Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 147/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 8 kwietnia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant sekretarz sądowy Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2016 roku sprawy ze skargi J. S. i J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji.

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: nadbudowie, przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego z przeznaczeniem na funkcję mieszkaniową, zlokalizowanej w Ł. przy ul. A nr 21 (działka o nr 365 obręb [...]). Nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono wzdłuż ul. A na przedłużeniu linii zabudowy istniejącej na działce 367/1. W zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki o nr 365 w obrębie zachowano istniejący wskaźnik (0,16). Organ określił szerokość elewacji frontowej (od strony ul. A) jako zachowanie istniejącej; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu), jej gzymsu lub attyki ustalił nie niższą niż 4,5m (istniejąca na działce nr 365 w obrębie [...]) i nie wyższa niż 7,0m (wysokość elewacji frontowej na działce nr 392 obręb [...]). Geometria dachu została ustalona w sposób następujący: dach jedno lub wielospadowy, o kącie nachylenia głównych połaci dachowych nie mniejszym niż 5° i nie większym niż 20°, o kierunku kalenicy głównej równoległym do zachodniej granicy działki nr 365 oraz położonej na wysokości nie niższej niż 6,5m (istniejąca) i nie wyższej niż 7,8m (wartość wnioskowana).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ podał, że w dniu 23 lutego 2015r. Z.O. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji o następujących parametrach: powierzchnia terenu inwestycji ok. 421m2; powierzchni zabudowy 66m2; szerokości elewacji frontowej ok. 11m (pełna szerokość frontu działki); wysokości kalenicy do 7,8m; dachu płaskim o kącie nachylenia do 10%; dwóch kondygnacjach nadziemnych; zjeździe istniejącym z ul. A; miejscach parkingowych – 2 szt. W ocenie Prezydenta Miasta Ł .przedmiotowy wniosek, spełnia wymogi art. 52 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r. poz. 199), dalej powoływanej jako "u.p.z.p.". Organ wskazał, iż zgodnie z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. dokonano analizy:

warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych:

w toku postępowania przeprowadzono analizę, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588), dalej powoływanego jako "rozporządzenie", której wyniki stanowią integralną część decyzji;

projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z właściwymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy;

2. stanu prawnego i faktycznego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji – ustalono, że właścicielami terenu planowanej inwestycji (działki o nr 365 obręb G-9) są osoby fizyczne; zaś teren inwestycji jest zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym oraz uzbrojony w infrastrukturę techniczną.

W odniesieniu do przepisów art. 61 ust. 2 – 5 ustawy w decyzji stwierdzono, iż nie mają one zastosowania, gdyż do wniosku dołączono pisma gestorów sieci i inwestycja nie jest produkcyjna, nie dotyczy linii kolejowych, nie dotyczy zabudowy zagrodowej.

W zakresie spełniania warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazano, że w wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że teren inwestycji (działka nr 365) oraz działki sąsiednie o nr 366; 364; 363 w obrębie [...] są zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w ww. zakresie. Powyższe – w ocenie organu – oznacza, że warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa" należy uznać za spełniony. Następnie organ podał, że teren planowanej inwestycji bezpośrednio przylega do ul. A nr , zatem ma dostęp do drogi publicznej. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, bowiem przedłożone zostały pisma gestorów sieci: pismo Spółki A z o.o. w Ł. z dnia 7 sierpnia 2007r. znak: [...]; oraz pismo Spółki Akcyjnej B z dnia 27 kwietnia 2007r. znak: [...]. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka o nr 365, obręb [...], stanowiąca teren inwestycji, sklasyfikowana jest jako grunt zabudowany i zurbanizowany, oznaczony symbolem B (teren mieszkaniowy), a zatem warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest spełniony. Ponadto w ocenie organu decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W odniesieniu do pism J.B. i J.S., w których nie wyrazili zgody na planowaną nadbudowę budynku przy ul. A nr 21 usytuowanego w granicy z działką o nr 348 zlokalizowaną przy ul. B nr 46, której są właścicielami, organ podniósł, że pisma te nie mają wpływu na treść i zakres składanych wniosków o ustalenie warunków zabudowy oraz, że organ ma obowiązek rozpatrzyć każdy składany wniosek. Następnie organ wskazał, że wydanie decyzji jest możliwe po łącznym spełnieniu warunków wynikających z ustawy. Na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagana zgoda właściciela terenu, na którym planowana jest inwestycja, jak również właścicieli działek sąsiednich, na lokalizację inwestycji. Właścicielowi terenu, jak również właścicielowi działki sąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością, na której planowana jest wnioskowana inwestycja, przysługuje przymiot strony, stosownie do art. 28 K.p.a.

Odnosząc się do kwestionowanego dopuszczenia wysokości kalenicy do 7,8m organ zauważył, że w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne o wysokości nawet do 11 m. Wnioskowana zatem wysokość nadbudowywanego obiektu ma swoje uzasadnienie w wynikach analizy sporządzonej w zgodzie z przepisami ustawy. Następnie organ wyjaśnił, że kwestię ograniczeń zabudowy wynikających z lokalizacji obiektu w bezpośrednim sąsiedztwie działki budowlanej reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), którego przepisy mają zastosowanie przy sporządzaniu projektu budowlanego będącego załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę. Zdaniem organu pozostałe zagadnienia poruszane w pismach stron nie mają odniesienia do procedury uzyskiwania warunków zabudowy określonej w ustawie.

W terminie prawem przewidzianym odwołania od powyższej decyzji wnieśli J.S. i J.B.

Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpoznaniu powyższych odwołań, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji wyznaczył wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w minimalnych granicach przewidzianych rozporządzeniem tj. 50m. albowiem trzykrotność frontu terenu inwestycji jest mniejsza niż 50m. W ocenie Kolegium wyznaczony obszar jest wystarczający dla oceny możliwości realizacji planowanej inwestycji.

Następnie Kolegium wskazało, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie dowiodło, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy; teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ul. A); istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne; inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. W ocenie Kolegium spełnienie powyższych warunków stanowi podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że wyniki przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy urbanistycznej nie pozwalają podzielić zarzutu dotyczącego braku spełnienia przez planowaną inwestycję warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym zakresie organ podał, że teren planowanej inwestycji znajduje się na obszarze zabudowanym wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja polegająca na nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji i zachowuje jej cechy. Organ wyjaśnił, że budynek planowany do nadbudowy i przebudowy położony jest w ciągu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zlokalizowanych na nieruchomościach wzdłuż ul. A nr od 17 do nr 21a. Budynki te połączone są ścianami szczytowymi lokalizowanymi w granicach działek; tworzą zatem zwartą zabudowę. Zabudowa ta – w ocenie Kolegium – nie stanowi jednorodnego układu urbanistycznego. Budynki te różnią się od siebie formą architektoniczną. W przedmiotowej sprawie planowany do nadbudowy budynek znajduje się ciągu zabudowy o zróżnicowanych cechach (budynki różnią się od siebie szerokością, wysokością, elewacją i detalami architektonicznymi).

Dalej Kolegium stwierdziło, że w wyniku realizacji inwestycji nie ulegną zmianie takie parametry jak: wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i szerokość elewacji frontowej. Nadbudowa wpłynie natomiast na zmianę wysokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Ustalając wymagania dla nowej zabudowy w zakresie tych ostatnich parametrów, organ podkreślił, iż miał na uwadze wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej, którą objęto wszystkie działki znajdujące się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego, w tym również działkę nr 348 należącą do odwołujących się. Organ wskazał, że działka nr 348 nie jest zabudowana, przez co nie została uwzględniona w tabeli funkcji i cech zabudowy, co jednak nie oznacza, iż została pominięta w analizie.

W zakresie parametru wysokości elewacji frontowej Kolegium wskazało, że część opisowa analizy wskazuje, iż wysokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 4,5m do 9m, średnio 5,9m. Ustalenie parametru wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji nastąpiło w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia. Dla nowej zabudowy ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu), jej gzymsu lub attyki w przedziale od 4,5m do 7m. Zdaniem organu wielkości te mieszczą się w przedziale wielkości omawianego parametru występujących w obszarze analizowanym, przy czym minimalna wielkość odpowiada minimalnej z obszaru i jednocześnie dotychczasowej wysokości planowanego do nadbudowy budynku, maksymalna natomiast jest niewiele wyższa od średniej z obszaru analizowanego i jednocześnie znacznie niższa niż budynku na działce sąsiedniej nr 367/1 (wysokość elewacji frontowej i wysokość kalenicy 8,5m) położonej po tej samej stronie ul. A co teren inwestycji. Powyższe zdaniem Kolegium pozwala uznać, iż ustalenie w zakresie wysokości elewacji frontowej nastąpiło zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, a zastosowanie w tym wypadku wyjątku od reguły ustalania omawianego parametru znajduje wystarczające wsparcie w wynikach analizy.

W zakresie geometrii dachu organ wskazał, że w obszarze analizowanym występują budynki o dachach jedno i wielospadowych (w tym dwuspadowych) o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 45° i wysokości kalenic od 5m do 11m, średnio 7m, usytuowanych przeważnie równolegle do frontu działki. Tym cechom odpowiada geometria dachu ustalona dla nowej zabudowy: dach jedno lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowej od 5° do 20°, wysokości kalenicy głównej od 6,5m do 7,8m, równoległej do zachodniej granicy działki nr 365.

Kolegium stwierdziło, iż analiza urbanistyczna w przedmiotowej sprawie wykazała, iż planowana inwestycja zachowuje cechy zabudowy sąsiedniej, wskazując, że dostosowanie planowanego zamierzenia do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., powinno polegać na nadaniu nowej, planowanej zabudowie podobnych, lecz niekoniecznie identycznych cech jakie posiada sąsiadująca zabudowa. W ocenie organu odwoławczego w wyniku realizacji planowanej inwestycji nie zmienią się ani funkcja ani zasadnicze cechy i parametry istniejącego budynku, przez co inwestycja ta nie wpłynie dysharmonijnie na cały szereg budynków ani na otoczenie.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, dotyczących lokalizacji planowanej inwestycji w granicy działek Kolegium podkreśliło, iż organ orzekający w sprawie warunków zabudowy nie przesądza o szczegółowej lokalizacji planowanej inwestycji. Okoliczności szczegółowe, dotyczące planowanej inwestycji, w tym odległość od granic czy innych obiektów, konkretyzują się dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego. Organ zwrócił jednocześnie uwagę, iż inwestycja dotyczy istniejącego już budynku, zlokalizowanego w granicy trzech działek i taka lokalizacja dotyczy wielu budynków w obszarze analizowanym.

Podsumowując Kolegium stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie, w tym dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, która wykazała na spełnienie wszystkich warunków wymienionych w przepisach art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dodatkowo organ wskazał, że brak zgody właścicieli nieruchomości objętej wnioskiem czy sąsiadujących z terenem inwestycji, nie ma znaczenie prawnego, gdyż nie może być przesłanką odmowy wydania decyzji.

Skargę na powyższą decyzję organu II instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli J.S. i J.B. Zdaniem skarżących zabudowa wzdłuż ul. A nr nr 17, nr 19, nr 19a, nr 21 i nr 21a stanowi jednorodny układ urbanistyczny i budynki te, stanowiące jedną bryłę, nie różnią się formą architektoniczną. Oceny jednorodności powyższej zabudowy z punktu widzenia ładu przestrzennego nie można dokonywać na podstawie drugorzędnych cech budynków zauważalnych z odległości maksymalnie kilkunastu metrów, tak jak uczyniło to Kolegium. W ocenie skarżących oceny zachowania ładu przestrzennego powinno dokonywać się z większej perspektywy, to znaczy takiej odległości, która umożliwia dokonanie oceny całej przestrzeni okolicy, i tak jak sama nazwa "ładu przestrzennego" wskazuje.

Następnie J.S. i J.B. wskazali, że budynki tworzące omawiany ciąg zostały wybudowane w latach 30 – tych, a sposób zabudowy określało rozporządzenie Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 16 lutego 1928r. o prawie budowlanym i zabudowie osiedli (Dz.U. Nr 34 poz. 216). Ustawa narzucała "sposób zabudowania terenów budowlanych, poziome i pionowe zarysy (gabaryty) budynków". Stąd też w przekonaniu skarżących budynki nie mogły w sposób znaczący różnić się między sobą i tworzą jednolitą bryłę, a podwyższenie jednego budynku stanowić będzie dysonans w stosunku do pozostałych.

Dalej skarżący podnieśli, iż mapa załączona do analizy urbanistycznej, przedstawiająca obrys budynku przy ul. A nr 21, nie pokrywa się z obrysem widocznym na wyrysie z mapy ewidencji gruntów z dnia 17 czerwca 1997r. Przyczyną tego stanu rzeczy jest fakt, iż obecny budynek przy ul. A nr 21 składa się z dwóch części: pierwszej – wzniesionej w latach 30 – tych i drugiej – dobudowanej w łatach 90 – tych. Autorzy skargi podkreśli, że część druga wypełniła wolną przestrzeń między pierwotnym budynkiem przy ul. A nr 21, a budynkiem przy ul. A nr 21a i nie figuruje w żadnej – oprócz ww. mapy – dokumentacji.

W ocenie skarżących ustalenie parametru wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji w wyniku analizy urbanistycznej nastąpiło z naruszeniem przepisu § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym zakresie skarżący wskazali, że analiza urbanistyczna powinna kierować się przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w pierwszej kolejności, wysokością odpowiadającą "przedłużeniu tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich", czyli budynków będących w zwartym ciągu z budynkiem wnioskowanej inwestycji. Dodatkowym potwierdzeniem na traktowanie przepisów w § 7 ust.1, 2 i 3 jako determinujących sposób przeprowadzania analizy, jest posługiwanie się przez samo Kolegium w tejże analizie średnią wartością wysokości opisaną w § 7 ust. 3 rozporządzenia. Skarżący jednocześnie wskazali, że nie zgadzają się z zastosowaniem § 7 ust. 3 rozporządzenia w przedmiotowej sprawie, gdyż wysokość, o której mowa w § 7 ust. 1 na działkach sąsiednich nie przebiega tworząc uskoku, a jest jednorodna, w zwartym ciągu budynków, do którego zalicza się przedmiotowy budynek. Ustalona w decyzji maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (7m) jest istotnie wyższa od średniej z obszaru analizowanego (5,9m) i od zwartego ciągu 5-ciu budynków o długości 66m, w którym znajduje się przedmiotowy budynek. Skarżący podnieśli, że przywoływanie w analizie urbanistycznej przykładu wysokości budynku z działki nr 367/1 jest tendencyjne i wypacza ideę przepisu art. 61 ust.1 pkt pkt 1 u.p.z.p. To najbliższe sąsiedztwo powinno – w ocenie skarżących – w pierwszej kolejności służyć jako referencja w analizie urbanistycznej.

Nieprawidłowe jest także zdaniem skarżących, ustalenie dotyczące linii zabudowy, stwarza bowiem sytuację, w której funkcjonują dwie linie zabudowy – tylna, w której posadowione są istniejące budynki przy ul. A nr 17 – 21a oraz nieprzekraczalna, stanowiącą przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr 367/1, ustalona zaskarżoną decyzją.

Końcowo J.S. i J.B. wskazali na fakt, iż należąca do nich działka jest na razie niezabudowana ale nie może to przesądzać o pominięciu jej w decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę uwzględniając skargę może uchylić akt, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a może to uczynić, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeśli nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej i zmianie sposobu użytkowania poddasza z nieużytkowego na mieszkaniowe. Dokonując oceny legalności tejże decyzji w pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym brak jest planu miejscowego, jest możliwe jedynie, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu przestrzennego określa ww. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. W celu ustalenia owych wymagań właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa decyzja, podobnie jak analiza urbanistyczna składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że w toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji opracowana została analiza urbanistyczna, która wykazała, że w przypadku projektowanej inwestycji spełnione zostały warunki, o których stanowi art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. W szczególności wypada wskazać, iż organ I instancji wyznaczył obszar analizowany, jak wymaga tego przepis § 3 rozporządzenia. Obszar ten został wyznaczony w wielkości minimalnej, ale nawet tak wyznaczony pozwalał na określenie kontynuacji funkcji oraz wymagań dotyczących nowej zabudowy określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w szczególności nie budzi wątpliwości kontynuacja funkcji mieszkaniowej, skoro jest to wyłączna funkcja na analizowanym obszarze.

Dokonując oceny działań organów w niniejszej sprawie – w tym także poza zakresem podniesionych w skardze zarzutów – wypada wskazać, iż działania te odpowiadają prawu, a wyprowadzone przez organy wnioski znajdują usprawiedliwienie w okolicznościach sprawy. Poza tym wskazać należy, że analiza akt sprawy daje podstawy do przyjęcia, że wymogi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, bowiem zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy; teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ul. A), a istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto prawidłowy jest wniosek organów, iż teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a nadto inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Tym samym – z powyższego punktu widzenia – zaskarżoną decyzję wypada uznać za odpowiadającą prawu.

Odnosząc się do określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy wypada wskazać za organami, że w wyniku realizacji inwestycji nie ulegnie zmianie wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i szerokość elewacji frontowej. Nadbudowa wpłynie natomiast na zmianę dotychczasowej wysokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Oceniając powyższe parametry nowej zabudowy wypada wskazać na ustalenia analizy, z których wynika, iż wysokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 4,5m do 9m, średnio 5,9m. Dla nowej zabudowy ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu), jej gzymsu lub attyki w przedziale od 4,5m do 7m. Wielkości te mieszczą się w przedziale wielkości omawianego parametru występujących w obszarze analizowanym, a organy dostatecznie uzasadniały potrzebę ustalenia owego parametru w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia wskazując m.in., że jego maksymalna wielkość jest niewiele wyższa od średniej z obszaru analizowanego i jednocześnie znacznie niższa niż wysokość budynku na sąsiedniej działce o nr 367/1 położonej po tej samej stronie ul. A . Zaprezentowane przez organ odwoławczy uzasadnienie dokonanego odstępstwa nie pozwala uznać za trafną argumentacji skargi o bezpodstawnym odstąpieniu od wyznaczenia tegoż parametru w oparciu o przepis § 7 ust. 1 lub § 7 ust. 3 rozporządzenia (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 czerwca 2015r. w sprawie II SA/Kr 1589/14; wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 lutego 2015r. w sprawie II SA/Łd 993/14, http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Natomiast w zakresie geometrii dachu organ wyraźnie wskazał, że w obszarze analizowanym występują budynki o dachach jedno i wielospadowych, w tym dwuspadowych, o bardzo zróżnicowanym kącie nachylenia połaci dachowych sięgającym od 1° do 45° i wysokości kalenic od 5m do 11m, średnio 7m, usytuowanych przeważnie równolegle do frontu działki. Nie ulega wątpliwości, iż tym właśnie cechom odpowiada geometria dachu ustalona dla nowej zabudowy. Co ważne – z punktu widzenia zarzutów skargi – powyższe wymagania dla nowej zabudowy organ określił mając na uwadze wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej, którą objęto wszystkie działki znajdujące się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego, w tym również niezabudowaną działkę należącą do skarżących.

W takiej sytuacji należy zgodzić się ze stanowiskiem Kolegium, iż analiza urbanistyczna w przedmiotowej sprawie wykazała, że planowana inwestycja zachowuje cechy zabudowy sąsiedniej. Wskazuje przy tym, że dostosowanie planowanego zamierzenia do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., polega na nadaniu nowej, planowanej zabudowie podobnych, lecz niekoniecznie identycznych cech jakie posiada sąsiadująca zabudowa. Tym samym trafna jest konkluzja organu, iż realizacja planowanej inwestycji nie zmieni ani funkcji, ani zasadniczych cech i parametrów istniejącego budynku, przez co inwestycja ta nie wpłynie dysharmonijnie na cały szereg budynków a tym bardziej na otoczenie.

Odnosząc się natomiast do dalszych zarzutów skargi należy wskazać, iż zabudowa wzdłuż ul. A nr od 17 do nr 21 a nie może stanowić wyłącznego wyznacznika parametrów projektowanej zabudowy. Stanowisko skarżących w tym zakresie nie znajduje oparcia w prawie, a wręcz pozostaje w sprzeczności z przepisem § 3 ust. 1 rozporządzenia. Tym samym bez znaczenia pozostaje argumentacja skargi o jednorodnym układzie urbanistycznym owych budynków. Podobnie bez wpływu na treść rozstrzygnięcia pozostaje mapa zaprezentowana przez skarżących przedstawiająca m.in. obrys budynku znajdującego się na działce przy ul. A nr 21, a więc na działce inwestora, skoro aktualna wielkość i charakter zabudowy na tej działce nie budzą wątpliwości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu tyczącego wyznaczonej linii zabudowy wypada wskazać, iż nie jest on trafny bowiem zaskarżona decyzja wyznacza wyłącznie jedną linię zabudowy i jest to linia od strony ulicy A. Okoliczność, iż budynki na działkach przy ul. A nr 17 – 21a zostały wzniesione "plecami" w granicy z należącą do skarżących działką nr 348, nie wskazuje jeszcze na wyznaczenie zaskarżoną decyzją "tylnej linii zabudowy" i tym samym istnienie dwóch linii zabudowy. Zarzut w tym zakresie postawiony jest w sposób oczywisty chybiony. Tym niemniej – abstrahując od zarzutów skargi – wypada wskazać, iż linia zabudowy ustalona na załączniku graficznym do decyzji organu I instancji przebiega wbrew treści § 4 ust. 3 rozporządzenia. Mając jednak na uwadze, iż niniejsza decyzja ustala warunki zabudowy wyłącznie dla nadbudowy i przebudowy budynku mieszkalnego, a istniejący budynek znajduje się na tyłach działki, w znacznej odległości od krawędzi jezdni ul. A to uznać wypada, iż wadliwość rozstrzygnięcia w tym zakresie nie ma wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1a P.p.s.a.). Dodatkowo wypada wskazać, iż okoliczności te były przedmiotem oceny w analizie urbanistycznej.

Z uwagi na powyższe należało uznać, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu i na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalić jako bezzasadną.

IB