Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 32/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Planowanie przestrzenne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 157
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz - Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 09 marca 2023 r. sprawy ze skargi Q. Sp. z o.o. z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 października 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20.10.2022 r., znak [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy T. z dnia 10.02.2022 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia Q. spółka z o.o. z siedzibą w S. (dalej również jako: "spółka") jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina T. , oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...] m2, dla której Sąd Rejonowy P. prowadził księgę wieczystą nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości.

Decyzja ta została wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Rady Gminy T. w dniu 25.02.2020 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów usług w rejonie ulicy [...] w B. (opublikowana w Dz. U. Woj. [...]. poz. [...] z dnia 16 marca 2020 r.). Przedmiotową uchwałą objęta została opisana powyżej nieruchomość.

Na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowych działek: - 1U, 2U tereny zabudowy usługowej (pow. około 9 475 m2,- KDWxs, KDWpp- tereny dróg wewnętrznych (pow. około 1694 m2), - dodatkowo na terenie oznaczonym symbolem 2U część obszaru znajduje się w strefie zieleni izolacyjno - krajobrazowej (pow. około 2146 m2).

Przed wejściem w życie w/w planu, na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego B. ., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy T. z dnia 08 grudnia 1992 r. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] poz. [...] z dnia 18.01.1993r.), działki o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], obręb B. (łączna pow. 11169 m2), znajdowały się na terenie oznaczonym symbolami: -6UT -tereny usług turystyki (pow. około 3 958 m2), - 5KP- parking ogólnodostępny (pow. około 5 257 m2), - 10ZI - tereny zieleni izolacyjnej (pow. około 135 m2 oraz ciągi piesze i ulice dojazdowe (pow. około 1159+ 660 m2).

Właściciel nieruchomości (Q. spółka z o.o. z siedzibą w S.) zbył przedmiotową nieruchomość na podstawie aktu notarialnego [...] sporządzonego dnia 25.11.2021 r. przez notariusza w formie umowy zamiany.

Organ I instancji pismem z dnia 30.12.2021 r. zawiadomił Spółkę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem przez Spółkę nieruchomości położonych w miejscowości B., gmina T. , oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2.

Organ poinformował strony pismem z dnia 18.01.2022 r. o zakończeniu zbierania materiałów dowodowych w sprawie, łącznie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 16 grudnia 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. K..

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 16 grudnia 2021 r. ustalił, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu [...] zł.

Strona nie wniosła uwag do operatu przed wydaniem decyzji przez organ.

Decyzją z dnia 10 lutego 2022 r. nr [...] Wójt Gminy T. ustalił Q. spółka z o.o. z siedzibą w S. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina T. , oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2, dla której Sąd Rejonowy P. prowadził księgę wieczystą nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości.

Spółka wniosła odwołanie od powyższej decyzji, wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i przyjęcie jako podstawę orzeczenia opinii rzeczoznawcy majątkowego D. K., która błędnie zakłada wzrost wartości nieruchomości.

Ponadto zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowana przestrzennego należy ustalić przeznaczenia nieruchomości w poprzednim planie, z pominięciem przeznaczenia nieruchomości w okresie pomiędzy poprzednio obowiązującym planem, a planem uchwalonym. Dodatkowo zarzucono niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez zaniechanie ustalenia przeznaczenia lub faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie planu. W ocenie odwołującej spółki przed wejściem w życie przedmiotowego planu nieruchomość przedstawiała wartość wyższą, niż po wejściu w życie planu.

Wskazaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy T. z dnia 10.02.2022 r., nr [...]

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że organ I instancji wydał decyzję z dnia 10 lutego 2022 r. nr [...] w oparciu o przepisy wynikające z art. 107 ust. 3 k.p.a. W swoim uzasadnieniu wskazał fakty, które uznał za udowodnione (wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego terenów usług w rejonie ulicy [...] w B. opublikowanej w Dz. U. Woj. [...]. poz. [...] z dnia 16 marca 2020 r. oraz zbycie przedmiotowych działek przed upływem 5 lat od wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Zbycie, które nastąpiło w formie umowy zamiany, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17.07.2018 r. sygn. akt II SA/OI 469/18).

Wskazano, że głównym dowodem, na którym organ oparł się wydając zaskarżoną decyzję jest operat szacunkowy z dnia 16.12.2021 r. Decyzja organu zawiera uzasadnienie prawne. Rozpatrując wniesione odwołanie organ odwoławczy stwierdził, że brak jest konkretnych podstaw do uwzględnienia odwołania, utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję.

