Postanowienie NSA, sygn. akt II OZ 141/24
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono zażalenie

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Miron po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia A. K. i S. K. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 stycznia 2024 r. sygn. akt VII SA/Wa 2617/23 w przedmiocie dopuszczenia do udziału w postępowaniu w sprawie ze skargi J. S.A. z siedzibą w Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 września 2023 r. nr KOC/3823/Zs/23 w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych postanawia: oddalić zażalenie.


UZASADNIENIE

Prezydent m.st. Warszawy, po rozpoznaniu wniosku J. S.A. z siedzibą w Z. (dalej: "Spółka"), postanowieniem z 24 maja 2023 r. nr 238/WOL/2023 odmówił wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali niemieszkalnych o numerach: [...], jako lokali użytkowych w ramach funkcji hotelowej – usługi zakwaterowania w celu okresowego pobytu (bez możliwości prowadzenia w lokalu samodzielnego gospodarstwa domowego), usytuowanych w budynku przy ul. [...], na terenie nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew. [...] z obrębu [...] w [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z 20 września 2023 r. nr KOC/3823/Zs/23 utrzymało w mocy ww. zaskarżone postanowienie. Spółka zaskarżyła powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Pismem z 5 grudnia 2023 r. A. K. i S. K. wnieśli o dopuszczenie ich do udziału w przedmiotowym postępowaniu w charakterze uczestników. Wnioskodawcy wskazali, że 6 listopada 2021 r. zawarli ze Spółką umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, której przedmiotem jest realizacja inwestycji [...] oraz zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład ww. kompleksu. W umowie deweloperskiej zawarto przyrzeczoną umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego oznaczonego symbolem [...] oraz loggi. 24 października 2023 r. Spółka poinformowała o kolejnym przesunięciu terminu przeniesienia własności lokali będących przedmiotem umowy, co jest spowodowane odmową wydania zaświadczeń o samodzielności lokali niemieszkalnych w części budynku pełniącej funkcję hotelową. Brak zaświadczeń o samodzielności części z lokali objętych inwestycją uniemożliwia ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej związanej z poszczególnymi lokalami. W konsekwencji przeniesienie prawa własności lokalu na wnioskodawców obecnie jest niemożliwe. W tej sytuacji, ich zdaniem, powinni być oni zaliczeni do kręgu stron postępowania w sprawie, ponieważ jego wynik będzie miał wpływ na ich sytuację prawną jako przyszłych właścicieli lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład inwestycji realizowanej przez Spółkę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 4 stycznia 2024 r. sygn. akt VII SA/Wa 2617/23 odmówił dopuszczenia A. K. i S. K. do udziału w postępowaniu w charakterze uczestników.

Powołując się na art. 33 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634; dalej: "p.p.s.a.") Sąd wskazał, że warunkiem dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym podmiotu, który nie brał udziału w postępowaniu administracyjnym, jest to, aby wynik tego postępowania dotyczył jego interesu prawnego. O tym, czy wnioskodawca ma interes prawny w danej sprawie, decyduje norma prawa materialnego, na której oparto zaskarżony akt administracyjny, a nie interes faktyczny.

W ocenie Sądu argumentacja przedstawiona w rozpoznawanym wniosku nie wykazała, aby wnioskodawcom przysługiwała legitymacja materialnoprawna w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali. Fakt, że wnioskodawcy są zainteresowani realizacją przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (umowy deweloperskiej), daje podstawy do uznania, że mają oni w przedmiotowej sprawie jedynie interes faktyczny, który nie uzasadnia jednak dopuszczenia ich do udziału w niniejszym postępowaniu sądowym w charakterze uczestników. Nie wskazali oni przepisu prawa powszechnie obowiązującego, który stanowiłby podstawę ich roszczenia i w konsekwencji uprawniał ich do żądania stosownych czynności organu administracji. Sąd podkreślił, że interes prawny nie istnieje w sytuacjach, w których dopiero kolejne skutki wcześniejszej konkretyzacji normy prawnej w odniesieniu do jednego podmiotu pośrednio wpływają na sytuację prawną drugiego podmiotu, wynikającą z zastosowania w stosunku do niego innej już normy prawnej. Interes prawny musi być nadto aktualny, a nie ewentualny. W rozpoznawanym wniosku wnioskodawcy wiążą natomiast możliwość przeniesienia na nich własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej zawartej ze skarżącą Spółką dopiero po wydaniu zaświadczeń o samodzielności wszystkich lokali, w tym lokali niemieszkalnych.

A. K. i S. K. złożyli zażalenie na to postanowienie, wnosząc o jego zmianę i dopuszczenie ich do udziału w sprawie. Sądowi I instancji zarzucili naruszenie następujących przepisów:

1) art. 33 § 2 p.p.s.a. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali ma decydujący wpływ na możliwość dochodzenia roszczenia w oparciu o normę materialnoprawną art. 64 k.c. o złożenie oznaczonego oświadczenia woli dotyczącego przeniesienia własności nieruchomości objętej umową deweloperską i jednoczesne uznanie, iż powyższe nie mieści się w ramach interesu prawnego, przy jednoczesnym wskazaniu wprost, iż przeniesienie własności jest w obecnej sytuacji niemożliwe;

2) art. 106 § 5 p.p.s.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego ze złożonych dokumentów, a także sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania ocenę i przyjęcie, iż po stronie wnioskodawców nie występuje interes prawny w sytuacji, w której Sąd stwierdził wprost, iż w obecnej sytuacji przeniesienie prawa własności lokalu nie jest możliwe, zaś wnioskodawcy przedstawili dokumenty – umowę deweloperską, z której wynika, iż posiadają roszczenie o przeniesienie własności lokalu w oparciu o normę materialnoprawną art. 64 k.c.;

3) art. 45 ust. 1 Konstytucji RP poprzez nieuzasadnioną odmowę prawa do udziału w postępowaniu i jawnego i sprawiedliwego rozpatrzenia sprawy dotyczącej bezpośrednio interesu prawnego wnioskodawców, podczas gdy w obecnej sytuacji jest to jedyna droga prawna dostępna do dochodzenia swoich praw przez nich.

W odpowiedzi na zażalenie skarżąca Spółka wniosła o oddalenie zażalenia. Podzielając stanowisko Sądu wyrażone w zaskarżonym postanowieniu strona podniosła, że adresatem przepisu prawa materialnego, w oparciu o który wydano zaskarżone postanowienie, tj. art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest wyłącznie właściciel budynku, a więc w tej sprawie Spółka. Zobowiązanie Spółki wobec A. K. i S. K. wynikające z zawartej umowy deweloperskiej świadczyć może wyłącznie o istnieniu po ich stronie interesu faktycznego, a nie prawnego. Przepis art. 64 k.c., na który powołano się w zażaleniu, nie stanowi samoistnej normy prawa materialnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawą prawną dopuszczenia podmiotu do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest art. 33 § 2 p.p.s.a. Stanowi on, że udział w charakterze uczestnika może zgłosić również osoba, która nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wynik tego postępowania dotyczy jej interesu prawnego.

Zasadnicze znaczenie w niniejszej sprawie dotyczącej dopuszczenia A. K. i S. K. do udziału w charakterze uczestników w postępowaniu sądowym wywołanym skargą Spółki na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 20 września 2023 r. nr KOC/3823/Zs/23 w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali ma to, czy wykazali oni istnienie własnego interesu prawnego, który uzasadniałby ich udział w niniejszej sprawie.

Słusznie stwierdził Sąd I instancji, że o interesie prawnym uzasadniającym udział w postępowaniu sądowoadministracyjnym można mówić wyłącznie wówczas, gdy wnioskodawca powoła się na przepis prawa powszechnie obowiązującego, który stanowiłby podstawę jego roszczenia i w konsekwencji uprawniał go do żądania stosownych czynności organu. Takiego przepisu prawa powszechnie obwiązującego wnioskodawcy nie wskazali ani we wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu, ani w zażaleniu.

Wnioskodawcy wyjaśnili, że ich udział w postępowaniu wynika z przysługującego im roszczenia o przeniesienie własności lokalu, mającego swe źródło w zawartej ze Spółką umowie deweloperskiej. Jak podnoszą, brak wydania zaświadczenia o samodzielności niektórych lokali w tym samym budynku, w którym znajduje się również lokal mieszkalny objęty ww. umową deweloperską, uniemożliwia przeniesienie własności tegoż lokalu na wnioskodawców i dochodzenie roszczenia w oparciu o normę z art. 64 k.c. Odnosząc się do tej argumentacji należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom wnoszących zażalenie wskazywany przez nich art. 64 k.c. nie może stanowić źródła ich interesu prawnego. W literaturze i w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że przepis art. 64 k.c. nie jest źródłem roszczenia i nie kreuje obowiązku złożenia oświadczenia woli. Stanowi on wyłącznie podstawę prawną do przymusowego wykonania cywilnoprawnego obowiązku wynikającego z innego źródła.

W zażaleniu wskazano, że składając wniosek o dopuszczenie do udziału w niniejszym postępowaniu wnioskodawcy "pragnęli realizować swoje prawo do ochrony własności lokali, które mają być nabyte na podstawie umowy deweloperskiej". Wbrew zapatrywaniu wnioskodawców interesu prawnego, stanowiącego warunek dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym w charakterze uczestnika w trybie art. 33 § 2 p.p.s.a. w sprawie ze skargi na postanowienie w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie można wyprowadzać z umowy cywilnoprawnej, jaką jest umowa deweloperska, o której mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 1445). Na mocy umowy deweloperskiej strona występująca w charakterze nabywcy nie ma legitymacji do występowania do właściwego starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w budynku realizowanym przez dewelopera. Z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej wnioskodawcom nie przysługuje żaden tytuł prawnorzeczowy do nieruchomości (ani jej części) objętej wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w budynku, który stanowiłyby o istnieniu po ich stronie bezpośredniego interesu prawnego. Umowa deweloperska jest czynnością prawną o skutkach wyłącznie obligacyjnych, nie wywołuje ona skutków rozporządzających. Nie odpowiada zatem prawdzie stanowisko zażalenia, jakoby aktualnie wnioskodawcom przysługiwało prawo ochrony własności lokali, które dopiero w przyszłości mają zostać przez nich nabyte na podstawie odrębnej umowy zawartej w wykonaniu umowy deweloperskiej, tj. przyrzeczonej umowy przeniesienia własności. Nie można tym samym traktować niniejszego postępowania przed sądem administracyjnym jako drogi prawnej do dochodzenia przez wnioskodawców swoich praw wynikających ze stosunku zobowiązaniowego łączącego ich ze skarżącą Spółka na podstawie umowy deweloperskiej.

Nie może zejść z pola widzenia materialnoprawna podstawa wydania objętego skargą postanowienia, jaką stanowi przepis art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048). Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi pierwszy z etapów proceduralnych prowadzących do wyodrębnienia lokalu, co z kolei warunkuje dopuszczenie tego lokalu do obrotu oraz prawidłowe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością tego oraz pozostałych lokali. Fakt, że A. K. i S. K. są niewątpliwie zainteresowani finalizacją umowy deweloperskiej wiążącej ich ze skarżącą Spółką, nie daje podstaw do uznania, że w przedmiotowej sprawie wnioskodawcy mają interes prawny. Przytoczone na uzasadnienie wniosku okoliczności dają podstawę do wyrażenia oceny, że wnioskodawcy posiadają jedynie interes faktyczny, który nie uzasadnia dopuszczenia ich do udziału w niniejszym postępowaniu sądowym w charakterze uczestników.

Tym samym stwierdzić należy, że zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 33 § 2 p.p.s.a. nie mógł stanowić podstawy do podważenia stanowiska zawartego w zaskarżonym postanowieniu.

Na ocenę prawidłowości stanowiska Sądu I instancji nie mogły w tym stanie rzeczy wpłynąć dokumenty załączone do wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu. Przedstawione w sprawie dokumenty nie powodują, że interes A. K. i S. K. do udziału w sprawie jest interesem opartym na przepisie prawa materialnego. Sama okoliczność, że taka ocena tych dowodów dokonana przez Sąd I instancji nie jest zgodna ze stanowiskiem wnioskodawców, nie uzasadnia stwierdzenia, że doszło do naruszenia art. 106 § 3 p.p.s.a.

Nie jest również zasadna argumentacja zażalenia dotycząca naruszenia art. 45 ust. 1 Konstytucji RP. Nie można wiązać ograniczenia prawa do sądu z obowiązkiem wykazania przez wnioskodawcę, który domaga się dopuszczenia go do udziału w toczącym się postępowaniu w charakterze uczestnika, że wynik tego postępowania dotyczy jego interesu prawnego. Odmowa dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym osoby, która nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym i jednocześnie nie wykazała spełnienia przesłanki określonej w przepisie art. 33 § 2 p.p.s.a., nie stanowi o pozbawieniu takiej osoby prawa do sądu.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 184 w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji postanowienia.