Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 441/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-08-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 4 pkt 16, art. 157
journal: Dz.U. 2024 poz 1145
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Dziuk, Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Protokolant starszy referent Weronika Siedlaczek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 1 lutego 2024 r. nr SKO.UL/41.7/522/2023/26863/RS w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 1 lutego 2024 r., nr SKO.UL/41.7/522/2023/26863/RS Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy S. (dalej "Wójt" lub "Organ pierwszej instancji") z 27 listopada 2023 r. nr [...] i orzekło merytorycznie w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Wójt decyzją z 27 listopada 2023 r. ustalił K.B. (dalej "Skarżący") opłatę w wysokości 38 691,03 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Gminie S. w obrębie O., obejmującej działki nr 1., nr 2. i udział 1/4 części w prawie własności działki nr 3., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja z 27 listopada 2023 r. jest trzecią decyzją Organu pierwszej instancji wydaną w rozpoznawanej sprawie, Kolegium bowiem uchyliło wcześniejsze decyzje tego organu z 17 października 2022 r. oraz z 12 lipca 2023 r.

Podstawę prawną pierwszoinstancyjnej decyzji stanowiły m. in. przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.; dalej "k.p.a.").

W uzasadnieniu decyzji Wójt wyjaśnił, że Rada Gminy S. uchwałą z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w Gminie S. obejmującego część południowego obszaru sołectwa [...](Dz. U. Woj. Śl. z [...] r. poz. [...]; dalej "m.p.z.p. z [...] r.") ustaliła stawkę procentową jednorazowej opłaty (renty planistycznej), o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Po wejściu w życie m.p.z.p. z [...] r., Skarżący sprzedał działki nr 1., 2. i 1/4 części udziału w prawie własności działki nr 3. i nr 4., na podstawie umowy sprzedaży z [...] r. Rep. [...].

Obszar, na którym położone są działki nr 1., 2., 3. i 4., w m.p.z.p. z [...] r. oznaczony jest symbolem 40 MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego Rada Gminy ustaliła stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% oraz symbolem 10R – tereny rolnicze, dla którego Rada Gminy ustaliła stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 5%.

Organ pierwszej instancji ustalił także, że uchwałą Rady Gminy S. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. (Dz. U. Woj. Katowickiego Nr [...] poz. [...]; dalej "m.p.z.p. z [...] r.") teren działek objętych postępowaniem był oznaczony w planie symbolem D6RP – tereny upraw polowych. M.p.z.p. z [...] r. wygasł z mocy prawa z dniem 31 grudnia 2003 r. Z uwagi na "lukę planistyczną" określono faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jako tereny rolne. Dla przedmiotowego terenu nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy.

Wójt dokonał ustalenia opłaty planistycznej w odniesieniu do działek nr 1., 2. i 3. z uwagi na fakt, że Skarżący nabył udział części działki 4. dnia [...] r., a więc po wejściu w życie m.p.z.p. z [...] r. Zatem zarówno nabycie, jak i zbycie części udziału w tej nieruchomości miało miejsce po wejściu w życie m.p.z.p. z [...] r.

Wzrost wartości nieruchomości Skarżącego obliczono opierając się na operacie szacunkowym z 4 maja 2023 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca wykonał operat zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności. Operat jest logiczny, zupełny, nie budzi zastrzeżeń co do zastosowanego podejścia, metody i techniki wyceny. Wzrost wartości nieruchomości objętych postępowaniem wyniósł 141.578,00 zł. Operat szacunkowy nie wykazał wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w m.p.z.p. z [...] r. jako R-tereny rolnicze. Celem prawidłowego wyliczenia wysokości opłaty planistycznej i zastosowania prawidłowej stawki procentowej według przeznaczenia w ww. planie przyjęto wyliczenie powierzchni zgodnie z pomiarem powierzchni wykonanym narzędziem dostępnym na stronie Systemu Informacji Przestrzennej Gminy S., zaokrąglając do pełnych dziesiątek. Łączna wartość opłaty wyniosła 38 691,03 zł.

W odwołaniu od decyzji Skarżący wskazał, że nie zgadza się z naliczeniem opłaty planistycznej. Zdaniem Skarżącego błędnie dobrano metodę wyceny zbytej części pierwotnej nieruchomości (obecnie działki ewidencyjne nr 3., 1. i 2.), dokonując odrębnej wyceny części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i części przeznaczonej pod tereny rolne, podczas gdy po uchwaleniu m.p.z.p. z [...] r. części te wchodziły w skład jednej nieruchomości. Rzeczoznawca winien dokonać wyceny całej działki nr 5., dobierając do porównania nieruchomości podobne, o mieszanej mieszkaniowo-rolnej funkcji. Przyjęcie innej metody sprawa, że tak sporządzony operat jest niemiarodajny. Nie uwzględnia bowiem okoliczności, że wartość pozostałej części nieruchomości (niepodlegającej zbyciu) mogła ulec obniżeniu, co de facto miało miejsce w niniejszej sprawie, pozostać taka sama albo wzrosnąć w mniejszym stopniu aniżeli wartość zbywanej części nieruchomości.

Powyższe skutkowało błędnym doborem nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145; dalej "u.g.n."). To zaś przełożyło się na błędne oszacowanie wartości nieruchomości Skarżącego, w szczególności poprzez zawyżenie wartości tej nieruchomości po uchwaleniu planu.

Zdaniem Skarżącego w wycenie nie uwzględniono okoliczności, że działka nr 5., z której wydzielono będące przedmiotem operatu działki nr 3., 1. i 2., przed uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. mogła zostać realnie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, co skutkowało rażącym zaniżeniem wartości nieruchomości Skarżącego przed uchwaleniem ww. planu. W najbliższej okolicy działki nr 5. od lat istnieje zabudowa mieszkaniowa i wydano szereg decyzji o warunkach zabudowy. Oczywistym jest zatem, że przed uchwaleniem planu Skarżący uzyskałby warunki zabudowy nie tylko dla tej części nieruchomości, która została później wydzielona jako działki nr 3., 1., 2., ale również tej, która obecnie stanowi działkę nr 6., przeznaczoną w planie na tereny rolnicze bez prawa zabudowy. Uprawnione jest zatem twierdzenie, że wartość nieruchomości Skarżącego w postaci działki nr 5. wskutek uchwalenia planu nie tyle wzrosła, co uległa obniżeniu.

Skarżący zarzucił także, że biegły błędnie dobrał nieruchomości podobne dla wyceny dokonanej zarówno dla stanu przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu.

Skarżący zwrócił także uwagę, że w innej sprawie, w której przedmiotem wyceny był identyczny udział w wysokości 1/4 części w działce nr 3. wzrost wartości tego udziału po uchwaleniu m.p.z.p. z [...] r. został ustalony na kwotę czterokrotnie mniejszą.

Zaskarżoną decyzją Kolegium uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną w całości i ustaliło Skarżącemu opłatę w łącznej wysokości 42 473,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia położonych w gminie S., obręb O., działek nr 1. i 2. oraz udziału 1/4 części w prawie własności działki nr 3..

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono chronologicznie przebieg postępowania oraz przytoczono przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie.

Wyjaśniono, że w okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia 2 sierpnia 2020 r. działki nr 5. i 7. (z których wydzielono działki objęte postępowaniem) nie były objęte przepisami planu miejscowego. W tym okresie nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy, a zatem nie podejmowano próby zmiany ich zagospodarowania. Faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości nie można utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. Kolegium podziela zatem stanowisko Wójta, że działki te w okresie luki planistycznej należy traktować jako działki rolne.

