. Organ wskazał, że odstępstwo dotyczy usytuowania dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych na działce nr ewid. [...] w Kielcach, róg ulicy D. i ulicy P., w granicy działki nr ewid. [...], od strony działki nr ewid. [...] przy ulicy D. - ścianami o długości 9,52 m każdy, z dylatacją pomiędzy budynkami wynoszącą 0,05 m. Maksymalna wysokość każdego z budynków przy granicy działki wynosi 11,76 m.

Postanowieniem z 20.04.2023 r. znak: UA-IV.6740.3.1.2023.AZ działając na podstawie art. 9 ust. 2 Pb, Prezydent Miasta Kielce w związku z odmową udzielenia upoważnienia odmówił PPU "H." Spółka Jawna udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia polegające na wykonaniu w projektowanej budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działce budowlanej nr ewid. [...] róg ulicy D. i ulicy P. w Kielcach ścian bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy tej działki budowlanej od strony działki nr ewid. [...].

Ustalając, że inwestor do 2.06.2023 r. nie wyjaśnił wszystkich nieprawidłowości wskazanych w postanowieniu z 22.12.2022 r., Prezydent Miasta Kielce, działając na podstawie art. 35 ust. 5 pkt 1 Pb, wydał opisaną na wstępie decyzję Nr 176/2023 z 23.06.2023 r.

W odwołaniu od powyższej decyzji inwestor stwierdził, że wywiązał się z obowiązku nałożonego postanowieniem z dnia 22.12.2022 r. w całości. Ponadto zarzucił, że w przedmiotowej sprawie nie było w ogóle konieczne uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych z uwagi na fakt, że działka inwestora jest wąska, której głębokość od ul. P. wynosi od 11,77 m do 11.84 m, co oznacza konieczność zastosowania regulacji określonej w § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia. Zdaniem odwołującego, błędnie uznano, że dopuszczalna odległość planowanych inwestycji od granicy działki wynosi 3 m, a skoro zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, planowana inwestycja znajduje się w dopuszczalnej prawem odległości od granicy działki, to nie ma konieczności uzyskania odstępstwa od ww. przepisów techniczno - budowlanych.

Rozpatrując odwołanie Wojewoda stwierdził, że dla terenu, na którym znajdują się działki Nr [...] i Nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem warunki zabudowy i zagospodarowania terenu działki Nr [...] określone zostały w drodze ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta Kielce Nr 238/2022 z 1.08.2022 r. znak: UA-II.6730.1.61.2022.RH.

Oceniając projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w aspekcie art. 35 ust. 1 Pb Wojewoda uznał, że brak jest uzasadnienia dla budowy ścian budynków mieszkalnych jednorodzinnych w granicy z działką Nr [...]. Wskazany przez inwestora przepis § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia nie znajduje zastosowania, gdyż dotyczy inwestycji w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, natomiast inwestycja zaproponowana przez inwestora ma cechy zabudowy wielorodzinnej. W rezultacie realizacji przedmiotowej inwestycji powstanie budynek oraz zagospodarowanie przestrzeni wokół budynku, które nie wywołują prostego skojarzenia z powszechnie ugruntowanym w praktyce obrazem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biorąc pod uwagę, że zaproponowana przez inwestora zabudowa składa się z usytuowanych na jednej działce: 1. dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, czyli mieszkań dla czterech rodzin z czterema oddzielnymi wejściami 2. czterech miejsc postojowych, zgrupowanych w jednej lokalizacji, 3. wspólnego wjazdu, 4. wspólnego miejsca do gromadzenia odpadów, 5. wspólnej przestrzeni dla czterech rodzin w granicach działki - nie tworzy ona zabudowy jednorodzinnej.

Jednocześnie organ zauważył, że w § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia ustawodawca użył sformułowania "dopuszcza się" w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej (...), na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej. Dopuszczenie sytuowania budynku w granicy wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego samo przez się nie przesądza takiego usytuowania, w każdym przypadku organ udzielający pozwolenia na takie usytuowanie budynku powinien je ocenić m in. z wymogami dotyczącymi ochrony interesów osób trzecich. Budowa przy granicy nieruchomości lub też w zbliżeniu do granicy, może być uznana za legalną wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Szczególnym przypadkiem wymuszającym szczególne usytuowanie budynku na działce może być na przykład istnienie na działce cieku wodnego, pomnika przyrody, nieregularny, wieloboczny kształt działki itp.

Zgodnie ze stanowiskiem organu II instancji, Prezydent Miasta Kielce wydając postanowienie z 22.12.2022 r. prawidłowo wywiązał się z obowiązku nałożonego przepisem art. 35 ust. 4 Pb. Możliwość uzyskania pozwolenia na budowę w świetle art. 35 ust. 5 pkt 1 Pb wyklucza niezgodność inwestycji z przepisami rozporządzenia, a także decyzją o warunkach zabudowy.

