Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1449/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi M. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 września 2024 r., znak SKO.ZP/415/39/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Sygn.. akt II SA/Kr 1449/24

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 159/2023 z dnia 28 listopada 2023 r., znak: GD-07.6725.5.72.2020, na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.), uchwały Nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik" (Dz. Urz. Woj. Małop. z 31 grudnia 2019 r., poz. 10021 – dalej też jako: plan miejscowy z dnia 18 grudnia 2019 r.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 775 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) orzekł o ustaleniu w stosunku do M. K. i A. K. (dalej też jako: strony, odwołujący się, skarżący) – zbywców części nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0776 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 92.829,00 zł, jednocześnie wskazując sposób uregulowania ww. opłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu 30 czerwca 2020 r. M. K. i A. K. umową zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A [...] dokonali sprzedaży ww. części nieruchomości gruntowej.

Ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik" z dnia 18 grudnia 2019 r., obowiązującego od 15 stycznia 2020 r. i zgodnie z jego postanowieniami znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN.20.

Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu, przedmiotowa część nieruchomości podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wzgórze Św. Bronisławy II, zatwierdzonego uchwałą Nr XXI/234/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 4 sierpnia 2011 r. Nr 384, poz. 3387 – dalej też jako: plan miejscowy z dnia 6 lipca 2011 r.), obowiązującego od 4 września 2011 r. i zgodnie z jego postanowieniami znajdowała się w terenie zieleni – ogrody i zieleń towarzysząca obiektom budowlanym oznaczonym na rysunku planu symbolem ZPo.33.

Uchwalenie w miejsce planu miejscowego z dnia 6 lipca 2011 r. - planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. należało traktować jako zmianę planu miejscowego.

Zgodnie z § 14 obowiązującego planu stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30% dla wszystkich terenów objętych granicami planu.

Organ I instancji, powołując się na treść art. 36 ust. 4 zdanie 1 i art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wskazał, że w rozstrzyganej sprawie spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty planistycznej, a to określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka - wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego wymagało uzyskania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ I instancji, po przeprowadzeniu szczegółowej analizy przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., ocenił, że został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Organ wyjaśnił, że zgodnie z § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832) powyższy operat mógł być nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony.

Prezydent Miasta Krakowa szczegółowo przytoczył ustalenia rzeczoznawcy, że przedmiotowa część nieruchomości powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,1157 ha i [...] o pow. 0,0843 ha, obr. [...], jedn. ewid. [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 maja 2020 r., tj. po wejściu w życie ww. planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. Według stanu na dzień wejścia w życie tego planu miejscowego istniała zatem nieruchomość gruntowa, oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] (nieruchomość pierwotna), podlegająca ww. ustaleniom planu miejscowego.

Rzeczoznawca majątkowy dla określenia czy uchwalenie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. spowodowało wzrost wartości ww. części nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...], dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 15 stycznia 2020 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 30 czerwca 2020 r.: pierwszej – przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. oraz drugiej – przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r.

Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w wycenie części składowych nieruchomości, zaś wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej.

Według ustaleń planu miejscowego obowiązującego od 15 stycznia 2020 r. przedmiotowa część nieruchomości znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN.20. Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od czerwca 2018 r. do listopada 2020 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości wpływ mają cztery cechy rynkowe: otoczenie i sąsiedztwo, dojazd, dostępność i kształt, powierzchnia. Zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna, jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą ww. cech. Następnie organ I instancji wskazał, że w dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych i kolejno obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako przedmiotu prawa własności, jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen.

Przy szacowaniu nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 6 lipca 2011 r., zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym posadowionym na działce nr [...] determinującym cenność gruntu, rzeczoznawca dla tej części nieruchomości pierwotnej przyjął przeznaczenie wynikające z istniejących zabudowań – pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, natomiast dla pozostałej części nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przyjął przeznaczenie terenu ustalone w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. ZPo.33 - pod zieleń. Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych, położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...] jedn. ewid. [...]) oraz w obrębach sąsiednich tej jednostki ewidencyjnej, na terenach o przeznaczeniu w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. oraz innych obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego podobnym do przeznaczenia wycenianej nieruchomości pierwotnej w powyższym planie miejscowym. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od czerwca 2018 r. do września 2021 r. Rzeczoznawca ustalił, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości wpływ ma pięć cech rynkowych: lokalizacja szczegółowa, dojazd, dostępność, powierzchnia możliwości inwestycyjne, ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców rzeczoznawca majątkowy określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Z bazy transakcji wybrał trzy transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe były najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości pierwotnej. Następnie organ I instancji zaznaczył, że w dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych i kolejno obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako przedmiotu prawa własności, jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen.

Zdaniem organu I instancji, określone w operacie szacunkowym dwie wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości nie odbiegały od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku, a nadto w operacie szacunkowym wykazano związek przyczynowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w planie miejscowym z dnia 18 grudnia 2019 r. a wzrostem wartości przedmiotowej części nieruchomości. W ocenie organu I instancji, na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego można było stwierdzić, że uchwalenie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. spowodowało wzrost wartości ww. części nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...].

Dalej organ I instancji wskazał, że na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że różnica między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. wynosiła 309.430,00 zł. Z kolei zgodnie z § 14 uchwały w sprawie uchwalenia ww. planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego została ustalona na 30% dla wszystkich terenów objętych granicami planu. Tak więc wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości zbytej przez strony ustalono na kwotę 92.829,00 zł.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ I instancji podał, że pismem z dnia 8 września 2023 r., strony wniosły uwagi do ww. operatu szacunkowego, zarzucając znaczące zaniżenie wyceny wartości rynkowej zbytej nieruchomości według przeznaczenia przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. oraz wniosły o uzupełnienie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 22 września 2023 r. przedstawił wyjaśnienia oraz swoje stanowisko w kwestiach podniesionych w piśmie stron. W szczególności stwierdził, że w związku z faktem, że przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., czyli nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji jako działki nr [...] i nr [...], gdy tymczasem strony w swoich zarzutach odnosiły się do działki nr [...], w wyniku podziału której powstały ww. działki nr [...] i nr [...], istniejące na dzień wejścia w życie ww. planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., tj. 15 stycznia 2020 r.

Rzeczoznawca, odnosząc się do zarzutu, że działka nr [...] przed datą 15 stycznia 2020 r. zmieniła swoje przeznaczenie z działki rolnej na teren mieszkaniowy na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15 czerwca 2012 r., organ podkreślił, że ww. decyzja orzekała o wprowadzeniu zmiany w operacie ewidencji gruntów dla obr. [...] jedn. ewid. [...] w ten sposób, że ujawniała w miejsce dotychczasowych użytków według gleboznawczej klasyfikacji gruntów użytek B (tereny mieszkaniowe) dla działki nr [...] o pow. 0,2000 ha z B/Rllla o pow. 0,1108 ha, z Rllla o pow. 0,0892 ha na B o pow. 0,2000 ha, co – zdaniem rzeczoznawcy majątkowego – świadczyło o wprowadzeniu zmiany użytku gruntowego, a nie o zmianie przeznaczenia działki.

Przedłożony przez strony operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2009 r. sporządzony był w celu określenia wartości nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielenia gwarancji bankowej i dotyczył wyceny działki nr [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Natomiast celem operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r. było określenie wartości rynkowej na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przedmiotem wyceny była działka nr [...] o pow. 0,0776 ha, a nie, jak w poprzednim operacie, działka nr [...] o pow. 0,2000 ha. Ponieważ zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego odnosiła się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości, nie dokonano wyceny części składowych nieruchomości.

