Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 663/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2023-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 138 par. 1 pkt 3, art.144
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 209
journal: Dz.U. 2022 poz 1360
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j.
article: art.151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 21 września 2023 r. sprawy ze skargi G. W. na postanowienie Z. W. I. N. B. w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania zażaleniowego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z 14 marca 2022 r., G. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w Świnoujściu (PINB w Świnoujściu) z wnioskiem o wszczęcie postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej.

Wnioskodawca wskazywał, że jest właścicielem lokalu położonego w Ś. przy ul. [...] oraz członkiem tamtejszej Wspólnoty Mieszkaniowej. Natomiast objęta wnioskiem samowola miała polegać na zabudowaniu części poddasza (klatki schodowej) o pow. 10,1 m2, przyległej do lokalu nr [...] stanowiącego własność P. K. i A. K.. Wnioskodawca wskazywał w szczególności, że w inicjowanym postępowaniu posiada interes prawny, albowiem części wspólne ww. budynku stanowią przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, w tym wnioskodawcy. Zdaniem wnioskodawcy jako współwłaściciel nieruchomości oraz nieruchomości garażowej, ma prawo wystąpić z wnioskiem zmierzającym do ochrony przedmiotu wspólnej własności

Pismem z 21 lipca 2022 r. PINB w Świnoujściu zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnych klatki schodowej na poziomie poddasza z przeznaczeniem włączenia powierzchni do pomieszczeń lokalu mieszkalnego nr [...] oraz zmiany sposobu użytkowania części ww. klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego nr [...].

Dalej, po przeprowadzeniu czynności w ramach powyższego postępowania, postanowieniem z 14 marca 2023 r., na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2022 r. poz. 2000, dalej k.p.a.), PINB w Świnoujściu zawiesił postępowanie prowadzone w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania części klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku pensjonatowym przy ul. [...] w Ś..

Pismem z 28 marca 2023 r. pełnomocnik G. W. wniósł zażalenie na powyższe postanowienie, domagając się jego uchylenia.

Po rozpatrzeniu powyższego zażalenia, postanowieniem z 12 czerwca 2023 r., Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego w Szczecinie (ZWINB) umorzył postępowanie zażaleniowe, powołując się na art. 138 § 1 pkt 3, w związku z art. 144, art. 105 § 1 i art. 126 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.).

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wyjaśniono, że zgodnie z art. 141 § 1 k.p.a. na wydane w toku postępowania postanowienia służy stronie zażalenie, gdy kodeks tak stanowi. Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że zażalenie może złożyć jedynie strona postępowania, zatem w przypadku wpłynięcia pisma stanowiącego zażalenie, obowiązkiem organu odwoławczego w pierwszej kolejności jest zbadanie czy pochodzi ono od podmiotu uprawnionego, będącego stroną w postępowaniu. Stwierdzenie braku legitymacji do złożenia zażalenia obliguje organ do wydania postanowienia o umorzeniu postępowania zażaleniowego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., w związku z art. 144 k.p.a.

Zdaniem organu, skoro w Prawie budowlanym brak jej przepisu, który regulowałby legitymację procesową uprawniającą do udziału w postępowaniu w przedmiocie wykonanych robót budowlanych w charakterze strony, to w takiego typu postępowaniach należy stosować ogólną zasadę wyrażoną w art. 28 k.p.a. Zatem zdolność administracyjno-prawna do wniesienia zażalenia na postanowienie nakładające obowiązek przysługuje podmiotowi, który ma interes prawny w kwestionowaniu decyzji organu I instancji.

Dokonując oceny interesu prawnego skarżącego wywodzącego swój interes z tego, iż jest on właścicielem lokalu nr [...] oraz tego, że części wspólne tego budynku stanowią przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, organ przywołał art. 3 ust. 1 i ust. 2, art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i 2 oraz ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U z 2021 r., poz.1048) oraz zważył na okoliczność, iż postępowanie było prowadzone przez PINB w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania części klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokalu użytkowego nr [...].

Powyższe doprowadziło organ odwoławczy do konkluzji, że zawieszone postępowanie prowadzone było w przedmiocie części wspólnych budynku. Uznano, że zgodnie z przywołanymi przepisami, w szczególności art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, stroną postępowania jest ogół współwłaścicieli, reprezentowany przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości (art. 21 ust. 1 ww. ustawy), nie zaś skarżący.

Organ przyjął ponadto, że skarżący nie wykazał w badanym postępowaniu indywidualnego, odrębnego od całej wspólnoty, interesu prawnego oraz istnienia takiego interesu nie można wywieść z akt sprawy, bowiem postępowanie to nie dotyczy lokalu skarżącego nr [...]. Nadto interesu prawnego skarżącego nie można wywieść z okoliczności, iż w prowadzonym postępowaniu organ powiatowy doręczał skarżącemu pisma oraz umożliwił mu dokonanie wglądu w akta sprawy.

ZWINB dostrzegł nadto, iż skarżący jest członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z niektórymi osobami, które dokonały podobnej jak objęta postępowaniem przebudowy części wspólnych budynku celem przyłączenia przebudowanej powierzchni do swoich lokali (nr [...] i nr [...]). Wyjaśnił też, iż spory między właścicielami lokali, a wspólnotą mieszkaniową na tle ewentualnej niewłaściwej reprezentacji interesów właściciela lokalu przez wspólnotę, są rozstrzygane w drodze cywilnoprawnej (art. 25 ustawy o własności lokali). Nadto w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu - takim jest udzielenie zgody na przebudowę oraz na zmianę sposobu użytkowania części wspólnych nieruchomości (art. 22 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy) — decyduje ogół współwłaścicieli, tj. Wspólnota Mieszkaniowa ww. nieruchomości, w formie uchwały (art. 22 ust. 2 ww. ustawy).

Powyższe rozważania dorowadziły organ odwoławczy do wniosku, że z uwagi na fakt, iż skarżącemu nie przysługuje w sprawie przymiot strony w rozumieniu art. 28 k.p.a., nie jest możliwe rozstrzygnięcie merytoryczne w przedmiotowym postępowaniu zażaleniowym, skutkiem czego konieczne jest wydanie postanowienia rozstrzygającego jedynie w zakresie legitymacji procesowej osoby wnoszącej zażalenie. W konsekwencji zainicjowane zażaleniem postępowanie - jako bezprzedmiotowe - należało umorzyć, zgodnie z art. 105 § 1 k.p.a.

Pismem z 26 czerwca 2023 r. pełnomocnik skarżącego wniósł skargę na powyższe postanowienie organu odwoławczego zarzucając przedmiotowemu rozstrzygnięciu:

1. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. przepisu art. 27 ustawy o własności lokali w zw. z art 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art 209 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 - zwana dalej: k.c.) w zw. z art. 28 k.p.a. w zw. z art 141 § 1 k.p.a. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że w toku postępowania administracyjnego jedynie Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ś. przysługują prawa strony, z kolei G. W. jako właściciel lokalu nie posiada legitymacji do udziału w postępowaniu na prawach strony, a tym samym nie może skutecznie wywieść zażalenia od postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu z dnia 14 marca 2023 r. roku, znak: [...], podczas gdy w rzeczywistości G. W. jako właściciel lokalu i członek Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ś., w granicach swego udziału w nieruchomości wspólnej, jest uprawniony do współzarządzania nieruchomością wspólną oraz do jej współposiadania, zaś wszelki uszczerbek w częściach wspólnych nieruchomości godzi także w jego udział w prawie własności nieruchomości wspólnej, z czego wynika, iż G. W. posiada swój indywidulany interes prawny do udziału w postępowaniu na prawach strony, czego Organ nie uwzględnił przy wydawaniu zaskarżonego postanowienia, a co skutkowało umorzeniem postępowania zażaleniowego w sytuacji, w której wniesiony przez skarżącego środek odwoławczy powinien podlegać merytorycznemu rozpoznaniu;

2. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l. w zw. z art 28 k.p.a. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że to zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w Ś. jest uprawniony do reprezentowania, podczas gdy w rzeczywistości w skład tego organu wchodzą J. P. i W. U., a więc współwłaściciele lokali numer [...] i [...], którzy także mieli dokonać przebudowy lokali celem włączenia do nich części nieruchomości wspólnej, a tym samym pomiędzy interesem Wspólnoty Mieszkaniowej, a interesem wyżej wymienionych osób dochodzi do konfliktu, co oznacza, że reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej przez Zarząd nie zapewnia skutecznej ochrony interesów wszystkich właścicieli lokali, w tym skarżącego, w niniejszej sprawie, czego organ nie wziął pod uwagę przy wydawaniu zaskarżonego postanowienia, a co skutkowało niesłusznym uznaniem, że G. W. nie posiada swojego indywidulanego interesu prawnego do udziału w postępowaniu na prawach strony, a co skutkowało umorzeniem postępowania zażaleniowego w sytuacji, w której wniesiony przez skarżącego środek odwoławczy powinien podlegać merytorycznemu rozpoznaniu.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Zachodniopomorskiemu Wojewódzkiemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Szczecinie do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego rozwinął zarzuty akcentując, iż źródłem interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym mogą być także normy cywilnoprawne, w tym przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali. W razie wyodrębnienia lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Z prawem tym bezpośrednio wiąże się prawo każdego z właścicieli lokali, a więc członków wspólnoty mieszkaniowej, do współzarządzania nieruchomością wspólną. W badanej sprawie skarżący zainicjował przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu postępowanie w przedmiocie samowolnej zmiany sposobu użytkowania części klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokalu nr [...] w budynku pensjonatowym. W ten sposób G. W. przystąpił do zachowania swojego prawa oraz prawa innych współwłaścicieli - członków Wspólnoty Mieszkaniowej - do współposiadania nieruchomości wspólnej (a zatem czynności zachowawczych). Działania niektórych członków wspólnoty polegające na przyłączeniu części nieruchomości wspólnej do swoich lokali pensjonatowych, spowodowały wszakże wyłączenie ich spod władztwa i posiadania pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. W konsekwencji uszczupliły prawa pozostałych współwłaścicieli związane z przysługującym im udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej do współposiadania tejże nieruchomości.

Zdaniem pełnomocnika skarżącego samodzielne występowanie przez członka wspólnoty mieszkaniowej (niezależnie od udziału wspólnoty mieszkaniowej) jest możliwe wówczas, gdy wykaże on istnienie swojego indywidualnego interesu prawnego. Skarżący upatruje swego interesu prawnego w przepisie art 209 kodeksu cywilnego w zw. z art. 27 ustawy o własności lokali. Podjęte przez niego działania zmierzają bowiem do ochrony przysługującego mu - w ramach jego udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej - uprawnienia do współposiadania części nieruchomości wspólnej, które utracił na skutek działania innych członków tej wspólnoty. Samowolna zmiana przez wyżej wymienione osoby sposobu użytkowania klatki schodowej na pomieszczenia przynależne do lokali tych osób, skutkowało bowiem pozbawieniem pozostałych współwłaścicieli, w tym G. W., możliwości posiadania i zarządzania tymi częściami. W ten sposób uderzono również w prawa własności poszczególnych właścicieli lokali (w tym skarżącego). Naruszeniu uległ więc nie tylko interes Wspólnoty Mieszkaniowej, ale także poszczególnych właścicieli lokali.

Stosownie do art. 209 kodeksu cywilnego każdy z tych właścicieli może, w granicach swego udziału, podjąć działania zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Tak też uczynił skarżący, inicjując przedmiotowe postępowanie administracyjne. Jeśli w jego wyniku zostanie ustalone, że działanie innych członków wspólnoty mieszkaniowej stanowiło przejaw samowoli budowlanej, będą oni zmuszeni przywrócić stan poprzedni, dzięki czemu pozostali współwłaściciele odzyskają posiadanie tych części nieruchomości wspólnej, jakie wyżej wymienione osoby zaadaptowały do swoich lokali pensjonatowych. Rozstrzygnięcie takie będzie dotyczyło także G. W., który odzyska - w granicach swego udziału w prawie własności w nieruchomości wspólnej - prawo do posiadania części nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo wskazał, iż w razie przyjęcia stanowiska, iż jedynym uczestnikiem postępowania na prawach strony jest Wspólnota Mieszkaniowa, musiałaby ona występować w nim będąc reprezentowana przez Zarząd. W skład Zarządu wchodzą zaś obecnie osoby na rzecz których zaadaptowano części nieruchomości wspólnej. Interesy tych osób są więc sprzeczne z interesami Wspólnoty Mieszkaniowej, która powinna dążyć do odzyskania części nieruchomości wspólnej. Nadto, jeśli dodatkowo uwzględni się fakt, że Wspólnotę Mieszkaniową mogą reprezentować jedynie dwaj członkowie Zarządu działający łącznie (art. 21 list 2 ustawy o własności lokali), to wynika z tego, że Zarząd nie byłby w stanie w sposób poprawny reprezentować interesów Wspólnoty Mieszkaniowej w niniejszej sprawie. Skoro Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie był w stanie zapewnić skarżącemu – w zakresie jego udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej - ochrony jego prawa do współposiadania części wspólnej nieruchomości, zyskał on uprawnienie do samodzielnego występowania w niniejszej sprawie w charakterze strony, a zatem był też uprawniony do złożenia zażalenia, które powinno podlegać merytorycznemu rozpatrzeniu przez ZWINB.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Na podstawie art.1 § 1 i § 2 z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Z kolei zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Sądowa kontrola legalności obejmuje m.in. akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej i polega na badaniu zgodności kwestionowanego skargą aktu z przepisami prawa powszechnie obowiązującego (art. 3 §2 pkt 5 p.p.s.a.).

Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym. Stosownie bowiem do art.119 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli m.in. przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie (pkt 3). W myśl art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Kontroli Sądu zostało poddane postanowienie ZWINB umarzające postępowanie zażaleniowe, które wydano po stwierdzeniu u skarżącego braku przymiotu strony w postępowaniu prowadzonym w przedmiocie samowolnej zmiany sposobu użytkowania części klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku pensjonatowym przy ul. [...] w Ś..

W sprawie nie jest sporne, że własność lokalu użytkowego oznaczonego nr [...] przysługuje A. K. i P. K.. Natomiast skarżącemu przysługuje prawo własności do lokalu położonego w tym samym budynku oznaczonego nr [...] oraz udziały w nieruchomości wspólnej, tj. między innymi do zabudowanej w sąsiedztwie lokalu nr [...] części korytarza.

Jak wynika z akt sprawy właściciele lokalu nr [...] zawarli ze Wspólnotą Mieszkaniową w dniu 31 sierpnia 2019 r. umowę najmu dotyczącą "zaadaptowanej części korytarza klatki schodowej (poddasza). Wynika z niej włączenie powierzchni 10,01 m2 "w lokal mieszkalny nr [...]". Przy czym w ocenie skarżącego powyższa umowa jest wadliwa. Ze zgromadzonych dokumentów wynika dodatkowo, że skarżący na mocy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z 2 stycznia 2020 r. został powołany do jej Zarządu.

W badanej sprawie spornym pomiędzy organem odwoławczym oraz skarżącym jest to, czy ma on interes prawny, a w szczególności czy wykazał on swój interes indywidualny interes prawny, odrębny od interesu całej wspólnoty. Przy czym - jak trafnie stwierdził ZWINB - przyjęcie, że skarżący nie jest stroną postępowania w sprawie robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnych klatki schodowej na poziomie poddasza z przeznaczeniem włączenia powierzchni do pomieszczeń innego niż stanowiąca własność skarżącego lokalu użytkowego, czyni bezprzedmiotowym postępowanie zażaleniowe zainicjowane przez skarżącego.

Swojego indywidualnego interesu prawnego skarżący upatruje w tym, że jako właściciel lokalu nr [...] i członek Wspólnoty Mieszkaniowej w granicach swego udziału w nieruchomości wspólnej, jest uprawniony do współzarządzania nieruchomością wspólną oraz do jej współposiadania, zaś wszelki uszczerbek w częściach wspólnych nieruchomości godzi także w jego udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Zdaniem skarżącego odmowa uznania go za stronę prowadzonego przez organ powiatowy postępowania godzi w jego udział w sprawie własności nieruchomości wspólnej. Nadto zdaniem skarżącego status strony powinien mu zostać przypisany z tej przyczyny, że zarząd wspólnoty z uwagi na konflikt interesów nie zapewnia skutecznej ochrony interesów wszystkich właścicieli lokali, w tym skarżącego.

Mając na względzie przedstawione w skardze stanowisko pełnomocnika skarżącego, w ocenie Sądu brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości stanowiska organu odwoławczego, gdyż organ trafnie ocenił, że brak jest podstaw do uznania skarżącego za stronę postępowania prowadzonego przez organ powiatowy.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Wreszcie w myśl art. 22 ust. 1 i 2 oraz ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są zaś w szczególności: udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

ZWINB w powyższym zakresie opierając się na treści art. 21 ust. 1 u.w.l. trafnie wskazał, że co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarząd. Tym samym niewątpliwe w zakresie części wspólnych nieruchomości nr [...] przy ul. [...] w Ś. stroną postępowania jest ogół współwłaścicieli, reprezentowany przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

Trafnie też organ odwoławczy stwierdził, że nie można wykluczyć sytuacji, iż właściciel konkretnego lokalu znajdującego się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym także ma przymiot strony określonego postępowania. Reżim przepisów ustawy o własności lokali nie dotyczy bowiem nieruchomości stanowiącej odrębną własność w związku z czym istnieje możliwość przyznania statusu strony właścicielowi lokalu mieszkalnego np. pod warunkiem ustalenia, że lokal ten pozostaje indywidualnie w sferze oddziaływania obiektu. Dla uzyskania przymiotu strony przez właściciela lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku zarządzanym przez wspólnotę konieczne jest wykazanie wpływu tej inwestycji na indywidualne prawa i obowiązki związane z funkcjonowaniem jego lokalu mieszkalnego (por. wyrok NSA z 18 lipca 2019 r., II OSK 2265/17; wyrok NSA z 20 września 2018 r., II OSK 1078/18). Co jednak istotne, interes prawny właściciela lokalu musi być zindywidualizowany, a więc nie może pokrywać się z interesem przysługującym wspólnocie mieszkaniowej (zob. wyrok NSA z 20 września 2018 r., sygn. akt II OSK 2266/16).

Rozważany przypadek takiej sytuacji nie dotyczy, bowiem wskazywane przez skarżącego okoliczności nie dają się zakwalifikować jako dotyczące lokalu stanowiącego jego własność. Pełnomocnik skarżącego wyraźnie wskazuje, że w istocie wywodzi on swoje prawa z możliwości posiadania zarządzania zabudowanymi (czy też zaadaptowanymi) częściami nieruchomości wspólnej. Również zarzuty dotyczące wadliwego działania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w istocie wskazują, że skarżący zamierza do jego zastąpienia podczas działania w odniesieniu o części wspólnych nieruchomości pozostających w zarządzie wspólnoty. Powyższe nie znajduje jednak właściwego oparcia w ustawie o własności lokali, gdzie została wyraźnie określona kompetencja zarządu wspólnoty w tym zakresie a nie przewidziano jej dla poszczególnych współwłaścieli części wspólnych.

Nie było rolą organów nadzoru budowalnego prowadzących postępowanie w sprawie samowoli budowanej, weryfikowanie legalności zawieranych przez zarząd wspólnoty umów czy też rozstrzyganie w przedmiocie ewentualnych konfliktów interesów członków zarządu i wspólnoty. Tego typu spory podlegają bowiem rozpatrzeniu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali przez właściwe sądy. Również sądy powszechne - a nie organy administracji publicznej - są właściwe do oceny legalności umów zawieranych przez wspólnotę mieszkaniową z jej członkami.

W konsekwencji na gruncie rozpatrywanej sprawy nie ma podstaw by uznać, że skarżący miał interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. w postępowaniu prowadzonym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego. W szczególności, wskazywane przez skarżącego przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali nie dają się zakwalifikować jako uzasadniające jego twierdzenia o posiadaniu interesu prawnego w rozpatrywanej sprawie. Wykazywany interes ma w istocie charakter interesu faktycznego.

Skarżący nie mógł zatem skutecznie wnieść zażalenia nawet w sytuacji, gdy doręczono mu postanowienie zawieszające postępowanie prowadzone przez organ powiatowy. Organ odwoławczy miał obowiązek na wstępie swoich czynności zweryfikować legitymację do złożenia zażalenia, a stwierdzenie jej braku obligowało go do wydania postanowienia o umorzeniu postępowania zażaleniowego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. w związku z art. 144 k.p.a., co też organ uczynił prawidłowo, należycie swoje stanowisko uzasadniając.

Z przedstawionych powyżej powodów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Przywołane w uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: www.orzeczenia.nsa gov.pl.