Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 528/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 147 ust. 1, art. 156
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

[...] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 17 października 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Zbigniew Kruszewski Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Elżbieta Polody po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2024 r. sprawy ze skargi G. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 kwietnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 4 578 zł (słownie: cztery tysiące pięćset siedemdziesiąt osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 kwietnia 2024 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 11 grudnia 2023 r. w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej.

Rozstrzygnięcie powyższe zapadło w następującym stanie faktycznym.

Burmistrz Miasta i Gminy [...] na wniosek G. A. właściciela nieruchomości położonej w K. zatwierdził podział działki [...], a następnie decyzją z dnia 11 grudnia 2023 r., nr [...], ustalił opłatę adiacencką.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ wyjaśnił, że dla obszaru na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokonany podział nieruchomości był zgodny z warunkami zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Zdaniem organu I instancji, w sprawie zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, w szczególności nastąpił wzrost wartości nieruchomości wywołany jej podziałem, zaś sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości spornej opłaty.

Odnośnie stanu faktycznego i prawnego wycenianej nieruchomości przed podziałem organ I instancji wskazał, że w dniu uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności działka nie była zabudowana i nie zagospodarowana. Posiadała możliwość dostępu do uzbrojenia technicznego, a teren działki był płaski. Działki powstałe po podziale miały również kształt regularny i zostały szczegółowo opisane przez biegłego. Nadto w operacie szacunkowym określono przeznaczenie nieruchomości a dalej przedstawiono sposób wyceny. Wskazano, że przy wycenie nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami. Stwierdzono, że wyceniana nieruchomość jest typowym przedmiotem obrotu rynkowego, a wyceniane nieruchomości położone są w obrębie gminy [...], stąd też w tym obrębie biegł poszukiwał w pierwszej kolejności nieruchomości podobnych. W wyniku analizy rynku nieruchomości i wyboru transakcji nieruchomości podobnych biegły uzyskał bazę trzech transakcji podobnych do nieruchomości wycenianej przed podziałem oraz bazę trzech transakcji podobnych do nieruchomości po podziale. Opłata adiacencka obliczona zgodnie ze stawką określoną w uchwale w 2008 r., a organ I instancji po dokonaniu analizy przyjął operat jako wiarygodny i sporządzony z wymogami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł G. A..

Rozpoznając wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w przedmiotowej sprawie dokonano podziału nieruchomości na wniosek odwołującego, a w obrocie prawnym pozostaje uchwała Rady Miasta [...] z dnia 30 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie zostały spełnione, a Kolegium nie stwierdziło wad operatu szacunkowego, co do wykazanego wzrostu wartości nieruchomości jak i możliwości zastosowania stawki opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęło ustalenia Burmistrza, w szczególności uznało, że przyjęte w procesie wyceny nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, a rzeczoznawca przeprowadził analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu wyceny oraz charakteru wycenianej nieruchomości, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości, obszar rynku i okres badania rynku. Zastosował podejście porównawcze i metodę porównania parami, uzasadnił wybór metody wystarczającą ilością Nie stwierdzono przy tym błędów, omyłek pisarskich lub rachunkowych lub powoływania się przez rzeczoznawcę majątkową na nieobowiązujące przepisy prawa.

Przechodząc do oceny sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego, w ocenie Kolegium, doszło do ustalenia kluczowej w sprawie okoliczności, tj. wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem bez naruszenia prawa. Prawidłowo również ustalono wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale (według cen z dnia uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności), stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a po podziale - na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, natomiast wartość nieruchomości jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

W ocenie Kolegium, w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że odwołujący skutecznie wykazał, iż przy sporządzaniu operatu, który stanowił podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, doszło do naruszenia prawa albo zawierał on oczywiste błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Tym samym wobec niewykazania przez stronę własnej inicjatywy dowodowej w zakresie przedstawienia kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie, jak również wobec niezwrócenia się przez nią do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny spornego operatu, nie miał takiego obowiązku organ.

