Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2771/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 214a
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Bożena Marciniak, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 marca 2023 r. sprawy ze skargi J. L. i W. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2022 r., nr [...] w przedmiocie gruntu nieruchomości warszawskiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. uchyla decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 2022 r., nr [...] w części, w której odmówiono uwzględnienia wniosku E. S. z 3 lutego 1949 r. w odniesieniu do lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...], posadowionego na działce nr [...] wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w odniesieniu do części działki nr [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości ozn. hip. [...]; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz J. L. i W. L. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu odwołania J. L. i W. L., decyzją z 21 września 2022 r. nr KOC/5321/Go/22 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 3 sierpnia 2022 r. nr 382/SD/2022 o odmowie J. L. W. L. uwzględnienia wniosku z 3 lutego 1949 r. wniesionego przez E. S. o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], nr hip. [...] oraz o umorzeniu jako bezprzedmiotowego postępowania z wniosku Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego w W. o przyznanie prawa własności czasowej do ww. nieruchomości [...], stanowiącej obecnie działki z obrębu [...] nr [...] (cz.), nr [...] i nr [...] (cz.)

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w W. przy ul. [...], nr hip. [...] objęta została działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279) - dalej zwanego "dekretem".

Aktualnie dawna nieruchomość obejmuje działki z obrębu [...] o nr: [...] (o pow. 1 m2 - pod ul. [...]), [...] (o pow. 252 m2 - zabudowana budynkiem mieszkalnym [...]), [...] cz. (o pow. 251 m2 - niezabudowane podwórko).

Zgodnie z zaświadczeniem Sądu Grodzkiego w W. z 5 lutego 1949 r. nr dz. [...] nieruchomość [...] nr hip. [...] położona przy ul. [...] o pow. 503,90 m2 stanowiła własność E. S.

Okręgowy Urząd Likwidacyjny pismem z 29 września 1948 r. złożył w imieniu E. S. wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do ww. nieruchomości.

8 lutego 1949 r. E. S. złożył wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu ww. nieruchomości w trybie art. 7 dekretu. Objecie gruntu w posiadanie przez gminę nastąpiło 16 sierpnia 1948 r. Zatem termin na złożenie wniosku upływał 16 lutego 1949 r., z czego wynika, że wniosek został złożony w terminie.

Wniosek z 8 lutego 1949 r. złożony osobiście przez E. S. został rozpoznany decyzją Naczelnika Dzielnicy W.- [...] nr [...] z 13 maja 1974 r., który odmówił przyznania prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.

Spadek po zmarłym [...] lipca 1975 r. E. S. nabyła w całości córka H. L. z domu S. (postanowienie Sądu Rejonowego dla W. [...] sygn. akt [...] z 26 lipca 2012 r.). Spadek po zmarłej [...] października 2003 r. H. L. na podstawie ustawy nabyli synowie W. L. i J. L. w równych udziałach po 1/2 części (postanowienie Sądu Rejonowego w B. sygn.. akt [...] z 13 sierpnia 2012 r.).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 6 grudnia 2013 r. nr KOC/7228/Go/12 stwierdziło, że decyzja Naczelnika Dzielnicy W.- [...] z 13 maja 1974 r. została wydana z naruszeniem prawa w zakresie gruntu dawnej nieruchomości [...] przy ul. [...], ozn. nr hip. [...] oddanego w użytkowanie wieczyste w udziałach związanych z prawem własności lokali nr: [...], [...], [...], [...] w budynku przy ul. [...], jednocześnie odmawiająca stwierdzenia nieważności zaskarżonego orzeczenia w ww. zakresie, z uwagi na wystąpienie nieodwracalnych skutków prawnych, w pozostałym zaś zakresie Kolegium stwierdziło nieważność decyzji Naczelnika Dzielnicy W.- [...] z 13 maja 1974 r.

Decyzją z 17 kwietnia 2014 r. nr KOC/7881/Go/13 Kolegium utrzymało w mocy swoją decyzję z 6 grudnia 2013 r. nr KOC/7228/Go/12.

Prezydent m.st. Warszawy decyzją nr 382/SD/2022 z 3 sierpnia 2022 r. orzekł o odmowie J. L. i W. L. uwzględnienia wniosku z 3 lutego 1949 r. wniesionego przez E. S. o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], nr hip. [...] oraz o umorzeniu jako bezprzedmiotowego postępowania z wniosku Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego w W. o przyznanie prawa własności czasowej do ww. nieruchomości [...], stanowiącej obecnie działki z obrębu [...] nr [...] (cz.), nr [...] i nr [...] (cz.).

Jak wskazał organ I instancji część budynku przy ul. [...], jak też część udziałów w działce nr [...], stanowią własność osób trzecich, tj. właścicieli lokali nr: [...], [...], [...], [...].

Wobec powyższego w sprawie spełniona została przesłanka art. 214a ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 214a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniająca odmowę uwzględnienia wniosku dekretowego.

6 września 2022 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wpłynęło odwołanie J. L. i W. L. Zdaniem skarżących art 214a ust. 2 ugn jest niejasny. Zatem wniosek dekretowy powinien być uwzględniony odnośnie niewynajętego lokalu nr [...], a także odnośnie części działki nr [...], która stanowi wyłączną własność m. [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 21 września 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 3 sierpnia 2022 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że stosownie do art. 7 ust. 1 dekretu dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie - użytkownicy gruntu mogli w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

Aktualnie rozpoznanie sprawy prowadzonej z wniosku dekretowego odbywa się w oparciu o art. 7 dekretu, z uwzględnieniem art. 214a ust. 1 pkt 1-12 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990) – dalej zwanej "ugn". Zgodnie z art. 214a ust. 1 pkt 9 ugn odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz osoby uprawnionej, o której mowa w art. 7 ust. 1 dekretu, niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu, ze względu na ustanowienie lub przeniesienie na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego - bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią.

Z powyższego wynika, że wniosek E. S. z 8 lutego 1949 r. nie mógł zostać uwzględniony odnośnie sprzedanych lokali nr: [...], [...], [...], [...] w budynku przy ul. [...], a także odnośnie udziału właścicieli ww. lokali w prawie własności działki nr [...], na której budynek jest usytuowany.

W aktualnym stanie prawnym decyzja w przedmiocie rozpatrzenia wniosku dekretowego musi uwzględniać również zmiany prawne wprowadzone ustawą z dnia 17 września 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, ustawy o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1709).

Ustawą tą dodano do art. 214a ugn ustęp 2, zgodnie z którym ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy wyłączenia, o których mowa w ust. 1, dotyczą części gruntu, budynku albo ich części składowych.

Jak wskazano powyżej na części budynku przy ul. [...] ustanowiono prawa rzeczowe na rzecz osób trzecich, poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali nr: [...], [...], [...], [...]. Tym samym wniosek złożony 8 lutego 1949 r. musi zostać rozpoznany odmownie. Wniosek ten dotyczył gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej, dla którego prowadzono księgę nr hip. [...]. Stąd poprawne zastosowanie art. 214a ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 214a ust. 2 ugn musi polegać na odmowie jego uwzględnienia w całości. Art. 214a ust. 2 posługuje się terminem "grunt", tj. teren dawnej nieruchomości [...], nie zaś terminami działka ewidencyjna, działka gruntu bądź nieruchomość gruntowa, właściwymi dla współczesnego opisu działek gruntu, wchodzącego w skład dawnej nieruchomości [...].

Zatem spełnienie jednej z przesłanek art. 214a ust. 1 w stosunku do fragmentu gruntu dawnej nieruchomości bądź też w stosunku do części budynku znajdującego się na dawnej nieruchomości [...] musi skutkować odmową uwzględnienia wniosku o przyznanie prawa użytkowania wieczystego (bądź własności) gruntu.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 dekretu wniosek dekretowy mógł złożyć jedynie dotychczasowy właściciel gruntu bądź prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące.

Okręgowy Urząd Likwidacyjny, jako organ administracji publicznej nie mógł reprezentować dawnego właściciela. Zatem wniosek przez niego złożony nie może być uznany za skuteczny. Tym samym postępowanie prowadzone z tego wniosku należało umorzyć.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 21 września 2022 r. J. L. i W. L. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący zarzucili SKO w Warszawie naruszenie: I. art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 2 kpa, polegające na tym, że SKO w Warszawie utrzymało w mocy odmowną decyzję dekretową zamiast uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, w sytuacji gdy odmowna decyzja dekretowa nie odpowiadała prawu z przyczyn opisanych dalej; II. art. 7 ust. 1 i 2 dekretu w zw. z art. 214a ust. 1 i 2 ugn poprzez odmowę uwzględnienia wniosku skarżących w odniesieniu do: 1) lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...], który to lokal pozostaje w majątku m.st. Warszawy i - jak wynika z odmownej decyzji dekretowej - nie jest przedmiotem najmu, ani nie jest zajmowany przez lokatorów, co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych, uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku w tym zakresie, 2) części działki nr [...] z obrębu [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej, która to działka pozostaje w majątku m.st. Warszawy i nie jest oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich, w szczególności właścicieli mieszkań w budynku przy ul. [...], co oznacza, że nie było przesłanek negatywnych uzasadniających odmowę uwzględnienia wniosku w tym zakresie; III. art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 kpa poprzez brak należytego wyjaśnienia sprawy oraz ustosunkowania się do zarzutów podnoszonych przez skarżących w odwołaniu od odmownej decyzji dekretowej. Wobec powyższych zarzutów skarżący wnieśli o: I. uchylenie zaskarżonej decyzji w części, w której zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy odmowną decyzję dekretową w zakresie dotyczącym składników majątku, o których mowa w opisanej powyżej w pkt II ppkt 1) i 2) części skargi, a ponadto o uchylenie, w opisanym tu zakresie, także pierwszoinstancyjnej odmownej decyzji dekretowej; II. przyznanie skarżącemu od SKO w Warszawie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych; III. rozpoznanie niniejszej sprawy na rozprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie miała wykładnia art. 214a ust. 1 pkt 2, 6 i 9 oraz ust. 2 ugn.

Trzeba wskazać, że decyzja organu I instancji odmawia uwzględnienia wniosku dekretowego w oparciu o art. 214a ust. 1 pkt 6 ugn. Przyczyną odmowy było zajmowanie lokalu przez lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Decyzja organu I instancji dodatkowo odmawia przyznania prawa użytkowania wieczystego m.in. w oparciu o art. 214a ust. 1 pkt 2 ugn, w zakresie dotyczącym działki nr [...], zabudowanej budynkiem przy ul. [...], ze względu na sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich – właścicieli lokali mieszkalnych nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...], którym przysługują stosowne udziały w nieruchomości wspólnej. Odmowa przyznania prawa użytkowania wieczystego w zakresie dotyczącym działki nr [...], zabudowanej budynkiem przy ul. [...], ze względu na sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich – właścicieli lokali mieszkalnych nr: [...],[...],[...],[...], którym przysługują stosowne udziały w nieruchomości wspólnej podyktowana była istnieniem w obrocie prawnym odmownej decyzji Naczelnika Dzielnicy W.- [...] z 13 maja 1975 r.

Z treści decyzji pierwszoinstancyjnej wynika, że odmowa uwzględnienia wniosku dekretowego w oparciu o art. 214a ust. 1 pkt 2 ugn obejmuje także niezabudowaną działkę nr [...], w części w jakiej stanowi ona własność Miasta st. Warszawy. To zaś wynika z brzmienia art. 214a ust. 2 ugn, który przewiduje, że przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy wyłączenia, o których mowa w ust. 1, dotyczą części gruntu, budynku albo ich części składowych. Organ I instancji stoi bowiem na stanowisku, że art. 214a ust. 2 ugn należy odnosić do całej dawnej nieruchomości gruntowej, a nie do poszczególnych obecnych działek ewidencyjnych.

Z kolei decyzja organu odwoławczego utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji z powołaniem się na art. 214a ust. 1 pkt 9 ugn. Kolegium uważa, że wniosek dekretowy nie mógł być na tej podstawie prawnej uwzględniony odnośnie sprzedanych lokali nr: [...],[...],[...],[...] w budynku przy ul. [...] oraz udziałów właścicieli tych lokali w prawie własności działki nr [...]

Z treści decyzji organu II instancji wynika, że odmowa uwzględnienia wniosku dekretowego w oparciu o art. 214a ust. 1 pkt 9 ugn dotyczy całości żądania wniosku, w tym niezabudowanej działki nr [...], w części w jakiej stanowi ona własność Miasta st. Warszawy. To zaś według Kolegium wynika z brzmienia art. 214a ust. 2 ugn, który przewiduje, że przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy wyłączenia, o których mowa w ust. 1, dotyczą części gruntu, budynku albo ich części składowych. Organ odwoławczy stoi bowiem na stanowisku, że art. 214a ust. 2 ugn należy odnosić do gruntu, tj. terenu dawnej nieruchomości warszawskiej, nie zaś do działki ewidencyjnej, działki gruntu bądź nieruchomości gruntowej, tj. terminów właściwych dla współczesnego opisu działek.

Odnosząc się do opisanych wyżej zagadnień Sąd zauważa, że art. 214a ugn został dodany na mocy art. 1 pkt 3 w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271).

Z uzasadnienia projektu ustawy zmieniającej (druk sejmowy nr VII.3195) wynika, że dodanie projektowanego art. 214a w ugn w proponowanym brzmieniu umożliwi wydawanie decyzji o odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu, w oparciu o jedną konkretną podstawę prawną w przypadku m.in. zbycia gruntu na rzecz osób trzecich.

Z kolei art. 214a ponownie zredagowano dodając ust. 1, a w tym ustępie pkt 1-12 oraz dodano ust. 2 - na mocy art. 3 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 17 września 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, ustawy o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1709).

Z uzasadnienia projektu ustawy zmieniającej (druk sejmowy nr IX.420) wynika, że w przedmiotowym projekcie zaproponowano również dodanie do art. 214a ugn pkt 10, na podstawie którego możliwa będzie odmowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby uprawnionej, w przypadku ustanowienia lub przeniesienia na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego - bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią. Autor projektu wskazał, że projektowana regulacja ma na celu ochronę osób trzecich, które uzyskały na nieruchomości warszawskiej odpowiednio prawa rzeczowe oraz uprawnienia wynikające z oddania do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wedle projektodawcy u podstaw opracowania powyższych regulacji legła konieczność zapewnienia ochrony praw osób, które nabyły odpłatnie prawo rzeczowe na nieruchomości warszawskiej, często przedstawiających znaczną wartość rynkową. Z drugiej natomiast strony, w trakcie działalności Komisji ujawniono liczne przypadki naruszenia praw najemców lokali przez beneficjentów decyzji, na mocy których ustanowiono użytkowanie wieczyste. Zastosowane rozwiązanie zapewnia, więc w tej sytuacji ochronę praw osób które nabyły na nieruchomości odpłatnie prawo rzeczowe lub prawo do odpłatnego korzystania z nieruchomości warszawskiej, których sytuacja prawna uległaby pogorszeniu wskutek ustanowienia na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego.

Ponadto, projektowana zmiana przewiduje dodanie w art. 214a ust. 2, regulacji rozszerzającej przesłanki odmowy, o których mowa w ust. 1 w nowym brzmieniu na części gruntu, budynku albo ich części składowych.

Zdaniem Sądu art. 214a ust. 1 pkt 2 dotyczy tych przypadków, gdy podmiot publicznoprawny (Miasto st. Warszawa, Skarb Państwa), jako właściciel nieruchomości, dokonał na rzecz osób trzecich sprzedaży prawa własności gruntu lub oddał grunt osobom trzecim w użytkowanie wieczyste. Przepis ten nie obejmuje przypadków przeniesienia prawa własności lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3b ugn) na rzecz osób trzecich.

Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2016 r. sygn. akt Kp 3/15 podzielił ocenę Prezydenta m.st. Warszawy, że art. 214a pkt 2 ugn stanowi wyraz poszanowania zasady pewności obrotu prawnego oraz stabilizacji sytuacji prawnej osób fizycznych i prawnych, którym służy obecnie prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, będących przedmiotem wniosku podlegającego rozpoznaniu w trybie art. 7 dekretu. Należy bowiem dążyć do zadośćuczynienia słusznym roszczeniom byłych właścicieli nieruchomości warszawskich, jednakże nie za cenę wyrządzenia nowych krzywd obecnym właścicielom i użytkownikom wieczystym przedmiotowych nieruchomości, w tym właścicielom lokali mieszkalnych, z którymi są związane udziały w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo własności budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek został wybudowany. Trybunał stwierdził, że oceniany przepis w istocie nie zmienia obowiązującego stanu prawnego, a skutkiem jego wejścia w życie będzie usunięcie wątpliwości, które - wobec rozproszenia materiału normatywnego - pojawiają się w praktyce. W konsekwencji doprowadzi do pełnego jej ujednolicenia.

Z kolei – w ocenie Sądu – art. 214a ust. 1 pkt 9 ugn dotyczy sytuacji niewymienionych w art. 214a ust. 1 pkt 2 ugn, tj. innych przypadków obrotu nieruchomością (art. 13 ugn) na rzecz osób trzecich, np. poprzez zamianę, darowiznę, najem, dzierżawę, obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przy czym obrót ten, w zakresie niedotyczącym ustanawiania praw rzeczowych, musi być odpłatny. Poza tym przepis ten obejmuje również sytuację przeniesienia praw rzeczowych na rzecz osób trzecich. Przepis ten w zakresie praw rzeczowych obejmuje przypadki ustanowienia lub przeniesienia takich praw na gruncie, budynku lub ich części. W zakresie oddania nieruchomości do odpłatnego korzystania przepis ten dotyczy także części nieruchomości.

Istotne znaczenie dla niniejszej sprawy miało również to, co jest przedmiotem regulacji z art. 214a ugn.

Z przepisu tego wynika, że posługuje się on naprzemiennie pojęciami "grunt" (art. 214a ust. 1 i 2) oraz "nieruchomość" (art. 214a ust. 1 pkt: 5,7,9,12).

Znamienne jest to, że w art. 214a ust. 1 pkt 9 ugn ustawodawca posłużył się obydwoma tymi pojęciami.

Zatem należało uznać, że ustawodawca w art. 214a ugn nie odwołał się do historycznego pojęcia "gruntu" jakim operuje dekret, ale do aktualnego pojęcia nieruchomości gruntowej określonego w art. 4 pkt 1 ugn, tj. gruntu wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W przypadku, gdy dla danej nieruchomości gruntowej urządzona jest księga wieczysta pojęcie nieruchomości należy, zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2022 r. poz. 1728) – dalej zwanej "ukwh", utożsamiać z rozumieniem tego pojęcia w znaczeniu wieczystoksięgowym według zasady: jedna nieruchomość jedna księga wieczysta, niezależnie od tego, czy nieruchomość gruntowa jest jedną działką gruntu (działką ewidencyjną), czy składa się z kilku działek gruntu.

W tej sytuacji ustawodawca nie utożsamia pojęcia "gruntu" z pojęciem "działki gruntu", tj. niepodzielonej, ciągłej części powierzchni ziemskiej stanowiącej część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ugn).

Normodawca nie odwołał się w art. 214a do pojęcia działki ewidencyjnej określonego w § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2021 r. poz. 1390 ze zm.). Ugn nie operuje tym pojęciem.

Zdaniem Sądu w art. 214a ust. 1 ugn stypizowano w formie katalogu zamkniętego (pkt 1-12) dodatkowe (pozadekretowe) przesłanki odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego, uwzględniając wypowiedzi orzecznictwa sądowego pojawiające się na przestrzeni lat w praktyce stosowania art. 7 ust. 1 dekretu. Idea wprowadzenia tego przepisu miała ułatwić pracę organu administracji publicznej orzekającego w sprawach dekretowych, usunąć pewne wątpliwości związane w rozpatrywaniem tego typu spraw. Regulacja ta ma też walor informacyjny, ponieważ pozwala zorientować się obywatelom w jakich konkretnych przypadkach wniosek dekretowy nie zostanie uwzględniony. Przepis ten w zakresie niektórych podstaw odmowy ma także zapobiegać sytuacjom wymienionym w art. 156 § 1 pkt 5 kpa, aby decyzja uwzględniająca wniosek dekretowy nie była trwale niewykonalna.

Z uzasadnień projektów ustaw zmieniających oraz wypowiedzi trybunalskiej wynika, że przepis ten ma zapobiegać kolizji praw osób uprawnionych dochodzących roszczeń dekretowych m.in. z mającymi charakter odpłatny prawami do korzystania z rzeczy (rzeczowymi, obligacyjnymi) osób trzecich, które już istnieją na nieruchomości. Stosowanie tej regulacji ma chronić tego typu prawa już ustanowione na nieruchomości, zapobiegać powstawaniu krzywd w przyszłości.

W ocenie Sądu samo zatem ustanowienie na części nieruchomości (gruntu, budynku) określonych praw do korzystania z fragmentu tego typu rzeczy nie kwalifikuje tej sytuacji jako podstawy odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego w sytuacji, gdy żądanie wniosku dotyczy części nieruchomości (gruntu, budynku) nieobciążonej żadnymi prawami osób trzecich.

Taką interpretację art. 214a ugn wzmacnia treść działającego na przyszłość art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2022 r. poz. 1495). Przepis ten nie uległ zmianie, mimo nowelizacji art. 214a ugn. Art. 23 nadal dopuszcza możliwość uwzględnienia wniosku dekretowego po 1 stycznia 2019 r. w przypadku gdy dotyczy on gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Wówczas to przenosi się prawo własności gruntu.

Zatem ustawodawca nie wyklucza przeniesienia własności nieruchomości lub jej części w trybie art. 7 dekretu nawet, gdy żądanie wniosku dekretowego dotyczy nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe, a więc także budynkiem wielorodzinnym, w którym zostały już wyodrębnione lokale mieszkalne.

Sąd zwraca uwagę, że dawna nieruchomość hipoteczna nr [...] składa się obecnie m.in. z dwóch nieruchomości gruntowych w znaczeniu wieczystoksięgowym – zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki nr [...] (KW nr [...]) oraz niezabudowanej działki nr [...] (Kw nr [...]).

Poza sporem jest to, że działka nr [...], w części wchodzącej w granice dawnej nieruchomości warszawskiej, jest własnością Miasta st. Warszawy i nie jest obciążona ani w całości, ani w części żadnymi prawami osób trzecich.

Wobec tego zgodzić należało się ze skarżącymi, że regulacja z art. 214a ust. 1 pkt 2, 6 i 9 oraz ust. 2 ugn nie będzie miała do tej nieruchomości zastosowania.

Jeżeli natomiast chodzi o nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe, zapisaną w Kw nr [...] trzeba wskazać, że stanowi ona przedmiot współwłasności pomiędzy dotychczasowym właścicielem nieruchomości – Miastem st. Warszawą, a właścicielami wyodrębnionych w sensie prawnym lokali nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Poza tym istniejące w budynku przy ul. [...] lokale mieszkalne nr [...] i [...] są przedmiotem umów najmu zawartych na czas nieoznaczony.

Trafnie zatem wskazali skarżący, że co do niewyodrębnionego w sensie prawnym lokalu nr [...] nie występują przesłanki odmowne wymienione w art. 214a ust. 1 pkt 2,6 i 9 ugn.

Sąd zwraca uwagę, że lokale (mieszkalne, użytkowe) niewyodrębnione w sensie prawnym nie są przedmiotem współwłasności dotychczasowego właściciela nieruchomości – Miasta st. Warszawy i właścicieli wyodrębnionych lokali. Lokale nadal niewyodrębnione stanowią własność dotychczasowego właściciela gruntu, który decyduje o ich prawnym wyodrębnieniu, a stronami ewentualnej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie są właściciele lokali już wyodrębnionych, co wynika z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) – dalej zwanej "uwl".

Zatem – co do zasady – istnieje możliwość uwzględnienia wniosku dekretowego w zakresie w jakim dotyczy lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...], który to lokal jest własnością Miasta st. Warszawy i nie jest obciążony żadnymi prawami osób trzecich do korzystania z rzeczy o charakterze rzeczowym, czy obligacyjnym.

Przy czym organy obu instancji nie wykazały, aby uwzględnienie wniosku dekretowego w zakresie opisanym w pkt 2 (i) oraz (ii) odwołania z 24 sierpnia 2022 r. skutkowało powstaniem kolizji z dotychczas ustanowionymi prawami osób trzecich, powodowało wyrządzenie tym osobom krzywd, uniemożliwiało lub znacznie utrudniało wykonywanie dotychczas ustanowionych praw.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że Prezydent m.st. Warszawy odmawiając uwzględnienia wniosku dekretowego w odniesieniu do: 1) lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...], który to lokal pozostaje w majątku m.st. Warszawy i nie jest obciążony jakimikolwiek prawami osób trzecich, w tym prawem najmu ani nie jest zajmowany przez lokatora, 2) części działki nr [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej, która to działka pozostaje w majątku m.st. Warszawy i nie jest obciążona żadnymi prawami do korzystania z nieruchomości na rzecz osób trzecich, w szczególności właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] – naruszył art. 214a ust. 1 pkt 2 i 6 oraz ust. 2 ugn w zw. z art. 4 pkt 1 ugn i art. 24 ust. 1 ukwh oraz w zw. z art. 4 ust. 1 i 2 uwl, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Z kolei Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymując w mocy decyzję organu I instancji naruszyło art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 214a ust. 1 pkt 9 i ust. 2 ugn w zw. z art. 4 pkt 1 ugn i art. 24 ust. 1 ukwh oraz w zw. z art. 4 ust. 1 i 2 uwl, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Sąd - orzekając w granicach danej sprawy - uznał za konieczne i niezbędne do końcowego załatwienia sprawy uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego w całości, z tego względu, że Kolegium nie uwzględniło tego, że J. L. i W. L. złożyli odwołanie od części rozstrzygnięcia decyzji organu I instancji opisanej w pkt 2 (i) oraz (ii) odwołania. Natomiast – jak wynika z treści zaskarżonej decyzji – SKO w Warszawie rozpoznało sprawę dekretową w postępowaniu odwoławczym w całości.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent m.st. Warszawy rozpozna wniosek dekretowy w zakresie w jakim dotyczy on: 1) lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] stanowiącego własność Miasta st. Warszawy, 2) części działki nr [...] w zakresie, w jakim stanowi ona część gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej, która to działka pozostaje w majątku m.st. Warszawy. Organ I instancji wyjaśni, czy załatwienie żądania wniosku dekretowego w opisanym wyżej zakresie pozostaje w kolizji z prawami osób trzecich, powoduje wyrządzenie tym osobom krzywd, uniemożliwia lub znacznie utrudnia wykonywanie dotychczas ustanowionych praw. W zależności od poczynionych ustaleń i ocen organ dekretowy wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) w zw. z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).