Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 169/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2024-05-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska, Sędziowie Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska (spr.), Asesor WSA Jakub Chojnacki, , po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym w dniu 8 maja 2024 r. sprawy ze skargi M. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 28 grudnia 2023 r. sygn. akt SKO Gd/4650/23 w przedmiocie opinii wstępnego projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy Pruszcz Gdański z dnia 3 lipca 2023 r., nr GPiRG.6724.1.51.2023.ZP1; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz strony skarżącej kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Pan M. B. wystąpił w dniu 5 czerwca 2023r. do Wójta Gminy Pruszcz Gdański z wnioskiem o wydanie opinii dotyczącej wstępnego projektu podziału działki nr [...] w miejscowości Ż., gmina P., pod kątem godności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. We wniosku skarżący podał, że podział działki nr [...] ma na celu wydzielenie działek pod zabudowę bliźniaczą. Projektowane działki mają dostęp do drogi publicznej ul. J. (działka nr [...]) przez działki drogowe nr [...] oraz nr [...].

Postanowieniem z 3 lipca 2023 r. Wójt Gminy Pruszcz Gdański negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki nr [...] w miejscowości Ż., Gmina P. wskazując, że jest on niezgodny z zasadami podziału nieruchomości ustalonym przez plan miejscowy.

We wniesionym zażaleniu pan M. B. zakwestionował twierdzenie o niezgodności projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazał, że przedmiotowy mpzp nie zawiera żadnej definicji nowego zespołu zabudowy, co stanowi podstawę błędnej interpretacji organu pierwszej instancji. Prawidłowe odczytanie normy § 14 ust. 1 mpzp zobowiązuje do uzyskania opinii organu I instancji jedynie w sytuacji dokonywania podziału terenu stanowiącego co najmniej 8 działek zabudowy mieszkaniowej z wydzieleniem działek drogowych, nie odnosi się zaś do mniejszych zespołów zabudowy jednorodzinnej.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 28 grudnia 2023r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.06.1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. z 2023r. Dz. U. poz. 775, dalej k.p.a.) oraz art.93 ust.1 i 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2023r. poz.344, dalej u.g.n.) utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Pruszcz Gdański z dnia 3 lipca 2023r. negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w Ż., gmina P.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium podało, że zgodnie z art. 93 ust.1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust.2).

Przedstawiony projekt zakłada wydzielenie z działki nr [...] sześciu nowych działek gruntu o numerach [...] (pow. 0,0678 ha), [...] (pow. 0,0646 ha), [...] (pow. 0,0644 ha), [...] (pow. 0,0635 ha), [...] (pow. 0,0627 ha), [...] (pow. 0,0621 ha), z których każda zostanie przeznaczona pod zabudowę bliźniaczą.

Przedmiotowa działka zlokalizowana jest w obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański - cześć wyżynna, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nr XXXII/178/2005 z dnia 10 sierpnia 2005 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego Nr 88 z dnia 20 września 2005 r., poz. 1814), zmienionego uchwałą Nr LI/21/2023 Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 24 lutego 2023 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański - część wyżynna (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 27.03.2023 r. poz. 1488). Zgodnie z § 64 ust. 2 planu miejscowego "Ustala się minimalną wielkość działki: dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej 1000 m2, bliźniaczej - 500 m2, szeregowej - 300 m2 na każdy budynek, z tolerancją 10%. W strefie bezpośrednio przyległej do O. w G. dopuszcza się zabudowę bliźniaczą na działkach minimum 300 m2 i szeregową -minimum 200 m2 na każdy segment. Minimalna wielkość działki nie dotyczy działek wydzielanych dla potrzeb infrastruktury technicznej, dojazdów (dróg) oraz na poprawę stanu zagospodarowania działek sąsiednich." Ponadto w myśl § 64 planu "Zabudowa inna od wolnostojącej jak w ust. 2 może być realizowana jako uzupełnienie istniejącej zabudowy bliźniaczej i szeregowej lub na terenach projektowanych nowych zespołów zabudowy jednorodzinnej w oparciu o koncepcję zagospodarowania nieruchomości, o której mowa w § 14 ust.1."

W ocenie organu odwoławczego przedstawiony wstępny projekt podziału działki nr [...] prowadzi do wydzielenia działek, które nie spełniają wymogów dotyczących minimalnej powierzchni wydzielanej działki. Zgodnie z § 64 powinna ta powierzchnia wynosić 1000 m2 z tolerancją 10%. Na przedmiotowym terenie nie jest możliwe wydzielenie działek pod zabudowę bliźniaczą, ponieważ taka zabudowa może być realizowana wyłącznie w dwóch przypadkach: jako uzupełnienie istniejącej zabudowy tego typu, co nie ma miejsca w przypadku działki nr [...], lub na terenach projektowanych nowych zespołów zabudowy jednorodzinnej w oparciu o koncepcję zagospodarowania nieruchomości, o której mowa w § 14 ust.1, zgodnie z którym opracowanie koncepcji zagospodarowania nieruchomości jako opracowania przedprojektowego będącego podstawą do wykonania operatu geodezyjnego obowiązuje dla wszystkich terenów, w których następuje konieczność wydzielenia terenów komunikacji dla co najmniej 8 działek zabudowy mieszkaniowej. W przypadku działki nr [...] następuje wydzielenie 6 działek bez konieczności wydzielenia terenów komunikacji, w związku z czym powyższy przepis nie znajduje zastosowania.

We wniesionej skardze pan M. B. zarzucił naruszenie:

1. art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. poprzez lakoniczne i niejasne uzasadnienie wydanego postanowienia, w którym to nie wyjaśniono na podstawie, których przepisów prawa, m.in. planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Pruszcz Gdański nr XXXII z dnia 10 sierpnia 2005 r. i zmienionego uchwałą nr LI/21/2023 z dnia 24 lutego 2023 r. nastąpiła negatywna ocena możliwości podziału nieruchomości,

2. art. 80 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 oraz art. 7 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w toku postępowania, w szczególności poprzez przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie w celu realizacji zabudowy bliźniaczej, zaplanowano działki niespełniające wymogów § 64 ust. 2 miejscowego planu, tj. większa niż minimalna powierzchnia wskazana w tym przepisie,

3. § 64 ust. 2 oraz § 64 ust. 3 w zw. z § 14 ust. 1 miejscowego planu poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, iż podział nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący kwestionując zaskarżone postanowienie podał, że jego uzasadnienie nie pozwala na poznanie przesłanek jakimi kierował się organ negatywnie opiniując wstępny projekt podziału nieruchomości. W ocenie skarżącego organ poczynił błędne założenie, że zamiarem skarżącego jest posadowienie budynku w zabudowie bliźniaczej na każdej w nowo wydzielonych działek. Tymczasem na każdy z projektowanych budynków przypada ponad 600 m2. Jest to więcej niż minimalna powierzchnia wskazana w § 64 ust. 2 planu miejscowego (tj. 450 m2 - 500 m2 dla każdego budynku).

Skarżący podkreślił, że proponowany podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w § 64 ust. 3 przewiduje, że: "Zabudowa inna od wolnostojącej jak w ust. 2 może być realizowana jako uzupełnienie istniejącej zabudowy bliźniaczej i szeregowej lub na terenach projektowanych nowych zespołów zabudowy jednorodzinnej w oparciu o koncepcję zagospodarowania nieruchomości, o której mowa w § 14 ust. 1."

W ocenie skarżącego postanowienia miejscowego planu nakazują - poprzez brak rozróżnienia - opiniowanie przez Wójta Gminy Pruszcz Gdański jedynie podziału terenu stanowiącego co najmniej 8 działek zabudowy mieszkaniowej wraz z wydzieleniem działek drogowych, zaś nie odnoszą się do mniejszych zespołów zabudowy jednorodzinnej. Skarżący podał, że nie wydziela terenów komunikacji, zatem nawet planując podział terenu na co najmniej 8 działek zabudowy i spełniając pozostałe wymogi miejscowego planu, w interpretacji organów orzekających w sprawie nie mógłby zrealizować zabudowy. Ponadto przedmiotowy plan miejscowy nie definiuje pojęcia zespołu zabudowy, należy odnieść się do jej powszechnego znaczenia, tj. zabudowa - zespół (więcej niż jeden) obiektów architektury wypełniający dany skrawek powierzchni ziemi. Zdaniem skarżącego oznacza to, że możliwe jest istnienie zespołu nowej zabudowy posiadającego dwa i więcej obiektów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w granicach swojej właściwości bada zgodność zaskarżonych decyzji z prawem.

Istotny zarzut zgłoszony w skardze dotyczy wadliwego ustalenia treści zgłoszonego przez skarżącego wstępnego podziału nieruchomości – działki nr [...] położonej w Ż., gmina P. Przyjęte przez organ wyliczenia powierzchni działek, co zasadnie wskazuje skarżący, są wynikiem wskazania, że na każdej z działek powstałych w wyniku podziału planowane jest usytuowanie budynku w zabudowie bliźniaczej.

Z przedłożonego wraz z wnioskiem z dnia 5 czerwca 2023 r. wstępnego projektu podziału nieruchomości wynika, że działka oznaczona nr [...] została podzielona na sześć działek. Założenie przez organ, że w odniesieniu do każdej z sześciu działek planowana jest zabudowa bliźniacza skutkowało wskazaniem, że nie zostaną zachowane minimalne wielkości działek dla zabudowy bliźniaczej. W zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji strona podtrzymała twierdzenie, że podział terenu skutkujący powstaniem zespołu zabudowy mniejszego niż 8 działek zabudowy mieszkaniowej nie podlega opiniowaniu, gdyż w planie zagospodarowania przestrzennego nie ustalono żadnej definicji nowego zespołu zabudowy. Dopiero na etapie skargi strona wyjaśniła, że planowany podział umożliwi wzniesienie 3 budynków w zabudowie bliźniaczej – każda część tej zabudowy będzie lokowana na odrębnej działce.

W ocenie Sądu w okolicznościach sprawy zaniechanie przez organ wezwania strony do sprecyzowania wniosku przez określenie sposobu podziału jako dotyczącego zabudowy bliźniaczej na powstających w wyniku podziału działkach sąsiednich lub jako dotyczącego zabudowy bliźniaczej na każdej z sześciu działek stanowiło istotne uchybienie.

Jasne sformułowanie § 64 ust. 2 mpzp ustalającego minimalną wielkość działki dla zabudowy bliźniaczej uzasadniały powzięcie na tym etapie analizy wstępnego projektu podziału nieruchomości wątpliwości co do planowanej zabudowy bliźniaczej. Projekt podziału dotyczy sześciu działek o powierzchniach nieznacznie przekraczających wielkość 500 m2. Przeprowadzone wyliczenia dotyczące przypisania zabudowie bliźniaczej odpowiednio wielkości działki odpowiadającej połowie terenu nie odpowiada intencji wnioskodawcy twierdzącego, że wniosek został złożony zgodnie z prawem. . W świetle powyższego brak podstaw do uznania, że stan faktyczny sprawy został prawidłowo ustalony. W konsekwencji proces subsumcji i dokonana przez organ ocena prawna nie mogą być poddane kontroli legalności sprawowanej w procedurze sądowoadministracyjnej.

Ponownie rozpoznając sprawę organ wyjaśni treść wniosku i ustali stan sprawy zgodnie ze sprecyzowanym stanowiskiem wnioskodawcy. Ustalenia w zakresie sposobu lokowania zabudowy bliźniaczej są kluczowe dla prawidłowej oceny ustalonej w § 64 ust. 2 mpzp minimalnej wielkości działki dla zabudowy bliźniaczej, a w konsekwencji wydania opinii wstępnej projektu podziału nieruchomości.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. – dalej p.p.s.a.) orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.