Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 510/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-12-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6120 Ewidencja gruntów i budynków
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217 § 1-2, art. 218
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 2 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 132, art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Dziuk, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi A. W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 1 lutego 2023 r. nr SKO.4117.158.2022 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z 19 września 2022 r. A. W., L. W., R. W. i D. W. ( dalej jako skarżący lub strony) zwrócili się do Prezydenta Miasta C. o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali nr 1, 2, 3, 4 i 5 w budynkach: mieszkalnym nr ewid. 1 oraz garażowo-gospodarczym z funkcją mieszkalną nr ewid. 2 (wraz z pomieszczeniami przynależnymi), położonych w C. przy ul [...], nr geod. działki 3; obręb [...]. Do wniosku dołączyli opracowanie pod nazwą "Projekt wydzielenia samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym".

Postanowieniem z 6 października 2022 r., nr [...] wydanym na podstawie art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 2 ust. 1a i 1c ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (aktualnie Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) Prezydent Miasta C. odmówił wydania skarżącym zaświadczenia objętego powyższym wnioskiem. W uzasadnieniu wywiódł, że z zasobów Urzędu Miasta C. wynika, iż wspomniany obiekt nr ewid. 1 jest budynkiem jednorodzinnym składającym się z dziewięciu izb, o powierzchni użytkowej 167 m2, a to powoduje, że skuteczne ubieganie się o wydanie zaświadczenia żądanej treści wymaga przedłożenia zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania tego budynku na wielorodzinny, co z kolei wiąże się ze spełnieniem odpowiednich wymagań dotyczących warunków technicznych dla tego typu obiektów. Równocześnie zwrócono uwagę, że w przedłożonej wraz z wnioskiem dokumentacji powyższy budynek składa się z większej ilości izb oraz ma większą powierzchnię użytkową niż wynika to z zasobów wspomnianego Urzędu, a zatem w przypadku wykonywania robót budowlanych w tej nieruchomości wymagających pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, konieczne jest przedłożenie stosownych dokumentów.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie skarżący reprezentowani przez pełnomocnika oświadczając, że nie zgadzają się z tym rozstrzygnięciem. Podkreślili bowiem, że w przedstawionej przez nich dokumentacji autor opracowania zobrazował stan faktyczny istniejący na dzień inwentaryzacji, a zawarty tam opis wskazuje, kiedy budynek powstał i w którym okresie był użytkowany. Nadto dodali, że jak wynika z ustnego przekazu wspomniany dom wybudowano około roku 1920, prawdopodobnie jako parterowy, a następnie - jak potwierdza załączona do zażalenia kopia projektu nadbudowy zatwierdzonego przez Zarząd Miejski w C., stanowiącego część pozwolenia budowlanego z [...] r. - w roku 1936 został rozbudowany o piętro i poddasze nieużytkowe. Jak przy tym stwierdza A. W., która zamieszkiwała tam "od zawsze", w okresie po II Wojnie Światowej żadne poważne roboty w zakresie przedmiotowego obiektu nie były wykonywane, budynek był przystosowany do zamieszkiwania przez cztery rodziny (obecnie zajmuje go ona oraz jej dorosłe dzieci wraz ze swymi rodzinami) i zawsze był w ten sposób wykorzystywany. Zdaniem żalących się, w takiej sytuacji organ bezzasadnie pominął treść art. 2 ust. 1b i 1c ustawy o własności lokali, które to przepisy przewidują odstępstwo od określonych w tej ustawie reguł ogólnych, mające zastosowanie do budynków wybudowanych w określonych latach.

Postanowieniem z 1 lutego 2023 r., nr SKO.4117.158.2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium wpierw zaprezentowało dotychczasowy przebieg postępowania. Następnie powołało treść przepisów mających zastosowanie w sprawie podnosząc, że w świetle art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego, zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa oraz jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Równocześnie wskazało, że zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości, przy czym stosownie do ust. 1a tego unormowania, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Na mocy art. 2 ust. 1b wspomnianej ustawy, przywołanego ustępu 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Następnie organ odwoławczy wywiódł, że stosownie do art. 2 ust. 2 cytowanej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z art. 2 ust. 1c tej regulacji wynika natomiast, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne, przy czym ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Spełnienie wymagań, o których mowa w powołanych art. 2 ust. 1a-2 rzeczonej ustawy stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Mając na uwadze powyższe Kolegium podniosło, że przedmiotem wniosku skarżących było wydanie zaświadczenia o samodzielności 4 lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wybudowanym około 1920 roku (a następnie przebudowanym około roku 1936) oraz piątego - na piętrze budynku gospodarczo-garażowego wybudowanego w roku 2022 (zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C. o pozwoleniu na użytkowanie z [...] r.). Wraz z tym wnioskiem przedłożono "Projekt wydzielenia samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym", z którego wynika, że w budynku mieszkalnym o powierzchni zabudowy wynoszącej 153,42 m2 i powierzchni mieszkalnej określonej jako 201,30 m2 znajduje się: na parterze - 4 pokoje, 2 kuchnie, 2 łazienki i przedsionek, z kolei na piętrze - 3 pokoje, pokój dzienny/kuchnia, kuchnia i 2 przedsionki. Tymczasem w akcie notarialnym rep. A nr [...] z [...] r., dotyczącym umowy darowizny przedmiotowej nieruchomości położonej w C przy ul. [...] strony oświadczyły, że jej częściami składowymi są: dom mieszkalny o 9 izbach i powierzchni użytkowej 167 m2, którego parter wybudowano w 1916 roku, a nadbudowa nastąpiła około roku 1938. Nadto, na stronie 5 załącznika nr 1 do decyzji z 2 września 1997 r., nr [...] o pozwoleniu na budowę drugiego budynku (gospodarczo-garażowego) zawarto stwierdzenie: "działka zagospodarowana, przy ulicy dom jednorodzinny usytuowany w jej północnej pierzei", z kolei z ujętego w tym załączniku bilansu terenu wynika, że powierzchnia zabudowy rzeczonego budynku mieszkalnego wynosi 132 m2 .

Zdaniem organu odwoławczego, z zestawienia powołanych wyżej danych zawartych w przedłożonym przez strony opracowaniu z danymi ujętymi w posiadanych przez Prezydenta Miasta C. dokumentach wynika jednoznacznie, że po 2006 roku nastąpiła zmiana powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego o nr ewid. 1, a także zmiana ilości izb znajdujących się w jego obrębie. Z oświadczeń współwłaścicieli złożonych [...] r. przy zawieraniu umowy darowizny wynika, że przedmiotowy budynek został wybudowany jako jednorodzinny i takim pozostawał w dacie zawarcia niniejszej umowy, zaś to wskazuje, że zmiana sposobu jego użytkowania na wielorodzinny musiała nastąpić po wspomnianej dacie. W takiej sytuacji brak jest podstaw do zastosowania art. 2 ust. 1b i 1c ustawy o własności lokali, a w konsekwencji, w niniejszej sprawie ma zastosowanie reguła określona w art. 2 ust. 1a powołanej regulacji, gdyż obejmuje on swoją dyspozycją także te przypadki, w których po 1 stycznia 1995 r. nastąpiła przebudowa lub dobudowa budynku istniejącego wcześniej lub powstałego na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Skoro więc okoliczności sprawy wskazują, że zmiana ilości lokali w budynku mieszkalnym objętym wnioskiem stron nastąpiła po 1 stycznia 1995 r., wydanie żądanego zaświadczenia powinno zostać poprzedzone spełnieniem warunków, o których mowa w tym ostatnim przepisie. W końcowej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał na bezzasadność zarzutu naruszenia art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali podnosząc, iż zmiana powierzchni zabudowy oraz powierzchni użytkowej spornego budynku nastąpiła po wskazanym w tej normie dniu 11 lipca 2003 r.

Skargę na powyższe postanowienie wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach strony domagając się uchylenia tego aktu jak również poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji oraz dając wyraz swojemu niezadowoleniu z tych rozstrzygnięć i wskazując na bezzasadność wywodów organu o tym, jakoby budynek o nr ewid. 1 był rozbudowywany lub przebudowywany w okresie po 1995 roku. Skarżący podkreślili, że wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia złożyli wymagane dokumenty, w tym projekt wydzielenia samodzielnych lokali, który jasno wskazuje, że zarówno budowa jak i nadbudowa spornego budynku mieszkalnego miały miejsce w pierwszej połowie XX wieku i chociaż dokumentacja z tego okresu jest szczątkowa, to niewątpliwie potwierdza wielkość powstałego w tamtym czasie obiektu. Aktualni współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości weszli w jej posiadanie dopiero w roku 2006 w drodze darowizny, zaś A. W. zamieszkuje tam od wczesnego dzieciństwa. Równocześnie zwrócono uwagę, że wbrew twierdzeniom organu, w żadnym dokumencie, w tym w akcie notarialnym dotyczącym wspomnianej darowizny nie określono, aby dom ten miał charakter jednorodzinny. Darczyńcy oświadczyli bowiem jedynie, że jest to dom murowany z kamienia o powierzchni użytkowej 167 m2. Z kolei rzeczona powierzchnia użytkowa jest - jak to określili - "bardziej zbliżona do powierzchni zabudowy wynoszącej 153,42 m2", zaś notariusz wpisuje do aktu dane ewidencyjne ujęte w wypisie z rejestru gruntów, co jest wymagane przy przenoszeniu własności.

Dodatkowo zaznaczono, że autor "Projektu wydzielenia samodzielnych lokali..." sporządził ten dokument na podstawie inwentaryzacji, której wynik różni się wprawdzie od zapisu ewidencji z zasobów Urzędu Miasta C. w zakresie powierzchni użytkowej, jednak jest to błąd "zapewne powielany przez wiele lat". Zakwestionowano także stanowisko organu o tym, jakoby w okresie po roku 2006 miało dojść do zmian powierzchni domu oraz ilości jego izb podkreślając, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dokonując odbioru budynku gospodarczo-mieszkalnego na tej samej działce zweryfikował mapę zagospodarowania nieruchomości i istniejące na niej budynki nie wykazując rozbieżności co do gabarytów budynku z dokumentacją geodezyjną.

W dalszej części skargi zaakcentowano, że dom objęty kwestionowanym postanowieniem zawsze miał charakter wielorodzinny i chociaż nie było to usankcjonowane prawnie, składał się z czterech samodzielnych mieszkań, co potwierdzają załączone informacje z rejestru mieszkańców wydane przez Prezydenta Miasta C., gdzie podano, że w różnych okresach, w tym jeszcze przed II Wojną Światową zamieszkiwały tam różne osoby pod czterema adresami określonymi jako ul. [...], [...], [...] oraz [...]. Z kolei wypis z kartoteki budynków określa ten dom jako mieszkalny o dwóch kondygnacjach, wybudowany w roku 1926, przy czym "analiza wskazuje", że pierwotnie był on parterowy (jednokondygnacyjny) i dopiero około 1936 r. nadbudowano piętro, przy czym wówczas powierzchnię zabudowy odmierzono jako 158 m2, co nie odbiega od powierzchni zabudowy określonej w aktualnej inwentaryzacji wynoszącej 153,42 m2, gdyż różnica taka mieści się w granicach błędu pomiaru.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie wniosło o jej oddalenie i powtarzając argumentację z uzasadnienia swojej decyzji podniosło, że nie znajduje podstaw do zmiany zajętego w sprawie stanowiska. Nadto, odnosząc się do zarzutów skargi podkreśliło, że organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie opierając się na własnych ewidencjach, rejestrach bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Tymczasem z danych ujętych w rejestrze ewidencji gruntów i budynków oraz w projekcie budowlanym stanowiącym załączniku do decyzji o pozwoleniu na budowę z [...] r., a także w akcie notarialnym umowy darowizny z [...] r. wynika, że nastąpiła zmiana powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nr ewid. 1, jak również zmiana ilości izb znajdujących się w tym obiekcie. Jakkolwiek przy tym skarżący mogą powoływać się na inne dokumenty, to jednak nie koresponduje to z zakresem postępowania wyjaśniającego prowadzącego przez organ przed wydaniem zaświadczenia, bowiem postępowanie to ograniczone jest do posiadanej przez organ dokumentacji oraz zgromadzonych przezeń danych, a następnie oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. W tych ramach nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z takiej dokumentacji bądź z innych danych będących w posiadaniu organu.

Następnie A. W. składała do Sądu pisma procesowe kolejno w dniach: 3 sierpnia 2023 r., 18 sierpnia 2023 r., 29 sierpnia 2023 r., 4 września 2023 r., czy z 20 listopada 2023 r., w których wywodziła, że sporny budynek od wielu lat był zamieszkiwany przez różne rodziny a każda z nich miała osobny licznik prądu, wody i gazu. Podała również, że dobudowano do niego jedynie ganek murowany o powierzchni 3 m2 w miejsce starego drewnianego, a nadto ocieplono dom pianką o grubości 5 cm. Równocześnie powołała się na podeszły wiek oraz problemy zdrowotne i konsekwentnie podkreślała, że wspomniany budynek miał zawsze charakter wielorodzinny, jednak wskutek różnych okoliczności nie zostało to prawnie usankcjonowane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy podnieść, że po myśli art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.), sądy administracyjne w zakresie swojej właściwości sprawują kontrolę działalności administracji publicznej stosując środki określone w ustawie. Zgodnie zaś z treścią art. 134 § 1 przywołanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Z brzmienia art. 145 § 1 powyższej ustawy wynika natomiast, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą zatem ulec uchyleniu wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy też procesowego, jeżeli miało ono, bądź mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd - co warto podkreślić - nie może natomiast kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego.

W tym kontekście uznano, że skarga w niniejszej sprawie nie podlega uwzględnieniu. Sądowa kontrola legalności, przeprowadzona stosownie do wskazań zawartych w art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) wykazała bowiem, że zaskarżony akt odpowiada wymogom prawa.

W pierwszej kolejności przyjdzie odnotować, że postanowieniem z 12 czerwca 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach odrzucił skargę L. W., R. W. oraz D. W. z uwagi na nieuzupełnienie przez nich braków formalnych tej skargi. Zażalenie na niniejsze postanowienie zostało oddalone przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem wydanym 20 września 2023 r. (sygn. akt II OZ 535/23). Stąd merytorycznemu rozpoznaniu podlega jedynie skarga złożona przez A. W.

Kwestionowane przez skarżącą rozstrzygnięcie wydane zostało w ramach postępowania dotyczącego wydawania zaświadczeń. Wypada zatem wyjaśnić, że z mocy art. 217 § 1 i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby, która się o nie ubiega, jeżeli: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zgodnie z art. 218 tego Kodeksu, w wypadkach określonych w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów lub stanu prawnego, wynikających z prowadzonych przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Przed wydaniem zaświadczenia organ może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.

Trzeba podkreślić, że niezależnie od ogólnych zasad dotyczących wydawania zaświadczeń uregulowanych w Kodeksie postępowania administracyjnego, należy również brać pod uwagę stosowne przepisy materialnoprawne, z których wynika obowiązek potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w formie zaświadczenia. To z właściwych przepisów materialnoprawnych wynikać będzie jaka okoliczność ma być stwierdzona w formie zaświadczenia (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: sygn. akt: II OSK 3157/18, publ. Lex nr 2799403 oraz sygn. akt II OSK 2527/17, publ. Lex nr 2494340).

W niniejszej sprawie skarżąca domaga się wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność pięciu lokali mieszkalnych, wchodzących w skład budynku o nr ewid. 1 (4 lokale) oraz w budynku o nr ewid. 2 (1 lokal), którego jest współwłaścicielem.

Odnosząc się do problematyki objętej tym wnioskiem należy przywołać treść art. 2 ustawy o własności lokali. W ustępie 2 definiuje on pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ustęp 1a tego przepisu wprowadza generalną zasadę, zgodnie z którą ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Z kolei w ustępie 1b niniejszego uregulowania wprowadzono wyjątek od tej zasady, stanowiący, że ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

W rozpoznanej sprawie jest poza sporem, że skarżąca nie zachowała określonych w przywołanym art. 2 ust. 1a wymogów warunkujących ustanowienie odrębnej własności lokali wchodzących w skład objętego jej wnioskiem budynku o nr ewid. 1 co uniemożliwiało wydanie zaświadczenia o żądanej treści. Bezspornym jest jednak również fakt, że budynek ten powstał na długo przed 1995 rokiem (jeszcze przed II Wojną Światową). Zdaniem skarżącej uzasadniało to odstąpienie od rzeczonych wymagań na mocy ust. 1b cytowanej regulacji.

W tym miejscu przyjdzie wyjaśnić, że treść tego ostatniego przepisu, wprowadzonego na mocy nowelizacji z 5 lipca 2018 r. (Dz. U. poz. 1506) budzić może wątpliwości interpretacyjne. Nie jest bowiem jednoznaczne, czy obejmuje on swoją dyspozycją wszystkie budynki wybudowane przed 1 stycznia 1995 r. - jak wynikałoby z jego literalnego brzmienia, czy też z zakresu tej regulacji należy wyłączyć te budynki, które wprawdzie istniały przed wspomnianą datą (lub wybudowano je na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tym dniem), jednak co do których istnieje uzasadnione przypuszczenie, że już po tej dacie dokonano w nich podziałów, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela przy tym stanowisko wyrażone w literaturze oraz w orzecznictwie, zgodnie z którym, skoro w art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali sformułowany został wyjątek od zasady określonej w ust. 1a, to należy stosować jego ścisłą, zawężającą wykładnię. Dodatkowo powinna to być wykładnia celowościowa uwzględniająca zamiar, jakim kierował się ustawodawca wprowadzając to uregulowanie, polegający na umożliwieniu prawnego wyodrębnienia lokali istniejących od wielu lat, lecz niespełniających aktualnych norm, a nie obejście tych norm tylko dlatego, że budynek, w którym prowadzi się roboty, powstał przed 1 stycznia 1995 r. Oznacza to, że lokal powinien być wyodrębniony przed tą datą, zaś art. 2 ust. 1b może być podstawą wydania przez organ zaświadczenia, jeżeli możliwe okazuje się wykazanie za pomocą dostępnej dokumentacji historycznej wszelkich ewentualnych zmian w podziale lokali budynku w taki sposób, aby stan z daty składania wniosku o wydanie zaświadczenia pokrywał się z dokumentacją sporządzoną przed 1 stycznia 1995 r., bez wymagania tym samym spełnienia warunków określonych w ust. 1a (vide wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Krakowie z 1 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 601/19, publ. LEX nr 2727979 i w Warszawie z 6 września 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1369/23 - dostępny w CBOSA oraz H. Izdebski [red.] - Własność lokali, Komentarz, publ. System informacji Prawnej Lex). Biorąc przy tym pod uwagę specyfikę dość mocno sformalizowanego i uproszczonego postępowania w przedmiocie wydania zaświadczenia, możliwość skorzystania z wyjątku od zasady, polegającego na odstąpieniu od spełnienia wymagań określonych w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, uzależniona jest od ustalenia w sposób nie budzący wątpliwości przesłanki wskazanej w art. 2 ust. 1b cytowanej ustawy, czyli od jednoznacznego potwierdzenia nie tylko, że budynek istniał przed 1 stycznia 1995 r. (lub powstał na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 1 stycznia 1995 r.), lecz także tego, że lokal (lokale) objęte wnioskiem o wydanie zaświadczenia istniał (istniały) w nim przed 1 stycznia 1995 r. i to w takim samym kształcie jak obecnie.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie sytuacja taka nie wystąpiła. Należący do skarżącej budynek nr ewid. 1 bezspornie powstał dawno przed rokiem 1995, jednak dokumenty pozostające w dyspozycji organu pierwszej instancji, choć wbrew jego twierdzeniom nie wskazywały jednoznacznie na jednorodzinny charakter tego obiektu (powołano tu zasadniczo wyłącznie lakoniczną wzmiankę ujętą w projekcie budowlanym będącym załącznikiem do pozwolenia na budowę drugiego budynku o nr ewid. 2), to zarazem w żadnym razie nie potwierdzały, aby był to dom wielorodzinny. Równocześnie, pomiędzy danymi ujętymi w tych dokumentach, a przedłożonym przez skarżącą opracowaniem obrazującym obecny stan przedmiotowego obiektu nazwanym jako "Projekt wydzielenia samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym" istnieją wyraźne rozbieżności dotyczące powierzchni rzeczonego budynku oraz ilości izb wchodzących w jego skład. Dość tu wspomnieć, że w akcie notarialnym darowizny nieruchomości, w skład której wchodzi sporny budynek mieszkalny, sporządzonym [...] r. (a więc już po 1995 roku) wskazano, że jego powierzchnia użytkowa wynosi 167 m2 i składa się on z 9 izb. Tymczasem w powołanym "Projekcie..." sporządzonym w czerwcu 2022 r. nie wskazano powierzchni użytkowej, natomiast podano, że powierzchnia mieszkalna tego budynku to 201,30 m2. Jeżeli zatem sama powierzchnia mieszkalna przedmiotowego obiektu (która - jak wynika z treści wspomnianego opracowania, nie obejmuje części wspólnych, a mianowicie wiatrołapu oraz dwóch komunikacji) według stanu na rok 2022 jest znacznie większa niż jego powierzchnia użytkowa w roku 2006, to niewątpliwie wskazuje na prawdopodobieństwo, że w międzyczasie mogła nastąpić jego rozbudowa bądź przebudowa. Do konkluzji takiej prowadzi również porównanie ilości izb w obrębie rzeczonego domu, która w powyższym akcie notarialnym określona została jako 9, zaś w dołączonym do wniosku stron "Projekcie..." w większej liczbie (8 samych pokoi, do czego dochodzą jeszcze 4 łazienki i 3 kuchnie a dodatkowo 3 przedsionki i wiatrołap). Także zestawienie tych danych może więc wskazywać, że w okresie pomiędzy latami 2006 i 2022 mogła mieć miejsce rozbudowa, względnie przebudowa prowadząca do zwiększenia ilości pomieszczeń oraz ich rozkładu w obrębie poszczególnych kondygnacji. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na różnice dotyczące powierzchni zabudowy spornego budynku, która w treści wspomnianego "Projektu..." określona została jako 153,42 m2, podczas gdy w projekcie budowlanym stanowiącym załącznik do decyzji z 2 września 1997 r., nr [...] o pozwoleniu na budowę drugiego budynku (gospodarczo-garażowego) wskazano, że "powierzchnia zabudowy istniejącej" (a zatem obejmująca istniejący wówczas sporny obiekt) wynosiła jedynie 132 m2 .

W tym stanie rzeczy organy obydwu instancji zasadnie przyjęły, że brak było podstaw do wydania zaświadczenia o treści żądanej przez skarżącą. Przyjdzie bowiem raz jeszcze zaakcentować, że wydanie zaświadczenia jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Zaświadczenie jest przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego dyspozycji. Tym samym, zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w tych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie w niniejszym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Pogląd ten znajduje oparcie w utrwalonym stanowisku judykatury (por. wyroki NSA: z 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1223/19, z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 3157/18 oraz z 22 października 2021 r., sygn. akt I OSK 594/21 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

W rozpoznanej sprawie dane wynikające z dokumentów pozostających w dyspozycji Prezydenta Miasta C. nie dawały podstaw do wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali zgodnie z wnioskiem skarżącej, z kolei rozbieżności pomiędzy tymi danymi a wartościami wskazanymi w przedstawionym przez nią "Projekcie wydzielenia samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym wielorodzinnym" budziły poważne wątpliwości, które wykluczały uwzględnienie zgłoszonego przez nich w niniejszym zakresie żądania. Równocześnie skarżąca wątpliwości tych nie usunęła, bo chociaż wskazywała hipotetyczne przyczyny zaistnienia powyższych niezgodności, to jednak nie zdołała ich wyjaśnić w sposób precyzyjny, pełny i jednoznaczny.

O uwzględnieniu skargi nie mogły przesądzić także dokumenty, które zostały do niej dołączone, a w szczególności informacje z rejestru mieszkańców wydane przez Prezydenta Miasta C., gdzie podano, że w różnych okresach, już przed II Wojną Światową w budynku o nr ewid. 1 zamieszkały różne osoby pod czterema adresami określonymi jako ul. [...], [...], [...] i [...]. Po pierwsze bowiem, na dokumenty te powołano się dopiero w skardze, po drugie zaś - nawet gdyby przyjąć, że potwierdzają one, że dom ten miał wielorodzinny charakter jeszcze na długo przed 1 stycznia 1995 r., to opisane wyżej różnice co do powierzchni oraz liczby wchodzących w jego skład izb pomiędzy stanem potwierdzonym na 2006 rok a istniejącym w roku 2022 r. nie pozwalają na uznanie, że aktualny podział budynku na odrębne lokale ma taki sam kształt jak istniejący przed wspomnianą datą, a w tym, że powierzchnia, rozkład i ilość pomieszczeń w poszczególnych lokalach nie uległa w międzyczasie istotnym zmianom.

Zważywszy wszystkie zaprezentowane wyżej okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza prawa w stopniu mogącym uzasadniać jego wzruszenie i dlatego działając na podstawie art. 132 oraz art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł o oddaleniu skargi.