Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1238/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2025-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 218, art. 219
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: art. 2 ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, ust. 3
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 24 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi W. sp. z o. o. w O. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 19 sierpnia 2024 r. nr SKO.UL/41.7/279/2024/12624/RS w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 19 sierpnia 2024 r., nr SKO.UL/41.7/279/2024/12624/RS Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") uchyliło postanowienie Prezydenta Miasta S. (dalej "Prezydent" lub "Organ I instancji") z 13 czerwca 2024 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego.

Zaskarżone postanowienie zapadło w następującym stanie sprawy.

Prezydent odmówił wydania wnioskodawcy, tj. A sp. z o.o. z siedzibą w O. (dalej "Spółka" lub "Skarżąca") wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr[...] , położonego w budynku przy ul. [...] w S.

Podstawę prawną postanowienia Organu I instancji stanowił art. 219 w związku z art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej "k.p.a.").

W uzasadnieniu postanowienia Prezydent wskazał, że Spółka pomimo wezwania do uzupełnienia wniosku, nie przedłożyła decyzji o pozwoleniu na użytkowanie parteru budynku. W świetle zaś art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1960 r. o własności lokali (aktualny tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1048; dalej "u.w.l.") przedłożenie tego rodzaju decyzji jest wymagane dla uzyskania zaświadczenia o żądanej przez Spółkę treści.

Zażaleniem z 3 lipca 2024 r. Spółka zaskarżyła postanowienie Prezydenta w całości, wnosząc o jego uchylenie i wydanie żądanego zaświadczenia, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Spółka wyjaśniła, że część parterowa budynku handlowo-mieszkalnego na działce o numerze geodezyjnym nr [...] przy ul. [...] w S. została przebudowana do stanu istniejącego. Przebudowa ta polegała na wydzieleniu w poziomie parteru dwóch niezależnych lokali i klatki schodowej prowadzącej do części nadbudowanej (I piętra) i była zrealizowana na podstawie decyzji Prezydenta z 18 października 2019 r., nr[...]. Z racji tego, że ww. pozwolenie dotyczyło przebudowy części obiektu budowlanego to Spółka w świetle obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie była zobligowana do uzyskania pozwolenia na użytkowanie przebudowanej części obiektu. Spór na tym tle rozstrzygnięty został przez Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej "ŚWINB") ostatecznym postanowieniem z 17 czerwca 2021 r., nr[...].

Zaskarżonym obecnie postanowieniem Kolegium uchyliło postanowienie Prezydenta z 13 czerwca 2024 r. i przekazało sprawę Organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium zrelacjonowało przebieg postępowania i przytoczyło treść przepisów prawa, które znalazły zastosowanie w sprawie. Podkreśliło, że przedłożone przez Spółkę postanowienie ŚWINB nie jest wiążące dla innych organów z uwagi na fakt, że dotyczy odmowy wszczęcia postępowania. Postanowienie to nie rozstrzyga w sposób ostateczny kwestii wymagalności pozwolenia na użytkowanie obiektu. Nie może więc być samodzielną podstawą do ustalenia czy dla obiektu wymagane było pozwolenie na użytkowanie. Postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania jest aktem formalnym, nie rozstrzyga sprawy co do jej istoty.

Następnie Kolegium wskazało, że w przypadku przebudowy nie jest wymagane uruchomienie trybów z art. 54 i n. ustawy Prawo budowlane. Jednakże w przedmiotowej sprawie doszło do odstępstwa od projektu budowlanego i dokonania zmiany charakterystycznych parametrów obiektu poprzez nadbudowę obiektu, co wynika z treści ww. postanowienia ŚWINB. Taki zakres zmian został zakwalifikowany jako istotny co skutkowało wstrzymaniem robót budowlanych na podstawie postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. (dalej "PINB"). Z akt sprawy nie wynika jednak czy kwestia ta została ostatecznie rozstrzygnięcia np. poprzez zatwierdzenie projektu zamiennego w trybie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Istotnym jest przy tym, że Spółka występowała o zgodę na użytkowanie wyłącznie części parterowej obiektu. Nie można w ocenie Kolegium przesądzić, że w przypadku dokonania nadbudowy obiektu, wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wyłącznie dla nadbudowy obiektu, a nie jest wymagane dla przebudowy niżej położonej kondygnacji. Możliwe będzie to do rozstrzygnięcia dopiero po uzyskaniu informacji o zakończeniu postępowania prowadzonego przez organy nadzoru budowlanego.

