Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1460/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 3 - 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1587
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania  przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) sędzia WSA Sebastian Pietrzyk po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 marca 2023 r. sprawy ze skargi C. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z 5 października 2022 r. znak SKO.ZP/415/369/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi C. B. (dalej: skarżąca) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z 5 października 2022 r. znak SKO.ZP/415/369/2022, utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia 18 sierpnia 2022 r., znak: IK.6730.286.C.2020.AK w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W stanie faktycznym sprawy Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o. o., w T. wniosło o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr [...] i [...] w B. . Decyzją z 18 sierpnia 2022 r. Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca wskazała na szereg uchybień w zakresie ustalenia poszczególnych warunków nowej zabudowy, również podnosząc, iż ul. [...] jest zbyt wąska, aby przejąć dodatkowy ruch samochodowy, co może być także uciążliwe dla mieszkańców tej ulicy.

Odwołanie wywiódł również J. B.. Podniósł, że poszczególne warunki nowej zabudowy ustalone zostały błędnie, w obszarze analizowanym nie występują budynki o takich parametrach, jakie ustalono w decyzji, istniejąca droga dojazdowa (ul. [...]) nie jest przystosowana do zwiększonego obciążenia ruchem drogowym, a uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla projektowanego zamierzenia.

Decyzją z 5 października 2022 r. organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Jak wskazał organ, powołując się na analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, działka będąca przedmiotem wniosku jest położona jest w obszarze zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, wielorodzinnej oraz usługowej. Na analizowanym występują także drogi gminne, m.in. droga położona na dz. nr [...]. Funkcja wnioskowana to funkcja mieszkalna wielorodzinna. W obszarze analizy znajdują się obiekty o wnioskowanej funkcji, w związku z powyższym inwestycja spełnia wymagania w zakresie jej kontynuacji. W obszarze analizy znajdują się obiekty o wnioskowanej funkcji, w związku z powyższym inwestycja spełnia wymagania w zakresie jej kontynuacji. Organ skonstatował, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna wielorodzinna co powoduje, iż budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowi kontynuację istniejącej w rejonie funkcji.

Planowana inwestycja leży wzdłuż drogi gminnej (dz. nr [...] z istniejącą linią zabudowy, wytworzoną przez budynek położony na sąsiedniej działce, a także w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr [...] Wyznacza się dwie linie zabudowy, pierwszą na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy, oraz drugą 25 m od pasa drogowego drogi krajowej nr [...]. W ocenie organu linia zabudowy wyznaczona została jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynek znajdujący się w większej odległości od pasa drogowego.

Odnosząc się do wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, organ zauważył, że w poprzedniej analizie jej autor wyliczył średnią w ten sposób, że w większości przypadków obliczył wskaźnik zabudowy oraz wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, osobno dla każdego z budynków, które znajdują się na jednej nieruchomości. Obecnie te wady wyliczeń zostały usunięte. Ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy znajduje się poniżej wyliczonej średniej. Z kolei wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest niższy niż średnia. Słusznie jednak sporządzający analizę wskazał, że zabudowa dotyczy centrum miasta, gdzie wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej są niższe, niż w terenach wiejskich, przedmiotem inwestycji jest zabudowa wielorodzinna, której potrzeby w zakresie lokalizacji parkingów, dojść i dojazdów są większe niż w przypadku zabudowy jednorodzinnej, a ustalona w decyzji wielkość powierzchni biologicznie czynnej umożliwi również retencję wody opadowej. Istniejący, średni udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na terenie analizowanym wynosi ok. 26%. Inwestor wnioskuje o zabudowę ok. 20% powierzchni zabudowy. Co do terenu biologicznie czynnego, to istniejący jego średni udział na terenie analizowanym wynosi ok. 47%. Projektowany udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji przyjmuje się: do 20%. Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji ustala się na poziomie: nie mniej niż 35%.

Dalej Kolegium wskazało, że średnie szerokości elewacji frontowych na terenie analizowanym wynoszą około 11,1 m. Inwestor ubiega się o zabudowę o szerokości elewacji frontowej wynoszącą 13,0 m. Analizując najbliższe (w stosunku do przedmiotowych działek) budynki, można zauważyć że ich szerokość oscyluje pomiędzy 11 m a 14 m. Kolegium stwierdziło, że ustalona w decyzji szerokość elewacji (11,7 m z tolerancją 20%), nawiązuje do szerokości budynków, które pełnią funkcje mieszkalne. Z tego też względu należy zaakceptować pogląd architekta, iż: skoro "szerokość oscyluje pomiędzy 11 m a 14m" to "taka szerokość wydaje się najbardziej odpowiednia dla przedmiotowego budynku".

Następnie organ przytoczył wyniki analizy w stosunku do górnej krawędzi elewacji frontowej. W sprawie ustalono, że na sąsiednich dziatkach znajdują się budynki mieszkalne, które posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie około 7,77. Inwestor wnioskuje o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej równą 15 m. Analizując teren wokół przedmiotowych działek, można stwierdzić, że co prawda niektóre z pośród analizowanych budynków posiadają elewację frontową wyższą od 7 m, np. budynek nr 8 ma ją na poziomie aż około 15,5m, ale mimo wszytko dla ładu przestrzennego analizowanego terenu, najbardziej korzystne będzie nawiązanie się do sąsiednich budynków, a więc utrzymanie powyższego parametru na poziomie 7 m z ewentualną tolerancją. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (okapu) – 7,0 m z tolerancją do 20%.

Zdaniem Kolegium powyższe ustalenia są prawidłowe. Skoro najbliższa zabudowa ma wysokość górnej krawędzi elewacji na poziomie 7 m, to słusznie nawiązano tą wysokością do obiektów położonych najbliżej. W odniesieniu natomiast do geometrii dachu organ stwierdził, że ustalone dla inwestycji parametry odpowiadają geometrii dachów znajdujących się obszarze analizowanym. Słusznie nawiązano do budynków mieszkalnych wielorodzinnych położonych bezpośrednio po drugiej stronie ulicy.

Jeżeli chodzi o kwestię dostępu do drogi publicznej organ zaakcentował, że na etapie ustalania warunków zabudowy badaniu podlega jedynie, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Taki dostęp w niniejszej sprawie istnieje. Badaniu nie podlega natomiast kwestia skomunikowania dróg z dalszymi drogami ani też przepustowości czy parametrów drogi. Brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy z tego powodu, że ul. [...] jest ulicą wąską i niedostosowaną do ruchu ciężkich pojazdów. Wskazać należy, że planowana inwestycja uzyskała pozytywne uzgodnienie z zarządcą drogi. Ruch samochodów, a w szczególności ich ładowność można ograniczyć poprzez ustawienie znaków, dotyczących zakazu poruszania się pojazdów o określonej masie. Można też ograniczyć liczbę samochodów, poprzez zezwolenie na przejazd drogą lub jej odcinkiem jedynie przez mieszkańców.

Końcowo organ zaznaczył, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W skardze podniesiono zarzuty naruszenia:

– § 3 ust. 2 oraz 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm.; dalej: rozporządzenie) poprzez wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokości działki frontowej w sposób nieuzasadniony względami ładu przestrzennego, w realiach stanu faktycznego sprawy, gdzie planowana inwestycja usytuowana jest w centrum enklawy domów jednorodzinnych oraz zabudowy wielorodzinnej dwukondygnacyjnej, a ponadto wyznaczenie obszaru analizowanego w kształcie zbliżonym do owalu, co spowodowało nieuzasadnione ujęcie w obszarze analizowanym terenów znajdujących się w innym układzie urbanistycznym, między innymi za naturalną granicą w postaci rzeki [...], tak by przedmiotem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, były budynku o dużych gabarytach i funkcji niezgodnej z funkcją zabudowy sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji, gdzie znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz wielorodzinna o niskiej intensywności i niewielkich gabarytach;

– § 3 ust. 2 oraz 3 rozporządzenia poprzez oparcie rozstrzygnięcia na dokumencie pod nazwą "Analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym", który nie zawiera analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym w sposób pozwalający ustalić warunki zabudowy zgodnie z wymogami ładu przestrzennego, architektury i urbanistyki, w szczególności nie określa na jakich działkach znajdują się budynki o jakim przeznaczeniu, jakich gabarytach i jakiej formie architektonicznej,

poprzestając jedynie na wskazaniu: wysokości poszczególnych budynków, szerokości elewacji frontowej oraz nachylenia połaci dachowych i układu głównej kalenicy budynków względem frontu działki. Opis funkcji zabudowy w obszarze analizowanym składa się z trzech zdań (!) a analizator poprzestał na stwierdzeniu, że

w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o wnioskowanej przez inwestora funkcji (bez wskazanie o jakie obiekty chodzi), a zatem inwestycja spełnia wymagania w zakresie kontynuacji funkcji;

– art. 7, art. 77 § 1, ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2000; dalej: K.p.a.) poprzez błędne ustalenie przez analizatora, że w obszarze analizowanym znajduje się więcej niż jeden budynek o dachu płaskim, co nie jest zgodne z rzeczywistością;

– § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez wyznaczenie nieprzekraczalnej linii

zabudowy na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy "wytworzoną" przez istniejący budynek na działce sąsiedniej, podczas gdy front działki inwestora sąsiaduje z dwoma budynkami, z których każdy jest oddalony od drogi publicznej o inną odległość;

– art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. oraz § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – analizator nie podawał powierzchni działek oraz powierzchni zabudowy, a jedynie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla wybranych 12 nieruchomości, przy czym analizator wskazał, że średnia obliczona dla tych 12 nieruchomości wynosi około 26% co nawet nie jest zgodne z wynikiem ilorazu sumy wskazanych wartości oraz liczby nieruchomości, ponieważ działanie takie daje wynik 24,42% (po zaokrągleniu do tysięcznych), a następnie ustalenie wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wysokości innej niż średnia występująca w obszarze analizowanym bez wyczerpującego uzasadnienia;

– art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. oraz § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez błędne ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej, jako odstępujące od średniej wielkości tego parametru podanej przez analizatora jako "ok. 11,1 m." i w rezultacie bezpodstawne ustalenie tego parametru nowej zabudowy na maksymalnie 14 metrów;

– art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. oraz § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez błędne ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z tolerancją do 20 %, pomimo, iż przepisy rozporządzenia nie przewidują możliwości ustalenia go w ten sposób;

– art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: u.p.z.p.) poprzez ustalenie warunków nowej zabudowy poprzez które dopuszczona zostanie zabudowa o gabarytach i formie architektonicznej niewystępującej w obszarze analizowanym, to jest budynek wielorodzinny o znacznych rozmiarach i kubaturze znacznie odbiegającej od występujących w okolicy domów jednorodzinnych i domów wielorodzinnych o niskiej intensywności zabudowy;

– art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez błędne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych, co w konsekwencji miało wpływ na wydane rozstrzygnięcie;

– art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji administracyjnej wydanej z naruszeniem prawa uzasadniającym jej uchylenie przez organ odwoławczy;

– art. 107 § 3 K.p.a. poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia zaskarżonej decyzji administracyjnej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie decyzji zaskarżonej i ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca podkreśliła, że poprzez wyznaczenie granic analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokości działki frontowej nieuzasadniony względami ładu przestrzennego doszło do objęcia obszarem analizowanym terenów należących do różnych obszarów urbanistycznych. W ocenie skarżącej organy obu instancji bezrefleksyjnie zaaprobowały odejście w zakresie wszystkich parametrów nowej zabudowy od zasad przyjętych w rozporządzeniu.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie miał na uwadze, co następuje.

Na wstępie należy wyjaśnić, że w związku z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej wobec nieposiadania możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej przez część uczestników postępowania, stosownie do treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r.poz.1842 ze zm.) w sprawie zarządzono przeprowadzenie posiedzenia niejawnego celem rozpoznania sprawy.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania skargi Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona, albowiem treść zaskarżonej decyzji i sposób przeprowadzenia postępowania administracyjnego wskazują, że w kontrolowanej sprawie został prawidłowo ustalony stan faktyczny, a w odniesieniu do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego organy dokonały prawidłowego aktu stosowania prawa.

Spór w niniejszej sprawie ogniskował się wokół kwestii prawidłowości zastosowania przez organy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określił na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Minister Infrastruktury w rozporządzeniu.

Z powyższego wynika, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną. Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej terenu stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

W pierwszej kolejności – w odniesieniu do zarzutów skargi – należy dokonać kontroli przyjętego przez organy obszaru analizy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Za front terenu inwestycji organ przyjął krawędź działki od strony planowanego zjazdu na działkę od ul. [...] (krawędź północna). Co prawda organy nie wyszczególniły w uzasadnieniach decyzji długości promienia obszaru analizy w metrach, jednak z załącznika graficznego nr 3 do decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie wynika, że promień ten jest trzykrotnością frontu terenu. Z kolei zarówno z tegoż załącznika w skali 1:1000 (gdzie 1 cm na mapie to 10 m w rzeczywistości), jak i z części tekstowej załącznika nr 2 wynika, że wartość ta jednocześnie nie jest mniejsza niż 50 m. Kwestionowany przez skarżącą owalny kształt obszaru analizowanego jest pochodną podłużnego kształtu działki inwestycyjnej, zatem jest on uzasadniony uwarunkowaniami obiektywnymi. Powyższe pozwala stwierdzić, że obszar analizy został wyznaczony zgodnie z prawem. Wyznaczony obszar analizy pozwalał na stwierdzenie, że planowana inwestycja będzie kontynuacją funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie, tj. zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, wielorodzinnej i usługowej. Wbrew twierdzeniom skarżącej, z akt sprawy klarownie wynika na jakich działkach znajdują się budynki o danym przeznaczeniu, gabarytach i formie architektonicznej. Zestawienie znajdującej się na karcie 249 mapy – wyszczególniającej różnymi kolorami znajdujące się w obszarze budynki mieszkalne wielorodzinne (kolor czerwony), budynki mieszkalne jednorodzinne (pomarańczowy), budynki usługowe (niebieski) oraz budynki gospodarcze i garażowe (zielony) – oraz numerów przyporządkowanych tym budynkom przez analizatora z odpowiednimi pozycjami tabeli parametrów budynków (k. 245v) pozwalało organom wyprowadzić trafny wniosek o spełnieniu wymagań w zakresie kontynuacji funkcji.

Trudno podzielić lakoniczny zarzut skargi, jakoby "nie jest zgodne z rzeczywistością", że w obszarze analizy znajduje się więcej niż jeden budynek o dachu płaskim. Ze sporządzonej analizy wynika jednoznacznie, że dachy płaskie posiada dziewięć budynków garażowych w północno-zachodniej części obszaru analizy oraz budynki na działkach nr [...], [...] i [...]. Skarżący nie rozwinął argumentacji w tym punkcie, nie wykazał okoliczności świadczących przeciw treści analizy i nie przedstawił w jaki sposób podnoszone uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Idąc dalej, należy wskazać, że przyjęta przez organy linia zabudowy została wyznaczona na załączniku graficznym jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynki istniejące na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy co do zasady wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Rację ma skarżąca, że front działki inwestora sąsiaduje z dwoma budynkami, z których każdy jest oddalony od drogi o inną odległość. W tej sytuacji zastosowanie znalazła regulacja § 4 ust. 3 rozporządzenia. Powyższe zostało expressis verbis wyjaśnione na s. 5 zaskarżonej decyzji, gdzie wyszczególniono, że linia zabudowy "wyznaczona została jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynek znajdujący się w większej odległości od pasa drogowego", tj. budynek położony na działce nr [...]. Organ zatem prawidłowo wyjaśnił motywy postępowania, odwołując się do okoliczności sprawy i treści § 4 ust. 3 rozporządzenia.

Odnosząc się do ustalonej w analizie średniej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, o której mowa w § 5 rozporządzenia, nie sposób podzielić konstatacji skarżącej, jakoby iloraz sumy wskaźników wielkości powierzchni zabudowy dawał wynik 24,42% (w zaokrągleniu do setnych). Uzyskany przez skarżącą wynik jest właściwy w przypadku wliczenia do sumy tylko jeden raz wskaźnika 18,5% przyporządkowanego nieruchomościom oznaczonym w tabeli l.p. 4 i l.p. 5. Natomiast prawidłowe obliczenie średniej wymaga dwukrotnego uwzględnienia, jako składnika sumy, wartości 18,5%, bowiem wartość ta, choć taka sama, jest właściwa dla dwóch odrębnych nieruchomości. Tak przeprowadzone działanie matematyczne daje w zaokrągleniu do setnych wynik 25,96%, który jest zgodny z przyjętą przez analizatora i organy średnią "około 26%".

