Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 497/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2024-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135 , art. 200 w zw. z art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 124 ust. 1 ,art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), Sędzia WSA Agnieszka Banach, protokolant Starszy inspektor sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2024 r. sprawy ze skarg A Sp. z o.o. w [...] i B Sp. z o.o. w [...] na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 5 lipca 2024 r. znak: SPN.I.7534.14.2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Świętokrzyskiego na rzecz A Sp. z o.o. w [...] kwotę 1189 (jeden tysiąc sto osiemdziesiąt dziewięć) złotych oraz na rzecz B Sp. z o.o. w [...] kwotę 636 (sześćset trzydzieści sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 5 lipca 2024 r. znak: SPN.I.7534.14.2023 Wojewoda Świętokrzyski, po rozpatrzeniu odwołań B Sp. z o.o. oraz A Sp. z o.o. od decyzji Starosty Kieleckiego z dnia 27 stycznia 2023 r. znak: GN-I.6821.5.32.2021.DG, orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 11.021,01 zł na rzecz współwłaścicieli C, której sukcesorem prawnym jest B Sp. z o. o. w [...] i A Sp. z o.o. w [...], proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów, za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obr. ewid. [...], przez zezwolenie D S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...], uchylił ww. decyzję Starosty Kieleckiego z dnia 27 stycznia 2023 r. w części dotyczącej punktu 1, 2 i 3 i w tym zakresie orzekł:

"1. ustalić odszkodowanie w wysokości 11.021,00 zł (słownie złotych: jedenaście tysięcy dwadzieścia jeden) za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obr. ewid. [...], stanowiącej współwłasność B Sp. z o.o. w [...] (następcę prawnego C) i A Sp. z o.o. w [...], w związku z ostateczną decyzją Starosty Kieleckiego z dnia 28 lipca 2017 r. znak: GN-I.6821.5.17.2016.

2. Odszkodowanie ustalone w pkt 1 płatne na rzecz:

a) B Sp. z o.o. w [...] w kwocie 4.221,04 zł (słownie złotych: cztery tysiące dwieście dwadzieścia jeden złotych i 04/100), za udział wynoszący 383/1000 części,

b) NCT lI Sp. z o.o. w [...] w kwocie 6.799,69 zł (słownie złotych: sześć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt dziewięć i 69/100), za udział wynoszący 617/1000 części.

3. Zobowiązać D S.A. z siedzibą w miejscowości Konstancin-Jeziorna do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji, na rzecz B Sp. z o.o. w [...] i A Sp. z o.o. w [...] jednorazowo w terminie 14-tu dni od dnia wydania niniejszej decyzji."

W pozostałym zakresie Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Kieleckiego.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że przedmiotem postępowania jest nieruchomość położona w obrębie ewid. 0006 [...] (jednostka ewid. 260410_2), oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...], która zgodnie z księgą wieczystą [...] stanowi współwłasność A Sp. z o.o. w 617/1000 części oraz C Sp. z o.o. S.K.A. w 383/1000 części. W dniu 13 grudnia 2022 r. doszło do połączenia obu spółek dokonanego poprzez przeniesienie całego majątku C na spółkę B Sp. z o.o., co zostało ujawnione w KRS: [...], w wyniku czego spółka B Sp. z o.o. stała się sukcesorem prawnym spółki C. W dniu 14 września 2023 r. spółka C Sp. z o.o. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego, co zostało ujawnione w KRS Nr [...]. Do dnia wydania niniejszej decyzji spółka C Sp. z o.o. S.K.A. figuruje w ww. księdze wieczystej jak współwłaściciel działki nr [...] w 383/1000 części.

Wnioskiem z dnia 20 lipca 2021 r. Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A., wystąpiły do Starosty Kieleckiego o ustalenie wysokości odszkodowania za szkody powstałe w związku z wydaniem ostatecznej decyzji Starosty Kieleckiego z dnia 28 lipca 2017 r., znak: GN-1.6821.5.17.2016, ograniczającej sposób korzystania z ww. nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], poprzez udzielenie D S.A. z siedzibą w Konstancinie-Jeziornej zezwolenia na realizację inwestycji, polegającej na budowie jednotorowej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...].

Starosta Kielecki wszczął postępowanie w sprawie i zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej działki. Dla potrzeb postępowania sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego J. J. operat szacunkowy z dnia 9 września 2022 r. Operat ten został dopuszczony przez organ I instancji jako dowód w sprawie. Wynika z niego, że zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z trwałym ograniczeniem korzystania z nieruchomości zostało określone na kwotę 11.021,00 zł. Starosta Kielecki decyzją z dnia 27 stycznia 2023 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w takiej wysokości na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów. Wojewoda Świętokrzyski decyzją z dnia 30 czerwca 2023 r. utrzymał w mocy ww. decyzję Starosty Kieleckiego oraz postanowieniem z tego samego dnia stwierdził niedopuszczalność odwołania złożonego przez B Sp. z o.o. od tej decyzji uznając, iż skarżąca spółka nie jest uprawnionym podmiotem do złożenia odwołania. WSA w Kielcach, po rozpoznaniu skargi złożonej przez B Sp. z o.o., wyrokiem z dnia z dnia 28 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Ke 560/23, uchylił zaskarżone postanowienie Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 30 czerwca 2023 r. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż od dnia 13 grudnia 2022 r. B Sp. z o.o. w [...] jest następcą prawnym dotychczasowej spółki C, w związku z czym Wojewoda Świętokrzyski błędnie uznał, iż B Sp. z o.o. nie posiada statusu strony w postępowaniu z uwagi na brak interesu prawnego, a w konsekwencji wadliwie zastosował art. 134 K.p.a. Natomiast, po roz[...] skargi złożonej przez A Sp. z o.o., WSA w Kielcach wyrokiem z dnia 28 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Ke 559/23, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 30 czerwca 2023 r., uznając skargę za zasadną, co było konsekwencją wydania uprzedniego wyroku ze skargi na postanowienie Wojewody sygn. akt II SA/Ke 560/23, stwierdzającego, iż B Sp. z o.o. z siedzibą w [...] jest następcą prawnym C Sp. z o.o. SKA z siedzibą w [...].

