Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 17/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 40
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący:, sędzia WSA, Paweł Groński, , Sędziowie: sędzia WSA, asesor WSA, Grzegorz Rudnicki, Justyna Wtulich-Gruszczyńska (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi S. Sp. z o. o. z siedzibą w W. na uchwałę Rady Gminy Warszawa-[...] z dnia [...] stycznia 2001 r. nr [...] w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] oddala skargę


UZASADNIENIE

[...] pismem z 9 grudnia 2022 r. wniosła skargę na uchwałę Rady Gminy [...] nr [...] z [...] stycznia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego nr 52 z 27 marca 2001 r., poz. 496; dalej "uchwała" lub "mpzp") w części obejmującej :

1) § 48 ust. 3 pkt 4 Uchwały, zgodnie z którym dla terenu oznaczonego na rysunku planu jako 23 ME plan ustala wysokość zabudowy do II kondygnacji naziemnych (z zastrzeżeniem pkt 3.7.) do 10,0 m wysokości, w zakresie dotyczącym działek ewidencyjnych o nr: [...] z obrębu [...] położonych przy. ul. W. w dzielnicy [...] m.st. Warszawy;

2) § 48 ust 3 pkt 7 Uchwały, zgodnie z którym dla terenu oznaczonego na rysunku planu jako 23 ME plan ustala Przekrycie budynków - dachy o kącie spadku od 30° do 60°, w zakresie dotyczącym działek ewidencyjnych o nr: [...] z obrębu [...] położonych przy, ul. W. w dzielnicy [...] m.st. Warszawy.

Powołanej Uchwale skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 10 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 5 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., nr 15 poz. 139 t.j.) powoływana dalej jako u.z.p. poprzez przekroczenie przez Radę m.st. Warszawy (dalej: "Organ") przysługującego jej władztwa planistycznego, wyrażające się w bezpodstawnym i nieuzasadnionym wymaganiami ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, a także walorami architektonicznymi i krajobrazowymi ograniczeniu Skarżącej możliwości zagospodarowania należących do niej działek zgodnie z zamierzeniami;

2) art. 1 ust. 2 pkt 5 u.z.p. w związku z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm., dalej "k.c.") oraz w zw. z art. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanej (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, z późn. zm.; dalej "p.b.") poprzez nieuzasadnione oraz bezprawne ograniczenie Skarżącej prawa w zakresie wykonywanego przez nią władztwa nad nieruchomością stanowiącą jej własność tj. poprzez ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości;

3) art. 2 i art. 7 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.; dalej "Konstytucja RP") określającego podstawową zasadę tworzenia prawa, tj. zasadę racjonalności prawodawcy oraz zasadę praworządności i w konsekwencji uchwalenie aktu prawa miejscowego, dyskryminującego właściciela nieruchomości pod względem możliwości zabudowy nieruchomości stanowiących jego własność ze względu na kąt spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków;

4) art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez podjęcie Uchwały z naruszeniem zasady proporcjonalności polegającym na niezachowaniu odpowiedniej proporcji między celami działania administracji, a dokuczliwością używanych w tych celach środków;

5) art. 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez podjęcie Uchwały z naruszeniem zasady równości.

Mając na uwadze podniesione zarzuty, Skarżąca spółka na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności § 48 ust. 3 pkt 4 i 7 Uchwały w zakresie dotyczącym działek ewidencyjnych o nr: [...] z obrębu [...] położonych przy. ul. W. w dzielnicy [...] m.st. Warszawy. Ponadto, wniosła o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarżąca pismem z 2 listopada 2022 r. wezwała organ do usunięcia naruszenia prawa dokonanego Uchwałą, jednak pozostało ono bez odpowiedzi.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że zgodnie z ustaleniami mpzp nieruchomość objęta jest jednostką terenową oznaczoną jako 23 ME, dla której ustalono jako przeznaczenie podstawowe zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą w tym małe domy mieszkalne (do czterech mieszkań w jednym budynku) i bliźniaczą z wykluczeniem zabudowy szeregowej oraz budynków gospodarczych (§ 48 ust. 2 pkt 1 mpzp). Przedmiotowy plan miejscowy ustalił również dla nieruchomości parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym określił, iż niedopuszczalne jest przekrycie budynków dachami o kącie spadku niemieszczącym się w zakresie od 30° do 60° oraz wprowadził - poza określeniem maksymalnej wysokości zabudowy (10 m) - dodatkowe ograniczenie zabudowy poprzez określenie maksymalnej liczby kondygnacji, tj. do II kondygnacji, przy czym dopuszczono dodatkową kondygnację ukrytą w dachu budynku (§ 48 ust. 3 pkt 4 i 7).

Skarżąca zaznaczyła, że powyższe ustalenia w sposób nieuzasadniony ograniczają zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z ustalonym dla tej jednostki przeznaczeniem podstawowym terenu. Podniosła, że ustalenia dotyczące kąta spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków zostały określone w mpzp w punkcie dotyczącym warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem warunków, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 6 u.z.p. Zgodnie z ww. przepisem (obowiązującym w dacie podjęcia uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia mpzp) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb, lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. W ocenie skarżącej, żaden z powyższych wskaźników nie odnosi się do określenia w mpzp kąta spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczby kondygnacji budynków. W ocenie skarżącej, tak znaczne ograniczenie powinno być poprzedzone przeprowadzeniem szerokich analiz przestrzennych, które potwierdziłyby zasadność jego wprowadzenia, przy uwzględnieniu rodzaju oraz funkcji zabudowy istniejącej, prawa własności poszczególnych nieruchomości i prawa do zabudowy poszczególnych podmiotów.

Skarżąca podniosła, że Organ uchwalając mpzp powinien kierować się ograniczeniami wynikającymi z obowiązku przestrzegania wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 u.z.p. Zdaniem skarżącej, ograniczeniami tymi niewątpliwie nie powinno być ograniczenie kątów nachylenia dachów wyłącznie do dachów o kącie nachylenia od 30° do 60°, podczas gdy zabudowa o kącie nachylenia połaci dachowych poniżej 30° znajdowała się w nieznacznej odległości od wyznaczonego terenu 23 ME. Takie zróżnicowanie kąta nachylenia połaci dachowych wymagało uwzględniania przez Organ nie tylko z uwagi na konieczność uwzględnienia formy zabudowy już istniejącej na danym terenie, ale także na konieczność uwzględnienia powyższego wskazywały wprost przepisy mpzp. O ile zatem, w nieznacznej odległości od nieruchomości były zlokalizowane budynki o dachach o kącie nachylenia poniżej 30%, to organ planistyczny nie mógł zignorować takiej zabudowy przy tworzeniu planu. Mając na uwadze § 8 pkt 6 mpzp powinien ująć w mpzp takie ustalenie, które pozwolą na dostosowanie budynków nowopowstających do tych już istniejących w dacie tworzenia planu miejscowego. W ocenie skarżącej, aby powyższy wymóg mpzp (ujęty w § 8 pkt 6 mpzp) mógł być uznany za spełniony, Organ w mpzp powinien dopuścić lokalizowanie na terenie 23 ME budynków o kącie nachylenia połaci dachowych również poniżej 30 %. Brak ujęcia takiego dopuszczenia na terenie

23 ME spowodował, że mpzp w swoich ustaleniach jest wewnętrznie sprzeczny. Z jednej strony ustalenia mpzp nakładają obowiązek dostosowania form powstającej zabudowy do budynków powstałych wcześniej, a z drugiej strony nie dopuszczając w jednostce terenowej 23 ME dachów o kącie nachylenia poniżej 30%, de facto nie pozwalają na dostosowanie nowej zabudowy do tej już uprzednio istniejącej. Tym samym nie dopuszczają takiego zaprojektowania budynku, które byłoby zgodne z wymogiem określonym w innym przepisie tożsamego planu.

Zdaniem skarżącej, niedopuszczalne było wprowadzenie przez organ ograniczeń zabudowy ze względu na kąt spadku dachów stanowiących przekrycie budynków i ograniczenie możliwego kąta nachylenia połaci dachowych wyłącznie do wartości 30%-60%. Brak możliwości przekrycia budynków dachami o kącie spadku niemieszczącym się w zakresie od 30° do 60° (przykładowo dachami płaskimi) oraz brak możliwości wybudowania budynku mającego więcej niż 2 kondygnacje naziemne (z zastrzeżeniem pkt 3.7.), pomimo iż wysokość budynku w dalszym ciągu nie będzie przekraczała maksymalnej wysokości zabudowy przewidzianej w mpzp, tj. 10 m, bez wątpienia w znacznym stopniu ogranicza możliwość zrealizowania na nieruchomości przeznaczenia określonego w Uchwale, wykluczając tym samym sposób jej zagospodarowania zgodnie z zamierzeniem jej właściciela.

Skarżąca podniosła, że o ile określenie maksymalnej wysokości zabudowy wynoszącej 10,0 m jest zrozumiałe i zasadne gdyż wynika z brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 6 u.z.p., który odnosi się do gabarytów obiektów, to ograniczenie jednocześnie ilości kondygnacji naziemnych jest całkowicie nieuzasadnione. Wskazała, że standardowa wysokość kondygnacji budynków mieszkalnych wynosi około 3 m a zatem mogłaby bez problemu zabudować działkę budynkiem, który miałby 3 kondygnacje i jednocześnie jego wysokość nie przekraczałaby 10 m. Zaznaczyła, że obrys budynku tak jak i jego wysokość, niezależnie od liczby kondygnacji pozostaje taki sam. Podniosła, że ograniczenie liczby kondygnacji w tym przypadku, poza ograniczeniem możliwości zabudowy przez właściciela działki, nie wpływa w żaden sposób na kształtowanie polityki przestrzennej gminy.

Skarżąca wskazała, że w chwili uchwalenia mpzp zarówno teren nim objęty, jak i tereny sąsiednie nie były zabudowane. Z tego względu, doprecyzowanie maksymalnej wysokości zabudowy poprzez określenie dodatkowo maksymalnej liczby kondygnacji nie było wymagane dla zapewnienia ładu przestrzennego, a zatem było bezzasadne. W ocenie skarżącej, ograniczenie możliwości zabudowy należy uznać za sprzeczne z zasadą legalizmu, a tym samym stanowiące oczywiste przekroczenie władztwa planistycznego gminy.

Skarżąca dodała, że zawarcie w Uchwale ograniczeń zabudowy danej działki ze względu na kąt spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków ogranicza zdecydowanie, dopuszczalne ustawowo, korzystanie przez Skarżącą z nieruchomości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Wprowadzone Uchwałą ograniczenia zabudowy działek oznaczają brak możliwości zabudowania działek przez jego właściciela budynkami mieszkalnymi mającymi 3 kondygnacje, pomimo, iż ich wysokość nie przekraczałaby maksymalnej wysokości zabudowy przewidzianej w planie oraz brak możliwości zabudowania działek budynkami pokrytymi, przykładowo płaskimi dachami, co narusza interes prawny Skarżącej, bowiem co do zasady zgodnie z przywołanymi powyżej unormowaniami zawartymi w powołanych przepisach Skarżąca ma prawo zagospodarowania swojej nieruchomości według ustaleń określonych w planie miejscowym w granicach przysługującego jej prawa własności.

Skarżąca zwróciła uwagę, że wprowadzone w mpzp dla jednostki terenowej 23 ME ograniczenie kąta spadku dachów stanowiących przekrycie budynków jest tym bardziej nieuzasadnione, gdyż w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, na terenie tej samej jednostki terenowej, na której znajduje się nieruchomość, tj. 23 ME powstała inwestycja, obejmująca budynki, w których częściowo zastosowano przekrycie budynków dachami płaskimi.

W ocenie skarżącej, Rada m.st. Warszawy podejmując uchwałę w niedozwolonym zakresie ograniczyła prawa skarżącej do rozporządzania jej własnością, a tym samym naruszyła art. 1 ust. 2 pkt 5 u.z.p. w zw. z art. 140 k.c. Ponadto, analizowane ustalenie mpzp narusza konstytucyjną zasadę proporcjonalności. Podniosła, że takie obostrzenie, wprowadzone Uchwałą, stoi w sprzeczności z zasadą równego traktowania, gdyż w innych jednostkach planistycznych, o analogicznych uwarunkowaniach planistycznych, prawodawca lokalny dopuścił lokalizowanie zabudowy zarówno o dachach płaskich jak i dachach o określonych spadkach.