Zdaniem Kolegium rzeczoznawca prawidłowo dokonał porównania wartości rynkowej nieruchomości Skarżącego uwzględniając jej przeznaczenie zarówno w m.p.z.p. z [...] r. oraz faktycznego sposobu wykorzystywania, które to przeznaczenia były tożsame, tj. tereny rolne oraz przeznaczenia wynikającego z m.p.z.p. z [...] r., gdzie część nieruchomości objęta jest przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej, a część pod tereny rolnicze. Przeznaczenie obowiązujące w starym planie w części dotyczącej przeznaczenia pod tereny rolne jest w dużej części zbieżne z przeznaczeniem w nowym planie: pod tereny rolne. Zmianie przeznaczenia uległa natomiast ta część nieruchomości, która w starym planie była przeznaczona pod tereny upraw polowych, a następnie była wykorzystywana jako tereny rolnicze, a obecnie pod rządami m.p.z.p. z [...] r. jej przeznaczenie zmieniło się na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Uwzględniając zatwierdzony [...] r. podział nieruchomości, z którego to powstały działki będące przedmiotem wyceny można precyzyjnie wskazać jaka powierzchnia części nieruchomości zmieniła przeznaczenie.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości stosując podejście porównawcze, częściowo metodę porównywania parami i częściowo metodę korygowania ceny średniej. Wyceny dokonano w podziale na dwa stany tj. pierwszy według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (tereny rolne) i drugi według przeznaczenia w m.p.z.p. z [...] r. tj. pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny rolne. Wartość całej nieruchomości według stanu drugiego określono jako sumę poszczególnych części funkcjonalnych. Wbrew zarzutom podniesionym w odwołaniu taki sposób wyceny jest poprawny i pozostaje w sferze tzw. wiadomości specjalnych biegłego.

Organy administracji publicznej orzekające w przedmiocie ustalenia renty planistycznej nie mogą nakazywać rzeczoznawcy majątkowemu szczegółowych rozwiązań odnośnie przyjętej metody szacowania np. zamiast poszerzania rynku nakazywać uwzględnienie transakcji sprzed dwóch lat. Podobnie w przypadku wyboru nieruchomości podobnych wziętych do porównania. W operacie szacunkowym znajduje się wykaz wybranych przez rzeczoznawcę majątkowego cech, które najbardziej wpływały na ceny nieruchomości. Zaliczono do nich lokalizację, położenie, bonitację, dojazd i rozłóg.

Po analizie operatu Kolegium uznało, że został on sporządzony w sposób umożliwiający ocenę jego prawidłowości, a wartość dowodowa operatu nie budzi wątpliwości. Operat jest spójny, logiczny, zupełny, nie ma w nim nieścisłości oraz nie zostały pominięte istotne dla wyceny elementy.

Co do odmiennej wyceny tej samej działki nr 3. to działka ta nie istniała w chwili wejścia w życie m.p.z.p. z [...] r. i tym samym nie mogła być samodzielnym przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie.

Organ pierwszej instancji prawidłowo nie naliczył opłaty planistycznej w stosunku do działki nr 4.. Również wycena rzeczoznawcy nie uwzględnia wartości tej działki. Jednakże Wójt dokonał dodatkowych przeliczeń, które doprowadziły do ustalenia wysokości renty planistycznej w oderwaniu od ustalonych przez rzeczoznawcę wartości i z rażącym naruszeniem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Uzasadniając odstąpienie od zakazu reformationis in peius z art. 139 k.p.a. Kolegium wskazało, że w prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym ustalone zostały wartości wycenianych nieruchomości. Pomimo dysponowania dowodem pozwalającym na ustalenie renty planistycznej, Organ pierwszej instancji dokonał dodatkowych wyliczeń, które doprowadziły do ustalenia wysokości renty planistycznej w oderwaniu od wartości nieruchomości, co stanowi rażące naruszenie prawa.

Pismem z 6 marca 2024 r. Skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł skargę na decyzję Kolegium, zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie, a także o uchylenie decyzji Organu pierwszej instancji i zobowiązanie Wójta do wydania decyzji o umorzeniu postępowania. Skarżący wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Ponadto Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodów z:

1) decyzji Wójta z 31 lipca 2023 r., nr [...], załączonego do wniesionego w niniejszej sprawie pisma z wnioskiem dowodowym z 6 września 2023 r. – na okoliczność ustalenia wartości rynkowej działki nr 3. w wysokości rażąco odmiennej niż w operacie sporządzonym w sprawie [...]

2) wypisu z umowy sprzedaży z [...] r., Rep. [...], załączonego do wniesionego w niniejszej sprawie odwołania z 3 listopada 2022 r. – na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości podobnej do tej będącej przedmiotem wyceny w operacie z 4 maja 2023 r. według stanu sprzed uchwalenia m.p.z.p. z [...] r.;

3) wypisu z umowy sprzedaży z [...] r., Rep. [...], załączonego do wniesionego w niniejszej sprawie odwołania z 3 sierpnia 2023 r. – na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości podobnej do tej będącej przedmiotem wyceny w operacie z 4 maja 2023 r. według stanu sprzed uchwalenia m.p.z.p. z [...] r.;

4) wydruków z geoportalu powiatu [...], załączonych do odwołania z 3 listopada 2022 r. i do niniejszej skargi oraz wydruków z geoportalu krajowego i Systemu Informacji Przestrzennej Gminy S., załączonych do niniejszej skargi – na okoliczność faktycznego sposobu zagospodarowania nieruchomości będącej przedmiotem zaskarżonej decyzji oraz nieruchomości sąsiednich;

5) wydruków z geoportalu krajowego, geoportalu powiatu [...] i google maps załączonych do niniejszej skargi – na okoliczność cech nieruchomości Skarżącego i tych dobranych w operacie szacunkowym z 4 maja 2023 r. jako podobne.

Ponadto Skarżący wniósł o rozważenie zwrócenia się w oparciu o art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 4 maja 2023 r. z uwagi na liczne zastrzeżenia w stosunku do niego, w szczególności rażąco odmienną wycenę działki nr 3. niż miało to miejsce w operacie sporządzonym w sprawie [...].

Skarżący zarzucił decyzji Kolegium naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

1) art. 139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na niekorzyść Skarżącego;

2) art. 7 w związku z art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu z operatu szacunkowego z 4 maja 2023 r., podczas gdy posiada on istotne błędy, a nadto jest wewnętrznie sprzeczny;

3) art. 7 w związku z art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokonania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego w sprawie wymagającej wiadomości specjalnych, polegające na nieprzeprowadzeniu dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego;

4) art. 8 § 2 k.p.a. poprzez rażąco odmienne rozstrzygnięcie co do wzrostu wartości działki nr 3. spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. w zaskarżonej decyzji oraz w decyzji Wójta z 31 lipca 2023 r. pomimo że obydwie decyzje oparte były na takim samym stanie faktycznym i prawnym;

5) art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. z uwagi na brak w zaskarżonej decyzji wyczerpującego uzasadnienia prawnego i faktycznego, w szczególności w zakresie wykazania rzekomego wzrostu wartości nieruchomości.

Skarżący zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

6) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na ustaleniu opłaty planistycznej, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego i okoliczności sprawy nie wynika, by wskutek uchwalenia m.p.z.p. z [...] r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości;

7) art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na uwzględnieniu w operacie szacunkowym innych aniżeli uchwalenie m.p.z.p. z [...] r. czynników, które mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości, w szczególności jej podziału, a także dokonanie w zaskarżonej decyzji błędnych obliczeń co do powierzchni wycenianych nieruchomości i wartości jej części o danym przeznaczeniu w m.p.z.p.;

8) art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na nieustaleniu rzeczywistej wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, wynikającym w szczególności z przyjęcia, że przed uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. na terenie nieruchomości Skarżącego nie było możliwości realizacji zabudowy, w tym mieszkaniowej;

9) art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu do wyceny nieruchomości Skarżącego przed uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. i po jego uchwaleniu nieruchomości niepodobnych do niej.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumenty na poparcie sformułowanych zarzutów.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie szczegółowo odniósł się do zarzutów skargi, wskazując na ich bezpodstawność.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, i polega na zbadaniu, czy organy administracji publicznej w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego. W przypadku stwierdzenia naruszenia prawa, sąd dokonuje oceny wpływu tego naruszenia na wynik sprawy. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej "p.p.s.a.") aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Zakres kontroli sądu wyznacza art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem dotyczącym art. 57a (który nie znajduje zastosowania w rozpatrywanej sprawie).

Działając w granicach tak zakreślonej kognicji, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja na narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji należy wskazać, że stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.).

