Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 49/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1,  ust. 3,  art. 130,  art. 157
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie, Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Wojciech Gapiński, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi C. W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 6 listopada 2023 r. nr NWXIV.7581.2.31.2023 w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Ostateczną decyzją z dnia 7 grudnia 2020 r. nr [...], Prezydent Miasta K., działając między innymi na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm. – dalej zwanej u.g.n.) zatwierdził podział nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr 1, stanowiącej własność C. W. (dalej zwanego skarżącym). W wyniku podziału powstała między innymi działka nr 2 o pow. 0,0223 ha, która, jak wynika z treści ww. decyzji, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic [...], [...] i [...] w K. - część zachodnia, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z [...] r. nr [...], znajduje się na terenie oznaczonym symbolem KDX przeznaczonym pod publiczny ciąg pieszo-jezdny i po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej przeszła na własność Miasta K..

Prezydent Miasta K. decyzją z 18 września 2023 r. nr [...], po rozpatrzeniu wniosku skarżącego ustalił na jego rzecz odszkodowanie w kwocie 92.456,00 zł z tytułu utraty prawa własności wskazanej powyżej nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr 2 o pow. 223 m2, objętej obecnie księgą wieczystą [...], wydzielonej pod publiczny ciąg pieszo-jezdny. W tej samej decyzji zobowiązano Miasto K. do wypłaty ustalonego odszkodowania.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił, że przyznane odszkodowanie jest zbyt niskie, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę jego ustalenia. Wskazał, że działka nr 1, z której wydzielono działkę nr 2 miała przeznaczenie mieszane (U2, KDX i zieleń urządzona), co nie zostało uwzględnione w procesie wyceny oraz że pozostałe działki powstałe w wyniku jej podziału (nr 3 i nr 4) zostały sprzedane za kwoty znacznie wyższe niż ustalona zaskarżoną decyzją. Skarżący załączył operat szacunkowy sporządzony

[...] maja 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D.P. i prezentowany przez niego wcześniej, w toku postępowania, wskazując, że określona nim wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za pozostałe działki powstałe z podziału oraz za działki z nimi sąsiadujące.

Wojewoda Śląski zaskarżoną obecnie decyzją utrzymał jednak w mocy decyzję organu I instancji. Podał, że w operacie szacunkowym z [...] maja 2023 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A.R. (uprawnienia nr [...]) wartość rynkową gruntu określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, obejmując badaniem rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi na terenie wybranych miast województwa śląskiego, w okresie 3 lat przed sporządzeniem wyceny. Po uwzględnieniu stosownych poprawek biegła określiła wartość prawa własności szacowanego gruntu, wyjaśniając jednocześnie, że w wyniku analizy bazy transakcyjnej stwierdzono, że na przestrzeni badanego okresu, zmiany jednostkowych cen transakcyjnych nie zależały od daty transakcji. W tej sytuacji "warunek uwzględnienia w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, poprzez pozostawienie cen transakcyjnych w ich nominalnych kwotach uznano za spełniony " (str. 15). Biegła wyjaśniła dodatkowo, że z uwagi na brzmienie art. 130 ust. 1 u.g.n., w procesie wyceny uwzględniono stan (w tym przeznaczenie) działki nr 2 w dacie wydania decyzji podziałowej oraz z uwagi na tożsamość celu przejęcia tej działki i jej przeznaczenia nie mogła w wycenie znaleźć zastosowania zasada korzyści. Zwróciła również uwagę, że do porównań przyjęło transakcje dotyczące nieruchomości położonych w miejscowościach o wysokim (podobnie jak K.) stopniu zurbanizowania, zaś różnice pomiędzy nimi oraz nieruchomością wycenianą zostały skorygowane stosownymi współczynnikami (pismo z 20 czerwca 2023 r.).

