Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 361/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 pkt 6, art. 112, art. 114 ust. 1, art. 119 ust. 1 pkt 1, art. 155, art. 156
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 19 lipca 2023 r. sprawy ze skargi B. W., A. W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 22 grudnia 2022 r. nr NWXIV.7581.1.3.2022 w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia 13 lipca 2022 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm. – dalej k.p.a.), art. 112, 113 ust. 1 i 3, 119 ust. 1 pkt 1 - 4 i 7, 128 ust. 1, 129 ust. 1, 130, 132 ust. 1, 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (obecnie j.t. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm. – dalej u.g.n.):

1) dokonał wywłaszczenia na rzecz Gminy B. prawa własności nieruchomości położonych w B., obręb [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. 0,0893 ha i nr [...] o pow. 0,1133 ha, z przeznaczeniem pod rozbudowę budynku szkoły publicznej;

2) ustalił z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, o jakiej mowa w pkt. 1 sentencji decyzji, odszkodowanie na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości, tj. A.W. oraz B.W. (dalej: strony, skarżący) w łącznej kwocie 663.417 zł;

3) zobowiązał Gminę B. do zapłaty ustalonego w pkt. 2 sentencji decyzji odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się wykonalna.

W uzasadnieniu podano m. in., że postępowanie wszczęto na wniosek Gminy B. z dnia 31 lipca 2019 roku, w którym podniosła ona, że działki jw. niezbędne są pod realizację inwestycji celu publicznego, określonego w art. 6 pkt 6 u.g.n., tj. rozbudowy szkoły, która mieści się na sąsiedniej nieruchomości (działka nr [...]). Planowana inwestycja jest zgodna z aktualnie obowiązującymi dla nieruchomości zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina B. przekazała do organu protokół z dnia 4 grudnia 2019 r. z przybycia przedstawiciela Gminy do Kancelarii Notarialnej celem zawarcia umowy sprzedaży działek jw. Z jego treści wynika, że mimo zawiadomienia właścicieli nieruchomości nie stawili się oni w wyznaczonym terminie w Kancelarii. Tym samym nie doszło do zawarcia stosownej umowy, a wyznaczony dwumiesięcznym termin, o jakim mowa w art. 115 u.g.n., upłynął bezskutecznie. Organ w toku postępowania ustala jedynie zgodność planowanej inwestycji celu publicznego z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie mają znaczenia przesłanki, jakimi kierowano się przy uchwalaniu zmiany planu zagospodarowania. Organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera wszystkie niezbędne elementy, a uzasadnienie i wybór podejścia do wyceny oraz wnioski są spójne i logiczne. Tym samym operat jest wiarygodny i może stanowić dowód na potwierdzenie okoliczności w nim wskazanych.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosły przez pełnomocnika strony, zaskarżając ją w całości. Skarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez brak zawieszenia postępowania, pomimo toczącego się postępowania rozgraniczeniowego dotyczącego nieruchomości będących przedmiotem wywłaszczenia, a ustalenie granic wpływa bezpośrednio na powierzchnię wywłaszczanych nieruchomości oraz ich wartość, a także ustalenie zadrzewienia znajdującego się w granicy wywłaszczanej nieruchomości i jego wartość;

2) art. 77 § 1 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a., poprzez niezebranie i na skutek tego nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności zaniechanie powołania biegłego z zakresu zagospodarowania przestrzennego dla ustalenia możliwości zlokalizowania przedmiotowej inwestycji celu publicznego na innych działkach należących do Gminy B.;

3) art. 7, art. 8 § 1 w zw. z art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 85 § 1 k.p.a., przez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przeprowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organu I instancji, pominięcie dokonania oględzin nieruchomości, oparcie się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy zawierającym istotne błędy oraz brak powołania biegłego, celem ustalenia spełnienia ustawowych przesłanek wywłaszczenia;

4) art. 157 u.g.n., poprzez zaniechanie zwrócenia się o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, pomimo wadliwości operatu;

5) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia niewskazującego precyzyjnie, na których dokumentach przedłożonych przez wnioskodawcę organ I instancji oparł się i uznał je za dokumenty urzędowe;

6) art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. w zw. z art. 119 ust. 1 pkt 1 u.g.n., poprzez brak precyzyjnego rozstrzygnięcia na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

7) art. 112 ust. 3 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu – pomimo braku dokonania wiarygodnych ustaleń – że wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, bowiem cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Wojewoda Śląski decyzją z dnia 22 grudnia 2022 r., nr NWXIV.7581.1.3.2022, działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano m. in., że działki jw. objęte są miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonymi odpowiednio uchwałami Rady Miasta B. z [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Śląsk. z [...] r., Nr [...], poz. [...] ze zm.) i z [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Śląsk. z [...] r., poz. [...]) (m.p.z.p.) oraz położone są w przeważającej części na obszarze oznaczonym symbolem UO, oznaczającym tereny usług oświaty, zaś w pozostałej części na obszarze oznaczonym symbolem KDL, oznaczającym tereny dróg lokalnych. Celem publicznym jest zarówno wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, jak i budowa oraz utrzymywanie pomieszczeń dla szkół publicznych (art. 6 pkt. 1 i 6 u.g.n.). Zagadnienia wstępnego, uzasadniającego zawieszenie postępowania administracyjnego, nie stanowi wynik zainicjowanego przez właścicieli działek wywłaszczanej nieruchomości postępowania rozgraniczeniowego pomiędzy tą nieruchomością a działkami przyległymi. Strony nie doszły do porozumienia w toku rokowań. Przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest obligatoryjne. Za nieuzasadnione uznano zarzuty odwołania, dotyczące pominięcia przez organ możliwości wykorzystania rozwiązania alternatywnego – realizacji planowanej inwestycji na wskazanych przez strony działkach, będących własnością Gminy. Świadczą o tym ich uwarunkowania fizyczne, w tym geometria, istnienie skarpy, itp. Rzeczoznawca odniósł się do zarzutów właścicieli nieruchomości dotyczących błędnego (w ich ocenie) wyliczenia odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję złożyły przez pełnomocnika strony, zaskarżając ją w całości. Zarzucono naruszenie:

1) art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w zw. z art. 112 ust. 1 u.g.n., poprzez brak zawieszenia postępowania, pomimo toczącego się postępowania rozgraniczeniowego dotyczącego nieruchomości będących przedmiotem wywłaszczenia, a ustalenie przebiegu granic wpływa bezpośrednio na powierzchnię wywłaszczanych nieruchomości oraz wartość ustalonego odszkodowania, a także ustalenie stanu zadrzewienia znajdującego się w granicach wywłaszczanej nieruchomości i jego wartość;

2) art. 77 § 1 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a., poprzez niezebranie i na skutek tego nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności zaniechanie powołania biegłego z zakresu zagospodarowania przestrzennego, dla ustalenia możliwości zlokalizowania przedmiotowej inwestycji celu publicznego na innych działkach należących do Gminy B. w sąsiedztwie wywłaszczonej nieruchomości skarżących, gdyż twierdzenie o braku możliwości usytuowania planowanej inwestycji na innych nieruchomościach wnioskodawcy, z uwagi na wskazywane przez Prezydenta Miasta przyczyny, wymaga wiadomości specjalnych – zatem nie mogły zostać stwierdzone przez organ I i II instancji bez opinii biegłego, a zdaniem skarżących takie możliwości istnieją;

3) art. 7, art. 8 § 1 w zw. z art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 85 § 1 k.p.a., przez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przeprowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organu I i II instancji, naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, pominięcie dokonania oględzin nieruchomości, oparcie się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy zawierającym istotne błędy (np. zaniżenie wartości nieruchomości o 67.749,44 zł, przez błędne stwierdzenie rzeczoznawcy, iż na sąsiednich nieruchomościach nie ma dostępu do sieci gazowej, podczas gdy w rzeczywistości dostęp taki jest) oraz brak powołania biegłego, celem ustalenia spełnienia ustawowych przesłanek wywłaszczenia;

