Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1167/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2024-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 § 1, art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art.7, art.77, art.80
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: art. 6 ust. 2 pkt 1,art.53 ust 4 i 5,art. 60 ust. 4  art. 61
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Karina Gniewek - Berezowska AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2024 r. sprawy ze skargi P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 8 maja 2023 r. nr SKO.415/82/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 8 maja 2023r. nr SKO.415/82/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej: SKO bądź Kolegium) po rozpatrzeniu odwołania P.B (dalej: Skarżący), od decyzji Wójta Gminy (...) (dalej : organ I instancji) z dnia 10 stycznia 2023 r. znak: RZP.6730.1.60.2021.KG w sprawie ustalenia na wniosek A.B. (dalej: Inwestorka bądź Wnioskodawczyni), warunków zabudowy - działając na podstawie art. 104 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.- dalej K.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm. – dalej p.z.p.) - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Z treści zaskarżonej decyzji wynika, że na wniosek Inwestorki z dnia 10 marca 2021r. organ I instancji, pierwotnie wydaną decyzją z dnia 3 marca 2022 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pd nazwą: "budynek mieszkalny z budynkiem gospodarczym w zabudowie zagrodowej" na działce nr ew. gr. (...) położonej w (...), która to decyzja została uchylona decyzją SKO z dnia 8 lipca 2022 r., z uwagi na brak prawidłowych uzgodnień z Podkarpackim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ I instancji, opisaną na wstępie decyzją z 10 stycznia 2023 r. ustalił Inwestorce warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Budowa budynku mieszkalnego z budynkiem gospodarczym w zabudowie zagrodowej" na dz. nr ew. gr. (...) położonej w (...).

W odwołaniu od tej decyzji Skarżący, wnosząc o jej uchylenie, zarzucił:

- naruszenie przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p. poprzez przyjęcie, że zostały spełnione warunki do skorzystania z tego przepisu, w sytuacji gdy gospodarstwo rolne Wnioskodawczyni nie stanowi zorganizowanej gospodarczo całości oraz poprzez ustalenie, że Inwestorka posiada gospodarstwo rolne i osobiście je prowadzi;

- naruszenie art. 61 ust. 6 p.z.p. poprzez wadliwe ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. wbrew temu, że działki sąsiednie są pozbawione zabudowy, organ ustalił linię zabudowy nie znajdującą odzwierciedlenia w obszarze analizowanym, a także pominął fakt, że intensywność wykorzystania terenu wnioskowanego jest znacznie mniejsza aniżeli działek na terenie analizowanym;

- naruszenie art. 2 pkt 12 p.z.p. poprzez ustalenie, że działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej w sytuacji, gdy dostęp taki w rzeczywistości nie jest zapewniony. Dojazd prowadzony jest drogą gruntową, tzw. wąwozem z wysokimi brzegami skarpami, które się osuwają. Działka o nr (...) wskazana jako dojazd w rzeczywistości biegnie inaczej niż na mapie stanowiącej załącznik do decyzji i w całości przebiega przez teren działki (...), która jest działką siedliskową Skarżącego, która to okoliczność ma także wpływ na wadliwe ustalenia dotyczące linii zabudowy;

- naruszenie art. 2 pkt 12 p.z.p. poprzez ustalenie, iż działka inwestycyjna ma zapewnione istniejące lub projektowane uzbrojenie wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w sytuacji gdy nieruchomość nie spełnia tego warunku, nie posiada bowiem żadnego uzbrojenia za wyjątkiem linii energetycznej;

- naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 2 p.z.p. poprzez uznanie, że decyzja została pozytywnie uzgodniona z Podkarpackim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w sytuacji, gdy organ ten pierwotnie odmówił uzgodnienia przedstawionego projektu decyzji, a w późniejszym czasie jedynie umorzył postępowanie w zakresie uzgodnienia. W ocenie Skarżącego teren zabudowy, który podlegał analizie jest pod nadzorem górniczym, a zatem decyzja powinna zostać uzgodniona z PGNiG.

Skarżący zarzucił także naruszenie art. 10 § 1 K.p.a. poprzez brak zapewnienia czynnego udziału w postępowaniu stronom – spadkobiercom zmarłego J.K.. W ocenie Skarżącego ustalenie kręgu rzekomych spadkobierców, jedynie na podstawie ich oświadczeń jest nieprawidłowe, gdyż może się okazać, że osoby te nie są spadkobiercami, a zatem i stronami przedmiotowego postępowania, co doprowadzi do wadliwości decyzji. Stwierdził także, że organ I instancji wydał decyzję bez przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie nieruchomości rolnych i kwalifikacji posiadanych przez nowego wnioskodawcę – P.J., a także wydał decyzję bez jego udziału w sprawie.

Zarzucił także wadliwą interpretację definicji rolnika indywidualnego, wynikającej z art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024r. poz. 423- dalej: ustawa o k.u.r.), podkreślając że dla uznania, że dana osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, koniecznym jest aby pracowała ona w danym gospodarstwie i była odpowiedzialna za podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej, bądź też posiadała odpowiednie wykształcenie rolnicze. Skoro Wnioskodawczyni nie posiada wykształcenia rolniczego, a jedynie planuje je zdobyć, to wydana decyzja o warunkach zabudowy jest błędna i powinna zostać uchylona, gdyż zabudowa zagrodowa możliwa jest jedynie dla osób, które w chwili wydania decyzji posiadają status rolnika indywidualnego.

Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Kolegium - odwołując się do przepisu art. 61 ust. 1 p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. – dalej: rozporządzenie) - przeanalizowało parametry zabudowy ustalone przez organ I instancji i stwierdziło, że organ ten prawidłowo wytyczył obszar analizy, a następnie prawidłowo przeprowadził analizę urbanistyczną, ustalił wszystkie wymagane dane, które stały się podstawą do prawidłowego określenia warunków, parametrów i wskaźników planowanej inwestycji.

Przeprowadzona analiza urbanistyczna planowanego przedsięwzięcia wykazuje kontynuację funkcji zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p.). Analizą objęto działki o nr ew. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...). W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne, a w dalszym sąsiedztwie cmentarz parafialny. Na działce o nr ew. (...), znajdującej się w obszarze analizowanym, w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, posiadającej dostęp do tej samej drogi publicznej, znajduje się budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym w zabudowie zagrodowej. Wobec tego budowa budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej jest zgodna z istniejącą funkcją otoczenia.

W zakresie parametrów planowanej inwestycji, SKO uznało za spełniony określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. warunek kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W zakresie kontynuacji linii zabudowy stwierdzono bowiem, że istniejące budynki o funkcji mieszkalnej wykształciły niejednolitą linię zabudowy od strony drogi wewnętrznej, w związku z czym linię tę ustalono w odległości typowej dla lokalizacji budynków w obszarze analizowanym. Linie zabudowy budynku gospodarczego ustalono jako powtórzenie linii zabudowy dla budynku mieszkalnego, co jest dopuszczalne w myśl §4 rozporządzenia, w sytuacji gdy okoliczne budynki gospodarcze również nie wykształciły jednolitej linii zabudowy. Prawidłowo ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony drogi wewnętrznej.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika, że działki w obszarze analizowanym charakteryzują się dużą rozbieżnością pod względem powierzchni działki i różną liczbą zlokalizowanych na nich budynków. Średnią wartość wskaźnika powierzchni zabudowy ustalono na 12,34%. Ponieważ obszar inwestycyjny stanowi część działki ewidencyjnej, ustalono indywidualny wskaźnik zabudowy do 10%, pozwalający na utrzymanie specyfiki zagospodarowania terenu analizowanego. Za bezzasadne uznano przy tym zarzuty odwołania dotyczące przyjęcia niewłaściwych danych w analizie urbanistycznej, mających na celu ustalenie omawianego wskaźnika. Zróżnicowanie zabudowy oraz brak naruszenia ładu przestrzennego, w ocenie organu, przemawia za dopuszczalnością zezwolenia na ekonomiczne wykorzystanie przestrzeni przez inwestora, tym bardziej, że ustalony dla niego przedmiotowy wskaźnik jest niższy od średniego w obszarze analizowanym, co nie stanowi zagrożenia dla ładu przestrzennego.

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej został ustalony jako minimum 30% powierzchni objętej wnioskiem, co wynika z § 2 pkt 3 rozporządzenia i odpowiada warunkom istniejącym w okolicznej zabudowie.

Szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, która wynosi 9, 66 m dla budynków mieszkalnych i 8,5 m dla budynkach gospodarczych, dodając zgodnie z obowiązującym prawem, granice tolerancji 20% dla każdego z podanych wymiarów. Analogicznie, w oparciu o średnie wartości zabudowy w obszarze analizowanym na podstawie § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia określono wysokość elewacji frontowej budynku mieszkalnego na 3,60 m z tolerancją 20 %, budynku gospodarczego na 6 m z tolerancją 20 % oraz geometrię dachu budynku mieszkalnego - dwuspadowy lub wielospadowy, o symetrycznych spadkach połaci dachowych od 20° do 45°, oraz gospodarczego - dwuspadowy, o jednakowych spadkach połaci dachowych, o kącie nachylenia połaci od 10° do 45°, oba budynki o kalenicy równoległej lub prostopadłej do linii rozgraniczającej oznaczonej na załączniku graficznym. Opisane ustalenia są pochodną szczegółowych badań przeprowadzonych w trakcie analizy urbanistycznej i zostały są dokładnie opisane w treści analizy. Parametry i wskaźniki odpowiadają istniejącej zabudowie i gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w terenie.

W kwestii zarzuconego braku dostępu do drogi publicznej, podkreślono że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni - istniejącym zjazdem indywidualnym z gminnej drogi publicznej (dz. o nr ew. (...)) poprzez wewnętrzne drogi gminne (dz. o nr ew. (...), (...),(...),(...),(...)), zatem nieruchomość ma zagwarantowaną możliwość dojazdu przez drogę wewnętrzną. Obecny faktyczny stan dróg dojazdowych nie ma natomiast znaczenia dla oceny spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 p.z.p.

W kwestii istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego, podkreślono że Inwestorka wraz z wnioskiem przedstawiła stosowne warunki i oświadczenia gestorów o możliwości dostaw, co uprawnia do uznania, że spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 p.z.p. Istotnym dla spełnienia tego warunku jest bowiem jedynie zagwarantowanie możliwości wykonania uzbrojenia terenu, nie zaś wykazanie jego wykonania.

Warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 p.z.p. pozostaje w przedmiotowej sprawie spełniony, gdyż grunty pod budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych nie tracą swojego rolniczego charakteru i nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

W ocenie SKO planowana zabudowa spełnia również warunki do uznania jej za zabudowę zagrodową. Organ podkreślił, że Inwestorka wnioskując o zabudowę zagrodową polegającą na budowie budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej na części dz. nr ewid. (...) w (...) oświadczyła, że posiada gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 3,33 ha fiz. (0,61 ha w (...) gm. (...) i 2,72 ha w (...) gm. (...)) oraz osobiście je prowadzi, a także że nie posiada osobiście istniejących zabudowań o charakterze zagrodowym. Wskazane grunty rolne dzieli odległość 20 km, jednakże Inwestorka wskazała, że są one ze sobą funkcjonalnie związane. Na terenie inwestycji Wnioskodawczyni deklaruje zamiar prowadzenia upraw szkółkarskich, które będą wymagały regularnej obsługi całorocznej, tj. szczepienia, wysadzania podkładek, nasadzeń. W najbliższej przyszłości Inwestorka planuje przejąć gospodarstwo rolne o powierzchni 1,8 ha od ojca oraz planuje podpisać umowę dzierżawy na 5 ha gruntów rolnych z [...] w (...). Inwestorka oświadczyła, że jej małżonek jest właścicielem gruntów rolnych oraz zabudowań o charakterze zagrodowym w miejscowości (...), jednak budynek mieszkalny, który wchodzi w skład siedliska posiada zbyt małą powierzchnię użytkową, aby pomieścić już trzecie pokolenie w rodzinie.

SKO stwierdziło, że grunty rolne w posiadaniu Wnioskodawczyni są funkcjonalnie powiązane z planowaną zabudową, gdyż ta pełnić będzie funkcję siedliska dla istniejącego gospodarstwa rolnego. Tak zorganizowana działalność rolnicza wraz z planowanymi zabudowaniami oraz planowanym poszerzeniem działalności rolniczej, nie będzie stanowić bariery dla funkcjonowania gospodarstwa, a przedmiotowa działka inwestycyjna razem z innymi użytkami rolnymi Wnioskodawczyni stanowić będzie zorganizowaną całość gospodarczą. Tym samym, w ocenie organu, spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 5 i 6 p.z.p.

W ocenie SKO planowana inwestycja nie wykazuje sprzeczności z przepisami odrębnymi. Nie znajduje się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, nie znajduje się w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu oraz nie znajduje się w strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W kwestii zarzuconych w odwołaniu wad postępowania, SKO stwierdziło że krąg stron postępowania został prawidłowo ustalony – P.J., mąż Wnioskodawczyni nie jest bowiem stroną postępowania, a krąg spadkobierców po zmarłym J.K. został ustalony w sposób prawidłowy.

W kwestii uzgodnienia projektowanej zabudowy z Podkarpackim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, SKO wskazało, że organ ten decyzją z dnia 5 grudnia 2022 r. znak: Rz-AZP.5151.76.2022.ZJ, umorzył postępowanie uzgodnieniowe, stwierdzając, iż w liniach planowanej inwestycji, ani też na terenie działki nr ew. (...) w (...) nie występują stanowiska archeologiczne ani obszary i obiekty objęte ochroną konserwatorską, w związku z czym dokonanie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków jest bezprzedmiotowe.

W tym stanie faktycznym wydaną decyzję o warunkach zabudowy uznano za prawidłową.

W skardze na powyższą decyzję Skarżący, wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, podtrzymał zawarte w odwołaniu zarzuty naruszenia przepisów: art. 2 pkt 12, art. 61 ust. 4 i ust. 6, art. 53 ust. 4 pkt 2 p.z.p. a także art. 7, 77 i 10 §1 K.p.a.

