Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 463/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-05-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 maja 2008 r. sprawy ze skargi U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) stycznia 2008 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007r. Nr [...] Prezydent W. po rozpoznaniu wniosku R. F. z dnia 17 listopada 2005r. zmodyfikowanego w dniu 22 marca 2007r., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami w parterze, parkingiem podziemnym, wjazdem, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...], [...] w obr. [...] oraz nr ew. [...], [...] z obr. [...] przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w W.

Ustalając warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu organ wskazał, między innymi, iż inwestycja może być realizowana na tym terenie pod warunkiem, iż wysokość budynku wynosić będzie 6 kondygnacji, szerokość elewacji frontowej 22 m, powierzchnia terenu biologicznie czynnego – co najmniej 25 % powierzchni działki.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł U. żądając jej uchylenia. W odwołaniu podniesiono, iż skarżona decyzja narusza interes prawny U., który jest właścicielem działki nr ew. [...] na której inwestor planuje swą inwestycję. Podniesiono również, iż U. nie wyrażał i nie wyraża zgody aby na jego terenie mogła być realizowana inwestycja mieszkaniowa. Wskazano nadto że [...] jest właścicielem działek sąsiadujących tj. [...], [...], [...] [...], które są przeznaczone na cele nauki i szkolnictwa wyższego i że na wszystkich tych działkach oraz działce nr ew. [...] ma być realizowana inwestycja celu publicznego tj. budowa budynków [...]. Skarżący podniósł również, iż w analizie stanowiącej załącznik do skarżonej decyzji pominięto i nie wzięto pod uwagę faktu iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego decyzją znajdują się budynki U., choć ustalenie wymagań dla nowej zabudowy powinno nastąpić z uwzględnieniem cech zabudowy i zagospodarowania całego sąsiedniego terenu.

W wyniku rozpoznania odwołania, decyzją z dnia [...] stycznia 2008r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na zasadzie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji w pkt 1.1. dot. wysokości budynku i w tym zakresie orzekło o ustaleniu max. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 21 m (6 kondygnacji), a w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż po przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w oparciu o obowiązujące przepisy oraz zebrane w sprawie dokumenty, jak również po zapoznaniu się z zarzutami jakie zostały podniesione w odwołaniu U., uznał, iż planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami w parterze, parkingiem podziemnym, wjazdem, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...], [...] w obr. [...] oraz nr ew. [...], [...] z obr. [...] przy ul. [...] w W., odpowiada prawu. Spełnia bowiem ona, zarówno wymogi ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.),w tym w szczególności przepisu art. 61 ust.1, jak i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), co w sposób jednoznaczny wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Mając jednak na względzie, iż organ I instancji nie doprecyzował w skarżonej decyzji wysokości budynku -wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, bowiem wskazał jedynie, iż budynek ma mieć 6 kondygnacji oraz mając na względzie powszechnie znany fakt, iż kondygnacje mogą być różnej wysokości, uwzględniając § 7 w/w rozporządzenia, z którego wynika, iż wysokość budynku winna być określona poprzez wskazanie jego wysokości, co wskazuje iż wysokość ta winna być określona w metrach, skład orzekający postanowił w tym zakresie doprecyzować skarżoną decyzję poprzez określenie zgodnie z wnioskiem strony oraz wynikami analizy, iż planowany budynek ma mieć wysokość max. 21 m, co odpowiadać ma 6 kondygnacjom nadziemnym.

Odnosząc się natomiast do podniesionych w odwołaniu zarzutów, skład orzekający uznał je za niezasadne. Zdaniem organu, bez znaczenia w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy jest fakt, czy właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu, który ma podlegać zainwestowaniu wyraża, czy też nie zgodę na jego zainwestowanie oraz czy ma w stosunku do tego gruntu jakieś inne plany. Podnieść bowiem należy, iż zgodnie z przepisem art. 63 ust. 1 i 2 w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a nadto decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nadto wskazać w tym miejscu wypada, iż inwestor stosownie do przepisu art. 32 ust.4 pkt 2 w zw. z art.33 ust.2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1 994r. Prawo budowlane (jt. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) stosowne oświadczenie o prawach do gruntu, na którym planuje inwestycję jest zobowiązany złożyć dopiero w postępowaniu budowlanym. A zatem dopiero w tym postępowaniu U. będzie mógł skutecznie podnosić brak praw inwestora do działki nr ew. [...], na której planuje on inwestycję.

W sprawie w ocenie organu nie doszło również do istotnego naruszenia przepisów prawa przez organ I instancji w związku ze wskazywanym przez Skarżącego w odwołaniu wyłączeniem z analizy budynków U. znajdujących się przy ul. [...]. Podnieść bowiem wypada, iż działka nr ew. [...] znajdująca się częściowo w obszarze analizowanym, która jest zabudowana budynkami [...] została wyłączona jedynie z badania wskaźnika zabudowy z uwagi na odmienną funkcję niż wnioskowana inwestycja. Dodać w tym miejscu również należy, iż wskaźnik nowej zabudowy w skarżonej decyzji został ustalony w oparciu o przepis par. 5 ust.2 w/w rozporządzenia i że w analizie zawarte zostało uzasadnienie w/w odstępstwa (str. 2 pkt 2). Wskazać również wypada, że zabudowa istniejąca na tej działce była jednak brana pod uwagę zarówno przy analizie funkcji obszaru, jak również przy analizie innych parametrów np. przy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu oraz szerokości elewacji frontowej, co wynika ze wskaźników zawartych w analizie oraz z załącznika graficznego do analizy, które stanowią załącznik do skarżonej decyzji. Zauważyć również wypada, iż wskaźnik ten dla tej części działki nr ew. [...], która znajduje się w obszarze analizowanym wynosi ok. 0,35, bowiem powierzchnia części działki nr ew. [...] znajdująca się w obszarze analizowanym wynosi ok. 10.125 m2 Natomiast powierzchnia działki zajęta pod zabudowę (część znajdująca się w obszarze analizowanym) wynosi ok. 2873 m2 (obliczeń dokonano na podstawie załącznika graficznego do analizy stanowiącego również zał. do decyzji wykonanego w skali 1:1000). A zatem gdyby w analizie w/w wskaźnik został uwzględniony do średniej z obszaru, to średni wskaźnik wynosił by 0,42, co jednak ze względu na zastosowanie w niniejszej sprawie odstępstwa przewidzianego § 5 ust.2 rozporządzenia nie miało istotnego znaczenia dla rozpoznawanej sprawy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, na powyższa decyzję wniósł U., domagając się jej uchylenia w całości. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, iż zaskarżona decyzja narusza jej interes prawny, gdyż U., jako właściciel działki nr [...], której dotyczy planowana inwestycja mieszkaniowa, nie wyrażał zgody na jej realizację. Podkreślono przy tym, iż na wszystkich działkach należących do strony skarżącej, sąsiadujących z terenem inwestycji planowana jest budowa budynków [...]. Inwestycja ta będzie inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym. Wskazano także, iż organ nie wziął pod uwagę okoliczności, iż w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się już budynki [...]. Skoro więc działka [...] sąsiaduje z terenami wykorzystywanymi na cele nauki i szkolnictwa i w planach rozwojowych uczelni ma być właśnie na taki cel wykorzystana, to zmiana jej przeznaczenia nie znajduje żadnego uzasadnienia. Skarżący zarzucił przy tym organowi, iż nie odniósł się do jego argumentacji odnośnie zmiany przeznaczenia gruntu z celów oświatowych na budownictwo mieszkaniowe, przez co doszło do naruszenia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasady kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. dnia [...] listopada 2007r. r. nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia.

Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - działając na podstawie art. 138 § 1 ust. 2 k.p.a. - uchyliło pkt 1.1 decyzji Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2007r. i w tym zakresie orzekło, o ustaleniu max. Wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 21 m (6 kondygnacji) , w pozostałej części utrzymało zaś zaskarżoną decyzję w mocy.

Zgodnie zaś z utrzymanymi w mocy przez organ odwoławczy postanowieniami zawartymi w decyzji Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2007r. , na terenie planowanej inwestycji organ ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami w parterze, parkingiem podziemnym, wjazdem, infrastrukturą techniczną, wskazując między innymi, iż inwestycja może być realizowana na tym terenie pod warunkiem, iż szerokość elewacji frontowej wynosić będzie 22 m, a powierzchnia terenu biologicznie czynnego co najmniej 25 % powierzchni działki.

Rozpoznając niniejszą sprawę należy wskazać, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwanej dalej: ustawą o p.z.p. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 zwanego w dalszej części "rozporządzeniem"). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji ( § 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzna decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu - organ drugiej instancji wbrew zarzutom skargi nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ani przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem jedynie w takich przypadkach zgodnie z art. 145 § 1lit a i c P.p.s.a sąd administracyjny może uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie.

Jak wynika z akt sprawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy, dotyczył inwestycji, która ma być zlokalizowana na działkach nr ew. [...], [...] oraz [...], [...] położonych przy ul. [...] w W.. Nowo powstały budynek ma posiadać funkcję mieszkaniową, wielorodzinną z usługami na parterze oraz z parkingiem podziemnym.

W skardze strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji między innymi, iż wydana ona została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającym na naruszeniu zasady kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, poprzez nieuwzględnienie, iż działka [...] objęta inwestycją sąsiaduje z zabudowaniami posiadającymi funkcję oświatową, a nie mieszkaniową.

Odnosząc się do powyższego zarzutu, należy wskazać, iż zdaniem Sądu nie zasługuje on na uwzględnienie. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w niej warunków, w tym tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest zatem oczywiste, że uwzględniana działka sąsiednia musi spełniać warunek dostępności z tej samej drogi publicznej. Podkreślenia wymaga jednak fakt, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony został pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006r. Sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r Sygn. akt II OSK 657/06). Nie ma bowiem prawnych powodów, by dokonując analizy obszaru organ I instancji ograniczał się wyłącznie do analizy parametrów działek przylegających do terenu nieruchomości i ta okoliczność stanowiła podstawę do wydania decyzji orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy. Dodać również należy, iż przyjęta przez ustawodawcę zasada kontynuacji winna być również rozumiana szeroko i nie może być traktowana jako zasada opierająca się na bezwzględnym "podobieństwie" w zakresie funkcji i charakterystyki do istniejącej zabudowy.

W ocenie Sądu powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona ona została, przy uwzględnieniu, iż teren inwestycji ma dostęp od ul. [...]. Analiza ta wykazała, iż przy ulicy tej skoncentrowała się zarówno zabudowa mieszkaniowa (wielorodzinna -dz. Nr [...], wielorodzinna z usługami -dz. Nr [...]), jak i oświatowa -dz. Nr [...]. Różnorodny charakter zabudowy wskazanych powyżej działek stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia, iż na terenie objętym analizą dopuszcza się między innymi zabudowę o jaką wnioskował wnioskodawca tj. wielorodzinną z funkcją usługową. Co wbrew zarzutom podniesionym przez stronę skarżącą nie oznacza, iż nastąpiła zmiana sposobu przeznaczenia działki nr [...] z zabudowy o funkcji oświatowej na mieszkaniową wielorodzinną. Podkreślić bowiem należy, iż decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia przeznaczenia gruntów. Ustala ona jedynie, czy na danym terenie dopuszczalny jest sposób zabudowy, o jaki wystąpił wnioskodawca, co nie wyklucza możliwości np. wydania decyzji o warunkach zabudowy dla innego inwestora, który na tym samym terenie będzie planował inwestycję odmienną pod względem funkcji, charakteru, o ile na terenie objętym analizą funkcja taka będzie dopuszczalna.

W świetle przedstawionych powyżej rozważań, nie można zatem zgodzić się również z zarzutem skarżącego, iż wydając zaskarżoną decyzję organ dopuścił się naruszenia jego interesu prawnego, jako właściciela działki nr [...]. Wydanie dla niniejszego terenu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z funkcją usługową, nie ogranicza, praw skarżącego, jako podmiotu posiadającego tytuł prawny do w/w działki. W myśl art. 63 ust. 1 ustawy p.z.p w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można bowiem wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Oznacza to, że decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej na danej nieruchomości można wydać na rzecz nieograniczonej liczby podmiotów - potencjalnych inwestorów, niekoniecznie legitymujących się na tym etapie procesu inwestycyjnego tytułem prawnym do danej nieruchomości. To, czy takie prawo inwestorowi przysługuje bada dopiero organ budowlany w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Przepis art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.) stanowi bowiem, iż każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Treść tego przepisu należy odczytywać równocześnie z treścią art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym pozwolenie na budowę może zostać wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007r. Sygn. akt II OSK 566/06)

W tej sytuacji należy zwrócić także uwagę na treść artykułu 63 ust. 2 ustawy p.z.p, stanowiącego, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Rozwiązanie to wiąże się właśnie z faktem, że adresat decyzji o warunkach zabudowy, tym samym i wnioskodawca, nie musi legitymować się prawem do nieruchomości, w tym i prawem własności. Sama decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie stanowi aktu naruszającego te prawa. Decyzja nie jest rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości toczy się na ryzyko wnioskodawcy i to on będzie ponosił ewentualne konsekwencje z powodu np. braku możliwości zmiany stanu prawnego gruntu po wydaniu przedmiotowej decyzji.

Reasumując należy wskazać, iż dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji, która w ocenie Sądu spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i 3 kpa i art. 61 ust. 1 ustawy p.z.p, w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) orzekł jak w sentencji.