Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt I SA/Kr 516/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji
Powołane przepisy: article: art. 110n
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Sygn. akt I SA/Kr 516/23. [pic] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 sierpnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Bogusław Wolas Sędziowie: sędzia WSA Piotr Głowacki (spr.) sędzia WSA Jarosław Wiśniewski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi W.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 29 marca 2023 r., nr 1201-IEE.711.1.123.2022.11.BF w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym; I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji, II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącej koszty postępowania w kwocie po 100 zł (sto złotych).


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zakopanem (organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku skarżącej W.K. (zobowiązanej), na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez wierzyciela Naczelnika Urzędu Skarbowego w Mogilnie, obejmujących zaległości podatkowe.

Zawiadomieniem z 26.04.2021 r. nr 1227-SEE.711.7.8.2021 organ egzekucyjny zajął należącą do zobowiązanej nieruchomość położoną w K. przy ul. [...] lokal nr [...] i wezwał zobowiązaną do zapłaty zaległych należności. Zawiadomienie doręczono zobowiązanej 11.05.2021 r.

Organ egzekucyjny zgodnie z art. 110s § 1 upea do oszacowania wartości wyznaczył – B.W. (rzeczoznawcę), wpisanego w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości (z 16.11.2021 r.) określający wartość rynkową w/w nieruchomości lokalowej nr [...], o łącznej powierzchni 24,8 m2, położonej w budynku nr [...] przy ul. [...] w K. : w kwocie 342.398,00 zł. Z nieruchomością związany jest udział w wielkości 2480/45512 części w nieruchomości wspólnej, tj. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr [...], objętej KW nr [...], oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali o wartości: 43.484,00 zł.

1.12.2021 r. w Urzędzie Skarbowym w Zakopanem pracownik organu egzekucyjnego sporządził protokół opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości został doręczony zobowiązanej 17.12.2021 r.

Pismem z 30.12.2021 r, zobowiązana wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości zarzucając: "rażące zaniżenie jej wartości, a także brak możliwości weryfikacji przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości ze względu na niewskazanie z jakimi nieruchomościami autor opinii i oszacowania nieruchomości dokonywał porównania nieruchomości, stanowiącej własność dłużniczki". Zwróciła się o uzupełnienie przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny opisu i oszacowania nieruchomości poprzez wskazanie ,,nieruchomości podobnych, których ceny transakcyjne stanowiły podstawę zastosowanej metody porównawczej (metody porównania parami).

Organ egzekucyjny 28.01.2022 wydał postanowienie nr 1227-SEE.711.7.8.2021 o uchybieniu terminu do wniesienia zarzutów. Organ egzekucyjny obwieszczeniem z 17.05.2022 r. wyznaczył termin I licytacji w/w nieruchomości na dzień 12.07.2022 r. Obwieszczenie o licytacji doręczono zobowiązanej w dniu 30.05.2022 r.

Zobowiązana pismem z 30.05.2022 r. zwróciła się o zaktualizowanie wyceny nieruchomości z uwagi na to, że od daty sporządzenia wyceny minął okres ponad 6 miesięcy, a od tego czasu ceny nieruchomości znacznie wzrosły.

Pismem z 2.06.2022 r. zobowiązana wyraziła sprzeciw, co do przyjętej w obwieszczeniu wartości nieruchomości wskazując, że od dnia sporządzenia operatu ceny nieruchomości znacznie wzrosły. W odpowiedzi organ egzekucyjny wydał postanowienie odmawiające wszczęcia postępowania w sprawie, bowiem rozstrzyganie kwestii dotyczącej wyceny nieruchomości mogłoby nastąpić wyłącznie w trybie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Organ egzekucyjny pismem z 23.06.2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy z prośbą o udzielenie informacji, czy wartość w/w nieruchomości uległa zmianie.

Rzeczoznawca, pismem z 23.06.2022 r. wskazał, że wartość w/w nieruchomości uległa zmianie i w związku z tym operat szacunkowy z 16.11.2021 r. podlegał aktualizacji. Organ egzekucyjny pismem z 18.07.2022 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu aktualizację wyceny w/w nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził aktualizację operatu szacunkowego z 27.07.2022 r. określający wartość rynkową w/w nieruchomości: na kwotę 387.661,00 zł. O terminie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na dzień 27.09.2022 r. oraz o prawie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania nieruchomości, organ egzekucyjny powiadomił zobowiązaną w dniu 29.08.2022 r.

W dniu 27.09.2022 r. w Urzędzie Skarbowym w Zakopanem pracownik organu egzekucyjnego sporządził protokół dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości w obecności zobowiązanej.

Pismem z 10.10.2022 r. zobowiązana wniosła zarzuty do dodatkowego opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości wskazując że:

1. "operat szacunkowy wartości nieruchomości, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę, nie zawiera aktualizacji cech rynkowych, które mają wpływ na ceny sprzedawanych lokali. Na stronie 13 pkt 11.3 wyceny wykazano, że cechy te ustalono na podstawie bazy danych z wcześniejszych transakcji, które posłużyły do sporządzenia operatu głównego ",

2. "do danych porównawczych przyjęto transakcje z lipca i września 2022 r. oraz dziewięć transakcji z 2021 r., przyjmując trend wzrostowy na dzień sporządzenia operatu w wys. 16 % (jak na stronie 13 operatu). Nie wskazano jednak w jaki sposób ustalono trend wzrostowy w wysokości 16 %. Brak jest bowiem danych i elementów odniesienia, zarówno dla transakcji z lipca 2022 (poz. 11 w tabeli na stronie 12), jak i dla transakcji ze stycznia 2021 r. (poz. 12 tabeli)",

3. "według uzyskanych przez zobowiązaną informacji o ofertach lokali mieszkalnych w Z. / K. wynika, że średni poziom cech ofertowych wynosi od 17.822,00 PLN za m2, 18.589,00 PLN za m2 19.000.00 PLN za m2 (załącznik nr 2), 19.974,00 PLN za m- (załącznik nr 5 do niniejszego pisma). Średnia z w/w różnych notowań analityków nieruchomości wynosi zatem kwotę 18.846,25 PLN za m2. Tym samym powyższe dane w sposób istotny odbiegają od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę, według którego cena za m2 wynosi kwotę 15.631,50 PLN, a co za tym idzie różni o 27,8%",

4. "średni poziom cen z dwunastu transakcji przeanalizowanych na stronie 12 wyceny wynosi kwotę 14.719,00 PLN za m2. Przy tym wyliczeniu różnica pomiędzy średnią ofertą a średnią ze strony 12 operatu wynosi aż 28,04 %",

5. "jak wskazuje rzeczoznawca na stronie 10 operatu (tabela słupkowa) różnica cen wskaźnikowych lokali mieszkalnych w K. i B. wynosi l %. Rzeczoznawca zaznacza także, że rynek mieszkań jest na zbliżonym poziomie, a różnica cen pomiędzy apartamentami a mieszkaniami turystycznymi wynosi około 10 % (tabela). W załączniku nr 7 do niniejszych zarzutów widoczne jest jednak, że obecny poziom cen apartamentów to około 20.000,00 PLN za m2, a przyjmując obniżkę według danych rzeczoznawcy to średni poziom cen mieszkań turystycznych wynosi równowartość 90 % powyższej ceny, tj. 18.000,00 PLN za m2,

6. "rzeczoznawca dokonując analiz w oparciu o dane Monitora Rynku oparł się na analizach za 2021, a dane według załącznika dotyczą zachowań rynku w 2022, a więc są aktualne’.

Organ egzekucyjny pismem z 13.10.2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy z prośbą o wypowiedzenie się w przedmiocie złożonych zarzutów z uwagi na to, że zobowiązana zakwestionowała wartość i sposób oszacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca pismem z 25.10.2022 r. ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów, podtrzymując swoją opinię w sprawie wartości nieruchomości oraz wskazując na rzetelne opracowanie aktualizacji operatu szacunkowego.

Organ egzekucyjny postanowieniem z 9.11.2022 r., nr 1227-SEE.711.726.2022.18 uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o operat rzeczoznawcy. Opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy ustosunkował się obszernie do stawianych przez zobowiązaną zarzutów.

