Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3589/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. G. i B. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 8/19 w sprawie ze skargi K. G. i B. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 16 maja 2019r., sygn. akt II SA/Gl 8/19, oddalił skargę K. G. i B. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...], w przedmiocie warunków zabudowy terenu.

Jak wskazał Sąd pierwszej instancji Prezydent Miasta [...], działając na wniosek K. G., decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z rozbiórką istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli K. G. i B. G.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli K. G. i B. G., podnosząc, że już w uwagach do projektu decyzji o warunkach zabudowy, jako właściciele działki o nr [...], sąsiadującej bezpośrednio z działką nr [...], na której ma powstać budynek o 3 kondygnacjach naziemnych i wysokości 11 m nad poziomem terenu, przedstawili zastrzeżenia dotyczące utraty dostępu do światła dziennego, a co za tym idzie nadmiernego zacienienia, a także możliwości znacznego obniżenia wartości rynkowej ich nieruchomości. Organ pierwszej instancji odniósł się do tych uwag i uznał, że gabaryty nowego budynku nie naruszają ładu przestrzennego. Natomiast sama decyzja wskazuje na to, że wysokość nowej zabudowy nie jest zgodna z wysokością średniej zabudowy występującej na tym obszarze. Organ pierwszej instancji, w ocenie skarżących, błędnie zinterpretował przepis art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) - zwanej dalej: "u.p.z.p.", zawężając obowiązywanie zasady dobrego sąsiedztwa jedynie do budynku znajdującego się na ul. [...] nr [...] (nr działki [...]), z czym zgodził się organ drugiej instancji. Uznał on, iż Prezydent Miasta [...] spełnił wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., dokonał prawidłowej oceny stanu zagospodarowania i prawidłowo ustalił poszczególne parametry planowanej zabudowy. Przyjęcie zgodności wysokości nowej zabudowy z jednym tylko budynkiem, przy pominięciu innych sąsiadujących bezpośrednio działek, stanowi obrazę przepisów prawa materialnego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko. Oznacza to, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść ją należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Niezależnie od niedogodności, które zaplanowany zgodnie z decyzją budynek mógłby stworzyć dla skarżących należy także zwrócić uwagę na ogólny ład przestrzenny i dopasowanie nowej zabudowy do charakteru okolicy i funkcji poszczególnych istniejących już zabudowań. Organ drugiej instancji w swojej decyzji nie odniósł się do zawartego w odwołaniu zarzutu naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i pominął tę kwestię.

Skarżący nie podzielili stanowiska organów co od naruszenia art. 1 ust.7 u.p.z.p., zdaniem których inwestycja nie ogranicza prawa ich własności skoro ich działka będzie miała ograniczony dostęp do światła naturalnego. W momencie zakupu tej działki skarżący nie mieli wiedzy o tym, że istnieje możliwość wydania tak wysoce niekorzystnych dla nich warunków zabudowy. Zacienienie, oprócz codziennych utrudnień i utraty komfortu, spowoduje obniżenie wartości rynkowej nieruchomości, a w konsekwencji narazi ich na straty majątkowe. Ich zdaniem, nie są to kwestie należące do sądu cywilnego. Organy wydające decyzje o warunkach zabudowy powinny także chronić uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Zdaniem skarżących, stanowisko organu odwoławczego, odnośnie spełnienia w decyzji wymogu dotyczącego określenia warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, stoi w sprzeczności z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Wykonywanie prawa własności jest nierozerwalnie związane z dostępem do światła naturalnego, a także z możliwością zbywania nieruchomości w cenie, którą przedstawiałaby, gdyby nie uległa zacienieniu. Skarżący, niezależnie od wniesionych uwag, zwrócili się do organu o zobowiązanie wnioskodawcy inwestora do przedstawienia analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji. Na etapie postępowania administracyjnego taka analiza nie została przedstawiona.

Ponadto, zdaniem skarżących, Kolegium w swojej decyzji pominęło fakt, że organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie odniósł się do postulatów Wspólnoty Mieszkaniowej w [...] przy ul. [...], zgłoszonych pismem z dnia [...] maja 2018 r., w zakresie spełnienia warunków dotyczących przesłaniania dla obu budynków. Uzasadnienie decyzji obejmuje jedynie ogólne wskazanie, że organ nakazał spełnienie wymagań przepisów odrębnych, w tym techniczno-budowlanych, brak natomiast odniesienia się do postulowanych warunków przesłaniania. Zatem uzasadnienie powyższej decyzji jest niekompletne, co narusza interes zarówno skarżących, jak i innych podmiotów m.in. występującej w postępowaniu administracyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w kwestionowanej decyzji.

Wskazanym na wstępie wyrokiem Sąd pierwszej instancji uznał wniesioną skargę za niezasadną. Sąd ten wskazał, że planowany do realizacji obiekt ma 3 kondygnacje, a jego wysokość to 11 m. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) - dalej: "rozporządzenie", wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Inaczej zatem niż w przypadku pozostałych parametrów nowej zabudowy, które powinny, co do zasady odpowiadać średnim, wynikającym z przeprowadzonej analizy. Obiekt znajdujący się na działce sąsiedniej ma właśnie wysokość 11 m, a więc takie ustalenie było uzasadnione.

Jeśli zaś chodzi o kwestię zacieniania, to Sąd Wojewódzki wskazał, że pod pojęciem ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, które stosownie do § 2 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w decyzji lokalizacyjnej (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) powinny znaleźć się w decyzji o warunkach zabudowy, nie należy rozumieć obowiązku kierowania do inwestora określonych nakazów czy zakazów gwarantujących ochronę interesu osób trzecich (następuje to bowiem na etapie postępowania przed organami budowlanymi), jednak określenie warunków zabudowy oznacza obowiązek wskazania inwestorowi konkretnych ograniczeń w inwestowaniu na danym terenie związanych z ochroną uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym z zapewnieniem dostępu do światła dziennego pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. W decyzji organu pierwszej instancji - w pkt. 2 "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy" - w części 2.7. "Ochrona interesów osób trzecich" stwierdzono: "Zabrania się zabudowy i zagospodarowania w wnioskowanego terenu, w sposób pozbawiający osoby trzecie: a) dostępu do drogi publicznej, b) możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej lub środków łączności, c) dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.". Te ustalenia, w tym dotyczące zakazu pozbawiania dostępu do światła dziennego w związku z planowaną zabudową, wiążą organ właściwy do wydania pozwolenia budowlanego, jak i osoby przygotowujące dokumenty konieczne do uzyskania pozwolenia, w tym projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz projekt budowlany. Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt. 2 i 3 Prawa budowlanego, dokumenty te, w tym także w zakresie zagwarantowania dostępu do światła dziennego sąsiednich budynków, podlega sprawdzeniu przez organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę. W kontekście tych ustaleń zarzuty podnoszone w skardze nie znajdują uzasadnienia. W szczególności, brak jest podstaw do uznania, że na tym etapie procedowania (wydawania decyzji o warunkach zabudowy), doszło do naruszenia uprawnień właścicieli sąsiednich działek. W tym stanie rzeczy Sąd Wojewódzki oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) – dalej: "P.p.s.a.", jako niezasadną.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli K. G. i B. G. Zaskarżając rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w całości zarzucili naruszenie:

I. przepisów prawa procesowego, mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a to:

1) art. 7 K.p.a. poprzez działanie powodujące utratę zaufania do organów państwa, zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy, w szczególności przez brak analizy i odniesienia się w uzasadnieniu wyroku do zarzutu obrazy przepisów prawa procesowego mającej istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy zawartego w skardze z dnia [...] grudnia 2019 roku odnośnie pominięcia wniosku o przedstawienie analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji przez organ drugiej instancji, zarzutu zaniechania zebrania i przeprowadzenia całego materiału dowodowego przez ten organ, przez co naruszono art. 77 § 1 w związku z art. 84 § 1 K.p.a.

II. przepisów prawa materialnego, tj.:

1) poprzez brak zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i pomimo tego stwierdzenie, że objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania w zakresie utrzymania ładu przestrzennego w odniesieniu do kontynuacji parametrów istniejącej zabudowy;

2) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na przyjęciu przez Sąd, że do ustalenia, że wysokość 11 m obiektu planowanego do realizacji obiektu jest zasadna i uzasadniona wystarczające jest odniesienie się do jednego budynku na sąsiedniej działce, pomimo że już z samego literalnego brzmienia przepisu wynika, że wymagana jest analiza zabudowy na działkach sąsiednich, a więc przynajmniej dwóch;

3) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 1 ust. 7 u.p.z.p. polegające na przyjęciu, że ustalenie wysokości planowanego do realizacji obiektu na poziomie 11 metrów jest zasadne i uzasadnione a objęta zamierzeniem inwestycyjnym zabudowa wielorodzinna jest tożsama z zabudową występującą w obszarze analizowanym, pomimo iż zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogów w zakresie ochrony prawa własności.

4) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w decyzji lokalizacyjnej, polegające na tym, że pomimo, iż w przepisie literalnie wskazana jest konieczność ochrony interesów osób trzecich przed ograniczeniami dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, to jednak według Sądu na tym etapie ochrona interesów tychże osób jest ograniczona i zagadnienie to nie mieści się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach oraz zasądzenie kosztów postępowania wedle norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez pełnomocnika.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzuty powyższe szerzej umotywowano.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Stosownie do przepisu art. 183 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – dalej: P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie nie zachodzą przesłanki powodujące nieważność postępowania, dlatego Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył się do oceny powołanych w skardze kasacyjnej podstaw. W niniejszej sprawie ziściły się za to warunki odstępstwa od zasady jawności i bezpośredniości postępowania, bowiem pełnomocnik strony skarżącej kasacyjnie zrzekł się w jej imieniu rozprawy, a strona przeciwna w terminie 14 dni od doręczenia skargi kasacyjnej nie zażądała przeprowadzenia rozprawy (art. 182 § 2 P.p.s.a.).

Rozpoznając w pierwszej kolejności zarzut naruszenia przepisów postępowania wskazać należy, że nie został on prawidłowo sformułowany. Autor ograniczył się bowiem tylko do wskazania, w petitum skargi kasacyjnej, przepisów K.p.a., tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 84 § 1 bez ich jednoczesnego powiązania z odpowiednimi przepisami normującymi postępowanie przed sądami administracyjnymi, które miałyby zostać bezpośrednio naruszone przez Sąd pierwszej instancji. W rozpoznawanej sprawie ten brak skargi kasacyjnej, sam w sobie, nie czyni jeszcze ww. zarzutów formalnie nieskutecznymi – zwłaszcza w świetle stanowiska wyrażonego w uchwale pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09 (ONSAiWSA z 2010 r. nr 1, poz. 1) – ale jest niewątpliwie błędem, który nie powinien występować w tego rodzaju środku zaskarżenia.

Wspomniany art. 7 K.p.a. statuuje m.in. zasadę ogólną uwzględniania przez organy administracji interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Należy zauważyć, że stosowanie tej zasady odnosi się przede wszystkim do prawa procesowego, ale w literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, iż wynikają z niej zasady interpretacyjne również w odniesieniu do prawa materialnego (zob. B. Adamiak [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2013 r., art. 7 Nb 14). Innymi słowy, wyrażona w art. 7 K.p.a. zasada postępowania administracyjnego odnosi się w równym stopniu do zakresu i wnikliwości postępowania wyjaśniającego i dowodowego, jak i do stosowania norm prawa materialnego, to jest do całokształtu przepisów prawnych służących załatwieniu sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 1981 r., sygn. SA 820/81, ONSA 1981, nr 1, poz. 57; a także wyrok NSA z dnia 14 lutego 2007 r., sygn. II GSK 291/06, LEX nr 325327). Należy podkreślić, że ustanawiając w art. 7 K.p.a. zasadę ogólną uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, ustawodawca nie określił hierarchii tych wartości, ani też zasad rozstrzygania ewentualnych konfliktów między nimi. Z punktu widzenia struktury i celów postępowania administracyjnego można jednak przyjąć, że wymienione w art. 7 K.p.a. interesy są prawnie równorzędne, co oznacza, iż w procesie wykładni norm proceduralnych organ administracji publicznej nie może kierować się założoną a priori hierarchią tych interesów (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2015 r., sygn. II OSK 261/14, LEX nr 1987159). Tym bardziej, więc koniecznym było wytknięcie organom i Sądowi pierwszej instancji, w ramach stawianego zarzutu, konkretnych zachowań (działań bądź zaniechań), które sprzeniewierzałyby się omawianej zasadzie.

Niemożność uwzględnienia ww. zarzutu naruszenia art. 7 K.p.a. wynika także z tego, że powołany przepis w analizowanym zakresie ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do decyzji podejmowanych w ramach uznania administracyjnego, co do których istnieje możliwość wyboru sposobu załatwienia sprawy (luz decyzyjny), która to możliwość może i powinna zostać zdeterminowana wyważeniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Natomiast w sprawach, w których wprowadzona jest instytucja tzw. decyzji związanej, nie ma podstaw do stosowania zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, ze względu na jednoznaczne zdeterminowanie treści decyzji wolą ustawodawcy.

Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy jest niewątpliwie decyzją związaną, o czym świadczy choćby treść art. 61 u.p.z.p. W związku z tym przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie miała zastosowania zasada wyrażona w art. 7 K.p.a. in fine, a tym samym nie mogło dojść do jej naruszenia na etapie sądowej kontroli legalności tej decyzji.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, zwłaszcza przeprowadzona analiza urbanistyczno–architektoniczna, pozwoliła na ustalenie wszystkich okoliczności istotnych dla podjęcia decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu planowanej inwestycji. Zebrane przez organ dane dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji oraz wyznaczonego terenu sąsiedniego są wystarczające dla oceny dopuszczalności planowanej inwestycji. Niewątpliwie zgromadzony materiał dowodowy dostarczył organom kompleksowych informacji pozwalających na rzetelną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Tym samym nie zostały przez organy administracji naruszone przepisy art. 77 § 1 i art. 84 § 1 K.p.a.

Niezasadne są również wskazane w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego. Nie są trafne uwagi strony skarżącej co do niebezpieczeństwa zaburzenia ładu przestrzennego i negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, gdyż rzeczą osób uprawnionych do sporządzenia projektu budowlanego będzie takie zaplanowanie przedmiotowej przebudowy, rozbudowy i nadbudowy istniejących budynków, aby zachowane zostały wszystkie ustalone w decyzji parametry architektoniczne, a w konsekwencji, aby nowy obiekt odpowiadał wymogom ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno–gospodarcze, środowiskowe, kulturalne oraz kompozycyjno–estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Zgodzić się należało z oceną Sądu Wojewódzkiego, że ustalone w decyzji warunki i zasady nowej zabudowy realizują wymogi tzw. "dobrego sąsiedztwa" przez dostosowanie parametrów planowanej zabudowy do cech zagospodarowania terenów sąsiednich, w tym urbanistycznej i architektonicznej charakterystyki istniejących obiektów.

W odniesieniu do wskazanych w skardze kasacyjnej zarzutów podkreślenia wymaga, że w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy organ nie bada szczegółowo kwestii w zakresie usytuowania planowanego obiektu względem sąsiednich nieruchomości, kwestii nasłonecznienia lub innych zagadnień techniczno– budowlanych, gdyż jest to zastrzeżone do kompetencji organu architektoniczno– budowlanego, który na dalszym etapie realizacji inwestycji rozpatruje wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

W tym miejscu wskazać należy, że interes skarżących jako współwłaścicieli budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości został w postępowaniu uwzględniony. W decyzji organu pierwszej instancji z dnia [...] czerwca 2018 r. w pkt. 2 "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy" , w części 2.7. "Ochrona interesów osób trzecich", znalazły się konkretne – jednoznaczne ustalenia dotyczące zakazu pozbawiania dostępu do światła dziennego w związku z planowaną zabudową, wiążące organ właściwy do wydania pozwolenia budowlanego, jak i osoby przygotowujące dokumenty konieczne do uzyskania pozwolenia, w tym projekt zagospodarowania działki (terenu) oraz projekt budowlany. W rezultacie należało przyjąć, że organy orzekające w sprawie w sposób właściwy uwzględniły wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, zgodnie z art. 54 pkt 2 lit d) i art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p., a Sąd Wojewódzki trafnie wskazał, że rolą decyzji w przedmiocie warunków zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem prawnym obowiązującym w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Natomiast kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie rozstrzygane są na etapie weryfikowania przez właściwy organ projektu budowlanego i sprawdzania jego zgodności z obowiązującymi normami techniczno–budowlanymi.

Wobec powyższego nie zachodziła wskazywana przez skarżących potrzeba przeprowadzenia w postępowaniu administracyjnym analizy nasłonecznienia oraz określenia jej oddziaływania na korzystanie z nieruchomości sąsiednich przez ich właścicieli. Wszystkie istotne dane oraz informacje dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji oraz obszaru sąsiednich nieruchomości zostały bowiem przez organ zebrane i sporządzone przez osobę posiadającą wiedzę fachową i wymagane uprawnienia. Podkreślić raz jeszcze trzeba, że decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszej szczegółowej konkretyzacji w kolejnym etapie inwestycyjnym unormowanym przepisami Prawa budowlanego.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej wskazać należy, że wysokość budynku ustala się w decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z § 7 rozporządzenia. Jak stanowi § 7 ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 7 ust. 2 wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Stosownie do § 7 ust. 3 jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Przepis § 7 ust. 4 dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Planowany do realizacji obiekt ma 3 kondygnacje, a jego wysokość to 11 m. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że prawidłowo cechy zabudowy, w tym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, przewidziano w odniesieniu do istniejącej w obszarze analizowanym wysokości budynków położnych na działkach sąsiednich. Należy mieć na uwadze, że nie stoi w sprzeczności z przytoczonymi wyżej przepisami określenie górnej krawędzi elewacji frontowej w wielkości odbiegającej od krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich czy też od średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym, o ile wielkość ta będzie precyzyjnie określona i jednocześnie zapewnione będzie także zachowanie ładu architektonicznego. Powyższe warunki w odniesieniu do przedmiotowej inwestycji zostały spełnione.

Reasumując, prawidłowe jest stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, uwzględnia zarówno warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu publicznego, jak również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.