W ocenie skarżącej, nałożenie tak znaczących ograniczeń, które ograniczają realizację zabudowy na nieruchomości nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Nałożenie tak znaczących ciężarów na właścicieli nieruchomości wymagało od Rady m.st. Warszawy dokonania wnikliwego zbadania czy przez podjęcie Uchwały nie zostaną naruszone podstawowe zasady konstytucyjne, które mają fundamentalne znaczenie przy tworzeniu mpzp. Dodała, że przeprowadzenie ww. analiz na etapie procedury planistycznej powinno być dokonywane na podstawie rzeczywistego oraz aktualnego zagospodarowania terenu, co w przypadku przedmiotowego mpzp również nie zostało wypełnione przez Organ. Skarżąca podkreśliła, że ograniczenia powzięte w inkryminowanej Uchwale są nieproporcjonalne. Brak jest natomiast uzasadnienia do tak dalekiej ingerencji w przysługujące jej prawo własności.

W odpowiedzi na skargę Rada m.st. Warszawy wniosła o oddalenie skargi. W uzasadnieniu skargi wskazała, że gmina ma prawo do samodzielnego i zgodnego z jej interesami kształtowania polityki przestrzennej, w ramach czego może dokonywać władczego przeznaczenia terenu pod określone funkcje i ustalania zasad zagospodarowania terenu. Ustalenia zawarte w miejscowym planie mogą zatem w znacznym stopniu ograniczać prawo własności terenów objętych tym planem, w związku z czym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, lecz w granicach określonych ustawą, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 upzp).

Organ wskazał, że bezsporne jest, że ustalenia dotyczące kąta spadku dachów, na które powołuje się skarżąca, nie stanowią w żaden sposób przekroczenia zasady władztwa planistycznego. Władztwo planistyczne obejmuje bowiem samodzielne ustalenie przez gminę przeznaczenia terenów, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Zgodnie ze stanowiskiem Organu, ograniczenia, które mogą się pojawiać w związku z uchwaleniem mpzp mieszczą się w przyznanych ustawowo ramach, nie stanowią naruszenia prawa i nie mogą być podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały.

Organ wyjaśnił, że zapisy mpzp rejonu [...] w zakresie ustalenia wysokości zabudowy w metrach i liczbie kondygnacji oraz przekrycia budynków dachami o kącie spadku od 30 stopni do 60 stopni są uzasadnione ładem przestrzennym, jednolite dla poszczególnych jednostek planistycznych oraz spełniają wymogi zasady równości wyrażonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

Rada Gminy [...] wskazała, że szesnaście działek Skarżącego o numerach ewidencyjnych: [...] z obrębu [...] położonych jest przy ul. W. w Dzielnicy [...], w bezpośrednim sąsiedztwie Rezerwatu Przyrody Las [...] oraz u podnóża Skarpy W. Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane, porośnięte zielenią naturalną, a bliżej skarpy krzewami i drzewami. Teren położony na północ od działek Skarżącego także jest niezabudowany i porośnięty zielenią naturalną. Natomiast teren położony na południe od działek Skarżącego jest zabudowany osiedlem domów jednorodzinnych z dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni, z dodatkową kondygnację ukrytą w dachu budynku. Niesłuszne jest więc twierdzenie strony skarżącej, że nie może wybudować budynku o trzech kondygnacjach. Jest to możliwe, o ile trzecia kondygnacja będzie ukryta w dachu o kącie spadku od 30 do 60 stopni.

Organ wyjaśnił, że zawężenie możliwości realizacji zabudowy na działkach ze względu na kąt spadków dachu stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków jest słuszne i wynika z uwarunkowań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury zawartych w art. 1 ustawy z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że Zarząd Gminy Warszawa [...], jako sporządzający mpzp [...], ustalając gabaryty obiektów dla terenów ekstensywnego budownictwa jednorodzinnego oznaczonych symbolem ME, w tym 23 ME, brał pod uwagę położenie podskarpowe tych terenów oraz lokalizację w Rezerwacie Przyrody Skarpa U. oraz w bezpośrednim sąsiedztwie rezerwatów - w otulinach rezerwatów przyrody: Skarpa U. i Las [...] (teren 23 ME). Wyznaczając obszary do zurbanizowania brano pod uwagę aktualną urbanizację obszaru, dostępność do infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i społecznej oraz uwarunkowania środowiskowe. Przedmiotowy teren 23 ME jako obszar cenny przyrodniczo, położony w otulinie Rezerwatu Przyrody Las [...] i u podnóża Skarpy W., nie zakwalifikował się do intensywnego zurbanizowania.

Ponadto, cały teren 23 ME znajduje się w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu, który stanowi układ powiązanych przestrzennie terenów w województwie mazowieckim (pierwotnie w województwie stołecznym warszawskim), wyróżniających się krajobrazowo, o zróżnicowanych ekosystemach, cennych ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z masową turystyką i wypoczynkiem, lub stanowiących istniejące albo odtwarzane korytarze ekologiczne. Wiąże on te tereny z krajobrazowym systemem obszarów chronionych.

W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy z 2006r. część wschodnia terenu oznaczonego w mpzp [...] symbolem 23 ME położona jest w terenie (M2).12 - teren o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na którym ustala się dla terenów M1, M2 i M3 priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych, o powierzchni biologicznie czynnej min. 70%. Natomiast część zachodnia terenu 23ME położona bezpośrednio przy granicy Rezerwatu Przyrody Las [...] i znajduje się w terenie ZP-1 bez prawa zabudowy.

Organ zaznaczył, że uwarunkowania środowiskowe zawarte w ww. przyrodniczych przepisach odrębnych stanowiły podstawę do ustalenia na terenie

23 ME ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej wysokości.

Rada Gminy Warszawa [...] wskazała, że zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu zawartymi w § 7 ww. uchwały Nr [...] ustaliła dominujące przeznaczenie terenów przyskarpowych na cele ekstensywnego budownictwa jednorodzinnego (...)". Jednocześnie ustaliła zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu zawartymi w § 22 uchwały Zasady ochrony środowiska kulturowego i m.in. "utrzymanie niskiej zabudowy oraz strefowanie wysokości budynków (według ustaleń szczegółowych)". W zakresie strefowania wysokości plan ustalił wysokość w zależności od przeznaczenia terenów: wyższą wysokość - w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami, oznaczoną na rysunku planu symbolem literowym MU, oraz w terenach przeznaczonych pod zabudowę usługowo - mieszkaniową oznaczoną na rysunku planu symbolem UM, oraz niższą wysokość w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekstensywną oznaczoną na rysunku planu symbolem ME, położonych u podnóża Skarpy W. i w bezpośrednim sąsiedztwie Rezerwatu Przyrody Las [...].

Rada Gminy Warszawa [...] zaznaczyła, że zgodnie z zasadą równości wszystkie tereny budowlane, wyznaczone w planie, mają jednakowo określoną wysokość tzn. w metrach oraz w liczbie kondygnacji naziemnych. Zgodnie z zasadą równości wszystkie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej oznaczone na rysunku planu symbolem literowym ME mają jednakowo określone przykrycie budynków, tzn. dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni, z dopuszczeniem dodatkowej kondygnacji ukrytej w dachu budynku.

Inne przeznaczenia i parametry zabudowy mają tereny chronione przyrodniczo- podskarpowe i w otulinie rezerwatów przyrody, w tym tereny ME, gdzie uwarunkowania przyrodnicze, środowiskowe i hydrologiczne są decydujące przy ustalaniu zapisów planu miejscowego. Inne przeznaczenia i parametry zabudowy mają także pozostałe tereny położone wzdłuż ul. P. - trasy wylotowej z Warszawy oraz na przedpolu Pałacu W. i wzdłuż osi królewskiej. Rada Gminy zaznaczyła, że na tym obszarze nie ma tak restrykcyjnych uwarunkowań środowiskowych i dlatego też inne jest przeznaczenie terenów np. UM i MU oraz inne parametry kształtowania zabudowy. Gmina podniosła, że niesłuszne jest twierdzenie, że ustalenie w terenie ME niskiej zabudowy i stromych dachów "stoi w sprzeczności z zasadą równego traktowania, gdyż w innych jednostkach planistycznych, o analogicznych uwarunkowaniach planistycznych, prawodawca lokalny dopuścił lokalizowanie zabudowy zarówno o dachach płaskich jak i dachach o określonych spadkach." Wyjaśniła, że na obszarze planu miejscowego są bardzo różne uwarunkowania planistyczne, dlatego też są różne jednostki terenowe. Jednak w terenach przypisanych do konkretnych jednostek terenowych jednostki planistyczne, o analogicznych uwarunkowaniach planistycznych mają takie same zapisy.

Rada Gminy Warszawa [...] wskazała, że dopuściła lokalizowanie zabudowy zarówno o dachach płaskich, jak i dachach o określonych spadkach dla terenów zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczonych na rysunku planu symbolem literowym MU i dla terenów zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczone na rysunku planu symbolem literowym UM. Działki zabudowane domami mieszkalnymi, położone po stronie wschodniej ul. W. naprzeciw -nieruchomości Skarżącego, nie są położone w terenie ME lecz w terenie zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczonym na rysunku planu symbolem 27 MU. Z tego względu, niesłuszne jest twierdzenie skarżącego, że została naruszona zasada równego traktowania.

Rada Gminy Warszawa [...] zaznaczyła, że uchwalając w 2001 r. miejscowy plan brała także pod uwagę uwarunkowania historyczne zabudowy wynikające z sąsiedztwa Pałacu K. wraz z folwarkiem przypałacowym oraz sąsiadującej z planem zabudowy dawnej wsi K. i dawnej wsi W., które położone są na Skarpie W.. Historyczna, istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, np. wzdłuż ulicy P. na terenie folwarku południowego Pałacu W. oraz we wsiach K. i W., charakteryzowała się dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni, dlatego też takie ustalenia zostały przyjęte w planie miejscowym.

Organ zaznaczył, że przez ponad dwadzieścia lat obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] powstała zabudowa wielorodzinna, tzw. Miasteczka [...] oraz zabudowa jednorodzinna wzdłuż ul. W., przy działkach skarżącego. Nowa zabudowa nawiązywała do zabudowy powstałej wcześniej tj. sprzed kilku laty. Rada Gminy Warszawa [...] zaznaczyła, że nigdzie nie jest zapisane o obowiązku dostosowania formy do zabudowy historycznej lecz do budynków powstałych wcześniej. Wyjaśniła, że budynek, który przedstawiła Skarżąca w punkcie 3.6 skargi, istniał kiedyś i istnieje nadal, ale w międzyczasie powstało w sąsiedztwie działek skarżącej około 80 nowych budynków, do których należy nawiązać nową zabudową.

Reasumując Rada Gminy Warszawa [...] stwierdziła, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...], zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy Warszawa [...] z [...] stycznia 2001 r., w zakresie ustalenia wysokości zabudowy w metrach i liczbie kondygnacji oraz przekrycia budynków dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni są prawidłowe i uzasadnione wymaganiami ładu przestrzennego, urbanistyki, architektury oraz ochrony środowiska przyrodniczego.

W odpowiedzi Skarżąca Spółka pismem z 31 stycznia 2023 r. wniosła replikę na odpowiedź organu na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 t.j.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023r. poz. 259 – zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 147 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.

W myśl art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Kognicji sądu administracyjnego, na mocy art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a., poddane zostały także akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Podstawę prawną wniesienia skargi na uchwałę rady gminy stanowi art. 101 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r., poz.40 t.j.). Wskazać należy, iż w dniu 1 czerwca 2017 r. weszła w życie ustawa z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935, dalej: ustawa nowelizująca). Zmieniła ona m.in. treść art. 52 i 53 p.p.s.a. oraz art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu sprzed nowelizacji stanowił, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Art. 2 pkt 1 lit. a ustawy nowelizującej wyeliminował wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Zgodnie z art. 17 ust. 2 ustawy nowelizującej, art. 52 i art. 53 p.p.s.a., jak również przepisy ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą stosuje się do aktów i czynności organów administracji publicznej dokonanych po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. Zatem dla ustalenia, która wersja art. 52 i 53 p.p.s.a. oraz art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym ma zastosowanie w danej sprawie rozstrzygająca jest nie data wniesienia skargi, lecz data wydania zaskarżonego aktu (wyrok NSA z 28 sierpnia 2018 r., II OSK 1624/18, wszystkie powołane orzeczenia publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zaskarżona uchwała została podjęta w dniu [...] stycznia 2001 r., a więc zastosowanie do niej ma poprzednio obowiązujący tryb wniesienia skargi. Wniesienie skargi w tej sprawie zostało poprzedzone wezwaniem spółki do usunięcia naruszenia prawa z 2 listopada 2022 r., na które organ nie udzielił odpowiedzi. Skarga została wniesiona 9 grudnia 2022 r., a więc w terminie, o którym mowa w art. 53 § 2 p.p.s.a. (w brzmieniu sprzed nowelizacji).

