Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 615/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 138 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 września 2020 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2018 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego R. M. kwotę po 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania;


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 29 maja 2017 r. nr [...], ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Nadbudowa, przebudowa i rozbudowa wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalno -usługowo — biurowego na budynek apartamentowo — hotelowo — usługowo — biurowy i rozbudowa o dźwig osobowy wraz z infrastrukturą techniczną w zakresie instalacji wewnętrznych na dz. nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji streszczono przebieg postępowania w sprawie, ze szczególnym uwzględnieniem uwag i zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażanych w decyzjach uchylających poprzednio zapadłe w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia organu I instancji. W tym kontekście wskazano, że Kolegium dwukrotnie już w swoich rozstrzygnięciach przesądziło, iż przeprowadzona w przedmiotowej sprawie analiza architektoniczno - urbanistyczna została sporządzona prawidłowo i nie budzi zastrzeżeń. Jednocześnie, odnosząc się do sformułowanych w decyzji SKO w K. z dnia 26 maja 2014 r. wątpliwości co do ustaleń w zakresie ustalonej wysokości przedmiotowego budynku wskazano, że postanowiono w tym zakresie oprzeć się na pomiarach uprawnionego geodety, mgr inż. Z. Ż.. Na podstawie przeprowadzonych przez geodetę pomiarów dodatkowo uściślono przyjęte warunki zabudowy ustalając parametry z dokładnością do 0.1 m.

Dalej podano, że zamierzenie objęte wnioskiem inwestora zostało zrealizowane. Tym niemniej w świetle obowiązujących przepisów prawa i stanowiska judykatury organ l instancji wskazał, że możliwe i dopuszczalne jest ubieganie się o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zrealizowanej w ramach samowoli budowlanej w toku trwającego postępowania legalizacyjnego z art. 48 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W dalszej kolejności organ podał, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, że na skutek ustaleń poczynionych na spotkaniu z inwestorem w dniu 1 marca 2016 r., została na zlecenie organu opracowana opinia rzeczoznawcy Stowarzyszenia Konserwatorów Zabytków w zakresie: ochrona i rewaloryzacja architektury i krajobrazu kulturowego, dr hab. inż. arch. Z. M., dotycząca uwarunkowań przestrzennych w zakresie możliwości ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie w kontekście przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W oparciu o tę opinię, a także decyzje i wyjaśnienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. — Powiat Grodzki oraz opinii przedłożonych przez inwestora, ustalono stan faktyczny przedmiotowej sprawy.

Podano, że w toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w szczególności postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 1 marca 2017 r. znak [...] w zakresie obszarów i obiektów objętych ochroną zabytków, pozytywnie uzgadniające przesłany projekt kwestionowanej obecnie decyzji. Ponadto uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego z dnia 20 kwietnia 2009 r., oraz wcześniejszą opinię Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 29 kwietnia 2011 r.

W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji sporządziła mgr inż. arch. B. N. posiadająca stosowne uprawnienia.

Podano również, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy strony postępowania wnosiły liczne uwagi i zastrzeżenia. Organ I instancji przytoczył treść tych uwag w całości i odniósł się do nich w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. W szczególności wyjaśniono cel i procedurę ustalania warunków zabudowy i wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko informację, jakie warunki musza zostać spełnione, aby dana inwestycja mogła powstać na wskazanym terenie. Decyzja ta nie powoduje jednak żadnych skutków w terenie i nie narusza w żaden sposób uprawnień osób trzecich. Wskazano, że wszelkie kwestie techniczno - budowlane, w tym związane z oddziaływaniem inwestycji na nieruchomości sąsiednie, są badane na kolejnym, późniejszym etapie procesu inwestycyjnego, zmierzającym do uzyskania pozwolenia na budowę.

Inwestorowi wyjaśniono, iż w świetle przeprowadzonej analizy i stanu faktycznego brak jest podstaw, aby dopuścić podniesienie ustalonej wysokości głównej kalenicy o 0.8 — 1 m. Podkreślono także, że zarzut ignorowania zaleceń konserwatorskich jest całkowicie chybiony, bowiem przedmiotowe zamierzenie, jak i końcowe warunki zabudowy były kilkukrotnie opiniowane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zbytków w K., a także przez Wojewódzką Radę Ochrony Zabytków, zarówno w formie niewiążących opinii, jak i postanowień wydawanych w trybie art. 106 k.p.a.. Wszelkie zalecenia konserwatorskie zostały przez organ uwzględnione w decyzji kończącej postępowanie, przy czym również projekt obecnie kwestionowanej decyzji został przez Konserwatora uzgodniony pozytywnie, a wydane w tym przedmiocie postanowienie jest wiążące.

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 - warunki zabudowy, Załącznik Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr [...] -część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno -architektonicznej.

Od decyzji organu I instancji odwołania złożyli R. M. oraz A. Z. i T. K..

W pierwszym z wymienionych odwołań podniesiono, iż błędne są ustalenia organu l instancji odnośnie ustalonych parametrów wysokościowych przedmiotowego budynku. W szczególności zakwestionowano nieprzychylenie się przez organ do wniosku inwestora o możliwość podwyższenia kalenicy budynku (frontowego oraz oficyny środkowej i tylnej) o 0,8 - 1 m, ze względów technologicznych. W odwołaniu wskazano, iż rozwiązanie takie pozwoli na zapewnienie bezpiecznego korzystania z przedmiotowego budynku. Podkreślono, że rozwiązanie takie mieści się w parametrach zabudowy występujących w obszarze analizowanym, leży w słusznym interesie inwestora, który chce tak zaprojektować budynek, aby jak najlepiej wpisał się on w otoczenie, w sposób właściwy jednocześnie pełniąc swoją funkcję. Takiemu rozwiązaniu nie stoi przy tym na przeszkodzie żaden interes publiczny. Podkreślono, że organ nie uwzględnił wniosku inwestora w tym zakresie pomimo, iż nie wskazał, jakim wartościom i interesom takie rozwiązanie miałoby się sprzeciwiać. W tej sytuacji przyjęte rozwiązanie jest wadliwe, zostało bowiem poczynione w sposób dowolny.

Jednocześnie podniesiono, że przeprowadzając analizę organ nie uwzględnił przedłożonych przez inwestora i sporządzonych na jego zlecenie opinii ekspertów z zakresu architektury, dr inż. arch. B. P. oraz prof. dr hab. inż. A. B., z których wynika, że proponowane przez inwestora rozwiązanie jest dopuszczalne ze względów zarówno architektonicznych, jak i urbanistycznych. Wniosku tego nie kwestionuje także opinia prof. dr hab. inż. Z. M., sporządzona na zlecenie organu. Tak więc przyjęte w decyzji ustalenia muszą zostać uznane za dowolne, a więc wadliwe.

Podkreślono, że z przedłożonych opinii wynika, że nadbudowana kondygnacja oficyny środkowej nie jest widoczna z bliskiej perspektywy, a z perspektywy dalszej wprawdzie ją widać, niemniej jednak nie stanowi ona dysonansu w odbiorze sąsiadujących budynków i całego kwartału.

Wskazano, że organ nie uwzględnił również pozytywnego stanowiska względem koncepcji inwestora (zakładającej podniesienie ustalonej wysokości budynku o 0,8 - 1 m). Stanowisko takie Wojewódzki Konserwator Zabytków w K. wyraził w piśmie z dnia 23 kwietnia 2013 r., stanowiącym odpowiedź na zapytanie inwestora.

Zarzucono ponadto organowi I instancji naruszenie przepisu art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. W ocenie Odwołującego postępowanie w sprawie było prowadzone w sposób, który nie budził zaufania do organów władzy publicznej. Dodatkowo uzasadnienie kwestionowanej decyzji jest nieprzekonujące, w szczególności nie zawiera właściwego wyjaśnienia, dlaczego ww. wniosek inwestora nie został uwzględniony.

