Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 451/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2022-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 140 ust. 1, ust. 3, ust. 4, art. 153 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 217 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 56, par. 57
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
article: art. 7, art. 75 par. 1, art. 77 par. 1, art. 80, art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 15zzs4 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art. 151, art. 153
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 października 2022 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 21 kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie odstąpienia od zobowiązania do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za zwróconą nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 21 kwietnia 2022 r. nr GN-III.7581.276.2021.AG Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta P., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 14 października 2021 r. nr DM-DM-XVII.6821.20.2018 o odstąpieniu od zobowiązania D.Z. do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za zwróconą nieruchomość.

Wspomniana decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z 31 stycznia 2019 r. Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, po rozpoznaniu wniosku D.Z., orzekł o zwrocie części nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] i [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2702 ha, stanowiącej własność Miasta P. - miasta na prawach powiatu, o zwrocie na rzecz Gminy Miasta P. zwaloryzowanego odszkodowania w wysokości 106160,35 zł, o zobowiązaniu D.Z. do zwrotu ww. kwoty na rzecz Miasta P. i rozłożeniu tej kwoty na 10 rocznych rat.

Organ przyjął wartość gruntu określoną na kwotę 2 391 338,80 zł posiłkując się wyceną szczegółową gruntu z 15 września 1986 r. dotyczącą terenu o pow. 3736 m2. Kwotę odszkodowania za działkę nr [...] o pow. 0,3572 ha ustalono proporcjonalnie do powierzchni części nieruchomości i wyniosła ona 2 286 365,68 zł (3572/3736 x 2 391 338,80 zł = 2 286 365,68 zł). Tak ustalone odszkodowanie za grunt (bez naniesień i nasadzeń) przyjęto do dalszych ustaleń odszkodowania. Do ustalenia odszkodowania postanowiono przyjąć tylko grunt, bez naniesień budowlanych i roślinnych, gdyż obecnie przeważająca część zwracanej działki jest niezabudowana (niezagospodarowana), a istniejące naniesienia budowlane w dniu wywłaszczenia nieruchomości nie przetrwałyby do chwili obecnej albo ich stan użytkowy miałby nieznaczny wpływ na wartość nieruchomości. Trudno było też określić czy obiekty istniejące w dniu wywłaszczenia znajdowały się na działce obecnie podlegającej zwrotowi. Dawna nieruchomość stanowiła gospodarstwo ogrodnicze, w którym były uprawiane rośliny jednoletnie lub dwuletnie, za które to nasadzenia oraz za wartości utraconych korzyści zostało ustalone odszkodowanie.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda [...] decyzją z 5 lipca 2019 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchylił zaskarżoną decyzję w części, tj. w zakresie zawartego w punkcie 2. orzeczenia o zwrocie na rzecz Gminy Miasta P. zwaloryzowanego odszkodowania i orzekł w tym miejscu o zwrocie zwaloryzowanego odszkodowania na rzecz Miasta P. - miasta na prawach powiatu, a także w zakresie orzeczenia w punkcie 4. zaskarżonej decyzji w tabeli w kolumnie trzeciej terminów płatności rocznych rat zwaloryzowanego odszkodowania i orzekł, że pierwsza rata jest płatna w terminie 14 dni od dnia, gdy niniejsza decyzja podlega wykonaniu, a każda następna każdego roku w ciągu dziewięciu lat następujących po sobie w terminie do dnia miesiąca odpowiadającego ustalonej dacie wpłaty pierwszej raty. W pozostałym zakresie zaskarżona decyzja podlegała utrzymaniu w mocy.

Decyzja organu II instancji w części dotyczącej zobowiązania skarżącej do zwrotu kwoty 106 160,35 zł, tj. w zakresie, w jakim decyzja Wojewody [...] utrzymuje w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. - w zakresie punktów 2, 3 i 4 (pierwszy pkt 4.) decyzji organu I instancji, została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. przez D. Z., reprezentowaną przez radcę prawnego A.G.

Prawomocnym wyrokiem z 13 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Łd 736/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. uchylił zaskarżoną decyzję w części, w jakiej rozstrzyga o decyzji Prezydenta Miasta Ł. z 31 stycznia 2019 r. co do punktu 2, 3 i 4 dotyczącego rozłożenia należności na raty.

Zdaniem Sądu kwestią sporną była ustalona wysokość zwrotu wypłaconego odszkodowania. Sąd zarzucił, że dokonana ocena operatu szacunkowego z grudnia 2018 r. rzeczoznawcy majątkowego J.G., kontestująca ustalenia ze sfery wiadomości specjalnych, jako naruszająca przepis art. 157 u.g.n., nie może się ostać. Zasadnicze wątpliwości Sądu wzbudziła weryfikacja operatu co do oceny wartości nasadzeń i naniesień oraz dywagacje, czy mogły się one ostać, czy też nie. Sąd zaznaczył, że właściwą drogą w przypadku wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu jest skorzystanie - na mocy art. 157 u.g.n. - z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, i droga ta służy nie tylko stronie, ale i organowi. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 140 ust. 3 u.g.n. w przypadku, gdy zwracana jest część nieruchomości (tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie), to zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni zwracanej części nieruchomości. Powierzchnia jest przy tym jedynym kryterium ustalania, jaka część odszkodowania ma zostać zwrócona. Na ustalenie wielkości tej części nie ma wpływu ani stan zagospodarowania zwracanej części, ani wartość zwracanej części w porównaniu z wartością całej nieruchomości lub części niepodlegającej zwrotowi, ani inne czynniki (por. E. Bończyk- Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Lex/el. 2020 - art. 140 zwrot odszkodowania, t. 3).

We wspomnianym wyroku z 13 marca 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. zaznaczył, że skargą objęta była ta część decyzji, która dotyczyła wysokości i sposobu wyliczenia odszkodowania, a co za tym i rozliczeń z tego tytułu. Skoro w tym zakresie skarga okazała się skuteczna, co wywiedziono wyżej, Sąd uznał, że nie ma przeszkód, aby decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości i zwrocie odszkodowania, tak jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie, mogła zostać uchylona tylko w części dotyczącej odszkodowania. W świetle powyższego, decyzja orzekająca o zwrocie na rzecz D.Z. części nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] i [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2702 ha, podlega wykonaniu, a przedmiotem postępowania administracyjnego prowadzonego na powrót przez organ II instancji, po wyroku z 13 marca 2020 r., pozostały wyłącznie rozliczenia z tytułu orzeczonego zwrotu.

Prowadząc ponownie sprawę rozliczeń z tytułu orzeczonego zwrotu przedmiotowej nieruchomości Wojewoda [...] decyzją z 20 listopada 2020 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z 14 października 2021 r. Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, odstąpił od zobowiązania D.Z. do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za zwróconą nieruchomość, zapisaną w księdze wieczystej [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 0,2702 ha, położonej w P. przy ul. [...], ze względu na zmniejszenie się wartości nieruchomości w stopniu przewyższającym wartość zwaloryzowanego odszkodowania, wypłaconego tytułem nabycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości (działka nr [...] o powierzchni 0,3572 ha) aktem notarialnym Rep. [...] z [...] września 1987 r.

W odwołaniu od tej decyzji Prezydent Miasta P. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy i przedstawił następujące zarzuty względem przyjętego za dowód w sprawie operatu szacunkowego:

- nieprawidłowe przyjęcie przeznaczenia (strefa śródmiejska) nieruchomości położonej na terenach przeznaczonych pod usługi zdrowia, tj. budowę przychodni psychiatrycznej i odwykowej,

- przy określaniu wartości rynkowej gruntu według stanu i przeznaczenia z daty wywłaszczenia w tabeli nr 3 - str. 34 w opisach cech dot. m.in. lokalizacji (Lp. 1) przy ocenie "dobra" - rzeczoznawca nie scharakteryzował w sposób jednoznaczny co znaczy położenie pośrednie, a nadto przy opisie tej cechy posługuje się odległością do Urzędu Miasta i jako wyznacznik podaje tą odległość w km, nie określając jednocześnie, czy odległość ta mierzona jest w linii prostej na mapie, czy też poruszając się najkrótszą możliwie drogą,

- w tej samej tabeli przy cesze otoczenie i sąsiedztwo (Lp. 2) przy ocenie "dobra" jako opis rzeczoznawca wykazał lakonicznie i nieprecyzyjnie, że jest to położenie gorsze niż opisane powyżej ale lepsze niż opisane poniżej,

- przy określaniu wartości rynkowej gruntu wg stanu i przeznaczenia z daty zwrotu w tabeli Nr 8 - str. 38, przy cechach lokalizacja (Lp. 10), otoczenie, sąsiedztwo (Lp. 2) oraz dostępność uzbrojenia (Lp. 5) biegła przyjęła 2 gradacje oceny tych cech, tj. "bardzo dobra" i "dobra" gdzie w tabeli Nr 3 przy określaniu wartości rynkowej gruntu wg stanu i przeznaczenia z daty wywłaszczenia przy ww. cechach przyjęte są 3 gradacje oceny. Opisy cech w obu tabelach różnią się.

- w tabeli Nr 10 - str. 39 przy opisie nieruchomości lokalizacja pojawia się opis jako położenie blisko ścisłego centrum miasta około 400 m od Urzędu Miasta, gdzie tymczasem w tabeli Nr 8 - str. 38 w opisie nie wskazano odległości od Urzędu Miasta. W tabeli Nr 10 str. 39 przyjęto otoczenie i sąsiedztwo jako "bardzo dobre". W dacie wywłaszczenia nie było zabudowy o wysokich walorach, terenów dobrze zagospodarowanych o intensywnej zabudowie. Taka zabudowa pojawiła się dopiero w ostatnich latach. Tym samym błędne jest przyjęcie tej cechy jako "bardzo dobra".

- przy cesze występujące ograniczenia przyjęto ocenę jako "dobrą", gdzie w tabeli Nr 5 cecha ta przyjęta jest na poziomie "bardzo dobry".

Zdaniem strony wnoszącej odwołanie wymienione uwarunkowania mają wpływ na wycenę nieruchomości, a w dalszej kolejności na wysokość odszkodowania za zwracaną nieruchomość. Organ prowadzący postępowanie nie dopełnił w sposób należyty ciążącego obowiązku rzetelnej i kompleksowej oceny jednego z podstawowych dowodów w przedmiotowym postępowaniu jakim jest operat szacunkowy.

Powołaną na wstępie decyzją z 21 kwietnia 2022 r. Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 735 z późn.zm. - dalej w skrócie "k.p.a."), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie dwukrotnie stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (wyrok z 19 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 134/17 i wyrok z 13 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Łd 736/19). Wobec tego zgodnie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 329), zarówno organ administracji, jak i sąd rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować ocenę prawną zawartą w uzasadnieniu wyroku, nawet bez względu na poglądy wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach.

Przytaczając następnie regulacje art. 140 ust. 1 - ust. 4 u.g.n., art. 217 ust. 2 u.g.n., art. 5 ust. 1, 2 i 4 u.g.n. organ odwoławczy stwierdził, że aktem notarialnym z 1987 r. zbyta została działka nr [...] o pow. 0,3572 ha za kwotę 18 542 000,00 PLZ (słownie: osiemnaście milionów pięćset czterdzieści dwa tysiące starych złotych) (§ 3 aktu) (po denominacji - 1 854,20 zł), zwrotowi podlegała zaś część ww. działki o pow. 0,2702 ha, a zatem, po myśli art. 140 ust. 3 u.g.n., należną do zwrotu kwotę odszkodowania należało obliczyć proporcjonalnie do powierzchni zwracanego gruntu. Po waloryzacji powyższa kwota wynosi 1 564 680,15 zł,, co zostało wykazane w decyzji organu pierwszej instancji (str. 6). Kwota zwaloryzowanego odszkodowania przypadająca na zwróconą część nieruchomości, ustalona na podstawie art. 140 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., wynosi po zaokrągleniu 1 183 585,04 zł (słownie: jeden milion sto osiemdziesiąt trzy tysiące pięćset osiemdziesiąt pięć złotych i 4/100).

Podstawą ustalenia w rozpatrywanej sprawie wysokości rozliczeń z tytułu zwrotu, w tym określenia kwoty zmniejszenia wartości nieruchomości, była opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości - rzeczoznawcy majątkowego J.G. (nr uprawnień [...]), wyrażona w operacie szacunkowym z 14 sierpnia 2021 r.

Zgodnie z opinią biegłego, aktualna wartość zwróconej nieruchomości stanowi równowartość kwoty 867 600 zł. Zwaloryzowane odszkodowanie odpowiadające zwróconej części nieruchomości wynosi 1 183 585,04 zł. W takim przypadku, stosownie do art. 140 ust. 2 u.g.n. odszkodowanie musiałoby być zwrócone w wysokości 867 600 zł. Co więcej, zwaloryzowana kwota odszkodowania jest wyższa niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. Uwzględniając art. 217 ust. 2 u.g.n., kwota odszkodowania stanowiąca podstawę do dalszych rozliczeń wynosi zatem 433 800 zł, czyli 50% aktualnej wartości zwróconej nieruchomości.

Zdaniem Wojewody [...] powołany w sprawie biegły wykazał w operacie szacunkowym z 14 sierpnia 2021 r., że wartość nieruchomości określona wg stanu na dzień zwrotu zgodnie z art. 140 ust. 4 u.g.n. (697 300,00 zł), jest mniejsza aniżeli wartość z dnia wywłaszczenia (1 664 700,00 zł). Różnica w wartości wynosi 967 400 zł i jest skutkiem braku naniesień na działce. O tę kwotę należało zatem pomniejszyć wyliczone do zwrotu odszkodowanie, co dało wynik ujemny (433 800 minus 967 400 daje wynik minus 533 600), a to oznacza, że na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości zwrot gruntu nastąpi bez zwrotu wypłaconego odszkodowania.

Fakt zmniejszenia wartości nieruchomości wykazany w operacie szacunkowym pozostaje bezsporny. Wartość nieruchomości wg stanu na dzień wywłaszczenia wynosi 1 664 700 zł. Na tę wartość składa się kwota za grunt - 674 203 zł i kwota za naniesienia. Obecnie wartość gruntu obliczona z uwzględnieniem otoczenia i przeznaczenia wg stanu na dzień wywłaszczenia wynosi 697 300 zł. Jak widać, wartość samego gruntu nie uległa znaczącej zmianie. Na zmniejszenie wartości nieruchomości, jako całości, miał zatem wpływ bezsprzecznie brak obecnie na gruncie naniesień istniejących w dniu wywłaszczenia. Na zasadność uwzględnienia tak scharakteryzowanego stanu, podyktowaną przyjętą wykładnią przepisu art. 140 ust. 3 u.g.n., wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. w wyrokach, które zapadły w sprawie.

Organ odwoławczy nadmienił nadto, że organ pierwszej instancji dokonał waloryzacji odszkodowania za okres liczony od września 1987 r. do sierpnia 2021 r. W operacie szacunkowym biegła przedstawiła waloryzację do czerwca 2020 roku (załącznik nr 9). Powyższe rozbieżności w działaniach nie mogły mieć jednak wpływu na końcowe wyliczenie wysokości należnego do zwrotu odszkodowania i treść decyzji administracyjnej wydanej w tym przedmiocie. Wojewoda zaznaczył, że biegły z zakresu szacowania nieruchomości powołany w sprawie zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a. w celu sporządzenia opinii o wartości nieruchomości nie jest uprawiony do dokonania waloryzacji. Powyższe uchybienie pozostaje jednak bez istotnego wpływu na wynik sprawy. Zaprezentowane stanowisko wynika chociażby z przepisów art. 157 ust. 1, art. 174 ust. 3 u.g.n., czy § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Wojewoda [...] dokonując oceny przyjętego za dowód w sprawie operatu szacunkowego nie stwierdził wad mogących wiązać się z koniecznością odrzucenia przedmiotowej opinii. Wartości gruntu zostały oszacowane w oparciu o prawidłowo przyjęte dane i właściwie zastosowane kryteria. W opinii przedstawione zostały prawidłowo trzy wartości, tj. wartość aktualna na dzień zwrotu uwzględniająca aktualne cechy nieruchomości w tym jej przeznaczenie i otoczenie, co jest zgodne z art. 140 ust. 1 u.g.n., oraz wartość na dzień wywłaszczenia i wartość na dzień zwrotu bez uwzględnienia zmian w otoczeniu i przeznaczeniu, co wynika z art. 140 ust. 4 u.g.n. Wartość rynkowa gruntu została określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 555 – dalej w skrócie "rozporządzenie"), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Pod pojęciem nieruchomości podobnej, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy metodzie porównywania parami, zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Jak podkreślił dalej organ w przypadku naniesień budowlanych biegła określiła koszt ich odtworzenia przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową i techniką elementów scalonych, w oparciu o katalogi cen robót budowlanych i analizy własnej cen rynkowych tych robót. W podstawach metodologicznych operatu wymienione zostały między innymi [...] do wyceny budynków i budowli nr [...] [...] Sp. z o.o.. Wartość drzew i krzewów określona została tzw. "metodą bydgoską" na podstawie publikacji pt. "Określanie wartości roślin ozdobnych" wydanej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w B. – B. 2018 r. Biegła posiłkowała się także publikacjami K.Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" i "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" wydanie 3. Stan zagospodarowania działki na dzień wywłaszczenia biegła ustaliła na podstawie aktu notarialnego Rep. [...] z [...] września 1987 r., szacunku z [...] czerwca 1987 r. i szacunku z [...] września 1986 r.

Przeznaczenie wycenianej nieruchomości wg stanu z dnia wywłaszczenia ustalono zgodnie z obowiązującym wówczas planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego P., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w P. z dnia 28 maja 1979 r. (Dz. WRN Nr 10, poz. 39 z 1979 r.), jako tereny pod usługi zdrowia (budowa przychodni psychiatryczno-odwykowej). Na dzień wywłaszczenia wyceniany grunt stanowił fragment terenu planistycznego przeznaczonego do pełnienia funkcji usług ogólnomiejskich z zakresu zdrowia, oświaty i kultury (usług nieuciążliwych) (punkt 9.2 operatu, str. 29). Obecnie, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta w P. z dnia 29 marca 2006 r., zmienianego uchwałami nr [...] z dnia 30 listopada 2011 r. i nr [...] z dnia 26 października 2016 r., sporny teren, oznaczony symbolem MŚ, posiada przeznaczenie pod zabudowę wielofunkcyjną śródmiejską intensywną (mieszaną, mieszkaniowo-usługową). W świetle przedstawionych ustaleń jako rodzaj rynku biegła prawidłowo przyjęła rynek nieruchomości o przeznaczeniu wielofunkcyjnym śródmiejskim i usługowym zlokalizowanym w strefie centralnej miasta P..

Jak wyjaśniła biegła w piśmie z 17 stycznia 2022 r., w rozumieniu dokumentów planistycznych funkcja usług ogólnomiejskich to funkcje usługowe o znaczeniu ogólnomiejskim, współistniejące z mieszkalnictwem, z zakresu: administracji i zarządzania, nauki, oświaty, zdrowia, handlu, gastronomii, kultury, kultu religijnego, wyższej użyteczności publicznej, sportu, rekreacji, turystyki, obsługi komunikacyjnej, infrastruktury itp., o lokalizacji swobodnej lub tworzące ośrodki. Przedstawione wyjaśnienia dostatecznie uzasadniają prawidłowość zakreślonego przez biegłą rodzaju rynku. Z kolei, określenie w punkcie 7.4 operatu lokalizacji ogólnej i szczegółowej nieruchomości w dacie wywłaszczenia i dacie zwrotu jako strefę śródmiejską, wynikało, zgodnie ze stanowiskiem biegłej, z faktu, że w potocznym rozumieniu strefa śródmiejska to obszar, którego śródmiejskość wynika z położenia w centralnej części miasta lub dzielnicy, kojarzona jest najczęściej z pierzejowym układem kamienic oraz bogatą ofertą usług. Niedogodności wynikające z gęstości tkanki rekompensuje bliskość wielkomiejskich atrakcji. Ceny nieruchomości w tego rodzaju miejscach są wysokie z uwagi na walory kulturowe sprzyjające międzyludzkim kontaktom. Wszystkie te elementy są i były charakterystyczne w sąsiedztwie i otoczeniu wycenianej nieruchomości. Odnosząc się od pozostałych zarzutów biegła wyjaśniła, że opis cechy "lokalizacja" w tabeli nr 3 na str. 34 jest jednoznaczny, bowiem jak wynika z opisu oceny "dobrej" dla cechy lokalizacja są to wartości pośrednie, a zatem odległości większe od 1 km i mniejsze od 3,5 km. Odległości mierzone były od głównej siedziby Urzędu Miasta P. przy [...] na mapie w linii prostej. Dla zobrazowania bliskości położenia względem centrum miasta biegła uzupełniła opis lokalizacji o podanie odległości od głównej siedziby Urzędu Miasta, co nie pozostaje w sprzeczności z przyjętym opisem poszczególnych gradacji cechy lokalizacja w tabeli nr 8 i nie wpływa w żaden sposób na oszacowanie wartości przedmiotu wyceny. Biegła wyjaśniła ponadto, że sposób zabudowy otoczenia i sąsiedztwa nie uległ istotnym zmianom pomiędzy datą wywłaszczenia i datą zwrotu za wyjątkiem wprowadzenia pojedynczych nowych obiektów. Dominowała i dominuje tu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w postaci pięknych kamienic z okresu początku XX wieku w układach pierzejowych z parterami budynków przeznaczonymi pod usługi i handel. Były i są to tereny bardzo dobrze skomunikowane i uzbrojone, cieszące się dużą atrakcyjnością na tle miasta. Ponadto w sąsiedztwie zarówno obecnie jak i wcześniej zapewniony był bardzo dobry dostęp do usług ogólnomiejskich, w szczególności: oświaty, zdrowia, sportu, kultury, urzędów administracji, rekreacji itd. Wszystko to daje podstawę do przyjęcia oceny dla "otoczenia i sąsiedztwa" najwyższej tj. "bardzo dobrej" zwłaszcza na tle nieruchomości przyjętych do porównania, spośród których tylko nieruchomość położona przy ul. Jerozolimskiej posiada podobne otoczenie i sąsiedztwo do nieruchomości wycenianej. Biegła podała, że opis cechy rynkowej "otoczenie i sąsiedztwo" w tabeli nr 3 na str. 34 jest wystarczający - żaden przepis prawa nie określa z jaką szczegółowością należy opisywać cechy i ich gradacje. W ocenie organu opis tej cechy jest przejrzysty i nie nastręcza trudności w jego interpretacji względem przyjętych ocen. W dalszej części biegła ustosunkowała się do zarzutu dotyczącego różnej gradacji cech dla lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa oraz dostępności uzbrojenia (tabeli nr 8 - str. 38 i tabeli nr 3 - str. 34) i w sposób wyczerpujący objaśniła, czym są cechy rynkowe, co stanowi podstawę wyboru cech rynkowych i liczby ich stopni oraz pojawiające się zależności w tym zakresie. Poruszona przez stronę odwołującą się kwestia wkracza już w zakres tzw. wiadomości specjalnych, jednak ocenić można, że przedstawione stanowisko rozwiewa zastrzeżenia i naświetla zasady rządzące działaniem biegłego, a tym samym uzasadnia prawidłowość dokonanych poczynań.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłej zawarte w piśmie z 17 stycznia 2022 r. uzupełniają przedstawioną w operacie szacunkowym z 14 sierpnia 2021 r. opinię o wartości nieruchomości i objaśniają kwestie mogące ewentualnie stanowić punkty niejasne. Operat łącznie z wyjaśnieniami stanowi logiczną, zwartą i przejrzystą całość. Organ drugiej instancji podkreślił nadto, że zarzuty Prezydenta Miasta P. przedstawione w odwołaniu dotyczą tej części operatu, w której przedstawiony jest proces szacowania gruntu, podczas gdy w istocie wpływ na zmniejszenie wartości nieruchomości pociągający za sobą konieczność odstąpienia od ustalenia należnego do zwrotu odszkodowania, wynika z faktu, że obecnie nie ma na gruncie naniesień. W istocie, w okolicznościach sprawy, sposób oszacowania wartości gruntu pozostaje bez wpływu na treść orzeczenia organu administracji. Względem oszacowania wartości naniesień na gruncie strona odwołująca się nie miała żadnych zastrzeżeń. W ocenie Wojewody również wycena w tej części jest spójna, oparta o sprecyzowane kryteria i dane oraz zawiera elementy, które powinny podlegać oszacowaniu.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Wojewoda [...] przyjął jako dowód w sprawie operat szacunkowy z 14 sierpnia 2021 r., który został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przedstawia ważne, wymagane przy zwrocie nieruchomości, wartości rynkowe gruntu i wartości odtworzeniowe naniesień. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił w opinii przedmiot i cel wyceny, a także ustalił przeznaczenie gruntu i inne cechy, w tym scharakteryzował naniesienia. Operat zawiera wszystkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy, co czyni opinię zgodną z wymogiem ustalonym w § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Treść operatu jest logiczna, bez błędów obliczeniowych. Co istotne także, operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, posiadającą specjalną wiedzę. Brak zatem podstaw, by zanegować przedłożoną opinię. Podlegający ocenie operat szacunkowy z 14 sierpnia 2021 r. spełnia wszystkie kryteria i wymogi formalne określone w § 56 i § 57 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. Z przedstawionych względów organ nie rozważał wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę przedmiotowej opinii.

Organ odwoławczy podkreślił, że w toku postępowania odwoławczego Prezydent Miasta P. zastrzegł sobie możliwość wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego z 14 sierpnia 2021 r. w trybie art. 157 u.g.n. Jednak prowadząc od początku lutego do dnia wydania decyzji (ponad dwa i pół miesiąca) obszerną wymianę korespondencji, nie udokumentował faktu podjęcia konkretnych działań potwierdzających realizację tego zamierzenia. Strona nie wykazała, że faktycznie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w szczególności - przekazując pismo z 19 kwietnia 2022 r., pomimo stanowiska organu wyrażonego w piśmie z 16 marca 2022 r., strona nie dołączyła żadnego dowodu potwierdzającego, że w istocie skierowała do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddziału Regionalnego w Ł. podpisaną umowę, tj. nie wykazała, że umowa ta została podpisana przez osobę działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta P. i wysłana do Stowarzyszenia, ani też nie udokumentowała wniesienia zaliczki, od czego dopiero zależy spełnienie warunków umowy i podjęcie wykonania przedmiotu umowy. Dołączony do pisma z 19 kwietnia 2022 r. projekt umowy w żadnej mierze nie może stanowić dowodu na podjęcie konkretnych działań. Na podstawie przekazanej korespondencji nie można zatem potwierdzić stanowiska strony, że faktycznie 14 kwietnia 2022 r. przekazała stosowne dokumenty do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Z opisanych względów organ administracji nie miał podstaw, by traktować omawianą kwestię jako udokumentowaną, a zatem i uzasadniającą wstrzymanie zakończenia niniejszego postępowania.

W skardze na powyższą decyzję Wojewody [...] wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. Gmina Miasto P. reprezentowana przez Prezydenta Miasta P. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. Wobec decyzji Wojewody [...] strona sformułowała zarzuty naruszenia: art. 7 i 8 k.p.a. w zw. z art. 78 k.p.a., poprzez zaniechanie przez organ administracji państwowej podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego, tj. nieuwzględnienie wniosku dowodowego skarżącego o przeprowadzenie dowodu z dokumentu Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców, w postaci oceny operatu szacunkowego z 14 sierpnia 2021 r. dokonanej w trybie art. 157 u.g.n., w sytuacji gdy strona skarżąca konsekwentnie wskazywała na potrzebę przeprowadzenia takiego dowodu oraz na bieżąco informowała organ o niezbędnych etapach uzyskiwania przedmiotowego dowodu; art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez uczynienie podstawą rozstrzygnięcia ustaleń wadliwego operatu szacunkowego w postaci operatu z 14 sierpnia 2021 r.; art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy będące następstwem niedopuszczenia opinii biegłego specjalisty w postaci oceny operatu szacunkowego z 14 sierpnia 2021 r. przeprowadzonej przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców dokonanej w trybie art. 157 u.g.n.

Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Podkreślił przy tym, że nie jest prawdą, jakoby strona złożyła wniosek dotyczący oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych już w odwołaniu, jak twierdzi w uzasadnieniu skargi (ostatnie zdanie, przedostatni akapit, str. 3). Stanowisko w tym zakresie strona wyraziła dopiero na wezwanie organu odwoławczego. W dniu 18 lutego 2022 r. Prezydent Miasta P. poinformował, że zostanie skierowane wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Jednakże sama deklaracja bez udokumentowania, że faktycznie podążają za nią skonkretyzowane działania, nie mogła być uznana przez organ za wiarygodną. Pomimo wezwań organu, do dnia wydania decyzji w sprawie, czyli przez okres 11 tygodni liczonych od 4 lutego 2022 r., strona nie wykazała, że w istocie podjęła stosowne działania polegające na podpisaniu umowy z P. i na wpłacie zaliczki. Dowodu na powyższe nie mogła stanowić kopia niepodpisanego przez strony projektu takiej umowy, a dowodu na wpłatę zaliczki strona w ogóle nie przedstawiła. W piśmie z 19 kwietnia 2022 r. strona podała także, że 14 kwietnia 2022 r. ww. umowa została przesłana do Stowarzyszenia, nie został jednak dołączony dowód świadczący o fakcie dokonania wysyłki. Co więcej, na przekazanej do organu w formie elektronicznej umowie widniej podpis elektroniczny złożony dopiero 19 kwietnia 2022 r., nie ma zatem żadnego potwierdzenia podpisania umowy [...] kwietnia lub wcześniej i wysłania do Stowarzyszenia umowy podpisanej przez Prezydenta Miasta P. Na tej podstawie organ nie dał wiary, że strona istotnie zwróciła się o ocenę przedmiotowej opinii. Organ nie ma też obowiązku prowadzenia postępowania wyjaśniającego w nieskończoność narażając się na zarzut bezczynności lub przewlekłości postępowania zgłoszony przez stronę przeciwną. Wnosząc skargę na decyzję organu odwoławczego strona również nie dołączyła dowodów na potwierdzenie podjętych skutecznie działań, co dodatkowo poddaje w wątpliwość, czy faktycznie doszło do wysłania umowy podpisanej przez Prezydenta i do jej zawarcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 137 z późn.zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r., poz. 329 z późn.zm. - dalej w skrócie "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny ocenia czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami prawa procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd oceniając legalność zaskarżonej decyzji Wojewody [...] z 21 kwietnia 2022 r. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 14 października 2021 r. o odstąpieniu od zobowiązania D. Z. – W. od zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za zwróconą nieruchomość stwierdził, że odpowiadają na przepisom obowiązującego prawa i brak jest podstaw do usunięcia ich z obrotu prawnego.

Z zebranego materiału dowodowego wynika, że kontrolowana sprawa była już dwukrotnie przedmiotem zainteresowania tutejszego Sądu. Mianowicie, wyrokiem z 19 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 134/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. oddalił skargę D. Z. – W. na decyzję Wojewody [...] z 1grudnia 2016 r. w przedmiocie zwrotu części nieruchomości, wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Kolejny raz, wyrokiem z 13 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Łd 736/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uwzględnił skargę D.Z. – W. i uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z 5 lipca 2019 r. w przedmiocie zwrotu części nieruchomości i rozliczeń z tym związanych w części w jakiej rozstrzyga o decyzji Prezydenta Miasta Ł. z 31 stycznia 2019 r. co do punktu 2, 3 i 4 dotyczącego rozłożenia należności na raty.

W uzasadnieniu ostatniego z wymienionych orzeczeń Sąd stwierdził, że istota zwrotu części nieruchomości nie jest już kwestionowana, podobnie jak i sam przedmiot zwrotu. Kwestią sporną stała się natomiast ta część rozstrzygnięcia, która dotyczyła zwrotu przez uczestniczkę postępowania wypłaconego odszkodowania i jego wysokości. Zdaniem składu orzekającego, organ dokonując oceny operatu szacunkowego jako podstawy rozstrzygnięcia w przedmiocie zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, orzekając w tym zakresie zlekceważył wskazania Sądu zawarte w poprzednio wydanym wyroku, w którym podkreślono, że aby móc określić wysokość należnego do zwrotu odszkodowania organ powinien posiadać wiedzę na temat wartości nieruchomości aktualnej wg stanu na dzień wywłaszczenia i na dzień zwrotu, ustalonej z pominięciem zmian w jej przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i w jej otoczeniu (art. 140 ust. 4 u.g.n.). Wycena nieruchomości w sposób wyżej przedstawiony następuje w oparciu o przepisy art. 149 i nast. u.g.n., a opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca wartość rynkową nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych. Sąd zaznaczył wyraźnie, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Również ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, a o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W ocenie Sądu organ dokonując oceny operatu szacunkowego z grudnia 2018 r. rzeczoznawcy majątkowego J.G. nie sprostał wskazanym wyżej uwagom i z naruszeniem wymienionych przepisów w sposób dowolny zakwestionował przyjętą przez biegłą metodę odtworzeniową dokonując wyliczeń po części w oparciu o dane cząstkowe (grunt bez naniesień), po części w oparciu o własne ustalenia (oparte o dane z szacunków z 1986 r. i 1987 r.), z pominięciem wniosków i danych końcowych zawartych w operacie. Sąd stwierdził, że w przypadku wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, właściwą droga jest skorzystanie - na mocy art. 157 u.g.n. - z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i droga ta służy nie tylko stronie ale i organowi. Dokonana przez organ weryfikacja operatu co do oceny wartości nasadzeń i naniesień oraz dywagacje, czy mogły się one ostać, czy też nie, przy zastosowanej przez biegłą metodzie budzą zasadnicze wątpliwości. Taka ocena dowodu, kontestująca niewątpliwie ustalenia ze sfery wiadomości specjalnych, jako naruszająca przepis art. 157 u.g.n., nie mogła się ostać. Podsumowując Sąd podniósł, że dokonana przez organ ocena operatu jawi się jako błędna, a pominięcie wartości wyliczonych przez biegłą i dokonanie samodzielnych ustaleń co do wysokości należnego do zwrotu odszkodowania (przy rozliczeniu jedynie wartości gruntu) nie znajdują uzasadnienia w treści art. 140 u.g.n. Uwzględniając wobec tego brzmienie art. 140 ust. 1-4 u.g.n. i art. 217 ust. 2 u.g.n. należało dokonać stosownych wyliczeń, uwzględniając dane przedstawione przez biegłą w operacie, ustalone jednolicie, w oparciu o zastosowaną przez rzeczoznawcę, a przewidzianą przepisami metodę odtworzeniową.

Kontynuując postępowanie administracyjne w sprawie rozliczeń za zwróconą D. Z. – W. część nieruchomości organy obu instancji z mocy art. 153 p.p.s.a. zastosowały się do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w prawomocnym orzeczeniu Sądu z 13 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Łd 736/19. Z uwagi na brak możliwości potwierdzenia przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności operatu szacunkowego z [...] grudnia 2018 r., z powodu zmiany cen transakcyjnych od daty wyceny oraz wskaźników przyjętych dla wyceny składowych części budowlanych, dla potrzeb rozpatrywanej sprawy rzeczoznawca majątkowy J. G. na zalecenie organu sporządziła nowy operat szacunkowy z [...] sierpnia 2021 r. Wskazany operat, po dokonaniu uprzedniej oceny jego wartości dowodowej i zgodności z przepisami obowiązującego prawa, stanowił podstawę wydania kontrolowanych obecnie decyzji organów obu instancji.

