Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 502/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Burmistrz Miasta i Gminy
Treść wyniku: *Stwierdzono nieważność aktu, niebędącego aktem prawa miejscowego w całości
Powołane przepisy: article: art. 94 ust. 1, art. 101 usr. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 559
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j.)
article: art. 24 ust. 1, art. 30 ust. 1 i ust. 2, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 35 ust. 2 pkt 1, art. 37 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Protokolant: Aleksandra Bartczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 marca 2023 r. sprawy ze skargi M. M. na zarządzenie Burmistrza K. z dnia [...] czerwca 2022 r. nr [...] w przedmiocie ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży w drodze bezprzetargowej I. stwierdza nieważność zaskarżonego zarządzenia w całości; II. zasądza od Burmistrza K. na rzecz strony skarżącej kwotę 300 zł (słownie: trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz Kamieńca Ząbkowickiego zarządzeniem nr 179/2022 z dnia 28 czerwca 2022 r. wydanym na podstawie art. 30 ust.1 i ust. 2 ustawy dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U z 2022 r. poz. 559 ze zm.) i art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2021r. poz. 1899 ze zm. – dalej jako u.g.n. ) przeznaczył do sprzedaży w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy, lokal mieszkalny położony w obrębie K. przy ul. [...] stanowiący własność gminy, wymieniony w wykazie stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszego zarządzenia (§ 1 zarządzenia) Jednocześnie postanowił, że wykaz o którym mowa w § 1 podlega wywieszeniu na okres 21 dni na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego w K.(1) a informację o wywieszeniu wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej, na stronach internetowych Gminy oraz za pośrednictwem sołtysów (§ 2 zarządzenia).

W wykazie stanowiącym załącznik nr 1 podano do publicznej wiadomości, że do sprzedaży w drodze bezprzetargowej na rzecz jego najemcy przeznaczona została nieruchomość położona w obrębie K., która w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości oznaczona jest jako działka nr [...] o pow. [...] ha obręb K., AM-[...]. Właścicielem tej nieruchomości w udziale 19/100 jest Gmina K.(1). W rubryce "opis nieruchomości" podano: samodzielny lokal mieszkalny położony na poddaszu składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o pow. użytkowej [...] m2 oraz pomieszczeń przynależnych: komórka w piwnicy w budynku mieszkalnym opow. [...] m2, ogółem powierzchnia użytkowa lokalu i pomieszczeń przynależnych wynosi [...] m2. Udział w gruncie oraz w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali wynosi 19/100 cz. Podano także, że dla nieruchomości wydana została ugoda z 15 czerwca 1964 r. o ustaleniu użytkowania ([...]).

Na powyższe zarządzenie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła M. M., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1/ art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe określenie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, z uwagi na fakt, że w budynku położonym na dz. nr [...], AM- [...], dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr [...] brak jest wyodrębnionych lokali mieszkalnych, a Gmina K.(1) jest właścicielem wyłącznie 19/100 części ww. nieruchomości, a zatem przedmiotem sprzedaży może być wyłącznie udział w nieruchomości, nie zaś przywołany w wykazie lokal i jego konkretne pomieszczenia; 2/ art 34 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwie zastosowanie w sytuacji gdy w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego, niestanowiącego odrębnej nieruchomości, nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu; 3/ art. 140 i art. 206 Kodeksu cywilnego poprzez naruszenie prawa własności skarżącej, z uwagi na fakt, że część pomieszczeń objętych wykazem do sprzedaży nie pozostaje w wyłącznym posiadaniu Gminy K.(1), a jedynie na mocy ugody sądowej zawartej w dniu 15 czerwca 1964r. w Sądzie Powiatowym w Z. sygn. akt [...] dotyczących podziału w zakresie użytkowania i używania ww. nieruchomości, jest przez nią użytkowana.

Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego zarządzenia, wstrzymanie jego wykonania oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca wyjaśniła, że prawo do wniesienia skargi w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. wywodzi z przysługującego jej udziału w 81/100 cz. w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (w którym znajduje się lokal umieszczony na wykazie), położonej w obrębie K.(1) stanowiącej działkę nr [...], AM-[...], dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zarządzenie narusza przysługujące jej prawo własności. Według opisu znajdującego się w załączniku do zarządzenia przedmiotem sprzedaży ma być bowiem samodzielny lokal mieszkalny położony na poddaszu przedmiotowego budynku. Tymczasem, Gmina K.(1) posiada wyłącznie udział wynoszący 19/100 w ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem. Zgodnie z księgą wieczystą brak jest wyodrębnionych lokali mieszkalnych na ww. nieruchomości. Tym samym opis nieruchomości wykazanej do sprzedaży jest nieprawidłowy, gdyż nie ma dokumentów potwierdzających, że pomieszczenia opisane jako lokal mieszkalny stanowią własność Gminy K.(1).

