Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 631/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 81c
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, Sędzia WSA Renata Siudyka, Protokolant specjalista Ewa Bojarska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2023 r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w T. na postanowienie Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia 2 marca 2023 r. nr WINB-WOA.7722.167.2022.PG/AJ w przedmiocie obowiązku przedłożenia dokumentów 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. z dnia 6 czerwca 2022 r. nr [...]; 2) zasądza od Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach na rzecz strony skarżącej kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "ŚWINB") postanowieniem z 2 marca 2023 r. znak: WINB-WOA.7722.167.2022.PG/AJ, po rozpatrzeniu zażalenia Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w T. (dalej: "MZBM" lub "skarżący") na postanowienie nr [...] z dnia 6 czerwca 2022 roku, znak: [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T.:

1. uchylił zaskarżone postanowienie organu I instancji w zakresie terminu, i w tym zakresie wyznaczył nowy termin przedłożenia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. (dalej: "PINB") ekspertyzy technicznej wykonanych robót budowlanych, polegających na przebudowie istniejących podcieni oraz pomieszczeń technicznych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z przeznaczeniem na garaże na parceli nr 1 i 2 położonych przy ul. [...] w T. na podstawie projektu zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta T. nr [...] z dnia 7 marca 2013 roku, znak: [...] - w garażu dwustanowiskowym nr 1 oraz garażu jednostanowiskowym nr 2a, ze szczególnym uwzględnieniem oceny prawidłowości wykonania ścian wewnętrznych oddzielających garaże od piwnic, ściany oddzielającej garaż nr 2a od korytarza, ściany frontowej i posadzki w tym garażu, a także wejścia do klatki schodowej nr [...], powstałej w miejscu planowanego garażu i w razie potrzeby, określenia sposobu doprowadzenia ich do właściwego stanu technicznego i zgodności z przepisami do 31 lipca 2023 roku,

2. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji w pozostałym zakresie.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

E. S. i H. H. - członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] przy ul. [...] w T. (dalej: "Wspólnota") wnieśli do PINB skargę dotyczącą naruszenia praworządności poprzez zaniedbanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań ustawowych przez organ nadzoru budowlanego lub ich pracowników oraz przez Zarząd Wspólnoty i zarządcy - administratora MZBM. Według skarżących Zarząd Wspólnoty lub Zarządca - administrator MZBM nie poddał obiektu budowlanego, w tym garaży skarżących kontroli wbrew art. 62 ust. 1 pkt 4 i 4a oraz 61 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obecnie t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) – dalej "P.b.". W ocenie skarżących kontrola była konieczna, ponieważ w wyniku wstrząsów sejsmicznych w ich garażach popękały ściany a zarządca - administrator, ani Zarząd Wspólnoty nie podjęły żadnych czynności w tym zakresie. Zdaniem skarżących obecny stan ścian garaży jest bardzo niebezpieczny, a dodatkowo z jednego z garaży nie można w okresie zimowym korzystać, gdyż podnosi się wjazd, co uniemożliwia otwarcie i zamknięcie bramy garażowej. Stan ścian zewnętrznych garaży które są nieruchomością wspólną, gdyż nie służą wyłącznie do użytku skarżących jest znany Zarządowi Wspólnoty, jak i MZBM, które nie podjęły żadnych czynności naprawczych.

