Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 862/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędzia WSA Katarzyna Nikodem (spr.) Protokolant: referent stażysta Adrian Piechota po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lutego 2024 r. sprawy ze skargi [...] sp. j. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 21 września 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania

P. P. , utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z 30 maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Zaskarżona decyzja SKO zapadła w następującym stanie faktycznym

i prawnym sprawy.

Wójt decyzją z 29 września 2021 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w Gminie [...] oznaczonej w ewidencji gruntów, jako obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 12497 m˛ zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...], będącej własnością przedsiębiorstwa P. P. ,

R.. J. spółka jawna pod warunkiem, że do działek powstałych w wyniku podziału zostanie ustanowiona służebność dostępu do drogi (drogą publiczną jest ulica [...] - działka nr [...]). Za spełnienie warunku uznano również sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Decyzja stała się ostateczna 07 października 2021 r.

Następnie Wójt decyzją z 30 maja 2022 r. nr [...] ustalił jednorazową opłatę adiacencką dla skarżącej spółki w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości [...], wskutek podziału działki nr [...] w obrębie [...], zatwierdzonego decyzją Wójta z dnia 29 września

2021 r. nr [...]

W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została oszacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości wykonany został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.; w skrócie: "u.g.n.") oraz

z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555;

w skrócie: "rozporządzenie RM"). Operat w przedmiotowej sprawie został odpowiednio przygotowany przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. W wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowiącej dz. [...] poprawiła się atrakcyjność rynkowa przedmiotowej nieruchomości oraz wzrosły możliwości dysponowania. Każda z wydzielonych działek osobno posiada inne cechy fizyczne i techniczno-użytkowe niż cała działki [...] przed podziałem. Rzeczoznawca, analizując rynek, ustalił, że na danym rynku lokalnym, jeżeli nieruchomość o znacznej powierzchni sprzedawana jest w podzielonej geodezyjnie formie (gdy wydzielane zostało kilka działek budowlanych), uzyskują większą cenę za metr kwadratowy powierzchni w porównaniu do analogicznej nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Przy określaniu wartości w odniesieniu do nieruchomości podobnych uwzględnione zostały cechy szczegółowe nieruchomości przed i po podziale. Cechy dotyczące atrakcyjności rynkowej po podziale zostały uwzględnione w operacie - cechy dojazdu, uzbrojenia, położenia i określają atrakcyjność nieruchomości oraz jej możliwości dysponowania na rynku, co wraz z uwzględnieniem wartości innych współczynników korygujących dało możliwość precyzyjnego oszacowania wzrostu wartości. Dla potrzeb niniejszej analizy rynku rzeczoznawca przyjął dopuszczalny okres badania dotyczący danych z dwóch lat poprzedzających, czyli z roku 2020 i 2021. Do porównania zostały przyjęte nieruchomości reprezentatywne, których ceny transakcyjne dotyczyły sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zabudową mieszkaniową. Ich położenie (w gminie [...]) wiąże się z prawidłowo dobranym segmentem rynku, gdzie przedział cenowy jest analogiczny do nieruchomości wycenianej. Biegły rzeczoznawca dokonał opisu skali cech i wag cech, które zastosował przy oszacowaniu wartości. Zdaniem organu średnie arytmetyczne przyjęte dla ustalenia ceny oraz wielkości zakresów korygujących, które posłużyły do skorygowania ceny

w stosunku do cech różniących porównywane nieruchomości, zostały obliczone poprawnie. Określenie udziału procentowego wpływu cechy na cenę nieruchomości, których zgrupowane dane transakcyjne przyjęte zostały do szacunku zostało wykonane poprawnie. Tabele obliczeniowe i inne dane z operatu szacunkowego zostały zamieszczone w sposób czytelny i umożliwiały szybką możliwość weryfikacji obliczeń. W ocenie organu operat szacunkowy jednoznacznie określił wzrost wartości - dokonane przez biegłego obliczenia zawarte w operacie szacunkowym były przełożeniem tendencji panujących na rynku nieruchomości. Operat okazał się spójny, a przedstawione obliczenia oparte zostały na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości.

W chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] nr LIV/542/2009 z dnia 18 sierpnia 2009 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz.Woj.Wlkp. z 2009 r., Nr 173, poz. 2927) zgodnie, z którą należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł tj. 15 % wzrostu wartości nieruchomości.

W odwołaniu zobowiązany zarzucił organowi I instancji:

1. wydanie decyzji z rażącym naruszeniem przepisów prawa procesowego polegającym na braku właściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, tym samym rażące naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm.;

w skrócie: "k.p.a."), które to naruszenia przepisów postępowania niewątpliwie miały istotny wpływ na wynik sprawy; brak jakiejkolwiek obiektywnej oceny dowodu

w postaci sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego; brak odniesienia się do włączonego do akt sprawy aktu notarialnego zakupu przedmiotowej nieruchomości

z dnia 21 stycznia 2021 r., Repertorium A nr [...], oparcie na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym, który sztucznie znacznie zawyża wysokość niewątpliwie należnej Gminie opłaty adiacenckiej, tym samym naruszono art. 153

ust. 1 u.g.n., gdyż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości i to przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego,

2. naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez brak jakiegokolwiek uzasadnienia faktycznego decyzji składającego się na wskazaniu faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn z powodu, których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a także przyczyn, dla których pominięto rzeczywistą cenę nieruchomości przed podziałem.

SKO decyzją z 06 października 2022 r. nr [...] utrzymało

w mocy decyzje Wójta z 30 maja 2022 r.

W uzasadnieniu SKO stwierdziło, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy posiadał wartość dowodową w sprawie i na jego podstawie organ

I instancji mógł ustalić opłatę adiacencką, bowiem był on prawidłowy, rzetelny i logiczny. Brak było podstaw do uznania, że opinia rzeczoznawcy sporządzona została niepoprawnie. W sposób dostateczny wyjaśniono, że w wyniku podziału nieruchomości na wskazane działki nastąpił wzrost wartości o wskazane wartości. Organ II instancji wyjaśnił, że organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznany został za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a ponadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie.

W wyniku złożonej skargi przez skarżącą spółkę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (dalej też jako: "WSA w Poznaniu") wyrokiem z 22 marca 2023 r. I SA/Po 986/22 uchylił zaskarżoną decyzję.

Sąd wskazał, że w jego ocenie - ustalając wysokość opłaty adiacenckiej - organ nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego

w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie Wskazał także, że organ obowiązany jest do przekazania stanowiska strony biegłemu

i zobowiązania autora opinii do złożenia wyjaśnień odnośnie do zarzutów strony.

Ponownie rozpoznając sprawę, SKO decyzją z 21 września 2023 r. ([...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta z 30 maja

2022 r.

W uzasadnieniu organ II instancji podkreślił, że aby ocenę operatu szacunkowego uczynić pełną, SKO w trakcie postępowania zwróciło się do rzeczoznawcy o odniesienie się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów i argumentów wobec sporządzonego opracowania. Dopiero wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego posiadającego wiadomości specjalne z zakresu szacowania wartości nieruchomości, doręczone stronie, mogły w pełni uzasadnić punkt odniesienia organu odwoławczego względem ustalenia prawidłowej wysokości opłaty adiacenckiej.

W konsekwencji zdaniem SKO, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, oceniając jego zgodność z obowiązującymi przepisami, posiądą wartość dowodową w sprawie i na jego podstawie organ I instancji mógł ustalić opłatę adiacencką, albowiem jest on prawidłowy, rzetelny i logiczny. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku

z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie.

W skardze do WSA w Poznaniu na opisaną decyzję SKO spółka, reprezentowana przez r. M., zarzuciła naruszenie przepisów:

1. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 98 a ust. 1 u.g.n. poprzez nienależyte przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i w konsekwencji bezkrytyczne uznanie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego biegłego

ds. wyceny nieruchomości, jako dowodu prawidłowego w sytuacji, gdy organ zobowiązany był odmówić mu uznania ze względu na jego niejasność, opracowanie w sposób niepozwalający na weryfikację, nielogiczność tez w nim zawartych oraz jego niezupełność, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wiedząc o konkretnych zastrzeżeniach organ odwoławczy nie wysłał operatu do oceny Organizacji Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych w trybie art. 157

ust. 1 u.g.n.,

2. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z § 4 ust. 4 i § 5 rozporządzenia RM, poprzez uznanie operatu szacunkowego biegłego ds. wyceny nieruchomości, jako dowodu prawidłowo sporządzonego w sytuacji, gdy operat oparty na metodzie korygowania ceny średniej został oparty na porównaniu nieruchomości, których podobieństwo nie zostało potwierdzone i było kwestionowane konkretnymi zarzutami (pismo z 14 czerwca 2022 r.) oraz co do których nieznane są warunki zawarcia transakcji oraz nieznane są cechy tych nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

3. art. 98 a ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 1, 3, 6a i 16 u.g.n.

i § 4 ust. 1 rozporządzenia RM, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

4. art. 7, art. 80, art. 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami, a organ ma obowiązek jego badania tylko pod względem formalnym bez potrzeby skonfrontowania zarzutów pełnomocnika z biegłym, innym operatem szacunkowym lub Organizacją Zawodową Rzeczoznawców Majątkowych, nie odniesienie się do zarzutów pełnomocnika w piśmie z dnia 21 sierpnia 2023 r.