Dysponując ważnym operatem szacunkowym, mając na uwadze uchwałę nr [...] Rady Gminy T. z dnia 25 lutego 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów usług w rejonie ulicy [...] w B. , w której ustalono stawkę procentową, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 30 % wzrostu wartości nieruchomości, Wójt Gminy T. ustalił Q. Sp. z o. o. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości.

Organ wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości ustała się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami, do których wprost odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ podkreślił, że odwołująca nie postawiła w odwołaniu żadnych konkretnych zarzutów, co do operatu, twierdząc ogólnie, że operat błędnie zakłada wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, niczym tego nic udowadniając. Tymczasem, aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych).

Spółka pismem z dnia 12.12.2022 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20.10.2022 r., znak [...].

Skarżąca wniosła o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego - § 3 ust. 1 i 2 oraz § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez ich niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że podstawą wyceny nieruchomości metodą porównawczą jest aktualny w dacie wyceny sposób wykorzystania nieruchomości objętej wyceną,

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 80 k.p.a. przez bezkrytyczną i dowolną ocenę opinii biegłego przez przyjęcie, że nie podlega ona kontroli organu orzekającego w sprawie i organ ten jest nią bezwolnie związany, art. 79a ust. 1 k.p.a. przez jego niezastosowanie, art. 78 k.p.a. przez przyjęcie, że prawo strony do udziału w sprawie jest jednocześnie jej obowiązkiem przeprowadzania dowodów we własnym zakresie i na własny koszt.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zaskarżona decyzja opiera się na wadliwej wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podkreślono, że każdy dowód przeprowadzony w sprawie podlega ocenie organu pod kątem jego przydatności dla rozstrzygnięcia prawy. Także operat musi być przedmiotem wnikliwej analizy organu. Jeśliby tak nie było operat winien stanowić jednocześnie decyzję administracyjną.

Podniesiono, że strona ma prawo do przedstawienia kontr dowodu z opinii, jednak nie ma takiego obowiązku.

Skarżąca wskazała, że zleciła wykonanie prywatnej opinii innego rzeczoznawcy majątkowego i przedłoży ją Sądowi przed rozpoznaniem skargi.

Wskazano również, że organ zaniechał ustalenia obiektywnego potencjalnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości przed wejściem planu w życie, stąd opinia biegłego jako niepełna nie jest przydatna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Pismem z dnia 2 marca 2023 r. skarżąca uzupełniła skargę o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i wniosła o przeprowadzenie dowodu z dokumentów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259, zwanej dalej – p.p.s.a.) wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału IV z 16 lutego 2023 r., wydanym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Kontrolą Sądu w niniejszej sprawie objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzją z dnia 20.10.2022 r., znak [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy T. z dnia 10.02.2022 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia Q. spółka z o.o. z siedzibą w S. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina T. , oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2, dla której Sąd Rejonowy P. prowadził księgę wieczystą nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: "u.p.z.p.")

W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.).

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA"). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że właściciel nieruchomości położonej w miejscowości B., gmina T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2 (Q. spółka z o.o. z siedzibą w S.) zbył przedmiotową nieruchomość na podstawie aktu notarialnego Repertorium [...] sporządzonego dnia 25.11.2021 r. przez notariusza w formie umowy zamiany. Zbycie, które nastąpiło w formie umowy zamiany, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17.07.2018 r. sygn. akt II SA/OI 469/18).

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżąca spółka korzystając ze swoich uprawnień właścicielskich przed upływem okresu 5 lat, liczonym od dnia, w którym zaczął obowiązywać obejmujący przedmiotową nieruchomość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zbył opisaną w sentencji decyzji organu I instancji nieruchomość i przed upływem w/w terminu wszczęto postępowanie administracyjne.

Oś sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w zasadzie do zarzutów w zakresie wysokości ciążącej na skarżącej opłaty planistycznej, gdyż co do zasady podważa ona sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego wyliczono jej wysokość.

Sąd uznał, że ziściły się przesłanki warunkujące wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia daniny publicznej określonej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W myśl art. 36 ust.4 u.p.z.p. ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W niniejszej sprawie ww. przesłanki zostały spełnione, więc zasadne było naliczenie stosownej opłaty.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie plan miejscowy obejmujący działki objęte zaskarżoną decyzją:

1. został ogłoszony w dniu 16.03.2020 r. i wszedł w życie dnia 31.03.2020 r.,

2. określił ich przeznaczenie i określił stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości,

3. nieruchomość obejmująca sporne działki została przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie w/w planu zbyta w dniu 25.11.2021 r.,

4. postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto w dniu 30.12.2021 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego.

Nie budziło wątpliwości Sądu orzekającego, że w kontrolowanej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki wcześniej wymienione.