W skardze na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach PPH "H." Spółka Jawna zarzuciła

I naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. rażące naruszenie przepisu art. 3 pkt 2a Pb, poprzez błędną wykładnię terminu "budynek mieszkalny jednorodzinny" i zastosowanie potocznego rozumienia tego pojęcia, podczas gdy zawarta w § 3 pkt 2a Pb legalna definicja tego sformułowania wskazuje wyraźnie na możliwość wydzielenia dwóch lokali mieszkalnych w jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym jak również wznoszenia budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej na jednej działce ewidencyjnej w ramach zabudowy jednorodzinnej, przez co organ II instancji uznał, iż w niniejszej sprawie niedopuszczalne jest zastosowanie § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy błędnej decyzji organu I instancji, a co stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.;

2. rażące naruszenie § 3 pkt 2 rozporządzenia poprzez zastosowanie potocznego rozumienia terminu "zabudowa jednorodzinna" pozostającego w ewidentnej sprzeczności z legalną definicją tego sformułowania powiązaną z wykładnią § 267 ust. 1b rozporządzenia wskazującą wyraźnie na możliwość sytuowania dwóch lokali mieszkalnych w jednym budynku jednorodzinnym jak również dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych na jednej działce ewidencyjnej w ramach zabudowy jednorodzinnej, przez co organ II instancji uznał, iż w niniejszej sprawie niedopuszczalne jest zastosowanie § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej łub w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy błędnej decyzji organu I instancji;

3. art. 9 ust. 1 Pb w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, poprzez utrzymanie przez organ II instancji w mocy decyzji Prezydenta Miasta Kielce Nr 176/2023 z 23 czerwca 2023 r., znak: UA-IV.6740.1.338.2022.AZ wydanej na podstawie niezgodnego z prawem wdrożenia procedury wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno- budowlanych w sytuacji gdy w przedmiotowym stanie faktycznym takie odstępstwo nie było wymagane ponieważ usytuowanie inwestycji w granicy działki mieściło się w zakresie warunków technicznych o jakich mowa w § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia,

4. art. 9 ust. 1 Pb poprzez utrzymanie przez organ II instancji w mocy decyzji Prezydenta Miasta Kielce z 23 czerwca 2023 r., w której odmówiono udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7 Pb, podczas gdy, w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki do wyrażenia zgody na ww. odstępstwo, nawet gdyby było ono konieczne, a mianowicie odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie spowodowałoby zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, a także nie pogorszyłoby warunków zdrowotno-sanitarnch i użytkowych oraz stanu środowiska, a nadto usytuowanie projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej w oczekiwanej przez organ odległości od granic z sąsiednią działką budowlaną spowodowałoby nieefektywne wykorzystanie terenu oraz zaburzyło klarowny układ przestrzenny, które to naruszenie miało bezpośredni wpływ na utrzymanie w mocy błędnej decyzji Prezydenta Miasta Kielce;

5. § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia poprzez utrzymanie przez organ II instancji w mocy decyzji Prezydenta Miasta Kielce z 23 czerwca 2023 r., wydanej na podstawie błędnego przyjęcia, iż w niniejszej sprawie dopuszczalna odległość planowanej inwestycji od granicy działki wynosi 3 m, podczas gdy z uwagi na szerokość działki poniżej 16 m, należało zastosować § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy błędnej decyzji Prezydenta Miasta Kielce;

6. § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię zawartego w nim terminu "zabudowa jednorodzinna" i zastosowanie potocznego rozumienia tego terminu, podczas gdy zawarta w § 3 pkt 2 rozporządzenia legalna definicja tego sformułowania powiązana z wykładnią § 267 ust. 1b rozporządzenia wskazuje wyraźnie na możliwość sytuowania dwóch lokali mieszkalnych w jednym budynku jednorodzinnym jak również dwóch lub więcej budynków mieszkalnych jednorodzinnych na jednej działce ewidencyjnej w ramach zabudowy jednorodzinnej, przez co organ II instancji uznał, iż w niniejszej sprawie niedopuszczalne jest zastosowanie § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy błędnej decyzji organu I instancji;

7. art. 35 ust. 3 Pb w zw. z art. 35 ust. 4 Pb poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w efekcie utrzymanie przez organ II instancji w mocy decyzji Prezydenta Miasta Kielce z 23 czerwca 2023 r., podczas gdy skarżąca spółka spełniła określone prawem wymagania, a zatem organ I instancji nie miał podstaw do wydania decyzji odmownej;

