Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 259/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2024-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Inne
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u  par. 1,  art. 110m par. 1, art. 110s par. 1, art. 110r par. 1
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska - Gwiazda, Sędziowie Sędzia WSA Justyna Mazur (sprawozdawca), Sędzia WSA Cezary Kosterna, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 16 maja 2024 r. sprawy ze skargi A. D., M. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z 23 stycznia 2024 r., znak [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] (dalej także: Dyrektor IAS, organ odwoławczy, DIAS) postanowieniem z dnia 23 stycznia 2024 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 775; dalej: kpa, kodeks postępowania administracyjnego), po rozpatrzeniu zażalenia A. D. i M. D. (dalej także: skarżący) na postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w R. (dalej także: Naczelnik US, organ I instancji, organ egzekucyjny) z dnia 3 listopada 2023 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów z 18 lipca 2023 r. do opisu i oszacowania nieruchomości z 6 lipca 2023 r. – utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Powyższe postanowienia zostały wydane w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Naczelnik US wskazał, iż na podstawie własnych tytułów wykonawczych

o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] zawiadomieniem z 16.02.2016 r. znak [...] dokonał zajęcia nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. W toku egzekucji z nieruchomości wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Operat ten posłużył do przygotowania protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 6 lipca 2023 r., który został doręczony wraz z operatem szacunkowym wszystkim uczestnikom postępowania.

Pismem z dnia 18 lipca 2023 r. skarżący wnieśli zarzuty do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości kwestionując:

niejasne zasady doboru nieruchomości podobnych w metodzie porównawczej do ustalenia wartości nieruchomości wycenionej, co spowodowało znaczne zaniżenie wartości nieruchomości;

zbyt odległy okres sprzedaży nieruchomości porównywanych, przez co ceny są nieaktualne (wzrost wartości nieruchomości w ostatnich latach), przez co ustalona wartość jest zaniżona;

niejasny dobór i ustalenie cech charakteryzujących wycenienie działki

z nieruchomościami podobnymi, wykorzystanymi przy sporządzeniu operatu, jak powierzchnia działki i budynków, lokalizacja, stan zagospodarowania, dostępność infrastruktury technicznej czy przydatności;

nieprawidłowy sposób oszacowania wartości odtworzeniowej obiektów

i urządzeń budowlanych przez nieuprawnione zastosowanie metody wskaźnikowej

i bezpodstawne wykorzystanie w wycenie obiektów współczynników korygujących;

błędne wyliczenia stopnia zużycia budynku garażowego poprzez wykorzystanie niewłaściwej wartości współczynnika innej niż przyjęta do sporządzenia wyceny;

nie uwzględnienie w wycenie wartości instalacji solarnej, bramy przesuwnej wchodzącej w skład ogrodzenia;

przyjęcie do wyceny zaniżonych kosztów poniesionych na nieruchomości, mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości;

nie uwzględnienie w wycenie nieruchomości elementów urządzenia terenu takich jak: nasadzenia, oświetlenie, trzepak;

nieprawidłowe ustalenie wartości zbiornika LPG;

sporządzony na podstawie wadliwego operatu szacunkowego opis i oszacowanie nieruchomości nie może stanowić podstawy do dalszych czynności egzekucyjnych.

Skarżący wnieśli o dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Organ I instancji wskazał, że przy sporządzeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien wykorzystać dane zawarte

w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

Operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Opis nieruchomości powinien zawierać informacje i dane określone w art. 110r

§ 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz dodatkowe informacje,

np. o sposobie dojazdu do nieruchomości. Ponadto w opisie powinny znaleźć się informacje o znajdujących się na nieruchomości budynkach lub urządzeniach. Opis tych obiektów powinien zawierać informacje dotyczące: roku budowy, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, liczby kondygnacji, sposobu użytkowania, sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków.

Naczelnik US wskazał także, iż organ egzekucyjny nie ma uprawnień do wkraczania w sferę merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, odnośnie szacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny przede wszystkim bada, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera pomyłek czy braków. W przypadku wątpliwości, ma prawo zażądać wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego.

Organ I instancji podniósł, iż wniesione przez skarżących zarzuty przekazał do rzeczoznawcy, który w piśmie z 11 października 2023 r. przedstawił swoje stanowisko odnośnie zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego, i który w całości podtrzymał oszacowaną wartość nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym

z 27 marca 2023 r. Podkreślił, że kwestia metodyki szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy i jest dowodem w sprawie administracyjnej, który podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności

i jednocześnie podawać okoliczności jego adekwatności do danej sprawy.