Poza uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem nieruchomości w zakreślonym terminie dla nałożenia opłaty planistycznej konieczne było także ustalenie, czy w związku z uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego, wzrosła wartość objętych tym planem działek skarżących.

Podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W orzecznictwie podkreśla się konsekwentnie, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Skoro uwzględnieniu mają podlegać tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości (por. wyroki NSA z 19 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1316/07, z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 3390/14, z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2631/15, z 26 października 2017 r. sygn. akt II OSK 370/16, z 9 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 403/16 oraz z 20 października 2020 r. sygn. akt II OSK 1540/20, z dnia 12 stycznia 2021 r. sygn., akt II OSK 1407/19).

Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub – jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy - z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust.12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Jak wspomniano zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA).

W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n.

Rzeczoznawca jest jedynie związany zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie wykonawcze). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, iż w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017r. sygn. akt I OSK 721/15, http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Konkludując, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

Podzielając powyższe poglądy Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącą opłaty planistycznej.

Z treści wniesionego odwołania oraz skargi wynika, że strona skarżąca podważa opinię biegłego, jednak nie przedstawia swojego operatu i nie wyjaśnia precyzyjnie na czym polega jego ewentualna wadliwość. W odwołaniu i w skardze wskazano, że rzeczoznawca zaniechał ustalenia obiektywnego, potencjalnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości przed wejściem planu w życie. Ponadto zarzucono błędne stanowisko, że dla ustalenia zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowana przestrzennego należy ustalić przeznaczenia nieruchomości w poprzednim planie, z pominięciem przeznaczenia nieruchomości w okresie pomiędzy poprzednio obowiązującym planem, a planem uchwalonym. Dodatkowo zarzucono niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez zaniechanie ustalenia przeznaczenia lub faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie planu

Kolegium słusznie wskazało, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych).

Strona skarżąca w trakcie postępowania administracyjnego nie przedstawiła kontrooperatu (zrobiła to dopiero na etapie postępowania sądowego) i nie wniosła o kontrolę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Należy podkreślić, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Wbrew zarzutom skargi (bardzo ogólnym) z przedmiotowego operatu wynika, że biegły określił wartość rynkową trzech stanów nieruchomości, mianowicie:

1. wartość rynkową przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2. wartość rynkową nieruchomości w/g faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości (stan pomiędzy planami) – skarżąca błędnie zarzuca, że biegły taki stan pominął,

3. wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy prawidłowo wskazał, że biegły w podstawie prawnej podkreślił, że posiłkuje się również art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym, mając ten przepis na uwadze, wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy biegły określał jako różnicę między wartością nieruchomości określaną przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jej wartością określaną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego przed wprowadzeniem aktualnego planu (planu uchwalonego przed 1.01.1995 r.).

Ponadto biegły oprócz ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, określił również wartość nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystania. Wartość nieruchomości według faktycznego wykorzystania wyniosła [...] zł. Stan nieruchomości łącznie z okresem między planami, w tzw. "luce planistycznej", opisany został w operacie na str. 9 i str. 7. Biegły zaznaczył, że faktyczny sposób wykorzystania terenu to: teren upraw polowych, teren niezabudowany .

W świetle powyższego trafnie organ wskazał, że operat sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.).

Celem wyceny była nieruchomość gruntowa składająca się z 6 działek o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 11 169 m2. sporządzona dla potrzeb ustalenia opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny. Biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale II pkt 4 - str. 10,11 operatu.

Biegły określał wartość nieruchomości trzykrotnie: przed uchwaleniem planu zgodnie z nieobowiązującym planem miejscowym, według faktycznego sposobu użytkowania oraz po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego.

Prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonuje się według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu, wg faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (luka planistyczna), jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadni! wynik wyceny. Głównym kryterium analizy było położenie, stan zagospodarowania, przeznaczenie w miejscowym planie - wpływające w znacznym stopniu na wartość końcową wycenianej nieruchomości, uzbrojenie terenu oraz wielkość.

Analizę działek przeprowadzono na terenach o porównywalnym przeznaczeniu z rynku lokalnego, gminy T. . W operacie zamieszczono opisy nieruchomości o najniższych i najwyższych cenach transakcyjnych. Biegły stosując metodę korygowania ceny średniej korzystał prawidłowo ze zbioru kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przedmiotem obrotu na rynku. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Zaznaczyć należy, że doboru działek podobnych dokonuje rzeczoznawca, według swojego uznania.

Reasumując, przedstawiony operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości po wprowadzeniu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jako bezzasadne należy uznać twierdzenia skarżącej spółki, że orzekające w sprawie organy zaniechały ustalenia obiektywnego potencjalnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości przed wejściem planu w życie i stąd opinia biegłego jako niepełna nie jest przydatna dla rozstrzygnięcia

W ocenie Sądu twierdzenia te są błędne. Skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenie terenu niż rzeczywisty sposób jej wykorzystania.

