Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 711/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i ust. 3, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Maciej Gapski (sprawozdawca) Protokolant Referent Agnieszka Komajda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2024 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia 29 lipca 2024 r. znak: [...] Wojewoda (dalej jako: organ lub Wojewoda), po rozpatrzeniu odwołania K. K. (dalej jako: skarżący) od decyzji Starosty L. z dnia 13 lutego 2024 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym [...], gmina G., oznaczoną jako działka nr [...], o powierzchni 0,0456 ha, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia 20 września 2023 r. K. K. wystąpił do Starostwa Powiatowego w L. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działką [...] o powierzchni 4,56 ar położoną w miejscowości A. P. gmina G., która zgodnie z ostateczną decyzją o podziale nieruchomości Wójta Gminy [...] z dnia 26 sierpnia 2022 r. wydzielona została pod drogę gminną.

Podział został dokonany na wniosek skarżącego z działki - nr [...] wydzielono łącznie 13 działek: 10 działek pod zabudowę, 2 działki pod drogę wewnętrzną, a działkę nr [...] o pow. 0,0456 ha przeznaczono na poszerzenie drogi gminnej. Przedmiotowa działka z mocy prawa stała się własnością gminy G. z dniem, kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna.

W sprawie Starosta L. postanowieniem z dnia 21 listopada 2023 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego W. T. w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie z dnia 15 grudnia 2023 r. oszacował wartość działki przejętej pod drogę publiczną na kwotę 47 251,00 zł – jeden metr kw. został oszacowany na kwotę 103,62 zł (103,62 zł x 456 m2 = 47 250,72 zł)

Na podstawie powyższego operatu szacunkowego Starosta L. decyzją z dnia 13 lutego 2024 r. ustalił odszkodowanie w kwocie 47 251,00 zł na rzecz K. K..

W wyniku złożonego odwołania Wojewoda decyzją z dnia 29 lipca 2024 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że organ I instancji prawidłowo zebrał i rozważył materiał dowodowy w sprawie, czyniąc na jego podstawie właściwe ustalenia faktyczne. Również w warstwie materialnoprawnej zakwestionowana decyzja nie wykazuje uchybień.

Wojewoda powoła odpowiednie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej jako u.g.n.) w tym w szczególności art. 98 ust. 1-3 oraz art. 134 ust. 1-4 oraz art. 154.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że ustalenie odszkodowania za przejęte pod budowę drogi publicznej nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości – art. 130 ust. 2 u.g.n.

Wojewoda podkreślił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości - art. 134 ust. 1 u.g.n. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - art. 134 ust. 2 u.g.n. Dodatkowo organ wskazał na regulację określoną w art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Stosownie do powołanego art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na potrzeby postępowania został sporządzony operat szacunkowy, którego autorem była osoba posiadająca odpowiednie, wymagane prawem, uprawnienia. Wyceniana nieruchomość na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod poszerzenie drogi gminnej oznaczonej symbolem KDL-G. Z ustaleń zawartych w operacie wynika, że działka gruntu, która stała się własnością gminy G., nr ewid. [...] była niezabudowana, użytkowana rolniczo, bez części składowych, uzbrojona w energię elektryczną, wodociąg i kanalizację sanitarną. Biegła objęła analizą rynek regionalny Wojewoda, monitorując ceny w okresie ponad 2 lat poprzedzających wycenę. Organ wyjaśnił również, że stosownie do § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832, dalej jako: rozporządzenie) biegła przedmiotem zainteresowania i szczegółowej analizy uczyniła transakcje nabycia gruntów pod drogi publiczne wydzielonych z terenów budowlanych jako porównywalne do otoczenia gruntów wycenianej nieruchomości, zaistniałe na obszarze rynku regionalnego. W uzasadnieniu wyjaśniono, że w analizowanym okresie na terenie gminy G. odnotowano zaledwie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, dlatego badaniem objęto gminy wiejskie powiatu lubartowskiego, zachodniej części powiatu lubelskiego oraz powiatu świdnickiego. Ze względu na lokalizację wycenianej nieruchomości na terenach wiejskich z analizy wyłączono teren miast.

Przedmiotowy operat szacunkowy stanowił podstawowy dowód w sprawie, wobec czego wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 kpa. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w sprawie jest prawidłowy i mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania przyjętej przez Starostę L.. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda szczegółowo wykazał przesłanki, które świadczą o poprawności formalnej i merytorycznej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego odnosząc się do obowiązujących przepisów ustawowych oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

W kontekście podniesionych w odwołaniach zarzutów organ odwoławczy wyjaśnił, że punktem wyjścia dla ustalenia wartości działki był sporządzony w sprawie operat. Okoliczność, ze na podstawie decyzji administracyjnej z 2009 r. skarżący uzyskał wyższe odszkodowanie nie świadczy o wadliwości przeprowadzonego w sprawie postępowania, a także dokonanej wyceny przez rzeczoznawcę. Operat jest dokumentem o dużym stopniu zindywidualizowania i nawet wycena działek położonych w bliskim sąsiedztwie może od siebie odbiegać.

Wojewoda podniósł także, że w realiach przedmiotowej sprawy możliwe było ustalenie wartości wycenianej nieruchomości w porównaniu do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Niewątpliwie działka nr [...] na dzień wydania decyzji podziałowej była przeznaczona pod drogę publiczną, a rzeczoznawca odnalazł na rynku wystarczającą liczbę transakcji obejmujących prawo własności działek przeznaczonym pod drogi publiczne W sprawie zaistniały więc podstawy do oszacowania wartości nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną w odniesieniu do cen transakcji nieruchomościami drogowymi.

W zakończeniu Wojewoda podniósł, że kontrola zaskarżonej decyzji nie wykazała uchybień, które uzasadniałyby, uwzględnienie odwołania. Operat szacunkowy został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane prawem uprawnienia, przy zastosowaniu właściwych metod i technik wyceny, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Organ podkreślił, że skarżący nie skorzystała z uprawnień wynikających z art. 157 u.g.n. zlecenia oceny operatu przez organizację rzeczników majątkowych.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody wniósł K. K.. W skardze zarzucono naruszenie przepisów postępowania mający wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 8, 11, 77 § 1, 80 i 84 § 1 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób nieprawidłowy, podważający zaufanie do organów władzy publicznej, z pominięciem obowiązku podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkową W. T. jest prawidłowy i brak jest podstaw, żeby ocenie go negatywnie, w sytuacji gdy przy sporządzeniu tego operatu popełniono bardzo dużo błędów, które sprowadzają się do przyjęcia przez rzeczoznawcę błędnego materiału porównawczego, co wpłynęło na zniekształcenie i tym samym zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości, co przesądza, iż operat ten nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, a także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu przedstawiono argumenty świadczące, zdaniem skarżącego o słuszności złożonego środka zaskarżenia.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, wnosząc o oddalenie skarg.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267, ze zm.) oraz art. 3 p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają bowiem prawa.

Przechodząc do meritum sprawy przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym [...], gmina G., oznaczoną jako działka nr [...], o powierzchni 0,0456 ha, która w wyniku dokonania na wniosek skarżącego podziału działki nr [...] z mocy prawa stała się własnością gminy G. z dniem, kiedy decyzja stała się ostateczna. Decyzja podziałowa została wydana przez W. G. w dniu 16 sierpnia 2022 r. Z uwagi na przeznaczenie w planie miejscowym części działki nr [...] pod poszerzenie drogi gminnej, działka nr [...] stała się własnością gminy po zatwierdzeniu podziału.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Stosownie zaś do art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W niniejszej sprawie bezsporne pozostaje, że wystąpiły wszystkie przesłanki do ustalenia odszkodowania za przejście prawa własności nieruchomości należącej do skarżącego (działki nr [...]) na własność gminy G., jako grunt przeznaczony pod poszerzenie drogi publicznej, drogi gminnej.

Analiza sprawy nie pozostawia wątpliwości co do przejścia własności działki nr [...] na własność gminy G. oraz konieczności ustalenia i wypłaty odszkodowania. Zarówno treść odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, jak i późniejszej skargi na decyzję organu odwoławczego, wskazują, że istota sporu ogranicza się do ustalonej przez organy wysokości odszkodowania. Zarzuty zawarte w skardze sprowadzają się do wykazania błędów w stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania operacie szacunkowym oraz niewłaściwej ocenie tego operatu przez organy. Główny zarzut opiera się na wskazaniu, że w ramach wyceny nieruchomości dokonano nieuprawnionego rozszerzenia rynku lokalnego o powiat lubartowski i świdnicki i nie wzięto pod uwagę terenów, gdzie ceny nieruchomości kształtują się w wyższych wysokościach.

W ocenie Sądu, zarzuty skarżącego nie są jednak zasadne.

Podstawę ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2023 r. sporządzony na zlecenie Starosty L. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. W. T..

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA)

Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli wystąpić o to także skarżący, jeżeli uważał, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak nie skorzystały, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z oszacowanej wartości nieruchomości i które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

Sąd zauważa, że organ I instancji pismem z dnia 27 grudnia 2023 r. (k. 57 akt adm. org. I inst.) poinformował skarżącego o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji. W piśmie w tym wskazano, że wartość działki podlegającej wycenie wyniosi 47 251,00 zł, co wynika z określonej wartości 1 metra kw. działki na kwotę 103,62 zł. Skarżący nie skorzystał z uprawnienia do zapoznania się z materiałem dowodowym. Po wniesieniu odwołania do Wojewody z uwagi na zarzuty stawiane przez skarżącego organ ten wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego, aby ustosunkował się do twierdzeń K. K. zawartych w odwołaniu. W związku z brakiem odpowiedzi rzeczoznawcy, kolejnym pismem z dnia 14 czerwca 2024 r. zwrócono się o wyjaśnienie podnoszonych przez skarżącego wątpliwości, co do analizy i oszacowania wartości nieruchomości. W. T. pismem z dnia 21 czerwca 2024 r. ustosunkowała się do zarzutów skarżącego.

W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem pod drogę publiczną, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Z § 4 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie.

Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.

Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Transakcje uwzględnione podczas wyceny działki, która przeszła na własność gminy pod poszerzenie drogi publicznej dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według ich przeznaczenia pod drogi publiczne biegła przyjęła do porównania 4 transakcje nieruchomościami o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, będącymi przedmiotem prawa własności z terenu powiatu lubelskiego z gminy G., M. oraz W. (k. 46 akt org. I inst.). Transakcje te miały miejsce w okresie od 30 lipca 2020 r. do 12 lipca 2022 r. W tabelach znajdujących się w operacie opisano wskazane nieruchomości, a także wskazano cechy rynkowe i ich ocenę oraz wprowadzono poprawki do wyceny wynikające z cech szczegółowych. Dokonując wyceny nieruchomości w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegły dokonał ponadto korygowania ceny.

Sąd podziela stanowisko organów, iż sporządzony przez biegłą W. T. operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegła wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. Dodatkowo należy podkreślić, że wbrew zarzutom skargi do ostatecznego oszacowania wartości działki przejętej przez gminę pod poszerzenie drogi gminnej wzięto pod uwagę wyłącznie transakcje z terenu powiatu lubelskiego, z gmin znajdujących się w otoczeniu miasta L., w tym dwóch z gminy G..

Należy jeszcze raz podkreślić, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2014., sygn. akt I OSK 1358/12, wyrok NSA z dnia 7 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2337/22, CBOSA)

Zdaniem Sądu rzeczoznawca, a za nim organy prawidłowo zastosowały § 49 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. (zob. wyrok NSA z dnia 23 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 870/2, wyrok NSA z dnia 13 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1341/22, CBOSA). W realiach przedmiotowej sprawy możliwe było ustalenie wartości wycenianej nieruchomości w porównaniu do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Niewątpliwe jest, że część działki nr [...], na dzień wydania decyzji Wójta Gminy [...] z 26 sierpnia 2022 r. w przedmiocie zatwierdzenia podziału tejże działki przeznaczona była pod poszerzenie drogi publicznej (gminnej), a rzeczoznawca w okresie od 2020 r. do 2022 r. znalazł na rynku obejmującym powiat lubartowski, zachodnią część powiatu lubelskiego oraz powiat świdnicki transakcje obejmujące prawo własności działek przeznaczonych pod drogi publiczne. W sprawie zaistniały więc podstawy do oszacowania nieruchomości przejętej pod drogę publiczną w odniesieniu do ceny transakcji nieruchomościami drogowymi.

W ocenie Sądu, nie ma podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określonymi prawem zasadami oraz metodologią wyceny wartości nieruchomości. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, a co świadczy dodatkowo o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o operat z dnia 15 lipca 2022 r., że wartość przejętej pod drogę publiczną nieruchomości o powierzchni 456m2 wynosiła 47 251,00 zł (456 x 103,62 zł/m2). Dlatego też wysokość odszkodowania przyznanego skarżącym jest prawidłowa. Okoliczność, że na podstawie wcześniejszej decyzji Starosty L. z dnia 15 grudnia 2009 r. skarżący uzyskał wyższe odszkodowanie nie ma znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji. Każde bowiem orzeczenie organu administracji ma charakter indywidualny, a wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w innej sprawie nie oddaje aktualnych realiów. Sam fakt, że wcześniej – 2009 r. – skarżący uzyskał wyższe odszkodowanie nie przesądza o wadliwości sporządzonego operatu w ramach przedmiotowej sprawy. Wniosek ten jest tym bardziej uzasadniony, że jak wskazano powyżej operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2023 r. był prawidłowy i rzetelny, co wykazano w postępowaniu administracyjnym. Zdaniem tut. Sądu ocena operatu oraz przeprowadzone postępowanie w sprawie były prawidłowe.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.