Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1129/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonego aktu
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) Protokolant Specjalista Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi W. na zarządzenie Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 28 września 2021 r. nr 1137/2021 w przedmiocie sprzedaży w drodze przetargu ustnego ograniczonego nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonego zarządzenia, 2. zasądza od Prezydenta Miasta Sopotu na rzecz W. kwotę 797 zł (siedemset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Sopotu zarządzeniem z dnia 28 września 2021r. nr 1137/2021, przywołując art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2020 r., poz. 713), dalej jako "u.s.g.", art. 13 ust. 1, art. 38 ust. 1 i 2, art. 40 ust. 1 pkt 2 i ust. 2, art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), dalej jako "u.g.n." oraz § 2 ust. 3 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata (Dz.Urz.Woj.Pom. z 2017 r., poz. 285 ze zm.), postanowił sprzedać niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w Sopocie przy Al. N. [...], stanowiącą własność Gminy Miasta Sopotu, oznaczoną na karcie mapy [..] jako działka nr [...], w drodze przetargu ustnego ograniczonego do właścicieli nieruchomości przyległych do tej działki.

Z akt sprawy wynika, że pismem z dnia 20 lutego 2020 r. M. K., J. K., M. S., M. K.-F. będący współwłaścicielami nieruchomości przy Al. N.[...] w Sopocie (działka ew. nr [...]), zwrócili się do Urzędu Miasta Sopotu z wnioskiem o zawarcie umowy przeniesienia własności przyległej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym nr [...] lub jej części, położonej w Sopocie przy Al. N.[...], stanowiącej własność Gminy Sopot. We wniosku wskazano, że grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej w odniesieniu do posadowionego na nim budynku nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku. Powierzchnia działki [...] jest zbyt mała dla celów prowadzonej w budynku przez współwłaścicieli lokali działalności gospodarczej. Przyległy do działki [...] grunt, oznaczony numerem ewidencyjnym [...], stanowiący własność Gminy, jest przez wspólnotę mieszkaniową dzierżawiony na podstawie umowy dzierżawy z dnia 25 sierpnia 2017 r.

Pismem z dnia 27 lipca 2020 r. organ zwrócił się do właściciela przylegających do działki [...] działek (o nr [...]-[...]) – V. o informację, czy jest on zainteresowany nabyciem przedmiotowego terenu.

W odpowiedzi pismem z dnia 5 sierpnia 2020 r. V. Sp. z o.o. poinformowała o gotowości wzięcia udziału w postępowaniu przetargowym wyjaśniając, że z dniem 29 maja 2020 r. wstąpiła z mocy prawa we wszystkie prawa i obowiązki V. związane z działalnością V. Sp. z o.o.

Decyzją z dnia 25 maja 2021 r. nr 6.6831.3.2021.GK Prezydent Miasta Sopotu zatwierdził podział nieruchomości położonej w Sopocie przy Alei N. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], arkusz mapy[..], na działki nr [...]-[...].

Pismem z dnia 30 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta Sopotu poinformował Wspólnotę [..] o podjęciu decyzji o przeznaczeniu działki nr [...] o powierzchni 720 mkw, powstałej po podziale działki nr [...] do zbycia w trybie przetargu ograniczonego do właścicieli sąsiednich nieruchomości, z uwagi na fakt, że nabyciem przedmiotowego terenu zainteresowany jest również właściciel nieruchomości przyległej przy Al. N.[...].

Następnie w dniu 28 września 2021 r. Prezydent Miasta Sopotu wydał opisane na wstępie zarządzenie nr 1137/2021 w sprawie sprzedaży w drodze przetargu ustnego ograniczonego nieruchomości położonej w Sopocie przy Al. N. [...] stanowiącej działkę nr [...] obszaru 720 mkw.

Wspólnota [..] (dalej też jako: strona, skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na powyższe zarządzenie, wnosząc o stwierdzenie jego nieważności w całości.

Skarżąca zarzuciła zarządzeniu naruszenie:

1/ art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. oraz § 2 ust. 2, § 5 oraz § 7 pkt 3 i 4 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 roku w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości oraz ich wydzierżawienia na okres dłuższy niż 3 lata w związku z art. 3 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane poprzez ich niezastosowanie oraz § 2 ust. 3 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 roku w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości oraz ich wydzierżawienia na okres dłuższy, niż 3 lata poprzez jego błędne zastosowanie;

2/ art. 6 pkt 3 u.g.n. w związku z art. 7 ust. 1 pkt 3 u.s.g. w związku z art. 15 ust. 2 pkt 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez naruszenie zasad ochrony obiektów mających istotne znaczenie dla zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty (sieci uzbrojenia terenu), służących zaopatrzeniu w energię elektryczną i odprowadzeniu ścieków i przeznaczenie ich do zbycia prywatnym podmiotom, bez ustanowienia niezbędnych stosownych służebności przesyłu;

3/ art. 6 oraz art. 5 ust. 2 w związku z art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane poprzez uniemożliwienie skarżącej utrzymywania zarówno budynku (wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość funkcjonowania) jak i zagospodarowania terenu we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektu;

4/ art. 2 i art. 7 Konstytucji, art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3, art. 8 oraz art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niezastosowanie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a w szczególności przyczyn uznania, że zbywana nieruchomość może służyć poprawie warunków zagospodarowania wszystkich sąsiednio położonych nieruchomości, pominięcia faktu, że na zbywanej nieruchomości usytuowane są sieci uzbrojenia terenu oraz droga dojazdowa i przyłącza bezpośrednio związane z funkcjonowaniem budynku usytuowanego na działce nr [...] będącego we władaniu skarżących, odmowie dalszej dzierżawy lub sprzedaży w trybie bezprzetargowym części lub całości działki nr [...] właścicielom działki nr [...], oraz braku uzasadnienia podjętego zarządzenia;

5/ art. 2, art. 64 ust. 1 i 2, art. 31 ust. 3, art. 32 Konstytucji RP polegające na nieuwzględnieniu zasady sprawiedliwości społecznej, równości wobec prawa, proporcjonalności pomiędzy ochroną interesu społecznego, a uzasadnioną ochroną interesu skarżących.

Swój interes prawny skarżąca wywiodła z faktu, że włada działką nr [..] usytuowaną przy Al. N. [...] w Sopocie, przylegającej do zbywanej w trybie przetargu ograniczonego działki nr [...], a ponieważ część zbywanej działki jest niezbędna dla dalszego prawidłowego funkcjonowania ich nieruchomości, wnosiła do Prezydenta Miasta zarówno o dzierżawę części zbywanej działki jak i o jej zbycie w trybie bezprzetargowym.

Uzasadniając zarzuty skargi wskazano, że zastosowanie trybu przetargowego jest zasadą, od której przewidziane są wyjątki. Taki wyjątek został wskazany art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli nabycie takiej nieruchomości może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W takim przypadku można zastosować tryb bezprzetargowy. W tym kontekście stwierdzono, że właściwą formą zbycia przedmiotowej nieruchomości jest forma bezprzetargowa, ponieważ właściciele nieruchomości sąsiadujących nie spełniają kryterium polegającego na poprawie zagospodarowania nieruchomości przyległej. Podstawą odmowy przeprowadzenia zbycia bezprzetargowego nie może być twierdzenie, że zgłoszenie się właścicieli nieruchomości sąsiednich automatycznie wykluczyło taką formę przetargu, co zostało niejednokrotnie podkreślone i wyjaśnione w orzecznictwie sądów administracyjnych. Organizator wybierając formę zbycia, powinien w pierwszej kolejności zbadać, czy faktycznie w przypadku nieruchomości sąsiednich można mówić o przyleganiu i faktycznej poprawie zagospodarowania. Tylko w przypadku skarżącej dojdzie do poprawy zagospodarowania. O ile sąsiednie nieruchomości (Al. N.[...] i [...]) od początku swojego istnienia funkcjonują oraz nadal mogą funkcjonować bez przyłączenia do nich zbywanej w trybie przetargu ograniczonego działki, o tyle funkcjonowanie nieruchomości usytuowanej na Al. N. [...] od początku jest ściśle związane i uzależnione od sposobu zagospodarowania zbywanej działki nr [...], zatem tylko działce należącej do skarżących realnie służy połączenie jej z działką zbywaną.

Na zbywanej działce usytuowane są przyłącza energetyczne i kanalizacyjne oraz sieci uzbrojenia terenu, bezpośrednio związane z funkcjonowaniem budynku będącego we władaniu skarżących. Na zbywanej działce usytuowana jest również droga dojazdowa, z której wjeżdża się na ustalone w projekcie zagospodarowania terenu działki skarżących miejsca parkingowe. Zatem odmowa dalszej dzierżawy lub zbycia w trybie bezprzetargowym części zbywanej działki oraz zbycie działki nr [...] w trybie przetargu ograniczonego następuje z naruszeniem art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.

Wskazano też na to, że zbywanie działki w trybie przetargu ograniczonego, bez określenia wymogu utrzymania istniejących sieci uzbrojenia terenu i dróg dojazdowych np. poprzez ustanowienie służebności, narusza regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, tym bardziej, że celem publicznym jest m.in. utrzymywanie urządzeń służących do przesyłania i odprowadzania ścieków.

Skarżąca podniosła w uzasadnieniu także zarzut naruszenia obowiązku rzetelnego rozpatrzenia sprawy oraz niewłaściwego uzasadnienia rozstrzygnięcia, a także zarzut naruszenia zasad sprawiedliwości społecznej, ochrony nabytych praw i zasady równego traktowania przez władze publiczne. Wskazała, że została potraktowana inaczej niż pozostali właściciele terenów, którym zbyto nieruchomości w trybie bezprzetargowym.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie względnie odrzucenie wskazując, że przedmiot skargi nie należy do spraw z zakresu administracji publicznej. Oświadczenie wyrażone przez Prezydenta Miasta Sopotu w zarządzeniu sprzedaży w trybie przetargu ustnego ograniczonego nieruchomości położonej w Sopocie przy Al. N. [...] i ustaleniu w związku z tym wykazu nieruchomości zgodnie z art. 35 u.g.n., nie ma charakteru oświadczenia władczego. Skoro czynności podejmowane w toku przetargu dotyczące najdalej idących rozporządzeń nieruchomościami gminnymi - tj. ich zbywania - mają charakter cywilnoprawny i jako takie nie podlegają kognicji sądów administracyjnych, to tym bardziej nie podlegają tej kognicji dyspozycje składnikami mienia gminnego, które nie są tak daleko idące.

Wyjaśniono dalej, że od 1 września 2017 r. do 31 sierpnia 2020 r. część działki nr [...] o pow. 283 m2 (przed podziałem geodezyjnym działka nr [...]) była dzierżawiona przez Wspólnotę [...] na cele parkingowe na podstawie umowy zawartej na okres 3 lat. Następnie zawarto kolejną umowę dzierżawy do dnia 31 marca 2021 r.

Wspólnota wystąpiła z wnioskiem w trybie art. 209a u.g.n. o przeniesienie prawa własności przyległej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] (przed podziałem) lub jej części. Nieruchomość przy Al. N. [...] zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym, w którym wyodrębniono 6 lokali użytkowych. Zdaniem skarżących powierzchnia 827 m2 działki nr [...] nie spełnia wymogów dla działki budowlanej i uniemożliwia prawidłowe, racjonalne korzystanie z budynku. Pracownicy i klienci sklepów związanych z wyposażeniem wnętrz znajdujących się w budynku korzystają z parkingu zlokalizowanego na zapleczu budynku, tj. na działce nr [...]. W trakcie postępowania ustalono, że działka nr [...] stanowiąca własność członków Wspólnoty powstała z podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją nr [..] Geodety Miejskiego z dnia 19.08.1986 r. Natomiast 6 lokali użytkowych wyodrębniono aktem notarialnym Rep. A Nr [...] w dniu 24 lipca 2012 r. W związku z faktem, że działka nr [...] nie była wydzielana przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku, współwłaścicielom nie przysługuje wobec Gminy roszczenie z art. 209a u.g.n.

Wspólnota [..] wystąpiła z pismem o ponowne rozważenie możliwości zbycia działki nr [...] w drodze bezprzetargowej na polepszenie warunków zagospodarowania działki nr [...], argumentując, że:

Działka [...] (L. – P.) i działka [...] były pierwotnie nierozłączną częścią drogi dojazdowej do działki [...] (p.K.) i działki [...] (p.L.). Za zgodą właścicieli M. K. i P. L., na prośbę ówczesnego inwestora, działającego w porozumieniu z miastem Sopot, działka [...] została wydzielona i "zwolniona" z funkcji drogowej i w trybie bezprzetargowym wydzierżawiona [...] P., a następnie sprzedana w trybie bezprzetargowym jego następcy prawnemu. Z założenia działka [...] miała być przeznaczona dla poprawy warunków na działkach [...] (Wspólnota [...]) i [...] (P. L.) o czym świadczą pisma, które miasto kierowało do K. S.A. i L.

Miasto Sopot w okresie inwestycyjnym (ok. 1995 roku, w czasie gdy wznoszone były budynki) warunkowało dokonanie odbioru budynków "L." i "K." zagospodarowaniem przez te podmioty dzisiejszego obszaru działki [...] na ich cele parkingowe i operacyjne, gdyż działki [...] i [...] samodzielnie nie wypełniały ówczesnych norm zagospodarowania terenu.

Dalej organ wskazał, że ponieważ przedmiotowy teren przylegał także do działek nr [...]-[...] stanowiących własność V. Sp. z o.o., zostali oni powiadomieni o zamiarze zbycia części działki [...] (po podziale [...]). V. wyraziła zainteresowanie nabyciem i gotowość do wzięcia udziału w przetargu. W międzyczasie gmina sprzedała w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 3 u.g.n. działki nr [...] i [...] przy Al. N. [...] na rzecz długoletniego dzierżawcy R. L.

W dniu 28 września 2021 r. na podstawie zarządzenia nr 1137/2021 Prezydent Miasta Sopotu postanowił sprzedać w drodze przetargu ustnego ograniczonego nieruchomość położoną przy Al. N. [...], oznaczoną na karcie mapy [..] jako działka nr [...] obszaru 720 m2 w oparciu o § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2017 r. poz. 285). Przetarg ograniczono do nieruchomości przyległych tj. położonych przy:

Al. N. [..] - działki nr [...] i [...],

Al. N. [...] - działki nr [...],

Al. N. [...] - działki nr [...] i [...].

W dniu 10 marca 2022 r. zaplanowano rozstrzygnięcie przetargu. Do wyznaczonego w dniu 7 marca 2022 r. terminu nikt z uprawnionych nie wpłacił wadium. Przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Zapewne miało na to wpływ pismo skarżącej z dnia 16 lutego 2022 r. skierowane do Prezydenta Miasta Sopotu oraz właścicieli działek nr [..] i [...] informujące o wszczętych postępowaniach sądowych oraz o ewentualnych przyszłych roszczeniach odszkodowawczych w stosunku do Miasta Sopot ze strony Wspólnoty i ewentualnych nabywców. Postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej z wniosku skarżącej toczy się przed Sądem Rejonowym w Sopocie i posiada sygnaturę akt I Ns 309/21, natomiast z wniosku p.L. posiada sygnaturę I Ns 52/22.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] przeznaczona jest na cele zabudowy usługowej.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów wskazano, że § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata w przypadku, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden właściciel lub użytkownik wieczysty obliguje Prezydenta Miasta Sopotu do zbycia w drodze przetargu ograniczonego nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ponadto uzasadnieniem dla wyboru trybu przetargu ograniczonego jest także to, że działka nr [...] nie ma dostępu do drogi publicznej. W zarządzeniu nr 1137/2021 z dnia 28 września 2021 r. Prezydent Miasta Sopotu ustalił tylko tryb sprzedaży nieruchomości położonej w Sopocie przy Al. N. [...]. Natomiast w załączniku do zarządzenia zgodnie z art. 35 ust.1 u.g.n. ustalił wykaz nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży wraz z ceną nieruchomości. Natomiast w ogłoszeniu o przetargu wskazano dodatkowo, że działka nr [...] przeznaczona jest na poprawienie zagospodarowania i umożliwienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległych. Jeżeli działka ta jest niezbędna współwłaścicielom działki nr [...] na poprawienie warunków zagospodarowania, to nic nie stoi na przeszkodzie, by przystąpili do przetargu i nabyli ją.

Nieprawdą jest, że na działce nr [...] znajduje się droga wewnętrzna dojazdowa do miejsc parkingowych Wspólnoty [..]. Działka nr [...] stanowi teren niezabudowany utwardzony kostką brukową, z którego do tej pory korzystała Wspólnota na podstawie umowy dzierżawy na cele parkingowe.

Zdaniem organu, nie ma obowiązku ustanawiania służebności przesyłu sieci i przyłączy infrastruktury technicznej przed sprzedażą gruntu. Roszczenie o ustanowienie służebności przedsiębiorstwa przesyłowego może być skierowane w każdym czasie do właściciela nieruchomości. Sieć kanalizacji sanitarnej musi pozostać w gruncie, chyba że nowy nabywca uzgodni z gestorem sieci, że sieć ta zostanie przebudowana.

W zarządzeniu nr 1137/2021 przywołano § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu Nr XXI/3 72/2004 z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata, który wskazuje wyraźnie uzasadnienie wyboru trybu przetargu ograniczonego. Przetarg ogłoszono w związku z faktem, że oprócz członków Wspólnoty [...] chęć nabycia działki zgłosił właściciel nieruchomości przy Al. N. [...] oraz że działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej. Gmina Miasta Sopotu nie mogła postąpić inaczej niż ogłosić przetarg w sytuacji, gdy zainteresowanymi nabyciem działki są dwa podmioty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest jedynie pod względem legalności, czyli zgodności zaskarżonego aktu z prawem. Jak wynika z art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259) – zwanej dalej p.p.s.a., kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej.

Rozpoznawana sprawa dotyczy aktu określonego w art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a., tj. aktu organu jednostki samorządu terytorialnego, innego niż akt prawa miejscowego, podjętego w sprawie z zakresu administracji publicznej. Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą skargę podziela stanowisko Naczelnego Sąd Administracyjnego przedstawione w wyroku z 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt I OSK 1564/17, wedle którego gmina jest również podmiotem prawa publicznego, przez co wszystkie jej czynności, również te o charakterze cywilnoprawnym (sprzedaż, najem czy dzierżawa), dotyczą gospodarowania majątkiem publicznym. W gospodarowaniu tym gminę, w odróżnieniu od innych podmiotów prawa cywilnego, ograniczają przepisy prawa publicznego zawarte w u.s.g. i u.g.n. Ocena ich zachowania, w tym stopień ograniczenia, czy też skrępowania nimi gminy podlega kontroli sądu administracyjnego. Jakkolwiek sama sprzedaż jest czynnością cywilnoprawną opartą na równorzędności stron, to jednak podejmowane w procedurze jej zawierania czynności organów (w tym zarządzenia) z powołaniem na przepisy prawa administracyjnego są aktami z zakresu prawa publicznego i mieszczą się w pojęciu "spraw z zakresu administracji publicznej" zawartym zarówno w art. 101 ust. 1 u.s.g., jak i art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a. (por. postanowienia Naczelnego Sąd Administracyjnego: z 14 października 2020 r., sygn. akt I OSK 1696/20, z 20 września 2019 r., sygn. akt I OSK 2118/19 oraz z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2613/17).

W związku z tym, że przedmiotem zaskarżenia jest zarządzenie Prezydenta Miasta, wskazać należy, że stosownie do art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. do zadań organu wykonawczego gminy należy gospodarowanie mieniem komunalnym. Jak zaś stanowi art. 25 ust. 1 u.g.n., do kompetencji wójta, burmistrza, prezydenta miasta należy gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości. Gospodarowanie mieniem komunalnym obejmuje zadania wynikające z uchwał rady gminy (zwłaszcza podjętych na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.) oraz zadania wynikające z przepisów prawa, a w szczególności z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości oznacza zarządzanie mieniem komunalnym na podstawie przepisów prawa publicznego, w wykonaniu zadań publicznych przypisanych gminie i realizowanych za pomocą środków publicznych. W sprawach z zakresu administracji publicznej organ wykonawczy gminy wydaje albo władcze rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej w sprawach indywidualnych, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej (art. 39 ust. 1 u.s.g.) albo podejmuje wiążące działania w formie zarządzeń. Potwierdzeniem w tym zakresie jest treść art. 90 ust. 1 i 2 u.s.g., zgodnie z którym nadzorowi podlegają uchwały rady gminy i zarządzenia wójta. Stosownie do art. 101 ust. 1 u.s.g. zaskarżeniu do sądu administracyjnego podlega "uchwała lub zarządzenie, podjęte przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej". Organ wykonawczy gminy, podejmując władcze działanie w sprawach należących do jego właściwości, dla których nie jest zastrzeżona forma decyzji administracyjnej, wydaje zarządzenia (por. art. 33 ust. 2 i art. 41 ust. 1 u.s.g.).

Wskazać ponadto należy na treść art. 101 ust. 1 u.s.g., zgodnie z którym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że interes prawny podmiotu wnoszącego skargę do sądu przejawia się w tym, że podmiot ten działa bezpośrednio we własnym imieniu i ma roszczenie o przyznanie uprawnienia lub zwolnienie z nałożonego obowiązku. Szczególną cechą interesu prawnego w prawie administracyjnym i w postępowaniu administracyjnym jest zatem bezpośredniość związku pomiędzy sytuacją danego podmiotu a normą prawa materialnego, z którego wywodzi on swój interes prawny. Ten interes prawny musi być "własny", czyli nie można go wywodzić z sytuacji prawnej innego podmiotu, nawet jeżeli w konkretnej sprawie związki pomiędzy tymi podmiotami byłyby związkami o charakterze prawnym (por. wyroki NSA z: 20 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 2019/06, 1 marca 2005 r. sygn. akt OSK 1437/2004, 1 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1209/13, 19 lipca 2011 r. sygn. akt I OSK 677/11 i 4 marca 2009 r., I OSK 1157/08, jeżeli nie zaznaczono inaczej, wszystkie orzeczenia sądów administracyjnych cytowane w tym wyroku są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podkreślić trzeba, że legitymacja procesowa wynikająca ze wskazanych powyżej przepisów ustrojowych, w tym z art. 101 ust. 1 u.s.g., ma charakter kwalifikowany. Wymaga bowiem nie tylko wskazania normy prawa materialnego kształtującego sytuację prawną wnoszącego skargę - najczęściej prawa cywilnego lub administracyjnego, ale nadto wykazania, że zaskarżony akt oddziałuje na posiadany interes prawny, który w ten sposób zostaje naruszony.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 września 2022 r. sygn. akt I OSK 1852/19, osoba, która zamierza nabyć nieruchomość gminną lub jej części ma interes prawny na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. i art. 32 Konstytucji, który może chronić wnosząc skargę do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. Interesem tej osoby jest bowiem to, aby wniosek złożony przez nią w odpowiednim czasie został wzięty pod uwagę przez procedujące organy na równych zasadach jak wnioski pochodzące od innych podmiotów oraz aby działanie organów w tej kwestii odpowiadało przepisom prawa. Odmienne zapatrywanie nie pozwalałoby osobom w sposób aktualny i rzeczywisty zainteresowanym nabyciem nieruchomości od gminy na eliminowanie naruszeń prawa dostrzeżonych przy zbywaniu lub wydzierżawianiu przez podmiot publiczny działki objętej ich zainteresowaniem. Przyjęte zatem stanowisko wzmacnia i chroni praworządność działania administracji (art. 7 Konstytucji RP). W tożsamy sposób należy ocenić sytuację prawną właściciela nieruchomości, który składa wniosek o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości stanowiącej własność jednostek samorządu terytorialnego, uzasadniając go rzeczywistą wolą poprawienia warunków zagospodarowania swojej nieruchomości przyległej - o ile wniosek ten złoży przed podjęciem uzewnętrznionych działań przez podmiot publiczny w celu sprzedaży tej nieruchomości, co miało miejsce w tej sprawie. Taki podmiot posiada interes prawny oparty na uprawnieniach właścicielskich (art. 140 Kodeksu cywilnego), a pozostający w związku z art. 32 Konstytucji, ukierunkowany na to, by postępowanie związane ze sprzedażą objętej jego zainteresowaniem nieruchomości sąsiedniej zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.

Jak wynika z przywołanej w zaskarżonym zarządzeniu podstawy prawnej, zostało ono wydane na podstawie § 2 ust. 3 uchwały Rady Miasta Sopotu nr XXI/372/2004 z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata (Dz.Urz.Woj. Pom. z 2017 r., poz. 285 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, Prezydent Miasta Sopotu będzie zbywał w drodze przetargu ograniczonego nieruchomości gruntowe niezabudowane, gdy o ich nabycie ubiega się więcej niż jeden właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości przyległych w przypadkach gdy: działka nie posiada dostępu do drogi publicznej (pkt 1) działka posiada dostęp do drogi publicznej, ale ze względu na małą powierzchnię lub uksztaltowanie lub zadrzewienie nie może stanowić samodzielnej działki budowlanej (pkt 2).

W niniejszej sprawie Prezydent Miasta Sopotu przyjął, że o nabycie działki nr [...] ubiega się również właściciel nieruchomości przyległej, składającej się z działek nr [...]-[...], a co za tym idzie, że przedmiotowa nieruchomość powinna zostać sprzedana w drodze przetargu, stosownie do powyższego przepisu. Ustalenie to jednak nie znajduje oparcia w aktach sprawy. W aktach tych znajduje się pismo V. Sp. z o.o. z dnia 5 sierpnia 2020 r. wyrażające zainteresowanie nabyciem działki nr [...] (po podziale jest to działka nr [...]). Spółka ta była następcą prawnym V., która z kolei zgodnie z uproszczonym wypisem z rejestru gruntów na dzień 27 lipca 2020 r. była właścicielem działek [...]-[...], przylegających do działki nr [...] (numer przed podziałem). Zaskarżone zarządzenie wydane zostało w dniu 21 września 2021 r. Natomiast z informacji z rejestru gruntów według stanu na dzień 20 grudnia 2021 r. wynika, że właścicielem działki nr [...] jest A. Sp. z o.o. s.k.a. Powstaje zatem wątpliwość, jaki podmiot był właścicielem nieruchomości przyległej, składającej się z działek nr [...]-[...], na dzień wydania zarządzenia. Jest to kwestia istotna, bowiem jeżeli właścicielem tym była spółka A. Sp. z o.o. s.k.a., to w aktach sprawy brak jest dokumentu wskazującego, że jest ona zainteresowana zakupem działki nr [...], co oznaczałoby, że organ przedwcześnie uznał, iż właściciel nieruchomości przyległej ubiega się o nabycie działki nr [...]. A. Sp. z o.o. s.k.a. została przez organ poinformowana pismem z dnia 20 grudnia 2021 r. o terminie przetargu ograniczonego ustnego i nie wzięła w nim udziału, co może świadczyć o tym, że nie jest zainteresowana kupnem przedmiotowej działki.

Akta sprawy nie pozwalają zatem na stwierdzenie, czy na dzień wydawania zaskarżonego zarządzenia aktualny właściciel działek nr [...]-[...] ubiegał się o nabycie działki nr [...]. Już samo to powoduje konieczność stwierdzenia nieważności zaskarżonego zarządzenia z powodu istotnego naruszenia § 2 ust. 3 wskazanej uchwały.

Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu zasadny okazał się zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Organ błędnie bowiem uznał, że przepis ten w sprawie nie ma zastosowania.

Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Przepis ten stanowi wyjątek od zawartej w art. 37 ust. 1 u.g.n. zasady sprzedaży nieruchomości (lub oddania ich w użytkowanie wieczyste) w drodze przetargu. Jak podkreśla się w orzecznictwie i literaturze przedmiotu, wszelkie wyjątki od przetargowego trybu zbywania nieruchomości mają wynikać wprost z przepisów ustawy i nie można ich interpretować rozszerzająco. Zasadą jest więc sprzedawanie lub oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, a jedynie w wyjątkowych przypadkach nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej (por. E. Bończak-Kucharczyk, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany", opubl. LEX/el. 2021, t. 2 do art. 37 u.g.n., jak również powołany tam: wyrok NSA z 21 marca 2007 r., I OSK 1998/06).

Z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. wynika, że zwolnienie od trybu przetargowego uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch warunków, tj. niezbędności nieruchomości (jej części) do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz braku możliwości jej samodzielnego zagospodarowania.

Jak podniesiono w powołanej wyżej publikacji (E. Bończak-Kucharczyk, j.w.) w literaturze spotyka się pogląd, że istnieje możliwość dokonania bezprzetargowego zbycia nieruchomości na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiednich także w przypadku, gdy nabyciem zainteresowanych jest kilku właścicieli nieruchomości sąsiednich. Należy wówczas dokonać oceny przesłanek określonych w ustawie w każdym z przypadków. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 marca 2009 r., II CSK 589/08, stwierdził, że tryb określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie, w której nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch.

W wyroku NSA z 14 września 2017 r., I OSK 407/17, stwierdzono natomiast, że jeżeli zamiar nabycia zgłasza więcej niż jeden z właścicieli przyległych nieruchomości, to zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. zależy od tego, czy realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości. Jeżeli poprawa ta jest możliwa w odniesieniu do więcej niż jednej z nieruchomości przyległych, wówczas nie można w trybie bezprzetargowym dokonać zbycia na rzecz jednego z ubiegających się o to właścicieli tych nieruchomości. Jednocześnie w wyroku tym NSA podkreślił – co ma istotne znaczenie w tej sprawie – że ocena, czy w danym przypadku sprzedaży należy postąpić zgodnie z zasadą (art. 37 ust. 1), czy też zastosować wyjątek, powinna być wynikiem po pierwsze dokładnej wykładni art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, odwołującej się do jego literalnego brzmienia oraz po drugie uwzględnienia konkretnych okoliczności indywidualizujących dany stan faktyczny. Nie można w omawianej materii poprzestać na sięgnięciu po "gotowe", ogólne formuły interpretacyjne, choćby wypracowane w orzecznictwie na gruncie podobnych spraw, i prostym, niejako mechanicznym ich rozciągnięciu na każdy przypadek sprzedaży, w oderwaniu od wszystkich jego aspektów, które mogą być właściwe tylko jemu i co za tym idzie odbiegać od warunków typowych albo tych, jakie miano na względzie w innym rozstrzygnięciu.

Jak wskazano, punktem wyjścia musi być treść art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., stanowiącego, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania przyległej, stanowiącej własności lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Z brzmienia przytoczonej regulacji wynika przede wszystkim, że jej zastosowanie nie zależy od uznania zbywcy nieruchomości, lecz jest jego obowiązkiem, gdy wystąpią określone w niej przesłanki. Dowodzi tego kategoryczne zastrzeżenie "nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej", która wyklucza w takim przypadku zorganizowanie przetargu.

W sprawie nie jest sporne, że działka nr [...] nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Dokładnej analizy wymaga natomiast wymóg, by działka ta mogła poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność (lub oddanej w użytkowanie wieczyste) osobie, która zamierza ją nabyć. Taka redakcja rozpatrywanego przepisu może prowadzić do jednego wniosku – że zamiar nabycia nieruchomości wyrażony przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości przyległej ma tylko to znaczenie, iż w swoisty sposób aktualizuje przesłankę zasadniczą, zamykającą się w pytaniu o możliwość poprawy warunków zagospodarowania tej nieruchomości. Odpowiedź na to pytanie byłaby bowiem bezprzedmiotowa, gdyby żaden z właścicieli nieruchomości przyległej nie żywił zamiaru nabycia. W efekcie, gdy zamiar nabycia zgłasza więcej niż jeden z właścicieli przyległych nieruchomości (co w tej sprawie nie zostało przesądzone z uwagi na brak odpowiednich ustaleń faktycznych), zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. zależy od tego, czy realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości. Jeżeli poprawa ta jest możliwa w odniesieniu do więcej niż jednej z nieruchomości przyległej, wówczas nie można w trybie bezprzetargowym dokonać zbycia na rzecz jednego z ubiegających się o to właścicieli tych nieruchomości. Jednocześnie z przepisu wynika, że sam fakt przylegania nieruchomości do działki zbywanej nie oznacza, że jej nabycie służyć będzie poprawieniu warunków zagospodarowania tej nieruchomości.

Poprawa warunków zagospodarowania, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. powinna być rzeczywista, możliwa i aktualna. Sam fakt przylegania działek do siebie nie tworzy jeszcze sytuacji funkcjonalnego ich powiązania. Stan ten należy oceniać z uwzględnieniem okoliczności indywidualnej sprawy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Bk 629/16).

Przedmiotowa ocena przeprowadzona w sprawie niniejszej wskazuje, że poprawa warunków zagospodarowania działki nr [...] przez nabycie działki nr [...] jest oczywista. Wspólnota [...] była wyłącznym dzierżawcą zbywanej działki (jej części), na zbywanej działce usytuowane są przyłącza energetyczne i kanalizacyjne, jak również sieci uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynku będącego własnością strony skarżącej (vide: skarga str. 6). Powyższe okoliczności nie są sporne, podobnie jak i to, że od momentu powstania budynku działka [...] służy stronie skarżącej jako miejsce manewrowania oraz zapewniając dojazd do miejsc parkingowych usytuowanych na działce [...] przy granicy z działką [...]. Bez dostępu do działki nr [...], dojazd do tych miejsc parkingowych nie będzie możliwy. Strona skarżąca faktycznie użytkuje działkę nr [...], z wyłączeniem właścicieli nieruchomości przyległych. Jednocześnie pozbawienie jej możliwości korzystania z tej działki skutkowałoby niemożliwością użytkowania miejsc parkingowych urządzonych przy granicy z działką nr [...], które to miejsca jak skarżąca wskazuje, zostały urządzone zgodnie z projektem zagospodarowania terenu, zatwierdzonym (w ramach projektu budowlanego) decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia 28 marca 1995 r. nr AUG II/7351/42/95 (dokumentu tego brak w aktach sprawy, jest to jednak okoliczność niesporna). Działka nr [...] w sposób zatem oczywisty poprawia warunki zagospodarowania działki [...], czego dowodem jest wspomniana dzierżawa części działki gminnej (przed podziałem nr [...]).

Zgodzić należy się zatem ze stroną skarżącą, że funkcjonowanie nieruchomości usytuowanej przy Al. N. [...] od początku jest ściśle związane i uzależnione od sposobu zagospodarowania zbywanej działki nr [...]. Obie działki wykazują ścisły związek funkcjonalny – rzeczywisty i aktualny.

Takiego związku nie ma natomiast pomiędzy działką nr [...] a przylegającą do niej nieruchomością położoną przy Al. N. [...], składającą się z działek nr [...]-[...]. Pomiędzy tą nieruchomością a działką nr [...] aktualnie istnieje skarpa (vide: m.in. mapa załączona do wstępnego projektu podziału k. 64), która uniemożliwia komunikację między nimi. Nieruchomość ta nie ma aktualnie dostępu do działki [...] i funkcjonuje bez niej. Co więcej, działka nr [...] została powiększona o działki nr [...] i [..], poprzez ich nabycie w trybie bezprzetargowym w celu poprawienia warunków zagospodarowania i umożliwienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległej, na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 12 lutego 2016 r. nr 479/2016 (vide k. 28 akt sądowych). W odniesieniu zatem do działki nr [...] warunki jej zagospodarowania zostały poprawione na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez nabycie przez jej właściciela działek gminnych nr [...] i [...]. Tworzy ona aktualnie funkcjonalną i samodzielną całość gospodarczą niezależną od działki nr [...], która w całości wykorzystywana jest przez właścicieli działki nr [...], poprawiając jej warunki zagospodarowania. Nabycie działki nr [...] przez właściciela nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością skarżącej spowodowałoby niewątpliwie powiększenie jej powierzchni, ale nie służyłoby poprawie warunków jej zagospodarowania, cel ten bowiem został już uprzednio zrealizowany poprzez nabycie działek [...] i [...]. Tym samym realną możliwość poprawy warunków zagospodarowania sprzedażą działki nr [...] ma wyłącznie działka strony skarżącej.

Zwrócić również należy uwagę na szczególne okoliczności tej sprawy. Otóż zarówno działka strony skarżącej (nr [...]) jak i nieruchomości z nią sąsiadujące (położone przy Al. N. [...] z jednej strony i przy Al. N. [...] z drugiej strony), zabudowane są budynkami usługowymi służącymi prowadzeniu działalności gospodarczej. Nieruchomości te z jednej strony przylegają do Al. N., a z drugiej – od zaplecza – sąsiadują/sąsiadowały z działkami gminnymi. Owe działki gminne mają szczególne położenie, bowiem z jednej strony graniczą z opisanymi nieruchomościami prywatnymi, a z drugiej - z terenami kolejowymi. Stanowią zatem naturalne zaplecze dla prowadzonej na tych nieruchomościach działalności i w taki też sposób były wykorzystywane. Z załączonej do skargi dokumentacji wynika, że Miasto Sopot umożliwiło właścicielom nieruchomości sąsiadujących ze skarżącą nabycie bezprzetargowe użytkowanych przez nich na zasadzie wyłączności przylegających do ich nieruchomości działek gminnych. I tak, na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 12 lutego 2016 r. nr 479/2016 sprzedano w trybie bezprzetargowym: działki o nr [...] i [...] w celu poprawienia warunków zagospodarowania i umożliwienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległej działki [...]; działki o nr [...] i [...] w celu poprawienia warunków zagospodarowania i umożliwienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległej działki [...]. Z kolei na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Sopotu z dnia 28 czerwca 2021 r. nr 1049/2021 sprzedano w trybie bezprzetargowym działki o nr [...] i [...] na rzecz dotychczasowego dzierżawcy w celu poprawienia warunków zagospodarowania i umożliwienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przyległej (nieruchomości przy Al. N. [...]). Zarządzenia te zostały załączone do skargi – k. 26 i 28 akt sądowych.

W wyniku powyższej sprzedaży, działka nr [...] (przed podziałem [...]), która dotąd przylegała wyłącznie do działki nr [...], zaczęła przylegać również do nieruchomości sąsiednich, które na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. zostały powiększone o działki gminne ([...] i [...] w przypadku działki nr [...] – Al. N. [...] oraz [...] w przypadku działki [...] – Al. N. [...]). Właściciele obu sąsiednich nieruchomości (przy Al. N. [...] i przy Al. N. [...]) zostali powiadomieni o terminie przetargu ograniczonego wobec uznania, że dzięki przyleganiu do działki nr [...] jej nabycie może służyć poprawieniu warunków zagospodarowania ich nieruchomości. W ocenie Sądu stanowiska tego jednak nie można uznać za prawidłowe. Jak już wskazano, sam fakt przylegania działek do siebie nie tworzy jeszcze sytuacji funkcjonalnego ich powiązania. Nadto nieruchomości sąsiednie skorzystały już z możliwości poprawy warunków swojego zagospodarowania dzięki bezprzetargowemu nabyciu przylegających do nich działek gminnych. Wreszcie, nie sposób nie zgodzić się ze stroną, że jej sytuacja prawna i faktyczna – w kwestii dotyczącej sąsiadującej z jej nieruchomością działki gminnej [...], jest taka sama jak nieruchomości sąsiednich. Jedyna różnica wynika z faktu, że ponieważ właściciele nieruchomości sąsiednich mieli wcześniej możliwość nabycia działek gminnych przez nich użytkowanych, ich nieruchomości zaczęły przylegać również do działki [...]. Sam ten jednak fakt nie powinien stanowić uzasadnienia dla odmiennego traktowania skarżącej. Słusznie zatem skarżąca zarzuca organowi naruszenie zasad równości oraz sprawiedliwości społecznej. Zgodnie z art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Trybunał Konstytucyjny już na początku swego istnienia wskazał, że istota zasady równości polega na tym, że wszystkie podmioty prawa charakteryzujące się daną cechą istotną (relewantną) w równym stopniu, mają być traktowane równo, a więc według jednej miary (por. wyrok z 9 marca 1988 r. sygn. akt U 7/87, a także wyroki z 6 maja 1998 r. sygn. akt K 37/97, z 20 października 1998 r. sygn. akt K 7/98, z 17 maja 1999 r. sygn. akt P 6/98, z 4 stycznia 2000 r. sygn. akt K 18/99, z 18 grudnia 2000 r. sygn. akt K 10/00, z 21 maja 2002 r. sygn. akt K 30/01, z 28 maja 2002 r. sygn. akt P 10/01 oraz z 18 marca 2014 r. sygn. akt SK 53/12). Odstępstwa od nakazu równego traktowania podmiotów podobnych muszą zawsze znajdować podstawę w odpowiednio przekonywujących argumentach. Również zasada sprawiedliwości społecznej wynikająca z art. 2 Konstytucji nakazuje równe traktowanie podmiotów wykazujących takie same cechy. W niniejszej sprawie takim cechami są położenie nieruchomości przy tej samej ulicy, obok siebie, sąsiadowanie każdej z tych nieruchomości z działkami gminnymi przylegającymi do terenów kolejowych oraz korzystanie z nich na zasadzie wyłączności w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości – w sposób oznaczający spełnianie przesłanek do bezprzetargowego nabycia tych działek gminnych w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Skoro zatem Prezydent Miasta zdecydował się na sprzedaż działek gminnych właścicielom nieruchomości położonych przy Al. N. [...] i [...] w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., to w taki sam sposób powinien potraktować również stronę skarżącą. Fakt, że wskutek wcześniejszej realizacji tego nabycia nieruchomości sąsiednie zaczęły spełniać przesłankę "przylegania" do działki gminnej nr [...] (dotychczas użytkowanej wyłącznie przez stronę skarżącą na potrzeby poprawy warunków zagospodarowania jej nieruchomości), nie powinien stawiać jej w gorszej sytuacji niż właścicieli nieruchomości sąsiednich, którzy wcześniej skorzystali z możliwości nabycia działek gminnych bezprzetargowo.

Wobec powyższego odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi Sąd uznał za zbędne.

Podsumowując, zaskarżone zarządzenie wydane zostało z istotnym naruszeniem § 2 pkt 3 uchwały Nr XXI/372/2004 Rady Miasta Sopotu z dnia 29 października 2004 r. w sprawie określenia zasad zbycia, nabycia i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania na okres dłuższy niż 3 lata (Dz.Urz.Woj.Pom. z 2017 r., poz. 285 ze zm.) i art. 38 ust. 2 pkt 6 u.g.n. W sprawie bowiem brak jest podstaw do sprzedaży działki gminnej nr [...] w trybie przetargu ograniczonego, wobec zaistnienia przesłanki z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., nakazującej sprzedaż tej działki bezprzetargowo na rzecz właścicieli działki nr [...] w celu poprawy warunków jej zagospodarowania.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził nieważność zaskarżonego zarządzenia na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na postawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Sąd zasądził na rzecz skarżącej kwotę 797 zł, na która składa się wpis sądowy w kwocie 100 zł, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 100 zł oraz 480 zł tytułem zwrotu kosztów wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika ustalonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).