Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 404/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2023-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u par. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Alicja Stępień, Sędziowie Sędzia NSA Joanna Zdzienicka – Wiśniewska (spr.), Sędzia WSA Marek Kraus, , , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 10 października 2023 r. sprawy ze skargi Z.F. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 23 lutego 2023 r., nr 2201-IEE.711.91.341.2022.AR w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prowadził postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych obejmujących zaległości pana Z. F., w których stronę wskazano jako zobowiązanego a panią T. F. - jako małżonka odpowiedzialnego majątkiem wspólnym.

W toku prowadzonego postępowania organ egzekucyjny wezwaniem z 6 września 2016 r., na podstawie wyżej wskazanych tytułów wykonawczych, dokonał zajęcia nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w G. przy ul. [...], stanowiącej wspólność ustawową majątkową małżeńską – państwa Z. i T. F.

W wyniku dokonania przez państwa F. rozdzielności majątkowej przedmiotowa nieruchomość stała się współwłasnością pana Z. F. i pani T. F. w udziałach po ½ (wpisu do księgi wieczystej dokonano w dniu 20 lutego 2020 r.).

Na dzień 2 grudnia 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prowadził do majątku pana Z. F. postępowanie egzekucyjne m.in. na podstawie 56 tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku w okresie od 19 grudnia 2016 r. do 19 stycznia 2021 r. obejmujących: nieuregulowany podatek od towarów i usług za poszczególne miesiące od grudnia 2015 r. do października 2020 r.; nieuregulowane odsetki od podatku dochodowego od osób fizycznych za lata 2015 – 2018; nieuregulowane zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych za miesiące: od września do grudnia 2015 r., styczeń 2016 r., lipiec – grudzień 2016 r., styczeń – grudzień 2018 r., styczeń – sierpień 2019 r.; nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2015 r., 2016 r., 2017r. i 2019 r.

W celu wyegzekwowania należności objętych 55 tytułami wykonawczymi wystawionymi w okresie od 19 grudnia 2016 r. do 20 października 2020 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku sporządził w dniu 15 stycznia 2021 r. wezwanie stanowiące zajęcie ½ udziału zobowiązanego we współwłasności nieruchomości gruntowej, zabudowanej, stanowiącej działkę nr [...], położonej w G. przy ul. [...]. Zajęcie doręczono zobowiązanemu 2 lutego 2021 r. w trybie art. 44 K.p.a.

W dniu 18 stycznia 2021 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku wystąpił do Sądu Rejonowego Gdańsk - Północ w Gdańsku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z ½ udziału pana Z. F. w spornej nieruchomości, przesyłając jednocześnie zajęcie z 15 stycznia 2021 r.

Kolejno, wezwaniem z dnia 1 lutego 2021 r., organ egzekucyjny dokonał zajęcia 1/2 udziału Pana Z. F. we współwłasności ww. nieruchomości na podstawie tytułu wykonawczego z dnia 19 stycznia 2021 r. Zajęcie wraz z odpisem tytułu wykonawczego doręczono zobowiązanemu w dniu 26 lutego 2021 r. w trybie art. 44 K.p.a.

Wnioskiem z dnia 2 lutego 2021 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku zwrócił się do Sądu Rejonowego Gdańsk - Północ w Gdańsku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z udziału 1/2 pana Z. F. w nieruchomości, przesyłając jednocześnie zajęcie z dnia 1 lutego 2021 r.

W piśmie z dnia 8 października 2021 r. wraz z odwołaniem od decyzji w sprawie odmowy umorzenia odsetek i rozłożenia na raty zaległości podatkowych, pan Z. F. wniósł o wstrzymanie czynności egzekucyjnych prowadzonych przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku, postanowieniem z dnia 25 listopada 2021 r. odmówił wszczęcia postępowania w sprawie rozpatrzenia wniosku strony z 8 października 2021 r. w zakresie wstrzymania czynności egzekucyjnych. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 14 stycznia 2022 r.

Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył ,rzeczoznawcę majątkowego, pana M. B. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Następnie, w piśmie z dnia 11 maja 2022 r. organ zawiadomił pana Z. F. i panią T. F. (będącą współwłaścicielem 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości) o terminie oględzin nieruchomości, wyznaczonym na 22 czerwca 2022 r. Zarówno panu Z. F., jak i pani T. F. zawiadomienie doręczono w trybie art. 44 K.p.a.

Postanowienie o wyznaczeniu rzeczoznawcy majątkowego oraz zawiadomienie o terminie oględzin nieruchomości doręczono pełnomocnikowi zobowiązanego w dniu 31 maja 2022 r.

Z uwagi na fakt, że w dniu 22 czerwca 2022 r. pani T. F. odmówiła udostępnienia do oględzin całego lokalu przy ul. [...] w G., ustalono z nowy termin oględzin na dzień 2 sierpnia 2022 r. Z oględzin przeprowadzonych 22 czerwca 2022 r. sporządzono protokół. Na podstawie przeprowadzonych 2 sierpnia 2022 r. oględzin, rzeczoznawca majątkowy sporządził 5 sierpnia 2022 r. operat szacunkowy wartości spornej nieruchomości, określając w nim wartość całej nieruchomości na kwotę 1.139.000 zł, a udział 1/2 zobowiązanego w jej prawie własności na kwotę 570.000,00 zł.

W dniu 26 sierpnia 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku sporządził obwieszczenie o terminie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zaplanowano na dzień 20 października 2022 r. Zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania doręczono wszystkim uczestnikom postępowania w terminie określonym art. 110o § 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 ze zm.; określanej dalej jako "u.p.e.a.").

W dniu 20 października 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku sporządził protokół dodatkowego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Jej wartość - zgodnie z operatem szacunkowym z 5 sierpnia 2022 r. -została określona na kwotę 1.138.500,00 zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono panu Z. F. tego samego dnia. Tego samego dnia odpis protokołu doręczono również pani T. F.. Odpis protokołu doręczono Niestandaryzowanemu Sekurytyzacyjnemu Funduszowi Inwestycyjnemu Zamkniętemu H. z siedzibą w W. w dniu 14 listopada 2022 r.

W piśmie z dnia 27 października 2022 r. pan Z. F. wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanych 20 października 2022 r. W uzasadnieniu zarzucił nieuwzględnienie przy szacowaniu wartości nieruchomości szeregu szczegółów wpływających, zdaniem strony, na wartość nieruchomości. Zdaniem zobowiązanego tabelka na str. 25 operatu szacunkowego jest zbyt ogólna, nieczytelna i nie zawiera uzasadnienia przyjętej oceny. Zarzucił również nieuwzględnienie faktu, że dom jest narożnikowy, cały dzień nasłoneczniony, blisko umiejscowione są przystanki: autobusowy i tramwajowy oraz teren rekreacyjny dla dzieci i dorosłych, jest dużo miejsca do parkowania, a sąsiednie ulice były niedawno remontowane. Podniósł również, że nieruchomości wykorzystane do porównania w operacie szacunkowym znacznie się różnią od nieruchomości wycenianej. Końcowo, wskazał, że stan techniczny budynku oraz jego położenie uzasadnia przyjęcie wyższej ceny szacunkowej nieruchomości, tj. 1.400.000,00 zł.

W piśmie z 15 listopada 2022 r. organ egzekucyjny wezwał rzeczoznawcę majątkowego do zajęcia stanowiska w sprawie zarzutów wniesionych przez zobowiązanego. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 16 listopada 2022 r. ustosunkował się do podniesionych zarzutów.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku postanowieniem z dnia 2 grudnia 2022 r. uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione.

