Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 598/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2020-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 845
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 lutego 2020 r. sprawy ze skargi Ł.S.M. w Ł. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2019 r. znak [...] P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. (dalej: PWINB) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. z [...] maja 2019 r. znak [...], którą nakazano Ł. w Ł. usunięcie nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji w lokalu mieszkalnym nr [...] znajdującym się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w Ł., przez wykonanie zaleceń przedstawionych w ocenie technicznej z [...] kwietnia 2019 r., polegających na:

1. powiększeniu w pomieszczeniu kuchni przekroju kanału poziomego do min. Ø 150 mm lub 140 x 140 mm oraz oczyszczeniu kanału pionowego;

2. zlikwidowaniu w pomieszczeniu łazienki kanału poziomego i zwiększeniu jego przekroju do min. Ø 150 mm lub 140 x 140 mm;

3. zastosowaniu rozwiązań wspomagających pracę wentylacji przez zainstalowanie wentylacji hybrydowej, gdzie pracę nasady w przypadku braku wiatru wspomaga silnik elektryczny, wydajność nasad kominowych - zgodnie z zapotrzebowaniem dla danych pomieszczeń o których mowa w pkt 4.1 i 4.2 oceny technicznej.

Ustalono, że roboty powinny być udokumentowane i wykonane do [...] sierpnia 2019 r. pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, a po ich zakończeniu organ powinien zostać o tym powiadomiony. Wskazano dodatkowo, że hybrydowe nasady kominowe muszą być zastosowane na wszystkich pionach wentylacyjnych, do których podłączone są kratki wentylacyjne lokalu, a przy wykonywaniu prac należy zwrócić uwagę na przekroje wszystkich kanałów i kratek wentylacyjnych, których przekrój wynosić powinien min. 160 cm2.

Obowiązki powyższe nałożono na Spółdzielnię jako zarządcę budynku mieszkalnego. W podstawie prawnej decyzji wskazano art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: P.b.).

Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ulicy [...] w Ł. został wybudowany przez Ł. w Ł. i przyjęty do użytkowania w 2006 r. W dacie wydawania zaskarżonych decyzji Spółdzielnia pozostawała współwłaścicielem nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, a w budynku znajdowały się lokale, do których tytuł prawny przysługiwał na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz lokale, do których tytuł prawny przysługiwał na zasadzie odrębnej własności (vide odpis zupełny z KW nr [...], k. 96-114). Do tych ostatnich należy lokal nr [...] R. i A. małżonków D. (vide KW nr [...], dostępna na przegladarka-ekw.ms.gov.pl). Właściciele lokali stanowiących odrębną własność nie podjęli uchwały w przedmiocie sposobu zarządu nieruchomością wspólną (vide pismo z dnia [...] grudnia 2019 r., k. 92).

A. D. w 2008 r. zgłaszał nieprawidłowości związane z użytkowaniem mieszkania polegające m.in. na jego zawilgoceniu oraz powstawaniu wykwitów i grzybni na ścianach. Przeprowadzano kontrole z udziałem władz Spółdzielni, podejmowano próby usunięcia usterek (vide dokumentacja z lat 2008 – 2012). Kolejne zgłoszenia nieprawidłowości miały miejsce w 2017 r. i dotyczyły działania wentylacji. Przeprowadzono wówczas postępowanie na podstawie art. 66 P.b., w tym dopuszczono dowód z ekspertyzy budowlanej sporządzonej na zlecenie Spółdzielni (która do przedłożenia ekspertyzy została zobowiązana w trybie art. 81c P.b.). Po przedstawieniu ekspertyzy, decyzją PINB z [...] sierpnia 2017 r. nałożono na Spółdzielnię jako zarządcę budynku mieszkalnego, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b. oraz w związku z zawilgoceniem i zaciekami w lokalu mieszkalnym nr [...], szereg obowiązków związanych z ociepleniem i podwyższeniem kominów, uszczelnieniem pokrycia dachu, uzupełnieniem izolacji cieplnej, wymianą daszku nad balkonem. PWINB decyzją z [...] października 2017 r. utrzymał rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne w mocy. Nie została wniesiona skarga do sądu administracyjnego, a z protokołu kontroli sprawdzającej z [...] grudnia 2017 r. wynika, że tylko część robót została wykonana, zaś właściciel mieszkania zgłosił zastrzeżenia i stwierdził brak wyeliminowania problemu wilgoci.

W wyniku interwencji małżonków D. podjętej w październiku 2017 r., dotyczącej działania wentylacji w ich mieszkaniu, w listopadzie 2017 r. PINB wszczął kolejne postępowanie prowadzone na podstawie art. 66 P.b. W dniu [...] grudnia 2017 r. przeprowadzono oględziny, w trakcie których ustalono, że w lokalu mieszkalnym nr [...] wykonanych jest pięć wlotów do przewodów wentylacyjnych: po dwa w łazience i kuchni oraz jeden w garderobie projektowanej wcześniej jako ustęp; w kuchni są dwa kanały wentylacyjne: do pierwszego o średnicy 150 mm podłączony jest okap kuchenny, drugi otwór wentylacyjny zakończony jest kratką wentylacyjną 150 mm x 150 mm, posiada przewężenie o średnicy 93 mm w pustaku wentylacyjnym; w łazience na wlocie do kanału wentylacyjnego wykonanym z rury pcv o średnicy 100 mm została osadzona kratka wentylacyjna o czynnej średnicy przelotowej 93 mm w miejscu wcześniej zamontowanego termowentylatora, a we wlocie widoczna jest redukcja otworu do przekroju 48 mm x 100 mm; w garderobie przekrój kratki wentylacyjnej wynosi 150 mm x 150 mm, zaś otwór do zamocowania kratki ma przekrój 130 mm x 140 mm. Podczas oględzin stwierdzono, że nie ma ciągu na wlotach przewodów wentylacyjnych przy zamkniętej stolarce okiennej i przy otwartych nawiewnikach i dwóch klapach wentylacyjnych w oknach połaciowych, przy usuniętych wcześniej uszczelkach gumowych w progu i górze skrzydła drzwiowego. Badanie skuteczności wentylacji przy otwartych oknach lub drzwiach na klatkę schodową wykazało, że ciąg w przewodach wentylacyjnych jest prawidłowy.

W tych okolicznościach, postanowieniem z [...] stycznia 2018 r. PINB nałożył na Spółdzielnię na podstawie art. 81c ust. 2 i 3 P.b. obowiązek przedłożenia – do [...] kwietnia 2018 r. - oceny technicznej funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej w lokalu mieszkalnym nr [...] sporządzonej przez osobę posiadającą właściwe uprawnienia budowlane, wraz z zaleceniami zapewnienia skuteczności działania wentylacji. Uzasadniając postanowienie organ wskazał, że w jego ocenie wykonane podwyższenie przewodów wentylacyjnych na kominie, zgodnie z wcześniej opracowaną ekspertyzą techniczną, nie przyniosło w sposób wystarczający poprawy funkcjonowania wentylacji w lokalu.

Następnie postępowanie pozostawało zawieszone w okresie [...] marca 2018 r. – [...] sierpnia 2018 r. z uwagi na zawartą w dniu [...] marca 2018 r. między Spółdzielnią a A. D. ugodę. Spółdzielnia zobowiązała się w ugodzie - w ramach odpowiedzialności za wady lokalu – do usunięcia wad przez m.in. wymianę okien dachowych, wymianę okien pcv z nawiewnikami higroskopijnymi, wymianę drzwi balkonowych, ocieplenie skosów pianką i wymianę płyt skosów, usunięcie zacieków i odgrzybienie ścian i sufitów, uszczelnienie obróbek blacharskich, wymianę posadzki na balkonie, likwidację szkód powstałych w wyniku odkrywek dokonanych w trakcie ekspertyzy, uszczelnienie miejsc występowania mostków termicznych. Po wykonaniu prac i podjęciu postępowania, PINB nie przeprowadzał czynności z uwagi na okres letni i brak możliwości oceny wpływu wykonanych robót na stan wentylacji. Kolejne czynności podjęto po pisemnych wyjaśnieniach małżonków D. (pismo z [...] lutego 2019 r.), w których wskazali na brak wpływu wykonanych prac na wymianę powietrza w mieszkaniu. W trakcie oględzin w dniu [...] marca 2019 r. stwierdzono identyczny stan faktyczny w zakresie wentylacji jak w trakcie oględzin w grudniu 2017 r. Po wystosowaniu do Spółdzielni upomnienia przedłożyła ona ocenę techniczną wentylacji grawitacyjnej lokalu. Ocena została uzupełniona na wezwanie organu w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. i jej przedłożenie w wersji ostatecznej miało miejsce [...] kwietnia 2019 r. Po zawiadomieniu stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy i zgłoszenia uwag oraz wniosków, PINB wydał [...] maja 2019 r. decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości w sposób wskazany w ocenie technicznej. Wyjaśnił, że dotychczasowy stan rzeczy może powodować zagrożenie dla zdrowia mieszkańców jak również obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Dlatego w sprawie mają zastosowanie przepisy art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b.

Odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej złożyła Spółdzielnia. Zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w tym nieustalenie wszystkich przyczyn prowadzących do powstania aktualnego stanu lokalu. Doprowadziło to, w jej ocenie, do błędnych ustaleń przyczyn aktualnego stanu rzeczy oraz niewyjaśnienia jakie czynności należy podjąć celem usunięcia nieprawidłowości.

Zaskarżoną decyzją PWINB utrzymał rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne w mocy. Zdaniem organu, w sprawie wystąpiły okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b., bowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że lokal mieszkalny nr [...] jest w nieodpowiednim stanie technicznym oraz może zagrażać zdrowiu ludzi z uwagi na nieprawidłowe działanie wentylacji grawitacyjnej. W ocenie technicznej wskazano przyczyny stwierdzonych nieprawidłowości oraz wyszczególnione zostały roboty budowlane, które należy wykonać w celu ich wyeliminowania. Należało zobowiązać Spółdzielnię jako zarządcę budynku mieszkalnego do ich usunięcia w sposób wskazany w ekspertyzie. PWINB wskazał, że autor oceny technicznej posiada odpowiednie uprawnienia budowlane - do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej, dlatego brak było podstaw do kwestionowania badań i rozwiązań przedstawionych w jego opracowaniu.

Skargę na decyzję organu odwoławczego złożyła do sądu administracyjnego Spółdzielnia. Zarzuciła rażące naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej: K.p.a., przez brak wszechstronnego rozważenia okoliczności faktycznych i prawnych sprawy skutkujący podjęciem niezasadnej decyzji w przedmiocie wykonania wymienionych w niej robót budowlanych;

- niewłaściwe zastosowanie art. 61 w związku z art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. polegające na przyjęciu, że przepis pozwala na nałożenie obowiązku wykonania robót budowalnych na zarządcę, w sytuacji gdy w decyzji nałożono obowiązek dotyczący pomieszczeń lokalu stanowiącego odrębną własność i nakazano podjęcie czynności w celu usunięcia nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji w lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w Ł.

Spółdzielnia argumentowała w sposób następujący:

- nie jest prawidłowe skierowanie decyzji do Spółdzielni jako do zarządcy, w sytuacji gdy zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania obiektem będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zarząd może powstać na podstawie umowy cywilnoprawnej, władczego aktu administracyjnego oraz orzeczenia sądu powszechnego. Lokal mieszkalny nr [...] stanowi odrębną własność. Spółdzielnię i właściciela lokalu nie łączy żaden stosunek cywilnoprawny uzasadniający przyjęcie, że Spółdzielnia jest zarządcą lokalu. Nałożenie w takiej sytuacji obowiązków z art. 66 P.b. powinno dotyczyć wyłącznie właściciela lokalu. Zdaniem skarżącej, pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" (art. 61 P.b.) nie należy utożsamiać z pojęciem "zarządcy nieruchomości". W pojęciu "zarządcy obiektu budowlanego" mieści się bowiem zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot władający nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. Pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" obejmuje każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania nieruchomością;

- nie uwzględniono celowej kolejności podmiotów wymienionych w art. 61 P.b. Wskazanie na pierwszym miejscu właściciela oznacza, że do niego przede wszystkim należy kierować nakazy z art. 66 P.b.;

- Spółdzielnia nie pozostaje zarządcą lokalu stanowiącego odrębną własność. W sytuacji, gdy na nieruchomości wyodrębniono własność wszystkich lokali - adresatem decyzji jeżeli nawet przyjąć, że dotyczyłaby ona elementów wspólnych, pozostawać winna wspólnota mieszkaniowa a nie Spółdzielnia Mieszkaniowa;

- organ nie ustalił prawidłowo stron postępowania "przez zobowiązanie do przedłożenia tytułu prawnego";

- organ błędnie przyjął, że wentylacja lokalu stanowi element wspólnej wentylacji całości budynku, podczas gdy każdy lokal posiada odrębną wentylację i nie ma części wspólnych z tego rodzaju instalacją obejmującą również inne lokale. Częścią wspólną są te urządzenia, które nie służą do użytku wyłącznie przez właściciela danego lokalu. Urządzenie (sieć techniczna) zainstalowana w budynku z wyodrębnionymi lokalami tylko wówczas stanowi część wspólną, jeżeli korzystają z niej przynajmniej dwaj właściciele takich lokali.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wyjaśnił, że instalacja wentylacyjna znajdująca się w budynku stanowi część wspólną tego budynku pozostającą w zarządzie Spółdzielni.

Podczas rozprawy w dniu [...] listopada 2019 r. pełnomocnik skarżącej Spółdzielni wskazał, że Spółdzielnia była inwestorem ale nie jest zarządcą obiektu budowlanego a jedynie zarządcą nieruchomości, na której stoi budynek. W budynku jest wspólnota mieszkaniowa.

W piśmie z dnia [...] listopada 2019 r. precyzującym skargę pełnomocnik Spółdzielni wskazał w sposób następujący:

- zasada supeficies solo cedit (art. 48 Kodeksu cywilnego), zakres prawa własności (art. 191 Kodeksu cywilnego), związane z odrębną własnością lokalu prawo odpowiedniego udziału w częściach wspólnych budynku oraz stan faktyczny przedmiotowej sprawy wskazują, że Spółdzielnia może być uznana co najwyżej za współwłaściciela nieruchomości a zatem i budynku, co wyklucza ją jako wyłącznego adresata zaskarżonej decyzji;

- przepisy P.b. nie definiują pojęcia zarządcy obiektu budowlanego. Z przepisu art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zarządca działa na podstawie umowy z właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Spółdzielnia nie posiada zawartej takiej umowy;

- w orzecznictwie aktualnym w poprzednim stanie prawnym wskazywano, że relacja pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej (II OSK 245/10). W porządku prawnym obowiązującym od 9 września 2017 r. Spółdzielnia jako zarządca powierniczy "ma ograniczoną zdolność zarządczą, tzn. może wykonywać i podejmować zasadniczo czynności zwykłego zarządu, a te przekraczające zwykły zarząd tylko w takim zakresie, które mieszczą się w uprawnieniach art. 4, a co do pozostałych musi uzyskać stosowną zgodę, o której mowa w art. 27 ust. 4 i 5 lub zgodę większości właścicieli lokali, ustalaną stosownie do unormowań obowiązujących w ustawie o własności lokali (art. 27 ust. 2 i 3 w zw. z art. 23 u.w.l.) z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym od 9.09.2017 r. (data wejścia w życie nowelizacji z 2017 r.) w przedmiocie wykonywania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu ustawowego (przymusowego) nieruchomościami wspólnymi nakazuje odpowiednio stosować art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali". Powołując treść art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) oraz art. 199 Kodeksu cywilnego, jak też zwracając uwagę na rozróżnienie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd skarżąca Spółdzielnia wywiodła, że obecnie właścicielom lokali przysługują expressis verbis (wyraźnie) uprawnienia do współdecydowania w sprawach dotyczących czynności przekraczających zwykły zarząd. Do tych ostatnich zaś należy np. rozebranie istniejących balkonów i ich następnie odtworzenie z wykorzystaniem innych materiałów, powodujące zmianę elewacji budynku, przeprowadzenie robót budowlanych obejmujących części wspólne nieruchomości. Na tej podstawie skarżąca wywiodła, że "bez zgody wszystkich właścicieli lokali nie może ingerować w części wspólne w zakresie przeprowadzania robót budowlanych, co wskazuje, że nie może być ona wyłącznym adresatem zaskarżonej decyzji ponieważ jej zarząd jest ograniczony wyłącznie do dokonania remontu czy konserwacji a tym samym trudno przyjąć, że pozostaje ona zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego";

- nie posiada Spółdzielnia uchwały podjętej na podstawie art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o zarządzenie nieruchomością wspólną podjętej przez większość właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym, w związku z czym "nie jest w stanie wykazać czy na dzień wykonania zobowiązania w budynku funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa".

W piśmie z [...] grudnia 2019 r. R. i A. D. wskazali, powołując się na własną wiedzę i rozmowy z sąsiadami, że nic im nie wiadomo na temat funkcjonowania w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a wszelkie prace z zakresu zarządzania nieruchomością wykonuje Spółdzielnia, do której wnoszą opłaty (k. 92).

W piśmie z dnia [...] grudnia 2019 r. Spółdzielnia wyjaśniła uzupełniająco na zapytanie sądu, że w dacie zawarcia pierwszej umowy o budowę lokalu posiadała tytuł prawny do nieruchomości na której wybudowano budynek między innymi również i ten w którym funkcjonuje lokal stanowiący odrębną własność; w budynku nie doszło do wyodrębnienia wszystkich lokali na zasadzie odrębnej własności lokalu, co – w jej ocenie - nie zmienia faktu, że w budynku może funkcjonować wspólnota mieszkaniowa ponieważ przepisy taką możliwość przewidują z uwagi na treść art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; Spółdzielnia pozostaje współwłaścicielem nieruchomości, przy czym jej udział wynosi 28 951/36 862 (załączyła odpis zupełny KW nr [...]), a na dzień udzielania odpowiedzi nie pozostaje właścicielem lokali, w których nie dokonano ustanowienia odrębnej własności, przy czym w zakresie spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych posiadanie tych lokali przez lokatorów opiera się na tytule spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), dalej: P.b. Przepis ten został zamieszczony w rozdziale 6 ustawy P.b. zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", zawierającym przepisy mające na celu zabezpieczenie prawidłowego stanu technicznego i bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego. W sprawie niniejszej kluczowe znaczenie mają dwa przepisy tego rozdziału, wymieniony wyżej art. 66 oraz art. 61 pkt 1 i 2 P.b.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 P.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z regulacji tej wynika, że w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego czy stanu zagrożenia dóbr chronionych nie bada się przyczyn, które doprowadziły obiekt do takiego stanu. Wystarczy, że nieodpowiedni lub zagrażający dobrom chronionym stan zostanie stwierdzony.

Podmioty, do których mogą być kierowane obowiązki wynikające z przepisów rozdziału 6 P.b. wskazano w art. 61 pkt 1 i 2 P.b. Są nimi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, których ustawodawca zobowiązał do: pkt 1) utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7); pkt 2 ) zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, szczegółowo w przepisie tym wymienionych. Ta regulacja zaś wskazuje, że odpowiedzialność za stan obiektu nie jest stricte powiązana z prawem własności, ale ze stanem władania i zarządzania danym obiektem, czyli z możliwością podejmowania wobec obiektu czynności wymienionych w art. 61 P.b.

Regulacje art. 61 i art. 66 P.b. uwzględniane łącznie wskazują zatem, że przepis art. 66 P.b. nie tworzy nowych obowiązków, ale precyzuje i umożliwia egzekwowanie ustawowych obowiązków wynikających z art. 61 P.b. (vide wyrok w sprawie II SA/Wr 2725/00, dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej jako Baza Orzeczeń). Przepis art. 61 P.b., przez wymienienie właściciela i zarządcy obiektu a nie wyłącznie właściciela, umożliwia także zapewnienie sprawnej realizacji obowiązków z art. 61 P.b. W konsekwencji, choć właściciel w przepisie art. 61 P.b. został wskazany w pierwszej kolejności, to jednak przepis ten należy odczytywać również i w ten sposób, że decyzja nakazująca określone obowiązki powinna być skierowana do tego podmiotu wymienionego w art. 61 P.b., który – posiadając uprawnienie do władania i zarządzania obiektem – jest w stanie najpełniej ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji obiektu, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie. Przy wyborze adresata obowiązków z art. 66 ust. 1 P.b. należy zatem kierować się wymogiem uzyskania sprawnego i kompleksowego rozwiązania problemu. Pierwszeństwo normatywnego wskazania w art. 66 P.b. nie jest kryterium decydującym.

W sprawie niniejszej na datę zaskarżonej decyzji Spółdzielnia była współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, na której znajduje się wzniesiony przez nią budynek z lokalami będącymi przedmiotem praw spółdzielczych własnościowych jak i odrębnej własności (lokal uczestników postępowania). W takiej sytuacji, jak przyznał także pełnomocnik skarżącej w piśmie z [...] listopada 2019 r., Spółdzielnia sprawowała tzw. zarząd powierzony nieruchomością wspólną. Zgodnie bowiem z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2018 r., poz. 845 ze zm.), dalej: u.s.m., zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Brak jest normatywnej definicji "zarządu powierzonego", co wymaga dokonania wykładni tego pojęcia w konkretnej sprawie. Wypowiadał się w tej kwestii Naczelny Sąd Administracyjny w dwóch uchwałach (II OPS 2/12 oraz II OPS 2/15, dostępne w Bazie Orzeczeń). W uchwale o sygnaturze II OPS 2/15, odstępując od poglądu z uchwały z 2012 r., NSA wyjaśnił, że: "Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej". Należy mieć na uwadze, że uchwała ta została podjęta w kontekście regulacji art. 3 pkt 11 P.b., tj. definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz w trakcie poprzedniego brzmienia art. 27 ust. 2 u.s.m., które było następujące: "Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio".

Zdaniem sądu, powyższa uchwała – mimo jej podjęcia w kontekście art. 3 pkt 11 P.b. oraz mimo zmiany przepisu art. 27 ust. 2 u.s.m. - pozostaje aktualna w jednej zasadniczej dla niniejszej sprawy kwestii a mianowicie konstrukcji ustawowej zarządu powierzonego. NSA wskazał, że zarząd z art. 27 ust. 2 u.s.m. nie jest zarządem rzeczą wspólną rozumianym jako emanacja uprawnień właścicielskich w sytuacji, gdy prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przepisach u.s.m. regulujących w dacie zaskarżonej decyzji zarząd powierzony nie ma odwołania się do regulacji art. 195 – 205 Kodeksu cywilnego, na co również zwrócił uwagę autor uchwały. Po drugie, zarząd powierzony z art. 27 ust. 2 u.s.m. jest zarządem sprawowanym ex lege, ustawowym. Jest w istocie nałożony jako uprawnienie spółdzielni ale i jednocześnie jej obowiązek (zgodnie z art. 1 ust. 3 u.s.m., spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków). W sprawie zaś na datę zaskarżonej decyzji nie doszło do wyodrębnienia wszystkich lokali na zasadach odrębnej własności, Spółdzielnia pozostawała współwłaścicielem nieruchomości a pozostałe lokale stanowią przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (vide pismo z [...] grudnia 2019 r.). Po trzecie wreszcie, z akt sprawy nie wynika, aby właściciele wyodrębnionych lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, lub też w później podjętej uchwale zaprotokołowanej przez notariusza - określili inny sposób zarządu nieruchomością wspólną niż powierzony Spółdzielni w art. 27 ust. 2 u.s.m. (w związku z art. 18 u.w.l.). Zaprzeczyli takim działaniom uczestnicy postępowania oraz również Spółdzielnia, która wskazała, nie ma na ten temat wiedzy. Nie doszło zatem m.in. do sytuacji, gdy większość właścicieli wyodrębnionych lokali (liczona według większości udziałów) zdecydowała o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali (art. 241 u.s.m.). Przypomnieć należy, że nie doszło również do wyodrębnienia własności wszystkich lokali (art. 26 u.s.m.). Tym samym w stanie faktycznym sprawy zastosowanie znajduje zarząd powierzony z art. 27 ust. 2 u.s.m.

Powyższy wniosek należy również wyprowadzić z samego brzmienia przepisu art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni "jest wykonywany" przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Ustawodawca nakłada w tym zakresie obowiązek na Spółdzielnię, w przeciwnym razie użyłby określenia "zarząd może być wykonywany". Oznacza to, że celem wyeliminowania kolizji w sytuacji pojawienia się innych niż spółdzielnia właścicieli lokali, gdy brak jest wyrażenia przez nich woli uregulowania we własnym zakresie zarządu nieruchomością wspólną, należy stosować regulacje spółdzielcze przewidziane w u.s.m. Eliminuje to stosowanie dwóch systemów zarządzania nieruchomością wspólną i zapewnia sprawny zarząd tą nieruchomością. W tych okolicznościach, zdaniem sądu, zarządca powierzony jakim jest skarżąca Spółdzielnia z mocy art. 27 ust. 2 u.s.m., może być adresatem obowiązków z art. 66 ust. 1 w związku z art. 61 P.b. jako zarządca obiektu budowlanego.

W tych okolicznościach nie mogą także odnieść zamierzonego skutku zarzuty i twierdzenia skarżącej odwołujące się do rozróżnienia pojęcia "zarządca obiektu budowlanego" użytego w art. 61 P.b. i "zarządca nieruchomości" użytego w art. 27 ust. 2 u.s.m. Zarząd Spółdzielni z art. 27 ust. 2 u.s.m. jako ustawowy, wykonywany przy braku zadecydowania przez pozostałych współwłaścicieli inaczej, stanowi o konieczności podejmowania obowiązków wskazanych w art. 61 i 66 P.b. w roli zarządcy obiektu budowlanego.

W uchwale o sygnaturze II OPS 2/15 NSA wskazał także, że w ramach zarządu powierzonego, który nie jest typową emanacją uprawnień właścicielskich, spółdzielnia jest zobowiązana realizować obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. W istocie obowiązki te ciążą także na pozostałych współwłaścicielach. Wynika to obecnie z regulacji art. 4 u.s.m. wprowadzającej dla podmiotów posiadających różne tytułu prawne do lokali (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu, w tym będących i niebędących członkami spółdzielni) obowiązki ponoszenia opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, mienia wspólnego i mienia spółdzielni; z art. 5 u.s.m. wprowadzającego obowiązek pokrywania wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej z pożytków i innych przychodów z tej nieruchomości oraz dzielenia się proporcjonalnie nadwyżką; z art. 6 ust. 3 u.s.m. wprowadzającego obowiązek odpisów na fundusz remontowy; z art. 61 ust. 3 i 4 u.s.m. wprowadzającego obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu na cele przeglądu okresowego lub remontu. Spośród wszystkich współwłaścicieli w ramach zarządu powierzonego Spółdzielnia natomiast obowiązki te faktycznie realizuje, tj. jest zobowiązana podejmować czynności eksploatacyjne, remontowe i utrzymaniowe dotyczące nieruchomości wspólnej, tj. części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną.

