Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 11/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4, art. 59, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1, art. 64a
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Cezary Kosterna Sędzia WSA Justyna Mazur po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 9 marca 2023 r. sprawy ze skargi Ł. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w[...] z dnia 21 października 2022 r. znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 21 października 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej jako: "k.p.a.") - po rozpatrzeniu odwołania Ł. D., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. z 2 września 2022 r., nr [...], o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Do wydania zakażonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Wójt Gminy G. decyzją z 2 września 2022 r., rozpoznając wniosek Ł.D., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy do 70 m2, z urządzeniami budowlanymi, na potrzeby własne, na działce nr ewid. [...], obręb [...] R., w gminie G..

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 art. 64a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 503, dalej jako: "u.p.z.p."), art. 104 k.p.a.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Wójt Gminy G. wyjaśnił, iż w sprawie nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ w obszarze analizowanym nie istnieje żadna działka zabudowana, która pozwoliłaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Znajdujące się tam działki są działkami niezabudowanymi, użytkowanymi rolniczo, leśnymi i zadrzewionymi. Wnioskowana inwestycja jest sprzeczna

z dotychczasową funkcją terenu i istniejącym sposobem zagospodarowania na analizowanym obszarze.

W odwołaniu od powyższej decyzji Ł. D. zarzucił naruszenie:

- art, 7 k.p.a., art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

- dowolną interpretację przepisów u.p.z.p.

- wadliwe dokonanie analizy warunków i zasad zagospodarowania na przedmiotowym terenie, będącej podstawą merytorycznego rozstrzygnięcia.

Odwołujący zakwestionował obszar analizy, który w jego ocenie powinien być poszerzony. Zawężenie analizowanego obszaru w rekreacyjnym terenie porośniętym krzewami, na gruntach rolnych jak wywodzi strona odwołująca doprowadził do odmowy wydania warunków zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej Kolegium, organ odwoławczy), powołaną na wstępie decyzją, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania i wskazując na treść art. 61 ust. 1, oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p., stwierdzając, że decyzja organu I instancji odpowiada prawu.

Brak spełnienia jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak wskazało Kolegium, organ I instancji w związku z niespełnieniem warunku z art, 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydając zaskarżoną decyzję odmówił ustalenia warunków zabudowy. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Przystępując do ustalenia, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

W konsekwencji, aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, a więc rozważyć, czy zachodzą wymagane prawem przesłanki, na terenie sąsiadującym musi znajdować się co najmniej jeden obiekt, gdyż tylko wówczas będzie możliwe ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium wskazało, że na potrzeby rozpoznania niniejszej sprawy organ I instancji wyznaczył obszar analizowany i sporządził analizę urbanistyczną. Obszar analizowany zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów,

i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej,

z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Dalej z ustaleń Kolegium wynika, że front terenu w niniejszej sprawie ma szerokość 2,5 m, dlatego teren analizowany został wyznaczony w odległości 50 m od terenu inwestycji. Przy tym w analizie zaznaczono, iż: "analizą objęto wszystkie działki lub części działek położne w zakresie minimalnego obszaru analizy.".

W ocenie Kolegium obszar analizowany wyznaczony w niniejszej sprawie został wyznaczony w sposób prawidłowy.

Odnosząc się do stanowiska Skarżącego w kwestii obszaru analizowanego, wskazano, iż różnice w odległościach obszaru analizowanego z różnych stron terenu inwestycji wynikają z kształtów/wielkości działek, które znalazły się w obszarze analizowanym. Zgodnie z analizą urbanistyczną sporządzoną na potrzeby niniejszej sprawy funkcja terenu objętego analizą to funkcja rolnicza i leśna. Nieruchomość stanowiąca teren inwestycji nie jest zabudowana, przylega do drogi gminnej wąskim pasem gruntu o szerokości około 2,5m, a teren wnioskowany pod inwestycję znajduje się w odległości około 190 m od drogi.

Ponadto Kolegium zaznaczyło, że analiza sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy jest kompletna i sporządzona w sposób prawidłowy, zaś organ I instancji prawidłowo zastosował przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie - na powyższą decyzję Ł. D. (dalej skarżący), zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

I. prawa procesowego:

1) art. 7 i 77 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób ogólnikowy, bez odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania oraz pominięcie w uzasadnieniu faktycznym i prawnym elementów wymaganych prawem, co doprowadziło do sytuacji, w której niemożliwe jest ustalenie toku rozumowania organu, a co za tym idzie kontrola poprawności rozstrzygnięcia,

2) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez:

- niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych, m.in. w przedmiocie wpływu planowanej inwestycji na ład przestrzenny,

- nieuwzględnienie okoliczności konkretnej sprawy i prowadzenie postępowania pod z góry założoną tezę, a w konsekwencji przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności uzasadniające wyznaczenie obszaru analizy, o której mowa

w art. 61 ust. 1 pkt 5a u.p.z.p. w rozmiarze większym niż minimalny, co skutkowało odmową ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji i wydaniem decyzji naruszającej słuszny interes obywateli;

3) art. 8 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego

i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa.

II przepisów prawa materialnego:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,

a w konsekwencji przyjęcie, że nie zostały spełnione łącznie wszystkie przesłanki do wydania warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, pomimo, iż proponowana lokalizacja budynku jest zgodna z funkcją oraz cechami zabudowy i zagospodarowania terenu występującymi w obszarze objętym wnioskiem inwestora;

2) art. 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem do analizy jedynie minimalnego obszaru wymaganego wyżej wskazaną normą, podczas gdy należało przyjąć do analizy większy niż 50-metrowy obszar, tak by dokonać prawidłowej oceny urbanistycznej dla zamierzonej inwestycji.

Podnosząc wskazane zarzuty, skarżący wniósł o:

uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy G. nr [...] z dnia 02 września 2022 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz strony skarżącej.

W uzasadnieniu skargi zaznaczono, że wyznaczenie przez Organ obszaru analizy czy to w wielkości minimalnej czy większej zawsze powinno być uzasadnione okolicznościami danego przypadku znajdującymi odzwierciedlenie we względach ładu przestrzennego, ale też w z uwzględnieniem prawa własności inwestora. Argumentował również, że wyznaczenie obszaru analizy odbyło się pod z góry przyjętą przez Organ tezę, że należy wydać decyzję odmowną w związku z brakiem istniejącej zabudowy choćby na jednaj działce mającej dostęp z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja, a zatem brakiem możliwości określenia warunków nowej zabudowy. Skarżący wskazał orzecznictwo sądów administracyjnych na poparcie postawionej tezy.

Końcowo zaznaczył, że poprzednia działka 39 została podzielona przez właściciela właśnie w celu ich zagospodarowania pod zabudowę rekreacyjną i podział ten został zatwierdzony przez organ.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) w związku

z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności jest decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wolnostojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m2, z urządzeniami budowlanymi, na potrzeby własne.

Jak wynika ze stanowiska organów – brak jest spełnienia wymogu "kontynuacji funkcji" zastanej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w odniesieniu do planowanej inwestycji. Organy ustaliły, że analiza złożonego przez inwestora wniosku bezspornie wykazała, że planowana inwestycja mająca charakter zabudowy – budowy wolnostojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m2, z urządzeniami budowlanymi, na potrzeby własne, nie stanowi uzupełnienia istniejącej na tym terenie funkcji rolniczej i leśnej, a zatem że przedmiotowa inwestycja będzie kolidowała z funkcją i zagospodarowaniem terenu przyległego.

Co do zasady, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w sprawie niniejszej, w drodze decyzji

o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji

w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Analiza ta ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., sygn. IV SA/Po 926/11; wszystkie orzeczenia powołane są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie, dokonana analiza akt sprawy dowodzi, że

w toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany

i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. określa, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany

w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przy czym, przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 50 m, gdyż szerokość frontu nieruchomości nr [...] wynosi 2,5 m, zatem granice minimalnego obszaru analizy wyznacza się w odległości 3 × front działki nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m od granic terenu inwestycji. W niniejszej sprawie jest 7,5 m, wobec powyższego przyjęto 50 m. Analizą objęto wszystkie działki lub części działek położone w zakresie minimalnego obszaru analizy.

Autor analizy wskazał, że podstawową funkcją analizowanego obszaru jest funkcja rolnicza i leśna, po drugiej stronie drogi gminnej znajduje się zespół zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i letniskowej na działkach wydzielonych wzdłuż dróg wewnętrznych. Tak wyznaczony obszar analizowany jest zatem zgodny z przepisami

i zawiera charakterystyczne dla danego terenu funkcje i sposób zagospodarowania. Także zdaniem Sądu w składzie niniejszym, obszar o takiej wielkości jest wystarczający

w sprawie. Tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim brakiem istnienia na tym terenie zabudowy tworzącej racjonalną całość urbanistyczną.

Dodatkowo z analizy urbanistycznej wynika, że poszerzenie obszaru analizy

o istniejącą po drugiej stronie drogi zabudowę nie dawałoby podstaw do ustalenia warunków zabudowy. Najbliższy budynek mieszkalny (po drugiej stronie drogi gminnej) znajduje się w odległości około 200 m od terenu inwestycji, a około 65 m od granicy części działki pełniącej funkcję komunikacyjną – połączenie drogi gminnej z terenem inwestycji. Teren w obszarze analizy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem nie jest zabudowany żadną zabudową, jest to teren częściowo rolny, częściowo zalesiony, częściowo zadrzewiony. W kierunku wschodnim działki znajduje się duży kompleks leśny(działka nr [...]).

W związku z brakiem jakiejkolwiek zabudowy w obszarze analizowanym odstąpiono od analizowania cech zabudowy w zakresie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości czy wysokości elewacji frontowej, a także geometrii dachu.

Dodatkowo zaznaczyć należy, ze teren inwestycji położony jest na gruntach oznaczonych Lzr -RVI.

W ocenie Sądu sporządzona analiza na potrzeby przedmiotowej sprawy odpowiada warunkom wymienionym w przepisach ustawy, jest kompletna.

Zdaniem Sądu, prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego odgrywa kluczową rolę w ocenie spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Po pierwsze, determinuje odpowiedź na pytanie, czy planowana zabudowa jest w ogóle możliwa. Po drugie, zabudowa istniejąca na obszarze analizowanym determinuje określenie poszczególnych wskaźników urbanistycznych oraz architektonicznych dla planowanej inwestycji. Na tle u.p.z.p., należy przyjąć, że zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Może on być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające zwiększenie tych wymiarów. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji inwestycji w zaplanowanym przez inwestora kształcie (por. wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r., II OSK 1389/19). Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi to być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz

w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r., II OSK 2650/15).

Natomiast w realiach rozpoznawanej sprawy - sporządzający analizę wyraźnie wskazał, ze nawet poszerzenie obszaru analizy o istniejącą po drugiej stronie drogi zabudowę nie dawałoby podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...], gdyż nie można uznać, że wnioskowana zabudowa byłaby uzupełnieniem i kontynuacją istniejącego zespołu zabudowy.

Nie sposób zatem odmówić racji Kolegium, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem brak na określonym obszarze obiektu

o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Niespełnienie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne, wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wymagań, powoduje niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego, bez względu na ewentualne spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Wobec stwierdzenia, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa nie jest naruszeniem prawa sytuacja, w której organy odstąpiły od analizy spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. pozostałych warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy wyjaśnić, że nie zasługują one na uwzględnienie. Nie ulega wątpliwości, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Nie jest naruszeniem ani art. 7 k.p.a., ani art. 7 k.p.a. w zw. z art. 140 k.c. sytuacja, w której organ odmawia ustalenia warunków zabudowy w razie stwierdzenia, że nie zostały spełnione przesłanki do wydania takowej decyzji. W ocenie Sądu, obszar analizowany w sprawie został wyznaczony w sposób prawidłowy, stąd nie można stwierdzić naruszenia art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Jednocześnie w kontrolowanej sprawie Sąd w składzie niniejszym nie podziela zarzutów wskazujących na naruszenie przepisów postępowania. Sąd nie dopatrzył się uchybień na tej płaszczyźnie, gdyż postępowanie w sprawie było przeprowadzone w sposób rzetelny i dokładny, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych

i w uzasadnieniu skonstruowanym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a.

Na marginesie Sad wyjaśnia, że powołany w uzasadnieniu skargi wyrok II SA/Gd 19/22 dotyczył konkretnego ustalonego stanu faktycznego. Nie mógł on w żadnym razie spowodować odmiennego spojrzenia na sprawę niniejszą. Ponadto w sprawie nie mamy do czynienia z rozproszoną zabudową na co z kolei wskazuje skarżący powołując się na wyrok NSA z 27.04.2020 r. sygn. akt II OSK 444/19.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd uznał działanie organów administracji

w kontrolowanej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.