Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1492/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1-5
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, asesor WSA Katarzyna Tomiło-Nawrocka (spr.), Protokolant specjalista Sylwia Rosińska-Czaykowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi P.Z. i B.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2023 r. znak KOC/5947/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 września 2022 r. nr 119/ŚRO/22; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz skarżących P.Z. i B.M. solidarnie kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia 28 kwietnia 2023 r., nr KOC/5947/Ar/22, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 2 września 2022 r., Nr 119/ŚRÓ/22, znak: AM-ZP-C.6730.8.2022.USL wydaną w przedmiocie odmowy ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na dz. ew [...] z obrębu [...] przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m.st. Warszawy.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym sprawy.

Wnioskiem z dnia 10 lutego 2022 r. P. Z. i B. M. (dalej: "skarżący") wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m.st. Warszawy. W dniu 3 marca 2022 r. wniosek został uzupełniony o mapę zasadniczą, oświadczenie o uzbrojeniu terenu i zmianę tytułu inwestycji.

Według złożonego wniosku inwestycja miałaby polegać na nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego o trzy kondygnacje, z czego dwie dolne do wysokości 35.90 m zaprojektowano w obrysie istniejącego budynku, natomiast ostatnią kondygnację do wys. 39.50 m mają stanowić trzy odrębne pawilony mieszkalne z wyjściami na dach użytkowy, gdzie ściany zewnętrzne poszczególnych pawilonów są wycofane od lica budynku. Parametry inwestycji wg złożonego wniosku: wysokości budynku po nadbudowie - maksymalnie 39.50 m, pow. zabudowy 779 m2, dach płaski, linia zabudowy - wg obrysu stanu istniejącego, liczba lokali mieszkalnych w części projektowanej -12, ilość miejsc postojowych – 0

Teren planowanej inwestycji obejmuje działkę nr ew. [...] z obrębu [...], która jest położna przy ul. P. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów w/w działka o pow. 799 m2 jest współwłasnością miasta st. Warszawy, spółek z o.o. oraz osób fizycznych (reprezentowanych przez zarząd Wspólnoty Nieruchomości na podstawie Uchwały nr [...] właścicieli lokali przy ul. P.). Budynek liczy 10 kondygnacji naziemnych i jedną podziemną. Korpus budynku zlokalizowany jest na działce nr ewid. [...]. Dojście i dojazd do budynku odbywa się od strony osiedlowego dziedzińca, znajdującego się pomiędzy ulicami Ś. i P. Teren przeznaczony pod inwestycję planowany jest w jednym z budynków mieszkalnych zbudowanego w latach sześćdziesiątych modernistycznego zespołu mieszkaniowego "[...]", w skład którego wchodzą budynki ul. P., P., P., ul. E., ul. Ś., Ś., Ś., al. [...] wraz z terenem.

Najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią: od północy - budynki usługowe [...] i [...] za nimi pas drogowy ul. Ś. ; od wschodu - niezagospodarowana obecnie działka po dawnym pawilonie usługowym "[...]", na której planowana jest realizacja budynku wielofunkcyjnego wysokościowego (wydana decyzja wz) za nią pas drogowy ul. E. ; od południa - pas drogowy ul. Ś., za nią budynki usługowe; od zachodu - pozostałe budynki zespołu mieszkaniowego "[...]".

Po rozpatrzeniu wniosku skarżących, Prezydent m.st. Warszawy (dalej: "Prezydent" lub "organ pierwszej instancji"), decyzją z dnia 2 września 2022 r.,

nr [...] odmówił ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego na dz. nr ewid. [...] z obrębu [...] przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m. st. Warszawy. Linie rozgraniczające teren objętego wnioskiem oznaczono linią ciągłą i literami A-B-C-D-E-F-A na mapie sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000, stanowiącej załącznik graficzny nr 1, który jest integralną częścią decyzji.

Organ pierwszej instancji wskazał, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – z dniem 1 stycznia 2004 r. wygasł miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy.

Powołując się na treść art. 61 ust. 1 – 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: "u.p.z.p.) Prezydent podniósł, że w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki objętej wnioskiem granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim| analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z zachowaniem zasad wskazanych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r.. Nr 164 poz. 1588, dalej: "rozporządzenie"), zmienionego Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. (Dz.U. z 2021 poz. 2399).

Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii do mapy, o której jest mowa w art. 52 ust. 2 pkt 11 u.p.z.p. w skali 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m - zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1.

Za front terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przyjęto cześć granicy działki od strony drogi wewnętrznej pomiędzy ul. P., a ul. Ś., z której ma się odbywać główny wjazd na działkę.

Granice obszaru analizowanego poszerzono, w niektórych miejscach, aby umożliwić rozpatrzenie wyodrębniających się charakterystycznych całości urbanistycznych, w celu miarodajnego określenie wskaźników zabudowy.

W zakresie kontynuacji funkcji organ pierwszej instancji wskazał, że planowana inwestycja polegająca na nadbudowie budynku mieszkalnego o funkcję mieszkalną stanowić mogłaby kontynuację występującej w obszarze funkcji mieszkaniowej - zgodnie z wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz wnioskiem inwestora.

Koncepcja planowanej nadbudowy przewiduje, że linia lica ścian nie będzie wykraczała poza linie zabudowy istniejącego budynku, na którym planuje się nadbudowę. W przypadku realizacji nadbudowy linie zabudowy istniejącego budynku nie ulegną zmianie. Z uwagi na powyższe nie zaistniała potrzeba analizowania linii zabudowy na działkach sąsiednich.

Realizacja wnioskowanej inwestycji nie będzie miała wpływu na zmianę powierzchni zabudowy. W związku z tym wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie ulegnie zmianie. Z uwagi na powyższe nie zachodzi potrzeba analizowania wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki albo terenu na działkach sąsiednich.

Szerokość elewacji frontowej nie zmienni się w stosunku do istniejącej. Z uwagi na powyższe nie zachodzi potrzeba analizowania szerokości elewacji frontowych na działkach sąsiednich.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obrębie analizowanego obszaru jest zróżnicowana: szczegóły zawarto w załączniku tekstowym i graficznym analizy obszarowej. Według wniosku koncepcja przewiduje nadbudowę budynku do wysokości 36 m (na poziomie gzymsu) z maksymalną wysokością na poziomie 39,5 m. Obszar objęty analizą to część rejonu śródmieścia, gdzie istniejąca zabudowa posiada duży zakres rozpiętości wysokości. Istotne jest rozmieszczenie tych budynków. W centralnej części obszaru występują budynki mieszkaniowe i usługowe o wysokościach 27 m (IX kond.), 30m (X kond.), 43m (XIV kond.), 47 m (XVI kond.) oraz 55m ( XVI kond.) biurowiec [...]. W granicach obszaru zachowała się, choć w niewielkim stopniu zabudowa historyczna. Zachowane, przedwojenne kamienice przy ul. S. o wysokościach od 21-22-24-29 m (V-VII kond.) z enklawami zieleni wzbogacają krajobraz i tożsamość kulturową miasta. ,

Na obrzeżach kwartałów wzdłuż głównych ulic znajdują się budynki wysokościowe - o wysokościach 143 m, 157 m, 152 m, 155 m,178 m – szczegóły zawarto w analizie. W terenie analizy brak jest budynku o wysokości 39.5 m zgodnej z proponowaną we wniosku.

Wybudowane w latach 60-tych modernistyczne osiedle "[...]", na które składają się budynki ul. P. P., P., ul. E., ul. Ś., Ś. , Ś., al. [...] wraz z terenem, stanowi spójną kompozycję, jest świadectwem świadomego planowania urbanistycznego charakterystycznego dla osiedli mieszkaniowych okresu lat sześćdziesiątych ubiegłego wieku. Z tego względu układ przestrzenny, kompozycja osiedla, gabaryty budynków, w tym ich wysokości powinny pozostać bez zmiany.

