Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 491/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2024-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 344
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak Sędzia WSA Władysław Kulon Protokolant: Starszy asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 lutego 2024 r. sprawy ze skargi R. sp. z o.o. z siedzibą w P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Legnicy z dnia 11 maja 2023 r. Nr SKO/GN-415/34/2022 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Legnicy na rzecz strony skarżącej kwotę 580 zł (słownie: pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 11.05.2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Legnicy, po rozpatrzeniu zażalenia R. spółki z o.o. z/s w P., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a. utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza P. z 12.07.2022 r. opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w P., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...].

Zaskarżone postanowienie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

R. spółka z o.o. z/s w P. oraz R. B. wnioskiem z 17.06.2022 r. wystąpili o podział działki nr [...]. W wyniku projektowanego podziału działki miałaby powstać działka nr [...] o pow. [...] ha i funkcji - działka budowlana jednorodzinna oraz działka nr [...], pow. [...] ha - funkcja - działka budowlana jednorodzinna, w części komunikacja, w części pas drogowy ul. [...] i ul. [...].

Po uzupełnieniu złożonego wniosku oraz podtrzymaniu stanowiska dotyczącego funkcji projektowanych działek, które są zgodne z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania terenu (pisma z 04.07.2022r. i 12.07.2022r.), postanowieniem z 12.07.2022 r. Burmistrz P. powołując się na art. 93 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) - dalej jako: ″u.g.n.″ oraz § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz. 2663) zaopiniował negatywnie przedłożony wstępny projekt podziału. Powodem takiego stanowiska organu była niezgodność projektowanego podziału z ustaleniami uchwały Rady Miejskiej w P. nr [...] z [...].09.1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. i obrębu P.(1) (Dz. Urz. Woj. Dolnośląskiego z 03.11.1999 r., poz. [...]) - w zakresie funkcji budowlanej jednorodzinnej projektowanej działki nr [...] i możliwościami jej prawidłowego zagospodarowania. Zgodnie z ustaleniami § 6 i § 7 ust. 2 uchwały nr [...], projektowana działka nr [...] przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną tylko w pasie o szerokości 3 m w jej północnej części, a pozostała część przeznaczona jest pod projektowaną ulicę zbiorczą o symbolu K[...]Z (ul. [...]). Według bowiem parametrów technicznych i użytkowych, ulica zbiorcza o symbolu K[...]Z przebiegająca w południowej części działki nr [...] powinna mieć szerokość w liniach rozgraniczających ok. 25 m. Dokonując pomiaru z przedłożonego wstępnego projektu podziału organ stwierdził, że pomiędzy najdalej położonymi na zachód narożnymi punktami granicznymi działki nr [...] zachowana została odległość 28m. Odejmując zatem pas o szerokości 25m przeznaczony pod projektowaną ulice zbiorczą K[...]Z, pozostał pas o szerokości 3 m w północnej części działki nr [...], który można przeznaczyć pod wnioskowana funkcję budowlaną jednorodzinną.

Powyższe rozstrzygnięcie oprotestował zażaleniem R. spółka z o.o. z/s w P. Zarzucając naruszenie art. 7 w związku z art. 75 k.p.a. poprzez odstąpienie od załączenia do sprawy dokładnego wyrysu z uchwały Nr [...] - w celu oceny zgodności przedłożonego wstępnego projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów zażalenia jego autor wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, a także zawnioskowano o dopuszczenie dowodu z ekspertyzy geodezyjnej z 07.07.2022 r. sporządzonej przez geodetę mgr inż. R. S., na okoliczność lokalizacji linii rozgraniczających w MPZP na mapie zasadniczej oraz przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem autora opinii, na okoliczność wyjaśnienia przebiegu linii rozgraniczających i funkcji planistycznej projektowanej działki nr [...].

