Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1532/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędzia del. WSA Marta Laskowska - Pietrzak Protokolant starszy asystent sędziego Tomasz Muszyński po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej A. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2021 r. sygn. akt VII SA/Wa 1501/20 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 czerwca 2020 r. znak: DON.7100.38.2020.MWG w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 lutego 2021 r., sygn. akt VII SA/Wa 1501/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, uwzględniając skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...], uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwanego dalej "GINB", z dnia 19 czerwca 2020 r., znak: DON.7100.38.2020.MWG.

Wymienioną wyżej decyzją GINB, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 i art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", uchylił w całości decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwanego dalej "WINB", z dnia 16 stycznia 2020 r., nr 68/20, i stwierdził nieważność decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwanego dalej "PINB", dla m.st. Warszawy z dnia 13 czerwca 2017 r., nr IOT/152/2017, którą na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), zwanej dalej "P.b.", nakazano Miastu Stołecznemu Warszawa (właścicielowi działki nr ew. [...] z obrębu [...]) oraz A. C. (właścicielowi działki nr ew. [...] z obrębu [...]) usunięcie w wyznaczonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego stropu pod ciągiem pieszym na ww. działkach nr ew. [...] i [...] przed budynkiem przy ul. [...] w Warszawie poprzez:

- wymianę stropu, odcinkami – szerokości około 3 pola między żebrami:

a) w pierwszej kolejności podstemplować rozbierany odcinek stropu;

b) rozebrać nawierzchnię chodnikową;

c) płytę oraz żebra odcinać od podpór przy pomocy piły tarczowej, bezudarowo;

- wykonać nową płytę stropową, żelbetową, wylewaną opartą na belkach stalowych, dwuteowych:

a) belki osadzić z jednej strony na ścianie zewnętrznej w wykutych wnękach. Z drugiej strony belki oparte na istniejącym podciągu żelbetowym. Do podciągu przymocować za pomocą kotew chemicznych lub kotew HiLTI podporę z kątownika. Projektowaną belkę stropową przyspawać do podpory;

b) wykonać płytę stropową wylewaną z batonu B-30, zbrojoną stalą żebrową. Wraz z płytą obetonową belki stropowe;

- sukcesywnie wymieniać cały strop nad piwnicą;

- na wykonanej płycie stropowej ułożyć nawierzchnię ciągu pieszego w następującej kolejności:

a) izolacja pozioma, wywinięta na ścianę budynku;

b) izolacja pionowa, poza obrysem budynku, na ścianie zewnętrznej piwnicy;

c) warstwa szlichty z odpowiednimi spadkami;

d) nawierzchnia lastrykowa odtworzeniowa wykonana według istniejących podziałów dylatacyjnych;

- zapewnić wentylację w pomieszczeniach

- wymienić nawierzchnię ciągów pieszych przy elewacjach szczytowych budynku;

- rozebrać istniejącą nawierzchnię, wykonać następujące warstwy:

a) 15 cm pospółki;

b) 15 cm tłucznia zagęszczonego z odpowiednimi spadkami;

c) 5 cm szlichta lastrykowa odtworzeniowa wykonana według istniejących podziałów dylatacyjnych.

Do czasu usunięcia nieprawidłowości PINB zakazał użytkowania pomieszczeń piwnicznych oraz ciągu pieszego na działkach nr ew. [...] i [...] przy ul. [...] w Warszawie.

Sąd wskazał na charakter postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej (art. 156 § 1 i 2 K.p.a.) oraz wyjaśnił na czym polega przesłanka "rażącego naruszenia prawa", o jakiej mowa w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a.

Następnie Sąd wskazał na treść art. 66 P.b., który stanowił materialnoprawną podstawę wydania przez PINB ww. decyzji w trybie "zwykłym" postępowania administracyjnego, ponieważ stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny stropu pomieszczeń piwnicznych budynku mieszkalnego (to część poza obrysem budynku – znajdująca się pod ciągiem pieszym od strony ulicy [...]), co wynikało z przeprowadzonych przez PINB czynności kontrolnych, następnie potwierdzonych stosowną ekspertyzą. Nieodpowiedni stan techniczny stropu, jak i zakres nakazu jego usunięcia jest bezsporny i niekwestionowany zarówno przez stronę skarżącą, jak i adresatów kwestionowanej decyzji. Natomiast sporna jest kwestia podmiotu zobowiązanego do realizacji obowiązku usunięcia ww. nieprawidłowości. Sąd wskazał, na pogląd prezentowany w orzecznictwie i doktrynie, zgodnie z którym stronami postępowania prowadzonego na podstawie art. 66 P.b. są jedynie właściciele lub zarządca obiektu budowlanego objętego postępowaniem. Ustawa – Prawo budowlane nie definiuje pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" co wymaga ustalenia jego w drodze wykładni. W tym zakresie Sąd oparł swoje wywody na dorobku orzeczniczym Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyroki NSA: z 15 listopada 2007 r., II OSK 1510/06; z 3 lutego 2011 r., II OSK 245/10) oraz przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i ustaw – Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego. Uwzględniając powyższe, Sąd wskazał, że na gruncie art. 61 ust. 1 P.b. uznać należy, że zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu regulacji Prawa budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania tym obiektem, będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość).

Odnosząc tak określoną definicję pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" do skarżącej Sąd zauważył, że z żadnego dokumentu w aktach sprawy, jak i z okoliczności podnoszonych przez skarżącą nie wynika w sposób oczywisty, że skarżąca Wspólnota uzyskała pozycję zarządcy omawianego pomieszczenia piwnicznego, a tym samym, że wydając kwestionowaną decyzję rażąco naruszono art. 66 ust. 1 i art. 61 P.b. Bezsporne jest, że na dzień wydania badanej decyzji zarządcą budynku na działkach nr [...] i nr [...] (objętych księgą wieczystą nr [...]) była, i jest nadal, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], zaś właścicielem członkowie tej Wspólnoty i właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w tym Miasto Stołeczne Warszawa. Bezsporne jest także, że płyta stropowa (wraz z żebrami) nad przedmiotowym pomieszczeniem piwnicznym wysunięta jest traktem o rozpiętości 258 cm, w stronę ulicy, poza obrys budynku przy ul. [...], znajduje się pod ciągiem pieszym od strony ulicy [...], znajdującym się na terenie działek nr ewid. [...] i [...]. Miasto Stołeczne Warszawa jest właścicielem dziatki nr ew. [...] obręb: [...], z kolei właścicielem działki nr ew. [...] obręb: [...] jest A. C. (wypisy z rejestru gruntów znajdujące się w aktach sprawy).

Zarówno PINB, jak i WINB oraz GINB uznały w zaskarżonych decyzjach, że właścicielami omawianego pomieszczenia piwnicznego wraz z wadliwym stropem jest Miasto Stołeczne Warszawa oraz A. C., właściciele działek nr ewid. [...] i [...], wskazując na art. 143 K.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Odnosząc się do zarzutów A. C., że decyzją Burmistrza dzielnicy [...] m.st. Warszawy nr 5/2013 z dnia 9 maja 2015 r. prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności i nie zostały mu przekazane w posiadanie żadne pomieszczenia piwniczne, czym został wprowadzony w błąd, Sąd wskazał, że w świetle wywodów i brzmienia art. 143 K.c. jego zarzut odnosi się de facto do decyzji Burmistrza Dzielnicy [...] m.st. Warszawy nr 5/2013 z dnia 9 maja 2015 r.

W ocenie Sądu, prawidłowo organ I instancji w niniejszej sprawie wskazał, że z protokołu z przekazania-przejęcia nieruchomości z dnia 13 października 2008 r. nie wynika w sposób jednoznaczny, aby przekazano w zarząd Wspólnocie pomieszczenie z węzłem cieplnym. Z § 1 przedmiotowego protokołu wynika, że przedmiotem przekazania jest nieruchomość wspólna opisana w księdze wieczystej nr KW [...], obręb [...], nr działki [...] w Warszawie przy ul. [...]. Przekazanie kluczy do klatki schodowej i piwnicy nie oznacza przekazania zarządu nad pomieszczeniem piwnicznym znajdującym się pod terenem innych działek. Także połączenie konstrukcyjne omawianego pomieszczenia z budynkiem przy ul. [...] nie stanowi o tym, że omawiane pomieszczenie znajduje się pod zarządem Wspólnoty. Ponadto w trakcie postępowania nieważnościowego ustalono, że w omawianym pomieszczeniu piwnicznym usytuowany jest zespół urządzeń węzła cieplnego zasilający w ciepło nieruchomość przy ul. [...] w Warszawie, tym samym Wspólnota "[...]" nawet nie korzysta z omawianego pomieszczenia.

W ocenie Sądu, całkowicie wadliwe jest stanowisko organu odwoławczego, będące podstawowym argumentem za uznaniem wydania przez PINB decyzji z rażącym naruszeniem prawa, wskazujące, że zobowiązane podmioty nie mają z tytułu własności działek nr [...] i nr [...] dostępu do stropu od strony budynku, a taki dostęp ma jedynie zarządca budynku, i że jakoby zobowiązanie do podstemplowania, czy rozbiórki stropu bez udziału zarządcy budynku stanowiło kwalifikowane naruszenie prawa. Uszło uwago organu brzmienie art. 47 P.b, w myśl którego jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (ust. 1). W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (ust. 2). Artykuł 47 P.b. normuje sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości co niewątpliwie wiąże się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z praw podmiotu dysponującego uprawnieniami do tej nieruchomości. Ingerencja w prawo własności sąsiada dotyczy tylko robót budowlanych wykonywanych legalnie, tj. np. zgodnych z dokonanym zgłoszeniem, czy udzielonym pozwoleniem na budowę. W niniejszej sprawie Miasto Stołeczne Warszawa jest członkiem Wspólnoty, tym bardziej więc będzie miało możliwość wykonania omawianych prac budowlanych. Oczywiście wątpliwości budzi kwestia przedstawionych dokumentów budynku [...] w Warszawie przez Wspólnotę, tj. książki obiektu oraz przeglądu okresowego pięcioletniego, z których wynikało, że Wspólnota [...] dokonywała przeglądów pomieszczenia, a w grudniu 2015 r. został opracowany projekt budowlany wykonawczy remontu stropu nad węzłem cieplnym (wzmocnienie słupów). Jak wykazano już powyżej nawet władanie-używanie przedmiotowego pomieszczenia piwnicznego nie pozwalałoby na uznanie jej za jego zarządcę.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu, prawidłowe było stanowisko organu I instancji, że zarówno z akt sprawy zebranych w ramach postępowania zwyczajnego, jak i akt postępowania nieważnościowego nie można w sposób jednoznaczny i oczywisty wykazać, że to Wspólnota jest zarządcą pomieszczenia piwnicznego, w którym znajduje się węzeł cieplny, a które to pomieszczenie zlokalizowane jest poza obrysem budynku przy ul. [...] na innej działce ewidencyjnej. Tym samym brak było przesłanek do stwierdzenia nieważności omawianej decyzji. Sąd wskazał, że organ odwoławczy nie przedstawił żadnych skutków społeczno-gospodarczych ewentualnej wadliwości decyzji PINB.

Tym samym naruszono art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. art. 61 P.b

Natomiast słusznie wskazał organ odwoławczy, odnosząc się do wskazywanej przez wnioskodawców podstawy z art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a., że ze względu na fakt, iż decyzja obejmuje nie tylko strop piwniczny, ale także ciąg pieszy, to zdaniem WINB nie zachodzi przesłanka skierowania decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie. Nie można podzielić argumentacji wnioskodawców, jakoby decyzja PINB obarczona była wadą z art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a., skoro zarówno A. C., jak i Miasto Stołeczne Warszawa, niewątpliwie posiadają interes prawny w sprawie, który dotyczy stanu technicznego stropu, znajdującego się bezpośrednio pod ciągiem pieszym, na działkach nr [...] oraz [...] obr. [...].

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", złożył A. C., wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj. art. 143 K.c. w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910) w zw. z art. 3 pkt 2 P.b. przez ustalenie, że właścicielem obiektu budowlanego będącego przedmiotem decyzji GINB, zobowiązanym do usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym jest m.in. skarżący kasacyjnie jako właściciel nieruchomości gruntowej oznaczonej jako dz. ew. nr [...], a w konsekwencji uchylenie decyzji GINB, w sytuacji gdy sporne pomieszczenie stanowi część wspólną budynku, którego właścicielem są członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], tj. właściciele lokali wyodrębnionych oraz Miasto St. Warszawa, ergo decyzja oceniana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w przedmiotowej sprawie była co do zasady prawidłowa, które to naruszenie miało wpływ na wynik rozstrzygnięcia.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. przez niewyjaśnienie przez WSA wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności nieustalenie charakteru pomieszczenia piwnicznego, które częściowo znajduje się pod ciągiem pieszym, usytuowanym na działce ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...], które to pomieszczenie jest gospodarczo i funkcjonalnie związane z budynkiem znajdującym się przy ul. [...] w Warszawie, a w konsekwencji uchylenie decyzji GINB, które to naruszenie miało wpływ na wynik rozstrzygnięcia;

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 61 pkt 1 i 2 P.b. przez nieuzasadnione uznanie, że brak jest podstaw do stwierdzenia, że decyzja PINB została wydana bez podstawy prawnej oraz z rażącym naruszeniem prawa, czego skutkiem było uchylenie decyzji GINB, w sytuacji gdy decyzja PINB nałożyła obowiązek usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym na podmiot, który nie jest ani właścicielem, ani zarządcą obiektu, a zatem została wydana bez podstawy prawnej oraz z rażącym naruszeniem prawa, które to naruszenie miało wpływ na wynik rozstrzygnięcia.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie za niezasadne uznał zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia prawa materialnego i procesowego.

W ogólności nie jest zasadna skarga kasacyjna kwestionująca ocenę Sądu I instancji, że skarżący jako właściciel działki nr [...] jest właścicielem pomieszczenia piwnicznego znajdującego się pod powierzchnią tej nieruchomości. Wbrew twierdzeniom skarżącego, taka ocena Sądu I instancji opiera się na akcie prawnym i przepisach prawa. Przypomnijmy, w wyniku wydania aktu administracyjnego (ww. decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności) skarżący stał się właścicielem działki nr [...]. Z tym aktem wiążą się zaś wszelkie konsekwencje związane z prawem własności, w tym wynikające z: Konstytucji RP (gdzie przewidziana jest ochrona tego prawa, ale także możliwość ingerencji w to prawo – art. 21, art. 31, art. 64 Konstytucji RP), Kodeksu cywilnego (w tym art. 143 K.c., zgodnie z którym "w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód") oraz Prawa budowlanego, które m.in. przewiduje możliwość obciążenia właściciela nieruchomości określonymi obowiązkami-nakazami (patrz: art. 61 w zw. z art. 66 P.b.).

Argumentacja skargi kasacyjnej, mimo przywołania takich przepisów jak: art. 143 K.c., art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 3 pkt 2 P.b., opiera się na gołosłownym twierdzeniu, że skarżący nie jest właścicielem pomieszczenia piwnicznego, które znajduje się na jego działce, a to z tego względu, że stanowi część obiektu budowlanego – nieruchomości budynkowej położonej przy ul. [...] w Warszawie. To, że mamy do czynienia z takim stanem faktycznym, że ww. pomieszczenie piwniczne połączone jest funkcjonalnie z ww. budynkiem nie stanowi w żadnym razie podstawy do stwierdzenia, że w świetle "aktu własności" i obowiązujących przepisów prawa skarżący jako właściciel działki nr [...] nie jest jednocześnie właścicielem substancji budynkowej, która znajduje się w granicach tej działki. Trudno polemizować ze stanowiskiem skarżącego, który nie przyjmuje do wiadomości tego jak kształtuje się system prawa własności na gruncie prawa polskiego. W omawianym zakresie ocena Sądu I instancji jako prawidłowa zasługuje na pełną aprobatę składu orzekającego Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Tej oceny nie podważa skutecznie argumentacja skargi kasacyjnej jakoby Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie była właścicielem budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 P.b., czy też odwoływanie się do definicji "piwnicy" z § 3 pkt 21 z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75 poz. 690), jak i – tzw. "ograniczeń przestrzennych prawa własności". Z reguły posiadanie w danym budynku pomieszczenia piwnicznego służyć ma wyłącznie właścicielowi lokalu – to właśnie społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, w którym znajduje się piwnica. Skarżący nie wykazał aby istniały przesłanki prawne do twierdzenia, że przysługująca mu własność do działki nr [...] jest ograniczona i w jakim zakresie. W tym miejscu należy wskazać, że powołanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że staje się ona właścicielem nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powołana jest do zarządzania nieruchomością wspólną, a w tym zakresie Sąd I instancji przeprowadził wywód prawny, z którego wynika, że przedmiotowe pomieszczenie piwniczne nie zostało przekazane w zarząd ww. Wspólnoty Mieszkaniowej. Skarżący tej oceny nie podważył skutecznie, ponieważ nie przedstawił dokumentu istniejącego na datę wydania przez PINB ww. decyzji z 2017 r., z którego wynikałoby aby ww. Wspólnota Mieszkaniowa objęła swoim zarządem działkę nr [...], w tym przedmiotowe pomieszczenie piwniczne lub aby nabyła w tym zakresie jakieś inne prawa. To właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną (patrz: art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). W tych warunkach na gruncie ustawy o własności lokali znajduje zastosowanie reguła z art. 13 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z tą regułą "właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie". W tych warunkach skarżący w szczególności w ramach art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. (zasady prawdy obiektywnej) nie podważył oceny prawnej, zgodnie z którą z protokołu z przekazania-przejęcia nieruchomości z dnia 13 października 2008 r. nie wynika w sposób jednoznaczny, aby przekazano w zarząd Wspólnocie pomieszczenie z węzłem cieplnym. Jak wskazał Sąd I instancji, z § 1 przedmiotowego protokołu wynika, że przedmiotem przekazania jest nieruchomość wspólna opisana w księdze wieczystej nr KW [...], obręb [...], nr działki [...] w Warszawie przy ul. [...]. A zatem przedmiotem ww. "przekazania" nie była działka nr [...], a skarżący nie wykazał aby w 2008 roku w skład działki nr [...] wchodził wówczas grunt, który aktualnie stanowi działkę nr [...].

Poza tym abstrahując od ww. rozważań należy stwierdzić, że brak jest podstaw do twierdzenia, aby nałożenie obowiązków ww. decyzją PINB na skarżącego rażąco naruszało art. 61 pkt 1 i 2 w zw. z art. 66 ust. 1 P.b. w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. Nie można w omawianym zakresie uznać, że nałożenie na skarżącego obowiązków jako właściciela nieruchomości, w sposób oczywisty narusza ww. przepisy, w sytuacji gdy art. 61 P.b. wskazuje, iż stosowne obowiązki związane m.in. z utrzymaniem obiektu budowlanego ciążą także na właścicielu. Ponadto z uwagi na charakter ww. przepisów Prawa budowlanego skoro dotyczy utrzymania obiektów budowlanych, to ze swej istoty za stan obiektu są odpowiedzialni przede wszystkim jego właściciele. Dlatego w niniejszej sprawie skierowanie stosownych obowiązków do właściciela nieruchomości nie wywołuje niemożliwych do zaakceptowania skutków społeczno-gospodarczych. Należy przypomnieć, że zaistnienie "rażącego naruszenia prawa" w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. (co wynika już z ugruntowanego orzecznictwa sądowoadministracyjnego) wymaga uwzględnienia łącznie trzech przesłanek, tj. oczywistości naruszenia prawa, charakteru przepisu i niemożliwych do zaakceptowania skutków społeczno-gospodarczych jakie wywołuje decyzja (por. wyroki NSA: z 11 stycznia 2024 r., I OSK 1823/20; z 23 listopada 2023 r., II OSK 574/21). Skarżący zaś nie wykazał aby w niniejszej sprawie zaistniały łącznie ww. przesłanki, tym bardziej, że argumentacja skarżącego opiera się na określonej wykładni obowiązujących przepisów prawa, a dokonanie takiego procesu wykładni tak czy inaczej wyklucza możliwość stwierdzenia, że decyzja administracyjna została wydana z "rażącym naruszeniem prawa" (por. wyroki NSA: z 24 stycznia 2024 r., II OSK 1040/21; z 25 października 2023 r., II OSK 234/21). Jednocześnie tego rodzaju ocena wyklucza też stwierdzenie, że decyzja PINB została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a.) skoro A. C., jak i Miasto Stołeczne Warszawa, niewątpliwie posiadają interes prawny w sprawie, który dotyczy stanu technicznego stropu, znajdującego się bezpośrednio pod ciągiem pieszym, na działkach nr [...] oraz [...] obr. [...], na co niewadliwie wskazał Sąd I instancji.

Dlatego wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej, a dotyczące naruszenia art. 143 K.c. w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 3 pkt 2 P.b.; art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a.; art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 61 pkt 1 i 2 P.b. – nie zawierają usprawiedliwionych podstaw.

Z tych względów, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.