Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 660/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 3 pkt 8, art. 5 ust. 2, art. 61 pkt 1, art. 66 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 25 października 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska, Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.), Protokolant Starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2023 roku sprawy ze skargi J. D. na decyzję Łódzkiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z dnia 9 maja 2023 roku nr 88/2023 znak: WOP.7721.46.2023.RW w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych i zakazu użytkowania budynku mieszkalnego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łodzi, decyzją z 9 maja 2023 r., na podstawie art. 138 S 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm. - k.p.a.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 1, pkt 3 i pkt 4 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r., poz. 682 - p.b.), po rozpatrzeniu odwołania J.D.od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z 12 stycznia 2023 r. nakazującej usunięcie nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym frontowym przy ul. [...] nr 44 w Łodzi (działka nr 145, obręb [...]) i zakazującej w trybie natychmiastowym użytkowania lokalu mieszkalnego nr 4a, dwóch lokali użytkowych nad piwnicą oraz balkonu na elewacji południowej do czasu usunięcia nieprawidłowości, uchylił w całości ww. decyzję PINB z 12 stycznia 2023 r. i orzekł o nałożeniu na Gminę Miasto Łódź, W.K., J.D. i R.W. obowiązku:

I. w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r.:

1. wykonania nowego podstemplowania stropu nad piwnicą wraz z podstemplowaniem nadproży okiennych w piwnicy — zgodnie z pkt 2.1 i pkt 2.2;

2. zbicia luźnych i odparzonych tynków na wszystkich elewacjach i zabezpieczenia wszystkich elewacji siatką zabezpieczającą,

3. podstemplowania płyty balkonowej balkonu pierwszego piętra od strony południowej (od podwórza) oraz zabezpieczenia drzwi balkonowych przed ich otworzeniem (od strony klatki schodowej) — zgodnie z pkt 2.4;

II. w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r.;

1. przemurowania przewodu kominowego wentylacyjnego dla kuchni lokalu nr 11/12 — zgodnie z pkt 2.5;

2. przemurowania trzonów kominowych na poddaszu ponad dachem oraz uszczelnienia na pozostałych kondygnacjach zgodnie z pkt 2.10;

3. wymianie uszkodzonych elementów konstrukcji dachu na nowe - zgodnie z pkt. 2.15;

4. uzupełnienie, w miejscach nieszczelności, pokrycia dachu, poprzez wymianę zawilgoconego i spróchniałego deskowania na nowe i wykonanie pokrycia z min. dwóch warstw papy (podkładowej i nawierzchniowej), naprawę uszkodzonych obróbek z blachy i skorodowanych rynien i rur spustowych - pkt. 2.16;

5. naprawy podciągów stalowych prześwitu bramowego — zgodnie z pkt 2.21;

6. skucia odparzonych tynków i uzupełnienia skutych przestrzeni zaprawą tynkarską w prześwicie bramowym - zgodnie z dokumentacją "Projekt budowlano-wykonawczy usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w ekspertyzie dotyczącej stanu technicznego budynku" wrzesień 2022 r., stanowiącym załącznik do decyzji;

III. zakazie użytkowania do czasu usunięcia nieprawidłowości wskazując, że decyzja podlega w tej części natychmiastowemu wykonaniu:

1. lokalu mieszkalnego nr 4a

2. lokali użytkowych nad piwnicą — lokal U3 i U4

3. balkonu pierwszego piętra na elewacji południowej (od strony podwórza).

Z akt sprawy wynika, że PINB wszczął postępowanie w sprawie stanu technicznego budynków mieszkalnych na ww. nieruchomości, a po przeprowadzeniu w 7 października 2021 r. czynności kontrolnych zobowiązał: Gminę Miasto Łódź, W.K., J.D. i R.W. do przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego frontowego i prawej oficyny, zawierającej jednoznaczne wskazania co do sposobu usunięcia nieprawidłowości.

Przy piśmie z 12 września 2022 r. Gmina Miasto Łódź przedłożyła ekspertyzę techniczną budynku prawej oficyny sporządzoną w lipcu 2022 r., natomiast przy piśmie z 4 października 2022 r. ekspertyzę techniczną budynku frontowego i projekt usunięcia nieprawidłowości.

Decyzją z 12 stycznia 2023 r. nakazał, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 oraz art. 66 ust. 2 p.b.:

- usunięcie "stwierdzonego zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia", jakie stwarza nieodpowiedni stan techniczny frontowego budynku mieszkalnego poprzez podstemplowanie stropu nad piwnicą (zgodnie z pkt 2.1); zbiciu luźnych i odparzonych tynków wszystkich elewacji i zabezpieczeniu wszystkich elewacji siatką zabezpieczającą; zabezpieczeniu drzwi balkonowych balkonu pierwszego piętra (od strony podwórza) przed możliwością wejścia na balkon i podstemplowaniu płyty balkonowej (zgodnie z pkt 2.4) w terminie do 31 marca 2023r.,

