Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1895/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędziowie Asesor WSA Aneta Majowska, Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2024 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia [...] z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 29 września 2023 r. nr SKO.UL/41.7/278/2023/15875/RS w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 22 czerwca 2023 r. wydaną m.in. na podstawie art. 60 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-6, art. 54 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej w skrócie u.p.z.p.), po rozpatrzeniu wniosku: T. sp. z o.o. (inwestor) uzupełnionego w dniach 21 marca 2023 r. i 14 kwietnia 2023 r., skorygowanego w zakresie podstawowych parametrów w dniach 17 maja 2023 r. i 26 maja 2023 r., Prezydent Miasta K. ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych: 8 budynków z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr 1 karta mapy [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.

W zakresie warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w oparciu wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej dla powierzchni terenu objętego wnioskiem wynoszącej19.479 m2 ustalono:

- powierzchnię biologicznie czynną - min. 25%.,

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem - od 0,28 do 0,29,

- linię zabudowy w odległości 11 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku mieszkalnego przy ul. [...], zgodnie z załącznikiem graficznym,

- szerokość elewacji frontowej od ul. [...] - dla budynków zlokalizowanych w pierwszej linii zabudowy w przedziale od 18m do 20m (budynek A, E) oraz od 12m do 13m (budynek C, G), szerokość elewacji budynków zlokalizowanych w drugiej linii zabudowy w przedziale od 18m do 20m (budynek B, F) oraz w przedziale od 12m do 13m (budynek D, H),

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (attyki) przy głównym wejściu do budynku - dla budynków zlokalizowanych w pierwszej linii zabudowy ul. [...] (budynki A, C, E, G) w przedziale od 15m do 16m oraz wysokość elewacji budynków zlokalizowanych w drugiej linii zabudowy ul. [...] (budynki B, D, F, H) o wartości 16m,

- geometria dachów - dla budynków zlokalizowanych w pierwszej linii zabudowy ul. [...] (budynki A, C, E i G) dachy płaskie na wysokości w przedziale od 15,5m do 18m o minimalnym spadku niezbędnym do odprowadzenia wód deszczowych oraz dla budynków zlokalizowanych w drugiej linii zabudowy ul. [...] (budynki B, D, F i H) dach płaski na wysokości około 18m (nie więcej niż 18m) o minimalnym spadku niezbędnym do odprowadzenia wód deszczowych.

Ponadto w decyzji ustalono m.in. warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, w zakresie obsługi komunikacyjnej, a także warunki w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że w toku postępowania wykonana została analiza architektoniczno-urbanistyczna, która wykazała brak spełnienia przez wnioskowaną inwestycję wymogów zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu dotyczącej wysokości posadowienia dachu. W związku z tym w dniu 17 maj 2023 r. inwestor dokonał korekty wniosku, następnie wykonano ponownie analizę architektoniczno-urbanistyczną.

Według organu wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust 1 pkt 1-6 u.p.z.p., gdyż istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, których zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (droga gminna) poprzez projektowane zjazdy, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - działka nr 1 karta mapy [...] obręb [...] o użytku Ba, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, tj.: ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.

Od powyższej decyzji odwołania wnieśli: Stowarzyszenie [...], M. Sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz Fundacja [...] z siedzibą w O. Po otrzymaniu przez Kolegium akt sprawy dodatkowe odwołania wniosło kilkadziesiąt osób fizycznych, które nie brały udziału w postępowaniu prowadzonym przez Prezydenta Miasta K. Do każdej z tych osób Kolegium wystosowało wezwanie o wykazanie swojego interesu prawnego. Wszystkie wezwania pozostały bez odpowiedzi, co skutkowało umorzeniem postępowań odwoławczych w stosunku do ww. osób.

Decyzją z dnia 29 września 2023 r., nr SKO.UL/41.7/278/2023/15875/RS, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach utrzymało jednak w mocy decyzję organu I instancji.

Według Kolegium organ I instancji prawidłowo ustalił, że front terenu przylega do ulicy [...], a jego szerokość wynosi 157 m. Z tego względu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości 471 m od granic terenu inwestycji. W granicach tego obszaru analizowanego zlokalizowane są budynki o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej. Ponadto zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne m.in. na działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna występuje też na szeregu działek położonych przy ulicy [...]. Ponadto w granicach obszaru analizowanego znajduje się zabudowa usługowa oraz zabudowa uzupełniająca zabudowę mieszkaniową (garaże, budynki gospodarcze). Według Kolegium nie budzi zatem wątpliwości, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji.

Odnosząc się do wyznaczonej przez organ I instancji linii zabudowy Kolegium wskazało, że na działkach sąsiednich znajdują się 3 budynki zlokalizowane w różnych odległościach od pasa drogowego (budynek przy ul. [...]- 11 metrów, budynek przy ul. [...] 2-14 metrów, garaże na działce nr 10 - 33 metry, stacja paliw na działce 11 - 24 metry). Powyższe przepisy nie mogą zatem zostać zastosowane. Z tego względu zasadne było skorzystanie z rozwiązania przewidzianego w § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. zwanego dalej Rozporządzeniem) tj. wyznaczenie innej linii zabudowy, w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Linia ta została wyznaczona jako nieprzekraczalna w odległości 11 metrów od zewnętrznej krawędzi jedni ulicy [...]. W ocenie Kolegium tak wyznaczona linia zabudowy nie będzie powodowała naruszenia ładu przestrzennego, a jednocześnie będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 645, ze zm.) minimalna odległość obiektu budowlanego od zewnętrznej krawędzi drogi gminnej wynosi 6 metrów.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu Kolegium wskazało, że zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia wskaźnik ten wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Średnia ta wynosi 0,37 i jest to wartość wyższa od planowanej przez inwestora. Łączna powierzchnia planowanej zabudowy ma wynosić 5400 m2 - 5600 m2. Ponieważ powierzchnia działki 1 wynosi 19.479,00 m2, to wnioskowana wartość wskaźnika wynosi 0,28- 029. Zgodnie z § 5 ust. 2 tegoż rozporządzenia dopuszcza się także wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W ocenie Kolegium dopuszczenie takie jest zasadne. Po pierwsze planowana inwestycja ma znacząco niższy wskaźnik zabudowy niż średnia z obszaru analizowanego. Ponadto jest to wartość niższa od średniej wyliczonej wyłącznie dla działek zabudowanych budynkami wielorodzinnymi, ta wynosi bowiem 0,35. Z analizy wynika także, że ustalona wartość wskaźnika zabudowy jest niższa od wartości tego wskaźnika dla działek zabudowanych budynkami wielorodzinnymi zlokalizowanymi przy ulicy [...] i zbliżona do działek zlokalizowanych na wschód od terenu inwestycji (budynki przy ul. [...]).

Odnosząc się do szerokości elewacji frontowej Kolegium wskazało na treść § 6 ust. 1 Rozporządzenia i w kontekście tego przepisu wskazało, że średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 19 m. W przypadku wnioskowanych budynków typów: A,B,E i F szerokość elewacji frontowej ma wynosić od 18 do 20 metrów, a w przypadku pozostałych budynków od 12 do 13 m. Szerokość elewacji frontowych dla pierwszej grupy budynków jest zgodna z ww. przepisem. Natomiast w odniesieniu do drugiej grupy planowanych budynków możliwe jest zastosowanie odstępstwa zgodnie z § 6 ust. 2 Rozporządzenia. Kolegium wskazało ponadto, że większość budynków mieszkalnych wielorodzinnych, których przekrój zbliżony jest do prostokąta, jest usytuowana równolegle do frontu działki. To sprawia, że w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych szerokość elewacji frontowej wynosząca 12-13 metrów będzie najniższa. Jednakże nie będzie to powodowało naruszenia ładu przestrzennego, ponieważ wartość ta będzie zbliżona do szerokości elewacji frontowych zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Kolegium podkreśliło zarazem, że planowane budynki o relatywnie wąskich elewacjach frontowych (dotyczy to wszystkich typów planowanych budynków) będą usytuowane vis a vis znajdującej się po drugiej stronie ulicy [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Z punktu widzenia ochrony ładu przestrzennego jest to rozwiązanie korzystne.

Kolegium odniosło się również do kwestii wysokości planowanych budynków oraz geometrii ich dachów, wskazując m.in. że zagadnienia tego reguluje § 7 oraz § 8 Rozporządzenia. Odnosząc się w tym zakresie do wyników analizy Kolegium wskazało, że dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych średnia wysokość elewacji frontowych wynosi 14,5 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych po wschodniej stronie terenu inwestycji wynosi od 15,5 do 16 m. Zatem planowane budynki choć będą wyższe niż statystyczne budynki o tej samej funkcji to jednak będą nawiązywały wysokością elewacji frontowych do budynków istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie. Wysokość elewacji frontowych planowanych budynków nie będzie przy tym przekraczała wartości maksymalnych - ta bowiem wynosi 18 metrów. Ową wartość maksymalną osiąga budynek przy ul. [...], który tak ja budynki typu B, D, F i H nie jest usytuowany w pierwszej linii zabudowy.

Odnosząc się natomiast do geometrii dachu Kolegium podniosło, że w obszarze analizowanym większość budynków ma dachy płaskie łub częściowo płaskie. Nie budzi zatem wątpliwości, że ustalenie dla planowanych budynków dachu płaskiego jest działaniem zgodnym z prawem.

Kolegium odniosło się także do podnoszonych w odwołaniach zarzutów przedstawiając wywód zmierzający do wskazania ich bezzasadności, w tym odniosło się m.in. do kwestii znacznej wysokość budynków, podnosząc m.in. że geometrię dachu, a przede wszystkim wysokość górnej kalenicy należało ustalić z uwzględnieniem geometrii dachów budynków o tożsamej funkcji. Celowym dla ochrony ładu przestrzennego jest nawiązywanie do budynków zlokalizowanych w bezpośredniej bliskości, względnie w danym kwartale. Takie też działania podjął organ I instancji, wskazując na budynki mieszkalne wielorodzinne położone przy ul. [...] jako wzorce dla ustalenia geometrii dachów budynków planowanych przez T. Sp. z .o.o. z siedzibą w K.

Skargę na powyższą decyzję wniosło Stowarzyszenie "[...]", zaskarżając ją w całości. W skardze zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego oraz naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 1 ust. 2 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a., w związku z:

1. art. 61 ust. 1 u.p.z.p.,

2. art. 61 ust. 5a u.p.z.p.,

3. § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 11 k.p.a.,

4. § 7 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.,

5. art. 2 pkt 1 u.p.z.p.,

6. art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a.; poprzez nieprawidłową wykładnię przepisów wymienionych wyżej w pkt 1-5, co miało istotny wpływ na wynik sprawy w postaci utrzymania w mocy wadliwej decyzji Prezydenta Miasta K. w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na działce nr 1, karta mapy [...], obręb [...], przy ul. [...] w K.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżące stowarzyszenie domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono wywód zmierzający do wykazania zasadności podniesionych zarzutów oraz wadliwości zaskarżonej decyzji. Według skarżącego stowarzyszenia żadna z działek sąsiadujących z nieruchomością nr 1, k.m., obr. [...] przy ul. [...] w K. nie była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, zabudowy i jej parametrów oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych - w zakresie projektowanej zabudowy wielorodzinnej o wysokości 15 - 16m.

Skarżące stowarzyszenie zaakcentowało także, że działka nr 1 położona jest w obrębie dzielnicy [...], mającej typowo podmiejski charakter. Dominuje w niej funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, o niskiej intensywności zabudowy, dużej liczbie terenów zielonych. Jedynie w północnej części dzielnicy pojawia się zabudowa wielorodzinna, jednakże na południe od ulicy [...] i ronda [...] zabudowa inna niż jednorodzinna pojawia się incydentalnie. To właśnie ta zabudowa decyduje o charakterze całej dzielnicy i winna stanowić punkt odniesienia oraz orientację przyszłej polityki urbanistycznej miasta. Pominięcie tych względów świadczy zaś o naruszeniu przez Kolegium zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto jedynie na drobnym wycinku obszaru analizowanego występuje zabudowa zbliżona charakterem do planowanej, zaś w żadnym miejscu nie występuje zabudowa tak wysoka.