W związku z faktem, że w dniach 8-15 grudnia 2022 r. pani T. F. dokonała całościowej spłaty należności, za które odpowiadała w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym majątkiem wspólnym, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku obecnie prowadzi egzekucję jedynie z udziału pana Z. F. w spornej nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku, po rozpoznaniu zażalenia, postanowieniem z dnia 23 lutego 2023 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego. Uzasadniając postanowienie Dyrektor podniósł w pierwszej kolejności, że protokół z opisu i oszacowania nieruchomości położonej w G. przy ul. [...], sporządzony 20 października 2022 r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 111r u.p.e.a. i jest prawidłowy pod względem formalnym.

Dyrektor nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Obowiązkiem organu jest dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa.

Wskazując na treść przepisu art. 156 ust. 1 i art. 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej jako "u.g.n.") a także § 55, § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej jako "rozporządzenie") Dyrektor podniósł, że analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego nr [...] z 5 sierpnia 2022 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z wyżej wskazanych przepisów. W operacie tym rzeczoznawca - uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne – określił, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową spornej nieruchomości na kwotę 1.138.500,00 zł (zaokrągloną zgodnie z § 56 ust. 2 ww. rozporządzenia) do kwoty 1.139.000,00 zł, a wartość % udziału w prawie własności nieruchomości na kwotę 570 000,00 zł.

W ocenie Dyrektora, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawiera również informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych.

Ustosunkowując się podnoszonych przez stronę zarzutów do przeprowadzonego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Dyrektor wyjaśnił, że organ egzekucyjny, powołując się na stanowisko rzeczoznawcy, wskazał, że opisywany sposób wykończenia budynku nie odpowiada nowoczesnym standardom, a jego stan wskazuje na wykończenie budynku wiele lat temu i przez potencjalnych nabywców oceniany będzie jako wymagający kapitalnego remontu. Dyrektor podkreślił, że ocena, czy dany element nieruchomości przedstawia jakąkolwiek wartość rynkową, czy też nie, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca, ustosunkowując się do wniesionych zarzutów, wskazał ponadto, że wysokość pomieszczeń 2,70 m nie świadczy o unikalnym charakterze budynku. Standardową projektowaną wysokością pomieszczeń w budynkach jednorodzinnych jest wysokość pomiędzy 2,6 m-2,8 m, a co za tym idzie wysokość wynosząca 2,7 m jest wysokością średnią. Organ egzekucyjny, opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy wskazał ponadto w zaskarżonym postanowieniu, że wycena nieruchomości opierała się na wielkości powierzchni przeliczeniowej, ze względu na brak wiarygodnych informacji o wielkości powierzchni użytkowych dla obiektów porównawczych, określonej jako iloczyn powierzchni zabudowy budynków, ilości kondygnacji nadziemnych z uwzględnieniem skosów oraz współczynnika przeliczeniowego.

Dla przedmiotu wyceny wielkość przeliczeniową ustalono w operacie szacunkowym na poziomie 183,60 m2. W ocenie Dyrektora organ egzekucyjny, odnosząc się do wniesionych zarzutów, prawidłowo wskazał, że wniesione przez uwagi do nieruchomości wykorzystanych do celów porównawczych w sporządzonym operacie (wskazane w pkt 22 pisma z 27 października 2022 r.), potwierdzają poprawność sporządzonej opinii, ponieważ wycena uwzględnia wszystkie okoliczności wymienione w tym punkcie. I tak, jeden z domów na ul. [...], który posłużył do oszacowania wartości spornej nieruchomości w metodzie porównawczej, przez rzeczoznawcę został oceniony pod względem stanu technicznego na 1 pkt w skali od 1 do 3. Analogicznie, domom na ul. ul. [...], ul. [...], ul. [...] oraz jednemu z domów na ul. [...] - rzeczoznawca przyznał najniższą punktację (1 pkt na 3 możliwe) za rodzaj zabudowy, uznając, że szeregowa zabudowa jest mniej atrakcyjna od zabudowy bliźniaczej i znacznie mniej atrakcyjna od budynku wolnostojącego. Dyrektor przyznał jednocześnie, że tabela zamieszczona na str. 25 operatu szacunkowego staje się bardziej czytelna w zestawieniu z tabelą zamieszczoną przez rzeczoznawcę w piśmie z 16 listopada 2022 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się na prośbę organu egzekucyjnego do wniesionych przez stronę zarzutów. Jednocześnie Dyrektor nie podzielił stanowiska strony, że tabela na str. 25 operatu jest zbyt ogólna, nieczytelna i nie zawiera uzasadnienia przyjętej oceny.

Końcowo Dyrektor zauważył, że strona nie przedstawia żadnych dowodów, ekspertyz, czy też nawet własnych wyliczeń na okoliczność, iż stan techniczny budynku oraz jego położenie, uzasadnia przyjęcie ceny szacunkowej nieruchomości na poziomie 1.400.000,00 zł.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe rozstrzygnięcie pan Z. F. wniósł o wstrzymanie czynności egzekucyjnych, umorzenie postępowania egzekucyjnego oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj. ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w szczególności:

art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 poprzez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 poprzez nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych;

art. 80 przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat ten nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń.

Zarzucił ponadto naruszenie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w szczególności:

- art. 110 r § 1 pkt 7 i 9 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy. W ocenie skarżącego operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez oraz opiera się na niewłaściwych transakcjach porównawczych z innych, odległych gmin.

Skarżący podniósł także zarzut naruszenia art. 138 § 1 Kp.a. oraz art. 144 K.p.a. w zw. z art. 153 - 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że przepisy art. 153-155 ww. ustawy nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył , co następuje:

Sąd administracyjny w granicach swojej właściwości bada zgodność zaskarżanych decyzji prawem.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu jest rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego, wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji dotyczącego egzekucji z nieruchomości. Stosownie do treści przepisów wskazanej ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. W przepisie art. 110r § 1 u.p.e.a. ustawodawca określił dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania. Nie jest sporne, że zgodnie z art. 110 r § 1 pkt 7 wymagane jest określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 110 § 2 u.p.e.a.

W przepisie art. 110u § 1 u.p.e.a. ustawodawca przyznał wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym, jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Jak już wcześniej wspomniano, przepis art. 110s § 1 u.p.e.a. nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne.

Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały uszczegółowione w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano natomiast, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Podejście porównawcze polega na znalezieniu i wykorzystaniu cen transakcyjnych, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 864/21). Ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, stwierdzone ceny transakcyjne koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne między sobą i nieruchomością wycenianą, a ponadto uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przywołanych przepisach. W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny.

Organ nadzoru prawidłowo ocenił, że w przedmiotowym operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową użytkowania wieczystego nieruchomości o nr [...]. Operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez pana M. B. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (numer uprawnień [...]).

W przedmiotowej sprawie Dyrektor szczegółowo odniósł się do podnoszonych przez skarżącego argumentów co do wysokości pomieszczeń, sposobu wyceny nieruchomości czy ustalenia wielkości przeliczeniowej. Organ odwoławczy prawidłowo uznał ponadto, że o zaniechaniu dokonania przez organ egzekucyjny oceny operatu szacunkowego w kontekście złożonych przez stronę zarzutów nie świadczy okoliczność, że organ ten odniósł się do każdego z 19 elementów wykończenia nieruchomości wskazanych w złożonych zarzutach, w sposób ogólny - jako do standardu wykończenia budynku. Opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego organ egzekucyjny wskazał, że opisywany przez skarżącego sposób wykończenia budynku nie ma bowiem wpływu na ocenę stanu technicznego oraz standardu jego wykończenia, gdyż nie odpowiada on nowoczesnym standardom, a stan techniczny wskazuje na wykończenie budynku wiele lat temu i przez potencjalnych nabywców oceniany będzie jako do remontu kapitalnego.

W ocenie Sądu prawidłowe jest także stanowisko Dyrektora, że organ egzekucyjny, odnosząc się do wniesionych przez skarżącego zarzutów, prawidłowo wskazał, że wniesione uwagi do nieruchomości wykorzystanych do celów porównawczych w sporządzonym operacie (wskazane w pkt 22 pisma z 27 października 2022 r.), potwierdzają poprawność sporządzonej opinii, ponieważ wycena dokonana przez rzeczoznawcę uwzględniała wszystkie okoliczności wymienione w tym punkcie. Podzielając jednocześnie stanowisko Dyrektora wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że tabela zamieszczona na str. 25 operatu szacunkowego stała się czytelniejsza w zestawieniu z tabelą zamieszczoną przez rzeczoznawcę w piśmie z 16 listopada 2022 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się na prośbę organu egzekucyjnego do wniesionych przez stronę zarzutów, wskazać należy, że zarzuty skarżącego w zakresie uznania, że przedmiotowa tabela operatu jest zbyt ogólna, nieczytelna i nie zawiera uzasadnienia przyjętej oceny są bezzasadne.

Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego nieprzedstawienia w sporządzonym operacie danych źródłowych, na podstawie których rzeczoznawca dokonał oceny, wskazać należy, że dane dotyczące nieruchomości porównawczych podane zostały przez biegłego w tabeli na str. 18 operatu. Zawierają one takie informacje, jak: położenie, obręb, powierzchnia, cena transakcyjna, a nawet nr Repertorium. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r., sygn. IICSK 369/11, w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami) (por. wyrok NSA z 11 lipca 2016 r. sygn. akt I OSK 2471/14, wyrok z 17 stycznia 2023 r. sygn. akt NSA III FSK 1841/21). Tym samym, powyższy zarzut, także należy uznać za niezasadny.

Zdaniem Sądu za bezzasadny uznać należy także zarzut dotyczący sporządzenia wyceny szacowanej nieruchomości w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości z innych, odległych gmin, w sytuacji, gdy wszystkie 15 nieruchomości, które stanowiły podstawę do oszacowania wartości spornej nieruchomości, były nieruchomościami położonym w tym samym, co nieruchomość wyceniana obrębie ([...]). Zauważyć przy tym należy, że różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości, czy też innych cechach nieruchomości 12 porównywanych, nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 8 września 2020 r. o sygn. akt I Aga 154/19, LEX nr 3359426). Obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność bowiem oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r. o sygn. akt I SA/Gd 1477/21).

Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Dyrektora, że samo subiektywne przekonanie strony, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu, iż wartość wycenionych praw została zaniżona.

Wymaga zaakcentowania, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednak w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyroki WSA w Warszawie z 3 czerwca 2022 r., I SA/Wa 2059/21 i WSA w Poznaniu z 18 maja 2022 r., I SA/Po 1103/21).

Podkreślić należy, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11).

Zauważyć jednoczesne należy, że skarżący nie przedstawił żadnych dowodów, ekspertyz, czy też nawet własnych wyliczeń na okoliczność uzasadnienie twierdzenia, że stan techniczny budynku oraz jego położenie, uzasadnia przyjęcie ceny szacunkowej nieruchomości na poziomie 1.400.000 zł. Aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22). Należy jednocześnie pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego z rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.

W rozpoznawanej sprawie skarżący z żadnej z wskazanych wyżej możliwości nie skorzystał. Treść operatu szacunkowego, po ustosunkowaniu się przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia 16 listopada 2022 r. do zarzutów skarżącego, nie budziła żadnych wątpliwości, które nakazywałyby jego ponowną weryfikację przez osobę posiadającą wiedzę specjalną. Zatem brak było więc jakichkolwiek podstaw, by nie uwzględnić treści tego operatu w toku postępowania egzekucyjnego.

Podsumowując, Sąd podziela stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, wydanie kwestionowanego postanowienia poprzedzone zostało dokładnym wyjaśnieniem wszystkich istotnych okoliczności sprawy (art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.), co znalazło odzwierciedlenie w sporządzonym uzasadnieniu.

Nie stwierdzając, aby zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) oddalił skargę