Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 803/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-05-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: par. 3, par. 4, par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk - Marciniak WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 maja 2016 r. w sprawie ze skarg Stowarzyszenia A., A.P., W.W., , Wspólnoty Mieszkaniowej B na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. oddalić skargę Stowarzyszenia A w odniesieniu do punktu 1 zaskarżonej decyzji, w części w jakiej umorzono postępowanie odwoławcze względem tego podmiotu; 2. odrzucić skargę Stowarzyszenia A w pozostałym zakresie; 3. oddalić skargę A.P. i W.W. w odniesieniu do punktu 1 zaskarżonej decyzji, w części w jakiej umorzono postępowanie odwoławcze względem tych osób; 4. odrzucić skargę A.P. i W.W. w pozostałym zakresie; 5. uchylić w punkcie 2 zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2015 r., nr [...]; 6. zasądzić na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej B od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (zwane dalej "Kolegium") – po rozpoznaniu odwołań Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...], A.P., W.W., Stowarzyszenia A i Fundacji B od decyzji Prezydenta Miasta P. (zwanego dalej "Prezydentem") z dnia [...] maja 2015 r., [...] ([...]) w przedmiocie o ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowo-handlowego i potencjalnego zbiornika retencyjnego na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb J. w P. przy ul. J. [...]:

– w pkt 1 decyzji umorzyło postępowanie odwoławcze w stosunku do A.P., W.W., Stowarzyszenia A, Fundacji B,

– w pkt 2 decyzji utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2015 r., [...].

Zaskarżoną decyzję wydano w następującym stanie faktycznym.

Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. A.K. zwrócił się do Prezydenta z wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowo-handlowego i potencjalnego zbiornika retencyjnego na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb J. w P. przy ul. J. [...].

W toku postępowania, przed merytorycznym załatwieniem sprawy, wnioski o charakterze formalnym składały rożne podmioty zainteresowane.

Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2015 r., [...] (k. 61 akt administracyjnych) Prezydent odmówił dopuszczenia organizacji społecznej – Stowarzyszeniu A do udziału w postępowaniu uznając, iż jej uczestnictwo w postępowaniu na prawach strony nie jest uzasadnione celami statutowymi, nadto nie przemawia za tym interes społeczny.

Postanowieniem z dnia [...] marca 2015 r., [...] (k. 138 akt administracyjnych) Prezydent odmówił także Fundacji B dopuszczenia do udziału w postępowaniu.

Pismem z dnia [...] marca 2015 r. O.W. oraz A.P. wniosły o uznanie ich za stronę postępowania.

W wyniku zażalenia złożonego przez Stowarzyszenie A postanowieniem z dnia [...] marca 2015 r., [...] (k. 195 akt administracyjnych) Kolegium uchyliło wymienione wyżej postanowienie odmowne z dnia [...] stycznia 2015 r. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że uprzedni wniosek Stowarzyszenia A o dopuszczenie do udziału w postępowaniu nie był podpisany.

Postanowieniem z dnia [...] maja 2015 r., [...] (k. 208 akt administracyjnych) Prezydent – uzupełniwszy wskazany brak formalny – ponownie odmówił Stowarzyszeniu A dopuszczenia do udziału w postępowaniu.

Następnie decyzją z dnia [...] maja 2015 r., [...] ([...]) (k. 223 akt administracyjnych) Prezydent ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowo-handlowego i potencjalnego zbiornika retencyjnego przewidzianego do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb J. w P.u przy ul. J. [...].

W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił stan faktyczny sprawy. Odnosząc się do wniosków O.W. oraz A.P. wyjaśnił, że uznanie ich za stronę w postępowaniu byłoby możliwe tylko w przypadku udowodnienia, iż osoby te posiadają interes prawny w tym postępowaniu, co nie nastąpiło do dnia wydania decyzji.

Prezydent stwierdził dalej, że działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy usytuowana jest na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, dlatego też niezbędnym było wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wyjaśnił, że obszar analizowany określono w promieniu 90 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to trzykrotna szerokość frontu działki, który wynosi 30 m. Pozwala ona objąć działki położone wzdłuż ul. J., P. i ul. K.: posesje przy ul. J.: [...],[...],[...],[...],[...],[...]-[...],[...],[...],[...]-[...],[...]-[...], posesje przy ul. N. [...] - [...], posesje przy ul. P.: [...],[...],[...]¸[...],[...],[...],[...],[...], posesje przy ul. K. [...],[...],[...]. Organ wskazał też, że z analizy zagospodarowania przestrzennego wynika, że wnioskowana działka przylega frontem do ul. J. i ul. J.. Położona jest w enklawie zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, śródmiejskiej. Na działkach sąsiednich posadowione są budynki o charakterze zabudowy pierzejowej ze ścianami szczytowymi przylegającymi do granicy działek. Średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej wynosi 57,2 % powierzchni działek. Na działkach sąsiednich budynki usytuowane są w zabudowie pierzejowej, tworząc zwarte kwartały zabudowy bezpośrednio wzdłuż głównych ulic. Budynki na działkach sąsiadujących z wnioskowaną, posiadają od 4 kondygnacji nadziemnych do 6 kondygnacji, i maksymalna wysokość do gzymsu to około 18 m. W dalszym sąsiedztwie zlokalizowane są budynki - wieżowce posiadające do 10 kondygnacji i wysokość około 30 m. Na posesji przy ul. K., bezpośrednio sąsiadującej z wnioskowaną działką, usytuowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami, który na narożniku - zbiegu ul. K. i P. posiada 7 kondygnacji nadziemnych (w tym 7 wycofaną) a przy granicy z działką wnioskowaną 4 kondygnacje. Linia zabudowy w obszarze objętym analizą jest uporządkowana i pokrywa się z frontami działek.

