Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 957/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 8 września 2022 r., nr SKO Gd/359/22 w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

J. T. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 8 września 2022 r. w sprawie SKO Gd/359/22, w przedmiocie opłaty planistycznej.

Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Pismem z 29 stycznia 2020 r. Burmistrz Miasta Kościerzyna zawiadomił skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta Kościerzyna, którą skarżący zbył umową sprzedaży z 14 stycznia 2020 r., Rep A nr [...].

Następnie, decyzją z 28 lipca 2020 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p., Burmistrz zobowiązał skarżącego do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 134 417,38 zł w związku ze zbyciem działki nr [...] o powierzchni 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta Kościerzyna, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo-składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Kościerzyna nr LXX/547/18 z dnia 14 listopada 2018 r. (punkt 1 decyzji) oraz wskazał, że nieuiszczona opłata planistyczna podlega egzekucji administracyjnej stosownie do art. 2 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej "u.p.e.a.", Dz.U z 2012 r., poz. 1015 ze zm. - punkt 2 decyzji).

Po rozpoznaniu wniesionego odwołania, decyzją z 4 listopada 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w punkcie pierwszym i w tym zakresie orzekło o ustaleniu opłaty planistycznej w wysokości 134 173,80 zł, którą zobowiązany uiścić jest skarżący w związku ze zbyciem wyżej opisanej działki nr [...], której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo- składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie (punkt 1 decyzji) i wskazało, że w pozostałym zakresie decyzja organu pierwszej instancji pozostaje bez zmian (punkt 2 decyzji).

Po rozpoznaniu wniesionej od tak wydanej decyzji skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, prawomocnym wyrokiem o sygn. II SA/Gd 13/21 z 12 maja 2021 r. uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że decyzja Kolegium z 4 listopada 2020 r. wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uwzględnił, że w dniu 29 grudnia 2018 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo – składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie, uchwalony uchwałą Rady Miasta Kościerzyna z 14 listopada 2018 r., nr LXX/547/18 (Dz. Urz. Woj. Pom. z 14 grudnia 2018 r. poz. 5128), który ustalił stawkę procentową, służącą do naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na poziomie 30%. Plan ten objął swymi ustaleniami działkę nr [...], której prawo własności skarżący zbył 14 stycznia 2020 r. W ocenie Sądu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy, zaś organy obu instancji dokonały prawidłowej oceny tego operatu, trafnie akceptując przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z ustaleń obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i właściwy dobór nieruchomości. Zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą odnieść skutku.

Sąd wskazał jednakże, że skarżący złożył zastrzeżenia co do doboru nieruchomości podobnych wskazując, że przez działkę nr [...] przebiega linia energetyczna, a teren pod tą linią jest całkowicie wyłączony z zabudowy, a w księdze wieczystej wpisano służebność. Organ odwoławczy w ogóle nie odniósł się i nie przeanalizował tej kwestii, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych. Sąd podkreślił, że jeżeli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. Obowiązkiem organu jest zatem troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. W sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym wskazano zaś, że z działu III księgi wieczystej dla przedmiotowej działki nr [...] wynika, że istnieją ograniczenia w korzystaniu z tej nieruchomości, polegające na wykonaniu robót budowlanych oraz na każdorazowym udostępnieniu nieruchomości po zrealizowaniu przebudowy infrastruktury w celu wykonania czynności związanych z jej konserwacją oraz usuwaniem awarii zgodnie z decyzją Wojewody Pomorskiego z 19 października 2015 r., wydaną na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Przepis ten stanowi, że Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednocześnie, w operacie wskazano, że nie stwierdzono występowania żadnych praw zobowiązaniowych ani ograniczonych praw rzeczowych obciążających obiekt wyceny ponad to ujawnione w księdze wieczystej. Rzeczoznawca stwierdził przy tym, że zapis w dziale III nie ma wpływu na określany wzrost wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nie uzasadnił jednak zajętego stanowiska. Wskazał jednak, że przez teren działki przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia WN 110kV, w sąsiedztwie której wyznacza się strefę o szerokości 40 m, tj. po 20 m na każdą stronę od osi słupów, dla której obowiązuje ograniczenie dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi wynikające z wystąpienia pól elektromagnetycznych, zgodnie z przepisami odrębnymi. Ograniczenie obowiązuje do czasu przebudowy linii a po jej skablowaniu strefę zmniejsza się do szerokości 3 m. Sąd zauważył, że w szczególności zgodnie z § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Uwzględnienie to zatem wymaga rozważenia danego prawa na wartość nieruchomości. Prawa rzeczowe mogą nie mieć wpływu na wartość nieruchomości ustaloną dla konkretnego celu, winno to być jednak przez rzeczoznawcę przeanalizowane, a przez organy ocenione. Stanowisko rzeczoznawcy sporządzającego operat dla potrzeb niniejszej sprawy o braku wpływu na wartość nieruchomości znajdującej się na działce nr [...] linii elektroenergetycznej z zakazem zabudowy nie zostało uzasadnione, ani w sporządzonym operacie ani też w piśmie z 17 sierpnia 2020 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się do złożonego przez skarżącego odwołania, wyraźnie wskazującego na potrzebę uwzględnienie tej kwestii w wycenie. Kwestia ta nie stanowiła również przedmiotu postępowania wyjaśniającego Kolegium. Reguła uwzględnienia istniejących obciążeń nieruchomości wprowadza obowiązek uwzględnienia tych obciążeń w celu zmniejszenia wartości nieruchomości. W konsekwencji, brak wyjaśnienia w operacie, czy obciążenia nieruchomości służebnościami miało wpływ na zmianę wartości nieruchomości stanowi istotną wadę operatu. Podważa bowiem wiarygodność ustalonej opłaty, która jest wynikiem zastosowania stawki procentowej opłaty do wyniku różnicy wartości nieruchomości przed i po wejściu w życie planu. Wady tej nie dostrzegł organ dokonując oceny sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu, przez co naruszył przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez brak wszechstronnej oceny dowodowej i przedwczesne przyjęcie, że może on stanowić wiarygodne źródło danych dotyczących wartości szacowanej nieruchomości. Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dlatego też zarzuty zawarte w skardze, naruszenia ww. przepisów okazały się uzasadnione.

W tym stanie rzeczy, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium z 4 listopada 2020 r., wskazując, że przy ponownym rozpatrywaniu sprawy orzekające w sprawie Kolegium, stosując się do powyższych wskazań, winno wyjaśnić kwestię obciążenia nieruchomości i jego wpływu na wycenę dokonywaną w związku z ustaleniem opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzją z 15 września 2021 r. Kolegium uchyliło decyzję Burmistrza z 28 lipca 2020 r., wskazując, że ponownie rozpatrując sprawę organ pierwszej instancji na podstawie ponownie sporządzonego operatu szacunkowego powinien wyjaśnić kwestię obciążenia nieruchomości i jego wpływu na wartość nieruchomości.

