Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 272/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-08-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Zarząd Powiatu B. w dniu [...] kwietnia 2013 r. złożył wniosek o wywłaszczenie nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej jako działka [...] o pow. 0,1870 ha, nie posiadającej urządzonej księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, stanowiącej współwłasność: H. D., J. K., M. K., H. Ł., M. Ł. We wniosku podano, że negocjacje prowadzone ze współwłaścicielami nie przyniosły rezultatu, a przedmiotowa nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie działek stanowiących własność Powiatu B., będących w trwałym zarządzie Zespołu Szkół Mechanicznych w Ł. i pozyskanie jej niezbędne jest do realizacji celu publicznego – budowy szkolnego obiektu sportowego. Sprawa była przedmiotem trzykrotnego rozpatrywania przez organy.

Pierwszym rozstrzygnięciem Starosty W. była decyzja nr [...] z dnia [...] września 2014 r., którą organ orzekł o wywłaszczeniu przedmiotowej działki na rzecz Powiatu B. z przeznaczeniem na budowę szkolnego obiektu sportowego, ustalając odszkodowanie dla byłych współwłaścicieli działki. Podstawą orzeczenia o wysokości należnego współwłaścicielom odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca w 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. W operacie tym dokonano określenia wartości odtworzeniowej przedmiotowej nieruchomości na kwotę 291 976,00 zł. Od decyzji tej wniesiono odwołanie. Wynikiem rozpatrzenia odwołania było wydanie przez Wojewodę P. decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r., którą uchylono zaskarżoną decyzję i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że organ nie dokonał właściwej oceny operatu szacunkowego, gdyż nie uwzględnił zastrzeżeń wniesionych przez Zarząd Powiatu B.

Starosta W. rozpatrując sprawę ponownie w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń. W odpowiedzi rzeczoznawca podał, że przyjął do porównania transakcje z operatu ewidencji gruntów i budynków miasta Ł. w dobrej wierze i niektóre dane mogły być nieaktualne, dlatego też jego zdaniem należy sporządzić nowy operat. Organ po zapoznaniu się z odpowiedzią rzeczoznawcy, jak również biorąc pod uwagę utratę aktualności przedmiotowego operatu ([...] marca 2015 r.) postanowił zlecić wykonanie nowego operatu szacunkowego. Operat taki został sporządzony w dniu [...] kwietnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. O. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wraz z częściami składowymi w zaokrągleniu została określona na kwotę 240 488 zł. Znajdujący się w aktach sprawy materiał dowodowy stał się podstawą do wydania przez Starostę W. decyzji nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r., którą organ orzekł o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Powiatu B. z przeznaczeniem na cel publiczny - budowę szkolnego obiektu sportowego, ustalając stosowne odszkodowanie z tego tytułu. W uzasadnieniu swojej decyzji organ podał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego części miasta i gminy Ł. (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części miasta i gminy Ł.; zmieniony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] lutego 2013 r. w sprawie zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Ł.), z którego wynika, że przeznaczona jest na zamierzony cel publiczny. Obszar ten bowiem przeznaczony jest pod tereny usług szkolnictwa ponadpodstawowego, a w tym: obiekty dydaktyczne, socjalne, mieszkalne, sportowe, warsztaty szkolne. Na terenie oznaczonym symbolem 22 UO dopuszcza się lokalizację usług komercyjnych. Podano, że zgodnie z art. 6 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami budowa publicznego obiektu sportowego jest celem publicznym. Organ odnosząc się do stanowiska stron zgodnie z którym na przedmiotowej działce dopuszcza się usługi komercyjne podał, że fakt ten nie jest istotny, gdyż wywłaszczenie następuje na cel publiczny, a nie komercyjny. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy wywłaszczenie może być dokonane tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W niniejszym przypadku nieruchomość wywłaszczana jest na rzecz Powiatu B. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu wywłaszczeniem może być objęta cała lub część nieruchomości. Wnioskodawca niniejszego postępowania wniósł o wywłaszczenie całej nieruchomości wskazując, że teren ten jest niezbędny do realizacji zamierzenia. Opis zamierzenia zamieszczony jest w piśmie z dnia [...] maja 2014 r. a obrazuje go załącznik graficzny w postaci koncepcji zagospodarowania terenu. Z dokumentów tych wynika, że realizacja zamierzenia obejmie całą wywłaszczaną nieruchomość. Z przeprowadzonej analizy wynika, że wniosek o wywłaszczenie jest zasadny i należało orzec o pozbawieniu prawa własności na rzecz Powiatu B.

