Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 517/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 105 par. 1, art. 28,  art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: art. 22 ust. 2, art. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Sędziowie Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Protokolant starszy inspektor sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 września 2024 r. sprawy ze skargi G. W. na decyzję Z. W. I. N. B. w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Z. W. I. N. B. w S. na rzecz skarżącego G. W. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 września 2022 r., na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 – j.t.), dalej jako "k.p.a.", Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu umorzył w całości postępowanie administracyjne w sprawie zmiany sposobu użytkowania miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunalne na pomieszczenia na rowery, usytuowanego w kondygnacji garażu wielostanowiskowego w budynku pensjonatowym, na dz. Nr ew. [...] w obrębie [...] Ś., przy ul. [...] w Ś..

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że G. W., dalej jako "wnioskodawca", "strona", "skarżący", reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wystąpił z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania "powierzchni pomiarowej nr [...], położonej w garażu wielostanowiskowym podziemnym" w opisanym wyżej budynku, z miejsca na, którym wedle dokumentacji projektowej i powykonawczej miał być posadowiony kosz na śmieci, na pomieszczenie techniczne, na które wskazane w treści wniosku osoby nie posiadały wymaganych prawem zezwoleń.

Organ wskazał następnie, że w toku postępowania ustalono, iż L. I. Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w L. przy ul. [...], w., decyzją Prezydenta Miasta Świnoujście z dnia 8 lutego 2018 r., nr 50/PB/2018, uzyskała prawo do budowy budynku pensjonatowego z jednym lokalem mieszkalnym i garażem podziemnym zlokalizowanym na terenie działki gruntu nr [...] w obrębie [...] w narożniku ulic J. S. i F. N. w Ś..

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu, decyzją z dnia 30 lipca 2019 r., nr 26/2019, udzielił inwestorowi - L. I. Spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w L. pozwolenia na użytkowanie budynku pensjonatowego z jednym lokalem mieszkalnym i jednym lokalem użytkowym.

Z treści załączonego do wniosku o pozwolenie na użytkowanie z dnia 19 lipca 2019 r. i oświadczenia kierownika budowy potwierdzonego przez projektanta wynika, że budowa budynku pensjonatowego z garażem podziemnym została zrealizowana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, z nieistotnymi odstąpieniami od zatwierdzonego projektu budowlanego. W wykazie zmian nieistotnych w stosunku do rozwiązań zatwierdzonego projektu budowlanego między innymi wykazano, że dokonano zmiany lokalizacji miejsca tymczasowego gromadzenia odpadów komunalnych. Zrezygnowano z pomieszczenia mieszczącego się w garażu na rzecz wydzielonego miejsca na terenie tej działki, zgodnie z umową z dnia 17 lipca 2019 r. zawartą z właścicielami sąsiedniej nieruchomości. Zmiana lokalizacji miejsca na pojemniki na odpady komunalne została naniesiona w dokumentacji powykonawczej zagospodarowania terenu działki, karta została złożona w PINB w Świnoujściu wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Zgodnie z dokumentacją powykonawczą - rzut garażu pomieszczenie oznaczone nr [...] o pow. użytkowej [...] m2 zostało podzielone na dwa odrębne pomieszczenia oznaczone na rzucie literami A i B, przeznaczone na przechowywanie rowerów.

Pomieszczenie oznaczone literą A użytkowane jest przez p. A. C.-U. i p. W. U., a pomieszczenie oznaczone na rzucie literą B, użytkowane jest przez p. M. M.- P., p. J. P. oraz pp. A. i P. K.. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2019 r. Repertorium A nr [...] ustalony został sposób korzystania z lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego w ramach nabytego udziału z prawem do wyłącznego korzystania miejsca magazynowego oznaczonego literą A, przez p. A. C.-U. i p. W. U.. Prawo do wyłącznego korzystania z lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego w ramach nabytego udziału z prawem do wyłącznego korzystania miejsca magazynowego oznaczonego literą B, na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2019 r. Repertorium A nr [...] nabyli p. M. M.- P., p. J. P. oraz pp. A. i P. K..

Stan faktyczny tej części obiektu wskazuje, zdaniem organu I instancji, że w kondygnacji garażu wielostanowiskowego w budynku pensjonatowym, nie doszło do zmiany sposobu użytkowania miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunalne, w sposób naruszający obowiązujące przepisy prawa tj. w warunkach samowoli budowlanej. Budowa budynku pensjonatowego przy ul. [...] w Ś. została zrealizowana na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, z nieistotnymi odstąpieniami od zatwierdzonego projektu budowlanego, naniesionymi w dokumentacji powykonawczej opracowanej przez uprawnionego projektanta mgr. inż. arch. M. B. posiadającą uprawnienia budowlane nr [...], w specjalności architektonicznej do projektowania bez ograniczeń, a decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu nr 26/2019 z dnia 30 lipca 2019 r., udzielone zostało inwestorowi pozwolenia na jego użytkowanie.

Końcowo organ przytoczył treść art. 105 § 1 k.p.a.

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł G. W., podnosząc zarzuty naruszenia prawa materialnego, to jest art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz 2351 – j.t.), dalej jako "u.p.b.", § 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U z 2022 r. poz. 1225 – j.t.), dalej jako "rozporządzenie", art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 – j.t.), dalej jako "u.w.l."

Decyzją z dnia 24 maja 2024 r., Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie, umorzył postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu decyzji, organ odwoławczy zreferował dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wyjaśnił, że zgodnie z art. 127 § 1 k.p.a., od decyzji -wydanej w pierwszej instancji służy stronie odwołanie tylko do jednej instancji.

Z powyższego przepisu, zdaniem organu, jednoznacznie wynika, że odwołanie może złożyć jedynie strona postępowania, zatem w przypadku wpłynięcia pisma stanowiącego odwołanie, obowiązkiem organu odwoławczego w pierwszej kolejności jest zbadanie, czy pochodzi ono od podmiotu uprawnionego, będącego stroną w postępowaniu. Stwierdzenie braku legitymacji do złożenia odwołania obliguje organ do wydania postanowienia o umorzeniu postępowania odwoławczego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a.

Dalej organ wskazał, że w ustawie Prawo budowlane brak jest przepisu, który regulowałby legitymację procesową, uprawniającą do udziału w postępowaniu w przedmiocie wykonanych robót budowlanych, zmiany sposobu użytkowania, w charakterze strony, co prowadzi do wniosku, że w takiego typu postępowaniach należy stosować ogólną zasadę wyrażoną w art. 28 k.p.a., w myśl którego stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Odwołanie od decyzji może zatem wnieść podmiot, który posiada interes prawny. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym interes prawny powinien wynikać z konkretnej i zindywidualizowanej normy prawa materialnego, wpływającej na sytuację prawną wnoszącego dany środek zaskarżenia. Interes prawny musi charakteryzować się tym, że istnieje obiektywnie i jest potwierdzony okolicznościami faktycznymi, które stanowią podstawę zastosowania przepisu prawa materialnego.

Jak wynika z pisma z dnia 14 marca 2022 r. skarżący swój interes prawny do złożenia odwołania wywodzi z faktu, iż posiada lokal nr [...] w ww. budynku nr [...], zaś części wspólne tego budynku stanowią przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Organ przytoczył przepisy ustawy o własności lokali, które – w jego ocenie, znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że z akt postępowania wynika jednoznacznie, że było ono prowadzone w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania lokalu - miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunalne - oznaczonego nr [...] o pow. 18,84 m2, usytuowanego w kondygnacji garażu wielostanowiskowego w budynku pensjonatowym nr [...] przy ul. [...] w Ś., na pomieszczenia na rowery, obecnie oznaczonego literami A i B i pozostającego w wyłącznym użytkowaniu osób wskazanych w decyzji organu I instancji.

Organ II instancji wyjaśnił, że z przepisów art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej przez zarząd. Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należą zatem do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. Z art. 6 i art. 21 u.w.l. wynika ponadto, że rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacjach natomiast, dla których zastrzeżona jest kompetencja wspólnoty mieszkaniowej, za członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota.

Wskazano, że w zakresie części wspólnych nieruchomości stroną postępowania jest ogół współwłaścicieli, reprezentowany przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, natomiast skarżący nie wykazał w niniejszym postępowaniu indywidualnego, odrębnego od interesu całej wspólnoty, interesu prawnego oraz istnienia takiego interesu nie można wywieść z akt sprawy, bowiem postępowanie to nie dotyczy lokalu skarżącego nr [...]. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, iż organ powiatowy doręczał skarżącemu pisma, w tym zaskarżoną decyzję.

W świetle powyższych okoliczności skarżący, zdaniem organu, nie mógł skutecznie wnieść odwołania w niniejszej sprawie. Organ końcowo powołał się na wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 września 2023 r., sygn. akt II SA/Sz 662/23 i z 12 października 2023 r., sygn. akt II SA/Sz 661/23, które oddaliły skargi wniesione przez stronę.

G. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wystąpił do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ze skargą na decyzję organu odwoławczego. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. Obrazę prawa materialnego, mającą wpływ na wynik sprawy, tj. art. 3 ust. 2 u.w.l., poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że postępowanie prowadzone w niniejszej sprawie dotyczyło nieruchomości wspólnej budynku położonego w Ś. przy ul. [...], podczas gdy w rzeczywistości przedmiotem postępowania była zmiana sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego - garażu stanowiącego odrębną nieruchomość, znajdującego się w budynku przy ul. [...] w Ś., w części dotyczącej miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunale oznaczonego numerem [...] o powierzchni 18,84 m2 usytuowanego w tym lokalu, a więc nie części nieruchomości wspólnej budynku przy ul. [...] w Ś., czego organ II Instancji nie uwzględnił wydając zaskarżoną decyzję, a co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem skutkowało niesłusznym przyjęciem, że stroną przedmiotowego postępowania jest ogół współwłaścicieli nieruchomości wspólnej budynku przy ul. [...] w Ś. reprezentowany przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem sprawa dotyczy części wspólnych nieruchomości w sytuacji, w której dotyczyła ona odrębnego lokalu niemieszkalnego, będącego przedmiotem odrębnej współwłasności, co winno skutkować przyjęciem, że stroną postępowania jest każdy ze współwłaścicieli tego lokalu, w tym również skarżący G. W.;

2. Obrazę przepisów postępowania, mogącą mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 80 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na dokonaniu wybiórczej, a nie kompletnej oceny materiału dowodowego sprawy poprzez nieuwzględnienie dowodu z kopii aktu notarialnego Repertorium A numer [...] roku z dnia 20 listopada 2019 r. - umowy sprzedaży udziałów lokalu niemieszkalnego - garażu stanowiącego odrębną nieruchomość, znajdującego się w budynku przy ul. [...] w Ś., podczas gdy z dokumentu tego wynika, że lokal ten stanowi odrębną nieruchomość, będącą przedmiotem odrębnej współwłasności od nieruchomości wspólnej budynku przy ul. [...] w Ś., czego Organ II Instancji nie uwzględnił wydając zaskarżoną decyzję, a co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem nieuwzględnienie tego dowodu przy wydawaniu zaskarżonej decyzji skutkowało niesłusznym przyjęciem, że stroną przedmiotowego postępowania jest ogół współwłaścicieli nieruchomości wspólnej budynku przy ul. [...] w Ś. reprezentowany przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem sprawa dotyczy części wspólnych nieruchomości w sytuacji, w której dotyczyła ona odrębnego lokalu niemieszkalnego, będącego przedmiotem odrębnej współwłasności, co winno skutkować przyjęciem, że stroną postępowania jest każdy ze współwłaścicieli tego lokalu, w tym również skarżący G. W.;

3. Obrazę przepisów prawa materialnego, mającą wpływ na wynik sprawy, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 - zwana dalej: k.c.) w zw. z art. 127 § 1 k.p.a., poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że G. W. nie posiada legitymacji czynnej do wniesienia odwołania od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu z dnia 14 września 2022 roku, znak: PINB.5160.6.2022.MS, z uwagi na brak odrębnego od pozostałych współwłaścicieli interesu prawnego w wywiedzeniu w/w odwołania, podczas gdy w rzeczywistości skarżący taki interes posiada, albowiem jako współwłaściciel lokalu niemieszkalnego - garażu położonego w budynku pensjonatowym w Ś. przy ul. [...] na skutek zmiany przeznaczenia dokonanego przez J. P., M. M.-P., W. U., A. C.-U., A. K. i P. K. został pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej w części dotyczącej miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunalne oznaczonego numerem 05 o powierzchni 18,84 m2 usytuowanego w tym lokalu, czego organ II Instancji nie dostrzegł wydając zaskarżoną decyzję, a co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem skutkowało umorzeniem postępowania odwoławczego w sytuacji, gdy złożone przez G. W. odwołanie było skuteczne i powinno zostać merytorycznie rozpoznane;

4. Obrazę przepisów prawa materialnego, mającą wpływ na wynik sprawy, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 209 k.c. w zw. z art. 127 § 1 k.p.a., poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że G. W. nie posiada legitymacji czynnej do wywiedzenia odwołania od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu z dnia 14 września 2022 roku, znak: PINB.5160.6.2022.MS, podczas gdy w rzeczywistości G. W., współwłaściciel lokalu niemieszkalnego - garażu stanowiącego odrębną nieruchomość, znajdującego się w budynku przy ul. [...] w Ś. jest stroną przedmiotowego postępowania oraz posiada interes prawny w wywiedzeniu w/w odwołania, gdyż zmierza ono do ochrony wspólnego prawa wszystkich współwłaścicieli tego lokalu w postaci możliwości posiadania miejsca przeznaczonego na pojemniki na odpady komunalne oznaczonego numerem [...] o powierzchni 18,84 m2, usytuowanego w tym lokalu, które na skutek zmiany przeznaczenia dokonanego przez J. P., M. M.-P., W. U., A. C.-U., A. K. i P. K. dostało się pod wyłączne posiadanie tych osób z pominięciem pozostałych współwłaścicieli, czego organ II Instancji nie dostrzegł wydając zaskarżona decyzję, a co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem skutkowało umorzeniem postępowania odwoławczego w sytuacji, gdy złożone przez G. W. odwołanie było skuteczne i powinno zostać merytorycznie rozpoznane;

5. Obrazę przepisów postępowania, mogącą mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i odmówienie G. W. czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym w sytuacji, w której jako strona postępowania administracyjnego miał prawo wniesienia odwołania od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu z dnia 14 września 2022 roku, znak: PINB.5160.6.2022.MS, czego organ II instancji nie dostrzegł wydając zaskarżoną decyzję, a co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem skutkowało nierozpoznaniem w sposób merytoryczny środka odwoławczego złożonego przez skarżącego w sytuacji w której odwołanie to zostało złożone skutecznie.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi odwoławczemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:

Skarga okazała się zasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd, stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 – j.t.), kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten został wydany z naruszeniem prawa.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie, którą organ ten umorzył postępowanie odwoławcze wywołane odwołaniem skarżącego od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Świnoujściu, z uwagi na to, że skarżącemu w postępowaniu objętym odwołaniem nie przysługuje przymiot strony.

Zdaniem organu odwoławczego skarżący, jako współwłaściciel lokalu mieszkalnego w budynku, w którym zawiązano wspólnotę mieszkaniową nie ma samodzielnego interesu prawnego w postępowaniu dotyczącym części wspólnych budynku. Uprawnienie do występowania w imieniu mieszkańców i członków wspólnoty w zakresie dotyczącym części wspólnych ma jedynie wspólnota mieszkaniowa. Powołano się przy tym na wydane wcześniej wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, o wskazanych wyżej sygnaturach, które dotyczyły postępowań prowadzonych w odniesieniu do części wspólnych tego samego budynku i postępowań prowadzonych w sprawie robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnych klatki schodowej na poziomie poddasza z przeznaczeniem włączenia powierzchni do pomieszczeń lokali mieszkalnych nr [...] oraz zmiany sposobu użytkowania części ww. klatki schodowej na pomieszczenie przynależne do lokali mieszkalnych nr [...]

Zapatrywanie organu w zakresie braku interesu prawnego skarżącego w postępowaniu dotyczącym zmiany sposobu użytkowania pomieszczenia przeznaczonego pierwotnie pod pojemnik na odpady, znajdującego się w garażu podziemnym należy uznać za błędne.

Sprawa ta nie jest bowiem tożsama pod względem faktycznym i prawnym z postępowaniami zakończonymi wyrokami, na które powołuje się organ. Należy bowiem dostrzec, że garaż znajdujący się w budynku przy ul. [...] w Ś. stanowi lokal niemieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, posiadającą własną księgę wieczystą, co wynika z załączonych do akt postępowania aktów notarialnych z dnia 3 października 2019 r. i 20 listopada 2019 r.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że garaż, stanowiący odrębną nieruchomość i odrębny przedmiot własności nie jest częścią wspólną budynku, w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Do rozstrzygnięcia zatem pozostaje, czy w takim wypadku wspólnota mieszkaniowa ma prawo do zarządzania taką nieruchomością, a w konsekwencji, czy tylko wspólnota ma prawo do reprezentowania jej współwłaścicieli w postępowaniu administracyjnym.

Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 lipca 2019 r., sygn. akt V ACa 478/18, wspólnota mieszkaniowa jest niepełną osobą prawną w rozumieniu art. 331 k.c. Jako jednostka organizacyjna skupiająca właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym ma wykonywać czynności o charakterze administracyjnym i zarządczym, mające utrzymać budynek i otaczający go grunt wraz z naniesieniami i urządzeniami wspólnymi w sposób zapewniający zachowanie całej substancji w należytym stanie oraz umożliwiający wykonywanie prawa własności przez właścicieli lokali i ich współwłasności części wspólnych. Jest więc to zdolność ograniczona zarówno przestrzennie, jak i co do przedmiotu czynności, które mogą być podejmowane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 r., I CSK 415/15, Lex nr 2066982). Co do zasady Wspólnota Mieszkaniowa wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu rzeczą wspólną, reprezentuje na zewnątrz interesy właścicieli lokali odrębnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2018 r., VII SA/Wa 984/18, Lex nr 2605090).

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w przywołanym wyroku, pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną interpretować należy nie tylko przez pryzmat struktury przedmiotowej Wspólnoty, ale przede wszystkim podmiotowej, tzn. jej członków. Podejmując określone działania Wspólnota winna kierować się ich dobrem i potrzebami. Ograniczenie poczynań Wspólnoty jedynie do nieruchomości wspólnej, bez możliwości ich poszerzenia o inne nieruchomości w wielu przypadkach uniemożliwiałoby ich zaspokojenie. Tym samym zamiast ułatwiać funkcjonowanie właścicieli lokali, narażałoby ich na utrudnienia i komplikacje, albowiem łączyłoby się z koniecznością zawierania indywidualnych stosunków prawnych, w sprawach dotyczących ich wszystkich bądź dużej części (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 listopada 2016 r., I ACa 498/16, Lex nr 2515996). Dlatego Wspólnota Mieszkaniowa może w określonych sytuacjach podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14, Lex nr 1747547).

Decyzje te mogą obejmować m.in. zarządzanie przez Wspólnotę Mieszkaniową lokalem odrębnym (garażem wielostanowiskowym), którego współwłaścicielami są członkowie Wspólnoty, co może nastąpić na przykład w wyniku zawarcia umowy o zarządzanie pomiędzy współwłaścicielami lokalu i Wspólnotą. Dopiero w drodze tej czynności może dojść do wykreowania praw i obowiązków Wspólnoty, w zakresie zarządzania cudzą nieruchomością, korzystanie z której jest niezbędne dla racjonalnego zarządzania przedmiotem Wspólnoty (wyrok SA w Warszawie z dnia 11 lipca 2019 r., sygn. akt V ACa 478/18, Lex nr 2706344).

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że załączonych do akt postępowania aktów notarialnych z dnia 3 października 2019 r. i 20 listopada 2019 r. nie wynika, aby zarząd garażu stanowiącego przedmiot odrębnej własności został powierzony Wspólnocie Mieszkaniowej. W aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dokumentu, z którego takie powierzenie by wynikało.

W tych okolicznościach nie ma zatem podstaw do twierdzenia, że interes prawny współwłaścicieli garażu może reprezentować wyłącznie Wspólnota Mieszkaniowa, jako zarządca, któremu powierzono zarządzanie tą nieruchomością.

Rzeczą organu winno być więc przede wszystkim ustalenie, czy współwłaściciele nieruchomości wspólnej (garażu) powierzyli zarząd tą nieruchomością Wspólnocie, a jeżeli tak to w jakim zakresie, a także, czy – jeżeli do tego doszło, rozporządzenie w zakresie zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej nie przekracza tego zakresu.

Takich ustaleń jednak w niniejszej sprawie nie poczyniono, zakładając niezasadnie, że garaż jest częścią wspólną budynku, a w konsekwencji przymiot strony przysługuje Wspólnocie Mieszkaniowej, przez co doszło do naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Dopiero wyjaśnienie powyższych kwestii pozwoli organowi odwoławczemu na ocenę, czy skarżący posiada interes prawny do skarżenia decyzji organu I instancji, czy też przymiot strony w postępowaniu dotyczącym zmiany sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej (garażu) mu nie przysługuje.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 635 – j.t.), uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 i 205 § 2 przywołanej ustawy.