- naprawienie i przemurowanie przewodu kominowego wentylacyjnego dla kuchni lokalu nr 11/12 (zgodnie z pkt 2.5); odciążenie stropów międzykondygnacyjnych (robot prowadzić etapami po opróżnieniu lokali mieszkalnych zgodnie z pkt 2.7); zamurowanie otworów okiennych piwnic i zasypanie koszy okien piwnicznych; naprawę trzonów kominowych murowanych (zgodnie z pkt 2.10); naprawę gzymsu poprzez przemurowanie (zgodnie z pkt 2.12); dobudowę przewodów kominowych wentylacyjnych (zgodnie z pkt 2.13); naprawę konstrukcji dachu (zgodnie z pkt 2.15); wymianę pokrycia i poszycia dachu (zgodnie z pkt 2.16); zamurowanie otworu okiennego w ścianie szczytowej elewacji zachodniej na poddaszu (zgodnie z pkt 2.18); zdemontowanie skrzynki bezpiecznikowej (zgodnie z pkt 2.19); naprawę tynków klatki schodowej (zgodnie z pkt 2.20); naprawę podciągów stalowych prześwitu bramowego (zgodnie z pkt 2.21); naprawę sufitu nad prześwitem bramowym poprzez skucie odparzonych tynków i uzupełnienie tynków na siatce Rabitza w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r. zgodnie z "Projektem budowlano-wykonawczym usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w ekspertyzie dotyczącej stanu technicznego budynku" z września 2022 r., stanowiącym integralną część decyzji oraz

- zakazał użytkowania lokalu mieszkalnego nr 4a, dwóch lokali użytkowych nad piwnicą oraz balkonu na elewacji południowej do czasu usunięcia nieprawidłowości wskazując, że decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu w zakresie zakazu użytkowania ww. części budynku.

W odwołaniu od tego rozstrzygnięcia J.D. podniósł, że stwierdzone nieprawidłowości powstały na skutek działań Gminy Miasto Łódź, sama decyzja jest błędna, bowiem w sentencji wskazano nieprawidłowy adres zamieszkania, a odwołujący jako uczestnik postępowania nie może zaakceptować nałożenia na niego obowiązku na których powstanie nie miał żadnego wpływu, zaś nakaz powinien odnosić się wyłącznie do zarządcy nieruchomości.

Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w uzasadnieniu decyzji z 9 maja 2023 r. wyjaśnił, że za utrzymanie i użytkowanie obiektu odpowiada wyłącznie (aktualny) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (art. 5 ust.2, w zw. z art. 61 p.b). Współwłaścicielami nieruchomości są: Miasto Łódź (udział 1/2), W.K. (udział 1/8), J.D. (udział 1/4) i R.W. (udział 1/8).