W uzasadnieniu zażalenia spółka podtrzymała stanowisko dotyczące funkcji mieszkaniowej projektowanej działki nr [...]. W jej ocenie, twierdzenia organu na temat mieszanego przeznaczenia tej działki nie znajdują poparcia w zgromadzonym w toku postępowania materiale dowodowym, stanowią jedynie dowolną interpretację wyrysu z MPZP.

Przy piśmie przewodnim Burmistrza P. z 08.08.2022 r., którym przekazano zażalenie do SKO w Legnicy, organ zauważył, że przebieg oraz szerokość projektowanej funkcji drogi zbiorczej na działce nr [...] (po podziałach obecnie oznaczonej nr ew. [...]), znany był spółce przed jej zakupem, ponieważ działka ta graniczyła już z działkami o nr [...] i nr [...] obręb P. [...], które wyznaczono pod tożsamą funkcję planistyczną, tj. K[...]Z. Ponadto powołując się na projekt zagospodarowania terenu, który został złożony przez spółkę w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, organ zauważył, że sporny obszar działki również w tym projekcie została przeznaczony pod drogę zbiorczą zgodnie z obowiązującym miejscowym planem. Burmistrz odniósł się również do przedłożonej wraz z zażaleniem ekspertyzy geodezyjnej. Po analizie tego opracowania (bez części graficznej) stwierdził, że jest to dokument wadliwy, gdyż geodeta jako podstawę pomiaru przyjął mapę zasadniczą oraz granice konturów klasoużytków, podczas gdy rysunek planu powstał na podkładzie mapy topograficznej w skali 1:5000 (plan został uchwalony na podstawie ustawy z 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym). Granice konturów klasoużytków nie stanowią treści mapy topograficznej zgodnie z instrukcją techniczną K2, dlatego nie można stwierdzić co mierzył geodeta sporządzający ekspertyzę. Ponadto dodał, że opieranie ekspertyzy na portalu mapowym [...]-mapa.net jest bezpodstawne, ponieważ przedstawione tam rysunki planów są uwidocznione orientacyjnie i nie stanowią źródła prawa w przeciwieństwie do uchwały przyjętej przez Radę Miejską w P. i opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.

Do opisanego pisma Burmistrz załączył dokumenty m.in. w postaci: szkicu granic pomiędzy funkcją mieszkaniową a drogową w MPZP dla działki nr [...] (załącznik nr 5), szkicu pomiaru odległości pomiędzy granicami przeznaczeń w MPZP w powiększeniu (załącznik nr 6) oraz kopii projektu zagospodarowania działki nr [...] (obecnie po podziałach działki nr [...]), będącej załącznikiem do pozwolenia na budowę (załącznik nr 7). Ponadto organ I instancji w piśmie przewodnim

Przy piśmie z 17.08.2022 r. spółka przedłożyła do akt kompletną ekspertyzę geodezyjną z 07.07.2022 r. wraz z mapą zasadniczą. W części opisowej ekspertyzy geodeta mgr inż. R. S. podniósł, że przedmiotem opracowania jest wpasowanie projektowanej w MPZP drogi publicznej oznaczonej na rysunku planu jako K[...]Z 1/2 na mapę zasadniczą. W tym celu wykonano wpasowanie rysunku MPZP otrzymanego z gminy P. tak, aby możliwe było dokładne usytuowanie przebiegu drogi oznaczonej na rysunku planu jako K[...]Z 1/2 na mapach geodezyjnych. Wpasowania dokonano na podstawie wspólnych punktów znajdujących się na obecnej mapie zasadniczej i na mapie podkładowej, na której wykonano rysunek miejscowego planu. Jako punkty wspólne przyjęto granice konturów klasoużytków, których położenie i kształt są jednoznaczne do zidentyfikowania na obu mapach. Wpasowania dokonano metodą afiniczną. Do opracowania załączono mapę z zaznaczonymi wymiarami pasa projektowanej drogi względem granic działki nr [...]. Szerokość w liniach rozgraniczających przyjęto na 25 m zgodnie z MPZP. Poglądowo wykonano sprawdzenie odległości na portalu mapowym https://[...]-mapa.net/, gdzie odległość linii rozgraniczającej od południowej granicy działki wnosi odpowiednio: strona wschodnia - 11,70 m, a strona zachodnia - 9,45 m.

Wnioskiem z 05.10.2022 r. spółka wystąpiła o przesłanie załączonych do pisma przewodniego załączników nr 5, 6 oraz 7.

Pismem z 07.10.2022 r. strona przedłożyła do akt dokumenty dotyczycące zakończenia budowy budynku garażowego na działce nr [...] na okoliczność nie drogowego przeznaczenia w MPZP działki nr [...].

Po zapoznaniu się z przedłożonymi przez Burmistrza P. szkicami nr 5 i 6 spółka złożyła pismo przygotowawcze z 17.10.2022 r., w którym uznała wskazane szkice za nieweryfikowalne w zakresie przebiegu proponowanej linii rozgraniczenia terenów o różnej funkcji w MPZP. Dlatego spółka podtrzymała wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, która przyczyni się do jednoznacznego ustalenia okoliczności mających znaczenie dla sprawy.

Przy piśmie z 29.12.2022 r. Burmistrz P. przedłożył do akt dokumenty dotyczące budowy garażu na działce nr [...], w tym korespondencję otrzymaną od PINB w P.

Pismem z 12.03.2023 r. spółka przedłożyła opinię urbanistyczną z 20.06.2022r. wraz z załącznikiem graficznym.

W dniu 13.04.2023 r. Burmistrz P. ustosunkował się do złożonej opinii urbanistycznej, zarzucając jej wykonanie na podstawie orientacyjnych danych z portalu [...]-mapy.net, co czyni wykonane na tej podstawie pomiary i wnioski są błędne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Legnicy nie podzieliło zarzutów zażalenia. Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji SKO wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, gdy jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność w tym zakresie podlega zaopiniowaniu przez wójta, burmistrza lub prezydenta. Wskazując na znajdujące w sprawie zastosowanie regulacje prawnomaterialne organ II instancji stwierdził, że postanowienie opiniujące projekt podziału ma kluczowe znaczenie dla wniosku o podział nieruchomości przesądzając o rozstrzygnięciu sprawy. Pozytywna opinia przesądza o opracowaniu podziału zgodnie z wnioskiem, negatywna przesądza o decyzji odmawiającej zatwierdzenia podziału. Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie konieczne było zaopiniowanie zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. i obrębu P.(1), przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w P. z [...].09.1999 r. Nr [...]. Według Kolegium jest w sprawie bezspornym, że działka nr [...] znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem planistycznym [...] U,MW,MN oraz K[...]Z i przeznaczona jest w części pod zespół istniejącej i projektowanej zabudowy jednorodzinnej, w części pod poszerzenie gminnej drogi dojazdowej (ul. [...]), a w części pod projektowaną ulicę zbiorczą (ul. [...]). Z postanowień szczegółowych miejscowego planu dla terenu oznaczonego symbolem K[...]Z, uregulowanego w § 7 ust. 2 uchwały wynikają następujące ustalenia: "A. Projektowana ulica miejska - oś komunikacyjna zespołu projektowanej zabudowy mieszkalno-usługowej; B. Ulica zbiorcza, jednojezdniowa, dwupasmowa (1/2); szerokość w liniach rozgraniczających - ok. 25 m; przekrój uliczny; C. Po obu stronach jezdni zalecane szpalery krzewów ozdobnych; dopuszczalna ścieżka rowerowa".