Wartość tego osiedla została dostrzeżona również przez organy ochrony zabytków. Zespół budynków wraz z terenem objęte są rekomendacją Stołecznego Konserwatora Zabytków do ochrony w sporządzanym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu Dworca [...]. SKZ rekomenduje do objęcia ochroną układ przestrzenny i kompozycję osiedla, wzajemne relacje przestrzenne pomiędzy elementami tej kompozycji, podziały funkcjonalne, układy zieleni; formę architektoniczną poszczególnych budynków, to jest: bryły, kompozycji oraz właściwe dla pierwowzoru, oryginalne rozwiązania materiałowe i kolorystykę elewacji.

Z analizy wynika, że zmiana wysokości jednego z istniejących budynków należących do spójnego założenia powojennego osiedla "[...]" byłaby niewskazana z urbanistycznego punktu widzenia. Zmiana wysokości jednego z budynków spowoduje zaburzenie kompozycji osiedla oraz zaburzenie wzajemnych relacji pomiędzy budynkami. Realizacja wnioskowanej nadbudowy spowoduje zmianę formy architektonicznej budynku. Nadbudowanie jednego z tych trzech budynków o trzy kondygnacje, zaburzyłoby istniejący układ urbanistyczny, co przyczyniłoby się do wprowadzenia dysonansu przestrzennego.

Z analizy wynika, że z powyższych względów niewskazana jest nadbudowa budynku zgodnie ze złożonym wnioskiem. Wskazane jest, aby wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku który objęto wnioskiem o nadbudowę - wg § 7.4 w/w Rozporządzenia wynosiła max. 30 m zgodnie ze stanem istniejącym - co nie jest zgodne z wnioskiem inwestora w zakresie wysokości planowanej inwestycji.

Skarżący, nie zgadzając się z powyższą decyzją wnieśli odwołanie.

Opisaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "organ odwoławczy") utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego i określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Organ musi zatem najpierw dokonać szczegółowej i analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepisy ustawy oraz rozporządzenia wymagają od organu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy takich parametrów jak: obowiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu.

Teren przeznaczony pod inwestycję planowany jest w jednym z budynków mieszkalnych zespołu mieszkaniowego "[...]". Dalsze sąsiedztwo to budynki mieszkaniowe, z towarzyszącymi funkcji mieszkaniowej usługami oraz budynki wyłącznie o funkcji usługowej (administracja, biura, hotele) charakterystyczne dla śródmiejskiej części miasta. Planowana inwestycja polegająca na nadbudowie budynku mieszkalnego będzie zgodna z istniejącą w obszarze analizowanym funkcją zabudowy i stanowić będzie kontynuację funkcji na zasadach "dobrego sąsiedztwa".

Mając na uwadze charakter planowanej inwestycji nie ulegną zmianie linia zabudowy, wskaźnik wielkości zabudowy, szerokość elewacji frontowej i brak jest potrzeby analizowania ww. parametrów.

Organ odwoławczy powtórzył za organem pierwszej instancji wyniki analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, popierając jednocześnie stanowisko Prezydenta, że zmiana wysokości jednego z istniejących budynków należących do powojennego osiedla "[...]" byłaby niewskazana z urbanistycznego punktu widzenia i spowodowałaby zaburzenie wzajemnych relacji pomiędzy budynkami.

Skarżący nie zgadzając się z powyższą decyzją, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

a) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. oraz art. 8 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie przeprowadzenia przez organ w uzasadnieniu decyzji własnej analizy przesłanek faktycznych i prawnych wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, a zamiast tego sprowadzenie uzasadnienia do ogólnego twierdzenia, iż organ "popiera stanowisko organu pierwszej instancja (s. 4 ostatni akapit decyzji), nie wyjaśniając w ogóle, dlaczego inwestycja nie może zostać uznana za dopuszczalną w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co nie spełnia wymogów uzasadnienia decyzji;

b) art. 7a § 1 k.p.a., w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.p.z.p i art. 2 pkt. 1) u.p.z.p. oraz § 7 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, poprzez zaniechanie jego zastosowania w niniejszej sprawie, przy jednoczesnym braku negatywnych przesłanek jego zastosowania: jeżeli bowiem w niniejszej sprawie mogłyby istnieć wątpliwości co do zgodności inwestycji z normą art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt. 1) u.p.z.p. lub § 7 ust. 1 lub ust. 4 rozporządzenia, tj. czy inwestycja spowoduje naruszenie ładu przestrzennego lub też jakie nieruchomości powinny stanowić punkt odniesienia dla ustalenia wysokości inwestycji, a także, czy wysokość tę można dowolnie kształtować posługując się analizą, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., wszelkie wątpliwości w tym zakresie powinny zostać rozstrzygnięte na korzyść skarżących; tymczasem niezastosowanie przez organ art. 7a § 1 k.p.a. w tym zakresie pozbawiło skarżących uprawnienia do zagospodarowania nieruchomości i zrealizowania na niej inwestycji;

c) art. 8 § 1 i § 2 k.p.a., poprzez wydawanie sprzecznych rozstrzygnięć w zakresie ustalenia warunków zabudowy w analogicznych okolicznościach faktycznych. W decyzji z dnia 7 marca 2016 r. w sprawie KOC/3567/Ar/15 organ przyjął bowiem, iż istniejący układ tzw. osiedla [...] nie podlega jakiejkolwiek prawnej ochronie, a co za tym idzie w każdym momencie może zostać zmieniony, nawet w sposób szczególnie istotny, by następnie przyjąć w decyzji, iż osiedle to stanowi zamknięty kompozycyjnie układ urbanistyczny modernistycznego osiedla, co zdaniem organu przemawia przeciwko realizacji inwestycji gdyż podwyższenie jednego z trzech budynków spowoduje naruszenie ładu przestrzennego;

d) art. 7, 75 § 1, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. w zw. z § 7 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia, poprzez niewyczerpujące wyjaśnienie okoliczności istotnych dla prawidłowego i pełnego rozstrzygnięcia sprawy oraz zaniechanie rozpatrzenia w sposób wszechstronny i wyczerpujący całego materiału dowodowego, polegające na błędnym ustaleniu sąsiedztwa Inwestycji, przejawiające się w przyjęciu, że sąsiedztwo to stanowią wyłącznie budynki zlokalizowane przy ul. P., a nie mogą go stanowić budynki wysokościowe, pomimo faktu, iż znajdują się w sąsiedztwie inwestycji;

e) art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez niewyczerpujące wyjaśnienie okoliczności istotnych dla prawidłowego i pełnego rozstrzygnięcia sprawy oraz zaniechanie rozpatrzenia w sposób wszechstronny i wyczerpujący całego materiału dowodowego, polegające na tym, że pomimo wyznaczenia w sprawie obszaru analizowanego, o którym mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w sposób określony w tym przepisie, a także poszerzenia granic tego obszaru poprzez wyznaczenie ich: od północy – za pasem drogowym ul. T., od wschodu - po terenie[...], od południa - za pasem drogowym ul. Z, od zachodu - wzdłuż pasa drogowego al. [...], organ błędnie przyjął, że dla określenia parametru wysokości zabudowy miarodajne są wyłącznie budynki niższe od planowanej Inwestycji, położone przy ul. P. oraz P., podczas gdy wyznaczony obszar jest tak zróżnicowany, że znajdująca się w nim zabudowa uzasadnia dopuszczenie zrealizowania inwestycji przy ul. P. zgodnie z wnioskiem skarżących;

f) art. 7, 75 § 1, 77 § 1 oraz 80 k.p.a., poprzez pominięcie przeprowadzenia dowodu z dokumentu pn. "[...]", stanowiącego załącznik do odwołania skarżących od decyzji Nr [...] z dnia [...]. wydanej przez Prezydenta m. st. Warszawy wniesionego do organu, który to dowód miał istotne znaczenie dla okoliczności niniejszej sprawy, ponieważ zawiera wizualizacje, które dają pogląd na inwestycję oraz ład przestrzenny panujący w jej otoczeniu i jednocześnie unaoczniają, iż realizacja Inwestycji stanowi w istocie niewielką w skali otoczenia zmianę i ładu przestrzennego nie narusza; jednocześnie organ w uzasadnieniu decyzji całkowicie zaniechał wskazania przyczyn takiego pominięcia przeprowadzenia dowodu;

g) art. 138 §1 pkt 2) k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i nie uchylenie wadliwej decyzji organu pierwszej instancji, mimo zaistnienia ku temu podstaw;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 6 ust. 2 pkt. 1) u.p.z.p., poprzez jego nie zastosowanie w niniejszej sprawie, co doprowadziło do utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla Inwestycji, w sytuacji, w której realizacja inwestycji mieści się w ramach wyznaczonych przepisami prawa, a jednocześnie nie narusza chronionego prawem interesu publicznego ani interesu osób trzecich;

b) art. 61 ust. 1 pkt. 1) w zw. z art. 2 pkt. 1) u.p.z.p., poprzez jego niewłaściwą interpretację w okolicznościach niniejszej sprawy, a w rezultacie błędne przyjęcie, że realizacja inwestycji naruszyłaby ład przestrzenny, tj. że nie tworzy harmonijnej całości z przestrzenią oraz nie uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych, podczas gdy realizacja Inwestycji w rzeczywistości nie wywoła tego typu skutków, przy czym opisane naruszenie doprowadziło do utrzymania w mocy Decyzji odmawiającej wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji;

c) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że nie zostały spełnione warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji w zakresie wysokości zabudowy, pomimo faktu, iż parametry Inwestycji oraz zabudowa występująca na działkach sąsiednich w żaden sposób nie uzasadniają takiego wniosku, co doprowadziło do utrzymania w mocy Decyzji odmawiającej wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji;

d) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1) w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., przejawiające się w dokonaniu przez organ rozstrzygnięcia w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.p.z.p., stanowiącą załącznik nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji, która - w zakresie wysokości nowej zabudowy – jest wybiórcza, logicznie sprzeczna oraz arbitralna, co doprowadziło do utrzymania w mocy Decyzji odmawiającej wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji;

e) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1) u.p.z.p. oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia przejawiające się w przyjęciu, iż budynki wysokościowe znajdujące się w sąsiedztwie inwestycji nie mogą stanowić dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 u.p.z.p., ponieważ znajdują się wzdłuż głównych ulic, podczas gdy, tego typu argumentacja nie znajduje uzasadnienia w treści wskazanych przepisów;

f) naruszenie § 7 ust. 3 w związku z § 7 ust. 4 rozporządzenia, przejawiające się w zaaprobowaniu w decyzji przez organ odwoławczy decyzji organu pierwszej instancji, w której organ ten w sposób nieuzasadniony odstąpił od zastosowania średniej arytmetycznej dla wyznaczenia wysokości nowej zabudowy, na rzecz ustaleń wynikających z analizy, które to ustalenia w żadnym razie nie mogą być podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, ponieważ są wybiórcze, logicznie sprzeczne, arbitralne i niezgodne z celem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynikającej z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.;

g) naruszenie § 7 ust. 4 Rozporządzenia przejawiające się w zaaprobowaniu w Decyzji przez Organ decyzji organu I instancji, w której organ ten oparł się na wynikach Analizy dowodzącej, że realizacja Inwestycji zaburzy istniejący układ urbanistyczny oraz wprowadzi dysonans przestrzenny, co oznacza, że nadbudowa budynku jest niewskazana i powinna wynosić maksymalnie 30 m, zgodnie ze stanem istniejącym, podczas gdy takie wnioski są bezzasadne w kontekście istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym oraz planowanych parametrów Inwestycji;

h) naruszenie art. 6 k.p.a. i art. 7 Konstytucji RP przejawiające się w tym, że organ w decyzji zaaprobował bezprawny zabieg organu pierwszej instancji, polegający na tym, że organ pierwszej instancji odniósł się do rekomendacji Stołecznego Konserwatora Zabytków, w celu poparcia swoich argumentów odnośnie konieczności zachowania ładu przestrzennego i dążenia do zachowania formy architektonicznej budynku, co jest działaniem bezprawnym, ponieważ rzeczone rekomendacje nie są źródłem prawa i jako takie nie mogą być podstawą rozstrzygnięć o prawach i obowiązkach stron postępowania administracyjnego; tymczasem organ pierwszej instancji wykorzystując instytucję jaką jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. sporządzana na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., ustanowił w niniejszej sprawie nieznaną przepisom prawa instytucję, której skutkiem jest wprowadzenie - poprzez wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy - quasi ochronę konserwatorską, ukierunkowaną na ochronę układu przestrzennego, kompozycji osiedla, gabarytów budynków w tym ich wysokości, podczas gdy taki zabieg w żadnym razie nie może być uzasadniony treścią ani ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani innymi aktami prawnymi, w szczególności ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a tym samym jest działaniem bezprawnym; opisane działanie organu I instancji zostało zaaprobowane przez organ, co świadczy o naruszeniu przez organ przepisów art. 6 k.p.a. i art. 7 Konstytucji RP;

i) naruszenie art. 6 k.p.a. i art. 7 Konstytucji RP w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia, przejawiające się w tym, że organ w decyzji zaaprobował bezprawny zabieg organu pierwszej instancji, polegający na tym, że organ pierwszej instancji wykorzystał instytucję jaką jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. sporządzana na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jako środek pozwalający na wprowadzenie do decyzji o warunkach zabudowy, dowolnych odstępstw od zasad ustalania wysokości zabudowy wynikających z przepisów § 7 ust. 1 - 3 rozporządzenia, co jest działaniem bezprawnym.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] nr [...], znak: [...], a także o zwrot od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili argumentację, mającą na celu wykazanie zasadności podniesionych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492 z późn. zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do jej końcowego załatwienia, ale bada co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. P. na terenie Dzielnicy [...] m.st. Warszawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 741, dalej: "u.p.z.p."), w brzmieniu po dniu 3 stycznia 2022 r., a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, także w brzmieniu po dniu 3 stycznia 2022 r. Należy bowiem zauważyć, że wniosek o warunki zabudowy został złożony przez inwestora w dniu 10 lutego 2022 r., czyli po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie poza sporem pozostaje, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych od pkt 1 do pkt 6. Przepis ten określa wymogi, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy ze względu na brak planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył więc na organ wydający decyzję o warunkach zabudowy obowiązek sprawdzenia tych wymogów i określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą w sąsiedztwie zabudową oraz sposobem zagospodarowania terenu.

Podstawowym kryterium warunkującym wydanie decyzji pozytywnej dla planowanego przedsięwzięcia jest istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, które ma gwarantować zachowanie na danym terenie wymagań ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". Zgodnie z ustanowioną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadą dobrego sąsiedztwa, zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od możliwości dostosowania planowanej zabudowy do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek ten jest spełniony wówczas, gdy funkcje oraz parametry i cechy zabudowy dotychczasowej mogą tworzyć harmonijną całość z planowaną inwestycją.

Należy zatem przyjąć, że dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest, aby co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co działka inwestycyjna była zagospodarowana w sposób dający podstawy do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2021 r., sygn. akt II OSK 2802/18). Za kontynuację funkcji w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy uznać zarówno sytuację, gdy planowana inwestycja "powtarza" jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów wykorzystywania gruntów, jak i sytuację, gdy stanowi "uzupełnienie" którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3636/18).

Istotne znaczenie dla możliwości ustalenia warunków zabudowy ma wyznaczenie "obszaru analizowanego". Stanowi on bowiem wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Jednakże określenie granic obszaru analizowanego powinno być dokonywane nie w sposób automatyczny, ale zgodnie z istniejącym w sąsiedztwie stanem urbanistycznym. Dlatego też organ powinien uzasadnić sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, gdyż jest to czynność w sposób oczywisty determinująca wyznaczenie wskaźników i parametrów projektowanej zabudowy.

Ocena dopuszczalności lokalizacji określonej inwestycji na oznaczonym terenie wymaga w każdej indywidualnej sprawie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w ramach którego podstawowe znaczenie ma analiza urbanistyczno-architektoniczna. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. Dlatego też prawidłowe sporządzenie analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 558/17).

Zgodnie z art. 61 ust. 5 a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Prawidłowo wyznaczony obszar analizowany stanowi wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w sposób prawidłowy. Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w skali 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m – zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Za front terenu przyjęto część granicy działki od strony drogi wewnętrznej pomiędzy ul. P. a ul. Ś., z której odbywać ma się główny wjazd na działkę. Granice obszaru analizowanego poszerzono, aby umożliwić wyodrębnienie się charakterystycznych całości urbanistycznych, w celu miarodajnego określenia wskaźników zabudowy.

Jednakże stwierdzenia wymaga, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno – architektoniczna jest wadliwa. Wynika z niej, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obrębie analizowanego obszaru jest zróżnicowana. Planowana inwestycja ma polegać na nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego, który należy do powojennego osiedla "[...]". Liczy on 10 kondygnacji naziemnych i posiada wysokość 30 m. Koncepcja przewiduje nadbudowę budynku do wysokości 36 m na poziomie gzymsu z maksymalną wysokością na poziomie 39,5 m. Obszar objęty analizą to część rejonu [...] Warszawy, gdzie istniejąca zabudową posiada duży zakres rozpiętości wysokości. W centralnej części obszaru występują budynki mieszkaniowe i usługowe o wysokościach 27 m (IX kond.), 30m (X kond.), 43m (XIV kond.), 47 m (XVI kond.) oraz 55 m (XVI kond.) biurowiec [...]. W granicach obszaru zachowała się, choć w niewielkim stopniu zabudowa historyczna. Zachowane, przedwojenne kamienice przy ul. S. o wysokościach od 21-22-24-29 m (V-VII kond.) z enklawami zieleni wzbogacają krajobraz i tożsamość kulturową miasta. Na obrzeżach kwartałów wzdłuż głównych ulic znajdują się budynki wysokościowe - o wysokościach 143 m, 157 m, 152 m, 155 m,178 m. Wybudowane w latach 60-tych modernistyczne osiedle "[...]", na które składają się budynki ul. P., P., P, ul. E., ul. Ś., Ś., Ś., al. [...] wraz i z terenem, stanowi spójną kompozycję, jest świadectwem świadomego planowania urbanistycznego charakterystycznego dla osiedli mieszkaniowych okresu lat sześćdziesiątych ubiegłego wieku. Z tego względu układ przestrzenny, kompozycja osiedla, gabaryty budynków, w tym wysokości powinny pozostać bez zmiany. Wnioskowana inwestycja - nadbudowa o trzy kondygnacje, dotyczy jednego z trzech istniejących budynków najbardziej wyeksponowanego w czytelnie skomponowanym zespole. Istniejące budynki: P., P, P. ułożone są równolegle (elewacją frontową) względem siebie i posiadają następujące wysokości: P. - ok. 30 m (X kondygnacji), P. - ok. 27 m (IX kondygnacji), P. - ok. 27 m (IX kondygnacji). Z analizy wynika także, że zmiana wysokości jednego z istniejących budynków należących do spójnego założenia powojennego osiedla "Emilia" byłaby niewskazana z urbanistycznego punktu widzenia. Zmiana wysokości jednego z budynków spowoduje zaburzenie kompozycji osiedla oraz zaburzenie wzajemnych relacji pomiędzy budynkami. Realizacja wnioskowanej nadbudowy spowoduje zmianę formy architektonicznej budynku.

Odnosząc się do przedstawionych wyników przeprowadzonej analizy wskazać należy, że trudno jest z nich wywieść, z jakich konkretnie względów przyjęto, że układ przestrzenny, kompozycja osiedla, gabaryty budynków, w tym ich wysokości powinny pozostać bez zmian, biorąc pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o różnej wysokości. Organ ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że osiedle "[...]" stanowi spójną kompozycję oraz przejaw świadomego planowania urbanistycznego i z tych względów układ przestrzenny oraz kompozycja powinny pozostać bez zmian. Jednakże organ stracił z pola widzenia, że skoro inwestycja planowana jest w tak ważnej części miasta, to rzeczą organu było wnikliwe wyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla określenia charakterystyki urbanistycznej i architektonicznej zabudowy istniejącej na danym obszarze. Nie bez znaczenia pozostaje także okoliczność, że zespół budynków wraz z terenem nie zostały objęte ochroną konserwatora zabytków, wobec tego nie jest wykluczona możliwość ingerencji w ich strukturę. Rekomendacje Stołecznego Konserwatora Zabytków, na którą powołują się organy orzekające w sprawie, odnoszące się do objęcia ochroną osiedla "[...]" w sporządzanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu Dworca [...] nie mają charakteru normatywnego. Nie mogą więc one stanowić podstawy negatywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Pomimo, że autor analizy zasadnie zwiększył obszar służący do charakterystyki zagospodarowania i zabudowy tej części miasta, to nie dokonał wystarczających ustaleń odnoszących się do istotnych uwarunkowań ładu przestrzennego. Skoro organ wylicza, że w skład osiedla [...] wchodzi kilka budynków m.in. Ś. oraz J., a te budynki przewyższają znacząco planowaną inwestycję, to należy zauważyć, że organ nie wyjaśnił dlaczego przy obliczaniu wysokości pominął te dwa budynki. Organ w istocie dokonał wyboru budynków w celu ich porównania w sposób wybiórczy.

W ocenie Sądu zakres ustaleń zawartych w analizie jest niewystarczający. Analiza nie precyzuje i nie uzasadnia jednoznacznie, jakiej wymaganej cechy nie posiada planowana inwestycja, a która sprawiłaby, że wkomponowałaby się ona w ład przestrzenny. W niniejszej sprawie zarówno organ pierwszej instancji, jak też Samorządowe Kolegium Odwoławcze, skupiły się przy określaniu warunków zabudowy na parametrach najbliższych budynków wysokościowych, tracąc z pola widzenia pozostałe aspekty ładu przestrzennego. Rację mają więc skarżący wskazując, że analiza w istocie nie zawiera żadnych merytorycznych argumentów przemawiających przeciwko realizacji inwestycji.

Reasumując podkreślić należy, że zgromadzenie danych na temat zabudowy i zagospodarowania działek znajdujących w obszarze analizowanym nie służy temu, by potwierdzić tożsamość zamierzonej inwestycji z istniejącym stanem na działkach sąsiednich. Chodzi o to, by móc ustalić, czy zamierzona inwestycja pozwoli na zachowanie ładu urbanistyczno-architektonicznego w ramach danego obszaru. To jest istota analizy i tego elementu całkowicie zabrakło w analizie wykonanej w sprawie.

Mając na względzie wszystkie dotychczasowe rozważania stwierdzić należy, że organy naruszyły obowiązki wynikające z art. 7, 8, 11, 77 § 1, 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., co spowodowało wydanie decyzji w oparciu o błędne ustalenia oraz brak wszystkich niezbędnych informacji koniecznych do wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Naruszenia te zdaniem Sądu mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W następstwie tych naruszeń organy przedwcześnie, bez wyjaśnienia omówionych dotychczas istotnych okoliczności sprawy, nie uwzględniły wniosku skarżących o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ drugiej instancji naruszył także art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego błędne zastosowanie oraz art. 15 k.p.a., poprzez niedokonanie wszechstronnej analizy całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, zwłaszcza w kontekście zgłaszanych przez skarżących zarzutów zawartych w odwołaniu oraz dokumentu do niego załączonego. W konsekwencji stwierdzić należało również naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez dokonanie wybiórczej analizy urbanistyczno-architektonicznej. W następstwie organy naruszyły także § 7 ust. 3 w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Co do zasady parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Odstępstwo od tej reguły powinno być uzasadnione wynikami sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej. Wobec tego uznać należy, że odstępstwo od zasad przewidzianych w rozporządzeniu jest dopuszczalne wtedy, kiedy przeprowadzona analiza zawiera argumentację pozwalającą na to odstępstwo. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi. Analiza pozbawiona jest merytorycznych argumentów, które przemawiałyby przeciwko uwzględnieniu wniosku skarżących.

Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią wyrażoną wyżej ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania.

Z powyższych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 2 p.p.s.a. zasądzając od organu na rzecz skarżącego kwotę 997 zł, na którą składają się: wpis sądowy w wysokości 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.