W tej sytuacji Kolegium nie ma możliwości weryfikacji spełnienia przez lokal [...] przymiotu samodzielności w rozumieniu przepisów u.w.l. W ocenie Kolegium rozstrzygnięcie Prezydenta jest przedwczesne jako, że nie zostało poprzedzone wyczerpującym ustaleniem stanu faktycznego.

Pismem z 29 sierpnia 2024 r., określonym jako sprzeciw, Skarżąca zaskarżyła do sądu administracyjnego postanowienie Kolegium w całości. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego.

Skarżąca nie sformułowała odrębnych zarzutów dotyczących zaskarżonego rozstrzygnięcia. Opisała stan faktyczny i prawny sprawy, a następnie podtrzymała wszystkie wysunięte w toku postępowania administracyjnego zarzuty dotyczące braku ustawowego wymogu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wskazała, że niezależnie od tego czy inwestycja objęta pozwoleniem na przebudowę zostanie zrealizowana bez odstępstw od projektu czy z istotnym odstępstwem od projektu, to i tak zawsze będzie zwolniona z procedury określonej w art. 54 bądź w art. 55 ustawy Prawo budowlane, co wynika z art. 3 pkt 6, pkt 7a, art. 51 ust. 4c i art. 51 ust. 6 ww. ustawy.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na sprzeciw wniósł o jego oddalenie stwierdzając, że zarzuty zawarte w sprzeciwie są bezzasadne, a motywy zaskarżonego postanowienia zostały wyczerpująco wyjaśnione w jego uzasadnieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli sądowej było postanowienie Kolegium wydane na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 144 k.p.a. Środkiem zaskarżenia od postanowienia kasacyjnego jest skarga, a nie sprzeciw. Zarówno z treści art. 3 § 2a p.p.s.a., jak i z treści art. 64a p.p.s.a. wynika bowiem, że sprzeciw służy wyłącznie od decyzji kasacyjnej wydanej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego, dalej "NSA", z 16 lutego 2018 r., I OZ 130/18 - opubl. w internetowej bazie: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOSA").

Wobec powyższego Sąd zakwalifikował złożony w niniejszej sprawie środek zaskarżenia jako prawidłowo wniesioną skargę, a sprawę rozpoznał na podstawie przepisów regulujących postępowanie ze skargi.

Zgodnie z art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu administracyjnego oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji wynikające z treści art. 145 § 1 p.p.s.a, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem. Skarga nie zasługuje zatem na uwzględnienie.

Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego postanowienia należy wskazać, że kontrola Sądu w niniejszej sprawie obejmuje akty wydane w postępowaniu uproszczonym w sprawach wydawania zaświadczeń. Skarżąca domaga się bowiem wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu użytkowego nr[...], położonego w budynku przy ul. [...] w S.

Stosownie do art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. W myśl art. 2 ust. 1a u.w.l. ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (art. 2 ust. 1b u.w.l.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.w.l.).

Do zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l., stosuje się przepisy k.p.a. dotyczące wydawania zaświadczeń, z zastrzeżeniem specyfiki przepisów u.w.l. Z art. 217 § 1 oraz 2 § pkt 1 k.p.a. wynika, że organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa. Takim przepisem jest art. 2 ust. 3 u.w.l.

Wydanie zaświadczenia jest czynnością materialno – techniczną, o której mowa w art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a., tj. inną niż określone w pkt 1-3 czynności z zakresu administracji publicznej dotyczącą uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. Z kolei odmowa wydania zaświadczenia następuje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 219 k.p.a.). Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, rozpoznając zażalenie na postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia, organ II instancji może jedynie wydać postanowienie, natomiast nie może w zastępstwie organu I instancji wykonać czynności materialno-technicznej. Nie może też w postanowieniu orzec o wydaniu zaświadczenia. W trybie wydawania zaświadczeń – niezależnie od ich przedmiotu – nie ma możliwości uchylenia postanowienia odmawiającego wydania zaświadczenia i reformatoryjnego orzeczenia o wydaniu zaświadczenia o treści żądanej przez stronę. Kompetencja organu administracji publicznej do wydania zaświadczenia nie może być przeniesiona na organ II instancji rozpatrujący zażalenie na postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia. Organ odwoławczy może uchylić postanowienie organu I instancji o odmowie wydania zaświadczenia, gdy uzna je za błędne i przekazać mu sprawę do ponownego rozpoznania, także wówczas, gdy nie będzie to wiązało się z koniecznością przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części (por. wyrok NSA z 27 marca 2009 r., II OSK 443/08; opubl. w CBOSA).

Wobec powyższego należy wskazać, że Organ odwoławczy nie mógł zastosować art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., gdyż nie dysponuje on kompetencją do reformatoryjnego orzekania w sprawie wydania zaświadczenia o żądanej przez Skarżącą treści. Z uwagi zaś na fakt, że prawidłowość postanowienia Prezydenta o odmowie wydania zaświadczenia została zakwestionowana, to mógł tylko wydać postanowienie kasacyjne.

Z art. 218 § 2 k.p.a. wynika, że przed wydaniem zaświadczenia organ administracji może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Przepis art. 2 ust. 3 u.w.l. określa przedmiot i zakres przeprowadzanego przez starostę postępowania w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Z regulacji tej wynika, że starosta powinien zbadać nie tylko spełnianie przez lokal wymogu samodzielności z art. 2 ust. 2 u.w.l., ale także, z wyjątkiem wskazanym w ust. 1b, wymogu wynikającego z art. 2 ust. 1a u.w.l. (tj. zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem oraz z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy). Ponadto także wymogu z art. 2 ust. 1c u.w.l. (z zastrzeżeniem wyjątku wskazanego w zdaniu drugim tego przepisu).

Wskazać należy, że odstąpienie w ramach postępowania o wydanie zaświadczenia od badania wymagań określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l., uzależnione jest od ustalenia w sposób nie budzący wątpliwości zaistnienia przesłanki z art. 2 ust. 1b u.w.l. Przy czym przesłanka z art. 2 ust. 1b u.w.l. powinna być rozumiana w ten sposób, że nie chodzi w niej tylko o datę powstania budynku (tzn. czy budynek istniał przed 1 stycznia 1995 r. lub został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą), lecz także o datę powstania lokalu będącego przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie zaświadczenia (tzn. czy lokal istniał przed 1 stycznia 1995 r. lub został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą). Jak wskazuje się w orzecznictwie celem przepisu art. 2 ust. 1b u.w.l. jest umożliwienie prawnego wyodrębnienia lokali istniejących od kilkudziesięciu lat, jednak nie spełniających aktualnie obowiązujących norm. W świetle ww. regulacji kluczową jest zatem kwestia czy lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia istniał w budynku przed 1 stycznia 1995 r. i to w takim samym kształcie jak w chwili złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia (por. wyrok WSA w Krakowie z 1 sierpnia 2019 r., II SA/Kr 601/19; wyrok WSA w Gliwicach z 20 grudnia 2023 r., II SA/Gl 510/23 – opubl. w CBOSA).

Jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy (m. in. decyzji Prezydenta z 18 października 2019 r. nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę oraz wyjaśnień Skarżącej zawartych w uzupełnieniu wniosku i zażaleniu z 3 lipca 2024 r.) lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia nie istniał w budynku przed 1 stycznia 1995 r. w takim samym kształcie jak w chwili złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia. Organy obu instancji prawidłowo zatem przyjęły, że konieczne jest spełnienie wymagań z art. 2 ust. 1a u.w.l. Wobec tego Prezydent jako organ właściwy do wydania zaświadczenia zobowiązany był zbadać nie tylko to, czy lokal spełnia przesłankę samodzielności określoną w art. 2 ust. 2 u.w.l., ale również to, czy ustanowienie nieruchomości lokalowej jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodne z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodne z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a u.w.l.).

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w art. 2 ust. 3 u.w.l. przyznano staroście kompetencje do oceny, czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym lub samodzielnym lokalem wykorzystywanym na cele inne niż mieszkalne i wydawania przez starostę stosownego zaświadczenia. Oceny tej starosta dokonuje na podstawie posiadanej dokumentacji przez ten organ, jak i dokumentacji zgromadzonej w toku postępowania wyjaśniającego, w tym przedłożonej przez strony i posiadanej przez inne organy administracji publicznej (por. wyrok NSA z 26 marca 2021 r., II OSK 2288/20, opubl. w CBOSA).

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy należy wskazać, że w aktach administracyjnych znajduje się decyzja Prezydenta z 18 października 2019 r., nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji zlokalizowanej na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...]w S. pn. "przebudowa budynku handlowego na budynek handlowo-mieszkalny". Skarżąca do zażalenia z 3 lipca 2024 r. załączyła postanowienie ŚWINB z 17 czerwca 2021 r., nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie PINB z 30 marca 2021 r., nr [...] o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie "udzielenia pozwolenia na użytkowanie części parterowej budynku handlowo-mieszkalnego na działce nr [...] przy ul. [...] w S. w ramach inwestycji prowadzonej na podstawie decyzji Prezydenta z 18 października 2019 r. udzielającej pozwolenia na przebudowę i nadbudowę budynku handlowego na budynek handlowo-mieszkalny" (postanowienia PINB z 30 marca 2021 r. brak w aktach sprawy).

Z uzasadnienia przedłożonego przez Skarżącą postanowienia ŚWINB z 17 czerwca 2021 r. wynika, że postanowieniem z 16 lutego 2021 r. nr [...] PINB nakazał inwestorom ww. zamierzenia budowlanego, na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 4 oraz art. 50 ust. 3 Prawa budowlanego m. in. wstrzymanie robót budowlanych dotyczących przebudowy budynku handlowego na budynek handlowo-mieszkalny na działce [...] przy ul. [...] w S. oraz opracowanie inwentaryzacji całości wykonanych robót oraz oceny technicznej robót budowlanych nieobjętych decyzją Prezydenta z 18 października 2019 r. (postanowienia PINB z 16 lutego 2021 r. brak w aktach sprawy). ŚWINB postanowieniem z 6 kwietnia 2021 r., nr [...] utrzymał w mocy ww. postanowienie PINB (postanowienia ŚWINB brak w aktach sprawy). Z kolei postanowieniem z 25 marca 2021 r. nr [...] Prezydent sprostował z urzędu sentencję ww. decyzji i określił inwestycję jako "przebudowę i nadbudowę budynku handlowego na budynek handlowo-mieszkalny" (postanowienia Prezydenta brak w aktach sprawy).

Z uzasadnienia postanowienia ŚWINB z 17 czerwca 2021 r. wynika także, że organ ten uznał za prawidłowe postanowienie PINB o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie części parterowej budynku handlowo-mieszkalnego nr[...] , jednakże nie z przyczyn wskazanych przez PINB. ŚWINB stwierdził bowiem, że inwestorzy mieli prawo przystąpienia do użytkowania parteru obiektu budowlanego objętego postępowaniem bez konieczności uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie i zgłaszania zakończenia prowadzenia robót budowlanych w tym zakresie. ŚWINB wskazał także, że z dokumentacji archiwalnej obiektu budowlanego wynika, że obiekt ten powstał legalnie i został dopuszczony do użytkowania. Roboty budowlane wykonane na parterze stanowiły przebudowę i zostały wykonane zgodnie z ich zakresem wskazanym w projekcie budowlanym (dokumentacji archiwalnej budynku brak w aktach sprawy).

Z powyższego wynika, że w chwili orzekania przez Prezydenta o zasadności wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, w obrocie prawnym znajdowały się różne rozstrzygnięcia dotyczące ww. obiektu budowlanego, wydawane na poszczególnych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego. Obowiązkiem Prezydenta było ustalenie nie tylko jakie to były rozstrzygnięcia i czy pozostają one w obrocie prawnym, ale także czy w toku procesu inwestycyjno-budowlanego wydane zostały wszystkie wymagane przepisami prawa akty bądź skutecznie dokonano odpowiednich czynności, które umożliwiają wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr[...]. W konsekwencji Organ I instancji zobowiązany był do samodzielnego ustalenia, czy zachodzi pełna korelacja pomiędzy wszystkimi aktami określonymi w art. 2 ust. 1a u.w.l.

Prezydent nie wywiązał się z powyższych obowiązków, co uniemożliwia ocenę czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu użytkowego nr [...] warunkowane jest zgodnością z wszystkimi aktami wskazanymi w art. 2 ust. 1a u.w.l. czy tylko z niektórymi z nich.

Słusznie wskazało Kolegium, że postanowienie ŚWINB z 17 czerwca 2021 r. z którego wynika, że inwestorzy mieli prawo przystąpienia do użytkowania parteru budynku nie może być samodzielną podstawą do ustalenia kwestii wymagalności pozwolenia na użytkowanie stosownie do art. 2 ust. 1a u.w.l. Z tego samego postanowienia wynika bowiem także, że organy nadzoru budowlanego prowadzą postępowanie w sprawie istotnych odstępstw od projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją Prezydenta z 18 października 2019 r. Ewentualne istotne odstępstwa od projektu budowlanego mogą zaś skutkować wszczęciem postępowania naprawczego.

Wprawdzie należy zgodzić się ze Skarżącą, że nie wszystkie roboty budowlane, które są podjęte w związku z zamiarem wyodrębnienia lokalu (np. polegające na przebudowie lokalu w użytkowanym legalnie budynku), wymagają przeprowadzenia przed organami nadzoru budowlanego działań warunkujących możliwość legalnego przystąpienia do jego użytkowania. Jednakże ocena czy tak jest w rozpoznawanej sprawie wymaga przeprowadzenia analizy wszystkich pozostających w obrocie prawnym aktów podjętych w toku procesu inwestycyjno-budowlanego w odniesieniu do budynku i lokalu użytkowego nr[...]. Zatem nie może ona ograniczać się do postanowienia ŚWINB z 17 czerwca 2021 r. czy przedłożonej przez Skarżącą prywatnej opinii prawnej z 14 kwietnia 2021 r. Co więcej ocena ta powinna uwzględniać wpływ ewentualnego postępowania naprawczego na możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr [...] w kontekście legalności użytkowania budynku, w którym ten lokal się znajduje.

Wobec tego Kolegium słusznie stwierdziło, że Organ I instancji nie wywiązał się z obowiązku rzetelnego i kompletnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 3 u.w.l. W rezultacie ocena, według której, sporny lokal użytkowy nie spełnia przesłanki samodzielności nie może zostać uznana za prawidłową jako dokonana przedwcześnie, bez poczynienia dokładnych ustaleń stanu faktycznego.

Wobec powyższego, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

Skarga w niniejszej sprawie została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 i art. 120 p.p.s.a.