Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1010/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6159 Inne o symbolu podstawowym 615
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 217, art. 218
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 2 ust. 4
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 marca 2016 r. sprawy ze skargi A.S., B.M., S.Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...]września 2015 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 13 maja 2015 r. A.S., S.Z. oraz B.M. (zwani dalej jako "Skarżący") wnieśli do Starosty Z. podanie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr [...] oraz lokali mieszkalnych nr [...] i [...] położonych przy ul. G. [...] w Z.

W dniu [...] maja 2015 r. Starosta wydał zaświadczenie o spełnieniu warunków samodzielności lokalu użytkowego nr [...] znajdującego się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nr [...] położonym w Z. przy ul. G. [...].

Jednocześnie z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] Starosta Z. na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm. zwanej dalej jako "k.p.a.") oraz art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm. zwanej dalej jako "u.w.l.") odmówił Skarżącym wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr [...] i [...] znajdujących się w budynku usytuowanym w Z. przy ul. G. [...].

W uzasadnieniu Organ I instancji wyjaśnił, że Skarżący ubiegali się o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr [...] i dwóch lokali mieszkalnych nr [...] i [...] znajdujących się budynku usytuowanym w Z. przy ul. G. [...]. Do wniosku załączono szkic sporządzony przez inż. L.K. posiadającego uprawnienia nr [...] do wykonywania samodzielnej funkcji projektanta w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w pełnym zakresie (nr [...]), który de facto jest kopią zatwierdzonego projektu budowlanego. Przedmiotowy budynek został zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] grudnia 2009 r. sygnatura akt sprawy [...]. Starosta udzielił pozwolenia na budowę "budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej o jednym lokalu mieszkalnym i jednym lokalu użytkowym. Projekt budowlany został zatwierdzony zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. terenu położonego między ulicą G. a M. uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] stycznia 2007 r. Jak zaznaczył Starosta zgodnie § 5 ww. planu miejscowego teren na którym powstał przedmiotowy budynek oznaczony symbolem "1MN" jest terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane (z dnia 7 lipca 1994 r. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 zwanej dalej jako "p.b."- uwaga Sądu) budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Starosta zaznaczył, że w dniu [...] maja 2015 r. wydał zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego nr 1 znajdującego się na parterze przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnemu. Natomiast w pozostałej części wniosek pozostaje w sprzeczności z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę, złożonym przez Inwestora zgłoszeniem zakończenia budowy oraz obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Starosty jednym z elementów konstrukcyjnych pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest wyraźny zakaz wydzielania w nim więcej niż dwóch lokali czy to mieszkalnych czy lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Definicja ta została określona wprawdzie w ustawie Prawo budowlano lecz w innych przepisach brak jest odmiennej regulacji prawnej definiującej to pojęcie, jednak względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego budynku.

W zażaleniu Skarżący zarzucając organowi naruszenie art. 217 i 218 k.p.a. oraz art. 2 ust. 3 u.w.l. wnieśli o uchylenie decyzji Starosty. Wskazali, że zarówno w literaturze jak i orzecznictwie sądów administracyjnych stanowczo stwierdza się, że odmowa wydania zaświadczenia może nastąpić wówczas, gdy osoba ubiegająca się o nie, nie wykaże interesu prawnego, gdy jej żądanie nie znajduje uzasadnienia czy potwierdzenia w dokumentach, posiadanych przez organ oraz w przypadku niewłaściwości organu, do którego skierowano żądanie. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia nie wynika, aby w sprawie zaistniała którakolwiek z okoliczności uprawniających właściwy organ do odmowy wydania zaświadczenia.

W ocenie Skarżących przepisy stanowiące podstawę prawną podania w sposób jednoznaczny określają zakres postępowania wyjaśniającego w sprawie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, a zatem Starosta przy badaniu samodzielności lokali nie jest uprawniony do badania, czy lokale spełniają inne wymagania lub uwarunkowania określone choćby w ustawie Prawo budowlane. Starosta może więc zbadać tylko, czy przedmiotowe lokale spełniają wymagania określone w art. 2 ust. 2 u.w.l. Jeśli wymagania zostały spełnione, to obowiązany jest wydać zaświadczenie o samodzielności lokali. Organ nie ma zaś prawa rozważać kwestii czy przedmiotowy budynek jest budynkiem jednorodzinnym, czy też wielorodzinnym, ani też, czy inwestycja ta jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po rozpoznaniu zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. postanowieniem z dnia [...] września 2015 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144, art. 217 i art. 218 k.p.a. utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

Zdaniem Kolegium w sprawach o wydanie zaświadczenia organ przeprowadza tylko niezbędne postępowanie wyjaśniające polegające na badaniu zgodności żądanej treści zaświadczenia z posiadanymi w rejestrach lub ewidencjach danymi. Jeśli potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego nie można dokonać na podstawie danych znajdujących się w posiadaniu organu - organ winien w trybie art. 219 k.p.a. odmówić wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści. Kolegium przywołało treść art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l. oraz art. 3 pkt 2a p.b. Wskazało, że z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, iż zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, jak również zgodnie z zawiadomieniem Inwestora o zakończeniu budowy budynek przy ul. G. nr [...] w Z. jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej o jednym lokalu mieszkalnym i jednym lokalu użytkowym. Ponadto zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren między ul. G., a ul. M. przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Jak zaznaczyło Kolegium wniosek Skarżących dotyczył żądania wydania zaświadczenia o istnieniu w budynku jednorodzinnym dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, co przy uwzględnieniu istnienia w tym budynku samodzielnego lokalu użytkowego, oznaczałoby istnienie w nim łącznie trzech lokali. Pojęcia "budynek mieszkalny jednorodzinny" oraz "samodzielny lokalu mieszkalny" mają, określoną treść normatywną, wynikającą z właściwych regulacji prawnych i nie mogą być rozumiane dowolnie. Budynek, w którym istnieją trzy samodzielne lokale nie jest budynkiem jednorodzinnym, lecz wielorodzinnym. Wydanie zaświadczenia o żądanej treści byłoby w ocenie Kolegium niezgodne z posiadanymi przez organ danymi, z treścią przepisu art. 3 pkt 2a p.b.a ponadto stanowiłoby usankcjonowanie stanu niezgodnego z prawem. Skarżący nie mogą natomiast skutecznie domagać się od organu by zaświadczył o istnieniu więcej niż dwóch lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, skoro z danych organu wynika, że jest inaczej. W interesie stron jest doprowadzenie do zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym budynku, a kwestia ta nie może zostać uregulowana w drodze wydania zaświadczenia w trybie art. 217-218 k.p.a.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A.S., S.Z. oraz B.M. zarzucili postanowieniu Kolegium naruszenie:

- art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię skutkującą przyjęciem, że przy interpretowaniu pojęcia samodzielności lokalu należy stosować kryteria wynikające z ustawy Prawo budowlane oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.

- art. 3 pkt 2 a p.b. polegające na jego niewłaściwym zastosowaniu, w sytuacji, gdy brak jest przesłanek uzasadniających stosowanie tej regulacji w postępowaniu w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

- art. 218 § 2 w związku z art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a., poprzez zaakceptowanie błędnego stanowiska Starosty polegającego na odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych nr [...] i [...] znajdujących się w budynku usytuowanym w Z. przy ul. G. [...], w związku z błędnym ustaleniem okoliczności istotnych dla sprawy wynikającym ze stosowania dodatkowych i nieprzewidzianych w ustawie o własności lokali kryteriów.

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 12 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz ustalenie, że w sprawie brak jest przesłanek uzasadniających wydanie zaświadczenia w sprawie samodzielności lokali, w sytuacji, gdy odmowa wydania zaświadczenia nie znajdowała uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa, a w analogicznych sytuacjach i na tle takich samych stanów faktycznych organy administracyjne wydają zaświadczenia o samodzielności lokali i nie stosują kryteriów mających wynikać z regulacji prawa budowlanego.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także zasadzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu Skarżący powtórzyli argumentację przedstawioną w zażaleniu od postanowienia organu I instancji. Ponadto powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych dodali, że przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Ewentualna niezgodność zabudowy z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może być badana na etapie wydawania zaświadczeń po samodzielności lokalu mieszkalnego. Organ wydający zaświadczenie nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l. inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego. Ustawa nie wymaga, aby samodzielność lokalu zależała od pozytywnej weryfikacji procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Potwierdzenie samodzielności lokalu nie jest uzależnione od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ art. 2 ust. 2 u.w.l. ani żaden inny przepis tej ustawy nie wprowadza wymogu zachowania zgodności funkcji lokalu z przeznaczeniem nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem wystarczy stwierdzić, że lokal spełnia wymóg samodzielności, aby mógł on stać się odrębną własnością, nawet jeśli jego przeznaczenie jest inne niż przewidziane w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r. poz. 270), zwanej dalej jako p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd od uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 ust. 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi.

Zasadniczo spór w niniejszej sprawie sprowadza się do zagadnienia czy wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu uzależnione jest jedynie od spełnienia przesłanek z art. 2 ust. 2 u.w.l., czy też organ właściwy do wydania zaświadczenia przed jego wydaniem bada dokumentację budowlaną oraz spełnienie wymagań wynikających z ustawy Prawo budowlane.

Ogólne rozwiązania w zakresie wydawania zaświadczeń zawarto w dziale VII k.p.a. Jak wynika z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

W myśl art. 218 § 1 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Szczegółowa regulacja w zakresie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu zawarte zostały w art. 2 u.w.l. Z art. 2 ust. 3 u.w.l. wynika, że Starosta stwierdza w formie zaświadczenia spełnienie wymagań o których mowa w ust. 2 wskazanego artykułu. Z kolei w przypadku z kolei art. 2 ust. 2 u.w.l. wskazuje, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Organy prowadzące niniejsze postępowanie uznały, że brak jest podstaw do wydania zaświadczenia uzasadniając to niezgodnością treści żądania z dokumentacją posiadaną przez organy tj. z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę, złożonym przez Inwestora zgłoszeniem zakończenia budowy. Dokumenty te dotyczą bowiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez który zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy p.b. należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Bez wątpienia więc wydanie zaświadczenia o samodzielności 3 lokali (2 mieszkalnych i 1 użytkowego) pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią przywołanego powyżej art. 3 pkt 2 a p.b.

Rozważenia wymaga jednak, czy w przypadku postępowania o wydanie zaświadczenia organy ograniczają się jedynie do badania spełnia przez lokal warunków z art. 2 ust. 2 u.w.l., czy też dodatkowo wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu powinny badać treść dokumentów, które znajdują się w posiadaniu organu. Innymi słowy, czy w tego typu sprawach zastosowanie znajdują również przepisy Prawa budowlanego i czy zgodność z tymi przepisami jest przedmiotem oceny organu właściwego w zakresie wydania zaświadczenia. Zagadnienie to budzi poważne wątpliwości w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjnych w Poznaniu w wyrokach z dnia 26 listopada 2014 r. sygn. akt IV SA/Po 795/14 oraz z dnia 11 grudnia 2014 r. sygn. akt IV SA/Po 794/14 (dostępne pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako "CBOSA") stwierdził, że przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Podobne stanowisko wyrażone zostało w wyroku NSA z 8 lutego 2012 r., sygn. akt I OSK 1653/11, WSA w Gdańsku z 2 czerwca 2011 r., sygn. akt III SA/Gd 136/11 oraz WSA w Krakowie z dnia 31 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1524/13 (CBOSA).

Odmienne stanowisko wyrażone zostało w wyrokach Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 5 października 2009 r. sygn. akt I OSK 428/09 oraz z dnia 23 października 2015 r. sygn. akt II OSK 2984/14, a także wyrokach wojewódzkich sądów administracyjnych z dnia 19 kwietnia 2012 r. sygn. akt IV SA/Po 124/12, z dnia 22 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 380/13, z dnia 15 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Lu 797/10, z dnia 26 października 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 854/15 (CBOSA). W wyrokach tych wskazano, że w przypadku wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu w budynku mieszkalnym jednorodzinnym właściwy organ nie może abstrahować od definicji pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 pkt 2 a p.b., a także dokumentacji budowlanej, w tym projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę. Stanowisko to podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.

W wyroku z dnia 26 października 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 854/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że ustawowo określone pojęcie domu jednorodzinnego wyraźnie zakazuje wydzielania w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Definicja ustawowa sformułowana została w ustawie Prawo budowlane, lecz w innych przepisach prawa brakuje odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia domu jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w ustawie o własności lokali. Definicja ta nawiązuje jednak do unormowań ustawy o własności lokali w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych" - co oczywiście stanowi domenę tej właśnie ustawy. Skoro tak, to względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu.

Uzyskanie zaświadczenia starosty, że dany lokal spełnia wymagania "samodzielnego lokalu mieszkalnego" w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. niezbędne jest do prawnego wyodrębnienia lokalu. Trafnie zauważył tutejszy Sąd w wyroku z dnia 22 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 380/13 w przypadku wydawania na wniosek inwestora stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta związany jest adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Organ nie może abstrahować od samej definicji "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" – zamieszczonej wprawdzie w Prawie budowlanym (art. 3 pkt 2a), ale posiadającej znacznie szerszy (bardziej uniwersalny) zakres zastosowania, wykraczający daleko poza granice tej ustawy. W konsekwencji w przypadku zamiaru wyodrębnienia w takim domu trzech lokali mieszkalnych – w budynku mieszkalnym jednorodzinnym – konieczne byłoby uprzednie uzyskanie zmiany kwalifikacji budynku, z czym wiąże się, określona w art. 71 p.b., zmiana sposobu jego użytkowania. Budynek, w którym istnieją trzy samodzielne lokale mieszkalne, nie jest bowiem budynkiem jednorodzinnym, lecz wielorodzinnym.

Podobnej natury argumenty wyrażana są również w doktrynie.

Zgodnie z definicją zawartą w (art. 2) ust. 2, samodzielny lokal może się składać z jednej lub z kilku izb, byleby tylko zostały one wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on bowiem być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (jeśli są) służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wymogi stawiane lokalom mieszkalnym są zatem większe niż stawiane lokalom o innych funkcjach (użytkowym). Powodują też konieczność sprecyzowania, kiedy (jakie) lokale nadają się do stałego pobytu ludzi, a ponieważ decydują o tym kwestie techniczne, sprawy te zostały uregulowane w innych aktach prawnych: w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) i w przepisach wykonawczych do tej ustawy. W związku z tym w ustawie o własności lokali uregulowano tylko dodatkowo kwestię stwierdzania, że lokal spełnia wymóg samodzielności (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, LEX/el).

Budynki służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowiące konstrukcyjne samodzielną całość nie zostaną uznane za budynki mieszkalne jednorodzinne, jeżeli zostaną w nich wydzielone więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Ratio legis takiego rozwiązania należy upatrywać w zapobieganiu budowania budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości pełnić mają funkcję wielorodzinnych, w szczególności ze względu na specyficzne wymogi, którym podlega budownictwo wielorodzinne bądź w celu ominięcia ograniczeń wynikających z przepisów zawartych w planach zagospodarowania przestrzennego (Prawo budowlane. Komentarz. Pod redakcją Z. Niewiadomskiego 3 wydanie C.H. Beck Warszawa 2009 s. 44).

Opowiadając się za drugim ze wskazanych stanowisk prezentowanych przez sądy administracyjne skargę wniesioną w niniejszej sprawie uznać należy za niezasadną.

Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że przedmiotowy budynek został zrealizowany na podstawie decyzji Starosty Z. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] znak [...]. Z treści decyzji w sposób jednoznaczny wynika, że Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Taką kwalifikację przedmiotowego budynku potwierdza również zawiadomienie o zakończeniu budowy z dnia [...] kwietnia 2014 r. Zgodnie z art. 3 ust. 2a p.b. budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Z powyższego wynika więc, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek, w którym znajdują się maksymalnie 2 lokale. Tymczasem Skarżący domagali się od organu aby ten wydał zaświadczenie o samodzielności 3 lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Prawidłowo więc organy rozpatrujące podanie złożone przez Skarżących uznały, że w niniejszej sprawie brak było podstaw do wydania zaświadczenia zgodnego z żądaniem Skarżących. Zauważyć trzeba, że zgodnie z art. 218 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Z dokumentów posiadanych przez organ wynika, że przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a więc nie mogą znajdować się w nim więcej niż 2 lokale. Z tego też powodu zasadne jest stanowisko Kolegium, iż brak było w niniejszej sprawie podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności trzech lokali w przedmiotowym budynku. W konsekwencji za niezasadne uznać należało podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego - art. 2 ust. 2-3 u.w.l., a także art. 3 pkt 2a p.b..

Ponadto jako niezasadne Sad ocenił zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Wbrew twierdzeniom Skarżących odmowa wydania zaświadczenia znajdowała uzasadnienie w obowiązujących przepisach, a organy w sposób prawidłowy ustaliły stan faktyczny sprawy.

W tym stanie rzeczy Sad na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.