Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 430/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2020-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus (spr.) Asesor WSA Wojciech Śnieżyński Protokolant: sekretarz sądowy Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2020 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] we W. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wbudowanymi i zagospodarowaniem terenu oraz zewnętrzną instalacją elektryczną I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Wojewody D. na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Prezydent W., działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego, zatwierdził projekt budowlany i udzielił A Sp. z o.o. pozwolenia na budowę obejmującą budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...] i [...] z garażami wbudowanymi i zagospodarowaniem terenu oraz zewnętrzną instalację elektryczną przy ul. [...] we W., obręb P., [...], działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z wyłączeniem sieci i przyłączy: wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, linii kablowej nn zasilającej poszczególne budynki oraz międzyobiektowej sieci teletechnicznej i stacji transformatorowych z zachowaniem określonych w decyzji warunków, wynikających z art. 36 ust. 1 oraz art. 42 ust. 2 i 3 ustawy – Prawo budowlane.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent W. opisał w szczegółowy sposób przebieg postępowania pierwszoinstancyjnego oraz wyjaśnił przesłanki udzielenia wnioskowanego pozwolenia na budowę.

Z treści uzasadnienia wynika m.in., że postępowanie organu administracji architektoniczno-budowlanej, właściwego w tej sprawie zostało zainicjowane wnioskiem inwestora wniesionym w dniu 27 grudnia 2017 r. Po uzupełnieniu braków formalnych wniosku, organ pismem z dnia 19 stycznia 2018 r. zawiadomił podmioty, którym przyznał status strony o wszczęciu postępowania w sprawie oraz o przysługujących im uprawnieniach procesowych, w tym prawie do czynnego udziału w tym postępowaniu.

Ponadto organ dwukrotnie – postanowieniem z dnia [...] ([...]) i z dnia [...] (Nr [...]) wzywał inwestora do usunięcia nieprawidłowości w przedłożonym do zatwierdzenia projekcie budowlanym. Postanowienia zostały wykonane. Prezydent W. w uzasadnieniu decyzji wyjaśnił również, że projekt budowlany wykonany jest i sprawdzony przez osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane. Zawiera wymagane prawem opinie, pozwolenia i uzgodnienia w tym: uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Inwestycja jest zgodna z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zespołu urbanistycznego K.-P. w obrębie P. we W. uchwalonego w dniu [...] uchwałą Rady Miejskiej W. nr [...].

W dniu [...] D. Wojewódzki Konserwator Zabytków decyzją nr [...] udzielił pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych w trakcie realizacji inwestycji, a decyzją wydaną z upoważnienia Prezydenta W. w dniu [...] zatwierdzono dokumentację geologiczno-inżynierską dla rozpoznania warunków geologiczno-inżynierskich w podłożu działek przy ul. [...] we W.

Ponadto w uzasadnieniu podano, że inwestor dysponuje decyzją z dnia [...] (Nr [...]), udzielającą pozwolenia na budowę linii kablowej wysokiego napięcia, kanalizacji kablowej, przebudowę linii kablowej niskiego napięcia i linii napowietrznej wysokiego napięcia oraz rozbiórkę linii napowietrznej wysokiego napięcia w rejonie al. [...] we W. oraz wydanymi z upoważnienia Prezydenta W. decyzjami z dnia [...] i z dnia [...] zezwalającymi inwestorowi na usunięcie drzew z terenu inwestycji i decyzją z dnia [...] orzekającą na rzecz inwestora brak potrzeby stwierdzenia konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla potrzeb przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynku biurowo-usługowego z garażami podziemnymi oraz infrastrukturą techniczną przy al. [...] we W.

W zakończeniu uzasadnienia organ orzekający wyjaśnił kwestie dotyczące obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji, odniósł się do uwag wniesionych przez strony postępowania oraz wskazał, że projektant, a także sprawdzający na mocy art. 20 ustawy – Prawo budowlane ponoszą odpowiedzialność za sporządzenie projektu budowlanego, w związku z powyższym składają oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może ingerować w zawartość merytoryczną projektu.

Opisana powyżej decyzja została w toku instancyjnym zaskarżona przez reprezentowanych przez pełnomocników B Sp. z o.o. i Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] oraz G. P., wobec którego wydana została przez Wojewodę D. decyzja umarzająca postępowanie odwoławcze (Nr [...]).

Spółka B Sp. z o.o. w treści odwołania zarzuciła, między innymi, iż jej zdaniem, w toku postępowania organ pierwszej instancji dokonał "dowolnego (a nie swobodnego) uznania (...), że projektowana przez wnioskodawcę obsługa komunikacyjna terenu inwestycji jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego", przez co projektowana inwestycja narusza przysługujące skarżącej prawo służebności gruntowej ustanowionej na działce nr [...], którą ujawniono w dziale [...] księgi wieczystej nr [...]. Zarzuciła także, że rozpatrując przedmiotową sprawę organ pierwszej instancji nie poddał weryfikacji oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do działki nr [...], a także w sposób wadliwy ustalił obszar oddziaływania, co w konsekwencji - w ocenie skarżącej spółki - realnie prowadzić może do pozbawienia B Sp. z o.o. "dostępu do drogi publicznej, a tym samym możliwości normalnego i efektywnego prowadzenia działalności gospodarczej".

