Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 949/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2012-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 1 pkt 9, art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: par 12 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: art. 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 30 maja 2012 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Wojewody z dnia 18 października 2011 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta A z dnia 27 czerwca 2011 r. nr [...], 2. orzeka, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego T. S. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

T. S. wniósł skargę na decyzję Wojewody z dnia 18 października 2011 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 27 czerwca 2011 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą inwestorowi – K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...], KM [...], oraz działki nr [...] i [...] obręb G. przy ul. Ł. [...].

Decyzja ta zapadła w następujących okolicznościach sprawy:

Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 19 września 2006 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi – K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...], KM [...], oraz działki nr [...] i [...] obręb G. przy ul. Ł. [...].

Wojewoda, decyzją z dnia 29 listopada 2006 r., uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania, z uwagi na niespełnienie warunku określonego w punkcie 2a decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z którym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki winien wynosić 30,4% oraz warunków rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.).

Po przedstawieniu przez inwestora poprawionego projektu budowlanego, Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 2 lutego 2007 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Decyzją z dnia 30 marca 2007 r. Wojewoda, po rozpoznaniu odwołania G. i T. S., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 2 lutego 2007 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 425/07, uchylił decyzję Wojewody z dnia 30 marca 2007 r. jak również poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 2 lutego 2007 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż zaskarżona decyzja dotyczy pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy granicy z działką skarżących i przylegającego do znajdującego się przy tejże granicy budynku jednorodzinnego skarżących. Takie usytuowanie przedmiotowego obiektu budowlanego na działce zakwestionowali skarżący zarówno w odwołaniu, jak i skardze. Natomiast organy obu instancji rozstrzygając niniejszą sprawę nie zajęły się tą kwestią. W wydanych w sprawie decyzjach brak jest ustaleń i rozważań dotyczących lokalizacji przedmiotowej inwestycji przy granicy z działką skarżących. W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że sprawa nie została wyjaśniona w sposób prawidłowy, umożliwiający podjęcie rozstrzygnięcia a organy naruszyły w związku z tym ogólne zasady postępowania, w szczególności art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Sąd wskazał, że w kwestii usytuowania budynku przy granicy działki zastosowanie mógł mieć w niniejszej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 lub 2 ewentualnie § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Nadto kwestia usytuowania budynku przy granicy z nieruchomością sąsiednią winna być rozstrzygana w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, przepisów konstytucyjnych o ochronie prawa własności oraz przepisów art. 140 i 144 k.c. Dokonując oceny usytuowania budynku przy granicy z nieruchomością sąsiednią, organ winien był zatem odnieść się do interesów inwestora oraz interesów skarżących w kontekście przepisów Prawa budowlanego, prawa sąsiedzkiego, konstytucyjnego prawa ochrony własności a ocena ta winna zostać zawarta w uzasadnieniu decyzji, tak aby Sąd miał możliwość dokonania kontroli podjętego przez organy rozstrzygnięcia.

Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 20 maja 2008 r., ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Organ wskazał, że lokalizacja budynku zgodna jest z § 12 ust. 4 pkt 2, § 13, § 60, § 271 i § 273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., a inwestycja nie narusza ochrony interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy Prawo budowlane, jak również nie ogranicza możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku przy granicy.

Wojewoda, decyzją z dnia 1 października 2008 r., po rozpoznaniu odwołania G. i T. S., uchylił decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 20 maja 2008 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy stwierdził m.in., że organ I instancji nie ustosunkował się do kwestii usytuowania budynku przy granicy działki z nieruchomością sąsiednią w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nakazujący zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, szczególnie w zakresie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktur z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 2 lutego 2009 r., ponownie zatwierdził przedmiotowy projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę wyjaśniając, że przedstawiony projekt budowlany jest zgodny z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy wydaną w dniu 16 listopada 2005 r., jak również z § 12 ust. 4 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy działki istnieje budynek mieszkalny ze ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych. Organ wyjaśnił, że § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia nie określa zakresu przylegania ani wielkości ściany projektowanej w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Przepis ten stanowi, że ściana projektowana może przylegać do ściany istniejącej, nie określając gabarytów budynku projektowanego w stosunku do budynku istniejącego ani nie narzucając zakresu przylegania ścian, a zatem dopuszcza, aby ściana budynku projektowanego była wyższa lub szersza od ściany budynku istniejącego bezpośrednio przy granicy, jeżeli z przepisów § 13, § 60, § 271 i § 273 rozporządzenia nie wynikają inne wymagania. Organ I instancji wskazał, że inwestycja ta nie narusza interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy Prawo budowlane, albowiem nie pozbawia stron dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także - dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Projektowany budynek posiada własną samodzielną konstrukcję i nie narusza własności terenu sąsiedniego, nie ogranicza też możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku również przy granicy.

