Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 681/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Dnia 28 lutego 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz Sędziowie: Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 lutego 2024 roku sprawy ze skargi T. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 sierpnia 2023 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga T. K. i W. K. (zwanych dalej "stronami" lub "skarżącymi") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwanego dalej "SKO", "Kolegium" lub "organem II instancji") z dnia 31 sierpnia 2023 r., nr [...]. W decyzji tej uchylono decyzję Burmistrza G. (zwanego dalej "Burmistrzem" lub "organem I instancji") nr [...], znak: [...] z dnia 8 lutego 2023 r. i orzeczono co do istoty poprzez ustalenie warunków zabudowy na rzecz D. P. (zwanego dalej "inwestorem") dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą konstrukcji dachu i nadbudowie budynku gospodarczego wraz ze zmianą konstrukcji dachu wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi na działce nr ew. [...] w M. . Zaskarżona decyzja zapadła w oparciu o poniżej przedstawiony stan faktyczny i prawny.

Z inicjatywy inwestora od 2021 r. toczy się postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Burmistrz już dwukrotnie wydał decyzje w tym przedmiocie, ale SKO za każdym razem uchylało je i przekazywało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ostatnia taka decyzja została wydana w dniu 26 października 2022 r.

Pismem z dnia 16 listopada 2022 r. Burmistrz wezwał inwestora do złożenia wyjaśnień w kwestii zakresu inwestycji, parametrów, sposobu zagospodarowania terenu oraz określenia granic terenu objętego wnioskiem. Inwestor wskazał, że planowana inwestycja będzie zrealizowana na części działki ew. nr [...] w M., gm. G.. Będzie to rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą konstrukcji dachu i nadbudowa budynku gospodarczego wraz ze zmianą konstrukcji dachu wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Dom inwestora ma 65 m2, a chciałby ten budynek rozbudować o kolejne 50 m2, po czym go nadbudować. Pod częścią rozbudowaną inwestor planuje piwnicę. Balkon, taras albo pochylnia schodów mają wykraczać poza linię zabudowy.

W grudniu 2022 r. urbanista sporządził projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Burmistrz przekazał ten projekt do zaopiniowania przez Starostę [...], [...] Zarząd Dróg Wojewódzkich w P. oraz Dyrektora Zarządu Zlewni w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego [...].

Strony wytrwale negowały plany inwestycyjne inwestora. Na zarzuty skierowane do Burmistrza, inwestor odniósł się do wątpliwości podnoszonych przez strony.

Decyzją nr [...] z dnia 8 lutego 2023 r., znak: [...] Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że tylko część działki nr ew. [...] została objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W obszarze analizowanym ustalono, że na jego terenie istnieje zabudowa budynkami mieszkaniowymi (dwukondygnacyjnymi), gospodarczymi i garażowymi. Obszar analizowany został powiększony do długości promienia do łącznej wartości 70 m. Dzięki temu objęto dwie działki, które pozwalają na ustalenie warunków zabudowy. Zestawiono parametry zabudowy istniejącej i wyznaczono wartości średnie, które planowana inwestycja, zdaniem Burmistrza, spełnia. Według organu I instancji, inwestor spełnił wszystkie wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1873 z późn. zm., zwanej dalej "u.p.z.p.").

Strony wniosły odwołanie od decyzji organu I instancji. Zdaniem stron, inwestor nie przedstawił żadnego pisma, z którego wynikałoby, że istnieje możliwość podłączenia jego działki do sieci. Poza tym nikt nie uwzględnił, że sieć wodociągowa, która biegnie pod działką stron, jest tam ulokowana nielegalnie. Strony uważają również, że sama analiza posiada wady, tj. nie określono szerokości elewacji frontowej.

SKO zwróciło się do Burmistrza z prośbą o przygotowanie projektu decyzji administracyjnej, w której cała działka zostanie uwzględniona, zostanie doprecyzowana wysokość budynków garażowych i gospodarczych. Określenie wysokości jako budynki jednokondygnacyjne nie jest spełnieniem wymogu wskazania wysokości budynku.