Ponadto, Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, że jeżeli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie (kontroperatu), względnie powinna przedłożyć (lub wnioskować na etapie postępowania administracyjnego) o przeprowadzenie ocenę kwestionowanego operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców w trybie unormowanym w art.157 u.g.n.

Sąd wskazuje, że ugruntowane jest stanowisko sądów administracyjnych, że także organ administracji jest uprawniony, by w razie powzięcia uzasadnionych wątpliwości wobec operatu zwrócić się z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie unormowanym w art. 157 u.g.n. o dokonania weryfikacji prawidłowości sporządzenia takiego operatu. W kontrolowanej sprawie Kolegium wyjaśniło, że nie ma zastrzeżeń wobec kwestionowanego operatu i z tego względu wobec bierności dowodowej skarżącej spółki było uprawnione stwierdzić brak konieczności jego weryfikacji w trybie art.157 u.g.n.

Należy więc wskazać, że spółka nie podniosła żadnych zarzutów wobec tego operatu przed wydaniem decyzji. Na etapie postępowania odwoławczego wprawdzie strona skarżąca zakwestionowała wspomniany operat, jednakże jej argumentacja w tym zakresie była bardzo ogólna.

Sąd wskazuje, iż treść art. 157 § 3 u.g.n. nie wyklucza zwrócenia się przez samą skarżącą do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie unormowanym w art.157 u.g.n. o dokonanie weryfikacji prawidłowości sporządzenia kwestionowanego operatu. Przepis ten dotyczy, jak to literalnie wskazuje, tylko sytuacji, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Jednocześnie judykatura przyjmuje wykładnię zawężającą w tym zakresie wykluczającą przyjęcie w drodze analogii, że dotyczy to także przypadków, gdy operat szacunkowy sporządzono na zlecenie organu administracji. Ugruntowane jest już stanowisko sądów administracyjnych, że o ocenę unormowaną w art.157 § 1 u.g.n. może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (np. wyroki NSA z 19.10.2021 r. o sygn. I OSK 578/21, z 08.11.2021 r. o sygn. I OSK 633/21, z 10.08.2021 r. o sygn. I OSK 494/21). Takie samo stanowisko wyrażono w doktrynie (E. Kucharczyk w Komentarzu/El do art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tym samym skarżąca niezależnie od ewentualnej możliwości zwrócenia się przez Kolegium o dokonanie weryfikacji kwestionowanego operatu w trybie art.157 u.g.n., mogła sama złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art.157 u.g.n., czego jednak nie uczyniła.

W odniesieniu do złożonego w ramach uzupełnienia skargi operatu szacunkowego Sąd wskazuje, że nie ma możliwości przeprowadzenia dowodu z takiego dokumentu na etapie postępowania sądowoadministracyjnego.

Pomimo, że z formalnego punktu widzenia opinia biegłego stanowi dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c. w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a., to dowód taki nie może być przeprowadzony przez sąd administracyjny. Skoro bowiem ustawodawca w art. 106 § 3 p.p.s.a. nie wymienił innych niż dokumenty środków dowodowych, to brak podstaw do stosowania rozszerzającej wykładni art. 106 § 3 cytowanej ustawy i dopuszczenia możliwości prowadzenia przez sąd administracyjny postępowania dowodowego w zakresie szerszym niż dowody wymienione expressis verbis w tym przepisie (por. wyrok NSA z 30.01.2020 r., sygn. akt I OSK 1215/18).

Należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd administracyjny może wprawdzie przeprowadzić dowody uzupełniające, ale jedynie w postaci dokumentów i to o tyle, o ile jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przeprowadzenie zaś dowodu z opinii biegłego nie jest dowodem z dokumentu, gdyż jest to zupełnie inna kategoria dowodu (dowód z ekspertyzy) (por. wyrok NSA z 24.04.2020 r., sygn. akt I OSK 1131/19 oraz z 11.12.2012 r., sygn. akt II OSK 1445/11).

Dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi dowodu z dokumentu w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego lub ekspertyzy naukowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym musiałoby podlegać wszelkim rygorom prawnym właściwym dla kontradyktoryjnego modelu procesu sądowego i w żadnym wypadku nie może być utożsamiane wyłącznie z zapoznaniem się z treścią określonego dokumentu prywatnego, zawierającego przygotowany na zlecenie strony pogląd w sprawie (por. wyrok WSA w Krakowie z 25.04.2018 r., sygn. akt I SA/Kr 172/18).

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.