Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 555/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-07-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 33, 35
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Gierak - Podsiadły, Sędziowie sędzia WSA Izabela Ostrowska, sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 lipca 2021 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2021 r. znak [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę


UZASADNIENIE

Uzasadnienie.

Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2021 r., znak [...], Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania U. W., reprezentowanej przez r. pr. W. W., od decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2020 r., znak [...], w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji – uchylił ww. decyzję Wojewody [...] i stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] .

Uzasadniając decyzję GINB wyjaśnił, że ww. decyzją z [...] sierpnia 2020 r. Wojewoda [...] odmówił stwierdzenia na wniosek U. W. nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] , zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej K. i W. M. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ewid. [...], obręb [...] G., położonej przy ul. D. w G. (przeniesionej decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] kwietnia 2020 r., na A. M. i M. P.).

Od powyższej decyzji U. W., reprezentowana przez r. pr. W. W., złożyła odwołanie do GINB.

GINB wyjaśnił charakter, cel i przesłanki postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, wskazując, że postępowanie nieważnościowe jest postępowaniem administracyjnym ograniczonym do oceny legalności decyzji w aspekcie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dacie jej wydania, zaś organ nadzorczy, co do zasady, orzeka wyłącznie w oparciu o akta sprawy, którymi dysponował. Organ administracji nie jest związany zarzutami zawartymi we wniosku strony o stwierdzenie nieważności decyzji i jeśli nawet uważa, że podniesione przez wnioskodawcę zarzuty są niezasadne, to musi zbadać z urzędu, czy zaskarżona decyzja nie jest dotknięta chociażby jedną z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a.

Jedną z przesłanek wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. jest wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt2 k.p.a.). GINB wyjaśnił, na czym polega rażące naruszanie prawa i stwierdził, że zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: "Pr. bud.", według stanu prawnego na dzień wydania kontrolowanej decyzji) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie zaś do art. 33 ust. 2 pkt 2 Pr. bud. powyższy dokument inwestor winien dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.

Inwestorzy K. M. i W. M. wraz z wnioskiem z 19 grudnia 2019 r., uzupełnionym wnioskiem z 14 stycznia 2020 r., o wydanie pozwolenia na budowę złożyli oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (działka nr ew. [...]) na cele budowlane. Tym samym nie doszło do rażącego uchybienia art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 Pr. bud.

Inwestorzy do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dołączyli decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r., ustalającą na ich wniosek warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na podstawie odrębnych przepisów, dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce nr ew. [...] przy ul. D., Obręb [...] "G." w G..

Na podstawie umowy z [...] kwietnia 2019 r., rep. [...] nr [...] dokonano zniesienia współwłasności działki nr [...] (zob. KW Nr [...], KW Nr [...], KW Nr [...]).

W dniu składania wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów, jako działka ewidencyjna nr [...], była oznaczona nr. ewid. [...], [...] (własność U. W.) i nr [...] (działka inwestycyjna, własność W. M. i K. M.).

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 1 Pr. bud., pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie zaś do treści przepisów art. 33 ust. 2 pkt 3 cyt. ustawy, powyższy dokument inwestor powinien dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, stosownie do art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293) określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie m.in. warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagań dotyczących interesów osób trzecich oraz linie rozgraniczające teren inwestycji. Decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy dotyczyła nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [...], natomiast pozwolenie na budowę dotyczy nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [...], przy czym co istotne, każda z działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...] stanowi odrębną nieruchomość, dla której założono odrębne księgi wieczyste i do których tytuł prawny przysługuje różnym podmiotom.

Decyzja o warunkach zabudowy określa dopuszczalne parametry inwestycji na określonej działce. Jeżeli zmianie ulega którykolwiek z parametrów działki stwierdzić należy, że dla nowopowstałej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Teza odmienna oznaczałaby, że przy określeniu minimalnej powierzchni zabudowy działki pierwotnej, inwestycja projektowana na nowopowstałej działce, aby być zgodną z decyzją o warunkach zabudowy musiałaby wykraczać poza granice działki inwestora.

Zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalone w decyzji wiążą organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że pozwolenie na budowę musi odpowiadać warunkom określonym w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. A zatem organ administracji publicznej wydający pozwolenie na budowę nie może kształtować odmiennie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu od tych, które zostały określone w decyzji o warunkach zabudowy. Organ wydający pozwolenie na budowę jest związany także przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia tej decyzji tzn. nie może obejmować pozwoleniem na budowę terenu, który nie został pozytywnie wskazany w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1837/15 podkreślił, że "zgodnie z art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej: u.p.z.p. - w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania pozwolenia na budowę - decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że pozwolenie na budowę musi odpowiadać warunkom określonym w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. A zatem, organ administracji publicznej wydający pozwolenie na budowę nie może kształtować odmiennie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu od tych, które zostały określone w decyzji wydanej na mocy 61 u.p.z.p. Organ wydający pozwolenie na budowę jest związany także przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia tej decyzji tzn. nie może obejmować pozwoleniem na budowę terenu, który nie został pozytywnie wskazany w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu".

Z porównania załącznika graficznego do decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r., znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy z projektem zagospodarowania terenu wynika, że decyzja o warunkach zabudowy obejmowała obszar odpowiadający działkom o nr ewid. [...] i [...]. Przewidywała zatem realizację budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na nieruchomościach, które w dniu składania wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę stanowiły odrębne nieruchomości należące do różnych podmiotów.

GINB przywołał ocenę prawną WSA w Warszawie zawartą w wyroku z 27 maja 2011r., sygn. akt VII SA/Wa 301/11, że "zmiana stanu prawnego na gruncie obligowała inwestora do przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy dla nowo wydzielonej nieruchomości. Natomiast (...) obowiązkiem organu architektoniczno - budowlanego było sprawdzenie, czy dołączona do wniosku (...) decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym" (podobnie: wyrok SN z dnia 12 sierpnia 2003r., sygn. akt III RN 12/03). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w powyższym orzeczeniu podzielił pogląd, że nielegitymowanie się przez inwestora decyzją o warunkach zabudowy dotyczącą powstałej w wyniku podziału działki stanowi rażące - w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. - naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 1 oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Podkreślenia wymaga także stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 7 października 2005r., sygn. akt II OSK 88/05, zgodnie z którym "pozwolenie budowlane może dotyczyć wyłącznie tej nieruchomości, do której odnosi się decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu".

Powyższe oznaczało, w ocenie GINB, brak decyzji o warunkach zabudowy w ujęciu przedmiotowym, tj. dla nieruchomości objętej inwestycją, gdyż decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości.

W decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy określone zostały parametry zabudowy dla działki nr [...], które nie mogą podlegać kontroli przez organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę na działce nr [...]. Do takich parametrów należy wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr ew. [...] - maksymalnie 30%. Nie jest bowiem możliwe ustalenie zachowania powyższego wymogu w odniesieniu do działki nr [...]. Decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy została wydana dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Do wniosku został dołączony projekt budowlany budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, wolnostojącego (Projekt architektoniczno- budowlany, Opis techniczny, pkt I Dane ogólne, s. 6) i projekt ten został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] . GINB zwrócił uwagę na sprzeczności w dokumentacji projektowej, projekt architektoniczno - budowlany dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego. Natomiast z opisu technicznego do projektu zagospodarowania działki nr [...] (Projekt budowlany. Projekt zagospodarowania działki, str. 29-31) wynika, że sporna inwestycja przewiduje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Z kolei na projekcie zagospodarowania terenu w legendzie wskazano, że nr 1 oznacza "Projektowany budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej wg projektu A.", zaś część graficzna przedstawia budynek wolnostojący.

Zgodnie z art. 33 ust. 1 Pr. bud. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania pozwolenia na budowę pozwolenie na budowę dotyczyło całego zamierzenia budowlanego, a jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego. Tylko wówczas organ może prawidłowo ocenić zgodność całego zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzją o warunkach zabudowy. Z projektu zagospodarowania działki dla całego zamierzenia budowlanego wynikają zasady rozmieszczenia wszystkich obiektów w terenie, a więc również obiektów realizowanych w następnych etapach inwestycji.

W przedmiotowej sprawie projekt zagospodarowania terenu nie przedstawia budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a jedynie budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący.

Art. 3 pkt 2a Pr. bud. zawiera definicję legalną zabudowy jednorodzinnej - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Co prawda nie ma definicji legalnej pojęcia "budynku wolnostojącego", "zabudowy bliźniaczej" czy "zabudowy szeregowej". Stwierdzić jednak należy, że takie definicje nie są konieczne bowiem już proste doświadczenie życiowe pozwala na rozróżnienie budynku wolnostojącego, bliźniaczego czy szeregowego. Praktyka architektoniczna wypracowała takie rozumienie tych pojęć, że pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej rozumie się budynki, które żadną ścianą nie przylegają do siebie nawzajem. Jego bryła jest zatem usytuowana niezależnie od pozostałej zabudowy. Pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej rozumie się dwa budynki, które stykają się jedynie ze sobą na całej długości jednej ze ścian, tworząc pary. Jedna ze ścian zewnętrznych budynku przylega zatem do drugiego budynku, a pozostałe trzy elewacje usytuowane są swobodnie. Przy czym "połowy" budynku, niejako wbrew nazwie, niekoniecznie muszą być lustrzanym odbiciem. Natomiast pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej rozumie się ciąg poszczególnych budynków stykających się ze sobą przeciwległymi ścianami. Dwie ściany zewnętrzne przylegają do sąsiednich budynków, na krańcach jedna, dwie stanowią przednią (wejściową) i tylną elewację, budynek dzieli działkę na dwie części; budynki szeregowe tworzą ciągi od trzech do kilkunastu obiektów (tak wyrok WSA we Wrocławiu z 2 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 659/15).

W orzecznictwie sądów administracyjnych, na gruncie wykładni językowej, przez pojęcie "wolnostojący" rozumie się samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami (tak wyrok WSA w Poznaniu z 2 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Po 90/17).

Z powyższego wynika, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r" nr [...] , została wydana z rażącym naruszeniem art. 33 ust. 1 Pr. bud. Jeśliby nawet przyjąć, że inwestorzy mogliby ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji na nieruchomości oznaczonej, jako działka nr [...] powołując się na decyzję o warunkach zabudowy wydaną dla działki nr [...] to należy wskazać, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] , jest niezgodna z decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r., o warunkach zabudowy w zakresie rodzaju zabudowy. Decyzja o warunkach dopuszcza budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, zaś decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego. Powyższe ustalenie prowadzi do stwierdzenia, że realizacja zabudowy jednorodzinnej w formie zabudowy wolnostojącej w sytuacji, gdy zapisy decyzji o warunkach zabudowy zezwalają na taką zabudowę jedynie w formie bliźniaczej, stanowi naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. w zw. z pkt 2 lit a tiret pierwszy decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010r.

Ponadto, decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy stanowi, że w przypadku podziału działki dopuszcza się sytuowanie budynków na granicy dzielącej obie części zabudowy bliźniaczej. Zatem warunkiem usytuowania budynku w granicy jest budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, podczas gdy projekt budowlany zatwierdzony kwestionowaną decyzja o pozwoleniu na budowę przewiduje budowę budynku jednorodzinnego wolnostojącego. Działa nr [...] , w granicy której zaprojektowano sporny budynek mieszkalny, jest działką niezabudowaną, która nie stanowi własności inwestorów.

Skutki analizowanego uchybienia są szczególnie poważne. Udzielenie pozwolenia na budowę, wbrew ograniczeniom zawartym decyzji o warunkach zabudowy, stanowi wyraz niewypełnienia podstawowych wymogów, od których ustawodawca uzależnia wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wszelkie unormowania wprowadzające obowiązek zgodności zaprojektowanej inwestycji z warunkami, na jakich może być ona realizowana, winny być przestrzegane w sposób restrykcyjny, ponieważ gwarantują one przestrzeganie ładu przestrzennego (wyrok NSA z 2 października 2015 r., sygn. akt II OSK 215/14). Ustalony ład przestrzenny jest istotnym elementem obrotu gospodarczego, ponieważ powinien dawać gwarancję, że na danym terenie powstaną tylko takie obiekty i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza to decyzja o warunkach.

Art. 32 ust. 4 pkt 1 Pr. bud. uzależnia możliwość wydania pozwolenia na budowę wprost od uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu). Inwestorzy taką decyzją nie legitymowali się, a zatem stwierdzić należy, że naruszenie to ma charakter naruszenia rażącego. Wskazany przepis jest jednoznaczny i niebudzący wątpliwości. Skutki społeczno-gospodarcze tego naruszenia należy uznać za istotne bowiem, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania dla danego terenu (tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawi) kształtowanie ładu przestrzennego następuje w decyzji o warunkach zabudowy.

Poza tym, decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] , jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy, którą do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę załączyli inwestorzy.

Art. 35 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. uzależnia zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę od zapewnienia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Oczywistość stwierdzonych naruszeń nie budzi wątpliwości. Naruszone zostały bowiem przepisy, których treść nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, zaś rekonstrukcja zawartych w nich norm prawnych nie wymaga dokonania jakiejkolwiek wykładni.

Pozostawienie w obrocie prawnym decyzji o pozwoleniu na budowę byłoby nie do pogodzenia w praworządnym państwie. Odmowa stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2020 r., nr [...] , stanowiłaby bowiem wyraz pobłażliwości i akceptacji dla nagannej, ze społecznego punktu widzenia, praktyki naruszania prawa wbrew konstytucyjnemu obowiązkowi jego przestrzegania przez każdego (art. 83 ustawy zasadniczej), a także naruszania ładu przestrzennego.

Ład przestrzenny jest istotnym elementem obrotu gospodarczego (nieruchomości), ponieważ powinien dawać gwarancję, że na danym terenie powstaną tylko takie obiekty, i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza to decyzja o warunkach zabudowy. Realizacja ustaleń decyzji o warunkach zabudowy w procesie inwestycyjnym stanowi z jednej strony obowiązek dla inwestora, z drugiej zaś daje gwarancję zrealizowania każdego zamierzenia, które jest zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Stanowi również gwarancję dla właścicieli sąsiednich nieruchomości, że nie powstanie zabudowa niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy, a tylko taka, na którą organ wyraził zgodę w decyzji o warunkach zabudowy. Naruszenie powyższych zasad godzi w istotne wartości prawne i społeczne, nie może być zatem ignorowane ani przez organy, ani przez inwestorów.

Z tą decyzją nie zgodziła się skarżąca, wnosząc pismem swego pełnomocnika datowanym na 16 lutego 2021 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Pełnomocnik zarzucił zaskarżonej decyzji:

"1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 32 ust. 4 pkt. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333) poprzez błędne przyjęcie, że inwestorzy, w chwili składania wniosku o pozwolenie na budowę, nie legitymowali się ważną decyzją o warunkach zabudowy,

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 pkt. 1 lit. a ustawy Prawo budowlane poprzez błędne przyjęcie, że przedłożona wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę dokumentacja projektowa jest niezgodna z postanowieniami decyzji z dnia [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy, wydanej dla przedmiotowej inwestycji, w zakresie terenu objętego inwestycją,

3) naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 156 § 1 pkt. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.) poprzez błędne zastosowanie i uznanie, że decyzja Prezydenta Miasta G. z dnia [...] lutego 2020 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca stronie skarżącej pozwolenia na budowę została wydana z rażącym naruszeniem prawa".

Pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Uzasadniając skargę pełnomocnik skarżącej opisał stan sprawy i stwierdził, że decyzją z [...] maja 2010 r. nr [...] Prezydent Miasta [...]., po rozpoznaniu wniosku K. i W. M., ustalił warunki zabudowy dla budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce nr [...] przy ul. D. Obręb [...] w G.Działka nr [...] uległa następnie podziałowi na działki o numerach [...], [...] i [...], przy czym decyzja podziałowa w żaden sposób nie zmieniła stosunków własnościowych nowo powstałych działek.

Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem. Ustawa nie wymaga wskazywania konkretnych numerów działek, na których ma zostać zrealizowana inwestycja; konieczne jest jedynie oznaczenie granic terenu objętego przedsięwzięciem na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym akceptowany jest nadto pogląd, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy również dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej. Pojęcia "terenu" nie można bowiem identyfikować z pojęciem "działki ewidencyjnej" (np. wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1693/19; wyrok NSA z 9 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 491/14).

W niniejszej sprawie, w dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy, teren inwestycji obejmował działkę o numerze [...] i nic w tej kwestii się nie zmieniło po podziale przedmiotowej działki na trzy mniejsze. W dalszym ciągu teren inwestycji to teren wyznaczony na obecnie trzech działkach. W ocenie skarżącej nie można wymagać od inwestora legitymującego się ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, wydaną dla konkretnej działki, aby po podziale tej działki występował z wnioskiem o ustalenie nowych warunków zabudowy dla nowo powstałych działek, zwłaszcza, że przedmiot inwestycji pozostał ten sam. Skarżąca nie zmieniła ani zakresu planowanego przedsięwzięcia - pozostała nim inwestycja wskazana w decyzji o warunkach zabudowy, ani granic terenu objętego tą decyzją - pozostał nim teren ówczesnej działki nr [...]. Zatem nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji pokrywa się z terenem określonym w decyzji o warunkach zabudowy z [...] maja 2010 r. Okoliczność ta została szczegółowo wykazana w dokumentacji projektowej przedłożonej wraz z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę.

Decyzja o pozwoleniu na budowę z [...] lutego2020 r. jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy z [...] maja 2010 r. i w żadnym razie nie narusza obowiązującego prawa. W szczególności nie narusza przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Pr. bud, zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.

Sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia projekt architektoniczno budowlany jest typowym projektem budynku jednorodzinnego wolnostojącego, który został zaadaptowany do zabudowy na granicy działki. W tym celu zlikwidowano okap, a ścianę szczytową przy granicy z działką [...] wyprowadzono 40 cm ponad połać dachową, zapewniając tym samym spełnienie wymogów przewidzianych przez przepisy przeciwpożarowe. Skarżąca nie zgadza się z twierdzeniem organu odwoławczego, jakoby istniała sprzeczność w dokumentacji projektowej. Szata graficzna okładki projektu nie stanowi bowiem o zawartości projektu przystosowanego do wzniesienia na granicy z działką nr [...] jednego z budynków w zabudowie bliźniaczej. Na uwagę zasługuje również fakt, że w przepisach obowiązującego prawa brak jest definicji legalnej pojęć takich jak "budynek wolnostojący" czy też "zabudowa bliźniacza".

Przystępując do wykonywania robót budowlanych związanych z realizacją zaplanowanego przedsięwzięcia, skarżąca działała w zaufaniu do organów administracji publicznej, będąc przekonana, że pozostająca w obrocie prawnym ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, uprawnia ją do realizacji przysługującego jej prawa zabudowy. Wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę z [...] lutego2020 r. narazi skarżącą na dodatkowe koszty związane z koniecznością ponownego przygotowania dokumentacji projektowej oraz znacznie wydłuży czas realizacji budowy

Powyższa argumentacja, zdaniem pełnomocnika skarżącej, jednoznacznie wskazuje na brak przesłanek do uznania, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na wzniesienie projektowanego budynku mieszkalnego, rażąco narusza prawo.

W odpowiedzi na skargę GINB podtrzymał swoje stanowisko i wnosił o jej oddalenie.

Do sądowych akt sprawy wpłynęło też pismo uczestniczki U. W. , datowane na 14 maja 2021 r., w którym wnosi ona o oddalenie skargi, wyjaśniając, że w całości podziela stanowisko organu zawarte w odpowiedzi na skargę. Zgodnie z art. 4 Pr. bud. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Wprawdzie skarżąca miała prawo dysponowania nieruchomością na dzień [...] maja 2010 r., kiedy to wydano decyzję o warunkach zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, ale sytuacja zmieniła się [...] kwietnia 2019 r., kiedy to nastąpiło zniesienie współwłasności tej działki i jej podział na 3 odrębne nieruchomości.

Skarżąca powinna wystąpić z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, bo ta, która została wydana utraciła swoją ważność. Również projekt budynku i aktualny jego stan - budowa w całości zakończona - wskazują jednoznacznie, że nie jest to obiekt w zabudowie bliźniaczej i nie zmienia tego, tymczasowe zamurowanie otworów okiennych od strony jej działki. Uczestniczka podkreśliła, że w sytuacji gdyby taki był zamiar skarżącej, to z praktycznego punktu widzenia powinna ona uzyskać w jakiekolwiek formie pisemnej jej oświadczenie, że też chce budować tzw. bliźniaka. Tego jednak nigdy nie uczyniła.

Skarżąca w sposób rażący naruszyła §12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, gdy w budynku są okna, jak w projekcie skarżącej, odległość od granicy działki powinna wynosić 4 m, zaś, gdy okien nie ma to 3 m, a nie jak jest aktualnie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zaskarżona decyzja nie naruszała prawa w ww. sposób, a skarga nie była zasadna. Organ odwoławczy rozpatrzył sprawę w sposób nienaruszający przepisów procesowych, poprawnie stosując wskazane w uzasadnieniach obu decyzji przepisy prawa materialnego.

Należy też wyjaśnić, że GINB prawidłowo wyjaśnił zarówno charakter, jak i cel postępowania nadzwyczajnego, jakim jest administracyjne postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji administracyjnej. Poprawnie również przedstawił, czym jest rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt. 2 k.p.a.

Skarga nie była zasadna z następujących powodów.

1. Zgodnie z art. 59 ust. 2a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 741, dalej: "u.p.z.p."), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej: "Pr. bud."), wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, zgodnie z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., stosuje się odpowiednio art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a i 5d-5f, art. 54, art. 55 i art. 56 tej ustawy.

Zakres przedmiotowy postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wyznacza sam wnioskodawca. To on, zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt. 1 lit. a) oraz b) u.p.z.p., określa we wniosku nieruchomość objętą wnioskiem, przedstawioną na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. To wnioskodawca również określa planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, w formie opisowej i graficznej.

W oparciu o tak sformułowany wniosek, określający przede wszystkim działkę budowlaną (a więc nieruchomość lub poszczególne działki ewidencyjne wchodzące w skład jednej nieruchomości) i sposób planowanej zabudowy, na podstawie art. 53 ust. 3 pkt. 1 i 2 u.p.z.p. właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych i stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Jednym z elementów przedmiotowo istotnych decyzji ustalającej warunki zabudowy, jest określenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania tego terenu (tej nieruchomości), którego dotyczył wniosek oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 54 pkt. 2 u.p.z.p.) i wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji na nieruchomości inwestycyjnej, wyznaczonych na mapie w odpowiedniej skali (art. 54 pkt. 3 u.p.z.p.).

Za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części nieruchomości, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów. W przypadku większych nieruchomości możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do określonej działki ewidencyjnej (lub jej części), a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej działki (jej części) w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II OSK 2976/20, CBOSA). Zawsze jednak określone prawnie granice danej nieruchomości determinują sposób określenia granic terenu inwestycji, będącej przedmiotem decyzji ustalającej warunki zabudowy (tak też wyrok NSA z 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17, CBOSA).

Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę (art. 55 u.p.z.p.) zarówno w zakresie wyznaczonego terenu inwestycji na terenie nieruchomości w jej granicach prawnych, jak i charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu.

Zmiana stanu faktycznego i prawnego dotyczącego nieruchomości, dla której wydane zostały warunki zabudowy, polegająca na jej geodezyjnym podziale na dwie lub więcej działek ewidencyjnych nie powoduje, że decyzja ta traci ważność. Nadal jest decyzją funkcjonującą w obrocie prawnym i nadal uprawnia do ubiegania się o pozwolenie na taką budowę, jaką zatwierdził organ planistyczny – ale na takiej nieruchomości, jaka została wskazana we wniosku i następnie oznaczona w decyzji, choćby nawet składała się już z kilku działek ewidencyjnych.

Czym innym prawnie jest bowiem nieruchomość (grunt), a czym innym działka ewidencyjna. Nieruchomość składać się może z jednej lub wielu działek ewidencyjnych, ale ujętych w jednej księdze wieczystej.

Zgodnie z § 9 ust. 1 ówcześnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 393) działkę ewidencyjną stanowił ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Zgodnie zaś z § 9 ust. 2 pkt. 1 cyt. rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli – jak w sprawie niniejszej - wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Tym niemniej - jak wynika z § 9 ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia - prawodawca odnosi termin "działka ewidencyjna" do elementów wyszczególnionych w istniejących dokumentach określających stan prawny całej nieruchomości (w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych).

Zgodnie z art. 35 ust. 1 Pr. bud. (obowiązującym w dacie orzekania o pozwoleniu na budowę), przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdzał zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Nie miał obowiązku sprawdzania prawdziwości załączonego do wniosku oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Dlatego też wyjaśnić należy, że warunki zabudowy, udzielone decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. dotyczyły jednej nieruchomości, stanowiącej jedną działkę ewidencyjną o nr ewid. [...], której prawne granice zostały uwidocznione na załączniku graficznym do decyzji i planowanej budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na tejże nieruchomości.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagań dotyczących ustalania linii zabudowy i wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został ujęty w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 5 ust. 1 tego rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego - w stosunku do powierzchni nieruchomości.

Oznacza to, że wielkość nieruchomości, co do której organ planistyczny określa warunki zabudowy ma bardzo istotne znaczenie. Warunki zabudowy zostały w niniejszej sprawie określone dla całej nieruchomości nr ewid. [...] o powierzchni 0,2082 ha, a nie dla działki nr ewid. [...] o powierzchni 0,0694 ha i taka też powierzchnia brana była przez organ przy ustalaniu linii zabudowy i wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wokół takiej to nieruchomości, jako działki budowlanej, wyznaczony został obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy został w decyzji o warunkach zabudowy wyznaczony w stosunku do powierzchni działki nr ewid. [...] o powierzchni 0,2082 ha, a nie działki nr ewid. [...] o powierzchni 0,0694 ha.

2. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyjaśnia ponadto, co następuje. Z załączonych do akt organu administracji architektoniczno budowlanej wypisów z rejestru gruntów wynikało, że działka nr ewid. [...], stanowiąca własność K. i W. M., ma założoną księgę wieczystą Kw Nr [...], a więc prawnie stanowi odrębną nieruchomość. Druga z działek powstałych w wyniku podziału, nr ewid. [...] , stanowiąca własność U. W., miała założoną księgę wieczystą Kw Nr [...], a więc również stanowiła odrębną nieruchomość.

Wniosek K. i W. M. z 20 grudnia 2019 r. (uzupełniony 14 stycznia 2020 r.) o pozwolenie na budowę dotyczył jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (w zabudowie bliźniaczej) na nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...]. Działka ta powstała w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], objętej warunkami zabudowy.

W dacie składania wniosku o pozwolenie na budowę (a tym bardziej w dacie wydawania decyzji w tym przedmiocie, to znaczy [...] lutego 2020 r.) nie istniała jednak już jedna nieruchomość (d. nr ewid. [...]), składająca się z trzech działek ewidencyjnych: [...], [...] i [...], ujęta w jednej księdze wieczystej Kw Nr [...], dla której decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] maja2010 r. ustalone zostały warunki zabudowy.

Dokonanie [...] kwietnia 2019 r. (akt notarialny Rep [...] nr [...]) zniesienia współwłasności ujętej w jednej księdze wieczystej jednej nieruchomości, oznaczonej uprzednio jednym nr ewid. [...], a składającej się do dnia tego aktu z trzech działek ewidencyjnych i złożenie wniosku (§ 6 ww. aktu) w przedmiocie wydzielenia ich do trzech ksiąg wieczystych miało ten skutek prawny, że działki nr ewid. [...], [...] i [...] stały się z chwilą złożenia wniosku o dokonanie ujęcia ich w odrębnych księgach wieczystych odrębnymi pod względem prawnym i faktycznym nieruchomościami.

Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.) skutki dokonanego wpisu liczy się od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (por. np. komentarz do art. 12, St. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. VI LexisNexis 2009)

Nieruchomość nr ewid. [...] nie była w dacie wydawania pozwolenia prawnie ani faktycznie tożsama z nieruchomością dla której ustalone zostały warunki zabudowy, d. nr ewid. [...] - zarówno pod względem granic, jak i stosunków własnościowych.

Przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę K. i W. M. powinni więc byli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, składającej się z jednej działki ewid. [...] – zgodnie z art. 59 ust. 2a u.p.z.p.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdza tym samym, że dla nieruchomości składającej się z jednej działki ewid. [...], jako odrębnej - w dacie wydawania wniosku o pozwolenie na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego - nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) nie zostały określone warunki zabudowy, jako warunek zamierzonej budowy, wynikający z art. 59 ust. 2a u.p.z.p.

W konsekwencji, decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego2020 r., nr [...] rażąco naruszała (art. 156 § 1 pkt. 2 k.p.a.) obowiązujący w dniu wydawania pozwolenia na budowę art. 35 ust. 1 w zw. z art. 33 ust. 1 Pr. bud. oraz art. 59 ust. 2a u.p.z.p., gdyż organ administracji architektoniczno budowlanej wydał decyzję zatwierdzającą K. i W. M. projekt budowlany i udzielającą im pozwolenia na budowę na nieruchomości nr ewid. [...]- pomimo braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tej właśnie części powierzchni ziemskiej (gruntu czyli nieruchomości stanowiącej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. odrębny przedmiot własności), jakim się stała. W tym zakresie tut. Sąd w całości podziela rozważania GINB w zakresie dokonanej przez organ oceny przesłanek nieważności decyzji; oczywistości naruszenia prawa, jego skutków gospodarczych i rażącego charakteru.

W tym też kontekście traci na prawnym znaczeniu to, że z projektu budowlanego (w tym z projektu zagospodarowania terenu), załączonego do wniosku o pozwolenie na budowę wynikało, że przedmiotem inwestycji miał być budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, na co również wskazuje usytuowanie tego budynku w ostrej granicy z nieruchomością o nr ewid. [...] , zaś Prezydent Miasta [...] decyzją Nr [...] z [...] lutego 2020 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia, ale na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Organ ten jednak nie tylko zezwolił na budowę pomimo braku decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], ale dodatkowo pozwolił na taką budowę, której nie przewidywała nawet decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy nieruchomości nr ewid. [...].

GINB prawidłowo zastosował więc art. 138 § 1 pkt. 2 k.p.a., uchylając błędną decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia 2020 r., znak [...], odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2020 r., nr [...] i stwierdził nieważność tejże decyzji.

3. Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji. Sprawa rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (...) - Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.