Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 20/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art.3, 134, 151
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Łomnicka Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2018 r. sprawy ze skargi M. K. i K. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia 3 listopada 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Kr [...]

U Z A S A D N I E N I E

Decyzją nr [...] z 31 marca 2017 r., Starosta [...], na podstawie art 73 ust 2,4 i 5 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz art art.129 ust 5, art.130, art. 132 ust. 1a, 2,3 i 3a ,art. 133 i art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016, poz. 2147 ze zm.) orzekł:

- w punkcie 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za

nieruchomość zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi powiatowej- nr [...] -relacji od drogi [...] oznaczoną w jednostce ewidencyjnej T. - obręb M., jako działki nr [...] o pow. 0,0024 ha, która z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa, stała się własnością Powiatu [...], co stwierdził Wojewoda w decyzji nr [...] [...] z 28 listopada 2014 r.

- w punkcie 2 o wypłacie ustalonego odszkodowania przez Starostę C. reprezentującego Skarb Państwa, w całości na rzecz M. K. i K. K.;

- w punkcie 3, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna;

- w pkt 4, pkt 5, pkt 6, pkt 7, pkt 8 o skutkach zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania, o waloryzacji, oraz o tym iż w przypadku gdy osoba uprawniona odmówi przyjęcia odszkodowania albo jego wypłata natrafi na trudne do przezwyciężenia przeszkody, odszkodowanie należy wpłacić do depozytu sądowego, a także o fakcie iż, jeżeli decyzja zostanie uchylona lub stwierdzona zostanie jej nieważność, osoby, którym wypłacono odszkodowanie lub ich spadkobiercy są zobowiązani do zwrotu ustalonego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu.

W uzasadnieniu organ podał, że przedmiotowa nieruchomość na dzień 31 grudnia 1998 r. była własnością M. K. i K. K. w ustawowej wspólności majątkowej. O wypłatę należnego odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną o kategorii drogi powiatowej- nr [...] -relacji od drogi [...] zwrócili się w wyznaczonym ustawowo terminie M. i K. K.. Zgodnie z umową darowizny Rep. A nr [...] z 28 lipca 2007 oraz umową darowizny Rep. A nr [...] z 17 grudnia 2007 r. obecnymi właścicielami przedmiotowej nieruchomości są A. L. w ˝ części i D. L. w ˝ części

Odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego, który w operacie szacunkowym oszacował wartość działki nr [...] o pow. 0,0024 ha na kwotę [...]zł przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą skorygowanej ceny średniej, ceny średniej.

Odwołanie od tej decyzji złożyli M. K. i K. K., zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, jak również nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odwołujący podkreślili również naruszenie art. 7, art. 77 oraz art. 80 ustawy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wojewoda decyzją z 3 listopada 2017 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wojewoda wskazał, że z przepisu art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną wynika, iż ustalenie i wypłata odszkodowania następuje przy łącznym spełnieniu następujących przesłanek:

- dana nieruchomość musi być zajęta pod pas drogi publicznej,

- nieruchomość taka nie stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własności Skarbu czy jednostki samorządu terytorialnego,

- z wnioskiem o ustalenie odszkodowania występuje właściciel nieruchomości w terminie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Powyższe warunki zostały spełnione. W dniu 31 grudnia 1998 r. właścicielami przedmiotowej działki ewidencyjnej nr [...] byli M. K. i K. K. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Wniosek został złożony w zakreślonym przez ustawodawcę terminie tj. pomiędzy 1 stycznia 2001 r. a 31 grudnia 2005 r. Ponadto nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została przejęta z dniem 1 stycznia 1999 r. na rzecz Skarbu Państwa. W aktach sprawy znajduje się potwierdzająca ten fakt ostateczna decyzja nr [...] Wojewody z 28 listopada 2014 r. nr [...]

Organ prowadzący postępowanie administracyjne w przedmiocie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego.

Z uwagi na brzmienie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego za niezasadny organ odwoławczy uznał zarzut odwołujących, że rzeczoznawca majątkowy zaniżył wartości wycenianej nieruchomości poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, jak również nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Autor sporządzonej wyceny nieruchomości dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu nieruchomości tj. 29 października 1998 r. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. w terenach dróg publicznych, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie powiatu chrzanowskiego, podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy podkreślił, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame.

