Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 112/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2020-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61, art. 59 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Sekretarz sądowy Joanna Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi E. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją znak: [...], z [...] 2019 r., po rozpatrzeniu odwołania B. K., E. K. i M. K., od decyzji Burmistrza z [...] 2019 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego o powierzchni sprzedaży do 200m² wraz z niezbędnymi przyłączami infrastruktury technicznej oraz budową zjazdu publicznego na działkach nr ewid. [...]/3, [...]/3 oraz części działki nr ewid. [...]/4 w J., na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie rozpoznano wniosek inwestora z 12 grudnia 2015 r. o ustalenie warunków zabudowy złożony przez [...]z siedzibą w J. Linie rozgraniczające teren inwestycji obejmujące działki [...]/3, [...]/3 oraz część dr- [...]/4, wyznaczono na kopii mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:500 stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do decyzji organu I instancji. W uzupełnieniu wniosku wskazano także miejsce usytuowania stanowisk parkingowych na działce stanowiącej własność inwestora. Z wniosku wynika, że elewacja frontowa planowanego budynku stanowić będzie przedłużenie elewacji frontowej obiektu zlokalizowanego na działkach nr ewid. [...]/2 i [...]/2; szerokość elewacji frontowej budynku w linii zabudowy wyniesie maksymalnie 10,75m. Przy granicy z działką zachodnią nr ewid. [...]/2 przewidziano zjazd publiczny.

Zdaniem Kolegium w wydanej decyzji organ I instancji wypełnił wymogi określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Prawidłowo również organ dokonał oceny spełnienia warunków art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego ustalono zgodnie z wymogami ustawowymi, a parametry zabudowy projektowanej inwestycji ustalono uwzględniając parametry zabudowy występujące w obszarze analizowanym. Burmistrz ustalił następujące parametry dla planowanej inwestycji: powierzchnia sprzedaży - do 200,0 m²,:

- linia zabudowy: obowiązująca na przedłużeniu linii zabudowy istniejącego budynku na działce sąsiedniej oznaczonej nr ewid. gruntu: [...]/2, [...]/4, [...]/2, [...]/4, zgodnie z załącznikiem nr 1,

- wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki inwestycyjnej w liniach rozgraniczających teren inwestycji - od 0,50 do 0,90 /od 106m² do 192m²,

- szerokość elewacji frontowej - 10,75m (w dostosowaniu do szerokości działki). Ze względu na usytuowanie zabudowy w ścisłym centrum nakłada się konieczność zabudowy 100% frontu działki,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub jej gzymsu lub attyki - 7,5m +/- tolerancja do 20% dla parametru,

- wysokość głównej kalenicy - wypadkowa wynikająca z przyjętego kąta nachylenia połaci dachowych i rozstawu ścian zewnętrznych projektowanego budynku mierzona od średniego poziomu terenu do najwyższej części dachu utworzonej na przecięciu połaci dachowej - 12,5m +/- tolerancja do 20% dla parametru,

- dach głównej bryły budynku /nie dotyczy ganków, wiat/ o tym samym kącie nachylenia dwuspadowy o kącie nachylenia od 15° do 35°, główna kalenica równoległa w stosunku do frontu działki.

Organ I instancji udokumentował, że parametry ustalone dla nowej zabudowy znajdują swoją kontynuację w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego ustalonej szerokości elewacji frontowej Kolegium stwierdziło, że decydujące znaczenie w tym zakresie ma stanowisko organu ochrony zabytków. Ze względu na usytuowanie projektowanego budynku w ścisłym centrum określono parametr szerokości elewacji frontowej na 10,75m w dostosowaniu do szerokości działki. Planowana inwestycja znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej XIII - XVIII śródmieścia miasta J. - zabytkowego założenia urbanistycznego, uznanego za zabytek decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z [...] 1956 r. wpisanego w rejestr zabytków nieruchomych województwa świętokrzyskiego. Taki wpis oznacza, że w ochronie konserwatorskiej podlega parcelacja, gabaryty zabudowy, relacje przestrzenne pomiędzy elementami zabudowy, linie zabudowy wyznaczone poprzez zachowaną zabudowę historyczną oraz kompozycję zabudowy obrzeżnej w granicach historycznych parceli, a wszelka działalność inwestycyjna podlega uzgodnieniom Konserwatora Zabytków. Zatem, gabaryty zabudowy projektowanej zabudowy muszą być dostosowane do wymagań wynikających z położenia w obszarze strefy konserwatorskiej. Skoro w analizowanej sprawie Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem z [...] 2019 r. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, to tym samym wyraził zgodę na gabaryty zabudowy zaproponowane w projekcie decyzji. Przy czym, dokonana przez Kolegium analiza sprawy wykazała, że ustalone usytuowanie znajduje kontynuację tego sposobu zabudowy w obszarze analizowanym, tj. zabudowy pierzejowej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów, Kolegium uznało, że zasadnie organ I instancji wyjaśnił, że strony postępowania nie mogą ponosić konsekwencji wynikających z okoliczności, że właściciele działki sąsiedniej posiadają budynki, które zostały nieznacznie odsunięte od granicy. Przy czym, skoro budynki te odsunięte zostały na odległość ok. 30-40cm, to ich usytuowanie nie znajduje umocowania w przepisach prawa budowlanego i przepisach wykonawczych do tej ustawy. Nie sposób więc wyznaczyć podobnego usytuowania dla nowoprojektowanego budynku.

Organ odwoławczy wskazał, że w decyzji ustalono, że miejsca postojowe zostaną zapewnione w ten sposób, że: dla potrzeb mieszkań dwa miejsca postojowe na działkach o numerach ewidencyjnych gruntu [...]/ 5, [...]/ 4 i [...]/ 1 oznaczonych jako nieruchomość przy ul. D. Jest to istniejący parking stanowiący własność inwestora, oddalony od miejsca inwestycji o 100m. Oddziaływanie parkingu zamyka się w obszarze jego funkcjonowania. Miejsca postojowe dla klientów części handlowo-usługowej miejsc zostaną zapewnione w J. przy ul. K. tj. na parkingu miejskim, którym zarządza miasto J. Na powyższą okoliczność inwestor przedłożył pismo Urzędu Miejskiego w J.

Zdaniem organu II instancji wydana decyzja spełnia wszystkie wymagania zawarte w art. 54 ust. 1 pkt 1-3, w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium zauważyło, ze jak udokumentował organ I instancji, w granicach obszaru analizowanego znalazła się zabudowa stanowiąca o kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy projektowanej, w tym zabudowa na działce nr 255 o szerokości elewacji frontowej 20m. W tych okolicznościach nie może mieć przesądzającego znaczenia przyjęta szerokość elewacji frontowej budynku na działce nr ewid. [...] od strony ul. S.

W ocenie Kolegium, także dwukrotne wymienienie działki nr [...] i wskazanie symbolu MN w tabeli sporządzonej analizy nie może przesądzić o uchyleniu decyzji organu I instancji. W tabeli przyjęto wyłącznie oznaczenia MN, MW,U,P,I i nie przyjęto odrębnego oznaczenia dla zabudowy gospodarczej, która co do zasady stanowi uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej. W tabeli tej dwukrotnie wskazano działkę nr ewid. [...], z uwagi na to, że działka ta usytuowana jest u biegu dwóch ulic ul. S. i ul. 11., a jak dokumentuje tabela, parametry zabudowy od strony tych ulic (poza wskaźnikiem zabudowy) nie są jednakowe.

Kończąc organ odwoławczy podkreślił, że w każdym z etapów realizacji inwestycji organ prowadzący postępowanie jest zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. W decyzji o warunkach zabudowy organ powinien w możliwe najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, ich konkretyzacja następuje natomiast w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji, znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania prowadzonego na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane. Niezasadny jest więc zarzut dotyczący braku ustalenia już na obecnym etapie sprawy, czy spełnione zostały gwarancje ochrony osób trzecich ustalone w punkcie 4.5 badanej decyzji.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji B. K., El. K. i M.K., zarzucili naruszenie obowiązujących przepisów, w szczególności art. 7, 10, 11, 77, 107 kpa.

W uzasadnieniu skargi jej autorzy zauważyli, że organy obydwu instancji orzekając o zabudowie 100% frontu działki inwestora, przesądziły tym samym o budowie nowo planowanej inwestycji w granicy z działką nr [...], w decyzjach tych nie podano jednak, na podstawie jakich przepisów dokonano tego ustalenia.

Skarżący zwrócili uwagę, że zagospodarowanie działki nr [...], w tym umiejscowienie na niej budynków gospodarczych (istniejących od lat ubiegłych) w odległości ok. 30-40 cm od tej granicy, nie pozwala na usytuowanie budynku inwestora przy tej granicy. Dodali, że na położenie tych budynków gospodarczych w odległości 30 - 40cm od granicy nie mieli żadnego wpływu.

Zdaniem wnoszących skargę organy obu instancji nie uwzględniły przepisów techniczno-budowlanych, które należało potraktować jako przepisy odrębne, a w szczególności rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690), z dnia 17 lipca 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422), z dnia 8 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz.1065). Cytując § 12 pkt 3 skarżący uznali, że nie może on mieć zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż projektowany budynek nie będzie dobudowany do ścian budynku mieszkalnego na działce [...], że względu na to, że budynek ten nie jest w granicy działki. Poza tym działka ta jest już zabudowana, a przepisy budowlane dopuszczają budowę w granicy w sytuacji, gdy sąsiednia działka jest niezabudowana. Dodali, że usytuowanie budynku inwestora przy granicy z działką nr [...] niewątpliwie zagrozi stabilności budynków gospodarczych na tej działce, jak również spowoduje zniszczenie ogrodzenia znajdującego się przy granicy z nieruchomością inwestora.

Autorzy skargi dalej podali, że postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z [...] 2019 r. dotyczy uzgodnienia przez ten organ jedynie linii zabudowy, nie zaś jak wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji "zaakceptowania gabarytów zabudowy". Nie jest zatem zrozumiałe, dlaczego w uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium wyjaśnia, "iż decydujące znaczenie w tym zakresie ma stanowisko organu ochrony zabytków". Skarżący zaznaczyli, że w obrębie obszaru, przyjętego do analizy nigdy nie było historycznej staromiejskiej zabudowy pierzejowej centrum J..

W ocenie skarżących położenie budynku inwestora przy granicy działki nr [...] nie spełni wymogu zabudowy zwartej pierzejowej, w której to budynki powinny być usytuowane w tej samej linii zabudowy i ścianami bocznymi przylegać do siebie. Podali, że dla planowanej inwestycji linię zabudowy przewidziano jako przedłużenie linii zabudowy budynku znajdującego się na działkach [...]/2, [...]/4, [...]/2, [...]/4, który jest jedynym budynkiem usytuowanym w takiej linii zabudów, jaka jest wyznaczona dla planowanej inwestycji na odcinku od Placu Tadeusza Kościuszki do skrzyżowania ulic 11-go Listopada i ulicy S. Linia zaś zabudowy budynku mieszkalnego usytuowanego na styku ulic 11. i ulicy S. nie jest zbieżna z linią zabudowy inwestycji (budynek jest usytuowany bliżej ul. [...]).

Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organów, że "ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiednich znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania prowadzonego w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane", gdyż precyzyjne wskazanie położenia planowanej inwestycji w granicy działki (zabudowa 100% frontu działki inwestora) powoduje, że na etapie pozwolenia na budowę będzie brana pod uwagę jej zgodność z tym zapisem, a nie z przepisami techniczno-budowlanymi, a tym samym pozbawieni zostaną prawa do wnoszenia uwag w zakresie: ograniczenia korzystania z ich nieruchomości, uciążliwości i skutków, jakie spowoduje.

Wnoszący skargę także stwierdzili, że teren, na którym ma powstać nowa inwestycja nie spełnia wymogów, jakie są stawiane działce budowlanej. Brak jest możliwości usytuowania na niej wszystkich niezbędnych funkcji, a w szczególności brak zaplanowania na jej terenie jakichkolwiek miejsc parkingowych. Wskazali, że miejsca na parkingu miejskim są płatne i ogólnodostępne dla wszystkich użytkowników, a korzystanie z nich odbywa się dynamicznie. Ewentualne zaś korzystanie przez klientów konkretnej inwestycji wymaga zgody Rady Miejskiej i stosownej umowy cywilnoprawnej w tym zakresie. Przedłożone zaś przez inwestora pisma, nie przesądzają o zapewnieniu miejsc parkingowych na tym parkingu dla inwestora, przez cały okres istnienia inwestycji. Zarządca wyraził zgodę, że takie miejsca można zrealizować na parkingu ogólnodostępnym, ale ich nie zapewnia. Z uwagi zaś na planowaną powierzchnię inwestycji, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać niezbędną ilość miejsc parkingowych i postojowych, z uwzględnieniem liczby miejsc dla osób niepełnosprawnych. Ponadto wątpliwe jest zapewnienie miejsc postojowych na działkach będących własnością inwestora [...]/ 5, [...]/ 4, [...]/ 1, ponieważ już są one wykorzystywane do obsługi inwestycji przy tych działkach. Na parkingu tym odbywa się również handel. W związku z tym planowane przez inwestora miejsca postojowe dla mieszkań są tylko pozorem wykorzystywanym do potrzeb wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Skoro zaś inwestor planuje całkowitą zabudowę swoich działek, to tym samym nie planuje na nich miejsca postojowego, w tym miejsca dla osób niepełnosprawnych, mimo takiego wymogu. Nie zrozumiałe jest zatem, po co inwestorowi jest potrzebny zjazd na działki na, które nie będzie wjeżdżał, bo chce je zabudować w całości. W tej sytuacji, zdaniem skarżących nie można wykluczyć, że zamiarem inwestora jest wykorzystywanie zjazdu jako miejsca postojowego dla samochodów obsługujących jego inwestycję, a tym samym istnieje wątpliwość co do zasadności budowy zjazdu na teren działek inwestora.

