Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt I SA/Op 46/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2024-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), art. 200, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 pkt 1 i art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3,
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 2 ust. 1 i ust. 2, art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 1 i ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1, art. 19, art. 20, art. 21
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 200, art. 206, art. 207, art. 199, art. 47 § 2,
journal: Dz.U. 2023 poz 1610
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.)
article: § 315
journal: Dz.U. 2022 poz 1225
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Judecki Sędziowie Sędzia WSA Beata Kozicka Asesor sądowy WSA Remigiusz Mazur (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 marca 2024 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 7 września 2023 r. nr 102/II/2023 w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 19 maja 2023 r., nr 34/23, 2) zasądza od Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu na rzecz skarżącej J. P. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu [dalej: WINB, organ odwoławczy] z 7 września 2023 r. nr 102/II/2023, wydana po rozpatrzeniu odwołań B. P. i J. P., utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu [dalej: PINB, organ I instancji] z 19 maja 2023 r. nr 34/23 nakazującą właścicielom budynku przy ul. [...] w O.: J. P., A. Ś. i B. P., usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w O.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Jak wynika z akt administracyjnych, organy nadzoru budowalnego przeprowadziły postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego tarasu z wejściem z lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego dach dla pomieszczenia (weranda) w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku przy ul. [...] w O. W trakcie kontroli, przeprowadzonej przez inspektora PINB, ustalono, że przedmiotowy taras znajduje się w budynku mieszkalnym dwukondygnacyjnym z poddaszem mieszkalnym. Budynek posiada trzy lokale mieszkalne. Wyposażony jest w instalacje wod.-kan., elektryczną i gazową. Dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, posiada lukarny od strony podwórka. Taras zlokalizowany od strony podwórka, przynależny jest do lokalu mieszkalnego nr [...] i użytkowany wyłącznie przez osoby zamieszkujące mieszkanie nr [...]. Taras stanowi dach dla lokalu mieszkalnego nr [...] (werandy). Podczas kontroli w mieszkaniu nr [...], stwierdzono, że taras zabezpieczony jest ze wszystkich stron stalową balustradą o wysokości 0,93 m. Woda opadowa z tarasu o wymiarach 3,00 m x 4,85 m, odprowadzona jest rynnami i rurą spustową na teren utwardzony własnej posesji. Stan techniczny tarasu wzbudził wątpliwości organu nadzoru budowlanego I instancji. Wierzchnia warstwa w postaci płytek ceramicznych posiada miejscowe spękania i odspojenia. Wyczuwalne są odspojenia objawiające się przemieszczaniem się płytek w pionie. W miejscach okapu, gdzie wykonana jest obróbka blacharska występują odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej tworząc szczeliny, w które wnika woda opadowa. Rynny są skorodowane. W miejscu załamania brak ciągłości. Właściciel mieszkania nr [...] wykonał prace polegające na uszczelnieniu spoin między płytkami. Ponadto stwierdzono, że elewacja werandy posiada liczne ubytki tynku, spowodowane zawilgoceniem. W trakcie kontroli w mieszkaniu nr [...] (werandy) stwierdzono, że na ścianach i suficie znajduje się boazeria drewniana, która na suficie miejscowo posiada białe naloty oraz wybrzuszenia, przypuszczalnie spowodowane zalewaniem z nieszczelnego tarasu.

Na żądanie PINB sporządzona została ekspertyza techniczna, w której wykazano, że stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu nr [...] stanowiącego dach dla pomieszczenia lokalu nr [...] (weranda) jest zły. Uwidocznione miejscowo spękane płytki na powierzchni tarasu oraz ubytki w spoinach mogą być przyczyną przenikania wody pod ich powierzchnię i spływając po warstwie lastriko w kierunku krawędzi tarasu, co w połączeniu z uszkodzeniami - spękanymi krawędziami łączącymi powierzchnię wierzchnią tarasu z pasem nadrynnowym na całym obwodzie tarasu, który jest również w złym stanie technicznym (w znacznym stopniu skorodowany), powodują przedostawanie się wody pomiędzy warstwy wierzchnie tarasu. Woda przenikająca przez beton stropu powoduje znaczne zniszczenia zarówno w strukturze stropu jak i ścian. Szczególnie jest to widoczne w narożniku południowozachodnim, jak również południowej i zachodniej ścianie zewnętrznej werandy i gzymsie, gdzie widoczne są wyraźne ślady działania wody o czym świadczą zmurszałe i - w części elewacji werandy - odpadające tynki. Podobne uszkodzenia widoczne są w narożniku zachodnio-północnym i północnej ścianie zewnętrznej werandy i gzymsu. W wewnętrznej części pomieszczenia werandy widoczne są wyraźne ślady wybrzuszenia na boazerii stanowiącej okładzinę sufitu (oraz ścian) i wzdłuż ściany południowej. Na boazerii sufitu w środku pomieszczenia oraz na okładzinie nadproża okiennego widoczne są wyblakłe deski. Uszkodzenia spowodowane są działaniem warunków atmosferycznych - spowodowane wodami opadowymi i działaniem wilgoci, co ma wpływ na zaistniały stan techniczny tego fragmentu budynku (werandy) i pozostawienie tego w aktualnym stanie będzie postępowało i powodowało dalszą degradację substancji budowlanej. Według autorów opracowania, konieczne jest zatem jak najszybsze przeprowadzenie prac remontowych tej części budynku (werandy), obejmujące swym zakresem wykonanie prac remontowych. Przy czym należy wskazać, że autorzy ekspertyzy nie stwierdzili ugięć i załamań na powierzchni posadzki tarasu, co oznacza, że jego konstrukcja jest stabilna, niezagrażająca bezpieczeństwu użytkowania pomieszczenia poniżej. Ściany pomieszczenia werandy nie posiadają żadnych pęknięć, rozwarstwień poza tynkami, które należy wymienić i nie stanowią zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkownika. Wykonanie ww. prac pozwoli wzmocnić istniejącą konstrukcję oraz zabezpieczyć przed destrukcyjnym działaniem niekorzystnych warunków atmosferycznych.

Ponadto, w świetle ustaleń PINB, taras ten powstał już podczas budowy budynku i nie stanowi samowolnie wykonanych robót budowlanych.

PINB, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) [dalej: upb], decyzją z 7 listopada 2022 r. nr [...] nakazał właścicielom budynku przy ul. [...] w O. usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym ww. budynku, które szczegółowo wyszczególniono w rozstrzygnięciu decyzji, w zakresie stanu technicznego elementu konstrukcyjnego, jakim jest taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiący dach dla pomieszczenia lokalu mieszkalnego nr [...] (weranda) w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r.

WINB, po rozpatrzeniu odwołań wniesionych od ww. decyzji uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, PINB wydał 19 maja 2023 r. decyzję nr 34/23 w sprawie stanu technicznego tarasu z wejściem z lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego dach dla pomieszczenia (weranda) w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku przy ul. [...] w O., skierowaną do J. P., A. Ś. i B. P., nakazującą usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zakresie stanu technicznego elementu konstrukcyjnego budynku, jakim jest ww. taras w terminie do 31 października 2023 r. poprzez:

- rozebranie rynien i rur spustowych oraz zerwanie okładziny tarasu z płytek gresowych wraz z wyczyszczeniem powierzchni z resztek kleju i izolacji,

- odkucie spękanej zaprawy wzdłuż czoła tarasu nad obróbką blacharską pasa nadrynnowego i wycięcie starej obróbki blacharskiej pasa nadrynnowego,

- odbicie luźnych i zmurszałych tynków na powierzchni gzymsu i ścian pod nim,

- wyrównanie krawędzi tarasu do linii gzymsu zaprawą naprawczą wodoszczelną, np. Ceresit CR 65,

- wzmocnienie konstrukcji gzymsu za pomocą taśm lub mat z włókna węglowego, bądź alternatywnie - zamiast siatek z włókna węglowego - siatki z włókien szklanych MapeGrid na zaprawie Planitop HDM,

- wykonanie hydroizolacji tarasu z zastosowaniem, np. systemu Ultrament,

- wykonanie obróbek na krawędziach tarasu z zastosowaniem, np. profili okapowych tarasowych balkonowych K100R Renoplast,

- uzupełnienie tynków na ścianach zewnętrznych,

- zamontowanie nowych rynien i rur spustowych,

- ułożenie posadzki, np. epoksydowej, poliuretanowej lub z płytek gresowych na kleju wodo- i mrozoodpornym z zastosowaniem fugi o tych samych właściwościach.

Roboty budowlane winne być wykonywane zgodnie z przepisami, warunkami technicznymi oraz pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, we współpracy z autorami ekspertyzy technicznej w oparciu o którą sformułowany został ww. nakaz.

Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji powołał art. 61 pkt 1 upb, zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Natomiast w myśl art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Organ I instancji argumentował, że poczynione w sprawie ustalenia wykazały nieprawidłowości w stanie technicznym elementu konstrukcyjnego budynku, jakim jest taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiący dach dla pomieszczenia lokalu mieszkalnego nr [...] (weranda), a tym samym wykazały konieczność przeprowadzenia prac naprawczych, wskazanych w rozstrzygnięciu decyzji, w celu doprowadzenia przedmiotowego obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami. PINB wyjaśnił, że taras należy traktować jako część wspólną budynku, ponieważ roboty budowlane, które należy wykonać służyć mają w pierwszej kolejności, zapobieżeniu degradacji budowlanej innej części budynku (werandy,) mimo że muszą one ingerować w powierzchnie przynależną do lokalu mieszkalnego nr [...]. Ponadto wymiana nawierzchni tarasu, tu: płytek gresowych, będzie wiązała się z koniecznością usunięcia nieprawidłowości w części konstrukcyjnej tarasu, a zatem roboty te wiązały się będą integralnie ze zdemontowaniem posadzki, co będzie pierwszym etapem ww. prac. W takim przypadku demontaż i ponowny montaż wierzchniej posadzki tarasowej będzie należał do wspólnoty mieszkaniowej, a nie właściciela lokalu. Zobowiązany do poniesienia kosztów ich wymiany byłby właściciel lokalu, do którego przynależy taras w sytuacji, gdyby wymiana płytek była wolą właściciela lokalu z powodów estetycznych czy konserwatorskich. Zdaniem PINB, należy zwrócić uwagę na dwa aspekty balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Mianowicie strop werandy jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym tarasu. W chwili wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości wielolokalowej powstaje podmiot w postaci wspólnoty mieszkaniowej, będącej quasi osobą prawną. Osoba, na rzecz której ustanowiono odrębną własność lokalu, posiada prawa i obowiązki nie tylko względem swojego lokalu mieszkalnego, ale również co do nieruchomości wspólnej, w której przypada jej udział. W przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, problematykę dotyczącą elementów konstrukcyjnych budynku należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku. Dlatego, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. Warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko tarasu, ale również innego lokalu niż lokal, do którego należy przedmiotowy taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem. Tym samym, płytę tarasową należy zakwalifikować jako część nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona element konstrukcyjny, niezbędny współwystępowaniu w budynku zarówno tarasu, jak i lokalu położonego poniżej, dla którego taras ten stanowi on dach. Nakaz organu nadzoru budowlanego nie dotyczy polepszenia właściwości użytkowych tarasu, ale zapobieżenia dalszej degradacji, zalewaniu, zawilgoceniu oraz zagrzybieniu werandy spowodowanych nieodpowiednim stanem części wspólnej, tj. tarasu jako dachu. Stwierdzone wyżej nieprawidłowości wymagają podjęcia natychmiastowych działań celem ich skutecznego usunięcia. Mogą one mieć wpływ na bezpieczne użytkowanie pomieszczenia w tej części przedmiotowego budynku od strony południowo-zachodnio-północnej. Adresatem nakazu, a więc i stroną obowiązaną do usunięcia nieprawidłowości, z mocy art. 61 upb są właściciele obiektu budowlanego, którymi są właściciele mieszkań budynku przy ul. [...] w O.

Po rozpatrzeniu odwołań J. P. i B. P., WINB decyzją z 7 września 2023 r. nr 102/II/2023 utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu przywołał ustalenia PINB i wyjaśnił, że organ nadzoru budowlanego może uznać obiekt za będący w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, gdy stwierdzony stan tego obiektu narusza wymagania lub zasady wiedzy technicznej wynikające z obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych (wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 141/19, orzeczenia sądów administracyjnych są udostępniane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 upb stosuje się do stanów faktycznych, w których obiekt budowlany ze względu na niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego, który wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usuwającego stwierdzone nieprawidłowości. Chodzi tu o skutki wynikające z użytkowania obiektu budowlanego (wyrok NSA z 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 427/08). Użyte w ust. 1 pkt 3 sformułowanie "nieodpowiedni" odniesione do stanu technicznego obiektu budowlanego jest nieostre. W ustawie pojęcie to nie zostało zdefiniowane. Skoro przepis art. 66 ust. 1 precyzuje obowiązki spoczywające z mocy prawa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowanego, to ocena czy stan techniczny danego obiektu jest nieodpowiedni, musi odnosić się do obowiązujących przepisów. Organ nadzoru budowlanego nie może nałożyć obowiązków, które nie mają podstawy w obowiązujących przepisach prawa. Można stwierdzić, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, kiedy zachodzi niezgodność tego stanu z przepisami techniczno-budowlanymi (A. Kosicki, [w:] A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Prawo budowlane. Komentarz, LEX 2016). W konsekwencji art. 66 ust. 1 pkt 3 upb nie może być wykorzystany do sformułowania nakazów odnoszących się do nieodpowiedniego stanu technicznego użytkowanego obiektu bez jednoczesnego wykazania w uzasadnieniu decyzji, że stan techniczny danego obiektu budowlanego, wynikający z jego użytkowania jest niezgodny z obowiązującymi przepisami. Podstawą nałożenia obowiązków w trybie przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 upb mogą być takie okoliczności, które wynikają z naruszenia przepisów dotyczących użytkowania obiektów budowlanych, a nie stanowią konsekwencji jego użytkowania i zużycia wynikającego z upływu czasu. Nie budziło wątpliwości organu odwoławczego to, że w sprawie doszło do wypełnienia norm art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb. Zasadnym zatem było podjęcie przez PINB działań i wydanie skarżonej decyzji. Nałożone obowiązki przyczynią się bowiem do poprawy stanu technicznego obiektu i zapewnią dalsze jego bezpieczne użytkowanie. Za nieprawidłowy, zdaniem WINB, należy bowiem uznać stan, w którym dochodzi do zalewania ścian zewnętrznych i wewnętrznych budynku. Nakazy określone w decyzji z art. 66 ust. 1 upb mają charakter naprawczy, a więc remontowy (restytucyjny). Służą przywróceniu obiektu do stanu poprzedniego. Nie mogą zaś prowadzić do przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy obiektu. W tym wyraża się dyspozycja przepisu uprawniająca organ nadzoru do wydania decyzji nakazującej "usunięcie nieprawidłowości". Chodzi tu o prace o charakterze remontowym w rozumieniu art. 3 pkt 8 upb, mające na celu odtworzenie stanu pierwotnego, z dopuszczalnością stosowania innych wyrobów budowlanych od użytych pierwotnie. Realizując uprawnienie nadzorcze z art. 66 ust. 1 upb organ nadzoru powinien w takim przypadku określić standard wymagań adekwatny do wieku budynku i rozwiązań technicznych przyjętych w nim pierwotnie, mając na uwadze naprawczy, a więc remontowy, charakter nakładanych na właściciela obowiązków. Z akt sprawy nie wynika, aby obiekt podlegał kompleksowym remontom, stąd też obecne problemy z zalewaniem tej części obiektu nie mogą budzić zdziwienia. Nałożone nakazy mają na celu doprowadzenie obiektu do prawidłowego stanu technicznego, w którym stany zagrożenia nie wystąpią. Taras należy traktować jako cześć wspólną budynku, ponieważ roboty budowlane, które należy wykonać służyć mają w pierwszej kolejności, zapobieżeniu degradacji budowlanej innej części budynku (werandy,) mimo że muszą one ingerować w powierzchnię przynależną do lokalu mieszkalnego nr [...]. Ponadto wymiana nawierzchni tarasu, tu: płytek gresowych, będzie wiązała się z koniecznością usunięcia nieprawidłowości w części konstrukcyjnej tarasu, a zatem roboty te wiązać się będą integralnie ze zdemontowaniem posadzki, co będzie pierwszym etapem ww. prac. W takim przypadku demontaż i ponowny montaż wierzchniej posadzki tarasowej będzie należał do wspólnoty mieszkaniowej, a nie właściciela lokalu. Zobowiązany do poniesienia kosztów ich wymiany byłby właściciel lokalu, do którego przynależy taras w sytuacji, gdyby wymiana płytek była wolą właściciela lokalu z powodów estetycznych czy konserwatorskich. Taras stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) [dalej: uwl] wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego, jednakże należy zwrócić uwagę na dwa aspekty balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Mianowicie strop werandy jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym tarasu. W chwili wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości wielolokalowej powstaje podmiot w postaci wspólnoty mieszkaniowej, będącej quasi osobą prawną. Osoba, na rzecz której ustanowiono odrębną własność lokalu, posiada prawa i obowiązki nie tylko względem swojego lokalu mieszkalnego, ale również co do nieruchomości wspólnej, w której przypada jej udział. Zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. 1 uwl udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zgodnie z art. 3 ust. 2 uwl nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa (wyrok NSA z 10 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 835/19), w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, problematykę dotyczącą elementów konstrukcyjnych budynku należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku. Dlatego na akceptację WINB zasługuje pogląd, zgodnie z którym, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 794/17). Warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko tarasu, ale również innego lokalu niż lokal, do którego należy przedmiotowy taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem (wyrok NSA z 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1556/16). Tym samym, w ramach tego poglądu płytę tarasową należy zakwalifikować jako część nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona element konstrukcyjny, niezbędny współwystępowaniu w budynku zarówno tarasu, jak i lokalu położonego poniżej, dla którego taras ten stanowi dach. Zatem nakaz organu nadzoru budowlanego nie dotyczy polepszenia właściwości użytkowych tarasu, ale zapobieżenia dalszej degradacji, zalewaniu, zawilgoceniu oraz zagrzybieniu werandy spowodowanych nieodpowiednim stanem części wspólnej, tj. tarasu jako dachu. W ocenie organu odwoławczego, w sytuacji, kiedy część nakazów odnosi się do tarasu stanowiącego część konstrukcyjną budynku zasadne jest nałożenie obowiązków na wszystkich współwłaścicieli. W takiej sytuacji kwestią odrębną będzie rozliczenie poniesionych kosztów pomiędzy nimi, przy czym do pogorszenia stanu technicznego tego obiektu, w ten sposób, że wody opadowe z tarasu zalewają pomieszczenia znajdujące się pod nim, doprowadzono wskutek zaniedbań w jego utrzymaniu. Odnosząc się do zarzutu odwoławczego dotyczącego niewskazania sposobu naprawy ścian i boazerii oraz sufitu werandy, który jest trwale połączony z podłogą tarasu, WINB wskazał, że sposób wykończenia pomieszczeń i użytych okładzin, o ile nie wpływa na stan techniczny budynku, nie stanowi przedmiotu ingerencji organów. W niniejszej sprawie PINB dowiódł, że wpływ na stan ścian i okładzin ma nieprawidłowe odprowadzenie wód opadowych z tarasu i w tym zakresie zajął stanowisko, z czym WINB się zgadza.

Na opisaną decyzję organu odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła J. P. [dalej: skarżąca, strona], zastępowana przez r.pr. M. B. Decyzja została zaskarżona w całości w oparciu o zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb w zw. z art. 3 ust. 2 uwl, poprzez błędne jego zastosowanie polegające na nałożeniu obowiązków wykonania określonych prac na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...] na wszystkich właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] w O. wynikające z wadliwego przyjęcia, iż sporny taras stanowi część nieruchomości wspólnej, względnie poprzez wadliwie nałożenie obowiązków na właścicieli lokali mieszkalnych a nie na wspólnotę mieszkaniową.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o: uchylenie decyzji organów I i II instancji, zasądzenie od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącej wskazał, że niesporne pozostają okoliczności związane ze stanem technicznym budynku przy ul. [...] w O. oraz zakresem prac wymaganych do wykonania na tarasie tego budynku przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...]. Jednak w sprawie należało wnikliwie rozważyć aspekt podmiotowy w decyzji wydawanej w trybie art. 66 ust 1 upb pod kątem prawidłowego ustalenia kręgu adresatów wykonania określonych w treści decyzji obowiązków. Zgodnie z art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna obejmuje składniki o różnym stopniu związania z odrębnymi lokalami. Wykładnia językowa ww. przepisu prowadzi do wniosku, iż ustawodawca nadał pierwszeństwo aspektowi funkcjonalnego związania części budynku z lokalem poprzez posłużenie się określeniem "nie służą włącznie do użytku właścicieli lokali". Prymat wykładni językowej oznacza, że dopóki językowe znaczenie tekstu jest jasne, nie ma potrzeby sięgania po inne, pozajęzykowe metody wykładni. W takim wypadku wykładnia pozajęzykowa może jedynie dodatkowo potwierdzać, a więc wzmacniać, wyniki wykładni językowej wykładnią systemową czy funkcjonalną. Należało zatem w pierwszej kolejności zbadać, kto użytkuje sporny taras i czy czyni to z wyłączeniem innych osób, w tym właścicieli innych lokali znajdujących się w budynku przy ul. [...] w O. Wynik takich ustaleń prowadzi w niniejszej sprawie do wniosku, iż ani skarżąca ani B. P., czyli właściciele odpowiednio lokali mieszkalnych nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...] w O. nie użytkują spornego tarasu, gdyż nie mają do niego żadnego dostępu. Jedynie A. Ś. użytkuje sporny taras, a zatem nie może być on kwalifikowany jako część wspólna nieruchomości. W wyroku z 5 stycznia 2021 r. WSA w Gdańsku w sprawie sygn. akt II SA/Gd 530/20 (od którego skarga kasacyjna została oddalona wyrokiem NSA z 15 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 724/21) wskazał, iż jeśli dostęp do tarasu (balkonu) ma więcej mieszkańców budynku wielorodzinnego, to jest on częścią nieruchomości wspólnej. Natomiast gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej. W orzeczeniu tym powołano się na pogląd wyrażony w wyroku NSA z 23 października 2015 r., sygn. akt II OSK 1245/14, gdzie z kolei zaakcentowano, iż jeśli taras służy wyłącznie zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela konkretnego lokalu mieszkalnego to nie ma podstaw do kwalifikowania go jako części wspólnej nieruchomości. Dokonana w zaskarżonej decyzji próba wyjścia poza definicję nieruchomości wspólnej z ustawy o własności lokali, poprzez powiązanie tarasu z elementami konstrukcyjnymi budynku przy ul. [...] w O. jest działaniem sprzecznym z literalnym brzmieniem przepisu. Co więcej nie uwzględnia ona dodatkowo faktu, iż skoro właściciel lokalu mieszalnego nr [...] ma wyłączy dostęp do tarasu i niego korzysta to swoim zachowaniem (działaniami czy zaniechaniami) wpływa bezpośrednio na jego stan techniczny. Na takie działania pozostali właściciele lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] w O. nie mają żadnego wpływu. Dalej, jedynie z ostrożności pełnomocnik skarżącej wskazał, że nawet gdyby próbować powiązać sporny taras z nieruchomością wspólną w oparciu o koncepcję kwalifikującą płytę tarasową jako element zadaszenia werandy przynależnej do lokalu nr [...] i w konsekwencji część wspólną nieruchomości, to obowiązki, o których mowa w art. 66 ust. 1 upb winny być nałożone na wspólnotę mieszkaniową przy ul. [...] w O., a nie na poszczególnych właścicieli lokali. Na powyższe zwracał już uwagę NSA, w wyroku z 30 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 218/20. W jego uzasadnieniu podkreślił, że obowiązki dotyczące nieruchomości wspólnej co do zasady powinny być nakładane na wspólnotę mieszkaniową. W postępowaniu z zakresu prawa budowlanego, mającym związek z nieruchomością wspólną, legitymację do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli lokali ma utworzona przez nich wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy bowiem stosownie do art. 6 uwl wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa, pozywać i być pozywana. Interes poszczególnych właścicieli lokali chroniony jest przez wspólnotę mieszkaniową, która jest w sprawie stroną postępowania. Należy mieć na względzie, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej (uchwała SN z 9 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 33/05, OSNC 2006, Nr 4, poz. 62). Bez znaczenia jest przy tym, czy mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową czy też dużą, gdyż jest to istotne jedynie w obszarze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Tak mała wspólnota mieszkaniowa jak i duża może nabywać prawa, pozywać i być pozywana, a zatem może być także stroną w postępowaniu administracyjnym i adresatem decyzji administracyjnej. Zwrócić należy uwagę, iż już w decyzji organu I instancji posłużono się nieprawidłowym określeniem wskazującym, iż nakłada się obowiązek na właścicieli budynku przy ul. [...] w O., gdy tymczasem mamy tutaj do czynienia z właścicielami lokali stanowiących odrębne nieruchomości znajdujące się w budynku przy ul. [...] w O. Nieprawidłowe wskazanie podmiotu zobowiązanego do wykonania robót ma zasadnicze znaczenie dla kwestii odpowiedzialności za ich wykonanie oraz finansowania prac.

W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. W uzasadnieniu podniósł, że zasadnicze przesłanki jakimi kierował się organ odwoławczy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji zostały przedstawione w jej uzasadnieniu. Organ odwoławczy podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Argumenty przedstawione przez skarżącą stanowią w istocie polemikę z ustaleniami poczynionymi przez organ I i II instancji. Podniesiony przez skarżącą zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb w zw. z art. 3 ust. 2 uwl, nie jest zasadny, ponieważ w uchwale Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, wyjaśniono, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz, w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 uwl - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 uwl, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Z kolei jak wskazał NSA w wyroku z 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1864/17, adresatem decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 upb mogą być: zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i właściciele budynku mieszkalnego, tym bardziej, że w tzw. małej wspólnocie, zgodnie z art. 19 uwl - zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 kc, art. 608 i art. 611-616 kpc. Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. Jeżeli każdy z właścicieli lokali jest legitymowany do podejmowania niezbędnych czynności zmierzających do ochrony i zachowania wspólnego prawa (w tym przed sądem i organami administracji) we własnym imieniu jako właściciel zarówno lokalu, jak i współwłaściciel nieruchomości, mogą być oni także adresatami decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 upb. Co prawda, przywołany wyrok NSA nie dotyczy decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb, niemniej jednak przepisy te znajdują się w Rozdziale 6 Prawa Budowlanego i regulują kwestie utrzymania obiektów budowlanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w szczególności przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 1-2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.).

Jak stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) [dalej: ppsa], sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ppsa).

Wniesiona skarga nie zawiera zarzutów naruszenia przepisów regulujących postępowanie administracyjne. Również Sąd, działając na podstawie art. 134 § 1 ppsa, nie dopatrzył się uchybień proceduralnych w czynnościach organów nadzoru budowlanego. Stan faktyczny sprawy nie jest sporny między stronami. W ocenie Sądu ustalenia faktyczne organów obu instancji wynikają wprost z materiału dowodowego zebranego w aktach administracyjnych i są prawidłowe.

Ustalenie dopuszczalności wniesienia skargi przez J. P. będzie wynikiem analizy przeprowadzonej w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

Należy zatem przejść do rozważań odnoszących się do przepisów prawa materialnego znajdujących zastosowanie w sprawie. Istotny w sprawie obiekt budowlany to budynek, w którym wyodrębniono trzy lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (art. 2 ust. 1 uwl). Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 zd. 1 uwl). W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 uwl). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 uwl). Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 uwl). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 uwl). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 uwl). Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 uwl). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 uwl). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 uwl). Tak zwana "mała wspólnota" nie jest zobowiązana do wyboru zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 20 i art. 21 uwl a contrario).

Zagadnienia współwłasności rzeczy są uregulowane w szczególności w artykułach od 195 do 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.) [dalej: kc], które w sprawie stosuje się odpowiednio. Wynika z nich, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc). Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kc).

Z kompleksu cytowanych wyżej przepisów wynika, że właściciel lokalu mieszkalnego jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli, tak jak w sprawie, mamy do czynienia z "małą wspólnotą", to zarząd nieruchomością wspólną jest sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Oznacza to, że czynności organów administracyjnych również mogą i powinny być bezpośrednio kierowane do wszystkich łącznie właścicieli lokali tworzących "małą wspólnotę". Brak oznaczenia, że czynność organu administracyjnego kierowana jest do wspólnoty mieszkaniowej nie ma w takim stanie prawnym istotnego znaczenia. Skutki bowiem czynności podjętych wobec wszystkich łącznie właścicieli lokali tworzących "małą wspólnotę" występują wobec tej wspólnoty.

W rozpatrywanej sprawie zarówno postępowanie administracyjne prowadzone przez organy nadzoru budowlanego, jak i decyzje nakazujące usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego, zostały skierowane do wszystkich członków "małej wspólnoty" (pozbawionej zarządu, który by ją reprezentował) oraz są skuteczne wobec tej wspólnoty. Czynności organów administracyjnych, jak i oznaczenie adresata decyzji, były więc prawidłowe.

Skargę na decyzję WINB, jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, powinni - co do zasady - wnieść wszyscy właściciele lokali (art. 199 kc), czy to działając samodzielnie, czy to ustanawiając pełnomocnika procesowego. Jednak, w ocenie Sądu, w realiach sprawy należało uznać, że do wniesienia skargi do Sądu była uprawniona również działająca samodzielnie J. P., ponieważ zaskarżona decyzja nakłada na nią obowiązki, do których zrealizowania powinien być zobowiązany wyłącznie właściciel lokalu nr [...], to jest A. Ś., ponieważ dotyczą one prac remontowych, których wykonanie i sfinansowanie jest konieczne tylko w jego lokalu mieszkalnym, a nie - w części wspólnej budynku, co stoi w sprzeczności z zasadami utrzymywania nieruchomości wspólnej w należytym stanie oraz zasadami ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1 uwl, art. 207 kc).

Organu nadzoru budowlanego podjęły czynności na podstawie cytowanych wyżej art. 61 pkt 1 i art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 upb. Dodać też można w tym miejscu, że budynek powinien być zaprojektowany i wykonany w taki sposób, aby opady atmosferyczne, woda w gruncie i na jego powierzchni, woda użytkowana w budynku oraz para wodna w powietrzu w tym budynku nie powodowały zagrożenia zdrowia i higieny użytkowania (§ 315 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Budynek użytkowany w stanie technicznym ustalonym w zaskarżonej decyzji z pewnością nie odpowiada wymogom Prawa budowlanego, a wydanie "nakazu" znajduje podstawy faktyczne i prawne.

Zalecenia zawartej w zaskarżonej decyzji są zdaniem Sądu adekwatne do ustalonego stanu faktycznego i trafna jest konkluzja, że stwierdzone uszkodzenia spowodowane są działaniem warunków atmosferycznych - spowodowane wodami opadowymi i działaniem wilgoci, co ma wpływ na zaistniały stan techniczny tego fragmentu budynku (werandy). Pozostawienie go w aktualnym stanie będzie powodowało dalszą degradację substancji budowlanej. Konieczne jest zatem jak najszybsze przeprowadzenie prac remontowych tej części budynku (werandy). Problem w sprawie stanowi natomiast ustalenie, czy wszystkie prace remontowe powinny być wykonane i sfinansowane przez wspólnotę mieszkaniową.

Zgodnie z art. 66 upb, organy nadzoru budowlanego upoważnione są do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości m.in. gdy budynek może zagrażać zdrowiu ludzi albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Wskazać należy, że usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego w trybie wyżej wskazanego przepisu powinno zawsze uwzględniać indywidualne cechy kontrolowanego obiektu, a rodzaj i zakres nakazów skierowanych do adresata decyzji powinien być zależny od konkretnych ustaleń.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale 3 sędziów z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08 (publ. OSNC 2009 r. Nr 4, poz. 51), elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. W związku z tym w orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu. Zauważa się jednak, że dotyczy to tylko "wewnętrznej" części balkonu lub loggi, natomiast ich elementy zewnętrzne i elementy konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej. Wskazuje się jednak również, że w pewnych przypadkach, gdy wymagają tego względy estetyczne lub architektoniczne, pewne elementy urządzenia balkonu (np. barierki, daszki) powinny być uważane za części nieruchomości wspólnej, choćby służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (wyrok NSA z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2404/15; wyrok WSA w Warszawie z 6 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 1498/04, wyrok WSA w Gdańsku z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20). W pewnym uproszczeniu można stwierdzić, że jeśli dostęp do tarasu (balkonu) ma więcej mieszkańców budynku wielorodzinnego, to jest on częścią nieruchomości wspólnej. Natomiast gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej (wyrok NSA z 23 października 2015 r., sygn. akt II OSK 1245/14).

W takim kontekście prawnym, odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku, np. systemu odprowadzania wód deszczowych z tarasu, o ile jest integralną częścią całego systemu odprowadzania wód deszczowych w budynku. Natomiast urządzenia i części budynku, w tym balkony czy tarasy, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Taras w takiej sytuacji jest częścią składową lokalu mieszkalnego, jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 kc, gdyż stanowi istotny składnik tej rzeczy i nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Podkreślić też należy, że organ nadzoru budowlanego wydając "nakaz" nie bada, kto ponosi odpowiedzialność za wystąpienie nieprawidłowego stanu technicznego, jak również nie rozstrzyga o sposobach finansowania robót. Jak wskazano w wyroku NSA z 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 1163/05, ocena, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan, wyczerpujący dyspozycję normy art. 66 upb, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji. Z powyższego wynika, że ewentualne wzajemne roszczenia między współwłaścicielami w przedmiotowej sprawie mogą być realizowane na drodze cywilnej.

W stanie niniejszej sprawy, w ocenie Sądu, organy nadzoru budowlanego, prawidłowo kierowały się treścią art. 66 upb, lecz nieprawidłowo uznały, że przepisy ustawy o własności lokali nakazują zobowiązać wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali, tworzących "małą" wspólnotę mieszkaniową, obowiązkiem usunięcia ujawnionych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. W stanie sprawy konieczne jest bowiem rozgraniczenie obowiązków wspólnoty i właściciela lokalu, który to wyłącznie korzysta z tarasu. W świetle przyjętej przez Sąd i opisanej wyżej wykładni prawa, organy nadzoru budowlanego powinny ponownie ocenić, które z wymienionych prac remontowych dotyczą tylko "wewnętrznej" części tarasu przylegającego do lokalu nr [...], a które odnoszą się do elementów zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku, a w związku z tym są pracami remontowymi na nieruchomości wspólnej. Okoliczność, iż poszczególne, nakazane prace remontowe są ze sobą związane i tylko wykonanie wszystkich z nich doprowadzi budynek do prawidłowego stanu technicznego, nie przesądza o tym, że wszystkie te roboty powinny być wykonane przez współwłaścicieli części wspólnych. Brak jest bowiem dostatecznej podstawy prawnej do tego, by podmioty te wykonywały nakazane prace remontowe także w stosunku do części "wewnętrznej" wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr [...], którą to część stanowi taras. Przypomnieć bowiem należy, że zalecenia organów nadzoru budowlanego obejmują szeroki katalog prac remontowych, a dotyczących zarówno rynien, rur spustowych, jak i tynków oraz gzymsów, aż po hydroizolację tarasu i ułożenie posadzki. Oddzielić więc należy elementy remontu wewnętrznej części tarasu, jako części składowej mieszkania nr [...], od wspólnych elementów zewnętrznych budynku. Wniesiona skarga, w której pełnomocnik skarżącej trafnie podniósł nałożenia obowiązków wykonania określonych prac na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...] na wszystkich właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] w O., wynikający z wadliwego przyjęcia, iż sporny taras stanowi część nieruchomości wspólnej zasługiwała na uwzględnienie.

Z powyższych przyczyn Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ppsa, orzekł, jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa, uwzględniając wpis sądowy od skargi (500 zł), wynagrodzenie pełnomocnika (480 zł) i opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł). Wynagrodzenie pełnomocnika z wyboru ustalono na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).