Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 15/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2015-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 17 marca 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Hanna Raszkowska Sędziowie Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant Referent-Stażysta Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2015 roku sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za działkę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że w dniu 5 lipca 2012 r. Starosta wszczął postępowanie z wniosku C. W. o ustalenie odszkodowania za działkę nr "[...]", obr. G., gmina J., o pow. 0,2619 ha, wydzielonej w ramach podziału geodezyjnego nieruchomości pod ulice lokalne, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy J.

W dniu 19 lipca 2012 r. wyłoniony przez Starostę rzeczoznawca majątkowy A. O. wykonał operat szacunkowy, ustalając wartość nieruchomości na kwotę 64.008 zł.

Na rozprawie przeprowadzonej w dniu 8 sierpnia 2012 r. wnioskodawca zaakceptował powyższą wartość wyceny. Natomiast pełnomocnik Gminy J. zanegował prawidłowość wyceny, domagając się jej weryfikacji przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców.

W dniu 15 października 2012 r. Komisja Opiniodawczo-Rozjemcza Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. wydała opinię, zgodnie z którą kwestionowany operat mógł stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za działkę przejętą z mocy prawa przez Gminę J. na cele drogowe.

W związku z tym decyzją z dnia "[...]" r. Starosta ustalił na rzecz C. W. wnioskowane odszkodowanie w kwocie 64.008 zł.

Decyzją z dnia "[...]" r. Wojewoda uchylił powyższą decyzję i odmówił ustalenia odszkodowania, wobec stwierdzenia, że działka nr "[...]" wydzielona w wyniku podziału pod drogę lokalną nie ma charakteru drogi publicznej.

Wyrokiem z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt II SA/Ol 288/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił decyzję organu II instancji, obligując organ do dokonania i przedstawienia analizy charakteru spornej drogi, ze szczególnym uwzględnieniem funkcji jaką ona ma spełniać, a więc czy ma to być ulica ogólnodostępna, połączona z siecią dróg publicznych, przeznaczona dla nieograniczonej liczby osób, czy też droga służąca tylko do wyłącznego użytku określonych podmiotów (np. mieszkańców określonych budynków).

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia "[...]" r. organ II instancji utrzymał w mocy decyzję ustalającą odszkodowanie w kwocie 64.008 zł, przyjmując, że działka nr "[...]" została wydzielona pod drogę publiczną –gminną

i tym samym przeszła na własność Gminy J. Wskazano, że działka ta pełni funkcję ulicy ogólnodostępnej, połączonej z siecią dróg publicznych, przeznaczonej dla nieograniczonej liczby osób.

Gmina nie zgodziła się z tym ustaleniem i wniosła skargę do WSA

w Olsztynie, podnosząc, że w decyzji zatwierdzającej podział, wydzielona działka przeznaczona została wprawdzie pod ulice lokalne "L", lecz powyższe, w ocenie strony, nie mogło być podstawą do przyjęcia, że jest to droga gminna. Drogi tej klasy mogą bowiem być również drogami powiatowymi. Gmina zarzuciła również, że ustalona cena została znacznie zawyżona i nie przystaje do rynku obrotu nieruchomościami znajdującymi się w sąsiedztwie przedmiotowej działki.

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Ol 936/13 WSA w Olsztynie uchylił rozstrzygnięcie organu II instancji z powodu upływu terminu ważności operatu szacunkowego i konieczności potwierdzenia jego aktualności, stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U.

z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej jako: "u.g.n.". Sąd wskazał, że organ odwoławczy prawidłowo przyjął, iż przedmiotowa działka została wydzielona pod drogę publiczną - drogę gminną.

Pismem z dnia 7 marca 2014 r. organ II instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia odszkodowania. W odpowiedzi autor operatu stwierdził, że nie jest możliwe potwierdzenie jego aktualności i konieczne jest ponowne sporządzenie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wyjaśnił, że od daty sporządzenia operatu minął okres 20 miesięcy, a ponadto został on sporządzony w oparciu o dane o obrocie nieruchomościami podobnymi w okresie październik 2010 r. – sierpień 2011 r.

W związku z tym żaden z obiektów wcześniej przyjętych do porównania nie mógłby być wykorzystany do określenia obecnej wartości rynkowej.

W konsekwencji decyzją z dnia "[...]" r. Wojewoda uchylił decyzję organu I instancji z dnia "[...]" r., ustalającą odszkodowanie w kwocie 64.008 zł i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia z uwagi na potrzebę sporządzenia nowego operatu szacunkowego w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa pod drogę publiczną – drogę gminną, przy uwzględnieniu aktualnych transakcji nieruchomości podobnych.

W dniu 25 kwietnia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy Z. G. wykonała na zlecenie Starosty operat szacunkowy, ustalając wartość nieruchomości na kwotę 67.963 zł.

W dniu 10 czerwca 2014 r. Gmina wniosła zarzuty do sporządzonego operatu, domagając się dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie sporządzenia nowego operatu, uwzględniającego podniesione zarzuty. Gmina stwierdziła, że operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy. Wskazano, że rzeczoznawca porównując przedmiotową nieruchomość z innymi nieruchomościami, położonymi na obszarze powiatu olsztyńskiego przywołał wartości jedynie trzech nieruchomości, pomimo iż są one położone w znacznej odległości od nieruchomości szacowanej (średnio ok. 35 kilometrów). Dokonanie porównania jedynie z trzema nieruchomościami znacznie oddalonymi od szacowanej, nie może budzić przekonania o tym, aby operat został sporządzony w sposób rzetelny. Wykonanie wyceny w porównaniu z tą minimalną liczbą nieruchomości porównawczych mogłoby być uznane za wystarczające gdyby biegły dysponował danymi transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości podobne położone na terenie gminy J., nie zaś położonymi w zupełnie innych miejscach terenu powiatu olsztyńskiego. Podniesiono, że pomimo, iż biegły stwierdza

w opinii, że rzekomo przeprowadził analizę transakcji rynkowych i z badanej próbki wyeliminował ceny które odbiegają od średnich, to brak jest jakichkolwiek danych które wykazywałyby przeprowadzenie przez biegłego takich czynności. Ponadto,

z twierdzenia biegłego wnioskować można, iż istnieją także działki o niższej cenie od przyjętych do porównania. Nie można jednak zweryfikować przyczyn uznania przez biegłego tych innych wartości za niereprezentatywne. Podkreślono, że wobec braku wykazania zasadności przyjęcia średniej wartość za 1 m2 szacowanej nieruchomości, ustalenia zawarte w operacie uznać należy za dowolne. Zaznaczono, że strona powinna mieć możliwość zapoznania się z argumentami przemawiającymi za tym dlaczego biegły uznał inne (być może niższe) wartości nieruchomości za pozbawione cechy rynkowej. W tym stanie rzeczy nie jest możliwym dokonanie oceny zasadności przyjętego przez biegłego stanowiska o reprezentatywnej wartości porównywanych nieruchomości. Gmina zarzuciła nieprawidłowość dokonania doboru porównawczych nieruchomości. Zauważono, że dwie transakcje pochodzą z 2012 r. Natomiast operat

z dnia 19 lipca 2012 r., który został uprzednio sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.O., po upływie roku został przez niego uznany za nieaktualny. Zdaniem strony w związku z tym istotne wątpliwości budzi okoliczność, że ceny z 2012 r. przez jednego rzeczoznawcę uznawane są za nieaktualne, a w przedmiotowym operacie ceny z tego okresu służą za podstawę wyceny. Wskazano też na brak w opisie nieruchomości porównawczych, wskazania czy ich cena została ustalona przy pomocy innych operatów szacunkowych w ramach postępowania o charakterze wywłaszczeniowym, czy też ustalona została w sposób autonomiczny przez strony czynności cywilnoprawnych. Dostrzeżono ponadto, że rzeczoznawca nie uwzględnił przeznaczenia nieruchomości szacowanej i przeznaczeń nieruchomości porównawczych. Brak jest bowiem w operacie wskazania, co do ewentualnych podobieństw przeznaczenia ww. nieruchomości ani tego czy biegły przyjął, że wartości nieruchomości porównywanych są cenami transakcyjnymi nieruchomości drogowych.

Pismem z dnia 23 czerwca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy Z. G. odniosła się do zgłoszonych zarzutów. Wyjaśniła, że w celu określenia wartości przedmiotowej działki przeprowadzono analizę rynku lokalnego obejmującego gminę Jonkowo, którą ze względu na brak dostatecznej ilości danych transakcyjnych rozszerzono do gmin porównywalnych w powiecie olsztyńskim. Okres badań rynku ograniczono do dwóch lat tj. maj 2012 r. - kwiecień 2014 r. Biegła podała, że przedmiotowa działka nr "[...]" oraz wszystkie transakcje przyjęte do wyceny położone są w odległości do ok. 15 km od granic administracyjnych miasta O. Wskazała, że zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Notą Interpretacyjną "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości" do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Podkreśliła też, że przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości wybiera się, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Stwierdziła, że różnice wynikające z przyjętych w toku wyceny cech rynkowych (lokalizacja ogólna nieruchomości, lokalizacja szczegółowa nieruchomości, inne cechy wpływające na wartość) zostały uwzględnione poprzez stosowną korektę cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównania. Dodatkowo biegła zwróciła uwagę na treść § 26 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz uzupełniająco podała opis obiektów porównawczych.

Decyzją z dnia "[...]" r., znak: "[...]" Starosta ustalił na rzecz C. W. odszkodowanie w wysokości 67.963 zł za prawo własności działki nr "[...]", obr. G., gmina J., o pow. 0,2619 ha, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy z przeznaczeniem pod ulice lokalne, na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy z dnia "[...]"r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. W uzasadnieniu organ zrelacjonował przebieg postępowania, podkreślając, że biegła odniosła się do zarzutów Gminy. Stwierdził, że wybrane do wyceny transakcje porównawcze dotyczą nieruchomości z rynku lokalnego, położonych w powiecie olsztyńskim, stanowiących przedmiot prawa własności, wszystkie zostały wykorzystane na cele drogowe, dlatego niesłusznie strona zarzuca, że wadliwy jest dobór transakcji porównawczych. Za niezasadne organ uznał również twierdzenie, że w operacie brak jest informacji odnośnie sposobu nabycia nieruchomości oraz sposobu ustalenia ceny transakcyjnej, ponieważ wszystkie ceny "transakcyjne" przyjęte do obliczeń to ceny uzyskane w obrocie cywilnoprawnym. Wskazano, że rejestr transakcji i cen prowadzony jest przez organ właściwy do spraw ewidencji gruntów i budynków, co w rozpatrywanej sprawie oznacza organ orzekający. Organ nie zgodził się także z argumentem, że ceny nieruchomości drogowych przy nabyciu w drodze czynności cywilnoprawnej nie spełniają kryterium wartości rynkowej. Podniesiono, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, że brak jest podstaw do wyłączenia tych transakcji z kategorii umów rynkowych (wyrok NSA sygn. akt I OSK 1548/09 z dnia 23.09.2010 r.), w związku z czym za prawidłowy należy uznać zastosowany przez biegłą sposób określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi w oparciu o zawierane transakcje drogowe. Organ podniósł, że nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ jego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości, wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania.

Gmina wniosła odwołanie od powyższej decyzji, domagając się jej uchylenia w związku z naruszeniem:

- art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego, polegającej na określeniu wartości rynkowej działki gruntu oznaczonej numerem "[...]" położonej w miejscowości G., na kwotę 67.963 zł, podczas gdy operat szacunkowy na, którym organ oparł te ustalenia, sporządzony został w sposób nieprawidłowy, przez co nie może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej szacowanej części nieruchomości,

- art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n., poprzez błędne jego zastosowanie, polegające na ustaleniu przez organ odszkodowania za działkę, która nie została wydzielona pod gminną drogę publiczną.

W uzasadnieniu strona powtórzyła poprzednio podniesione zarzuty odnośnie przyjętego do ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego. Zarzucono, że wyjaśnienia rzeczoznawcy sprowadziły się w głównej mierze jedynie do powtórzenia twierdzeń operatu i podstaw jego sporządzenia, bez udzielenia rzeczowej odpowiedzi na postawione zarzuty.

