Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 441/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Piotr Fronc (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2024 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 stycznia 2024 r. nr SKO.ZP/415/434/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 stycznia 2024 r. nr SKO.ZP/415/434/2023, po rozpoznaniu odwołania B. P., utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy M. z dnia 14 lipca 2023 r. znak [...] ustalającej warunki zabudowy z wniosku S. S. dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa zespołu [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...] przy ul. [...] w L. gmina M.".

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym:

Wójt Gminy M., opisaną powyżej decyzją ustalił warunki zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem uznając, że spełnione zostały wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz . U. z 2023 r., poz. 977), a przedstawione wskaźniki są zgodne z § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Od decyzji Wójta odwołanie złożyła B. P.. Zakwestionowała przede wszystkim sposób obliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy. Ponadto zarzuciła nieustosunkowanie się do uwag i wniosków zawartych w złożonym piśmie, w szczególności we wniosku o przeprowadzenie oględzin/ekspertyzy w zw. z sąsiadującym z inwestycyjną działką osuwiskiem. Wskazała też na błędne pouczenie o możliwości złożenia odwołania.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów zawartych w odwołaniu i utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym. Analiza obejmuje obszar, którego granice wyznaczono zgodnie z art. 61 ust. 5a cyt. ustawy. W analizowanym przypadku jest to granica z działką ewid. nr [...], szerokość frontu stanowiącego teren inwestycji wynosi 56 m, a jego trzykrotna szerokość wynosi 168 m. W obszarze analizowanym występują tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, budynek przemysłowy, budynek handlowo-usługowy oraz inne budynki niemieszkalne. Niektóre działki są niezabudowane. Wnioskowana funkcja budowy 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych stanowi zatem kontynuację funkcji istniejącej na działkach sąsiednich położonych w obszarze analizowanym, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Zagospodarowanie terenu na działkach sąsiednich pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczne - urbanistycznych, organ odwoławczy zaakceptował wyznaczenie linii zabudowy (nieprzekraczalnej) w odległości 8 m od granicy z działką drogową, w oparciu istniejący układ zabudowy na działkach sąsiednich.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej i istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji ustalono na poziomie 17,6% z tolerancją do 20%, co daje przedział od 14 do 21 %, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, w nawiązaniu do średniego wskaźnika dla działek zabudowanych, położonych w obszarze analizowanym, który wynosi 17,6%. Zauważono w tym miejscu, że w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie wskaźnika powierzchni zabudowy, a przyjęta tolerancja jest odpowiednia dla nawiązania dla wartości średniej, pozwalając jednocześnie na pewien zakres elastyczności przy projektowaniu nowej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśniono, że w świetle przepisów rozporządzenia sposobem obliczenia podstawy do określenia wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu jest określenie średniej arytmetycznej, a nie tzw. średniej ważonej dla badanego obszaru.

Szerokość elewacji frontowej ustalono od 8,5m do 15,5m. Szerokość tę wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. W omawianym obszarze średnia wartość tego wskaźnika wynosi 13,1 m. Biorąc pod uwagę granicę tolerancji 20%, szerokość elewacji frontowej dla budynków mieszkalnych wynosi (przy wartości średniej) od 10,5m do 15,5m. Wnioskowana szerokość elewacji frontowej waha się z kolei od 8m do 9m. W obszarze analizowanym występują jednak budynki mieszkalne o zróżnicowanej szerokości elewacji frontowej (od 8,5 do 20 m), stąd rozpiętość przyjętego wskaźnika.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy ustalono od 3,5 m do 8 m — zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, a wysokość głównej kalenicy dachu od 8 m do 12 m — zgodnie z § 8 rozporządzenia. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość do okapu) na działkach sąsiednich w przypadku budynków mieszkalnych wynosi 6,6. m. Biorąc pod uwagę granicę tolerancji 20%, zakres wartości wynosi od 5 m do 8 m. Wnioskowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi z kolei od 3 m do 7 m. W obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne o zróżnicowanej wysokości do okapu (od 3,5 m do 11,5 m), w związku z tym przyjęto zakres od minimum w obszarze do średniej wartości z uwzględnieniem 20% tolerancji.

Zdaniem Kolegium powyższe wskaźniki zapewniają wkomponowanie projektowanych budynków w istniejący układ urbanistyczny, pozostają w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego i realizują politykę dobrego sąsiedztwa.

Dalej wskazano, że teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej powiatowej, co stanowi o zgodności z art. 61 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy.