Lektura i szczegółowa analiza rozważanego dokumentu pozwala w pełni zgodzić się ze stanowiskiem Wojewody [...] wyrażonym w ślad za organem pierwszej instancji, że operat szacunkowy z [...] sierpnia 2021 r. jest jasny, logiczny i spójny, nie zawiera nieścisłości i błędów rachunkowych. Pozwala on krok po kroku prześledzić tok rozumowania biegłej w tym poszczególne etapy szacowania wartości nieruchomości i sformułowane na tej podstawie wnioski. Rzeczony dokument posiada wymagane przepisami § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 555) elementy takie jak: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy opracowania operatu szacunkowego (formalne, materialnoprawne, metodologiczne, źródła danych merytorycznych, inne źródła pomocnicze), określenie dat istotnych dla wyceny, opis i określenie stanu nieruchomości (stan prawny), przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przeznaczenie nieruchomości na datę wywłaszczenia, aktualne przeznaczenie nieruchomości na dzień zwrotu), opis przedmiotu wyceny, w tym stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy (lokalizacja ogólna i szczegółowa według daty zwrotu, otoczenie i sąsiedztwo, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, lokalizacja ogólna i szczegółowa na datę wywłaszczenia, opis części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] według jej stanu w dacie zwrotu, opis nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] według jej stanu z dnia wywłaszczenia w tym opis naniesień budowlanych, urządzeń i przyłączy instalacyjnych, opis naniesień roślinnych), uwarunkowania prawne wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (uwarunkowania prawne wyceny, wskazanie określenia rodzaju wartości i przyjętej metody wyceny, metody wyceny gruntu, oszacowanie kosztu odtworzenia naniesień budowlanych, określenie wartości drzew i krzewów ozdobnych – metodologia, określenie wartości bylin, określenie wartości pojedynczych drzew), analiza i charakterystyka rynku nieruchomości niezabudowanych, analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w P., trend czasowy, określenie wartości rynkowej gruntu (określenie wartości rynkowej gruntu według stanu i przeznaczenia z daty wywłaszczenia [usługi], określenie wartości rynkowej gruntu według stanu i przeznaczenia z daty zwrotu [wielofunkcyjne śródmiejskie]), określenie wartości części składowych gruntu (określenie kosztu odtworzenia budowlanych części składowych gruntu wg stanu z dnia wywłaszczenia, określenie kosztu odtworzenia roślinnych części składowych gruntu wg stanu z dnia wywłaszczenia, określenie kosztu odtworzenia naniesień budowlanych i nasadzeń roślinnych na części wywłaszczonej nieruchomości odpowiadającej działce [...]), określenie kosztu odtworzenia części składowych gruntu znajdujących się w obrębie działki nr [...] wg stanu z dnia zwrotu (określenie kosztu odtworzenia budowlanych części składowych gruntu wg stanu z dnia zwrotu, określenie kosztu odtworzenia roślinnych części składowych gruntu wg stanu z dnia zwrotu, określenie kosztu odtworzenia części składowych gruntu według stanu z dnia zwrotu nieruchomości), określenie wartości odtworzeniowej zwracanej części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (określenie wartości odtworzeniowej zwracanej części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] według stanu z daty wywłaszczenia i przeznaczenia z daty wywłaszczenia, określenie wartości odtworzeniowej zwracanej części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] według stanu z daty zwrotu i przeznaczenia z daty wywłaszczenia, określenie wartości odtworzeniowej zwracanej części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] według jej stanu i przeznaczenia z daty zwrotu - wartość na dzień zwrotu - 23 czerwca 2020 r. tj. daty uprawomocnienia się wyroku WSA, waloryzacja wypłaconego odszkodowania określona zgodnie z art. 140 ust. 3 u.g.n.), wynik końcowy i omówienie, klauzule i zastrzeżenia, załączniki.

Zgodnie z treścią operatu szacunkowego wartość działki nr [...]: według stanu i przeznaczenia z dnia wywłaszczenia wynosi 1 664 700,00 zł, według stanu z dnia zwrotu i przeznaczenia z dnia wywłaszczenia wynosi 697 300,00 zł, według stanu i przeznaczenia z dnia zwrotu wynosi 867 600,00 zł, wartość zwaloryzowanego odszkodowania przypadająca na działkę nr [...] wynosi 893 500,00 zł. Z uwagi na to, że biegła przedstawiała waloryzację od 9 września 1987 r. do 23 czerwca 2020 r., mimo iż nie była do tego uprawniona, organ pierwszej instancji dokonał waloryzacji odszkodowania za okres liczony od września 1987 r. do sierpnia 2021 r. Powyższe uchybienie pozostawało jednak bez istotnego wpływu na końcowe wyliczenie wysokości należnego do zwrotu odszkodowania i treść rozstrzygnięcia.

Biegła określiła wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami nie naruszając wymogów art. 153 ust. 1 u.g.n. Porównała więc nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia). Jeśli chodzi o naniesienia budowlane biegła określiła koszt ich odtworzenia, przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową i techniką elementów scalonych, w oparciu o katalogi cen robót budowlanych i własną analizę cen rynkowych tych robót. Stan zagospodarowania działki biegła ustaliła biorąc pod uwagę akt notarialny Rep. [...] z [...] września 1987 r., szacunek z [...] czerwca 1987 r . i z [...] września 1986 r. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia określono zgodnie z obowiązującym wówczas planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego P., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w P. z dnia 28 maja 1979 r. (Dz. WRN nr 10, poz. 39 z 1979 r.), jako tereny pod usługi zdrowia (budowa przychodni psychiatryczno-odwykowej). Na dzień wywłaszczenia grunt będący przedmiotem wyceny stanowił fragment terenu przeznaczonego do pełnienia funkcji usług ogólnomiejskich z zakresu zdrowia, oświaty i kultury. Obecnie zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. (uchwała nr [...] Rady Miasta P. z dnia 29 marca 2006 r., zmieniona uchwałami nr [...] z dnia 30 listopada 2011 r. i nr [...] z dnia 26 października 2016 r.) rozważany teren o symbolu MŚ, posiada przeznaczenie pod zabudowę wielofunkcyjna śródmiejską intensywną (mieszaną, mieszkaniowo-usługową). Trafne jest wobec tego stanowisko organu, że biegła poprawnie zdefiniowała rodzaj rynku nieruchomości o przeznaczeniu wielofunkcyjnym śródmiejskim i usługowym zlokalizowanym w strefie centralnej miasta P.. Warto w tym miejscu zauważyć, że w toku postępowania odwoławczego organ przesłał biegłej zarzuty podniesione przez stronę w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji pod adresem sporządzonego operatu szacunkowego, a biegła w piśmie z 17 stycznia 2022 r. jasno i rzeczowo ustosunkowała się o ich treści. Wyjaśnienia biegłej nie budzą zastrzeżeń.

Skoro więc, jak oceniły poprawnie organy obu instancji, rozważany operat jest wiarygodnym dowodem w sprawie, to mógł on stanowić dostateczną podstawę wydania kontrolowanych obecnie decyzji. Operat potwierdził bowiem, że wartość zwróconej nieruchomości jest niższa aniżeli wartość nieruchomości w dniu wywłaszczenia.

Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 – dalej w skrócie "u.g.n.") w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania (ust. 1). Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (ust. 2). Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (ust. 3). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepisy ust. 3 i 3a stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Stosownie zaś do art. 217 ust. 2 u.g.n. osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości.

Zgodnie z § 3 aktu notarialnego z 9 września 1987 r. działka nr [...] o powierzchni 0,3572 ha została zbyta za kwotę 18 542 000,00 PLZ, co po denominacji odpowiada kwocie 1854,20 zł. Z uwagi na to, że na rzecz D.Z. – W. zwrócono część tej działki o powierzchni 0,2792 ha, należną do zwrotu kwotę odszkodowania należało obliczyć proporcjonalnie do powierzchni zwracanego gruntu. Powyższa kwota po waloryzacji dokonanej przez organ pierwszej instancji wynosi 1 564 680,15 zł. Kwota ta przypadająca na zwróconą część nieruchomości, ustalona zgodnie z art. 140 ust. 1 i 3 u.g.n. po zaokrągleniu wynosi 1 183 585,04 zł. Jak ustaliła biegła, aktualna wartość nieruchomości według stanu i przeznaczenia z dnia zwrotu stanowi równowartość kwoty 867 600 zł. Odszkodowanie zgodnie z art. 140 ust. 2 u.g.n., jak poprawnie ocenił organ, musiałoby zostać zwrócone w wysokości 867 600 zł. Zwaloryzowana kwota odszkodowania (1 183 585,04 zł) jest wyższa niż 50 % aktualnej wartości. 50 % aktualnej wartości nieruchomości to kwota 433 800 zł, którą organy przyjęły następnie jako podstawę dalszych obliczeń (art. 217 ust. 2 u.g.n.). Określona w operacie zgodnie z art. 140 ust. 4 u.g.n. wartość nieruchomości według stanu na dzień zwrotu wynosząca 697 300,00 zł jest niższa aniżeli wartość nieruchomości z dnia wywłaszczenia oszacowana na kwotę 1 664 700,00 zł. Różnica obu tych wartości wynosi 967 400 zł i jest efektem braku naniesień na zwróconej działce. O wspomniana kwotę organ pomniejszył następnie wyliczone do zwrotu odszkodowanie co dało wynik ujemny (433 800 - 967 400 = - 533 600). W rezultacie powyższych obliczeń organy prawidłowo ustaliły, że zwrot gruntu, którego wartość uległa zmniejszeniu, nastąpi bez konieczności zwrotu ze strony D. Z. – W. wypłaconego uprzednio zwaloryzowanego odszkodowania. Jednocześnie zgodzić się należy ze stanowiskiem Wojewody [...], że wartość samego gruntu według stanu z dnia wywłaszczenia (674 203 zł) i według stanu z dnia zwrotu (697 300 zł) nie uległa istotnej zmianie, a na zmniejszenie wartości nieruchomości rzutował obecnie brak na zwracanym gruncie naniesień, które istniały w dniu wywłaszczenia.

W świetle poczynionych wyżej uwag stanowisko autora skargi o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, wobec braku dowodów przeciwnych przedstawionych w toku postępowania administracyjnego przez stronę skarżącą, należało ocenić jako nieuzasadnione. W toku postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji zebrany został kompletny materiał dowodowy, stanowiący podstawę ustalenia niewadliwego stanu faktyczny sprawy. W tym stanie rzeczy za chybione uznać należało zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Brak jest również podstaw do postawienia organowi skutecznego zarzutu naruszenia art. 7, art. 8, w zw. z art. 78 k.p.a. oraz art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego strony skarżącej o przeprowadzenie dowodu z dokumentu P. w postaci oceny operatu szacunkowego z 14 sierpnia 2021 r. dokonanej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 13 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Łd 736/19 właściwą drogą oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jest skorzystanie z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 u.g.n. i droga ta służy zarówno organowi jak i stronie. W realiach kontrolowanej sprawy nie sposób jednak oczekiwać ze strony organu inicjatywy w uruchomieniu wskazanego wyżej trybu weryfikacji operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy - w ocenie organu - dokument ten jest jasny, logiczny i spójny, a ponadto o czym była wyżej mowa, zawiera wymagane prawem elementy. W orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie podkreśla się, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: 15 września 2021 r. sygn. akt I OSK 4241/18 - Lex nr 3244246, 11 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 3142/18 - Lex nr 3109555, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424, 19 października 2021 r. sygn. akt I OSK 578/21 - Lex nr 3245976). Jednakowoż dopuszczalność uznania operatu szacunkowego za prawidłowy w postępowaniu administracyjnym jak i sądowoadministracyjnym nie zależy od tego, czy strony zachciały skorzystać lub nie skorzystać z takiej drogi weryfikacji operatu szacunkowego. W rozpatrywanej sprawie zarzut strony skarżącej o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego należy ocenić jako gołosłowny. W toku postępowania odwoławczego strona skarżąca deklarowała co prawda chęć skorzystania z trybu przewidzianego w art. 157 u.g.n., jednak pomimo wielokrotnych wezwań ze strony organu odwoławczego do przedstawienia dowodów jakoby faktycznie zleciła dokonanie oceny operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, nie była w stanie przez okres dwóch i pół miesięcy skutecznie wykazać, że zainicjowała stosowne w tym zakresie postępowanie. Do podnoszonych wyżej zagadnień Wojewoda [...] ustosunkował się w motywach zaskarżonej decyzji oraz w odpowiedzi na skargę i Sąd w całości je podziela. Na marginesie podkreślić trzeba, że formułowane w toku postępowania odwoławczego przez stronę skarżącą zarzuty pod adresem operatu szacunkowego dotyczyły w istocie kwestii zastrzeżonych do wyłącznej właściwości biegłego jako dysponującego w tym zakresie wiadomościami specjalnymi, którymi nie dysponują ani organy administracyjne, ani Sąd.

Skoro więc strona skarżąca w toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji, nie przedłożyła kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie i nie uruchomiła trybu przewidzianego w art. 157 ust. 1 u.g.n. ferowane przezeń zarzuty względem podstawowego dowodu w sprawie niniejszej nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Podjęte na gruncie rozpatrywanej sprawy decyzje organów obu instancji odpowiadają prawu i - w przekonaniu Sądu - brak jest jakichkolwiek podstaw do ich usunięcia z obrotu prawnego.

Na zakończenie rozważań wyjaśnić trzeba, że niniejszą sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 2 i ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 z późn.zm.). Zgodne z przepisem art. 15 zzs4 ust. 2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących. Z kolei art. 15 zzs4 ust. 3 stanowi, że przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

W rozpoznawanej sprawie przeprowadzenie rozprawy zdalnej nie było możliwe z uwagi na brak oświadczenia strony skarżącej oraz uczestnika postępowania o możliwościach technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej, wobec czego sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.

Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.