5. art. 7, art. 80, art. 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami, podczas gdy nieruchomości wskazane do porównania nie są w jakikolwiek sposób tożsame z położeniem, ukształtowaniem terenu, otaczającą zabudową i infrastrukturą działki położonej

w miejscowości [...], obręb [...], działka nr [...]

6. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. wyrażającej się w braku wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz zaniechaniu dążenia do ustalenia zgodnego z prawdą stanu faktycznego sprawy oraz brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z zasadami logiki i zasadami doświadczenia życiowego,

7. art. 98 ust. 3 u.g.n. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej,

8. art. 4 pkt 16, art. 130 i art. 134 u.g.n. w zw. z art. 36 ust. 1-4 rozporządzenia RM poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji bezkrytyczne oparcie się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, w którym przyjęto do wyceny transakcje oparte na błędnej metodologicznie próbie badawczej, co spowodowało oczywiste zawyżenie opłaty adiacenckiej,

9. art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. poprzez zaniechanie zwrócenia się przez organ orzekający w sprawie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych

o dokonanie oceny operatu szacunkowego, mimo wniosku pełnomocnika

10. art. 15 k.p.a. poprzez niepoinformowanie pełnomocnika o jakichkolwiek czynnościach w postępowaniu odwoławczym, niepoinformowanie strony przed wydaniem decyzji o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym,

11. art. 107 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. - brak daty zgodnie

z jednolitym dorobkiem judykatury sądowej świadczy o nieważności decyzji, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 17.01.2019 r, sygn. VIII SA/Wa 824/18 wyjaśnił, że jeśli decyzja nie zawiera daty jej wydania, to taki akt dotknięty jest tzw. wadą kwalifikowaną. Wada ta ma charakter rażący, istnieje od chwili wydania decyzji. Ranga dostrzeżonego mankamentu powoduje, że sąd stwierdza nieważność decyzji, bez względu na to, czy ten brak miał wpływ na treść samego rozstrzygnięcia. Konieczne jest wówczas stwierdzenie nieważności decyzji.

12. art. 15 k.p.a. poprzez brak uchylenia decyzji po prawomocnym wyroku WSA

w Poznaniu

Wniosła o:

1) stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, alternatywnie

2) uchylenia decyzji obu instancji w całości,

3) zwrotu kosztów postępowania oraz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

4) rozpoznanie sprawy na rozprawie.

W uzasadnieniu skargi jej autor rozwinął i umotywował podniesione w niej zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe argumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przystępując do rozpoznania sprawy, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1

§ 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.; w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie

w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1).

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji SKO, Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tego aktu, względnie stwierdzenia jego wydania z naruszeniem prawa.

Uprzedzając zasadnicze rozważania, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie nastąpiła zmiana stanu prawnego lub faktycznego, która czyniłaby pogląd prawny wyrażony w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 22 marca 2023 r. I SA/Po 986/22 nieaktualnym.

Podkreślić należy, że kontrola przez Sąd rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy sprowadza się do oceny, czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez ten Sąd. W pojęciu "oceny prawnej" mieści się przede wszystkim wykładnia przepisów prawa materialnego

i procesowego. Wykładnia w tym sensie zmierza do wyjaśnienia istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku

z rozpoznawaną sprawą. Wskazania, co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (por. wyrok NSA z 15 listopada 2022 r. II OSK 3507/19, orzeczenia dostępne w internetowej C. B. O. S. A.; w skrócie "CBOSA").

Uchylając zaskarżoną decyzję, WSA w Poznaniu w wyroku z 22 marca 2023 r.

I SA/Po 986/22 przesądził, że organ ustalając wysokość opłaty adiacenckiej nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie. Uchylając zaskarżoną decyzję, WSA w Poznaniu wskazał także, że organ obowiązany jest do przekazania stanowiska strony biegłemu i zobowiązania autora opinii do złożenia wyjaśnień dotyczących zarzutów do sporządzonego operatu. Następnie organ powinien się ustosunkować do zarzutów strony przez pryzmat stanowiska rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy u.g.n.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawki procentowe opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały,

w wysokości nie większej niż [...] różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 98a ust. 1a u.g.n., że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą

w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W sprawie niniejszej poza sporem pozostaje, że decyzją ostateczną

z 29 września 2021 r., wydaną – co nie było kwestionowane – na wniosek R. J. działającego w imieniu skarżącej spółki, Wójt zatwierdził podział nieruchomości ozn. nr geod. [...] o powierzchni 12497 m˛.

W sprawie nie budzi też wątpliwości, że spełniony został warunek określony

w art. 98 ust. 1a u.g.n., albowiem w chwili, gdy decyzja podziałowa Wójta z 29 września 2021 r. stała się ostateczna, w obrocie prawnym funkcjonowała uchwała Rady Gminy [...] z 18 sierpnia 2009 r. nr LIV/542/2009 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2009 r.,

Nr 173, poz. 2927)

W myśl § 1 tej uchwały, ustala się na terenie Gminy [...] wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa w wysokości 15% różnicy między wartością nieruchomości przed dokonaniem podziału, a wartością nieruchomości po podziale.

Prawidłowo zatem organ I instancji uznał, że spełnione zostały przesłanki do wszczęcia postępowania o ustalenie skarżącej spółce opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału zatwierdzonego decyzją

z 21 września 2021 r.

Wymaga podkreślenia, że wszczynając 11 kwietnia 2022 r. postępowanie w tym przedmiocie, organ I instancji zachował trzyletni termin określony w art. 98a ust. 1 u.g.n.

Ustalenie skarżącej spółce opłaty adiacenckiej zależne było od stwierdzenia

w toku postępowania, że na skutek dokonanego podziału wartość nieruchomości skarżącej spółki wzrosła. W myśl art. 146 ust. 1 w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie

i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi natomiast, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości.

W analizowanej sprawie podstawą stwierdzenia, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżących na skutek jej podziału, a także ustalenia wysokości wzrostu wartości, stanowił operat szacunkowy z 06 kwietnia 2022 r. sporządzony na zlecenie Wójta przez rzeczoznawcę majątkowego D. K..

W następstwie wyroku WSA w Poznaniu z 22 marca 2023 r. I SA/Po 986/22 organ wywiązał się z zobowiązania, jakie zostało nałożone przez Sąd do przekazania stanowiska strony biegłemu i zobowiązania autora opinii do złożenia wyjaśnień odnośnie do zarzutów strony (pismo SKO z 05 czerwca 2023 r. - [...].). Rzeczoznawca odniósł się do zarzutów strony w piśmie z 11 lipca 2023 r. ([...].).

Operat szacunkowy jest jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie

o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a

w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (por. wyrok NSA

z 01.06.2017 r. I OSK 2311/15, CBOSA).

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak

w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA

z 21.03.2019 r. I OSK 2191/18, CBOSA).

Zatem wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających

z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n.

W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna,

a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z 12.03.2020 r. I OSK 305/20, CBOSA).

W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd z szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym – dokonana przez niego wycena nieruchomości – nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie art. 157 u.g.n. oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu, by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu (por. wyroki NSA: z 04.08.2020 r. I OSK 3563/18 oraz z 30.04.2020 r. I OSK 1181/19, CBOSA).

Wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale (por. wyrok NSA z 08.05.2018 r. I OSK 1595/16, CBOSA). Tak właśnie rozumiany stosunek wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości został zbadany w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym z 06 kwietnia 2022 r., czego rezultatem było stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego decyzją z 29 września 2022 r. podziału. Skoro zatem wskutek dokonanego podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości w zakresie wskazanym w operacie, to organy orzekające w sprawie prawidłowo przyjęły, że w rozpatrywanym przypadku zaistniały przesłanki do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na podstawie stawki określonej w powołanej wyżej uchwale.

Sąd nie podzielił także zarzutu, że zaskarżona decyzja organu II instancji nie została opatrzona datą jej wydania. W tym względzie należało uwzględnić, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sentencji decyzji wskazało, że decyzja została wydana na posiedzeniu niejawnym 21 września 2023 r. Jest to zatem data wydania zaskarżonej decyzji.

Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja jest prawidłowa i nie narusza wskazanych

w skardze przepisów. Organ administracyjny, związany wyrokiem WSA na podstawie art. 153 p.p.s.a., dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących

w niniejszej sprawie. Organ także przekazał stanowiska strony biegłemu i zobowiązał autora opinii do złożenia wyjaśnień. W aktach znajduje się odniesienie biegłego do zastrzeżeń strony do operatu.

Sąd odniósł się do tych kwestii spornych, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.