Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 302/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Mariola Kowalska, , Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, Sędzia WSA Ewa Machlejd (spr.), , Protokolant ref. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania określonych robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" w W. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją nr [...] z dnia [...] października 2014 r. nakazał Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" jako właścicielowi budynku mieszkaniowego przy ul. B. w W. obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na:

- ociepleniu ścian zewnętrznych budynku,

- zaizolowaniu pionów c.o. i c.w.u.,

- uzupełnieniu izolacji rurociągów oraz przejść przez przegrody,

- wykonaniu izolacji przeciwwilgociowej oraz cieplnej przyziemia budynku pod garażami do głębokości ławy fundamentowej,

- wymianie obróbek blacharskich balkonów i podokienników,

- naprawie obróbek blacharskich podjazdu do garażu,

- naprawie tynków na czołach balkonów południowych,

zgodnie z Raportem z badania termowizyjnego izolacji termicznej budynku w W. przy ul. B. oraz aneksem do w/w Raportu, sporządzonym przez mgr inż. T. S. oraz mgr inż. K. K. w terminie 18 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji.

Postępowanie zostało wszczęte z urzędu wskutek pisma mieszkańców budynku dotyczącego nieprawidłowej izolacji termicznej budynku, zaś w czasie czynności kontrolnych stwierdzono szereg zaniedbań.

Postanowieniem Nr [...] z dnia [...] września 2013 r. organ powiatowy postanowił dopuścić dowód w sprawie Raportu z badania termowizyjnego izolacji termicznej budynku w W. przy ul. B. sporządzony przez mgr inż. T. S. oraz mgr inż. K. K.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].11.2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] nakazał SBM "[...]" jako właścicielowi budynku mieszkalnego wielorodzinnego obowiązek wykonania robót budowlanych zgodnie z Raportem badań termowizyjnych izolacji termicznej budynku (...) oraz aneksem do w/w Raportu.

Od powyższego rozstrzygnięcia SBM "[...]" wniosła odwołanie. Decyzją Nr [...] z dnia [...].02.2014 r. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Po ponownej analizie posiadanych dokumentów, organ nadzoru budowlanego ocenił stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. B. w W. jako nieodpowiedni, stwierdzając że jest on w istotnym zakresie niezgodny z obowiązującymi przepisami w szczególności z warunkami technicznymi użytkowania budynków mieszkalnych zawartymi w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm.), tj. stwierdzono brak odpowiednich remontów widoczny w stanie elewacji; w pomieszczeniach klatki schodowej jak i również w pomieszczeniach piwnicznych widoczne miejscowe ślady po zaciekach; znacznie podwyższoną wilgotność ścian osłonowych przyziemia pod garażami; rozkład wilgotności oraz związek z niewłaściwym odprowadzaniem wód opadowych, które powodują nawilgacanie ścian przyziemia: ustalono, że budynek charakteryzuje się wysokim współczynnikiem przenikania ciepła dla przegród zewnętrznych, który wynosi 0,58W/m2K (dopuszcz. norma 0,30W/m2K), co wynika z treści świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, wykonanego przez K. K..

Organ stwierdził, że z treści raportu wynika, iż ,,(...) Przeprowadzone badania termowizyjne ujawniły szereg wad w projekcie i wykonawstwie budynku, które w sposób zdecydowany wpływają na wysoki poziom zużycia energii na ogrzewanie. Na skutek niewłaściwej izolacji przegród w wielu miejscach wewnątrz budynku stwierdzono obszary o obniżonej temperaturze, zbliżonej do temperatury kondensacji pary wodnej(..,)Sytuacja taka powoduje znaczne pogorszenie własności izolacyjnych materiałów budowlanych i jest to jeden z dwóch istotnych problemów związanych z kondensacją pary wodnej. Drugim istotnym aspektem kondensacji pary wodnej jest jej wpływ na powstawania i rozwój grzybów pleśniowych (...)". Raport zawierał zalecenie przeprowadzenia robót budowlanych celem ograniczenia zużycia energii przez budynek.

Organ wziął także pod uwagę opinię o stanie technicznym budynku B. w zakresie izolacyjności ścian osłonowych naziemia i przyziemia, wykonaną przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. F. K., wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Budowlanych pod pozycją [...]. Z treści Opinii wynika to, iż stan budynku jest nie właściwy i zgodny z zapisami w świadectwie charakterystyki energetycznej, wykonanym przez K. K. z dnia [...].07.2011 r. Ostatecznie w ocenie organu nadzoru stan budynku na dzień wizji lokalnej ([...].06.2014 r.) nie uległ poprawie wobec stanu opisanego w Raporcie Termowizji, a tym samym zachodziła konieczność przeprowadzenia prac mających na celu doprowadzenie budynku do właściwego stanu technicznego.

