Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 520/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska, Sędziowie Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz, Asesor WSA Jakub Chojnacki (spr.), Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Zalewska, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi O. B.-R., M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 22 marca 2024 r., nr SKO Gd/4957/23 w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Kartuz z dnia 1 sierpnia 2023 r., nr U.6730.232.2022.HH; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku solidarnie na rzecz skarżących kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżona do Sądu decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Skarżący: O. B. i M. R., wnioskiem z 8 listopada 2022 r., zwrócili się do Burmistrza Kartuz o ustalenie warunków zabudowy, dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z możliwością budowy muru operowego na działce nr [...] w K.

Następnie Skarżący pismem z 9 czerwca 2023 r. zwrócili się do Burmistrza o zmianę projektu decyzji o warunkach zabudowy, poprzez określenie między innymi nieprzekraczalnej linii zabudowy na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy na działce nr [...], [...] oraz odległości 2 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wewnętrznej.

Kolejnym pismem z 27 lipca 2023 r. Skarżący wnieśli o to, aby nieprzekraczalna linia zabudowy nie była wyznaczona na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], a mogła wykraczać ponad tę linię o minimum 2 m. Skarżący wskazali, że w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem istnieje zabudowa, która charakteryzuje się brakiem spójnej linii zabudowy wzdłuż drogi.

Burmistrz Kartuz decyzją z 1 sierpnia 2023 r. ustalił warunki zabudowy na działce nr [...], położonej w K. (obręb [...]), w gminie K.

W decyzji określono rodzaj inwestycji jako budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wolnostojącego z dopuszczeniem budowy murów oporowych.

Odnośnie linii zabudowy ustalono, że nieprzekraczalna linia zabudowy na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] oraz w odległości 2 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej, to jest działki nr [....].

Ponadto określono między innymi: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: nie mniej niż 0,20 i nie więcej niż 0,40; udział udział powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni działki: nie mniej niż 25%; szerokość elewacji frontowej: nie mniej niż 14 m i nie więcej niż 17 m; wysokość zabudowy: nie mniej niż 9 m i nie więcej niż 12 m (do trzech kondygnacji nadziemnych).

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że planowany przedsięwzięcie nie narusza istniejącego ładu przestrzennego oraz interesów osób trzecich i jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wyniku przeprowadzonej wizji terenowej oraz analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w wyznaczonym obszarze analizowanym, stwierdzono że spełnione zostały warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Do decyzji dołączono mapę określającą granice terenu objętego decyzją i wskazującą linie rozgraniczające teren o różnym sposobie użytkowania obiektów budowlanych oraz sposobie zagospodarowania terenu, nieprzekraczalną linię zabudowy oraz linię względem której należy określić szerokość elewacji frontowej.

W dołączonej do decyzji analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano między innymi, że inwestorzy we wniosku wskazali, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę nr [...], dlatego też granicę tej działki przyjęto, jako front terenu. Szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi około 51 m. Do analizy przyjęto obszar wokół terenu objętego wnioskiem o szerokości około 77 m do 153 m.

W zakresie linii zabudowy urbanista stwierdził, że budynki na działkach wskazanych przez inwestorów, to jest działkach nr [...], [...] zlokalizowane są w odległości około 7 do 8 m od linii rozgraniczającej drogę publiczną wojewódzką nr [...]. Na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, to jest działce nr [...] zlokalizowany jest budynek usytuowany w odległości około 12 do 15 m od linii rozgraniczającej drogę publiczną. Budynek zlokalizowany na działce nr [...] znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Ponadto, w obszarze analizowanym występują budynki zlokalizowane w odległości około jeden do 4 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej (działki:[...], [...]). W bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki znajdują się: działka nr [...] – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, działka nr [...], droga publiczna wojewódzka nr [...], działki nr [...] i [...] – droga wewnętrzna. W ocenie urbanisty, możliwe jest ustalenie przedłużenia linii zabudowy na działce nr [...]. Wskazane przez inwestorów budynki na działkach nr [...], [...] zlokalizowane są w odległości około 3 m od linii rozgraniczającej drogę publiczną wojewódzką i nie stanowią bezpośredniego sąsiedztwa wnioskowanej działki. Natomiast działka nr [...] zlokalizowana jest w całości poza obszarem analizowanym i nie podlega analizie. Zdaniem urbanisty, ustalenie linii zabudowy zgodnie z wnioskiem i uzupełnieniem wniosku, mogłoby wpłynąć negatywnie na ład przestrzenny okolicy.

