Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1188/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone orzeczenie
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1  pkt 1  lit. c
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 79  ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2023 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 1. uchyla zaskarżone orzeczenie; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Miasta [...] kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Działając na podstawie art. 79 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm. dalej jako "ugn") i art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.

U. z 2019 r. poz. 270, dalej jako "ustawa zmieniająca") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako SKO/organ/kolegium) umorzyło postępowanie

w sprawie z wniosku G. M. i W. M. w przedmiocie o ustalenie, że podwyższenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej jako działka nr ew. [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu [...], położonej w [...] przy [...], jest nieuzasadnione.

Organ podał w uzasadnieniu, że Prezydent m. st. Warszawy pismem z 15 listopada 2018 r. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości, oznaczonej jako działka nr ew. [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu [...], położonej w [...] przy [...].

W dniu 30 października 2019 r., przy piśmie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 22 października 2019 r., znak: UD-1V-WNI-D.6843.13950.2018.LDZ wpłynął wniosek W. M. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona.

Organ podniósł, że dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy przesądzająca była ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami, która weszła

w życie 13 lutego 2019 r.; w art. 2 zmieniła ona ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego (...). Zgodnie z art. 4 ustawy zmieniającej, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., postępowanie umarza się a strony wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej, która obowiązywała przed aktualizacją.

Wskazując na powyższe SKO podało, że postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, jako wszczęte po dniu 5 października 2018 r. i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz

ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, należało umorzyć z uwagi na obowiązek uwzględnienia zmiany stanu prawnego w dacie rozstrzygania wniosku.

Złożenie sprzeciwu od tego rodzaju orzeczenia SKO jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Miasto st. Warszawa opierając się na zawartym w orzeczeniu SKO pouczeniu oraz na treści art. 79 ust. 3 i art. 80 ugn wniosło sprzeciw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego jednak po przekazaniu mu sprawy postanowieniem z dnia 4 października 2022 r. sygn. I C [...] Sąd Rejonowy dla [...] w [...] odrzucił sprzeciw, a rozpoznając zażalenie Sąd Okręgowy w [...], XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy działając jako Sąd II instancji w sprawie, postanowieniem z dnia 29 marca 2023 r. sygn. akt XXVII Cz [...] oddalił zażalenie. W tej sytuacji Miasto st. Warszawa (dalej jako skarżący/gmina/miasto) na orzeczenie SKO o umorzeniu postępowania wniosło skargę do tut. Sądu.

Postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. I SA/Wa 1188/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przywrócił termin do wniesienia skargi.

W skardze miasto zarzuciło SKO naruszenie:

- przepisu art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu winno być umorzone, podczas gdy przepis ten

nie znajduje zastosowania, bowiem pozwany dokonał skutecznego wypowiedzenia wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowej (pozwanym), położonej przy [...] w [...], przed dniem 1 stycznia 2019 r.,

- przepisu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przez jego niezastosowanie do stanu faktycznego sprawy.

W oparciu o powyższe miasto wniosło o:

- uchylenie w całości orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 lutego 2020 r. (KOX/5037/Po/19) wydanego w sprawie z wniosku użytkowników wieczystych G. M. oraz W. M.,

- zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania skargowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez radcę prawnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zakres kognicji sądów administracyjnych jest określony w art. 3 § 2, 2a i 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej jako "ppsa"). Orzeczenie zaskarżone w niniejszej sprawie co do zasady nie mieści się w katalogu przewidzianym w art. 3 § 2 i 2a ppsa, brak jest również przepisów szczególnych, które przewidywałyby kontrolę sądowoadministracyjną orzeczenia zaskarżonego w niniejszej sprawie – stosownie do art. 3 § 3 ppsa. Z uwagi jednak, że Sąd powszechny prawomocnie odrzucił sprzeciw miasta, na zasadzie płynącej z art. 58 § 4 ppsa tut. WSA w Warszawie zobowiązany był do rozpoznania niniejszej sprawy.

Jak wynika z art. 80 ust. 1 ugn od orzeczenia kolegium zapadłego w procedurze aktualizacyjnej właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw, co

jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego

właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Powyższy przepis wskazuje zatem jednoznacznie, że sprawy dotyczące aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zostały poddane kognicji sądów powszechnych. Jednocześnie żaden

przepis nie przewiduje w sprawach tego rodzaju kognicji sądów administracyjnych. Nie jest zatem zasadny zarzut miasta co do tego, że SKO błędnie pouczyło strony o środkach zaskarżenia.

