Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 877/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 36 ust  4 , art 87  ust  3 a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2024 r. sprawy ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/68/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. kwotę 2182 zł (słownie: dwa tysiące sto osiemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

II SA/Kr 877/24

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 186/2023 z dnia 27 grudnia 2023 r., znak: GD-07.6725.5.23.2021, wydaną m.in. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, poz. 1506, poz. 1597, poz. 1688, poz. 1890, poz. 2029, poz. 2739) oraz uchwały nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 2 listopada 2016 r. poz. 6130 ze zm. wynikającymi z wyroku WSA w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 335/22), ustalił spółce B. Sp. z o.o. Sp. jawna w K. tzw. rentę planistyczną (9547,68 zł) w związku ze zbyciem dwóch lokali mieszkalnych w budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością których związane są udziały we własności niewydzielonych części wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej (działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha, KW nr [...]):

- nr [...] w segmencie [...] – udział [...] części,

- nr [...] w segmencie [...] – udział [...] części.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 18 kwietnia 2024 r., znak: SKO.ZP/415/68/2024, wydaną po rozpatrzeniu odwołania B. Sp. z o.o. Sp. jawna w K., utrzymało w mocy ww. decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że – mimo braku dookreślenia w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. – tzw. renta planistyczna jest ustalana także w przypadku zbycia części nieruchomości lub udziału we własności nieruchomości. Przyjęcie odmiennego stanowiska zasadzającego się na tym, że zbyta musi być cala nieruchomość (cała powierzchnia, udziały wszystkich) czyniłoby tę instytucję martwą przez łatwość doprowadzenia do przedawnienia. Organ odwoławczy podkreślił, że w niniejszej sprawie tzw. renta planistyczna została ustalona w związku ze zbyciem udziałów w nieruchomości gruntowej (a nie w związku z umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu). Następnie organ odwoławczy wskazał na obowiązujący od 17 listopada 2016 r. plan miejscowy oraz zawarte w dniu 30 grudnia 2020 r. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (Rep. A Nr [...]) oraz umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej i ustanowienia służebności gruntowej (Rep A Nr [...]). Dalej organ odwoławczy przeszedł do oceny głównego dowodu (operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z listopada 2023 r., podejście porównawcze, metoda porównywania parami i korygowania ceny średniej).

Nieruchomość gruntowa powstała w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 0,7091 ha (KW nr [...]) zatwierdzonego decyzją PMK z dnia 2 sierpnia 2018 r., tj. po wejściu w życie planu miejscowego.

Biegły opisał stan nieruchomości według stanu na dzień oględzin (24 października 2023 r.) i według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego 17 listopada 2016 r.). Nieruchomość zlokalizowana jest w wschodniej części dzielnicy w pobliżu ulicy [...], a jej otoczenie stanowią w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności, zabudowy jednorodzinnej oraz tereny zielone; w niedalekiej odległości punkty handlowo-usługowe. Według stanu na moment wejścia w życie planu miejscowego otoczenie stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone, w niedalekiej odległości punkty handlowo-usługowe.

Biegły zbadał przeznaczenie nieruchomości w dwóch stanach - pod rządami obowiązującego planu miejscowego (działka nr [...] o pow. 0,3793; MWn/U.1 – ok. 99%, KDD.2 - ok. 1 %; istniejąca w dniu wejścia w życie planu działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha; MWn/U.1 – ok. 53%, KDD.2 - ok. 0,1 %; ZP.1 – ok. 47%) oraz z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony, pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna na działce, siec gazowa w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m), pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną [...], otoczenie działki nr [...] stanowiły w przeważającej części zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone, w niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo-usługowe).

W celu wyceny według aktualnie obowiązującego planu analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinno-usługową lub wielorodzinną oraz objęte decyzją o warunkach zabudowy pod tereny zabudowy mieszkaniowej, bowiem od dnia 17 listopada 2018 r. działka nr [...] podlega ustaleniom planu miejscowego, zgodnie z którym działka w całości znajduje się w terenie się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.1 (ok. 53%), terenie komunikacji - terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2 (ok. 0,1%) oraz terenie zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępny park, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP.1. (ok. 47%). W celu wyodrębnienia z lokalnego rynku nieruchomości podobnych analizą objęto [...] jedn. ewid. K. oraz obręby sąsiednie w tej jednostce sąsiedniej. Do szacowania przyjęte zostały nieruchomości podobne, jednakże charakteryzujące się zróżnicowaną powierzchnią, co wynika z braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej. Powyższe zostało poddane korekcie w procesie szacowania przez zastosowanie cechy rynkowej "powierzchnia działki". Rozbieżności dotyczące udziału obszaru możliwego do zabudowy zgodnie z przeznaczeniem uwzględniono w cesze "Możliwości inwestycyjne". Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od listopada 2018 r. do maja 2022 r. Ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa do nieruchomości pierwotnej rozszerzono analizę rynku o transakcje nieruchomościami mającymi miejsce po dacie określenia wartości przedmiotu wyceny - do maja 2022 r. Trend zmiany cen wyliczony i uwzględniony na datę określenia wartości nieruchomości. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wyselekcjonowano 14 transakcji. Biegły przeprowadził selekcję w oparciu o dwanaście cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; uwarunkowania planistyczne; parametry kształtowania zabudowy; możliwości inwestycyjne; ograniczenia; podstawę przeznaczenia. Ponieważ nieruchomość pierwotna ma bardzo duży udział przeznaczania nie-inwestycyjnego, tj. komunikacji, zieleni, rozszerzono gradację cechy rynkowej "uwarunkowania planistyczne" o ocenę "Zła". Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej nieruchomości (14 grudnia 2020 r.) zawierały się w przedziale od 414,00 zł/m2 do 1441,53 zł/m2. Cena średnia 778,07 zł/m2. Przy uwzględnieniu ceny minimalnej, ceny maksymalnej i ceny średniej biegły określił zakres sumy współczynników korygujących, po czym uwzględniając wagi cech rynkowych określił zakresy współczynników korygujących poszczególnych cech, po czym cenę średnią skorygował o sumą wartości współczynników korygujących, w rezultacie czego wartość jednostkowa wycenianej części nieruchomości wyniosła 752,16 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość wycenianej nieruchomości to 2852943,00 zł.

Przy określaniu wartości rynkowej z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania jako sposób wykorzystania nieruchomości przyjęto teren niezabudowany, zakrzaczony, zadrzewiony. Biegły ustalił, że działka do dnia 1 stycznia 2003 r. nie podlegała ustaleniom żadnego szczególnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. Działki nie objęto również żadną decyzją WZ. Biegły wybrał podejście porównawcze i przyjął metodę porównywania parami. W celu wyodrębnienia nieruchomości podobnych analizą objęto obręb [...] jedn. ewid. K. oraz obręby sąsiednie jedn. ewid. K. w okresie sierpnia 2018 r do listopada 2020 r. Ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa do nieruchomości pierwotnej, rozszerzono analizę rynku do sierpnia 2018 r., a także o transakcje nieruchomościami mającymi miejsce po dacie określenia wartości przedmiotu wyceny do czerwca 2021 r. Na podstawie analizy rynku biegły ustalił cechy nieruchomości mające wpływ na ich cenę: lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; ograniczenia. Z uwagi na zbieżną ocenę cech w zakresie cechy "ograniczenia" biegły pominął ją w dalszej części wyceny. W związku z faktem, że nieruchomość pierwotna położona jest w znacznie bliższej odległości do centrum miasta Krakowa w porównaniu do działek przyjętych do bazy nieruchomości podobnych, biegły rozszerzył gradację cechy "Położenie i lokalizacja" o ocenę "Bardzo dobra". Biegły utworzył zbiór trzech nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych; scharakteryzował nieruchomości znajdujące się w bazie pod względem cech: lokalizacja ogólna; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców biegły określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 364,39 zł/m2 do 654,26 zł/m2. Biegły porównał cechy wycenianej działki z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą działką a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie biegły obliczył wartość jednostkową wycenianej działki jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 654,52 zł/m2. Powyższe doprowadziło do ustalenia, że wartość rynkowa wycenionej nieruchomości - obliczona jak iloczyn wartość 1 m2 obliczona na 654,52 zł/m2 i powierzchni zbytej w udziale nieruchomości - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu miejscowego wynosi 2 482 594,00 zł.

Na podstawie operatu szacunkowego organ odwoławczy ustalił, że różnica między wartością rynkową nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem planu miejscowego wynosi 370349,00 zł. Stawka tzw. renty planistycznej wynosi 30%. Po uwzględnieniu wielkości sprzedawanych udziałów wysokość tzw. renty planistycznej ustalono odpowiednio na kwoty: 7196,13 zł i 2351,55 zł.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Kolegium, B. Sp. z o.o. Sp. jawna w K. wniosła o: (i) uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., (ii) umorzenie postępowania administracyjnego ze względu na to, że czynność ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali nie podlega art. 36 ust. 4 u.p.z.p., (iii) zasądzenie zwrotu kosztów, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Skarżąca podniosła szablonowość uzasadnienia i nieuprawnioną wykładnię rozszerzającą. Jej zdaniem warunkiem naliczenia tzw. renty planistycznej jest to, aby nieruchomość była samodzielnym przedmiotem obrotu, a tymczasem udział w nieruchomości wspólnej przenoszony wraz z samodzielnym lokalem nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie.

W piśmie z dnia 12 lipca 2024 r. skarżąca podniosła, że sposób rozumowania organów powinien skutkować ustalaniem tzw. renty planistycznej także w przypadku wtórnego obrotu lokalami, co jednakowoż nie zdarza się w rzeczywistości. W ocenie skarżącej przy zbyciu lokalu nie następuje zawarcie umowy odnoszącej się do zbycia udziału w gruncie, lecz skutki zbycia lokalu mają jednocześnie wpływ na udział w nieruchomości wspólnej ("Stanowisko Zespołu Wizytacyjnego przy Radzie Izby Notarialnej w Warszawie w sprawie stosowania przepisu art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach w razie zbycia lokali wyodrębnionych z budynków wzniesionych na gruncie leśnym", Nowy Przegląd Notarialny, Nr 2 (87) 2022, s. 5-10).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Skarga okazał się skuteczna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione w niej zarzuty.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 9 stycznia 2024 r. (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977) – dalej zwana u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu,

2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r."

Z powyższego wynika, że z mocy ustawy utraciły moc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy nastąpiła z dniem 31 grudnia 2003 r.

Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żadne plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji. Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami."

W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:

"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r.

Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610).

Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r.

W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)."

W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a."

W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania".

W kontekście powyższych regulacji trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 u.p.z.p.) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.).

Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40).

Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, tj. jest działka nr [...] obr. [...] w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego o symbolu PS 302 (strefy: 11,13,16,19).

Zgodnie z § 26 uchwały Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.:

1. Wyznacza się "Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego - (Obszar PS) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod:

1/ zakłady przemysłowe (w tym energetyczne),

2/ zakłady eksploatacji powierzchniowej,

3/ bazy i zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych,

4/ urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej),

5/ inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,

6/ inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe.

2. Dopuszcza się nadto:

1/ lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej,

2/ Lokalizację urządzeń ograniczający cli skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów,

3/ lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkól przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego,

4/ tereny zieleni,

5/ przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy' standardów lub do zwiększania dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż o 10%,

6/ adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

3. Obiekty lub urządzenia, o których mowa w ust,2 można lokalizować pod warunkiem:

1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego,

2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 40 % danego Obszaru,

3/ nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r. (por. k. 174 a.a.).

Między dniem 1 stycznia 2004 roku a 16 listopada 2016 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 17 listopada 2016 roku weszła w życie uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130).

Następnie w dniu 30 grudnia 2020 r. w formie aktów notarialnych Rep. A Nr [...] oraz Rep. A Nr [...] ustanowiono odrębną własność dwóch lokali (nr [...] w segmencie [...] oraz nr [...] w segmencie [...] w budynku nr [...] przy ulicy [...] w K.) z własnością których to lokali związane są udziały wynoszące odpowiednio [...] oraz [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokale te zostały wydzielone i we własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji grantów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. oraz przeniesiono ich własność.

W dniu 11 marca 2021 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie (k. 128 a.a.).

W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid.. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] oznaczony datą 23 października 2023 roku.

Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r" gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu:

1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130), obowiązującego od 17 listopada 2016 r. ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 335/22

2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzonego uchwała Nr LY/l 125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130). obowiązującego od 17 listopada 2016 r."

Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", istniała nieruchomość pierwotna oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha. Przedmiotowa nieruchomość pierwotna miała kształt nieregularny, nieograniczający możliwości inwestycyjnych. Nieruchomość pierwotna była zabudowana w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiona, częściowo utwardzona. Pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna na działce, sieć gazowa w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Występują ograniczenia - zadrzewienie. Występują - wzmianka ujawniona w dziale III KW dotycząca służebności gruntowej na działce [...]. Pośredni dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę wewnętrzną - ulicę [...].

Otoczenie nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone. W niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo-usługowe. W sąsiedztwie [...] Spółdzielnia [...].

Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości pierwotnej określono jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony." (por. k. 15 operatu).

W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 u.p.z.p. rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie panu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego.

Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne.

Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego.

W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.

Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24).

Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", czyli "jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony" z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym pod m.in. zakłady przemysłowe czy inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i zagraniczne (por. § 26 planu ogólnego) skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści.

Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08.