Jednocześnie organ wskazał, że jak wynika z protokołu z przeglądu rocznego z 2012 r. stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. B. w W., załączonego do akt sprawy, w nieodpowiednim stanie technicznym znajdują się jedynie następujące elementy w/w obiektu budowlanego, tj.: obróbki blacharskie do garaży, strona lewa i prawa, obróbki blacharskie balkonów południowych i podokienników; odparzenia tynku na czołach balkonów południowych, spękania poziome i pionowe elewacji. Autor tego opracowania ocenił stan techniczny jako dobry. Zdaniem organu treść protokołu przeglądu rocznego z 2012 r. pozostaje w sprzeczności z wynikami badań (Raport ż termowizji, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku z 2011 r.). Ponadto, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, wykonane przez P. Kędzierskiego, którym posługuje się SBM "[...]" dla potwierdzenia faktu, iż stan budynku nie wymaga ocieplenia elewacji, stanowiło podstawę odebrania autorowi uprawnień.

Na podstawie powyższych ustaleń organ powiatowy wydał w/w decyzję z dnia [...] października 2014 r.

Po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ wskazał, że z opinii o stanie technicznym budynku B. w W. w zakresie izolacyjności ścian osłonowych naziemna i przyziemia, wykonanej przez mgr inż. F. K. wynika, iż: "stan budynku jest niewłaściwy i zgodny z zapisami w Świadectwie charakterystyki energetycznej (K. K.) z dnia [...].07.2011 r. Stan budynku na dzień wizji lokalnej nie uległ poprawie wobec stanu opisanego w Raporcie termowizji (wraz z aneksem). Zachodzi konieczność przeprowadzenia prac mających na celu doprowadzenie budynku do właściwego stanu technicznego. W/w opinię sporządzono na podstawie wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu [...].06.2014 r. oraz następującej dokumentacji: Raport badania termowizyjnego wraz z aneksem dotyczącym przyziemia (mgr inż. K. K., mgr T. S.), Świadectwo energetyczne (mgr inż. K. K.), Protokół oględzin PINB z dnia [...].08.2013 r.".

Zdaniem organu, brak jest podstaw do kwestionowania treści w/w opinii sporządzonej przez osobę o odpowiednim przygotowaniu zawodowym i posiadającą stosowne uprawnienia. Ponadto, po przeanalizowaniu załączonej do akt sprawy dokumentacji, stanowiącej podstawę wydania przez PINB [...] rozstrzygnięcia, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uznania, iż twierdzenia w niej zawarte są fałszywe i nie odpowiadają stanowi faktycznemu.

Odnosząc się do argumentacji zawartej w odwołaniu [...]WINB wskazał, iż członkom spółdzielni mieszkaniowych, w tym także dysponującym własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego, nie przysługują prawa strony. Członków spółdzielni reprezentuje jej zarząd. W tym stanie rzeczy organ powiatowy słusznie nałożył na Spółdzielnię Budowlano - Mieszkaniową "[...]" obowiązek wykonania określonych robót budowlanych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa "[...]" wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Skarżąca zarzucała:

1. Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art.6, art. 7; art 9; art. 10 § 1, art.28, art.77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 30, poz. 168) - dalej jako "k.p.a.", poprzez brak wyczerpującego i wszechstronnego wyjaśnienia sprawy przez [...] Wojewódzkiego inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako: "organ") tj. okoliczności faktycznych i prawnych sprawy poprzez bezpodstawne przyjęcie, że, przedmiotowy budynek, co do którego nakazano Skarżącemu wykonanie określonych prac jest w nieodpowiednim stanie technicznym, ustalenia przyczyn tego stanu oraz pominięcie w prowadzonym postępowaniu osób będących współwłaścicielami wraz ze Skarżącym przedmiotowego budynku, poprzez niedopuszczenie ich do sprawy w charakterze strony, co spowodowało wydanie zaskarżonej Decyzji, jak też Decyzji organu I instancji z pominięciem pozostałych współwłaścicieli i w konsekwencji nałożenie obowiązków określonych decyzjami organu 1 i II instancji wyłącznie na Skarżącego.

2. Naruszenie prawa materialnego tj.: art. 66 ust. 1 pkt.3 Prawa budowlanego, art.195 i 196 Kodeksu cywilnego poprzez błędną interpretację art. 66 ust. 1 pkt.3 Prawa budowlanego i niezastosowanie art.195 i 196 kodeksu cywilnego i przez to wydanie decyzji naruszającej wskazane powyżej przepisy.

