Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1410/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 oraz art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80 i art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 3 września 2024 r., znak SKO.ZP/415/79/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. kwotę 1.017,00 zł (jeden tysiąc siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 195/2023 z dnia 29 grudnia 2023 r., znak: GD-07.6725.5.67.2021, na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.), uchwały Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice-Wesele" (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2 listopada 2016 r., poz. 6130 – dalej też jako: plan miejscowy z dnia 26 października 2016 r.) ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 335/22, orzekł o ustaleniu w stosunku do B. sp. z o.o. sp. j. w K. (dalej też jako: strona, strona odwołująca się i strona skarżąca) – zbywcy nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...], [...], [...], [...] przy ul. [...] w K. , z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący 6307/291328 części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,3793 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 2.451,39 zł, jednocześnie wskazując sposób uregulowania ww. opłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że B. sp. z o.o. sp. j. w K. dokonała umową zawartą w dniu 1 marca 2021 r. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr 1380/2021 – ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...], [...], [...], [...] przy ul. [...] w K. , z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący 6307/291328 części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej ww. księgą wieczystą, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o pow. 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] (dalej jako: przedmiotowa nieruchomość gruntowa), zaś wypis z tego aktu – stosownie do treści art. 37 ust. 5 u.p.z.p. – został następnie przesłany organowi I instancji.

Wobec powyższego, organ I instancji wskazał, że po przeprowadzeniu analizy wypisu z powyższego aktu notarialnego – w oparciu o materiały przekazane przez Wydział Planowania Przestrzennego oraz informacje własne – stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa podlegała ustaleniom ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., obowiązującego od 17 listopada 2016 r., zgodnie z którym znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.1 oraz terenie komunikacji – terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2. Zaznaczono przy tym, że bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. (tj. przed 17 listopada 2016 r.) przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm. – dalej jako: u.z.p.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.

Jednocześnie organ I instancji ustalił, że w ww. planie miejscowym z dnia 26 października 2016 r. określono stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego (30% – § 14 uchwały), zaś zbycie ww. nieruchomości gruntowej przez dotychczasowego właściciela nastąpiło po dacie wejścia w życie ww. planu miejscowego, a zarazem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu.

Następnie organ I instancji powołując się na treść art. 36 ust. 4 zdanie 1 i art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wskazał na określone w tych przepisach przesłanki, których kumulatywne spełnienie stanowi podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o które stwierdził, iż w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości gruntowej istniały podstawy do wszczęcia

postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Podniesiono bowiem, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania – w toku postępowania – dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego wymagane uprawnienia zawodowe, w formie operatu szacunkowego, stosownie do treści art. 37 ust. 12 u.p.z.p.

Ponadto organ I instancji zwrócił uwagę, że ww. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r., stwierdzono nieważność § 4 ust. 1 pkt 24 oraz § 7 ust. 7 pkt 2 "c" ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., jednak fakt ten nie miał znaczenia dla przedmiotowej nieruchomości. Podkreślono jednak, że wpływ na niniejsze postępowanie miała zmiana brzmienia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. wprowadzona na mocy 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 2747), którego zmienioną treść następnie przywołano.

Mając na uwadze powyższe, organ I instancji wskazał, że przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 20 listopada 2023 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W tym zakresie organ I instancji podniósł, że po przeprowadzeniu analizy ww. operatu szacunkowego uznał, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.) i rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832 – dalej też jako: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

W dalszej kolejności organ I instancji powołał się na przepisy odnoszące się do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.) wskazując, że rzeczoznawca majątkowy związany był przy tym wyborze prawnymi nakazami ich stosowania oraz czynnikami, które mają znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Dodano przy tym, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej w sytuacji uchwalenia planu miejscowego podstawowe znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. (jeżeli taki plan dla danego obszaru został uchwalony).

Dodatkowo organ I instancji przytoczył treść art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p., a następnie powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że zgodnie z utrwalonym poglądem, skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie tego planu, np. podział nieruchomości.

W oparciu o powyższe, organ I instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż od 17 listopada 2016 r. przedmiotowa nieruchomość gruntowa podlegała ustaleniom planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., ze zmianami wynikającymi z prawomocnego ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r., zgodnie z którym znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.1 oraz terenie komunikacji – terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2.

Podkreślono przy tym, że dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego wyłącznie uchwaleniem planu

miejscowego z dnia 26 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie ww. planu miejscowego, tj. 17 listopada 2016 r. Jednocześnie wyjaśniono, iż rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,7091 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej ww. księgą wieczystą, zatwierdzonego ostateczną 28 sierpnia 2018 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 2 sierpnia 2018 r., tj. po wejściu w życie ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. Dodano przy tym, że według stanu na dzień wejścia w życie tego planu miejscowego istniała zatem nieruchomość gruntowa, położona w K. , oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,7091 obr. [...] jedn. ewid. [...] (dalej jako: nieruchomość pierwotna). W tym zakresie podano, że nieruchomość pierwotna od 17 listopada 2016 r. podlega ustaleniom ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., ze zmianami wynikającymi z prawomocnego ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MWn/U.1 oraz terenie komunikacji – terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.2 oraz terenie zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępny park, oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP.1.

Ponadto organ I instancji wskazał, że z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przyjął faktyczny sposób użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem tego planu miejscowego, tj. jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony, który ustalił na podstawie dokonanych w dniu 7 listopada 2023 r. oględzin nieruchomości pierwotnej, z których protokół stanowił załącznik do operatu. Dodatkowo podano, że rzeczoznawca ustalił też, iż do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony.

Wobec powyższego podniesiono, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie miał art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i dlatego też w celu ustalenia, czy uchwalenie ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. spowodowało wzrost wartości ww. nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 17 listopada 2016 r. oraz cen z dnia złożenia wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 1 marca 2021 r. (z uwagi na fakt, że operat szacunkowy dotyczył określenia wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości gruntowej jako wspólnej nieruchomości gruntowej, związanej z ustanawianymi odrębnymi własnościami lokali, jako ceny z dnia zbycia udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto ceny z dnia złożenia wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. 1 marca 2021 r., gdyż zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 – dalej jako: u.w.l.) do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który nastąpił 2 kwietnia 2021 r., przy czym zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 1984) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, co nastąpiło w dniu 1 marca 2021 r.): pierwszej – przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. oraz drugiej – przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem tego planu miejscowego. W tym zakresie podniesiono, że przyjąwszy stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., tj. ww. nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,7091 ha, rzeczoznawca majątkowy najpierw określił obie wartości jednostkowe nieruchomości pierwotnej, a następnie określił obie wartości rynkowe przedmiotowej nieruchomości jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej, nie uwzględniając w wycenie części składowych nieruchomości pierwotnej.

Kontynuując wskazano, że dla określenia pierwszej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, natomiast dla określenia drugiej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wyjaśniając przy tym na czym polegają wybrane podejście i metody.

W oparciu o powyższe podano, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej, którą to określił na podstawie czternastu nieruchomości porównawczych. W dalszej kolejności opisano kryteria doboru nieruchomości przyjętych do analizy rynku oraz omówiono wyniki tej analizy, zaznaczając przy tym, że obejmowała ona transakcje zawarte w okresie od stycznia 2019 r. do maja 2022 r., zaś selekcja zanotowanych cen transakcji tymi nieruchomościami została przeprowadzona w oparciu o jedenaście cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; uwarunkowania planistyczne; parametry kształtowania zabudowy; możliwości inwestycyjne; ograniczenia; podstawę przeznaczenia. Następnie omówiono ocenę poszczególnych cech oraz wartości (wagi) im przypisane, a także wskazano, które z nich zostały pominięte z uwagi zbieżną ocenę. W tym zakresie zaznaczono, że po dokonaniu korekty cen nieruchomości podobnych ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (1 marca 2021 r.), zbiór nieruchomości podobnych miał zakres cenowy od Cmin 417,30 zł/m2 do Cmax 1451,92 zł/m2, przy średniej cenie 784,08 zł/m2. Jednocześnie dodano, że na podstawie ceny minimalnej, ceny maksymalnej i ceny średniej rzeczoznawca majątkowy określił zakres sumy współczynników korygujących, po czym uwzględniając wagi cech rynkowych określił zakresy współczynników korygujących poszczególnych cech, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną, a następnie określił wartości współczynników korygujących poszczególnych cech, których suma wyniosła 0,9666, po czym cenę średnią skorygował powyższą sumą wartości współczynników korygujących, w rezultacie czego wartość jednostkowa wycenianej części nieruchomości wyniosła 757,89 zł/m2.

Mając na uwadze powyższe podkreślono, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego

po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. wyniosła 2.874.677,00 zł.

Z kolei wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej, którą określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Następnie opisano kryteria doboru nieruchomości przyjętych do analizy rynku oraz omówiono wyniki tej analizy, zaznaczając przy tym, że obejmowała ona transakcje zawarte w okresie od sierpnia 2018 r. do czerwca 2021 r., zaś selekcja zanotowanych cen transakcji tymi nieruchomościami została przeprowadzona w oparciu o siedem cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; ograniczenia. W dalszej kolejności omówiono ocenę poszczególnych cech oraz wartości (wagi) im przypisane, a także wskazano, które z nich zostały pominięte z uwagi zbieżną ocenę. W tym zakresie zaznaczono, że po dokonaniu korekty cen nieruchomości porównawczych z bazy ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (1 marca 2021 r.), ceny zawierały się w przedziale od 366,78 zł/m2 do 658,14 zł/m2. Jednocześnie dodano, że w dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych, a następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 658,38 zł/m2.

Wobec powyższego podano, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. wyniosła 2.497.235,00 zł.

W oparciu o powyższe, organ I instancji wskazał, że w jego ocenie przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełniał wszystkie wymogi, co prowadziło do wniosku, że posiadał on wartość dowodową dla oceny wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W tym zakresie organ I instancji odniósł się szczegółowo do zawartych w tym operacie informacji oraz postępowania przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a także przyjętych do wyceny kryteriów i zmiennych.

Mając na uwadze powyższe organ I instancji wskazał, że na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem tego planu miejscowego wyniosła 377.442,00 zł.

Tym samym zdaniem organu I instancji, w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości gruntowej było możliwe ustalenie renty planistycznej, której wysokość ustalono w ten sposób, że do ustalonego wzrostu wartości, który wyniósł 377.442,00 zł, odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia ww. planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., tj. 30%, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej – 113.232,60 zł oraz odpowiednio 2.451,39 zł w odniesieniu do udziału wynoszącego 6307/291328 części w przedmiotowej nieruchomości gruntowej, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr [...].

Odwołanie od ww. decyzji wniosła B. sp. z o.o. sp. j. w K. , zarzucając kwestionowanej decyzji naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez jego błędną interpretację i zastosowanie w sytuacji, gdy przedmiotem umowy z dnia 1 marca 2021 r. było ustanowienie samodzielnego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż, a nie sprzedaż nieruchomości gruntowej, o czym mowa w ww. przepisie. W oparciu o powyższe, strona odwołująca się wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu odwołania strona odwołująca się rozwinęła podniesiony zarzut, powołując na jego poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych. W szczególności w ocenie strony odwołującej się brak było podstaw prawnych do tego, aby sprzedaż samodzielnego lokalu mieszkalnego była podstawą wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego. W tym zakresie strona odwołująca się powołała się m.in. na art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l., zgodnie z którym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości

wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, z którego to postanowienia – zdaniem strony odwołującej się – wynika, że udział w nieruchomości przenoszony wraz z samodzielnym lokalem nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 3 września 2024 r., znak: SKO.ZP/415/79/2024, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 u.p.z.p., art. 149-157 u.g.n., § 4 - § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, uchwały Nr LV/1125/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice-Wesele", ze zmianami wynikającymi z ww. prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r. oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 – dalej jako: k.p.a.), po rozpatrzeniu ww. odwołania od decyzji z dnia 29 grudnia 2023 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie powołując się na przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wskazał, że opłata planistyczna została ustalona w związku ze zbyciem wskazanego wyżej udziału w przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a nie w związku z umową o ustanowienie odrębnej własności ww. lokalu, powołując zarazem orzecznictwo sądów administracyjnych na poparcie stanowiska o dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej w takiej sytuacji (zbycia części nieruchomości lub określonego jej udziału).

W dalszej kolejności organ II instancji dokonując oceny sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego z dnia 20 listopada 2023 r., wskazał na przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metody, podnosząc przy tym, że w ocenie Kolegium, zasadnie rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r., tj. 17 listopada 2016 r, według którego na moment wejścia w życie ww. planu istniała nieruchomość gruntowa, oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,7091 (nieruchomość pierwotna). Następnie organ odwoławczy, podobnie jak organ I instancji, odniósł się do poszczególnych ustaleń związanych z wyceną ww. nieruchomości zawartych w ww. operacie szacunkowym, stwierdzając zarazem, że zawierał on wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu II instancji, analizując operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdzić należało, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny). Podkreślono przy tym, że dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości, zaś szczegółowy opis cech nieruchomości pozwalał na weryfikację ocen i stwierdzenie, że oceny te zostały przyporządkowane w sposób prawidłowy. Dodano też, że wielkość wpływu cech na cenę nieruchomości oraz skalę ocen danej cechy biegły określił w oparciu o badanie i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości i wyjaśnił w tym zakresie, iż metoda ta polega na przeprowadzeniu badań wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalane są wagi cech. Jednocześnie zwrócono uwagę, że w zakresie doboru nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do szacowania uwzględniały cechy rynkowe dla przedmiotowego rynku nieruchomościami, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Podniesiono również, że każda z nieruchomości, która została przyjęta do szacowania została scharakteryzowana w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych w sposób, który pozwalał na ocenę podobieństwa nieruchomości z bazy do przedmiotu wyceny.

Ponadto zdaniem Kolegium, w badanej sprawie w sporządzonym operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśniając jakimi przesłankami kierował się badając nieruchomości, zaś z opisu nieruchomości wziętych do porównań do każdej z wycen wynikało, iż są to nieruchomości podobne. Tym samym w ocenie organu odwoławczego, brak było podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości, zwłaszcza, iż przy każdej z nieruchomości wskazano szczegółowo jej cechy, powierzchnię, położenie, ograniczenia.

Wobec powyższego zdaniem organu II instancji, przeprowadzona wycena wartości nieruchomości była prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej, w związku ze ziszczeniem się wszystkich trzech ww. przesłanek niezbędnych dla ustalenia renty planistycznej.

Dodatkowo w ocenie Kolegium, brak było innych uchybień w prowadzonym postępowaniu, co uzasadniało utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie strona skarżąca – B. sp. z o.o. sp. j. w K. , zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania administracyjnego, a także zasądzenie od organu zwrotu kosztów, w tym opłaty od skargi oraz kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca szczegółowo rozwinęła podniesiony zarzut, przywołując na poparcie swojej argumentacji orzecznictwo sądów administracyjnych. W szczególności podniesiono, że obszerne uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie odnosi się do zarzutów formułowanych przez stronę skarżącą od momentu wszczęcia postępowania w I instancji. Zakwestionowano również powołane przez organ orzecznictwo mające przemawiać za zasadnością ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu i zbycia tego lokalu, przy której to transakcji prawo do odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej stanowi jedynie tzw. prawo związane z własnością lokalu, stanowiące jego część składową, niestanowiące jednak przedmiotu samodzielnego obrotu. Podobnie jak w treści odwołania, strona skarżąca powołała się również na treść art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Stosownie zaś do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 – dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. (art. 134 § 1 p.p.s.a.) w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

W tym miejscu wymaga jednak podkreślenia, że w świetle art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (zob. w tym zakresie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt FSK 2326/04, LEX nr 173127).

Stosownie zaś do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Ponadto stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 3

p.p.s.a. sąd administracyjny stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Badając legalność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd stwierdził, że wydane one zostały z naruszeniem przepisów prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

W rozpoznawanej sprawie Sąd, dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem wyżej określonych kryteriów, doszedł do wniosku, że zarówno decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Krakowa są wadliwe w takim stopniu, że konieczne stało się ich uchylenie i ponowne przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Podstawą takiego rozstrzygnięcia nie były jednak zarzuty podniesione przez stronę skarżącą w skardze, ale okoliczności omówione szerzej w dalszej części uzasadnienia. Organy obu instancji naruszyły bowiem, zarówno przepisy postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisy prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym spełnione zostały przesłanki z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uzasadniające uwzględnienie skargi.

Podstawę materialnoprawną wydania kwestionowanej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym

do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z przedłożonych akt administracyjnych wynika, że na pytanie organu I instancji Dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki podał, że Prezydent Miasta Krakowa ostateczną decyzją z dnia 6.10.2016 r., wydaną dla innego inwestora, odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, zjazdem z ul. [...] na działkach [...], [...], [...] i [...]". Poinformował także, że w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice-Wesele" dla inwestora B. Sp. z o.o. Spółka Komandytowa w K. wydana została decyzja nr 445/6740.1/2018 zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla inwestycji "Budowa czterosegmentowego budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą na działkach [...] (część) i [...] (część) – inwestycja kubaturowa oraz [...], [...] (część), która stała się ostateczna z dniem 6 kwietnia 2018 r. (k.71 akt administracyjnych).

Przypomnieć należy, że w uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09 możliwość ustalenia opłaty planistycznej została uzależniona od zbycia praw do nieruchomości w drodze zawarcia umowy o charakterze ekwiwalentnym, w wyniku której zmaterializowało się przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W doktrynie wskazuje się, że "ekwiwalentność świadczeń łączona jest z umowami wzajemnymi czyli takimi, w których – jak wskazano w art. 487 § 2 k.c. – strony zobowiązują się, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. W dacie zbycia przedmiotowa nieruchomość była zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym, a pozwolenie na jego budowę wydane zostało w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Krakowa nr LV/1125/16 z dnia 26 października 2016 r.

Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu

obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Jednocześnie stosownie do treści art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), obowiązujący od 10 sierpnia 2011 r. Nowelizacja ta dostosowała przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, stwierdzającego niezgodność z Konstytucją przepisu wiążącego wzrost wartości nieruchomości do faktycznego sposobu wykorzystywania tej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji, gdy jej przeznaczenie zostało w tym planie określone tak samo jak w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Wskazana zmiana wprowadziła zapis, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (bądź użytkownika wieczystego). Następnie przepis art.87 ust.3a u.p.z.p. został zmieniony przez art.1 pkt 1 a) ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2022.2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej celem tej zmiany było dostosowanie systemu prawa do kolejnego wyroku Trybunału Konstytucyjnego (z 22 maja 2019 r., sygn. akt SK 22/16, Dz. U. poz. 1009, OTK ZU A z 2019 r. poz. 48), zgodnie z którym art. 37 ust. 1 u.p.z.p. został uznany za niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim jest rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. Z dniem 24 września 2023 r. w art.87 ust.3a ustawy wyraz "wykorzystywania" zastąpiono wyrazem "użytkowania" (Dz.U.2023.1688).

Tak więc w dniu orzekania przez organ I instancji przepis art.87 ust.3a u.p.z.p. stanowił: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Z literalnej wykładni przepisu art.87 ust.3a u.p.z.p. wynika zatem, że przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się jedynie wtedy, gdy wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. Wobec tego, jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., pełne zastosowanie znajduje przepis art.37 ust.1 zdanie drugie u.p.z.p., stanowiący wszak, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego (nowego) nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., to wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Tak więc, w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, że pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie renty planistycznej, celem zastosowania zasady korzyści, wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem lub zmianą tego planu (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.

W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca zamieścił w operacie szacunkowym uwagę, że w sprawie ma zastosowanie art.37 ust.1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.Dz.U.2023.poz.977 z późn.zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości do dnia 1 stycznia 2003 r. nie obowiązywał żaden plan szczegółowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teza ta jest prawidłowa.

Tymczasem w uzasadnieniu decyzji organ I instancji zacytował art.87a u.p.z.p., ale nie odniósł się w ogóle do twierdzenia rzeczoznawcy, że w sprawie nie ma on zastosowania. Organ I instancji podał natomiast: "Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice-Wesele" nie obowiązywał plan miejscowy rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej przyjął faktyczny sposób użytkowania nieruchomości pierwotnej przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego". Zdanie to nie jest prawdziwe. Organ przeinaczył stanowisko biegłego, który wyraźnie powoływał się na okoliczność, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. (a nie planu miejscowego – jak wskazał organ), to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie. Jednakże wniosku tego nie uzależniał od tego, by bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice-Wesele" nie obowiązywał plan miejscowy. Nie wiadomo zatem dlaczego organ powołał się na przesłankę "bezpośredniości". Nie wynika ona ani z przepisów art.37 ust.1 i art.87 ust.3a ustawy, ani też nie powoływał się na nią biegły.

Rzeczoznawca jednak nieprawidłowo przyjął, że nie należy wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r. Ani rzeczoznawca, ani organ nie uwzględnili pełnej treści art.37 ust.1 zdanie drugie ustawy, nakazującego uwzględnienie również przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem aktualnego planu miejscowego.

Również organ odwoławczy nie dokonał żadnej analizy wskazanych przepisów. Cytował jedynie błędne stanowisko rzeczoznawcy i organu I instancji. Tak rzeczoznawca, jak i organy całkowicie pominęły konieczność uwzględnienia brzmienia przepisu art.37 ust.1 u.p.zp. wynikającego z w/w wyroków Trybunału Konstytucyjnego i zastosowania tzw. "zasady korzyści".

Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bronowice - Wesele", z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości ustalonej w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r., było wadliwe.

Podkreślić również należy, że stosownie do art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego (w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom li II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Organy zaniechały dokonania właściwej oceny operatu szacunkowego, bezrefleksyjnie powielając stanowisko biegłego. Zaakceptowanie przez organy sporządzonego przez rzeczoznawcę wadliwego operatu szacunkowego stanowi również o naruszeniu wskazanych przepisów postępowania.

Wbrew cytowanym przepisom K.p.a. organy nie wyjaśniły w odpowiedni podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Tymczasem to nie biegły, ale organ administracji publicznej winien wyjaśnić jakie i dlaczego przepisy prawa zastosował.

Podsumowując, organy naruszyły art.87 ust.3a u.p.z.p., powielając ocenę rzeczoznawcy, że zbędne jest określenie wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Już ta okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji.

W odniesieniu do zarzutów skargi, w ocenie Sądu, są one bezzasadne.

W tym miejscu wymaga zaznaczenia, że niniejsza sprawa jest kolejną z kilkunastu zainicjowanych przez stronę skarżącą spraw w tym samym przedmiocie, a będących następstwem zbywania wyodrębnionych lokali, z własnością których związane są odpowiednie udziały we własności niewydzielonych części wspólnych budynku i we własności nieruchomości gruntowej. Z uwagi zatem na specyfikę postępowania w tego rodzaju sprawach, kluczowe znaczenia dla oceny legalności decyzji zapadłych w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma stwierdzenie prawidłowości sporządzenia podstawowego dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w tym w szczególności ustalenie czy orzekające w danej sprawie organy administracji publicznej dokonały – w oparciu o art. 80 k.p.a. – oceny i to w sposób prawidłowy wartości dowodowej takiego operatu szacunkowego. Dlatego też przedmiotem oceny Sądu w tej sprawie był przede wszystkim sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 20 listopada 2023 r., określający wartość rynkową ww. nieruchomości gruntowej.

Sąd w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawię – z uwagi na jednolitość stanu faktycznego i prawnego, a także tożsamość zarzutów skarg – podziela stanowisko przyjęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 28 sierpnia 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 844/24, zaaprobowane także w kolejno zapadłych wyrokach tut. Sądu w pozostałych sprawach zainicjowanych przez stronę skarżącą w tym samym przedmiocie. Wskazać bowiem należy, że podstawowy zarzut podnoszony przez stronę skarżącą sprowadza się do zakwestionowania stanowiska przyjmowanego przez organy obu instancji, jakoby w przypadku sprzedaży nieruchomości lokalowej, z którą związany jest udział w nieruchomości gruntowej istniały podstawy do ustalenia tzw. "renty planistycznej". Zdaniem Sądu, zarzutu tego nie można jednak uznać za uzasadniony.

Podobnie bowiem, jak i w ww. sprawie o sygn. akt II SA/Kr 844/24, tak i w przedmiotowej sprawie Sąd stoi na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności pod warunkiem, iż wartość nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobne stanowisko było już wcześniej prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego w odniesieniu do zbycia części nieruchomości (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r., sygn. akt OPK 17/98, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. akt II SA/Rz 495/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 września 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 692/11, a także Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 300-301).

Podkreślić też należy, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Oznacza to, że konieczne w takim przypadku staje się rozważenie istoty i funkcji opłaty planistycznej. I tak, istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości, bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany takiego planu może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości, bądź udziału we współwłasności.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy w szczególności jej specyfikę ze względu na przedmiot sprzedaży, który – w ocenie organów – zaktualizował potrzebę ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiot sprzedaży obejmował bowiem obok udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, przede wszystkim odrębną własność nieruchomości lokalowej.

W tym zakresie zaznaczyć trzeba, że zgodnie z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm. – dalej jako: k.c.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wskazany przepis art. 46 § 1 k.c. pozwala wyróżnić nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i części budynków, czyli nieruchomości lokalowe, przy czym nieruchomości budynkowe i lokalowe mogą powstać wyłącznie z mocy przepisów szczególnych. Przykładem takiej regulacji szczególnej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określająca sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepis art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l. stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika zatem, że odrębna własność lokalu jest nierozerwalnie związana ze współwłasnością w gruncie wspólnym, a grunt ten nie może stanowić odrębnego od nieruchomości lokalowej przedmiotu obrotu cywilnego, ale stanowi w sensie cywilistycznym grunt temu obrotowi podlegający wraz z lokalem.

Dlatego też dla oceny wystąpienia warunków określenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie miał fakt dokonania zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, a marginalne, że zbycie to towarzyszyło sprzedaży odrębnej własności lokali. Nie ma również żadnego znaczenia fakt, że bez sprzedaży własności lokalu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej w ogóle by nie doszło. Z punktu widzenia przesłanek opłaty planistycznej relewantny prawnie jest bowiem wyłącznie fakt dokonania zbycia udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, które z mocy przepisów szczególnych towarzyszyło sprzedaży nieruchomości lokalowej.

Nie można przy tym skutecznie podważać faktu, że działki, w których udziały podlegały zbyciu, nie stanowiły nieruchomości gruntowych w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Nieruchomości te spełniały bowiem dwa warunki bytu prawnego nieruchomości,

to znaczy miały wyodrębniony od otaczających je gruntów obszar i ściśle określonego właściciela (zob. uzasadnienie do wyroków: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 601/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 595/13).

Tym samym Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę podziela stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych) pod warunkiem, że wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dodać przy tym należy, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest wprawdzie definicji pojęcia "nieruchomość", jednak określając to pojęcie dla potrzeb planowania przestrzennego trzeba mieć na uwadze materię, którą ta ustawa reguluje. W rezultacie nieruchomością w rozumieniu planowania przestrzennego jest część gruntu określonego właściciela przeznaczona w planie miejscowym na ściśle określony cel. Przy zbywaniu nieruchomości o określonym przeznaczeniu w zagospodarowaniu przestrzennym następuje geodezyjne wyodrębnienie gruntu dla potrzeb obrotu cywilnoprawnego. Zbyciu podlega określona, wydzielona obszarowo część gruntu, która staje się odrębną nieruchomością. Taką właśnie nieruchomość miał na myśli ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. operując pojęciem "zbycie nieruchomości". W takim pojęciu nieruchomości ustawodawca zawarł również udział we współwłasności zbywanej nieruchomości. Umiejscowienie poza pojęciem "zbycia nieruchomości" w rozumieniu u.p.z.p. zbycia udziału w nieruchomości byłoby nieracjonalne i mogłoby prowadzić do uczynienia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przepisem martwym. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do podważenia sensu ustanowienia takiej opłaty choćby poprzez łatwą możliwość doprowadzenia do przedawnienia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia w sytuacji zbycia 99/100 części nieruchomości, a następnie zbycia udziału wynoszącego 1/100 części tejże nieruchomości po upływie terminu określonego w art. 37 ust. 4 u.p.z.p. Dlatego też, odmienna interpretacja przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w tych warunkach, prowadziłaby do podważenia sensu wprowadzenia opłaty planistycznej.

Wymaga przy tym podkreślenia, że wbrew zarzutom strony skarżącej kwestia ta została szczegółowo wyjaśniona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zbycie nieruchomości w okolicznościach niniejszej sprawy nastąpiło bowiem na skutek umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, z własnością którego to lokalu związany był udział we własności niewydzielonych części wspólnych budynku i we własności nieruchomości gruntowej i nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, że tego rodzaju umowa nie stanowi "zbycia nieruchomości" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Co przy tym istotne, fakt, że sprzedaż ta obejmowała nieruchomość lokalową wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej, a nie samą nieruchomość gruntową nie ma wpływu na samą podstawę materialnoprawną do ustalenia renty planistycznej.

Wobec powyższego w ocenie Sądu, sprawa wymaga przeprowadzenia ponownego postępowania administracyjnego we wskazanym powyżej zakresie, w którym – zgodnie z art. 141 § 4 in fine p.p.s.a. – właściwe w sprawie organy będą zobowiązane uwzględnić poczynione powyżej uwagi i kierować się oceną prawną wyrażoną w przedmiotowym orzeczeniu, w szczególności zaś w jego ramach rzeczoznawca majątkowy powinien uzupełnić operat szacunkowy w omawianym zakresie, co da podstawę do prawidłowego ustalenia, czy i ewentualnie o ile faktycznie wzrosła wartość nieruchomości – przy uwzględnieniu również jej przeznaczenia w planie ogólnym.

Mając zatem na względzie wskazane powyżej okoliczności Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku, na podstawie przepisu art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., w ten sposób, że zasądzono na rzecz strony skarżącej kwotę 1017 zł, na którą składa się kwota uiszczonego wpisu od skargi w wysokości 100 zł, koszt zastępstwa procesowego w wysokości 900 zł, ustalony jako stawka minimalna na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 1964 z późn. zm.) oraz kwota 17 zł stanowiąca równowartość opłaty skarbowej od pełnomocnictwa udzielonego adwokatowi (art. 1 ust. 1 pkt 2 w zw. z cz. IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, tekst jedn. Dz.U. z 2023 r., poz. 2111 z późn. zm.).