Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 400/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, art. 146 ust. 1a, art. 150 ust. 5, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156, 157 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: § 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4, § 55 i § 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 119 pkt 2, art. 120, art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 11 września 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Asesor WSA Tomasz Porczyński, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 września 2024 roku sprawy ze skargi M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 27 lutego 2024 roku nr SKO-4160.51.2024 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 27 lutego 2024 r., nr SKO-4160.51.2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity z 2023 r. poz. 775 ze zm.) – dalej: "k.p.a." – oraz art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2023, poz. 344 ze zm.) – powoływanej jako u.g.n. – utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Łęczyca z 24 stycznia 2024 r., znak: GP.3134.1.2023., w przedmiocie ustalenia wobec M. Sp. z o.o. z siedzibą w W. opłaty adiacenckiej w wysokości 18592,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3906 ha i działka nr [...] o powierzchni 0,1372 ha położonej w obrębie geodezyjnym [...] Ł., uregulowanej w księdze wieczystej [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łęczycy IV Wydział Ksiąg Wieczystych na skutek jej podziału.

Kolegium wyjaśniło, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie był operat szacunkowy sporządzony 28 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. Po analizie tego dowodu, organ II instancji stwierdził, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Dla spełnienia wymogów przyjętej metody wyceny, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w gminie Ł. (obszar miejski i wiejski) oraz powiat zgierski, w szczególności gmina Z. (obszar miejski) na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwym dopuszczeniem usług. Okres badania rynku obejmował okres od marca 2021 r. do września 2022 r.

Oceniając operat pod względem formalnym Kolegium stwierdziło, że zawiera on wszystkie elementy wymagane dla operatu szacunkowego wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – powoływanego dalej jako: "rozporządzenie". Przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Uwzględniając powyższe organ odwoławczy podzielił należy pogląd organu pierwszej instancji, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie. W ocenie Kolegium, operat ten stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się zaś do zarzutów Spółki zawartych w odwołaniu organ II instancji stwierdził, że stanowią one powielenie argumentów zawartych w piśmie z 4 sierpnia 2023 r., do których odniósł się już merytorycznie rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 14 sierpnia 2023 r. Pozostałe zaś argumenty stanowią polemikę z ustaleniami biegłego i nie są poparte żadnym dowodem w sprawie.

Odnośnie do zarzutu spółki w zakresie nieprzyjęcia jako podstawy do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem ceny wskazanej w akcie notarialnym nabycia nieruchomości przez spółkę wyjaśniono, że pojęcia wartości nieruchomości i ceny nie mogą być wzajemnie utożsamiane. O wartości rynkowej nieruchomości nie przesądza bowiem cena uzyskaną w wyniku transakcji sprzedaży, o wysokości której swobodnie decydują jedynie strony tej umowy, lecz wycena dokonana przez uprawnioną do tego osobę tj. rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie szacunkowym spełniającym określone wymogi formalne zarówno co do treści, formy, jak i celu, dla którego został wykonany. Innymi słowy, Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość rynkową nieruchomości, a nie jej cenę. Wartość ustalana jest na podstawie obiektywnych czynników rynkowych, a cenę ustalają same strony, Oznacza to, że wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry określoną lub faktycznie zapłaconą ceną.

Kolegium nie zgodziło się także z twierdzeniami spółki, że transakcje przyjęte do porównań zostały przez rzeczoznawcę majątkowego dobrane nieodpowiednio pod względem lokalizacji, powierzchni czy cen transakcyjnych, przez co nie spełniają one warunku podobieństwa. Z art. 153 u.g.n. jednoznacznie wynika, iż w procesie wyceny obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest spełnienie warunku podobieństwa nieruchomości. Nieruchomościami podobnymi są w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., które są porównywalne z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, tj. gruntami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa własności, położonymi w gminie Ł. (obszar miejski i wiejski) oraz powiat zgierski, w szczególności gmina Z. (obszar miejski) na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwym dopuszczeniem usług z okresu od marca 2021 r. do września 2022 r., spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących.

W ocenie Kolegium, lokalizacja, jak i powierzchnia nieruchomości wycenianej mieści się w zakresie powierzchni nieruchomości przyjętych do porównań, a ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.

