Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1604/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Inne
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 92, art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 2a, ust. 4, ust. 5
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 23 maja 2023 r. sprawy ze skargi P. sp. z o.o. w L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z dnia 7 października 2022 r. nr SKO.4160.18.2068.2022 w przedmiocie negatywnej opinii wstępnego projektu podziału nieruchomości - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi P. Sp. z o.o. (dalej: "strona skarżąca", "skarżąca spółka") jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie (dalej: "SKO", "Kolegium") z 7 października 2022 r. nr SKO.4160.18.2068.2022 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ wskazał art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 123, art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm. – dalej "k.p.a."), art. 92, art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4, ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm. – dalej: "u.g.n.").

Jak wynika z uzasadnienia postanowienia i akt administracyjnych sprawy skarżąca Spółka wnioskiem z 11 października 2021 r. wystąpiła do Wójta Gminy [...] o wydanie postanowień do wstępnych projektów podziału działek nr [...] i [...] położonych w S. oraz decyzji zatwierdzających podział tych działek zgodnie z załączoną dokumentacją.

Wójt Gminy [...] dwukrotnie postanowieniami z 29 listopada 2021 r. (GP 6724.72.2021) i z 20 kwietnia 2022 r. (GP 6724.72.21.2022) odmówił uzgodnienia projektu podziału działek nr [...] i [...] w obrębie geodezyjnym S. na nowe działki od nr [...] do [...] i od nr [...] do nr [...].

Wskutek złożonego zażalenia postanowienia te w administracyjnym toku instancji zostały uchylone postanowieniami SKO w Krośnie odpowiednio z dnia 28 stycznia 2022 r. (SKO.4160.23.3058.2021) i z dnia 24 czerwca 2022 r. (SKO.4160.11.1281.2022) a sprawa przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Wójt Gminy [...], postanowieniem z 3 sierpnia 2022 r. znak: GP.6724.72.21.2022 negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr [...] i [...], położonych w S.

W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji wyjaśnił, że wstępny projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z planem miejscowym i przepisami u.g.n. W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne (11R, 12R, 13R) - dzieli nieruchomości (z wyjątkiem działki [...]) na działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Wstępny projekt podziału nieruchomości nie spełnia norm powierzchniowych ustalonych planem miejscowym. Projektowane działki (ich część) znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolami: 1 MN,U; 2MN,UT; 3 MN mają powierzchnię mniejszą (z wyjątkiem działek nr [...], [...], [...],[...]) niż wymagane planem miejscowym, tj. minimum 4 000 m2 dla terenu 1 MN,U - np. działki nr [...], [...]; minimum 1 600 m2 dla terenu 2 MN,UT - np. działki nr [...], [...], [...]; minimum 1 200 m2 dla terenu [...], [...], [...]. Wójt stwierdził, że skoro wstępny projekt podziału nieruchomości nie spełnia określonych w planie miejscowym powierzchni, tym samym nie jest spełniony ustawowy warunek zgodności ewidencyjnego podziału nieruchomości z tym planem. Z tej przyczyny negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału.

Zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie złożyła skarżąca Spółka domagając się jego zmiany i wyrażenia zgody na zaproponowany podział nieruchomości, względnie uchylenie postanowienia w całości.

Spółka zarzuciła naruszenie:

- przepisów postępowania art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 11 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia tożsamego z dotychczasowymi, a uchylonymi przez SKO. Wskazała, że organ po raz trzeci wydał postanowienie merytoryczne, już dwukrotnie zakwestionowane przez SKO; poprzez odwołanie się w treści postanowienia do rzekomej podstawy prawnej postanowienia w sposób ogólny, bez określenia dokładnie podstaw decyzji merytorycznej z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "S.", bez odniesienia się precyzyjnego do warunków zaproponowanych przez stronę dla uwzględnienia złożonego projektu. Na stronę został przerzucony obowiązek konkretyzacji rzekomej podstawy prawnej, co narusza zasadę zaufania do organu administracji i utrudnia proces weryfikacji postanowienia, a samo postanowienie czyni wadliwym, pozbawionym podstawy prawnej;

- art. 93 ust. 1, 2 i 2a u.s.g. w zw. z § 11 MPZP "S." zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z [...] grudnia 2008 r. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że organ formułuje względem wnioskodawcy dodatkowe pozaprawne wymagania względem przedstawionego do uzgodnienia wniosku w przedmiocie podziału działek nr [...] i [...] w obr. S., na nowe działki, w sytuacji, gdy wniosek o podział przedmiotowych działek winien zostać uwzględniony jaki zgodny z MPZP. Każda z nowo wydzielonych działek posiada dostęp do drogi publicznej, jej powierzchnia oraz front są odpowiedniej wielkości;

- art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na identyfikowaniu działki geodezyjnej jako działki budowlanej i na tej podstawie formułowanie względem wnioskodawcy pozaprawnych wymagań, skutkujących brakiem uzgodnienia proponowanego podziału;

- art. 4 pkt 3a u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na identyfikowaniu działki geodezyjnej jako działki budowlanej i na tej podstawie formułowanie względem wnioskodawcy pozaprawnych w niniejszej sprawie wymagań, skutkujących brakiem uzgodnienia proponowanego podziału.

Wskazanym na wstępie postanowieniem z 7 października 2022 r. SKO w Krośnie utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W ocenie Kolegium rozstrzygnięcie nie narusza przepisów postępowania jak również i przepisów prawa materialnego.

Powołując się na unormowania zawarte w art. 92, art. 93 u.g.n. Kolegium wskazało, że co do zasady podziału nieruchomości można dokonać jeśli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (brak uznania administracyjnego). W każdym przypadku uznania proponowanego podziału za zgodny z planem miejscowym, organ obowiązany jest wydać pozytywną opinię w tym przedmiocie. W razie zaś stwierdzenia, że taka zgodność nie zachodzi, organ nie może dokonywać innych ustaleń, w szczególności zakresie celowości koncepcji podziałowej przedstawionej przez właściciela i zobowiązany jest wydać postanowienie negatywnie opiniujące projekt. Nie jest dopuszczalne dokonywanie takiego podziału nieruchomości w wyniku którego powstaną działki gruntu, na których nie będzie można zrealizować celu określonego w planie miejscowym.

Kolegium wyjaśniło, że działki nr [...] i [...] w S. objęte są MPZP "S.", zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy L. z [...] grudnia 2008 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]). W dalszej części szczegółowo opisało jak zgodnie ze wstępnym projektem podziału miałyby podzielić się działki nr [...] i [...] w S. Wskazało, że zgodnie z § 11 ust. 2 pkt 1 MPZP ustala się następujące ogólne zasady i warunki scaleń i podziału nieruchomości na działki budowlane: minimalna wielkość działek musi być zgodna z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 1-MN,U (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługi nieuciążliwe) o powierzchni 0,93 ha ustala się minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych 4000 m2 (§ 12 ppkt 2 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 2-MN,UT (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługi turystyki) o powierzchni 1,54 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych 1 600 m2 (§ 13 ppkt 2 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 3-MN (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) o powierzchni 0,46 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych dla terenu -1 200 m2 (§ 14 ppkt 3 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 5-UT (teren usług turystyki) o powierzchni 0,25 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych - po granicy terenu (§15 ppkt 3 lit. q). Dla terenów 9Z, 10Z (teren zakrzewień i zadrzewień) oraz 14 WP, 15 WP (teren wód powierzchniowych) brak jest w planie określenia wymagań odnoszących się do powierzchni minimalnej.

Kolegium wyjaśniło, że zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem wynikającym z planu, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest np. minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Na etapie opiniowania projektu podziału badaniu podlega, czy istnieje możliwość zagospodarowania wydzielanych działek zgodnie z planem.

Porównanie powierzchni projektowanych do wydzielenia działek z zapisami planu wykazuje jednoznacznie, że nie w każdym przypadku wymagania te zostały spełnione. Zdaniem SKO zasadnie podniósł organ I instancji, że projektowane do wydzielenia działki, w części położonej w granicach terenów oznaczonych symbolami: 1 MN,U; 2MN,UT; 3 MN mają powierzchnię mniejszą (z wyjątkiem działek nr 107/3, 107/8, 107/14,108/2) niż wymagane planem miejscowym, tj. minimum 4 000 m2 dla terenu 1 MN,U - np. działki nr [...], [...]; minimum 1 600 m2 dla terenu 2 MN,UT - np. działki nr [...], [...], [...]; minimum 1 200 m2 dla terenu 3 MN - np. działki nr [...], [...], [...]. Jeżeli wymóg ten nie jest spełniony, to tym samym wstępny projekt podziału nie spełnia określonych w Planie norm powierzchniowych. Również w odniesieniu do działek położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne (11R, 12R, 13R) - planowane są do wydzielenia działki gruntu (z wyjątkiem działki [...]) o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, zatem nie spełniają wymogów wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jak zauważyło SKO skoro projektowane działki położone się w terenach o różnych przeznaczeniach, to w granicach takiej jednej działki muszą być spełnione wymagania dotyczące minimalnej powierzchni każdej części działki o określonym (różnym) przeznaczeniu w Planie. Jeżeli wstępny projekt podziału nie spełnia wymagań określonych w planie odnośnie powierzchni planowanych do wydzielenia działek, to tym samym nie jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, co skutkuje postanowieniem negatywnie opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości. Z tej przyczyny jako zbędne Kolegium uznało odnoszenie się do pozostałych wymogów jakie stawia Plan dla nieruchomości objętych propozycją podziału.

Nie zgadzając się z wyżej opisanym rozstrzygnięciem Spółka złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Wójta celem zmiany postanowienia poprzez wyrażenie zgody na uzgodnienie zgłoszonego przez wnioskodawcę wstępnego projektu podziału działek. Strona zawnioskowała także o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Kwestionowanemu rozstrzygnięciu strona skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 11 k.p.a. poprzez odwołanie się w treści zaskarżonego postanowienia Wójta, co zaakceptowało SKO, do rzekomej podstawy prawnej postanowienia w sposób ogólny, bez określenia dokładnie podstaw decyzji merytorycznej z MPZP "S.", bez precyzyjnego odniesienia się do warunków zaproponowanych przez Stronę dla uwzględnienia złożonego projektu. Powyższe ma ten skutek, że to na stronę skarżącą został przerzucony obowiązek konkretyzacji rzekomej podstawy prawnej, co w sposób oczywisty narusza zasadę zaufania do organu administracji i utrudnia proces weryfikacji postanowienia i czyni go wadliwym - pozbawionym podstawy prawnej rozstrzygnięcia,

2. art. 93 ust 1, 2 i 2a u.g.n. w zw. z § 11 MPZP "S." poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i formułowanie względem wnioskodawcy dodatkowych pozaprawnych wymagań względem przedstawionego do uzgodnienia wniosku w przedmiocie podziału działek nr [...] i [...] w obr. geod. S., na nowe działki od nr [...] do nr [...] oraz od numeru [...] do nr [...], w sytuacji gdy wniosek o podział przedmiotowych działek winien zostać uwzględniony przez organ, jako zgody z MPZP, ponieważ każda z nowo wydzielonych działek posiada dostęp do drogi publicznej, jak również jej powierzchnia oraz front są odpowiedniej wielkości.

3. art. 2 pkt 12 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na identyfikowaniu działki geodezyjnej jako działki budowlanej i na tej podstawie formułowanie względem wnioskodawcy pozaprawnych wymagań, skutkujących brakiem uzgodnienia proponowanego podziału, w sytuacji gdy działka geodezyjna i działka budowlana są terminami rozłącznymi, a dla niniejszej sprawy znaczenie ma termin działka ewidencyjna, których proponowane we wniosku o ustalenie przez skarżącą wielkość odpowiada MPZP i jako zgodna z tym planem winna zostać pozytywnie zaopiniowana przez organ.

4. art. 4 pkt 3a u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na identyfikowaniu działki geodezyjnej jako działki budowlanej i na tej podstawie formułowanie względem wnioskodawcy pozaprawnych w niniejszej sytuacji wymagań, skutkujących brakiem uzgodnienia proponowanego podziału.

Zdaniem strony skarżącej wydane rozstrzygnięcia rażąco naruszają przepisy k.p.a. poprzez ogólne wskazanie rzekomej podstawy prawnej co czyni je wadliwymi i pozbawionymi podstawy prawnej. Zaproponowany podział działek spełnia wymogi MPZP. Podzielone działki odpowiadają wymaganiom co do powierzchni, dostępu do drogi publicznej, frontu działki. Wniosek skarżącej spełnia rygory § 11 planu, co powinno warunkować pozytywną decyzję w przedmiocie przedstawionego projektu podziału. Wbrew stanowisku organu działka geodezyjna wydzielona nie odpowiada działce budowlanej. Nie ma w tym wypadku możliwości odmowy uzgodnienia zaproponowanego podziału w kontekście wymagań powierzchni nieruchomości. Każda z nowo wydzielonych działek ma dostęp do drogi publicznej, spełnia wymagania co do powierzchni oraz długości frontu działki.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Skarga jest oczywiście niezasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z dnia 7 października 2022 r. utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia 3 sierpnia 2022 r. o negatywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości stanowiących dz. [...] i [...] położonych w S.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ wskazał art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 123, art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm. – dalej "k.p.a."), art. 92, art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4, ust. 5 u.g.n.

Zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Sąd nie dopatrzył się żądnych uchybień czy to procesowych, czy materialnoprawnych skutkujących koniecznością wyeliminowania go z obrotu prawnego.

W pierwszej kolejności wskazać należy na mające zastosowanie przepisy prawa materialnego tj. powołanej już wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o które dokonuje się podziału nieruchomości.

W myśl art. 92 ust. 1 u.g.n., przepisów rozdziału dotyczącego podziału nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2 u.g.n.).

W myśl art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2).

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (art. 93 ust. 4 u.g.n.). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).

Z treści art. 93 ust. 2a u.g.n. wynika natomiast, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

Zauważyć również należy, iż postanowienie podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n. jest częścią (etapem) postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości.

Z powyższych regulacji wynika, że co do zasady podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Postanowienie opiniujące wstępny projekt podział nieruchomości podejmowane jest jedynie na podstawie ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Byt prawny takiego postanowienia opiniującego jest ściśle związany z mocą obowiązującą tego planu. W związku z tym rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (brak uznania administracyjnego). W każdym zatem przypadku uznania proponowanego podziału za zgodny z planem miejscowym, organ obowiązany jest wydać pozytywną opinię w tym przedmiocie. W razie zaś stwierdzenia, że taka zgodność nie zachodzi, organ nie może dokonywać innych ustaleń, w szczególności zakresie celowości koncepcji podziałowej przedstawionej przez właściciela, i zobowiązany jest wydać postanowienie negatywnie opiniujące projekt (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 czerwca 2020r., sygn. akt II SA/Gd 216/20, LEX nr 3028255).

Mając zatem na uwadze funkcję, jaką pełni podział nieruchomości, tj. ewidencyjna zmiana oznaczenia nieruchomości i dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków w zakresie zarówno oznaczenia nieruchomości, jak i opisu oraz oznaczenia granic ewidencyjnych działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, w konsekwencji czego dla wydzielonych działek można założyć odrębne księgi wieczyste i mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, słuszne jest stanowisko, że możliwość samodzielnego zagospodarowania wydzielonych działek gruntu stanowi istotę dopuszczalności ich wydzielenia. Służebna rola ewidencyjnego podziału nieruchomości wobec ustaleń planu miejscowego przejawia się w tym, że to konfigurację wydzielanych w ramach podziału działek gruntu należy dostosować do możliwości inwestycyjnych określonych w planie miejscowym, nie zaś ustalenia tego planu do wydzielonych działek gruntu w wyniku podziału nieruchomości. Nie można więc każdorazowo ustaleń planu miejscowego dostosowywać do aktualnie wydzielonych w ramach podziału nieruchomości działek gruntu, ponieważ taka sytuacja zniweczyłaby ratio legis istnienia planu miejscowego jako prawnego instrumentu kształtowania zagospodarowania przestrzeni w dłuższej perspektywie czasowej (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz - Komentarz do art. 93, wyd. 6, Warszawa 2020). W konsekwencji więc nie jest dopuszczalne dokonywanie takiego podziału nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu, na których nie będzie można zrealizować celu określonego w plamę miejscowym (M. Wolanin, Podział nieruchomości w warunkach braku planu miejscowego, cz. 11. M. Prawn. 2004/15/721 -t.2).

Zatem, "zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego jest podstawową przesłanką dopuszczalności podziału, o którym ostatecznie rozstrzyga decyzja o podziale lub orzeczenie sądu. To, że w art. 93 ust. 4 i 5 ustawy zostało przyjęte unormowanie, iż wskazany organ opiniuje proponowany podział nieruchomości, wyrażając opinię w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie, nie oznacza samo przez się, że następuje to w odrębnej sprawie administracyjnej, poza postępowaniem o podział nieruchomości, której przedmiotem jest wyłącznie uzyskanie opinii co do proponowanego podziału. Przyjęcie takiego rozwiązania można wytłumaczyć tym, że opinia odnosi się do proponowanego podziału nieruchomości, który nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych. Dopiero gdy występuje zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, racjonalne jest poniesienie kosztów sporządzenia projektu podziału w formie odpowiednich dokumentów geodezyjnych" (uchwała 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 marca 1999 r. sygn. akt OPK 1/99, LEX nr 36356). Tym samym, wydanie opinii w trybie art. 93 ust. 4u.g.n. nie przesądza, że dojdzie do faktycznego podziału nieruchomości, a organy orzekające w tym trybie mogą wypowiadać się jedynie co do tego, czy proponowane do wydzielenia działki gruntu spełniają planistyczne wymogi dopuszczalności ich zagospodarowania na cele określone w planie. Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza lub nie, hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 1727/19, LEX nr 3052202).

Wskazując na powyższe, stwierdzić należy, że organ opiniujący powinien ograniczyć swoje badanie zgodności przestawionego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinien natomiast badać dalszych warunków możliwości podziału czy zagospodarowania działki.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału, wnioskodawca wystąpił o zaopiniowanie wstępnych projektów podziałów działki nr [...] inr [...], położonych w S. oraz wydanie decyzji zatwierdzających podział tych działek zgodnie zaznaczona dokumentacją.

Z akt sprawy wynika, że przedmiotowe działki objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego "S." zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2008r. (Dz. Urz. Woj. Podk. nr 12 poz. 267). Skoro zatem dla przedmiotowego terenu istnieje plan miejscowy, to w świetle jego zapisów musiał być oceniony projekt podziału nieruchomości. Artykuł 93 u.g.n. zawiera bowiem wytyczne wedle jakich należy kierować się, dokonując oceny zgodności z planem zagospodarowania, a są nimi - możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu z planem i przeznaczeniem ich w planie - art. 93 ust. 2, a także dostęp do drogi publicznej - art. 93 ust. 3.

Ewidencyjny podział nieruchomości ma umożliwić w przyszłości dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielane działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu. Te właśnie wydzielane działki muszą być tak ukształtowane aby teren w ich granicach spełniał wymagania do zagospodarowania zgodnie z obowiązującym planem miejscowym. Na tym polega zachowanie kryterium zgodności podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 93 ust. 1 u.g.n.

Sąd podziela stanowisko SKO, że badanie zgodności z planem, o której mowa w tym przepisie polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny z częścią tekstową i graficzną planu. Organ rozważający możliwość dokonania podziału musi więc ustalić, czy wstępny projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polega właśnie na tym, by wydzielane działki, tak były ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikające z obowiązującego planu miejscowego (por. wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2020 r., sygn. akt I OSK 2197/19, LEX nr 3043079).

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca wystąpił o zaopiniowanie wstępnych projektów podziałów działki nr [...] i nr [...], położonych w S. oraz wydanie decyzji zatwierdzających podział tych działek zgodnie zaznaczona dokumentacją.

Z akt sprawy wynika, że przedmiotowe działki objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego "S." zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2008r. (Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...] poz. [...]).

Jak wynika z akt sprawy, działka nr [...], zgodnie ze wstępnym projektem podziału, miałyby podzielić się na działki nr: [...] o pow. 0,3527 ha i przeznaczeniu w planie - 11 R; [...] o pow. 0,4012 ha i przeznaczeniu w planie - 1MN,U i 1 IR; [...] o pow. 0,4111 ha i przeznaczeniu w planie - 1MN,U i 11R; [...] o pow. 0,4898 ha i przeznaczeniu w planie - 1MN,U i 12R; [...] o pow. 0,1790 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1704 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1658 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1609 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT; [...] o pow. 0,1229 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1623 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1706 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1603 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1605 ha i przeznaczeniu w planie — 2MN,UT i 12R; [...] o pow. 0,1604 ha i przeznaczeniu w planie - 2MN,UT.

Z kolei działka nr [...] zgodnie ze wstępnym projektem podziału, miałyby podzielić się na działki nr: [...] o pow. 0,3400 ha i przeznaczeniu w planie - 3MN, 9Z, 13R; [...] o pow. 0,2143 ha i przeznaczeniu w planie — 3MN, 9Z, 13R; [...] o pow. 0,1559 ha i przeznaczeniu w planie — 3MN, 9Z; [...] o pow. 0,1559 ha i przeznaczeniu w planie - 3MN, 9Z; [...] o pow. 0,1562 ha i przeznaczeniu w planie - 3MN, 9Z; [...] o pow. 0,0376 ha i przeznaczeniu w planie - 15WP, 9Z; [...] o pow. 0,6472 hal przeznaczeniu w planie - 5UT,13R, 9Z; [...] o pow. 0,1419 ha i przeznaczeniu w planie - 14WP,10 Z.

Z § 11 ust. 2 pkt 1 Planu wynika, iż ustala się następujące ogólne zasady i warunki scaleń i podziału nieruchomości na działki budowlane: minimalna wielkość działek musi być zgodna z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 1 -MN U (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługi nieuciążliwe) o powierzchni 0,93 ha ustala się minimalną powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych 4000 m2, (§ 12 ppkt 2 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 2-MN.UT (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługi turystyki) o powierzchni 1,54 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych 1.600 m2 (§ 13 ppkt.2 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 3- MN (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) o powierzchni 0,46 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych dla terenu - 1.200 m2 (§ 14 ppkt 3 lit. p). Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem przeznaczenia 5-UT (teren usług turystyki) o powierzchni 0,25 ha ustala się: minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych - po granicy terenu (§ 15 ppkt 3 lit. q). Dla terenów 9Z, 10Z (teren zakrzewień i zadrzewień) orazl4 WP, 15 WP (teren wód powierzchniowych) brak jest w planie określenia wymagań odnoszących się do powierzchni minimalnej..

Zauważyć w tym miejscu należy, iż Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku w z dnia 13 grudnia 2021r., sygn. akt I OSK 110/19 (LEX nr 3316745) wskazał, że zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające, działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem Wynikającym z planu, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest np. minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni zatem służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego w planie docelowego zagospodarowania terenu. Na etapie opiniowania projektu podziału badaniu podlega, czy istnieje możliwość zagospodarowania wydzielanych działek zgodnie z planem.

Porównanie powierzchni projektowanych do wydzielenia działek z zapisami planu wykazuje jednoznacznie, iż nie w każdym przypadku wymagania te zostały spełnione. Jak zasadnie podniósł organ w kwestionowanym postanowieniu, projektowane do wydzielenia działki, w części położonej w granicach terenów oznaczonych symbolami: 1 MN,U; 2MN,UT; 3 MN mają powierzchnię mniejszą (z wyjątkiem: działek nr [...], [...], [...],[...]) niż wymagane planem miejscowym, tj. minimum 4 000 m2 dla terenu 1 MN,U - np. działki nr [...], [...]; minimum 1 600 m2 dla terenu 2 MN,UT - np. działki nr [...], [...], [...]; minimum 1 200 m2 dla terenu 3 MN - np. działki nr[...], [...], [...]. Jeżeli wymóg ten nie jest spełniony, jak w niniejszym przypadku, to. tym samym wstępny projekt podziału nie spełnia określonych w Planie norm powierzchniowych. Również w odniesieniu do działek położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne (11R, 12R, 13R) - planowane są do wydzielenia działki gruntu (z wyjątkiem działki [...]) o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a więc nie spełniają wymogów wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skoro zatem projektowane działki położone się w terenach o różnych przeznaczeniach, to w granicach takiej jednej działki muszą być spełnione wymagania dotyczące minimalnej powierzchni każdej części działki o określonym (różnym) przeznaczeniu w Planie. Tak więc, jeżeli wstępny projekt podziału nie spełnia wymagań określonych w planie odnośnie powierzchni planowanych do wydzielenia działek, to tym samym nie jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, co skutkuje postanowieniem negatywnie opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości. Stan ten czyni zbędnym odnoszenie się do pozostałych wymogów jakie stawia Plan dla nieruchomości objętych propozycją podziału.

W tym zakresie Sąd w całości akceptuje przedstawione w całości ustalenia i ich ocenę prawną dokonaną przez SKO w zaskarżonym postanowieniu.

Odnosząc się do zarzutu skargi, szczegółowe wyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych, na których oparte zostało zaskarżone postanowienie, zostało przedstawione już w jego uzasadnieniu. Sąd wyjaśnił, iż badanie zgodności projektu podziału z planem polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny z częścią tekstową i graficzną planu. Organ rozważający możliwość dokonania podziału musi więc ustalić, czy wstępny projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polega właśnie na tym, by wydzielane działki tak były ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikające z obowiązującego planu miejscowego. Z § 11 ust. 2 pkt 1 Planu wynika, iż ustala się następujące ogólne zasady i warunki scaleń i podziału nieruchomości na działki budowlane: minimalna wielkość działek musi być zgodna z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów. Jeżeli wymóg ten nie jest spełniony, to tym samym wstępny projekt podziału nie spełnia określonych w Planie norm powierzchniowych. Porównanie powierzchni projektowanych do wydzielenia działek z zapisami planu wykazuje jednoznacznie, iż nie w każdym przypadku wymagania te zostały spełnione. Kolegium słusznie wskazało, iż skoro projektowane działki położone się w terenach o różnych przeznaczeniach, to w granicach takiej jednej działki muszą być spełnione wymagania dotyczące minimalnej powierzchni każdej części działki o określonym (różnym) przeznaczeniu w Planie. Tak więc, jeżeli wstępny projekt podziału nie spełnia wymagań określonych w planie odnośnie powierzchni planowanych do wydzielenia działek, to tym samym nie jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, co skutkuje postanowieniem negatywnie opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości, a stan ten czym zbędnym odnoszenie się do pozostałych wymogów jakie stawia Plan dla nieruchomości objętych propozycją podziału. Zdaniem Sądu organ wskazał podstawę prawną rozstrzygnięcia, natomiast w uzasadnieniu postanowienia przywołał zapisy Planu, które mają zasadnicze znaczenie w niniejszej sprawie, a których nie spełnienie skutkowało wydaniem negatywnej opinii. Zatem w ocenie Sądu żaden z zarzutów skargi nie znajduje uzasadnienia. Ponadto zarzuty skarżącego nie wnoszą do sprawy okoliczności, które mogłyby mieć wpływ na rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonym postanowieniu Kolegium.

Oznacza to, że całkowicie niezasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procesowych, tj. art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a., jak i materialnoprawnych, tj. art. 93 ust. 1, 2 i 2a u.g.n.

Nie można, jak chce skarżący, uzasadniać zgodności planowanego podziału działek z u.p.z.p. spełnieniem bądź niespełnieniem wymogów definicji działki budowlanej na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2022 r., poz. 1846 ze zm.) – dalej u.p.z.p. – art. 2 pkt 12 u.p.z.p. czy na gruncie gospodarki gruntami i współwłasności nieruchomości – art. 4 pkt 3a u.g.n.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art.151 P.p.s.a. skargę oddalił jako niezasadną.