Przedmiotem sprawy jest stan techniczny jednego z budynków na nieruchomości przy ul. [...] nr 44 w Łodzi, to jest budynku frontowego, przy czym organ nie badał przyczyn nieodpowiedniego stanu czy tego, że obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia, gdyż nie ma w niniejszej sprawie znaczenia kto przyczynił się do tego stanu. Ujawnienie takiego stanu obliguje do skierowania stosownego nakazu do właściciela bądź zarządcy budynku. Dokonując oceny stanu budynku frontowego organ oparł się przede wszystkim na ustaleniach własnych i ekspertyzie technicznej budynku frontowego oraz projekcie usunięcia nieprawidłowości, sporządzonych na zlecenie Gminy Łódź. Organ dodał, że pozostali zobowiązani nie przedłożyli jakiegokolwiek materiału dowodowego pomimo, że mieli takie prawo i obowiązek (wynikał on z postanowień z 30 listopada 2021 r. nr 907/2021 oraz nr 908/2021 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi), tym samym nie ponoszą kosztów nieodpowiedniego stanu budynku. Ponadto odwołujący w żaden sposób nie zakwestionował prawidłowości ustaleń organu pierwszej instancji czy zakresu nałożonych obowiązków, a jedynie adresata obowiązku. Z ekspertyzy technicznej budynku frontowego wynika, że trzon kominowy dla kuchni lokalu nr 11/12 oraz stemplowań stropu nad piwnicą jest w stanie awaryjnym i bezpośrednio zagraża bezpieczeństwu, zaś sam stan stropu, gzymsów, tynków elewacji frontowej, balkonu na elewacji południowej, nadproży okien piwnicznych określono jako przedawaryjny. Stan stropów międzykondygnacyjnych, konstrukcji dachu, stolarki okiennej, podłogi w lokalu nr 30 oraz instalacji elektrycznej oceniono jako zły. Budynek kwalifikuje się do prac naprawczych w trybie pilnym. Zdaniem organu ten zakres robót powinien zostać wykonany w pierwszej kolejności, bowiem ma on istotny wpływ na bezpieczeństwo nie tylko użytkowników, ale również przechodniów (budynek bezpośrednio przy ciągu pieszym). Jednakże, w ocenie ŁWINB nie wszystkie roboty mieszczą się w zakresie nieodpowiedniego stanu technicznego, a tym bardziej możliwości zagrożenia życia lub zdrowia. ŁWINB zaznaczył, że z ekspertyzy technicznej budynku frontowego wynika, że nie wymagają przeprowadzenia "w trybie pilnym" takie roboty jak: wymiana stropu nad piwnicą, odciążenie stropów międzykondygnacyjnych i "pod strychami", rozbiórka i odtworzenie balkonu elewacji południowej, "regulacji i dobudowy brakujących przewodów kominowych", kompleksowego remontu elewacji frontowej z odtworzeniem elementów architektonicznych, uzupełnienia tynków elewacyjnych, odtworzenia balkonów elewacji frontowej, przebudowy dachu w celu usprawnienia odprowadzania wód opadowych, wymiany pokrycia i poszycia dachu, wymiana stolarki, zamurowanie otworów okien piwnicznych z zasypaniem studzienek okiennych oraz otworu (na poddaszu) w ścianie zachodniej, demontaż skrzynki bezpiecznikowej i likwidacja wnęki, skucie tynków wewnętrznych, naprawa podciągu bramowego i sufitu "nad prześwitem bramowym" wraz z dociepleniem stropu, naprawa uszkodzonej podłogi (wymiana legarów i podłogi), demontaż zbiornika stalowego na poddaszu (sporządzający ekspertyzę nie wyjaśnił przeznaczenia zbiornika), a tym samym nie kwalifikują się do robót o jakich mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 lub pkt 3 p.b. Natomiast wymiana uszkodzonych elementów konstrukcji dachu na nowe (pkt. 2.15), uzupełnienie pokrycia dachu (wierzchniej warstwy poszycia dachowego, zabezpieczającego konstrukcję przed warunkami atmosferycznymi i wilgocią) w miejscach nieszczelności poprzez wymianę zawilgoconego i spróchniałego deskowania na nowe i wykonanie pokrycia z minimum dwóch warstw papy (podkładowej i nawierzchniowej), naprawę uszkodzonych obróbek z blachy i skorodowanych rynien i rur spustowych (pkt. 2.16), przemurowanie (wszystkich) trzonów kominowych "na strychu" i ponad dachem oraz uszczelnieniem na niższych kondygnacjach, z uwagi na wpływ na bezpieczeństwo użytkowników pomimo odmiennej oceny w ekspertyzie, w ocenie organu drugiej Instancji należało ocenić jako "pilne" i zakwalifikować je jako znajdujące się w nieodpowiednim stanie technicznym, wymagającym ingerencji organu nadzoru budowlanego, ze względu na istotne znaczenie tych prac w kontekście zabezpieczenia przed dalszą degradacją obiektu i możliwości jego dalszego użytkowania w celach mieszkalnych. Z ekspertyzy wynika zatem, że stan elementów budynku — poza wskazanymi w sentencji decyzji ŁWINB jakkolwiek wymaga lub może w niedługim czasie wymagać remontu lub przebudowy, to z punku widzenia bezpieczeństwa (konstrukcji i użytkowników) nie kwalifikuje się obecnie do podjęcia działań w trybie art. 66 ust. 1 p.b. Znaczna część obowiązków nałożonych przez PINB w Łodzi była zatem, co najmniej przedwczesna i pozbawiała właściciela swobodnego decydowania o zakresie, pilności i terminach wykonywania poszczególnych prac zwłaszcza, że przez sporządzających ekspertyzę oraz "projekt" określane są jedynie jako naprawa. Nie budzi wątpliwości, że przy aktualnym stanie obiektów i możliwości finansowych gminnych zarządców, organ powinien podejmować działania nakazowe w sytuacji zagrożenia dóbr, o których mowa w art. 66 ust. 1 p.b. Innymi słowy, organ nie może w każdym przypadku stwierdzenia stanu zużycia eksploatacyjnego obiektu nakazywać wykonania remontu lub przebudowy właścicielowi, a skupić się jedynie na tych nieprawidłowościach, które stanowią potencjalne, powodujące zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi o wysokim stopniu wystąpienia. Niesporne jest, że zagrożenia takie występują ze strony nadmiernego zużycia stropu nad piwnicą (część wschodnia budynku frontowego), co w połączeniu z zagrożeniem utraty stateczności drewnianych stempli, ma wpływ na zapewnienie właściwej sztywności konstrukcji, a w konsekwencji może zagrażać życiu lub zdrowiu mieszkańców i przechodniów.

Dalej organ wskazał, że nie można natomiast ad hoc wykluczyć zastosowania w takich przypadkach art. 66 ust. 1a p.b. Przepis ten wprowadzono na mocy ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy - Kodeks karny, ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy - Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2015 r., poz. 1549) m.in. wraz z przepisem art. 62 ust. 1 pkt 4a i art. 69 ust. 1 u.p.b. Co prawda, senacki projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny (druk nr 2682) nie ma uzasadnienia do części dotyczącej zmian ustawy Prawo budowlane, to z całości regulacji wynika, że motywem wprowadzenia tych przepisów było powstrzymanie działań właścicieli nieruchomości (w tym tzw. czyścicieli kamienic) przed uniemożliwianiem korzystania z lokali mieszkalnych przez najemców. Z przystosowania lokalu do własnych potrzeb, nawet jeśli roboty są prowadzone w sposób nieprawidłowy nie można przypisywać działania celowego, zmierzającego do naruszenia wymagań dotyczących budynku. Takich działań w sprawie nie stwierdzono, a tym samym przepis art. 66 ust. 1a p.b. nie może w obecnym stanie znaleźć zastosowania. W ocenie organu drugiej instancji, w pierwszej kolejności należało ustalić, które nieprawidłowości wynikają z eksploatacji obiektu, a które z wykonania robót mających na celu poprawę warunków bytowych. W takim stanie sprawy, po ustaleniu, które z nieprawidłowości wynikają z eksploatacji i nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej obiektu, dokonano reformacji pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia, ograniczając obowiązki jedynie do powodujących zagrożenia dla bezpieczeństwa. Z tych powodów Łódzki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, pomimo nieuwzględnienia zarzutów odwołania w całości uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie w całości i orzekł co do istoty sprawy.

W skardze J.D. zarzucił naruszenie:

- art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym nieuwzględnienie okoliczności, iż Gmina Miasto Łódź jako zarządca nieruchomości w sposób nieprawidłowy sprawowała zarząd nad nieruchomością, doprowadziła do degradacji nieruchomości nie tylko w zakresie technicznym, ale również ekonomicznym. Generowane wysokie koszty zarządu nad nieruchomością, brak windykacji wieloletnich zadłużeń, brak regularnych napraw i konserwacji budynku doprowadził do ogromnych, negatywnych skutków;

- 61 p.b., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nałożenie obowiązków szczegółowo określonych w zaskarżonej decyzji na współwłaścicieli budynku, a nie na zarządcę budynku.

Wskazując na powyższe, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że adresatem obowiązków określonych w art. 61 p.b. jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Zarządcą obiektu budowlanego jest podmiot posiadający wynikający z ustawy, umowy lub decyzji administracyjnej tytuł prawny do władania nieruchomością, np. użytkownik wieczysty, użytkownik, podmiot sprawujący trwały zarząd, wspólnota mieszkaniowa sprawująca zarząd nad nieruchomością wspólną czy też spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd nad mieniem spółdzielni. Za zarządcę obiektu budowlanego może być również uznany syndyk masy upadłościowej lub likwidator. Obowiązek doprowadzenia do naprawy obiektu budowlanego w sposób niepowodujący zagrożenia dla sąsiednich nieruchomości ciąży na zarządcy, powołanym w celu prowadzenia, w imieniu właściciela, bieżącej eksploatacji tego obiektu. Na gruncie Prawa budowlanego, w tym art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1, zarząd (zarządcę obiektu budowlanego) należy interpretować szeroko. Chodzi bowiem o ustalenie istnienia uprawnienia lub jego utraty do władania obiektem budowlanym. Zarządcą obiektu budowlanego będzie zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot posiadający szczególne prawo do zarządzania nieruchomością definiowane jako prawo trwałego zarządu lub podmiot, który włada obiektem budowlanym z tytułu wynikającego z zawartej umowy cywilnoprawnej. Gmina Miasto Łódź jest nie tylko współwłaścicielem nieruchomości w udziale 1/2 części, ale również jej zarządcą. Zdaniem skarżącego obowiązki określone sporną decyzją winny być nałożone wyłącznie na Gminę Miasto Łódź. J.D., jak i pozostali współwłaściciele będący osobami fizycznymi kierowali do Gminy Miasto Łódź przez ponad 20 lat wnioski z prośbą o umożliwienie im przejęcia zarządu nad nieruchomością. Uzasadnieniem ww. wniosków był fakt, iż Gmina Miasto Łódź w sposób nieprawidłowy zarządza nieruchomością, doprowadziła do degradacji nieruchomości nie tylko w zakresie technicznym, ale również ekonomicznym. Generowane wysokie koszty zarządu nad nieruchomością, brak windykacji wieloletnich zadłużeń, brak regularnych napraw i konserwacji budynku doprowadził do ogromnych, negatywnych skutków. Tym samym organ dopuścił się naruszenia art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a., polegającego na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym nieuwzględnienie okoliczności, iż Gmina Miasto Łódź jako zarządca nieruchomości w sposób nieprawidłowy sprawowała zarząd nad nieruchomością, doprowadziła do degradacji nieruchomości nie tylko w zakresie technicznym, ale również ekonomicznym. Generowane wysokie koszty zarządu nad nieruchomością, brak windykacji wieloletnich zadłużeń, brak regularnych napraw i konserwacji budynku doprowadził do ogromnych, negatywnych skutków. Organ dopuścił się również naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 p.b., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nałożenie obowiązków szczegółowo określonych w zaskarżonej decyzji na współwłaścicieli budynku, a nie na zarządcę budynku.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas.