Skarżący podtrzymał także zarzut naruszenia powołanych przepisów postępowania na skutek zaniechania przeprowadzenia postępowania dowodowego w odniesieniu do posiadanych przez Wnioskodawczynię kwalifikacji rolnych, a także naruszenia przepisu art. 6 ust. 1 ustawy o k.u.r., poprzez wadliwą interpretację definicji rolnika indywidualnego. W ocenie Skarżącego organy pominęły kwestię braku właściwego wykształcenia Inwestorki i wydały decyzję o warunkach zabudowy w stosunku do osoby, która nie ma statusu rolnika indywidualnego. Skarżący zakwestionował fakt, że inwestorka ma gospodarstwo rolne i je prowadzi podkreślając, że odległość pomiędzy gruntami – wynosząca 20 km w linii prostej - przeczy istnieniu funkcjonalnego powiązania tychże gruntów, tym bardziej że dojazd w terenie górzystym jest utrudniony i nieopłacalny. Zakwestionował też ustaloną w decyzji linię zabudowy, stwierdzając że nie znajduje ona odzwierciedlenia w obszarze analizowanym a także zarzucił, że intensywność wykorzystania terenu wnioskowanego jest znacznie mniejsza niż innych działek w obszarze analizowanym.

W kwestii dostępu do drogi Skarżący podniósł że nieruchomości (...),(...)oraz (...)nie można uznać za drogi w braku odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, a nadto działki te mają szerokość ok 2m., a na znacznej odległości otoczone są stromymi brzegami i osuwiskami. Przedmiotowe działki nie spełniają wymagań stawianych drogom dojazdowym zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016r. poz. 124). Dodał też, że droga dojazdowa do planowanej inwestycji biegnie w rzeczywistości inaczej niż wskazuje mapa ewidencyjna tj. w całości przez teren działki (...) stanowiącej działkę siedliskową Skarżącego, zatem wszelki ruch pojazdów ciężkich przechodzić musiałby w niewielkiej odległości od domu Skarżącego.

Skarżący podtrzymał zarzut naruszenia art. 10 §1 K.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie kręgu spadkobierców po zmarłym J.K. stwierdzając, że samo oświadczenie potencjalnych spadkobierców nie przesądza o prawidłowości ustalenia uczestników postępowania.

Zarzucił również brak pozytywnego uzgodnienia decyzji z Podkarpackim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, stwierdzając że samo umorzenie postępowania nie oznacza pozytywnego uzgodnienia decyzji.

Zasugerował też, że z uwagi na bliskość stanowiska archeologicznego, organy powinny, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, zobowiązać Inwestorkę do ustalenia czy na nieruchomości nie znajdują się ślady osadnictwa z okresu neolitu bądź osada z późnego średniowiecza. Dopiero negatywna decyzji w tej kwestii, pozwoli wydać decyzję w przedmiocie warunków zabudowy bez narażania ewentualnych śladów o wielkim znaczeniu dla dziedzictwa narodowego na nieodwracalne zniszczenie.

W odpowiedzi na skargę SKO, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie z 31 stycznia 2023r. stanowiącym odpowiedź Inwestorki na skargę, wnosząc o oddalenie skargi, podkreśliła ona, że mimo posiadania gruntów rolnych w pewnej odległości, prowadzi funkcjonalnie związane gospodarstwo rolne osiągając założone sobie cele. Wskazała, że rozdrobnienie gospodarstw rolnych jest cechą charakterystyczną regionu, co nie wyklucza prowadzenia gospodarstwa rolnego na oddzielnych "terytorialnie" częściach tego gospodarstwa. Podkreśliła, że dysponuje wiedzą w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego, nabytą w czasie pracy w gospodarstwie rodziców i dziadków oraz w ramach aktualnego prowadzenia gospodarstwa wraz z mężem. Zapewniła, że nieruchomość, na której planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, poprzez działki o odpowiednim statusie wynikającym z ewidencji gruntów, niezależnie od braku służebności w księgach wieczystych. Wyraziła też przekonanie o prawidłowości uzgodnień w kwestii ochrony zabytków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2022r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.– dalej: P.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa, dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa, w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Stan faktyczny sprawy został przez Organy ustalono w sposób właściwy, a więc zgodny z regulacjami art. 7, 77 i 80 K.p.a. Wobec tego, może stanowić przedmiot wyrokowania przez Sąd.

