Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 565/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 11, art. 143 ust. 2, art. 145 ust. 1, art. 146, art. 154, art. 152 ust. 1,
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik (spr.), Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 października 2024 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 7 czerwca 2024 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Kołbaskowo z dnia 11 marca 2024 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie na rzecz skarżącej A. K. kwotę 2064 (dwa tysiące sześćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 12 października 2023 r. Wójt Gminy K. ustalił A. K. (dalej przywoływana jako: "Skarżąca"), opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w obrębie S. w wyniku stworzenia możliwości przyłączenia działki do sieci infrastruktury technicznej oraz korzystania z nowo wybudowanej drogi.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniosła Skarżąca.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie decyzją z dnia 5 stycznia 2023 r., znak: SKO/WE/441/4397/2023, uchyliło ww. decyzję Wójta Gminy K. z dnia 12 października 2023 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium w uzasadnieniu decyzji stwierdziło m.in., iż w aktach sprawy brak było dokumentów pozwalających organowi odwoławczemu dokonanie weryfikacji, czy istniejący obiekt w postaci drogi stanowiącej dojazd do działki [...], obręb S. powstał w wyniku przeprowadzenia robót budowlanych, zgodnie z właściwymi przepisami, a następnie Gmina K. dopiero realizowała na nim dalsze roboty budowlane, w wyniku których nastąpiła zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, w zakresie nie wymagającym zmiany granic pasa drogowego (wówczas jest to "przebudowa"), czy też są to pierwsze roboty budowlane prowadzone w celu budowy drogi (wówczas mamy do czynienia z "budową"), czy też na części odcinka istniejącej drogi gminnej nr 195023Z nastąpiła przebudowa, a w części budowa nowego - przed realizacją inwestycji nieistniejącego - odcinka drogi. Brak było również dokumentacji określającej zakres zrealizowanego zadania pozwalającej dokonać oceny rodzaju realizowanej inwestycji na odcinku przylegającym do nieruchomości odwołującej. Wątpliwości tych nie wyjaśniło stanowisko organu zawarte w piśmie wraz z przekazaniem odwołania wskazujące, że działka oznaczona symbolem "dr" posiadająca nawierzchnię utwardzoną i znajdująca się w ciągu drogi gminnej nr 195023Z przebiegającej przez całą nieruchomość nie stanowiła obiektu budowlanego i nie była drogą urządzoną. Organ I instancji z faktu, że nieruchomość Skarżącej prowadzi do działek, które zostały objęte inwestycją, na którą wydano pozwolenie na budowę wywiódł podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ustalenia wymagało zatem, w oparciu o dokumentację budowlaną, czy doszło do budowy, czy przebudowy drogi, zwłaszcza, iż odwołująca kwestionuje fakt stworzenia przez gminę warunków technicznych do korzystania z wybudowanej drogi, wskazując, iż przed realizacją inwestycji jej nieruchomość miała dostęp do drogi spełniającej wszystkie wymogi dla drogi publicznej. Okoliczność ta nie może zostać poddana weryfikacji, gdyż w aktach sprawy brakuje dokumentacji budowlanej.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Wójt Gminy K. decyzją z dnia 11 marca 2024 r., nr GN.3134.35.2023.AJ, ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działki nr [...], o powierzchni 0,1710 ha położonej w obrębie S. w gminie K., wynikającym ze stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, to jest sieci wodociągowej oraz możliwości korzystania z wybudowanej drogi. W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy K. wskazał, że decyzją w dniu 7 października 2020 r. nr 925/2020 Starosta P. przeniósł na rzecz Gminy K., decyzję obejmującą budowę sieci wodociągowej z przyłączami, kanalizacji deszczowej. W dniu 23 lipca 2021 r. decyzją nr 846/2021 (znak: AB.6740.70.K.2021.JZ), Starosta P. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę drogi z parkingiem, ścieżki rowerowej i sieci kanalizacji deszczowej w ramach zamierzenia budowlanego pod nazwą "Budowa ścieżki pieszo- rowerowej [...]". Organ I instancji wskazał, że w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji stworzono warunki umożliwiające korzystanie z drogi oraz podłączenie do sieci wodociągowej dla wskazanej nieruchomości. Dla obszaru obejmującego teren działki nr [...], obręb S. obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. - uchwała Rady Gminy K. Nr III/11/06 z dnia 29 grudnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 4 sierpnia 2007 r. Nr 22 poz. 309). Organ I instancji przytoczył przepisy ww. ustawy z których wynikają przesłanki, których łączne spełnienie umożliwia organowi ustalenie opłaty adiacenckiej.

W decyzji wyjaśniono, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło w związku ze stworzeniem warunków umożliwiających korzystanie z wybudowanych sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej oraz wybudowanej drogi, nastąpiło na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej w formie operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 22 sierpnia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy K. S. (nr [...]) potwierdził, że w wyniku stworzenia warunków umożliwiających korzystanie z infrastruktury technicznej wzrosła wartość ww. nieruchomości. Wartość ta określona została zgodnie z art. 143-148b ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Organ I instancji wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy ustalił dla działki [...], przed wybudowaniem drogi oraz sieci wodociągowej i kanalizacji deszczowej wartość nieruchomości na kwotę 346 292,10 zł natomiast wartość nieruchomości po wybudowaniu oszacowano na kwotę 358 604,10 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyliczono na 12 312,00 zł. Wobec powyższego ustalono opłatę adiacencką w wysokości 6.156,00 zł, zgodnie z uchwałą nr X/123/07 z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 12 grudnia 2007 r. nr [...], poz. 2. ). Wzrost wartości nieruchomości został spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzja Wójta Gminy K. została zaskarżona w drodze odwołania przez Skarżącą, która zarzuca, iż w wyniku wydania zaskarżonej decyzji doszło do naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

art. 81a k.p.a. poprzez przyjęcie na podstawie dokumentacji zgromadzonej pod nazwą: "Budowa ścieżki pieszo-rowerowej Siadło Dolne-Kurów", że planowana inwestycja miała polegać na budowie drogi, podczas gdy z treści uzasadnienia decyzji wynika, że organ miał wątpliwości co do kwalifikacji rodzaju robót, to znaczy czy stanowią one budowę czy przebudowę, w związku z tym, że droga istniała od dawna jako droga częściowo utwardzona i była użytkowana przez mieszkańców, a mimo to organ rozstrzygnął na niekorzyść strony;

art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że powstanie drogi w wyniku realizacji inwestycji pod nazwą: "Budowa ścieżki pieszo-rowerowej [...]" spowoduje zwiększenie wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że ww. droga nie stanowi drogi bezpośrednio dojazdowej do ww. nieruchomości, a co więcej przed realizacją inwestycji nieruchomość posiadała dobry dostęp do drogi publicznej;

art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. w wyniku uznania, że wykonana przez Gminę Kołbaskowo zewnętrzna instalacja wodociągowa, spowodowała stworzenie warunków do podłączenia i korzystania z wybudowanej sieci wodociągowej przez właściciela działki nr [...], a tym samym spowodowało to zwiększenie wartości tej nieruchomości, podczas gdy strona we własnym zakresie dokonała budowy niezbędnej infrastruktury technicznej dla potrzeb przedmiotowej działki, w tym sieci wodociągowej, a tym samym wybudowanie sieci wodociągowej nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości.

Przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

art. 3 pkt 3 i 3a ustawy Prawo budowlane poprzez przyjęcie, że droga, która dotychczas istniała nie spełniała standardów drogi, a w związku z tym nie może być uznana za obiekt budowlany, podczas gdy droga taka była utwardzona za pomocą destruktu/frezu asfaltowego i płyt betonowych, co organ wskazał w treści uzasadnienia decyzji, a tym samym utwardzona droga stanowi drogę w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane;

art. 3 ust. 7a ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie w wyniku błędnego ustalenia, że istniejąca dotychczas droga nie stanowi obiektu budowlanego, a w konsekwencji uznanie, iż doszło do budowy nowej drogi a nie przebudowy drogi już istniejącej.

Mając na uwadze powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, decyzją z dnia 7 czerwca 2024 r. nr SKO.GD.441/1353/2024, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej: "k.p.a."), art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146, art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy po przytoczeniu przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie wskazał, że Skarżąca nie kwestionuje zachowania przez organ 3-letniego terminu do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, ani faktu obowiązywania uchwały ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Kwestię sporną stanowi natomiast charakter zrealizowanej inwestycji tj. czy w ramach zrealizowanej przez Gminę Kołbaskowo inwestycji doszło do budowy drogi w rozumieniu art. 145 ust. 1 u.g.n., czy tylko do jej przebudowy, a co za tym idzie, czy Gmina Kołbaskowo wybudowała infrastrukturę techniczną oraz stworzyła warunki do korzystania z wybudowanej drogi oraz sieci wodociągowej i kanalizacji deszczowej.

Gmina K. zrealizowała również inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowej z przyłączami na terenie nieruchomości nr [...], [...], [...], [...] położonych w obrębie S. , na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 7 października 2020 r. Nr 925/2020, umożliwiającą przyłączenie działki nr [...], o powierzchni 0,1710 ha do tej sieci.

Wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło zawiadomieniem z dnia 3 sierpnia 2023 r., znak GN.3134.35.2023.AJ, doręczonym 8 sierpnia 2023 r., zatem przed upływem terminu ustalonego jako data stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej trzyletniego terminu od dnia realizacji inwestycji. Od daty dokonania przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy do daty dokonania przez organ zawiadomienia o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zachowany został zatem określony ustawą o gospodarce nieruchomościami trzyletni termin na wszczęcie postępowania administracyjnego umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej.

Rada Gminy Kołbaskowo uchwałą nr X/123/07 z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 12 grudnia 2007 r. nr 120, poz. 2221) ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Organ wskazał, że Gmina K. realizowała inwestycję obejmującą budowę drogi z parkingiem, ścieżki rowerowej i sieci kanalizacji deszczowej w ramach zadania pod nazwą "Budowa ścieżki pieszo-rowerowej [...], na terenie działek ewidencyjnych [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...] obręb S. D. i [...] obręb K.. Inwestycja została zrealizowana na podstawie decyzji Starosty P. o pozwoleniu na budowę z dnia 23 lipca 2021 r., Nr 846/2021, znak: AB.6740.70.K.2021.JZ. W dniu 1 czerwca 2022 r. inwestor zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. o zakończeniu inwestycji budowy drogi oraz sieci wodociągowej. Dnia 3 sierpnia 2022 r. do Gminy K. wpłynęło zawiadomienie wykonawcy robót budowlanych o zakończeniu realizacji ww. inwestycji, co umożliwiło korzystanie w wybudowanej infrastruktury.

Dalej Kolegium uznało, że z części opisowej projektu budowlanego przedłożonego przez organ I instancji wynika, iż przedmiotem inwestycji Gminy K., na wskazanych nieruchomościach, była budowa drogi. W ramach inwestycji została zrealizowana rozbiórka istniejących fragmentów drogi, rozbiórka nawierzchni z destruktu bitumicznego, rozbiórka nawierzchni z kostki betonowej, rozbiórka nawierzchni z kostki betonowej oraz płyt bitumicznych. Wykonana została nowa konstrukcja jezdni uwzględniająca istniejące warunki gruntowo-wodne, wykonane zostały nowe warstwy bitumiczne, krawężniki oraz ciągi piesze oraz rowerowe. W ramach inwestycji powstały zatoki postojowej dla pojazdów osobowych oraz nowe zjazdy, wybudowano kanalizację deszczową wraz z systemem urządzeń podczyszczających, oznakowania poziome i pionowe. Poszerzeniu uległ pas drogowy. Przed rozpoczęciem przedmiotowej inwestycji na wskazanych działkach drogowych nie były wykonywane żadne roboty drogowe w oparciu o pozwolenie na budowę. Teren użytkowany był jako droga ale nie spełniał warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi. Dotychczasowy teren użytkowany jako droga posiadał nawierzchnię gruntową utwardzoną destruktem bitumicznym, a w części płytami drogowymi, w złym stanie technicznym. Szerokość drogi była zmienna i wynosiła od 3,0 do 5,0 metrów. Po wybudowaniu drogi szerokość jej jezdni wynosi od 6,0 do 7,9 metrów. Przed rozpoczęciem przedmiotowej inwestycji na wskazanych działkach drogowych nie były wykonywane żadne roboty drogowe w oparciu o pozwolenie na budowę. Teren użytkowany był jako droga ale nie spełniał warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi. Reasumując, organ odwoławczy uznał, że wybudowanie drogi umożliwiającej korzystanie z niej przez właściciela działki nr [...], obręb [...], uprawniało organ I instancji do ustalenia w drodze decyzji opłaty adiacenckiej, spowodowanej wzrostem wartości wskazanej nieruchomości m.in. w wyniku budowy drogi. Biorąc powyższe pod uwagę uznał brak przesłanek do uwzględnienia zarzutu odwołującej naruszenia art. 81a k.p.a., poprzez przyjęcie na podstawie dokumentacji zgromadzonej pod nazwą: "Budowa ścieżki pieszo-rowerowej [...]", że planowana inwestycja polegała na budowie drogi.

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji nie naruszył również przepisów art. 3 pkt 3 i 3a ustawy Prawo budowlane w wyniku przyjęcia, że droga, która dotychczas istniała nie spełniała standardów drogi, a w związku z tym nie może być uznania za obiekt budowlany, podczas gdy droga taka była utwardzona za pomocą destruktu/frezu asfaltowego i płyt betonowych, a tym samym utwardzona droga stanowi drogę w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane oraz przepisów art. 3 ust. 7a ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie w wyniku błędnego ustalenia, że istniejąca dotychczas droga nie stanowi obiektu budowlanego, a w konsekwencji uznanie, iż doszło do budowy nowej drogi a nie przebudowy drogi już istniejącej.

Organ wskazał, że w dniu 16 lutego 2021 r. Gmina K. zawarła z wykonawcą E. S.A. aneks do umowy Nr 192/2019 z dnia 9 sierpnia 2019 r. polegający na zwiększeniu zakresu robót poprzez wykonanie zewnętrznej instalacji wodociągowej, zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej, zmianie średnicy kanalizacji deszczowej. Decyzją z dnia 7 października 2020 r., Nr 925/2020 Starosta P. przeniósł na rzecz Gminy K. ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia 30 listopada 2001 r, znak: AB.WB/751/115-K/2001. Do odcinka nowo wybudowanej sieci wodociągowej mają możliwość podłączenia się działki znajdujące się przy drodze wewnętrznej nr [...], w tym również przedmiotowa działka nr [...], obręb [...], co wynika ze sporządzonej inwentaryzacji powykonawczej sieci wodociągowej wraz z przyłączami.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ wskazał, iż Skarżąca wybudowała sieć wodociągową na terenie własnych nieruchomości, natomiast to warunki przyłączenia do nowo wybudowanej sieci wodociągowej stworzyła Gmina K.. Nie znajduje zatem uzasadnienia zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. w wyniku uznania, że wykonana przez Gminę K. zewnętrzna instalacja wodociągowa, spowodowała stworzenie warunków do podłączenia i korzystania z wybudowanej sieci wodociągowej przez właściciela działki nr [...], obręb S. a tym samym spowodowało to zwiększenie wartości tej nieruchomości, podczas gdy strona we własnym zakresie dokonała budowy niezbędnej infrastruktury technicznej dla potrzeb przedmiotowej działki.

Gmina K. stworzyła niewątpliwie, w ocenie organu odwoławczego, możliwość korzystania przez odwołującą z ww. wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej oraz korzystania z wybudowanej drogi. Z dniem 3 sierpnia 2022 r. dla nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...] stworzono warunki do podłączenia do sieci wodociągowej oraz możliwości korzystania z drogi. Powyższe oznacza, iż została spełniona kolejna z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej.

Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 22 sierpnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. posiadającego uprawnienia nr [...]. Data, na którą uwzględniono stan wyceny oraz wartość nieruchomości to 3 sierpnia 2022 r. Zgodnie opinią rzeczoznawcy majątkowego wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...] uległa wzrostowi.

Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Działka nr [...], obręb [...] będąca przedmiotem wyceny położona jest w obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy K. Nr III/11/06 z dnia 29 grudnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 4 sierpnia 2007 r. Nr 22 poz. 309). Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego działka położona jest w terenie elementarnym 16 MWa przeznaczonym jako teren zabudowy mieszkaniowej komercyjno - apartamentowej wraz z usługami turystycznymi.

Do oszacowania wartości nieruchomości, działki nr [...], położonej w obrębie [...], o powierzchni 0,1710 ha, przed wybudowaniem i po wybudowaniu infrastruktury zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. W procesie szacowania wartości nieruchomości uwzględniono aktualne ceny w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, lokalizację, jakość drogi dojazdowej, uzbrojenie oraz powierzchnię działki. Zakres terytorialny porównywanych nieruchomości określono na podstawie transakcji z terenu powiatu polickiego, ze szczególnym uwzględnieniem terenu gminy K.. Operat zawiera zestawienie transakcji rynkowych trzynastu nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na lokalnym rynku. Dokonano oceny cech rynkowych porównywanych nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określono korygując ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące jej od nieruchomości szacowanej. Rzeczoznawca zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym prawidłowo obliczył wzrost wartości nieruchomości, działki nr [...], obręb [...], o powierzchni 0,1710 ha. Ustalono, że wartość działki przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej wynosiła 346 292,10 zł natomiast wartość tej nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury oszacowano na kwotę 358 604,10 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 12 312,00 zł. Na tej podstawie organ I instancji, zgodnie z uchwałą Nr X/123/07 z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 12 grudnia 2007 r. nr 120, poz. 2221) ustalił opłatę adiacencką w wysokości 6156.00 zł.

Zdaniem Kolegium przedmiotowy operat szacunkowy jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia cech nieruchomości przyjętych do porównania. Określonej w operacie wartości nieruchomości nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wskutek dokonanego podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w zakresie wskazanym w operacie szacunkowym. Przedmiotowy operat szacunkowy stanowi zatem wiarygodny dowód w sprawie, z tych względów organ I instancji poprawnie na jego podstawie ustalił wysokość opłaty adiacencką. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555).

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Organ I instancji wskazał przepisów art. 147 ust. 1 i u.g.n., które stanowią, iż płata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty, o których mowa w ust. 1, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wskazano również przepisy art. 148 ust. 1 i 3 u.g.n., zgodnie z którymi obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Nie zgadzając się z treścią rozstrzygnięcia Skarżąca wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jednocześnie zarzuciła zaskarżonej decyzji:

naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 7a, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 81a i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267; dalej w skrócie: "k.p.a.") - poprzez niezebranie i nierozważenie całego materiału dowodowego, w szczególności nieodniesienie się do zarzutów podniesionych przez Skarżącą w treści odwołania, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, zwłaszcza w kwestii poniesionych przez stronę nakładów na rzecz wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej postaci urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych oraz faktu istnienia drogi rozumianej jako obiekt liniowy i budowlany przed rozpoczęciem realizowanej inwestycji, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym uznaniem przez organ, że istnieją w niniejszej sprawie podstawy do wydania przez organ I instancji decyzji zobowiązującej do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a także nierozstrzygnięcia powstałych i zgłaszanych wątpliwości interpretacyjnych na korzyść strony, tym samym wzbudzając nieufność wobec organów administracji publicznej poprzez odstąpienie od utrwalonej praktyki interpretacyjnej;

naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 3 pkt 3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej jako: "p.b."), poprzez przyjęcie, że droga, która dotychczas istniała, nie spełniała standardów drogi, a w związku z tym nie może być uznana za obiekt budowlany (obiekt liniowy), podczas gdy droga ta była utwardzona za pomocą destruktu/frezu asfaltowego i płyt betonowych, tym samym tak utwardzona droga stanowi drogę w rozumieniu art. 3 pkt 3a p.b.;

- art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (dalej jako: u.d.p.) w zw. z art. 3 pkt 6 i 7 p.b. poprzez uzależnienie istnienia drogi od wykonania robót budowlanych mających na celu budowę obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7 p.b. na podstawie wcześniej wydanej decyzji;

- art. 4 pkt 2 u.d.p. - poprzez przyjęcie, że drogą jest tylko obiekt mieszczący się w definicji przywołanego przepisu;

- art. 148 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: "u.g.n.") - poprzez jego niezastosowanie skutkujące niezaliczeniem na poczet opłaty adiacenckiej wartości świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela nieruchomości na rzecz budowy zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej w Siadle Dolnym.

Mając powyższe zarzuty na względzie skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji.

W uzasadnieniu Skarżąca wskazała w pierwszej kolejności na naruszenie przez Organ II instancji przepisów postępowania tj. art. 7, art. 7a, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 81a i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozważenie całego materiału dowodowego, w szczególności nieodniesienie się do zarzutów podniesionych przez Skarżącą w treści odwołania. Organ pominął i zaniechał wszechstronnego wyjaśnienia zarzutów Skarżącej, że przeprowadzona inwestycja pod nazwą "Budowa ścieżki pieszo - rowerowej [...]" polegała na przebudowie drogi już istniejącej, a nie wybudowaniu drogi od podstaw, a w każdym razie nie wyjaśnił w sposób należyty i przewidziany przepisami dlaczego nie przyjął stanowiska Skarżącej i nie wyjaśnił w żaden sposób rozbieżności w treści oceny charakteru bodowy samej drogi.

Skarżąca podniosła, że w uzasadnieniu zaskarżanej decyzji Organ nie zajął również stanowiska w kwestii poniesionych nakładów na rzecz budowy zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej sanitarnej i deszczowej w Siadle Dolnym, a także do dowodu poniesienia tych nakładów w postaci przedstawionej faktury oraz protokołu odbioru wykonanych robót.

Dokonana przez organ interpretacja wykonanych prac jest niekorzystna dla Skarżącej, bowiem art. 145 ust. 1 u.g.n. uzależnia możliwość nałożenia opłaty adiacenckiej stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Norma wynikająca z tego przepisu uzależnia nałożenie opłaty adiacenckiej od wybudowania drogi, a nie jej przebudowania. Zatem ustalenie czy wykonane prace miały charakter budowy, czy przebudowy drogi ma zasadnicze znaczenie dla Skarżącej w kontekście skutków jakie za sobą niesie.

W uzasadnieniu decyzji Organ odwoławczy uznał, że w miejscu realizowanej inwestycji nie istniała żadna droga lub jeśli by przyjąć że istniała, to stanowiła ona drogę powstałą wskutek samego użytkowania, w związku z czym nie stanowi drogi w rozumieniu przepisów prawa. Taka argumentacja organu II instancji jest całkowicie błędna, ponieważ w jednym miejscu organ uznaje, że z opisowej części projektu budowlanego przedłożonego przez organ I instancji wynika, że prowadzone prace, będące przedmiotem inwestycji Gminy K. polegały również na rozbiórce nawierzchni z destruktu bitumicznego, rozbiórce nawierzchni z kostki betonowej, rozbiórce nawierzchni z kostki betonowej oraz płyt bitumicznych, a w innym jednocześnie twierdzi, że droga nie istniała.

Organ odwoławczy, jak wskazała Skarżąca, w uzasadnieniu swojej decyzji definiując drogę posłużył się tylko definicją legalną zawartą w art. 4 pkt 2 u.d.p. uzależniając jej wcześniejsze istnienie od wybudowania jej na podstawie stosownych decyzji, pozwoleń i przepisów. Natomiast definiując budowę drogi posłużył się definicją z art. 4 pkt 17 u.d.p. Wykorzystanie przez organ tej definicji budowy drogi jest w przypadku stanu faktycznego niniejszej sprawy całkowicie niezasadne, ponieważ w momencie rozpoczęcia inwestycji połączenie drogowe między określonymi miejscami lub miejscowościami już istniało, w związku z tym nie mogło zostać "wykonane", ponieważ definicja ta zakłada dopiero stworzenie połączenia, wobec jego nieistnienia wcześniej. Bynajmniej połączenie to nie było stworzone na skutek przechodu, użytkowania czy w sposób naturalny.

Podzielając stanowisko organu odwoławczego (z dużą dozą ostrożności), że fakt istnienia drogi rzeczywiście determinuje wykonanie wcześniejszych robót budowlanych mających na celu budowę obiektu budowlanego o charakterze drogi wzniesionego z użyciem wyrobów budowlanych, wykonanych na podstawie stosownej decyzji, to w dalszym ciągu, zdaniem Skarżącej, stanowisko takie jest błędne, gdyż całkowicie nie dopuszcza możliwości istnienia drogi jako obiektu budowlanego stanowiącego obiekt liniowy, w rozumieniu art. 3 pkt 3 i 3a p.b.

Skarżąca zwróciła uwagę, że przed zrealizowaniem inwestycji miała dostęp do drogi spełniającej wszystkie wymogi dla drogi publicznej. Ponadto na swój koszt wybudowała zewnętrzną infrastrukturę w postaci instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej m.in. dla działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], obręb [...] na podstawie umowy nr [...] z dnia 28 maja 2021 r. - zgodnie z protokołem odbioru wykonanych robót, infrastruktura wykonana przez Skarżącą została odebrana 29 czerwca 2021 r., a inwestycja prowadzona przez gminę została ukończona 3 czerwca 2022 r. - wartość działki spowodowana wybudowaniem przez Gminę Kołbaskowo tożsamej inwestycji nie zmieniła się z powodu stworzenia przez Gminę warunków do podłączenia, gdyż przedmiotowa działka posiadała tę możliwość wcześniej. Uzasadnione wątpliwości, co do rzetelności rozpoznania sprawy budzi nieodniesienie się przez Organ do kwestii nakładów poniesionych przez Skarżącą i przedstawionych na ten fakt dowodów, a w tej sprawie takie nakłady zostały poniesione - wartość części wykonanych robót na podstawie faktury nr [...]/[...] wyniosła 120 000 zł, natomiast całość z nich opiewała na kwotę 365.000,00 zł. Tymczasem całość tej kwoty została pominięta w rozstrzygnięciu zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2024r. poz. 935 - dalej przywoływana jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c); 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w k.p.a. lub innych przepisach.

Z przepisów tych wynika, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sądy administracyjne nie zastępują organów administracji publicznej i nie przejmują ich kompetencji do końcowego załatwienia sprawy administracyjnej

i wydania rozstrzygnięcia. Orzeczenia sądów administracyjnych, w razie uwzględnienia skarg, rozstrzygają o uchyleniu lub stwierdzeniu nieważności zaskarżonego aktu bądź zobowiązują organ administracji publicznej do określonego zachowania się w toku dalszego załatwiania sprawy administracyjnej.

Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej przywoływana jako: "ustawa" i "u.g.n."), opłatami adiacenckimi są opłaty ustalone

w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Co do zasady istnieją zatem trzy sytuacje stwarzające możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej: podział nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości, wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej.

Zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Według zaś art. 144 ust. 1 i 2 u.g.n. właściciele nieruchomości, a także użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, uczestniczą

w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adiacenckich.

W myśl art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może,

w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 145 ust. 2 u.g.n stanowi, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Stosownie do treści art. 146 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 3).

Rada Gminy Kołbaskowo uchwałą nr X/123/07 z dnia 19 listopada 2007 r.

w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 12 grudnia 2007 r. nr 120, poz. 2221) ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budowy urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Podsumowując powyższe - obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek:

wybudowania infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych,

stworzenia warunków do korzystania z niej,

obowiązywania w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania

z infrastruktury technicznej, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy infrastruktury technicznej,

wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej.

Charakter opłaty adiacenckiej oraz kryteria jej ustalania powodują, że nie zależy ona od rzeczywistego i faktycznego korzystania przez właściciela z możliwości podłączenia nieruchomości do odpowiednich urządzeń ani faktu bezpośredniego korzystania z tych urządzeń. Samo stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie drogi, przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty (zob. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1595/00; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1464/00). O ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej i stworzono możliwości korzystania z nich, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich. Opłaty te mają charakter obligatoryjny (obowiązkowy), wynikający bezpośrednio z aktu prawa powszechnie obowiązującego, jakim jest ustawa, a ich obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości w ogóle korzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Ważne jest stworzenie możliwości korzystania

z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej.

Opłata adiacencka ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania

z wybudowanej drogi (art. 146 ust. 1a i 2 u.g.n.). Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Forma operatu szacunkowego określona jest w rozdziale 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021, poz. 555).

W rozpoznawanej sprawie organy wskazały, że zrealizowana przez Gminę Kołbaskowo inwestycja polegała na budowie, a nie przebudowie drogi gminnej na terenie działek nr: [...], [...], [...] [...], [...], [...] [...], [...], obręb [...] i została zrealizowana na podstawie decyzji z dnia 23 lipca 2021 r., znak: AB.6740.70.K.2021.JZ. Nieruchomość była użytkowana w charakterze drogi, jednak nie spełniała warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne. Wójt Gminy K. w decyzji wskazał także, że została wybudowana sieć wodociągowa z przyłączami, na terenie działek o numerach: [...], [...] [...], [...] i [...], oraz kanalizacji deszczowej z przyłączami na terenie dziełek o numerach: [...], [...] [...], [...], [...] obręb ewidencyjny [...] na podstawie decyzji z dnia 7 października 2020 r., Nr 925/2020.

Działka nr [...] o powierzchni 0,1710 ha, stanowiąca własność Skarżącej, zdaniem organów, posiada możliwość przyłączenia do nowo wybudowanej sieci wodociągowej. Pomimo, że Skarżąca wybudowała sieć wodociągową na terenie własnych nieruchomości, niemniej w ocenie organów obu instancji warunki przyłączenia do nowo wybudowanej sieci wodociągowej stworzyła Gmina K.. Nadto działka Skarżącej graniczy z jednej strony z działką drogową nr [...], gdzie kanalizację deszczową wykonał prywatny inwestor, zaś Gmina wykonała inwestycję na działce drogowej nr [...], w której wykonana została kanalizacja deszczowa, co umożliwiło przyłączenie się działki drogowej nr [...] do nowo wybudowanej sieci w działce drogowej nr [...]. Tym samym dla nieruchomości Skarżącej nr [...] , umożliwiono przyłączenie do sieci kanalizacji deszczowej wybudowanej przez Gminę Kołbaskowo.

W zaskarżonej decyzji ustalono zatem opłatę adiacencką w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej tj. sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej oraz drogi. Kwestią sporną w sprawie pozostaje, czy istniały podstawy do ustalenia tej opłaty w związku z wybudowaniem wskazanych w rozstrzygnięciu organu I instancji urządzeń infrastruktury technicznej.

Zdaniem Sądu organy obu instancji w sposób nieprawidłowy uzasadniły w jaki sposób stworzono warunki do korzystania z wybudowanej nieruchomości, czyli drogi gminnej na terenie działek nr: [...], [...], [...] [...], [...], [...] [...], [...] obręb ewidencyjny [...]. A jest to warunek konieczny i niezbędny do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Jak wynika z akt sprawy nieruchomość Skarżącej, oznaczona numerem [...], przylega do działki oznaczonej numerem [...] stanowiącej drogę wewnętrzną (nie będącą własnością gminy) oraz działki drogowej gminnej oznaczonej numerem [...].

Istotne w sprawie jest, aby wybudowana droga pozwalała właścicielowi nieruchomości na połączenie jego nieruchomości z drogą za pomocą zjazdu.

W stosunku do wybudowanej drogi musi być zatem zagwarantowana możliwość wykonania zjazdu.

Kwestia wybudowania samej inwestycji drogowej nie budzi wątpliwości Sądu, który w tym zakresie podziela argumentację Organu, oznacza to, że skarżąca ma potencjalną możliwość urządzenia zjazdu ze swojej nieruchomości na nowo wybudowaną drogę oznaczoną jako działka nr [...], jednak zauważyć należy, że

z mapy znajdującej się w aktach sprawy (k. 2 akt adm.) wynika, że skarżąca ma także możliwość urządzenia zjazdu ze swojej nieruchomości (działki nr [...]) na drogę wewnętrzną oznaczoną jako działka nr [...], a wówczas brak będzie podstaw do ustalenia dla niej spornej opłaty.

Zdaniem organu dowodem wskazującym na możliwość wykonania zjazdu

z działki nr [...] jest zaświadczenie wydane przez ten sam organ, który ustalił opłatę adiacencką. W zaświadczeniu tym podano, że zgodnie z zapisami uchwały Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 29 grudnia 2006r. nr III/11/06 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (opubl. w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 roku nr 22 poz. 309) zapewniony jest dostęp do drogi oznaczonej symbolem elementarnym 01 KDg stanowiącej dz. nr [...] w obr. [...] dla działek oznaczonych symbolem elementarnym 16 MWa. W ocenie Sądu powyższy dokument stanowi pozorność dokumentu urzędowego, potwierdzającego podstawę faktyczną do nałożenia opłaty adiacenckiej na Skarżącą. W § 12 ww. uchwały zawarto odesłanie do rozdziału 3 przedmiotowej uchwały, który to rozdział nie zawiera regulacji, na które powołuje się organ we wskazanym zaświadczeniu odnośnie możliwości wykonania zjazdu z działki oznaczonej nr [...] na drogę nowo wybudowaną oznaczoną jako działka nr [...]. W zaświadczeniu wskazano, że zostało ono wydane na potrzeby wewnętrzne Urzędu Gminy K..

Podkreślenia wymaga, że działka oznaczona nr [...] położona jest przy skrzyżowaniu dróg oznaczonych jako działki nr [...] i [...], zatem należy rozstrzygnąć, czy są możliwości techniczne wykonania zjazdu z działki Skarżącej nr [...] na nowo wybudowaną działkę drogową nr [...].

Odnośnie pozostałej infrastruktury technicznej tj. instalacji sieci wodociągowej

i kanalizacji deszczowej zostały, w ocenie Sądu, spełnione warunki techniczne

w stosunku do każdego z ww. urządzenia infrastruktury, uprawniające organy do wymierzenia opłaty adiacenckiej. Istotnie jak wskazuje dołączona dokumentacja, wybudowana sieć pozwala właścicielowi działki nr [...] na połączenie tej nieruchomości z wybudowaną siecią za pomocą przyłącza. Przy czym zaznaczyć należy, że nie ma żadnego znaczenia, czy właściciel nieruchomości skorzysta

z możliwości połączenia nieruchomości z wybudowaną siecią. Skarżąca nie kwestionowała w skardze braku możliwości podłączenia nieruchomości oznaczonej nr [...] do wybudowanych sieci w działce oznaczonej nr [...], a jedynie kwestionowała możliwości korzystania z nowo wybudowanej drogi.

Podsumowując, brak prawidłowej oceny zgromadzonego materiału we wskazanym powyżej zakresie stanowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., które

w kontekście przedstawionej wyżej wykładni art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 148b ust. 1 i 2 u.g.n., doprowadziło do naruszenia prawa materialnego co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji należało uznać, że postępowanie przeprowadzone

w obu instancjach, wskutek naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a., nie wykazało, w sposób nie budzący wątpliwości, że stworzono warunki do wykonania zjazdu z nieruchomości Skarżącej do nowo wybudowanej drogi, co warunkowało ustalenie opłaty adiacenckiej. Zaznaczyć przy tym należy, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawiera przekonującej argumentacji, pozwalającej na zaakceptowanie podjętego rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną, jak też poprzedzającą ją decyzję, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania, orzeczono na postawie art. 200 p.p.s.a. w pkt II.

Orzeczenia sądów administracyjnych przywołanych w uzasadnieniu pochodzą

z bazy dostępnej na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl.