Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt I SA/Kr 464/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji
Powołane przepisy: article: art. 110r par. 1 i art. 110sa
journal: Dz.U. 1966 nr 24 poz 151
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

SENTENCJA

|Sygn. akt I SA/Kr 464/24 | [pic] W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 sierpnia 2024 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w składzie następującym:, Przewodniczący Sędzia: WSA Inga Gołowska, Sędziowie: WSA Piotr Głowacki, WSA Urszula Zięba (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, w dniu 14 sierpnia 2024 r., sprawy ze skargi K.G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącego kwotę 597 (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 18 kwietnia 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w N. z 8 marca 2024 r. uznające za nieuzasadnione zarzuty wniesione przez K.G. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

DIAS wskazał, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w N. jako organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku K.G. (Zobowiązany) i jego małżonki K.G., na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących zaległości podatkowe na łączną kwotę należności głównej 1.340.742 zł. Zawiadomieniem z 19 lipca 2017 r. organ egzekucyjny zajął należącą do Zobowiązanego i Jego żony nieruchomość gruntową niezabudowaną, położoną w N. przy ul. [...] (stanowiącą działki ewidencyjne nr [...]). Ww. zawiadomieniem wezwał Zobowiązanych do zapłaty zaległych należności. Zawiadomienie o zajęciu doręczono 26 lipca 2017 r.

Z powodu bezskutecznego upływu terminu określonego w wezwaniu, (które stanowi jednocześnie zawiadomienie o zajęciu nieruchomości) organ egzekucyjny, zgodnie z art. 110m § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r., poz. 2525 ze zm., dalej "u.p.e.a."), przystąpił do dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, wpisanego w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości (z 4 lipca 2023 r.) określający wartość rynkową ww. nieruchomości w kwocie 65 740 zł. O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz o prawie wniesienia zarzutów w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny powiadomił Zobowiązanych w dniu 13 listopada 2023 r.

W dniu 4 stycznia 2024 r. w Urzędzie Skarbowym w N. pracownik organu egzekucyjnego sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.

Pismem z 18 stycznia 2024 r. pełnomocnik Zobowiązanego wniósł do organu egzekucyjnego zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości zarzucając w szczególności, że wycena nieruchomości dokonana została z naruszeniem § 56 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazując na szereg uchybień w operacie, wskazano na naruszenie art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n), poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę sporządzającego operat dotyczący przedmiotowej nieruchomości, w szczególności przeprowadzenie wyceny przy zastosowaniu metody porównawczej, z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących lokali cechujących się odmienną lokalizacją i stanem, w stosunku do nieruchomości wycenianej, a więc nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi w rozumieniu powołanego przepisu. Zdaniem Strony doszło również do naruszenia art. 155 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez rzeczoznawcę sporządzającego operat dotyczących przedmiotowej nieruchomości i brak uzyskania wszelkich niezbędnych danych o nieruchomościach, umożliwiających określenie jej wartości, a także brak uzyskania wszelkich niezbędnych danych o nieruchomościach wskazanych jako podobne, co wyłącza możliwość zakwalifikowania tych nieruchomości jako podobnych.

Z uwagi na powyższe Zobowiązany wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności oraz pominięcie protokołu i operatu jako dowodu w sprawie, a także o sporządzenie nowego opisu i oszacowania nieruchomości. Ponadto, działając w oparciu o art. 110u § 2 u.p.e.a. wniósł o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości.

Organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o wypowiedzenie się w przedmiocie złożonych zarzutów.

Rzeczoznawca majątkowy pismem z 28 lutego 2024 r. odniosła się do zgłoszonych zarzutów, wskazując, że jej operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

Postanowieniem z 8 marca 2024 r. organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o operat rzeczoznawcy majątkowego. Opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego, ustosunkował się obszernie do stawianych przez Zobowiązanego zarzutów.

W zażaleniu na to postanowienie Zobowiązany podtrzymał wniesione uprzednio zarzuty. Podkreślił, że nie zgadza się z opinią rzeczoznawcy majątkowego.

Zarzucił również naruszenie:

- art. 7 i art. 80 kpa w zw. z art. 18 u.p.e.a., gdyż zdaniem Zobowiązanego, organ egzekucyjny "uchybił obowiązkowi oceny wartości dowodowej Operatu, w tym zakresie zarzutów Strony, które traktują w przedmiocie w szczególności uchybień, których ocena nie wymaga wiadomości specjalnych". Zdaniem Zobowiązanego organ przyjął wyjaśnienia rzeczoznawcy i w efekcie nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

- art. 110r § 1 u.p.e.a., gdyż operat nie spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1upea oraz rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określającego elementy, jakie musi zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości,

- art. 157 ust. 1 u.g.n., który modyfikuje zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji. Zdaniem Zobowiązanego, jeżeli organ egzekucyjny miał wątpliwości merytoryczne co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

- art. 155 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy nie uzyskał wszelkich niezbędnych danych o nieruchomości umożliwiających określenie jej wartości,

- art. 153 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca przeprowadził wycenę z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących nieruchomości, w stosunku do których rzeczoznawca nie dokonał zgodnie z prawnymi standardami zawodu oceny czy nieruchomości te spełniają kryteria aby uznać je za nieruchomości podobne.

Skarżący zarzucił również, że operat cechują błędy o charakterze formalnym. Jego zdaniem, organ egzekucyjny akceptuje wycenę rzeczoznawcy, podczas gdy rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy wyszedł poza ramy zlecenia, gdyż "przedmiotem niniejszego postępowania, zlecenia wyceny i sporządzenia Operatu były Nieruchomości, a nie działka [...] , która nie jest przedmiotem tego postępowania, nie podlega łącznemu zbyciu, co przekłada się na wartość Nieruchomości".

Zarzucono także naruszenie art. 61a § 1 kpa oraz 110u § 2 u.p.e.a., gdyż organ egzekucyjny nie rozpoznał wniosku złożonego w zarzutach o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a także nie rozpoznał wniosku Strony o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości.

W związku z podniesionymi w zażaleniu zarzutami, Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia w całości i uznanie zarzutów postawionych operatowi za w pełni uzasadnione, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniósł również o uchylenie czynności organu egzekucyjnego w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości dokonanego w dniu 4 stycznia 2024 r. i pominięcie protokołu, a także operatu, jako dowodu w sprawie.

Zawnioskował również o:

1. przeprowadzenie oględzin nieruchomości "na okoliczność nieposiadania dostępu do drogi publicznej i nieposiadania dostępu do infrastruktury technicznej",

2. wstrzymanie wszelkich czynności organu w zakresie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia niniejszej sprawy,

3. wyłączenie rzeczoznawcy ze sprawy wobec jego braku bezstronności.

Ponadto wniesiono o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę, co ma swoje uzasadnienie w świetle stawianych zarzutów i odpowiedzi na nie, jakiej udzielił rzeczoznawca.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie, utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, w pierwszej kolejności zacytował szereg przepisów u.p.e.a. istotnych z punktu widzenia wydanego rozstrzygnięcia i zaznaczył, że zarówno organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną prawidłowość opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W związku z tym możliwe jest jedynie zbadanie czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami u.p.e.a. elementy treści, jak również czy nie zawiera niejasności, pomyłek czy sprzeczności. DIAS podał, że zgodnie z u.p.e.a. opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonym w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), dalej "u.g.n."). W drugim stadium, rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny.

W omawianej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołu oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości. Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone 4 stycznia 2024 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w N.. O czynnościach tych Zobowiązany został poinformowany.

Odnosząc się w związku z tym do zarzutów dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości DIAS stwierdził, że wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.)). W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis ww. nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, tj. zgodnym z ww. Rozporządzeniem RM.

DIAS stwierdził, że przeprowadzona przez niego analiza prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o wyszczególnione wyżej elementy, które winien zawierać operat szacunkowy, nie wykazała żadnych uchybień formalnych. W pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. DIAS podał, że mimo iż organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani do oceny, czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa, to niezależnie od powyższego organ egzekucyjny po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego odniósł się jednak do stanu prawnego i argumentów podniesionych przez Zobowiązanego. W tym zakresie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Za rzeczoznawcą podał, że operat został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wskazał na czynniki, które wpłynęły na jej wartość. Ocenił przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Uznał, że rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia przyjętego do wyceny, a także metodę i technikę tej wyceny. Organ egzekucyjny nie znalazł powodów do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym nie miał podstaw, by zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutu, że organ egzekucyjny nie rozpoznał złożonego w zarzutach wniosku o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ odwoławczy wyjaśnił, że to strona, która kwestionuje prawidłowość wykonania operatu szacunkowego, powinna poddać taki operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Stanowisko to znajduje poparcie w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych.

Odnosząc się do wniosku Zobowiązanego o wyłączenie rzeczoznawcy ze sprawy wobec jego braku bezstronności, DIAS zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Zobowiązany nie wskazał jednak na wystąpienie którejkolwiek z tych przesłanek, a organowi odwoławczemu nie jest też znana przesłanka z powyższego artykułu wskazująca na konieczność wyłączenia rzeczoznawcy. Odnosząc się natomiast do zawartego w zażaleniu wniosku o wstrzymanie wszelkich czynności organu w zakresie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, DIAS wyjaśnił, że nie znalazł podstaw do jego wstrzymania, gdyż utrzymał w mocy stanowisko organu I instancji w zakresie zgłoszonych zarzutów.

W skierowanej do WSA w Krakowie skardze na postanowienie z 18 kwietnia 2024 r. Skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. naruszenie art. 8 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 11 kpa, art. 15 kpa, art. 140 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa oraz w związku z art. 18 u.p.e.a., poprzez nierozpoznanie zarzutów wskazanych w treści zażalenia, podczas gdy bezwzględnym obowiązkiem organu było odniesienie się do wszystkich zarzutów podnoszonych w zażaleniu, a brak prawidłowego odniesienia się przez organ do zarzutów zawartych w zażaleniu w szczególności godzi w zasadę działania organów w sposób budzący zaufanie i przekonujący, stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. naruszenie art. 7 i art. 80 kpa w związku z art. 18 u.p.e.a. bowiem organ:

a) uchybił obowiązkowi oceny wartość dowodowej operatu, w tym w zakresie zarzutów Strony, które traktują w przedmiocie w szczególności uchybień, których ocena nie wymaga wiadomości specjalnych, a to przede wszystkim w zakresie w jakim organ zaakceptował, że rzeczoznawca nie dokonał oględzin żadnej z nieruchomości uznanych za podobne, niezgodnie ze stanem rzeczywistym ocenił dostęp poszczególnych działek do drogi publicznej, niezgodnie ze stanem rzeczywistym ocenił dostęp działek do infrastruktury technicznej,

b) przyjął wyjaśnienia rzeczoznawcy, które nie są logiczne i spójne, a także są sprzeczne z rzeczywistym stanem nieruchomości, w szczególności co do dostępu do drogi publicznej, do sieci infrastruktury technicznej,

c) w efekcie organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

3. naruszenie art. 6 kpa w zw. z art. 18 u.p.e.a. i art. 110m § 1 u.p.e.a., poprzez dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości nie tylko w zakresie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem ale i z uwzględnienie działki [...], która potraktowana została w operacie i sporządzonym na jego podstawie protokole, jako jedność gospodarcza, co sprzeczne jest zarówno z zakresem zlecenia udzielonego rzeczoznawcy sporządzającemu operat, jak i taka wycena jest ogólnie niedopuszczalna bowiem nie stanowi wyceny nieruchomości - objętej zleceniem i niniejszym postępowaniem, ale uwzględnia w wycenie nieruchomość w powiązaniu z nieruchomością sąsiednią – nieobjętą zleceniem i niniejszym postępowaniem, takie podejście, z racji prowadzenia dwóch postępowań egzekucyjnych (oddzielnej egzekucji w stosunku do działki [...] ), byłoby także niedopuszczalne w świetle znowelizowanego u.p.e.a. - dodanego art. 110sa u.p.e.a.,

4. naruszenie art. 80 kpa w związku z art. 18 u.p.e.a., w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n., a także § 4 ust. 1 i ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i akceptację przez organ, że rzeczoznawca sporządzający operat dotyczący nieruchomości przeprowadził wycenę z uwzględnieniem do porównania transakcji dotyczących nieruchomości w stosunku do których rzeczoznawca nie dokonał zgodnie z prawem i standardami zawodu oceny czy nieruchomości te spełniają kryteria aby uznać je za nieruchomości podobne – nie zbadał tych nieruchomości w sposób analogiczny, jak badał wycenianą nieruchomość, w ogóle ich nie zbadał, a więc przyjąć należy, że operat sporządzony został z uwzględnieniem do porównania nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi w rozumieniu powołanego przepisu, nadto rzeczoznawca nie uzasadnił w operacie przyczyny wyboru tych właśnie nieruchomości, jako podobnych,

5. naruszenie art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 i ust. 2 ww. Rozporządzenia, określających elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operat, poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operat zawierają wszystkie obligatoryjne elementy oraz że zostały one ustalone w sposób kompletny i prawidłowo, podczas gdy operat i protokół powołują się na stan nieruchomości, który jest nieprawdziwy, a także nie zawierają wszystkich wymaganych elementów – operat nie zawiera wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, wartość nieruchomości została nieprawidłowo zaokrąglona,

6. naruszenie art. 77 § 1, art. 80 kpa w związku z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie weryfikacji operatu mimo obiektywnego zaistnienia przesłanek, wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie, a tym samym naruszenie przez organ obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, a jednocześnie zaniechanie przez organ dokonania własnej oceny operatu na podstawie wskazanych przepisów prawa,

7. naruszenie art. 24 § 3 kpa, poprzez nierozpoznanie wniosku Skarżącego o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego z uwagi na zaistnienie szeroko opisanych w środkach zaskarżenia i potwierdzających się treścią odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty stawiane operatowi, okoliczności (innych niż w przywołanym przez organ § 1 art. 24 kpa), które wywołują wątpliwości co do bezstronności rzeczoznawcy, a nadto niewyłączenie rzeczoznawcy przez organy z urzędu, mimo że jego negatywny, osobisty stosunek do Skarżącego i jego zarzutów nawet przy braku wniosku Skarżącego, obiektywnie wywołuje wątpliwości co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego i uzasadnia wyłączenie,

8. naruszenie art. 61a § 1 kpa oraz art. 110u § 2 u.p.e.a., poprzez zaakceptowanie przez organ odwoławczy ich niezastosowania przez organ I instancji, DIAS nie rozpoznał zarzutu, że organ I instancji nie rozpoznał wniosku Strony zgłoszonego w złożonych zarzutach o sporządzenie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, a także nie rozpoznał wniosku Strony o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości.

Z uwagi na powyższe zarzuty Skarżący wniósł o: uchylenie zaskarżanego postanowienia w całości oraz uchylenie w całości postanowienia organu I instancji, rozpoznanie skargi na rozprawie, a także zasądzenie na rzecz Skarżącego od organu kosztów postępowania.

Odpowiadając na skargę DIAS wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei na podstawie 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który dotyczy interpretacji podatkowych i który nie ma zastosowania w rozpoznawanej sprawie.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi jest postanowienie w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości.

Zarzuty skargi koncertują się wokół prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby prowadzonego wobec Skarżącego postępowania egzekucyjnego.

Strona konsekwentnie podnosiła, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. Wskazywała, że spowodowane to było nieprawidłowym doborem nieruchomości podobnych, które nie są przedstawione w operacie - nie ma ich zdjęć, opisu stanu technicznego, który był lakoniczny, czy informacji na temat uzbrojenia działki. Zarzucała brak szczegółowych informacji o źródłach dotyczących wyboru transakcji na nieruchomościach podobnych oraz jakie było kryterium wyboru przedstawionych w operacie nieruchomości porównawczych. Kwestionowała także przyjętą przez rzeczoznawcę gradację wartości poszczególnych cech nieruchomości, w szczególności w zakresie dostępu do drogi publicznej oraz czynienie tego przez pryzmat innej nieruchomości zobowiązanego, położonej pod tym samym adresem, jednakże nie objętej przedmiotowym opisem i oszacowaniem. Wskazywała na nie wyjaśnione niezrozumiałości i nieścisłości.

Organy obydwu instancji, nie podzielając zastrzeżeń Skarżącego stanęły na stanowisku, że operat jest prawidłowy, zupełny w warstwie argumentacyjnej. Podkreślały brak uprawnień do oceny merytorycznej operatu.

Dla porządku i w związku z problemem którego sprawa dotyczy wymaga przypomnienia, że według brzmienia art. 110s § 1 u.p.e.a. - do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Art. 110r § 1 u.p.e.a. stanowi, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. z 2014 r., poz. 742).

Oszacowanie, o którym mowa w art. 110s u.p.e.a., ma zatem postać operatu szacunkowego i stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania sporządzanym przez organ egzekucyjny (art. 110r § 1 tej ustawy).

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny na podstawie przepisów art. 149 i n. u.g.n., które znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także cel dokonywanej wyceny. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., pisemną opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy. Natomiast jest nim osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (art. 174 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie natomiast do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia zapisano zaś, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Tak zakreślone ramy prawne wyznaczają kryteria oceny prawidłowości operatu.

Koniecznym jest podkreślenie, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak rzeczoznawca nie ma pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Musi się on bowiem stosować do ustawowych i podustawowych regulacji w tym zakresie. Jednocześnie opinia biegłego jest dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, co do jego zgodności z przepisami prawa, w oparciu o które został sporządzony.

W judykaturze wskazuje się również, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (prawomocny wyrok WSA w Gliwicach z 13 marca 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 933/18 oraz powołane tam orzecznictwo; wszystkie przywołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Trzeba też zaznaczyć, że zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok NSA z 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 851/16).

Konfrontacja powyższych uwag z zebranym w toku postępowania materiałem dowodowym (w tym w szczególności operatem i wyjaśnieniami rzeczoznawcy) uprawnia do stwierdzenia, że analiza operatu szacunkowego z 4 lipca 2023 r. rzeczoznawcy D.K., budzi wątpliwości co do jej prawidłowości i rzetelności.

W ocenie Sądu, organy obydwu instancji nie sprostały nałożonym zadaniom, powołując się bezkrytycznie na niedopuszczalność kontroli operatu szacunkowego oraz określoną w art. 157 u.g.n. zasadę wedle której kwestionowanie opinii rzeczoznawcy i ocena jej prawidłowości może być czyniona wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców.

Tymczasem, NSA w wyroku z 3 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 1035/21, wyraził pogląd, który również podziela skład orzekający obecnie, że fakt, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ nie może natomiast samodzielnie ocenić czy wartość nieruchomości jest zawyżona czy też zaniżona, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, jednak może i powinien ocenić czy operat zawiera wszystkie wymagane elementy prowadzące do tej końcowej oceny, tj. oszacowania wartości nieruchomości.

Z powołanych przepisów, w tym art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że przy zastosowanej przez biegłego metodzie porównywania parami (tak w niniejszej sprawie) konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne (dane takie muszą wynikać z treści operatu). Tymczasem omawiany operat szacunkowy (wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Zakres przyjętych cech w operacie ogranicza możliwości oceny ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Nie przedstawiono bowiem szczegółowej charakterystyki wybranych nieruchomości porównawczych (podobnych). Wykaz nie zawierał pełnych informacji o tych nieruchomościach wskazujących na ich podobieństwo do cech nieruchomości wycenianej.

W kontekście przedstawionych wyżej danych dotyczących treści analizowanego operatu przypomnieć należy, że do podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (por. prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 17 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 355/18). Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisane określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa.

Wprawdzie przepisy tak u.g.n., jak i rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych umożliwiających samo zidentyfikowanie nieruchomości podobnych, lecz w niniejszej sprawie – jak już akcentowano - biegły ograniczył się do wskazania nieruchomości podobnych w nader ogólny sposób. Tymczasem, podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Należało dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, w sposób pozwalający na zweryfikowanie istnienia - bądź nie - wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Kwestionowany operat opisów takich nie zawiera. Uzasadnienie dokonanego wyboru powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17). Jak jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie (por. m.in. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15) operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10).

W związku z powyższym, zarzuty strony skarżącej kwestionujące prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości Sąd uznał za uzasadnione. Operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości był dotknięty wadami, które pozbawiały ten dokument pełnej mocy dowodowej, a których to wad w zakresie chociażby szczegółowej charakterystyki konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji.

Sąd orzekający w sprawie nie dokonywał merytorycznej oceny kwestionowanego operatu szacunkowego, a jedynie skontrolował jego warunki formalne. Ze względu na brak opisów, które wyjaśniałyby w sposób zrozumiały dla odbiorców nieposiadających specjalistycznej wiedzy dlaczego rzeczoznawca wybrał takie, a nie inne nieruchomości podobne czyni operat niejasnym i niezupełnym.

Kolejną istotną kwestią obligującą do zdyskwalifikowania operatu jako miarodajnego dowodu w sprawie, zaakceptowanego bezkrytycznie przez orzekające w sprawie organy, jest okoliczność, iż przedmiotowe postępowanie egzekucyjne dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej przy ul. [...] w N., składającej się z działek [...] , objętych jedną księgą wieczystą. Ta zatem tylko nieruchomość i jej indywidualne cechy powinny być przedmiotem sporządzonego operatu szacunkowego.

Ustanowiona w sprawie biegła - rzeczoznawca jak również organy prowadzące postępowanie nie dostrzegły jednak, iż z mocy ustawy z dnia 9 marca 2023r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 556) wprowadzono do ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przepis art. 110sa u.p.e.a. Stanowi on, że;

§ 1. Opisem i oszacowaniem obejmuje się odrębnie każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub jest dla niej prowadzony odrębny zbiór dokumentów.

§ 2. Jeżeli egzekucje z kilku nieruchomości tego samego zobowiązanego, które są wpisane do odrębnych ksiąg wieczystych lub dla których są prowadzone odrębne zbiory dokumentów, zostały połączone w jedną egzekucję z nieruchomości i nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, opis i oszacowanie obejmuje tę całość i odrębnie każdą z tych nieruchomości."

Co prawda, wedle art. 29 ustawy zmieniającej, ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkami nie mającymi znaczenia w sprawie jednakże istnienie w tym zakresie utrwalonej praktyki (przepis jednoznacznie wyartykułował stosowaną w postepowaniu egzekucyjnym, zasadę) oraz długi okres vacatio legis powinien skłonić organ odwoławczy do refleksji w tym względzie, skutkującej koniecznością wyeliminowania z operatu szacunkowego tych elementów które dotyczyły nieruchomości sąsiadującej tj. działki nr [...] , należącej do zobowiązanego. Na działce tej – jak wynika z operatu – znajduje się dom, który swoją częścią (narożnikiem o powierzchni około 10 m kwadratowych) posadowiony jest na działce [...]. Ta okoliczność w sposób oczywisty wpływać musi na wartość szacowanych działek [...] – traktowanych w sposób zgodny z dyspozycją art. 110sa u.p.e.a. Biegła jednak nie odzwierciedla tej okoliczności jako obniżającej wartość szacowanej nieruchomości lecz wbrew powołanemu przepisowi traktuje 3 działki zobowiązanego jako jedność, sugerując zasadność ich łącznego zbycia. Trudno jednak odnaleźć uzasadnienie prawne dla takiego stanowiska skoro opisem i oszacowaniem obejmuje się odrębnie każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej. Nie można więc nim objąć działki sąsiedniej nawet jeżeli jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie i należy do tego samego zobowiązanego. W przypadku wystąpienia tej ostatniej okoliczności organ i rzeczoznawca mają możliwość skorzystania z dyspozycji art. 110 sa § 2. Z akt sprawy nie wynika jednak by doszło do połączenia poszczególnych egzekucji w jedną – łącznie z działką [...] . Takie działanie biegłego – zaakceptowane przez organy – nie było zatem dopuszczalne.

Co szczególnie istotne, powyższa wadliwość spowodowała nieprawidłowości w określeniu dostępu do drogi publicznej ocenianych działek na skutek opisywani tej cechy przez pryzmat "jedności funkcjonalnej" z działką nr [...] . Takie działanie nie mogło zostać zaaprobowane przez Sąd. Słusznie też było kwestionowane przez stronę skarżącą.

Za zasadne należy więc uznać podniesione w skardze zarzuty naruszenia wskazanych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy - przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, niepodjęcie działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z 8 marca 2024r., zobowiązując właściwy organ, aby uwzględnił w ponownym toku postępowania przedstawioną powyżej argumentację