Rozpatrując zatem ponownie odwołania, Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego J. J. o ewentualne potwierdzenie aktualności sporządzonego w dniu 9 września 2022 r. operatu szacunkowego. W dniu 30 stycznia 2024 r. biegła przedłożyła analizę potwierdzającą jego aktualność. W pismach z dnia 7 maja 2024 r. pełnomocnik odwołujących zakwestionował prawidłowość sporządzonej przez J. J. aktualizacji operatu szacunkowego, jak również prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Organ II instancji zwrócił się do rzeczoznawcy celem odniesienia się do podniesionych zarzutów. Odpowiedzi biegła udzieliła w pismach z dnia 27 czerwca 2024 r. oraz z dnia 3 lipca 2024 r.

Wojewoda Świętokrzyski rozpatrując odwołanie oraz całość zgromadzonego materiału dowodowego podniósł, że wydana decyzja organu I instancji wymaga dokonania korekty merytoryczno-reformacyjnej, a to wobec uznania że B Sp. z o.o. jest sukcesorem prawnym spółki C Sp. z o.o. SKA, która stała się podmiotem praw i obowiązków spółki przejmowanej i na jej rzecz należy ustalić odszkodowanie.

Organ podniósł dalej, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 9 września 2022 r. Rzeczoznawca ustaliła, że dla terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość w dacie wydania decyzji Starosty Kieleckiego obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr VII/53/15 Rady Gminy Miedziana Góra z dn. 26 czerwca 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa [...] na terenie gminy - część HA (Dziennik Urzędowy Woj. Świętokrzyskiego z dnia 03.08.2015r., poz. 2350), dalej w skrócie jako "m.p.z.p.". Zgodnie z ww. planem działka nr [...] położona jest na terenach opisanych jako UC2 - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., KD-Z1 i KD-Z2 - tereny projektowanych dróg powiatowych klasy zbiorczej oraz KK2 + EE220 KV - tereny projektowanej linii kolejowej wraz ze strefą techniczną projektowanej linii elektroenergetycznej. W celu określenia zmniejszenia wartości ww. nieruchomości w pierwszej kolejności określiła wartość gruntu bez obciążenia. W związku z powyższym analizą objęła rynek nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi lub nabywanymi pod infrastrukturę techniczną (zgodnie z przeznaczeniem części nieruchomości na której zlokalizowana jest linia) z terenu całego województwa świętokrzyskiego. Wartość 1 m2 części nieruchomości o ww. przeznaczeniu została przyjęta na poziomie 88,20 zł/m2. Następnie, przy uwzględnieniu współczynników korygujących obliczyła zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z powstania trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, które jest związane z istnieniem obcego elementu w nieruchomości lub nad nieruchomością, występowaniem utrudnień przestrzennych w gospodarowaniu, wynikających z występowania elementów przebiegu infrastruktury, stworzeniem potencjalnego zagrożenia bezpieczeństwa właściciela i jego mienia, możliwością wejścia właściciela infrastruktury na nieruchomość w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii, reglamentacją dotyczącą upraw sadowniczych i sadzenia innych drzew, koniecznością zmiany funkcji nieruchomości w pasie budowy infrastruktury i w pasie ochronnym. W konsekwencji, wysokość szkody z tytułu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości przyjęto na podstawie sporządzonego operatu na poziomie 11.021,00 zł.

Odwołując się do treści art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "u.g.n.", organ odwoławczy zauważył, iż rzeczoznawca majątkowy przy piśmie z dnia 30 stycznia 2024 r. przesłała aktualizację operatu, w której potwierdziła, iż zmiany uwarunkowań prawnych, w tym przepisy wprowadzone w dniu 9 września 2023 r. rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości lub zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. oraz w sprawie wyceny nieruchomości, nie wpłynęły na sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca ponownie przeanalizowała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod infrastrukturę techniczną, które miały miejsce w okresie od września 2021 r. do września 2023 r. i określiła, że ceny jednostkowe, zaktualizowane o trend czasowy, zawierały się w przedziale od 36,25 zł do 101,19 zł za m2 powierzchni gruntu. Ustaliła, że ceny nieruchomości różnią się o mniej niż trzy procent wartości oszacowanej w operacie szacunkowym z dnia 9 września 2022 r. Uzasadniła, iż występujące na rynku nieruchomości różnice w cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych wynikają nie ze zmiany w czasie, lecz z różnic w cechach charakteryzujących te nieruchomości. Dlatego też uznała, że można przyjąć, iż poziom cen dla tego rodzaju nieruchomości pozostaje na stałym stabilnym poziomie.

Również w piśmie z dnia 24 czerwca 2024 r. biegła podtrzymała w całości swoje stanowisko. Wyjaśniła, że linia elektroenergetyczna 220 kV wraz z pasem technologicznym na przedmiotowej działce zlokalizowana jest na terenie objętym m.p.z.p., przeznaczonym pod strefę techniczną projektowanej linii elektroenergetycznej. Są to tereny wyłączone z zabudowy, na których możliwa jest lokalizacja parkingów i dróg wewnętrznych. Z treści planu wynika również, że uzgodnienia co do możliwości zabudowy dotyczą jedynie pasa terenu oznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem KK2 + EE220 kV, a nie, jak wskazuje pełnomocnik odwołujących, całego terenu nieruchomości objętej wyceną. Odnosząc się do kwestii doboru nieruchomości przyjętych do porównania z działką wycenianą biegła poinformowała, że próbka ta, w jej ocenie, została dobrana prawidłowo. Linia elektroenergetyczna 220 kV wraz z pasem technologicznym położona jest na terenie przeznaczonym pod infrastrukturę techniczną i dlatego do porównania zostały przyjęte nieruchomości przeznaczone lub nabywane pod infrastrukturę techniczną. Uznała również, iż błędne jest twierdzenie pełnomocnika właścicieli, że nieruchomość znajduje się de facto w K., bowiem dane ewidencyjne wyraźnie wskazują, że nieruchomość znajduje się na terenie gminy [...], obręb [...], a więc na terenach wiejskich. Odnosząc się natomiast do, kwestionowanej przez pełnomocnika odwołujących, kwestii formy potwierdzenia aktualności operatu, biegła wyjaśniła że ustawodawca pozostawił rzeczoznawcy majątkowemu decyzję co do sposobu przeprowadzenia aktualizacji oraz jej formy. Ponieważ w postępowaniach administracyjnych operaty stawią dowód w sprawie (są przechowywane, powielane i udostępniane), nie ma fizycznej możliwości zmiany treści operatu szacunkowego poprzez umieszczenie stosownej klauzuli o aktualności. Powszechnie praktykowane jest potwierdzenie aktualności osobnym pismem stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego.

Uwzględniając całość przeprowadzonej przez biegłą wyceny wraz z aktualizacją oraz pismami z dnia 24 czerwca 2024 r. oraz z dnia 3 lipca 2024 r. Wojewoda stwierdził, iż stanowią one kompletną całość. W jego ocenie biegła właściwie dokonała opisu stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Prawidłowo przyjęła do porównania nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone lub nabywane pod infrastrukturę techniczną funkcji dominującej dla nieruchomości, wskazała na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołała podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonała szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także sporządziła jej charakterystykę w kontekście położenia i otoczenia. Ponadto należycie uzasadniła dlaczego nie doszło do zmiany wartości przedstawionej w operacie szacunkowym. Organ zauważył, iż ceny nieruchomości przedstawione w operacie z okresu od listopada 2020r. do czerwca 2022r. nie uległy zmianie i w okresie przyjętym do aktualizacji, tj. od września 2021r. do września 2023r. nadal mieszczą się w przedziale od 36,25zł do 101,19zł za m2.

Dodatkowo Wojewoda zaznaczył, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym.

Organ podkreślił, że zgodnie z protokołem załączonym do wniosku D S.A. z dnia 31 sierpnia 2018 r. skierowanym do Starosty Kieleckiego, wskutek zrealizowania inwestycji na działce nr [...] nie stwierdzono zniszczeń na nieruchomości. Wartość szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia, dotyczy określonego w decyzji Starosty Kieleckiego pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie ustalone w niniejszym postępowaniu, obejmuje wszystkie elementy związane z funkcjonowaniem infrastruktury, w tym zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania, a także skutki spowodowane obowiązkiem jej udostępnienia w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii infrastruktury. Zlokalizowanie na części działki nr [...] pasa technologicznego linii 220 kV nie obniża samo przez się wartości nieruchomości, albowiem możliwość jego zlokalizowania była przewidziana w dokumentach planistycznych.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda wskazał, że to nie przebieg linii elektroenergetycznej przez południową część działki uniemożliwi zamierzenia inwestycyjne współwłaścicieli nieruchomości. Fakt, iż na tym terenie nie będzie możliwe wybudowanie obiektu wielkopowierzchniowego nie wynika z samego przebiegu linii, lecz z zapisów m.p.z.p., zaś współwłaściciele zakupili działkę już obarczoną ograniczeniem wynikającym z zapisów z § 23 tego aktu. Jednocześnie bezzasadne jest również twierdzenie, że pozostała północna część nieruchomości będzie dla współwłaścicieli bezużyteczna, jak również, że linia elektroenergetyczna może zakłócić proces uzyskania pozwolenia na budowę w pozostałej (północnej) części działki. Wszelkie ograniczenia dotyczą terenu pod pasem technologicznym, a nie całej powierzchni nieruchomości. Zagadnienie uniemożliwienia wypowiedzenia się stronie co do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci wyjaśnień biegłej J. J., złożonych w odpowiedzi na uwagi strony, w związku ze sporządzonym operatem szacunkowym, jest zdaniem organu bezpodstawne. Brak możliwości odniesienia się do wyjaśnień biegłej nie powoduje, w niniejszym przypadku, że zostałaby wydana decyzja o odmiennej treści niż gdyby została wydana po przedstawieniu swojego stanowiska przez stronę. Również zarzut przyznania stronie odszkodowania nie odpowiadającego wartości poniesionych szkód jest bezzasadny. Jest to jedynie subiektywne przekonanie, nie poparte żadnymi dowodami. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Jeśli strona uważa, że operat ten budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.).

Skargi na powyższą decyzję Wojewody Świętokrzyskiego wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach A Sp. z o.o. w [...] i B Sp. z o.o. w [...], podnosząc zarzuty naruszenia:

I. przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 156 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2004 roku (Dz.U. z 2004 r., nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem z 2004 roku", tj. rozporządzenia aktualnego na dzień sporządzenia przez biegłą operatu i aktualizacji operatu, w zw. z § 85 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. – poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym potwierdzeniu aktualności operatu, gdyż aktualizacja operatu biegłej powinna była składać się z:

- poprzedniego operatu z 2022 roku,

- zawartej w operacie z 2022 roku klauzuli rzeczoznawcy, że operat z 2022 roku nadal jest aktualny i może zostać wykorzystany w sprawie,

- aktualizacji sporządzonego operatu,

podczas gdy w niniejszej sprawie te wymogi nie zostały spełnione, bowiem biegła przesłała do organu jedynie aktualizację operatu z 9 września 2022 roku wraz z dołączoną klauzulą o aktualności operatu z 2022 roku, a zatem nie przesłała operatu z 2022 roku, który powinien zawierać klauzulę o aktualności operatu z 2022 roku zgodnie z wymogami rozporządzenia z 2004 roku, ergo w sprawie nie istnieje aktualny operat a więc nie ma podstawy do orzekania,

2) art. 156 ust. 4 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające się we wskazaniu, że biegła, dokonując aktualizacji operatu szacunkowego, nie miała obowiązku ponownej analizy rynku, lecz mogła wskazać, że zmiana cen w okresie między sporządzeniem operatu a jego aktualizacją wynosiła 3%, mieściła się w granicach błędu statystycznego i w związku z tym zmiana wartości nieruchomości wynosiła 0% (nie zmieniła się) - podczas gdy biegła:

- nie wskazała, w jaki sposób rozumie pojęcie błędu statystycznego - a zwłaszcza nie wskazała, w jaki sposób należy według niej interpretować ww. wartość 3% - bo jednak ta wartość pokazuje, że ceny nieruchomości wzrosły,

- błąd statystyczny 3% oznacza zaś, że wzrost wartości nieruchomości mógł wynosić od 0% (czyli brak wzrostu) do 6%, a już sam wskaźnik inflacyjny, który wskazuje na wzrost wartości cen (w tym również nieruchomości), we wrześniu 2023 roku wynosił 8,2%, co oznacza, że ceny nieruchomości wzrosły również (skoro wszystko inne drożało w tym okresie o ponad 8%) w stosunku do września 2022 roku, a więc jeśli już to należałoby uznać, że ten błąd statystyczny jest bliższy 6% niż 0%,

- biegła automatycznie przyjęła, że błąd statystyczny oznacza, że w sprawie nie doszło do zmiany cen nieruchomości, a zatem wartość tę należy określić na 0% - mimo że wskaźnik inflacji wskazuje, że należało przyjąć wartość błędu statystycznego na poziomie 6%, i uwzględnić taki wzrost w swojej aktualizacji operatu,

co prowadzi do wniosku, że w sprawie wycena powinna zostać zaktualizowana ze względu na wzrost cen nieruchomości, a zatem operat który nie został zaktualizowany nie może stanowić podstawy orzekania w niniejszej sprawie, zaś organ nie powinien był uznać za prawidłowe twierdzeń biegłej w tym zakresie;

3) art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 6 oraz 7 rozporządzenia poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie, polegające na uznaniu, że pierwotny operat biegłej jest prawidłowy, podczas gdy w sprawie doszło do szeregu naruszeń w zakresie operatu, których to naruszeń biegła nie skorygowała, lecz w kolejnych pismach podtrzymywała - a mianowicie:

a) wskazała, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z m.p.z.p., tj. przeznaczenie rolne (zaś na jej terenie możliwa jest budowa wyłącznie infrastruktury technicznej), jest prawidłowe - podczas gdy pas, na którym znajduje się linia elektroenergetyczna, jest częścią nieruchomości przeznaczonej pod obiekt wielkopowierzchniowy,

b) wskazała, że:

- linia elektroenergetyczna, z uwagi na jej posadowienie w południowej części nieruchomości, wpływa jedynie na południową część nieruchomości, a nie na całą działkę,

- możliwe jest posadowienie obiektu wielkopowierzchniowego jedynie w północnej części działki,

podczas gdy:

- powyższe nie jest prawdą i świadczy o niezrozumieniu przez biegłą całości zamierzenia inwestycyjnego skarżących - które ma być realizowane z udziałem właścicieli nieruchomości sąsiednich, tj. X. Sp. z o.o., C .Sp. z o.o., B Sp. z o.o. i A Sp. z o.o., na szeregu sąsiadujących ze sobą działek, ergo kształt nieruchomości, który jest wąski w południowej części, a szerszy w północnej części nie wpływa w jakikolwiek sposób na utrudnienie, czy też niemożliwość budowania obiektu wielkopowierzchniowego w części południowej, gdyż będzie on budowany na wielu działkach sąsiednich, co prowadzi do konkluzji, iż linia energetyczna utrudnia taką budowę, czego biegła nie uwzględniła,

- biegła nie wzięła pod uwagę, iż pomimo faktu, że skarżące mogą potencjalnie realizować niektóre obiekty w pasie służebności, to zgodnie z treścią decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości skarżące muszą uzyskać zgodę D S.A. na wszelkie zamierzenia inwestycyjne, co może w konsekwencji skutkować tym, że D S.A. odmówi skarżącym zgody na realizację jakichkolwiek obiektów – więc w praktyce może się okazać, że D S.A. nie wyrazi np. zgody na realizację parkingów i ww. nieruchomość będzie bezużyteczna dla skarżących, co oznacza de facto ich wywłaszczenie – D S.A. wedle własnego uznania będzie mogła arbitralnie decydować, co będzie posadowione na działce skarżących,

c) sporządzenie przez biegłą wadliwej próbki nieruchomości podobnych, co przejawiało się w:

- dokonaniu porównania przez biegłą nieruchomości skarżących, stanowiącej najlepszy teren inwestycyjny w województwie świętokrzyskim, ze zwykłymi nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę linią energetyczną, co jest błędem, i wskazywanie że wartość nieruchomości przeznaczonej pod infrastrukturę techniczną zawsze wynosi tyle samo (w całej Polsce), co jest błędem, gdyż biegła sama wskazała na różne warianty w wycenie takich nieruchomości,

- wadliwym uznaniu, że nieruchomość skarżących nie może zostać uznana za idealnie zlokalizowaną wskutek położenia poza miastem i w oddaleniu od terenów zurbanizowanych - podczas gdy nieruchomość zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie miasta Kielce, przy drodze ekspresowej S7 i DK nr 74, które przecinają się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości posiadającej bezpośredni wjazd z trasy S7 na nieruchomość, a nadto nieruchomość skarżących jest niezabudowana - co stanowi najlepszy możliwy parametr działki przeznaczonej na obiekt wielkopowierzchniowy, gdyż poza częścią nieruchomości przeznaczoną na linię elektroenergetyczną skarżące mogą dowolnie projektować własną inwestycję bez konieczności rozbierania budynków, czy też np. instalacji wodnokanalizacyjnych itp. i skomunikowania w ramach istniejącej zabudowy,

a zatem organ wydał decyzję i ustalił należne skarżącym odszkodowanie na podstawie operatu, który nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odszkodowaniu.

II. przepisów prawa procesowego mogących mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 10 § 1 K.p.a. poprzez brak możliwości wypowiedzenia się odnośnie zgromadzonego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji, w sytuacji gdy w aktach sprawy został zgromadzony nowy materiał dowodowy, tj. pisma biegłej z dnia 24 czerwca 2024 roku oraz z 3 lipca 2024 roku, co miało wpływ na wynik sprawy, bowiem ww. materiał dowodowy jest w niniejszej sprawie kluczowy, i umożliwiłoby skarżącym skontrowanie twierdzeń biegłej wskazanych w tych pismach i wykazanie, że jej twierdzenia nie są zgodne z rzeczywistością, tj. skarżące mogłyby wskazać, iż:

a) operat szacunkowy nie może być w sprawie stosowany, gdyż jego ważność już upłynęła, a nie został potwierdzony w sposób prawidłowy, co oznacza, że nie może stanowić podstawy do ostatecznego określenia przez organ wysokości należnego skarżącym odszkodowania;

b) ponadto, nawet gdyby operat mógł być zastosowany w sprawie, to i tak nie może zostać uznany za prawidłowy, bowiem zawiera szereg nieprawidłowości, które świadczą o tym, że nie może on stanowić podstawy do określenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania (np. przyjęcie błędu statystycznego w wysokości 3%, brak dokładnej analizy rynku nieruchomości),

co mogłoby mieć wpływ na wynik niniejszej sprawy, bowiem w następstwie argumentacji skarżących organ mógłby dojść do przekonania, że w sprawie skarżących należne jest wyższe odszkodowanie niż pierwotnie określono, i w związku z tym podjąłby działania w celu ustalenia należnego Spółkom odszkodowania;

2) art. 8 § 1 K.p.a. w zw. z art. 10 § 1 K.p.a. poprzez arbitralne uznanie przez organ, że odniesienie się do pism biegłej z 24 czerwca oraz 3 lipca 2024 roku nie wnosiłoby nic do sprawy - podczas gdy organ nie ma możliwości takiego arbitralnego określenia, czy skarżące miałyby możliwość wnieść coś nowego do sprawy i musi taką możliwość skarżącym zapewnić - co doprowadziło w efekcie do pogłębienia w skarżących nieufności do organu, który z góry wie jaka będzie decyzja w sprawie i żadne argumenty skarżących tego nie zmienią;

3) art. 81 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez uznanie za udowodnione okoliczności wskazanych przez biegłą w pismach z dnia 24 czerwca 2024 roku oraz z 3 lipca 2024 roku, podczas gdy:

- by można było uznać daną okoliczność za udowodnioną w sprawie, to strona powinna mieć możliwość wypowiedzenia się co do niej przed wydaniem przez organ decyzji – a jeżeli takiej możliwości nie miała, to wszystkie te okoliczności nie mogą zostać uznane za udowodnione, a tym samym stanowić podstawy rozstrzygnięcia;

- w niniejszej sprawie pisma biegłej z 24 czerwca i 3 lipca 2024 roku nie mogą stanowić podstawy rozstrzygnięcia i czynienia przez organ ustaleń, bowiem skarżące nie miały możliwości zapoznania się z ww. pismami i nie została im zapewniona możliwość wypowiedzenia co do treści tych pism,

co oznacza, że okoliczności podniesione w ww. pismach nie mogą zostać uznane za udowodnione, a w konsekwencji w niniejszej sprawie organ nie zebrał materiału dowodowego w sposób, który pozwoliłby na określenie odszkodowania w sprawie;

4) art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak dokonania przez organ oceny operatu sporządzonego przez biegłą, bowiem:

a) w decyzji organ skupił się na wskazaniu, że operat biegłej jest spójny, logiczny i zupełny, nie zawiera braków ani błędów,

b) organ zaś nie odniósł się do wyrażanych przez siebie i podnoszonych przez skarżące Spółki wątpliwości dotyczących:

- aktualizacji operatu;

- twierdzeń biegłej co do wzrostu wartości nieruchomości w okresie między sporządzeniem operatu a jego aktualizacją;

- innych, podnoszonych przez uczestnika, wad pierwotnego operatu

co nie może stanowić oceny operatu, a stanowi jedynie zbiór ogólnych sformułowań, które nie mogą stanowić rzeczywistej i pogłębionej analizy tego dowodu;

5) art. 107 § 3 Kp.a. w zw. z art. 8 § 1 K.p.a. poprzez sporządzenie nieprawidłowego uzasadnienia decyzji w sposób niezgodny z ustawowym wzorem, tj. sporządzenie uzasadnienia decyzji, w której organ nie odniósł się do przytaczanych przez skarżące twierdzeń, dotyczących:

a) błędów biegłej w operacie, tj. tego że operat biegłej jest merytorycznie niepoprawny w zakresie:

- przeznaczenia nieruchomości;

- określenia atrakcyjności położenia nieruchomości;

- próby porównawczej nieruchomości podobnych;

b) błędów biegłej w aktualizacji operatu i pismach z 24 czerwca i 3 lipca 2024 roku, tj. tego, że:

- sposób potwierdzenia operatu szacunkowego zastosowany przez biegłą został dokonany w sposób nieprawidłowy - niezgodny z art. 156 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia z 2004 roku;

- aktualizacja operatu dokonana przez biegłą stanowi prawidłową, powtórną analizę nieruchomości;

- biegła w sposób nieprawidłowy odniosła się do kwestii 3% zmian wartości nieruchomości w okresie między sporządzeniem operatu i sporządzeniem jego aktualizacji (stanowiącej według niej błąd statystyczny),

co spowodowało, że organ:

- sporządził uzasadnienie decyzji w sposób szablonowy, nieprzystający do realiów niniejszej sprawy;

- sporządził uzasadnienie decyzji w sposób ogólnikowy, niewyjaśniający motywów rozstrzygnięcia organu;

6) art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, tj. operatu szacunkowego oraz pisma biegłej potwierdzającego aktualność operatu szacunkowego, jak również pisma biegłej z 24 czerwca 2024 roku, przy jednoczesnym niedostatecznym rozpatrzeniu pism skarżących odnoszących się do braków i wad operatu i aktualizacji operatu - co przejawiało się w uznaniu, że organ doszedł do błędnego przekonania, iż operat został prawidłowo potwierdzony przez biegłą i może w związku z tym być nadal wykorzystywany w sprawie - podczas gdy skarżące Spółki wskazywały, że:

- operat szacunkowy nie został prawidłowo potwierdzony przez biegłą, lecz z naruszeniem art. 156 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia z 2004 roku;

- ponadto, w pismach z 24 czerwca i 3 lipca 2024 roku biegła nieprawidłowo odniosła się do wzrostu wartości nieruchomości o 3%, co jej zdaniem jest w granicach błędu statystycznego;

a dodatkowo sam operat szacunkowy w swojej konstrukcji wykazuje szereg nieścisłości i wad – co oznacza, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do wydania decyzji odmiennej, tj. odmiennie określającej wysokość należnego skarżącym odszkodowania, bowiem:

- operat stanowiący podstawę wydania decyzji nie jest już aktualny, gdyż nie został potwierdzony w sposób prawidłowy - a zatem już nie obowiązuje i nie może stanowić podstawy do wydania merytorycznej decyzji;

- nawet gdyby operat został potwierdzony w sposób prawidłowy, to i tak nie mógł stanowić podstawy do rozstrzygnięcia, gdyż zawiera liczne uchybienia i braki, na które skarżące wskazywały w toku postępowania i wskazują także w niniejszej skardze,

co oznacza, że operat nie mógł stanowić podstawy do wydania decyzji w sprawie.

W związku z powyższym skarżące Spółki wniosły, na podstawie art. 145 § 1 pkt lit. a) i c) p.p.s.a., o uchylenie zaskarżonej decyzji organu oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Dodatkowo wskazał, że biegła w pismach z dnia 24 czerwca 2024 r. oraz z dnia 3 lipca 2024 r. szczegółowo wyjaśniła, że w przedmiotowej sprawie aktualizacja operatu szacunkowego z dnia 9 września 2022 r. została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, a organ te wyjaśnienia uznał za prawidłowe. Kwestie dotyczące błędnie wykonanego operatu szacunkowego w zakresie opisu przeznaczenia, określenia atrakcyjności położenia nieruchomości oraz dobrania przez biegłą niewłaściwej próbki nieruchomości przyjętych do porównań, są bezzasadne. O podobieństwie nieruchomości decyduje biegły, który posiada w tym zakresie niezbędną wiedzę i doświadczenie, a także dysponuje informacjami zdobytymi w wyniku przeprowadzonych badań i analizy rynku. W niniejszym przypadku rzeczoznawca, stosownie do dyspozycji § 56 ust. 1 pkt 7 i pkt 8 rozporządzenia, wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi kierowała się dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazała również cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 935), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu: w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126. Jak stanowi art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z kolei z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Jak wyjaśniono to m.in. w wyroku NSA z 28 czerwca 2022 r., sygn. I OSK 890/19, zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 430).

Przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same decyzje wydawane na podstawie tego przepisu, zezwalające na określone działania, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego), powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono także w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Jeżeli zmniejszenie wartości ma być wywołane zdarzeniami wymienionymi w art. 124 u.g.n., a są nimi działania związane z przeprowadzaniem i zakładaniem ciągów, przewodów i urządzeń, to odszkodowanie za zmniejszenie wartości również przysługuje po ich faktycznym zaistnieniu.

Z regulacjami tymi skorelowane są przepisy wykonawcze, dotyczące ustalania odszkodowania. Wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021r. poz. 555; dalej również jako "rozporządzenie z 2004 r."), które zgodnie z § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) ma zastosowanie w niniejszej sprawie.

Operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

Analiza operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszym przypadku pozwala na uznanie, że organy obu instancji w sposób niewłaściwy oceniły ten operat jako prawidłowy i mogący stanowić podstawę miarodajnych ustaleń w sprawie.

Przedmiotem wyceny była nieruchomość położona w [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 6,3992 ha, która zgodnie z m.p.z.p. położona jest na terenach oznaczonych jako UC2 - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, KD-Z1 i KD-Z2 - tereny projektowanych dróg powiatowych klasy zbiorczej oraz KK2 + EE220 KV - tereny projektowanej linii kolejowej wraz ze strefą techniczną projektowanej linii elektroenergetycznej. Ostateczną i prawomocną decyzją z dnia 28 lipca 2017 r. Starosta Kielecki ograniczył sposób korzystania z tej nieruchomości poprzez udzielenie D S.A. z siedzibą w [...] zezwolenia na realizację inwestycji, polegającej na budowie jednotorowej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...], w odległości 4,42 m (przy zachodniej granicy działki) do 13,04 m (przy wschodniej granicy działki) od południowej granicy działki, ustanawiając pas technologiczny o szerokości 50 m, tj. 25 m po obu stronach linii. Powierzchnia terenu trwale ograniczonego wynosi 833 m2. Linia elektroenergetyczna 220 kV wraz z pasem technologicznym na ww. działce zlokalizowana jest na terenie objętym m.p.z.p., przeznaczonym pod strefę techniczną projektowanej linii.

Autorka operatu określiła wartość 1 m2 gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. § 4 ust. 4 tego samego aktu stanowi z kolei, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Istotą podejścia porównawczego (w tym metody porównywania parami, jak i metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.; por. wyrok WSA w Gdańsku z 9 maja 2018 r., sygn. II SA/Gd 104/18). Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Opisu tego należy dokonywać w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest znajomość cech wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku 17 października 2018 r., sygn. II SA/Gd 355/18). Uzasadnienie dokonanego wyboru powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17). Jak jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie (por. m.in. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15) operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10).

W rozpatrywanym przypadku ze sporządzonego operatu wynika, że jako podstawowe kryteria doboru próbki porównawczej nieruchomości przyjęto:

- rodzaj praw przysługujących do nieruchomości – do próbki porównawczej zostały przyjęte nieruchomości, do których przysługuje prawo własności,

- położenie nieruchomości – do próbki porównawczej zostały przyjęte nieruchomości położone na terenie powiatu kieleckiego,

- przeznaczenie nieruchomości – do próbki porównawczej zostały przyjęte nieruchomości przeznaczone lub nabywane pod infrastrukturę techniczną.

W wyniku analizy rynku, jak wynika z operatu, po odrzuceniu transakcji skrajnych, niemających znamion rynkowych do porównania, przyjęto 12 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych lub nabywanych pod infrastrukturę techniczną. Zostały one wyszczególnione w tabeli na str. 26-27 operatu, gdzie wykazano datę transakcji, lokalizację nieruchomości (powiat, gmina, obręb), powierzchnię gruntu, jego cenę jednostkową oraz przeznaczenie (w każdym przypadku pod infrastrukturę techniczną). Pod tabelą została zamieszczona adnotacja, z której wynika że "w operacie szacunkowym zostały zamieszczone dane nieruchomości porównawczych, które uznano za wystarczające do charakterystyki tych nieruchomości. Szersze informacje zgromadzone w procesie wyceny dotyczące nieruchomości porównawczych znajdują się w zasobie rzeczoznawcy. Ich ujawnianie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową obowiązującą rzeczoznawcę majątkowego".

W ocenie Sądu powyższa adnotacja, w powiązaniu z zakresem cech nieruchomości porównawczych, które zostały ujawnione w operacie (oraz a contrario zakresem tych, które ujawnione nie zostały) w świetle powyższych wywodów nie może zasługiwać na aprobatę, a w konsekwencji uznanie, że sporządzony operat jest prawidłowy. Zakres cech nieruchomości ujawnionych w tabeli jest bowiem bardzo wąski i ogólny, co w ocenie Sądu nie pozwala na właściwą ocenę (weryfikację tej oceny przez organ i Sąd), czy dobór nieruchomości podobnych został dokonany poprawnie, a w konsekwencji czy średnia cena metra kwadratowego, podlegająca następnie stosownej korekcie, została ustalona na miarodajnym poziomie. Co przy tym znamienne, w dalszej części operatu rzeczoznawca wskazała, że z analizy rynku regionalnego dotyczącego nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych lub nabywanych pod infrastrukturę techniczną wynika, że do cech rynkowych istotnych dla tego typu rynku należy zaliczyć: położenie szczegółowe i sąsiedztwo, dostępność komunikacyjną oraz sposób użytkowania i zagospodarowanie nieruchomości, przy czym jednocześnie choćby te cechy nieruchomości porównywanych pomija w ich opisie. Na str. 28 operatu biegła ustala wagi tych cech, w tym – jak twierdzi – w odniesieniu do przyjętej próby transakcji porównawczych. Nie znając jednak tych cech w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości, które podlegają porównaniu, nie sposób stwierdzić, czy te ustalenia zostały dokonane poprawnie. Wbrew twierdzeniu wynikającemu z ww. adnotacji autorki operatu, nie chodzi tu o dane indywidualizujące nieruchomość czy poszczególne transakcje (np. dane osobowe), które rzeczywiście objęte są tajemnicą rzeczoznawcy, ale o cechy nieruchomości – choćby takie o jakich biegła sama pisze i uznaje za istotne dla ich porównania, czy inne o jakich mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na położenie nieruchomości, a to w kontekście przeznaczenia pozostałej części przedmiotowej działki. O ile bowiem nieruchomość wyceniana słusznie została porównana do nieruchomości przeznaczonych lub nabywanych pod infrastrukturę techniczną, o tyle nie można pominąć faktu, że przeznaczenie pozostałej, zasadniczej części działki w m.p.z.p. to budowa obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Na ten fakt zwracały szczególną uwagę skarżące Spółki, podnosząc (także w kontekście lokalizacji nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie miasta Kielce, przy drodze ekspresowej S7 i DK 74, które przecinają się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, posiadającej wjazd z trasy S7, braku zabudowy, co w tym przypadku może stanowić atut), że nieruchomość jako całość stanowi dzięki temu być może (w przekonaniu Spółek tak właśnie jest) najlepszy teren inwestycyjny w województwie. Biegła dokonała co prawda korekty ustalonej ceny średniej, jednak brak znajomości istotnych, szczegółowych cech nieruchomości porównawczych nie pozwala w żaden sposób zweryfikować opinii w tym zakresie. Jak zaś zauważył autor skarg, już na podstawie ogólnych informacji można zauważyć, że większość nieruchomości porównywanych jest położona w znacznym oddaleniu od Kielc (na terenach typowo wiejskich, niekiedy w pobliżu parków krajobrazowych), w oddaleniu od dróg ekspresowych czy o zasięgu krajowym, a można również domniemywać, że nie są przeznaczone, czy choćby powiązane z nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę obiektów wielkopowierzchniowych.

Mając na uwadze powyższe, za uzasadnione należało uznać zarzuty skarg kwestionujące prawidłowość operatu z uwagi na brak wykazania wystarczających cech nieruchomości podobnych. Tym samym operat ten był dotknięty wadami, które pozbawiały ten dokument pełnej mocy dowodowej, a których to wad w zakresie szczegółowej charakterystyki konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji. Sąd orzekający w sprawie nie dokonywał przy tym merytorycznej oceny kwestionowanego operatu szacunkowego, a jedynie skontrolował jego warunki formalne. Brak opisów, które wyjaśniałyby w sposób zrozumiały dla odbiorców nieposiadających specjalistycznej wiedzy dlaczego rzeczoznawca wybrał takie, a nie inne nieruchomości podobne, czyni operat niejasnym i niezupełnym (por. wyrok WSA w Krakowie z 14 sierpnia 2024 r., sygn. I SA/Kr 464/24).

Z uwagi na fakt, że wadliwe okazały się już założenia i podstawy pierwotnego operatu, wszelkie zarzuty (w tym zarówno procesowe, jak i odnoszące się do naruszenia przepisów prawa materialnego) dotyczące nieprawidłowej jego aktualizacji należało uznać za bezprzedmiotowe. W zaistniałej sytuacji bowiem koniecznym będzie sporządzenie nowego operatu, który w sposób prawidłowy pozwoli ustalić wartość wycenianej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że wydając decyzję zarówno Wojewoda Świętokrzyski, jak i Starosta działający jako organ I instancji dopuścili się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., co powodowało konieczność uchylenia wydanych przez nich decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a. Rozpatrując sprawę ponownie organ I instancji uwzględni powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w pkt II wyroku. Na zasądzoną na rzecz A Sp. z o.o. w [...] kwotę 1189 zł złożyła się kwota wpisu sądowego - 272 zł, opłata od pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika – 900 zł, zaś w przypadku B Sp. z o.o. w [...] na zasądzoną kwotę 636 zł złożyła się kwota wpisu – 169 zł, opłata od pełnomocnictwa – 17 zł oraz 450 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika. Wynagrodzenie to zostało obliczone na podstawie § 2 pkt 3 i 4 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1964 ze zm.), przy czym w każdym przypadku na podstawie art. 206 p.p.s.a. Sąd zasądził połowę należnego w stosunku do wartości przedmiotu zaskarżenia wynagrodzenia z uwagi na fakt, że w obu połączonych sprawach skargi zostały sporządzone przez tego samego adwokata i są tej samej treści, a tym samym nakład pracy nie uzasadniał zasądzenia całości kosztów w tym zakresie.