Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2944/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1,2,3
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska, sędzia WSA Monika Sawa (spr.), , po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] sp. z o. o. z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 13 października 2022 r. nr KOA/659/Pd/21 w przedmiocie odmowy pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 13 października 2022 r. nr KOA/659/Pd/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (SKO/organ) po rozpoznaniu zażalenia [...] spółki z o.o. z siedzibą w [...] utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza [...] z dnia 15 grudnia 2020 r., znak: [...], negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] o pow. 1,7977 ha w obrębie [...].

Postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia 21 lipca 2020 r. [...] spółka z o.o. z siedzibą w [...] zwróciło się do Burmistrza [...] o pozytywne zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] o pow. 1,7977 ha w obrębie [...].

Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2020 r., znak: [...], Burmistrz [...] negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału ww. nieruchomości.

Zażalenie na powyższe postanowienie, w ustawowym terminie, wniosło [...] Sp. z o.o. z siedzibą z [...], podnosząc, że brak jest negatywnych przesłanek podziału geodezyjnego zgodnego z wnioskiem.

SKO wskazało, że zakwestionowane postanowienie z dnia 15 grudnia 2020 r. wydane zostało na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 3, 4, 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 zm.). Zgodnie z art. 93 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. A zatem dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby zatem można było pozytywnie zaopiniować projektowany podział nieruchomości należy ustalić jego zgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że przepis art. 93 powołanej ustawy, który jest materialno - prawną podstawą zaskarżonego postanowienia, dotyczy wyłącznie zasad podziału nieruchomości położonych na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy. Organ podał, że jak wynika z akt sprawy, dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 28 maja 2014 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi [...] w rejonie ul. [...] w Gminie [...] (Dz. Urz. Woj., [...] z dnia 10 lipca 2014 r., poz. [...]). Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym w planie pod tereny wód powierzchniowych - symbol WS oraz pod tereny zieleni urządzonej - symbol ZP. Dla terenu oznaczonego symbolem ZP plan ustala przeznaczenie terenu, przeznaczenie podstawowe: zieleń urządzona, ciągi piesze, urządzenia sportowe, place zabaw, polany rekreacyjne. Dla terenu oznaczonego symbolem WS ustalono przeznaczenie podstawowe: wody powierzchniowe śródlądowe - stawy oraz przeznaczenie dopuszczalne: urządzenia wodne, kładki - pomosty. Organ podał, że w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ pierwszej instancji wskazał, że dla terenu zieleni urządzonej oznaczonego na rysunku planu symbolem ZP ze względu na przeznaczenie terenu plan nie ustalił warunków podziału nieruchomości z uwagi na fakt konieczności funkcjonowania tego terenu jako całość gospodarcza. Ponadto dla terenu wód powierzchniowych oznaczonego na rysunku planu symbolem WS ze względu na przeznaczenie terenu plan nie ustalił warunków podziału nieruchomości. SKO podniosło, że popiera stanowisko organu pierwszej instancji, że skoro ustawodawca wskazał, iż zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, to w sytuacji gdy plan miejscowy dla terenu wsi [...] w rejonie ul. [...] w Gminie [...] nie przewiduje możliwości podziałów terenów oznaczonych symbolami ZP i WS, to tym samym przedłożony projekt podziału przedmiotowej nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami ww. planu miejscowego. Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w zażaleniu organ stwierdził, że są one niezasadne i pozostają bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z art. 93 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła spółka [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] (skarżąca) zaskarżając je w całości.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:

- naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy,

- naruszenie przepisów art. 77 § 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), które to normy prawa obligują organ administracji do zebrania i oceny całokształtu materiału dowodowego, co ma wpływ na wynik sprawy oraz to, iż organy zarówno I jak i II instancji przekroczyły granice uznania administracyjnego.

Wskazując na powyższe skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie oraz poprzedzającego go postanowienia Burmistrza [...] z dnia 15 grudnia 2020 roku, znak [...], zasądzenie kosztów postępowania oraz zobowiązanie Burmistrza [...] - na podstawie art. 145a. § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi do wydania w terminie 1 (jednego) miesiąca postanowienia o pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału zgodnie z wnioskiem Skarżącego z dnia 21 lipca 2020 roku (postępowanie znak [...]), a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonego orzeczenia do czasu rozpoznania niniejszej skargi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Zasady podziału nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663). Postępowanie podziałowe składa się z dwóch etapów. Pierwszy etap obejmuje opiniowanie wstępnego projektu podziału przez organ gminy. Następnie - w razie uzyskania pozytywnej opinii w przedmiocie wstępnego projektu podziału - następuje zatwierdzenie w drodze decyzji administracyjnej przez wójta (burmistrza) prezydenta miasta projektu podziału sporządzonego przez jednostkę wykonawstwa geodezyjnego.

Stosownie do treści art. 93 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Zgodnie zaś z art. 93 ust. 3 tej ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Z powołanych przepisów jednoznacznie zatem wynika, że warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jednocześnie podział musi gwarantować każdej z nowo wydzielanych działek gruntu dostęp do drogi publicznej. Opiniując wstępny projekt podziału nieruchomości organ administracji musi zatem zbadać czy proponowane do wydzielenia działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej i czy w związku z tym nadają się do zagospodarowania zgodnie z ich przeznaczeniem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że brak dostępu projektowanej do wydzielenia działki musi być oceniany według stanu z daty opiniowania wstępnego projektu podziału. Podział jest zatem dopuszczalny, gdy nieruchomość ma takie parametry i powierzchnię, że daje się zagospodarować zgodnie z przewidywaniami planu i jednocześnie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji uznały, że brak było podstaw do pozytywnego zaopiniowania przedstawionego wstępnego projektu podziału działki nr ew. [...] o pow. 1,7977 ha w obrębie [...]. bowiem wydzielone w wyniku podziału działki nie spełniają warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] i nie będą mogły być zagospodarowane zgodnie z ustaleniami planu zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 28 maja 2014 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi [...] w rejonie ul. [...] w Gminie [...] (Dz. Urz. Woj., [...]. z dnia 10 lipca 2014 r., poz. [...]).

Zgodnie z powyższym planem przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym w planie pod tereny wód powierzchniowych - symbol WS oraz pod tereny zieleni urządzonej - symbol ZP. Jak wynika z akt dla terenu oznaczonego symbolem ZP plan ustala przeznaczenie terenu, przeznaczenie podstawowe: zieleń urządzona, ciągi piesze, urządzenia sportowe, place zabaw, polany rekreacyjne. Dla terenu oznaczonego symbolem WS ustalono przeznaczenie podstawowe: wody powierzchniowe śródlądowe - stawy oraz przeznaczenie dopuszczalne: urządzenia wodne, kładki - pomosty. Organy wskazały, że dla terenu zieleni urządzonej oznaczonego na rysunku planu symbolem ZP ze względu na przeznaczenie terenu plan przewidział funkcjonowanie tego terenu jako całość gospodarczą. Także dla terenu wód powierzchniowych oznaczonego na rysunku planu symbolem WS ze względu na przeznaczenie terenu plan nie ustalił warunków podziału nieruchomości.

Zdaniem Sądu stanowisko organów jest prawidłowe. Zgodzić należy się z organami, że projekt podziału działki o nr ewidencyjnym [...] o pow. 1,7977 ha w obrębie [...] jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanego obszaru administracyjnego Gminy [...].

Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że przedstawiona propozycja podziału ww. nieruchomości nie spełnia warunku określonego w art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącego zgodności podziału z planem. Zgodnie z powołanymi przepisami dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu, jako podstawowy warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, dotyczy zarówno przeznaczenia w planie miejscowym terenu, w obrębie którego położona jest dzielona nieruchomość, jak i możliwości zagospodarowania wszystkich działek gruntu, powstałych w wyniku podziału nieruchomości w sposób zgodny z jego postanowieniami. Jak zasadnie wskazały organy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określał utrzymanie tego terenu jako całości z uwagi na jego przeznaczenie . Wynika to także z faktu położenia tej działki w strefie ochrony urbanistycznej [...],i ma służyć zachowaniu zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu. Plan natomiast wyraźnie określa warunki podziału dla terenu oznaczonego symbolem MN gdzie wskazano zarówno obszary działek jak i ograniczenia dotyczące zabudowy, w tym kolorystyki zabudowy. Należy podkreślić, że geodezyjny podział nieruchomości pełni służebną rolę wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów szczególnych i wobec tego powinien umożliwić realizację funkcji przewidzianej dla danego terenu. Ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego determinują bowiem sposób wykonywania prawa własności przez określanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu, przy czym uwzględniane są w nim także postanowienia przepisów szczególnych odnoszących się do obszaru objętego planowaniem.

W świetle powyższego wydane w sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji są więc zgodne z prawem. Słusznie organy orzekające uznały, że proponowany podział jest sprzeczny z art. 93 ust. 1 i w związku z tym należało zaopiniować go negatywnie.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.