Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 890/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7 ust. 1,  art. 9 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 135,  art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c,  art. 200,  art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant referent Renata Pacewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2023 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w Z. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 23 marca 2023 r. nr IFXIV.7840.9.27.2022 w przedmiocie pozwolenia na budowę 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia 5 kwietnia 2022 r. nr [...], 2) zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz strony skarżącej kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia 5 kwietnia 2022r. nr [...] zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił inwestorowi – Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w Z. pozwolenia na budowę miejsc postojowych położonych w miejscu składowania śniegu na istniejącym parkingu na działce nr [...] (obręb ew. [...]) przy ul. [...] w Z.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy, ul. [...] w Z. (skarżąca) będąca stroną postępowania. Zarzuciła w nim, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa procesowego poprzez doręczenie jej bezpośrednio stronie postępowania z pominięciem pełnomocnika oraz poprzez powołanie w niej nieaktualnej podstawy prawnej – tj. ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016r. poz. 290), podczas gdy decyzja została wydana na podstawie ustawy z dnia 7 lipca. 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.).

W odwołaniu podniesiono także zarzuty: nieujęcia "na przedłożonych szkicach" zatoczki na przeciwko klatki schodowej budynku przy ul. [...] należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w Z., braku "wyliczeń nośności planowanych miejsc postojowych na istniejącym pasie drogowym do składowania śniegu", zlokalizowania miejsc postojowych w odległości 2 m od okien budynku mieszkalnego zamiast w odległości 6 m - określonej w § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nieuwzględnienia w projekcie stanu faktycznego poprzez zaprojektowanie 24 miejsc postojowych usytuowanych "skośnie do północnej granicy działki", podczas gdy według skarżącej aktualnie na terenie objętym projektem znajduje się nawet do 39 samochodów, których sposób parkowania nie odpowiada przyjętemu w projekcie.

Odwołanie nie przyniosło jednak oczekiwanego przez wnoszącą je wspólnotę rezultatu, gdyż po jego rozpatrzeniu decyzją z dnia 23 marca 2023 r. Wojewoda Śląski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach decyzji organ odwoławczy zaznaczył, że sprawdził przedłożoną dokumentację pod kątem zarzutów odwołania oraz stosownie do regulacji zawartej w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wojewoda ustalił, że inwestor planuje budowę 24 miejsc postojowych na istniejącym parkingu zlokalizowanym na działce nr [...] przy ul. [...] w Z. Teren tej nieruchomości nie jest objęty planem miejscowym. Inwestor uzyskał zaś decyzję Prezydenta Miasta Z. z 3 grudnia 2019r. nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji pn. "Budowa miejsc postojowych w miejscu składowania śniegu - na działce nr [...] przy ul. [...] w Z.". Decyzja ta została dołączona do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Według analizy przeprowadzonej przez Wojewodę planowane miejsca postojowe zostaną usytuowane w miejscu przeznaczonym na składowanie śniegu, w odległościach: od 1,89 m do 3,81 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną nr [...] i od 10,91 m do 12,91 m od okien najbliżej położonego budynku mieszkalnego. Inwestor zaś dołączył do wniosku postanowienie Prezydenta Miasta Z. z dnia 23 listopada 2021 r., orzekające w trybie art. 9 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, o udzieleniu inwestorowi zgody na odstępstwo od przepisu § 19 ust. 2 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz.U. z 2022r., poz. 1225 – dalej w skrócie RozpWT), poprzez usytuowanie miejsc postojowych w odległości 2 m od granicy działki (od strony działki nr [...]).

Wojewoda zauważył, że podstawę udzielenia odstępstwa stanowi art. 9 Prawa budowlanego. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołującej wspólnoty wskazał, że pozwolenie na budowę zostało poprzedzone udzieleniem przez Ministra Rozwoju Pracy i Technologii w dniu 16 września 2021 r. upoważnienia dla Prezydenta Miasta Z. do udzielenia odstępstwa. Ponadto po przeanalizowaniu przedłożonej dokumentacji projektowej Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, iż usytuowanie planowanych miejsc postojowych w odległości 2 m od granicy z działką nr [...] nie spowoduje ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych odwołującej wspólnoty mieszkaniowej.

