Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 188/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant sekretarz sądowy Natalia Paulina Janowicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi S. F. i P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 17 stycznia 2024 r. nr 409.207/B-1/7/23 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Wasilkowa z dnia 6 listopada 2023 r. numer BGGN.6730.172.2023.SK; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku na rzecz skarżących S. F. i P. K. solidarnie kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 17 stycznia 2024 r. nr 409.207/B-1/7/23 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Wasilkowa z dnia 6 listopada 2023 r. nr BGGN.6730I722023.SK, którą odmówiono P.K.K. oraz S.F.(dalej powoływanym jako: "Inwestorzy" lub "Skarżący") ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce o nr geod. [...[, obręb J., gm. Wasilków.

Rozstrzygnięcie to wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wnioskiem z dnia 23 sierpnia 2023 r. Inwestorzy wystąpili do Burmistrza Wasilkowa o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji.

Decyzją z dnia 6 listopada 2023 r. znak: BGGN.67301722023. Burmistrz Wasilkowa odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego twierdząc, iż działka będąca przedmiotem wniosku nie posiada sąsiedztwa, na podstawie którego można określić wymagania dotyczące nowej zabudowy - zgodnie z dyspozycją art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że dla terenu objętego wnioskiem nie ma obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej w skrócie: "u.p.z.p.") planowana inwestycja wymaga uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Po wyznaczeniu na mapie granic obszaru analizowanego w odległości 90 m wokół działki, czyli trzykrotnej szerokości frontu działki przylegającego na szerokości 28,7 m do drogi publicznej oznaczonej nr działki [...], organ przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r., poz. 1588 ze zm., dalej "rozporządzenie MI"). Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym nie występuje jakakolwiek zabudowa o funkcji tożsamej z określoną we wniosku, a mogącą stanowić odniesienie do określenia warunków zabudowy zgodnie z przepisami. Tym samym, zdaniem organu pierwszej instancji, nie został spełniony warunek konieczny określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak podkreślono działka o nr [...] jest działką rolną o pow. 0,6172 ha (RV, RIVb i ŁIV) i położona jest w enklawie przestrzennej o przeznaczeniu rolniczym. Oznaczony zaś na załączniku graficznym dołączonym do wniosku teren inwestycji (ABCD) o pow. około 1952 m2, stanowiący część ww. działki, położony jest poza obszarem jakiejkolwiek zwartej zabudowy i nie jest w chwili obecnej predysponowanym (zgodnie ze wszystkimi zasadami planowania przestrzennego i urbanistyki) do lokalizowania na nim zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w oderwaniu od skupisk ludzkich, mediów i skoncentrowanej zabudowy, wbrew zasadom elementarnego ładu przestrzennego. Powołując się na ustalenia wizji w terenie organ stwierdził dodatkowo, że w odległości co najmniej 0,2 km (w linii prostej) od przedmiotowej działki nie występuje jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz jakakolwiek inna zabudowa, w oparciu o którą można sformułować jakiekolwiek warunki. Sytuacji tej, zdaniem organu, nie zmieni też fakt dwukrotnego powiększenia obszaru analizowanego, dlatego też nie znaleziono uzasadnienia do powiększenia obszaru analizowanego. Końcowo organ zasygnalizował też, że decyzją z 23 listopada 2018 r. Burmistrz Wasilkowa odmówił wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 (sześciu) jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na przedmiotowej działce, a SKO w Białymstoku decyzją z dnia 17 stycznia 2019r. utrzymało w je mocy podkreślając, że tereny sąsiadujące z nieruchomością objętą wnioskiem są terenami pozbawionymi jakiejkolwiek zabudowy.

