Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 507/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 62 ust. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Protokolant: asystent sędziego Grzegorz Dubaniowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi D. C. i A. C. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 28 lipca 2023 r., nr 692/2023 w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku i przydatności do użytkowania, estetyki obiektu oraz jego otoczenia oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

W związku z powzięciem informacji o nieprawidłowościach związanych ze stanem technicznym budynku gospodarczego położonego przy ul. [...] we W., w dniu 08.05.2023 r. pracownicy PINB dla miasta W. przeprowadzili kontrolę w sprawie stanu technicznego tego budynku, która została udokumentowana protokołem. Po tych ustaleniach wszczęte zostało dniu 09.05.2023r. postępowanie w sprawie pogarszającego się stanu technicznego opisanego budynku.

Przy piśmie z 25.05.2023 r. stanowisko w sprawie wyraziła D. C., współwłaścicielka lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] we W. Wskazała, że budynek gospodarczy objęty przedmiotem postępowania, stanowi części lokalu nr [...] i [...], tj. dwóch lokali na parterze i wpisany jest w księgach wieczystych jako tzw. przynależność do obu tych lokali. Budynek był użytkowany początkowo na zasadzie umowy najmu pomiędzy Skarbem Państwa a najemcami lokalu nr [...]. W wyniku sprzedaży trzech lokali w roku 1966 budynek został określony jako zabudowania gospodarcze razem z małym budynkiem gospodarczym. Lokalom na parterze przysługują pomieszczenia w tym budynku, określone jako przynależności do ich lokali. Budynek nigdy nie był sprzedany, jako budynek ani ujawniony jako osobny budynek czyli odrębny przedmiot własności (początkowo na nieruchomości ustanowiono prawo użytkowania wieczystego), dlatego nie wszedł do współwłasności użytkowników wieczystych gruntu. Następnie zarówno właściciele lokalu nr [...] i [...] próbowali wejść w posiadanie zakupionych lokali [...] i [...] jako ich własności. Strona wskazała, że jej poprzednikom prawnym udało się uzyskać prawo zamieszkiwania na nieruchomości dopiero po 21 latach starań, w roku 1987. O odzyskanie lokalu nr [...] (pozew o eksmisje z 1966 r.) oraz budynków gospodarczych (wezwanie z 1984 r.), starali się także właściciele lokalu nr [...]. Niestety budynek gospodarczy cały czas był użytkowany przez współwłaścicieli posiadających jedynie 36% udziałów w nieruchomości. Zły stan budynku wynika z wieloletnich zaniedbań poprzednich współwłaścicieli. Obecnie od dwóch lat budynek nadal niszczeje.

Następnie decyzją z 29.05.2023 r. (nr 1046/2023), wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b., PINB nakazał Ż. C., A. C., D. C., K. S. i F. S. - współwłaścicielom nieruchomości przy ul. [...] we W., na której znajduje się budynek gospodarczy, przeprowadzenie kontroli budynku gospodarczego, w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b. (kontrola w cyklu 5-letnim) - polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, ze szczególnym uwzględnieniem przegród zewnętrznych obiektu: fundamentów, murów i tynków elewacyjnych, dachu (konstrukcji drewnianej dachu, stanu pokrycia, odwodnienia obiektu), stropów w budynku, ścian wewnętrznych, kontrolą należy również objąć instalację elektryczną w obiekcie (jej sprawność techniczną i użytkową).

Przedstawiając powody uzasadniające skierowanie nakazu do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...] we W. organ wskazał, że zgodnie z art. 61 u.p.b. obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu.

Nieruchomość przy ul. [...] we W. (dz. nr [...], AM-[...], obręb K.), zgodnie z wydrukiem z rejestru gruntów Katastru Miejskiego W. (w aktach sprawy) - stanowi współwłasność osób, do których skierowano nakaz. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości gruntowej są jednocześnie współwłaścicielami budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego znajdującego się na tym gruncie i odpowiadają solidarnie za utrzymanie tych obiektów. Potwierdza to także księga wieczysta nieruchomości przy ul. [...] we W. - zgodnie z którą w składa tej nieruchomości wchodzi budynek przeznaczony na cele mieszkalne oraz zabudowania gospodarcze (wydruk z księgi w aktach sprawy).