Organ zauważył także, że zachowana zostanie określona w § 19 ust. 1 pkt 1 lit. b RozpWT odległość projektowanych miejsc postojowych od okien budynków mieszkalnych, która wynosić będzie od 10,91 m do 12,91 m. Ponadto w celu ograniczenia uciążliwości parkingu (hałasu i spalin) zaproponowano urządzenie pasa zieleni izolacyjnej bądź ogrodzenie pełne od strony działki nr [...].

Według Wojewody także zarzuty odwołania kwestionujące rozwiązania przyjęte w projekcie w zakresie liczby projektowanych miejsc postojowych i ich usytuowania (skośnie do granicy działki), a także brak rozwiązań dotyczących nośności projektowanej nawierzchni, nie mogą zostać uwzględnione. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowo administracyjnym, właściwy organ administracji nie może bowiem ingerować w zawartość merytoryczną projektu, a jego ocenie podlega tylko zgodność przyjętych rozwiązań z prawem. Zakres sprawdzenia projektu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej określa powołany art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie natomiast z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W niniejszej sprawie inwestor spełnił te wymagania, co oznacza, że nie ma podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Planowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami decyzji Prezydenta Miasta Z. z dnia 3 grudnia 2019r. o warunkach zabudowy. Ponadto projekt zagospodarowania terenu nie narusza przepisów RozpWT.

Wojewoda stwierdził również, że przedmiotowa dokumentacja projektowa jest kompletna i została wykonana przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, które złożyły oświadczenia o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto dołączono do niej wymagane prawem uzgodnienia, opinie, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w Z.

W skardze zarzucono naruszenie prawa materialnego tj. § 19 ust. 2 pkt 1 lit. b RozpWT poprzez niezachowanie odległości od sąsiedniej działki i sprzeczność z postanowieniem z 23 listopada 2021 r. o udzieleniu odstępstwa, a także naruszenie art. 9 Prawa budowlanego poprzez udzielenie inwestorowi odstępstwa pozwalającego na usytuowanie parkingu w odległości 2 m od granic działki nr [...] pomimo, że odstępstwo to powoduje ograniczenie w dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami oraz powoduje pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska.

Zarzucono również naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 6 k.p.a. poprzez wydanie decyzji naruszającej § 19 ust. 2 pkt 1 lit. b RozpWT; art. 8 k.p.a. poprzez uwzględnienie interesów jedynie właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej będącej inwestorem, przedkładając je ponad prawo właścicieli lokali w skarżącej wspólnocie mieszkaniowej do niezakłóconego przez hałas i spaliny korzystania ze swoich lokali, a także poprzez pominięcie postanowienia PINB w Z. z dnia 19 października 2018 r. nr [...], wstrzymującego użytkowanie miejsca składowania śniegu jako miejsc postojowych i decyzji z 15 maja 2019 r. nr [...] nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania tj. jako miejsca do składowania śniegu (decyzja utrzymana przez ŚWINB decyzją z 26 lipca 2019 r.); art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez pominięcie postanowienia o udzieleniu odstępstwa i usytuowanie w parkingu w odległości 1,89 m zamiast 2,00 m od sąsiedniej działki, a także faktu, że na terenie przedmiotowego parking parkuje więcej niż 60 pojazdów co nakazywało zastosowanie § 19 ust. 2 pkt 1 lit c RozpWT, oraz faktu, że sposób parkowania pojazdów ma miejscu składowania śniegu powoduje zajęcie części chodnika.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca wspólnota mieszkaniowa domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa prawnego.