Organ II instancji zwrócił uwagę, że obowiązkiem rzeczoznawcy jest spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze rynku nieruchomości, co byłoby często wręcz niemożliwe. Istotne jest więc zatem to, by różnice pomiędzy nimi zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Innymi słowy, nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same czyli posiadające te same cechy co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena, czy nieruchomości są podobne czy też nie - zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jest opinią osoby dysponującej specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia biegłego nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie pewną oceną stanu rzeczywistego. Wycena nieruchomości, chociaż opiera się na pewnych zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy, które nie zawsze musi pokrywać się z subiektywnymi ocenami samego odwołującego. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez odwołującego, tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie co do powierzchni nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy.

W ocenie Kolegium dobór nieruchomości do porównań był właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Przyjęte do porównywania nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości są najwłaściwsze z punktu widzenia przedmiotu i celu wyceny z dostępnych rzeczoznawcy transakcji dostępnych na lokalnym rynku w analizowanych okresie. Nieruchomości podobne zarówno w tabelach, jak i w części opisowej operatu zostały opisane w takim zakresie, w jakim wynika to z przepisów prawa. W treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy zawarł bowiem wszystkie te cechy i atrybuty nieruchomości porównawczych, które wynikają z treści analizowanych przez niego aktów notarialnych, a które są wystarczające do przyjęcia, iż znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Bardziej szczegółowe dane identyfikujące poszczególne nieruchomości wkraczałyby w zakres objęty tajemnicą zawodową. Przyjęte do porównania nieruchomości są porównywalne (nie identyczne) z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości uwzględnione zostały w analizie porównawczej, ocenione i skorygowane w stopniu odpowiadającym tym różnicom, przy zastosowaniu dostępnych w procesie wyceny narzędzi.

Organ odwoławczy podkreślił, że strona w toku całego postępowania administracyjnego, zarówno przed organem pierwszej instancji, jak i przed organem odwoławczym, nie przedstawiła żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o jego wadliwości, nie daje jeszcze podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Subiektywne przekonanie strony co do innej wartości gruntu same przez się nie mogą stanowić podstawy zakwestionowania faktu wzrostu wartości nieruchomości. Innymi słowy, twierdzeń strony w braku stosownych dowodów, nie można uznać za udowodnione. W niniejszym postępowaniu administracyjnym, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę adiacencką nie został skutecznie zakwestionowany, choćby przez złożenie innego operatu wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynikałaby inna wartość przedmiotowego gruntu, czy też poprzez złożenie przeciwdowodu w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skoro zatem strona z przedstawienia takiego dowodu nie skorzystała, to w ocenie Kolegium brak było podstaw do uznania, by przedłożony w sprawie operat szacunkowy był wadliwy tylko i wyłącznie z tego powodu, że strona kwestionuje jego ustalenia i nie godzi się z oszacowaną wartością gruntu, zwłaszcza że omawiany operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z 14 sierpnia 2023 r. odnoszącymi się do uwag właściciela nieruchomości.

W ocenie Kolegium, organ prowadzący postępowanie w pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zarzucając naruszenie:

1) art. 7, art.8 w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie przez organ istotnych okoliczności sprawy oraz stanu faktycznego poprzez uznanie za podstawowy dowód błędnie sporządzony operat szacunkowy oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez oparcie się przez organ II instancji na operacie szacunkowym, zawierającym liczne błędy mające istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości, a który to nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości, których dotyczyło postępowanie administracyjne, wyrażające się w szczególności w:

a) braku uzasadnienia i opisania nieruchomości przyjętych do porównania,

b) braku wskazania i uzasadnienia przyjętych cech oraz ich oceny przedmiotowej nieruchomości,

2) art. 84 k.p.a., art. 7 k.p.a. oraz art. 136 k.p.a., poprzez nieuzupełnienie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego, w sytuacji, gdy dotychczasowy rzeczoznawca nie odniósł się jakkolwiek przekonująco do zarzutów statuowanych przez skarżącą;

3) art. 98a i art. 146 ust. 1a u.g.n. poprzez ustalenie przez organ II instancji opłaty adiacenckiej w kwocie 18592,20 zł w sytuacji, gdy wartość nieruchomości przed podziałem została ustalona w sposób wadliwy, a w szczególności odbiegający od wartości nabycia nieruchomości przez skarżącą;

4) art. 154 u.g.n. w zw. z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na:

a) uznaniu za zgodny z przepisami operat szacunkowy, w sytuacji, gdy biegły rzeczoznawca przy jego sporządzaniu pominął kwestie wskazane w zarzucie i oraz pozostałych zarzutach, poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości podobne, podczas gdy działki do porównania znacznie różnią się od nieruchomości należących do skarżącej;

b) oparciu operatu szacunkowego na niewłaściwie zastosowanej procedurze podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami dotyczącymi błędów przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazując na przyjęcie nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowej wyceny nieruchomości;

5) art. 153, art. 155 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez zaniechanie przekazania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości, w związku z istotnymi rozbieżnościami co do wartości nieruchomości i uchybieniami operatu zgłaszanymi przez skarżącą;

6) wyrażające się brakiem zebrania materiału dowodowego, na okoliczność istnienia negatywnych przesłanek do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką, podczas gdy przedmiotowe przesłanki występowały, co sprzeciwiało się wydaniu zaskarżonej decyzji, a mianowicie: akt notarialny nabycia nieruchomości z 1 czerwca 2021 r. Rep [...] oraz akt sprzedaży nieruchomości z 25 czerwca 2022 r.

Biorąc pod uwagę powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Ponadto skarżąca wniosła o zasądzenie od organu II instancji na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

Jednocześnie skarżąca wniosła o zobowiązanie organu II instancji do przedłożenia Sądowi akt postępowania przed organem I instancji, jak również organem II instancji, a następnie dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu ze znajdujących się tam dokumentów na okoliczności wskazanie ich treści, w tym zwłaszcza załączonych do odwołania skarżącej: kopii aktu notarialnego z 1 czerwca 2021 r., kopii aktu notarialnego z 25 czerwca 2022 r., kopii decyzji nr 28/21 z 17 sierpnia 2021 r. o warunkach zabudowy da działek [...] i [...] (działki przed podziałem), w tym zgłaszania zastrzeżeń przez Skarżącą do operatu już na etapie postępowania przed organem I instancji szczególnie w przypadku zgłoszenia przez skarżącą zarzutów kwestionujących zgodność operatu z przepisami.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wyjaśniła, że na skutek podziału dwóch działek nr [...] o powierzchni 0,3906 ha i działki nr [...] o powierzchni 0,1372 ha zlokalizowanych w Ł. powstało 21 nowych działek, w tym 19 działek budowlanych i dwie przeznaczone pod drogę wewnętrzną (które będą sprzedawane w udziałach nabywcom działek budowanych). Rzeczoznawca na str. 20 operatu zamieścił informację, że wartość udziałów w działkach drogowych wewnętrznych (działka nr [...] i [...]) zawarta jest w cenie działek po podziale, twierdząc iż transakcje nieruchomościami podobnymi przyjętymi do bazy porównawczej zawierały w cenie także współwłasność drogi dojazdowej. Mało prawdopodobnym jest, aby we wszystkich 40 działkach porównawczych wymienionych w tabeli nr 3 na stronie 17 operatu każda z nich nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej tylko przez drogę wewnętrzną sprzedaną z udziałem w niej, brak jest materiału dowodowego w tym zakresie.

Analizując rynek nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną w Ł. rzeczoznawca przyjął cechy rynkowe w postaci lokalizacji ogólnej i szczegółowej, potencjału oraz dostępności komunikacyjnej i do urządzeń infrastruktury technicznej. Nie uznał powierzchni działki, jako cechy wpływającej na wartość nieruchomości, zatem niezrozumiałym jest umieszczenie w tabeli nr 2 próbki reprezentacyjnej składającej się działek o powierzchniach od 2333 m2 do 16 955 m2 bez uwzględnienia różnicy w cenie 1 m2 .

W tabeli nr 2 pod poz. 11 i 14 znajdują się działki zlokalizowane w Ł. przy ul [...], stanowiące kompleks łąk na terenach zalewowych o pow. 16587 m2 i 8340 m2 na terenach nieuzbrojonych, które odbiegają od cen działek budowlanych na terenie Ł. zamieszczonych w tabeli nr 3. Ponadto ujęcie w zbiorze cen nieruchomości z terenów wiejskich oddalonych znacznie od granic miasta Ł., których cena mieści się w zakresie od 20 do 40 zł/m2, absolutnie nie odwzorowuje rynku nieruchomości pod zabudowę w miastach, tym bardziej powiatowych. Tym bardziej, że przedmiotem wyceny są dwie odrębne działki jedna o pow. 1372 m2 , druga o pow. 3906 m2, każda z nich mogła być odrębnie zagospodarowana i sprzedana.

Wskazano, że z tabeli nr 3 na str. 17 wynika, iż ceny działek pod zabudowę jednorodzinną w mieście Ł. kształtowały się w zakresie od 70 do 130 zł/m2, a Burmistrz Łęczycy w listopadzie 2020 r. sprzedawał działkę w przetargu o powierzchni 2900 m2 w cenie ok.107 zł/m2 (brutto). Mając na uwadze, że działki nr nr [...] i [...] mają większy potencjał inwestycyjny (można na nich realizować zabudowę jednorodzinną wolnostojącą, w zabudowie szeregowej ( na podstawie decyzji o warunkach zabudowy) cena nabycia tych działek 1 czerwca 2021 r. w wysokości 113,68 zł/m2 mieściła się w granicach cen osiąganych na terenie miasta. Wykazywanie w operacie szacunkowym, że miały one niższą wartość tj. 94,21 zł/m2 w oparciu o ceny z terenów wiejskich niestety nie czyni tego dowodu wiarygodnym.

Dalej skarżąca podniosła, że organy I i II instancji dysponowały informacją dotyczącą sprzedaży działek nr [...] i [...] (akt notarialny z dnia 25 czerwca 2022 r. będący w posiadaniu organów), za cenę powiększoną w stosunku do zakupu z dnia 1 czerwca 2021 r. jedynie o koszty dokumentacji technicznej na budowę domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (pozwolenie na budowę z 12 maja 2022 r.), koszty geodezyjne, koszty wycinki drzew, uporządkowania terenów i inne opłaty w wysokości 75813 zł oraz VAT w wys.136850 zł) łącznie w wysokości 807 663 zł, opisanych szczegółowo w akcie.

Trudno wobec powyższego zrozumieć wszczęcie postępowania administracyjnego w celu naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Sam fakt podziału jeszcze nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, należy udowodnić jego wzrost wyceną biegłego, ale opartą o wiarygodne źródła. Przyjęcie w tabeli porównawczej nr 2 na str. 38 działki o pow. 16955 m2 zlokalizowanej we wsi S. za cenę 180000 zł, która to w opisie na str. 26 i 27 oddalona jest od drogi publicznej o 60m, jest długa i wąska, zatem możliwość zabudowy dotyczyć może minimalnej części tej działki, reszta to grunt rolny oddalony od Ł. 10 km nie posiada waloru porównywalności zgodnie z art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tym bardziej że na terenach wiejskich same grunty rolne w klasie II ,111 osiągają ceny do 10 zł/m2. Przyjęcie przedmiotowej transakcji do analizy wskazuje na nieznajomość lokalnego rynku, jak również jest dużym błędem przy szacowaniu nieruchomości zgodnie z definicją nieruchomości podobnej.

Odnosząc się do cech rynkowych nieruchomości należy wskazać, że są to cechy które w decydującym stopniu wpływają na ceny, a w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe, to takie cechy, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Jeżeli nieruchomości różnią się natężeniem cech, to poprawki wprowadzane przy wyliczaniu wartości mają bardzo istotny i bezpośredni wpływ na wynik. W sytuacji gdy wszystkie nieruchomości podobne oraz nieruchomość wyceniana ma taki sam stan danej cechy, wówczas ten atrybut cenotwórczy nie jest uwzględniany w wycenie. Gdy nieruchomość wyceniana i porównawcza z punktu widzenia danej cechy są takie same, wówczas cena jednostkowa nie jest korygowana. Tak przyjął rzeczoznawca, że czy to działka 2000 m2 czy 16000 m2 ma taką samą cenę jednostką na wsi i w mieście.

Następnie skarżąca wskazała, że zakres poprawki zależy od liczby stanów danej cechy oraz od różnicy w odniesieniu do danego atrybutu między nieruchomością wycenianą a porównawczą. Należy zwrócić uwagę, że liczba 4 stanów przy cesze - lokalizacja ogólna, szczegółowa w zależności od położenia względem Łodzi bez określenia odległości od niej powoduje uznaniowość wyceniającego bez jasno określonych kryteriów (umiarkowana, przeciętna, mniej atrakcyjna to tylko nazwy).

Powyższe odnieść należy do cechy - potencjał inwestycyjny, 4 stopniowa ocena cechy jest bardzo ogólnikowa. Brak opisu czym się różnią od siebie drobne, większe lub istotne utrudnienia w zagospodarowaniu. Również cecha dostępność komunikacyjna opisana w sposób jako dobra lub przeciętna nie jest opisana na czym ona polega.

Co do cechy potencjał inwestycyjny, to skarżąca wskazała, że w 4-ro stopniowej skali dla działek przed podziałem został określony jako najgorszy (tabela nr 11 str. 38 operatu) opisany jako mało korzystny w sytuacji kiedy wyceniana nieruchomość o powierzchni 5278 m2 posiada duże możliwości zagospodarowania nieruchomości, zarówno pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą, jak i zabudowę zwartą szeregową a także usługową. Świadczy o tym decyzja o warunkach zabudowy Nr 28/21 z 17 sierpnia 2021 r., zezwalająca na budowę 19 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.

Co do cechy dostępność komunikacyjna, to należy nadmienić, że dla działek przed podziałem została określona jako najgorsza w 4 stopniowej skali opisana jako mało korzystna. Trudno się zgodzić z oceną biegłego, gdyż nieruchomość przed podziałem bezpośrednio przylega do urządzonej drogi miejskiej, a w pobliżu w drodze miejskiej znajdują się sieci uzbrojenia technicznego, łącznie z siecią gazową. Zdaniem skarżącej te błędy wskazują na wadliwy i nierzetelny dokument.

Następnie skarżąca wskazała, że w tabeli nr 13 i nr 14 na str. 39 operatu biegły ocenia potencjał nowo wydzielonych działek po podziale jako niekorzystny i bardzo niekorzystny, które wykraczają poza 4 stopniową skalę ocen opisaną w tabeli nr 4 na str. 24 (a zatem poprawki zostały skorygowane o 6 zakresów poniżej bez dodatkowego uzasadnienia). Próżno szukać w treści zaskarżonej decyzji argumentacji, odnoszącej się do tej kwestii.

W ocenie skarżącej wycena nieruchomości przed i po podziale została dokonana przez rzeczoznawcę w oparciu o niejednoznaczne kryteria i niespójności między przyjętymi kryteriami. Wskutek powyższych błędów niemożliwa była rzeczowa weryfikacja dokonanych ustaleń i przesądzenie o prawidłowości wyznaczonych wartości rynkowych działek przez co nie można wykluczyć tezy, że sporządzony operat zawiera w sobie cechy dowolności, co czyni go nieścisłym i niewiarygodnym w kontekście następstw z niego wynikających.

W świetle powyższych uwag, sygnalizowanych już w odwołaniu skarżącej z z 9 lutego 2024 r. jako uchybienie organu II instancji należy, zdaniem skarżącej, kwalifikować zaniechanie przekazania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości, w związku z istotnymi rozbieżnościami co do wartości nieruchomości i uchybieniami operatu zgłaszanymi przez skarżącą.

Według skarżącej zasadniczą niewłaściwość zaskarżonej decyzji stanowi oparcie jej na operacie szacunkowym, którego weryfikacja jest niemożliwa. Brak pełnego opisu analizowanych nieruchomości nie daje jakichkolwiek podstaw do potwierdzenia lub wykluczenia, iż transakcje dotyczące nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę są transakcjami dotyczącymi nieruchomości reprezentatywnych dla dokonania porównań. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935) – powoływanej jako: "p.p.s.a." – sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 119 pkt 2 p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Na mocy art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Wobec braku odpowiedzi pełnomocnika skarżącej na wniosek organu administracji o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Stosownie do tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Jak wynika z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku, gdy:

1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania;

2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;

3) nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne);

4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Badając wypełnienie wyżej wymienionych przesłanek Sąd ustalił, że ostateczną decyzją Burmistrza Miasta Łęczyca z 16 września 2022 r., zatwierdzono na wniosek skarżącej podział nieruchomości oznaczonych jako działka nr [...] o powierzchni 0,3906 ha i działka nr [...] o powierzchni 0,1372 ha położonej w obrębie geodezyjnym [...] Ł.

W dacie zatwierdzenia podziału obowiązywała uchwała Nr 220/XXXI/2001 Rady Miasta Łęczycy z 12 lutego 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zmieniona uchwałą Nr VIII/65/07 Rady Miasta Łęczyca z 26 kwietnia 2007 r. w sprawie wprowadzenia zmian w uchwale Rady Miasta Łęczyca z dnia 12 lutego 2001 r. Nr 220/XXXI/2001 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W powyższych aktach prawa miejscowego przewidziano stawkę opłaty w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości.

Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte z urzędu 18 lipca

2023 r., zatem nie upłynął także trzyletni okres, o którym mowa w art. 98a ust. 1.

Przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej będącą istotą zarzutów w niniejszej sprawie jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Należy przy tym zważyć, że słuszny interes strony tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06, dostępny w CBOSA).

Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.) – zwane dalej: "rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego".

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że co prawda w dacie wydania zaskarżonej decyzji ww. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zostało zastąpione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), to jednak stosownie do § 85 tego aktu do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony rzeczoznawcę Majątkowego K. S. 28 kwietnia 2023 r., co oznacza, że został on sporządzony w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z tym niezasadny jest podniesiony w skardze zarzut naruszenia § 36 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, skoro przepis ten nie był w sprawie stosowany.

Jak trafnie wskazała strona skarżąca, choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie. To organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny operatu szacunkowego pod kątem jego wartości dowodowej. Operat jest bowiem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód - stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Pamiętać jednak należy, że wkraczanie w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje ograniczeń wynikających z braku wiadomości specjalnych, które posiada biegły. Konieczna jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji doznaje więc ograniczenia z powodu mniejszej wiedzy specjalistycznej posiadanej przez pracowników aparatu administracyjnego niż umiejętności biegłego, który operat sporządza.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (również tylko rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania - § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia: 25 maja 2022 r., sygn. akt I OSK 1632/21; 14 marca 2007 r., sygn. akt sygn. akt I OSK 322/06; 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11 – dostępne w CBOSA).

Stosownie zatem do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie, w ramach sporządzonego operatu dla wyceny nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Nieruchomość podobna to natomiast nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Należy przy tym podkreślić, że podobieństwo w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że żaden przepis prawa nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej" (wyrok NSA z 29 czerwca

2022 r., sygn. akt I OSK 1821/21 – dostępny w CBOSA).

Zgodnie natomiast z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

Odnosząc powyższe do kontrolowanej sprawy Sąd uznał za bezpodstawne podnoszone w skardze zarzuty sprowadzające się do przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę nieruchomości niespełniających cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a także niewłaściwie zastosowanej procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Jak wynika z treści opinii, biegły ustalił, że na lokalnym rynku występuje obrót nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i wykorzystaniu a odnotowane transakcje pozwalają na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Wybrane obiekty spełniają kryteria runku lokalnego.

Jak wynika z treści operatu oraz pisma biegłego z 14 sierpnia 2023 r., stanowiącego odpowiedź na stawiane przez skarżącą zarzuty, w bazie nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny znalazły się nieruchomości zarówno z terenów wiejskich, jak również miast powiatowych. Biegły przy tym zaznaczył, że było to działanie celowe i zgodne z przyjętymi założeniami, gdzie najniższą cenę posiadała nieruchomość z obszaru gminy Ł., obręb [...], a więc z terenu wiejskiego, zaś najwyższą nieruchomość z obszaru miasta Z., ul. [...], a więc terenu miejskiego. Takie same kryteria wyboru nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej zostały przyjęte według stanu po podziale. Jednocześnie biorąc pod uwagę skrajne przedziały cenowe nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, jak również zróżnicowanie próbki reprezentatywnej poprzez transakcje nieruchomościami z obszarów wiejskich oraz miejskich, ocena przedmiotu wyceny została dokonana w zakresie dwóch cech rynkowych tj. lokalizacji ogólnej i szczegółowej. Wyżej wspomniane cechy pomimo przyjęcia cen jedynie z obszaru gminy i miasta: Ł. oraz Z., pozwalały poprzez przyjęcie odpowiedniej oceny cech na korektę ceny średniej i ustalenie wartości przedmiotu wyceny według stanu przed, jak i po podziale.

W konsekwencji brak jest podstaw do stwierdzenia, aby wybór nieruchomości przyjętych do porównań był dowolny, pozwalający zakwestionować rzetelność i obiektywność działania rzeczoznawcy.

Odnosząc się do zarzutu, że wartość nieruchomości przed podziałem została ustalona w sposób wadliwy, a w szczególności odbiegający od wartości nabycia nieruchomości przez skarżącą wskazać należy, że w toku postępowania administracyjnego biegły wyjaśnił, że w bazie nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny znalazły się transakcje nieruchomościami o parametrach gorszych i lepszych niż przedmiot wyceny zarówno według stanu przed, jak i po podziale, w związku z tym fakt, iż cena części z nich według stanu przed podziałem była wyższa od tej, za którą spółka nabyła przedmiot wyceny nie stanowi błędu a jedynie ma za zadanie ustalić wartość przedmiotu wyceny w zakresie przyjętych do analizy cechy rynkowych. Nadto biegły wyjaśnił, że na rzeczoznawcy spoczywa obowiązek ustalenia przed podziałem nieruchomości wartości rynkowej, zaś faktyczna cena za jaką nieruchomość została nabyta nie musi być tożsama z ustaloną w operacie szacunkowym.

Biorąc powyższe pod uwagę brak było podstaw do ustalenia, aby w omawianym zakresie opinia biegłego dotknięta była wadami pozwalającymi ustalić, iż jest niewiarygodna i nie spełnia wymogów przewidzianych prawem. Należy w tym miejscu wskazać, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Ocena operatu w przedstawionym zakresie doboru cech istotnych oraz wagi poszczególnych cech prowadziłaby do zakwestionowania wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, do czego ani organy ni Sąd nie są uprawnione (por. wyrok WSA w Szczecinie z 9 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Sz 459/22, Lex nr 3454039, wyrok WSA w Gdańsku z 13 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 94/22, Lex nr 3400259).

W ocenie Sądu operat spełnia wymagania określone przepisami u.g.n., przepisami przywołanego rozporządzenia wykonawczego, a ponadto został oparty o rzetelne dane dotyczące szacowanej nieruchomości. Treść operatu przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości oraz zawiera niezbędne elementy wskazane w § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organy administracji trafnie uznały operat za prawidłowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55 i § 56 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Nie budzi wątpliwości Sądu przyjęta metoda i technika szacowania prowadząca do wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Ponadto przedstawiony w operacie zbiór transakcji przekonuje o zasadności zastosowanej metody. Organy dokonały oceny operatu szacunkowego z 28 kwietnia 2023 r. z uwzględnieniem obowiązujących przepisów postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a., a ocena ta doprowadziła do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o zebrane dowody zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. W konsekwencji ustalenie ww. wartości nastąpiło z zachowaniem dyspozycji art. 98a ust. 1b u.g.n. Sporządzony operat wykazał wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 61974 zł tj. różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości według stanu po podziale przedmiotowej nieruchomości w wysokości 559214 zł, a wartością rynkową przed podziałem w wysokości 497240 zł.

Na koniec warto podkreślić, że zarzucając błędy sporządzonemu w sprawie operatowi skarżąca mogła skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości, co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Z tych względów zarzut zaniechania przekazania przez organ operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny jego prawidłowości, w związku z istotnymi rozbieżnościami co do wartości nieruchomości i uchybieniami operatu zgłaszanymi przez skarżącą należy uznać za bezzasadny.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażane przez sądy administracyjne, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 509/16 – dostępny w CBOSA). Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, podobnie: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 944/17 – dostępne w CBOSA).

W związku z powyższym, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłego zawarte w operacie.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Przeprowadzona przez Sąd analiza operatu szacunkowego pozwala na stwierdzenie, że przy sporządzaniu operatu nie doszło do naruszenia prawa, brak jest również błędów, które wpływałyby na jego wartość dowodową. Zdaniem Sądu operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zdaniem Sądu operat szacunkowy jest spójny i logiczny, uwzględnione zostały wszystkie czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości zarówno mające wpływ na obniżenie jak i podwyższenie wartości. Nadto operat ten nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby operat miał wartość dowodową.

W ocenie Sądu jako chybione należy ocenić także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Materiał został zgromadzony zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., szczegółowo zbadany oraz prawidłowo oceniony co czyni zadość wymogom z art. 80 k.p.a. Wnioski przedstawione przez organ korespondują z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zachowując charakter wniosków logicznych i poprawnych. Zaskarżona decyzja pozostaje zgodna z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji czyni zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w wyroku.

lp