Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1904/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7,  art. 77 par. 1,  art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2024 r. sprawy ze skargi D. P. (P.) na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 25 września 2023 r. nr SKO.I/427/114/2023 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta B. z dnia 18 lipca 2023 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej na rzecz skarżącej 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 17 maja 2023 r. D.P. ("wnioskodawczyni", "skarżąca"), jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1. obr. [...] Miasto, stanowiącej własność Gminy B. wystąpiła do Prezydenta Miasta B. o wydanie w odniesieniu do tej nieruchomości zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.

Prezydent Miasta, wskazując w podstawie prawnej swojego działania art. 219 k.p.a. w związku z art. 1 i art.4 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 2040, dalej "ustawa") postanowieniem z dnia 18 lipca 2023 r. odmówił wnioskodawczyni wydania zaświadczenia, o które zabiegała.

Wnioskodawczyni wniosła od powyższego postanowienia zażalenie. Jednak nie przyniosło ono oczekiwanego przez nią skutku, gdyż postanowieniem z dnia 25 września 2023 r. nr SKO.I/427/114/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium przybliżyło przebieg dotychczasowego postępowania oraz treść zarzutów podniesionych w zażaleniu skarżącej. Ponadto przytoczyło i omówiło podstawę prawną rozstrzygnięcia. Przypomniało, że już wcześniej postanowieniem z dnia 22 maja 2019 r. Prezydent Miasta B. odmówił wydania zaświadczenia, potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości z uwagi na niespełnienie na dzień 1 stycznia 2019 r. przesłanek określonych w art. 1 ustawy. Natomiast skarżąca pismem z dnia 17 maja 2023 r. ponownie wniosła o wydanie zaświadczenia jw. Uzasadniła to wydzieleniem w budynku 4 lokali mieszkalnych, a jako dowód dołączyła wydruk z księgi wieczystej dla nieruchomości, w której ujawnione zostało oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokali aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] r.

Kolegium zaakcentowało, że zakres przedmiotowy ustawy został ograniczony tylko do gruntów spełniających określoną funkcję - zabudowanych na cele mieszkaniowe, które to pojęcie zostało zdefiniowane wyczerpująco w art. 1 ust. 2 ustawy. Z tej ustawowej definicji wynika przy tym, że przekształcenie w prawo własności będzie następowało również w przypadku, gdy budynki są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem co najmniej w połowie na cele mieszkaniowe, a w pozostałej części - na inne np. usługowe.

Kolegium wskazało jednocześnie, że wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia [...] r. nabyła w użytkowanie wieczyste przedmiotową nieruchomość oraz kupiła usytuowany na niej budynek dwukondygnacyjny o funkcji usługowo-mieszkalnej. Jak zaś wynika z protokołu z przeprowadzonych rokowań ( stanowiącego treść aktu notarialnego) nabywca przedstawił koncepcję zagospodarowania i użytkowania budynku polegającą na tym, że budynek zostanie przeznaczony na funkcję usługowo-mieszkalną. Biorąc zaś pod uwagę całość materiału dowodowego Kolegium uznało słuszność stanowiska organu I instancji. Objęta wnioskiem działka nie spełnia bowiem przesłanek określonych w art. 1 ust. 2 ustawy. Działka ta dzień 1 stycznia 2019 r. zabudowana była budynkiem o funkcji usługowo - mieszkalnej. Cztery lokale mieszkalne, o których strona mówi w zażaleniu zostały wyodrębnione dopiero w 2023 r., a zatem również po dniu 1 stycznia 2019 r. Kolegium przywołało również protokół z wizji w terenie z dnia 12 lipca 2023 r. i dołączoną dokumentację fotograficzną. Kolegium wywiodło stąd, że przedmiotowy budynek przeznaczony jest do prowadzenia działalności gospodarczej wnioskodawczyni, restauracji, a w lokalach nr [...], [...] i [... ]znajdują się: Y oraz instytut [...]. Na budynku znajduje się ogłoszenie o wynajmie lokalu nr [...]. Lokale te nie są zatem zamieszkałymi lokalami mieszkalnymi.

Wnioskodawczyni wniosła skargę na powyższe postanowienie Kolegium. Zarzuciła w nim:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 i § 4 oraz art. 80 k.p.a. - polegające na nie rozważeniu całości materiału dowodowego w sprawie i poczynieniu ustaleń w oparciu o niepełny materiał dowodowy, skutkujące bezzasadnym, wbrew faktom znanym organowi I instancji z urzędu oraz dokumentom w postaci aktu notarialnego z dnia [...] r. (Rep. [...]) oraz wypisom z ksiąg wieczystych lokali, co doprowadziło do błędnego ustalenia, że lokale wyodrębnione w budynku położonym w B. przy ul. [...] służą do prowadzenia działalności gospodarczej skarżącej oraz posiadają funkcję usługowo - mieszkalną, w konsekwencji czego, zdaniem organu, nie ziściły się przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe;

2. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7 i 8 k.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia przez organy niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy, co skutkuje niesłusznym uznaniem, że wyodrębnione lokale służą do prowadzenia działalności gospodarczej skarżącej oraz na budynku znajdują się ogłoszenia o wynajmie lokalu nr [...], co zdaniem organu świadczy o tym, że lokale te nie są zamieszkałymi lokalami mieszkalnymi, w konsekwencji czego zdaniem organu nie ziściły się przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe;

3. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 79 i 80 k.p.a. i co się z tym wiąże naruszenie zasady praworządności określonej w art. 7 k.p.a. i zasady czynnego udziału strony w postępowaniu określonej w art. 10 k.p.a., polegające na braku zawiadomienia skarżącej o terminie oględzin na terenie nieruchomości w sposób umożliwiający wzięcie stronie udziału w tej czynności, bowiem zawiadomienie nigdy nie zostało doręczone ani skarżącej ani ustanowionemu przez skarżącą w niniejszej sprawie pełnomocnikowi, a następnie powołanie jako dowód w sprawie z protokołu z tych oględzin.

4. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy a to art. 1 ust. 2 ustawy polegające na błędnej wykładni tego przepisu i przyjęciu, że przekształcenie jest możliwe wyłącznie, wówczas gdy na dzień 1 stycznia 2019 roku nieruchomość miała wyodrębnione lokale,

5. błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie spełnia przesłanek określonych w art. 1 ust. 2 ustawy, podczas gdy z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że procentowy stosunek powierzchni lokali mieszkalnych do powierzchni lokalu użytkowego wynosi - dla lokali użytkowych 28%, a dla lokali mieszkalnych 72%.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia, zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono wywód zmierzający do wykazania zasadności podniesionych zarzutów oraz wadliwości zaskarżonego postanowienia.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonym postanowieniu.

Na rozprawie w dniu 21 lutego 2024 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i przedstawione w niej argumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty i przedstawiona w niej argumentacja okazały się zasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z 25 września 2023 r., utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (obecnie: t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 904 ze zm., dalej "ustawa"). Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało z kolei zdefiniowane w art. 1 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się następnie w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy. Zaświadczenie jest natomiast czynnością materialnotechniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym, w myśl art. 218 § 1 k.p.a., w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego posiadaniu.

Zaakcentować należy, że zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji przedstawionej powyżej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W realiach rozpoznawanej sprawy Kolegium, a wcześniej Prezydent Miasta uznały, że nieruchomość gruntowa (działka nr 1.), której dotyczy wniosek skarżącej o wydanie zaświadczenia nie spełnia przesłanek określonych w art. 1 ust. 2 ustawy. Takie stanowisko organy wywiodły z treści aktu notarialnego, na podstawie którego skarżąca nabyła działkę nr 1. w użytkowanie wieczyste. Jest to akt notarialny z [...] r. Organy wskazują, że w ramach tego aktu doszło do zakupu przez skarżącą usytuowanego na działce nr 1. budynku dwukondygnacyjnego o funkcji usługowo-mieszkalnej. Organy wskazują także na protokół z rokowań poprzedzających ww. transakcję. Ma z niego wynikać, że wedle koncepcji skarżącej budynek znajdujący się na działce nr 1. miał zostać przeznaczony na funkcję usługowo-mieszkalną. Funkcje mieszkalne znajdować się miały na pierwszym piętrze.

Organy podniosły także, że sprzedaż wskazanego powyżej budynku z funkcją usługowo-mieszkalną nastąpiła z ustaloną opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego na poziomie 6 %. Taką zaś stawkę opłaty stosowna uchwała Rady Miejskiej przewidziała dla nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę obiektami handlowymi, usługowymi. Ponadto organy wskazały na art. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wedle którego stawkę opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Dla przedmiotowej nieruchomości jako cel oddania w użytkownie wieczyste – ustalono funkcję usługową, co jest zgodne z ustaleniami planu miejscowego, według którego nieruchomość znajduje się jednostce planu – C3 U,M – funkcja usługowo- mieszkaniowa.

W ocenie Sądu powyższa argumentacja nie jest wystarczająca do tego, aby uzasadnić odmowę wydania wnioskowanego zaświadczenia. Przede wszystkim argumenty te opierają na okolicznościach, które istniały w dacie oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Akt notarialny, na podstawie którego nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste miał miejsce w dniu [...] r. Tymczasem dla niniejszej sprawy rozstrzygające znaczenie ma stan na dzień 1 stycznia 2019 r. Zabrakło więc jednoznacznego wskazania, że przywołane przez organy okoliczności, choć wystąpiły w 2013 r., to nie uległy zmianie do dnia 1 stycznia 2019 r.

Ponadto gdyby nawet wskazane powyżej okoliczności dotyczące 2013 r. były nadal aktualne w dacie 1 stycznia 2019 r., to w ocenie Sądu nie wystarcza to jeszcze to stwierdzenia, że przedmiotowa nieruchomość nie mieści się w zakresie wyznaczonym przez art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy. Kryterium, o którym mowa w tym przepisie jest liczba lokali mieszkalnych w budynku. Co najmniej połowa liczby lokali musi być lokalami mieszkalnymi. To spełnienie tego wymogu w dacie 1 stycznia 2019 r. dawało podstawę do wydania zaświadczenia, o które zabiega skarżąca. Wbrew stanowisku organu nie ma tutaj znaczenia to, czy lokale stanowiły w tej dacie odrębną własność. Dla obliczenia liczby lokali mieszkalnych trzeba brać pod uwagę zarówno lokale prawnie wyodrębnione, jak i niewyodrębnione, pod warunkiem, że stanowią one samodzielne lokale mieszkalne.

Należy zaakcentować, że ustalenie stosunku lokali mieszkalnych do pozostałych lokali, powinno nastąpić w sposób obiektywy. Za niewystarczające należy uznać oświadczenie składane w tym zakresie przez użytkownika wieczystego. Organ przed wydaniem stosownego zaświadczenia powinien dokonać odpowiednich ustaleń faktycznych. Weryfikacja funkcji budynku stanowi akt wiedzy i nie przekracza kompetencji organu w procedurze wydawania zaświadczenia. Liczba i charakter lokali znajdujących się w obiekcie nie jest kwestią prawa, lecz faktu. Dane te wynikają z kartoteki budynku i kartoteki lokali, a więc z dokumentów które powinny być w posiadaniu organu.

Dla powyższych ustaleń bez znaczenia pozostaje sposób faktycznego wykorzystywania lokalu. Jak wskazuje się w piśmiennictwie - okoliczność, że w lokalu mieszkalnym (w budynku wielorodzinnym) zarejestrowana jest działalność gospodarcza, bądź kilka takich działalności, czy też, że jest on wskazany jako siedziba spółki prawa handlowego - nie niweczy automatycznie jego podstawowej funkcji mieszkalnej, a tym samym grunty zabudowane takimi budynkami wpisują się w cel ustawy polegający na wspieraniu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli (zob. Łukasz Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, komentarz do art. 1 ustawy). W tym kontekście nie mogły nic wnieść do sprawy ustalenia poczynione w trakcie wizji w terenie z dnia 12 lipca 2023 r., zwłaszcza, że ustalenia te nie dotyczył stanu istniejącego w dacie 1 stycznia 2019 r.

W świetle dotychczasowych rozważań przedwczesne było uznanie przez organy orzekające w sprawie, że użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości nie ulegało przekształceniu z mocy prawa we własność. Tego rodzaju wnioski, zarówno Kolegium, jak i Prezydent Miasta, wyciągnęły w oparciu o niepełny materiał dowodowy. Ponadto organy oparły się na okolicznościach, które nie mają znaczenia z punktu przesłanek, od których zaistnienia ustawodawca uzależnił powstanie z mocy prawa skutku przekształcenia we własność. W rezultacie organy nie ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości, czy w sprawie wykluczona jest możliwość wydania zaświadczenia w ww. przedmiocie.

W konsekwencji uznać należy, że zaskarżone postanowienie, a także poprzedzające je postanowienie Prezydenta, wydane zostało z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 ). Na powyższe koszty składają się wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w kwocie 480 zł, wpis sądowy od wniesionej skargi w wysokości 100 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Rozpoznając ponownie sprawę organy uwzględnią ocenę prawną przedstawioną w uzasadnieniu niniejszego wyroku, uzupełnią materiał dowodowy, w tym przede wszystkim sięgną do danych uwidocznionych w kartotece budynków według stanu z dnia 1 stycznia 2019 r. Dopiero po uzupełnieniu materiału dowodowego Prezydent ustali, czy w sprawie ziściły się przesłanki z art. 1 ustawy.