W związku ze złożoną skargą przedstawiciele PINB w T. przeprowadzili w dniu 25 kwietnia 2022 r. czynności kontrolne w garażach nr 1 i 2a przy ul. [...] w T. (parcela nr 1). PINB ustalił, że budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z garażami stanowi własność Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] przy ul. [...] w T., w skład której wchodzą lokale wyodrębnione (należące do właścicieli), jak również niewyodrębnione, będące własnością Gminy Miasta T. Administratorem budynku jest Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w T., Rejon Obsługi Mieszkańców [...]. Z uzyskanych przez PINB wyjaśnień wynika, że H. H. wraz z żoną W. H. są współwłaścicielami garażu dwustanowiskowego nr 1, nabytego w roku 1994, jako garaż istniejący w budynku, który został oddany do użytku w 1972 r. Jak stwierdzili kontrolujący, w garażu na ścianie oddzielającej pomieszczenie od piwnicy zaobserwowano rysy, pęknięcia i ubytki tynku, miejscowo tynk jest odspojony. Zgodnie z oświadczeniem właściciela garażu roboty remontowe były wykonywane pomiędzy rokiem 2016 a rokiem 2018 i polegały na wykonaniu m.in. sufitu podwieszanego, położeniu siatki i tynku na tylnej ścianie garażu, malowaniu wszystkich ścian, wyrównaniu posadzki wraz z jej malowaniem. Jak wyjaśnił kontrolującym właściciel, w dniu 13 stycznia 2020 r. zaobserwował pęknięcia na ścianie tylnej garażu i jego zdaniem, nastąpiło to z powodu wstrząsu sejsmicznego. Poinformował wówczas o tym pisemnie MZBM z prośbą o skontrolowanie budynku w zakresie instalacji elektrycznej, gazowej, wod.-kan. i wykonanie ekspertyzy konstrukcji ścian w budynku. Od tego czasu, aż do 7 lutego 2022 r. nie było żadnych czynności w zakresie kontroli tego obiektu, w tym również przez służby administratora. W tym dniu, tj. 7 lutego 2022 r., według H. H. nastąpił kolejny wstrząs o czym powiadomił telefonicznie MZBM. Według niego pęknięcia i rysy się powiększyły, a MZBM nie dokonał żadnych kontroli, o które wnosił.

W trakcie kontroli PINB stwierdził, że E. S. jest jedyną właścicielką garażu jednostanowiskowego nr 2a, który powstał w wyniku adaptacji podcienia budynku, wykonanej na podstawie decyzji Prezydenta Miasta T. nr [...] z dnia 7 marca 2013 r. znak: [...], gdzie inwestorem był MZBM w T. Od 2014 r. była ona najemcą garażu nr 2a, a następnie około roku 2019 wykupiła go na własność. Według niej po około pół roku od zakończenia robót budowlanych związanych z budową garażu na jego ścianach wystąpiły zarysowania, a następnie spękania, które się powiększały i obecnie widoczne są w ścianie podłużnej pomiędzy garażem i wejściem do klatki schodowej. Kontrolujący stwierdzili ponadto, że posadzka w garażu została wykonana z płyt betonowych chodnikowych, prawdopodobnie luźno ułożonych na piasku. Stwierdzili również, że jest ona wybrzuszona a w bramie garażowej uchylnej widoczne jest wygięcie dolnej ramki. Właścicielka garażu wyjaśniła ponadto, że od czasu adaptacji (budowy garażu) nie były wykonywane w nim remonty.

MZBM przedłożył kontrolującym do wglądu protokoły okresowych kontroli budynku w zakresie części wspólnych nieruchomości. Przedstawiciele MZBM wyjaśnili również, iż po zgłoszeniu przez H. H. w lutym 2022 r., decyzją Zarządu Wspólnoty, dokonano w dniu 14 kwietnia 2022 r. przeglądu stanu technicznego nieruchomości. Po przeanalizowaniu zgłoszenia i protokołu z kontroli okresowej, MZBM jako administrator, przedłożył dokumenty Zarządowi Wspólnoty, celem określenia stanowiska w tej sprawie. W czasie kontroli PINB nie przedłożono żadnej dokumentacji projektowej budynku, w tym garaży.

MZBM oświadczył, że nie wykonywał żadnych robót remontowych w garażach nr 1 i 2a, a wszystkie pisma właścicieli garaży przedkładał Zarządowi Wspólnoty do informacji i decyzji. Zarząd Wspólnoty nie wyraził zgody na wykonywanie robót w garażach nr 1 i 2a.

H. H. oświadczył, iż absolutnie nie zgadza się ze stwierdzeniem kierownika MZBM, jakoby dokonali kontroli w garażach i odmówił podpisania protokołu.

E. S. przedłożyła w dniu 29 kwietnia 2022 r. do PINB szereg dokumentów, w tym m.in. akty notarialne potwierdzające prawo własności, korespondencję z MZBM, Wspólnotą Mieszkaniową nr [...], Firmą Usługowo-Handlową "[...]", umowy i protokoły.

Jak ustalił PINB w oparciu o posiadana archiwalną dokumentację MZBM z siedzibą w T., działając jako inwestor, legitymował się ostateczną decyzją Prezydenta Miasta T. nr [...] z dnia 7 marca 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na "przebudowie istniejących podcieni oraz pomieszczeń technicznych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z przeznaczeniem na garaże na parceli nr 1 i 2 położonych przy ul. [...] w T.". Z dokumentacji wynika również, że MZBM dopełnił wszystkich formalności związanych zakończeniem robót budowlanych a PINB nie wniósł sprzeciwu wobec wniesionego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Z uwagi na dokonane ustalenia PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie wykonania robót budowlanych, polegających na "przebudowie istniejących podcieni oraz pomieszczeń technicznych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z przeznaczeniem na garaże na parceli nr 1 i 2 położonych przy ul. [...] w T." w sposób niezgodny z projektem budowlanym, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta T. nr [...] z dnia 07.03.2013 r. znak: [...] o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych oraz przepisami.

Po przeanalizowaniu zakresu robót inwestycyjnych jakie winny być wykonane zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym PINB stwierdził, iż istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sposobu wykonania przedmiotowych robót budowlanych i jakości wykorzystanych wyrobów budowlanych, stanu technicznego pomieszczeń garaży nr 1 i 2a a także klatki schodowej

Po przeanalizowaniu zgromadzonej dokumentacji w aktach sprawy, PINB uznał, iż obecny stan techniczny garaży nr 1 i 2a jest bezpośrednio związany ze sposobem prowadzenia i wykonania robót budowlanych na podstawie projektu, zatwierdzonego decyzją nr [...]. Roboty budowlane w garażu nr 2a nie zostały wykonane prawidłowo i zgodnie z projektem, natomiast w garażu nr 1 w ogóle ich nie wykonano. Co więcej, pomiędzy garażami nr 1 i 2a miał powstać dodatkowy garaż, którego nie wykonano, tymczasem obecnie znajduje się tam wejście do klatki schodowej nr [...]. Zdaniem PINB obecny stan garaży nr 1 i 2a nie jest związany ze wstrząsami sejsmicznymi, pochodzącymi z oddalonych od miasta kopalni. Organ uznał za konieczne ustalenie jakie czynności i roboty naprawcze należy wykonać, aby doprowadzić te pomieszczenia do właściwego stanu technicznego i zgodności z przepisami. W tym celu postanowił zastosować art. 81c ust. 2 P.b. w myśl którego, organy nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć na uczestników procesu budowlanego - w tym inwestora, w drodze postanowienia obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. W oparciu o powołany przepis nałożył postanowieniem obowiązek sporządzenia ekspertyzy na MZBM.

Zażalenie na postanowienie PINB z dnia 6 czerwca 2022 r. złożył do ŚWINB MZBM.

Powołanym na wstępie postanowieniem ŚWINB uchylił postanowienie PINB w zakresie terminu wykonywania ekspertyzy a w pozostałym zakresie je utrzymał w mocy.

W uzasadnieniu postanowienia ŚWINB szczegółowo przedstawił przebieg postępowania i dokonane przez PINB ustalenia faktyczne. Następnie przywołał treść art. 81c P.b. i wyjaśnił jaki jest charakter postanowienia wydanego na jego podstawie.

Odnosząc się do zarzutu wynikającego z zażalenia o nałożeniu obowiązku na niewłaściwy podmiot ŚWINB zaznaczył, że choć art. 81c Pr. bud. nie wskazuje kryteriów wyboru adresata wydawanego postanowienia, którym może być jeden z uczestników procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, to jednak wybór adresata nie jest całkowicie dowolny i pozostawiony wyłącznemu uznaniu organu. W oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy ŚWINB przyjął, że MZBM był uczestnikiem procesu budowlanego ponieważ był inwestorem. To MZBM wystąpił jako inwestor o pozwolenie na budowę przedmiotowych garaży i takie pozwolenie otrzymał. Wobec powyższego ŚWINB jako organ odwoławczy w przedmiotowej sprawie, stwierdził, że PINB w T. prawidłowo orzekł o dostarczeniu ekspertyzy technicznej wykonanych robót budowlanych i wskazaniu jako podmiotu zobowiązanego MZBM.

Skargę na to postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Katowicach złożył skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika i zarzucił:

1. mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

- art. 81c ust. 1 P.b. w zw. z art. 14, 15 i 16 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż skarżąca jest legitymowana do bycia stroną postępowania i tym sam zobowiązania jej na mocy zaskarżonego postanowienia do dostarczenia ekspertyzy technicznej wykonanych robót budowlanych polegających na przebudowie istniejących podcieni oraz pomieszczeń technicznych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z przeznaczeniem na garaże na parceli nr 1 i 2 położonych przy ul. [...] w T., podczas gdy skarżąca jest samorządową jednostką organizacyjną (zakładem budżetowym) nieposiadającą osobowości prawnej, a nadto nie jest właścicielem obiektu budowlanego, ani jego zarządcą i nie była uczestnikiem procesu budowlanego,

2. mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, a to:

- art. 77 i art. 80 ustawy z dnia z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.) – dalej: "k.p.a." poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na nie rozpatrzeniu przez ŚWINB w sposób wszechstronny i wyczerpujący zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie jego oceny w sposób całkowicie dowolny.

Z uwagi na podniesione zarzuty wniósł o:

1) uchylenie postanowienia ŚWINB z dnia 2 marca 2023 r. w całości i uchylenie postanowienia nr [...] PINB z dnia 6 czerwca 2022 r. w całości,

2) zasądzenie na rzecz skarżącej od ŚWINB kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Ponadto wniósł o wstrzymanie wykonania postanowienia ŚWINB z dnia 2 marca 2023 r. oraz postanowienia nr [...] PINB z dnia 6 czerwca 2022 r. w całości, a w przypadku nie uwzględnienia powyższego wniosku przez organ, wniósł o wstrzymanie wykonania ww. postanowień w całości przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach.

W odpowiedzi na skargę ŚWINB wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 631/23 tut. Sąd odmówił wstrzymania zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżone postanowienie narusza prawo.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 1 § 1 i ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) Sąd dokonuje kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego pod względem zgodności z prawem, czyli prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.

W związku z tym, Sąd ma obowiązek wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny jeśli stwierdzi, że w danej sprawie niewątpliwie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Nakazuje to ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634) – dalej: "p.p.s.a.". Sąd ma też obowiązek stwierdzić nieważność decyzji lub postanowienia, jeśli akt taki jest dotknięty którąkolwiek z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a.

Jednocześnie stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną.

Sąd uwzględnił skargę skarżącego gdyż uznał, że rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego właściwych w sprawie zostały wydane na podstawie wadliwie dokonanej wykładni prawa.

Zdaniem Sądu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kluczowe znaczenie kwestia związana z prawidłowym ustaleniem adresata postanowienia wydanego na podstawie art. 81c. P.b. Sąd zauważa, że przywołany przepis ustawy określa krąg podmiotów od których można żądać przedstawienia ocen technicznych lub ekspertyzy. Są nimi: uczestnicy procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Jak wynika z treści art. 17 P.b. uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy, są:

1) inwestor;

2) inspektor nadzoru inwestorskiego;

3) projektant;

4) kierownik budowy lub kierownik robót.

Z przepisu wyraźnie wynika, że ustawodawca posłużył się alternatywą co do podmiotu mogącego być adresatem obowiązku, nie podając przy tym kryterium jakim należy się kierować przy jego wyborze. Oznacza to, że to organ administracji dokonuje wyboru adresata kierując się konkretną sprawą, wykonalnością obowiązku i oczywiście zasadami wyrażonymi w kodeksie postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz.1048) - dalej: "u.w.l." nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wynika z tego, że obowiązki dotyczące nieruchomości wspólnej co do zasady powinny być nakładane na wspólnotę mieszkaniową. W przedmiotowej sprawie ekspertyza techniczna ma dotyczyć ścian garaży, konstrukcyjnie połączonych z pozostałymi częściami budynku. W postępowaniu z zakresu prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną legitymację do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli lokali ma utworzona przez nich wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy bowiem stosownie do art. 6 wyżej wymienionej ustawy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa, pozywać i być pozywana. Interes poszczególnych właścicieli lokali chroniony jest przez wspólnotę mieszkaniową, która jest w sprawie stroną postępowania (vide wyrok NSA z 19 stycznia 2017 r. II OSK 1059/15).

Sąd zwraca uwagę, że PINB wydając postanowienie w jego uzasadnieniu w ogóle nie odniósł się do kwestii podmiotowej tj. adresata obowiązku sporządzenia ekspertyzy. A priori założył, co dopiero wyjaśnił w piśmie do ŚWINB przekazującym zażalenie z dnia 23 czerwca 2022 r., że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane dla MZBM to znaczy, że ta jednostka była inwestorem i na nią należało nałożyć obowiązek wykonania ekspertyzy. Dysponując obszernym materiałem dowodowym nie dokonał analizy przepisów prawa dotyczących wspólnot mieszkaniowych i zasad ich funkcjonowania.

Zarówno w zażaleniu jak i w skardze skarżący podnosił, że nie jest zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] przy ul. [...] w T. a jedynie jej administratorem. Szeroko uzasadnił jaki jest status MZBM jak o jednostki organizacyjnej Miasta T. nie posiadającej osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą. Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Wspólnota może wybrać zarząd składający się z jej członków albo powierzyć zarząd podmiotowi zewnętrznemu (osobie fizycznej lub prawnej), czyli ustanowić zarządcę.

Wspólnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, które zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami. Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością

Katalog głównych zadań zarządcy jest bardzo szeroki. Należą do niego w szczególności: prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, zwoływanie zebrań wspólnot mieszkaniowych, sporządzanie projektów uchwał i umów, terminowe przeprowadzanie przeglądu stanu nieruchomości, organizacja remontów, bieżąca konserwacja.

Czym innym niż zarządca nieruchomości jest jej administrator. W praktyce często te instytucje są mylone. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt. IV CK 343/05 wskazał, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może również prowadzić korespondencję wspólnoty. Z powołaniem administratora w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych mamy najczęściej do czynienia, kiedy wspólnoty decydują się na powołanie zarządu i wtedy zwykle zawierają umowę z podmiotem pełniącym funkcję administratora nieruchomości. Administrowanie nieruchomością w głównej mierze polega na utrzymaniu jej w dobrym stanie. Jest to pewna forma zarządzania, która ma jednak ograniczony zakres. Administrator m.in. nadzoruje prace konserwacyjne i remontowe, prowadzi dziennik korespondencji, rejestruje i zgłasza zauważone awarie, prowadzi spis lokatorów, pobiera należności czynszowe od członków wspólnoty mieszkaniowej. W myśl tego, administrator podejmuje się tzw. zwykłych czynności dotyczących nieruchomości wspólnej.

Zarządzanie nieruchomością obejmuje szerszy zakres uprawnień i obowiązków niż administrowanie. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa dokonała wyboru zarządu to nie może już powołać zarządcy i na odwrót. Wynika to przede wszystkim z wykładni przepisu art.18 ust.1 u.w.l. Podmioty nie mogą istnieć równolegle. Do zadań zarządcy należy podejmowanie działań mających na celu prawidłową eksploatację nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa. Z kolei administrowanie nieruchomością to podejmowanie wyłącznie bieżących czynności związanych z jej obsługą. Administrator przede wszystkim obowiązany jest do dbania o utrzymanie nieruchomości a decyzje dotyczące jej działalności i funkcjonowania należą do kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy Sąd zauważa, że podnoszone w skardze twierdzenie skarżącego, iż nie jest zarządcą nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadnione. W sprawie jest bezsporne, że wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd co wprost oznacza, że właściciele lokali nie powołali zarządcy, a zawarli umowę z administratorem tj. MZBM. Administrator realizując swoje kompetencje umowne działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Administrator nie posiada do nieruchomości żadnego tytułu. Sąd nie kwestionuje faktu uzyskania przez MZBM w imieniu wspólnoty mieszkaniowej decyzji o pozwoleniu na wykonanie robót budowalnych związanych z wykonaniem garaży będących przedmiotem postępowania przed organami nadzoru budowlanego, ale nie jest właściwy do oceny jej legalności. Pozostaje ona w obrocie prawnym. Nie mniej jednak nie zwalnia to jednak – zdaniem Sądu - organów nadzoru budowalnego od oceny, na jaki podmiot w świetle art. 81c P.b. należy nałożyć obowiązek sporządzenia ekspertyzy. Organy nadzoru budowlanego uznały w świetle treści decyzji o pozwoleniu na budowę, że inwestorem był MZBM. W świetle prawa budowlanego podmiot nie dysponujący tytułem do nieruchomości nie może być inwestorem. MZBM w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie dysponuje takim tytułem. Występując o pozwolenie na budowę działał w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i taki obowiązek nałożył na niego Zarząd Wspólnoty (vide protokół posiedzenia Zarządu Wspólnoty z dnia 20 grudnia 2012 r.).

Sąd zwraca uwagę, iż w rozpatrywanej sprawie należy jako bezsporne przyjąć, że stwierdzone wady techniczne wystąpiły w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa. Zastosowanie znajdują więc przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Na nieruchomość wspólną składa się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (patrz art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność w częściach ułamkowych wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, przy czym w imieniu współwłaścicieli działa właśnie wspólnota mieszkaniowa. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie ma zatem wątpliwości, że adresatem obowiązków i związanych z tym uprawnień wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, jeśli przepisy te bądź akty stosowania prawa odnoszą się do części wspólnych budynku.

W tym stanie rzeczy należy rozstrzygnąć, czy ściany, stropy i inne elementy konstrukcyjne garaży jako elementy konstrukcyjne budynku zarządzanego przez wspólnotę stanowią jego części wspólne. W opinii Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę odpowiedź na tak zadane pytanie jest jednoznacznie pozytywna. Tarasy na dachu, ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, strychy, balkony, loggie i podobne elementy architektoniczno-budowlane oraz infrastruktura techniczna (rynny, bariery itp.) są co do zasady uznawane za części wspólne budynku. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w omawianym zakresie zgodne (vide wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r., sygn. akt II OSK 1996/16, z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 758/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22 stycznia 2010 r., sygn. II SA/Gl 115/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 2296/19). Wyjątki od powyższej zasady uznawania ścian, stropów, dachów lub zadaszeń nad balkonami oraz instalacji wodnych itp. za części wspólne budynku są dopuszczane jedynie gdyby określony element budynku lub jego zmiana były wynikiem indywidualnego, zwykle samowolnego działania konkretnego właściciela lokalu.

Powyższe prowadzi też do wniosku, że podstawowy zarzut skarżącego, tj. zarzut skierowania postanowienia PINB i nałożenia obowiązku wykonania ekspertyzy na niewłaściwy podmiot jest całkowicie uzasadniony.

Wydając ponownie postanowienie, którego potrzeby ani zakresu Sąd nie kwestionuje, PINB uwzględni stanowisko Sądu wyrażone powyżej.

Mając na względzie powyższe ustalenia, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a.