Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 296/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2023-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 2 pkt 5, § 4, § 6, § 7 ust. 2 i 4, § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant specjalista Marta Przewłucka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 2 czerwca 2022 r. Prezydent (dalej jako:, "organ I instancji") ustalił na wniosek M. S.A. (dalej jako: "spółka", "inwestor") warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą na działkach nr [...], przy ulicy [...].

W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] (dalej jako: "wspólnota mieszkaniowa", "skarżąca") zarzuciła ww. decyzji naruszenie:

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, ze zm., dalej jako: "u.p.z.p."), w zw. z § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"), przez błędne ustalenie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego z uwagi na nieprawidłowe uznanie za elewację frontową frontu działki od ulicy S., podczas gdy zdaniem odwołującej się za elewację frontową należałoby uznać elewację od ulicy M. ze względu na położenie wejścia głównego do budynku, a także dlatego, iż zarówno wysokość, jak też inne parametry podawane są w odniesieniu do zabudowy tej ulicy;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. a u.p.z.p. w zw. z § 4 rozporządzenia przez błędne wskazanie nieprzekraczalnej linii zabudowy zamiast wyznaczenia obligatoryjnej (obowiązującej) linii zabudowy, co pozwoliłoby na przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej od ul. M. i nawiązanie do całej zabudowy sąsiedniej tej ulicy, aby powstająca zabudowa była uporządkowana i dostosowana do otoczenia;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. a u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia przez błędne ustalenie geometrii dachu jako dachu płaskiego, gdyż takie rozwiązanie spowoduje zaburzenie jednorodności zabudowy ul. M., a ponadto planowana inwestycja nie będzie stanowić kontynuacji funkcji mieszkaniowej występującej w obszarze analizowanym, gdyż budynki mieszkalne mają dachy skośne, a nie płaskie;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia przez błędne określenie wymaganej ilości stanowisk postojowych, gdyż miejsca postojowe ogólnodostępne nie powinny mieścić się w zakresie wymaganej ilości miejsc postojowych, a ustalony współczynnik jest bardzo mały i spowoduje "zakorkowanie" okolicznych ulic, ponadto, zdaniem skarżącej, w mieście ten wymóg powinien zostać określony jako nie mniej niż 1,5 stanowiska postojowego na lokal mieszkalny, a dodatkowo 30% miejsc należałoby zaprojektować jako ogólnodostępne;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. przez brak ustalenia czy projekt decyzji podlega uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, a w związku z tym brak uzyskania stosownej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków, podczas gdy działki objęte inwestycją znajdują się w ścisłym centrum miasta, gdzie występuje zabudowa zabytkowa, co uzasadnia zasięgnięcie opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

W piśmie z 22 sierpnia 2022 r. do zarzutów odwołania ustosunkowała się spółka, kwestionując ich zasadność.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej: "Kolegium") decyzją

z 12 września 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji zaznaczyło, że organ I instancji już decyzją z 16 listopada 2021 r. ustalił na rzecz spółki warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, lecz decyzją z 14 marca 2022 r. Kolegium uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę nie wykonał zaleceń i wytycznych Kolegium wskazanych w ww. decyzji, co uzasadniało uchylenie decyzji zaskarżonej w niniejszym postępowaniu.

Kolegium zarzuciło, że sporządzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu jest wadliwa i nie odpowiada wymogom art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przyznało, że wprawdzie analiza wskazuje, że teren objęty wnioskiem znajduje się na rogu ul. S. i ul. M., szerokość frontu wynosi 81,89 m, a obszar analizowany wyznaczono o promieniu 245,67 m, niemniej jednak jej wyniki wydają się być dowolne, gdyż autor analizy nie uzasadnił wystarczająco swoich wniosków. Kolegium stwierdziło, że zabudowa od strony ul. M. tworzy czytelną i zdefiniowaną linię zabudowy, wyznaczoną przez elewacje istniejących budynków, a w celu zachowania tej czytelnej linii zabudowy, dla planowanej inwestycji winna być ona ustalona jako obowiązująca, nie zaś jedynie jako nieprzekraczalna.

Oceniając wskaźnik powierzchni zabudowy wskazało, że organ I instancji lakonicznie uzasadnił, że korzystając z § 5 ust. 2 rozporządzenia, ustalił parametr zgodnie z wnioskiem inwestora, gdyż mieści się w zakresie istniejących wskaźników w obszarze analizy. W ocenie Kolegium, z uzasadnienia decyzji i z analizy nie wynikają jednak konkretne wnioski przemawiające za przyjętym rozwiązaniem. Niedostateczne jest bowiem stwierdzenie, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczony na poziomie < 0,33 jest "niższy od średniego wskaźnika (Pz/Pt = 0,54), ale jest większy od najmniejszego wskaźnika zabudowy występującego na terenie analizowanym, który wynosi 0,12", zwłaszcza, że wskaźnik ten jest zróżnicowany

i dochodzi do 0,96. Parametr ten ma szczególne znaczenie, gdyż sąsiednia nieruchomość ma wskaźnik 0,71. Odnosząc się do ustalenia wysokości budynku, Kolegium stwierdziło, że nie wiadomo dlaczego autor analizy wskazuje na średnią 10,53 m, a decyzja określa ów parametr do 18 m i odnosi się do § 7 ust. 4 rozporządzenia, który wskazuje na wyjątek. Stwierdzono, że organ I instancji nie uzasadnił precyzyjnie odstępstwa od zasady wyrażonej w rozporządzeniu. Kolegium zauważyło, że zakreślenie tego parametru na poziomie "do 18 m" jest nieprecyzyjne. Zarzuciło również, że analiza wskazuje, że

w okolicy znajdują się budynki o różnym kącie nachylenia dachu - od dachów płaskich, po dachy strome (o zróżnicowanej geometrii dachu), lecz nie wskazuje przeważającej formy dachów na obszarze analizowanym i nie wyjaśnia, dlaczego forma geometrii dachu planowana przez inwestora nie pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego w badanym obszarze. Zdaniem Kolegium, przy tak zróżnicowanych wartościach w odniesieniu do tego parametru organ winien wykazać, że w otoczeniu działki wnioskodawcy znajduje się harmonijna zabudowa mieszkaniowa o niezróżnicowanej formie. Zarzuciło jednocześnie, że nie wskazując kąta nachylenia alternatywnego dachu stromego, organ pozostawia zbyt dużą swobodę wnioskodawcy.

Kolegium oceniło ponadto, że "wydaje się nieadekwatna" wskazana w decyzji wymagana ilość stanowisk postojowych na terenie objętym wnioskiem (nie mniej niż 1 stanowisko postojowe na każde mieszkanie, w tym 30% miejsc ogólnodostępnych, rotacyjne na powierzchni terenu inwestycji). Wywiodło, że brak odpowiedniej ilości miejsc parkingowych uniemożliwi samodzielne funkcjonowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwłaszcza w ścisłym śródmieściu, gdzie istnieje duże zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. Zauważyło, że standardem jest wyznaczanie wskaźnika miejsc postojowych, który przewyższa jedno miejsce na jedno mieszkanie, a od lat przyjmuje się, że normą jest wskaźnik 1,2.

Kolegium stwierdziło ponadto, że działki inwestycyjne nie są wpisane do rejestru zabytków, nie znajdują się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, nie są ujęte

w ewidencji zabytków i nie stanowią części historycznego układu urbanistycznego, ujętego w ww. ewidencji, a tym samym nie są objęte żadną formą ochrony konserwatorskiej.

W złożonym sprzeciwie spółka zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu sprzeciwu stwierdziła m.in., że we wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji określono miejsce, którym odbywać się będzie główny wjazd na działkę, to jest od ul. S. Od strony ul. M. nie przewiduje się ani wjazdu, ani wejścia do budynku, a ciąg pieszy prowadzący do wejścia do budynku jest tylko od ul. S. W ocenie spółki teza, zgodnie z którą za elewację frontową inwestycji można uznać też elewację od strony ul. M. jest niezgodna z art. 61 pkt 5a u.p.z.p. i § 6 ust. 1 rozporządzenia. Wywiodła, że zabudowa od strony ww. ulicy tworzy czytelną i zdefiniowaną linię zabudowy, wyznaczoną przez elewacje istniejących budynków, zatem zasadne jest zachowanie tej linii i wyznaczenie w decyzji tego parametru jako linia obowiązująca, a nie nieprzekraczalna. Zauważyła, że pojęcie linii zabudowy nie posiada definicji ustawowej.

Spółka podniosła ponadto, że w uzasadnieniu decyzji organu I instancji i w analizie zawarto klarownie zestawienie parametrów poszczególnych działek terenu analizowanego i obliczono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu (Pz/Pt) zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Stwierdziła, że dzięki przyjęciu takiego współczynnika zachowany zostanie ład przestrzenny i odpowiednie proporcje pomiędzy kubaturą obiektu

i zagospodarowaniem terenu, na który składa się wewnętrzna obsługa komunikacyjna

z dojazdami, miejscami postojowymi, ciągami pieszymi i prawidłowa wielkość terenu biologicznie czynnego. W ocenie spółki przyjęty wskaźnik mieści się w wartościach wynikających z analizy i jest analogiczny do współczynnika przyjętego dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizowanym, wynoszącego 0,28 - 0,34.

Inwestor wywiódł ponadto, że organ I instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Wskazał, że średnia wysokość tego parametru w analizowanym terenie wynosi 10,53 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono jako wysokość, którą należy kształtować schodkowo: do 18 m (w części budynku przyległego do ulicy M. i S.), biorąc pod uwagę spadek podłużny ulicy M. wznoszącej się delikatnie w kierunku południowym od istniejącej kamienicy, nie może być dokładnie tej samej wysokości (to jest 18,21 m) wskaźnik ten musi maleć ze względu na podnoszący się teren. Tylko takie rozwiązanie pozwoli zachować spójny układ obiektów.

Odnosząc się do kwestii geometrii dachu spółka stwierdziła, że w analizowanym terenie znajdują się budynki o różnym kącie nachylenia dachu - od dachów płaskich po dachy strome dwuspadowe, wielospadowe i mansardowe, a wysokość głównej kalenicy dachu waha się od ok. 3,86 m do ok. 31,91 m. Wysokość budynków do attyki lub okapu (przy dachach płaskich) dla budynków wielorodzinnych z obszaru analizowanego waha się od 7,71 m do 23,12 m. W związku z tym ustalenie geometrii dachu nastąpiło zgodnie

z wnioskiem. Dodała, że budynki nr 21a i 22 przy ul. M. o dachach płaskich, usytuowane są naprzeciwko przedmiotowego terenu. Aby zachować ład przestrzenny przy realizacji wnioskowanej inwestycji na narożniku przedmiotowych ulic przewidziano użycie dachu stromego widocznego od ul. M. tak, aby współgrał on z tego rodzaju dachami w pierzei w części południowej przedmiotowego terenu.

Inwestor wyjaśnił ponadto, że organ I instancji określił ilość miejsc postojowych na podstawie wytycznych planistycznych określonych w Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr LXII/ 724/2010 Rady Miasta z 26 maja 2010 r. Zgodnie z zawartymi w ww. uchwale wytycznymi omawiany teren zlokalizowany jest w "strefie parkowania A", dla której określono wskaźniki prognozowania miejsc parkingowych. Dla projektowanej inwestycji maksymalny wskaźnik miejsc parkingowych wynosi 0,7. Stanowisko Kolegium jest zatem niezasadne, ponadto teza o aktualnych standardach w zakresie wskaźników miejsc postojowych nie wskazuje jakichkolwiek źródeł, z których te standardy mają wynikać.

Wyrokiem z 25 października 2022 r. sygn. akt II SA/Ol 726/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił decyzję kasacyjną Kolegium. Wskazał, że załączona do decyzji z 2 czerwca 2022 r. analiza urbanistyczna składa się z części tekstowej, części graficznej oraz kompleksowej tabeli, w której podano wskaźniki i parametry dotyczące zabudowy na 47 działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym odnoszące się do powierzchni terenu działki, powierzchni zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości do okapu lub attyki, wysokości do kalenicy, ilości kondygnacji, geometrii dachu i funkcji budynku. Analiza ta jest zatem kompletna. Wyjaśniono, że zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zauważono przy tym, że na mocy § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399), do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z wniosku inicjującego niniejsze postępowanie wynika jednoznacznie (zob. pkt. 2 lit. c tiret pierwsze i drugie wniosku oraz rys. koncepcji zagospodarowania działki oraz pisma Zarządu Dróg, Zieleni i Transportu z 6 sierpnia 2021 r.

i 6 września 2021 r. z załącznikami), że główny wjazd na działkę i ciąg pieszy prowadzący do wejścia do budynku przewidziano wyłącznie od ulicy S. Od strony ul. M. nie przewidziano ani wjazdu, ani wejścia do budynku. Jak stwierdzono wprost w decyzji z 2 czerwca 2022 r., za front terenu przyjęto tę część przedmiotowego terenu,

z której będzie odbywać się obsługa komunikacyjna, czyli od strony ul. S.

W tej sytuacji niezrozumiałe są wątpliwości Kolegium. W zakresie ustalonego wskaźnika zabudowy, Sąd uznał, że należy uwzględnić wyjaśnienia zawarte w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, że wnioskowany wskaźnik jest równy bądź zbliżony do wskaźników zabudowy występujących na terenie analizowanym i dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych (tereny: dz. nr [...] - Pz/Pt = 0,31; dz. nr [...] - Pz/Pt = 0,28; dz. nr [...] - Pz/Pt = 0,34; dz. nr [...] - Pz/Pt = 0,28). Wobec powyższego dla wnioskowanego zamierzenia wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu (Pz/Pt) nie na podstawie średniego wskaźnika wyliczonego dla zabudowy w obszarze analizowanym, lecz na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, na poziomie wnioskowanego, to jest: Pz/Pt < 0,33. Wnioskowany wskaźnik mieści się w zakresie istniejących wskaźników w obszarze analizy. Za niezasadne Sąd uznał również zastrzeżenia Kolegium co do ustalonej wysokości obiektu. Zauważył, że organ I instancji nie ograniczył się do zakreślenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jedynie "do 18 m", lecz ustalił, że "ze względu na reprezentacyjny charakter ul. M. oraz tworzoną pierzeję przy ul. M. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustala się od najniższej rzędnej terenu przy projektowanym budynku od strony ul. M. w następujący sposób: budynek należy kształtować schodkowo: do 18 m w części budynku przyległej do ul. M. Maksymalna wysokość budynku do 20,5 m w części wycofanej od lica budynku na co najmniej 4 m. Wysokość budynku określa się od poziomu ul. M. mierząc. Do wysokości nie wlicza się kominów, szybów windowych, ścian przeciwpożarowych". W uzasadnieniu tej decyzji wyjaśniono, że ze względu na położenie planowanej inwestycji na skrzyżowaniu ww. ulic, przy wyznaczaniu górnej krawędzi elewacji frontowej uwzględniono hierarchię ulic

w Śródmieściu i fakt, że główną ulicą tej części Śródmieścia jest ul. M.,

a ul. S. stanowi tylko drogę dojazdową o mniejszym znaczeniu w przestrzeni miasta. Wzięto też pod uwagę, że projektowany budynek będzie się stykał z istniejącym budynkiem przy ul. M.. W konsekwencji, w celu zachowania ładu przestrzennego i charakteru założenia urbanistycznego ul. M. wyznaczono wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w nawiązaniu do zabudowy pierzejowej ul. M., zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Sąd skonstatował, że jeżeli niektóre elementy konstrukcyjne decyzji organu I instancji zdaniem organu odwoławczego wymagają korekty, to nie można tylko z tego powodu wymagać powtórzenia postępowania. Kolegium ma bowiem uprawnienie reformatoryjne z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. i może – jeżeli widzi taką potrzebę – skorygować decyzję merytorycznie. Tym samym, skoro Kolegium uznało za nieprecyzyjne zakreślenie ww. parametru, mogło w tym zakresie zmienić decyzję organu I instancji. Powyższe uwagi należy odnieść również do stanowiska Kolegium, że skoro zabudowa od strony ul. M. tworzy czytelną i zdefiniowaną linię zabudowy, wyznaczoną przez elewacje istniejących budynków, to w celu zachowania tej czytelnej linii zabudowy, dla planowanej inwestycji winna być ona ustalona jako obowiązująca, nie zaś jedynie jako nieprzekraczalna, a także do zarzutu zaniechania wskazania kąta nachylenia alternatywnego dachu stromego. Sąd stwierdził, że na podstawie sporządzonej analizy Kolegium mogło samodzielnie ustalić, jaka forma dachów przeważa na obszarze analizowanym, bez konieczności uchylania zaskarżonej decyzji i przekazywania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zauważono, że inwestor wnioskował o ustalenie geometrii dachu wskazując: część główna – dach płaski, dopuszczalne w części dach skośny – ponad 45o, zaś organ I instancji ustalił ten parametr jako dach płaski, dopuszczając na fragmencie budynku w części przyległej do ul. M. zastosowanie dachu stromego pod warunkiem, że jego kalenica nie przekroczy określonej wysokości gzymsu lub attyki. Trudno więc uznać, że ustalona forma geometrii dachu jest odmienna od wnioskowanej przez inwestora. Sąd za zasadny uznał również zarzut inwestora co do ustalonej ilości miejsc parkingowych. Stwierdził, że Kolegium nie wskazało źródła "normy", do której odwołało się. Ponadto, Kolegium nie oceniło prawidłowości ustalenia ilości stanowisk postojowych w świetle zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr LXII/ 724/2010 Rady Miasta z dnia 26 maja 20210 r. Z aktu tego wynika, że dla projektowanej inwestycji maksymalny wskaźnik miejsc parkingowych wynosi 0,7. Sąd zaznaczył, że skarżąca spółka wskazała na zgodność ustalenia ilości miejsc postojowych po myśli zapisów Studium już w kierowanym do Kolegium piśmie z 22 sierpnia 2022 r.

W wyniku ponownego rozpatrzenia odwołania, decyzją z 1 lutego 2023 r.

nr SKO.73.693.2022 Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że jest związane oceną prawną i wskazaniami wyrażonymi w ww. wyroku. Po drugie sprawę rozpatruje inny skład orzekający Kolegium, którego zdaniem przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymogi określone

w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Stwierdzono, że skoro teren posiada dostęp do drogi publicznej od ul. S., to prawidłowo za front terenu przyjęto południową część przedmiotowych działek, od strony głównego wjazdu na teren inwestycji. Według Kolegium zgodnie z § 4 rozporządzenia określono w analizie "nieprzekraczalną linię zabudowy" ustalając ją w odległości 6 m od krawędzi jezdni M., którą mogą przekraczać wykusze, ryzality, balkony, schody zewnętrzne i pochylnie oraz w odległości 1,5 od ul. S. (zgoda zarządcy drogi). Zauważono, że § 4 rozporządzenia dosyć czytelnie i jednoznacznie wskazuje w poszczególnych ustępach, jakimi kryteriami należy się kierować określając linię zabudowy. W pierwszej kolejności bowiem obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku gdy nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, z uwagi na jej niezgodność z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się zgodnie z tymi przepisami. Kolegium przyznało, że zabudowa wzdłuż ulicy M. tworzy czytelną i zdefiniowaną linię zabudowy, wyznaczoną przez elewację istniejących budynków, która znajduje się w odległości mniejszej niż 5 m od krawędzi jezdni i w konsekwencji prawidłowo organ określił nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od krawędzi jezdni M. oraz w odległości 1,5 m od ulicy S. - za zgodą zarządcy drogi. Kolegium uznało, że organ I instancji uzasadnił racjonalnie z jakich względów wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla terenu objętego wnioskiem nie został wyznaczony na podstawie średniej wielkości dla obszaru analizowanego. Wprawdzie średni wskaźnik wynosi 0,54, jednakże wykazano, iż na działkach w obszarze analizowanym jest on bardzo zróżnicowany. W konsekwencji skład orzekający Kolegium stwierdził, że ustalenie dla wnioskowanej inwestycji wskaźnika zabudowy na poziomie do 0,34 nie narusza przepisów rozporządzenia, zaś uzasadnienie organu jest racjonalne i wystarczające. Zdaniem Kolegium nie ma podstaw w niniejszej sprawie do kwestionowania przyjętej szerokości elewacji frontowej, czy wysokości. Organ wykazał też, że w obszarze analizowanym znajdują się zarówno dachy płaskie, jak też dwuspadowe, wielospadowe i mansardowe, zatem ustalenie dachu jako płaski i ze względu na specyfikę dopuszczenie na fragmencie budynku w części przyległej do ul. M. dachu stromego, wydaje się racjonalnym rozwiązaniem. Skład orzekający Kolegium uznał ponadto, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia też pozostałe wymogi niezbędne do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Mianowicie, teren objęty wnioskiem przylega bezpośrednio do drogi publicznej gminnej - ul. S., istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. Ponadto, z analizy stanu faktycznego i prawnego wynika zgodność z przepisami odrębnymi, jak też spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Decyzja organu I instancji zawiera też wszystkie elementy o których mowa w art. 54 w związku z art. 64 u.p.z.p. Z materiału dowodowego sprawy wynika, iż uzgodnienie

z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków nie jest wymagane. Reasumując, Kolegium podniosło, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. obliguje organ do wydania decyzji pozytywnej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez radcę prawnego, powtórzyła zarzuty i argumenty podniesione w odwołaniu. Podkreśliła, że organ wadliwie zamiennie stosuje pojęcia "szerokości elewacji frontowej oraz "elewacji frontowej", które nie są tożsame. Odstąpiła od zarzutów dotyczących naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego

i braku ustalenia czy projekt decyzji podlega uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z 2 czerwca 2022 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 15 czerwca 2023 r. Sąd oddalił wniosek pełnomocnika skarżącej o odroczenie rozprawy.

Pełnomocnik organu i pełnomocnik uczestnika postępowania wnieśli o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 107 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.) nieobecność stron lub ich pełnomocników na rozprawie nie wstrzymuje rozpoznania sprawy. Stosownie do art. 7 p.p.s.a. sąd administracyjny powinien podejmować czynności zmierzające do szybkiego załatwienia sprawy i dążyć do jej rozstrzygnięcia na pierwszym posiedzeniu. Odroczenie rozprawy w świetle tych przepisów jest sytuacją wyjątkową

i nadzwyczajną, i ocena tego czy zachodzą uzasadnione podstawy do odroczenia rozprawy należy każdorazowo do sądu (tak: NSA w wyroku z dnia 7 grudnia 2016 r. sygn. akt II GSK 840/15, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"). W myśl art. 109 p.p.s.a. rozprawa ulega odroczeniu, jeżeli nieobecność strony lub jej pełnomocnika jest wywołana nadzwyczajnym wydarzeniem lub inną znaną sądowi przeszkodą, której nie można przezwyciężyć.

