Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 881/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 36 ust 4   w zw  z art 1 i 12
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2024 r. sprawy ze skargi B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2024 r. znak SKO.ZP/415/639/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej – B. Sp. z o.o. Sp. jawna z siedzibą w K. kwotę 4000 zł (cztery tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 150/2023 z dnia 21.11.2023 r., znak: GD-07.6725.5.21.2021 ustalił stronie skarżącej jako zbywcy:

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. J. S. B. w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr KRI [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr[...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

• nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr [...], położony w segmencie [...] budynku nr [...] przy ul. [...] w K., z własnością którego to lokalu związany jest udział wynoszący [...] części we własności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego loka! ten został wydzielony i we własności nieruchomości gruntowej, objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha,

jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. "renty planistycznej"; w wysokości [...] zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 5 kwietnia 2024 r., znak: SKO.ZP/415/639/2023, utrzymało w mocy ww. decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że – mimo braku dookreślenia w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. – tzw. renta planistyczna jest ustalana także w przypadku zbycia części nieruchomości lub udziału we własności nieruchomości. Przyjęcie odmiennego stanowiska zasadzającego się na tym, że zbyta musi być cala nieruchomość (cała powierzchnia, udziały wszystkich) czyniłoby tę instytucję martwą przez łatwość doprowadzenia do przedawnienia. Organ odwoławczy podkreślił, że w niniejszej sprawie tzw. renta planistyczna została ustalona w związku ze zbyciem udziałów w nieruchomości gruntowej (a nie w związku z umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu).

Doszło do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i zbycie to nastąpiło po wejściu w życie uchwały nr LV/1125/16 Rady Miasta K. z dnia 26.10.2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W." (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 02.11.2016 r., poz. 6130) obowiązującego od 17.11.2016 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 19.03.2021 r. (data doręczenia Stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie. Ww. uchwala planistyczna była przedmiotem oceny Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 06.05.2022 r., sygn. akt II SA/Kr 335/22 stwierdził nieważność § 4 ust. 1 pkt 24 oraz § 7 ust. 7 pkt 2 "c" zaskarżonej uchwały. Powyższy wyrok nie ma jednak znaczenia dla przedmiotowej nieruchomości.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego, na zlecenie organu I instancji został wykonany operat szacunkowy sporządzony z dnia 25.09.2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. Ł. G. (dalej jako "rzeczoznawca"). W operacie tym znajdują się dwie wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazujące jej wartość ustaloną według przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń planu miejscowego, przyjętego uchwałą nr LV/1125/16 Rady Miasta K. z dnia 26.10.2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W." oraz według jej faktycznego sposobu wykorzystywania przed wejściem w życie tego planu miejscowego. Dodać należy, że w sprawie nie znajduje zastosowania art. 87 ust. 3a u.p.z.p. (po zmianie obowiązującej od 07.01.2023 r.), bowiem do 01.01.2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

W ocenie Kolegium, dowód ten w postaci operatu szacunkowego pozwala stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, iż wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem uchwalenia planu miejscowego z 2016 r. oraz wynosi wartość wskazaną w operacie. Ustaleń operatu nie zakwestionowała również Odwołująca, nie zawarła w odwołaniu żadnych zarzutów i uwag do tego dowodu.

Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami - przy wycenie nieruchomości według jej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - i metodę korygowania ceny średniej - przy wycenie gruntu według jej przeznaczenia w planie miejscowym obszaru "B. - W.". Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

W przepisie § 3 ust. 1 rozp. w spr. wyc. wyrażona została zasada, iż określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust. l u.g.n. określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu 8 § 8 rozp. w spr. wyć. przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Natomiast według przepisu § 8 ust. 2 rozp. w spr. wyć. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Odnosząc powyższe unormowania do operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie Kolegium stwierdziło, że w operacie uwzględniono poziom cen z dnia sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej, czyli z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (04.11.2020 r.). Trafnie też rzeczoznawca wskazał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości jest dzień 17.11.2016 r. (dzień wejścia w życie planu miejscowego). Stosownie zatem do tej daty należało ustalić stan prawny i faktyczny nieruchomości, jaka istniała na ten dzień.

Na str. 3-15 operatu został też zawarty opis stanu prawnego i faktycznego przedmiotu wyceny, do którego Odwołująca nie zgłaszała żadnych uwag, więc należy uznać go za prawidłowy i niesporny. Autor operatu podkreślił, że działka nr [...], w której udziały zostały zbyte, powstała z podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha obr. [...] jedn. ewid. K., objętej księgą wieczystą Nr [...], zatwierdzonego ostateczną z dniem 28.08.2018 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 524/2018 z dnia 02.08.2018 r., znak GD-05.6831.2.68.2018 na działki [...] i [...]. Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W." istniała zatem nieruchomość gruntowa oznaczona jako działki nr [...] o powierzchni 0,7091 obr. [...] jedn. ewid. K. , objęta księgą wieczystą Nr [...] (nazywana dalej nieruchomością pierwotną). Ta tez nieruchomość została prawidłowo uwzględniona jako przedmiot wyceny.

Z zawartej w operacie charakterystyki nieruchomości pierwotnej wycenianej wynika, że jest to nieruchomość zlokalizowana we wschodniej części dzielnicy [...] B. , w odległości ok. 3,1 km od centrum K. (w linii prostej). Otoczenie nieruchomości pierwotnej, w dniu wejścia w życie planu miejscowego, stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno - usługowej oraz tereny zielone, w niedalekiej odległości znajdowała się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo - usługowe. Nieruchomość posiadała kształt nieregularny, nieograniczający możliwości inwestycyjnych, teren płaski. Działka była zabudowana w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiona i częściowo utwardzona. Nieruchomość posiadała pełne uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Działka miała pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną ul. B. Na nieruchomości znajdowała się strefa nadzoru archeologicznego, zadrzewienie i wpisana w księdze wieczystej wzmianka o służebności gruntowej.

Z wyjaśnień rzeczoznawcy ujętych na str. 13-15 operatu wynika, że według aktualnego planu miejscowego z 2016 r. nieruchomość pierwotna znajduje się w obszarze o symbolu MWn/U.l - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności i zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi niskiej intensywności z usługami wbudowanymi lub budynkami usługowymi - w ok. 53%, w obszarze o symbolu KDD.2 - teren drogi publicznej o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej - ok. 0,1% i w terenie ZP.l - terenie zieleni urządzonej o podstawowym przeznaczeniu pod ogólnodostępny park ok. 47%. Z kolei działka nr [...] w ok. 99% ma przeznaczenie MWn/U.l, a w ok. 1% KDD.2. Rzeczoznawca przywołał miarodajne zapisy planu miejscowego dla każdego z tych przeznaczeń.

Dla takiego, jak wskazano powyżej mieszanego przeznaczenia planistycznego nieruchomości pierwotnej rzeczoznawca majątkowy poddał badaniu rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinne - usługową lub wielorodzinną oraz objęte decyzją o warunkach zabudowy tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Wyjaśniono, że niewielki udział przeznaczenia nie inwestycyjnego (ok. 15%), tj. komunikacyjnego czy zieleni nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Dodano, że najpierw analizą objęto nieruchomości o takim przeznaczeniu mieszanym, jakie ma wyceniany grunt, jednak z uwagi na niewielką ilość nieruchomości porównawczych o powyższym przeznaczeniu spełniającym walory podobieństwa do przedmiotu wyceny, analizę rynku rozszerzono o nieruchomości przeznaczone w całości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub wielorodzinną z wbudowanymi usługami lub zabudowy usługowej o zbliżonych parametrach inwestycyjnych do przedmiotu wyceny. Udział poszczególnych przeznaczeń nieruchomości został uwzględniony i poddany korekcie w cesze "uwarunkowania planistyczne". Dodano też, że nieruchomości uznane za podobne charakteryzują się zróżnicowaną powierzchnią, co zostało uwzględnione i skorygowane przy cesze "powierzchnia działki", zaś rozbieżności dotyczące parametrów inwestycyjnych wynikające z planów miejscowych lub decyzji lokalizacyjnych skorygowano cechą "parametry kształtowania zabudowy". Wg Kolegium ustalony rodzaj rynku poddany analizie jest prawidłowy.

