Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 837/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Hasła tematyczne: Grunty warszawskie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) sędzia WSA Elżbieta Lenart sędzia WSA Monika Sawa po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 października 2023 r. sprawy ze skargi J. L. i W. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2023 r. nr KOC/4581/Go/22 w przedmiocie odmowy przyznania prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. uchyla decyzję Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 9 czerwca 2022 r., nr [...], w części, w której odmówiono uwzględnienia wniosku E. S. z dnia 3 lutego 1949 r. w odniesieniu do lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...] w [...] posadowionym na działce nr [...] oraz w odniesieniu do części działki nr [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości ozn. hip. [...]; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz J. L. i W. L. solidarnie kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 23 stycznia 2023 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu odwołania J. L. i W. L., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z 9 czerwca 2022 r., nr [...], o odmowie przyznania prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomość położona w [...] przy ul. ul. [...], nr hip. [...], leży na terenie objętym działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Wnioskiem z 3 lutego 1949 r. E. S. (przeddekretowy właściciel nieruchomości) wystąpił o przyznanie prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, wnioskiem z 29 września 1948 r. Okręgowy Urząd Likwidacyjny w [...] wystąpił o przyznanie prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości.

Decyzją z 11 października 1978 r., nr [...], Naczelnik [...] odmówił E. S. prawa użytkowania wieczystego dla gruntu nieruchomości przy ul. [...], nr hip. [...], o pow. 510,3 m2.

Decyzją z 24 lipca 2013 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie stwierdziło nieważność decyzji Naczelnika [...] z 11 października 1978 r.

Decyzją z 26 kwietnia 2019 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie stwierdziło nieważność własnej decyzji z 24 lipca 2013 r. jak wydanej z rażącym naruszeniem prawa.

Decyzją z 7 stycznia 2020 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie stwierdziło, że decyzja Naczelnika [...] z 11 października 1978 r. została wydana z naruszeniem prawa w zakresie gruntu nieruchomości [...] położonej przy ul. [...], wchodzącego obecnie w skład działki nr [...] z obrębu [...], oddanego w użytkowanie wieczyste w udziałach związanych z odrębną własnością sprzedanych lokali nr: [...], [...], [...], [...] w budynku przy ul. [...], bowiem nie można w tej części stwierdzić jej nieważności (pkt 1) wobec wywołania przez tę decyzję nieodwracalnych skutków prawnych oraz stwierdziło nieważność decyzji z 11 października 1978 r. w pozostałym zakresie, tj. dotyczącym gruntu nieruchomości przy ul. [...] wchodzącego obecnie w skład pozostałej części działki nr [...] i działki nr [...] z obrębu [...]

Decyzją z 12 maja 2020 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie umorzyło postępowanie z wniosku Prezydenta [...] o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją SKO w Warszawie z 7 stycznia 2020 r.

Wyrokiem z 20 kwietnia 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 1521/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Miasta [...] na decyzję z 12 maja 2020 r.

Decyzją z 9 czerwca 2022 r., nr [...], po rozpoznaniu (i) wniosku E. S. z 3 lutego 1949 r. oraz (ii) wniosku Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego w [...] z 29 września 1948 r., Prezydent [...] w pkt 1 odmówił J. L. i W. L. uwzględnienia wniosku o przyznanie użytkowania wieczystego nieruchomości [...] przy ul. [...], w zakresie w jakim Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia 7 stycznia 2020 r. stwierdziło nieważność decyzji z 11 października 1978 r., tj. dotyczącym gruntu dawnej nieruchomości [...] wchodzącego obecnie w skład pozostałej części działki nr [...] oraz w skład działki nr [...] z obrębu [...]. Jednocześnie w pkt 2 tego rozstrzygnięcia Prezydent umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie z wniosku Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego o przyznanie prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości jako złożonego przez nieuprawniony podmiot.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. L. i W. L. zaskarżając to rozstrzygnięcie w części, w jakiej Prezydent [...] odmówił uwzględnienia wniosku E. S. w odniesieniu do: (i) lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...], które to lokale pozostają w majątku [...] i nie są przedmiotem najmu ani nie są zajmowane przez lokatorów, co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku w tym zakresie oraz (ii) części działki nr [...] z obrębu [...] w zakresie w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości [...] hip. [...], która pozostaje w majątku [...] i nie jest oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich (w szczególności właścicieli mieszkań w budynku przy ul. [...]), co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku w tym zakresie. Ponadto, powyższą decyzję zaskarżono w części w jakiej organ nieprawidłowo uznał, że podstawą odmowy zwrotu skarżącym sprzedanych na rzecz osób trzecich lokali nr [...], [...], [...], [...], [...] w budynku przy ul. [...] jest wystąpienie negatywnej przesłanki, o której mowa w art. 214a ust. 1 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zajmowanie lokalu przez lokatorów) podczas gdy odmowa zwrotu tych lokali powinna zostać oparta na art. 214a ust. 1 pkt 2 ww. ustawy (sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich). Powołując się na powyższe W. L. i J. L. wnieśli o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w zaskarżonej części i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy.