Rzeczoznawca wyjaśnił, że przy szacowaniu wartości części nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia przedmiotowej części nieruchomości, przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. "znakomita lokalizacja" została uwzględniona poprzez cechę "lokalizacja szczegółowa". Przedmiot wyceny otrzymał ocenę najlepszą, tj. ocenę bardzo dobrą – 1,00, zaś w celu wyodrębnienia z lokalnego rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, przeanalizowano w pierwszym etapie obręb, w którym zlokalizowana była zbywana nieruchomość, stanowiąca przedmiot wyceny, niemniej jednak, wobec braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, analizę rozszerzono na obręby sąsiednie, tj. obręby nr [...]. Obliczona jednostkowa wartość rynkowa ww. części nieruchomości (działka nr [...]) wycenianej według stanu na dzień 15 stycznia 2020 r. oraz cen według poziomu z dnia jej zbycia (30 czerwca 2020 r.) według przeznaczenia przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. na 641,90 zł/m2 była zawarta w przedziale pomiędzy skorygowaną ceną jednostkową maksymalną wynoszącą 727,42 zł/m2 a skorygowaną ceną jednostkową minimalną 454,39 zł/m2, odnotowaną na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezbudowanych, podobnych do przedmiotowej części nieruchomości. Podstawą określonych w operacie z dnia 14 sierpnia 2023 r. wartości były transakcje nieruchomościami o najwyższym walorze podobieństwa do przedmiotu wyceny zawieranych w warunkach wolnorynkowych. Zarówno podstawy prawne, jak i metodologia wyceny zostały zawarte i dokładnie opisane w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca był zobowiązany zastosować art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p., które to przepisy specjalnie dla tego celu wyznaczają odrębny sposób określenia wartości nieruchomości.

Organ I instancji uznał, że przyjęty przez rzeczoznawcę tok rozumowania jest prawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiedzę specjalistyczną w zakresie wyceny nieruchomości, a przedstawione przez niego wyjaśnienia nie budziły wątpliwości organu, gdyż były logiczne, spójne i rzeczowe. Zdaniem organu I instancji, wszystkie wątpliwości stron dotyczące wyceny przedmiotowej części nieruchomości dla celu renty planistycznej zostały przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnione w sposób wiarygodny i przekonujący, a w związku z tym należało podzielić stanowisko rzeczoznawcy majątkowego.

Nadto organ wyjaśnił, że w odniesieniu do wprowadzonej decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15 czerwca 2012 r. zmiany w operacie ewidencji gruntów dla obr. [...] jedn. ewid. [...], pod pojęciem "przeznaczenie terenu" rozumie się określenie na przyszłość celu, któremu ma dany teren służyć, a w związku z tym nie jest to pojęcie tożsame z "użytkiem gruntowym" zapisanym w ewidencji gruntów, którego opis wynika z rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntowi budynków (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1390 z późn. zm.). O rodzaju użytku gruntowego wpisanego do ewidencji gruntów i budynków decyduje faktyczny sposób użytkowania lub zagospodarowania działki, a ustalony dla wskazanej przez strony postępowania działki nr [...] użytek B – tereny mieszkaniowe – poza gruntami zajętymi pod budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze, techniczne i urządzenia związane funkcjonalnie z budynkami mieszkalnymi, obejmuje również grunty położone pomiędzy tymi budynkami i urządzeniami lub w bezpośrednim ich sąsiedztwie, co odpowiada faktycznemu sposobowi użytkowania danej działki. Jednocześnie podniesiono, że ewidencja gruntów, jako zbiór informacji o gruntach, stanowi wyłącznie odzwierciedlenie aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości i zawiera jedynie dane wynikające z tytułu własności, co oznacza, że nie kształtuje nowego stanu prawnego nieruchomości, a jedynie potwierdza stan prawny zaistniały wcześniej.

Odnosząc się z kolei do uwag związanych z przedłożonym przez strony operatem szacunkowym z dnia 29 czerwca 2009 r., sporządzonym w celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielenia gwarancji bankowej, organ I instancji wskazał, że nie był uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, natomiast dokonując jego oceny pod względem formalnym, tj. oceniając jego wartość dowodową – wypełniając tym samym dyspozycję art. 80 k.p.a. – podkreślił, że operat ten dotyczył innej nieruchomości niż nieruchomość wyceniana w przedmiotowym postępowaniu. W tym zakresie podkreślono, że przedłożony przez strony operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2009 r. został sporządzony dla innego celu, niż określenie wartości renty planistycznej, dotyczył wyceny innej nieruchomości, a zatem – w ocenie organu I instancji – nie miał wartości dowodowej w przedmiotowym postępowaniu, nie został wykonany zgodnie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości dla celu ustalenia renty planistycznej, a nadto na dzień jego przedłożenia do akt sprawy, tj. 13 września 2023 r., utracił ważność (był ważny do dnia 29 czerwca 2010 r.).

Następnie ustosunkowując się do kolejnych uwag stron, organ I instancji wskazał, że w jego ocenie, autor operatu zastosował właściwą metodologię wyceny nieruchomości. W tym zakresie zwrócono bowiem uwagę, że zgodnie z protokołem z oględzin przedmiotu wyceny z dnia 1 sierpnia 2023 r., na dzień wejścia w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. istniała nieruchomość pierwotna składająca się z działki nr [...], która zabudowana była budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym oraz działki nr [...], która zabudowana była budynkiem siodlarni. Zaznaczono przy tym, że zgodnie z analizą rynku (str. 24, 25 operatu) rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w wycenie fakt posadowienia na nieruchomości pierwotnej budynku mieszkalnego jednorodzinnego poprzez przyjęcie dla działki nr [...] przeznaczenia terenu wynikającego z istniejących zabudowań, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zaś dla działki nr [...] przyjął przeznaczenie wynikające z przeznaczenia w planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r., a zatem analizie rynku poddane były nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu mieszanym. Zdaniem organu I instancji, autor operatu prawidłowo określił obszar analizowanego rynku, a przedstawione w operacie ustalenia w tym zakresie należało uznać za prawidłowe, zaś wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego za wyczerpujące.

Ponadto organu I instancji podniósł, że rzeczoznawca majątkowy dla określenia obu wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, co szczegółowo opisał na str. 30 i 31 operatu. Jednocześnie w ocenie organu I instancji, próbka reprezentatywna przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny nieruchomości podobnych była niewielka, ale wystarczająca do zastosowania podejścia porównawczego i wynikała z liczby zawartych transakcji nieruchomościami podobnymi w badanym okresie czasu. Podkreślono przy tym, że wszystkie nieruchomości porównawcze zostały opatrzone opisem na tyle szczegółowym i obszernym, by umożliwić weryfikację prawidłowości doboru tych nieruchomości oraz dokonanych obliczeń, nawet bez wiadomości specjalnych, którymi organ nie dysponuje. Dodano też, że cechy relewantne zostały wyszczególnione, czyniąc możliwym zidentyfikowanie analizowanych nieruchomości, zaś dobór nieruchomości podobnych oraz dobór cech rynkowych uwzględnionych w procesie wyceny, szczegółowo opisany w analizie rynku, prawidłowo oddawał właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne wycenianej nieruchomości. Zdaniem organu I instancji, określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa wycenianej części nieruchomości nie odbiegała od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku, a zatem należało uznać je za wiarygodne w świetle uznanych przez organ za prawidłowe ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Tym samym w ocenie organu I instancji, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, zaś autor operatu prawidłowo dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ podał, że skarżąca wniosła w piśmie z dnia 7 października 2023 r. kolejne uwagi do operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., w odpowiedzi na które – wezwany do złożenia wyjaśnień – autor operatu w piśmie z dnia 17 października 2023 r. odniósł się do przedstawionych przez stronę zarzutów, powielając zasadniczo argumentację przedstawioną w poprzednim piśmie z dnia 22 września 2023 r. W tym zakresie wskazano m.in., że wobec innego celu sporządzenia przedłożonego przez strony operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2009 r. oraz dokonanej w jego ramach wyceny innej nieruchomości niż ta objęta sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem z dnia 14 sierpnia 2023 r., a także braku wyceny części składowych nieruchomości (wobec faktu, iż zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego odnosi się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości), nie było możliwe odniesienie się do określonej wartości nieruchomości w operacie w 2009 r. Zaznaczono też, że posadowiony na działce pierwotnej budynek mieszkalny został uwzględniony w procesie wyceny.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, organ I instancji podkreślił, że w jego ocenie nie budziły one wątpliwości, jako logiczne, spójne i rzeczowe, zaś tok rozumowania należało uznać za prawidłowy w świetle obowiązujących przepisów prawa. Jednocześnie zdaniem organu I instancji, wszystkie wątpliwości strony dotyczące wyceny przedmiotowej części nieruchomości dla celu renty planistycznej zostały przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnione w sposób wiarygodny i przekonujący, a w związku z tym należało podzielić stanowisko autora operatu. W dalszej części organ I instancji ustosunkowując się do uwag strony zawartych w piśmie z dnia 7 października 2023 r., przedstawił argumentację, która w znacznej części pokrywała się z tą odnoszącą się do poprzednich zarzutów stron zawartych w ich piśmie z dnia 8 września 2023 r.