Zdaniem skarżącej, Gmina K.(1) nieprawidłowo interpretuje postanowienia ugody sądowej zawartej dnia 15 czerwca 1964r. w Sądzie Powiatowym w Z. sygn. akt [...] w zakresie użytkowania i używania ww. nieruchomości pomiędzy Gminną Spółdzielnią "[...]" w K.(1) (następca prawny Gmina K.(1)), a byłym współwłaścicielem J. P. (następcy prawni M. i J. M.). Na mocy tej ugody Gmina K.(1) nie stała się bowiem właścicielem wskazanych w niej pomieszczeń, lecz został ustalony między współwłaścicielami sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Co więcej, część "lokalu", który Gmina zamierza zbyć de facto przypada w udziale skarżącej, co potwierdza m.in. to, że Gmina jest zobowiązana do zwrotu czynszu M. i J. M. za użytkowanie części nieruchomości znajdującej się na poddaszu.

Skarżąca podkreśliła, że dokonanie podziału quoad usum (podziału do używania) nie stanowi zniesienia współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej . Podział quoad usum nie wyłącza także zasady z art. 199 k.c., w myśl której do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zdaniem strony, obecnie postanowienia tej ugody uległy dezaktualizacji z uwagi na fakt, że skarżąca posiada 81/100 udziałów w przedmiotowej nieruchomości, natomiast Gmina K.(1) 19/100. Co za tym idzie, nie jest niczym potwierdzone, że udział Gminy K.(1) pokrywa się w całości z opisaną w zaskarżonym zarządzeniu nieruchomością którą zamierza sprzedać w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy. Z tych względów skarżąca uznaje, że zaskarżone zarządzenie narusza jej interes prawny godząc w przysługujące jej prawo własności.

Nadto, skarżąca uważa, że organ pozbawił ją możliwości nabycia udziałów w ww. nieruchomości kierując przetarg jedynie do osoby najemcy i wskazując, że zachodzi przypadek określony wart. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. istniejące pierwszeństwo nabycia przysługujące najemcy lokalu mieszkalnego. Tymczasem, w drodze bezprzetargowej, na podstawie art. 34 ust. 1 u.g.n. może być zbyty jedynie lokal stanowiący odrębny przedmiot własności. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2010r. sygn. akt II CSK 629/09 wskazano także, że: "w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego, niestanowiącego odrębnej nieruchomości, nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu (art 34 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)". Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 11 lutego 2016r. sygn. akt V ACa 670/15 wskazując, że: przepisy art 34 i 36 u.g.n. nie przyznają pierwszeństwa do nabycia części składowej rzeczy, która to część składowa nie może być odrębnym przedmiotem prawa własności (...) lokal mieszkalny nie mógł być przedmiotem pierwszeństwa nabycia, gdyż nie stanowił odrębnej nieruchomości i jako część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.)".

Niezależnie od powyższego skarżąca zarzuciła, że dokonując sprzedaży w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego, do którego Gmina K.(1) nie posiada praw, organ wykroczył poza przysługujące mu uprawnienia właścicielskie i naruszył art. 206 k.c. zgodnie z którym, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Skoro Gmina posiada wyłącznie udział 19/100 w nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr [...], zatem mogła dokonać zbycia tylko tego udziału a nie konkretnych pomieszczeń ww. budynku. Wskazując na powyższe okoliczności skarżąca wniosła o wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonego zarządzenia.

W odpowiedzi na skargę pełnomocnik organu gminy wniósł o jej odrzucenie wywodząc, że w zakresie kognicji sądu administracyjnego nie mieszczą się spory o zakres prawa własności przysługującego poszczególnym właścicielom nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielolokalowym. Tego rodzaju spory leżą w zakresie kompetencji właściwego sądu powszechnego. Pełnomocnik wskazał, że treść zaskarżonego zarządzenia nie przesądza o określonym stanie prawnym i faktycznym przedmiotu sprzedaży. Stan ten wynika z właściwej księgi wieczystej, z ewidencji gruntów i budynków, a także z inwentaryzacji. W przypadku lokalu objętego ww. zarządzeniem istotna, w zakresie oceny uwarunkowań prawnych, pozostaje ugoda sądowa zawarta przed Sądem Rejonowym w Z. w dniu 15 czerwca 1964 r. sygn. akt: [...]. Spór w zakresie określonej wykładni ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym w Z. winien jednak rozpatrywać sąd powszechny. Pełnomocnik wyjaśnił także, że sposób uwidocznienia w wykazie lokalu ma podstawę w treści operatu szacunkowego, który uwzględnił nie tylko treść księgi wieczystej (udział w prawie własności 19/100) oraz określoną treść umowy najmu. Oczywistym także pozostaje, że na etapie sporządzania umowy sprzedaży zostanie uwzględniona forma prawna określona w księdze wieczystej, a zatem dojdzie do sprzedaży udziałów, chyba, że w tym akcie notarialnym dojdzie do uprzedniego wyodrębnienia odrębnego w rozumieniu wieczystoksięgowym lokalu mieszkalnego. Aktualnie lokal w tym znaczeniu nie został prawnie ustanowiony.

Postanowieniem z dnia 10 listopada 2022 r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonego zarządzenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Na mocy art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest jedynie pod względem zgodności z prawem. Zgodnie zaś z art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), przytaczanej dalej jako p.p.s.a., sądowa kontrola, przeprowadzana w tak wyznaczonych granicach, obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5 (czyli inne niż akty prawa miejscowego), podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem zaskarżenia jest zarządzenie Burmistrza Kamieńca Ząbkowickiego o przeznaczeniu do sprzedaży i ogłoszeniu wykazu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży w drodze bezprzetargowej. W ocenie Sądu, zarządzenie to, którego istota sprowadza się do zdecydowaniem o sposobie zadysponowania nieruchomościami i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości gminnych przeznaczonych do zbycia, stanowi akt z zakresu administracji publicznej podlegający kontroli sądu administracyjnego. Stanowisko takie należy uznać za ugruntowane w orzecznictwie (por. np. wyroki WSA z dnia 18 listopada 2021 r. II SA/Ol 733/21, z dnia 13 marca 2019 r. II SA/Łd 1112/18, z dnia 26 marca 2014 r. II SA/Gd 430/13). W wyroku z dnia 9 kwietnia 2019 r. (I OSK 1564/17) Naczelny Sąd Administracyjny szeroko wyjaśnił – wskazując, na występujące w orzecznictwie rozbieżności w zakresie oceny charakteru czynności podejmowanych przez organy gminy w odniesieniu do mienia komunalnego – że, gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem prawa cywilnego, ma osobowość prawną i działa przez swoje organy "w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie" (art. 38 K.c), ale jest również podmiotem prawa publicznego i to właśnie ta cecha powoduje, że wszystkie jej czynności, również te o charakterze cywilnoprawnym (sprzedaż, najem czy dzierżawa), dotyczą gospodarowania majątkiem publicznym. W gospodarowaniu tym gminę, w odróżnieniu od innych podmiotów prawa cywilnego, w większym lub mniejszym stopniu ograniczają przepisy prawa publicznego zawarte w ustawie o samorządzie gminnym i ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ocena ich zachowania, w tym stopień ograniczenia czy też skrępowania nimi gminy podlega kontroli sądu administracyjnego. NSA wskazał, że sama sprzedaż jest czynnością cywilnoprawną opartą na równorzędności stron, a wadliwość jej zawarcia (nieważność, bezskuteczność) należy do kompetencji sądu powszechnego. Podejmowane jednak w procedurze jej zawierania czynności organów (uchwały, zarządzenia) z powołaniem na przepisy prawa administracyjnego są aktami z zakresu prawa publicznego i mieszczą się w pojęciu "spraw z zakresu administracji publicznej" zawartym zarówno w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, jak i w art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a. Przytoczone stanowisko podzielił też Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 14 października 2020 r., sygn. akt I OSK 1696/20 (por. też postanowienie NSA z 20 września 2019 r., sygn. akt I OSK 2118/19 oraz z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2613/17, dostępne w CBOSA).

Z tych też względów Sąd uznał, że skoro w zaskarżonym zarządzeniu organ gminy decydował o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia, trybie tego zbycia i umieszczenia na wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do zbycia to uzasadnia to przyjęcie publicznoprawnego charakteru tego aktu. Kognicja sądu administracyjnego w niniejszej sprawie jest zatem w pełni uzasadniona. W konsekwencji brak było podstaw do uwzględniania wniosku organu o odrzucenie skargi ze względu na brak właściwości sądu administracyjnego.

Dalej wskazać należy, że postawę prawną zaskarżenia przedmiotowego zarządzania stanowi art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (dalej jako u.s.g.). Zgodnie z jego treścią każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Wnosząc skargę w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. skarżący winien zatem wykazać, że istnieje związek pomiędzy jego własną, prawnie gwarantowaną, a nie wyłącznie faktyczną sytuacją, a zaskarżonym przezeń aktem, polegający na tym, że akt ten narusza jego interes prawny lub uprawnienie. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby, przy czym, w przypadku przesłanki wskazanej w art. 101 ust. 1 u.s.g. interes prawny skarżącego musi zostać dodatkowo naruszony w postaci ograniczenia lub pozbawienia konkretnych uprawnień albo nałożenia obowiązków i naruszenie to musi występować w momencie zaskarżenia aktu (a najdalej w dacie wniesienia skargi), a nie dopiero w przyszłości. Kwestionując zarządzenie w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. trzeba zatem wykazać, że negatywnie wpływa ono na sferę prawno-materialną skarżącego, czyli np. pozbawia go pewnych gwarantowanych prawem uprawnień albo uniemożliwia ich realizację. Stanowi to istotne zawężenie legitymacji skargowej w stosunku do zasady ogólnej wyrażonej w art. 50 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny. Do wniesienia skargi opartej o art. 101 ust. 1 u.s.g. nie legitymuje także sama sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały, ani stan zagrożenia interesu prawnego. Przy korzystaniu z tego przepisu należy bowiem wykazać już dokonane naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia podmiotu wnoszącego skargę kwestionowanym aktem. Istotne jest również, że interes prawny musi dotyczyć konkretnej, indywidualnej sytuacji prawnej danej osoby (podmiotu). Oznacza to, że naruszenia interesu prawnego nie można wywodzić z ogólnych wartości czy zasad prawa. Podkreślenia przy tym wymaga, że w świetle art. 101 ust. 1 u.s.g. dopiero naruszenie interesu prawnego otwiera drogę do merytorycznej oceny zarzutów zawartych w skardze (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2001 r., sygn. akt II SA 1410/01, LEX nr 53376, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2001 r., sygn. akt II SA 1410/01, LEX nr 322175).

Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy Sąd uznał, że skarżąca wykazała, że przysługiwało jej oparte na przepisie prawa materialnego uprawnienie, które zostało naruszone poprzez wydanie aktu objętego skargą. Sąd podziela wyrażany w orzecznictwie pogląd o konieczności szerokiego rozumienia przesłanki "naruszenia interesu prawnego" o której mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (por. wyrok NSA z 9 kwietnia 2019 r., I OSK 1564/17, www.nsa.gov.pl). Wskazać zatem trzeba, że zaskarżone zarządzenie przeznacza do sprzedaży w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy lokal mieszkalny obejmujący pomieszczenia w budynku będącym częścią składową nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności Gminy K.(1) i skarżącej, przy czym lokal mieszkalny objęty zaskarżonym zarządzeniem nie został prawnie wyodrębniony. Okoliczności powyższe nie są w tej sprawie kwestionowane. Skarżąca swój interes prawny w zaskarżeniu zarządzenia wywodzi z przysługującego jej prawa współwłasności (w udziale 81/100) do przedmiotowej nieruchomości, w tym także do pomieszczeń (lokalu) objętych zaskarżonym aktem.

Oceniając, czy tak określony interes prawny został naruszony uwzględnić należy charakter zaskarżonego zarządzenia. Wydane ono zostało na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n., z którego wynika, że właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Niewątpliwie tego rodzaju zarządzenie stanowi element gospodarowania mieniem publicznym przez organ jednostki samorządu terytorialnego. Umieszczenie nieruchomości w wykazie, udostępnionym do publicznej wiadomości wprowadza tę nieruchomość jako własność publiczną do obrotu (przed dokonaniem tej czynności nie jest możliwe jej zbycie, oddanie w użytkowanie, użyczenie, wydzierżawienie czy też najem). Celem umieszczenia nieruchomości w wykazie jest zachowanie jawności dysponowania nieruchomościami przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Jednocześnie jednak publiczne ogłoszenie wykazu stanowi jeden z pierwszych etapów procesu zmierzającego do zbycia danej nieruchomości. W tym momencie podmiot publiczny uzewnętrznia bowiem wolę zbycia nieruchomości umożliwiając wszystkim zainteresowanym ubieganie się o nabycie praw do nieruchomości umieszczonych w wykazie. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia interesu prawnego skarżącej. Co prawda zaskarżone zarządzenie nie rodzi bezpośrednio skutków prawnorzeczowych, jednak nie można pomijać, że sam fakt przeznaczenia przez gminę do zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego część składową nieruchomości pozostającej przedmiotem współwłasności oznacza uruchomienie procedury zbycia nieruchomości wspólnej, co - w przypadku gdy dzieje się to bez zgody skarżącej - niewątpliwie ingeruje w jej uprawnienia właścicielskie. Słusznie skarżąca podnosi bowiem, że dokonanie podziału quoad usum nie powoduje zniesienia współwłasności i zmian w stosunkach własnościowych. Nie bez znaczenia pozostaje także to, że według wyjaśnień skarżącej (nie podważanych jednak przez Gminę) obecnie to jej przypada większy udział w prawie współwłasności. W takiej sytuacji nie ma pewności co do tego, że udział Gminy odpowiada w całości część(i) nieruchomości stanowiącej lokal przeznaczony do zbycia i że Gmina jest uprawniona do wyłącznego rozporządzenia tą częścią nieruchomości.

Uznając skargę za dopuszczalną, w wyniku przeprowadzonej kontroli zgodności z prawem zaskarżonego aktu, Sąd stwierdził, że podjęty on został z naruszeniem prawa, które uzasadniało wyeliminowanie go z obrotu prawnego.

Jak bowiem wcześniej wskazano zaskarżone zarządzenie stanowi element gospodarowania mieniem komunalnym przez organ wykonawczy gminy. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. do zadań wójta należy gospodarowanie mieniem komunalnym. Mienie komunalne obejmuje również nieruchomości, a zasady gospodarowania tymi nieruchomościami określa ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa o samorządzie gminnym (por. art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ww. ustawy). Zgodnie z art. 4 pkt 2 u.g.n. zasób nieruchomości to nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa. W myśl art. 24 ust. 1 u.g.n. do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy (art. 24 ust. 1 u.g.n.). Zasobem nieruchomości gminnych gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie to, między innymi, polega na zbywaniu oraz nabywaniu nieruchomości wchodzących w skład zasobu (art. 25 w związku z art. 23 ust.1 pkt 7 u.g.n.). Z przywołanych przepisów jasno wynika, że organ wykonawczy gminy dysponując mieniem komunalnym w ramach gospodarowania zasobem nieruchomości może zbywać tylko nieruchomości stanowiące przedmiot własności gminy lub nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. W konsekwencji – wobec kategorycznego brzmienia art. 24 ust. 1 u.g.n ("do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości które stanowią przedmiot własności gminy"...) także uzewnętrznienie woli zbycia nieruchomości poprzez podanie do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia dotyczyć może tylko tych nieruchomości które stanowią przedmiot własności gminy (lub przedmiot jej użytkowania wieczystego).

Odnosząc powyższe uwagi do kontrolowanego zarządzenia należy zauważyć, że zgodnie z jego § 1 Burmistrz przeznaczył do zbycia "lokal mieszkalny stanowiący własność gminy" wymieniony w wykazie stanowiącym załącznik nr 1 do zarządzenia. Jednak według księgi wieczystej podanej w przedmiotowym wykazie (KW nr [...]) Gmina K.(1) nie jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego opisanego w § 1 kontrolowanego zarządzenia. Zgodnie z treścią ww. księgi Gmina pozostaje współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej, oznaczonej jako działka nr [...] w udziale wynoszącym 19/100. Z treści przywołanej księgi nie wynika aby udział ten łączył się z własnością odrębnego lokalu mieszkalnego którego Gmina byłaby właścicielem. Stan ujawniony w księdze wieczystej nie pozwala zatem na przyjęcie, że do zasobu nieruchomości komunalnych należy nieruchomość będąca lokalem mieszkalnym stanowiącym własność Gminy. Do zasobu tego należy natomiast nieruchomość zabudowana oznaczona jako działka nr [...] pozostająca przedmiotem współwłasności Gminy w udziale wynoszącym 19/100.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że przeznaczając do sprzedaży lokal mieszkalny o którym stanowi § 1 zarządzania, nie zaś przysługujący Gminie udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr [...] Burmistrz naruszył przepisy regulujące zasady gospodarowania nieruchomościami. Dysponując zasobem nieruchomości gminnych organ mógł bowiem przeznaczyć do zbycia nieruchomość stanowiącą przedmiot własności gminy. Jak zaś wcześniej stwierdzono określony w § 1 zarządzenia i opisany w wykazie lokal mieszkalny nie może być zaś uznany za nieruchomość stanowiącą własność gminy. W obecnym stanie prawnym lokal ten jest częścią budynku, który stanowi część składową gruntu. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego części budynków (w tym lokale) są nieruchomościami wówczas, gdy na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zgodnie z którym, samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość. Aby więc wskazany w zarządzeniu lokal mieszkalny stanowił nieruchomość musiałoby dojść do ustanowienia odrębnej jego własności – co w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie miało miejsca. Reasumując, skoro Burmistrz przeznaczył do zbycia część składową nieruchomości (w postaci lokalu obejmującego zespół pomieszczeń) a nie nieruchomość pozostającą przedmiotem wyłącznej własności gminy to działanie takie pozostaje w oczywistej sprzeczności z art. 24 ust. 1 u.g.n. Za niezgodne z prawem należy także uznać przeznaczenie do zbycia lokalu w drodze bezprzetargowej na rzecz jego najemcy. Przepis art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n, który w tym przypadku został zastosowany, przyznaje bowiem najemcy lokalu mieszkalnego pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, a nie części składowej nieruchomości. Jeżeli zatem nie przeznaczono do zbycia nieruchomości to nie mogły być także stosowane przepisy regulujące bezprzetargowy tryb jej zbycia (por. art. 37 ust.2 u.g.n.).

Odnosząc się do stanowiska wyrażonego w odpowiedzi na skargę, według którego na etapie sporządzenia umowy sprzedaży uwzględniona zostanie forma prawna określona w księdze wieczystej i dojdzie do sprzedaży udziału, chyba, że w tym akcie notarialnym dojdzie do uprzedniego "wyodrębnienia odrębnego w rozumieniu wieczystoksięgowym lokalu mieszkalnego", raz jeszcze zauważyć należy, że kontrolowane zarządzenie nie przeznacza do sprzedaży przysługującego gminie udziału we współwłasności nieruchomości o czym świadczy treść § 1 tego zarządzenia. W takiej sytuacji zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowego udziału prowadziłoby do obejścia zasady jawności dysponowania nieruchomościami komunalnymi uniemożliwiając wszystkim zainteresowanym ubiegania się o nabycie tego udziału.

Jeżeli zamiarem Gminy jest zbycie przysługującego jej prawa w trybie bezprzetargowym, z uwzględnieniem pierwszeństwa najemcy lokalu mieszkalnego wynikającego z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., to przedmiotowe zarządzenie zostało podjęte przedwcześnie. Z art. 37 ust. 1 u.g.n. wynika bowiem zasada, że sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego odbywa się w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady ściśle określone zostały w art. 37 ust. 2 i ust. 3 ustawy. Między innymi, w trybie bezprzetargowym następuje sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34; Po myśli art. 34 ust.1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości pierwszeństwo w jej nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie która jest najemcą lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony. Z przywołanego przepisu wprost zatem wynika, że przyznane nim pierwszeństwo konkretyzuje się w przypadku zbywania nieruchomości stanowiącej przedmiot własności gminy. Przedmiotem tym jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność do ustanowenia której dochodzi w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości dokonanej przed zbyciem lub zawartej w umowie przenoszącej własność na rzecz najemcy lokalu. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1. ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Do powstania odrębnej własności lokalu potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art.7 ust 2). W przypadku zatem, gdy Gminie przysługuje udział we współwłasności z innym podmiotem nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu bez uprzedniego zniesienia współwłasności. Z taką sytuacją mamy zaś do czynienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z istotnym naruszeniem art. 24 ust.1, art. 35 ust. 2 pkt 1 oraz art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n. Wobec tego, że w niniejszej sprawie nie upłynął termin 1 roku od podjęcia zaskarżonego zarządzenia, o którym mowa w przepisie art. 94 ust. 1 u.s.g, Sąd na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a orzekł, jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a