II. naruszenie przepisów prawa procesowego:

1. art. 6 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania obywatela do władzy publicznej oraz zasady praworządności, polegającej na wyciągnięciu z prawidłowych ustaleń faktycznych błędnych wniosków, wbrew przepisom prawa kwalifikując przedmiotową nieruchomość stanowiącą dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej jako zabudowę wielorodzinną co w konsekwencji doprowadziło do uznania, iż w niniejszej sprawie nie ma możliwości zastosowania § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, który w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej, tym samym doprowadzając do wydania decyzji naruszającej prawo, co stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem działania w granicach i na podstawie przepisów prawa a także prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, od której wymaga się szczególnej staranności działania oraz zachowania standardów na najwyższym poziomie rzetelności i uczciwości.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o:

1. na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. o stwierdzenie nieważności skarżonej decyzji w całości;

2. ewentualnie z ostrożności procesowej, na wypadek gdyby Sąd uznał, że skarżony organ nie naruszył w sposób rażący przepisu art. 3 pkt 2a Pb, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości;

3. na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. o zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w osobie radcy prawnego według norm przypisanych;

4. na podstawie art. 135 p.p.s.a. rozważenie przez Sąd uchylenia decyzji organu I instancji w całości;

5. na podstawie art. 119 pkt 1 i 2 p.p.s.a. o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Wszystkie podniesione w skardze zarzuty zostały przez skarżącą Spólkę w sposób obszerny uzasadnione z odwołaniem się do dorobku orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sadów administracyjnych, a także stanowiska doktryny prawa.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Świętokrzyski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wobec wniosku strony skarżącej o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym oraz braku sprzeciwu organu, stosownie do treści art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634), zwanej dalej "p.p.s.a.", sprawa została skierowana na posiedzenie niejawne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do brzmienia art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Zgodnie z § 12 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065):

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy;

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

Lektura akt wskazuje, że inwestorzy wnieśli o wydanie pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, wraz z rozbiórką budynku mieszkalnego, na terenie obejmującym działkę Nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...], przy ulicy D. i ulicy P. w Kielcach. Z niekwestionowanych ustaleń organu wynika, że działka inwestora Nr [...] o powierzchni 430 m2 znajduje się na obszarze na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, szerokość działki od strony ul. P. wynosi od 11,77m do 11,84 m, w każdym z budynków zostaną wydzielone po dwa lokale mieszkalne. Ściany północno - wschodnie i południowo - zachodnie obu budynków zaprojektowano w tej samej linii, dylatacja między budynkami wynosi 0,05 m. Budynki na działce Nr [...] zostały usytuowane:

- ścianą południowo - wschodnią z oknami (budynek Nr 1) - w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy D., to jest w nieprzekraczalnej linii zabudowy określonej dla ulicy D. w decyzji o warunkach zabudowy, balkony przekraczają linię zabudowy,

- ścianą południowo - zachodnią (budynek Nr 1 i Nr 2) z oknami i drzwiami wejściowymi - w odległości 7,36 m - 7,41 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy P., to jest w zgodności z nieprzekraczalną linią zabudowy określoną dla ulicy P. w decyzji o warunkach zabudowy, wynoszącą 6 m, balkony przekraczają linię zabudowy,

- ścianą północno - zachodnią (budynek Nr 2) z oknami - w znacznej odległości od granicy z działką Nr [...],

- ścianą północno - wschodnią (budynek Nr 2 i Nr 1) bez otworów, będącą ścianą oddzielenia przeciwpożarowego - w granicy z zabudowaną działką Nr [...].

Oceniając projekt zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi w aspekcie art. 35 ust. 1 pkt 2 Pb organ II instancji uznał, że w analizowanej sprawie nie ma możliwości wybudowania ścian przedmiotowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...], przy granicy z działką Nr [...], albowiem brak jest podstaw do zastosowania § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, zaś Prezydent Miasta Kielce postanowieniem z 20.04.2023 r. działając w trybie art. 9 ust. 2 Pb nie wyraził zgody na odstępstwo od przepisów § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, polegające na wykonaniu w projektowanej budowie ścian bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy tej działki budowlanej, od strony działki Nr [...]. Zgodnie ze stanowiskiem organu planowana inwestycja ma cechy zabudowy wielorodzinnej, które powodują, że zaproponowana przez inwestora zabudowa, wbrew twierdzeniom skarżącego, nie tworzy zabudowy jednorodzinnej, a przez to nie znajduje zastosowania § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia.

Skarżąca Spółka nie podziela tego stanowiska wywodząc, że sytuowanie dwóch lokali mieszkalnych w jednym budynku jednorodzinnym, jak również dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na jednej działce ewidencyjnej, stanowi realizację zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej i jest zgodne z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia.