Następnie organ I instancji wskazał, że pismem z dnia 2 listopada 2023 r., strony wniosły kolejne uwagi do operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania, kwestionując prawdziwość i obiektywność twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia 17 października 2023 r., a nadto dalsze konsekwentne pomijanie przedłożonego przez strony operatu szacunkowego z 2009 r. Niemniej jednak, zdaniem organu I instancji, po przeanalizowaniu treści ww. pisma, należało uznać, że do wszystkich podniesionych w nim kwestii rzeczoznawca majątkowy odniósł się już w sposób wyczerpujący w pismach z dnia 22 września 2023 r. i 17 października 2023 r. W ocenie organu I instancji, wszystkie zarzuty stron dotyczące wyceny przedmiotowej części nieruchomości dla celu renty planistycznej zostały przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnione w sposób wiarygodny i przekonujący, zaś dokonana powtórnie weryfikacja operatu szacunkowego potwierdziła, że został on wykonany prawidłowo.

Tym samym zdaniem organu I instancji, w oparciu o opisany stan faktyczny i prawny należało przyjąć, że zostały spełnione przesłanki dla ustalenia ww. stronom jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej), z uwagi na fakt zbycia przez nich ww. części nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...].

Odwołanie od ww. decyzji wnieśli M. K. i A. K. zarzucając szereg naruszeń przepisów postępowania oraz prawa materialnego, w oparciu o które wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instalacji ze względu na fakt, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, a nadto rozważnie przez organ I instancji uchylenia decyzji na podstawie art. 132 § 1 k.p.a., a także na podstawie art. 157 u.g.n. dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego poprzez zlecenie dokonania kontroli tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu odwołania odwołujący się rozwinęli szczegółowo podniesione zarzuty, powołując na ich poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych oraz argumentację zawartą w treści uprzednio wnoszonych w toku postępowania pism procesowych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 4 września 2024 r., znak: SKO.ZP/415/39/2024, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 u.p.z.p., art. 149-157 u.g.n., § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 555 – dalej też jako: rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości) w zw. z § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 1832) oraz art. 138 § 1 pkt k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie powołując się na przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wskazał, że w przedmiotowej sprawie bezspornym było, że odwołujący się w dniu 30 czerwca 2020 r. zbyli prawo własności ww. nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], co nastąpiło po dniu wejścia w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 6 października 2020 r., wobec czego doszło do spełnienia dwóch przesłanek formalnych koniecznych dla ustalenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie.

Mając na uwadze powyższe, organ II instancji stwierdził, że kwestią wymagającą ustalenia pozostało, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości i że do tego wzrostu doszło wskutek uchwalenia planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r.

W tym zakresie organ odwoławczy podkreślił, że w aktach sprawy zalega operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., w którym znajdowały się dwie wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazujące jej wartość ustaloną według przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń planu miejscowego dnia 18 grudnia 2019 r. oraz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w planie obowiązującym poprzednio, tj. planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. W ocenie Kolegium przedłożony operat szacunkowy stanowił wiarygodny i rzetelny dowód na okoliczność, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła.

Organ II instancji zaznaczył, że w operacie wykonano wycenę podejściem porównawczym, metodą porównywania parami – przy wycenie zarówno na okres przed, jak i po wejściu w życie planu miejscowego. Organ odwoławczy wyjaśnił na czym polega przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego wycena podejściem porównawczym i metodą porównywania parami

Odnosząc się do jednego z zarzutów odwołania wskazał, że ponieważ przepisy wyraźnie regulują, że przy stosowaniu metody porównywania parami rzeczoznawca do porównań musi dobrać co najmniej trzy podobne nieruchomości, to nie można zasadnie twierdzić, że baza porównawcza licząca właśnie trzy nieruchomości była zbyt mała, aby odzwierciedlić wartość nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego, takie unormowanie przesądza bowiem, że trzy nieruchomości porównawcze są wystarczającą liczbą, aby prawidłowo przeprowadzić wycenę. Stąd też, w ocenie Kolegium, działanie rzeczoznawcy w ramach zasady wynikającej z tego przepisu nie mogło być poczytywane za błąd, czy wadę sporządzonego operatu. Na marginesie organ II instancji zaznaczył jednak, że w ramach wyceny nieruchomości zarówno na okres pod rządami nowego, jak i poprzednio obowiązującego planu miejscowego, autor operatu do porównań przyjął po 4 nieruchomości.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, jakie elementy operatu szacunkowego, zgodnie z art. 80 k.p.a., podlegają ocenie organu prowadzącego postępowanie, podkreślając, że ocena ta obejmuje w szczególności formalną weryfikację prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności. Kolegium, powołując się na treść § 3 ust. 2 i § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz art. 153 ust. 1 u.g.n., wskazało, że w sporządzonym w przedmiotowej sprawie operacie uwzględniono poziom cen z dnia przeniesienia prawa własności (30 czerwca 2020 r.). Zdaniem organu II instancji, trafnie też rzeczoznawca podał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości jest dzień 15 stycznia 2020 r. (dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r.). Tym samym podkreślono, że stosownie do tej daty należało ustalić stan prawny i faktyczny nieruchomości, jaka istniała na ten dzień.

Wobec powyższego, organ odwoławczy zaznaczył, że na str. 4-12 operatu został zawarty opis stanu prawnego i faktycznego przedmiotu wyceny, do którego odwołujący nie zgłaszali żadnych uwag, w związku z czym należało uznać go za prawidłowy. Podkreślono przy tym, że wycenie podlegała cała nieruchomość w rozumieniu wieczystoksięgowym, z której wydzielona później część była przedmiotem zbycia, co również – zdaniem organu II instancji – było działaniem prawidłowym. W nawiązaniu do powyższego Kolegium podniosło, że z zawartej w operacie charakterystyki nieruchomości wycenianej wynikało, że w dacie, na którą prowadzono wycenę obejmowała ona działki nr [...] o pow. 0,1157 ha i [...] o pow. 0,843 ha, a nieruchomość ta zlokalizowana była ok. 4,5 km w linii prostej od centrum. Otoczenie działki, w dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny niezagospodarowane, użytkowane rolniczo, natomiast nieruchomość była zabudowana: działka nr [...] budynkiem siodlarni, a działka nr [...] budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Niezbudowana część, która później stała się przedmiotem zbycia, stanowiła teren porośnięty trawą, przy czym nieruchomość posiadała pełne uzbrojenie: na jej terenie znajdowała się sieć kanalizacyjna, wodociągowa, energetyczna i gazowa, a także posiadała pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez służebność. Dodano też, że do jej ograniczeń rzeczoznawca zaliczył te wynikające z zapisów planu miejscowego, a nadto wskazano, że dla tego terenu nie wydano decyzji lokalizacyjnych, ani też pozwoleń na budowę.

Organ II instancji ustalił, że według aktualnego planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wyłącznie wolnostojącymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN.20 w całości. W tym zakresie organ odwoławczy wskazał, że na str. 13-14 operatu zostały przywołane zapisy § 16 ust. 1-5 planu miejscowego, regulujące zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o ww. przeznaczeniu, tj. zabudowa wyłącznie wolnostojąca maksymalna wysokość zabudowy 7,5 m; dopuszczalny wskaźnik intensywności zabudowy od 0,1 do 0,4, wskaźnik powierzchni zabudowy maksymalnie 20%, minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego 60%.

