Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 454/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Joanna Mierzejewska po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. K. i K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 30 listopada 2022 r., nr SKO.432.17.2022 w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

P. K. i K. J. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z 30 listopada 2022 r., nr SKO.432.17.2022, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Bytowa z 13 października 2022 r. o odmowie zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie [...] w Bytowie, stanowiącej własność skarżących będących wspólnikami spółki cywilnej "N.".

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Wnioskiem z 29 sierpnia 2022 r. właściciele nieruchomości zwrócili się do Burmistrza Bytowa o zatwierdzenie podziału działki nr [...] w obrębie [...] w Bytowie, zgodnie z załączonym projektem podziału. W wyniku podziału miałyby powstać działki o numerach [...]-[...].

W toku postępowania Burmistrz Bytowa uzupełnił materiał dowodowy o decyzję Starosty Bytowskiego z 5 listopada 2021 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zaprojektowanych jako dwa z sześciu budynków planowanych na działce nr [...].

Jak ustalono, na działce nr [...], zgodnie z informacją z rejestru gruntów, zostało ujawnione sześć budynków mieszkalnych. Do budynków na działce [...] nie doprowadzono urządzeń infrastruktury technicznej, umożliwiających korzystanie z nich. We wniosku wnioskodawcy wskazali, że każdy z budynków położonych na nowych działkach, po podziale, będzie posiadał odrębne przyłącza wodno-kanalizacyjne oraz energetyczne.

Ponadto, Burmistrz Bytowa ustalił, że na terenie objętym wnioskiem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr XXXVII/298/2009 Rady Miejskiej w Bytowie z dnia 16 września 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Przy Lesie" w Bytowie. Działka nr [...] znajduje się w obszarze 2.3.ZP, MN o przeznaczeniu terenu: teren zieleni urządzonej ogrodami rekreacyjnymi z towarzyszącą zabudową mieszkalną jednorodzinną z przeznaczeniem podstawowym: teren zieleni urządzonej - ogrody rekreacyjne oraz przeznaczeniem towarzyszącym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej, infrastruktura techniczna i komunikacyjna związana z funkcjonowaniem zabudowy mieszkalnej. Wyklucza się funkcję mieszkaniową jednorodzinną w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Ponadto, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewiduje się, że proponowane linie podziału wewnętrznego terenu przedstawia rysunek planu, a minimalna powierzchnia działki wynosi 2000 m2, zaś minimalna szerokość frontu wydzielonej działki budowlanej wynosi 40 m. Jak ustalono, przyjęte rozwiązanie dotyczące wydzielenia większych działek związane jest głównie z przebiegającym gazociągiem wysokiego ciśnienia wraz z jego strefą ochronną.

Decyzją z 13 października 2022 r. organ I instancji odmówił zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie [...] w Bytowie, stanowiącej własność skarżących – wspólników spółki cywilnej "N.". Burmistrz Bytowa wyjaśnił, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku tego planu zastosowanie znajduje art. 94 ustawy. Jak wynika zaś z treści art. 94 ust. 1 u.g.n. w przypadku braku planu - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Burmistrz zwrócił uwagę na art. 95 pkt 7 u.g.n., zgodnie z którym, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Organ I instancji wyjaśnił, że z normy art. 95 pkt 7 u.g.n. wynika, że w przypadku dokonywania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, badanie zgodności podziału z planem z oczywistych względów nie jest dokonywane. Instytucja podziału nieruchomości przewidziana w art. 95 u.g.n. została bowiem wprowadzona w celu umożliwienia dokonana podziału nieruchomości pomimo niezgodności planowanego podziału z ustaleniami planistycznymi. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Burmistrz wyjaśnił, że we wszystkich przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n. podział może nastąpić tylko wówczas, gdy zaistnieje któraś z sytuacji w nim przewidzianych, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w ściśle określonych celach w nim wskazanych. Oznacza to, że art. 95 u.g.n. zawiera zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady i w związku z tym musi być interpretowany ściśle.

Zdaniem Burmistrza, w niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie ma interpretacja użytego w art. 95 pkt 7 u.g.n. pojęcia "wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego". W ocenie organu, z powołanego sfomułowania jednoznacznie wynika, że wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne.

Burmistrz wyjaśnił, że pojęcie działki budowlanej unormowane zostało w art. 4 pkt 3a u.g.n., w świetle którego należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Organ I instancji zauważył, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. W konsekwencji, zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.

