Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 740/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-06-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2015 poz 1804
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.  w sprawie opłat za czynności radców prawnych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, asesor WSA Anna Sidorowska - Ciesielska, Protokolant ref. Joanna Kicińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi J. W. i K. O. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz J. W. i K. O. solidarnie kwotę 2497 (dwa tysiące czterysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania J. W. oraz K. O., decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2015 r., nr [...] w całości i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. W. oraz K. O. za prawo własności nieruchomości położonej w K., gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] od km [...] +[...] do km [...] +[...] odcinek od węzła [...] ([...]) bez węzła do węzła [...] ([...]) z węzłem wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi; 2) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz W. S. za wygaszenie nieograniczonego prawa rzeczowego – służebności gruntowej przejazdu, przechodu i przegonu obciążającej ww. nieruchomość; 3) odmowie powiększenia odszkodowania, o którym mowa w pkt 1 decyzji o 5% wartości nieruchomości; 4) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2015 r., nr [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. W. oraz K. O. za prawo własności nieruchomości położonej w K., gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] od km [...] +[...] do km [...] +[...] odcinek od węzła [...] ([...]) bez węzła do węzła [...] ([...]) z węzłem raz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi, w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz W. S. za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego – służebności gruntowej przejazdu, przechodu i przegonu obciążającej ww. nieruchomość oraz w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna jednak nie wcześniej, niż przed uzyskaniem przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej waloru ostateczności. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] września 2015 r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w K., gm. B. wynosi [...] zł, w tym wartość służebności gruntowej drogi [...] zł. Strony postępowania nie wniosły zastrzeżeń do przedmiotowego operatu szacunkowego. Wojewoda zwrócił uwagę, że w postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod kątem wiarygodności, spójności oraz zgodności z prawem. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Ponadto spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.

Odwołanie od decyzji Wojewody złożyli J. W. i K. O. W uzasadnieniu podnieśli że Wojewoda [...] nie dokonał wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz uwzględnił wadliwy operat. Zdaniem skarżących, rzeczoznawca majątkowy nie dokonała właściwej analizy rynku nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, do porównań przyjęto transakcje niereprezentatywne. Skarżący wskazali, że przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości o odległej lokalizacji, ponadto ich obszar znacznie odbiega od powierzchni analizowanej nieruchomości i mają inne przeznaczenie. Do odwołania dołączono operat szacunkowy z dnia [...] października 2015 r. rzeczoznawcy majątkowego K. T., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na [...] zł. Zdaniem skarżących, taka kwota odzwierciedla najbardziej aktualną wartość nieruchomości. Odwołujący wskazali, że w związku z tym, iż nie czynili przeszkód w objęciu wywłaszczonej nieruchomości przez inwestora, Wojewoda [...] powinien orzec o powiększeniu kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w całości i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. W. oraz K. O. za prawo własności nieruchomości położonej w K., gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] od km [...] +[...] do km [...] +[...] odcinek od węzła [...] ([...]) bez węzła do węzła [...] ([...]) z węzłem wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi; 2) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz W. S. za wygaszenie nieograniczonego prawa rzeczowego – służebności gruntowej przejazdu, przechodu i przegonu obciążającej ww. nieruchomość; 3) odmowie powiększenia odszkodowania, o którym mowa w pkt 1 decyzji, o 5% wartości nieruchomości; 4) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu Minister podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenie wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w obrębie K., gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] września 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Biegła w dniu [...] stycznia 2017 r. potwierdziła aktualność ww. operatu szacunkowego. Z ustaleń zawartych w operacie wynika, że wyceniana działka nr [...] znajduje się poza obszarem zabudowanym w oddaleniu od skupisk ludzkich. Nieruchomość nie była zabudowana, stanowiła nieużytek, nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd odbywał się wytyczoną drogą. Działka miała kształt nieregularny, a powierzchnia gruntu była zasadniczo wyrównana. Ponadto działka nie miała dostępu do mediów. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła podała, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B., zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady Gminy w B. z dnia [...] grudnia 2009 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka usytuowana była w konturze terenów oznaczonych jako [...] –projektowana droga ekspresowa [...]. Biegła wskazała, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia, zatem wyceny dokonano w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu określanym jako "komunikacja (drogi)". W operacie szacunkowym przyjęto następujące cechy nieruchomości: lokalizacja, otoczenie, dostęp, potencjał. Przedstawiono również charakterystykę przyjętych cech rynkowych. W dalszej kolejności dokonano porównań nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą przy uwzględnieniu cech rynkowych, a następnie obliczono wartość 1 m² wycenianej nieruchomości (bez uwzględnienia obciążeń) na kwotę 19,90 zł/m², natomiast wartość jednostkową służebności na 1 m² gruntu przez nią obciążonego biegła oszacowała na kwotę 9,95 zł/m². Ostatecznie wartość prawa własności gruntu oszacowano na kwotę [...] zł oraz wartość ograniczonego prawa rzeczowego- służebności gruntowej oszacowano na kwotę [...] zł.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] września 2015 r. Minister wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Zdaniem organu, nie ma żadnych podstaw aby stwierdzić, iż biegła nieprawidłowo ustaliła przeznaczenie wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Nie ma również żadnych podstaw aby stwierdzić, iż nieruchomości porównawcze różniące się od działki wycenianej powierzchnią były niepodobne do działki wycenianej, a w konsekwencji, że rynek nieruchomości został nieprawidłowo przeanalizowany. Organ zwrócił uwagę, że czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Zarówno organ, jak i strona nie ma podstaw do ich kwestionowania.

Minister, oceniając kontroperat sporządzony w dniu [...] października 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. T., wskazał, że biegły analizie poddał jedynie rynek lokalny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, nie przeprowadzono natomiast analizy rynku regionalnego. Przeprowadzenie wyceny w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych było przedwczesne, ponieważ biegły K. T. winien najpierw zbadać regionalny rynek nieruchomości drogowych. W ocenie Ministra powyższe uchybienia powodują, iż operat szacunkowy sporządzony przez K. T., dołączony do odwołania, nie może zostać uznany za dowód skutecznie podważający prawidłowość wyceny dokonanej na zlecenie Wojewody [...] przez K. K.

Minister nie znalazł także podstaw do zastosowania przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm.) - zwanej dalej "specustawą", który przewiduje (po spełnieniu określonej przesłanki) powiększenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana w dniu [...] maja 2015 r. i został jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu poświadczającego wydanie przedmiotowej nieruchomości przez skarżących w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy. W odwołaniu skarżący wskazali, że pismem z października 2015 r. złożyli do inwestora informację o gotowości wydania przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego w przedmiotowej sprawie oświadczenie o wydaniu nieruchomości nie zostało złożone z zachowaniem terminu.

Ze skargą na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wystąpili J. W. i K. O. Zaskarżonej decyzji zarzucili: I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy: 1) art. 77 § 1 Kpa poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz uznanie za podstawę ustaleń faktycznych wadliwego operatu szacunkowego, poprzez bezkrytyczne przyjęcie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego K. K. za logiczne i spójne, podczas gdy stanowisko zawarte w operacie szacunkowym nie było wyczerpujące, analiza nieprawidłowa, a sam operat sporządzony w sposób niestaranny; 2) art. 77 § 2 Kpa poprzez zaniechanie wydania postanowienia dowodowego, co do zweryfikowania przedłożonego przez K. K. oszacowania, poprzez zlecenie dokonania kolejnej wyceny nieruchomości; 3) art. 8 Kpa i art. 107 § 3 Kpa poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji, z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnikowych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji; 4) art. 7 Kpa, art. 77 Kpa, art. 80 Kpa poprzez zaniechanie ustaleń w zakresie okoliczności faktycznych stanowiących podstawy spełnienia przesłanek dla powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy; II. naruszenie prawa materialnego: 1) art. 18 ust. 1e specustawy poprzez nieprawidłową odmowę powiększenia kwoty odszkodowania za prawo własności o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Wobec powyższych zarzutów, skarżący wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji; 2) zasądzenie solidarnie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że organy kierowały się jedynie pobieżną oceną zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Zdaniem skarżących, organy orzekające zaniechały wyczerpujących ustaleń faktycznych. Ponadto skarżący kwestionują operat szacunkowy sporządzony przez K. K., jak również wskazują na błędy rzutujące na wadliwość operatu z dnia [...] września 2015 r. Argumenty na poparcie zasadności zarzutów skargi skarżący przedstawili w obszernym uzasadnieniu.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie. Minister odnosząc się do zarzutów skargi, wskazał, iż nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie. W konsekwencji organ podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2017 r. skarżący uzupełnili skargę z dnia [...] lutego 2017 r. W uzasadnieniu przedstawili kolejne zarzuty do operatu szacunkowego, w oparciu o który organ I II instancji wydali decyzje. Zdaniem skarżących, operat zawiera wady dyskwalifikujące tą wycenę jako prawidłowy materiał dowodowy w sprawie. Ponadto podtrzymali stanowisko przedstawione w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie istota sporu pomiędzy J. W., K. O., a z drugiej strony - Wojewodą [...] i Ministrem Infrastruktury i Budownictwa sprowadza się do dwóch zagadnień. Po pierwsze - czy sporządzony w dniu [...] września 2015 r. operat szacunkowy mógł być podstawą do ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania za nabycie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem na pas drogi krajowej [...] (ekspresowej), prawa własności nieruchomości położonej w K., Gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Po drugie – czy organy obu instancji wszechstronnie i dokładnie wyjaśniły okoliczności dotyczące możliwości powiększenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, jak tego wymaga przepis art. 18 ust. 1e specustawy.

Jeżeli chodzi o pierwsze zagadnienie należy zauważyć, że rolą organu prowadzącego postępowanie o ustalenie odszkodowania jest ocena sporządzonej wyceny, nie tylko pod względem zachowania warunków formalnych tego dowodu i logiki wywodu rzeczoznawcy majątkowego, lecz bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy jednak rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji jest obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy, niejasności, braki lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. np. wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt I OSK 534/13). Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny wartości dowodowej (wiarygodności) operatu szacunkowego na podstawie art. 80 Kpa (nakazującego organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 Kpa (nakazującego podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) i art. 77 § 1 Kpa (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym panuje także pogląd, że dowód z opinii biegłego jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności przez organ administracji publicznej. Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10). Zatem operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne i zawierać prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości. W każdym postępowaniu administracyjnym, to organ dokonuje oceny przydatności dowodu, jego poprawności, a w konsekwencji wiarygodności. Ocena ta nie może opierać się wyłącznie na zbadaniu przesłanek formalnych. Również nieprzedłożenie w toku postępowania administracyjnego oceny prawidłowości sporządzonych operatów dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) bądź kontroperatu, w żaden sposób nie zwalnia organów administracji publicznej z obowiązku samodzielnej oceny operatu na podstawie art. 80 Kpa (por. np. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2016 r., sygn. akt I OSK 31/15).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że zarówno Wojewoda [...], jak i Minister Infrastruktury i Budownictwa nie dokonali pełnej i wnikliwej oceny wartości dowodowej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w dniu [...] września 2015 r., co świadczy o przedwcześnie wydanych przez organy obu instancji decyzjach orzekających, co do istoty sprawy.

Z treści uzasadnienia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2015 r. wynika, że organ I instancji ograniczył się do ogólnikowego wskazania, że operat nie zawiera nieprawidłowości, rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił wybór metody szacowania nieruchomości, szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i współczynników korygujących.

Z kolei organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji opisał stan wycenianej nieruchomości, jej przeznaczenie. Podał jakie istotne cechy rynkowe wyodrębnił rzeczoznawca. Wskazał, że w operacie przedstawiono charakterystykę przyjętych cech rynkowych oraz dokonano opisu nieruchomości porównawczych. Powołał też treść przepisów art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – zwanej dalej "ugn", § 36 ust. 4 i § 55 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 rozporządzenia. W dalszej kolejności podzielił argumentację organu I instancji. Minister również wskazał, że biegła prawidłowo ustaliła przeznaczenie nieruchomości porównawczych, skoro nieruchomości nr 1 i 3 zakupiono pod budowę drogi gminnej, a nr 2 pod budowę zatoki autobusowej. Zdaniem organu odwoławczego, nie ma też podstaw do kwestionowania podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej.

Sąd zwraca uwagę, że z treści operatu szacunkowego (str. [...] operatu) wynika, iż wycenę przeprowadzono w oparciu o rynek lokalny i regionalny nieruchomości niezurbanizowanych, położonych na przedmieściach miasta przeznaczonych pod drogi. Rzeczoznawca stwierdził, że dla celu wyceny i doboru rynku kluczowe znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości oraz że przeznaczenie szacowanej nieruchomości jest zgodne z (drogowym) celem wywłaszczenia, a także, że nie zachodzą przesłanki do zastosowania tzw. zasady korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 ugn (str. 15 operatu). Tymczasem z przepisu art. 134 ust. 3 ugn wynika, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Z treści operatu nie wynika, ażeby biegła analizowała rynek nieruchomości, z uwzględnieniem aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości z daty wydania decyzji o zrid z dnia [...] maja 2015 r., mogących służyć do wyodrębnienia tzw. próby porównawczej.

Trzeba też wskazać, że zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ugn – nieruchomościami podobnymi są nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymczasem nieruchomości porównawcze nr 1 i 3 mają inne przeznaczenie (art. 154 ust. 2 ugn) określone jako rolne, co budzi wątpliwości, czy nieruchomości te są podobne, z uwagi na przeznaczenie, do nieruchomości szacowanej, która przed wydaniem decyzji o zrid miała w studium przeznaczenie drogowe.

Na te kwestie nie zwrócił w ogóle uwagi organ I instancji. Do zagadnień tych nie odniósł się też organ odwoławczy, mimo, że były one podnoszone w odwołaniu.

Trzeba też wskazać, że operat szacunkowy zawiera błędy – biegła wskazała (str. [...] operatu), że nieruchomość porównawcza nr 2 położona jest w miejscowości W. Tymczasem z treści Działu [...] księgi wieczystej nr [...] wynika, że ten grunt położony jest w miejscowości K., na co słusznie zwrócono uwagę w skardze, a czego nie zweryfikowały organy orzekające w administracyjnym toku instancji.

Odnosząc się natomiast do problematyki powiększenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości Sąd zwraca uwagę, że organ I instancji w ogóle nie analizował tego zagadnienia, mimo, że winien tę okoliczność wyjaśnić z urzędu. Z kolei organ odwoławczy wskazał, że decyzja o zrid została wydana w dniu [...] maja 2015 r. i został jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności, mimo, że decyzji tej brak w aktach sprawy. Organ odwoławczy nie wyjaśnił, czy, a jeżeli tak to kiedy, skarżący otrzymali zawiadomienie, o którym mowa w przepisie art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy i czy, w terminie 30 dni, wystąpili pisemnie do inwestora - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wyrażając swą wolę wydania spornej nieruchomości. W aktach sprawy brak jest wskazanego wyżej zawiadomienia, dowodu jego doręczenia, czy też pisma skarżących z października 2015 r. (wskazywanego w odwołaniu), wyrażającego gotowość wydania przedmiotowej nieruchomości.

Brak wyjaśnienia wskazanych wyżej zagadnień przez organy orzekające w sprawie świadczy o tym, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa, a naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] zastosuje się do zaprezentowanej w niniejszym orzeczeniu oceny prawnej. W pierwszej kolejności organ I instancji dołączy do akt sprawy odszkodowawczej odpis decyzji o zrid z dnia [...] maja 2015 r., a następnie wystąpi do rzeczoznawcy majątkowego o przedłożenie wyjaśnień lub uzupełnienie operatu w opisanych wyżej kwestiach wątpliwych. Po otrzymaniu wyjaśnień biegłej dokona oceny wiarygodności i przydatności dla sprawy operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] września 2015 r. w kontekście przedłożonych wyjaśnień, o których poinformuje strony postępowania. Jeżeli od daty potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego ([...] stycznia 2017 r.) upłynie 12 miesięcy organ I instancji ponownie zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności przedmiotowego operatu szacunkowego. W zależności od poczynionych ustaleń organ podejmie stosowne czynności procesowe lub wyda stosowny akt, który uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa. W przypadku, gdy będzie możliwe wydanie decyzji, co do istoty sprawy, ustalającej odszkodowanie Wojewoda [...] wyjaśni i oceni możliwość powiększenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, mając na uwadze treść przepisu art. 18 ust. 1e specustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O zwrocie należnych skarżącym kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804).