Organ I instancji po przeprowadzeniu analizy formalnej operatu szacunkowego stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego stwierdził, że operat szacunkowy został podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie budzi niejasności, jest logiczny i kompletny, co do jego zupełności, tak więc nie ma podstaw do kwestionowania poczynionych w nim ustaleń. Wskazał również, iż omyłka pisarska na stronie 26 operatu szacunkowego (dotycząca wielkości współczynników procentowych) nie miała żadnego wpływu na końcowe wyliczenie wartości nieruchomości.

Uznał zatem, iż mając na uwadze stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, wyniki analizy formalnej organu egzekucyjnego i orzecznictwo sądowe, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

i postanowieniem z dnia 3 listopada 2023 r. oddalił wniesiony zarzut.

Zażalenie na powyższe postanowienie wnieśli skarżący, zarzucając błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jako sporządzonego prawidłowo, pełnego, kompletnego i przydatnego do prawidłowego określenia wartości należącej do nich nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu i wadliwe uznanie prawidłowości jej określenia zgodnie z treścią operatu

i w konsekwencji niesłuszne nieuwzględnienie wniesionych przez skarżących zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w sytuacji, w której wobec faktu, iż przedmiotowy operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy, w oparciu o błędne założenia, nieprawidłowe kryteria i wadliwe obliczenia oraz nie uwzględnia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego określona w nim wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, została znacznie zaniżona

i nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości, przedmiotowy operat jako nieprzydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości nie powinien zostać uwzględniony, zaś wniesione przez nich zarzuty do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości winny zostać uwzględnione i skutkować dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, uwzględnienie wniesionych zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej ich własność nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] postanowieniem z dnia

23 stycznia 2024 r., wskazanym na wstępie i zaskarżonym w niniejszej sprawie utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia przypomniał na wstępie dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, po czym przywołał art. 110u § 1, art. 110m § 1, art. 110s § 1, art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym

w administracji (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2505, także jako: upea).

Wskazał przy tym, że skarżący pismem z dnia 18 lipca 2023 r. wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości z 6 lipca 2023 r., które organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione postanowieniem z dnia 3 listopada 2023 r. W ocenie organu odwoławczego powyższe postanowienie zostało wydane w sposób prawidłowy i nie istnieją przyczyny, dla których konieczne byłoby wyeliminowanie jego z obrotu prawnego.

Dyrektor IAS podniósł, iż 27 marca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy Mirosław Jaśkiewicz sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr [...], składającej się

z zabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni 1,5300 ha oraz niezabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,7600 ha, położonej w miejscowości K., gmina I., powiat [...], województwo [...]. Wartość całej nieruchomości oszacował na łączną kwotę 295.000,00 zł, w szczegółowym zestawieniu (strona 2 i 32 operatu) przedstawił odrębną wycenę gruntów obu działek oraz zabudowań, ogrodzenia, utwardzenia terenu i stalowego zbiornika na gaz LPG znajdujących się na zabudowanej działce nr [...]. Do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę korygowanej ceny średniej.

W oparciu o ww. operat szacunkowy, Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego

w R. 6 lipca 2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. Pomimo prawidłowego zawiadomienia pismem z 28 kwietnia 2023 r. skarżący nie brali udziału przy jego zakończeniu. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono skarżącym 10 lipca 2023 r.

Organ odwoławczy wskazał, iż zarówno w zarzutach z 18 lipca 2023 r., jak

i w zażaleniu z 14 listopada 2023 r. skarżący kwestionują prawidłowość sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając, że został oparty na nieprawidłowym operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę w oparciu o błędne założenia i wadliwe obliczenia, bez uwzględnienia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Podniósł, iż skarżący wskazali, że wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu błędnych metod, bez uwzględnienia nasadzeń oraz wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, dla celów porównawczych, posłużył się nieruchomościami o odmiennym usytuowaniu, przeznaczeniu i powierzchni, jak też transakcjami sprzed roku, przy znacznie niższych cenach za 1m2 nieruchomości. Wobec powyższego skarżący wnieśli o uwzględnienie zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do powyższego wyjaśnił, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy, nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego

w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno rzez organ administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym zakresie operat może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, z więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Podniósł także, iż o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym (por. wyrok NSA z 19.10.2021 r. sygn. akt I OSK 578/21).

Prawidłowym działaniem Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego

w R. było więc wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów.

Dyrektor IAS wskazał zatem, iż rzeczoznawca majątkowy w piśmie

z 11 października 2023 r. wyjaśnił, że biegły nie kreuje rynku nieruchomości i cen transakcyjnych tylko wykorzystuje do analizy ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości, jakie miały faktycznie miejsce na rynku. Wskazał, że ponieważ na rynku obrót nieruchomościami o charakterze przemysłowym jest bardzo ograniczony, zaś na rynku obrotu gruntów rolnych występują liczne ograniczenia w ich nabywaniu, dlatego analizowany rynek został poszerzony i przy wycenie przyjął również transakcje spoza rocznego okresu od daty wyceny. W ocenie rzeczoznawcy takie działanie jest zgodne

z przepisami prawa dotyczącymi wyceny nieruchomości, które nie normują z jakiego okresu należy przyjmować ceny transakcyjne do próbki reprezentatywnej. Wskazał, że

w Standardach Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, które nie są przepisami prawa, jest wskazanie, aby okres za jaki przyjmuje się ceny transakcyjne nie przekraczał dwóch lat, co też jest uczynione

w sporządzonym operacie szacunkowym. Wskazał również, że ustawodawca

w przepisach prawa nie nakazał aby nieruchomości porównawcze były identyczne tylko aby były podobne, co ma miejsce w przedmiotowym przypadku. Wyjaśnił, że okoliczność, iż nieruchomości z próbki porównawczej różnią się od nieruchomości będących przedmiotem wyceny, została uwzględniona w oszacowaniu poprzez odpowiednie ustalenie cech różnicujących i w dalszej części opinii na tej podstawie przypisanie stosownych współczynników korygujących zgodnie z procedurą wyceny nieruchomości. Stwierdził, że zarówno oceny cech różnicujących przez zobowiązanych odmienne od jego oceny, jak również zastrzeżenia co do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej, nie stawiają skonkretyzowanych zarzutów, tylko polemikę ze sporządzoną opinią. W odniesieniu do oszacowania wartości budynku garażowego wskaz, że dokonana została prawidłowo. Zaznaczył, ze przy wielkości procentowych współczynników 25% i 35% na stronie 26 widnieje oczywista omyłka pisarska nie wpływająca na szacowaną wartość. Wskazał, iż w ocenie rzeczoznawcy wielkość 25% jest prawidłowa i wynika z zaokrągleń przyjętych przez biegłego do wyceny natomiast wielkości 35% i 0,65 są mylnie wpisane jednakże nie wpływa to oszacowaną wartość budynku gdyż dla budynku został określony przez biegłego stopień zużycia łącznego

w sposób opisany na stronie 26 jako "zużycie funkcjonalne występuje na poziomie

o 30% wyższym aniżeli zużycie techniczne ponieważ obiekt funkcjonalnie związany jest z nieruchomością sąsiednią, wybudowany został bez projektu budowlanego

i pozwolenia na budowę" - 30% + 25% = 55% i 0,45 i takie wielkości występują

w końcowym obliczeniu wartości obiektu. Zatem omyłka pisarska nie ma wpływu na określoną wartość budynku. Zastosowanie przez biegłego zużycia łącznego jest szeroko opisane w literaturze dotyczącej zagadnienia szacowania wartości obiektów budowlanych i nie jest dowolne działanie biegłego tylko powszechne stosowanie. Średnie ceny jednostkowe urządzeń budowlanych ustalono na podstawie analizy lokalnego rynku tj. analizy ofert wykonania podobnych urządzeń budowlanych oraz na podstawie rozpytania w firmie budowlanej. Są to zatem aktualne rynkowe ceny jednostkowe. Wartość bramy jest ujęta w cenie jednostkowej ogrodzenia gdyż jego długość wynosi aż 160 metrów. Gdyby ogrodzenie było krótkie to bramę należałoby oszacować odrębnie ale w przedmiotowym przypadku tak nie jest. Przepisy prawa dotyczące wyceny nieruchomości nie zabraniają biegłemu stosowania dodatkowych współczynników korygujących. Wielkość tego współczynnika została oceniona przez biegłego jak wskazano w opinii na podstawie doświadczenia życiowego i doświadczenia zawodowego biegłego, gdyż biegły od ponad 20 lat pełni funkcję biegłego sądowego