Skarżąca podniosła, że wymienione w decyzji organu I instancji Nr - [...] roboty budowlane to w większości prace, nie mające na celu usunięcia wad powstałych podczas użytkowania obiektu budowlanego, ale prace modernizacyjne, tj. poprawiające parametry obiektu lub dostosowujące te parametry do aktualnie obowiązujących norm. Nie ma zatem uzasadnienia prawnego administracyjne nakazywanie Skarżącemu wykonywania takich prac. Podjęcie takiego przedsięwzięcia, nawet technicznie uzasadnionego, jak np. ocieplenie ścian zewnętrznych budynku wymagałoby zgody pozostałych współwłaścicieli na drastyczne podwyższenie stawek odpisu na fundusz remontowy lub ustanowienie funduszu celowego.

Skarżąca zwróciła uwagę, że art. 66 ust. 1 pkt.3 Prawa budowlanego, a więc przepis stanowiący podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji, ma zastosowanie do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku wskutek jego zużycia technicznego lub ewentualnie nagłych zdarzeń, które zaszły po oddaniu budynku do użytkowania.

Ponadto zaznaczono, że nie ma żadnego uzasadnienia, aby ogół mieszkańców ponosił koszty modernizacji pomieszczeń gospodarczych tylko dlatego, że jego użytkownicy zmienili ich pierwotne przeznaczenie, a ponadto docieplenie ścian może jeszcze pogłębić efekt skraplania pary wodnej na suficie (żelbetonowym nieocieplonym), który jest podłogą nieogrzewanego garażu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i decyzja ja poprzedzająca zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409). Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z przepisu tego wynika, że ma on zastosowanie do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do stanu technicznego obiektu, i ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, natomiast rodzaj podejmowanych przez organ nakazów zależny jest od ustalonych potrzeb. Wydany na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości nie może budzić wątpliwości interpretacyjnych, tym bardziej, iż decyzje podejmowane na podstawie tego przepisu mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ustawy Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Podkreślić również należy, iż adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy, może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 ustawy, czyli właściciel lub zarządca budynku, albowiem te podmioty są zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 5 ust. 2 tej ustawy). Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 ustawy Prawa budowlanego jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy. Zakres tych obowiązków wskazuje art. 5 ust. 2 ustawy, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 tego artykułu. Odpowiedzialność wskazanych podmiotów za właściwe użytkowanie obiektu wiąże się więc ze sposobem zarządzania obiektem. Dodać w tym miejscu należy, iż w przypadku współwłasności żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części wspólnej rzeczy. Oznacza to zatem, iż nałożone przez organ obowiązki obciążają wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Nakładając obowiązek wynikający z art. 66 ustawy na współwłaścicieli, organ nie może kierować się np. wielkością udziałów we współwłasności. Rozstrzygnięcie to nie może być również uzależnione od ustalenia, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego przyczynił się w większym lub mniejszym stopniu do określonego stanu technicznego obiektu. Ustalenie tych okoliczności nie leży w kompetencji organów administracji publicznej, w związku z czym nie może mieć wpływu na orzeczenie wydane w trybie art. 66 ustawy.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy podkreślić należy, że rzeczą Sądu nie jest dokonywanie ustaleń faktycznych w sprawie, a jedynie sprawdzenie, czy dokonane przez organy ustalenia mają uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym i czy na ich podstawie organy zastosowały prawidłowe przepisy prawa. Dopiero zgromadzenie przez organ wszystkich dowodów niezbędnych do ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego i ujęcie go w aktach sprawy pozwala sądowi na skontrolowanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia i poprawności dokonanej subsumcji przez organ.

W niniejszej sprawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] ocenił aktualny stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. B. w W. jako nieodpowiedni, ponieważ stan ten w istotnym zakresie jest niezgodny z obowiązującymi przepisami, w szczególności z warunkami technicznymi użytkowania budynków mieszkalnych zawartymi w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm.), tj. brak odpowiednich remontów widoczny jest po stanie elewacji, w pomieszczeniach klatki schodowej jak i również w pomieszczeniach piwnicznych widoczne są miejscowe ślady po zaciekach, znacznie podwyższona wilgotność ścian osłonowych przyziemia pod garażami; rozkład wilgotności oraz rozkład temperatur na wewnętrznych stronach ścian przyziemia pod garażami wskazują na związek z niewłaściwym odprowadzaniem wód opadowych, które powodują nawilgacanie ścian przyziemia; budynek charakteryzuje się wysokim współczynnikiem przenikania ciepła dla przegród zewnętrznych, który wynosi 0,58W/m2K (dopuszczalna norma 0,30W/m2K), co wynika z treści świadectwa charakterystyki energetycznej budynku wykonanego przez K. K..

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2014 r. Nr - [...] organ I instancji dopuścił jako dowód w sprawie Opinię o stanie technicznym budynku przy ul. B. w W. w zakresie izolacyjności ścian osłonowych naziemna i przyziemia, wykonaną przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. F. K. Z treści tego dokumentacji wynika, iż: "stan budynku jest niewłaściwy i zgodny z zapisami w Świadectwie charakterystyki energetycznej (K. K.) z dnia [...].07.2011 r. Stan budynku na dzień wizji lokalnej nie uległ poprawie wobec stanu opisanego w Raporcie termowizji (wraz z aneksem). Zachodzi konieczność przeprowadzenia prac mających na celu doprowadzenie budynku do właściwego stanu technicznego".

Organ podał, że opinię sporządzono na podstawie wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu [...] czerwca 2014 r. oraz następującej dokumentacji: Raportu badania termowizyjnego wraz z aneksem dotyczącym przyziemia (mgr inż. K. K., mgr T. S.), Świadectwa energetycznego (mgr inż. K. K.) oraz protokołu oględzin organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2013 r. Zdaniem organu nadzoru budowalnego brak jest podstaw do kwestionowania treści w/w opinii sporządzonej przez osobę o odpowiednim przygotowaniu zawodowym i posiadającą stosowne uprawnienia. Ponadto, po przeanalizowaniu załączonej do akt sprawy dokumentacji, stanowiącej podstawę wydania przez organ I instancji rozstrzygnięcia, organ odwoławczy nie widział podstaw do uznania, iż twierdzenia w niej zawarte są fałszywe i nie odpowiadają stanowi faktycznemu.

Zarówno ustalenia organu jak i ocena zebranych dowodów nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Natomiast należy mieć na uwadze, że aby można było zastosować przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego konieczne jest ustalenie, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego doszło na skutek użytkowania obiektu, a ponadto ta ocena musi odnosić się do obowiązujących przepisów.

Trafnie bowiem wskazał organ, że celem art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie przez zobowiązane do tego podmioty, a więc właściciela lub zarząd w obiekcie. Zakres robót, które organ może nałożyć na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3, a więc odnoszących się do doprowadzenia obiektu do odpowiedniego stanu technicznego zawiera się w obowiązkach właściciela lub zarządcy związanych z bieżącą, normalną konserwacją obiektu i obowiązkiem utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym.

Dlatego też nieuprawnione jest nakładanie przez organ w tym trybie obowiązku wykonania robót budowlanych zmierzających do ulepszenia budynku.

Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 może dotyczyć tylko tych nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu, a więc związanych z jego użytkowaniem ewentualnie doprowadzeniem do ponadnormatywnego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji, spowodowanych zaniedbaniami właściciela lub zarządcy budynku.

Obowiązki właściciela i zarządcy mające na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikają z przepisu art. 61 ust. 1 Prawa budowalnego, który ma na celu niedopuszczenie do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej obiektu w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród, bezpieczeństwa użytkowania (art. 5 Prawa Budowlanego). Obowiązki te odnoszą się do budynku jako całości, natomiast nałożenie wykonania określonych robót w lokalu jest możliwe, ale tylko w przypadku, gdy roboty te mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jak całości lub jego części.

Przepis art. 66 Prawa budowalnego odnosi się bowiem do obiektów budowlanych jako całości, a nie do poszczególnych lokali znajdujących się w tych obiektach. Jedynie gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały obiekt możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu.

Zaznaczyć należy, że adresatem obowiązków z art. 66 Prawa budowlanego może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Przepis ten nie tworzy bowiem dla właściciela lub jego zarządu nowych obowiązków tylko precyzuje ustawowe obowiązki i umożliwia egzekwowanie ich wykonalności (wyrok NSA z 6.02.2013 r. II OSK 1852/11). Organ powinien ustalić z urzędu nie tylko krąg uczestników postępowania, a więc podmiotów mających interes prawny lub obowiązek w sprawie, ale przede wszystkim również podmioty na których ciążą obowiązki z art. 61 Prawa budowlanego pamiętając przy tym, że na Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową, jako właściciela i zarządcę budynku mieszkalnego przy ul. B. w W. mogą być nałożone jedynie obowiązki dotyczące części wspólnych tego obiektu.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w wyroku na podstawie art. 145 § 1a i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.