Skarga podlegała oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Sąd nie podzielił zarzutów skargi, ani nie znalazł żadnych innych podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że decyzja o warunkach ma charakter wstępny i ogólny. Nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Wydanie takiej decyzji winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 p.z.p., a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy jedynie wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z ww. przepisu. Postępowanie o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego i nie przesądza w kwestii pozytywnego zakończenia kolejnych etapów postępowania w ramach tego samego zamierzenia budowlanego. Odpowiada jedynie na pytanie czy na danym terenie jest dopuszczalna (możliwa) zabudowa określonego rodzaju, a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. Pozytywne przesądzenie o takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy daje inwestorowi podstawę do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli spełni on warunki wymagane ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w granicach jego kompetencji.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z utrwalonej pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym linii orzecznictwa wynika, że ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych (por. wyrok z dnia 27 października 1999 r., IV SA 1731/97, LEX nr 48740). Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. O tym rozstrzyga organ architektoniczno-budowlany w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy obu instancji), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

(1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

(2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

(3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

(4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

(5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

(6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych ([...]), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu planowanej inwestycji, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Wyrażana w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 p.z.p.). Organ prowadzący postępowanie musi jednoznacznie wskazać, czy ustala warunki zabudowy na zasadach ogólnych, czy też szczególnych – jedynie tym drugim przypadku nie sporządza się analizy urbanistycznej, ponieważ nie obowiązuje zasada kontynuacji tak funkcji, jak i parametrów zabudowy zagrodowej (por. wyrok NSA z dnia 2 lutego 2022 II OSK 488/19).

Wniosek w rozpoznawanej sprawie dotyczy bezspornie zabudowy zagrodowej. Poprzez zabudowę zagrodową, zgodnie z definicją zawartą w §3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. - w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 poz. 1225) należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Do wniosku Inwestorka załączyła dokumenty potwierdzające posiadanie gruntów rolnych w gminach (...) i (...), jednakże z rozstrzygnięć organów wynika, że nie została spełniona druga przesłanka pozwalająca na odstąpienie od zasady dobrego sąsiedztwa, odnosząca się do ponadprzeciętnego areału gospodarstwa rolnego posiadanego przez Inwestorkę. Przeprowadzono zatem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 p.z.p., której konkluzją było stwierdzenie, że wnioskowana inwestycja zarówno pod względem funkcji, usytuowania, jak i gabarytów wpisuje się w istniejąca zabudowę i jest zgodna z funkcją otoczenia stanowiąc jej uzupełnienie i kontynuację.

Tym samym nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący nieuprawnionego zastosowania w sprawie przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p., gdyż decyzja o warunkach zabudowy wydana została na zasadach ogólnych. Wynika to zarówno z jej podstawy prawnej, w której powołano art. 61 ust. 1 p.z.p., jak i z faktu przeprowadzenia przez organ I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Nie uszło uwadze Sądu, że w treści uzasadnienia decyzji organ zawarł odwołanie do art. 61 ust. 4 p.z.p., jednakże okoliczność ta, wobec przeprowadzonej w sprawie analizy, pozostaje bez wpływu na prawidłowość przeprowadzonego postępowania.

Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie budzi zastrzeżeń. Zawiera wszystkie wymagane elementy, zarówno w części opisowej, jak i graficznej, co w pełni odpowiada wymogom określonym w § 9 rozporządzenia.

W wyniku analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy stanowi część działki o nr ewid. (...), która położona jest bezpośrednio przy działce (...) stanowiącej drogę gminną. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne, a w dalszym sąsiedztwie cmentarz parafialny. W bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji - na działce o nr ew. (...) posiadającej dostęp do tej samej drogi publicznej, znajduje się budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym w zabudowie zagrodowej. Wobec tego należy uznać, że budowa budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej jest zgodna z funkcją otoczenia.

Nie można podzielić zarzutu skargi, co do tego że ustalono warunki zabudowy z pominięciem zasady kontynuacji zabudowy tj. wobec braku zabudowy na działkach sąsiednich. W orzecznictwie oraz literaturze przedmiotu przyjmuje się bowiem, że dla zachowania powyższego wymogu nie jest konieczne, aby teren planowanej inwestycji graniczył bezpośrednio z działką sąsiednią, zabudowaną w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wiązać należy z szerokim pojęciem "działki sąsiedniej", co otwiera możliwość dokonywania analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu na większym obszarze. Pojęcie działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy je odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości graniczących z działką inwestora (por. wyrok NSA z dnia 15 marca 2012 r. II OSK 2545/10, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod. red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008, s. 493-496, wyrok NSA z dnia 14 maja 2008 r., II OSK 617/07, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06, wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2006 r., II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2006 r., II OSK 1440/05, ONSAiWSA 2007, Nr 6, poz. 143, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., II SA/Bk 677/04, ONSAiWSA 2006, Nr 2, poz. 54, wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r. sygn. II OSK 646/06). Niewątpliwie takie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa pozwala na zapewnienie ochrony i zachowania ładu przestrzennego na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 p.z.p poprzez ustalenie warunków zabudowy nieruchomości pozbawianej – jak twierdzi Skarżący- dostępu do drogi publicznej. Jak wynika bowiem z akt sprawy nieruchomość Inwestorki leży bezpośrednio przy działce gminnej o nr ewid. (...) sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako droga. Działka Inwestorki jest skomunikowana z drogą publiczną przez działki (...),(...),(...),(...). Fakt, że droga ta nie ma standardu wymaganego w przepisach, powołanego w treści skargi, rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, w ocenie Skarżącego nie została przystosowana do przejazdu pojazdów ciężkich czy też, fakt że przebiega faktycznie w innej odległości od zabudowań Skarżącego, aniżeli zostało to uwidocznione na mapie ewidencyjnej – nie stanowi przesłanki negatywnej dla ustalenia Inwestorce warunków zabudowy. W decyzji o warunkach zabudowy nie określa się bowiem zasad korzystania z drogi publicznej, do której teren ma dostęp, brak też podstaw do badania przepustowości i wydolności drogi publicznej. W toku ustalania warunków zabudowy brak jest procedur umożliwiających przeprowadzenie takich badań, sprawdzających wydolność układu komunikacyjnego. Norma art. 61 ust. 1 pkt 2 p.z.p. nie zawiera żadnych uwarunkowań, co do tego, jaka ma być droga publiczna i jakie warunki techniczne ma ona spełniać (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2022r. II OSK 755/19). Również standard drogi, która zapewnia dostęp do drogi publicznej, nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 76/13).

Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy bowiem rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym. Działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu. Dla realizacji tego celu wystraczającym jest aby działka, na której planowana jest inwestycja, położona była przy drodze wewnętrznej połączonej z drogą publiczną - tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie. Co do zasady, o pełnieniu przez teren funkcji drogi wewnętrznej świadczą zapisy w ewidencji gruntów. Stąd udostępnienie działki gminnej oznaczonej w ewidencji jako droga wewnętrznej na zasadach powszechnego dostępu realizuje warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 17 marca 2022r. II OSK 906/21). Na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane istnienie w księdze wieczystej zapisów dotyczących służebności drogi koniecznej, ale wymagany jest włącznie faktyczny dostęp do drogi w terenie.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazujących na wysokie prawdopodobieństwo powstania szkód na działce Skarżącego, w wyniku podjęcia przez Inwestorkę próby realizacji opisanego zamierzenia budowlanego tj. z uwagi na ruch pojazdów ciężkich po drodze dojazdowej, przebiegającej w bezpośredniej bliskości zabudowań na działce Skarżącego, podkreślić należy, że okoliczność ta, mimo iż niezwykle ważna dla właściciela działki sąsiadującej z nieruchomością, na której planowana jest inwestycja – nie została przez ustawodawcę przewidziana w katalogu negatywnych przesłanek wydania zaskarżonej decyzji. W treści zaskarżonej decyzji zawarto zastrzeżenie zmierzające do ochrony interesów osób trzecich, sprowadzające się do stwierdzenia że planowania inwestycja musi być planowana tak aby nie ograniczać innym dostępu do drogi publicznej, światła dziennego, możliwości korzystania z mediów, czy tez narażać na uciążliwości w postaci hałasu, wibracji promieniowania.

Jak już wspomniano, decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej, którą organ administracji państwowej ma obowiązek wydać po spełnieniu przez inwestora warunków określonych w przepisach, do których należy jedynie wykazanie fizycznej możliwości dojazdu do terenu planowanej inwestycji, bez względu na parametry drogi czy faktyczną odległość drogi od zabudowań sąsiedzkich. Zasygnalizowana przez Skarżącego ewentualna wadliwość zapisów w ewidencji gruntów i budynków może stać się, na wniosek strony, przedmiotem odrębnego postępowania. Nie może natomiast zostać uwzględniona w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, gdyż wykracza poza jego granice.

W ocenie Sądu, w zakresie parametrów planowanej inwestycji, słusznie uznano za spełniony określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. warunek kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W zakresie kontynuacji linii zabudowy stwierdzono bowiem, że istniejące budynki o funkcji mieszkalnej wykształciły niejednolitą linię zabudowy od strony drogi wewnętrznej, w związku z czym linię tę ustalono w odległości typowej dla lokalizacji budynków w obszarze analizowanym. Linie zabudowy budynku gospodarczego ustalono jako powtórzenie linii zabudowy dla budynku mieszkalnego, co jest dopuszczalne w myśl §4 rozporządzenia, w sytuacji gdy okoliczne budynki gospodarcze również nie wykształciły jednolitej linii zabudowy. Jak wynika z załącznika graficznego, prawidłowo ustalono również nieprzekraczalną linię zabudowy od strony drogi wewnętrznej. Odległość planowanych zabudowań od drogi wewnętrznej jest bowiem w sposób widoczny porównywalna i harmonizującą z odległością od drogi wewnętrznej istniejących w terenie zabudowań.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika, że z uwagi na fakt, że działki w obszarze analizowanym charakteryzują się dużym zróżnicowaniem pod względem ich powierzchni – ustalenie wskaźnika wielkości zabudowy wyłącznie na postawie średniej w obszarze analizowanym (12.34 %) uznano za niezasadne i ustalono indywidualny wskaźnik - 10%, pozwalający na utrzymanie specyfiki zagospodarowania terenu. Biorąc pod uwagę, że działka będąca przedmiotem inwestycji jest działką stosunkowo dużą, większą aniżeli niektóre inne działki w analizowanym obszarze, a w analizowanym obszarze występują również działki o dużo mniejszej intensywności zabudowy (5,44 % oraz 7,2 %) argument ten jest racjonalny i przekonujący.

Ustalone w decyzji o warunkach zabudowy cechy i parametry planowanej inwestycji – zarówno w odniesieniu do budynku mieszkalnego jak i gospodarczego – ustalone na podstawie średnich wartości występujących w analizowanym terenie, spełniają przesłankę kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (ustalono następujące warunki:

- budowy budynku mieszkalnego: szerokości elewacji frontowej do 9,66 +/- 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu 3,60m +/- 20%, wysokość budynku do kalenicy – 6m +/- 20% do dwóch kondygnacji naziemnych, dach dwu- lub wielospadowy, o symetrycznych spadkach połaci dachowych od 20° do 45° ;

- budowy budynku gospodarczego: szerokości elewacji frontowej do 8,5 +/- 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu 3m +/- 20%, wysokość budynku do kalenicy – 5m +/- 20%, jedna kondygnacja naziemna, dach dwu- lub wielospadowy, o symetrycznych spadkach połaci dachowych od 20° do 45° ;

Teren inwestycji nie jest uzbrojony w sieci infrastruktury technicznej, poza siecią energetyczną, jednakże Inwestorka przedłożyła oświadczenia gestorów o możliwości podłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej i gazowej, co spełnia warunki z art. 61 ust. 1 pkt 3 p.z.p. Wbrew zarzutom skargi jest to wystarczające dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż decyzja ta dotyczy planowanej inwestycji budowlanej – zamierzenia budowlanego - które będzie realizowane w przyszłości w oparciu o warunki ustalone treści decyzji. Wbrew twierdzeniom Skarżącego, na tym etapie postępowania nie jest konieczne wykazanie istniejącego uzbrojenia terenu - wystarczającym jest wykazanie możliwości jego uzyskania w przyszłości.

Planowana inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej z przeznaczeniem na siedlisko dla istniejącego gospodarstwa rolnego tj. budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy stanowiący zaplecze prowadzonego przez Inwestorkę gospodarstwa rolnego. Z tego względu teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach chronionych wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 6 p.z.p.

W toku postępowania przeprowadzono wymagane przepisami procedury uzgodnieniowe (art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p.) - wbrew zarzutom skargi uzgodnienie planowanej inwestycji z Podkarpackim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, wobec umorzenia postępowania w zakresie uzgodnienia, spełnia warunki wymaganego prawem uzgodnienia. W postanowieniu z 5 grudnia 2022r. organ ten orzekł o umorzeniu postępowania w zakresie uzgodnienia, oświadczając wyraźnie w uzasadnieniu orzeczenia, że na terenie planowanej inwestycji – tj. ani w liniach rozgraniczających planowaną inwestycję, ani na działce (...) nie występują stanowiska archeologiczne, ani obszary objęte ochroną konserwatorską. W związku z tym organ stwierdził, że nie posiada właściwości rzeczowej do dokonywania uzgodnień, gdyż obowiązek ten dotyczy jedynie obszarów chronionych, a nie terenów sąsiadujących z obszarami chronionymi. Z uwagi na bezprzedmiotowość procedowania w sprawie, umorzył postępowanie.

W tej sytuacji uwzględnienie zarzutów skargi, postulującej wadliwość dokonanych uzgodnień, z uwagi na niewyeliminowanie z obrotu prawnego uprzednio wydanego postanowienia o odmowie uzgodnienia, z uwagi na położenie terenu inwestycji w bliskim sąsiedztwie terenów chronionych - w obliczu tak wyraźnie przedstawionego stanowiska organu - stanowiłoby przejaw nadmiernego formalizmu, nie pozostającego w związku z ochroną terenów archeologicznych.

Teren planowanej inwestycji jest pod nadzorem górniczym wobec czego planowana inwestycji była uzgadniana z Okręgowym Urzędem Górniczym w Krośnie, w trybie art. 53 ust. 5 p.z.p.

Projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia zawodowe zgodnie z art. 60 ust. 4 p.z.p.

Reasumując należy podkreślić, że wobec prawidłowego ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji, SKO zasadnie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W kwestii zarzuconych w treści skargi nieprawidłowości w ustaleniu stron postępowania tj. spadkobierców zmarłego J.K., których krąg ustalono jedynie na podstawie zgodnych oświadczeń stron, bez zobowiązania Inwestorki do uzyskania sądowego stwierdzenia nabycia spadku - Sąd podziela ocenę prawną organu odwoławczego, co do tego, że zastosowany sposób ustalenia kręgu spadkobierców jest wystarczający dla ustalenia stron toczącego się postępowania o ustalenie warunków zabudowy i nie wymaga dalej idących ustaleń.

Zarzucone w treści skargi naruszenie przepisów ustawy o k.u.r. nie miało miejsca w przedmiotowej sprawie. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w kwestii ustalania warunków zabudowy, nie odnosi się do uregulowań ustawy o k.u.r. i nie wymaga dla ustalenia warunków zabudowy weryfikacji uprawnień inwestora w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego. Rozbudowane zarzuty skargi, odnoszące się do braków i niedostatków w ustaleniu kompetencji rolniczych Inwestorki nie zasługują na uwzględnienie. W tym zakresie Sąd podziela ocenę prawną wyrażoną w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 31 maja 2023r. IV SAB /Po 17/23, w którym podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy, jako nie rodząca praw do terenu ani nie naruszająca prawa własności i uprawnień osób trzecich, jest niezależna od posiadania jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu objętego wnioskiem, w związku z czym - na etapie wydawania tej decyzji - nie ma podstawy do czynienia szczegółowych ustaleń, dotyczących posiadania przez inwestora statusu rolnika indywidualnego. Skoro bowiem dysponowanie gruntem, na którym planowana jest inwestycja, nie jest konieczne na moment wydawania tej decyzji, to tym bardziej nie jest konieczne spełnienie na ten moment warunków podmiotowych. Aktualny status społeczny wnioskodawcy nie stanowi bowiem przesłanki udzielenia bądź odmowy udzielenia wnioskowanej decyzji. Przedmiotem rozstrzygnięcia zawartego w decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem zamiar inwestora, a więc stan faktyczny który ma dopiero zaistnieć. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w postaci zabudowy zagrodowej, nie musi zatem dotyczyć gospodarstwa już istniejącego, lecz może dotyczyć także gospodarstwa, które dopiero w przyszłości miałyby powstać. Nie można wobec tego odmówić ustalenia warunków zabudowy w zabudowie zagrodowej Inwestorce, będącej osobą prowadzącą gospodarstwo rolne, zarejestrowanej jako producent rolny, z tej tylko przyczyny, że w chwili wydania decyzji o warunkach zabudowy osobiście nie spełnia warunków uznania jej za rolnika indywidualnego. Przedstawiony zamiar inwestycyjny nie pozostaje bowiem w sprzeczności ani z zasadami ochrony gruntów rolnych zawartych w ustawie z 3 lutego 1995r. - ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz. U. 2024r. poz. 82), ani z celem wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych realizowanym przez ustawę o k.u.r., które to cele odczytywać należy w duchu wspomnianej w preambule tej ustawy i uregulowanej w Konstytucji Rzeczypospolitej Polski zasady, w myśl której podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne, czyli gospodarstwo prowadzone przez wielu członków rodziny.

W ocenie Sądu decyzja wydana w przedmiotowej sprawie zgodna jest z celami wyżej wymienionych ustaw i będzie służyć rozwojowi rodzinnego gospodarstwa rolnego, które inwestorka prowadzi wraz z małżonkiem, deklarując zamiar poszerzenia tego gospodarstwa o uprawy szkółkarskie.

Sąd podziela również argumenty zawarte w wyroku NSA z 2 lutego 2022r. II OSK 488/19, w kwestii oceny możliwości realizacji zabudowy zagrodowej w oparciu o funkcjonalny związek planowanej zabudowy z istniejącym rodzinnym gospodarstwem rolnym, co wynika z konstytucyjnej zasady ochrony rodzinnych gospodarstw rolnych ( art. 13 Konstytucji RP). Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku, gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo, którego własność pozostaje w rękach jednej rodziny, a w ramach tej przesłanki mieści się również sytuacja, w której właścicielem gospodarstwa jest jeden z członków rodziny, a pracę w gospodarstwie wykonują również pozostali członkowie rodziny.

Tym samym w ocenie Sądu, w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, wymaganie od Inwestorki, która niewątpliwie jest rolnikiem, producentem rolnym i członkiem rodzinnego gospodarstwa rolnego, aby osobiście spełniała warunki do uznania jej za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o k.u.r. - nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa.

Mając powyższe na uwadze, nie znajdując podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 P.p.s.a, Sąd oddalił skargę.