Analiza operatu uprawnia do wniosku o prawidłowym ustaleniu przez rzeczoznawcę stanu wycenianej nieruchomości przed podziałem na datę wydania decyzji podziałowej a po podziale na datę uzyskania przez tę decyzję przymiotu ostateczności. Autor operatu słownie i graficznie przedstawił kształt, powierzchnię, możliwości zabudowy i zagospodarowania dostęp do drogi publicznej oraz charakter i stopień zurbanizowania obszaru, na którym dzielona działka jest położona, jak również wskazał na możliwość dostępu do uzbrojenia technicznego.

Biegły wskazał, że po podziale powstało 31 działek o kształtach regularnych, zbliżonych do kwadratu przeznaczonych pod zabudowę i 9 przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Jako rynek lokalny rzeczoznawca przyjął obszar północnej W. a okres badania rynku wyniósł 24 miesiące. Następnie rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy uwzględnieniu że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W tym zakresie ustalił wartość rynkową nieruchomości przed podziałem) oraz po podziale). Przedstawił sposób wyceny, dokonał analizy i charakterystyki rynku lokalnego. Stwierdził, że relacje między podażą a popytem są zrównoważone, do głównych atrybutów cenotwórczych zaliczył lokalizację powierzchnię uzbrojenie działki dojazd i konfiguracje terenu .

Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium uzasadnienie wyboru podejścia i metody jest logiczne, spójne (wskazuje wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnych przed i po podziale). Wnioski rzeczoznawcy znajdują oparcie tak w analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jak i w tabelach zawierających zbiory nieruchomości podobnych wraz z ich charakterystyką odnośnie istotnych, cenotwórczych cech, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Zdaniem Kolegium, opisany wyżej sposób wyceny jest zrozumiały, uwzględnia przede wszystkim te cechy nieruchomości przed podziałem i po podziale, które odzwierciedlają wzrost wartości ekonomicznej wyłącznie na skutek podziału, a także wskazuje cenę rynkową jaką można uzyskać za sumę wartości podzielonych działek, a nie cenę nieruchomości podzielonej geodezyjnie.

Organ odwoławczy zwrócił również uwagę, że rzeczoznawca w trakcie postępowania odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu dotyczących przeznaczenia ocenianych nieruchomości i wpływu na wycenę faktu, że nieruchomość wyceniana objęta była warunkami zabudowy, rozumienia pojęcia "nieruchomości podobne", czy wreszcie okresu badania rynku poprzedzającego dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Kolegium wyjaśnienia rzeczoznawcy są konkretne i wyczerpujące oraz pozwalają w pełni uzasadnić punkt odniesienia organu odwoławczego względem ustalenia prawidłowej wysokości opłaty adiacenckiej.

W szczególności Kolegium podkreśliło, że podział nieruchomości spowodował wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie jest możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Bezsprzecznie zatem podział nieruchomości stworzył możliwość ich zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność. Wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale.

Skargę na powyższą decyzję wniósł G. A. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzuty naruszenia:

1. art. 63 § 1 i § 3 oraz art. 64 § 2 w zw. z art. 128 k.p.a. w świetle art. 3 pkt 14a oraz art. 20ae ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 307, ze zm.) poprzez rozpoznanie przez organ odwoławczy odwołania, które było niepodpisane, albowiem: - nie było ono opatrzone podpisem własnoręcznym pełnomocnika, ani skarżącego; - wniesiono je poprzez narzędzie Elektronicznej Skrzynki Podawczej zlokalizowanej na platformie ePUAP - w postaci elektronicznej za pośrednictwem Burmistrza Miasta i Gminy [...] do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednak nie opatrzono go (tej postaci elektronicznej) podpisem zaufanym, a zatem podpisem elektronicznym, którego autentyczność i integralność są zapewniane przy użyciu pieczęci elektronicznej ministra właściwego do spraw informatyzacji, zawierającym: dane identyfikujące osobę, ustalone na podstawie środka identyfikacji elektronicznej wydanego w systemie, o którym mowa w art. 20aa pkt 1 Ustawy, obejmujące: a) imię (imiona), nazwisko, numer PESEL; b) identyfikator środka identyfikacji elektronicznej, przy użyciu którego został złożony; c) czas jego złożenia; w aktach sprawy nie ma dokumentu - dowodu - że odwołanie wniesione w postaci elektronicznej było opatrzone podpisem zaufanym, ani dokumentu potwierdzającego weryfikację takiego podpisu, a jest tak, ponieważ odwołanie nie było podpisane podpisem zaufanym;

2. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.g.n.") poprzez nierozpoznanie - zarówno przez organ II instancji, jak też wcześniej przez organ I instancji - złożonego na etapie postępowania w I instancji wniosku o rozłożenie należności na raty, z jednoczesnym zabezpieczeniem wierzytelności Gminy [...] poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości moich Mocodawców,

3. art. 8 § 1 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 572, dalej jako: "K.p.a.") w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej i wyjaśniania zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ, a to poprzez sporządzenie uzasadnienia, z, którego wynika, że organ odwoławczy rozpoznawał jakieś inne odwołanie, gdyż: na stronie 2 uzasadnienia wskazano na zarzuty odwołania, których nie zawarto w odwołaniu, a całe uzasadnienie sprawia wrażenie, jak gdyby użyto uzasadnienie z innej decyzji, bądź po prostu zastosowano "uzasadnienie uniwersalne", jakie umieszcza się w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej, gdzie decyzję trzeba wydać szybko, przed utratą rocznej ważności przez operat szacunkowy (w niniejszej sprawie operat szacunkowy pochodził z 9 maja 2023 r., a organ odwoławczy wydał decyzję zaledwie kilka dni przed tym terminem);

4. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. G. z dnia 09 maja 2023 r., w którym: za nieruchomości podobne w procesie wyceny Przedmiotowej Nieruchomości przed podziałem przyjęto nieruchomości, dla których obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, zaś w niniejszym przypadku nieruchomość była objęta jedynie postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy; nie scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie nieruchomości po podziale; nic scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie nieruchomości podobnych w stosunku nieruchomości po podziale; nie ma charakterystyki aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, chociaż w tezie na stronie [...] czytamy, że jest to wzięte pod uwagę; za nieruchomości podobne w procesie wyceny nieruchomości po podziale przyjęto nieruchomości bez dookreślenia ich przeznaczenia bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w decyzji o warunkach zabudowy; nie ma uzasadnienia dla przyjętych wag dla cech takich jak "Lokalizacja", "Powierzchnia działki", "Uzbrojenie", "Dojazd", "Konfiguracja terenu" w obu przypadkach, tj. dlaczego wynoszą one odpowiednio "35 %, 20 %, 30 %, 10 %, 5 %" oraz "35 %, 15 %, 25 %, 15 %, 10 %"; są braki w postaci nieuzupełnienia kolumny "Nr działki" na stronach [...] oraz [...], skoro podanie działki nie pozwala na identyfikację właściciela nieruchomości, gdyż nie jest możliwe zgodnie z przepisami prawa uzyskanie takich danych (np. pośrednio numeru księgi wieczystej, czy innych danych osobowych) od właściwego miejscowo starosty; za nieruchomości podobne przyjęto - w przypadku wyceny nieruchomości przed podziałem, jak też po podziale - tereny o różnej powierzchni, znacznie różniącej się od powierzchni przedmiotu wyceny, chociaż w konkluzji Operatu Szacunkowego stwierdzono na stronie [...], że "Właściciel podejmuje decyzję o podziale dla przyszłych korzyści, jakie osiągnie z nieruchomości. Zasada ta odwzorowuje typowe zachowania właścicieli. Wyodrębnienie działek pozwoli im, zgodnie z zasadą popytu i podaży, zwiększyć popyt na sprzedawane grunty o mniejszej powierzchni, co umożliwia właścicielowi uzyskanie wyższej ceny za m2 tego gruntu", a zatem przyznano, ze powierzchnia nieruchomości odgrywa kluczowe znaczenie przy cenie i decyzji o zakupie, przeto należało porównywać Przedmiotową Nieruchomością z nieruchomościami podobnymi, których powierzchnia jest większym stopniu zbliżona do przedmiotu wyceny; art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. la w zw. z art. 155 u.gn. oraz § 4 ust. 3 -4 w zw. z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, z późn. zm.), poprzez: brak uzasadnienia przyjętej metody porównywania parami (dedykowaną sytuacjom, gdyby w procesie wyceny dysponuje się nieruchomościami podobnymi w większym stopniu do przedmiotu wyceny), zamiast metody korygowania ceny średniej, która metodą preferowaną i dającą bardziej miarodajne wyniki, gdy stwierdzono rynek obejmujący co najmniej kilkanaście transakcji podobnych; pominięcie, że nieruchomość miała przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, która - po podziale - według dominującego orzecznictwa administracyjnego oraz sądowo-administracyjnego - "wygasa" i niemożliwe lub znacznie utrudnione jest jej skonsumowanie.

Wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji względnie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie pozostaje decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które decyzją z dnia 28 kwietnia 2024 r., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 11 grudnia 2023 r. w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do najdalej idącego zarzutu, jakim jest rozpoznanie odwołania, które nie zostało podpisane, co wyczerpuje przesłanki nieważnościowe, wskazać należy, że zarzut powyższy jest nieuzasadniony.

Zgodnie z art. 63 § 1 K.p.a., podania (żądania, wyjaśnienia, odwołania, zażalenia) mogą być wnoszone na piśmie, za pomocą telefaksu lub ustnie do protokołu. Podania utrwalone w postaci elektronicznej wnosi się na adres do doręczeń elektronicznych lub za pośrednictwem konta w systemie teleinformatycznym organu administracji publicznej. Jeżeli przepisy odrębne nie stanowią inaczej, podania wniesione na adres poczty elektronicznej organu administracji publicznej pozostawia się bez rozpoznania.

W myśl art. 63 § 3a K.p.a. podanie wniesione na adres do doręczeń elektronicznych lub za pośrednictwem konta w systemie teleinformatycznym organu administracji publicznej zawiera dane w ustalonym formacie, zawartym we wzorze podania określonym w odrębnych przepisach, jeżeli te przepisy nakazują wnoszenie podań według określonego wzoru.

Zgodnie z art. 20a ust. 1 pkt 1 ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U. z 2014 r. poz. 1114 ze zm.), identyfikacja użytkownika systemów teleinformatycznych udostępnianych Uwierzytelnienie użytkownika systemu teleinformatycznego podmiotu publicznego, w którym udostępniane są usługi online, wymaga użycia: środka identyfikacji elektronicznej wydanego w systemie identyfikacji elektronicznej przyłączonym do węzła krajowego identyfikacji elektronicznej, o którym mowa w art. 21a ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy ustawie z dnia 5 września 2016 r. o usługach zaufania oraz identyfikacji elektronicznej (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 422 ze zm.). Podmiot publiczny, który używa do realizacji zadań publicznych systemów teleinformatycznych, może umożliwiać użytkownikom identyfikację w tym systemie przez zastosowanie innych technologii (ust. 2). Z przepisów tych, czytanych łącznie z art. 63 § 3a K.p.a., wynika więc, że strona postępowania administracyjnego nie musi opatrzyć podania podpisem elektronicznym. Wystarczy że dysponuje profilem zaufanym ePUAP i za pośrednictwem tej platformy wniesie swoje podanie.

Od dnia 9 czerwca 2011 r. w polskim porządku prawnym istnieje możliwość załatwienia spraw administracyjnych (w tym wnoszenia odwołań) przy pomocy profilu zaufanego ePUAP (przy wykorzystaniu Internetu), bez konieczności osobistego stawiennictwa w urzędzie lub pośrednictwa poczty. Weszły wówczas w życie dwa rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji: rozporządzenie z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie zakresu i warunków korzystania z elektronicznej platformy usług administracji publicznej (Dz. U. Nr 93, poz. 546) oraz rozporządzenie z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie zasad potwierdzania, przedłużania ważności, wykorzystania i unieważniania profilu zaufanego elektronicznej platformy usług administracji publicznej (Dz. U. Nr 93, poz. 547). Obecnie obowiązują rozporządzenia Ministra Cyfryzacji: odpowiednio z dnia 05 października 2016 r. w sprawie zakresu i warunków korzystania z elektronicznej platformy usług administracji publicznej (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 2514) i z dnia 29 czerwca 2020 r. w sprawie profilu zaufanego i podpisu elektronicznego (tekst jedn. Dz. U. z 2023, poz. 2551).