i na potrzeby postępowań sądowych wielokrotnie wykonywał opinię na temat nakładów poczynionych na nieruchomość przez co można na tej podstawie ocenić wielkość tego współczynnika. Nasadzenia roślinne na działce numer [...] zostały uwzględnione

w atrybucie stan zagospodarowania na stronie 21 opinii poprzez przyjęcie stosownej oceny cechy i stosownego współczynnika korygującego. Wartość zbiornika na gaz LPG została ustalona na podstawie analizy rynku co wskazano na stronie 30 opinii tj. analizy cen ofertowych takich samych zbiorników gdyż do cen transakcyjnych biegły nie ma dostępu ponieważ takie ceny nie są nigdzie gromadzone.

W przedstawionym stanie rzeczy biegły podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z 27.03.2023 r.

Organ odwoławczy stwierdził, że strona nie godząc się z operatem szacunkowym może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Ponadto, ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na przedmiotową nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji.

Samo stwierdzenie przez skarżących, iż operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wadliwie i została w nim zaniżona cena nieruchomości, nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. W toku postępowania zainicjowanego poprzez wniesienie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skarżący powinni przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia operatu szacunkowego

z 27 marca 2023 r. sporządzonego, na zlecenie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w R., przez rzeczoznawcę majątkowego M. J.

Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości).

Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem

i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny jednak wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyrok NSA z 31.08.2022 r., sygn. akt III FSK 846/21).

Sporządzony 27 marca 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę – M. J. - rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnień [...]). W sposób przejrzysty określa wycenianą nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, jak również jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej. Zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości, jak również wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Ponadto wykonany został na potrzeby dokonania egzekucji z nieruchomości i zawiera elementy określone w art. 110s § 2 upea. Na stronie 2 i 32 podana została wartość całej nieruchomości - 295.000,00 zł oraz wartości poszczególnych jej elementów składowych. Na jego podstawie sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r upea i został doręczony na adres skarżących 10 lipca 2023 r. wraz z operatem szacunkowym.

Pismem z dnia 27 lutego 2024 r. M. D. i A. D. wnieśli na powyższe postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia 23 stycznia 2024 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Wnosząc o uchylenie postanowień organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, zaskarżonemu postanowieniu zarzucili naruszenie:

art. 6 kpa, 7 kpa, 8 kpa, 77 § 1 kpa i art. 80 kpa poprzez przeprowadzenie przedmiotowego postępowania w sposób niepogłębiający zaufania do organów Państwa, niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie, brak dążenia do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jako sporządzonego prawidłowo, pełnego, kompletnego i przydatnego do prawidłowego określenia wartości należącej do nich nieruchomości składającej się

z dwóch działek gruntu i wadliwe uznanie prawidłowości jej określenia zgodnie z treścią operatu i w konsekwencji niesłuszne zaakceptowanie ustalonej przez organ I instancji wartości nieruchomości podlegającej oszacowaniu zgodnie z treścią operatu, w sytuacji w której wobec faktu, iż przedmiotowy operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy, w oparciu o błędne założenia, nieprawidłowe kryteria i wadliwe obliczenia oraz nie uwzględnia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego określona w nim wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, została znacznie zaniżona i nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości, przedmiotowy operat jako nieprzydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości nie powinien zostać uwzględniony, zaś wniesione przez skarżących zażalenie na oddalenie zarzutów do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości winno zostać uwzględnione i skutkować dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego,

art. 81a § 1 kpa poprzez rozstrzygnięcie niedających się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego na niekorzyść strony,

naruszenie art. 7 kpa i art. 107 § 3 kpa poprzez nierozważenie przez organ

II instancji wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącego w toku niniejszego postępowania oraz nie odniesienie się do nich w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia,

naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 kpa w zw. z art. 144 kpa w zw. z art. 18 upea poprzez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia organu I instancji,

w sytuacji w której winno ono zostać przez organ II instancji w całości uchylone, zaś zarzuty skarżących do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego,

naruszenie art. 152, art. 153 § 1, art. 157 i art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344, także jako: ugn) w zw. z § 4 ust. 4 i 23 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (t.j. Dz.U. z 2021, poz. 555) polegające na zaakceptowaniu przez organy postępowania egzekucyjnego oszacowania wartości nieruchomości dokonanego z naruszeniem przepisów prawa, w sytuacji w której wobec sporządzenia operatu w sposób sprzeczny z przepisami prawa zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów prawa,

art. 7a § 1 kpa przez dokonanie wykładni przepisów i rozstrzygnięcie wątpliwości w tym zakresie na niekorzyść skarżącego.

Odpowiadając na skargę, Dyrektor IAS wystąpił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej: "ppsa"), stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.), sprawowana jest w oparciu

o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) – c) ppsa). Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 ppsa, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami skargi ani jej wnioskami, z zastrzeżeniem art. 57a, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania.

Badając sprawę w tak zakreślonych granicach kompetencji Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sporem w sprawie objęta jest prawidłowość określenia wartości nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], składająca się

z zabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni 1,5300 ha położonej w miejscowości K. i oraz niezabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,7600 także położonej w miejscowości K.

Zdaniem skarżących operat szacunkowy z dnia 27 marca 2023 r. określający wartość rynkową ww. nieruchomości zawiera nieprawidłowości, które powinny skutkować jego zakwestionowaniem przez organ egzekucyjny i dokonaniem ponownego opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie skarżących nieruchomość została oszacowana w sposób wadliwy, przy przyjęciu błędnych założeń i na podstawie nieprawidłowych wyliczeń, przy przyjęciu niemożliwych do zastosowania w danej sytuacji metod, a także bez uwzględnienia znajdujących się na działce nr [...] nasadzeń oraz wszystkich istniejących tam obiektów. Biegły rzeczoznawca majątkowy posłużył się do celów porównawczych nieruchomościami o odmiennym usytuowaniu, przeznaczeniu, jak również o odmiennej powierzchni, jak też transakcjami dokonanymi przed ponad rokiem, przy znacznie niższych cenach za 1m2 nieruchomości. Przyjmując metodę korygowania ceny średniej, biegły nie uwzględnił różnic wskazanych w § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Przyjęte do porównania nieruchomości nie mogą wobec tego zostać uznane za podobne do nieruchomości wycenianej i nie są podobne.

W ocenie zaś orzekających w sprawie organów ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Biegły rzeczoznawca odpowiadając na zgłoszone zarzuty podtrzymał oszacowaną wartość nieruchomości. Strona zaś nie godząc się z operatem mogła zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub zlecić kontroperat. Zdaniem organu odwoławczego operat z dnia

27 marca 2023 r. nie budzi wątpliwości i prawidłowo stał się podstawą sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Odnosząc się do tak zakreślonego przedmiotu sporu wskazać należy, że zgodnie z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 upea, po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności (art. 110c § 2 upea), organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

W myśl art. 110s § 1 upea, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach

o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ugn).

Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 - dalej rozporządzenie z 2014 r.). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ugn), tj. szacunkowa kwota, jaką

w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ugn).

Zgodnie z art. 152 ust. 3 ugn, wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2021 r., poz. 555 - dalej także: rozporządzenie z 2004 r. w sprawie wyceny, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie na podstawie § 85 ust. 1 rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r.

w sprawie wyceny nieruchomości Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z § 23 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny, przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie sporu wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewidywało, powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ugn. Rozporządzenie to określało

(§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewidywało również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości,

w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Zgodnie z treścią art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu).

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny).

Z kolei przepis § 56 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 ww. rozporządzenia). Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W świetle przytoczonych przepisów wywieść można, że organ nie powinien wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09).

Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne ugn oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01). Tym samym, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2022 r. sygn. akt III FSK 2026/21).

Zachodzi zatem podstawa do przyjęcia, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia

18 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15).

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157 ust. 1 ugn ). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie).

Z akt administracyjnych badanej sprawy nie wynika, by skarżący podjęli takie działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Sąd administracyjny także nie jest uprawniony do oceny merytorycznej kwestionowanego operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Sporządzony operat jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej tylko na podstawie kryterium co do zgodności z prawem.

W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego

z zachowaniem przepisów regulujących sporną materię i ocena ta mieści się

w granicach art. 80 kpa.