Ponadto, biegły wykorzystując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Organ odwołał się do treści § 4 ust. 1, 2 i 4 ww. rozporządzenia, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy podkreślił, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyżej informacji nie budzi wątpliwości. Jednocześnie, odnosząc się do zgłoszonych w tym zakresie zarzutów odwołujących zauważył, że biegły uwzględnił, że wyceniana działka ma bardzo korzystne położenie, dokonując stosownej (maksymalnej) korekty w tym zakresie (strona 14 operatu).

Organ powziął natomiast innego rodzaju wątpliwości i dlatego wystąpił do rzeczoznawcy pismami z 7 czerwca 2017 r. oraz 11 września 2017 r. z prośbą o ustosunkowanie się m.in. do kwestii:

. powołania się na przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. z 20 października 2014 r. zamiast uwzględnienia w wycenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. oraz wpływu tej okoliczności na wycenę nieruchomości, a także

. uzasadnienie przyjęcia dla nieruchomości wycenianych oceny "korzystna" cechy rynkowej "infrastruktura techniczna'" (zgodnie z opisem przyporządkowana dla nieruchomości uzbrojonej w jedno do dwóch mediów), w kontekście posiadania przez przedmiot wyceny "dostępu do podstawowych urządzeń infrastruktury", a także

. wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę.

Powyższe wątpliwości zostały wyjaśnione pismami rzeczoznawcy z 23 czerwca 2017 r. oraz 30 września 2017 r. informującymi m.in. iż zarówno w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T., uchwalonym na sesji Rady Miasta T., uchwała nr [...] z 30 stycznia 1998 r. jak i omyłkowo zapisanym w operatach szacunkowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T., uchwalonych na sesji Rady Miasta T., uchwałą nr [...] z 20 października 2014 r., przeznaczenia są zbieżne. Nieścisłości w przyjęciu odpowiedniej cechy nieruchomości wynika z nieprecyzyjnego opisu cechy rynkowej nieruchomości — infrastruktury technicznej, zaś rozbieżność pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę nie ma wpływu na wycenę.

W dniu 26 października 2017 r. wpłynęło do organu odwoławczego pismo M. K. i K. K.. Odwołujący zarzucili w nim rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcie zbyt małej ilość transakcji nieruchomości oraz nierozróżnienie w ich opisie różnego statusu dróg. Odnosząc się do powyższego, organ II instancji wskazał, że zgodnie z § 4 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 11 transakcji jest wystarczającą ilością do przeprowadzenia wyceny tą metodą (fakt, że nieruchomości porównawcze dotyczą 5 dróg nie oznacza, iż jest to tylko 5 transakcji, a nie 11). Z kolei dobór cech nieruchomości (podobnie jak ocena, czy istnieje konieczność aktualizacji cen na datę wyceny - strona 10 operatu) należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną.

Argumenty odwołujących dotyczącego przyjęcia do wyceny nieruchomości sprzed 3 lat są niezasadne. Najstarsza data transakcji, którą przyjął biegły dla porównania transakcji, to 26 listopada 2014 r., zaś wycena nieruchomości została dokonana w dniu 7 listopada 2016 r., czyli niecałe dwa lata od przeprowadzenia ww. transakcji. Niezależnie od powyższego, w orzecznictwie podkreśla się, iż biegły - właściwie to uzasadniając - może również w ostateczności przyjąć do porównania nawet transakcje starsze niż sprzed dwóch lat.

Jeśli zaś chodzi o wątpliwości odwołujących odnoście przyjęcia cechy "korzystna" dla przedmiotowych nieruchomości, to rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 30 września 2017 r., iż cecha "bardzo korzystna" jest przypisana dla nieruchomości które mają więcej niż dwie sieci infrastruktury technicznej (nieruchomość porównawcza o cenie maksymalnej), zaś cecha "korzystna" - dla nieruchomości posiadającej dwie sieci infrastruktury technicznej, czyli nieruchomości wycenianej.

Mając na uwagi odwołujących, co do metody wyceny wybranej przez biegłego oraz przyjętych współczynników wojewoda stwierdził, iż są zagadnienia z zakresu wiedzy specjalnej biegłego. Jednocześnie jednak nie budzą one wątpliwości organu odwoławczego.

Jeśli chodzi zaś o opinię odwołujących, o tym, że operat uległ dezaktualizacji, organ odwoławczy wskazał, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Skoro operat został sporządzony 7 listopada 2016 r. i biegły nie poinformował, by od tego czasu wystąpiły zmiany o których mowa w tym przepisie, to tym samym jest on wciąż aktualny.

Dalej szeroko powołano orzecznictwo sądów administracyjnych w zakresie sposobu dokonywania oceny dowodu w postępowaniu administracyjnym, jakim jest operat szacunkowy.

W konkluzji wojewoda wskazał, iż Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia 31 marca 2017 r., prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość, a zatem należało utrzymać ją w mocy.

M. K. i K. K. zaskarżyli decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w całości, zarzucając jej naruszenie:

1) prawa materialnego § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, iż za cenę z dnia ustalenia odszkodowania można przyjąć cenę z operatu szacunkowego, w którym cena przedmiotu wyceny została ustalona na około rok przed wydaniem zaskarżonej decyzji, przy jednoczesnym braku aktualizacji tej ceny przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy upływ prawie roku czasu mógł spowodować dezaktualizację wyceny, tym bardziej, że rzeczoznawca majątkowy do analizy (porównania) przedstawionej w operacie szacunkowym wybrał nieruchomości z okresu dość odległego, poprzedzającego datę sporządzenia wyceny (m.in. rzeczoznawca nie podał ani jednej transakcji z roku, w którym wyceniał nieruchomość, tj. z roku 2016),

2) prawa materialnego, a to art. 4 pkt 16 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych, m.in. bez jakiegokolwiek odniesienie się do istotnej cechy nieruchomości porównawczej, jak wielkość powierzchni nieruchomości, inne cechy wpływające na wartość wyceny, bez jakiegokolwiek odniesienia się przez rzeczoznawcę do kwestii przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) nieruchomości przyjętych do porównania,

3) prawa materialnego, a to art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy sporządzona wycena opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości porównawczych oraz braku oparcia wyceny o przyjęcie cen działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, powodując tym samym zaniżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadzenie do ustalenia zaniżonego odszkodowania w sytuacji, gdy sam rzeczoznawca majątkowy wskazał, na wystąpienie na rynku, który badał, małej liczby transakcji nieruchomościami gruntowych o przeznaczeniu drogowym,

4) przepisów postępowania, mające wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, a to art. 80 k.p.a. oraz art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozważanie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz niepodjęcie przez organ wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienie przedmiotowej sprawy, tj.:

- oparcie ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 7 listopada 2016r. z pominięciem szeregu zgłoszonych przez skarżących zastrzeżeń, uwag oraz wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, które to wątpliwości nie zostały w sposób logiczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego,

- niedokonanie w sposób prawidłowy oraz wyczerpujący oceny zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego z ograniczeniem się do bezkrytycznego przyjęcia za własne ustaleń wynikających z operatu, w przypadku gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego,

- oparcie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co spowodowało niemożliwym dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, tj. przyjęcia rzeczywistych cen transakcyjnych i odpowiedniej wysokości odszkodowania,

- przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2016r. może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości,

- nie wyjaśnienie w zaskarżonej decyzji rozbieżności wynikających z treści operatu szacunkowego B. G. oraz treści operatu szacunkowego T. B. w zakresie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 29 października 1998r.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżących kosztów postępowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skargę jest niezasadna.

Istota sporu dotyczy wysokości przyznanego odszkodowania, które w ocenie skarżących nie zostało prawidłowo obliczone gdyż w ocenie stron skarżących organy oparły swoje decyzje na ustaleniach nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, którego ustalenia w sposób bezkrytyczny przyjęły, nie podejmując wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, a w konsekwencji podjęły nieprawidłowe decyzje.

Na wstępie należy wskazać, że Sąd w składzie rozstrzygającym w niniejszej sprawie całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. z przepisu art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.) stanowiący, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca:

1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi,

2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.

Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 512, dalej w skrócie u.g.n.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust. 2 ww. przepisu. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 3 u.g,n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości jest zgodne celem jej wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje on wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 cyt. art.154 u.g.n.) W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a przepis art. 156 ust. 3 ustala, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawny lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Uzupełnieniem ww. regulacji są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. .2109 ze zm. dalej w skrócie rozporządzenie) Zgodnie z przepisem § 3 ust.2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust .2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio.

A zatem dla określania wartości ww. nieruchomości:

- przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1),

- nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust.1),

- gdy przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3).

Nadto należy podkreślić, że organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy podkreślić, że w ocenie Sądu fakt, iż wybór podejścia i metody określania wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy nie jest równoznaczny z faktem, iż może on działać dowolnie tj. bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska. Do organu rozpoznającego sprawę należy bowiem obowiązek zbadania , czy przedłożony operat jest sporządzony prawidłowo tj. zgodnie z przepisami , jak również czy jest logiczny i zupełny.

Z powołanych przepisów wywieść należy, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, przy czy należy mieć również na uwadze, że operat ma charakter szacunkowy. Przy ustalaniu tej wartości bierze się pod uwagę istotne cechy nieruchomości i aktualne ceny nieruchomości podobnych w obrocie rynkowym. Ponadto zaś, w myśl prawa korzyści sformułowanego w art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia (przejęcia) byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposobu użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznaje osobom wywłaszczanym (których nieruchomość przejęto) prawo w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości, zgodnego z celem wywłaszczenia (przejęcia). Powyższe oznacza, że jeżeli w procesie wyceny rzeczoznawca ustali, że większa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu określonym w decyzji wywłaszczeniowej (o przejęciu), aniżeli jej wartość według aktualnego sposobu użytkowania, to powinno się korzystnie dla strony, której pozbawia się nieruchomości, określić jej wartość według sposobu użytkowania wynikającego z planowanego (w decyzji o wywłaszczeniu/przejęciu) sposobu użytkowania. W konsekwencji, sporządzając operat szacunkowy, jeżeli rzeczoznawca stosuje podejście porównawcze, bez względu na to, czy posłuży się metodą porównywania parami, czy korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2-4 rozporządzenia), zobowiązany jest objąć badaniem transakcje dotyczące nieruchomości, których sposób użytkowania odpowiada sposobowi użytkowania określonemu w decyzji o wywłaszczeniu (przejęciu).

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawowym dowodem w sprawie był sporządzony w dniu 7 listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. G. (nr upr. [...]) dla potrzeb przedmiotowego postępowania operat majątkowym określający wartość rynkową nieruchomości składające się m. in . z działki nr [...] o pow. 24 m kw. , obr. Nr [...] w M. .

Przedmiot wyceny tj. nieruchomość określona jako dz. ewid. Nr [...] w dacie przejęcia jej na mocy prawa przez powiat C. w trybie cyt. art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną miała również przeznaczona pod drogi, co zostało określone w obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T., przyjęte uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z 30 stycznia 1998 r. jako "tereny dróg istniejących". Pozwala to przyjąć, że aktualne przeznaczenie ww. działki, która znajduje się w pasie drogowym drogi powiatowej nr [...] relacji od drogi [...] jest zgodne z art. 134 ust. 4 u.g.n. W tym miejscu wyjaśnić należy, że w operacie sporządzonym przez B. G. podane zostało w sposób omyłkowy, iż przeznaczenie działki w dacie jej przejścia na własność jednostki samorządu terytorialnego wynikało ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. przyjęte uchwałą z dnia 20.10. 2014 r., w którym działka nr [...] jest położona na terenach rozwoju komunikacji –dróg publicznych - L ˝.. (s. 8 operatu). Powyższa kwestia została jednoznacznie wyjaśniona pismem rzeczoznawcy z dnia 5 .10. 2017r. Na marginesie trzeba, że przeznaczenie działki nr [...] w obu ww. studiach jest analogiczne. W związku z powyższym uzasadnione było określenie wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W konsekwencji jako niezasadny należy uznać zarzut naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia RM z 21. 09.2004 w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego przez określenie wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. Jeżeli zatem przedmiotowa nieruchomość na dzień przejęcia jej na własność jednostki samorządu terytorialnego była przeznaczona pod inwestycję drogową – co wynika z ww. studium z 30.01. 1998 r., to jej wartość rynkową określa się, o ile jest to możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (zdanie 1 in fine ust 4 § 36 rozporządzenia), natomiast określenie wartości przy uwzględnieniu nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych mogłoby mieć miejsce dopiero w sytuacji gdy brak wystarczającej ilości transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. W rozpoznawanej sprawie - wbrew stanowisku skarżących - możliwe było określenie wartości szacowanej nieruchomości przy uwzględnieniu sprzedaży nieruchomości drogowych. Wynika to wprost z zamieszczonej w operacie charakterystyki i analizy rynku nieruchomości w powiecie [...] w okresie od 2014 r. do 2016 r. , zgodnie z którą w trakcie badania rynku zebrano informacje o 11 wiarygodnych transakcjach nieruchomościami drogowymi (s. 8 operatu ), jak również z wyjaśnień rzeczoznawcy udzielonych pismem z 28. 06. 2017 r., w którym wskazano także, iż ustalenie 11 transakcji nieruchomościami podobnymi pozwala zgodnie z treścią § 4 ust.4 rozporządzenia na zastosowania metody korygowania ceny średniej, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie. Trzeba podkreślić, że tylko brak wystarczających danych odnoszących się do transakcji nieruchomościami drogowymi umożliwia odstąpienia przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści cyt. rozporządzenia wynika ww. kolejność .Dopiero gry brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych można wykorzystać ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych. Ponieważ rozpoznawanej sprawie ustalono wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami drogowymi, wadliwe byłoby uwzględnienie transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym jak sugerują skarżący tylko ze względu na fakt, ze ten rodzaj nieruchomości przeważa wśród gruntów sąsiadujących z działką nr [...].

Nie zasługują na uwzględnienie kolejne zarzuty w tym zarzut wadliwego sporządzenia operatu i bezkrytycznego przyjęcia przez organ odwoławczy za własne ustaleń wynikających z operatu. I tak, w ocenie Sądu przedmiotowy operat został sporządzony prawidłowo, przy czym - co należy podkreślić - ocenie organów i sądu podlega operat jedynie w ograniczonym zakresie, nie wymagającym wiedzy specjalistycznej. W związku z tym przedmiotem rozważań organu oraz sądu nie może być sama metodyka szacowania nieruchomości , w tym wybór podejścia czy metody, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2010 r., I OSK [...]). Organ prowadzący postępowanie nie może bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operaty są zatem oceniane przez organy pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione., czy występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (zob. wyrok NSA z 10 lipca 2015 r., I OSK [...]; wyrok NSA z 5 lutego 2015 r., I OSK [...]). W rozpoznawanej sprawie organ wskazał autora operatu, opisał przyjętą przez niego metodykę obliczeń z uwzględnienie obowiązujących przepisów ww. rozporządzenia w tym § 36 ust. 1 – 4 , § 4 oraz art. 4 pkt. 16 i art. 154 u.g.n., dla wykonania oceny w tym zakresie zwrócił się wcześniej do rzeczoznawcy o dodatkowe wyjaśnienia (które otrzymał w pismach z 28.06. 2017 i 5.10. 2017 r. W oparciu o przedstawione w operacie informacje uznał, iż wybrane do porównania działki spełniają kryterium podobieństwa oraz, że nie budzi jego wątpliwości sposób oceny szacowanej nieruchomości jako działki o bardzo korzystnym położeniu co zostało uwzględnionie w ramach zastosowanych współczynników korekcyjnych. Należy się z tym zgodzić gdyż w przedłożonym do akt administracyjnych operacie szacunkowym brak niejasności, jest on spójny i logiczny. W szczególności należy zauważyć, że w operacie wskazano - oparciu o przeprowadzona analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomościami drogowym - że istotnymi cechami rynkowymi wpływającymi na wartość szacowanej nieruchomości są: położenie, lokalizacja, stan otoczenia, stopień wyposażenia w media oraz stan zagospodarowania nieruchomości, natomiast – co należy podkreślić - nie maja bezpośredniego i jednoznacznego wpływu powierzchnia i kształt nabywanej nieruchomości. Na marginesie należy wskazać, że efektem tak dokonanych obliczeń jest ustalenie ceny jednostkowej szacowanej nieruchomości wynoszącej [...] zł/m kw. podczas gdy cena maksymalna z bazy porównawczej została obliczona na poziomie [...] zł/ m kw., a zatem wielkość porównywanych nieruchomości nie ma istotnego wpływu na ustalenie odszkodowania w rozpoznawanej sprawie.

Jak chybiony należy uznać zarzut, w którym strony skarżące podnoszą, iż w rozpoznawanej sprawie organy oparły się wyłącznie na jednym dowodzie jakim jest operat. Przede wszystkim należy zauważyć, że w sprawach o ustalenie odszkodowania za przejęte nieruchomości operat jest podstawowym środkiem dowodowym, a opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania ma istotne znaczenie, to jednak organ ustala odszkodowanie poddając operat ocenie i na organie spoczywa ostateczne wyjaśnienie wątpliwości i przesłanek wpływających na ustalenie należnego odszkodowania (por. wyrok NSA z 4.10. 2006, sygn. akt I OSK [...]), którymi kierował się rzeczoznawca. Jak wynika z uzasadnienia skarżonej decyzji oraz z przedłożonych do akt administracyjnych dokumentów organ odwoławczy zwracał się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia związane z przedłożonym operatem. Wyjaśnienia te zostały następnie uwzględnione przy ocenie przedłożonego operatu w decyzji II instancji. I tak, organ wyjaśnił w wątpliwości związane z niejasnym określeniem wag jednej z istotnych cech rynkowych tj, " korzystnej infrastruktury technicznej", zgodnie z którymi oznacza to, że nieruchomość jest wyposażona w dwa rodzaje mediów, podczas gdy uzbrojenie w większa ilość mediów oznacza posiadanie" b. korzystnej" infrastruktury technicznej. Wyjaśniona została kwestia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 7 listopada 2016 r., podczas gdy data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny to 2.11. 2016 r. oraz błędne podanie daty uchwalenia studium określającego przeznaczenie szacowanej nieruchomości w dacie jej przejęcia z mocy prawa na własność jednostki sam. terytorialnego. W konsekwencji, nie można przyjąć jak zarzucają skarżący, ze operat jest nieprawidłowo sporządzony a organy przyjęły go nie poddając wymaganej ocenie. W ocenie Sądu operat szacunkowy w oparciu, o który ustalone zostało odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako dz. Nr [...] zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia odszkodowania, a rzeczoznawca uzasadnił w samym operacie oraz dodatkowych wyjaśnieniach złożonych w pismach z 28.06. 2017r. oraz 5.10. 2017 r. r na jakich przesłankach oparł szacowanie wartości ww. nieruchomości.. Zważyć też należy, że strony skarżące kwestionując po raz kolejny wysokość obliczonego odszkodowania nie przedłożyły kontr-oceny, z której wynikałaby inna wartość odjętego prawa własności. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. W tej sytuacji zarzuty skargi dotyczące nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego należy uznać za niezasadne.

Chybiony jest zarzut braku aktualizacji operatu gdyż zarówno decyzja I instancji jak II zostały wydane przed upływem 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, co jest zgodne z art. 156 ust. 3 u.g.n.

Zdaniem Sądu, rozpatrując sprawę organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. Zaskarżone rozstrzygnięcie opiera się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisach prawa. Organ nie uchybił także postanowieniom art. 107 § 3 k.p.a., bowiem rozstrzygnięcie zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, organ odniósł się także do zarzutów podniesionych we wniesionym odwołaniu.

Mając na powyższe na uwadze, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.