Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2761/21
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant starszy asystent sędziego Tomasz Szpojankowski po rozpoznaniu w dniu 17 października 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. K. i A. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 lipca 2021 r. sygn. akt II SA/Gl 1272/20 w sprawie ze skargi J. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 21 sierpnia 2020 r. nr SKO.UL/41.7/287/2020/9142/PZ w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 30 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Gl 1272/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę J. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zwanego dalej "SKO", w Katowicach z dnia 21 sierpnia 2020 r., nr SKO.UL/41.7/287/2020/9142/PZ, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta Bierunia z dnia 18 czerwca 2020 r., nr GN.6725.1.5.2019, wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741) i zgodnie z § 3 ust. 11 uchwały Rady Miejskiej w Bieruniu Nr [...] z dnia [...] 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] (Dz. Urz. Woj. Śląskiego [...]) w związku z wypisem z aktu notarialnego z dnia 21 maja 2019 r. (umowa sprzedaży nieruchomości) – o ustaleniu dla skarżących solidarnie opłaty jednorazowej w wysokości 56.524,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. w rejonie ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działki gruntu nr [...], nr [...] i nr [...], obręb [...], [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd wskazał na treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "u.p.z.p.", i stwierdził, że organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, który był podstawą wydanych decyzji. Sąd wyjaśnił na czym polega ocena wartości dowodowej takiego operatu, który zawiera wiadomości specjalne, przedstawione przez osobę uprawnioną, tj. rzeczoznawcę.

Przechodząc do meritum sprawy Sąd wskazał, że zarówno rzeczoznawca, jak i organy, zwłaszcza SKO, szeroko odniosły się do zagadnienia podobieństwa nieruchomości porównywalnych. Jest ono kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", w zw. z art. 37 ust. 12 (poprzednio ust. 11) u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie (tak też E. Klat-Górska, Komentarz do art. 4 u.g.n.; LEX-el.).

Rzeczoznawca przyjął do porównania różne nieruchomości, wykazując ich podobieństwo oraz uzasadniając wybór. Jak wynika z powyższych regulacji, dobór nieruchomości porównywalnych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości, wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Sąd w pełni podzielił stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. "Nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej" (por. wyrok NSA z 22 września 2017 r., I OSK 377/17). W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości. Sąd wskazał, że "Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa" (por. wyrok NSA z 17 lutego 2017 r., I OSK 917/15).

W niniejszej sprawie rzeczoznawca w toku postępowania ustosunkowywał się do zarzutów skarżących, również w zakresie zagrożenia zalewaniem przedmiotowego terenu. Uznał w szczególności, że przedmiotowy teren nie jest umiejscowiony w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, choć pewne zagrożenie powodziowe dotyczy całej Gminy. Wynika to z charakterystyki terenu i eksploatacji górniczej. Stąd niektóre działki stanowiące materiał porównawczy do wyceny również znajdowały się na terenie zagrożonym podtapianiem, bądź powodzią.

W ocenie Sądu, nie można więc twierdzić, że rzeczoznawca pominął te kwestie, natomiast merytoryczne zakwestionowanie takiego operatu, jak czynią to skarżący, wymagałoby wiadomości specjalnych, czego nie może uczynić strona, która takich wiadomości nie posiada. Dlatego zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę należało zatem wystąpić we własnym zakresie, co było uprawnieniem strony (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Organ nie miał obowiązku, by czynić to z urzędu, skoro nie widział podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie.

Zdaniem Sądu, postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób właściwy i organy uwzględniły dostępną dokumentację. Oparły się na zgromadzonych dowodach i oceniły je w sposób uprawniony, nienaruszający zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.). Skarga stanowi jedynie polemikę strony niezadowolonej z oceną dokonaną w ww. decyzji SKO, należycie, szeroko i merytorycznie uzasadnionej (art. 107 § 3 K.p.a.). Organ przywołał również art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i dokonał wymaganych analiz. Nie można więc twierdzić, że postępowanie przeprowadzono wybiórczo, pomijając część dowodów.

Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, art. 7a, art. 9, art. 10, art. 77, art. 80, art. 81a, art. 107 § 1 i 3, art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 157 u.g.n., ani też innych przepisów, uzasadniających uwzględnienie skargi.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", złożyli skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych, a także dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości na moment przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i wartości nieruchomości na moment po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 133 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. przez oparcie się przez Sąd na stanie faktycznym, który nie został wyjaśniony przez organy I i II instancji w sposób pełny, tj. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym niewyjaśnienie i nieuwzględnienie materiału dowodowego w postaci pisma z Urzędu Miejskiego [...] z dnia 21 marca 2016 r. wskazującego w swej treści, że przedmiotowe działki zlokalizowane są w granicy terenu zagrożonego powodzią i zalaniem wg aktualizacji Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego z 2013 r. (uchwała nr IV/1/2013 Rady Miejskiej [...] z dnia [...] 2013 r., w której ustala się zakaz lokalizowania kondygnacji podziemnych oraz nakaz wynoszenia poziomu parteru budynków na minimalna wysokość – 1 metr nad poziom terenu, co ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości;

- art. 133 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. przez oparcie się przez Sąd na stanie faktycznym, który nie został wyjaśniony przez organy I i II instancji w sposób pełny, tj. niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie i nieuwzględnienie indywidualnych cech i charakterystyki przedmiotowych nieruchomości, co w konsekwencji spowodowało utrzymanie decyzji organu I i II instancji w mocy;

- art. 133 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. przez oparcie się przez Sąd na stanie faktycznym, który nie został wyjaśniony przez organy I i II instancji w sposób pełny, tj. niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i przyjęcie jako swoje stanowiska biegłego rzeczoznawcy w zakresie tego, że nieruchomości zlokalizowane są poza obszarami szczególnego zagrożenia powodzią, podczas gdy stoi to w sprzeczności ze stanowiskiem Urzędu Miasta [...] i Studium z 2013 r., co ma wpływ na wysokość wyceny nieruchomości oraz przyjęcie, że skoro Studium z 2013 r. nie jest aktem prawa miejscowego, to nie należy brać owego dowodu pod uwagę, co w konsekwencji doprowadziło do dowolnego rozpatrzenia materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania i przyjęcia rażąco zaniżonej (nieodpowiadającej realiom rynkowym) wartości nieruchomości na moment przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjęciu rażąco zawyżonej (nieodpowiadającej realiom rynkowym) wartości nieruchomości na moment po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

- art. 133 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. przez oparcie się przez Sąd na stanie faktycznym, który nie został wyjaśniony przez organy I i II instancji w sposób pełny, tj. poprzez dowolne rozpatrzenie materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania i nierozpatrzenie w sposób wszechstronny okoliczności dotyczących faktu, że działki znajdują się na terenach zalewowych;

- art. 151 w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 K.p.a. przez oddalenie skargi w wyniku błędnego skontrolowania administracji i błędne uznanie, że prawidłowo został ustalony stan faktyczny i nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77, art. 7a, art. 9, art. 10, art. 77, art. 80, art. 81a, art. 107 § 1 i 3, art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.;

- art. 106 § 3 p.p.s.a. przez nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii uzupełniającej biegłego (ewentualnie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) mającej na celu weryfikację wartości przedmiotowych nieruchomości na moment przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i na moment po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy w niniejszym postępowaniu organu II instancji dwukrotnie uchylił decyzję organu I instancji z uwagi na błędne założenia przyjęte do opinii, tym samym przyjęcie, że organ nie miał obowiązku by czynić to z urzędu, ponieważ nie widział podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie;

- art. 141 § 4 p.p.s.a. przez brak dostatecznego wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia i wskazanie, że cyt. "nie doszło zatem do naruszenia art. 7 (...) ani też innych przepisów, uzasadniających uwzględnienie skargi" – karta 8 uzasadnienia orzeczenia, zatem niewskazanie wszystkich przepisów prawa branych pod uwagę przy rozstrzygnięciu niniejszej sprawy, co w konsekwencji uniemożliwia pełną kontrolę instancyjną skarżonego orzeczenia z uwagi na fakt niemożności postawienia stosownych zarzutów wobec regulacji prawnych, które nie zostały przytoczone z uzasadnieniu wyroku.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 12 u.p.z.p. i art. 157 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., podczas gdy nie została dokonana ostateczna weryfikacja opinii biegłego w zakresie wyliczenia wartości nieruchomości, w tym nie został powołany inny biegły, szczególnie mając na uwadze fakt, że biegły dokonał błędnych założeń przy sporządzeniu 1 operatu.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie za niezasadne uznał zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia prawa procesowego i materialnego.

W skardze kasacyjnej nie podważono skutecznie oceny Sądu I instancji, który niewadliwie podzielił stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono.

Co do zasady ma rację Sąd, że ani sąd administracyjny, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Niemniej obowiązany jest do oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym – czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera w swej treści wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 22 lutego 2024 r., II OSK 1212/21).

W skardze kasacyjnej nie wykazano aby sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat zawierał tego rodzaju błędy, które mogłyby dezawuować jego treść w kontekście ustalenia ceny rynkowej nieruchomości skarżących przez pryzmat uchwalenia planu miejscowego, którego ustalenia zmieniły dotychczasowy sposób przeznaczenia części nieruchomości skarżących o powierzchni 3417 m2, tj. z funkcji użytkowej rolnej i zieleni na funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co już samo w sobie stanowi podstawę do stwierdzenia, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a dla tej oceny nie ma zasadniczo znaczenia to, że nieruchomość skarżących znajduje się na terenie zagrożonym powodzią. W tym zakresie rzeczoznawca uwzględnił okoliczność zagrodzenia powodzią przedmiotowego terenu i w konsekwencji zastosował współczynniki korygujące, ustalają cenę rynkową nieruchomości, a więc z uwzględnieniem charakterystyki przedmiotowego terenu.

W tym też zakresie należy wskazać, że treść planu miejscowego uwzględnia przy postulowanym sposobie przeznaczenia niniejszego terenu pod zabudowę mieszkaniową czynnik zagrożenia powodzią, czego wyrazem jest ustalenie wymogu minimalnej wysokości parteru na 1 m nad poziomem terenu oraz zakaz lokalizowania kondygnacji podziemnych (§ 3 ust. 8 planu miejscowego). Dlatego odwoływanie się w okolicznościach niniejszej sprawy na treść Studium z 2013 r., która wskazuje na "konieczność wykonania kompleksowej ekspertyzy hydrograficznej uwzględniającej wieloaspektowość zagrożeń powodziowych terenu miasta" nie ma znaczenia, ale także i z tego powodu, że tego rodzaju okoliczności uwzględnił i szeroko omówił rzeczoznawca majątkowy w swoim stanowisku z 22 lutego 2022 r. oraz operacie szacunkowym, uwzględniając właśnie taką treść Studium i planu miejscowego, co stanowiło przejaw realizacji wskazań SKO zawartych we wcześniejszej decyzji kasatoryjnej. W tych warunkach w operacie uwzględniono, że Gmina [...] jest zagrożona powodzią, ale rejon rzeki Mlecznej nie jest wymieniany w istniejących opracowaniach w zbiorze obszarów szczególnie zagrożonych powodzią. Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca uwzględnił istniejący materiał dowodowy dotyczący problematyki zagrożenia powodziowego przedmiotowego terenu i nie mógł uwzględnić treści opracowania w postaci ekspertyzy hydrograficznej, która, jak sami wskazują skarżący, nie została sporządzona dla B.. Nie zmienia to faktu, że rzeczoznawca majątkowy podjął działania mające na celu wyjaśnienie w oparciu o istniejące opracowania, czy nieruchomości skarżących znajdują się na terenie zagrożonym powodzią i ustalił, że nieruchomości te znajdują się na takim terenie, uwzględniając tą okoliczność przy wycenie nieruchomości. Skarżący zaś jedynie gołosłownie twierdzą, że ich nieruchomości znajdują się na terenie szczególnie narażonym na powódź, w sytuacji gdy z operatu szacunkowego wynika, że zasadniczo zagrożenie powodzią tego terenu uzależnione jest od stanu wałów przeciwpowodziowych, którymi obwiedziony jest przedmiotowy teren. Poza tym operat szacunkowy uwzględnia ceny transakcyjne dla terenu z obrębów [...], [...], [...] i [...], czyli terenów zagrożonych powodzią, jak i to, że w ogólności Gmina [...] w 70% położona jest na obszarach zagrożenia powodziowego. A zatem wbrew twierdzeniom skarżących nie istnieją argumenty, które pozwalałyby uznać, że w stosunku do nieruchomości skarżących istnieją szczególne okoliczności (indywidulane cechy), które miałyby je wyróżniać na tle innych nieruchomości zagrożonych powodzią w Gminie [...]. Takiej ocenie nie przeczy treść wskazywanego w skardze kasacyjnej pisma Urzędu Miejskiego [...] z 21 marca 2016 r., w którym potwierdza się, że nieruchomości skarżących położone są na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w granicy terenu zagrożonego powodzią i zalaniem wg aktualizacji Studium z 2013 r., w której ustala się zakaz lokalizowania kondygnacji podziemnych oraz nakaz wynoszenia poziomu parteru budynków na minimalna wysokość – 1 m nad poziom terenu. Wszystkie podniesione w tym piśmie okoliczności zostały uwzględnione w operacie szacunkowym, na podstawie którego zapadła zaskarżona decyzja dotycząca ustalenia dla skarżących solidarnie opłaty jednorazowej w wysokości 56.524,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. w rejonie ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działki gruntu nr [...], nr [...] i nr [...] , obręb [...], [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dlatego brak jest podstaw do skutecznego twierdzenia, że Sąd I instancji swoją ocenę oparł na stanie faktycznym, który nie został wyjaśniony przez organy I i II instancji w sposób pełny. W sprawie uwzględniono indywidualne cech nieruchomości, a w skardze kasacyjnej nie wykazano aby istniały jeszcze inne charakterystyczne cechy nieruchomości, w tym takie które mogłyby posłużyć do obniżenia ich wyceny. Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia art. 133 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. nie zawierają usprawiedliwionych podstaw. Nie wykazano za ich pomocą aby nie rozpatrzono w sposób wszechstronny okoliczności dotyczących faktu, że działki skarżących znajdują się na terenach zalewowych. W tych warunkach nie potwierdził się także zarzut skargi kasacyjnej jakoby w niniejszej sprawie nie została dokonana ostateczna weryfikacja opinii biegłego w zakresie wyliczenia wartości nieruchomości. Z powyższego wywodu wynika, że skarżący nie wykazali skutecznie wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, czy też aby w sprawie wymagane było powołanie innego biegłego. Tej zaś ocenie nie przeczy wskazywana przez skarżących okoliczność, że pierwszy sporządzony w sprawie operat zawierał błędy, ponieważ aktualnie sporządzony operat uwzględniał wytyczne SKO zawarte w decyzji kasatoryjnej – zagrożenie powodziowe terenu. Zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 12 u.p.z.p. i art. 157 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

W konsekwencji nie zawierają także usprawiedliwionych podstaw zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 151 w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 K.p.a. oraz art. 106 § 3 p.p.s.a., tym bardziej, że sądy administracyjnego nie przeprowadzają z urzędu dowodów z opinii uzupełniającej biegłego, chyba że stosowny dowód zostałby przedłożony sądowi przez strony postepowania; wówczas możliwe byłoby zastosowanie art. 106 § 3 p.p.s.a. W okolicznościach niniejszej sprawy taki dowód nie został Sądowi I instancji przedłożony, co czyni tak sformułowany zarzut skargi kasacyjnej niezasadnym.

Ponadto w ramach zarzutu skargi kasacyjnej naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. skarżący nie mogą skutecznie formułować zarzuty naruszenia prawa procesowego bez wykazania, że wskazywana wada miała wpływ na wynik sprawy. Należy wskazać, że Sąd I instancji podsumował swój wywód w sposób następujący: "Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, art. 7a, art. 9, art. 10, art. 77, art. 80, art. 81a, art. 107 § 1 i 3, art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 157 u.g.n., ani też innych przepisów, uzasadniających uwzględnienie skargi". To, że tak sformułowana ocena jest lakoniczna, nie oznacza, iż ocena Sądu jest wadliwa. Zarzuty skargi kasacyjnej takiej wadliwości nie wykazały, tj. aby istniały jakieś inne przepisy, które zostałyby w sprawie naruszone.

Z tych względów, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.