Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 1052/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2016-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Protokolant sekr. sąd. Stanisława Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 marca 2016 r. sprawy ze skargi M.I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. Prezydent Miast ustalił opłatę planistyczną w wysokości 7.550, 00 zł dla M.I., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położonej w obrębie nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], w związku z ich sprzedażą przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwalenie oraz zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca.

Decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2015 r. poz. 199), uchwały nr LIX/792/10 Rady Miasta z dnia 30 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia oraz zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i Miasta (Dz.U. z 2013 r. poz.267 – tekst jedn. z póżn. zm.).

W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dna [...] kwietnia 2013 r. Prezydent Miasta ustalił M.I. opłatę planistyczną w wysokości 618.127, 50 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z ich sprzedażą przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwalenie oraz zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca. W dniu 9 lipca 2010 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta uchwalony uchwałą nr LXIV/792/10 Rady Miasta z dnia 30 marca 2010 r. w sprawie w sprawie uchwalenia oraz zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i Miasta. Po wejściu w życie w.w. uchwały, tj. w dniu [...] lipca 2010 r. M.I., na podstawie aktu notarialnego zbyła przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego powyższych nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia [...] pażdziernika 2012r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego na kwotę 1.820 240,00 zł, natomiast jej wartość po zmianie planu miejscowego na kwotę 4. 292, 750,00 zł. Przy zastosowaniu 25% - owej stawki opłaty planistycznej, opłata ta wyniosła 618, 127, 50 zł.

Powyższy operat szacunkowy z dnia [...] pażdziernika 2010 r., na zlecenie strony postępowania, został poddany ocenie pod względem prawidłowości jego sporządzenia, przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W opinii z dnia [...] sierpnia 2013r. Zespół Oceniający Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych ocenił prawidłowość operatu. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2013 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] pażdziernika 2010 r. nie może stanowić dowodu na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ nie zawiera w swej treści określenia wartości nieruchomości według sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Powyższe potwierdza ocena Zespołu Oceniającego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

Rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji stwierdził, że przedmiotem wyceny sporządzonej w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2014 r. jest nieruchomość zabudowana obejmująca działki nr [...] o powierzchni 1,6467 ha oraz działka [...] o powierzchni 0, 1732 ha, położone [...], na byłych terenach przemysłowych – Zakładów [...]. Działka nr [...] zabudowana jest małym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 35 m kw oraz pozostałościami po zabudowie, przeznaczonym do rozbiórki, natomiast działka nr [...] zabudowana jest budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 228 m kw ze stacją transformatorową oraz ruinami po zabudowie przemysłowej, przeznaczony do rozbiórki. Na dzień oględzin nieruchomości, czyli na [...] pażdziernika 2014r. rzeczoznawca stwierdził, że część działki nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, na części działki zlokalizowana jest droga o nawierzchni szutrowej. Natomiast na części działki nr [...] zlokalizowany jest fragment drogi o trwałej nawierzchni z kostki betonowej i teren, na którym przeprowadzana jest inwestycja.

W dniu 9 lipca 2010 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...], uchwalony uchwałą nr LXIV/792/10 Rady Miasta z dnia 30 marca 2010r. w sprawie uchwalenia oraz zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i Miasta, opublikowany w Dz. Urz. Woj. z 2010r. Nr 49, poz. 702 z dnia 8 czerwca 2010r. W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego M.I. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], położonej w [...] i właścicielem budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Właścicielem gruntu był Skarb Państwa. W dniu [...] lipca 2010 r., a więc przed upływem okresu 5 – letniego od dnia wejścia w życie aktu prawa miejscowego, przedmiotowa nieruchomość została zbyta aktem notarialnym Rep. A. Numer [...].

Zgodnie z ustaleniami uprzednio obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr XXIV/124/88 Miejskiej Rady Narodowej z dnia [...] kwietnia 1988 r., działki nr [...] znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem E3PP – teren przemysłu oraz w niewielkim fragmencie na terenie oznaczonym symbolem ESKS – teren zespołu garaży. Plan uprzednio obowiązujący utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r. Do czasu uchwalenia nowego planu działki nr [...] wchodziły w skład nieruchomości częściowo zabudowanej, dla które wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy.

Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego przyjętego uchwałą nr LXIV/792/10 Rady Miasta z dnia 30 marca 2010 r., który wszedł w życie w dniu 9 lipca 2010 r., działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolami:

- Mwu – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami,

- 6.UU – tereny zabudowy usługowej handlu i usług,

- KDd – tereny dróg publicznych dojazdowych.

Zgodnie z ustaleniami w.w. planu miejscowego działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem MWu - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Dalej organ wskazał na treść art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ wskazał, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2014 r., w którym biegli przedstawili analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny. Ceny gruntów objętych badaniem kształtowały się od ok. 250 zł za 1 m2 do ok. 430 zł za 1 m2, w zależności od m.in. położenia, powierzchni i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną. W ramach analizy porównawczej przed uchwaleniem planu rzeczoznawca majątkowy przyjął transakcje kupna – sprzedaży na terenach, dla których nie obowiązywał plan, natomiast nieruchomości z obowiązującym planem, przyjęte zostały dla potrzeb określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu. Z uwagi na to, że w nowo uchwalonym akcie prawa miejscowego, część nieruchomości przeznaczona jest pod drogi, rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku, którego przedmiotem jest obrót gruntami na cele drogowe, stwierdzając jednocześnie, że obrót ten występuje sporadycznie, a występujące transakcje nie spełniają wymogów podobieństwa dla nieruchomości podlegającej wycenie. Tym samym oszacowano wartość działki łącznie dla całego terenu.

Dalej organ wskazał, że dla potrzeb szacowania nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami. Opinia biegłego zawiera wycenę przedmiotowej nieruchomości według trzech różnych stanów planistycznych tj. według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1995 r., według ustaleń aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. obowiązującego od dnia 9 lipca 2010 r. oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie luki planistycznej, tj. w okresie pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Wnioski z przeprowadzonej analizy doprowadziły autorki operatu szacunkowego do stwierdzenia, że uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, ale jest on bardzo nieznaczny, gdyż możliwości zagospodarowania nieruchomości dla stanu określonego przed i po uchwaleniu planu, były do siebie zbliżone.

W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. Nr 207, poz. 2109 z póżn. zm.) i zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ wskazał, że prawidłowość operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2014 r. potwierdziła Komisja Opiniująca nr [...] przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] czerwca 2015 r. Zgodnie z sentencją opinii operat jest prawidłowy zarówno pod względem zastosowanej metodologii wyceny i określenia wartości nieruchomości dla trzech stanów planistycznych.

Organ wyjaśnił, że konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie oceny w.w. operatu wynikała z istotnej rozbieżności wartości nieruchomości ustalonej w wycenie nieruchomości dokonanej w operacie z dnia [...] pażdziernika 2012 r. i w operacie z dnia [...] listopada 2014 r.

Z przedłożonego operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego została określona na kwotę 4.958,300, 00 zł, natomiast jej wartość po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego - na kwotę 4.988.500,00 zł. W tym stanie rzeczy występuje różnica wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem zachodzi podstawa do naliczenia opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej w wysokości 25 % opłata planistyczna wynosi 7.550,00 zł.

Od powyższej decyzji M.I., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła odwołanie. Strona zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podjętego uchwałą nr LXIV/792/10 Rady Miast.

Zdaniem skarżącej, przeznaczenie danego terenu przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu było takie samo. Różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi 30, 200 zł, co stanowi 0,6% błędu dopuszczalnego przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] pażdziernika 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy w całości podzielił stanowisko oraz ocenę dokonaną w zaskarżonej decyzji organu I instancji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli w okresie tzw. luki planistycznej oraz po wejściu w życie tego planu nie było identyczne, lecz różniło się od siebie. W czasie gdy plan miejscowy nie obowiązywał zagospodarowanie nieruchomości było możliwe oparciu o ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Inaczej sprawa przedstawia się, jeśli chodzi o możliwości zagospodarowania nieruchomości gdy plan miejscowy obowiązuje. Wtedy możliwości zagospodarowania są bardziej precyzyjne, a procedura poprzedzająca realizację inwestycji jest prostsza. Organ zauważył, że zgłaszając określony zarzut, strona nie wykazała, w szczególności poprzez sporządzenie operatu szacunkowego, aby nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W tej sytuacji stwierdzenie, że różnica pomiędzy tymi wartościami wynosząca 30. 200 zł, co stanowi 0,6 % i mieści się w granicach błędu dopuszczalnego, w kontekście braku wzrostu wartości nieruchomości, organ uznał za twierdzenia gołosłowne.

Od powyższej decyzji M.I., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę.

W skardze skarżąca powieliła zarzuty oraz argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.).

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem brak jest zdaniem Sądu dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa, a tylko pod tym względem podlega ona kontroli w postępowaniu sądowym, zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.

Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., dalej "ustawa") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Prezydent ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzający fakt przeniesienia własności nieruchomości.

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżąca dokonała zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o nr: [...], okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...] lipca 2010 r. Rep. A. Nr [...]. Nie budzi wątpliwości również fakt, że w dniu 9 lipca 2010 r. weszła w życie uchwała Rady Miasta z dnia 30 marca 2010 r. Nr LXIV/792/10 w sprawie uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i miasta. Według postanowień tegoż planu działki nr [...] położone są na terenie oznaczonym symbolem MWu – są to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Przed uchwaleniem planu dla danego terenu brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jego przeznaczenie określone zostało w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższy fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. W oparciu o uchwałę Rady Miasta ustalono 25% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę wskazaną w decyzji Prezydenta Miasta

Skarżąca nie kwestionuje faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Natomiast kwestionuje ustalenia dokonane przez biegłych w sporządzonym operacie szacunkowym w szczególności podnosi, że określenie wzrostu wartości nieruchomości o 0,6% mieści się w granicach błędu statystycznego, dlatego w rozumieniu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Argumentacja skargi nie mogła mieć wpływu na ocenę legalności zaskarżonej decyzji.

Trzeba zwrócić uwagę, że z treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji łącznego ziszczenia przesłanek, o których mowa w tym przepisie, właściwy organ ma obowiązek ustalić i pobrać opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna obciąża każdą osobę, która zbyła daną nieruchomość. Elementem stanu faktycznego warunkującym pobranie opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany. Wysokość opłaty planistycznej ustalana jest w toku postępowania dowodowego, a jedynym merytorycznym dowodem na potwierdzenie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy. Stosownie do treści art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Kwestionując skutecznie zasadność ustalenia opłaty planistycznej, bądź jej wysokość strona ma jedynie możliwość podważania ustaleń, które legły u podstaw jej nałożenia. W analizowanej sprawie, jak wyżej podniesiono, bezspornym jest, że w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla danego terenu, skarżąca dokonała sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wraz z zabudowaniami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot prawa własności. W tej sytuacji strona skarżąca kwestionować mogła jedynie prawidłowość operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia konkretnej kwoty opłaty planistycznej. Należy zauważyć, że zgłaszając powyższy zarzut, zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i na etapie sądowej kontroli legalności wydanych w sprawie rozstrzygnięć, skarżąca nie podnosiła żadnych zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2014 r. Nadto, kwestionując zasadność ustalenia opłaty planistycznej, skarżąca w żaden sposób nie ustosunkowała się do treści tegoż operatu szacunkowego.

Sąd administracyjny nie jest związany granicami skargi, o czym stanowi art. 134 § 1 p.p.s.a. W myśl tegoż przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W realiach badanej sprawy oznacza to, że w granicach kompetencji Sądu była analiza sprawy pod kątem prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego, a w jego ramach – kontrola legalności operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 214 r., sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych – J.G. i K.M..

Analiza operatu szacunkowego dowodzi, że został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto biegli uwzględnili uwagi zawarte w ocenie operatu szacunkowego sporządzonej przez Zespół Oceniający Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z [...] sierpnia 2013 r. (k 267 – 254 akt administracyjnych). Z treści operatu wynika, że ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego oraz po jego uchwaleniu, biegli przyjęli podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie uwzględniono tzw. lukę planistyczną, obejmującą okres od 1 stycznia 2003 r. do 8 lipca 2010r., kiedy dla danego terenu brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określając wartość przedmiotowych nieruchomości w tym okresie (bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z dnia 30 marca 2010 r.) uwzględniono fakt, że działki mogły być wykorzystywane na cele zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami, co wynika z treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanych w omawianym okresie dla przedmiotowych nieruchomości. Zgodnie z zapisem studium teren na którym znajdowały się działki o numerach ewidencyjnych [...] położony był na obszarze oznaczony symbolem B 6/1M4 o funkcjach: teren zabudowy mieszkaniowej, usług towarzyszących, obiektów handlowych, usług oświaty, zdrowia, składów i magazynów, obiektów przemysłowych z udziałem zieleni towarzyszącej – istniejące przeznaczenie możliwe do zachowania lub dopuszczone do zmiany w przyszłych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które można realizować etapowo. Ustalając wartość nieruchomości uwzględniono przeznaczenie terenu według zapisów obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosując podejście porównawcze, poszczególne nieruchomości zostały opisane w sposób pozwalający na ich identyfikację, a tym samym na weryfikację przyjętego sposobu wyceny nieruchomości. Wartość nieruchomości oznaczonej numerami [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyceniono na kwotę 4.958, 300 zł, jej wartość po uchwaleniu planu miejscowego oszacowano na kwotę 4.988. 500 zł. Różnica wartości nieruchomości wynosi 30. 200 zł.

W wyżej wymienionej uchwale z dnia 30 marca 2010 r. Rada Miasta ustaliła 25 % stawkę służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Przy zastosowaniu stawki oplata, o której mowa w art. 36 ust. 4 wynosi 7.550, 00 zł. Trzeba również wspomnieć, że omawiany opera szacunkowy z dnia [...] listopada 2014 r. został poddany ocenie przez Komisję Opiniującą przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych, która w opinii z dnia [...] czerwca 2015 r. potwierdziła jego prawidłowość pod względem przyjętej metodologii wyceny jak i określenia wartości nieruchomości dla trzech stanów planistycznych.

Jak wyżej wywiedziono, wynikający z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek ustalenia i pobrania opłaty planistycznej, powstaje zawsze w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, przy czym bez znaczenia jest czy wartość nieruchomości wzrosła w sposób znaczący, czy też był wzrost relatywnie niewielki. W ocenie Sądu prawidłowe jest stanowisko organu, zgodnie z którym w analizowanej sprawie, ze względu na kwotę ustalonej opłaty planistycznej, nie było podstaw do odstąpienia od ustalenia opłaty planistycznej.

W tym stanie sprawy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu.