Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 692/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-03-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 66, art. 81c ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 11, 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 124 par. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 marca 2023 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto [...] na postanowienie Łódzkiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z dnia 28 czerwca 2022 r. nr 103/2022 znak: WOP.7722.376.2022.BZ w przedmiocie nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego budynku oddala skargę. ał ,


UZASADNIENIE

Zaskarżonym do tutejszego Sądu postanowieniem z dnia 28 czerwca 2022 r. nr 103/2022 Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi w całości i nałożył na Gminę Miasto Łódź obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej stanu technicznego nieużytkowanego budynku w terminie do dnia 30 września 2022 r.

Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia 29 lipca 2020 r., ówczesny zarządca nieruchomości przy [...] w Ł. zwrócił się w imieniu wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z wnioskiem o rozwiązanie kwestii odpowiedzialności za stan techniczny składu opału znajdującego się na działce o nr ewid. [...], obręb [...], przylegającego bezpośrednio do budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce o nr ewid. [...], obręb [...]. W uzasadnieniu wskazano, że skład opału znajduje się w złym stanie technicznym, a właściciel nieruchomości - gmina Miasto Łódź uchyla się od odpowiedzialności

Pismem z dnia 4 sierpnia 2021 r. organ I instancji powiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego ścian fundamentowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]) od strony węzła ciepłowniczego i przylegających do dawnego składu opału oraz stanu technicznego zasobnika podziemnego (byłego składu opałowego) przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]).

W dniu 4 sierpnia 2021 r. organ I instancji wydał postanowienie nr 636/2021, którym nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w Ł. obowiązek dostarczenia - w terminie do dnia 30 listopada 2021 r.- ekspertyzy technicznej stanu technicznego ścian fundamentowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obr. [...]) od strony węzła ciepłowniczego i przylegających do dawnego składu opału oraz stanu technicznego pomieszczeń byłego składu opału położonego na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obr. [...]), ze szczególnym uwzględnieniem stropu żelbetowego oraz słupów i podciągów żelbetowych wraz z dokumentacją techniczno-budowlaną zawierającą jednoznaczny sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi określił stan pomieszczenia byłego składu opału jako awaryjny. Stwierdził, że z uwagi na powyższe konieczne jest dokonanie odkrywek i badań wytrzymałościowych oraz badań nośności i szczelności poszczególnych elementów konstrukcyjnych, celem ustalenia jakie roboty budowlane należy wykonać w celu przywrócenia odpowiedniego stanu przedmiotowego obiektu. Powyższy obowiązek organ I instancji nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową z uwagi na fakt, że zdaniem organu pomieszczenie byłego składu opału jest funkcjonalnie związane z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym położonym w Ł. przy ul. [...] i stanowi jego część składową.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w Ł. W zażaleniu wskazano, że Wspólnota jest właścicielem jedynie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego na działce o nr ewid. [...], natomiast właścicielem nieruchomości, na której znajduje się skład opału (działka o nr ewid. [...]) jest Gmina Miasto Łódź. Przy pomieszczeniu węzła, ale poza budynkiem mieszkalnym znajduje się skład opału, który z uwagi na podłączenie budynków mieszkalnych do sieci miejskiej nie jest używany i każdy z budynków musiał wykonać własny węzeł w budynku. Węzeł dla budynku przy ul. [...] został wykonany w miejscu węzła, który uprzednio obsługiwał wszystkie budynki. Pomimo nieeksploatowania, pomieszczenie składu opału nie zostało odłączone od budynku poprzez zamurowanie drzwi czy zasypanie. Z uwagi na stan właścicielski Wspólnota wskazała, że nałożenie na nią tego obowiązku jest nieuzasadnione, a podmiotem zobowiązanym do wykonania niezbędnych prac naprawczych powinna być Gmina Miasto Łódź, tj. właściciel działki o nr ewid. [...], obręb [...].

Wskutek rozpoznania powyższego zażalenia, postanowieniem z dnia 5 listopada 2021 r. nr 184/2021 Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi uchylił w całości zaskarżone postanowienie organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu, Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że obowiązek przedłożenia ekspertyzy został nałożony przedwcześnie, a ponadto zachodzą wątpliwości czy obowiązek został skierowany do właściwego adresata.

W toku przeprowadzonych w dniu 10 lutego 2022 r. oględzin ustalono, że oceniany obiekt zlokalizowany jest na działce nr [...] poza budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w Ł. Skład opału posiada ściany murowane z cegły oraz strop żelbetowy oparty na żelbetowych podciągach. Żelbetowe stropy i podciągi są silnie zawilgocone. Na stropie widoczne jest zaciekanie wód z terenu, gdzie znajdują się miejsca parkingowe. W stropie nad składem opału widoczne są trzy włazy stanowiące dawniej wsypy opału oraz prostokątny otwór od wnętrza, uzupełniony szklanymi pustakami. Wszystkie żelbetowe elementy konstrukcyjne posiadają liczne ubytki w betonie, odsłonięte i silnie skorodowane zbrojenie, które posiada oznaki korozji wgłębnej. Korozja sięga około 30% powierzchni prętów okrągłych stalowych. Ściany budowli wykonane z cegły są silnie zawilgocone, cegła jest zmurszała, spoina kruszy się bez użycia siły. Na całej powierzchni podłoża zalega woda i błoto. Przez skład opału przebiega instalacja c.o. zasilająca budynek przy ul. [...], w którym usytuowany jest węzeł c.o. i c.w.u. Strop żelbetowy nad byłym składem opału i podciągi żelbetowe stwarzają bezpośrednie zagrożenie zawaleniem. Na stropie w części ułożono dywanik asfaltowy, na którym parkują samochody osobowe.

W piśmie z dnia 17 marca 2022 r. Prezydent Miasta Łodzi wskazał, że oceniania nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (brak założonej księgi wieczystej), jednakże zgodnie z zapisami zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, pozostaje ona we władaniu Urzędu Miasta Łodzi - Wydziału Gospodarki Komunalnej. Ponadto, Skarb Państwa nie posiada wiedzy w sprawie ewentualnych działań zapobiegających dalszej dewastacji obiektu oraz dokumentacji w postaci przeglądów okresowych.

W dniu 31 marca 2022 r. organ stopnia powiatowego zawiadomił strony, iż jest prowadzone odrębne postępowanie administracyjne w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku piwnicznego (dawnego składu opału) przy ul. [...] w Ł. (dz. nr ewid. [...], obręb [...]).

W dniu 31 marca 2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi postanowieniem nr r 246/2022 nałożono na Gminę Miasto Łódź obowiązek dostarczenia, w terminie do dnia 30 czerwca 2022 r., ekspertyzy technicznej stanu technicznego nieużytkowanego budynku piwnicznego, wykorzystywanego dawniej jako podziemny składu opału, zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obr. [...]), w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr ewid. [...], obręb [...]) wraz z dokumentacją techniczno- budowlaną zawierającą jednoznaczny sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, organ szczebla powiatowego wskazał, że z uwagi na awaryjny stan ocenianego obiektu oraz konieczność wykonania odkrywek oraz badań wytrzymałościowych, niezbędne jest zlecenie opracowania ekspertyzy w sprawie stanu technicznego. Z uwagi na fakt, że obiekt jest we władaniu Gminy Miasto Łódź, na tenże podmiot nałożono obowiązek sporządzenia i przedłożenia ekspertyzy technicznej.

Od powyższego postanowienia zażalenie wniosła Gmina Miasto Łódź, która wskazała, że były skład opału przynależy do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a tym samym organ I instancji błędnie uznał, że to Gmina Miasto Łódź jest podmiotem zobowiązanym, tj. właścicielem lub zarządcą nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem administracyjnym.

W piśmie z dnia 12 maja 2022 r. Łódzki Ośrodek Geodezji wskazał, że działka o nr ewid. [...], obręb [...], została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków podczas procesu modernizacji ewidencji, przeprowadzonego w latach 2009-2010 dla obrębu [...]. Wówczas to ze względu na ujawnienie stanów prawnych w ewidencji, z działki [...] wydzielono działkę [...]. Zapisy dotyczące władań pozostały niezmienione. Obecny wpis Wydziału Gospodarki Komunalnej w Departamencie Pracy, Edukacji i Kultury Urzędu Miasta Łodzi jako władającego stanowi konsekwencję zmian nazw jednostek organizacyjnych Urzędu Miasta Łodzi, dokonywanych na podstawie Regulaminu Organizacyjnego Urzędu Miasta Łodzi.

W dniu 12 maja 2022 r. pracownik Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Łodzi dokonał przeglądu Repertorium Hipotecznego Nr [...] Hip. [...], prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi dla nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ł. (dz. nr ewid. [...], obręb [...]). Jak wynika z dokumentów zebranych w zbiorze, przymiot własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Skarbowi Państwa (postanowienia Sądu Powiatowego dla miasta Łodzi z dnia 28 lutego 1962 r. i z dnia 23 lutego 1963 r.). Na tej podstawie, w dniu 18 listopada 2011 r. Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta Łodzi wniósł o odłączenie działki o nr ewid. [...], obręb [...] z dawnej księgi wieczystej Rep. Hip. [...] Nr Hip. [...]. Postanowieniem z dnia 19 grudnia 2011 r., Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych oddalił wskazany wniosek, wskazując, że w Repertorium Hipotecznym [...] Nr Hip. [...] pozostała nieruchomość o powierzchni 1853 m2, a działka o nr ewid. [...] posiada powierzchnię 2002 m2. Powyższa niezgodność stoi na przeszkodzie uczynieniu zadość złożonemu wnioskowi. Postanowieniem z dnia 29 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych oddalił skargę na powyższe rozstrzygnięcie, wskazując, że wyrys z ewidencji gruntów winien określać, że powierzchnia księgi dawnej została wyczerpana, a różnice w jej określeniu wynikają z dokładniejszych pomiarów.

Wspomnianym na wstępie postanowieniem z dnia 28 czerwca 2022 r. nr 103/2022 Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi w całości i nałożył na Gminę Miasto Łódź obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej stanu technicznego nieużytkowanego budynku w terminie do dnia 30 września 2022 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że materialnoprawną podstawą zaskarżonego postanowienia stanowił przepis art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, wedle którego właściwy organ w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, może nałożyć w drodze postanowienia na inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz, przy czym koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Stwierdzenie zatem przez organ nadzoru budowlanego, również w toku innego postępowania, iż istnieją wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego, może stanowić podstawę nałożenia obowiązku w oparciu o wskazaną normę. Organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z treścią uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, wątpliwości organu I instancji budzi stan techniczny elementów konstrukcyjnych pomieszczenia danego składu opału, który to przylega bezpośrednio do fundamentów budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego w Ł. przy ul. [...]. Pozyskanie zatem dokumentacji w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego jest niezbędne, bowiem ocena zakresu nieprawidłowości czy ich istotności oraz sposobu usunięcia, wiąże się z koniecznością dokonania stosownej ekspertyzy. Tego rodzaju wiadomości specjalne oraz konieczność wykonywania dokumentacji budowlanej powodują, że niemożliwym jest dokonanie ekspertyzy technicznej samodzielnie przez pracowników organu nadzoru budowlanego szczebla powiatowego, bowiem przekracza to kompetencję tegoż organu do dokonywania samodzielnych ustaleń tego rodzaju. Organ wskazał, że jak wynika z danych zawartych w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej kw nr [...], Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w Ł. jest właścicielem jedynie terenu, na którym wybudowany został budynek mieszkalny wielorodzinny (działka nr ewid. [...], obręb [...]), natomiast zgodnie z zapisami zawartymi w ewidencji gruntów, nieruchomość, na której znajduje się były skład opału stanowi własność Skarbu Państwa w zarządzie Gminy Miasto Łódź (działka nr ewid. [...], obręb [...]). Krąg podmiotów, zobowiązanych do dostarczenia ekspertyz technicznych określa art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego. Ustawodawca wskazał na właściciela lub zarządcę obiektu. Jednocześnie art. 61 ustawy Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego wymienione w tym przepisie obowiązki. W opinii organu Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w Ł. nie posiada przymiotu właściciela w stosunku do nieruchomości, na której zlokalizowany jest były skład opału, który nie sposób także uznać za część składową budynku mieszkalnego wielorodzinnego, gdyż obiekty te funkcjonować mogą w sposób niezależny od siebie. Organ stwierdził, że zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym zapisy zawarte w Repertorium Hipotecznym Nr [...] Hip. [...] pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, że właścicielem ocenianej nieruchomości pozostaje Skarb Państwa, natomiast władającym jest Gmina Miasto Łódź. Na marginesie zauważył, że pozostałe nieruchomości, które zostały wydzielone z powołanego repertorium stanowią własność Gminy Miasto Łódź, gdyż zostały skomunalizowane. Proces ów nie został przeprowadzony w stosunku do ocenianej nieruchomości z uwagi na nieścisłości, co do powierzchni działki o nr ewid. [...], obręb [...], dopóki nieścisłość nie zostanie odpowiednio opisana w ewidencji gruntów i budynków, to nie będzie w dalszym ciągu możliwe założenie księgi wieczystej dla tejże nieruchomości. Zdaniem organu nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie może stanowić niejako usprawiedliwienia braku zainteresowania stanem technicznym ocenianego obiektu, tym bardziej że stanowi on własność Skarbu Państwa, a jest we władaniu Gminy Miasto Łódź, przy czym od organów publicznych wymagać należy większej staranności i dbałości w tym zakresie. W opinii organu określenie adresata decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 do 4 P.b. uzależnione jest od stanu faktycznego sprawy, przy czym nie można wykluczyć, że podmiotem tym będzie władający, zwłaszcza w razie nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Aktualnie właścicielem przedmiotowej nieruchomości pozostaje Skarb Państwa, którego w sprawach związanych z gospodarowaniem nieruchomości, na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, reprezentuje właściwy starosta, a w tym przypadku Prezydent Miasta Łodzi, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Organ dodał, że zarówno Skarb Państwa jak i Gmina Miasto Łódź powinni ostatecznie uregulować stan prawny nieruchomości, aby uniknąć na przyszłość wątpliwości oraz nieporozumień w zakresie określenia podmiotu odpowiedzialnego m.in. za stan techniczny budynku. Organ stopnia wojewódzkiego uznał zaskarżone postanowienie za prawidłowe, jednak dokonał modyfikacji w zakresie doprecyzowania obowiązku nałożonego na Gminę Miasto Łódź oraz wskazał nowy termin wykonania obowiązku.

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła Gmina Miasto Łódź, reprezentowana przez radcę prawnego H.B. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie przepisów prawa procesowego tj. a) art. 7, 77 § 1 , 80 K.p.a. poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, nierozpatrzenie w sposób właściwy całości zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wadliwą jego ocenę przez organ II instancji - w szczególności wadliwym przyjęciu, że podmiotem zobowiązanym do utrzymania pomieszczeń piwniczych stanowiących część budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]) jest Gmina Miasto Łódź; b) art. 28 K.p.a. w zw. z art. 81c ustawy Prawo budowlane - poprzez błędne przyjęcie, że w sprawie Gmina Miasto Łódź jest stroną postępowania. Zarzucono także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. a) art. 81 c ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane - poprzez błędne przyjęcie, że Gmina Miasto Łódź jest podmiotem zobowiązanym tj. właścicielem lub zarządcą nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...] w Ł. (dz.nr [...], obręb [...]) b) art. 47 ustawy Kodeks cywilny - poprzez błędne przyjęcie, iż podpiwniczenie nie stanowi części składowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego położnego na nieruchomości przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]). W oparciu o powyższe zarzuty strona wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi wskazano, że Gmina Miasto Łódź nie jest uczestnikiem procesu budowlanego - nie jest właścicielem działki przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]) ani nie ma żadnego tytułu prawnego do tej nieruchomości w szczególności tytułu w postaci zarządu. Strona stwierdziła, że w świetle zebranego materiału dowodowego nie ma podstaw do przyjęcia, że obiekt piwniczny, który był wykorzystywany przez Wspólnotę Mieszkaniową jako podziemny skład opału położony jest rzekomo w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego przy ul. [...] i mógłby stanowić odrębne pomieszczenie. W aktach sprawy znajdują się dokumenty przekazane przez Wydział Urbanistyki i Architektury UMŁ w dniu 28 października 2020r., zawierające kserokopie 7 stron (zatwierdzonego projektu bloku mieszkalnego symbol [...], plan orientacyjny, plan sytuacyjny, opis techniczny s.1-3, oraz II egzemplarz PT Kryzowanie instalacji co."). W projekcie technicznym kryzowania instalacji co. znajduje się rzut piwnic z zaznaczeniem pomieszczenia z istniejącymi pompami oraz dawnego składu opału. Z rysunku wynika "że pomieszczenie piwniczne jest elementem całego budynku, czego potwierdzeniem jest dostępność do niego wyłącznie z klatki schodowej budynku mieszkalnego przy ul. [...] w Ł. Ponadto z przeprowadzonych na terenie nieruchomości w dniu 4 września 2020 r. oględzin wykazano, że w części podziemnej (wejście z klatki schodowej budynku mieszkalnego, wielorodzinnego) znajdują się dwa pomieszczenia. Pierwsze pomieszczenie (dawna suszarnia) stanowi obecnie miejsce spotkań mieszkańców Wspólnoty. Pomieszczenie drugie znajduje węzeł cieplny i komora byłego składu opału, dostęp do niego jest wyłącznie możliwy poprzez budynek mieszkalny przy ulicy. Dodatkowo przez skład opału, prostopadle do obiektu, przebiega instalacja c.o. zasilająca budynek przy ul. [...], w którym usytuowany jest węzeł c.o. i c.w.u. Strona zarzuciła, że organ nie wyjaśnił na jakiej podstawie przyjął, że wspólnota nie jest właścicielem tej części budynku. Ponadto, wbrew zebranym dowodom nie wyjaśnił co rozumie pod pojęciem "obiekty te mogą funkcjonować niezależnie od siebie". W ocenie strony skarżącej w świetle zgromadzonej dokumentacji obiekt - podpiwniczenie jest integralną częścią budynku, znajdują się w nim urządzenia niezbędne do jego prawidłowego funkcjonowania. Skoro zatem pomieszczenia piwniczne stanowią wraz z budynkiem całość funkcjonalno-użytkową, to zdaniem strony obowiązki wynikające z przepisów Prawa budowlanego obciążają Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w Ł. (dz. nr [...], obręb [...]) i to na niej jako właścicielu - spoczywają obowiązki utrzymaniowe wskazanego obiektu.

W odpowiedzi na skargę Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko, zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 259 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie z treścią tego przepisu, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest Postanowienie Łódzkiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z dnia 28 czerwca 2022 r. nr 103/2022, którym ww. organ uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi w całości i nałożył na Gminę Miasto Łódź obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej stanu technicznego nieużytkowanego budynku w terminie do dnia 30 września 2022 r.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia w powyższym trybie i granicach nakreślonej na wstępie kognicji sądów administracyjnych Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem przedmiotowe postanowienie nie narusza prawa.

Z akt sprawy wynika, że pismem z dnia 29 lipca 2020 r., ówczesny zarządca nieruchomości przy ul. [...] w Ł. zwrócił się w imieniu wspólnoty mieszkaniowej ww. nieruchomości do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z wnioskiem o rozwiązanie kwestii odpowiedzialności za stan techniczny składu opału znajdującego się na dz. ewid. nr [...], obręb [...], przylegającego bezpośrednio do budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na dz. ewid. nr [...], obręb [...] znajdującego się we władaniu ww. wspólnoty mieszkaniowej. Skład opału, który z uwagi na podłączenie budynków mieszkalnych do sieci miejskiej nie jest obecnie używany, a każdy z budynków musiał wykonać własny węzeł w budynku.

Nie ulega też wątpliwości, że dla dz. ewid. nr [...], obręb [...], jako nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,0353 ha, położonej przy ul. [...] w Ł., prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr [...], nieruchomość ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. W dziale II ww. KW jako właściciele ujawnieni są Gmina Łódź (udział 32/1000) oraz właściciele wyodrębnionych lokali.

Co istotne, jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, skład opału zlokalizowany jest na dz. ewid. nr [...], poza ww. budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym znajdującym się we władaniu wspólnoty mieszkaniowej położnym na dz. ewid. nr [...].

W aktach sprawy znajduje się także Informacja z rejestru gruntów z dnia 22 lutego 2022 r., z której wynika, że władającym dz. ewid. nr nr [...] jest Urząd Miasta Łodzi Departament Pracy, Edukacji I Kultury - Wydział Gospodarki Komunalnej. Ponadto w piśmie z dnia 12 maja 2022 r. Łódzki Ośrodek Geodezji wskazał, że dz. ewid. nr [...], obręb [...] została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków podczas procesu modernizacji ewidencji, przeprowadzonego w latach 2009-2010 dla obrębu [...]. Wówczas to ze względu na ujawnienie stanów prawnych w ewidencji, z działki [...] wydzielono działkę [...]. Zapisy dotyczące władań pozostały niezmienione. Obecny wpis Wydziału Gospodarki Komunalnej w Departamencie Pracy, Edukacji i Kultury Urzędu Miasta Łodzi jako władającego stanowi konsekwencję zmian nazw jednostek organizacyjnych Urzędu Miasta Łodzi, dokonywanych na podstawie Regulaminu Organizacyjnego Urzędu Miasta Łodzi. Dla dz. ewid. nr [...] nie jest prowadzona księga wieczysta, a wniosek o jej założenie został prawomocnie oddalony przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi postanowieniem z dnia 29 lutego 2012 r.

W aktach sprawy znajduje się pismo Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 marca 2022 r., w którym Prezydent stwierdza, że dz. ewid. nr [...] posiada nieuregulowany stan prawny, a zgodnie z ewidencją gruntów nieruchomością włada Urząd Miasta Łodzi - Wydział Gospodarki Komunalnej. Prezydent Miasta Łodzi nie zaprzeczył, że nieruchomość znajduje się faktycznym władaniu Urzędu Miasta Łodzi.

Ponadto jak ustalono w trakcie przeprowadzonych oględzin, skład opału posiada ściany murowane z cegły oraz strop żelbetowy oparty na żelbetowych podciągach. Żelbetowe stropy i podciągi są silnie zawilgocone. Na stropie widoczne jest zaciekanie wód z terenu, gdzie znajdują się miejsca parkingowe. W stropie nad składem opału widoczne są trzy włazy stanowiące dawniej wsypy opału oraz prostokątny otwór od wnętrza, uzupełniony szklanymi pustakami. Wszystkie żelbetowe elementy konstrukcyjne posiadają liczne ubytki w betonie, odsłonięte i silnie skorodowane zbrojenie, które posiada oznaki korozji wgłębnej. Korozja sięga około 30% powierzchni prętów okrągłych stalowych. Ściany budowli wykonane z cegły są silnie zawilgocone, cegła jest zmurszała, spoina kruszy się bez użycia siły. Na całej powierzchni podłoża zalega woda i błoto. Przez skład opału przebiega instalacja c.o. zasilająca budynek przy ul. [...], w którym usytuowany jest węzeł c.o. i c.w.u. Strop żelbetowy nad byłym składem opału i podciągi żelbetowe stwarzają bezpośrednie zagrożenie zawaleniem.

Zdaniem Sądu przedstawiony wyżej stan faktyczny ustalony przez organy administracji nie budzi zastrzeżeń i jest w pełni aprobowany przez Sąd. Należy tez podkreślić, że opisany wyżej stan, w jakim znajduje się skład opału nie był przez strony postępowania kwestionowany. Zdaniem Sądu ustalenia faktyczne poczynione przez organy administracji zostały dokonane na podstawie prawidłowo zebranego na tym etapie postępowania administracyjnego i ocenionego materiału dowodowego, co umożliwiło podjęcie prawidłowego i zgodnego z prawem postanowienia, o czym niżej.

Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie postanowień stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego mogą żądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów:

1) związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego;

2) świadczących, że wyroby stosowane przy wykonywaniu robót budowlanych, a w szczególności wyroby budowlane, zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi.

Stosownie zaś do art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia.

Należy zauważyć, że postanowienie wydawane w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego ma charakter dowodowy, co oznacza, że postępowanie, w którym jest ono podejmowane, stanowi część innego postępowania bądź jest elementem wyjaśniania przez organ okoliczności, które mogłyby uzasadniać wszczęcie takiego postępowania. Nałożenie takiego obowiązku dostarczenia stosownej oceny technicznej czy ekspertyzy w formie postanowienia nie rozstrzyga sprawy co do istoty i nie kończy postępowania w sprawie, ale służy wyjaśnieniu kwestii technicznych i ustaleniu stanu faktycznego sprawy (Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 26 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Rz 374/21; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia dostępne są na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ wydając postanowienie na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego obowiązany jest wykazać istnienie uzasadnionych wątpliwości, czyli wykazać spełnienie ustawowej przesłanki w danym konkretnym stanie faktycznym. Organ nie ma prawa nałożyć obowiązku sporządzenia ekspertyzy, jeżeli w danej sprawie nie występuje przesłanka uzasadnionych wątpliwości (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z 2.02.2023 r., sygn. akt II SA/Wr 452/22).

W ocenie Sądu zasadnie organy uznały w niniejszej sprawie, że podstawą do nałożenia obowiązku wykonania ekspertyzy w zakresie stanu technicznego budynku piwnicznego – dawnego składu opału, są poważne uszkodzenia ścian fundamentowych, stropów żelbetowych, podciągów żelbetowych, sugerujące, że mogło dojść do uszkodzenia substancji budynku. W celu przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego konieczne jest dokonanie oceny stanu technicznego obejmującej m.in. przeprowadzenie prac odkrywkowych, badań wytrzymałościowych, nośności i szczelności elementów konstrukcyjnych, co wskazuje na konieczność użycia specjalistycznego sprzętu, którym pracownicy nadzoru budowlanego nie dysponują. Stanu obiektu bezsprzecznie uzasadnia wątpliwości co do jego stanu technicznego. Tego rodzaju wady uzasadniają zastosowanie przepisu art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Należy też zauważyć, że żadna ze stron postępowania nie kwestionowała samej zasadności nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy technicznej.

Oś sporu w niniejszej sprawie sprowadza się zaś do tego, jaki podmiot winien być adresatem obowiązku wynikającego z zaskarżonego postanowienia, czyli dostarczenia ekspertyzy technicznej stanu technicznego nieużytkowanego obiektu budowlanego w terminie do dnia 30 września 2022 r.

Stosownie do art. 81c ust. 2 w związku z art. 81c ust. 1 prawa budowlanego postanowienie wydane w trybie powołanych wyżej przepisów może być skierowane do uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Rzeczą jasną jest, że w niniejszej sprawie nie może być mowy o uczestnikach procesu inwestycyjnego. W nakreślonym wyżej stanie faktycznym i prawnym adresatem ww. postanowienia nie może być także właściciel, gdyż mamy do czynienia z nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym. Jeśli zaś chodzi o zarządcę, to wskazać należy w pierwszym rzędzie, że w przepisach Prawa budowlanego pojęcie to nie zostało zdefiniowane. W literaturze przedmiotu wskazuje się na szerokie rozumienie tego pojęcia. Zarządca obiektu to w szczególności zarządca nieruchomości działający na podstawie umowy, o której mowa w art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Zarządca obiektu to również podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43–50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którego imieniu działają osoby reprezentujące ten podmiot jako organy lub na podstawie udzielonych pełnomocnictw. Zarządcą jest także osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na zasadach określonych w Rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Za zarządców można również uznać inne osoby, które na podstawie umów zawartych z właścicielem danego obiektu sprawują czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością (tak Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz do art. 81a. Wyd. 11, Warszawa 2022, Legalis). Także w przepisach ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2519 z późn. zm.) ustawodawca posłużył się określeniem "zarządu", a tym samym zarządcy bez bliższego zdefiniowania tego pojęcia. Pojęcie zarządcy w rozumieniu art. 81c Prawa budowlanego należy więc w ocenie Sądu interpretować szeroko i można przyjąć, że podmiotem tym będzie również władający, tak jak w niniejszej sprawie. Odnosząc powyższe do jednego z zarzutów skargi zdaniem Sądu nie można pojęcia zarządcy w rozumieniu art. 81c Prawa budowlanego odnosić jedynie do zarządcy w rozumieniu art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jak twierdzi autor skargi.

Badając sporną kwestię adresata postanowienia dowodowego z art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego, trzeba natomiast wziąć pod uwagę adresata decyzji z art. 66 Prawa budowlanego, a ściślej z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nałożenie bowiem obowiązku sporządzenia ekspertyzy poprzedza etap wydania decyzji prowadzącej do usunięcia stwierdzonych uchybień. Nie budzi wątpliwości, że przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego znajduje zastosowanie w przypadku doprowadzenia do znacznego zużycia technicznego obiektu budowlanego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (Wyrok NSA z 6.12.2017 r., sygn. akt II OSK 479/17). Na uwadze należy mieć jednocześnie treść art. 61 Prawa budowlanego, który stanowi, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Wskazanie w art. 61 Prawa budowlanego podmiotów odpowiedzialnych za zapewnienie właściwego użytkowania obiektu oznacza, że odpowiedzialność ta wiąże się przede wszystkim ze sposobem zarządzania obiektem (tak Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz do art. 81a. Wyd. 11, Warszawa 2022, Legalis). Nie budzi żadnych wątpliwości, że w myśl art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Adresatem nakładanego obowiązku jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, który w myśl art. 61 ww. ustawy jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (po. Wyrok WSA w Warszawie z 9.12.2022 r., VII SA/Wa 1761/22).

Odnosząc się do zarzutów skargi zauważyć, że są one powieleniem zarzutów zawartych w zażaleniu na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi nr 246/2022 z dnia 31 marca 2022 r. W uzasadnieniu skargi wskazano m.in., że przeprowadzone na terenie nieruchomości w Ł. przy ul. [...] przez PINB w Łodzi w dniu 4 września 2020 r. oględziny wykazały, że w części podziemnej (wejście z klatki schodowej budynku mieszkalnego, wielorodzinnego) znajdują się dwa pomieszczenia. Pierwsze pomieszczenie (dawna suszarnia) stanowi obecnie miejsce spotkań mieszkańców Wspólnoty. Pomieszczenie drugie znajduje węzeł cieplny i komora byłego składu opału, dostęp do niego jest wyłącznie możliwy poprzez budynek mieszkalny. Dodatkowo przez skład opału "prostopadle do obiektu przebiega instalacja c.o. zasilająca budynek przy ul. [...], w którym usytuowany jest węzeł c.o. i c.w.u. Autor skargi zarzucił także, że organ nie wyjaśnia na jakiej podstawie przyjmuje, że wspólnota nie jest właścicielem tej części budynku. Ponadto skarżący zarzucił, że organ II instancji wbrew zebranym dowodom nie wyjaśnia co rozumie pod określeniem "obiekty te mogą funkcjonować niezależnie od siebie". W ocenie skarżącego obiekt - podpiwniczenie jest integralną częścią budynku, znajdują się w nim urządzenia niezbędne do jego prawidłowego funkcjonowania oraz to, że wspólnota mieszkaniowa wykorzystuje pomieszczenia na swoje potrzeby organizacyjne. Wobec powyższego, skoro pomieszczenia piwniczne stanowią wraz z budynkiem całość funkcjonalno-użytkową - obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego obciążają wspólnotę mieszkaniową przy ul. [...] w Ł.

Z powyższymi twierdzeniami nie sposób się zgodzić.

Po pierwsze, należy mieć na uwadze treść z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Księga wieczysta, o ile została założona dla nieruchomości gruntowej, jest przesłanką wyodrębnienia nieruchomości zarówno w rozumieniu art. 46 K.c. jak i ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2022z 1728 ze zm.). Pogląd ten obecnie dominuje w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym w odniesieniu do nieruchomości mających urządzone księgi wieczyste przyjmuje się zasadę: jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość (tak. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 30, Warszawa 2022, Legalis oraz cytowane tam orzecznictwo i literatura: m.in. wyr. SN z 26.2.2003 r., II CKN 1306/00, Legalis; post. SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, Nr 12, poz. 201; uchw. SN z 26.4.2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 62; post. SN z 30.5.2007 r., IV CSK 56/07, Legalis; uchw. SN z 7.4.2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24; uchw. SN z 17.4.2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010, Nr 1, poz. 4; post. SN z 16.6.2009 r., V CSK 479/08, Legalis; wyr. SN z 22.2.2012 r., IV CSK 278/11, Legalis; uchw. SN z 21.3.2013 r., III CZP 8/13, Legalis; wyr. SA w Łodzi z 4.7.2014 r., I ACa 68/14, Legalis; zwolennikami tego poglądu w doktrynie są m.in. S. Rudnicki, R. Trzaskowski w: Gudowski, Komentarz, 2014, Ks. I, art. 46, Nb 3; B. Swaczyna, Prawne, s. 88).

Po drugie, art. 143 Kodeksu cywilnego stanowi, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód. Prawo własności przestrzeni pod powierzchnią gruntu odpowiada w swojej podstawie wymiarom nieruchomości gruntowej (zob. M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023, Legalis). Jak podnosi się w doktrynie nieruchomość gruntowa stanowi zatem konstrukcję trójwymiarową, przybierając postać bryły, co wynika jednoznacznie z art. 46 § 1 w zw. z art. 143 K.c., której dolne i górne granice przestrzenne określa się jako płaszczyzny pionowe przebiegające według granicy nieruchomości ustalonych na powierzchni ziemi, sięgające do pewnej wysokości czy głębokości, tak jak wynika to ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia danego gruntu [tak T. Dybowski, Ochrona własności, s. 48; J. Ignatowicz, Przemiany prawa, s. 76; S. Grzybowski, w: SPC, t. 1, 1985, s. 404–405; E. Drozd, Przeniesienie własności, s. 39 i n.; A. Lipiński, Własność złóż, s. 179; A. Klein, Ewolucja, s. 93–94; T. Kurowska, Upowszechnienie, s. 58; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, 2003, s. 69–70; R. Mikosz, w: SPP, t. 3, 2003, s. 274; M. Bednarek, Mienie. Komentarz, s. 96] (tak. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, Legalis).

Mając na uwadze poczynione wyżej rozważania, w ocenie Sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że skład opału jest – jak chce tego skarżący – częścią składową dz. ewid. nr [...], czyli nieruchomości objętej KW nr [...] w rozumieniu art. 47 K.c. Skład opału znajduje się bowiem poza granicami ww. nieruchomości w ww. rozumieniu art. 143 w związku z art. 46 § 1 K.c. i stanowi element działki nr [...], którą włada Gmina Łódź. Tym samym zarzut naruszenia przez organy administracji art. 47 K.c. polegający na błędnym przyjęciu, że skład opału nie stanowi części składowej budynku mieszkalnego nie może się ostać. Przyjęcie odmiennej koncepcji stanowiły bowiem nieuprawnione naruszenie zasad określania granic nieruchomości wynikających z powołanych wyżej bezwzględnie obowiązujących przepisów. Na powyższą ocenę nie może mieć też wpływu, co podnosi skarżący, dokumentacja, na którą się powołuje (zatwierdzony projekt bloku mieszkalnego symbol [...], plan orientacyjny, plan sytuacyjny, opis techniczny) oraz fakt, że wejście do składu opału możliwe jest przez blok mieszkalny znajdujący się na działce [...]. Okoliczności te nie mają w tym wypadku bowiem dla oceny granic nieruchomości znaczenia, co wykazano wyżej.

Reasumując, brak jest podstaw do przypisania wspólnocie mieszkaniowej przy ul. [...] w Ł. statusu adresata postanowienia wydanego w niniejszej sprawie przez organ na podstawie art. 81c ust. 2 prawa budowlanego. Wspólnocie przysługuje bowiem prawo własności nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr [...] obejmującej dz. ewid. nr [...]. Uwzględniając, że prawo własności przestrzeni pod powierzchnią gruntu odpowiada w swojej podstawie wymiarom nieruchomości gruntowej, brak jest podstaw do przyjęcia, że wspólnocie mieszkaniowej do dz. ewid. nr [...], której władającym jest Urząd Miasta Łodzi Departament Pracy, Edukacji I Kultury - Wydział Gospodarki Komunalnej, czemu Prezydent Miasta Łodzi nie zaprzeczył (tak np. pismo Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 marca 2022 r.), przysługują jakieś uprawnienia, czy też obowiązki względem niej. Skoro zatem dz. ewid. nr [...] znajduje się we władaniu Urząd Miasta Łodzi Departament Pracy, Edukacji I Kultury - Wydział Gospodarki Komunalnej stanowiącego komórkę organizacyjną Urzędu Miasta Łodzi, to stroną postanowienia winna być Gmina Łódź, a nie wspólnota mieszkaniowa. Nie doszło więc do naruszenia art. 28 K.p.a. Zatem słusznie organy administracji uznały, że adresatem postanowienia z art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego powinna być Gmina Miasto Łódź jako władający nieruchomością oznaczoną jako dz. ewid. nr [...]. Jest to forma egzekwowania obowiązków ciążących na podmiotach odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomościami zabudowanymi, w tym obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym.

Sąd nie dopatrzył się zatem w niniejszej sprawie uchybień, ani tych wywiedzionych w skardze, ani też innych - branych pod rozwagę z urzędu, które mogłyby powodować konieczność uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia, w szczególności brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 7, 11, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia spełnia wymogi wynikające z art. 124 K.p.a., w tym z art. 124 § 2 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a. w zakresie uzasadnienia faktycznego i prawnego.

W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi jako nieuzasadnionej.

is