Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3993/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 141 par. 4, art. 133 par. 1, art. 153
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4, art. 2 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2019 poz 737
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 50 ust 1 i 2, art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 26 czerwca 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędzia del. WSA Tomasz Świstak po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II SA/Go 436/19 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2019 r., nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II SA/Go 436/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp., uwzględniając skargę skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, uchylił zaskarżoną decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwanego dalej "WINB", w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji. Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., znak: [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], zwany dalej "PINB", po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej samowolnej zmiany sposobu użytkowania części budynku wielorodzinnego przez Spółdzielnię Mieszkaniową z przeznaczeniem na lokal użytkowy (zakład fryzjerski na działce nr [...]), stwierdził brak przesłanek do wydania nakazu doprowadzenia do stanu poprzedniego bądź nakazu wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w związku z samowolną zmianą sposobu użytkowania części budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem na lokal użytkowy – zakład fryzjerski, a tym samym zaakceptował dokonaną zmianę sposobu użytkowania.

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r., znak: [...], PINB [...], na podstawie art. 151 § 2 w związku z art. 146 § 2 K.p.a., po wznowieniu postępowania w sprawie zakończonej ww. decyzją z 2016 r., stwierdził, że powyższa decyzja została wydana z naruszeniem prawa w postaci braku udziału w tym postępowaniu skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz jednocześnie nie uchylił decyzji ostatecznej, ponieważ w wyniku wznowienia postępowania może zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.

Organ I instancji ocenił, że przy wydaniu decyzji z 2016 r. nie zachodziła sytuacja, że podmiot wnoszący o dokonanie legalizacji nie jest podmiotem do tego uprawnionym. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła jako inwestor oraz właściciel lokalu przekształconego w czerwcu 1994 r. na zakład fryzjerski. Dodatkowo, w ocenie PINB, za stronę postępowania uznać należało także Wspólnotę Mieszkaniową, która występuje jako zarządzający nieruchomością wspólną, bowiem lokal, którego dotyczy samowolna zmiana sposobu użytkowania znajduje się w budynku stanowiącym obecnie przedmiot współwłasności. Za przedmiot współwłasności należy uznać elementy konstrukcyjne obiektu, w tym ściany zewnętrzne.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

Zaskarżoną decyzją [...] WINB utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji z 2019 r.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko PINB, że Wspólnota Mieszkaniowa posiada interes prawny w omawianej sprawie, zaś niezawiniony brak jej udziału w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją należało ocenić jako naruszenie prawa. W ocenie organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, iż Wspólnota Mieszkaniowa powinna brać udział, za pośrednictwem swojego zarządu, w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym w charakterze strony (w rozumieniu przepisu art. 28 K.p.a.), albowiem dotyczyło ono w bezpośredni sposób jej interesu prawnego, związanego ze zmianą sposobu użytkowania części budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem na lokal użytkowy – zakład fryzjerski, obejmujących część nieruchomości wspólnej.

Ponadto WINB wskazał, że w ramach ponownego rozpatrywania sprawy organ I instancji zajął prawidłowe stanowisko w kwestii stwierdzającej brak przesłanek do wydania nakazu doprowadzenia do stanu poprzedniego bądź nakazania wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w związku z samowolną zmianą sposobu użytkowania części budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem na lokal użytkowy – zakład fryzjerski, zlokalizowanego na ww. działce, co nastąpiło w okolicznościach tej sprawy przed 31 maja 2004 r.

Organ odwoławczy na podstawie zebranych w sprawie dowodów podzielił stanowisko PINB, że nie występuje konieczność nałożenia, w trybie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego w związku z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U Nr 93, poz. 888), obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych naprawczych w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem samowolnej zmiany sposobu użytkowania wyżej wymienionej części budynku wielorodzinnego. Podstawa do nałożenia takiego obowiązku zachodzi wyłącznie w przypadku, gdy istnieją przesłanki do podjęcia działań naprawczych w sprawie samowolnie wykonanych robót budowlanych ze względu na ich niezgodność z przepisami, w tym w szczególności z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy czym ocena zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi przedmiotowych robót może być dokonana wyłącznie w oparciu o przepisy, które obecnie obowiązują. W ocenie WINB, z zebranego materiału dowodowego wynika, że omawiane roboty wykonane zostały prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponadto lokal użytkowy został wydzielony pożarowo od pozostałej części budynku mieszkalnego przegrodami o odporności ogniowej: ściany REI 120, strop REI 60, natomiast wszystkie elementy budynku zapewniają jego bezpieczną eksploatację.

Jednocześnie odnosząc się do treści odwołania WINB wyjaśnił, że wbrew stanowisku skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej w nim zawartego utworzenie lokalu użytkowego – zakładu fryzjerskiego w miejscu dotychczasowego ciągu komunikacyjnego, a jednocześnie drogi ewakuacyjnej nie wpływa w sposób istotny na bezpieczeństwo mieszkańców budynku, przez co nie narusza także przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.). Tym samym wykonane roboty, które doprowadziły do trwałego zamknięcia jednego z dwóch wyjść z budynku pozostają w zgodzie z normami dotyczącymi bezpieczeństwa przeciwpożarowego, w tym przepisów regulujących kwestie dotyczące odporności pożarowej budynków, stref pożarowych i oddzielenia przeciwpożarowego (rozdział 2 i 3) oraz dróg ewakuacyjnych – rozdział 6. Organ I instancji nie doszukał się naruszenia § 236 ust. 1 i § 246 ust. 1 ww. rozporządzenia, albowiem przedmiotowy budynek ma 2 klatki schodowe, które mają zapewnione w tych samych miejscach po jednym wyjściu z budynku, tzw. drogę ewakuacyjną.

WINB wskazał, że w postępowaniu naprawczym wykazanie się prawem do dysponowania na cele budowlane musi odbyć się według reguł ogólnych, a więc przez przedstawienie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, wskazujący na uprawnienie inwestora do wykonania robót budowlanych. Organ odwoławczy podał, że stan prawny odnośnie przedmiotowej kwestii został ustalony w drodze prawomocnych rozstrzygnięć. Z treści uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego [...] z dnia [...] lutego 2017 r., sygn. akt [...], wynika, że na podstawie materiału dowodowego zebranego w tym postępowaniu sądowym to jest: uchwały nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. podjętej przez zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej oraz księgi wieczystej nr KW [...], Sąd Okręgowy uznał, iż "właścicielem lokalu użytkowego położonego w Z. o powierzchni 17,41 m2 była Spółdzielnia Mieszkaniowa. W związku z tym WINB stwierdził, że inwestor – Spółdzielnia Mieszkaniowa wykonała roboty budowlane posiadając prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, domagając się jej uchylenia oraz zasądzenia kosztów postępowania. W skardze sformułowano zarzuty dotyczące naruszenia art. 2 ust. 2 i ust. 3, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, art. 51 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. oraz wskazując na błąd w ustaleniach faktycznych.

W odpowiedzi na skargę [...] WINB wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. wyrokiem z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II SA/Go 436/19, uwzględniając skargę, wskazał, że w przedmiotowym budynku od grudnia 2004 r. istnieje Wspólnota Mieszkaniowa, co do której zdecydowano, że w zakresie praw i obowiązków jej członków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Stąd wniosek, że na etapie postępowania naprawczego Wspólnota ta niewątpliwie miała interes prawny w rozumieniu art. 28 K.p.a., aby brać udział w tym postępowaniu, mającym na celu sprawdzenie prawidłowości dokonanej zmiany sposobu użytkowania i związanych z tym robót budowlanych, jako oddziaływujących na części wspólne budynku. Dlatego w sprawie zasadnie oceniono, że zaistniały podstawy do wznowienia postępowania w oparciu o przesłankę z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a.

W sprawie prawidłowo zastosowano tryb postępowania z art. 50-51 Prawa budowlanego.

Sąd wskazał, że zasadnicza istota sporu sprowadzała się do tego, iż Wspólnota Mieszkaniowa wywodziła, że sporna część budynku przeznaczona na lokal użytkowy przez Spółdzielnię Mieszkaniową, stanowi część nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji zmiana jej przeznaczenia stosownie do art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali wymagała podjęcia uchwały właścicieli lokali. Jednak skarżąca Wspólnota zupełnie abstrahuje od tego, że w chwili kiedy doszło do zmiany sposobu użytkowania Spółdzielnia była jedynym właścicielem budynku, a tym samym posiadała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto Spółdzielnia zachowała legitymację do wystąpienia i uzyskania decyzji sanującej przeprowadzoną zmianę w postępowaniu naprawczym. Wspólnota powołując się bowiem na to, iż sporny lokal użytkowy stanowi część nieruchomości wspólnej nie przedstawiła na tę okoliczność dowodów. Natomiast Sądy Powszechne kilkukrotnie badając legitymację zarówno Spółdzielni, jak i skarżącej Wspólnoty w procesach, w których występowały te podmioty w charakterze strony powodowej, zgodnie przesądzały rozstrzygając spory o eksmisję i zapłatę, iż sporny lokal użytkowy nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej i nadal stanowi własność Spółdzielni. Dlatego organy dysponując stosownym materiałem dowodowym zasadnie uznały, że brak jest uzasadnionych wątpliwości, iż to Spółdzielnia jest właścicielem spornego lokalu użytkowego. Nie zachodziła zatem konieczność oczekiwania na kolejne rozstrzygnięcie przez sąd powszechny tym razem z powództwa Spółdzielni przeciwko skarżącej Wspólnocie o ustalenie, iż powodowej Spółdzielni przysługuje prawo do ww. lokalu. Pamiętać dodatkowo należy, iż ewentualny wyrok w tej sprawie będzie miał charakter jedynie ustalający, a nie kształtujący.

W ocenie Sądu, bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest to, że Spółdzielnia legitymuje się zaświadczeniem, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, stwierdzającym, iż sporny lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Zaświadczenie to bowiem nie odnosi się do kwestii własności lokalu, a jedynie stwierdza spełnienie wymogu samodzielności przez lokal w rozumieniu wyznaczonym przez art. 2 ust. 3 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Konieczność legitymowania się tym zaświadczeniem zachodzi wówczas, gdy jest ustanawiana odrębna własność lokalu i składany wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Natomiast organy nie dokonały wystarczających ustaleń – wbrew obowiązkom wynikającym z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. – czy związane ze zmianą sposobu użytkowania roboty budowlane polegające na wykonaniu ściany wydzielającej z korytarza pomieszczenia lokalu, zamykając trwale jedno z wejść do budynku, nie tworzą stanu, który nie narusza przepisów przeciwpożarowych. Analizując uzasadnienia decyzji organów obu instancji nie sposób nie zauważyć, iż PINB nie dokonał w tym zakresie żadnej oceny, natomiast WINB wprawdzie taką ocenę zawarł, jednakże jest ona wadliwa, gdyż brak jest w sprawie podstawowych ustaleń niezbędnych dla dokonania tej oceny. Z akt nie wynika aby przedmiotem ustaleń organów była wysokość i liczba kondygnacji budynku, w którym wykonano prace i zmieniono sposób użytkowania jednego z lokali. Okoliczność ta ma znaczenie dla wyznaczenia klasy odporności pożarowej budynku lub jego części oraz jego poszczególnych elementów, czy wielkości stref pożarowych i oddzielenia przeciwpożarowego. Nie dokonując tego rodzaju ustaleń organ odwoławczy nie mógł stwierdzić, iż wskazana w ekspertyzie klasa odporności ścian i stropów jest wystarczająca. Poza tym w ekspertyzie pomylono klasy odporności dla ścian (przyjęto odporność stropów). Najistotniejsza kwestia w odniesieniu do przepisów przeciwpożarowych, której organy nie rozważały i nie poczyniły w istocie żadnych ustaleń, jest związana z tym, czy w wyniku wzniesienia ściany oddzielającej sporny lokal od klatki schodowej i trwałego zamknięcia w ten sposób jednego z wyjść, pozostawione wyjście do budynku spełnia wymogi wskazane w § 239 i § 240, zwłaszcza w zakresie szerokości. Oznacza to, iż przedwcześnie organ odwoławczy stwierdził, iż trwałe zamknięcie jednego z wyjść ewakuacyjnych nie wpływa na bezpieczeństwo mieszkańców i nie narusza przepisów przeciwpożarowych.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", złożyła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gorzowie Wlkp. oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Ponadto wniesiono o przeprowadzenie dowodu z dokumentu, tj. wyroku Sądu Rejonowego [...] z dnia [...] października 2019 r., sygn. akt [...], na okoliczność tego, że wbrew twierdzeniu Sądu I instancji, Sądy Powszechne nie przesądziły, iż sporny lokal użytkowy nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej i stanowi własność Spółdzielni Mieszkaniowej, a wręcz przeciwnie, Sąd Rejonowy [...] przesądził nieprawomocnie, że sporny lokal użytkowy nie stanowi własności Spółdzielni Mieszkaniowej.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 141 § 4 p.p.s.a. przez błędne uzasadnienie zaskarżonego wyroku polegające na zawarciu w uzasadnieniu błędnej oceny prawnej co do braku naruszenia przez organy obu instancji przepisów art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali, co do posiadania przez Spółdzielnię legitymacji do wystąpienia i uzyskania decyzji sanującej samowolną zmianę sposobu użytkowania części budynku w postępowaniu naprawczym, co do braku naruszenia przez organy obu instancji przepisów art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali, a także co do kwestii własności spornego lokalu rzekomo przysługującej Spółdzielni. Powyższe wady uzasadnienia zaskarżonego wyroku będą miały istotny wpływ na wynik sprawy w dalszym jej toku, gdyż zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w tym wyroku będą wiązać zarówno organy administracyjne, jak i sąd administracyjny przy ponownym rozpoznaniu sprawy, co spowoduje powielenie błędów popełnionych przez Sąd pierwszej instancji w dalszym toku sprawy;

- art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 133 § 1 p.p.s.a. przez oparcie wyroku na błędnie zgromadzonym z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. materiale dowodowym oraz błędnie ustalonym stanie faktycznym sprawy, co wyrażało się w przyjęciu, że Spółdzielnia posiadała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie zmiany sposobu użytkowania części wspólnej ww. budynku, w sytuacji, gdy do zmiany części wspólnej budynku wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej o zmianie sposobu użytkowania części wspólnej budynku, a takiej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła, zatem Spółdzielnia nie posiadała prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w tym zakresie. Powyższe naruszenie prawa procesowego miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż determinowało naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie;

- art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 133 § 1 p.p.s.a. przez oparcie ustaleń co do prawa własności części nieruchomości stanowiącej salon fryzjerski na materiale dowodowym zgromadzonym przez organy administracyjne z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., a w ramach tego materiału na wyroku Sądu Okręgowego [...] z dnia [...] lutego 2017 r. sygn. akt [...] oraz wyrokach Sądu Okręgowego [...] z dnia [...] marca 2017 r. sygn. akt [...] oraz z dnia [...] lutego 2017 r. sygn. akt [...] w sytuacji, gdy przedmiotem sporu w sprawach, w których zapadły te wyroki nie było prawo własności przedmiotowej części nieruchomości. Natomiast kwestia własności tej części nieruchomości była przedmiotem sporu w sprawie, która toczyła się przed Sądem Rejonowym [...] z powództwa Spółdzielni przeciwko Wspólnocie o ustalenie prawa własności, a która zakończyła się wyrokiem z dnia [...] października 2019 r., sygn. akt [...], oddalającym powództwo Spółdzielni o ustalenie prawa własności. Powyższe naruszenie prawa procesowego miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż determinowało naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj.

- art. 50 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 w brzmieniu obowiązującym przed 31 maja 2004 r. oraz przepisów art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali przez ich błędną wykładnię wyrażającą się w przyjęciu, że Spółdzielnia, jako inwestor, który dokonał samowolnej zmiany sposobu użytkowania części budynku wielorodzinnego przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej w tym budynku jest uprawniona po powstaniu Wspólnoty, jako jej członek do samodzielnego wystąpienia do organu nadzoru budowlanego o zalegalizowanie tej samowolnej zmiany bez uchwały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, pomimo tego, że prawidłowa wykładnia powyższych przepisów wskazuje, iż czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej wyrażonej w uchwale;

- art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na zaakceptowaniu przez Sąd I instancji zmiany sposobu użytkowania części wspólnej ww. budynku w sytuacji, gdy do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej potrzebna jest uchwała Wspólnoty, tymczasem Wspólnota Mieszkaniowa nigdy nie wyraziła zgody na zmianę sposobu użytkowania części wspólnych, do których zaliczają się pomieszczenia objęte wnioskiem Spółdzielni;

- art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali przez ich niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że sporna część budynku stanowi samodzielny lokal użytkowy, w sytuacji, gdy dla tej części budynku nie zostało wydane zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu, a zatem nie jest to lokal samodzielny, a część wspólna budynku – ciąg komunikacyjny.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnik postępowania – Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o jej oddalenie, zasądzenie kosztów postępowania oraz przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów, tj. uzasadnienia ww. wyroku Sądu Rejonowego o sygn. akt [...]; apelacji Spółdzielni od ww. wyroku; postanowienia Sądu Rejonowego o przekazaniu tej apelacji oraz akt sprawy Sądowi Okręgowemu; zaświadczenia o samodzielności ww. lokalu użytkowego.

Ponieważ strona wnosząca skargę kasacyjną zrzekła się rozprawy w trybie art. 182 § 2 p.p.s.a. i w sprawie nie żądano przeprowadzenia rozprawy, dlatego przedmiotowa sprawa podlegała rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie za niezasadne uznał zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia prawa procesowego i materialnego.

Sformułowanie zarzutu naruszenia prawa procesowego w oparciu o art. 141 § 4 p.p.s.a. nie może skutecznie prowadzić do zakwestionowania merytorycznej wypowiedzi Sądu Administracyjnego, który wydał zaskarżony wyrok. Artykuł 141 § 4 p.p.s.a. dotyczy bowiem wymogów konstrukcyjnych uzasadnienia wyroku, a nie merytorycznej oceny Sądu, np. co do naruszenia przez organy obu instancji przepisów art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Ponadto w ramach tej argumentacji w skardze kasacyjnej nie wykazano, aby w sprawie doszło do naruszenia wskazywanych przepisów ustawy o własności lokali. Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa nie wykazała bowiem aby przedmiotowy lokal użytkowy stanowił część wspólną nieruchomości, co do której Wspólnota sprawuje zarząd, a więc aby podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (np. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej) wymagało podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na taką czynność. Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali odrębną instytucją prawną jest "samodzielność lokali" wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Nie należy tej instytucji utożsamiać z "odrębną własnością lokalu" w znaczeniu cywiloprawnym. Tzn. brak ustanowienia odrębnej własności lokalu nie oznacza, że nie może zostać wydzielony (fizycznie i administracyjnie) przez właściwego starostę samodzielny lokal w znaczeniu art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. A więc brak prawnego wyodrębnienia takiego lokalu nie oznacza, że lokal ten (część nieruchomości) stanowi część wspólną niechomości, o jakiej mowa w art. 3 ustawy o własności lokali. Tak jak w niniejszej sprawie omawiany lokal jest przedmiotem praw Spółdzielni jako niewydzielony prawnie (niewyodrębniony) składnik jej majątku. Określone prawa dotychczasowego właściciela na gruncie ustawy o własności lokali wynikają z art. 4 ust. 1 tej ustawy. Z przepisu tego wyraźnie wynika, że w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą znajdować się niewydzielone lokale, do których dotychczasowemu ich właścicielowi nieruchomości przysługują takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; co odnosi się to także do jego obowiązków. Taka ocena nie narusza oceny prawnej wypowiedzianej w prawomocnych wyrokach Sądów Powszechnych, a przywołanych przez Sąd I instancji; jak również nie jest sprzeczna ze wskazywanym w skardze kasacyjnej wyrokiem Sądu Rejonowego o sygn. akt [...]. Ma bowiem rację Spółdzielnia, wskazując w odpowiedzi na skargę kasacyjną, że oddalenie powództwa Spółdzielni o ustalenie prawa własności lokalu nastąpiło z tego względu, że przedmiotowy lokal nie ma charakteru wyodrębnionej własności lokalu (bo niedochowano odpowiedniej formy prawnej zgodnie z art. 7 ustawy o własności lokali), i że w orzeczeniu tym Sąd jednocześnie nie przesądził komu ten lokal przysługuje, tj. np. Wspólnocie. W konsekwencji należy uznać, że wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej istniały w sprawie podstawy do stwierdzenia, że organy – dysponując powyższymi orzeczeniami Sądów Powszechnych (które zgodnie przesądzały rozstrzygając spory o eksmisję i zapłatę, iż sporny lokal użytkowy nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej i nadal stanowi własność Spółdzielni), odpisem uchwały zarządu Spółdzielni z dnia 10 grudnia 2003 r., odpisem ww. księgi wieczystej – zasadnie uznały, że brak jest uzasadnionych wątpliwości, iż to Spółdzielnia jest właścicielem spornego lokalu użytkowego. Taka zaś ocena uprawniała do stwierdzenia, że Wspólnota nie udowodniła i nawet nie dowodziła w procesie, aby w późniejszym okresie, to jest po ustanowieniu pierwszej odrębnej własności lokalu, Spółdzielnia zbyła jako dotychczasowy właściciel nieruchomości (właściciel tzw. nieruchomości wyjściowej) uprawnienia do tego lokalu użytkowego na rzecz innego właściciela wyodrębnionych później lokali. Brak jest tym samym podstaw do stwierdzenia wskazywanego w skardze kasacyjnej naruszenia przepisów prawa procesowego, tj. art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 133 § 1 p.p.s.a. w tym w związku z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. oraz w związku z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali.

W związku z przedstawioną powyżej oceną zarzutów naruszenia prawa procesowego w skardze kasacyjnej nie podważono także skutecznie oceny prawnej zawartej w zaskarżonym wyroku, zgodnie z którą Spółdzielnia posiadała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie zmiany sposobu użytkowania części ww. budynku. Nie mamy bowiem w tym zakresie do czynienia z częścią wspólną nieruchomosci, która podlegaby zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej. W takiej zaś sytuacji wnioskowanie Spółdzielni o przeprowadzenie postępowania naprawczego dot. samowolnej zmiany części budynku nie wymagało uprzednio uzyskania uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej o zmianie sposobu użytkowania części wspólnej budynku. A zatem argumetacja skargi kasacyjnej w zakresie przysługujących praw do przedmiotowego lokalu nie może stanowić skutecznej podstawy do podważenia legalności przeprowadzonej procedury naprawczej w oparciu o wskazywane przepisy Prawa budowlanego, tj. art. 50 ust. 1 i 2 oraz art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed 31 maja 2004 r. Skoro Spółdzielnia zachowała prawa do tego lokalu, przeprowadzenie postępowania naprawczego, w sytuacji gdy już funkcjonowała Wspólnota Mieszkaniowa nie wymagało uzyskania odpowiedniej zgody tej Wspólnoty w trybie art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Ponadto niezależnie od kwestii związanych z prawem własności w okolicznościach niniejszej sprawy mamy do czynienia z samodzielnym lokalem, ponieważ w tym zakresie Prezydent Miasta [...] wydał w dniu [...] stycznia 2017 r. zaświadczenie, w którym stwierdził, że przedmiotowy lokal spełnia wymogi samodzielnego lokalu użytkowego, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nie znajduje zatem potwierdzenia argumentacja skargi kasacyjnej wskazująca, że nie jest to lokal samodzielny, a część wspólna budynku – ciąg komunikacyjny. Zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia prawa materialnego, tj. art. 50 ust. 1 i 2 oraz art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed 31 maja 2004 r.; art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali; art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali, nie zawierają usprawiedliwionych podstaw.

Z tych względów, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.