Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 776/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. a, c, art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1, 3, art. 61 ust. 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4, 5, 6, 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 28 października 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2014 roku sprawy ze skargi A Spółka Komandytowa w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz A Spółka Komandytowa w Ł. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpoznaniu odwołania Spółki A z siedzibą w Ł., uchyliło w części decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] i orzekło w tym zakresie, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w pozostałej części.

Stan faktyczny niniejszej sprawy jest następujący:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu wniosku Spółki B z w W. (dalej także jako: "inwestor"), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażami, towarzyszącymi lokalami usługowymi i handlowymi, planowanej na działkach nr ewid. [...],[...] (dawniej część działki nr [...]),[...],[...] znajdujących się w obrębie geodezyjnym [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p.").

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółka A z siedzibą w Ł. wskazując na naruszenie przepisów postępowania, czyli art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U.

z 2013r., poz. 267 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") - poprzez niezbadanie i niezebranie całego materiału dowodowego oraz art. 107 § 3 K.p.a. - poprzez brak dostatecznego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji.

W odwołaniu wskazano także na naruszenie przepisów prawa materialnego.

W pierwszej kolejności autor odwołania zwrócił uwagę, iż w sprawie nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., bowiem uzbrojenie terenu objętego planami inwestycyjnymi nie zostało w odpowiedni sposób wykazane. Organ w kwestionowanej decyzji nie uwzględnił zaleceń organu uzgadniającego, jakim jest Miejski Konserwator Zabytków, czym naruszył przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 19 ust. 1a ustawy

z dnia z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568 ze zm.). Do kwestionowanej decyzji organ nie dołączył załączników

w postaci map z określonym obszarem analizowanym, zatem naruszył przepis § 9 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"). Strona odwołująca dostrzegła także sprzeczne z przepisami wyznaczenie linii zabudowy oraz wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, czym organ naruszył przepis § 2, § 3, § 4 i § 5 rozporządzenia oraz art. 61 u.p.z.p. Ostatni przepis organ naruszył także, bowiem z analizy urbanistycznej wysnuł błędne wnioski.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wzmiankowanym na wstępie rozstrzygnięciem, uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną w części określonej jako "pkt II. Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające

z przepisów odrębnych o treści:

1. Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. projektując inwestycje należy uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe.

2. W oparciu o rozporządzenie oraz o przeprowadzoną analizę urbanistyczną ustalono następujące zasady zabudowy:

- obowiązujące linie zabudowy wzdłuż ulic A i B roku oraz nieprzekraczalna linia zabudowy (narożnik ww. ulic) – wkreślone są na załączniku graficznym do decyzji;

- wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu (tj. działki nr ewid. [...],[...],[...],[...], obręb geodezyjny [...]) – do 0,8;

- szerokości elewacji frontowych – do pełnych szerokości frontów ww. terenu;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 17 m; dopuszcza się zabudowę w głębi działki do 19 m;

- geometria dachu - kąt nachylenia głównych połaci dachowych do 15°.

Ze względów urbanistycznych wskazana jest zabudowa w granicy z działkami sąsiednimi".

Mocą wskazanej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzekło w tym zakresie wskazując, iż pkt II. Warunki i szczegółowe zasady zabudowy

i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych otrzymuje brzmienie:

"- obowiązujące linie zabudowy wzdłuż ulic A i B roku oraz nieprzekraczalna linia zabudowy (narożnik ww. ulic) – wkreślone są na załączniku graficznym do decyzji;

- wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu (tj. działki nr ewid. [...],[...],[...],[...], obręb geodezyjny [...]) – 0,8;

- szerokości elewacji frontowych - do pełnych szerokości frontów ww. terenu;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – 16 m – 19 m, dopuszcza się zabudowę w głębi działki 16 m – 19 m;

- geometria dachu - dach jedno lub dwuspadowy, kąt nachylenia głównych połaci dachowych od 10° do 15°;

Ze względów urbanistycznych wskazana jest zabudowa w granicy z działkami sąsiednimi".

W pozostałej części Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł..

W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania, przedstawiając następnie treść regulacji ustawowych i wskazując, że analiza urbanistyczna w sprawie sporządzona została zgodnie z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu. Kolegium tym samym nie podzieliło wątpliwości autora odwołania w zakresie uprawnień osoby wykonującej projekt decyzji, gdyż analiza urbanistyczna, jak i projekt decyzji sporządzone zostały przez architekta – M.S. – M. - zarejestrowanego członka Okręgowej Izby Architektów w Ł., o czym świadczy złożony pod tymi dokumentami podpis tejże osoby.

Następnie organ zwrócił uwagę, iż z analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że sąsiednie nieruchomości (przy ul. A nr 12-25, 28, 30, 32, 34, 36) są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Teren objęty wnioskiem to teren poprzemysłowy (po wyburzonej fabryce

z pozostawioną zabytkową stróżówką) otoczony kamienicami mieszkalnymi, tworzącymi zwarte pierzeje ul. A i częściowo ul. B. Jest to obszar

o niezakończonym procesie urbanizacji (istnieją działki z budynkami w budowie, niezabudowane lub zabudowane budynkami gospodarczymi). W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, oświata, szkolnictwo oraz biurowa. Teren ma dostęp do drogi publicznej – ul. B roku istniejącym zjazdem i posiada uzbrojenie w sieć wodociągową, energetyczną,

a inwestor przedłożył niezbędne umowy z gestorami sieci. Niewątpliwie pismo gestora sieci wodociągowo – kanalizacyjnej zapewniało o wariantowej możliwości zaopatrzenia inwestycji w ciepło, po uprzednim kontakcie celem wyjaśnienia spraw formalnych związanych z przyłączeniem oraz udzielenia porady przy wyborze najbardziej korzystnego wariantu. Następnie organ podkreślił, iż teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów. Projekt decyzji uzyskał uzgodnienia właściwych organów w zakresie dostępu do drogi publicznej oraz ochrony zabytków.

Podsumowując dotychczasowe uwagi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż decyzja o warunkach zabudowy jest prawidłowa, bowiem postępowanie prowadzone przez Prezydenta Miasta Ł. wykazało, że planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy.

Dokonując natomiast oceny kwestionowanej decyzji z punktu widzenia regulacji rozporządzenia organ odwoławczy zwrócił uwagę, że organ pierwszej instancji kształtując niezbędne parametry zabudowy, takie jak: wielkość powierzchni zabudowy, wysokość elewacji frontowej i geometrię dachu, uczynił to w sposób dowolny, a tym samym pozostający w sprzeczności z wynikami analizy architektoniczno – urbanistycznej. Przepisy § 4 – 8 rozporządzenia nie dają podstaw do określania

w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmienne rozumienie. Ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości (minimalnej i maksymalnej). Niedopuszczalne jest określenie w decyzji parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych.

Jak następnie podkreślił organ odwoławczy, decyzja Prezydenta Miasta Ł.

w zakresie określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określając tylko maksymalną granicę jest błędna. Nadto, organ pierwszoinstancyjny określając kąt nachylenia głównych połaci dachowych nie wskazał kształtu dachu (ilości połaci dachowych). Uchybienia w tym zakresie skorygowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

W odniesieniu do wskaźnika zabudowy Kolegium wskazało, iż z analizy urbanistycznej wynika, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się

w przedziale od 0,2 do 0,8, średnio 0,52. Dla nowej zabudowy rzeczony parametr został ustalony na poziomie "do 0,8", co umotywowano położeniem obszaru projektowanej inwestycji w śródmieściu, zatem w terenie o intensywnej zabudowie. Aby uniknąć realizacji dowolnej inwestycji, mogącej pozostawać w sprzeczności z zastanym sposobem zagospodarowania sąsiednich terenów, organ drugiej instancji ustalił ów wskaźnik na poziomie 0,8, podkreślając, że przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, daje organom kompetencje do tego, aby ten parametr ukształtować w sposób różny od wartości średniej, przy czym na organie spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika, ale także – w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wartości średnich – precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. Dopuszczalne jest odstępstwo od średniego wskaźnika wielkości dla obszaru analizowanego, ale tylko gdy wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy. Wystąpienie tych przesłanek winno być w decyzji uzasadnione, dlatego Kolegium motywując odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy wskazało na trzy nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu projektowanej inwestycji, których współczynnik zabudowy wynosi od 0,71 do 0,81, a dwie z nich zabudowane są w taki sposób, co zabudowa projektowana (mieszkaniowa wielorodzinna). Powyższe okoliczności dają – zdaniem Kolegium – podstawę do ustalenia rzeczonego wskaźnika na poziomie maksymalnym dla obszaru analizowanego, pozostając w zgodzie z dyspozycją § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Dalej Kolegium podkreśliło, iż w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, które wyznacza się dla nowej zabudowy jako kontynuacji do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, dopuszczalne jest wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z ustaleń dokonanych w obrębie obszaru analizowanego (§ 7 rozporządzenia). Z analizy wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w oparciu o wysokość budynków frontowych tworzących pierzeje ul. A oraz ul. B i mieści się ona w przedziale od 16 m – 19 m. Dla zachowania ładu przestrzennego organ w analizie wskazał, że należy kontynuować wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków pierzei na przeciw projektowanej inwestycji do wysokości 17 m, zaś w głębi terenu inwestycji do wysokości 19 m. Jednakże wobec tego, iż w określenie parametrów nowej zabudowy

w decyzji o warunkach zabudowy winno przybrać postać wskazania wielkości granicznych (tzw. "widełek"), których inwestorowi nie wolno przekroczyć, Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło dla górnych krawędzi elewacji frontowych budynków pierzei vis a vis projektowanej inwestycji przedział 16 m – 19 m, zaś w głębi terenu inwestycji przedział 16 m – 19 m.

Natomiast w zakresie geometrii dachu organ napisał, że określenie tego parametru zabudowy reguluje § 8 rozporządzenia i uwzględniając wnioski analizy organ wyznaczył kąt nachylenia głównych połaci dachowych w postaci widełek od 10º do 15º ze wskazaniem, iż maksymalny spadek połaci dachowych wyznacza się jako wartość 15º, bowiem ten parametr jest charakterystyczny dla obiektów kontynuujących cechy zabudowy planowanej. Kierunek kalenicy od strony frontu działki ma być równoległy do przyległych ulic.

Natomiast w kwestii dopuszczenia szerokości elewacji frontowych do pełnej szerokości frontów działki – od ul. A i ul. B. Kolegium podkreśliło, iż cecha ta wynika ze względów urbanistycznych, czyli z istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Niewątpliwie w sprawie niemożliwym będzie zachowanie tej cechy dla planowanej inwestycji od strony ul. B roku z uwagi na nakaz zachowania obiektu zabytkowej stróżówki. Jednakże, zdaniem Kolegium, wyznaczając ten parametr (dopuszczając szerokość tę do pełnej szerokości frontów działki) w treści decyzji, organ pierwszej instancji nie przesądził o usytuowaniu inwestycji w granicach działek sąsiednich, bowiem kwestia ta rozstrzygnie się na etapie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie ogólne warunki, jakie winna spełniać inwestycja. Wygląd architektoniczny budynku, warunki techniczno – budowlane, odległości od granic nieruchomości, czy ewentualny wpływ obiektu na działki sąsiednie, stanowią przedmiot rozstrzygania na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę.

Następnie odnosząc się do zarzutu odwołania wskazującego na niedoręczenie decyzji wraz z załącznikiem graficznym stanowiącym mapę z wynikami analizy, o której mowa w § 9 ust. 2 rozporządzenia, organ wyjaśnił, że doręczenie wraz z decyzją wyłącznie kserokopii części mapy z dokonaną analizą graficzną jest naruszeniem art. 109 § 1 K.p.a., ale nie jest to jednak istotne naruszenia prawa, które uzasadniałoby wyeliminowanie z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji. Zdaniem organu uchybienie to nie stanowi rażącego naruszenia prawa, bowiem w trakcie postępowania niewątpliwie taka mapa została sporządzona wraz z właściwie zaznaczonym obszarem i była przedmiotem analizy. Takiej sytuacji nie można utożsamiać z brakiem sporządzenia analizy, bowiem brak dołączenia do decyzji załącznika graficznego nie jest wadą decyzji, jeżeli tylko analiza architektoniczna została w sprawie przeprowadzona, a jej część graficzna pozostaje do wglądu w aktach sprawy. W tym miejscu Kolegium zwróciło uwagę, iż stronom zapewniono czynny udział

w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, gdyż wszystkie strony powiadomiono

o wszczęciu postępowania oraz jego zakończeniu i możliwości zapoznania się

z zebranym materiałem dowodowym.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organ zaakcentował, iż przepis ten wymaga, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przepis ten nie uzależnienia wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie od zagwarantowania, że powstanie wystarczające uzbrojenie. Inwestor jest zobligowany zatem do przedłożenia promesy, która wykaże, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla inwestycji. Jeśli zatem w realiach niniejszej sprawy organ dysponował promesami gestorów sieci wskazującymi na możliwość podłączenia inwestycji do poszczególnych mediów, w tym do ciepła systemowego, co dodatkowo potwierdza zawarta już umowa o przyłączenie do sieci ciepłowniczej, to za bezpodstawny organ uznał zarzut niespełnienia przez projektowane zamierzenie wymagania z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., w zakresie, w jakim stanowi on

o projektowanym uzbrojeniu terenu.

W kwestii zaś ustalenia linii zabudowy w obszarze analizowanym po przeciwnej stronie ul. A, jak i po tej samej stronie organ zwrócił uwagę, iż te linie zabudowy tworzą na długim odcinku zwartą pierzeję. Linia ta w obu przypadkach znajduje się

w odległości 6 m od krawędzi jezdni ul. A, czyli drogi gminnej, co jest zgodne z obecnymi wymogami w tym względzie. Dla zabudowy od strony ul. B w obszarze – po obu stronach – linia istniejącej zabudowy nie tworzy pierzei, występują uskoki. Przeważa jednak usytuowanie zabudowy w odległości 4,5 m, co nie jest zgodne z wymogami odległości zabudowy od krawędzi jezdni drogi powiatowej. Najdalej odsunięte są obiekty zabytkowe znajdujące się za zabytkowym ogrodzeniem, tj. przy ul. B nr 59a, 63, 65, 67, jednakże obiekty te – jak podkreśliło Kolegium – nie mogą jednak stanowić wyznacznika dla linii nowej zabudowy z uwagi na to, że są to obiekty pojedyncze, nie odwzorowujące cech zabudowy dominującej

w obszarze analizowanym. Z tych powodów Samorządowe Kolegium Odwoławcze za prawidłowe uznało wyznaczenie linii zabudowy. Nadto, linia ta wyznaczona jako przedłużenie istniejącej pierzei, a więc w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia, a jedynie ścięty narożnik ulic wskazano w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia, co wynika wprost

z rozważań analizy urbanistycznej.

W skardze do sądu administracyjnego, którą wywiodła Spółka A z siedzibą

w Ł. wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w Ł., jak i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł., wskazała na naruszenie przepisów prawa procesowego, jak i norm prawa materialnego. Uzasadniając zarzut naruszenie przepisów postępowania strona skarżąca zwróciła uwagę na naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 oraz art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia z urzędu wyczerpującego postępowania dowodowego.

W dalszej argumentacji, wskazując na naruszenie przepisów prawa materialnego, autor skargi podkreślił, że naruszeniem art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 oraz 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest stwierdzenie, że planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego oraz architektonicznego w sytuacji. Uwzględniając bowiem przeważającą funkcję mieszkaniową budynków sąsiednich, planowane budynki

- z uwagi na ich wysokość oraz wskaźnik zabudowy - nie będą pozostawały z nimi

w harmonii i będą naruszały wymogi kontynuacji zabudowy.

Sprzeczne z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 5 u.p.z.p. jest również stwierdzenie, że projektowana inwestycja ma zagwarantowane zaopatrzenie w wodę gorącą dla celów bytowych i grzewczych, bowiem organ nie przeprowadził żadnych ustaleń w tym zakresie. Organ odwoławczy uznając ponadto, że kopia mapy zasadniczej

z wytyczonym obszarem analizowanym i wynikami analizy nie musi być dołączona do decyzji, naruszył § 9 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 rozporządzenia. Naruszeniem § 3, § 4 i § 5 rozporządzenia, jak również art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 77

i art. 107 K.p.a. jest - zdaniem strony skarżącej - pogląd, iż ustalona przez organ pierwszej instancji linia zabudowy, współczynnik zabudowy oraz wnioski z analizy urbanistyczno – architektonicznej są zgodne z przepisami. Organ nie określił w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń dotyczących sposobu ochrony zabytkowej stróżówki, czym naruszył § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w uzasadnieniu kwestionowanego w sprawie rozstrzygnięcia.

W piśmie z dnia 30 września 2014 roku inwestor wniósł o oddalenie skargi podkreślając, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie ma potrzeby uzyskiwania i przedstawiania organowi konkretnych rozwiązań w zakresie dostaw, wystarczy jedynie wskazanie gestora sieci, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W aktach sprawy jest w tym zakresie pismo gestora sieci. Niewątpliwie organ nie doręczył stronom kopii mapy stanowiącej załącznik do decyzji, jednakże w aktach znajduje się taka mapa. Strona skarżąca zapoznała się z treścią analizy, zatem nie była pozbawiona obrony swoich praw.

Autor pisma nie podzielił także zarzutu skargi wskazującego na nieprawidłowe określenie parametrów zabudowy, podkreślając, iż takowe wynikają z analizy urbanistycznej, która została sporządzona zgodnie z wymogami określonymi

w rozporządzeniu. W konkluzji uczestnik postępowania podkreślił, że zagadnieniem

z kolejnego etapu postępowania inwestycyjnego, czyli postępowania zmierzającego do wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, jest ochrona zabytkowej stróżówki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty są uzasadnione.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności

z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 P.p.s.a.).

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.).

W stanie faktycznym sprawy przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. uchylająca w części decyzję Prezydenta Miasta Ł. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażami, towarzyszącymi lokalami usługowymi

i handlowymi, planowanej na działkach nr ewid. [...],[...] (dawniej część działki nr [...],[...], [...]znajdujących się w obrębie geodezyjnym [...], orzekająca

w odpowiednim zakresie i w pozostałym - utrzymująca decyzję organu I instancji

w mocy.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy powołanej już uprzednio ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie

z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji

o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p., który stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie

w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p.,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego także już wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku.

Z przepisu § 1 tego aktu wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji

o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy

i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – zdaniem sądu – pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy.

Utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden

z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. np. wyroki NSA: z dnia 26 czerwca 2012 roku, sygn. akt: II OSK 586/11; z dnia 16 września 2011 roku, sygn. akt: II OSK 1360/10 oraz wyroki WSA: w Warszawie z dnia 24 października 2013 roku, sygn. akt: VIII SA/Wa 634/13; w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 stycznia 2013 roku, sygn. akt: II SA/Go 860/12; w Gliwicach z dnia 4 października 2007 roku, sygn. akt: II SA/Gl 262/07; wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z ustaleń analizy urbanistycznej, które w zakresie określenia rodzaju zabudowy występującej w obszarze analizowanym nie mogą być skutecznie kontestowane, bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje wielofunkcyjna zabudowa śródmiejska, czyli obiekty mieszkalne, usługowe, w tym biurowe wraz z towarzyszącymi budynkami użyteczności publicznej (obiekty oświaty i kultury). W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalno – usługowa, zatem realizacja obiektu mieszkalnego wraz z garażami oraz lokalami usługowymi i handlowymi wkomponowuje się w istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym.

Ze wskazanych powodów nie może być skutecznie kwestionowana możliwość realizacji planowanej inwestycji na terenie wskazanym przez inwestora. W tej sytuacji dookreślenia wymaga ustalenie parametrów planowanego przedsięwzięcia.

I tak w pierwszej kolejności wskazać wypada, iż zgodnie z treścią § 2 pkt 4 rozporządzenia cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę urbanistyczną, czyli analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

W trakcie analizy organ określa m. in. obowiązującą linię zabudowy. Stosownie do § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się

w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Przy czym dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to

z analizy urbanistycznej (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Tymczasem w sprawie niniejszej, w decyzjach obu instancji - powołując się na przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia określono obowiązującą linię zabudowy z dwóch stron – od ul. A i B, co wymuszone jest lokalizacją terenu inwestowanego. W odniesieniu do ul. A organ wskazał, iż ulica ta stanowi drogę gminną, zatem wymagana odległość nowej zabudowy od krawędzi jezdni wynosi 6 m, co znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 260 ze zm., dalej jako: "u.d.p."). W taki też sposób organ określił linię zabudowy od strony ul. A, co skład orzekający ocenił jako prawidłowe. Natomiast określając linię zabudowy do strony ul. B roku organ stwierdził, że ulica ta stanowi drogę powiatową, zatem planowana zabudowa może być zlokalizowana najbliżej w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni, co wynika z powołanego już przepisu art. 43 u.d.p. W rozważaniach zawartych w analizie urbanistycznej w odniesieniu do przedmiotowej kwestii organ zwrócił uwagę, iż linia zabudowy po tej samej stronie drogi nie tworzy pierzei, ale występują uskoki. Przeważa usytuowanie zabudowy w granicy z pasem drogowym w odległości 4,5 m, co jednak nie odpowiada wymaganiom określonym w art. 43 u.d.p., a więc w przepisach odrębnych. Po przeciwnej stronie drogi występuje sytuacja analogiczna z tym, że zabudowa jest usytuowana w odległości 3,5 m od krawędzi jezdni. Z tych powodów organ pierwszej instancji ustalił obowiązującą linię nowej zabudowy frontowej od strony ul. B na przedłużeniu istniejącej pierzei przy tej ulicy, czyli w granicy terenu inwestycji z pasem drogi publicznej – ul. B. W ocenie sądu taki zapis nie znajduje uzasadnienia. W pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na sprzeczność z treścią powołanego już wcześniej przepisu art. 43 ust. 1 u.d.p., który określa, iż obiekty budowlane przy drodze powiatowej powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 8 m. Ewentualny konflikt z przepisami odrębnymi rozwiązuje przepis § 4 ust. 2 rozporządzenia, nakazując ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy zgodnie

z przepisami odrębnymi. Niewątpliwie przepis art. 43 ust. 2 u.d.p. dopuszcza zlokalizowanie zabudowy w odległości mniejszej niż określona w art. 43 ust. 1 u.d.p. (czyli w sprawie w odległości mniejszej niż 8 m), ale tylko w przypadkach szczególnie uzasadnionych i wyłącznie za zgodą zarządcy drogi. W sprawie z dokumentów załączonych do akt nie wynika możliwość zastosowania szczególnej regulacji z art. 43 ust. 2 u.d.p. Następnie, wskazując, iż zabudowa wzdłuż ul. B roku tworzy uskoki, zwrócić należy uwagę na treść § 4 ust. 3 rozporządzenia, który to przepis reguluje ustalenie obowiązującej linii zabudowy w przypadku, gdy linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, a który to przepis zdaje się umknął uwadze organów orzekających w sprawie.

Wskazać także należy na wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odniesieniu do narożnika między ul. A i ul. B, co jednak – wbrew temu co stwierdziło Samorządowe Kolegium Odwoławcze – nie znajduje swojego uzasadnienia w analizie urbanistycznej. Wskazane uchybienia w zakresie ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy winny być przy ponownym rozpoznawaniu sprawy wyeliminowane z uwzględnieniem wskazanych uwag.

Kolejnym istotnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie wskaźnika zabudowy, czyli wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wyznaczenie tego parametru reguluje przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia, który to przepis wskazuje, iż rzeczony wskaźnik wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przy czym

w § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Sięgając do treści analizy urbanistycznej zauważyć wypada, iż wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się

w przedziale między 0,2, a 0,8. Próżno jednak szukać w treści analizy urbanistycznej jakiegokolwiek uzasadnienia dla wskazanych wartości, co świadczy o nierzetelnym przygotowaniu analizy. Wartości przyjęte przez organ nie dają się zweryfikować.

Następnie w sprawie zwrócić uwagę należy na kwestię określenia szerokości elewacji frontowej, którą reguluje przepis § 6 rozporządzenia stanowiący w ustępie 1, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to

z analizy urbanistycznej (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, że przepisy § 4 – 8 rozporządzenia (w tym zatem także § 6) nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji

w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmienne rozumienie. Tym samym decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (por. np. wyrok NSA z dnia 15 kwietnia 2011 roku, sygn. akt: II OSK 679/10). Co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych przepisami powyższego rozporządzenia jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości (minimalnej i maksymalnej). Ów luz wynika

z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Bardziej precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne

z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego (por. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 września 2012 roku, sygn. akt: II SA/Kr 869/12 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 grudnia 2011 roku, sygn. akt: II SA/Kr 1624/11). Niedopuszczalne jest natomiast określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę dobrego sąsiedztwa (por. np. wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 lipca 2013 roku, sygn. akt: II SA/Łd 265/13).

Odnosząc powyższe uwagi do sprawy niniejszej dostrzec wypada, iż organ kształtując planowaną zabudowę w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej, określił ją do pełnej szerokości frontów działek od strony zarówno ul. A i ul. B. Organ nie uwzględnił nadto konieczności zastosowania tolerancji do 20%. W obliczu powołanych poglądów, które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, takie określenie szerokości elewacji frontowej nie jest prawidłowe i jako takie wymaga poprawienia.

W sprawie zwrócić uwagę należy także na określenie wysokości elewacji frontowej, którą to kwestię reguluje przepis § 7 rozporządzenia.

Stosownie do treści § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Natomiast jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej (§ 7 ust. 4 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie w analizie urbanistycznej wskazano, iż większość budynków frontowych tworzących pierzeje mieści się w przedziale między 16, a 19 m, ale dla zachowania ładu przestrzennego należy kontynuować wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych do wysokości 17 m. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze określiło wskazany parametr w odniesieniu do zabudowy frontowej, jak

i w głębi działki w przedziale między 16 a 19 m. Takie ustalenie rzeczonego wskaźnika zabudowy nie koreluje z wnioskami wynikającymi z analizy urbanistycznej, co także wymaga poprawienia.

Koniecznym parametrem zabudowy jest także geometria dachu, która powinna być określona zgodnie z § 8 rozporządzenia.

Przepis ten wskazuje, iż geometrię dachu (czyli kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Odnosząc treść tego przepisu do niniejszej sprawy podkreślić należy, iż w analizie urbanistycznej pominięto rozważania odnośnie kształtów dachów (zarówno w odniesieniu do kąta nachylenia, jak i układu połaci) występujących

w obszarze analizowanym, ograniczając uwagi w tym zakresie jedynie do konkluzji, iż

w obszarze analizowanym w większości występują dachy jedno i dwuspadowe o kącie nachylenia od 10° do 15°. Natomiast kształtując geometrię dachu poprzez określenie kalenicy organ pierwszej instancji w treści analizy wskazał, iż powinna być ona ukształtowana wzdłuż ulic. Uwadze organów umknęła konieczność określenia wysokości kalenicy. Uchybienia w tym zakresie wymagają uzupełnienia.

Ponadto analiza urbanistyczna w opisanym zakresie ogranicza się jedynie do konstatacji, brak jest opisu poszczególnych parametrów dachów w obszarze analizowanym, co wyklucza ocenę, czy rzeczony parametr zabudowy wyznaczono

w sposób prawidłowy.

Tym samym organy w ten sposób kształtując treść wydanych decyzji uchyliły się od rzetelnego ustalenia stanu faktycznego sprawy i wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, którym w realiach niniejszej sprawy była analiza urbanistyczna, a uznając bezkrytycznie za odpowiadające wymogom prawa powyższe parametry nowej zabudowy naruszyły przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. - w stopniu mającym wpływ na treść wydanych rozstrzygnięć.

W konkluzji, ustosunkowując się do zarzutów skargi należy wyjaśnić, że ich cześć, jako uzasadniona, została podzielona przez skład orzekający, co potwierdzają wcześniejsze uwagi.

Na uwzględnienie nie zasługuje jednak argumentacja zmierzająca do wykazania, iż

w sprawie naruszono przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p.

Odnosząc się do tej kwestii zaakcentować wypada, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Stanowisko to wynika bezpośrednio z treści art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu (por. np. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2013 roku, sygn. akt: II OSK 428/13). Jeśli zatem w realiach sprawy organy obu instancji dysponowały promesami gestorów sieci wskazującymi na możliwość podłączenia projektowanej inwestycji do poszczególnych mediów, w tym do ciepła systemowego, co dodatkowo potwierdza zawarta już umowa o przyłączenie do sieci ciepłowniczej, to za bezpodstawny należy uznać zarzut niespełnienia przez projektowane zamierzenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Owo zapewnienie nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania umowy na realizację takiego uzbrojenia terenu już w momencie starania się o wydanie decyzji

o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia gestora stanowiącego gwarancję, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (por. np. wyroki WSA: w Łodzi z dnia 15 stycznia 2014 roku, sygn. akt: II SA/Łd 918/13; w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 roku, sygn. akt: IV SA/Wa 1361/08).

Kolejny zarzut skargi, który nie zasługuje na uwzględnienie, odnosi się do naruszenia § 9 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 rozporządzenia, bowiem nie doręczenie stronie skarżącej przez organ pierwszej instancji decyzji wraz z załącznikiem graficznym stanowiącym mapę

z wynikami analizy, niewątpliwie stanowi naruszenie art. 109 § 1 K.p.a. Jednak naruszenie to nie jest istotne, a zatem nie zachodzi konieczność wyeliminowania

z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" P.p.s.a).

W orzecznictwie panuje bowiem zapatrywanie, iż nie dołączenie do decyzji ustalającej warunki zabudowy właściwie sporządzonej mapy obejmującej obszar analizy, mimo że w trakcie postępowania administracyjnego taka mapa została sporządzona wraz

z właściwie zaznaczonym obszarem i była przedmiotem analizy – nie stanowi rażącego naruszenia prawa. Nie można bowiem uznać, że jest to sytuacja analogiczna do braku sporządzenia analizy lub braku wyznaczenia obszaru analizy (por. np. wyrok WSA

w Krakowie z dnia 13 września 2010 roku, sygn. akt: II SA/Kr 597/10) lub wręcz wskazuje się, iż brak dołączenia do decyzji załącznika graficznego nie jest wadą decyzji jeżeli tylko analiza architektoniczna została w sprawie przeprowadzona, a jej część graficzna pozostaje do wglądu w aktach sprawy (por. np. wyrok NSA z dnia 14 września 2010 roku, sygn. akt: II OSK 1368/09; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2010 roku, sygn. akt: II SA/Po 399/10).

Powyższe stanowisko Sąd, w składzie rozpoznającym przedmiotową skargę, podziela. Nadto należy przypomnieć, że nie każde naruszenie przepisów postępowania administracyjnego może stanowić podstawę wzruszenia zaskarżonej decyzji, lecz tylko takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (por. np. wyrok NSA z dnia 2 września 2009 roku, sygn. akt: II OSK 1317/08).

W konkluzji zwrócić uwagę należy na to, iż zgodnie z zarzutem podniesionym

w skardze, niewątpliwie Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie wskazało datę wydania decyzji Prezydenta Miasta Ł., pisząc, że została ona wydana w dniu [...], tymczasem decyzja opatrzona jest datą wydania – [...]. Uchybienie w tym zakresie nie ma wprawdzie wpływu na rozstrzygnięcie, jednakże winno być przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyeliminowane przy zastosowaniu art. 113 § 1 K.p.a. jako oczywista omyłka.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uwzględnić wskazania co do dalszego postępowania, które zostały wyartykułowane wyżej.

Reasumując, sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" P.p.s.a.

W punkcie drugim wyroku sąd w oparciu o treść art. 152 P.p.s.a. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania sąd postanowił w punkcie trzecim wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( t.jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 461 ).

IB