Na postanowienie to zobowiązana złożyła zażalenie, podnosząc tożsame kwestie, co w zarzutach. Zobowiązana wskazała, że:

1. uznaje wycenę "za całkowicie dowolną, gdyż nie pozwalającą na jakąkolwiek jej weryfikację, uznać należy tezę, jakoby brak było konieczności aktualizacji cen rynkowych nieruchomości, ze względu na okoliczność, jakoby nie uległy one zmianie. Rzeczoznawca, a w ślad za nim organ pierwszej instancji, nie wskazał bowiem transakcji, które wskazywałaby, że ceny nieruchomości przez tak długi czas nie uległy zmianie ",

2. "za nie pozwalający na jakąkolwiek weryfikację, uznać należy przedłożony przez rzeczoznawcę wykaz kilkudziesięciu cen transakcyjnych. Nie wyjaśniono również w jaki sposób ustalono trend wzrostowy w wysokości 16%, gdyż nie wskazano danych i elementów pozwalających na weryfikację tejże tezy".

Zobowiązana wskazała że ceny rynkowe podobnych nieruchomości są znacznie wyższe od tej, którą wskazał rzeczoznawca. Podniosła, że przedłożyła oferty sprzedaży takich nieruchomości. Podtrzymała też zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, o których mowa w pkt 5 i 6 zarzutów z 10.10.2022 r.

Rzeczoznawca majątkowy pismem z 5.12.2022 r. ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów podniesionych w zażaleniu podtrzymując swoją opinię w sprawie wartości nieruchomości oraz akcentując rzetelne opracowanie aktualizacji operatu szacunkowego z 27.07.2022 r.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie postanowieniem z 29.03.2023 r., nr 1201-IEE.711.1.123.2022.11.BF utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

Wyjaśnił w uzasadnieniu, iż wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w dodatkowym protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znalazły odzwierciedlenie w aktualizacji operatu szacunkowego, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Zaktualizowany operat szacunkowy zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21,09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. nr 102 poz. 985 ze zm.).

Analiza treści protokołu dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazywała, że w pełni odpowiadał on wymogom określonym w art. 110r § 1 upea, zgodnie z którym w protokole opisu i oszacowania organ egzekucyjny podaje się:

1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów;

2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego;

7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

Protokół zawierał wszystkie niezbędne w/w elementy. Nie uchybiał również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 20l4r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz.) W sporządzonej przez rzeczoznawcę aktualizacji operatu szacunkowego, stanowiącej integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości lokalowej. Następnie przy oszacowaniu wartości nieruchomości uwzględniono podział na wartość gruntu i wartość obiektów budowlanych zgodnie z art. 110 s § 2 upea.

Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na porównywaniu cech nieruchomości wycenianych, mających wpływ na wartość z cechami innych nieruchomości podobnych, których cechy rynkowe są znane. Z kolei metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży.

Organ podkreślił, iż ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie mają kompetencji do oceny merytorycznej sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ egzekucyjny nie ma kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej wyceny, niemniej ma prawo do odniesienia się do stawianych zarzutów, co też uczynił. Stwierdzić należy również, że postępowanie w/s zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie służy do kwestionowania metodologii wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do zarzutu, że w aktualizacji operatu szacunkowego zaniżono cenę rynkową lokalu mieszkalnego, rzeczoznawca wskazał, że przedłożone przez dłużniczkę informacje na temat cen jednostkowych lokali mieszkalnych pochodzą z internetowych ofert sprzedaży nieruchomości zamieszczonych w portalach branżowych. Ceny zawarte w ofertach sprzedaży nie mogą stanowić podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości. Podniósł, że w procesie szacowania nieruchomości opierał się wyłącznie na danych zawartych w aktach notarialnych, a nie na ofertach dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych. Wszystkie pozostałe dane takie jak: analizy, oferty sprzedaży ujawnione w Internecie traktuje się jedynie informacyjnie. Wskazał, że w przypadku nieruchomości szacowanej uwzględnione mogą być tylko i wyłącznie dane transakcyjne z rynku wtórnego, z wyłączeniem rynku pierwotnego - deweloperskiego. Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy nie ustala wartości rynkowej nieruchomości poprzez analogię do wartości nieruchomości innego rodzaju. Przedstawione przez zobowiązaną raporty dotyczą w głównej mierze rynku pierwotnego (deweloperskiego). Wskazał, że na podstawie danych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) pochodzących z 2022 r. i dotyczących lokali mieszkalnych zbywanych na rynku wtórnym - położonych w K. można stwierdzić, że ceny jednostkowe są zdecydowanie niższe, niż te które podawała zobowiązana.

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu egzekucyjnego w zakresie prawidłowości sporządzenia aktualizacji operatu szacunkowego w/w nieruchomości. Dokonana analiza nie wykazała uchybień formalnych w świetle § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zgodnie z którym w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:

- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

- określenie celu wyceny;

- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

- opis stanu nieruchomości;

- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Uwzględniając powyższe aktualizacja z 27.07.2022 r. protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea oraz rozporządzenia Ministra Finansów sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s upea, na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zobowiązana zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść orzeczenia, polegający na dowolnym uznaniu, jakoby przedstawiona opinia rzeczoznawcy z dziedziny szacowania nieruchomości mogła stanowić pełnowartościowy i wystarczający dowód w sprawie, podczas gdy na powyższą konstatację nie pozwała prawidłowa ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego. Zobowiązana wskazała, że organ I i II instancji oparły swoje rozstrzygnięcie na wadliwej i nierzetelnej opinii rzeczoznawcy. Podkreśliła, że przyjęte przez rzeczoznawcę ceny metra kwadratowego lokalu, który był przedmiotem wyceny jest rażąco zaniżona i nie uwzględnia aktualnych cen transakcyjnych na rynku nieruchomości. Podniosła, że rzeczoznawca przyjął ceny z 2020 i 2021 r. i nie uwzględnił okoliczności, że każdy operat szacunkowy posiada ważność przez okres 1 roku.

Zobowiązana wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 – dalej "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub podjęta została czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a.

Skarga jest uzasadniona z uwagi na naruszenie przez skarżone organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.), poprzez błędną ocenę aktualizacji operatu szacunkowego z 27.07.2022r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (k. 37-44 akt adm.), a polegającą na zaaprobowaniu jego ustaleń, pomimo wyboru jako tzw. próbki reprezentacyjnej transakcji nieruchomości dokonanych w znacznym odstępie czasowym od dokonywanej aktualizacji tj. w sytuacji kiedy 6 z 12 transakcji miała miejsce ponad rok od badania, z tego 2 transakcje miały miejsce prawie dwa lata wstecz od aktualizacji, przy jednoczesnym akcentowaniu w pkt 11.2. trendu zmian poziomu cen poprzez jednozdaniowe odwołanie się do poprzedniego operatu z 16 listopada 2021r., bez wskazania jednak jakiegokolwiek sposobu wyliczenia i uwzględnienia tego trendu w nowym aktualizowanym operacie. Tak wybrane i przedstawione do wyliczenia dane stanowiły podstawę ustalenia końcowej wartości spornej nieruchomości mimo podkreślanego przez rzeczoznawcę znacznego i szybkiego wzrostu cen nieruchomości podobnych do wycenianej, tj. mieszkania pod wynajem turystyczny w miejscowości górskiej.

W zakresie operatów szacunkowych, w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Uchybienie organów w niniejszym postępowaniu to błędna ocena prawidłowości aktualizowanego operatu szacunkowego, polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny porównywanych nieruchomości, przy jednoczesnym niewyjaśnieniu przyczyn nie wybrania transakcji mniej odległych czasowo, oraz nieuwzględnienie i niezweryfikowanie trendu w obrębie zmian cen nieruchomości.

Zatem opisany, przyjęty jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest niewystarczający i nie mógł on posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Organy powyższych kwestii nie oceniły, odnosząc się jedynie lakonicznie do zarzutów skarżącej i powtarzając twierdzenia biegłego.

Sąd nie podziela natomiast zarzutów skarżącej o zdezaktualizowaniu się operatu z uwagi na upływ czasu. W tym względzie wskazać należy na modyfikację 12-miesięcznego terminu ważności operatu z art. 156 u.g.n. wprowadzoną przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie może bowiem ujść uwadze regulacja z art. 111k § 1 i § 2 u.p.e.a., która wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulację tą można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a., a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu. Zasadnie zatem organy wskazały, iż protokół opisu i oszacowania oparto na aktualnym operacie szacunkowym.

Z kolei pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy (k. 78 i 108) z powołaniem dodatkowych bardziej aktualnych transakcji nie mogą stanowić pełnowartościowego dowodu, ponieważ nie zostały one włączone do operatu, a zatem nie mogły decydować o końcowym wyliczeniu wartości nieruchomości.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej zalecenia.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.