Poza zastrzeżeniami Kolegium pozostaje też prawidłowość doboru obszaru badania tynku, jako że obejmuje on jednostkę ewidencyjną K. obręby [...] i obręby sąsiednie oraz pobliskie, a więc m.in. ten, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość.

Jako okres badania rynku nieruchomości o ww. przeznaczeniu wskazano przedział czasowy 11.2018 -05.2022 r. Poszerzenie czasowe badania rynku było konieczne, ponieważ w okresie 24 miesięcy poprzedzających wycenę było zbyt mało transakcji nieruchomościami, które można by uznać za porównywalne do wycenianej. Na str. 21 operatu rzeczoznawca majątkowy wyraźnie podał, że w analizowanym okresie na terenie miasta K. w jedn. ewid.. zaobserwowano trend zmiany cen, który wyliczono na poziomie 4,64% w skali rocznej. Odzwierciedla go wykres na str. 21 operatu.

Na ww. obszarze w podanym okresie badania rynku rzeczoznawca majątkowy odnotował 14 transakcji nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa do przedmiotu wyceny (zbiór C1-C14 na str. 23). Skorygowana cena średnia jednostkowa z bazy stanowiącej wynik analizy rynku wynosi 772,62 zł/m2 (str. 22).

Badanie rynku wykazało, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości pierwotnej wycenianej zależą od następujących cech rynkowych: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd i dostępność do nieruchomości, kształt, powierzchnia, uwarunkowania planistyczne, parametry kształtowania zabudowy, możliwości inwestycyjne, ograniczenia, podstawa przeznaczenia. Wobec jednak faktu, że wszystkie nieruchomości porównawcze w bazie i nieruchomość wyceniana pierwotna w zakresie parametru "podstawa przeznaczenia" (wszystkie nieruchomości mają przeznaczenie wynikające z planu miejscowego lub decyzji wz i zt) mają zbieżną ocenę, autor operatu pominął wpływ tej cechy w dalszym procesie szacowania. Wszystkie pozostałe cechy zostały podzielone na wagi, należycie opisane w operacie szacunkowym na str. 30-31, określono też procentowy udział każdej cechy rynkowej na podstawie preferencji potencjalnych nabywców dla tego rodzaju nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił też, że z uwagi na fakt, że nieruchomość pierwotna ma bardzo duży udział przeznaczenia nie inwestycyjnego, tj. komunikacji i zieleni w porównaniu do nieruchomości podobnych, rozszerzona została gradacja cechy rynkowej "uwarunkowania planistyczne" o ocenę "zła" uwzględniającą to zróżnicowanie, zaś wartość liczbową dla tej oceny wyznaczono na poziomie (-1,00) z zastosowaniem ekstrapolacji. Działanie to znajduje uzasadnienie w punkcie 6.3 Noty Interpretacyjnej NI - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008 r.) należącej do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) i zostało należycie uzasadnione i wyjaśnione w badanym operacie.