Decyzją z 10 grudnia 2021 r. organ pierwszej instancji w punkcie 1 ustalił opłatę planistyczną w wysokości 134.417,80 zł, którą zobowiązany uiścić jest J. T. w związku ze zbyciem działki nr [...] o pow. 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [..] miasta Kościerzyna, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo-składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie (uchwała Rady Miasta Kościerzyna Nr LXX/547/18 z dnia 14 listopada 2018 r.). W punkcie 2 decyzji Burmistrz wskazał, że nieuiszczona opłata planistyczna określona w pkt. 1, podlega egzekucji administracyjnej, stosownie do art. 2 § 1 pkt. 1a u.p.e.a. (t.j. Dz. U z 2020 r., poz. 1427 ze zm.).

Po rozpoznaniu wniesionego odwołania decyzją z 8 września 2022 r. Kolegium w punkcie 1 uchyliło zaskarżoną decyzję i w tym zakresie orzekło ustalić opłatę planistyczną w wysokości 134,173,80 złotych, w związku ze zbyciem działki nr [...] o pow. 1,4690 ha, położonej w obrębie geodezyjnym nr [...] miasta Kościerzyna, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo- składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie (uchwała Rady Miasta Kościerzyna nr LXX/547/18 z 14 listopada 2018 r.). W punkcie 2 sentencji Kolegium orzekło, że w pozostałym zakresie decyzja pozostaje bez zmian.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że umową notarialną z 14 stycznia 2020 r., [...] właściciel J. T. sprzedał swoją działkę nr [...] o powierzchni 14690 m2. W akcie wskazano, że działka jest zabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z powyższym aktem notarialnym skarżący został pouczony o treści miejscowego planu z 14 listopada 2018 r. (teren funkcji przemysłowych i usługowych - 25.PU) i opłacie planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30% dla całego terenu elementarnego. Skarżący w dniu 10 sierpnia 2018 r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z kupującym. Zgodnie z zapisami powyższego aktu notarialnego działka ta położona była na terenie objętym planem miejscowym z 23 lutego 2005 r., nr XXXIV/243/05 następnie zmienionym uchwałą z 28 marca 2014 r. nr LXIII/471/14 i położona była na terenie przeznaczonym pod uprawy polowe, łąki, pastwiska bez prawa zabudowy (36-R, 35-R) oraz rezerwa terenu pod lokalizację drogi pieszo - jezdnej dla obsługi terenów mieszkaniowo - usługowych (37-TX). Zgodnie z powyższym aktem Stowarzyszenie miało prawo władania nieruchomością (korzystania, czerpania pożytków, ponoszenia ciężarów publicznoprawnych, prawo stawiania pomieszczeń dla zwierząt). Zgodnie z zapisami aktu notarialnego z 14 stycznia 2020 r. przedmiotowy teren - działka nr [...] była zajęta na schronisko dla zwierząt od 15 sierpnia 2018 r.

Nadto Kolegium uwzględniło, że uchwała Rady Miasta Kościerzyna nr XXXIV/243/05 z dnia 23 lutego 2005 r., w brzmieniu zmienionym uchwałą nr LXIII/471/14 Rady Miasta Kościerzyna z 28 marca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo- składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie wraz z załącznikiem graficznym, z którego wynika, iż działka nr [...] znajdowała się karcie terenu 35-R (tereny rolne VI-tej klasy przeznaczone pod uprawy polowe, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy), karcie terenu 36-R (grunty rolne VI klasy przeznaczone pod uprawy polowe, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy) oraz karcie 37-TX (rezerwa terenu pod lokalizację projektowanych elementów infrastruktury technicznej). Natomiast zgodnie z uchwałą nr LXX/547/18 Rady Miasta Kościerzyna z 14 listopada 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo-składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie działka nr [...] przeznaczona jest pod funkcję przemysłowo - usługową (25.PU).

Zarówno w poprzednio obowiązującym planie jak i planie obecnym uwzględniony był przebieg napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego i średniego napięcia.

Zdaniem Kolegium w piśmie z 17 sierpnia 2020 r. biegła odniosła się do zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu i wskazała, powołując się na art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i miejscowy plan z 2005 r. (zmieniony w roku 2014) oraz plan z 2018 r., że w tym wypadku nie występuje, tzw. "luka planistyczna" w związku z tym operat został sporządzony z uwzględnieniem wyżej wymienionych przeznaczeń terenu. Rzeczoznawca wskazała także, że "w przypadku obowiązywania planu miejscowego przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, nie odnosimy się do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, a jedynie do ustaleń obu planów, co poczyniono w operacie szacunkowym. Ponadto wzrost wartości określany dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej ma wynikać jedynie ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, a nie z prowadzonej działalności na nieruchomości. W związku z tym zarzuty uważam za bezpodstawne".

Organ drugiej instancji, wskazując na art. 153 p.p.s.a., powołał się na uzasadnienie wydanego w sprawie wyroku WSA w Gdańsku z 12 maja 2021 r. W związku z powyższym Kolegium, będąc związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w wyroku WSA z 12 maja 2021 r., wskazało, że zarzuty skarżącego dotyczące faktycznego sposób wykorzystania nieruchomości przed zmianą planu, prowadzenia tam działalności gospodarczej i osiągania z tego tytułu dochodów nie mają w sprawie znaczenia i tym samym nie wpływają na sposób ustalania opłaty planistycznej. Nadto Kolegium wskazało, że obowiązane jest brać pod uwagę zmianę planu miejscowego, która miała miejsce na całej działce skarżącego bez wyłączania określonych jej części jak wskazywał skarżący w odwołaniu. Organ odwoławczy wskazał, że stanowisko Sądu dotyczy operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. w dniu 9 kwietnia 2020 r. Obecnie w sprawie rzeczoznawca sporządziła nowy operat z 5 listopada 2021 r., jednakże treść, jego poza ustaleniami dotyczącymi obciążenia nieruchomości, jest tożsama. Tym samym Kolegium stwierdziło, że jest związane ww. wskazaniami Sądu, co do przyjętego przez rzeczoznawcę sposobu wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z ustaleń obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz właściwego doboru nieruchomości.