W ocenie skarżącego stowarzyszenie nieprawidłowo wyznaczono obszar analizy w sposób uniemożliwiający równomierne uwzględnienie parametrów zabudowy na nim występujących. Skutkowało to wydaniem uwzględniającej parametry istniejącej zabudowy w sposób wybiórczy i niereprezentatywny dla obszaru analizowanego. Tymczasem organ administracji w pierwszej kolejności winien wziąć pod uwagę zabudowę bezpośrednio sąsiadującą z działką stanowiącą przedmiot wniosku, a następnie dopiero działki sąsiednie położone dalej, przy czym parametry zabudowy na nich występujące winny zostać przez organ wzięte pod uwagę w równym stopniu. Najistotniejszymi zaś nieruchomościami winny być nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z przedmiotową działką. W przedmiotowej sprawie, budownictwo wielorodzinne występuje wyłącznie na wschód (północny wschód) od przedmiotowej nieruchomości. Budynki tam zlokalizowane nie osiągają ponadto tak znacznej wysokości, jaka wynikała z wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Skarżące stowarzyszenie wskazało przy tym na wyrok NSA z dnia 30 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 824/21, cytując że "nierzetelnym jest odwołanie się przez urbanistę do wskaźników dotyczących dziatek położonych w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji i zupełny brak odniesienia się, w aspekcie zachowania ładu przestrzennego, do najbliżej usytuowanej zabudowy jednorodzinnej".

W kontekście zarzutów dotyczących naruszenia przepisów Rozporządzenia zaakcentowano, że wnioski wynikające z analizy charakterystyki zabudowy całego analizowanego obszaru przeczą odstępstwom przyjętym przez organy. Te zaś oparły się na jednostkowych przypadkach zabudowy w celu uzasadnienia dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji. Ponadto realizacja planowanej inwestycji zespołu 8 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości 15- 16m nie jest niezbędna dla zachowania ładu przestrzennego, zaś kontynuacja funkcji mieszkaniowej przejawiającej się zabudową jednorodzinną z całą pewnością znacznie lepiej wpisałaby się w ład przestrzenny obowiązujący w analizowanym obszarze (w tej części dzielnicy [...]).

Strona skarżąca podniosła także, że zaskarżoną decyzją, organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy stojące w opozycji do zasady przedłużenia linii zabudowy, opierając swoje rozstrzygnięcie na parametrach zabudowy występującej na działkach w obszarze analizowanym, jednakże nie na obszarze działek sąsiednich w rozumieniu w/w rozporządzenia

Według strony skarżącej organ utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji naruszył także dyspozycję art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez naruszenie zasady ładu przestrzennego. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie tworzy bowiem z pozostałą częścią dzielnicy 'harmonijnej całości’, co wręcz przeciwnie - stanowić będzie najwyższy budynek w okolicy, zwiększając w istotny sposób liczbę mieszkańców, popyt na lokalne usługi, zatłoczenie dróg publicznych, a przede wszystkim nie będzie kształtować przestrzeni w sposób uporządkowany i zgodny z dotychczasowym, architektonicznym, podmiejskim charakterem dzielnicy.

Zarzucono także, że organ oparł się bowiem na wnioskach wynikających ze stanowiącej dowód w sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej, nie dokonując jej krytycznej oceny. Zawężenie wniosków wynikających z analizy do obiektów zabudowy wielorodzinnej sprawia, iż nie jest ona w istocie analizą cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego granicami obszaru analizowanego, lecz analizą bezpodstawnie wyłonionych z tego obszaru obiektów o funkcjach (a w konsekwencji i gabarytach) zbliżonych do obiektów objętych planowaną przez wnioskodawcę inwestycją. W konsekwencji wyniki analizy, nie odzwierciedlają rzeczywistych cech zabudowy i zagospodarowania terenu całego obszaru analizowanego, lecz wyłącznie wybiórczo wytypowanych jego fragmentów. Dokonana ocena analizy architektoniczno-urbanistycznej doprowadziła również do pominięcia interesu publicznego. Tymczasem zgodnie z art. 7 k.p.a., organy mają obowiązek uwzględniać nie tylko słuszny interes obywateli, ale i interes społeczny przejawiający się choćby w zapobieganiu zaburzenia charakteru dzielnicy, nadmiernego obciążenia infrastruktury w tym ulic dojazdowych, których przepustowość daleka jest od możliwości obsłużenia tak dużej liczby mieszkańców w sytuacji, w której doszłoby do realizacji planowanej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 4 marca 2024 r. stanowisko w sprawie zajął uczestnik postępowania – Fundacja [...] w O., przychylając się do wniesionej skargi. W piśmie przedstawiono również argumentację mającą na celu wykazanie wadliwości zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 13 marca 2024 r. strona skarżąca podtrzymała skargę. Zaakcentowała, że nie jest jej intencją blokowanie inwestycji ale zabiega o realizację inwestycji z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa i z uwzględnieniem interesów lokalnej społeczności, a względy te nie zostały w wystarczający sposób wzięte pod uwagę przez organy.

Uczestnik będący inwestorem wniósł natomiast o oddalenie skargi, wskazując na stanowisko przedstawione w piśmie procesowym złożonym w trakcie rozprawy. Zaakcentował jednocześnie, że sporządzona analiza architektoniczno-urbanistyczna uzasadnia ustalenie parametrów zabudowy zgodnie z tym, co znalazło się w decyzjach organów obu instancji. Podniósł także, że decyzja wydana w niniejszej sprawie ma charakter związany.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. - dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi.

Przedmiotem kontroli legalności w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 29 września 2023 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 22 czerwca 2023 r. ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych tj. 8 budynków z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr 1 przy ul. [...] w K.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie: t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., zwanej dalej jak dotychczas u.p.z.p.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. zwanego dalej Rozporządzeniem). W realiach rozpoznawanej sprawy przepisy u.p.z.p. oraz Rozporządzenia zastosowano w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia wniosku przez inwestora (wniosek z 3 marca 2023 r.) tj. w brzmieniu uwzględniającym m.in. zmiany wprowadzone w drodze ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1986) oraz w § 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399).

W sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, że wobec braku planu miejscowego dla terenu objętego wnioskowaną inwestycją, koniecznym było wszczęcie i przeprowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy po myśli art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie bowiem z treścią powołanego przepisu zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego (...), wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

(a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów u.p.z.p., w brzmieniu znajdującym zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji wnioskowanej inwestycji. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy ma na celu ocenę, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, nie objętego ustaleniami obowiązującego planu miejscowego, jest dopuszczalna w świetle wymogów art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a jeśli tak to ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określonej nieruchomości, bez jakiejkolwiek kontroli organów administracji publicznej (zob. wyrok NSA z 13 grudnia 2017 r., II OSK 717/17).

Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p. został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej w skrócie jak dotychczas Rozporządzenie). Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się - na zasadzie wyjątku - realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy ustala się: linie zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do pow. działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układu połaci dachowych). Weryfikację przesłanek ustalenia warunków zabudowy określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. odbywa się poprzez przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (jest to tzw. analiza urbanistyczna). Zgodnie z art. 61 ust 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W realiach rozpoznawanej sprawy granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości 471 m od granic terenu inwestycji. W ocenie Sądu takie wyznaczenie obszaru analizowanego było prawidłowe, gdyż przyjęta przez organy wielkość 471 m odpowiada trzykrotności frontu terenu. Organy prawidłowo przy tym przyjęły, że front terenu, o którym mowa w art. 61 ust 5a u.p.z.p., przylega do ul. [...], a jego szerokość wynosi 157 m. Wbrew zatem zarzutowi skargi nie doszło tutaj do naruszenia art. 61 ust.5a u.p.z.p.

Wbrew zarzutowi skargi w sprawie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wynikająca z tego przepisu norma statuuje zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa inaczej zwaną zasadą kontynuacji. Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza jednak ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Warunek w zakresie "kontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok WSA w Łodzi z 16 marca 2016 r., sygn. II SA/Łd 1002/15 i podane tam orzecznictwo).

Weryfikując w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. możliwość ustalenia warunków zabudowy organ musi ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wymóg istnienia zabudowy porównywalnej do zabudowy planowanej na działce sąsiedniej nie oznacza, że działka ta musi bezpośrednio graniczyć z działką objętą inwestycją. Warunek sąsiedztwa należy bowiem utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie (derywacyjne) pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z 20 lipca 2010 r., K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybunał, stwierdził, że "za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozp. MI 2003, co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp".

Dodać należy, że jak wskazał NSA w wyroku z dnia 10 stycznia 2024 r. sygn. II OSK 1420/23 pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć w sensie largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Pojęcia "działki sąsiedniej" nie można zatem utożsamiać wyłącznie z działkami bezpośrednio graniczącymi z terenem inwestycji, gdyż odnosić je należy do nieruchomości, czy też terenów położonych w okolicy, tworzących pewną urbanistyczną całość. W konsekwencji przy określaniu parametrów przyszłej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalne będzie nawiązywanie także do cech tych nieruchomości niegraniczących bezpośrednio z przyszłą zabudową, które jednak znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z 14 marca 2018 r., II OSK 2266/17).

W realiach rozpoznawanej sprawy zarzuty skargi dotyczącą przede wszystkim dopuszczenia zabudowy wielorodzinnej (w tym zwłaszcza jej parametrów dotyczących wysokości), której w ocenie strony skarżącej nie można pogodzić z istniejącą w obszarze analizowanym zabudową jednorodzinną. Strona skarżąca nie neguje przy tym istnienia w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej. Jednak w jej ocenie kluczowe znaczenie przypisać należy dominującej zabudowie jednorodzinnej, Zwłaszcza, że według strony skarżącej znajduje się ona w najbliższym sąsiedztwie, w tym po przeciwległej stronie ul. [...]. W ocenie jednak Sądu zarzuty dopuszczenia zabudowy wielorodzinnej, gdy w otoczeniu, czy szerzej w obszarze analizowanym, dominuje zabudowa jednorodzinna, nie mogły zostać uznane za skuteczne.

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową oznacza to, że nowy obiekt może być zarówno budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jak również wielorodzinnym (np. wyrok NSA z 7 września 2021 r. sygn. II OSK 1626/21, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. II SA/Bk 280/19). Tym samym argumentacja strony skarżącej odwołująca się do jednorodzinnego charakteru dominującej w obszarze analizowanym zabudowy już z samej zasady nie mogła odnieść skutku.

W obszarze analizowanym i to w bliskim sąsiedztwie terenu objętego kontrolowana decyzją, po obu stronach ul. [...] tj. ulicy równoległej względem ul. [...] (najbliższej w kierunku wschodnim) usytuowana jest zabudowa wielorodzinna tworząca zwarty kompleks budynków. Nie jest więc tak, jak próbuje sugerować strona skarżąca, że nawiązanie do zabudowy wielorodzinnej dotyczy budynków w znacznym oddaleniu, (stan faktyczny niniejszej sprawy istotnie zaś odbiega od przywołanego w skardze wyroku WSA w Krakowie z dnia 30 listopada 2021 r. sygn. II SA/Kr 824/21).

Jednocześnie zaakcentować należy, że o tym, czy nowa zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decydują – poza warunkiem kontynuacji funkcji - parametry nowej zabudowy w odniesieniu do parametrów występujących w terenie analizowanym, takie jak: wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu i linia zabudowy. Tym samym kontrolą sprawowaną przez Sąd w realiach rozpoznawanej sprawy było nie tylko spełnienie wymogu kontynuacji funkcji lecz także ustalone przez organy parametry zabudowy. W ramach tej kontroli Sąd doszedł do wniosku, że wyniki sporządzonej w toku postępowania administracyjnego analizy urbanistycznej dawały podstawy do ustalenia wskazanych w decyzji organu I instancji parametrów zabudowy.

Kontrolując zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji dla porządku zwrócić należy też uwagę na treść § 9 ust. 2 Rozporządzenia Zgodnie z tym przepisem wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten nakłada obowiązek załączenia do decyzji "wyników analizy", o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p, zawierających część tekstową i graficzną, nie zaś "analizę" sensu stricto. Jednak przedmiotem kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny oprócz samej decyzji oraz załączonych do niej "wyników analizy" jest również przeprowadzona przez organ analiza architektoniczno-urbanistyczna. W realiach rozpoznawanej sprawy zważywszy na kilkukrotną modyfikację wniosku rozstrzygające znaczenie ma tutaj się analiza architektoniczno-urbanistyczna z dnia 22 maja 2023 r. (karta 289 i następne akt administracyjnych). To w oparciu o jej treść Sąd dokonał weryfikacji twierdzeń organów wyrażonych w decyzji w zakresie funkcji i cech istniejącej zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym. Jest to istotne zwłaszcza w kontekście zastosowanych przez organ odstępstw, o których mowa w § 4 ust. 2, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 Rozporządzenia, których dopuszczalność ocenia się z punktu widzenia analizy urbanistycznej. O tym, czy zasadność zastosowania danego odstępstwa wynika z analizy decyduje bowiem nie tylko tekstowy załącznik do decyzji w postaci "wyników analizy", ale przede wszystkim poprzedzające te wyniki analiza sensu stricto.

Wracając zaś bezpośrednio do zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, że w ocenie Sądu Kolegium odniosło się szczegółowo do poszczególnych warunków zagospodarowania terenu i zabudowy określonych w decyzji organu I instancji, w tym do ustalenia linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowych, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych, geometrii dachu. Szczegółowym rozważaniom Kolegium poddało treść sporządzonej przez organ I instancji analizy urbanistycznej, konfrontując ją z przepisami Rozporządzenia. Wyciągnięte w tym zakresie przez organ odwoławczy wnioski, w ocenie Sądu, należy uznać za prawidłowe. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem wskazane w kontrolowanej decyzji budynki o charakterze mieszkalnym wielorodzinnym (przede wszystkim po obu stronach ul. [...]). To ich parametry zgodnie z regułami wynikającymi z Rozporządzenia pozwalały na ustalenie wskazanych w decyzji organu I instancji parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle wyjaśnień przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie sposób przy tym zarzucić organom dowolności w ustalaniu tych parametrów. Każdy z nich ściśle odpowiada treści przepisów Rozporządzenia. Ewentualnie mieści się w granicach dopuszczonych tym Rozporządzenia odstępstw.

Przede wszystkim nie budzi zastrzeżeń Sądu wyznaczona przez organy linia zabudowy. Jak wskazano w analizie urbanistycznej zabudowa istniejąca na działkach sąsiednich zlokalizowana jest w różnych odległościach od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Wyjaśniono przy tym, z jakich powodów w miejsce § 4 ust. 3 Rozporządzenia zastosowano odstępstwo, na które pozwala § 4 ust. 4 Rozporządzenia tj. że linię zabudowy wyznaczono jako kontynuację istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej również o funkcji mieszkaniowej – jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku mieszkalnego przy ul. [...].

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem ustalono od 0,28 do 0,29. Jest to wielkość mniejsza od średniej ustalonej w analizie urbanistycznej zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia. Organ w oparciu o ustalenia wynikające z analizy urbanistycznej wyjaśnił jednak powody do zastosowania odstępstwa, na które pozwala § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Nie powtarzając argumentacji przedstawionej w tym zakresie stwierdzić należy, że w ocenie Sąd jest ona przekonująca, a tym samym samo zastosowanie odstępstwa z § 5 ust. 2 Rozporządzenia prawidłowe. Jego zastosowanie nie jest zresztą wprost kwestionowane przez stronę skarżącą.

Zastrzeżeń Sądu nie budzi również ustalona przez organy szerokość elewacji frontowej. Z analizy urbanistycznej wynika, że w odniesieniu do wnioskowanych budynków typów: A,B,E i F ustalenie szerokości elewacji frontowych było możliwe w oparciu o średnią występującą w obszarze analizowanym, co jest zgodne z normą wynikającą z § 6 ust. 1 Rozporządzenia. W odniesieniu zaś do pozostałych budynków ustalenie szerokość elewacji zostało w sposób prawidłowy oparte o § 6 ust. 2 Rozporządzenia. Zresztą podobnie jak w przypadku wskaźnika wielkość powierzchni zabudowy, odstępstwo to polegało na przyjęciu wielkości mniejszej niż średnia wynikająca z analizy. Podobnie i w tym przypadku zastosowanie § 6 ust. 2 Rozporządzenia nie jest wprost kwestionowane przez stronę skarżącą.

Zarzuty skargi zostały natomiast wprost wyartykułowane w odniesieniu do ustalonej przez organy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Są one jednak bezzasadne. W świetle wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej zgodzić się trzeba z Kolegium, że do wyznaczenia tego parametru wnioskowanej zabudowy nie mógł posłużyć ani § 7 ust. 1 ani § 7 ust. 3 Rozporządzenia. Zasadnie więc organy skoncentrowały swoją uwagę na § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Według normy prawnej wynikającej z tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W ocenie zaś Sądu w realiach rozpoznawanej przeprowadzona analiza urbanistyczna dostarcza argumentów przemawiających za wyznaczeniem omawianego tutaj wskaźnika w oparciu o normę prawną wynikającą z tego właśnie przepisu. W analizie tej wskazano bowiem na znajdującą się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowę mieszkaniową wielorodzinną przy ul. [...] oraz zabudowę usługową przy ul. [...], tworzącą z terenem objętym wnioskiem jedną urbanistyczną całość, której wysokość kształtuje się w przedziale od 13 m do 16 m (dla budynku usługowego – 13 m). Nie powtarzając całości ustaleń zawartych w tym zakresie w analizie urbanistycznej (karty 293-294 akt administracyjnych) w ocenie Sądu pozwalały one organom, w oparciu o § 7 ust. 4 Rozporządzenia, na ustalenie wskazanych w sentencji kontrolowanej decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Podniesione zaś w tym zakresie zarzuty strony skarżącej okazały się całkowicie nietrafne.

W ocenie Sądu przeprowadzona analiza i poczynione w jej ramach ustalenia (karta 294 i 295 akt administracyjnych) uzasadniały również rozstrzygnięcie dotyczące geometrii dachów. Podstawę prawną tej części kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowił § 8 Rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Sąd w składzie orzekającym podziela i przyjmuje za własne stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 16 listopada 2017 r. sygn. II SA/Sz 853/17, wedle którego wynikające z tego przepisy ustalenia parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne, jak w przypadku pozostałych parametrów, skoro zastosowano odmienną formułę w postaci ustalenia wskaźnika "odpowiednio" do geometrii dachów z obszaru analizowanego. Chodzi tu w ogóle o analizę urbanistyczną tego elementu, występującego na obszarze analizowanym i zaproponowanie we wnioskach wynikających z tej analizy takiego rozwiązania, które dałoby się pogodzić z zapewnieniem ładu przestrzennego, jak też maksymalnie uwzględniałoby przedstawiony we wniosku inwestora jego zamiar inwestycyjny. Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy analizy urbanistycznej organ dokonał ustaleń dotyczących geometrii dachów występujących w całym obszarze analizowanym i ustalił, że geometria ta jest zróżnicowana, podając zarazem na czym to zróżnicowanie polega. Jednocześnie autor analizy po raz kolejny przywołał bezpośrednio sąsiedztwo istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. [...] i zabudowy usługowej przy ul. [...], tworzącej z terenem objętym wnioskiem jedną urbanistyczną całość. Wskazując zaś na tą okoliczność dokonał szczegółowej analizy wysokości posadowienia dachów płaskich w odniesieniu do istniejących dachów płaskich najbliższej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W nawiązaniu właśnie do geometrii tej najbliższej zabudowy w decyzji organu I instancji, utrzymanej w mocy przez Kolegium kontrolowaną obecnie decyzją, ustalono w pkt. 7 geometrię dachów. W ocenie Sądu takie podejście, polegające z jednej strony na ustaleniu geometrii dachów w całym obszarze analizowanym, a z drugiej strony, wobec jej znacznego zróżnicowania, polegające na nawiązaniu do geometrii dachów na mniejszym obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (obejmującym taką zabudowę przy ul. [...]), tworzącym urbanistyczną całość z objętym wnioskiem inwestora terenem, znajduje oparcie w treści zacytowanego wyżej § 8 Rozporządzenia.

W świetle poczynionych powyżej rozważań stwierdzić należy, że organy prawidłowo oceniły spełnienie przesłanek wymaganych do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty podnoszone w skardze, z wyżej omówionych przyczyn, nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Skoro inwestor spełnił warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., to należało przychylić się do stanowiska organów, że zasadne było ustalenie warunków zabudowy.

Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Powołane wyżej orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl