Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 602/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2025-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2024 poz 725
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Asesor WSA Malwina Jaworska – Wołyniak (spr.) Protokolant: referent Emilia Witkowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 lutego 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 12 czerwca 2024 r. nr 652/2024 w przedmiocie nakazu usunięcia zagrożeń i nieprawidłowości dotyczących utrzymania budynku w obrębie balkonów oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 12 czerwca 2024 r. (nr 652/2024) Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: DWINB), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572, dalej k.p.a.) w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej p.b.) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia, (dalej: PINB) nakazującą Spółdzielni Mieszkaniowej [...] (dalej: skarżąca, strona) zarządcy budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. [...]-[...] we W. usunięcie zagrożeń i nieprawidłowości dotyczących utrzymania budynku w obrębie balkonów poprzez wykonanie remontu obejmującego wskazane w decyzji czynności.

Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

W skutek skargi dotyczącej nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego przy ul. [...]-[...], [...], [...]-[...] we W., PINB zainicjował postępowanie wyjaśniające w sprawie i wezwał skarżącą jako zarządcę wymienionych budynków mieszkalnych, do przedłożenia pisemnych informacji, określających podjęte przez nią działania w celu usunięcia nieprawidłowości (spękania, odspajający się tynk) stanu technicznego balkonów w w/w budynkach.

W odpowiedzi skarżąca wskazała, że w dniach 17 i 18 sierpnia 2022 r., została przeprowadzona kontrola budynków i w jej trakcie nie stwierdzono widocznych ugięć i ubytków. Dostrzeżone rysy są rysami powierzchownymi i stanowią tylko usterkę estetyczną.

W dniu 5 stycznia 2023 r., PINB dokonał kontroli w sprawie zagrożenia wynikającego z niewłaściwego utrzymania elewacji i balkonów spornych budynków. W jej trakcie stwierdzono, że na nieruchomości przy ul. [...]-[...], [...], [...]-[...] we W. znajdują się trzy budynki mieszkalne, wielorodzinne o kondygnacjach nadziemnych oraz 1 piwnicznej. Elewacje budynku są docieplone i wykończone tynkiem cienkowarstwowym. Ściany elewacji nie wykazują uszkodzeń. Z kolei na płytach balkonowych stwierdzono liczne zacieki na spodzie płyt świadczące o nieszczelności hydroizolacji lub o wadliwie zamontowanych obróbkach blacharskich. W rezultacie występuje zawilgocenie płyt balkonowych oraz miejscowe odspojenie i ubytki tynku.

Pismem z dnia 18 stycznia 2023 r., PINB wezwał stronę do przedłożenia dokumentów potwierdzających usunięcie nieprawidłowości w zakresie utrzymania balkonów.

W odpowiedzi, pismem z dnia 31 maja 2023 r., skarżąca, wyjaśniła że wszyscy właściciele mieszkań w budynkach zostali poinformowani pisemnie o konieczności przeprowadzenia remontu balkonów wynikających z zaleceń PINB. Jednocześnie zarządca poinformował, że na 45 mieszkań otrzymał odpowiedź od dwóch właścicieli. Brak jest zatem woli ze strony właścicieli mieszkań i w związku z tym zarządca nie widzi możliwości działania.

W dniu 10 października 2023 r., PINB dokonał ponownej kontroli stanu technicznego balkonów. W jej trakcie ustalono, że balkony zostały wykonane z żelbetowych płyt wspornikowych, otynkowanych tynkiem cementowo-wapiennym, z izolacją z papy, pokrytą warstwą dociskową wylewki betonowej. Część mieszkańców posiada również posadzkę na wylewce z płytek ceramicznych lub płytek drewnianych ułożonych na wylewce. Balkony posiadają balustrady stalowe z wypełnieniem ze szkła zbrojeniowego. Wokół krawędzi płyt balkonowych w warstwie hydroizolacji wykonane są obwodowe obróbki blacharskie. Na miejscu stwierdzono takie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów, jak: korozję balustrad stalowych, miejscowe deformacje obróbek blacharskich, spękania, odspojenia i ubytki tynku płyt balkonowych, zacieki na spodach płyt balkonowych świadczących o nieszczelności hydroizolacji.

Następnie PINB wezwał Spółdzielnię do przedłożenia dokumentów, tj. protokołów z ostatnich przeprowadzonych kontroli okresowych stanu technicznego, a następnie zawiadomił o wszczęciu postępowania z urzędu w sprawie zagrożenia wynikającego z nieprawidłowości stanu technicznego balkonów w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...]-[...] we W. Jednocześnie zawiadomił o stanie gotowości decyzyjnej.

Decyzją z dnia 15 kwietnia 2024 r. (nr 769/2024), PINB, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 i art. 83 ust. 1 p.b. oraz art. 104 k.p.a. nakazał skarżącej jako zarządcy budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. [...]-[...] we W. usunięcie zagrożeń i nieprawidłowości dotyczących utrzymania budynku w obrębie balkonów poprzez wykonanie następujących czynności i robót budowlanych, tj.: wykonanie remontu balkonów obejmującego:

- wykonanie nowej hydroizolacji płyt balkonowych,

- wymianę obróbek blacharskich krawędziowych,

- odtworzenie na nowej hydroizolacji betonowej warstwy dociskowej,

- oczyszczenie z korozji, a następnie zabezpieczenie farbą antykorozyjną balustrad stalowych,

- skucie odspojonych tynków z płyt balkonowych i ich odtworzenie na oczyszczonym i zagruntowanym podłożu.

Jednocześnie organ wydający decyzję zakreślił 6-miesieczny termin na wykonanie obowiązku od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu PINB wskazał, że wyniki przeprowadzonej kontroli wskazują jednoznacznie, że stan techniczny balkonów jest nieodpowiedni oraz może stwarzać zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi (poprzez możliwość odspajania się kawałków tynku i ich upadku z wysokości) oraz bezpieczeństwa mienia (nieszczelna hydroizolacja prowadzi do degradacji technicznej płyt balkonowych). Ocenę stanu balkonów zawartą w udostępnionych protokołach z przeprowadzonych kontroli okresowych uznać zaś należy za wadliwą, stojącą w sprzeczności z widocznymi nieprawidłowościami stanu technicznego tych balkonów. Stan techniczny tych balkonów z pewnością nie jest dobry i wymaga podjęcia oznaczonych działań remontowych.

Nadto, PINB wskazał, że za właściwe utrzymanie budynku zgodnie z art. 61 p.b. odpowiadają właściciel lub zarządca budynku. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z budynkiem stanowiącym zasób spółdzielczy, którego zarządcą jest Spółdzielnia i to ona posiada odpowiednie możliwości finansowe i organizacyjne do sprawnego i należytego wykonania nałożonego obowiązku, dlatego na nią zostały nałożone obowiązki.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła skarżąca wnosząc o jej uchylenie oraz orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W odwołaniu zakwestionowano nałożenie spornych obowiązków na Spółdzielnię zamiast właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych.

Utrzymując w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji, DWINB podzielił twierdzenia co do wystąpienia przesłanek z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b. Wskazał, że nieprawidłowości stwierdzone w toku postępowania - w czasie kontroli, oraz na podstawie przedłożonych dokumentów, tj. protokołu z kontroli okresowej 5-letniej sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania spornego budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy zakwalifikować jako naruszające art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 p.b. i tym samym podlegające dyspozycji art. 66 p.b.

Zauważył, że przeprowadzone postępowanie potwierdza niespornie konieczność orzeczenia nakazu wykonania nałożonych obowiązków, celem zapewnienia właściwego użytkowania balkonów, których nieprawidłowe funkcjonowanie skutkuje odspojeniami i ubytkami tynku. Występują nadto liczne zacieki na spodzie płyt balkonowych, świadczące o nieszczelności hydroizolacji lub wadliwie zamontowanych obróbkach blacharskich. Obowiązki wynikające z zaskarżonej decyzji mają oparcie w przedłożonym materiale dowodowym i nie są kwestionowane przez skarżącą.

Odnosząc się zaś do sformułowanych zarzutów DWINB wskazał, że uprawnionym było wydanie decyzji względem Spółdzielni, gdyż podmiot właściwy do dbania o stan przedmiotowych budynków lub ich części nie dopełnił ciążącego na nim, na mocy art. 5 ust. 2 p.b., obowiązku, tj. nie utrzymuje go w należytym stanie technicznym. Wyjaśnił przy tym, że postępowanie toczy się w oparciu o podstawę materialnoprawną wskazaną w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b., który z kolei jest powiązany z art. 61 ust. 1 p.b. i w świetle tej kwalifikacji nie ma wątpliwości kto winien być adresatem zaskarżonych decyzji. Niniejsze znajduje również swoje odzwierciedlenie z ugruntowanym orzecznictwie, gdzie wskazuje się, że jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. Nadto, elementy konstrukcyjne balkonów lub tarasów stanowią część nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli są dostępne wyłącznie dla jednego z właścicieli lokali. Konstrukcja balkonu nie jest elementem lokalu. Nieruchomością wspólną są te części budynku, które stanowią elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem.

Nie godząc się z rozstrzygnięciem DWINB, Spółdzielnia złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji PINB, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji, a nadto zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Zarzuciła naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 61 pkt 1 p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że za utrzymanie i użytkowanie budynku w obrębie balkonów zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 p.b. odpowiedzialna jest skarżąca, podczas gdy obowiązek ten obciąża właściciela lokalu;

b) art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nałożenie obowiązku wykonania remontu balkonów na skarżącą podczas, gdy wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, mogą ewentualnie obciążać spółdzielnię mieszkaniową tylko wówczas, gdy dotyczą elementów konstrukcji, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu;

2. przepisów postępowania, tj. art. 156 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie przez organ i uznanie, że zaskarżona decyzja została skierowana do podmiotu będącego stroną w sprawie, podczas gdy skarżąca nie może zostać obciążona obowiązkami wynikającymi z treści decyzji.

W uzasadnieniu strona wskazała, że stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie sposób więc uznać, aby balkon służący do wyłącznego użytku właściciela nieruchomości stanowił część wspólną znajdującą się w zarządzie Spółdzielni.

Zdaniem skarżącej, w realiach badanej sprawy koniecznym jest rozgraniczenie obowiązków Spółdzielni i użytkownika lokalu, który to wyłącznie korzysta z balkonu. Odwołując się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) oraz powołanych w skardze orzeczeń, skarżąca wskazała, że elementy wewnętrzne balkonu takie jak: podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Nieruchomością wspólną będą z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu. Za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. Co więcej, Sąd Najwyższy wskazał, że balkon należy uznać za pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. W orzecznictwie przyjęto więc, iż balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowi część składową tego lokalu. Tym samym więc, gdy dostęp do balkonu jest możliwy tylko z jednego lokalu i służy on do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Nie można więc zgodzić się, że to spółdzielnia jest obciążona remontem we wskazanym w decyzji zakresie. Stwierdzone nieprawidłowości obciążają właścicieli lokali, ponieważ znajdują się w obrębie lokali, a nie w częściach wspólnych. W tych okolicznościach organ nieprawidłowo określił, iż wskazane prace remontowe mimo, iż dotyczą wewnętrznej części balkonów, przylegających do lokali mieszkalnych obciążają skarżącą.

W odpowiedzi na skargę DWINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024, poz. 1267) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji, postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb ich wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Jego uchylenie następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. z 2024, poz. 935, dalej p.p.s.a.).

Mając na względzie wskazane kryterium legalności, Wojewódzki Sąd Administracyjny, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych, nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a., z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontroli tut. Sądu podlegała decyzja DWINB z dnia 12 czerwca 2024 r. (nr 652/2024) utrzymująca w mocy decyzję PINB z dnia 15 kwietnia 2024 r. nakazującą Spółdzielni Mieszkaniowej [...] jako zarządcy budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. [...]-[...] we W. usunięcie zagrożeń i nieprawidłowości dotyczących utrzymania budynku w obrębie balkonów poprzez wykonanie remontu balkonów obejmującego:

- wykonanie nowej hydroizolacji płyt balkonowych,

- wymianę obróbek blacharskich krawędziowych,

- odtworzenie na nowej hydroizolacji betonowej warstwy dociskowej,

- oczyszczenie z korozji, a następnie zabezpieczenie farbą antykorozyjną balustrad stalowych,

- skucie odspojonych tynków z płyt balkonowych i ich odtworzenie na oczyszczonym i zagruntowanym podłożu.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b. Zgodnie z jego brzmieniem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3) organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przewidziana w przywołanych normach ingerencja organu nadzoru budowlanego pozostaje w związku z art. 61 p.b., mocą którego nałożony został na właściciela, współwłaścicieli lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania go w należytym stanie technicznym i zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania. Zakreślone obowiązki właściciela lub zarządcy - jak to podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lutego 2020 r., (sygn. akt II OSK 180/18, CBOSA) – "polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego". W świetle art. 66 ust. 1 p.b. nie ma znaczenia dlaczego doszło do stwierdzonych nieprawidłowości, bowiem zastosowanie tego przepisu nie wiąże się ze sposobem powstania, a jedynie z faktem zaistnienia opisanych tam sytuacji. Wystąpienie którejkolwiek z przesłanek określonych w pkt 1 - 4 obliguje organ do nakazania, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, a podejmowana w tym zakresie decyzja ma charakter związany.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. W jej realiach zebrany przez organ nadzoru budowlanego materiał dowodowy wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny budynku, a stwierdzone naruszenia mogą zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. W tym zakresie trzeba przede wszystkim wskazać na ustalenia poczynione podczas dwóch kontroli. W trakcie pierwszej, która miała miejsce 5 stycznia 2023 r., PINB na płytach balkonowych, stwierdził liczne zacieki na ich spodzie, świadczące o nieszczelności hydroizolacyjnej lub wadliwie zamontowanych obróbkach blacharskich. Wskazał, że w rezultacie zawilgocenia płyt balkonowych występują miejscowe odspojenia ubytku tynku, co też potwierdza załączona dokumentacja zdjęciowa. Podobny stan spornych balkonów został odnotowany w protokole kontroli, przeprowadzonej w dniu 10 października 2023 r. i uwidoczniony na zdjęciach. W trakcie tej kontroli stwierdzono: korozje balustrad stalowych, miejscowe deformacje obróbek blacharskich, spękania, odspojenia i ubytki tynku płyt balkonowych, zacieki na spodach płyt balkonowych, świadczące o nieszczelności hydroizolacyjnej.

Nie sposób w takich okolicznościach uznać, że budynek nie zagraża życiu ani zdrowiu ludzi oraz znajduje się w odpowiednim stanie technicznym. Sąd zwraca przy tym uwagę, że stosownie do art. 80 k.p.a. oceny, czy dana okoliczność została udowodniona dokonuje organ administracji publicznej na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organy nadzoru trafnie oceniły stan techniczny i zagrożenie z nim związane, co zresztą pośrednio swoimi działaniami potwierdza sama strona skarżąca, która stanu technicznego niniejszych balkonów nie kwestionowała zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak również w zarzutach skargi.

W ocenie Sądu, wyszczególniony w decyzji PINB zakres koniecznych do wykonania robót został wystarczająco skonkretyzowany, jest adekwatny do poczynionych przez organy ustaleń, a zarazem konieczny do doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego.

Odnosząc się zaś do głównego zarzutu skargi, jakoby decyzje skierowane zostały do spółdzielni, podczas gdy ich adresatami winni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, co do których stwierdzono potrzebę prac remontowych w obrębie balkonów, trzeba zauważyć, że wg art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, dalej u.w.l.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A contrario, te części budynku i urządzenia, które służą wyłącznemu użytkowi właścicieli lokali, nieruchomości wspólnej nie stanowią. W istocie rzeczy oznacza to, że nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali. W doktrynie prawa podpartej judykaturą odróżnia się taką część balkonu, która stanowi część składową lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych – jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem ściany przedniej (zob. Hubert Izdebski, Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 2019, uwagi do art. 3), od elementów architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączonych z bryłą budynku i na ogół usytuowanych na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu – które powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20.04.2017 r., sygn. I ACa 1638/16). W orzecznictwie sądowym wskazuje się także, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali względem balkonu obejmuje wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli (wyrok NSA z 28.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15). Sąd Najwyższy w uchwale z 07.03.2008 r. (III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51) podkreślił, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Dalej Sąd Najwyższy wywodzi, że balkon to przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają spółdzielnię.

Co oczywiste, Sąd zdaje sobie sprawę, na co wskazuje judykatura, że balkony i tarasy mogą mieć różnorodny charakter, co nakazuje szczególnie staranne ważenie okoliczności konkretnego przypadku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r. III RN 153/01). Jednakże sądy są zgodne również w kwestii, że odmiennie traktować należy te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych części balkonu, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku ponieważ wchodzą w skład jego elewacji.

W języku polskim (Słownik języka polskiego PWN) elewacja budynku to zewnętrzna ściana budynku, lico budynku, a zgodnie z elementarną wiedzą techniczną elewacje chronią zewnętrzne ściany budynków przed działaniem czynników atmosferycznych, uszkodzeniem mechanicznym oraz pełnią funkcje dekoracyjne. Zewnętrzna ściana pionowa balkonu (tarasu) jest więc jednocześnie fragmentem całego budynku i jego elewacji, a jej należyty stan współprzyczynia się – wraz ze ścianami innych balkonów (tarasów) do odpowiedniego stanu całego budynku. W pełni logiczne i uzasadnione jest więc zdaniem Sądu potraktowanie balkonów w zakresie ich elementów zewnętrznych, konstrukcyjnych, stanowiących fragment elewacji całego budynku jako nieruchomości wspólnej. Tych części budynku nie da się zakwalifikować jako służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a tym samym podpadają one pod zakres pojęciowy nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 u.w.l.

W kontrolowanej przez Sąd sprawie balkony znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku (co wynika z załączonej do akt dokumentacji fotograficznej), w większości są jednocześnie stropodachami dla niżej położonych lokali. Tym samym, chociaż służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy mieć przy tym na uwadze, że wady czy uszkodzenia tych stropodachów (elementów konstrukcji balkonu) mają wpływ nie tylko na konkretny lokal i jego właściciela, który użytkuje balkon, lecz także na lokale usytuowane poniżej. W ocenie Sądu zakres nakazanych, zaskarżoną decyzją robót, dotyczący hydroizolacji płyt balkonowych, balustrad stalowych, odspojonych tynków z płyt balkonowych nie dotyczy więc wyłącznie tych części budynków, które służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Stąd Sąd nie neguje treści uchwały Sądu Najwyższego, przytoczonej przez stronę skarżącą. Niemniej strona skarżąca zdaje się nie dostrzegać, że w uchwale tej jest mowa o części składowej lokalu, jaką jest część balkonu przeznaczona wyłącznie do korzystania przez właścicieli lokalu. Tymczasem decyzja w niniejszej sprawie nie dotyczy wewnętrznej części balkonu, a płytek umiejscowionych na ich zewnętrznych częściach oraz balustrad stalowych. Jest przy tym oczywiste, że płytki przymocowane do części konstrukcyjnych nie mogą stanowić osobnego przedmiotu decyzji. Nadto, nawet ze względów estetycznych, niedopuszczalna jest sytuacja aby o zewnętrznej części balkonu decydował każdy mieszkaniec we własnym zakresie.

Sąd nie doparzył się także naruszeń prawa w zakresie wyznaczonego terminu na przeprowadzenie nakazanych prac. W tym zakresie trzeba wskazać, że jakkolwiek decyzja z art. 66 ust. 1 p.b. ma zasadniczo charakter związany, to jednak w części upoważniającej organ nadzoru do wyznaczenia terminu wykonania nakazanych robót, ustawodawca nie wskazuje normatywnych przesłanek, jakimi należy kierować się przy wyznaczaniu jego długości. Określenie długości terminu wykonania nałożonych obowiązków leży więc w sferze uznania organu nadzoru i wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności faktycznych konkretnej sprawy.

W ocenie Sądu zakreślony i niezakwestionowany przez skarżącą termin 6 miesięcy jest adekwatny do zakresu koniecznych do wykonania prac oraz stwierdzonych nieprawidłowości, a nadto koresponduje z ratio legis art. 66 ust. 1 p.b., który służy zapewnieniu właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym.

W tych okolicznościach Sąd uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a sformułowane w skardze zarzuty nie mogły znaleźć uzasadnienia. Stwierdzić bowiem należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonego rozstrzygnięcia nie wykazała, by naruszało ono prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jego z obrotu prawnego. W ocenie Sądu analiza akt wykazuje, że ustalenia organu znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, a przeprowadzona przez nie ocena jest prawidłowa i logiczna, w sprawie zaś nie występuje, przekroczenie granic swobodnej oceny materiału dowodowego. W sposób bowiem należyty wyjaśniono okoliczności stanu faktycznego oraz dokonano prawidłowego ustalenia mającej zastosowanie normy.

Mając powyższe na względzie i kierując się dyspozycją z art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.