Z powyższą decyzją nie zgodzili się Inwestorzy i w odwołaniu od tej decyzji złożonym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku zarzucili jej naruszenie m.in. art. 32 Konstytucji RP poprzez naruszenie zasady równości polegające na zaniechaniu równego traktowania Wnioskodawcy przez władze publiczne, tj. wydanie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia mimo wybudowania na sąsiednich działkach budynków mieszkalnych, co jasno wskazuje, uzyskanie pozwolenia na budowę przez ich właścicieli; art. 8 k.p.a. poprzez doprowadzenie do sytuacji, w której pozbawiono Wnioskodawców możliwości budowy jednorodzinnego budynku mieszanego oraz budynku gospodarczego; art. 75 § 1, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego, brak uwzględnienia złożonych informacji przekazanych organowi i oparcie skarżonej decyzji na z góry przyjętej tezie, że przesłanki do uzyskania warunków zabudowy nie zostały spełnione; art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, iż nie zostały spełnione warunki do wydania warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku nie podzieliło zarzutów odwołania i decyzją z dnia 17 stycznia 2024 r. nr 409.207/B-1/7/23 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podjętego decyzji Kolegium w pierwszej kolejności wskazało na przepisy prawa mające zastosowanie w niniejszej sprawie podkreślając, że co prawda od dnia 24 września 2023 r. funkcjonuje nowa wersja u.p.z.p., ale skoro wniosek Inwestorów został złożony w dniu 23 sierpnia 2023 r., tj. przed wejściem w życie nowej regulacji prawnej, to w sprawie zastosowanie mają przepisy sprzed powyższej nowelizacji. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, przede wszystkim poprzez dostosowanie nowej zabudowy do istniejącego otoczenia. Zachowanie ładu przestrzennego stanowi kluczową zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego dlatego też ustawodawca uzależnił wydanie decyzji (w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) od spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób po zwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, para metrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu..

Jak dalej wskazało SKO podstawowe znaczenie dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji, ma zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (a nie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, który został uchylony), wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W zależności zaś od warunków konkretnej sprawy - obszar ten wyznacza się w taki sposób, aby jak najpełniej uwzględnić zamierzenie budowlane inwestora, kierując się jego prawem do zagospodarowania nieruchomości, którą dysponuje, jednakże z uwzględnieniem warunków (cech, wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu) występujących na danym terenie, a w tym zwłaszcza potrzebą zapewnienia ładu przestrzennego, jak też innych wymogów wymienionych w szczególności w art. 1 ust. 2 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie, jak podkreśliło SKO, obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Skoro bowiem szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi ok. 28,7 m, zatem jego trzykrotna szerokość oscyluje w granicach ok. 90 m, co wynika z treści mapy zasadniczej. Dokonując zaś analizy w tak określonej odległości od granicy działki objętej wnioskiem ustalono, że na tym terenie nie występuje żadna zabudowa, tym samym również żadna działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w związku z czym brak jest punktu odniesienia dla ustalenia parametrów dla nowej zabudowy objętej wnioskiem Skarżących, a taki stan rzeczy generuje z kolei obowiązek wydania negatywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, gdyż nie spełnia ona łącznie wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p.

Kolegium podzieliło przy tym stwierdzenie organu pierwszej instancji, że brak było podstaw do rozszerzenia obszaru analizy. Z zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego oraz analizy funkcji i zagospodarowania terenu, wynika bowiem, że na obszarze objętym analizą nie znajduje się żadna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Przedłożony zaś dodatkowy materiał dowodowy nie świadczy o tym, że jest inaczej. Ponadto, co podkreśliło Kolegium, organ nie miał obowiązku wyznaczyć zakresu analizy w stosunku do całej działki inwestycyjnej w sytuacji, gdy sami Wnioskodawcy ograniczyli zakres postępowania do części działki inwestycyjnej, tym niemniej Burmistrz Wasilkowa dokonał ustaleń urbanistyczno-architektonicznych również z pespektywy całego terenu działki inwestycyjnej i wykazał, iż w dalszym ciągu, pomimo zmiany zakresu terenu analizowanego w tym obszarze nie występuje żadna zabudowa. Co więcej, wraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy Inwestor przedłożył załącznik graficzny w postaci mapy zasadniczej, z której wynika, iż w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki inwestycyjnej nie znajdują się żadne zabudowania. Konkludując SKO uznało, że ustalenia dokonane przez organ I instancji, odzwierciedlone w wynikach sporządzonej analizy są zgodne z prawem i nie ma podstaw do weryfikacji stanowiska wyrażonego w zaskarżonej decyzji.

Z powyższą decyzją nie zgodzili się Skarżący i w skardze wywiedzionej do tut. Sądu zarzucili jej naruszenie:

1) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nierozszerzeniu granic obszaru analizowanego w niniejszej sprawie i ścisłe przyjęcie odległości w granicach 90 m przy dokonywaniu analizy okolicznej zabudowy i stwierdzeniu jej braku podczas gdy w odległości ok. 170 m znajduje się sąsiednia działka zabudowana o nr [...] w obr. geod. J. gm. Wasilków położona przy tej samej drodze publicznej;

2) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nierozszerzeniu granic obszaru analizowanego w niniejszej sprawie i ścisłe przyjęcie odległości w granicach 90 m przy dokonywaniu analizy okolicznej zabudowy i stwierdzeniu jej braku podczas gdy w odległości ok. 313 m znajduje się sąsiednia działka zabudowana nr ewid. [...] w obr. geod. J. gm. Wasilków położona przy tej samej drodze publicznej;

3) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nierozszerzeniu granic obszaru analizowanego w niniejszej sprawie i ścisłe przyjęcie odległości w granicach 90 m przy dokonywaniu analizy okolicznej zabudowy i stwierdzeniu jej braku podczas gdy w odległości ok. 144 m znajduje się sąsiednia działka zabudowana nr ewid. [...] w obr. geod. J. gm. Wasilków położona przy tej samej drodze publicznej;

4) art. 7 i 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na dokonaniu dowolnej a nie swobodnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie przez organ, który wnioski dowodowe i materiał dowodowy w nich zawarty, w szczególności zdjęcia i filmy uznaje za nieuzasadniony co skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego w sprawie;

5) art. 8 § 2 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. polegające na odstąpieniu od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym tj. podobnym do sytuacji zaistniałej w stosunku do działki o nr [...] w obr. geod. Wasilków, a będącej przedmiotem rozstrzygnięcia wyroku WSA w Białymstoku z dnia 29.09.2016 r. o sygn. akt II SA/Bk 479/16;

6) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że w niniejszej sprawie nie występuje żadna, a co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna do tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Powołując się na powyższe zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi, stanowiącej w znacznej części powielenie stanowiska zawartego w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, Skarżący wskazali, że organ w sposób nieprawidłowy zastosował art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczając obszar analizowany w minimalnych granicach. Tymczasem sam ustawodawca w powołanej regulacji stwarza możliwość rozszerzenia granic obszaru analizowanego, a w tej konkretnej sprawie nieznaczne rozszerzenie granic tego obszaru zmieniłoby radykalnie sytuację Skarżących, dając tym samym im prawo do zagospodarowania ich działki zgodnie z treścią wniosku. Organy nie uzasadniły jednak w żaden sposób okoliczności nie rozszerzenia obszaru analizowanego o sąsiadujące zabudowane działki, które Skarżący przedstawiali m.in. we wnioskach dowodowych stanowiących zdjęcia i nagrania na elektronicznym nośniku danych. W ocenie Skarżących organy przyjmując sztywną zasadę określoną w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i nie uwzględniając możliwości rozszerzenia obszaru analizowanego i wydały decyzję niekorzystną dla wnioskodawców, a tymczasem gdyby obszar analizowany został rozszerzony nieznacznie wydane rozstrzygnięcia mogłyby być odmienne. Jako przykład zabudowy mieszkaniowej, która mogłaby być punktem odniesienia dla zabudowy wnioskowanej przez Skarżących wskazane zostały działka o nr ewid. [...] położona przy tej samej drodze publicznej po przeciwnej stronie w odległości ok. 170 m od działki Skarżących, działka nr ewid. [...] położona przy tej samej drodze publicznej i po tej samej stronie, a oddalona od działki Skarżących o około 313 m oraz działka o nr ewid. [...]położona w odległości ok. 200 m od działki Skarżących.

W odpowiedzi na skargę, Kolegium podtrzymując stanowisko w sprawie, wniosło o jej oddalenie. Kolegium nie zgodziło się ze Skarżącymi, jakoby w przedmiotowej sprawie istniały podstawy do rozszerzenia obszaru analizowanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Na wstępie wyjaśnić należy, że w ramach kontroli administracji publicznej sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023r., poz. 1634 ze zm., "p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji (postanowienia) następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Rozpatrując niniejszą sprawę w ramach przywołanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z 17 stycznia 2024r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Wasilkowa z dnia 6 listopada 2023 r. o odmowie ustalenia Skarżącym warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce o nr. geod. [...], obręb J., gm. Wasilków. Przyczyną odmowy wydania warunków zabudowy dla opisanej inwestycji było ustalenie przez organ, że w wyznaczonym (jako trzykrotność szerokości frontu działki Skarżących przylegającej do drogi publicznej) obszarze analizowanym nie znajduje się żadna zabudowa mogąca stanowić podstawę do określenia warunków dla wnioskowanej zabudowy, a brak było podstaw do rozszerzenia tak wyznaczonego obszaru analizowanego.

Materialnoprawną podstawą kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Przy czym odnotować należy, na co zasadnie zwróciło uwagę Kolegium, że przed datą wydania zaskarżonej decyzji, tj. w dniu 24 września 2023r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Zgodnie jednak z art. 59 ust. 1 ww. ustawy nowelizującej, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Skoro zatem przedmiotowe postępowanie zainicjowane zostało wnioskiem Skarżących z dnia 23 sierpnia 2023 r., to w okolicznościach przedmiotowej sprawy zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji. Do takiego też stanu prawnego odnosić się będzie ocena prawna wyrażona poniżej.

Przechodząc do rozważań merytorycznych przypomnieć należy generalne zasady zagospodarowywania terenu. Jak stanowi art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z przepisu art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. wynika z kolei, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia w ww. decyzji wymaga zaś każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położna jest na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym stosownie do powołanej wyżej regulacji ustalenie, na wniosek Skarżących, warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji na podstawie art. 61 u.p.z.p.

Jak wynika zaś z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Redakcja powołanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że obowiązek spełnienia ww. przesłanek w odniesieniu do inwestycji polegającej na nowej zabudowie danego terenu, obejmuje konieczność ich kumulatywnego spełnienia. Przy czym, co warto też zaakcentować, zasadniczym celem wskazanej regulacji jest ochrona ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ochronie tej służy w szczególności unormowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa, która wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Jej istotą jest konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. Innymi słowy, zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W orzecznictwie podkreśla się, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ukształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła ona harmonijną i estetyczną całość, skomponowaną według urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego (tak m.in. wyrok WSA w Łodzi z 11 maja 2023 r., II SA/Łd 118/23; wyrok WSA w Białymstoku z 6 czerwca 2023 r., II SA/Bk 241/23; wyrok WSA w Olsztynie z 23 czerwca 2023 r., II SA/Ol 391/23, wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Przy czym, jak trafnie akcentuje doktryna prawa administracyjnego, rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (Z. Niewiadomski, red., Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r.). Analogiczne stanowisko można zauważyć w orzecznictwie sądów administracyjnych, które konsekwentnie przyjmuje, że to nie decyzja o warunkach zabudowy ma kształtować ład przestrzenny, lecz plan zagospodarowania przestrzennego będący prawem miejscowym. Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania terenu określa wyłącznie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu objętego wnioskiem inwestora, wobec czego nie może swymi rozstrzygnięciami zastępować miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako podstawowego instrumentu prawnego kształtowania przestrzeni. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład nie powinna być realizowana przez bardzo restrykcyjne rozumienie przepisów prowadzące do odmowy ustalenia warunków zabudowy i wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych, uniemożliwiając realizację zagwarantowanego konstytucyjnie prawa własności, w tym - stanowiącego element treści tego prawa - określonego w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., prawa do zagospodarowania terenu.

Restrykcyjna - z uwagi na interes publiczny - literalna redakcja art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może bowiem prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od okoliczności i wymogów konkretnej sprawy (zob. wyrok NSA z 31 maja 2010 r., sygn. II OSK 860/09, CBOSA). Ograniczenie właściciela w prawie do korzystania z nieruchomości powinno być zatem wyraźnie uzasadnione, a wszelkie rozstrzygnięcia, które go w sposobie korzystania z nieruchomości ograniczają, muszą być dokonywane z uwzględnieniem zarówno interesów wspólnoty samorządowej, jak i indywidualnego interesu właściciela nieruchomości (por. NSA w wyroku z dnia 4 lipca 2007 r., sygn. II OSK 997/06 oraz w wyroku z dnia 16 marca 2011r., sygn. II OSK 496/10, CBOSA).

Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. stanowi z kolei, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Przy czym ustawodawca w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. zdefiniował pojęcie działki budowlanej, pod którym to pojęciem rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Podkreślić przy tym należy, że przepis ten określa w sposób bezwzględnie wiążący wielkość obszaru analizowanego jedynie w wymiarze minimalnym, co oznacza, że wyznaczenie go w wymiarze większym niż minimalny, nie stanowi co do zasady jego naruszenia. Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji pewną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego (przy zastrzeżeniu obowiązku zachowania minimalnej odległości). Zawsze jednak rozszerzenie obszaru analizowanego ponad trzykrotność frontu działki, należy powiązać z zasadą dobrego sąsiedztwa. W orzecznictwie wskazuje się, że niedopuszczalne jest takie rozszerzanie granic obszaru analizowanego, aby w dowolnym wskazywanym przez inwestora miejscu, odnaleźć jakąkolwiek zabudowę o cechach odpowiadających planowanej inwestycji. Nie jest jednak wykluczone rozszerzenie obszaru analizowanego w sposób uzasadniony, tj. uwzględniający zarówno specyfikę planowanego przedsięwzięcia, jak i uwarunkowania obszaru podlegającego zainwestowaniu oraz jego sąsiedztwa, zwłaszcza w sytuacji, w której dopuszczałoby to zabudowę, dającą się pogodzić z dotychczasową funkcją terenu i nie naruszałaby szeroko pojętego ładu przestrzennego. Wyznaczając granice obszaru analizowanego, organ powinien zatem ustalić, czy takie a nie inne wyznaczenie obszaru analizowanego, będzie zgodne z postulatami zachowania ładu przestrzennego, zaś ewentualne poszerzenie obszaru analizowanego należycie uzasadnić (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20 lipca 2022 r., II SA/Gd 19/22, CBOSA).

Jak wynika z powyższego organ wyznaczając obszar analizowany powinien mieć na względzie unormowanie art. 61 ust. 1 ust. 1 u.p.z.p., który przewiduje, iż przy wydaniu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu analizie winna podlegać sąsiednia okolica i istniejące w niej zabudowania stanowiące wyznacznik kontynuacji zabudowy w zakresie funkcji i cech zabudowy znajdujących się w pobliżu działki, na której planowana jest inwestycja. Wyznaczenie zakresu obszaru analizowanego uzależnione być może od wielu czynników, w tym zróżnicowania funkcji na danym terenie, wielkości nieruchomości, czy też stopnia rozproszenia zabudowy na danym terenie. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego winno zatem uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa, w aspekcie zachowania ładu przestrzennego. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego winna być przez organ uzasadniona, a sąd rozpatrujący sprawę, winien dokonać oceny czy określenie wielkości obszaru analizowanego w oparciu o kryterium trzykrotnej szerokości frontu działki, a więc obszaru o najmniejszej powierzchni było prawidłowe ze względu na zasadę "dobrego sąsiedztwa", czyli czy uwzględnia ono faktyczne zagospodarowanie terenu, położonego w sąsiedztwie (por. wyrok NSA z 16 grudnia 2016 r., II OSK 774/15, CBOSA).

Zasadniczym celem wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki budowlanej jest bowiem analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Taką analizę, w zakresie funkcji oraz cech zabudowy można przeprowadzić jedynie wówczas, gdy na wyznaczonym obszarze znajduje się jakakolwiek zabudowa. Jej brak skutkuje tym, że analiza ma wyłącznie charakter urbanistyczny a nie architektoniczny. Zasadnym zatem jest stwierdzenie, że w sytuacji, w której minimalny, wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, obszar analizowany wokół działki budowlanej nie pozwala na analizę funkcji i cech zabudowy z uwagi na brak w wyznaczonym obszarze jakiejkolwiek zabudowy, obowiązkiem organu jest szczegółowe uzasadnienie z jakich przyczyn zaniechał powiększenia obszaru analizowanego, szczególnie wówczas gdy działka budowlana jest położona na obszarze raczej rozproszonej zabudowy. Organ odmawiając ustalenia warunków zabudowy musi wykazać, że planowanej inwestycji nie można pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy terenu w aspekcie szeroko pojętego ładu przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie organy wyznaczyły obszar analizowany w promieniu 90 m wokół działki budowlanej Skarżących, czyli w minimalnym obszarze statuowanym przepisami ustawy. W uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji, poza enigmatycznym stwierdzeniem, że wizyta w terenie potwierdziła, że w odległości co najmniej ok. 0,2 km w linii prostej od działki Skarżących nie występuje jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa, a sytuacji tej nie zmieni fakt dwukrotnego powiększenia obszaru analizowanego, próżno jest doszukiwać się jakichkolwiek rozważań, dlaczego w ocenie tegoż organu, wyznaczenie obszaru w minimalnej wysokości czyni zadość wymogowi przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy występujących na działkach sąsiednich. Z kolei organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że wyznaczony przez organ pierwszej instancji obszar analizy jest prawidłowy, jednocześnie podzielając ustalenie organu pierwszej instancji o braku podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego. Co prawda w dalszej części uzasadnienia decyzji Kolegium wskazuje kiedy jest możliwe poszerzenie obszaru analizowanego i podkreśla, że z uwagi na brak zabudowy w obszarze analizowanym (wyznaczonym w promieniu 90 m) nie było możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, co wiązało się z niedopuszczalnością zabudowy na działce Skarżących, jednakże powyższych wywodów nie można, zdaniem Sądu, uznać za właściwą analizę istniejącego ładu przestrzennego w okolicy objętej działką Inwestorów w aspekcie prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego.

W tym miejscu należy przypomnieć, że naczelną zasadą postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., która nakłada na organ administracji publicznej obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy, co jest niezbędnym elementem właściwego zastosowania normy prawa materialnego. Tak więc organy administracji mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji (por. wyrok NSA z 17 października 2001 r., sygn. I SA 1110/01, Lex nr 75516). Realizację tej zasady zapewniają przede wszystkim przepisy regulujące postępowanie dowodowe. Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać materiał dowodowy, a więc podjąć ciąg czynności procesowych mających na celu zebranie całego materiału dowodowego i następnie go rozpatrzyć. Spełnienie normy wynikającej z przepisu art. 8 k.p.a. wymaga z kolei prowadzenia postępowania administracyjnego w taki sposób, aby w szczególności w uzasadnieniu decyzji przekonać stronę, że jej stanowisko zostało poważnie wzięte pod uwagę, a jeżeli zapadło inne rozstrzygnięcie, to przyczyną tego są istotne powody oraz wskazanie ich w uzasadnieniu decyzji zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Przełożenie powyższych zasad na realia przedmiotowej sprawy oznacza, że w sytuacji ustalenia, że działki położone w najbliższym sąsiedztwie działki Skarżących w ogóle nie są zabudowane, obligowało organy do przedstawienia w sposób szczegółowy w uzasadnieniu podjętych rozstrzygnięć – motywów, dlaczego przyjęły taki, a nie innych obszar analizowany. Przy czym wyjaśnienia tego nie stanowi jedynie stwierdzenie, iż obszar ten został wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i nie narusza tego przepisu, lecz określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją w zgodzie ze specyfiką okolicy. Organ powinien zatem wyjaśnić Skarżącym, dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego, uzasadnienie takiego właśnie wyznaczenia, winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. II OSK 919/07 CBOSA). W uzasadnieniu tym, jak już wskazano powyżej, powinny zostać zawarte także wszelkie dane umożliwiające weryfikację parametrów ustalonych dla nowej zabudowy. Brak w kwestionowanych decyzjach organów obu instancji należytego uzasadnienia ich stanowiska w powyższym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Tymczasem w aktach sprawy próżno szukać informacji, czy zabudowa w najbliżej okolicy działki Skarżących ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, czy zagrodowej oraz czy nosi cechy zabudowy rozproszonej, czy zwartej. Ustalenie powyższych okoliczności może okazać się istotne albowiem, jak wynika z informacji przedstawionych przez Skarżących, a mających potwierdzenie w wydruku z geoportalu, w odległości około 170 m od ich działki znajduje się działka o nr geod. [...], dostępna z tej samej drogi publicznej, na której istnieje już zabudowa mieszkaniowa. Podobnie jak znajdujący się wprawdzie poza granicami obszaru analizowanego budynek na działce o nr [...], położonej w odległości ok. 144 m od działki Skarżących oraz budynek na działce nr [...], położonej w odległości ok. 313 m, ale dostępnej z tej samej drogi publicznej. Najbliżej położony budynek mieszkalny, dostępny z tej samej drogi publicznej, znajduje się zatem w odległości ok. 170 m od granic działki należącej do Skarżących. Odległość ta z jednej strony stanowi ponad pięciokrotną szerokość działki Skarżących, ale jednocześnie jedynie dwukrotność przyjętego przez organy obszaru analizy architektoniczno-urbanistycznej. Z akt sprawy nie wynika natomiast w jakiej odległości od działki Skarżących znajdują się inne budynki mieszkalne, czy również one noszą cechy zabudowy rozproszonej, czy też zwartej. Brak jest także informacji o charakterze budynków znajdujących się w okolicy, czy są to budynki w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, czy też zagrodowej, związanej z działalnością rolniczą. Powyższe kwestie powinny być ustalone w sposób bezsporny przez organy w niniejszej sprawie, bowiem tylko na tej podstawie można ustalić jaki występuje ład przestrzenny w okolicy działki Skarżących.

W ocenie Sądu, z dotychczas zgromadzonego przez organy materiału dowodowego i twierdzeń Skarżących, zawartych zarówno w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji jak i skargi, wynika, że w okolicy wsi J. przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Powyższa okoliczność zupełnie została pominięta przez organy przy uzasadnieniu przesłanek, jakimi kierowały się wyznaczając niezbędny obszar do przeprowadzenia analizy architektoniczno-urbanistycznej. Obowiązujące na chwilę wydawania zaskarżonej decyzji przepisy, jak słusznie wskazywali Skarżący, pozwalały na zwiększenie obszaru analizowanego, jeżeli obiektywnie istniejące uwarunkowania związane z ładem przestrzennym (zarówno w zakresie zabudowy jak i sposobu zagospodarowania działek w okolicy) za tym przemawiały. Niewątpliwie takim obiektywnym uwarunkowaniem może być rozproszona zabudowa, czy też zabudowa o zróżnicowanej funkcji (tak też WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 20 lipca 2022r., II SA/Gd 19/22, CBOSA).

Co do zasady Sąd podziela zaprezentowany przez Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pogląd, że rozszerzenie obszaru podlegającego analizie nie powinno służyć poszukiwaniu na siłę "dobrego sąsiedztwa dla planowanego zamierzenia", a zatem obejściu obowiązujących przepisów. Jednakże w realiach niniejszej sprawy Kolegium w żaden sposób nie wykazało, że ewentualne poszerzenie obszaru analizowanego naruszy istniejący ład przestrzenny w okolicy. Sama bezsporna okoliczność, iż w najbliższym sąsiedztwie działki Skarżących (w odległości 90 m od granic tej działki) znajdują się jedynie niezabudowane użytki rolne oraz droga publiczna, jest niewystarczająca do stwierdzenia, że planowane przez Skarżących zamierzenie budowlane w postaci budynku mieszkaniowego jednorodzinnego i budynku gospodarczego będzie naruszało zasadę dobrego sąsiedztwa, w szczególności biorąc pod uwagę brak ustalenia charakteru istniejącej w okolicy - zabudowy. Jednocześnie Sąd pragnie wskazać, iż wypracowany w orzecznictwie pogląd dotyczący zakazu poszerzania obszaru analizowanego jedynie w celu wykazania przez inwestora jakiejkolwiek zabudowy o cechach odpowiadających planowanej inwestycji, dotyczył sytuacji, kiedy to w minimalnym, wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI obszarze znajdowała się zabudowa ale o cechach innych niż planowane przedsięwzięcie. W takiej sytuacji racjonalnym jest ograniczenie możliwości rozszerzania obszaru analizowanego, celem "usprawiedliwienia" inwestycji, której nie ma w najbliższym sąsiedztwie. Inna natomiast jest sytuacja, która ma miejsce w niniejszej sprawie, kiedy to w najbliższej okolicy (minimalnym obszarze analizowanym) nie ma jakiejkolwiek zabudowy. W takiej sytuacji obowiązkiem organu jest przeanalizowanie sposobu zagospodarowania działek dalej położonych, celem ustalania jaki występuje układ urbanistyczny, jaki rodzaj zabudowy i dopiero na podstawie tak przeprowadzonej analizy powinien być wyznaczany obszar celem oceny przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Analogiczne stanowisko zaprezentował tut. Sąd w prawomocnym wyroku z dnia 22 czerwca 2022r. o sygn. akt II SA/Bk 331/22 i skład rozpoznający niniejszą sprawę w pełni je podziela i przyjmuje za własne.

Uwzględniając powyższe rozważania należy dojść do wniosku, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Wasilkowa zapadły przedwcześnie, bez wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego prawidłowej oceny, tj. z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto należy podkreślić, że zgodnie z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej wyrażoną w art. 8 k.p.a. strona powinna być przekonana, że decyzja, w szczególności odmowna, została wydana po wnikliwym zapoznaniu się organu ze sprawą, co powinno być odzwierciedlone w uzasadnieniu takiej decyzji zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Jako nietrafną należy też ocenić argumentację organu I instancji, że w stosunku do działki o nr [...]Burmistrz Wasilkowa decyzją z 23 listopada 2018 r. odmówił już raz wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 (sześciu) jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na przedmiotowej działce wskazując, że tereny sąsiadujące z nieruchomością objętą wnioskiem są terenami pozbawionymi jakiejkolwiek zabudowy. W ocenie Sądu fakt wydania 6 lat temu decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy wprawdzie na tą samą działkę ale na inną inwestycję i na rzecz innego inwestora nie ma wpływu na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla aktualnie procedowanej inwestycji. Tym bardziej, że proces zabudowy cechuje się swoistą dynamiką i stan braku zabudowy tego terenu w 2018 roku nie oznacza, że z takim samym charakterem i zakresem zabudowy mamy do czynienia aktualnie.

Organy ponownie rozpoznając sprawę powinny zatem ustalić, jaki charakter zabudowy występuje w okolicy wsi J., w szczególności w najbliższej okolicy działki należącej do Skarżących, ze szczególnym uwzględnieniem charakteru zabudowy występującej na opisanych szczegółowo powyżej działkach: nr [...], nr [...] i nr [...] oraz działce o nr [...], na której zgodnie z oświadczeniem pełnomocnika Skarżących złożonym na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024r. został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny. W przypadku zaś dokonania ustaleń, że zasadą na tym terenie jest rozproszenie zabudowy, występowanie zabudowy jednorodzinnej o charakterze mieszkaniowym, celowym i zasadnym może się okazać konieczność powiększenia obszaru analizowanego zgodnie z postulatami Skarżących. Jeżeli takie wyznaczenie obszaru analizowanego będzie pozostawało w zgodzie z postulatami zachowania ładu przestrzennego i nie naruszy walorów przestrzeni w tym zakresie, poszerzenie obszaru analizowanego umożliwi uwzględnienie przysługującego Skarżącym prawa własności i woli wykorzystania jej pod zabudowę. Ponadto poszerzenie obszaru analizowanego ponad ustawowe minimum w okolicznościach przedmiotowej sprawy może dać pełny obraz ładu przestrzennego sformułowanego wzdłuż drogi publicznej oznaczonej jako działka o nr [...], z którą skomunikowana jest bezpośrednio działka Skarżących, przewidziana pod planowaną przez nich zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Mając na uwadze powyższe, sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji. O kosztach postępowania należnych na rzecz Skarżących od organu orzeczono w punkcie 2 sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "c" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (Dz. U. z 2023r., poz. 1964 ze zm.). W skład tych kosztów sąd wliczył wpis od skargi w kwocie 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 480 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa (17 zł).