Decyzją z 23 stycznia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy decyzję z 9 czerwca 2022 r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ wskazał, że zgodnie z art. 214a ust. 1 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz osoby uprawnionej, o której mowa w art. 7 ust. 1 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 tego dekretu, ze względu na zajmowanie lokalu przez lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Kolegium podniosło, że bezspornie lokale nr [...], [...] i [...] w budynku przy ul. [...] zostały oddane w najem. Spełniona zatem została przesłanka określona w tym przepisie. Organ podniósł, że zgodnie z art. 214a ust. 2 ustawy, art. 214a ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy wyłączenia, o których mowa w ust. 1, dotyczą części gruntu, budynku albo ich części składowych. Oznacza to, że skoro wyłączenia dotyczą części budynku - w niniejszej sprawie lokali nr [...], [...] i [...] - to zastosowanie znajdzie 214a ust. 1, zgodnie z którym "odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby uprawnionej".

Prawidłowo zatem, w ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji odmówił oddania w użytkowanie wieczyste gruntu objętego wnioskiem dekretowym. Przy tym, zdaniem organu, nie istniała konieczność oceny czy w sprawie zachodzi także dodatkowa przesłanka odmowy związana ze sprzedażą niektórych innych lokali wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych udziałów w gruncie. Kolegium zaznaczyło, że dodanie ustępu 2 do art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami spowodowało, że nie jest możliwe uwzględnienie wniosku w części, jeżeli występuje którakolwiek z przesłanek wskazanych w art. 214a ust. 1 ustawy.

Końcowo organ podniósł, że organy administracji publicznej działają jedynie na podstawie i w granicach przepisów prawa (art. 7 Konstytucji, art. 6 k.p.a.). Są zatem obowiązane do stosowania obowiązujących przepisów. Ustawodawca przesądził w art. 214a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że jeśli negatywna przesłanka przyznania prawa użytkowania wieczystego dotyczy części gruntu lub budynku, to organ ma obowiązek wydania decyzji negatywnej w odniesieniu do całości gruntu. Ocena słuszności czy zgodności takiego rozwiązania z Konstytucją nie należy zaś do organów administracji publicznej

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnieśli J. L. i W. L. zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie:

1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 138 § 2 k.p.a., polegające na utrzymaniu przez organ odwoławczy w mocy decyzji z 9 czerwca 2022 r. zamiast jej uchylenia i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, w sytuacji, gdy odmowna decyzja dekretowa nie odpowiadała prawu z przyczyn opisanych w uzasadnieniu skargi,

2) art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy w związku z art. 214a ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez odmowę uwzględnienia wniosku skarżących w odniesieniu do:

i) lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...], które pozostają w majątku [...] i, jak wynika z zaskarżonej decyzji, nie są przedmiotem najmu ani nie są zajmowane przez lokatorów, co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku dekretowego w tym zakresie,

ii) części działki [...] z obrębu [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości hip. [...], która to działka pozostaje w majątku [...] i nie jest oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich (w szczególności właścicieli mieszkań w budynku przy ul. [...]), co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku dekretowego w tym zakresie,

3) art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak należytego wyjaśnienia sprawy oraz ustosunkowania się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu od decyzji z 9 czerwca 2022 r.

Powołując się na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części, w której utrzymano w mocy decyzję z 9 czerwca 2022 r. w zakresie dotyczącym składników majątku, o których mowa w pkt. 2 (i) oraz (ii) skargi, a ponadto na podstawie art. 135 p.p.s.a. wnieśli o uchylenie, w opisanym w skardze zakresie, także decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismem procesowym z 14 września 2023 r. skarżący wnieśli o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym wskazując jednocześnie na wyroki tut. Sądu z 21 marca 2023 r. oraz 22 maja 2023 r. wydane w sprawach dotyczących nieruchomości przy ul. [...] i [...] w [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z 9 czerwca 2022 r. Decyzją tą organ pierwszej instancji, po rozpoznaniu wniosków (i) E. S. z 3 lutego 1949 r. oraz (ii) Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego w [...] z 29 września 1948 r., w pkt 1 odmówił skarżącym uwzględnienia wniosku o przyznanie użytkowania wieczystego nieruchomości [...] przy ul. [...], w zakresie w jakim Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 7 stycznia 2020 r. stwierdziło nieważność decyzji z 11 października 1978 r., tj. w zakresie dotyczącym gruntu dawnej nieruchomości [...] wchodzącego obecnie w skład pozostałej części działki nr [...] oraz w skład działki nr [...] z obrębu [...], zaś w pkt 2 umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie z wniosku Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego o przyznanie prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły art. 214a ust. 1 i ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej zwanej "ustawą" lub "ustawą z 21 sierpnia 1997 r."

Odmawiając w niniejszej sprawie przyznania użytkowania wieczystego organy obu instancji powołały się na negatywną przesłankę określoną w art. 214a ust. 1 pkt 6 ustawy, to jest zajmowanie lokalu przez lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 172). Organ odwoławczy podniósł przy tym, że skoro powołana negatywna przesłanka dotyczy części gruntu lub budynku – w tym przypadku lokali nr [...], [...] i [...] w budynku przy ul. [...] – to obowiązkiem organu jest wydanie decyzji negatywnej w odniesieniu do całości gruntu.

Powyższe stanowisko organów zakwestionowali skarżący wskazując, że w sprawie zastosowano wadliwą wykładnię art. 214a ustawy. Zdaniem skarżących, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy organy powinny bowiem rozważyć czy możliwe jest uwzględnienie wniosku dekretowego poprzednika prawnego skarżących w części, to jest w odniesieniu do tych składników majątku, których nie dotyczą negatywne przesłanki wymienione w art. 214a ust. 1 ustawy i których zwrot nie pozostawałby w kolizji z prawami osób trzecich.

Sąd podziela stanowisko skarżących, że w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy organy dokonały błędnej wykładni art. 214a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 214a dodano do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. na podstawie art. 1 pkt 3 w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271), co nastąpiło z dniem 17 września 2016 r. W uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej ustawę z 21 sierpnia 1997 r. (druk sejmowy nr VII.3195) wskazano, że dodanie do ustawy powyższej normy umożliwi wydawanie decyzji odmawiających ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu, w oparciu o jedną konkretną podstawę prawną w przypadku, między innymi, zbycia gruntu na rzecz osób trzecich.

Z dniem 20 października 2022 r. art. 214a ustawy uległ nowelizacji, co nastąpiło na podstawie art. 3 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy z 17 września 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, ustawy o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1709). Opisana nowelizacja polegała na dodaniu ust. 1, a w tym ustępie pkt 1-12 oraz dodaniu do art. 214a ustępu 2. W uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej (druk sejmowy nr IX.420) podniesiono, między innymi, że przedmiotowy projekt rozszerza znacznie katalog podstaw umożliwiających wydawanie decyzji o odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz uprawnionego podmiotu. Wskazano, że nowa przesłanka odmowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dodana w punkcie 6 ma na celu ochronę praw lokatorów, którą to kwestię całkowicie pomijał obecnie obowiązujący art. 214a ustawy. Omawiane zmiany legislacyjne dają w takim przypadku organowi rozpoznającemu wniosek dekretowy fakultatywną możliwość odmowy jego uwzględnienia. Niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu, organ mógłby więc odmówić ustanowienia użytkowania wieczystego kierując się interesem lokatorów, niejednokrotnie zajmujących lokale przez długi okres oraz osób znajdujących się w szczególnej sytuacji życiowej bądź majątkowej.

W projekcie zaproponowano również dodanie do art. 214a pkt 10, na podstawie którego możliwa będzie odmowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby uprawnionej, w przypadku ustanowienia lub przeniesienia na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego - bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią. Autor projektu wskazał, że projektowana regulacja ma na celu ochronę osób trzecich, które uzyskały na nieruchomości [...] odpowiednio prawa rzeczowe oraz uprawnienia wynikające z oddania do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Według projektodawcy u podstaw opracowania tych regulacji legła konieczność zapewnienia ochrony praw osób, które nabyły odpłatnie prawo rzeczowe na nieruchomości [...], często przedstawiających znaczną wartość rynkową. Z drugiej natomiast strony, w trakcie działalności Komisji ujawniono liczne przypadki naruszenia praw najemców lokali przez beneficjentów decyzji, na mocy których ustanowiono użytkowanie wieczyste. Zastosowane rozwiązanie zapewni więc w tej sytuacji ochronę praw osób, które nabyły na nieruchomości odpłatnie prawo rzeczowe lub prawo do odpłatnego korzystania z nieruchomości [...], których sytuacja prawna uległaby pogorszeniu wskutek ustanowienia na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego.

Ponadto, w uzasadnieniu projektowanej nowelizacji wskazano, że projektowana zmiana art. 214a przewiduje dodanie w tym przepisie ust. 2, który jest regulacją rozszerzającą przesłanki odmowy, o których mowa w ust. 1 w nowym brzmieniu na części gruntu, budynku albo ich części składowe.

Jednocześnie, jak to trafnie dostrzeżono w skardze, art. 214a ustawy (w pierwotnym brzmieniu) podlegał badaniu Trybunału Konstytucyjnego co do zgodności zawartych w nim rozwiązań z Konstytucją, W uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2016 r. (sygn. akt Kp 3/15) Trybunał Konstytucyjny podzielił ocenę Prezydenta [...], że art. 214a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wyraz poszanowania zasady pewności obrotu prawnego oraz stabilizacji sytuacji prawnej osób fizycznych i prawnych, którym służy obecnie prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, będących przedmiotem wniosku podlegającego rozpoznaniu w trybie art. 7 dekretu. Należy bowiem dążyć do zadośćuczynienia słusznym roszczeniom byłych właścicieli nieruchomości [...], jednakże nie za cenę wyrządzenia nowych krzywd obecnym właścicielom i użytkownikom wieczystym przedmiotowych nieruchomości, w tym właścicielom lokali mieszkalnych, z którymi są związane udziały w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo własności budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek został wybudowany. Trybunał stwierdził, że oceniany przepis w istocie nie zmienia obowiązującego stanu prawnego, a skutkiem jego wejścia w życie będzie usunięcie wątpliwości, które wobec rozproszenia materiału normatywnego pojawiają się w praktyce. W konsekwencji doprowadzi do pełnego jej ujednolicenia

Nie można również pomijać tego, co słusznie dostrzegł tut. Sąd w wyrokach z 21 marca 2023 r. (sygn. akt I SA/Wa 2771/22, Lex nr 3592797) oraz 22 maja 2023 r. (sygn. akt I SA/Wa 2772/22, Lex nr 3608947), że art. 214a ustawy posługuje się naprzemiennie pojęciami "grunt" (art. 214a ust. 1 i 2) oraz "nieruchomość" (art. 214a ust. 1 pkt 5, 7, 9 i 12). W powołanym przepisie ustawodawca nie odwołał się do historycznego pojęcia "gruntu", jakim operuje dekret z 26 października 1945 r., ale do aktualnego pojęcia nieruchomości gruntowej określonego w art. 4 pkt 1 ustawy, to jest gruntu wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W sytuacji gdy dla danej nieruchomości gruntowej urządzona jest księga wieczysta, pojęcie nieruchomości należy w myśl art. 24 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2022 r. poz. 1728, dalej jako "ustawa o księgach wieczystych i hipotece "), utożsamiać z rozumieniem tego pojęcia w znaczeniu wieczystoksięgowym według zasady jedna nieruchomość - jedna księga wieczysta, niezależnie od tego, czy nieruchomość gruntowa jest jedną działką gruntu (działką ewidencyjną), czy składa się z kilku działek gruntu. Ustawodawca nie utożsamia zatem pojęcia "gruntu" z pojęciem "działki gruntu" czyli niepodzielonej, ciągłej części powierzchni ziemskiej stanowiącej część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ustawy). W art. 214a ustawy nie odwołano się również do pojęcia działki ewidencyjnej (§ 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz.U. z 2021 r., poz. 1390 ze zm.).

Analiza uzasadnień projektowanych nowelizacji art. 214a ustawy prowadzi do wniosku, że art. 214a ust. 1 miał zawierać zamknięty katalog (pkt 1-12) dodatkowych pozadekretowych przesłanek odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego, mając na względzie pojawiające się na przestrzeni lat wypowiedzi orzecznictwa sądowego dotyczące praktyki stosowania art. 7 ust. 1 dekretu. Z treści powołanych uzasadnień oraz wypowiedzi Trybunału Konstytucyjnego wynika, że celem art. 214a ustawy ma być zapobieganie kolizji praw osób uprawnionych dochodzących roszczeń dekretowych z m. in. mającymi charakter odpłatny prawami do korzystania z rzeczy (rzeczowymi czy obligacyjnymi) osób trzecich, które już istnieją na nieruchomości. Stosowanie tej regulacji ma chronić tego typu prawa już ustanowione na nieruchomości, zapobiegać powstawaniu krzywd w przyszłości.

Wobec powyższego, zdaniem Sądu, samo ustanowienie na części nieruchomości (gruntu, budynku) określonych praw do korzystania z fragmentu tego typu rzeczy nie kwalifikuje tego przypadku jako podstawy odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego w sytuacji gdy żądanie wniosku dekretowego dotyczy części nieruchomości (gruntu, budynku) nieobciążonej żadnymi prawami osób trzecich. Taka interpretacja art. 214a znajduje dodatkowe umocowanie w brzmieniu działającego na przyszłość art. 23 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r. poz. 1495). Pomimo nowelizacji art. 214a ustawy nie dokonano zmian w powołanym art. 23. Przepis ten nadal dopuszcza możliwość uwzględnienia wniosku dekretowego po dniu 1 stycznia 2019 r. w przypadku gdy dotyczy on gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy. W takiej sytuacji przeniesieniu ulega prawo własności gruntu (por. powołane wyżej wyroki tut. Sądu z 21 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Wa 2771/22, oraz 22 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Wa 2772/22).

Z powyższego wynika, że ustawodawca nie wykluczył przeniesienia własności nieruchomości lub jej części w trybie art. 7 dekretu nawet wtedy gdy zawarte we wniosku dekretowym żądanie dotyczy nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe, a więc także budynkiem wielorodzinnym, w którym zostały już wyodrębnione lokale mieszkalne.

Ze znajdującej się w aktach sprawy analizy geodezyjnej z 18 sierpnia 2021 r. wynika, że dawna nieruchomość hipoteczna nr [...] stanowi obecnie trzy działki ewidencyjne z obrębu [...], to jest działkę nr [...] (część o pow. 1 m2) pod ulicą [...], działkę nr [...] o powierzchni 249 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym [...] oraz działkę nr [...] (część o powierzchni 260 m2) stanowiącą niezabudowane podwórko.

W sprawie nie jest kwestionowane, że działka nr [...] (zapisana w KW nr [...]), w części wchodzącej w granice dawnej nieruchomości [...], jest własnością Miasta [...] i nie jest obciążona ani w całości, ani w części żadnymi prawami osób trzecich. Wobec powyższego, Sąd podzielił stanowisko skarżących, że powołane w zaskarżonych rozstrzygnięciach negatywne przesłanki z art. 214a ust. 1 pkt 6 oraz ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. nie znajdą w odniesieniu do tej nieruchomości zastosowania.

Z kolei nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe (działka nr [...] zapisana w księdze wieczystej KW nr [...]) stanowi przedmiot współwłasności pomiędzy dotychczasowym właścicielem nieruchomości, to jest Miastem [...], a właścicielami wyodrębnionych w sensie prawnym lokali. Zebrany materiał dowodowy potwierdza również, że znajdujące się w budynku przy ul. [...] lokale mieszkalne nr [...], [...] i [...] są przedmiotem umów najmu zawartych na czas nieoznaczony (por. pismo Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami z 4 stycznia 2022 r.). W tej sytuacji podzielić trzeba stanowisko skarżących, że co do niewyodrębnionych w sensie prawnym lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...] nie występują powołane w zaskarżonych rozstrzygnięciach negatywne przesłanki z art. 214a ust. 1 pkt 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.

Sąd zwraca uwagę, że lokale (mieszkalne, użytkowe) niewyodrębnione w sensie prawnym nie są przedmiotem współwłasności dotychczasowego właściciela nieruchomości (Miasta [...]) i właścicieli wyodrębnionych lokali. Lokale nadal niewyodrębnione stanowią własność dotychczasowego właściciela gruntu, który decyduje o ich prawnym wyodrębnieniu. Natomiast stronami ewentualnej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie są właściciele lokali już wyodrębnionych (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej jako "ustawa o własności lokali"). Zatem, co do zasady, istnieje możliwość uwzględnienia wniosku dekretowego w zakresie w jakim dotyczy lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...], które to lokale są własnością Miasta [...] i nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich do korzystania z rzeczy o charakterze rzeczowym czy obligacyjnym.

Organy obu instancji nie wykazały przy tym aby uwzględnienie wniosku dekretowego w zakresie opisanym przez skarżących w odwołaniu z 5 lipca 2022 r. oraz skardze skutkowało powstaniem kolizji z dotychczas ustanowionymi prawami osób trzecich, powodowało wyrządzenie tym osobom krzywd, uniemożliwiało lub znacznie utrudniało wykonywanie dotychczas ustanowionych praw.

Wobec powyższego Sąd uznał, że odmawiając uwzględnienia wniosku dekretowego w odniesieniu do (i) lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...], które to lokale pozostają w majątku [...] i nie są obciążone jakimikolwiek prawami osób trzecich, w tym prawem najmu ani nie są zajmowane przez lokatorów oraz (ii) części działki ewidencyjnej nr [...] w zakresie w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości [...], która to działka pozostaje w majątku [...] i nie jest obciążona żadnymi prawami do korzystania z nieruchomości na rzecz osób trzecich, w szczególności właścicieli lokali w budynku przy ul. [...], Prezydent [...] naruszył art. 214a ust. 1 pkt 6 oraz ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Z kolei utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie naruszyło art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 214a ust. 1 pkt 6 i ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Przy tym za konieczne do końcowego załatwienia sprawy Sąd uznał uchylenie decyzji organu odwoławczego w całości. Kolegium nie uwzględniło bowiem okoliczności, że skarżący złożyli odwołanie jedynie od części rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji opisanej w pkt 2 (i) oraz (ii) odwołania. Z treści zaskarżonej decyzji wynika natomiast, że w postępowaniu odwoławczym Kolegium rozpoznało sprawę dekretową w całości.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634), orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji. O kosztach postępowania (pkt 3 sentencji) orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.). Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 p.p.s.a.

Rozstrzygając sprawę ponownie organ rozpozna wniosek dekretowy w zakresie w jakim dotyczy on (i) lokali nr [...] i [...] w budynku przy ul. [...] stanowiących własność [...] oraz (ii) części działki nr [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości [...], która to działka pozostaje w majątku [...]. Organ wyjaśni czy załatwienie żądania wniosku dekretowego w opisanym wyżej zakresie pozostaje w kolizji z prawami osób trzecich, powoduje wyrządzenie tym osobom krzywd, uniemożliwia lub znacznie utrudnia wykonywanie dotychczas ustanowionych praw. W zależności od poczynionych ustaleń i ocen organ dekretowy wyda stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a.