Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1074/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art b61  ust 5a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie WSA Piotr Fronc (spr.) WSA Magda Froncisz po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi S. sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 7 lipca 2023r. znak SKO.ZP/415/307/2023 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji ; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej S. sp. z o.o. w K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi S. Spółki z o.o. z siedzibą w K. (dalej: skarżąca) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 7 lipca 2023 r. znak SKO/ZP/415/307/2023 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 maja 2023 r. nr 222/6730.2/2023 orzekającą o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku usługowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowo-mieszkalny z instalacjami wewnętrznymi, miejscami parkingowymi, wewnętrznym układem drogowym, instalacjami zewnętrznymi (prądu, gazu, wody, kanalizacji ogólnospławnej, ciepłowniczą), na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...], przy al[...] w K.".

Organ wskazał, iż inwestycja objęta wnioskiem w przedmiotowej sprawie, w sposób oczywisty naruszałaby ład przestrzenny. Realizacja zabudowy we wskazanej we wniosku lokalizacji wykracza poza zasady ustalania warunków zabudowy poprzez decyzję wz - ograniczające pozytywne rozstrzygnięcia na podstawie nawiązania do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy przy konieczności zachowania i kształtowania harmonijnej całości urbanistycznej. Kreowanie przestrzeni w oderwaniu od istniejących zabudowań - jest niezgodne z przepisami prawa określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - obowiązującymi w przypadku wykonywania analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz ustalania warunków zabudowy. Kolegium Odwoławcze podzieliło pogląd organu I instancji, że w świetle ustaleń analizy architektoniczno - urbanistycznej wnioskowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z zasadą kontynuacji dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Organy nie kwestionowały ustaleń analizy architektoniczno – urbanistycznej, która ich zdaniem jest prawidłowa. Szczególnie nie budzi wątpliwości w kontekście kluczowych dla niniejszej sprawy ustaleń związanych z brakiem możliwości ustalenia warunków zabudowy. Obszar analizowany wyznaczono, zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Organ wyznaczył obszar analizowany wokół terenu inwestycji i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-6 ustawy. Ustalono szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowej, jako odcinek długości ok. 19 m (odcinek terenu inwestycji kubaturowej - dz. nr [...] obr. [...] [...], od strony drogi wewnętrznej od Alei [...], z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji kubaturowej). Granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic terenu inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu przedmiotowych działek, czyli ok. 57 m. Obszar analizowany obejmuje fragment obudowy al. [...], ograniczony ul. [...] i linią kolejową czyli elementami urbanistycznie zamykającymi powyższą część "pierzei" [...]. W ocenie Kolegium wielkość obszaru analizowanego w pełni oddaje charakter zabudowy i cechy przestrzenne układu urbanistycznego, którego elementem miałby być wnioskowany budynek. W związku z powyższym nie znaleziono przestrzennego uzasadnienia do powiększania obszaru analizowanego. Analizą objęto zabudowane działki znajdujące się w całości w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego oraz działki, których większa część zabudowy (powyżej 50%), zawiera się w obszarze analizowanym. W analizie pominięto zabudowane działki, których większe części (powyżej 50%) znajdują się poza granicami obszaru analizowanego, a także ich zabudowa w całości znajduje się poza granicami obszaru analizowanego. W konsekwencji obszar obejmujący dz. nr [...], [...], [...], [...] z zespołem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami spółki B. , nie został objęty analizą ponieważ jedynie niewielka część tego terenu znajduje się w obszarze analizowanym, a cała zabudowa istniejąca, projektowana i będąca w trakcie realizacji, znajduje się poza obszarem analizowanym. Niewątpliwie powyższa zabudowa usytuowana w znacznym oddaleniu od al. [...], dostępna jest również od ulicy [...], czyli innej drogi publicznej. Organ wskazał, że zabudowa ta nie ma przestrzennych powiązań z wnioskowaną lokalizacją, która usytuowana jest w bezpośrednim zbliżeniu do [...]. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, czyli umożliwiłaby kontynuację objętych wniosków parametrów tj.; wskaźnika powierzchni nowej i istniejącej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji kubaturowej na poziomie ok. 66%, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej minimum 20% oraz wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie ok. 25 m. Szczególnego podkreślenia wymaga zdaniem organu, że teren inwestycji znajduje się bezpośrednio przy [...]. Od wschodu graniczy z działką zabudowaną nr [...], na której znajdują się obiekty stacji benzynowej, natomiast od północnego wschodu z działką nr [...], na której położone są 10 i 11 kondygnacyjne budynki mieszkalne wielorodzinne (w obszarze analizowanym znajduje się tylko jeden z nich - budynek 11 kondygnacyjny). Po przeciwległej stronie Alei [...] zlokalizowany jest kwartał zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - zabudowa pierzejowa (między innymi dz. nr [...]). Podkreślenia wymaga, że jest zasadą wynikającą z treści § 5 rozporządzenia, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W drodze wyjątku dopuszcza się wyznaczenie innej wartości tego parametru, jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z analizy badanego obszaru wynika, iż średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym wynosi ok. 53%, w związku brak jest możliwość wyznaczenia wartości tego parametru w sposób umożliwiający realizację wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego na podstawie średniej wielkości ustalonej dla obszaru analizowanego zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Z uwagi na zróżnicowanie wskaźników, charakteryzujących działki zabudowane, położone w omawianym obszarze. Organ rozważył możliwość ustalenia wielkości tego parametru na wnioskowanym poziomie 66% z zastosowaniem dyspozycji § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. w oparciu o treść analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z treści analizy wynika jednak możliwość ustalenia tego parametru w wielkości maksymalnej, nie przekraczającej 55%. W ocenie organu ze względu na konieczność zachowania ładu przestrzennego i utrzymanie cech charakterystycznych dla istniejącego układu urbanistycznego w obszarze analizowanym nie jest możliwe dopuszczenie zabudowy, o wnioskowanych parametrach, na przedmiotowym terenie. Potwierdza to zestawienie tabelaryczne wskaźników występujących na działkach zabudowanych w obszarze obejmujących zabudowę o formie architektonicznej podobnej do wnioskowanej, tj.; zabudowę wolnostojącą. Zabudowę tę cechują niskie wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 27% - na działce [...] i 6% - na działce [...]. Natomiast wielkości wysokie omawianego wskaźnika charakterystyczne są dla zabudowy o odmiennym formie architektonicznej, kształtującej zwarte pierzeje i kwartały zabudowy po zachodniej stronie Al. [...]. Obliczając średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym, wzięto pod uwagę wszystkie działki, położone w omawianym obszarze. Wskaźnik dla dz. nr [...] (stacja benzynowa i myjnia) jest jednym z elementów służących do obliczenia średniego wskaźnika, a nie punktem odniesienia do wyznaczenia parametrów wnioskowanej zabudowy. Niewątpliwie należało zatem uwzględnić zabudowę na działce nr [...], która bezpośrednio sąsiaduje z terenem inwestycji i przylega do powyższej ulicy. Zatem brak było podstaw do uwzględnienia wnioskowanego wskaźnika wynoszącego 66%. W odniesieniu natomiast do wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej organ zauważył, że występujące na działce sąsiedniej nr [...] wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszą 4 metry dla budynku myjni oraz 5,7 m dla budynku stacji paliw z wiatą. Obliczona wartość średnia wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi ok. 15 m, natomiast średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków (okapów lub attyk) znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi ok. 13 m. W konsekwencji nie jest możliwe ustalenie wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji w wielkości wnioskowanej tj.: 25 m, jako przedłużenie odpowiedniej krawędzi istniejącej zabudowy lub w nawiązaniu do wielkości średniej w myśl reguły określonej § 7 ust. 1-3 ww. Rozporządzenia. Kolegium wskazało, że charakterystyczną cechą obszaru analizowanego jest lokalizowanie niższej, maksymalnie 5- kondygnacyjnej, zabudowy bezpośrednio przy Al. [...] po jej obu stronach, natomiast wyższe budynki znajdują się w oddaleniu od pasa drogowego Alei [...], tj. w odległości ok. 34 m od granicy z działką drogową [...]. Przedmiotowy budynek jak i budynki 3-5 kondygnacyjne znajdują się w odległości odpowiednio ok. 7 m i ok. 10 m od granicy z działką drogową. Ponadto wnioskowany budynek, z racji swojego położenia, stanowi element niskiej, maksymalnie 5-kondygnacyjnej (ok. 16 m) obudowy Al. [...]. Wysokości bezpośrednio sąsiadujących budynków na dz. nr [...] (stacja benzynowa i myjnia) prawidłowo zostały wzięte pod uwagę do obliczenia średniej wysokości, z kolei budynki zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami spółki [...] znajdują się poza obszarem analizowanym. Organ uwzględnił natomiast zabudowę budynkiem wielorodzinnym o wysokości 34m na działce nr [...]. Brak jest z kolei zdaniem organu jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia drugiego budynku wielorodzinnego na powyższej działce usytuowanego w znacznym oddaleniu od [...] - zupełnie poza zakresem obszaru analizowanego. W ten sposób zaistniałoby nieuzasadnione rozszerzenie zakresu przedmiotowego obszaru. Wobec powyższego Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że lokalizacja przedmiotowego budynku, o wnioskowanych parametrach, bezpośrednio przy [...] nie znajduje uzasadnienia w istniejących uwarunkowaniach przestrzennych w obszarze analizowanym i nie wynika z cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, występujących w omawianym obszarze. Parametry planowanej zabudowy nie odpowiadają gabarytom istniejącej zabudowy, położonej bezpośrednio przy [...].

W świetle powyższych ustaleń organ stwierdził, że planowana zabudowa nie spełnia wymagań ładu przestrzennego, nakazujących wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny oraz nie spełnia warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zachodzi sprzeczność planowanej inwestycji z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 61 ust. 6 w/w ustawy, w szczególności przepisem §5, §7 rozporządzenia wykonawczego. Przedmiotowa inwestycja stoi zatem w sprzeczności z wymaganiami ładu przestrzennego, będącego podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie ma możliwości harmonijnego wkomponowania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny obszaru analizowanego.

Z takim stanowiskiem organu nie zgodziła się skarżąca , która za pismem z dnia 9 sierpnia 2023r. wniosła na wydaną w sprawie decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego:

1. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 7, 77 § 1 i 80 kpa oraz art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "upzp") w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1-6 upzp, poprzez utrzymanie w mocy decyzji sporządzonej w oparciu o analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonaną w sposób wybiórczy tj.: a. z pominięciem znajdujących się w obszarze analizowanym działek nr [...] i [...], [...] oraz [...], podczas gdy, zgodnie z art. 61 ust. 5a upzp, analizę przeprowadza się w całym obszarze analizowanym; b. z uwzględnieniem tylko jednego budynku na działce [...], podczas gdy na tej działce zlokalizowane są dwa budynki o wysokości 34m i 32m

2. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 7,77 § 1 i art. 80 kpa art. 61 ust. 5a upzp w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1-6 upzp w zw. z § 7 ust. 1-4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "Rozporządzenie"), poprzez utrzymanie w mocy decyzji opartej na wadliwej analizie funkcji i cech zabudowy, która ustala wskaźnik wysokości zabudowy na poziomie równym średniej w obszarze analizowanym, podczas gdy, zasadnym było ustalenie tego parametru na wnioskowanym przez Inwestora poziomie 25 m.

3. Art. 138 ust. 1 pkt 1 kpa, art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa art 61 ust. 5a upzp w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1-6 upzp w zw. z § 5 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, poprzez utrzymanie w mocy decyzji opartej na wadliwej analizie funkcji i cech zabudowy, która ustala wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie równym średniej w obszarze analizowanym, podczas gdy, zasadnym było ustalenie powierzchni zabudowy na wnioskowanym przez Inwestora poziomie 66%.

4. art. 8 § 1 i 2 kpa poprzez naruszenie wyrażonego w tym przepisie obowiązku prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej i obowiązku równego traktowania.

W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W dalszej części skargi skarżąca szeroko uzasadniła swoje zarzuty i przedstawiła własną - zdaniem skarżącej właściwą - analizę stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie , w tym analizę urbanistyczną , która w ocenie skarżącej prowadzi do odmiennych wniosków, niż te zawarte w zaskarżonej decyzji.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna. Analizując przedmiotową sprawę rozpocząć należy od kwestii podstawowej, związanej z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Albowiem, jak to wskazały organy, obszar analizowany został wyznaczony w odległości ok. 57 m od granic działek stanowiących teren inwestycyjny objęty wnioskiem o wydanie decyzji wz. Granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z art. 61 ust. 5a. u.p.z.p, który stanowi: " W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.".

W przypadku tej sprawy szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 19 m, zatem wyznaczenie tej odległości jest zgodne z literalnym brzmieniem przepisu. Skarga domagała się poszerzenia obszaru. Jakkolwiek poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, to jednak musi to być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 15 listopada 2022 r. II OSK 1952/21, LEX nr 3452935). Tym samym, na pierwszy rzut oka nie można zarzucić organom wyznaczenia obszaru o promieniu minimalnym, gdyż pozostaje to w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Jednak sprawa nie jest tak oczywista, jak może się to wydawać z dotychczasowych stwierdzeń.

Aby dojść do konkluzji w tym zakresie, trzeba zająć się rozumieniem zasady dobrego sąsiedztwa. Przede wszystkim wskazać trzeba, że przy analizie ustawowych przesłanek dobrego sąsiedztwa, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi, bez względu na to, czy w wyznaczonym obszarze analizowanym zawierają się w całości czy jedynie w części. "Przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, czy też działek wybiórczo poddanych analizie planistycznej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość(...). Wynika to z tego, że organ, ustalając granice obszaru analizowanego, powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego" (tak wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2014 r. II OSK 31/13, LEX nr 1493701). Sugerowanie się tylko zabudową najbliższą, graniczącą z nieruchomością na której ma powstać inwestycja, z jednej strony nie pozwoliłoby na zachowanie ładu przestrzennego, który zasadniczo nie może ograniczać się tylko do zabudowy w bezpośrednim otoczeniu, zapewniając wznoszenie jedynie obiektów bliźniaczo podobnych do bezpośrednio sąsiadujących. Z drugiej zaś strony stanowiłoby ograniczenie wolności zabudowy, ponieważ właściciel musiałby zrezygnować z inwestycji, która nie pokrywa się z budynkami lub stanem zagospodarowania działki znajdującej się obok. Jak to wskazał NSA w wyroku z dnia 5 czerwca 2014 r. II OSK 31/13, LEX nr 1493701 "Przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, czy też działek wybiórczo poddanych analizie planistycznej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość, w tym także po drugiej stronie tej samej ulicy. Wynika to z tego, że organ, ustalając granice obszaru analizowanego, powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego".

W przedmiotowej sprawie obszar analizy przecina swym obrysem kilka działek. Co do tego, że obszar analizy obejmuje w niektórych przypadkach niewielką część niezabudowaną kilku działek, nie stoi na przeszkodzie wzięciu ich pod uwagę. Judykatura jest w tym zakresie jednoznaczna. "Istotne jest, aby wyznaczony obszar analizowany obejmował urbanistyczną całość. Obszar ten powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym" (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 10 lipca 2019 r. II SA/Bd 1446/18 LEX nr 2718052). Ten sam Sąd w wyroku z dnia 16 lipca 2019 r. II SA/Bd 601/18 LEX nr 2715154 wskazał: " Z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, gdyż to cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p." Dalej: WSA w Krakowie w wyroku z dnia 29 marca 2019 r. II SA/Kr 1630/18, LEX nr 2648493 wskazał: "W analizie urbanistycznej należy uwzględnić obiekty, które znajdują się na działkach także częściowo znajdujących się w obszarze analizowanym. Taki pogląd wynika z wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który zasadę dobrego sąsiedztwa odnosi do sąsiedniej działki, a nie budynku i nie wymaga, aby działka ta w całości znajdowała się w obszarze analizowanym. Biorąc przy tym pod uwagę, że granica obszaru analizowanego, w praktyce zawsze będzie przecinać jakieś działki i budynki, brak jest podstaw prawnych do uwzględniania w obliczeniach tylko tych budynków, które znajdują się na działkach w całości znajdujących się w obszarze analizowanym". Identyczne stanowisko zajął WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. II SA/Po 28/19, LEX nr 2687277. Na tym tle słusznie zauważył WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 18 października 2012 r. II SA/Gl 447/12, LEX nr 1248854: "Skoro u.p.z.p. w art. 61 ust. 1 pkt 1 stanowi, że dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy zależy od tego, czy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w określony sposób, a wyznaczony w oparciu o przepis rozporządzenia obszar analizowany w minimalnej wielkości działkę zabudowaną obejmuje tylko w niezabudowanej części, to jest to okoliczność uzasadniająca zwiększenie obszaru analizowanego i przesunięcie jego granic do granic ewidencyjnych zabudowanej działki".

Jak z powyższego wynika, przecinanie przez linie obszaru analizy działki zabudowanej nawet w niewielkiej części, nakazuje wzięcie jej pod uwagę w analizie, a nawet umożliwia poszerzenie obszaru analizy tak, aby w całości się w tym obszarze znalazła. Jak wynika z odwołania i zamieszczonych zdjęć, taka sytuacja prawdopodobnie zaistniała w niniejszej sprawie.

Sąd w tym miejscu żądną miarą nie przesądza o treści decyzji w sprawie, jest na to przedwcześnie, albowiem stan faktyczny wymaga dodatkowych wyjaśnień. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ ustali czy działki, które przecina obszar analizy, są zabudowane, oraz w przypadku weryfikacji pozytywnej weźmie je pod uwagę w analizie, albowiem "wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnoszą się do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania" (tak wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 kwietnia 2017 r. II SA/Gd 143/17, LEX nr 2288401).

Z powyższych względów, na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.