Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 402/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2023-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 12
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Brygida Myszyńska-Guziur (sprawozdawca) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marzena Okoń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2023 r. sprawy ze skargi J. G., O. G.-S. i E. G.-G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 23 lutego 2023 r. nr SKO.41/4693/LI/2022 w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

J. G., O. G. i E. G. (dalej jako "strona", "skarżący"), reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 23 lutego 2023 r, w przedmiocie opłaty planistycznej.

Z akt sprawy i uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia wynika, że decyzją

z dnia 6 października 2022 r. Prezydent Miasta Lublin ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 103 591,11 zł dla zbywców nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona w L. przy ul. J. o powierzchni 1767 m2, obręb 27 – R., ark. 2, objętej księgą wieczystą nr [...],

w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji w punkcie I decyzji nałożył opłatę planistyczną na wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości proporcjonalnie do zbywanych udziałów, w tym J. G. (1/2 części - 51 795,56 zł), O. G. (5/12 części - 43 162,96 zł) oraz J. G. (1/12 części - 8 632,59 zł), wskazując jednocześnie w pkt II decyzji sposób i termin płatności opłaty.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że działka nr ewid. [...] przed zmianą planu tj. pod rządami uchwały nr 1688/LV/2002 Rady Miasta z dnia 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część II (Dz. Urz. Woj. L. z 2002 r., Nr 124, poz. 2671), według której działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem UPo - tereny usług publicznych - z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod realizację obiektów oświaty z zakazem zmiany przeznaczenia pod inne funkcje, z możliwością ich czasowego zagospodarowania do czasu realizacji docelowej inwestycji.

Uchwałą Nr 560/XVI/2020 Rady Miasta z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. część II, Obszar I-B – rejon ulic J., ronda E. K. (Dz. Urz. Woj. L. Z 2020 r. poz. 1817) sporna działka zmieniła przeznaczenie i obecnie znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem: 1UP/U - tereny usług publicznych; tereny zabudowy usługowej - w szczególności z zakresu kategorii: administracji i biur, gastronomii, handlu, hotelowo - turystycznej, kultu religijnego, kultury, nauki i szkolnictwa wyższego, ochrony zdrowia i opieki społecznej, oświaty i wychowania, sportu i rekreacji, usług drobnych. Plan dopuścił też wprowadzenie funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej pod warunkiem, ze wielkość programu mieszkaniowego nie przekroczy 49% powierzchni użytkowej zabudowy. Teren przeznaczony pod 1UP/U z wydzielonym wewnętrznie w ramach funkcji podstawowej obszarem zieleni towarzyszącej ZT oraz strefą szczególnej przestrzeni publicznej stanowi ok. 90% powierzchni nieruchomości. 1KDD - tereny dróg publicznych - ulica dojazdowa - stanowią ok. 9% powierzchni nieruchomości, natomiast 1ZP tereny zieleni urządzonej stanowią ok. 1 % powierzchni nieruchomości. Na mocy powyższej uchwały Rada Miasta z dnia 27 lutego 2020 r. ustaliła stawkę procentową służącą do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości — dla terenów o przeznaczeniu 1UP/U w wysokości 30%, a dla przeznaczenia 1KDD i 1ZP — w wysokości 1%.

Organ I instancji wskazał, że wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmiany tego planu, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto, w uzasadnieniu przedstawiono sposób wyliczenia wysokości opłaty planistycznej dla działki.

W wyniku rozpatrzenia odwołania skarżących od ww. decyzji utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Kolegium powołało treść art. 36 ust.4 i art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm., dalej jako u.p.z.p.) oraz wskazało, że wysokość opłat planistycznej w przedmiotowej sprawie została ustalona przez organy na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2022 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. (uprawnienia nr [...]). Operat zawiera wycenę nieruchomości przed i po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego. Organ wskazał, że uchwała zmieniająca plan miejscowy weszła w życie w dniu 28 marca 2020 r., a działka została sprzedana przez współwłaścicieli w dniu 16 listopada 2020 r. Wszczęcie postępowania przez organ I instancji w celu ustalenia opłaty planistycznej w dniu 1 października 2021 r., czyli w terminie określonym w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Kolegium podkreśliło, że ustalając wysokość opłaty uwzględniono rodzaj zmiany przeznaczeniu terenu oraz fakt, że niewielka część nieruchomości w ogólne nie podlegała zmianom. Cena nieruchomości przed zmianą planu została ustalona na kwotę 741 539 zł, a po zmianie planu na kwotę 1 123 794 zł. Wzrost wartości nieruchomości oszacowano na 382 255 zł, a opłata została ustalona w następujący sposób (382 255,00 zł x 90%) x 30% + (382 255,00 zł x 10%) x 1%, i wynosi 103 591,11 zł. Współwłaściciele działki zostali obciążeni nią stosownie do ich udziałów w nieruchomości. Sposób obliczenia wysokości opłaty oraz stanowiący podstawę jej ustalenia operat szacunkowy został pozytywnie oceniony przez Kolegium.

Kolegium podzieliło pozytywną ocenę operatu szacunkowego przyjętą przez organ pierwszej instancji. W ocenie organu odwoławczego, operat wykonany został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (aktualny - Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej jako "u.g.n.") oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej jako "rozporządzenie"). Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metoda szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), zdaniem Kolegium, nie budzi wątpliwości i zostało uzasadnione, zaś przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości porównawcze, są nieruchomościami do niej podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., a ich opis za wyczerpujący. Prawidłowo również, w ocenie organu odwoławczego, zastosowane zostały przez rzeczoznawcę majątkowego współczynniki korygujące. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca w sposób wyczerpujący opisała zarówno przyjęte do porównania nieruchomości, jak i cechy je różnicujące, i w związku z tym brak jest podstaw do zakwestionowania wyceny w tym zakresie. W ocenie organu odwoławczego o szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku, co znajduje potwierdzenie w treści operatu.

W konsekwencji za zasadne organ drugiej instancji uznał przyjęcie sporządzonego operatu szacunkowego, z ustaloną w nim wartością przedmiotowych nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, za podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W ocenie Kolegium, operat ten jest prawidłowy pod względem merytorycznym, jak i formalnym.

Kolegium podkreśliło, że w niniejszej sprawie wystąpiły wszelkie przesłanki warunkujące obciążenie stron opłatą planistyczną. Poza wzrostem wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nastąpiło jej zbycie przez strony w terminie 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca.

W powołanej na wstępie skardze pełnomocnik skarżących zarzucił zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak należytej weryfikacji sporządzonego operatu rzeczoznawcy, który zawiera liczne naruszenia obowiązujących przepisów, jest niezgodny z Notą Interpretacyjną Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (dalej Nota lub Nota Interpretacyjna), zawiera liczne błędy merytoryczne, a w konsekwencji nie posiada żadnej wartości dowodowej;

2) art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na wadliwym operacie rzeczoznawcy majątkowego, który nie spełnia wymogów dotyczących przeprowadzenia postępowania dowodowego w postępowaniu administracyjnym tj. zasady obiektywizmu, bezstronności, praworządności, rzetelności, dbania o interes strony i społeczny, a w szczególności:

a) operat pełniący funkcję opinii biegłego rażąco narusza §4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako: rozporządzenie) poprzez zastosowanie metody korygowania ceny średniej w oparciu tylko o trzy dowolnie wybrane nieruchomości "podobne" w sytuacji gdy przepis ten nakazuje dokonanie korekty w oparciu o co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości;

b) operat określa na potrzeby wyceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany MPZP trzy nieruchomości "podobne" (wybrane z pięciu), które nie przedstawiają żadnego podobieństwa z nieruchomością wyceniają tj. różnią się od nieruchomości wycenianej pod względem:

- powierzchni, gdzie działki "podobne" mają pow. 347 m2 i 5254m2, natomiast wyceniana działka ma pow. 1767 m2, gdzie działka o pow. 347 m2 nie ma nawet charakteru samodzielnego pod kątem inwestycyjnym tj. nie można zrealizować na jej powierzchni samodzielnie żadnej inwestycji budowlanej (ze względu na brak minimalnej powierzchni), a krąg potencjalnych nabywców ogranicza się de facto do właścicieli nieruchomości sąsiednich;

- mają inne przeznaczenie w MPZP tj. działka o pow. 5254 m2 w ¼ to tereny zieleni miejskiej, zatem nie może być podobna do nieruchomości przeznaczonej w 100% pod usługi publiczne (oświata, nauka). Co nawet rzeczoznawca sama przyznaje w operacie próbując dokonać korekty niezgodnie z obowiązującymi przepisami, która w żaden sposób nie kompensuje różnic w przeznaczeniu działek w MPZP, a działka o pow. 5254 m2 wykazuje nawet pod tym względem większe podobieństwo do wycenianej nieruchomości po uchwaleniu zmiany w MPZP, a nie przed uchwaleniem zmiany. Podobnie działka o pow. 347 m2 ma przeznaczenie usługi nauki (bez publicznego charakteru), co czyni ją podobną pod względem przeznaczenia z wycenianą nieruchomością po uchwaleniu zmiany MPZP a nie przed, ze względu na komercyjny a nie publiczny charakter usług;

- nie uwzględniono trendu czasowego pomiędzy transakcjami "podobnymi" przed uchwaleniem zmiany w MPZP i po uchwaleniu zmiany w MPZP, gdzie jest wyraźna różnica w datach transakcji tj. na potrzeby ustalenia wartości transakcji nieruchomości "podobnych" przed uchwaleniem zmiany w MPZP posłużono się transakcjami starszymi tj. z okresu 11.04.2018r. do 30.05.2019r., a przy ustalaniu wartości transakcji nieruchomości podobnych po uchwaleniu zmiany posłużono się transakcjami od 11.12.2018r. do 28.12.2020r., gdzie nie wykonano w tym zakresie żadnej korekty ceny, co mając na uwadze stały trend wzrostowy cen nieruchomości gruntowych i spadek wartości pieniądza czyni operat co najmniej nierzetelnym;

- ukształtowanie powierzchni i możliwości zagospodarowania działki wycenianej jest zupełnie inny niż nieruchomości "podobnej" o pow. 5254 m2, która nie ma technicznej i prawnej możliwości zabudowy ze względu ukształtowanie terenu (skarpa), kanał deszczowy oraz przeznaczenie działki w ¼ pod zieleń publiczna;

- nie ma możliwości kompleksowego zweryfikowania podobieństwa nieruchomości wycenianej przed uchwaleniem zmiany MPZP z działkami wskazanymi przez rzeczoznawcę jako podobne, ponieważ rzeczoznawca w operacie nie podaje numerów ewidencyjnych działek (nie ma możliwości zweryfikowania powierzchni, lokalizacji, dostępu do drogi, publicznej, sąsiedztwa, zagospodarowania działki, warunków geotechnicznych, nie można sprawdzić czy dana działka nie była zabudowana), rzeczoznawca nie podaje nawet wymiarów działek tylko posługuje się trudnymi do określenia pojęcia typu "kształtny prostokąt", w takiej sytuacji nie wiadomo czy taka działka posiada minimalną szerokość pozwalającą na zabudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;

- rzeczoznawca w operacie nie podaje warunków umowy sprzedaży przy transakcjach podobnych tj. jaki był termin zapłaty, czy była płatność ratalna, czy były przewidziane lub nie rabaty, czy transakcje były pomiędzy osobami spokrewnionymi, czy pomiędzy stronami transakcji były wzajemne roszczenia, czy w ramach transakcji były rozliczane dodatkowe koszty (np. wyburzenia budynków, usuniecie drzew), co jest również niezbędnym elementem analizy rynku nieruchomości i czynnikiem kształtującym wysokość ceny sprzedaży;

- rzeczoznawca łączy w jednej pozycji cechy rynkowe w postaci położenia, otoczenia i dojazdu do nieruchomości, dając im łącznie maksymalnie do uzyskania 50% wagi cechy, gdzie nie wiadomo, w jakim zakresie na wartość 50% wagi cechy wpływa położenie, w jakim otoczenie, w jakim dojazd, nie wiadomo w jaki sposób są one ustalane i kompensowane przy wartościach skrajnych, co w konsekwencji wyłącza możliwość weryfikacji wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości;

- rzeczoznawca nie przewidziała żadnej wagi cechy dla działek o pow. między 500 a 1000 m2, tym samym ubocznie podniosła ocenę dla działek o powierzchni poniżej 500 m2 ze złej na średnią;

- rzeczoznawca na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości posługuje się bez dodatkowego uzasadnienia transakcją z 11 kwietnia 2018 r. oraz 28 grudnia 2020 r. w sytuacji gdy pkt 3.3. Powszechnych Krajowych Zasady Wyceny (Pkzw) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości zwane dalej Notą lub Notą Interpretacyjną stanowi, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na która określa się wartość nieruchomości;

3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy polegające na niezwróceniu się przez organy obu instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2022 r. w sytuacji, gdy operat ten zawiera ewidentne błędy merytoryczne m.in. określone w petitum skargi.

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy obowiązkiem organu lI instancji było jej uchylenie w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., albo uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji w trybie art. 138 § 2 k.p.a. wobec naruszenia przez organ I instancji przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego w szczególności naruszenie przez organ I instancji:

1) art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak należytej weryfikacji sporządzonego operatu rzeczoznawcy, który zawiera liczne naruszenia obowiązujących przepisów, jest niezgodny z Notą Interpretacyjną, zawiera liczne błędy merytoryczne, a w konsekwencji nie posiada żadnej wartości dowodowej;

2) art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na wadliwym operacie rzeczoznawcy majątkowego, który nie spełnia wymogów dotyczących przeprowadzenia postępowania dowodowego w postępowaniu administracyjnym, tj. zasady obiektywizmu, bezstronności, praworządności, rzetelności, dbania o interes strony i społeczny, a w szczególności:

a) operat pełniący funkcję opinii biegłego rażąco narusza § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez zastosowanie metody korygowania ceny średniej w oparciu tylko o trzy dowolnie nieruchomości "podobne" w sytuacji gdy przepis ten nakazuje dokonanie korekty w oparciu o co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości;

b) operat określa na potrzeby wyceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany MPZP trzy nieruchomości "podobne", które nie przedstawiają żadnego podobieństwa z nieruchomością wyceniają tj. różnią się od nieruchomości wycenianej pod względem:

- powierzchni - działki "podobne" mają pow. 347 m2 i 5254 m2, gdy wyceniana działka ma pow. 1767 m2, gdzie działka o pow. 347 m2 nie ma nawet charakteru samodzielnego pod kątem inwestycyjnym tj. nie można zrealizować na jej powierzchni samodzielnie żadnej inwestycji, a krąg potencjalnych nabywców ogranicza się de facto do właścicieli nieruchomości sąsiednich;

- mają inne przeznaczenie w MPZP tj. działka o pow. 5254 m2 w ¼ to tereny zieleni miejskiej, zatem nie może być podobna do nieruchomości przeznaczonej w 100% pod usługi publiczne (oświata, nauka). Nawet wykazuje pod tym względem większe podobieństwo do wycenianej nieruchomości po uchwaleniu zmiany w MPZP a nie przed uchwaleniem zmiany. Podobnie działka o pow. 347 m2 ma przeznaczenie usługi nauki (bez publicznego charakteru), co czyni ją podobną pod względem przeznaczenia z wycenianą nieruchomością po uchwaleniu zmiany MPZP a nie przed uchwaleniem zmiany;

- nie uwzględniono trendu czasowego pomiędzy transakcjami "podobnymi" przed uchwaleniem zmiany w MPZP i po uchwaleniu zmiany w MPZP, gdzie jest wyraźna różnica w datach transakcji tj. na potrzeby ustalenia wartości transakcji nieruchomości "podobnych" przed uchwaleniem zmiany w MPZP posłużono się transakcjami starszymi tj. z okresu 11.04.2018r. do 30.05.2019r., a przy ustalaniu wartości transakcji nieruchomości podobnych po uchwaleniu zmiany posłużono się transakcjami nowszymi tj. od 11.12.2018r. do 28.12.2020r., gdzie nie wykonano w tym zakresie żadnej korekty ceny, co mając na uwadze stały trend wzrostowy cen nieruchomości gruntowych i spadek wartości pieniądza czyni operat co najmniej nierzetelnym.

- ukształtowania powierzchni i możliwości zagospodarowania działki wycenianej jest zupełnie inne niż działki o pow. 5254 m2, która nie ma technicznej i prawnej możliwości zabudowy ze względu ukształtowanie terenu (skarpa) oraz istniejący kanał deszczowy.

- nie ma możliwości kompleksowego zweryfikowania podobieństwa nieruchomości wycenianej przed uchwaleniem zmiany MPZP z działkami wskazanymi przez rzeczoznawcę jako podobne, ponieważ rzeczoznawca w operacie nie podaje numerów ewidencyjnych działek "podobnych" (nie ma możliwości zweryfikowania powierzchni, lokalizacji, zabudowy lub jej braku, dostępu do drogi publicznej, sąsiedztwa, zagospodarowania działki, warunków geotechnicznych), rzeczoznawca nie podaje nawet wymiarów działek tylko posługuje się trudnymi do określenia pojęcia typu "kształtny prostokąt", w takiej sytuacji nie wiadomo czy taka działka posiada minimalną szerokość pozwalającą na zabudowę wymaganą przez przepisy prawa budowlanego, gdzie możliwość zabudowy jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o wartości nieruchomości.

- rzeczoznawca łączy w jednej pozycji cechy rynkowe w postaci położenia, otoczenia i dojazdu do nieruchomości, dając im łącznie maksymalnie do uzyskania 50% wagi cechy, gdzie nie wiadomo, w jakim zakresie na wartość 50% wagi cechy wpływa położenie, w jakim otoczenie, w jakim dojazd, w jaki sposób są one ustalane i kompensowane przy wartościach skrajnych, co wyłączą możliwość weryfikacji wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości.

- rzeczoznawca wybrała cechy nieruchomości, które nie wpływają na ich cenę tj. działka o najgorszych cechach, posiada cenę sprzedaży w średniej pozostałych cen.

- rzeczoznawca nie przewidziała żadnej wagi cechy dla działek o pow. między 500 a 1000 metrów, co skutkuje podniesieniem oceny dla działek o powierzchni poniżej 500 m2.

3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy polegające na niezwróceniu się przez organy obu instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2020 r. w sytuacji, gdy operat ten zawiera ewidentne błędy merytoryczne m.in. określone w ust. 1 pkt 2 skargi.

4) art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 159 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 2 oraz § 4 ust. 1,2 i 3 rozporządzenia poprzez uznanie, że sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia wartości nieruchomości w sytuacji, gdy:

a) rzeczoznawca nie dokonała analizy rynku nieruchomości dla nieruchomości podobnych względem nieruchomości wycenianej wg stanu przed i po uchwaleniu zmiany MPZP, a jedynie wskazała na wybiórczo i dowolnie wybrane trzy transakcje sprzedaży nieruchomości rzekomo podobnych do wycenianej, przed uchwaleniem zmiany i 10 transakcji rzekomo podobnych po uchwaleniu zmiany (również wybierając i analizując 3) w sytuacji gdy analiza rynku powinna obejmować wszystkie transakcje na danym rynku, a nie kilka dowolnie wybranych, a sama analiza powinna także określać częstotliwość transakcji oraz warunki transakcji, a także określać analizę nieruchomości o takim samym przeznaczeniu w MPZP tj. powinna określać nieruchomości z przeznaczeniem pod usługi publiczne z zakresu nauki i oświaty a nie pod usługi nauki (komercyjne) oraz analizę rynku nieruchomości dla terenów usług publicznych i usługowej (UP/U).

b) rzeczoznawca próbując dokonać analizy rynku nieruchomości, posługuje się nieruchomościami o innym przeznaczeniu niż wyceniane (działka o pow. 5454 m2 przeznaczona jest w ¼ po zieleń publiczną, a działka o pow. 347 m2 usługi nauki (komercyjne), które rok po sprzedaży zostały zmienione na usługi publiczne i komercyjne;

c) rzeczoznawca przy stosowaniu podejścia porównawczego zastosowała ceny transakcyjne nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także zastosowała cechy tych nieruchomości, które nie wpływają na poziom ich cen (ΔC dla wartości nieruchomości rzekomo podobnych przed zmianą wynosi zaledwie 26,01 zł przy zupełnie różnych cechach nieruchomości) tj. zastosowane przez nią cechy nie miały żadnego wpływu na ceny nieruchomości, co skutkuje naruszeniem par. 4 ust. 1 rozporządzenia, który to przepis nakazuje zastosować takie cechy które wpływają na wartość nieruchomości.

d) rzeczoznawca sama przyznaje w treści operatu, że nie można ocenić wpływu na cenę faktu, że jedna z działek ma 25% powierzchni przeznaczone na zieleń publiczną ze względu na niewielką ΔC, dokonuje korekty wartości nieruchomości wycenianej zaledwie o 10%, gdzie nota interpretacyjna na która powołuje się rzeczoznawca pozwala dokonać korekty ale ze względu na szczególnie korzystna (lub niekorzystna) cechę nieruchomości wycenianej, a nie ze względu na brak podobieństwa z nieruchomością rzekomo podobna, gdzie tym samym rzeczoznawca sama przyznaje, że niewielka ΔC zniekształca wynik wyceny nieruchomości, a ponadto nie wie jak skorygować tak duże różnice pomiędzy dwiema nieruchomościami, które miały być rzekomo podobne.

5. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez uznanie jako podstawy ustalenia wysokości opłaty planistycznej operatu szacunkowego:

a) niespełniającego wymagań w zakresie podobieństwa nieruchomości porównawczych - rzeczoznawca majątkowa uznała, iż nieruchomości porównawcze są podobne do nieruchomości wycenianej w sytuacji, gdy nieruchomości te:

- posiadają znacząco inne powierzchne - działki "podobne" mają pow. 347 m2, 5254 m2 gdy wyceniana działka ma pow. 1767 m2, gdzie działka o pow. 347 m2 nie ma nawet charakteru samodzielnego pod kątem inwestycyjnym tj. nie można zrealizować na jej powierzchni samodzielnie żadnej inwestycji, a krąg potencjalnych nabywców ogranicza się de facto do właścicieli nieruchomości sąsiednich.

- mają inne przeznaczenie w MPZP tj. działka o pow. 5254 m2 w ¼ to tereny zieleni miejskiej, zatem nie może być podobna do nieruchomości przeznaczonej w 100% pod usługi publiczne (oświata, nauka). Nawet wykazuje pod tym względem większe podobieństwo do wycenianej nieruchomości po uchwaleniu zmiany w MPZP a nie przed uchwaleniem zmiany. Podobnie działka o pow. 347 m2 ma przeznaczenie usługi nauki (bez publicznego charakteru), co czyni ją ze względu na komercyjny charakter zabudowy bardziej podobną pod względem przeznaczenia z wycenianą nieruchomością po uchwaleniu zmiany MPZP, a nie przed zmianą MPZP.

- ukształtowania powierzchni i możliwości zagospodarowania działki wycenianej jest zupełnie inny niż działki o pow. 5254 m2, która nie ma technicznej i prawnej możliwości zabudowy ze względu ukształtowanie terenu (skarpa) oraz kanał deszczowy, co jest nawet przyznane w samym operacie.

b) nie ma możliwości kompleksowego zweryfikowania podobieństwa nieruchomości wycenianej z działkami wskazanymi przez rzeczoznawcę, jako podobne, ponieważ rzeczoznawca w operacie nie podaje numerów ewidencyjnych działek (nie ma możliwości zweryfikowania powierzchni, lokalizacji, dostępu do drogi publicznej, sąsiedztwa, zagospodarowania działki, warunków geotechnicznych, zadrzewienia itd.), rzeczoznawca nie podaje nawet wymiarów działek tylko posługuje się trudnymi do oceny pojęcia typu "kształtny prostokąt", w takiej sytuacji nie wiadomo, czy taka działka posiada minimalną szerokość pozwalającą na zabudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, jakie są geotechniczne warunki do zabudowy co jest znaczącym czynnikiem decydującym o wartości nieruchomości.

6) art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 159 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez zastosowanie przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań zaledwie 3 nieruchomości "podobnych" w sytuacji gdy § 4 ust. 4 rozporządzenia wymaga analizy co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Pełnomocnik skarżących wniósł o przeprowadzenie dowodu z zrzutu ekranu ze strony bankier.pl w celu ustalenia średnich cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych na terenie miasta L. oraz wzrostowego trendu czasowego w okresie od 2018r. do 2019r., skali wzrostu cen nieruchomości gruntowych na terenie miasta L. Na podstawie przedstawionych zarzutów zażądano uchylenia decyzji organów obu instancji w całości oraz zwrot kosztów postępowania sądowo-administracyjnego.

W uzasadnieniu przedstawiono argumentację świadczącą zdaniem skarżących o zasadności złożonego środka zaskarżenia.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji wnosząc o oddalenie skargi.

W dniu 3 sierpnia 2023 r. do Sądu wpłynęło pismo procesowe pełnomocnika skarżących, w którym wniesiono o przeprowadzenie dowodu z danych z rejestru cen nieruchomości (RCN) w celu ustalenia faktu/okoliczności pominięcia przez rzeczoznawcę w operacie szeregu transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a w konsekwencji braku analizy rynku nieruchomości w operacie. W piśmie zawarto również wniosek odnoszący się do zwrotu kosztów postępowania kosztów uzyskania danych z rejestru cen w wysokości 253,80 zł. Pełnomocnik skarżących w piśmie wskazał dodatkowe argumenty, świadczące jego zdaniem o błędach w operacie szacunkowym, który stał się podstawą ustalenia opłaty planistycznej w sprawie.

Na rozprawie w dniu 20 września 2023 r. Sąd, na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako "p.p.s.a."), postanowił oddalić wniosek dowodowy skarżących w zakresie wydruku raportu o cenach mieszkań ze strony bankier.pl oraz dopuścił dowód uzupełniający z wyciągu z rejestru cen nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 4292) oraz art. 3 p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają bowiem prawa.

Przechodząc do meritum sprawy przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie skarżącym opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w L. przy ul. J. o pow. 1767 m2, obręb 27 R., ark. 5 na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo, albowiem w świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. dochodzenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin ten należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, LEX nr 2664951).

Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.)

Z przytoczonych przepisów wynika, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest zaistnieniem następujących okoliczności. Po pierwsze – musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod drugie – właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Po trzecie, w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego, musi dojść do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

W niniejszej sprawie bezsporne pozostaje, że wszystkie ww. przesłanki wystąpiły.

Przede wszystkim nie jest kwestionowany fakt, że w dniu 28 marca 2020 r. weszła w życie uchwała Nr 560/XVI/2020 Rady Miasta z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L.część II, Obszar I-B – rejon ulic J., ronda E. Kowcza (Dz. Urz. Woj. L. Z 2020 r. poz. 1817). Na podstawie tej uchwały zmieniono przeznaczenie działki nr [...] położona w L. przy ul. J. o pow. 1767 m2, stanowiącej wówczas współwłasność skarżących. Zmiana przeznaczenia ww. nieruchomości w planie miejscowym polegała na tym, że pod rządami poprzednio obowiązującego planu miejscowego - uchwała nr 1688/LV/2002 Rady Miasta z dnia 26 września 2002 r., przedmiotowa działka przeznaczona była pod teren usług publicznych (symbol UPo). W wyniku zmiany planu dokonanego uchwałą z 2020 r., ok. 90% powierzchni działki znalazło się w obszarze oznaczonym symbolem 1UP/U – tereny usług publicznych, tereny zabudowy usługowej, ponadto cześć działki przeznaczono pod teren dróg publicznych – ulica dojazdowa – oznaczona symbolem 1KDD – ok.9%powierzchni nieruchomości oraz 1ZP – tereny zieleni urządzonej – ok.1% powierzchni działki. Powołana wyżej uchwała z dnia 27 lutego 2020 r. ustaliła jednocześnie wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na 1% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów 1KDD i 1ZP i 30% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów 1UP/U.

W okolicznościach niniejszej sprawy bezsporne jest ustalenie, że w dniu 16 listopada 2020 r., a więc już po wejściu w życie powyższej zmiany planu miejscowego, współwłaściciele działki nr [...] położonej w L. przy ul. J., skarżący, zbyli przysługujące im prawo własności do ww. nieruchomości. Okoliczność tę potwierdza dołączony do akt sprawy akt notarialny umowy sprzedaży Rep. A Nr [...] (k. 6-10 akt adm. I inst.).

Analiza sprawy nie pozostawia wątpliwości co do zachowania przez Prezydenta Miasta terminu do dochodzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. Postępowanie w tym przedmiocie zostało bowiem wszczęte przez organ pierwszej instancji pismem z dnia 1 października 2021 r., a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego (tj. od 28 marca 2020 r.).

Zarówno treść odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, jak i późniejszej skargi na decyzję organu odwoławczego, a także popierającego skargę pisma procesowego, wskazują, że skarżący co do zasady nie kwestionują słuszności oceny, że dokonana zmiana planu miejscowego z 2020 r., skutkowała wzrostem wartości nieruchomości stanowiących przed dniem 16 listopada 2020 r. ich własność. Istota sporu w istocie ogranicza się do ustalonej przez organy wysokości wzrostu wartości tych nieruchomości. W konsekwencji przedmiotem sporu jest nie tyle zasadność ustalenia opłaty planistycznej, co jej wysokość. Liczne zarzuty zawarte w skardze oraz późniejszym piśmie procesowym sprowadzają się do wykazania błędów w stanowiącym podstawę ustalenia opłaty operacie szacunkowym.

W ocenie Sądu, zarzuty skarżących nie są jednak zasadne.

Podstawę ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 3 czerwca 2022 r. sporządzony na zlecenie Prezydenta Miasta przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. T. J.

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (mającego z mocy art. 37 ust. 12 u.p.z.p. zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA)

Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli wystąpić o to także skarżący, jeżeli uważali, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak strony nie skorzystały, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z oszacowanej wartości nieruchomości i które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Pełnomocnik skarżących w skardze błędnie wskazuje natomiast, że rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej i w zakresie tej metody przedstawia zarzuty.

Z § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie.

Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.

Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny działki zbytej przez skarżących według ich przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak i podczas wyceny tych nieruchomości według nowego przeznaczenia, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed zmiany planu biegły przyjął do porównania 3 transakcje nieruchomościami gruntowymi o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, będącymi przedmiotem prawa własności z terenu Miasta L. Transakcje te miały miejsce odpowiednio: w dniu 30 maja 2019 r., w dniu 11 kwietnia 2018 r. i w dniu 3 kwietnia 2019 r. W tabeli znajdującej się na str. 17 i 18 operatu opisano wskazane nieruchomości, a w tabelach na str. 18 i 19 wskazano cechy rynkowe i stany ich ocen, a także wprowadzono poprawki do wyceny wynikające z cech szczegółowych. Podobnie biegła uczyniła dokonując wyceny nieruchomości po zmianie planu, przy uwzględnieniu transakcji obejmującej 3 działki o przeznaczeniu pod teren usług oraz usług publicznych, również z terenu Miasta L., dokonanych w okresie od 11 grudnia 2018 r. do 28 grudnia 2020 r. Dokonując wyceny nieruchomości zbytych przez skarżącego w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegła dokonała korygowania ceny z zastosowaniem zasady interpolacji przed zmiana planu, a także z zastosowaniem zasady interpolacji po zmianie planu.

Sąd podziela stanowisko organów, że sporządzony przez biegłą operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegła wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. Nie jest natomiast przekonujące twierdzenie pełnomocnika skarżących, jakoby dla dokonania rzetelnej wyceny nieruchomości zbytej przez skarżących, konieczne było rozszerzenie tego katalogu. Niezasadne jest również twierdzenie, że biegła nie przeprowadziła analizy rynku nieruchomości i sporządziła operat na podstawie dowolnie dobranych nieruchomości i danych. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiedzą specjalistyczną, decyduje o doborze nieruchomości do porównania, a więc również o ilości tych nieruchomości. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw by zarzucić biegłej, że ilość transakcji przez nią uwzględnionych jest niewystarczająca, a przez to niemiarodajna. Wniosek ten jest tym bardziej uzasadniony, że w opinii wskazano na okoliczność nielicznych transakcji w badanym obszarze rynku nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu – pod usługi publiczne w zakresie przed zmianą planu.

Podstawy do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego nie może też stanowić zarzut dotyczący przyjęcie do porównania transakcji - jak to określił pełnomocnik skarżących – bez uwzględnienia trendu czasowego, czyli transakcji zawartych od 2018 r. do 2020 r. W ocenie Sądu, taka rozpiętość czasowa transakcji nie może być uznana za okres nadmiernie wydłużony, jeżeli biegły rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiadomościami specjalnymi, uwzględni w swej wycenie ewentualne wahania cen transakcji w tym okresie i odniesienie się do tej kwestii w treści operatu (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 grudnia 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 972/20, LEX nr 3130258). W kwestionowanym operacie kwestia ta została wyjaśniona przez biegłą, która na stronie 14 tegoż operatu wskazała, że: monitoringiem objęto rynek z okresu ostatnich około 3 lat, czyli od stycznia 2018 r. do daty określenia wartości wyceny. Dodatkowo wyjaśniono, że segment rynku nieruchomości gruntowanych przeznaczonych pod usługi nauki jest słabo rozwinięty, co wynika z ograniczonego zapotrzebowania na grunty pod usługi nauki, czy szkolnictwo, bowiem rynek jest nasycony tego rodzaju obiektami. Dlatego też w okresie trzech lat odnotowano jedynie pojedyncze transakcje. Ponadto biegła wskazała na stronie 15 operatu, że transakcje obrotu terenami inwestycyjnymi przeznaczonymi pod zabudowę usługową wykazały tendencje względnie stabilne w zakresie cen. Powyższe wyjaśnienia wskazują, że wbrew zarzutom skarżących, biegła dokonała rzetelnej oceny rynku i wzięła pod uwagę również rozpiętość czasową transakcji nieruchomościami podobnymi.

W ocenie Sądu, nie ma podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określoną prawem metodologią wyceny wartości nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, a co świadczy dodatkowo o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

Brak jest zatem podstaw do zakwestionowania prawidłowości opartych na sporządzonym w dniu 3 czerwca 2022 r. operacie szacunkowym ustaleń zarówno co do wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu miejscowego (741 539,00 zł), jak i co do ich wartości po wejściu w życie tej uchwały (1 123 794,00 zł). Swoistym potwierdzeniem prawidłowości wyceny przedmiotowych nieruchomości według jej nowego przeznaczenia jest zresztą zawarta wartość transakcji określona w znajdującym się w aktach sprawy akcie notarialnym umowy sprzedaży z dnia 16 listopada 2020 r. Należy wskazać, że cena jaką uzyskali skarżący ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości – działki nr [...] o pow. 0,1767 ha przy ul. J. w L. – to 1 236 900,00 zł. Realna wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości uzyskana wskutek zmiany planu miejscowego, której odzwierciedleniem jest ww. akt notarialny, w ocenie Sądu, stanowi najlepszy dowód poprawności analiz rzeczoznawcy T. J.

Niezależnie od częściowego oddalenia przez Sąd wniosku o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego, wypada podkreślić, że przedłożony przez pełnomocnika skarżących rejestr cen nieruchomości uznany za dowód w sprawie nie mógł stanowić podstawy do zakwestionowania poprawności operatu przyjętego przez organy. Art. 157 ust. 1 u.g.n. przewiduje bowiem szczególny sposób dokonywania oceny operatu - jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców, która to droga przez skarżących nie została wykorzystana, co wskazano powyżej.

W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o operat z dnia 3 czerwca 2022 r., że wskutek wejścia w życie Nr 560/XVI/2020 Rady Miasta z dnia 27 lutego 2020 r., która zmieniła przeznaczenie w planie miejscowym działki nr [...] wartość zbytej przez skarżących nieruchomości wzrosła o 382 255,00 zł. Tym samym prawidłowo – bazując na tej kwocie oraz stawkach procentowych określonych w ww. uchwale – ustalono wysokość należnej od skarżących opłaty planistycznej.

Sąd podzielając w całości argumentację zawartą w wyroku tut. Sądu o sygn. akt II SA/Lu 393/23 dotyczącym innej nieruchomości sąsiedniej należącej do skarżących i przyjmując to stanowisko za swoje, nie znajdując podstaw do zakwestionowania legalności zaskarżonej decyzji, oddalił skargę, na podstawie art. 151 p.p.s.a.