W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącej uzasadnił, że ma zaplanowane w tym samym dniu dwie inne rozprawy, w jednej klient żąda osobistego uczestnictwa pełnomocnika,

w drugiej będzie brał udział pełnomocnik substytucyjny. Okoliczności tych nie można uznać za nadzwyczajne. Poza tym Sąd uwzględnił, że pełnomocnik skarżącej sprecyzował zarzuty i wnioski w skardze i je uzasadnił. Znane Sądowi było więc stanowisko strony skarżącej. W związku z tym nie było potrzeby odwlekania rozpoznania sprawy.

Zasada legalności, wyrażona w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U z 2022 r. poz. 2492) obliguje sądy administracyjne do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności

z prawem. Sąd administracyjny może wzruszyć zaskarżony akt jedynie wówczas, gdy narusza on przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1p.p.s.a.).

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd nie stwierdził

naruszeń prawa dających podstawę do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Zaskarżona decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została zgodnie z przepisami u.p.z.p., z poszanowaniem zasad unormowanych w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w decyzji lokalizacyjnej - co do inwestycji celu publicznego, a w zakresie pozostałych inwestycji w drodze decyzji

o warunkach zabudowy. Wydania takiej decyzji w sytuacji braku planu wymaga

w szczególności, w myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca między innymi na budowie obiektu budowlanego, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, a zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p). Decyzja ustalająca warunki zabudowy

i zagospodarowania terenu jest aktem stosowania prawa, w sposób władczy konkretyzuje uprawnienia wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rolą organu rozpatrującego wniosek o wydanie warunków zabudowy jest przesądzenie zgodności zamierzonej inwestycji z obowiązującymi w tym zakresie krajowym porządkiem prawnym. Pierwszy z tych warunków dotyczy spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) Zgodnie z tym unormowaniem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Unormowanie to wymaga dostosowania nowej zabudowy do zastanego w danym miejscu stanu dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów

o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 u.p.z.p. i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

W literaturze przedmiotu i w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, iż w pojęciu działki sąsiedniej mieszczą się nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale także te nieruchomości, które wprawdzie nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności, ale znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość (por. wyroki NSA: z 28 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 539/19; z 3 września 2014 r., sygn. akt II OSK 502/13; z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 997/06; z 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, publ. w CBOSA; por. także prof. Z. Niewiadomski - Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Komentarz, wyd. 2 C.H. Beck, W-wa 2005, str. 493 – 499). Chodzi o istnienie działki zabudowanej znajdującej się w okolicy działki objętej wnioskiem, która tworzy pewien harmonijny układ, oceniany z punktu widzenia urbanistyki, czyli zabudowy terenu. Całość ta nie może być oczywiście pojmowana zbyt rozlegle, gdyż pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość, ale nie może być ona wyznaczana tylko i wyłącznie przez linię graniczną przyległych działek. Na rozległość badanego terenu winny wpływać występujące na nim uwarunkowania faktyczne i prawne. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony ładu przestrzennego. Dlatego w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, iż działką sąsiednią w rozumieniu omawianego przepisu jest każda działka, znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego wyznaczanego na podstawie przepisu § 3 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury (por. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, publ. w CBOSA). Rozporządzenie to ma w sprawie zastosowanie w brzmieniu sprzed jego zmiany, na mocy § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dniem 3 stycznia 2022 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399). Przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2003 r. stanowi, że dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w rozpoznawanej sprawie organ I instancji przeprowadził wymaganą analizę w zakresie spełnienia warunków z art. 61 u.p.z.p. i określił parametry wnioskowanej zabudowy. W sprawie nie budzi wątpliwości spełnienie warunku kontynuacji funkcji przez wnioskowaną zabudowę wielorodzinną. Natomiast skarżąca nie zgadza się z ustaleniami dotyczącymi frontu działki, szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy od strony ul. M., geometrii dachu oraz ilości wymaganych miejsc postojowych. Zarzuty skarżącej nie zasługują jednak na uwzględnienie.

Przede wszystkim organ prawidłowo, zgodnie z wnioskiem inwestora, ustalił front działki od strony ul. S. Zgodnie z § 2 pkt 5 cytowanego rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W rozpatrywanym przypadku teren inwestycji z dwóch stron przylega do dróg: ul. S. i ul. M. W takiej sytuacji to od woli inwestora i zgody zarządcy drogi zależy, z której drogi będzie odbywał się główny wjazd lub wejście na działkę. Głównego wejścia na działkę nie można utożsamiać z głównym wejściem do budynku. Prawidłowo więc organ I instancji ustalił w pkt. 2.2 tiret trzecie decyzji szerokość elewacji frontowej od ul. S. Inwestor uzyskał zgodę zarządcy drogi, że to z tej ulicy będzie zapewniony dojazd do działki. Sama też skarżąca eksponowała, że zabudowa od strony ul. M. ma charakter pierzejowy, trudno więc, aby od tej strony był zapewniony wjazd na działkę. Stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia organ ma obowiązek ustalić szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, czyli od strony ulicy, z której zamierzony jest główny wjazd lub wejście na działkę. Szerokość elewacji frontowej, o której mowa w § 6 rozporządzenia może, ale nie musi, dotyczyć tej samej strony budynku, co do której ustala się w myśl § 7 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Nie oznacza to jednak, że kwestionowany tiret czwarte pkt 2.2 decyzji organu I instancji musi dotyczyć tej części elewacji budynku, na której znajdować się będzie główne wejście do budynku. Dlatego nie ma podstaw do uznania, że od strony ul. M. będzie znajdować się jakiekolwiek wejście do budynku. Organ I instancji mógł ustalić wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od strony ul. M., od której nie przewiduje się wejścia głównego, gdyż zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji od strony ul. M., organ I instancji zasadnie wskazał na reprezentacyjny charakter tej ulicy, jak i to, że wnioskowany budynek ma przylegać do sąsiedniej zabudowy znajdującej się przy tej ulicy.

Prawidłowo też ustalono geometrię dachu, zgodnie z wytycznymi § 8 rozporządzenia. W świetle tego unormowania wystarczające jest, aby na obszarze analizowanym występowały dachy o układzie wnioskowanym przez inwestora. Bezspornie w omawianym przypadku w obszarze analizowanym występują dachy płaskie. Poza tym inwestor deklaruje dostosowanie projektowanej zabudowy do dachu skośnego na sąsiedniej działce przez zastosowanie w części dachu stromego, co umożliwi harmonijne połączenie budynków. Nie ma racji strona skarżąca twierdząc, że geometria dachu może zależeć od funkcji budynku. Geometria dachu jest cechą zabudowy w ujęciu architektonicznym. Dla kształtu dachu nie ma jakiegokolwiek znaczenia, jaką funkcję budynek będzie pełnił. Zauważyć trzeba, w kontekście argumentów skarżącej, że celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zapobieganie rozproszeniu zabudowy jak i powstrzymanie zabudowy, której funkcji nie da się pogodzić z już istniejącą na terenach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjmuje się, że na danym terenie mogą występować różne funkcje. Warunkiem takiego rozwiązania jest ustalenie, iż funkcje te wzajemnie się nie wykluczają i nie są ze sobą sprzeczne (por. wyrok NSA z 23 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 2551/11; z 10 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 1649/16, publ. w CBOSA). W wyroku

z dnia 10 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1334/09 (publ. w CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy z uwagi na funkcję zabudowy może być wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji

z funkcją obiektów już istniejących, którą można byłoby racjonalnie uzasadnić. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (tak: NSA w wyrokach z 3 września 2014 r., sygn. akt II OSK 502/13/, 28 kwietnia, sygn. akt II OSK 539/19, publ. CBOSA). Tak jak dopuszczalne jest występowanie na analizowanym obszarze kilku różnych funkcji, które nie będą ze sobą kolidowały, tak samo dopuszczalne jest występowanie w sąsiedztwie zabudowy

o zróżnicowanych parametrach, jeżeli nie naruszy to ładu przestrzennego. W wyroku z 11 października 2022 r., sygn. akt II OSK 1462/21 (publ. CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny trafnie wyjaśnił, że wymagania dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć

w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga od niej identycznych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja wskaźników,

o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii ładu przestrzennego (por. np. wyrok NSA z 3 sierpnia 2021 r., II OSK 519/21, CBOSA). Stąd też w rozporządzeniu,

w odniesieniu do większości wskaźników, pozostawiono możliwość odstępstwa od wartości średnich ustalonych w trakcie analizy. Podstawowym kryterium oceny legalności odstępstw od wartości średnich jest to, czy odstępstwa te służą realizacji ładu przestrzennego. Stąd też określenie ostatecznych wartości poszczególnych wskaźników urbanistycznych oraz architektonicznych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie jest wynikiem prostych wyliczeń matematycznych, ale rezultatem indywidualnych analiz przeprowadzonych przez osobę mającą wiadomości specjalne (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), uwzględniających specyfikę danego zamierzenia inwestycyjnego oraz konkretnych uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w sąsiedztwie terenu inwestycji.

W rozpoznawanej sprawie uprawniony urbanista dokonał wyczerpującej analizy poszczególnych parametrów zabudowy, dokładnie wyjaśniając, jakie względy przemawiały za przyjęciem danych wartości. Sąd nie znajduje podstaw, aby je negować.

Zamierzonego skutku nie mógł odnieść również zarzut dotyczący ustalonej linii zabudowy od strony ul. M. Sąd zgadza się z organami, że skoro zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej jezdni co najmniej 6 m od drogi gminnej w terenie zabudowy, to prawidłowo ustalono taką odległość, mimo, że sąsiedni budynek położony jest w odległości 5 m. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie mogą naruszać odrębnych przepisów prawa. W szczególnie uzasadnionych przypadkach odległość określona w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych może być mniejsza, ale za zgodą zarządcy drogi. Jak wynika z akt sprawy, w niniejszej sprawie zarządca takiej zgody nie udzielił. Prawidłowo zatem ustalono odległość spornej linii zabudowy od ul. M. Wbrew przekonaniu skarżącej nie ma też sporu w sprawie co do charakteru tej linii. Intencją inwestora jest bowiem realizowanie zabudowy po tej linii. W toku postępowania inwestor wyraźnie zgadzał się, że powinna to być linia obowiązująca, gdyż taki jest jego zamiar. Okoliczność zatem, że organ nazwał tę linię linią nieprzekraczalną nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Nawet jeżeli inwestor nie będzie realizował ściany budynku dokładnie na tej linii, ale cofnie ją, to i tak nie oznacza to automatycznie zaburzenia ładu przestrzennego. Projektowany budynek i tak będzie odsunięty od ul. M. względem sąsiedniego budynku z powodu obowiązujących przepisów o drogach publicznych. W orzecznictwie wskazuje się, że ustalenie linii zabudowy, o której mowa w § 4 rozporządzenia, służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego, a ponadto ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. To czy w danej sprawie właściwy organ zastosuje linię zabudowy i jaką zależy od uwarunkowań faktycznych danej sprawy (por. wyroki NSA z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 704/17 i z 6 września 2012 r., sygn. akt II OSK1343/12, publ. CBOSA). W wyroku z 24 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 79/17 Naczelny Sąd Administracyjny słusznie zauważył, że ustalenie dotyczące linii zabudowy jest tylko jednym parametrem dotyczącym lokalizacji planowanego przedsięwzięcia, a jego konkretną lokalizację determinują też inne wskaźniki wyznaczone w decyzji, jak maksymalny stopień zabudowy, minimalna powierzchnia terenów zieleni, a w szczególności normy stosowane na etapie projektowania i udzielania pozwolenia na budowę.

Sąd nie znalazł też żadnych podstaw prawnych dla negowania poczynionych ustalań w odniesieniu do wymaganych stanowisk postojowych. Nie wiadomo w ogóle na jakiej podstawie skarżąca domaga się ustalenia dla inwestycji 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie. Zauważyć można, że żadne przepisy nie określają zasad ustalania ilości stanowisk parkingowych w decyzji o warunkach zabudowy. Jedynie z treści § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.) wynika, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Stosownie do § 18 ust. 2 tego rozporządzenia liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z unormowań tych wynika jedynie, że w decyzji o warunkach zabudowy należy dokonać przedmiotowych ustaleń i że są one wiążące na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Ustalenia dotyczące wymaganej ilości miejsc postojowych muszą więc uwzględniać cel decyzji o warunkach zabudowy, która określa parametry nowej zabudowy przy uwzględnieniu rozwiązań już istniejących na sąsiednich działkach. Wiedzę na temat jak kształtuje się sporny parametr w obszarze Śródmieścia daje m.in. powoływane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Skoro według studium, które byłoby wiążące przy uchwalaniu planu miejscowego, ustalono wskaźnik ilości miejsc postojowych na poziomie 0,7 na lokal mieszkalny, to przyjęty

w niniejszej sprawie wskaźnik 1 jest wyższy i należy uznać go za wystarczający. Nie jest słuszne domaganie się, aby nowa zabudowa, tylko dlatego, że powstaje później, miała większe ograniczenia, niż już istniejąca. Nie można też zgodzić się ze skarżącą, że miejsca ogólnodostępne muszą być uwzględnione dodatkowo ponad wskaźnik przypadający na jeden lokal mieszkalny. Poza tym, że wymóg taki nie wynika z żadnego przepisu prawa, to nie można pomijać, że mieszkańcy budynku mogą w ogóle nie posiadać pojazdu, a tym samym potrzeby korzystania z miejsca postojowego. Tym bardziej, że wnioskowany obszar znajduje się w centrum miasta i mieszkańcy mogą korzystać z komunikacji miejskiej.

Z podanych przyczyn skarga nie zasługiwała na uwzględnienie i z tego powodu podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.