Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 859/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-03-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2022 poz 2492
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 par. 2 pkt 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 200, art. 205 par. 2,
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 98a ust. 1, ust. 1b, ust. 1a, art. 4 pkt 11, art. 146 ust. 1aart. 147 ust. 1, ust. 2, art. 148 ust. 1-3,
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 77, art. 80, art. 84, art. 107 par. 3, art. 8, art. 11, art. 15
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: specjalista Ewa Szydłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2024 r. sprawy ze skargi S. A. i B. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 września 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 28 kwietnia 2023 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę [...]- zł [...] tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 21 września 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając m.in. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") po rozpoznaniu odwołania B. A. i S. A. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i G. K. z dnia 28 kwietnia 2023 r. nr [...]

Ww. decyzją Burmistrz Miasta i G. K. na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej jako: "u.g.n."), § 1 Uchwały Rady Miejskiej [...] Nr XXVI/261/2008 z dnia 30 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (publ. Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2008 r., Nr 154, poz. 2684), art. 104 i art. 107 K.p.a. orzekł:

1. o ustaleniu jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] gmina [...], stanowiącej przed podziałem nieruchomości, zatwierdzonym ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i G. K. z 16 sierpnia 2021 r. numer [...], działkę o nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 1,8716 ha, zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...];

2. opłatę, o której mowa w pkt 1 decyzji, B. i S. A. zobowiązani są wpłacić na rachunek Miasta i G. K. w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że B. i S. A., jako właściciele na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości wystąpili do Burmistrza Miasta i G. K. o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości – działki nr [...] położonej w obrębie [...] gmina [...]. Podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta i G. K. z dnia 16 sierpnia 2021 r. Decyzja stała się ostateczna w dniu 18 sierpnia 2021 r. W wyniku podziału powstały działki o nr [...] do nr [...].

Organ I instancji powołał przepisy art. 98a ust. 1 i 1a, ust. 1b u.g.n. Organ wskazał, że zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej [...] z dnia 30 lipca 2008 r. Nr XXVI/261/2008 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, stawka procentowa tej opłaty wynosi 20% różnicy wartości nieruchomości.

Organ wskazał, że zgodnie ze sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale [...] zł, nastąpił więc łączny przyrost wartości o [...] zł. Wobec tego należało ustalić opłatę adiacencką w kwocie [...]zł.

Organ wyjaśnił, że dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki przed podziałem została wydana przez Burmistrza Miasta i G. K. decyzja z 21 stycznia 2021 r. o warunkach zabudowy, określająca warunki dla inwestycji polegającej na budowie do 20 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, na działce o nr [...], położonej w obrębie [...], gmina [...]. W wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. 1,8716 ha powstało 21 działek, w tym 20 działek budowlanych o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej oraz działka o funkcji drogi publicznej. Organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie powierzchnia działki [...] (przed podziałem) ulega pomniejszeniu o powierzchnię działki przeznaczonej pod teren drogi publicznej (działki nr [...]). W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie przedstawiono wartości działki po podziale nr [...]. W operacie biegły przedstawił analizę i charakterystykę rynku nieruchomości przed podziałem. Przedmiotem analizy były działki stanowiące teren potencjalnego rozwoju zabudowy mieszkaniowej o średnich i dużych powierzchniach predysponowanych z uwagi na walory lokalizacyjne wynikające z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego lub cech przestrzennych do podziału na mniejsze działki. Jako rynek lokalny rzeczoznawca przyjął obszar północnej [...], a okres badania rynku wyniósł 24 miesiące poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale. Biegły na podstawie analizy rynku stwierdził, że relacje pomiędzy popytem i podażą na rynku lokalnym są zrównoważone, a do najważniejszych atrybutów cenotwórczych zaliczył: lokalizację, powierzchnię działki, uzbrojenie, dojazd, konfigurację terenu. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie analizę i charakterystykę rynku nieruchomości po podziale. Przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako rynek lokalny biegły przyjął obszar miasta i gminy [...], a okres badania rynku wyniósł 27 miesięcy poprzedzających uprawomocnienie się decyzji o podziale. Biegły na podstawie analizy rynku stwierdził stabilizację cen nieruchomości, która była wynikiem wyższej podaży nieruchomości nad popytem na nie. Do najważniejszych atrybutów cenotwórczych biegły zaliczył: lokalizację, powierzchnię działki, uzbrojenie, dojazd, kształt i konfigurację terenu. Organ wskazał, że przy szacowaniu wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły zastosował takie podejście z uwagi na cechy nieruchomości wycenianej jak i cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Zastosowanie powyższej metody wymagało wyboru minimum trzech nieruchomości podobnych, utworzeniu par porównawczych, wyliczeniu poprawek kwotowych, stanowiących wynik uwzględniający różnicę cech i przypisanych im wag między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, określeniu wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcji skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, określeniu ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Organ stwierdził, że powyższe warunki zostały spełnione, zatem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście oraz metodę wyceny. W operacie szacunkowym określono wartość nieruchomości działki przed podziałem o nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej. Następnie biegły określił wartość poszczególnych działek ewidencyjnych a następnie zsumował ich wartość. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał oszacowania wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a następnie przedstawił wartość rynkową nieruchomości po podziale dla działek o nr [...] do [...] przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Organ stwierdził, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, które musi spełniać operat szacunkowy, t.j. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Organ stwierdził, że takie elementy zostały zawarte w przedmiotowej wycenie, która nie wykazuje błędów obliczeniowych oraz innych nieścisłości. Organ stwierdził, że wycena jest spójna, a przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości.

W odwołaniu od ww. decyzji pełnomocnik skarżących przedstawił zarzuty stawiane decyzji organu I instancji, t.j. zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. G. z 25 lutego 2023 r., zarzucił naruszenie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 155 u.g.n. oraz § 4 ust. 3-4 w zw. z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., wskazał na dodatkowe uchybienia formalne, które organ I instancji powinien wychwycić przed dopuszczeniem tego dokumentu jako dowód w sprawie. Ponadto złożył wniosek na podstawie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 u.g.n. o rozłożeniu należności, jaka miałaby zostać zapłacona przez jego mocodawców na raty, z jednoczesnym zabezpieczeniem wierzytelności G. K. poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, zwracając się o pouczenie, jakie dokumenty należy przedstawić wraz z tym podaniem, aby zostało ono ocenione przez organ.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazaną na wstępie decyzją z dnia 21 września 2023 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał przepisy art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 , ust. 2, ust. 4, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Organ wyjaśnił, że kwestią postępowania było ustalenie, czy w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości.

Organ stwierdził, że z materiału dowodowego wynika, że warunki naliczenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Organ wyjaśnił, że opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, należnej w związku z uzyskaniem przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości korzyści majątkowej w postaci wzrostu wartości tej nieruchomości.

Organ wskazał, że operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed podziałem i po podziale i że jest to podstawowy dokument i dowód umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej.

Organ wyjaśnił, że wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki szacowania) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych. To, na ile dana próbka porównawcza na danym rodzaju rynku była miarodajna jako podobna do nieruchomości szacowanych, pozostaje w sferze jego wiadomości specjalnych i stanowi warsztat zawodowy rzeczoznawcy majątkowego, którego nie posiada strona i organ administracji.

Organ wskazał, że z operatu wynika, że analizą objęto transakcje sprzedaży: prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Dla potrze badania rynku wykorzystano dane zawarte w aktach notarialnych oraz informacje pochodzące z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W operacie wskazano, że lokalny rynek nieruchomości w segmencie gruntów przeznaczonych pod ww. zabudowę należy uznać za dobrze rozwinięty. Na podstawie liczby zawieranych umów kupna-sprzedaży zaobserwowano równowagę popytu i podaży na badanym rynku. Zauważalna stabilizacja cen na rynku w tym okresie była powodem, dla którego rzeczoznawca majątkowy przyjął trend czasowy na poziomie 0%. Na podstawie analizy rynku nieruchomości, utworzono zbiór wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych – prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ponieważ przyjęto trend czasowy na poziomie 0%, cen transakcyjnych nie aktualizowano, tym samym uznając ich aktualność.

Organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego i podzielił stanowisko, że operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, operat szacunkowy zawiera wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, zawiera przedmiot i zakres wyceny; zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności ww. nieruchomości gruntowej według stanu przed i po podziale geodezyjnym – wycenie podlega sam grunt bez części składowych nieruchomości, wskazuje cel wyceny – określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej według stanu przed podziałem oraz po podziale geodezyjnym dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej, operat szacunkowy zawiera podstawę formalną wyceny – postanowienie o powołaniu rzeczoznawcy majątkowego, w operacie szacunkowym wskazane są źródła informacji, z których rzeczoznawca majątkowy korzystał przy wycenie nieruchomości, znane są ceny transakcyjne i cechy tych nieruchomości, dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z terenów stanowiących rynek lokalny i rynki lokalne podobne pod względem rodzaju i obszaru, przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, parametry działki, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania urbanistyczne i prawne oraz wielkość powierzchni działki.

Organ II instancji stwierdził, że operat szacunkowy jest należycie uzasadniony, ponadto został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ podkreślił, że biegły jest profesjonalistą, który sporządzając operat czyni to na podstawie specjalistycznej wiedzy i wiadomości. Podważenie jego autorytetu wymagałoby zatem przeciwdowodu. Organ podkreślił, że zwrócił się do rzeczoznawcy o odniesienie się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów i argumentów wobec opracowania.

Podsumowując, organ II instancji stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości.

W skardze 06 listopada 2023 r. skarżący, reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej. Zarzucono naruszenie:

I. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. G. z 25 lutego 2023 r., w którym:

a) za nieruchomości podobne w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości przed podziałem przyjęto nieruchomości, dla których obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, zaś w niniejszym przypadku nieruchomość była objęta jedynie postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy;

b) nie scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości po podziale;

c) nie scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie nieruchomości podobnych w stosunku przedmiotowej nieruchomości po podziale;

d) nie ma charakterystyki aktualnego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości, chociaż w tezie na str. 23 czytamy, że jest to wzięte pod uwagę;

e) za nieruchomości podobne w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości po podziale przyjęto nieruchomości bez dookreślenia ich przeznaczenia bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w decyzji o warunkach zabudowy;

f) nie ma uzasadnienia dla przyjętych wag dla cech takich jak "Lokalizacja", "Powierzchnia działki", "Uzbrojenie", "Dojazd", "Konfiguracja terenu", w obu przypadkach, tj dlaczego wynoszą one odpowiednio "35%, 20%, 30%, 10%, 5%" oraz "35%, 15%, 25%, 15%, 10%":

g) odznacza się wewnętrzną sprzecznością, gdyż:

- z jednej strony przedmiotową nieruchomość oceniono jako korzystną pod względem cechy, jaką jest "Kształt i konfiguracja terenu";

- stwierdzono na stronie 8, że istnieje obciążenie przedmiotowej nieruchomości służebnością przesyłu pozwalającą na posadowienie gazociągu średniego ciśnienia;

- na stronie 11 czytamy, że pod względem cechy "Kształt i konfiguracja terenu" ocenia się nieruchomość wtedy na poziomie "śr. Korzystne", jeżeli istnieje obciążenie służebnościami".

h) są braki w postaci nieuzupełnienia kolumny "Nr działki" na stronach [...] oraz [...] skoro podanie działki nie pozwala na identyfikację właściciela nieruchomości, gdyż nie jest możliwe zgodnie z przepisami prawa uzyskanie takich danych (np. pośrednio numeru księgi wieczystej, czy innych danych osobowych) od właściwego miejscowo starosty;

i) za nieruchomości podobne przyjęto – w przypadku wyceny przedmiotowej nieruchomości przed podziałem, jak też po podziale – tereny o różnej powierzchni, znacznie różniącej się od powierzchni przedmiotu wyceny, chociaż w konkluzji operatu szacunkowego stwierdzono na stronie 23, że "Właściciel podejmuje decyzję o podziale dla przyszłych korzyści, jakie osiągnie z nieruchomości. Zasada ta odwzorowuje typowe zachowania właścicieli. Wyodrębnienie działek pozwoli im, zgodnie z zasadą popytu i podaży, zwiększyć popyt na sprzedawane grunty o mniejszej powierzchni, co umożliwia właścicielowi uzyskanie wyższej ceny za m2 tego gruntu", a zatem przyznano, że powierzchnia nieruchomości odgrywa kluczowe znaczenie przy cenie i decyzji o zakupie, przeto należało porównać przedmiotową nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, których powierzchnia jest w większym stopniu zbliżona do przedmiotu wyceny:

II. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 155 u.g.n. oraz § 4 ust. 3-4 w zw. z § 56 rozporządzenia z 21 września 2004 r., poprzez:

