Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 406/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-08-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 52 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 3, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 19 sierpnia 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska – Tylewicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 sierpnia 2020 roku sprawy ze skargi O. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

II SA/Po 406/20

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO lub Kolegium) decyzją z dnia [...] października 2019 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2018, poz. 2096, ze zm. dalej k.p.a.), w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 3, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z. 2018r. poz. 1945, ze zm. dalej u.p.z.p.) w zw. z §4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588, dalej "rozporządzenie") po rozpoznaniu odwołania O. M. i J. M. (zwani dalej stroną lub skarżącymi), utrzymało w mocy decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019r., wydaną na wniosek spółki [...] spółka jawna W. i R. K. (dalej jako [...] lub spółka lub inwestor), w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego na działce oznaczonej geodezyjnie nr [...] w [...] przy [...].

Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco.

[...] lutego 2016 r. [...] wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego na działce oznaczonej geodezyjnie nr [...] w [...] przy [...].

Po przeprowadzeniu postępowania decyzją z [...] maja 2016r. Burmistrz [...] ustalił żądane warunki zabudowy, zgodnie z wnioskiem.

Następnie SKO decyzją nr [...] z [...] października 2016 r. uchyliło decyzję Burmistrza, a sprawę przekazało do ponownego rozpoznania stwierdzając, że analiza funkcji i cech zabudowy jest zbyt powierzchowna i uniemożliwia weryfikację prawidłowości dokonanych ustaleń dotyczących parametrów istniejącej zabudowy, a w rezultacie spełnienia "dobrego sąsiedztwa" nowej zabudowy z zabudową istniejącą. Kolegium zaleciło organowi w szczególności przedstawienie sposobu ustalenia parametrów dotyczących zabudowy sąsiedniej dla poszczególnych działek znajdujących się w obszarze analizowanym.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Burmistrz decyzją nr [...] z [...] maja 2017r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla w/w inwestycji stwierdzając, że nie są spełnione warunki "dobrego sąsiedztwa" w zakresie szerokości elewacji frontowej, górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki oraz wysokości kalenicy, a więc niespełnienie wymogła art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W rezultacie rozpoznania odwołania wniesionego przez spółkę Kolegium decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2017r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 6 lutego 2019 r. sygn. akt IV SA/Po 1207/17 uchylił decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...].

W motywach rozstrzygnięcia Sąd zwrócił uwagę, że procedujące w sprawie organy swoje decyzje oparły jedynie na literalnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., z pominięciem wykładni funkcjonalnej i celowościowej, przez co wyznaczono w sprawie zbyt mały obszar analizowany z pominięciem tych działek, które tylko w części leżały w tym obszarze. Sąd podkreślił, że organ orzekający nie uzasadnił z jakich powodów odmówił poszerzenia obszaru analizowanego, o który wnioskowała spółka. Sąd nakazał w szczególności ponownie prawidłowo przeprowadzić analizę funkcji uwzględniając, że działki "przecięte" granicą obszaru analizowanego są objęte analizą i w konsekwencji nakazał, aby wszystkie parametry i cechy zabudowy planowanej inwestycji ustalać w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach położonych w obszarze analizowanym, choćby tylko w części, jak np. [...].

Burmistrz pismem z dnia [...] kwietnia 2019r. wezwał spółkę do uzupełnienia wniosku w zakresie określenia granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000 - obejmującej teren trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem wokół jej granic oraz określenia wskaźników i wymiarów planowanej inwestycji w formie przedziałów wielkości "od - do", czyli tzw. "widełek" (z różnicą nie większą niż 20%). Spółka w dniu [...] kwietnia 2019r. oraz [...] maja 2019 r. uzupełniła wniosek.

Decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019r., Burmistrz [...] ponownie rozstrzygnął sprawę z wniosku z dnia [...] lutego 2016r. i ustalił żądane warunki zabudowy, zgodnie z wnioskiem spółki.

W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy dokonano analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z wymogami rozporządzenia. Organ wyznaczył wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w odległości 51 m. Na tym obszarze występuje zabudowa jedno i wielorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowo- usługowa, zabudowa gospodarczo- garażowa i magazynowo- garażowa. Organ stwierdził, że planowana inwestycja wpisuje się w obecne zagospodarowanie terenu, występujące w obszarze analizowanym. Inwestycja ma dostęp do drogi publicznej- [...]. Organ wyznaczył parametry jakie spełniać ma planowana zabudowa- m.in. przewidując powierzchnię zabudowy budynku 160-185 m2, minimalną powierzchnię biologicznie czynną 50 % powierzchni działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 6-7 m z możliwością zmniejszenia, szerokość elewacji frontowej budynku 6,5-7 m, liczbę kondygnacji nadziemnych do 3, ustalając dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci 37-45 stopni, ustalając wysokość budynku 9,50-10,50 m. Organ stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje charakterystyczne parametry zabudowy sąsiedniej, w tym jej wysokość, szerokość elewacji frontowej i wielkość powierzchni zabudowy. W decyzji określono, że inwestycja nie należy do przedsięwzięć o których mowa w art. 71 p.o.ś. W decyzji ustalono minimalną liczbę miejsc postojowych 1,75 na jeden lokal. Stwierdzono, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz w sprawie nie mają zastosowania przepisy odrębne.

Reasumując organ stwierdził, że skoro spełnione zostały wszystkie przesłanki o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. to należało ustalić warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Zachowując ustawowy termin pełnomocnik O. M. i J. M. wniósł odwołanie (k. 172-177 akt II instancji) żądając uchylenia decyzji Burmistrza [...] i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, bądź zmianę parametrów planowanej inwestycji w ten sposób, że budynek nie powinien mieć więcej niż 2 kondygnacje, górna krawędź elewacji frontowej nie ma być wyższa niż 5,80 m, a wysokość do 9 m.

Wydanej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 52 u.p.z.p., w zw. z § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia oraz przepisów k.p.a. tj. art. 10, art. 61 § 1, art.77 ust. 1 k.p.a., art. 97 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie kolejnej decyzji bez wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, nienależytego jej uzasadnienia oraz przeprowadzenia postępowania bez udziału wszystkich stron. Zdaniem strony organ nie uzasadnił, dlaczego dopuścił tak wysoką zabudowę przy [...]. Wskazał, że organ nie uzyskał zgody właścicieli działek sąsiednich, nie ustalił prawidłowo wszystkich stron postępowania. Zakwestionował ustalone przez organ parametry dla nowej zabudowy twierdząc, że inwestycja w takim rozmiarze doprowadzi do zacienienia działek, zmniejszy ich wartość, a przede wszystkim podkreślił że nie wpisze się w aktualną zabudowę, która występuje na analizowanym obszarze. W odwołaniu wskazano, że wniosek inwestora jest przedmiotem kolejnego badania, a organ nie zastosował się do wytycznych zawartych w wyroku Sądu, jak i wcześniejszych decyzji Kolegium. Odwołujący podkreślił, że postępowanie w sprawie warunków zabudowy zostało zawieszone przez Sąd. Ponadto zarzucił, że w decyzji Burmistrza użyto określenia "budynek mieszkalny jednorodzinny... zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" zamiast "budynek mieszkalny wielorodzinny ... zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna", co również świadczy o nieprawidłowości rozstrzygnięcia.

Opisaną we wstępie decyzją SKO w [...] z [...] października 2019 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Kolegium wskazało, że przedmiotem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego na działce oznaczonej geodezyjnie nr [...] w [...] przy [...]. Pierwotny wniosek Inwestora został zmodyfikowany w toku postępowania przed organem I instancji, a ostatecznie wnioskowane gabaryty planowanej inwestycji to: powierzchnia zabudowy 160-185 m2, szerokości elewacji frontowej od 6.5 m do 7 m, dach pochyły dwuspadowy o kącie nachylenia 37° do 45°, liczba kondygnacji naziemnych - 3, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 6 m do 7 m, wysokość kalenicy 9,5m do 10,5 m. Teren objęty wnioskiem nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uprawniony urbanista sporządził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analizę stanu faktycznego i prawnego terenu oraz projekt decyzji, przy czym uwzględnił wytyczne WSA w Poznaniu zawarte w wyroku sygn. akt IV SA/Po 1207/17 z dnia 6 lutego 2019r. Teren do analizy wyznaczono w promieniu trzykrotnej długości frontu działki, powiększając go z uwzględnieniem wytycznych Sądu w tej sprawie. Urbanista stwierdził, że tak wyznaczony obszar analizowany jest wystarczający dla właściwego określenia funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż stanowi spójność urbanistyczną planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Taka konkluzja wynika z przeprowadzonej analizy.

Urbanista, po przeanalizowaniu parametrów zabudowy sąsiedniej i parametrów wskazanych przez wnioskodawcę uznał, że istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy, zgodnych z żądaniem wnioskodawcy, przy poszanowaniu zasad dobrego sąsiedztwa. Wyniki analizy SKO oceniło jako spójne. Dokument określa poszczególne parametry analizowanej zabudowy, przez odwołanie się do konkretnych wielkości istniejącej zabudowy i jako taki stanowi podstawę do podjęcia rozstrzygnięcia w tym zakresie.

Kolegium wskazało, że analizą objęto 26 działek oznaczonych geodezyjnie nr: [...], [...], [...],[...],[...], [...], [...], [...], [...] (od strony [...]), [...], [...], [...], [...], [...]. [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (od strony [...]), nr [...] i [...] (od strony ul. [...]), które w całości lub w części znajdują się w granicach obszaru analizowanego. Znajdujące się w obszarze analizowanym budynki stanowią zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługową co, biorąc pod uwagę przedmiot wniosku, wskazuje jednoznacznie na kontynuację w zakresie funkcji zabudowy. Dalsza analiza urbanistyczna w ocenie Kolegium potwierdza, że w rozszerzonym - zgodnie z zaleceniami WSA w Poznaniu - obszarze analizowanym można ustalić podobieństwa planowanej inwestycji z zabudową sąsiednią w zakresie linii zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej, górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki oraz wysokości kalenicy i geometrii dachu. I tak:

a) zgodnie z § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich a jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W obszarze analizowanym linia zabudowy jest bardzo zróżnicowana i wynosi od 2 m - 37 m. Linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega w odległości 2 i 4 m - na dz. nr [...] m - na dz. [...]. Zatem ustalenie planowanej linii zabudowy w odległości 4 m od granicy z droga gminną oznaczoną geodezyjnie nr [...] wskazuje zdaniem SKO na zachowanie zasad podobieństwa w tym zakresie:

b) zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, choć dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy. Z akt sprawy wynika, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 30,6%. Zabudowa planowana na działce nr [...] /2 o pow. 629 m2 wynosić będzie od 160 m2 do 185 m2. tj. maks. 29.4% powierzchni dziatki. Wskaźnik ten można uznać za zbliżony do średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym.

c) zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach u obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Średnia szerokość elewacji frontowej istniejącej w analizowanym terenie zabudowy wynosi 11 m, przy czym szerokość budynków na poszczególnych działkach jest bardzo zróżnicowana i wynosi od 2m do 38 m, budynki wielorodzinne mają szerokość 26 m, 12,5 m, 19,50 m, 17 m i 35 m. Ustalona zgodnie z wnioskiem szerokość planowanej elewacji od 6,50 m do 7,0 m oznacza podobieństwo planowanej inwestycji z istniejącą zabudową w tym zakresie;

d) zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich a wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku: jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi od 3,5 m do 11,5 m, a na działkach sąsiednich z nieruchomością objętą wnioskiem to 3,5 m i 7,0 m. Ustalona i wnioskowana wysokość elewacji frontowej w granicach od 6,0 m do 7,0 m wpisuje się w zastany stan w tym zakresie, podobnie jak wysokość trzykondygnacyjnej zabudowy określona na 9,50 m do 10,50 m, przy zróżnicowanej wysokości w obszarze analizowanym do 14m.

e) zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W analizowanym obszarze budynki pokryte są dachami dwuspadowymi, czterospadowymi, wielospadowymi i płaskimi o zróżnicowanym kącie nachylenia, a na planowanym budynku ma być dach dwuspadowy o połaciach zbiegających się symetrycznie w kalenicy i o kącie nachylenia 37 do 45 stopni.

SKO wskazało, że na podstawie tak przeprowadzonej analizy organ ustalił żądane warunki zabudowy dla budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, zgodnie z wnioskiem spółki. W dalszej części organ dokonał ustaleń w zakresie ochrony środowiska, zdrowia ludzi dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury, a także w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Ustalił, że działka posiada dostęp do drogi publicznej oznaczonej jako działka nr [...]. Inwestor przedstawił zapewnienia o możliwości przyłączenia budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (pismo [...] w [...] z dnia [...] grudnia 2017t\). energetycznej (pismo [...] z o.o. [...] z dnia [...] stycznia 2018r), gazowej (pismo [...] Sp. z o.o. [...] z dnia [...] stycznia 2018r.), co wskazuje, że istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W zakresie ochrony interesów osób trzecich organ orzekający zastrzegł m.in, że inwestycja nie może pogarszać warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości w szczególności poprzez ograniczenie ich dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, nie może też zmieniać stosunków wodnych na działkach sąsiednich, nie może ograniczać dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Integralnymi częściami decyzji są wyniki analizy urbanistycznej i formalno-prawnej oraz kopia mapy z zaznaczonym terenem analizowanym i kopia mapy z terenem objętym inwestycją i wskazaniem obowiązującej linii zabudowy. Załączniki są poprawnie oznaczone i podpisane, mapy aktualne na dzień [...] maja 2018r. - nie budzą zastrzeżeń Kolegium.

W ocenie Kolegium tak przeprowadzone postępowanie administracyjne i wydana w jego rezultacie decyzja ustalająca żądane warunki zabudowy jest zgodna z cytowanymi wyżej przepisami, a zastrzeżenia stron odwołujących się są nieuzasadnione.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że uwzględnienie dla celów analizy urbanistycznej zabudowy na działkach, które jedynie w części znajdują się w obszarze analizowanym, np. dz. nr [...] i [...], zabudowanych najwyższymi budynkami ( odpowiednio 13m i 11,5), wynikało wprost z zaleceń WSA w Poznaniu zawartych w powołanym wyżej wyroku sygn. akt IV SA/Po 1207/17 z dnia 6 lutego 2019., którymi organ był związany.

Uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancji, uzupełnione w postępowaniu drugoinstancyjnym zawiera niezbędną treść wymaganą przez art. 107 § 3 k.p.a. i razem z załącznikami stanowiącymi integralną część decyzji, w ocenie Kolegium, zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione i dowodów, na których się oparł oraz wyjaśnienie podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa

SKO wskazało, że zawieszone dnia [...] kwietnia 2018r. postępowanie prowadzone przed WSA w Poznaniu w sprawie warunków zabudowy na dz. nr [...] w [...] (inna inwestycja) sygn. akt IV SA/Po 1207/17 z powodu śmierci uczestników, zostało podjęte dnia [...] grudnia 2018r. co oznacza, że ustąpiły przyczyny zawieszenia;

Kolegium stwierdziło, że użycie w badanej decyzji określenia "budynek mieszkalny jednorodzinny... zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" zamiast "budynek mieszkalny wielorodzinny ... zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna' stanowiło oczywista omyłkę i zostało sprostowane postanowieniem organu orzekającego nr [...] z dnia [...] września 2019r., na podstawie art. 113 §1 k.p.a. (por. k. 171 akt I instancji);

Dalej organ wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza praw właścicielskich sąsiadów. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją deklaratoryjną i pierwszym etapem procesu inwestycyjnego, stanowi jedynie informację dla potencjalnego inwestora czy planowane zamierzenie inwestycyjne może być zrealizowane na danym terenie i czy planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Na tym etapie nie przesądza się o prawie do rozpoczęcia budowy. W ramach kontrolowanego postępowania organ orzekający uwzględnił, zgodnie z dyspozycją art. 54 pkt 2 lit d u.p.z.p., wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W decyzji w pkt 7 zaznaczono w szczególności, iż realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może ograniczać osobom trzecim dostępu do drogi publicznej, dostępu do światła dziennego, nie może tez wnosić dodatkowych uciążliwości na tereny sąsiednie, nie może zmieniać stosunków wodnych, ani powodować zanieczyszczenia powietrza, hałasu i nadmiernych drgań. Dalsza ochrona interesów osób trzecich odbywać się będzie na etapie ewentualnego postępowania w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę. Z mocy bowiem samego prawa ochrona interesów osób trzecich musi być brana pod uwagę na etapie sporządzania projektu budowlanego. Na tym etapie będą tez badane odległości budynku od granicy nieruchomości.

Reasumując Kolegium stwierdziło, że warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy oraz z przepisów odrębnych zostały spełnione. Zachowany został też, określony w art. 53, w zw. z art. 64 ustawy tryb postępowania, a decyzja wydana jest na podstawie wymaganych analiz sporządzonych w formie tekstowej i graficznej oraz na podstawie jej projektu wykonanego przez uprawnionego urbanistę.

W skardze do WSA pani O. M. i J. M. zaskarżyli ww. decyzję SKO w całości, wnieśli o jej uchylenie jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. i zasądzenie kosztów postępowania.

W ocenie skarżących decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego tj. art. 61 ust.1 pkt 1 w zw. z art. 52 ust.1 i ust.2, art. 53 ust.3 i 4, art. 54, art. 60 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2, , § 5, § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia oraz art. 7, art. 77 ust.1 i art.107 § 3 k.p.a. SKO błędnie uznało, że decyzja Burmistrza [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. znak [...] ustalająca warunki zabudowy dla działki o nr ewid. [...], położonej w [...] [...], w której organ wskazał, iż nowopowstały budynek miałby posiadać wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 6 - 7 m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem oraz 3 kondygnacje nadziemne z kalenicą budynku 9,50 - 10 m jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Zarzucili brak należytego uzasadnienia tejże decyzji, w tym prawnego oraz wydanie decyzji bez wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, w tym błędne ustalenie obszaru analizowanego i wyciągniecie błędnych wniosków z tej analizy w zakresie ustalenia warunków dla nowej, planowanej zabudowy. Ponadto w decyzji nie wyznaczono maksymalnego wskaźnika wielkości zabudowy, wskazując jedynie w analizie, że średnio dla obszaru analizowanego wynosi on 30,6 %, a dopiero SKO w [...] wskazało w uzasadnieniu swojej decyzji, iż wskaźnik ten wynosi maksymalnie 29,4 %. Dodatkowo skarżący mają wątpliwości, czy w postępowaniu uczestniczą prawidłowo ustalone strony i czy nadal nie powinno ono zostać zawieszone i czy możliwe jest zapewnienie 1,75 miejsca postojowego na 1 lokal skoro w decyzji wskazano, iż 50 % powierzchni działki ma pozostać biologicznie czynne, przy czym jeszcze musi zostać zapewniony wjazd na parking.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U.2018.1302 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a.") wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując w myśl powołanych przepisów kontroli zaskarżonej decyzji sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego ani procesowego.

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników

2) teren ma dostęp do drogi publicznej

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Kwestią sporną w omawianej sprawie jest spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., konstytuującego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego określony został w rozporządzeniu z [...].08.2003 r.

Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z [...].08.2003 r.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 6 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 1207/17 stwierdził w kontrolowanej wówczas decyzji naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., § 3 ust. 2, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i wskazał organowi I instancji, by

ponownie prawidłowo przeprowadził analizę funkcji uwzględniając, że działki "przecięte" granicą obszaru analizowanego są objęte analizą. Następnie w oparciu o wyniki organ miał wydać właściwe, należycie uzasadnione z poszanowaniem art.107 § 3 k.p.a. rozstrzygnięcie.

Ponadto Sąd zalecił, by organ w analizie wziął pod uwagę dz. nr [...].

W omawianej sprawie organ, stosując się do wiążących zgodnie z art. 153 p.p.s.a. zaleceń Sądu wziął pod uwagę 26 działek (w decyzji z 2017 r. tylko 12), nawet tych "przeciętych", w tym [...] (działka najwyższa). Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem (3 x front działki).

Zabudowa występująca w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowana- co do wysokości, szerokości, powierzchni zabudowy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna (działki [...],) wielorodzinna (działki [...], [...]), usługowa, gospodarcza, garaże. Jak wskazano w części tekstowej analizy planowana inwestycja mieści się w średnich parametrach, które występują w prawidłowo wyznaczonym obszarze. Inwestycja ta spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, wpisze się w aktualny ład przestrzenny, da się pogodzić z funkcją terenu. Kwestia wszystkich obowiązkowych parametrów została lepiej uzasadniona i dokładniej omówiona w decyzji Samorządowego Kolegium Odwolawczego, niż w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Organ II instancji przekonująco wywiódł, że planowany przez inwestora budynek mieści się w "widełkach" wszystkich parametrów obowiązujących na danym terenie. Wbrew zarzutom podnoszonym przez skarżących planowany budynek o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 6 - 7 m, 3 kondygnacjach, wysokości kalenicy budynku 9,50 - 10 m jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Należy dodać, że przedmiotowy teren ma dostęp do drogi publicznej (bezsporne), inwestor przedstawił odpowiednie dokumenty, dotyczące uzbrojenia terenu, nie jest w tym przypadku wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne. Decyzja nie narusza również żadnych przepisów odrębnych. Ustalenia i ocena prawna zawarte w uzasadnieniu organu II instancji nie wzbudziły żadnych wątpliwości sądu.

Podnoszone przez skarżących zarzuty, dotyczące n.p. zacieniania ich nieruchomości, zaktualizują się dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Co do miejsc parkingowych sąd w składzie rozpoznającym sprawę podziela pogląd wyrażony przez tut. Sąd w sprawie II SA/Po 1073/18, że "zadaniem organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy nie jest szczegółowe określenie ilości miejsc postojowych i sposobu ich rozmieszczenia, lecz określenie zasad (warunków), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego, ustalenie to uznać należy za wystarczające. Konkretne wielkości ustalane będą szczegółowo na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę (tak NSA w wyroku z dnia 11 stycznia 2018 r., II OSK 761/16, Lex nr 2464428). W omawianej sprawie ustalono, że należy zapewnić 1,75 miejsca postojowego na lokal mieszkalny (inwestor wnioskował o jedno na lokal). Kwestia, ile w tej sytuacji powinno powstać lokali mieszkalnych również powinna być badana w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Podnoszona przez skarżących kwestia spadku wartości ich działki nie podlega ocenie sądu w niniejszym postępowaniu.

Sąd nie podziela wątpliwości podnoszonych przez skarżących co do prawidłowości ustalenia stron postępowania. Organ nie musiał uzyskać zgody właścicieli działek sąsiednich na wydanie przedmiotowej decyzji.

W przedstawionym stanie rzeczy stwierdzić należało, że zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji ją poprzedzająca wydane zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz wytycznymi wskazanymi przez WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 1207/17 i zostały należycie uzasadnione.

Skargę jako niezasadną należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.