Następnie dla potrzeb wyceny nieruchomości autor operatu szczegółowo opisał wszystkie 14 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu takim, jakie posiada wyceniana nieruchomość pod rządami obecnego planu miejscowego, dokonanych na rynku lokalnym w przyjętym okresie jego badania. Zbiór tych transakcji został szczegółowo opisany na str. 23-29 i 43-49 operatu pod kątem istotnych cech. Z zestawienia tego wynika, że wszystkie nieruchomości mają przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej i wielorodzinnej niskiej intensywności, a niektóre częściowo również udział terenu komunikacyjnego lub/i pod tereny zieleni urządzonej; 9 nieruchomości znajduje się w średniej odległości od centrum miasta, 2 w bliższej odległości - jak przedmiot wyceny, a 3 nieruchomości położona jest w dalszej odległości; większość (9) znajduje się w sąsiedztwie o średniej atrakcyjności inwestycyjnej, a dwie w wysokiej atrakcyjności, tj. w terenach o dużym zainteresowaniu nabywców, w otoczeniu zabudowy wielorodzinnej, jednorodzinnej wysokiej intensywności, z bardzo dobrym dostępem do obiektów usługowych - tak jak nieruchomość pierwotna; większość nieruchomości ma pełny bądź częściowy dostęp do mediów, większość ma też bezpośredni bądź pośredni dostęp do drogi publicznej. Opisano ich kształt i powierzchnię (nieruchomości od 675 m2 do 6887 m2), operat zawiera także informacje o: dacie transakcji, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium, położeniu nieruchomości, ograniczeniach, możliwościach inwestycyjnych (w tym realizacji usług) oraz parametrach kształtowania zabudowy.

Zdaniem Kolegium podobieństwo dobranych do porównań nieruchomości do przedmiotu wyceny w omawianym stanie planistyczny nie budzi wątpliwości. Z przedstawionych danych wynika, że nieruchomości porównawcze są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem przeznaczenia, jak i możliwości zagospodarowania. Różnice zaś pomiędzy nieruchomością pierwotną wycenianą a nieruchomościami porównawczymi zostały skorygowane przyjętymi współczynnikami, zaś poziom dokonanych korekt wynika z operatu szacunkowego, co umożliwiło jak największe upodobnienie nieruchomości porównawczych do przedmiotu wyceny. Dzięki temu działaniu autor operatu oddał w pełni możliwości zagospodarowania nieruchomości pod rządami obecnego planu miejscowego.

Na kolejnym etapie wyceny ze zbioru transakcji przyjętych do analizy i nieruchomości reprezentatywnych została obliczona skorygowana średnia cena i został określony zakres współczynników korygujących (str. 50-51). Następnie, wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustalono, mnożąc wartość l m2 obliczoną na 747,74 zł przez powierzchnię zbytej w udziale nieruchomości, co dało w zaokrągleniu kwotę 2.836.178,00 zł.

Podobnie nie budzi zastrzeżeń Kolegium prawidłowość wyceny przedmiotowej nieruchomości pierwotnej według faktycznego sposobu wykorzystywania gruntu. Rzeczoznawca majątkowy określił teren jako zabudowany w północnej niewielkiej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony i utwardzony. Z analizy odrzucono nieruchomości objęte ustaleniami jakiegokolwiek planu miejscowego lub uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego lub dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodano, że nieruchomości uznane za podobne charakteryzują się zróżnicowaną powierzchnią, co zostało uwzględnione i skorygowane przy cesze "powierzchnia działki". Mając to na uwadze Kolegium stwierdza, że ustalony rodzaj rynku poddany analizie jest prawidłowy.

W procesie wyceny nieruchomości autor operatu przeprowadził analizę rynku nieruchomości z jednostki ewidencyjnej K., z obr. [...] i obręby sąsiednie i pobliskie, ponieważ w obr. 2 czyli w którym znajduje się przedmiot wyceny, nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa. Na str. 21 operatu rzeczoznawca majątkowy odnotował zaobserwowany w analizowanym okresie na terenie miasta K. trend zmiany cen w czasie, który wyliczył na poziomie 4,64% w skali rocznej.

W analizowanym okresie badania rynku nieruchomości od 11.2018 do 05.2022 r. (poszerzonym względem okresu standardowych 2 lat poprzedzających datę określenia wartości przedmiotu wyceny z powodu niewielkiej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, co wynika ze specyfiki badanego rynku oraz faktu, że znacząca część miasta K. jest objęta obowiązującymi lub sporządzanymi planami miejscowymi bądź decyzjami wzizt) rzeczoznawca odnotował 14 transakcji nieruchomościami mającymi walor największego podobieństwa do przedmiotu wyceny w aspekcie przyjętych cech rynkowych (str. 23). Skorygowana cena średnia jednostkowa wynosi 772,62 zł/m2.

Badanie rynku wykazało, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej zależą od następujących cech rynkowych: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, dostęp do mediów, dojazd i dostępność do nieruchomości, kształt, powierzchnia, ograniczenia. Wobec jednak faktu, że wszystkie nieruchomości porównawcze w bazie i nieruchomość wyceniana pierwotna w zakresie parametru "ograniczenia" (wszystkie nieruchomości mają ograniczenia fizyczne i prawne) mają zbieżną ocenę, autor operatu pominął wpływ tej cechy w dalszym procesie szacowania. Wszystkie pozostałe cechy zostały podzielone na wagi, należycie opisane w operacie szacunkowym na str. 30-31, określono też procentowy udział każdej cechy rynkowej na podstawie preferencji potencjalnych nabywców dla tego rodzaju nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił też, że z uwagi na fakt, że nieruchomość pierwotna położona jest w znacznie bliższej odległości do centrum K. w porównaniu do nieruchomości podobnych, rozszerzona została gradacja cechy rynkowej "lokalizacja ogólna" o ocenę "bardzo dobra" uwzględniającą to zróżnicowanie, zaś wartość liczbową dla tej oceny wyznaczono na poziomie (-1,00) z zastosowaniem ekstrapolacji. Działanie to znajduje uzasadnienie w punkcie 6.3 Noty Interpretacyjnej NI - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008 r.) należącej do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) i zostało należycie uzasadnione i wyjaśnione w badanym operacie.

Następnie dla potrzeb wyceny nieruchomości i wykazania podobieństwa nieruchomości dobranych do porównań do przedmiotu wyceny, autor operatu szczegółowo opisał wszystkie transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu takim, jakie posiada wyceniana nieruchomość pierwotna w okresie braku planu miejscowego.

Mając na uwadze powyższe, jak też opis i wycenę Kolegium stwierdziło, że dla wycenianej nieruchomości pierwotnej według jej faktycznego sposobu wykorzystywania została sporządzona baza nieruchomości podobnych C1-C5, co wynika z ich szczegółowego opisu. Zestawienie par znajduje się na str. -w 53-56 operatu i dowodzi, że przedmiot wyceny różni się od wszystkich nieruchomości porównawczych jedynie w zakresie cechy "lokalizacja ogólna" (waga bardzo dobra (2) - podczas gdy nieruchomości Cl i C2 maja wagę dobrą (1), a C3-C5 średnią 0). Przy cesze "otoczenie" przedmiot wyceny ma taką sama ocenę bardzo dobrą 2, jak nieruchomość C3, przy cesze "dostęp do mediów" - ocenę bardzo dobry (1), jak nieruchomości C1-C3, przy cesze "dojazd" - ocenę dobry (0), jak nieruchomości C3-C5, "kształt" ma dobry (1), jak nieruchomości C3 i C5, zaś powierzchnię średnią (0), jak nieruchomość C5. Różnice między nieruchomościami zostały skorygowane, zaś wielkość poprawek jest podana w czytelny sposób w tabeli na str. 55-56 operatu. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości w tym stanie ustalono, mnożąc wartość 1 m2 ustaloną na 650,64 zł/m2 przez powierzchnię zbytej w udziale nieruchomości, co dało kwotę w zaokrągleniu do zł [...] zł.

Reasumując, niewątpliwie nastąpił wzrost wartości nieruchomości pierwotnej i nieruchomości zbytej w udziałach na skutek uchwalenia jej przeznaczenia w planie z 2016 r. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną niskiej intensywności i zabudowy usługowej, podczas gdy w okresie faktycznego sposobu wykorzystywania gruntu była terenem zabudowanym w niewielkie pomocnej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewionym i częściowo utwardzonym.