Powołując się na znajdujące się w aktach opracowania w postaci: szkicu granic pomiędzy funkcją mieszkaniową a drogową w MPZP dla działki nr [...] – (załącznik nr 5 do pisma organu z 08.08.2022 r.) - "Wydruk z systemu IntraEWID" w skali 1:1000 z podanymi współrzędnymi x, y oraz szkicu pomiaru odległości pomiędzy granicami przeznaczeń w MPZP w powiększeniu (załącznik nr 6) - "Wydruk z systemu IntraEWID" w skali 1:100, z podanymi współrzędnymi x, y, według Kolegium, z tych opracowań ma wynikać wyraźnie położenie działki nr [...] względem różnych funkcji w planie oraz widoczna jest granica pomiędzy funkcją mieszkaniową jednorodzinną a drogową K[...]Z, oznaczoną kolorem niebieskim. Jednoznacznie i czytelnie widać zatem linię rozgraniczającą odmienne funkcje w MPZP dla obszaru działki nr [...]. Według Kolegium, granica oznaczona kolorem niebieskim na szkicu granic pomiędzy funkcją mieszkaniową a drogową w MPZP dla działki nr [...] przebiega również wzdłuż północnej granicy działki nr [...] oraz [...], a nie np. w ich połowie. Zestawiając powyższe szkice z przedłożoną do wniosku mapą zasadniczą w skali 1:500, zdaniem Kolegium, widać wyraźnie, że projektowana działka nr [...] znajduje się w przeważającej części w obszarze projektowanej drogi K[...]Z.

Ponadto Kolegium opisało przebieg postępowania prowadzonego na etapie odwoławczym, relacjonując obszernie stanowiska spółki oraz organu I instancji. Wobec sprzecznych stanowisk Kolegium wskazało na konieczność przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, którego wynik potwierdził prawidłowość kwestionowanego zażaleniem postanowienia. W tym zakresie postępowanie dowodowe zostało uzupełnione o dokumentację związaną z inwestycją dotyczącą budowy budynku garażowego na działce nr [...], jak również dokumentację związaną z budową dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej - nr [...] i nr [...] wraz z instalacjami oraz odcinkiem komunikacji wewnętrznej w miejscowości P., na działce o nr [...] (obecnie działka nr [...]). Na podstawie otrzymanych od organu I instancji dokumentów Kolegium stwierdził, że PINB nie badał zmiany lokalizacji budynku garażowego na działce nr [...] względem MPZP. Na tej podstawie Kolegium przyjęło, że argumentacja spółki nie potwierdza słuszności przyjętego stanowiska o "nie drogowym" przeznaczeniu działki nr [...] - obecnie [...]. Odnosząc się z kolei do kwestii budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (nr [...] i nr [...]) na działce nr [...] w zakresie zmiany lokalizacji tych budynków, to w tym zakresie Kolegium ustaliło, że projektowany budynek nr [...] w części został zlokalizowany w pasie ulicy zbiorczej oznaczonej w planie symbolem K[...]Z. Jednocześnie na wniosek inwestora zawieszono postępowanie w tej sprawie. W ocenie Kolegium, powyższe ustalenia są o tyle istotne, że odnosząc się do lokalizacji budynku oznaczonego nr "[...]", jednocześnie dotyczą terenu projektowanej działki nr [...] w analizowanym postępowaniu.

Ponadto, powołując się na pismo organu I instancji z 29.12.2022 r., Kolegium zauważyło, że sąsiadujące działki o tożsamym drogowym przeznaczeniu w MPZP, tj. nr [...], nr [...], nr [...], zostały przejęte przez Gminę P. na podstawie art. 98 u.g.n., tj. pod drogi publiczne, co ma dodatkowo świadczyć o nielogicznym wniosku spółki na temat innego niż drogowe przeznaczenia części działki nr [...] w obszarze projektowanej działki nr [...].