Teren inwestycji na części działki ewid. nr [...] spełnia również łącznie wszystkie warunki określone w art. 7 pkt 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w związku z czym realizacja inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W toku postępowania dokonano wszelkich koniecznych uzgodnień projektu decyzji z organami współdziałającymi.

W ocenie Kolegium, organ I instancji w sposób kompleksowy zweryfikował zagadnienie ochrony środowiska oraz ochrony przyrody, a wydana decyzja prawidłowo formułuje w tym zakresie stosowne warunki. Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu odwołania dotyczącego braku sporządzenia ekspertyzy związanej z czynnym osuwiskiem. Autorka analizy architektoniczno – urbanistycznej w piśmie z dnia 31 maja 2023 r. wyraźnie stwierdziła, że teren inwestycji nie znajduje się w zasięgu osuwiska i zlokalizowany jest w odległości 20 m od jego granicy, a zatem brak jest podstaw do dokonania uzgodnienia, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 5a cyt. ustawy.

B. P. złożyła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzucając jej naruszenie:

1. art. 107 § 3 k.p.a. przez podanie błędnego uzasadnienia prawnego, poprzez nieprzytoczenie odpowiednich przepisów prawa;

2. § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną wykładnię przepisu i uznanie, że:

a) dopuszcza on przyjęcie tolerancji dla wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

b) przywołany przepis określa średnią arytmetyczną jako sposób obliczania przywołanego wskaźnika;

3. art. 77 § 1 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiałów dowodowych, które mogą mieć istotne znaczenie dla sprawy oraz mojego interesu faktycznego i prawnego.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 2023, poz. 1634), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji należy wskazać, że art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej, magazynowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też, czy działka objęta zamiarem inwestycyjnym ma dostęp do drogi publicznej, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego a także, czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną.

W opinii Sądu w zaskarżona decyzja jest prawidłowa zarówno pod względem proceduralnym, jak i materialnym.

Punktem wyjścia dla ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest kontrola poprawności przyjętego obszaru analizy. Zgodnie z art. 61 ust. 5a cyt. ustawy, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W opinii Sądu organy słusznie zaakceptowały zakreślony w sprawie obszar analizy. Obszar ten wyznaczono zgodnie z cyt. powyżej przepisem, przyjmując trzykrotną szerokość frontu, czyli północnej granicy terenu. Przyjęta odległość – 168 m przekracza minimum ustawowe i jak zapewnia autor analizy – obejmuje wszystkie formy zabudowy i zagospodarowania terenu występujące w sąsiedztwie, umożliwiając pełną ocenę kształtowania badanej powierzchni. W obszarze zabudowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dla nowej zabudowy.

Sąd nie ma również zastrzeżeń co do prawidłowości wyznaczonych parametrów nowej zabudowy. Linia zabudowy wyznaczana jest wg wskazań wynikających z § 4 cyt. rozporządzenia. Zasadą w tym zakresie jest przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1 i 3), jednakże nie stanowi to bezwzględnego wskazania, bowiem zgodzie z ust. 4 dopuszczalne jest inne wyznaczenie linii zabudowy. Zdaniem Sądu w analizie uzasadniono w sposób wystarczający, że zaproponowane przez inwestora rozwiązanie (usytuowanie linii w odległości 8 m od drogi) jest dopuszczalne i uzasadnione chociażby brzmieniem art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1693 ze zm.), zgodnie z którym obiekty budowlane powinny być usytuowane w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej w terenie zabudowy.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy został wyznaczony na poziomie od 14,1% do 21,1%. Został on wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia w odniesieniu do wskaźnika średniego, który w obszarze analizy wynosi 17,6%. Wobec tego, że w analizowanym obszarze wskaźnik ten jest zróżnicowany i wynosi od 4,2% do 38,3%, autor analizy uznał za dopuszczalne przyjęcie tolerancji w tym zakresie w wysokości 20%.

W skardze zarzucono, że cyt. rozporządzenie nie przewiduje powyższej tolerancji. Owszem, możliwość przyjęcia tolerancji w tej wysokości nie została wskazana expressis verbis, tak jak w przypadku innych wskaźników, przykładowo szerokości frontu (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Z § 5 ust. 2 wynika jednak jasno możliwość odstąpienia od średnich wartości, jeżeli zostało to należycie uzasadnione w analizie. Z takim uzasadnieniem mamy zdaniem Sądu do czynienia w przedmiotowej sprawie. Autor analizy wskazał bowiem na istotne zróżnicowanie wielkości powierzchni zabudowy w analizowanym terenie i nawiązał do marginesu tolerancji dopuszczonego dla innych wskaźników.

