Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 638/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 6 ust. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Asesor WSA Marta Pawłowska Protokolant: Starszy asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 listopada 2023 r. sprawy ze skargi I. D. i M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 15 czerwca 2022 r. Nr SKO 4122/42/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę budynku jednorodzinnego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

I. D. i M. D. (dalej: skarżący, strona skarżąca) reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu (dalej: SKO, organ odwoławczy) z 15 czerwca 2022 r. (nr SKO 4122/42/22), którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Wrocławia (dalej: prezydent, organ I instancji) z decyzji z 8 lutego 2022 r. (Nr 351/2022), ustalającej - na rzecz A. Sp. z o.o. z siedzibą we W. – warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę budynku jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji we W., przy ul. [...], na działce nr [...], AM-[...], obręb P.

Decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Wnioskiem z 21 października 2021 r. A. Sp. z o.o. z siedzibą we W., wystąpiła do organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę budynku jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji we W., przy ul. [...], na działce oznaczonej geodezyjnie nr [...], AM-[...], obręb P.

Decyzją z 8 lutego 2022 r. (Nr 351/2022), Prezydent Wrocławia ustalił warunki zabudowy dla opisanej inwestycji. W decyzji wskazano, że wobec spełnienia przez zamierzenie wszystkich wymogów zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to brak jest podstaw do wydania decyzji odmownej.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył M. D. W odwołaniu stwierdzono, szereg niezgodności projektowanej zabudowy z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zarzucono nadto, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji dotychczasowych cech zabudowy występujących w sąsiedztwie, nigdzie bowiem nie ma drugiej linii zabudowy mieszkaniowej. W ocenie odwołującego, budowa drugiego domu w głębi ogrodu zaburzyłaby historyczny układ przestrzenny występujący w okolicy. Podkreślono, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki byłby wielokrotnie wyższy od tego wskaźnika dla działek sąsiednich. Przeważająca powierzchnia działki zainwestowania zostałaby zabudowana. Co więcej na ul. [...] brak jest kanalizacji deszczowej, co spowodowałoby, że wody opadowe z wielkich dachów i z drogi dojazdowej do garaży i miejsc postojowych zbierałyby się na powierzchni gruntu a nie byłyby odprowadzane, powodowałyby podtapianie działki zainwestowania oraz działek sąsiednich, skutkując zawilgoceniem fundamentów i ścian budynków, podniesieniem i tak już wysokiego poziomu wód gruntowych. Odwołujący się podkreślił dodatkowo, że gleba ma strukturę gliniastą, nieprzepuszczającą wody. W jego ocenie planowana inwestycja w rażący sposób narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, poprzez umieszczenie budynku w samym środku istniejących ogrodów, stanowiących otoczenie domów jednorodzinnych. Końcowo w odwołaniu podkreślono, że inwestycja z uwagi na swoją rozległość, spowodowałaby zacienienie na całej długości należącej do niej działki. Słońce nie dochodziłoby przez większą część dnia, z czym wiązałaby się znaczna utrata wartości tej nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania SKO wydało przywołaną na wstępie decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa materialnego i procesowego, a wszystkie wymogi ustawowe niezbędne dla ustalenia warunków zabudowy zostały spełnione. SKO podzieliło przy tym ustalenia organu I instancji w zakresie wyznaczenia obszaru analizy. Wskazało bowiem za prezydentem, że wjazd na teren planowanej inwestycji kubaturowej odbywać się będzie od drogi publicznej - ul. [...] (obsługa komunikacyjna - bez zmian). Od strony tej drogi znajduje się front działki nr [...], wynoszący 20,5 m, co daje obszar analizowany w minimalnych granicach 61,51 m, liczonych od granic działki potencjalnego zainwestowania (20,5m x 3 = 61,5m). Nadto wyznaczony obszar, z racji jego rozległości, położenia, zurbanizowania, daje pełną wiedzę o stanie zabudowy i zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, tworzy urbanistyczną całość, a w konsekwencji pozwala na dokonanie ustaleń wymaganych ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniem planistycznym, zarówno w stosunku do obszaru analizowanego, jak i wnioskowanego zamierzenia. W ocenie organu odwoławczego nie było uzasadnione jego dalsze powiększanie. Z analizy urbanistycznej wynika, w ocenie Kolegium, że działka objęta inwestycją usytuowana jest w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej - ul. [...], zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Teren objęty analizą jest terenem zurbanizowanym, z liczną zabudową, wśród której dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona budynkami garażowymi i gospodarczymi. Budynki występują jako wolno stojące. W terenie analizowanym dominują dachy wielospadowe, ale reprezentowane są wszystkie rodzaje dachów. Średni wskaźnik wielkości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,19, średnia szerokość elewacji frontowej 12,24 m, średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki 7,02 m, występują dachy wielospadowe (20o-45 o), także dachy płaskie, średnia wysokość głównej kalenicy to 11,53 m. Działka potencjalnego zainwestowania jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolno stojącym oraz budynkami gospodarczymi, które Inwestor zamierza zlikwidować. Planowane zamierzenie budowlane miałoby obejmować nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę budynku jednorodzinnego, przy wskaźniku zabudowy istniejącej i projektowanej, ustalonym w decyzji na poziomie do 0,19. Nadbudowa dotyczy budynku frontowego z dachem płaskim. W zamierzeniu Inwestora znajduje się budowa dachu wielospadowego lub dwuspadowego symetrycznego, o kącie nachylenia 15°-35°, wysokości okapu do 8 m i wysokości kalenicy do 12,5 m powyżej poziomu istniejącego terenu. Budowa natomiast dotyczy budynku jednorodzinnego, który miałby być położony w głębi rozległej działki. Budynek ten o szerokości elewacji frontowej do 12 m byłby przykryty dachem płaskim, o wysokości do 7 m powyżej poziomu istniejącego terenu. W rezultacie stwierdziło SKO, że funkcja mieszkaniowa planowanej inwestycji jest tożsama z funkcją zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym. Nadto określone w decyzji dla wnioskowanej inwestycji wartości wskaźników, parametrów i cechy zabudowy nawiązują do wartości średnich występujących w obszarze analizowanym. Przy czym, jak zauważono, tylko wysokość kalenicy ustalona dla budynku mieszkalnego przeznaczonego do nadbudowy (do 12,5 m) odbiega od wartości średniej wyliczonej dla obszaru analizowanego (11,53 m). W ocenie SKO przekroczenie to jednak ma nieznaczny charakter (0,97 cm) i w żaden sposób nie zakłóci ładu przestrzennego istniejącego w sąsiedztwie. Konsekwentnie stwierdzono, że zamierzona nadbudowa wpisze się w zabudowę obszaru analizowanego, stanowiąc kontynuację parametrów zabudowy występującej w bardzo bliskim sąsiedztwie. Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania skierowanych na wykazanie naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa przez planowaną inwestycję. Również negatywnie oceniło SKO argument odwołania, zgodnie z którym ustalony przez organ wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest wielokrotnie wyższy od tego wskaźnika dla działek sąsiednich. Jak zauważono, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,19. Na takim samym poziomie został w decyzji ustalony wskaźnik wielkości zabudowy istniejącej i projektowanej - do 0,19 (należy podkreślić, że przy obecnym zagospodarowaniu działki nr [...], wskaźnik ten wynosi 0,33, wskutek realizacji inwestycji wskaźnik ten ulegnie więc zmniejszeniu). Ustalono także udział powierzchni biologicznie czynnej - na poziomie min. 40%. Obie wartości świadczą, w ocenie SKO, o tym że nie będzie miała miejsca sytuacja wskazana w odwołaniu, tj. że "przeważająca powierzchnia działki zainwestowania zostałaby zabudowana". Badając dostęp terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej SKO stwierdziło, że warunek ten również został spełniony. Podkreślono, że budynek mieszkalny (którego dotyczy nadbudowa), posiada bezpośredni dostęp (funkcjonujący wjazd) do ul. [...], do której przylega i od tej drogi odbywa się obecnie obsługa komunikacyjna. W ocenie organu odwoławczego także uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż odbywać się będzie przy wykorzystaniu funkcjonującego uzbrojenia (w tym dla budynku planowanego do budowy). Jak wskazano teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, gdyż w ewidencji gruntów i budynków oznaczony jest symbolem "B", oznaczającym tereny mieszkaniowe. W ocenie SKO, ustaleniu wnioskowanych warunków zabudowy nie sprzeciwia się ponadto żaden przepis odrębny. Teren nie jest objęty żadną z form ochrony konserwatorskiej, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2022 r. poz. 840), ani żadną z form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2022 r. poz. 916). Nie zalicza się też do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W ocenie SKO zaskarżona decyzja zawiera również odpowiednie ustalenia w zakresie ochrony interesu osób trzecich. W szczególności wskazano, że w zaskarżonej decyzji uregulowana została kwestia odprowadzania wód opadowych. Inwestor zobowiązany jest do zagospodarowania wód opadowych i roztopowych w całości na terenie inwestycji w postaci retencji, rozsączania, odparowania, powtórnego wykorzystania. W odniesieniu do kwestii związanych z nasłonecznieniem budynków sąsiednich będą przedmiotem weryfikacji na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w toku postępowania zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę prowadzonego na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351, z późn. zm.). Weryfikacja projektu budowlanego w tym zakresie nie odbywa się bowiem w toku postępowania lokalizacyjnego. Odnosząc się do zarzutu odwołania, dotyczącego wadliwego dopuszczenia przez organ pierwszej instancji do budowy budynku mieszkalnego w drugiej linii zabudowy SKO zauważyło, że w istocie, zabudowa mieszkaniowa w obszarze analizowanym usytuowana jest w pierwszej, raczej jednolitej linii zabudowy, biegnącej równolegle do granic z działkami drogowymi. W częściach ogrodowych działek zlokalizowane są natomiast budynki gospodarcze, garażowe. W ocenie SKO istnienie w obszarze sąsiedzkim zabudowy położonej w zdecydowanej większości w pierwszej linii zabudowy, nie mogłoby stanowić uzasadnienia dla odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla budynku planowanego w głębi działki. Tym samym inwestycja nie pogorszy warunków zamieszkiwania w najbliższym sąsiedztwie.

W skardze na decyzję SKO zarzucono: naruszenie prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa materialnego, a to art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które miało wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu wskazano, że naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegać miało na: nieprawidłowym wyznaczeniu na potrzeby określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (nadbudowy) i zagospodarowania terenu obszaru analizowanego, o którym mowa w normie § 2 pkt 4 i § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588); nieprawidłowym wyznaczeniu na potrzeby określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (nadbudowy) i zagospodarowania terenu nowej linii zabudowy, o której mowa w normie § 2 pkt 3 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r.. Nr 164, poz. 1588); nieprawidłowym pominięciu przy określaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy (nadbudowy) i zagospodarowania terenu tego, że wskazywane przez inwestora - A. sp. z o.o. - warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowa budynku jednorodzinnego" W. ul. [...] (dz. nr [...] AM-[...] obręb P.) są sprzeczne z dotychczasową funkcją zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym (zasada kontynuacji funkcji); nieprawidłowym pominięciu przy określaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy (nadbudowy) i zagospodarowania terenu tego, że wskazywane przez inwestora - A. sp. z o.o. - warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowa budynku jednorodzinnego" W. ul. [...] (dz. nr [...] AM-[...] obręb P.) są sprzeczne z dotychczasowymi cechami zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym (zasada dobrego sąsiedztwa). Natomiast w zakresie naruszenia art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano, że polegało ono na: nieprawidłowym pominięciu przez Organ odwoławczy tego, że wskazywane przez inwestora - A. sp. z o.o. - warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowa budynku jednorodzinnego" W. ul. [...] (dz. nr [...] AM-[...] obręb P.) naruszają prawo skarżących do ochrony ich własnego interesu prawnego. Wskazano również m.in. że przedmiotowa inwestycja utrudni skarżącym jako właścicielom gruntu i budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w sposób ponad miarę prawem dopuszczalną korzystanie z przedmiotów ich prawa własności. Zdaniem skarżących indywidualny interes faktyczny inwestora motywowany przede wszystkim racjami merkantylnymi winien ustąpić interesom prawnym grupy właścicieli gruntów i budynków sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. oraz interesowi publicznemu, a to interesowi wszystkich mieszkańców W. i jego gości. W rezultacie wniesiono o: uchylenie zaskarżonej decyzji, zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżących według norm przepisanych oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Postanowieniem z 4 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Wr 638/22 tut. Sąd odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 14 listopada 2023 r. pełnomocniczka skarżących podtrzymała stanowisko skarżących

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137, z późn. zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Przy czym w myśl art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) - dalej jako: "p.p.s.a.", rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną jednakże powyższe regulacje nie pozwalają sądowi na stosowanie przy orzekaniu zasad współżycia społecznego lub zasad słuszności. Uchylenie decyzji lub postanowienia, względnie stwierdzenie ich nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania lub prawa materialnego, odpowiednio mogących mieć lub mających wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 p.p.s.a.).

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlega opisana na wstępie decyzja SKO utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji, którą ustalono - na rzecz A. Sp. z o.o. z siedzibą we W. – warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowę budynku jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji we W., przy ul. [...], na działce nr [...], AM-[...], obręb P.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503) - dalej jako "u.p.z.p." oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) - dalej jako "r.s.u.w."

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że odpowiada ona prawu. Nie doszło do naruszenia regulacji materialnoprawnych, decyzje obu instancji wydano bez naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą dalszych rozważań.

Wskazać należy, że stosowanie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Co równie istotne decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 229/11, publ. CBOSA).

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p.). Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest więc decyzją uznaniową co oznacza, że organ właściwy do jej pojęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnomaterialnej. Podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy w formie wskazanej przez inwestora nie może stanowić sprzeciw właściciela nieruchomości sąsiedniej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gwarantuje, w granicach określonych ustawą, prawo do zabudowy działki osobie, która legitymuje się tytułem do nieruchomości zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Prawa tego nie może zniweczyć sprzeciw właściciela nieruchomości sąsiedniej, jeżeli nie wykaże on, że realizacji inwestycji w formie przewidzianej przez wnioskodawcę sprzeciwiają się przepisy prawa.

Analiza akt postępowania doprowadziła Sąd do przekonania, że ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie nastąpiło z poszanowaniem art. 52 w zw. z art. 64 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Organ działał na wniosek inwestora i nie ulega wątpliwości, że działka której dotyczy wniosek nie jest jednocześnie objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie można zgodzić się z zarzutami strony skarżącej wskazującymi na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego i włączenie w jego granicach działki nr [...] AM-[...], obręb P. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 r.s.u.w. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 r.s.u.w.).

Pojęcie frontu działki zdefiniowane zostało w § 2 pkt 5 r.s.u.w. Zgodnie z tym przepisem ilekroć mowa jest o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W orzecznictwie wskazuje się, iż nie chodzi tu, więc o całą granicę działki, a właśnie o tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na nią. Posłużenie się w definicji frontu działki określeniem "część działki budowlanej" oznacza zatem pewien fragment działki, wyznaczony za pomocą miary długości, który przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, nie zaś inne fragmenty działki, na które taki wjazd lub wejście się nie odbywają, nawet jeżeli przylegają one do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście. Nie chodzi więc o całą granicę działki, czy cały skraj działki, który przylega do drogi, z której odbywa się wjazd lub wejście na działkę, lecz tylko fragment działki budowlanej ("część działki budowlanej"), który przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (por. wyrok NSA z 15 września 2016 r., II OSK 3075/14, publ. CBOSA). W kontrolowanej sprawie wjazd na teren działki planowanego zainwestowania odbywać ma się od drogi publicznej - ul. [...]. Od strony tej drogi znajduje się front działki nr [...], wynoszący 20,5 m, co daje obszar analizowany w minimalnych granicach 61,51 m, liczonych od granic działki potencjalnego zainwestowania (20,5m x 3 = 61,5m). Zasadnie organy przyjęły więc w niniejszej sprawie, że front działki nr [...] znajduje się właśnie od tej strony i wynosi on 20,5 m. Trzykrotność wyliczonej szerokości frontu wynosi zatem 61,5 m, co też prawidłowo przyjęły organy. Tym samym organy nie mogły pominąć funkcji działki nr [...], realizowanej przez zabudowę znajdującą się w obszarze analizowanym. Dla ustalenia, czy w badanym przypadku mamy do czynienia z kontynuacją funkcji kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, planowaną inwestycję należy odnieść zarówno do zabudowy na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, jak i do zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, a więc także do sposobu zagospodarowania działek położonych w całym obszarze analizowanym wyznaczonym na potrzeby niniejszej sprawy.

Nie mógł zadziałać również argument dotyczący sprzeczności planowanej inwestycji z dotychczasową funkcją zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym. W tym miejscu Sąd stwierdza, że wyniki analizy w części tekstowej, jak i graficznej stanowiące załączniki do zaskarżonej decyzji organu I instancji sporządzone zostały w sposób prawidłowy (k. 62 – 63 akt adm. I inst.). Zawierają konkretne parametry wynikające z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wskazują jednoznacznie, że opisana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wraz z jego modyfikacją inwestycja czyni zadość kryteriom stawianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie Sądu planowana inwestycja znajduje analogię funkcjonalną w objętym analizą urbanistyczną terenie i prawidłowo oceniły organy, że funkcja mieszkaniowa planowanej inwestycji jest tożsama z funkcją zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym.

Organy w sposób wyczerpujący wyjaśniły także dlaczego dopuszczono zarówno w decyzji prezydenta, jak i w decyzji ją utrzymującą na usytuowanie planowanego budynku mieszkalnego w drugiej linii zabudowy. Sąd podziela argumentację SKO uwzględniającą, że na bezpośrednio sąsiadującej działce nr [...] poza budynkiem we frontowej części działki, w jej głębi znajduje się parterowy magazyn. Zasadnie zatem wskazało SKO na brak dostatecznych powodów, które uzasadniałyby odmowę ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla budynku planowanego również w głębi działki. Przypomnieć należy, że wykładnia pojęcia ochrony ładu przestrzennego nie może prowadzić do nieproporcjonalnego ograniczenia zabudowy tam gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego i uniemożliwiać realizację konstytucyjnie chronionego prawa własności, którego jednym z atrybutów jest wskazane wprost w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. prawo do zabudowy działki.

W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia przez organy art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Wyjaśnienia w tym zakresie wymaga, że interes osób trzecich, który mógłby doprowadzić do wydania inwestorowi decyzji odmownej w zakresie ustalenia warunków zabudowy ma takie znaczenie, że nie może być to interes faktyczny. Aby stanowisko osób trzecich mogło sprzeciwić się skutecznie interesom inwestora muszą one wykazać, że ich prawem chroniony interes może być naruszony w razie zrealizowania planowanej inwestycji budowlanej. W niniejszej sprawie skarżący nie wskazali takich norm prawa, które zostałaby naruszone wskutek zrealizowania planowanej inwestycji na wnioskowanym terenie. Słusznie wskazuje się nadto w orzecznictwie, że w przypadku decyzji dotyczącej warunków zabudowy, prawo do udziału w postępowaniu właścicieli nieruchomością sąsiednich nie oznacza prawa do kształtowania przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, warunków nowej zabudowy, gdy spełnione zostaną przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (zob. wyrok NSA z dnia 18 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 759/22, nie publ.)

Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.