W uwzględnieniu powyższych okoliczności i ustaleń rzeczoznawca majątkowy wykazał, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynika wyłącznie z faktu uchwalenia planu miejscowego w 2016 r., zachodzi bezpośredni związek między tą okolicznością a wzrostem wartości gruntu, a wzrost wynosi wartość określoną w operacie szacunkowym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Kolegium, B. Sp. z o.o. Sp. jawna w K. wniosła o: (i) uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., (ii) umorzenie postępowania administracyjnego ze względu na to, że czynność ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali nie podlega art. 36 ust. 4 u.p.z.p., (iii) zasądzenie zwrotu kosztów, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Skarżąca podniosła szablonowość uzasadnienia i nieuprawnioną wykładnię rozszerzającą. Jej zdaniem warunkiem naliczenia tzw. renty planistycznej jest to, aby nieruchomość była samodzielnym przedmiotem obrotu, a tymczasem udział w nieruchomości wspólnej przenoszony wraz z samodzielnym lokalem nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie.

W piśmie z dnia 12 lipca 2024 r. skarżąca podniosła, że sposób rozumowania organów powinien skutkować ustalaniem tzw. renty planistycznej także w przypadku wtórnego obrotu lokalami, co jednakowoż nie zdarza się w rzeczywistości. W ocenie skarżącej przy zbyciu lokalu nie następuje zawarcie umowy odnoszącej się do zbycia udziału w gruncie, lecz skutki zbycia lokalu mają jednocześnie wpływ na udział w nieruchomości wspólnej ("Stanowisko Zespołu Wizytacyjnego przy Radzie Izby Notarialnej w Warszawie w sprawie stosowania przepisu art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach w razie zbycia lokali wyodrębnionych z budynków wzniesionych na gruncie leśnym", Nowy Przegląd Notarialny, Nr 2 (87) 2022, s. 5-10).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).

Skarga okazała się skuteczna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione w niej zarzuty.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 15 kwietnia 2024 r. (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977) – dalej zwana u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu,

2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r."

Z powyższego wynika, że z mocy ustawy utraciły moc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy nastąpiła z dniem 31 grudnia 2003 r.

Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żadne plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji. Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami."

W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:

"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011r.

Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610).

Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r.

W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."

W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)."

W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a."

W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania".

W kontekście powyższych regulacji trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 u.p.z.p.) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.).

Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40).

Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, tj. jest działka nr [...] obr[...] w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego o symbolu PS 302 (strefy: 11,13,16,19).

Zgodnie z § 26 uchwały Nr VI1/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.:

1. Wyznacza się "Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego - (Obszar PS) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod:

1/ zakłady przemysłowe (w tym energetyczne),

2/ zakłady eksploatacji powierzchniowej,

3/ bazy i zaplecza techniczne budownictwa oraz składy, magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych,

4/ urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, w tym urządzenia obsługi rolnictwa (na terenach strefy intensywności miejskiej),5/ inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego,

6/ inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe.

2. Dopuszcza się nadto:

1/ lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej,

2/ Lokalizację urządzeń ograniczający cli skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów,

3/ lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkól przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego,

4/ tereny zieleni,

5/ przebudowę istniejących budynków mieszkalnych w celu poprawy' standardów lub do zwiększania dotychczasowej powierzchni użytkowej nie więcej niż o 10%,

6/ adaptację innych budynków na cele mieszkaniowe.

3. Obiekty lub urządzenia, o których mowa w ust,2 można lokalizować pod warunkiem:

1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego,

2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 40 % danego Obszaru,

3/ nienaruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.

Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r. (por. k. 174 a.a.).

Między dniem 1 stycznia 2004 roku a 16 listopada 2016 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 17 listopada 2016 roku weszła w życie uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta K. z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W." (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130).

Następnie w dniu 4 listopada 2020 r. w formie aktów notarialnych (Rep. A Nr [...], Rep A Nr [...] Rep A Nr [...] Rep A Nr [...], Rep. A Nr [...] i Rep. A Nr [...] skarżąca zbyła sześć lokali mieszkalnych z własnością których związane są udziały we własności niewydzielonych części wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej (działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha, KW nr [...] przy ul. [...] w K..

W dniu 11 marca 2021 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie.

