Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 784/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 140
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 6, art. 52, art. 60, art. 64,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 105 par. 1
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Dnia 25 października 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Protokolant asystent sędziego Katarzyna Orzechowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2007 roku przy udziale - sprawy ze skargi H. G. i W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Ł. z dnia [...], znak: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. solidarnie na rzecz skarżącej - H. G. i W. G. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2005 roku K. F. wystąpił do Burmistrza Miasta Ł. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr 267 znajdującej się w Ł. przy ul. A, dla inwestycji polegającej na budowie autokomisu przewidzianego na 40 samochodów, o powierzchni 150 m kw. na którym postawiona ma być naczepa o wymiarach 12 x 4 m.

Decyzją z dnia [...] o znaku [...] Burmistrz Ł., działając na podstawie art. 59, art. 60, art. 61, art. 63 i art. 64 w związku z art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie autokomisu na działce nr 276 w Ł. przy ul. A. Następnie postanowieniem z dnia [...] sprostowana została oczywista omyłka zawarta w powyższym rozstrzygnięciu, dotycząca nr działki (powinno być 267).

Decyzją z dnia [...] o znaku [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu odwołania W. i H. G., działając na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż w toku postępowania w sprawie warunków zabudowy organ I instancji dokonał wprawdzie uzgodnień z właściwymi organami administracji w trybie art. 106 kpa, jednakże w chwili wydania decyzji postanowienia w przedmiocie uzgodnień nie uzyskały jeszcze cechy ostateczności, a o ich wydaniu nie zostały powiadomione strony postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. zauważyło ponadto, iż decyzja organu I instancji wykracza poza zakres wniosku, gdyż ustala warunki zabudowy dla obiektu socjalnego, którego nie zawiera złożony przez inwestora wniosek.

W dniu 23 listopada 2006 roku K. F. złożył uzupełniony wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w którym wskazał, iż w ramach inwestycji polegającej na budowie autokomisu powstać ma budynek socjalno – biurowy oraz utwardzony teren o powierzchni 1600 m kw.

W dniu 5 stycznia 2007 roku została przeprowadzona wizja lokalna na objętej wnioskiem działce nr 267, podczas której inwestor K. F. oświadczył, iż złoży uzupełnienie do wniosku, który obejmować będzie również działkę nr 268, stanowiącą współwłasność państwa O. Obecny na miejscu oględzin W. G. poinformował, iż znajdujący się na nieruchomości budynek posadowiony został niezgodnie z prawem, a ścieki z parkingu spływają na działkę sąsiednią.

Postanowieniem z dnia [...] znak [...] Starosta Powiatowy w Ł. dokonał uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy działek nr 267 i 268 dla inwestycji polegającej na budowie autokomisu, stwierdzając, iż budowa autokomisu nie koliduje z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jednakże wymagana jest decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej z uwagi na fakt, że objęta wnioskiem działka to grunty pochodzenia organicznego.

Postanowieniem z dnia [...] o znaku [...] Dyrektor Regionalny Zarządu Gospodarki Wodnej w P. dokonał zwrotu wniosku dotyczącego uzgodnienia warunków zabudowy, stwierdzając, iż w świetle przepisu art. 4a pkt 3 ustawy Prawo wodne uzgodnienia wymagają jedynie przedsięwzięcia, dla których do wydania pozwolenia wodnoprawnego organem właściwym jest wojewoda.

Postanowieniem z dnia [...] znak [...] Wojewoda [...] dokonał uzgodnienia warunków zabudowy w zakresie ochrony obszarów chronionych na podstawie ustawy o ochronie przyrody, stwierdzając, iż realizacja inwestycji nie zakłóci zasad ochrony Zespołu Przyrodniczo – Krajobrazowego "A".

Pismem z dnia [...] o znaku [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków w Ł. poinformował, iż planowana inwestycja położona jest w strefie obserwacji archeologicznej, zatem podczas prac ziemnych mogą wystąpić zarówno relikty dawnego osadnictwa, jak i ruchomy materiał zabytkowy. Konserwator wyraził również pogląd, iż w projekcie decyzji o warunkach zabudowy winny znaleźć się zapisy o konieczności powiadomienia Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Ł. Delegatura w S. o terminie przystąpienia do prac ziemnych oraz zapewnienia nadzoru archeologicznego w trakcie realizacji prac ziemnych.

Pismem z dnia [...] Zarząd Dróg Wojewódzkich w Ł. poinformował, iż postanowieniem z dnia [...] dokonał już uzgodnienia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co znalazło odzwierciedlenie w projekcie decyzji.

Postanowieniem z dnia [...] o znaku [...] Marszałek Województwa [...] dokonał uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ochrony przeciwpowodziowej.

Decyzją z dnia [...] o znaku [...], Burmistrz Ł., działając na podstawie art. 59, art. 60, art. 63, art. 64 w związku z art.. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie autokomisu / 40 samochodów /na działkach 267 i 268 położonych przy ul. A w Ł. W rozstrzygnięciu wskazano, iż planowana inwestycja, obejmująca budowę budynku socjalno – biurowego, utwardzenie powierzchni parkingowej oraz budowę urządzeń towarzyszących niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania inwestycji ma być zlokalizowana na granicy zabudowy mieszkaniowo – usługowej oraz obszaru doliny rzeki G. Organ I instancji ustalił, iż powierzchnia zabudowy dla planowanej inwestycji nie może przekroczyć 40% powierzchni objętej zakresem opracowania, powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza od 40% powierzchni objętej zakresem opracowania, linia zabudowa określona została z załączniku graficznym, dopuszczono możliwość realizacji obiektu socjalnego jednokondygnacyjnego, o wysokości nieprzekraczającej 3,5 m i powierzchni sprzedaży nieprzekraczającej 40% powierzchni zabudowy.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli W. i H. G., informując, iż nie wyrażają zgody na przedmiotową inwestycję ze względu na bardzo dokuczliwe sąsiedztwo i negatywne oddziaływanie na ich nieruchomość. Ponadto odwołujący się podnieśli, iż inwestor zasypał cieki wodne, brak jest odpływów dla wód ściekowych, które znajdują ujście na sąsiednich nieruchomościach. Odwołujący wnieśli także o ustalenie, czy budowla pod linią wysokiego napięcia jest zgodna z przepisami i czy wynika z pisemnych uzgodnień z zakładem energetycznym a także o sprawdzenie legalności istniejących naniesień budowlanych. Ponadto zwrócili się z wnioskiem o ustalenie, czy wszyscy współwłaściciele działki nr 268 wyrazili zgodę na planowaną inwestycję, gdyż brak takiej zgody uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pismem z dnia 26 czerwca 2007 roku K. F. wniósł o utrzymanie decyzji Burmistrza Ł., wskazując, iż odwołujący się nie przedstawiają żadnych argumentów dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego bądź procesowego, prezentując jedynie niechęć do planowanej inwestycji.

Decyzją z dnia [...] o znaku [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji, stwierdzając, iż podniesione w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W pierwszej kolejności Kolegium zauważyło, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie wymaga się od wnioskodawcy przedstawienia dowodu na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, gdyż prawo to badane jest dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Odnośnie zarzutu usytuowana budynku bezpośrednio pod linią wysokiego napięcia, organ odwoławczy stwierdził, iż organ ustalający warunki zabudowy nie ma kompetencji do badania konkretnego usytuowana budynku, jest to bowiem kompetencja organu właściwego do zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Ponadto stwierdzono, że w załączniku graficznym została oznaczona strefa zbliżenia do linii energetycznej, a w zaskarżonej decyzji zawarto warunek uwzględnienia tej strefy, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu nie wymagają natomiast dokonania uzgodnień z organami nadzoru elektroenergetycznego. Również sprawa odpływu wody i ścieków z działki inwestora stała się przedmiotem ustaleń w zaskarżonej w decyzji, które to warunki zapewniają dostateczną ochronę dla właścicieli gruntów sąsiednich. Jednocześnie organ II instancji stwierdził, iż zaskarżona decyzja zawiera niezbędne warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz we właściwym zakresie ustala warunki odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich, a więc i skarżących. Również pod względem formalnym zaskarżona decyzja spełnia wymogi, o których mowa w art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi W. i H. G. podnieśli, iż planowana budowa autokomisu jest niezgodna z przepisami prawa budowlanego i oświadczyli, że nie wyrażają zgody na żadną inwestycję. Skarżący poinformowali iż na działce nr 267 dokonano już naniesień budowlanych w postaci "niby barakowozu", która stanowi samowolę budowlaną, a także ponownie wyrazili wątpliwości co do usytuowania budynku pod linią wysokiego napięcia. Strona wskazała także, iż zostały naruszone przepisy dotyczące ochrony środowiska i krajobrazu, a podwyższenie terenu na działce K. F. spowodowało zmianę stosunków wodnych na sąsiednich działkach. Ponadto skarżący podnieśli, iż pas drogowy został zasypany, dlatego też brak jest ochrony środowiska przed negatywnymi skutkami zaplanowanej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się natomiast dodatkowo do zarzutu skargi dotyczącego zasypania pasa drogowego, Kolegium wskazało, iż decyzja Burmistrza Ł. zobowiązuje do zachowania pasa odpowiedniej szerokości, jego konserwacji oraz utrzymania rowu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Analogiczne unormowanie zawarte zostało w przepisie art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a.

Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ( lit. a ), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego ( lit. b ), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy ( lit. c ).

Przeprowadzając kontrolę, Sąd zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonego aktu także w innym zakresie, niż ten, w jakim zakwestionowała to strona skarżąca.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy; w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Powszechnie przyjmuje się, iż do aktów prawnych, które w znaczący sposób oddziaływać mogą na sposób wykonywania prawa własności nieruchomości należą w szczególności przepisy z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, gdyż w świetle tych norm działalność wpływająca na sposób zagospodarowania przestrzennego oraz wykorzystania gruntów może być podjęta tylko wówczas, gdy jest zgodna z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 1998 roku o sygn. akt IV SA 1462/96).

Zasada ta znajduje potwierdzenie w treści art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zgodnie z którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jak wynika z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Jak wynika z powyższego, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości ulega ograniczeniu na mocy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w przypadku braku takiego planu – na mocy postanowień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości. Zatem, każda działalność zmierzająca do zmiany zagospodarowania terenu lub taki skutek wywołująca w razie braku miejscowego planu powinna być poprzedzona uzyskaniem przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. W konsekwencji, dopiero po uzyskaniu takiej decyzji, w której właściwy organ ustali warunki zabudowy inwestor uprawniony jest do przystąpienia do dalszego etapu w procesie budowlanym, tj. do uzyskania pozwolenia na budowę, na podstawie którego możliwe jest rozpoczęcie robót budowlanych. Decyzja o warunkach zabudowy ma więc określać możliwe działania inwestora wobec nieruchomości. Nie bez przyczyny uznawana jest za swego rodzaju promesę udzielaną inwestorowi w celu umożliwienia mu kontynuowania procesu inwestycyjnego. Zatem jej zadaniem jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy na tle konkretnego stanu faktycznego dopuszczalne jest dane, przyszłe zamierzenie inwestycyjne. Pozytywna odpowiedź, na tak postawione pytanie prowadzi dalej do wniosku, że decyzja powinna konkretyzować warunki i zasady jego realizacji.

Tymczasem, w rozpoznawanej sprawie z akt administracyjnych wynika, iż planowana inwestycja została przynajmniej częściowo zrealizowana ( dokument nr 134, 135 akt administracyjnych ), zaś obecny na rozprawie W. G. oświadczył, że auto – komis funkcjonuje od roku 2001. Zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie zawierają jednakże żadnych ustaleń w powyższym zakresie, podczas gdy kwestia ta powinna zostać wyjaśniona w toku postępowania w pierwszej kolejności. Sąd w składzie orzekającym stoi na stanowisku, iż ustalenie, że inwestycja, o której mowa we wniosku została zrealizowana przesądza o bezprzedmiotowości toczącego się postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi podstawę do zmiany zagospodarowania terenu, a poprzedzające jej wydanie postępowanie ma służyć ustaleniu warunków zagospodarowania. Zatem w przypadku, gdy wnioskodawca dokonał zmiany zagospodarowania terenu bez uprzedniego uzyskania stosownej decyzji, późniejsze orzekanie w tym zakresie staje się bezprzedmiotowe stosownie do art. 105 § 1 kpa. W tym względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi podziela pogląd wyrażony m. in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2002 roku o sygn. akt IV SA 2297/00, w którym stwierdzono, iż w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oczywiste jest, że zachodzi bezprzedmiotowość postępowania w razie ustalenia, że obiekt został zrealizowany.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż sama już okoliczność wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku, gdy materiał zgromadzony w sprawie wskazuje na przynajmniej częściowe zrealizowanie inwestycji i zaistnienie w tym zakresie przesłanki bezprzedmiotowości postępowania, o której mowa w art. 105 § 1 kpa, uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Biorąc jednak pod uwagę, że organ nie wyjaśnił należycie z naruszeniem art. 7 i 77 kpa wskazanej wyżej okoliczności zakresu zrealizowania inwestycji przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, nie można wykluczyć również, iż wniosek inwestora w części dotyczył również zamierzeń przyszłych.

Badając pod tym kątem przedmiotową sprawę należy również wskazać, iż przeprowadzone przez organy administracyjne postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest wolne od wad, które również stanowiłyby podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

I tak, zgodnie art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji następuje na wniosek inwestora. Ustawodawca wprowadził w treści art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymogi, jakim musi odpowiadać wniosek o ustalenie warunków zabudowy. W świetle tego przepisu należy stwierdzić, iż wniosek powinien zawierać dokładne określenie granic terenu objętego tymże wnioskiem oraz charakterystykę inwestycji obejmującą m. in. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji. Dane zawarte we wniosku kierunkują sposób postępowania organów administracyjnych, w szczególności pod kątem dokonywanych w trybie art. 106 kpa uzgodnień z właściwymi organami, jak również sporządzanej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie, uwagę zwraca fakt, iż wniosek inwestora wskazuje jako obszar nim objęty jedynie działkę nr 267, gdy tymczasem decyzja ustala warunki zabudowy dla inwestycji położonej na działkach nr 267 i 268. W aktach sprawy, znajduje co prawda protokół z wizji przeprowadzonej w dniu 5 stycznia 2007 roku na działce nr 267, w którym zawarto stwierdzenie, iż K. F. "złoży uzupełnienie do wniosku i wniosek będzie obejmował również działkę nr 268", jednakże takie uzupełnienie (rozszerzenie) wniosku nie nastąpiło. Nieuprawnione było zatem przyjęcie przez organ samego tylko zobowiązania do uzupełnienia wniosku za podstawę faktycznego rozszerzenia zakresu postępowania administracyjnego. W tej części zatem, jaka nie odpowiada zakresowi złożonego przez inwestora wniosku decyzja o ustaleniu warunków zabudowy została wydana przez organ z urzędu, co stanowi naruszenie wspomnianych wyżej art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podobnie ma się rzecz z ustaleniem powierzchni sprzedaży w obiekcie socjalno – biurowym. Dodatkowo wypada również zauważyć, iż sama analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na co wskazuje tytuł opracowania, została sporządzona wyłącznie dla działki nr 267, co pozostaje w sprzeczności z treścią rozstrzygnięcia. Ponadto warto zauważyć, iż uchylone decyzje nie uwzględniają w osnowie wskazówek zawartych w piśmie Wojewódzkiego Konserwatora Ochrony Zabytków w Ł. z dnia [...] o znaku [...] ( abstrahując już od faktu, czy zachowano tryb przewidziany w art. 106 kpa ) w który wyrażono opinię, iż w związku z faktem, że teren znajduje się w strefie obserwacji archeologicznej, należy powiadomić Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w Ł. Delegatura w S. o terminie przystąpienia do prac ziemnych, a inwestor winien zapewnić nadzór archeologiczny w trakcie prac ziemnych. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ogranicza się jedynie do zasygnalizowania, iż teren objęty jest strefą obserwacji archeologicznej, natomiast nie nałożono na inwestora żadnych obowiązków z tym związanych. Informacja o obowiązkach znajduje się jedynie w uzasadnieniu, które stanowi wprawdzie integralną część decyzji, jednakże w ocenie Sądu obowiązki te powinny zawierać się w ustaleniach warunków zabudowy.

Na koniec warto również wskazać, iż w uzasadnieniach decyzji zapadłych w sprawie nie sposób odnaleźć wyjaśnienia, iż spełniona została przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Otóż, ustawodawca wymaga, aby w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, planowana zabudowa miała charakter kontynuacji zabudowy występującej w obszarze objętym analizą. Tymczasem, sporządzona analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie pozwala jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, z jaką zabudową i zagospodarowaniem na obszarze objętym analizą mamy konkretnie do czynienia, co rodzi wątpliwości, czy faktycznie kontynuacja zostaje zachowana.

Uwzględniając fakt, że kwestionowana decyzja dotyczy warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej miedzy innymi budynek socjalno – biurowy oraz bliżej nie określone "urządzenia towarzyszące niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania inwestycji" stwierdzić należy, iż ani wniosek inwestora, ani też przeprowadzone w sprawie postępowanie, a w szczególności zgromadzone dokumenty nie pozwalają na przyjęcie spełnienia przesłanki art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdza, iż okolicznością determinującą konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej był fakt prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej (auto – komis funkcjonuje od roku 2001), co uzasadnia umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego, wskazanie zaś na pozostałe uchybienia ma charakter jedynie dodatkowy związany z brakiem ustalenia przez organ w jakim zakresie obiekt jest już zrealizowany .

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 135 oraz art. 200 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.