Wobec tego ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wymaga stwierdzenia zaistnienia następujących warunków: 1) nastąpiło uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego; 2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące; 3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu; 4) w planie miejscowym określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W razie spełnienia wszystkich wyżej wymienionych przesłanek organ administracji publicznej zobligowany jest ustalić opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w drodze decyzji. Podkreślić należy, że decyzja z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie jest decyzją uznaniową. Oznacza to, że jej podjęcie nie zależy od swobodnego uznania organu, a na jej treść nie mają wpływu inne przesłanki niż wskazane w przepisach u.p.z.p. (np. stan materialny właściciela nieruchomości, zasady współżycia społecznego).

W rozpoznawanej sprawie ustalono, że m.p.z.p. z [...] r. obowiązuje od [...] r. Plan ten objął działki nr 1., nr 2., nr 3. i nr 4.. Przy czym na dzień wejścia w życie m.p.z.p. z [...] r. działki nr 1., nr 2., nr 3. oraz nr 4. - będące przedmiotem sprzedaży dokonanej przez Skarżącego [...] r. - wchodziły w skład działek o nr 5. i nr 7.. Podział działek nr 5. i 7. został przeprowadzony na podstawie decyzji Wójta z 17 września 2021 r., a więc już po wejściu w życie m.p.z.p. z [...] r. W wyniku podziału działki nr 5. powstały m. in. działki nr 3., nr 1. i nr 2., a w wyniku podziału działki nr 7. – m. in. działka nr 4..

Zgodnie z m.p.z.p. z [...] r. na dzień jego wejścia w życie, część działek nr 5. i nr 7. położona była na obszarze oznaczonym symbolem 40MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a część na obszarze oznaczonym 10R – tereny rolnicze. W odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, a powstałych na skutek podziału w 2021 r., ustalono, że działki nr 1. i 4. znajdują się w całości na terenie oznaczonym symbolem 40MN, a działki nr 2. i nr 3. znajdują się w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem 40MN, a w niewielkiej części na terenie oznaczonym symbolem 10R.

Do dnia 31 grudnia 2003 r. obowiązywał m.p.z.p. z [...] r. Działki o nr 5. i nr 7. zlokalizowane były na terenach oznaczonych w m.p.z.p. z [...] r. symbolem D6 RP – tereny upraw polowych. W okresie pomiędzy planami, tj. od 1 stycznia 2004 r. do 2 sierpnia [...] r. tereny ww. działek nie były objęte ustaleniami żadnego m.p.z.p. (tzw. luka planistyczna). Dla ww. działek nie wydano żadnych decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący [...] r. sprzedał nieruchomość stanowiącą działki o nr 1. i 2. oraz udział wynoszący 1/4 części nieruchomości składającej się z działek nr 3. i 4.. Zbycie przez Skarżącego ww. nieruchomości miało zatem miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w m.p.z.p. z [...] r. stał się obowiązujący. Skarżący o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości został powiadomiony 25 sierpnia 2022 r., a zatem zachowany został termin wszczęcia postępowania wynikający z art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.

M.p.z.p. z [...] r. w § 18 określa stawkę procentową, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30% dla terenów o symbolach MW, MN, MU, U, RU i P, a dla pozostałych terenów w wysokości 5%.

Skarżący własność 1/2 części nieruchomości stanowiącej działkę o nr 4. nabył na podstawie umowy zamiany i oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej z [...] r.

Wskazane okoliczności faktyczne nie były sporne pomiędzy organami a Skarżącym.

W toku postępowania administracyjnego Skarżący kwestionował natomiast, że wskutek uchwalenia m.p.z.p. z [...] r. nastąpił wzrost wartości jego nieruchomości. W szczególności podnosił, że w operacie szacunkowym z 4 maja 2023 r. nie uwzględniono, że działka nr 5., z której wydzielono działki nr 3., nr 1. i 2., przed uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. mogła zostać realnie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, co skutkowało rażącym zaniżeniem wartości nieruchomości według stanu przed uchwaleniem m.p.z.p. z [...] r. Skarżący podważał także wartość dowodową sporządzonego operatu wskazując m. in. na błędny sposób wyceny (odrębna wycena części działki nr 5. przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i części przeznaczonej pod tereny rolne) oraz błędny dobór nieruchomości podobnych.

Wskazać zatem należy, że sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p, znajdujący zastosowanie w rozpoznawanej sprawie z uwagi na tzw. lukę planistyczną. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Podstawowym dowodem w postępowaniu administracyjnym był operat szacunkowy z 4 maja 2023 r. Dowód ten posłużył organom do wykazania w sposób obiektywny wzrostu wartości nieruchomości Skarżącego wskutek uchwalenia m.p.z.p. z [...] r. Organy obu instancji dokonały analizy przedłożonego operatu szacunkowego i oceny jego wartości dowodowej. Organy uznały, że operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, nie zawiera braków ani błędów matematycznych.

Zgodzić się należy z orzekającymi w sprawie organami administracji publicznej, że operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia Skarżącemu opłaty planistycznej. Operat zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i w sposób należyty przedstawia tok rozumowania biegłego, którego efektem jest określenie wartości wycenianych nieruchomości.

Operat szacunkowy z 4 maja 2023 r. uwzględnia wymogi wynikające z przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w brzmieniu obwiązującym na dzień ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym w operacie uzasadniono pominięcie wyceny nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w m.p.z.p. z [...] r. tym, że faktyczny sposób zagospodarowania nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej był taki sam jak w m.p.z.p. z [...] r., tj. tereny rolne. W przypadku wycenianych nieruchomości nie zostały wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy ani decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W związku z tym wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny została oszacowana na dzień sprzedaży ([...]r.) na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w okresie gdy nie obowiązywał plan miejscowy, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. z [...] r.

Zdaniem Sądu, orzekające w sprawie organy, a przedtem rzeczoznawca majątkowy, w prawidłowy sposób przyjęły i ustaliły faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w warunkach u.p.z.p. należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 27 listopada 2014 r., II OSK 1146/13; 28 października 2021 r., II OSK 3265/18; 23 listopada 2021 r., II OSK 3856/18; 26 października 2023 r., II OSK 187/21; 18 lipca 2024 r., II OSK 1250/23 - opubl. w internetowej bazie: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOSA"). Dlatego też brak jest podstaw prawnych do nałożenia na organ ustalający opłatę planistyczną obowiązku badania, czy dla danej nieruchomości potencjalnie możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wbrew zatem zarzutom Skarżącego, sama potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy dla nieruchomości nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości, ani nie dowodzi innego niż faktycznego sposobu wykorzystywania tej nieruchomości. Bez znaczenia prawnego jest także okoliczność, czy dla sąsiednich nieruchomości wydawane były decyzje o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. To, że w pobliżu nieruchomości Skarżącego istnieje zabudowa mieszkaniowa oraz, że wydano szereg decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie może automatycznie przesądzać, iż także Skarżący otrzymałaby pozytywną decyzję o warunkach zabudowy swoich nieruchomości, gdyby o taką decyzje wystąpił, gdyż decyzja ta zależy od wielu czynników, m.in. funkcji i parametrów wykazanych we wniosku.

W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości (tzw. ulepszenie planistyczne) musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. Niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 listopada 2017 r., II OSK 403/16; 20 października [...] r., II OSK 1540/20 – opubl. w CBOSA). W operacie szacunkowym z 4 maja 2023 r. stan wycenianych nieruchomości został prawidłowo przyjęty na dzień wejścia w życie m.p.z.p. z [...] r., tj. [...] r. Przedmiotem wyceny były działki nr 5. oraz nr 7., a nie działki powstałe w wyniku podziału. W związku zaś z tym, że przedmiotem sprzedaży, będącej podstawą naliczenia opłaty planistycznej była tylko część działek powstałych po podziale (w całości lub udziale), biegły dokonał wyliczenia wartości tylko tej części, gdyż wysokość opłaty ustala się proporcjonalnie do zbytej części nieruchomości. Wyliczenia rzeczoznawcy nie uwzględniają wartości działki nr 4.. W związku z tym, że własność 1/2 części nieruchomości stanowiącej działkę o nr 4. Skarżący nabył już po wejściu w życie m.p.z.p. z [...] r. to odstąpiono od ustalenia opłaty planistycznej w związku ze zbyciem 1/4 część tej własności na podstawie umowy sprzedaży z [...] r. Jak wynika z operatu szacunkowego wzrost wartości na skutek uchwalenia m.p.z.p. z [...] r. nastąpił tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która została przeznaczona w planie z [...] r. pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca wycenił nieruchomość dla stanu według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (stan 1) i dla stanu według m.p.z.p. z [...] r. (stan 2) w podejściu porównawczym, częściowo metodą porównywania parami, częściowo metodą korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości według stanu 2 biegły określił jako sumę poszczególnych części funkcjonalnych. Jak bowiem wskazał, na rynku nie zanotowano transakcji nieruchomościami o podobnej strukturze funkcjonalnej gruntów (por. strona 17 opinii z 4 maja 2023 r.). Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zatem wybór podejścia i metody szacowania nieruchomości.

Zarówno rzeczoznawca, jak i Kolegium, szeroko odniosły się do zagadnienia podobieństwa nieruchomości porównawczych. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną. Natomiast z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Sporny operat obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu. Rzeczoznawca dokonał oceny podobieństwa przyjętych w operacie szacunkowym nieruchomości do działek wycenianych oraz wskazał cechy nieruchomości podobnych. Lektura operatu dla stanu 1 pozwala stwierdzić, że biegły analizował transakcje na rynku lokalnym dotyczące nieruchomości o powierzchni porównywalnej do powierzchni działek będących przedmiotem wyceny (przed podziałem). Na podstawie analizy rynku nieruchomości biegły ustalił, że na wartość nieruchomości rolnych wpływają cechy: lokalizacja (miejska, wiejska), położenie (w pobliżu zabudowy mieszkaniowej, w sąsiedztwie gruntów ornych, blisko rynków zbytu bądź daleko od zabudowy mieszkaniowej i rynków zbytu), bonitacja (dobra, średnia, słaba – w zależności od przelicznika powierzchni użytków rolnych), dojazd (położenie bezpośrednie przy drodze utwardzonej bądź brak bezpośredniego dostępu do drogi utwardzonej) i rozłóg (korzystny lub przeciętny w zależności od rozmieszczenia i położenia powierzchni gruntów rolnych). Ponadto biegły wyjaśnił, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do działek wycenianych pod względem lokalizacji, położenia, bonitacji, dojazdu i rozłogu.

W przypadku stanu 2 biegły określił wartość wycenianych działek odrębnie dla części przeznaczonej pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i dla części przeznaczonej pod tereny rolne. Dla części przeznaczonej pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rzeczoznawca określił rynek lokalny i zbadał ceny transakcyjne w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu. Wskazał, że analiza obejmowała nieruchomości o porównywalnych powierzchniach i podobnych cechach do działek wycenianych. Rzeczoznawca określił cechy mające wpływ na wartość nieruchomości niezabudowanych, położonych w terenach mieszkaniowych, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, do których zaliczył: lokalizację (wieś lub wieś gminna), dojazd (bezpośredni dostęp do drogi utwardzonej, dostęp do drogi nieutwardzonej, brak dostępu do drogi), położenie (korzystne bądź przeciętne w zależności od istnienia zabudowy mieszkaniowej w okolicy oraz istnienia w sąsiedztwie uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości) i funkcjonalność (dobra, przeciętna, pogorszona – w zależności od kształtu i wymiarów działki). Następnie biegły wskazał, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do działek wycenianych pod względem tych cech. Dobór nieruchomości podobnych przez biegłego został zatem przeprowadzony w oparciu o kryteria prawne wynikające z art. 4 pkt 16 u.g.n. Rzeczoznawca logicznie wyjaśnił jakie atrybuty mają wpływ na wartość gruntów o przeznaczeniu rolnym i pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w jaki sposób dobrał nieruchomości podobne do działek wycenianych. Z operatu wynika, że dokonując wyboru nieruchomości podobnych biegły brał pod uwagę nie tylko powierzchnię, ale cały zestaw cech, które w jego opinii decydowały o podobieństwie analizowanych nieruchomości do działek wycenianych. Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Przepis art. 153 ust. 1 u.g.n. mówiąc o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej" wyraźnie wskazuje, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji). W analizowanym operacie cechy różniące nieruchomości podobne od wycenianych zostały uwzględnione poprzez zastosowanie współczynników korygujących.

Podkreślić trzeba, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14 – opubl. w CBOSA). Organy orzekające w sprawie przeprowadziły wymaganą ocenę operatu szacunkowego w zakresie jego zgodności z przepisami prawa. Podkreślić należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organy prowadzące postępowanie administracyjne lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z 1 lutego 2017r., I OSK 721/15, opubl. w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie występuje, a Skarżący nie przedstawił jakiegokolwiek dowodu podważającego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak wynika z akt sprawy organy prowadzące postępowanie administracyjne podjęły stosowne działania umożliwiające Skarżącemu udział w postępowaniu. Natomiast rzeczoznawca majątkowy udzielił odpowiedzi na zarzuty Skarżącego dotyczące opinii, a zawarte w piśmie z 2 czerwca 2023 r., szczegółowo się do nich odnosząc.

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 u.g.n. Istnieje możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Ponadto, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 14 marca 2007 r., I OSK 322/06; 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12; 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15 – opubl. w CBOSA). Skarżący nie skorzystał z trybu z art. 157 u.g.n., ani też nie przedstawił innego operatu stanowiącego kontrdowód do operatu sporządzonego na zlecenie Organu pierwszej instancji. Natomiast organy nie miały obowiązku, by czynić to z urzędu, skoro nie widziały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie.

Wobec powyższego za niezasadne należy uznać zarzuty naruszenia prawa materialnego, w szczególności art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki warunkujące wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty określonej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Niezasadne są także zarzuty naruszenia prawa procesowego. Skarżący wiąże bowiem te zarzuty z zarzutami naruszenia prawa materialnego, które są bezpodstawne. Nie doszło w rozpoznawanej sprawie do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. bowiem organy obu instancji dokonały oceny zgodności operatu z prawem. Brak jest również podstaw aby twierdzić, że w okolicznościach niniejszej sprawy doszło do naruszenia art. 8 § 2 k.p.a. Jak wynika z uzasadnień wydanych decyzji stan faktyczny i prawny w sprawie zakończonej decyzją Wójta nr [...] był odmienny od stanu rozpoznawanej sprawy, zaś działka nr 3. nie stanowiła samodzielnego przedmiotu wyceny w ramach postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 139 k.p.a. wskazać należy, że przepis ten zakazuje organowi odwoławczemu wydania decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. Rażące naruszenie prawa to przekroczenie prawa w sposób jasny, niedwuznaczny. Rażące naruszenie prawa ma miejsce wtedy, gdy treść decyzji pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią przepisu prawa, a jednocześnie jest tego rodzaju, iż prowadzi do niemożności zaakceptowania decyzji jako aktu wydanego przez organ praworządnego państwa.

Zdaniem Sądu orzeczenie na niekorzyść Skarżącego nastąpiło w granicach dozwolonych treścią art. 139 k.p.a. Organ odwoławczy wykazał, że decyzja pierwszoinstancyjna rażąco narusza prawo. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że odstąpienie od zakazu reformationis in peius jest zasadne w świetle ustaleń opinii biegłego z 4 maja 2023 r. i jednoznacznej treści przepisów art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Ustosunkowując się do złożonych w skardze wniosków dowodowych należy natomiast podkreślić, że sąd administracyjny nie ustala stanu faktycznego, a jedynie kontroluje prawidłowość ustaleń faktycznych poczynionych przez organy administracji. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest materiał dowodowy zgromadzony przez organy w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przeprowadzanie dowodu z dokumentów na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. nie może służyć uzupełnieniu przez sąd administracyjny materiału dowodowego, ani akt sprawy administracyjnej. Przy czym jak już o tym była mowa sąd administracyjny nie ma kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Sąd może przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów tylko, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia wątpliwości związanych z tym czy zaskarżony akt jest zgodny z prawem. Z tych przyczyn wnioski dowodowe zawarte w pkt 4 lit. a, d i e skargi nie zostały uwzględnione. Jeśli zaś chodzi o dowody wskazane w pkt 4 lit. b, c oraz lit. d (w zakresie wydruków z geoportalu powiatu [...], załączonych do odwołania z 3 listopada 2022 r.) skargi to dokumenty te znajdują się w aktach sprawy administracyjnej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że skarga jest niezasadna, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.