W uzasadnieniu skargi zwrócono uwagę m.in. na brak udowodnienia istnienia przesłanek pozytywnych i negatywnych wyrażenia zgody na odstępstwo od nakazu sytuowania stanowisko postojowych w odległości nie mniejszej niż 6 m względem działki sąsiedniej.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Na rozprawie w dniu 6 października 2023 r. pełnomocnik skarżącej wspólnoty podtrzymał skargę, a pełnomocnik uczestnika – wspólnoty mieszkaniowej, będącej inwestorem, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, nie są zgodne z prawem.

Okolicznością bezsporną w rozpoznawanej sprawie jest to, że parking, w odniesieniu do którego udzielono pozwolenia na budowę, został przewidziany do realizacji w odległości względem działki nr [...] nie spełniającej wymogów, jakie w tym zakresie stawia 19 § 1 pkt 1 lit b RozpWT. Zgodnie z tym przepisem odległość parkingu od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 6 m. Tymczasem według zatwierdzonego zaskarżoną decyzją projektu zagospodarowania terenu przewidziane do realizacji miejsca postojowe mają zostać usytuowane w odległościach od 1,89 m do 3,81 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną o podanym wyżej numerze geodezyjnym.

Dostrzegając powyższą sprzeczność z 19 § 1 pkt 1 lit b RozpWT Wojewoda wskazał, że nie stoi ona na przeszkodzie zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę ze względu na udzielenie przez Prezydenta Miasta Z. odstępstwa poprzez usytuowanie miejsc postojowych w odległości 2 m od granicy z działką nr [...]. Jak przy tym wynika z akt sprawy odstępstwo tej treści zostało udzielone inwestorowi w drodze postanowienie ww. organu z dnia 23 listopada 2021 r. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do tego, czy w świetle tego odstępstwa uprawnionym jest usytuowanie miejsc postojowych w odległościach od 1,89 m do 3,81 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, tak jak to zostało przewidziane w zatwierdzonym przez organ I instancji projekcie.

Rozstrzygając przedstawioną powyżej kwestię w ramach kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny zasadnym jest w pierwszej kolejności odniesienie się do podstaw normatywnych odstępstwa.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obecnie: t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. W myśl art. 7 ust. 1 PrBud, do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się:

1) warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie;

2) warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

W świetle art. 9 ust. 1 PrBud dla zastosowania instytucji odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych konieczne jest wystąpienie przesłanki pozytywnej (przypadku szczególnie uzasadnionego), a także nie mogą wystąpić wymienione w tym przepisie przesłanki negatywne. Ze względu na to, że przesłanką pozytywną dla wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych ustawodawca uczynił pojęcie nieostre "szczególnie uzasadnione przypadki", na organach administracji ciąży obowiązek wyjaśnienia okoliczności sprawy i oceny, czy może je uznać za szczególnie uzasadniony przypadek pozwalający na odstępstwo.

Celem art. 9 ust. 1 PrBud jest umożliwienie modyfikacji szczegółowych i bezwzględnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych w wyjątkowych stanach faktycznych, w których nie jest możliwe zastosowanie się do nich z uwagi na różnego rodzaju okoliczności. Ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki "szczególnie uzasadniony przypadek" należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej, które powinny dokonać tego w oparciu o analizę materiału sprawy, w tym treści przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo, ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt, stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, ocenę proponowanych rozwiązań w świetle wiedzy technicznej, itp. okoliczności (wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r., sygn. II OSK 1353/17).

Przepis art. 9 ust. 1 PrBud nie jest podstawą udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w każdej sytuacji, w której inwestor uzna to za zasadne. Odstępstwo możliwe jest jedynie w sytuacjach "szczególnie uzasadnionych". W orzecznictwie wskazuje się, że za przesłankę szczególnie uzasadnionego przypadku, o jakim mowa w art. 9 PrBud należy uznać sytuację, kiedy inwestor pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością budowlaną i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na taki cel - nie może zrealizować swego prawa podmiotowego jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, ze względu na przepisy techniczno-budowlane (wyrok NSA z 13 października 2017 r., sygn. akt: II OSK 2495/16).

Ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki "szczególnie uzasadniony przypadek" należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej, które powinny dokonać tego w oparciu o analizę materiału sprawy, kierując się następującymi kryteriami:

- charakterem przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo,

- ukształtowaniem nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt,

- stanem zagospodarowania nieruchomości sąsiednich,

- oceną proponowanych rozwiązań w świetle wiedzy technicznej (wyrok NSA z 18 lutego 2013 r. sygn. II OSK 896/12, wyroki: WSA w Warszawie z 29 czerwca 2007 r. sygn. VII SA/Wa 431/07, z 27 kwietnia 2011 r. sygn. akt VIII SA/Wa 1206/10, WSA w Lublinie z dnia 24 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Lu 707/08, WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 832/09).

Zważywszy na to, że ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki "szczególnie uzasadniony przypadek" należy do organów administracji publicznej istotne znaczenia posiada właściwe uzasadnienie przez organ stanowiska, że w danej sprawie ten szczególnie uzasadniony przypadek zachodzi bądź nie zachodzi. Organy powinny przedstawić własną oceny, dlaczego odstępstwo od warunków technicznych traktują jako szczególny przypadek oraz czy może mieć ono zastosowanie z uwagi na istnienie warunków określonych w art. 9 PrBud (wyrok WSA w Szczecinie z 23 stycznia 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 734/06).

Jednocześnie za niewystarczające uzasadnienie zastosowania odstępstwa uznaje się wskazanie przez organy, że odstępstwo nie wywoła negatywnych skutków. Organ administracji, korzystając z przewidzianej w przepisie art. 9 PrBud możliwości, powinien wskazać na zaistniałe w sprawie względy natury faktycznej, technicznej czy też użytkowej, które czynią zasadnym odstąpienie od wymagań wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. Uzasadnienie decyzji powinno wskazywać zatem, że w danej sprawie zaistniał szczególnie uzasadniony przypadek. Treść art. 9 PrBud określa bowiem, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, których celem jest ochrona interesów osób trzecich oraz interesu społecznego, dopuszczalne jest w sytuacji wyjątkowej, uzasadnionej ważnymi względami społecznymi, a nie tylko interesem inwestora (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 września 2012 r. sygn. IV SA/Po 591/12).

Zaakcentować jednocześnie należy, że ze względu na to, iż postanowienie wydane na podstawie art. 9 ust. 1 i 2 PrBud w sprawie odstępstwa nie podlega zaskarżeniu, to organ administracji architektoniczno-budowlanej, procedujący nad wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę powinien wypowiedzieć się w decyzji, dlaczego dopuszczalne jest odstępstwo (wyroki NSA z 17 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1714/08 i z 11 grudnia 2012 r. sygn. II OSK 1461/11).

W realiach rozpoznawanej sprawy organ odwoławczy ograniczył się do stwierdzenia, że podziela stanowisko organu I instancji, wedle którego usytuowanie planowanych miejsc postojowych w odległości 2 m od granicy z działką nr [...] nie spowoduje ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych w budynkach wielorodzinnych skarżącej wspólnoty. Zwrócił przy tym uwagę na zgodną z RozpWT odległość projektowanych miejsc postojowych od okien budynków mieszkalnych oraz na to, że w celu ograniczenia uciążliwości parkingu (hałasu i spalin) zaproponowano urządzenie pasa zieleni izolacyjnej bądź ogrodzenia pełnego od strony działki nr [...].

Z powyższego wynika, że Wojewoda odniósł się jedynie do negatywnych przesłanek wynikających z art. 9 ust. 1 PrBud. Natomiast w żaden sposób nie wykazał, że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, o którym mowa w pierwszej części art. 9 ust. 1 PrBud. Jest to istotny brak. Zwłaszcza, że uzasadnienie postanowienia z 23 listopada 2021 r., w którym inwestorowi udzielono omawianego tutaj odstępstwa jedynie bardzo zdawkowo odnosi się do okoliczności, które można w jakiś sposób próbować powiązać z przesłanką szczególnie uzasadnionego przypadku. W postanowieniu tym ograniczono się bowiem wyłącznie do stwierdzenia, że obecna liczba miejsc postojowych wynosi 28 (w tym 4 dla osób niepełnosprawnych), zaś po zrealizowaniu zamierzonej inwestycji liczba miejsc postojowych wynosić będzie 52. Ponadto organ wydający odstępstwo jedynie ogólnikowo wskazał, że inwestycja będzie służyła zaspakajaniu potrzeb mieszkańców najbliższej zabudowy wielorodzinnej i z pewnością rozwiąże palący problem braku miejsc postojowych dla mieszkańców.

W realiach rozpoznawanej sprawy, aby wykazać spełnienie przesłanki szczególnie uzasadnionego przypadku koniecznym było ustalenie potrzeb parkingowych mieszkańców budynku wielorodzinnego znajdującego się na terenie objętym inwestycją. Choć brak wystarczającej ilości miejsc parkingowych jest faktem powszechnie znanym, to jednak ze względu na wyjątkowy charakter odstępstwa szczególnie istotne jest wykazanie jakie konkretne potrzeby parkingowe przemawiają za udzieleniem przedmiotowego odstępstwa. Co istotne, te potrzeby parkingowe należało skonfrontować z potrzebami parkingowymi mieszkańców budynku wielorodzinnego położonego na terenie skarżącej wspólnoty mieszkaniowej. Było to potrzebne po to, aby wyważyć interesy mieszkańców obu nieruchomości. Nie można bowiem bezkrytycznie akceptować sytuacji, w której potrzeby mieszkańców nieruchomości objętej inwestycją miałyby pierwszeństwo przez interesami mieszkańców sąsiedniej nieruchomości. Koniecznym więc było ustalenie, w jakim stopniu potrzeby parkingowe mieszkańców obu nieruchomości są obecnie zaspakajane. Następnie należało to porównać ze stanem, jaki zaistnieje po zrealizowaniu inwestycji. W dalszej zaś kolejności należało odpowiedzieć na pytanie, jakie względy przemawiają, za tym, aby poziom zaspokojenia potrzeb mieszkańców nieruchomości objętej inwestycją zwiększyć kosztem uciążliwości, jakie inwestycja ta spowoduje dla nieruchomości sąsiedniej.

W tym kontekście argumentem za występowaniem szczególnie uzasadnionego przypadku mogłyby być ustalenia, wedle których poziom zaspokojenia potrzeb parkingowych mieszkańców nieruchomości objętej inwestycją byłby niższy od poziomu zaspokojenia tych potrzeby na nieruchomości skarżącej wspólnoty. Dążenie do uzyskania podobnego poziomu zaspokojenia tych potrzeb mogłoby wówczas zostać skutecznie przeciwstawione uciążliwościom, jakie przedmiotowa inwestycja spowoduje dla nieruchomości skarżącej wspólnoty.

Z kolei w sytuacji, w której poziom zaspokojenia tych potrzeb, po zrealizowaniu inwestycji, znacząco przewyższałby poziom zaspokojenia potrzeb parkingowych mieszkańców nieruchomości skarżącej wspólnoty, trudno byłoby znaleźć uzasadnienie do tego, aby mieszkańców tej sąsiedniej nieruchomości obciążać uciążliwościami i niedogodnościami, które wygeneruje funkcjonowanie parkingu objętego przedmiotowym zamierzeniem inwestycyjnym.

W kontekście przesłanki "szczególnie uzasadnionego przypadku" zabrakło również wyjaśnienia przez organy, czy wskazane wyżej potrzeby parkingowe można zaspokoić w jeszcze inny sposób. Chodzi tu przede wszystkim o możliwość zapewnienia zaspokojenia tych potrzeb w oparciu o tereny dostępne w bliskim sąsiedztwie nieruchomości, na której przewidziano realizację przedmiotowej inwestycji. Tego zagadnienia w ogóle nie wyjaśniono. Podobnie nie wyjaśniono, czy i w jakim zakresie potrzeby te mogłyby zostać zaspokojone poprzez przebudowę obecnego parkingu i terenów zieleni oraz ciągów komunikacyjnych na terenie inwestycji objętej przedmiotowym zamierzeniem inwestycyjnym. Tymczasem dopiero po wykazaniu, że omawiane tutaj potrzeby parkingowe nie mogą być zaspokojone w inny sposób (na terenie danej nieruchomości lub np. poprzez wydzierżawienie powierzchni dostępnej w sąsiedztwie, albo poprzez równoczesne skorzystanie z kilku dostępnych możliwości w tym zakresie), można było przejść do skonfrontowania sprzecznych interesów mieszkańców sąsiadujących ze sobą nieruchomości tj. nieruchomości inwestora i nieruchomości skarżącej wspólnoty i podjąć próbę ich wyważenia.

Dostrzec także należy, że w postanowieniu udzielającym zgodę na odstępstwo zaakcentowano, że inwestycja będzie służyła zaspokojeniu potrzeb mieszkańców najbliższej zabudowy wielorodzinnej. Nie wiadomo jednak, czy chodzi tutaj wyłącznie o mieszkańców nieruchomości objętej inwestycją, czy też również o mieszkańców nieruchomości skarżącej wspólnoty. Sytuacja, w której dostęp do miejsc parkingowych zyskaliby również mieszkańcy sąsiedniej nieruchomości lub sytuacja w której, przykładowo, inwestycja ta wpłynęłaby znacząco na zwolnienie miejsc parkingowych poza terenem nieruchomości, z których korzystać mogliby potem mieszkańcy nieruchomości skarżącej wspólnoty, mogłaby być rozważana jako ewentualny argument za zasadnością udzielonego odstępstwa.

Organy nie ustaliły również, w jaki sposób mieszkańcy nieruchomości skarżącej wspólnoty korzystają z terenu położonego w najbliższym sąsiedztwie, w odniesieniu do którego, na skutek udzielonego odstępstwa, nie zostanie zachowana, wymagana przepisami RozpWT, odległość np. czy teren ten pełni w praktyce funkcje rekreacyjne dla dzieci i młodzieży. Bez takich ustaleń nie sposób wskazać stopnia ingerencji w sferę praw podmiotowych skarżącej wspólnoty i osób, które legalnie korzystają z należącej do tej wspólnoty nieruchomości.

Ponadto jako uzasadnienie do zastosowania przedmiotowego odstępstwa nie sposób traktować tego, że "w celu ograniczania uciążliwości parkingu (hałasu i spalin) zaproponowano urządzenie pasa zieleni izolacyjnej bądź ogrodzenie pełne od strony działki nr [...])". Organy nie rozważyły w ogóle, że zastosowanie tych rozwiązań pozostawiono w istocie wyłącznie "dobre woli" inwestora. Tymczasem rozważyć należało, czy i w jakim zakresie możliwe jest nałożenie na inwestora obowiązków, które mogłyby zneutralizować negatywne konsekwencje odstępstwa dla nieruchomości skarżącej wspólnoty.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że organy nie wykazały spełnienia przesłanki "szczególnie uzasadnionego przypadku", o którym mowa w art. 9 ust. 1 PrBud oraz nie rozważyły w wystarczającym zakresie interesów mieszkańców sąsiedniej nieruchomości skarżącej wspólnoty. Organy nie poczyniły przy tym ustaleń niezbędnych do oceny spełnienia powyższej przesłanki. W konsekwencji przedwcześnie uznały, że zachodzą podstawy do udzielenia odstępstwa. W rezultacie organy naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł jak w sentencji, w oparciu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1634 ze zm. – dalej p.p.s.a.) i art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią wyżej poczynione rozważania Sądu, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu.

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.