Ustalił również, że w poprzednio obowiązującym dla tego terenu planie miejscowym z dnia 6 lipca 2011 r. przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod tereny zieleni (symbol ZPo.33) z podstawowym przeznaczeniem pod ogrody i zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym. Zgodnie z § 25 ust. 1 i 2 ww. uchwały ustalono dla tego terenu zakaz lokalizacji nowych obiektów budowlanych, zaś dla obiektów istniejących – w których wartości powierzchni zabudowy i wysokości są przekroczone w stanie istniejącym w stosunku do odpowiednich wartości wskazanych w ustaleniach planu – plan dopuścił prowadzenie robót budowlanych na tych obiektach przy czym nie mogło ono powodować dalszego zwiększania tych wartości; w zakresie kształtowania dachów obowiązywało natomiast zachowanie dotychczasowych parametrów (§ 7 ust. 3d ww. uchwały).

Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając przedmiotową działkę według "nowego" planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. wskazał, że badany rynek określił jako "prawo własności nieruchomości gruntowych niezbudowanych w całości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną", co – zdaniem organu II instancji – było zbieżne z przeznaczeniem planistycznym działki i nie budziło wątpliwości. Odnosząc się z kolei do istniejącej na nieruchomości pierwotnej zabudowy autor operatu zaznaczył, że jej charakter był zbieżny z przeznaczeniem planistycznym działek, stąd też nie wpływała ona na wartość nieruchomości, ani na preferencje potencjalnych nabywców. W oparciu o powyższe wskazano, że w związku z tym, iż na potrzeby renty planistycznej wyceniany jest sam grunt, do porównań przyjęto nieruchomości niezbudowane, co – w ocenie Kolegium – należało ocenić jako działanie prawidłowe. Wyjaśniono bowiem, że badany obszar objął teren obr. [...] jedn. ew. [...] oraz obręby sąsiadujące – co było konieczne z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji z obrębu, w którym znajduje się przedmiotowa działka. Zdaniem organu odwoławczego, nie było jednak wątpliwości, że objęte analizą obręby stanowiły rynek lokalny.

Odnosząc się do kolejnego z zarzutów odwołania, wedle którego rzeczoznawca nie uwzględnił szczególnie atrakcyjnej lokalizacji nieruchomości, Kolegium uznało, iż był to zarzut niezasadny. Wyjaśniło, że w szczegółowym opisie nieruchomości porównawczych w tabeli na str. 22 operatu scharakteryzowano działki porównawcze z uwagi na cechę "lokalizacja szczegółowa" i wszystkie nieruchomości porównawcze zlokalizowane były w terenach o wysokiej cenności gruntów inwestycyjnych, w obszarach rezydencjonalnych, w związku z czym rzeczoznawca nie korygował ceny z uwagi na tę cechę, zarówno bowiem wszystkie nieruchomości porównawcze, jak i nieruchomość wyceniana uzyskałyby identyczną ocenę w ramach tej cechy. Podkreślono jednak, że korekta została przeprowadzona z uwagi na cechę "otoczenie i sąsiedztwo", gdzie wyżej oceniono działki sąsiadujące z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i zieleni, niżej natomiast oceniono działki sąsiadujące również z terenami niezagospodarowanymi, użytkowanymi rolniczo lub terenów leśnych. Tym samym, zdaniem organu II instancji, lokalizacja i usytuowanie nieruchomości wycenianej zostało w operacie przenalizowane i uwzględnione, a sposób tego uwzględnienia nie budził wątpliwości i oparty został o wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego, w operacie prawidłowo i w sposób wystarczający uzasadniono nieznaczne poszerzenie okresu czasu, w jakim poszukiwano transakcji porównawczych, wyjaśniając, że było to niezbędne dla wyłonienia reprezentatywnej bazy porównawczej, w szczególności działek o podobnym potencjale inwestycyjnym, co przedmiot wyceny, które nie są częstym przedmiotem obrotu.

Zdaniem Kolegium, dobór nieruchomości porównawczych nie budził wątpliwości w zakresie ich podobieństwa do przedmiotu wyceny, nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane na str. 21-22 operatu, dzięki czemu ich dobór poddawał się weryfikacji. W tym zakresie zwrócono uwagę, że wszystkie cztery nieruchomości porównawcze miały identyczne przeznaczenie w planie, bardzo zbliżoną lokalizację, pełny dostęp do uzbrojenia, a nadto posiadały także – podobnie jak przedmiot wyceny – ograniczenia, wynikające bądź z wpisów w dziale III ksiąg wieczystych, bądź z położenia w granicach parku krajobrazowego lub zapisów w planach miejscowych. Wobec powyższego organ II instancji zaznaczył, że te cechy zostały zatem pominięte w dalszym procesie wyceny, jako że nie różnicowały one działek z bazy porównawczej i nieruchomości wycenianej. Podniesiono jednak, że różnice wpływające na wartość występowały w powierzchniach działek, ich kształcie, a także dostępie do drogi publicznej oraz otoczeniu i sąsiedztwie i dlatego też różnice w ramach tych cech zostały skorygowane odpowiednimi współczynnikami.

W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił dobrany katalog cech, jakie uznał za istotne dla potencjalnych nabywców, zaś cechy te zostały szczegółowo opisane na str. 24 operatu. Wyjaśniono także znaczenie poszczególnych stopni w ustalonych skalach ocen, w związku z czym – zdaniem Kolegium – również w tym zakresie ustalenia operatu należało uznać za jasne, czytelne, poddające się weryfikacji z punktu widzenia logiki i spójności wywodu. Podkreślono przy tym, że sam dobór cech i skala ocen stanowiły sferę wiadomości specjalnych i nie podlegały ocenie organu, który ocenia jedynie, czy w ramach dobranych cech i skal ocen baza porównawcza obejmowała nieruchomości podobne do wycenianej i czy dobór ten poddaje się weryfikacji w oparciu o dane dostarczone przez rzeczoznawcę.

Następnie organ II instancji stwierdził, że tabela na str. 33 operatu obrazowała proces porównywania parami nieruchomości wycenianej z każdą z dobranych do porównań, zaś przypisane poszczególnym nieruchomościom porównawczym cechy odpowiadały ustalonej skali. Jednocześnie zdaniem Kolegium, przedstawione wyliczenia były prawidłowe, a wobec tego należało uznać, iż ustalona wartość oszacowana została w sposób właściwy.

Odnosząc się natomiast do wyceny nieruchomości na okres pod rządami poprzednio obowiązującego planu miejscowego z dnia 6 lipca 2011 r. organ odwoławczy wskazał, że badany rynek został w operacie na str. 21 określony "prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych częściowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo pod tereny zieleni lub tereny rolne, lub częściowo pod tereny zieleni i w nieznacznej części pod tereny komunikacyjne na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Podniesiono przy tym, że autor operatu wyjaśnił, iż w poszukiwaniach bazy porównawczej uwzględnił też nieruchomości z nieznacznym udziałem przeznaczenia komunikacyjnego, pomimo, że działka wyceniana takiego przeznaczenia nie posiadała, bowiem okoliczność taka miała pomijalny wpływ na wartość nieruchomości, a poszerzyło to pole poszukiwań właściwej bazy porównawczej.

W nawiązaniu do powyższego, Kolegium podkreśliło, że sposób określenia rynku na tym etapie wyceny budził zastrzeżenia odwołujących, którzy kwestionowali fakt niepotraktowania przez rzeczoznawcę całej nieruchomości jako budowlanej, ale określenie jej przeznaczenia jako mieszane – mieszkaniowo-nieinwestycyjne (pod zieleń urządzoną). Odnosząc się do tych wątpliwości organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie, nie miały one uzasadnienia. Stwierdził, że podstawową zasadą ustalania przeznaczenia nieruchomości na potrzeby jej wyceny jest uwzględnianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu II instancji, nie było wątpliwości i nie było też kwestionowane, że pod rządami planu miejscowego z dnia 6 lipca 2011 r. wyceniana nieruchomość miała przeznaczenie pod zieleń urządzoną w całości. Stąd też w ocenie Kolegium, zasadniczo rzeczoznawca mógłby szacować nieruchomość przyjmując, że w ogóle nie miała ona przeznaczenia inwestycyjnego. Podkreślono, że autor operatu uwzględnił jednak, że jedna z działek składających się na nieruchomość pierwotną była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zgodnie z zapisami planu budynek ten mógł na tym terenie pozostać, mógł też, w ramach swoich parametrów, być remontowany, modernizowany lub przebudowywany. Stąd też w ocenie organu odwoławczego, słusznie rzeczoznawca uwzględnił, iż ów budynek zmieniał potencjał inwestycyjny nieruchomości i dodatnio wpływał na jej wartość, pomimo, iż sam budynek przedmiotu wyceny nie stanowił. Jednocześnie zdaniem Kolegium, potencjału takiego nie stanowił natomiast budynek siodlarni, ani też budynek gospodarczy, gdyż zgodnie z obowiązującym planem nie było możliwości zmiany ich sposobu użytkowania na mieszkalny. Tym samym zaznaczono, że te budynki nie wpływały na wartość nieruchomości, co potwierdził autor operatu w złożonych w postępowaniu odwoławczym dodatkowych wyjaśnieniach z dnia 2 lipca 2024 r. W ocenie organu II instancji, prawidłowo autor operatu przyjął w tej sytuacji, że bazę porównawczą musiały stanowić nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, gdyż uwzględniało to z jednej strony, że na nieruchomości możliwe było zamieszkanie (z uwagi na istniejący budynek mieszkalny), z drugiej natomiast pozwalało także uchwycić fakt, iż pozostała część działki zabudowana być nie mogła (z uwagi na nieinwestycyjne przeznaczenie w planie).