Burmistrz Bytowa, po analizie zebranego materiału dowodowego uznał, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość, nie uniemożliwia wnioskodawcy korzystania z zabudowanej działki. Zdaniem organu, brak podziału wskazanej nieruchomości nie uniemożliwił zrealizowania na nieruchomości zabudowy i korzystania z niej. Objęta wnioskiem o podział nieruchomość jest działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni, która zapewnia konieczną, niezbędną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych. Wielkość, struktura i położenie nieruchomości, którą planuje podzielić wnioskodawca, umożliwiają korzystanie ze zrealizowanych na niej budynków mieszkalnych. Zdaniem Burmistrza, proponowany podział spowoduje zaś, że z chwilą jego dokonania nie będzie pełnego dostępu do budynków mieszkalnych, co w konsekwencji pozbawi właściciela uprawnień budowlanych, związanych z budynkiem. Z chwilą dokonania podziału nastąpiłby bowiem brak zgodności z przepisami odrębnymi, m.in. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności w zakresie § 12 dotyczącego wysuniętych okapów, wykraczających poza działkę. Wnioskodawca nie wskazał zaś na żaden argument przemawiający za dokonaniem podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. W ocenie Burmistrza, skoro wielkość i struktura nieruchomości objętej wnioskiem o podział umożliwia prawidłowe korzystanie z posadowionych na niej budynków mieszkalnych, nie jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku o dokonanie podziału tej nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wskazali, że celem podziału było, by każdy z przyszłych właścicieli budynków mieszkalnych miał wyłączne prawo własności gruntu znajdującego się pod tym budynkiem. W ich ocenie, organ I instancji nie odniósł się do istoty problemu, nie przytoczył uzasadnienia faktycznego oraz nie wskazał dowodów, z których wynikają wskazane przez niego okoliczności. Organ naruszył więc art. 107 k.p.a. oraz zasady postępowania administracyjnego, tj. art. 8, 9 i 11 k.p.a. Skarżący wyjaśnili, że w sytuacji, w której nieruchomość pod przedmiotowymi sześcioma budynkami nie stanowi własności właścicieli poszczególnych budynków, grunt pod żadnym z nich nie może być przedmiotem osobnej własności, a jedynie stanowi współwłasność właścicieli budynków. Właściciele nie posiadają swobody korzystania z nich, a właścicielowi budynku będzie przysługiwało identyczne prawo do korzystania z gruntu znajdującego się poza obrysem budynku, jak innym osobom, co jest konfliktogenne. Według skarżący, zgodność zabudowy z rozporządzeniem jest irrelewantna dla rozstrzygnięcia, bowiem obiekty zostały wykonane w oparciu o pozwolenie na budowę. Tym samym zabudowa została przeanalizowana pod tym kątem. Postępowanie podziałowe nie jest właściwe do prowadzenia analizy w tym zakresie. Jednocześnie, zdaniem skarżących, organ I instancji wydając kwestionowaną decyzję odstąpił od utrwalonej praktyki orzeczniczej, bowiem w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości znajduje się wiele nieruchomości podzielonych w identyczny sposób.

Rozpoznając odwołanie decyzją z 30 listopada 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że oceniając wniosek o podział w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, przedmiotem oceny jest dopuszczalność wydzielenia działki gruntu dla istniejącego budynku mieszkalnego, która musi spełniać normatywne kryteria określone w art. 4 pkt 3a u.g.n. Przywołane zaś w tym przepisie kryterium prawidłowości i racjonalności korzystania z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń, należy odnieść do przepisów prawa określających poszczególne parametry działki budowlanej. Terytorialne granice dopuszczalności wydzielenia działki budowlanej nie mogą bowiem zależeć od subiektywnego rozumienia omawianych pojęć, lecz powinny dać się zobiektywizować takimi kryteriami, które nie są zależne ani od woli organu administracji prowadzącego postępowanie podziałowe, ani też od woli wnioskodawcy podziału nieruchomości. Takimi kryteriami są przepisy obowiązującego prawa, ponieważ to w ich ramach dokonuje się oceny, czy parametry określonej działki gruntu są wystarczające do jej zabudowy określonym obiektem. Chodzi więc w tym względzie o zachowanie parametrów wynikających przede wszystkim z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy innych aktów prawnych mogących mieć znaczenie dla dokonywania oceny spełnienia przez wydzielaną zabudowaną działkę gruntu ustawowych parametrów warunkujących uznanie tej działki za działkę budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a u.g.n. Przy takim podziale nieruchomości zabudowanej chodzi bowiem o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.

Zdaniem Kolegium, w proponowanym projekcie podziału poprowadzono granicę pomiędzy planowanymi do wydzielenia działkami o kolejnych numerach od [...] do [...], zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, z naruszeniem § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia stanowiącego, że odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu zwróconego w stronę tej granicy. W rozpatrywanej sprawie okapy wykraczają natomiast poza planowane do wydzielenia działki. Niewątpliwie więc wydzielenie działek budowlanych dla istniejących budynków mieszkalnych w proponowanej przez wnioskodawców konfiguracji przestrzennej, nie spełnia normatywnych kryteriów określonych w powołanym wyżej art. 4 pkt 3a u.g.n.

Organ odwoławczy podkreślił, że ewidencyjny podział nieruchomości, który jest sprzeczny z przepisami ww. rozporządzenia nie jest dopuszczalny, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że kwestie dotyczące skutków wydzielenia nowych działek powinny zostać uwzględnione na etapie podziału nieruchomości, aby nie wystąpiła sprzeczność z przepisami określającymi warunki techniczne. Natomiast dokonanie proponowanego podziału prowadziłoby do sytuacji, w której decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości mogłaby zostać wydana, pomimo iż przedstawiony projekt jest sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. W konsekwencji dokonanie proponowanego podziału jest niedopuszczalne.

W skardze na powyższą decyzję skarżący zarzucili:

1. obrazę § 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez uznanie, że warunki tam wskazane mają zastosowanie w postępowaniu o zatwierdzenie podziału, podczas gdy treść § 2 wprost wskazuje, że przepisy te mają zastosowanie przy projektowaniu, budowie i przebudowie budynków, a przepisy art. 95 ust. 7 oraz art. 4 pkt 3a u.g.n. wskazują, że kryterium oceny podziału dotyczyć powinno racjonalnego korzystania z budynku,

2. obrazę art. 79a k.p.a. w związku z art. 10 ust. 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji odmawiającej zatwierdzenia podziału nieruchomości w związku z naruszeniem, zdaniem organu, przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w sytuacji, gdy argument ten nie pojawił się w decyzji organu I instancji, a organ II instancji nie wskazał wnioskodawcy, że jego zdaniem, wniosek o zatwierdzenie podziału nie będzie uwzględniony z powyższych przyczyn, co uniemożliwiło wnioskodawcy ustosunkowanie się do tego stanowiska oraz dokonanie ewentualnej zmiany we wniosku.

W konsekwencji skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania. Ponadto, wniesiono o przeprowadzenie dowodu z załączonej do skargi mapy z projektem podziału nieruchomości na okoliczność możliwości podziału nieruchomości w sposób, który uwzględniałby interes skarżących oraz nie naruszał przepisów wskazanych przez organ II instancji.

Zdaniem skarżącego, przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie mają zastosowania w sprawie, gdyż, zgodnie z jego § 2, mają zastosowanie przy projektowaniu i budowie, w tym także rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2. W rozpatrywanej sprawie nie wykazano zaś spełnienia żadnej z wymienionych w § 2 rozporządzenia przesłanek jego zastosowania. Sporny budynek w dniu wydania zaskarżonej decyzji był już wybudowany, a od momentu wykonania dobudowy parterowej nie był dalej przebudowywany. Trudno również uznać, że podział nieruchomości dokonany w 2002 r. może być uznany za przebudowę, czy też zmianę sposobu użytkowania budynku. Zdaniem skarżących, organy nie wskazały również, że podział budynku spowodował naruszenie przepisów rozporządzenia w zakresie bezpieczeństwa pożarowego oraz oświetlenia awaryjnego w sposób zagrażający życiu ludzkiemu, co uzasadniałoby zastosowanie przepisów rozporządzenia do użytkowanego istniejącego budynku, stosownie do przepisu § 207 ust. 2 rozporządzenia.

