Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 214/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2024-06-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 114 ust. 1 i 2, art. 115 ust. 2, art. 124 ust. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 4 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi E. S.A. z siedzibą w G. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Warmińsko-Mazurskiego na rzecz E. S.A. z siedzibą w G. kwotę 200 zł (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z 15 listopada 2023 r. Prezydent Olsztyna (dalej jako: "organ I instancji"), po rozpatrzeniu wniosku E. S.A. (dalej jako: "skarżąca", "spółka", "inwestor"), odmówił wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...]o pow. 0,0782 ha, poprzez zezwolenie na realizację inwestycji liniowej polegającej na przebudowie napowietrznej sieci elektroenergetycznej nN-0,4kV o długości 54 m wraz z wymianą istniejących elektroenergetycznych dwóch słupów nN 0,4 kV.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 124 ust. 3 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej jako: "u.g.n."), udzielenie zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty

z przeprowadzonych rokowań. Przepisy art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 115 ust. 2 u.g.n. stanowi zaś, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n., wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Natomiast zgodnie

z literalnym brzmieniem art. 115 ust. 4 u.g.n. odmowa wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego następuje w drodze decyzji. Organ I instancji wskazał,

że pełnomocnik inwestora przeprowadził negocjacje mające na celu ustalenie warunków umowy w sprawie udostępnienia nieruchomości. Dokumentacja z rokowań powinna jednak dodatkowo spełniać wymóg określony w art. 115 ust. 2 u.g.n. Odpowiednie stosowanie tego artykułu w kontekście rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n. oznacza, że wnioskodawca powinien wyznaczyć właścicielowi

na piśmie dwumiesięczny termin do zawarcia umowy określającej warunki udostępnienia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, pod rygorem wystąpienia o "służebność publiczną", po upływie tego terminu. Od spełnienia tej przesłanki zależy skuteczność wszczęcia postępowania o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Organ I instancji stwierdził, że z dokumentacji z rokowań przedłożonej przez pełnomocnika spółki nie wynika, aby skarżąca wyznaczyła właścicielom przedmiotowej nieruchomości na piśmie dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, o której mowa powyżej. Nieuwzględnienie

w toku rokowań wymogu określonego w art. 115 ust. 2 u.g.n. niewątpliwie stanowi przeszkodę do wszczęcia postępowania o ograniczenie sposobu korzystania

z nieruchomości, w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n.

W odwołaniu spółka zarzuciła powyższej decyzji naruszenie:

- art. 7, art. 75, art 77, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, co skutkowało brakiem oceny czy dana okoliczność jest udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego

i brakiem wyczerpującego uzasadnienia wydanej decyzji, brakiem wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione oraz na których się oparł oraz brak wyczerpującego uzasadnienia podstawy prawnej decyzji, co doprowadziło do niesłusznego uznania, że nie wystąpiła przesłanka uzasadniająca wszczęcie postępowania, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

- art. 8 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego

z przepisami prawa prowadzenia postępowania oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa;

- art. 124 ust. 3 w zw. z art. 114 ust. 1 i 2 oraz 115 ust. 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię tych przepisów i nieprawidłowe uznanie, że odpowiednie stosowanie,

o którym mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n., determinuje konieczność wyznaczenia na piśmie właścicielowi dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy określającej warunki udostępnienia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, co stanowi przesłankę do wszczęcia postępowania o którym mowa w art. 124 ust. 1, podczas gdy "odpowiednie stosowanie" nie oznacza, że wszystkie zastrzeżenia, w tym w szczególności zastrzeżenie wyznaczenia dwumiesięcznego terminu stosuje się wprost, tym bardziej że w niniejszej sprawie przeprowadzono

z właścicielami rokowania, które wobec braku ich odpowiedzi trwały 19 miesięcy,

tj. dłużej niż wskazany przez organ termin i określały wszystkie warunki udostępnienia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, co oznacza,

że wnioskodawca spełnił obowiązek przeprowadzenia rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n.

W wyniku rozpatrzenia odwołania, decyzją z 9 stycznia 2023 r., nr WIN-III.7581.128.2023.EK, Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej jako: "organ odwoławczy") utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu stwierdził, że organy zobowiązane są do działania na podstawie i w granicach obowiązującego prawa. Skoro art. 124 ust. 3 u.g.n. wskazuje na stosowanie przepisów art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 odpowiednio, a wniosek spółki nie spełnia nowych wymagań, odmowa wszczęcia postępowania przez organ I instancji była prawidłowa. Organ odwoławczy podniósł, że w dniu 3 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1506). Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w art. 124 ust. 3 dodano, że przepisy art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 stosuje się odpowiednio. Organ odwoławczy zauważył, że wniosek spółki wpłynął do organu w dniu 16 października 2023 r., tj. po wejściu w życie powołanej wyżej ustawy. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, organ odwoławczy stwierdził, że odpowiednie stosowanie powołanych przepisów odnosi się do określenia terminów załatwienia sprawy, prowadzenia rokowań i wydania decyzji administracyjnej. Podał, że

z uzasadnienia projektu ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. wynika, że zmiana art. 124 ust. 3 u.g.n. polega na doprecyzowaniu formy prowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, która ma być przedmiotem decyzji wydanej na podstawie art. 124 u.g.n. Odesłanie do odpowiedniego stosowania art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 u.g.n., to jest przepisów regulujących procedurę wywłaszczania nieruchomości, porządkuje zasady prowadzenia rokowań oraz wszczęcia postępowania w sprawach o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w sytuacji bezskuteczności rokowań (braku zgody na uzyskanie prawa do nieruchomości). Odesłanie do utrwalonych w praktyce procedur stosowanych przy wywłaszczeniach (art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 u.g.n.) pozwoli na zachowanie spójności systemu prawa wywłaszczeniowego oraz zagwarantuje zachowanie kodyfikacji norm wywłaszczeniowych, to jest wywłaszczeń, o których mowa w art. 112, oraz ograniczeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., na takim samym poziomie szczegółowości oraz spójności. Organ odwoławczy zauważył, że na podstawie wyżej powołanych przepisów wszczęcie postępowania administracyjnego następuje na wniosek inwestora, po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy. W ramach rokowań inwestor wyznacza właścicielowi dwumiesięczny termin, a bezskuteczny upływ tego terminu otwiera możliwość wszczęcia postępowania administracyjnego przez starostę. Zanim więc dojdzie do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, konieczne jest przeprowadzenie rokowań poprzez wyznaczenie terminu do zawarcia umowy dotyczącej uzyskania zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

W skardze na powyższą decyzję skarżąca powtórzyła zarzuty i argumenty podniesione w odwołaniu. Podkreśliła, że w niniejszej sprawie rokowania trwały 16 miesięcy i określały wszystkie warunki udostępnienia nieruchomości w związku

z realizacją inwestycji celu publicznego. Spółka wniosła o: uchylenie decyzji wydanych w obu instancjach, rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym i zasądzenie od organu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wniósł o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako: "p.p.s.a."), na wniosek skarżącej spółki i organu, wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez uczestników postępowania.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa

w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów. Tym samym sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie sprawy zawisłej przed organami administracji publicznej, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa

w art. 145 p.p.s.a. uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

W analizowanym przypadku jako przyczynę odmowy wszczęcia postępowania organy powołały brak wyznaczenia na piśmie przez inwestora właścicielom nieruchomości, na której przebiega napowietrzna sieć elektroenergetyczna wnioskowana do przebudowy, dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy określającej warunki udostępnienia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji celu publicznego. Takie stanowisko organy wywiodły z brzmienia art. 114 ust. 1 i 2 oraz art. 115 ust. 2 u.g.n., do którego odpowiedniego stosowania odsyła od 3 września

2023 r. art. 124 ust. 3 u.g.n. - w związku z wejściem w życie wskazanej przez organ odwoławczy noweli z 7 lipca 2023 r.

Zauważyć należy na wstępie, że według ugruntowanych reguł wykładni "odpowiednie" stosowanie przepisów może polegać na zastosowaniu przepisu wprost lub z odpowiednimi modyfikacjami, albo pominięciu zastosowania przepisu, który nie przystaje do warunków, w których ma być zastosowany. Innymi słowy odpowiednie stosowanie przepisów musi uwzględniać w pierwszej kolejności specyfikę przepisu odsyłającego, którego zastosowanie w połączeniu z innymi przepisami nie może prowadzić do sprzeczności.

Uwzględniając powyższe, zgodzić można się z organem odwoławczym, że dostrzeżona zmiana przepisu art. 124 ust. 3 u.g.n. miała na celu uporządkowanie zasad związanych ze wszczynaniem postępowań skutkujących pozbawieniem lub ograniczeniem prawa własności w związku z koniecznością realizacji inwestycji celu publicznego. Według nowych zasad wynikających z art. 115 ust. 1-5 u.g.n. postępowanie o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 ust. 1 u.g.n.) wszczynane jest z urzędu (mimo wniosku inwestora realizującego cel publiczny). Nową zasadą jest również to, że odmowa wszczęcia postępowania następuje w drodze decyzji.

Nie jest natomiast nowym rozwiązaniem, wynikający z treści art. 115 ust. 2 u.g.n. warunek bezskuteczności rokowań. Obowiązek ten dotychczas obciążał inwestora realizującego cel publiczny, który musiał bezwzględnie dołączyć do wniosku dokumenty z przeprowadzonych rokowań, na zasadzie art. 124 ust. 3 u.g.n. Na ich podstawie organ oceniał, czy obowiązek przeprowadzenia rokowań przez inwestora został spełniony. Zaakcentować trzeba, że jednym z warunków ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w trybie administracyjnym, na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., jest właśnie brak zgody właściciela nieruchomości na realizację wnioskowanych robót budowlanych służących realizacji inwestycji celu publicznego. Aby umożliwić uzyskanie takiej zgody w trybie cywilnoprawnym, a więc bez potrzeby stosowania przymusu, ustawodawca przewidział obowiązek przeprowadzenia przez inwestora rokowań (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Wyrażenie zgody przez właściciela nieruchomości na realizację inwestycji celu publicznego w trybie cywilnoprawnym wyklucza stosowanie przymusu administracyjnego, przewidzianego w art. 124 ust. 1 u.g.n. W judykaturze wskazuje się, że decyzja wydana na podstawie art. 124 u.g.n. stanowi tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i tworzy trwały administracyjny tytuł prawny do nieruchomości. (por. wyrok NSA z 29 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 629/19, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"). Dlatego, tylko w razie braku porozumienia inwestora z właścicielem nieruchomości, na podstawie którego podmiot wykonujący inwestycję celu publicznego uzyskałby uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725), art. 124 ust. 1 u.g.n. upoważnia do władczego rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej o zezwoleniu na zajęcie nieruchomości, aby inwestor realizujący cel publiczny mógł uzyskać tytuł prawny do władania konkretną nieruchomością na cele budowlane, po to by wybudować określone przewody, ciągi, obiekty lub urządzenia infrastruktury technicznej realizujące cel publiczny, które po ich wybudowaniu pozostaną na nieruchomości jako odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Dla oceny zastosowania art. 124 § 1 u.g.n. nie ma znaczenia w jakiej formie zgoda miałaby zostać wyrażona. Stosownie do art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jednym z tytułów może być zatem stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Może być to każda czynność prawna podjęta w formie umowy lub jednostronnego oświadczenia, z której będzie wynikało, że właściciel gruntu wyraża zgodę na wnioskowane roboty budowlane. W wyroku z 28 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2574/18, publ. w CBOSA, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, nawiązując do treści art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, że strony mają prawo kształtowania stosunków umownych wedle swojego uznania.