Natomiast w treści odwołania wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...], zarzucono pominięcie w toku postępowania prowadzonego w przedmiotowej sprawie "mieszkańców bloku [...], [...], [...], których okna bezpośrednio są skierowane na teren inwestycji", co zdaniem Wspólnoty stanowi "rażące naruszenie praw współwłaścicieli nieruchomości". Wskazano również, iż doszło do naruszenia przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego na terenie działek objętych przedmiotową inwestycją. Zwrócono uwagę szczególnie na kwestię zgodności projektu budowlanego z przepisami dotyczącymi przewidzianego w planie przeznaczenia terenu, prawdopodobnego przekroczenia dopuszczalnej intensywności zabudowy i zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych, oraz niewprowadzenia na obrzeżach terenów mieszkaniowych pasów zieleni ochronnej o szerokości co najmniej 8 m z zielenią wielopiętrową, w tym wysoką i zimozieloną. Ponadto Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez, między innymi, niedostateczne zbadanie kwestii zgodności rozwiązań projektowych w zakresie przesłaniania, naruszenie przepisów dotyczących miejsc postojowych oraz parkingów.

Po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego Wojewoda D. decyzją z dnia [...] Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Motywując podjęte w sprawie orzeczenie Wojewoda D. przywołał przepis art. 35 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, określający zakres czynności sprawdzających, które właściwy w sprawie organ zobowiązany jest przeprowadzić przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, wyjaśnił treść art. 32 ust. 4 tej ustawy, stanowiącego, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz złożył – pod rygorem odpowiedzialności karnej – oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i wskazał, że zgodnie z art. 35 ust. 4 powoływanej ustawy, w przypadku spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Następnie organ odwoławczy opisał w uzasadnieniu zakres projektowanej inwestycji i obszar jej oddziaływania oraz wyjaśnił, że na obszarze objętym przedmiotową inwestycją obowiązują przepisy uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zespołu urbanistycznego K. – P. w obrębie P. we W. (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2003 r. Nr 117, poz. [...]). Działki objęte przedmiotową inwestycją położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], na którym zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 12 mpzp, wśród dopuszczonych na tym terenie sposobów zagospodarowania wskazano, między innymi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna spełniająca następujące kryteria:

- zakaz lokalizacji budynków w strefie, o szerokości 40 m mierzonej od nieprzekraczalnej linii zabudowy wzdłuż al. [...], wyznaczonej jak na rysunku planu ([...]),

- wartość wskaźnika intensywności zabudowy mieszkaniowej nie większa niż 1,4 ([...]), zachowanie ciągłości pierzei budynków usługowych wzdłuż al. [...], z możliwością wprowadzenia przerw nie większych niż 20% odcinka wyznaczonej linii zabudowy i wypełnionych zielenią wielopiętrową w tym wysoką i zimozieloną ([...]),

- zapewnienie co najmniej 1,2 miejsca postojowego dla samochodów osobowych na każde mieszkanie, w tym 10% stanowisk jako miejsca ogólnie dostępne ([...]),

- wprowadzenie na obrzeżach terenów mieszkaniowych pasów zieleni ochronnej o szerokości co najmniej 8 m, z zielenią wielopiętrową w tym wysoką i zimozieloną ([...]).

Ponadto Wojewoda D. opisał w uzasadnieniu treść ustaleń planistycznych, mających zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, wskazując w tym zakresie, że zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 16 uchwały zabudowę mieszkaniową wielorodzinną należy rozumieć jako budynek mieszkalny zawierający więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków, a w myśl § 2 pkt 15 uchwały wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej dla danego terenu należy rozumieć jako stosunek sumy powierzchni wszystkich mieszkalnych kondygnacji budynków, liczonej w zewnętrznym obrysie ścian bez uwzględnienia balkonów, loggii i tarasów do powierzchni terenu. W § 7 ust. 3 omawianego aktu planistycznego określono, między innymi, następujące parametry dla projektowanej na tym terenie zabudowy:

- nieprzekraczalna linia zabudowy jak na rysunku planu,

- minimalna wysokość budynków określona została jako 15 m w pasie terenu o szerokości 40 m od nieprzekraczalnej linii zabudowy wzdłuż al. [...], mierzona od poziomu terenu do najwyższego gzymsu lub okapu (pkt 2 lit. a), oraz 12 m na pozostałym terenie, mierzona od poziomu terenu do najwyższego gzymsu lub okapu (pkt 2 lit. b),

- maksymalna wysokość budynków 35 m, mierzona od poziomu terenu do najwyższego gzymsu lub okapu oraz 40 m, mierzona od poziomu terenu do najwyższej kalenicy; maksymalna wysokość nie dotyczy dominanty architektonicznej (pkt 3),

- staranne wyeksponowanie obiektów od strony al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...] (pkt 6),

- szczególne wymagania architektoniczne dla obiektów wzdłuż al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...] (pkt 7),

- specjalne zagospodarowanie stref wejściowych do obiektów zlokalizowanych wzdłuż al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...], poprzez staranne urządzenie elementów małej architektury, posadzki oraz odpowiednie oświetlenie (pkt 8),

- szpaler drzew wzdłuż linii rozgraniczającej al. [...] jak na rysunku planu (pkt 14).

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, że w toku dokonywania ponownej analizy zgodności przedmiotowej koncepcji projektowej z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono, że w ramach projektowanej inwestycji przewiduje się budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...] i [...] z garażami wbudowanymi dla samochodów osobowych dla mieszkańców oraz zagospodarowanie terenu tj. chodniki, miejsca postojowe dla samochodów osobowych i rowerów, ogrodzenie, oświetlenie terenu, elementy małej architektury oraz zieleń. Wejścia główne do budynków zostały zaprojektowane od strony północnej i wschodniej. Projektowany w północno-wschodniej części działki budynek [...] zlokalizowany został w odległości przekraczającej 40 m od wyznaczonej na planie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Tworzy on zwartą zabudowę wzdłuż ul. [...]. Wysokość tego budynku (mierzona zgodnie z definicją zawartą w uchwale) wynosi 28,31 m. Z kolei wysokość budynku [...], z uwagi na zróżnicowanie w różnych częściach budynku, w najwyższym punkcie wynosi 27,98 m. Z uwagi na fakt, że zarówno na terenie objętym projektowaną inwestycją, jak też na sąsiadujących z nim działkach nr [...], [...] i [...], przewidziana bądź zrealizowana została zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, wzdłuż wschodniej i południowej granicy działek objętych projektowaną inwestycją zaprojektowano także pas zieleni ochronnej o szerokości 8 m z zielenią wielopiętrową w tym wysoką i zimozieloną (pkt 3.1.3 "Ukształtowanie terenu i zieleni", str. 6 projektu budowlanego). Zgodnie z rysunkiem [...] "Projekt zagospodarowania terenu" (str. 11 projektu budowlanego) oraz opisem zawartym w pkt 3.1.2 "Układ komunikacyjny" (str. 6 projektu budowlanego) ustalono, że na terenie działek objętych przedmiotowym projektem przewidziano 113 ogólnodostępnych miejsc postojowych (w tym 5 przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych) oraz kolejne 455 miejsc postojowych zlokalizowanych w garażach podziemnych, co daje łączną sumę 568 miejsc postojowych na potrzeby 472 zaprojektowanych lokali mieszkalnych, zatem spełniony został wymóg zapewnienia co najmniej 1,2 miejsca postojowego dla samochodów osobowych na każde mieszkanie, w tym 10% stanowisk jako miejsca ogólnie dostępne. Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej elementy, organ odwoławczy stwierdził, że projektowana inwestycja spełnia kryteria określone w odnośnych przepisach § 7 ust. 2 pkt 12 oraz § 7 ust. 3 planu. Odnosząc się natomiast do danych zawartych w tabeli przedstawionej w pkt 4 "Zestawienie powierzchni" (str. 6 projektu budowlanego) ustalono, że całkowita powierzchnia terenu objętego opracowaniem wynosi 24539,6 m2, w związku z czym dla spełnienia wymogu zachowania wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie 1,4 powierzchnia wszystkich mieszkalnych kondygnacji budynków nie powinna przekroczyć 34355,44 m2. Z treści projektu wynika zaś, że powierzchnia całkowita zaprojektowanych budynków mieszkalnych - rozumiana zgodnie z § 2 pkt 15 mpzp jako suma powierzchni wszystkich mieszkalnych kondygnacji budynków - wynosi 20678,8 m2 dla budynku [...] oraz 13692,3 m2 dla budynku [...], co łącznie daje 34371,1 m2 dla całej inwestycji. Biorąc jednak pod uwagę, że w stosunku do wskazanej w projekcie powierzchni całkowitej współczynnik intensywności zabudowy wynosi 1,4006, tutejszy organ stwierdził, iż także wymagania określone w § 7 ust 2 pkt 12 lit. b analizowanej uchwały planistycznej należało uznać za spełnione.

Wojewoda D. dokonał też analizy zgodności przedłożonego projektu budowlanego z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) ze szczególnym uwzględnieniem aspektów wskazanych przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w treści odwołania. Organ przywołał treść § 13 powołanego powyżej rozporządzenia i wskazał, że na podstawie projektu zagospodarowania terenu ustalono, iż projektowany budynek oddalony jest od budynku położonego na działce nr [...] o 31,2 m, zaś wysokość zaprojektowanych budynków w najwyższym punkcie wynosi 28,31 m. Z treści wyjaśnień złożonych przez inwestora pismem z dnia 20 listopada 2018 r. wynika, że "istniejąca zabudowa nie jest przesłaniana przez projektowaną, zgodnie z § 13 rozporządzenia, gdyż "wysokość przesłaniania" mierzona przy dolnej krawędzi okien balkonowych wynosi 25 m i jest mniejsza niż odległość 31,2 m pomiędzy istniejącą a projektowaną zabudową". W świetle powyższego należało stwierdzić, że inwestycja ta nie narusza przepisu § 13 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto organ zwrócił uwagę, że przedłożony projekt budowlany zawiera na stronach 25 - 29 "Analizę oświetlenia światłem dziennym budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...], [...] oraz budynków sąsiednich przy al. [...] we W.", z której wynika, że projektowana inwestycja zawiera rozwiązania, które spełniają wymagania w zakresie oświetlenia i nasłonecznienia lokali mieszkalnych ("zachowanie nasłonecznienia min. w godzinach 830 do 1230 dla najniższej kondygnacji"). Przedłożony projekt budowlany sprawdzono także pod kątem zgodności z przepisami § 18, § 19 i § 21 rozporządzenia, w wyniku czego ustalono, że spełnia określone tam wymagania. Projektowaną inwestycję poddano także analizie pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki z pozostałymi przepisami rozporządzenia, w wyniku której stwierdzono, że projekt budowlany spełnia wszystkie pozostałe wymagania określone przepisami tego aktu wykonawczego.

Organ odwoławczy dokonał także ponownego sprawdzenia zgodności przedłożonego projektu budowlanego z przepisami rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r., poz. 462, ze zm.), w wyniku której ustalono, że przedłożony projekt budowlany jest kompletny i prawidłowo sporządzony.

Odnosząc się do zarzutów skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] podniesionych w treści odwołania jak i w pismach z dnia 12 i 17 kwietnia 2019 r., wyjaśnił, że wskazane przez nią okoliczności - w tym dotyczące niezgodności przedłożonego projektu budowlanego z obowiązującym na działkach objętych inwestycją planem miejscowym - należało uznać za nietrafne. Wojewoda D. wyjaśnił, iż zarzucane "przekroczenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w wyznaczonym terenie usług symbolem [...] (obecnie teren [...] w ogóle nie jest zabudowany usługami, poza jednym wyjątkiem", nie znajduje uzasadnienia, gdyż z treści § 7 ust. 2 powoływanej wcześniej uchwały planistycznej wynika, że na terenie oznaczonym symbolem [...] dopuszczono szereg alternatywnych przeznaczeń, wśród których wskazano także zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Należy zatem wskazać, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nakładające na jednostkę ograniczenia w zakresie wykonywania przysługujących jej uprawnień z tytułu prawa własności, nie mogą być interpretowane rozszerzająco (zob. wyrok NSA z dnia 15 marca 2010 r., II OSK 552/09; wyrok NSA z dnia 13 października 2011 r., II OSK 1440/10; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 5 lutego 2013 r., II SA/Po 993/12, publ. CBOSA). Z powyższego jasno wynika, że nie jest dozwolone stosowanie rozszerzającej wykładni mpzp, np. poprzez przyjęcie tezy, zgodnie z którą na terenie oznaczonym w mpzp jako teren usług, zabudowa inna niż usługowa dopuszczalna jest tylko do tego momentu kiedy nie zostanie przekroczony współczynnik intensywności zabudowy oznaczony w treści mpzp liczony łącznie dla całego terenu (wszystkich działek) oznaczonych tym samym symbolem. Należy bowiem zauważyć, że taki sposób liczenia współczynnika intensywności zabudowy prowadziłby do sytuacji, kiedy właściciele ostatnich niezabudowanych działek na danym obszarze byliby praktycznie pozbawieni możliwości realizacji jakiejkolwiek inwestycji budowlanej na należącym do nich terenie. Stanowisko to znajduje odzwierciedlenie także w utrwalonym stanowisku orzecznictwa, mówiącym o tym, iż plan miejscowy należy interpretować korzystnie dla inwestora (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 17 grudnia 2014 r., II SA/Wr 527/14, publ. CBOSA).

Ponadto Wojewoda D. wyjaśnił, że obszar oddziaływania inwestycji, ustalony na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego oraz ponownie sprawdzony w postępowaniu odwoławczym został ustalony w oparciu o dane zawarte w przedłożonym projekcie, dotyczące oddziaływania projektowanych budynków na tereny sąsiednie.

Prawidłowość opisanej powyżej decyzji zakwestionowała Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] we W., wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W petitum skargi, działający imieniem skarżącej Wspólnoty pełnomocnik zarzucił zaskarżonej w całości decyzji odwoławczej:

1) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a to przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy mieszkaniowej oraz braku przeprowadzenia opinii w zakresie zbadania stopnia zacienienia, co skutkowało wydaniem decyzji w oparciu o dowolne ustalenia organu, poczynione bez zasięgnięcia wiedzy specjalnej wymaganej dla ustalenia okoliczności sprawy;

2) naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, a to art. 8, 11 w zw. z art.107 k.pa. przez sporządzenie uzasadnienia decyzji bez odniesienia się do zarzutów podniesionych w odwołaniu i wskazanie jedynie w sposób ogólny sposobu załatwienia sprawy, bez szczegółowego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej wydanej decyzji, co skutkowało uniemożliwieniem stronie zapoznania się z motywami wydanych decyzji;

3) naruszenie przepisów postępowania, a to art. 15 kpa przez brak rozpoznania istoty sprawy przez organ drugiej instancji na skutek złożonego odwołania i brak odniesienia do zarzutów skarżącego, co skutkowało utrzymaniem w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji;

4) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 28 ust. 2 prawa budowlanego poprzez pominięcie strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę tj. dwóch z pięciu członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, gdy z przedłożonego pełnomocnictwa wyraźnie wynikał skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej [...],

5) naruszenie prawa materialnego, a to przepisów Uchwały NR [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zespołu urbanistycznego K.-P. w obrębie P. we W. i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na wydaniu zaskarżonej decyzji odnośnie planowanej inwestycji niezgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a to przepisów:

a. § 2 punkt 13 i 15, co w konsekwencji doprowadziło do niezgodnego z planem ustalenia wskaźnika intensywności do powierzchni terenu,

b. § 7 ust. 2 pkt 12 e, co w konsekwencji doprowadziło do zezwolenia inwestorowi nie wybudowania 8 metrowego pasa zieleni od strony ulicy [...] na obrzeżach działki inwestora,

c. § 48 pkt 1. 1) i pkt 2 - co w konsekwencji doprowadziło do tego, że inwestycja nie spełnia wymagań zapewnienia zieleni i rekreacji w 15% powierzchni działki, z wyłączeniem powierzchni przeznaczonej na zieleń ochroną, przy zastrzeżeniu, że dla terenu [...], aż 70% powierzchni ma być przeznaczona na zieleń wysoką.

d. § 7 pkt 1 tj. poprzez przekroczenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w wyznaczonym terenie usług symbolem [...] (obecnie teren [...] w ogóle nie jest zabudowany usługami, poza jednym wyjątkiem), podczas gdy teren przeznaczony pod zabudowę został już wykorzystany,

e. § 7 pkt 12 e) - poprzez brak wskazania, że planowana inwestycja spełnia wymagania planu wprowadzenia na obrzeżach terenów mieszkaniowych pasów zieleni ochronnej o szerokości co najmniej 8 metrów, z zielenią wielopiętrową w tym wysoką i zimozieloną,

f. § 37 pkt 3 - poprzez brak wskazania, że planowana inwestycja spełnia wymogi planu zapewnienia, zieleni wysokiej w granicach parkingów terenowych, stanowiących co najmniej 10% powierzchni tych parkingów, § 48 pkt 4 -brak wskazania, że organ pierwszej instancji nałożył na inwestora obowiązek pokrycia zielenią wszystkich terenów niezabudowanych i utwardzonych,

h. § 48 pkt 5 - brak wskazania, że organ pierwszej instancji nałożył na inwestora obowiązek posadzenia co najmniej 3 drzew w zamian za 1 wycięte, a inwestor dokonał już wycinki co najmniej kilkunastu, jak nie kilkudziesięciu drzew,

i. § 13 pkt 2 brak dokonania pomiarów krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego (budynek [...]),

j. § 19 przez usytuowanie przez inwestora miejsc postojowych zbyt blisko okien pomieszczeń przeznaczonych dla ludzi oraz zbyt blisko granicy działki, gdyż miejsc postojowych jest więcej niż 60, a normy zastosowano jakby ich było mniej, jak również § 21 przez zaprojektowanie mniejszych miejsc postojowych, niż wymaga tego norma,

k. § 40 pkt 1, 2 i 3 poprzez nie zaprojektowanie placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dla osób niepełnosprawnych.

Powołując się na tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącej Wspólnoty wniósł:

1) na podstawie art. 61 § 2 pkt. 1 p.p.s.a. o wstrzymanie przez Wojewodę D. wykonania decyzji Prezydenta W. z dnia [...] Nr [...]

2) na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a. o wstrzymanie wykonania przez sąd decyzji Prezydenta W. z dnia [...] Nr [...] z uwagi na niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody skarżącemu i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków

3) o stwierdzenie nieważności Wojewody D. z dnia [...] oraz poprzedzającej ją decyzji, organu pierwszej instancji w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt. 2 p.p.s.a.

ewentualnie

4) o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody D. z dnia [...] oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c i § 3 p.p.s.a.

5) o zwrot kosztów postępowania od organu dla strony, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przedstawiona została argumentacja w której wykorzystano też dorobek judykatury administracyjnej, stanowiąca rozwinięcie zarzutów przedstawionych w petitum skargi.

Pełnomocnik strony skarżącej wskazał w niej m.in., że zaskarżona decyzja jest sprzeczna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innymi przepisami, a ponadto nie zawiera stanowiska organu przyjętego w odniesieniu do zarzutów odwołania, co stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności.

Stwierdził też, że wobec przyznanego przez inwestora wadliwego obliczenia wskaźnika zabudowy, dokonanego wbrew jednoznacznym zapisom planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązkiem organu odwoławczego było wnikliwe rozpoznanie sprawy na podstawie szczegółowych ustaleń faktycznych i uzasadnienie podjętej decyzji w sposób określony w art. 107 § 3 kpa, co nie nastąpiło ani w przypadku organu pierwszej ani drugiej instancji.

Ponadto pełnomocnik – kwestionując prawidłowość usytuowania w projekcie budowlanym miejsc postojowych – wyjaśnił, że odległość, w jakiej mają znajdować się miejsca postojowe od granicy działki, musi być oceniona w oparciu o łączną liczbę tych miejsc na danej nieruchomości, a nie rozdzielone, poszczególne części.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej Wspólnoty wskazał też, że zaskarżona decyzja narusza § 48 pkt 1 i pkt 2, bowiem wynika z niej, że inwestycja nie spełnia w założeniu nawet inwestora wymagań zapewnienia zieleni i rekreacji w 15% powierzchni działki, z wyłączeniem powierzchni przeznaczonej na zieleń ochroną. Z tym zastrzeżeniem, że dla terenu [...], aż 70% powierzchni ma być przeznaczona na zieleń wysoką.

Zdaniem pełnomocnika, jeżeli organ twierdzi, że możliwa jest zabudowa wielorodzinna na wnioskowanym terenie, to inwestora powinna obowiązywać norma 30% (w tym 25% jako jedna całość) z § 48 pkt 1.1), a nie norma 15%. Wprost to wynika z definicji zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna planu tj. §3 pkt 16. Tym samym organ powinien zobowiązać inwestora do spełniania wymagań jak dla zabudowy wielorodzinnej, a nie jak dla usługowej. Nie sposób zrozumieć z decyzji, jak tą przesłankę planu badał organ i dlaczego znów było to korzystne dla inwestora. Co więcej inwestor nawet nie kryje swoich planów co do terenów zielonych i w ich miejsce zaprojektował budynek [...].

Zgodnie z § 48 ustala się przeznaczenie zieleni i rekreacji dla terenów zabudowy wielorodzinnej - co najmniej 30% powierzchni działki, z czego przynajmniej 25% ma stanowić jedną całość. Przepis ten mówi o jednej działce, a nie kilku działkach, których powierzchnie można sumować. Ma to istotne znaczenie, bo jak widać inwestor nie chce respektować prawa mieszkańców ich inwestycji w przyszłości, bo jak sam wskazuje w swojej dokumentacji ma zamiar wybudować budynek [...] właśnie na terenie zielonym.

A zatem, aby spełnić wymagania planu inwestor powinien scalić działki i dopiero złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Plan bowiem nie przewiduje możliwości budowy inwestycji na kilku działkach w takiej postaci jak to przedłożył inwestor w niniejszej sprawie.

Pełnomocnik oświadczył, iż skarżąca nadal nadto podtrzymuje, że niezależnie od powyższego złożony wniosek nie spełnia wymagań opisanych w § 48 pkt 1 nawet dla zbioru działek, zatem w tym stanie rzeczy organ w sposób nieprawidłowy dokonał analizy projektu przedstawionego przez inwestora i mimo podniesionych zarzutów organ drugiej instancji nie dokonał weryfikacji decyzji.

W doręczonej Sądowi w dniu 26 czerwca 2020 r. odpowiedzi na skargę Wojewoda D. wniósł o oddalenie skargi jako niezasadnej i wyjaśnił, że okoliczności faktyczne i motywy prawne, stanowiące podstawę rozstrzygnięcia sprawy zostały wyczerpująco opisane i przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Organ wskazał dodatkowo, że w wyniku analizy, o której mowa w art. 35 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, stwierdził, że inwestor spełnił wymagane prawem warunki realizacji inwestycji, w tym dopełniono warunek zgodności z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego, wobec czego brak było podstaw do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji.

Ponadto Wojewoda D. postanowieniem z dnia [...] Nr [...] odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 10 września 2019 r. odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, a Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 5 lutego 2020 r. (sygn. akt II OZ 92/20) oddalił zażalenie skarżącej Wspólnoty na postanowienie sądu pierwszej instancji.

W dniu 28 sierpnia 2020 r. do akt sprawy złożone zostało pismo procesowe uczestnika postępowania A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. ul. [...].

W piśmie pełnomocnik Spółki wniosła o oddalenie w całości wywiedzionej skargi i odniosła się do treści skargi, przedstawiając obszerną, szczegółową argumentację w odniesieniu do każdego z zarzutów, zmierzającą do wykazania ich niezasadności przy wykorzystaniu poglądów prezentowanych w orzecznictwie sądowoadministracyjnym.

Na rozprawie wyznaczonej na dzień 10 września 2020 r. przedstawiciel skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej – członek Zarządu Wspólnoty oświadczył, że popiera skargę w całości, pełnomocnik uczestnika postępowania A Sp. z o.o. wniosła o oddalenie skargi w całości, natomiast pełnomocnik uczestnika postępowania B Sp. z o.o. oświadczył, że pozostawia orzeczenie do uznania Sądu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podejmując orzeczenie w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Stosownie do art. 184 (in limine) Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej Naczelny Sąd Administracyjny oraz inne sądy administracyjne sprawują w zakresie określonym w ustawie kontrolę działalności administracji publicznej.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych oznaczonych konstytucyjnie jako inne sądy administracyjne, określone zostały m.in. treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) i polegają na kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Ustawodawca sformułował w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji.

Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami procedury administracyjnej, które regulują tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności, będącej przedmiotem zaskarżenia, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych stwierdził naruszenie prawa obligujące do uwzględnienia skargi poprzez zastosowanie w sprawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wcześniej powołanej, wskazującego na naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisu art. 134 § 1 tej ustawy, stanowiącego że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną oraz skorzystaniu z dyspozycji art. 135 wskazywanego aktu, z którego wynika, że Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia.

Materialnoprawną podstawę działania organów właściwych instancyjnie w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy powoływanej wcześniej ustawy – Prawo budowlane, a postępowanie administracyjne, w którym wydano orzeczenie objęte kontrolą Sądu dotyczyło legalnej możliwości zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia A Sp. z o.o. pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...] i [...] z garażami wbudowanymi i zagospodarowaniem terenu oraz zewnętrzną instalacją elektryczną przy ul. Krakowskiej we W., obręb P., [...], na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z wyłączeniem sieci i przyłączy: wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, linii kablowej nn zasilającej poszczególne budynki oraz międzyobiektowej sieci teletechnicznej i stacji transformatorowych.

Orzekając pozytywnie w odniesieniu do wniosku inwestora organy administracji architektoniczno-budowlanej właściwe instancyjnie w rozpoznawanej sprawie, powołały się na przepis art. 35 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane stanowiący, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda D. swoje stwierdzenie wyprowadzone z treści powołanego powyżej art. 35 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane poprzedził wyjaśnieniem, że wnioskodawca spełnił warunek przyjęty przez ustawodawcę w przepisie art. 32 ust. 4 omawianej regulacji, w którym zastrzeżono, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pkt 1) oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (pkt 2).

Wnioskodawca spełnił warunek wskazany w pkt. 2, nie dotyczył go natomiast warunek opisany w pkt. 1 art. 32 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, ponieważ teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym podlega ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wyłącza obowiązek uzyskania na etapie formalnoprawnym procesu inwestycyjnego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przywołanym powyżej przepisie art. 32 ust. 4 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Ponadto Wojewoda D. – podzielając stanowisko Prezydenta W. uznającego, że wnioskodawca spełnił wszystkie warunki wymagane dla uwzględnienia żądania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę – przedstawił wnioski z dokonanych w sprawie przed wydaniem decyzji obowiązkowych czynności sprawdzających w warunkach art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane.

Z przepisu tego wynika, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza m.in.: zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Zdaniem Sądu ocena w tym przedmiocie kwestii poniżej wskazanych w uzasadnieniu została przeprowadzona w sposób pobieżny, nie zawiera analizy istotnych w sprawie ustaleń planistycznych, odnoszących się do przedmiotowego terenu i nie pozwala uznać, że jej podstawą było wyczerpujące rozpatrzenie całego materiału dowodowego.

Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że teren zamierzonego zainwestowania objęty jest ustaleniami obowiązującej uchwały Rady Miejskiej W. z dnia [...] roku Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zespołu urbanistycznego K. – P. w obrębie P. we W. i oznaczony na załączniku graficznym do tej uchwały symbolem [...], przyjętym dla terenu usług.

Ustalenia dla tego terenu zostały zawarte w § 7 wskazanego powyżej aktu planistycznego. W zapisie tym lokalny prawodawca postanowił, że na terenie usług, oznaczonym symbolem [...] dopuszcza się przeznaczenia wymienione w ust. 2 tj.: obsługa firm i klientów, handel hurtowy, handel detaliczny (przy spełnieniu określonych w uchwale warunków), finanse, turystyka, wypoczynek, gastronomia, kultura, targi, opieka zdrowotna i społeczna, apartamenty mieszkalne, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (pkt 1-12).

Jednocześnie w § 3 uchwały wyjaśniono co oznacza każde z określeń zastosowanych dla poszczególnych przeznaczeń.

Należy też zwrócić uwagę, że w § 7 ust. 2 pkt 11 uchwałodawca dopuścił jako przeznaczenie terenu apartamenty mieszkalne pod warunkiem lokalizacji na ostatniej kondygnacji budynku usługowego lecz nie niżej niż na wysokości 12 m, mierzonej od poziomu terenu, przy czym w § 3 ust. 1 pkt 1 wyjaśnił, że określenie apartamenty mieszkalne oznacza lokale mieszkalne zlokalizowane w budynku usługowym, jako mieszkania służbowe, pokoje gościnne, przeznaczone dla osób związanych z działalnością prowadzoną na danym terenie.

Natomiast w ustaleniu planistycznym przyjętym w § 7 ust. 2 pkt 12 uchwałodawca dopuścił jako przeznaczenie terenu zabudowę mieszkaniową wielorodzinną przy spełnieniu warunków skonkretyzowanych w zapisach zawartych w jednostkach redakcyjnych stanowiących podpunkty oznaczone literami a do e. Warunki przy spełnieniu których dopuszcza się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w ppunktach b i c sformułowano w następujący sposób: wartość wskaźnika intensywności zabudowy mieszkaniowej nie większa niż 1,4 (ppkt b); zachowanie ciągłości pierzei budynków usługowych wzdłuż ulicy [...], z możliwością wprowadzenia przerw nie większych niż 20% odcinka wyznaczonej linii zabudowy i wypełnionych zielenią wielopiętrową, w tym wysoką i zimozieloną (ppkt c).

W ocenie Sądu ustalenia zawarte w § 7 ust. 2 pkt 11 i 12 oznaczają, że uchwałodawca dopuszcza na terenie wyznaczonym w obszarze planistycznym jako teren usług, warunkowo funkcję mieszkaniową w formie apartamentów mieszkalnych i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, ale tylko jako współistniejącą w danej zabudowie z funkcją usługową.

Podkreślić też należy, że w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej prawodawca lokalny posługuje się kategorycznym sformułowaniem "przy spełnieniu następujących warunków".

Zdaniem Sądu na taki sposób interpretowania ustaleń planistycznych wskazuje też zawarte w § 2 pkt 15 wyjaśnienie określenia "wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej dla danego terenu", które oznacza stosunek sumy powierzchni wszystkich mieszkalnych kondygnacji budynków, liczonej w zewnętrznym obrysie ścian bez uwzględnienia balkonów, loggi i tarasów do powierzchni terenu.

Z przedłożonego do zatwierdzenia projektu budowlanego, sprawdzonego w postępowaniu jurysdykcyjnym przez właściwe instancyjnie organy administracji architektoniczno-budowlanej, w tym przede wszystkim z jego części opisowej nie wynika, aby przedmiotowa inwestycja obejmowała w ogóle zabudowę usługową, w tym w koncepcji odpowiadającej warunkowi, określonemu w § 7 ust. 2 pkt 12 ppkt c uchwały planistycznej.

W uznaniu Sądu w dokonywanych w sprawie w warunkach art. 35 ust. 1 pkt ustawy – Prawo budowlane czynnościach sprawdzających nie uwzględniono również ustaleń zawartych w § 7 ust. 3 pkt 6, 7 i 8 powoływanego aktu planistycznego, które obowiązują na terenie zamierzonego zainwestowania, oznaczonym symbolem [...].

Jako obowiązujące ustalenia przyjęto: staranne wyeksponowanie obiektów od strony al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...](pkt 6); szczególne wymagania architektoniczne dla obiektów wzdłuż al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...] (pkt 7); specjalne zagospodarowanie stref wejściowych do obiektów zlokalizowanych wzdłuż al. [...] i ul. [...] oznaczonej symbolem [...], poprzez staranne urządzenie elementów małej architektury, posadzki oraz odpowiednie oświetlenie (pkt 8).

Organ planistyczny swoje oczekiwania w tym zakresie wyjaśnia w zapisach § 2 pkt 11 i 12, wskazując, że staranne wyeksponowanie obiektu oznacza wymóg takiego usytuowania zabudowy, aby jego najbardziej reprezentacyjne części były dobrze widoczne z określonego miejsca (pkt 11), a szczególne wymagania architektoniczne oznaczają wymóg wysokiego poziomu estetycznego nakładanego na planowany obiekt poprzez szczególne ukształtowanie jego formy, stosowanie w elewacjach wysokiej jakości materiałów budowlanych.

Żaden z organów orzekających w postępowaniu instancyjnym nie przedstawił oceny koncepcji projektowej przedstawionej w zatwierdzonym zaskarżoną decyzją projekcie budowlanym, dokonanej w kontekście powyższych zapisów i ustaleń obowiązujących na terenie zamierzonego zainwestowania, przyjętych w § 7 ust. 3 pkt 6-8 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zważyć też należy, że formułowane w akcie planistycznym wymagania w kategoriach wizualno-estetycznych dotyczące zabudowy od strony al. [...] wynikają zapewne z jej statusu aglomeracyjnego jako arterii wjazdowej od strony południowej do miasta, wymagającej z tego względu szczególnego traktowania i dbałości architektonicznej.

Organy nie zweryfikowały też prawidłowości wyliczenia w projekcie (tom IV, str. 7) wskaźnika intensywności zabudowy mieszkaniowej, rozumianego w sposób określony w § 2 pkt 15 uchwały planistycznej.

Projektant przedstawił w tabeli powierzchnię budynku [...] i [...] oraz powierzchnię całkowitą, stanowiącą ich sumę, określone w m2, a w rubryce – udział wskazał liczbę 1,4.

Sąd nie kwestionuje statusu projektanta jako osoby zaufania publicznego, odpowiedzialnego za prawidłowość rozwiązań projektowych i przedstawionych w nich danych, ale ta okoliczność nie eliminuje obowiązków organów właściwych w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego.

Zdaniem Sądu, jeżeli elementami definicji zawartej w § 2 pkt 15 uchwały planistycznej jest suma powierzchni wszystkich mieszkalnych kondygnacji budynków i powierzchnia terenu, to powierzchnie tych kondygnacji powinny być wyszczególnione, tym bardziej, że ich układ jest zróżnicowany i odniesione do wskazanej liczbowo wielkości powierzchni terenu zainwestowania.

Ponadto organy nie zwróciły uwagi na niezgodność projektu zagospodarowania terenu w części graficznej z jego częścią opisową, dotyczącą ilości miejsc postojowych.

W opisie układu komunikacyjnego (p.3.1.2) projektant podał, że na terenie zaprojektowano 113 miejsc postojowych, w tym 5 przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych, a miejsca te będą ogólnodostępne.

Na rysunku projektu zagospodarowania terenu nie uwidoczniono miejsc postojowych w ilości podanej w części opisowej, w tym przede wszystkim pięciu miejsc przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest również oceny dotyczącej spełnienia przez przedłożony projekt budowlany wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagań co do zakresu i sposobu lokalizowania na terenie inwestycji zieleni z uwzględnieniem zieleni wielopiętrowej, w tym wysokiej i zimozielonej.

Nieprawidłowa jest również przedstawiona graficznie analiza przesłaniania zabudowy, która nie spełnia warunków określonych w § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wcześniej powoływanego. Zgodnie z treścią § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, regulującego kwestię naturalnego oświetlenia pomieszczeń odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60 (ust. 1).

Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej częścią (ust. 2).

Na znajdującym się w aktach sprawy schemacie przesłaniania zabudowy, na którym nie określono skali, nie ujawniono osi okna pomieszczenia przesłanianego, dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego ani najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części, zatem tych elementów, które stanowią wyznaczniki pomiarów, od których zależy ustalenie, czy warunek naturalnego oświetlenia pomieszczeń został spełniony. W tych okolicznościach za dowolne uznać należy stwierdzenie Wojewody D., że istniejąca zabudowa nie jest przesłaniania przez projektowaną zabudowę, a inwestycja nie narusza § 13 ust. 1 wskazanego powyżej rozporządzenia.

W konsekwencji organy właściwe instancyjnie nie wyjaśniły wszystkich istotnych - w uznaniu Sądu - okoliczności sprawy, naruszając przepisy art. 7 i art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego.

W ocenie Sądu wskazane naruszenia przepisów postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny - stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 powołanej na wstępie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnione jest treścią art. 200 wskazanej powyżej ustawy, zgodnie którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt lub podjął zaskarżoną czynność albo dopuścił się bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Za tak określone koszty Sąd uznał kwotę wpisu uiszczonego od skargi oraz koszty związane z udziałem w sprawie pełnomocnika taryfowo określone.