- bez uzasadnienia przyjęto metodę porównywania parami (dedykowaną sytuacjom, gdyby w procesie wyceny dysponuje się nieruchomościami podobnymi w większym stopniu do przedmiotu wyceny), zamiast metody korygowania ceny średniej, która metodą preferowaną i dającą bardziej miarodajne wyniki, gdy stwierdzono rynek obejmujący co najmniej kilkanaście transakcji podobnych;

- pominięcie, że przedmiotowa nieruchomość miała przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, która – po podziale – według dominującego orzecznictwa administracyjnego oraz sądowoadministracyjnego "wygasa" i niemożliwe lub znacznie utrudnione jest jej skonsumowanie, przeto należy oceniać przedmiotową nieruchomość tak, jak gdyby nie była objęta postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy;

III. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 u.g.n. poprzez nierozpoznanie, złożonego na etapie postępowania odwoławczego, wniosku o rozłożenie należności, jaka miałaby zostać zapłacona przez skarżących na raty, z jednoczesnym zabezpieczeniem wierzytelności G. K. poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości skarżących, gdzie:

a) ów wniosek wyartykułowano w piśmie z 14 czerwca 2023 r., tj. poprawną polszczyzną w wyodrębnionym punkcie V petitum tego pisma, na etapie postępowania odwoławczego, co jest dozwolone;

b) we wniosku zwrócono się o pouczenie (...), jakie dokumenty należy przedstawić wraz z tym podaniem, aby zostało ono ocenione przez organ;

co świadczy o tym, że SKO nie rozpoznało sprawy co do istoty sprawy (...).

Pełnomocnik skarżących zwrócił uwagę, że operat szacunkowy zawiera następujące dodatkowe uchybienia formalne, które organ II instancji powinien wychwycić i przed dopuszczeniem tego operatu, jako dowód winien rzecz wyjaśnić, a mianowicie:

a) w przypadku analizy rynku nieruchomości przed podziałem przyjęto okres badania rynku wynoszący 24 miesięcy poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale;

b) w przypadku analizy rynku nieruchomości po podziale przyjęto okres badania rynku wynoszący 27 miesięcy poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale;

c) a co jest działaniem całkowicie dowolnym i pozbawionym jakiegokolwiek uzasadnienia i jest niezgodne z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) opublikowanymi przez P. F. S. R. M., w znajduje się tzw. nota interpretacyjna podejścia porównawczego, gdzie czytamy w punkcie 3.3. "Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia".

Pełnomocnik uzasadnił ww. zarzuty.

Postanowieniem z dnia 1 grudnia 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze wstrzymało z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji z dnia 21 września 2023 r. utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022, poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta, zgodnie z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") obejmuje m.in. orzekanie w sprawie skarg na decyzje administracyjne. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontrolując zaskarżone w tej sprawie decyzje – Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ Samorządowe Kolegium Odwoławcze dopuściło się istotnego naruszenia prawa procesowego oraz prawa materialnego, uzasadniającego usunięcie z obrotu prawnego decyzji obu instancji.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (por. art. 98a ust. 1b u.g.n.). Zgodnie z art. 98 art. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Stosownie do art. 4 pkt 11 u.g.n. opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

W niniejszej sprawie nie budziły kontrowersje kwestie, związane z obowiązywaniem uchwały określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, oraz z podziałem należącej do strony skarżącej nieruchomości. Okoliczności te nie były podnoszone w skardze do Sądu. Sąd analizując sprawę w całokształcie - także poza zakresem zarzutów wniesionej skargi - nie dopatrzył się okoliczności poddających w wątpliwość prawidłowość wydanego rozstrzygnięcia, z punktu widzenia powyższych dwóch przesłanek, wymienionych w art. 98a u.g.n.