W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy, z dnia 25.09.2023r., określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3793 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]

Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r" gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu:

1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W.", zatwierdzonego uchwała Nr LV/1125/16 Rady Miasta K. z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130), obowiązującego od 17 listopada 2016 r. ze zmianami wynikającymi z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 335/22

2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W.", zatwierdzonego uchwała Nr LY/l 125/16 Rady Miasta K. z dnia 26 października 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2 listopada 2016 r. poz. 6130). obowiązującego od 17 listopada 2016 r."

Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W.", istniała nieruchomość pierwotna oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7091 ha. Przedmiotowa nieruchomość pierwotna miała kształt nieregularny, nieograniczający możliwości inwestycyjnych. Nieruchomość pierwotna była zabudowana w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiona, częściowo utwardzona. Pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna na działce, sieć gazowa w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Występują ograniczenia - zadrzewienie. Występują - wzmianka ujawniona w dziale III KW dotycząca służebności gruntowej na działce [...]. Pośredni dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę wewnętrzną - ulicę J. S. B..

Otoczenie nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, produkcyjno-usługowej oraz tereny zielone. W niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności oraz punkty handlowo-usługowe. W sąsiedztwie K. Spółdzielnia Niewidomych S.

Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości pierwotnej określono jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony." W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 u.p.z.p. rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego.

Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne.

Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego.

W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),

- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.

Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24).

Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 26 października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. - W.", czyli "jako teren zabudowany w północnej, nieznacznej części budynkami niemieszkalnymi, częściowo zadrzewiony, częściowo utwardzony" z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym pod m.in. zakłady przemysłowe czy inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i zagraniczne (por. § 26 planu ogólnego) skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści.

Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08.

Zwrócić jeszcze należy uwagę na to, że do art. 87 ust. 3a dopiero od stycznia 2023 r. wprowadzono (ustawą z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. poz. 2747) zasadę porównywania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Do stycznia 2023 r., a w szczególności w 2020 r. kiedy to skarżąca zbywała udziały w nieruchomości gruntowej, przepis ten stanowił tylko o "przeznaczeniu terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.". Oznacza to, że w dacie zbywania nieruchomości zasada ta dotyczyła każdego planu, który utracił moc: zarówno ogólnego i szczegółowego. Skarżąca jako profesjonalista, pomimo twierdzeń skargi, musiała liczyć się z koniecznością uiszczenia renty planistycznej po zbyciu udziału we własności nieruchomości jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, niemniej jednak miała prawo oczekiwać, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego (obligatoryjnego w tym postępowaniu) zastosowane zostaną reguły znane jej w chwili podejmowania decyzji o zbyciu. Zmiana przepisów nastąpiła na około dwa lata po zbyciu nieruchomości i wszczęciu postępowania administracyjnego oraz tylko na kilka miesięcy przed sporządzeniem operatu szacunkowego. W tej sytuacji tym bardziej nie ma podstaw do tego, aby wbrew stanowisku wyrażonemu przez Trybunał Konstytucyjny całkowicie pomijać przeznaczenie w planie, który z mocy prawa utracił moc 31 grudnia 2003 r. Na marginesie wskazać też należy, że plan ogólny dla Miasta K., który utracił moc (przywołany powyżej) nie był w istocie nazbyt "ogólny", ale dość szczegółowo określał przeznaczenie i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości. Nie miał charakteru zbliżonego stopniem szczegółowości do np. dokumentu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta również ma istotne znaczenie, albowiem pozwala biegłemu na odnalezienie nieruchomości podobnych i dokonania szacunku ich wartości.

Z tych względów operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta K., błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji.

Z tych względów skarga została uwzględniona. W ocenie Sądu natomiast bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze. Sąd na gruncie niniejszej sprawy stoi na stanowisku, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału w jej własności pod warunkiem, iż wartość nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobne stanowisko było już wcześniej prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie prawa administracyjnego w odniesieniu do zbycia części nieruchomości (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r., sygn. OPK 17/98, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. II SA/Rz 495/08, WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 r., sygn. IV SA/Wa 692/11, por. również Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 300-301).