Zwrócić jeszcze należy uwagę na to, że do art. 87 ust. 3a dopiero od stycznia 2023 r. wprowadzono (ustawą z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. poz. 2747) zasadę porównywania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Do stycznia 2023 r., a w szczególności w 2020 r. kiedy to skarżąca zbywała udziały w nieruchomości gruntowej, przepis ten stanowił tylko o "przeznaczeniu terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.". Oznacza to, że w dacie zbywania nieruchomości zasada ta dotyczyła każdego planu, który utracił moc: zarówno ogólnego i szczegółowego. Skarżąca jako profesjonalista, pomimo twierdzeń skargi, musiała liczyć się z koniecznością uiszczenia renty planistycznej po zbyciu udziału we własności nieruchomości jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, niemniej jednak miała prawo oczekiwać, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego (obligatoryjnego w tym postępowaniu) zastosowane zostaną reguły znane jej w chwili podejmowania decyzji o zbyciu. Zmiana przepisów nastąpiła na około dwa lata po zbyciu nieruchomości i wszczęciu postępowania administracyjnego oraz tylko na kilka miesięcy przed sporządzeniem operatu szacunkowego. W tej sytuacji tym bardziej nie ma podstaw do tego, aby wbrew stanowisku wyrażonemu przez Trybunał Konstytucyjny całkowicie pomijać przeznaczenie w planie, który z mocy prawa utracił moc 31 grudnia 2003 r. Na marginesie wskazać też należy, że plan ogólny dla Miasta Krakowa, który utracił moc (przywołany powyżej) nie był w istocie nazbyt "ogólny", ale dość szczegółowo określał przeznaczenie i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości. Nie miał charakteru zbliżonego stopniem szczegółowości do np. dokumentu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta również ma istotne znaczenie, albowiem pozwala biegłemu na odnalezienie nieruchomości podobnych i dokonania szacunku ich wartości.

Z tych względów operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa, błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji.

Z tych względów skarga została uwzględniona. W ocenie Sądu natomiast bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze. Sąd na gruncie niniejszej sprawy stoi na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności pod warunkiem, iż wartość nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobne stanowisko było już wcześniej prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego w odniesieniu do zbycia części nieruchomości (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r., sygn. OPK 17/98, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. II SA/Rz 495/08, WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 r., sygn. IV SA/Wa 692/11, por. również Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 300-301).

Podkreślić też trzeba, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Tutaj należy rozważyć istotę i funkcję opłaty planistycznej. Istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału we współwłasności.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy jej specyfikę ze względu na przedmiot sprzedaży, który, w ocenie organów, zaktualizował potrzebę ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiot sprzedaży obejmował bowiem obok udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą m.in. stanowiły grunty w postaci wskazanych działek, przede wszystkim odrębną własność nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1061 ze zm.) – dalej jako "K.c." nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wskazany przepis art. 46 § 1 K.c. pozwala wyróżnić nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i części budynków, czyli nieruchomości lokalowe, przy czym nieruchomości budynkowe i lokalowe mogą powstać wyłącznie z mocy przepisów szczególnych. Przykładem takiej regulacji szczególnej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.), określająca sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepis art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu jest nierozerwalnie związana ze współwłasnością w gruncie wspólnym. Grunt ten nie może stanowić odrębnego od nieruchomości lokalowej przedmiotu obrotu cywilnego, ale stanowi w sensie cywilistycznym grunt temu obrotowi podlegający wraz z lokalem.

Dla oceny wystąpienia warunków określenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie miał fakt dokonania zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, a marginalne, że zbycie to towarzyszyło sprzedaży odrębnej własności lokali. Nie ma również żadnego znaczenia fakt, że bez sprzedaży własności lokalu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej w ogóle by nie doszło. Z punktu widzenia przesłanek opłaty planistycznej relewantny prawnie jest bowiem wyłącznie fakt dokonania zbycia udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, które z mocy przepisów szczególnych towarzyszyło sprzedaży nieruchomości lokalowej.

Nie można przy tym skutecznie podważać faktu, że działki, w których udziały podlegały zbyciu, nie stanowiły nieruchomości gruntowych w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomości te spełniały bowiem dwa warunki bytu prawnego nieruchomości, to znaczy miały wyodrębniony od otaczających je gruntów obszar i ściśle określonego właściciela (por. uzasadnienie do wyroków: WSA w Gdańsku z dnia 6 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 601/13, WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 595/13).

Ponadto można wskazać, że podobne stanowisko zostało wyrażone również w powoływanym w skardze uzasadnieniu do wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 roku, sygn. IV SA/Wa 692/11, w którym wskazano, że cyt.: "analiza zapisów przedmiotowej umowy prowadzi do wniosku, że dokonana na mocy ww. umowy czynność prawna skutkowała przeniesieniem na rzecz I. R. udziału stanowiącego 1/3 części własności ww. nieruchomości gruntowej. Czynność ta miała charakter ekwiwalentny, materializujący przysporzenie majątkowe skarżącego powstałe w związku z uchwaleniem Planu. Powyższe wskazuje, iż w sprawie niniejszej nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału stanowiącego 1/3 części prawa własności nieruchomości) w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem zaszły pozytywne przesłanki wszczęcia postępowania i w konsekwencji ustalenia tzw. renty planistycznej. Przeciwne stanowisko skarżącego w tym względzie nie znajduje uzasadnienia w świetle poczynionych wywodów.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych) pod warunkiem, że - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji). O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 2182 zł składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 382 zł; kwota 1800 zł tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 2 pkt. 4 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1964) oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżącej opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1827).