W wyroku z 12 maja 2021 r., uchylając decyzję Kolegium z 4 listopada 2021 r. WSA wskazał na konieczność ustalenia, czy ujawnione w treści księgi wieczystej ograniczone prawo rzeczowe (służebność) ma wpływ na wartość nieruchomości i uzasadnienia tego stanowiska. Wykonując te wytyczne, Kolegium wskazało, że jak wynika z badania księgi wieczystej na dzień wydania niniejszej decyzji w dziale III KW [...] znajduje się wpis o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości, tj. działki nr [...], polegającym na wykonywaniu robót budowlanych oraz każdorazowym udostępnieniu nieruchomości po zrealizowaniu przebudowy infrastruktury w celu wykonania czynności związanych z jej konserwacją oraz usuwaniem awarii zgodnie z decyzją Wojewody Pomorskiego z 19 października 2015 r. (art. 124 u.g.n.). W księdze wieczystej nie ujawniono innych obciążeń.

W operacie szacunkowym z 5 listopada 2021 r. rzeczoznawca opisując uwarunkowania prawne wskazała, iż "zapis w dziale III nie ma wpływu na określany wzrost wartości nieruchomości. Po pierwsze, analiza rynku wskazuje na brak różnic cenowych pomiędzy nieruchomościami sprzedawanymi z ujawnionymi ograniczeniami wpisanymi na podstawie decyzji wojewody, a nieruchomościami nie posiadającymi takich ograniczeń. Po drugie, w przypadku przedmiotowej nieruchomości dla wcześniej obowiązującego planu miejscowego ograniczenie to dotyczy terenu pod lokalizację projektowanych elementów infrastruktury technicznej, gdzie poza przebudowaną zgodnie z decyzją wojewody siecią telekomunikacyjną zlokalizowana jest również podziemna sieć elektroenergetyczna. Natomiast dla przeznaczenia według nowego planu miejscowego ograniczenie to dotyczy obszaru przemysłowo - usługowego poza liniami zabudowy terenu, gdzie przebiega wspomniana już podziemna sieć elektroenergetyczna. Ograniczenie to w obu przypadkach dotyczy obszaru wykorzystywanego pod infrastrukturę techniczną. Ponadto wartość określona dla przeznaczenia pod infrastrukturę techniczną oraz pod zabudowę przemysłowo- usługową jest bardzo zbliżona, w związku z czym ograniczenie dotyczy obszaru o prawie takiej samej wartości, a co za tym idzie nie ma znaczącego wpływu na wzrost wartości w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

W związku z powyższym, zdaniem Kolegium, rzeczoznawca wyjaśniła w jaki sposób ustaliła wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod infrastrukturę techniczną zgodnie z przeznaczeniem planu z 2005 r., zmienionego planem z 2014 r. i uzasadniła swoje stanowisko.

W operacie znajduje się wypis z planu z zaznaczonym przebiegiem linii elektroenergetycznej. Rzeczoznawca opisując stan zagospodarowania konkretnej wycenianej działki nr [...] wskazała, że "Przez teren działki przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia WN 110kV. W sąsiedztwie wyznacza się strefę oznaczoną na rysunku planu o szerokości 40 m, tj. po 20 m na każdą stronę od osi słupów, dla której obowiązuje ograniczenie dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na pobyt stały ludzi wynikające z wystąpienia pól elektromagnetycznych, zgodnie z przepisami odrębnymi. Ograniczenie obowiązuje do czasu przebudowy linii, a po jej skablowaniu strefę zmniejsza się do 3 m. Na poniższym rysunku przedstawiono przebieg ww. linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia, gdzie wyznaczono graficznie obszar ograniczonych możliwości inwestycyjnych, który zajmuje ok 30% przedmiotowej działki. Ze względu na ograniczenia po analizie rynku nieruchomości podobnych do wyceny przedmiotowej nieruchomości dla stanu po uchwaleniu planu miejscowego zastosowano metodę ekstrapolacji o dwa punkty w dół oceny możliwości inwestycyjne". Wyceniając grunt przeznaczony pod infrastrukturę techniczną, rzeczoznawca zastosowała współczynnik korygujący, obniżając wartość 1 m2 nieruchomości z 48,20 zł do 46,47 zł/m2.

Jak wynika z badania operatu rzeczoznawca dla możliwości inwestycyjnych wskazała, że oceny w tym zakresie mieszczą się pomiędzy 5 (korzystne), 4 (ocena pośrednia), 3 (niekorzystne - utrudnienia w zabudowie). Natomiast wyceniając nieruchomość przeznaczoną pod grunt przemysłowo – usługowy, ustalając cenę rynkową w zakresie możliwości inwestycyjnych wskazała, iż wynosi ona 1, czyli 2 punkty poniżej niekorzystnych możliwości inwestycyjnych. W związku z powyższym, w ocenie Kolegium, rzeczoznawca wbrew twierdzeniom skarżącego uwzględniła istnienie na nieruchomości linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia, co spowodowało zastosowanie metody ekstrapolacji o dwa punkty w dół w zakresie ocen możliwości inwestycyjnych i tym samym obniżenie wartości nieruchomości przeznaczonej na cele przemysłowo - usługowe (po wejściu w życie planu z 2018 r.).

W dalszej części operatu rzeczoznawca wskazała, że "stan zagospodarowania nieruchomości nie jest najkorzystniejszym sposobem użytkowania nieruchomości dla uprzednio obowiązującego ani dla nowo uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego" (strona 10 operatu). Jak wynika z operatu rzeczoznawca wzięła pod uwagę przeznaczenie części działki pod pas techniczny, w miarę regularny kształt działki w miarę płaski teren działki.

Rzeczoznawca wskazała, iż "z przeprowadzonej analizy postanowień w planach miejscowych wynika, że istniejącą na nieruchomości zabudowa jest sprzeczna z zakładanym użytkowaniem (wg. starego planu z 2005 r. zmienionego w 2014 r.) lub nie spełnia funkcji jako najkorzystniejszego sposobu użytkowania (wg. nowego planu z 2018 r.). W związku z powyższym koszty rozbiórki obiektów znajdujących się na nieruchomości będą występowały przy określaniu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia starego, jak i nowego planu miejscowego. Wartość kosztów likwidacji części składowych gruntu oraz wartości pozyskanych po likwidacji części składowych gruntu jest jednakowa dla obu określanych wartości. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku wejście w życie planu miejscowego wynikać zatem będzie wyłącznie od kosztów nabycia gruntu o takich samych cechach jak obiekt wyceny. W związku z brakiem wpływu kosztów rozbiórki na wzrost wartości dla celu wyceny, nie zostały określone one w operacie szacunkowym."