Od powyższej decyzji odwołali się G. i T. S.. Decyzja Prezydenta Miasta G. utrzymana została w mocy decyzją Wojewody z dnia 7 maja 2009 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż zarzut dotyczący niezachowania harmonijności całości obszaru wokół inwestycji jest niezasadny. Znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja zdjęciowa wskazuje, że powstający budynek mieszkalny na działce nr [...] nie odbiega stylem oraz wielkością od budynków mieszkalnych znajdujących się w sąsiedztwie. Nie można też zarzucić niezachowania proporcji projektowanego obiektu w stosunku do obiektów już istniejących. Wojewoda podkreślił, że większość budynków sąsiednich posiada trzy kondygnacje i wysokością oraz gabarytami nie odbiegają one od projektowanego budynku mieszkalnego. Wprawdzie znajdujący się na granicy z działką nr [...] budynek mieszkalny odwołujących się jest budynkiem parterowym, jednak mimo to nie można inwestorowi odmówić prawa zabudowy obiektem wyższym, niż bezpośrednio sąsiadujący z nim budynek mieszkalny. Wojewoda wskazał ponadto, że projekt budynku wielorodzinnego na działce nr [...] przy ul. Ł. spełnia wytyczne zawarte w decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 16 listopada 2005 r. nr [...] o warunkach zabudowy, która została wydana w oparciu o przeprowadzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru sąsiadującego z terenem inwestora i dopuściła budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 360/09, wydanym na skutek skargi G. i T. S., uchylił decyzję Wojewody z dnia 7 maja 2009 r. jak również poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 2 lutego 2009 r.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że organy administracji architektoniczno – budowlanej obu instancji, związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, zawartymi w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 425/07, nie zadośćuczyniły obowiązkowi wynikającemu z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, albowiem postępowanie wyjaśniające kwestię dopuszczalności usytuowania spornego budynku przy granicy działki sąsiedniej nie zostało przeprowadzone w takim zakresie, w jakim polecił to uczynić Sąd. Przeprowadzona przez organ I instancji i zaaprobowana przez Wojewodę w zaskarżonej decyzji ocena dopuszczalności usytuowania przy granicy ograniczona została do zgodności z warunkami technicznymi, oraz poprzedzona badaniem, że uzasadnione interesy właścicieli działki sąsiedniej polegające na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej, zapewnieniu naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zgodnego z przepisami nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności. Sąd wskazał, iż ocena ta nie jest wyczerpująca, gdyż zabrakło w niej rozważenia interesów inwestora i właścicieli działki sąsiedniej w świetle tzw. "prawa sąsiedzkiego", z uwzględnieniem konstytucyjnej zasady równości stron. Sąd wskazał, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze treść art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, powinien rozważyć interes właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany w świetle przepisów art. 140 i 144 kodeksu cywilnego. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Wydanie pozwolenia na budowę wymaga w takiej sytuacji uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania, co oznacza, że pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tylko tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Jednocześnie Sąd uznał za prawidłową dokonaną przez organy wykładnię treści § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którą powierzchnia ściany budynku przylegająca do granicy nieruchomości nie musi odpowiadać powierzchni budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości.

Sąd wskazał iż, przy ponownym rozpatrywaniu sprawy właściwy organ uwzględniając uwagi Sądu winien przeprowadzić pogłębione postępowanie wyjaśniające w ramach art. 5 ust. 1 pkt. 9 ustawy Prawa budowlanego, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 kodeksu cywilnego oraz zasady równości stron.

W toku ponownego postępowania T. S. zarzucił, że pierwotny projekt obiektu przewidywał usytuowanie budynku w odległości 3 m od granicy z jego działką, na prośbę K. B. zamurował on okna istniejące w ścianie na granicy, będąc przekonany, że budynek inwestora będzie stał 3 m od granicy z jego działką.

Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 20 maja 2010 r., po raz kolejny zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Organ ustalił, że budynek mieszkalny wielorodzinny (pięciomieszkaniowy) usytuowany jest przy granicy z działką nr [...] przy ul. O. [...]. Z dołączonego do projektu budowlanego orzeczenia technicznego, wykonanego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej m.in. do oceniania i badania stanu technicznego obiektów budowlanych wynika, że budynek na działce przy ul. Ł. [...] nie ma wpływu na konstrukcję istniejącego budynku sąsiedniego przy ul. O. Na poszczególnych rzutach kondygnacji naniesiona została rzeczywista granica pomiędzy działkami nr [...] i [...]. Po dokonanej przez projektanta korekcie w zakresie usytuowania budynku w stosunku do granicy, ściana nowego budynku usytuowana jest na granicy działki sąsiedniej, co uzyskano po pogrubieniu jej o warstwę styropianu. Rozwiązanie takie, w ocenie organu, jest zgodne z § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Przepisy, według stanu prawnego na dzień złożenia wniosku, nie określają zakresu przylegania ani wielkości ściany projektowanej w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Na działce sąsiedniej, przy ul. O. [...], istnieje bezpośrednio przy granicy budynek mieszkalny ze ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych. Dobudowa do tej ściany nie spowoduje naruszenia przepisów rozporządzenia.

Organ ustalił, że w skład projektu budowlanego będącego przedmiotem zatwierdzenia wchodzą techniczne badania podłoża gruntowego wykonane przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki inż. K. S., z których wynika, że możliwa jest zabudowa działki przy ul. Ł. [...], przy posadowieniu budynku nie głębiej niż 3 m ppt. W ocenie organu, warunek powyższy został spełniony w projekcie budowlanym, dlatego też nie zaszła potrzeba zlecania dodatkowej opinii w tym zakresie. W ocenie organu, nie ma przesłanek, które wskazywałyby na immisję wód gruntowych czy podskórnych z działki K. B. ma działkę Państwa S. z powodu posadowienia nowego budynku na granicy obu posesji. Projekt uwzględnia istniejące warunki wodno-gruntowe i może stanowić podstawę do wydania pozwolenia na budowę.

Organ wskazał, że inwestycja nie narusza interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy Prawo budowlane, a mianowicie nie pozbawia stron dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Projektowany budynek posiada własną samodzielną konstrukcję, nie narusza własności terenu sąsiedniego. Nie ogranicza również możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku również przy granicy. W projekcie przewidziano lokalizację śmietnika wewnątrz budynku, zachowując wymagane przepisami odległości od granic działki. Ponadto budowa przy granicy działki nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Wojewoda, po rozpoznaniu odwołania G. i T. S., decyzją z dnia 15 września 2010 r., uchylił decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 20 maja 2010 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji przyjmując ekspertyzę techniczną wykonaną przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki nie powiadomił stron o jej wpłynięciu i o możliwości zapoznania się z nowym materiałem dowodowym, przez co naruszył art. 7, art. 77 § 1 w związku z art. 10 k.p.a. Organ I instancji nie odniósł się szczegółowo do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt. II SA/Gd 360/09, szczególnie w zakresie konieczności przeprowadzenia pogłębionego postępowania wyjaśniającego w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących. Organ odwoławczy zarzucił nadto, że organ I instancji nie odniósł się do wniosku uczestników postepowania z dnia 26 marca 2010 r. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy budowlanego w zakresie geotechniki na okoliczność ustalenia, czy przedłożony projekt budowlany spełnia normy z zakresu brawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, pod kątem możliwego teoretycznego nacisku budynku na grunt i ewentualnego oddziaływania tego nacisku na nieruchomość uczestników postępowania.

