Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 136/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: WSA Piotr Fronc ASR WSA Anna Kopeć Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2024 r. sprawy ze skargi P. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 3 listopada 2023 r., znak: SKO.ZP/415/293/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w Krakowie na rzecz skarżącego P. C. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 19 kwietnia 2023 r. nr 178/6730.2/2023 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 503), §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Przebudował nadbudowa istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne wraz ze zmianą sposobu użytkowania części poddasza na cele mieszkalne na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu organ wskazał na dokonane w toku postępowania korekty wniosku i podał, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podano, że w toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w szczególności opinię Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 24 sierpnia 2021 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego i obsługi komunikacyjnej, opinie Wydziału Kształtowania Środowiska UMK - z dnia 27 sierpnia 2021 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK z dnia 27 sierpnia 2021 r. w zakresie ochrony powietrza, opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 30 sierpnia 2021 r. w zakresie terenów objętych zagrożeniem powodziowym oraz opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 5 października 2021 r. w zakresie stref nadzoru archeologicznego oraz obiektów wpisanych do gminnej ewidencji zabytków. Ponadto projekt decyzji został przesłany do uzgodnienia Małopolskiemu Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków oraz Prezesowi Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Uzgodnienia te zostały dokonane milcząco. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Podano również, że w toku postępowania inwestor wnosił uwagi i zastrzeżenia odnośnie sporządzonej analizy architektoniczne - urbanistycznej. W decyzji przytoczono treść tych uwag w całości i odniesiono się do nich. W szczególności wskazano, iż przeanalizowano zgłoszone uwagi a sprawę ponownie poddano pod opiniowanie Zespołu Architektoniczne) - Urbanistycznego. W efekcie uwzględniono uwagi inwestora dotyczące wysokości poszczególnych krawędzi elewacji frontowych w obszarze analizowanym. Jako właściwe przyjęto wyniki pomiarów geodezyjnych przedłożone przez inwestora. Odniesiono się także do postulatów inwestora dotyczących zmniejszenia wymaganej odległości ścian planowanej siódmej kondygnacji budynku od lica budynku. Wykazano, że analiza wykazał, iż takie zmniejszenie ze względów przestrzennych nie jest dopuszczalne. Ostateczny projekt warunków zabudowy i parametry inwestycji wynikają z przeprowadzonej analizy oraz uzyskanych w toku postępowania opinii.

Od tej decyzji odwołanie złożył P. C..

W dniu 22 września 2023 r. do akt sprawy wpłynęła notatka służbowa z dnia 15 września 2023 r. stanowiąca aneks do sporządzonej w sprawie analizy architektoniczne - urbanistycznej. Zawiera ona odpowiedź na kwestie podniesione przez Kolegium w wezwaniu oraz uzupełnienie pkt 3.e załącznik nr 3 do decyzji, dotyczącego tekstowych wyników analizy odnośnie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Wyjaśniono w niej, że dołączone przez Inwestora do wniosku pismo Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 27 maja 2021 r. (karta nr 31) wskazuje, że: "po zapoznaniu się z przedłożonymi rysunkami koncepcyjnymi Miejski Konserwator Zabytków akceptuje rozwiązania kierunkowe elewacji przedłożone 24.03.2021r. w wersji B (bez lukarn) ...". MKZ określa jednocześnie zalecenia wymagające uwzględnienia na dalszym etapie projektowym, tj. szczegółowej koncepcji architektonicznej, w tym przedstawienia w kompleksowej koncepcji do uzgodnienia z konserwatorem m.in. rozwiązania dotyczące rzutu projektowanej kondygnacji, zachowanie istniejących gzymsów podokapowych bez ich rozkuwania. Opinia ta nie odnosi, się do żadnych skonkretyzowanych parametrów — wysokości uskokowej nadbudowy, kąta nachylenia połaci, głębokości kolejnych kondygnacji względem istniejących elewacji, nie jest też uzgodnieniem na jakie powołuje się Inwestor (akceptuje jedynie kierunkowe rozwiązanie). Zaznaczono, że przedłożone do akt sprawy rysunki stanu obecnego oraz wskazanego jako możliwy do zaakceptowania wariant elewacji B nie posiadają skali ani wymiarów. Rysunki obrazujące stan istniejący i planowany (bez skali) wskazują rzędne i wysokości budynku wraz z rządnymi i wysokościami bezpośrednio sąsiadujących budynków (od strony ul. [...] i od strony ul. [...]). Na ich podstawie możliwa jest ocena intencji inwestora wprowadzenia dwóch kondygnacji mieszkalnych w rzucie istniejącego poddasza (ponad piątą kondygnacją budynku) z zastosowaniem dachów płaskich: kondygnacji szóstej budynku wycofanej o grubość ściany zewnętrznej poza istniejące Ściany zwieńczone gzymsami i ponad uskokową linią gzymsu budynku w elewacjach od strony ulic (obejmuje swoją wysokością gabaryt istniejących lukarn) oraz kolejnej siódmej kondygnacji wycofanej głębiej poza lico ścian zewnętrznych budynku od strony ulic o wysokości ok. l,82m ponad istniejącą kalenicą budynku (obejmuje swoją wysokością gabaryt istniejącej nadbudówki z dachem płaskim oraz wykracza przed istniejącą nadbudówkę w kierunku ścian zewnętrznych od strony ulicy [...] i ul. [...] — przekrój karta nr 75, 95m 371, 373 i inne). Nie wyartykułowano wprost głębokości cofnięcia siódmej kondygnacji względem lica ścian zewnętrznych. Na tym etapie ocena tej głębokości mogła być dokonana na podstawie graficznego przedstawienia elewacji i porównania względem narożnika/położenia narożnych okien budynku. I tak na przedstawionych elewacjach (karta 89, 91, 93) położenie siódmej kondygnacji względem ściany zewnętrznej znajduje się wyraźnie głębiej niż cała szerokość narożnych okien (karta nr 89, 91, 93 i wiele innych). Jest to więc głębokość wyraźnie większa niż 2,8 metra. Jak wynika z przedstawionych wizualizacji stanu projektowanego i zdjęć stanu obecnego z poziomu ulic (karta nr 83, 85, 93, 363, 399 i inne) w szczególności widoczności istniejących lukarn i istniejącej wycofanej nadbudówki z. dachem płaskim, planowane stopniowane dwie kondygnacje wznosić się mają nad istniejącym uskokowym gzymsem budynku, kształtując nową wysokość budynku. Będą one widoczne z poziomu ulic, w tym skrzyżowania ulicy [...] i [...] Kondygnacje te wyznaczą linie/krawędzie określające wysokość elewacji budynku ponad istniejącymi gzymsami od strony ul. [...] i od strony ul. [...]. Także istniejąca nadbudówka jest widoczna ponad istniejącymi czterema małymi lukarnami — o czym świadczy zdjęcie wykonane z poziomu ulicy (karty 399, 611). Powołano się także na treść wyrażonej w toku postępowania opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków, który zapoznaniu się z przedłożonymi wariantami koncepcyjnymi przebudowy i nadbudowy omawianego budynku stwierdził, że obie przedstawione przez Inwestora koncepcje są dopuszczalne ze stanowiska konserwatorskiego, jednakże rozwiązanie przedstawione w wariancie B, swym zakresem obejmuje również likwidację ww. wtórnej i stanowiącej niekorzystny element lukarny, są korzystniejsze ze stanowiska konserwatorskiego. Zaproponowane rozwiązania w ww. wariancie są również mniej widoczne z perspektywy przechodnia niż rozwiązania dotyczące kształtowania dachu zawarte w wariancie A. Autorka analizy podkreśliła, iż w projekcie decyzji z dnia 31 marca 2022 r. dopuszczono pozostawienie istniejącej nadbudówki (lukarny, o której mowa w opinii MKZ z dnia 22 października 2022r.), zatem możliwe było zrealizowanie jednorodnej nadbudowy jaką preferuje Miejski Konserwator Zabytków przy jej częściowym rozebraniu. Wskazano, że ostateczny projekt decyzji z dnia 21 lutego 2023 r. został uzgodniony milcząco przez Miejskiego Konserwatora Zabytków. Zawiera on całość zaleceń MKZ z opinii pozyskanej w toku postępowania z dnia 5 października 2021 r. W oparciu o powyższe w decyzji kończącej postępowanie z dnia 19 kwietnia 2023r. Nr 178/6730.2/2023 ustalono pozostawienie bez zmian istniejących gzymsów koronujących elewacje od strony ul. [...] i ul. [...], możliwość nadbudowy o wysokości 21,8m (szósta kondygnacja cofnięta na grubość ściany zewnętrznej od lica obecnej elewacji i wychodząca ponad istniejące gzymsy, w tym najwyższy narożny gzyms). Ponadto dopuszczono formę nadbudowy ponad limitem 21,8m pod warunkiem wycofania ściany nadbudowy min. 4m (od granic z ulicami) wysokości min. 30 cm poniżej kalenicy (wysokość kalenicy ustalono na 24m-24,8m). Uzupełniono pkt 3.e załącznika nr 3 do decyzji wskazując w szczególności, iż wnioskowane odsunięcie na głębokość 2,8m nie znajduje uzasadnienia pośród sąsiedniej zabudowy obszaru analizy (nadbudówka budynku narożnego na dz. nr [...] znajduje się ok. 56m od lica elewacji oraz w linii kalenicy), wykracza również przed położenie istniejącej nadbudówki w budynku objętym inwestycja na dz. nr [...]. Toteż za właściwą wytyczną dla tej części nadbudowy (7 kondygnacja budynku) kształtującej kolejną, najwyższą krawędź gzymsu/okapu lub attyki budynku w elewacjach od strony ulic możliwe jest nawiązanie do stanu już istniejącego i przyjęcie odsunięcia Ściany tej nadbudowy min. 4m od granic dz. nr [...] z ulicami. Można bowiem stwierdzić w oparciu o zebrany materiał dowodowy (np. karta nr 371, 375, 377, 489, 505, 595 i inne) że istniejąca nadbudówka jest usytuowana w odległości nie mniejszej niż 4m od lica elewacji. Rozwiązanie takie wpisuje się w kontynuację istniejącej zabudowy. Nie oznacza to usankcjonowania brzydoty obecnej nadbudówki, lecz możliwość wskazania jej kubatuiy jako dopuszczalnych (bo już obecnych) parametrów nadbudowy ponad limitem wysokości 21,8m, o co również swoim wnioskiem zabiegał inwestor.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 3 listopada 2023 r. nr SKO.ZP/415/293/2023 utrzymał zaskarżoną decyzje w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p., datowanej na luty 2023 r. (analiza karty 639 - 679), uzupełnioną na wezwanie Kolegium notatką służbową z dnia 15 września 2023 r. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną, dokumentację fotograficzną oraz zestawienia poszczególnych parametrów zabudowy z obszaru analizowanego i przekroje tych budynków obrazujące ich wysokość. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na objętej wnioskiem działce nr [...] obr. [...] j.ew. K. przy ul. [...] w K. wyznaczono obszar analizowany. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt la, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W związku z tym jako front terenu inwestycji słusznie przyjęto jego krawędź przylegającą do działki drogowej nr [...] obr[...] (ul. [...]), o szerokości 23 m. Z tego względu, zgodnie z wyżej cytowaną regulacją, obszar analizowany wyznaczono w odległości 69 m od granic terenu inwestycji. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń Kolegium, pomimo nieprawidłowego powołania w wynikach analizy załączonych do decyzji podstawy prawnej jego wyznaczenia. Jakkolwiek bowiem powołany przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia już nie obowiązuje i został zastąpiony przez przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p., to jednak w analizowanym przypadku sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w oparciu o te dwie regulacje nie różni się. Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w Dzielnicy V K. , a obrębie dawnej [...] bezpośredni przy ul [...]. Jest to obszar o znaczących walorach przestrzennych i architektonicznych. Sam teren inwestycji położony jest w kwartale historycznej zabudowy tworzonego przez ul. [...], ul. [...] i ul. [...] i Plac [...]/Park K. . Obszar zabudowany jest budynkami wielorodzinnymi w zwartej pierzejowej zabudowie, z podwórkami na tyłach działek. Pierzeje są regularne, o wyraźnych liniach zabudowy, tworzone przez kamienice 4-6 kondygnacyjne. Wyjątkiem jest dwukondygnacyjny budynek przy ul. [...]. Wiele obiektów jest objętych ochroną konserwatorską, występują również budynki przekształcone bez wartości historycznej. Budynek na działce objętej wnioskiem znajduje się na rogu ulic J. i L., wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków. Posiada pięciokondygnacyjne fasady zwieńczone uskokowym gzymsem, który podkreśla największą wysokość budynku w jego narożniku. W połaci dachu występują cztery lukarny z dachem pulpitowym, nieskomponowane z elewacją. Planowana nadbudowa obejmuje realizację dwóch dodatkowych kondygnacji w formie schodkowej, z dachami płaskimi, cofniętych od lica elewacji. Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym oraz możliwość nawiązania do istniejącej zabudowy przy ustalaniu warunków dla przedmiotowej inwestycji wskazano, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Z powyższego jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, obejmująca nadbudowę budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej o dwie kondygnacje mieszkalne stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie. Z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że od drogi publicznej - ul. [...], jest dostępna objęta obszarem analizowanym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Poza tym funkcja istniejącego budynku pozostaje bez z zmian, z czego wynika, iż przesłanka kontynuacji funkcji została w niniejszej sprawie spełniona. Następnie weryfikacji poddać należy sposób ustalenia poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji. Zgodnie z § 4 Rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. l. Z wniosku wynika, iż obowiązująca linia zabudowy na działce nr [...] obr. [...] w licu elewacji frontowej budynku narożnego wzdłuż ul. [...] oraz w licu elewacji wzdłuż ul. [...] pozostanie bez zmian w stosunku do stanu istniejącego obecnie, z zachowaniem dotychczasowego detalu w elewacjach od strony ulic (gzymsy, opaski, ryzality, balkony). W analizie wskazano, że ze względu na charakter zamierzenia inwestycyjnego, dotyczącego tylko nadbudowy istniejącego budynku, która nie spowoduje zmiany powierzchni zabudowy, odstąpiono od jego wyznaczania. Dotyczy to również szerokości elewacji frontowej. Inwestor nie planuje zmian tych parametrów w ramach swojego zamierzenia. Zasadnie zatem nie czyniono ustaleń w tym zakresie. Stosownie do § 7 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się inny sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Ustalając ww. parametr autorka analizy przeprowadziła bardzo szczegółowe badanie wysokości budynków w obszarze analizowanym. Ostatecznie oparto się w tym zakresie na dostępnych programach oraz także na pomiarach geodezyjnych przedłożonych przez Inwestora, które nie budzą wątpliwości. Wykazano, że średnia wysokość okapów, gzymsów lub attyk kamienic z obszaru analizy wynosi 18,9 m, a średnia wysokość kalenic 20,9 m. Budynek objęty wnioskiem posiada zróżnicowane wysokości gzymsów wieńczących: od 20,35 m (wysokość gzymsów podokapowych), poprzez 20,63 m (gzymsy niższe, symetryczne w stosunku do narożnika) oraz 21,34 m (gzyms narożnego ryzalitu). Attyka nadbudówki, znajdującej się przy granicy z działką nr [...] (ul[...]), znacznie cofniętej od lica budynku (o ponad 4 m) wynosi 24,5 m. Zgodnie z wnioskiem ww. gzymsy w elewacji frontowej pozostaną bez zmian i tak też ustalono w kwestionowanej decyzji. Dopuszczono natomiast zwiększenie wysokości zabudowy w formie dwóch dodatkowych kondygnacji, pod warunkiem ich schodkowego cofnięcia względem lica budynku. Uzasadnieniem takiego działania jest ustalenie, że na kamienicach sąsiednich (na dz. nr [...] i [...]) występują wyższe wysokości okapów i attyki. I tak dopuszczono realizację dodatkowej zabudowy do wysokości maksymalnie 50 cm ponad narożnym (najwyższym) gzymsem tych elewacji tj. na maksymalnej wysokości 21,8m (ok. 21,3m+ 50cm), nie wyżej niż 227,8m n.p.m. Wysokość ta stanowi nawiązanie do wysokości okapu dachu budynku na dz. nr [...] oraz attyki budynku na dz. nr [...]. Część nadbudowy nieprzekraczająca wysokości 21,8 m i rzędnej 227,8 m n.p.m. musi zostać cofnięta od lica obu narożnych ścian budynku minimalnie na grubość ściany zewnętrznej. Dodatkowo dopuszczono realizację zabudowy na poziomie powyżej 21,8 m do poziomu maksymalnego wynoszącego 30 cm poniżej poziomu głównej kalenicy, który wyznaczono w przedziale 24 m - 24,8 m. Ta część nadbudowy musi zostać cofnięta od lica elewacji budynku na minimum 4 m, tworząc z kondygnacją niższą formę schodkową. Kwestia narzuconego inwestorowi obowiązku cofnięcia najwyższej, siódmej kondygnacji budynku o 4 m względem lica obu elewacji jest zasadniczą kwestią podniesioną w odwołaniu. Inwestor nie zgadza się z tym wymogiem kwestionując zasadność jego nałożenia, a także w ogóle jego dopuszczalność. Kwestia ta została w toku postępowania odwoławczego dodatkowo wyjaśniona przez organ I instancji w sporządzonym aneksie do analizy z dnia 15 września 2023 r. W oparciu o ten aneks i wyjaśnienia w nim zawarte Kolegium uznało, że ustalone warunki zabudowy w powyższym zakresie są prawidłowe, a sposób ich ustalenia odpowiada przepisom prawa. W odniesieniu do zastrzeżeń odwołującego wskazać po pierwsze należy, że powoływana opinia konserwatorska, którą Inwestor pozyskał we własnym zakresie nie stanowi uzgodnienia w rozumieniu art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. Z opinii tej wynika wprawdzie, że oba warianty nadbudowy zaproponowane przez Inwestora Konserwator zaakceptował (z wskazaniem na wariant B), jednak fakt ten nie może wiązać organu orzekającego w sprawie warunków zabudowy co do kształtu ustalonych warunków. Z ustaleń poczynionych przez Inwestora w kontekście przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, iż co do zasady dopuszczalne byłoby przyjęcie różnych form nadbudowy przedmiotowego budynku, w tym dwóch wariantów załączonych do wniosku,, przy czym zauważyć należy, iż rację ma autorka należy, iż koncepcje załączone do wniosku nie posiadają skali. Należy jednak podkreślić, że regulacja procedury ustalania warunków zabudowy zakłada, że po sporządzeniu analizy architektoniczne - urbanistycznej obszaru stanowiącego sąsiedztwo terenu inwestycji, która ma na celu inwentaryzację stanu zagospodarowania tego obszaru i wskazanie uwarunkowań jakie rządzą ładem przestrzennym w danym rejonie, osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów i urbanistów sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy. To zatem ta osoba decyduje (mając na uwadze materiał dowodowy w sprawie, a szczególności sporządzoną analizę), jakie parametry przyszłej zabudowy będą właściwe z punktu widzenia ładu przestrzennego. Ustawodawca wybór w tej kwestii pozostawił właśnie osobie sporządzającej projekt decyzji. Wyspecjalizowane organy współdziałające z organem prowadzącym postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, takie jak Miejski Konserwator Zabytków, wyrażają wprawdzie wiążącą opinię (uzgadniają) planowane zamierzenie inwestycyjne, ale dzieje się to w stosunku do przesyłanego im konkretnego projektu decyzji o warunkach zabudowy. Uzgodnienie dotyczy zatem konkretnych warunków zabudowy ustalonych w projekcie decyzji i to właśnie te warunki wyznaczają granice działania organu współdziałającego. Organ ten nie może wykroczyć poza ramy przesłanego mu projektu proponując rozwiązania inne niż te, które się w nim znalazły. Może wyłącznie zaakceptować warunki ustalone w projekcie, bądź je odrzucić, zajmując stanowisko negatywne. Odnosząc się zatem do zarzutów odwołania złożonego przez Inwestora, mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że niezależnie od faktu, że Miejski Konserwator Zabytków mógł, na wniosek inwestora, pozytywnie opiniować różne koncepcje nadbudowy kamienicy przy ul. [...] w K. (pismo MKZ z dnia 27 maja 2021 r., karta 31, pismo z dnia 12 października 2022 r., karta 533), to nie może to mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy przedmiotowej w rozumieniu związania tymi opiniami organu orzekającego w sprawie. Jedynym wiążącym stanowiskiem konserwatorskim w niniejszym postępowaniu jest bowiem dokonane milcząco uzgodnienie projektu decyzji, przesłanego do zaopiniowania w dniu 22 lutego 2023 r. (karta 711). Zatem zarzut, że ustalone warunki zabudowy nie są zgodne z koncepcją opiniowaną wcześniej przez Miejskiego Konserwatora Zabytków z inicjatywy Inwestora, nie może odnieść skutku, ponieważ projekt decyzji został w ramach obowiązującej procedury pozytywnie zaopiniowany przez tenże organ i to ta okoliczność ma zasadnicze znaczenie dla oceny ustalonych warunków zabudowy. Nie może także odnieść skutku zarzut, że ustalone warunki zabudowy są niezgodne z parametrami inwestycji określonymi we wniosku inicjującym postępowanie. Zgodnie z ugruntowanym w tej kwestii orzecznictwem sądów administracyjnych organ administracji publicznej jest wprawdzie związany wnioskiem inwestora, lecz związanie to nie ma charakteru bezwzględnego. W toku postępowania administracyjnego wniosek może być bowiem modyfikowany przez inwestora, także w wyniku działań zainicjowanych przez organ. Poza tym "organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest danymi wniosku inwestora w zakresie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast nie jest związany wskazaniami czy żądaniami inwestora, które nie wynikają z ustawy. Inaczej rzecz ujmując, granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora, wyznacza przeznaczenie projektowanych obiektów budowlanych oraz funkcje, jakie mają pełnić itp. zgodnie z obligatoryjną zawartością wniosku wynikająca z ustawy" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 września 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 543/08, por. także wyrok NSA z dnia 3 marca 2009 r., sygn.. akt II OSK 272/08, wyrok NSA z dnia 23 sierpnia 2018 r., sygn. akt I OSK 2102/16). Możliwe jest zatem ustalenie warunków zabudowy w zakresie poszczególnych parametrów zabudowy niż to wnioskował inwestor, a to od jego decyzji zależy, czy będzie inwestycję w ustalonym decyzją kształcie realizował czy też nie. W ocenie Kolegium treść uzasadnienia analizy, wraz z dołączonym w postępowaniu odwoławczym aneksem, w sposób dostateczny i przekonujący uzasadnia wyżej opisany sposób ustalenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych, w szczególności dwóch dodatkowych planowanych kondygnacji. Z opracowań tych wynika, że z wysokości sąsiedniej zabudowy w ciągu ulic L. i J. oraz w obszarze analizowanym wynika brak kontynuacji dla wprowadzenia większej niż 21,8m wysokości gzymsu/okapu lub attyki elewacji frontowej, w szczególności zgodnie z regułą §7 pkt 1 i pkt 3 rozporządzenia. Wobec ukształtowania zabudowy sąsiedniej oraz zabudowy w obszarze analizowanym wyżej względem gzymsu/okapu położone są kalenice dachów o zaznaczonych spadkach połaci. Tutaj analiza wykazuje możliwość powołania najwyższej położonej kalenicy w obszarze, jaką posiada sąsiedni budynek na dz. nr [...] — jej wysokość odniesiona do rzędnej w rejonie wejścia do budynku na dz. nr [...] z przyjętą tolerancją daje możliwość ustalenia dla planowanej nadbudowy kalenicy na wysokości w przedziale 24m - 24,8m. Tak ukształtowana zabudowa spełnia kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym. W myśl § 7 pkt 4 rozporządzenia zbadano elementy na dachach istniejącej zabudowy o wysokościach większych niż te występujące w elewacjach frontowych. Są to jedynie świetliki nad klatkami schodowymi na dz. nr [...] oraz nadbudówka z dachem płaskim w budynku na dz. nr [...] (jej wysokość ok. 24,2m). Zarówno świetliki, jak i nadbudówka w budynku na dz. nr [...] wycofane są głęboko względem lica elewacji od strony ulic (na dz. nr [...] ok.5,6 m oraz do linii kalenicy dachu) i stanowią niewielki zakres rzutu dachu. W budynku na dz. nr [...] objętym planowaną nadbudową występuje również nadbudówka ponad połaciami dachu od strony granicy z dz. nr [...] (jej głębokość względem lica elewacji od strony ul. [...] wynosi ponad 4m, szerokość w elewacji ok. 6m). Wobec takich ustaleń analizy, oraz mając na uwadze akceptację Miejskiego Konserwatora Zabytków dla kierunkowej koncepcji przekształcenia historycznego budynku ponad jego gzymsami z wprowadzeniem schodkowej formy nadbudowy (co wynika z pism Konserwatora przedłożonych przez Inwestora), zgodnie z § 7 pkt 4 rozporządzenia dopuszczono nadbudowę ponad limitem wysokości 21,8m (największa wysokość elewacji w obszarze analizowanym) przy jednoczesnym wycofaniu ściany tej nadbudowy względem lica elewacji narożnego budynku (granic od strony ulic) i wysokości poniżej kalenicy. Wnioskowane odsunięcie na głębokość 2,8m nie znajduje uzasadnienia. Za właściwą wytyczną dla tej części nadbudowy (7 kondygnacja budynku) kształtującej kolejną, najwyższą krawędź gzymsu/okapu lub attyki budynku w elewacjach od strony ulic możliwe jest nawiązanie do stanu już istniejącego i przyjęcie odsunięcia ściany tej nadbudowy min. 4m od granic dz. nr [...] z ulicami. Autorka analizy ustaliła, że obecnie istniejąca na przedmiotowym budynku nadbudówka jest usytuowana w odległości nie mniejszej niż 4 m od lica elewacji Powyższe stwierdzono w oparciu o zebrany materiał dowodowy (np. karta nr [...] i inne). Nawiązanie do stanu iskającego Kolegium uważa za racjonalne i prawidłowe. Nie stanowi to, jak to twierdzi Odwołujący, usankcjonowania niepożądanego stanu zagospodarowania na dachu przedmiotowej kamienicy. Niewątpliwie obecnie istniejąca forma nadbudowy jest nieestetyczna i nie przystaje do całości budynku. Nie wynika to jednak . ze stopnia jej odsunięcia od lica elewacji, ale z walorów architektonicznych i technologii wykonania. Realizacja innej nadbudowy, odsuniętej w tym samym stopniu, co obecnie istniejąca, zagwarantuje z jednej strony poprawę estetyki i funkcjonalności nadbudówki, a z drugiej kontynuację zastanego ładu przestrzennego, co jest warunkiem koniecznym ustalenia warunków zabudowy. Słusznie wskazano w aneksie do analizy, że nie może ona dopuszczać takiej kontynuacji, która stanowi precedens lecz powinna honorować zastaną sytuację. Reasumując, Kolegium stoi na stanowisku, że sposób ustalenia wysokości górnych krawędzi planowanych dwóch dodatkowych kondygnacji przedmiotowego budynku jest prawidłowy, został w sposób wyczerpujący uzasadniony w analizie i z niej wynika. Stąd też prawidłowo zastosowano w tym przypadku § 7 ust. 4 Rozporządzenia. W świetle § 8 Rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono krycie dachem dwuspadowym, z kalenicą równoległą do ulic i w tej samej co obecnie odległości od lica elewacji. Wysokość głównej kalenicy ustalono w przedziale 24m - 24,8 m, a kąt nachylenia połaci jako wynikowy z ustalonej wysokości kalenicy i górnych krawędzi elewacji frontowych. Ustalono możliwość zastosowania dachu o minimalnym kącie nachylenia 10° dla schodkowej części nadbudowy, tj. ze ścianą z okapem na wysokości do 21,8 m oraz ze ścianą cofniętą na min. 4 m od lica budynku. Dopuszczono doświetlenia powstałych pomieszczeń - w formie okien połaciowych lub lukarn pogrążonych, w połaciach dachu od strony ulic, o jednej wielkości i położonych w jednej linii z oknami w elewacji budynku. Lukarny dopuszczono jedynie od strony podwórka, przy czym cały ich gabaryt musi mieścić się min. Im poniżej głównej kalenicy budynku. Uzasadniając powyższe ustalenia wskazano, że nawiązują one do geometrii dachów na budynkach posadowionych na dz. nr [...] i [...], krytych dachem dwuspadowym o analogicznych parametrach. Występują również dachy płaskie w formie tarasów na dz. nr [...] oraz [...] - od strony tylnych elewacji. Dopuszczono tę formę, ale wyłącznie od strony podwórka. Powyższe świadczy o tym, że ustalona geometria dachu nawiązuje do form zastanych w obszarze analizowanym. Konstatacja ta jest wystarczająca z punktu widzenia przesłanki ujętej w § 8 Rozporządzenia. Podsumowując, sporządzona w sprawie analiza, po jej uzupełnieniu w toku postępowania odwoławczego, jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej żart. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo. Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] i ul. [...], co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 24 sierpnia 2021 r. Za udowodnione także uznać należy, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zgodnie ze złożonym do wniosku inicjującego postępowanie oświadczeniem, zapotrzebowanie inwestycji na poszczególne media zaspokojone zostanie z rezerw posiadanych przez przedmiotowy budynek. W ramach rozbudowy istniejących instalacji wewnętrznych. Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 29 listopada 2021 r. (karta 375). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać zgodnie ze stanem istniejącym, bez zmian.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł P. C. zarzucając naruszenie:

1/ art. 61 K.p.a. poprzez nie orzeczenie w przedmiocie wyznaczającego ramy postępowania wniosku, a rozstrzygnięcie w istocie innej sprawy administracyjnej;

2/ art. 6, 7, 7a, 7b, 8, 10, 11, 77 i 80 K.p.a. poprzez naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego i rozstrzygnięcie sprawy w sposób niezgodny z wnioskiem, objęty którym kształt nadbudowy był uprzednio uzgodniony z Miejskim Konserwatorem Zabytków, przy czym odejście od parametrów objętych wnioskiem sprowadzało się do powiększenia cofnięcia nadbudowy w stosunku do wnioskowanej wartości 2,8m do 4m, tj. o 1,2m. W skali tego obiektu (obecna wysokość to ponad 24,5m) różnica w cofnięciu o 1,2m ścian nadbudowy na wysokości ponad 21,8m jest praktycznie niezauważalna z zewnątrz, a czyni zasadniczą różnicę z perspektywy wewnętrznej. Dopuszczalność wnioskowanego cofnięcia o 2,8 m, a nie o 4 m nie została w żaden sposób zbadana i nie wyjaśniono w żaden sposób dlaczego cofnięcie miałoby wynieść 4, a nie 2,8 m;

3/ art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta w sytuacji, w której winna ona była zostać uchylona w części, w której nałożono w niej wymóg cofnięcia nadbudowy o 4 m, a nie 2,8 m od krawędzi działki bez uzasadnionych ku temu powodów na podstawie analizy urbanistycznej nie dającej racjonalnego uzasadnienia wprowadzenia takiego wymogu.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym sprawie poddana jest ocena legalności decyzji, o ustaleniu warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wraz ze zmianą sposobu użytkowania części poddasza na cele mieszkalne. W skardze zarzucono, że organ wadliwie ustalił, że planowana nadbudowa ma być cofnięta o 4 m. w stosunku do frontu budynku, w sytuacji gdy we wniosku o wydanie decyzji cofnięcie to miało mieć wartość 2,8 m., co też sam wnioskodawca uzgodnił z Miejskim Konserwatorem Zabytków. W ocenie sądu decyzja jest wadliwa, aczkolwiek nie z powodu argumentacji przedstawionej w skardze.

Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) w stanie prawnym obowiązującym na datę wydania zaskarżonej decyzji, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego - po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też, czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno-architektoniczną, którą to analizę oraz projekt decyzji sporządza uprawniony architekt – urbanista. Analiza jest podstawą ustaleń dokonywanych przez organ a jej wyniki stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy nie tylko pod względem jej literalnej niesprzeczności z obowiązującymi przepisami, ale także jej poprawności przy uwzględnieniu prawidłowej wykładni przepisów, uwzględniającej dorobek doktryny i orzecznictwa. Analiza stanowi bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. O ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy decyduje organ administracji a nie urbanista, który na zlecenie organu przeprowadza tylko postępowanie wyjaśniające podlegające merytorycznej ocenie organu.

Podkreślić należy, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wyznacza urbanistyczne ramy, w jakich planowane przedsięwzięcie może być realizowane, co sprowadza się przede wszystkim do ustalenia parametrów tego przedsięwzięcia tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Zaznaczyć też należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi, o której mowa w art. 61 ust 1 pkt 5 ustawy, nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, nie może narzucać inwestorowi konkretnych rozwiązań konstrukcyjnych, bo ta sfera leży poza kompetencjami organu i wkracza w kompetencję organu architektoniczno-budowlanego oceniającego projekt budowlany w tych właśnie aspektach, które w stosunku do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków na tym etapie są objęte wymogiem uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych, wydanym przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 38 ust 1 ustawy Prawo budowlane), a w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę organ wydaje w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust 3 ustawy Prawo budowlane). Jak zasadnie wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 listopada 2019 r. II SA/Kr 877/19, dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę po wyrażeniu zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, a więc jego akceptacji konkretnych rozwiązań konstrukcyjnych projektowanego obiektu, w tym np. realizacji lukarn w połaci dachowej, organ administracji architektoniczno-budowlanej udziela bądź odmawia udzielenia pozwolenia na budowę. Nie może się to natomiast odbywać na etapie ustalania warunków zabudowy. W decyzji tej organ ustala, czy zamierzenie inwestycyjne zapewnia zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa i ustala podstawowe parametry planowanej inwestycji (po stwierdzeniu, że pierwsza zasada jest zachowana), ale nie wyraża zgody na realizacje konkretnych pr notatka służbowa z dnia 15 września 2023 r. stanowiąca aneks ac budowlanych ani szczegółowo nie wkracza w rozwiązania konstrukcyjne.

W ocenie sądu, w niniejszej sprawie, bazując na analizie urbanistyczno-architektonicznej oraz notatce służbowej z dnia 15 września 2023 r. (aneksie do analizy), organ nieprawidłowo, w sferę konkretnych rozwiązań konstrukcyjnych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego jednak wkroczył, ustalając parametr nieznany ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani też rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy. Przesunięcie nadbudowy do lica budynku, nie jest bowiem parametrem nowej zabudowy, o jakim mowa w art. 61 ust 6 oraz ust 7 ustawy, w szczególności nie mieści się w pojęciu "układ połaci dachowych" bo to pojęcie dotyczy konstrukcji dachu w aspekcie czy ma być to dach płaski, jednospadowy, dwuspadowy, czterospadowy, wielospadowy czy mansardowy. Brak podsta by uznać, że ustalanie przesunięcia tj. konkretnej odległości odsunięcia planowanej nadbudowy od lica (fasady) budynku mieszczą się w pojęciu układu połaci dachowej. Ustalanie takiego parametru nie mieści się zatem w kompetencjach organu ustalającego warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego nadbudowę istniejącego obiektu budowlanego, choćby nawet we wniosku o wydanie takiej decyzji wzmiankowano o planowanym cofnięciu nadbudowy w stosunku do istniejącej już fasady budynku. Jak mowa wyżej, jest to kwestia procedowana na późniejszym etapie postępowania tj. postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego i leży w kompetencjach innego, wyspecjalizowanego organu administracji.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.