Odnosząc się do przedłożonej przez spółkę ekspertyzy geodezyjnej wraz z załącznikiem mapowym Kolegium zauważyło, że stanowisko rzeczoznawców i innych ekspertów przedstawionych na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Z tych powodów wskazane opracowanie może być traktowane jedynie jako uzupełnienie wyjaśnień strony, oparte stanowiskiem osoby posiadającym wiadomości specjalne. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że nie kwestionuje wiarygodności przedłożonej opinii tylko z tego powodu, że złożyła ją strona zainteresowana korzystnym dla siebie rozstrzygnięciem. Niemniej jednak Kolegium uznało, że nie może zaaprobować konkluzji z niej wynikających. W tym zakresie Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, zgodnie z którym ze względu na brak wykonania załącznika graficznego do tego opracowania na podstawie wyrysu z MPZP, nie można uznać za wiarygodne przedstawienie linii rozgraniczających drogowe przeznaczenie w planie miejscowym, które uzasadniałoby przyjęcie tezy o całkowicie niedrogowym przeznaczeniu projektowanej działki nr [...]. Podkreślono, że wyrys jest dokumentem urzędowym i oprócz tego, że jest fragmentem mapy, zawiera również nazwę organu, który go wydał, typ dokumentu, informację o skali mapy, pieczęć urzędową, a takich elementów załącznik graficzny opracowania nie zawiera. Kolegium zwróciło również uwagę na wyznaczony w tym opracowaniu przebieg linii rozgraniczających pas drogowy w MPZP, który według tej ekspertyzy, przebiega w obszarze niżej położonym względem działki nr [...]. Jest to obszar zabudowanych budynkami mieszkalnymi działek o numerach: [...], [...], [...]. Powyższe z kolei nakazuje przyjąć, że gdyby rację miał autor tego opracowania, budynki zlokalizowane w wyznaczonym liniami rozgraniczającymi obszarze o drogowym przeznaczeniu nie powinny powstać. To zaś powoduje, że nie można powyższego opracowania uznać za wiarygodne. Ponadto Kolegium stwierdziło, że opinia urbanistyczna z 20.06.2022 r. została oparta na informacjach udostępnionych w portalu https://[...]-mapa.net/ (vide: pkt. 2 opinii), co powoduje, że jej pomiary należy uznać za wyłącznie orientacyjne.

Końcowo Kolegium umotywowało powody dla których nie uwzględniło wniosku spółki o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem geodety mgr. inż. R. S.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła R. spółka z o.o. z siedzibą w P. Spółka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzuciła Kolegium naruszenie:

- art. 6 k.p.a. z uwagi na wydanie postanowienia wbrew zapisom aktu prawa miejscowego,

- art. 7 k.p.a. z uwagi na przyjęcie, iż najpełniejszej wykładni prawa miejscowego dokonuje organ wykonawczy gminy, podczas gdy w obowiązującym porządku prawnym, organ wykonawczy stosuje prawo, a jego wykładni dokonują Sądy i Trybunał Konstytucyjny;

- art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. z uwagi na nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i odstąpienie od zbadania faktycznego przebiegu linii rozgraniczających różne funkcje urbanistyczne na nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości skarżącego;

- art. 8 k.p.a. z uwagi na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a przejawiające się w wydaniu zaskarżonego postanowienia pomimo braku wyjaśnienia istotnej w sprawie kwestii obejmującej ustalenie dokładnego przebiegu granicy rozgraniczającej różne funkcje urbanistyczne na nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości skarżącego;

- art. 12 k.p.a. z uwagi na odstąpienie od naczelnej zasady postępowania administracyjnego nakazującej działać organom publicznym szybko i wnikliwie, z uwagi na prowadzenie postępowania przez przeszło dziesięć miesięcy, stwarzając jedynie wrażenie wnikliwości, co doprowadziło do wydania postanowienia pomimo oczywistych wątpliwości co do prawidłowości rozstrzygnięcia;

- art. 80 k.p.a., z uwagi na uznanie za wiarygodne dowodów - wydruków z systemu IntraEWID przesłanych przez organ gminy w sytuacji, gdy dokumenty te są nieweryfikowalne, a załączona przez stronę opinia geodezyjna jednoznacznie zaprzecza wnioskom płynącym z tych dokumentów;

- art. 80 k.p.a. z uwagi na dowolną, bowiem niezgodną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę dowodu - opinii uprawnionego geodety z 08.07.2022 r. wskazującą na przebieg i metodologię ustalenia linii rozgraniczających poszczególne funkcje urbanistyczne na nieruchomości skarżącego;

- art. 80 k.p.a., wobec jego błędnej wykładni polegającą na przyjęciu, iż ocena dowodu stanowiącego wydruki z systemu IntraEWID winna obejmować wyłącznie ocenę spełnienia wymogów formalnych, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, iż dowody takie jak każdy inny dowodów, winien być oceniany całościowo, czyli w oparciu o doświadczenie zawodowe, życiowe i reguły logicznego rozumowania;

- art. 89 § 1 i 2 k.p.a. wobec odstąpienia od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem świadka - autora opinii przedłożonej przez stronę, który jest nośnikiem wiedzy specjalistycznej, wnioskowanej przez stronę, co przyspieszyłoby postępowanie i wyjaśnienie istotnych w sprawie kwestii obejmujących wiedzę specjalistyczną;

- 84 § 1 k.p.a. z uwagi na odstąpienie od powołania biegłego - osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną, bowiem dla oceny prawidłowości postanowienia organu I stopnia takowa była wymagana.

W odpowiedzi na skargę SKO w Legnicy wniosło o jej oddalenie uznając, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Postanowieniem z 01.12.2023 r. sprawa została przekazana do rozpoznania na rozprawie. Wydanym w tym samym dniu zarządzeniem sędziego sprawozdawcy zobowiązano SKO w Legnicy do przedłożenia: 1) szkicu granic pomiędzy funkcją mieszkaniową a drogową w m.p.z.p. dla działki nr [...] - załącznik nr 5 do pisma Burmistrza P. z 08.08.2022 r. przekazującego akta sprawy wraz z zażaleniem; 2) szkicu pomiaru odległości pomiędzy granicami przeznaczeń w m.p.z.p. w powiększeniu - załącznik nr 6 do w/w pisma Burmistrza P.; 3) kopii projektu zagospodarowania działki nr [...] (obecnie po podziałach [...]) - załącznik nr 7 do w/w pisma Burmistrza P.; 4) uchwały Rady Miejskiej w P. z [...].09.1999 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. i obrębu P.(1) wraz z całością dokumentacji planistycznej; 5) decyzji administracyjnych wraz z aktami administracyjnymi, na których podstawie doszło do wydzielenia pod drogi publiczne działek gruntu o nr [...], [...] i [...].

Żądane dokumenty zostały przekazane do tut. Sądu przy piśmie SKO w Legnicy z 22.12.2023 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Jak wynika z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344) – dalej jako "u.g.n.", podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. [...], opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Rozpatrywana na płaszczyźnie wskazanej regulacji prawnej ocena zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania projektowanych działek gruntu. Ustalenia planu miejscowego mają więc kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy przedłożony przez stronę wstępny projekt podziału (koncepcja podziału) jest dopuszczalny i może stanowić podstawę wydzielenia nowych działek ewidencyjnych, a docelowo – nieruchomości. Badanie zgodności z miejscowym planem polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny zarówno z częścią tekstową, jak i graficzną tego planu.

W rozpoznawanej sprawie jest niesporne, że działka nr [...] o pow. [...] ha objęta wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości, w dacie wydana objętych sądową kontrolą rozstrzygnięć administracyjnych, znajdowała się na obszarze na którym obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., obręb P.(1), który przyjęty został uchwałą Rady Miejskiej w P. z [...].09.1999 r. nr [...]. Rolą organów było zatem sprawdzenie, czy proponowany podział nie jest sprzeczny zarówno z częścią tekstową jak i graficzną tego planu w kontekście możliwości zrealizowania na projektowanych działkach celu i przeznaczenia terenu, określonego dla nich w miejscowym planie.

Ocena powyższych okoliczności wymagała ustalenia, w sposób bezsporny, na podstawie weryfikowalnego materiału dowodowego, przeznaczenia przewidzianego w planie miejscowym dla projektowanych działek, co z kolei wymagało precyzyjnego określenia ich usytuowania na rysunku miejscowego planu. Jest to warunek sine qua non dla prawidłowego zaopiniowana wstępnego projektu podziału.

Orzekające w sprawie organy nie spełniły tego wymogu. Zamiast tego, jak wynika z przedłożonych akt administracyjnych, kluczowe ustalenia dla zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości zostały podjęte na podstawie przedłożonych wraz z pismem przewodnim przekazującym zażalenie spółki, opracowań w postaci: szkicu przedstawiającego przebieg granic pomiędzy funkcją mieszkaniową a drogową w m.p.z.p. dla działki nr [...] oraz szkicu pomiaru odległości pomiędzy granicami przeznaczeń w m.p.z.p. Powyższe opracowania świadczą o próbie dostosowania wynikającej z treści miejscowego planu szerokości linii rozgraniczających drogę o symbolu K[...]Z do zastanego położenia granic sąsiednich działek ewidencyjnych (działki nr: [...], [...], [...]), czy też położenia działek wydzielonych pod drogę publiczną (działki nr: [...], [...] i [...]). Punktem bazowym dla przyjętych ustaleń stanowiły bowiem pomiary dokonane pomiędzy najdalej położonymi na zachód narożnych punktami granicznymi działki nr [...]. Powyższe pomiary doprowadziły organ do wniosku, że po odjęciu pasa o szerokości 25 m przeznaczonego pod projektowaną ulicę zbiorczą K[...]Z (ul. [...]), pozostaje pas o szerokości 3 m w północnej części projektowanej działki nr [...], który można przeznaczyć pod wnioskowaną funkcję zabudowy jednorodzinnej. Na tym organ I instancji oparł stwierdzenie, że wskazana we wniosku o podział funkcja projektowanej działki nr [...] - budowlana jednorodzinna, jest niezgodna z miejscowym planem i możliwościami prawidłowego jej zagospodarowania. Stanowisko to w całości podzielił organ II instancji.

W ocenie Sądu, wbrew stanowisku Kolegium, na podstawie tych opracowań nie można w sposób bezsporny ustalić położenia granic planowanej działki nr [...] na rysunku miejscowego planu, a w szczególności określić lokalizację linii rozgraniczających pomiędzy funkcją mieszkaniową jednorodzinną a funkcją drogową oznaczoną na rysunku planu symbolem K[...]Z. Podkreślić w tym miejscu należy, że Sąd w żaden sposób nie dezawuuje tych opracowań, tym niemniej organy orzekające w sprawie nie tylko nie wykazały metodologii wykonania tych opracowań, w tym materiałów źródłowych na podstawie których zostały sporządzone, ale także nie obaliły zarzutów kierowanych pod ich adresem przez stronę skarżącą. Tym samym zgromadzony w sprawie materiał aktowy jest dalece niewystarczający aby potwierdzić stanowisko organów o niezgodności funkcji budowlanej jednorodzinnej dla projektowanej działki nr [...] z ustaleniami miejscowego planu i możliwościami jej zagospodarowania. W rozpoznawanej sprawie brak jest bowiem możliwości przeprowadzenia prawidłowej kontroli zaskarżonego postanowienia pod kątem przyjętych ustaleń. Tymczasem kwestia ta ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i co istotne, jest kwestią sporną. Skarżąca spółka podważa konsekwentnie stanowisko organów co do tego, że projektowana działka nr [...] posiada w planie miejscowym mieszane przeznaczenie. Powołując się na wykonane na jej zalecanie opracowania geodezyjne, spółka wskazuje, że zgodnie z prawidłowo odczytanym rysunkiem miejscowego planu projektowana ulica zbiorcza o symbolu K[...]Z powinna przebiegać poniżej tej działki.

Na podstawie przedstawionych wraz ze skargą akt administracyjnych nie jest możliwe rozstrzygnięcie tego sporu. Na podstawie włączonego do akt sprawy materiału dowodowego nie jest bowiem możliwe zlokalizowanie na rysunku planu położenia działki nr [...] oraz wydzielanej z niej działki nr [...]. Nie możliwym jest również zweryfikowanie twierdzeń organu na temat tego, czy istotnie proponowana działka nr [...] znajdują się w granicach terenu oznaczonego symbolem K[...]Z. Także sięgnięcie do załącznika graficznego do miejscowego planu opublikowanego przez Gminę na jej stronach internetowych (BIP), nie pozwala na wyjaśnienie powyższej kwestii, pomimo, że udostępniony tam załącznik sporządzony został w technice kolorowej i istnieje możliwość jego powiększenia. Nawet przy wykorzystaniu tych możliwości nie można ustalić dokładnej lokalizacji spornych działek na rysunku planu a w konsekwencji ich przeznaczenia. Przyczyną tych niejasności może być oczywiście brak aktualności podkładów mapowych na których sporządzony został rysunek planu. Uwzględnić bowiem należy, że miejscowy plan uchwalony został w 1999 r. i od tego czasu dane ewidencyjne dotyczące numerów działek i ich powierzchni mogły ulec znacznej zmianie. Jednocześnie w aktach sprawy brak jest innych wiarygodnych dokumentów, za taki dokument nie może być potraktowany zwłaszcza projekt zagospodarowania terenu przedłożony przez spółkę przy ubieganiu się o udzielenie pozwolenia na budowę, pozwalających na ustalenie czy istotnie proponowana działka nr [...] znajduje się liniach rozgraniczających (w całości lub w części) terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem K[...]Z. W tej sytuacji Sąd nie był w stanie zweryfikować spornych twierdzeń skarżącego i organu co do lokalizacji tej działki na rysunku planu, co w konsekwencji uniemożliwiło także zrekonstruowanie w sposób miarodajny całokształtu przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu zaskarżonego aktu. W aktach sprawy powinny bowiem znajdować się dokumenty które pozwoliłby w jednoznaczny sposób na ustalenie lokalizacji projektowanych działek na rysunku planu. Ich brak powoduje, że ocena przesłanek jakimi kierował się organ podejmując zaskarżone rozstrzygnięcie praktycznie wymyka się kontroli Sądu. Wskazuje jednocześnie na wadliwości zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Podjęcie zaskarżonego rozstrzygnięcia bez wyjaśnienia i wykazania powyższych okoliczności faktycznych stanowi o naruszeniu wymogów określonych w art. 7, art. 11, art. 77 k.p.a. W świetle przedstawionych Sądowi akt sprawy, ocena organów o braku zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego ze względu na niezgodność funkcji budowlanej jednorodzinnej dla projektowanej działki nr [...] z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania i możliwościami jej prawidłowego zagospodarowania nie została w wystarczający sposób wykazana i uzasadniona.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienia wydane zostały przedwcześnie bez odpowiedniego wyjaśnienia i ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ I instancji pozyska dowody z których jednoznacznie wynikać będzie położenie i planistyczne przeznaczenie działki nr [...]. W tym zakresie jednym z możliwych sposobów aby tego dokonać będzie pozyskanie wyrysu z MPZP na podkładzie półprzezroczystym w takiej samej skali co mapa zasadnicza dołączona do wniosku o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału i bezpośrednie porównanie obu map poprzez nałożenie jednej na drugą.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 210 § 2 p.p.s.a., uwzględniając poniesione przez stronę skarżącą celowe koszty w łącznej kwocie 580 zł, na które składają się: wpis od skargi (100 zł), wynagrodzenie należne profesjonalnemu pełnomocnikowi (480 zł).