W związku z powyższym rzeczoznawca wyjaśniła, z jakich przyczyn ustaliła wzrost wartości nieruchomości wyłącznie ustalając koszt nabycia gruntu o takich samych cechach jak obiekt wyceny.

Oceniając powyższe, Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca obniżyła wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod infrastrukturę techniczną (plan z 2005 r. zmieniony w 2014 r.) jak i wartość nieruchomości przeznaczonej pod grunt przemysłowo - usługowy (plan z 2018 r.) z uwagi na znajdowanie się na terenie nieruchomości linii wysokiego napięcia. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym także szczegółowo opisała, że w procesie wyceny uwzględniono fakt znajdowania się na terenie nieruchomości linii wysokiego napięcia i jakimi przesłankami kierowała się ustalając wartość nieruchomości. Także w piśmie z 20 czerwca 2022 r. rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu i podtrzymała wzrost wartości nieruchomości ustalony w operacie z 5 listopada 2021 r. Skarżący miał możliwość zapoznania się z aktami (pismo Kolegium z 29 czerwca 2022 r., doręczone 16 lipca 2022 r.). Tym samym Kolegium uznało zarzuty skarżącego dotyczące niewzięcia pod uwagę istnienia ww. linii za bezzasadne.

Kolegium uznało przy tym, że w niniejszej sprawie biegła nie podlega wyłączeniu, ponieważ nie jest stroną w toczącym się postępowaniu o ustaleniu skarżącemu renty planistycznej. Z akt nie wynika, że rzeczoznawca pozostaje w określonych relacjach osobistych, majątkowych, bądź służbowych ze stroną, bądź przedstawicielem strony. Z akt nie wynika także, ani nie wykazał tego skarżący, że wynik sprawy tj. ustalenie skarżącemu opłaty planistycznej ma wpływ na prawa lub obowiązki rzeczoznawcy majątkowego. W sprawie nie zostały ujawnione okoliczności mogące budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności powołanego w sprawie rzeczoznawcy majątkowego. Skarżący wskazał, że przyczyną wyłączenia powinien być fakt, iż rzeczoznawca wygrała przetarg na wycenę nieruchomości w gminie. Kolegium wskazało, że może być podniesiona okoliczność mająca związek ze stosunkiem biegłego do sprawy. Jednakże fakt, że rzeczoznawca wygrała przetarg, automatycznie nie powoduje, iż jest ona stronnicza w konkretnej sprawie dotyczącej ustalenia renty planistycznej Skarżącemu.

Organ pierwszej instancji, ustalając wysokość opłaty planistycznej, porównał wartość zgodnie z aktualnym planem oraz wartość zgodnie z planem poprzednio obowiązującym, zgodnie z wyliczeniem 693.221,00 zł (przeznaczenie w planie z roku 2018) - 245.975,00 zł (przeznaczenie w planie z roku 2005, 2014) = 447.246,00 złotych, stąd wysokość opłaty została obliczona przez organ na kwotę 134.173,80 złotych (30% - stawka procentowa opłaty wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Kolegium stwierdziło, że organ w uzasadnieniu wpisał prawidłową kwotę opłaty planistycznej i wskazał sposób jej obliczenia. Jednakże w sentencji decyzji organ dokonał omyłki pisarskiej i wpisał kwotę "134.417,38 zł". W związku z powyższym Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję w punkcie 1 i orzekło o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej w prawidłowej wysokości 134.173,80 złotych.

W skardze tak wydanej decyzji zarzucono:

1. naruszenie prawa procesowego:

- art. 84 § 2 k.p.a. w zw. z art. 24 pkt 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne - przedwczesne - przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy nie pozostaje z organem pierwszej instancji w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki;

- art.7b i art.81 k.p.a. poprzez brak zastosowania i brak w konsekwencji ustaleń faktycznych co do tego, czy zachodzą okoliczności faktyczne, które wywołują wątpliwości co do bezstronności i rzetelności rzeczoznawcy majątkowego, co doprowadziło do arbitralnej nieuzasadnionej oceny , że takie wątpliwości nie występują

2. naruszenie prawa materialnego:

- art. 36 ust.4 u.p.z.p. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1 i 5, 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny poprzez brak dokładnego określenia przedmiotu wyceny i niezasadne uznanie, że wartość nieruchomości na skutek ustalenia planu miejscowego wzrosła, oraz przez niewłaściwą, niedostosowaną do specyfiki wycenianej nieruchomości analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,

- naruszenie przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak precyzyjnych ustaleń, jakie możliwości zagospodarowania nieruchomości daje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co z istoty wyłącza możliwość prawidłowego ustalenia wartości i ustalenia różnicy, o której mowa w przepisie art. 37 ust. 1 i poprzez błędną wykładnię polegającą na pominięciu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu, oraz naruszenie cytowanego rozporządzenia, § 56 pkt 7 poprzez niedokładną analizę rynku nieruchomości i pominięcie transakcji, na które wskazywał skarżący w toku postępowania, z których wynika, że już w 2016 roku i w 2020 roku w transakcjach dotyczących działek w najbliższym sąsiedztwie cena wynosiła 42 zł za 1m2, co świadczy o braku wzrostu wartości w związku z uchwaleniem planu i dowodzi też nierzetelnego działania rzeczoznawcy z pominięciem dowodów w postaci dokumentów.

W rezultacie wniesiono o uchylenie skarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że Kolegium w sposób całkowicie nieuzasadniony i pozbawiony podstawy faktycznej przyjęło, że biegła nie podlega wyłączeniu, gdyż nie jest stroną w toczącym się postępowaniu o ustaleniu skarżącemu renty planistycznej i niezasadnie uznał, że z akt nie wynika, aby pozostawała z określonych relacjach ze stroną oraz, że nie wykazał tego skarżący.

Tymczasem zdaniem strony skarżącej Kolegium winno dokonać ustaleń faktycznych co do tego, czy rzeczoznawca pozostaje z Gminą w stałym stosunku zlecenia. Skarżący wskazał, że Burmistrz tej okoliczności nie zaprzeczył a zatem skoro nie wypowiedział się co do przedmiotowego twierdzenia, to okoliczność tę należało uznać za udowodnioną w oparciu o przepis art. 81 k.p.a. W ocenie strony skarżącej stały stosunek zlecenia świadczy o zależności rzeczoznawcy majątkowego od organu pierwszej instancji, który oczekuje skuteczności rzeczoznawcy w kontekście istotnych wpływów z opłaty planistycznej. Istota przepisów o wyłączeniu ma tymczasem stworzyć gwarancję procesową bezstronności i nawet jeżeli zagrożenie "może mieć wpływ" to stanowi podstawę do wyłączenia pracownika i odpowiednio rzeczoznawcy. Kolegium powinno zwrócić się o nadesłanie odpowiedniej umowy łączącej rzeczoznawcę z organem pierwszej instancji i zbadać ją a nie z góry – arbitralnie zakładać, że jej treść pozostaje bez wpływu na bezstronność rzeczoznawcy. Zdaniem strony skarżącej, łącząca strony stała umowa zlecenie, wynikająca z wygrania przetargu przez rzeczoznawcę, ogranicza organ w wyborze rzeczoznawcy, co narusza przepis art. 84 k.p.a.

