Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 497/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie I instancji
Powołane przepisy: article: art. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1048
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 145  w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara Dubiel Sędziowie WSA: Paweł Darmoń (spr.) Magda Froncisz po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi C. Sp. j. w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 22 stycznia 2024 r. nr SKO.Z/4100/140/2023 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu 1. uchyla zaskarżone postanowienie, wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu I instancji; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej C. Sp. j. w W. kwotę 597,00 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 22 stycznia 2024 r. nr SKO.Z/4100/140/2023, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po rozpatrzeniu zażalenia spółki C. Sp. j., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 24 listopada 2023 r. znak AU-01-7.7120.873.2023.MSK, o odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, oznaczonych nr [...], znajdujących się w budynku mieszkalnym przy [...] w Krakowie. W podstawie prawnej postanowienia Kolegium wskazało art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 775, dalej: k.p.a.), art. 217, art. 127 § 2 w zw. z art. 144 i art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Organy orzekały w następującym stanie sprawy:

Pismem z dnia 20 listopada 2023 r. spółka zwróciła się do organu I instancji z wnioskiem o wydanie zaświadczeń potwierdzających samodzielność m.in. wyżej opisanych lokali.

Po analizie wniosku Prezydent Miasta Krakowa stwierdził, że wskazane lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, tj. garaże, nie spełniają wymagań stawianych samodzielnym lokalom o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o funkcji garaż. Organ stanął bowiem na stanowisku, że – mimo, że są wydzielone ścianami trwałymi i bramą - garaże są samodzielnymi lokalami użytkowymi tylko wówczas, gdy mają oddzielny wjazd z otaczającego terenu nieruchomości. Tymczasem dostęp do spornych pomieszczeń możliwy jest jedynie z ogólnodostępnej hali garażowej.

Ponadto, zdaniem Prezydenta Miasta Krakowa, zgodnie art. 2 pkt 4 ustawy o własności lokali, garaże i miejsce postojowe zostały zaprojektowane do obsługi lokali mieszkalnych. Umożliwiają i warunkują prawidłowe korzystanie z tych lokali. Pozostają zatem w faktycznym, funkcjonalnym związku z lokalami mieszkalnymi. Same w sobie nie spełniają wymogów zaspokajania potrzeb przebywających w nich ludzi. Także z tych przyczyn nie można ich uznać za samodzielne. Organ podzielił stanowisko, zgodnie z którym, nie ma tu w ogóle innego celu, który byłby odrębny od celu mieszkaniowego, któremu można by przypisać walory autonomiczności i samoistności. Z powyższych względów organ odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła Spółka.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzasadniając utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji, zacytowało m. in. treść art. 2 ust. 2, 3 ustawy o własności lokali i stwierdziło, że na zasadzie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, jeżeli lokal spełnia wskazane wymogi techniczno-budowlane. Z przedłożonych dokumentów zdaniem Kolegium nie wynika, aby w kondygnacji podziemnej budynku przy ul. [...] zaprojektowano 2 garaże, aby wydano pozwolenie na budowę dla 2 garaży, ani aby PINB wydał pozwolenie na użytkowanie 2 samodzielnych garaży. Z dokumentacji budowlanej wynika za to, że na poziomie - 1 wybudowano jeden garaż wielostanowiskowy z miejscami postojowymi oraz pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie.

Dalej, SKO stwierdziło, że organ I instancji zasadnie uznał, że wskazane przez wnioskodawcę dwa pomieszczenia, spełniają wymogi dotyczące samodzielności lokalu pod względem wydzielenia ścianami trwałymi, jednak nie spełniają wymogów zaspokajających potrzeby przebywających w nich ludzi. Lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w zależności od funkcji i przeznaczenia muszą spełniać określone warunki techniczno-budowlane, odpowiednie dla stawianej funkcji lokalu. Kolegium w pełni podzieliło ustalenia organu I instancji, że tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspakajania określonych potrzeb i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości lokalowe. W toku postępowania konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, w tym technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie prawo budowlane. Taki sposób postępowania ma na celu wyeliminowanie luki pozwalającej na ominięcie przepisów i wydzielenie lokali, stanowiące niezbędny warunek wprowadzenia do sprzedaży nieruchomości lokalowej w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także bez uprzedniej weryfikacji, czy lokal wydzielony ścianami trwałymi spełnia wymagania przepisów technicznych m.in. z zakresu prawa budowlanego, co jest związane z bezpieczeństwem użytkowania. Wykazanie, że pomieszczenie wydzielone jest ścianami trwałymi, nie stanowi automatycznie podstawy do stwierdzenia, że jest to samodzielny lokal. Gdyby bowiem ocena samodzielności lokalu opierała się wyłącznie na stwierdzeniu, że lokal jest wydzielony ścianami trwałymi, to mogłoby to doprowadzić do wprowadzenia do obrotu nieruchomości lokalowej powstałej z każdego pomieszczenia, jakie jest w budynku, bez faktycznej analizy, jaki był cel i przewidziane przeznaczenie danego pomieszczenia. Kryterium wydzielenia trwałymi ścianami nie jest bowiem jedynym kryterium do uznania danego lokalu za samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Również decyzja o pozwoleniu na budowę czy też pozwolenie na użytkowanie nie są równoznaczne z uznaniem danego lokalu za lokal samodzielny. Samodzielny lokal (izba lub zespół izb) poza wydzieleniem trwałymi ścianami musi mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem.

Zdaniem Kolegium orzecznictwo sądowe dopuszcza zakwalifikowanie garażu jak samodzielnego lokalu, ale w sytuacji w której garaże mają oddzielny wjazd z otaczającego terenu nieruchomości. Dlatego nie można uznać, że garaż nr [...] oraz [...] stanowią samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Natomiast zgodnie z ustawą o własności lokali art. 2 pkt 4 mogą stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła Spółka.

Postanowieniu zarzuciła naruszenie:

1. art. 2 ust. 1, 2 i 4 ustawy o własności lokali poprzez nieprawidłowe uznanie, że garaże (wyodrębnione w obrębie budynku za pomocą trwałych ścian oraz dostępne z terenu nieruchomości wspólnej bez konieczności korzystania z innych lokali) nie mogą stanowić samodzielnego lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne;

2. art. 8 k.p.a., poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa i niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi organ kierował się przy załatwieniu sprawy;

3. art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., poprzez nieustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz niedokładne zbadanie materiału dowodowego, a także pominięcie istotnych okoliczności faktycznych, które miały wpływ na wynik sprawy;

4. art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a., poprzez brak wyjaśnienia na jakiej podstawie organ przyjął, że objęte wnioskiem garaże mogą funkcjonować wyłącznie jako pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych, a także poprzez zawarcie w uzasadnieniu szeregu argumentów całkowicie nieadekwatnych do sprawy, co poddaje w wątpliwość, czy organ odnosił się w wydanym postanowieniu do właściwie ustalonego stanu faktycznego sprawy;

5. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji w sytuacji, gdy organ II instancji winien uchylić to postanowienie i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania, gdyż organ I instancji bezpodstawnie odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.

Wobec powyższego Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji i o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., że wskazany przez organy wymóg bezpośredniego dostępu do garaży z otaczającego budynek terenu, a nie z ogólnodostępnej hali garażowej, nie odnajduje potwierdzenia w obowiązujących przepisach prawa - hala garażowa jest bowiem częścią wspólną całej nieruchomości, a nie wydzielonym lokalem. Takie argumentowanie prowadziłoby do przyjęcia, że wszystkie lokale mieszkalne w budynku nie są samodzielnymi lokalami, ponieważ dostęp do nich jest z korytarzy (część wspólna budynku), a nie z terenu otaczającego budynek.

Garaże nr [...] i [...] są trwale wydzielone, a właściciel ma zapewniony nieskrępowany dostęp do tych lokali poprzez ciągi komunikacyjne znajdujące się w ogólnodostępnej hali garażowej (stanowiącej części nieruchomości wspólnej).

Skarżący nie podzielił też twierdzeń organów, o tym że objęte wnioskiem garaże z definicji stanowią pomieszczenia przynależne, a nie samodzielne lokale. Zdaniem spółki garaże stanowiące wyodrębnione za pomocą trwałych ścian pomieszczenie mogą zatem stanowić przynależność do lokalu, ale mogą również - wbrew twierdzeniom organów - stanowić odrębny lokal niemieszkalny.

Skarżąca podniosła, że definicja lokalu samodzielnego przewidziana art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali ma charakter samodzielny i pełny. Tym samym zaprezentowane stanowiska organów dotyczące braku opisu garaży jako lokali samodzielnych w decyzjach o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie należy według niej uznać za bezprzedmiotowe. Ponadto wydzielenie samodzielnych lokali wskazanych we wniosku skarżącej nie doprowadzi do odstąpienia od warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. W sprawie nie może bowiem ulegać wątpliwości, że zatwierdzony projekt budowlany przewiduje wykonanie w kondygnacjach podziemnych budynku 2 garaży, które są wyodrębnione za pomocą trwałych ścian. Mają one przy tym sprecyzowaną w projekcie funkcję (garaż), jak również są całkowicie samodzielne pod względem technicznym (pełna brama zamykająca, oddzielna instalacja elektryczna i oddzielny licznik energii elektrycznej) oraz komunikacyjnym. Uznanie ich za samodzielne lokale o funkcji innej niż mieszkalna nie zmieni zatem w żadnym stopniu przyjętych w projekcie rozwiązań, a wręcz przeciwnie będzie stanowić kontynuację założeń przyjętych na etapie sporządzania oraz zatwierdzania dokumentacji projektowej, gdyż wydzielone lokale w dalszym ciągu będą spełniać przypisaną im w projekcie funkcję. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie jest zaś organem uprawnionym do ustalania liczby wykonanych lokali i oceny ich samodzielności w świetle wymagań ustawy o własności lokali. Organ ten kontroluje bowiem wyłącznie zgodność wykonanego obiektu z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę i w tym zakresie ustalił on, że obiekt został zrealizowany bez odstępstw od projektu (również w zakresie wykonania indywidualnych garaży). Brak stwierdzenia w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, że wykonane garaże stanowią samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie świadczy więc o tym, że pomieszczenia te nie mogą być uznane za odrębne lokale. O tym może bowiem zdecydować nie organ nadzoru budowalnego (który nie ma ku temu podstaw prawnych), ale organy w ramach postępowania prowadzonego w trybie ustawy o własności lokali. Rola organu nadzoru budowlanego ogranicza się bowiem do stwierdzenia zgodności wykonanych robót z projektem, natomiast rolą organów w tej sprawie jest zweryfikowanie (w świetle wymogów ustawy o własności lokali), które z wykonanych zgodnie z projektem pomieszczeń lub zespołów pomieszczeń spełniają wymagania uznania za samodzielne lokale. Skoro kompetencje obu organów oraz zakresy ich działań są odmienne, to ustaleń poczynionych w toku postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie nie można automatycznie przenosić na grunt postępowania w przedmiocie stwierdzenia samodzielności lokali. Nie ulega natomiast wątpliwości, że wydanie zaświadczeń o samodzielności objętych wnioskiem lokali nie wpłynie na warunki wynikające z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, w tym na wskazane w tej decyzji parametry techniczne budynku i sposób jego użytkowania.

W tym kontekście spółka podkreśliła, że dla samodzielności lokalu o innej funkcji niż mieszkalna lub usługowa nie jest wymagane, aby lokal był przystosowany do stałego lub nawet czasowego pobytu ludzi.

Spółka nie zgodziła się ponadto, że uznanie spornych pomieszczeń za samodzielne lokale otwierałoby inwestorowi możliwość uznania pozostałych miejsc postojowych znajdujących się w wielostanowiskowej hali parkingowej za samodzielne lokale. Wbrew bowiem twierdzeniom organu II instancji pozostałe miejsca parkingowe od pomieszczeń nr [...] i [...] różnią się nie tylko nie posiadaniem zamykanych bram, ale również nie są one wydzielone trwałymi ścianami. Co więcej, sporne pomieszczenia-garaże spełniają warunki techniczne garażu przewidziane w § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2022.2492 t.j. z dnia 2022.12.02 ) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Zgodnie natomiast z art. 134 § p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Wskazać również należy, że jak stanowi art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest, zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

W myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia według tych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie doszedł do wniosku, że skarga jest zasadna i w konsekwencji prowadzi do uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji.

