Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 106/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 36  ust. 4, art. 37  ust. 1, ust. 12, art. 157 ust. 1, art. 150 ust. 1, art. 151 ust. 1 art. 154 ust. 1-3, art. 155, art. 159,
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: par. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 156 ust. 1, ust. 3, art. 149, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 106 par. 3, art. 133 par. 1 art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: par. 14 ust. 1 pkt 1, par. 2 pkt 5
journal: Dz.U. 2023 poz 1935
law: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Asesor WSA Krzysztof Szydłowski, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 maja 2024 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 30 listopada 2023 r. nr SKO.4151.783.2023 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie na rzecz skarżącej H. B. kwotę 4140 (cztery tysiące sto czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy [...] wydał na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

z 2022 r. poz. 503 ze zm.; dalej "u.p.z.p."), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.; dalej "K.p.a") w zw. z uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] maja 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] dla fragmentu wsi K. , obręb [...] (Dz. Urz. Woj. Z. z 2021 r. poz. [...]) dniu 24 stycznia 2023 r. decyzję nr RIG.6725.2.2022.AK, w której ustalił H. B. (dalej "skarżąca") opłatę

w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w K. , oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz udziału [...] do działki nr [...] o powierzchni [...] ha, obręb [...], dla których Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgi wieczyste odpowiednio o nr [...] i [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("mpzp").

Organ I instancji podał, że Rada Gminy [...] uchwałą m [...]

z dnia 27 maja 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] dla fragmentu wsi K. , obręb [...] ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tzw. rentę planistyczną na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Po wejściu w życie planu miejscowego skarżąca zbyła w dniu 27 września

2021 r. działkę nr [...] o powierzchni 0[...] ha oraz udział [...] do działki nr [...] o powierzchni [...] ha, obręb [...], dla których Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgi wieczyste odpowiednio o nr [...] i [...] (akt notarialny z dnia 29.09.2021 r. Repertorium A nr [...]).

Organ I instancji wydał w dniu 6 czerwca 2022 r. decyzję nr RIG.6725.2.2022.Ak, w której ustalił skarżącej opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek uchwalenia mpzp (dopisek-Sądu).

Samorządowe Kolegium w K., po rozpoznaniu odwołania skarżącej, wydało w dniu 28 października 2022 r. decyzję nr SKO.4151.1457.2022, w której uchyliło decyzje organu I instancji z 6 czerwca 2022 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organ I instancji.

Organ I instancji, rozpoznając sprawę ponownie wskazał, że uprawniony rzeczoznawca majątkowy - J. M. w celu sporządzenia wyceny uzyskała niezbędne dane z Urzędu Gminy w [...], ze Starostwa Powiatowego

w K., Ksiąg Wieczystych oraz szczegółowych oględzin w terenie. Wykorzystała dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz Krajowe Zasady Wyceny Podstawowych jako podstawę metodologiczną. Organ

I instancji podał, że operat szacunkowy w całości sporządził rzeczoznawca majątkowy, gdyż to biegły jako specjalista posiada wymaganą wiedzę specjalistyczną

i merytorycznie dysponuje wiadomościami specjalnymi. W operacie szacunkowym

z dnia 13 grudnia 2022 r. biegła stwierdziła, że nieruchomości rolne z punktu widzenia wyceny, to najczęściej nieruchomości gruntowe, charakteryzujące się podobnymi cechami. Lokalny rynek nieruchomości w badanym segmencie jest bardzo słabo rozwinięty, ceny nieruchomości rolnych zależne są przede wszystkim od klasy bonitacyjnej gruntu oraz struktury użytków. Biegła wskazała, że wpływ na cenę ma sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości - wyższe ceny uzyskują nieruchomości położone w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej, a niższe jedynie

w otoczeniu terenów rolnych i leśnych. Na cenę nieruchomości wpływa także powierzchnia działki - działki o większej powierzchni osiągają ceny niższe, a te

o mniejszych powierzchniach ceny wyższe.

Organ I instancji podał, że w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr [...] i [...], obr. [...] znajdowały się na obszarze oznaczonym jako strefa żywicielska dla miasta K., urządzenie produkcji roślinnej i zwierzęcej w sektorze gospodarki indywidualnej - B23 RPR, RPZ. Sposób użytkowania przedmiotowych nieruchomości do dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego z 27 maja 2021 r. nie odbiegał od przeznaczenia nieruchomości w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] z dnia 22 maja 1986 r. (tzw. luka planistyczna). W ocenie rzeczoznawcy, lokalizacja sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego (dojazd, dostępność komunikacyjna nieruchomości i klasa bonitacyjna) była dość korzystna,

a struktura użytków i sąsiedztwo, otoczenie było korzystne. Biegła podała, że na przeanalizowanym rynku nieruchomości ceny nieruchomości różnicuje przede wszystkim lokalizacja ogólna związana z położeniem nieruchomości. Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości położone w obrębie K. i N. , a najniższe

w obrębie S. i Z. Zależność ta wynikała przede wszystkim

z graniczeniem obrębów z miastem K.. Znaczny wpływ na cenę nieruchomości miało sąsiedztwo terenów rolnych, przedsiębiorstw uciążliwych i cmentarza. Najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości, które nie są uzbrojone i takie, które mają w zasięgu jedynie pojedyncze sieci. W ocenie rzeczoznawcy, lokalizacja po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego (sąsiedztwo i otoczenie oraz powierzchnia) jest dość korzystna, lokalizacja i uzbrojenie jest mało korzystne, a uciążliwość i utrudnienia występują.

Organ I instancji wskazał, że funkcja rozpatrywanych działek oraz cel wyceny zobligował biegłą do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2021r. poz. 1899 ze zm.; dalej "u.g.n."). Organ I instancji podał, że wartość rynkową nieruchomości wg stanu przed uchwaleniem mpzp gminy [...] biegła określiła w podejściu porównawczym - metodą porównywania parami. Powyższa metoda polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Funkcjonujący rynek nieruchomości pozwolił biegłej na zebranie wiarygodnych danych o zaistniałych transakcjach, odpowiadających definicji wartości rynkowej. Zatem zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, wartość rynkową nieruchomości biegła określiła dla optymalnego sposobu użytkowania.

Natomiast, wartość rynkową nieruchomości wg stanu po uchwaleniu mpzp biegła określiła w podejściu porównawczym - metodą korygowania ceny średniej. Powyższa metoda polega na tym, iż do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W celu określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości znajdujące się w gminie [...].

Dla działek nr [...] i [...], obr. [...] przed uchwaleniem mpzp

o cenie minimalnej biegła wzięła pod uwagę działkę o pow. [...] m2, położoną

w miejscowości O., gm. [...]. Cena nieruchomości skorygowana została

o poprawki za 1 m2 wyniosła 3,17 zł. Do oceny nieruchomości porównawczych

o cenie maksymalnej biegła wzięła pod uwagę działkę o pow. [...] m2, położoną

w miejscowości M., gm. [...]. Cena nieruchomości skorygowana została o poprawki za 1 m2 wyniosła 5,05 zł. Natomiast dla działki nr [...], obr. [...] po uchwaleniu mpzp do oceny nieruchomości porównawczych o cenie minimalnej biegła wzięła pod uwagę działkę o pow. [...] m2, położoną w miejscowości C., obr. [...], gm. [...]. Nieruchomość była położona w bliskim sąsiedztwie działek zabudowanych, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, działka uzbrojona. Cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 39,96 zł. Do oceny nieruchomości porównawczych o cenie maksymalnej dla działki nr [...], obr. [...] po uchwaleniu mpzp biegła wzięła pod uwagę działkę o pow. [...] m2, położoną

w miejscowości C. K., gm. [...]. Nieruchomość położona była

w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, działka uzbrojona. Cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 96,07 zł.

Z uwagi na to, że działka nr [...], obr. [...] zgodnie z mpzp stanowi drogę wewnętrzną biegła przeanalizowała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o charakterze drogowym na terenie gminy [...] i tak do oceny nieruchomości porównawczych o cenie minimalnej wzięła pod uwagę działkę o pow. 339 m2, położoną w miejscowości [...], gm. [...]. Nieruchomość była położona w sąsiedztwie terenów rolnych i leśnych, przeznaczona pod drogę. Cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 17,32 zł. Natomiast do oceny nieruchomości porównawczych o cenie maksymalnej dla działki nr [...], obr. [...] po uchwaleniu mpzp biegła wzięła pod uwagę działkę o pow. 420 m2, położoną

w miejscowości S. C., gm. S. C.. Nieruchomość była położona w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, przeznaczona pod drogę. Cena transakcyjna za 1 m2 wyniosła 62,67 zł.

Organ I instancji podał, że z godnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu mpzp, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 13 grudnia 2022 r. W operacie szacunkowym wartość nieruchomości działki nr [...], została ustalona przez biegłą przed uchwaleniem mpzp na kwotę [...]zł, natomiast po uchwaleniu mpzp na kwotę [...]zł. Cenę 1 m2 wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem mpzp biegła określiła na kwotę 4,28 zł, a po uchwaleniu mpzp na kwotę 48,35 zł, co mieści się w zakresie cen średnich rynku lokalnego. W operacie szacunkowym wartość nieruchomości działki nr [...] (udział do [...] części) biegła ustaliła przed uchwaleniem mpzp na kwotę 220 zł, natomiast po uchwaleniu mpzp na kwotę 1.330 zł. Cenę 1 m2 wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem mpzp biegła określiła na kwotę 4,28 zł, a po uchwaleniu mpzp na kwotę 25,26 zł, co mieści się

w zakresie cen średnich rynku lokalnego.

Organ I instancji podał, że operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wizji w terenie i zebranego materiału

w sposób prawidłowy, zgodnie z prawem, przez osobę uprawnioną, posiadającą uprawnienia zawodowe. Zawiera wymagane przepisami prawa niezbędne elementy, służące do wykazania wzrostu wartości nieruchomości. Jest zgodny ze standardami, oraz nie zawiera żadnych niejasności. Jest spójny, logiczny i konsekwentny. Biegła wyjaśniła powody zastosowania ww. metod i techniki wyceny do ustalenia wartości nieruchomości. Według organu I instancji, przyjęte przez rzeczoznawcę podejście

i metody (podejście porównawcze - metoda porównywania parami i metoda korygowania ceny średniej) mogą mieć zastosowanie i umożliwiają prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości w ustalonym stanie. Organ I instancji uznał, że określone w operacie wartości gruntu prawidłowo uwzględniają przede wszystkim lokalizację, powierzchnię, dostęp do infrastruktury technicznej i przeznaczenie nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości dla działki nr [...] wyniósł

[...] zł, natomiast dla działki nr [...] (udział do [...] części) wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% dało kwotę opłaty dla działki nr [...] w wysokości [...] zł, a dla działki nr [...] (udział do [...] części) w wysokości [...] zł.

Skarżąca złożyła odwołanie od ww. decyzji i wskazała, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] (decyzja organu I instancji z 2 lutego

2017 r.). Przed podziałem dla działki nr [...] ustalono decyzją organu I instancji warunki zabudowy "budowa opięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych", zatem późniejszy podział tej działki nie niweczy ustalonego w tej decyzji przeznaczenia terenu. W ocenie skarżącej, błędne było przyjęcie przez biegłą, że działka jest rolna, ponieważ nie odbiega od przeznaczenia nieruchomości w nieobowiązującym mpzp. Skarżąca uważa, że wartość rynkowa działek przed uchwaleniem mpzp została przez biegłą zaniżona.

Organ odwoławczy wydał w dniu 30 listopada 2023 r. decyzję nr SKO.4151.783.2023, w której utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i przytoczył treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 12 u.p.z.p., art. 175, art. 154 ust. 1 u.g.n. Organ odwoławczy podał, że uchwała o mpzp weszła w życie 15 lipca 2021 r., zaś zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło 29 września 2021 r., tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie mpzp.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z informacją organu I instancji z 18 marca 2022 r. do 1 stycznia 2004 r. przedmiotowe działki położne były na terenie dla którego obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzony uchwałą Rady Narodowej w [...] nr [...] z [...] maja 1986 r. (Dz. Urz. Woj. Koszalińskiego z dnia [...] stycznia 1991 r. Nr [...]).

W nieobowiązującym planie przedmiotowe działki znajdowały na obszarze oznaczonym na rysunku planu jako "B23 RPR.RPZ strefa żywicielska dla miasta K., urządzenie produkcji roślinnej i zwierzęcej w sektorze gospodarki indywidualnej". Sposób użytkowania nieruchomości do dnia wejścia w życie mpzp

z 2021 r. nie odbiegał od przeznaczenia nieruchomości w nieobowiązującym planie. Organ odwoławczy podał, że obecnie działka nr [...] zlokalizowana jest na obszarze 05 KDW- tereny dróg wewnętrznych, zaś działka nr [...] to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zachowania zabudowy zagrodowej

w istniejącym gospodarstwie rolnym, hodowlanym i ogrodniczym. Na fragmentach terenów 9MN/RM i 10 MN/RM znajdują się strefy ochrony archeologicznej WIII ograniczonej ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych".

Przedmiotowe działki, położone są w miejscowości K. , obrębie ewidencyjnym [...], gminie [...], w powiecie koszalińskim. Dojazd do działki nr [...] jest z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej poprzez drogę gruntową nieurządzoną, natomiast do działki nr [...] z drogi publicznej. Działka nr [...] ma kształt prostokąta, teren działki w miarę płaski, położona jest na wzniesieniu w stosunku do drogi publicznej. Sąsiedztwo i otoczenie działki stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny - rolne. Użytek - rola (R), klasa bonitacyjna - IVa. Działka nr [...] ma kształt wydłużonego wąskiego prostokąta, położona jest na wzniesieniu, działka stanowi drogę wewnętrzną dojazdową. Sąsiedztwo i otoczenie działki stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny rolne. Użytek - rola (R), klasa bonitacyjna - lVa.

Organ odwoławczy podał, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie

w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Organ odwoławczy uznał operat szacunkowy za prawidłowy. Zdaniem organu odwoławczego, w operacie prawidłowo zastosowano przepisy u.g.n., operat spełnia wymogi wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

z 2021 r. poz. 55; dalej "rozporządzenie RM"). Operat, zgodnie z § 56 rozporządzenia RM, zawiera określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę

i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Rzeczoznawca określił i opisał stan nieruchomości, w tym prawny i techniczno - użytkowy, na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, opis lokalizacji i otoczenia wycenianej nieruchomości oraz ustalenie jej przed wejściem w życie przedmiotowego planu oraz w planie aktualnie obowiązującym. Przedstawił również zastosowany sposób wyceny, w tym zasady określania wzrostu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej, a także uzasadnił wybór podejścia

i metody szacowania. Co do szczegółów, rzeczoznawca dokonał zestawienia kilku nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na rynku lokalnym,

o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości wycenianej przed wejściem w życie planu, będących przedmiotem sprzedaży. Operat przedstawia czytelne zestawienie zawierające wykazy nieruchomości przyjętych do porównania wraz z ich opisami oraz rozkładem cen transakcyjnych. Informacje podane w operacie są jasne, zrozumiałe i logiczne. Organ odwoławczy podał, że w ramach swoich uprawnień może jedynie ocenić czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Natomiast organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy.

W niniejszej sprawie organ odwoławczy nie stwierdził naruszenia prawa

w zakresie wyceny wartości nieruchomości oraz w zakresie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutu skarżącej związanego z decyzją o warunkach zabudowy i wskazał, że w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 918/11 WSA

w Szczecinie stwierdził, że: "w rozpoznawanej sprawie problematyczne stało się jednak to, że mająca być przedmiotem przeniesienia decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła działki o innym numerze i możliwości zabudowania jej trzema budynkami, zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości wraz z infrastrukturą towarzyszącą, gdy tymczasem przeniesienie ustalonych dla takiej nieruchomości warunków zabudowy miałoby nastąpić w stosunku do dwóch z trzech działek powstałych w wyniku podziału działki. Oznacza to, że przedmiotem przeniesionej decyzji o warunkach zabudowy nie stałaby się decyzja ustalająca warunki zabudowy dla tego samego terenu, ale dla innych działek, o nawet sumarycznie mniejszej powierzchni oraz nie dla trzech, ale dwóch budynków, czyli dla odmiennego stopnia ich zagospodarowania od wynikającego z pierwotnej decyzji". W ocenie sądu okoliczności te nie pozwalają na uznanie, że "podmiot przejmujący przejąłby wszystkie warunki zawarte w decyzji

o warunkach zabudowy. Zaakceptowanie poglądu zaprezentowanego w skardze byłoby niezgodne z art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sposób oczywisty uniemożliwiając przyjęcie przez podmiot przejmujący wszystkich warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla innej działki, nie tylko pod względem numeru". Organ odwoławczy podał, że podobnie orzekł WSA w Gdańsku w wyrokach z 2018 r. o wskazanych sygnaturach, że: "Na gruncie u.p.z.p. nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie

w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę".

Zdaniem organu odwoławczego, z uwagi na dokonanie podziału działki nr [...] na m.in. działkę [...], koniecznym byłoby wystąpienie ponowne o wydanie decyzji

o ustalenie warunków zabudowy dla tej konkretnej działki ewentualnie rozważanie możliwości przejęcia części decyzji o warunkach zabudowy na nową powstała działkę, gdyż nie było możliwym przyjęcie, że warunki zabudowy dla działki nr [...], automatycznie nadal obowiązują dla nowo powstałej działki nr [...],

a w konsekwencji ustalenia faktyczne co do stanu działki nr [...] przed uchwaleniem mpzp były prawidłowe.

Skarżąca złożyła skargę na ww. decyzje i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Zarzuciła organowi naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7, art. 7a, art. 77 oraz art. 80 K.p.a., przez utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy [...]. Nr. RIG.6725.2.2022AK

w sytuacji gdy wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji nastąpiło na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego z 13.12.2022 r.;

2. art. 8 K.p.a. w zw. art. 217 K.p.a., przez brak pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez wydawanie odmiennych decyzji przy istnieniu tożsamych stanów faktycznych i prawnych, a mianowicie wydania decyzji Wójta Gminy [...] nr. dotyczącej działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha bez ustalania opłaty planistycznej z dnia 5.08.2022 r. nr. RIG.6725.15.2022.AK której podstawą był operat z dnia 19.07.2022r. oraz wydania decyzji Wójta [...] nr. RIG.6725.2.2022 dotyczącej działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] z ustaleniem opłaty planistycznej w wysokości [...] zł;

3. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., przez wadliwe przyjęcie w realiach niniejszej sprawy, iż w związku z uchwaleniem niniejszego planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości, uzasadniającej ustalenie opłaty planistycznej albowiem przeznaczenie ww. działek było na cele budowlane i drogowe na podstawie decyzji

o warunkach zabudowy z dnia 6 października 2016 r. nr. RIG. 673 0.164.2016.AP

4. art. 4 pkt 16, art. 151 ust. 1 art. 153 ust. 1, art. 154 u.g.n., art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 1 i 3 i § 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia RM z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że dobrane w operacie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości można uznać za "nieruchomości podobne", albowiem nieruchomości te cechują się:

- występowaniem znacznych różnic w cenach jednostkowych za jeden metr kwadratowy w transakcjach dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania;

- skrajnymi rozbieżnościami w zakresie powierzchni - str. 17 operatu.

Skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z:

- operatu szacunkowego z dnia 19.07.2022 r. wraz z załącznikami tj.: decyzji

o warunkach zabudowy zaświadczenia z dnia 28 czerwca 2011 r. nr BU 6730.32.2011, decyzji z 12.09.2011 r. nr GG 68.29.2011 o zatwierdzeniu podziału działki nr [...] na działkę m.in. nr [...] i [...], zaświadczenia z dnia 26.04.2022 r. o tym, że działka nr [...] oznaczona została jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

a działka nr [...] jako droga wewnętrzna, protokół z oględzin nieruchomości z dnia 30.05.2022 r. wreszcie decyzji z dnia 5.08.2022 r. nr RIG 6725.15.2022.AK -

o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniósł 0,00 zł.;

- opinii Komisji Opiniującej przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w K. z dnia 2.10.2023 r. nr. [...] złożonej w sprawie II SA/Sz 694/23 toczącej się przed WSA w Szczecinie zakończonej uchyleniem decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej na okoliczność błędnie sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 13.12.2022 r.;

- decyzji z dnia 15.03.2023 r. nr GE/02609446-2/15 o wysokości emerytury w kwocie [...]zł miesięcznie na rzecz skarżącej;

- karty informacyjnej z leczenia szpitalnego z dnia 21.04.2022, stanu zdrowia skarżącej a w szczególności założenia rozrusznika serca oba powyższe na okoliczność dotkliwych skutków dla skarżącej w przypadku nie wstrzymania decyzji.

Ponadto skarżąca wniosła z daleko idącej ostrożności procesowej

o zobowiązanie Wójta Gminy [...] do przedłożenia akt sprawy nr RIG 6725.15.2022 na okoliczność wydawania odmiennych decyzji przy istnieniu tożsamych stanów faktycznych i prawnych.

W uzasadnieniu skargi zarzuty zostały uszczegółowione.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 9 maja 2024 r. pełnomocnik skarżącej wniósł o odroczenie rozprawy z uwagi na podjęcie wstępnych rozmów ze stowarzyszeniem rzeczoznawców w celu wydania opinii o przedmiotowym operacie. Sąd oddalił wniosek o odroczenie rozprawy z uwagi, że doprowadziłoby to do przedłużenia rozpoznania sprawy.

Na rozprawie Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej "p.p.s.a.") oddalił wnioski dowodowe zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje:

Spór dotyczy ustalenia skarżącej opłaty tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości.

Przepisy u.p.z.p. zostały przywołane w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie do art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Istota obowiązku stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Organy administracyjne uznały, że zostały spełnione przesłanki do ustalenia skarżącej opłaty planistycznej.

Jak wynikało z akt administracyjnych, Rada Gminy w [...] podjęła w dniu 27 maja 2021 r. uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] dla fragmentu wsi k. , obręb [...], obejmującą m.in. teren działek skarżącej

i przeznaczyła je pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

z dopuszczeniem zachowania zabudowy zagrodowej w istniejących gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. W obowiązującym na tym terenie do 1 stycznia 2004 r. ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętego uchwałą Rady Narodowej w [...] nr [...] z [...] maja 1986 r.

(Dz. Urz. Woj. Koszalińskiego z 1991 r. poz. 30 ze zm.), działki skarżącej znajdowały się na terenie określonym jako "strefa żywicielska dla miasta K., urządzenie produkcji roślinnej i zwierzęcej w sektorze gospodarki indywidualnej".

Według organu, do dnia wejścia w życie mpzp z 2021 r., sposób użytkowania przedmiotowych działek nie odbiegał od przeznaczenia nieruchomości

w nieobowiązującej planie.

W ocenie skarżącej, biegła nie uwzględniła w operacie szacunkowym faktu, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...], dla której wcześniej organ

I instancji wydał w 2016 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dotyczącej budowy 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Zdaniem skarżącej, nie można zatem uznać, że działka nr [...] była działką rolną. Ponadto wskazała, że zbycie przez nią w 2021 r. działki nr [...] łączyło się ze zbyciem udziału w działce nr [...], która jest wewnętrzną drogą dojazdową.

Zarzuty dotyczące błędów merytorycznych w operacie szacunkowym w postaci przyjęcia działek o niewłaściwych parametrach do porównania znalazły się dopiero

w skardze. Z akt administracyjnych, ani sądowych nie wynikało, żeby skarżąca wystąpiła na podstawie art. 157 ust. 1 u.p.z.p. do organizacji zawodowej rzeczoznawców celu podważenia sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Według skarżącej, sporządzony przez biegłą operat szacunkowy jest nieprawidłowy, gdyż wynika to wprost z innych spraw rozpoznawanych przez WSA

w Szczecinie o sygn. akt II SA/Sz 694/23 i II SA/Sz 725/23, w których to inny skarżący uzyskał Opinię Komisji przy Środkowopomorskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w K., że operat szacunkowy sporządzony przez tę samą biegłą był nierzetelny.

Zgodnie z do art. 156 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się m.in. określenia wartości rynkowej (art.150 ust. 1 u.p.z.p.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.p.z.p.).

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 ust. 1- 3 u.p.z.p.).

Stosownie do art. 154 ust.1 – 3 u.p.z.p., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku. braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Dane wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości określa art. 155 u.p.z.p.

Na podstawie art. 159 u.p.z.p., minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa został upoważniony do określenia w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Na mocy ww. przepisu Minister Rozwoju i Technologii wydał w dniu 5 września

2023 r. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), które weszło w życie 9 września 2023 r.

Zgodnie z § 85 ust. 1 ww. rozporządzenia, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 13 grudnia 2022 r., zatem w tym przypadku zastosowanie mają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej "rozporządzenie RM").

Rozporządzenie RM określa: 1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia; 3) sposoby określania wartości nakładów

i szkód na nieruchomości; 4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego; 5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Jak wyżej wskazano ustalenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., w tym przepisy rozporządzenia RM.

Sąd zgadza się z poglądem zawartym w wyroku NSA z dnia 19 października

2021 r. o sygn. akt I OSK 578/21, że opinię o wartości nieruchomości sporządzają rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (art. 149 u.g.n.). Operat szacunkowy stanowi bowiem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową.

Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej, jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.

Zadaniem organu administracyjnego jest zatem zbadanie operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa.

W sprawie bezsporne było, że po uchwaleniu mpzp w 2021 r. skarżąca zbyła działkę nr [...] sklasyfikowaną jako grunt o symbolu R IVa i udział w działce nr [...]/ sklasyfikowanej jako grunt o symbolu RIVa, która stanowiła wewnętrzną drogę dojazdową zapewniającą, m.in. działce nr [...] dojazd do drogi publicznej. Bezspornie działka nr [...] jest drogą wewnętrzną. Działka nr [...] powstała na skutek podziału działki nr [...], zaś działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] (akt notarialny rep. A nr [...], k.9).

Przedmiotowy operat został sporządzony przez osobę posiadająca odpowiednią wiedzę fachową. Biegła wyjaśniła wybór metody szacowania nieruchomości.

Uprawnionym do zakwestionowania przedmiotowego operatu jest wyłącznie na podstawie art. 157 ust. 1 u.p.z.p. organizacja zawodowa rzeczoznawców, lecz

w niniejszej sprawie taka opinia nie została sporządzona. Fakt, że w innej sprawie dotyczącej innej osoby oraz innych działek taka opinia została sporządzona, nie świadczy, że przedmiotowy operat był sporządzony nierzetelnie.

Zgodnie z art. 7 K.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 K.p.a.).

Podkreślić należy, że skoro ani organy administracyjne, ani sąd administracyjny nie mogą badać prawidłowości operatu, gdyż wymaga to wiadomości specjalistycznych, a w toku postępowania strona wskazuje na okoliczności, które jej zdaniem, biegły powinien wziąć pod uwagę przy wycenie nieruchomości, to organ administracyjny winien zwrócić się do biegłego o złożenie dodatkowych wyjaśnień

w zakresie wpływu tych okoliczności na wycenę.

W niniejszej sprawie skarżąca w odwołaniu podniosła, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] dla której organ I instancji ustalił warunki zabudowy dotyczące budowy pięciu budynków mieszkaniowych jednorodzinnych. (decyzja organu I instancji z 2 lutego 2017 r.). W ocenie skarżącej, wartość rynkowa działki przed uchwaleniem mpzp została przez biegłą zaniżona.

O tym, czy okoliczność ta ma wpływ na wycenę ww. działki winien wyjaśnić biegły. Natomiast w sprawie organ odwoławczy jednostronnie wypowiedział się, że ww. okoliczność nie ma znaczenia dla sprawy, tym samym, zdaniem Sądu, organ wkroczył w zakres kompetencji biegłego, dokonując merytorycznej oceny wydanego operatu.

Ponadto w aktach sprawy brak jest ww. decyzji, zaś z operatu biegłego nie wynika, czy rzeczoznawca miał wiedzę na temat ww. okoliczności i czy uwzględniał je dokonując wyceny nieruchomości.

Odnośnie złożonych wniosków dowodowych wskazać należy, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a., sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Zasadą w postępowaniu administracyjnym jest orzekanie przez sąd na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.). Ustawodawca dopuścił wyjątkowo przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów w sytuacji, gdy łącznie spełnione są dwa warunki: 1) jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości; 2) nie spowoduje to nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Przeprowadzenie dowodu z dokumentu jest niezbędne, jeżeli bez tego dokumentu nie jest możliwe rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości. Przez nadmierne przedłużenie postępowania należy rozumieć konieczność odroczenia rozprawy.

Z regulacji tej wynika, że nie każdy dowód może być dopuszczony postępowaniu sądowym, lecz jedynie dowód z dokumentów, przy czym ma to być dowód uzupełniający, a więc taki, który nie był przedstawiony i oceniony w postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżaną decyzją. Z przepisu tego wynika także, że dopuszczenie dowodu z dokumentu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu.

Przeprowadzenie uzupełniającego dowodu nie może prowadzić do merytorycznego rozpoznania sprawy, bowiem rolą sądu administracyjnego jest ocena zgodności z prawem zaskarżonego aktu. Innymi słowy, postępowanie przed sądem administracyjnym nie może zmierzać do dokonania nowych ustaleń faktycznych. Sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego – kontroluje jedynie prawidłowość takiego postępowania przeprowadzonego przez organy administracyjne. Dyspozycja art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje podstaw, by żądać przeprowadzenia przed sądem administracyjnym postępowania dowodowego wskazującego na istnienie nowych okoliczności faktycznych, których strona nie podniosła w toku postępowania przed organem administracji.

Ponadto przeprowadzenie dowodu uzupełniającego musi być związane

z przedmiotem sprawy rozpoznawanej przez sąd administracyjny. Zatem wnioski dowodowe dotyczące przeprowadzenia dowodu z dokumentów dotyczących innych spraw skarżącej, czy też innych osób nie mogły być przeprowadzone przez Sąd.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłą dotyczyło innej osoby i innych działek nie świadczy to wprost, zdaniem Sądu,

o nieprawidłowościach operatu w przedmiotowej sprawie.

Dokumenty dotyczące wysokości świadczenia emerytalnego, jak i stanu zdrowia skarżącej nie mają znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy. Powyższe okoliczności mogą być rozważane w innym postępowaniu administracyjnym dotyczącym umorzenia przedmiotowej opłaty lub rozłożenia jej na raty.

Na marginesie wskazać należy, że w przypadku zawarcia umowy ze stowarzyszeniem rzeczoznawców w celu uzyskania opinii o przedmiotowym operacie skarżąca może wystąpić z wnioskiem do organu administracji o rozważanie zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu uzyskania stosownej opinii.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy zobowiązany jest wystąpić do biegłego o udzielenie wyjaśnień dotyczących wpływu podnoszonej przez skarżącą okoliczności związanej z wydaną wcześniej przez organ I instancji decyzją o warunkach zabudowy na wycenę przedmiotowych nieruchomości. Organ odwoławczy winien też uzupełnić materiał dowodowy o ww. decyzję o warunkach zabudowy.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 w zw. § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935). Sąd zasądził od organu odwoławczego na rzecz skarżącej sumę 4.140 zł, na która składa się kwota: 523 zł – wpisu sądowego; 3.600 zł – wynagrodzenia pełnomocnika; 17 zł- opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa.