Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 399/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2024-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw
Powołane przepisy: article: art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: art.61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2024 poz 1130
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
article: art. 151a par. 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 września 2024 r. sprawy ze sprzeciwu M. O. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2024 r., [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Decyzją z 6 czerwca 2024 r., [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), po rozpatrzeniu odwołań J. M. oraz H. B. od decyzji nr [...] Burmistrza [...] i Gminy N. S. z 21 lipca 2022 r., znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego (usługi w zakresie handlu o powierzchni sprzedaży ok. 80 m˛) wraz z realizacją urządzeń budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, niezbędnych do użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem, w tym systemu komunikacji wewnętrznej oraz zespołu parkingowego, na działce nr [...], położonej w miejscowości gminnej N. S. ,

- na podstawie art. 138 § 2 Kpa uchyliło w całości zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez ten organ.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że decyzja Burmistrza [...] i Gminy N. S. z 21 lipca 2022 r., została wydana na wniosek M. O. z 24 czerwca 2021 r. W odwołaniu H. B. zarzuciła nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, nieprawidłową analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), jak również niewłaściwe ustalenie granic obszaru analizowanego, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości kalenicy i błędne przyjęcie, że spełniony został określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy o ustalonych parametrach. J. M. podniosła zarzuty o podobnym charakterze. Decyzją z 18 stycznia 2023 r. znak: [...] SKO utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Burmistrza [...] i Gminy N. S.. Wyrokiem z 13 września 2023 r. sygn. akt II SA/Ke 213/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach uchylił powyższą decyzję. Sąd I instancji uznał, że uzupełnienie analizy i jej wyników na etapie postępowania odwoławczego nakazywało organowi umożliwienie stronom wypowiedzenia się w tym zakresie. Po drugie, dokonywanie przez SKO własnych wyliczeń w zakresie średniej poszczególnych parametrów istniejącej zabudowy, czy też wyliczeń innych niż te, które wynikają z analizy, w sytuacji gdy analiza ta jest kluczowym dowodem w sprawie, powoduje podważenie podstaw wyników analizy osiągniętych przez jej autora i wywołuje w związku z tym wątpliwość, czy przy takim a nie innym wyliczeniu średnich poszczególnych parametrów przyjętych przez organ autor analizy doszedłby do takich samych konkluzji.

W dalszej kolejności Sąd wskazał wadliwości dotyczące ustalenia: wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości kalenicy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jednocześnie podkreślił, że odstąpienie od średnich wartości parametrów co do linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wymagało szczegółowego uzasadnienia, którego zabrakło także w analizie uzupełniającej.

Nadto Sąd podzielił wątpliwości jednej ze skarżących, co do prawidłowości ustalenia granic obszaru analizowanego uznając, że jednoznacznego wyjaśnienia wymaga kwestia szerokości frontu działki tj. czy wynosi 28m jak przyjęto w zaskarżonej decyzji, czy też wynosi 28,8m jak przyjmowało kolegium w poprzedniej decyzji.

Organ II instancji wyjaśnił, że po zwrocie akt z WSA w Kielcach, kierując się wytycznymi Sądu, pismem z dnia 25 kwietnia 2024 r. wystąpił do organu pierwszej instancji o szczegółowe wyjaśnienie różnic dotyczących szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a także wyliczenie średnich poszczególnych parametrów z obszaru analizowanego i szczegółowe uzasadnienie przyjętych parametrów.

W piśmie z 10 maja 2024 r. Burmistrz [...] i Gminy N. S. wskazał, że szerokość frontu działki (od działki drogowej o nr wid. [...]) wynosi ok. 28,00m, natomiast rozbieżności w zakresie szerokości w/w działki wynikają z błędu pomiarowego. Załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony zgodnie z wymogami ustawowymi, na mapie zasadniczej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:1000, zatem już sama grubość linii granic poszczególnych nieruchomości może spowodować odchylenia od wskazanych wartości rzędu od 2% do 5%. Z tego względu Burmistrz [...] i Gminy w N. S. ustalił, że właściwa wartość określona została w decyzji Nr [...] znak: [...] z dnia 21 lipca 2022 r. i wynosi 28,0m. Dodatkowo organ pierwszej instancji przedstawił średnie poszczególnych parametrów zabudowy z obszaru analizowanego.

Zdaniem Kolegium, ponowna analiza akt sprawy z uwzględnieniem wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach zawartych w wyroku z 13 września 2023 r. sygn. akt II SA/Ke 213/23 prowadzi do wniosku o konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji Burmistrza [...] i Gminy N. S.. W ocenie Kolegium sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego budzi wątpliwości, gdyż nie sposób uznać za prawidłowe wskazanie, że grubość linii granic jednej działki daje różnicę w wyznaczeniu jej szerokości aż o 0,8m, tym bardziej, że jak wynika z akt, dla wyznaczenia w/w frontu działki nadal używana jest ta sama mapa z 2018 r., a skoro tak, to odległości od granic działki objętej wnioskiem się nie zmieniły. Nie sposób uznać wyjaśnień organu pierwszej instancji za wiarygodne w tym zakresie, w związku z tym konieczne jest sporządzenie analizy urbanistycznej w takich granicach, aby spełniały one podstawowe wymogi przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro obszar analizowany został wyznaczony w sposób naruszający przepisy § 3 rozporządzenia, to i wyniki z niego wypływające nie sposób uznać za miarodajne dla wyznaczenia parametrów dla planowanej inwestycji. Podkreślono, że narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, (analiza architektoniczno-urbanistyczna).

Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji winien pozyskać aktualną mapę z zasobu geodezyjnego i kartograficznego, gdyż mapa znajdująca się w aktach sprawy pochodzi z 3 stycznia 2018 r., a w związku z tym dokonane na niej ustalenia faktyczne mogą budzić wątpliwości. Konieczna jest z tego względu ponowna inwentaryzacja wyznaczonego obszaru analizowanego.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności i konieczność sporządzenia nowej analizy urbanistycznej organ uznał zarzuty złożonych odwołań za zasługujące na uwzględnienie.

Sprzeciw od powyższego rozstrzygnięcia wniosła M. O. zarzucając naruszenie:

1. art. 138 § 2 w zw. z art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. w zw. z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez uchylenie decyzji o warunkach zabudowy i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w konsekwencji błędnej oceny materiału dowodowego i uznania przez organ II instancji, iż organ I instancji w sposób błędny ustalił szerokość frontu działki objętej wnioskiem, podczas gdy organ I instancji wyjaśnił w sposób szczegółowy, iż szerokość frontu działki (od działki drogowej o nr wid. [...]) wynosi 28,00 m, natomiast rozbieżności w zakresie szerokości ww. działki wynikają z błędu pomiarowego, wskazując, iż załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony zgodnie z wymogami ustawowymi, na mapie zasadniczej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:1000, zatem już sama grubość linii granic poszczególnych nieruchomości może spowodować odchylenie od wskazanych wartości rzędu od 2 % do 5 %, z tego względu organ I instancji ustalił, że właściwa wartość określona została w decyzji o warunkach zabudowy i wynosi 28,00 m, które to wyjaśnienia organ II instancji uznał za błędne, co doprowadziło do wydania decyzji uchylającej decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, w sytuacji, gdy skarżony organ powinien był na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. wydać decyzję utrzymującą w mocy decyzję o warunkach zabudowy,

2. art. 138 § 2 w zw. z art. 76 § 1 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w wyniku zakwestionowania dowodu z dokumentu urzędowego w postaci mapy zasadniczej pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z 3 stycznia 2018 r. i uznania wbrew jej treści, iż dokonane na niej ustalenia faktyczne budzą wątpliwości, pomimo nieprzeprowadzenia jakiegokolwiek postępowania dowodowego mającego na celu wykazanie obalenia domniemania z art. 76 § 1 k.p.a, podczas gdy prawidłowa interpretacja tego przepisu doprowadziłaby organ II instancji do uznania, iż mapa zasadnicza pochodząca z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z 3 stycznia 2018 r. stanowi dowód tego co zostało w niej urzędowo stwierdzone, a więc dokonane w niej ustalenia faktyczne są prawidłowe oraz wiążą organ II instancji, zwłaszcza iż w niniejszej sprawie nie przeprowadzono jakiegokolwiek postępowania dowodowego mającego na celu wykazanie obalenia tego domniemania jak i zakwestionowanie aktualności wskazanej mapy.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i o zasądzenie od organu na rzecz jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na sprzeciw Kolegium wniosło o jego oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sprzeciw nie zasługiwał na uwzględnienie.

Stosownie do treści stanowiącego podstawę zaskarżonej decyzji art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

W orzecznictwie przyjmuje się, że "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" jest równoznaczny z nieprzeprowadzeniem przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (tak NSA w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2846/12).

Zgodnie z art. 64a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 dalej: p.p.s.a.), od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Z treści art. 64e p.p.s.a. wynika, że rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. W realiach konkretnej sprawy bada zatem, czy organ odwoławczy wykazał wydanie decyzji pierwszoinstancyjnej z naruszeniem przepisów postępowania oraz czy wykazał, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, przez co uniemożliwia uzupełnienie postępowania przez organ odwoławczy (art. 136 k.p.a.) bez naruszenia zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.).

Uwzględniając sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. (art. 151a § 1 zdanie pierwsze p.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 p.p.s.a.).

W sprawie istotne jest, że w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z 13.09.2023 r. sygn. akt II SA/Ke 213/23, w którym uchylono decyzję SKO z 18.01.2023 r. znak: [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza [...] i Gminy N. S. z 21.07.2022 r. ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, Sąd jednoznacznie stwierdził wadliwość ustaleń w zakresie:

- wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; Sąd podniósł, że w analizie stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji – w zamieszczonych tam tabelach – wskazano wysokość tego parametru jedynie dla budynków nr [...] i 37. W analizie "uzupełniającej", uzyskanej przez SKO, uzupełniono ten wskaźnik także dla pozostałych budynków, przy czym – jak wskazano w punkcie 2) na str. 3 – średni wskaźnik wynosi ok. 41% (tolerancja 32,8 do 49,2%). Z kolei SKO w uzasadnieniu swej decyzji podało, że "według analizy średnia wartość powierzchni zabudowy do powierzchni działek wynosi 36,87%". Zdaniem Sądu, tego rodzaju rozbieżność nie pozwala na ocenę, w odniesieniu do jakiej wielkości średniej omawianego parametru została ustalona ostateczna wartość dla wnioskowanej inwestycji – na poziomie 50%. Ponadto, w analizie "uzupełniającej" w przypadku budynku oznaczonego nr [...], który jako jedyny w obszarze analizowanym posiada funkcję mieszkalno-usługową, a więc taką samą jak budynek objęty wnioskiem, przyjęto wskaźnik zabudowy na poziomie 35%, podczas gdy w analizie, która stanowi załącznik do decyzji organu I instancji (podobnie jak we wcześniejszych analizach), wskaźnik ten dla tego samego budynku wynosił 20%. Należało zatem wyjaśnić co wpłynęło na taką zmianę (według J. M. na nieruchomości, na której znajduje się ten budynek w ostatnim czasie nie pojawiła się nowa zabudowa), jak również czy miała ona wpływ (a jeśli tak to jaki) na ustalenie ostatecznych wyników analizy;

- szerokości elewacji frontowej; Sąd wskazał, że Kolegium "w oparciu o przedłożone dane" ustaliło średnią wartość tego parametru na poziomie 8,97 m dla całej zabudowy, podczas gdy w analizie "uzupełniającej" przyjęto, że ta średnia wynosi 10,3 m (por. str. 3-4). W tym przypadku zachodzi wątpliwość, czy wynik analizy w tym zakresie – w ocenie jej autora – byłby taki sam, tj. 14 m z tolerancją 20%, gdyby autor analizy miał na uwadze inną wartość średnią niż ta, którą sam ustalił;

- wysokości kalenicy; wysokość kalenicy dla budynku objętego wnioskiem ustalono w decyzji – w nawiązaniu do ustaleń analizy i jej wyników – na poziomie od 8 do 11 metrów, przy czym w obszarze analizowanym wielkość tego parametru wynosi od 3 do 11 metrów. Sad zauważył, że ta ostatnia, maksymalna wartość tego parametru, odnosi się wyłącznie do jednego budynku, oznaczonego numerem 1, w przypadku którego wysokość kalenicy ustalono w analizie na poziomie 10,5-11 metrów. Z załączonych do odwołania J. M. dwóch poprzednich analiz z 2020 roku wynika, że ten sam parametr dla tego samego budynku ustalano na poziomie 9,5-10 m. Sąd stwierdził, że istnieje wątpliwość, która z tych wartości jest poprawna, zwłaszcza jeśli brak jest wyjaśnienia co do takiej rozbieżności, a ze skargi J. M. wynika, że w ostatnim czasie nie były prowadzone żadne prace remontowe czy budowlane, które zmieniałyby parametry tego budynku. Kwestia ta jest istotna ponieważ dotyczy budynku porównywalnego z mającą powstać nową zabudową, a omawiany pojedynczy parametr wprost wyznacza przyjętą maksymalną wysokość kalenicy;

- górnej krawędzi elewacji frontowej; Ustalając, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków poddanych analizie mieszczą się w przedziale od 2 do 8 m, dla wnioskowanego budynku ustalono ten parametr na poziomie od 4 do 8 m – mając na względzie, jak wynika z analizy, zróżnicowane ukształtowanie terenu oraz podobne wartości obiektów usytuowanych w najbliższym otoczeniu nieruchomości objętej decyzją. Sąd jednak zauważył, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej sięgająca 8 m występuje w obszarze analizowanym tylko w przypadku jednego budynku (nr [...]), który bynajmniej nie znajduje się na działce sąsiedniej z terenem inwestycyjnym, zaś średnia omawianego parametru w obszarze analizowanym wynosi 3,6 m. Odstępstwo od zasady wyrażonej w § 7 ust. 1 rozporządzenia wymagało w tej sytuacji w ocenie Sądu bardziej pogłębionego uzasadnienia.

Podobnie, bardziej szczegółowego uzasadnienia, zdaniem Sądu, wymagało określenie pozostałych parametrów, w przypadku których odstąpiono od wartości średnich przy zastosowaniu § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia (co do linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej). Uzasadniając powyższe stanowisko, WSA przywołał orzecznictwo sądów administracyjnych prezentujące tożsamy pogląd.

Zastrzeżenia Sądu dotyczyły również prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Wątpliwości wiązały się z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r., zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z materiału dowodowego wynikało, że w zaskarżonej decyzji przyjęto, że szerokość frontu działki wynosi 28 m, w związku z czym obszar analizowany został wyznaczony w odległości 84 m od granic terenu inwestycji. Natomiast, jak wskazał Sąd, w swojej poprzedniej decyzji Kolegium przyjmowało, że szerokość frontu działki wynosi 28,8 m, a zatem, przy takim ustaleniu, granice obszaru analizowanego winny być wyznaczone w odległości 86,4 m od granic terenu inwestycji. Z tego względu Sąd uznał, że kwestia ta wymaga zatem jednoznacznego wyjaśnienia.

W ocenie Sądu, podjęcie działań przez SKO po uchyleniu przez WSA w Kielcach decyzji tego organu z 18 stycznia 2023 r. nie pozwoliło na rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. W piśmie Burmistrza [...] i Gminy N. S. z 10.05.2024 r. znak: [...] stanowiącym uzupełnienie stanowiska organu I instancji zawarte są dane dotyczące średnich parametrów z obszaru analizowanego jednakże nie ma szczegółowej argumentacji przemawiającej za ustaleniem parametrów: linii nowej zabudowy, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a także wysokości kalenicy w sposób stanowiący odstępstwo od parametrów uśrednionych, których ustalenie powinno stanowić zasadę. Kierując się wytycznymi Sądu w sprawie o sygn. akt II SA/Ke 213/23 nie można stwierdzić, że takie uzasadnienie zostało przedstawione w decyzji organu I instancji.

Nadal za niewyjaśnioną należy uznać kwestię prawidłowości ustalenia granic obszaru analizowanego zgodnie z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z uwagi na budzące wątpliwości wskazanie wymiaru szerokości frontu działki (28m). Wyjaśnienie organu I instancji odnośnie różnicy w określeniu szerokości działki na poziomie 0,8m, która może być wynikiem grubości linii granic jednej działki i spowodować odchylenia od wskazanych wartości rzędu od 2% do 5 % jest nieprzekonujące, tym bardziej, że w uzasadnieniu w sprawie II SA/Ke 213/23 WSA wskazywał, że tradycyjny pomiar szerokości frontu działki na załączonej mapie w określonej skali (1:1000) także może wywoływać wątpliwość co do tego, czy wartość ta wynosi rzeczywiście 28m.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze skutecznie wykazało, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wadliwości, które dostrzegł Sąd nie zostały dostatecznie wyjaśnione mimo podjętych przez SKO działań, natomiast konieczność przeprowadzenia ponownej analizy urbanistycznej niewątpliwie przekracza kompetencje organu odwoławczego do uzupełnienia postępowania wyjaśniającego (art. 136 k.p.a.) SKO trafnie podniosło, że analiza urbanistyczna stanowi kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyniki analizy pozwalają bowiem stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków dla nowej zabudowy, a w dalszej perspektywie umożliwiają kontrolę prawidłowości działania organów administracji w takim postepowaniu. W konsekwencji, organ odwoławczy był uprawniony do wydania decyzji na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w sprzeciwie zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił sprzeciw na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a.