Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 544/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy [...] w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 21 kwietnia 2017 r. R. S. złożył do Prezydenta Miasta C. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, przewidzianego do realizacji na działce ewidencyjnej nr 1 obręb [...], położonej w C. przy ul. [...]. Planowany obiekt ma być usytuowany w stosunku do granic działek sąsiednich: w odległości 3-4m granica północna, 4m granica zachodnia, 4-7m granica południowa a w stosunku do drogi publicznej w odległości 26m. Wjazd na drogę publiczną odbywał się będzie od strony ul. [...]. W załączniku A do wniosku wskazano przybliżone gabaryty budynku: szerokość elewacji frontowej 12m; długość 35m; szerokość 12m; wysokość 14m (mierzona od poziomu terenu do najwyżej położonego punktu dachu); wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki 14m; liczba kondygnacji - 4 kondygnacje nadziemne; 19 mieszkań; układ połaci dachowych - dach wielospadowy, dach płaski; przybliżony kąt nachylenia połaci 2-5°; kierunek kalenicy głównej - prostopadle do granicy frontowej działki.

Prezydent Miasta C. pismem z dnia [...] r. zawiadomił strony o wszczętym postępowaniu oraz o możliwości zapoznania się z zamierzeniem inwestycyjnym i zgłoszenia ewentualnych zastrzeżeń oraz wniosków. Wystąpił również o dokonanie odpowiednich aktów współdziałania.

W dniu 23 maja 2017 r. do organu pierwszej instancji wpłynęły pisma mieszkańców bloków przy ul. [...] i [...] oraz członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wymienionych nieruchomości, w których wyrażono brak zgody na lokalizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości 14m wraz z 18 miejscami parkingowymi na działce nr 1.

Pismem z dnia 24 maja 2017 r. inwestor zmienił wniosek w zakresie ilości mieszkań z 19 na 18. Do pisma tego dołączył mapę z 18 miejscami postojowymi, w tym 4 miejsca postojowe w parterze projektowanego budynku. Wyjaśnił również, że dostęp do drogi publicznej będzie poprzez 2 projektowane zjazdy (zaznaczone na dołączonej mapie). W dniu 18 lipca 2017 r. inwestor dokonał kolejnej zmiany wniosku, tj. zgodził się tylko na dach wielospadowy, na poziom okapu do 9 m w elewacji frontowej, wysokość kalenicy głównej do 12,5m.

W sprawie została przeprowadzona odpowiednia analiza urbanistyczna i przygotowany projekt decyzji. Po zapoznaniu się z nim wnioskodawca wniósł o zmianę szerokości elewacji frontowej do 15m.

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak [...] organ ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (do 18 lokali mieszkalnych) na terenie działki nr 1 obręb [...] o pow. 0,1492 ha. W pkt 2.a) sentencji decyzji organ pierwszej instancji ustalił m.in.: nieprzekraczalną linię zabudowy, oznaczoną na załączniku graficznym nr 1, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działki - maksymalnie do 30%, udział powierzchni biologicznie czynnej terenu przynależnego do projektowanej zabudowy - minimum 30%, szerokość elewacji frontowej - szerokość ściany frontowej budynku do 12m a szerokość budynku w widoku do 15m z uwagi na planowany nieprostokreślny układ budynku na działce, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do 9m, geometrię dachu - dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci do 30°, kierunek kalenicy głównej prostopadły do frontu działki, wysokość głównej kalenicy do 12,5m.

Od tej decyzji tej odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] i [...] w C. W konsekwencji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Przyczyną orzeczenia kasatoryjnego był brak wykazania spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy dopatrzył się również uchybień w przeprowadzonej analizie urbanistycznej.

W ramach ponownego rozpatrywania sprawy została przeprowadzona ponownie analiza urbanistyczna oraz sporządzono projekt decyzji. Po zapoznaniu się przez strony z aktami sprawy decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak [...] Prezydent Miasta C. ustalił na wniosek R. S. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu położonego w C. przy ul. [...], obejmującego działkę ewidencyjną nr 1 obręb [...] o pow. 0,1492 ha, dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (do 18 lokali mieszkalnych).

Od tego rozstrzygnięcia odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] i [...] w C.