We wniesionym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej: SKO, Kolegium) odwołaniu, Skarżący zakwestionowali prawidłowość wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], a także określenie szerokości elewacji frontowej zabudowy względem linii A – B, wskazując na sprzeczność wyrażającą się wyznaczeniem tego parametru w stosunku linii zabudowy od strony drogi wojewódzkiej nr [...], podczas gdy w punkcie pierwszym analizy ustalono, że front terenu przyjęto od strony działki drogowej nr [...].

SKO decyzją z 22 marca 2024 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Kartuz.

Kolegium w uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazało między innymi, że mając na uwadze przepis art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należało na kopii odpowiedniej mapy wyznaczyć front terenu, który określa się jako część działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub działki obciążonej służebnością drogową, w której odbywa się główny wjazd na działkę. W tej sprawie ów fragment terenu inwestycji to ta część działki nr [...] od strony drogi wewnętrznej – działki nr [...], bo z niej odbywa się główny wjazd na teren inwestycji, a jego długość wynosi 51 m. Zatem autor analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu do analizy niewłaściwie przyjął obszar wokół terenu objętego wnioskiem o szerokości 77 m do 153 m. Jednocześnie z załącznika graficznego wynika, że obszar analizowany został wyznaczony w granicach 164 m do 210 m od granicy terenu. Tym samym należy przyjąć, że został właściwie opisany obszar analizowany w analizie stanowiącej załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji.

W ocenie Kolegium, skoro zasadą określania linii zabudowy jest ustalenie jej zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, to nie można stosować wyjątku ust. 4 tego przepisu. W tej sprawie wyznaczona linia zabudowy z uwzględnieniem uskoku na sąsiedniej działce nr [...] wynika z konieczności zachowania ładu przestrzennego, ale także z jego powodu zwiększenia bezpieczeństwa dla ludności i komunikacji.

SKO wskazało także, że w sprawie wjazd może się odbywać tylko z działki [...], jako drogi wewnętrznej. Nie ma przeszkód prawnych, aby szerokość frontu działki określić w pewnym zakresie odległości.

Odnosząc się do wewnętrznej sprzeczności związanych z wyznaczeniem szerokości elewacji frontowej stosunku do linii zabudowy w załączniku nr 1 od strony drogi wojewódzkiej nr [...], Kolegium stwierdziło, że w punkcie 1. analizy przyjęto ten wskaźnik od strony działki nr [...] – należy stwierdzić zatem, iż takiej wewnętrznej sprzeczności w istocie nie ma, skoro ten wskaźnik zawarty jest w punkcie 3 ppkt 4 w treści decyzji.

We wniesionej do sądu skardze domagano się uchylenia w całości decyzji organów obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez pominięcie treści § 4 ust. 4 rozporządzenia ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z art 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niewyznaczenie linii zabudowy z pominięciem reguł wynikających z § 4 ust. 1 – 3 rozporządzenia, w sytuacji gdy taka możliwość wynikała z przeprowadzonej analizy, która to jednak analiza została ograniczona w stosunku do wymogów przepisu;

naruszenie art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pominięcie zasady wyważania interesu społecznego ze słusznym interesem obywatela i w związku z przepisem § 4. ust. 4 rozporządzenia, bez przeprowadzania stanowiącej obowiązek organu dogłębnej analizy;

naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z artykułem 64 ust. 1 i artykułem 61 ust. 3 konstytucji RP, w związku z artykułem 140 kodeksu cywilnego, poprzez przekroczenie granic władztwa planistycznego, co do nieuzasadnionego ingerującego nieproporcjonalnie w prawo własności Skarżących wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, co uniemożliwia realizację na tych działkach planowanego zamierzenia inwestycyjnego;

naruszenie artykułu 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez sformułowanie uzasadnienia w sposób uniemożliwiający ocenę rozumowania organu i kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia, wyrażające się brakiem analizy zagadnień spornych i poprzestaniu na twierdzeniach, niepopartych wyjaśnieniami.

Kolegium odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu stanowiska powtórzono argumentację przedstawioną zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, zważył co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, mimo że nie cała zaprezentowana w niej argumentacja zasługuje na uznanie. Sąd jednakże rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2024 r. poz. 935 – dalej "p.p.s.a.").

Jedną z określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm. – dalej "u.p.z.p.") przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest występowanie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.).

Sposób ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu uregulowany został rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. – dalej "rozporządzenie").

Ze wskazanych regulacji wynika, że podstawą przeprowadzenia prawidłowej analizy urbanistycznej na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego. Burmistrz Kartuz w wydanej decyzji nie uzasadnił, wbrew obowiązkowi z art. 107 § 3 k.p.a., sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. Z załączonej do decyzji analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że jako front terenu przyjęto granicę działki [...] przylegającą do drogi wewnętrznej (działki nr [...]), przez którą nieruchomość Skarżących posiada dostęp do drogi publicznej. Wedle analizy, szerokość tego terenu wynosi ok. 51 m. Ani z analizy urbanistycznej ani z wydanej w sprawie decyzji nie wynika jednak, co było powodem wyznaczenia obszaru analizowanego wokół wnioskowanej działki, w sposób niesymetryczny. Rozwiązania takiego nie można co do zasady wykluczyć, jednakże musi być ono uzasadnione okolicznościami sprawy, szczegółowo przedstawionymi w analizie urbanistycznej i wyjaśnionymi w decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, nawet gdyby niesymetryczne wyznaczenie obszaru analizowanego było w tej sprawie uzasadnione, to przyjęty parametr 77-153 m, nie spełnia wymagań określonych ustawą. Ustawodawca nie dopuszcza wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż trzykrotności szerokości frontu terenu, co w analizowanym przypadku stanowi minimum 153 metry. Oznacza to, że obszar analizowany wyznaczony został niezgodnie z treścią art. 61 ust. 5a u.p.z.p., co dyskwalifikuje przeprowadzoną analizę w całości. Oceny tej nie zmienia wywód SKO na temat tego, że wbrew zapisom części tekstowej analizy, obszar analizowany wyznaczono w odległości 164 – 210 m. Obszar 164 m stanowi bowiem przekroczenie trzykrotności przyjętej szerokości terenu, a to dopuszczalne jest jedynie wyjątkowo – w szczególnie uzasadnionych przypadkach, na które w tej sprawie organy się nie powołały. Ponadto, analiza urbanistyczna i jej wyniki zawierają część tekstową i graficzną, które nie mogą być ze sobą sprzeczne (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Błędnie wyznaczony obszar analizowany prowadzi do wadliwości analizy architektoniczno-urbanistycznej. Prawidłowe przeprowadzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla określenia jakiego rodzaju, o jakich cechach, gabarytach i funkcjach zabudowa może w ogóle powstać na terenie objętym wnioskiem. Dlatego tak ważne jest, aby analiza została przeprowadzona rzetelnie i wyjaśniała jakiego rodzaju zabudowa i o jakich parametrach znajduje się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji. W oparciu o takie ustalenia formułuje się postulaty co do poszczególnych cech nowej zabudowy. Treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (zob. por. wyroki WSA w Warszawie z 28 stycznia 2022 r., sygn. VII SA/Wa 2628/21 i VII SA/Wa 2682/21, dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jednocześnie zdaniem Sądu, w świetle wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyjaśnienia przez organy administracji wymaga sposób ustalenia frontu terenu na potrzeby wyznaczenia obszaru analizowanego, Działka objęta wnioskiem ma nietypowy kształt geometryczny, ponieważ od strony działki nr [...], jej granica stanowi łuk. Jednocześnie Skarżący nie wskazali w sposób jednoznaczny, którędy będzie odbywał się wjazd na działkę. Organy w sposób dowolny uznały, że będzie to na całej długości granicy działki z drogą wewnętrzną – działką nr [...]. Nie można jednak wykluczyć, że w przypadku wjazdu zlokalizowanego pomiędzy punktami C. – F. (na mapie stanowiącej załącznik do analizy urbanistycznej), wystarczającym będzie przyjęcie długości tej jedynie części działki budowlanej. Kształt działki Skarżących zbliżony jest do prostokąta, co nakłada na organ konieczność przeanalizowania, jakie argumentu natury urbanistycznej uzasadniają przyjęcie jako frontu terenu całej granicy działki od strony drogi wewnętrznej (działki nr [...]).

Znajdująca się w aktach analiza, nie pozwala zdaniem Sądu także na weryfikację jej wniosków w postaci określonych parametrów zabudowy. Skoro zgodnie z rozporządzeniem, parametry te wyznacza się – co do zasady – na podstawie średnich parametrów dla obszaru analizowanego (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji frontowej), to analiza powinna zawierać wskazanie wszystkich działek obszaru analizowanego uwzględnionych do określania poszczególnych parametrów zabudowy wraz ze wskazaniem tych parametrów na działkach oraz wyliczeń dokonanych na potrzeby ich określenia dla planowanej inwestycji. Podobnie z analizy wprost musi wynikać, których działek nie uwzględniono i dlaczego (wraz z podaniem ich parametrów). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nierzetelnej analizy urbanistycznej stanowi naruszenie art. 80 k.p.a. i prowadzi do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sposób rozumowania biegłego prowadzący do określenia konkretnych parametrów urbanistycznych, powinien być przedstawiony za pomocą działań arytmetycznych prowadzących do uzyskania określonych w okolicznościach sprawy wyników.

Stwierdzić również należy istnienie wątpliwości czy analiza urbanistyczna oraz projekt decyzji o warunkach zabudowy zostały sporządzone przez osobą uprawnioną. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. W doktrynie podnosi się, że zarówno autorstwo urbanisty lub architekta w zakresie projektu decyzji, jak i dowód potwierdzający członkostwo takiej osoby w samorządzie urbanistów lub architektów powinny być udokumentowane w aktach sprawy (zob. teza 6 komentarza do art. 50 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do którego odsyła teza 3 do art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - T. Bąkowski. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Zakamycze 2004). W aktach administracyjnych brak jest natomiast dowodu, że dana osoba wpisana jest na taką listę. Nie wiadomo więc czy wymóg określony w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został zachowany. Brak udokumentowania w aktach sprawy, że osoba, która sporządziła projekt decyzji o warunkach zabudowy spełnia wymogi z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. wymaga zbadania tej okoliczności, ponieważ niedopełnienie tego obowiązku skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji (zob.: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), Warszawa 2021, s. 286 oraz m.in.: wyroki NSA z: 9 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1116/08; z 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 972/09; z 9 grudnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1218/13, dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Tymczasem w aktach sprawy brak jest informacji o tym, czy wskazywana jako autorka analizy urbanistycznej i projektu decyzji o warunkach zabudowy Pani A. Ł. jest jedną z osób uprawnionych ich sporządzania. Podanie samego numeru kwalifikacji zawodowych bez odniesienia do ogólnodostępnego miejsca umożliwiającego ich weryfikację, uznać należy za niewystarczające.

Powyższe naruszenia prawa powodują konieczność przeprowadzenia ponownej analizy urbanistycznej w sprawie, a zatem na tym etapie postępowania nie jest możliwe analizowanie prawidłowości poszczególnych jej elementów. Odnosząc się do zarzutów skargi, podzielić należy stanowisko Skarżących, że odmowa wyznaczenia linii nowej zabudowy w sposób odbiegający od zasad opisanych w § 4 ust. 1 – 3 wymaga stosowanego uzasadnienia względami ochrony ładu przestrzennego. Niewystarczające jest przy tym samo stwierdzenie, że ład ten zostałby naruszony. Niezbędne jest odwołanie się przy tym do niebudzących wątpliwości ustaleń prawidłowo sporządzonej analizy urbanistycznej i wyjaśnienie na czym to naruszenie polega. Jednocześnie Sąd nie podziela poglądu, że w przypadku określania linii planowanej zabudowy zgodnie z rozporządzeniem, organ powinien uwzględnić działki inne, niż działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości objętej wnioskiem o warunki zabudowy. Wykładnia użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia zwrotu "przedłużenie" prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Za działki sąsiednie należy zatem na płaszczyźnie omawianego przepisu uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy.

W zakresie natomiast podnoszonych zarzutów przekroczenia władztwa planistycznego, Sąd podziela ukształtowany w orzecznictwie pogląd, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z powołanego przepisu wynika, że prawo podmiotu do zabudowy terenu nie ma charakteru absolutnego. Stąd też właściciel nieruchomości lub posiadający inny tytuł prawny nie ma pełnej swobody w kształtowaniu zagospodarowania danej nieruchomości, nie może też żądać od właściwego organu administracji publicznej, aby decyzja dotycząca kształtowania zabudowy na tym gruncie za każdym razem odpowiadała jego oczekiwaniom (Wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. akt III OSK 6248/21). W tej sprawie oznacza to, że organy administracji zobowiązane są uwzględnić oczekiwanie Skarżących, przy czym nie może to nastąpić z uszczerbkiem dla zastanego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego.

Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a uchylił decyzje organów obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Rozstrzygnięcie takie podyktowane było koniecznością ponownego przeprowadzenia analizy urbanistycznej.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a., w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.), zaliczając do nich uiszczony od skargi wpis w kwocie 500 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 480 zł.

Ocena prawna dokonana przez Sąd jest dla organów wiążąca przy ponownym rozpoznania sprawy (art. 153 p.p.s.a.). Organy te są zobowiązane w szczególności do precyzyjnego ustalenia, gdzie inwestorzy planują wjazd na działkę, następnie oznaczenia frontu terenu i na tej podstawie do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, następnie dokonania prawidłowej i zupełnej analizy urbanistycznej, z której wynikać będzie w sposób nie budzący wątpliwości sposób określenia parametrów zabudowy. Organy muszą też pamiętać o udokumentowaniu sporządzenia projektu decyzji przez osobę do tego uprawnioną, w sposób umożliwiający weryfikację uprawnień, a także do wyczerpującego odniesienia się do wszystkich żądań Skarżących dotyczących treści wydawanej decyzji.