Dalej skarżący zarzucili, że organ II instancji nie dokonał oceny prawidłowości zapisu dotyczącego braku wyznaczenia powierzchni biologicznie czynnej "ze względu na istniejące zagospodarowanie działki". Zapis ten jest co najmniej wątpliwy, bowiem nie wiadomo jakie to "istniejące" zagospodarowanie działki inwestora organ I instancji miał na uwadze, w sytuacji ustalania warunków zabudowy tej działki. Kolejnym uchybieniem decyzji organu I instancji jest również błędnie przyjęty wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, ustalony od 0,50 do 0,90. Brak jest uzasadnienia tak przyjętego wskaźnika w załączniku 2, w którym wskazano, że do zabudowy mieszkaniowo-usługowej wykorzystane jest ok. 70% obszaru analizowanego; do zabudowy usługowej wykorzystane jest ok. 10% obszaru analizowanego. Powyższe nasuwa wniosek, że 20% obszaru przyjętego do analizy jest niezabudowane. Wskaźnik ten został więc zawyżony. Wreszcie w decyzji organu I instancji określono, że "lokalizacja miejsca gromadzenia odpadów stałych bytowych ma być na terenie wnioskowanej działki". W ocenie skarżących wątpliwe jest zapewnienie miejsca gromadzenia odpadów na terenie działki ze względu na to, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza zabudowę całej działki. "Brak także analizy w decyzji Burmistrza na przyjęcie kalenicy 12m". Spowoduje to, że tak wysoki budynek będzie ograniczał dostęp światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, czyli spowoduje zacienienie mieszkań budynku mieszkalnego skarżących.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Po wniesieniu skargi, w dniu 20 lutego 2020 r. skarżąca B. K. zmarła. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z 11 marca 2020 r. sporządzonym przez notariusza K. D. (k. 76), spadek po Beacie K. na podstawie ustawy nabyli wprost siostra E. K. i brat M. K., a więc współskarżący.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2019.2167 t.j.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami, ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz.U.2019.2325).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi (art. 145 § 1 ustawy o p.p.s.a.).

Przedmiotem skargi była decyzja utrzymująca w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego wraz z niezbędnymi przyłączami infrastruktury technicznej i budową zjazdu publicznego. Decyzja ta została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Dz.U.2018.1945 t.j. ze zm., dalej ustawa o planowaniu). Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Nie było w sprawie wątpliwości, że dla terenu, na którym planowana jest realizacja przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazany brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodował, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu (w tym jego zabudowy) dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, wymagało wydania decyzji.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Co do większości wskazanych w przytoczonym przepisie warunków, nie było w sprawie sporu co do ich spełnienia. Również w ocenie Sądu, zarówno dotyczące tych warunków ustalenia faktyczne, jak fakt ich spełnienia nie budzą wątpliwości. Spośród natomiast pozostałych, wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu warunków, przedstawione w skardze zarzuty, choć zostały określone jako dotyczące naruszenia przepisów art. 7, 10, 11, 77 i 107 kodeksu postępowania administracyjnego, w istocie dotyczyły głównie przesłanek, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu. Ten przepis bowiem oraz wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164/2003 poz. 1588), dalej rozporządzenie ws. nowej zabudowy, określają wymagania dotyczące nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zasada dobrego sąsiedztwa), których częściowe niespełnienie w zaskarżonej decyzji zarzuca skarga. Należy jednak zauważyć, że w części dyspozycyjnej skargi nie zostały sformułowane jakiekolwiek konkretne zarzuty naruszenia prawa materialnego stawiane decyzji organu odwoławczego, czy też organu I instancji. Poprzestano bowiem na sformułowaniu zarzutu naruszenia obowiązujących przepisów, a w szczególności art. 7, 10, 11, 77 i 107 kodeksu postępowania administracyjnego, bez wskazania przy tym, na czym naruszenie tych przepisów miałoby polegać i bez ich uzasadnienia. W uzasadnieniu skargi wskazano natomiast na konkretne wątpliwości dotyczące naruszenia przez organy "przepisów techniczno-budowlanych, które należy potraktować, jako przepisy odrębne, a w szczególności przepisów technicznych, jakimi są przepisy Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., z dnia 8 kwietnia 2019 r.". Ze względu na to, poniższe rozważania i odniesienie się do zarzutów skargi, oparte jest na analizie i ocenie treści jej uzasadnienia w konfrontacji z przepisami prawa, które w sprawie zostały zastosowane przez organy obu instancji.