Przedmiotem skargi jest postanowienie odmawiające wydania zaświadczeń o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o funkcji - garaż, oznaczonych nr [...] i [...], znajdujących się w budynku mieszkalnym przy [...] w Krakowie.

Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń ma charakter uproszczony i powinno być prowadzone przy odpowiednim stosowaniu przepisów regulujących jurysdykcyjne postępowanie dowodowe. Odpowiednie stosowanie tych przepisów siłą rzeczy jest jednak ograniczone, na co wskazuje zawarty w art. 218 § 2 k.p.a. zwrot "w koniecznym zakresie". ( wyrok NSA z 8 września 2009 r., I OSK 104/09 CBOSA) Jedynie w ograniczonym zakresie mają zatem zastosowanie przepisy postępowania , których naruszenie zarzucono w skardze (art. 7 , art. 77 , art. 8 , art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a.), bowiem ramy pomocniczego postępowania wyjaśniającego w sprawie o wydanie zaświadczenia oraz dopuszczalne instrumenty jego realizacji nie zostały wprost uregulowane w przepisach k.p.a.

Zaświadczenie jest wyrazem uzewnętrznionej wiedzy organu o określonych faktach lub stanie prawnym. Wydanie zaświadczenia na podstawie art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. polega na przeniesieniu danych znajdujących się w posiadanych przez organ rejestrach, ewidencji i innych zbiorach do treści zaświadczenia. Jeżeli jednak z posiadanych przez organ dokumentów, o których mowa w art. 218 k.p.a., nie wynika w sposób bezsporny stan prawny lub faktyczny, którego dotyczy wniosek o wydanie zaświadczenia, to organ jest zobowiązany do odmowy wydania zaświadczenia (por. wyrok NSA z 30 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1430/08, CBOSA).

Zgodnie z treścią art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j. z dnia 2021.06.10) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (ust. 1). Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (ust. 1a). Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).

W ust. 2 art. 2 u.w.l. zamieszczono definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą jest nim "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne".

Na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

W rozpoznawanej sprawie, zasadniczy spór między stronami dotyczy tego czy dwa lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (garaże), spełniają kryterium lokali samodzielnych. W ocenie strony skarżącej przytoczone wyżej regulacje prawne nie wykluczają takiej możliwości. Natomiast w ocenie organów obu instancji garaże (wyodrębnione w budynku za pomocą trwałych ścian oraz dostępne z terenu nieruchomości wspólnej bez konieczności korzystania z innych lokali) nie mogą stanowić samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, a mogą funkcjonować wyłącznie jako pomieszczania przynależne do lokali mieszkalnych, bowiem zostały zaprojektowane do ich obsługi i warunkują prawidłowe korzystanie z lokali mieszkalnych. Zdaniem organów garaże powinny mieć oddzielny wjazd z otaczającego terenu nieruchomości. Brakuje innego celu, który byłby odrębny od celu mieszkalnego (zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych) i któremu można przypisać walor autonomiczności i samodzielności. Jak wskazują organy decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja o przyjęciu do użytkowania budynku, nie uwzględnia ich jako lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (użytkowych). Zdaniem organów "tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspokajania określonych potrzeb ludzi i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębnione jako nieruchomości lokalowe." Lokalom garażowym brakuje "spełnienia wymogów zaspokajających potrzeby przebywających w nich ludzi".

W ramach uproszczonego postępowania zmierzającego do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu organ właściwy w sprawie bada spełnienie wymagań określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l. (w szczególności zgodność z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie) oraz w ust. 2 art. 2 u.w.l.

W kontrolowanej sprawie nie budzą wątpliwości dokumenty przedłożone przez wnioskodawcę, w szczególności rzuty kondygnacji stanowiące część projektu budowlanego i decyzja o pozwoleniu na użytkowanie (PINB w Krakowie z 5 września 2023 r RPU.5121.27.2023.JLE). Ze sporządzonej inwentaryzacji "rzutu piwnicy/garażu ul [...]", wynika określenie mających powstać lokali, jako: "lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne [...] i [...]" (garaż o pow. 38,16 m kw i o pow. 27,25 m kw.), do których dojścia prowadzone są z terenu w użytkowaniu wspólnym lub ogólnodostępnym, poprzez części wspólne budynku. Wszystkie ściany wydzielające lokale i pomieszczenia przynależne są ścianami trwałymi. Wszystkie lokale mają oddzielne opomiarowanie mediów.

Decyzją PINB w Krakowie – Powiat Grodzki z dnia 5 września 2023 r RPU.5121.27.2023.JLE udzielono inwestorowi pozwolenia na użytkowanie całego budynku przy ul. [...] w Krakowie, zrealizowanemu w oparciu o ostateczną decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr 1887/6740.1/2020 z dnia 11 grudnia 2020 r znak: AU-01-2.6740.1.1221.2020.SLE o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Dokonano sprawdzenia zgodności budowy z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę i nie stwierdzono nieprawidłowości

W świetle tych dokumentów należy jednoznacznie stwierdzić, że lokale spełniają warunek określony w art. 2 ust. 1a u.w.l., bowiem są zgodne z pozwoleniem na budowę i z pozwoleniem na użytkowanie.

Natomiast szczegółowego omówienia wymaga zakres rozpoznania wniosku w zakresie cytowanego wyżej art. 2 ust. 2 u.w.l. – z uwagi na "odpowiednie" zastosowanie do lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne przepisów dotyczących lokali mieszkalnych.

Trzeba w tym miejscu wskazać, że w obowiązujących przepisach brak jest definicji lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Natomiast w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t.j. z dnia 2022.06.09) w § 3 pkt 10 - 14 zamieszono kolejno definicje: pomieszczenia mieszkalnego, pomieszczenia pomocniczego, pomieszczenia technicznego, pomieszczenia gospodarczego oraz lokalu użytkowego, (którym jest "jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym").

Jak wynika z powyższego, na co zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 maja 2019 r.,sygn. II SA/Kr 403/19 (CBOSA): "lokalem samodzielnym innym niż lokal mieszkalny w rozumieniu cyt. ustawy może być nie tylko lokal użytkowy/usługowy, ale także lokal o innym przeznaczeniu np. gospodarczym, o ile jest to izba w budynku (lub zespół izb wydzielony trwałymi ścianami), nie jest bowiem konieczny wymóg jego przeznaczenia na stały pobyt ludzi. W tym miejscu należy podkreślić, że odpowiednie stosowanie przepisu, o czym mowa w 2 ust 2 u.w.l. bynajmniej nie oznacza, że każdy lokal inny niż lokal mieszkalny musi również spełniać wymóg przeznaczenia na pobyt ludzi. Wymóg odpowiedniego stosowania przepisu uprawnia, bowiem wprost do odejścia od literalnego brzmienia przepisu celem wydania rozstrzygnięcia spójnego i logicznego w konkretnych i najczęściej szczególnych okolicznościach".

W ocenie Sądu brak jest podstaw, by takie wnioski w niniejszej sprawie wysnuwać. Trzeba pamiętać, że zgodnie z § 5 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych - nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku. Można założyć, że czas przebywania ludzi w garażu nie przekroczy 2 godzin dziennie. W rozpoznawanej sprawie należało ustalić zatem cechy samodzielnego lokalu przeznaczonego na cele inne niż mieszkalne, a niekoniecznie przeznaczonego na stały pobyt ludzi. Organy obu instancji temu nie sprostały, a w sposób nieuprawniony ze zbioru samodzielnych lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne wykluczyły wszystkie lokale, które nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Skoro na etapie procesu budowlanego właściwe organy nie stawiały planowanym lokalom wymagań (warunków technicznych) dla pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi, to na etapie wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie można domniemywać takiego przeznaczenia i żądać spełnienia dodatkowych warunków – celu mieszkalnego ("który wręcz warunkuje prawidłowe korzystanie z lokali mieszkalnych"... "bo nie ma tu w ogóle innego celu, który byłby odrębny od celu mieszkalnego – zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych"). Z tych względów nieprawidłowe są wnioski wyrażone przez organy obu instancji, że "tylko taki lokal przeznaczony na stały lub czasowy pobyt ludzi , służący zaspokojeniu potrzeb przebywających w nim użytkowników – zapewnia cel wskazany w ustawie , jakim jest samodzielność lokalu" (organ I instancji) ... "2 pomieszczenia ...jednak nie spełniają wymogów zaspakajających potrzeby przebywających w nim ludzi". (organ II instancji).

Następnie organy obu instancji błędnie przyjęły, że określenie przeznaczenia lokalu jako : "inne niż mieszkalne - garaże oznaczone nr [...] i [...]", przy zastosowaniu kryterium funkcjonalnego nie spełniają wymagań stawianych dla lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne, a mogą być jedynie pomieszczeniami przynależnymi do lokali. Organy w zbyt powierzchowny sposób uznały, że definicję z art. 2 ust. 2 należy wprost uzupełnić normą z art. 2 ust. 4 u.w.l., zgodnie z którą do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi. Stanowisko takie nie jest prawidłowe, bowiem że czym innym jest pojęcie lokalu samodzielnego, czym innym zaś status prawny takich lokali. I tak obok garaży, piwnic czy innych pomieszczeń gospodarczych , które stanowią części składowe lokali mieszkalnych lub użytkowych i nie stanowią przedmiotu odrębnej własności (art. 2 ust. 4) są garaże i inne pomieszczenia gospodarcze, które nie stanowią przynależności lokali, posiadając atrybuty samodzielności, w konsekwencji mogą być także przedmiotem odrębnej własności.

Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu, przejawiająca się w tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali (wyrok NSA z 17 marca 2020 4., sygn. II OSK 602/19 i z 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 3777/18).

Trafnie zarzuca skarga, że wskazany przez organy wymóg bezpośredniego dostępu do garaży z otaczającego budynek terenu, a nie z ogólnodostępnej hali garażowej, nie znajduje potwierdzenia w obowiązujących przepisach prawa - hala garażowa jest bowiem częścią wspólną całej nieruchomości, a nie wydzielonym lokalem.

"Wyodrębnienie i samodzielność lokalu należy ujmować w aspekcie prawnym oraz technicznym. Odrębność prawna oznacza, że samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem prawa własności odrębnym od pozostałych lokali, budynku i gruntu. Odrębność techniczna, czyli samodzielność w rozumieniu przywołanego przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l. oznacza natomiast, że lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali, tak więc za niedopuszczalne należy uznać założenie, że wypełnienie przez lokal swojej zasadniczej funkcji i utrzymywanie należytych parametrów będzie uzależnione od korzystania w tym celu z innych lokali" (wyrok z 23 maja 2019 r., sygn. akt III SA/Gd 249/19 – CBOSA).

Jednocześnie stwierdzić należy, że dla uznania samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.o.w.l. niezbędnym jest, aby mógł on być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli lokal ma być użytkowany na cele niemieszkalne, jako garaż, to musi odpowiadać wymaganiom technicznym, gwarantującym jego bezpieczne użytkowanie. Wymogi techniczne odnośnie garaży, mogące mieć zastosowanie w sprawie niniejszej, wymienione zostały w § 102 i § 106 – 108 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Powyższe oznacza, że zarzuty skargi dotyczące naruszenia przez organy przepisów prawa materialnego (art. 2 ust 1 , 2 i 4 ustawy o własności lokali) okazały się zasadne. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy obu instancji uwzględnią dokonaną wyżej wykładnię przepisów ustawy o własności lokali oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych i po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w niezbędnym zakresie, rozpoznają ponownie złożony wniosek o wydanie zaświadczenia.

Wobec stwierdzenia, że zarówno zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, Sąd nie przesądzając końcowego wyniku sprawy uchylił je na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 597zł składa się: kwota 100 zł tytułem uiszczonego przez stronę skarżącą wpisu; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego stronę skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz.U.2023.1935 t.j. z dnia 2023.09.20), oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika strony skarżącej opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, (Dz.U.2023.2111 t.j. z dnia 2023.10.03).