Do odwołania załączono rysunki przedstawiające elewację boczną przedmiotowego budynku wg stanu sprzed przebudowy, wg stanu istniejącego, zgodnie z ustalonymi warunkami zabudowy oraz wg koncepcji inwestora zaakceptowanej przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w piśmie z dnia 30 grudnia 2014 r. Pismem z dnia 18 lipca 2017 r. R. M. uzupełnił swoje odwołanie. W piśmie ponownie przedstawiono polemikę z ustaleniami zawartymi w kwestionowanej decyzji w zakresie wysokości przedmiotowego budynku. Podkreślono, że przyjęte przez organ I instancji rozwiązanie jest nieestetyczne, wprowadza dysonans w odbiorze całego kwartału zabudowy, nie uwzględnia specyfiki tego terenu, w którym zasadą jest zróżnicowana wysokość budynków, a także nie uwzględnia opinii niezależnych ekspertów oraz stanowiska konserwatorskiego. Odwołujący ocenił przyjęte rozwiązanie jako "pozbawione logiki" i "elementarny błąd w sztuce kreowania architektury". Załączono rysunki przedstawiające kształt elewacji budynku objętego wnioskiem, kopię protokołu z posiedzenia Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków z dnia 18 stycznia 2012 r., kopię pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 23 kwietnia 2012 r. oraz z dnia 30 grudnia 2014 r. (wraz z uzgodnioną koncepcją nadbudowy budynku przy ul. [...] w K.) oraz kopię postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 12 lutego 2015 r.

W drugim z wymienionych odwołań zakwestionowano objęcie ustalanymi warunkami zabudowy również terenu działki nr [...], która do tej pory jest niezabudowana. Wskazano, że legalizacja samowoli budowlanej dotyczy budynku, który znajduje się tylko na działce nr [...]. Ewentualna inwestycja na działce nr [...] w żadnym wypadku nie może być określona jako przebudowa, rozbudowa czy też nadbudowa, na działce tej nie znajduje się bowiem żaden budynek. Wskazano także, że działka nr [...] jest dostępna z ul. [...] tylko przez ciąg pieszy. Dojazd jest możliwy wyłącznie od ul. [...]. Stąd też za drogę publiczną, z której dostępny jest teren inwestycji, powinna być uznana ul. [...] i to zabudowa tej ulicy winna stanowić punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy. Nie ustalono tymczasem w decyzji linii zabudowy od strony ul. [...], co stanowi zasadniczy brak warunków zabudowy. Błędnie przyjęto, że elewacją frontową będzie elewacja od strony ul. [...], a nie od ul. [...]. Wskazano również na prowadzone na terenie działki nr [...] roboty budowlane związane z tworzeniem głębokich wykopów i zalewaniem ich betonem. W kontekście niniejszej sprawy Odwołujący wyrazili wątpliwość, czy roboty te nie są prowadzone bez zezwolenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 kwietnia 2018 r. nr [...],

1) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt Il.l.e. i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

- pkt Il.l.e załącznika nr l otrzymuje brzmienie: "Geometria dachu:

Budynek frontowy:

- wysokość kalenicy głównej na poziomie od 24,7 m do 24,97 m, tj. do 232,62 m n.p.m.

-kierunek głównej kalenicy - zgodny ze stanem istniejącym, czyli równoległy do osi ul. [...],

- kąt nachylenia połaci dachu kryjącego budynek frontowy: dla połaci frontowej ok. 40°, a dla połaci tylnej ok. 10° - zachowanie stanu istniejącego,

— dopuszcza się pozostawienie nowozrealizaownej nadbudowy wraz z przekryciem nad klatką schodową po stronie wschodniej budynku frontowego (tj. przy tylnej elewacji) - do istniejącej wysokości kształtującej się na poziomie ok. 234,85 m n.p.m. "Oficyna środkowa":

- dopuszcza się dach jednospadowy lub dwuspadowy (o kącie nachylenia od 20° do 45°) albo płaski (o kącie nachylenia od 0° do 12°),

-kierunek przebiegu głównej kalenicy części budynku określonej jako "oficyna środkowa" w przypadku realizacji dachu połaciowego - prostopadły lub równoległy do frontu terenu inwestycji,

-wysokość środkowej oficyny powinna być obniżona do poziomu stropu położonego poniżej samowolnie zrealizowanej ostatniej kondygnacji, przy czym dopuszcza się wprowadzenie dodatkowych izolacji tego stropu, w tym izolacji cieplnej — o sumarycznej grubości nie większej niż 60 cm,

- w związku z powyższym wysokość najwyżej położonej części oficyny środkowej wynosić powinna nie więcej niż 60 cm powyżej górnej płaszczyzny istniejącego stropu położonego pomiędzy VII i VIII kondygnacją, który znajduje się na wysokości 231,53 m n.p.m.

- najwyższa część oficyny środkowej może się znajdować na maksymalnym poziomie 232,15 m n.p.m. (z uwzględnieniem warstw izolacji, z wyłączeniem kominów i szklanych balustrad)

- dopuszcza się realizację szklanych balustrad na tarasie, którego realizację dopuszcza się na ww. VII kondygnacji,

- przez "oficynę środkową" należy rozumieć część zabudowy terenu inwestycji pomiędzy klatką schodową budynku frontowego a klatką schodową oficyny tylnej

Oficyna tylna:

- dopuszcza się dach jednospadowy lub dwuspadowy o kącie nachylenia w przeoziale od 20° do 45°

- kierunek przebiegu głównej kalenicy — prostopadły lub równoległy do frontu terenu inwestycji,

- dopuszcza się doświetlenie poddasza oknami połaciowymi bądź lukarnami.

Szyb windowy:

- maksymalna wysokość projektowanego szybu windowego nie może przekroczyć wysokości kalenicy głównej budynku frontowego,

- daszek nad szybem windowym: płaski albo jednospadowy, dwuspadowy o kącie nachylenia połaci w przedziale od 20° do 45°".

2) W pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Kolegium wskazało w uzasadnieniu, iż pismem z dnia 18 lipca 2017 r. zwróciło się do organu I instancji o doprecyzowanie i uzupełnienie ustaleń co do geometrii dachu przedmiotowego budynku, w szczególności poprzez podanie dopuszczalnego kąta nachylenia połaci dachowych budynku frontowego oraz środkowej oficyny, najniższą dopuszczalną w świetle analizy wartość kąta nachylenia połaci dachowych oficyny tylnej, kierunku przebiegu głównej kalenicy budynku oficyny środkowej, geometrię dachu nad szybem windowym. Kolegium zwróciło się również o przedstawienie uzasadnienia przyjętych ustaleń. Po uzyskaniu żądanych wyjaśnień (notatka służbowa przesłana w dniu 25 sierpnia 2017 r.) Kolegium ponownie wystąpiło do organu I instancji, zwracając się o dodatkowe wyjaśnienia. W szczególności, mając na uwadze szeroki materiał dowodowy, z którego wyłania się wielość koncepcji rozwiązania kwestii samowolnie zrealizowanej nadbudowy budynku przy ul. [...], Kolegium zwróciło się o przedstawienie wyczerpującego uzasadnienia, dlaczego w ramach kwestionowanej decyzji przyjęto wariant polegający na obniżeniu samowolnie zrealizowanej nadbudowy oficyny środkowej budynku przy ul. [...] i dopuszczeniu wykonania w tym miejscu tarasu i dlaczego odrzucono wariant polegający na pozostawieniu w tym miejscu łącznika o zrealizowanej wysokości, z ewentualnym wprowadzeniem rozwiązań architektonicznych, o których mowa w opinii Z. M. zleconej przez organ I instancji. W odpowiedzi przesłano notatkę służbową sporządzoną przez autorkę analizy architektoniczno -urbanistycznej, w której przedstawiła ona swoje stanowisko w powyższej kwestii, w szczególności akcentując potrzebę zachowania tradycyjnie występującej w zabytkowym centrum K. tendencji, aby budynki oficyn były wyraźnie oddzielone od budynków frontowych. W jej ocenie podwyższenie oficyny środkowej zgodnie z wnioskiem doprowadzi do dekompozycji całej bryły budynku i zaburzenia ładu przestrzennego. Jak podkreślono wybór rozwiązania podyktowany był nie tylko względami konserwatorskimi, ale także przestrzennymi, dla których analizy właściwy jest organ prowadzący postępowania, a w szczególności osoba sporządzająca analizę i projekt decyzji o warunkach zabudowy.

Po uzyskaniu żądanych dokumentów, pismem z dnia 20 października 2017 r. zawiadomiono strony o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie Kolegium.

W dniu 14 listopada 2017 r. do akt sprawy wpłynęło pismo R. L., pełnomocnika inwestora. W piśmie wskazano, że Wojewódzki Konserwator Zabytków w K. w sposób oczywisty uzgodnił koncepcję, zgodnie z którą nie należy obniżać samowolnie nadbudowanej oficyny środkowej poprzez stworzenia w miejsce nadbudowanej kondygnacji tarasu. W jego ocenie za jedyne uprawnione stanowisko Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. należy uznać to ustalone podczas spotkania interwencyjnego i inwestora z Prezydent E. K. z dnia 1 marca 2016 r. Przedstawiona na tym spotkaniu koncepcja autorstwa R. L. została zaakceptowana przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K., na co dowodem mają być załączone do pisma kopie dokumentów (pismo Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 30 grudnia 2014 r. oraz rysunki przedstawiające ww. koncepcję przedłożoną mu do zaopiniowania). Jednocześnie zwrócono się o przedłużenie terminu załatwienia sprawy w związku z chęcią przedłożenia w imieniu inwestora nowej dokumentacji architektoniczno - konserwatorskiej.

Pismem z dnia 6 grudnia 2017 r. przedłożono do akt stanowisko inwestora odnośnie pozyskanych wyjaśnień organu I instancji.

W związku ze zgłaszanymi przez strony postępowania kontrowersjami co do treści stanowiska konserwatorskiego odnośnie przedmiotowej inwestycji, Kolegium, pismem z dnia 2 lutego 2018 r. zwróciło się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. o weryfikację aktualności uzgodnienia konserwatorskiego dokonanego postanowieniem z dnia 1 marca 2017 r. znak [...] W odpowiedzi Wojewódzki Konserwator Zabytków w K., w piśmie z dnia 13 marca 2018 r. stwierdził, iż uzgodnił przesłany mu projekt decyzji o warunkach zabudowy i wskazał na poszczególne ustalenia co do parametrów zabudowy, jakie w tym projekcie się znalazły.

Dokonując oceny prawnej organ odwoławczy podkreślił, iż stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. B. N., datowanej na 1 - 9 grudnia 2016 r. (analiza karty 1850 - 1856, t. VII, t. IV). Jak wskazano analiza została opracowana w oparciu o wcześniejszą analizę z sierpnia 2014 r. opracowaną przez mgr inż. arch. M. K., z uwagi na znaczny upływ czasu od daty jej sporządzenia i konieczności weryfikacji poczynionych ustaleń. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną oraz dokumentację fotograficzną. Analiza została na wezwanie Kolegium w toku postępowania odwoławczego uzupełniona aneksem z dnia 24 sierpnia 2017 r. o ustalenia w zakresie kąta nachylenia połaci dachowych poszczególnych części budynku przy ul. [...] oraz aneksem z dnia 17 października 2017 r. o wyjaśnienia dotyczące powodów przyjęcia w projekcie decyzji rozwiązania polegającego na obniżeniu środkowej części przedmiotowego budynku w stosunku do budynku frontowego i oficyny tylnej, a odrzuceniu proponowanych w toku postępowania rozwiązań polegających na pozostawieniu jej wysokości na samowolnie zrealizowanym poziomie.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu z odwołań, jakoby błędnie w przedmiotowej sprawie ustalono front terenu inwestycji, a co za tym idzie obszar analizowany i parametry zabudowy, Kolegium wskazało, że nie ma podstaw aby w sytuacji, w której teren inwestycji obejmuje dwie działki ewidencyjne, dostęp do drogi publicznej rozpatrywać oddzielnie dla każdej z nich. Teren inwestycji w przedmiotowej sprawie obejmuje działki nr [...] i [...] łącznie. Dla tak ustalonego terenu inwestycji nie ma wątpliwości, że jego front znajduje się od strony ul. [...] - tam gdzie front samowolnie nadbudowanego, przebudowanego i rozbudowanego budynku. W przedmiotowej sprawie działka nr [...], znajdująca się w głębi kwartału zabudowy, jest tego terenu częścią, a analiza przeprowadzana jest dla obu działek traktowanych jako całość. Ponieważ postępowanie niniejsze toczy się w ramach procedury legalizacyjnej, jego zakres jest determinowany przez zakres postępowania prowadzonego w stosunku do przedmiotowej inwestycji przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Skoro tamto postępowanie dotyczy terenu działek nr [...] i [...], to taki sam teren inwestycji musi obejmować wniosek w sprawie niniejszej. Nie oznacza to jednak, że zakres wniosku obejmuje coś więcej niż tylko realizację robót już samowolnie wykonanych. W tym sensie obawy Odwołujących co do możliwości zagospodarowania działki nr [...] w ramach niniejszego zamierzenia inwestycyjnego są bezpodstawne.

Ze sporządzonej analizy wynika, że działka objęta wnioskiem położona jest w kwartale zwartej, historycznej zabudowy śródmiejskiej o zdefiniowanym urbanistycznie i architektonicznie charakterze, w obszarze intensywnej zabudowy miejskiej. Nieruchomość ta usytuowana jest po wschodniej stronie ul. [...], w pobliżu narożnika z ul. [...], prawie naprzeciw teatru [...]", w sąsiedztwie [...]. Pierzeje obu stron ul. [...] tworzy zabudowa historyczna z końca XIX i początku XX wieku o funkcji mieszkalno — usługowej, tworząca zwartą zabudowę ulicową o podobnym pod względem intensywności zainwestowaniu, przeznaczeniu terenów, ale różnym gabarycie i charakterze zabudowy. Działki zabudowy ul. [...] w obszarze analizowanym stykają się ze sobą, tworząc wewnętrzną przestrzeń o charakterze podwórek przydomowych z oficynami. Wszystkie historyczne elewacje o zdefiniowanych indywidualnych cechach i gabarytach komponowane są na zbliżonym rytmie elementów poziomych i pionowych. Przedmiotowa działka objęta wnioskiem jest zabudowana czterokondygnacyjnym budynkiem frontowym, mieszkalno - usługowym, z oficyną środkową i tylną. W analizie dokonano szczegółowego omówienia formy architektonicznej zabudowy istniejącej na działkach Inwestora oraz pozostałej zlokalizowanej w obszarze analizowanym. Podano też, że w obszarze tym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to działki nr [...] oraz działki wnioskowane nr [...] i [...]. W tym miejscu Kolegium stwierdza, że jakkolwiek działki objęte wnioskiem oraz działka nr [...] dostępna od innej drogi publicznej niż teren inwestycji nie mogą być zaliczone do katalogu działek uznanych za sąsiednie i przyjętych do odwzorowania w zakresie parametrów, to jednak niewątpliwym jest występowanie w obszarze analizowanym działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. l pkt l ustawy. Za taką bowiem mogą być uznane wskazane w analizie działki nr [...].

Następnie w analizie dokonano omówienia funkcji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym podając, że jest on zainwestowany zabudową mieszkaniową wielorodzinną i zabudową usługową. Mając powyższe na względzie Kolegium uznało, że wynikający z analizy pozytywny wniosek co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, znajduje bowiem potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie będzie stanowić elementu obcego w istniejącej zabudowie kształtującej się wzdłuż [...] w K., co więcej planowana inwestycja stanowić będzie jej uzupełnienie w już ukształtowanym ładzie urbanistyczno-architektonicznym w ramach obszaru analizowanego. Podkreślenia wymaga, iż w obszarze silnie zurbanizowanym, funkcja usługowa o niskim stopniu uciążliwości (usługi hotelowe - biurowe) nie będzie stanowić elementu obcego wśród już ukształtowanej zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Niemniej jednak, nawet w przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy te wątpliwości rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30.11.2010 r., I OSK 1831/09).

Również ustalenia decyzji, dotyczące poszczególnych parametrów i wskaźników przyszłej zabudowy, Kolegium uznało za prawidłowe. Należy przy tym podkreślić, że są one tożsame z ustaleniami analizy w tym zakresie i z niej wynikają.

W zakresie ustalania linii zabudowy badana decyzja utrzymuje obowiązującą linię od strony ul. [...] w granicy działki nr [...] z działką drogową nr [...] ul. [...]. Jednocześnie wobec faktu, iż inwestycja nie zmienia istniejącej linii zabudowy, słusznie odstąpiono w analizie od przeprowadzania szczegółowej analizy linii zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Z tych samych względów za zasadne należy uznać ograniczenie zakresu ustaleń dokumentu analizy - w jej części dotyczącej wyznaczenia parametru szerokości elewacji frontowej dla nowej inwestycji - do wskazania na konieczność utrzymania na wnioskowanym terenie istniejącej szerokości elewacji frontowej.

Jeśli chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej w stosunku do powierzchni całego wnioskowanego terenu (dz. nr [...] i [...]), to został on wyznaczony w decyzji na poziomie od 72% z tolerancją ± 2%, czyli przedziale od 70% do 74% . W wynikach analizy wyjaśniono, że jest to wskazane ze względu na objęcie terenem inwestycji działki nr [...] i [...] oraz charakterystyczne dla zabudowy śródmiejskiej stosunkowo równomierne rozłożenie intensywności zabudowy na działkach na budynki frontowe i zabudowę usytuowaną w głębi działek - budynki oficynowe.

Jednocześnie, z uwagi na kształtowanie się zabudowy wzdłuż ul. [...], wyznaczono w decyzji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej w stosunku do powierzchni działki nr [...] na poziomie 88% z tolerancją ± 2%, czyli od 86% do 90%. Ustalenia tego dokonano w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru według zasady, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Dołączona do analizy tabela podaje wskaźniki zabudowy dla zdecydowanej większości działek zainwestowanych w obszarze analizowanym, obliczając na tej podstawie średnią z obszaru analizowanego na poziomie ok. 72%. Odstąpienie od tego parametru poprzez podniesienie wskaźnika zabudowy istniejącej i projektowanej w stosunku do powierzchni dz. nr [...] (działki frontowej) do maksymalnej wartości tego parametru występującego przy wschodniej pierzei ul. [...] zdaniem autorki analizy jest zaś uzasadnione układem przestrzennym i kształtowaniem się intensywności historycznej zabudowy wzdłuż ul. [...] —jak wyjaśniono w wynikach analizy. Zatem wskaźnik zabudowy ustalony w decyzji znajduje potwierdzenie w analizie tego parametru dla obszaru analizowanego i wynikach tej analizy, nawet przy uwzględnieniu, że objęta wnioskiem działka nr [...] pozostaje niezabudowana, a w ramach przedmiotowej inwestycji nie planuje się na jej terenie żadnych prac.

Na marginesie wyjaśniono, że błędne jest oparcie ww. ustaleń odnośnie wskaźnika powierzchni zabudowy liczonego w stosunku do całej powierzchni terenu inwestycji na przepisie § 5 ust. 1. Przepis ten przewiduje ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy tylko i wyłącznie w oparciu o średnią jego wartość wyliczoną dla zabudowy z obszaru analizowanego. Wszelkie odstępstwo od tej zasady, nawet nieznaczne, winno być traktowane jako ustalenia na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Wprowadzając zatem 2 - procentową tolerancję w kształtowaniu tego parametru, organ odstąpił od reguły określonej w § 5 ust. 1 Rozporządzenia. Uchybienie to jednak pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.

Co do szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, to w ramach inwestycji parametry te nie ulegną zmianie, nie były one zatem szczegółowo analizowane ani ustalane.

W świetle § 8 Rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono następujące zasady kształtowania geometrii dachu:

Jeśli chodzi o budynek frontowy ustalono, że wysokość kalenicy głównej mieścić ma się w przedziale od 24.7 m do 24,97 m, tj. maksymalnie sięgać do 232,62 m n.p.m. Kierunek głównej kalenicy ustalono jako zgodny ze stanem istniejącym, czyli równoległy do osi ul. [...]. W uzupełnieniu analizy dokonanym na wezwanie Kolegium podano, iż wynika z niej, iż kąt nachylenia połaci dachu kryjącego budynek frontowy powinien wynosić dla połaci frontowej ok. 40°, a dla połaci tylnej ok. 10°, co oznacza zachowanie stanu istniejącego. Ustalenia te Kolegium uwzględniło w sowiej decyzji, uzupełniając w tym zakresie warunki zabudowy. Dopuszczono pozostawienie nowozrealizowanej nadbudowy wraz z przekryciem nad klatką schodową po stronie wschodniej Dudynku frontowego (tj. przy tylnej elewacji) - do istniejącej wysokości kształtującej się na poziomie ok. 234,85 m n.p.m.

Jeśli chodzi o część budynku określoną jako "oficyna środkowa" (część zabudowy terenu inwestycji pomiędzy klatką schodową budynku frontowego a klatką schodową oficyny tylnej) dopuszczono krycie dachem jednospadowym lub dwuspadowym (o kącie nachylenia od 20° do 45°) albo płaskim (o kącie nachylenia od 0° do 12°). Kierunek przebiegu głównej kalenicy tej części budynku w przypadku realizacji dachu połaciowego ustalono jako prostopadły lub równoległy do frontu terenu inwestycji. Wskazano, że wysokość środkowej oficyny powinna być obniżona do poziomu stropu położonego poniżej samowolnie zrealizowanej ostatniej kondygnacji, przy czym dopuszcza się wprowadzenie dodatkowych izolacji tego stropu, w tym izolacji cieplnej - o sumarycznej grubości nie większej niż 60 cm. W związku z tym wysokość najwyżej położonej części oficyny środkowej zgodnie z ustaleniami wynosić powinna nie więcej niż 60 cm powyżej górnej płaszczyzny istniejącego stropu położonego pomiędzy VII i VIII kondygnacją, który znajduje się na wysokości 231,53 m n.p.m. Doprecyzowując powyższe ustalono, iż najwyższa część oficyny środkowej może się znajdować na maksymalnym poziomie 232,15 m n.p.m. (z uwzględnieniem warstw izolacji, z wyłączeniem kominów i szklanych balustrad). Dodatkowo dopuszczono realizację szklanych balustrad na tarasie, którego realizację dopuszcza się na ww. VII kondygnacji środkowej części budynku.

Jeśli natomiast chodzi o oficynę tylną budynku, zaakceptowano stan aktualnie istniejący w terenie, ustalając, że dopuszcza się dach jednospadowy lub dwuspadowy o kącie nachylenia w przedziale od 20° do 45°, natomiast kierunek przebiegu głównej kalenicy może być prostopadły lub równoległy do frontu terenu inwestycji. Dopuszczono ponadto doświetlenie poddasza oknami połaciowymi bądź lukarnami.

Kolegium wskazuje, że powyższe ustalenia wynikają z analizy i zostały w niej uzasadnione. Nie budzi przy tym wątpliwości, że przyjęte rozwiązania nawiązują do geometrii dachów w obszarze analizowanym, co z punktu widzenia realizacji przesłanki określonej w § 8 Rozporządzenia jest wystarczające.

Kwestia ustaleń co do geometrii dachu nad częścią budynku określoną jako "oficyna środkowa" budziła w toku postępowania zasadnicze zastrzeżenia odwołującego się Inwestora, które wyartykułowane zostały również w złożonym odwołaniu. Przyjęte ustalenia oznaczają bowiem, że zrealizowana przez niego bez zezwolenia nadbudowa tej części przedmiotowego budynku nie jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wskazuje, że odnośnie tego kluczowego aspektu przedmiotowej inwestycji zgromadzono w aktach sprawy bardzo szeroki materiał dowodowy, w tym obejmujący sporządzone na zlecenie Inwestora opinie ekspertów z zakresu architektury dr inż. arch. B. P., prof. dr hab. inż. A. B. oraz dr inż. arch. R. L., sporządzoną na zlecenie organu opinię rzeczoznawcy Stowarzyszenia Konserwatorów Zabytków w zakresie: ochrona i rewaloryzacja architektury i krajobrazu kulturowego dr hab. inż. arch. prof. PK Z. M., a także kolejne opinie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wydawane na wniosek inwestora oraz w ramach postanowień uzgadniających kolejne projekty decyzji w niniejszym postępowaniu, wreszcie opinię Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków z dnia 18 stycznia 2012 r . Analiza tych materiałów generalnie prowadzi do wniosku, że nie ma jednego właściwego z punktu widzenia architektonicznego oraz przepisów o ochronie zabytków rozwiązania, jeśli chodzi o wygląd ww. "oficyny środkowej". W opinii biegłego, zleconej przez organ I instancji (opinia datowana na czerwiec - lipiec 2016 r., karty 1649 - 1720, t. VII) wyrażono następujący wniosek końcowy: "Można przyjąć zarówno obniżenie części kalenicy w postaci tzw. "siodła" wg przedstawionego na wniosek Inwestora projektu korygującego autorstwa dr arch. R. L., uzgodnionego z WKZ w K. w trakcie trwania przedmiotowej sprawy (kalenica główna oficyny - rzędna 26,80, odcinek obniżony 26,54), jak również alternatywnie zachowanie istniejących wysokości kalenicy frontowej (24,70/24/97 m) jak i kalenicy oficyny (ok. 26,80 m)". Równocześnie w opinii zasugerowano pewne warunki architektoniczne, które winny być zastosowane w razie pozostawienia wysokości oficyny w aktualnie istniejącym kształcie.

Z kolei w wielokrotnie powoływanej w pismach Inwestora opinii Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków, będącej organem ekspercko - doradczym Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z dnia 18 stycznia 2012 r., wskazano, że "Obniżenie części oficyny bezpośrednio za budynkiem frontowym przy pozostawieniu wyższej części tylnej byłoby optymalne, gdyż nawiąże do pierwotnej formy tego obiektu, z charakterystycznym siodłem w tym właśnie miejscu. Za budynkiem frontowym można wytworzyć taras, można też pozostawić cofnięty łącznik dla powiązania obu wyższych części tego obiektu - nie będzie on wtedy odgrywał istotnej roli w krajobrazie". Wyrażane w ramach postępowania i poza nim opinie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków dotyczyły różnych wariantów przedmiotowej inwestycji i zawierały pozytywne stanowisko w stosunku do różnych rozwiązań proponowanych jeśli chodzi o przedmiotową nadbudowę.

W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, iż z ustaleń czynionych w kontekście przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, iż co do zasady dopuszczalne byłoby przyjęcie zarówno rozwiązania polegającego na obniżeniu części środkowej przedmiotowego budynku, jak i pozostawienia go w kształcie dotychczasowym przy wprowadzeniu pewnych architektonicznych modyfikacji. Należy jednak podkreślić, że regulacja procedury ustalania warunków zabudowy zakłada, że po sporządzeniu analizy architektoniczne -urbanistycznej obszaru stanowiącego sąsiedztwo terenu inwestycji, która ma na celu inwentaryzację stanu zagospodarowania tego obszaru i wskazanie uwarunkowań jakie rządzą ładem przestrzennym w danym rejonie, osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów i urbanistów sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy. To zatem ta osoba decyduje (mając na uwadze materiał dowodowy w sprawie, a szczególności sporządzoną analizę), jakie parametry przyszłej zabudowy będą właściwe z punktu widzenia ładu przestrzennego. Ustawodawca wybór w tej kwestii pozostawił właśnie osobie sporządzającej projekt decyzji. Wyspecjalizowane organy współdziałające z organem prowadzącym postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, takie jak Wojewódzki Konserwator Zabytków, wyrażają wprawdzie wiążącą opinię (uzgadniają) planowane zamierzenie inwestycyjne, ale dzieje się to w stosunku do przesyłanego im projektu decyzji o warunkach zabudowy. Uzgodnienie dotyczy zatem konkretnych warunków zabudowy ustalonych w projekcie decyzji i to właśnie te warunki wyznaczają granice działania organu współdziałającego. Organ ten nie może wykroczyć poza ramy przesłanego mu projektu proponując rozwiązania inne niż te, które się w nim znalazły. Może wyłącznie zaakceptować warunki ustalone w projekcie, bądź je odrzucić, zajmując stanowisko negatywne.

Odnosząc się do zarzutów odwołania złożonego przez Inwestora, stwierdzono, że niezależnie od faktu, że Wojewódzki Konserwator Zabytków mógł, na wniosek inwestora, pozytywnie opiniować różne koncepcje dotyczące rozwiązania geometrii dachu i wysokości "oficyny środkowej", to nie może to mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy przedmiotowej. Jedynym wiążącym stanowiskiem konserwatorskim w niniejszym postępowaniu jest bowiem to wyrażone w postanowieniu uzgadniającym z dnia 1 marca 2017 r. znak [...], co zostało zresztą dodatkowo potwierdzone przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w piśmie z dnia 13 marca 2018 r.

Jeśli z kolei chodzi o ww. opinie ekspertów, to po pierwsze stanowią one jedynie materiał pomocniczy i nie mają mocy wiążącej w przedmiotowej sprawie, po drugie natomiast żadna z nich nie formułuje twierdzeń na tyle jednoznacznych, aby którąkolwiek koncepcję rozwiązania przedmiotowej samowoli budowlanej odrzucić.

Mając na uwadze stanowisko Inwestora w przedmiotowej sprawie, jak i pewną lakoniczność przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy, a w szczególności projektu decyzji co do omawianej kwestii, Kolegium wezwało organ I instancji do przedstawienia popartego uzasadnieniem stanowiska, dlaczego w projekcie przyjęto wariant polegający na obniżeniu samowolnie zrealizowanej nadbudowy oficyny środkowej budynku przy ul. [...] i dopuszczeniu wykonania w tym miejscu tarasu i dlaczego odrzucono wariant polegający na pozostawieniu w tym miejscu łącznika o zrealizowanej wysokości, z ewentualnym wprowadzeniem rozwiązań architektonicznych, o których mowa w opinii Z. M. zleconej przez organ I instancji.

W odpowiedzi autorka projektu wyjaśniła, iż dokonując wyboru co do omawianej kwestii miała w szczególności na uwadze potrzebę zachowania tradycyjnie występującej w zabytkowym centrum K. tendencji, aby budynki oficyn były wyraźnie oddzielone od budynków frontowych. Obecnie przedmiotowy budynek reguły tej nie zachowuje, stanowiąc jednolitą bryłę o co do zasady równej wysokości. Stworzenie "siodła", czyli obniżenie wysokości przedmiotowego budynku za częścią frontową i pozostawienie części tylnej na obecnej wysokości umożliwi w ocenie organu I instancji najpełniejsze nawiązanie przedmiotowej zabudowy zarówno do tradycyjnych rozwiązań przestrzennych, jak i do zabudowy w obszarze analizowanym. Również w opinii Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków wyrażanej w sprawie niniejszej, wskazano, że rozwiązanie takie byłoby "optymalne". Zgodnie z wyrażonym przez autorkę projektu stanowiskiem podwyższenie oficyny środkowej zgodnie z wnioskiem doprowadziłoby do dekompozycji całej bryły budynku i zaburzenia ładu przestrzennego. Podkreślono, że jakkolwiek nadbudowana tylna oficyna budynku nie jest z dalszej perspektywy widoczna i nie wpływa negatywnie na ład przestrzenny w sąsiedztwie przedmiotowego budynku, o tyle część środkowa jest widoczna również w dalszej perspektywie, w szczególności z perspektywy Placu [...] Powyższe potwierdziły wizje lokalne, których wyniki potwierdza dołączona do analizy dokumentacja fotograficzna. Wskazano, że aktualnie istniejące rozwiązanie powoduje, że środkowa oficyna obecnie wizualnie konkuruje z budynkiem frontowym, co z punktu widzenia urbanistyki i ładu przestrzennego musi być ocenione negatywnie. Jak podkreślono wybór rozwiązania podyktowany był nie tylko względami konserwatorskimi, ale także przestrzennymi, dla których analizy właściwy jest organ prowadzący postępowanie, a w szczególności osoba sporządzająca analizę i projekt decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe wyjaśnienia i argumentację Kolegium uznało za przekonującą i wystarczającą. Przyjęte ustalenia wynikają z przeprowadzonej analizy. Podkreślenia przy tym wymaga, że w przypadku sporządzenia przez biegłego urbanistę analizy architektoniczno - urbanistycznej, która nie budzi wątpliwości z prawnego punktu widzenia, Kolegium nie ma podstaw, aby kwestionować jej merytoryczną treść. Ponieważ badana analiza będąca kluczowym dowodem w tej sprawie stanowi w ocenie Kolegium kompletny i wiarygodny materiał dowodowy i nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności należy uznać, że twierdzenia w niej zawarte zasługują na wiarę i mogą stanowić podstawę dla ustalania warunków zabudowy.

Nie jest zasadne twierdzenie jakoby przyjęte rozwiązanie zostało ustalone w sposób dowolny. Organ I instancji w sposób wyczerpujący wskazał, jakie wartości i okoliczności stoją na przeszkodzie uwzględnieniu wniosku inwestora o dopuszczenie podwyższenia środkowej części przedmiotowego budynku. Są to uwarunkowania przestrzenne i urbanistyczne, których uwzględnieniu przede wszystkim służy procedura ustalania warunków zabudowy. Należy przy tym podkreślić, że organ kompleksowo przeanalizował możliwość zaakceptowania przedmiotowej samowoli budowlanej w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozważania te w szczególności doprowadziły do wniosku, że pozostały zakres wykonanych prac jest z ty m i przepisami zgodny i można dla niego ustalić warunki zabudowy. Nie jest zatem tak, jak twierdzi inwestor, że organ w sposób arbitralny i nieuzasadniony pomija słuszne interesy Inwestora w przedmiotowej sprawie.

Z kolei okoliczność, że sporządzony projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków implikuje wniosek, że ustalone warunki zabudowy są zgodne z przepisami o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, gospodarki odpadami oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę w zależności od liczby pokoi hotelowych oraz osób zatrudnionych w usługach. Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznać należy za prawidłowe i wystarczające na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej -ul. [...] co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 20 kwietnia 2009 r. (karta 77, t. I).Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu odwołania Kolegium wskazuje, że okoliczność, iż tylna część terenu inwestycji (działka nr [...] posiada dojazd od strony ul. [...], nie ma wpływu na powyższą konstatację. Dostęp do drogi publicznej i obsługa komunikacyjna ustalana jest bowiem dla terenu inwestycji traktowanego jako całość. Skoro teren inwestycji (jako całość) przylega do ul. [...] i od tej strony odbywa się dojazd do przedmiotowego, objętego wnioskiem budynku, to stwierdzić należy, że przyjęte w opinii ZIKiT, a co za tym idzie również w decyzji, ustalenia co do omawianej kwestii, są słuszne i prawidłowe.

Za udowodnione także uznać należy, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zgodnie ze złożonym do wniosku inicjującego postępowanie oświadczeniem, zapotrzebowanie inwestycji na poszczególne media zaspokojone zostanie z rezerw posiadanych przez przedmiotowy budynek. Do wniosku załączono umowy z poszczególnymi dysponentami sieci potwierdzające zapewnienie dostaw mediów do przedmiotowego budynku. Powyższe nie budzi wątpliwości Kolegium.

Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. 20 kwietnia 2009 r. (karta 77, t. I). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...] zgodnie ze stanem istniejącym.

Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. l pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione.

Na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę złożył R. M. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego.

Skarżący wskazał na następujące okoliczności:

Po pierwsze, stwierdzono, że rozstrzygnięcia organów obu instancji w zakresie sposobu określenia geometrii dachu są wadliwe, bowiem są sprzeczne z wymaganiami architektury i urbanistyki, przy czym prowadzą do nieakceptowalnych z punktu widzenia ładu przestrzennego skutków. Obniżenie części oficyny za budynkiem frontowym poprzez wytworzenie w tym miejscu tarasu jest w ocenie Skarżącego rozwiązaniem obniżającym wartości estetyczne budynku oraz oddziałuje negatywnie na okoliczny układ urbanistyczny, wpisany do rejestru zabytków, wprowadza bowiem element dysharmonijny w widokach tej części miasta, stwarzając przykład bez precedensu w ściśle chronionym centrum K.. Jest to zatem elementarny błąd w sztuce architektury, sprzeczny z logiką, funkcją rozwiązań takich jak taras (widokową), oderwanym od charakteru przedmiotowego budynku.

Po drugie, odnosząc się do twierdzenia, że przyjęte rozwiązanie nawiązuje do tradycyjnie obowiązującej w zabytkowym centrum K. zasady, polegającej na wyraźnym oddzielaniu budynków oficyn od budynków frontowych, wskazano że jest to stanowisko błędne, bo oparte na błędnej ocenie tendencji w zakresie kształtowania połączenia dachów oficyn z dachami budynków frontowych. Jak wskazuje Skarżący, wbrew twierdzeniom analizy, połączenia te najczęściej przybierają formę płynnego połączenia połaci dachów wielospadowych o różnych kierunkach kalenic, a odcięcia takie, jak zaproponowane w analizie architektoniczne - urbanistycznej, nie występują w ogóle i nie przystają do cech zabudowy w sąsiedztwie terenu inwestycji. Na poparcie tego twierdzenia powołano opinię dr n. hum. mgr inż. arch. J. W. z dnia 25 kwietnia 2019 r., dołączoną do skargi. Opinia ta potwierdza, że jedynie w dwóch przypadkach w obszarze analizowanym oficyna jest wyraźnie oddzielona od budynku frontowego, z tym, że oddzielenie to i tak nie przybiera formy tarasu.

Niezależnie od powyższego Skarżący wskazał, że obecnie większość oficyn uległa przebudowom w wyniku których ich wysokość zbliżyła się do wysokości kamienic frontowych, a w czterech przypadkach nawet je przekroczyła. Dodatkowo połacie dachowe budynków frontowych i oficyn łączą się za pośrednictwem koszy tworząc charakterystyczne, miękkie przejścia, a połacie dachowe mają różne kąty nachylenia, wykonane są z materiałów o różnych kolorach i fakturach, co nadaje kwartałowi malowniczy charakter.

Podkreślono, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w opinii szeregu innych ekspertów przywoływanych w toku postępowania, w szczególności opinii dr inż. arch. B. P., prof. dr hab. inż. arch. A. B., dr hab. inż. arch. Z. M., a także dołączonych do skargi opiniach prof. dr hab. inż. arch. K. K. oraz dr hab. inż. arch. Prof. PK D. K. - K..

Z powyższego w ocenie Skarżącego wynika, że przeprowadzona w sprawie analiza architektoniczno - urbanistyczna opiera się na błędnych założeniach, a zatem nie stanowi wiarygodnego materiału dowodowego w sprawie.

Po trzecie wskazano na naruszenie prze kwestionowaną decyzję interesu strony w stopniu znacznie wykraczającym poza zakres wynikający z obowiązujących przepisów prawa. Wskazano, że skoro z materiałów sprawy wynika, iż możliwe i dopuszczalne z punktu widzenia architektoniczno -urbanistycznego były różne rozwiązania kwestii geometrii dachu przedmiotowej oficyny, to przyjęcie rozwiązania mniej korzystnego dla inwestora stanowi nieuzasadnione naruszenie jego indywidualnego interesu. W tym kontekście podniesiono również, że z treści art. 7a § l k.p.a. wynika, że pojawiające się na gruncie sprawy nierozstrzygalne wątpliwości należy interpretować na korzyść strony.

Po czwarte zakwestionowano pominięcie przez orzekające w sprawie organy faktu, iż [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków w toku postępowania zaakceptował rozwiązania projektowe zaproponowane w koncepcji sporządzonej na zlecenie Inwestora przez dr inż. arch. R. L.. Kwestii tej nie można pomijać tylko z tego powodu, że organ I instancji przesyłając temu organowi projekt decyzji do uzgodnienia wybrał rozwiązanie inne niż zaproponowane we wspomnianej koncepcji. Dodatkowo wskazano, że już od 2015 r. organ I instancji miał wiedzę o stanowisku Konserwatora, zgodnie z którym przyjęcie alternatywnej koncepcji kształtowania geometrii dachu przedmiotowej oficyny jest możliwe i dopuszczalne. Jednak pomimo tego faktu i pomimo związania organów stanowiskiem konserwatorskim, organ konsekwentnie przyjmował koncepcję odmienną, ostatecznie przyjętą w kwestionowanej decyzji.

Po piąte Skarżący zarzucił, że organy orzekające w sprawie ignorują zawarte w materiale dowodowym opinie niekwestionowanych autorytetów z dziedziny architektury i urbanistyki, z których wynika wprost, że rozwiązanie geometrii dachu przedmiotowej oficyny może nastąpić w oparciu o koncepcję przedstawianą przez Inwestora. W szczególności wniosek taki wynika z opinii dr hab. inż. arch. Z. M., który został powołany przez organ I instancji w charakterze biegłego. Mimo to organ ignoruje wyniki przeprowadzonego z własnej inicjatywy dowodu i forsuje koncepcję niekorzystną dla Inwestora.

Po szóste Skarżący podniósł, że kwestionowana decyzja datowana jest na dzień 20 kwietnia 2018 r., co wskazuje na jej wydanie prawie rok przed jej doręczeniem stronie, przy czym rzeczywiście od prawie roku Kolegium nie podejmowało żadnych działań w sprawie. Jednocześnie podniesiono, że od dnia 20 kwietnia 2018 r,. Skarżący przedkładał do organu odwoławczego szereg pism zawierających dalsze twierdzenia i wnioski oraz argumenty i dowody na ich poparcie. Organ do tych dokumentów i pism się nie odniósł, co daje podstawy aby stwierdzić, iż się z nimi nie zapoznał. Powyższe dodatkowo potwierdza, że interes Skarżącego w przedmiotowej sprawie został naruszony, także z uwagi na sposób prowadzenia postępowania przez organy obu instancji.

Po siódme zarzucono naruszenie przez organ I instancji przepisu art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia dlaczego pominięto szereg opinii ekspertów wskazujących na możliwość ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora i nie wskazał przyczyn braku uwzględnienia interesu inwestora przy określaniu parametrów objętej wnioskiem inwestycji. Nie odniósł się także do zarzutów w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.

Nadto w odpowiedzi na wezwanie Sądu z dnia 1 czerwca 2020 roku skarżący przedłożył kopię postanowienia nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 14 maja 2020 roku, znak [...] zobowiązującego Inwestora do przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku kamienicy przy ul. [...] w K., a także opracowania techniczne określające zakres wykonanych robót budowlanych, w stosunku do których jest prowadzone postępowanie legalizacyjne, w tym:

- inwentaryzację architektoniczną budynku przy ul. [...] obejmującą stan budynku po wykonanej nadbudowie, autorzy opracowania: mgr inż. arch., J. W., mgr inż. arch. W. W., mgr inż. arch. M. S., mgr inż. arch. M. P., mgr inż. arch. W. S.,

- ekspertyzę techniczną dotyczącą wykonanych robót budowlanych remontu i przebudowy budynku frontowego i oficyny środkowej przy ul. [...] w K. w zakresie ich prawidłowości wykonania i zgodności z przepisami techniczno budowlanymi oraz zasadami sztuki budowlanej, autor opracowania - mgr inż. W. T., data sporządzenia: 14.06.2008 r.,

- dokumentację techniczną dla przedsięwzięcia polegającego na przebudowie, nadbudowie i remoncie istniejącego budynku mieszkalno - usługowego na budynek apartamentowo - hotelowy, opracowaną przez biuro projektowe [...] sp. z o.o.,

- opracowania graficzne (wykonane w technice 3D), obrazujące kształt budynku przed przebudową, aktualny stan budynku, wizualizację kształtu budynku po jego rozbudowie zgodnie z decyzją WZ oraz zgodnie z opinią Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków z dnia 18.01.2012 r.

Odnosząc się do kwestii prowadzonego w przedmiotowej sprawie postępowania legalizacyjnego przed organami nadzoru budowlanego skarżący podkreślił, że postępowanie to toczy się już od 2008 roku, jednak na skutek wadliwych działań Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., Inwestor nie został wcześniej wezwany do przedłożenia dokumentów o których mowa a art. 48 ust. 3 ustawy Prawo budowlane. W ocenie skarżącego okoliczność ta nie zmienia jednak faktu, że objęta skargą decyzja o warunkach zabudowy pozostaje w ścisłym związku z prowadzonym postępowaniem legalizacyjnym, a wyłącznym celem jej wydania jest wykazanie zgodności zrealizowanych robót z wymaganiami wynikającymi z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosownie do dyspozycji art. 48 ust. 2 i 3 ustawy Prawo budowlane. Skarżący podkreślił, że zaskarżona decyzja nie uwzględnia wytycznych konserwatorskich zawartych w opinii Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków przy [...] Wojewódzkim Konserwatorze Zabytków wyrażonej na 10 posiedzeniu Rady w dniu 18 stycznia 2012 roku oraz opinii [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 30 grudnia 2014 roku. W kwestionowanej decyzji przewidziano bowiem rozwiązanie polegające na znaczącym obniżeniu części oficyny budynku bezpośrednio za budynkiem frontowym i wprowadzenie w tym miejscu płaskiego tarasu wyraźnie oddzielającego budynek frontowy od oficyny tylnej, co będzie prowadzić do ukształtowania formy obiektu w sposób obniżający jego wartości estetyczne oraz negatywnie oddziałujący na kontekst wartościowego układu architektoniczne - urbanistycznego, wpisanego do rejestru zabytków. Takie rozwiązanie spowoduje nagłe "przerwanie" linii wieńczącej bryłę budynku i wprowadzi wyraźny element dysharmonijny w widokach krajobrazu tej części miasta, stwarzając bezprecedensowy negatywny przykład naruszenia ładu przestrzennego w ściśle chronionym centrum K.. Przerwanie formy bryły nadbudowy obiektu w jego części "dachowej" w postaci drastycznego, bezstylowego wycięcia, tworzącego taras wewnętrzny (pozbawiony logiki w zakresie głównej funkcji widokowej tego typu elementów architektury) w ocenie skarżącego należy więc uznać za elementarny błąd w sztuce kreowania architektury w miejscu o tak wysokich, zabytkowych walorach architektoniczne - urbanistycznych. W tych okolicznościach za zupełnie niezrozumiałe i ewidentnie wadliwe należy uznać przyjęcie w zaskarżonej decyzji ustaleń sprzecznych ze stanowiskiem wyrażanym w tej kwestii przez organy ochrony konserwatorskiej, których stanowisko powinno mieć w tym przypadku znaczenie decydujące z uwagi na szczególne usytuowanie objętego postępowaniem obiektu oraz jego walory historyczne i architektoniczne. Zwrócił na to uwagę dr. hab. P. D. w opinii prawnej z dnia 30 marca 2018 roku (sporządzonej na zlecenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego), gdzie wskazał, że w sprawach dotyczących obiektów i obszarów objętych ochrona konserwatorską, organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest związany stanowiskiem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, wspartym ekspercką opinią Wojewódzkiej Rady Ochrony Zabytków. Z przedmiotowej opinii wynika jednoznacznie, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie ma podstaw do ignorowania stanowiska organów ochrony zabytków.

W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sprawę rozpoznano i wyrok wydano na posiedzeniu niejawnym, w trybie określonym w art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875). Zgodnie z nim, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Na podstawie powołanego przepisu Przewodniczący Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarządzeniem skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, wyznaczając termin posiedzenia na dzień 15 września 2020 r. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 27, dalej jako: p.p.s.a.) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wniesienie skargi skutkuje uchyleniem zarówno zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu I instancji.

Jak wynika z akt administracyjnych, w tym już z pierwszej sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dotyczy robót budowlanych, które zostały już zrealizowane. Choć organy tę kwestię zdarzają się miejscami zauważać, wskazując że wniosek w zasadzie zmierza do zalegalizowania wykonanych robót budowlanych, to z akt nie wynika aby przedmiotowe postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, formalnie stanowiło etap postępowania legalizacyjnego. W aktach administracyjnych brak bowiem w szczególności postanowienia wydanego na podstawie art. 48 ust. 2 ustawy prawo budowlane (w ówcześnie obowiązującej wersji), a ponadto sam wniosek obejmuje większy zakres, niż zakres robót faktycznie wykonanych bez stosownych pozwoleń. Pełnomocnik skarżącego dopiero w odpowiedzi na wezwanie Sądu z dnia 1 czerwca 2020 roku, przedłożył kopię postanowienia nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 14 maja 2020 roku, znak [...], zobowiązującego Inwestora do przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku kamienicy przy ul. [...] w K. wydane w trybie art. 48 ust. 2 ustawy prawo budowlane. Co jednak istotne postanowienie to nosi datę 14 maja 2020 roku, czyli zostało wydane już po zakończeniu postępowania administracyjnego i dotyczy wyłącznie działki nr [...]. Wniosek o wydanie warunków zabudowy obejmuje natomiast także działkę nr [...], co do której zarówno z akt administracyjnych, jak i z pisma pełnomocnika skarżącego nie wynika, aby na tej działce zrealizowano jakieś roboty budowlane.

Tymczasem w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej jest możliwe wówczas, gdy decyzja ta jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej, wynikającej z przepisu art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego, w ramach postępowania legalizacyjnego. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma bowiem charakter promesy, a więc rozstrzygnięcia dającego możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Decyzja ta określa parametry przyszłej inwestycji, w takim zakresie w jakim przewiduje to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co do zasady nie jest zatem możliwe żądanie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w odniesieniu do inwestycji już zrealizowanej. Możliwość ubiegania się przez inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu wybudowanego lub będącego w budowie pozostaje w ścisłym związku z postępowaniem legalizacyjnym, w ramach którego wydawane jest postanowienie w tym przedmiocie. Nie jest natomiast dopuszczalne, aby inwestor inicjował postępowanie co do ustalenia warunków zabudowy niezależnie od działań organów nadzoru budowlanego podejmowanych co do robót budowlanych rozpoczętych bądź prowadzonych bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Również w świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r., P 37/06, nie powinno budzić wątpliwości, że generalnie nie można ustalić decyzją warunków zabudowy dla inwestycji zrealizowanej częściowo lub całkowicie, w tzw. zwykłym trybie. Rozróżnienia bowiem wymaga zwykły tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu mającego powstać legalnie lub dla już istniejącego, którego użytkowanie ma ulec zmianie (art. 59 u.p.z.p.) od trybu legalizacyjnego wszczynanego przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektu realizowanego w warunkach samowoli budowlanej (art. 48 Prawa budowlanego).

Uwzględniając powyższe poglądy i stan faktyczny niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie organ co do zasady winien był odmówić ustalenia warunków zabudowy. Niemniej jednak należy mieć na uwadze, że takie wytyczne sądu dla organu w ponownie prowadzonym postępowaniu, byłyby niezgodne z art. 134 § 2 p.p.s.a., który zakazuje wydania przez sąd orzeczenia na niekorzyść skarżącego.

Uwzględniając zatem treść w/w przepisu oraz fakt, że aktualnie występuje w obrocie prawnym postanowienie wydane przez organ nadzoru budowlanego w trybie art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego (w wersji ówcześnie obowiązującej), w ponownym postępowaniu organ przeprowadzi postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jako postępowanie stanowiące etap postępowania legalizacyjnego w związku z w/w postanowieniem nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 14 maja 2020 roku, znak [...], wydanym w trybie art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego.

Postępowanie to i decyzja organu, może zatem dotyczyć wyłącznie robót budowlanych, których dotyczy w/w postanowienie. Natomiast po zalegalizowaniu zrealizowanych robót budowlanych, inwestor będzie mógł wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla robót budowlanych, czy zmiany przeznaczenia obiektu budowlanego, które planuje dopiero w przyszłości. Brak bowiem podstaw prawnych, aby w ramach jednego postępowania łączyć dwa tryby postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy tj. tryb zwykły dla obiektu, który dopiero ma powstać, z trybem legalizacyjnym wszczynanym przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektu zrealizowanego w warunkach samowoli budowlanej.

Kończąc należy też wskazać, że w aktach sprawy znajduje się szereg profesjonalnych opinii i ekspertyz, z których wynika, że wysokość budynku w zakresie oficyny i sposób ukształtowania kalenicy i dachu, tak jak zrealizował inwestor, nie zakłóca ładu przestrzennego, a wręcz się z nim komponuje. W tym stanie rzeczy, skoro organ nie ustalił w tym zakresie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora tj. tak jak roboty budowlane w tym zakresie zrealizowano, winien był to wyjątkowo rzeczowo i przekonująco uzasadnić. Tymczasem uzasadnienie przedstawione w tej części przez organy, a także sama analiza urbanistyczna, w świetle zalegających w aktach opinii i ekspertyz nie są przekonujące. Dlatego jeśli w ponownym postępowaniu organ uzna, że obniżenie części oficyny za budynkiem frontowym poprzez wytworzenie w tym miejscu tarasu, a co za tym idzie inne określenie geometrii dachu niż faktycznie zrealizowane, jest z punktu widzenia ładu przestrzennego konieczne, to poglądy w tym względzie przedstawione zarówno w decyzji jak i analizie urbanistycznej, powinny być zdecydowanie bardziej wyczerpujące i przekonujące.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c". oraz 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 w/w ustawy, zasadzając na rzecz skarżącego 500 zł. tytułem uiszczonego wpisu od skargi, 480 zł. tytułem zastępstwa procesowego i 17 zł. tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.