Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 471/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2024 poz 725
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Barbara Romanczuk (spr.), Protokolant specjalista Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 listopada 2024 r. sprawy ze skarg K.P., A.S. i W.B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 7 czerwca 2024 r. nr AB-II.7840.5.10.2023.MM w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty Powiatu Białostockiego z dnia 1 lutego 2024 r. numer 126 znak AR.6740.1.5.97.2023; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz skarżącego K.P. kwotę 500 (pięćset) złotych, na rzecz skarżącego A.S. kwotę 500 (pięćset) złotych oraz na rzecz skarżącej W.B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 7 czerwca 2024 r. nr AB-II.7840.5.10.2023.MM Wojewoda Podlaski na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 82 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, po rozpatrzeniu odwołania A. G., W. B., A. S. oraz K. P. od decyzji Starosty Białostockiego z dnia 01 lutego 2024 r., nr 126, znak: AR.6740.1.5.97.2023, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej K.G., pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowo-magazynowych na działce o nr ewid. gr. [...], położonej w miejscowości O., gmina J., powiat białostocki, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z dnia 14 czerwca 2023 r. K. G., reprezentowany przez D.D. wystąpił do Starosty Białostockiego o pozwolenie na budowę dwóch budynków usługowo-magazynowych na działce o nr ewid. [...], w miejscowości O. Do ww. wniosku Inwestor załączył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie projektanta o braku możliwości podłączenia projektowanego budynku do sieci ciepłowniczej, pełnomocnictwo udzielone do reprezentowania Pana K. G., oraz trzy egzemplarze projektu zagospodarowania terenu i trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego.

Decyzją z dnia 11 września 2023 r., nr 1337, znak: AR.6740.1.5.97.2023, Starosta Białostocki zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił K. G. pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowo-magazynowych na działce nr ewid. gr. [...], położonej w miejscowości O., w gminie J. Organ I instancji wskazał, iż przedmiotowe zamierzenie budowlane zostało zaprojektowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i warunkami technicznymi oraz nie narusza art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego.

Pismem z dnia 12 września 2023 r., po wydaniu decyzji przez Starostę Białostockiego, Pan K. P. zwrócił się z prośbą o zobowiązanie wnioskodawcy do jednoznacznego określenia jaką działalność usługową zamierza wykonywać w projektowanych obiektach budowlanych, w celu określenia potencjalnych immisji oraz stopnia ich nasilenia. Strona wskazała również, iż ul. [...], do której planowany jest zjazd z projektowanej nieruchomości, jest drogą gminną i posiada ograniczenie w ruchu pojazdów ciężarowych, zakazując wjazdu ciężarówkom o rzeczywistej masie całkowitej powyżej 10 ton.

Od ww. decyzji odwołali się w terminie A. G., reprezentowana przez pełnomocnika B. G. oraz K. P.

Decyzją z dnia 25 października 2023 r., znak: AB-II.7840.5.10.2023.MM, Wojewoda Podlaski uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Analiza akt organu I instancji wykazała, iż decyzja Starosty Białostockiego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego i materialnego. W sprawie doszło do naruszenia zasady zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu, bowiem organ I instancji nie zachował wskazanego przez siebie terminu umożliwiającego stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów. Ponadto organ II instancji wskazał, iż projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany nie zawiera informacji, jaka działalność usługowa będzie prowadzona oraz co będzie magazynowane w projektowanych budynkach usługowo-magazynowych. Dodatkowo organ odwoławczy stwierdził, iż inwestycja narusza § 6 ust. 2 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jeśli funkcja usługowa sąsiaduje bezpośrednio z działką o funkcji mieszkaniowej należy zrealizować pas zwartej zieleni izolacyjnej, z roślin zimozielonych o szerokości minimum 2,0 m, oddzielający usługę optycznie i funkcjonalnie od sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej. Wojewoda Podlaski wskazał również, że projektowane zamierzenie budowlane jest niezgodne z § 6 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w myśl którego wprowadza się zakaz lokalizacji innych wejść do części usługowej w ścianach zewnętrznych budynku, zwróconych w stronę działki sąsiedniej z zabudową o funkcji wyłącznie mieszkaniowej.

Pismem z dnia 02 listopada 2023 r. B. K., właściciel działki o nr ewid. gr. [...]., sąsiadującej z projektowaną nieruchomością wniósł do Starosty Białostockiego o dopuszczenie go do udziału w ww. sprawie w charakterze strony.

Postanowieniem z dnia 09 listopada 2023 r., znak: AR.6740.1.5.97.2023, Starosta Białostocki nałożył na Inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w materiale dowodowym wskazanych przez organ II instancji. W toku postępowania K. P. poinformował, iż sprzeciwia się przedmiotowej inwestycji budowlanej, bowiem jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 19 grudnia 2023 r. Inwestor zwrócił do organu I instancji poprawione egzemplarze projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, a zawiadomieniem z dnia 20 grudnia 2023 r., znak: AR.6740.1.5.97.2023, Starosta Białostocki poinformował strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym.

W dniu 04 stycznia 2024 r. A. S. przesłał swoje zastrzeżenia dotyczące projektowanej inwestycji. Strona wskazała, iż inwestycja w dalszym ciągu narusza zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Pana A. S. zamierzenie budowlane nie spełnia § 6 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz będzie stwarzać uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie. Podobne zastrzeżenia zgłosił również K. P.

W odpowiedzi na zarzuty Inwestor wskazał, iż wejścia główne do usługowych części budynków usytuowane są wyłącznie od strony dróg publicznych (ul. [...] i ul. [...]). Pozostałe wejścia do części usługowej (nie główne) są zwrócone w stronę działek niezabudowanych. Są to wyjścia ewakuacyjne i wjazdy techniczne do obsługi zamierzonej działalności. Inwestor wyjaśnił, iż od strony zabudowy mieszkaniowej projektuje się ścianę pełną, bez otworów. Dodatkowo inwestor wskazał, iż planowane użytkowanie projektowanych budynków w żaden sposób nie przekroczy, a tym bardziej nie pogorszy standardów środowiska, nie będzie uciążliwe dla sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej.

Pismem z dnia 22 stycznia 2024 r. Pan A. S. odniósł się do odpowiedzi Inwestora na wezwanie z dnia 11 stycznia 2024 r. Strona wskazała, iż nie nazwa nadana przez Inwestora, lecz pełniona funkcja drzwi decyduje o tym czy one są główne czy też nie. Zdaniem Pana A. S. przedmiotowe zamierzenie budowlane, pomimo wyjaśnień Inwestora, w dalszym ciągu nie spełnia §6 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pismem z dnia 22 stycznia 2024 r. Pan K. G. odniósł się do uwag Pana K. P. z dnia 10 stycznia 2024 r. Inwestor wyjaśnił, że przedmiotowe zamierzenie budowlane Jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ww. plan dopuszcza realizację budynku usługowego na działce inwestycyjnej. Ponadto Wnioskodawca, ponownie wskazał, iż planowane użytkowanie projektowanych budynków w żaden sposób nie przekroczy, a tym bardziej nie pogorszy standardów środowiska i nie będzie uciążliwe.

Decyzją z dnia 01 lutego 2024 r., nr 126, znak: AR.6740.1.5.97.2023, Starosta Białostocki zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił K. G. pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowo-magazynowych na działce o nr ewid. gr. [...], w miejscowości O.. Organ I instancji w ww. rozstrzygnięciu odniósł się do zarzutów stron wniesionych w trakcie postępowania. Podkreślił, iż inwestycja nie narusza przepisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w prawie budowlanym.

Od ww. decyzji Starosty Białostockiego odwołali się w terminie A. G., W. B. reprezentowana przez radcę prawnego R. W., K. P., A. S.

B. G. zarzuciła, iż przedmiotowa inwestycja, z uwagi na wielkość projektowanych bram garażowych, będą obsługiwać samochody ciężarowe oraz tiry, co będzie generować niebezpieczeństwo na ul. [...], która posiada jedynie 5,65 m szerokości i nie posiada poboczy, a ze względu na walory krajobrazowe jest często użytkowana przez pieszych, rowerzystów, dzieci na hulajnogach.

A. S. w odwołaniu wskazał, iż inwestycja narusza § 6 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem jego zdaniem, wejścia główne do projektowanych budynków znajdują się nie tylko od strony ulic dróg publicznych (elewacja północna i południowa), ale również od strony wschodniej (od strony granicy z działkami o nr ewid. gr. [...]i [...]).

K. P. wskazał, że projektowane zamierzenie budowlane jest niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony wiodącą funkcją na obszarze inwestycji jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna i zieleń seminaturalna, natomiast usługa może być jedynie uzupełnieniem podstawowej funkcji mieszkaniowej. Wobec powyższego zaprojektowanie na działce o nr ewid. gr. [...] budynku usługowo-magazynowego jest niezgodne z prawem. Kolejnym zastrzeżeniem wskazanym przez stronę jest ryzyko ponadnormatywnego ruchu pojazdów transportowych, co wiązać się będzie z hałasem, odorem wytwarzanym przez samochody dostawcze, immisjami wykraczającymi poza teren działki Inwestora, i skutkować będzie negatywnym oddziaływaniem na sąsiednie działki i środowisko.

Pełnomocnik W. B. decyzji zarzucił naruszenie art. 6, art. 7, art. 77, art. 80 Kpa poprzez brak pełnego i wszechstronnego zbadania sprawy i przyjęcie że projektowana inwestycja nie narusza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Odwołującej na terenie inwestycji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza realizację budynków usługowych, ale jako uzupełnienie do podstawowego przeznaczenia działki tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zieleni seminaturalnej. W związku z czym projektowane zamierzenie budowlane narusza zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo pełnomocnik wskazał, iż obiekt magazynowy nie zalicza się do zabudowy usługowej, co również stanowi naruszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca w posumowaniu wskazała, iż organ I instancji nie ustalił w sposób wystarczający stanu faktycznego, niezbędnego do wydania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę.

Wojewoda Podlaski rozpoznając ww. odwołania, w decyzji z dnia 7 czerwca 2024 r. nr AB-II.7840.5.10.2023.MM podzielił ustalenia organu I instancji, co skutkowało utrzymaniem w mocy zaskarżonej decyzji.

Powołując się na treść art. 35 ust. 1 i 4 P.b. organ wskazał, że w razie spełnienia warunków wynikających z tych przepisów, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Projektowane obiekty zostały zlokalizowane w odległości 6m od granicy z działkami o nr ewid. gr. [...]i [...]. Wjazd na działkę inwestycyjną zaprojektowano zjazdem z drogi gminnej (działki drogowej o nr ewid. gr. [...], tj. ul. [...]). Zgodnie z informacją zawartą w projekcie zagospodarowania terenu i projekcie architektoniczno-budowlanym w budynku nr 1 (zlokalizowanym bliżej działki drogowej o nr ewid. gr. [...]- ul. [...]) prowadzona będzie działalność związana z dystrybucją i handlem artykułami dotyczącymi "autodealigu" i kosmetyki motoryzacyjnej, część magazynowa projektowanego budynku wykorzystana zostanie na przechowywanie ww. produktów. Projektowany budynek nr 2 (zlokalizowany bezpośrednio za projektowanym budynkiem nr 1) przeznaczony będzie pod działalność związaną z dystrybucją i handlem artykułami przemysłowymi (elektroniką, artykułami gospodarstwa domowego, zabawkami, tekstyliami, artykułami ogrodniczymi, biurowymi itp.), część magazynowa budynku wykorzystana będzie na przechowywanie ww. produktów.

Badając zgodność z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a P.b. tj. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego organ odwoławczy podniósł, że dla przedmiotowej inwestycji obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr z dnia 10 maja 2011 r., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi O.- obszar planistyczny O. Wschód. Oceniając przedmiotowe zamierzenie budowlane pod kątem spełnienia ustaleń zawartych w prawie miejscowym, organ II instancji stwierdził, iż Starosta Białostocki prawidłowo uznał, iż projekt budowlany jest zgodny z zapisami ujętymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania działka o nr ewid. gr. [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 2.9U,MN. Stosownie do § 40 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww. obszar przeznacza się go pod zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z § 2 pkt 9 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez stwierdzenie - zabudowa usługowa należy rozumieć obiekty służące zaspokajaniu potrzeb ludności w szczególności z zakresu użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego. Przeznaczeniem projektowanych budynków, jak wskazano w decyzji, będzie handel i dystrybucja artykułów związanych m.in. z kosmetyką samochodową i artykułami przemysłowymi. Stosownie do § 7 ust. 1 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obszarze objętym planem należy realizować budynki mieszkalne, mieszkalno-usługowe i usługowe. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (§ 40 ust. 2 pkt 2) wskazano, iż na terenie oznaczonym 2.9U,MN w pierzei ulicy 1KD-Z (ul. [...]) należy realizować zabudowę wyłącznie usługową, z możliwością realizacji zabudowy usługowej na całej działce. Biorąc pod uwagę powyższe, funkcja usługowa projektowanych budynków jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym projektowane budynki będą pełniły funkcję usługową. Organ odwoławczy odnosząc się przy tym do zarzutów zawartych w odwołaniach podkreślił zatem, że nie ma wątpliwości, iż budowa projektowanych budynków o funkcji usługowej jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 2.9U,MN, na równi dopuszczono lokalizację zarówno zabudowy mieszkaniowej jak i zabudowy usługowej. Połączenie oznaczeń literowych w symbolu przecinkiem oznacza, iż dane funkcje (w tym wypadku usługowa i mieszkaniowa jednorodzinna) na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą być realizowane na równi. W myśl § 2 pkt 12 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez określenie uciążliwości należy rozumieć przekroczenie standardów jakości środowiska, a w szczególności hałas, wibracje, zanieczyszczenie powietrza, zanieczyszczenie odpadami, odory, promieniowanie i inne przekraczające wielkości normowe określone w przepisach odrębnych oraz zgodnie z § 6 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego funkcja usługowa realizowana na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub w jej sąsiedztwie nie może stwarzać uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej położonej na działkach sąsiednich. Zdaniem organu odwoławczego, projektowana inwestycja budowlana nie będzie miała negatywnego wpływu na środowisko oraz higienę, zdrowie użytkowników i otoczenia (projekt zagospodarowania terenu, str. 5). Ponadto zgodnie z opisem projektu zagospodarowania terenu odpady stałe usuwane będą do pojemników i wywożone na wysypisko. Projekt architektoniczno-budowlany zawiera również informację, że projektowane budynki usługowo-magazynowe nie będą oddziaływały akustycznie na sąsiednie nieruchomości, nie będą emitowały drgań, promieniowania jonizującego, nie będą wytwarzały pola elektromagnetycznego i innych zakłóceń. Projektant wskazał również, że eksploatacja budynków ze względu na ich funkcje oraz sama realizacja zamierzonych robót budowlanych nie wiąże się z emisją zanieczyszczeń gazowych, pyłowych ani płynnych (projekt zagospodarowania terenu, str. 5). Dodatkowo wskazano, iż charakter projektowanych budynków, program użytkowy, wielkość budynków i sposób posadowienia nie wpływa negatywnie na istniejący drzewostan, powierzchnię ziemi, glebę oraz wody powierzchniowe i podziemne, jak również na zdrowie ludzi i inne obiekty budowlane.

Ponadto organ II instancji zauważył, że projektowana inwestycja zlokalizowana została od strony ul. [...], natomiast nieruchomość odwołującego K. P. zlokalizowana jest po przeciwnej stronie nieruchomości inwestycyjnej, od strony ul. [...]. Stosownie do § 6 ust. 2 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na działce budowlanej z funkcją usługową należy zrealizować pas zwartej zieleni izolacyjnej, z roślin zimozielonych, o szerokości minimum 2.0m, oddzielający usługę optycznie i funkcjonalnie od sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie z rysunkiem projektu zagospodarowania terenu, na działce inwestycyjnej o nr ewid. gr. [...], od strony działek o nr ewid. gr. [...](należącej do Pana A. T. oraz Państwa B. i J. T.) i [...] (stanowiącej własność Państwa E. i A. S. na wysokości projektowanego budynku zaprojektowano pas roślin zimozielonych o szerokości 2m. W myśl § 6 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wejścia główne do usługowych części budynków należy lokalizować wyłącznie od strony dróg publicznych. Organ odwoławczy dokonując analizy materiału dowodowego stwierdził, iż zgodnie z projektem zagospodarowania terenu główne wejścia do budynków znajdują się od strony dróg publicznych, tj. 1KD-Z (ul. [...]) i 6KD-D (ul. [...]), co jest zgodne z § 6 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie organ II instancji wskazał, że zgodnie z § 23 ust. 1 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na potrzeby projektowanej inwestycji należy przewidzieć 20 miejsc postojowych na 1000m2 powierzchni sprzedaży. Jak wskazano w § 23 ust. 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz miejsc postojowych dla klientów zgodnie ze wskaźnikami określonymi w ust. 1 nakazuje się zapewnić w zależności od indywidualnych potrzeb, miejsca postojowe dla zatrudnionego personelu. Analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, iż w ramach przedmiotowego zamierzenia budowlanego projektuje się 8 miejsc postojowych (4 dla budynku nr 1 i 4 dla budynku nr 2). Projekt zagospodarowania terenu zawiera informacje, że powierzchnia sprzedaży obu budynków będzie wynosiła po 51,85m2, w związku z tym na jeden budynek wymagane są 2 miejsca postojowe, czyli razem 4. Dodatkowo Inwestor przewiduje, iż zarówno w budynku nr 1 jak i w budynku nr 2 będzie zatrudniona 1 osoba. Ponadto do każdego budynku przydzielone zostanie miejsce postojowe dla osoby niepełnosprawnej. Wobec powyższego łączna ilość miejsc postojowych projektowanej inwestycji będzie wynosiła 8.

Stosownie do § 28 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się, że odbiornikiem wód opadowych będzie grunt przy wykorzystaniu systemów retencji oraz dopływy rzeki Horodnianki za pośrednictwem cieków, rowów wodnych i sieci kanalizacji deszczowej. Szczegółowa zaś analiza przedmiotowej sprawy wykazała, iż projektowana inwestycja budowlana nie narusza § 29 warunków technicznych. Oceniając informacje zawarte w projekcie zagospodarowania terenu organ odwoławczy stwierdził, iż projektowana inwestycja nie narusza § 28 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ukształtowanie terenu działki inwestycyjnej zostało zaprojektowane zgodnie z § 29 warunków technicznych, spływ wód opadowych nie będzie kierowany na nieruchomości sąsiednie.

W myśl § 40 ust. 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powierzchnia zabudowy może wynosić maksymalnie 40% powierzchni całej działki budowlanej, teren biologicznie czynny określa się jako minimum 40% powierzchni działki budowlanej. W zestawieniu powierzchni poszczególnych części zagospodarowania działki inwestycyjnej wskazano, że powierzchnia zabudowy projektowanych budynków będzie wynosiła 793,78 m2, co stanowi 12,06% powierzchni całej działki, natomiast powierzchnia terenu biologicznie czynnego wynosi 5077,22 m2, i stanowi 77,16 % powierzchni całej działki. Przepis § 30 ust. 3 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa wysokość zabudowy w pierzei ulicy IKD-Z (ul. [...]) maksymalnie do 12m. Projektowane budynki w części usługowej będą miały wysokość 12m, natomiast w części magazynowej 10,60m. Zgodnie z §40 ust. 3 pkt 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ilość kondygnacji nadziemnych w pierzei ul. [...] może wynosić maksymalnie 2 i poddasze. Projekt architektoniczno-budowlany zawiera informacje, zgodnie z którą część usługowa obu budynków będzie dwukondygnacyjna, natomiast część magazynowa będzie jednokondygnacyjna. Stosownie do §40 ust. 3 pkt 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dachy ustala się jako symetryczne o kącie nachylenia połaci dachowych od 35° do 45 °. Projektowane budynki będą posiadały dachy dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci równym 35°.

Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotowa inwestycja została zaprojektowana zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym Wojewoda Podlaski stwierdził, iż planowane zamierzenie budowlane nie narusza art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 Prawa budowlanego. Stosownie do §12 ust. 1 pkt 1 warunków technicznych, ściany projektowanych budynków usługowo-magazynowych, posiadające otwory okienne i drzwiowe zlokalizowano w odległości 17,00m od granicy z działką drogową o nr ewid. [...], stanowiącą własność gminy J., 38,50m od granicy z działkami o nr ewid. gr. [...](będącej własnością Pani A. G. i [...] (należącej do Pani W. B.), oraz 46,50m od granicy z działką drogową o nr ewid. gr. [...], stanowiącą własność gminy J. Projektowane budynki usługowo-magazynowe będą posiadały ściany pełne - bez otworów okiennych i drzwiowych, w odległości 6,00m od granicy z działką o nr ewid. gr. [...](stanowiącą własność Pana A. T. oraz Państwa B. i J. T.). Biorąc pod uwagę powyższe projektowane budynki zostały usytuowane w odległościach od granic działek sąsiednich w sposób nienaruszający warunków technicznych.

Przechodząc do analizy warunków ochrony przeciwpożarowej wskazał, iż zgodnie z projektem zagospodarowania terenu i projektem architektoniczno-budowlanym projektowane budynki usługowo- magazynowe będą podzielone na dwie strefy pożarowe, część usługowa- ZLIII oraz część magazynową- PM. Jak wskazano w dokumentacji projektowej, między strefami pożarowymi ZLIIl i PM zaprojektowano ściany oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej REI60. Ponadto organ stwierdził spełnienie pozostałych warunków przeciwpożarowych.

Odnosząc się do zarzutów W. B. reprezentowanej przez radcę prawnego R. W., organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z projektem zagospodarowania terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, część magazynowa projektowanych budynków będzie związana z prowadzoną działalnością usługową. Części magazynowe projektowanych budynków będą przeznaczone do przechowywania ww. towarów oraz asortymentu. Podkreślił przy tym, że każda działalność usługowa związana z handlem, wymaga pomieszczeń do przechowywania towarów i asortymentu, wobec powyższego część magazynowa w budynkach jest elementem koniecznym przy prowadzeniu działalności usługowej. Zatem planowane budynki usługowo-magazynowe są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się natomiast do kwestii warunków drogowych organ podkreślił, że kwestia ta nie jest rozpatrywana w postępowaniu administracyjnym w sprawie pozwolenia na budowę, zaś kwestia zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom ruchu drogowego należy do zarządcy drogi. Końcowo wskazano także, że pogorszenie krajobrazu, nie podlega ochronie na gruncie Prawa budowlanego.

Na tej podstawie organ II instancji, nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego mających istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, co skutkowało utrzymaniem w mocy zaskarżonej decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku na powyższą decyzję wnieśli K. P. i A. S..

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przez organ administracji przepisów prawa materialnego, w tym obowiązującego na terenie gminy J. uchwały Rady Gminy nr VI/37/11 z dnia 10 maja 2011 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi O. - obszar planistyczny O. Wschód, w szczególności poprzez:

1. naruszenie § 40 ust. 1 w zw. z § 5 ust. 1 i 4 mpzp, a to przez wydanie pozwolenia na budowę zabudowy o charakterze wyłącznie usługowym, podczas gdy podstawową formą zabudowy jest zabudowa mieszkalna i tylko jako uzupełniająca jest zabudowa o charakterze usługowym;

2. naruszenie § 6 ust. 2 pkt 2 mpzp, a to przez wydanie pozwolenia na budowę budynku o charakterze usługowym z głównym wejściem skierowanym w stronę sąsiedniej działki, a nie w stronę ulicy głównej (ul. [...]);

3. naruszenie § 6 ust. 1 w zw. z § 40 ust. 2 i z zw. § 2 pkt 12 mpzp, a to poprzez uznanie, że planowana Inwestycja nie będzie stwarzała uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich.

Mając na uwadze powyższe wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi rozwinęli swoje zarzuty zawarte w odwołaniach.

Ponadto w dniu 19 listopada 2024 r. do akt sprawy wpłynęło pismo procesowe w którym skarżący wywiedli dodatkowe zarzuty (k. 136.), zaś organ II instancji ustosunkował się do nich w piśmie procesowym z dnia 25 listopada 2024 r. (k. 151).

Ponadto skargę w przedmiotowej sprawie wywiodła także W. B. reprezentowana przez pełnomocnika, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. art. 6. art. 7. art. 77. art. 80 k.p.a poprzez brak pełnego i wszechstronnego zbadania sprawy, niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego sprawy i błędne przyjęcie, że budowa dwóch budynków usługowo - magazynowych pozostaje zgodna z zapisami planu miejscowego;

2. art. 80 k.p.a poprzez nieuwzględnienie i niedostateczne rozważenie oraz brak oparcia się przez organ na istotnych dla sprawy okolicznościach, zaś z przeprowadzonych dowodów wyciągnięcie wniosków sprzecznych z zasadami logiki, w wyniku czego organ I instancji w sposób wadliwy ustalił stan faktyczny sprawy co niewątpliwie miało istotny wpływ na wynik postępowania;

3. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, a przejawiającego się brakiem rzetelnego i wnikliwego ustalenia stanu faktycznego w sprawie przyjętego za podstawę wydanej decyzji;

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, podczas gdy organ II instancji powinien był na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 uchylić decyzję;

5. art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i postanowieniami miejscowego planu poprzez zaniechanie oceny zgodności inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i bezwiedne uznanie, że budowa dwóch budynków usługowo - magazynowych pozostaje zgodna z zapisami planu miejscowego.

W uzasadnieniu skargi opisano zarzuty przedstawione również w odwołaniu. Na tej podstawie wniesiono o uchylenie zaskarżonych decyzji obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Wojewoda Podlaski w odpowiedzi na skargi wniósł o ich oddalenie podtrzymując swoją argumentację oraz szczegółowo odnosząc się do każdego z zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skargi są zasadne i podlegają uwzględnieniu, choć nie wszystkie zarzuty w nich zawarte są słuszne.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności, jest zaskarżona decyzja Wojewody Podlaskiego z dnia 7 czerwca 2024 r. nr AB-II.7840.5.10.2023.MM, która po rozpatrzeniu odwołania A. G., W. B., A. S. oraz K. P. od decyzji Starosty Białostockiego z dnia 01 lutego 2024 r., nr 126, znak: AR.6740.1.5.97.2023, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej K. G., pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowo-magazynowych na działce o nr ewid. gr. [...], położonej w miejscowości O., gmina J., powiat białostocki, utrzymała w mocy zaskarżoną decyzję.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725; dalej: P.b.), a w szczególności art. 35 P.b.

Zdaniem Sądu, zaskarżone decyzje podlegają uchyleniu, gdyż zasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania, sprecyzowane treścią art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewłaściwym ustaleniu stanu faktycznego, co skutkowało błędnym przyjęciem, że budowa dwóch budynków usługowo – magazynowych pozostaje zgodna z zapisami planu miejscowego. Powyższe spowodowało również naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 35 ust. 1 pkt 1 P.b.

Kontrolowane decyzje wydane zostały po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, przy tym podkreślić należy, że pierwotna decyzja organu I instancji z dnia 11 września 2023 r. nr 1337 zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno – budowalny oraz udzielająca pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowo – magazynowych na przedmiotowej działce, została uchylona przez Wojewodę Podlaskiego w dniu 25 października 2023 r. Powyższe nastąpiło m.in. na skutek naruszenia zapisów miejscowego planu obowiązującego na tym terenie, jak również wskazania innych uchybień, co skutkowało korektami projektu budowlanego we wskazanych zakresach.

Aktualnie decyzja organu zarówno I, jak i II instancji wskazuje, że wszystkie te uchybienia zostały przez inwestora usunięte, zaś ramy postępowania ponownie musiały zostać ocenione zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a. ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b. wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

c. ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowalnego

3a) dołączenie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych,

5) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego.

Zgodnie zaś z ust. 3 tego artykułu P.b. w razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Na mocy zaś art. 35 ust. 4 – w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W świetle powołanych przepisów sprawa o pozwolenie na budowę ma precyzyjne wyznaczone granice, a sama decyzja w tej sprawie nosi znamiona aktu związanego – organ jest obowiązany ją wydać, ilekroć stwierdzi spełnienie określonych wyżej wymagań. Z drugiej strony, w razie ich niespełnienia zachodzi konieczność wydania rozstrzygnięcia odmownego. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie zachodzą jednak przesłanki do wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego, tj. Sąd stwierdził, że organy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające nienależycie, ustalając nieprawidłowo, że spełnione zostały wszystkie przesłanki wydania pozwolenia na budowę.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawowym obowiązkiem organu jest zbadanie zgodności rozwiązań zaproponowanych w projekcie budowlanym z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa inwestycja dotyczy budowy dwóch budynków usługowo - magazynowych na działce nr ewid. [...], położonej w obrębie ewid. O., jednostka ewiden. J. o kategoria obiektów XVII i XVIII, gdzie część usługowa będzie dwukondygnacyjna, natomiast część magazynowa jednokondygnacyjna. Zgodnie z oświadczeniem Inwestora, w projektowanych budynkach planowano prowadzenie następującej działalności: Budynek 1 - dystrybucja i handel artykułami związanymi z część usługowa "autodetalingiem", kosmetyką motoryzacyjną. Handel i dystrybucja będzie się odbywała na zasadzie sklepu internetowego, przyjmowanie, pakowanie i wysyłanie zamówień (kurier, własny transport), odbiór zamówionego towaru na miejscu, bądź wysyłkowo, część magazynowa (powierzchnia magazynu) przeznaczona do przechowywania towarów, asortymentu związanego z prowadzoną działalności (...). Budynek 2 - część usługowa - dystrybucja i handel artykułami przemysłowymi (elektronika, artykuły gospodarstwa domowego zabawki, tekstylia, art. biurowe, ogrodnicze, itp. handel i dystrybucja będzie się odbywała na zasadzie sklepu internetowego, przyjmowanie, pakowanie i wysyłanie zamówień (kurier, własny transport, odbiór zamówionego towaru na miejscu, bądź wysyłkowo, część magazynowa (powierzchnia magazynu) przeznaczona do przechowywania towarów, asortymentu związanego z prowadzoną działalności (...). Powyższe okoliczności zostały sprecyzowane przez inwestora na skutek uchylenia pierwotnej pozytywnej decyzji organu I instancji.

Działka nr ewid. [...] objęta jest zakresem obowiązywania uchwały nr VI/37/11 Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 10 maja 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi O. - obszar planistyczny - O. wschód (dalej plan miejscowy). Teren na którym zlokalizowana jest przedmiotowa inwestycja, oznaczony został symbolem 2.9U, MN, a przeznacza się go pod zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (§ 40 ust. 1 planu miejscowego). Przy czym, zgodnie z § 5 ust. 1 planu miejscowego wiodącą funkcją obszaru objętego planem jest zabudowa mieszkaniowa oraz zieleń seminaturalna i urządzona. W myśl przepisu § 7 ust. 1 pkt 1 planu miejscowego na obszarze objętym planem należy realizować budynki mieszkalne, mieszkalno-usługowe i usługowe. Jako zabudowę uzupełniająca ustalono zabudowę usługową, w tym towarzysząca terenom mieszkalnym oraz zabudowę zagrodową na terenach gospodarstw rolnych (§ 5 ust. 4 planu miejscowego). W tym miejscu należy zatem zwrócić uwagę na korelacje przepisu § 5 miejscowego planu i § 40 miejscowego planu, które odróżnia to w jakim rozdziale się znajdują. § 5 znajduje się w dziale II rozdziale 1 ustalenia ogólne, zaś § 40 w dziale III rozdziale 9 ustalenia szczegółowe. Powyższe w sposób jednoznaczny implikuje stwierdzenie, że co do zasady plan miejscowy wskazuje w obszarze objętym planem na wiodącą funkcją zabudowy mieszkaniowej oraz zieleń seminaturalna i urządzona. Jednakże jak sama nazwa wskazuje, w ustaleniach szczegółowych następuje doprecyzowanie, co do konkretnej jednostki strukturalnej tj. planistycznej. I w przedmiotowej sprawie jak wskazuje oznaczenie na części graficznej tj. załączniku graficznym nr 1 A, jak też również w treści § 40 ust. 1 planu miejscowego przedmiotowa działka nr ewid. [...], znajduje się na obszarze 2.9U,MN, czyli zabudowy usługowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Można w tym zakresie rozważać, jak funkcja jest wiodąca, i taki wywód znajduje się w skardze skarżącego P. i S. wskazujący na to, że użycie koniunkcji "i" w tym wypadku, a nie alternatywy "lub" czy "albo" prowadzi do jedynego logicznego wniosku, że przedmiotową działkę można zabudować tylko zabudową mieszkaniową i (jako uzupełniającą) usługową.

W ocenie Sądu stanowisko takie nie znajduje oparcia w przepisach miejscowego planu, z uwagi na właśnie umieszczenie tej regulacji w dziale "ustalenia szczegółowe", co znaczy że jest doprecyzowujące określoną jednostkę planistyczną. Zabudowa mieszkaniowa co do zasady jest wiodąca, ale konkretne jednostki strukturalne określają, precyzują tą zabudowę na rysunkach planu i w części tekstowej. Czytając ponadto zapisy miejscowego planu przyjmuje się, że to właśnie pierwsze oznaczenie symbolem wskazuje na tą dominującą na tym obszarze (U), choć alternatywna "i" może sugerować, że zarówno "U" jak i "MN" mają taką samą wagę. Potwierdzenie tezy, że jednak funkcją wiodącą w jednostce strukturalnej 2.9 U,MN, a w szczególności na przedmiotowej działce mają usługi, jest treść § 40 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego, która wprost wskazuje, że zabudowę i zagospodarowanie terenu, o którym mowa w ust. 1 (2.9U,MN), należy kształtować zgodnie z ustaleniami ogólnymi zawartymi w dziale II oraz wg zasad: w pierzei ulicy 1 KD-Z należy realizować zabudowę wyłącznie usługową, w pierzei ulicy 6KD-D mieszkaniową, z możliwością realizacji zabudowy usługowej na całej działce. Zapis ten ma zatem kluczowe znacznie w niniejszej sprawie, bowiem to położenie działki w konkretnej pierzei ulicy decyduje o tym czy działka ma możliwość realizacji zabudowy usługowej (w tym na całej działce), czy mieszkaniowej. Dlatego w § 40 ust. 1 planu miejscowego zabudowa usługowa i mieszkaniowa, została rozdzielona alternatywę "i".

Przekładając zatem treść tych zapisów na część graficzną planu i konkretne działki, należy pochylić się nad załącznikiem nr 1 A do miejscowego planu i przenieść go na konkretne nr działek, uczestników postępowania i skarżących nota bene w niniejszej sprawie. I tak działka, na której planowana jest inwestycja o numerze geodezyjnym [...] położona jest w obszarze 2.9 U,MN, ale z uwagi na to, że komunikacja odbywa się od ulicy [...], pierzei ulicy – 1KD-Z (choć działka swoimi granicami styka się z ulica [...] – pierzeją 6KD-D) na działce można realizować zabudowę usługową (tylko usługową i to na całości). Kolejno od zachodu tej nieruchomości znajdują się dwie działki - działka nr [...] i [...]położone w obszarze 2.2 MN (zgodnie z § 38 planu miejscowego, zabudowa wyłącznie mieszkaniowa, a zatem zapisy 2.9U.MN nie mają zastosowania). Od południa znajdują się dwie działki [...] położone w obszarze 2.3 MN (zgodnie z § 38 planu miejscowego, zabudowa wyłącznie mieszkaniowa, a zatem zapisy 2.9U.MN nie mają zastosowania), przy czym należy wskazać, że działki nr [...], [...] znajdują się przy ulicy [...] – pierzeja 6KD-D, a zatem nawet gdyby były w jednostce strukturalnej 2.9 U,MN i tak miałyby przeznaczenie mieszkaniowe (§ 40 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego). Pozostałe działki, które bezpośrednio graniczą ze sporną nieruchomością od strony wschodniej to działka nr [...] - znajdująca się w obszarze 2.9 U,MN (jak podnosi skarżący, trwa tam budowa domu jednorodzinnego (obecnie stan surowy zamknięty), ale położona od ulicy [...] – pierzeja 6KD-D, a zatem przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową (tylko). I ostatnia nieruchomość od strony wschodniej o nr [...], także bezpośrednio przylegająca do spornej nieruchomości i znajdująca się w obszarze 2.9 U,MN, ale dostępna od ulicy [...], pierzei ulicy – 1KD-Z, co oznacza, że możliwa na niej zabudowa to wyłącznie zabudowa usługowa.

W ocenie Sądu, szczegółowa zatem analiza zapisów planu miejscowego, zarówno w ich częściach ogólnych i szczegółowych dla konkretnych jednostek planistycznych, w zestawieniu z mapami określającymi położenie poszczególnych nieruchomości (w tym przede wszystkim uczestników postępowania np. na k. 252 akt organu I instancji) oraz w połączeniu z załącznikiem graficznym pozwala stwierdzić, że zapisy te są jednoznaczne i spójne, a przy tym głębsza analiza wyklucza jakiekolwiek wątpliwości co do ich treści. Zatem mimo tego, że wiodąca funkcja całego obszaru planistycznego to zabudowa mieszkaniowa, a zabudowa usługowa może pełnić funkcje uzupełniającą, to w jednostce strukturalnej 2.9U.MN i to wyłącznie od ulicy [...], pierzei ulicy – 1KD-Z, dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa usługowa. Stanowisko organów w tym zakresie było zatem prawidłowe i nie ma możliwości innego rozumienia tych zapisów.

Jednakże należy wskazać, że dalsze ustalenia organu obu instancji w zakresie rozumienia czym jest zabudowa usługowa, w przedmiotowym obszarze planistycznym są błędne, a zatem stanowisko organów o zgodności planowanej inwestycji z zapisami miejscowego planu jest co najmniej przedwczesne.

Należy bowiem zwrócić uwagę, że jeżeli chcemy zdefiniować pojęcie "zabudowa usługowa" w kontekście zapisów przedmiotowego miejscowego planu należy sięgnąć do § 2 pkt 9 planu miejscowego, który wskazuje, że przez zabudowę usługową należy rozmieć obiekty służące zaspokajaniu potrzeb ludności w szczególności z zakresu użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego. Ponadto zgodnie z § 6 ust. 1 ww. planu miejscowego funkcja usługowa na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub w jej sąsiedztwie nie może stwarzać uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej położonej na sąsiednich działkach.

Analizując te regulacje planu miejscowego, zdaniem Sądu rację mają skarżący, że wprowadzenie pewnych określeń typu usługi prowadzonej na terenie objętym planem, wyklucza uznanie, że wolą uchwalających plan miejscowy było umożliwienie zagospodarowania terenu wszelkimi rodzajami usług, czyli jakimikolwiek usługami, tak jak stwierdza to organ I instancji, a za nim również organ II instancji, podnosząc, że handel artykułami i dystrybucja oraz przechowywanie tych produktów w magazynie, to działalność usługowa, a zatem dopuszczalna na tym terenie. Zabudowa usługowa bowiem ma funkcję jedynie uzupełniającą, towarzyszącą terenom mieszkaniowym (§ 5 ust. 4 planu), co należy rozumieć jako swego rodzaju formę służalczą, przynależną w stosunku do zabudowy mieszkaniowej.

Analiza zapisów planu prowadzi bowiem do wniosku, że chodziło tu o działalność o charakterze lokalnym, uzupełniającym i niepowodującym uciążliwości dla dominującej zabudowy mieszkaniowej (§ 6 ust. 1 planu). Warto zauważyć, że organy obu instancji w żaden sposób nie weryfikują czy planowana inwestycja rzeczywiście ma charakter lokalny czy jednak globalny, na co wskazują skarżący. Organy I i II instancji ograniczają się jedynie do stwierdzenia, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na wskazanym terenie zabudowę usługową, nie zauważając jednocześnie, że plan miejscowy wprowadza konkretne ograniczenia co do rodzaju i przeznaczenia takich budynków usługowych, nie dopuszczając do sytuowania w tym rejonie każdego rodzaju usług. Nie można się zatem zgodzić z organami projektowo architektonicznymi, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza każdy rodzaj zabudowy usługowej, bowiem jest to sprzeczne z literalnym brzmieniem planu. W § 2 pkt 9 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego definicję zabudowy usługowej, określono jako obiektów służących zaspokajaniu określono potrzeb ludności w szczególności z zakresu użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego. Dlatego też, słusznie podnosi pełnomocnik skarżącej, że na wskazanym terenie dopuszczalne jest sytuowanie jedynie takich budynków, które spełniają wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego kryteria. Istotnym jest, że organ I instancji, a zanim również organ II instancji, w uzasadnieniu swych decyzji nie wskazały czy projektowany budynek spełnia wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego kryteria, a także nie wskazały, czy projektowany budynek należy do którejś z grup obiektów dopuszczonych do wybudowania, tj. do budynku użyteczności publicznej lub budynku zamieszkania zbiorowego.

Warto wskazać, że budynki użyteczności publicznej to obiekty, których głównym celem jest dostarczanie szerokiego spektrum udogodnień dla społeczności lokalnej. Ważną cechą takich miejsc jest ich powszechny charakter - są one dostępne dla wszystkich mieszkańców, niezależnie od ich statusu społecznego czy ekonomicznego. Zgodnie z definicją zawartą w § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynkiem użyteczności publicznej jest budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej (np. szpital, co potwierdza np. wyrok NSA z 7 czerwca 2016 r., sygn. akt II GSK 191/15), społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. Ponadto za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny. Natomiast zgodnie z definicją z § 3 pkt 5 ww. rozporządzenia, budynkiem zamieszkania zbiorowego jest budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi. Prawodawca nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu [zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17). Zgodnie z przepisem rozporządzenia, do tej kategorii budynków należy w szczególności zaliczyć hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich. Ponadto do kategorii tej zalicza się też budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Analiza planowanej inwestycji oraz obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzą do wniosku, że przeznaczenie planowanej inwestycji może być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania terenu, tym bardziej jeśli się uzna, że podstawowym przeznaczeniem planowanych budynków jest magazynowanie i składowanie, a nie uzupełnienie funkcji mieszkalnej terenu polegającej na prowadzeniu usług na rzecz społeczności lokalnej. Istotne znaczenie ma tutaj, określone przez Inwestora, przeznaczenie obiektów - dystrybucja i handel artykułami przemysłowymi oraz związanymi z "autodetalingiem" kosmetyką motoryzacyjną, które będą odbywały ww. się na zasadzie sklepu internetowego, przyjmowanie, pakowanie i wysyłanie zamówień (kurier, własny transport), odbiór zamówionego towaru na miejscu, bądź wysyłkowo. Samo już zatem określenie przeznaczenia budynków przez Inwestora wskazuje, że budynki te mogą nie spełniać wymogów określonych przez plan miejscowy, w którym chodzi o teren o podstawowej funkcji mieszkaniowej, której uzupełnieniem są usługi, zaś do terenu usług związanych z funkcją mieszkaniową nie można zaliczyć prowadzenia magazynów i składów. Składów i magazynów nie można bowiem zaliczyć do funkcji usługowej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2010 r. II OSK 289/09). Okoliczność ta przy tym została dostrzeżona przez organ II instancji w decyzji kasatoryjnej z dnia 25 października 2023 r. (k. 122 akt organu administracji), gdzie wprost nakazano uzupełnienie zamierzenia budowlanego również o kategorię XVIII, w której zawierają się budynki magazynowe. Inwestor zatem wskazał na budynki kategorii XVII i XVIII, zgodnie z wytycznymi organu II instancji.

Słusznie przy tym zwrócił uwagę pełnomocnik skarżącej, że już wskazana przez inwestora kategoria budynków objętych zamierzeniem inwestycyjnym, może wskazywać, że oprócz usług, również funkcja magazynowa jest co najmniej równorzędna, co rodzi pytanie, czy zatem taka działalność jest dopuszczalna na tym terenie. Odpowiadając na powyższy zarzut organ odwoławczy wskazał w odpowiedzi na skargę, iż zgodnie z projektem zagospodarowania terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, część magazynowa projektowanych budynków będzie związana z prowadzoną działalnością usługową. Jak wskazano w dokumentacji projektowej, w planowanych obiektach będzie prowadzona działalność polegająca na dystrybucji i handlu artykułami związanymi z autodealingiem, kosmetyką motoryzacyjną oraz artykułami przemysłowymi (elektronika, artykuły gospodarstwa domowego, zabawki, tekstylia, artykuły biurowe, ogrodnicze). Części magazynowe projektowanych budynków będą przeznaczone do przechowywania ww. towarów oraz asortymentu. Podkreślić trzeba, iż każda działalność usługowa związana z handlem, wymaga pomieszczeń do przechowywania towarów i asortymentu, wobec powyższego część magazynowa w budynkach jest elementem koniecznym przy prowadzeniu działalności usługowej. Zatem, zdaniem organu II instancji, planowane budynki usługowo-magazynowe są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem Sądu, o ile nie budzi zastrzeżeń usytuowanie na terenie objętym planem budynków kategorii XVII, tj. budynków handlu, gastronomii i usług, to już wątpliwości budzi usytuowanie na przedmiotowym terenie budynków kategorii XVIII. Zgodnie z załącznikiem do ustawy Prawo budowlane - Kategorie obiektów budowlanych. Kategoria XVIII obejmuje: budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego. Dlatego też, o ile można zgodzić się z organem II instancji, że każda działalność usługowa związana z handlem, wymaga pomieszczeń do przechowywania towarów i asortymentu, dlatego też część magazynowa w budynkach jest elementem koniecznym przy prowadzeniu działalności usługowej, o tyle, zdaniem skarżących jak i Sądu, organy powinny ustalić, co jest częścią przeważającą w omawianym zamierzeniu, tj. czy część magazynowa nie jest częścią dominującą, a część usługowa jest wskazana w projekcie w znikomym zakresie. Taką tezę można bowiem postawić po analizie w projektu budowlanego w zakresie powierzchni zabudowy części usługowej i magazynowej, gdzie powierzchnia zabudowy ogółem to 396,89 m2, zaś powierzchnia magazynowa to 277,78 m2, co oznacza, że część usługowa zajmuje jedynie 119,11 m2.

Gdyby bowiem przyznać rację organowi II instancji, wystarczającym byłoby wskazanie przez inwestora jedynie XVII kategorii budynków, w której mieszczą się już budynki handlu i usług. Inwestor wskazał jednak również XVIII kategorię budynków, tj. budynki magazynowe, notabene na skutek wytycznych organu II instancji.

Sąd podziela również zarzuty skarg dotyczące zbyt pobieżnej analizy pod kątem stwarzania uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich. Odnosząc się do powyższego, wskazać trzeba, iż zgodnie z § 2 pkt 12 miejscowego planu poprzez określenie uciążliwości należy rozumieć przekroczenie standardów jakości środowiska, a w szczególności hałas, wibracje, zanieczyszczenie powietrza, zanieczyszczenie odpadami, odory, promieniowanie i inne przekraczające wielkości normowe określone w przepisach odrębnych, oraz zgodnie z § 6 ust. 1 miejscowego planu funkcja usługowa realizowana na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub w jej sąsiedztwie nie może stwarzać uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej położonej na działkach sąsiednich. Zdaniem Sądu, organ I instancji, a za nim organ II instancji nie ustalił w sposób wystarczający stanu faktycznego niezbędnego do wydania decyzji. Organ posiadając informację o planowanym przeznaczeniu budynków nie zbadał zakresu uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej położonej na działkach sąsiednich. Organ nie ustalił częstotliwości oraz wielkości dostaw towarów magazynowanych oraz wysyłanych do odbiorców sklepu internetowego, konieczności korzystania na działce inwestora z ciężkiego sprzętu, jak np. wózków widłowych, samochodów ciężarowych i związanych z tym uciążliwości w zakresie hałasu, spalin, odpadów. Okoliczność ta może mieć znaczenie w sytuacji usytuowania przedmiotowej działalności w otoczeniu wyłączenie domów jednorodzinnych. Prowadzenie sklepu internetowego przy danej powierzchni budynków wskazuje na planowaną dużą intensywność obrotu co pociąga za sobą ponadnormatywny ruch pojazdów i może wiązać się z nadmiernymi hałasami samochodów dostawczych, co może stanowić źródło uciążliwości dla działek sąsiednich. Nadto, przedmiotowe budynki (o znacznej powierzchni użytkowej) posiadają po kilka bram garażowych (łącznie 8), w tym po jednej przystosowanej dla ciężarówek. Intensywność prowadzonej działalności ma wpływ na ocenę uciążliwości dla działek sąsiednich co przyjmowane jest jednolicie w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak chociażby w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 listopada 2021 r. w sprawie II SA/Bk 652/21.

Odnosząc się ponadto do pozostałych zarzutów, podniesionych w skardze K. P. i A. S. wskazujących, iż projektowana inwestycja narusza zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem wejście główne w projektowanych budynkach usługowo-magazynowych, skierowano w stronę działek sąsiednich o nr ewid. gr. [...], [...], natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wejścia główne do budynków usługowych mają być jedynie od strony dróg publicznych, wskazać należy że jest niezasadny. Odpowiadając na powyższy zarzut, słusznie organ stwierdził, że myśl § 6 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu wejścia główne do usługowych części budynków należy lokalizować wyłącznie od strony dróg publicznych. Ponieważ w przepisach prawa budowlanego nie znajdziemy żadnych regulacji czy wytycznych wskazujących na kryteria oznaczania wejścia głównego, to niewątpliwie inicjatywa w tym zakresie należy do inwestora i projektanta, zaś organ nie ma możliwości przyjmowania odmiennych ustaleń. Zarzut skarżących jest ponadto nieuzasadniony, bowiem zgodnie z projektem zagospodarowania terenu ( rys. nr 1, str. nr 7) główne wejścia do budynków znajdują się od strony dróg publicznych, tj. 1KD-Z (ul. [...]) i 6KD-D (ul. [...]). Stosownie do §6 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadza się zakaz lokalizacji innych wejść do części usługowej w ścianach zewnętrznych budynku, zwróconych w stronę działki sąsiedniej z zabudową o funkcji wyłącznie mieszkaniowej. Organ II instancji w decyzji z dnia 07 czerwca 2024 r. wskazał, iż działka inwestycyjna o nr ewid. gr. [...] graniczy z obszarem oznaczonym symbolem 2.2MN, ww. teren przeznacza się wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z projektem zagospodarowania terenu, od strony ww. obszaru o przeznaczeniu wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (tj. od strony działki o nr ewid. gr. [...], będącej własnością Pana A. T. oraz Państwa B. i J. T. i [...], będącej własnością Państwa E. i A. S.), projektowane budynki będą posiadały ścianę pełną, bez otworów drzwiowych i okiennych. Natomiast od strony działki o nr ewid. gr. [...] (stanowiącej własność Pani W. B.) oraz [...](stanowiącej własność Pani A. G. projektowane budynki posiadają po cztery bramy wjazdowe oraz po dwa wejścia, które nie zostały wskazane przez projektanta jako główne. Działki o nr ewid. gr. [...] oraz [...], tak jak nieruchomość inwestycyjna o nr ewid. gr. [...], znajdują się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie symbolem 2.9U,MN (obszar zabudowy usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej). Mając na uwadze powyższe, wyjaśnić należy, iż tereny sąsiadujące z projektowaną inwestycją, tj. działki o nr ewid. gr. [...] oraz [...]są przeznaczone pod zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast zakaz określony w §6 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnosi się wyłącznie do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wskazać należy również, że działka o nr ewid. gr. [...](stanowiąca własność Pani A. G.) zlokalizowana jest przy ul. [...], zatem biorąc pod uwagę zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§40 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), na ww. działce możliwa jest realizacja jedynie zabudowy usługowej. Wobec powyższego zarzut Skarżących nie ma oparcia w przepisach prawa. W ocenie Sądu jednakże, pas zwartej zieleni izolacyjnej, oddzielający usługę optycznie i funkcjonalnie od sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej (§ 6 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego) powinien być na całej długości nieruchomości, a nie jedynie w tej części, której znajduje się budynek albowiem regulacja ta wprost odnosi się do działki budowlanej, a nie jej części. Okoliczność ta również powinna być rozważona przez organy, przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Końcowo odnosząc się do zarzutów podniesionych uzupełniająco w piśmie procesowym z dnia 19 listopada 2024 r. należy wskazać, że w całości nie zasługują one na uwzględnienie, zaś argumentacja organu w odpowiedzi na powyższe pismo jest prawidłowa i zgodna z obowiązującymi przepisami.

W ocenie Sądu, wskazać również należy, że rozstrzygnięcie o dopuszczalności zatwierdzenia projektu budowlanego budynków usługowo – magazynowych, gdy następuje to obiektywnie w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, wymaga zawsze dokładnej analizy otoczenia i uwzględniania charakterystyki tej zabudowy, w kontekście również zapisów miejscowego planu, bowiem zastana funkcja zabudowy może wykluczać pewne profile funkcjonalne nowej zabudowy, mimo że usługi uzupełniające są dopuszczalne. Zabudowa wskazana w sprawie niniejszej nie jest typową "zabudową usługową" uzupełniającą zabudowę mieszkaniową z nią naturalnie współistniejącą, w szczególności z zakresu użyteczności publicznej jak, sklep, przedszkole, myjnia samoobsługowa, czy szkoła. Trudno się zatem dziwić, że budzi protesty okolicznych mieszkańców.

Na podsumowanie, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wymagają uchylenia, wobec istotnego naruszenia przez organy orzekające przepisów prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegającego na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Doszło przy tym również do naruszenia przepisów prawa materialnego - art. 35 ust 1 pkt 1 ustawy prawo budowlane, w zw. z § 5 ust. 4 i § 2 pkt 9 o 12 planu miejscowego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy obu instancji będą związane wyrażonym stanowiskiem Sądu i uwzględnią przedstawioną ocenę prawną.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935; dalej powoływana jako p.p.s.a.). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., przy czym na koszty postępowania składały się uiszczone przez skarżących wpisy (po 500 zł), a w przypadku W. B. dodatkowo 480 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i 17 zł tytułem uiszczonej opłaty kancelaryjnej.