Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 702/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia WSA Barbara Romanczuk (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. na decyzję Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Białymstoku z dnia 20 lipca 2023 r. nr WOP.7721.88.2023.TN w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku z dnia 2.06.2023 nr NB.I.5162.17.2022.MB, 2. zasądza od Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Białymstoku na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 20 lipca 2023 r., nr WOP.7721.88.2023.TN, Podlaski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "PWINB") utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku (dalej: "PINB") z dnia 2 czerwca 2023 r., nr NB.I.5162.17.2022.MB w pkt 1-3 oraz 6, nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. wykonanie w terminie do dnia 30 września 2023r. następujących robót budowlanych:

1. Usunąć z sufitu izolację termiczną w kuchni i pokoju mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B., wykonaną z płyt styropianowych i po oczyszczeniu i wysuszeniu stropów na jej miejsce, jak również wokół nadproży nad oknami, we wnęce przy kominach wentylacyjnych oraz na ścianie w narożniku przy suficie od strony klatki schodowej ułożyć izolację przewidzianą do układania od wewnątrz pomieszczeń tj. płyty klimatyczne lub perlitowe.

2. Wykonać izolację balustrady murowanej na jej górnej krawędzi, na tarasie mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B., następnie wykonać prawidłową obróbkę blacharską ze spadkiem na całej górnej powierzchni balustrady murowanej wystającą poza lico ściany zewnętrznej minimum 3 cm i zamontować rury i rynny spustowe od wnętrza tarasu.

3. Wykonać izolację zewnętrznych słupów żelbetowych na całej wysokości o grubości 10 cm, na tarasie mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B.

4. Usunąć spękaną warstwę fakturową nad oknami mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B. i po ustaleniu, iż ściany zewnętrzne wraz z izolacją termiczną znajdują się we właściwym stanie technicznym i po ewentualnym osuszeniu, w przypadku stwierdzenia śladów zawilgocenia, wykonać nową wyprawę tynkarską.

5. Wykonać roboty budowlane określone w punktach 1-4 do dnia 30 września 2023r.

6. Prowadzić roboty budowlane pod stałym kierownictwem osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a o wykonaniu ww. czynności niezwłocznie powiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku, przedkładając stosowne oświadczenia potwierdzające prawidłowość wykonanych robót budowlanych.

Ponadto PWINB ww. decyzji, uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji, w części określonej w punkcie nr 4 sentencji i orzekł w następujący sposób:

- pkt 4. Usunąć warstwę fakturową elewacji zewnętrznej na całej wysokości mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B. i po ustaleniu, iż ściany zewnętrzne wraz z izolacją termiczną znajdują się we właściwym stanie technicznym i po ewentualnym osuszeniu, w przypadku stwierdzenia śladów zawilgocenia, wykonać nową wyprawę tynkarską. W przypadku stwierdzenia, że warstwa izolacyjna jest w nieodpowiednim stanie technicznym - wykonać nową warstwę izolacyjną na całej wysokości mieszkania nr [...] i nową wyprawę tynkarską

Ponadto organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję w części określonej w punkcie nr 5 wskazując, że roboty budowlane określone w punktach 1 - 4 należy wykonać do dnia 31 października 2023r.

U podstaw zaskarżonych decyzji legły następujące ustalenia faktyczne.

Postępowanie administracyjne dotyczące stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w B. zostało wszczęte wskutek interwencji Pani T.P., współwłaścicielki mieszkania nr [...] w tym budynku, która zwróciła się do PINB o wydanie decyzji nakładającej obowiązek wykonania robót budowlanych w związku ze stanem technicznym budynku przy ul. [...] B.

W sprawie przedmiotowego budynku, w związku ze zgłaszanym złym stanem technicznym, prowadzone było postępowanie administracyjne, które zakończyło się wydaniem w dniu 23 stycznia 2020r. decyzji znak NB.I.5140.45.2019.BR nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. wykonanie czynności polegających na dociepleniu styropianem gr. 10 cm przewodu kominowego przynależnego do pomieszczenia kuchni w mieszkaniu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B. na odcinku ponad dachem i na poddaszu oraz jego stronę zewnętrzną będącą ścianą zewnętrzną od poziomu tarasu do daszka nad VIII kondygnacją. W przedmiotowej decyzji nakazano również zamontować turbowenty hybrydowe na wylocie ww. przewodu kominowego, jak również uszczelnić wnętrze przewodów wentylacyjnych przynależnych do mieszkania nr [...] i zdemontować wentylator w łazience mieszkania nr [...]. Decyzja została utrzymana w mocy decyzją PWINB nr WOP.7721.21.2020.AH z dnia 4 marca 2020r. Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała o wykonaniu powyższych obowiązków, jednakże w trakcie kontroli sprawdzającej ustalono, iż wnętrze przewodów wentylacyjnych przynależnych do mieszkania nr [...] nie zostało uszczelnione. W prowadzonym wówczas postępowaniu ustalono, iż budynek został oddany do użytkowania w 2006r. — decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku znak NB.I.DP.7353-84/06. Obiekt zrealizowano w technologii monolitycznej szkieletowej i tradycyjnej. Ściany konstrukcyjne i osłonowe wykonane zostały jako murowane z cegły, stropy - żelbetowe kanałowe, dach - z płyt korytkowych z pokryciem z papy termozgrzewalnej. Mieszkanie nr [...] położone jest na 6, przedostatnim piętrze siedmiokondygnacyjnego budynku. Nad częścią mieszkania nr [...], składającego się z kuchni z aneksem jadalnym, pokoju dziennego z wyjściem na loggię, sypialni i łazienki, znajduje się taras przynależny do mieszkania nr [...], położonego na wyższej kondygnacji. We wcześniej prowadzonym postępowaniu w mieszkaniu nr [...] wskazane zostały miejsca występowania zacieków i przemarzania w sypialni, w narożniku przy ścianie zewnętrznej, na suficie oraz w aneksie kuchennym na ścianie zewnętrznej oraz przy kominie wentylacyjnym.

W kwestii występujących w tym mieszkaniu nieprawidłowości sporządzone były dwie ekspertyzy. W wrześniu 2011 roku opracowana została ekspertyza techniczna autorstwa inż. C.D., która została dołączona również do akt sprawy. W poprzednim postępowaniu zakończonym decyzją PWINB z dnia 4 marca 2020r., ustalenia zawarte w tej ekspertyzie nie były brane od uwagę. W 2014r. został opracowany aneks do powyższej ekspertyzy. Z ustaleń dokonanych w 2011r. wynikało, iż w mieszkaniu nr [...] w kuchni i w pokoju stwierdzono występowanie szarej pleśni. W kuchni pleśń widoczna była nad oknem oraz w obu narożnikach ściany zewnętrznej. Podobne owocniki szarej pleśni były widoczne w pokoju na ścianie elewacyjnej i w narożniku ściany oddzielającej klatkę schodową. Ustalono również, że ściana kuchni na balkonie mieszkania nr [...] posiada izolację o grubości jedynie 2 cm. Odnośnie ściany zewnętrznej balustrady murowanej stwierdzono istnienie znacznej ilości zacieków i spękań, a miejscami brak warstwy fakturowej. Ponadto ustalono, iż czapka na balustradzie tarasu mieszkania nr [...] mająca za zadanie odprowadzenie wód opadowych z balustrady wykonana została zbyt wąsko, a słup na tarasie o średnicy 30cm, przechodząc poniżej do mieszkania nr [...] nie jest obłożony w żadnym miejscu materiałem izolacji termicznej. Ekspertyza zawierała zalecenia, które powinny zostać uwzględnione w celu wyeliminowania niekorzystnych zjawisk. W ramach napraw pogwarancyjnych w październiku 2011r. w mieszkaniu nr [...]wykuto tynki gipsowe na podciągach i ościeżnicach okiennych w sypialni i kuchni i ocieplono te elementy styropianem. Wykonano izolację ściany balkonowej od strony kuchni. Ocieplono również ościeża okienne nową izolację. Ocieplono płytę balkonową styropianem grubości 3 cm i murek balustrady styropianem grubości 5cm, wykonano nową posadzkę i przyklejono płytki z gresu.

W styczniu 2014r. na zlecenie właścicieli mieszkania nr [...] wykonane zostały, przy pomocy kamery termowizyjnej, pomiary rozkładu temperatur na powierzchni ścian i stropów. Z przeprowadzonych pomiarów wynika, iż w mieszkaniu istnieją tzw. mostki termiczne, przez które intensywnie chłodzone są badane przegrody, a szczególnie ich narożniki. W aneksie do ekspertyzy Pana C.D. opracowanym w maju 2014r. stwierdzono, iż obrazy termowizyjne pokrywają się z miejscami, w których gromadzi się pleśni, zawilgocenie ścian oraz przemarzanie. Pomimo wykonanych wybiórczo napraw, stwierdzono występowanie mostków cieplnych. Stwierdzono również, iż punkt rosy, w którym następuje skroplenie pary wodnej występuje na styku warstwy styropianu i cegły. W aneksie potwierdzono wykonanie obróbki na murku, jednakże nie wykonano docieplenia muru, na którym wykonano obróbkę. We wnioskach powtórzone zostały zalecenia z 2011 r.

We wrześniu 2019r. opracowana została przez inż. budownictwa lądowego Z.M. upr. bud. z art. 364 nr ew[...] oraz .., nr ew. [...] oraz mgr inż. K.W. (współautora) ekspertyza stanu technicznego przedmiotowego tarasu. W powyższym opracowaniu (we wnioskach) wskazane zostały czynności, po których wykonaniu powinny zostać wyeliminowane niekorzystne zjawiska, a mieszkanie nr [...] powinno powrócić do pełnej przydatności użytkowania. Ekspertyza wyróżniała dwa etapy robót. W decyzji organu pierwszej instancji znak NB.I.5140.45.2019 z dnia 23.01.2020r. nałożony został obowiązek wykonania robót określonych w I etapie, co miało ograniczyć niekorzystne zjawiska. Natomiast w sytuacji, kiedy po oczyszczeniu i pomalowaniu ścian w mieszkaniu nr [...] po kolejnym sezonie powyższe zjawiska występowałyby na nowo, zdaniem autora ekspertyzy konieczne jest podejmowanie dalszych kroków do usunięcia problemu.

Zjawiska w postaci zawilgocenia i zagrzybienia ścian zgłaszane w poprzednim postępowaniu nadal występują w mieszkaniu nr [...], a dotychczas wykonane roboty nie doprowadziły do usunięcia problemu. Podczas ponownie prowadzonego postępowania w dniu 06.10.2022r. dokonano oględzin w mieszkaniu nr [...]. Ustalono, iż w kuchni we wnęce usytuowanej przy przewodach kominowych widoczne są ślady czarnego nalotu. Ślady zawilgocenia widoczne są również w sypialni na ścianie zewnętrznej w pasie naproży, w miejscach wskazanych w pierwszych opiniach opracowanych w tej sprawie. Podczas kolejnych oględzin w mieszkaniu nr [...], ustalono, iż od wykonania robót w 2011r. nie wykonywano żadnych innych robót w obrębie tarasu przy tym mieszkaniu. Stwierdzono, iż na murku wzdłuż tarasu zamontowana została rynna, która zbiera wodę opadową z murka, na którym ułożone są płytki gres. Rynna posiada rurę spustową odprowadzoną do otworu wylotowego przez ścianę. Rynna nie posiada prawidłowo wykonanego pasa podrynnowego i nie znajduje się poza murkiem, stąd też w przypadku nadmiaru wody czy śniegu, część wilgoci może przedostawać się pomiędzy izolację murka wykonaną od wnętrza tarasu, a ścianę murka. Na skutek wykonania dodatkowej izolacji, nieszczelności powstały również przy rzygaczach odprowadzających wody z tarasu.

W trakcie postępowania do akt sprawy zostało dołączone pismo oraz zdjęcia z 2020 roku wykonane przez właściciela mieszkania znajdującego się na tym samym poziomie z drugiej strony klatki schodowej, o numerze [...], które położone jest również po tarasem. Na zdjęciach widoczne są zawilgocenia w obrębie ściany zewnętrznej w strefie przysufitowej. W związku z tym stwierdzono, iż zachodzi konieczność ustalenia, czy takie same nieprawidłowości występują również obecnie w tym mieszkaniu oraz w jakim stanie jest taras nad nim. Na podstawie wyjaśnień obecnej właścicielki tego mieszkania ustalono, iż poddane zostało ono generalnemu remontowi i w chwili obecnej nie są tam widoczne wskazywane w 2020r. wykwity na ścianach. Ustalono również, iż na mniejszą skalę występowania w tym mieszkaniu niekorzystnych zjawisk związanych z przemarzaniem ścian i stropu może mieć fakt montażu elementów osłonowych na tarasie mieszkania nr [...]. Podczas oględzin na tym tarasie stwierdzono również, iż rynna odprowadzająca wody z górnej krawędzi balustrady tarasu jest wykonana w sposób prawidłowy.

