Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 657/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 37 ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Teza: Obowiązek poniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może być zniesiony czy wyłączony w drodze porozumienia właściciela nieruchomości z gminą. Stąd deklaracje władz gminy zaniechania pobierania opłat planistycznych są bezskuteczne.

TEZY

Obowiązek poniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może być zniesiony czy wyłączony w drodze porozumienia właściciela nieruchomości z gminą. Stąd deklaracje władz gminy zaniechania pobierania opłat planistycznych są bezskuteczne.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis, Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 04 lutego 2010 r. sprawy ze skargi R. S. O.-P. "W." w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. (Nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] czerwca 2009 r. (Nr [...]) na podstawie której ustalono R. S. O. – P. "W." z siedzibą w B. jednorazową opłatę w łącznej kwocie 180 638,70 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie K. K., o numerze geodezyjnym [...], o powierzchni 11 391 metrów kwadratowych, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. Wójt Gminy J. K. po ponownym rozpatrzeniu sprawy ustalił R. S. O. – P. "W." w B. jednorazową opłatę w łącznej kwocie 180 638,70 złotych, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie K. K., oznaczonej numerem geodezyjnym [...] spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że w dniu 27 października 2004 r. weszła w życie uchwała Nr XVII/140/04 Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 28 września 2004 r. (Dz. U. Woj. Podl. Nr 155, poz. 2059), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości Ignatki Osiedle, obręb geodezyjny Księżyno Kolonia. W wyniku zatwierdzenia planu, między innymi wyżej wymieniona nieruchomość, stanowiąca grunt rolny, przeznaczona została jako tereny zabudowy wielorodzinnej nawiązującej przestrzennie i funkcjonalnie do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy S. M. w K. Wymienione wyżej nieruchomość została w ramach przetargu sprzedana developerowi budownictwa wielorodzinnego aktem notarialnym Rep. A numer [...], zawartym dnia 30 kwietnia 2007 r.

Działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) organ I instancji naliczył zbywcy jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę ustalono na podstawie sporządzonego w postępowaniu dowodowym operatu szacunkowego. Rzeczoznawca określił wzrost wartości działki o numerze [...] na kwotę 602 129,00. Naliczona opłata planistyczna (stanowiąca 30 % wzrostu wartości nieruchomości) wyniosła, odpowiednio kwotę 180 638, 70 złotych. W decyzji wskazano, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Od decyzji organu I instancji S. "W." złożyła odwołanie zarzucając jej naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 80 kpa, poprzez niewłaściwą, dowolną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego jako rzetelnego i w sposób miarodajny określającego wzrost wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy operat ten określił wzrost wartości nieruchomości na podstawie transakcji pochodzących ze zbyt rozległego przedziału czasowego oraz nie uwzględnił korekty tego wzrostu na minus wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości.

Odwołujący się podniósł nadto, że organ I instancji ponownie podstawą decyzji uczynił pierwotnie sporządzony operat szacunkowy, którego uchybienia były w zasadzie podstawą wcześniejszego uchylenia przez SKO (decyzją kasacyjną z [...].03.2009r.) wydanej po raz pierwszy decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty. Operat ten po odebraniu wyjaśnień od rzeczoznawcy, ponownie został uznany za wykonany rzetelnie, starannie, zgodnie z ustawowymi kryteriami, co budzi sprzeciw, albowiem w toku powtórnego postępowania nie zostały usunięte jego wadliwości. Operat jest nierzetelny, ponieważ nie wykazano potrzeby przyjęcia do bazy porównawczej transakcji, które miały miejsce po dacie sprzedaży wycenianej nieruchomości a ponadto, rzeczoznawca majątkowy, przy określeniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, pominął fakt znaczącego wzrostu wartości nieruchomości w ogóle, który nie miał związku z uchwaleniem planu, ale wynikał z ogólnej tendencji na rynku nieruchomości, który miał miejsce w latach 2005 - 2008. Dla ustalenia renty planistycznej koniecznym jest wykazanie istnienia bezpośredniego związku przyczynowego między uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości, jeżeli istnieją inne czynniki, które mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości, nie mogą być one brane pod uwagę przy ustaleniu wartości nieruchomości dla potrzeb wymierzenia opłaty jednorazowej. Organ odniósł się do cen na rynku nieruchomości po dacie zbycia wycenianej działki, co miało miejsce w dniu 30.04.2007r. Po tej dacie nastąpił znaczący wzrost cen nieruchomości spowodowany ogólnymi tendencjami na rynku nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B. utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej SKO wskazało za organem I instancji, iż w sprawie zachodziły przesłanki pozytywne z art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia opłaty planistycznej. Aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej muszą - zgodnie z powołanymi przepisami -jednocześnie wystąpić dwie przesłanki, tj. zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź dokonanej w nim zmiany. Obie te przesłanki wystąpiły, zatem zasadne było ustalenie opłaty. Co do wartości nieruchomości ustalonych w operacie szacunkowym organ odwoławczy uznał, iż został on sporządzony w myśl obowiązujących przepisów, przez co jest rzetelnym dowodem w sprawie. Wartość rynkową szacowanej nieruchomości rzeczoznawca określał przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej, do porównania przyjmuje się grupę nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, reprezentatywnych dla rynku właściwego dla położenia nieruchomości, dla których znane były ceny transakcyjne oraz na podstawie cech tych nieruchomości. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych, za pomocą współczynników korygujących, uwzględniających różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. SKO odwołało się do wyjaśnień rzeczoznawcy, który podał, że wzrost wartości przedmiotowej działki po uchwaleniu planu nastąpił o 60% w stosunku do wartości nieruchomości o funkcji rolniczej. Wartość działki określona operatem jest 4,36 razy mniejsza niż rzeczywista cena, za która nieruchomość została zbyta w przetargu. Kolegium nie zgodziło się z zarzutem odwołania przyjęcia do porównania transakcji z okresu lat 2006 – 2008 (zbyt rozległego zdaniem skarżącej), ponieważ biegły wyjaśnił, że przyczyną przyjęcia takiej bazy porównawczej, była specyfika i wyniki analizy rynku lokalnego (nie było innej możliwości doboru transakcji do porównań)

Na ostateczną decyzję SKO, S. O. – P. "W." złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania sądowego. Skarżąca spółdzielnia zarzuciła decyzji odwoławczej:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 80 kpa poprzez niewłaściwą, dowolną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego jako rzetelnego i w sposób miarodajny określającego wzrost wartości nieruchomości o numerze geodezyjnym [...], sprzedanej dnia 30 kwietnia 2007r. r. w sytuacji, gdy operat określa ten wzrost na podstawie transakcji pochodzących ze zbyt rozległego przedziału czasowego oraz nie uwzględnia korekty tego wzrostu na minus wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości;

II. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności art. 7, 77, 80 i art. 107 § 3 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego.

W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia wyjaśniła, że operat szacunkowy ma istotne wady, które nie pozwalają uznać go jako wiarygodny dowód w sprawie, a tym samym uczynić podstawą dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Dla ustalenia renty planistycznej koniecznym jest bowiem wykazanie istnienia bezpośredniego związku przyczynowego między uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości, jeżeli istnieją inne czynniki, które mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości, nie mogą być one brane pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb wymierzenia opłaty jednorazowej. Organ, za rzeczoznawcą, odniósł się do cen na rynku nieruchomości ze zbyt rozległego przedziału czasowego.

W tym czasie na rynku można było zaobserwować znaczący wzrost wartości nieruchomości, zwłaszcza przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto, organ zaaprobował wskazania operatu szacunkowego, podczas, gdy biegły nie wyjaśnił, w jaki sposób zaktualizował ceny nieruchomości na dzień sprzedaży, przy czym w 2007 r. odnotowano bardzo wysoki wzrost wartości nieruchomości. Niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych był przyczyną zawyżenia wyceny przez rzeczoznawcę.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej, podtrzymując argumentacje zawartą w zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 3.02.2010r. skarżąca spółdzielnia stwierdziła, iż wydanie decyzji odbiera jako przejaw nadużycia zaufania strony do organu władzy publicznej, albowiem gmina zobowiązała się do odstąpienia od naliczenia opłat wynikających z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zamian za poniesienie przez skarżącą spółdzielnię kosztów sporządzenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także przekazania Gminie J. K. działek przeznaczonych pod drogi publiczne w cenie 1 grosza za 1 metr kwadratowy. Podnosząc powyższe skarżąca powołała się na zapisy umowy z 26.09.2002r. zawartej pomiędzy Zarządem Gminy J. K. a skarżącą spółdzielnią

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny wyposażony został w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, Sąd bada jej zgodność z przepisami prawa (art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – Dz. U. Nr 153, poz. 1269 oraz art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.). Sąd nie posiada natomiast uprawnień do oceny słuszności, czy też celowości skarżonej decyzji, jak również nie rozpatruje sprawy kierując się zasadami współżycia społecznego. Ponadto Sąd orzeka w granicach danej sprawy nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Oznacza to, że sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy dany zarzut nie zostanie podniesiony w skardze.

Dokonując w tak zakreślonych ramach kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku nie dopatrzył się w decyzji SKO oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji naruszenia przepisów prawa obowiązujących w chwili ich wydawania, mających w sprawie zastosowanie.

Ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej ustawą, nie jest zależne od uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota bowiem obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek:

1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. W dniu 27 października 2004 r. weszła w życie uchwała Nr XVII/140/04 Rady Gminy Juchnowiec Kościelny

z dnia 28 września 2004 r. (Dz. U. Woj. Podl. Nr 155, poz. 2059), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości Ignatki Osiedle, obręb geodezyjny Księżyno Kolonia. W wyniku zatwierdzenia planu, omawiana nieruchomość, stanowiąca grunt rolny, przeznaczona została jako tereny zabudowy wielorodzinnej i terenów z nią związanych, nawiązującej przestrzennie i funkcjonalnie do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy S. M. w K. Następnie nieruchomość ta została w ramach przetargu sprzedana developerowi budownictwa wielorodzinnego umową z dnia 30 kwietnia 2007r. Powyższe okoliczności znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i nie są kwestionowane przez strony postępowania. W sprawie niniejszej, zdaniem składu orzekającego, w sposób nienasuwający wątpliwości ustalono też zaistnienie przesłanki wzrostu wartości szacowanej nieruchomości wskutek dokonanej planem zmiany jej przeznaczenia. Na skutek ustaleń planu nieruchomość, dotychczas stanowiąca grunt rolny, stała się atrakcyjnym terenem budowlanym. Podstawę do kwotowego określenia wzrostu wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, który – jako dowód w sprawie – został należycie oceniony przez organy. Ocena dowodu została zawarta w uzasadnieniu decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeprowadziło szczegółową analizę operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowało się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Kolegium oceniło dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium wykazało ponadto, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego został odpowiednio zastosowany przepis § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207, poz. 2109 ze zm.). Szczegółowe i wyczerpujące jest również ustosunkowanie się Kolegium do zarzutów odwołania. Przekonujące są argumenty organu w kwestii zaistnienia w sprawie podstaw do szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Klarowne wydaje się także wyjaśnienie co do przedziału czasowego, z którego wzięto pod uwagę porównawcze transakcje, jak też wyjaśnienie kwestii sposobu aktualizowania ceny jednostkowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W ocenie Sądu, organ odwoławczy dokonał pogłębionej oceny operatu szacunkowego w porównaniu z organem I instancji, wyjaśnił wątpliwości zgłaszane przez skarżącą, a stanowisko swoje uzasadnił w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r. (sygn. akt IV SA/Wa 277/04) Sąd zajął stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę kwestie oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza

w przypadku zarzutów zgłaszanych do opinii. Zdaniem Sądu, ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy odpowiada tak zakreślonym wymogom.

Biorąc pod uwagę zarzuty skargi co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego przypomnieć należy, iż stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do stosowania której przy szacowaniu nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te następnie koryguje się ze względu na cechy różniące wybrane nieruchomości od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika nadto, iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie można uznać, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca, do którego kompetencji należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), uzasadnił wybór podejścia i metody, wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości (położenie w granicach jednego rynku lokalnego – terenu kilku wsi podmiejskich, gm. J. K., przeznaczenie – w pierwszym przypadku grunty rolne, w drugim przypadku – tereny zurbanizowane budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem realizacji usług, niezabudowany charakter działek), dobrał odpowiednią ilość działek) oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości: a) lokalizacja ogólna, b) parametry fizyczne nieruchomości, c) możliwość uzbrojenia w infrastrukturę techniczną i dojazd. Stosując odpowiednie algorytmy rzeczoznawca wyliczył wzrost wartości sprzedanej nieruchomości. Biegły wyjaśnił również, że ceny nieruchomości w monitorowanym okresie wskazywały tendencję wzrostową, wynoszącą w granicach 0,5 % miesięcznie, co wziął pod uwagę do obliczeń, aktualizując je na dzień sprzedaży.

W ocenie Sądu, zastosowana procedura nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z prawem. Operat szacunkowy jest sporządzony rzetelnie, w sposób czytelny i jednoznaczny. W ponownie prowadzonym postępowaniu (po decyzji kasacyjnej z dnia [...].03.2009r.) organ I instancji w wykonaniu zaleceń SKO zwrócił się do rzeczoznawcy o szczegółowsze uzasadnienie zastosowanej metody wyceny. Wyjaśnienia biegłego w połączeniu z treścią operatu czynią wycenę czytelną i zrozumiałą. Zarzuty skarżącej S. w kwestii nieprawidłowości sporządzenia operatu nie mają pokrycia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Podkreślić należy, że cena metra kwadratowego wycenianej nieruchomości przy przyjęciu funkcji nadanej planem (pod budownictwo mieszkaniowe) została w operacie określona na kwotę 140,81 złotych, podczas gdy wyjściowa do ogłoszonego przetargu cena metra kwadratowego tejże nieruchomości, została określona przez zbywcę na kwotę 150 złotych. Ostatecznie zaś nieruchomość deweloper nabył płacąc 615 złotych za metr kwadratowy.

Argumenty podniesione w dodatkowym piśmie procesowym, mające wskazywać na nadużycie prawa decyzją ustalającą rentę planistyczną, nie mogą prowadzić do podważenia legalności decyzji. Uiszczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest obligatoryjne w razie zaistnienia przesłanek określonych ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązek poniesienia opłaty nie może być zniesiony, czy wyłączony w drodze porozumienia właściciela nieruchomości z gminą. Deklaracja byłego zarządu gminy zaniechania pobierania opłat planistycznych była więc bezskuteczna. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozwalają organowi gminy na odstąpienie od ustalenia opłaty o ile nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu i doszło do zbycia nieruchomości.

W niniejszej sprawie nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia. Ocena ta nie nosi zaś cech dowolności (art. 80 kpa). Zgodnie zaś z art. 107 kpa w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).-