Podkreślono przy tym, że uwzględnienie budynku było nadzwyczajnym zabiegiem, mającym na celu uchwycenie specyfiki wycenianej nieruchomości, dokonanym w ramach wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. W tym jednak zakresie Kolegium zaznaczyło na marginesie, że zabieg ów obniżył końcową opłatę, gdyż gdyby działki były wyceniane według ogólnej zasady nakazującej uwzględnianie przeznaczenia planistycznego, różnica w wartościach przed i po wejściu w życie planu byłaby znacznie większa.

Zdaniem organu II instancji, za niezasadny należało też uznać zarzut, zgodnie z którym rzeczoznawca powinien, ustalając badany rynek, uwzględnić, że działka wyceniana była w ewidencji gruntów od 2012 r. określona jako użytek budowlany (B). W tym zakresie Kolegium zwróciło uwagę, że renta planistyczna naliczana jest w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, zaś zmiana użytku gruntowego w ewidencji gruntów nie ma z tym procesem nic wspólnego, jako że nie stanowi zmiany przeznaczenia nieruchomości w kontekście ustalenia renty planistycznej. Podkreślono przy tym, że na obu etapach przeprowadzonej w niniejszej sprawie wyceny nieruchomość w ewidencji posiadała oznaczenie B, stąd też nie miało to żadnego wpływu na wykazany wzrost wartości na skutek uchwalenia planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, badany rynek na tym etapie wyceny został określony prawidłowo.

Odnosząc się natomiast do doboru nieruchomości porównawczych na tym etapie wyceny Kolegium wskazało, że jego zdaniem, nie budził on zastrzeżeń. Podniesiono bowiem, że z tabeli na str. 27 i opisów na str. 28 wynikało, iż spełniają one przyjęte założenia i są podobne do nieruchomości wycenianej. W tym zakresie zaznaczono, że nieruchomości te – podobnie jak wyżej – znajdowały się w sąsiadujących ze sobą obrębach jednostki ewidencyjnej Krowodrza, w zachodniej części miasta. Wyjaśniono również, że mniej atrakcyjną lokalizację jednej z nich autor operatu uwzględnił, korygując ceny z uwagi na cechę "lokalizacja szczegółowa". Dodano też, że wszystkie nieruchomości objęte były planem miejscowym dopuszczającym na ich części zabudowę, zaś występujące w sposób oczywisty różnice w proporcjach przeznaczeń inwestycyjnych i nieinwestycyjnych skorygowano w ramach cechy "uwarunkowania planistyczne". Podniesiono również, że różniły się one powierzchnią, dostępem do drogi publicznej oraz występowaniem ograniczeń, jednak różnice te zostały dostrzeżone i skorygowane. Jednocześnie zdaniem organu II instancji, nie można było stwierdzić, aby zakres tych różnic podważał spełnienie przez nieruchomości porównawcze cechy podobieństwa do przedmiotu wyceny.

W ocenie Kolegium, także na tym etapie wyceny rzeczoznawca w sposób dostateczny wyjaśnił dobrany katalog cech, jakie uznał za istotne dla potencjalnych nabywców, a cechy te zostały szczegółowo opisane na str. 30 operatu, gdzie wyjaśniono też znaczenie poszczególnych stopni w ustalonych skalach ocen, definicje te były przy tym precyzyjne i wystarczająco konkretne. Dlatego też zdaniem organu II instancji również i w tym zakresie ustalenia operatu należało uznać za jasne, czytelne, poddające się weryfikacji z punktu widzenia logiki i spójności wywodu.

Ponadto organ odwoławczy zwrócił uwagę, że tabela na str. 35 operatu obrazowała proces porównywania parami nieruchomości wycenianej z każdą z dobranych do porównań, a przypisane poszczególnym nieruchomościom porównawczym cechy odpowiadały ustalonej skali, z kolei przedstawione wyliczenia były prawidłowe, a wobec tego – w ocenie Kolegium – należało uznać, że ustalona wartość oszacowana została w sposób właściwy. Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że autor operatu obliczył wpływ upływu czasu na cenę szacowanej nieruchomości, a trend czasowy został ustalony na poziomie ok. 5,70% w skali rocznej (str. 20 operatu, w odniesieniu do wyceny na okres pod rządami nowego planu) oraz na ok. 8,35% w skali rocznej (str. 26 operatu, na okres "luki planistycznej").

Mając na uwadze powyższe, w ocenie organu II instancji, wycena przedstawiona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowej sprawie sporządzona została prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Oznaczało to, że zdaniem organu odwoławczego, operat ten stanowił wiarygodny dowód na okoliczność, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. Tym samym w ocenie Kolegium, spełnienie głównej przesłanki naliczenia renty planistycznej w przedmiotowej sprawie nie budziło wątpliwości i zostało wykazane, a w związku z tym decyzja organu I instancji została oparta na prawidłowo wykazanych przesłankach. Organ II instancji zaznaczył również, że w toku postępowania odwoławczego ustalono, iż wszystkie warunki naliczenia renty planistycznej, jak też sama ustalona kwota należności z tego tytułu, ustalone zostały prawidłowo.

Końcowo organ odwoławczy odnosząc się do kolejnego zarzutu odwołania dotyczącego nieuwzględnienia w procesie wyceny operatu szacunkowego nieruchomości z 2009 r. przedłożonego przez odwołujących do akt sprawy, wskazał, że posłużenie się ww. wyceną w jakikolwiek sposób byłoby sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Podkreślono bowiem, że renta planistyczna może być naliczona wyłącznie w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego tylko i wyłącznie w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, na zlecenie organu to postępowanie prowadzącego i w oparciu o przepisy dotyczące szacowania nieruchomości na potrzeby naliczania renty planistycznej. Jednocześnie podniesiono, że operaty szacunkowe mogą być wykorzystywane wyłącznie do celu, dla którego zostały sporządzone i tylko przez okres 1 roku od daty ich sporządzenia. Tymczasem przedłożony przez odwołujących operat był sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielania gwarancji bankowej, określał wartość gruntu wraz z budynkami, a jego aktualność ustała z dniem 29 czerwca 2010 r. Dodatkowo zdaniem organu odwoławczego, zmiany stanu prawnego, których wiele nastąpiło od owego czasu, wykluczały wykorzystanie operatu tych zmian nieuwzględniającego. Ponadto organ II instancji powołując się na treść art. 157 ust. 2 u.g.n. wskazał, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie mogło stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia badanego operatu szacunkowego.

Kolegium nie podzieliło również zarzutu, jakoby organ I instancji nie odniósł się do jakichkolwiek uwag stron postępowania zgłaszanych w jego trakcie. W ocenie organu odwoławczego, było wręcz przeciwnie, gdyż każde z pism składanych przez odwołujących zostało przeanalizowane i sformułowana została pisemna odpowiedź. Dodano też, że do wszystkich uwag zgłaszanych do wyceny odnosił się każdorazowo autor operatu. Zdaniem organu II instancji, nie był również zasadny zarzut, jakoby organ I instancji nie ocenił operatu szacunkowego lub nie uzasadnił wydanego przez siebie rozstrzygnięcia w sposób zgodny z art. 107 § 3 k.p.a. Podkreślono bowiem, że uzasadnienie kwestionowanej decyzji było wyczerpujące, odnosiło się do wszystkich istotnych elementów sprawy, zawierało ocenę materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego. Kolegium nie dopatrzyło się również naruszenia art. 10 § 1 k.p.a.

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżący – M. K. i A. K. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

I. przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez oparcie decyzji na nieaktualnym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r. oraz niedokonaniu przez rzeczoznawcę majątkowego potwierdzenia jego aktualności;

2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie faktu, iż:

a) skarżący podjęli czynności mające na celu sprzedaż działki nr [...] oraz wynegocjowali cenę jeszcze przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., a zatem cena rynkowa nieruchomości pozostawała na tym samym poziomie tak tuż przed, jak i pół roku po wejście w życie ww. planu;

b) wartość ww. działki pozostawała tym większa przed wprowadzeniem planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., iż bezpośrednio wcześniej obowiązujący plan miejscowy z dnia 6 lipca 2011 r., przewidywał przeznaczenie tej działki jako pod tereny zieleni, podczas gdy nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zgodnie z zapisami poprzedniego planu budynek ten mógł być w ramach swoich parametrów remontowany, modernizowany lub przebudowywany, co w konsekwencji znacząco podnosiło jego atrakcyjność i wartość na rynku;

c) sposób użytkowania ww. działki nie zmienił się od czerwca 2012 r., a wejście w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. nie spowodowało żadnych znaczących zmian dla przedmiotowej działki;

d) operat szacunkowy z dnia 14 sierpnia 2023 r. posiada liczne błędy, które dostrzec potrafi przeciętny obywatel, nieposiadający wiedzy specjalistycznej, opierając się jedynie na zasadach logiki, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnie znanej, a zatem nie powinien on stanowić podstawy wydania decyzji nakładającej obowiązki finansowe względem skarżących;

3) art. 15 i art. 11 k.p.a., poprzez nierozpoznanie przez organ odwoławczy ponownie i merytorycznie sprawy wskutek nierozpatrzenia wszystkich żądań skarżących oraz braku ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji, a to w przedmiocie wniosku skarżących o dokonanie – na zasadzie art. 157 u.g.n. – oceny prawidłowości sporządzonego operatu z dnia 14 sierpnia 2023 r. poprzez zlecenie dokonania kontroli tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych;

II. przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

6) art. 157 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i niewystąpienie przez organ odwoławczy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., pomimo złożonego przez skarżących wniosku (str. 4 odwołania) oraz występującej w sprawie konieczności kontroli treści merytorycznej operatu;

a w konsekwencji powyższego, naruszenie:

1) art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., poprzez ich błędne zastosowanie i niewłaściwe ustalenie kwoty, o jaką wzrosła wartość nieruchomości należącej do skarżących, tj. działki nr [...], a w konsekwencji ustalenia 30% opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w niewłaściwej wysokości, bowiem naliczonej od niewłaściwie ustalonej kwoty, o jaką wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości, tj. od wartości znacznie zawyżonej, nieuwzględniającej rzeczywistego sposobu korzystania z całości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego oraz rzeczywistej wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu ze wskazanych w skardze dokumentów, a nadto zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo rozwinęli podniesione zarzuty, przywołując na poparcie swojej argumentacji orzecznictwo sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji oraz odnosząc się do zarzutów skargi, w szczególności tych dotyczących zakwestionowania aktualności sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego oraz bezpodstawnego – zdaniem skarżących – przyjęcia, że zbyta nieruchomość posiada ograniczenia wynikające z faktu, iż znajduje się w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska Kraków-Balice.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2024.935 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Badając legalność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd stwierdził, że wydane one zostały zgodnie z prawem.

Sąd podzielił, co do zasady, stanowisko zaprezentowane przez organ odwoławczy, tak w zakresie rozważań prawnych, jak i oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji podał przepis art.36 ust.4 oraz art.37 ust.1, 3, 4, 6, 11 i art.87a ust.3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. 2023.poz.977 ze zmianami, w tym ostatnią - Dz.U.2023.2739).

Stosownie do art.36 ust.4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (Dz.U.2023.977 t.j.).

Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży (zdanie pierwsze). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), który jednakże nie miał zastosowania w kontrolowanej sprawie, gdyż aktualnie obowiązujący dla ocenianej nieruchomości plan miejscowy (uchwała nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica - Sikornik" – ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 31 grudnia 2019 r., poz. 10021) wszedł w życie jednocześnie z utratą mocy przez plan poprzedni, obejmujący przedmiotową nieruchomość, a uchwalony przez Radę Miasta Krakowa uchwałą z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wzgórze Św. Bronisławy II (Dz.U. Woj. Mał. 2011. 384.3387).

W sprawie nie nastąpiła zatem tzw. "luka czasowa" ("luka planistyczna") pomiędzy obowiązywaniem obu planów i prawidłowe było ustalanie wartości nieruchomości według planu aktualnego z 2019 r. i bezpośrednio go poprzedzającego planu z 2011 r.

Organy prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15).

Stosownie do art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości

o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi art.156 ust.3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.4). Jednakże, w myśl ust.5 omawianego przepisu przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Z powyższego wynika więc, że art. 156 ust. 3 ustawy ustala zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże, jeżeli w innych przepisach kwestie te zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do takich przepisów szczególnych należeć będą przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. I tak, art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi że: "Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość o płaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem."

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 152/22; II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17). Tak więc sporządzony w sprawie operat nie wymagał aktualizacji.

Zaznaczyć należy, że w dacie orzekania przez organy obowiązywało już nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wydane na podstawie art.159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.1832). Jednakże, zgodnie z § jego 85, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający kwestionowany operat spełnił wymogi wyceny opisane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j.). Określenie wartości nieruchomości poprzedził analizą rynku nieruchomości (§ 3 ust.2), stosując podejście porównawcze przedstawił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1), metodę porównywania pary zastosował zgodnie z § 4 ust.3 rozporządzenia. Treść operatu odpowiada wymaganiom określonym w § 55 i § 56 rozporządzenia.

Pewne mankamenty uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz odpowiedzi na skargę, o czym będzie mowa dalej, nie mogą zmienić tej oceny.

Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048). Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634).

Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480).

W odniesieniu do zarzutu skarżących naruszenia art. 157 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i niewystąpienie przez organ odwoławczy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., stwierdzić należy że jest on niezasadny. Przepis art. 157 u.g.n. nie jest normą mającą gwarantować uprawnienia procesowe strony, lecz normą ogólną, regulującą dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych. Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28.04.2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263, i z 8.03.2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu lub sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, a jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona (zob. też wyrok WSA w Łodzi z 11.01.2017 r., II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361, oraz wyroki NSA: z 28.02.2019 r., I OSK 996/17, LEX nr 2638258; z 21.03.2019 r., I OSK 2191/18, LEX nr 2656076; z 11.12.2020 r., I OSK 3141/18, LEX nr 3106417, i z 17.12.2020 r., I OSK 1390/20, LEX nr 3157183; wyroki WSA w Gorzowie Wielkopolskim: z 12.02.2020 r., II SA/Go 848/19, LEX nr 2803950, i z 4.06.2020 r., II SA/Go 201/20, LEX nr 3028190, oraz wyroki NSA: z 27.05.2020 r., I OSK 98/19, LEX nr 3036836; z 21.05.2020 r., I OSK 1420/19, LEX nr 3020897, i z 21.05.2020 r., I OSK 1704/19, LEX nr 3039428, a także z 4.01.2022 r., I OSK 940/21, LEX nr 3308231, i z 2.02.2022 r., I OSK 755/19, LEX nr 3328013). W sytuacji gdy z wnioskiem o weryfikację operatu występuje ewentualnie sama strona, przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów, może więc spowodować ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (zob. m.in. wyrok NSA z 10.08.2021 r., I OSK 494/21, LEX nr 3212515, i wyrok WSA w Gdańsku z 15.09.2021 r., II SA/Gd 664/20, LEX nr 3244194).

Niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, stwierdzić należy, że weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok NSA z 21.07.2020 r., I OSK 3284/19, LEX nr 3047651).