Profil zaufany ePUAP stanowić ma w zamiarze ustawodawcy bezpłatną i stosunkowo nieskomplikowaną konkurencję dla odpłatnego instrumentu, jakim jest podpis elektroniczny. Zgodnie z art. 3 pkt 13 ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, elektroniczna platforma usług administracji publicznej jest systemem teleinformatycznym, w którym instytucje publiczne udostępniają usługi przez pojedynczy punkt dostępowy w sieci Internet. Natomiast przez profil zaufany ePUAP należy rozumieć zestaw informacji identyfikujących i opisujących podmiot lub osobę będącą użytkownikiem konta na ePUAP, który został wydany w sposób, o którym mowa w art. 20c ustawy (art. 3 pkt 14). Profil zaufany ePUAP jest więc niczym innym jak nowym sposobem potwierdzania tożsamości w systemach administracji publicznej, identyfikującym nadawcę informacji, który może być wykorzystany również do potwierdzania przekazywanych informacji. Profil zaufany ePUAP pozwala zatem na autoryzację pism kierowanych przez strony do organów administracji publicznej.

W świetle powyższego złożenie przez osobę fizyczną pisma za pośrednictwem elektronicznej skrzynki podawczej było możliwe po założeniu przez nią konta na ePUAP, w trybie określonym w rozporządzeniu z dnia 05 października 2016 r. w sprawie zakresu i warunków korzystania z elektronicznej platformy usług administracji publicznej. Daje to możliwość skorzystania z elektronicznej skrzynki podawczej, tj. dostępnego publicznie środka komunikacji elektronicznej służącego do przekazywania dokumentu elektronicznego do podmiotu publicznego przy wykorzystaniu powszechnie dostępnego systemu teleinformatycznego (art. 3 pkt 17 ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne). Złożony w tym trybie dokument potwierdza więc tożsamość nadawcy i pozwalał na autoryzację kierowanego do organu pisma bez potrzeby opatrzenia pisma podpisem własnoręcznym lub bezpiecznym podpisem elektronicznym.

Znajdujące się w aktach Urzędowe Poświadczenie Przedłożenia (UPP) odnoszące się do odwołania z dnia 18 grudnia 2023 r. dowodzi, że skarżący dysponuje profilem zaufanym ePUAP. W poświadczeniu przedłożenia wystawionym w niniejszej sprawie, wyraźnie wskazano nazwę nadawcy, jego identyfikator i rodzaj identyfikatora (ePUAP-ID). Zgodnie z § 8 ust. 3 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 14 września 2011 r. w sprawie sporządzania i doręczania dokumentów elektronicznych oraz udostępniania formularzy, wzorów i kopii dokumentów elektronicznych obowiązującym od 30 października 2011 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 971), doręczenia dokonywane za pomocą ePUAP uważa się za dokonane przez podmiot publiczny lub do podmiotu publicznego, który utworzył na ePUAP elektroniczną skrzynkę podawczą. Poświadczenie przedłożenia stanowi potwierdzenie doręczenia dokumentu elektronicznego na informatycznym nośniku danych (§ 11 ust. 1). Brak więc było podstaw do przyjęcia, że odwołanie skarżącego nie zostało podpisane w sposób przewidziany w art. 63 § 3a K.p.a., skoro zostało uwierzytelnione przy użyciu mechanizmu, o którym mowa w art. 20a ust. 1 ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, tj. profilu zaufanego ePUAP.

Przechodząc do merytorycznej oceny złożonej skargi wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzależniona od spełnienia powyższych przesłanek. W sprawie nie było kwestionowane dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela, na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrz Miasta i Gminy [...] z dnia 18 października 2021 r., mocą której zatwierdzono podział działki [...], w celi realizacji inwestycji polegającej na budowie 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Nie jest również kwestionowane przez strony, że w obrocie prawnym pozostaje uchwały rady gminy w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, jak również to, że postępowanie zostało wszczęte z zachowaniem ustawowego terminu.

Skarżący nie zgadza się natomiast ze stanowiskiem organów, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W jego ocenie operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo.

Niewątpliwie wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b zd. 1-2 u.g.n.). Szczególną uwagę należy zwrócić na treść art. 98a ust. 1b zd. 3 u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Ma to szczególne znaczenie w kontekście zarzutów skarżącego, gdyż o ile oczywistym pozostaje, że decyzja o warunkach zabudowy jest niepodzielna, to jednak bezpośrednim skutkiem jej wydania w niniejszej sprawie było powstanie 40 mniejszych działek. Jak zasadnie podniesiono w treści zaskarżonej decyzji podział nieruchomości spowodował wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Równocześnie zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie jest możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Oznacza to, że podział nieruchomości stworzył możliwość ich zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność, a spowodowany tym wzrost wartości nieruchomości uzasadniał wymierzenie opłaty. Powyższy wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale. Tym samym za bezzasadne uznać należało zarzuty związane z niemożnością podziału wydanej decyzji o warunkach zabudowy, czy też rzekomym nieprawidłowym określeniem przeznaczenia działek. O ich obecnym przeznaczeniu przesądziła bowiem decyzja o warunkach zabudowy, będąca podstawą dokonanego podziału. Już tylko na marginesie wskazać należy, że z punktu widzenia obrotu gospodarczego nie można wykluczyć sytuacji, w której skarżący sprzedałby wszystkie działki objęte decyzją podziałową jednemu nabywcy, czy też samodzielnie zrealizowałoby inwestycje objętą decyzją o warunkach zabudowy. Tym samym prezentowane w skardze stanowisko, że w sytuacji, w której gdy nieruchomość podlega podziałowi na działki mniejsze na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, działki powstałe po podziale nie posiadają już takiego przeznaczenia, stanowi w ocenie Sądu niezwykle wąską interpretację skutków prawnych, jaką wywołała decyzja o warunkach zabudowy. Nie można tym samym przyjąć, jak podniesione w skardze – że decyzja o warunkach zabudowy "wypaliła się" w przedmiotowej sprawie (s. [...] skargi).

Idąc dalej wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie Kolegium wyjaśniło, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest kompleksowy, rzetelny i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Spełnia bowiem wszystkie wymagania wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Przedmiotowy operat szacunkowy prawidłowo opisuje przedmiot wyceny wyszczególniając wszystkie elementy znajdujące się na działce oraz powołując się na zgromadzone w sprawie dokumenty techniczne; biegły prawidłowo określił powierzchnię wycenianej działki przed i po podziale, w tym jej funkcję w planie zagospodarowania przestrzennego w dacie podziału i po podziale; nieruchomości podobne, wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego, spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia planistycznego; operat nie zawiera omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, gdyż sporządzając operat, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował m.in. art. 130, art. 134 oraz art. 154 u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej oraz metodę porównanie parami. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania sfery faktycznej ustaleń operatu oraz poszczególnych komponentów-wartości cząstkowych. Również Sąd nie znalazł dostatecznych podstaw do zdyskwalifikowania ustaleń organów.

W tym miejscu trzeba również podkreślić, że poza zakresem analizy organów i sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (por. np. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r. sygn. akt I OSK 2665/15, dostępny jw.). Konsekwentnie zatem, to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zwłaszcza gdy chodzi o treści wywodzone z wiadomości specjalnych, należy do zadań organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To ten niezależny podmiot, a nie organ administracji czy sąd, jest uprawniony do tak szczegółowego badania danych zawartych w opinii, jak chociażby przyjęcie określonych cech oraz wartości współczynników, mających wpływ na korektę przyjętej ceny średniej za metr kwadratowy. Jeżeli zatem strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. np. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r. sygn. akt I OSK 494/21, Baza NSA).

Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy Sąd wskazuje, że podnoszone zarzuty dotyczące brak (dostatecznego) uzasadnienia wybranej metody wyceny nie mają wpływu na wynik sprawy. Jak wyżej wskazano, kwestia powyższa dotyczy wiadomości specjalnych i ani organ ani Sąd nie są kompetentne do ingerencji w przedstawioną opinię. Podobnie za nietrafne uznać należało zarzuty dotyczące wadliwości cech korygujących, czy też wyboru transakcji, gdyż ingeruje to już w sferę wyłączności działań biegłego.

W zakresie zarzutu naruszenia art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 ustawy poprzez nierozpoznanie - zarówno przez organ II instancji, jak też wcześniej przez organ I instancji - złożonego na etapie postępowania w I instancji wniosku o rozłożenie należności na raty, wyjaśnić należy, że stosownie do art. 147 ust. 1 u.g.n., opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (por. art. 147 ust. 2 u.g.n.). W myśl art. 148 ust. 1-3 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, a wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Przepis art. 147 u.g.n. wskazuje jednoznacznie na uznaniowy charakter decyzji administracyjnej w sprawie udzielenia ulgi w spłacie opłaty adiacenckiej, polegającej na rozłożeniu jej na raty. Należy zatem wskazać, że granice uznania administracyjnego wyznacza art. 7 K.p.a, co oznacza, że organ administracyjny podejmując rozstrzygnięcie powinien uwzględnić interes społeczny i słuszny interes obywatela (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 lipca 1998 r., II SA 506/98, Lex Nr 41383, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 kwietnia 1999 r., II SA 303/99, Lex Nr 46768). Zauważyć należy, że rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej może nastąpić tylko na wniosek właściciela nieruchomości, który jako podmiot zainteresowany skorzystaniem z tej możliwości powinien wniosek należycie uzasadnić, wskazując wszelkie okoliczności istotne dla oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko reprezentowane w orzecznictwie, zgodnie z którym organ odwoławczy winien uwzględniać zasadę płynącą z art. 147 ust. 1 u.g.n., która stanowi, że o rozłożeniu na raty rozstrzyga się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności wskazać, że co prawda skarżący w toku postępowania przed organem I instancji złożył wniosek o rozłożenie opłaty na raty. Tymczasem, jak wynika z akt sprawy i jak wynika z zaskarżonej decyzji, zarówno organ I, jak i II instancji w ogóle nie odniósł się do powyższego wniosku. W świetle przywołanego powyżej stanowiska judykatury odnośnie wykładni art. 147 u.g.n. uzasadniony zatem okazuje się zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ tego przepisu prawa materialnego poprzez brak rozpoznania wniosku skarżących o rozłożenie na raty naliczonej opłaty adiacenckiej.

W zakresie naruszenia art. 8, art. 9 oraz art. 107 § 3 K.p.a. Sąd wskazuje, że powołane w skardze nieścisłości dotyczące uzasadnienia zaskarżonej decyzji również nie powodują jej wadliwości. Odwołanie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów odwołania (które nie były sformułowane), czy też podnoszenie przez skarżącego argumentów, że decyzja stanowi kopię innych decyzji Kolegium (przy czym nie wskazano dokładnie podstaw takiego wniosku), nie dyskwalifikuje zaskarżonej decyzji, w sytuacji, w której Kolegium jasno wskazało podstawy faktyczne i prawne rozstrzygnięcia, a sama konkluzja, co do zasadności ustalenia opłaty, była w ocenie Sądu prawidłowa.

Mając na względzie stwierdzone nieprawidłowości dotyczące braku rozpoznania wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) zasądzając zwrot uiszczonego wpisu (961;- zł), zwrot kosztów zastępstwa procesowego (3.600;- zł) oraz zwrot opłaty od pełnomocnictwa (17;- zł).