Zarzuciła organowi I instancji:

1. naruszenie § 5. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maksymalnie 30% z zastosowaniem odstępstwa od podstawowego sposobu jego ustalania, jakim jest ustalanie na podstawie jego średniej wartości dla obszaru analizowanego,

2. naruszenie § 7 wymienionego rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 9m, w oparciu o ust. 1 wymienionego przepisu, jako przedłużenie tej krawędzi istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej (ul. [...]) podczas gdy z wyliczenia podanych wartości tego parametru dla 9 budynków z obszaru analizowanego wynika, że średnia wartość tego parametru wynosi 5,72m. Nadto z części tekstowej wyników analizy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich w stosunku do działki inwestora (przyległych i dalszych) przebiega w taki sposób, że tworzy uskok (nie jeden lecz wiele), a więc ten parametr powinien być ustalony nie w oparciu o § 7 ust. 1 lecz w oparciu o § 7 ust. 3 rozporządzenia. Brak jest uzasadnienia dlaczego w taki sposób i w takiej wartości organ ustalił ten parametr,

3. naruszenie § 8 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości głównej kalenicy do 12,5m i brak uzasadnienia dlaczego i na jakiej podstawie i w jakim celu organ ustalił ten parametr w takiej wartości, która występuje tylko na 2 działkach obszaru analizowanego. Tymczasem zgodnie z treścią § 8 ustalana wartość parametru powinna wynikać z wysokości kalenic wszystkich zabudowań zlokalizowanych na wszystkich działkach obszaru analizowanego,

4. naruszenie § 3 ust. 1 wskazanego rozporządzenia bowiem: wyznaczony na mapie obszar analizowany obejmuje działki z adresami - ul. [...], [...], [...] i [...], a w części tekstowej wyników analizy te działki nie są ujęte, - mapa dołączona do decyzji, na której wyznaczono obszar analizowany, nie jest zgodna ze stanem faktycznym istniejącym na tym terenie. Na ortofotomapie z 2017 r. zabudowa na działkach z adresem - ul. [...] i [...] (bez numeru, pomiędzy działkami z adresem ul. [...] i [...]) różni się od zabudowy z tymi adresami pokazanymi na mapie, - w otrzymanych załącznikach do decyzji, nie są podane takie wielkości jak: powierzchnie poszczególnych działek, długość i szerokość oraz ilość kondygnacji zabudowy tych działek. Nie ma też matematycznego wyliczenia danych podanych w części tekstowej wyników analizy,

5. naruszenie § 5, § 6, § 7, § 8 wymienionego rozporządzenia, gdyż wartość ustalonych parametrów nie jest podana w sposób ścisły lecz z przyimkiem "do" lub "około" co świadczy, że zostały określone wadliwie, bo nieprecyzyjnie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie zaskarżoną decyzją utrzymało decyzję Prezydenta Miasta C. w mocy. Uznało, iż w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdziło przede wszystkim, że ustalenie nowej linii zabudowy nastąpiło w oparciu o § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, a prawidłowość jej wyznaczenia potwierdza analiza załącznika nr 1 i załącznika nr 2 oraz str. 3 i 4 decyzji.

W ocenie organu odwoławczego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został prawidłowo ustalony na podstawie § 5 ust. 2 wymienionego rozporządzenia (do 30%), tj. jako wskaźnik tej wielkości, który nie przekracza wartości maksymalnej występującej w obszarze poddanym analizie. Dodać trzeba, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż wartość maksymalna wymienionego wskaźnika dla występującej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ok. 37% a dla zabudowy wielorodzinnej - ok. 26%. Zaś średni wskaźnik tej wielkości dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ok. 19,33% a dla zabudowy wielorodzinnej - ok. 20,5%.

SKO wskazało, że szerokość elewacji frontowej dla przedmiotowego budynku ustalono do 12m a z uwagi na planowany nieprostokreślny układ budynku na działce - szerokość budynku w widoku do 15m. Z przeprowadzonej analizy wynika jednoznacznie, że wskaźnik ten został wyznaczony na podstawie § 6 ust. 2 w/wym. rozporządzenia w oparciu o zabudowę występującą w obszarze analizowanym co potwierdza analiza załącznika nr 1 i 2 do decyzji. Ustalona szerokość elewacji frontowej nie przekracza średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, która wynosi ok. 19,85m, w tym średnia wartość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ok. 14,33m a dla zabudowy wielorodzinnej - ok. 31,5m.

W ocenie organu odwoławczego także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 9 m została ustalona w oparciu o sąsiednią zabudowę występującą w obszarze poddanym analizie, tj. na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia i nie przekracza wartości maksymalnych, występujących w tym obszarze dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej (ok. 9m). Prawidłowość ustalenia tego parametru potwierdza analiza załącznika nr 2 do decyzji. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 2 budynków mieszkaniowych wielorodzinnych usytuowanych na graniczącej z terenem inwestycji działce nr 2 ma wysokość ok. 9 m (ul. [...] i [...]). Także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku mieszkaniowego wielorodzinnego usytuowanego na działce nr 3 ma wysokość ok. 9 m (ul. [...]). 3 budynki mieszkaniowe wielorodzinne przy ul. [...], [...], [...] mają dachy wielospadowe o kącie nachylenia połaci ok. 30° a wysokość kalenic głównych wynosi ok. 12,5m.

Odnosząc się do kwestii zapewnienia 100% miejsc parkingowych na terenie działki nr 1 organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji co do możliwości zastosowania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni wymienionej działki, na poziomie wyższym niż średni wskaźnik tej wielkości ale nie przekraczającym wartości maksymalnej dla obszaru analizowanego.

Kolegium stwierdziło wreszcie, że zastosowanie więc przez organ pierwszej instancji przy ustalaniu parametrów projektowanego budynku przyimka "do" w ocenie tutejszego organu nie stanowi naruszenia postanowień § 5, § 6, § 7 i § 8 w/wym. rozporządzenia, skoro z takiego sformułowania wynika, że osoba posiadająca wymagane uprawnienia, która będzie sporządzać projekt budowlany tego budynku, nie może przekroczyć wskazanych w taki sposób parametrów.

Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] i [...] w C. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzuciła organowi odwoławczemu:

1. Naruszenie art.61 ust. 1, pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku § ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji w prawidłowy sposób ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Parametr ten został ustalony przez organ I instancji sposób odmienny od podstawowego sposobu jego ustalania, o którym mowa w § 5 wymienionego rozporządzenia. Zgodnie z orzecznictwem, taki sposób ustalenia, będący wyjątkiem od reguły, musi być w sposób szczególny uzasadniony i wynikać wyłącznie z potrzeby zapewnienia ładu przestrzennego.

2. Naruszenie art. 61 ust.1, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. Z § 7 ust. l rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji w prawidłowy sposób ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. W części tekstowej wyników analizy podaje się, że dla działek sąsiednich do działki inwestora, ten parametr wynosi: od strony północnej tj. dla działek z adresami: ul. [...] nr. [...], [...] i [...] - "ok.9 m", a od strony południowej tj. dla działek z adresami: ul. [...] nr. [...] - "ok.3 m", nr. [...] - "ok.4,5 m", nr. [...] - "ok.4m", ul. [...] nr. [...] - "ok.4 m", nr. [...] - "ok. 5 m", nr. [...] - "ok.4m" i od strony północno-wschodniej tj. dla działki z adresem ul. [...] nr. [...] - "ok.9 m"(jest to budynek klubu sportowego, zlokalizowany po drugiej stronie ul. [...] w odległości ok. 50 m od działki inwestora). Z powyższego wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich do działki inwestora przebiega tworząc uskok. Zgodnie z § 7 ust.3 wymienionego rozporządzenia, w takim przypadku (uskok) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustala się przyjmując jej średnią wartość występującą na obszarze analizowanym.

3. Naruszenie art. 61 ust.1. pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji w prawidłowy sposób ustalił wysokość głównej kalenicy. W części tekstowej wyników analizy organ podaje, że jedynie na 2-ch działkach z adresem ul. [...] ten parametr wynosi "do ok.12,5 m", a na 6-ciu działkach ten parametr wynosi "od ok. 5 m do ok. 8 m", a na jednej działce zabudowa ma dach płaski, wysokość "do ok. 9 m". Ani w decyzji, ani w części tekstowej wyników analizy organ nie uzasadnia dlaczego ustalił ten parametr w tej wartości, bowiem stwierdzenie, że ustalono go w oparciu o przeprowadzoną analizę , nie jest wszak uzasadnieniem ustalenia wartości parametru. Naszym zdaniem, w oparciu o treść § 8 rozporządzenia, wartość parametru powinna wynikać z wysokości kalenic wszystkich zabudowań zlokalizowanych na wszystkich działkach obszaru analizowanego.

4. Naruszenie art.61 ust 1,pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 1 i § 9 ust 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji nie naruszył prawa chociaż:

- nie objął analizą wszystkich działek z obszaru analizowanego.

- przy przeprowadzaniu analizy posługiwał się mapą niezgodną ze stanem faktycznym.

- w dokumentach, które otrzymała Wspólnota, nie podał danych i wyliczeń umożliwiających weryfikację ustalonych parametrów.

5. Naruszenie art.61 ust.1, pkt.1 u.p.z.p w zw. z § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji nie naruszył prawa określając wartość parametrów i danych przez użycie przyimka "do" lub "około".

6. Naruszenie art. 1 ust. 2, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na uznaniu, że nowy budynek nie naruszy ładu przestrzennego, nie zaburzy istniejącej harmonii tego ładu w tym jego walorów kompozycyjno-estetycznych.

7. Naruszenie art.1 ust.2, pkt.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji nie naruszył prawa nie określając w decyzji o warunkach zabudowy warunków ochrony dóbr kultury współczesnej.

8. Naruszenie art.61 ust.1, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaaprobowanie faktu niepodania w decyzji organu pierwszej instancji ilości kondygnacji nowej zabudowy.

9. Naruszenie art.61 ust.1, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na uznaniu, że organ pierwszej instancji w prawidłowy sposób ustalił wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej terenu.

10. Inne naruszenia, jak:

- w części tekstowej wyników analizy nie są podane następujące dane: numer decyzji i data jej wydania. Ponadto jest wpisany rok 2017, a ten załącznik dotyczy decyzji z 2018 r.,

- za punkt odniesienia do ustalania warunków nowej zabudowy przyjęto zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z ul. [...]. Wartość parametru wysokości górnej krawędzi elewacji i geometrię dachu ustalono w oparciu o parametry tej zabudowy. Ale wartość parametru wskaźnika powierzchni zabudowy ustalono w oparciu o wartość tego parametru dla całego obszaru analizowanego, a więc nie z wartości parametru z punktu odniesienia.

Skarżąca podniosła wreszcie, w odniesieniu do każdego z zarzutów naruszenia prawa materialnego, naruszenie przepisów prawa formalnego, w zakresie braku uwzględnienia interesu publicznego, niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy oraz braku odpowiedniego uzasadnienia.

Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sad dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm. – dalej jako "u.p.z.p.") wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Inaczej mówiąc, organ planistyczny może ustalić warunki zabudowy, jeśli wszystkie wyżej wymienione przesłanki zostały spełnione.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy Sąd uznaje, iż ustalenia organów administracji są prawidłowe. Bezsporne jest spełnianie przez planowaną inwestycję przesłanek określonych w pkt 2-5 art. 61 ust. 1. Zastrzeżenia strony skarżącej dotyczą zasadniczo przesłanek przewidzianych w pkt 1 tego przepisu, czyli spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa.

Jak wynika z akt administracyjnych w sprawie został wyznaczony obszar analizowany, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 z 2003r., poz. 1588). Obszar ten został ustalony na 70 metrów. W oparciu o mapę dokonano analizy występującej tam zabudowy pod względem przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Na początku należy podkreślić, że określenie parametrów planowanego przedsięwzięcia winno wynikać z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Sposób postępowania w tym zakresie określa wspomniane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Co do zasady przewiduje ono "uśrednienie" parametrów. Nie oznacza to jednak, iż jest to warunek bezwzględnie obowiązujący. Organy administracji muszą przede wszystkim dbać o zachowanie ładu przestrzennego. Dlatego dopuszczalne jest określenie parametrów różniących się od średniej, jednakże wtedy, gdy mieszczą się w wartościach granicznych. W uzasadnieniu swych rozstrzygnięć, zarówno Prezydent Miasta C., jak i Samorządowe Kolegium odwoławcze wskazywali, iż nowa zabudowa będzie zbliżona parametrami do budynków przy ul. [...] nr. [...], [...] i [...]. Zatem odstępstwa od uśrednionych parametrów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym należy oceniać właśnie pod tym kątem.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednocześnie w świetle § 2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Ustalony w sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został, w ocenie Sądu, prawidłowo ustalony poprzez określenie tej wielkości do 30 %. Jak wynika z akt administracyjnych wartość ta nie przekracza wartości maksymalnej występującej w obszarze poddanym analizie. Wartość maksymalna wymienionego wskaźnika dla występującej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ok. 37% a dla zabudowy wielorodzinnej - ok. 26%. Co prawda średni wskaźnik tej wielkości dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ok. 19,33% a dla zabudowy wielorodzinnej - ok. 20,5% jednakże należy uznać, iż wartość powyższego parametru nie musi być identyczna, ale zbliżona do wartości średniej. W związku z powyższym Sąd uznaje, iż zarzut skargi oznaczony nr 1 jest niezasadny.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ pierwszej instancji ustalił w oparciu i informacje zawarte w załączniku 2 do decyzji. Dodano też, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dwóch budynków mieszkaniowych wielorodzinnych usytuowanych na graniczącej z terenem inwestycji działce nr 2 ma wysokość ok. 9m (ul. [...] i [...]). Również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku mieszkaniowego wielorodzinnego usytuowanego na działce nr 3 ma wysokość ok. 9m (ul. [...]). Te ustalenia pozwalają na stwierdzenie, iż geometria dachu planowanego budynku, w tym wysokość głównej kalenicy do 12,5m i kąt nachylenia połaci dachowych do 30° nie może zostać uznana za "nieodpowiednią". W związku z powyższym Sąd uznaje zarzuty skargi oznaczone nr 2 i 3 za nieuzasadnione.

Sąd uznaje za niezasadne zarzuty dotyczące naruszenia art.61 ust.1, pkt.1 u.p.z.p w zw. z § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Organ pierwszej instancji nie naruszył prawa określając wartość parametrów i danych przez użycie przyimka "do" lub "około". Skład orzekający akceptuje argumentację organów administracji, iż przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ustalenie występowania przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. To pozwala na określenie parametrów realizowanego przedsięwzięcia w pewnym przybliżeniu. Parametry szczegółowe zostaną doprecyzowane w ramach wydawanego pozwolenia na budowę. Zasadne jest tu przywołanie wyroku tutejszego Sądu z dnia 22 stycznia 2016 r., (sygn. akt II SA/Gl 983/15 – za www.orzeczenia.nsa.gov.pl) (zgodnie z którym "Co do zasady objęte tym rozporządzeniem parametry w postaci wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości głównej kalenicy należy traktować jako maksymalne. Nie do pogodzenia chociażby z treścią art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz 140 Kodeksu cywilnego byłoby bowiem stanowisko (reprezentowane jak wydaje przez skarżącą), że w każdym przypadku właściciel nieruchomości musiałby dostosować parametry swojej inwestycji do parametrów na działkach sąsiednich w tym chociażby sensie, iż nie mógłby wybudować obiektu znacznie mniejszego niż sąsiednie."

W żaden sposób skarżąca nie wykazała, iż w sprawie doszło do naruszenia art. 1 ust. 2, pkt. 1 u.p.z.p. Okoliczność, iż na obszarze analizowanym od około 70 lat istnieje określony układ urbanistyczny nie może powodować, iż w układ ten nie może nastąpić żadna ingerencja. Nie podlega on bowiem szczególnej ochronie na podstawie przepisów o ochronie dóbr kultury. Zatem zarzuty określone w pkt 6 i 7 skargi należy uznać za bezzasadne.

Nie doszło w sprawie również do naruszenia art.61 ust.1, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaaprobowanie faktu niepodania w decyzji organu pierwszej instancji ilości kondygnacji nowej zabudowy. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie wprowadzają takiego obowiązku.

Nie można organom administracji publicznej zarzucić także naruszenia

art. 61 ust.1, pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej terenu. Jak wskazał organ odwoławczy przepisy prawa nie określają sposobu ustalenia tego parametru. Tu Prezydent Miasta C. posiłkował się normą zawartą w § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Sąd taki zabieg uznaje za dopuszczalny.

Za bezzasadne wreszcie Sąd uznaje zarzuty związane z uchybieniami w zakresie opisu załącznika stanowiącego część tekstową analizy. Nie mogło mieć to wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do każdego z zarzutów o charakterze materialnym skarżąca podniosła również uchybienia formalne, zwłaszcza w zakresie art. 7 i 107 k.p.a. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę powyższe rozważania, przedstawione zarzuty nie mogły odnieść skutku.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpatrując w takim zakresie sprawę Sąd nie dopatrzył się naruszeń skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę.