Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2437/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju~Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 77 § 1-3, art. 78 § 1, art. 79 § 1. art. 80, art. 84 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 4, art. 157 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 47 § 2, art. 49 § 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1740
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j.
article: art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 151, art. 182 § 2, art. 183 § 1 i 2, art. 184
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: NSA Zygmunt Zgierski (spr.) del. WSA Agnieszka Miernik po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A.S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2022 r., sygn. akt IV SA/Wa 1112/22 w sprawie ze skargi A.S. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] października 2021 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 19 lipca 2022 r. oddalił skargę A.S. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z [...] października 2021 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła skarżąca. Zaskarżyła to rozstrzygnięcie w całości, wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji celem ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Dodatkowo skarżąca zrzekła się rozpoznania skargi kasacyjnej na rozprawie.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej: ppsa, w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa:

1) w zw. z art. 141 § 4 ppsa przez ich błędne zastosowanie mające wyraz w nieprzedstawieniu przez Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia z uwzględnieniem stanu faktycznego sprawy oraz zarzutów, jakie skarżąca kasacyjnie skierowała przeciwko zaskarżonej decyzji;

2) w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.), dalej: ugn, w zw. z art. 84 § 1 kpa polegające na ich niezastosowaniu i zaakceptowaniu wydania przez organ decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość mimo braku opinii rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ pierwszej instancji w prawem przepisanym trybie;

3) w zw. z art. 78 § 1 kpa w zw. z art. 8 § 1 kpa oraz art. 11 kpa polegające na ich błędnym zastosowaniu, czego wyrazem jest zaakceptowanie przez Sąd:

a) pominięcia przez Wojewodę Pomorskiego wniosku strony skarżącej o powołanie w sprawie przez organ biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem wyceny wywłaszczonej nieruchomości;

b) pominięcie przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii wniosku o konfrontacyjne przesłuchanie biegłego L.Z. oraz biegłych M.K. i M.T.;

c) uznanie, że operat przedstawiony przez skarżącą autorstwa M.K. oraz M.T. jest niewiarygodny, mimo że na etapie postępowania administracyjnego autorkom tych operatów nie umożliwiono ustosunkowania się do zastrzeżeń, jakie wobec jego treści sformułowane zostały przez orzekające w sprawie organy;

4) w zw. z art. 157 ust. 4 ugn przez jego niezastosowanie czego wyrazem jest zaaprobowanie przez Sąd dokonanej przez orzekające w sprawie organy negatywnej oceny wartości dowodowej złożonego do akt sprawy operatu autorstwa M.K. oraz M.T. mimo niezlecenia sprawdzenia tej wyceny przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie przewidzianym w treści tego przepisu;

5) w zw. z art. 156 ust. 4 ugn oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555), dalej: rozporządzenie, w zw. z art. 79 § 1 kpa polegające na pominięciu przez Sąd, że Minister uznał operat biegłego L.Z. za aktualny na dzień wydania przez niego decyzji, mimo że operat ten datowany jest na dzień 12 grudnia 2019 r., a więc do dnia wydania przez ten organ decyzji, od daty sporządzenia operatu minęło ponad 12 miesięcy, a skarżącej kasacyjnie nie poinformowano o opatrzeniu go odpowiednią klauzulą aktualizacyjną;

6) w zw. z art. 4 pkt 16 ugn polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że:

a) zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób, w jaki opisane zostały nieruchomości wybrane do ostatecznych porównań, nie pozwala na ich identyfikację i ustalenie, czy faktycznie są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na: stan prawny oraz faktyczny sposób korzystania;

b) zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz opis nieruchomości wybranych do ostatecznych porównań wskazuje, że znacząco różnią się one od nieruchomości wycenianej pod względem przeznaczenia oraz powierzchni;

c) zastosowano w nim podejście porównawcze, a mimo to w jego treści nie przedstawiono zestawienia wszystkich transakcji obejmujących nieruchomości porównawcze, co uniemożliwia weryfikację:

– ile takich transakcji udało się ustalić biegłemu na badanym rynku w analizowanym okresie;

– czy faktycznie były to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej;

– czy 4 transakcje zamieszczone w tabeli na stronie 19 operatu faktycznie dotyczą nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej spośród wszystkich nieruchomości, które brano pod uwagę;

7) w zw. z art. 154 ust. 1 ugn polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że w jego treści nie przedstawiono żadnej argumentacji na uzasadnienie dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia i metody wyceny;

8) w zw. z art. 134 ugn oraz art. 151 ust. 1 ugn polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że zastosowano w nim podejście porównawcze, lecz sposób, w jaki opisane zostały transakcje porównawcze, a w szczególności te, których przedmiotem były nieruchomości wybrane do ostatecznych porównań, nie pozwala na ustalenie, czy transakcje te miały wolnorynkowy charakter;

9) polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że w jego treści brakuje jakiegokolwiek uzasadnienia:

a) dlaczego wyłącznie cechy lokalizacja i sąsiedztwo zostały uznane za mające wpływ na wartość nieruchomości wycenianej przy jednoczesnym pominięciu np. takich cech jak powierzchnia, uzbrojenie, kształt, dostęp do drogi publicznej, czy ranga drogi;

b) przyjętych w wyliczeniach wartości wycenianej nieruchomości założeń co do tego, w jakim stopniu poszczególne cechy wymienione w tabeli na stronie 20 wpływają na cenę nieruchomości wycenianej;

10) polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że przyjęte w nim założenie jakoby przyłącze wodociągowe i energetyczne znajdujące się na wycenianej działce nie stanowiły części składowej wycenianego gruntu (art. 47 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dalej: kc), lecz składniki przedsiębiorstw przesyłowych (art. 49 § 1 kc) nie znajduje potwierdzenia w zebranym w sprawie materiale dowodowym;

11) polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że błędnie ustalono w nim stan drzewostanu na wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji błędnie ustalono jego wartość;

12) polegające na pominięciu przez Sąd, że orzekające w sprawie organy uznały operat rzeczoznawcy majątkowego L.Z. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że transakcje porównawcze wykorzystane przez biegłego do oszacowania wartości działki nr [...] datowane są w niektórych przypadkach nawet na niemal 4 lata od wydania zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ppsa Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 ppsa w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego postanowienia determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który nie bada całokształtu sprawy, ale ogranicza się do weryfikacji zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Biorąc pod uwagę tak uregulowany zakres kontroli instancyjnej sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić należy, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Spór w rozpoznawanej sprawie koncentruje się przede wszystkim wokół problemu ustalenia odszkodowania za działkę [...] położoną w gminie S., obręb D., powiat [...], zajętą na cele realizacji inwestycji drogowej na podstawie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego L.Z., a nie konkurencyjnego operatu przedstawionego przez skarżącą.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustala się stosownie do treści art. 130 ugn według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (ust. 1). Przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2), która przybiera formę operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Rację przy tym ma autor skargi kasacyjnej wskazujący, że warunki prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego spełnia wyłącznie dokument przygotowany na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zauważyć bowiem należy, że operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego i podlega regulacjom zawartym w Kodeksie postępowania administracyjnego, w tym również wymogom co do bezstronności rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy, który podlega wyłączeniu od udziału w sprawie na zasadach określonych w art. 84 § 2 kpa. Nie jest możliwe zatem przyjęcie w sposób wiążący operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek strony w warunkach niezwiązania powyższymi wymogami.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia art. 130 ust. 2 ugn. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za powyższą nieruchomość był operat szacunkowy przygotowany przez L.Z. na zlecenie Wojewody Pomorskiego, tj. organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze w pierwszej instancji. Oznacza to, że jako taki operat ten mógł zostać wykorzystany do ustalenia wysokości odszkodowania za wskazaną powyżej nieruchomość. W konsekwencji powyższego zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zw. z art. 130 ust. 2 ugn należało uznać za niezasadny.

Jednocześnie wniosek skarżącej o powołanie przez organ pierwszej instancji rzeczoznawcy majątkowego, który miał sporządzić operat szacunkowy, przeprowadzenia przez Ministra przesłuchania konfrontacyjnego L.Z. oraz biegłych, których przygotowali operat szacunkowy na zlecenie skarżącej, a także odmowa uznania charakteru wiążącego operatu przedstawionego przez skarżącą nie mogły zostać uwzględnione. Jak wynika bowiem z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, prywatny operat szacunkowy nie może być dowodem w sprawie, a zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn jedynym dopuszczalnym sposobem kwestionowania mocy wiążącej operatu przygotowanego na zlecenie organu jest jego ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę skarżąca nie wystąpiła. Oznacza to, że zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zw. z art. 78 § 1 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 kpa nie mógł wywołać skutku spodziewanego przez autora skargi kasacyjnej.

Ponadto, mając na uwadze, że przedstawiony przez skarżącą kontroperat szacunkowy nie mógł stanowić dowodu w rozpoznawanej sprawie, jedynym operatem znajdującym się w zgromadzonym materiale dowodowym był operat autorstwa L.Z. sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji. Oznacza to, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do zastosowania art. 157 ust. 4 ugn, zgodnie z którym przepisy ust. 1 i 3 [ocena operatu szacunkowego przez organizację zawodową] stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. W sprawie tej nie występowały bowiem w materiale dowodowym rozbieżne operaty szacunkowe. W konsekwencji powyższego w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zw. z art. 157 ust. 4 ugn.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że możliwość wykorzystania operatu szacunkowego do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest ograniczona czasowo. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po tym terminie w myśl art. 156 ust. 4 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego przez kolejnych 12 miesięcy. Zauważyć przy tym należy, że przepisy te nie wymagają, aby fakt opatrzenia operatu szacunkowego klauzulą aktualizacyjną był komunikowany stronie postępowania. Oznacza to, że dla możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po upływie roku od jego wytworzenia kluczowy jest sam fakt potwierdzenia jego aktualności przez jego autora, a nie zakomunikowania tej okoliczności stronie, na rzecz które ma zostać ustalone odszkodowanie. W konsekwencji powyższego zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zw. z art. 156 ust. 4 ugn i § 58 ust. 1 rozporządzenia okazał się niezasadny.

Przechodząc do rozpoznania zarzutów związanych z zawartością i merytoryczną poprawnością operatu szacunkowego, należy wskazać, że jak wywiedziono to powyżej, operat szacunkowy jest opinią biegłego. Możliwość oceny tego dowodu ograniczona jest zatem wyłącznie do elementów niewymagających wiadomości specjalnych, w związku z czym ani organ, ani sąd administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12). Ocena prawidłowości sporządzenia operatu dopuszczalna jest zatem co do zasady pod kątem formalnym.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do uznania, że operat szacunkowy okazał się wadliwy na skutek nieuwzględnienia wartości przyłącza wodociągowego i energetycznego. Wywłaszczona działka, której dotyczy odszkodowanie, miała charakter leśny, a nie budowlano-mieszkaniowy, w związku z czym nie stwierdzono występowania na jej terenie przyłączy wodociągowych i energetycznych. Okoliczność tę potwierdził rzeczoznawca majątkowy, który wskazał, że w przypadku przedstawienia odpowiedniej dokumentacji przez skarżącą możliwe będzie uzupełnienie operatu i skorygowanie ustalonej wartości nieruchomości. Zauważyć należy, że skarżąca nie przedstawiła takich dokumentów, co uniemożliwiło zmianę operatu szacunkowego w zakresie wartości nieruchomości.

W sprawie brak było także podstaw do stwierdzenia, że operat szacunkowy uwzględniał nieprawidłową wartość drzewostanu znajdującego się na terenie wywłaszczonej działki. W toku postępowania administracyjnego organ uzyskał wyjaśnienia biegłego, który wskazał, dane dotyczące drzewostanu, tj. składu gatunkowego, wieku, bonitacji drzewostanu oraz wskaźnika zadrzewienia, przyjął na podstawie opisu taksacyjnego wydzielenia z planu urządzenia lasu zweryfikowanego w trakcie oględzin nieruchomości. Jednocześnie należało wskazać, że skarżąca nie przedstawiła dokumentów wskazujących, że stan drzewostanu na wywłaszczonej działce odbiegał od przyjętego w operacie szacunkowym w sposób mogący powodować błąd w ustaleniu wartości nieruchomości stanowiącej podstawę przyznanego odszkodowania.

Skarżąca nie przedstawiła także dowodów wskazujących na błąd w określeniu wartości nieruchomości z powodu przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania transakcji dokonanych cztery lata przed szacowaniem. Nie wykazała w szczególności, że warunki na rynku nieruchomości zmieniły się w przeciągu czterech lat poprzedzających sporządzenie operatu w sposób powodujący, że wartość nieruchomości podobnych przyjęta w tych transakcjach istotnie odbiegała od aktualnej wartości nieruchomości.

Brak było także podstaw do uznania, że pozyskany operat szacunkowy okazał się wadliwy bądź nieprawidłowy na skutek nieprzedstawienia w operacie argumentacji na uzasadnienie dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru podejścia i metody wyceny. Wprawdzie operat nie zawiera tych informacji, ale jego wartość dowodowa podlega ocenie przez pryzmat całości ustaleń dokonanych w postępowaniu wyjaśniającym.

W tym miejscu należy wskazać, że w toku postępowania rzeczoznawca pismem z 25 maja 2020 r. złożył wyjaśnienia, w których odniósł się do zarzutów dotyczących niepełnej treści sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego takie uzupełnienie informacji zawartych w operacie szacunkowym, zgodnie z treścią art. 80 kpa, pozwala na przyjęcie, na podstawie całokształtu materiału dowodowego, że ustalenia organu administracji były w analizowanym zakresie niewadliwe.

W świetle powyższych wywodów w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego niezasadne okazał się zarzuty naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa w zw. z art. 154 ust. 1 ugn, zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa w zw. z art. 47 § 2 i art. 49 § 1 kc oraz zarzuty naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa przez zaakceptowanie operatu zawierającego błędne ustalenia co do drzewostanu oraz dat przyjętych do porównania transakcji dotyczących nieruchomości podobnych.

Na marginesie powyższego należy zauważyć, że uchylenie zaskarżonej decyzji w związku dokonaniem nieprawidłowych ustaleń w postępowaniu wyjaśniającym możliwe jest zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa wyłącznie w przypadku stwierdzenia uchybienia przepisom postępowania, które miało istotny, a nie jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. Powołując się zatem na naruszenie przepisów procedury administracyjnej, strona skarżąca ma obowiązek wykazania wystąpienia takiego kwalifikowanego wpływu bądź wskazania dowodów i okoliczności na potwierdzenie takiego stanu i nie może poprzestać wyłącznie na powołanie się na naruszenie przepisów postępowania, które miało jej zdaniem miejsce. W toczącym się postępowaniu sądowoadministracyjnym skarżąca nie wykazała takiego skutku, ograniczając się wyłącznie do wskazania uchybień prawa procesowego bez wykazania zakresu skutków tych naruszeń.

Niezależnie od powyższego, odnosząc się do zarzutów związanych z niewskazaniem w przyjętym toku postępowania administracyjnego operacie, że przyjęte do porównania transakcje miały charakter rynkowy, uzasadnienia przyjęcia określonych cech nieruchomości porównywanych za mające istotne znaczenie dla sprawy oraz uzasadnienia przyjęcia, że nieruchomości i transakcje przyjęte do określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości miały charakter podobny, należy wyjaśnić, że treść operatu szacunkowego wynika z obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Oznacza to, że okoliczności wskazane przez autora skargi kasacyjnej w zarzutach skargi kasacyjnej, które jego zdaniem nie znalazły odzwierciedlenia w przyjętym do materiału dowodowego operacie szacunkowym, nie stanowią obligatoryjnej części operatu szacunkowego. Powoduje to, że nieujęcie tych okoliczności w treści operatu nie stanowi naruszenia obowiązujących przepisów. Zauważyć także należy, że również w przypadku tych okoliczności autor skargi kasacyjnej nie wykazał, że niewyjaśnienie ich w operacie szacunkowym miało istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji powyższego należało uznać, że zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa w zw. z art. 4 pkt 16 ugn, zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa w zw. z art. 134 i art. 151 ust. 1 oraz zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1-3 oraz art. 80 kpa przez uznanie za prawidłowy operatu szacunkowego niewyjaśniającego zasadności przyjęcia określonych cech nieruchomości za kluczowe dla jej wartości okazał się niezasadny.

Niezasadny okazał się także zarzut naruszenia art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w zw. z art. 141 § 4 ppsa. Zgodnie z ostatnim z wymienionych przepisów uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Analiza tego przepisu wskazuje, że może on zostać naruszony przez pominięcie któregokolwiek z elementów wymienionych w tym przepisie lub takie sformułowanie wywodów sądu, które powoduje, że kontrolowany przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrok nie poddaje się kontroli instancyjnej. Kontrolowany pod tym kątem wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego nie wykazuje wad przemawiających za koniecznością jego uchylenia. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie elementy wskazane w zacytowanym powyżej przepisie, a wywody składu orzekającego w sprawie są logiczne, wyczerpujące i odnoszą się do przepisów prawa znajdujących zastosowanie w rozpoznawanej sprawie.

Fakt, że skład orzekający nie wskazał wprost, do których zarzutów się odnosi, nie oznacza automatycznie, że uzasadnienie wyroku należało uznać za wadliwe. Prawidłowo sporządzone uzasadnienie wyroku nie wymaga bowiem szczegółowego odniesienia się przez sąd pierwszej instancji do wszystkich zarzutów skargi oraz podniesionej w niej argumentacji, ale wymaga odniesienia się do tych zarzutów, których zbadanie jest niezbędne do przeprowadzenia kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego. Zarzuty i argumenty strony skarżącej mogą zostać zatem ocenione całościowo (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 grudnia 2020 r., sygn. akt I GSK 1489/20 i z 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II GSK 818/20), co w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w rozpoznawanej sprawie nastąpiło.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu, wobec czego działając na podstawie art. 184 w zw. z art. 182 § 2 ppsa, oddalił skargę kasacyjną.