Kierując się brzmieniem § 3 pkt 2 rozporządzenia, jako zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Z kolei art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego rozumie budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Rację ma zatem skarżący podnosząc, że skoro istnieje legalna definicja "zabudowy jednorodzinnej" to brak jest podstaw do nadawania potocznego rozumienia temu pojęciu. Niewątpliwie zabudowa wielorodzinna oznaczać będzie każdy budynek mieszkalny, który nie jest budynkiem jednorodzinnym.

Uwzględniając brzmienie § 3 pkt 2 rozporządzenia oraz art. 3 pkt 2a Pb należy stwierdzić, że budowa dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, w których inwestor planuje wydzielenie po dwa lokale mieszkalne, spełnia wymogi określone ww. przepisami, co oznacza, że wniosek inwestora dotyczy zabudowy jednorodzinnej. Odmiennego stanowiska nie uzasadnia twierdzenie organu, że z samego faktu zabudowy jednej działki, na której zaprojektowano mieszkania dla czterech rodzin, w dwóch budynkach mieszkalnych, z czterema oddzielnymi wejściami, czterema miejscami postojowymi, zgrupowanymi w jednej lokalizacji, wspólnym wjazdem, wspólnym miejscem do gromadzenia odpadów, wspólną przestrzenią dla czterech rodzin w granicach działki. – wynika, że planowana zabudowa nie mieści się w pojęciu zabudowy jednorodzinnej.

Wymienione wyżej cechy, mając na uwadze przyjęte w projekcie rozwiązania funkcjonalne, nie wyłączają możliwości zakwalifikowania każdego z planowanych budynków, jako dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej, z osobnym wejściem jak również zaprojektowaną ścianą dylatacyjną wynoszącą 0,05 m, od fundamentu po dach. Zatem okoliczność, że budynki architektoniczne tworzą jedną bryłę nie stanowi, jak trafnie zauważa skarżący, przeszkody aby uznać, że każdy z planowanych budynków spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej.

W analizowanej sprawie organ nie kwestionuje ustalenia, że szerokość działki objętej inwestycją nie przekracza 16 m.

W orzecznictwie podnosi się, że regulacje zawarte w § 12 ust. 2-4 rozporządzenia normują odstępstwa od ogólnej zasady sytuowania budowli na nieruchomości w odpowiedniej odległości od granicy z inną działką i choć każde z tych odstępstw - opisane w poszczególnych ustępach - dotyczy budowy budynku bezpośrednio przy granicy działki, to jednakże odnosi się do odmiennych sytuacji i zawiera inne kryteria wymagane do zastosowania w danej sprawie. Ustawodawca w następujących po sobie ustępach normuje bowiem w sposób samodzielny i kompleksowy możliwość budowy przy granicy działki, nie warunkując zastosowania danego wyjątku od spełnienia jakiegokolwiek wymogu wynikającego z pozostałych odstępstw. Każdy z ustępów to osobny przypadek z własnym zakresem stosowania. Dotyczy to także § 12 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi niezależną i odrębną od pozostałych postanowień przesłankę prawa zabudowy przy granicy nieruchomości. Innymi słowy rzecz ujmując wyjątki zawarte w ust. 2-4 określają oddzielne względem siebie sytuacje jak i rozłączne przesłanki, które nie pozostają ze sobą w związku ani nie uzupełniają się. Przepisy § 12 ust. 2 i ust. 4 pkt 1 rozporządzenia mają zatem charakter rozłączny, co oznacza w realiach niniejszej sprawy, że istnieje możliwość usytuowania budynków mieszkalnych na działce Nr [...] w sposób odbiegający od ogólnej zasady sytuowania budynków określonej w § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 w oparciu o regulację § 12 ust. 4 rozporządzenia. Należy jednak podkreślić, że użycie przez ustawodawcę w tym przepisie sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, że jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w tej regulacji tj. uwzględnienia przepisów odrębnych oraz przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, a tych kwestii organy nie wyjaśniły.

Z tych względów, zasadny jest zarzut skargi, odnośnie do nieprawidłowego przyjęcia przez organy, że w sprawie nie znajduje zastosowania § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia. Organ zatem nie miał podstaw do oceny zgodności zamierzenia inwestycyjnego jedynie pod kątem wymogów wynikających z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia i wdrażania procedury przewidzianej w art. 9 ust. 2 Pb.

W ocenie sądu wskazane przez organy regulacje nie mogły stanowić podstawy dla uzasadnienia odmowy udzielenia skarżącej Spółce pozwolenia na budowę. Prowadząc ponownie postepowanie organ I instancji zobowiązany będzie do sprawdzenia prawidłowości projektu budowlanego, stosownie do art. 35 ust. 1 Pb, z uwzględnieniem powyższych rozważań.

W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 p.p.s.a., w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit.c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) w sprawie opłat za czynności radców prawnych.