Na kanwie art. 124 ust. 3 u.g.n. wielokrotnie wyrażany był w orzecznictwie pogląd, że obowiązek przeprowadzenia rokowań nie może czynić regulacji zawartej

w art. 124 ust. 1 u.g.n. martwą, a więc wstrzymywać w nieskończoność możliwość jej zastosowania. Wskazywano w tym zakresie, że ustawa nie definiuje rokowań, nie precyzuje sposobu ich prowadzenia, ani czasu, jaki jest niezbędny do uznania,

że rokowania zostały przez inwestora przeprowadzone i zakończyły się brakiem porozumienia. W orzecznictwie nie budziło też dotychczas wątpliwości,

że w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 124 u.g.n. nie podlegają analizie warunki negocjacji. Podstawą wszczęcia procedury ograniczającej sposób korzystania

z nieruchomości wskazanej w art. 124 ust. 1 u.g.n. było wykazanie przez inwestora, że rokowania faktycznie odbyły się i okazały się nieskuteczne. Przyjmowano, że spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań przez inwestora, jako przesłanka wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 u.g.n. (tak: NSA w wyroku z 29 kwietnia 2020 r., sygn. akt I OSK 629/19, publ. w CBOSA). W wyroku z 27 lutego 2024 r., sygn. akt I OSK 2091/22 ( publ. w CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił na kanwie art. 124 ust. 3 u.g.n. (w poprzednim brzmieniu), że oblig odbycia rokowań zostanie zrealizowany, gdy podmiot zamierzający wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na realizację inwestycji złoży propozycję osiągnięcia porozumienia, a adresat tej propozycji będzie miał możliwość ustosunkowania się do niej. Przepisy nie wymagają natomiast, aby propozycja była ponawiana, nie wskazują jakichkolwiek parametrów ekonomicznych, nie określają czasu, w jakim rokowania należy prowadzić. Adresat propozycji stanowiącej treść rokowań może ją przyjąć, może ją odrzucić, także w ten sposób, że nie ustosunkuje się do niej, może przedstawić kontrpropozycję, która wszakże nie musi być przyjęta przez podmiot zamierzający wystąpić z wnioskiem. NSA wskazał, że w każdej z tych sytuacji trzeba przyjąć, że wynikający z art. 124 ust. 3 u.g.n. obowiązek dokonania rokowań został zrealizowany. Stanowisko to pozostaje

w zasadzie aktualne po omawianej zmianie przepisów. Nie można bowiem stwierdzić, aby zmienił się zasadniczo zakres obowiązków inwestora. Nadal spoczywa na nim obowiązek udokumentowania przy wniosku, że przed wystąpieniem do starosty prowadził rokowania z właścicielem nieruchomości, mające na celu uzyskanie zgody na korzystanie z nieruchomości na cele publiczne w trybie cywilnoprawnym.

Cytowana zmiana przepisów wskazuje, że przed wszczęciem postępowania

z urzędu musi upłynąć dwumiesięczny termin do zawarcia umowy określającej warunki udostępnienia nieruchomości na realizację inwestycji celu publicznego, wyznaczony właścicielowi na piśmie (art. 115 ust. 2 w zw. z art. 114 ust. 1 i 2). Przepis ten w istocie upraszcza i skraca rokowania inwestorowi, które dotychczas prowadzone były o wiele dłużej. Na zasadzie tego przepisu wystarczy, że inwestor wystąpi do właściciela

z propozycją zawarcia umowy, określi jej warunki i wyznaczy właścicielowi dwumiesięczny termin na jej zawarcie. Uwzględniając, że unormowanie to należy stosować odpowiednio, nie sposób pomijać realiów niniejszej sprawy i celu tej regulacji. W wyroku z 18 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 732/21, publ. w CBOSA, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że art. 115 ust. 2 u.g.n. należy odczytywać z jednej strony jako stworzenie dla właściciela nieruchomości gwarancji na możliwość uzyskania porozumienia, a z drugiej strony – stworzenie gwarancji dla realizującego cel publiczny, że prowadzenie rokowań nie będzie nieograniczone w czasie, ale wręcz przeciwnie możliwe będzie uznanie ich bezskuteczności po upływie terminu wskazanego w tym przepisie. NSA wskazał, że w u.g.n. nie ma przepisu, z którego wynika, że aby można było uznać, że rokowania zostały wszczęte konieczne jest złożenie oferty nabycia nieruchomości na piśmie, w którym realizujący cel publiczny wyznaczył właścicielowi nieruchomości dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. W związku z tym

w rozpoznawanej sprawie nie sposób pomijać, że w stanie faktycznym sprawy rokowania odbyły się i trwały znacznie dłużej niż dwa miesiące. Z akt sprawy wynika, że inwestor 21 listopada 2022 r. wystosował do każdego z właścicieli nieruchomości pisemne zaproszenie do rokowań, załączył projekt porozumienia określający warunki udostępnienia nieruchomości dla przedmiotowego zamierzenia (k. 34-40 akt administracyjnych). W zaproszeniu inwestor wyjaśniał, że rokowania prowadzone są

w trybie art. 124 ust. 3 u.g.n. i w przypadku braku zgody konieczne będzie wystąpienie o zgodę na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. Właściciele odpowiedzieli 2 grudnia 2022 r., że nie wyrażają zgody (k. 31-32 akt administracyjnych). Następnie inwestor ponowił zaproszenie do rokowań 24 stycznia 2023 r., załączając nowy projekt porozumienia (k. 10-30 akt administracyjnych). Właściciele nieruchomości udzielili odpowiedzi odmownej 3 lutego 2023 r., nie wskazując i tym razem żadnych warunków do udzielenia ewentualnej zgody (k. 7, 8 akt administracyjnych). Powyższe potwierdza, że inwestor wystąpił do właścicieli na piśmie, zaproponował im umowne załatwienie sprawy udostępnienia nieruchomości na cel publiczny, oczekiwał na ich odpowiedź, uzyskał odmowne stanowisko właścicieli. Z wnioskiem o wydanie decyzji wystąpił 16 października 2023 r., a więc blisko pół roku po tym, jak zawiadomił właścicieli, że uznaje rokowania za zakończone (k. 3-6 akt administracyjnych). W realiach niniejszej sprawy inwestor zakończył rokowania przed omawianą zmianą przepisów, kiedy art. 124 ust. 3 nie odsyłał jeszcze do odpowiedniego stosowania art. 115 ust. 2 u.g.n. W ocenie Sądu omawiana zmiana przepisów nie obligowała inwestora do powtórzenia rokowań, gdyż prowadził je już wystarczająco długo i uzyskał stanowisko właścicieli. Z punktu widzenia celowości art. 115 ust. 2 u.g.n. istotne jest przede wszystkim, aby inwestor wystąpił do właściciela z propozycją zawarcia umowy i oczekiwał na jego stanowisko co najmniej dwa miesiące.

Reasumując, stwierdzić należy, że niezasadnie organy orzekające odmówiły wszczęcia postępowania administracyjnego. Inwestor załączył do wniosku wystarczające dokumenty potwierdzające przeprowadzenie rokowań i stanowiska stron. Ocena tych działań pozostaje rzeczą postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uchylił decyzję organu II instancji i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji uwzględnią treść art. 153 p.p.s.a. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań.

O kosztach postępowania, obejmujących zwrot na rzecz skarżącej od organu kwoty 200 zł tytułem uiszczonego wpisu od skargi, Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.