Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 294/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 138 § 2, art. 140
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 151, art. 106 § 3
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 128 ust. 1,art. 130 ust. 2 , art. 134 ust. 2, art. 135, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2023 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [....] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 4 marca 2022 r., nr [...] znak [...] Starosta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na rzecz Zarządu Powiatu [...] oraz W. K. (działających na podstawie porozumienia komunalnego zawartego z 7 października 2019 r., z aneksami z 13 lipca 2020 r., z 30 listopada 2020 r., z 26 lipca 2021 r.), polegającej na rozbudowie ulicy [...] wraz z rozbudową i budową układu drogowego na terenie administracyjnym Gminy [...] w ramach zadania pn. "Budowa Zintegrowanego węzła transportowego [...], w miejscu przejazdu przez linię kolejową [...]", w zakresie terenu niezbędnego dla obiektów budowlanych. Pod realizację ww. inwestycji przeznaczone zostały m.in. działki nr [...] i nr [...] (powstałe w wyniku podziału działki nr [...]) oraz działki nr [...] i nr [...] (powstałe w wyniku podziału działki nr [...]).

Pismem z 8 kwietnia 2022 r. A. S. poinformowała o wydaniu nieruchomość, tj. działki nr [...] położone w [...] przy ul. [...] na cele budowy w związku z zawiadomieniem o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Pismem z dnia 24 maja 2022 r. W. K. potwierdził, że posiada oświadczenie właścicieli nieruchomości potwierdzające wydanie przedmiotowych działek w terminie 30 dni od wydania decyzji Starosty [...] nr [...] z 4 marca 2022 r.

Pismem z 11 maja 2022 r. Starosta [...] zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Postanowieniem z 11 maja 2022 r. Starosta [...] powołał jako biegłego w sprawie rzeczoznawcę majątkowego A. W.-H..

Dnia 17 czerwca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości, dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania.

Pismem z 14 lipca 2022 r. pełnomocnik A. S. zakwestionował sporządzoną wycenę.

Pismem z 15 września 2022 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do podniesionych zarzutów wskazując, że w tabelach nr [...] i [...] "wkradł się błąd edycyjny w zakresie cech rynkowych. Powyższy błąd wiąże się jedynie z wadliwym nazewnictwem i nie wpływa na wynik oszacowania przedstawionego w tabelach nr [...] i [...]".

Decyzją z 25 października 2022 r. znak [...] Starosta [...]

1. ustalił na rzecz A. S. odszkodowanie w kwocie [...]złotych za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...] działka nr [...] o pow. 0,0963 ha, wydzielona z działki nr [...] o pow. 0,2893 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]

2. ustalił na rzecz A. S. odszkodowanie w kwocie [...]złotych za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,1930 ha, wydzielona z działki nr [...] o pow. 0,2893 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]

3. ustalił na rzecz A. S. odszkodowanie w kwocie [...]złotych za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0086 ha, wydzielona z działki nr [...] o pow. 0,0145 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]

4. ustalił na rzecz A. S. odszkodowanie w kwocie [...]złotych za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o pow. 0,0059 ha, wydzielona z działki nr [...] o pow. 0,0145 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]

5. postanowił, że odszkodowanie określone w pkt. 1. i pkt. 3 decyzji wypłacone zostanie na rzecz A. S. przez Zarząd Powiatu w [...], reprezentowany przez Dyrektora Z. D. P. w [...], jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

6. postanowił, że odszkodowanie określone w pkt. 2. i pkt. 4. decyzji wypłacone zostanie na rzecz A. S. przez W. K., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ przedstawił poczynione ustalenia faktyczne, wskazał podstawę prawną jej wydania, a także ukazał dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie oraz zaprezentował argumentację na rzecz podjętego rozstrzygnięcia.

Pismem z 14 października 2022 r. pełnomocnik A. S. zakwestionował wyjaśnienia do operatu szacunkowego.

Pismem z dnia 10 listopada 2022 roku pełnomocnik A. S. wniosła odwołanie wskazując na naruszenie prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 poz. 1899 ze zm., zwanej dalej "u.g.n.") w zw. z art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 162, zwana dalej "specustawą drogową"), poprzez ustalenie na rzecz strony odszkodowania w wysokości zaniżonej. Wskazano również na naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie. Ponadto zarzucono decyzji Starosty [...] naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez m.in. dowolną ocenę dowodów, co polegało w szczególności na przyznaniu przymiotu wiarygodności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego A. W.-H. z 17 czerwca 2022 r. w sytuacji, zarzutów i zastrzeżeń rzeczoznawca majątkowy nie odparł merytorycznie, albowiem do pisma z 14 lipca 2022 r. odniósł się w sposób jedynie pobieżny i niewystarczający w wyjaśnieniach z 15 września 2022 r., zaś do pisma z 14 października 2022 r. nie ustosunkował się w ogóle. Przedmiotowej decyzji zarzucono również naruszenie art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez zaniechanie przez organ pierwszej instancji wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. W odwołaniu wniesiono o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego lub wystąpienie na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzenia prawidłowości operatu szacunkowego z 17 czerwca 2022 r.

Pismem z 22 grudnia 2022 r. organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z wnioskiem o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz w piśmie z 14 października 2022 r., a dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Pismem z 20 stycznia 2023 r. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do powyższego wniosku, a dodatkowo w związku z błędem rachunkowym przy obliczaniu korekty ceny jednostkowej z tytułu upływu czasu biegła wykonała aneks z 20 stycznia 2023 r. do ww. operatu, w którym przedstawiła korektę oszacowania w zakresie obarczonym błędem wraz z podsumowaniem wyniku oszacowania.

Decyzją z dnia 20 lutego 2023 roku, nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 25 października 2022 r., znak [...]

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przedmiotem wyceny w ropoznawanje sprawie była nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy określiła stan nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty [...] nr [...] znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na dzień 4 marca 2022 r. Procedurę wyceny nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe przeprowadzono zgodnie z rozporządzeniem. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny"). Wartość 1 m2 wycenianego gruntu określono na kwotę [...]zł (skorygowana cena średnia). Następnie dokonano oszacowania kosztu odtworzenia nakładów budowlanych znajdujących się na przedmiotowych działkach (na dzień 4 marca 2022 r.), a także wartości nasadzeń roślinnych znajdujących się na terenie działek nr [...] i nr [...] (na dzień 4 marca 2022 r.). Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości wraz z nakładami budowlanymi oraz nasadzeniami roślinnymi według stanu na dzień 4 marca 2022 r. wyniosła [...] zł [w tym: działka nr [...] (grunt: [...] zł, nakłady budowlane: [...] zł, nasadzenia roślinne: [...] zł), działka nr [...] (grunt: [...] zł, nakłady budowlane: [...] zł, nasadzenia roślinne: [...] zł), działka nr [...] (grunt: [...] zł, nakłady budowlane: [...] zł), działka nr [...] (grunt: [...] zł, nakłady budowlane: [...] zł)]. Wartość 1 m2 wycenianego gruntu w wyniku korekty określono na kwotę [...]zł (skorygowana cena średnia), co przełożyło się na łączną wartość przedmiotowej nieruchomości wraz z nakładami budowlanymi oraz nasadzeniami roślinnymi według stanu na dzień 4 marca 2022 r., która wyniosła [...] zł.

Organ odwoławczy przeanalizował założenia rzeczoznawcy majątkowego i uznał je za prawidłowe. Dokonał oceny operatu szacunkowego z 17 czerwca 2022 r. i aneksu do niego z 20 stycznia 2023 r. na podstawie których stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat mógł być podstawą do ustalenia odszkodowania. Założenia przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego zostały należycie uzasadnione, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Powyższy operat szacunkowy wraz z aneksem i wyjaśnieniami rzeczoznawcy jest w swojej treści spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag. Pozwala to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej wynik końcowy. Rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania udzieliła szczegółowych i rzeczowych wyjaśnień z 15 września 2022 r. oraz 20 stycznia 2023 r., w których odniosła się do zarzutów podnoszonych przez stronę odwołującą, a kierowanych w stronę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i wyjaśniła prawidłowość przyjętych założeń, a także skorygowała zauważone błędy.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy okazał się wiarygodny i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i sztuką szacowania. W tej sytuacji organ odwoławczy nie miał podstaw do uwzględnienia wniosku dowodowego strony o powołanie innego biegłego do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, bowiem zastrzeżenia co do operatu zostały dostatecznie wyjaśnione, a wyjaśnienia biegłej są prawidłowe, rzeczowe i merytoryczne. Objęte wnioskiem dowodowym okoliczności zostały już wyjaśnione w trakcie postępowania, w tym w drodze wyczerpujących wyjaśnień złożonych przez A. W.-H. w pismach z 15 września 2022 r. oraz 20 stycznia 2023 r., a także w sporządzonym do operatu szacunkowego aneksie z 20 stycznia 2023 r. Ponadto, organ administracji nie miał kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli spełnia on wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania kwestionowałaby operat szacunkowy jako opinię biegłego, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Autor operatu a nie organ, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca i tylko on decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Z tej możliwości strona nie skorzystała. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Organ odwoławczy uznał, że wyprowadzana przez stronę odwołującą wadliwość operatu szacunkowego wykracza poza ramy badania, do jakiego uprawniony jest organ administracji publicznej w toku kontroli decyzji ustalającej wysokość należnego w tym względzie odszkodowania. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny organu administracyjnego.

W ocenie organu, niezasadne okazały się podniesione w odwołaniu zarzuty naruszenia prawa procesowego, m.in. art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Zdaniem organu drugiej instancji przeprowadzono wyczerpujące postępowanie wyjaśniające i odniesiono się do wszystkich aspektów podnoszonych przez stronę.

Pismem z 23 marca 2023 roku A. S. (poprzez swojego pełnomocnika) wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody z 20 lutego 2023 roku utrzymującą w mocy decyzję z 25 października 2022 roku Starosty [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, wydaną w sprawie [...] Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, brak podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy oraz brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także przeprowadzenie oceny dowodów w sposób dowolny, co polegało w szczególności na:

- przyznaniu przymiotu wiarygodności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego A. W.-H. z 17 czerwca 2022 roku w sytuacji, gdy wobec wyżej opisanego operatu zgłoszono w pismach pełnomocnika Skarżącej z 14 lipca 2022 roku oraz 14 października 2022 roku szereg zarzutów i zastrzeżeń wskazujących na wady operatu szacunkowego, a których to zarzutów i zastrzeżeń rzeczoznawca majątkowy A. W.-H. nie odparł merytorycznie, albowiem do pisma z 14 lipca 2022 roku odniósł się w sposób jedynie pobieżny i niewystarczający w wyjaśnieniach z 15 września 2022 roku, podobnie jak do pisma z 14 października 2022 roku,

- zaniechaniu wystąpienia przez organ na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzenia prawidłowości wyżej opisanego operatu szacunkowego w sytuacji zgłoszenia przez Skarżącą szeregu zarzutów i zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego, które musiały spowodować wystąpienie wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia; co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do znacznego zaniżenia wysokości odszkodowania przyznanego Skarżącemu;

- błędnym przyjęciu przez organ, że skorzystanie z przewidzianej przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n., możliwości badania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zależy od inicjatywy strony, w sytuacji gdy to organ na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. obowiązany jest z urzędu zebrać w sposób wyczerpujący i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, zaś przerzucanie ciężaru dowodu na Skarżącą było niedopuszczalne,

2. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji, gdy decyzja ta była wadliwa i winna była zostać uchylona,

3. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 Specustawy drogowej poprzez ustalenie na rzecz Skarżącej odszkodowania w wysokości zaniżonej, nieodpowiadającego wartości wywłaszczonych nieruchomości opisanych w treści zaskarżonej decyzji;

4. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n poprzez niezastosowanie przedmiotowego przepisu i nieuwzględnienie stanu, położenia i sposobu użytkowania opisanych w zaskarżonej decyzji nieruchomości przy określaniu ich właściwej wartości rynkowej wskutek oparcia się w zakresie ustalenia ww. cech nieruchomości na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, obarczonym następującymi wadami:

a. zaniechanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę przesłanek dokonania oceny atrybutów nieruchomości,

b. zaniechanie wyjaśnienia sposobu oceny cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości, przyjęcie niespójnych w obrębie operatu szacunkowego cech nieruchomości,

c. błędna analiza rynku nieruchomości podobnych, spowodowana nieprzyjęciem do porównania odpowiedniej próby transakcji,

d. brak wyjaśnienia wyboru podejścia i metody wyceny,

e. zaniechanie wyjaśnienia doboru nieruchomości podobnych,

f. przyjęcie do porównania nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa - błędna ocena atrybutów nieruchomości,

g. nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę wzrostu cen na rynku nieruchomości,

h. popełnienie błędu obliczeniowego w Tabeli nr [...] operatu,

i. przyjęcie zawyżonego stopnia zużycia budynku mieszkalnego i mieszkaniowo-usługowego,

j. wykorzystanie przy sporządzaniu operatu szacunkowego transakcji dokonanych na 3 lata przed datą wyceny,

k. nieprawidłowa ocena cech nieruchomości zawarta w Tabeli nr [...], w szczególności położenia nieruchomości, albowiem większość nieruchomości objętych tzw. transakcjami "podobnymi" znajdowała się na peryferiach lub w strefie pośredniej miejscowości, w których są położone, a nie tuż przy granicy z [...], przy bardzo ruchliwej drodze, z bardzo dobrą ekspozycją, co jest charakterystyczne dla wycenianych działek należących do A. S..

Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie od organu na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna bowiem obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności. a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Nieuprawnione jest przerzucanie na stronę obowiązku wystąpienia - na podstawie art. 157 u.g.n. - do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzenia prawidłowości wyżej opisanego operatu szacunkowego, bowiem to na organie spoczywa ciężar zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Organ powinien powiadomić Skarżącą, że uważa wyjaśnienia biegłego za wystarczające dla przyjęcia jego opinii za prawidłową i wyznaczyć jej termin, w którym może ona wystąpić do organizacji zawodowej o ocenę tego operatu, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono i tym samym dopuszczono się w ocenie skarżącego oczywistego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została bowiem zaniżona i ustalona bez prawidłowego uwzględnienia w szczególności atrakcyjnego położenia tejże nieruchomości, wskutek oparcia się przez organ na wadliwym operacie szacunkowym.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację.

Pismem z dnia 28 kwietnia 2023 roku pełnomocnik strony skarżącej przedłożył wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego przez Biuro opinii technicznych i wyceny nieruchomości H.-W. M. H. dla nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością skarżącej tj. dla nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] działka nr [...], w którym przyjęto średni roczny trend czasowy wzrostu cen nieruchomości w wysokości 15% (a nie 6% jak w niniejszej sprawie), przyjęto jako bazę do analizy transakcje aktualne, głównie z 2021 roku i 2022 roku (inaczej niż w niniejszej sprawie głównie z 2019 i 2020 roku), a także dotyczące nieruchomości spełniających w wyższym stopniu kryteria podobieństwa. W efekcie wartość działki nr [...] została wyceniona dwa razy drożej niż działka skarżącej tj. na [...] zł za 1 m2, a nie jak w przypadku skarżącej na [...] zł za 1 m2. Zdaniem strony skarżącej rozbieżności w ocenie wartości dwóch działek bezpośrednio ze sobą sąsiadujących wyraźnie obrazują wady operatu szacunkowego w niniejszej sprawie i dobitnie uzasadniają podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty zgłoszone w skardze.

Pismem z dnia 17 maja 2023 roku Wojewoda przedłożył pismo rzeczoznawcy majątkowego A. W.-H. z 15 maja 2023 r., które stanowiło ustosunkowanie się do pisma pełnomocnika skarżącej z 28 kwietnia 2023 r. Rzeczoznawca majątkowy A. W.-H. na końcu pisma z 15 maja 2023 r. dodała, iż: "odnoszenie się do treści operatu szacunkowego sporządzonego dla innej nieruchomości nie mogło stanowić podstawy do podważania treści i wniosków płynących z operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie ([...]), gdzie przedmiotem oszacowania była m. in. wartość działek gruntu nr [...] i [...] (wydzielonych z działki nr [...]) oraz działek nr [...] i [...] (wydzielonych z działki nr [...]) o łącznej powierzchni 3 038 m2, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w ok. 73% pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami (symbol [...]) oraz w ok. 27% pod tereny dróg publicznych (symbol [...]), a zatem działek o innych cechach niż działki sąsiednie (nr [...] i [...]), wymagających przyjęcia odmiennych kryteriów w zakresie poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi i - w oparciu o utworzony zbiór - formułowania wniosków niezbędnych do przeprowadzenia procesu szacowania.

Pismem z dnia 15 maja 2023 roku pełnomocnik skarżącej na podstawie art. 106 § 3 p. p. s. a. wniósł o uzupełnienie postępowania dowodowego poprzez przeprowadzenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach spraw prowadzonych przez Starostę [...] dotyczących inwestycji drogowej prowadzonej zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia 4 marca 2022 roku znak [...], tj. dowodów z dokumentów stanowiących operaty szacunkowe wydane dla nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością skarżącej, tj. dla nieruchomości: Jednostka ewidencyjna: [...], [...], obręb: [...], ark. [...] dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], dz. Nr ewid.[...], na okoliczność oparcia się w niniejszej sprawie na wadliwym operacie szacunkowym, w szczególności operacie sporządzonym na niekompletnym materiale porównawczym, opartym na błędnej analizie rynku nieruchomości podobnych i przyjęciu do porównania nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa, a co za tym idzie na okoliczność, że ustalono na rzecz strony skarżącej odszkodowania w wysokości zaniżonej, nieodpowiadającego wartości wywłaszczonych nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają bowiem prawa.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 ok. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2022 r., poz. 176 ze zm.) do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W myśl art. 18 ust. 1 powyższej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na. realizację inwestycji drogowej przez organ i instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Treść powyższych regulacji uzupełniają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2021 roku, poz. 1899 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 128 ust. 1 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, zaś w myśl art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. nie może również budzić wątpliwości, że organ orzekający nie może określić wartości odszkodowania we własnym zakresie, bez skorzystania z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy podlega ocenie organu, jak każdy element materiału dowodowo, jednak zakres tej oceny jest ograniczony, co uwarunkowane jest specyfiką takiego dowodu. Operat szacunkowy jest wszakże sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Obowiązkiem organu ustalającego wysokość odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, jest jednak dokonanie kontroli operatu przede wszystkim pod kątem formalnym, obejmującym m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione (por. wyroki NSA: z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; z dnia 20 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2329/13; z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13; z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13; opubl. w CBOSA). Jeżeli zaś chodzi o merytoryczną kontrolę operatu szacunkowego to ocena operatu pod tym kątem nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12; z dnia 31 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 1906/17, z dnia 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 726/21; opubl. w CBOSA). Ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest jednak dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264).

W przywołanym stanie faktycznym zasadne stało się ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenie nieruchomości nr [...], nr [...], na rzez rzecz Starosty [...], a także działek nr [...] i [...] na rzecz Gminy [...] w związku z realizacją inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy [...] wraz z rozbudową i budową układu drogowego na terenie administracyjnym Gminy [...] w ramach zadania "Budowa zintegrowanego węzła transportowego [...], w miejscu przejazdu przez linię kolejową [...]". W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz skarżącej stanowił operat szacunkowy z dnia 17 czerwca 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. W.-H. na zlecenie Starosty [...]. Dla ustalenia wysokości należnego odszkodowania zasadnicze znaczenie miało ustalenie przeznaczenia nieruchomości objętych decyzją z dnia 4 marca 2022 r. udzielająca zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na rzecz Zarządu Dróg Powiatowych oraz W. K.. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż w dniu 4 marca 2022 r. przedmiotowe działki położone były w otoczeniu zorganizowanych terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz w sąsiedztwie torów kolejowych od strony północnej. Biegła wskazała, iż na dzień 4 marca 2022 r., działki nr [...], [...], [...] i [...] wydzielone z działki nr [...], położone były na obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] w obszarze terenów zainwestowanych, zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVI/250/98 Rady Gminy [...] z 27 kwietnia 1998 r. oraz zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] w obszarze terenów zainwestowanych zatwierdzoną uchwałą Nr XLIX/294/2006 Rady Gminy [...] z 22 maja 2006 r. W planie tym obszar przedmiotowych działek znajdował się w ok. 73% na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami (symbol [...] oraz w ok. 27% na terenach przeznaczonych pod tereny dróg publicznych (symbol [...]. Przedmiotem wyceny był grunt wraz z częściami składowymi - elementami zagospodarowania terenu. Biegła podała, iż z uwagi na fakt, iż w obrocie na rynku nieruchomości, nie wystąpiły w ostatnich latach transakcje podobnymi nieruchomościami (pod względem cech rynkowych oraz rodzaju i zakresu zagospodarowania), zgodnie z treścią art. 135 u.g.n. określono wartość odtworzeniową przedmiotowych działek, przy czym oddzielnie dokonano określenia wartości gruntu oraz oddzielnie kosztu odtworzenia jego części składowych. Wartość jednostkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, która polega na tym, że do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Wartość nasadzeń roślinnych określono w oparciu o opracowanie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [...] pn.: "Określanie wartości roślin ozdobnych". Metodologia zaprezentowana w powyższej publikacji przedstawia najczęściej wykorzystywane w praktyce postępowanie - określenie wartości nasadzeń roślinnych metodą odtworzeniową, tj. w oparciu o średnią cenę materiału szkółkarskiego, koszty transportu, posadzenia oraz dalszej pielęgnacji i ochrony. Biegła wskazała, że celem sprawdzenia czy w przedmiotowym przypadku zachodzi tzw. "zasada korzyści", dokonano analizy rynku nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania i alternatywnego, tj. przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości przedmiotowych działek zajętych pod inwestycję drogową zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Natomiast dla potrzeb określenia wartości przedmiotowych działek zajętych pod inwestycję drogową zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia, przyjęto ustalenia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wobec powyższego, analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. W pierwszej kolejności biegła dokonała analizy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową położonych na terenie miejscowości [...]. W okresie ostatnich lat odnotowano niewiele transakcji nieruchomościami podobnymi położonymi na terenie miejscowości [...] przez co rozszerzono badania rynku o inne miejscowości gmin powiatu [...], graniczące od strony zachodniej z miastem [...], tj. [...], [...], [...]. Ponadto, dla szerszego obrazu badanego rynku okresu analizy do trzech lat. W efekcie ustalono, że w latach 2019-2022 na analizowanym obszarze odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, których ceny kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, w zależności od posiadanych cech, przyjmując średnią cenę 1 m2 na poziomie [...] zł. Średni trend czasowy przyjęto na poziomie 6% rocznie. Rzeczoznawca majątkowy wybrała 4 atrybuty waloryzujące, takie jak lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie; drogi dojazdowe i uzbrojenie techniczne; powierzchnia nieruchomości; możliwości zagospodarowania. Jednocześnie przypisała poszczególnym cechom wagi: - lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie 30%, - drogi dojazdowe i uzbrojenie techniczne 20%, - powierzchnia nieruchomości 20%, - możliwości zagospodarowania 30%. Następnie przeprowadzono analizę rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi położonych na terenie gminy [...]. Z uwagi na niewielką ilość odnotowanych w ostatnim czasie transakcji nieruchomościami podobnymi położonymi na obszarze gminy [...], zdecydowano o rozszerzeniu obszaru badania i dodatkowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami położonymi na terenie innych gmin powiatu [...], bezpośrednio sąsiadujących z miastem [...] i gminą [...]. Przeanalizowano transakcje odnotowane w okresie najbliższym daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W efekcie ustalono, że w latach 2020-2021 ceny jednostkowe gruntów podobnych, przeznaczonych pod drogi, położonych na badanym obszarze kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł, średnio osiągając cenę za 1 m2 w wysokości [...] zł, a ich ceny różniły się w zależności od posiadanych cech. Z uwagi zaobserwowaną w tym czasie stabilizację cen nieruchomości w badanym segmencie rynku, odstąpiono od ich korekty z tytułu upływu czasu. Rzeczoznawca majątkowy wybrała 4 atrybuty waloryzujące, takie jak lokalizacja ogólna; intensywność wykorzystania drogi; powierzchnia nieruchomości; rodzaj gruntów otaczających, które zostały przypisane poszczególnym cechom wagi: lokalizacja ogólna 30%, intensywność wykorzystania drogi 30%, powierzchnia nieruchomości 10%, rodzaj gruntów otaczających 30%. Biegła uwzględniając stan przedmiotowej nieruchomości, w wyniku odrębnej analizy oszacowała, iż: wartość jednostkową przedmiotowych działek przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania kształtuje się na poziomie [...] zł/m2, a wartość jednostkowa przedmiotowych działek przy uwzględnieniu alternatywnego przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia kształtuje się na poziomie [...] zł/m2. W związku z powyższymi ustaleniami, dokonano oszacowania wartości przedmiotowych działek zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, z uwzględnieniem, iż część nieruchomości przeznaczona jest pod tereny dróg publicznych. Wyceniane działki w aspekcie cech rynkowych charakteryzowały się średnią lokalizacją, sąsiedztwem i otoczeniem, dobrymi drogami dojazdowymi i uzbrojeniem technicznym, dobrą powierzchnią nieruchomości oraz bardzo słabymi możliwościami zagospodarowania (z uwagi na bardzo słabe możliwości zagospodarowania nieruchomości w związku z jej mieszanym przeznaczeniem, zastosowano ekstrapolację zgodnie z punktem 6.4 Noty Interpretacyjnej Standardów Zawodowych pn.: "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości"). Organ odwoławczy, stwierdził, iż biegła w sposób prawidłowy dokonała wszystkich ustaleń i związanych z nimi obliczeń (przy tym skorygowała błąd rachunkowy), a przedstawione poniżej jej stanowisko jest w pełni przekonujące, spójne i zasługuje na pełną aprobatę. W kwestii uwag pełnomocnika A. S., biegła w piśmie z 20 stycznia 2023 r. zaznaczyła m.in., iż podtrzymuje wyjaśnienia przedstawione w piśmie z 15 września 2022 r. Uzupełniająco do pisma z 15 września 2022 r., biegła podała ustalenia z analizy rynku nieruchomości podobnych przeprowadzonej na potrzeby szacowania przedmiotowej nieruchomości, które doprowadziły do wskazanej w operacie szacunkowym oceny cechy rynkowej pn. "możliwości zagospodarowania". Biegła wskazała, iż "baza danych, która posłużyła do oszacowania przedmiotowej nieruchomości, zaprezentowana w tabeli nr [...] operatu szacunkowego to zbiór nieruchomości podobnych, wyselekcjonowanych w procesie analizy rynku, których indywidualne cechy rynkowe wpływają na wyodrębnienie atrybutów cenotwórczych w badanej próbie oraz umożliwiają odpowiednią ich ocenę. W operacie szacunkowym analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową - przez co rozumie się zabudowę o dominującej funkcji mieszkaniowej z dopuszczeniem funkcji usługowej. Niejednokrotnie, w przypadku gruntów o ponadnormatywnych powierzchniach, zdarza się, że ich przeznaczenie nie jest jednolite, a funkcja budowlana uzupełniana jest o tereny drogowe lub zieleni. Przeznaczenie części nieruchomości pod tereny zielone jest, w ocenie potencjalnych nabywców na rynku nieruchomości, okolicznością wpływającą na ograniczenie możliwości zabudowy terenu, jednak ten typ ograniczeń postrzegany jest jako mniej uciążliwy w stosunku do ograniczeń determinowanych częściowym przeznaczeniem pod tereny "drogowe". Powyższe pozwoliło przyjąć, że uciążliwości związane z dużym udziałem przeznaczenia "drogowego" w powierzchni przedmiotowej w sprawie nieruchomości (27% powierzchni nieruchomości) są większe w porównaniu do uciążliwości występujących na nieruchomościach przyjętych do porównań, co uzasadnia zastosowanie ekstrapolacji przy ocenie cechy rynkowej pn. "możliwości zagospodarowania". Biegła zaznaczyła, iż "śledzenie bieżących raportów o stanie rynku nieruchomości jest ważnym źródłem informacji o zachowaniu uczestników tego rynku, nie może być jednak bezkrytycznie odnoszone do każdego jego segmentu. Analizy rynku prowadzone na potrzeby szacowania obejmują badanie nieruchomości o zróżnicowanej charakterystyce i wymagają formułowania wniosków opartych na odpowiednich danych. W operacie szacunkowym analizą objęto m.in. grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową o powierzchniach z przedziału 2.000- 9.500 m2, tj. znacznie większych od "normatywnych" działek pod zabudowę mieszkaniową, których charakterystyka wywołuje inne zachowania niż na rynku nieruchomości "typowych". Zastosowany w operacie szacunkowym poziom korekty cen z tytułu upływu czasu również uwzględnia zachowania na rynku nieruchomości podobnych". A. W.-H. podkreśliła, że "zwyczaje wykształcone w praktyce szacowania nieruchomości to wnioski opierane na doświadczeniu i wieloletniej praktyce, które nie stanowią podstawy do podważania założeń przyjętych w operatach szacunkowych. Praktyka szacowania nieruchomości zaleca również, by uzyskany w toku analizy rynku zbiór nieruchomości podobnych był spójny i wiarygodny, co w przedmiotowym operacie szacunkowym zostało spełnione". W odniesieniu do wykazu transakcji przedstawionych w piśmie pełnomocnika strony z 14 października 2022 r., biegła przedstawiła ich wykaz wraz z komentarzem odnośnie możliwości wykorzystania w operacie szacunkowym z 17 czerwca 2022 r.

W rozpoznawanej sprawie Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji, stwierdzające brak podstaw do zakwestionowania mocy dowodowej operatu szacunkowego z dnia 17 czerwca 2022 roku sporządzonego przez A. W.-H.. W ocenie Sądu zarzuty i argumenty strony skarżącej w przeważającej mierze nie stanowią nowych okoliczności w sprawie w tym sensie, że zostały podniesione w odwołaniu i znane były organowi odwoławczemu, który się do nich ustosunkował w zaskarżonej decyzji. Sporządzonemu operatowi nie można zarzucić naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności. W rozpoznawanej sprawie organy dokonały oceny operatu szacunkowego i zasadnie stwierdziły, że operat ten może stanowić dowód w sprawie. W konsekwencji dowód ten stanowił podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, czy braków. Rzeczoznawca prawidłowo określiła w operacie 17 czerwca 2022 r. zarówno wartość gruntu (wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej), jak i wartość naniesień budowlanych i roślinnych. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dane dostępne o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Prawidłowa jest ocena organów obu instancji, wedle której w operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2022 r. sporządzonym na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. W.-H. zastosowano dopuszczalne prawem podejście i metodę wyceny. Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania poprawności operatu w tym zakresie. Transakcje uwzględnione podczas wyceny dotyczyły nieruchomości z rynku lokalnego spełniających kryteria nieruchomości podobnej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., a więc porównywalnej z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wartość gruntu określona przez biegłego na potrzeby ustalenia kwoty spadku wartości nieruchomości mieści się w przedziale cen nieruchomości przyjętych do porównania. Ten zakres ustaleń biegłego nie jest zresztą przez skarżącego w żaden sposób kwestionowany. Sporządzony przez biegłego operat szacunkowy również w pozostałym zakresie nie zawiera braków czy też błędów metodologicznych bądź rachunkowych, które dawałyby podstawy do odmowy przyznania mu wartości dowodowej. Rzeczoznawca majątkowy w pismach odniosła się do podnoszonych przez skarżącą zarzutów zarówno na etapie postepowania administracyjnego, jak i już w odniesieniu zarzutów podnoszonych na etapie postępowania prowadzonego przed sądem administracyjnym. Zagadnienia kwestionowane przez skarżącą zostały wyjaśnione w trakcie postępowania, w tym w drodze wyjaśnień złożonych przez A. W.-H. w pismach z 15 września 2022 r. oraz 20 stycznia 2023 r., a także w sporządzonym do operatu szacunkowego aneksie z 20 stycznia 2023 r. Ponadto organ odwoławczy przedstawił odniesienie rzeczoznawcy majątkowego z dnia 15 maja 2023 roku do zarzutów skarżącej zawartych w piśmie z 28 kwietnia 2023 roku.

Wobec poprawności sporządzonego operatu pod względem formalnym, organy nie miały natomiast obowiązku wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., o dokonanie oceny prawidłowości tej wyceny. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, że o powstaniu po stronie organów takiego obowiązku decydowały już tylko zastrzeżenia skarżącej co do prawidłowości operatu. O potrzebie weryfikacji operatu w tym trybie decyduje bowiem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. W niniejszej sprawie takie wątpliwości się natomiast nie pojawiły. W tej sytuacji zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ - nawet jeśli strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu - nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2021 r., sygn. akt I OSK 90/19, opubl. w CBOSA). Samo bowiem żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu nie są wystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia operatu (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 1081/21, opubl. w CBOSA). Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 2460/20, opubl. w CBOSA). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależała jednak od inicjatywy strony, zaś w niniejszej sprawie skarżący z uprawnienia tego nie skorzystał. Podkreślić trzeba, że zgłoszone w toku postępowania wątpliwości strony skarżącej nie skutkowały powstaniem po stronie organów obowiązku poddania przyjętego w sprawie operatu weryfikacji w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Podobnie w odniesieniu wniosków dowodowych strony skarżącej należały podkreślić, ze dokumenty znajdujące się w aktach innych spraw nie mogły stanowić o wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. W szczególności należy zwrócić uwagę, że w myśl ust. 2 artykułu 157, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

W takich okolicznościach Sąd postanowił o oddaleniu wniosków dowodowych strony skarżącej. Sąd dokonuje bowiem wyłącznie kontroli zaskarżonej decyzji ostatecznej pod względem zgodności z prawem, a więc w kontekście realizacji i przestrzegania przez organ administracji orzekający w sprawie, wiążących go, w zakresie dotyczącym dokonywania ustaleń faktycznych, reguł proceduralnych i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Przewidziane w art. 106 § 3 p.p.s.a. postępowanie dowodowe ma charakter wyjątku i pozostawione jest do uznania sądu, zaś jego celem nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy. Zgłoszone wnioski dowodowe nie mogły zostać uwzględnione w szczególności wobec informacji specjalistycznych jakie są niezbędne do sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto operat w owych innych sprawach został sporządzony w innym celu, tj. w sprawie określenia wartości nieruchomości innych niż w przedmiotowej sprawie, a zatem nie mógł stanowić materiału dowodowego na potrzeby ustalenia odszkodowania w niniejszym postępowaniu.

W ocenie Sądu, w świetle powyższych czynności mających na celu wyjaśnienie wątpliwości podniesionych przez stronę skarżącą nie można przyjąć, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w rozpoznawanej sprawie nie zawiera należytego uzasadnienia, brak w nim uzasadnienia merytorycznego sposobu wyceny i jej ostatecznego kształtu, a niejasności i wątpliwości zgłoszone przez skarżącą powinny go dyskwalifikować. Biegła wyjaśniła przyjętą metodologię, opisała działki wybrane do porównania i ustaliła wynik końcowy badania. Sąd ocenia więc sporządzony operat jako spójny, logiczny, zupełny i niezawierający nieścisłości. Nie było w tym względzie konieczności powoływania kolejnego biegłego rzeczoznawcę celem sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, pomimo, że do tego sprowadzało się działania procesowe strony skarżącej. Ponadto nie mogły być przedmiotem oceny w niniejszej sprawie operaty sporządzone dla potrzeb innych postępowań, a tym samym nie mogły świadczyć o wadliwości operatu sporządzonego w niniejszej sprawie. Z tych wszystkich względów brak jest podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny wartości dowodowej wyceny będącej podstawą ustalonego odszkodowania. Organy dokonały przy tym wnikliwej analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji.

Zawarte w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania w postaci art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., a także odnoszących się do postępowania odwoławczego przepisów art. 138 § 2 i art. 140 k.p.a., nie zasługiwały zatem na uwzględnienie, gdyż organy prowadziły postępowania z zachowaniem zasad określonych w tych przepisach. W sprawie nie doszło również do naruszenia objętych zarzutami skargi norm prawa materialnego. Wbrew zarzutowi skargi organy nie naruszyły art. 128 ust 1 u.g.n. w związku z art. 12 ust 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy poprzez przyznanie odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej wartości wywłaszczonych nieruchomości.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.