Według PINB, nie wynika również z ksiąg wieczystych lokali mieszkalnych nr [...] i [...], aby budynek gospodarczy przynależał do tych lokali. W księgach tych wpisano "przynależności", bez sprecyzowania, skonkretyzowania o jakie przynależności chodzi. Również w księdze wieczystej lokalu nr [...] wpisano komórki i wnękę, bez sprecyzowania. Nie ma dowodów świadczących o tym, że budynek gospodarczy przynależy do lokalu nr [...] i [...]. Strony nie przedłożyły żadnych dowodów na potwierdzenie takiej okoliczności. PINB stwierdził, że nie może opierać na domniemaniach i przypuszczeniach. Z posiadanych dokumentów nie wynika również aby doszło do zniesienia współwłasności budynku gospodarczego. Nie ma żadnych dokumentów o tym świadczących. Do kompetencji organów nadzoru budowlanego nie należy rozstrzyganie sporów cywilnych, własnościowych, pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, w tym zakresie właściwy jest sąd cywilny.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosły A. C. i D. C., podnosząc, że nieruchomość przy ul. [...] nie jest współwłasnością, ale jest Wspólnotą Mieszkaniową. Charakteryzuje się to tym, że dla trzech lokali mieszkalnych prowadzone są trzy księgi wieczyste, ale dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest czwarta księga wieczysta tzw. macierzysta. Gdyby nieruchomość była współwłasnością prowadzona byłaby tylko jedna księga wieczysta a strony postępowania wpisane byłyby w dziale drugim [...] w udziałach. Dlatego mamy do czynienia z zupełnie innym przedmiotem własności i zupełnie innym rozkładem praw i obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej. Na zewnątrz współwłaściciele nieruchomości gruntowej nie występują osobno, ale występują jako podmiot o ograniczonej zdolności do czynności prawnych, czyli wspólnota mieszkaniowa. Z uwagi na uregulowania art. 6 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), wspólnota mieszkaniowa na zewnątrz jest podmiotem i jest traktowana jako odrębny podmiot praw i obowiązków. Naruszenie praw współwłaścicieli i członków wspólnoty mieszkaniowej tworzy specyficzny chaos, jeśli chodzi o ocenę stanu technicznego budynku oraz o ocenę zaangażowania stron w utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym. Dlatego podmiotem odpowiedzialnym za stan techniczny budynku jest wspólnota mieszkaniowa. Przepisy, które przy wspólnocie mieszkaniowej odsyłają do współwłasności, jeśli chodzi o rozróżnienie tych dwóch przedmiotów własności, są to przepisy związane z zarządem i tylko w kwestiach zarządu stosuje się dla Wspólnoty Mieszkaniowej odpowiednio przepisy o współwłasności. Teraz pomimo istnienia faktycznie jednego podmiotu zobowiązanego, mamy do czynienia nieprawidłowo, zdaniem odwołujących, z wielością podmiotów zobowiązanych. Jedynym zobowiązanym do utrzymania stanu technicznego budynku jest wspólnota mieszkaniowa. Także w pozostałych postępowaniach prowadzonych przed nadzorem budowlanym doszło do podobnych przekłamań stanu prawnego nieruchomości. W powyższych postępowaniach w sposób sztuczny, nieprawidłowy, bez rozróżnienia pojęć prawnych, wskazano wielość podmiotów czyli wszystkich współwłaścicieli konkretnych lokali. Decyzja administracyjna jest aktem indywidualnym, a w tej konkretnej sytuacji, decyzja o obowiązku przeprowadzenia ekspertyzy, jest decyzją zbiorczą, wydaną zbiorczo w stosunku do wielu podmiotów. Potwierdza to wyrok WSA z 27.02.2020 r., sygn. akt II SA/Wr 640/19, dotyczący zagadnienia i statusu członka wspólnoty mieszkaniowej jako strony postępowania. W tym wyroku stwierdzono, że prawo do uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym jako strona, niezależnie od udziału wspólnoty lokalowej, nie może być wynikiem samego tylko faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Musi za tym przemawiać jego zindywidualizowany interes, wynikający najczęściej z wpływu zawartego w decyzji nakazu na konkretny lokal mieszkalny będący jego własnością.

Skoro pomieszczenia w budynku gospodarczym stanowią części lokali nr [...] i [...], to do oceny stanu prawnego nieruchomości przy ulicy [...], zastosowania mają przepisy k.c. w brzmieniu z 07.01.1966 r oraz akty prawne wymienione literalnie w umowie użytkowania wieczystego i umowie sprzedaży budynku i lokali rep. [...] nr [...], a to ustawa z 28.05.1957r. o sprzedaży przez państwo domów i działek budowlanych oraz ustawa z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a także ustawa z 28.05.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych.

Przy piśmie z 10.07.2023 r. F. S. przedłożył protokół nr [...] z okresowej kontroli 5-letniej, przeprowadzonej w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b. budynku gospodarczego przy ul. [...].

Zaskarżoną decyzją z 28.07.2023 r. (nr 692/2023), DWINB utrzymał decyzję w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Za prawidłowe organ odwoławczy uznał stanowisko dotyczące skierowania nakazu do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...]. Wskazał, że adresatem decyzji dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży bowiem na właścicielu lub zarządcy obiektu. Nieruchomość przy ul. [...] (dz. nr [...], AM-[...], obręb K.), zgodnie ze znajdującym się w aktach sprawy wydrukiem z rejestru gruntów Katastru Miejskiego W. - stanowi współwłasność osób, do których organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego skierował nakaz. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości gruntowej są jednocześnie współwłaścicielami budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego znajdującego się na tym gruncie i odpowiadają solidarnie za utrzymanie tych obiektów. Potwierdza to także księga wieczysta nieruchomości przy ul. [...] we W. - zgodnie z którą w składa tej nieruchomości wchodzi budynek przeznaczony na cele mieszkalne oraz zabudowania gospodarcze (wydruk z księgi w aktach sprawy). Z ksiąg wieczystych lokali mieszkalnych nr [...] i [...] - nie wynika, że budynek gospodarczy przynależy do tych lokali. W księgach tych wpisano "przynależności", bez sprecyzowania, skonkretyzowania o jakie przynależności chodzi. Również w księdze wieczystej lokalu nr [...] wpisano komórki i wnękę, bez sprecyzowania. Nie ma dowodów świadczących o tym, że budynek gospodarczy przynależy do lokalu nr [...] i [...]. D. C. podnosząc tę okoliczność nie przedłożyła żadnych dowodów na jej potwierdzenie. DWINB wskazał, że organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego nie może zastępować D. C. w dowodzeniu okoliczności dla niej korzystnych a niedopuszczalne jest opieranie się przez organ orzekający w sprawie na domniemaniach i przypuszczeniach, co też zostało wyjaśnione przez PINB w treści zaskarżonego postanowienia.

Odnosząc się do pozostałych okoliczności podnoszonych w odwołaniu organ II instancji uznał, że nie wnoszą one nic nowego do sprawy. Nie mają żadnego wpływu na wydaną decyzję, kwalifikację prawną stanu faktycznego i zastosowaną procedurę postępowania administracyjnego, nie mówiąc już o tym, iż część argumentów przedstawiona w odwołaniu jest na tyle ogólnikowa, że nie pozwala na przyjęcie jej związku z oceną zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wywiodły A. C. i D. C., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżące zawnioskowały o wzięcie pod uwagę ustaleń z postępowania cywilnego, prowadzonego w sprawie o eksmisję (sygn. akt [...]), która zawisła przed Sądem Rejonowym dla W. Ś. we W., ustaleń z postępowania dotyczącego uszkodzenia budynku, które jest prowadzone przez organa ścigania, a także uwzględnienie ustaleń z postępowania prowadzonego przed tymi organami, a które dotyczy składania fałszywych oświadczeń o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które złożone zostały czterokrotnie przed organami Wydziału Architektury Gminy W.

Skarżące zarzuciły DWINB: brak lub błędne ustalenie stanu faktycznego, naruszenie przepisów prawa materialnego, naruszenie przepisów prawa procesowego, zupełnie błędne i zupełnie odbiegające od stanu faktycznego i stanu prawnego poczynienie ustaleń co do faktów i co do prawa oraz wzajemną sprzeczność powoływanych przez organ argumentów.

Zdaniem skarżących nieruchomość znajdująca się przy ulicy [...] we W. nie jest współwłasnością w częściach ułamkowych, tylko Wspólnotą Mieszkaniową. Wskazanych w decyzji osób fizycznych nie można określić jako współwłaścicieli rzeczy wspólnej, ale jako członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Za takim rozumieniem dotychczas pomijanej strony postępowania przemawiają uregulowania zawarte w art. 6, art. 17 i art. 21 u.w.l., z których wynika odrębność wspólnoty w stosunku do jej członków oraz jej podmiotowość, to z kolei przesądza, że wspólnota może mieć własny majątek, którym odpowiada za zobowiązania zgodnie z art. 17 u.w.l. Kwestia ta nie budzi wątpliwości i jest jednolicie postrzegana w doktrynie i orzecznictwie (wyroki Sądu Najwyższego: z 08.10.2008 r., sygn. akt V CSK 133/08; z 08.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08; z 15.10.2008 r., sygn. akt I CSK 118/08; z 22.04.2010 r., sygn. akt V CSK 367/09; z 26.01.2011 r., sygn. akt II CSK 358/10; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 09.12.2019 r., sygn. akt I ACa 403/18). Każdy z członków małej wspólnoty mieszkaniowej może podejmować tzw. czynności zachowawcze. Skład poszczególnych lokali, a przede wszystkim lokalu nr [...] został (albo powinien zostać) ustalony w postępowaniu prowadzonym przed PINB dla miasta W., dotyczącym samowoli budowlanej w tym lokalu a także samowoli budowlanej związanej z wejściem z robotami budowlanymi na tzw. części wspólne. Skarżące wskazały, że lokal nr [...] składa się z 9 izb oraz zajmuje powierzchnie [...]m². Przez bezprawne zajęcie części wspólnych został powiększony do ok. [...]m² (11 izb). Ponadto przez bezprawne zajęcie dwóch budynków gospodarczych właściciel lokalu nr [...] korzysta z dodatkowych 5 pomieszczeń przynależnych. Ma to miejsce bez kosztowo, bez przełożenia na procent udziału w kosztach utrzymania Wspólnoty. Zdaniem skarżący w sprawę nie ustalono, że budynek gospodarczy w całości jest użytkowany przez F. S. i K. S., zaś pozostali członkowie wspólnoty pozbawieni są posiadania tego budynku (oraz małego budynku gospodarczego), co stanowi łącznie 5 pomieszczeń przynależnych. Skarżące nie zgodziły się przy tym z twierdzeniem organu, że wnęki i komórki (komórka) stanowią pomieszczenia w budynku gospodarczym, ponieważ gdyby wnęki i komórki nie stanowiły izb lokalu położonego na 1 piętrze, to składałby się ten lokal tylko z trzech pokoi, kuchni i spiżarki (bez żadnej łazienki, żadnego przedpokoju (komunikacji), żadnych dodatkowych pomieszczeń tj. łącznie tylko 5 izb, a nie > 9 izb, lub > 11 izb, lub końcowo łącznie > 16 pomieszczeń (11 izb i 5 pomieszczeń przynależnych). Zarówno właściciele lokalu nr [...], jak i organ muszą się zdecydować, co to są te wnęki i komórki. W przeciwnym przypadku dochodzi do podwojenia, albo potrojenia izb dla lokalu nr [...]. Dla porównania lokal nr [...] jest pozbawiony wszelkich "dodatkowych" pomieszczeń.

Zdaniem skarżących, najtrudniejsze do ustalenia pozostaje prawo własności do budynku gospodarczego. Szczegółowa analiza stanu prawnego (prawo rzeczowe od 1966 r.) pozwala wskazać, że budynek gospodarczy nie stanowi części wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej. Zagadnienie to jest wielce skomplikowane, opiera się o przepisy prawa obowiązujące w dacie powstania odrębnej własności lokali, tj. w dniu 07.01.1966 r. (wpis konstytutywny do KW z dnia [...].01.1966r.). Zagadnienie to zostało poddane pod osąd sądu cywilnego w sprawie sygn. akt [...] o eksmisję. Zdaniem skarżących, umowa sprzedaży z 07.01.1966 wskazuje części wspólne, ale nie wskazuje budynków gospodarczych, zabudowań gospodarczych, jako części wspólnej. Pomieszczenia przynależne znajdujące się na nieruchomości, stanowią wyłącznie części przynależne do lokali nr [...] i [...]. Stanowią o tym dokumenty znajdujące się w księdze wieczystej [...] oraz przepisy prawa rzeczowego (ius cogens) aktualne na dzień powstania lokali.

Według skarżących, pomimo starań pozostali członkowie wspólnoty nie mogli korzystać z budynku gospodarczego na przestrzeni aż 60 lat. Mimo to zawsze partycypowali w kosztach utrzymania (nieruchomości) w proporcjach 30/34/36%. Właściwie partycypowali zawsze w kosztach 33,33/33,33/33,33%. Stan pokrzywdzenia właścicieli lokali [...] i [...] jest tym bardziej dramatyczny, że budynek gospodarczy i mały budynek gospodarczy (zabudowania gospodarcze) według literalnej treści aktu notarialnego z dnia 07.01.1966 r., według wiedzy wszystkich członków wspólnoty, i według przepisów ius cogens, to przynależności do lokali [...] i [...] , a więc de facto części składowe dwóch małych lokali [...] i [...] . Lokal nr [...], jako lokal największy przekraczający powierzchnię [...] m² i ilość izb 8 nie mógł mieć wskazanych dodatkowych pomieszczeń (w pozwie do sprawy sygn. akt [...] znajduje się szczegółowa analiza przepisów, wskazanych także w odwołaniu od skarżonej decyzji). Lokal mieszkalny nie mógł w tamtych czasach przekraczać określonej, przepisami szczególnymi, powierzchni (art. 133-136 kc).

W ocenie skarżących, decyzja zamiast w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do F. S. i K. S. kierowana jest zbiorczo do członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Poszczególni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie dzielą jednak jednego i tożsamego stanu faktycznego, a fakty i wynikające z nich obowiązki stron są różne dla nich. Dlatego nie można wydać decyzji zbiorczej, tylko należy rozważyć konkretne stany faktyczne charakterystyczne dla poszczególnych członków wspólnoty. F. S. i K. S. z wyłączeniem pozostałych członków wspólnoty użytkują budynek gospodarczy. Podobnie jak ich poprzednicy prawni doprowadzają swoją bezczynnością do niszczenia budynku. Zatem zgodnie z art. 62 k.p.a. tylko w sprawach, w których prawa lub obowiązki stron wynikają z tego samego stanu faktycznego oraz z tej samej podstawy prawnej i w których właściwy jest ten sam organ administracji publicznej, można wszcząć i prowadzić jedno postępowanie dotyczące więcej niż jednej strony. Oczywistym jest, że zajęcie całości budynku gospodarczego tylko przez właścicieli lokalu nr [...], czyni ich prawnie i finansowo odpowiedzialnym za ten budynek. Właściciele lokalu nr [...] winni ponosić odpowiedzialność za ten budynek przez organami administracji budowlanej, a także w sprawach cywilnych przez pozostałymi członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. To F. i K. S. dali wielokrotnie podstawy do indywidualnego ich traktowania, działając z naruszeniem art. 233kk przed organami architektury, zgłaszając samodzielne prawo do dysponowania tą nieruchomością i wykonując samowolnie nałożenie dodatkowego dachu na ten budynek. Fałszywe składanie oświadczeń jest przedmiotem badania organów ścigania.

Ponadto skarżące zauważyły, że organ cytuje wyrok NSA z dnia 05.10.2007 r. sygn. akt II OSK 1310/06, gdzie wyraźnie się wskazuje, że to na organie administracji spoczywa obowiązek rozstrzygnięcia, co do prawa własności obiektu budowlanego. Zarówno w postępowaniu nr PINB.WIK.5140.436.2021.HI, nr PINBWIK 5142.73.2022.EG i PINB.WIK 5142.82.2023.EG, PINB nie tylko nie dokonał żadnych ustaleń, ale wręcz w toku wszystkich tych postępowań unikał tej kwestii, czemu dał wyraz w wielu pismach procesowych oraz wielokrotnie twierdził, że organa nadzoru nie rozstrzygają prawa własności.

W odpowiedzi na skargę DWINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

W piśmie z 09.10.2023 r. stanowisko w sprawie przedstawiła uczestniczka postępowania Ż. C. Wskazała, że jako właścicielka mieszkania nr [...] oraz jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. [...] we W., a także jako osoba odpowiedzialna za zarząd nieruchomością, wnioskuje o uznanie połowy zabudowań gospodarczych znajdujących się na nieruchomości przy ul. [...] za przynależności do jej lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta [...] (udział 50% w małym i dużym budynku gospodarczym, tj. 50% w tzw. zabudowaniach gospodarczych opisanych w dniu założenia lokalowej księgi wieczystej w dziale I-O księgi wspólnej dla całej nieruchomości [...]). Jednocześnie uczestniczka zawnioskowała o traktowanie jej jako strony postępowania. Podała, że jestem właścicielką wskazanych przynależności na podstawie umowy użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży budynku i lokali z 07.01.1966 r. (Rep. [...] nr [...]), którą zawarto w trybie ustawy z 28.05.1957 r. o sprzedaży domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz.U. Nr 31, poz. 132) i ustawy z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 31, poz. 159). W tej umowie wskazano, że jej lokal składa się z 3 pokoi z kuchnią wraz z przynależnościami. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 28.03.1988 r., sygn. akt III CZP 15/88, w roku 1966 domy podlegały sprzedaży łącznie z zabudowaniami gospodarczymi (art. 3 ust. 2 ustawy z 28.05.1957 r. i art. 12 ust. 2 ustawy z 14.07.1961 r.). Zdaniem uczestniczki postępowania, jeśliby przyjąć, że garaże mieściły się w pojęciu "zabudowania gospodarcze", to usprawiedliwiałoby to wniosek, że garaż nabywano bądź jako przynależność, bądź jako część składową budynku (lokalu) mieszkalnego (cytat ze wskazanej SN). Dodatkowo prawa do opisanych przynależności potwierdza postanowienie o założeniu księgi wieczystej wydane przez Państwowe Biuro Notarialne z [...].01.1966 r. DZ.[...], znajdujące się w aktach księgi wieczystej [...]. W tym zakresie księgi wieczyste winny być sprostowane w oparciu o podstawę nabycia, a pomieszczenia przynależne powinny być wydane właścicielowi mieszkania nr [...].

W dniu 27.11.2023 r. do tut. Sądu wpłynęło drogą elektroniczną pismo D. C., w którym poruszyła szereg problemów związanych z trudnościami w zamieszkiwaniu w budynku przy ul. [...].

W piśmie złożonym w dniu 18.12.2023 r. F. S. zwrócił uwagę na wykonanie przez niego w lipcu 2023 r. obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją, przedkładając na tą okoliczność protokół z kontroli.

Na rozprawie w dniu 18.12.2023 r. skarżąca podtrzymała wnioski i zarzuty zawarte w skardze oraz poinformowała o toczącym się postępowaniu w sprawie ustanowienia zarządcy przymusowego wspólnoty mieszkaniowej. Powyższy fakt potwierdził uczestnik postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do badania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności naruszających prawo i przez to mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. - Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) - zwanej dalej: p.p.s.a. lub też wystąpiło naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia jej nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Stosownie zaś do treści art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.

Podstawę materialnoprawną wydanej w sprawie decyzji administracyjnej stanowi art. 62 ust. 3 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.) – dalej: u.p.b. o brzmieniu: Organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Zastosowanie przywołanego przepisu wymaga łącznego ziszczenia się dwóch przesłanek: 1) stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części), 2) ów nieodpowiedni stan techniczny może powodować zagrożenie chronionych prawnie dóbr (życie, zdrowie, mienie, środowisko). Zajście wskazanej sytuacji inicjuje kompetencje organu nadzoru budowalnego, z których pierwsza ma charakter obligatoryjny i nakłada na organ obowiązek nakazania przeprowadzenia kontroli, natomiast druga ma charakter fakultatywny, i dotyczy możliwości zażądania przez organ przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego.

Istotne elementy stanu faktycznego, odpowiadające hipotezie powołanej normy prawnej, przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji i nie są w zasadzie sporne. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia powołane w uzasadnieniu decyzji znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości.

Przedmiotem postępowania przed organami nadzoru budowlanego był stan techniczny budynku gospodarczego położonego przy ul. [...] we W., zlokalizowanego na dz. nr [...], w kontekście bezpieczeństwa jego użytkowania w związku ze stwierdzeniem pogorszającego się stanu technicznego.

Istota zawisłej przed sądem sprawy sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy adresatem decyzji PINB dla miasta W. z 29.05.2023 r. (nr 1046/2023), wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b., powinna być Wspólnota Mieszkaniowa, rozumiana jako ogół właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład opisanej nieruchomości, czy jednak w okolicznościach sprawy takim adresatem mogą być współwłaściciele nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek gospodarczy. Przyjdzie bowiem wskazać, że poza objętym nakazem wydanym przez organ nadzoru budowlanego budynkiem gospodarczym, na nieruchomości przy ul. [...] we W., znajduje się również budynek mieszkalny. Budynek ten jest budynkiem trzylokalowym, w którym wyodrębnione lokale mieszkalne stanowią własność: Ż. C. – lokal nr [...], D. C. i A. C. – lokal nr [...] oraz K. S. i F. S. – lokal nr [...]. Bezspornie mamy zatem do czynienia ze Wspólnotą Mieszkaniową.

Z treści art. 61 u.p.b. jednoznacznie wynika, że adresatem decyzji w zakresie prawidłowego utrzymywania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca, dotyczy to także decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b., która stanowi podstawę nakazu przeprowadzenia kontroli budynku.

W ustalonych okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy, w ocenie Sądu, prawidłowo organy nadzoru budowlanego uczyniły adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b. współwłaścicieli budynku gospodarczego. Takie stanowisko Sądu jest podyktowane następującymi względami.

Po pierwsze dlatego, że na podstawie zgromadzonych dowodów, zarówno pozyskanych przez PINB, jak przedłożonych przez strony postępowania, wynika, że budynek gospodarczy jest częścią składową nieruchomości, która stanowi działkę gruntu nr [...], obręb K. Nie ma jakikolwiek dowodów, które pozwalałyby przyjąć za wiarygodne twierdzenia o tym, że budynek gospodarczy/lub poszczególne pomieszczenia, które się w nim znajdują, jako przynależność, włączono do prawa odrębnej własności jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnych przy ul. [...]. Ciężar udowodnienia, że dane pomieszczenie przynależy do lokalu, spoczywa na jego właścicielu. Nie jest przy tym rolą organów nadzoru budowlanego oraz sądów administracyjnych rozstrzyganie kwestii, które nalezą do właściwości sądów powszechnych. Taką zaś sprawą jest niewątpliwie rozstrzygnięcie długotrwałego sporu dotyczącego statusu pomieszczeń przynależnych do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...]. Nie ma również znaczenia dla podważenia prawidłowości decyzji, że budynek gospodarczy nie został wskazany explicite jako składnik nieruchomości wspólnej.

Po drugie, nie jest w sprawie kwestionowany przez organy nadzoru budowlanego reżim prawny właściwy do zarządzania nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 zd. 1 u.w.l. - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stosownie zaś do art. 19 ww. ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 3, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wspólnota mieszkaniowa powstaje przy tym ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa miedzy właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana (uchwała Sądu Najwyższego z 09.06.2005 r. sygn. akt III CZP 33/05). Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (wyrok NSA z 19.02.2013 r. sygn. akt I FSK 585/12). Do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 ustawy o własności lokali zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną" (art. 18 ust. 3 u.w.l.).

Z przedstawionej regulacji prawnej wynika, że formalne powstanie wspólnoty nie oznacza jeszcze, że taka wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty bądź powierzenia zarządu nieruchomości osobie fizycznej lub prawnej w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Jeżeli zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności oznacza natomiast konieczny udział wszystkich współwłaścicieli w zarządzeniu taką nieruchomością. Inaczej ujmując analizowane w tym miejscu zagadnienie, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej w opisanym reżimie prawnym, administrowanie odbywa się przy bezpośrednim udziale w zarządzeniu właścicieli lokali mieszkalnych, tworzących taką wspólnotę.

Z akt sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. nie podjęła uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, ani też nie zawarła innego aktu notarialnego, który określałby sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wobec czego – adresatami obowiązku przeprowadzenia kontroli budynku gospodarczego – prawidłowo określono współwłaścicieli tej nieruchomości, co odpowiada regulacji zawartej w u.w.l. i k.c. oraz k.p.c. Zgodnie z art. 200 k.c.: Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jeżeli każdy z właścicieli lokali jest legitymowany do podejmowania niezbędnych czynności zmierzających do ochrony i zachowania wspólnego prawa (w tym przed sądem i organami administracji) we własnym imieniu jako właściciel zarówno lokalu jak i współwłaściciel nieruchomości mogą być oni także adresatami decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b. Legalność takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym dotyczącym małej wspólnoty mieszkaniowej, gdzie za dopuszczalne uznaje się nałożenie obowiązku zarówno na samą wspólnotę, jak i na wszystkich jej członków, gdyż de facto jest to ten sam podmiot. Mała wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami i administrowanie opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali (wyrok NSA z 15.02.2018 r., sygn. akt II OSK 1864/17, wyrok WSA w Gdańsku z 18.06.2014 r., sygn. akt II SA/Gd 106/14).

Zdaniem Sądu, prawidłowość takiego stanowisko jest także umocowana kwestiami dotyczącymi możliwość wyegzekwowania nałożonego obowiązku. Trzeba w tym miejscu zwrócić uwagę, że obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego związane są z utrzymywaniem i użytkowaniem obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (art. 61 pkt 1 u.p.b.) oraz z zapewnieniem bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt (art. 61 pkt 2). Natura zasad, o których mowa w art. 5 ust. 2, który to przepis odsyła do art. 5 ust. 1 pkt 1-7 u.p.b. (w szczególności zapewnienie warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, zapewnienie możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego) oraz najczęściej nagły charakter czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt wskazują, że realizacja obowiązków spoczywać powinna w pierwszym rzędzie na tych podmiotach, które dysponują w tym zakresie realnymi, faktycznymi możliwościami. Innymi słowy podmiot odpowiedzialny za realizację obowiązków musi mieć bezpośrednią możliwość ich realizacji. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, biorąc również pod uwagę informację dotyczącą prowadzenia postępowania sądowego dotyczącego ustanowienia zarządcy przymusowego dla wspólnoty, w ocenie Sądu, taką rękojmie daje skierowanie nakazu do wszystkich właścicieli, nie zaś do wspólnoty mieszkaniowej, która faktycznie nie funkcjonuje. Tym samym twierdzenie skarżących, że podjęcie się wykonania nakazu przeprowadzenia kontroli budynku stanowiłoby działanie nieuprawnione, jest nieuzasadnione. Nie bez znaczenie jest również fakt, że nakazana kontrola została przeprowadzona i sporządzono z niej protokół.

Ze wskazanych powodów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.