Przyjęcie przez organy wskaźnika powierzchni nowej zabudowy do 20% znajduje wystarczające uzasadnienie, bowiem pozostaje ono w nawiązaniu do obliczonej średniej i jednocześnie występujących w najbliższym otoczeniu inwestycji wartości (w tym 17%, 18,5%, 18,5%, 25,5%, 26,5%) – pozostając w zgodzie z wystąpieniem inwestorów. W ocenie Sądu powyższe pozwoli zachować zasadę kontynuacji charakterystyki zabudowy centrum miejscowości, na którą zwrócił uwagę organ w zaskarżonej decyzji.

Kolejno, zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Przyjęta przez organy szerokość elewacji frontowej powierzchni nowej zabudowy (11,7 m z tolerancją do 20%) zakotwiczona jest w ustalonej średniej szerokości elewacji (11,1 m). Jednocześnie uzasadniając przyjętą, wyższą od średniej o 0,6 m wartość, odwołano się do szerokości elewacji budynków, które pełnią funkcje mieszkalne, bowiem część budynków objętych analizą to budynki gospodarcze i garażowe o małych gabarytach. Rozstrzygnięcie organów należy uznać za zgodne z § 6 ust. 2 rozporządzenia, mające uzasadnienie w wynikach analizy. Maksymalna szerokość elewacji frontowej przy zastosowanej tolerancji, tj. 14,04 m nie przekroczy maksymalnego wskaźnika dla budynku mieszkalnego w granicach analizy (15 m). W ocenie Sądu nie można w tych okolicznościach stwierdzić, że nie został zachowany warunek kontynuacji formy zabudowy występującej w obszarze analizowanym, z uwzględnieniem cech zabudowy z najbliższego otoczenia terenu inwestycji.

Przechodząc do kwestii wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu, organy ustaliły wysokość budynku, na przedział 8-11,5 m (dla średniej w obszarze analizy 7 m, zaś średnia z pominięciem budynków garażowych i gospodarczych to 10,2 m), zaś wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (tj. okapu) na 7 m z tolerancją do 20%. Należy stwierdzić, że ustalona wartość wysokości budynku została wyznaczona w oparciu o wskazaną wyżej średnią 10,2 m oraz w nawiązaniu do wysokości budynków mieszkalnych wielorodzinnych, położonych po drugiej stronie drogi (tj. 11,5 m), co pozwala przyjąć, że wysokość budynku odpowiada parametrom dachów znajdujących się w obszarze analizowanym. Wartość ta zresztą nie jest kwestionowana przez skarżącą. Odnosząc się natomiast do zarzutu, jakoby sposób ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ("z tolerancją do 20%") nie znajdował oparcia w przepisach rozporządzenia, należy zauważyć, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy co do zasady jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1 rozporządzenia) natomiast dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Rozporządzenie zatem istotnie nie przewiduje precyzyjnej wartości 20% tolerancji, natomiast możliwe jest wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszym przypadku zastosowanie odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia zostało uzasadnione występowaniem w obszarze analizy budynków, które posiadają elewację frontową wyższą od 7 m (nawet 15,5 m, zatem zbliżoną do wnioskowanej przez inwestora), przy jednoczesnym nawiązaniu do budynków sąsiednich, posiadających krawędź elewacji frontowej na poziomie 7 m. Przyjęte wartości pozostają zatem w ocenie Sądu w zgodzie z § 7 ust. 4 i § 8 rozporządzenia.

W wyniku dokonanej kontroli zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, Sąd podzielił pogląd organów, że inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Planowane przedsięwzięcie mieści się w granicach sposobu użytkowania budynków w sąsiedztwie. Rozstrzygnięcie zostało oparte na dokładnym ustaleniu stanu faktycznego sprawy i szczegółowej analizie zgromadzonego materiału dowodowego. Materiał ten pozwolił na poprawne ustalenie istotnych okoliczności sprawy, tj. parametrów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Nietrafne okazały się zatem podnoszone przez skarżącą zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, a także wywody o dopuszczeniu zabudowy o gabarytach i formie niewystępującej w obszarze analizowanym. Sporządzone uzasadnienie zaskarżonej decyzji w sposób wystarczający pozwoliło na wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia, w tym w szczególności zastosowania przewidzianych rozporządzeniem i uzasadnionych analizą odstępstw od warunków określania parametrów nowej zabudowy.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił skargę działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259).