Biorąc pod uwagę wszystkie opinie i ekspertyzy organ I instancji stwierdził, iż problem pojawiającej się pleśni i czarnych nalotów nie został rozwiązany na skutek wykonanych robót, określonych w ekspertyzie Pana Z.M.. We wnioskach końcowych tej ekspertyzy wykazano, iż w wewnętrznych przegrodach poziomych i pionowych powstaje punkt rosy, a w celu poprawy warunków cieplno — wilgotnościowych w mieszkaniu nr [...] należy wykonać jedynie czynności usprawniające działanie wentylacji grawitacyjnej. Powyższe roboty w większości zostały wykonane (poza uszczelnieniem przewodów) nie wpłynęło to jednak w żaden sposób na poprawę niekorzystnych zjawisk w zakresie przemarzania ścian. Autor ekspertyzy wskazał również, iż w przypadku, gdy niekorzystne zjawiska pojawią się ponownie konieczne może być wykonanie dodatkowych robót izolacyjnych na tarasie mieszkania nr [...]. Zdaniem organu I instancji wskazane rozwiązanie nie zostało szczegółowo opisane i w praktyce było niewykonalne.

Poza tym, organ pierwszej instancji stwierdził, że ekspertyza wykonana w tej sprawie przez Pana C.D. zawierała dokładny opis wszystkich zjawisk i stwierdzonych nieprawidłowości oraz robót, które dotychczas nie zostały wykonane lub wykonane z wykorzystaniem niewłaściwych materiałów. Częściowo roboty te mogły wpłynąć na zmniejszenie powierzchni elementów ulegających przemarzaniu, jednakże w dalszym ciągu zjawisko to sukcesywnie (co rok) pojawia się w obrębie stropów i ścian zewnętrznych mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B.

W oparciu o tę ekspertyzę PINB decyzją z dnia 02.06.2023r. nr NB.I.5162.17.2022.MB, wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. wykonanie wskazanych w niej robót budowlanych.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w B. wniosła od powyższej decyzji odwołanie, w którym wskazała m.in. że zaskarżona decyzja jest za mało szczegółowa, termin wyznaczony na wykonanie robót jest zbyt krótki, a roboty określone w punkcie 1 sentencji powinny być nałożone na właścicieli mieszkania [...], nie zaś na Wspólnotę. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła również Pani T.P., współwłaścicielka mieszkania nr [...] wskazując, że zakres robót określonych w zaskarżonej decyzji jest zbyt mały i nie rozwiąże on istniejących problemów. Skarżąca zażądała m.in. nakazania Wspólnocie wykonania robót w celu usprawnienia wentylacji i wykonania nowego docieplenia elewacji na wysokości jej mieszkania.

PWINB w decyzji z dnia 20 lipca 2023 r., nr WOP.7721.88.2023.TN zmienił zakres robót budowlanych określonych w pkt 4 decyzji organu I instancji, a także zmienił termin wykonania nałożonych obowiązków z 30 września 2023 r. na 31 października 2023 r.

Powołując się na treść przepisu art. 61 oraz art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane organ odwoławczy wskazał, że celem tych przepisów jest zapewnienie właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. Dla jego zastosowania nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki w nim określone. Po przeanalizowaniu zebranego w tej sprawie materiału dowodowego organ odwoławczy stwierdził, iż zachodzi konieczność zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy - Prawo budowlane. W przypadku, gdy obiekt budowlany znalazł się w nieodpowiednim stanie technicznym i może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, organ nadzoru budowlanego, zobowiązany jest wydać właścicielowi nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan jego sprawności technicznej, jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno — budowlanym.

Przepis ten uprawnia organ do nałożenia odpowiednich obowiązków na właściciela lub zarządcę obiektu, nie jest przy tym istotne, w świetle przesłanek zastosowania tego instrumentu, kto doprowadził do nieprawidłowego stanu. To właściciel lub zarządca jest bowiem podmiotem, który jest uprawniony do dostępu budynku oraz czynienia w nim zmian i dlatego jedynie zobowiązanie Wspólnoty Mieszkaniowej do usunięcia wad budynku daje gwarancję, że skutek taki zostanie osiągnięty, w postaci przywrócenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymogami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7, w których wymienione są m. in. spełnienie podstawowych wymagań w zakresie higieny zdrowia i środowiska oraz oszczędności energii i izolacyjności cieplnej.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego – zdaniem organu odwoławczego - wynika wprost, że budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym. W przedmiotowym budynku na skutek braku właściwej izolacji części ściany zewnętrznej istnieje duże wychłodzenie na fragmencie ściany kuchennej oraz przy kominach, jak również na ścianach zewnętrznych w sypialni i od strony klatki schodowej. W strefach przemarzania pod sufitem i przy kominie cyklicznie i w sposób ciągły pojawiają się wilgotne plamy, zacieki i ciemne naloty pleśni, co wprost stanowi naruszenie § 321 warunków technicznych, który stanowi, iż "na wewnętrznej powierzchni nieprzezroczystej przegrody zewnętrznej nie może występować kondensacja pary wodnej umożliwiająca rozwój grzybów pleśniowych, oraz w ust. 2. "We wnętrzu przegrody, o której mowa w ust. 1, nie może występować narastające w kolejnych latach zawilgocenie spowodowane kondensacją pary wodnej". Ponadto, naruszony jest również § 322 ust. 1 mówiący, iż rozwiązania materiałowo - konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno — wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia.

Odnośnie zgłaszanych problemów z wentylacją grawitacyjną w lokalu nr [...], jak również otrzymanymi zgłoszeniami z innych mieszkań w tym pionie, z uwagi na stwierdzone rozbieżności w rozmieszczeniu przewodów kominowych względem dokumentacji projektowej, organ pierwszej instancji poinformował w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że będzie prowadzone odrębne postępowanie administracyjne.

Końcowo organ odwoławczy podkreślił, że adresatem obowiązków nałożonych w oparciu o przepis art. 66 Prawa budowlanego w odniesieniu do obiektu, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa jest właśnie ten podmiot, gdyż odpowiedzialność utrzymania właściwego stanu technicznego obiektu i możliwości jego bezpiecznego użytkowania spoczywa wyłącznie na właścicielu — zarządcy obiektu, którego stan techniczny jest badany. Ponadto należy wyjaśnić, iż ściany zewnętrzne i stropy stanowią część wspólną budynku i doprowadzenie ich do stanu zgodne z prawem obciąża wspólnotę (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, LEX nr 348085).

W tej sytuacji organ nadzoru budowlanego zobligowany był w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikało, że mostki termiczne, które stwierdzono w niniejszej sprawie mogą powstawać na nieszczelnych łączeniach płyt styropianu w warstwie termicznej znajdującej się na elewacji. Powodem tego stanu rzeczy może być fakt, że elewację na wysokości mieszkania nr [...] zaprojektowano w formie łuku, natomiast elastyczność styropianu jest ograniczona. W celu wyjaśnienia i rozwiązania tego problemu, organ odwoławczy zmodyfikował zatem treść punktu nr 4 sentencji zaskarżonej decyzji w taki sposób, aby można było ocenić stan warstwy termicznej elewacji na całej wysokości mieszkania nr [...], a w sytuacji, gdy okaże się, że izolacja ta jest wykonana niewłaściwie - wykonać ją na nowo. Z uwagi na czas, jaki upłynął w postępowaniu odwoławczym, organ II instancji orzekł również o przedłużeniu terminu wyznaczonego na wykonanie nakazanych robót budowlanych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości wyjaśniono, że treść sentencji zaskarżonej decyzji jest wystraczająco szczegółowa, by ją prawidłowo wykonać. Bardziej szczegółowe kwestie związane z wykonywaniem nakazanych robót rozstrzygać będzie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, pod nadzorem której roboty będą prowadzone. Ponadto nakazanie wykonania Wspólnocie Mieszkaniowej robót budowlanych również w wewnątrz mieszkania nr [...] było zasadne, ponieważ bardzo zły stan techniczny mieszkania nie wynika z niewłaściwego sposobu jego użytkowania, ale z wad budynku istniejących w częściach wspólnych budynku, należących do Wspólnoty, takich jak elewacja, czy wentylacja.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania Pani T.P. organ II instancji wyjaśnił, że tutejszy organ częściowo zmienił zaskarżoną decyzję zgodnie z żądaniem skarżącej w taki sposób, aby możliwa była wymiana warstwy termicznej elewacji na całej wysokości mieszkania nr [...], jeżeli okaże się, że jest konieczna. Odnosząc się do kwestii niesprawnej wentylacji wskazał, że naprawa izolacji spowoduje docieplenie kanałów wentylacyjnych, które znajdują się w ścianach zewnętrznych mieszkania. Powinno to usprawnić działanie wentylacji w mieszkaniu. Jeżeli tak się nie stanie, organ pierwszej instancji będzie miał możliwości przeprowadzenia odrębnego postępowania administracyjnego w sprawie funkcjonowania wentylacji w całym budynku i wydania osobnej decyzji w tej kwestii.

Skargę na ww. decyzje organu odwoławczego wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w B.

Pełnomocnik skarżącej zaskarżonej decyzji zarzucił:

1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego z uwagi na:

- niewyjaśnienie dlaczego w niniejszej sprawie nie znaleziono podstaw do przeprowadzenia z urzędu dowodu z opinii biegłego albo do zobowiązania Skarżącej do złożenia stosownej ekspertyzy stanu technicznego budynku w sytuacji, gdy w ramach poprzednio prowadzonego postępowania organ I instancji zdecydował się na nałożenie na Skarżącą obowiązku przedłożenia nowej ekspertyzy technicznej,

- niewyjaśnienie dlaczego w niniejszej sprawie nie znaleziono podstaw do przeprowadzenia z urzędu dowodu z opinii biegłego albo do zobowiązania Skarżącej do złożenia stosownej ekspertyzy stanu technicznego budynku w sytuacji, gdy w ramach poprzednio prowadzonego postępowania organ I instancji zajął stanowisko, że w razie nierozwiązania problemu koniecznym będzie ponowne określenie czynności niezbędnych do przywrócenia przydatności do użytkowania,

- nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia, czy i jakie roboty budowlane przyczynią się do poprawienia stanu technicznego budynku będącego przedmiotem postępowania, tylko poprzestał na wydaniu rozstrzygnięcia w odniesieniu do dwóch ekspertyz sporządzonych kilkanaście lat temu w ramach innych postępowań,

- niewyjaśnienie dlaczego uznano, że rozwiązania z ekspertyzy przygotowanej w 2019 r., przez inż. bud. Z.M. "nie są szczegółowo opisane i tym samym są niewykonalne'", w sytuacji gdy doszło do ich wykonania, a co więcej - do jej sporządzenia i wykonania Skarżąca została zobowiązania przez organ nadzoru w poprzednio prowadzonym postępowaniu administracyjnym,

- niedostateczne wyjaśnienie czy roboty budowlane nakazane do wykonania w oparciu o ekspertyzy z 2011 i 2014 roku obiektywnie doprowadzą budynek przy ul. [...] do stanu zgodnego z prawem, w sytuacji gdy prace te były już częściowo wykonywanie i nie odniosły zamierzonego skutku, podobnie zresztą jak prace wykonane na podstawie nowszej ekspertyzy (z 2019 r.), co doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, bowiem nie dokonano żadnych nowych ustaleń, nie przeprowadzono potrzebnej analizy wytycznych wskazanych w przedmiotowych ekspertyzach co do ich aktualności, celowości i prawidłowości i istotne - nie zdecydowano się na rozpoznanie sprawy w oparciu o nową i aktualną ekspertyzę stanu technicznego.

2) art. 8 § 1 k.p.a. poprzez nie przyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa poprzez:

- zakwestionowanie wytycznych zawartych w ekspertyzie z 2019 r. i uznanie rozwiązań w niej wskazanych za nieodpowiednie i niewykonalne w sytuacji gdy Organ nakaz wykonanie Skarżącej robót wynikających z tej ekspertyzy, roboty tam wskazane zostały wykonane więc nie mogą być uznane za niewykonalne, zaś sama ekspertyza została przygotowana na zlecenie organu nadzoru w ramach prowadzonego wcześniej postępowania administracyjnego,

- niezobowiązanie Skarżącej do przedłożenia nowej ekspertyzy technicznej w sytuacji, gdy w ramach poprzednio prowadzonego postępowania zdecydował się na nałożenie na Skarżącą takiego obowiązku,

- nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii/ekspertyzy biegłego z zakresu budownictwa;

3) art. 11 k.p.a. poprzez nienależyte wyjaśnienie przesłanek, którymi kierował się organ przy wydaniu zaskarżonej decyzji, a poprzestanie na niemalże całkowitym powtórzeniu rozważań zawartych w uzasadnieniu decyzji organu I instancji i przychylenie się tylko do zarzutów drugiej Odwołującej – T.P.;

4) art 80 k.p.a. poprzez dokonanie ustaleń faktycznych wbrew zasadzie swobodnej oceny dowodów wobec dowolne powielenie tych, których dokonał organ I instancji i wzięcie ich za własne;

5) art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a. polegające ma niepełnym uzasadnieniu stanu faktycznego poprzez niewskazanie wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, tj.:

- niewyjaśnienie czy nałożone przez Organ I instancji obowiązki w istocie doprowadzą budynek przy ul. [...] do stanu zgodnego z prawem oraz w jaki sposób miałoby to nastąpić,

- powielenie wytycznych wynikających z treści decyzji Organu I instancji i tym samym oparcie się w swoich ustaleniach na nieaktualnych ekspertyzach,

- niewyjaśnienie dlaczego w niniejszej sprawie nie znaleziono podstaw do przeprowadzenia z urzędu dowodu z opinii biegłego albo do zobowiązania Skarżącej do złożenia stosownej ekspertyzy stanu technicznego budynku w sytuacji, gdy w ramach poprzednio prowadzonego postępowania organ I instancji zdecydował się na nałożenie na Skarżącą obowiązku przedłożenia nowej ekspertyzy technicznej a tym samym niedostateczne wyjaśnienie sprawy, co uniemożliwia kontrolę poprawności decyzji organu II instancji;

6) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organ I instancji:

- wydał swoją decyzję na postawie przestarzałych i tym samym niemiarodajnych ekspertyzach, nieprzewidujących najnowszych rozwiązań technologicznych,

- pominął fakt, że w ramach poprzednio prowadzonego przez siebie postępowania zdecydował się na nałożenie na Skarżącą obowiązku przedłożenia nowej ekspertyzy technicznej, przy czym nie wyjaśnił dlaczego w tym postępowaniu odstąpił od tej czynności,

- pominął fakt, że w ramach poprzednio prowadzonego przez siebie postępowania uznał, że występowanie niekorzystnych zjawisk mimo przeprowadzenia prac naprawczych będą wymagały ponownego określenia czynności niezbędnych do przywrócenia stanu przydatności i że określenie to wymagać będzie odrębnego opracowania, czyli z pominięciem ekspertyzy z 2011 r. oraz 2014 r.,

- pominął w swoich ustaleniach fakt, że zalecenia zawarte w nowszej ekspertyzie zostały wykonanie i również nie odniosły skutku,

- pominął fakt, że ekspertyzy z 2011 i 2014 roku były przygotowywane w oparciu o inny stan budynku niż występujący obecnie tj. nieuwzględniający faktu wykonania robót budowlanych nakazanych do wykonania w 2019 roku co oznacza, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał i nadal ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, zatem organ II instancji powinien ją uchylić w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

7) art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię wskutek:

- zbyt ogólnego określenia zakresu koniecznych do wykonania robót i brak szczegółowego wyjaśnienia kwestii związanych ze sposobem ich wykonania w sytuacji, gdy treść decyzji powinna zawierać odpowiedni opis i wnioski co do sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości,

- nieuzasadnionego uznania, że wskazane w punktach 1-4 zaskarżonej decyzji roboty budowlane wynikające z ekspertyz sporządzonym przeszło 10 lat temu doprowadzą do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w sytuacji gdy rozwiązania te z dużym prawdopodobieństwem nie przyczynią się do likwidacji zacieków i zjawiska przymarzania bowiem nie uwzględniają aktualnego stanu budynku oraz aktualnie dostępnych materiałów budowlanych i metod wykonywania prac,

- uznania, że termin wykonania robót budowlanych określonych w zaskarżonej decyzji ustalony na dzień 31.10.2023 r. jest terminem odpowiednim, w sytuacji gdy biorąc pod uwagę ilość tych obowiązków i ich zakres oraz zobligowanie do prowadzenia ich pod stałym kierownictwem uprawnionej osoby termin ten jest za krótki, przy czym organ II instancji w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego wydłużył termin tylko o okres prowadzenia postępowania odwoławczego.

Na tej podstawie wniesiono o uchylenie zaskarżonych decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga podlega uwzględnieniu.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowego jest ocena prawidłowości decyzji PWINB z 20 lipca 2023 r., utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie PINB z 2 czerwca 2023 r., którym nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w B. wykonanie robót budowlanych wskazanych w decyzji, w mieszkaniu nr [...] oraz na tarasie mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w B., m.in. w oparciu o zalecenia wskazane w ekspertyzie technicznej opracowanej we wrześniu 2019r. przez inż. budownictwa lądowego Z.M. upr. bud. z art. 364 nr ew. [...] oraz [...], nr ew. [...] oraz mgr inż. K.W. (współautora), ale także ekspertyzy technicznej autorstwa inż. C.D. z 2011 roku, uzupełnionej w 2014 roku.

Podstawę materialnoprawną decyzji organów nadzoru budowlanego stanowiły przepisy art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 682, dalej: "P.b.") zgodnie z którymi, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Ponadto, w trakcie poprzedniego postępowania administracyjnego organy nałożyły na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej na podstawie art. 81c ust. 2 P.b., zgodnie z którym organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia (postanowienie PINB z 31 maja 2019 r. utrzymane w mocy przez PWINB w dniu 17 lipca 2019 r. k.16 i 18).

Analizując tak ustalony stan faktyczny sprawy i przechodząc do kontroli legalności wydanych rozstrzygnięć Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja PWINB jak również decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1, 80, i 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2023 poz. 775, dalej: k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie przypomnieć należy, że postępowanie administracyjne dotyczące stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w B. zostało wszczęte wskutek interwencji Pani T.P., współwłaścicielki mieszkania nr [...] w tym budynku, która to zwróciła się do PINB o wydanie decyzji nakładającej obowiązek wykonania robót budowlanych w związku ze złym stanem technicznym budynku przy ul. [...] w B. Zły stan techniczny mieszkania nr [...] jest bezsporny i znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, a w tym zdjęciach na k.1-13 akt organu I instancji. Niekwestionowanej jest również, że zły stan techniczny ścian zewnętrznych, tarasu i stropów stanowiących część wspólną budynku obciąża obowiązkiem usunięcia tych nieprawidłowości zarządcę obiektu, w tym zakresie Wspólnotę Mieszkaniową, i jak wynika ze skargi Wspólnota nie neguje obowiązków na niej spoczywających, a jedynie wnioskuje jedynie o sporządzenie nowej ekspertyzy technicznej (nawet przy uwzględnieniu że ten obowiązek zostanie na nią nałożony) albowiem dotychczas prowadzone postępowanie i wykonane roboty budowlane wykonane przez Wspólnotę, nie wyeliminowały istniejących w mieszkaniu nr [...] problemów ze stanem technicznych tego mieszkania. W zasadzie powyższe stanowi istotę sprawy, zaś większość zarzutów skargi sprowadza się do tej kwestii.

Jak bowiem zasadnie akcentuje Wspólnota Mieszkaniowa, na przestrzeni ostatnich 15 lat doszło do wydania dwóch ekspertyz przez dwóch różnych biegłych - ekspertyza techniczna autorstwa inż. C.D. z 2011 roku, uzupełniona w 2014 roku oraz ekspertyza inż. Z.M. oraz mgr. inż. K.W. w 2019 r. Co bezsporne, sporządzenie ekspertyzy technicznej inż. Z.M. oraz mgr. inż. K.W. nastąpiło na podstawie postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku z dnia 31.05.2019 r. (znak sprawy: NB.I.5140.45.2019.BR) utrzymanego w mocy postanowieniem Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17.07.2019 r. (znak sprawy: WOP.7722.54,2019.AH) nakładającego na Wspólnotę obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej w zakresie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] z uwzględnieniem przyczyny zawilgocenia w lokalu nr [...] oraz sposobów wskazania usunięcia ewentualnych nieprawidłowości. Nałożenie ww. obowiązku nastąpiło bowiem "z zebranego dotychczas materiału dowodowego trudno ustalić przyczynę występujących nieprawidłowości (vide: postanowienie z 31.05.2019 r.) Wytyczne wskazane w obu ww. ekspertyzach zostały wykonane przez Skarżącą, w zakresie robót określonych w ekspertyzie z 2019 r. (poza uszczelnienie przewodów wentylacyjnych) i zostało potwierdzone pismem Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku z dnia 29.07.2023 r. skierowanym do T.P..