Odnosząc się do kwestii odszkodowania organ podał, że zostało ono ustalone na podstawie operatu szacunkowego. Operat ten został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego niezbędne uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości. Zdaniem organu jest on zupełny i logiczny, zgodny z obowiązującymi przepisami. Operat ten spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) i opiera się na prawidłowych danych dotyczących wycenianej nieruchomości. Zawiera przejrzyste i szczegółowe wyjaśnienia dotyczące stanu nieruchomości, a także wyboru podejścia, metody i techniki wyceny. Wskazuje, że określenia wartości dokonano przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Podejście kosztowe charakteryzuje się tym, że przy jego zastosowaniu określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Wyjaśniono, że wartość gruntu oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, gdyż znaleziono odpowiednią ilość transakcji nieruchomościami podobnymi z badanego okresu, zaś aby oszacować koszt odtworzenia części składowych gruntu trzeba przyjąć kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o koszt zużycia. Przedstawiono procedurę szacowania gruntu, dokonano analizy rynku, określono trend czasowy. Końcowy wynik wyceny gruntu określono na kwotę 227 130,00 zł, zaś części składowych i drzewostanu na kwotę 13 358,00 zł, co w sumie dało kwotę 240 488,00 zł. Organ podniósł, odwołując się w tym zakresie do orzecznictwa sądów administracyjnych, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat pod względem formalnym. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Organ podał, że dokonał oceny operatu i nie znalazł podstaw do wystąpienia z wnioskiem do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o jego ocenę. Wskazano, że prawo to również przysługuje stronom postępowania, jednakże żadna ze stron nie wystąpiła z takim wnioskiem. Odnosząc się do zarzutu braku zawiadomienia współwłaścicieli o oględzinach nieruchomości, dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśniono, że obowiązujące przepisy prawa nie nakładają na biegłego takiego obowiązku. Biegła wskazała daty, w których dokonano oględzin, a szczegółowy opis stanu przedmiotowej nieruchomości świadczy o tym, że zostały one wykonane z należytą starannością i wiedzą zawodową.

Od tej decyzji strony wniosły odwołania. Wynikiem wniesionych odwołań było wydanie przez organ drugiej instancji kolejnej decyzji kasacyjnej (decyzja nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r.). W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że "...organ I instancji przeprowadził szczegółowe postępowanie zmierzające do wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy dotyczących ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość" i w pełni podziela stanowisko organu I instancji w tym zakresie. Wątpliwości organu drugiej instancji wzbudziło natomiast określenie celu wywłaszczenia nieruchomości i w tym zakresie uznał zarzuty odwołania za uzasadnione. Wskazał, że "cel ten zarówno we wniosku, jak i decyzji wywłaszczeniowej, został określony jako: budowa szkolnego obiektu sportowego, bez sprecyzowania, jakie dokładnie elementy inwestycji będą znajdowały się na nieruchomości stanowiącej uprzednio własność odwołujących się". Organ odwoławczy zalecił organowi pierwszej instancji przy ponownym prowadzeniu postępowania, precyzyjne ustalenie celu wywłaszczenia, poprzez wskazanie, jakie dokładnie elementy inwestycji (boisko, budynek hali sportowej, trybuny, zieleń towarzysząca, parkingi) mają znajdować się na wywłaszczanej nieruchomości, dołączając jednocześnie do decyzji właściwy załącznik graficzny.

Starosta W. rozpoznając sprawę po raz trzeci uznał, że zgromadzony materiał dowodowy jest wystarczający do wydania orzeczenia zgodnego z zaleceniami organu drugiej instancji. Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] wywłaszczył na rzecz Powiatu B. przedmiotową nieruchomość z przeznaczeniem na budowę szkolnego obiektu sportowego w postaci boiska sportowego wraz z miejscami parkingowymi, uwidocznionymi na załączniku graficznym stanowiącym integralną część decyzji a także ustalił na rzecz współwłaścicieli, stosownie do wysokości udziałów, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. W uzasadnieniu organ podał, że strony postępowania były powiadomione przed wydaniem decyzji z dnia [...] sierpnia 2015 r. o zebraniu całego materiału dowodowego w sprawie. Z uwagi na to, że ten sam materiał dowodowy stanowi podstawę niniejszego orzeczenia, zdaniem organu, nie było konieczne zawiadamiania stron po raz drugi. Materiał ten nie wymagał uzupełnienia w zakresie ustalenia precyzyjnego celu wywłaszczenia, gdyż zgromadzony materiał dowodowy takie dokumenty zawiera. Z tego też względu organ odstąpił od zawiadamiania stron postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę orzekania, gdyż takie już nastąpiło w piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. Podano, że decyzja zapadła po szczegółowej analizie materiału dowodowego sprawy. Postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa procesowego i w oparciu o przepisy prawa materialnego. Organ uznał, że stan faktyczny sprawy został wyjaśniony. Strony miały zapewnioną możliwość wypowiadania się i uczestniczenia w sprawie. Zostały poinformowane przez organ o przysługującym im uprawnieniu przewidzianym w art. 157 ustawy. Według organu ustalenie odszkodowania nastąpiło prawidłowo, operat szacunkowy nie zawiera żadnych nieprawidłowości czy pomyłek. Na żądanie stron rzeczoznawca złożyła stosowne wyjaśnienia zarówno na rozprawie jak i ustosunkowała się do nich w dalszych pismach. Cel wywłaszczenia został wskazany i jest zgodny z przepisami prawa. Zalecenia organu odwoławczego w przedmiocie sprecyzowania celu wywłaszczenia zostały uwzględnione. Sprecyzowano cel wywłaszczenia poprzez napisanie co faktycznie ma zostać wybudowane na przedmiotowej nieruchomości, a integralną częścią decyzji stał się załącznik graficzny w postaci koncepcji zagospodarowania terenu obejmujący przedmiotową działkę. Ustalono, że za wywłaszczaną nieruchomość nie może zostać przyznana nieruchomość zamienna, z uwagi na brak nieruchomości w zasobie Powiatu B. Wywłaszczeniem objęto cały obszar działki z uwagi na zasięg planowanej inwestycji. Podkreślono, że dokonano oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, w zgodzie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. oczywiście biorąc pod uwagę całość dokumentów zgromadzonych w sprawie. Zdaniem organu wyszacowana wartość wskazana w operacie szacunkowym jest wartością odpowiadającą słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczaną nieruchomość i pozwala na zakup innej nieruchomości o tych samych parametrach technicznych w tej lokalizacji.

Odwołanie od tej decyzji złożył J. K. i podniósł, że nie zgadza się z wysokością ustalonego odszkodowania. Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 10 K.p.a, poprzez odstąpienie od zawiadomienia stron postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę orzekania, skutkiem czego strony pozbawione zostały możliwości wzięcia czynnego udziału w postępowaniu i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w sytuacji gdy w okresie przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji zmianie uległ stan faktyczny sprawy;

- art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez wydanie decyzji bez przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, w sytuacji gdy strony zamierzały wnieść dalsze zastrzeżenia do operatu z [...] kwietnia 2015 r., albowiem w okresie po wydaniu przez organ odwoławczy decyzji z dnia [...] listopada 2015 r. zmianie uległ stan fatyczny sprawy;

- art. 78 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a., poprzez przyznanie waloru rzetelności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego M. O., w sytuacji gdy operat szacunkowy zawierał błędy i nie odzwierciedlał rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] utrzymał w mocy kwestionowaną decyzję. W uzasadnieniu podano, że organ pierwszej instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy wziął pod uwagę okoliczności stanowiące podstawę wydania decyzji kasacyjnej w dniu [...] listopada 2015 r. A mianowicie sprecyzował cel wywłaszczenia nieruchomości, wskazując, że wywłaszczenie następuje z przeznaczeniem na budowę szkolnego obiektu sportowego w postaci boiska sportowego wraz z miejscami parkingowymi, uwidocznionego na załączniku graficznym stanowiącym integralną część decyzji. Ustalono także kwotę odszkodowania - bez zmian w stosunku do uprzedniej decyzji z dnia [...] sierpnia 2015 r. Odnosząc się do zarzutów odwołania podano, że zarzut naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. To do strony podnoszącej ten zarzut należy wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. W ocenie organu odwoławczego, skarżąca strona nie wykazała związku przyczynowego pomiędzy brakiem zawiadomienia przez organ pierwszej instancji o zebraniu całości materiału dowodowego z wydaną w sprawie decyzją administracyjną w zakresie wysokości ustalonego odszkodowania. Strona zarzucając, że przed wydaniem decyzji zmianie uległ stan faktyczny sprawy, nie wyjaśniała jednakże, na czym ta zmiana polega. Zdaniem organu odwoławczego za zmianę stanu faktycznego sprawy nie można uznać dołączonych przez pełnomocnika 2 stron wydruków z serwisu internetowego "O.", przedstawiających ofertę sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. Na stronach serwisu internetowego "O.", jak i na stronach internetowych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przedstawione są ceny ofertowe sprzedaży nieruchomości, nie zaś ceny transakcyjne, pozostają więc one bez wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie wysokości odszkodowania. Podano, że w okresie pomiędzy wydaniem przez Wojewodę P. decyzji z dnia [...] listopada 2015 r., uchylającej decyzję Starosty W. z dnia [...] sierpnia 2015 r., a wydaniem przez Starostę W. w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy decyzji z dnia [...] stycznia 2016 r., organ pierwszej instancji nie zebrał żadnych nowych dowodów w sprawie. Decyzja Starosty W. z dnia [...] sierpnia 2015 r. została bowiem uchylona jedynie z uwagi na nieprecyzyjne określenie w sentencji decyzji celu wywłaszczenia nieruchomości. W ponownie wydanej decyzji organ pierwszej instancji uzupełnił sentencję decyzji o żądany zapis, co jednak nie wiązało się z koniecznością uzupełniania materiału dowodowego ani przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Nie został też sporządzony nowy operat szacunkowy. Okoliczności dotyczące wysokości ustalonego zaskarżoną decyzją odszkodowania były więc bezsporne i nie wymagały ponownego przeprowadzenia postępowania w tym zakresie. Zasadne jest więc podtrzymanie stanowiska organu pierwszej instancji w kwestii braku konieczności przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Organ pierwszej instancji nie zbierał bowiem nowych dowodów, a jedynie sprecyzował sentencję decyzji w zakresie wskazanym przez organ odwoławczy.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł J. K. i zarzucił naruszenie:

- art. 140 w zw. z art. 107 § 4 K.p.a., poprzez nie odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego przyznania waloru rzetelności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego M. O.;

- art. 78 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a., poprzez przyznanie waloru rzetelności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego M. O., w sytuacji gdy operat szacunkowy zawierał błędy i nie odzwierciedlał rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości;

- art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a., poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych i błędne przyjęcie, że po ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ pierwszej instancji nie zachodziła potrzeba zawiadomienia stron postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę orzekania oraz przeprowadzenia rozprawy, w sytuacji gdy strony nie zostały zapoznane z załącznikiem graficznym do decyzji, skutkiem czego pozbawione zostały możliwości czynnego udziału w postępowaniu i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podano, że nie można zgodzić się z organem odwoławczym, iż w sprawie nie uległ zmianie stan faktyczny. Zdaniem skarżącego organ błędnie uznał, że znajdujące się na portalach internetowych oferty sprzedaży nieruchomości położonych w Ł. pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie wysokości odszkodowania. Skarżący wywiódł, że ceny ofertowe nie są tożsame z cenami transakcyjnymi, jednakże nawet w przypadku przyjęcia około 10% marginesu różnicy między ceną oferowaną a ceną transakcji, zauważyć należy, iż średnie ceny gruntów zawarte w przedłożonych ofertach znacznie przekraczają oszacowaną przez biegłą rzeczoznawcę wartość wywłaszczanej nieruchomości. Podniesiono, że w przeciwieństwie do biegłego rzeczoznawcy, strony postępowania nie mają dostępu do aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości położonych w Ł., w związku z czym nie są w stanie samodzielnie zweryfikować, czy baza transakcji porównawczych sporządzona przez biegłą jest kompletna. W związku z powyższym, jedynym narzędziem przysługującym stronie, jest złożenie zastrzeżenia do opinii biegłego, którego to prawa w tym postępowaniu strony pozbawiono arbitralną decyzją organu pierwszej instancji. Skarżący zarzucił, że organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] listopada 2015 r. w gruncie rzeczy nie odniósł się w sposób merytoryczny do zarzutów stron dotyczących operatu szacunkowego a jedynie wskazał, że organ prowadzący postępowanie uznał operat za prawidłowy, zaś organ odwoławczy w pełni te stanowisko podziela. Również podczas rozpoznania odwołania od decyzji z dnia [...] stycznia 2016 r. organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu naruszenia art. 78 § 1 i art. 80 K.p.a. polegającego na przyznaniu waloru rzetelności operatowi szacunkowemu, w sytuacji gdy zawiera on błędy i nie odzwierciedla rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości. Skarżący wywiódł, że operat jest nierzetelny bo:

- część z nieruchomości będących przedmiotem transakcji porównawczych znajdują się na obrzeżach Ł., zaś nieruchomość wywłaszczona znajduje się w ścisłym centrum Ł. (przy czym biegła uzasadnia tak dużą odległość tym, że nieruchomości leża w jednym obrębie ewidencyjnym);

- biegła zaniżyła parametry nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu zaś zawyżyła parametry nieruchomości porównawczych, np. w zakresie parametru sąsiedztwa, otoczenia;

- biegła użyła do porównania transakcji dokonanych w styczniu 2013 r. a zatem transakcji dokonanych w okresie ponad 2 lat przed dokonaniem szacunku;

- biegła zastosowała błędną metodologię a mianowicie stwierdziła, że biorąc pod uwagę przedmiotową nieruchomość i uwarunkowania rynku lokalnego, dokonała wyceny używając podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Następnie uznała, że brak jest transakcji nieruchomości zbliżonych do nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu, tj. położonych w centrum Ł. W przypadku braku instrumentów do użycia metody porównawczej, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwiają natomiast dokonanie wyceny wartości rynkowej przy użyciu podejścia dochodowego, kosztowego lub mieszanego.