Decyzją z dnia "[...]" r., nr "[...]" Zastępca Dyrektora Wydziału Infrastruktury, Geodezji i Rolnictwa Urzędu Wojewódzkiego, działając z upoważnienia Wojewody, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając w całości stanowisko organu I instancji. W ocenie organu, operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony, zgodnie

z przepisami prawa. Wyjaśniono, że organ nie jest zobligowany do uwzględnienia wniosku strony o weryfikację operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności

i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może sama skorzystać z takiego uprawnienia na mocy art. 157 u.g.n. Stwierdzono, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Za niezasadny uznano zarzut uwzględnienia transakcji z 2012r. Zauważono w tym względzie, że operat szacunkowy z dnia 19.07.2012 r. sporządzony przez A. O. został oparty na transakcjach z 2010 i 2011 r., podczas gdy operat szacunkowy sporządzony w dniu 25.04.2014 r. został oparty na transakcjach z 2012 i 2013 r. Podkreślono też, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Za bezpodstawny uznano również zarzut, że przedmiotowa działka jest drogą wewnętrzną. Wskazano, że kwestia ta została już rozstrzygnięta w uprzedniej decyzji z dnia 13 sierpnia 2013 r.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Gmina wniosła o uchylenie powyższej decyzji jako wydanej z naruszeniem:

- art. 80 k.p.a., poprzez jego niewłaściwą wykładnię i przyjęcie dokonania dowolnej oceny materiału dowodowego, polegającej na określeniu wartości rynkowej działki gruntu oznaczonej numerem "[...]" położonej w miejscowości G., na kwotę 67.963 zł, podczas, gdy operat szacunkowy na którym organ oparł ustalenia został sporządzony w sposób nieprawidłowy, przez co nie może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej części nieruchomości,

- art.157 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu I szacunkowego, na którym organ oparł ustalenia, pomimo że został on sporządzony w sposób nieprawidłowy,

- art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n., poprzez błędne jego zastosowanie, polegające na ustaleniu przez organ odszkodowania za działkę, która nie została wydzielona pod gminną drogę publiczną,

- art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nie wyjaśnienie na jakiej to podstawie i na podstawie jakich dowodów organ uznał, że przedmiotowa droga jest drogą publiczną.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca przytoczyła zarzuty stawiane operatowi w toku postępowania. Podniesiono, że w okolicznościach niniejszej sprawy,

tj. w sytuacji gdy porównuje się nieruchomości znacznie od siebie oddalone i położone w innych miejscowościach to oparcie ustaleń operatu na minimalnej ilości porównywanych nieruchomości (trzech), nie może oddawać wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Wykonanie wyceny w porównaniu z tą minimalną liczbą nieruchomości porównawczych mogłoby być bowiem uznane za wystarczające jedynie, gdyby biegły dysponował danymi transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości podobne położone na terenie gminy Jonkowo. Zarzucono, że w operacie brak jest danych, które dowodziłyby twierdzeniu zawartemu w operacie, że "biegły przeprowadził analizę transakcji rynkowych, a z badanej próbki wyeliminowane zostały ceny, które odbiegają od średnich". Zdaniem skarżącej nadal nie sposób jest ocenić, jakie to nieruchomości zostały wyeliminowane z uwagi na ich nierynkowe ceny. Przypuszczać jedynie można, że istnieją działki o niższej cenie od przyjętych do porównania.

W związku z powyższym, oceny zawarte w operacie i czynione na jego podstawie ustalenia organu noszą cechę dowolności. Skarżąca dostrzegła również, że wartości nieruchomości porównawczych nie były ustalane przy pomocy innych operatów szacunkowych sporządzonych w ramach postępowania o charakterze wywłaszczeniowym. Stwierdziła, że w sytuacji gdy nieruchomość na cele drogowe nabywana jest w drodze czynności cywilnoprawnej to nabywca niejednokrotnie działa pod presją czasu w związku z realizacją istotnego społecznie celu publicznego lub presją terminów wykorzystania środków z funduszy unijnych, brak jest też jakiejkolwiek konkurencji wśród zbywców. W efekcie cena za nabycie nieruchomości w takich warunkach może istotnie odbiegać od rynkowej. Takie transakcje nie powinny stanowić podstawy dokonywania wyceny nieruchomości, bowiem mogą istotnie odbiegać od cen rynkowych. Skarżąca stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy nie udzieliła rzeczowej odpowiedzi na postawione jej zarzuty. W ocenie strony wobec istnienia wyżej opisanych wątpliwości, organ administracji winien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Podniesiono, że organ niezasadnie uznał, że to strona która podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wskazano, że problematykę tę rozstrzygał już WSA w Warszawie, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 września 2012 r., sygn. akt VIII SA/Wa 364/10 uznał za błędne stanowisko, iż to skarżąca powinna przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Dalej skarżąca argumentowała, że w dziale III księgi wieczystej nr "[...]", prowadzonej przez Sąd Rejonowym dla działek "[...]", położonych w G., należących do uczestnika C. W., widnieją wpisy o istnieniu służebności gruntowej polegającej na "prawie nieodpłatnego przejścia i przejazdu przez działkę "[...]", stanowiącą drogę wewnętrzną do drogi publicznej". W ocenie skarżącej zapisy te świadczą o braku powszechności dostępu do działki "[...]", będącej drogą wewnętrzną. Podkreślono, że art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. Nr 19, poz. 115) wyraźnie stanowi, iż drogi wewnętrzne nie mogą być jednocześnie drogą publiczną. Zarzucono, że w uzasadnieniu decyzji organ nie przytoczył na jakiej to podstawie i na podstawie jakich dowodów uznał, że przedmiotowa droga jest drogą publiczną. Uzasadnienie w tym zakresie sprowadza się jedynie do jednozdaniowego stwierdzenia tego rzekomego stanu rzeczy, co czyni niemożliwym ustosunkowanie się do tego twierdzenia. Ustalenia organu wskazane w decyzji noszą cechę dowolności,

a jednocześnie naruszają wymagania uzasadniania decyzji, jakie nałożone zostały przez ustawodawcę w przepisie art. 107 § 3 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw prawnych.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r. poz. 1647.) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1

w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności

z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów.

Zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd orzeka na podstawie akt sprawy. W myśl art. 106 § 3 p.p.s.a. tylko wyjątkowo może przeprowadzić dowody uzupełniające

z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Na zasadzie tych przepisów Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia w tym zakresie całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym. Natomiast do kompetencji sądu administracyjnego należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie sprawy zawisłej przed organami administracyjnymi, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 p.p.s.a. uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona.

W niniejszej sprawie kontroli sądowej poddana została decyzja ustalająca odszkodowanie za działkę, która w wyniku zatwierdzonego podziału, z mocy art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeszła na własność Gminy. Okoliczność ta została już przesądzona prawomocnym wyrokiem kasacyjnym tutejszego Sądu z dnia 30 grudnia 2013r., sygn. akt II SA/Ol 936/13, w którego uzasadnieniu jednoznacznie Sąd stanął na stanowisku, że przedmiotowa działka nr "[...]" została wydzielona pod drogę publiczną - drogę gminną. Sąd wyjaśnił wówczas, że z rysunku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Nr XLIV/311/2002 Rady Gminy z dnia 27 września 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy części obrębu G. (Dz.Urz. Woj. Warm.-Maz. Nr 136, poz. 1891) wynika, że dla przedmiotowej działki, oznaczonej na tym rysunku symbolem "1KL", a w planie opisanej jako "1KL – ulice lokalne L 1x2, jedna jezdnia szer. 6 m (2 pasy x 3m), szerokość w liniach rozgraniczających 12,00m", przewidziano funkcję drogi gminnej. Wobec uprawomocnienia się powyższego wyroku, skarżąca nie może skutecznie podważyć ustalenia, że działka nr "[...]" została wydzielona pod drogę gminną i z tego tytułu przeszła z mocy prawa na własność Gminy. Na zasadzie art. 153 p.p.s.a. wskazana ocena prawna była wiążąca dla organów orzekających w sprawie i jest wiążąca dla składu Sądu rozpatrującego skargę na decyzje wydane w następstwie tej oceny. W związku z tym organ II instancji zasadnie powołał się na fakt uprzedniego rozstrzygnięcia już kwestii przejścia działki na własność Gminy. Nie zachodziła tym samym potrzeba ponownego analizowania i omawiania szczegółowo przyczyn faktycznych i prawnych, z powodu których nie można podzielić stanowiska Gminy, że przedmiotowa działka jest drogą wewnętrzną, do której w takim przypadku nie miałby zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n.

Stosownie do ust. 3 art. 98 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt. 1 tej ustawy Starosta wydaje decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3. W rozpatrywanym przypadku nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanek do ustalenia przez Starostę na rzecz uczestnika odszkodowania za działkę przejętą pod drogę gminą. Kwestię wymagającą rozstrzygnięcia Sądu stanowi natomiast wysokość przyznanego odszkodowania. Gmina uważa bowiem, że przeprowadzona wycena jest nieprawidłowa, gdyż oparta została jedynie na trzech transakcjach z terenu innych gmin, które były przedmiotem umów cywilnoprawnych. W przekonaniu skarżącej, rzeczoznawca nie podał ponadto charakterystyki transakcji, które w - jego ocenie - nie były reprezentatywne. Skarżąca wyraziła przypuszczenie, że mogły istnieć w związku z tym transakcje nieruchomościami drogowymi o niższej cenie. W ocenie Gminy, powyższe względy uzasadniały wystąpienie przez organ o weryfikację przyjętego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Oceniając zasadność tego stanowiska zważyć należy, że cytowana ustawa o gospodarce nieruchomości reguluje sposób ustalania odszkodowania. Zgodnie z art. 128 i 134 tej u.g.n. zasadą jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa. W myśl art. 130 ust. 1 omawianej ustawy w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia ceny. Oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. W niniejszej sprawie nie jest kwestionowane, że operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z przepisów tych wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego, w tym skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez strony zarzutami (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 1983 r. II SA 1302/83, ONSA z 1983 r., z. 2, poz. 106).

W rozpatrywanej sprawie w obu decyzjach instancyjnych organy przeprowadziły analizę operatu szacunkowego i odniosły się do zastrzeżeń zgłaszanych w postępowaniu przez Gminę. Wyjaśniono też, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami prawa. Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W szczególności nie sposób zarzucić organom, że w sposób dowolny oceniły operat szacunkowy, w oparciu o który ustalona została wartość odszkodowania. Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, zasadnie przyjmując, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, co szczegółowo zostanie omówione w dalszej części uzasadnienia. Odnosząc się w tym miejscu do argumentów skargi, dodatkowo podkreślić trzeba, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Dlatego organ orzekający o odszkodowaniu nie może zignorować sporządzonego dla potrzeb wyceny operatu szacunkowego i samodzielnie ustalić odszkodowanie. Tylko, jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może też w tym zakresie między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Takie same uprawnienia przysługują stronie postępowania, która nie zgadza się z dokonaną wyceną. W niniejszej sprawie organy obu instancji nie miały jednak wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 25 kwietnia 2014r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Stanowisko to podziela skład orzekający w niniejszej sprawie. W szczególności, przyjętych w operacie ustaleń nie podważyły zastrzeżenia strony skarżącej zgłaszane w toku postępowania przed organami.

Wyjaśnić należy, że w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako: "rozporządzenie" prawodawca wyszczególnił warianty wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Każda z sytuacji, określonych w tym przepisie zawiera konkretne przesłanki, uzasadniające jego zastosowanie w określonym stanie faktycznym. Rzeczoznawca majątkowy ani organ administracji publicznej nie mają zatem możliwości dokonywania w tym zakresie swobodnego wyboru. I tak sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 98 ust. 3 został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym na dzień sporządzenia wskazanego operatu szacunkowego i ustalenia odszkodowania, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Unormowanie to wskazuje dwa sposoby określania wysokości odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa na inwestycje drogowe – 1. poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych i 2. poprzez uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym przepis ten jednocześnie określa kolejność tych sposobów, przesądzając, że pierwszeństwo ma drugi ze wskazanych sposobów. Oznacza to, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Tylko w przypadku braku takich transakcji znaczenie będzie miało przeznaczenie nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej. Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie za nieruchomości drogowe, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem gruntów przyległych.

W związku z tym niezasadnie skarżąca zarzuca, że porównywane nieruchomości znajdują się w innych miejscowościach powiatu olsztyńskiego, skoro są to nieruchomości drogowe. Przekonywująco biegła wyjaśniła, że przyjęte do porównania transakcje dotyczą rynku lokalnego, gdyż nieruchomości drogowe będące przedmiotem obrotu znajdują się miej więcej w tej samej odległości do granic administracyjnych O., co wskazuje na ich porównywalną lokalizację na rynku lokalnym, czyli powiatu olsztyńskiego. Zakres obszaru przyjętego porównawczo do wyceny zasadnie został poszerzony o inne miejscowości położone blisko granic administracyjnych O., skoro w gminie J. na przestrzeni dwóch lat do momentu sporządzenia operatu szacunkowego nie odnotowano obrotu nieruchomościami drogowymi, które pierwszoplanowo należy uwzględniać przy wycenie nieruchomości drogowych. W orzecznictwie sadów administracyjnych utrwalił się pogląd, że materiał porównawczy przyjęty do wyceny powinien wskazywać jedynie transakcje nieruchomościami drogowymi za okres nie dłuższy niż dwa lata do momentu jego sporządzenia. Operat szacunkowy stanowiąc bowiem podstawę ustalenia odszkodowania w drodze decyzji, zachowuje swoją aktualność przez okres co najmniej 12 miesięcy, chyba że wcześniej nastąpi zmiana uwarunkowań prawnych lub istotna zmiana czynników uwzględnionych przy wycenie. Po upływie tego terminu sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę decyzji ustalającej odszkodowanie, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę (art. 156 ust. 4). Natomiast wartość rynkową nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 in fine). Przyjęta wartość rynkowa powinna być zatem jak najbardziej aktualna. Wartość rynkowa ustalona w operacie szacunkowym z dnia 25 kwietnia 2014 r. stanowiła wartość rynkową nieruchomości w dacie orzekania przez organy tj. w dniu 22 lipca i 27 października 2014 r. Dlatego odnośnikiem jest data decyzji ostatecznie rozstrzygającej o wysokości odszkodowania.

Zatem prawidłowo biegła ustaliła wartość rynkową przedmiotowej działki na dzień sporządzania wyceny w dniu 25 kwietnia 2014 r. Biegła wskazała w tym względzie na trzy transakcje z okresu od 5 listopada 2012 r. do 21 listopada 2013 r. z terenu powiatu olsztyńskiego, a konkretnie miejscowości położonych, tak jak wyceniana nieruchomość, w odległości do 15 km od O. Podała istotne cechy tych nieruchomości, cenę transakcji. Dodatkowo opisała te nieruchomości w odpowiedzi na zarzuty, przytaczając treść § 26 cytowanego rozporządzenia, z którego wynika, że w przypadku braku obrotu danego rodzaju nieruchomościami na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26 ust. 3 rozporządzenia). Przepis ten pozwala rzeczoznawcy na swobodny dobór obszaru analizowanego do wyceny. Skarżąca bezpodstawnie więc zarzuca niewłaściwy dobór transakcji przez rzeczoznawcę.

Z treści sporządzonego operatu wynika, na podstawie czego strona skarżąca wysnuła przypuszczenie o istnieniu transakcji o niższej wartości nieruchomości drogowych, że rzeczoznawca ustalił większą liczbę transakcji, jednak po przeprowadzonej analizie wyeliminował takie, których ceny znacznie odbiegały od średnich cen transakcyjnych w badanym okresie na rynku lokalnym. Skarżąca domagała się ujawnienia tych transakcji. Natomiast rzeczoznawca usprawiedliwił swoje stanowisko, argumentując, że zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Notą Interpretacyjną "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości" do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości wybiera się, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

W ocenie Sądu zbiór transakcji utworzony przez rzeczoznawcę na potrzeby zleconej wyceny powinien zostać przedstawiony w operacie dla zobrazowania transakcji rynkowych, co pozwala na ocenę zasadności wyboru transakcji pełniących funkcje porównywalną względem nieruchomości wycenianej. Jednak przypomnieć należy, że to rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości do porównania. W żadnym przepisie prawa nie zostało określone ile transakcji rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę.

Z oczywistych względów zależy to w ogóle od liczby zaistniałych transakcji oraz okoliczności ich zawarcia. Następnie to rzeczoznawca analizuje i decyduje, które transakcje uznać za reprezentatywne. W związku z tym, uwzględniając przy tym, że rzeczoznawca majątkowy jest specjalistą w tej dziedzinie i jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa

i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.), stwierdzić należy, że brak żądanych przez stronę skarżącą danych nie podważa w żaden sposób wartości dowodowej sporządzonego operatu. Strona skarżąca nie neguje przecież wystąpienia transakcji przyjętych do wyceny i nie powołuje żadnych innych transakcji, które nasuwałyby wątpliwość co do wartości rynkowej nieruchomości drogowej. Brak jest też podstaw do twierdzenia, że tylko większa liczba transakcji porównywalnych mogłaby ukazać rzeczywistą wartość wycenianej nieruchomości, skoro skarżąca nie przedstawiła przeprowadzonym dowodom (sporządzonemu operatowi szacunkowemu z dnia 25 kwietnia 2014 r.) jakichkolwiek innych dowodów, mogących potwierdzić słuszność stawianego zarzutu, że kwota odszkodowania została ustalona w sposób nieprawidłowy. Skarżąca jedynie wyraziła gołosłowne przekonanie, że ustalona wartość powinna być niższa. Dla podważenia jednak ustaleń faktycznych organu administracyjnego nie wystarczy poddanie ich w wątpliwość lub ich zanegowanie, lecz wymaga wskazania przez stronę kwestionującą, na czym polega błędność ustaleń i co jest źródłem błędu, jak również wskazania takich środków dowodowych, które potwierdzą słuszność twierdzeń strony kwestionującej ustalenia organu. W skardze nie wykazano takich okoliczności, dlatego stawiane w niej zarzuty stanowią jedynie polemikę z ustaleniami organu administracji, która nie jest jednak wystarczająca do uznania wydanych decyzji za naruszające prawo. Argumenty podnoszone w skardze w ogóle nie przekonują, aby celowym było powoływanie kolejnego rzeczoznawcy, albo weryfikowanie operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli skarżąca była przekonana, że wartość nieruchomości mogłaby być niższa, to mogła we własnym zakresie zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, wówczas taki środek dowodowy organy musiałyby uwzględnić przy ustaleniach i odnieść się do niego.

W ocenie Sądu, zawarte w operacie transakcje pozwalały na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przyjęte transakcje dotyczyły bowiem nieruchomości podobnych wycenianej. Sąd podziela stanowisko rzeczoznawcy, że na cenę nieruchomości drogowych wpływa przede wszystkim ich lokalizacja i cecha ta została wyszczególniona przez biegłego w rozbiciu na lokalizację ogólną z uwagi na odległość od granic administracyjnych miasta O. i lokalizację szczegółową (położenie wśród zwartej zabudowy lub zabudowy rozproszonej). Biegły określił udział tych cech w cenie, przyjmując, że ogólna lokalizacja nieruchomości wpływa w 50% na jej cenę, natomiast lokalizacja szczegółowa w 30%. Nie budzi zastrzeżenia Sądu, że rzeczoznawca majątkowy wyróżnił te cechy i ustalił ich wagę na podstawie własnych badań, poprzez przeprowadzenie ankiet wśród specjalistów rynku nieruchomości. Ostatecznie po zastosowaniu prawidłowo współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 67.963 zł. Zdaniem Sądu kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. Wartość ta nie odbiega w znacznym stopniu od poprzednio ustalonej wyceny na kwotę 64.008 zł, która została pozytywnie zweryfikowana przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą PSRWN Oddział w O. W szczególności ustalona wartość mieści się w przedziale cenowym dokonanych transakcji nieruchomościami drogowymi.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, że nie można uwzględniać do wyceny nieruchomości drogowych zbytych w drodze umowy cywilnoprawnej. Przeczy temu treść art. 151 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W unormowaniu tym wyraźnie jest mowa o umowach zawieranych między stronami. Odrębną natomiast już kwestię stanowi okoliczność w jakich warunkach dana umowa została zawarta. Jakakolwiek sytuacja przymusowa, czy zaistnienie zależności miedzy stronami umowy dyskwalifikuje przyjęcie takiej transakcji do wyceny. W omawianym przypadku brak jest podstaw do kierowania tego typu zastrzeżeń wobec nieruchomości przyjętych do wyceny.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, należało skargę jako nieuzasadnioną oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.