W odpowiedzi na zarzut skargi należy ponadto wskazać, że w orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się określanie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w ramach tzw. widełek (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 19 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Rz 1843/23). "Określenie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu, poprzez użycie widełek nie świadczy o braku precyzyjności organu w określeniu tego parametru" (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 8 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Łd 930/22).

Szerokość elewacji frontowej została natomiast ustalona w przedziale od 10,5 m do 15,5 m, z uwzględnieniem 20% tolerancji od średniej szerokości elewacji w obszarze analizowanym, wynoszącej 13,1 m. Jest to zgodne z § 6 ust. cyt. rozporządzenia, który stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Jeżeli chodzi o wysokość budynków w obszarze analizowanym, to z analizy wynika, że jest ona zróżnicowana: od 3,5 m do 11,5 m. Średnia wysokość wynosi 6,6 m, co biorąc granicę tolerancji 20%, daje zakres wartości od 5 m do 8 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy ustalono natomiast od 3,5 m do 8 m, w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Rozwiązanie to oznacza, że przyjęto zakres od minimum w obszarze analizy do średniej wartości z uwzględnieniem 20% tolerancji. Powyższe rozwiązanie Sąd uznaje za dopuszczalne. Wysokość głównej kalenicy dachu od 8 m do 12 m ustalono natomiast zgodnie z § 8 rozporządzenia - odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Wyznaczenie parametrów nowej zabudowy, znajduje uzasadnienie w argumentacji przedstawionej w analizie. Podkreślić przy tym należy, że wyznaczanie parametrów nowej zabudowy jako wartości średniej z obszaru analizy, nie wymaga szczegółowej argumentacji. Taka bowiem jest wymagana w sytuacji odstąpienia od ogólnej zasady uśredniania parametrów projektowanego zainwestowania do wartości, jakie występują w obszarze analizy. Tym niemniej uzasadnienia ustalenia wartości parametrów nowej zabudowy, tak w kontrolowanej decyzji jak i w analizie urbanistyczno-architektonicznej dokonano a argumentację w tych uzasadnieniach przedstawioną, należy przekonującą i wyczerpującą.

Nie znajduje uzasadnienia zarzut zaniechania dokonania przez organ oględzin z uwagi na objęcie wnioskiem terenu osuwiskowego. Jak wynika z pisma autorki analizy architektoniczno – urbanistycznej, teren inwestycji nie znajduje się w zasięgu osuwiska i zlokalizowany jest w odległości 20m od osuwiska skatalogowanego w bazie danych [...] pod numerem [...]. Nie ma również uzasadnienia zarzut naruszenia art. 53 ust. 4 pkt 5a cyt. ustawy. Dotyczy on bowiem uzgodnienia po pierwsze - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, a po drugie – w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Sąd nie dopatrzył się także naruszenia powoływanych w skardze przepisów procesowych w postaci art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.Dz.U. z 2022 r. poz.2000 ze zm.). Organ rzetelnie rozpatrzył sprawę, a do analizy urbanistycznej będącej podstawą ustaleń nie można mieć żadnych zastrzeżeń. Dokument ten został sporządzony w sposób prawidłowy i rzetelny. Autor analizy dokonał charakterystyki terenu objętego wnioskiem, opisał jego otoczenie i zbadał funkcję sąsiedniej zabudowy. W dostateczny sposób opisał sposób zagospodarowania na poszczególnych działkach, tj. w zakresie: linii zabudowy, wskaźnika powierzchni istniejącej zabudowy, szerokości elewacji frontowej wysokości elewacji frontowej, geometrii dachów. Dane te zostały usystematyzowane w zestawieniach tabelarycznych, co pozwoliło na weryfikację prawidłowości obliczenia średnich wartości poszczególnych parametrów w badanym terenie. Tak sporządzona analiza urbanistyczno - architektoniczna w pełni pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, po myśli art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. O nienależytym rozpoznaniu sprawy nie świadczy fakt, że w uzasadnieniu organ stwierdził, że wyznaczone parametry "pozwolą na zrównoważony rozwój tej części miasta". Faktycznie, wniosek dotyczy inwestycji na terenie gminy wiejskiej, wadliwe sformułowanie należy jednak zaliczyć do oczywistych omyłek pisarskich, które nie wpływają w żaden sposób na treść rozstrzygnięcia.

Podsumowując, sprzeciw skarżącej wobec planowanej inwestycji nie stanowi wystarczającej podstawy do zablokowania spornego zamierzenia budowlanego poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy. Jak wskazano powyżej, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, a wobec spełnienia szczegółowych przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 tej ustawy, ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie miało swoje uzasadnienie zarówno faktyczne, jak i prawne.

W tym stanie rzeczy Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.