Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2057/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie asesor WSA Danuta Szydłowska,, asesor WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2006 r. sprawy ze skargi G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2005r. nr [...] Burmistrz Dzielnicy W. — działający

z upoważnienia Prezydenta W. powołując się na art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 z późn. zm) oraz art. [...] uchwały Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] listopada 1999r. Nr [...], poz. [...] w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A." orzekł o pobraniu od G. i M. P. jednorazowej opłaty w wysokości 26 477, 50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]

w obrębie [...] o pow. [...] m2 położonej w rej. ul. [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zgospodarowania przestrzennego osiedla A.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli G. i M. P. podnosząc, iż została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Rozpatrując przedmiotową sprawę w wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] sierpnia 2005r. znak [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano między innymi, iż w rozpoznawanej sprawie wobec uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A., nastąpił wzrost wartości położonych na tym obszarze nieruchomości. Okoliczność tą potwierdził operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L., który został wykonany celem określenia wzrostu wartości niniejszej nieruchomości gruntowej położonej na obszarze objętym planem, stanowiącej działkę

o nr ew. [...]. Ponadto organ wskazał, iż w przeprowadzonym postępowaniu uprawnienia skarżących do udziału w toczącym się postępowaniu zostały zapewnione. Strona uczestniczyła w przeprowadzonych z udziałem biegłego rzeczoznawcy w dniu 3.08.2004r. oględzinach nieruchomości, co potwierdza protokół z tejże czynności podpisany przez M. P. Skarżący nadto zapoznali się z operatem szacunkowym, co potwierdza pismo z dnia 15.05.2005r. Analiza materiału dowodowego zabranego

w rozpatrywanej sprawie wykazała, iż merytoryczne rozstrzygnięcie zawarte w decyzji organu I instancji nie budzi zastrzeżeń. Nie są również uzasadnione zarzuty skarżących związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego, wskazujące, iż różnice wycen są zbyt duże. Biegły rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości i na tej podstawie określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 105 910 zł. Również zarzuty dotyczące zmniejszenia opłaty proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatne Gminie na cele publiczne znajdującego się na obszarze objętym planem nie mogły zostać uwzględnione, bowiem gmina nie przejęła przekazanego terenu na cele publiczne.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli G. i M. P., wskazując, iż organ nie odniósł się do ich zarzutów dotyczących sporządzonej w toku postępowania administracyjnego wyceny, a ponadto nie odpowiada na pisma skarżących dotyczące przekazania na cele publiczne części nieruchomości, w celu proporcjonalnego obniżenia wartości renty planistycznej, zgodnie z art. [...] ust. [...] uchwały Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A." .

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględninie

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty

i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi.

Prawną podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi art. 36 ust. 4 ustawy

z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm). Stosownie do treści niniejszego przepisu, jeżeli w związku

z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła,

a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną

w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Istota obowiązku uregulowanego w cytowanym powyżej przepisie sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela w/w jednorazowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek tj.

1. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w odniesieniu do w/w przesłanek, Sąd doszedł do przekonania, iż słusznie organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, iż

w wyniku uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A., przyjętego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...].05.1999r. nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżących nieruchomości. Analiza akt sprawy wskazuje, iż

w poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania W. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta W. nr [...] z dnia [...].09.1992r. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] poz. [...]); przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem [...] o funkcji mieszkaniowo — usługowej. Jednak jak wynika z ustaleń operatu oraz materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej w dniu [...] 09.1992r. nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych

w strefie [...], ograniczonych ulicami: A. , al. [...], P., P. i terenami zieleni pod S. Teren na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących stanowił więc

w konsekwencji jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo — usługowe.

Zmiana przeznaczenia tego obszaru, nastąpiła dopiero w związku z ustaleniami obowiązującego obecnie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. Przedmiotowa nieruchomość położona jest obecnie w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami

i usługami podstawowymi I stopnia.

Wobec powyższego, kierując się dyspozycją art. 36 ust. 4 ww. ustawy organ

w celu ustalenia, czy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powołał biegłego rzeczoznawcę. Sporządzony przez niego dla celów niniejszego postępowania, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad trybu sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 230, poz. 1924) operat szacunkowy, wskazuje zaś na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości tj. działki o nr ew. [...], po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolejną przesłanką warunkującą możliwość żądania uiszczenia renty planistycznej przez byłego właściciela, zbytej nieruchomości, której wartość wzrosła

w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgłoszenie przez organ roszczenia w tym zakresie w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. Wyrok NSA z dnia 7 października 2005r. Sygn. akt II OSK 93/05) przyjmuje się, iż wnoszenie roszczeń wymaganych w trybie publicznoprawnym oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Dochodzenie powyższego roszczenia jest zatem ograniczone czasowo. Termin rozpoczyna swój bieg od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i biegnie przez okres pięciu lat. A zatem zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu po tym okresie wyłącza możliwość wymierzenia renty planistycznej na rzecz zbywcy. Jak wynika z akt sprawy uchwała Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A." została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] listopada 1999r. Nr [...], poz. [...] i weszła w życie z dniem [...] listopada 1999r. A zatem pięcioletni termin upływał w dniu [...] listopada 2004r. Skarżący dokonali zbycia nieruchomości na podstawie aktu notarialnego w dniu [...] listopada 2003. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało zaś wszczęte z urzędu przez Prezydenta W. w dniu [...] czerwca 2004r., a zatem jeszcze przed upływem w/w terminu.

W świetle powyższego przyjąć należy, iż w rozpoznawanej sprawie, spełnione zostały przesłanki warunkujące wymierzenie skarżącym renty planistycznej, której wartość procentowa, zgodnie z art. [...] ust. [...] Uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...].05.1999r. w sprawie uchwalenia, Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. wynosi 25 %. Taką też stawkę przyjął organ I instancji przy obliczaniu opłaty, kierując się przy tym również wartością działki.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżących w skardze, dotyczących nieodniesienia się przez organ do wniesionych przez nich zastrzeżeń względem operatu szacunkowego, oraz nieuwzględniania kwestii obniżenia wartości wymierzonej renty planistycznej proporcjonalnie do wartości deklarowanych przez nich do przekazania na cele publiczne nieruchomości, należy wskazać co następuje.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wbrew stanowisku strony skarżącej, organ dokonał oceny przedłożonego operatu szacunkowego, wskazując, iż jego zdaniem biegły rzeczoznawca właściwie określił wartość przedmiotowej nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości, na tej podstawie określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 105 910 zł.

W ocenie zaś Sądu podnoszone przez strony skarżące zarzuty względem operatu, tj. iż nie uwzględniono w nim okoliczność, iż nieruchomość skarżących nie posiada uzbrojenia, a wzrost wartości tej nieruchomości jest większy niż działek z pełną infrastrukturą, nie mogą być uznane za zasadne. Jak wynika z załączonego operatu szacunkowego, dokonując oszacowania wartości działki nr [...] biegły rzeczoznawca uwzględnił między innymi kwestie dostępu działki do infrastruktury, dokonując stosownej korekty przy pomocy przyjętych wag procentowych poszczególnych cech nieruchomości. Z dokonanego przez niego porównania nieruchomości wynika, iż wartość działki zbytej przez skarżących przed uchwaleniem planu wynosiła 213 670, zł podczas gdy działki posiadające między innymi bliski dostęp do infrastruktury były znacznie droższe bowiem ich ceny wynosiły pow. 300 tyś zł. Podobnie przedstawia się wartość nieruchomości po uchwaleniu planu, działka posiadająca bliższy dostęp do infrastruktury została sprzedana za ponad 400 tyś, podczas gdy wartość nieruchomości z dalszym dostępem wynosiły ok. 300 tyś. zł . Niemniej jednak należy mieć na uwadze, iż dostęp do infrastruktury nie jest jedynym kryterium wpływającym na cenę nieruchomości. Jej wartość kształtują również inne cechy np. wielkość, dojazd, położenie i sąsiedztwo, stan zagospodarowania. Wszystkie te cechy zostały wzięte pod uwagę przez biegłego rzeczoznawcę. Jednocześnie porównania dokonał w oparciu

o nieruchomości które miały zbliżoną wielkość do oszacowywanej działki oraz identyczne przeznaczenie w planie.

Odnosząc się zaś do zarzutów strony skarżącej wskazujących, iż organ pomimo ich wielokrotnych interwencji, nie rozważył możliwości pomniejszenia wartości naliczonej renty planistycznej stosownie do treści art. 55 ust 3 uchwały, zgodnie

z którym renta planistyczna będzie ulegała zmniejszeniu proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie Gminie na cele publiczne na obszarze objętym planem, należy wskazać, iż abstrahując od kwestii dopuszczalności zamieszczenia powyższego zapisu w uchwale Rady Gminy i możliwości wywiązania się z tak abstrakcyjnie sformułowanego zapisu, brzmienie tego artykułu wskazuje, iż Gmina dopuściła możliwość obniżenie wartości naliczonej renty planistycznej w sytuacji gdy podmiot, zobowiązany do jej zapłaty przekazał jej nieodpłatnie nieruchomość na cele publiczne. Należy jednak mieć na uwadze, iż warunkiem dokonania nieodpłatnego przekazania, jest obopólna chęć stron zawarcia stosownej umowy. A zatem obok strony wyrażającej wolę nieodpłatnego przekazania nieruchomości na cel publiczny, musi istnieć jeszcze wola, zainteresowanie gminy jej przyjęciem. Jak wynika z akt sprawy skarżący wielokrotnie wyrażali zainteresowanie przekazaniem należących do nich nieruchomości nieodpłatnie gminie, nie otrzymali jednak od niej potwierdzenia chęci ich przyjęcia. W konsekwencji nie doszło do podpisania umowy, a zatem na Gminie

w dacie orzekania o wymierzeniu skarżącym renty planistycznej nie ciążył obowiązek obniżenia jej wartości.

Na marginesie należy jednak wskazać, iż stosownie do unormowań zawartych

w dziale III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego, przewiduje się przeznaczenie określonych nieruchomości pod cel publiczny, w sytuacji gdy zostanie wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, gmina ma obowiązek dokonać za odszkodowaniem wywłaszczenia takiej nieruchomości, gdy zaś właściciel nosi się

z zamiarem jej zbycia, przysługuje jej prawo pierwokupu. Przepisy te gwarantują zatem właścicielom takich nieruchomości możliwość otrzymania za nie stosownego wynagrodzenia.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm) skargę oddalił.