Prezydent Miasta G., decyzją z dnia 27 czerwca 2011 r., wydaną na podstawie art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku i budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z przyłączami wod.-kan., odprowadzeniem wód opadowych, przyłączem gazowym, wewnętrzną instalacją gazową, instalacją elektryczną i teletechniczną, na terenie działki nr [...] KM [...] obr. G., przy ul. Ł. [...] oraz działki nr [...] i [...], KM [...] obr. G.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ wskazał, że ponownie wnikliwie przeanalizował zebrane dokumenty w sprawie, biorąc pod uwagę art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawa Budowlanego, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego. W ocenie organu, przedłożony przez inwestora projekt budowlany spełnia normy z zakresu prawa budowlanego i warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki pod kątem możliwego teoretycznego nacisku na grunt i ewentualnego oddziaływania tego nacisku na nieruchomość uczestników postępowania. Projekt budynku mieszkalnego wielorodzinnego przewiduje lokalizację budynku na nieruchomości stanowiącej własność inwestora a konstrukcja w projektowanym budynku została tak rozwiązana, że obciążenia z budynku (ze słupów) zostały przekazane na elementy konstrukcyjne budynku (słupy i podciągi) znajdujące się w osi wewnętrznej budynku przesuniętej od osi ściany przy działce skarżących o 296 cm co wskazuje, że projektowany budynek nie ma wpływu na konstrukcję istniejącego budynku. Organ stwierdził, że w niniejszej sprawie nie zostały naruszone normy Prawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, przez co nie doszło do naruszenia interesów osób trzecich. Projekt został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i zawiera wymagane uzgodnienia. Budynek mieszkalny nie stanowi inwestycji wymagającej uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodny na realizację przedsięwzięcia a inwestor złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Od decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 27 czerwca 2011 r. odwołanie wnieśli G. i T. S., domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W ocenie odwołujących się zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 zdanie 2 k.p.a., polegającym na zlekceważeniu oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wydanych w sprawie wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Odwołujący się zarzucili naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie. Podnieśli oni zarzuty naruszenia prawa materialnego art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z art. 21 ust. 1, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP oraz art. 140 i art. 144 k.c., polegającego na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów skarżących, na nierównym traktowaniu wnioskodawcy i skarżących oraz na naruszeniu ich prawa własności oraz naruszenia § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zw. z art. 140, art. 144 i art. 5 k.c., polegającego na przyjęciu, iż wnioskodawca wprowadzając w błąd skarżących co do zakresu zamierzonej inwestycji, korzysta z ochrony prawnej, mogąc usytuować ścianę budynku na granicy nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda, decyzją z dnia 18 października 2011 r., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 27 czerwca 2011 r.

Organ odwoławczy ustalił, że w ekspertyzie geotechnicznej wykonanej przez K. S. - rzeczoznawcę w zakresie geotechniki, wykazano, że budynek zaprojektowano powyżej wody gruntowej na poziomie fundamentów sąsiedniego budynku i w istniejących warunkach gruntowo - wodnych nie ma możliwości na wybijanie wody gruntowej ze względu na nacisk obiektu na grunt, a zalewanie piwnicy budynku przy ul. O. [...] wodą wynika z innych przyczyn. Również, w piśmie Geologa Powiatowego Urzędu Miasta G. z dnia 19 maja 2011 r. Nr [...] wskazano, że wykonanie budynku przy ul. Ł. [...] zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym, nie powinno spowodować zmian w kierunku odpływu wód gruntowych a tym samym negatywnie oddziaływać na grunty sąsiednie i powodować zalewania piwnic budynku zlokalizowanego przy ul. O. [...]. Z kolei odwołujący się twierdząc, że ekspertyzy te nie są miarodajne, nie wykazali i nie przedłożyli nowej ekspertyzy, która podważałaby opinie zarówno rzeczoznawcy ds. geotechniki jak i opinię Geologa Powiatowego Urzędu Miejskiego w G.

Organ odwoławczy uznał jako niezasadny zarzut skarżących, iż projektowany sposób zabudowania nieruchomości przez inwestora nie jest zgodny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa własności i nie mieści się w granicach wyznaczonych przez zasady współżycia społecznego, gdyż ingerencja w prawo własności odwołujących się jest bardzo wyraźna i daleka (naruszenie art. 140 k.c.) oraz narusza korzystanie nieruchomości odwołujących się ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (naruszenie art. 144 k.c.). Organ wyjaśnił, że przedłożony projekt budowlany oraz załączona dokumentacja zdjęciowa wraz ze zdjęciami satelitarnymi wykazuje, że projektowane zamierzenie inwestycyjne z uwagi na szerokości działek znajduje się w terenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi bliźniaczymi, co potwierdzają znajdujące się budynki mieszkalne na działkach nr [...] i [...], [...], [...] i [...] i oraz nr [...] i [...]. Jak wykazuje dokumentacja zdjęciowa i satelitarna wszystkie te budynki stylem i wielkością oraz gabarytami zbliżone są do projektowanego budynku inwestora na działce przy ul. Ł. [...]. Natomiast budynek na działce nr [...] przy ul. O. [...], będący własnością Państwa S., posadowiony w granicy z działką nr [...] przy ul Ł., jest budynkiem substandardowym, znacznie odbiegającym swoim okresem użytkowania, wyglądem i wielkością od budynków znajdujących się w tym terenie. Posiada przede wszystkim nietypową w tym terenie bryłę, wysokość i gabaryty i posadowiony jest 3 m poniżej poziomu terenu ulicy, co świadczy o tym, że znacznie odbiega od typowej miejskiej zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem organu, ze społeczno - gospodarczego punktu widzenia, niezasadnym i krzywdzącym byłoby wymuszenie na inwestorze przez organy administracji architektoniczno - budowlanej odsunięcia się z projektowanym budynkiem od granicy z działką nr [...], a także narzucenie utrzymania wielkości budynku mieszkalnego zbliżonej do wielkości państwa S. Zastosowane w projekcie rozwiązanie zgodne jest z przepisami Prawa budowlanego, w tym z przepisem § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Przepisy te, według stanu prawnego na dzień złożenia wniosku, nie określały zakresu przylegania ani wielkości projektowanej ściany w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Projekt budowlany przewiduje trzykondygnacyjny budynek mieszkalny czterorodzinny z 7 miejscami garażowymi w kondygnacji piwnicznej o wysokości 9,34 (warunki zabudowy dopuszczają budynek o trzech kondygnacjach i wysokości do 11,0 m), natomiast z uwagi na znajdujący się budynek w granicy działki, w pasie o szerokości 3 m od granicy działek nr [...] i [...], zaprojektowana wysokość budynku wynosi 5,55 m czyli tylko jedną kondygnację więcej niż istniejący budynek państwa S. Budynek przy ul. O. [...] przylega do granicy od strony wschodniej, tym samym, jak wykazał także organ I instancji, zostaną zachowane przepisy § 13 i § 60 warunków technicznych, zapewniające naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zapewniające zgodne z przepisami nasłonecznienie pokoi mieszkalnych. Organ wskazał, że usytuowanie budynku przy ul. Ł. [...] przy granicy działki umożliwi w przyszłości jakiekolwiek działania inwestycyjne na sąsiedniej działce nr [...] przy ul. O. [...]. Bezsprzecznie inwestor jest właścicielem działki budowlanej przewidzianej pod zabudowę mieszkaniową gdzie w granicy działki znajduje się sąsiedni budynek mieszkalny, różny charakterem, wielkością i wyglądem od pozostałej zabudowy, jednak inwestorowi przysługuje prawo zabudowy własnej działki obiektem o charakterze zbliżonym do obiektów już istniejących na tym terenie, różnym od obiektu sąsiadującego. Organ wyjaśnił, że planowana inwestycja zgodna jest z decyzją Prezydenta Miasta G. z dnia 16 listopada 2005 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy, znajduje się w terenach zabudowy miejskiej miasta G., gdzie na terenach budowlanych zachodzą procesy inwestycyjne, które często znacznie podwyższają wartości sąsiednich nieruchomości i nie naruszają tzw. prawa sąsiedzkiego. Organu odwoławczy uznał za niezasadny zarzut, że projektowany budynek mieszkalny czterorodzinny będzie uciążliwie oddziaływał na sąsiednią nieruchomość, spowoduje zmiany charakteru otoczenia oraz obniży jego estetykę. Organ wskazał, że planowany budynek stanowi mały dom mieszkalny i nie będzie w sposób negatywny oddziaływał na otoczenie a wszelkie uciążliwości nie będą przekraczać dopuszczalnych norm ochrony środowiska i nie będą występować poza granicami działki.

Odnośnie zarzutów dotyczących uciążliwości wynikających z następstwa planowanej liczby miejsc parkingowych i zwiększenia ruchu komunikacyjnego organ wyjaśnił, że w części piwnicznej przewiduje się jedynie ogółem 7 miejsc parkingowych, gdzie dojazd do budynku odbywa się drogą publiczną i wjazd do garażu usytuowany jest w odległości ponad 5 m od budynku odwołujących się a projekt zagospodarowania został pozytywnie zaopiniowany przez Wydział Inżynierii Ruchu Urzędu Miasta G. W ocenie organu projektowana zabudowa na działce inwestora nie zakłóci także korzystania z nieruchomości odwołujących się w zakresie odprowadzenia wód opadowych z budynku, ponieważ projekt budowlany przewiduje odprowadzenie wód opadowych w kierunku posesji inwestora na działce nr [...].

Organ uznał za niezasadny zarzut odwołujących się, że wnioskodawca wprowadził ich w błąd przez zmianę zakresu zamierzonej inwestycji i obecnie korzysta z faktu zamurowania okien przez odwołujących się, mogąc usytuować ścianę przy granicy działki. Organ wyjaśnił, że właściciel nieruchomości ma prawo zbudować i zmieniać swoje plany inwestycyjne zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa na każdym etapie postępowania administracyjnego, co nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji nie naruszył, wskazanych w odwołaniu od decyzji, przepisów postępowania ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak i przepisów postępowania administracyjnego a ponadto w pełni ustosunkował się do kwestii usytuowania budynku przy granicy działki z nieruchomością sąsiednią w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt. 9 Prawa budowlanego nakazujący zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich szczególnie w zakresie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w kontekście art. 140 i 144 kodeksu cywilnego wskazanego w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt. II SA/Gd 360/09.

Na decyzję Wojewody skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł T. S., domagając się uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W ocenie skarżącego zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem:

- art. 153 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 zdanie 2 k.p.a., polegającym na zlekceważeniu oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt. II SA/Gd 360/09;

- art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 88 k.p.a., polegającym na nieuwzględnieniu zasady bezpośredniości postępowania dowodowego w wyniku przyjęcia, jako dowodu w sprawie, pisemnego oświadczenia złożonego przez wnioskodawcę pismem z dnia 23 lutego 2010 r.;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., polegającym na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie;

- art. 5 ust. 1 pkt. 9 ustawy Prawo budowlane w związku z art. 21 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji oraz art. 140 i 144 kodeksu cywilnego, polegającym na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów skarżących, na nierównym traktowaniu wnioskodawcy i skarżących oraz naruszeniu prawa własności skarżących;

- § 12 ust. 4 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w związku z art. 140 i 144 k.c. oraz art. 5 k.c., polegającym na przyjęciu, iż wnioskodawca wprowadzając w błąd skarżących, co do zakresu zamierzonej inwestycji, korzysta z ochrony prawnej, mogąc usytuować ścianę budynku na granicy nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 23 lutego 2012 r. inwestor K. B. również wniósł o oddalenie skargi, popierając stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji Wojewody. Zdaniem inwestora, skarżący w toku postępowania w żaden sposób nie dowiódł negatywnego oddziaływania budynku inwestora na jego nieruchomość a przeprowadzone przez inwestora ekspertyzy biegłych rzeczoznawców nie wykazały, aby jego budynek w jakikolwiek sposób oddziaływał na sąsiedni budynek skarżącego. Skarżący nie przedłożył również żadnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, która potwierdzałaby jego twierdzenie, że wzniesiony przez inwestora budynek wpłynie na obniżenie wartości jego nieruchomości, a długotrwałe uporczywe utrudnianie przez skarżącego realizacji zamierzeń inwestycyjnych spowodowało wymierną szkodę, bowiem po skończeniu inwestycji będzie on mógł sprzedać mieszkania po znacznie niższej cenie, niż w przeszłości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Dokonując kontroli legalności wydanych w sprawie decyzji, Sąd stosownie do treści art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), nie jest związany granicami skargi.

W niniejszej sprawie zasadniczą kwestią sporną między stronami była możliwość realizacji obiektu inwestora na granicy nieruchomości, przylegającego do obiektu budowlanego położonego na sąsiedniej nieruchomości, stanowiącego własność G. i T. S.. Wielkość obiektu inwestora znacznie przekracza bowiem wielkość budynku na sąsiedniej nieruchomości, co zdaniem G. i T. S. narusza ich prawo własności.

Zachodnia ściana spornego wielorodzinnego budynku, zlokalizowanego na działce nr [...] przy ul. Ł. [...] w G., została zaprojektowana bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią nr [...] przy ul. O. [...], w ten sposób, że przylega ona do ściany budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na tej działce. Ściana budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na działce nr [...], do której przylega ściana budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] nie posiada otworów okiennych ani drzwiowych a sporny budynek od strony działki nr [...] został zaprojektowany w ten sposób, że nie przylega całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce.

Sprawa dotycząca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego była już dwukrotnie rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. W wyroku z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 425/07, Sąd ten wskazał, że organ rozpoznający sprawę winien uwzględnić art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności, jak również przepisy art. 140 i art. 144 kodeksu cywilnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 360/09 wskazał, że dokonana przez organ interpretacja dopuszczalności spornej budowy przy granicy z działką sąsiednią w świetle § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest prawidłowa. Jednakże, organ powinien przeprowadzić pogłębione postępowanie wyjaśniające w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 kodeksu cywilnego oraz zasady równości stron. Sąd wskazał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy, w której ściana przylegającego projektowanego budynku wielomieszkaniowego pozostaje w znacznej dysproporcji do ściany budynku skarżących (jednorodzinnego jednokondygnacyjnego), a wyjazd z garażu podziemnego projektowanego budynku przylega do wyjścia do budynku sąsiedniego, istniej konieczność uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Sąd ten wskazał, że pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tylko tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Prezydent Miasta G. jak i Wojewoda, wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje, związani byli oceną prawną i wytycznymi zawartymi w powyższych wyrokach. Stosownie bowiem do treści art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność były przedmiotem zaskarżenia. Konsekwencją związania Sądu oceną prawną wyrażoną w prawomocnym wyroku jest to, że stanowisko Sądu I instancji, który rozpoznaje skargę strony od ponownego orzeczenia organu administracyjnego, powinno odpowiadać ocenie prawnej tegoż Sądu, wyrażonej w poprzednim orzeczeniu, a Sąd ten nie może formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z wyrażonym wcześniej poglądem.

W myśl art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 nr 243 poz. 1623 ze zm.), przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego stanowi natomiast, iż obiekt budowlany należy projektować i budować zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.

Orzekające w sprawie organy zastosowały w niniejszej sprawie przepis § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jak powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690), zgodnie z którym jeżeli na sąsiedniej działce bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Przepis § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w powołanym brzmieniu nie wskazywał, że ściana budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki ma przylegać do istniejącej ściany budynku na działce sąsiedniej całą powierzchnią. Treść tego przepisu umożliwiała dwie interpretacje – iż oba obiekty winny przylegać do siebie na całej powierzchni oraz interpretację, zgodnie z którą wymóg przylegania był spełniony także w sytuacji, gdy przylegające ściany różniły się wielkością.

Zaznaczyć należy, iż wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji został złożony przez inwestora w dniu 22 maja 2006 r. Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2009 r. nr 56 poz. 46) zmieniono unormowanie w tym zakresie. Obecnie § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia stanowi, iż w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Zgodnie z § 2 ust. 1 tego rozporządzenia zmieniającego, przepisów rozporządzenia nie stosuje się, jeżeli przed dniem jego wejścia w życie został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów. Zatem w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis rozporządzenia w poprzednim brzmieniu.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany stanowiskiem, iż

- po pierwsze, usytuowanie obiektu na granicy nieruchomości jest zgodne § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jak powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 360/09 przesądził w niniejszej sprawie, iż wymóg § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jak powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest spełniony, wskazując, iż przepis ten nie wymaga, by ściana projektowanego budynku miała wielkość odpowiadającą wielkości ściany budynku istniejącego na sąsiedniej nieruchomości,

- po drugie, organ rozpoznając sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, przy granicy nieruchomości powinien rozważyć ją nie tylko w świetle przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale w sprawie istnieje konieczność rozważenia interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, przepisy Konstytucji o ochronie prawa własności, jak również normy art. 140 i 144 k.c.

Organy w wydanych w sprawie decyzjach nie wykonały prawidłowo zaleceń zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2007 r. jak i z dnia 22 października 2009 r., w zakresie dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżącego, z punktu widzenia ochrony prawa własności nieruchomości sąsiedniej.

W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie dokonał w wydanej decyzji ustaleń faktycznych dotyczących oceny realizacji inwestycji przy granicy nieruchomości w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, przepisów Konstytucji o ochronie prawa własności, jak również norm art. 140 i 144 k.c., ani nie rozważył w uzasadnieniu decyzji szczegółowo tych kwestii. Organ wskazał, iż w niniejszej sprawie nie zostały naruszone normy Prawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, przez co nie doszło do naruszenia interesów osób trzecich. Organ I instancji dokonał oceny interesów właścicieli sąsiedniej nieruchomości w kontekście przepisów prawa administracyjnego, natomiast ocena interesów stron z punktu widzenia przepisów o ochronie prawa własności, została, wbrew wytycznym zawartym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2009 r. dokonana ogólnikowo.

Organ II instancji dokonał uzupełnienia takiej oceny. Ocena tej kwestii została jednak oparta na ustaleniach faktycznych dokonanych z naruszeniem zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Wyrażone w decyzji organu II instancji stanowisko, iż co do zasady, możliwa jest realizacja przy granicy nieruchomości inwestycji odbiegającej gabarytami od budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości jest słuszne. Dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2009 r. wykładnia normy § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jak powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dopuszcza taką zabudowę.

Sąd w wyroku z dnia 22 października 2009 r. słusznie wskazał na wyjątkowość dopuszczalności zabudowy przy granicy nieruchomości z punktu widzenia ochrony prawa własności i przepisów prawa sąsiedzkiego, jednak zważyć należy, iż przepisy prawa cywilnego dotyczące prawa własności i jego ochrony nie wykluczają takiej możliwości.

Zgodnie z treścią art. 140 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może on rozporządzać rzeczą. Art. 144 k.c. stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Prawo własności nie jest prawem absolutnym i podlega szeregu ograniczeniom, w tym związanym z uwzględnieniem interesów innych podmiotów. W przypadku własności nieruchomości istnieje konieczność wyważenia sprzecznych wielokrotnie interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości związanych z korzystaniem z nieruchomości, w tym z jej zabudową. Zbliżenie obiektu budowlanego do granicy ogranicza uprawnienia właścicieli takich nieruchomości w stosunku do standardów przyjętych przy zabudowie nieruchomości domami jednorodzinnymi, oddalonymi od granicy nieruchomości o 4 m. Odstąpienie od takiego standardu ochrony własności nieruchomości ma uzasadnienie w przypadku takiego samego ograniczenia uprawnień właścicieli sąsiednich nieruchomości. Sytuacji takiej odpowiada aktualne brzmienie przepisu § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia.

Przypadek taki nie zachodzi w niniejszej sprawie. Nie oznacza to jednak, wbrew stanowisku skarżącego, iż przepisy o ochronie prawa własności, w tym przepisy prawa sąsiedzkiego, każdorazowo wykluczają możliwość zabudowy przy granicy nieruchomości obiektu, którego gabaryty są większe, w stosunku do obiektu istniejącego na działce sąsiedniej. Zależy to bowiem od okoliczność konkretnej sprawy. Stanowisko skarżącego, iż w zakresie zbliżenia do granicy, między sąsiednimi nieruchomościami musiała istnieć równowaga nie jest w świetle stanu prawnego, jaki znajdował zastosowanie w niniejszej sprawie, uzasadnione.

Z cytowanych art. 140 i 144 k.c. wynika, iż korzystanie z nieruchomości, odbywa się zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności, a właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Stosunki między właścicielami sąsiednich nieruchomości i zakres wpływu na nieruchomość sąsiednią zależą zatem m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności nieruchomości i stosunków miejscowych. Dokonując oceny możliwości zabudowy przy granicy nieruchomości przez inwestora w niniejszej sprawie należało zatem wsiąść pod uwagę te aspekty. Rozważania organu II instancji w tym zakresie są słuszne. Organ winien ustalić, w jaki sposób wykorzystywane są nieruchomości na tym obszarze, jakie jest ich przeznaczenie, jaka jest wielkość zrealizowanych na nieruchomościach obiektów budowlanych i sposób zabudowy, czy są one zbliżone do granicy, w jaki sposób, jaką powierzchnią. Po dokonaniu tych ustaleń organ winien ocenić czy wielkość obiektu inwestora i zbliżenie obiektu do granicy odpowiada sposobie zabudowy na tym terenie. Jeżeli gabaryty innych budynków na tym obszarze są porównywalne z gabarytami obiektu inwestora i w okolicy przeważa zabudowa przy granicy, a budynek skarżącego jest obiektem zdecydowanie odbiegającym wielkością od sposobu zabudowy na tym terenie, to okoliczności te mogą przemawiać za dopuszczeniem możliwości realizacji przez inwestora przy granicy nieruchomości obiektu o większych gabarytach od budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Wniosek taki winien być jednak poprzedzony szczegółowymi ustaleniami i wnikliwą oceną.

Na marginesie wskazać należy, iż co prawda w aktualnym stanie prawnym przepis § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia wyklucza możliwość zabudowy przy granicy obiektu o innych parametrach niż znajdujący sią na sąsiedniej nieruchomości, niemniej jest ona dopuszczalna w związku z treścią normy § 12 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ocena w tym zakresie odbywa się aktualnie w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, a więc poprzedzającym decyzję o pozwoleniu na budowę, niemniej wskazać należy, iż prawodawca dopuszcza możliwość zbliżenia obiektu do granicy mimo braku spełnienia wymogów § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia. Wbrew stanowisku skarżącego możliwość taka nie jest zatem, co do zasady, wykluczona.

Organ winien dokonać oceny powyższej kwestii w oparciu o zabudowę na działkach znajdujących się w sąsiedniej okolicy, w tym w obszarze analizowanym wyznaczonym w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, przy czym badany obszar może obejmować większy teren.

Ustalenia organu odwoławczego w tym zakresie są ogólnikowe i nie zostały oparte na zebranym przez organ materiale dowodowym. Wojewoda w uzasadnieniu wydanej decyzji wskazał, że ustalenia dotyczące gabarytów sąsiednich budynków sposobu zabudowy oparł na znajdującej się w aktach dokumentacji zdjęciowej wraz ze zdjęciami satelitarnymi. Organ nie powołał konkretnych akt kart, na których znajdowała się dokumentacja zdjęciowa umożliwiająca dokonanie takich ustaleń. W aktach znajduje się dokumentacja zdjęciowa w tym zakresie ograniczająca się do zdjęć satelitarnych (vide: k. 8,9 akt organu II instancji). Zdjęcia te nie mogły stanowić podstawy dokonania ustaleń i oceny dotyczącej wielkości budynków bowiem w oczywisty sposób nie wynika z nich najistotniejszy w niniejszej sprawie gabaryt budynków, a mianowicie ich wysokość. Ponadto w aktach administracyjnych znajdują się fotografie obrazujące stanu budynku inwestora i skarżącego, które nie dawały podstawy do poczynienia ustaleń odnośnie charakteru innej zabudowy na tym terenie. Z fotografii oznaczonych jako karta 30 akt organu I instancji nie wynika natomiast jakie obiekty są na nich przedstawione, nadto dotyczą one jedynie dwóch budynków i nie mogą stanowić podstawy oceny charakteru zabudowy na tym tereni G.. Także sporządzona dla potrzeb inwestycji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dołączona do projektu budowlanego nie daje możliwości ustalenia gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Sporządzona analiza nie zawiera bowiem szczegółowych informacji na temat gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, ograniczając się do zbiorczego wskazania przedziału wysokości obiektów w obszarze analizowanym.

Działanie organu II instancji w tym zakresie narusza normy art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Wszystkie ustalenia faktyczne organu winny bowiem znajdować oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Materiał dowodowy, na który powołał się organ nie umożliwiał dokonania ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy.

Organy wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje, nie zastosowały się do oceny prawnej i wskazań, co do dalszego postępowania zawartych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 360/09, co narusza normę art. 153 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Nadto wskazać należy na konieczność wyjaśnienia kwestii zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie linii zabudowy. Z projektu budowlanego zdaje się wynikać, iż projektowany budynek nie jest położony przy przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy linii zabudowy, lecz cofnięty w głąb nieruchomości. Kwestia ta winna podlegać wyjaśnieniu.

Sąd nie podziela wyrażonego w orzecznictwie stanowiska, iż linia zabudowy przewidziana w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter linii nieprzekraczalnej.

Linia zabudowy w urbanistyce określa dopuszczalne lub wymagane położenie budynków. Linia ta może mieć charakter obowiązującej linii zabudowy wyznaczającej nakazane położenie ściany frontowej budynków bądź nieprzekraczalnej linii zabudowy, wyznaczającej obszar, za którym dopuszcza się wznoszenie budynków.

Pojęcie linii zabudowy nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.). Wskazać jednak należy, iż w treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), w § 4 ust. 1 jest mowa o wyznaczeniu przez organ obowiązującej linii zabudowy. Przepis ten stanowi, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Także z treści przepisu § 4 ust. 2 i 3 tego rozporządzenia wynika, iż prawodawca na gruncie rozporządzenia wskazuje na linię zabudowy o charakterze obowiązującym.

W ocenie Sądu, dla zapewnienia ładu przestrzennego wielokrotnie niezbędne będzie sztywne określenie w planie zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji o warunkach zabudowy usytuowania obiektów budowlanych. Przykładowo, w przypadku zabudowy przy głównych ulicach miast, bądź w miejscach gdzie już istniejąca zabudowa jest uporządkowana wzdłuż jednej linii zabudowy, niewątpliwie celowym jest określenie obowiązującej linii zabudowy. W takiej sytuacji dopuszczenie możliwości budowy obiektu w jakiejkolwiek odległości od drogi publicznej wybranej przez inwestora, nie mniejszej niż określona linią zabudowy, może niewątpliwie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego.

Wskazać przy tym należy, iż wyznaczenie linii zabudowy nie ma na celu zachowania odległości budynku od drogi. W tym bowiem zakresie obowiązują uregulowania art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2007 r. nr 19 poz. 115 ze zm.). Celem wyznaczenia linii zabudowy jest zatem wyłącznie zapewnienie ładu przestrzennego.

Stanowisko, iż prawodawca posługując się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pojęciem obowiązującej linii zabudowy miał na myśli wyłącznie nieprzekraczalną linię zabudowy nie znajduje uzasadnienia w treści przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym jak i cytowanego rozporządzenia. Przeciwnie użycie w treści rozporządzenia słowa "obowiązująca" przemawia raczej za oznaczaniem przez organ w decyzji na podstawie przepisów rozporządzenia linii zabudowy sztywno wyznaczonej.

W ocenie Sądu, ochrona prawa własności nie stanowi argumentu na poparcie stanowiska, iż linia zabudowy winna mieć charakter linii nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej. Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może korzystać z rzeczy w granicach określonych przez ustawy. Do ustaw takich należy ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.). Ustawa ta w art. 1 ust. 2 pkt 1 stanowi, iż w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się wymagania ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 ust. 1 tej ustawy). Ustawa ta ogranicza wykonywanie prawa własności nieruchomości w daleko idący sposób. W szczególności zawiera ona unormowania wpływające na możliwość zabudowy nieruchomości oraz funkcję obiektów posadowionych na nieruchomości. W kontekście takich unormowań ustawy, wyznaczenie linii zabudowy o charakterze obowiązującym nie stanowi znacznego ograniczenia uprawnień właściciela nieruchomości. Może ono natomiast mieć zasadnicze znaczenie dla zapewnienia wymogów ładu przestrzennego.

W ocenie Sądu, możliwa jest również interpretacja, zgodnie z którą pojęcie linii zabudowy użyte w przepisach ustawy o planowaniu ii zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy, należy wykładać w sposób tożsamy z pojęciem używanym w urbanistyce.

Pojęcie obowiązującej linii zabudowy w rozporządzenia wskazywałoby w takim przypadku jedynie na linię "która obowiązuje inwestora" – bądź jako linia sztywno wyznaczona bądź jako linia nieprzekraczalna. Za przyjęciem takiego rozumienia prawnego tego pojęcia przemawiają argumenty celowościowe. W przypadku braku jednolitej linii zabudowy na danym terenie i braku możliwości osiągnięcia regularności w tym zakresie, może okazać się, iż z punktu widzenia ładu przestrzennego, wyznaczenie sztywnej linii zabudowy nie jest konieczne.

Przy takiej interpretacji pojęcia linii zabudowy organ winien jednak w decyzji o warunkach zabudowy określić wyraźnie czy wyznaczona linia zabudowy ma charakter obowiązujący czy też nieprzekraczalny.

Organ wydający pozwolenie na budowę winien wyjaśnić tę kwestię. W treści w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy brak jest zapisu o charakterze wyznaczonej linii zabudowy. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy mógł zgodnie z treścią rozporządzenia potraktować ją jako linię obowiązującą i sztywno oznaczoną. Uwzględniając wyrażoną w orzecznictwie sądowoadministracyjnym interpretację linii zabudowy – jako linii nieprzekraczalnej, organ mógł też nadać jej taki charakter. Inwestor może w tej sytuacji zwrócić się, w celu wyjaśnienia istniejących wątpliwości, do organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy o wyjaśnienie wątpliwości co do treści decyzji, w trybie art. 113 § 2 k.p.a. W sytuacji ustalenia, iż linia zabudowy miała charakter linii sztywno obowiązującej – organ winien w niniejszej sprawie wnikliwie rozważyć, czy nie zachodzi sprzeczność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, z uwagi na niespełnienie wymogu położenia budynku przy linii zabudowy.

Sąd uznał za niezasadne zarzuty dotyczące konsekwencji zamurowania przez skarżącego okna w jego budynku. Okoliczności te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ ocenia bowiem dopuszczalność zabudowy przy granicy nieruchomości na podstawie okoliczności istniejących w dacie wydawania decyzji. Wcześniejsze uzgodnienia stron w tym zakresie nie mają znaczenia dla oceny wniosku inwestora o pozwolenia na budowę, mogą co najwyżej uzasadniać rozstrzygnięcie sporu o charakterze cywilnym przez sąd powszechny.

W toku ponownego rozpatrzenia sprawy, organ winien nadto szczegółowo odnieść się do kwestii zgłoszonego przez skarżącego wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia nacisku planowanego budynku na grunt i oddziaływania tego nacisku na budynek skarżącego. Organ nie wyjaśnił tej kwestii w sposób prawidłowy. Podkreślić należy, iż skarżący w piśmie z dnia 26 marca 2010 r. oraz w odwołaniu wskazywał na konieczność zbadania nacisku budynku planowanego przez inwestora na grunt i oddziaływania w ten sposób na budynek skarżącego, przylegający do budynku planowanego. Wnioski skarżącego w tym zakresie nie ograniczały się do kwestii wód gruntowych, która została podana jedynie jako przykład możliwego wpływu inwestycji na obiekt skarżącego. Oba budynku graniczące ze sobą zdecydowanie różnią się gabarytami, a skarżący obawia się o możliwość negatywnego wpływu sąsiedniego obiektu na jego budynek. Kwestia ta winna być przez organ szczegółowo rozważona. Podnoszona przez organ konieczność pokrycia kosztów ewentualnej opinii biegłego nie może pozbawiać skarżącego prawa skutecznego złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z tej opinii. Wskazać także należy, iż strona nie może zostać pozbawiona prawa zgłaszania wniosków o dopuszczenie dowodów na poparcie tez przeciwnych od wynikających z dotychczas zebranego materiału dowodowego. Kwestia ta winna być natomiast rozważona przez organ w kontekście ewentualnego nałożenia na stronę obowiązku pokrycia kosztów przeprowadzenia dowodu w trybie przepisów art. 262- 264 k.p.a.

Zarzut skargi naruszenia przepisów k.p.a. przez przyjęcie, jako dowodu w sprawie, pisemnego oświadczenia złożonego przez wnioskodawcę w piśmie z dnia 23 lutego 2010 r. nie jest uzasadniony, pismo to zostało bowiem przez organ potraktowane jako uzasadnienie zlokalizowania obiektu przy granicy, a nie materiał dowodowy stanowiący podstawę dokonania ustaleń.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił wydane w sprawie decyzje. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy organ winien uwzględnić wskazania i ocenę prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku.

Nadto organ winien wziąć pod uwagę, iż postępowanie w niniejszej sprawie trwa wiele lat. Organ winien zatem dołożyć wszelkich starań w celu sprawnego przeprowadzenia postępowania i szybkiego jego zakończenia.

Na podstawie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylona decyzja nie może być wykonana.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.