W uzasadnieniu podkreślono, że nie należy natomiast do obowiązków organu nadzoru budowlanego ustalanie osób winnych powstania nieprawidłowości, organ nie może nakładać obowiązków tylko na niektórych współwłaścicieli, bowiem wówczas posługiwałby się jedynie kryteriami subiektywnymi, a nie obiektywnymi znajdującymi oparcie w przepisach prawa. Na zarządcę obowiązki mogą być nakładane tylko w sytuacji, gdy nie jest racjonalnym nakładanie obowiązków na właściciela, co dotyczy zazwyczaj nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa oddanych w trwały zarząd państwowym lub samorządowym jednostkom organizacyjnym, albo w sytuacji gdy zarządca włada nieruchomością w ramach zarządu mieniem członków wspólnoty (spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe). Organ nie podzielił stanowiska, że zarządcą budynku będącego przedmiotem postępowania jest gmina. Zdaniem organu nie można w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (a nie prawa cywilnego) być jednocześnie zarządcą i współwłaścicielem nieruchomości. Sama piecza nad obiektem przez kilkanaście lat nie przemawia w żaden sposób za uznaniem, że decyzja powinna być skierowana tylko do jednego ze współwłaścicieli jako "zarządcy" obiektu. Gmina w rozpoznawanej sprawie jedynie "administrowała" nieruchomością.

W piśmie procesowym datowanym na 16 października 2023 r. uczestnik postępowania R.W. poparł zarzuty skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), w zw. z art. 3 § 1 stawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. - p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 - p.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji (postanowienia) następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

Mając powyższe na uwadze sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji stwierdził, że została ona wydana w zgodzie z przepisami obowiązującego prawa.

Podstawę materialnoprawną kwestionowanej decyzji stanowił przepis art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682 - p.b.), zgodnie z którym

1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

1a. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Norma ta stanowi rozwinięcie obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 p.b., nałożonego na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, co pociąga za sobą konieczność przeprowadzania okresowych kontroli obiektu, a także – w razie potrzeby – stosownych napraw, konserwacji czy remontów. Przepisy Prawa budowlanego uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami.

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowalny może zagrażać (albo jest użytkowany w sposób zagrażający) życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo swym wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 pkt 1-4 p.b.). Przepis art. 66 p.b. stanowi najdonioślejszy przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 p.b. (por. wyrok WSA w Warszawie z 9 lutego 2012 r., VII SA/Wa 1785/11 - orzeczenia.nsa.gov.pl). Zaistnienie więc choćby jednej z ww. przesłanek uprawnia organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja ta ma charakter związany, co oznacza, że przepis art. 66 ust. 1 p.b. stanowi nie tylko upoważnienie dla organu nadzoru budowlanego do wydania stosownej decyzji, jeśli zachodzi przynajmniej jedna z okoliczności w nim określonych, lecz wręcz statuuje obowiązek jej wydania, a zaniechanie w tym zakresie stanowiłoby naruszenie prawa (por. wyroki WSA: w Bydgoszczy z 27 października 2010 r, II SA/Bd 893/10; w Gorzowie Wielkopolskim z 28 października 2010 r., II SA/Go 889/09; w Poznaniu z 20 października 2010 r., II SA/Po 437/10; we Wrocławiu z 3 marca 2010 r, II SA/Wr 25/10).

W przedmiotowej sprawie zakres nieprawidłowości technicznych ustalono na podstawie oględzin oraz ekspertyzy technicznej stanu technicznego budynku sporządzonej przez odpowiednio uprawnioną osobę wraz z projektem określającym jednoznaczny sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wspomniana ekspertyza została opracowana na zlecenie Miasta Łódź, stosownie do postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Łodzi z 30 listopada 2021 r., nr 907/2021.

Podkreślić przy tym należy, że strona skarżąca w toku postępowania przed organami nadzoru budowlanego i w treści skargi nie kwestionowała ustaleń, co do nieodpowiedniego stanu technicznego kontrolowanego obiektu. Zasadnie więc organy uznały, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a ustalenia w tym zakresie, w ocenie sądu zostały przeprowadzone w sposób prawidłowy i są bezsporne. Ustalenia te potwierdzają oględziny, dokumentacja fotograficzna i ekspertyza techniczna przygotowana przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia projektowe. Z załączonej do akt ekspertyzy technicznej budynku frontowego wynika, że trzon kominowy dla kuchni lokalu nr 11/12 oraz stemplowań stropu nad piwnicą jest w stanie awaryjnym i bezpośrednio zagraża bezpieczeństwu, zaś sam stan stropu, gzymsów, tynków elewacji frontowej, balkonu na elewacji południowej, nadproży okien piwnicznych określono jako przedawaryjny. Stan stropów międzykondygnacyjnych, konstrukcji dachu, stolarki okiennej, podłogi w lokalu nr 30 oraz instalacji elektrycznej oceniono jako zły. Budynek kwalifikuje się do prac naprawczych w trybie pilnym. Słusznie zatem uznał ŁWINB, że ten zakres robót powinien zostać wykonany w pierwszej kolejności, bowiem ma on istotny wpływ na bezpieczeństwo nie tylko użytkowników, ale również przechodniów (budynek bezpośrednio przy ciągu pieszym). Natomiast wymiana uszkodzonych elementów konstrukcji dachu na nowe, uzupełnienie pokrycia dachu (wierzchniej warstwy poszycia dachowego, zabezpieczającego konstrukcję przed warunkami atmosferycznymi i wilgocią) w miejscach nieszczelności poprzez wymianę zawilgoconego i spróchniałego deskowania na nowe i wykonanie pokrycia z minimum dwóch warstw papy (podkładowej i nawierzchniowej), naprawa uszkodzonych obróbek z blachy i skorodowanych rynien i rur spustowych, przemurowanie (wszystkich) trzonów kominowych "na strychu" i ponad dachem oraz uszczelnienie na niższych kondygnacjach, z uwagi na wpływ na bezpieczeństwo użytkowników należało, jak słusznie wskazał organ ocenić jako "pilne" i zakwalifikować jako będące w nieodpowiednim stanie technicznym, wymagającym ingerencji organu nadzoru budowlanego, w kontekście zabezpieczenia przed dalszą degradacją obiektu i możliwości jego dalszego użytkowania w celach mieszkalnych. Nie można bowiem pominąć okoliczności, że nadzór budowlany to specjalistyczny (fachowy) pion administracji publicznej, a w inspektoratach nadzoru budowlanego zatrudnione są osoby, posiadające co najmniej uprawnienia budowlane w ograniczonym zakresie upoważniające je do dokonywania samodzielnie oceny w kwestiach techniczno-budowlanych, w tym konstrukcyjnych nie wymagających przeprowadzenia dodatkowych analiz i innych czynności o charakterze eksperckim. Organy te zatrudniają pracowników posiadających ponadprzeciętną wiedzę z zakresu budownictwa, którzy mogą co do zasady samodzielnie dokonywać niezbędnych ustaleń, a w realiach niniejszej sprawy ustaleń dokonanych przez organy nadzoru budowlanego skarżący nie podważał. Ustalenia te są poza sporem i znajdują one odzwierciedlenie zarówno w ekspertyzie, jak i projekcie budowlanym – wykonawczym, a sąd je aprobuje.

W obliczu takich ustaleń, zasadnie organ wojewódzki nałożył na właścicieli obiektu obowiązek określony w art. 66 p.b., określając jednocześnie stosowny termin na jego wykonanie. W konsekwencji, zdaniem sądu nie można poczynić organom nadzoru budowlanego, w tym zakresie zarzutu naruszenia przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., jak i zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, czyli art. 5 ust. 2 oraz art. 66 ust. 1 p.b., gdy z niespornych ustaleń organu wynika, że sporny obiekt jest w złym stanie technicznym, zatem wymaga usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Stwierdzony stan techniczny przedmiotowego obiektu powinien więc być doprowadzony do stanu zgodnego z prawem przez jego właściciela lub zarządcę (art. 61 p.b.).

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do kwestii do kogo powinna być skierowana zaskarżona decyzja, jako podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązków wynikających z art. 66 p.b.. Czy do Gminy Miasto Łódź, jak wskazuje skarżący, która w jego ocenie jest zarządcą przedmiotowej nieruchomości, czy też do wszystkich współwłaścicieli, jak uczyniły to organy nadzoru budowlanego.

Sąd w tym sporze zaakceptował stanowisko organów.

Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, tj. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Z przepisu tego wynika, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Orzekający w sprawie na podstawie tej regulacji organ nadzoru budowlanego nie ma przy tym uprawnień do badania przyczyn, które doprowadziły do tego, że obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia czy przyczyn jego nieodpowiedniego użytkowania itd. Nie może badać również, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan. Organ kieruje decyzję zawierającą stosowne nakazy do ustalonego z zastosowaniem art. 61 pkt 1 p.b. adresata. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w żadnym razie nie jest powiązane z przyczynami powodującymi powstanie przesłanek zastosowania nakazu. Na zastosowanie nakazu nie wpływa też okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania i zakończenia go odpowiednim nakazem.

Stosownie do art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Cytowany przepis dotyczy usunięcia nieprawidłowości powstałych wskutek zaniedbania obowiązków, o których mowa w art. 61 i nast., tej ustawy, w tym obowiązku utrzymania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zatem decyzja nakazująca usunięcie nieprawidłowości na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. powinna być skierowana do podmiotu, który będzie mógł zapewnić wykonalność tej decyzji, z uwagi na dysponowanie obiektem w oparciu o tytuł prawny. Z tych względów w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem decyzji nakazowej powinien być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. O ile ustalenie właściciela nieruchomości nie nastręcza większych problemów, o tyle przyjęcie kto w danym przypadku jest zarządcą obiektu, może być kłopotliwe. Wynika to z braku jednolitej definicji "zarządcy obiektu" oraz z szerokiego spektrum przypadków powstających na kanwie analizowanego przepisu. Pomocne w ustaleniu pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" jest odwołanie się do takiej cechy, jak władanie nieruchomością. Przymiot ten oznacza każdorazowo określony zakres władztwa danego podmiotu, a przez to i uprawnień przysługujących względem konkretnego obiektu budowlanego, związanych z jego funkcjonowaniem. Wskazuje się, że zarząd to podejmowanie pewnych czynności faktycznych względem nieruchomości, w oparciu o określony tytuł prawny (por. wyroki NSA: z 22 maja 2020r., II OSK 3076/19; z 18 grudnia 2019r., II OSK 3437/18; z 16 maja 2017 r., II OSK 2340/15 oraz wyroki z 6 lipca 2021 r., II OSK 2913/18 i II OSK 2349/18). Celem regulacji nakładającej określone obowiązki jest doprowadzenie do wykonania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości, zatem kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust. 1 p.b. powinno być związane z posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tylko podmiot, który posiada określone prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego obowiązku może być adresatem takiej decyzji (zob. wyrok NSA z 29 maja 2019 r., II OSK 1791/17). Redakcja przepisu art. 66 ust. 1 p.b. wskazuje, że w pierwszej kolejności obowiązek ten spoczywa na właścicielu, a następnie na zarządcy. Wobec tego powodem, dla którego nakaz z art. 66 ust. 1 p.b. należy skierować do zarządcy nieruchomości, a nie do właściciela, może być istnienie pomiędzy nimi takiego stosunku prawnego, który wyłącza możliwość bieżącego zarządzania nieruchomością przez właściciela (por. wyrok NSA z 2 października 2019 r., II OSK 2716/17). Zaznaczyć przy tym należy, że organy orzekające na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. nie dysponują swobodą w zakresie wyboru adresata konkretyzowanego obowiązku. Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu (np. przepisu prawa, umowy o powierzeniu zarządu lub administrowania, decyzji administracyjnej). Tylko wtedy istnieje pewność, że wykonanie decyzji będzie w sensie prawnym dopuszczalne, albowiem realizacja obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w obiekcie lub w jego części wymaga wskazania podstawy prawnej dostępu do tego obiektu. Brak uprawnienia do swobodnego dostępu do spornej części obiektu może bowiem skutkować niewykonalnością prawną nałożonego obowiązku już w momencie wydania decyzji albo niewykonalnością na etapie egzekucji administracyjnej. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienie syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość - por. wyrok WSA w Warszawie z 14 sierpnia 2018 r., VII SA/Wa 289/17 i powołane tam orzecznictwo).

By, w kontekście zarzutów skargi, odpowiedzieć na pytanie jaki podmiot w realiach niniejszej sprawy może być adresatem decyzji, czyli posiada prawo do wejścia na teren nieruchomości w celu wykonania określonych decyzją obowiązków (posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), należy przeanalizować zapisy umowy o zarząd nieruchomością, położoną w Łodzi, przy ul[...] nr 44, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...], stanowiącą współwłasność: Miasta Łódź (1/2 części), W. K. i, R. W., J.M. D. i R.G. (po 4/32 części), sporządzonej 10 marca 2020 r., zawartej pomiędzy R. w. (współwłaścicielem), a Miastem Łódź (zarządcą, a jednocześnie współwłaścicielem), przedmiotem której jest powierzenie Miastu Łódź – Zarządowi Lokali Miejskich zarządu ww. nieruchomością oraz ustalenie zasad sprawowania zarządu przez zarządcę.

W treści § 2 ust. 1 umowy wskazano, że współwłaściciel nieruchomości upoważnia zarządcę do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje. Z kolei w myśl § 2 ust. 2 pkt 2 umowy czynności zwykłego zarządu obejmują w szczególności bieżącą konserwację i remonty nieruchomości polegające na dokonywaniu napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych zapewniających utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym. Jednocześnie w § 3 ust. 1 umowy do dokonywania przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli wyrażona na piśmie. Zgodnie natomiast z § 3 ust. 2 pkt 2 umowy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należą w szczególności przebudowa, nadbudowa, remonty kapitalne, modernizacja budynku. Owa umowa nie zawiera w swej treści podstawy prawnej, lecz na potrzeby niniejszego postępowania uznać należy, że skoro została zawarta między gminą, jako współwłaścicielem, a jednym z pozostałych współwłaścicieli uwzględnia treść art. 201 k.c., który wymaga do dokonania czynności zwykłego zarządu (wymienionych w § 2 ust. 2 pkt 2 umowy) zgody większości współwłaścicieli. Większość ta liczona jest według wielkości udziałów (art. 204 k.c.), tutaj 20/32 części. Konsekwentnie przyjąć należy, że wymienione w treści § 3 ust. 2 pkt 2 umowy czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, w myśl art. 199 k.c.

Wskazana umowa przewiduje dwa pojęcia remontu. I tak: w § 2 ust. 2 pkt 2 operuje pojęciem remontu który polega na dokonywaniu napraw budynku i jego pomieszczeń, co zapewnić ma jego utrzymanie w stanie niepogorszonym, natomiast § 3 ust. 2 pkt 2 umowy operuje, obok przebudowy i nadbudowy pojęciem remontu kapitalnego, a także pojęciem modernizacji budynku, które w myśl umowy stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd. Treść § 2 ust. 2 pkt 2 jednoznacznie wskazuje na to, że w ramach czynności zwykłego zarządu zarządca ma prawo przeprowadzać bieżącą konserwację i remonty nieruchomości polegające na dokonywaniu napraw budynku, zapewniających utrzymanie go w stanie niepogorszonym. Czyli czynnością zwykłego zarządu jest, w myśl umowy wykonywanie bieżącej konserwacji i napraw budynku, których celem jest utrzymanie stanu budynku by ten nie uległ pogorszeniu, w stosunku do stanu istniejącego. Potwierdza to także treść § 3 ust. 2 pkt 2 umowy, który w razie przebudowy, nadbudowy, remontu kapitalnego, czy modernizacji budynku, czyli robót w szerszym zakresie niż wymienione w § 2 ust. 2 pkt 2, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej na piśmie, jako czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Przypomnieć należy, że celem skarżonej decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. jest doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, a zatem takie określenie robót budowlanych, które zmierzają do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym uchybień. Zdaniem sądu, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, poprzez doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, w kontekście zakresu robót wymagających wykonania nie jest w realiach niniejszej sprawy tożsame z pojęciami remontu (napraw budynku), czy bieżącej konserwacji użytymi w § 2 ust. 2 pkt 2 umowy. Przez remont w myśl art. 3 pkt 8 p.b. należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W realiach niniejszej sprawy zakres robót budowlanych, objętych skarżoną decyzją nie mieści się zatem w definicji remontu (czynności zwykłego zarządu). Remontem, w myśl § 2 ust. 2 pkt 2 umowy, są roboty (naprawy budynku) niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym. Całokształt wymienionych w decyzji robót, których celem jest usunięcie nieprawidłowości, stwarzających realne niebezpieczeństwo dla życia, zdrowia i mienia ze względu na zły stan techniczny budynku (np. wykonanie podstemplowań, skucie tynków, zabezpieczenie elewacji siatką, przemurowania przewodu i trzonów kominowych, prace związane z dachem), przekracza zakres objęty czynnościami zwykłego zarządu, wynikając z umowy, na co wskazują także wnioski i zalecenia zawarte w ekspertyzie. Wykonanie tych robót ma na celu usunięcie nieprawidłowości i eliminację zagrożenia, spowodowanego niewątpliwie złym stanem technicznym budynku, stwarzających niebezpieczeństwo dla życia, zdrowia i mienia, a nie dokonanie remontów (napraw budynku), zapewniających utrzymanie go w stanie niepogorszonym w oparciu o § 2 ust. 2 pkt 2 umowy). Tym bardziej określone decyzją roboty budowlane nie stanowią bieżącej konserwacji (o której także mowa w § 2 ust. 2 pkt 2 umowy), przez którą rozumieć należy wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym, zatem prac budowlanych wykonywanych na bieżąco, w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont.

Wobec powyższego sąd, biorąc pod uwagę zarzuty skargi, w kontekście treści wskazanej umowy uznał, że zakres robót określonych w zaskarżonej decyzji przekracza zakres zwykłego zarządu, a zatem podmiotami, które posiadają prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego w decyzji obowiązku są w niniejszej sprawie współwłaściciele nieruchomości, i to oni, jak słusznie uznały organy nadzoru budowlanego powinni być adresatami kwestionowanej decyzji, bez względu na wielkość posiadanych udziałów we współwłasności.

Podkreślić z całą mocą należy, że w ramach niniejszej sprawy sąd nie badał przyczyn, które doprowadziły do tego, że budynek jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia czy przyczyn jego nieodpowiedniego użytkowania. Nie badał również, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w trybie art. 66 p.b. w żadnym razie nie jest powiązane z przyczynami powodującymi powstanie przesłanek zastosowania nakazu. Na zastosowanie nakazu nie wpływa też okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania i zakończenia go odpowiednim nakazem. Okoliczności te pozostawały zatem poza zakresem niniejszego postępowania.

Także dokonana w niniejszej sprawie ocena załączonej do akt umowy o zarząd nieruchomością, położoną w Łodzi, przy ul. [....] nr 44, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...], zawartej pomiędzy R.W.(współwłaścicielem), a Miastem Łódź dokonana została tylko i wyłącznie na potrzeby ustalenia adresata zaskarżonej decyzji.

Dodać ponadto należy, że w postępowaniu administracyjnym nie jest rozstrzygana kwestia finasowania nakazanych robót, zaś ewentualne roszczenia w tym zakresie współwłaściciele mogą rozstrzygać przed sądem powszechnym.

Konkludując, sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd orzekł w wyroku o oddaleniu skargi w całości.

IB