Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 926/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2005-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Dnia 18 kwietnia 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski, Sędziowie: Sędzia NSA Ewa Markiewicz (spr.), Sędzia NSA Anna Stępień, Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2005 roku na rozprawie sprawy ze skargi T. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczegow S. z dnia Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo właśności - oddala skargę


UZASADNIENIE

II SA/Łd 926/02

U Z A S A D N I E N I E

Burmistrz Ł. decyzją z dnia [...] Nr [...] orzekł o przekształceniu przysługującego T. D. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 134 z obrębu 02 o pow. 552 m², ujawnionej w księdze wieczystej KW [...], w prawo własności, ustaleniu opłaty za przekształcenie w kwocie 3965,75 zł i rozłożeniu należności na 10 rat rocznych w wysokości 396,58 zł każda oraz waloryzacji powyższych rat przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, a także ustanowieniu hipoteki przymusowej w wysokości 3965,75 zł na rzecz Gminy Ł. na powyższej nieruchomości. Wskazał przy tym w motywach swego rozstrzygnięcia, iż jako cenę nieruchomości przyjął cenę działki z 2001 r., ustaloną dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

W odwołaniu od powyższej decyzji T. D. podniósł, że z uwagi na przebieg linii wysokiego napięcia, działka od samego początku była nieużytkiem i pozostaje nim nadal, którą to okoliczność organ winien wziąć pod uwagę przy wycenie nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] Nr [...] uchyliło decyzję Burmistrza Ł. z dnia [...] Nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż organ l instancji przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyżej opisanej nieruchomości dopuścił się naruszenia przepisu art. 4a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowana wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn. z 2001 r. Dz. U. Nr 120, poz. 1299). Przy dokonywaniu bowiem owego przekształcenia nie ustalił ceny nieruchomości na podstawie szacunku rzeczoznawcy, sporządzonego po złożeniu wniosku o przekształcenie. Tymczasem od 28 lipca 2001 r. obowiązują przepisy znowelizowanej w dniu 21 czerwca 2001 r. ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 72, poz. 749). Nowelizacja tej ustawy jest konsekwencją orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., stwierdzającego niezgodność z Konstytucją przepisów określających zasady ustalania opłat za przekształcenie.

Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, iż regulujący te kwestie art. 4a ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, dodany w wyniku owej nowelizacji, wprost odsyła do odpowiedniego stosowania uregulowań zawartych w art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Te zaś stanowią, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na poczet tak ustalonej ceny nieruchomości gruntowej zalicza się przy tym kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stawki na dzień przekształcenia. Zgodnie zaś z art. 4 a ust. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

W świetle powyższych przepisów, w ocenie organu odwoławczego, dopuszczalne byłoby więc przyjęcie szacunku z października 2001 r., o ile aktualizacja byłaby dokonana. Jednakże w rozpoznawanej sprawie nie można przyjąć, iż aktualizacja ta miała miejsce, gdyż z akt sprawy o numerze [...] dotyczącej ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynika, że T. D. złożył sprzeciw do sądu od aktualizacji, w trybie art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza, że orzeczenie Kolegium straciło moc (art. 80 ust. 3 w/cyt. ustawy). Z tego względu nie można przyjąć, iż dokonano aktualizacji opłaty, a tym samym nie można także przyjąć dla ustalenia opłaty za przekształcenie zakwestionowanej wartości nieruchomości, określonej dla celów tej aktualizacji.

Mając na uwadze powyższe ustalenia organ odwoławczy przyjął, iż winien być sporządzony nowy szacunek w oparciu o art. 4a ust. 1 ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, co do ceny nieruchomości lub za zgodą strony można przyjąć szacunek sporządzony w sprawie sądowej, gdzie ma być dokonana aktualizacja. Na poczet tak ustalonej ceny nieruchomości gruntowej należy przy tym zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Wskazał także, iż dla określenia wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu użytkowania wieczystego dla celu określonego w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tu: przekształcenia) § 24 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 lipca 1998 r. dotyczącego zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) odsyła wprost do § 23 art. 2 tegoż rozporządzenia.

Ponadto organ podkreślił, iż art. 69 ww. ustawy stanowi jednoznacznie, że wartość prawa użytkowania wieczystego powinna zostać określona na dzień przekształcenia. W takiej sytuacji rzeczoznawca określa na początku wartość tej nieruchomości jako prawa własności (aktualnej na dzień przekształcenia), a następnie określa ją za pomocą tzw. modelu parametrycznego, czyli opisanego w § 23 ust. 2 rozporządzenia z dnia 7 lipca 1998 r. wzoru.

W skardze na powyższą decyzję T. D. podniósł, iż dopóki nie zostanie rozwiązany problem przekształcenia nieruchomości z nieużytku w działkę budowlaną zgodnie z umową, decyzją i aktem notarialnym, to w jego ocenie nie ma sensu dokonywać wyceny nieruchomości. Uznał także za niezrozumiały fakt kilkukrotnego wzrostu ceny nieruchomości w okresie od 2000 r. do dnia wydania decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wnosząc o jej oddalenie wskazało, iż zarzuty skarżącego dotyczyły przyjęcia w opinii rzeczoznawcy funkcji mieszkalno-usługowej w planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej działki, tymczasem w ocenie skarżącego działka jest nieużytkiem z uwagi na przebieg linii wysokiego napięcia. Uchylenie decyzji Burmistrza Ł. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania miało zaś na celu m.in. wyjaśnienie wszystkich okoliczności mogących mieć wpływ na wycenę nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Tym niemniej w pierwszym rzędzie wyjaśnić przyjdzie, iż stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271, ze zm.), w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /(Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), zwanej dalej "upsa"/. Zgodnie z art. 3 § 1 tej ustawy, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest z punktu widzenia kryterium legalności. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uwzględnienie skargi skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji może nastąpić zaś tylko wówczas, gdy Sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy;

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego;

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 upsa).

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, iż zaskarżona decyzja nie narusza obowiązującego prawa.

Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn. z 2001 r. Dz. U. Nr 120, poz. 1299). Zgodnie z art. 4a ust. 1 tej ustawy, do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Z zestawienia powołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, iż cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na poczet tak ustalonej ceny nieruchomości gruntowej zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stawki na dzień przekształcenia.

Jednocześnie art. 4a ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności stanowi, że jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów aktualizacji.

W kontekście przywołanych powyżej przepisów stwierdzić należy, iż organ odwoławczy trafnie przyjął, że organ I instancji dokonując w niniejszej sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dopuścił się naruszenia przepisu art. 4a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn. z 2001 r. Dz. U. Nr 120, poz. 1299), nie ustalając ceny nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonego po złożeniu wniosku o przekształcenie.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje bowiem fakt, iż na skutek wniesienia sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego utraciło moc. Utrata zaś mocy rodzi ten skutek, iż nie można przyjąć, że dokonano aktualizacji opłaty, a co za tym idzie, nie można także przyjąć dla ustalenia opłaty za przekształcenie zakwestionowanej wartości nieruchomości określonej dla celów tej aktualizacji.

Stąd też zgodzić się należy z organem odwoławczym, iż winien być sporządzony nowy operat szacunkowy w oparciu o art. 4a ust. 1 powołanej powyżej ustawy, odzwierciedlający cenę nieruchomości gruntowej na dzień przekształcenia.

Skoro zatem stan faktyczny sprawy nie spełniał hipotezy normy określonej w art. 4a ust. 2 ww. ustawy, lecz nakazywał ustalenie przedmiotowej opłaty w trybie art. 4a ust. 1 tej ustawy, obowiązkiem organu I instancji, wynikającym z art. 7 i 77 kpa, było zgromadzenie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego odzwierciedlającego cenę nieruchomości na dzień przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, i na jego podstawie ustalenie wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stosownie do art. 4a tej ustawy.

Zważywszy zatem, iż sprawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej wymagała przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, sprowadzającej się bowiem do ustalenia opłaty za przekształcenie na podstawie nowego operatu szacunkowego, w ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazując przy tym, jakie czynności organ ten winien podjąć celem załatwienia sprawy w sposób zgodny z prawem. Wyjaśnić bowiem należy, że zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 138 § 2 kpa. Stosownie do tego przepisu, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Jak to już wcześniej wyjaśniono, w sprawie niniejszej bezspornie wystąpiły przesłanki niezbędne do wydania rozstrzygnięcia odwoławczego w trybie określonym w wyżej powołanym art. 138 § 2 kpa.

Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznając, iż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, na podstawie art. 151 upsa orzekł jak w wyroku.