Zdaniem skarżącego, błędem organu pierwszej instancji było nadto, że wniosek skarżącego o wyłączenie rzeczoznawcy nie został zaprotokołowany i rozpoznany, co narusza zasadę dwuinstancyjności. W sytuacji, kiedy organ pierwszej instancji nie zaprzeczył złożeniu wniosku o wyłączenie, rzeczą Kolegium powinno było ustalić, że wniosek taki został w postępowaniu przed organem pierwszej instancji złożony a nie został zaprotokołowany i nie został rozpoznany.

Odnosząc się do naruszeń prawa materialnego skarżący wskazał, że dla prawidłowego zbadania wzrostu wartości niezbędne jest jego zdaniem poddanie planu miejscowego szczegółowej analizie nie tylko w kontekście ogólnego ustalenia przeznaczenia, ale szczegółowego ustalenie, jakie obiekty można zrealizować, jaką część gruntu zabudować, do jakiej wysokości , jakie są możliwości wykorzystania terenu zgodnie z planem z kontekście np. istniejącej infrastruktury. Nadto należy wziąć pod uwagę nie tylko zapisy planu ale też jego graficzne załączniki, na których określa się granicę zabudowy.

W ocenie skarżącego, rzeczoznawca majątkowy tym obowiązkom nie sprostała. Nie określiła, jakiego rodzaju obiekty w kontekście nowego planu miejscowego mogą być zrealizowane z zachowaniem np. odległości od sąsiednich nieruchomości i nie wzięła pod uwagę tego, że pomiędzy planem, wedle którego: działka nr [...] przeznaczona jest pod funkcję przemysłowo-usługową (25.PU) a załącznikami graficznymi planu zachodzi rozbieżność, co zostało potwierdzone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, w którym na stronie 4 wskazano: "jak wynika z rysunków obu panów zarówno w poprzednio obowiązującym planie, jak i w planie obecnym uwzględniony był przebieg napowietrznych linii energetycznych wysokiego i średniego napięcia", a wobec tego skoro rysunki planu są jego częścią, to prawidłowy wniosek powinien być taki, że uchwalenie nowego planu nie spowodowało wzrostu wartości tej części nieruchomości a opis przeznaczenia w planie (25.PU) jest oczywiście błędny i sprzeczny z rysunkami planu i skoro w poprzednim planie widniał zapis "37TX" (rezerwa terenu pod lokalizację projektowanych elementów infrastruktury technicznej), to przy tożsamych rysunkach obu planów zapis powinien być analogiczny".

Skarżący zwrócił uwagę, że obszar ograniczonych możliwości inwestycyjnych dotyczy 30% przedmiotowej działki. Rzeczoznawca nie wskazała, jak daleko sięgają ograniczenia w zabudowie na tym obszarze, a zwłaszcza nie wyprowadziła prawidłowych wniosków z tego, że na tym obszarze obowiązuje ograniczenie dla wysokości zagospodarowania (nie wskazała do jakiej wysokości, co świadczy o pobieżności i niedokładności operatu w kontekście przepisu § 56 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, gdyż precyzyjnie nie określono przedmiotu) i z tego, że ograniczenie dotyczy lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Jako gołosłowne, bo nie poparte jakimkolwiek przykładem czyli podstawą faktyczną uznać należy twierdzenie rzeczoznawcy, że "analiza rynku wskazuje na brak różnic cenowych pomiędzy nieruchomościami sprzedawanymi z ujawnionymi ograniczeniami wpisanymi na podstawie decyzji wojewody a nieruchomościami nie posiadającymi takich ograniczeń".

Strona skarżąca podniosła, że rzeczoznawca nie wskazała żadnej transakcji dotyczącej obciążonej nieruchomości, z której wynikałoby, że obciążenie służebnością pozostaje bez wpływu na wartość i cenę. Praktyka przedsiębiorcy jest w tym względzie zgoła odmienna. Ubiegając się o kredyt, którego zabezpieczeniem miała być obciążona służebnością nieruchomość, spotkał się on bowiem z negatywnym stanowiskiem banku, dla którego ograniczone prawo rzeczowe istotnie obniżało wartość zabezpieczenia. Jest to oczywiste i wynika z istoty ograniczonych praw rzeczowych, które zmniejszają wartość nieruchomości a za ich ustanowienie pobiera się wynagrodzenie, stanowiące ekwiwalent spadku wartości. Jeśli co do 30 % powierzchni - na podstawie tożsamych rysunków planów - możliwość zabudowy i lokalizacji obiektów na pobyt ludzi jest ograniczona, to można stwierdzić, że co do tych 30% w ogóle nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zwłaszcza, że w kontekście istniejącej służebności, zabudowa jest całkowicie wyłączona. Tym samym interpretując nowy plan miejscowy łącznie z treścią służebności należy uznać, że zabudowa tej części nieruchomości jest nie tylko ograniczona, ale z całą pewnością wyłączona. Przyjęcie przez rzeczoznawcę metody ekstrapolacji o dwa punkty i obniżenie wartości 1 m2 z kwoty 48.20 zł do kwoty 46.47 zł jest niesprawiedliwe, ma charakter całkowicie pozorny, by nie powiedzieć służalczy, tym bardziej, że rzeczoznawca nie uzasadniła należycie swojego stanowiska, pomijając obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym, na którego treść zmiana planu miejscowego nie ma żadnego wpływu. Wniosek, że grunt przeznaczony pod zabudowę jest o 1,73 zł/m2 więcej wart niż grunt z wyłączeniem zabudowy w istocie wskazuje na stronniczość rzeczoznawcy i świadczy wręcz o braku zdrowego rozsądku, zwłaszcza w kontekście braku szczegółowych ustaleń o możliwej realizacji planu miejscowego dla poszczególnych części nieruchomości.

Nadto zdaniem skarżącego, w operacie nie uzasadniono sprzecznego z faktami powszechnie wiadomymi twierdzenia, że wartość dla infrastruktury technicznej i zabudowy przemysłowo-usługowej jest "bardzo zbliżona", nie określono na ile zbliżona, co powoduje, że opinia o zbliżonej wartości jest nieuzasadniona i przyjęcie dwóch punktów w dół jest niesłuszne zwłaszcza, że jak wskazano w kontekście treści służebności tworzenie infrastruktury technicznej jest wyłączone, bo ograniczałoby możliwość wykonywania służebności.

Skarżący wskazał na wyrok WSA, wskazując na konieczność dokonania właściwego doboru nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości. Skarżący uznał, że przedmiotowy operat tych wymogów nie spełnia. Nie wskazano żadnej nieruchomości podobnej, zwłaszcza z linią elektroenergetyczną lub istniejącym obciążeniem służebnością a współczynnik korygujący (dwa punkty) przyjęto w arbitralny nieuzasadniony sposób. W szczególności rzeczoznawca nie uzasadniła, dlaczego pominęła dwie transakcje dotyczące części działki nr [...] w 2016 r. (42 zł za 1 m2) i pobliskiej działki sprzedanej Z..

Zdaniem skarżącego, w związku z uchwaleniem planu miejscowego, wartość części nieruchomości z całą pewnością nie wzrosła, co z istoty podważa zasadność stosowania przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Istniejące linie energetyczne ograniczając możliwość zabudowy na części nieruchomości pod liniami (30%) ograniczają te możliwości również co do pozostałej części, gdyż istotnie utrudniają przemieszczanie się, instalowanie np. urządzeń dźwigowych, to jest proces budowlany i wpływają na ograniczenia w dalszym uzbrojeniu terenu.

Nadto rzeczoznawca majątkowy nie wykonała zadania wynikającego z wyroku Sądu, a organ pierwszej instancji w konsekwencji bezkrytycznie przyjął, że służebność jest bez znaczenia dla wzrostu wartości. Stanowisko to wynika zapewne z niezrozumienia zaleceń Kolegium i Sądu. Jako, że służebność jest kategorią prawa cywilnego dla oceny jej znaczenia należało wziąć pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego o służebnościach, co w operacie pominięto i ocenić rzetelnie a nie arbitralnie treść służebności i wynikające z tego ograniczenia.

Skarżący wskazał, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w końcowej treści przepisu zawiera funktor "lub", co zgodnie z zasadami logiki i tworzenia aktów prawnych oznacza, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należy brać pod uwagę wartość określoną "przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". Nie mamy do czynienia w tym przepisie z alternatywą rozłączną (funktor "albo" ). Tym samym za nieprawidłowe uznał skarżący stanowisko Kolegium, że należy brać pod uwagę jedynie poprzednio obowiązujący plan miejscowy. O wartości i cenie decyduje rzeczywisty stan i nie można go pomijać, o ile nie jest on sprzeczny z prawem. W szczególności, jeśli miał podstawę w decyzji o warunkach zabudowy i następnie z decyzji o pozwoleniu na budowę. Pomijanie tego stanu jest lekceważeniem istniejącego porządku prawnego - na podstawie którego legalnie przez lata działało przed uchwaleniem planu schronisko dla zwierząt i jest sprzeczne z wykładnią systemową. W przepisie § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Rady Ministrów jasno wskazano, że w operacie szacunkowym przedstawia się określenie przedmiotu i pkt 5 opis stanu nieruchomości; tym samym stan nieruchomości i dokładne określenie przedmiotu nie mogą być pominięte a służą właśnie nadrzędnemu celowi: ustaleniu wartości. Przepisy rozporządzenia mają charakter wykonawczy i są rozwinięciem niejako przepisów ustawowych z którymi powinny być łącznie interpretowane.

Skarżący wskazał, że Kolegium zastosowało się do wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z uzasadnienia wyroku z 12 maja 2021 r., ale w jego ocenie stanowisko Sądu nie jest do końca przekonujące zwłaszcza, że wskazano jedynie na wyrok, a nie wskazano na podobieństwo okoliczności faktycznych, co świadczy o braku dostatecznej wnikliwości. Teza wyroku do którego odwołał się WSA związana była z innymi okolicznościami, nie ma formy uchwały i nie jest obowiązującą wykładnią prawa. Okoliczności tamtej sprawy nie przystającą do okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Ustalenie różnicy wartości powinno mieć charakter rzeczywisty, realny, a będzie tak tylko w oparciu o wszelkie okoliczności stanu faktycznego zarówno co do prawa jak i co do faktów.

W skardze wskazano także na naruszenie prawa procesowego w zakresie uzasadnienia, uznając je za niechlujne, o czym świadczy np. str. 2, gdyż niewątpliwie przedmiotem rozpoznania jest decyzja Burmistrza z 10 grudnia 2021 r. a z uzasadnienia str. 2 pośrodku wynika, że Kolegium decyzją z 4 listopada 2020 r. uchyliło zaskarżoną decyzję z 10 grudnia 2021 r. albo, że Kolegium decyzją z 15 września 2021 r. uchyliło zaskarżoną decyzję z 10 grudnia 2021 r. - nie można wcześniejszą decyzją uchylać decyzji późniejszych. Tego rodzaju błędy budzą wątpliwość, którą decyzję Kolegium uważa za zaskarżoną i którą w istocie rozpatrywało i uchyliło, treść uzasadnienia wskazuje , że decyzję wydaną przed 4 listopada 2020 r. Analogicznie pisanie, że "w piśmie z 23 czerwca 2020 r. skarżący w związku z pismem Kolegium z 27 maja 2022 r." jest absurdalne, nie można niespełna dwa lata przed zdarzeniem (23 czerwca 2020 r.) odnosić się do zdarzenia (pisma) z 27 maja 2022 r. Tego rodzaju błędy świadczą zdaniem skarżącego o braku profesjonalizmu o stosowaniu przy pisaniu uzasadnienia tzw. wzoru i budzą wątpliwość co tak naprawdę było przedmiotem rozpoznania i czy jest to autorskie uzasadnienie danej decyzji czy też uzasadnienie innej decyzji dotyczącej tej samej nieruchomości. Zdaniem skarżącego błędy te w istotnym stopniu ograniczają możliwość kontroli przez Sąd.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

W piśmie z 22 maja 2023 r. skarżący rozszerzył argumentację skargi i zarzuty kierowane pod adresem decyzji, podtrzymując wniosek i jej uchylenie i umorzenie postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 8 września 2022 r. wykazała, że jest ona zgodna z prawem.

Zgodnie z art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 259, dalej jako p.p.s.a.), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma przy tym charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie.

