Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 504/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4,  art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Alicja Palus (sprawozdawca) Protokolant: Asystent sędziego Andżelika Abramowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 listopada 2017 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tzw. renty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. (Nr [...]), wydaną po wcześniejszym uchyleniu przez organ odwoławczy decyzji podjętej poprzednio w tej sprawie z jednoczesnym jej przekazaniem do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, Wójt Gminy [...] działając na podstawie: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.) § 18 pkt 2 uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] (Dz. Urz. Województwa D. z dnia [...] października 2014 r. poz. 4078), art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.) oraz art. 104 i art. 107 kodeksu postępowania administracyjnego, orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej (tzw. renty planistycznej) w wysokości 7.140,00 zł (słownie złotych: siedem tysięcy sto czterdzieści, 00/100) na rzecz E. P. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...] o powierzchni [...] ha i działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz udziału [...] części w działce nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie wsi [...] – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...].

W osnowie decyzji (w punktach 2-5) organ orzekający przedstawił także sposób wyliczenia opłaty za działki gruntu nr [...] i nr [...] oraz udziały w działce nr [...], wskazując w każdym przypadku, że w celu naliczenia opłaty planistycznej przyjęto wartość nieruchomości z okresu luki planistycznej, ponieważ odzwierciedla wartość oraz stan użytkowania i wykorzystania nieruchomości z okresu obowiązywania nieaktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, który wygasł w dniu [...] grudnia 2003 r., a ponadto (w punkcie 6) pouczył o trybie uiszczenia ustalonej opłaty na podany numer rachunku bankowego Gminy [...].

W obszernym uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy [...] przedstawił szczegółowo podstawy przyjętej w sprawie oceny oraz ustalonej wysokości przedmiotowej opłaty.

Z uzasadnienia wynika, że zdaniem organu orzekającego wobec ustalonych okoliczności faktycznych i obowiązującego stanu prawnego nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwołał się przy tym do zgromadzonego w sprawie materiału oraz do oceny sporządzonych operatów szacunkowych, które wskazują, że w okresie przed wejściem w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe nieruchomości były użytkowane jako grunty orne. Taki sam sposób wykorzystywania tych nieruchomości istniał w okresie obowiązywania ogólnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] obowiązującego do dnia [...] grudnia 2003 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu przedmiotowe nieruchomości stanowiły pola uprawne oznaczone symbolem RP.

Ten sposób użytkowania został potwierdzony znajdującymi się w aktach sprawy wyrysami z ortofotomapy, a przeznaczenie podstawowe przedmiotowych nieruchomości, umożliwiające lokalizację zabudowy mieszkaniowej zostało zmienione w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...].

Organ podał jednocześnie, że zgodnie z § 18 pkt 2 opisanej powyżej uchwały planistycznej wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Ponadto Wójt Gminy [...] wyjaśnił w uzasadnieniu, że rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przedmiotowych nieruchomości uwzględniając dla terenu fakt występowania tzw. luki planistycznej przy zastosowaniu art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości, tj. przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 2) sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna) i 3) przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu orzekającego operaty zostały sporządzone w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, zawierają precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianych nieruchomości.

Organ wskazał dodatkowo, że w rozpatrywanej sprawie wartości nieruchomości z dnia sprzedaży czyli okresu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z okresu nie obowiązującego już planu ogólnego jak i z okresu luki planistycznej, zostały przyjęte w wysokościach wynikających z operatów szacunkowych, a strona w sposób skuteczny nie zakwestionowała prawidłowości operatów, w szczególności nie złożyła żadnego innego dowodu.

W zakończeniu uzasadnienia Wójt Gminy [...] – odnosząc się do zarzutów do poprzednio wydanej w sprawie decyzji z dnia [...] marca 2016 r. – wyjaśnił, że E. P. nie ubiegała się o ustalenie warunków zabudowy przed podjęciem uchwały planistycznej. Wskazał przy tym, że decyzja o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej oznaczonej geodezyjnie numerem [...], wydana w dniu 1 lipca 2009 r. skierowana była do innego podmiotu (właściciela tej działki), a każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie. Organ powołał się również na przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyjaśnił, że z jego treści wynika, iż w przypadku luki planistycznej należy uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, a nie potencjalną możliwość zabudowy, wynikającą z ewentualnej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Opisana powyżej decyzja została w toku instancyjnym zaskarżona przez E. P., która w odwołaniu zarzuciła, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. decyzją z dnia [...] maja 2017 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.) i § 4 ust. 4, § 55 - § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając podjęte orzeczenie Kolegium przedstawiło dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie oraz istniejące uwarunkowania prawne, odwołując się do przepisów powołanych w podstawie prawnej rozstrzygnięcia oraz do wskazanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto w uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło pojęcie "nieruchomość" i podało – odwołując się do stanowiska doktryny, że działka gruntu staje się nieruchomością jako samodzielny i odrębny przedmiot własności, gdy jest dla niej prowadzona samodzielna księga wieczysta.

Kolegium stwierdziło też, że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wszystkie ustawowo określone warunki wymagane dla ustalenia renty planistycznej.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wyjaśniło, że z akt sprawy, a przede wszystkim ze znajdującej się w materiale sprawy umowy z dnia [...] grudnia 2015 r. wynika, że przedmiotem sprzedaży dokonanej przez E. P. była nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, oraz udział wynoszący [...] części w niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, a także nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni [...] ha oraz udział wynoszący [...] części w niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha.

Wskazało też, że zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...], uchwalonego uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] września 2014 r., który obowiązuje od dnia [...] października 2014 r. przedmiotowe nieruchomości położone są na terenie oznaczonym symbolem MN7, dla którego plan przewiduje przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Plan dopuszcza na tym terenie drogi wewnętrzne i ciągi piesze.

W poprzednio obowiązującym, do dnia [...] grudnia 2003 r., miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], uchwalonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 1992 r., ww. nieruchomości położone były na terenie oznaczonym symbolem RP, dla którego plan przewidywał pola uprawne.

Z uwagi na tzw. lukę planistyczną występującą w okresie pomiędzy utratą ważności planu miejscowego z roku 1992 (od dnia [...] stycznia 2004 r.) a wejściem w życie aktualnego planu miejscowego z 2014 r. (do dnia [...] października 2014 r.), ustalono, że w tym okresie nieruchomości były wykorzystywane na cele rolne (organ pierwszej instancji ustalił tę okoliczność na podstawie zapisu w rejestrze ewidencji gruntów i budynków oraz na podstawie wnoszonego podatku rolnego za działkę nr [...]).

Kolegium podkreśliło, że podstawę ustalenia wysokości renty planistycznej stanowią odrębne operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] września 2016 r.

Wyjaśniło następnie, że analizując treść operatu szacunkowego, opracowanego dla nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] ustaliło, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. [...] grudnia 2015r., a nie jak omyłkowo podał, że na dzień [...] stycznia 2016 r., z uwzględnieniem stanu nieruchomości do dnia [...] grudnia 2003 r., tj. do dnia obowiązywania planu miejscowego z roku 1992, stanu z tzw. luki planistycznej obejmującej okres od dnia 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2014 r. i stanu na dzień 17 października 2014 r., tj. dnia wejścia w życie aktualnego planu miejscowego.

W operacie rzeczoznawca określił przedmiot i zakres wyceny (punkt 1). Podał w nim m.in., że datą sprzedaży nieruchomości był dzień [...] grudnia 2015r. W punkcie drugim przedstawił cel wyceny. Podał podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości (punkt 3). W czwartym punkcie rzeczoznawca określił daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. W punkcie piątym operatu rzeczoznawca dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości. Dokonując analizy i charakterystyki rynku w zakresie celu i sposobu wyceny rzeczoznawca podał, iż jako rodzaj rynku przyjął nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji podobnej do funkcji wyznaczonej w planie miejscowym dla nieruchomości, jako obszar rynku przyjął - powiat [...], a okres badania określił na dwa lata poprzedzające datę wyceny. Przyjął trzy rodzaje przeznaczenia terenu, wynikającego z planu miejscowego (dla działki nr [...] - z której powstała działka nr [...]) i dla działki nr [...] z roku 1992 (RP - uprawy polowe), faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w ramach tzw. luki planistycznej (R - tereny rolne) i wynikające z aktualnego planu miejscowego (MN7 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Dokonał też analizy i charakterystyki rynku nieruchomości dla przeznaczenia przed wejściem w życie nowego planu miejscowego (pkt 5.2.1.), jaki i po wejściu w życie nowego planu miejscowego (pkt 5.2.2.). W punkcie 6 zatytułowanym "Metodologia wyceny" rzeczoznawca, powołując się na przepisy prawne podał m.in., że wycenę nieruchomości przeprowadził przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. W punkcie 7 rzeczoznawca opisał przedmiot wyceny, podając stan prawny i opis nieruchomości, przeznaczenie w planach miejscowych oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w tzw. luce planistycznej.

Punkt ósmy zawiera obliczenie wartości nieruchomości. Następnie rzeczoznawca dokonał określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu miejscowego. Ustalając wartość nieruchomości w tym celu, rzeczoznawca podał, iż "Ze względu na fakt, że działka [...] bezpośrednio graniczy z kompleksem leśnym i w związku z tym wyznaczono w planie zagospodarowania przestrzennego ograniczenie związane z odległością zabudowy od terenu leśnego, przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości dla przeznaczenia terenu po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, cenę 1 m2 obniżono o 15 % skorygowanej ceny średniej nieruchomości przyjętych do porównań. Takie założenie uzasadnia przeprowadzona analiza, z której wynika, że ograniczenie to powoduje utrudnienia w usytuowaniu budynku oraz w doborze jego kubatury (stanowi uciążliwość obniżającą wartość nieruchomości)." Rzeczoznawca wskazał, że na jej wartość mają wpływ następujące cechy: lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki i sąsiedztwo/otoczenie. Następnie określił wagi procentowe tych cech, a także średnią cenę 1 m2 wynikającą z transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania - 28,59 zł. Określił też sumę współczynników korygujących w wysokości 0,968. Dalej pomnożył ww. określoną średnią cenę 1 m2 przez współczynnik 0,85 i ustalił średnią wartość 1 m2 dla przedmiotowej nieruchomości w kwocie 24,30 zł. Następnie mnożąc powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 m2 ustaloną dla tej nieruchomości i przez sumę współczynników korygujących ustalił wartość nieruchomości w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu).

Dalej rzeczoznawca określił wartość nieruchomości z okresu tzw. luki planistycznej i z okresu planu miejscowego z roku 1992. Podał, że na te wartości mają wpływ następujące cechy: lokalizacja, wskaźnik bonitacji, powierzchnia, droga dojazdowa, sąsiedztwo/otoczenie, stopień kultury rolnej i stosunki gruntowo-wodne. Następnie określił wagi procentowe tych cech, a także średnią cenę 1 ha wynikającą z transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania - 29.314 zł. Określił też sumę współczynników korygujących w wysokości 1,190. Mnożąc powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 ha nieruchomości wynikającą z transakcji i przez sumę współczynników korygujących ustalił wartość nieruchomości w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu). Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości określona dla przeznaczenia obowiązującego w poprzednim planie miejscowym i dla faktycznego sposobu jej wykorzystywania w tzw. luce planistycznej jest taka sama.

W punkcie dziewiątym rzeczoznawca przedstawił ustalenia końcowe i analizę wyników oraz, a punkt 10 zawiera klauzule i zastrzeżenia.

Identyczny sposób postępowania przyjął rzeczoznawca wyceniając nieruchomość stanowiącą działkę nr [...]. Do wyceny przyjął podobne nieruchomości jak w powyżej ocenianym operacie. Wobec tego przyjął takie same cechy mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Ustalił takie same średnie wartości 1 m2 (28,59 zł) i 1 ha (29.314 zł) zbywanych nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych oraz takie same wielkości sumy współczynników korygujących. Ustalając jednak wartość nieruchomości po wejściu w życie nowego planu miejscowego rzeczoznawca podał, iż "Ze względu na fakt, że przez działkę [...] przebiega linia energetyczna, przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości dla przeznaczenia terenu po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, cenę 1 m2 obniżono o 5 % skorygowanej ceny średniej nieruchomości przyjętych do porównań. Takie założenie uzasadnia przeprowadzona analiza, z której wynika, że trasa linii energetycznej przebiega przez przedmiotową działkę w taki sposób (przecina działkę dzieląc na udziały procentowe ok. 95 do 5 %), że nie wyłącza jej z możliwości zabudowy (stanowi uciążliwość obniżającą wartość nieruchomości). ". Dalej rzeczoznawca pomnożył ww. określoną średnią cenę 1 m2 przez współczynnik 0,85 i ustalił rzeczoznawca średnią wartość 1 m2 dla przedmiotowej nieruchomości w kwocie 27,16 zł. Następnie mnożąc powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 m2 nieruchomości wynikającą z transakcji i przez sumę współczynników korygujących ustalił wartość nieruchomości w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu) zgodnie z jej przeznaczeniem w aktualnym planie miejscowym. Mnożąc natomiast powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 ha nieruchomości wynikającą z transakcji, przez sumę współczynników korygujących ustalił wartość nieruchomości w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu) zgodnie z jej przeznaczeniem w ogólnym planie i przeznaczeniem w tzw. luce planistycznej. Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości określona dla przeznaczenia obowiązującego w poprzednim planie miejscowym i dla faktycznego sposobu jej wykorzystywania w tzw. luce planistycznej jest taka sama.

W taki sam sposób rzeczoznawca postępował wyceniając nieruchomość stanowiącą działkę nr [...]. Do wyceny przyjął podobne nieruchomości jak w powyżej ocenianych operatach. Wobec tego przyjął takie same cechy mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Ustalił takie same średnie wartości 1 m2 (28,59 zł) i 1 ha (29.314 zł) zbywanych nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych oraz takie same wielkości sumy współczynników korygujących, odpowiednio 0,968 i 1,190.

Dalej mnożąc powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 m2 nieruchomości wynikającą z transakcji, przez sumę współczynników korygujących oraz wielkość udziału ułamkowego ([...]) ustalił wartość nieruchomości dla tej części ułamkowej w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu) zgodnie z jej przeznaczeniem w aktualnym planie miejscowym. Mnożąc natomiast powierzchnię nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez średnią cenę 1 ha nieruchomości wynikającą z transakcji, przez sumę współczynników korygujących oraz wielkość udziału ułamkowego dla tej części ułamkowej ([...]) ustalił wartość nieruchomości w kwocie [...] zł (po zaokrągleniu) zgodnie z jej przeznaczeniem w poprzednim planie i przeznaczeniem w tzw. luce planistycznej. Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości określona dla przeznaczenia obowiązującego w poprzednim planie miejscowym i dla faktycznego sposobu jej wykorzystywania w tzw. luce planistycznej jest taka sama.

Mając na względzie treść ww. operatów szacunkowych, organ odwoławczy uznał, że operaty szacunkowe spełniają wymogi formalne określone w przywołanym powyżej rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ustalenia wartości nieruchomości, przed i po uchwaleniu planu miejscowego, a także z okresu tzw. luki planistycznej rzeczoznawca dokonał stosując dopuszczalne przepisami prawa podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Do porównania przyjął nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których cechy i ceny były znane rzeczoznawcy, przeznaczone zarówno na cele rolne jak i cele mieszkaniowe. Wyceniając przedmiotowe nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił również różnice pomiędzy poszczególnymi cechami nieruchomości wycenianych, jak i nieruchomości przyjętych do porównania, stosując odpowiednie wielkości współczynników kwotowych. W ocenie Kolegium rzeczoznawca wykazał, iż wobec uchwalenia planu miejscowego, nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości, przy czym operaty szacunkowe są spójne i logiczne zatem mogą stanowić podstawę do ustalenia renty planistycznej.

Wobec powyższego renta planistyczna dla nieruchomości stanowiącej działkę

- nr [...] wynosi [...] zł ([...] zł - [...] zł = [...] zł x 10 %),

- nr [...] wynosi [...] zł ([...]zł - [...] zł = [...] zł x 10 %),

- nr [...] z uwzględnieniem ułamkowego udziału [...] wynosi [...] zł ([...]zł - [...] zł = [...] zł x 10 %). Zatem dla udziału wynoszącego [...] - renta planistyczna wynosi [...] zł ([...] zł x 2 ), a łączna wysokość renty planistycznej wynosi [...]zł.

W zakończeniu szczegółowo przedstawionej argumentacji Kolegium wyjaśniło, że fakt wydania dla sąsiedniej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nie ma wpływu na niniejsze postępowanie dotyczące ustalenia renty planistycznej. Nie ma także znaczenia uzyskanie przez stronę od dostawcy energii oświadczenia o możliwości przyłączenia wycenianej działki do sieci energetycznej ani to, że przed uchwaleniem nowego planu miejscowego teren, na których położone są wyceniane nieruchomości objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy [...] stanowiącym załącznik do uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] września 2007r.

Kolegium zwróciło też uwagę, że rzeczoznawca uwzględnił w wycenie nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] okoliczność, że sąsiedztwo lasu powoduje ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości a w przypadku działki nr [...] - utrudnienia w korzystaniu powoduje linia energetyczna.

Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowała E. P. poprzez skargę skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W petitum skargi działający imieniem E. P. pełnomocnik zaskarżając decyzję odwoławczą w całości, zarzucił jej:

I. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik postępowania, tj.:

1) naruszenie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.) poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta powinna zostać uchylona na podstawie art. 138 §1 pkt. 2 k.p.k.

2) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez:

a. nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę, które zawierały rażące błędy, sporządzone zostały w sposób sprzeczny z przepisami i które w sposób nieprawidłowy określają stan i wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, w okresie "luki planistycznej", jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie mogły zostać przyjęte za podstawę orzeczenia,

b. nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony na okoliczność użytkowania nieruchomości w okresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia stanu i przeznaczenia nieruchomości przed datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania" przestrzennego,

c. oparcie orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru gruntów", "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys" z planu zagospodarowania przestrzennego", które jednak nie zostały podpisane przez żadną, upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu urzędowego, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów,

3) naruszenie art. 10 § 1, art. 79 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez niepowiadomienie skarżącej o oględzinach przedmiotu wyceny przeprowadzonych w dniu [...] stycznia 2016 r., przez co skarżąca nie miała możliwości uczestniczenia w oględzinach.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że:

a. w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości,

b. wycena przedmiotowych nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu przed datą sprzedaży nieruchomości stanowi ustalenie ceny "na dzień sprzedaży" nieruchomości,

2) naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.o.g.n.) poprzez ich niezastosowanie i oparcie decyzji na wycenie biegłego, która nie została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi, a także nie zawierała wyjaśnienia, czy upływ czasu pomiędzy porównywanymi transakcjami miał wpływ na wycenę przedmiotowych nieruchomości,

3) naruszenie art. 154 ust. 2 u.o.g.n. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie przeznaczenia i funkcji nieruchomości określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] obowiązującym dla przedmiotowych nieruchomości przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości na dzień 17 października 2014 r.

Wobec tak sformułowanych zarzutów pełnomocnik skarżącej wniósł o:

1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] maja 2017 r. oraz o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2017 r.,

2) skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt. 2 p.p.s.a., przy jednoczesnym zrzeczeniu się rozprawy przez skarżącą,

3) zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł,

4) na podstawie art. 61 § 2 pkt. 1 p.p.s.a. wniósł o wstrzymanie wykonania w całości zaskarżonej decyzji przez organ, a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a. o wstrzymanie wykonania decyzji przez Sąd,

5) przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentów załączonych do niniejszej skargi na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., tj. z;

a. postanowienia SKO w J. z dnia [...] października 2011 r. (znak sprawy: [...]) na okoliczności wskazane w uzasadnieniu skargi, w szczególności na okoliczność prowadzenia postępowania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] położonej we wsi [...],

b. mapy zasadniczej dla działki nr [...] położonej we wsi [...], z zaznaczonym przebiegiem linii średniego napięcia oraz lokalizacją trzech słupów energetycznych na okoliczność posadowienia na działce linii energetycznej, co może mieć wpływ na wycenę przedmiotowej nieruchomości,

c. oferty sprzedaży nieruchomości podobnej do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, zlokalizowanej we wsi [...] w gminie [...], o powierzchni [...] ha za kwotę 8,95 zł/m2 z portalu www.otodom.pl, na okoliczność wykazania rynkowych cen nieruchomości położonych we wsi [...], a także na okoliczność różnicy w cenach pomiędzy nieruchomościami o większej powierzchni, a nieruchomościami o mniejszej powierzchni.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik E. P. podał m.in., że biegły w sposób nieprawidłowy przyjął do porównania transakcje z dwuletniego okresu poprzedzającego datę sprzedaży nieruchomości (pkt. 5.2 i pkt. 8.1 operatu szacunkowego). Renta planistyczna ma obrazować (przy uwzględnieniu stawki procentowej), różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) po uchwaleniu nowego planu. Podobna zasada obowiązuje przy określonych w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatach adiacenckich. W obu tych przypadkach ustalania w/w danin publicznych, wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia czy różnych stanów zaopatrzenia w infrastrukturę techniczną dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie - przy czym w przypadku renty planistycznej jest to data transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - jak stanowi art. 37 ust. 1 upzp). A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Do porównania winny być zatem przyjęte transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych dokonywane w tym samym czasie.

Za tym bardziej nieprawidłowe należy przyjąć wyliczenie wartości nieruchomości z okresu luki planistycznej, ponieważ biegły do zbadania przyjął transakcje w okresie od [...] stycznia 2009 r. (najwcześniejsza transakcja) do [...] lipca 2013 r. (najpóźniejsza transakcja).

Za nieprawidłowe należy uznać również przyjęcie przez biegłego w operatach szacunkowych do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni poniżej [...] ha. Nieruchomość oznaczona jako działka [...] (z której to nieruchomości wydzielone zostały działki nr [...] i [...]) posiadała powierzchnię [...] ha. Największa działka będąca przedmiotem transakcji przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę w pkt. 8.1.1. operatów szacunkowych dla obu nieruchomości ma zaledwie [...] ha, a zatem jest pod 3-krotnie mniejsza od nieruchomości wycenianej. W tym miejscu należy bowiem przypomnieć, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wejścia w życie m.p.z.p., a wówczas nieruchomość nie była jeszcze rozparcelowana na mniejsze działki.

Pełnomocnik wskazał też, że biegły odstąpił od uznania wielkości powierzchni działki za cechę "charakterystyczną" w pkt. 8.1.2. i kolejnych w obu operatach szacunkowych.

Ponadto zarzucił, że rzeczoznawca nie wytyczył tzw. "trendu czasowego" - nie ustalił, czy upływ czasu ma wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Obowiązek ustalenia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu wynika z art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stwierdził też, że biegły w tabelach nieruchomości przyjętych do porównania (pkt. 8.1.1., 8.2.1., 8.3.1 operatów szacunkowych) nie wykazał numerów aktów notarialnych, symboli przeznaczenia nieruchomości w m.p.z.p., studium uwarunkowań lub innego ustalenia przez biegłego sposobu przeznaczania tych nieruchomości, w związku z czym niemożliwym staje się ustalenie, czy nieruchomości te faktycznie posiadają przeznaczenie pod zabudowę.

Natomiast w pkt. 8.2.1. operatów szacunkowych (str. 19) biegły opisuje rzekomą transakcję nieruchomością o cenie minimalnej, położoną w [...] w pow. [...]. Biegły opisuje: "Działka o pow. [...] ha, niezabudowana, stanowiąca użytek rolny. Przeznaczenie zgodne planem zagospodarowania przestrzennego - tereny rolne" (pisownia oryginalna). Pomimo usilnych poszukiwań skarżącej nie udało się ustalić, żeby istniała uchwała Rady Gminy [...], która ustala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi [...], położonej na południowym wschodzie gminy [...] - prawdopodobnie dlatego, że m.p.z.p. dla wsi [...] nie istnieje.

Biegły w sporządzonej wycenie nie wziął w ogóle pod uwagę, że przez środek działki nr [...] przebiegała linia średniego napięcia oraz że na nieruchomości zlokalizowane zostały trzy słupy energetyczne, podtrzymujące tę linię. Zgodnie z § 9 ust. 6 uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2014 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania wsi [...] (Dz. U. Woj. D. z 2014 r., poz. 4078), "ustala się strefy bezpieczeństwa przed promieniowaniem elektromagnetycznym od napowietrznych linii elektroenergetycznych 10m od osi linii średniego napięcia 20kV, w obrębie których zakazuje się sytuowania budynków". Biegły w wycenie całej nieruchomości nie dokonuje jednak w ogóle analizy, czy lokalizacja linii elektroenergetycznej wraz ze strefą ochronną o średnicy 20 metrów wpłynęła w jakikolwiek sposób na wartość nieruchomości, co stanowi istotny błąd w sporządzonej wycenie.

Pełnomocnik zwrócił też uwagę, że biegły uwzględnił wprawdzie, że przez działkę nr [...] przebiegała linia energetyczna i skorygował jej cenę o 5%, co jest jednak dalece nieprawidłowe z dwóch powodów. Po pierwsze, biegły w pkt. 8 operatu szacunkowego sam wskazywał na to, że "wycena działki [...] przeprowadzona została dla całej powierzchni" - a zatem biegły powinien policzyć wpływ linii energetycznych na wycenę całej działki [...], a nie wyłącznie dla niektórych działek powstałych w wyniku jej podziału, przez które linia ta przebiega obecnie. Po drugie, sposób wyceny zaproponowany przez biegłego, polegający na prostym zmniejszeniu o 5% wartości nieruchomości jest sposobem dalece niepoprawnym. W prawidłowej wycenie biegły winien był obliczyć strefę ochronną dla linii elektroenergetycznej, ustalić, czy w jej obrębie nieruchomość może być zabudowana, czy nie, a dopiero po tak przeprowadzonej analizie biegły powinien był zastosować odpowiednie współczynniki, określając czy w obrębie strefy ochronnej dochodzi do zmniejszenia wartości nieruchomości z uwagi na jej możliwe wykorzystanie wyłącznie jako nieużytku.

Wskazał również, że biegły rzeczoznawca majątkowy nie podał, czy wartości transakcji przyjętych do porównań zostały przyjęte w kwotach brutto, czy netto. Biegły nie wskazał ponadto, czy wyliczona wartość wycenianej nieruchomości stanowi kwotę brutto, czy netto.

Zdaniem pełnomocnika E. P. organ w sposób całkowicie nieprawidłowy ustalił, że nieruchomości należące w dniu 17 października 2014 r. do skarżącej, oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położone w obrębie wsi [...] przeznaczone były pod użytkowanie rolnicze, pomijając fakt, że działki te położone były na obszarze, który w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy [...], stanowiącym załącznik do uchwały nr [...] rady gminy [...] c z dnia [...] września 2007 r., oznaczony był symbolem "M". Oznacza to, że w/w działki leżały w strefie mieszkaniowo - usługowej. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.o.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto – jak wyjaśnił pełnomocnik – skarżąca uzyskała od dostawcy energii elektrycznej [...] S.A. (Grupa [...]) oświadczenie z dnia [...] marca 2011 r. o możliwości przyłączenia do sieci energoelektrycznej, czego również nie wziął w dostatecznym stopniu pod uwagę organ rozpoznający sprawę.

Istotne znaczenie ma również fakt, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla działki sąsiedniej o nr [...] , należącej do innej osoby. Ponieważ działki [...] oraz [...] niczym się od siebie znacząco nie różniły i położone są bezpośrednio obok siebie, uznać należy, że działka nr [...] również miała możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie pełnomocnika skarżącej organy nieprawidłowo przyjęły, że fakt zapisania w ewidencji gruntów rolnego wykorzystania nieruchomości, a także odprowadzanie podatku rolnego od nieruchomości stanowi wystarczający dowód na jednoznaczne przyjęcie, że dziatki te stanowiły nieruchomości rolne.

Ponadto organ nie wziął pod uwagę, że skarżąca starała się już wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokumentacja zgromadzona w prowadzonej przez Wójta Gminy [...] sprawie nie została jednak przeanalizowana w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej.

Z informacji posiadanych przez skarżącą wynika, że postępowanie prowadzone przez Wójta nie zostało nigdy zakończone żadną decyzją (skarżąca nie otrzymała żadnej decyzji w sprawie), a zatem formalnie wciąż się toczy, choć Wójt nie podejmuje w tej sprawie żadnych czynności.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik wskazał też, że skarżąca nie uczestniczyła w oględzinach nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego ani nie była poinformowana o terminie przeprowadzenia tej czynności, nie była również – jak twierdzi organ pierwszej instancji – przesłuchana jako strona w toku postępowania.

W odpowiedzi na skargę doręczonej Sądowi w dniu [...] lipca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. wniosło o oddalenie skargi, a w uzasadnieniu wniosku przedstawiło argumentację zbieżną z zastosowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Ponadto postanowieniem z dnia [...] lipca 2017 r. Nr [...] wydanym na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1369) odmówiło wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 16 sierpnia 2017 r. stosując przepis art. 61 § 3 w związku z art. 61 § 5 powołanej powyżej ustawy odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie wyznaczonej na dzień [...] listopada 2017 r. pełnomocnik skarżącej oświadczył, że podtrzymuje stanowisko przedstawione w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podejmując orzeczenie w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji administracyjnej albo stwierdzenie jej nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa, procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.), z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Należy też zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 168 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jednostki samorządu terytorialnego mają prawo ustalania wysokości podatków i opłat lokalnych w zakresie określonym w ustawie. Przepis ten upoważnia ustawodawcę do przekazywania do normowania w drodze aktów prawa miejscowego tych elementów stosunku daninowego, które decydują o wysokości danin pod warunkiem, że ustawa precyzyjnie wyznaczy granice kompetencji organów tych jednostek. Ustalając zasady rozdziału materii prawodawczych między ustawę, a akty normatywne samorządu terytorialnego należy uwzględnić treść art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, z którego wynika zasada ustalenia podatków i innych danin publicznych wyłącznie w drodze ustawowej. Przyjmując wykładnię tego przepisu Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie wskazywał, że zgodnie z tym przepisem wszystkie istotne elementy stosunku daninowego, w szczególności określanie podmiotów oraz przedmiotu danin publicznych powinny zostać uregulowane w ustawie. Taki warunek spełnia omawiany przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym ustawodawca określił podmioty zobowiązane do uiszczania renty planistycznej jako darowizny publicznej oraz wyznaczył granice wysokości stawek opłaty, określając ich górną granicę na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten określił zatem zakres dopuszczalnej ingerencji organu gminy w sferę własności jako prawa konstytucyjnego (por. wyrok TK z dnia 2 kwietnia 2007r., sygn. akt SK 19/06, OTK-A 2007/4/37).

Należy ponadto wyjaśnić, że w świetle ugruntowanego orzecznictwa nie budzi wątpliwości, iż warunek, o którym mowa w przepisie art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 powołanej wcześniej ustawy jest przez właściwy organ administracji publicznej spełniony, jeżeli przed upływem terminu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy, albo jego zmiana stały się obowiązujące właściciel zbytej nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z działaniami planistycznymi gminy, został skutecznie zawiadomiony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tego tytułu. W rozpoznawanej sprawie ustawowy termin do zgłoszenia roszczenia został przez Wójta Gminy [...] zachowany.

Przedmiotem kontroli Sądu dokonywanej w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] maja 2017 r. Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2017 r. Nr [...] orzekającą o ustaleniu wobec E. P. jednorazowej opłaty (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nieruchomości gruntowych położonych we wsi [...] , w granicach działek nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha oraz udziału [...] części w działce nr [...] o powierzchni [...] ha i zbyciem tych nieruchomości.

Materialnoprawną podstawę orzekania w tej sprawie w jurysdykcyjnym postępowaniu administracyjnym stanowił przepis art. 36 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z jego treścią, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w powyższym przepisie, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 powyższej ustawy).

Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 cytowanej ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W myśl postanowień art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust 1 powyższej ustawy).

Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Wskazać więc należy, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006). To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Należy też podkreślić, że podlegający ocenie w toku prowadzonego postępowania operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony analizą rynku nieruchomości oraz analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06).

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji według tych kryteriów należy uwzględnić jej materialnoprawne podstawy. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wcześniej powoływanej przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). Z kolei przepis art.153 ust.1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art.154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wskazuje dalej, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub takiej decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Doprecyzowuje tę zasadę przepis art.155 ustawy, stanowiąc, m.in., że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Z kolei w świetle § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości, które są konsekwencją uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania. Nadto, zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej zastosowanie może znaleźć art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te nie są ze sobą sprzeczne, a to oznacza, że zastosowanie jednego z nich nie wyklucza możliwości zastosowania drugiego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2431/14 przepis art. 154 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jedyną normą zawartą w tej regulacji, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości, a następnie jej stan, którego definicja znajduje się w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 154 ust. 1-3 tej ustawy nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, ani zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2432/14, stwierdzając, że ograniczenie w określeniu przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości w sposób, jaki wynika wprost z treść art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może mieć swojego źródła w charakterze samego studium. Przepis ten nie stanowi normy prawnej z zakresu prawa zagospodarowania przestrzennego. Gdyby racjonalny ustawodawca uchwalając przepisy dotyczące sposobu ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość chciał zróżnicować ustalenie przeznaczenia nieruchomości od charakteru aktów planistycznych i ich wpływu na potencjalne wykorzystanie nieruchomości, nie uznałby treści studium za podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto – jak wyjaśniono już wcześniej w uzasadnieniu pomimo, iż opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosuje się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w kodeksie postępowania administracyjnego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą ingerować w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Obowiązkiem organu jest badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień.

Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności istniejących w rozpoznawanej sprawie należy stwierdzić, że, zdaniem sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziły by zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Wbrew zarzutom skargi rzeczoznawca w operacie posiłkował się transakcjami z okresu ostatnich dwóch lat. Zdaniem sądu należy wskazać, że rzeczoznawca w tabeli 8.2.1. (k. 18 operatu z dnia [...] września 2016 r.) wskazał na transakcje sprzed wejścia w życie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast tabela 8.1.1., umieszczona na k. 15 operatu, sporządzona dla określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego zawiera transakcje za okres kwiecień 2014 – czerwiec 2015, podczas gdy wymaga przypomnienia, że skarżąca sprzedała swą nieruchomość [...] grudnia 2015 r. Odnośnie do tego zarzutu, zdaniem sądu, należy przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 r., I SA/Wa 1192/08, (w:) LEX nr 478277). W uznaniu Sądu te warunki zostały spełnione w przypadku dokonywanych wycen. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. Dlatego ten zarzut, zdaniem sądu w składzie orzekającym nie może odnieść zamierzonego skutku. Jeśli chodzi o wielkość działek przyjętych do porównania należy zwrócić uwagę, że jak wskazał biegły w operacie, wybierając rodzaj nieruchomości gruntowych, przyjętych do porównania wybrał "nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji podobnej do funkcji wyznaczonej w mpzp dla przedmiotowej nieruchomości". Odnośnie do zarzutu błędnej wyceny działki z uwagi na fakt, iż plan wszedł w życie 17 października 2014 r., a podział działki nastąpił we wrześniu 2015 r. należy odnieść się także do samej treści operatu. Otóż biegły informuje wprost w opinii na karcie 15 operatu, że okoliczność tę uwzględnił w wycenie. Odnośnie do kolejnego zarzutu skargi, że biegły nie uwzględnił jako cechy charakterystycznej wielkości działki, należy podnieść, że to rzeczoznawca ustala wagi cech i współczynników korygujących i należy to do kompetencji biegłego. Na stronie 17 i 18 operatu zostały ujęte wagi cech i sumy czynników korygujących, które - zdaniem biegłego - rzutowały na wartość nieruchomości, wagi tych cech oraz zastosowane współczynniki korygujące zostały omówione w tabelach 8.1.3 i 8.1.5 Należą do nich: lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki (o którym mówi skarga), a także sąsiedztwo/otoczenie. Natomiast dla współczynników korygujących są to: położenie/lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki i sąsiedztwo/otoczenie. Nie podzielił także sąd zarzutu skargi odnośnie do braku szczegółowego opisu działek przyjętych do porównania w zakresie braku danych dla tych działek takich jak numery aktów, symboli przeznaczenia nieruchomości etc. Jak pisze biegły źródłami informacji dla rzeczoznawcy były: dane o cechach transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrocie wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi na terenie powiatu [...], wywiad o cenach nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku lokalnym przeprowadzony w biurach pośrednictwa nieruchomości, kancelarii notarialnej, Starostwie Powiatowym oraz własna baza danych etc. Reasumując biegły podał źródła informacji, które wykorzystał w operacie. Rzeczoznawca wskazał szereg cech przyjętych do porównania działek poprzez podanie daty transakcji, położenia nieruchomości ceny za m2 i powierzchni działki. W operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości, a żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku podania numerów ksiąg wieczystych i repertoriów aktów notarialnych. Poza tym zamieszczenie w operacie szacunkowym tego typu informacji nie miałoby żadnego wpływu na ocenę sposobu rozumowania oraz dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń. Ponadto takie działanie mogłoby narazić rzeczoznawcę na ponoszenie odpowiedzialności z tytułu ujawnienia danych osobowych, które są chronione. Kluczowe dla procesu szacowania są bowiem informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których skarżąca jako osoba trzecia i tak nie miałaby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego. Odnośnie do działki położonej w [...] (k. 18-19 operatu) istotne jest, że jest to działka nieuzbrojona, stanowiąca użytek rolny o określonych, istotnych dla wyceny działki skarżącej cechach. Zaś to czy dla [...] został uchwalony, czy nie plan miejscowy jest okolicznością drugorzędną. Nie ma również, zdaniem sądu, racji skarga wskazując na naruszenie przez organy art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuwzględnienie w wycenie przeznaczenia sprzedanych działek określonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjętym w 2007 roku. W postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zastosowanie ma art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako przepis szczególny. Tym samym wyłącza on zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - nakazując w przypadku braku planu od razu uwzględniać przy wycenie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Podobnie bez znaczenia dla wyniku postępowania jest okoliczność, że dla działki sąsiedniej uzyskano decyzję ustalającą warunki zabudowy. Istotne przy tym jest, że skarżąca nie uzyskała decyzji wydanej w tym przedmiocie dla własnej działki położonej we wsi [...], a oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], a z argumentacji przedstawionej w skardze wynika, że nie korzystała z przysługujących jej środków prawnych dla zwalczenia bezczynności Wójta Gminy [...] po wydaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. w dniu [...] października 2011 r. postanowienie (Nr [...]) w trybie art. 37 § 2 kpa.

Nie zasługują też na akceptację – jako nieuprawnione – sugestie pełnomocnika skarżącej o powinności organów orzekających w rozpoznawanej sprawie, analizowanie materiału sprawy dotyczącej ustalenia warunków zabudowy na wniosek wniesiony w imieniu skarżącej w dniu [...] lipca 2011 r.

W skardze pełnomocnik wnosi o eliminację z obrotu prawnego decyzji SKO w J., wobec naruszenia art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy decyzja tego organu winna zostać uchylona, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Zdaniem strony skarżącej orzeczenie organu drugiej instancji jest błędne, bowiem organ pierwszej instancji, w toku ponownego rozpoznania sprawy poczynił szereg błędów procesowych, a przede wszystkim oparł swoje orzeczenie na operacie rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonym z błędami, których nie wolno było zaakceptować.

Z poglądem tym, zdaniem sądu rozpoznającego sprawę w tym składzie, zgodzić się nie można. Strona skarżąca uważa, że organ winien przesłuchać stronę na okoliczność sposobu wykorzystania wycenianego terenu przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego.

Zdaniem sądu podkreślenia wymaga, że organ administracji (Wójt Gminy [...]), a przedtem rzeczoznawca, ustalił (w sposób prawidłowy) faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jako okoliczność mającą bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ewentualne obciążenie opłatą planistyczną, stosownie do wymogów określonych w art. 7 i art. 77 k.p.a. Ustawodawca nie zdefiniował jak na gruncie omawianych przepisów należy rozumieć pojęcie faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Powyższa powinność wyczerpującego wyjaśnienia omówionej wyżej kwestii, została nałożona na organ pierwszej instancji decyzją kasacyjną Kolegium. Ponownie rozstrzygając sprawę organy obu instancji przyjęły, że stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu była faktycznie wykorzystywana na cele rolne. Okoliczność tę organ I instancji ustalił na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów, z której wynika, że działki obejmowały grunty wykorzystywane jako tereny rolne klasa użytku RIVa. Potwierdza to także ewidencja opłat z tytułu podatku od nieruchomości.

Sąd w składzie orzekającym w sprawie podziela pogląd prezentowany w judykaturze administracyjnej, zgodnie z którym jedynie potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości ani nie dowodzi innego niż faktyczny sposobu wykorzystywania tej nieruchomości.

Uznaje też za prawidłowe stanowisko przyjęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygnaturze II OSK 1146/13, (powołane również przez organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji poprzedzającej decyzję zaskarżoną), zgodnie z którym przez faktyczny sposób wykorzystywanie nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Wskazać dalej trzeba, że stosownie do treści art. 86 k.pa. "jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, organ administracji publicznej dla ich wyjaśnienia może przesłuchać stronę". Uznając zatem zgromadzone dowody (w tym na okoliczność uprzedniego sposobu użytkowania nieruchomości) za wystarczające, organy nie miały żadnej potrzeby przeprowadzać dowód z przesłuchania strony. To zaś, że omyłkowo wskazano, że stronę przesłuchano w najmniejszym stopniu nie ma wpływu na wynik postępowania. Nie polega także na prawdzie zarzut skargi, że strona nie miała możliwości zapoznania się z materiałem sprawy. W aktach administracyjnych (k. 18) znajduje się pismo z dnia [...] października 2016 r. informujące o możliwości zapoznania się z aktami jak również możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, wraz z dowodem jego doręczenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego linii energetycznej przebiegającej przez działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] należy wyjaśnić, że ten element działki został opisany w operacie szacunkowym i – w uznaniu Sądu – prawidłowo oceniony jako uciążliwość w zagospodarowaniu działki oznaczonej numerem [...], wydzielonej z działki [...], obniżając jej wartość w proporcji 5% na 1m2.

Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że przyjęcie takiej wartości dla omawianej cechy nieruchomości wynika z faktu, że trasa przebiegu linii energetycznej niejako dzieli działkę w proporcji ok. 95% do 5% i nie uniemożliwia jej zabudowy, stanowiąc wyłącznie uciążliwość o przyjętej randze.

Zdaniem Sądu sposób uwzględnienia przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym istniejącej linii energetycznej jest prawidłowy.

Nie zasługuje również na uwzględnienie sformułowany w skardze zarzut – motywowany treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II OSK 2745/12) – niezamieszczenia przez biegłego w operacie szacunkowym informacji, czy "wyliczona wartość wycenionej nieruchomości stanowi kwotę brutto czy netto".

W ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę wniosek wyprowadzony przez pełnomocnika skarżącej z uzasadnienia powołanego powyżej wyroku nie jest właściwy.

Naczelny Sąd Administracyjny w swojej argumentacji wyjaśnił jednoznacznie, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości nie jest ceną, w odniesieniu do której można rozważać podatek VAT w zależności od statusu uczestników ewentualnej transakcji (osoby fizyczne, przedsiębiorcy). Sąd ten stwierdził również, że wskazanie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, że podane w jego treści ceny transakcyjne są cenami brutto jest niezgodne z regulacjami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 150 ust. 1 pkt 1 i art. 151) oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 37 ust. 11), a regułą jest niewliczanie podatku VAT w cenę transakcyjną nieruchomości dla potrzeb określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. Naczelny Sąd Administracyjny sugerował jedynie zamieszczenie w operacie szacunkowym wzmianki właśnie o tym, że wartość rynkowa w nim określona jest pozbawiona podatku VAT, wyłączając w ogóle możliwość różnicowania jej jako cenę (według pełnomocnika skarżącej "kwotę") brutto czy netto.

Wobec przestawionych powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny – stwierdzając, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa w sposób wymagający wyeliminowania ich z obrotu prawnego – stosownie do przepisu art. 151 powołanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.