Skarżący zauważyli, że uprawnienie do rozporządzania, ale też dzielenia rzeczy wynika z istoty prawa własności i powoduje, że interpretacja przepisów, które naruszają prawo własności, powinna być możliwie ścisła. Domniemywanie zastosowania przepisów ograniczających własność jest działaniem nieprawidłowym, naruszającym podstawowe zasady prawne, w tym wyrażoną w art. 64 ust. 3 Konstytucji RP zasadę, zgodnie z którą ograniczenia własności nie mogą godzić w jej istotę. Zdaniem skarżących, organ zatwierdzając podział nieruchomości badać powinien jedynie kwestie racjonalności i konieczności podziału w zakresie korzystania z usadowionych budynków.

Z ostrożności skarżący wskazali, że orzekające organy w żaden sposób formalnie nie spełniły obowiązku wynikającego z art. 79a k.p.a., zaskakując stronę swoimi rozstrzygnięciami (co jest tym istotniejsze, że podobne wnioski były rozstrzygane pozytywnie w stosunku do nieodległych nieruchomości). Jak wskazano, gdyby skarżący zostali prawidłowo poinformowani o planowanym rozstrzygnięciu oraz podstawach merytorycznych odmowy mogliby prawidłowo reagować. W sytuacji, gdy na etapie procedowania przed organem I instancji osią sporu wydawał się spór co do niezbędności podziału nieruchomości w celu racjonalnego korzystania z nieruchomości, skarżący koncentrowali się na tym aspekcie. Gdyby zaś w odpowiednim momencie uzyskali informację, że problemem jest kwestia okapów - rozwiązaniem byłaby zmiana wniosku w taki sposób, by nie doszło do naruszenia przepisów (niezależnie od tego czy ich zastosowanie ma podstawę prawną).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Kontroli legalności poddano w niniejszej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Bytowa z dnia 13 października 2022 r. o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków nr [...] położoną w Bytowie, stanowiącą własność skarżących P. K. i K. J., będących wspólnikami spółki cywilnej "N." S.C.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonych decyzji jest art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), zwanej dalej u.g.n., który stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Skarżący wstąpili bowiem do organu z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału działki nr [...], przedstawionego na załączonej mapie, w trybie wyjątku sformułowanego w art. 95 pkt 7 u.g.n.

Przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości określonych w art. 93 i art. 94 u.g.n., gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w ww. przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Skutkiem określenia w art. 95 u.g.n. wyjątków od zasad dokonywania podziału nieruchomości zgodnie z planem, z warunkami zabudowy oraz przepisami odrębnymi, jest konieczność dokonywania wykładni przesłanek takiego podziału w sposób ścisły i nierozszerzający, odpowiadający językowemu ich ujęciu. Oznacza to, że zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości niezależnie od postanowień planu miejscowego, z którymi planowany podział nie jest zgodny, może mieć miejsce wyłącznie w sytuacji wystąpienia okoliczności faktycznych wypełniających wiernie hipotezę norm prawnych określonych w przepisach art. 95 u.g.n.

Redakcja przepisów art. 95 u.g.n. wskazuje, że ustawodawca dopuścił wyjątkowo podział niezależnie od planu miejscowego bądź warunków zabudowy uznając za nadrzędny w tym układzie określony cel, którego osiągnięcie wskutek podziału zasługuje na priorytetowe potraktowanie. Wyjątki określone w art. 95 u.g.n. dopuszczają dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. W przypadku art. 95 pkt 7 u.g.n. celem tym jest wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe nie wyklucza możliwości wydzielenia z dotychczasowej działki dwóch lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia.

Z tego wynika, że dla zaktualizowania się przesłanki podziału z art. 95 pkt 7 u.g.n. to działka bądź działki wydzielane muszą być niezbędne do korzystania z budynku na nich posadowionego. Przedmiotem oceny organu w postępowaniu podziałowym winna być działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wydzielana z działki dotychczasowej, a nie działka podlegająca podziałowi. To z perspektywy działki wydzielanej ocenie podlega potrzeba powstania działki budowlanej, która jest niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego. Taka wykładnia art. 95 pkt 7 u.g.n. jest zgodna z gramatyczną treścią i celem tego przepisu.

W tym kontekście argumentacja organów, dostrzegająca przeszkodę w zatwierdzeniu projektu podziału działki w tym, że jej dotychczasowy stan zapewnia niezbędne warunki do korzystania z posadowionych na niej budynków, nie mogła zostać uwzględniona. To jednak nie zaważyło na bycie prawnym zaskarżonej decyzji, albowiem organy wskazały również na inne przyczyny odmowy zatwierdzenia projektu podziału, które Sąd uznał za prawidłowe.

Oceny "niezbędności" wydzielenia działki budowlanej do korzystania z budynku na niej zlokalizowanego należy dokonywać w świetle normatywnej definicji działki budowalnej określonej w art. 4 pkt 3a u.g.n., zgodnie z którą pod pojęciem działki budowlanej należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. Odniesienie kryterium "niezbędności do korzystania" do ustawowej definicji działki budowlanej wyznacza sposób jego oceny zależnej w istocie od cech fizycznych oraz uwarunkowań techniczno – infrastrukturalnych działki wydzielanej predestynujących ją do pełnienia funkcji służebnej względem budynku mieszkalnego.

Postępowanie podziałowe prowadzone we wskazanym trybie zmierzać ma do weryfikacji, czy wielkość oraz pozostałe parametry z art. 4 pkt 3a u.g.n. działki projektowanej do wydzielenia umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z posadowionego na niej budynku zgodne z jego mieszkaniowym przeznaczeniem, czyli czy są wystarczające do podjęcia decyzji, że działka ta mogła być zabudowana takim budynkiem, jaki już na niej istnieje. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazano, że art. 95 pkt 7 u.g.n. służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany (tak wyrok NSA z 16 października 2013 r., I OSK 1027/12, LEX nr 1556914).

Wbrew twierdzeniom skarżących, zastosowanie przepisu art. 95 pkt 7 rozumianego w sposób wyżej zaprezentowany, w ścisłym związku z definicją działki budowlanej z art. 4 pkt 3a u.g.n., nie służy osiągnięciu zakładanego przez nich celu polegającego na zapewnieniu, poprzez podział, możliwości korzystania z zabudowanej działki budowlanej z wyłączeniem innych osób, czyli w istocie zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami mieszkalnymi. Potwierdza to chociażby treść przepisu art. 95 pkt 1 u.g.n., który określa odrębną, od przewidzianej w art. 95 pkt 7 u.g.n., przesłankę podziału w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W art. 95 pkt 1 u.g.n. precyzyjnie określono warunki wydzielenia działek gruntu w przypadku dokonywania podziału nieruchomości dla zniesienia jej współwłasności. Przepis ten stanowi więc podstawę dla dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości tylko w sytuacji ściśle w nim określonej, po spełnieniu wszystkich określonych w nim warunków. To uzasadnia twierdzenie, że w każdym odmiennym przypadku, przewidzianym w art. 95 u.g.n., nie jest możliwe dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości dla zniesienia współwłasności nieruchomości, z zastrzeżeniem jednak dopuszczalności podziału w tym celu na podstawie art. 95 pkt 4 u.g.n. (w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw).

Wskazany przepis potwierdza, że cel podziału przewidzianego w art. 95 pkt 7 u.g.n., koncentrujący się na techniczno – infrastrukturalnych wymogach działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku, jest odrębną i samodzielną podstawą podziału od wydzielenia działki w celu zniesienia współwłasności. Jak wskazano w odwołaniu, celem podziału miało być stworzenie dla każdego z przyszłych właścicieli budynków wyłącznego prawa własności gruntów. Zdaniem Sądu, tak określony cel nie jest objęty hipotezą normy prawnej z art. 95 pkt 7 u.g.n. Fakt, że na etapie, na którym został złożony wniosek o podział, skorzystanie z wyjątku z art. 95 pkt 1 u.g.n. było dla skarżących niemożliwe z tego względu, że zrealizowane budynki stanowiły jeszcze współwłasność samych skarżących jako inwestorów, a nie współwłasność poszczególnych właścicieli budynków usytuowanych na działce, nie było usprawiedliwieniem dla zaakceptowania projektu podziału, który nie spełniał przesłanek z art. 95 pkt 7 u.g.n.

Podział dokonywany na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. ma doprowadzić do stworzenia działki budowlanej niezbędnej do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego, co wynika z art. 4 pkt 3a u.g.n. Ze względu na nieostrość normatywną pojęć "prawidłowości" i "racjonalności" korzystania z budynków i urządzeń na gruncie, użytych w art. 4 pkt 3a u.g.n., ich interpretacja wymaga odniesienia się do przepisów prawa określających poszczególne parametry działek budowlanych. Terytorialne granice dopuszczalności wydzielenia działki budowlanej nie mogą bowiem zależeć od subiektywnego rozumienia tych pojęć. Powinny dać się zobiektywizować takimi kryteriami, które nie są zależne ani od woli organu administracji prowadzącego postępowanie podziałowe, ani też od woli wnioskodawcy podziału nieruchomości.

Takimi kryteriami są przepisy obowiązującego prawa, określające minimalne parametry konieczne do zachowania przez działkę gruntu, z którymi prawodawca wiąże skutek dopuszczalności zabudowania jej takim obiektem budowlanym, jaki na tej działce już się znajduje. Chodzi zatem w tym względzie o zachowanie parametrów wynikających przede wszystkim z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225), zwanej dalej rozporządzeniem (tak M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Legalis/el. 2023).

Rozporządzenie to ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Pomimo tego, że zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia jego przepisy stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, to kwestie w nim uregulowane powinny zostać wzięte pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Wskutek bowiem podziału nieruchomości zabudowanej istniejącymi legalnie budynkami, przy braku jakiejkolwiek modyfikacji ich gabarytów i usytuowania, może powstać stan prawnie niedopuszczalny ze względu na wymogi techniczne, którego z punktu widzenia praworządności nie można byłoby zaakceptować również przy projektowaniu i budowaniu budynków.

W tym zakresie należy powołać stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 listopada 2006 r., II OSK 1333/05, LEX nr 289107), dotyczącym oceny dopuszczalności dalszego istnienia okna w ścianie budynku posadowionej na granicy nieruchomości, gdzie w czasie budowy budynku granica ta była od tej ściany oddalona, lecz na skutek dokonania podziału tej nieruchomości granicę podziału na działki gruntu poprowadzono wzdłuż tej ściany budynku. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "(...) nieprawidłowy stan techniczny nie wynika z jakiejkolwiek modyfikacji istniejącego budynku, lecz wyłącznie z faktu podziału działki, na której znajduje się ten budynek. Jednak kwestia pozostawienia otworu okiennego w ścianie leżącej w granicy działki powinna zostać wzięta pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału działki. To bowiem wyłącznie na mocy tej decyzji, przy braku jakiejkolwiek modyfikacji istniejącego budynku, sporny otwór okienny znalazł się na granicy działki".

Stanowisko wyrażone w powyższym wyroku, przywoływane w odwołaniu i w skardze, w zakresie dopuszczalności zastosowania rozporządzenia tylko do budynków nowoprojektowanych bądź przebudowywanych, sformułowane zostało w kontekście rozpoznawanej wówczas sprawy dotyczącej niewłaściwego stanu technicznego budynku, a nie sprawy o zatwierdzenie projektu podziału. Naczelny Sąd Administracyjny, dostrzegając, że sprzeczność budynku z warunkami technicznymi była skutkiem podziału zwrócił jednak uwagę na potrzebę uwzględnienia w postępowaniu podziałowym pozostawienia otworu okiennego w ścianie leżącej w granicy działki, czyli stanu niezgodności z wymogami warunków technicznych.

Za M. Wolaninem wskazać należy, że w powyższej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że obowiązkiem organu zatwierdzającego podział nieruchomości jest rozważenie dopuszczalności wyznaczenia linii podziału wzdłuż ściany budynku, w której znajdują się okna, skoro skutkiem tego podziału wydzielona działka gruntu stanie się w wyniku jej zbycia odrębną nieruchomością, a wtedy budynek znajdzie się na granicy nieruchomości wraz ze ścianą zawierającą otwory okienne, co w przypadku wznoszenia, przebudowy, nadbudowy lub odbudowy takiego budynku nie byłoby dopuszczalne. Skoro z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wynika nakaz zachowania minimalnej odległości 4 m ściany budynku z otworami okiennymi i drzwiowymi od granicy nieruchomości w przypadku wznoszenia takiego budynku albo jego odbudowy, nadbudowy lub przebudowy, to konsekwencją tego nakazu jest w istocie wykluczenie zaistnienia takiej sytuacji w relacjach sąsiedzkich. Jeżeli budynek z otworami okiennymi i drzwiowymi został już wzniesiony w odległości znacznie większej niż 4 m od granicy nieruchomości, ale obecnie dokonuje się wyznaczenia granicy wydzielanej działki gruntu w odległości mniejszej od tej ściany budynku niż 4 m, to z chwilą gdy wyznaczona linia podziału stanie się granicą nieruchomości (w wyniku zbycia wydzielonej działki gruntu na odrębną własność), powstanie taka sama sytuacja, która przy wznoszeniu budynku jest prawnie zakazana (zob. M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, op. cit.).

Powyższe uwagi są w pełni adekwatne do sytuacji faktycznej zaistniałej w niniejszej sprawie, w której przeszkodą do zatwierdzenia projektu podziału działki nr [..] zaproponowanego we wniosku przez skarżących, był niezgodny z wymogami § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia przebieg granicy pomiędzy poszczególnymi budynkami. Przepis ten stanowi, że odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Przepisy powyższe mają charakter ochronny w relacjach sąsiedzkich i gwarancyjny w takim znaczeniu, że na określone normatywnie minimum wyznaczają możliwość zbliżenia zabudową do granic działek sąsiednich.

Organ natomiast ustalił, że wysunięte okapy budynków wykraczają poza projektowane granice działek niezbędnych do korzystania z nich, ingerując w ten sposób niedopuszczalnie w działki sąsiednie. Ustaleń tych nie podważyła żadna ze stron postępowania. Oznacza to, że projektowane linie podziału, które stałyby się granicami odrębnych działek, spowodowałyby powstanie sytuacji odbiegającej od wzorca normatywnego określonego w § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia, której nie zaakceptowałyby organy przy budowaniu budynku i nie mogły zaakceptować organy decydujące o podziale. Tylko poprzez wykluczenie dopuszczalności wyznaczania w procedurze podziałowej linii podziału w odległości sprzecznej z wymogami § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia można było uniknąć wystąpienia takiego stanu faktycznego, który przy wznoszeniu nowego budynku nie byłby dopuszczalny.

O ile bowiem w chwili wznoszenia budynku nie jest możliwe sytuowanie okapów dachu w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki budowlanej, o tyle sytuacja taka będzie mogła często powstać właśnie wtedy, gdy dla istniejącego już budynku zostanie wydzielona działka gruntu z linią podziału w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki, a następnie sąsiednia działka gruntu zostanie zbyta jako odrębna własność. Podkreślić należy, że jeżeli taki stan nie jest prawnie dopuszczalny przy wznoszeniu budynku, to należy go również wykluczać w przypadku wydzielania działki gruntu dla istniejącego już budynku. Nie można bowiem dopuścić do sytuacji, w której decyzja podziałowa usankcjonuje stan ewidentnie naruszający porządek prawny.

Z tych powodów zarzuty skarżących odnośnie nieuprawnionego odwołania się przy ocenie dopuszczalności podziału do warunków technicznych rozporządzenia nie zostały uwzględnione. Sąd nie podzielił również procesowych zastrzeżeń skarżących odnośnie naruszenia art. 79a w zw. z art. 10 ust. 2 k.p.a., albowiem treść uzasadnienia decyzji organu I instancji przeczy twierdzeniom skarżących, jakoby zarzuty odnośnie naruszenia projektowanym podziałem przepisów o warunkach technicznych nie pojawiły się na tym etapie postępowania. Przeciwnie, w uzasadnieniu decyzji odmownej Burmistrz wyraźnie wskazał, że zatwierdzenie podziału doprowadziłoby do braku zgodności z przepisami rozporządzenia w zakresie wysuniętych okapów, wykraczających poza działkę. Skarżący mieli już zatem na tym etapie postępowania kompletny obraz stanowiska organu, które w istocie zostało tylko podtrzymane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, i mogli je zwalczać odwołaniem.

Podobnie argumenty nawiązujące do naruszenia zasady zaufania do organów państwa poprzez odstąpienie w niniejszej sprawie od praktyki zatwierdzania podobnych projektów podziału nie mogły wpłynąć na przedstawioną ocenę legalności zaskarżonej decyzji, albowiem przedłożona przez skarżących w toku postępowania administracyjnego kopia decyzji zatwierdzającej projekt podziału z dnia 24 czerwca 2019 r. dotyczyła podziału, którego uwarunkowania, w tym usytuowanie działek względem granic działek sąsiednich (zabudowa w granicy, budynki bliźniacze), różniły się do sytuacji działki nr [...], co potwierdza załączona kopia mapy podziału.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634), oddalił skargę jako bezzasadną.