4) art. 157 u.g.n., poprzez zaniechanie zwrócenia się o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, pomimo: błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę, że na nieruchomościach sąsiednich nie ma sieci gazowej; oceny nieruchomości z pominięciem cech istotnych; braku weryfikowalności opinii przez brak wskazania położenia nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne; błędnej wyceny ilościowej składnika roślinnego (braku uwzględnienia drzew znajdujących się w granicy nieruchomości skarżących) oraz wadliwe przyjęcie ich wartości według ceny drewna, a nie ceny odtworzenia drzewostanu, pomimo że drzewa te pełnią funkcje ozdobne;

5) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia niewskazującego precyzyjnie, na których dokumentach przedłożonych przez wnioskodawcę organ I i II instancji oparł się i uznał je za dokumenty urzędowe;

6) art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. w zw. z art. 119 ust. 1 pkt 1 u.g.n., poprzez brak precyzyjnego rozstrzygnięcia na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

7) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia niespełniającego ustawowych przesłanek, z pominięciem zarzutów strony, do których organ II instancji w znacznej mierze w ogóle nie odniósł się lub uczynił to zdawkowo, bez merytorycznego uzasadnienia, poświęcając równocześnie wiele uwagi aspektom niekwestionowanym przez stronę;

8) art. 112 ust. 3 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu - pomimo braku dokonania wiarygodnych ustaleń - że wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, bowiem cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Mając na względzie powyższe wniesiono o uchylenie decyzji I i II instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2023 roku, poz. 259 ze zm. – dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (art. 112 ust. 2 – 4 u.g.n.).

Jednocześnie celami publicznymi w rozumieniu ustawy są m. in. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla szkół publicznych (art. 6 pkt 6 u.g.n.). Kwestionowana decyzja wywłaszcza zatem nieruchomości na cel publiczny.

Wcześniejsze próby nabycia własności na ten cel w drodze umowy okazały się być bezskuteczne (art. 114 ust. 1 u.g.n.), co znalazło wyraz w uzasadnieniu rozstrzygnięcia i w materiale dowodowym. Treść samej skargi świadczy o braku woli, by nieruchomość zbyć na ww. cel dobrowolnie.

Decyzja o wywłaszczeniu zawiera niezbędne elementy, o których mowa w art. 119 ust. 1 u.g.n. w zw. art. 107 §1 i 3 k.p.a. W szczególności, w wystarczającym stopniu wskazano cel, na jaki nieruchomość została wywłaszczona (art. 119 ust. 1 pkt 1 u.g.n.). Jest nim rozbudowa wskazanej w decyzji konkretnej szkoły.

Organ wykazał, że planowana inwestycja celu publicznego jest zgodna z aktualnie obowiązującymi dla nieruchomości zapisami w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, gdzie nieruchomości objęte wnioskiem położone są w strefie zagospodarowania oznaczonej symbolami UO oraz KDL, tj. usługi oświaty oraz tereny dróg lokalnych i obiektów infrastruktury technicznej. Przeznaczenie w m.p.z.p. obejmuje więc obiekty, których budowa stanowi cele publiczne w rozumieniu art. 6 u.g.n.

Toczące się postępowanie rozgraniczeniowe nie było przeszkodą do wydania decyzji. W tym kontekście nie można podzielić argumentów skargi dotyczących istnienia zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., które miałoby uzasadniając zawieszenie postępowania administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2013 r., I OSK 348/12, elementem zagadnienia wstępnego z jest istnienie zależności (związku przyczynowego) między uprzednim rozstrzygnięciem, a rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji. Związek zagadnienia wstępnego z rozpoznaniem sprawy administracyjnej i wydaniem decyzji wyraża się relacją, w której brak rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd jawi się jako bezwzględna przeszkoda do wydania decyzji w prowadzonej przez organ sprawie. W razie, gdy związek ten nie występuje, nie jest dopuszczalne zawieszenie postępowania. Organ administracji jest zobligowany do zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. tylko wtedy, gdy w sprawie wystąpi zagadnienie, którego brak rozstrzygnięcia wyklucza każde, zarówno pozytywne, jak i negatywne dla strony zakończenie postępowania administracyjnego. Z kolei w wyroku WSA w Krakowie z 7 marca 2014 r., II SA/Kr 1541/13, stwierdza się, że "(...) warunkiem zawieszenia postępowania administracyjnego, jest pojawienie się w toku rozpoznania sprawy tzw. zagadnienia wstępnego (prejudycjalnego). Ustawodawca nie zdefiniował tego pojęcia. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że zagadnieniem wstępnym jest określona w przepisach prawa materialnego przesłanka wydania decyzji administracyjnej, której rozstrzygnięcie wykracza poza kompetencje organu administracji publicznej. Zagadnienie takie powstaje niezależnie od postępowania, w którym można je rozstrzygnąć. (...) instytucja zawieszenia postępowania z uwagi na przesłankę zagadnienia wstępnego znajduje zastosowanie, o ile pomiędzy rozstrzygnięciem kwestii prejudycjalnej, a rozstrzygnięciem postępowania administracyjnego istnieje zależność, o której mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Chodzi tu o istnienie bezpośredniego związku przyczynowego wyrażającego się w tym, że rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej uzależnione jest bezwzględnie od uprzedniego rozstrzygnięcia przez inny organ lub sąd istotnej dla sprawy okoliczności prawnej, stanowiącej przesłankę wydania decyzji. Sformułowanie użyte w analizowanym przepisie >zależy od uprzedniego< wskazuje, że rozstrzygnięcie kwestii prejudycjalnej warunkuje rozpoznanie sprawy administracyjnej. Taka sytuacja ma miejsce, gdy organ nie dysponuje elementem pozwalającym na wydanie w ogóle decyzji. Tak więc (...) zagadnieniem wstępnym jest tylko taka kwestia, która uniemożliwia wydanie rozstrzygnięcia w danej sprawie. Natomiast to, że wynik innego postępowania może mieć wpływ na treść decyzji, nie przesądza o istnieniu zagadnienia wstępnego."

Postępowanie, o którym piszą skarżący, nie jest zatem przesłanką uzasadniającą zawieszenie postępowania administracyjnego. Organ miał obowiązek uwzględnić posiadaną dokumentację i na jej podstawie wydać decyzję, a nie oczekiwać przez bliżej niedookreślony czas (niewykluczone, że bardzo długi) na prawomocne zakończenie postępowania rozstrzygającego spór o granice działek.

Organy wyjaśniły wystarczająco jasno, z jakiego powodu wywłaszczane są konkretne działki, a nie inne. W szczególności, wywłaszczane nieruchomości są przeznaczone w m.p.z.p. na ww. cele publiczne, stąd nie można na te cele przeznaczać innych nieruchomości, które takiego przeznaczenia nie mają. Nie jest rzeczą Sądu w tym postępowaniu, by weryfikować treść m.p.z.p. i legalność poszczególnych jego zapisów, bowiem do tego służy odrębna procedura. Istotna jest tu jedynie zgodność decyzji wywłaszczeniowej z obowiązującymi zapisami m.p.z.p. Żadna opinia biegłego, np. od spraw zagospodarowania przestrzennego, tych ustaleń nie zmieni. Nadto organ wykazał, że inne nieruchomości, ze względu na cechy szczególne, w tym kształt, nachylenie, nieprzekraczalną linię zabudowy, strefę sanitarną cmentarza, itp., nie spełniłyby swej roli. Zatem, spełniona została przesłanka z art. 112 ust. 3 u.g.n., gdyż cel publiczny nie może zostać zrealizowany w inny sposób.

W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w przykładowo wymienionych w przepisie zbiorach i dokumentach (art. 155 ust. 1 u.g.n.).

Zarówno rzeczoznawca, jak i organ, odnieśli się do zagadnienia podobieństwa nieruchomości porównawczych. Jest ono kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie (tak też E. Klat – Górska, Komentarz do art. 4 u.g.n.; LEX-el.).

Rzeczoznawca przyjął do porównania różne nieruchomości, wykazując ich podobieństwo oraz uzasadniając wybór. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W wyroku NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17, zauważono, że "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej". W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości. Odpowiedział również uzupełniająco na zarzuty stron, wyjaśniając swoje stanowisko i wyniki analizy.

Organ administracji publicznej ma obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności z przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i aktualność. Nie ma obowiązku sam przeprowadzać oględzin nieruchomości. Granice badania operatu zakreślają wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca. W tym bowiem zakresie organy, jak i Sąd, nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Warstwa merytoryczna operatu podlega zatem weryfikacji organu, bądź sądu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i logiki. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyrok NSA z 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12). W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe, w tym etyczne, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek operat jest dowodem w sprawie, to jednak jego ocena przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n., stanowiącym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie jest to zatem rola organu administracyjnego i Sądu. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to sama może skorzystać z opcji oceny takiego dokumentu przez ww. organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Trudno oczekiwać od organu, w którego ocenie sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy, by "z urzędu" korzystał z możliwości weryfikacji takiego dokumentu przez organizację rzeczoznawców. Zatem wszelkie merytoryczne uwagi do ustaleń rzeczoznawcy, w tym co do uzbrojenia terenu, powierzchni działek porównawczych itp., należało podnosić w ww. trybie i nie można oczekiwać, że Sąd miałby wypowiedzieć się tu za organizację rzeczoznawców.

Co więcej, wiele z dokumentów, bądź zbiorów, wykorzystanych przez rzeczoznawcę, obejmuje dane chronione prawnie, w tym dane osobowe, tajemnice handlowe, itp. Nie można więc wymagać od rzeczoznawcy, by do operatu dołączał wszelkie dokumenty i ujawniał wszystkie szczegóły, które były podstawą jego wniosków.

W tym kontekście w wyroku NSA z 11 lipca 2016 r., sygn. I OSK 2471/14, stwierdzono: "Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.)." Dlatego strona niezadowolona z wyceny ma prawo, by weryfikacji operatu dokonała organizacja rzeczoznawców, posiadająca dostęp do wszelkich potrzebnych danych.

W skardze podnosi się na s. 15, że "(...) Wojewoda Śląski jako organ odwoławczy do wielu zarzutów podniesionych w odwołaniu w ogóle się nie odniósł". W żaden sposób nie jest sprecyzowane, jakie były to konkretne uchybienia i jakie spowodowały dla stron negatywne skutki. Posługiwanie się ogólnikami nie może być podstawą uwzględnienia skargi, bowiem Sąd ma obowiązek ustalić wpływ uchybienia na wynik sprawy i czy było ono istotne (art. 145 §1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Jeśli wpływu takiego nie było, nie jest to podstawa do uchylenia decyzji.

Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób właściwy i organ uwzględnił niezbędną, dostępną dokumentację. Oparł się na zgromadzonych dowodach i ocenił je w sposób uprawniony, nienaruszający zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Skarga stanowi jedynie polemikę strony niezadowolonej z oceną dokonaną w ww. decyzji, należycie, szeroko i merytorycznie uzasadnionej. Motywy wynikają jasno z uzasadnienia rozstrzygnięcia (art. 107 §3 k.p.a.). Nie można więc twierdzić, że postępowanie przeprowadzono wybiórczo.

Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, 8 §1, 77 § 1, 80, 84 §1, 85 §1 i 2, 97 §1 pkt 4, 107 §1 i 3, 138 §1 pkt 1 k.p.a., art. 112 ust. 1 – 4, 119 ust. 1 pkt 1, 157 u.g.n., ani też innych przepisów w stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi.

Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym nastąpiło zgodnie z art. 119 pkt 2 i art. 120 p.p.s.a.

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.