Warunkiem dopuszczalności skargi wniesionej na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym jest wykazanie przez skarżącego naruszenia jego interesu prawnego postanowieniami zaskarżonej uchwały. W tej sprawie skarżąca spółka wywodzi swój interes prawny z prawa własności przysługującego jej do

16 działek ewidencyjnych o nr:[...] z obrębu [...] położonych przy ul. W., w dzielnicy [...] m.st. Warszawy, których jest właścicielem.

Dla ww. działek ewidencyjnych prowadzone są księgi wieczyste o następujących numerach: działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...]; działka o nr ew. [...] - KW nr [...].

Pełnomocnik spółki przedłożył aktualne odpisy ksiąg wieczystych, obejmujących działki stanowiące własność skarżącej Spółki, z których wywodzi ona interes prawny do zaskarżenia uchwały. W odpowiedzi na wezwanie Sądu czy poprzedni właściciele ww. działek wnosili zarzuty do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Spółka poinformowała, że tylko właściciel działki nr [...] w dniu 10 października 2000 r. złożył zarzut, jednak zarzut ten nie dotyczył terenu objętego skargą. Zarzut ten został uwzględniony w ten sposób, że zmniejszono strefę ograniczenia możliwości zabudowy ze 100 metrów na 25 metrów od Parku [...].

Z powyższych ustaleń wynika, że skarżąca spółka nie była właścicielem ani użytkownikiem wieczystym wskazanej nieruchomości w dacie uchwalenia planu. W orzecznictwie sądów administracyjnych przeważa pogląd, że nabycie nieruchomości w okresie, gdy zaskarżona uchwała już obowiązuje nie uniemożliwia następczo zaskarżenia jej w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym i wykazania, że postanowienia tej uchwały naruszają interes prawny strony skarżącej (por. wyroki NSA: z 3 listopada 2009 r., II OSK 1192/09, z 10 sierpnia 2011 r., II OSK 1093/11, z 8 sierpnia 2014 r., II OSK 3005/12, z 6 czerwca 2021 r., II OSK 342/21). Warunkiem skutecznego wniesienia skargi jest to, aby poprzednik prawny nabywcy nieruchomości nie korzystał z przysługujących mu uprawnień do zaskarżenia takiej uchwały. Aktualny właściciel nieruchomości ma legitymację do wniesienia skargi w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym na uchwałę rady gminy w przedmiocie uchwalenia (zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która weszła w życie przed nabyciem nieruchomości, jeśli dotychczasowy właściciel (dotychczasowi właściciele) nie skorzystał z tego uprawnienia w stosunku do tej uchwały (por. wyrok NSA z 7 kwietnia 2010 r., II OSK 186/10, ONSAiWSA 2011, nr 3, poz. 55). W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2012 r. II OSK 51/12 wskazano, że nowy właściciel nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki o charakterze publicznoprawnym wynikające z uprawnień, o jakich mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, które posiadał poprzedni właściciel. (...) Stanowisko takie bierze pod uwagę konstytucyjne prawo do sądu oraz konstytucyjnie chronione prawo własności. (...) W cyt. wyroku wskazano jednoznacznie, że wykładnia literalna, celowościowa i funkcjonalna przepisu art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym nie upoważnia do takiej interpretacji tego przepisu, która łączyłaby legitymację skargową wyłącznie z prawem własności istniejącym w dacie wejścia w życie aktu prawa miejscowego. Z akt sprawy nie wynika, aby poprzedni właściciele ww. działek oprócz właściciela działki nr [...] składali zarzuty lub protesty do projektu planu, ewentualnie skargę na tę uchwałę do sądu administracyjnego. Potwierdziła to również skarżąca spółka w piśmie procesowym z 17 kwietnia 2023 r. (k. 114).

W ocenie Sądu, spółka wykazała, że zaskarżony § 48 ust. 3 pkt 4 i 7 uchwały narusza jej interes prawny, gdyż ogranicza możliwość zabudowy danej działki ze względu na kąt spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków zgodnie z dotychczasowymi zamierzeniami oraz ustalonym w mpzp przeznaczeniem terenu. Z twierdzeń spółki wynika, że brak możliwości przekrycia budynków dachami o kącie spadku niemieszczącym się w zakresie od 30° do 60° (przykładowo dachami płaskimi) oraz brak możliwości wybudowania budynku mającego więcej niż 2 kondygnacje naziemne (z zastrzeżeniem pkt 3.7.), pomimo iż wysokość budynku w dalszym ciągu nie będzie przekraczała maksymalnej wysokości zabudowy przewidzianej w mpzp, tj. 10 m, w znacznym stopniu ogranicza możliwość zagospodarowania nieruchomości zgodnie z zamierzeniem właściciela. Dlatego Sąd uznał, że spełnione zostały warunki dopuszczalności skargi określone w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.

Odnosząc się merytorycznie do zarzutów skargi, wskazać przede wszystkim należy, iż przedmiotem kontroli Sądu jest uchwała Rada Gminy [...] z [...] stycznia 2001 r., a więc uchwała, która została podjęta na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.1999, Nr 15, poz. 139). Kontrola merytoryczna planów uchwalonych na podstawie przepisów tej ustawy następowała przed uchwaleniem planu, na etapie rozpatrzenia przez radę gminy protestów i zarzutów do planu miejscowego (art. 23 i 24 u.z.p.). Uchwała rady gminy o odrzuceniu zarzutu mogła być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego (art. 24 ust. 4 u.z.p.). Projekt planu przedstawiany radzie gminy do uchwalenia przez zarząd gminy, uwzględniał orzeczenia sądu administracyjnego wydane w związku ze złożonymi zarzutami (art. 18 ust. 2 pkt 11 u.z.p.). W związku z powyższym kontrola następcza sądu administracyjnego dokonywana już po uchwaleniu planu jest w znacznym stopniu ograniczona do badania naruszeń trybu postępowania oraz właściwości organów. Przepis art. 27 u.z.p. stanowi bowiem, iż naruszenie trybu postępowania oraz właściwości organów określonych w art. 18 powoduje nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

W tej sprawie skarżąca spółka nie podniosła żadnych zarzutów dotyczących naruszenia przez organ procedury planistycznej lub właściwości organu. Sąd rozpoznający tę sprawę również nie dopatrzył się naruszenia przez organ przepisów regulujących procedurę planistyczną, w szczególności art. 12, art. 18, art. 24 u.z.p. Dodać należy, iż zaskarżona uchwała była już przedmiotem kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 764/08 oraz o sygn. akt VII SA/Wa 2037/21. Z uzasadnień wyroków z 29 lipca 2008 r. oraz z

17 grudnia 2021 r. wydanych w tej spawie wynika, że Sąd również nie stwierdził naruszeń procedury uchwalenia tego planu.

Wskazać należy, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażany jest pogląd, że w przypadku planów miejscowych uchwalonych na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym istnieje podstawa do poszerzenia zakresu kontroli takiego planu przewiedzianego w art. 27 u.z.p. na podstawie art. 91 ust. 1 i 4 ustawy o samorządzie gminnym, który stanowi, iż nieważna jest uchwała sprzeczna z prawem, jeżeli naruszenie prawa ma charakter istotny (por. wyrok WSA w Warszawie z 14 stycznia 2021 r., sygn. akt IV SA/Wa 1529/20, wyrok WSA w Warszawie z

16 września 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 717/20, wyrok NSA z 12 września 2012 r., sygn. akt II OSK 1422/12). Nawet, badając zaskarżoną uchwałę pod tym kątem, Sąd nie stwierdził takich naruszeń, w szczególności w kontekście podniesionych w skardze zarzutów.

Podkreślić należy, iż Sąd kontroluje zgodność z prawem zaskarżonej uchwały według stanu prawnego i faktycznego na datę jej podjęcia.

Działki Skarżącej spółki znajdują się w granicach mpzp rejonu [...] zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy Warszawa [...] z [...] stycznia 2001 r. w terenie oznaczonym symbolem 23 ME.

Zgodnie z § 48 "Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 23 ME plan ustala: 1. Powierzchnia terenu: 24,9 ha 2. Przeznaczenie terenu: teren budownictwa jednorodzinnego ekstensywnego 2.1. Przeznaczenie podstawowe zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca w tym małe domy mieszkalne (do czterech mieszkań w jednym budynku) i bliźniacza z wykluczeniem zabudowy szeregowej oraz budynków gospodarczych; 3.4. Wysokość zabudowy do II kondygnacji naziemnych (z zastrzeżeniem pkt 3.7.) do 10,0 m wysokości;

3.7. Przekrycie budynków dachy o kącie spadku od 30o do 60o ; dopuszcza się dodatkową kondygnację ukrytą w dachu budynku;

W ocenie Sądu, nie można zarzucić Gminie naruszenia władztwa planistycznego poprzez bezpodstawne i nieuzasadnione wymaganiami ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, a także walorami architektonicznymi i krajobrazowymi ograniczenie Skarżącej możliwości zagospodarowania należących do niej działek zgodnie z zamierzeniami.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.z.p. gminie przysługuje niekwestionowane władztwo planistyczne, realizowane w drodze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym rada gminy ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu. Przepis ten upoważnia gminę do wprowadzania na jej obszarze określonych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności poprzez ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu, oczywiście pod warunkiem, że ograniczenia te gmina wprowadza w odpowiedniej proporcji do celów koniecznych dla zapewnienia racjonalnej gospodarki przestrzennej stanowiącej element szeroko rozumianego porządku publicznego. Zgodnie z tymi regulacjami gmina ma prawo do samodzielnego i zgodnego z jej interesami kształtowania polityki przestrzennej, w ramach czego może dokonywać władczego przeznaczenia terenu pod określone funkcje i ustalania zasad zagospodarowania terenu.

Ustalenia zawarte w miejscowym planie mogą zatem w znacznym stopniu ograniczać prawo własności terenów objętych tym planem, w związku z czym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, lecz w granicach określonych ustawą, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 u.z.p.).

W ocenie Sądu, ustalenia dotyczące kąta spadku dachów, na które powołuje się skarżąca, nie stanowią w żaden sposób przekroczenia zasady władztwa planistycznego. Władztwo planistyczne obejmuje bowiem samodzielne ustalenie przez gminę przeznaczenia terenów, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy.

Wskazać należy, że nie można żądać ochrony prawnej własności ponad to, co przewiduje art. 64 Konstytucji RP, art. 140 k.c. oraz art. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepisy te ograniczają ze swej natury prawo własności, a tym samym naruszają interes prawny właściciela, jednak w granicach dopuszczonych przez prawo. Tym samym ograniczenia, które mogą się pojawiać w związku z uchwaleniem mpzp, które mieszczą się w przyznanych ustawowo ramach, nie stanowią naruszenia prawa i nie mogą być podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały.

Artykuł 64 ust. 3 dopuszcza ograniczenie prawa własności stanowiąc, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie ogranicza prawa własności.

Przekładając powyższe na okoliczności niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że na mocy przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rada gminy została upoważniona do ingerencji w prawo własności innych podmiotów, m.in. w celu zagwarantowania możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak i przyszłych pokoleń. Na mocy tych przepisów rada gminy została upoważniona do ingerencji w prawo własności innych podmiotów w celu ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na jej obszarze, czego nie należy utożsamiać z naruszeniem istoty prawa własności.

Wynika to wprost z treści art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy, zgodnie z którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie, gdzie organ mając na uwadze położenie podskarpowe terenu, lokalizację nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie Rezerwatu Przyrody Las [...], przyjął rozwiązania najbardziej optymalne.

Przesłanką ewentualnego stwierdzenia nieważności uchwały jest naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia, spowodowane naruszeniem porządku prawnego (normy prawa materialnego). Ta przesłanka odpada jednak, gdy został naruszony interes prawny lub uprawnienie, ale jest to zgodne z obowiązującym prawem i dzieje się w granicach kompetencji organu. W ocenie Sądu, taka sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie.

Miejscowy plan ustalił wysokość zabudowy do II kondygnacji naziemnych do 10 metrów (liczonych do kalenicy dachu) z dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni z dopuszczeniem dodatkowej kondygnacji ukrytej w dachu budynku. Niesłuszne jest zatem twierdzenie skarżącej, że nie może wybudować budynku o trzech kondygnacjach. Jest to możliwe pod warunkiem, że trzecia kondygnacja będzie ukryta w dachu o kącie spadku od 30 do 60 stopni.

Podkreślić należy, że zawężenie możliwości realizacji zabudowy na działkach ze względu na kąt spadków dachu stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków jest słuszne i wynika z uwarunkowań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury zawartych w art. 1 ustawy z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, który jednoznacznie wskazuje że "W zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza 1) wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, 2) walory architektoniczne i krajobrazowe, 3) wymagania ochrony środowiska przyrodniczego.

W ocenie Sądu, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] w zakresie ustalenia wysokości zabudowy w metrach

i liczbie kondygnacji oraz przekrycia budynków dachami o kącie spadku od 30 stopni do 60 stopni są uzasadnione ładem przestrzennym, jednolite dla poszczególnych jednostek planistycznych oraz spełniają wymogi zasady równości wyrażonej w art.32 ust. 1 Konstytucji RP.

Podkreślić należy, że Zarząd Gminy Warszawa [...], wyznaczając obszary do zurbanizowania wziął pod uwagę aktualną urbanizację obszaru, dostępność do infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i społecznej oraz uwarunkowania środowiskowe. Ustalając gabaryty obiektów dla terenów ekstensywnego budownictwa jednorodzinnego oznaczonych symbolem ME, w tym 23 ME, brał pod uwagę położenie podskarpowe tych terenów oraz lokalizację w Rezerwacie Przyrody Skarpa U. oraz w bezpośrednim sąsiedztwie rezerwatów - w otulinach rezerwatów przyrody: Skarpa U. i Las [...] (teren 23 ME). Przedmiotowy teren 23ME jako obszar cenny przyrodniczo, położony w otulinie Rezerwatu Przyrody Las [...] i u podnóża Skarpy W., nie zakwalifikował się do intensywnego zurbanizowania.

Dla terenu 23 ME mpzp [...] z 2001 r. ustalił w paragrafie 48 u."5. Warunki ochrony przyrodniczej terenu: (...) nie dopuszcza się zabudowy kubaturowej w strefie 25,0 m od muru Parku [...]". Część wschodnia terenu 23 ME znajduje się w otulinie w strefie D, o minimalnej powierzchni biologicznie czynnej 70% dla każdej działki inwestycyjnej. Ponadto, cały teren 23 ME znajduje się w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu, który stanowi układ powiązanych przestrzennie terenów w województwie mazowieckim (pierwotnie w województwie stołecznym warszawskim), wyróżniających się krajobrazowo, o zróżnicowanych ekosystemach, cennych ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z masową turystyką i wypoczynkiem, lub stanowiących istniejące albo odtwarzane korytarze ekologiczne.

W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy z 2006 r. część wschodnia terenu oznaczonego w mpzp [...] symbolem 23 ME położona jest w terenie (M2).12 - teren o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na którym ustala się dla terenów M1, M2 i M3 priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych, o powierzchni biologicznie czynnej min. 70%. Natomiast część zachodnia terenu 23ME położona bezpośrednio przy granicy Rezerwatu Przyrody Las [...] i znajduje się w terenie ZP-1 bez prawa zabudowy.

W ocenie Sądu, prawidłowo powyższe uwarunkowania środowiskowe stanowiły podstawę do ustalenia na terenie 23 ME ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej wysokości. Jednocześnie Rada Gminy ustaliła zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu zawartymi w paragrafie 22 uchwały "Zasady ochrony środowiska kulturowego i m.in. "utrzymanie niskiej zabudowy oraz strefowanie wysokości budynków (według ustaleń szczegółowych)". W zakresie strefowania wysokości plan ustalił wysokość w zależności od przeznaczenia terenów: wyższą wysokość-w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami, oznaczoną na rysunku planu symbolem literowym MU, oraz w terenach przeznaczonych pod zabudowę usługowo - mieszkaniową oznaczoną na rysunku planu symbolem UM, oraz niższą wysokość w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekstensywną oznaczoną na rysunku planu symbolem ME, położonych u podnóża Skarpy W. i w bezpośrednim sąsiedztwie Rezerwatu Przyrody Las [...].

Zdaniem Sądu, nie został także naruszony art. 2 i art. 7 Konstytucji RP poprzez dyskryminację właściciela nieruchomości pod względem możliwości zabudowy nieruchomości stanowiących jego własność ze względu na kąt spadku dachów stanowiących przekrycie budynków oraz liczbę kondygnacji budynków.

Jak wskazano powyżej skarżąca ma możliwość wybudowania budynku o trzech kondygnacjach o maksymalnej wysokości 10 m pod warunkiem, że trzecia kondygnacja będzie ukryta w dachu o kącie spadku od 30 do 60 stopni.

Podkreślić należy, że zgodnie z zasadą równości wszystkie tereny budowlane, wyznaczone w planie, mają jednakowo określoną wysokość tzn. w metrach oraz w liczbie kondygnacji naziemnych.

I tak, dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej oznaczonych na rysunku planu symbolami: 5ME, 7ME, 11 ME, 21 ME, 22ME i 23ME plan ustalił taką samą wysokość - do II kondygnacji naziemnych z dopuszczeniem dodatkowej kondygnacji ukrytej w dachu budynku oraz do 10 metrów (jedynie w terenach 5 i 7 ME – wys. do 9 m).

Dla terenów zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1MU, 2MU, 3MU, 6, MU, 10MU, 13MU, 14MU, 17MU i 18MU plan

ustalił taką samą wysokość - do IV kondygnacji naziemnych i do 14,5 m. Jedynie w terenie 27MU wzdłuż ul. W., z uwagi na położenie przy rezerwacie przyrody, plan ustalił wysokość do II kondygnacji naziemnych z dopuszczeniem dodatkowej ukrytej w dachu i do 10 m.

Dla terenów zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczonych na rysunku planu symbolami UM: 16UM, 19UM i 24UM plan ustalił taką samą wysokość - do IV kondygnacji naziemnych. Jedynie tereny 25UM i 26UM położone w przy Południowej Obwodnicy Warszawy i w otulinie rezerwatu przyrody mają niższą wysokość.

Wbrew zarzutom Skarżącej, zgodnie z zasadą równości wszystkie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej oznaczone na rysunku planu symbolem literowym ME mają jednakowo określone przykrycie budynków, tzn. dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni, z dopuszczeniem dodatkowej kondygnacji ukrytej w dachu budynku.

Zgodnie z zasadą równości wszystkie tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczone na rysunku planu symbolem literowym MU i zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczone na rysunku planu symbolem literowym UM mają jednakowo określone przykrycie budynków tzn. dachami o kącie spadku od 30 do 45 stopni z dopuszczeniem dachów płaskich lub tarasów dachowych "pod warunkiem wkomponowania budynku w rytm elewacji obiektów".

W ocenie Sądu, ustalenia mpzp rejonu [...] równo traktują wszystkich właścicieli nieruchomości położonych w poszczególnych jednostkach planistycznych oznaczonych na rysunku planu odpowiednim symbolem literowym uzależniając zapisy jedynie od funkcji i przeznaczenia terenu wynikającego od położenia względem Skarpy W. i Rezerwatu Przyrody Las [...]. Inne przeznaczenia i parametry zabudowy mają tereny chronione przyrodniczo- podskarpowe i w otulinie rezerwatów przyrody, w tym tereny ME, gdzie uwarunkowania przyrodnicze, środowiskowe i hydrologiczne są decydujące przy ustalaniu zapisów planu miejscowego. Inne przeznaczenia i parametry zabudowy mają pozostałe tereny położone wzdłuż ul. P. - trasy wylotowej z Warszawy oraz na przedpolu Pałacu W. i wzdłuż osi królewskiej. Na tym obszarze nie ma tak restrykcyjnych uwarunkowań środowiskowych i dlatego też jest inne przeznaczenie terenów np. UM i MU oraz inne parametry kształtowania zabudowy.

Nietrafne jest twierdzenie Skarżącej spółki, że ustalenie w terenie ME niskiej zabudowy i stromych dachów "stoi w sprzeczności z zasadą równego traktowania, gdyż w innych jednostkach planistycznych, o analogicznych uwarunkowaniach planistycznych, prawodawca lokalny dopuścił lokalizowanie zabudowy zarówno o dachach płaskich jak i dachach o określonych spadkach."

Podkreślić należy, że na obszarze planu miejscowego są bardzo różne uwarunkowania planistyczne, dlatego też są różne jednostki terenowe. Jednak w terenach przypisanych do konkretnych jednostek terenowych jednostki planistyczne, o analogicznych uwarunkowaniach planistycznych mają takie same zapisy. Rada Gminy Warszawa [...] dopuściła lokalizowanie zabudowy zarówno o dachach płaskich, jak i dachach o określonych spadkach dla terenów zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczonych na rysunku planu symbolem literowym MU i dla terenów zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczone na rysunku planu symbolem literowym UM. Działki zabudowane domami mieszkalnymi, położone po stronie wschodniej ul W. naprzeciw-nieruchomości Skarżącego, nie są położone w terenie ME lecz w terenie zabudowy mieszkaniowej z usługami oznaczonym na rysunku planu symbolem 27 MU. W związku z powyższym niezasadne jest twierdzenie skarżącej, że została naruszona zasada równego traktowania.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez podjęcie Uchwały z naruszeniem zasady proporcjonalności wskazać należy, że jest on bezpodstawny. Rada Gminy Warszawa [...] uchwalając w 2001r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] brała pod uwagę także uwarunkowania historyczne zabudowy wynikające z sąsiedztwa Pałacu K. wraz z folwarkiem przypałacowym oraz sąsiadującej z planem zabudowy dawnej wsi K. i dawnej wsi W., które położone są na Skarpie W.. Historyczna, istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, np. wzdłuż ulicy P. na terenie folwarku południowego Pałacu W. oraz we wsiach K. i W., charakteryzowała się dachami o kącie spadku od 30 do 60 stopni dlatego też takie ustalenia zostały przyjęte w planie miejscowym.

Rada Gminy Warszawa [...] uchwalając w 2001r. plan miejscowy ustaliła w § 8. W zakresie struktury przestrzennej: (...)"6) obwiązek ujednolicenia form architektonicznych budynków, to jest dostosowanie form powstającej zabudowy do budynków powstałych wcześniej, dla poszczególnych kwartałów zabudowy wyznaczonych przebiegiem układu komunikacji kołowej."

Zaznaczyć należy, że przez ponad dwadzieścia lat obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] powstała zabudowa wielorodzinna, tzw. Miasteczka [...] oraz zabudowa jednorodzinna wzdłuż ul. W., przy działkach skarżącego. Nowa zabudowa nawiązywała do zabudowy powstałej wcześniej tj. sprzed kilku laty.

W ocenie Sądu, nieuzasadnione są zatem zarzuty skargi naruszenia przez organ przepisów art. 10 ust.1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1,2,5 u.z.p., art. 1 ust. 2 pkt 5 u.z.p. w zw. z art. 140 k.c., art. 2 i 7 oraz 31 ust. 3 i 32 ust. 1 Konstytucji RP. Nie można zarzucić organowi, że zaskarżona uchwała z [...] stycznia 2001 r. została podjęta z naruszeniem prawa, a wprowadzone w planie ograniczenia dla terenu

23 ME, są nieuzasadnione i w sposób niezgodny z prawem naruszają interes prawny skarżącej spółki. Ustalenia ww. planu miejscowego spełniają wymogi zasady równości wyrażonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez jednolite określenie zasad kształtowania zabudowy dla poszczególnych jednostek planistycznych. Dokonana ingerencja w prawo własności Skarżącej nie jest nadmierna i nie uniemożliwia racjonalnej zabudowy. Nie można skutecznie pozostawić organowi planistycznemu zarzutu nadużycia władztwa planistycznego, ograniczenia prawa własności oraz zasad konstytucyjnych, na które powołuje się skarżąca.

Z powyższych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.