W kontrolowanej sprawie organy w wystarczający sposób oceniły operat szacunkowy. Nie mając wątpliwości co do jego prawidłowości, nie były zobowiązane do zlecenia dokonania kontroli tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skoro operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych nie powinien być przedmiotem samodzielnej weryfikacji przez organy i sąd administracyjny, to jak stwierdził NSA w wyroku z 29.09.2017 r., I OSK 3030/15, LEX nr 2443975, "zaakceptowanie przez organ jego treści merytorycznej – po uprzednim ustaleniu jego poprawności formalnej i logicznej, a jednocześnie przy bierności dowodowej strony postępowania – nie pozwala na postawienie organowi zarzutu naruszenia art. 157 u.g.n.".

Zwrócić jednakże należy uwagę, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podał, że "autor operatu obliczył wpływ upływu czasu na cenę szacowanej nieruchomości (...), a trend czasowy został ustalony na poziomie ok. 8,35% w skali rocznej (str. 26 operatu, na okres "luki planistycznej"). Tymczasem na stronie 26 operatu w punkcie 7.3. Analiza rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica – Sikornik", rzeczoznawca wyliczył trend zmiany cen w skali rocznej analizując transakcje od czerwca 2018 r do września 2021 r. Trend ten nie odnosił się do "luki planistycznej", gdyż bezpośrednio przez wejściem w życie planu "Strzelnica-Sikornik" przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom planu "Wzgórze św. Bronisławy II", co zresztą rzeczoznawca podał na stronie 24 operatu. Przeinaczenie to nie miało wpływu na ogólną ocenę operatu przez organ.

Niezasadne są także zarzuty skargi naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie faktu, że skarżący podjęli czynności mające na celu sprzedaż działki nr [...] oraz wynegocjowali cenę jeszcze przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., a zatem cena rynkowa nieruchomości pozostawała na tym samym poziomie tak tuż przed, jak i pół roku po wejście w życie ww. planu, że wartość sprzedanej działki pozostawała tym większa przed wprowadzeniem planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., że bezpośrednio wcześniej obowiązujący plan miejscowy z dnia 6 lipca 2011 r., przewidywał przeznaczenie tej działki jako pod tereny zieleni, podczas gdy nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zgodnie z zapisami poprzedniego planu budynek ten mógł być w ramach swoich parametrów remontowany, modernizowany lub przebudowywany, co w konsekwencji znacząco podnosiło jego atrakcyjność i wartość na rynku, że sposób użytkowania ww. działki nie

zmienił się od czerwca 2012 r., a wejście w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. nie spowodowało żadnych znaczących zmian dla przedmiotowej działki.

Okoliczność wynegocjowania ceny jeszcze przed wejściem w życie "nowego" planu jest prawnie irrelewantna dla określenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Strzelnica-Sikornik" na kwotę 807 544 zł. Jak wynika z aktu notarialnego znajdującego się na k.5 akt administracyjnych, działka ta została sprzedana za kwotę 1 000 000 zł.

Bez znaczenia jest podnoszona w skardze okoliczność, że sposób użytkowania ww. działki nie zmienił się od czerwca 2012 r. Jak już wcześniej wyjaśniono, zgodnie z art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczoznawca majątkowy określał wartość nieruchomości według przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik" oraz według przeznaczenia terenu ustalonego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II". Sposób użytkowania przedmiotowej działki był zatem obojętny dla określenia jej wartości zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy. Prawnie relewantne było bowiem jedynie jej przeznaczenie planistyczne.

Zauważyć także należy, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący zarzucili, że organ "zaniechał ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania całej działki nr [...] przed datą wejścia w życie MPZP, a która to okoliczność ma znaczący wpływ na wydanie prawidłowej decyzji". Z poglądem tym zgodzić się nie można.

Jak już wcześniej sygnalizowano, zgodnie z dodanym i obowiązującym od dnia 10 sierpnia 2011 r. przepisem art. 87 ust. 3a u.p.z.p., w przypadku, gdy plan miejscowy został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1.01.1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego (w okresie luki planistycznej) okazałoby się korzystniejsze (zasada korzyści), ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej, kierując się określoną w art.

2 Konstytucji RP zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Stosownie do art.87 ust.3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.), jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Tak więc jedynie, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, że pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie renty planistycznej wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), a to celem zastosowania zasady korzyści.

W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie występuje, gdyż pomiędzy obowiązywaniem planów "Strzelnica-Sikornik" i "Wzgórze św. Bronisławy II" nie było luki czasowej, stąd nieprawidłowe byłoby określanie wartości przedmiotowej nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania.

Niezasadny jest zarzut, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik" działka nr [...], na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15 czerwca 2012 r., zmieniła swe przeznaczenie z działki rolnej na teren mieszkaniowy. Podstawą prawną tej decyzji były m.in. przepisy art.20 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.2010.193.1287 t.j.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2001.38.454). Zgodnie z art.20 ust.1 pkt 1 ustawy ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące m.in. gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Stosownie zaś do § 9 ust.1 rozporządzenia działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Źródłami danych ewidencyjnych niezbędnych do założenia ewidencji są m.in. materiały i informacje zgromadzone w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym oraz dane zawarte w dokumentacji architektoniczno-budowlanej gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej (§ 35 pkt 6). Jak wynika, z § 45 rozporządzenia aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Do aktualizacji operatu ewidencyjnego przepisy § 35 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z § 68 ust.3 pkt 1 rozporządzenia grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się m.in. na tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem – B. Jak stanowi punkt 3 ppkt 1) załącznika nr 6 rozporządzenia, zatytułowanego "Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych" do terenów mieszkaniowych zalicza się grunty, niewykorzystywane do produkcji rolniczej i leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie związane z budynkami mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a także ogródki przydomowe. Podkreślenia wymaga, że ewidencja gruntów jest tylko zbiorem informacji. Nie ma charakteru prawotwórczego. Jej zadaniem jest tylko i wyłącznie odzwierciedlanie w sposób prawidłowy aktualnego stanu, a nie tworzenie nowego stanu prawnego. Ewidencja gruntów i budynków spełnia jedynie funkcje informacyjno-techniczne, a nie prawotwórcze. Techniczno-deklaratoryjny charakter ewidencji gruntów i budynków wyklucza bowiem dokonywanie zmian ewidencyjnych, które nie wynikają wprost z dokumentów źródłowych. Naczelny

Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 stycznia 2020 r, sygn.. I OSK 3562/18 stwierdził, że "ewidencja ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, a więc nie kształtuje nowego stanu prawnego nieruchomości, a jedynie potwierdza stan prawny zaistniały wcześniej. Dlatego dokonanie zmian zapisów w ewidencji gruntów i budynków dotyczących zarówno osoby właściciela (art. 20 ust. 2 u.p.g.k.), jak i gruntów, budynków i lokali (art. 20 ust. 1 u.p.g.k.) ma charakter wtórny do zmian natury prawnej zaistniałych na nieruchomości". Tak więc decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 15 czerwca 2012 r. nie stworzyła nowego stanu prawnego, w szczególności nie zmieniła przeznaczenia działki nr [...], ale ujawniła ją w ewidencji gruntów, zgodnie ze stanem faktycznym, jako użytek B (tereny mieszkaniowe),co było następstwem zabudowy działki budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi.

Decyzja ta, wbrew twierdzeniom skarżących nie ma żadnego znaczenia dla określenia przeznaczenia nieruchomości w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art.4 ust.1 ustawy ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje bowiem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zupełnie bezpodstawne jest żądanie porównywania operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. na potrzeby kontrolowanej sprawy z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. w 2009 r. określającym wartość rynkową nieruchomości składającej się z działki nr [...] o powierzchni 2 000 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni 230 m2 wraz z zagospodarowaniem (garaż i dom letni) dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielenia gwarancji bankowej. Wystarczy wskazać, że w operacie z 2009 r. oszacowano wartość działki nr [...] wraz z opisanymi zabudowaniami na kwotę 2 554 000 zł jako iloczyn wartości 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości zabudowanej (230 m2) ustalonej na 11 104,51 zł.

Skarżący w formułowaniu zarzutów są zresztą niekonsekwentni. Z jednej strony stale odwołują się do rzetelności i prawidłowości operatu M. S. (w którym na stronie 17 podano: stan techniczny budynku – najlepszy, standard wykończenia budynku - najlepszy, zagospodarowanie terenu – najlepsze), by w piśmie z dnia 2.11.2023 r. (k.165 a.a.) podać, że budowa nie była zakończona, a budynek był w złym stanie technicznym.

Nieuzasadniony jest również zarzut, że "w operacie szacunkowym z dnia 14 sierpnia 2023 r. całkowicie pominięto sposób przeznaczenia nieruchomości przez wejściem w życie MPZP" (...), gdyż "nieruchomość była przeznaczona, dużo wcześniej niż wszedł w życie MPZP, jako teren mieszkaniowy". Jak już wcześniej podniesiono, skarżący mylą pojęcie "przeznaczenie nieruchomości", o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z pojęciem "terenu mieszkaniowego" jako użytku gruntowego w rozumieniu przepisów o ewidencji gruntów, które nie ma nic wspólnego z planistycznym przeznaczeniem nieruchomości.

Wbrew twierdzeniom skargi wejście w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. spowodowało znaczące zmiany w przeznaczeniu przedmiotowej działki. Zgodnie z planem uchwalonym w dniu 6 lipca 2011 r. dla obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II" działka ta znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem ZPo.33 (§ 25 ust.1 i 2 uchwały) - teren zieleni pod ogrody i zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym, z zakazem lokalizacji obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów wskazanych w § 12 (dojścia i dojazdy niewydzielone, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, zieleń towarzysząca, obiekty małej architektury oraz urządzenia budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem). Stosownie do § 7 ust.3 pkt 3) uchwały w terenach ZPo obowiązywał zakaz wznoszenia nowych budynków, dopuszczając jedynie w odniesieniu do istniejących budynków prowadzenie robót budowlanych w wyniku których powierzchnia zabudowy tych budynków oraz ich wysokość nie zwiększy się za wyjątkiem § 13 ust. 2 pkt 2c (dopuszczenie remontu obiektów istniejących). Nie dopuszczono zmiany lokalizacji budynków. Ustalenia te oznaczały, że na części nieruchomości skarżących stanowiącej obecnie działkę nr [...] niedopuszczalne było wzniesienie nowego budynku, a możliwe było jedynie prowadzenie robót budowlanych przy istniejącym budynku gospodarczym o powierzchni 36 m2 , w wyniku których nie dojdzie do zwiększenia powierzchni zabudowy i wysokości budynku.

Natomiast uchwała nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica – Sikornik" zmieniła przeznaczenie obecnej działki nr [...], znajdującej się według tego planu w obszarze oznaczonym symbolem MN20, w teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie wolnostojącym.

Ustosunkowując się do zarzutu skargi, że bezpodstawnie przyjęto, że działka nr [...] posiada ograniczenia wynikające z faktu, że znajduje się w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska K.-B., podczas gdy działka nr [...] nie znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska K. – B., stwierdzić należy, że czym innym jest położenie działki "w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska K.-B.", a czym innym "w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska K. – B.".

Na stronie 30 operatu, w tabeli zawierającej wagi poszczególnych cech rynkowych przyporządkowanych cechom danej bazy nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy podano, że brak ograniczeń odpowiada wadze "1", a występujące ograniczenia – wadze 0,00". Ograniczenia te to np. służebności wpisane w dziale III kw, zabudowania wymagające wyburzenia, istotne spadki terenu i inne.

Z kolei w tabeli na stronie 35 operatu zawartej w punkcie 9.2., dotyczącym szacowania wartości części nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik", rzeczoznawca podał, że nieruchomość wyceniana posiada ograniczenia, gdyż znajduje się w granicy B.-T. Parku Krajobrazowego oraz w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska K.-B., jak również ma obciążenia w dziale III kw. Wagę tę cechy ustalił na 10% (str.36 operatu). Tak więc nadinterpretacją jest twierdzenie skargi, że z operatu wynika, że działka nr [...] znajduje się "w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska K. – B.". Nawiasem mówiąc uchwała nr XXXII/470/09 Sejmiku Województwa Małopolskiego z dnia 25 maja 2009 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska K. – B., dotyczy jedynie hałasu.

Zdaniem Sądu, skoro zarzucane ograniczenie dotyczy szacowania nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik, a przed wejściem w życie tego planu przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Wzgórze św. Bronisławy II", to istnienia ograniczenia w postaci pozostawania nieruchomości "w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska K.-B." należy poszukiwać w tym właśnie planie. Jak wynika z rysunku planu "Wzgórze św. Bronisławy II" przez obszar ZPo33 przebiegają linie przerywane określone w legendzie rysunku planu jako zasięg powierzchni ograniczających lotniska K.-B.. Są one odzwierciedleniem linii przedstawionych w Planie Generalnym dla lotniska Kraków-Balice. Tak więc operat nie zawiera zarzucanego błędu.

Tymczasem w odpowiedzi na skargę w ustosunkowaniu się do tego zarzutu wyjaśniono, że: "nie jest również zasadny zarzut, jakoby błędnie autor operatu przyjął, że przedmiotowa działka w czasie sprzed wejścia w życie nowego planu ("nieruchomość pierwotna") położona była w obszarze powierzchni ograniczających przeszkody dla istniejącej drogi startowej lotniska K.-B.. Ten obszar, zgodnie z obowiązującym na terenie Krakowa prawem miejscowym (uchwala nr CXVI/3119/23 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 sierpnia 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Balice I") został ustanowiony w promieniu 7 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice. W tym obszarze przepisy zabraniają budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych sprzyjających występowaniu zwierząt stwarzających zagrożenie dla ruchu statków powietrznych. Przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w odległości nie większej niż 7 km od punktu odniesienia lotniska K.-B., w związku z czym obejmował ją obszar, o którym mowa powyżej. Regulacja ta jest czym innym niż załączona do skargi mapka obrazująca obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska K. – B. i do tej regulacji operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie w ogóle się nie odnosi".

Rzecz jednak w tym, że wskazane ustalenia planu z 2023 r. (§ 7 ust.6: w zakresie wynikającym z lokalizacji lotniska Kraków-Balice uwzględnia się obszar w odległości do 7,0 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice, w której przepisy odrębne zabraniają budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych sprzyjających występowaniu zwierząt stwarzających zagrożenie dla ruchu statków powietrznych - obejmujący cały obszar planu) nie znajdują odniesienia do zmniejszających wartość nieruchomości ewentualnych ograniczeń mających mieć miejsce przed dniem wejścia w życie aktualnego planu "Strzelnica-Sikornik", czyli przed dniem 15 stycznia 2020 r.

Wskazać zatem należy, że źródła tego ustalenia należy poszukiwać w prawie lotniczym. Stosownie do art. 876 pkt 1) lit. a) ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze, dodanym przez art. 1 pkt 53 ustawy z dnia 14 grudnia 2018 r. (Dz.U.2019.235) zmieniającej nin. ustawę z dniem 1 kwietnia 2019 r., zabrania się w stosunku do lotnisk użytku publicznego, o których mowa w art. 59a ust. 1 pkt 1 i 2, oraz lotnisk wpisanych wyłącznie do rejestru lotnisk i lądowisk wojskowych budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych sprzyjających występowaniu zwierząt stwarzających zagrożenie dla ruchu statków powietrznych w odległości do 7 km od punktu odniesienia lotniska

ujawnionego w rejestrze lotnisk. Przedmiotowa działka znajduje się w odległości do 7,0 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice, co wynika z rysunku planu "Strzelnica-Sikornik", na którym granica strefy 7 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice wraz ze strefą została oznaczona. Jednakże do tej okoliczności operat się nie odnosił.

Rzeczywiście, organ odwoławczy nie ustosunkował się do wniosku odwołania o przeprowadzenie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co było mankamentem uzasadnienia. Jednak jak już wyżej wyjaśniono, organ nie mając wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu nie był zobowiązany do przeprowadzenia takiego dowodu. Nadto, stosownie do art.145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchybienie to tylko wtedy prowadziłoby do uchylenia zaskarżonej decyzji, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W kontrolowanej sprawie przesłanka ta się nie ziściła.

Wobec powyższego, na podstawie art.151 p.p.s.a. skarga – jako nieuzasadniona – została oddalona.