Spełniona została także trzecia z przesłanek stosowania art. 98a u.g.n., a mianowicie wzrost wartości nieruchomości po jej podziale, w porównaniu do jej wartości przed podziałem. W powyższym zakresie za prawidłowe uznać należy stanowisko, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 98a ust. 1 w związku z art. 146 ust. 1a ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

W tym miejscu zauważyć należy, że zarzuty w skardze w znacznej mierze odnoszą się do sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2023 r., którym oszacowano wartość nieruchomości przed i po podziale. Operat ten stanowi podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Sąd zauważa, że operat szacunkowy podlega ocenie organu, jak każdy element materiału dowodowego, jednakże zakres tej oceny jest ograniczony, co uwarunkowane jest specyfiką takiego dowodu. Operat szacunkowy jest wszakże sformalizowaną opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Z tych względów obowiązkiem organu ustalającego opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, jest dokonanie kontroli operatu przede wszystkim pod kątem formalnym, obejmującym m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Jeżeli zaś chodzi o merytoryczną kontrolę operatu szacunkowego to ocena operatu pod tym kątem nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

W związku z powyższym zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

W niniejszej sprawie podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia 25 lutego 2023 r. sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta i G. K. z dnia 10 stycznia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. G.. Po przeprowadzeniu analizy tej opinii Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji, stwierdzające brak podstaw do zakwestionowania jej mocy dowodowej. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

W ocenie Sądu operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w sprawie podlegał ocenie przez organy administracyjne, stosownie do art. 77, art. 80, art. 84 K.p.a. Uzasadnienie wydanej w sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej oraz decyzji odwoławczej wskazuje, że w przedmiotowej sprawie nie zostały naruszone reguły ustalania opłaty adiacenckiej, jak i wyceny nieruchomości. Orzekając o ustaleniu opłaty adiacenckiej, organy obu instancji oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z 25 lutego 2023 r. prawidłowo uznając, że operat ten spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ww. rozporządzenia stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

Wobec tych wymogów, zgodzić należy się z organem odwoławczym, iż sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy wypełnia je w całości. Operat wykonała osoba posiadająca stosowne kompetencje, w prawnie przepisanej formie, zawierając w nim konieczne, wskazane przez prawo informacje. Wycena została dokonana przy wykorzystaniu podejścia i metod znanych prawu, a ich wybór został w sposób przekonywujący uzasadniony. Przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a proces porównywania parami przeprowadzony został w sposób poddający się kontroli i uwzględniał jasno określone kryteria oraz ich wagę. Taki operat zasadnie stanowił podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Odnosząc się do postawionych przez stronę skarżącą zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego wskazać należy, że takie same zarzuty storna wniosła w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia 10 sierpnia 2023 r. wezwało rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do ww. zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi z dnia 29 sierpnia 2023 r. odniósł się do tych zarzutów. Z wyjaśnień biegłego wynika, że na stronach 13 i 14 operatu przedstawił rynek nieruchomości po podziale działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biegły wyjaśnił, że nie ma znaczenia czy są to działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w planie zagospodarowania przestrzennego czy na zasadzie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Biegły wskazał, że rynek nie różnicuje takich działek pod względem ceny za 1 m2.

Sąd odnosząc się w tym miejscu do się do zarzutu skarżących, że nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę zauważa, że zasada ta nie ma jednak wprost zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 21 stycznia 2021 r. nr [...] stanowiąca załącznik do operatu szacunkowego, była bowiem, jak wynika z jej treści, decyzją o warunkach zabudowy dla przedsięwzięcia: budowa do 20 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących na działce oznaczonej nr ewid. [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...], gmina [...] W punkcie 9 lit. c) Inne warunki ww. decyzji wskazano, że w granicach każdej nowo wydzielonej działki budowlanej zakazuje się zmiany zagospodarowania terenu polegającej na podwyższeniu poziomu terenu do wysokości większej niż poziom posadzki parteru wnioskowanego budynku, przy czy poziom posadzki parteru nie może być wyższy niż 0,5 m nad poziomem terenu oznaczonym na mapie zasadniczej dla celów projektowych. Następnie decyzją z dnia 16 sierpnia 2021 r. Burmistrz Miasta i G. K. zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1,8716 ha na działki o nr [...] do [...]. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że podział wykonany został na wniosek właścicieli nieruchomości i jest on zgodny z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 21 stycznia 2021 r. W części obejmującej nowo projektowane działki nr [...] – [...] znajdują się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczone są pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast nr [...] znajduje się na obszarze opisanym symbolem [...] i przeznaczona jest pod teren poszerzenia drogi publicznej.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 29 sierpnia 2023 r. ( [...].) Odnosząc się do zarzutów odwołania rzeczoznawca wyjaśnił, że mała ilość transakcji nieruchomości podobnych nie pozwala na wyliczenie matematyczne wag cech rynkowych. Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wykluczył innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych. Biegły wskazał, że ustalenia wag dokonał na podstawie obserwowanych preferencji nabywców nieruchomości gruntowych. Wskazał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy , uwzględniając w szczególności cel wyceny , rodzaj i położenie nieruchomości , przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podejście porównawcze i metoda porównywania parami są określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdzenie, że metoda korygowania ceny średniej daje bardziej miarodajne wyniki jest błędne i z całą pewnością żaden rzeczoznawca majątkowy nie podpisałby się pod taką tezą. Biegły wyjaśnił, ze w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczalne jest wskazanie takich parametrów projektowanej zabudowy, które będą miały wpływ na przyszły podział nieruchomości. Nie chodzi przy tym o jednoznaczne określenie, jakiej powierzchni mają być wydzielone działki oraz w jaki konkretnie sposób mają zostać skomunikowane z drogą publiczną, w tym określenie o przebiegu dróg wewnętrznych. Biegły wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości, lecz wyłącznie w związku z ustalonymi parametrami zabudowy wskazuje, w jakim kierunku może nastąpić jej podział. W ocenie biegłego podział nieruchomości nie może skutkować nieważnością decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc się do kolejnego zarzutu biegły wyjaśnił, ze jedynym standardem obowiązującym rzeczoznawcę jest standard nr [...] – "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Pozostałe standardy mają znaczenie pomocnicze i są zalecane do stosowania. Powołując się na § 26.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U 2021poz 555) stwierdził, że do rzeczoznawcy należy decyzja o długości okresu badania rynku. Jeżeli nna badanym rynku ilość transakcji była niewystarczajaca to rzeczoznawca ma prawo poszerzenia w sensie terytorialnym badanego rynku lub/i wydłużenia okresu badania rynku.

Biegły wyjaśnił, że gazociąg przebiega przez działkę nr [...] i nie ma wpływu na wycenianą nieruchomość. Działka nr [...] stanowi drogę i nie jest przedmiotem tego podziału. Z tego powodu kształt i konfigurację przyjęto jako "korzystną", gdyż na działce nr [...] nie stwierdzono obecności gazociągu. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że z uwagi na ochronę danych osobowych ukryto informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomości i strony transakcji (nr działki). Wskazał, że pełna tabela będzie udostępniana w przypadkach prawem przewidzianych. Skoro wycenie podlegają działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to oczywistym jest, że do porównań przyjmuje się działki przeznaczone również pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dotyczy to zarówno działek do podziału na mniejsze jak i działek już po podziale. Biegły wyjaśnił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenkiej, zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa cel wyceny, powołuje postawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę wyceny, przedstawia obliczenia oraz wynik końcowy wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera błędów logicznych czy niejasności, rzeczoznawca majątkowy zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości, a wykazany stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic w cechach gwarantował trafność wyniku końcowego.

Wskazać również należy, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. (z czego skarżący nie skorzystali). Ponadto wskazać należy, że skarżący mogli też przedstawić kontroperat czego nie uczynili, który miałby dowodzić innej wartości nieruchomości i który podlegałby ocenie dowodowej przez organ administracyjny na zasadach przewidzianych w K.p.a.

Podsumowując wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale (por. wyrok NSA z 08.05.2018 r. I OSK 1595/16, CBOSA). Tak właśnie rozumiany stosunek wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości został zbadany w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym z 25 lutego 2023r r., czego rezultatem było stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego decyzją z 16 sierpnia 2021 r. podziału. ( o ok. [...] zł w stosunku do 1 m 2 gruntu przed podziałem nieruchomości.) Skoro zatem wskutek dokonanego podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości w zakresie wskazanym w operacie, to organy orzekające w sprawie prawidłowo przyjęły, że w rozpatrywanym przypadku zaistniały przesłanki do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na podstawie stawki określonej w powołanej wyżej uchwale.

Sporną pozostaje natomiast kwestia rozstrzygnięcia w przedmiocie rozłożenia na raty naliczonej opłaty adiacenckiej. Stosownie do art. 147 ust. 1 u.g.n., opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez N. B. P. (por. art. 147 ust. 2 u.g.n.). W myśl art. 148 ust. 1-3 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, a wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Przepis art. 147 u.g.n. wskazuje jednoznacznie na uznaniowy charakter decyzji administracyjnej w sprawie udzielenia ulgi w spłacie opłaty adiacenckiej, polegającej na rozłożeniu jej na raty. Należy zatem wskazać, że granice uznania administracyjnego wyznacza art. 7 K.p.a, co oznacza, że organ administracyjny podejmując rozstrzygnięcie powinien uwzględnić interes społeczny i słuszny interes obywatela (por. wyrok N. S. A. z 21 lipca 1998 r., II SA 506/98, Lex Nr 41383, wyrok N. S. A. z 15 kwietnia 1999 r., II SA 303/99, Lex Nr 46768).

Zauważyć należy, że rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej może nastąpić tylko na wniosek właściciela nieruchomości, który jako podmiot zainteresowany skorzystaniem z tej możliwości powinien wniosek należycie uzasadnić, wskazując wszelkie okoliczności istotne dla oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko reprezentowane w orzecznictwie, zgodnie z którym organ odwoławczy winien uwzględniać zasadę płynącą z art. 147 ust. 1 u.g.n., która stanowi, że o rozłożeniu na raty rozstrzyga się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności wskazać, że co prawda skarżący w toku postępowania przed organem I instancji nie złożyli wniosku o rozłożenie opłaty na raty, mimo, że o takiej możliwości zostali pouczeni pismem doręczonym im 13 kwietnia 2023 r. ale wniosek taki złożyli w odwołaniu , a następnie w piśmie z dnia 14 czerwca 2023 r. ponownie wskazali, że wnoszą o rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej. Jednocześnie w tym piśmie pełnomocnik skarżących wniósł o pouczenie jakich dokumentów oczekuje organ w niniejszej sprawie, t.j. jakie dokumenty należy przedstawić wraz z tym podaniem, aby zostało ono ocenione przez organ z uwagi na różną praktykę rozpatrywania takich wniosków.

Tymczasem, jak wynika z akt sprawy i jak wynika z zaskarżonej decyzji, organ II instancji w ogóle nie odniósł się do wniosku skarżących o rozłożenie opłaty na raty. W świetle przywołanego powyżej stanowiska judykatury odnośnie wykładni art. 147 u.g.n. uzasadniony zatem okazuje się zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ tego przepisu prawa materialnego poprzez brak rozpoznania wniosku skarżących o rozłożenie na raty naliczonej opłaty adiacenckiej.

Stosownie do treści art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. A zatem prawidłowe uzasadnienie, to takie które zawiera ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazuje, jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Organ powinien zatem należycie uzasadnić, jak rozumie przepisy mające zastosowanie w rozpoznawanej sprawie i dlaczego należy je zastosować do konkretnych warunków stanu faktycznego danej sprawy. Organ administracji, który nie ustosunkowuje się do twierdzeń uważanych przez stronę za istotne dla sposobu załatwienia sprawy lub czyni to ogólnikowo, uchybia swym obowiązkom wynikającym z art. 8 i art. 11 K.p.a. w sposób, który ma istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż sprawa nie zostaje załatwiona zgodnie z wynikającymi z tych przepisów zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego. Art. 8 ust. 1 K.p.a. wymaga bowiem, aby organy administracji publicznej prowadziły postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, natomiast stosownie do art. 11 K.p.a. powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. W związku z powyższym Sąd uznał, że doszło do naruszenia dyspozycji art. 107 § 3, art. 8 oraz art. 11 K.p.a. Zważywszy, że naruszenie to dotyczy części uzasadnienia odnoszącej się do kwestii nierozpoznania wniosku skarżących i niepodjęcia w tym zakresie żadnych czynności przez organ odwoławczy, w ocenie Sądu doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego.

W tym miejscu wskazać należy, że wprawdzie o rozłożeniu na raty należności z tytułu naliczenia opłaty adiacenckiej skarżący wnieśli dopiero na etapie postępowania odwoławczego, jednakże z uwagi na zapisaną w art. 15 K.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania, kwestia rozpoznania tego wniosku, jak i postępowania dowodowego dotyczącego tego wniosku (złożenie odpowiednich oświadczeń i dokumentów dotyczących sytuacji finansowej i majątkowej skarżących), skarżący mają prawo do pełnego, dwukrotnego rozpoznania ich sprawy przez organy dysponujące wyczerpująco zebranym materiałem dowodowym pozwalającym ustalić czy wniosek ten zasługuje na uwzględnienie.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania postanowiono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).