Nadto zdaniem skarżącego organ odwoławczy błędnie nie uwzględnił zarzutu zaniechania zawiadomienia stron postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę orzekania oraz nie przeprowadził rozprawy administracyjnej. Wywiedziono, że podczas pierwszego rozpoznania sprawy organ pierwszej instancji błędnie określił cel wywłaszczenia, co stało się podstawą uchylenia decyzji i przekazania jej do ponownego rozpoznania. Podczas powtórnego rozpoznania sprawy organ pierwszej instancji doprecyzował sentencję decyzji w części wskazującej cel publiczny wywłaszczenia określając go jako "szkolny obiekt sportowy w postaci boiska sportowego wraz z miejscami parkingowymi uwidocznionym na załączniku graficznym stanowiącym integralną część decyzji". Załącznik do decyzji w postaci graficznej koncepcji zagospodarowania terenu zatytułowany został natomiast: "Koncepcja budynku siłowni z kręgielnią (bowlingiem) wraz z zagospodarowaniem terenu". Na wcześniejszych etapach postępowania strony nie zostały poinformowane o powyższym przeznaczeniu wywłaszczanego gruntu, a jedynie o celu w postaci "szkolnego obiektu sportowego". Poza tym strony postępowania uzyskały również informację, że na tym terenie mają powstać obiekty handlowe, co jest sprzeczne z celem wywłaszczenia i wskazuje na komercyjne przeznaczenie przez Gminę powyższego gruntu. Strony nie były również zapoznawane z graficznymi koncepcjami zagospodarowania gruntu - zarówno w postaci pism w postępowaniu jak również na rozprawie administracyjnej (protokół rozprawy z dnia [...] maja 2015 r.). Jako, że organ pierwszej instancji rozszerzył zawarty w sentencji cel publiczny wywłaszczenia oraz wzbogacił materiał o załączniki graficzne, zasadny był zatem przedmiotowy zarzut. Zdaniem skarżącego już sam upływ czasu pomiędzy dwoma decyzjami organu pierwszej instancji (pół roku) uzasadnia możliwość wystąpienia nowych okoliczności, albowiem w tym czasie istniała możliwość dokonania kolejnych transakcji.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności kwestionowanej decyzji.

Zaskarżona w sprawie decyzja dotyczy wywłaszczenia na rzecz Powiatu B. nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej jako działka [...] o pow. 0,1870 ha oraz ustalenia wysokości odszkodowania związanego z tym wywłaszczeniem. Zarzuty skargi dotyczą zasadniczo wysokości ustalonego odszkodowania.

Kwestia odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości jest uregulowana w Rozdziale V Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego, który może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n.). Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest stosownie do art. 134 ust. 1 u.n.g. wartość rynkowa nieruchomości, przy której określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.n.g.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z powyższego wynika, że operat szacunkowy jest obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Taki operat jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. podlega ocenie organów rozstrzygających sprawę i sądu administracyjnego. Niemniej jednak ocena ta nie może wkraczać w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy, tj. w część merytoryczną operatu, a to z tego względu, że zarówno organy jak i sąd nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomość, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Dlatego zarzuty skargi w tym względzie, tj. zgłaszane na etapie postępowania administracyjnego i dotyczące zastosowania błędnej metodologii, należy uznać za nieuprawnione. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Na podstawie tego dokumentu organ może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień, co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (vide: wyrok NSA z 8 marca 2015 r., II OSK 880/14, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w sprawie niniejszej został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. O. w dniu [...] kwietnia 2015 r., zatem nie upłynął roczny okres od daty jego sporządzenia do daty wydania decyzji. Nadmienić należy, że operat ten został sporządzony, z uwagi na fakt, iż poprzedni operat, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. w dniu [...] marca 2014 r. utracił ważność. Nadto sam biegły w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r. podał, że niektóre dane mogły być nie aktualne pod względem zapisów dotyczących użytków w działkach, zatem działki te mogły być nie podobne do nieruchomości wycenianej. W związku z tym biegły stwierdził, że do celów dowodowych należy sporządzić nowy operat szacunkowy. Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat autorstwa M. O., Sąd doszedł do przekonania, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia przez organy rozstrzygające o wartości objętej postępowaniem nieruchomości. W ocenie Sądu zarzuty podniesione w skardze nie podważają legalności sporządzenia tego operatu.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Podejście to charakteryzuje się tym, że przy jego zastosowaniu oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Wartość gruntu oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania prawami, gdyż znaleziono odpowiednią ilość transakcji nieruchomościami podobnymi z badanego okresu, zaś w celu oszacowania kosztu odtworzenia części składowych gruntu przyjęto kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o koszt zużycia. Końcowo grunt określono na kwotę 227 130, 00 zł, zaś części składowych i drzewostanu na kwotę 13 358,00 zł, co w sumie daje kwotę 240 488,00 zł. Wartość nieruchomości określona w tym operacie jest o około 50 000,00 niższa niż w uprzednio sporządzonym operacie przez biegłego K. F., który wartość nieruchomości określił na kwotę 291 976,00 zł. W związku z tym zarzuty zgłaszane w sprawie niniejszej koncentrują się na wykazaniu, że wycena jest zaniżona. Właściwie wszystkie zarzuty podniesione w skardze pod adresem operatu szacunkowego były zgłaszane na etapie postępowania administracyjnego i były przedmiotem wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy. I tak do przedmiotowego operatu szacunkowego strony mogły zgłaszać swoje uwagi na rozprawie w dniu [...] maja 2015 r. Na rozprawie biegły rzeczoznawca odpowiadając na zgłoszone zarzuty podał, że przeanalizował nieruchomości przeznaczone pod usługi w obrębie [...] Ł. I i [...] Ł. Szacowana nieruchomość położona jest w obrębie Ł.. Nieruchomości wzięte do bezpośrednich porównań również były położone w obrębie [...] Ł. Z uwagi na centralne położenie wycenianej nieruchomości na s. 20 operatu zastosowano ekstrapolację z tytułu lokalizacji, co podwyższyło wartość wycenianej nieruchomości. Zastosowano zatem współczynniki korygujące różnicę w położeniu nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości szacowanej. Rzeczoznawca podał, że odrzucił transakcję nieruchomości wymienionej w pkt 2 (której cena jednostkowa była akceptowana przez strony – 102,28 zł za m2 ), albowiem nieruchomość ta została sprzedana na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej. Nadto wyjaśniono, że z uwagi na to iż w latach 2013 – 2014 zanotowano tylko 3 transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi, rozszerzono analizę rynku na lata wcześniejsze 2010 – 2012. Nie wzięto pod uwagę lat 2007 i 2008, albowiem w tym czasie trwał tzw. "boom" na rynku nieruchomościami. Rzeczoznawca podkreślił, że zastosowane współczynniki ekstrapolacji jak i określenie cech wpływających na ceny transakcyjne należą do jego uznania, albowiem to on bada rynek nieruchomości. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy do zarzutów stron odniósł się w piśmie z dnia [...] maja 2015 r. w którym wyjaśnił na czym polega metoda porównywania parami i jeszcze raz podał, że z uwagi na brak transakcji nieruchomościami w centrum Ł. do porównań wzięto pod uwagę transakcje położone w najbliższych obrębach, a fakt dużo korzystniejszego położenia wycenianej nieruchomości uwzględniono przez zastosowanie ekstrapolacji w wysokości 100 % wagi cechy. A także w piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. w którym wyjaśniono, ze nie wzięto do porównań nieruchomości wskazywanych przez strony, gdyż prawdopodobnie były one przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną a nie jak wyceniana nieruchomość pod przeznaczenie – usługowe. Dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawca majątkowy złożył w piśmie z dnia [...] października 2015 r. stanowiącym odpowiedź na wątpliwości organu odwoławczego.

Konkludując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 134. Analizując treść operatu, Sąd nie dopatrzył się braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi. Wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na badanym rynku. W ocenie Sądu opinia biegłego jest spójna, logiczna i konsekwentna. Zdaniem Sądu operat sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Głowny zarzut dotyczący zaniżenia wartości rynkowej badanej nieruchomości nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś skarżący nie przedstawił dowodów świadczących o wyższych cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Wskazać w tym miejscu należy, że subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżący w toku całego postępowania nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawił alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystał z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Dowodem takim, jak słusznie wywiódł organ odwoławczy nie mogą być wydruki z serwisu internetowego, gdyż przedstawione są w nim ceny ofertowe a nie transakcyjne nieruchomości. Podać należy, że aktualne brzmienie art. 7 K.p.a. przełamuje dotychczas obowiązującą zasadę wyjaśniania z urzędu przez organ wszystkich okoliczności stanu faktycznego sprawy. Obecnie obowiązujący art. 7 K.p.a. wskazuje, że istotną rolę w wyjaśnianiu prawdy obiektywnej ma strona. Samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości ustalonej w nieaktualnym operacie, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii korporacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest - zdaniem Sądu – niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie.

Sąd nie znajduje również podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Prawdą jest, iż organy administracyjne nie mogą uchylić się od obowiązku zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym, a przed wydaniem decyzji umożliwić wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jednak to w interesie strony, podnoszącej zarzut naruszenia przepisu art. 10 K.p.a., leży wykazanie wpływu tego uchybienia na wynik sprawy, albowiem Sąd każdy przypadek bada indywidualnie (vide uchwała 7 sędziów NSA z 25 kwietnia 2005 r., FPS 6/04, pub. ONSAiWSA 2005/4/66). Nie każde bowiem naruszenie przepisów postępowania administracyjnego skutkuje uchyleniem zaskarżonego aktu administracyjnego, a tylko takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). W rozpoznawanej sprawie skarżący formułując ten zarzut podał, że jest on zasadny bo organ pierwszej instancji rozszerzył zawarty w sentencji cel publiczny wywłaszczenia oraz wzbogacił materiał o załączniki graficzne. Nadto sam upływ czasu pomiędzy dwoma decyzjami organu pierwszej instancji (pół roku) uzasadnia możliwość wystąpienia nowych okoliczności, albowiem w tym czasie istniała możliwość dokonania kolejnych transakcji. Postawiony zarzut zobowiązuje sąd do sprawdzenia, czy rzeczywiście jest prawdziwy, jednak ma to uzasadnienie tylko w przypadku, gdy istnieją jakiekolwiek podstawy do przypuszczenia, że znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja nie została wzięta w całości pod uwagę, nie odzwierciedla rzeczywistości, czy jest niepełna, a jej uzupełnienie mogłoby nastąpić, gdyby strona wypowiedziała się przed wydaniem rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie istotnie organy obu instancji naruszyły art. 10 K.p.a. Niemniej jednak w realiach sprawy niniejszej, zdaniem Sądu, naruszenie to nie miało wpływu na jej wynik. Po decyzji kasacyjnej, rozpoznając sprawę ponownie organy nie uzupełniały postępowania dowodowego a strony nie zostały pozbawione zgłoszenia żadnych istotnych okoliczności. Skarżący miał możliwość zapoznania się z całokształtem materiału dowodowego znajdującego się w aktach, w tym z operatem szacunkowym oraz miał zapewnione prawo zgłoszenia do niego zastrzeżeń. Słusznie podnoszą organy, że nie zbierano nowych dowodów , a jedynie sprecyzowano sentencję decyzji. Okoliczności dotyczące wysokości ustalonego odszkodowania nie były przedmiotem ponownego przeprowadzenia postępowania w tym zakresie. Skarżący faktycznie nie wskazał możliwości zawnioskowania jakich czynności procesowych został pozbawiony oraz jaki, choćby potencjalny wpływ miały one na treść rozstrzygnięcia. Wskazane przez skarżącego złączniki graficzne były dołączone do akt sprawy jeszcze przed wydaniem pierwszej decyzji w sprawie k. 210 akt administracyjnych a zatem nie mogły stanowić dowodu, którego strona nie znała.

Wobec niepotwierdzenia zarzutów skargi oddalono ją na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.)