Następnie organ odwoławczy przywołał znajdujące w sprawie zastosowanie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 - dalej zwanego Rozporządzeniem z 21 września 2004 r.) oraz wskazał na przeznaczenie działki nr 2 w uchwale Rady Miasta K. z [...] r. W tym kontekście jako prawidłową ocenił dokonaną wycenę przedmiotowej działki w oparciu o rynek nieruchomości drogowych, a także brak zastosowania zasady korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n. Wojewoda zwrócił przy tym uwagę, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo zawiera on ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory.

Organ odwoławczy wskazał, że nie mógł zatem zostać uznany za prawidłowy operat przedłożony przez skarżącego, w którym wyceny przejętej działki dokonano (z uwagi na mieszane przeznaczenie działki nr 1) w oparciu o rynek nieruchomości przeznaczonych pod usługi, stosując do jej części przeznaczonej pod zieleń procedurę przewidzianą w § 45 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Ponadto, wskazał, że w świetle regulacji art. 156 ust. 3 u.g.n. niedopuszczalne było wykorzystanie tego operatu jako środka dowodowego, gdyż został sporządzony

[...] maja 2021r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący, reprezentowany przez adwokata, podniósł zarzuty naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 21 ust. 1 Konstytucji RP poprzez ustalenie rażąco niesłusznego odszkodowania za przejętą nieruchomość,

- art. 134 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie dla ustalenia podstawy odszkodowania wartości nierynkowej, opartej o nieaktualne ceny w obrocie nieruchomościami,

- art. 153 u.g.n. poprzez zaakceptowanie zastosowania podejścia porównawczego nieruchomościami drogowymi, podczas gdy jest ono możliwe do zastosowanie jedynie wtedy, gdy znane są ich ceny i cechy w stosunku do nieruchomości wycenianej, w sytuacji gdy takich nieruchomości podobnych nie było, a w konsekwencji zastosowano ww. podejście do cen i cech nieruchomości niepodobnych,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i zaakceptowanie przyjęcia jako nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości nieporównywalnych pod względem położenia i powierzchni i ewentualnie innych cech, których ustalenie pominięto,

- § 4 i § 36 ust. 4 Rozporządzenia z 21 września 2004 r. w związku z § 85 ust. 1 i § 86 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) poprzez oparcie wyceny w podejściu porównawczym metodą porównywania parami o nieruchomości drogowe niepodobne, podczas gdy z powodu braku nieruchomości drogowych podobnych przyjąć należało do porównań nieruchomości podobne do nieruchomości przyległych do wycenianej.

W skardze zawarto ponadto zarzuty naruszenia przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77, art. 80 i art. 81 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego w wyniku bezkrytycznego przyjęcia opinii biegłego w formie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. R., nieprawidłowej jego oceny, braku jego weryfikacji, braku ustosunkowania się do konkretnych zarzutów strony do tegoż operatu zarówno w I jak i w II instancji,

- art. 79 § 2 k.p.a. w zw. 89 ust. 2 k.p.a w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronie czynnego udziału w sprawie w wyniku nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego celem umożliwienia wyjaśnienia zastrzeżeń strony do sporządzonego operatu w formie bezpośredniej lub pośredniej poprzez zadawanie pytań rzeczoznawcy i udzieleniu przez niego na nie w sposób bezpośredni odpowiedzi, podczas gdy okoliczności tego wymagały celem prawidłowego ustalenia stanu faktycznego,

- art. 11 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przesłanek podjętej decyzji w zakresie zarzutów podnoszonych przez stronę w odwołaniu, w szczególności brak rzetelnego merytorycznego odniesienia się do konkretnych zarzutów i uwag podnoszonych przez stronę w stosunku do opinii biegłego.

Jednocześnie w skardze zawarto wniosek o dopuszczenie dowodów z załączonych do skargi dokumentów (m.in. operatu szacunkowego z [...] grudnia2023 r.) i zmianę zaskarżonej decyzji poprzez ustalenie odszkodowania w kwocie 295.123,00 zł. Względnie pełnomocnik skarżącego zwrócił się o uchylenie decyzji organów obu instancji. Nadto, wystąpił o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi przedstawiona została argumentacja na poparcie podniesionych zarzutów. Wskazano m.in., że operat szacunkowy z [...] maja 2021r. nie był aktualny w dacie wydania decyzji wyłącznie z winy organu, który prowadził postępowanie ponad 2 lata, a ponadto nie potwierdził aktualności ww. opinii o wartości nieruchomości, mimo że mógł to uczynić w dacie sporządzenia operatu z [...] maja 2023 r. W ocenie pełnomocnika skarżącego w operacie z [...] maja 2023 r. błędnie uznano, że nieruchomości przyjęte do porównań są podobne do nieruchomości wycenianej oraz, że możliwe jest dokonanie wyceny w oparciu o rynek nieruchomości drogowych, a także, iż nie zachodzi konieczność korygowania cen z uwagi na upływ czasu. Na poparcie swojego stanowiska pełnomocnik skarżącego przedłożył m.in. sporządzony przez biegłą w dniu [...] grudnia2023 r. operat szacunkowy, w którym wartość szacowanej nieruchomości określono na kwotę 295.123,00 zł (1.323,42 zł za 1 m2), zaś trend czasowy ustalono na poziomie 14,284 % rocznie.

Reasumując pełnomocnik skarżącego stwierdził, że zaskarżona decyzja nie może się ostać, gdyż narusza konstytucyjne prawa skarżącego do słusznego i rynkowego odszkodowania, a wydana została w oparciu o niezweryfikowany i kwestionowany, nieprawidłowy operat szacunkowy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnił, że zarówno w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. (nieaktulanym w dacie wydania decyzji), jak i z [...] grudnia2023 r. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny działki nr 2 przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę usługowo-handlową. Zastosowanej procedury szacowania nie można natomiast uznać za zgodną z przepisami regulującymi kwestię ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 98 u.g.n.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny prawidłowości operatu szacunkowego, w oparciu o który organy określiły wysokość przyznanego skarżącemu odszkodowania za działkę numer 2 o powierzchni 0,0223 ha. Działka ta powstała w drodze podziału nieruchomości skarżącego, oznaczonej jako działka 1 o powierzchni 0,1868 ha, zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 7 grudnia 2020 r. nr [...] i z mocy prawa przeszła na własność Miasta K..

Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Właśnie w oparciu o ten przepis działka nr 2 jako że jest zlokalizowana na terenie o przeznaczeniu: publiczny ciąg pieszo-jezdny (symbol planu – 11KDX) na mocy wskazanej powyżej decyzji podziałowej przeszła na własność Miasta K..

W myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy rozdział 5 u.g.n. Podstawowe znaczenie ma tutaj art. 130 u.g.n. z którego wynika, że gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. to wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zaś po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

W stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji szczegółowe zasady wyceny nieruchomości regulowało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej: "Rozporządzenie z 21 września 2004 r."). Obecnie powyższe rozporządzenie utraciło moc i zostało zastąpione Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832). Jednak badając legalność zaskarżonej decyzji oraz oceniając operat szacunkowy stanowiący podstawę jej wydania pod uwagę należało brać przepisy wykonawcze obowiązujące w dacie sporządzenia operatu (wynika to z przepisów przejściowych nowego rozporządzenia - § 85 nowego rozporządzenia.)

W związku z tym należy wskazać, że stosownie do § 55 ust. 2 Rozporządzenia z 21 września 2004 r. operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36 tego rozporządzenia. Dla rozstrzygnięcia sporu, jaki zaistniał w niniejszej kluczowe znaczenie ma właściwe odczytanie treści normy prawnej wynikającej z tego przepisy.

Najpierw jednak zaakcentować należy, że wyceniana działka nr 2 o powierzchni 0,0223 ha powstała w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek skarżącego. Decyzja zatwierdzająca podział z dnia 7 grudnia 2020r. realizowała zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar położony w rejonie ulic: [...], [...] i [...] w K. – część zachodnia (uchwała Rady Miasta K. z dnia [...] r. nr [...] – Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego z [...]r. poz. [...]). Działka będąca przedmiotem wyceny została wydzielona pod publiczny ciąg pieszo-jezdny w rejonie ul. [...]. W dacie wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości tj. w dniu 7 grudnia 2020 r. działka nr 2, obręb . [...] znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem: 11KDX – "Teren o przeznaczeniu podstawowym – publiczny ciąg pieszo-jezdny o szerokości w liniach rozgraniczający 10 m." W związku z tym przy ustalaniu wartości rynkowej tej działki należało wziąć pod uwagę jej drogowe przeznaczenie. Z tego też względu przy wycenie spornej nieruchomości zastosowanie znajdował wspomniany wyżej § 36 Rozporządzenia z 21 września 2004 r., w tym w szczególności ust. 4 i ust. 6 pkt 2 tego przepisu rozporządzenia. W tym miejscu należy wskazać, że przepisy § 36 Rozporządzenia z 21 września 2004 r. kompleksowo regulują kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Mają one zatem charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości, w tym w szczególności do art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. (por. wyroki NSA z dnia 9 lutego 2017 r. I OSK 823/15 oraz z dnia 20 września 2019 r. I OSK 538/19).

Stosownie do § 36 ust. 4 Rozporządzenia z 21 września 2004 r. w związku z § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia, w przypadku ustalenia odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, punktem wyjścia jest zatem porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero w razie braku wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji możliwe jest dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiązałaby się bowiem z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania (por. wyrok NSA z dnia 23 września 2010 r., I OSK 1548/09).

Odnosząc powyższe uwagi do spornego operatu szacunkowego należy wskazać, że w operacie tym prawidłowo określono stan i przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości. Prawidłowo także wskazano podstawy prawne wyceny. Rzeczoznawca majątkowy w operacie dokonał analizy i scharakteryzował rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz przeprowadził analizę transakcji z uwzględnieniem rodzaju i obszaru rynku.

Wbrew stanowisku skarżącego w kontrolowanej sprawie w operacie szacunkowym prawidłowo sięgnięto do dostępnych transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne.

Stanowisko skarżącego, sprowadzające się do tego, że w świetle § 36 ust. 4 Rozporządzenia w realiach rozpoznawanej sprawy wartość odszkodowania powinna być ustalana na podstawie wartości rynkowej odpowiadającej wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości przyległych do wycenianej, jest nieprawidłowe. Na temat tego jak należy rozumieć § 36 ust. 4 Rozporządzenia wielokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne, w tym Naczelny Sąd Administracyjny. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 23 maja 2023 r. sygn. I OSK 870/23. "Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.". Sąd w składzie rozpoznającym obecną sprawę nie znajduje żadnych powodów do tego aby, wskazany powyżej przepis rozumieć inaczej, niż wyżej wskazano.

Podkreślić należy, że w sytuacji, gdy operat szacunkowy jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jego podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z dnia 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organy prowadzące postępowanie administracyjne lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z dnia 1 lutego 2017r., I OSK 721/15). Taka zaś sytuacja zdaniem Sądu nie zachodzi w realiach rozpoznawanej sprawy.

W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego, która stanowiła podstawę ustalenia spornego odszkodowania, odpowiada prawu. Zdaniem Sądu operat szacunkowy sporządzony został przez ww. rzeczoznawcę zgodnie z obowiązującymi wymogami formalnymi, zaś zarzuty skarżącego, przedstawiane w postępowaniu administracyjnym, jak również w skardze, mają charakter jedynie polemiczny. Jak już wskazano, w przypadku oceny operatu szacunkowego, zakres jego oceny jest ograniczony. Operat szacunkowy stanowi bowiem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tymczasem ani organ administracji ustalający drodze decyzji wysokość odszkodowania, ani następnie sąd administracyjny, nie posiadają wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, dlatego też mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Odnotowania wymaga, że w toku postępowania przed organem I instancji autor opinii stanowiącej podstawę do ustalenia spornego odszkodowania ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez skarżącego i uznając jego stanowisko za nieuzasadnione podtrzymał ustaloną w opinii wycenę. Wbrew skarżącemu nie można przy tym czynić zarzutów organowi I instancji, że w uzasadnieniu decyzji nie odniósł się dodatkowo do tych zarzutów i nie poddał ich analizie. Skoro bowiem biegły w oparciu o posiadane wiadomości specjalne podtrzymał wcześniejsze stanowisko, to nie było potrzeby aby organ, który przecież nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, osobno wykazywał, że stanowisko biegłego jest prawidłowe.

Uwzględniając, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych należy, zaakcentować, że w tym zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. Wyłącznie zatem w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych można podważyć tę warstwę operatu, która opiera się na wiadomościach specjalnych (por. wyroki NSA z: 5 września 2009 r., I OSK 2085/11; 8 maja 2013 r., I OSK 2138/11; 5 lutego 2014 r., I OSK 1612/12; 31 lipca 2019 r. I OSK 1906/17; 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18, 1 grudnia 2021 r., sygn. I OSK 6/19). Tymczasem skarżący nie skorzystał z trybu zakreślonego w art. 157 u.g.n. Weryfikacji operatu w tym trybie nie można zastępować poprzez przedłożenie organowi operatu dotyczącego tej samej nieruchomości sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Sprzeciwia się temu wyraźnie art. 157 ust. 2 u.g.n. Z przepisu tego wynika, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego, który w ramach toczącego się postępowania administracyjnego został sporządzony na zlecenie prowadzącego to postępowanie organu. Już z tego powodu nie mogły odnieść żadnego skutku podejmowane przez skarżącego zabiegi zmierzające do podważenia sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu polegające na przedstawieniu operatu sporządzonego przez innego biegłego i to bez względu na wynikającą z porównania tych operatów znaczną różnicę w wycenie spornej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego Sąd nie mógł przeprowadzić wnioskowanego przez stronę dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżącego przez biegłą sądową rzeczoznawcę majątkowego D.P. (operat z dnia [...] grudnia2023 r.). Sprzeciwia się bowiem temu art. 106 § 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Na gruncie tego uregulowania "opinia biegłego" nie mogła być dopuszczona w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, gdyż stanowiłoby to obejście prawa, tj. art. 106 § 3 p.p.s.a., który zezwala na przeprowadzenie przed sądem administracyjnym tylko dowodu z dokumentu. Tymczasem jakakolwiek "opinia biegłego" czy to prywatna, czy sądowa, jest dowodem z osobowego źródła dowodowego - biegłego. (zob. wyrok NSA z 12 marca 2024 r., sygn. II FSK 2025/23)

Zarówno w postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak i we wszystkich polskich procedurach prawnych dowód z opinii biegłego jest innym - odrębnym dowodem od dowodu z dokumentów (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 7 grudnia 2023 r. sygn. II SA/Gl 518/23). Wskazany powyżej przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. stanął również na przeszkodzie przeprowadzeniu dowodu z kopii aktów notarialnych wskazanych w skardze. Dotyczyły one nieruchomości o innym przeznaczeniu (lub tylko częściowo zbieżnym z przeznaczeniem nieruchomości), za którą ustalono sporne odszkodowanie.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że zarówno decyzja organu odwoławczego, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, są zgodne z prawem, a tym samym podnoszone w skardze zarzuty nie mogły być uznane za zasadne. Orzekające w sprawie organy dokonały bowiem prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy u.g.n.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej p.p.s.a.) Sąd skargę oddalił.

Na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, a to w związku z wnioskiem organu i brakiem żądania skarżącego reprezentowanego przez profesjonalnego pełnomocnika o skierowanie sprawy do rozpoznania na rozprawie.

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.