Mając na uwadze treść ww. przepisu art. 154 ust. 1 ugn, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,

w badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił szczegółowo kryteria brane pod uwagę przy sporządzaniu operatu. Odpowiedział także na wniesione przez skarżących zarzuty, podtrzymując oszacowaną wartość wskazaną w operacie z dnia 23 marca 2023 r. Skarga w niniejszej sprawie stanowi w istocie powtórzenie wniesionych zarzutów, do których odniósł się rzeczoznawca wskazując, iż wbrew twierdzeniom skarżących wartość nieruchomości wskazana w operacie jest prawidłowa. Odniósł się przy tym do prawidłowości wyceny budynku garażowego, urządzeń budowlanych, uwzględnienia wartości bramy i nasadzeń na działce nr [...] oraz wartości zbiornika na gaz LPG, odwołując się do konkretnych stron operatu. Z wyjaśnień tych w zestawieniu z treścią operatu wynika, że nie pominięto wskazywanych przez skarżących przedmiotów znajdujących się na nieruchomości. Brak też jest podstaw do uznania, przy dokonywaniu oceny w zakresie kompetencji przyznanych orzekającym w sprawie organom i Sądowi, że wycena jest nieprawidłowa.

Zdaniem Sądu, organy zasadnie posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i wyczerpującej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia.

Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku

z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie

o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne.

W ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia powyższe wymogi. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Zastrzeżenia skarżących co do jego prawidłowości

w większości wykraczają poza zakres oceny jakiej są zobligowane dokonać orzekające w sprawie organy.

Niezasadne są zatem zarzuty skargi naruszenia art. 152, art. 153 § 1, art. 157

i art. 159 ugn w zw. z § 4 ust. 4 oraz § 23 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny.

W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną

w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej

i stosownie do art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości

w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 kpa), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem.

Organy nie naruszyły także art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny

i słuszny interes obywateli. Oznacza to, że w postępowaniu administracyjnym wydanie prawidłowej decyzji, w każdym przypadku powinno poprzedzać dokładne ustalenie stanu faktycznego istniejącego w sprawie, co koresponduje z art. 77 § 1 k.p.a. w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać

i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. A zatem, jako dowolne ustalenia faktyczne dokonane przez organy obu instancji należy traktować tylko te, które nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają więc ustalenia znajdujące oparcie w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 kpa), a więc przy podjęciu wszelkich działań niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku koniecznego do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 i art. 11 kpa). Wszystkim tym warunkom dochował organ wydając zaskarżoną decyzję. W tych okolicznościach brak jest także podstaw do dopatrywania się naruszenia art. 6 i art. 8 kpa.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 upea, jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Interpretacja art. 18 upea prowadzi zatem do wniosku, że stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednio oznacza, że stosuje się je tylko wówczas, gdy ustawa

o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie reguluje danej kwestii, bądź reguluje ją niedostatecznie. Odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy tego kodeksu mogą być stosowane tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wynika stąd konieczność selektywnego stosowania przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz niedopuszczalność ich stosowania w takich sprawach, które zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że tylko niektóre zasady postępowania administracyjnego można przenieść na grunt postępowania egzekucyjnego nie zmieniając ich brzmienia, inne należy stosować odpowiednio, jeszcze innych nie stosuje się w ogóle. W oparciu

o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio następujące zasady: wynikającą z art. 6 kpa zasadę praworządności, wynikającą z art. 7 kpa zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 kpa zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji (art. 9 kpa), zasadę przekonywania (art. 11 kpa), zasadę szybkości i prostoty postępowania (art. 12 kpa) oraz zasadę pisemnego załatwienia sprawy (art. 14 § 1 kpa). Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania, tutaj, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi w art. 110m - art. 110u upea, posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w kpa tylko w sytuacjach nie uregulowanych przepisami upea. Z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie ustalił wartość zajętej nieruchomości. Nie dopuścił się przy tym wskazanego w skardze naruszenia art. 7a § 1 kpa, art. 81a § 1 kpa, a swoje stanowisko przedstawił w uzasadnieniu postanowienia odpowiadającym treści art. 107 § 3 kpa.

Sąd stwierdził zatem, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) ppsa.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekając na podstawie art. 119 pkt 3 ppsa na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 151 ppsa, Sąd oddalił skargę orzekając, jak w sentencji wyroku.