Brak sformułowania w skardze, na czym miałoby polegać naruszenie wymienionych przepisów kpa oraz brak uzasadnienia takich zarzutów pozwala na ogólne stwierdzenie, że Sąd, dokonując z urzędu kontroli zaskarżonej decyzji w granicach sprawy (art. 134 § 1 p.p.s.a.), nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Należy bowiem przypomnieć, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., tylko naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, powoduje uwzględnienie skargi.

Z treści uzasadnienia skargi wynika, że zasadnicze zastrzeżenia skarżących pod adresem decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, dotyczyły niektórych wymagań dotyczących nowej zabudowy, które zostały uznane za zgodne z obowiązującymi przepisami. Jednym z tych wymagań było określenie obowiązującej linii zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy istniejącego budynku na sąsiedniej działce nr [...]/2, [...]/4, [...]/2, [...]/4. Równocześnie skarżący zakwestionowali określenie szerokości elewacji frontowej dostosowanej do szerokości działki, tj. 10,75 m. Ich argumentacja sprowadzała się do twierdzenia, że taka zabudowa jest sprzeczna z § 12 pkt 3 rozporządzenia ws. warunków technicznych, ponieważ przepis ten dopuszcza, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przedmiotowej sprawie nie ma takiej sytuacji, ponieważ projektowany budynek nie będzie dobudowany do ściany budynku skarżących stojącego na działce nr [...], gdyż budynek ten nie stoi w granicy działki. Skarżący wyrazili też obawy o pogorszenie warunków użytkowania ich działki, zagrożenie bezpieczeństwa ich mienia poprzez zagrożenie stabilności ich budynków gospodarczych i zniszczenie ogrodzenia. Wyrazili też pogląd, że w obrębie przedmiotowych nieruchomości nigdy nie było staromiejskiej, historycznej zabudowy pierzejowej (którą rozumieją jako usytuowanie budynków w tej samej linii zabudowy i przyleganie ich do siebie ścianami bocznymi) centrum J. i nadal jej nie ma.

Odnosząc się do takiej argumentacji należy zauważyć, że zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia ws. warunków technicznych, przepisy tego rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2, który rozciąga w niektórych sytuacjach stosowanie tego rozporządzenia na użytkowane budynki istniejące. Z takiego zapisu wynika, że przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych, a w tym i powoływany przez skarżące § 12 nie mają zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, ale dopiero w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Innymi słowy, w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy nie można uzależniać określenia szerokości elewacji frontowej od ograniczeń w możliwości zabudowy działki inwestora względem granicy, wynikających z § 12 rozporządzenia ws. warunków technicznych, a przepisy tego rozporządzenia nie stanowią przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.z.p., warunkujących możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Taką wykładnię, prezentowaną już w orzecznictwie sądów administracyjnych przed dniem 1 stycznia 2018 r., tj. przed dniem wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia ws. warunków technicznych, potwierdza w stanie prawnym z dnia 12 listopada 2020 r. mającym zastosowanie w niniejszej sprawie, znowelizowane brzmienie § 12 ust. 2 tego rozporządzeniu. O ile bowiem przed dniem 1 stycznia 2018 r. przepis ten przewidywał, że sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to w stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania decyzji przez organ II instancji w § 12 ust. 2 przewidziano, że sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Wyeliminowanie możliwości odstępstw od przewidzianych w § 12 ust. 1 pkt 2 minimalnych odległości od granicy budynków zwróconych w stronę tej granicy ścianą bez okien i drzwi w oparciu o zapisy decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że decyzja o warunkach zabudowy takich odstępstw nie może przewidywać. Oznacza to zarazem, że w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy nie ma potrzeby badania zgodności określanych w warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy, w szczególności tych dotyczących obowiązującej linii nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki parametrów z wymaganiami dotyczącymi sytuowania budynków w określonych odległościach od granicy z sąsiednią działką.

Spełnienie tych wymagań będzie bowiem kontrolowane w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Należy przy tym zauważyć, że w samym rozstrzygnięciu decyzji Burmistrza Miasta J. z [...] 2019 r. ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji znalazło się odpowiadające powyższym wywodom stwierdzenie, że usytuowanie projektowanego zadania na działce inwestora, w tym przesądzenie o możliwości realizacji inwestycji w granicy z działką sąsiednią rozstrzygnięte zostanie na etapie wydawania pozwolenia na budowę, po spełnieniu wymagań wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane wraz z przepisami szczególnymi oraz odrębnymi wynikającymi ze specyfiki planowanej inwestycji.

W okolicznościach niniejszej sprawy należy zauważyć, że określenie wspomnianych wyżej, spornych wymagań dotyczących nowej zabudowy nastąpiło w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Odnośnie bowiem linii nowej zabudowy, stosownie do treści § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia ws. nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się ją jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli jednak linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Ponieważ budynek mieszkalny usytuowany na sąsiadującej z działką inwestora działce skarżących oznaczonej numerem [...], usytuowany jest niespornie w znacznie bliższej odległości od pasa drogowego ulicy [...], niż budynek znajdujący się na sąsiadujących z działką inwestora z przeciwnej strony działkach nr [...]/2, [...]/4, [...]/2, [...]/4, to nie mogło być wątpliwości, że określenie obowiązującej linii zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy budynku istniejącego na ostatnio wymienionych sąsiednich działkach, było zgodne z przytoczonym przepisem. Bez znaczenia przy tym dla określenia takiej linii zabudowy były podnoszone przez skarżących okoliczności mające usprawiedliwiać zlokalizowanie ich budynku tak blisko pasa drogowego.

Również najbardziej kontrowersyjna w sprawie okoliczność zaakceptowania w zaskarżonej decyzji określenia szerokości elewacji frontowej na 10,75 m, tj. w dostosowaniu do szerokości działki inwestora, znajduje uzasadnienie w obowiązujących przepisach.

Według § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zgodnie natomiast z art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 60 ust. 1 i 1a ustawy o planowaniu, decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1, wydaje się po uzgodnieniu między innymi z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

W sprawie została sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w której uprawniony urbanista powołując się na przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy ustalił szerokość elewacji frontowej na 10,75 m, tj. z tolerancją do 20% w stosunku do średniej szerokości elewacji frontowych na obszarze poddanym analizie. W analizie powołano się jednak również na położenie planowanej inwestycji w strefie ochrony konserwatorskiej XIII - XVIII-wiecznego śródmieścia miasta J. – zabytkowego założenia urbanistycznego uznanego za zabytek decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] 1956 r. i wpisanego do rejestru zabytków. Taki wpis oznacza, że ochronie konserwatorskiej podlega parcelacja, gabaryty zabudowy, relacje przestrzenne pomiędzy elementami zabudowy, a także wygląd elewacji.

Przewidziane w art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 60 ust. 1 i 1a ustawy o planowaniu, wymagane w niniejszej sprawie uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków, zostało dokonane postanowieniem z 10 marca 2016 r. (k. 78 akt administracyjnych organu I instancji). W jego uzasadnieniu stwierdzono, że "historyczny obraz ulicy [...] i stan zagospodarowania przedmiotowej działki jest pokazany na zachowanym pomiarze miasta wykonanym w 1876 r. przez W. K. [...] ulica na tym odcinku posiadała po obu stronach zwartą zabudowę pierzejową [...] W wyniku powojennych wyburzeń stworzyły się otwarte przestrzenie lub wtórna zabudowa, często cofnięta w stosunku do wykrystalizowanej historycznej linii zabudowy. Skutkiem tego przestrzeń ulicy na tym odcinku stała się zróżnicowana w zakresie skali i formy zabudowy. Wymaga to działań porządkujących i kreujących ład przestrzenny.[...] W projekcie decyzji o warunkach zabudowy ustalono [...] Parametry [...] (które) umożliwiają uzupełnienie dawniej istniejącej zabudowy i stworzenie zwartej pierzei ulicy [...] (co) przyczyni się do odtworzenia historycznej struktury urbanistycznej".

Przytoczone sformułowania uzasadnienia wiążącego dla organu ustalającego warunki zabudowy uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że projektowana w sprawie zabudowa całego frontu działki inwestora nr [...]/1 jest jedyną dopuszczalną opcją z punktu widzenia ochrony zabytków. Przedstawiony w postanowieniu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z [...] 2016 r. wymóg, konsekwentnie był podtrzymywany w kolejnych postanowieniach Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W szczególności w postanowieniu z [...] 2019 r. odmawiającym uzgodnienia kolejnego przedstawionego w sprawie projektu decyzji o warunkach zabudowy (k. 207 akt organu I instancji), powołano się na poprzednie postanowienie konserwatora zabytków z [...] 2016 r., a odmowa uzgodnienia wynikła ze zmiany na tamtym etapie postępowania usytuowania nieprzekraczalnej linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej na działce sąsiedniej nr [...] należącej do skarżących (czyli położonej bliżej krawędzi jezdni), zamiast linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich nr [...]/2,[...]/4, [...]/2, [...]/4 położonych z drugiej strony działek inwestora (czyli położonej dalej od krawędzi jezdni). Wreszcie w ostatnim, obowiązującym postanowieniu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z [...] 2019 r. ponownie uzgodniono projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku o froncie dostosowanym do szerokości działki i obowiązującej linii zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy istniejącego budynku na działkach sąsiednich nr [...]/2, [...]/4, [...]/2, [...]/4. Konserwator zabytków powołał się przy tym na warunki konserwatorskie określone w postanowieniu z [...] 2019 r., w którym zaakceptowano warunki określone w postanowieniu z [...] 2016 r.

Uwzględniając przedstawione okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że zarzuty skarżących odnoszące się do ustalenia w zaskarżonej decyzji wymagań nowej zabudowy dotyczących obowiązującej linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, nie mogły zostać uwzględnione. Można dodać jeszcze, że na przeszkodzie takim ustaleniom zaskarżonej decyzji nie stała okoliczność braku na działce skarżących zabudowy w granicy ich działki z działkami inwestora oraz brak po ich stronie planów inwestycyjnych dotyczących zabudowania całego frontu ich działki. Gdyby bowiem takie okoliczności miały przesądzać o niedopuszczalności ustalenia pierzejowej zabudowy sąsiedniej działki, to ochrona konserwatorska zmierzająca do odtworzenia historycznej struktury urbanistycznej, której zasadniczym elementem jest zabudowa pierzejowa - byłaby iluzoryczna. Należy pamiętać, że wspomniany proces odtwarzania historycznej struktury urbanistycznej może być rozłożony na wiele lat.

Niezasadne były zarzuty skargi dotyczące niezapewnienia dla planowanej inwestycji odpowiedniej ilości miejsc postojowych i parkingowych.

Zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia ws. warunków technicznych,

liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Przepis ten przewiduje więc, że liczba miejsc postojowych i urządzenie parkingu ma odpowiadać wymogom określonym w decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka nie wskazuje liczby miejsc postojowych, ale określa zasady (warunki), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego. Takimi zasadami wpływającymi na liczbę miejsc postojowych i urządzenie parkingu będzie np. powierzchnia zabudowy, ilość kondygnacji czy zasady komunikacji dla tej inwestycji. (wyrok NSA z 7 maja 2019 r., II OSK 1534/17).

Należy zauważyć, że takie określenie zasad, według których ma nastąpić na etapie zatwierdzania projektu budowlanego określenie ilości i usytuowania miejsc postojowych i parkingowych, znalazło się w w punkcie 4. 4) tiret 9 decyzji organu I instancji utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją. Stwierdzono tam bowiem, że wśród ustaleń dotyczących obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji znalazło się zapewnienie miejsc parkingowych zgodnie z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury ws. warunków technicznych, a w szczególności należy przewidzieć odpowiednią liczbę miejsc postoju samochodów, wynikającą z charakteru funkcjonalno-użytkowego inwestycji i zewnętrznych warunków komunikacyjnych, uzasadnienie przyjętej liczby miejsc postojowych winno być oparte na obowiązujących przepisach, aktualnie zalecanych do stosowania wytycznych i wskaźnikach, literaturze fachowej, analizie zrealizowanych rozwiązań, w czym mieści się również wymóg zapewnienia stanowisk dla osób niepełnosprawnych. Należy ponadto zauważyć, że niejako ponad takie niezbędne wymogi, zostało w sprawie wyjaśnione, w jaki konkretnie sposób zostaną zapewnione miejsca postojowe dla potrzeb planowanego budynku. Przy tym sugerowany w sprawie sposób zapewnienia tych miejsc na innych działkach, niż działka inwestycyjna, jest zgodny z poglądami wyrażonymi w orzecznictwie i jest też podzielany przez Sąd w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę (wyrok NSA z 17 października 2018 r., II OSK 2561/16). W związku z powyższymi wyjaśnieniami pozostałe zarzuty dotyczące zapewnienia miejsc postojowych dające się wyczytać z uzasadnienia skargi, nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dotyczącej, co należy przypomnieć, ustalenia warunków zabudowy, a nie udzielenia pozwolenia na budowę.

Zastrzeżenia skarżących co do domniemanego sposobu wykorzystywania zjazdu jako miejsca postojowego dla samochodów obsługujących inwestycję, jako oparte na domysłach, a nie na faktach, nie mogło być brane pod uwagę przy ocenie zaskarżonej decyzji. Poza tym kwestia sposobu użytkowania obiektów budowlanych nie może podlegać kontroli nawet na etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, a więc tym bardziej nie może być kontrolowane na wcześniejszym, ocenianym w niniejszej sprawie etapie postępowania o wydanie warunków zabudowy. Zaplanowany zjazd jest nadto zgodny z informacją zarządcy drogi gminnej, jaką jest ulica [...] (pismo Burmistrza Miasta J. z 18 grudnia 2015 r. – k. 5 akt organu I instancji).

Zarzut skarżących dotyczący błędnego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ustalony na od 0,50 do 0,90, wskazuje na błędne zrozumienie przez skarżące sposobu określania tego parametru.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia ws. nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, z tym, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 tego rozporządzenia. W niniejszej sprawie organ II instancji ocenił, że ten parametr planowanej zabudowy został ustalony z uwzględnieniem parametrów zabudowy występującej na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Taka ocena jest zgodna ze stanem faktycznym. Jak wynika z przeprowadzonej w sprawie analizy (k. 213-216 akt administracyjnych), wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki ustalono uwzględniając takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość, uwzględniając w uporządkowanych relacjach uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ustalono go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego wynoszącego 0,64, w przedziale od 0,50 do 0,90, co przy powierzchni działek inwestora wynoszącej 213 m², daje maksymalną powierzchnię zabudowy wynoszącą do 192 m². Takie ustalenia zaakceptowane przez organy obu instancji oznaczają, że w sprawie zastosowano przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy. Z przytoczonego fragmentu analizy wynika bowiem, dlaczego odstąpiono od wyznaczenia wskaźnika wielkości ściśle na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wspomniana analiza natomiast, nie jest dołączana do decyzji o warunkach zabudowy, gdyż zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy, załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną. Takie wyniki natomiast, które nie zawierają pełnej treści analizy, a tylko właśnie jej wyniki, zostały do decyzji Burmistrza Miasta J. załączone. Powoływane w skardze procentowe współczynniki (ok. 70%, ok. 10% i 20% obszaru analizowanego), dotyczą sposobu wykorzystywania terenu na obszarze analizowanym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (ok. 70%) i usługową (ok. 10%). Nie oznacza to jednak, że skoro pozostałe 20 % obszaru objętego analizą jest niezabudowane, to analogiczny powinien być wskaźnik zabudowy na działce inwestora. Na wspomniane 20 % obszaru niezabudowanego objętego analizą, składają się bowiem również drogi, których na działce inwestora się nie planuje. Ponadto wspominany i cytowany przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia ws. nowej zabudowy dopuszcza możliwość innego określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, niż średni wskaźnik tej wielkości na obszarze analizowanym, jeżeli wynika to z analizy, co w sprawie właśnie miało miejsce.

Kwestionowane w skardze niewyznaczenie w zaskarżonej decyzji powierzchni biologicznie czynnej ze względu na istniejące zagospodarowanie działki nie jest wątpliwe w świetle obowiązujących przepisów. Jak wynika bowiem z § 39 rozporządzenia ws. warunków technicznych, na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania, co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa działka nie należy do żadnej z wymienionych kategorii działek, przez co nie jest na niej wymagane zapewnienie powierzchni biologicznie czynnej.

Niezrozumiały jest zarzut skargi dotyczący wątpliwego zapewnienia miejsca gromadzenia odpadów na terenie działki, ze względu na to, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza zabudowę całej działki. Jak wynik z wspomnianej decyzji bowiem, przewiduje ona wielkość współczynnika powierzchni zabudowy na poziomie od 0,50 do 0,90, co oznacza, że decyzja ta nie dopuszcza zabudowy całej działki. Nie ma więc wątpliwości, że lokalizacja miejsca gromadzenia odpadów stałych bytowych na terenie działki inwestora jest możliwa.

Podniesiona w skardze kwestia potencjalnego ograniczania dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zacieniania mieszkań budynku skarżących na skutek przyjęcia w decyzji o warunkach zabudowy wysokości kalenicy projektowanego budynku na poziomie 12 metrów, nie może być analizowana w niniejszej sprawie. Jak to bowiem trafnie wyjaśnił organ odwoławczy, problematyka dostępu światła i zacieniania jest przedmiotem analizy na etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę. Mimo więc określenia w warunkach zabudowy wysokości głównej kalenicy na poziomie 12,5 metra (a nie 12 metrów, jak to błędnie wskazano w uzasadnieniu skargi), może się okazać, że taka wysokość nie będzie możliwa do utrzymania, jeżeli miałaby powodować niedopuszczalne ograniczenie naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi usytuowanych na działkach sąsiednich.

Odnośnie zarzutu braku poszanowania w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta J. interesów prawnych skarżących jako właścicieli sąsiadującej działki nr [...] należy (poza powyższymi szczegółowymi wywodami dotyczącymi poszczególnych, konkretnych zarzutów skarżących) zauważyć, że w punkcie 4. 5) decyzji z [...] 2019 r. o warunkach zabudowy znalazło się dotyczące takich zastrzeżeń skarżących, oparte na treści art. 54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu określenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Stwierdzono w tym punkcie, że inwestycja nie może naruszać występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w szczególności: pozbawiać dostępu do drogi publicznej, ograniczać możliwość korzystania z drogi publicznej, ograniczać możliwość korzystania z wody, kanalizacji, energii cieplnej oraz środków łączności, ograniczać dostęp światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, w zakresie ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zabezpieczenia przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.