Uwzględniając powyższe sąd ma na uwadze, co już nadmieniono, że NSA wypowiadał się w czasie nieco innego brzmienia przepisu art. 27 ust. 2 u.s.m. W poprzednim brzmieniu wyłączenie stosowania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l) w zakresie zarządu nieruchomością wspólną nie zastrzegało wyjątku dla art. 22 u.w.l. Tymczasem przepis art. 22 u.w.l. reguluje podejmowanie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (ust. 2 i 3) – na gruncie zarządu sprawowanego na podstawie u.w.l. Zdaniem sądu, w okolicznościach sprawy niniejszej powyższa zmiana art. 27 ust. 2 u.s.m. nie dezaktualizuje jednak tej części wypowiedzi NSA, w której odrywa się zakres czynności eksploatacyjnych i utrzymaniowych nieruchomości wspólnej będących obowiązkiem zarządcy powierniczego od rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczające zwykły zarząd. Trzeba mieć bowiem cały czas na uwadze cel przepisu art. 66 P.b., na podstawie którego wydano zaskarżone decyzje obydwu instancji. Celem tym jest również zapewnienie sprawności bieżącej konserwacji obiektu i jego utrzymania w odpowiednim stanie technicznym zapewniającym bezpieczne użytkowanie. Niezgodna z zasadami doświadczenia życiowego byłaby interpretacja art. 66 ust. 1 w związku z art. 66 P.b. oraz w związku z art. 27 ust. 2 u.s.m., która prowadziłaby do sytuacji, gdy zagrażający bezpieczeństwu użytkowników stan obiektu wynikający z kontroli, sprawdzenia, przeglądów czy zgłoszenia mieszkańców nie mógłby zostać niezwłocznie usunięty (także w drodze czynności ingerujących w część wspólną), bowiem niezbędne byłoby uzyskanie przez spółdzielnię jako zarządcę powierzonego uchwały właścicieli lokali podjętej z zachowaniem stosownej większości (art. 22 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 23 ust. 2 u.w.l.). Dodać przy tym należy, że stosowanie art. 22 u.w.l. w przypadku zarządu z art. 27 ust. 2 u.s.m. jest stosowaniem "odpowiednim", tzn. wprost, z modyfikacjami lub z wyłączeniem stosowania. W sprawie zaś niniejszej mamy do czynienia z sytuacją wydania zaskarżonej decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 (nieodpowiedni stan techniczny) oraz pkt 3 P.b. (w przypadku zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska). W lokalu nr [...], jak wykazano to podczas dwukrotnie przeprowadzonych oględzin, nie działa prawidłowo wentylacja przy zamkniętych drzwiach na klatkę schodową oraz przy zamkniętych oknach, w których znajdują się stosowne nawiewniki. Niesprawnego działania wentylacji nie kwestionuje skarżąca. Z oczywistych względów brak wystarczającej wymiany powietrza w lokalu mieszkalnym jest stanem zagrażającym bezpiecznemu użytkowaniu lokalu, w którym przebywają osoby dorosłe i dzieci. Okoliczność, że kilka lat trwa wyjaśnienie przyczyn tego stanu rzeczy nie ma wpływu na ocenę, iż jest to sytuacja podlegająca niezwłocznej naprawie ze względu na zdrowie i życie użytkowników mieszkania. Wymaga więc podjęcia czynności przez zarządcę obiektu budowlanego. Tym samym wystąpiły podstawy do zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b., nałożenia obowiązków na Spółdzielnię niezależnie od kwalifikacji działań w tym kierunku jako czynności zwykłego zarządu lub przekraczających zakres zwykłego zarządu. W tym miejscu podzielić należy argument Sądu Najwyższego sformułowany w uzasadnieniu uchwały w sprawie III CZP 122/13 (LEX nr 1444958), w którym wskazano, że "rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania polegającego m.in. na ograniczaniu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego". Należy mieć ten argument na uwadze stosując w każdej konkretnej sprawie przepis art. 27 ust. 2 u.s.m. w obecnym brzmieniu w kontekście regulacji art. 61 i art. 66 P.b., gdy zaskarżona decyzja jest wydana w stosunku do Spółdzielni jako zarządcy powierzonego (zarządcy obiektu budowlanego).

Reasumując tę część rozważań wskazać zatem należy, że adresat obowiązku z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b. został przez organ nadzoru budowlanego wybrany trafnie i bez naruszenia prawa. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty niewyjaśnienia przez organ tytułu prawnego do nieruchomości, budynku czy lokalu. Lektura akt administracyjnych nie wskazuje, aby Spółdzielnia – począwszy od czynności jeszcze w 2008 r. – kwestionowała swoje obowiązki w zakresie usunięcia nieprawidłowości w użytkowaniu lokalu i tych części wspólnych budynku, w które należy zaingerować celem usunięcia tych nieprawidłowości. Co więcej, już po zmianie przepisu art. 27 ust. 2 u.s.m., co miało miejsce z dniem [...] września 2017 r., Spółdzielnia podejmowała czynności mające na celu poprawę warunków bezpiecznego użytkowania lokalu. Były to czynności zarówno stricte w częściach wspólnych budynku (vide decyzja PWINB z [...] października 2017 r., której nie skarżono do sądu administracyjnego), jak i czynności wewnątrz lokalu nr [...] (wymiana okien, drzwi balkonowych, usunięcie zacieków, odgrzybienie, wymiana posadzki na balkonie, likwidacja odkrywek). Skarżąca nie kwestionowała także postanowienia zobowiązującego ją do przedłożenia oceny technicznej wydanego na podstawie art. 81c P.b., zaś kwestie związane z tytułem prawnym czy niewyjaśnieniem okoliczności sprawy podniosła dopiero na etapie skargi do sądu. W odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej nie zarzucała również braku własnej legitymacji jako adresata obowiązków z art. 66 P.b. W świetle czynności podejmowanych przez nadzór budowlany od 2017 r. mogło to spowodować nieodniesienie się wyczerpujące do tej kwestii w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Fakt ten nie był bowiem sporny na etapie administracyjnym. W tym jednak kontekście uzupełnienie materiału dowodowego na etapie sądowym na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – o wydruki z księgi wieczystej i wyjaśnienia odnośnie podjęcia przez współwłaścicieli czynności określających w inny sposób sprawowanie zarządu - było niezbędne wobec tych nowych okoliczności podniesionych na rozprawie w dniu 21 listopada 2019 r. przez pełnomocnika skarżącej. Było to także niezbędne do oceny stanu prawnego i stanu zarządu budynkiem wielorodzinnym w dacie zaskarżonej decyzji, a więc i do oceny jej legalności.

Nie zasługuje na uwzględnienie argument o braku podstaw do nałożenia obowiązków wyłącznie na Spółdzielnię z uwagi na to, że nieprawidłowe działanie wentylacji dotyczy tylko lokalu stanowiącego odrębną własność. Lektura całości akt administracyjnych, a w szczególności oceny technicznej uprawnionego rzeczoznawcy D. C., analiza zdjęcia na s. 4 tego dokumentu obrazującego fragment problematycznego zagadnienia (pomniejszony przekrój średnicy kanału wentylacyjnego) oraz zasady doświadczenia życiowego uprawniają do wniosku, że choć problem występuje w lokalu stanowiącym odrębną własność, to nakazane prace dotyczą nie wyłącznie wnętrza tego lokalu ale muszą być przeprowadzone również w częściach wspólnych (vide w szczególności wymienione zdjęcie wymagające wykonania odkrywki w ścianie budynku). Innymi słowy, nakazane prace nie zamykają się w wewnętrznych granicach lokalu. Zdaniem sądu, nie ma większego znaczenia w sprawie technologia wykonania kanału wentylacyjnego dla tego konkretnego lokalu jako kanału indywidualnego. Nie ulega wątpliwości, że na całość sprawnie działającej wentylacji w budynkach wielomieszkaniowych składają się przewody kominowe zawierające się w częściach wspólnych budynku oraz elementy z natury rzeczy będące częścią poszczególnych lokali wraz z ich charakterystyką przepuszczalności powietrza. Urządzenia wentylacyjne znajdujące się w częściach wspólnych jak i w odrębnych lokalach działają jak tzw. system naczyń połączonych, czyli we wzajemnym powiązaniu i zależności. Dla istnienia prawidłowego przepływu powietrza w poszczególnych lokalach niezbędne jest zapewnienie zarówno dopływu powietrza zewnętrznego, jak i spowodowanie prawidłowego ciągu wewnętrznego. Wadliwe działanie wentylacji w budynku jako całości, przez np. nieprawidłowe działanie fragmentów wentylacji znajdujących się w częściach wspólnych, może skutkować nieprawidłowym ciągiem lub jego brakiem w obrębie poszczególnych lokali. Nie da się zatem oddzielić działania wentylacji w lokalu od systemu wentylacyjnego budynku jako całości. Wskazują na to również dotychczas podejmowane działania w stosunku do lokalu, począwszy od roku 2017 (wykonywane prace nie dotyczyły wyłącznie lokalu, ale i elementów wspólnych budynku). Nie ma zatem znaczenia, czy z ciągu wentylacyjnego korzysta tylko jeden lokal czy co najmniej dwa, jak argumentuje skarżąca.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się również uwagę, że jako całość instalacja wentylacyjna stanowi część nieruchomości wspólnej, co do której uprawnienia zarządcze przysługują spółdzielni mieszkaniowej. Żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego, zaś sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym (vide np. wyroki w sprawach II SA/Kr 927/19 oraz II SA/Op 87/19, Baza Orzeczeń). Jak także wskazał NSA w sprawie II OSK 2514/12, nawet jeśli usunięcie nieprawidłowości jest związane z pracami w samych lokalach (montaż okien czy nawiewników w oknach w obrębie poszczególnych lokali), nie oznacza to że mamy do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym samych lokali. W takim przypadku chodzi bowiem o obieg powietrza w obiekcie budowlanym, z tym tylko zastrzeżeniem, że źródła powietrza zewnętrznego montowane są w obrębie lokali (Baza Orzeczeń). Wskazuje się także, że ustawodawca nie ogranicza obowiązków zarządcy obiektu budowlanego wynikających z art. 66 P.b. do nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. (np. wyrok w sprawie II OSK 1852/11, Baza Orzeczeń). Takiego ograniczenia, jak wyżej wyjaśniono, nie da się również wyprowadzić z art. 27 ust. 2 u.s.m., z uwzględnieniem obecnego brzmienia tego przepisu.

Na marginesie zauważyć należy, że z akt administracyjnych wynika jednoznacznie powiązanie obiegu powietrza w lokalu należącym do uczestników postępowania z obiegiem powietrza w budynku, niezależnie od faktu korzystania z odrębnego przewodu wentylacyjnego. W dwóch protokołach oględzin (15 grudnia 2017 r. oraz 4 marca 2019 r.) stwierdzono, że otwarcie drzwi na klatkę schodową powoduje prawidłowy ciąg wentylacyjny. Z kolei w protokole oględzin z dnia 10 lutego 2017 r. (k. 5 akt PINB.5162.2.2017) przedstawiciel Spółdzielni oświadczył, że "w trybie pilnym założony zostanie panel perforowany w drugich drzwiach na parterze celem poprawy napływu do klatki schodowej". W tych okolicznościach nie da się przekonująco twierdzić, że problem nieprawidłowo działającej wentylacji w lokalu na czwartym piętrze ogranicza się wyłącznie do tego lokalu, zaś prace podlegające wykonaniu według oceny technicznej – nawet jeśli mają być wykonane od strony wewnętrznej lokalu – nie dotyczą części wspólnych (ścian budynku, instalacji wentylacyjnej budynku jako całości).

Bez znaczenia pozostaje ewentualna kwestia dostępu do lokalu celem wykonania prac. Po pierwsze z akt nie wynika, aby uczestnicy postępowania czynili przeszkody w tym zakresie (prośba o wcześniejsze umówienie terminu oględzin czy kontroli nie stanowi o takiej przeszkodzie), a usunięcie wadliwości jest w ich interesie. Po drugie, zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l. na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Przepis art. 13 ust. 2 u.w.l. znajduje w sprawie odpowiednie zastosowanie z mocy art. 27 ust. 1 u.s.m. Po trzecie, Spółdzielnia dysponuje środkami prawnymi przed sądem powszechnym do ewentualnego wyegzekwowania dostępu do lokalu.

Ze skargi nie wynika natomiast wprost, z jakich powodów nakazane w ocenie technicznej rozwiązania są, zdaniem skarżącej, niezasadne. Sformułowany zarzut naruszenia art. 7, 8 i art. 77 § 1 K.p.a. przez brak wszechstronnego rozważenia okoliczności faktycznych i prawnych sprawy skutkujący podjęciem niewłaściwej decyzji w przedmiocie wykonania wskazanych w decyzji robót budowlanych – nie został uzasadniony. Argumentacja skargi skoncentrowała się na podważeniu skarżącej jako adresata decyzji. Treść nakazanych robót nie była w istocie kwestionowana w sposób konkretny, zindywidualizowany. Tymczasem autor oceny technicznej posiada wymagane uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej. Został co prawda wskazany przez uczestników postępowania (pismo z dnia 22 marca 2019 r., k. 37 akt adm. I instancji), ale Spółdzielnia nie zgłaszała zastrzeżeń do jego osoby czy uprawnień. Mimo formułowania już na etapie odwołania zarzutów w przedmiocie niewyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, również i tamte zarzuty były ogólne, choć odwołanie sporządzał profesjonalny pełnomocnik. Spółdzielnia nie przedstawiła żadnego kontrdowodu podważającego sporządzoną ocenę techniczną, w tym nawet nie wnosiła o jej uzupełnienie, doprecyzowanie czy przeformułowanie. Wskazując na brak wszechstronnego wyjaśnienia przyczyn nieprawidłowości w działaniu wentylacji, nie wskazała jakie mogą to być przyczyny, a trzeba mieć na uwadze, że Spółdzielnia dysponuje dokumentami przeglądów, dokumentacją techniczną budynku oraz posiada doświadczenie w wieloletnim utrzymaniu i eksploatacji budynków. Jedyne zastrzeżenia zgłoszone do oceny technicznej sformułowane były przez organ (vide pismo z dnia 2 kwietnia 2019 r., k. 43 akt adm. I instancji). Tym samym zarzuty podniesione co do ustaleń stanu faktycznego i oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie miały wpływu na wynik sprawy.

Nieprawidłowe działanie wentylacji zostało wykazane w sposób niebudzący wątpliwości, świadczy o nieodpowiednim stanie technicznym obiektu, którego częścią jest lokal mieszkalny nr [...] stanowiący przedmiot odrębnej własności. Znaczenie zaś działania wentylacji dla bezpieczeństwa użytkowania lokalu oraz zdrowia i życia ludzi nie podlega kwestionowaniu. Tym samym trafnie zastosowano jako podstawę prawną rozstrzygnięcia przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b.

Na marginesie sąd zauważa, że w skardze nie kwestionowano zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 P.b., zaś mimo prowadzenia kontrolowanego postępowania na podstawie art. 66 P.b. podobnie jak postępowania w 2017 r. i w odniesieniu do tego samego obiektu (lokalu) – nastąpiło to w odmiennym stanie faktycznym (w 2018 r. dokonano wymiany okien, zamontowano nawiewniki i wykonano inne prace nakazane decyzją z 12 października 2017 r., a nieprawidłowość nie uległa wyeliminowaniu).

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.