Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1212/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2023-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1b, art. 157
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 141 § 4, art. 184
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Dnia 25 maja 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Elżbieta Kremer sędzia NSA Maciej Dybowski po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2023 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej W. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 listopada 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 954/21 w sprawie ze skargi W. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 15 marca 2021 r. nr KOC/1015/Ac/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. prostuje oczywiste omyłki pisarskie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 954/21 w ten sposób, że w sentencji wyroku po słowach "Samorządowego Kolegium Odwoławczego" dopisuje "w Warszawie" oraz w miejsce numeru zaskarżonej decyzji "KOC/105/Ac/21" wpisuje "KOC/1015/Ac/21", 2. oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 29 listopada 2021 r. oddalił skargę W. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 15 marca 2021 r. nr KOC/1015/Ac/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne.

Po rozpatrzeniu wniosku W., decyzją Prezydenta W. z 11 kwietnia 2017 r. zatwierdzono projekt podziału działek nr [...] o pow. 1,2157 ha na działki nr [...] o pow. 1,1206 ha i nr [...] o pow. 0,0951 ha oraz działki nr [...] o pow. 1,5781 ha na działki nr [...] o pow. 0,0132 ha, nr [...] o pow. 1,0096 ha, nr [...] o pow. 0,4844 ha i nr [...] o pow. 0,0709 ha. Zgodnie z treścią ww. decyzji działki nr [...], [...] i [...] przeznaczone są do połączenia w jedną działkę nr [...] o pow. 1,2047 ha, a działki nr [...] i [...] przeznaczone są do połączenia w jedną działkę nr [...] o pow. 1,1047 ha.

Decyzją Prezydenta W. z 20 stycznia 2021 r. orzeczono o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 19 205,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu nr [...] o łącznej powierzchni 2,7938 ha, w wyniku jej podziału geodezyjnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 15 marca 2021 r., po rozpatrzeniu odwołania W. – utrzymało w mocy ww. decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż w celu określenia wartości ww. nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działki nr [...] i [...] powołana została biegła, która sporządziła operat szacunkowy. Po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości stwierdzono, że nie zawiera ona błędów. Do określenia wartości rynkowej gruntu nieruchomości przed podziałem analizą rynku rzeczoznawca objął transakcje na nieruchomościach niezabudowanych z dzielnicy [...] o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Ustalono wartość rynkową 1 m2 działki nr [...] przed podziałem na 554 zł (wartość działki 6 734 978 zł), a działki nr [...] na 527 zł (wartość działki 8 316 587 zł). Wobec powyższego wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła 15 051 565 zł. Wartość działki nr [...] określono na kwotę 6 505 380 zł, działki nr [...] na kwotę 5 965 380 zł, a działki nr [...] na kwotę 2 644 824 zł. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem (15 051 565 zł) i po podziale (15 115 584 zł) wyniosła zatem 64 019 zł. W dniu 27 kwietnia 2017r., tj. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady m. st. Warszawy z 10 stycznia 2008 r, nr XXII/745/2008 w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 23, poz. 876), gdzie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału ustalono na 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości w wyniku jej podziału. W rozpatrywanej sprawie opłata wynosi zatem 19 205,70 zł (30% x 64 019 zł).

Skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła W.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i oddalił ją na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej: "P.p.s.a."). Odwołując się do treści art. 98a ust. 1 i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm., dalej: u.g.n. ) wskazał, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Istota sporu w sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, został sporządzony prawidłowo i czy w związku z tym faktycznie zaistniał taki wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, jaki wynika z operatu. Przedmiotowy operat został sporządzony w marcu 2020 r., a jego aktualność została potwierdzona klauzulą z 15 marca 2021 r. Z treści operatu wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Sąd I instancji uznał, że operat ten spełnia kryteria wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła dokonała analizy rynku obrotu nieruchomościami podobnymi na terenie miasta W. Analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (ewentualnie z dopuszczonymi innymi funkcjami) na terenie dzielnicy [...], czyli o takim charakterze jak wyceniana nieruchomość i położonych w tej samej dzielnicy co wyceniana nieruchomość. Biegła wyraźnie podkreśliła też, że dokonuje wyceny bez uwzględnienia części składowych. Biegła wskazała, że okres badania obejmował okres od września 2015 r do dnia gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna (27 kwietnia 2017 r.). Z danych zawartych w operacie wynika, że podstawą przeprowadzonej analizy rynku lokalnego były informacje uzyskane z Urzędu W. – wydziału Katastru- Działu Rejestru Cen i Wartości dotyczące transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie danych z rynku biegła dokonała charakterystyki nieruchomości podobnych do wycenianej. Biegła opisała cechy porównawcze, wyjaśniając przy tym, w jaki sposób przyjęte przez nią cechy wpływają na wartość nieruchomości. Jako czynniki cenotwórcze wskazała następujące cechy rynkowe: lokalizację i dostępność komunikacyjną, otoczenie, powierzchnię nieruchomość, status planistyczny i kształt. Wartość 1 m2 każdej z nieruchomości powstałej po podziale skorygowała o współczynnik korekcyjny w zależności od wartości cechy. Wartość 1 m2 wycenianych działek gruntu określona została jako średnia arytmetyczna skorygowanych wartości. W ocenie biegłej, wartość rynkowa nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu [...] i [...] w stanie przed podziałem wynosi 15 051 565 zł. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale i po połączeniu działek rozliczeniowych, w wyniku którego powstały działki gruntu o nr [...], [...] i [...] wynosi 15 115 584 zł i stanowi sumę wartości tych działek. Zdaniem Sądu I instancji, biegła prawidłowo wyceniła działki po podziale i ich połączeniu, bo taka jest ostateczna ich konfiguracja wynikająca z decyzji podziałowej z 11 kwietnia 2017 r. Taki zakres wyceny nie był też przez skarżącą kwestionowany na żadnym z etapów postępowania administracyjnego. WSA nie znalazł podstaw aby kwestionować dobór przez biegłą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Biegła w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. Nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej. Zatem dopuszczalne jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd I Instancji podzielił tym samym ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym zaznaczył, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości) jak i położenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przy sporządzaniu operatu okoliczności ustanowienia na działkach [...] i [...] służebności przesyłu, Sąd I instancji podkreślił, że został on zgłoszony dopiero na etapie skargi do sądu. Niezależnie od powyższego wskazał, że jak wynika z akt sprawy biegła zapoznała się z wypisem z księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, jednak z uwagi na jego obszerność wypis nie został dołączony do akt sprawy. Z operatu wynika także, że działki nr [...] i [...] (tj. działki obciążone służebnościami) zabudowane są dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i występuje na nich infrastruktura m.in. energetyczna i ciepłownicza (str. 10 operatu). Zatem, mimo że kwestia służebności nie została wyraźnie wyartykułowana w operacie przez biegłą, z treści operatu można wywnioskować, że nie miała ona istotnego znaczenia i nie rzutuje na wartość nieruchomości.

W konkluzji Sąd I instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do naliczenia powyższej opłaty, a skarżąca nie wykazała naruszenia prawa bądź oczywistych błędów operatu, które dyskwalifikują walor dowodowy tego dokumentu.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła skarżąca wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie – o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta W., a w każdym przypadku – o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. oraz art. 145a § 1 P.p.s.a. i ewentualnie art. 145 § 1 pkt 1) lit c) P.p.s.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy zaskarżona decyzja SKO w Warszawie została wydana z naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego tj.

a) art. 7, art. 77 § 1" art. 78 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę całości zebranego materiału dowodowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia przez SKO w Warszawie, że wystąpiła podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości określonej w decyzji Prezydenta W. i uznanie, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie organu spełnia kryteria do ustalenia na jego podstawie wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy wszechstronna analiza materiału dowodowego w szczególności operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu prowadzi do wniosku, iż nie powinien on być wzięty pod uwagę przez organ ze względu na to, że został on sporządzony, w ten sposób, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił i nie dokonał analizy całego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości według dat, na które określone zostały wartości nieruchomości, jak również zawiera wady, które nie zostały przeanalizowane przez sąd tj.:

• organ uznając operat za prawidłowy nie wziął pod uwagę tego, że na nieruchomości wycenianej przed jej podziałem i po podziale ustanowiona była i nadal jest służebność przesyłu na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z 29 grudnia 2011 r. (wpis w księdze wieczystej z 19 stycznia 2012 r.), oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z 29 grudnia 2011 r., (wpis w księdze wieczystej z 8 grudnia 2014 r.), oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z 25 lipca 2016 r. (wpis w księdze wieczystej z 4 sierpnia 2016 r.) oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z 25 lipca 2016 r. (wpis w księdze wieczystej z 12 kwietnia 2017 r.), w sytuacji gdy ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości ma niewątpliwe wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, zaś rzeczoznawca majątkowy wykonujący operat szacunkowy pominął tę okoliczność, co mogło mieć znaczący wpływ na końcowy wynik przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, pomimo tego że sąd dopuścił dowód z tych dokumentów w postępowaniu przed sądem administracyjnym.

• sąd nie zwrócił uwagi na to, że skarżąca w odwołaniu podniosła już liczne zastrzeżenia co do operatu szacunkowego, które nie zostały wyjaśnione przez organ w toku postępowania odwoławczego, jak również skarżąca nie została poinformowana przez organ o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu.

W konsekwencji brak pouczenia strony o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, a także niezwrócenie się przez organ do autora operatu o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń przez skarżącą w odwołaniu, uniemożliwiło dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego w ten sposób, że stanowiłby on dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, zaś wskazanie w uzasadnieniu wyroku przez sąd, iż skarżąca mogła zwrócić się w tym zakresie do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych stanowi przeniesienie ciężaru dowodu na stronę postępowania, co nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 7, art. 8 § 1 oraz art. 9 K.p.a.;

2. art. 141 § 4 P.p.s.a. poprzez brak rozpoznania w całości wniesionej skargi administracyjnej i nieodniesienie się w uzasadnieniu orzeczenia do wszystkich zarzutów skargi, a w szczególności zarzutu dotyczącego naruszenia przez organ art. 107 § 3, art. 80 K.p.a. oraz przepisów prawa materialnego, co doprowadziło do tego, że Sąd nie rozpoznał w pełni skargi administracyjnej, jak również nie odniósł się do przeważających zarzutów, które były istotne przy rozpoznaniu sprawy tj.,

• w szczególności okoliczności, iż nieruchomość obciążona była służebnością przesyłu, co nie znajduje potwierdzenia w treści operatu szacunkowego, zaś rzeczoznawca majątkowy informacje te powinien uwzględnić na podstawie treści księgi wieczystej wycenianej nieruchomości, co mogło mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości w kwocie niższej niż wskazana w operacie szacunkowych;

• okoliczności, iż to na organie spoczywa obowiązek weryfikacji prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego i w związku z tym po stronie organu w świetle art. 8 i 10 § 1 K.p.a. istnieje potrzeba poinformowania strony o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu przewidzianego w art. 157 u.g.n.;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię:

1. art. 98a ust. 1b u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie przez sąd, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie dokonał ustalenia wartości nieruchomości jako sumy wartości działek powstałych w wyniku podziału tj. dz. [...]; [...], [...], [...], [...], [...] natomiast uwzględnił działki powstałe na skutek ich połączenia tj. dz. nr [...] i [...];

2. art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez bezpodstawne przyjęcie, że nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym do porównania są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, w sytuacji gdy nieruchomości przyjęte do porównań, a także nieruchomość wyceniana, zlokalizowane są w różnych częściach dzielnicy [...], lokalizacje w których się znajdują różnią się formą i rodzajem zabudowy, odległością od centralnych części dzielnicy, innych dzielnic oraz centrum W., infrastrukturą drogowa, dostępnością komunikacji miejskiej, dostępnością i bliskością obiektów handlowych, sportowych;

3. art. 157 ust. 1 w zw. z art. 174 ust 3 u.g.n. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, podczas gdy narusza m.in. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to zastrzeżenia zostały zgłoszone przez skarżącą w odwołaniu a organ nie ustosunkował się do nich w uzasadnieniu decyzji, jak również nie poinformował strony o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu szacunkowego przewidzianego w ustawie o gospodarce nieruchomościami, co doprowadziło do naruszenia przez organ art. 9 oraz art. 10 § 1 K.p.a., czego sąd nie wziął pod uwagę przy rozpoznawaniu skargi.

| |

|Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: |

|Stosownie do art. 183 § 1 P.p.s.a. (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm.,), sąd rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, |

|biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, które w tym przypadku nie zachodziły. Postępowanie |

|kasacyjne w niniejszej sprawie polegało więc wyłącznie na badaniu zasadności zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej, które wskazywały |

|zarówno na naruszenia prawa procesowego jak i materialnego. Zarówno jeden jak i drugi zarzut nie zawierały usprawiedliwionych podstaw. |

|Wbrew odmiennemu w tym względzie stanowisku skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji nie naruszył art. 141 § 4 P.p.s.a. Uzasadnienie |

|zaskarżonego wyroku zostało sporządzone w sposób umożliwiający kontrolę instancyjną, zawiera wszystkie elementy konstrukcyjne wymienione w |

|omawianym przepisie i pozwala jednoznacznie ustalić przesłanki, jakimi kierował się wojewódzki sąd administracyjny podejmując zaskarżone |

|orzeczenie. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika także, jaki stan faktyczny ustalił i przyjął za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. |

|Wskazał wyraźnie, jakimi okolicznościami faktycznymi kierował się podejmując decyzję w przedmiotowej sprawie. Z tych względów zarzut ten nie |

|mógł zostać uznany za uzasadniony. Naczelny Sąd Administracyjny w niniejszym składzie podziela stanowisko, że wojewódzki sąd administracyjny |

|w uzasadnieniu wyroku wypełniając przesłanki wynikające z treści art. 141 § 4 P.p.s.a. nie ma obowiązku odnosić się osobno do każdego z |

|zarzutów skargi i do każdego z argumentów na ich poparcie, może je oceniać całościowo. Najistotniejsze jest to, aby z wywodów wynikało, |

|dlaczego w sprawie nie doszło do naruszenia prawa wskazanego w skardze (por. wyrok NSA z 18 listopada 2016 r., sygn. akt II GSK 702/15). |

|Wbrew stanowisku kasacji kontrolowany sąd w sposób prawidłowy przyjął, iż postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organy pozostawało w |

|zgodzie z art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., co oznacza, że nie został naruszony przepis art. 145 § 1 pkt lit. c P.p.s.a. |

|Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych |

|dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości |

|od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną |

|wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości |

|wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości |

|będącej przedmiotem wyceny. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do |

|przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotny wpływ na |

|ustaloną wartość nieruchomości. |

|Wbrew stanowisku autora kasacji z akt postępowania, w tym z treści operatu wynika, że rzeczoznawca dokonując szacowania uwzględnił fakt, że |

|działki nr [...] i [...] były obciążone służebnościami przesyłu, jednak w jego ocenie, prawa te nie rzutowały na wartość wycenianej |

|nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśnił jakie cechy są istotne z punktu widzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, |

|należą do nich lokalizacja i dostępność komunikacyjna, otoczenie, powierzchnia działki i jej kształt. Wyjaśnił, że takie zestawienie wag |

|cech jest wynikiem analizy transakcji wziętych do porównania i wynikających z nich preferencji potencjalnych nabywców. |

|Przypomnienia wymaga, że porównywalność w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. to nie identyczność wskazanych w nim parametrów, a wspólność |

|istotnych cech rynkowych, mająca zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. To więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. |

|Ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy. Przez nieruchomości|

|podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku |

|wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic - takich, które mogą |

|wpływać na wartość, co w operacie uwzględniono, jak słusznie zauważył zarówno organ jak i Sąd I instancji (por. m.in. wyrok NSA z 30 czerwca |

|2016 r., sygn. akt I OSK 2328/14). W kontrolowanym postępowaniu nie naruszono więc zasad wynikających z przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n., jak i|

|§ 4 ust. 3 oraz § 5 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. |

|Zgodzić należało się z Sądem I instancji, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do |

|organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny podważanego przez nią operatu, czego skarżący kasacyjnie nie uczynił. Wbrew|

|stanowisku autora kasacji ani biegły rzeczoznawca, ani organ prowadzący postępowanie dowodowe nie są zobligowani do pouczania uczestników |

|postępowania o potencjalnej możliwości weryfikacji operatu, jaką daje im przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. Kwestia, czy strony postępowania |

|zechcą skorzystać z takiej możliwości należy tylko do nich, a dopuszczalność uznania operatu za prawidłowy w postępowaniu administracyjnym i |

|sądowoadministracyjnym nie zależy od tego, czy strony zechciały skorzystać lub nie skorzystały z takiej drogi weryfikacji operatu (wyrok NSA |

|z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17, publ. CBOSA). |

|Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego na gruncie art. 98a ust. 1b u.g.n. Naczelny Sąd Administracyjny nie |

|potwierdza jego zasadności Wbrew stanowisku autora kasacji regulacja ta nie może być uznana za naruszoną wskutek tego, że decyzja podziałowa |

|dokonywała także połączenia działek pierwotnie nią podzielonych. Regulacja art. 98a ust. 1 – 1b u.g.n nie wskazuje na to, iż wycena taka nie|

|jest możliwa. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się bowiem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan |

|nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale |

|stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b zdanie drugie u.g.n.). Z okoliczności |

|sprawy wynika wyraźnie, że przyjęty do wyceny stan nieruchomości po podziale oparty został na treści decyzji podziałowej i pozostawał |

|aktualny na dzień, w którym stała się ona ostateczna (por. wyrok NSA z 8 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 1252/21). |

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| |

|W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny nie dostrzegł także naruszenia art.134 § 1 P.p.s.a., art. 145 § 1 pkt.2 P.p.s.a. oraz art. |

|145a § 1 P.p.s.a. |

|Mając na względzie powyższe skarga kasacyjna jako niezasadna podlegała oddaleniu na zasadzie art. 184 w zw. z art. 182 § 2 P.p.s.a., o |

|sprostowaniu orzeczono na podstawie art. 157 § 1 P.p.s.a. |