W pierwszej kolejności Sąd zatem wskazuje na wydany w niniejszej sprawie wyrok wydany przez tut. Sąd z 12 maja 2021 r. o sygn. II SA/Gd 13/21. Ze względu przy tym na treść powołanego wyżej art. 153 p.p.s.a., wyrażone w tym wyroku stanowisko jest wiążące dla organów i Sądu orzekającego obecnie w niniejszym składzie.

Natomiast, materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. w dacie orzekania: Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej jak wcześniej u.p.z.p.). W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżący, korzystając ze swoich uprawnień właścicielskich, przed upływem 5 lat, liczonych od dnia, w którym zaczął obowiązywać obejmujący analizowaną nieruchomość plan miejscowy, zbył opisaną w sentencji decyzji działkę nr [...] w obrębie [...] miasta Kościerzyna i przed upływem ww. terminu wszczęto postępowanie administracyjne. Jak wynika bowiem z akt sprawy, w dniu 28 grudnia 2018 r. weszła w życie uchwała nr LXX/547/18 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 14 listopada 2018 r.

w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowo-składowych "Trójkąt Przemysłowy" w Kościerzynie (Dz. Urz. Woj. Pom. poz. 5128 z 14 grudnia 2018 r.) w zakresie działki nr [...], na mocy której działka ta położona jest na terenie oznaczonym symbolem 25.PU – tereny funkcji przemysłowo- usługowych. Zbycie tej nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr [..]) z 14 stycznia 2020 r.

Według zaś poprzednio obowiązującego planu miejscowego - uchwały Nr XXXIV/243/05 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 23 lutego 2005 r., m. p. z. p. "Trójkąt

Przemysłowy" (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2005 r. Nr 80, poz. 1616) zmienionej uchwałą Nr LXIII/471/14 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 28 marca 2014 r., zmiana m. p. z. p. "Trójkąt Przemysłowy" (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2014 r., poz. 1727). - ww. działka znajdowała się na terenach o przeznaczeniu: grunty rolne VI–tej klasy przeznaczone pod uprawy polowe, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy. Dopuszcza się polowe uprawy ogrodnicze, szkółkarskie oraz tereny zieleni urządzonej; grunty rolne VI klasy przeznaczone pod uprawy polowe, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy. Dopuszcza się polowe uprawy ogrodnicze, szkółkarskie oraz zalesienia a także rezerwa terenu pod lokalizacje projektowanych elementów infrastruktury technicznej (a więc oznaczonych odpowiednio: 35-R i 36-R oraz 37-TX).

Ponadto, wskazać należy, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) Przy czym, dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie, o czym mowa była powyżej, plan miejscowy zmieniający przeznaczenie działki nr [...] wszedł w życie 28 grudnia 2018 r., nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu, tj. 14 stycznia 2020 r., zaś postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto zawiadomieniem z 29 stycznia 2020 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego.

W ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że ziściły się wszystkie wskazane wyżej przesłanki warunkujące wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że oś sporu w sprawie sprowadza się do zakwestionowania wysokości ciążącej na stronie opłaty planistycznej, gdyż skarżący co do zasady podważa sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego wyliczono jej wysokość. W jego ocenie rzeczoznawca uchybiła obowiązkowi ustalenia katalogu nieruchomości podobnych, z którymi, przy przyjętej metodzie szacowania nieruchomości, porównywana jest nieruchomość, której dotyczy postępowanie w celu ustalenia jej wartości.

Przechodząc zatem do spornej kwestii w okolicznościach niniejszej sprawy, a więc kwotowego określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ww. planu, wskazać należy, że podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym. Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej jako u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Warstwa merytoryczna operatu podlega więc weryfikacji organu czy sądu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyrok z NSA z 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Jak jednak wskazano powyżej zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA). W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślić trzeba, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca jest natomiast jedynie związany zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, że w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).

Biorąc pod uwagę tak specyficznie ukształtowany status dowodu, jakim jest operat szacunkowy, ustawodawca przewiduje specyficzny tryb weryfikacji, czy też podważania treści operatów. Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Ustosunkowując się w tym miejscu do zarzutu skargi, wskazującego na obowiązek organu wystąpienia o sporządzenie nowego operatu, z powołaniem na art. 78 k.p.a., wskazać należy, że jest on wadliwy. Tryb weryfikacji operatów, uregulowany jest w powołanym wyżej przepisie szczególnym, jakim jest art. 157 u.g.n. Ogólne reguły uwzględniania wniosków dowodowych, wynikające z art. 78 k.p.a. nie mają zatem zastosowanie w sytuacji, gdy strona domaga się od organu dopuszczenia kolejnego dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego w celu zakwestionowania poprzedniej opinii. Konkludując ten wątek wskazać należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11 grudnia 2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921). Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to sama może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Trudno jest zarazem oczekiwać od organu, w którego ocenie sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy, by korzystał z możliwości oceny operatu przez organizację rzeczoznawców. W tym też zakresie oczekiwania skarżącego Sąd uznaje za niezasadne. Drugą możliwością polemiki z ustaleniami i ocenami zawartymi w operacie jest przedłożenie kontroperatu, z czego strona skarżąca również nie skorzystała.

Podzielając natomiast powyższe poglądy dotyczące operatu szacunkowego i jego treści formalnej oraz merytorycznej Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy sporządzony w dniu 5 listopada 2021 r. przez rzeczoznawcę Alinę Stral jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącego opłaty planistycznej.

Co więcej, w operacie z 5 listopada 2021 r. rzeczoznawca odniosła się do złożonych przez stronę skarżącą zastrzeżeń co do doboru nieruchomości podobnych (s. 7 operatu), realizując tym samym zalecenia Sądu. Operat z 5 listopada 2021 r. w sposób nieznaczny różni się przy tym od operatu z 9 kwietnia 2020 r. Poza ww. odniesieniem, dokonano kolejnych oględzin w dniu 11 października 2021 r., dołączając do operatu fotografie. Uwzględnienia wymaga, że operat z 5 listopada 2021 r. zawiera zestawienia transakcji nieruchomości podobnych tożsame z zestawieniami zawartymi w operacie z 9 kwietnia 2020 r., ocenionym w wyroku WSA w Gdańsku z 12 maja 2021 r., sygn. II SA/Gd 13/21, w którym Sąd tego doboru nie zakwestionował. Sąd w składzie orzekającym podziela i przyjmuje za swoją ocenę dokonaną we wskazanym wyżej wyroku, będąc nią związanym z uwagi na art. 153 p.p.s.a. W ocenie Sądu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy, zaś organy obu instancji dokonały prawidłowej oceny tego operatu, trafnie akceptując przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z ustaleń obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i właściwy dobór nieruchomości. Zarzuty skargi w tym zakresie nie mogą odnieść skutku, tym bardziej, że zmierzają do wykazania, że nie było zasadne przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości skoro taki sam jest sposób jej użytkowania pod rządami obu tych planów. W ocenie Sądu, zatem dobór nieruchomości podobnych, jak również ustalenie cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, zostały przez rzeczoznawcę przekonująco wyjaśnione, w szczególności w operacie z 5 listopada 2021 r., w którym rzeczoznawca ustosunkowała się do uwag skarżącego. Ponadto, z uwagi na przyjęty okres badania od czerwca 2018 roku do dnia sprzedaży 14 stycznia 2020 r. brak było przy tym podstaw do uwzględnienia wskazanych w skardze transakcji z 2016 roku.

Sąd podziela także stanowisko z wyroku WSA w Gdańsku z 12 maja 2021 r., sygn. II SA/Gd 13/21, że w rozpoznawanej sprawie bez znaczenia pozostawał faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Tymczasem brak uwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania w wycenie nieruchomości stanowił zasadniczy zarzut wniesionej skargi. Jak zaś wskazano w ww. wyroku ustawodawca w zakresie ustalania wartości wzrostu nieruchomości w razie zmiany obowiązującego dla danego obszaru planu miejscowego ustanowił normatywny mechanizm obliczania tej wartości. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. wartość tę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego po jego zmianie a wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego przed jego zmianą. Z woli ustawodawcy uprawniony rzeczoznawca oraz właściwy organ mają w takiej sytuacji obowiązek uwzględnić tylko przeznaczenie planistyczne, abstrahując od faktycznego sposobu wykorzystywania zbywanej nieruchomości. Takie rozwiązanie może oczywiście prowadzić do sytuacji, że wartość nieruchomości według stanu przed zmianą planu zostanie ustalona zgodnie z przeznaczeniem planistycznym, które nie będzie odpowiadać faktycznemu sposobowi wykorzystywania nieruchomości. Jest to jednak ustawowy przejaw ogólnego dążenia ustawodawcy do zachowania zgodności pomiędzy przeznaczeniem planistycznym, a przeznaczeniem faktycznym nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3166/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Faktyczny sposób wykorzystania zbytej nieruchomości ma znaczenie dla ustalenia jej wartości jedynie w razie uchwalenia planu miejscowego dla terenu dotychczas nieobjętego żadnym planem lub planem obowiązującym w dniu uchwalenia nowego planu. Sytuacja ta odnosi się więc wyłącznie do okresu tzw. luki planistycznej, tj. sytuacji, gdy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące 1 stycznia 1995 r., utraciły moc 1 stycznia 2003 r., a w tym czasie rada gminy nie uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub nie przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany albo też gdy rada gminy uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, lecz nowy plan nie został uchwalony do 31 grudnia 2003 r. (por. wyrok WSA w Gdańsku z 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 518/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl), co jednak nie ma miejsca w niniejszej sprawie. Tym samym ta argumentacja skargi dotycząca faktycznego wykorzystania nieruchomości nie mogła podlegać uwzględnieniu nie tylko dlatego, że jest sprzeczna z ww. przepisami prawa, ale również ze względu na związanie Sądu orzekającego oceną, dokonaną w wydanym w danej sprawie wyrokiem, która to ocena jest sprzeczna z twierdzeniami skarżącego w tym zakresie (art. 153 p.p.s.a.).

Już na marginesie wskazać należy, o czym też mowa była powyżej, że strona nie przedstawiła kontroperatu, ani też sama nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie unormowanym w art.157 u.g.n. o dokonanie weryfikacji prawidłowości sporządzenia kwestionowanego operatu. Ugruntowane jest już bowiem stanowisko sądów administracyjnych, że o ocenę unormowaną w art.157 ust. 1 u.g.n. może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (np. wyroki NSA z 19 października 2021 r. o sygn. I OSK 578/21, z 8 listopada 2021 r. o sygn. I OSK 633/21, z 10 sierpnia 2021 r. o sygn. I OSK 494/21). Takie samo stanowisko wyrażono w doktrynie (E. Kucharczyk w Komentarzu/el. do art.157 u.g.n.). Tym samym skarżący, mógł sam złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art.157 u.g.n., czego jednak nie uczynił.

Z treści skargi wynika, że strona podważa ustalenia organu w zakresie odmowy wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego, wskazując jako przyczynę pozostawanie przez rzeczoznawcą w stosunku zlecenia z organem I instancji. Tym samym w ocenie strony skarżącej rzeczoznawca jest zależny od organu I instancji "który oczekuje skuteczności rzeczoznawcy w kontekście istotnych wpływów z opłaty planistycznej". Odnosząc się do tego stanowiska należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 24 § 1 pkt 1 k.p.a., pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki. Zgodnie natomiast z art. 24 § 3 k.p.a., bezpośredni przełożony pracownika jest obowiązany na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć go od udziału w postępowaniu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika. Wskazane wyżej przepisy znajdują zastosowanie wobec biegłych, gdyż biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 (art. 84 § 2 k.p.a.). Sąd w składzie orzekającym podziela stanowisko Kolegium, że biegła nie podlega wyłączeniu, gdyż nie pozostaje ze stroną w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jej prawa lub obowiązki. Bezspornym jest także że sama biegła nie jest także stroną postępowania. Sąd podziela także stanowisko Kolegium, że w sprawie brak jest okoliczności mogących budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności powołanego biegłego. Z doświadczenia przy tym wynika, że zarówno pracownicy organu administracji, jak i powołani biegli wykonują swoje obowiązki na podstawie zawartych umów, w tym umów o dzieło, czy umów zlecenia i okoliczność ta nie może sama w sobie stanowić podstawy do wnioskowania o stronniczości biegłego. Podkreślenia wymaga, że wskazane przez skarżącego przyczyny dotyczą, jak sam on przyznaje organu administracji, nie zaś strony postępowania, którą jest J. T.. Tym samym, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do żądanego badania umowy, stanowiącej podstawę współpracy biegłej z organem. W rezultacie bezpodstawny jest zarzut skargi w zakresie naruszenia art. 24 § 1 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., a także art. 7b i 81 k.p.a. Sąd nie stwierdził naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie, w szczególności w zakresie naruszenia art. 24 § 3 k.p.a. a także naruszenia przepisów regulujących kwestie uzasadnienia decyzji administracyjnej (art. 107 § 1 pkt 6 i art. 107 § 3 k.p.a.), w związku z omyłkami uzasadnienia, które wskazał skarżący.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 259), skargę oddalił.