Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 865/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2025-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant referent Natalia Stemplewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi K. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 14 czerwca 2024 r. Prezydent [...] (dalej: "organ pierwszej instancji") ustalił na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej: "spółdzielnia", "inwestor") warunki zabudowy na działkach [...] dla inwestycji polegającej na przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania części budynku niemieszkalnego (wymiennikowni ciepła) na lokal usługowy (biuro) z budową miejsca postojowego na fragmencie działki [...].

W złożonym odwołaniu K.Z. (dalej: "skarżąca") zarzuciła, że decyzja ta narusza art. 34 ustawy – Prawo budowlane i § 12 ust. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości okien istniejącego budynku od granicy nieruchomości sąsiedniej. Stwierdziła, że nie jest zachowana odległość 4 m, gdyż planowany budynek znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie jej działki. Usytuowanie biura w budynku, którego okna wychodzą na działkę skarżącej, pozbawi ją możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości. Dodała, że plan miejscowy nie przewiduje umieszczenia budynku biurowego w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki, zatem naruszono §12 ust. 7 lit b ww. rozporządzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO") decyzją z 17 września 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu SKO stwierdziło, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."). Obejmuje on fragment osiedla [...]. Zaznaczyło, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne z usługami. Oceniło, że funkcja usługowa nie stoi w sprzeczności z funkcją mieszkalną terenu, nawet jeśli dominuje na terenie objętym analizą pod warunkiem, że parametry inwestycji wpisywać się będą w istniejący ład przestrzenny, nie zakłócając zasady dobrego sąsiedztwa. SKO stwierdziło ponadto, że podstawowe parametry budynku, którego dotyczy sprawa, nie ulegają zmianie, a inwestycja odnosi się do jego funkcji i sposobu użytkowania, zatem nie można przyjąć, że planowany sposób użytkowania nie wpisuje się w sąsiedztwo i będzie zaburzać ład przestrzenny.

Podkreśliło ponadto, że kwestie zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego będą brane pod uwagę na etapie jej realizacji. Obawy skarżącej co do ewentualnego występowania podtopień czy innych problemów nie muszą się ziścić.

W ocenie SKO w sprawie zostały zrealizowane wszystkie przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zatem brak było podstaw do odmowy wydania warunków zabudowy.

W złożonej skardze skarżąca wywiodła, że nie można uznać za korektę wniosku zwiększenia przez inwestora obszaru planowanego do zainwestowania o fragmenty działek [...], lecz za złożenie nowego wniosku. W konsekwencji w sprawie należało zastosować art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p., który wymaga uzgodnienia projektu decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Zaskarżona decyzja została wydana bez tego uzgodnienia.

Skarżąca zarzuciła też, że organy obu instancji nie ustaliły, czy planowane zamierzenie będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym. Wskazała, że nie ustalono, jakie jest aktualne przeznaczenie budynku, którego ma dotyczyć zmiana. Wyjaśniła, że budynek ten stanowi pomieszczenie techniczne, przeznaczone dla urządzeń służących do obsługi technicznej budynku znajdującego się na jej działce, tj. służy ono zaopatrzeniu nieruchomości skarżącej w ciepło. Organ powinien rozważyć, czy zmiana przeznaczenia pomieszczenia technicznego nie zaburzy ładu przestrzennego.

Podkreśliła, że organ nie wykazał, że planowana inwestycja będzie podobna, tj. będzie miała podobne parametry, w tym lokalizację względem innych działek, do wymienionych w analizie budynków poczty i kościoła.

Skarżąca zaznaczyła, że lokal usługowy w budynku obecnej wymiennikowni stanowiłby istotną uciążliwość dla niej, gdyż znajduje się on na samej granicy jej posesji, a okna tego budynku wychodzą na jej działkę. Tym samym mogłoby to naruszać jej prawo do komfortowego korzystania z budynku mieszkalnego, a jako właścicielka ma prawo oczekiwać, że miejsce to będzie stanowiło dla niej azyl, z którego będzie mogła swobodnie korzystać bez narażania się na obserwację ze strony osób przebywających w sąsiednim budynku. Zarzuciła, że organy obu instancji nie zbadały, czy inne budynki niemieszkalne w podobny sposób ingerują w zabudowę jednorodzinną.

Skarżąca zaznaczyła ponadto, że kwestia zasadności likwidacji terenów zielonych nie będzie analizowana na dalszym etapie inwestycyjnym. W sprawach o pozwolenie na budowę organ nie analizuje bowiem, czy zasadne jest zachowanie określonych terenów zielonych. Są to kwestie, które podlegają analizie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy ze względu na ich związek z ładem przestrzennym.

Zarzuciła też, że nie oceniono, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w szczególności ze względu na ryzyko odpływu wód opadowych na nieruchomość skarżącej. Skarżąca sygnalizowała, że obecnie istniejąca sieć kanalizacji deszczowej jest niewydolna, a sytuacja mogłaby się pogorszyć po usunięciu zieleni z części obszaru sąsiadującego z jej nieruchomością.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Tym samym, skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim należy stwierdzić, że prawidłowo w sprawie zastosowano przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia wniosku, to jest 14 września 2023 r. Wbrew bowiem stanowisku skarżącej, korekty wniosku o ustalenie warunków zabudowy, złożonej w odpowiedzi na wezwanie organu pierwszej instancji z 15 września 2023 r., nie można uznać za nowy wniosek, gdyż nie zmienił się ani zasięg, ani rodzaj inwestycji.

Z analizy treści formularza wniosku (złożonego 14 września 2023 r.) i poprawionych kart formularza wniosku w zakresie punktów 1, 6 i 7 (złożonych 18 września 2023 r.) wynika, że poza prawidłowym podaniem nazwy organu pierwszej instancji (pkt 1 formularza), inwestor wskazał, że teren objęty wnioskiem stanowią działki nr [...], zaś działka nr [...] – pierwotnie wskazana również jako "teren objęty wnioskiem" – została wykreślona z punktu 6. formularza.

Doprecyzowanie wskazanej w punkcie 7 formularza nazwy inwestycji z "przebudowa wymiennikowni ciepła ze zmianą użytkowania części na pomieszczenia usługowo-biurowe" na "przebudowa wymiennikowni ciepła ze zmianą sposobu użytkowania części na 1 lokal usługowy (biuro)" nie wskazuje na zmianę zakresu planowanego przedsięwzięcia. W obu przypadkach chodzi o przebudowę wymiennikowni ciepła i zmianę sposobu użytkowania części tego budynku na pomieszczenie usługowe. Usunięto wyłącznie wątpliwość co do zakresu usług, uściślając, że będą to tylko usługi biurowe.

Z porównania map zasadniczych przedłożonych przez spółdzielnię z wnioskiem i przy piśmie z 18 września 2023 r. wynika, że inwestor skorygował ten załącznik tylko w zakresie ilości wejść do budynku (zmniejszając wejścia z 2 do 1).

Wbrew twierdzeniu zwartemu w skardze, spółdzielnia nie rozszerzyła zasięgu inwestycji o fragment działki ul. [...] w celu zlokalizowania tam miejsca parkingowego ani przez objęcie wnioskiem fragmentów działek nr [...]. Miejsce parkingowe na działce nr [...] było zaznaczone również na mapie złożonej 14 września 2023 r. Działka nr [...] była wskazana we wniosku jako działka zapewniająca dostęp do drogi publicznej, zaś działka nr [...] nie została wymieniona w żadnym z ww. dokumentów. Dodać można, że na pierwotnie złożonej mapie inwestor zakreślił granice obszaru oddziaływania, obejmując m.in. również miejsce parkingowe na części działki nr [...]. Zasięg inwestycji nie uległ więc zmianie.

Zaznaczyć należy, że w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono wprost, że "W analizie nie uwzględniono działek drogowych oraz terenów niezabudowanych ([...], ponieważ jako działki niezabudowane nie wpływają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu".

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 61 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, z późn. zm., dalej: "k.p.a.") datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej. Korekta wniosku nie powoduje, że jest to wniosek w nowej sprawie. Okoliczność, że organ zobowiązany jest wezwać wnioskodawcę w oparciu o art. 64 § 2 k.p.a. do uzupełnienia braków formalnych podania, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, nie ma znaczenia dla określenia terminu, w jakim to podanie zostało wniesione. Jeżeli brak podania zostanie konwalidowany, przyjmuje się fikcję, że podanie nie było dotknięte brakiem od chwili wniesienia. Oznacza to, że datą wszczęcia postępowania w przypadku, gdy żądanie załatwienia sprawy zawiera braki formalne, będzie dzień wniesienia podania, a nie dzień uzupełnienia jego braków (por. np. wyroki NSA z: 4.02.2025 r. III OSK 1697/23, 9.07.2020 r. I OSK 27/20, 25.01.2015 r. II GSK 2184/13 – wszystkie powołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W konsekwencji powyższego, wbrew stanowisku skarżącej, nie zaistniał obowiązek uzgodnienia projektu decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Warunek taki przewiduje art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p., który został dodany przez art. 1 pkt 51 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.). Przepis ten wszedł wprawdzie w życie 24 września 2023 r., lecz na mocy art. 59 ust. 1 tej ustawy do spraw dotyczących m.in. wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym w stanie faktycznym i prawnym sprawy) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Zasadnie organy obu instancji oceniły, że planowana inwestycja spełnia warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, że właśnie z uwagi na zasadniczą różnicę dotychczasowego sposobu użytkowania (budynek wymiennikowni ciepła) i planowanego (biuro w części tego budynku) konieczne było ustalenie warunków zabudowy (zob. art. 50 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Zasadnie więc skarżąca podnosi, że w tej sytuacji niezbędne było ustalenie, czy ta zmiana nie zaburzy ładu przestrzennego.

Prawidłowe zastosowanie zasady dobrego sąsiedztwa wymaga prawidłowego ustalenia, w jaki sposób kształtuje się ład przestrzenny na danym obszarze. Służy temu analiza funkcji i cech istniejącej zabudowy. Należy podkreślić, że analiza, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., ma mieć charakter kompleksowy, uwzględniający zarówno ogólny wymiar ładu przestrzennego na danym terenie, jak i pewne szczegóły, które kształtują ten ład. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, również w formach indywidualnych (decyzji o warunkach zabudowy) kształtuje bowiem w równiej mierze wartość ładu przestrzennego, jak wartość zrównoważonego rozwoju. Z tego względu wartość ładu przestrzennego nie zakłada budowy dokładnie tego samego, co już istnieje na danym terenie. Harmonijne kształtowanie przestrzeni to też jej twórcze przekształcanie, gdyż proces zagospodarowania przestrzeni, jeśli ma uwzględniać również zrównoważony rozwój, nie może być ujmowany statycznie, lecz dynamicznie, oczywiście w określonych granicach. Jak wskazuje się w orzecznictwie, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję (por. np. wyroki NSA z: 29.11.2018 r. II OSK 52/17, 12.03.2020 r. II OSK 243/19, 6.12.2023 r. II OSK 710/21).

Praktyczne stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa wymaga więc zachowania niezbędnej elastyczności, uzasadnionej czytelnymi i obiektywnymi wymogami ładu przestrzennego i nie może sprowadzać się do dogmatycznego egzekwowania od inwestorów kształtowania planowanej zabudowy w sposób identyczny do zabudowy okolicznej. Oceniając spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy podkreślić, iż nie wymaga on dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. np. wyrok NSA z 29.11.2018 r. II OSK 52/17).

Nie jest kwestionowane, że ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., występują budynki mieszkalne (jedno i wielorodzinne), budynki: niemieszkalne, transportu i łączności ([...] – w budynku mieszkalnym, budynki garaży). Zasadnie w analizie oceniono, że "Działalność usługowa w zakresie biura może być prowadzona zarówno w części budynku mieszkalnego jednorodzinnego jak również w zabudowie mieszkalnej wielorodzinnej np. w części mieszkania. Nie jest to funkcja sprzeczna i wprowadzająca ograniczenia dla funkcji mieszkalnej, dlatego można uznać, że lokal biurowy nie będzie w sprzeczności z istniejącą na terenie analizowanym przeważającą funkcją mieszkalną". Co do zasady trudno uznać, że lokal biura zakłóci funkcję mieszkaniową obszaru analizowanego. Słusznie SKO zauważyło, że funkcja usługowa nie stoi w sprzeczności z funkcją mieszkalną danego terenu, a wśród zabudowy mieszkaniowej sytuowane są usługi (sklepy, biura, czy nawet warsztaty) i działalność taka z powodzeniem uzupełnia funkcję mieszkaniową danego terenu.

Podkreślić należy, że funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza funkcji identycznej, jaka w obszarze analizy występuje, ale dotyczy funkcji zbliżonych, niewykluczających się. Innymi słowy, kontynuacja funkcji to ustalenie, że w obszarze analizy występuje zabudowa o funkcji, dla której projektowana zabudowa (zmiana sposobu użytkowania) nie będzie w kolizji urbanistycznej, tj. funkcja ta (projektowana) jest taka sama bądź podobna jak występująca w obszarze analizy, bądź ją uzupełnia. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję (zob. np. wyrok NSA z 31.05.2019 r. II OSK 1937/18).

Z uwagi na powyższe zasadny jest wniosek, że spełniona została przesłanka przewidziana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Wyjaśnić należy, że wbrew stanowisku skarżącej, zasada dobrego sąsiedztwa nie wymaga, aby planowana inwestycja spełniała warunek podobieństwa takiego parametru, jak lokalizacja budynku względem granic innych działek czy odległość ścian z oknami od granic nieruchomości. Sposób ustalenia nowej linii zabudowy określa § 4 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.). Dodać należy, że z przepisów u.p.z.p. i przepisów ww. rozporządzenia nie wynika obowiązek określenia dokładnej lokalizacji planowanego obiektu, w szczególności jego lokalizacji względem granic nieruchomości. Kwestie usytuowania budynku na działce budowlanej i rozmieszczenia okien w budynku, zarówno co do ich wysokości od podłogi, jak i odległości ściany z oknami od granicy działki sąsiedniej określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Akt ten nie ma jednak zastosowania na etapie ustalania warunków zabudowy, lecz na dalszym etapie procesu inwestycyjnego.

Zauważyć należy, że planowana inwestycja nie polega na budowie nowego obiektu, lecz jedynie na przebudowie obiektu już istniejącego (bez zmiany jego parametrów) i ustaleniu nowego sposobu użytkowania. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy przede wszystkim ustaleniu, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia zachowania wymogów ładu przestrzennego. Odmienny jest jednak zakres zastosowania tego przepisu w przypadku ustalania warunków dla nowej zabudowy, a inny w przypadku ustalania warunków dla zmiany sposobu użytkowania budynku już istniejącego. Skoro budynek już istnieje, to art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma zastosowanie dla zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego obiektu jedynie w zakresie kontynuacji funkcji (zob. np. wyrok NSA z 30.06.2017 r. II OSK 2734/15).

W tej sytuacji brak było, z uwagi na charakter planowanego przedsięwzięcia, konieczności dokonania analizy i ustalenia parametrów i wskaźników zabudowy oraz linii zabudowy. Zasadnie uznano, że nie zachodzi konieczność ustalenia w niniejszej sprawie linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu (okapu) lub attyki, maksymalnej wysokości zabudowy oraz parametrów dachu.

Należy dodać, że z uwagi na istotę decyzji o warunkach zabudowy, w ramach postępowania poprzedzającego jej wydanie nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów. Same warunki zabudowy, które w ogóle nie przesądzają o tym, że konkretna inwestycja zostanie zrealizowana, nie mogą być ocenienie w kategorii immisji czy oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Te okoliczności są oceniane w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę na podstawie szczegółowych ustaleń projektu i oceny czy obiekt budowlany spełnia warunki techniczne, jak np. zacienienie czy hałas (por. wyroki NSA z 15.05.2024 r. II OSK 2049/21, 13.07.2020 r. II OSK 3020/18, z 12.01.2022 r. II OSK 290/19).

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut braku oceny, czy istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, w szczególności ze względu na ryzyko odpływu wód opadowych na nieruchomość skarżącej po wykonaniu miejsca parkingowego.

Wymogi ustawowe w omawianym zakresie zostały określone w art. 61 ust. 5 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zgodnie z tymi przepisami warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 [to jest istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego] uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest więc uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy nawet od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zaznaczyć jednocześnie należy, że przy ustalaniu warunków zabudowy ustawa nie nakłada na organ administracji obowiązku badania, czy istniejące przyłącze jest we właściwym stanie technicznym i funkcjonuje prawidłowo. Wobec tego wywody skarżącej dotyczące niewystarczającej wydajności istniejącej kanalizacji deszczowej nie mają wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji. Zmiana sposobu użytkowania części budynku nie będzie miała wpływu na funkcjonowanie kanalizacji deszczowej, zaś miejsce parkingowe nie wymaga podłączenia do takiej kanalizacji (zob. § 18 - § 21 ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Wobec tego nie można uznać, że naruszono art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że w kontrolowanej sprawie prawidłowo organy obu instancji oceniły, że spełnione zostały przesłanki ustalenia warunków zabudowy przewidziane w art. 61 § 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Zgodnie zaś z art. 56 zd. pierwsze w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, co oznacza, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Zatem, jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji przepisy u.p.z.p. uzależniają możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję. Wobec powyższego, zasadnie Prezydent ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, a Kolegium utrzymało tę decyzję w mocy.

Nie zasługują na uwzględnienie również podniesienie w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jest zupełny i wystarczający do merytorycznego rozpoznania sprawy. Odmienna jego ocena przez skarżącą nie oznacza naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.