Burmistrz powiadomił SKO o pozytywnym zaopiniowaniu projektu decyzji przez Dyrektora Zarządu Zlewni w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego [...]. Pozostałe organy nie zajęły stanowiska w ustawowym terminie.

Pismem z dnia 2 maja 2023 r. inwestor zwrócił się do SKO o zmianę kąta nachylenia dachu, tj. poprzez wskazanie przedziału 30-45 stopni, a nie narzucenie kąta 45 stopni. Pismem z dnia 14 czerwca 2023 r. strony wniosły swoje uwagi do sprawy. Podtrzymują to, że nielegalnie posadowiona w ich działce kanalizacja nie może sprawiać, że inwestor spełnia wymaganie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

SKO zleciło Burmistrzowi przygotowanie jeszcze jednego projektu decyzji. Organ II instancji miał tym razem na względzie wskaźnik powierzchni zabudowy.

Decyzją z dnia 31 sierpnia 2023 r., nr [...] Kolegium uchyliło w całości decyzję organu I instancji i orzekło co do istoty sprawy poprzez ustalenie warunków zabudowy dla zaplanowanej inwestycji. Zmiana w stosunku do decyzji organu I instancji polega na wprowadzeniu widełek w zakresie kąta nachylenia dachów obydwóch budynków. W uzasadnieniu decyzji SKO podniosło, że inwestor dopełnił obowiązku zapewnienia dostawy mediów – art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Do akt dołączono umowę z Zakładem Usług Wodnych sp. z o.o. z siedzibą w K., a także umowę kompleksową dla konsumentów od E. S.A. Planowana inwestycja posiada zatem dostęp do niezbędnej infrastruktury. Dalej SKO przeanalizowało wszystkie parametry, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. w kontekście regulacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem").

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, wyznaczono obszar analizowany wokół terenu w odległości 70 m od każdego wierzchołka tego terenu. SKO zdecydowało się na powiększenie obszaru analizowanego, aby objąć nim działkę nr ew. [...], która także jest zabudowa. Obszar analizowany objął zatem łącznie trzy działki, które mogą stanowić determinantę dla wyznaczenia parametrów przyszłej zabudowy. Przeprowadzona na zlecenie Kolegium analiza doprowadziła do następujących wniosków: w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna pośród pól uprawnych; warunek kontynuacji funkcji został więc spełniony.

Jeśli chodzi o parametr wskaźnika zabudowy, SKO podniosło, że pomniejszając każdą działkę o powierzchnię pół uprawnych, wskaźnik ten kształtuje się na poziomie średniej 10,05%. Gdyby uwzględnić kwestię pól, byłoby to 1,16%. Na działce inwestora wskaźnik ten wynosi 17% (bez pól uprawnych z tyłu). Należało nieznacznie powiększyć ten wskaźnik do wartości 22%, gdyż znacząco nie zaburzy to ładu przestrzennego. W obszarze analizowanym nie ma tak dużego budynku. Na działce sąsiedniej, tj. nr ew. [...] budynek mieszkalny ma powierzchnię 131 m2. Inwestor, po rozbudowie, będzie miał obiekt o powierzchni 187 m2.

W przypadku elewacji frontowej, wskaźnik ustalono be zmian. Średnia wartość to 10 m, a tolerancja +/- 20% wpisuje się w ten wskaźnik. Budynek gospodarczy nie będzie rozbudowywany, dlatego nie zmieni się szerokość elewacji frontowej. Inwestor zawnioskował o 10 m szerokości, a więc wpisuje się to w zapadłe rozstrzygnięcie.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej kształtuje się na poziomie średnim dla budynków mieszkalnych – 5,75-7,5 m, a dla budynków gospodarczych – 2,3-3,3 m. Budynki gospodarcze nie mogą jednocześnie stanowić determinanty dla ustalenia omawianego wskaźnika dla budynku gospodarczego na działce inwestora. Jest on większy od wszystkich budynków gospodarczych zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Dlatego też nie kierowano się parametrami budynków gospodarczych w stosunku do nadbudowy budynku gospodarczego na działce inwestora.

Geometria dachu odpowiada zagospodarowaniu zastanemu. W celu dopasowania się do średnich wartości, inwestor zmodyfikował swój wniosek, aby zapewnić widełki co do kąta nachylenia dachu – 30-45 stopni.

Linia zabudowy jest bardzo niejednolita. Dla planowanej inwestycji ustalono linię zabudowy tak jak dla działki nr ew. [...].

SKO stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymagania z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Konstatacja Kolegium jest wywołana również tym, że przepisy rozporządzenia nakazują realizację nowych obiektów według wskaźników średnich. W niniejszej sprawie nie ma nowej zabudowy. Chodzi bowiem o rozbudowę, nadbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego oraz nadbudowę budynku gospodarczego. Nie będzie budowany żaden nowy obiekt.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, SKO podniosło, że ustalenie warunków zabudowy nie wymaga zgody osób trzecich. Żaden przepis prawa tego nie wymaga. Wbrew temu co twierdzą strony, inwestor przedstawił umowę z podmiotem obsługującym kanalizację wodociągową. Niejasny stan prawny powstałej sieci nie ma żadnego znaczenia dla zapadłego rozstrzygnięcia. Również i tutaj nie wymaga się, aby to zagadnienie było uregulowane dla kwestii ustalenia warunków zabudowy. Podkreśla to również kwestia ewentualności istnienia sieci. Nie ma przecież obowiązku, aby w momencie ustalania warunków zabudowy taka sieć istniała. Wystarczy zapewnienie właściwego operatora, że takie przyłączenie zostanie wykonane. SKO dysponowało kompletnym materiałem, aby samemu rozstrzygnąć sprawę co do istoty.

Skarżący, działając samodzielnie, wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, kwestionując decyzję organu II instancji w całości. Podniesiono zarzut naruszenia:

1) art. 7, art. 77, art. 80, art. 8, art. 9, art. 11 i inne ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775, zwanej dalej "k.p.a."), tj. naruszenie polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego załatwienia sprawy; naruszenie polegające na niewyczerpującym zebraniu całego materiału dowodowego i jego rozpatrzenie wbrew ciążącemu na organie II instancji obowiązku w tym zakresie; naruszenie poprzez brak pogłębiania zaufania obywatela do organów administracji publicznej, naruszenie poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek orzekania co do istoty sprawy bez uprzedniego wyegzekwowania wcześniejszych wezwań od organu I instancji rzekomo niezbędnych jako materiał dowodowy;

2) art. 64 ust. 1, 2 i 4, art. 32, art. 51 pkt 4 oraz art. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie prawa własności, zasady państwa prawa, bezpieczeństwa prawnego oraz sprawiedliwości społecznej.

W oparciu o ww. zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący skoncentrowali się na zagadnieniu prawa własności do swojej działki, w której nielegalnie ma być położona sieć kanalizacji wodociągowej. To zaś, ich zdaniem, wyklucza możliwość uznania, że inwestor spełnił wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Organ II instancji podtrzymał stanowisko, jakie zajął w zaskarżonej decyzji.

W kolejnych pismach procesowych skarżący uzupełniali swoje stanowisko, jednakże podtrzymują to, że stwierdzenie o dostępie do sieci przez działkę inwestora jest niedopuszczalne. Skarżący wnieśli także o zwrot kosztów postępowania sądowego.

Postanowieniem z dnia 13 grudnia 2023 r. o sygn. akt II SA/Po [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępnie należy zwrócić uwagę, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie art. 15zzs4 ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1327 z późn. zm.). Zgodnie z powołanym przepisem: "W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania tego z nich, który obowiązywał jako ostatni, wojewódzkie sądy administracyjne i Naczelny Sąd Administracyjny mogą rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, chyba że strona lub uczestnik postępowania wniosą o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Wniosek strony lub uczestnika postępowania wiąże sąd". W związku z tym, zarządzeniem z dnia 31 stycznia 2024 r. Zastępca Przewodniczącej Wydziału II tut. Sądu skierowała sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 lutego 2024 r.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują kontrolę nad działalnością administracji publicznej przyjmując, jako kryterium kontroli zgodność z prawem. Kognicja sądów administracyjnych obejmuje m.in. sądową kontrolę decyzji administracyjnych (art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm., zwanej dalej "p.p.s.a."]). Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., w zakresie realizowanej kontroli, Sąd nie jest związany zarzutami podniesionymi w skardze, w związku z czym nie wyznaczają one kierunku analizy podejmowanej przez Sąd. Innymi słowy, Sąd jest zobowiązany do wzięcia pod uwagę wszelkich okoliczności sprawy mających wpływ na wynik sprawy, również tych, których strona skarżąca nie podniosła w skardze.

Przedmiotem skargi jest ocena zgodności z prawem reformatoryjnej decyzji SKO w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W wyniku przeprowadzonej kontroli sądowej, Sąd doszedł do przekonania o tym, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Twierdzenie Sądu wynika z poniższej argumentacji.

Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia niniejszej sprawy są przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Decyzję o warunkach zabudowy można wydać wyłącznie w sytuacji, gdy inwestor zamierza zrealizować zaplanowaną przez siebie inwestycję, a na terenie działki inwestycyjnej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taka decyzja może zostać wydana wyłącznie, gdy planowana inwestycja spełnia kumulatywnie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jeżeli więc inwestycja nie spełni choćby jednej przesłanki, decyzja taka nie może zostać wydana, a organ administracji publicznej jest zobowiązany odmówić ustalenia warunków zabudowy, chyba że inwestor odpowiednio zmodyfikuje swój wniosek.

Istota sporu, jaki zaistniał między skarżącymi a SKO koncentruje się na zagadnieniu uzbrojenia działki inwestora w sieć kanalizacji wodociągowej. Bezsprzecznie, sieć instalacji wodociągowej przebiega przez działkę skarżących i łączy się z działką inwestora w zakresie jego domostwa, które ma zostać rozbudowane, nadbudowane oraz przebudowane. Skarżący czynią z tego faktu główny zarzut wobec decyzji SKO, co miałoby, ich zdaniem, determinować wadliwość zaskarżonej decyzji. Sąd w składzie orzekającym nie podziela tego argumentu.

Przesłanki niezbędne do ustalenia warunków zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Powołany przepis w całości stanowi: "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu".

Jedyna kwestia związana z uzbrojeniem działki inwestycyjnej, jaka została uregulowana w przepisach u.p.z.p. dotyczy tylko zaprojektowania (a więc gdy nie ma jeszcze żadnej instalacji wybudowanej) albo istnienia sieci (gdy już jest wybudowana). Ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie traktuje w żadnym zakresie o kwestii legalności posadowienia sieci (jeżeli istnieje), ani o kwestii tego, czy zostanie ona dopiero pobudowana. Tym bardziej powołany przepis nie reguluje prawa własności, a w związku z tym, ta kwestia, która jest przedmiotem skargi, nie może być wzięta pod uwagę w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W orzecznictwie podnosi się, że skoro inwestor nie musi mieć tytułu prawnego do żadnej nieruchomości, a mimo to może ubiegać się o ustalenie warunków zabudowy, to nie trzeba oczekiwać od niego, aby przedstawiono aktualne zapewnienia co do lokalizacji sieci (zob. wyrok NSA z dnia: 23 listopada 2021 r., sygn. akt II OSK 4041/19, 11 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 2236/17, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych [zwanej dalej "CBOSA"] na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro ustawodawca nie uzależnia ustalenia warunków zabudowy od prawa własności do jakiejkolwiek działki, to nie sposób stwierdzić, że istnienie sieci kanalizacji wodociągowej stanowi przeszkodę w wydaniu zaskarżonej decyzji Tym bardziej nie jest istotna kwestia pobudowania sieci. Kwestia legalności sieci może być przedmiotem zainteresowania innego organu administracji publicznej – właściwego organu nadzoru budowlanego, jednakże ocena tejże legalności byłaby podejmowana w osobnym postępowaniu administracyjnym. To zaś mogłoby następnie wpływać na uzyskanie przez inwestora pozwolenia na rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę swoich zabudowań. W tym postępowaniu, kwestia własnościowa sieci wodociągowej jest irrelewantna dla ustalenia warunków zabudowy, co stanowi etap początkowy w procesie inwestycyjno-budowlanym. W tej sytuacji byłoby zbyt rygorystyczne oczekiwać, że sprawa własności powinna być już uregulowana, skoro ustawodawca dopuszcza także istnienie przyszłej sieci wodociągowej (A. Despot-Mładanowicz, Komentarz do art. 61 [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, pod red. A. Plucińskiej-Filipowicz i M. Wierzbowskiego, LEX/el. 2021). Skoro ustawodawca "milczy" w zakresie kwestii własności sieci, czy też jej legalności i nie wiąże z tym przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to należy stwierdzić, że zagadnienie sporne tak silnie akcentowane przez skarżących, jest nieistotne w niniejszej sprawie. Z tego też względu zarzut naruszenia 64 ust. 1, 2 i 4, art. 32, art. 51 pkt 4 oraz art. 2 Konstytucji RP był nieuzasadniony. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa własności, gdyż sam ustawodawca stwierdził, że decyzja o warunkach zabudowy, a więc i wszystko co się z nią wiąże, nie rodzi tytułu prawnego do nieruchomości, a tym bardziej nie daje podstaw do rozpoczęcia prowadzenia robót budowlanych (zob. art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Wbrew temu, co twierdzą skarżący, inwestor posiada, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., umowy zawarte z dostawcami mediów, w tym wody (zob. k. [...] i [...] akt administracyjnych organu II instancji). Skoro dostawcy mediów zadeklarowali to, że są w stanie zaopatrzyć działkę inwestora w swoje media, warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. uważa się za spełniony.

Kierując się wspomnianym art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd postanowił przeprowadzić analizę wszelkich innych zagadnień, które mogłyby mieć wpływ trafność zaskarżonej decyzji. Sąd zwrócił przede wszystkim uwagę na to, w jaki sposób zostały zastosowane przepisy rozporządzenia. Również w tym zakresie należy stwierdzić, że organ II instancji wydał trafne rozstrzygnięcie. W pierwszej kolejności należy poczynić uwagę wstępną, że przez "nową zabudowę i zagospodarowanie terenu", o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, należy również rozumieć planowaną nadbudowę lub rozbudowę istniejącego obiektu budowlanego, a nie wyłącznie nową zabudowę i nowe zagospodarowanie terenu (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 21 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 74/17, dostępny w CBOSA). Zasadne zatem było procedowanie wniosku inwestora, który to wniosek obejmuje rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę budynku mieszkalnego oraz nadbudowę budynku gospodarczego.

Zauważyć należy to, że SKO zasadnie "zmodyfikowało" decyzję organu I instancji, gdyż należało uwzględnić trzecią działkę, jaka znajdowała się w obszarze analizowanym, co ewidentnie pominięto w administracyjnym postępowaniu rozpoznawczym. Sąd w składzie orzekającym stwierdził, że sporządzona na zlecenie SKO analiza cech i funkcji zagospodarowania terenu została przeprowadzona w prawidłowy sposób. SKO zasadnie zastosowało przepisy u.p.z.p. jak i rozporządzenia w brzmieniu sprzed dnia 3 stycznia 2022 r., gdyż tak stanowi art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustaw regulujących przygotowanie i realizację kluczowych inwestycji w zakresie strategicznej infrastruktury energetycznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 922).

Ze sporządzonej analizy wynika, co także znalazło swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że dla znalezienia determinanty wyznaczającej standardy ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, uzasadnione było po pierwsze, poszerzenie tegoż obszaru, a po drugie, przyjęcie parametrów o wartościach odstępujących od wartości średnich (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 565/22, dostępny w CBOSA). SKO wyjaśniło, że dla zapewnienia ładu przestrzennego przejawiającego się w parametrach zbliżonych do zabudowy zastanej w obszarze analizowanym, wymagane jest zastosowanie odstępstw od wartości średnich. Organ II instancji umotywował to tym, że tylko rozmiar działki inwestycyjnej stanowi przesłankę zaniżenia parametrów. Nie dałoby się zrealizować zaplanowanej inwestycji pozostając przy wartościach średnich parametrów zabudowy, ponieważ powierzchnia działki uniemożliwiłaby to przyjęcie takich parametrów, jakie mają budynki w obszarze analizowanym, a zlokalizowane na niewspółmiernie mniejszych działkach. Zasadne jest w tym miejscu zachowanie proporcji zabudowy zaplanowanej do istniejącej, a to właśnie uzasadniało odstąpienie od wartości średnich.

Organ II instancji zasadnie powiększył obszar analizowany, czym nie naruszył § 3 ust. 2 rozporządzenia. Dla znalezienia drugiej działki do przeanalizowania parametrów zabudowy istniejącej i lepszego dobrania danych do analizy, zasadne było powiększenie promienia obszaru o 20 m, aby objąć na zachodzie działkę zabudowaną. Z kolei poprawiając analizę po działaniu Burmistrza, SKO uwzględniło jeszcze działkę nr ew. [...].

Zdaniem Sądu w składzie orzekającym, SKO nie naruszyło § 4 ust. 4 rozporządzenia. Respektując prawo do zabudowy własnej nieruchomości, Kolegium wyznaczyło linię zabudowy w oparciu o linię zabudowy znajdującej się na działce nr ew. [...]. Inwestor planuje wykonać schody, które miałyby wykraczać poza obecną linię zabudowy swojego budynku mieszkalnego, a więc zasadnym było odniesienie się do działki nr ew. [...]. Poza tym, inwestor nie planuje rozbudowy w kierunku drogi publicznej.

Nie doszło do naruszenia pozostałych przepisów rozporządzenia. Wszystkie działki objęte analizą są zdecydowanie mniejsze od działki inwestora. Z tego względu, chcąc uzyskać parametry zbliżone do zabudowy istniejącej, należy odstąpić od wartości średnich, o których mowa w § 5 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia. Kolegium wykazało zatem przesłankę uzasadniającą odstąpienie od wartości średnich, co stanowi warunek sine qua non dla możliwości zaaprobowania takiej decyzji.

W ocenie Sądu, nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77, art. 80, art. 8, art. 9, art. 11 i innych k.p.a. Kolegium podjęło się przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego według przepisu art. 136 k.p.a. Organ II instancji zlecił przeprowadzenie kompleksowej analizy obszaru analizowanego pod względem cech i funkcji zagospodarowania terenu. Uwzględnił więcej, niż zrobił to organ I instancji, dlatego nie sposób stwierdzić, że istnieją jakiekolwiek braki w zgromadzonym materiale dowodowym. Co więcej, Kolegium wyjaśniło dlaczego zastosowało odstępstwa od wartości średnich, a przede wszystkim, ustosunkował się do najbardziej istotnej dla skarżących kwestii, tj. do zagadnienia uzbrojenia działki inwestora. Tym samym SKO odpowiedziało na zarzuty przedstawione w odwołaniu. Sąd nie dopatrzył się naruszenia jakiegokolwiek z powołanych przepisów.

Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania o niezasadności zarzutów podniesionych w skardze i jej samej. Kierując się wspomnianym już art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie znalazł żadnych przesłanek, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji lub decyzji organu I instancji. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę, o czym orzeczono w sentencji wyroku.