W ocenie organu pierwszej instancji zamierzenie kontynuuje funkcję, linię zabudowy, szerokość elewacji oraz geometrię dachu, nie kontynuuje natomiast średniego wskaźnika zabudowy i wysokości zabudowy. Przy określeniu średniego wskaźnika zabudowy uwzględniono wszystkie działki objęte obszarem analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi około 57,2 % powierzchni działek. Analiza wykazała, że w sąsiedztwie występują działki zainwestowane na poziomie około 80 % - 90 % (posesje przy ul. J. [...] i ul. J.). Uwzględniając powyższe oraz lokalizację działki (wnioskowanej jako narożnikowej u zbiegu dwóch ulic) dopuszczono możliwość realizacji inwestycji na poziomie 75 % dla zabudowy wysokiej, a łącznie dla całej zabudowy na działce – na poziomie 83 %. Zdaniem Prezydenta zapewni to zachowanie właściwych relacji przestrzennych nie niosących za sobą negatywnych skutków urbanistycznych. Następnie organ wyjaśnił, że w zakresie wysokości analiza wykazała, iż budynki na działkach sąsiadujących z wnioskowaną posiadają od 4 kondygnacji nadziemnych do 6 kondygnacji, a maksymalna wysokość to gzymsu około 18 m. W dalszym sąsiedztwie zlokalizowane są budynki – wskazane już wcześniej wieżowce – posiadające do 10 kondygnacji i wysokość około 30 m. Wreszcie w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami, który w zbiegu ul. K. i P. posiada 7 kondygnacji nadziemnych, a przy granicy z działką wnioskowaną inwestycją 4 kondygnacje. Ponadto teren od ul. P. w kierunku ul. J. opada w dół, a różnica wysokości na odcinku ul. J. wynosi około 4 m. W ocenie organu przy tak zróżnicowanej wysokości zabudowy sąsiedniej, wysokość dla planowanej inwestycji ustalono zgodnie z § 7 ust. 3 (rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 – dalej jako "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.")

Stwierdzając, że w niniejszej sprawie spełnione zostały warunki art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Prezydent dodał, iż teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej - ul. J. i ul. K., a istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W toku prowadzonego postępowania ustalono również, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne, jak również decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od decyzji Prezydenta złożone zostało przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości [...], A.P., W.W., W.L. Stowarzyszenie A oraz Fundację B.

Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła decyzji organu pierwszej instancji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez błędne przyjęcie, iż przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy:

– przez określenie dopuszczalnej wysokości zabudowy na poziomie 22,5 m powodującej powstanie ściany szczytowej, zamiast zgodnej z istniejącą zabudową sąsiedniego budynku przy ul. K. [...], to jest do wysokości 19.30 m;

– przez przekroczenie dopuszczalnej maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy działki o 18 %, to jest do wielkości 83 % powierzchni działki zamiast dopuszczalnej maksymalnej powierzchni zabudowy wynoszącej 65 %;

– przez wykroczenie poza istniejącą linię zabudowy ul. K., którą wyznacza budynek przy ul. K. [...];

– nieokreślenie charakterystyki urbanistycznej istniejącej zabudowy (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i jej charakterystyki architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych), co jest sprzeczne z zasadą dobrego sąsiedztwa.

A.P. W.W., Stowarzyszenie A oraz Fundacja B złożyli odwołania o tożsamej treści wnosząc o uchylenie decyzji Prezydenta Miasta i odmowę ustalenia warunków zabudowy.

W złożonym odwołaniu W.L. zarzucił, że planowana inwestycja pogorszy warunki zamieszkiwania w jego parterowym mieszkaniu i w znaczący sposób obniży jego wartość. W jego ocenie decyzja napisana jest w sposób nieprecyzyjny, brak jest rysunków pokazujących linie zabudowy wzdłuż ul. K. i J.. Planowana inwestycja w istotny sposób naruszy ład przestrzenny tej części starych J.

Postanowieniami z dnia [...] lipca 2015 r., [...] (k. 31 akt administracyjnych organu II instancji) i [...] (k. 20 akt administracyjnych organu II instancji) Kolegium utrzymało w mocy postanowienia Prezydenta odpowiednio: z dnia [...] marca 2015 r. o odmowie dopuszczenia do udziału w postępowania Fundacji B oraz z dnia [...] maja 2015 r. o odmowie dopuszczenia do udziału w postępowania Stowarzyszenia A.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. Kolegium – działając na podstawie art. 127 § 2 oraz art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 zwanej dalej "K.p.a.") (obecnie tekst jednolity tej ustawy opublikowano w Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) – w pkt 1 decyzji umorzyło postępowanie odwoławcze w stosunku do A.P., W.W., Stowarzyszenia A, Fundacji B, a w pkt 2 decyzji utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z dnia [...] maja 2015 r.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że wśród podmiotów składających odwołanie jedynie Wspólnota Mieszkaniowa oraz W.L. mieli przymiot strony. Brak przymiotu stron w postępowaniu organizacji społecznych wynikał on z postanowień o odmowie dopuszczenia do udziału w postępowaniu. W.W. i A.P. zostali wezwani do wykazania interesu w sprawie i pouczeni, że brak odpowiedzi w terminie 5 dni od otrzymania wezwania pisma lub przekazanie odpowiedzi bez podpisania (w toku postępowania wielokrotnie przekazywano pisma bez podpisu lub przekazywane były do niewłaściwego Kolegium) spowoduje rozpoznanie sprawy na podstawie posiadanych dokumentów. Pomimo takiego pouczenia w dniu [...] lipca 2015 r. przekazano pismo bez podpisu wyżej wymienionych osób. W związku z powyższym Kolegium nie wzywało od uzupełnienia braku, a rozpatrzenie nastąpiło zgodnie z pouczeniem na podstawie posiadanych dokumentów. Jednocześnie Kolegium zaznaczyło, że w odwołaniu A.P. oraz W.W. wskazali jedynie, że są współwłaścicielami mieszkania położonego naprzeciwko planowanej inwestycji, natomiast nie wykazali, w jaki sposób planowana inwestycja będzie oddziaływać na ich nieruchomość i w jaki sposób przyczyni się do ograniczenia ich władztwa nad nieruchomością, wobec czego brak było podstaw do uznania ich za strony postępowania.

Odnosząc się do zarzutów Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczących wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy Kolegium wyjaśniło, że z ustaleń analizy urbanistycznej wynikało, że średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi około 57,2 % powierzchni działek. Wnioskowany wskaźnik zabudowy wynosi maksymalnie 83 %. W uzasadnieniu analizy, a następnie decyzji wyjaśniono, że w sąsiedztwie występują działki zainwestowane na poziomie około 80-90 % (posesje przy ul. J. [...] i ul. J.). Uwzględniając powyższe oraz lokalizację działki wnioskowanej jako narożnikowej u zbiegu dwóch ulic, dopuszczono możliwość realizacji inwestycji na poziomie 75 % dla zabudowy wysokiej, a łącznie dla całej zabudowy na działce, na poziomie 83 %. Zapewni to zachowanie właściwych relacji przestrzennych nie niosących za sobą negatywnych skutków urbanistycznych.

W kwestii wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium wskazało, że przy tak zróżnicowanej wysokości zabudowy sąsiedniej, dla planowanej inwestycji wartość tą ustalono zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Niezależnie od powyższego Kolegium wskazało, że analiza akt sprawy, a w szczególności ustaleń analizy urbanistycznej potwierdza, iż w obszarze analizowanym średnia powierzchnia zabudowy przetoczona jest na większości działek znajdujących się w obszarze analizy: na ulicy J. [...]-[...] - 66,1 %, J. [...] - 68,5 %, J. [...] - 57,8% J. [...] - 80,2 %, J. [...] - 5,73 %, J. [...] - 72,5% , J. [...] - 60,7 %, P. [...] - 66,2% , P. [...] - 64,2 % , P. [...] - 72,9 %, P. [...] - 58,7% J. [...] - 98,5 %, w tym ulica K., gdzie wskaźnik ten wynosi 98 %.

W ocenie Kolegium wbrew również zarzutom odwołania określono charakterystykę urbanistyczną istniejącej zabudowy.

W zakresie ustalenia linii zabudowy Kolegium wyjaśniło, że wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Warunki zabudowy ustala się na wniosek inwestora. A zatem to wnioskodawca ma wyłączne prawo do kształtowania treści swojego żądania zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez W.L. Kolegium wskazało, że o uciążliwości planowanej inwestycji dla mieszkańców pobliskich domów, np. zacienianiu i hałasie, można podnosić dopiero w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Odnośnie braków w zakresie elementów decyzji Prezydenta Kolegium wskazało, że choć samo doręczenie decyzji o warunkach zabudowy bez dołączonych do niej prawidłowo sporządzonych załączników stanowi naruszenie przepisów postępowania, to uchybienie to może nie mieć negatywnego wpływu na wynik sprawy.

Za bezzasadne Kolegium oceniło również zarzuty dotyczące obniżenia wartości nieruchomości.

Skargę na decyzję Kolegium z dnia [...] sierpnia 2015 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...](skarga ta zarejestrowana została pierwotnie pod sygnaturą akt IV SA/Po 805/15).

Wspólnota zarzuciła decyzji Kolegium naruszenie przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy:

– art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz jego dowolnej ocenie wyrażającej się w przekonaniu, że projektowana inwestycja będzie kontynuowała funkcję, wykazywała podobne cechy oraz zbliżony do zabudowy zlokalizowanej na działce sąsiedniej sposób zagospodarowania terenu, a zatem łącznie spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust 1 u.p.z.p., podczas gdy planowany budynek będzie wyższy od istniejącej zabudowy, co narusza ład przestrzenny oraz zasadę dobrego sąsiedztwa; ponadto zamierzenie inwestycyjne doprowadzi do powstania między ścianami budynków tunelów powietrznych, które na tej wysokości spowodują przemieszczanie się dymów z sąsiednich starych kamienic najczęściej opalanych węglem; organ nie uwzględnił uciążliwości planowanej inwestycji dla mieszkańców pobliskich domów - w szczególności zacienienia, inwestycja doprowadzi do naruszenia norm hałasu, stawiane mury zbyt blisko linii drzew, spowodują zachwianie równowagi wodnej, przyczynią się do braku możliwości rozwoju drzew i doprowadzą do ich obumierania;

– art. 8 K.p.a. i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji, zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji oraz uniemożliwia kontrolę zaskarżonej decyzji, w szczególności poprzez brak szczegółowego uzasadnienia odstępstwa od zasady kontynuacji średniego wskaźnika zabudowy podczas, gdy zgodnie z § 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione;

– art. 138 § 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji, gdy narusza ona przepisy prawa;

oraz naruszenie prawa materialnego:

– art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, która wykracza poza istniejącą linię zabudowy – wyznaczoną przez budynek przy ulicy K. podczas, gdy wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę;

– art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez nie ustalenie obligatoryjnie wysokości planowanego budynku, a jedynie określenie ilości kondygnacji; w decyzji skazano, że budynki na działkach sąsiadujących z wnioskowaną inwestycją posiadają od 4 kondygnacji nadziemnych do 6 kondygnacji, tymczasem w § 7 ust. 2 rozporządzenia mowa jest o parametrze wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mierzonej od średniego poziomu terenu (wymagany jest zatem pomiar w jednostce metra, a nie w kondygnacjach);

Wspólną skargę na decyzję Kolegium wnieśli też A.P., W.W., Stowarzyszenie A oraz Fundacja B (skargę tą zarejestrowano pod sygnaturą akt IV SA/Po 803/15). W skardze zaznaczono, że będący własnością A.P. i W.W. lokal nr [...] położony jest przy ul. K. na działce [...], która jest oddalona zaledwie o [...] m od działki [...], na której ma powstać inwestycja. Działka o [...] jest oddalona od działki [...] o [...] m. Wskazano, że działka o [...] jest oddalona od działki o [...] o [...] m. Mimo, że działka [...] jest położona znacznie bliżej niż działka [...] organ pierwszej instancji z nieznanych przyczyn uznał, że współwłaściciele działki [...] stanowią strony postępowania, natomiast współwłaściciele działki nr [...] tymi stronami już nie są. Natomiast organ drugiej instancji powielił błąd organu pierwszej instancji.

W skardze podniesiono, że stronami w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy mogą być także właściciele działek, które nie graniczą ze sobą bezpośrednio, lecz pozostają w strefie oddziaływania planowanej inwestycji. Analizując oddziaływanie oznaczonej inwestycji w aspekcie interesu prawnego właścicieli nieruchomości pobliskich lub sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji organ nie może ograniczać się tylko do ustalenia takiego oddziaływania, które stanowi naruszenie określonych norm. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy krąg stron powinien być określany możliwie szeroko, z uwzględnieniem zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, a stroną w tym postępowaniu będą również, w zależności od okoliczności, właściciele lub użytkownicy wieczyści działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji. Realizacja wysokiej zabudowy może niewątpliwie wpłynąć na sposób wykonywania prawa własności na działce skarżących. Interes prawny skarżących należy zatem wywieść z przepisów gwarantujących ochronę własności. Okoliczność, że działki [...] i [...] są przedzielone pasem drogi nie przesądza, że skarżący nie mają przymiotu strony w postępowaniu. Należy mieć na uwadze, że obie działki są oddalone od siebie o około [...] m. Należy również pamiętać, że inwestycja, którą planuje zrealizować inwestor ma mieć aż [...] m. Istotne także jest, że budynek, który ma powstać ma mieć ponad [...] m2. Taka inwestycja niewątpliwie spowoduje zacienie lokalu nr [...]. Nadto ze względu na charakter planowanej inwestycji, powstaną immisje nie tylko w postaci zacienienia lokalu nr [...], ale również w postaci hałasu, wzmożonego ruchu, większej ilości spalin, problemy parkingowe. To sprawia, że inwestycja będzie wpływała na sposób wykonywania prawa własności do lokalu nr [...], co powoduje, że w świetle art. 28 K.p.a. A.P. i W.W. stroną postępowań. Ponadto w skardze zawarto zarzuty w zakresie merytorycznego rozstrzygnięcia Kolegium.

W odpowiedzi na skargi poszczególnych skarżących Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o ich oddalenie i podtrzymało swe dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Postanowieniem z dnia 12 lutego 2016 r., IV SA/Po 803/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odrzucił skargę w stosunku do Fundacji B.

Postanowieniem z dnia 22 marca 2016. sygn. akt IV SA/Po 803/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. IV SA/Po 803/15 i IV SA/Po 805/15 i prowadzi je dalej pod sygnaturą IV SA/Po 803/15.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] zasługuje na uwzględnienie.

Nie jest natomiast zasadna skarga Stowarzyszenia A oraz skarga A.P. i W.W.

W pierwszej kolejności zaznaczyć trzeba, że rozstrzygnięcie Kolegium ma charakter zarówno formalny jak i merytoryczny. W pkt 1 decyzji Kolegium umorzyło bowiem postępowanie odwoławcze w stosunku do A.P. W.W., Stowarzyszenia A i Fundacji B, a w pkt 2 w wyniku rozpoznania odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej oraz W.L. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta. Powyższe oznacza, że skargę A.P., W.W. i Stowarzyszenia A rozpoznać należało jedynie w zakresie formalnego rozstrzygnięcia dotyczącego umorzenia postępowania odwoławczego (skarga Fundacji B została odrzucona prawomocnym postanowieniem Sądu z dnia 12 lutego 2016 r.).

Ustosunkowując się do rozstrzygnięcia Kolegium w zakresie umorzenia postępowania odwoławczego wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Zgodnie natomiast z art. 31 § 1 pkt 2 K.p.a. organizacja społeczna może w sprawie dotyczącej innej osoby występować z żądaniem dopuszczenia jej do udziału w postępowaniu. W niniejszej sprawie Stowarzyszenie A oraz Fundacja B domagały się dopuszczenia ich do udziału w postępowaniu na prawach strony, a żądania te zostały rozstrzygnięte odrębnymi postanowieniami. Organ pierwszej instancji odmówił Stowarzyszeniu A oraz Fundacji B o dopuszczenia do udziału w postępowaniu. Ostatecznymi postanowieniami z dnia [...] lipca 2016 r. Kolegium utrzymało w mocy rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji w zakresie odmowy dopuszczenia do udziału w postępowaniu Stowarzyszenia oraz Fundacji. Skoro zatem oba te podmioty nie nabyły uprawnień stron postepowania głównego, to w konsekwencji należało też umorzyć postępowania odwoławcze w stosunku do Stowarzyszenia A oraz Fundacji B. Te nie mogły bowiem skutecznie zaskarżyć decyzji Prezydenta.

Na marginesie należy dodać, że skarga na postanowienie dotyczące Fundacji B oddalona prawomocnym wyrokiem – II SA/Po 876/15, a skarga Stowarzyszenia A oddalona nieprawomocnym wyrokiem II SA/Po 875/15).

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, iż stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy mogą być właściciele lub użytkownicy działek sąsiednich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 2005 r., OSK 1618/04). Stronami tego postępowania mogą być – w zależności od okoliczności – także właściciele działek nie sąsiadujących bezpośrednio z terenem zaplanowanej inwestycji. O interesie prawnym tych osób przesądza bowiem zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Z uwagi na zakres oddziaływania inwestycji za stronę postępowania mogą być również uznani właściciele i użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących z terenem inwestycji, a w przypadku szerszego zakresu oddziaływania inwestycji – także właściciele innych nieruchomości, nie tylko bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji.

Samo ustalenie kręgu stron postępowania wymaga określenia obszaru na jaki inwestycja będzie oddziaływać. Właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, mogą być jego stroną tylko po wykazaniu w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach sprawy przesłanek z art. 28 K.p.a., a więc wpływu wyniku tego postępowania na własny interes prawny lub obowiązek wynikający z przepisów prawa administracyjnego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2006 r., II OSK 726/06; z dnia 6 marca 2007 r., II OSK 422/06 oraz z dnia 27 listopada 2007 r., II OSK 1550/06; w z dnia 6 maja 2010 r., II OSK 727/09, orzeczeina.nsa.gov.pl).

Poza sporem pozostaje fakt, że lokal należący do A.P. oraz W.W. nie graniczy bezpośrednio z terenem inwestycji. Działka [...] znajduje się po przeciwnej stronie ulicy, na której planowana jest inwestycja. Aby zatem mogli być oni uznani za stronę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy koniecznym byłoby wykazanie, że planowana inwestycja dotyczy ich interesu prawnego.

W odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego skarżący wskazali jedynie, że działka, na której położona jest nieruchomość będąca ich własnością położona jest po przeciwnej stronie drogi, przy której planowana jest inwestycja. Inwestycja planowana jest w sąsiedztwie ich nieruchomości i to w ocenie skarżących przemawia za uznaniem ich za stronę postępowania.

Wykazanie interesu prawnego, o którym mowa w art. 28 K.p.a. wymagało wykazania przez skarżących związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków, a sprawą w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Skoro natomiast w przedmiotowej sprawie skarżący nie wykazali negatywnego, uciążliwego oddziaływania planowanej inwestycji na ich nieruchomość, brak jest po ich stronie interesu prawnego do złożenia odwołania od przedmiotowej decyzji. Nie można bowiem uznać, ażeby samo subiektywne przekonanie skarżących o oddziaływaniu inwestycji na teren ich nieruchomości mogło stanowić o posiadaniu przez nich interesu prawnego. Niewykazanie w sposób konkretny wpływu wyniku postępowania na interes prawny lub obowiązek skarżących uzasadniał wydanie decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego.

Dodatkowego omówienia wymaga postępowanie Kolegium dotyczące wezwania skarżących o wykazania interesu prawnego. W wezwaniu z dnia [...] lipca 2015 r. Kolegium pouczyło skarżących, że brak odpowiedzi w terminie 5 dni lub przesłanie odpowiedzi wyżej wymienionym terminie bez podpisu spowoduje rozpoznanie sprawy na podstawie posiadanych dokumentów. Z przepisu art. 64 § 1 i 2 K.p.a. wynika, że jeżeli w podaniu nie wskazano adresu wnoszącego i nie ma możności ustalenia tego adresu na podstawie posiadanych danych, podanie pozostawia się bez rozpoznania. Natomiast jeżeli podanie nie czyni zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach prawa, należy wezwać wnoszącego do usunięcia braków w terminie siedmiu dni z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Takim brakiem jest niewątpliwie brak podpisu pod pismem procesowym. Za każdym razem, gdy organ otrzyma pismo procesowe obarczone brakiem formalnym w postaci braku podpisu obowiązkiem organu jest wezwanie do uzupełnienia braków takiego pisma. Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego nie przewidują w tym wypadku wyjątków (poza przypadkiem z § 1). Za niedopuszczalne uznać należy zaniechanie wezwania skarżących do uzupełniania braków formalnych pisma z tego tylko względu, że w toku postępowania wielokrotnie przesyłali oni pisma bez podpisu lub do niewłaściwego organu. Niemniej jednak stwierdzone uchybienie przepisom postępowania pozostało bez wpływu na wynik sprawy z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze w odwołaniu skarżący nie przedstawili żadnej argumentacji przemawiającej za uchyleniem decyzji organu pierwszej instancji, a po drugie decyzja Prezydenta została poddana merytorycznej ocenie w wyniku złożenia odwołania przez (inne) uprawnione do tego podmioty.

Sąd zaznacza, że w wydanym wyroku – w punktach 2 i 4 zawarł rozstrzygnięcia o odrzuceniu skarg odpowiednio Stowarzyszenia A oraz A.P. i W.W. w zakresie w jakim obejmowały one decyzję Kolegium z dnia [...] sierpnia 2015 r. w pozostałej części. Zarówno Stowarzyszenie A jak i A.P. i W.W. nie mogli bowiem zaskarżyć decyzji Kolegium w punkcie 2, gdyż podmioty te nie posiadały statusu strony w postępowaniu administracyjnym, a nadto wydane przez organ odwoławczy merytoryczne rozstrzygnięcie (utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta) nie było wywołane ich odwołaniami (odwołania Stowarzyszenia A oraz A.P. i W.W. okazały się nieskuteczne, czego wyrazem było umorzenie wywołanego przez nie postępowania odwoławczego). Wobec punktu 2 decyzji Kolegium z dnia [...] sierpnia 2015 r. Stowarzyszenie A oraz A.P. i W.W. nie spełnili więc warunku wyczerpania środków zaskarżenia (art. 52 § 1 i 2 P.p.s.a.).

Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji (ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...]) w zakresie w jakim utrzymuje ona w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. ustalającą warunki zabudowy wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 59 ust. u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pięciu punktach tego przepisu. Pozytywne rozpatrzenie decyzji o ustalenie warunków zabudowy możliwe jest jedynie gdy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2013, s. 506).

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 maja 2015 r., II OSK 2320/13 (orzeczenia.nsa.gov.pl) organ powinien wyznaczając obszar analizowany mieć na względzie unormowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który przewiduje, iż przy wydaniu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu analizie powinna podlegać sąsiednia okolica i istniejące w niej zabudowania stanowiące wyznacznik kontynuacji zabudowy w zakresie funkcji i cech zabudowy znajdujących się w pobliżu działki, na której planowana jest inwestycja. Wyznaczenie zakresu obszaru analizowanego uzależnione być może od wielu czynników, w tym zróżnicowania funkcji na danym terenie, wielkości nieruchomości, czy też stopnia rozproszenia zabudowy na danym terenie. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego powinno uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa w aspekcie zachowania ładu przestrzennego.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Przez front działki zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Decyzje wydane w niniejszej sprawie wydane zostały w specyficznym stanie faktycznym. Działka objęta wnioskiem jest bowiem działką narożnikową, posiadającą dostęp do drogi publicznej od strony ul. J. oraz od strony ul. K. W złożonym wniosku inwestor nie wskazał z jakiej drogi odbywać się będzie główny wjazd lub wejście na działkę. Okoliczność ta nie wynika też z pisma Zarządu Dróg Miejskich w P. z dnia [...] grudnia 2014 r., [...] (k. 37 akt administracyjnych), w którym wskazuje się, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji może odbywać się zarówno z ul. K. jak i z ul. J.. Również w samej decyzji nie wynika, którą stronę działki organ uznał za front działki. Natomiast przyjęcie za front działki odległości od strony ul. J. (węższa część działki) mogło spowodować zmniejszenie obszaru analizowanego i w konsekwencji naruszenie przepisu § 3 rozporządzenia. W sytuacji z jaką mamy do czynienia w niniejszej sprawie jednoznacznego wyjaśnienia wymagało, którą ze stron przedmiotowej nieruchomości organ uznał za front działki. Brak ustaleń w tym zakresie nie pozwala na dokonanie kontroli prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. W konsekwencji uznać należało, że decyzja wydana została z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynika sprawy i stanowiło samodzielną przesłankę do uchylenia zaskarżonej decyzji. Brak ustaleń w powyższym zakresie powoduje, że niemożliwym stało się dokonanie kontroli w zakresie prawidłowego ustalenia granic obszaru analizowanego.

Ponadto poważne wątpliwości budzi rzetelność sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej. Jak podnosi się w orzecznictwie sądów administracyjnych wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie powinno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, tak aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu i w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11 oraz z dnia 19 września 2013 r., II OSK 961/12 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 kwietnia 2014 r., II SA/Wr 10/14 orzeczenia.nsa.gov.pl).

Tymczasem z akt sprawy wynika, że autor analizy dokonał szczegółowej analizy parametrów zabudowy tylko w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Natomiast w zakresie geometrii dachów autor analizy ograniczył się do ogólnikowego wskazania, że budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie pierzejowej posiadają bardzo zróżnicowane dachy: mansardowe, częściowo strome i płaskie jak i dachy płaskie. Podobnie w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki autor analizy ograniczył się do ogólnego wyjaśnienia, że budynki na działkach sąsiadujących z wnioskowaną posiadają od 4 kondygnacji naziemnych do 6 kondygnacji naziemnych i maksymalna wysokość do gzymsu wynosi około 18 m. W dalszym sąsiedztwie na skraju obszaru analizowanego zlokalizowane są budynki – wieżowce posiadające do 10 kondygnacji i wysokość około 30 m. W konsekwencji przyjąć należało, że analiza wykona została w sposób niewyczerpujący i niekompletny. To natomiast powodowało, że niemożliwym było dokonanie przez organ wszechstronnej i rzetelnej oceny w zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co stanowi istotę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wskazane powyżej nierzetelne ustalenie stanu faktycznego sprawy prowadzi do wniosków, że nieznajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym było stwierdzenie organu jakoby wartość w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki ustalona została zgodnie z § 7 ust. 3 jako średnia wielkość występująca w obszarze analizowanym, bowiem ani z wyników analizy nie wynika jak jest ta średnia wartość.

Z uwagi na powyższe przedwczesnym byłoby odnoszenie się do konkretnych parametrów nowej zabudowy ustalonej w decyzji o warunkach zabudowy.

Niemniej jednak niezbędnym jest odniesienie się do kwestionowanego w skardze ustalenia linii zabudowy. Jak wynika z § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 3).

Zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych jak również w doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linię zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej. Chodzi tutaj o linię zabudowy ustalaną od frontu działki, a jej ustalenie służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia walorów ładu przestrzennego oraz bezpieczeństwa ruchu drogowego. Nie ma prawnie uzasadnionych względów do ustalania kilku linii zabudowy jak: "obowiązująca", "nieprzekraczalnej" czy też "w głębi zabudowy" (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 kwietnia 2014 r., IV SA/Po 264/14, orzeczenia.nsa.gov.pl). Dokonując zarówno językowej jak i celowościowej wykładni przepisów § 4 ust. 1-4 rozporządzenia nie sposób przyjąć, że wynika z nich obowiązek wyznaczenia więcej niż jednej linii zabudowy. Powołane przepisy rozporządzenia konsekwentnie posługują się w odniesieniu do linii zabudowy liczbą pojedynczą, a nie mnogą (wyrok NSA z dnia 15 lutego 2011r. sygn. akt II OSK 174/10).

Wyjaśnić też trzeba, że na gruncie § 4 rozporządzenia brak jest podstaw prawnych, aby różnicować pojęcie "linii zabudowy" i wprowadzać pojęcie typu "nieprzekraczalna linia zabudowy", "linia w głębi zabudowy". Trzeba mieć na względzie, że ustalana jest tylko jedna linia zabudowy i jest to linia od strony drogi publicznej. Chodzi tutaj o linię zabudowy ustalaną od frontu działki, a więc na też części która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Linię zabudowy ustala się w celu, aby określić od którego miejsca na działce patrząc od strony drogi publicznej możliwa jest nowa zabudowa" (A. Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, (red.) A. Plucińska – Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2014, s. 493).

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że w sytuacji z jaką mamy do czynienia w niniejszej sprawie (działką narożną, posiadającą dostęp do drogi publicznej z dwóch stron) za dopuszczalne, a nawet wskazane było ustalenie linii zabudowy z każdej ze stron z jakiej działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Generalną zasadą jest wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z załącznika nr 1 do decyzji ustalającej warunki zabudowy w taki właśnie sposób linia zabudowy została wyznaczona od strony ul. J.. Jeśli natomiast chodzi o linię zabudowy od strony ul. K., to niewątpliwie nie została ona wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W wynikach analizy wskazuje się, że linia zabudowy w obszarze analizowanym jest uporządkowana i generalnie pokrywa się z frontami działek. Inwestycja jako zabudowa o charakterze pierzejowym ma – zdaniem autora analizy urbanistycznej – kontynuować taki sposób kształtowania linii zabudowy. Tymczasem z załącznika graficznego do decyzji wynika jednoznacznie, że ustalona linia zabudowy ul. K. w znacznej mierze nie pokrywa się z istniejąca linią zabudowy. Ustalona przez organ linia zabudowy od strony ul. K. nie jest jednorodna i przebiega tworząc uskok, dopuszczając odsunięcie planowanego budynku od istniejącej linii zabudowy w stronę drogi publicznej – ul. K. O ile prawodawca przewidział możliwość odstępstwa od zasady z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., to ustalenie linii zabudowy w inny sposób niż przewidziany w tym przepisie wymaga stosownego uzasadnienia, czego organy nie uczyniły. Z decyzji wynika jedynie, że organ ustalił obowiązująca linię zabudowy: na długości 4 m od granicy z działką [...] wyznaczoną jako kontynuacja linii zabudowy istniejącego budynku przy ul. K., a na pozostałej długości przebiegać ma ona wzdłuż linii rozgraniczającej działkę z ul. K. Wyznaczono także maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy na długości 4 m od granicy z działką [...] wyznaczoną jako przedłużenie tylnej ściany budynku usytuowanego na działce [...] (przy ul. K. [...]). Uchybieniem organu w zakresie ustalenia linii zabudowy było nie tylko ustalenie jej w sposób niezgodny z generalną zasadą wynikającą z § 4 ust. 1 rozporządzenia, ale i wyznaczenie dwóch linii zabudowy od strony ul. K. – pierwszej od strony ulicy zapewniającej dostęp do drogi publicznej i drugiej jako przedłużenie tylnej ściany budynku.

Wymienione względy: braki analizy urbanistycznej, wątpliwości dotyczące określenia frontu działki mającego stanowić punkt wyjścia dla określenia promienia obszaru analizowanego oraz niejasne powody dopuszczenia wysuniętej w kierunku drogi publicznej linii zabudowy stanowią w ocenie Sądu podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji Kolegium w zakresie w jakim organ ten utrzymał w mocy decyzję Prezydenta, a także do uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy wymaga bowiem wnikliwszej analizy uwzględniającej brzmienie rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. i zawierającej rzetelne wyjaśnienia uzasadniające zastosowanie zawartych w tym akcie prawnym odstępstw.

Mając to wszystko na uwadze Sąd – w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – zwanej dalej "P.p.s.a.") – oddalił skargi Stowarzyszenia A oraz A.P. i W.W. w odniesieniu do punktu 1 zaskarżonej decyzji Kolegium w zakresie w jakim umorzono postępowanie odwoławcze w odniesieniu do tych podmiotów (punkty 1 i 3 wyroku); skargi tych podmiotów w pozostałym zakresie odrzucił na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 P.p.s.a. (punkty 2 i 4 wyroku); natomiast – po rozpatrzeniu skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 P.p.s.a. – uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium w punkcie 2 oraz uchylił decyzję Prezydenta Miasta P. (punkt 5 wyroku).

O kosztach postępowania względem ostatniego z wymienionych wyżej skarżących postanowiono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Na przyznane koszty złożyły się kwoty obejmujące wpis od skargi 500 zł, koszty zastępstwa procesowego 240 zł oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł (punkt 6 wyroku).