Bezsporne jest też, że w ekspertyzie technicznej z 2019 r. (we wnioskach) wskazane zostały czynności, po których wykonaniu powinny zostać wyeliminowane niekorzystne zjawiska, a mieszkanie nr [...] powinno powrócić do pełnej przydatności użytkowania. Ekspertyza wyróżniała dwa etapy robót. W decyzji organu pierwszej instancji znak NB.I.5140.45.2019 z dnia 23.01.2020r. nałożony został obowiązek wykonania robót określonych w I etapie, co miało ograniczyć niekorzystne zjawiska (niniejsze postępowanie potwierdza, że nie doszło do tego). Natomiast w sytuacji, kiedy po oczyszczeniu i pomalowaniu ścian w mieszkaniu nr [...] po kolejnym sezonie powyższe zjawiska występowałyby na nowo, zdaniem autora ekspertyzy konieczne było podjęcie dalszych kroków do usunięcia problemu, czego dotyczy niniejsze postępowanie. Zaakcentować przy tym należy, że organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji podkreślił, że I etap robót budowlanych nie wpłynął w żaden sposób na poprawę niekorzystnych zjawisk w zakresie przemarzania ścian w mieszkaniu nr [...], zaś zalecenia co do 2 etapu robót nie zostały szczegółowo opisane i w praktyce są niewykonalne, co zmuszało organ I instancji do sięgnięcia do ekspertyzy wykonanej przez C.D. w 2011 (uzupełnionej w 2014 r.), która zwierała dokładny opis wszystkich zjawisk i stwierdzonych nieprawidłowości, które dotychczas nie zostały wykonane lub wykonane z wykorzystaniem niewłaściwych materiałów.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że w ocenie sądu przedstawiony organowi dowód z opinii biegłego tj. ekspertyza techniczna inż. Z.M. oraz mgr. inż. K.W. w 2019 r. - w konfrontacji ze zgromadzony materiałem dowodowym oraz opisanymi zastrzeżeniami pełnomocnika skarżącej, co do jej rzetelności i przydatności w usunięciu nieprawidłowości istniejących w mieszkaniu nr [...] czy też tarasie mieszkania nr [...] - nie mógł być wystarczający do nałożenia na wspólnotę obowiązków o treści wskazanej w zaskarżonej decyzji. Występujących w sprawie istotnych wątpliwości w stosunku do ekspertyzy jest wiele, aczkolwiek zasadnicze pytanie sprowadza się do tego, czy wykonanie wskazanych w decyzji robót budowlanych spowoduje możliwość normalnego użytkowania mieszkania i rozwiązania problemu istniejącej pleśni czy też przemarzania w mieszkaniu nr [...]. Były one konsekwentnie podnoszone przez współlokatorkę mieszkania, w toku całego postępowania.

Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z ekspertyzą z 2019 r. po dokonaniu wnikliwej analizy niekorzystnych zjawisk autor stwierdził, że przyczyną występowania tych zjawisk są błędy w projekcie architektoniczno-wykonawczym i mało znaczące błędy wykonawcze. Uczestniczka postępowania w toku postępowania konsekwentnie podnosiła, że budynek został odebrany przez nadzór budowlany z licznymi wadami. Z akt sprawy wynika, że w 2011 r. wykonawca tzn. J. wraz z Wspólnotą Mieszkaniową wykonali szereg robót budowlanych dotyczących ocieplenia ścian i nadproży w mieszkaniu nr [...] i na tarasie mieszkania nr [...], a właściciele mieszkania wymienili okna, co sugerowało, że czynności naprawcze mogą być skuteczne. Z akt sprawy nie wynika jednak, czy organy nadzoru budowlanego zweryfikowały zgodność udzielonego pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego z wykonanymi robotami budowlanymi, choć udzielone pozwolenia na użytkowanie budynku zdaje się sugerować, że budynek został wykonany zgodnie z projektem. Tej tezie jednakże częściowo przeczy już odrębne toczące się postępowanie dotyczące wentylacji budynku (gdzie wskazano na odstępstwa od projektu budowlanego, a problemy z tym związane zgłasza większa część mieszkańców tego budynku). Na chwilę obecną Sądowi, ani organowi II instancji nie jest znane, na jakim etapie znajduje się to postępowanie, co wymaga wyjaśnienia.

Ponadto w ekspertyzie z 2019 r. wskazano, że jak wynika z wyliczeń tzw. punkt rosy, temperatura krytyczna znajduje się wewnątrz wszystkich pionowych i poziomych przegród. Izolacja cieplna tarasu zaprojektowana została w sposób umożliwiający przenikanie ujemnych temperatur do wnętrza mieszkania nr [...], ściana murowana tarasu mieszkania nr [...] posadowiona jest bezpośrednio na wieńcu stropu kondygnacji VII, słupy żelbetowe i komin w miejscach przejęcia przez strop nie zostały odizolowane (ocieplone) od ujemnych temperatur, brak docieplenia kominów ponad dachem i w przestrzeni poddasza, izolacja cieplna ścian zewnętrznych i dolnej powierzchni wykuszu gr 10 cm (pod podłogą mieszkania Nr [...]) nie zabezpiecza przed powstaniem punktu rosy wewnątrz mieszkania oraz występują błędy wykonawcze w postaci pustych spoin, niedokładnie połączonych płyt styropianowych, źle docieplonych ościeży, nieszczelnej nakrywy ściany balustrady, wadliwej wyprawy tynkarskiej, brak nawiewników w oknach. Ekspertyza wskazywała sposoby usunięcia niekorzystnych zjawisk, które w celu przywrócenia mieszkaniu nr [...] pełnej przydatności do użytkowania należało rozłożyć na dwa etapy, a pierwszym etap w znacznej części został wykonany. W dalszej części podniesiono, że w przypadku, kiedy po okresie zimowym 2019/2020 okaże się, że niekorzystne zjawiska pojawiły się ponownie, wówczas po ustaleniu ich rodzaju i zakresu należy ustalić niezbędne do tego, aby przywrócić przydatność do użytkowania mieszkania nr [...]. Zgodnie z ekspertyzą przyczyną powstawania nieprawidłowych zjawisk w mieszkaniu nr [...] są błędy w projekcie architektoniczno - wykonawczym, wykonane do 2014r. czynności naprawcze przyczyniły się do poprawy parametrów cieplno-wilgotnościowych w mieszkaniu nr [...], w celu dalszej poprawy należy wykonać czynności usprawniające działanie wentylacji grawitacyjnej w mieszkaniu nr [...]. Nie stwierdzono natomiast przyczyn zewnętrznych, które spowodowałyby powstanie niekorzystnych zjawisk w mieszkaniu nr [...], tzn. napływu wód opadowych z wyższych kondygnacji. Wykonanie robót zaleconych w pierwszym etapie powinno wyeliminować, niekorzystne zjawiska w mieszkaniu nr [...]. W przypadku ich nieskuteczności należy wykonać roboty termomodernizacyjne.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że już w tej ekspertyzie z jednej strony wskazuje się na "nie stwierdzenie przyczyn zewnętrznych, które spowodowały niekorzystne zjawiska w mieszkaniu nr [...]", a zatem niezrozumiałe jest nakładanie obowiązków dotyczących jakichkolwiek robót budowlanych na tarasie mieszkania nr [...] tj. pkt 2 i 3 decyzji organu I instancji, tym bardziej, że zakres robót budowlanych wykonanych na tym tarasie na wcześniejszym etapie był znaczny. Powstają także wątpliwości co do ewentualnych przyczyn wewnętrznych tego stanu, tym bardziej, iż w dacie sporządzania tej ekspertyzy okna nie miały nawiewników. Zatem, w ocenie Sądu, w sposób kompleksowy nie odniesiono się do ustalenia wszystkich przyczyn ten stanu technicznego budynku, tj. czy istnieją przyczyny wewnętrzne, spowodowane użytkowaniem mieszkania, skoro ujawnione zjawiska nadal występują, szczególnie w okresie zimowym, a latem wysychają. Badanie wilgotności stropu i ścian na potrzeby tej ekspertyzy, we wrześniu 2019 r. wskazało, że są one suche.

Wątpliwości Sądu budzi również to, czy docieplenie ścian przyniesie oczekiwane pozytywne rezultaty, jeżeli w lokalu nr [...] pojawia się wilgoć, w szczególności w okresie zimowych, a latem zanika. Można wnioskować, że pleśń powstaje na skutek niewłaściwego wentylowania pomieszczeń, a w tym zakresie toczy się odrębne postępowanie. Nie rozważono także tego, że uczestniczka postępowania w 2019 r. wymieniła okna, co może również mieć wpływ na niniejszą sprawę (aktualnie dostępne okna są jeszcze bardziej szczelne, co może wpływać na nieprawidłową wentylację, albowiem nawiewniki mogą być zimą zamykane, co powoduje gromadzenie wilgoci w okolicach okien). Zastanawiąjący jest również fakt, że zjawisko występuje jedynie w lokalu nr [...] i to nie tylko od ścian zewnętrznych, ale także od klatki schodowej, gdzie cały budynek jest wykonany w tej samej technologii, tym bardziej w zestawieniu z lokalem bliźniaczym nr [...], gdzie po wykonaniu remontu właściciel mieszkania nie zgłasza żadnych problemów (k. 360 akt organu I instancji), mimo, że taras mieszkania nr [...] (nad mieszkaniem nr [...]) nie był przedmiotem robót budowlanych. Wydaje się zatem konieczne ustalenie zakresu robót budowlanych wykonanych w mieszkaniu bliźniaczym nr [...], które spowodowały ustąpienie niekorzystnych zjawisk, w kontekście nie tylko tego jakie roboty budowlane należy wykonać, ale także tego kto powinien być zobowiązany do ich wykonania i w jakim zakresie. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, że Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do przeglądów okresowych budynku w zakresie stanu technicznego tego obiektu i taki przegląd z 4 sierpnia 2021 r. znajduje się w aktach sprawy, gdzie wskazano na wymagany zakres robót i stopień ich pilności, co powinno być ocenione wspólnie z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym (k. 135 akt organu I instancji).

Te wszystkie podniesione okoliczności wskazują, że ekspertyzy techniczne z 2011 i 2014 r. z uwagi na znaczny upływ czasu oraz wykonanie większości robót budowlanych nimi zaleconych, a także nowe technologie wykonywania robót, jak też dostępnych materiałów budowlanych zdeaktualizowały się w znacznej części, zaś ekspertyza z 2019 r. jest niespójna co do pewnych elementów, co czyni ją w tym zakresie nierzetelną.

Tymczasem organ II instancji nie wyjaśnił dlaczego częściowo dał wiarę dowodowi z ekspertyzy technicznej z 2019 r. posiłkując się w tym zakresie ekspertyzą z 2011 r., poza ogólnymi stwierdzeniami, tym samym nie odnosząc się do szeregu zarzutów kierowanych w stosunku do tego materiału źródłowego, podniesionych w odwołaniu. Podkreślenia wymaga, że obowiązkiem organu odwoławczego jest ustosunkowanie się w uzasadnieniu swojej decyzji do wszystkich żądań, wniosków i zarzutów strony, zwłaszcza zawartych w odwołaniu (por. wyrok NSA z 10 kwietnia 1998 r., II SA 1436/96 oraz WSA w Olsztynie z 21 stycznia 2014 r., II SA/Ol 1124/13 – wszystkie orzeczenia powoływane w wyroku dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zwrócić należy również uwagę, że organ prowadząc postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej powinien przede wszystkim dążyć do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Zgodnie bowiem z art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest do wszechstronnego i wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz oceny okoliczności sprawy na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Ponadto zgodnie z treścią art. 7 k.p.a w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek strony podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego.

Analiza rozstrzygnięcia i stanowiska organów obydwu instancji prowadzi do wniosku, że przyjęły one w sposób bezkrytyczny wnioski zawarte w ekspertyzach technicznych, wybiórczo jest stosując. Tymczasem, jak wynika z przytoczonych wyżej zasad postępowania administracyjnego, organ ma do dyspozycji szereg środków dowodowych, które może przeprowadzić w określonej sprawie. Każdy jednak z dowodów podlega jego ocenie i weryfikacji. Rzeczą oczywistą jest, że organ może uznać prymat poszczególnego dowodu w danej sprawie, uznając go za kluczowy. Z pewnością taki walor mogą mieć wszelkiego rodzaju opinie czy też ekspertyzy specjalistów (biegłych) posiadających specjalistyczną wiedzę w danej dziedzinie. Jednakże i w takim przypadku taki dowód podlega analizie. Ocena zatem wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Wykorzystanie opinii biegłego winno mieć miejsce zgodnie z regułami postępowania dowodowego regulowanymi przepisami Kodeks postępowania administracyjnego i nie może polegać na bezkrytycznym uwzględnieniu sugestii biegłego. Również doktryna wskazuje, że organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Ocenia on swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany tą opinią. Należy pamiętać, że to organ, a nie biegły, decyduje o załatwieniu sprawy. Opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej, ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu (B. Adamiak, J. Borkowski: Kodeks postępowania administracyjnego - Komentarz, 8 wydanie, Warszawa 2006, s. 423 oraz wyrok WSA w Białymstoku z 7 kwietnia 2011 r., II SA/Bk 82/11). W orzecznictwie wskazuje się także, że organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii specjalisty, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach oparł on swoje konkluzje i skontrolować prawidłowość jego rozumowania, w tym skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez stronę zarzutami (por. wyrok WSA w Olsztynie z 21 stycznia 2014 r., II SA/Ol 1124/13). Ekspertyza jako dowód podlega ocenie organu według kryteriów rzetelności, kompletności i przydatności dla stwierdzenia pewnych faktów (vide wyrok WSA w Szczecinie z 24 października 20219 r., II SA/Sz 672/19).

W ocenie Sądu organ powinien był zatem skonfrontować wydaną opinię wraz z zaleceniami w niej zawartymi, z pozostałym materiałem zgromadzonym w sprawie oraz wykonanymi wcześniej robotami budowlanymi, a w zasadzie nieosiągnięciem oczekiwanych rezultatów co do poprawy stanu technicznego mieszkania nr [...], co w sposób jednoznaczny wskazywałoby jednak na konieczność wydania nowej ekspertyzy technicznej, które nie tylko uwzględniałaby aktualny stan techniczny mieszkania nr [...], ale ustalałaby aktualne możliwości rozwiązania tego problemu.

Takich obowiązkowych działań organ zaniechał na gruncie niniejszej sprawy, naruszając tym samym art. 80 k.p.a., nakazujący dokonywać oceny danej okoliczności na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Nie przeprowadził bowiem kompleksowej analizy i oceny tego środka dowodowego. Organy nadzoru budowlanego posiadają wiedzę specjalistyczną z zakresu normowanego prawem budowlanym i choć w pewnych wypadkach nie są w stanie - wykorzystując posiadaną wiedzę i przy użyciu środków, którymi dysponują - rozstrzygnąć powstałych wątpliwości, nie zwalnia to ich z obowiązku merytorycznej i krytycznej oceny stanowiących dowód ekspertyz technicznych, tym bardziej, gdyż wykonane roboty z I etapu nie okazały się wystarczające. Nakazy wynikające z decyzji organów nadzoru budowlanego nie mogą bowiem sprowadzać się do sfery domysłów i przypuszczeń, że wykonane roboty budowlane może okażą się wystarczające, tym bardziej, że dotychczas nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową nakazy nie przyniosły oczekiwanych rezultatów.

Ponadto, w ocenie sądu niewystarczające odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu (i pozostałych pismach procesowych) doprowadziło w sprawie niniejszej do naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. dotyczącego obligatoryjnej części decyzji jaką jest jej uzasadnienie. Organ powinien bowiem w uzasadnieniu wydanej decyzji odnieść się do wypowiedzi zawartych w odwołaniu, jak również do innych twierdzeń i zarzutów podnoszonych w trakcie postępowania. Brak odniesienia się przez organ do podnoszonych zarzutów stanowiło także naruszenie prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji (por. wyrok WSA w Warszawie z 14 kwietnia 2005 r., III SA/Wa 180/05 oraz WSA w Krakowie z 29 czerwca 2022 r., I SA/Kr 320/22 i cyt. tam orzecznictwo). Zaznaczenia w tym miejscu wymaga, że podstawowym celem zasady wyrażonej w art. 11 k.p.a., zwanej również zasadą przekonywania, jest wyjaśnienie stronom przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy. Omawianą zasadę narusza organ w szczególności wówczas, gdy w ogóle nie ustosunkowuje się do twierdzeń, które strona uważa za istotne dla sposobu załatwienia sprawy. U strony bowiem może pojawić się przeświadczenie o tym, że organ lekceważy jej twierdzenia, załatwia sprawy bez uwzględnienia całokształtu ich okoliczności, jest stronniczy i niesprawiedliwy (wyrok NSA z 21 kwietnia 2020 r., II FSK 23/20 i cyt. tam orzecznictwo).

Końcowo wskazać należy, że w ramach kompetencji pracowników organu nadzoru budowlanego konieczne i być może niezbędne będzie również sięgnięcie do dokumentacji projektowej i technicznej budynku celem ustalenia, jak został zrealizowany projekt wentylacji grawitacyjnej (zgodnie z dokumentacją techniczną czy też nie) oraz czy pomiędzy oddaniem budynku do użytkowania a chwilą obecną doszło do ingerencji w elementy wentylacji grawitacyjnej mogące wpłynąć na przepływ powietrza, mimo że jest to przedmiotem odrębnego postępowania. Może bowiem się okazać, że okoliczności na tyle rzutują w niniejszej sprawie, że bez ich sprawdzenia nie da się wydać prawidłowego rozstrzygnięcia. Ustalenia w tym zakresie nie przekraczają ani wiedzy, ani doświadczenia pracowników organu, którzy na co dzień analizują projekty budowlane i dokumentację techniczną obiektów, przeprowadzają kontrole i mają doświadczenie w tym zakresie." (wyrok WSA w Białymstoku z 3 listopada 2023 r., II SA/Bk 650/23). Wadliwe działanie wentylacji w budynku jako całości, przez np. nieprawidłowe działanie fragmentów wentylacji znajdujących się w częściach wspólnych, może skutkować nieprawidłowym ciągiem lub jego brakiem w obrębie poszczególnych lokali. Nie da się zatem oddzielić działania wentylacji w lokalu od systemu wentylacyjnego budynku jako całości. Zdaniem sądu, skoro wspólnota przez tak długi okres czasu nie była w stanie poradzić sobie z zaistniałym problemem i to pomimo podjęcia działań w tym kierunku, to zachodzi uzasadniona wątpliwość co możliwości usunięcia zaistniałych nieprawidłowości w stanie technicznym mieszkania nr [...], bez oceny kwestii wentylacji tego mieszkania.

Rozpoznając sprawę ponownie organ zastosuje się do zaleceń i wytycznych sądu. Dopiero uzupełnione we wskazanym zakresie postępowanie administracyjne poprzez sporządzenie nowej ekspertyzy technicznej oraz przeanalizowanie prawidłowości wentylacji grawitacyjnej, pozwoli organowi na rzetelną analizę przedmiotowej sprawy i podjęcie rozstrzygnięcia w oparciu o pełną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów. Rozstrzygnięcie organ uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji. Zwrot kosztów postępowania sądowego od organu na rzecz strony skarżącej orzeczono w oparciu o art. 200 ww. ustawy. Do kosztów zaliczono wpis sądowy (500 zł), opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł) oraz koszty ustanowienia pełnomocnika z wyboru (480 zł) - na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265).