Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 574/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, 4j, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szymdt Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2013 r. sprawy ze skargi B. R. i J. R. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r.,

nr [...], orzekającą o ustaleniu na rzecz B. i J. R. odszkodowania w kwocie [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha.

Z ustaleń organu wynika, że opisana wyżej nieruchomość została przeznaczona pod budowę inwestycji celu publicznego polegającej na budowie obejścia

ul. [...] w Z. w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...].

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., nr

[...], orzeczono o ustaleniu na rzecz B. i J. R. odszkodowania w kwocie [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie Z., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha.

Podstawą do ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości stanowiły operaty szacunkowe sporządzone w dniu 3 lutego 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Wartość działki nr [...] została określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły dokonały analizy 3 transakcji sprzedaży nieruchomości położonych na rynku lokalnym obejmującym teren miasta Z., przeznaczonych do zabudowy przemysłowej, magazynowej i usługowej. Określona przez biegłego wartość 1 m2 wycenionego gruntu została określona na kwotę [...] zł, zaś całej działki na kwotę [...] zł. Wartość poniesionych nakładów przez byłego właściciela, związanych z przygotowaniem gruntu do uprawy wyliczono na kwotę [...] zł. Wartość gruntu wraz z poniesionymi na niego nakładami wyceniono na kwotę [...] zł. Odnośnie działki nr [...] to biegły również wycenił ją podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły dokonały analizy 3 transakcji sprzedaży nieruchomości położonych na rynku lokalnym obejmującym teren miasta Z., przeznaczonych pod uprawy polowe. Określona przez biegłego wartość 1 ha wycenionego gruntu została określona na kwotę [...] zł , zaś szacowanej działki na kwotę [...] zł, która została powiększona o 50 %. Wartość poniesionych nakładów przez byłego właściciela, związanych z przygotowaniem gruntu do uprawy wyliczono na kwotę [...] zł. W ocenie organu, analiza operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Organ przytoczył także treść przepisów, które miały zastosowanie przy wydawaniu decyzji. Odniósł się również do zarzutów odwołania dotyczących słuszności odszkodowania.

W skardze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej B. R. i J. R. zaskarżonej decyzji zarzucili:

1. naruszenie prawa materialnego § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegajaca na zastosowaniu przepisu po nowelizacji obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r.;

2. naruszenie art. 7, 12 kpa poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego;

3. naruszenie art. 12 ust. 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nie wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji stała się ostateczna;

W powołaniu na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. dalej ppsa), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że w toku rozpoznania sprawy organ II instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za niewadliwe. Stwierdzenia takiego nie mógł podważyć sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 7 1 12 kpa, skoro wbrew twierdzeniom skarżących, cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został rozpatrzony.

Zarzuty dotyczące operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w ocenie Sądu nie są zasadne.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji były przepisy: ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przytaczanej dalej jako ustawa drogowa (t.j. Dz.U.2008.193.1194 ze zm.), ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. (Dz.U.2010.102.651 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zmianami, dokonanymi w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. Dz.U.2011.165.985), dalej rozporządzenie, dotyczące przysługiwania, a także zasad ustalania i wysokości odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa, własnością Skarbu Państwa. Zdaniem Sądu organ prawidłowo ustalił odszkodowanie za sporną nieruchomość, o której mowa w art. 12 ust. 4 ustawy drogowej, na rzecz dotychczasowych właścicieli (art. 12 ust. 4f), przyjmując odszkodowanie, o którym mowa w art. 12 ust. 4a według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji (decyzja z dnia

[...] czerwca 2010 r. oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy drogowej). Podstawę wysokości ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.).

Minister Transportu , Budownictwa i Gospodarki Morskiej słusznie podkreślił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych

(art. 154 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji). W przypadku zaś, gdy brak jest planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2).

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W sprawie niniejszej przejęte zostały z mocy prawa działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położone w gminie Z., obręb [...]. Mając na uwadze treść wyżej powołanych przepisów należy przy ustalania odszkodowania mieć na uwadze ich przeznaczenie w studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu. Autor operatu z dnia 3 lutego 2012 r. rzeczoznawca majątkowy K.K., będącego w niniejszej sprawie podstawa ustalenia wysokości odszkodowania, wskazał, że działka nr [...] stanowi grunt rolny, położony wśród pól , w znacznym oddaleniu od zabudowy miejskiej oraz w niewielkiej odległości od drogi o nawierzchni utwardzonej, obsiana rzepakiem ozimym. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Z. nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., nieruchomość leży na terenie upraw polowych. Biegły stwierdził, że ceny nieruchomości nabywanych pod drogi kształtują się na poziomie wyższym niż ceny nieruchomości polowych. Jednak na rynku lokalnym (miasto i gmina Z.) nie stwierdzono sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Na rynku regionalnym brak było transakcji nieruchomościami drogowymi, które byłyby podobne do nieruchomości wycenianej. Zatem w takiej sytuacji biegły zasadnie zastosował § 36 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Rzeczoznawca majątkowy, do którego, jak wspomniano, należy wybór metody wyceny przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, zastosował w operacie szacunkowym z dnia 3 lutego 2012 r. podejście porównawcze: metodą porównywania parami. do porównań przyjęto 3 nieruchomości położone w obrębie [...], ostatecznie wartość 1 ha gruntu oceniono na [...] zł, zaś wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł powiększoną o 50% na kwotę [...] zł. Taki sposób wyceny i ustalenia odszkodowania należy uznać za prawidłowy i znajdujący oparcie w wyżej wymienionych przepisach.

Odnośnie działki nr [...] to położona jest ona na terenie, na którym uchwała Rady Miejskiej Z. nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Z. przewiduje tereny przemysłu, składów, magazynów, tereny zabudowy usługowej, tereny obsługi gospodarki rolnej, tereny obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej . Przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenie jej wartości, dlatego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości została wyceniona zgodnie z dyspozycją zawartą w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Również odnośnie tej działki rzeczoznawca majątkowy, przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, zastosował w operacie szacunkowym z dnia 31 października 2011 r. podejście porównawcze: metodą porównywania parami. Do porównań przyjęto 3 nieruchomości położone w Z., przeznaczone w studium do zabudowy przemysłowej, magazynowej i usługowej . ostateczna wartość rynkowa 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości wyniosła [...] zł, stąd wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] wyniosła [...] zł.

Nie można również podzielić zarzutu skargi odnoszącego się do braku prawidłowego zbadania transakcji nieruchomości drogowych na rynku lokalnym oraz regionalnym. Biegły wskazał w operacie, że na terenie powiatu [...] nie zanotowano transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi .Natomiast na rynku regionalnym (teren województwa [...]) transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi nie miały cech podobnych do nieruchomości wycenianej. Temu stwierdzeniu nie przeczy zestawienie transakcji znajdujące się na k. 4 skargi. Z tego zestawienia nie wynika w żaden sposób, że transakcje te dotyczą nieruchomości nabywanych pod drogę.

Odnośnie zarzutu nieuzasadnionego zastosowania w sprawie znowelizowanego § 36 rozporządzenia to również on nie zasługuje na uwzględnienie. Przepis § 36 rozporządzenia uległ zmianie od dnia 26 sierpnia 2011 r., zaś rozporządzenie zmieniające (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985) nie zawiera przepisów przejściowych odnoszących się do spraw wszczętych, a niezakończonych do dnia jego wejścia w życie. W związku z powyższym – zgodnie z zasadą praworządności (art. 6 k.p.a.)

– obowiązkiem organów będzie stosować przepisy w ich aktualnym brzmieniu.

Wreszcie za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 21 Konstytucji RP. Należy także wskazać, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, orzekł, że § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów

z 21 września 2004 r. w brzmieniu obowiązującym od 7 października 2005 r. do

25 sierpnia 2011 r., jest zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji, a także z art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 152 ust. 3 w zw. z art. 151 ust. 1

i art. 153 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji. W powołanym wyroku z 16 października 2012 r. Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że w art. 21 ust. 2 Konstytucji prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie" lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie" który ma bardziej elastyczny charakter. Trybunał Konstytucyjny wskazał, że w świetle postanowień Konstytucji pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele.

Ponieważ w niniejszej sprawie Minister nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.K., odniósł się do zarzutów pod adresem tego operatu zgłoszonych przez stronę, a ocena organu nie budzi wątpliwości Sądu, nie było w sprawie podstaw do uwzględnienia omawianego zarzutu skargi i do kwestionowania wysokości odszkodowania ustalonego przez organy administracji.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.