Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 482/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust.4,ust. 4f, ust.5, art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 134 ust.1-4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 par. 1 pkt 1c, art. 135, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 14 września 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot – Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.), Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk – Drozda, , Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2018 roku sprawy ze skargi D. B. i S. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...], nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] solidarnie na rzecz skarżących D. B. i S. B. kwotę 1566,72 (jeden tysiąc pięćset sześćdziesiąt sześć 72/100) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia [...] r., znak: [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość gruntową.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] września 2014 r. nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Burmistrzowi W. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi zbiorczej z odwodnieniem między ulicą A w W., a ulicą B. w G., w zakresie budowy drogi gminnej od km 0+100 do km 1+594 oraz od km 1+610 do km 1+732,52 wraz z odwodnieniem i przebudową kolidujących urządzeń niezwiązanych z drogą, budowę skrzyżowań i zjazdów, budowę drogi zbiorczej oraz rozbiórkę budynków, zlokalizowanej na działkach o nr ewid. 513 - obręb [...] miasto W., 949/4, 677/2, 676/2, 676/1, 675/3, 675/1, 674/2, 674/1 - obręb G., gmina W., 205/1, 68/1, 66/1, 67/1, 68/1, 206/1, 207/1, 49/1, 54/4, 82, 54/3, 81/1, 50/1, 77/1, 76/1, 72/1, 71, 70/1, 69/1, 73/1, 207/2, 206/2 - obręb [...], miasto W., 5, 4, 3 - obręb [...] miasto W.". Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], znak: [...], Wojewoda [...] wprowadził w części przedmiotowej decyzji zmiany, a w pozostałej części utrzymał ją w mocy. Na podstawie ww. decyzji nieruchomość oznaczona nr działki 676/4 o pow. 0,2956 ha, położona w obrębie G., znalazła się w granicach lokalizacji inwestycji i przeszła z mocy prawa na własność Gminy W.

W dalszej kolejności decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...], Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na rzecz S. i D. małż. B. w wysokości 279 700,00 zł. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu ww. decyzji organ odwoławczy wskazał na wady sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 12 maja 2016 r., który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania oraz fakt, iż organ I instancji nie ustalił przeznaczenia szacowanej nieruchomości oraz nie dokonał weryfikacji operatu szacunkowego.

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), powoływanej dalej również jako: "specustawa", w związku z art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.g.n.", oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), dalej jako: "k.p.a.", wydał w dniu [...] r. decyzję, znak: [...], w której orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 24 800,00 zł na rzecz S. i D. małż. B. za nieruchomość oznaczoną nr 676/4 o pow. 0,2956 ha, położoną w obrębie G., gminie W.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli S. i D. małż. B., reprezentowani przez pełnomocnika, zarzucając błędne ustalenie wysokości odszkodowania poprzez przyjęcie, że działka pełni funkcję rolną.

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu powyższego odwołania, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w granicach lokalizacji inwestycji określonej w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] września 2014 r. nr [...] znalazła się m.in. działka nr 676/4 o pow. 0,2956 ha, która została nabyta z mocy prawa przez Gminę W. Zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W., współwłaścicielami działki nr 676 byli S. oraz D. małż. B. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przy czym podział działki nr 676 nie został ujawniony w przedmiotowej księdze wieczystej. W toku prowadzonego postępowania odwoławczego uzyskano od S. i D. małż. B. oświadczenie, w którym wskazali, iż przed dniem 26 marca 2015 r. pozostawali współwłaścicielami działki nr 676/2, z której wydzielono działkę nr 676/4. W związku z powyższym w okolicznościach sprawy uznano, że kwotę odszkodowania należy przyznać na rzecz ww. osób. Wojewoda [...] zauważył przy tym, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wskazał, iż prawa obciążające nieruchomość nie są wykonywane na działce nr 676/4.

W dalszej kolejności organ odwoławczy przytoczył przepisy specustawy, u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), dalej jako: "rozporządzenie", odnoszące się do zasad ustalania odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, i wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 4 kwietnia 2017 r. określił wartość szacowanego gruntu na kwotę 24 800,00 zł. Organ odwoławczy zauważył następnie, że zgodnie z wytycznymi organu II instancji zawartymi w decyzji z dnia [...] lutego 2017 r., znak: [...], zarówno organ I instancji, jak i rzeczoznawca majątkowy zbadali przeznaczenie działki objętej niniejszym postępowaniem na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak wynika z zaświadczenia Burmistrza W. z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], na dzień 1 września 2014 r. obowiązującym dla przedmiotowej działki było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta i gminy W., zatwierdzone uchwałą z dnia 12 września 2013 r. nr [...]. W przedmiotowym zaświadczeniu wskazano, iż ze względu na niewielkie powierzchniowo działki oraz technikę, w jakiej opracowane jest studium, tj. mapa topograficzna i brak odniesienia do konkretnych działek oraz skalę opracowania trudno jednoznacznie zaświadczyć o przeznaczeniu poszczególnych działek. Na podstawie posiadanego portalu System Informacji Przestrzennych oraz aplikacji MPZP odczytano dla działki nr 676/4 przeznaczenie oznaczone symbolem R - grunty rolne.

Wojewoda [...] wskazał następnie, że w treści operatu szacunkowego z dnia 4 kwietnia 2017 r. ze względu na charakter przedmiotu opracowania analizie poddany został rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne. Przegląd aktów notarialnych oraz analiza pokazują, że na terenie powiatu objętego badaniem notowanych było kilkadziesiąt transakcji dotyczących sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących użytki rolne.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, iż cena minimalna nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wynosi 2,93 zł/m2, natomiast cena maksymalna 6,15 zł/m2, przy cenie średniej 4,29 zł/m2.. Ponadto rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Okres badania cen uzyskanych w wyniku transakcji rynkowych obejmuje lata 2014 - 2016. W pierwszej kolejności badaniem objęto rynek nieruchomości mieszczący się w granicach administracyjnych miasta Wielunia. W okresie objętym badaniem odnotowano tylko jedną transakcję dotyczącą nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod drogę. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość sprzedawana była przez Gminę W. i nie może zostać przyjęta do porównań z uwagi na szczególne warunki zawarcia transakcji, o których mowa w § 5 rozporządzenia. Transakcja ta pokazuje jednak poziom cen możliwych do uzyskania na lokalnym rynku w przypadku sprzedaży nieruchomości drogowych. Jednocześnie w okresie objętym badaniem na lokalnym rynku nie odnotowano innych transakcji sprzedaży, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi. Analizą rynku objęto więc szerszy regionalny rynek nieruchomości, który mieści się w granicach administracyjnych województwa [...]. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych obejmująca nieruchomości drogowe zlokalizowane m.in. wśród terenów użytkowanych rolniczo - zdaniem rzeczoznawcy - pozwala stwierdzić, że zawierają się one najczęściej w przedziale 20 zł/m2 do 95 zł/m2 w zależności od klasy drogi publicznej. Rzeczoznawca ponadto stwierdził, że ceny tych gruntów są przede wszystkim uzależnione od cech nieruchomości istotnych dla jej właściciela. Ceny są więc głównie determinowane przez położenie nieruchomości oraz przeznaczenie gruntów przyległych. Szacując wartość przedmiotowej działki rzeczoznawca majątkowy wykazał, iż jej wartość rynkowa jest niższa od przeciętnych cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych. Tym samym przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W związku z powyższym, uwzględniając zasady określone w § 36 ust. 3 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości powiększono o 50 %.

Organ odwoławczy, dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz uwzględniając dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, złożone na etapie postępowania odwoławczego, stwierdził, iż zarówno proces doboru nieruchomości, jak i cała procedura szacowania została przeprowadzona w sposób prawidłowy. Zdaniem organu operat spełnia wymogi określone przepisami prawa, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę oraz w sposób zgodny z zasadami wynikającymi z u.g.n, i przepisami rozporządzenia oraz standardami zawodowymi, jest spójny, logiczny i zupełny, a określona w operacie wartość rynkowa jest możliwa do osiągnięcia na rynku nieruchomości i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Określenie cech rynkowych i ich wpływu na ceny nieruchomości podobnych zostało natomiast dokonane z wykorzystaniem wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustalono na podstawie zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Gminy W., które należy uznać za wiarygodny dowód w sprawie. W kontrolowanym postępowaniu organ I instancji, jak i rzeczoznawca majątkowy ponownie przeanalizowali przeznaczenie szacowanej nieruchomości, uzyskując przy tym stosowne zaświadczenie, w oparciu o które przyjęto, że szacowana nieruchomość znajdowała się na terenach rolnych. Wojewoda [...] zauważył przy tym, że odszkodowanie odpowiadać ma wartości utraconego prawa, nie zawiera ono w sobie innych składników, takich jak np. zadośćuczynienie, a subiektywne przekonanie skarżącego o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy zwrócił ponadto uwagę, iż w toku postępowania odwoławczego zostało skierowane wezwanie do odwołującego się, czy będzie występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 4 kwietnia 2017 r., przy jednoczesnym pouczeniu, iż w przypadku braku odpowiedzi organ odwoławczy uzna, że nie zostaną podjęte działania w tym zakresie. Organ odwoławczy wskazał, że nie uzyskał odpowiedzi na przedmiotowe wezwanie.

Podsumowując, organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy z dnia 4 kwietnia 2017 r. został sporządzony w sposób prawidłowy, a zarzuty odwołującego się nie zasługują na uwzględnienie, dodając jednocześnie, że regulacje art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz art. 96a-96n znowelizowanej k.p.a. nie miały w sprawie zastosowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję wnieśli D.B. i S. B., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata, podnosząc następujące zarzuty:

1. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 8 k.p.a. w związku z art. 104 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie;

2. błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że przedmiotowa działka w dacie wydania decyzji wywłaszczającej stanowiła działkę rolną, podczas gdy z mapy stanowiącej załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W.wynika, że przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych jako zabudowa jednorodzinna i działki rolne;

3. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że przedmiotowa działka nie znajdowała się na terenach przeznaczonych pod inwestycje drogowe, podczas gdy z mapy stanowiącej załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W. wynika, że przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych jako Z czyli drogi zbiorcze.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] i poprzedzającej jej decyzji Starosty [...] oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy na okoliczność oszacowania wartości przedmiotowej działki, o zobowiązanie Burmistrza W. do przełożenia uchwały Rady Miejskiej w W. z dnia 12 września 2013 r. nr [...] w sprawie zatwierdzenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W. Ponadto skarżący wnieśli o zasądzenie na swą rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz o rozpoznanie sprawy w miarę możliwości w jednym dniu ze sprawami M. Z. i K. P.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że działka nr 676/4 o pow. 0,2956 ha położona jest we wsi G. Zgodnie z mapą stanowiącą załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W., zatwierdzonego uchwałą nr [...] z dnia 12 września 2013 r., przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych symbolem Z czyli, drogi zbiorcze. Tym samym skoro w dacie wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] znak: [...] działka D. i S. małżonków B., z której wydzielono działkę 676/4, znajdowała się na terenach objętych symbolem Z jako grunty pod budowę drogi zbiorczej, to nielogicznym jest twierdzenie Burmistrza W., że przedmiotowa działka stanowiła działkę rolną. Ponadto przedmiotowa działka znajduje się również w sąsiedztwie gruntów oznaczonych symbolami MR i R, co stanowi zabudowę jednorodzinną rezydencjonalną i grunty rolne.

Zdaniem skarżących skoro ze studium wynika, że działka znajduje się na terenach przeznaczonych pod budowę drogi zbiorczej, to wycena rzeczoznawcy winna się odbywać w oparciu o wycenę działek o podobnym przeznaczeniu. Nielogicznym dla skarżących jest przyjęcie w operacie szacunkowym, że biegły dokonuje porównania cen działek rolnych. Skarżący podkreślili, że nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie. Brak jest zatem podstaw prawnych, aby za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej przeznaczonej według ustaleń studium pod komunikację przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym nieruchomości rolne.

W końcowej części skargi podniesiono, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem zasady równego traktowania obywateli. Z informacji, jakie uzyskała skarżąca, wynika, że sąsiedzi, którzy również zostali wywłaszczeni z części swoich działek, otrzymali odszkodowanie w średniej wysokości około 90-100 zł/m2, czyli wartości przynajmniej dziewięciokrotnie wyższej od oferowanych skarżącej. Zdaniem skarżących taka rozbieżność wartości odszkodowania godzi w zasadę równego traktowania. Skoro bowiem działki położone są w tym samym obrębie obok siebie, to nie powinno być aż takich rozbieżności pomiędzy wartościami odszkodowania. Jeśli sam biegły pisze w swojej opinii, że wartość odszkodowania za m2 gruntów obejmująca nieruchomości drogowe zlokalizowane między innymi wśród terenów użytkowanych rolniczo znajduje się w przedziale od 20 do 95 zł za m2, to nie wiadomo, dlaczego dla ustalenia odszkodowania za grunt skarżącej ustala wartość niecałych 10 zł za m2. Skarżący zauważyli przy tym, że większość działek wywłaszczonych pod budowę drogi została wyceniona dziesięciokrotnie drożej niż kilka działek, między innymi niż ich działka. Wszystkie te działki przeznaczone są pod budowę tej samej drogi i zlokalizowane są w bliskiej od siebie odległości.

Dodatkowo skarżący wyjaśnili, że wnoszą, aby złożona przez nich skarga została rozpoznana w jednym dniu ze sprawami M. Z. i K.P., gdyż stan faktyczny tych spraw jest w zasadzie taki sam i roszczenia zbliżone.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Kontrola ta dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego sprawy istniejącego w dniu wydania zaskarżonej do sądu decyzji.

Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).

Podkreślić przy tym należy, że stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, konieczne było wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, bowiem naruszają one prawo w stopniu wskazanym w przywołanych wyżej przepisach.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4 specustawy, nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Art. 12 ust. 4a powołanej ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 134, zgodnie z którym: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Istotne znaczenie mają też reguły procesowe, precyzujące, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) oraz że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie znaczenie ma także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 tego rozporzadzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia).

W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie wątpliwości nie budzi nabycie przez Gminę W. działki nr 676/4 w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 specustawy, rodzące konieczność ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustawy. Spór dotyczy natomiast wysokości odszkodowania w związku z przyjętym przez rzeczoznawcę przeznaczeniem szacowanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 154 u.g.n., szacując wartość nieruchomości, co do zasady, uwzględnia się, jej przeznaczenie w planie miejscowym (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego natomiast – przeznaczenie to ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Jeśli zaś brak również dwóch ostatnich – uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje, że dla terenu, na którym położona jest szacowana działka, brak jest planu miejscowego. Nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy, która określałaby jej przeznaczenie w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Obowiązuje natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W., przyjęte uchwałą z dnia 12 września 2013 r., nr [...] (przed dniem wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej). Obowiązkiem rzeczoznawcy było więc ustalenie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na podstawie wspomnianego studium, nie zaś na podstawie zaświadczenia Burmistrza W., że "trudno jednoznacznie zaświadczyć o przeznaczeniu poszczególnych działek" oraz "odczytaniu przezeń przeznaczenia poszczególnych działek (...) na podstawie posiadanego Systemu Informacji Przestrzennych oraz aplikacji MPZP (...)". Wyrażone we wspomnianym zaświadczeniu stanowisko uznać należy za dalece niewystarczające, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że organ je wystawiający reprezentuje stronę toczącego się postępowania, obligowaną do wypłaty odszkodowania. Nie sposób również nie zauważyć, iż samodzielna "szczegółowa analiza studium", dokonana przez tego samego biegłego, przy sporządzeniu operatu z dnia 12 maja 2016 r., pozwalała mu stwierdzić "że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (...) była przeznaczona pod inwestycję drogową" (str.9 operatu). Poprzestanie zatem przy sporządzaniu opinii z dnia 4 kwietnia 2017 r. na treści zaświadczenia, nie wskazującego w istocie przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium, dla określenia jej przeznaczenia na potrzeby sporządzonego operatu, uznać należy za naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Wyjaśnić należy, że studium składa się z części tekstowej i graficznej (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 r. w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu – Dz.U. Nr 118, poz. 1233). Rysunek studium sporządza się na kopii mapy topograficznej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, lub na kopii wojskowej mapy topograficznej w skali od 1:5.000 do 1:25.000. Przy sporządzaniu rysunku studium należy używać oznaczeń, nazewnictwa i standardów umożliwiających jednoznaczne powiązanie części tekstowej studium z rysunkiem studium (§ 7 pkt 3 rozporządzenia). W świetle powyższego nie do zaakceptowania jest więc sytuacja, w której określenie przeznaczenia terenu na potrzeby ustalanego odszkodowania na podstawie obowiązującego studium jest jedynie "prawdopodobne" lub "niejednoznaczne".

Wadliwe, nieoparte na niebudzącym wątpliwości ustaleniu przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium, określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, dyskwalifikuje zaś wycenę i ustalone na jej podstawie odszkodowanie, bez potrzeby szczegółowej analizy sporządzonej kalkulacji.

W ramach ponownego rozpoznania sprawy organ prowadzący postępowanie uwzględni sformułowaną powyżej ocenę prawną i uwagi dotyczące prawidłowego określenia przeznaczenia szacowanej nieruchomości, a następnie dokona ponownej jej wyceny.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając od organu solidarnie na rzecz skarżących ich zwrot w kwocie równej uiszczonemu wpisowi sądowemu (744 zł), wynagrodzeniu pełnomocnika, będącego adwokatem (480 zł) oraz kosztom dojazdu pełnomocnika na rozprawę (342,72 zł) – pkt 2 sentencji wyroku.

dc