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, a zatem i opłaty z tego tytułu mają charakter cywilnoprawny (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r., III CZP 37/05, OSNC 2006, Nr 5, poz. 82 i z dnia 10 lipca 2015 r., III CZP 40/15, OSNC 2016, Nr 6, poz. 71, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 2014 r., I CSK 559/13, nie publ., z dnia 30 września 2015 r., I CSK 760/14, nie publ.

I z dnia 13 października 2017 r., I CSK 36/17, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2007 r., I CSK 30/07, OSNC-ZD 2008, z. B, poz. 33, por. też orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 marca 1996 r., K 11/95, OTK

1996, Nr 2, poz. 9). "Wypowiedzenie zmieniające" uznaje się niekiedy za jednostronną czynność prawną, której przedmiot, zakres i sposób wykonania limitują bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2015 r., III CZP 40/15, postanowienia Sądu Najwyższego

z dnia 25 maja 2007 r., I CSK 30/07 i z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC 2011, Nr 12, poz. 138, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., II CSK 90/13, nie publ. i z dnia 13 października 2017 r., I CSK 36/17; por. też wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 43/10, nie publ. i z dnia 11 kwietnia 2019 r., III CSK 120/17, nie publ.). W konsekwencji spór powstały na gruncie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest typowym sporem cywilnym, dotyczącym należności pieniężnej (wyrok NSA z dnia 12 maja 2006 r. I OSK 843/2005, I OSK 653/2010, wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r. I OSK 306/2006 i postanowienie NSA

z 3 października 1997 r. I SA 1333/97, OSP 1998/3 poz. 57).

Tryb ustalania i aktualizacji opłat ponoszonych w związku z użytkowaniem wieczystym nieruchomości został uregulowany w art. 71 - 81 ugn. Ustawa ta

przewiduje dwustopniową procedurę rozstrzygania sporów o ustalenie przedmiotowej opłaty. Procedura ma mieszany charakter: w pierwszym etapie - quaziadministracyjny, w drugim zaś cywilnosądowy. Z treści art. 79 ust. 3 ugn wynika, że kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody, a jeżeli do ugody nie dojdzie, organ ten wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium nie przysługuje odwołanie w administracyjnym toku, właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw do sądu powszechnego (art. 80 ust. 1 i 2 ugn).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie poddała kontroli sądów administracyjnych orzeczeń wydawanych przez samorządowe kolegia odwoławcze. Jak wskazano, w wyniku wniesionego sprzeciwu sprawę aktualizacji opłat przejmuje

do rozpoznania sąd powszechny. Tak więc ani orzeczenie merytoryczne ani

orzeczenie stricte procesowe, ani jakiekolwiek inne czynności podejmowane przez samorządowe kolegium odwoławcze w tego rodzaju postępowaniu nie podlegają kontroli sądowoadministracyjnej. Orzeczenie zapadłe w tym postępowaniu nie jest decyzją administracyjną a czynności podejmowane przez SKO w ramach postępowania aktualizacyjnego - nie dotyczą sprawy administracyjnej.

W konsekwencji należy przyjąć, że postępowanie prowadzone przed SKO jest postępowaniem szczególnym. Postępowanie to jest koniecznym etapem, bez którego droga procesu cywilnego przed sądem powszechnym jest czasowo niedopuszczalna; jest zatem rodzajem przedsądowego mediacyjnego postępowania prowadzącego do rozstrzygnięcia sprawy, do którego "odpowiednio" stosuje się określone w ugn

przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Na każdym etapie postępowania aktualizacyjnego sprawa ma charakter sprawy cywilnej, której źródło stanowi spór co

do wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Zatem, art. 79 ust. 7 ugn nakazujący stosowanie w tym postępowaniu określonych przepisów kpa, należy interpretować mając na względzie specyfikę tego postępowania aktualizacyjnego, mającego charakter przedsądowej mediacji, do której jedynie posiłkowo stosuje się procedurę administracyjną – i to w ograniczonym zakresie. Sam spór co do określenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania

wieczystego nieruchomości, jako że dotyczy sprawy cywilnej – powinien opierać się

na zasadzie kontradyktoryjności. Zresztą ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, że ciężar dowodu w sprawie ustalenia wysokości opłaty – spoczywa na tym, kto wywodzi z tego skutki prawne - a zatem na "właściwym organie" (art. 78 ust. 3 ugn). Powyższe oznacza, że udowodnienie zmiany wartości nieruchomości wpływającej na wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w przypadku gdy stroną wypowiadającą jest właściciel nieruchomości - jest właśnie właściciel nieruchomości. Potwierdza to tezę, że postępowanie prowadzone przed SKO nie jest postępowaniem administracyjnym, a przy tym, że

pomimo iż przepisy kpa stosuje się tu "odpowiednio", to z mocy lex specialis wyłączono tu zasadę oficjalności. Wykazanie zasadności podwyżki opłaty nie ciąży na SKO,

organ ten ma za zadanie nakłaniać strony do ugodowego pozasądowego rozstrzygnięcia sporu, nie jest jednak jego rolą wykazywanie inicjatywy dowodowej.

Według orzecznictwa, niezależnie od kwestii wykazania wzrostu wartości nieruchomości obciążonej omawianym prawem na rzeczy cudzej, osobnym aspektem sprawy jest wypowiedzenie dotychczasowej i zaoferowanie nowej wysokości opłaty jedynie w odniesieniu do części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13, OSNC 2013, Nr 12, poz. 138, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2016 r., I CSK 327/15 i I

CSK 748/15, nie publ.; por. też uprzednio wyrok z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09, OSNC 2010, Nr 11, poz. 152). Przemawia za tym m.in. reguła, że dla całej nieruchomości określa się jednolitą stawkę procentową opłaty, choćby została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel (decyduje wówczas cel podstawowy, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste - por. art. 73 ust. 1 ugn). Wymaganie, aby wypowiedzenie dotyczyło całej nieruchomości ("reguła integralności aktualizacji") ma istotne znaczenie, chroni bowiem użytkownika wieczystego przed działaniami właściciela, który dokonuje wybiórczej (częściowej) oceny przesłanki wzrostu wartości nieruchomości, korzystając z tego, że wartość

części nieruchomości wzrosła, choćby wartość innych części zmalała (wyrok SN z dnia 30 września 2020 r. w sprawie I CSK 663/18, LEX nr 3059919).

W kontrolowanej sprawie przywołane przez SKO przepisy ustawy zmieniającej wpisują się w specyfikę tego dwufazowego postępowania. Art. 4 ustawy zmieniającej ma zastosowanie zarówno do postępowania prowadzonego przez SKO jak i do postępowania prowadzonego przez sąd powszechny. To norma wskazująca na bezprzedmiotowość postępowania aktualizacyjnego w określonej ustawą dacie, i to niezależnie od etapu, na jakim znajduje się sprawa. Przepis ten jednoznacznie określił podstawy do umorzenia postępowania aktualizacyjnego w ogóle, a nie jedynie przed SKO.

Jedną z przesłanek tego umorzenia jest niedoręczenie wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty wszystkim użytkownikom wieczystym, a contrario przesłanką umożliwiającą kontynuowanie postępowania aktualizacyjnego – jest doręczenie wypowiedzenia stawki opłaty rocznej wszystkim użytkownikom wieczystym nieruchomości. Art. 4 ustawy zmieniającej jest częścią regulacji określonej w ugn, a tam, stosownie do art. 78 ust. 3, inicjatywa dowodowa została przypisana właścicielowi nieruchomości. Konsekwentnie, należy przyjąć, że wykazanie

zasadności dalszego procedowania w sprawie – obciąża właściciela nieruchomości, czyli "właściwy organ" (jak niefortunnie brzmi treść przepisów ugn, a więc w tym przypadku Prezydenta miasta). Przepis jest jednoznaczny, a przy tym jedynie

właściciel nieruchomości dysponuje wiedzą co do tego, czy wypowiedzenie opłaty zostało skutecznie doręczone wszystkim użytkownikom wieczystym przed 1 stycznia 2019 r.

W kontrolowanej sprawie SKO w ogóle nie wypowiedziało się na temat ww. przesłanki tj. kwestią doręczenia wypowiedzenia stawki opłaty rocznej wszystkim użytkownikom wieczystym w określonym terminie. Tymczasem z akt wynika, że oboje małżonkowie M. otrzymali skutecznie wypowiedzenia stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego a ich udział w nieruchomości wynosi 1,000.

Skutkowało to uchyleniem zaskarżonego orzeczenia (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ppsa w zw. z art. 7 i 77 kpa). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie ma przesłanek do umorzenia postępowania aktualizacyjnego.