Podkreślić też trzeba, że literalne brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi wyłącznie o wzroście wartości nieruchomości, a nie jej części czy udziału w prawie własności. Zasady wykładni w takim przypadku nakazują jednak odwołanie się zwłaszcza do wyników wykładni celowościowej, która uwzględnia funkcję i cel instytucji, realizacji którego ma służyć. Tutaj należy rozważyć istotę i funkcję opłaty planistycznej. Istota tej regulacji sprowadza się do obciążenia właścicieli opłatą o charakterze daniny publicznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Względy celowościowe przemawiają za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału we współwłasności.

W przedmiotowej sprawie podkreślić należy jej specyfikę ze względu na przedmiot sprzedaży, który, w ocenie organów, zaktualizował potrzebę ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiot sprzedaży obejmował bowiem obok udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą m.in. stanowiły grunty w postaci wskazanych działek, przede wszystkim odrębną własność nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1061 ze zm.) – dalej jako "K.c." nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wskazany przepis art. 46 § 1 K.c. pozwala wyróżnić nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i części budynków, czyli nieruchomości lokalowe, przy czym nieruchomości budynkowe i lokalowe mogą powstać wyłącznie z mocy przepisów szczególnych. Przykładem takiej regulacji szczególnej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.), określająca sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepis art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu jest nierozerwalnie związana ze współwłasnością w gruncie wspólnym. Grunt ten nie może stanowić odrębnego od nieruchomości lokalowej przedmiotu obrotu cywilnego, ale stanowi w sensie cywilistycznym grunt temu obrotowi podlegający wraz z lokalem.

Dla oceny wystąpienia warunków określenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie miał fakt dokonania zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, a marginalne, że zbycie to towarzyszyło sprzedaży odrębnej własności lokali. Nie ma również żadnego znaczenia fakt, że bez sprzedaży własności lokalu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej w ogóle by nie doszło. Z punktu widzenia przesłanek opłaty planistycznej relewantny prawnie jest bowiem wyłącznie fakt dokonania zbycia udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, które z mocy przepisów szczególnych towarzyszyło sprzedaży nieruchomości lokalowej.

Nie można przy tym skutecznie podważać faktu, że działki, w których udziały podlegały zbyciu, nie stanowiły nieruchomości gruntowych w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomości te spełniały bowiem dwa warunki bytu prawnego nieruchomości, to znaczy miały wyodrębniony od otaczających je gruntów obszar i ściśle określonego właściciela (por. uzasadnienie do wyroków: WSA w Gdańsku z dnia 6 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 601/13, WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2013 roku, sygn. II SA/Gd 595/13).

Ponadto można wskazać, że podobne stanowisko zostało wyrażone również w powoływanym w skardze uzasadnieniu do wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 września 2011 roku, sygn. IV SA/Wa 692/11, w którym wskazano, że cyt.: "analiza zapisów przedmiotowej umowy prowadzi do wniosku, że dokonana na mocy ww. umowy czynność prawna skutkowała przeniesieniem na rzecz I. R. udziału stanowiącego 1/3 części własności ww. nieruchomości gruntowej. Czynność ta miała charakter ekwiwalentny, materializujący przysporzenie majątkowe skarżącego powstałe w związku z uchwaleniem Planu. Powyższe wskazuje, iż w sprawie niniejszej nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału stanowiącego 1/3 części prawa własności nieruchomości) w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem zaszły pozytywne przesłanki wszczęcia postępowania i w konsekwencji ustalenia tzw. renty planistycznej. Przeciwne stanowisko skarżącego w tym względzie nie znajduje uzasadnienia w świetle poczynionych wywodów.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, zgodnie z którym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych) pod warunkiem, że - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji).

O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzone koszty w wysokości 4000 zł składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 400 zł oraz kwota 3600 zł (§ 2 pkt. 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie - Dz. U. z 2023 roku, poz. 1964) tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżącą.