Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 403/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.  66 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Protokolant: Asystent sędziego Konrad Wróblewski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. R. [...] we W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia zagrożenia wynikającego z nieprawidłowego stanu technicznego przewodów kominowych i urządzeń grzewczych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w części stanowiącej pkt 2, 9 i 16; II. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W., działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. R. we W. usuniecie zagrożenia wynikającego z nieprawidłowego stanu technicznego przewodów kominowych (wentylacyjnych i spalinowych), urządzeń grzewczych, wadliwości podłączeń urządzeń do przewodów kominowych oraz braku zapewnienia właściwej wentylacji pomieszczeń w ww. budynku mieszkalnym wielorodzinnym poprzez wykonanie szeregu robót budowlanych (opisanych w 19 punktach osnowy decyzji).

Powyższe obowiązki należało wykonać w terminie 2 miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna (w zakresie pkt. 1-10) i 5 miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna ( w zakresie pkt 11-19).

W odwołaniu od powyższej decyzji działający w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej zarządca nieruchomości wspólnej - A. Sp. z o.o. zarzucił, że obowiązki wymienione w pkt 2, 9 i 16 skarżonej decyzji nie powinny być nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową. Powołując się na przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, definiujący nieruchomość wspólną, odwołująca stwierdziła, że wkłady kominowe kwasoodporne są integralną częścią instalacji wewnętrznej lokali mieszkaniowych, w których zainstalowane są piece gazowe. Nakazywanie zatem Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości w tym zakresie jest sprzeczne z przepisami cytowanej ustawy.

W związku z powyższym, odwołująca wniosła o ponowne przeanalizowanie materiału dowodowego z zaskarżonym zakresie i scedowanie wymienionych trzech obowiązków na właścicieli lokali mieszkalnych.

Decyzją z dnia [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W motywach rozstrzygnięcia przytoczył stan faktyczny sprawy i argumentację organu I instancji. Wskazał m.in., że w dniu 20 sierpnia 2015 r. została przeprowadzona kontrola opisanego wyżej budynku mieszkalnego wielorodzinnego i wymienionych w protokole lokali mieszkalnych. Stwierdzono szereg nieprawidłowości w stanie technicznym nieruchomości. W związku z tym PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie zagrożenia wynikającego z nieprawidłowego stanu technicznego przewodów kominowych (wentylacyjnych i spalinowych) a także urządzeń grzewczych, wadliwości podłączeń urządzeń do przewodów kominowych oraz braku zapewnienia właściwej wentylacji pomieszczeń.

Następnie decyzją z dnia [...] organ nadzoru budowlanego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przeprowadzenie kontroli ww. budynku – w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit.c Prawa budowlanego - w zakresie fachowego sprawdzenia stanu technicznego przewodów kominowych i sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny tych przewodów w zakreślonym zakresie oraz wskazanie konkretnych robót budowlanych do wykonania i rozwiązań, metod ich wykonania, zastosowania materiałów budowlanych, itp.

Wymagane dokumenty, w tym ekspertyzę techniczną przedłożono w dniu 14 września 2016 r. Ekspertyza opracowana została przez dr inż. [...] oraz mistrza kominiarskiego [...] i zawiera zalecenia, które należy wykonać w trybie pilnym, z uwagi na istniejące zagrożenie dla zdrowia ludzi i bezpieczeństwa konstrukcji budynku oraz zalecenia dotyczące pozostałych nieprawidłowości.

W tak kształtującym się stanie faktycznym, organ I instancji nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową decyzją nr [...] określone obowiązki.

Po przeanalizowaniu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie przez PINB, organ odwoławczy stwierdził, że z przedłożonej ekspertyzy technicznej wynika zakres stwierdzonych nieprawidłowości w przewodach wentylacyjnych w przedmiotowym obiekcie budowlanym i czynności niezbędnych do ich wyeliminowania.

Powołując się na przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, organ wskazał, że wszystkie pomieszczenia, które nie są samodzielnymi lokalami, a także te, które nie stały się częścią składową nieruchomości lokalowych, jak również elementy i urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Powołując się na wyrok WSA w Krakowie z 29 kwietnia 2011 r.(sygn. Akt II SA/Kr 151/11) organ podkreślił, że do wyłącznego użytku właścicieli lokali służy przede wszystkim to, co stanowi ich własność i z czego tylko każdy z nich korzysta osobno, co oznacza że wyrażona w omawianej definicji ustawowej (nieruchomości wspólnej) zasada dotyczyć będzie tych części budynku i urządzeń, które nie są zawiązane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu.

Organ II instancji wyjaśnił, że sprawne działanie instalacji wentylacyjnych wpływa na prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego. Wskazane przepisy jednoznacznie określają przedmiot regulacji prawnej jako obiekt budowlany a nie lokale. Przez obiekt budowlany zgodnie z art. 3 ust. 1 Prawa budowlanego należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Słusznie w przekonaniu DWINB w decyzji pierwszoinstancyjnej uznał, że kominy należą do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym (tak wyr. WSA w Warszawie z 9 maja 2005 r. sygn. VII SA/Wa 752/04). Dlatego też w ocenie organu odwoławczego nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej wykonania określonych czynności, zmierzających do zapewnienia prawidłowego działania instalacji wspólnych, było zgodne z przepisami.

Na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego skargę wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. R. we W., reprezentowana przez A. sp. z o.o., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. polegające na sporządzeniu i doręczeniu Stronie uzasadnienia do decyzji zawierającego istotne braki uzasadnienia faktycznego i prawnego wydanego rozstrzygnięcia, polegające w szczególności na zaniechaniu ustosunkowania się do zgłoszonych przez stronę skarżącą zarzutów odwołania, nieomówieniu przesłanek nałożenia na Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. R. obowiązków o których mowa w pkt 2, 9 oraz 16 decyzji organu I instancji, utrzymanej następnie w mocy przez organ II instancji;

2. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2016r., poz. 290 ze zm.), polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się bezwarunkowym przyjęciem przez organy obu instancji, że "kominy" należą do części wspólnych budynku, co czyni Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. R. we W. odpowiedzialną za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym, podczas, gdy w skład nieruchomości wspólnej nie mogą wchodzić takie elementy instalacji kominowej, które znajdują się wewnątrz konkretnego lokalu mieszkalnego i służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu, a zatem odpowiedzialność za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym ponosi właściciel danego lokalu, a nie Wspólnota Mieszkaniowa;

3. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2016r., poz. 290 ze zm.), polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające nieuwzględnieniem przez organy nadzoru budowlanego obu instancji okoliczności, iż wkłady kominowe kwasoodporne są integralną częścią instalacji wewnętrznej lokali mieszkalnych, w których zainstalowane są piece gazowe, a w konsekwencji za utrzymanie ich w należytym stanie technicznym odpowiadać winien właściciel, a nie jak to błędnie stwierdził organ - Wspólnota Mieszkaniowa;

a w konsekwencji:

4. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 66 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2016r., poz. 290 ze zm., dalej jako "ustawa - Prawo budowlane) w zw. z art. 3 ust. 1 oraz art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2015r., poz. 1892 ze zm., dalej jako "ustawa o własności lokali") które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. R. we W. winna być adresatem obowiązków polegających na zamontowaniu wkładu kominowego kwasoodpornego w przewodzie kominowym nr 3 (pkt 2), uzupełnienia brakującej części wkładu w przewodzie kominowym nr 7 (pkt 9), do którego podłączony jest kocioł c.o. gazowy z zamkniętą komorą spalania w lokalu nr 6 oraz obowiązku podniesienia o 30 cm wylotów przewodów kominowych spalinowych nr 2,7 w celu zapewnienia właściwego ciągu kominowego (pkt 16) podczas, gdy zakres wyżej wymienionych prac nie dotyczy nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji adresatami decyzji organu nadzoru budowlanego w tym zakresie winni zostać właściciele poszczególnych lokali, których to ww. instalacja stanowi integralną część.

5. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to § 17 ust. 2 pkt 3,5,7 oraz § 19 ust. 2 pkt 1,3 Rozporządzenia Ministra Spraw wewnętrznych i administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. u. Nr 74, poz. 836 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie przez organy nadzoru budowlanego w niniejszej sprawie, podczas, gdy przepisy te w sposób precyzyjny określają, że użytkownik lokalu ponosi odpowiedzialność za utrzymanie w należytym stanie technicznym elementów instalacji gazowej, w tym w szczególności wkładów kominowych kwasoodpornych, co prowadzić powinno do uchylenia nałożonego na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku, o którym mowa w pkt 2,9 oraz 16 decyzji PINB w przedmiotowej sprawie.

Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru budowlanego nr [...] z dnia [...]oraz utrzymanej w mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr [...];

2. zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania w tym

kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł uiszczonej tytułem opłaty od udzielonego pełnomocnictwa.

W pierwszej kolejności skarżąca wskazała na naruszenie przez organ II instancji art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a., polegające na tym, że w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ nie wyłożył w sposób wyczerpujący stanowiska, które w jego przekonaniu przemawia za niesłusznością argumentów podnoszonych przez skarżącą w treści odwołania. Wskazane przez skarżącą zarzuty odnoszą się bowiem do konkretnych obowiązków, których przypisanie Wspólnocie Mieszkaniowej - w przekonaniu skarżącej- narusza prawo. Tymczasem w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie sposób doszukać się odniesienia do tychże konkretnych obowiązków, które zostały zanegowane przez Wspólnotę Mieszkaniową. Skarżąca - poza wskazanymi w pkt 2, 9 oraz 16 - nie negowała zasadności nałożenia na nią innych obowiązków. Organ nie zważając na powyższe, przeważającą część uzasadnienia decyzji poświęcił właśnie kwestiom ogólnym, pomijając konieczną w ocenie skarżącej analizę wskazanego przez skarżącą fragmentu decyzji.

W niniejszej sprawie organ II instancji rozpoznał odwołanie skarżącej nie wyjaśniając kwestii tego, czy przewody kominowe i związane z nimi wkłady kominowe kwasoodporne, których to dotyczą pkt 2,9 i 16 decyzji PINB stanowią w istocie części wspólne nieruchomości czy służy wyłącznie właścicielom lokali w się one znajdują. Z uzasadnienia decyzji wydanej przez organ II instancji nie wynika bowiem, że przewody kominowe objęte dyspozycjami wyżej wymienionych punktów, a których to stan techniczny jest przedmiotem postępowania administracyjnego, nie służą wyłącznie właścicielom lokali, w których się one znajdują i są one wykorzystywane przez właścicieli innych lokali mieszkalnych. Zamiast tego organ w swych ustaleniach poprzestał jedynie na stwierdzeniu, że przepis art. 66 ustawy - Prawo budowlane nie wyklucza nakazania wykonania określonych czynności również w lokalu położonym w obiekcie budowlanym, w sytuacji, gdy niewłaściwy stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt budowlany.

Ponadto nieprawidłowość uznania Wspólnoty Mieszkaniowej jako podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie obowiązków z pkt 2,9 oraz 16 decyzji PINB wynika z nieuwzględnienia przez organy nadzoru budowlanego, iż wkłady kominowe kwasoodporne, których dotyczą pkt 2 i 9 decyzji PINB są integralną częścią instalacji wewnętrznej lokali mieszkalnych, w których zainstalowane są piece gazowe, a w konsekwencji za utrzymanie ich w należytym stanie technicznym odpowiadać winien właściciel, a nie jak to błędnie stwierdził organ - Wspólnota Mieszkaniowa.

Opisana wyżej wadliwość w ustaleniu rzeczywistego adresata nałożonych w decyzji PINB obowiązków prowadzi w ocenie skarżącej do nieuprawnionego nałożenia ww. obowiązków właśnie na Wspólnotę Mieszkaniową.

Skarżąca podziela pogląd, że zobowiązanym do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym przewodów kominowych, o ile stanowią one część wspólną budynku jest Wspólnota Mieszkaniowa. Jednakże w przekonaniu skarżącej, w sytuacji, w której to przewody kominowe stanowią części budynku i urządzenia które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to zobowiązanym do utrzymania przewodu kominowego przynależnego i używanego jest właściciel lokalu, w którym dane urządzenie się znajduje.

Skarżąca nie zgadza się z poglądem zaprezentowanym w zaskarżonej decyzji przez organ II instancji, a wyrażającym się w bezwarunkowym uznaniu Wspólnoty Mieszkaniowej za podmiot zobowiązany do wykonania wszelkich obowiązków wynikających z utrzymania należytego stanu technicznego budynku. Skarżąca wskazuje, że takie stanowisko organów obu instancji narusza wyżej wymienione przepisy prawa.

Przywołać w tym miejscu należy pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt: I A Ca 543/12 stwierdził, iż : "Zauważyć należy, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić tylko takie elementy instalacji, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali (argument z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali -1. jedn. Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm., powoływanej w niniejszym uzasadnieniu jako "ustawa o własności lokali"). Oznacza to, że w skład nieruchomości wspólnej nie mogą wchodzić takie elementy instalacji (np. elektrycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej itp.), które znajdują się wewnątrz konkretnego lokalu mieszkalnego i służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu. W przeciwnym razie należałoby przyjmować, że w skład nieruchomości wspólnej wchodzą m.in. także przewody elektryczne lub wodociągowe wewnątrz lokali, a właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych współwłaścicieli (wspólnoty mieszkaniowej) decydować przykładowo o tym, ile i w jakim miejscu poszczególnych pomieszczeń zostanie ulokowanych gniazdek elektrycznych, włączników, baterii łazienkowych lub innych elementów wyposażenia jego lokalu. Nie trzeba bliżej argumentować, że wniosek taki byłby absurdalny."

Zdaniem skarżącej, nałożone na nią ww. obowiązki (pkt 2, 9 i 16 decyzji PINB), dotyczą lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli, a nie nieruchomości wspólnej. Powyższe obowiązki powinny być zatem nałożone na właścicieli poszczególnych lokali. Nie można bowiem tracić z pola widzenia, że montaż wkładu kwasoodpornego jest konieczny wówczas, gdy właściciel mieszkania ogrzewanego piecami węglowymi chce zmienić sposób ogrzewania poprzez zamontowanie pieca opalanego gazem. Skarżąca nie podziela także poglądu, zgodnie z którym podłączenie przez właściciela danego lokalu jakiegokolwiek urządzenia do przewodu kominowego skutkuje tym, że urządzenie to staje się częścią składową przewodu kominowego, a w konsekwencji nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Mając na uwadze zakres obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej, skrajnym przykładem jest nałożony na skarżącą obowiązek polegający na zamontowaniu wkładów kominowych kwasoodpornych we wskazanych lokalach nieruchomości. W istocie rzeczy oznacza to zobowiązanie Wspólnoty do ponoszenia nakładów na lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności.

W odpowiedzi na skargę D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu po poddaniu kontroli zaskarżonego aktu zważył, co następuje:

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji był art. art. 66 ust.1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane ( tekst jedn. - Dz. U. z 2013r. poz.1409 z późn. zm.) zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W przepisie tym chodzi o skutki wynikające z użytkowania obiektu, a które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan jego sprawności technicznej jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno-budowlanym. Konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 prawa budowlanego wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 1998 r. sygn. akt IV SA 1420/96, z dnia 3 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 427/08 oraz wyroki WSA w Warszawie z dnia 9 października 2008r. sygn. akt VII SA/Wa 931/08, WSA w Gorzowie z dnia 2 grudnia 2010r. sygn. akt II SA/Go 754/10). Przepis art. 66 Prawa budowlanego został zamieszczony w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", co przesądza, że przepis ten powinien mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nieremontowany, niekonserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu opisanego w hipotezie tego przepisu (por. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1100/10, LEX nr 992473. Podobnie w wyrokach NSA z dnia 20 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 916/10, oraz z dnia 5 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 1980/09 dostępne na: www.orzeczeniansa.gov.pl).

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest wskazanie adresata obowiązków wymienionych w pkt 2, 9 i 16 osnowy decyzji PINB, na którego organ powinien nałożyć obowiązek zamontowania wkładu kominowego kwsoodpornego w przewodzie kominowym nr 3, uzupełnienia brakującej części wkładu w przewodzie kominowym nr 7m do którego podłączony jest kocioł c.o. z zamkniętą komorą spalania w lokalu nr 6 i podniesienia o 30 cm wylotów przewodów kominowych spalinowych nr 2 i 7 w celu zapewnienia właściwego ciągu kominowego.

Podstawową zatem kwestią, która wymagała wyjaśnienia przez organ odwoławczy – na skutek zarzutów odwołania - było ustalenie, czy wkłady kominowe kwasoodporne podłączone do pieca c.o., służące do obsługi konkretnych lokali mieszkalnych należy zakwalifikować jako element nieruchomości wspólnej (instalacji wspólnej), czy też uznać, iż stanowią element/część nieruchomości odrębnej, tj. instalacji przynależnej do konkretnego lokalu mieszkalnego.

Z uzasadnienia decyzji nie wynika aby organ odwoławczy rozważał tą kwestię. Jak słusznie podnosi pełnomocnik skarżącej, organ II instancji w ogóle nie rozważał tego zarzutu, zważywszy chociażby na fakt, iż organ I instancji nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązki uzasadnił w sposób bardzo ogólny. Organ odwoławczy przyjął tylko, że kominy należy zakwalifikować do nieruchomości wspólnej, w związku z czym nie widział potrzeby przeprowadzania dalszej analizy istoty sprawy, a mianowicie czemu służy wkład kominowy kwasoodporny i czy stanowi on integralną część komina jako przegrody budowlanej, czy może raczej stanowi część instalacji grzewczej (wspólnej - dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej czy może odrębnej - przynależnej do konkretnego lokalu mieszkalnego). Rozważań w tym zakresie całkowicie zabrakło przy podejmowaniu decyzji zarówno przez PINB jak i decyzji wydanej przez DWINB pomimo, że były niezbędne do prawidłowego wskazania podmiotu zobowiązanego do wykonania zakwestionowanych obowiązków ( pkt 2 i 9 decyzji).

Zatem niewątpliwie zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. w zakresie braków uzasadnienia faktycznego i prawnego jest w pełni zasadny.

Zasadny jest także zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 66 ustawy Prawo budowlane poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, poprzez nie odniesienie się do zarzutu strony skarżącej, podnoszonej w odwołaniu iż wkłady kominowe stanowią część instalacji c.o. przynależnej do właściwego lokalu, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji w zaskarżonej części dowolnej.

W celu rozstrzygnięcia tej kwestii należy zatem w pierwszej kolejności wskazać, że wkład kominowy służący do odprowadzania spalin z kotła c.o. znajdującego się w prywatnym mieszkaniu w budynku wielorodzinnym nie stanowi części wspólnej tego budynku, bowiem stanowi element instalacji wewnętrznej związany funkcjonalnie z konkretnym lokalem mieszkalnym. Przy czym Sąd w pełni podziela pogląd, że zarówno komin (w znaczeniu przegrody budowlanej) jak i przewód kominowy (pusta przestrzeń wypełniająca komin) stanowiący część składową komina jest częścią wspólną budynku. Natomiast wkład kominowy jest montowany w przewodzie kominowym wykonanym z najczęściej z cegły, tak aby zapobiec niszczącemu działaniu komina na skutek "agresywnych" spalin z pieca c.o. opalanego gazem. Jego montaż co najwyżej może świadczyć o ingerencji w część wspólną budynku jaką jest komin. Nie może natomiast świadczyć o tym, że po zamontowaniu wkładu w kominie staje się on automatycznie częścią wspólną budynku. Nie bez znaczenia pozostaje tu również fakt, że wkład ten służy tylko i wyłącznie jednemu z lokali w budynku do odprowadzania spalin z kotła c.o., podczas gdy przewody kominowe oraz komin służą wszystkim lokalom w tym budynku. Tak więc indywidualny piec c.o. i wkład kominowy podłączony do tego pieca to prywatna własność właściciela lokalu mieszkalnego, zaś komin (jako przegroda budowlana) jest elementem nieruchomości wspólnej. Tak więc wszelkie roboty zamontowania i konserwacji wkładu kominowego i związane z tym koszty powinny obciążać wyłącznie właściciela pieca c.o., bowiem to spaliny z jego pieca oddziałują destrukcyjnie na komin - część wspólną (patrz: § 140 pkt 4 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU Nr 75, poz. 690).

Czym innym jest natomiast utrzymanie w należytym stanie technicznym samych kominów jako elementu nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Koszty koniecznego remontu komina jako części nieruchomości wspólnej (art. 14 pkt 1 u.w.l.) zaliczają się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

| |

Zauważyć również należy, że przepis art. 66 Prawa budowlanego nie wyklucza nakazania wykonania określonych czynności również w lokalu (w odniesieniu do instalacji przynależnej do lokalu) położonym w obiekcie budowlanym, w sytuacji, gdy niewłaściwy stan techniczny lokalu (instalacji z nim związanej lub uzupełnienia jej braku) oddziałuje na cały obiekt budowlany, a nakazane czynności mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu (por.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2009 r., sygn. II OSK 985/08, LEX nr 516064).

Skoro wkład kominowy stanowi własność właściciela pieca c.o. znajdującego się w prywatnym lokalu, to w przypadku braku takiego wkładu, obowiązek jego instalacji nie może być skierowany do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 stycznia 2017 r. (II OSK 1001/15) stwierdził zaś, iż "o tym na kogo zostaną nałożone obowiązki wynikające z art. 66 p.b. zależy od tego, jaki jest charakter tych obowiązków, czy dotyczą nieruchomości wspólnej, o której stanowi ust. 2 art. 3 u.w.l., czy też dotyczą lokali, a więc tych części budynku i urządzeń, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".

Ponadto pełnomocnik skarżącej zarzucił w odwołaniu, iż obowiązek wymieniony w pkt 16 osnowy decyzji nr [...] PINB polegający na wykonaniu "podniesienia o 30 cm wylotów przewodów kominowych spalinowych nr 2, 7 w celu zapewnienia właściwego ciągu kominowego" również nie powinien być skierowany do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Obowiązkiem organu odwoławczego jest ustosunkowanie się w uzasadnieniu swej decyzji do wszystkich żądań, zarzutów i wniosków strony, zwłaszcza zawartych w odwołaniu.

Organ odwoławczy rozpoznając sprawę, nie ustosunkował się do wymienionego zarzutu, co powoduje, że Sąd nie jest w stanie poddać weryfikacji prawidłowości nałożonego na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku wymienionego w pkt 16 decyzji PINB. Dodatkowo wymieniony obowiązek, w ocenie Sądu jest na tyle nieprecyzyjny, że trudno ustalić jakie konkretnie prace budowlane mają zostać wykonane, czy chodzi o nadbudowanie kominów o 30 cm, czy też o montaż innych (jakich) elementów nad "wylotem przewodów kominowych spalinowych". W jaki konkretnie sposób ma zostać wykonane "podniesienie", skoro wylot przewodów kominowych ma postać niematerialną, więc rolą organu jest doprecyzować nałożony obowiązek.

Z powołanych względów, mając na uwadze, iż sąd administracyjny nie czyni własnych ustaleń w sprawie, a jedynie ocenia zaskarżony akt pod względem jego zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, a taka kontrola jest możliwa tylko w warunkach wyczerpujących istotę zagadnień ustaleń faktycznych i prawnych dokonanych przez organ administracyjny rozstrzygający sprawę, za niezbędne Sad uznał uchylenie zaskarżonej decyzji.

Ponownie rozpoznając sprawę w zakresie uchylonych obowiązków, PINB dla miasta W. uwzględni uwagi Sądu i zastosuje się do oceny prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzekł jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach postępowania znajduje oparcie w treści art. 200 p.p.s.a.