Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1961/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2023-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 2 pkt 5,  § 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędziowie: sędzia NSA Tomasz Bąkowski (spr.) sędzia del. WSA Piotr Broda po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 147/22 w sprawie ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z dnia 7 grudnia 2021 r., nr SKO.415.112.2698.2021 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od M.P. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie kwotę 610 (sześćset dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 147/22, po rozpoznaniu sprawy ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z dnia 7 grudnia 2021 r., nr SKO.415.112.2698.2021 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy, uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza Miasta S. dnia 12 października 2021 r., znak: WGP.6730.8.2021 (pkt 1) i zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie na rzecz skarżącego M.P. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego (pkt 2).

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu 26 stycznia 2021 r. M.P. zwrócił się do Burmistrza Miasta S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr [...] położonej w S., obręb O.

Decyzją z dnia 12 października 2021 r., nr WGP.6730.8.2021, Burmistrz Miasta S. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla powołanej wyżej inwestycji.

Organ wskazał, że działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr ewid. [...] są wolne od zabudowy kubaturowej. W obszarze analizowanym żadna działka nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Wnioskowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie jest możliwa z uwagi na brak zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, co oznacza, że nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.").

Odwołanie od decyzji złożył M.P. zarzucając naruszenie przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm., dalej: "k.p.a.") przez poczynienie przez organ nieznajdujących oparcia w zebranym w sprawie materiale dowodowym i sprzecznych z tym materiałem ustaleń, polegających w szczególności na przyjęciu innych niż wskazane wprost w treści wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy danych dotyczących łączności działki objętej wnioskiem z drogą publiczną oraz w konsekwencji wyznaczenie innej niż rzeczywistej i zgodnej z treścią wniosku inwestora strony frontowej działki, co świadczy o braku wyczerpującego rozważenia materiału dowodowego oraz o wydaniu rozstrzygnięcia w sprawie nie na podstawie całokształtu materiału dowodowego, a jedynie na podstawie jego fragmentów. Zarzucił naruszenie art. 9 w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. przez niezwrócenie się do strony o doprecyzowanie, który bok działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie – zgodnie z założeniem strony – pełnił funkcję frontu działki. Jeśli organ miał wątpliwości, obowiązany był zwrócić się o wyjaśnienie tej wątpliwości do strony.

Odwołujący wskazał także na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez przyjęcie wąskiego rozumienia pojęcia sąsiedztwa, a tym samym poczynienie takich ustaleń, które doprowadziły do nieuwzględnienia wniosku strony. Zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 5 i § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie MI") przez błędne uznanie, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i przyjęcie za podstawę dokonanej analizy, na błędnie wyznaczonym obszarze analizowanym, nieprawidłowego boku jako frontu działki. Frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Odwołujący zawnioskował o zmianę decyzji i ustalenie warunków zabudowy.

Decyzją z dnia 7 grudnia 2021 r., nr SKO.415.112.2698.2021 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krośnie, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium wyjaśniło, że w rozpoznawanej sprawie wokół działki nr [...] wyznaczony został obszar analizowany, którego granice wyznaczono w odległości ok. 115,5 m od granicy tej działki, czyli w odległości wynoszącej 3-krotność szerokości frontu tejże działki wynoszącego 38,5 m. Za front działki organ I instancji przyjął szerokość działki od strony południowej. Działka ta ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 38,5 m x 422 m.

Te ustalenia zakwestionował odwołujący, a SKO odnosząc się do tego zarzutu wyjaśniło, że organ I instancji ustalając front działki przyjął, że działka ta jest dostępna z drogi publicznej ul. K.1 (działki nr ewid. [...]) przez dojazd wewnętrzny (działka nr ewid. [...]). Wnioskodawca natomiast podał, że we wniosku wskazał, że dostęp do działki z drogi publicznej ma się odbywać ul. K.2, a nie ul. K.1. Zdaniem odwołującego przyjęcie wskazanego we wniosku dostępu do drogi publicznej, skutkowałoby przyjęciem za front działki dłuższego jej boku (boku o długości ok. 422 m), co spowodowałoby objęcie obszarem analizowanym działek, na których znajduje się zabudowa.

Zdaniem Kolegium stanowisko organu I instancji w zakresie ustalenia frontu działki jest prawidłowe. Jak wyjaśniło po dokonaniu analizy map (zasadniczej, ewidencyjnej) oraz ogólnodostępnych map znajdujących się w portalu Systemu Informacji Przestrzennej Powiatu S. (SIP) stwierdziło, że dostęp do działki nr ewid. [...] z drogi publicznej – ul. P. (drogi krajowej nr [...]) jest możliwy poprzez ul. K.1 łączącą się następnie z działką nr ewid. [...] (dojazdem wewnętrznym). Ulica K.2 jest ulicą równoległą do ulicy K.1, łączy się także z ulicą P. Ulica K.2 nie łączy się z działką nr [...], ani też z działką nr ewid. [...], łączy się z tą działką (dojazdem wewnętrznym) drogą wewnętrzną oznaczoną jako działka o nr ewid. [...]. Działka ta przebiega prostopadle do ulicy K.1 i prostopadle do ulicy K.2 i równocześnie równolegle do ulicy P. Stanowi ona łącznik pomiędzy ulicami K.1 i K.2. Niezależnie od tego czy inwestor do działki nr ewid. [...] planuje dojazd ulicą K.1 (co wydaje się optymalne) czy też ulicą K.2, za front działki w przedmiotowej sprawie należało przyjąć krótszy bok działki wnioskiem objętej (bok od strony południowej o długości ok. 38,5 m), równoległy do ulicy P. czy też równoległy do drogi wewnętrznej oznaczonej nr ewid. [...]. Odcinek ulicy K.2 przebiegający równolegle do działki nr ewid. [...] na "wysokości tej działki", a więc odcinek ulicy K.2 powyżej połączenia tej ulicy z ulicą D., jest drogą biegnącą do i wzdłuż Cmentarza [...], nie łączy się (powyżej skrzyżowania z ulicą D.) z działką objętą wnioskiem czy też z działką o nr ewid. [...] (dojazdem wewnętrznym), do której to działki inwestor posiada ograniczone prawo rzeczowe – odpłatną na czas nieokreślony służebność przejazdu i przechodu tą działką – drogą wewnętrzną. Dojazd do działki nr ewid. [...] z ulicy P., niezależnie od tego czy będzie on realizowany ulicą K.1 czy ulicą K.2, będzie następował od strony południowej. W tym stanie rzeczy SKO uznało, że front działki nr ewid. [...] został ustalony przez organ w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, a zarzuty odwołującego w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości 115,5 m od granic działki wnioskiem objętej, jest zgodne z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia MI. Brak także uzasadnienia do poszerzania granic obszaru analizowanego ponad minimalną wielkość ustaloną w rozporządzeniu, tylko w tym celu by w poszerzonym obszarze analizowanym znaleźć zabudowę, która pozwalałaby na wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora.

SKO podało także, że nawet ewentualne poszerzenie granic obszaru analizowanego, nie mogłoby doprowadzić do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Teren znajdujący się w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest terenem rolniczym i niezabudowanym, natomiast jak wynika z dostępnych map najbliższe zabudowania znajdują się na działce nr [...] w kierunku południowo wschodnim w odległości ponad 200 m i w zupełnie innej jednostce urbanistycznej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, M.P. zawnioskował o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji oraz o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania.

Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj.:

– art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez zaniechanie przez organ dopełnienia obowiązku podjęcia w postępowaniu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz niewystarczające dla potrzeb rozstrzygnięcia rozpoznanie materiału dowodowego, polegające w szczególności na zignorowaniu faktu, że bezpośredni dojazd do drogi publicznej z działki objętej wnioskiem jest niemożliwy pomimo, że wynika to z ogólnodostępnych map,

– art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji, która w sposób oczywisty nie odpowiada prawu.

Skarżący zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 4 i 5 oraz § 3 pkt 2 rozporządzenia MI, polegające na błędnym przyjęciu, że nie została spełniona określona w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 przesłanka wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, nie zostało wykazane, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, podczas gdy rozstrzygnięcie o zaistnieniu bądź niezaistnieniu tej przesłanki nie było możliwe z uwagi na nieprawidłowe ustalenie lokalizacji frontu działki, a w konsekwencji – obszaru analizowanego.

W uzasadnieniu podkreślił, że o lokalizacji frontu działki, a tym samym podstawie wyznaczenia obszaru analizowanego, decyduje sam zainteresowany, W rozpoznawanej sprawie za front działki winien zostać uznany ten jej bok, z którego będzie odbywał się wjazd, za pośrednictwem drogi wewnętrznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie z przyczyn w niej podanych, jak również z powodów dostrzeżonych przez Sąd z urzędu.

W ocenie Sądu skarżący trafnie zarzuca nieprawidłowe zastosowanie w niniejszej sprawie w przepisów rozporządzenia MI, w zakresie dotyczącym dookreślania obszaru analizowanego. Zdaniem Sądu, wyznacznikiem frontu działki jest ta część działki budowlanej (nie terenu inwestycyjnego), z której odbywa się główny wjazd lub wejście na jej teren. To wnioskodawca, będąc dysponentem inwestycji, powinien zdecydować gdzie znajduje się wjazd lub wejście główne, zwłaszcza gdy teren przylega do więcej niż jednej drogi dając tym samym możliwość dokonania wyboru miejsca głównego wjazdu lub wejścia na teren inwestycji.

W dalszej części uzasadnienia, Sąd podniósł, że frontem działki nie będzie cały dłuższy bok (zachodni) działki nr [...], ponieważ skarżący, wnosząc o wydanie warunków zabudowy dla działki nr [...], wskazał jako teren inwestycji jej część oznaczoną literami ABCD na mapie załączonej do wniosku. W ocenie Sądu organy odczytały ten wniosek prawidłowo jako dotyczący części działki nr [...] oznaczonej literami ABCD.

Według stanowiska Sądu w niniejszej sprawie określenie terenu inwestycji jako części dz. nr [...] jest usprawiedliwione faktem, że GDOŚ za dopuszczalną uznał zabudowę działki w jej południowej części, zgodnie z wnioskiem inwestora (postanowienie GDOŚ z dnia 6 sierpnia 2021 r., k. 49 akt I instancji). Zdaniem Sądu oznacza to także, że skoro terenem inwestycji jest część działki nr [...], a wjazd na nią ma odbywać się od strony jej boku oznaczonego literami AB, to front działki stanowi co do zasady trzykrotność tegoż boku AB.

Sąd nie podzielił stanowiska SKO, że nawet ewentualne poszerzenie granic obszaru analizowanego, do czego w istocie dąży odwołująca się strona, w rozpatrywanym przypadku nie mogłaby doprowadzić do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zdaniem Sądu należałoby rozważyć, czy południowa część działki nie jest zgodna pod względem urbanistycznym z kompleksem zabudowy istniejącym od jej zachodu, południa i wschodu i czy zachodzą podstawy do rozszerzenia obszaru analizowanego o tą właśnie zabudowę.

Końcowo Sąd podniósł, że z akt sprawy nie wynika w sposób precyzyjny (na podstawie właściwych dokumentów), aby R.M. podpisany pod "Analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu" miał aktualne uprawnienia do sporządzania takowych dokumentów. Co do jego uprawnień można jedynie domniemywać na podstawie pieczątki umieszczonej pod wspomnianą analizą. Uprawnienia do sporządzania analizy powinny być jednak udokumentowane w aktach sprawy. Brak dokumentu potwierdzającego, że R.M. posiada uprawnienia na podstawie art. 5 pkt 5 u.p.z.p., art. 60 ust. 4 u.p.z.p. wskazuje na dodatkowy argument za uchyleniem kontrolowanej decyzji.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krośnie, reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika. Wyrok zaskarżono w całości.

Wyrokowi, na podstawie art. 174 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), zarzucono:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 5, a także § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI w brzmieniu sprzed nowelizacji przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w sprawie nieprawidłowo ustalono front działki i tym samym niewłaściwie wyznaczono obszar analizowany oraz dodatkowo nie rozważono możliwości jego rozszerzenia ponad 3 krotność frontu działki, podczas gdy w rzeczywistości front działki ustalony przez Sąd jest takiej samej długości co front działki przyjęty przez Kolegium co oznacza, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, a ponadto poszerzenie obszaru analizowanego ponad 3-krotną szerokość frontu działki wyłącznie w celu poszukiwania zabudowy dla uwzględnienia wniosku strony jest niedopuszczalne, co doprowadziło do naruszenia przez Sąd przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.,

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. przez nieuzasadnione uchylenie decyzji organów I i II instancji w związku z przyjęciem, iż ustalenie w sprawie, że teren znajdujący się w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest terenem rolniczym i niezabudowanym, natomiast najbliższa zabudowa znajduje się w odległości ponad 200 m i w zupełnie innej jednostce urbanistycznej, nie zostało poparte żadnymi dokumentami w aktach sprawy, podczas gdy w rzeczywistości świadczą o tym mapy znajdujące się w aktach, a dodatkowo potwierdza to również postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia 6 sierpnia 2021 r., które mówi o działkach, na których zabudowa znajduje się w jeszcze większej odległości niż 200 m od terenu planowanej inwestycji.

Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi, względnie, uchylenie wyroku i orzeczenie o oddaleniu skargi, jednocześnie zasądzenie na rzecz strony przeciwnej kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych, jak też przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z załączonego do skargi kasacyjnej świadectwa ukończenia studiów podyplomowych R.M.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym po stwierdzeniu spełnienia ustawowych warunków przewidzianych w art. 182 § 2 p.p.s.a. Pełnomocnik skarżącego kasacyjnie, który wniósł skargę kasacyjną, zrzekł się rozprawy, zaś strona przeciwna nie zażądała jej przeprowadzenia.

Według art. 174 p.p.s.a., skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności sprawę rozpoznano w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej.

Skarga kasacyjna została oparta na usprawiedliwionych podstawach, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty były w pełni trafne.

Sąd I instancji, dokonując kontroli zaskarżonej decyzji oraz odnosząc się do zgromadzonej dokumentacji w aktach sprawy, w tym do decyzji Burmistrza oraz wniosku inwestora, słusznie bowiem przyjął, że to wnioskodawca, a nie organ właściwy w sprawie wskazuje wjazd lub wejście główne na teren będący przedmiotem ustalenia warunków zabudowy, co nadaje tej części działki status frontu działki w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia MI. Wskazanie frontu działki determinuje z kolei wielkość obszaru analizowanego, o którym mowa w § 3 rozporządzenia MI. W związku z tym należało przyznać rację Sądowi I instancji, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy doszło błędnego określenia frontu działki, a co za tym idzie granic obszaru analizowanego. Organ wskazał jako front działki, wbrew oświadczeniu zawartemu we wniosku inwestora, część oznaczoną literami DC, zaś w ocenie Sądu frontem powinna być część działki oznaczona literami AB.

Okazuje się jednak, że wskazanie Sądu w tym względzie również należało uznać za błędne. Jeżeli bowiem inwestor przyjął, że główny wjazd lub wejście na działkę będzie odbywać się przez część działki przyległej do wewnętrznej drogi dojazdowej przebiegającej po działce [...], to za front działki należało przyjąć jej część oznaczoną literami AD nie zaś AB, która notabene odpowiada szerokości części oznaczonej literami DC. W tym jednak przypadku, jak słusznie podnosi skarżący kasacyjnie organ, z uwagi na to, że część działki oznaczona literami AD jest krótsza od części oznaczonej literami DC, wyznaczony obszar analizowany na podstawie długości części działki AD będzie mniejszy od wytyczonego przy wydawaniu decyzji z 12 października 2021 r. Zgodnie bowiem z wyrażonym przez Sąd stanowiskiem, frontem nie jest cały bok działki nr [...], ponieważ skarżący, wnosząc o wydanie warunków zabudowy dla działki nr [...], wskazał jako teren inwestycji jedynie jej część oznaczoną literami ABCD.

Skoro zaś w obszarze analizowanym wytyczonym na podstawie trzykrotności szerokości frontu działki (błędnie) wyznaczonego przez organ, nie znajdowała się zabudowa pozwalająca, w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, to nie sposób przyjąć, że obszar analizowany, wyznaczony na podstawie trzykrotnej szerokości frontu działki wskazanego przez inwestora, która jest krótsza od tej przyjętej przez organ, obejmie zabudowę pozwalającą na określenie wyżej wymienionych wymagań. Stąd też należało uznać, że naruszenie prawa materialnego, do jakiego doszło przy ustalaniu warunków zabudowy, polegające na błędnym określeniu frontu działki, a co za tym idzie obszaru analizowanego, nie miało wpływu na wynik sprawy.

Również stanowisko wyrażone w zaskarżonym wyroku, co do konieczności poszerzenia granic obszaru analizowanego ponad trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach sprawy oraz w przyjętej w orzecznictwie wykładni § 3 ust. 2 rozporządzenia MI w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania obu decyzji. Zgodnie bowiem z utrwaloną linią orzecznictwa, wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki należy traktować jako zasadę. Natomiast możliwość wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, powinno być merytorycznie uzasadnione w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, zaś poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne (por. wyroki NSA z: 17.07.2020 r., II OSK 450/20, LEX nr 3052591; 13.04.2023 r., II OSK 878/20, LEX nr 3609059; 20.12.2022 r., II OSK 2321/21, LEX nr 3515588).

Jak wynika z akt administracyjnych, najbliższa zabudowa mieszkaniowa znajduje się w odległości ponad 200 m, od działki inwestora. Natomiast obszar analizowany błędnie wyznaczony, na podstawie szerokości dłuższej od szerokości frontu działki, za który należało przyjąć jej część przyległą do działki [...] (według wniosku inwestora), wyniósł 115,5 m. Zatem w celu objęcia obszarem analizowanym działki zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przy mniejszej niż to przyjęto w postępowaniu administracyjnym trzykrotności szerokości frontu działki, stanowiącej jej część oznaczoną literami AD, należałoby wyznaczyć obszar analizowany dwukrotnie większy od wskazanego w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, w okolicznościach sprawy, w których brak jest ku temu dostatecznie przekonujących argumentów.

Z wyżej przytoczonych względów należało więc uznać za usprawiedliwiony zarzut przywołany w pkt. 1 petitum skargi kasacyjnej.

Także ocena postępowania wyjaśniającego, dokonana w zaskarżonym wyroku, nie jest w pełni trafna. Pomijając bowiem błędne wyznaczenie frontu działki, które – jak już wyżej wspomniano – nie doprowadziło do naruszenia prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, zebrany materiał dowodowy pozwolił organom na legalną ocenę dopuszczalności (w tym przypadku niedopuszczalności) ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia przedstawionego we wniosku inwestora. Organy poprawnie ustaliły, że teren znajdujący się w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest terenem rolniczym i niezabudowanym, natomiast najbliższa zabudowa znajduje się w odległości ponad 200 m. Okoliczności te zostały ustalone na podstawie akt sprawy, w tym w oparciu o dokumentację mapową zawartą w aktach administracyjnych, jak również przywoływaną przez Sąd I instancji treść postanowienia Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 6 sierpnia 2021 r.

Stąd też w tym zakresie należało podzielić stanowisko skarżącego kasacyjnie organu, zawarte w zarzucie przywołanym w pkt. 2 petitum skargi kasacyjnej.

Na marginesie należy wskazać, że wątpliwości Sądu I instancji, co do posiadania uprawnień przez osobę sporządzającą analizę urbanistyczną, rozwiewa załączona do skargi kasacyjnej kopia świadectwa ukończenia studiów podyplomowych w zakresie planowania i gospodarki przestrzennej, poświadczona za zgodność z oryginałem.

Z przytoczonych wyżej względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 p.p.s.a., uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a.