Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 321/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2024-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 53 ust. 5, art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Piotr Godlewski WSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 19 grudnia 2023 r. nr SKO.401.ZP.2720.272.2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala –


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi A.B. (dalej: "Skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 19 grudnia 2023 r. nr SKO.401.ZP.2720.272.2023 utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy R. (dalej: "Wójt" lub "organ I instancji") z dnia 13 listopada 2023 r. nr UG.6730.16.2023 w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z akt sprawy, J.R. i M.R. i wnioskiem z dnia 13 marca 2023 r. wystąpili do organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia p.n.: "budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego" na działce nr ew. [...] w R. w obrębie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

Decyzją z dnia 15 maja 2023 r. nr UG.6730.16.2023, Wójt ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na wnioskowane zamierzenie inwestycyjne. Następnie po rozpatrzeniu odwołania Skarżącej, SKO decyzją z dnia 4 lipca 2023 r. nr SKO.401.ZP.1426.131.2023 uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując na konieczność wykazania w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią lub w zbliżeniu do tej granicy, nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę.

Na skutek ponownego rozpoznania sprawy, Wójt wskazaną na wstępie decyzją z dnia 13 listopada 2023 r., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.; dalej: "k.p.a.") oraz art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1, ust. 5 i ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej: "u.p.z.p.") ustalił warunki zabudowy na wnioskowane zamierzenie inwestycyjne.

Od tej decyzji Skarżąca również złożyła odwołanie, zarzucając organowi:

1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 107 §1 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez wydanie decyzji bez odniesienia do istniejącego stanu faktycznego wokół terenu planowanej inwestycji;

2. niewłaściwe zastosowanie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U z 2019 r. poz. 1065), poprzez usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, co spowoduje powstanie zabudowy szeregowej;

3. niewłaściwe zastosowanie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 ust. 2 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588), co skutkowało błędnym określeniem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu oraz nieprzekraczalnej liczby kondygnacji.

W wyniku rozpoznania odwołania, SKO, decyzją z dnia 19 grudnia 2023 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję Wójta w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał w pierwszej kolejności, że w sprawie nie było kwestionowane spełnienie przez planowaną inwestycję wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. i w tym zakresie Kolegium również nie dopatrzyło się uchybień. Organ wskazał, że planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz wystarczające uzbrojenie terenu, a przy tym teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze, z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (teren inwestycyjny znajduje się w granicach administracyjnych miasta). Dokonano również stosownych uzgodnień wymaganych przepisami art. 53 ust. 4 u.p.z.p. W kontekście spełnienia przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa, Kolegium wskazało, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Analiza sporządzona przez osobę upoważnioną - architekta mgr inż. A.W. zawiera zestawienie parametrów i wskaźników istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W obszarze tym znajdują się działki zabudowane o nr ew. [...], dostępne z tej samej drogi publicznej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, SKO wskazało, że organ I instancji określił tę wielkość na poziomie dwóch kondygnacji nadziemnych oraz piwnica, czyli łącznie trzy kondygnacje. Organ zaznaczył, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki dwu- i jednokondygnacyjne, także z drugą kondygnacją na poddaszu. Wysokość została przyjęta w przedziale od 4 m do 4,70 m. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 3,0 do 5,5 m, zaś średnia wynosi 4,1 m, co czyni zarzut nieprawidłowego określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej niezasadnym.

W odniesieniu do zarzutu niewłaściwego określenia szerokości elewacji frontowej, SKO wskazało, że wskaźnik ten wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W stanie faktycznym sprawy wskaźnik ten został określony na poziomie od 10,0 m do 15,2 m (w tym tolerancja ±20%), natomiast z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej od 10,0 m do 19,0 m, średnio 12,5 m zatem parametr ten nie przekracza dopuszczalnych wielkości.

W ocenie organu odwoławczego również zapisy wydanej w pierwszej instancji decyzji w zakresie geometrii dachu nie budzą zastrzeżeń. Ustalono, że nachylenie połaci dachowych projektowanej zabudowy powinno wynosić max 38° i mieści się w przedziale wskazanym w analizie, gdzie w terenie analizowanym istnieją budynki pokryte dachami spadzistymi o kacie nachylenia od 30° do 45°. Zaznaczono również, że układ głównych połaci dachowych może być dwu- lub wielospadowy, kierunek kalenicy do frontu działki.

Z kolei badając uwzględnienie zaleceń wskazanych w poprzedniej decyzji, Kolegium zaznaczyło, że w punkcie 5 analizy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji wskazano, że obiekty posadowione w bezpośrednim sąsiedztwie nie będą miały ograniczonego dostępu do światła, ponieważ obiekt zlokalizowany na działce [...] przy granicy z działką [...] od strony wschodniej posiada ścianę bez otworów, natomiast budynek na działce nr [...] przy zachodniej granicy z działka [...] posiada otwór okienny, który wprawdzie jest niezgodny z przepisami, ale jest uwzględniany w procesie inwestycyjnym. Ponadto zarówno z analizy, jak i uzasadnienia decyzji wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o położeniu zbliżonym do granic posesji i takie posadowienie nie narusza ładu przestrzennego. Dokonano również szerszej analizy w zakresie przepisów przeciwpożarowych. Przewidziano termoizolacje budynku oraz uwzględniono konieczność zabezpieczenia konstrukcyjnego dla projektowanej i istniejącej zabudowy. Ponadto inwestorzy przedstawili sporządzoną przez architekta M.T., analizę projektu w zakresie zarzutów wskazanych przez SKO w decyzji z 4 lipca 2023 r. Zdaniem SKO, analiza i wnioski z niej płynące uzasadniają proponowane posadowienie budynku przy zbliżeniu do granicy i uwzględniają aspekty techniczne zbliźniaczenia. W ocenie Kolegium organ wykazał, że odstąpienie od warunków technicznych nie wiąże się z powstaniem zagrożenia dóbr chronionych prawem publicznym. Końcowo organ odwoławczy podkreślił, że posadowienie budynku będzie przedmiotem oceny na etapie pozwolenia na budowę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Skarżąca zarzuciła, że wydana decyzja narusza ład przestrzenny, przepisy pożarowe i interesy osób trzecich, zawiera błędy formalne, błędne stwierdzenia w uzasadnieniu oraz błędną analizę terenu.

W uzasadnieniu skargi Skarżąca wskazała, że działka nr [...] jest położona w centrum miejscowości R. w Rynku, który zabudowany jest głównie starymi budynkami, tworząc "małomiasteczkowy klimat", natomiast planowana inwestycja w żaden sposób nie pasuje do istniejącej w zakresie, rodzaju zabudowy (planowana szeregowa), ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy, szerokości elewacji, szerokości górnej elewacji, wysokości kalenicy, kąta nachylenia dachu, powierzchni czynnej biologicznie, linii zabudowy. Planowany budynek spowoduje nieproporcjonalne zakłócenia w krajobrazie i zmieni unikalny charakter okolicy. Budynek będzie rzucał cień na sąsiednie posesje, ograniczając dostęp do naturalnego światła słonecznego, spowoduje utrudniony dostęp do widoków, większy hałas oraz problemy z prywatnością.

Skarżąca zaznaczyła również, że dostęp z tej samej drogi publicznej posiada tylko część działek, a działki: [...] mają dostęp do drogi publicznej z działki nr [...] (ul. [...]) i nr [...] (ul. [...]) i stanowią drugą linię zabudowy w stosunku do ul. [...], a co za tym idzie mają zupełnie inną zabudowę - typu osiedla. Zdaniem Skarżącej planowaną zabudowę należy rozpatrywać z uwzględnieniem zabudowy znajdującej się wzdłuż Rynku, a nie poza nim. Wskazała także, że działka nr [...] jest zabudowa budynkiem jednorodzinnym dwu lokalowym, zatem inna jest funkcja budynku.

Kolejno Skarżąca podniosła, że skoro budynek mieszkalny ma być połączony z dwoma sąsiadującymi, od strony północno-zachodniej i północno-wschodniej, utworzy to zabudowę szeregową, której nie ma wzdłuż ulicy nr [...], ani w całej miejscowości R. Taka zabudowa powoduje, że dostęp do posesji musi odbywać się wjazdem przez budynek, skutkuje problemami z parkowaniem oraz sprawia zagrożenie pożarowe. Zabudowa szeregowa może prowadzić do wysokiego zagęszczenia budynków na jednym obszarze, co może wpływać na komfort mieszkańców oraz infrastrukturę publiczną. Zaznaczyła również, że w otoczeniu nie ma tak dużej zabudowy, a ustalone w tym zakresie parametry są niedopuszczalne.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w tej sprawie.

W odpowiedzi na skargę uczestnicy postępowania: J. i M.R., reprezentowani przez fachowego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie skargi w całości. Podkreślili, że charakter zabudowy na rynku [...] tworzy poza zabudową parterową również zabudowa kilkukondygnacyjna, której wysokość przewyższa wysokość planowanej zabudowy. Zdaniem uczestników, zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia parametrów dla nowej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej, czy geometrii dachu są niezasadne. Pojęcie kontynuacji zabudowy nie może być utożsamiane z nakazem kopiowania istniejącej zabudowy. Nie można również zawężać tego pojęcia do sąsiednich działek.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach Sąd doszedł do przekonania, że skarga A.B. jest niezasadna.

Na mocy zaskarżonej decyzji ustalono w sposób ostateczny warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ew. [...] w R. Wskazać należy, że wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy został wniesiony przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688). Z tego względu w związku z treścią art. 59 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej podlegał on rozpoznaniu z uwzględnieniem dotychczasowego brzmienia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie nowelizacji z września 2023 r.

Mając na uwadze brzmienie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd podzielił stanowisko Organów I oraz II instancji, że planowana inwestycja wpisuje się w zastany ład przestrzenny i zgodna jest z wymogami, wynikającymi z zasady dobrego sąsiedztwa, wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w miejscu obecnie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego – nieużytkowanego, który jest przeznaczony do rozbiórki. Inwestor legitymuje się decyzją Starosty K. z [...] listopada 2022r. nr [...], udzielającą pozwolenia na rozbiórkę obecnie istniejącego budynku mieszkalnego na działce nr [...].

Organ I instancji przeprowadził analizę urbanistyczną na podstawie prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego - zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. – tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów (wobec szerokości frontu terenu o dł. 15,2 m wyznaczono obszar w odległości 50m od granic terenu objętego wnioskiem). Z analizy urbanistycznej w szczególności z załącznika graficznego wynika bezspornie, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej po obydwu jej stronach znajdują się budynki mieszkalne. W szczególności działki nr [...] i nr [...], zlokalizowane bezpośrednio przy granicy z działką inwestycyjną są zabudowane budynkami mieszkalnymi. Planowana inwestycja stanowi więc bezpośrednią kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji.

Nie narusza wymogów dotyczących zachowania ładu przestrzennego dopuszczenie zabudowy bliźniaczej. Organ I instancji w decyzji (pkt 2.1.) dopuścił zabudowę bliźniaczą planowanego budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z zabudową działki nr ew. [...] i częściowo z zabudową działki nr ew. [...]. Skarżąca kwestionowała powyższe ustalenia argumentując, że tego rodzaju zabudowa nie występuje w całej miejscowości. Należy jednak wskazać, że budynki mieszkalne niezależnie od tego, czy mają być realizowane w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, jaki i wolnostojące realizują tę samą funkcję zabudowy mieszkalnej. Zatem z samego faktu dopuszczenia zabudowy bliźniaczej nie można czynić zarzut dotyczącego naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tego rodzaju naruszenia nie można również stwierdzić na gruncie niniejszej sprawy. Należy bowiem podkreślić, że stan "zbliźniaczenia" zabudowy już występuje na działce inwestycyjnej. Budynek mieszkalny, planowany do rozbiórki na działce nr [...] przylega bezpośrednio do budynku, znajdującego się na działce nr [...], co wynika z materiału dowodowego, znajdującego się w aktach sprawy. Bezpośrednio do siebie przylegają również budynki mieszkalne na działce nr [...]. Planowana inwestycja kontynuuje więc istniejącą funkcję, jak również cechę zabudowy, polegającą na "zbliźniaczeniu", stosownie do wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Należy przy tym podkreślić, że kontynuacja funkcji w świetle powołanego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, że wymagania dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej - tj. wymaga od niej identycznych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (zob. wyrok NSA z 11 października 2022 r., sygn. akt II OSK 1462/21, publ. w CBOSA). Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyrok NSA z 10 stycznia 2024 r., sygn. akt II OSK 1420/23, CBOSA). Należy również podkreślić, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest decyzją związaną. Zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W niniejszej sprawie parametry i cechy dla planowanej inwestycji zostały ustalone stosownie do wymogów wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej: rozporządzenie). Linia zabudowy została wyznaczona po obrysie istniejących budynków strony północnej na działkach sąsiednich – tj. stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Odnośnie parametru gęstości zabudowy należy wskazać, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono zgodnie z średnią, jaka występuje na obszarze analizowanym (33%) – tj. zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia.

W przypadku szerokości elewacji frontowej wskaźnik ten ustalono w przedziale od 10 m do 15,2m (z tolerancją 20%). W orzecznictwie nie budzi wątpliwości dopuszczalność określania parametrów dla nowej zabudowy w formie tzw. widełek. Średnia dla tego wskaźnika na obszarze analizowanym wynosi 12,5%, przy czym jest on zróżnicowany na terenie obszaru i kształtuje się w przedziale od 10m do 19m. Ustalona dolna granica widełek dla ww. parametru już występuje w obszarze analizowanym. Z kolei wyznaczona górna granica nie przekroczy maksymalnej wielkości dla tego parametru, jaka już występuje w obszarze analizowanym. Z tego względu, uwzględniając treść § 6 rozporządzenia, który dopuszcza widełki "wokół" wartości średniej szerokości elewacji frontowej dla obszaru analizowanego w przedziale jej 20%, ustalenie tego parametru w decyzji w przedziale od 10 m do 15,2m dla budynku mieszkalnego Sąd ocenił jako poprawne.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w przedziale od 4,0 m do 4,70m. Przepis § 7 rozporządzenia wskazuje, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4).

W niniejszej sprawie ww. wysokość na działkach sąsiednich [...] przebiega tworząc uskok. W związku z powyższym wielkość ww. parametru należało wyznaczyć co do zasady na podstawie średniej występującej w obszarze analizowanym, przy czym należy pamiętać, że § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie ww. wskaźnika również w innej wysokości. W niniejszej sprawie górna granica widełek dla wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przekracza średnią (4,1m). Jednak w obszarze analizowanym występują już budynki, które ww. średnią przekraczają (na dz. nr [...] - 5,5m a na dz. nr [...] – 4,5m). W związku z powyższym ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w widełkach wartości, które już występują w obszarze analizowanym, Sąd ocenił jako odpowiadające powołanym wyżej przepisom rozporządzenia, a w każdym razie z pewnością jako nie łamiące zasady dobrego sąsiedztwa. W orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się przypadki, w których wyznaczony parametr nieco odbiega od średniej, ale powiela wartości, występujące na danym terenie, nie przekraczając wartości minimalnej i maksymalnej obszaru analizowanego. Nie budzi zastrzeżeń Sądu warunek co do ilości kondygnacji. Z pkt 2.1. 2) wynika, że dopuszczono dwie kondygnacje nadziemne, przy czym z analizy urbanistycznej wprost wynika, że tego rodzaju obiekty już występują w obszarze analizowanym – tj. dwukondygnacyjne, niektóre zawierają kondygnację na poddaszu.

Nie budzi wątpliwości Sądu prawidłowość wyznaczenia parametrów dachu. Wysokość kalenicy dla budynku wyznaczono zgodnie ze średnią (8,5m). Geometrię dachu ustalono zgodnie z występującą już w obszarze analizowanym, co spełnia wymogi z § 8 rozporządzenia. W terenie analizowanym występują już budynki mieszkalne, pokryte dachami spadzistymi o kacie nachylenia od 30° do 45° a wysokości kalenicy dachów od ok 6,5m do o 10m. W związku z powyższym Sąd ocenił jako prawidłowe ustalenie parametrów geometrii dachu dwu lub wielospadowy, o nieprzekraczalnym kącie nachylenia 38° a w przypadku kalenicy w wysokości do 8,5m. Przepis § 8 rozporządzenia wymaga bowiem, aby geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustalić odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W sprawie nie było kwestionowane, że inwestycja spełnia wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 u.p.z.p. Teren inwestycyjny bezpośrednio graniczy z drogą gminną (dz. nr 2324). Teren inwestycji dysponuje już przyłączem do sieci wodociągowej oraz energetycznej a jako podstawowe źródło ciepła przewiduje się powietrzną pompę ciepła zasilaną panelami fotowoltaicznymi. W analizowanym terenie przebiega również sieć kanalizacyjna, gazowa – w toku postępowania oceniono, że uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia.

Odnośnie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy wskazać, że teren inwestycji stanowi grunt zabudowany Br-PsV, który nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

W zakresie zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi projekt decyzji uzgodniono:

- z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków (art. 53 ust. 4 pkt 2.p.z.p.) z uwagi na położenie terenu inwestycji w strefie B ochrony konserwatorskiej;

- z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska (art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p.) z uwagi na realizację inwestycji w obszarze specjalnej ochrony ptaków Natura 2000 "[...]";

- z Starostą w trybie art. 53 ust 4 pkt 6 u.p.z.p. w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych;

- z Wójtem Gminy R. w trybie art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. z uwagi na realizację inwestycji przyległej do pasa drogowego.

Uzgodnień dokonano w trybie milczącym stosownie do art. 53 ust. 5 u.p.z.p.

Decyzja Organu I instancji zawiera wszystkie wymagane obligatoryjne elementy, wymienione w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. tj.

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

W szczególności Organ I instancji określił wymogi związane z lokalizacją inwestycji w obszarze specjalnej ochrony ptaków NATURA 2000 "[...]" oraz w strefie B ochrony konserwatorskiej.

Niezasadne okazały się zarzuty skargi, dotyczące zacieniania sąsiednich posesji, czy też zbliżenia planowanej inwestycji do zabudowy sąsiedniej. Należy wskazać, że spełnienie warunków dotyczących zachowania odległości od granicy działki sąsiedniej, spełnienia wymogów z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz nasłonecznienia pomieszczeń i zacienienia są przedmiotem badania na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i wykraczają poza ramy postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Z przedstawionych powyżej przyczyn Sąd stwierdził, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca decyzja Organu I instancji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy odpowiadają prawu. W związku z powyższym Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a.