Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 734/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2023 r. sprawy ze skargi A. K. oraz A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białej Podlaskiej z dnia 22 maja 2023 r., znak: SKO.4010.GR/1419/22/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2022 r. Burmistrz Miasta Łuków wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w Ł. przy ul. [...], o powierzchni 2,5211 ha, stanowiących działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], powstałe w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 2,8193 ha, zatwierdzonego własną decyzją z 13 października 2020 r., znak: [...] Burmistrz przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w ramach którego dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości.

Decyzją z 25 października 2022 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), Burmistrz Miasta Łuków ustalił A. i A. małżonkom K. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości złożonej z działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...] i określił termin uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej na 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W obszernym uzasadnieniu decyzji organ I instancji opisał przebieg postępowania, wskazując, jakie czynności w jego toku zostały podjęte. Sporządzony operat szacunkowy uznał za dowód w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem działki nr [...] oraz po jej podziale, stwierdzając, że nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. W ocenie organu I instancji w rozpatrywanej sprawie wszystkie warunki dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej wymienione art. 98a u.g.n. zostały spełnione.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. i A. małżonkowie K..

W toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białej Podlaskiej przeprowadziło w dniu 26 kwietnia 2023 r. rozprawę administracyjną. Nie znalazło jednak podstaw do uwzględnienia argumentacji odwołania i decyzją z 22 maja 2023 r., znak: SKO.4010.GR/1419/22/23, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium stwierdziło, że zaistniały przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki nr [...]. Podstawowym kryterium powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej jest bowiem geodezyjny podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Kolegium uznało, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku geodezyjnego podziału nieruchomości ma miejsce w sytuacji, gdy przy potencjalnym zbyciu nieruchomości w częściach geodezyjnie wydzielonych można uzyskać cenę wyższą niż byłaby możliwa do uzyskania w wyniku zbycia danej nieruchomości jako całości. Określenie wartości działek przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zostało dokonane w oparciu o obiektywne kryteria szacowania nieruchomości, a także dane o kształtowaniu się cen podobnych nieruchomości w obrocie wolnorynkowym (w okresie objętym badaniem od 2018 r. do 2022 r.) oraz przy uwzględnieniu funkcji nieruchomości wynikających z planu miejscowego. W ocenie Kolegium materiał dowodowy zebrany w sprawie potwierdził słuszność stanowiska organu I instancji, że w wyniku podziału działki nr [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a zatem zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W skardze na decyzję Kolegium A. i A. małżonkowie K. wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Skarżący zarzucili, że nie uwzględniono ich uwag do operatu szacunkowego, w tym do sposobu wyceny działki przed podziałem i wyceny działek powstałych w wyniku podziału. Zarzucili też pominięcie czynnika inflacyjnego, mającego - według nich - istotny wpływ na wzrost cen nieruchomości od dnia wydania decyzji o podziale do dnia wydania kwestionowanej decyzji. Zdaniem skarżących, podstawowym błędem operatu szacunkowego jest fakt (potwierdzony przez biegłego - s. 11 operatu szacunkowego), że na łukowskim rynku nieruchomości nie odnaleziono transakcji, których przedmiotem byłaby działka o takiej powierzchni, jak ich działka przed podziałem, a w takiej sytuacji nie można było rzetelnie wycenić tej nieruchomości, gdyż nie było jej z czym porównać. Tym samym wszelkie dalsze założenia przyjęte w operacie są nietrafne. Skarżący zakwestionowali także dobór działek przyjętych do porównań z uwagi na ich położenie. W ocenie skarżących rażącym przykładem nierzetelności wyceny jest uwzględnienie ich nieczynnego wodociągu jako elementu uzbrojenia terenu, a nie miejskiego wodociągu i w ten sposób zawyżenie wartości działek mających do niego dostęp.

W ocenie skarżących wadliwie dokonano wyceny działek po podziale, bowiem działki porównywane z ich działkami różnią się także powierzchnią, a łatwiej jest sprzedać mniejszą działkę i można uzyskać wyższą cenę za jej metr kwadratowy. Ustalona przez rzeczoznawcę cena metra kwadratowego gruntu uzyskana z przeprowadzonych porównań jest niewiarygodna. Skarżący podnieśli ponadto, że nic się nie zmieniło w okolicznej infrastrukturze technicznej od zatwierdzenia podziału ich nieruchomości, co miałoby wpływ na wzrost wartości działek; nie powstały drogi, nie wykonano wodociągu, nie doprowadzono energii elektrycznej, pomimo że od dnia 30 października 2020 r. działki wydzielone pod drogi przeszły na własność Miasta Ł..

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ wyjaśnił, że do zarzutów skarżących, które zostały podniesione już w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się podczas rozprawy administracyjnej, co wynika z treści protokołu z tej czynności postępowania. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego posiadającego wiadomości specjalne z zakresu szacowania wartości nieruchomości dały Kolegium podstawę do zajęcia stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem.

Przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie skarżącym opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w Ł. przy ul. [...], o łącznej powierzchni 2,5211 ha, stanowiących działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], powstałe w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 2,8193 ha.

W myśl art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W ust. 1a cytowanego przepisu ustawodawca wprowadził warunek, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że decyzją ostateczną z dnia 13 października 2021 r., wydaną – co nie było kwestionowane – na wniosek A. i A. K., Burmistrz Miasta Łuków zatwierdził podział działki oznaczonej nr [...] o powierzchni 2,8193 ha. W wyniku zatwierdzonego podziału z dawnej działki nr [...] wydzielono działki: od nr [...] do nr [...]. Działki nr [...], [...], [...] oraz [...], stosownie do obowiązującego na tym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zostały wydzielone pod drogi publiczne. Działki nr [...] i nr [...] są przeznaczone na realizację i utrzymanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rezydencjonalnej, zaś działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] - na realizację i utrzymanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, w tym hoteli, natomiast działka nr [...] stanowi tzw. działkę resztującą.

Nie budzi też wątpliwości, że został spełniony warunek określony w art. 98 ust. 1a u.g.n. W dacie, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, w obrocie prawnym funkcjonowała uchwała nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia 17 listopada 2011 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr [...], poz. 3304). W myśl § 1 tej uchwały, stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym wynosi 20% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale i wartością tej nieruchomości przed podziałem.

Słusznie zatem organ pierwszej instancji uznał, że zachodziły podstawy do ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału zatwierdzonego decyzją z dnia 13 października 2020 r. Wszczynając w dniu 1 kwietnia 2022 r. postępowanie w tym przedmiocie, organ pierwszej instancji zachował trzyletni termin określony w art. 98a ust. 1 u.g.n.

Przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej było stwierdzenie w toku postępowania, że na skutek dokonanego podziału wartość nieruchomości skarżących wzrosła. W myśl bowiem art. 146 ust. 1 w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi natomiast, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości.

W analizowanej sprawie podstawę stwierdzenia, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżących na skutek podziału, a także ustalenia wysokości wzrostu tej wartości, stanowi operat szacunkowy z dnia 1 czerwca 2022 r. sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta Ł. przez rzeczoznawcę majątkowego A. M..

Operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Opinia ta podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a. organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności i zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują. Potwierdza to treść art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., (I OSK 3197/19), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie sporządzonemu operatowi nie można postawić zarzutów naruszenia wymogów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, czy też niespójności bądź niepełności. Wnioski wynikające z treści operatu biegły potwierdził i dodatkowo uargumentował podczas rozprawy przed Kolegium.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że biegły prawidłowo pomniejszył powierzchnię wycenianych nieruchomości o działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne i wyłączył te działki z wyceny (art. 98a ust. 3 u.g.n.). Ponadto zasadnie przyjął, że skoro powierzchnia wydzielonej działki nr [...] odstaje od powierzchni typowej działki budowlanej, to nie zmieniła ona wartości w porównaniu do stanu przed podziałem.

Ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale zostało dokonane przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wartość nieruchomości skorygowano ze względu na cechy różnicujące te nieruchomości. Zastosowane przez biegłego podejście i metoda szacowania odpowiadają prawu.

Z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie) wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. (§ 4 ust. 3). Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Definicję nieruchomości podobnej zawiera zaś art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie. Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Podobieństwo nieruchomości nie jest przy tym równoznaczne z ich identycznością. Katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny nieruchomości skarżących przed podziałem, jak i podczas wyceny nieruchomości powstałych w wyniku podziału, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości po podziale biegły prawidłowo też dokonał korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu współczynników przypisanych odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

W tym miejscu należy odnieść się do zarzutów podniesionych w skardze.

Po pierwsze, najdalej idącym zarzutem skarżących jest zarzut błędnego doboru nieruchomości do wyceny wynikającego z faktu, że na łukowskim rynku nieruchomości nie odnaleziono transakcji, których przedmiotem byłaby działka o takiej powierzchni, jak ich działka przed podziałem, w wyniku czego nie można było rzetelnie wycenić tej nieruchomości, gdyż nie było jej z czym porównać.

W istocie biegły wyjaśnił w treści operatu oraz na rozprawie, że sprzedaż nieruchomości przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości wycenianej przed podziałem na terenie miasta Ł. jest rzadka. W tej sytuacji rozszerzył badanie rynku tych nieruchomości na teren powiatu łukowskiego oraz okolicznych powiatów. Taki sposób wyceny nieruchomości dopuszcza § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, według którego przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Zarzutu skarżących w tym zakresie nie sposób zatem podzielić.

Po drugie, w dalszej kolejności skarżący zakwestionowali dobór działek przyjętych do porównania z uwagi na ich położenie. Również ten zarzut jest niezasadny, ponieważ biegły w sposób spójny i logiczny wyjaśnił, z jakiego względu rozszerzył badanie rynku nieruchomości na rynek regionalny, o czym mowa wyżej. Ponadto wskazał, że nieruchomość wyceniana zlokalizowana jest w peryferyjnej części miasta w niewielkiej odległości od terenu gminy T.. Działki budowlane położone w sąsiedztwie miasta uzyskują ceny zbliżone do cen z terenów peryferyjnych miasta. Na tej podstawie w analizie uwzględnił transakcje zrealizowane w sąsiedztwie miasta Ł.. Stanowi to logiczną konsekwencję wniosku zawartego w operacie, że kupujący niezabudowane działki budowlane w Ł. uwzględniają głównie odległość od centrum miasta, a na poziom cen największy wpływ ma atrakcyjność położenia nieruchomości związana z odległością od centrum miasta, głównych ulic, bliskość urzędów, szkół i obiektów handlowo-usługowych.

Po trzecie, w ocenie skarżących rażącym przykładem nierzetelności wyceny jest uwzględnienie ich nieczynnego wodociągu jako elementu uzbrojenia terenu, a nie miejskiego wodociągu i w ten sposób zawyżenie wartości działek mających do niego dostęp. Z tym zarzutem również nie sposób się zgodzić.

Zarówno w treści operatu, jak i na rozprawie biegły wyjaśnił, że działki skarżących położone są blisko osiedla mieszkaniowego, w obrębie którego powstały drogi osiedlowe. Drogi, które powstały z podziału działki nr [...], są przedłużeniem tych istniejących dróg osiedlowych, w których jest częściowe uzbrojenie terenu w postaci wodociągu i energii elektrycznej. Biegły wskazał, że jeżeli w drodze jest poprowadzona sieć wodociągowa lub elektryczna, to istnieje możliwość podłączenia wydzielonych działek do tej infrastruktury. Taka konkluzja jest racjonalna, ponieważ dla oceny wartości działki istotna jest już sama możliwość podłączenia działki do elementu sieci uzbrojenia terenu. Niezależnie od tego, przy ustalaniu wartości działek po podziale biegły zastosował obniżenie wartości przy określaniu cechy uzbrojenia terenu (tabela 8 operatu, s. 21).

Po czwarte, zdaniem skarżących biegły wadliwie dokonał wyceny działek po podziale, bowiem działki porównywane z ich działkami różnią się także powierzchnią. Tymczasem działki wyceniane mają powierzchnię po podziale od 1430 m˛ do 3574 m˛, zaś działki przyjęte do porównań: od 1590 m˛ do 1803 m˛. Biegły wyjaśnił, że jest to wielkość, która nie przekracza dwukrotności działek wycenianych, stąd działki przyjęte do porównań mieszczą się w przedziale dotyczącym wielkości działek wycenianych.

W tym miejscu należy ponownie podkreślić, że w metodzie porównania parami zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, jednak to podobieństwo nie jest równoznaczne z ich identycznością. W ocenie Sądu katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu. Wprawdzie przyjęte do porównania nieruchomości różnią się powierzchnią, jednak, jak wyżej podniesiono, na podobieństwo nieruchomości składa się szereg czynników, z których powierzchnia nie jest czynnikiem wiodącym. Wynika to choćby z definicji nieruchomości podobnej, która wprawdzie wymienia elementy oceny podobieństwa nieruchomości przykładowo (położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania), jednak brakuje wśród nich wskazania powierzchni nieruchomości, co wskazuje, że powierzchnia nie jest głównym czynnikiem cenotwórczym. Biegły wyjaśnił, że uznając działki przyjęte do porównań z działkami wycenianymi za podobne, wziął pod uwagę ich położenie (w sąsiedztwie - ulica [...]) oraz niemal lustrzane odbicie obu osiedli: położonego przy ulicy [...] oraz przy ulicy [...] (miejsce położenia działek skarżących po podziale), otoczenie gruntami wydzielonymi z gruntów użytkowanych rolniczo, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o zbliżonej konfiguracji, zlokalizowanych w terenach peryferyjnych miasta Ł.. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił analizę ustalonego rynku nieruchomości w zakresie istotnych cech rynkowych różnicujących nieruchomości oraz wagi przypisane poszczególnym cechom (s. 14-15 operatu). Każdej z tych cech przypisał określony wpływ na cenę nieruchomości wycenianej, korygując wagę poszczególnych współczynników stosownie do cech nieruchomości (str. 17- 22 operatu). Odnosząc się do porównania działek przed podziałem, biegły wyjaśnił, że w związku z tym, że działka skarżących przed podziałem stanowiła duży obszar około 3 ha, a obrót takimi działkami jest nieczęsty, poszukiwał nieruchomości do porównania przed podziałem nie tylko na rynku lokalnym, ale także na rynku regionalnym, obejmując analizą nieruchomości w sąsiednich wsiach - [...] (s. 21 operatu). Przyjął, że grunty położone wokół Miasta Ł., ale już w obrębie Gminy Ł., można uznać za nieruchomości podobne, ponieważ w transakcjach uzyskują podobne ceny.

W ocenie Sądu podana przez biegłego argumentacja jest spójna i logiczna. Podnoszone zaś przez skarżących wątpliwości w zakresie uwzględnienia nieruchomości, które nie wykazują cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą, zostały przez biegłego wyjaśnione na rozprawie. Rzeczoznawca majątkowy analizę nieruchomości przeprowadził pod kątem cech rynkowych, którymi interesują się nabywcy, a mających wpływ na wartość nieruchomości, czyli: położenie i atrakcyjność lokalizacji, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna oraz wielkość, kształt i zagospodarowanie.

Po piąte, kolejny zarzut skarżących dotyczy pominięcia przez biegłego czynnika inflacyjnego, mającego - według nich - istotny wpływ na wzrost cen nieruchomości od dnia wydania decyzji o podziale do dnia wydania kwestionowanej decyzji. Zarzutu tego nie sposób podzielić, ponieważ wkracza on w sferę wiadomości specjalnych biegłego, w którą Sąd nie ma podstaw ingerować. Ubocznie, jedynie w celu informacyjnym, należy podnieść, że stanowisko Kolegium, według którego "wskaźniki używane na rynkach kapitałowych i finansowych, w tym wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik inflacji), nie nadają się do opisu trendów cenowych na rynku obrotu nieruchomościami, ponieważ ceny nieruchomości podlegają cyklicznym wzrostom i spadkom, zachowując jednak tendencję wzrostową znacznie przewyższającą inflację", ma oparcie w opracowaniach analityków rynku nieruchomości (A. Bitner, Wskaźniki wzrostu cen nieruchomości gruntowych dla dużych rynków lokalnych, Materiały III Konferencji Naukowo-Technicznej PSRWN, Gdańsk 2003, s. 119-134). Nie sposób też pominąć, że biegły wziął pod uwagę transakcje nieruchomościami z lat 2018-2022, których analiza prowadzi do wniosku, że zjawisko inflacji z okresu po dacie wydania decyzji podziałowej nie ma przełożenia na ich wartość.

Po szóste, nie ma żadnego wpływu na ocenę wartości dowodowej operatu podniesiona w skardze okoliczność, że "nic się nie zmieniło w okolicznej infrastrukturze technicznej od zatwierdzenia podziału ich nieruchomości, co miałoby wpływ na wzrost wartości działek; nie powstały drogi, nie wykonano wodociągu, nie doprowadzono energii elektrycznej, pomimo że od dnia 30 października 2020 r. działki wydzielone pod drogi przeszły na własność Miasta Ł.". Ponadto czym innym jest opłata adiacencka ustalana z tytułu podziału nieruchomości, a czym innym opłata adiacencka ustalana każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 i nast. u.g.n.).

Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo nie uwzględnił przy wycenie części składowych nieruchomości w postaci pozostałości plantacji aronii i leszczyny oraz samosiew brzozy. Wynika to wprost z art. 98a pkt 1b u.g.n.

Sąd podziela zatem stanowisko organów, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera błędów metodologicznych bądź rachunkowych, ani też innych wad bądź nieścisłości, które podważałyby jego prawidłowość. Operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Biegły w treści operatu oraz podczas rozprawy wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Oczywiste omyłki w treści operatu, do których biegły odniósł się na rozprawie, nie miały żadnego wpływu na wartość dowodową wyceny. Różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem wyniosła, zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, [...] zł ([...] zł - [...] zł), stąd opłata adiacencka, stanowiąca 20% tej kwoty, wynosi [...] zł.

Wobec uznania poprawności sporządzonego operatu organy nie miały obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. o dokonanie oceny prawidłowości tej wyceny. O potrzebie weryfikacji operatu w tym trybie decyduje bowiem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. W niniejszej sprawie takie wątpliwości się nie pojawiły. Skoro zaś strony w toku prowadzonego postępowania zapoznały się z operatem i uważały, że jest on wadliwy, to powinny były samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., I OSK 2460/20). Skorzystanie z tej możliwości zależało jednak od inicjatywy stron.

Z tych wszystkich względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.